江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0612民初2690号 原告：王新华，男，1957年7月19日生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：张盼盼，上海申浩（苏州）律师事务所律师。 被告：王菲菲，女，1989年8月25日生，汉族，住南通市通州区。 原告王新华与被告王菲菲房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月12日召开了庭前会议，于2020年6月17日、同年7月8日两次公开开庭进行了审理。原告王新华委托诉讼代理人张盼盼到庭参加诉讼，被告王菲菲参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告王新华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年10月1日至2020年9月30日的房租33000元及违约金3000元（已扣除被告支付的部分违约金5000元）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年9月29日，被告因经营需要与原告签订《租赁合同》，约定原告将位于的房屋出租给被告。租期自2016年10月1日至2021年9月30日止，前三年每年租金30000元，第四、第五年每年租金33000元。租金支付方式为：每年一次性付清，2016年10月11日拿房时交，以后每年的8月1日前一次性交一年的房租。合同签订后，被告未按约支付租金，原告多次要求被告支付租金，但被告至今仅支付违约金5000元。 被告王菲菲辩称，1.其向原告租赁房屋属实，租金已结算至2019年10月1日之前；2.其承租房屋后进行了两次转租，因实际使用人未缴纳租金，故无力向原告支付租金；3.被告在2020年1月6日支付原告5000元，加上合同签订时缴纳的3000元押金，共计8000元，已经明确是作为支付原告的违约金，故双方签订的租赁合同已于2020年1月6日解除，被告仅同意支付2020年1月6日前尚未缴纳的租金；4.要求将房屋内所有装修、防水及电路拆除并要求原告付清电费；5.受疫情影响，租金不应按合同约定涨至33000元/年。 原告围绕其诉讼请求依法提交了房屋租赁合同1份、房屋所有权证复印件1份、照片1组，被告对上述证据真实性均不持异议。本院依法予以确认并在卷佐证。 被告根据其抗辩提交短信记录1份、通话录音2份，原告对上述材料中除显示时间为2019年11月7日的通话录音以外的其余证据的真实性均不持异议，但认为双方合同至今未解除，被告在合同签订时支付的3000元仍属于押金，而非违约金，本院对该部分证据真实性予以确认。对时间为2019年11月7日的通话录音的真实性原告不予认可外，被告无其他相关证据予以印证，故对其真实性本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，被告王菲菲（乙方）与原告王新华（甲方）签订租赁合同1分，合同约定：甲方将座落在租给乙方使用，现经双方协商自愿达成协议如下：一、租赁时间：2016年10月1日至2021年9月30日（伍年）；二、租金：前三年每年叁万元整，第四、第五年每年叁万叁仟元整（到手价）；三、交款方式：每年壹次一次性。（2016年10月1日拿房时交，以后每年的8月1日前一次性交1年的房租。四、双方的责任及涉及的其他：……3.乙方在经营中……租赁期间的水、电、环卫、物业费、房租税等一切费用由乙方负担……五、违约责任：合同签字生效。甲方不得以任何借口收房，乙方也不得以任何借口退房。甲、乙双方都要严格遵守以上各条。不得违约。违约金捌仟元整。合同签订后，被告王菲菲缴纳押金3000元并占有使用案涉房屋。至2019年9月30日止的租金，被告王菲菲已支付完毕。 2020年1月6日，原告王新华向被告发送短信：王菲菲，你今天汇的5000块钱收到，加上3000块钱押金，一共8000块。你说这是你不租房子的违约金，我没意见。但是退房从什么时候算？被告王菲菲回复：我10.1号之前就跟你了，店给别人开了。你问我要房租，我没有的。我愿意给你违约金的。你说你要上诉，等你等到现在，没有等到通知。我当时手机录音的，录音也在的。现在我也不想跟你搞来搞去，我自掏腰包给你了。所以以后事情跟我没有关系，你爱怎么办怎么办。按照规矩来。 截止2020年7月8日，本案法庭辩论终结，双方尚未就案涉房屋办理交付手续。 另查明，江苏省人民政府决定，自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应。截至2020年3月1日24时，南通市（通州区、如东县、海安市、启东市、如皋市、海门市、通州湾示范区）被告确定为江苏省新冠××疫情低风险地区。 本院认为，原、被告签订的租赁合同中明确约定了租赁期间、租金支付方式及金额、水电等费用负担及违约责任，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均应产生法律约束力。现原告主张，双方签订的租赁合同期限五年，要求被告继续履行合同，支付当期租金及剩余违约金。被告辩称，双方已于2020年1月6日通过短信方式确认合同解除，仅认可支付2019年10月1日至合同解除之日的租金。对此，本院认为，被告王菲菲于2020年1月6日根据合同约定支付原告违约金8000元（其中3000元以押金转违约金），原告通过短信回复认可上述8000元是不租房子的违约金，故应当认定，案涉租赁合同已于2020年1月6日解除。合同解除前的租金，被告理应按合同约定标准支付，经核算为8860.27元（33000元÷365×98天）。被告辩称，因次承租人未缴纳租金，故其亦未缴纳租金。对此，本院认为，合同具有相对性，被告未能举证证明其在庭审中陈述的两次转租行为均获得了原告的认可，且庭审中原告对此均不予认可，故对被告该项抗辩意见本院不予采纳。被告另辩称，受疫情影响，第四年的房屋租金不应提升，但被告未能举证证明其受疫情影响的程度，故对该抗辩意见，本院亦不予采纳。合同解除后，被告王菲菲及时返还租赁房屋。未能及时返还的，应支付相应的房屋占有使用费。庭审中，双方均一致认可，截止2020年7月8日，尚未就案涉房屋办理交接。审理中，原告王新华主张要求被告支付自2019年10月1日至2020年9月30日的房租33000元，经本院释明，原告明确不变更诉讼请求。对此，本院认为，原告虽未主张房屋占用使用费，但明确要求被告按照合同约定缴纳至2020年9月30日止的房屋租金，为避免当事人讼累，结合原告诉请，本院依法确认被告应腾退房案涉屋并支付房屋占用使用费至实际腾退之日。就房屋占用使用费标准，因受疫情影响，自江苏省宣布一级响应起至南通市被列为低风险地区时止（自2020年1月25日0时起至2020年3月1日24时）房屋占用使用费本院酌定为1925元/月，其余期间的房屋占用使用费按照合同约定的租金标准计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告王新华与被告王菲菲于2016年9月29日签订的租赁合同于2020年1月6日解除。 二、被告王菲菲于本判决生效之日起十日内将位于腾空并交付原告王新华。 三、被告王菲菲于本判决生效之日起十日向原告王新华支付剩余租金8860.27元（自2019年10月1日起计算至2020年1月6日止），并支付房屋占用使用费（其中2020年1月25日起至2020年3月1日止按1925元/月标准，其余时间按房屋租赁合同约定的租金标准，计算至实际腾房之日止）。 四、驳回原告王新华的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计350元，由原告王新华负担88元，由被告王菲菲负担262元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费700元。 审 判 员  葛 娟 二〇二〇年八月十日 法官助理  顾一鸣 书 记 员  李 倩