山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0811民初9017号原告：济宁市大地物业管理有限公司，住所地济宁市吴泰闸路103号，统一社会信用代码：91370811746586626M。法定代表人：常鲁宁，总经理。委托诉讼代理人：薛永青，女，单位员工。委托诉讼代理人：夏宝池，山东德亿律师事务所律师。被告：许某某，男，1982年1月30日出生，汉族，住济宁市吴泰闸路北、供销路西都市。委托诉讼代理人：许广明（系许某某之父），男，1956年3月24日出生，汉族，济宁市任城区。委托诉讼代理人：赵广亮（系许某某之表叔），男，1962年11月21日出生，汉族，住济宁市任城区。原告济宁市大地物业管理有限公司（以下简称大地物业）与被告许某某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大地物业委托诉讼代理人薛永青、夏宝池，被告许某某及其委托诉讼代理人许广明、赵广亮，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大地物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付拖欠的（自2009年1月1日起至2018年12月31日止）物业费15340元；2.判令被告支付逾期违约金5062.2元（按年息6%，自2009年1月1日起暂计至2018年12月31日）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系都市春天小区一期9号楼2单元602室房屋业主，房屋总建筑面积127.83平方米。2007年10月17日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，根据协议第四条约定物业管理费按房屋建筑面积每月每平方人民币1元计收；每月应缴物业管理费127.83元，每年费用为1534元，物业管理费按年度收取，预交一年。第九条约定违反本协议，不按本协议约定的缴费标准和时间交纳水电费、物业管理费等项费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日交纳滞纳金。被告自2009年1月1日起至2018年12月31日止共拖欠原告物业费15340元。期间，经原告多次催要未果，依照双方协议约定，从逾期之日起被告应按应交费用的3‰按日交纳滞纳金。现诉至法院，请求判如所请。被告许某某辩称，一、被告与原告不存在物业服务合同关系，被告是2012年底开始入住，原告之前未提供任何服务，无权主张2012年之前的物业服务费用。二、原告主张的滞纳金缺乏依据。本案被告与原告之间不存在物业服务合同关系，更未对“未按时缴纳物业服务费用，按年息6%收取滞纳金”进行约定。同时，相关法律法规对拖欠物管费是否支付滞纳金也没有规定。因此，本案原告主张滞纳金缺乏合同和法律的依据。三、被告是在2012年底开始入住，入住前于2007年10月18日交纳垃圾专运费256元，装修保金1000元，这两项费用原告应该退还给被告。四、被告于2012年12月底入住后，从未见过原告的关于物业公司管理部门各项审批文件原件和收费资质。水电费的收取不在物业公司的管理范畴，该诉状提出属于多此一举。五、2012年底入住后发现阳台渗水，多次找物业反映，一直未修缮解决。六、2013年5月16日，由于水管漏水找物业修缮，物业人员修缮时安装不合格造成水管脱节。被告出差不在家，屋内进水造成地板被浸泡，造成近6000元损失。七、2014年8月，被告的汽车在小区内人为造成划痕，被告找物业公司看监控录像，物业公司告诉监控损害无法查看。八、2014年12月份丢失价值约2300元的电动车一辆，找物业查看监控，监控已坏无法查看。九、入住后，由于原告管理实在太差，双方始终没有约定管理费收费标准，更没有签任何物业服务合同，也不可能有管理费收费经物价局核定备案，对业主合理要求不给处理，也侵害业主的合法权益。十、2013年前后物业公司由于不给处理被告有关事情，也从未向被告要过物业费，不存在被告欠物业费的情况。十一、2016年前，原告同时管理着都市春天和都市豪庭两个小区，两个小区合计居住面积已超过30万平方米，而原告不具备相应的管理资质。十二、单元楼门被损坏五个多月没人修。十三、原告将消防通道划为停车位，给小区存在严重的安全隐患。十四、根据业主委员会提供证明，原告在管理期间未对消防进行整改；未对管理期间的收益进行公示，而且没有和业主委员进行交接。根据规定，原告未能履行管理职责，所以被告有权拒交物业费，并保留反诉的权利。十五、2015年8月28日大地物业通知证明；该物业公司恐吓业主，服务不到位，且早已超过诉讼时效，法院不应支持。十六、在2020年4月1日开庭法院已做出（2020）民初3002号民事裁定书，原告无任何理由再次起诉开庭，违反规定，法院不应支持，应依法驳回原告的诉讼请求。原告大地物业围绕其诉讼请求，依法提交了如下证据：1.《前期物业服务协议》、承诺书及被告身份证复印件；2.收据；3.书面通知催缴物业费照片；4.邮寄律师函回执。被告许某某围绕其抗辩理由，依法提交了如下证据：1.2007年10月18日交垃圾清运费256元收据；2.2007年10月18日交装修保证金的1000收据；3.房产证；4.商品房买卖合同；5.收水管费收条；6.用水调查表；7.地板浸水图片；8.业主委员会证明信；9.济宁市新闻网报道打印；10.济宁市新闻网报道打印；11.物业公司的通知；12.（2012）鲁0811民初3002号山东省济宁市任城区人民法院民事裁定书。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告许某某系都市春天小区一期9号楼2单元602室房屋业主，房屋总建筑面积127.83平方米。2007年10月份，大地物业与许某某、许某某之父许广明签订了《前期物业服务协议》，约定：由大地物业为都市春天小区提供物业管理服务，负责物业共用部位的维修、养护、管理，物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理，物业公共部位相关场地和公共设施设备的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护，车辆停放，安保和管理等管理服务。协议第四条约定，物业管理费按房屋建筑面积每月每平方人民币1元计收；物业管理费按年度收取，自交房之日起一个月内为每年交费期限。第九条约定了违约责任。2007年10月18日，被告许某某向被告大地公司交纳了垃圾清运费256元、装修保证金1000元、物业费1534元。在合同约定的服务期限内，大地物业履行了相关权利义务，按照物业服务合同的约定为许某某所在的小区提供了物业管理服务。2017年9月13日，济宁新闻网发表了“消防通道被划为停车位！这两小区的物业胆可真大”的报道。2019年5月1日，齐鲁网发表了“济宁住建局通报近期抽查住宅小区物业服务情况，这些小区被点名”的报道。2015年8月28日，原告大地物业向未交纳物业费的业主张贴了通知，该通知载明，“尊敬的业主：请您在2015年8月30日前到物业客服部缴纳所欠以前年度及2015年度所有物业费和来及处理费。否则将直接影响您的正常生活，水、电将直接关停。”另查，2012年6月前，案涉房屋的电费为0。2020年3月10日，原告大地物业以被告许某某及许广明未交纳物业费为由，诉至本院。2020年4月14日，本院以原告大地物业在起诉前未向被告进行书面催交为由，驳回了大地物业的起诉。2020年4月26日，大地物业在许某某的门上张贴了“催费通知书”；2020年5月22日，原告大地物业又向许某某邮寄了“催收物业费律师函”。现大地物业诉至本院，请求判如所请。本院认为，大地物业与许某某、许某某之父许广明签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，该合同对业主有约束力。原告大地物业对被告所在的小区进行物业管理，被告作为小区业主，接受了原告的物业服务，理应支付相应的物业服务费用。依据被告许某某提交的齐鲁网、济宁新闻网的报道、原告大地物业张贴的催费通知，应认定大地物业在对被告许某某的物业服务质量上存在瑕疵，基于物业服务收费应与服务水平相适应的原则，被告应缴纳的物业费予以酌减20%。被告许某某基于物业服务瑕疵的原因未交纳物业费，因此，大地物业主张支付违约金的诉求，本院不予支持。鉴于2012年6月前，案涉房屋的电费为0，因此，考虑到房屋装修时间等，本院酌情认定在2013年前为空置房，期间的物业费应按照60%予以减收。经计算，2009年1月1日起至2012年12月31日的物业费为：3681.60元（1534元/年×4年×60%）。2013年1月1日至2018年12月31日的物业费为：7362.20元（1534元/年×6年×80%）。合计为11044.80元。关于诉讼时效问题，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，因此，本案并未超过诉讼时效。对于被告许某某辩称的车辆被划、电动车被盗、水管漏水造成损失等，与本案非同一法律关系，可另行处理。原告大地物业在因未进行书面催交被驳回起诉后，进行了书面催费后，再行提起诉讼，不属于重复起诉。原告作为物业管理服务公司，如服务确存在瑕疵，应与业主加强沟通，予以改进和提供服务质量，以取得较好的服务效果，达到令业主满意的程度。同时，业主向公司反映情况、意见和建议，应采取合理、合法的方式维护自身的合法权益，但拒交费用的方式欠妥。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告许某某于本判决书生效后五日内支付原告济宁市大地物业管理有限公司自2009年1月1日至2018年12月31日物业费11044.80元；二、驳回原告济宁市大地物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元，由原告济宁市大地物业管理有限公司负担71元，由被告许某某负担84元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  楚孔岭二〇二〇年八月三十日书记员  张 旭