重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初8829号原告：保利物业服务股份有限公司，住广州市海珠区阅江中路688号201-208房，统一社会信用代码914401012312453719。法定代表人：黄海，董事长。委托诉讼代理人：金川，男，重庆华栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹朦，男，重庆华栋律师事务所实习律师。被告：李庆明，男，1975年8月12日出生，汉族，住重庆市江北区。原告保利物业服务股份有限公司与被告李庆明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业服务股份有限公司的委托代理人金川、曹朦到庭参加诉讼，被告李庆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业服务股份有限公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1．依法判令被告支付自2015年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业管理费共计9024元；2．被告向原告支付自2015年1月起至2019年11月止拖欠的公摊水电费566.21元。事实和理由：原告与被告建立物业服务合同关系，因被告拖欠物业费、公摊水电费、违约金等事实，经原告多次催要，被告不予交纳，特此诉讼。被告李庆明辩称，2015年1月1日至2019年12月31日的物管费确实未给，水电公摊费也没给。但李庆明的可视门禁到现在没有安装，房产证复印件之前也未给李庆明，大约2017年12月才给李庆明。房产证在银行，开发商说房产证复印件给物业公司了，开发商接房时说有事找物业。要返个税需要房产证复印件，未及给房产证复印件造成李庆明个税三年没有返，中途为此找原告，但其工作人员说不清楚。本院经审理查明：被告是江北区盘溪路X号X幢X-X号房屋（建筑面积83.56平方米，于2014年7月16日登记至被告名下）的业主。原告是被告案涉小区的物业服务企业，2011年8月4日由“保利广州物业管理有限公司”经工商登记更名为“保利物业管理有限公司”，2016年10月25日由“保利物业管理有限公司”经工商登记更名为“保利物业发展股份有限公司”，2020年6月30日由“保利物业发展股份有限公司”经工商登记更名为“保利物业服务股份有限公司”。2010年10月1日，原告（乙方）与保利（重庆）投资实业有限公司（甲方）签订《保利香雪花园前期物业管理服务合同》，约定由原告为保利香雪小区提供物业管理服务。公共性物业服务内容主要有：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品的养护及管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料的管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行协商）；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：因甲方原因而发生上述各项之外的工作，经甲乙双方协商同意后可由乙方代为开展，所发生的费用在甲方认可的预算范围内由甲方支付。物业管理费用标准及交纳时间的约定如下：高层按1.8元/平方米·月，含电梯费；商业按4元/平方米/月收取；车位按100元/个/月；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月初前十日内履行交纳义务。采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《临时管理规约》及公众管理制度的行为。本合同期限为3年，自2010年10月12日起至2013年10月12日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日3‰的标准向乙方支付违约金。前述合同签订后，原告进入涉讼小区提供物业服务；且截止本案法庭辩论终结前，原告仍为该小区物业服务企业，该小区尚未成立业主委员会。起诉前，原告多次向被告催收物业费。被告自2015年1月至2019年12月拖欠原告的物业管理费9024元。2015年1月至2019年11月涉案小区公摊水电费合计超过556.21元。庭审中，被告举示房产证、税收完税证明、银行交易流水等证据，拟证明因原告此前未给房产证复印件，导致其几年个税没有办成返税。直到2018年原告给被告房产证复印件，才办了2017年的返税。举示照片两张，拟证明至今未装可视电话。被告陈述，其对水电公摊费金额没有异议。接房时开发商让被告找物业拿房产证复印件，其他业主都从物业公司拿的，就被告没有拿到，2015年找物业公司拿，没人说找开发商拿，2016年去问，还说找不到，当时有工作人员告诉其找开发商，接房是从物业公司接的，物业公司应该告诉其到哪里去找开发商。2017年没有给房产证造成没有办理成功返税25577元，加上滞纳金，物管应该赔偿3万余元。2017年物管工作人员在我家的时候当面说了安装可视电话，前天有工作人员去其家又说了。5月12日的时候家里没水，物业来人说到处有很多问题，没有解决问题然后工作人员连我家的阀门是哪个搞不懂，最后他说了哪个是我家的阀门，我拧一次水就来了。大楼的门谁都可以拉开。原告陈述，被告与开发商签订房屋买卖合同，房产证应由开发商给被告，不是原告的服务范围。可视电话是被告通知原告的工作人员安装才去安装，被告一直未通知原告安装可视电话。可能原告有时间的时候被告不在，不存在不作为。本院认为，前期物业服务合同到期后，案涉小区业主尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业，原告继续为被告作为业主的案涉小区提供物业服务，原被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。根据《物业管理条例》的规定以及参照涉讼物业服务合同的约定，业主负有交纳物业服务费用的义务。被告抗辩原告未及时交房产证复印件给被告、可视电话未按照、大楼门谁都可以拉开等问题，但被告未举证证明原告负有交房产证复印件给被告的义务，亦未举证证明其通知了原告前往安装可视电话、大楼门谁都可以拉开等事实，应承担举证不能的不利后果。综上，被告应向原告支付自2015年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费9024元。关于公摊费问题，因《保利香雪花园前期物业管理服务合同》中明确约定共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。原告主张被告支付2015年1月至2019年11月止拖欠的公摊水电费556.21元，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李庆明于本判决生效之日起五日内支付原告保利物业服务股份有限公司自2015年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业管理费9024元；二、被告李庆明于本判决生效之日起五日内支付原告保利物业服务股份有限公司自2015年1月至2019年11月止拖欠的公摊水电费556.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费83.14元，减半收取41.57元，由被告李庆明负担。本判决为终审判决。审 判 员 施芳群二〇二〇年八月三日法官助理 隆美香书 记 员 熊 林