上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初19928号原告：吕荣林，男，1962年9月25日出生，汉族，住浙江省绍兴市。委托诉讼代理人：朱建平，上海市君悦律师事务所律师。被告：郑其敏，男，1978年10月23日出生，汉族，住福建省宁德市。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海福明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一天，上海福明律师事务所律师。原告吕荣林诉被告郑其敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日受理后，依法适用简易程序，后本案转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕荣林之委托诉讼代理人朱建平，被告郑其敏之委托诉讼代理人孙鸿书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕荣林向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告位于上海市杨浦区国顺路XXX-XXX号XXX-XXX层、128弄3号301室、401室、501室、601室(复式)，国顺路XXX-XXX号XXX-XXX层欠付租金543,078元；2、判令被告支付违约金543,078元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年10月29日，原、被告双方签订了《上海市房屋租赁合同》。合同约定原告将本市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室、124-3、124-4门面出租给被告，该房屋出租实测面积约1600平米，房屋用途为公寓出租房，商业门面、办公。房屋自2009年10月27日前交付给被告，房屋租赁期自2009年11月1日起至2016年1月1日止。双方约定，该房屋年租金总计70万元，该房屋租金2年内不变，以后该房屋租金每2年按7%环比速增。被告应于每月1日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的0.1%支付违约金，租金4个月一付，先付后用。2010年8月27日，双方签订了《房屋租赁补充协议》，协议约定：被告提议原租赁合同的租赁期限调整为16年，自2010年1月1日起至2026年1月1日止，原告表示同意。被告承诺：无论今后经济形势变化如何，均严格执行双方合同和协议约定，按时足额支付租金，否则承担违约责任，向原告支付违约金，延期付款违约金计算方式为按日租金的一倍执行，延期付款超过30天的，原告有权解除合同。系争房屋产权包括：128弄3号301、401、501、601室、124-3号门面、124-4号门面。其中124-3号门面、128弄3号301室、128弄3号501室产权人为吕荣林，124-4号门面、128弄3号401室产权人为吕荣林配偶倪某某，128弄3号601室(复式)产权人为吕荣林之子吕某。上述房屋为整体出租，倪某某和吕某委托原告对房屋进行出租，被告对此并无异议。但2015年起，被告无故拖欠租金，系争房屋被浙江省绍兴市越城区法院司法拍卖，根据原告调取的六份《执行裁定书》，计算自2015年9月1日至裁定书出具之日的租金总额为1,556,078元，扣除保证金和已付租金被告仍欠原告租金543,078元未支付，故原告为维护自身合法权益，诉至法院作如上诉请。审理中，原告变更主张租金的期间为2015年9月1日至六份《执行裁定书》落款之日前一天，但原告庭审时诉请金额计算错误，被告实际欠付租金为1,608,163元，扣除保证金和被告已付租金，仍欠595,163元，高于诉请金额，故还是诉请主张租金543,078元及违约金543,078元不变。被告郑其敏辩称，不同意原告诉请。根据被告核算，被告只剩下31,101元租金未支付，对原告庭审时主张的2015年9月1日起至系争房屋裁定产权转移之日的总租金1,556,078元没有异议，2015年9月1日之后被告转账支付租金813,000元也没有异议，保证金支付20万元亦没有异议，因为后续原告在外有债务，被告有497,250元租金是现金支付的，另外国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋2017年4月30日至裁定书落款日的租金14,727.18元被告付给了新的产权人许元志，该部分租金应从本案原告诉请中扣除。由于原告原因导致房屋被拍卖，对房屋正常使用造成影响，所以双方没有结算租金，被告对此不需要承担违约责任，即使法院认为被告违约，那么原告诉请主张的违约金标准也是过高的。另外，原告从2015年9月开始主张租金，部分诉请已经超出诉讼时效。审理中，针对原告诉请计算方式变更，被告答辩意见不变，认为剩余几万元未付是因为房屋拍卖问题导致双方未进行对账结算。经审理查明，上海市杨浦区国顺路XXX-XXX号XXX-XXX层、国顺路XXX弄XXX号XXX室、128弄3号501室房屋权利人原系原告吕荣林，建筑面积分别为383.69平米、186.63平米、188.81平米。上海市杨浦区国顺路XXX-XXX号XXX-XXX层、国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人原系案外人倪某某，建筑面积分别为306.24平米、188.81平米。上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋产权人原系案外人吕某，建筑面积为335.76平米。上述房屋建筑面积合计1589.94平米。原告吕荣林与倪某某系夫妻，吕某为二人所育之子，2019年7月17日，吕某出具《授权委托出租确认书》，陈述其知晓并同意吕荣林将其名下国顺路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋对外出租，对于原、被告之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》涉及到其产权部分，其追认原告出租的法律效力。2009年10月27日，吕荣林(出租方、甲方)和郑其敏(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：1-1、甲方出租给乙方的房屋座落在本市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室、124-3门面、124-4。该房屋出租实测面积为约1600平方米，房屋用途为公寓出租房、商业门面、办公室。1-2、甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押。3-1、甲乙双方约定，甲方于2009年10月27日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2009年11月1日起至2016年1月1日止。免租期为2个月，即2009年11月1日至2010年1月1日止，期间乙方可进场装修。4-1、甲乙双方约定，该房屋年租金总计人民币70万元，该房屋租金2年内不变，以后该房屋租金每2年按7%环比递增。4-2、乙方应于每月1日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.1%支付违约金。4-3、乙方支付租金的方式如下：4个月一付，先付后用。5-1、甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币20万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。8-2、甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：……(五)乙方逾期不支付租金累计超过3月的。9-4、租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金。2010年8月27日，吕荣林(甲方)与郑其敏(乙方)签订《房屋租赁补充协议》，约定：一、租赁期限：考虑到乙方的投资需长期经营才能回收，乙方提议原租赁合同的租赁期限调整为16年，自2010年1月1日始至2026年1月1日止。甲方表示同意。二、双方一致同意原定每年租金70万元维持不变。递增年限和幅度调整为每5年递增一次，每次环比递增5%。乙方的支付方式和付款时间按原双方租赁合同规定执行。三、乙方承诺：无论今后经济形势变化如何，均严格执行双方合同和协议约定，按时足额支付租金，否则承担违约责任，向甲方支付违约金，延期付款违约金计算方式为按日租金的一倍执行，延期付款超过30天的，甲方有权解除合同。2017年7月4日，浙江省绍兴市越城区人民法院出具(2015)绍越执民字第1154-2号《执行裁定书》，裁定被执行人吕某所有的坐落于上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室房地产的所有权及其他相应的权利归买受人虞叶凤所有；上述房地产所有权及其他财产权自本裁定送达买受人时起转移。2017年7月4日，浙江省绍兴市越城区人民法院出具(2015)绍越执民字第1155-2号《执行裁定书》，裁定被执行人倪某某所有的坐落于上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室的房地产的所有权及其他相应的权利归买受人许元志所有；上述房地产所有权及其他财产权自本裁定送达买受人时起转移。2017年12月18日，浙江省绍兴市越城区人民法院出具(2015)绍越执民字第1154号-2《执行裁定书》，裁定被执行人倪某某所有的坐落于上海市杨浦区国顺路XXX-XXX号房地产的所有权及其他相应的权利归买受人朱霞所有；上述房地产所有权及其他财产权自本裁定送达买受人朱霞时起转移。2018年2月6日，浙江省绍兴市越城区人民法院出具(2015)绍越执民字第1155-3号《执行裁定书》，裁定被执行人吕荣林所有的坐落于上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室的房地产的所有权及其他相应的权利归买受人张淑芬所有；上述房地产所有权及其他财产权自本裁定送达买受人张淑芬时起转移。2018年2月13日，浙江省绍兴市越城区人民法院出具(2015)绍越执民字第1155-4号《执行裁定书》，裁定被执行人吕荣林所有的坐落于上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室的房地产的所有权及其他相应的权利归买受人骆蔚所有；上述房地产所有权及其他财产权自本裁定送达买受人骆蔚时起转移。2018年6月23日，浙江省绍兴市越城区人民法院出具(2015)绍越执民字第2903-3号《执行裁定书》，裁定被执行人吕荣林所有的坐落于上海市杨浦区国顺路XXX-XXX号房地产的所有权及其他相应的权利归买受人陈玉庆所有；上述房地产所有权及其他财产权自本裁定送达买受人陈玉庆时起转移。审理中，原、被告均认可被告支付原告租赁保证金20万元。原、被告均认可2015年8月31日之前的租金双方已结清。所涉房屋2015年9月1日至执行裁定书落款日前一日的租金数额如下：合同年租金为70万元，产证面积为1589.94平方米，计算得1.206元每平方米每日，故原告主张按1.2元每平米每日计算并无不妥。国顺路XXX弄XXX号XXX室(复式)的租金为270,756元(335.76㎡，672天)；国顺路XXX弄XXX号XXX室的租金为152,256元(188.81㎡，672天)；国顺路XXX-XXX号XXX-XXX层的租金为308,322元(306.24㎡，839天)；国顺路XXX弄XXX号XXX室的租金为201,422元(188.81㎡，889天)；国顺路XXX弄XXX号XXX室的租金为200,664元(186.63㎡，896天)；国顺路XXX-XXX号XXX-XXX层的租金为472,399元(383.69㎡，1026天)，上述六套房屋租金合计1,605,819元。审理中，原、被告均认可被告自2015年9月1日后，共计银行转账支付租金813,000元。被告陈述尚有现金支付租金497,250元，但无证据提交，原告对此不予认可。经查，原告分别于2016年3月15日向被告郑其敏发送“钱到底怎样了、到今天你还没有付过来、这样拖着没意思”，于2016年5月31日向被告发送“小郑、你好、钱到底什么时候付过来、你现在在上海吗、有事商量、请回复”，于2017年4月28日向被告方公寓管理人员发送“你到底什么时候安排见面谈”，于2017年9月1日向被告方公寓管理人员发送“你说的到9月1日全部付清房子租费”，于2017年11月21日向被告发送“郑总呀、我一直在等你。到底怎么解决好。你房租费这么长时间没有付过。做人要多想想好的时候。等你回应”，于2018年4月8日向被告方公寓管理人员发送“老鲁等你这么长时间了、到底什么时候付房租欠款给我”。以上事实，由原告提交的上海市房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、不动产登记信息、结婚证、户口本、授权委托书、执行裁定书、短信记录，被告提交的银行客户回单、执行裁定书及双方当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。原、被告就系争房屋达成为期7年的租赁合同，后又签补充协议延长租赁期限至16年，被告在合同期内使用系争房屋，理应支付原告租金。原告现根据六份执行裁定书，计算自2015年9月1日至六套房屋权利转移之日前一天的租金，并无不妥。经审核，被告合计应付原告租金1,605,819元，扣除被告租赁保证金20万元及该期间被告银行转账租金813,000元后，剩余592,815元租金未付，现原告仅主张被告支付543,078元，本院应予支持。被告辩称曾现金支付原告租金497,250元，原告不予认可，对此被告无证据证明，本院难以采信。被告另辩称国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋2017年4月30日至裁定书落款日的租金14,727.18元已支付案外人，但该段期间房屋产权人仍为倪某某，故被告主张该段期间的租金应当扣除，无法律依据，本院不予支持。被告另辩称原告诉请部分超出时效，但是根据双方短信记录，原告在2016年、2017年、2018年均曾向被告方人员催要租金，故原告于2019年8月具状来院，并未超出诉讼时效，被告该辩称，本院无法采纳。至于原告主张被告支付违约金之诉请，本院认为，被告未按约支付租金，应认定为违约，且被告欠付租金时间较长，应当支付违约金，但考虑到原告房屋被拍卖导致双方租金结算困难，且被告抗辩合同约定的违约金标准过高，故违约金金额本院予以酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告郑其敏应于本判决生效之日起十日内支付原告吕荣林租金543,078元；二、被告郑其敏应于本判决生效之日起十日内支付原告吕荣林延期付款违约金100,000元。本案案件受理费14,575元，由被告郑其敏负担。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 励审 判 员  陈娟娟人民陪审员  陈 萍二〇二〇年八月十一日法官 助理  吴剑行书 记 员  姜玲莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。