重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初11148号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区华润路2号，统一社会信用代码915101047559578126。法定代表人：蒲滨，董事长。委托诉讼代理人：**，男，系公司员工。委托诉讼代理人：刘雪娇，女，系公司员工。被告：向应文，男，1987年7月12日出生，汉族，住重庆市江北区。原告华润置地（成都）物业服务有限公司与被告向应文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地（成都）物业服务有限公司的委托诉讼代理人**、刘雪娇，被告向应文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（成都）物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2018年6月1日至2020年4月30日止的物业服务费3712.66元，并向原告支付自逾期之日起每日按应付款千分之三计算违约金。事实及理由：被告系华润置地重庆华润中央公园X幢X-X房屋业主，原告系被告所在小区的物业服务企业。原告与小区开发商签订前期物业服务合同后一直为小区提供物业服务，但被告从2018年6月起开始拖欠物业服务费，原告多次催收无果。被告向应文辩称，因为主管道导致卫生间漏水，当时与物管也签订了协议，约定了若是因为自己房屋防水问题由我自行承担，若是管道等问题由物业公司负责所有费用。物管没有尽到检修口不能封闭的告知义务，导致后续漏水情况发生后需要拆开检查。但我花钱维修完成后，物业拒不按照协议将费用全部支付给我。小区大门常年开着，外面人员随意出入。一楼用户将住宅改为小卖部也不管，15幢曾出现过猥亵、被袭击事件。下雨后，小区中庭经常积水，浑水泥土还流入车库里。小区绿化不及原来好，以次充好，档次低。楼道清洁卫生存在问题。收取了车位管理费，但很少去清理。装修备案上不是我的签字，是物业伪造我的字迹签字的。小区夏天经常性停电，停电后电梯也停电，发生了多次电梯关人事件。本院认定事实如下：重庆华润二十四城物业服务有限公司与重庆天拓置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由重庆华润二十四城物业服务有限公司为城市山谷二期的住宅提供物业管理服务，范围包括涉讼房屋；物业服务的具体内容包括物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同期限为3年，自2012年2月1日起至2015年1月31日止；合同期届满前三个月内，建设单位作出续聘或选聘的决定，在建设单位与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的物业服务费为2元/月/平方米，商业的物业服务费为4元/月/平方米，停车场（管理费）80元/月/个。物业服务费含业主共用部位、共用设备设施（如楼道照片、消防通道照明、电梯间照明、院墙、路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、绿化、二次供水泵、自备发电机油料）及电梯运行等的用水、用电费用。业主应从接房之日起交纳物业服务费用。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十五日内履行交纳义务。重庆华润二十四城物业服务有限公司因管理不善造成房屋建筑质量、设施设备质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由重庆华润二十四城物业服务有限公司承担相应责任。重庆华润二十四城物业服务有限公司违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求重庆华润二十四城物业服务有限公司清退，并由重庆华润二十四城物业服务有限公司按多收取费用的3倍给予业主或物业使用人赔偿。建设单位、业主或物业使用人，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款每日千分之三的标准向重庆华润二十四城物业服务有限公司支付违约金。合同签订后，原告为被告房屋所在的城市山谷二期提供物业服务至今，该小区尚未成立业主委员会。被告系重庆市江北区大石坝一村X号X幢X-X房屋的权利人，房屋建筑面积为80.71平方米。另查明，原告与重庆华润二十四城物业服务有限公司签订《吸收合并协议》，协议载明双方同意由原告吸收重庆华润二十四城物业服务有限公司，重庆华润二十四城物业服务有限公司解散并注销，吸收合并后原告的名称仍为华润置地（成都）物业服务有限公司；吸收合并后，重庆华润二十四城物业服务有限公司所有债权债务均由原告承继；自交割日起，重庆华润二十四城物业服务有限公司对外承接的物业管理服务项目由原告继续承接。协议签订后，重庆华润二十四城物业服务有限公司于2018年4月25日注销登记。庭审中，被告提交照片、视频资料，拟证明被告服务不到位，清洁卫生不及时处理，车辆乱停放，管道漏水导致对房屋进行维修。原告质证后，如果被告认为管道漏水赔付金额有异议，可以另案起诉，不能以此拒交物业费；原告对乱占车位等现象采取了曝光和锁车等措施；不能仅凭一张照片或一个地方证明物业服务存在质量问题；中庭积水是房屋设计和规划的问题，通过相关部门报备审批的；夏日温度较高，属于用电高峰，线缆使用较长，负荷程度降低，原告每季度都对线路进行了检查。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆华润二十四城物业服务有限公司的吸收合并程序符合法律规定，原告有权承接重庆华润二十四城物业服务有限公司原承接的物业管理服务项目。重庆华润二十四城物业服务有限公司与城市山谷二期的建设单位重庆天拓置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》虽然已经到期，但根据现有证据显示，原告仍实际为涉讼小区提供了物业管理服务，为保障物业服务企业的正常运行以及小区业主的整体利益，仍宜认定原告与涉讼小区的业主存在事实上的物业管理服务关系。被告作为涉讼小区业主之一，仍应按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准缴纳物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定。根据查明事实核算，对原告请求被告支付2018年6月1日至2020年4月30日的物业服务费3712.66元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告不同意支付物业服务费的辩解是否成立的问题。结合被告的答辩意见和举示的照片、视频资料分析，其因主管道导致卫生间漏水的问题双方已签订协议，因履行协议发生的纠纷应另案解决。被告辩称原告收取车位管理费未打扫卫生的问题，因为在物业服务合同约定业主与原告签订《停车协议》明确在停车位使用及管理方面的权利义务，且原告未在本案中主张车位管理费，被告以此拒交物业服务费的抗辩，本院不予采纳。被告辩称中庭积水、电梯停电等问题，原告在庭审中进行了解释，被告亦无充分证据证明前述问题系原告未充分履行物业服务义务造成的。对于被告辩称的绿化、安管、保洁等问题，但由于物业服务具有持续性，属于原告需要改进和完善的问题。但是，物业公司从事的是物业区域内公共事项的管理，其收取的物业服务是全体业主享受物业服务的基础。被告虽有权利督促和要求物业服务企业针对性地予以改进和完善，但出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以服务存在瑕疵拒绝交纳物业服务费，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业费，形成对其他已经依约交纳物业费的业主不公平的局面。故被告不交物业服务费的辩解理由不成立，不予采纳。关于原告主张的违约责任问题。本院认为，原告主张的合同依据系《前期物业服务合同》，但该合同期限已经届满，原告仍以该合同作为依据向被告主张违约责任缺乏事实依据，本院不予支持。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告向应文自本判决生效之日起十日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司支付2018年6月1日至2020年4月30日的物业服务费3712.66元；二、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告向应文负担。本判决为终审判决。审 判 员 张静二〇二〇年八月二十日法官助理 饶毅书 记 员 石欢