湖北省保康县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0626民初564号原告：陈必春，男，1955年3月6日出生，汉族，住湖北省远安县鸣凤镇解放路35号，现住保康县。委托诉讼代理人：向宗发，襄阳市襄城区庞公法律服务所法律工作者。被告：张静，女，1985年2月20日出生，汉族，住湖北省保康县后坪镇洪家院村1组，现住湖北省保康县。原告陈必春与被告张静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈必春及其委托诉讼代理人向宗发、被告张静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈必春向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原、被告所签的房屋租赁合同；2、因被告张静违约，要求被告支付违约金150000元；3、要求被告腾交位于保康县城关镇清溪路391号两层房屋（平公路一楼和地下负楼）；4、被告从2020年4月16日向原告支付租金至被告腾交两层房屋之日止，租金每月以房屋租赁合同约定的数额为准；5、要求被告支付原告垫付的电费200元；6、由被告负担原告交纳给代理人的代理费18000元；7、本案的诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告自愿要求被告承担违约金由150000元变更为30000元。事实及理由：被告张静租用原告位于保康县城关镇清溪路391号房屋两层（平公路一楼和地下负楼）经营广源百货超市。并于2014年7月22日签订了房屋租赁合同。合同约定：使用期限自2014年7月22日至2025年4月16日止。签订合同时付清2015年4月16日以前的房租费48050元。自2015年4月17日至2018年4月16日每年租金为8万元，自2018年4月17日起至2019年4月16日租金为8.8万元。2019年4月17日至2020年4月16日租金为9.68万元。以上租金一年一交，每年必须提前一个月支付下年度租金。至2020年4月17日向后延伸五年至2025年4月16日，五年租金50万元。同时合同约定原、被告必须按合同履行，任何一方违反合同约定，对方有权终止合同，并由违约方支付违约金20万元，给对方造成损失的应足额赔偿，损失包括律师代理费、投资损失、营业损失、诉讼费等费用。合同签订后，自2019年4月17日前原、被告双方按合同约定全部履行。自2019年4月17日至2020年4月16日期间的房租费被告仅支付了部分，下欠房租费37000元未付。原告于2020年1月向法院起诉。经调解，双方达成调解协议，协议约定被告于2020年6月底前付清下欠房租费37000元。合同约定2020年4月17日至2025年4月16日期间房租费50万元，被告应于2020年4月17日一次性付清，可被告不讲信用，至今分文未付。原告多次找被告催要，因被告欠账太多，官司接连不断，加上资金链被切断，从2020年4月17日停止营业至今，被告既不腾房也不将房屋内的物品清除。2020年4月23日原告向被告发送了终止房屋租赁合同通知书，可被告至今还是不予理睬，并且关门至今，拒交电费和腾房。原告困租赁房屋合同诉讼两次，支付代理费18000元。被告违反合同约定给原告造成了巨大的损失。原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张静辩称，双方在履行合同过程中原告违约在先，被告现不欠原告租金。理由如下：1、在2019年12月原告将出租房屋门锁了，并将钥匙交给他人经营；2、被告在房屋装修期间，原告干扰装修，致使装修工期拖延了一个月；3、被告在餐馆经营期间，原告说打扰了其休息，经常去关门干扰经营；4、今年受疫情影响，国家有政策房租费减免，原告不应收房租费；5、原告锁门，致使被告的货物有损失，要求原告支付损失；6、原告租赁房屋支付了16万元的转让费，同时对租赁的两层房屋进行了装修，要求被告支付其费用，否则被告将装修的房屋恢复到原样。本院经审理认定事实如下：1、2014年7月22日，原告陈必春与被告张静签订房屋租赁合同一份，合同主要内容为：出租方陈必春为甲方，承租方张静为乙方，甲方将位于保康县新中医院清溪路391号房屋平公路一楼和地下负一楼两层整体出租给乙方，乙方自主经营。协议有效期限自2014年7月22日至2025年4月16日止。租金及支付办法：签订合同时付清2015年4月16日以前的房租费48050元，自2015年4月17日至2018年4月16日每年租金为8万元，自2018年4月17日起至2019年4月16日租金为8.8万元，2019年4月17日至2020年4月16日租金为9.68万元。以上租金一年一交，每年必须提前一个月交付下一年的租金。自2020年4月17日起向后延伸五年至2025年4月16日，5年租金50万元，由乙方在2020年4月17日一次性付清5年租金50万元。乙方支付房租费后甲方交付房屋。乙方自行安装水、电表，水、电费用由乙方自己承担。出租的房屋由乙方根据经营需要对所租的房屋进行合理改造装修，室内装修固定设置设施在合同到期后归甲方所有，乙方不得随意拆毁或变卖，乙方在装修过程中必须保证甲方整幢房屋安全。合同期内，乙方不得随意转租、转让，如因经营需要确需转租、转让的，需经甲方同意，并签订书面补充协议，否则甲方有权终止合同。合同到期后，甲方若继续出租的，乙方有优先承租权。甲乙双方必须按本合同执行，任何一方不得随意反悔或是不按此合同任一条款履行，否则对方有权随时终止合同，并由违约方向守约方支付违约金20万元。给对方造成损失的应足额赔偿，损失包括律师代理费、投资、营业损失、鉴定评估费、诉讼费等相关费用。同日，双方又签订《房屋改造协议》，甲方陈必春，乙方张静，协议约定甲方屋后的空闲地无偿交付给乙方使用，由乙方自己投资在该空闲地上搭建两层钢构临时用房，空闲地的面积及四周边界以现甲方所砌院墙框定的范围为准。乙方所搭两层临时用房在甲、乙双方的房屋租赁合同期限内由乙方自主经营使用，甲方不得干涉，租赁合同期满后，该两层钢构房屋所有权归甲方。乙方所搭建的临时钢构房若在乙方合同期内因国家政策或者第三者征用、拆迁，对该钢构房进行赔偿的，按赔偿金额依照乙方所使用的年限，使用一年的，由乙方支付给甲方赔偿的10%作为占地费用，使用两年的，由乙方支付给甲方赔偿额的20%作为占地费用，以此类推。合同期满后，若未征用、拆迁的，钢构房所有权归甲方。房屋室内装修要求：1、由乙方在房屋大门旁边窗子处开门，通向室内楼梯道，共房主通行使用。2、将大厅内原通往楼梯的小门封闭。3、大厅内正对大门的里外两扇墙打通进行墙改梁，并用柱子支撑。4、大厅内房屋后檐房窗子拆掉，直通后面钢构房内。房屋改造及搭建钢构房过程中，乙方必须保证安全施工，不得损坏甲方房屋的整体安全。此改造协议作为附件与双方原签订的房屋租赁合同具有同等效力。合同签订后，张静将租赁的房屋用于广源百货超市经营。2019年4月17日前原、被告双方按合同约定履行各自的权利和义务。2020年1月6日，陈必春以张静欠2019年4月17日至2020年4月16日期间的房租费37000元为由向本院起诉，要求张静支付所欠的房租费。经本院调解，双方达成调解协议，协议约定被告张静于2020年6月底前付清所欠陈必春2019年4月17日至2020年4月16日期间房租费37000元。原合同约定被告张静应于2020年4月17日付清2020年4月17日至2025年4月16日期间房租费50万元，原告多次找被告催要房租费，被告分文未付。张静经营广源百货超市于2020年4月23日停止营业。2、2020年4月23日，广源百货超市业务员吴珍琳与张静微信聊天，吴说“张总，门我没开了，开匙啥时候给你，明天我回九皇山采荼的”，张静回“你给陈”“我不要”，吴珍琳回“好的”“东西咋搞”、“还有好多酒”，张静回“放那”。当日，业务员将租用房屋钥匙交付给原告陈必春。4月30日原告向被告送达了终止房屋租赁合同通知书，通知书要求从通知之日解除租赁合同关系，并限被告一个月内支付原告违约金20万元。为此双方产生纠纷。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋改造协议》系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。关于原告陈必春和被告张静在合同履行过程中是否存在违约行为，违约责任如何承担。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告已经将涉案房产交付给被告张静，原告的主要合同义务已经履行完毕，同时根据合同约定，被告没有依据合同约定时间支付房租费，从2019年4月17日开始一直拒绝向原告支付租金，属于以自己行为表明不履行主要合同义务，已经构成根本性违约，此时原告依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，原告依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2020年4月30日向被告发出《解除合同通知》，主张自2020年4月30日起解除合同，同时被告张静也于2020年4月23日由业务员将租赁房屋的钥匙交付给原告陈必春，被告张静以其行为表明同意解除双方签订的合同。原告陈必春和被告张静之间签订的《房屋租赁合同》已经于2020年4月30日解除。合同解除后，被告张静应当将涉案房产返还给原告陈必春，由于被告张静在合同解除后继续占用涉案房产，故被告应当向原告支付2020年4月17日至房屋腾空交付之日的房屋占有使用费，标准按合同约定的2020年4月17日至2025年4月16日年租金为10万元标准计付房屋占有使用费至将涉案房产返还给原告之日止。现被告张静未按合同约定支付2020年4月17日的租金，并单方停止经营交还房屋钥匙，已经构成违约，应当根据合同的约定向原告支付违约金，原告主张违约金30000元，属于对自己民事权利的处分，本院予以认定。原告主张要求被告支付垫付电费及律师代理费的诉讼请求，原告没有提交相关的证据，对原告请求赔偿的损失超出本院核定的部分，本院不予支持。现租赁的房屋钥匙在原告处，但租赁的房屋堆放被告所有的商品没有腾空，被告应及时腾空房屋。对被告称其在房屋装修期间因原告干扰装修、干扰经营致使工期延长的损失、装修房屋的费用及转让费的损失的辩称，因被告没有提交证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈必春与被告张静于2014年7月22日所签订的《房屋租赁合同》。二、限被告张静于本判决生效之日五日内腾交位于保康县城关镇清溪路391号两层房屋（平公路一楼和地下负一楼）；被告从2020年4月16日向原告支付租金至被告腾交两层房屋之日止，租金以房屋租赁合同约定的数额每月8333.33元为基数，计算至交付日止；三、被告张静支付原告陈必春违约金30000元，限本判决生效之日五日内付清。四、驳回原告陈必春的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告张静负担，限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费3300元，款汇户名：湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司襄阳市万山支行，账号：17×××56。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁东丽二〇二〇年八月五日书记员  朱爱云