辽宁省建平县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1322民初2044号原告（反诉被告）：刘铁军，男，1966年3月13日出生，汉族，无业，住辽宁省朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：杨木铎，辽宁开疆律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡俊波，男，1990年2月1日出生，汉族，农民，住建平县。委托诉讼代理人：范宏兴，男，1969年9月29日出生，汉族，朝阳市建平县博远法律服务所工作人员，住建平县。被告：王淑波，女，1989年10月4日出生，汉族，农民，住建平县。第三人：朝阳中德房地产开发有限公司，住所地：辽宁省朝阳市朝阳县柳城街道郭家村。法定代表人：陈文林，经理。委托诉讼代理人：洪光，男，1960年2月5日出生，汉族，该公司员工，住朝阳市龙城区。原告刘铁军（反诉被告）诉被告胡俊波（反诉原告）、被告王淑波、第三人朝阳中德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘铁军（反诉被告）的委托诉讼代理人杨木铎，被告胡俊波（反诉原告）及委托诉讼代理人范宏兴、被告王淑波、第三人朝阳中德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人洪光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘铁军向本院提出诉讼请求：1、给付人民币102,104元，自2016年5月1日至实际付清之日按约定计算利息（银行同期贷款利率四倍）；2、二被告承担连带给负责任；3、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告撤回诉讼请求第一项“要求被告承担给付利息的诉讼请求”，变更诉讼请求第二项为“二被告承担共同给付责任”。事实和理由:2014年原被告签订借款协议，约定被告于每年5月1日前偿还原告2万元现金，直至付清。因该债务发生在二被告夫妻关系存续期间，应共同给付。被告胡俊波辩称，原告的诉请不应得到支持，应驳回。2014年5月12日签订的协议书，虽为借款协议实为房屋买卖，借款不存在。原告出售给被告的房屋价款为162,104元，已经支付6万元，另交税款21,900元。在签订协议时原告故意告知被告虚假情况并承诺房屋有商品房必备的五证并有商品房买卖合同，依法登记领取权属证书，协议第二条约定原告将房屋合同和房证由原告持有进行抵押，如被告提前偿还清剩余房款，原告将购房合同和房证返还给被告。现被告得知原告不存在有购房合同和房证并五证不齐全，被告的房屋现在不能办理房产证，所签订的协议无法实现，房产证是产权的法律依据也是证明房屋所有权人的重要依据，如果原告当时如实告知被告情况被告不会购买此房屋，由于原告以欺诈促使签订协议，所签订的协议无效。2014年双方签订的协议不仅具有欺诈行为并该房屋出售证件不齐全，没有依法领取权属证书，所以无论原告还是第三人没有处置该房屋的权利，该房屋的买卖违反法律规定。根据法律规定合同应依法解除。被告王淑波辩称，我与胡俊波已经离婚了，2020年5月15日经建平县人民法院调解离婚，房屋归胡俊波，所欠房款由胡俊波承担。该房屋是我们婚后购买，预交的购房款是被告父母出资，整个过程我没有参与，我是2015年以后在该房屋居住至2019年。第三人朝阳中德房地产开发有限公司辩称，房屋是第三人抵顶给实际施工人的工程款，该交易行为是个人行为公司不知情，没有参与介入。反诉原告胡俊波向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认2014年5月12日反诉人与被反诉人签订的借款协议无效；2、被反诉人立即返还购房款6万元及利息（利息自2015年5月1日起至返还完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被反诉人赔偿反诉人房屋装修实际产生的经济费用和损失；4、本案的反诉费由被反诉人承担。本案在审理过程中，被告胡俊波对反诉请求第一项增加请求：要求解除借款协议。事实与理由：2014年5月12日反诉被告与反诉原告签订借款协议（实为房屋买卖协议），约定反诉被告将朱碌科镇中德新城5号楼1-5-3楼房出售给反诉原告，房屋价款为162,140元，已交购房款6万元，开发商收取税款21,900元，尚欠房款102,104元。协议第二条明确约定将购房合同、房证由反诉被告作为抵押凭证，如提前还款将购房合同、房证返还给反诉原告，现反诉原告得知反诉被告根本没有购房合同和房证，其故意告知反诉原告虚假情况隐瞒了其不具有五证的真实情况，因此2014年5月12日签订的借款协议，反诉被告具有欺诈行为且该协议违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议应确定无效。反诉被告刘铁军辩称，此案虽然是借款协议，实为房屋买卖。我方将房屋出售给胡俊波时已经取得房屋所有权系有权处分，双方签订该协议时是双方真实意思表示，无胁迫欺诈，不应撤销。被告王淑波辩称，没有意见，胡俊波反诉内容和我无关，我不知情。房屋已经协议归胡俊波所有。第三人朝阳中德房地产开发有限公司辩称，与本诉答辩意见一致。本院经审理认定事实如下:第三人朝阳中德房地产开发有限公司系建平县中德新城的开发商，原告刘铁军为建平县中德新城部分工程实际施工人，第三人朝阳中德房地产开发有限公司将位于建平县中德新城5号1-5-3号楼房抵账给实际施工人作为施工款。2014年5月12日，刘铁军作为甲方和作为乙方的胡俊波签订《借款协议》，双方约定：一、乙方购买位于中德新城5号楼1-5-3楼房，在甲方借款壹拾肆万贰仟壹佰零肆圆整（￥142,104.00元），乙方每年5月1日前偿还甲方贰万元现金，直至付清为止。二、乙方用购买楼房对此借款作为抵押担保，因房产局不能办理抵押登记，乙方将购房合同或房证交付甲方作为抵押凭证。如乙方提前还清借款，甲方提前将购房合同或房证返还乙方。三、乙方必须按照约定时间偿还借款，如逾期给付，逾期部分按银行同期贷款利息四倍给付利息。如逾期超过一年，乙方构成违约，乙方同意一次性给付剩余全部借款，并承担欠款部分按银行同期贷款利息四倍给付利息至付清之日止及诉讼费、保全费、执行费等甲方实现债权的全部费用。该份协议签订后，2015年5月1日，胡俊波给付刘铁军房款2万元。2016年4月26日胡俊波给付刘铁军房款2万元。2014年6月23日，胡俊波缴纳楼房税费21,900元。胡俊波买房屋后装修自2015年入住至今。另查明，胡俊波与王淑波于2012年3月20日登记结婚，2020年5月15日双方经建平县人民法院调解离婚。婚姻存续期间被告胡俊波父母出资61,900元用于购买位于中德新城5号楼1-5-3楼房。上述事实有原、被告及第三人的陈述，原告刘铁军提交的《借款协议》1份、工程款抵账楼房结算单1份，辽宁省高级人民法院（2018）辽民申2965号民事裁定书、辽宁省朝阳市中级人民法院（2019）辽13民再36号民事判决书，被告胡俊波提交的收条3枚、被告王淑波提供的建平县人民法院（2020）辽1322民初1248号民事调解书、审判记录在卷作证，上述证据经庭审质证、认证，能够证明本院查明的基本事实，本院予以采信。本院认为,原告刘铁军与被告胡俊波签订的《借款协议》，系当事人的真实意思表示且不违反法律规定，应认定为合法有效。原告刘铁军虽与第三人中德房地产公司之间就涉案房屋达成以房抵账协议，但双方未办理产权转让登记手续，刘铁军尚未实际取得涉案房屋的所有权，第三人中德房地产公司仍为涉案房屋的所有权人。刘铁军依据该以房抵账协议，取得了对涉案房屋的相关权利，包括但不限于要求中德房地产公司交付房屋，办理房屋产权转移手续等。根据刘铁军与胡俊波庭审陈述，双方均认可涉案借款协议实质是针对涉案房屋达成的买卖协议。胡俊波通过与刘铁军签订协议并支付对价的方式，取得了刘铁军对第三人中德房地产公司对涉案房屋的相关权利。现胡俊波已经实际占有并使用涉房屋。本案合同的相对方为原告与被告胡俊波，原告已经通过第三人向被告胡俊波履行了交付房屋的主要合同义务，被告胡俊波也应按约定给付原告相应房屋价款。因胡俊波至今未取得涉案房屋的产权证，故依据公平原则，扣除房屋价款22,104元作为保证金，待胡俊波实际取得产权证后再行给付刘铁军。胡俊波与王淑波婚姻存续期间被告胡俊波父母出资61,900元用于购买位于中德新城5号楼1-5-3室楼房。因被告胡俊波未取得房屋所有权证书，无法确认被告王淑波是否属于该房屋所有权人，因此原告要求被告王淑波共同承担给付责任的诉讼请求，本院不予支持。原告刘铁军自愿放弃索要利息的诉讼请求，系其本人真实意思表示，本院予以采纳。因本案原、被告签订的借款协议有效，且双方已经实际履行，反诉原告对涉案房屋已经装修使用至今，故对反诉原告要求确认“借款协议”无效，反诉被告返还购房款6万元及利息并赔偿反诉原告房屋装修费用和损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告胡俊波于本判决发生法律效力后十日内给付原告刘铁军购房款8万元，于取得涉案房产（中德新城5号楼1-5-3室）的房屋产权证后十日内给付原告刘铁军22,104元。如果胡俊波未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘铁军其他诉讼请求。三、驳回反诉原告胡俊波的反诉请求。案件受理费1,171元、反诉费650元，合计1,821元，由原告刘铁军负担321元，由被告胡俊波负担1,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  曹国福二〇二〇年八月三十一日书记员  陈文洋