山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初860号原告：某物业公司，住所地青岛市市南区。法定代表人：邹某，职务总经理。委托诉讼代理人：冷某，女，系该公司员工。被告：刘某，男，汉族，住青岛市李沧区。被告：杨某，女，汉族，住青岛市李沧区。原告某物业公司与被告刘某、被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冷某，被告刘某、杨某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所拖欠的共30个月（2017年7月1日至2019年12月31日）物业费7695.7元、电梯费1810.16元，共计9505.86元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年11月10日，原告与青岛金茂嘉业房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，原告自2010年11月10日起即为包括被告在内的李沧区某城中村改造项目C区项目全体业主提供物业服务。但被告自2017年7月1日起，未交纳物业费、电梯费。虽经原告向被告多次催要，但被告一直怠于履行支付义务。故原告诉至本院，请求判如所请。二被告辩称，我们确实从2017年7月1日至2019年12月31日一直没有交纳物业费。2016年11月份我们收房，2018年5月份入住。交房的时候物业收取的装修保证金一直没有退还我们。交房后，我们发现主卧室的两块玻璃装反了，我们没入住前就向物业反应该问题，但物业至今只维修了一块玻璃，还有一块没有给解决。我们小区电梯存在消防安全隐患，我们跟社区居委会反映过，物业上门催缴物业费的时候，也向物业反映过。负一楼出电梯口的位置有电表箱，夏季雨水多的时候，雨水直接能流到楼梯位置。物业保洁员未尽到保洁义务，经常不打扫楼道。小区路面多处路面砖破损、凹陷，也不修补，人工湖内清理不及时。车辆在小区内步行街上行驶，存在人身安全隐患。安保人员年纪太大，不适合担任从事安保工作，小区内有失窃的情况。疫情期间，体温检测人员不能作到实时到岗。我们小区楼道内存在堆积物品的情况，对消防安全存在隐患。对于物业的收益及支出情况、招投标资料应当公示给全体业主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交催费通知打印件1宗，本院调取涉案房屋不动产登记信息1份。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交《前期物业管理服务委托合同》1份，证明原、被告存在合同关系。二被告经质证认为，对该份证据的真实性有异议，该合同并不是与被告签订的，与被告没有关系。本院认为，青岛捷东房地产开发有限公司作为被告小区的开发商，在被告小区业主委员会成立之前，有权以委托方（甲方）的身份与原告作为受托方（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，该合同对某地小区的全体业主具有约束力。故本院对以上证据予以采纳，对被告的抗辩主张不予采信。2、原告提交收款收据1张，证明二被告曾经交过物业费，认可原告在涉案小区的服务。二被告经质证认为，对该份证据的真实性无异议，但这是交房的时候必须要交纳的费用，不代表认可原告的服务，对原告的服务能力提出质疑。本院认为，该份证据显示的费用名称为物业管理费及电梯费，且二被告按照收据上载明的金额交纳了费用，故二被告对交纳物业费是知情的。本院对该份证据予以采纳。3、被告提交照片1宗，证明答辩过程中反映原告提供物业服务时存在的问题。原告经质证认为，对该份证据的真实性有异议，不排除被告提交的照片上显示的内容存在摆拍的情形。本院认为，被告未提交证据证明以上照片的拍摄时间及地点，原告对证据的真实性提出异议，故本院对该份证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系为青岛市李沧区某小区提供物业服务的企业，二被告系青岛市李沧区某小区业主。原告作为涉案小区开发商聘请的物业管理企业（乙方）与涉案小区开发商青岛某房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务委托合同》一份，就前期物业服务（自原、被告签订《前期物业管理服务委托合同》之时起到涉案小区业主委员会与选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止）达成协议，约定由乙方对物业管理服务的内容、甲乙双方的权利义务，并约定高层住宅物业费收费标准为每平方米每月1.7元，电梯费收费标准为每平方米每月0.4元。物业管理服务费按季度收取，每个季度的第一个月的前十五天之内预付本季度的物业管理费，未能按时足额交纳物业服务费用的，应每日按迟交额的千分之三的标准支付违约金。前期物业管理服务委托合同签订后，原告即为某小区提供物业服务至今。原、被告一致确认，涉案房屋面积为133.1平方米，原告按照每平方米每月1.7元标准向被告收取物业费，按照每平方米每月0.4元标准向被告收取电梯费，被告刘某、杨某未交纳2017年7月1日至2019年12月31日的物业费及电梯费共计8385.3元（133.1平方米×1.7元/平方米·月×30个月+133.1平方米×0.4元/平方米·月×30个月）。本院认为，原告作为物业服务企业与涉案小区开发商青岛某房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》合法有效，对涉案小区内所有的业主均有约束力。原告为被告所在小区提供服务，二被告作为业主实际接受了原告的服务，根据权利义务对等原则，二被告应支付原告物业服务费。原、被告一致确认，二被告欠原告2017年7月1日至2019年12月31日的物业费及电梯费共计8385.3元，二被告应及时足额支付原告。原告诉讼请求超出上述金额的部分无事实依据，本院不予支持。关于被告辩称原告提供的物业服务卫生差、小区设施不完备、存在安全隐患等问题，因此不交物业管理费的辩称意见，本院认为，原告所提供的物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从二被告的陈述及举证内容来看，原告在物业管理服务方面确实存在瑕疵，但这种瑕疵应属一般瑕疵，故对二被告主张不交物业费的上述抗辩理由，本院不予支持。关于二被告因为原告未公示其物业收入、招投标资料而不交物业费的主张于法无据，本院不予支持。关于二被告主张原告未退还装修保证金、涉案房屋内玻璃安装错误的辩称意见，原、被告此项纠纷与本案不属于同一个法律关系，本院不予处理，二被告可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告刘某、杨某于本判决生效之日起10日内支付原告某物业公司2017年7月1日至2019年12月31日的物业费及电梯费共计8385.3元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由二被告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  毛国宏人民陪审员  杨 红人民陪审员  曲先贵二〇二〇年八月十七日法官助理张栋书记员沈佳妮书记员黄斌