上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14192号原告：苏州嘉实物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：冯志辉，该公司总经理。被告：黄俊，男，1973年3月23日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：郭燕波(系被告之妻)，女，1974年7月20日生，汉族，户籍地上海市闸北区。原告苏州嘉实物业管理有限公司上海分公司(以下简称嘉实物业)与被告黄俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告嘉实物业法定代表人冯志辉、被告黄俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉实物业诉请：要求被告黄俊支付2012年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)14,383.80元及逾期付款违约金10,000元。事实与理由：原告自2010年1月1日起至2018年12月31日期间为上海市嘉定区嘉松北路6130弄上城名都北区【一、二期】物业提供前期物业管理服务，物业管理费收取标准为每月每平方米1.60元。被告系上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室的业主，自2012年7月1日起欠缴物业费，经原告多次催缴无果。为此，原告为维护自身合法权益诉诸法院，要求被告给付拖欠的物业管理费和滞纳金。被告黄俊辩称，未付诉请期间的物业费属实，但不付物业费事出有因：1、被告房屋位于楼宇顶层，供水水压不足，长期无法正常洗澡，被告难以入住不得不在外租房，被告向原告反映多次但原告未予解决；2、天窗漏水造成被告家中地板受损，原告未予维修;3、原告未及时清理顶层天台堆积的垃圾、杂物，致被告房屋外墙渗水，原告未予维修，被告不得已多次自行维修；4、原告为被告小区提供物业服务期间未全面履行义务，多处消防箱损坏、多台水泵损坏、多栋楼门禁系统及整个小区监控系统瘫痪，原告均未予以维修，原告未对电梯定期维保致电梯故障频发；5、原告虽于2018年9月14日以挂号信方式寄送催缴通知，但仅向被告名下位于嘉松北路XXX弄XXX号XXX室的房屋寄送，且信件上未写明被告电话号码，致被告未收到该催缴通知，被告认为原告系故意为之，因催缴通知未实际送达被告，故原告所主张的2017年7月以前的物业费已超过诉讼时效。被告认为原告仅可主张2017年7月至2018年12月期间的物业费，且因原告未依约履行义务，被告无需支付物业费及滞纳金，故要求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，被告黄俊系原告提供物业管理服务的上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室的业主，房屋建筑面积115.28平方米。原告与上海嘉实房地产发展有限公司(以下简称嘉实房地产)分别于2009年12月20日、2015年9月20日、2017年10月20日签订前期物业管理合同，原告于2010年1月1日至2018年12月31日期间为被告所在的小区(物业名称：嘉实上城名都北区【一、二期】、座落位置：嘉定区安亭镇嘉松北路6130弄)提供了物业服务。前期物业管理合同约定：高层住宅原告收取物业管理费标准为每月每平米1.60元(一楼为每月每平米1.20元)；物业管理费按月缴纳，业主应在每月5日内履行交纳义务；逾期交纳物业管理费的，原告有权按每日千分之三收取违约金。被告入住后按时向原告缴纳了物业管理费，后因认为原告在共用部位维修养护、共用设施设备的维护保养等方面的物业服务存在瑕疵，遂自2012年7月1日起拒付物业管理费。为此，原告诉诸本院，要求被告支付2012年7月至2018年12月期间的物业费并偿付滞纳金。又查明：1、原告于2018年9月14日通过中国邮政挂号信的方式(邮件号码为XEXXXXXXXXXXX)向被告位于上海市嘉定区嘉松北路6130弄218楼1601室的地址寄送了催缴函，内容为催缴上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室2012年7月1日至2018年8月31日期间的物业费及上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室2012年7月至2018年12月期间的物业费；2、黄渡邮政支局于2020年8月5日出具邮件情况说明，载明：XEXXXXXXXXXXX挂号邮件，收件人黄俊。黄渡邮政支局2018年9月15日收到该邮件进口投递。2018年9月15日至2018年9月17日投递结束。在投递该邮件期间，由于投递员工作疏忽，在系统中错误选择收件人要求延迟投递，实际非收件人要求，未遇到收件人，邮件上也未书写收件人联系电话，且该投递员未与收件人联系，故该邮件未妥投。2018年10月20日，因该邮件未妥投，且保管期满，于当日退还寄件方，当日退还成功。现特此证明收件人黄俊先生未收到该邮件；3、本院曾于2019年1月受理原告的起诉，原告要求被告黄俊给付上述拖欠的物业费，后原告因故撤回了起诉。审理中，针对被告的答辩，原告表示：1、被告房屋供水水压不足系开发商房屋设计问题，并非原告责任；2、被告房屋天窗漏水、外墙渗水等问题系房屋质量问题，维保期内由开发商负责维修，超过维保期由业主自费或动用小区维修基金予以维修，因在原告为被告所在小区提供物业服务期间小区业委会未成立，故无法动用维修基金进行维修；3、门禁系统与监控系统瘫痪情况属实，依照前期物业管理合同的约定，原告仅承担单项费用低于200元的维修，超过200元则需业主自费或动用小区维修基金，亦因小区业委会未成立维修费用无法落实；4、被告反映的其他物业服务不到位情况不属实，原告提供了部分物业服务工作记录，足以证明原告依约履行了物业服务义务。本院认为，原告与嘉实房地产签订的前期物业管理合同合法有效，对原被告双方均具有法律约束力，原被告双方均应恪守履行。前期物业管理合同中嘉实房地产地址记载有误不影响合同效力。原告依法对被告所在的小区提供服务和管理，被告理应依据前期物业管理合同的约定按时支付物业费。被告抗辩称原告提供的物业服务在共用部位维修养护、共用设施设备的维护保养等方面存在严重瑕疵，但未能提供充分的证据加以证明，故被告的抗辩理由不能成立。被告房屋天窗漏水及外墙渗水系房屋质量问题，被告可另行向开发商主张权利或由小区业主委员会动用小区维修基金予以解决，不构成被告拒付或少付物业费的理由。关于被告抗辩称2017年7月之前的物业管理费已超过诉讼时效一节，原告于2018年9月14日以挂号信方式向被告寄送了催缴函，送达地址为被告名下位于涉诉小区的房屋地址，虽被告未收到，但可以认定原告已经以通知的方式主张了权利，尽到了权利人的催告义务，故2015年10月1日起的物业费主张已经产生诉讼时效的中断，而原告主张的2012年7月1日至2015年9月30日期间的物业费已超过诉讼时效。因此，被告应支付原告2015年10月1日至2018年12月31日期间的物业管理费7,193.47元。鉴于原告在物业管理上的确存在一定的瑕疵，故原告主张滞纳金的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄俊应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州嘉实物业管理有限公司上海分公司2015年10月1日至2018年12月31日期间的物业管理费人民币7,193.47元；二、驳回原告苏州嘉实物业管理有限公司上海分公司要求被告黄俊支付逾期付款违约金10,000元的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10元，由被告黄俊负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。本判决为终审判决。审 判 员 朱维平二〇二〇年八月二十四日法官助理 余海晶书 记 员 顾益琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。二、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。