安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初3785号 原告：六安市裕安区百里大麻专业合作社，住所地安徽省六安市裕安区苏埠镇八里村。统一社会信用代码93341503667919912R。 法定代表人：罗明武，该合作社负责人。 原告：六安市风云酒店有限公司，住所地六安市裕安区苏埠镇横排头。统一社会信用代码913415003254636017。 法定代表人：罗琳，该公司执行董事兼总经理。 以上两原告共同委托代理人：韩春，安徽冠楚律师事务所律师。 以上两原告共同委托代理人：黄斌，安徽冠楚律师事务所律师。 被告：六安市地方海事处（原六安市地方海事局），住所地六安市皖西大道皋城大厦。统一社会信用代码12341400486189332D。 法定代表人：杨光军，该海事处主任。 委托代理人：刘兴，安徽徽蕴律师事务所律师。 原告六安市裕安区百里大麻专业合作社（以下简称百里合作社）、六安市风云酒店有限公司（以下简称风云公司）与被告六安市地方海事处（以下简称六安海事处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百里合作社法定代表人罗明武、原告风云公司的法定代表人罗琳以及两原告的共同委托代理人韩春、黄斌，被告六安海事处的委托代理人刘兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百里合作社、风云公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告百里合作社与被告2014年6月25日签订的《六安市行政事业单位国有房屋租赁合同（编号2014001）》无效；二、判令被告赔偿原告风云公司经营损失718108元（自2018年10月23日至2019年8月31日止，计10个月）；三、判令被告赔偿原告风云公司装饰装修及固定资产投资现值损失10393150.04元；四、判令被告承担本案诉讼费、评估费。事实与理由：2014年6月25日，被告作为甲方与原告一作为乙方签订了编号为2014001号的《六安市行政事业单位国有房屋租赁合同》。被告同意将其管理的位于横排头风景区一栋三层办公楼及附属设施租赁给原告一用于“旅游度假山庄”开发经营使用，合同约定租赁期为五年，自2014年9月1日至2019年8月31日，总租金205000元，按年支付。原告一取得租赁权后，联合客商罗琳筹备设立原告二，两原告于2014年9月15日获得裕安区旅游局关于同意开发横排仙境半岛山庄旅游项目的批复，于2014年9月19日获得裕安区发改委关于半岛山庄建设项目备案的通知。2014年10月9日，正在筹备阶段的原告二与裕安区旅游局签订了《招商投资协议书》，并最终于2014年12月29日依法登记设立了六安市横排头旅游开发有限公司，后更名为六安市风云酒店有限公司。原告二对案涉房屋进行了适当的装饰装修，增设了污水处理设施，丰富了绿化景观，专门从事餐饮、住宿和会议服务。2018年10月12日，六安市裕安区环保局以原告二经营项目位于六安市饮用水源二级保护区饮用水源一级保护区为由，要求原告二立即停止营业，自行拆除经营设施。2018年10月23日，苏埠镇人民政府协调六安城郊供电公司对原告二停止供电，并将该酒店予以查封。后经查询，2009年3月27日，安徽省环境保护局已就全省集中式饮用水水源保护区划分方案作出了通知，明确横排头至樊通桥段属于六安市二级水源保护区，该通知同时抄送了相关事业单位。2009年10月26日，六安市人民政府针对全市乡镇饮用水源保护区划分方案作出批复，明确横排头枢纽属于裕安区苏埠镇饮用水水源一级保护区。被告作为六安市交通运输局下属事业单位，对以上《通知》和《批复》的内容应当知晓，却仍然与原告签订租赁协议。合同签订时，《中华人民共和国水污染防治法》、《安徽省城镇生活饮用水水源保护条例》均已施行。因此，被告与原告一之间签订的租赁合同，明显违背法律、行政法规的强制性规定，应属无效。截至2019年10月，被告仍在向两原告发函催要剩余租期内的租金。由于环保督查和苏埠镇人民政府的查封，导致原告二无法使用租赁房屋，无法开展正常经营，导致损失严重。原告依据《合同法》及相关司法解释的规定，请求确认案涉租赁合同无效，并就原告二的相应损失主张赔偿。恳请法庭依法支持原告的全部诉讼请求。 被告六安海事处答辩称，一、原告二市风云公司与答辩人没有租赁合同关系，不是房屋租赁合同的当事人，其作为原告起诉，主体不适格。二、答辩人与原告一签订的《六安市行政事业单位国有房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。原告一持有裕安区旅游局《关于同意六安市裕安区百里大麻专业合作社开发横排仙境半岛山庄旅游项目的批复》、《关于同意六安市横排头旅游开发有限公司半岛山庄旅游项目的批复》、《六安市裕安区发展和改革委员会发改【2014】212号《关于横排仙境半岛山庄建设项目备案的通知》等合法的批准和备案文件。本案水源一级保护区的划定依据为《安徽省饮用水水源环境保护条例》第八条：乡镇及以下的饮用水水源保护区的划定，由所在地乡镇人民政府提出划定方案，报县级人民政府批准。《安徽省城镇生活饮用水水源环境保护条例》作为地方性法规不能作为认定合同效力的依据。本案水源二级保护区的划定依据为《中华人民共和国水污染防治法》第五十六条：饮用水水源保护区的划定，由有关市、县人民政府提出划定方案，报省、自治区、直辖市人民政府批准。《中华人民共和国水污染防治法》第五十九规定“在饮用水水源二级保护区内从事网箱养殖、旅游等活动的，应当按照规定采取措施，防止污染饮用水水体”。该条规定没有一律禁止开展旅游活动，是管理性规范，不是效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。三、《房屋租赁合同》第四条约定“乙方承诺使用租赁房屋从事的各项活动均应符合国家法律、法规和有关规定，并独立承担完全责任”，第十二条第3项约定“乙方在承租期内，涉及环保问题均由乙方自行解决，甲方不承担任何责任”。原告一未经答辩人书面同意将租赁房屋转租与原告二投资经营，原告二投资经营行为合法合规与否，原告一应该负责监督。原告二提交的证据只能证明在投资经营过程中获得利益，不能证明损失情况。按照《房屋租赁合同》第八条第（二）项约定“乙方应于租赁期满或合同解除后30日内，将房屋及全部附属物交还甲方，甲方予以验收。属于乙方可移走的物品同时移走，逾期未移走的，甲方有权处置。不承担任何费用；至于乙方在承租期间内增设的固定设施，不好拆除带走的，将无偿交付给甲方，甲方不承担任何费用”；第五条约定“租赁期满或遇拆迁、政策性干预、不可抗力等原因终止或需提前解除合同的，乙方不得以任何理由要求甲方承担其装修、装潢、增设他物所花去的费用或损失，也不得以任何理由要求甲方赔偿其他损失”。答辩人将依据合同的上述约定依法收回房屋。四、房屋出租期间自2014年9月1日至2019年8月31日，租期届满前，答辩人已多次通知原告一，要求归还房屋，付清2017年9月1日至今的房租11万元及房屋超期占用费。原告一分别于2019年10月20日，2020年4月28日向答辩人出具《关于未交租赁费的情况说明》、《情况说明》，因为资金困难，暂时没有资金缴纳租赁费，裕安区政府正在处理损失补偿及山庄迁移重建问题，待政府补偿款到位后，再补交租赁费用。可见，原告一直在于政府商谈补偿及迁移重建问题，原告提起本案诉讼，其目的是为了拒付房租及房屋占用费。综上，两原告诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕其诉讼请求和抗辩是由依法提交了证据，本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院在认定事实时予以综合认定。 根据审查确认的证据及双方当事人的陈述意见，本院认定事实如下：2014年6月25日，原告百里合作社（乙方）与被告六安海事处（甲方）签订《六安市行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定被告将其管理的国有资产即坐落于横排头风景区一栋三层办公楼及附属设施面积为1277平方米房屋出租给原告百里合作社，租赁期限为2014年9月1日至2019年8月31日，共计5年，租金标准为第一年、第二年租金为每年25000元、第三年租金为45000元、第四、五年每年租金为55000元，合计租金205000元，按年支付，房屋租赁用途为：旅游度假山庄等，在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋的用途，不得转租或分租给第三方，乙方承诺使用承租房屋从事的各项活动均应符合国家法律、法规和有关规定，并独自承担完全责任；合同中同时约定乙方必须在先征得甲方同意并取得规划部门许可后，方可在租赁范围内规划配套或美化建设，期间一切建设手续及相关费用由乙方自行解决；乙方在承租期内，涉及环保问题均由乙方自行解决，甲方不承担任何责任，合同另约定了房屋维护和装修、房屋使用的有关费用等其他事项。上述合同签订后，被告按照约定向原告百里合作社交付了房屋，被告承租该处房屋后，将房屋交由被告风云公司（原名六安市横排头旅游开发有限公司）经营半岛山庄酒店。 另查，涉案房屋位于六安市级饮用水源二级保护区次饮用水源保护区内。2018年10月12日，六安市裕安区环境监察大队向被告风云公司发出《关于对六安市横排头旅游开发有限公司环境问题的监察通知》，以风云公司所经营半岛山庄酒店与供水设施和保护水源无关，属于禁止类建设项目为由，责令风云公司立即停止经营活动、将酒店内经营设施自行拆除；2018年10月22日，六安市裕安区人民政府向涉案房屋所在地苏埠镇党委、政府发出《裕安区中央、省环保督查交办问题“回头看”督办单》（2018年底75号）将风云公司经营半岛山庄违法建设项目予以交办，根据环保督查要求：1、停业、断水、断电。2、恢复原貌，此后半岛山庄酒店未再营业。 再查，2019年10月16日，被告六安海事处向原告百里合作社送达《关于催要六安市裕安区百里大麻专业合作社（现名半岛山庄）租赁我单位房屋相关事宜的通知》，要求原告百里合作社支付拖欠租金110000元并如期退还房屋及承担超期占用费，原告百里合作社分别于2019年10月20、2020年4月20日向被告出具了相应情况说明，陈述了未交租金的相应理由。 本院认为，结合本院查明的事实和诉辩论双方意见，本案争议焦点为，一是涉案租赁合同的效力问题；二是被告风云公司是否均被本案诉讼主体以及其主张的损失是否应予支持问题。 关于争议焦点一，涉案租赁合同的效力问题。本案中，原告百里合作社与被告六安海事处之间签订的《六安市行政事业单位国有房屋租赁合同（编号2014001）》系双方当事人的真实意思表示，案涉房屋位置虽属于六安市级饮用水源二级保护区级饮用水源保护区内，但相应法律、行政法规并未对位于相应保护区内的房屋租用行为作出禁止性规定，因此原、被告就涉案房屋签订租赁合同的行为本身并不违法，本院对此予以确认；因案涉房屋位于特定的区域，即位于六安市级饮用水源二级保护区级饮用水源保护区内，因此原告百里合作社在承租该处房屋后所从事的相应民事活动应当符合国家法律、法规的相应规定，根据案涉租赁合同关于房屋租赁用途的约定：“乙方承租该房屋用途为：旅游度假山庄等。早租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途，不得转租或分租给第三方。乙方承诺使用承租房屋所从事的各项活动均符应符合国家法律、法规和有关规定，并独立承担完全责任。”可见，原、被告虽约定房屋用途为：旅游度假山庄等，但从合同条文来看，双方并未将“旅游度假山庄”限定为房屋的唯一用途，即原告方（乙方）亦可在征得被告方（甲方）书面同意后，改变房屋用途，以使得民事活动的合法进行。因此，从合同内容来看，亦无违反法律、行政法规的禁止性规定。故而，应当认定原、被告之间签订的《六安市行政事业单位国有房屋租赁合同（编号2014001）》应属合法有效合同。原告以案涉租赁合同涉及的房屋位于水源保护区为由，主张合同无效的依据不足，本院不予支持。 关于争议焦点二，被告风云公司是否均被本案诉讼主体以及其主张的损失是否应予支持问题。本案系合同纠纷，合同是特定的合同当事人之间发生的权利义务关系，即合同具有相对性。基于此，合同当事人只能基于合同向另一方当事人提出请求或提起诉讼。本案中与被告之间存有合同关系原告百里合作社，案无证据显示风云公司与被告六安海事处之间存有合同关系，同时，如前所述，本案合同系合法成立并生效的租赁合同，因此原告风云公司向被告主张赔偿经营损失及装修及固定资产损失，无法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国水污染防治法》六十五条、第六十六条、第六十七条之规定，判决如下： 一、驳回原告六安市裕安区百里大麻专业合作社的全部诉讼请求； 二、驳回原告六安市风云酒店有限公司的全部诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币88970元，减半收取44485元，由原告六安市裕安区百里大麻专业合作社、原告六安市风云酒店有限公司承担。 如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  潘宗宝 二〇二〇年八月二十六日 法官助理刘宝晨 书记员许冉 附相关法条： 中华人民共和国合同法 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国水污染防治法》 第六十五条禁止在饮用水水源一级保护区内新建、改建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目；已建成的与供水设施和保护水源无关的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者关闭。 禁止在饮用水水源一级保护区内从事网箱养殖、旅游、游泳、垂钓或者其他可能污染饮用水水体的活动。 第六十六条禁止在饮用水水源二级保护区内新建、改建、扩建排放污染物的建设项目；已建成的排放污染物的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者关闭。 在饮用水水源二级保护区内从事网箱养殖、旅游等活动的，应当按照规定采取措施，防止污染饮用水水体。 第六十七条禁止在饮用水水源准保护区内新建、扩建对水体污染严重的建设项目；改建建设项目，不得增加排污量。