广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2195号原告：谭秀芳，女，汉族，1984年1月19日出生，住广东省佛山市高明区************，公民身份号码440***************。委托诉讼代理人：林周藩，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑国礼，广东合邦律师事务所律师。被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区*************之*铺（首层），统一社会信用代码914************098。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：黄庆华，男，系该司员工。原告谭秀芳诉被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司（以下简称树头房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序于2020年7月17日公开开庭审理本案，原告的委托诉讼代理人林周藩，被告树头房地产公司的委托诉讼代理人黄庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金7870元（以购房总额323891元为本金，按照每日万分之一的标准，从2018年1月1日起计至2018年8月31日止共243天）；2.本案受理费由被告承担。事实和理由：2016年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市高明区***************，建筑面积72.85平方米，总价款为323891元，被告应于2017年12月31日向原告交付经竣工验收合格的房屋，否则，被告须按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的逾期交付违约金。现原告已全部支付了购房款，但涉案房屋于2018年8月31日才取得竣工验收备案证明文件。根据合同约定，商品房经竣工验收合格是交付的前提，但涉案房屋在被告向原告交付时尚未取得竣工验收合格的相关备案文件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，被告在未取得竣工验收备案证明文件的情况下就将涉案房屋交付给原告使用，违反了法律法规的强制性规定和合同约定，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。被告树头房地产公司辩称，1.请求法院依法驳回原告的诉讼请求；2.本案诉讼费由原告承担。2019年9月5日，原告与被告就商品房买卖合同中产生的法律纠纷经过协商一致，签订了《补充协议》、《樵顺嘉园摩托车位定价表（人防无产权）》、《谭秀芳购买樵顺嘉园负2层11M-002号人防区摩托车位款收据》、《樵顺嘉园车位管理服务协议》、《代扣物业服务费委托书》。《补充协议》明确，原告放弃向被告追讨因被告未在约定期限内取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告以及由此可能造成被告逾期为原告办理房产证等违约责任的全部权利。作为补偿，在车位销售时被告为原告提供9折优惠，双方不再因商品房买卖合同所涉及的任何违约责任而相互追究，《补充协议》明确自双方签字之日起生效。被告认为，本案的争议焦点为原告与被告达成《补充协议》后，双方就《商品房买卖合同（预售）》中所涉及的任何违约责任已达成互不追究的意思表示，原告在签订《补充协议》后又反悔起诉至法院不应被支持。《补充协议》是在双方意思表示一致的基础上签订的，是双方在法律规定的范围内行使对自身权利的处分，不存在违反法律法规导致合同无效的情形。被告在签订《补充协议》后也是按照约定给予了原告9折的优惠并签订了《车位销售合同》，被告已经按照《补充协议》履行了自身的义务。综上所述，依据法律和《补充协议》的约定，原、被告就未在约定期限内取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的事宜已不存在任何法律纠纷，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对于被告提交的《补充协议》的真实性不予认可，因被告未能提供原件核对，本院对《补充协议》不予采信。《樵顺嘉园摩托车位定价表（人防无产权）》系被告单方制作，原告对此亦不予认可，本院对该证据不予采信。被告提交的收据，原告认可其真实性，本院对收据的真实性予以确认。被告提交的樵顺嘉园车位管理服务协议有原件核对，原告在协议上签名捺印，本院对被告提交的樵顺嘉园车位管理服务协议的真实性予以确认。本院经审理查明：2016年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买佛山市高明区************************的房屋，房价为323891元；被告应当在2017年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉案房屋交付给原告使用；除不可抗力外，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.0136%计算给付利息，同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金（其余约定详见该合同）。被告于2018年3月8日将涉案房屋实际交付给原告。涉案房屋于2018年8月31日取得竣工验收备案证明文件。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，双方当事人签订合同约定商品房交付条件为房屋经竣工验收合格，树头房地产公司未能提供证据证明在收楼时已经明确告知原告其未取得竣工验收备案证明文件，应当承担举证不能的责任，故原告并非知道树头房地产公司不具备合同约定的交楼条件仍然同意接收房屋。因此，树头房地产公司在取得竣工验收备案证明文件前向原告交付房屋，违反了法律规定的最低交楼标准和合同约定，属于逾期交楼，构成根本违约，至其取得竣工验收备案证明文件之日才为有效交付。综上，树头房地产公司仍需承担自合同约定交付之日的次日起至取得竣工验收备案证明文件之日止的逾期交楼违约金。根据合同约定，违约金的计算期间应从2018年1月1日计至2018年8月31日，共243天，被告应支付逾期交楼的违约金为7870.55元（323891元×0.0001/天×243天），原告现请求被告支付7870元，系其对自身权利的自由处分，本院依法予以准许。树头房地产公司抗辩其与原告签订了《补充协议》，双方已经就被告迟延交付等违约责任达成一致意见，由被告在原告购买车位时给予9折的优惠，双方不再因商品房买卖合同所涉的任何违约责任而相互追究，自愿放弃各自各种权利。因被告无法提供《补充协议》的原件，被告提交的其他证据也无法证实其在原告购买车位时给予了9折优惠，原告亦不确认双方就被告迟延交付等违约责任达成一致意见，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金7870元给原告谭秀芳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担。被告负担的受理费25元，由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于支付判项确认的款项时一并支付给原告谭秀芳，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 彭智聪二〇二〇年八月十日法官助理 区君萍书 记 员 陈欣琪