贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5768号上诉人（原审原告）：杨华兴，男，1977年10月28日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：杨恩国，贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市。原审第三人：中国银行股份有限公司贵阳市中山东路支行，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城B区金融商务东区四塔。负责人：陈雯，行长。上诉人杨华兴因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）、原审第三人中国银行股份有限公司贵阳市中山东路支行商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15475号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杨华兴上诉请求：1、改判支持上诉人一审中关于利息起算时间及计算标准的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人支付的购房款利息应按同期银行存款利率为标准，自支付购房款之日起计算。宏益房开答辩称：1、上诉人行使解除权已超过1年除斥期间，解除权已消灭，无权单方解除合同；2、上诉人已接收房屋并对外出租，合同目的即占有、使用、收益权利已实现，被上诉人违约程度显著轻微，不构成根本性违约；3、若判决解除合同，应扣除上诉人的租金收益，并将房屋恢复原状交还给被上诉人；4、上诉人主张的预告登记费等费用不应由被上诉人承担；5、上诉人应配合被上诉人办理合同备案登记、预告登记、预抵押登记的注销手续。上诉人杨华兴向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》。三、判令被告向原告退还首付款900,650元以及利息（以900,650元为基数按照银行年利率4%计算从2014年12月24日计算到所有款项付清为止）；四、判令被告返还预告登记费550元、电表开户费122元、房屋维修基金17,006.50元；五、判决被告返还原告根据《个人购房担保借款合同》向银行归还的贷款本息（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、判决被告偿还原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本息。七、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月24日，原（买受人）被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买出卖人位于贵阳市南明区，房屋总价款1700650元，买受人按揭方式付款，出卖人应于2017年12月31日前向买受人交付该房。出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人在约定期限内不能交付转移登记，双方按照以下方式处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按照以下第一项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息。上述合同签订后，原告按约支付了首付款，同时与第三人中国银行股份有限公司贵阳市中山东路支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款支付购房款800,000元。被告也已将房屋交付给原告使用，但是在合同约定的2017年12月31日前被告未将原告所购买房屋办理转移登记的有关文书交付给原告。2019年7月26日，原告向被告商品房买卖合同中的地址邮寄解除合同通知书，要求解除合同并退还购房款。另查，原告于2014年12月24日向被告支付预告登记费550元，2015年5月19日向贵州宏立城物业服务有限公司支付电表开户费122元，2015年5月19日向贵州宏立城物业服务有限公司支付房屋维修基金17,006.50元（维修基金已转至住建局专有账户）。审理中，被告主张如果合同解除，原告应当配合被告办理合同备案登记的注销并返还房屋，原告表示同意配合相关注销手续并返还房屋。另外，在庭审中原告主张合同中双方约定，买受人退房的按照同期银行存款利率支付利息，该约定过低故要求按照年利率4%支付违约金，对此被告不予认可，表示应当从起诉之日起按照合同约定按同期活期存款利率标准计算。针对房屋维修基金部分，一审法院向贵阳市房地产管理局维修基专柜进行了咨询，该部门答复，原告所购买的房屋维修基金已经交纳到贵阳市房地产管理局，在解除合同后，业主可持判决书和本人身份证、缴费票据到维修基金专柜退还该款。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告宏益房开开发建设的房屋。该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约交纳了购房款，但是被告未按照合同约定为原告所购买的房屋办理产权转移登记。根据合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告在约定期限内不能交付转移登记，约定日期起180日以后，被告仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照银行存款利率支付利息。据此，被告应当在2018年6月30日以前取得初始登记并向原告交付办理转移登记的文书。但被告在合同约定的期限内未完成上述义务，原告有权选择退房，故对原告要求解除合同的诉请一审法院依法予以支持，合同解除后，被告宏益房开应当将收取的购房首付款全部退还给原告，因为双方合同约定被告应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息，原告向被告发出解除通知的时间视为通知，利息从该时间开始计算，利率标准按照同期银行活期存款利率标准计算，原告要求按照贷款利率标准计算支付违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告要求解除与第三人之间的借款担保合同也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余的未归还的贷款本息返还给第三人。关于原告要求退还房屋维修基金、电表开户费、预告登记费等费用的主张，电表开户费、预告登记费依附于房屋产生，原告已经实际支出，为原告的损失，应当由被告进行赔偿。关于房屋维修基金，当时向原告收取该费用的单位系代收该费用，该费用已经交纳给贵阳市住房和城乡建设局，在原被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，对该费用不是原告收取的，原告不负有退款义务，故对原告的该诉请，一审法院依法不予支持。关于被告要求原告配合办理注销以及返还房屋的主张，虽然为反诉内容但原告表示同意配合为减少当事人讼累，一审法院在本案中一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告杨华兴被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告杨华兴签与第三人中国银行股份有限公司贵阳市中山东路支行签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内返还购房首付款900650元给原告杨华兴，同时以该购房款为基数，按照同期银行活期存款利率标准的计算，支付上述款项从2019年7月26日起至该款退还之日止的利息给原告杨华兴。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内退还已经归还给中国银行股份有限公司贵阳市中山东路支行的贷款本金和利息给原告杨华兴（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内向第三人中国银行股份有限公司贵阳市中山东路支行偿还原告杨华兴就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内赔偿预告登记费550元、电表开户费122元给原告杨华兴。七、原告杨华兴以及被告贵阳宏益房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司贵阳市中山东路支行在本判决书生效后五日内相互配合办理贵阳市花果园彭家湾花果园项目Ｃ区12栋2-7号房屋的预告登记、预抵押登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续（备案登记号Ｙ15081023）。八、原告杨华兴在贵阳宏益房地产开发有限公司支付完毕上述第三、四、六项款项后将贵阳市花果园彭家湾花果园项目Ｃ区房屋腾空交还给贵阳宏益房地产开发有限公司。九、驳回原告杨华兴的其余诉讼请求。案件受理费9760元，由被告宏益房开承担。本院二审期间，宏益房开提交房屋现场照片、建设工程规划许可证、竣工验收报告、案涉房屋所在楼栋住宅部分的《不动产权证》《商品房现房备案证明》、最新花果园产权证办理“攻略”、启用不动产登记（花果园）便民服务点、办证点的照片，该组证据与上诉争议焦点无关，且宏益房开并未对一审判决提起上诉，故本院不予采纳。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明，上诉人于2014年12月24日支付首付购房款900,650元。本院认为，宏益房开对于一审判决未提起上诉，本案二审争议焦点为：购房款利息的标准及起算时间节点应如何认定。依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，因宏益房开逾期履行交付办理产权转移登记有关文书导致合同解除的，宏益房开应退还购房款并支付利息，利息应按照同期银行存款利率支付利息，一审判决按同期活期存款利率标准计付利息与合同约定不符，本院予以纠正。双方并未约定购房款利息的起算点为宏益房开接到退房通知之日，购房款利息应自实际支付购房款之日起计算。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15475号民事判决第一、二、四、五、六、七、八项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15475号民事判决第九项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15475号民事判决第三项为：贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向杨华兴返还购房首付款900,650元，并以该购房款金额为基数，按照中国人民银行同期存款利率为标准，自2014年12月25日起计付利息至该款实际返还之日止；四、驳回杨华兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费5,175元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2,050元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月十日书记员 帅艳芷