江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初301号原告：袁振中，男，1994年1月7日出生，汉族，住山东省寿光市。原告：张浪，女，1993年6月2日出生，土家族，住湖北省利川市。被告：王丽丽，女，1987年6月18日出生，汉族，住江苏省阜宁县。被告：无锡市鼎盛房地产置业有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区五爱人家2号（408、409室），（统一社会信用代码：91320203731766173K）。法定代表人：顾维敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯超元，男，该公司员工。委托诉讼代理人：葛雨婷，上海市协力（无锡）律师事务所律师。原告袁振中、张浪与被告王丽丽、无锡市鼎盛房地产置业有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁振中及张浪、被告鼎盛公司的委托诉讼代理人侯超元及葛雨婷到庭参加诉讼，被告王丽丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁振中、张浪向本院提出诉讼请求：1.王丽丽退还袁振中、张浪房屋租金4216.7元、保证金2300元、搬家费43元、出租车费56元，合计6615.7元；2.鼎盛公司退还袁振中、张浪中介费2300元；3.本案诉讼费由王丽丽、鼎盛公司承担。事实和理由：袁振中、张浪于2019年6月9日通过鼎盛公司与王丽丽签订《租房协议》，约定王丽丽将位于无锡市房屋出租给其使用，月租金为2300元，保证金为2300元，房租半年一付，合同起止时间为2019年6月15日至2020年6月14日。袁振中、张浪于2019年6月9日全额支付了半年（2019年6月15日至2019年12月14日）租金及保证金16100元及中介费2300元。协议签订后，袁振中、张浪在相关部门办理房屋租赁备案登记时被告知所租赁的房屋处于法院查封状态，无法办理备案登记，进而无法办理暂住证。袁振中、张浪遂于王丽丽、鼎盛公司协商解除《租房协议》，并于2019年10月20日完成验房交接，经结算，王丽丽、鼎盛公司应退还租金、保证金和中介费合计8800元，但其多次催讨无果。王丽丽辩称，其系无锡言成房产营销策划有限公司（以下简称言成公司）的员工，案涉房屋系房屋所有权人委托言成公司出租，其代表言成公司与袁振中、张浪签订了出租协议，袁振中交纳的房租和保证金其都已交给言成公司。袁振中提出办不了房屋租赁备案登记，其让袁振中与言成公司的员工张宁联系，后续是言成公司来处理。现在其已离职，相应的退款责任应由言成公司承担。鼎盛公司辩称，其作为中介机构工作内容是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，在合同签订前，其已上门查看房产，没有看到法院通知或者封条，按行业惯例，租房是不需要中介查询房屋的查封情况；其认为王丽丽同为中介，比一般人更懂租房流程，合同约定甲乙双方自合同订立30日内自行至住建部办理登记备案手续，当时其明确可以陪同双方办理，但袁振中、张浪主动回复不需其陪同办理。袁振中、张浪在租住房屋近四个月后突然联系说案涉房屋涉及查封，不想再租，其本着化解纠纷的想法居中调解，袁振中、张浪从未提出要求退还中介费，且袁振中与言成公司的张宁在2019年10月自行办理房屋交接手续，交接时亦未通知其。其已尽到合同约定的义务，且不存在任何违约行为，因此不应退还中介费2300元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：无锡市五星家园244-201室的房屋所有权人为刘凯，发证时间为2015年5月15日，该房屋在2019年3月8日被法院首次查封。2019年6月9日，王丽丽（出租方）与袁振中、张浪（承租方）、鼎盛公司（中介单位）签订《租房协议》，约定：王丽丽同意将属其所有的坐落于无锡市五星家园244号201室的房屋出租给袁振中、张浪作为住宅使用，根据中华人民共和国城市房地产管理条例，王丽丽须提供权证复印件，袁振中、张浪经了解并同意承租上述房；租赁期限一年（2019年6月15日至2020年6月14日）。房屋月租金2300元，保证金2300元，房租款半年一付，首期房租及保证金袁振中、张浪应于2019年6月9日向王丽丽交清，此后每期房租金应提前半个月向王丽丽交清。王丽丽保证上述房屋权属清楚及房屋出租的合法性，若发生与房屋有关的纠纷或债务，概由王丽丽负责，并赔偿由此给袁振中、张浪造成的经济损失。袁振中、张浪搬出承租房应提前通知王丽丽，双方到场进行验收移交，查验无误后，王丽丽必须归还袁振中、张浪保证金（不计息），不得无故扣留。本协议签订后，王丽丽应到出租房屋的当地派出所办理出租户手续，袁振中、张浪应办理暂住证手续。袁振中、张浪租赁期未满需提前退租或王丽丽需提前收回房的，均应提前一个月通知对方并需向对方赔偿一个月的房租及因此给对方造成的其他损失。中介费由袁振中、张浪承担2300元。双方自房屋租赁协议订立后30日内，自行至住建部办理房屋租赁登记备案手续。同日，袁振中、张浪向王丽丽支付半年租金及保证金合计16100元，向鼎盛公司支付中介费2300元。2019年10月20日，袁振中、张浪将案涉房屋钥匙交还言成公司的员工。审理中，王丽丽向本院提供以下证据，证据1、刘凯出具的授权委托书复印件及房产证复印件，以证明刘凯委托言成公司出租案涉房屋，言成公司是从事中介服务。授权委托书载明：“本人（产权人）刘凯（身份证号）342426199606211416授权言成房产关于（房屋地址）五星家园244-201房屋使用权益，出租权利及管理和维护的权益。”落款日期为2019年6月6日。证据2、言成公司出具的委托书及证明，以证明王丽丽系代表言成公司与袁振中、张浪签订《租房协议》。王丽丽表示签协议时言成公司没有出具委托书，因为以公司名义签订合同需要加盖公司公章，因此一般都是以员工自己的名义签订合同。张宁是言成公司的经理，后期解除协议的事宜都是由张宁处理。委托书载明：“我公司现委托王丽丽作为我公司合法的委托代理人，授权其代表公司办理关于五星家园244-201（房屋住址）的租赁事宜。该委托代理人代表我公司与你们磋商：签署租赁协议和处理与租赁活动有关的事务。该代理人上述事项过程中所签署的相关文件我公司均予以认可，并承担相应的法律责任。”落款日期为2019年6月10日。证明载明：“2019年4月王丽丽入职言成房产员工，在公司为市场专员。2020年4月20日离职。”证据3、微信转账记录，以证明王丽丽收到袁振中支付的房租及押金后，已转交给张宁及刘凯指定的接收人华小娜，其于2019年6月6日转给华小娜案涉房屋押金2300元、租金4600元，于2019年6月30日转给张宁7000元，于2019年9月16日转给华小娜租金2300元。经质证，袁振中、张浪对刘凯出具的授权委托书复印件及微信转账记录有异议，对其他证据均无异议。其认为无法确认刘凯签名的真实性，且转账记录金额、时间与其支付金额、时间无法对应。袁振中、张浪表示签订合同时，只看到房产证的照片，当时没注意房屋所有权人的名字。其他材料均没有看过，其直至协商退房时才知道王丽丽背后有一家公司，现明确要求按照合同向王丽丽主张相关权利。鼎盛公司对证据3真实性无法核实，对其他证据均无异议。鼎盛公司表示签订合同时，王丽丽提供了刘凯出具的委托书、房产证及身份证的原件照片，因其与王丽丽之前有过租房合作，知道王丽丽是言成公司的员工，故认为王丽丽是经过言成公司授权的。审理中，袁振中、张浪陈述：因案涉房屋被查封无法办理房屋租赁登记备案手续，且经常有人上门要债影响其正常生活，故通过中介与王丽丽指定的人员张宁协商解除了租房协议。审理中，鼎盛公司陈述：2019年10月13日，袁振中、张浪与言成公司的员工张宁在鼎盛公司达成和解，张宁同意解除协议并退还押金和剩余租金，后续其未再跟进。本院认为,王丽丽作为言成公司的委托代理人，以自己的名义与袁振中、张浪签订《租房协议》，其行为未超出言成公司的授权范围，故双方签订的《租房协议》成立并生效。因王丽丽在签订协议时未出示言成公司出具的授权委托书，且无其他证据证明袁振中、张浪在签订协议时已知晓王丽丽与言成公司的代理关系，故袁振中、张浪有权选择王丽丽或言成公司作为相对人主张权利。现袁振中、张浪明确选择王丽丽作为相对人主张权利，符合法律规定，本院予以支持。因案涉房屋被司法机关查封无法办理房屋租赁登记备案手续及有人上门催讨等原因，袁振中、张浪已与王丽丽指定的人员张宁协商解除《租房协议》，王丽丽对此未提出异议，故王丽丽应当按约退还剩余房租及保证金。袁振中、张浪已于2019年10月20日与张宁办理好退房手续，故王丽丽应当退还袁振中、张浪剩余房租4216.7元及保证金2300元，合计6516.7元。对此，鼎盛公司作为专业中介机构，存在一定过错，综合本案实际情况，本院酌定鼎盛公司退还袁振中、张浪中介费500元。袁振中、张浪要求王丽丽退还搬家费、出租车费，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、王丽丽应于本判决发生法律效力之日起十日内退还袁振中、张浪房租4216.7元及保证金2300元，合计6516.7元；二、无锡市鼎盛房地产置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还袁振中、张浪中介费500元；三、驳回袁振中、张浪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（袁振中、张浪已预交），由袁振中、张浪共同负担11元、王丽丽负担36元、无锡市鼎盛房地产置业有限公司负担3元，王丽丽、无锡市鼎盛房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费用直接向袁振中、张浪支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  薛 耀人民陪审员  窦登丰人民陪审员  徐 健二〇二〇年八月三日法官 助理  刘 佳书 记 员  张红红本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。