广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂1302执异67号 异议人(被执行人)广西嘉美房地产开发有限责任公司。住所地：来宾市东二路180号嘉美商业中心4-2号。统一社会信用代码：91451300768920904J。 法定代表人李星怡，董事长。 委托代理人梁增敏，公司员工。 申请执行人来宾市兴宾区总工会。住所地：来宾市兴宾区城南新区企业总部大楼附楼三楼。 负责人张海，工会主席。 本院在执行申请执行人来宾市兴宾区总工会与被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司合同纠纷一案中，异议人广西嘉美房地产开发有限责任公司于2020年8月3日对本院作出的(2020)桂1302执恢186号、186号之一执行裁定书关于查封被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司名下所有的位于来宾市东二路180号嘉美商业中心1-14号、1-34号、1-83号、1-131号、2-14号、3-1号、3-2号、3-3号、3-4号、3-5号、3-6号、3-7号、3-8号、3-9号、3-10号、3-30号、3-155号、3-170号、3-171号、6002号，位于来宾市东二路180号嘉美商业中心东二路160-5号、192号及位于来宾市东二路180号嘉美商业中心1号楼1单元5-2号、6-2号房产；查封被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司开发的位于来宾市前卫路28号嘉美假日广场的122套房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人广西嘉美房地产开发有限责任公司称,一、法院执行查封时未查明购房户主已经签订购房合同、支付购房款及办理房产登记备案的事实，严重侵害购房人(实际房主）的权利 1、贵院根据（2020)桂1302执恢186号之一执行裁定书，查封异议人嘉美公司位于来宾市××假日广场××房产。经异议人核实，被查封的122套房产中，属于住宅的110套，购房户主己经签订购房合同、支付购房款及办理房产登记备案的事实，严重侵害购房人（实际房主)的权利，虽然有三户还没有进行备案登记，但是该三户也己经付清所有房款，履行了所有义务，亦应当不能对该三套房子进行查封。 属于商铺的12间，其中4间己经分别卖给了仇爱民、龚方启、龚方如、蒙文静，均付完全款；1-3号商铺（家乐轩）因小部分面积作整体测绘未最后落实，没有签订商品房买卖合同，所以未备案登记；另外7间己抵债给张能，已做了备案登记。属于住宅未备案登记的三套房产，其中一单元2305号房己卖给户主谢文晓，已经付完全款；一单元1802号和二单元;l905号房已经抵扣工程款给广西奥方电气工程股份有限公司。 以上详见兴宾区法院受理总工会执行查封情况（二）。 2、根据兴宾区法院（2020)桂1302执恢186号执行裁定书，查封嘉美公司名下所有的位于来宾××××号佳美商业中心22间商铺，两间房产。经异议人核实，两间房产己被法院拍卖给了他人；所查封的22间商铺，除一间被拆除不存在外，其余均己做抵押借款或抵偿债务，并己被法院查封、执行拍卖中。 以上详见兴宾区法院受理总工会执行查封情况（一）。按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中确定的权利顺位为“建设工程价款优先受偿权不能对抗己经支付全部或者大部分购房款的消费者”，为此，本案的执行，申请执行人的权利与己经支付全部购房款的购房消费者的权利产生冲突时，应优先保护购房者的权利，执行法院应及时解除对112户购房户主和33间商铺的查封。 二、执行查封房产严重过度超标的，被查封标的总价值137139550元，超出执行标的8.27倍 兴宾区法院以上两份《执行裁定书》共查封住宅112户，建筑面积6922.81m2，按照市场平均价5000元/m2计算，总价为34614050元；共查封商铺33间，建筑面积2929.30m2,按照市场平均价35000元/m2计算，总价为102525500元。 被查封的住宅价值34614050元，商铺价值102525500元，共计137139550元，而执行裁定执行标的为14791328.5元，超出执行标的122348221.5元,超标地查封竟然达到8.27倍之多，实属严重过度的超标查封。 这一离奇的超标地查封，不但在来宾市，在广西乃至于全国都是罕见的！执行法院完全违背了执行查封的规定，应尽快予以纠正。 三、不规范的执行查封，已严重影响企业复工复产工作和社会及住宅小区安定和谐的政治局面 1、法院不能单方面以保护国有资产，就可以任意查封上百户主的合法财产，甚至过度超标查封。这一不规范查封，势必会引发户主的大动乱，届时，异议人无法控制住局面时，上百户主会向法院、向政府请求主持公道，影响社会安定团结的政治局面。 2、被查封的房产长期未能办理产权登记过户，是政府主管职能部门不作为造成的，属客观因素，亦属不可抗力，现在政府正积极组织协调。此问题在未解决前，法院不能以产权仍在异议人名下为由，便盲目查封，从而侵害无辜善意购房者的合法权益。 3、疫情当前，应以企业复工复产、扶持企业渡过难关为重。若一味强调执行，查封、拍卖正在经营的商家店铺，无疑给受到疫情影响的租户雪上加霜，更会影响到异议人的招商引资。最终会使企业倒闭，几千人丧失工作，上千户商家关门停业，整个迎宾广场和佳美广场将会漆黑一片，亦将给法院执行工作带来更大的难题。只有大力扶持企业抗击疫情，复工复产，渡过难关，企业经营正常了，就会安排清偿债务的资金，促进执行工作稳定进行，良性循环，和谐发展。且我公司正积极处理兴宾区总工会与我公司的各种款项清算中。 综上所述，被查封房产的购房业主在此次查封前，己签订合法有效的书面合同，且己支付购房款，进行了备案登记，已是合法的个人财产；己支付购房款未备案登记的，也属于合法的个人财产，法院就应依法予以解封。 现依据《民事诉讼法》第225条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议申请案件若干问题的规定》第28条的规定，提出执行异议，请求法院依法1、撤销贵院（2020)桂1302执恢186号执行裁定书、(2020)桂1302执恢186号之一执行裁定书；2、解除以上两份执行裁定所查封的房产和商铺；3、待查清被查封房产和商铺的具体情况，区别划分后，再予以执行拍卖。以维护异议人和购房户主的合法权益。 本院查明，本院在执行××人来宾市××总工会与被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司合同纠纷一案中，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务。本院于2020年6月2日作出的(2020)桂1302执恢186号执行裁定书，查封被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司名下所有的位于来宾××××号嘉美商业中心1-14号、1-34号、1-83号、1-131号、2-14号、3-1号、3-2号、3-3号、3-4号、3-5号、3-6号、3-7号、3-8号、3-9号、3-10号、3-30号、3-155号、3-170号、3-171号、6002号，位于来宾市××商业中心东××号、××及××来宾市××号嘉美商业中心1号楼1单元5-2号、6-2号房产；于2020年6月16月作出的(2020)桂1302执恢186号之一执行裁定书，查封被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司开发的位于来宾市××假日广场××房产。异议人广西嘉美房地产开发有限责任公司于2020年8月3日向本院提出异议。 另查明，(2020)桂1302执恢186号执行裁定书、(2020)桂1302执恢186号之一执行裁定书所查封的房产，购房业主与异议人签订了购房合同，并办理了房产备案登记，但异议人并未提供所有被查封房产的具体交款情况、收款帐户，部分房产并非真实买卖。 本院认为，本案在执行过程中，依法查封了被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司名下开发的商品房，虽然购房业主与异议人(被执行人)签订了购房合同，并办理了房产备案登记，但是商品房所有权人仍然是异议人的，本院的查封程序合法，没有违反法律规定。因此，异议人提出的异议，理由不充分，本院不予支持。异议人提出被查封的房产系超标的额查封，没有提供相关资职的评估机构的评估及其他证据予以佐证，因此，异议人提出的主张，理由不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人广西嘉美房地产开发有限责任公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日十日内，向来宾市中级人民法院申请复议。 审判长 韦 薇 审判员 卢上篇 审判员 韦庆许 二〇二〇年八月十二日 书记员 黄阳涛 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者更正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定达达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。