重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0112民初12721号 原告：朱忠杨，男，1987年9月14日出生，汉族，住陕西省安康市紫阳县。 委托诉讼代理人：王映强，重庆捷讯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺芳，重庆捷讯律师事务所实习律师。 被告：钟燕，女，1991年9月16日出生，汉族，住重庆市梁平县。 原告朱忠杨与被告钟燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告朱忠杨及其诉讼代理人王映强、贺芳，被告钟燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱忠杨向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年11月20日至2020年3月20日租金32400元（2019年11月20日至2020年2月19日按8000元/计算，2020年2月20日至2020年3月20日按8400元/月计算），并承担以该款项为基数自2019年11月16日起按照每日0.07%向原告支付违约金，直至付清为止；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由，2019年6月22日，原被告之间签订《房屋出租合同》，约定每月租金8000元，从2020年2月20日起租金每年递增5%，租期为2019年6月22日至2024年2月16日止。合同签订后，被告仅支付了三个月租金，2020年3月20日，被告单方解除租赁合同，尚欠32400元租金未支付。为维护原告的合法权益，特起诉来院。 被告钟燕辩称，从2019年9月开始案涉房屋出现漏水，直到2020年1月18日结束营业漏水问题一直没有解决，且2019年9月至11月，我多次向原告反映漏水问题，原告不出面解决，让我找物业，直至2019年11月交房租时原告才出现，但是还是没有解决，就租金问题我与原告也协商过，先交一半租金，解决后支付剩下的，但原告不同意，因漏水严重，且有异味，我没办法经营。2020年1月20日，再次找到物业，物业称年后才能处理，后因疫情原因店面没有经营，也和原告协商漏水期间房租问题，但协商未果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即朱忠杨举示的《房屋出租合同》（朱忠杨与钟燕）、情况说明、朱忠杨与钟燕微信聊天记录、银行转账截图、招商银行户口历史交易明细表，钟燕举示的《房屋出租合同》（朱忠杨与钟燕）、朱忠杨出具的押金收据、钟燕与朱忠杨微信聊天记录，本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：朱忠杨举示的《房屋租赁合同》（杨红雷与朱忠杨）系原件，本院对真实性予以确认；房屋产权证复印件、杨红雷身份证复印件与本案认定无关，本院不予采纳；钟燕举示的《店铺转让协议书》、佛山市禅城区×健康管理咨询中心出具的收据，与本案无关联性，本院不予采纳；钟燕与“满足里招商部宋总”“×管家邓青燕”微信聊天记录，因对方身份无法确认，本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下：杨红雷系重庆市渝北区×号房屋所有权人，杨红雷与朱忠杨签订了《房屋出租合同》，约定将上述房屋出租给朱忠杨，租期自2019年2月20日起至2024年2月20日止。 2019年6月22日，以朱忠杨为出租方（甲方），钟燕为承租方（乙方），签订《房屋出租合同》，约定：第一条甲方将重庆市渝北区×号二层出租给乙方作为门面经营使用。第二条租赁期为4年8个月，自2019年6月22日起至2024年2月16日止。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：利用承租方房屋进行非法活动，收回房屋；拖欠租金一个月以上的。第三条1.甲乙双方议定该商铺租金为8000元一个月，押金1万元，按季度支付，以后租金由乙方在每季度开始15日前交付甲方。第四条甲方的权利和义务1.租金为8000元/月，从2020年2月20号开始每年5%额度递增。第七条……3.乙方在租赁期内退房，甲方不得退返押金；合约期到和甲方违约情况下，甲方应立即退还乙方押金1万元。第八条1.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按应付租金的0.6%以天数计算向甲方交付违约金……。 同日，钟燕向朱忠杨支付押金1万元，朱忠杨出具收据一张。杨红雷出具《情况说明》，载明其同意朱忠杨将其所有的房屋从2019年6月22日部分转租给钟燕。 2019年8月13日，钟燕向朱忠杨转账24000元，转账附言“8.15-11.15房租”。 朱忠杨与钟燕微信聊天记录显示，2019年9月4日，钟：（发送照片一张及视频两段，其中显示空调位置墙面有漏水）。朱：我跟房东说了，还没回我，我这阵在开会。2019年9月10日，钟：我们今天又再次去社区服务那边了，现在就是约双方进行协商，如协商不下来就只能走私法程序。所以朱总，如果这次这个事情再没办法解决，给我们这边造成的所有损失就需要有一个相应解决方案出来了。朱：问题我可以辅助帮忙处理，至于损失你应该找造成损失的人。钟：但是房子本身的漏水问题，一直得不到解决的我们没办法再继续正常交房租。因为这事（是）房子本身的问题所造成的损失。2019年9月25日，钟：（发送照片）原本那个漏点又在开始漏水了。朱：你找他们弄嘛。2019年11月5日，朱：你好，今天要交房租了哦。2019年11月6日，钟：你好，请问这个漏水问题要怎么解决呀。……朱：你这阵在店里没有。钟：刚忙完，现在在。朱：我等下过来看看。2020年1月4日，钟：现在漏水问题处理的什么进度了。朱：宋总你们一直在对接嘛。钟：最近我没看到宋总啊，然后我那天发信息他没回我哟……最近这段时间一直没得消息的。2020年3月12日，朱：有两个问题啊，第一个就是这个门面，你们到底还租不租给个明确的答复，第二个就是合同，我是跟你两个签订，我肯定我只能找你，至于你们是公司雇人也好，那个我不管，肯定我只能找你。钟：不租了，我只有去找我们老板，我也没办法呀，你直接转租吗。 2020年3月20日，钟燕通过案外人钟艳梓将案涉房屋钥匙交还给朱忠杨。当日，钟艳梓在微信中通知朱忠杨已将钥匙放回店里。朱忠杨回复称钥匙拿到了，但要求处理租金问题，并在后天前到店处理物品，如果不来里面所有东西就当垃圾扔了，并会通过法律起诉。2020年3月21日，双方约定了3月22日到现场处理物品问题。2020年4月3日，朱忠杨提出公司不同意对方的方案，必须交齐所有房租。 庭审中，关于漏水问题，钟燕陈述：2019年9月初开始出现漏水，但朱忠杨一直让我自行处理，漏水位置在一个双人间靠空调位置，且空调插线板在漏水处，不能使用空调；漏水面积很大且有异味，因此该房间一直不能接待客户。店里接待客户的共有3个房间，2个单人间，1个双人间。另一处漏水在前台上方靠梁位置，漏水情况没有双人间严重，但因在前台处，影响经营。后来我与朱忠杨多次沟通，不清楚其2020年1月有没有修，因1月份我在外地，1月16日我回到店里发现没有修，联系物业后，物业称2月份才能修。朱忠杨陈述：发现漏水的前期是让钟燕自行找物业维修，后来我也联系了房东，房东在上海没有办法回来处理。后来我也找了物业联系维修，因漏水是楼上住户原因导致，其一直否认导致漏水，经物业、街道协调，该住户出钱我方找人维修，在2020年1月份修好了。 关于解除合同及腾房问题，钟燕陈述：我于2020年3月12日正式退租，之后我没有腾房，因漏水和租金问题没有解决。朱忠杨陈述：我并没有同意钟燕退租，只是为了减少损失；因房屋需要有人监管，钟燕不到场，我暂时保管钥匙。我于2020年3月20日拿到房屋钥匙后，进行了换锁，避免钟燕搬走东西，因钟燕还欠租金；现在房屋是我自己使用。 此外，钟燕要求以其支付的1万元押金抵扣租金，朱忠杨认为根据合同约定，乙方擅自退租押金不退还，故不同意以押金抵扣租金。 本院认为，朱忠杨与钟燕自愿签订《房屋出租合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。据此，朱忠杨应当保证案涉房屋在租赁期间能够正常使用，对房屋发生的影响租赁使用的问题应当及时予以维修和解决。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据微信记录可见，案涉房屋从2019年9月初即出现漏水问题，朱忠杨让钟燕与物业公司联系维修，钟燕也实际与物业公司联系，但漏水问题一直未能得到解决，导致钟燕对房屋的租赁使用受到影响。朱忠杨称漏水问题已于2020年1月维修完毕得到解决，但未举示证据证明，本院对此不予采信。2020年3月12日朱忠杨询问钟燕是否继续租赁，钟燕明确提出退租，之后于2020年3月20日将房屋钥匙返还给朱忠杨，朱忠杨予以接受且仅提出解决租金问题，未对退租表示异议，故应认定双方于2020年3月20日对解除合同达成一致，此时租赁合同解除。 关于朱忠杨主张的2019年11月20日至2020年3月20日租金。因朱忠杨未合理履行房屋维修义务，影响钟燕的租赁使用，结合证据反映的漏水情况及当事人陈述的房屋使用情况，本院酌情认定钟燕按80%的比例承担该期间租金，即2019年11月20日至2020年2月19日按6400元/月计算，2020年2月20日至2020年3月20日按6720元/月计算（按朱忠杨的主张，该期间按一个月计算），即钟燕应支付朱忠杨上述期间租金25920元（6400元/月×3个月+6720元/月×1个月）。 关于押金的抵扣及违约金的承担。如前所述，朱忠杨未合理履行房屋维修义务，后钟燕提出退租并交还钥匙，朱忠杨亦予以接受，双方协商一致解除合同，该情形不应视为钟燕无正当理由而单方退租的情形，而应参照租赁期满的情形处理，朱忠杨应退还钟燕押金1万元。钟燕在庭审中提出以押金抵扣租金的请求，性质属于主张抵销，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定，钟燕主张的抵销通知在庭审中到达朱忠杨即已生效，故朱忠杨主张的前述租金中应抵扣押金1万元。同时，钟燕因房屋漏水问题一直未得到解决而与朱忠杨发生争议，据此暂未向朱忠杨支付案涉租金，属于合理事由，其虽应支付调减后的租金，但不应承担违约金，对朱忠杨要求钟燕支付租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决如下： 一、被告钟燕于本判决生效后五日内支付原告朱忠杨2019年11月20日至2020年3月20日期间租金25920元； 二、被告钟燕已支付的押金1万元从上述租金中抵扣； 三、驳回原告朱忠杨的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费712.63元，减半收取365.31元，由原告朱忠杨负担72.96元，由被告钟燕负担292.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇二〇年八月十四日 书记员  马 瑞