安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0121民初3027号 原告：合肥新城创宏房地产有限公司，住所地：安徽省长丰县双凤经济开发区蒙城北路西侧北城世纪城B6区祥徽苑1幢2404室，统一社会信用代码：91340121MA2N2WCR7G。 法定代表人：王玲，总经理。 委托诉讼代理人：杨俊刚，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：王拥军，男，系公司员工。 被告：钱威，男，1987年7月3日生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。 被告：赖雪莲，女，1990年5月10日生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。 两被告委托诉讼代理人：俞宝贵，安徽安泰达律师事务所律师。 原告合肥新城创宏房地产有限公司(以下简称新城创宏公司)诉被告钱威、赖雪莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新城创宏公司委托诉讼代理人杨俊刚、王拥军，被告钱威及被告钱威、赖雪莲的共同委托诉讼代理人俞宝贵，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告新城创宏公司向本院提出诉讼请求，依法判令：1．判令原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除；2．判令被告协助原告办理合同备案注销等手续；3．判令被告向原告支付违约金204678.6元；4．判令被告承担从房屋交付至实际返还之日期间的租金；5．本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：两被告于2017年6月27日就购买原告开发建设的北宸紫郡项目3幢2601室房屋与原告签署了《商品房买卖合同》，房屋总价1023393元，买受人通过按揭方式付款，首付款人民币256393元，应在2017年6月27日前支付出卖人，剩余房款人民币767000元，办理按揭贷款。两被告于2017年8月2日与工行合肥银河支行签订《个人购房借款担保合同》向银行申请贷款，由原告提供连带责任保证，2017年9月1日该行发放了该笔贷款。2020年5月19日工行合肥银河支行向原告发出告知函，告知因被告逾期还贷已构成根本违约，解除与两被告、原告签订的《个人购房借款担保合同》，并要求原告及时对被告未偿清的贷款包括利息及其他费用承担连带责任。依据补充协议二第四条第三款的约定:在出卖人担保期内，若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的;出卖人有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金，原告依约向被告送达解约函，并于2019年12月18日向工行合肥银河支行通过转账方式支付了751959.6元（结余退回3573.88元），依约承担了保证责任。因此，原告有权解除与被告的《商品房买卖合同》并扣除代偿还本息及其他费用，并由被告承担房屋总价款20%即204678.6元的违约金。2018年12月22日原告向被告寄送了交付通知书，通知被告于12月27日完成交付，但被告迟迟未来办理，后被告又于2019年1月24日向被告发送了逾期交付风险提示律师函，通知被告尽快完成房屋交付手续，但被告仍未按时办理。依据合同约定原告已于2018年12月27日完成了房屋交付。该商品房交付后合同解除的，买受人应向出卖人支付自商品房交付之日起至实际返还之日止，按照房屋总价3%计算的年租金，出卖人有权在向买受人退还的房价款中直接扣除，被告逾期还贷已致双方签订的合同解除，原告依约应承担房屋交付之日至实际返还之日止的租金，即44496.5元，暂计算至2020年6月6日。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告钱威、赖雪莲辩称：原告无权解除合同，违约解除应承担法律责任。一、补充协议为原告提供的格式合同，文本密密麻麻、文字排列紧密且违约条款非常隐秘，原告没有履行告知提醒义务，对于涉及购买方根本利益即合同解除的规定，故意隐藏在第四条合同价款和付款方式条款中，没有黑体或大字提醒，即使专业人士也很难发现，故该条款对被告没有约束力。二、依据补充协议二中关于违约责任的承担也很隐秘。原告先与被告在2017年6月27日签订房屋买卖合同，被告收到首付款几日后，原告又要求于7月6日签订补充协议（二），被告发现合同有问题也不能不签，不签即违约。补充协议（二）签署时间距离备案最后期限（2017年7月7日）仅一天之隔，是原告利用优势地位和经验，侵犯被告合法权益。三、依据个人购房借款/担保合同，被告已与工商银行办理贷款担保合同，原告拿到按揭贷款，加上被告的首付款，原告已拿到全部购房款，买卖合同已经履行完毕，不存在解除。即使银行与被告解除合同，被告作为按揭贷款主合同的一方，银行应通知被告，而不是首先通知从合同一方的原告，被告将房屋抵押给银行，银行的风险有房屋作抵押。被告未按期支付银行贷款三个月，处于疫情期间，属于不可抗力，银行无权解除合同，但原告配合银行解除合同，主动承担违约责任，损失应由原告承担。四、律师函应当由执业律师书写签名并加盖律师事务所公章，而原告的律师函加盖开发商公章；邮寄地址为步行街，系被告打工的地方，被告没有收到，不具有法律效力，原告应邮寄至被告户籍地。被告的按揭银行在2020年5月19日发出告知函，原告在2020年5月20日发送逾期还贷解约律师函，原告配合银行。综上，原告无权解除合同，被告不承担违约金、租金，请求驳回。 经审理查明：2017年6月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》（备案单号:1706701058）及补充协议，约定两被告购买原告开发建设的北宸紫郡3幢2601室房屋（建筑面积97.99㎡），总价1023393元，首付款256393元（2017年6月27日前支付），按揭贷款767000元。合同签订前，被告已付齐首付款，合同签订当天办理了网上备案。被告在合同中确定联系地址为“庐阳区淮河路步行街3楼G51号”及联系方式，补充协议中约定如因地址有误或未及时通知地址变更导致送达不能的后果由被告承担。被告当庭自认其地址发生变动后未告知原告。 2017年7月6日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议（二）》，双方就项目权益说明、合同价款和付款方式及建筑布局等作出约定，其中关于按揭贷款部分：“在出卖人担保期内，若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金……”。两被告均在该协议文本的每页上下端签名确认。 之后，原、被告于2017年8月2日与中国工商银行合肥银河支行（以下简称工行银河支行）签订《个人购房借款/担保合同》，向该行申请767000元贷款，并约定由原告提供阶段性连带责任保证。2017年9月1日，工行银河支行经审核同意后向两被告发放了该笔住房按揭贷款，两被告应按月偿还贷款。 上述合同签订后，两被告在履行贷款合同过程中，截至2020年5月18日，两被告连续违约4期贷款，累计逾期21次，尚欠贷款本金738161.1元、利息17372.38元，合计755533.48元。工行合肥银河支行在催收无果的情况下，于2020年5月19日向原告发出告知函，告知因被告逾期还贷已构成根本违约，解除与两被告、原告签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求原告为两被告承担连带清偿责任。2020年5月29日，原告代为清偿了755533.48元（代偿结余退回3573.88元）。工行合肥银河支行于2020年6月1日出具《个人贷款结清证明》，证明案涉住房贷款767000元已全部结清。 2018年12月22日、2019年1月24日，原告两次通过邮寄的方式通知被告办理交付房屋的手续及逾期办理的风险，但被告至今仍未办理。2020年5月26日，原告分别向两被告邮寄解除合同通知函，一份退回，一份他人代收。 以上事实有《商品房买卖合同》及补充协议、《商品房买卖合同补充协议（二）》、《个人购房借款/担保合同》、收款收据、告知函、贷款结清证明、转款凭证、邮寄单及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据补充协议（二）的约定“在出卖人担保期内，若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权解除合同……”，而被告未按期偿付银行贷款导致原告承担担保责任的事实可以确认，故双方约定的出卖人解除合同的条件已成就，原告有权单方解除合同。而被告在联系地址发生变动后未履行告知义务，根据双方约定，由此产生的法律后果应由其自行承担，因此，对于原告向其邮寄解除合同通知的事实予以确认。故对于原告提出与被告签订的《商品房买卖合同》已经解除的诉讼请求予以支持。 合同解除后，根据合同履行情况，被告仍需协助原告办理网上备案合同的撤销手续。 关于违约金数额的认定问题，根据双方在合同中关于违约金计算方式的约定，应支付房屋总价款20%的违约金（即204678.6元），本院认为，此项约定过分高于损失，依法予以核减，酌定支持10%的违约金，即1023393×10%=102339.3元。 至于原告提出的从房屋交付至返还之日的租金，双方虽有约定，此约定也是为了弥补守约方的损失，但双方已解除合同，且根据上述被告已承担违约金102339.3元，可以涵盖其损失，故依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，判决如下： 一、解除原告合肥新城创宏房地产有限公司与被告钱威、赖雪莲于2017年6月27日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告钱威、赖雪莲于本判决生效后十日内一次性支付原告合肥新城创宏房地产有限公司102339.3元； 三、驳回原告合肥新城创宏房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14011元减半收取7006元，由被告钱威、赖雪莲负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 如本判决生效后，义务人拒不履行给付义务的，权利人可在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内，依法向本院申请执行。 审判员  叶荣伟 二〇二〇年八月三十一日 书记员  周 莉