浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0803民初2627号 原告（反诉被告）：徐剑锋，男，1967年12月11日出生，汉族，住开化县。 委托诉讼代理人：姚向东，浙江东昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章吉如，浙江东昊律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龚璇雯，女，1985年9月30日出生，汉族，住衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：章丽鸿，浙江浙西律师事务所律师。 原告徐剑锋诉被告龚璇雯委托合同纠纷一案，原告于2018年10月11日向本院起诉，本院于同日以（2018）浙0803引调3331号受理，由审判员吴建林负责调解，因调解未果，于2018年12月11日移送难案组。2019年1月25日，由审判员伍辉耘主持原、被告双方进行庭前证据交换。原告于2019年4月23日申请对诉争的财产损失进行评估，本院于2019年4月24日依法委托龙游正信资产评估事务所进行鉴定。2019年7月12日，该资产评估所作出资产评估报告。本院于2019年7月18日转为正式立案，依法组成合议庭，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告以评估程序不合法为由，申请重新评估。本院要求评估单位重新评估，该评估单位于2019年10月21日对原评估报告进行了评估说明。被告于2019年11月12日提起反诉，并以调取新的证据为由申请延期开庭。本案于2019年11月29日第二次公开开庭进行了审理，庭审中，被告以鉴定人未能说明作出评估详细情况，评估程序不合法为由，再次要求重新评估，本院再次要求评估单位重新评估。2020年4月3日第三次开庭，组织原、被告双方对龙游正信资产评估事务所对涉受损财物勘查情况进行确认。该评估单位于2020年5月8日，重新作出评估意见。本案于2020年6月8日第四次公开开庭进行了审理。原告徐剑锋（第三、四次未到庭）及其委托代理人姚向东、被告龚璇雯（第二次未到庭）及其委托代理人章丽鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：一、责令被告赔偿原告经济损失300万元、支付违约金200万元、律师费12万元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。2019年9月22日，原告变更诉讼请求为：一、责令被告赔偿原告房地产被损坏的经济损失1783196元；二、责令被告赔偿原告自2018年12月4日至申请人接管衢江区东迹大道310号房地产之日止，原告所购房地产无法正常使用期间的经济损失6677500元；三、责令被告赔偿原告的律师费损失120000元；四、鉴定费9910元、诉讼费、保全费由被告承担。2020年6月8日，原告将第一项诉讼请求变更为责令被告赔偿原告房地产被损坏的损失1416047元。 事实和理由：2018年3月9日，由原、被告合作以原告名义参加司法拍卖，竞得衢江区东迹大道310号房产，分别占51%、49%的份额。2018年9月3日，原、被告双方签订《协议》一份。协议约定，被告将其49%的份额以2569万元转让给原告。因该房产存在部分无证建筑、1—4楼装修及承租户腾房等遗留问题，原告支付被告500万元作为包干解决上述遗留问题的补偿款。委托被告全权处理遗留问题，处理期限3个月，如按期完成另行奖励被告50万元；如被告未在3个月内完成，则取销奖励并处罚款200万元；争议解决方式为提交衢州市衢江区人民法院处理，诉讼费、律师费由败诉方承担。2018年12月2日，原告接到被告通知到现场交接时，原告发现被告竟然将1至4楼全部吊顶、水电、消防、变压器、配电等设施拆除拿走，地下电缆被挖走，玻璃被打碎。房屋受到毁灭性破坏，无法用于出租和经营，现场一片狼籍，损失惨重。为防止损失进一步扩大，原告被迫立即向政府提交申请，请求政府对上述房地产进行收储，政府也表示会给予大力支持。为保证收储顺利进行，原告提前将剩余的房屋转让款及利息支付给被告。期间，原告向被告提出赔偿要求，但被告拒不赔偿，原告向法院申请诉前保全措施。综上所述，原告认为，原告从柯城区人民法院拍卖竟得的房屋装修完好、水电齐全，可以正常使用的房屋，被告在处理遗留问题时，对房屋进行大肆破坏，致房屋无法使用，严重侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特向法院起诉。 原告徐剑锋为证明其主张的事实，举证如下： 1、原、被告于2018年9月3日签订的《协议》1份,证明原、被告的委托关系，委托要解决的事项包括无证建筑、设施及1-4楼的装修，以及全部租赁户的腾退。处理遗留问题的原则是用经济补偿的方式，具体补偿额度为500万元，进行包干使用。为了解决上述遗留问题，可以用浙江完美置业有限公司的名义与当事人签订补偿协议，也证明了处理遗留问题的期限是3个月。如果被告按时完成，由原告额外奖励50万元，如果超过3个半月没有完成，将取消奖励，并处罚被告200万元。剩余腾退补偿工作由双方共同完成，最高不超过500万元。如果对协议存在违约，诉讼费等由被告承担。 2、执行裁定书1份，证明衢江区东迹大道310号房地产的所有权归徐剑锋所有。 3、公证书1份、预算书1份，证明衢江区东迹大道310号房地产被损坏的财物情况进行了摄像并进行公证，经衢州联腾工程咨询有限公估价损失300万元。 4、衢永欣评报字（2017）第019号评估报告1份,证明本案涉及的配套用房部分没有房产证，本次评估考虑房地产装修价值、配套设备、配套构筑物的价值都属于拍卖范围之内。评估报告第七页，证明东迹大道310号房屋总共4层，房屋内所有设施包括涂料、外墙、石膏吊顶、水电设施、配套设施、配电房、围墙等都属于拍卖范围。水电设施齐全就包括变压器、空地上的水泥地等都属于拍卖范围。 5、浙江完美置业有限公司租赁情况明细1份，证明告知拍卖人拍卖物，除了完美置业有限公司办公房，另外有20户人租在里面，其中有16户是在拍卖成交时租赁期限满，需要对他们装修进行补偿，再让他们搬出去。 6、招商引资项目考核申报表1份，证明本案参与拍卖人徐剑锋作为衢江区统战部的招商引资对象进来的，参加合作的还有温州的金银康。 7、微信聊天记录1份38页，证明当时签订协议是在戴阿陆办公室签订的协议，徐有金和原告合伙人进行了长达4-5个月的沟通，才形成了合伙份额的转让协议，协议的定稿是徐有金决定的.包括转让款项的确认。 8、正信司鉴评字（2019）第027号评估报告1份，证明本案涉及的财产总共损失2164178元。 9、发票1份，证明原告支付评估费9910元。 10、原告徐剑锋与律师事务所委托代理合同1份，证明本案涉及的纠纷，双方约定律师费是12万元。 11、当庭播放录音录像光盘1个。证明原、被告双方因诉争财产损失发生争议后，公安民警到现场解决。 12、关于近期拟收储土地情况1份3页，证明2018年9月原告向衢江区土地收储中心要求收储本案涉及的土地，后进行评估，总共价值60007130元，但原告认为收储价格偏低，未同意收储。2019年因为本案房屋被严重破坏，原告才同意政府按原评估价收储。 13、律师收费凭证2份及司法厅与物价局的收费规定1份，证明原告为处理本案纠纷缴纳律师费12万元的事实及收费的依据。 14、龙游正信资产评估事务所评估说明1份，证明经过评估，本案财产损失1783196元。 15、正信司鉴评字（2020）第006号评估报告1份，证明本案涉及的财产总共损失1416047元。 被告龚璇雯辩称：对于原告诉讼请求，没有事实和法律依据，请求驳回。关于事实部分：一、2018年3月9号，原、被告共同拍卖房地产没有异议。2019年9月3号，原、被告签订的协议内容没有异议。但这份协议是原告起草的。协议第四条约定，原告委托被告处理东迹大道310号房地产中历史遗留问题。根据第4条表述，是处理无证建筑及1-4楼的装修和承租户的腾空。诉状中表述的由原告支付被告500万元全权处置遗留问题，是被告要在3个月内（2018年12月3日前）把腾空的房屋交付原告。被告接受委托事项后，全面履行了委托事务。在2018年12月2号已经通知原告来办理交接手续，同时原告也按合同约定向被告支付了转让款及利息共20837000元，被告对原告委托的事项已经全面完成也得到了原告的认可。认可表现在：1、原告接受房屋，2、原告已支付转让款。因此,委托合同的权利义务已经履行完毕。二、原告诉状中称2018年12月3号交接后发现被告将房屋所有的1-4楼吊顶、变压器等拆除拿走了”。但被告未实施上述行为。对于原告提出的现在房屋无法用于出租和经营。被告认为原告在委托被告处理事务的委托事项中没有对于功能性的要求或处理事件的结果做出表示，委托的事项要求不明确。三、原告认为其是为减少损失才支付给被告转让款，理由是向政府申请收储。被告认为政府是否收储与合同约定内容无关联。四、原告诉称曾要求被告赔偿损失，但被告从未收到原告要求赔偿的请求。如果对方有赔偿的要求，他完全可以从被告的转让款中扣除。五、本案原告要求被告赔偿损失的财产并不属于原告所有。原告从柯城区法院拍卖所得的仅仅是310号的不动产。涉案房地产在室内的所有装修均非原告、被告装修的，是承租户装修。对于原告要求赔偿的中央空调问题。空调从来没有装过，整幢楼都没有。涉及的消防设施问题，在柯城法院拍卖中没有这个项目。变压器是专属财产权，也没有在拍卖的标的范围内。因此，被告认为原告主张要求赔偿的损失其根本就没有占有、使用权的财产。根据合同法规定，受托人在处理委托人的事务当中，不存在重大过失行为不承担责任。现原告位于衢江区××道××号房××按原评估价收储，原告并没有造成经济损失。现原告也不是衢江区东迹大道310号房地产的所有权人，不具有诉讼主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告龚璇雯为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据： 1、2018年9月3日协议1份，证明:原告委托被告办理衢江区东迹大道310号房地产（金辉电子商务创业园）尚有遗留问题：无证建筑、1-4楼装修及承租户的腾退，包干费500万元，不足部分由被告承担，多出部分归被告所有。并约定了违约责任。 2、中国工商银行资金明细单1份，证明原告委托被告办理的事务于2018年12月2日已完成并向原告办理交接，原告按约于2018年12月7日已向被告支付转让款及利息共计2083.7万元，委托事务已履行完毕。 3、2016年6月18日，浙江完美置业有限公司与沈延元资产转让协议1份、平面图1份、交付确认书1份及银行通用回单2份、电梯安装协议1份，证明2016年6月18日，浙江完美公司已将1-4楼无房产证的房屋2300多平方米、电梯2部、大楼的所有空调设备及相关设施全部转让给沈延元，总价款153.6万元，并与当日完成交接，沈延元于2016年7月13、14日已支付转让款153.6万元。同时说明原、被告拍卖的房地产中的部分财产是第三方所有。 4、2018年10月15日龚璇雯与沈延元订立协议1份、平面图1份，证明龚璇雯为处理遗留的无证房产，接收沈延元转让的东迹大道310号1-4层房产约2272平方米及2部电梯，共支付沈延元转让款370.80万元。 5、2018年9月4日龚璇雯与浙江完美置业有限公司转让协议1份，证明衢江区东迹大道310号金辉电子商务创业园内属于浙江完美置业有限公司的财产：门卫室、自动伸缩门、LED显示屏、广告牌、后院独立配电房（不含任何配电设备）、围墙、绿化，转让给龚璇雯，价款50万元，已从500万的委托价款中支付，说明这部分财产不属于拍卖资产。 6、2018年9月14日，龚璇雯与浙江完美置业有限公司转让协议1份，证明被告将1-4层承租户的清退事务全部委托给浙江完美置业有限公司完成，时间要求在2018年11月30日前，清腾补偿的费用总计80万元，这80万元是用于所有没有到期的租户、装修赔偿等的费用。 7、浙江完美置业有限公司与七个承租户的租赁协议7份及徐有金与7个租户的承租权转让协议及网上银行交易凭证，证明2014年始，东迹大道310号部分房屋已出租他人，被告为处理原告的委托事务与各承租户协商提前解除合同并支付承租户相应的补偿款135000多元。 8、2017年1月9日，浙江完美置业有限公司与衢州市灵萃电子商务有限公司场地租赁协议1份，证明涉案的房屋一楼约682平方米于2017年1月已经由承租人自行负责装修，故装修的财产物权属于承租人。 9、2017年3月，浙江完美置业有限公司与刘某签订的场地租赁协议1份，证明涉案房屋一层约982平方米出租给刘某，租期五年，一楼的装修由承租人自行出资，涉及装修的财产物权属承租人所有。 10、柯城法院（2016）浙0802执3576号之一裁定书1份，证明原告仅对衢江区东迹大道310号房地产享有所有权，除此之外的所有财产均不享有所有权。 11、衢州市永欣资产评估有限公司（2017）第019号评估报告一份，证明1.该评估报告在资产状况描述中并不存在下列财产：无证房地产、中央空调、变压器、消防设备。2.该报告仅对房地产价值进行评估，故评估价值中并未包含无证房产、变压器、设施设备、装修等的价值，故进一步证实上述财产不属于拍卖范围，所有权仍属浙江完美置业有限公司。 12、2013年8月25日，消防安装改造工程施工合同一份及工程发票一份，证明涉案房地产的消防设施总工程造价为118000元，而本案中委托龙游正信资产评估事务所（2019）第027号评估报告中消防设备的总价达357982元，可见该评估结论的不客观性。 13、浙江完美置业有限公司说明一份，证明1.各承租户的装修不在拍卖范围内，且由承租人投入所有权归承租人。2.变压器财产权属浙江完美置业有限公司，也非拍卖财产，已由浙江完美置业有限公司处置。 14、2018年衢江区招商引资项目考核申报表，证明涉案房地产在2018年10月以前已经被衢江区统战部作为招商引资项目政府收储项目。 15、衢州华辰房地产评估测绘有限公司出具的房地产评估报告及衢州永欣资产评估有限公司出具的房地产价值评估复核报告各一份，证明：（1）涉案房地产已经于2018年10月24日作为政府收储项目。（2）土地价值39517200元，建筑物7122930元，附着物评估价值5136266元，合计51776396元。（3）经复核，土地价值39517200元，建筑物7122930元，附着物5132000元，合计51772130元。 16、2019年9月4日徐剑锋、姜雪英申请书一份，证明申请涉案房地产由政府收储。 17、2019年10月9日土地使用权及地面附属物收购合同一份，证明原告于2019年10月9日与衢江区土地收储年已经将涉案房地产及附属物按2018年10月24日的评估价值51772130元，加上交地奖823.5万元，合计60007130元收储。原告方对涉案财产未遭受任何损失。 18、不动产权利注销登记证明一份，证明2019年10月21日衢州市自然资源和规划局已经注销涉案不动产的权利人登记证书。 19、移交单一份，证明（1）2019年10月22日，原告已经将本案诉争的不动产和附着物整体移交给衢江区土地收储中心。（2）双方已经全部交结完毕。（3）原告已经不具备涉案诉争财产的产权所有人资格。江完美置业有限公司处置。 20、证人刘某出庭作证：2017年上半年从浙江完美置业有限公司承租衢州市衢江区××道××号1楼约980平方米，租期5年，除地砖和门之外全是我自己装修，隔墙也是我自己隔的。2018年10月终止合同，移动的东西我带走了，空调也带走了，其他带不走的东西没有带。因我共房租10多万元，就抵消补偿款了。原来没有装中央空调。 21、被告龚璇雯申请龙游正信资产评估事务所评估师兰海滨出庭作证：龙游正信资产评估事务所接受衢江区人民法院的委托，对位于衢州市衢江区××道××号××层装修及相关财产损坏情况进行评估，该所工作人员前二次所作出的评估报告，因当事人没有全部到场，凭工作人员现场勘察情况作出的评估报告，最后一次评估报告经双方当事人到场及办案法官一起到现场进行勘察，根据现场勘察、永兴评估公司的评估报告，结合评估时相关物品的市场价对被损坏的财进行评估得出的结论。供电系统、消防设备等受到损坏影响房地产损失评估，空调机已不存在,无法查明其品牌和功率。评估时空调被拆数量按照空调管洞及外挂机留下的痕迹进行计算，吸顶空调按功率最小的2Ｐ机、挂式空调按1.5Ｐ计算,我们走访了有关专家后，按市场中等价格计算。以2020年5月8日作出的龙游正信（2020）第006号评估报告为准。 反诉原告龚璇雯诉称:2018年12月10日,反诉被告向衢江区人民法院提起民事诉讼,要求反诉原告赔偿经济损失300万元,并承担违约金200万元及律师费12万元。2019年9月22日，反诉被告变更诉讼请求，要求反诉原告赔偿房地产损失1783196元，房地产无法正常使用期间的损失6677500元及支付的律师费12万元。根据反诉原、被告于2018年9月3日签订《协议》第4条约定：“因本案争议所产生的诉讼费、律师费由败诉方承担”。反诉原告要求反诉被告赔偿律师费损失237600元。 反诉原告龚璇雯为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据： 1、委托合同1份，证明本案委托浙江浙西律师事务所律师。代理，代理费237600元； 2、律师费发票1份，证明支付律师代理费237600元； 3、浙江省司法厅、物价局关于律师收费规定1份，证明律师收费合理。 反诉被告徐剑锋辩称：我方委托反诉原告处理衢江区东迹大道310号金辉电子商务创业园内的历史遗留问题，其没有正确履行职责，导致反诉被告的财产被损坏，后果应由反诉原告承担，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 反诉被告徐剑锋未提供反诉的证据。 经庭审举证、质证，本院决定认证如下： 被告龚璇雯对原告徐剑锋提供的证据：对证据1、2、9、10、11、13无异议。对证据3中公证书真实性无异议，对其客观性和关联性有异议，对预算书有异议；对证据4、12的真实性无异议，对证据4、12的客观性和待证事实有异议，认为证据4所谓配套用房没有明确，证据12，政府已按原来的评估价收购，说明原告没有损失。对证据4、5、7、14、15有异议，认为证据5的真实性无法确定，涉及很多承租户；认为证据6日期是空白的，名字也是错的，与本案无关联；认为证据8程序不合法，鉴定结论缺乏客观性；证据13的说明不真实、缺乏客观性；证据15与以前的评估意见没有共性，缺乏客观性；对证据7的真实性不清楚，有待核实。 原告徐剑锋对被告龚璇雯提交的证据：对证据1、10、20、21无异议。对证据2、11、14、15、16、17、18、19的真实性无异议。认为证据2证明对象不成立，证据11应以评估报告为准，证据14、15、16、17、18、19关于政府收储情况属实。2018年评估价格偏低，当时我方不同意政府收储。但因被告把房屋破坏严重，最后与政府协商一致按2018年评估价进行收储。从2018年评估到2019年收储，我方利息损失都有300多万元，不能证明被告的行为没有给原告造成损失。对证据3、4、5、6、7、8、9、12、13的真实性有异议，认为这些证据与本案无关联，拍卖的资产应以（2017）衢永欣评报第019号评估报告为主。龙游正信资产评估事务所评估师兰海滨出庭的证言，原告徐剑锋无异议；被告龚璇雯有异议，认为评估师没有说明消防设施、空调的评估依据，评估报告没有产权人对评估标的物进行确认，也没有第三人的参与，评估报告缺乏客观性。 经过庭审举证、质证，本院决定认证如下： 被告龚璇雯对原告徐剑锋提供的证据：对证据1、2、9、10、11、13无异议；对证据3中公证书对现场物品被损坏情况客观记录，对该公证书予以确认，预算书结果缺乏价格依据，不予采信；对证据4、12的真实性无异议，对证据4、12的客观性和待证事实有异议。原告徐剑锋对被告龚璇雯提交的证据1、10、20、21无异议；对证据14、15、16、17、18、19的真实性无异议。本院经审查认为，上述证据符合证据的客观性、合法性和关联性，应予以确认。被告龚璇雯对原告徐剑锋提供的证据5、6、8、14、15有异议。原告提供的证据5有证据1以及被告提供的证据15佐证；原告提供的证据6与证据12相互印证；原告提供的证据15是评估公司根据其工作人员与原、被告代理人以及本院工作人员在现场勘查情况，参照市场价格所作出的评估意见，与被告申请的评估师出庭作证的证言（证据21）及被告提供的证据15的主要内容基本相符。本院经审查认为，原告提供的证据5、6、15与被告提供的证据21符合证据的客观性、合法性和关联性，对该四份证据予以确认。原告提供的证据8、14已被证据15所取代，对该二份证据不予采信。原告徐剑锋对被告龚璇雯提交的证据3、4、5、6、7、8、9、12、13的真实性有异议。本院经审查认为，被告提供的证据6，结合庭审中，原告同意被告转委托的事实，对该证据予以确认。被告提供的证据7、8、9，结合原告证据的证据1以及庭审中，原告承认拍卖时有部分承租户的事实，对该三份证据予以确认。被告提供的证据3、4、5的证明内容与柯城法院委托永欣评估公司的评估报告中评估内容相矛盾，对该三份证据不予采纳。 经审理查明：2017年1月20日,衢州市柯城区人民法院委托衢州永欣资产评估有限公司对浙江完美置业有限公司所有的衢江区××道××号××层房地产,建筑面积6838.40㎡,出让的综合用地面积10977㎡的市场价值进行评估。衢州永欣资产评估有限公司于2017年1月24日作出“衢永欣评报字［2017］第019号评估报告”：浙江完美置业有限公司所有的衢江区××道××号××层房地产,建筑面积6838.40㎡,出让的综合用地面积10977㎡，评估价值为48640000元。特别说明：本次评估的房屋有产权证的面积以登记为准，配套用房无产权证，为实地勘察面积；本次评估已考虑房地产的固定装配价值、配套设备、配套用房、配套构筑物价值。资产状况：总层数为四层，钢混结构，外部为部分玻璃幕墙、花岗岩、涂料，内墙为部分涂料、面砖，塑钢窗、两台电梯、铺地砖、楼梯铺大理石、不锈钢扶手。一至三层为扣板吊顶、玻璃隔断，四层为石膏吊顶，铺强化地板。水电齐全、有配套设备、配电房、门卫室、围墙。空地为部分铺花岗岩、水泥地、平整后泥地。评估对象现大部分空置，部分作为办公使用。根据现场情况一层可作营业房，二至四层可做办公用房或公寓使用。2018年4月11日，衢州市柯城区人民法院以（2016）浙0802执3576号之一执行裁定书裁定如下：一、衢江区东迹大道310号房地产［房屋所有权证：衢房权证衢江字第2××6号，土地使用权证：衢江区国用（2011）第05905号］的所有权归买受人徐剑峰所有，上述房产所有权自本裁定送达买受人徐剑峰时起转移。二、买受人徐剑峰可持本裁定书到登记机构办理相应产权过户登记手续。 2017年12月25日，原告徐剑锋与被告龚璇雯签订《合伙协议》一份，协议约定，双方共同出资参与衢州市柯城区人民法院司法拍卖衢州市衢江区××道××号房地产，以38206080元中标，原告占51%的份额，被告占49%的份额。2018年3月9日，原、被告签订《协议》，被告将上述竞得的房地产份额以2569万元转让给原告，原告自协议签订之日起三天内支付被告转让款569万元；余款2000万元自协议签订之日起按月利率1.35%计算利息，衢江区东迹大道310号房地产全部腾空交付原告之日起五天内支付。因所竞买的房屋部分无产权证、1至4楼装修及承租户腾房等历史遗留问题，原告委托被告全权处理。由原告支付被告500万元作为包干解决上述遗留问题的补偿款，不足部分由被告方承担，多出部分归被告所有。承包款由原告在签订协议后三天内支付被告。被告在解决上述遗留问题时，可以浙江完美置业有限公司的名义与当事人签订补偿协议，原告方给予配合。原告方为方便工作，自协议生效起可以派人进驻衢江区东迹大道310号。被告在三个月内完成历史遗留问题的处理事项,将腾空的房屋交付给原告，原告奖励给被告50万元；三个半月内未将腾空的房屋交付给原告，取消奖励并处罚被告200万元，剩余清腾补偿工作由原、被告双方共同来完成;原告已支付给被告500万元补偿金扣除被告按合同已支付的补偿款外,剩余部分充抵转让款，但补偿款总额不得超过500万元。任何一方中途解除合同，违约方支付守约方违约金500万元。原告逾期付款除应需支付以上约定的利息外，还要承担200万元的违约金。协议签订后，原告按约支付给予被告500万元补偿金。经原告同意，被告于2018年8月4日与浙江完美置业有限公司签订《委托协议》，将原告委托被告处理衢江区东迹大道310号房地产全部腾空、清退工作转委托给浙江完美置业有限公司处理，该协议约定：甲方（即龚璇雯）委托乙方（即浙江完美置业有限公司）处理金辉电子商务创业园（即本案诉争房地产）内1至4楼现有承租户的清退工作及相关遗留问题，即未满租期的承租户腾空沟通工作、腾空清退移交工作、未到期的租金退还、合同履行保证金的退还工作、水电费用的结算工作、违约金的承担支付工作等；乙方必须于2018年11月30日前将衢江区东迹大道310号金辉电子商务创业园内1至4楼的现有承租户腾空场地移交给甲方；乙方处理遗留问题工作价款为80万元，甲方将上述腾空的场地移交给徐剑峰之日起三个工作日内，将处理遗留问题的工程价款一次性支付给乙方；乙方逾期未完成腾空工作，支付给甲方违约金10万元；截止2018年11月30日，衢江区东迹大道310号金辉电子商务创业园内所有未撤走的资产归甲方所有。原、被告约定的交付衢江区东迹大道310号房地产期限届满后，双方进行交付时，原告发现原来的房屋中的装修、电缆、电线、电灯等被拆除，空调、变压器被拆走。为此，双方发生纠纷，原告报警后，樟潭派出所民警到现场解决未果。2018年12月7日支付被告转让款本息2083.7万元。原告诉至本院。本案在审理过程中，原告申请对被损坏的财物进行评估，本院委托龙游正信资产评估事务所进行评估，原告交纳评估费9910元，该评估所于2019年7月12日作出正信司鉴（2019）第027号评估报告，评估结论为本案涉及的财产总共经济损失2164178元。2019年7月26日开庭时，被告对该评估报告提出质疑，申请重新鉴定。2019年10月21日，龙游正信资产评估事务所作出衢州市衢江区××道××号××层房产的装修资产评估报告的说明将财产总共损失2164178元调整为1783196元。2019年11月29日第二次开庭质证时，被告方提出该评估报告存在程序违法，申请重新评估。本院组织原、被告以及评估单位一起去现场勘查，由评估单位对被坏物品进行登记，2020年4月3日进行核实。龙游正信资产评估事务所于2020年5月8日作出“正信司鉴评字（2020）第006号评估报告”，评估结论为本案涉及的财产总共损失1416047元。 另查明:2018年9月,原告徐剑锋向衢州市衢江区政府申请，要求政府对其位于衢州市衢江区××道××号房地产进行收储。衢州市衢江区土地储备中心准备对原告所有的位于衢州市衢江区××道××号××层房产进行收储，委托衢州华辰房地产评估测绘有限公司对该房产进行评估,衢州华辰房地产评估测绘有限公司于2018年10月18日列出“衢州市衢江区310号附属物补偿价值明细表”，包括无证房产、装修（含大理石地面、扶手栏杆、天棚顶面、防盗窗等等）、防盗门2扇、消防设备、变压器1台、空调机（挂机57台、柜机20台）移装费、中央空调1套移装费、西子奥的斯电梯2部移装费等附属物补偿价为5136266元。2018年10月24日作出“浙衢华辰房估字（2018）第1010号《房地产估价报告》”，收储总价值为51776396元，其中土地价值为39517200元、房屋价值为7122930元、附属物评估价值为5136266元。嗣后，衢州市衢江区土地储备中心委托衢州永欣资产评估有限公司对衢州市衢江区××道××号××层房产的收储价值进行复评，衢州永欣资产评估有限公司于2018年10月26日作出“衢永欣复核报字［2018］第008号《复核意见报告》”，衢州市衢江区××道××号房地产，使用权面积合计10977㎡，评估价值39517200元;一幢有证房屋建筑面积为6838.4㎡，评估价值7122930元;附属物评估价值5132000元.房地产评估价值合计51772130元。衢州市衢江区土地储备中心拟以土地及附属物价格51772130元、交地奖8235000元，合计60007130元,拟对上述房地产进行收储;原告徐剑锋认为收储价格偏低，要求中止收储。2019年9月4日，原告徐剑锋向衢州市衢江区土地储备中心申请，要求政府收储其位于衢州市衢江区××道××号的房地产，经衢州市衢江区土地储备中心向衢江区政府汇报，按原复评估价即土地及附属物价格51772130元、交地奖8235000元，合计60007130元,对上述房地产进行收储。现该房产已被衢州市衢江区土地储备中心收储。浙江省物价局浙江省司法厅关于制定律师服务收费标准的通知：100万元以上至500万元按3-4%收费，500万元以上至1000万元按2-3%收费。 本院认为：原、被告所签订的委托合同是双方真实意思表示，合法有效。一、关于原告的诉讼主体资格问题。原告通过司法拍买竞得衢州市衢江区××道××号房地产，2018年4月11日衢州市柯城人民法院以（2016）浙0802执3567号之一执行裁定书裁定“衢江区国用（2011）第05905号的所有权归买受人徐剑锋”时，原告就拥有该房地产的所有权。该房地产于2019年9月被衢州市衢江区土地储备中心收储前,该房地产都属于原告所有。柯城区人民法院委托衢州永欣资产评估有限公司于2017年1月24日作出“衢永欣评报字［2017］第019号评估报告”、衢州市衢江区土地储备中心委托衢州华辰房地产评估测绘有限公司的评估报告以及委托衢州永欣资产评估有限公司对衢州市衢江区××道××号××层房产的复评报告均含有龙游正信资产评估事务所于2020年5月8日作出“正信司鉴评字（2020）第006号评估报告”中所列被损失的物品。根据上述评估报告可知原告购买衢州市衢江区××道××号××层房地产时,包括被损坏、拆除的变压器、空调等附属设施。该被损坏、拆除的财产发生在2018年12月，此时，这些财产所有权归原告所有。因此，被告辩称被损坏、拆除的财物原告徐剑锋没有所有权，徐剑锋不具有诉讼资格，与事实不符，本院不予支持。二、关于财产损坏赔偿问题。被告作为受托人，依法应当按照委托人原告的指示处理委托事务，向其报告委托事务的处理情况。被告作为受托人，应本着诚实信用的原则，依法善意处理腾房事宜，尽到合理的注意义务。被告在办理原告所委托的事务过程中，原告所有的有关设施被拆走、损坏，被告主观上放任财产受损结果发生存在过错，该主观过错不因被告对外转委托的法律行为的有效性而受到否定。受托人在办理委托事务中造成损害的,应当由受托人承担侵权损害赔偿责任。本案原告花500万元以承包的形式委托被告处理腾房事宜,这当中包括赔偿合同未到期的租房户的有关损失，赔偿租房户有关损失后，应保持原房屋装修和附属设施的完整性。对于本案被告接受原告的委托处理委托事务,在处理过程中发生财产被破坏、拆除之事,被告存在重大过错。本案属于有偿委托,受托人处理委托事务负有善良管理的注意义务。被告辩解，2019年9月，衢州市衢江区土地储备中心以2018年的评估价收储了衢州市衢江区××道××号，原告并没有造成损失。2018年12月以前，因该财物没有被损坏、拆除，原告以评估价太低为由，不同意政府收储。衢州市衢江区土地储备中心委托衢州华辰房地产评估测绘有限公司出具的房地产评估报告中的价款只包含空调机移装费,不含空调机价款,其他物品被拆除、损坏，导致房地产总体价款下降。原告主张2019年9月同意政府按原评估价收储的原因是有些财物被损坏、拆除，房地产价值受损。这与事实相符，本院予以采信。因此，原告要求被告赔偿被损坏、拆除财物的经济损失及保全费5000元、鉴定费9910元，于法有据，本院应予以支持。三、对于原告认为因被告损坏其财产，导致其房地产政府推迟一年被政府收储，造成其利息受损，要求被告赔偿其利息损失的问题。2018年9月，原告以衢州市衢江区××道××号的房地产的收储价太低为由，没有让政府有关部门收储。由此可见，上述房地产未能收储成功是原告自己的原因所致。2018年，原告房地产未收储成功在前，被告接受委托事项在后，政府2019年收储与被告未认真履行委托事项没有必然的联系。因此，原告要求被告赔偿该房地产因政府晚收储所造成的利息损失之诉讼请求，本院不予支持。四、关于律师代理费的赔偿问题。原、被告双方约定因委托合同发生纠纷，律师代理费由败诉方承担。该协议是双方真实意思表示，合法有效。本次纠纷因被告在履行委托合同过程中未正确履行职责，导致原告有关财物被损坏，原告通过诉讼请求被告赔偿相关经济损失，是依法行使诉讼权利。因此，原告要求被告赔偿其律师代理费的合理费用，符合法律规定，应予支持。根据2011年6月10日浙江省物价局浙江省司法厅关于制定律师服务收费标准的通知（浙价服［2011］212号文件）：100万元以上至500万元按3-4%收费，500万元以上至1000万元按2-3%收费。被告应赔付原告律师费以（财损1416047元＋保全5000元＋鉴定9910）×3.5%＝50083.50元为宜。原告超过法院应支持的诉讼请求外，反诉原告龚璇雯要求反诉被告徐剑锋赔偿其超标的律师代理费，本院予以支持，以（1416047元＋6677500元＋120000元＋9910元-1430957元）×2.5%＝169812.50元为宜。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条、第一百六十九条《中华人民共和国合同法》第四百条、第四百零六条第一款《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十六条、第二十六条、第三十五条之规定，判决如下： 一、被告龚璇雯赔偿原告徐剑锋各项财产损失费1416047元、保全费5000元、鉴定费9910元、律师费50083.50元，合计1481040.50元，限本判决生效后十日内履行。 二、驳回原告徐剑锋的其他诉讼请求； 三、由反诉被告徐剑锋赔偿反诉原告龚璇雯律师费损失169812.50元，限本判决生效后十日内履行。 四、驳回反诉原告龚璇雯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费69364元，由原告徐剑锋负担51235元、被告龚璇雯负担18129元；反诉案件受理费2432元,由反诉原告龚璇雯负担586.35元,反诉被告徐剑锋负担1845.65元。于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  伍辉耘 人民陪审员  戚勤建 人民陪审员  吴灵仙 二〇二〇年八月十日 代书 记员  江玲钰 ??22? ?SHAPE*MERGEFORMAT??