杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初6763号 原告（反诉被告）：杭州嗣同教育咨询有限公司，住所地杭州市拱墅区莫干山路741号5幢104、105、106室。 法定代表人：方潇潇。 委托代理人：吴军安，浙江四乔律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：杭州碧秋教育咨询有限公司，住所地杭州市拱墅区莫干山路741号1幢303室。 法定代表人：冯琨。 委托代理人：云金德，浙江永鼎律师事务所律师，特别授权代理。 原告杭州嗣同教育咨询有限公司（以下简称嗣同公司）为与被告杭州碧秋教育咨询有限公司（以下简称碧秋公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年7月9日向本院起诉，本院于当日立案受理，依法适用简易程序。后被告碧秋公司依法提起反诉，本院经审查后予以立案。本案依法转换为普通程序，组成合议庭进行审理，于2020年3月31日、2020年4月30日两次公开开庭进行了审理。嗣同公司的委托代理人吴军安、碧秋公司的法定代表人冯琨、委托代理人云金德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 嗣同公司起诉称：原被告均从事教育类培训的公司，2016年8月18日原被告签订房屋租赁合同，约定原告承租位于杭州市拱墅区××路××号××号楼××楼，用于教育培训使用。原告在二楼开设文化课程的培训，被告在一楼开设美术课程培训，原告需穿过一楼进入二楼。双方特别约定：一楼门头广告双方各自一半，一楼前台各自一半，另外还约定双方不得开设与对方培训课程相同的课程。同时原告可以在一楼设置醒目指示牌。但双方签订合同时被告就擅自占用门头全部广告位置，致使原告无法按照约定在门头位置设置广告，而且被告也阻扰原告在一楼设置醒目的指示牌。因原告在二楼办公经营，很多家长、学生因为楼下没有醒目的指示牌等标志，多次找错地方，甚至到了楼下仍然以为走错地方，这无疑严重影响了原告的正常经营。也正是门头广告牌和指示牌的重要性，所以双方在合同中作了特别约定，原告曾委托律师书面发函要求被告及时停止违约行为，但被告不予理睬一直违约至今。原告因为门头广告和一楼放置醒目指示牌等问题多次找被告沟通交涉，但被告均没有妥善解决。另外合同期间，被告私自开设文化课培训，也严重违反了双方合同约定。再者被告出租房屋的地址无法办理经营注册，导致原告无法正常办理营业执照变更手续，被告在合同存续期间对一楼进行装修，也严重干扰了原告正常经营。被告行为已属于违约，故原告要求：1、确认双方2016年8月18日签订的房屋租赁合同于2019年7月15日解除；2、被告赔偿原告违约损失30000元；3、被告赔偿原告房屋装修损失30000元，房屋维修费用10000元，广告牌损失费12000元，合计52000元；4、被告返还保证金15000元；5、诉讼费由被告承担。 碧秋公司辩称：嗣同公司从2019年3月开始拖欠房租，碧秋公司多次催讨仍遭拒绝，2019年6月12日，碧秋公司以堵楼梯通道的方式向嗣同公司催讨房租，虽然嗣同公司仍未支付房租，但楼梯很快即恢复通行。其次，碧秋公司并没有在原房东物业经理沈洪斌的协调下与嗣同公司达成任何解除双方租赁合同的协议，碧秋公司也没有要求嗣同公司于2019年7月15日前搬离涉案房屋。最后，虽然原房东2019年7月15日向碧秋公司发出了一份《房屋收回通知书》，但是从该通知书具体内容看，原房东声称因为碧秋公司拖欠房租将终止与碧秋公司签订的租赁合同而不是立即终止与碧秋公司的租赁合同，而且碧秋公司将拖欠的房租全额支付后，原房东与碧秋公司又继续履行双方签订的租赁合同，故原房东2019年7月15日的通知目的仅仅是为了催收房租。嗣同公司与碧秋公司2016年8月18日签订房屋租赁合同之后，嗣同公司在一半门头位置设置了醒目的广告牌。涉案房屋门头成直角形，门头由两面墙组成，双方分别各自在一面墙上设置了醒目的广告牌。嗣同公司还同时在一楼也设置了醒目指示牌。门头的广告牌及一楼的指示牌一直存在至2019年6月份。嗣同公司于2019年6月份自己拆除了门头广告牌。碧秋公司没有任何理由与动机去阻扰嗣同公司安装广告牌或者拆除嗣同公司的广告牌。碧秋公司没有开设文化课培训，碧秋公司主营儿童美术培训业务，于2019年暑假开设了幼小衔接幼儿暑假托班，这显然与嗣同公司主营的中小学文化课程培训有本质区别。综上，碧秋公司没有违约行为，不应向嗣同公司支付任何赔偿费用。 碧秋公司反诉称：碧秋公司于2016年6月30日与杭州浩润实业有限公司（以下简称浩润公司）签订《房屋租赁合同》，反诉原告承租位于案涉房屋，租赁期限自2016年7月5日至2022年7月4日，同时约定反诉原告可以将房屋二楼出租。碧秋公司与嗣同公司于2016年8月18日签订《房屋租赁合同》，碧秋公司将房屋租赁给嗣同公司，年租金11万元，租金起算为2016年9月10日，租赁期限在2016年8月18日至2022年7月4日，租金六个月为一期支付，提前一个月预付。嗣同公司自2019年3月10日开始拖欠房租，多次催讨未果。故要求：1、嗣同公司支付房租55000元，且自2019年3月10日起至房租付清之日止按照年利率4.35%的标准向反诉原告支付逾期付款的利息损失；2、嗣同公司支付垃圾清运费1500元；3、嗣同公司支付水电费1328.6元；4、嗣同公司支付2019年9月10日至2020年9月9日期间房租110000元；5、嗣同公司支付违约金30000元。5、嗣同公司承担全部诉讼费用。审理过程中，碧秋公司撤回对逾期利息损失的主张。 嗣同公司辩称：双方合同于2019年7月15日已经终止，此后租金无需支付。双方矛盾已久，2019年3月提起诉讼后，矛盾升级。在原房东协调下，双方初步定于7月15日之前搬离涉案房屋，原房东也终止了与碧秋公司的租赁合同。垃圾清运费并没有合同依据，此前嗣同公司也没有支付过垃圾清运费。水电费缺乏依据，嗣同公司已经支付了全部水电费。碧秋公司实际违约在先，无权向我公司主张违约金。 嗣同公司为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、房屋租赁合同，证明双方租赁合同关系及各自权利义务约定。 2、2018年11月左右拍摄的照片，证明碧秋公司全部占用门头广告位置。 3、2018年5月左右拍摄的照片，证明碧秋公司在租赁合同期间装修房屋的事实； 4、招生简章及课表，证明碧秋公司违反约定私自开设文化课程的事实； 5、收款收据、销售清单、计算单，证明嗣同公司支付房屋装修费用的事实； 6、收据、收款收据，证明嗣同公司支出房屋维修费的事实； 7、收据，证明嗣同公司支出广告牌费用的事实； 8、律师函，证明因为碧秋公司违反合同约定，嗣同公司书面发函要求限期停止违约行为的事实； 9、5.6.7月份水电费缴费情况，证明嗣同公司已经缴纳5到7月的水电费，不存在拖欠水电费缴费的情况。 10、2019年6月12日拍摄的照片、聊天记录，证明碧秋公司2019年6月12日私自堵住嗣同公司进入二楼的楼梯通道的事实。 11、房屋收回通知书，证明原房东通知于2019年7月15日终止合同，收回房屋。 12、照片、责令立即改正通知书、聊天记录，证明嗣同公司的广告牌违法，被城管责令拆除。 13、照片，证明碧秋公司一楼第一次装修时背景墙是白色的； 14、照片，证明碧秋公司第二次装修后背景墙是红色的。 15、照片，证明2019年5月18日当天嗣同公司的广告牌已经全部拆除。 16、2018年11月13日视频，证明嗣同公司送达律师函的情况； 17、视频，证明碧秋公司开设文化课的事实。 18、嗣同公司工作人员与碧秋公司工作人员的聊天记录、2018年11月2日拆除楼顶广告牌的视频，证明涉案房屋外面超过建筑物的两块广告牌已经于2018年11月2日被城管责令拆除。拆除的是房顶上的广告牌。 19、照片、2019年6月17日拆除侧面墙上的广告视频，证明案涉房屋侧面墙壁上的广告牌于2019年6月17日被城管拆除，另外两块广告牌也被碧秋公司占用的事实。 20、照片、2018年8月27日碧秋公司教授文化课的视频，证明一楼前台被碧秋公司占用，碧秋公司开设文化课的事实。 21、2018年11月13日送达律师函的视频，证明2018年11月13日送达律师函的事实。 22、工商信息，证明嗣同公司因经营地址和注册地址不符被列入经营异常名单。 23、方潇潇与员工及学生家长之间的微信聊天记录，证明嗣同公司于2019年7月15日前已经不再使用涉案房屋的事实。 24、装修照片、2018年9月至10月的装修视频，证明碧秋公司2018年9月至10月重新装修的事实。 25、方潇潇与员工聊天记录一份、短信，证明嗣同公司于2019年7月15日搬离涉案房屋并办理了电话移机等事宜。 26、微信记录，证明嗣同公司自2019年5月开始联系拆除空调等事宜。 碧秋公司为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、碧秋公司与房东的房屋租赁合同。 2、嗣同公司与碧秋公司间的房屋租赁合同 3、门头及前台照片，证明双方门头及前台均为一家一半在使用。 4、2019年6月17日拍摄的照片，证明2019年6月17日嗣同公司拆除广告牌的事实。 5、客户回单、转账明细，证明嗣同公司支付房租情况。 6、房屋收回通知书，证明嗣同公司拖欠垃圾清运费的事实。 7、存款明细账、流水，证明碧秋公司向房东支付2019年3月至2019年9月房租，合同继续履行的事实。 8、2020年3月31日照片及视频，证明嗣同公司一直在占用涉案房屋。 上述证据经当庭质证，本院认证如下： 嗣同公司提交的证据，碧秋公司的质证意见： 对证据1无异议，本院予以确认。对证据2，真实性无异议。本院对真实性予以确认。对证据3真实性无异议，但认为系嗣同公司自己在装修。对证据24的真实性无异议。本院结合两组证据，证据3三张照片中其中卫生间位置照片与视频内容相符，可以证实碧秋公司在拍摄照片当时对卫生间部分进行施工的事实，本院予以确认，其他不予确认。对证据4的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对证据5、6、7有异议，认为存在补开可能。本院认为该组证据缺乏相应的合同佐证，尚不足以证明待证事实，对该证据本院不予确认。对证据8有异议，认为并未收讫律师函。对证据16的真实性无异议。对证据21的真实性无异议，本院结合三组证据，认为可以证实嗣同公司于2018年11月13日向碧秋公司送达律师函的事实，对该三组证据予以确认。对证据9无异议，本院予以确认。对证据10中照片真实性无异议，但不认可聊天记录，本院对照片的真实性予以确认。对证据11的真实性无异议，本院予以确认。对证据12、13、14无异议，本院予以确认。对证据15有异议，认为系2019年6月17日才拆除的。对证据18中聊天记录有异议，且认为视频的具体时间无法确认。对证据19的真实性无异议，认可拆除时间为2019年6月17日，但认为并非没有相应文书佐证，不能证明系城管执法，且非碧秋公司的行为。本院结合该三组证据及当事人陈述，对于正面广告牌于2019年5月18日前已经拆除的事实予以确认。对于2019年6月17日曾进行过嗣同公司广告牌拆除的事实进行确认，对于2018年11月2日是否进行过广告牌拆除，双方意见不一，依据上述证明尚不能充分证明时间节点，故本院不予确认。对证据17无异议，对证据20的真实性无异议，本院予以确认。对证据22真实性无异议，本院予以确认。对证据23有异议，本院不予确认。对证据25无异议，本院予以确认。对证据26有异议，本院不予确认。 嗣同公司对碧秋公司提交的证据质证意见如下： 对证据1、2无异议，本院予以确认。对证据3的真实性无异议，但认为拍摄时间并非2019年5月份，本院对该证据的真实性予以确认，但对碧秋公司主张的时间节点不予确认。对证据4真实性无异议，本院予以确认。对证据5、6无异议，本院予以确认。对证据7真实性无异议，关联性有异议，本院对其真实性予以确认。对证据8均有异议，认为视频所涉物品不是嗣同公司的。本院经审核后对其真实性予以确认。 结合上述有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 碧秋公司承租杭州浩润实业有限公司名下位于××路××号××号楼，建筑面积190平方米。期间，碧秋公司将其中二楼转租给嗣同公司，双方于2016年8月18日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年8月18日至2022年7月4日，年租金11万元，每三年递增7%。租金先支付后使用，按六个月为一期支付，提前一个月预付。合同约定履约保证金为15000元。合同另约定门头广告牌各自一半，一楼前台一家一半。合同履行期间双方在未征得对方同意的情况下，碧秋公司不得将房屋收回或不租给嗣同公司或转租，嗣同公司不得退租或转租，若出现违约应向对方赔偿这和人民币30000元。碧秋公司经营美术及相关培训，嗣同公司经营文化课培训，双方不得开设同类课程。 合同履行过程中，双方因广告牌、前台指示牌设置发生纠纷，嗣同公司于2018年11月13日向碧秋公司送达律师函，认为碧秋公司存在擅自占据所有门头位置致使其无法打广告、阻扰其在一楼设置指示牌的违约行为，同时认为碧秋公司未经其同意进行装修，制造大量噪音并堆放装修材料影响经营，故要求其纠正。碧秋公司主张其于2019年5月开始陆续搬离物品。2019年6月12日，碧秋公司用杂物堵住了通往嗣同公司的楼梯，并在其上张贴“嗣同教育拒交房租，准备跑路，已停止营业”。2019年6月17日双方就合同纠纷进行协商未果。至2019年7月15日，碧秋公司已更换大门门锁。 嗣同公司支付租金至2019年3月10日，此后租金未予以支付。2019年7月15日，碧秋公司收到杭州浩润实业公司房屋收回通知书，载明，因碧秋公司欠付房租，主张终止房屋租赁合同，并主张房租、垃圾清运费、水电费等。 另合同期间，嗣同公司曾在一楼前台设置指示牌，在涉案房屋楼顶设置了广告牌，嗣同公司在正门位置门头设置的广告牌因故于2019年5月18日前拆除。侧墙位置门头广告牌于2019年6月17日拆除。2019年7月8日至8月期间，碧秋公司开设了幼小衔接课程，包括快乐拼音、数学思维、音乐、美术等教学内容。 本院认为，嗣同公司与碧秋公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示、内容合法有效，对双方均具有拘束力。双方均应诚信履行。因双方同时使用一幢房屋，存在共用空间，故合同履行过程中相互间还应依据有利各方经营、团结互助、公平合理的原则来处理日常间相互关系，同时也需要保持适当忍让和克制。合同履行过程中，双方因门头广告、一楼指示牌设置等问题发生争议，嗣同公司据此主张碧秋公司违约，但未能有明确证据显示碧秋公司存在阻扰其在一楼设置指示牌的事实，而门头广告牌的拆除，也没有充分证据显示碧秋公司存在阻止其设置或拆除等行为，且各方意见不一，故嗣同公司的该部分主张本院不予采信。关于碧秋公司的装修行为，并未经双方约定明确禁止，作为彼此相邻的双方，对于合理的装修应保持适当忍让态度。而现有证据也不足以证实装修行为已经足以影响嗣同公司经营。关于碧秋公司设置文化课程问题，本院认为，首先幼小衔接课程的安排设置与嗣同公司的课程设置仍存在较大区别，也不足以认定其构成根本违约。另在时间上，该课程的开设是，嗣同公司已经开始陆续搬离，碧秋公司开设该课程，并非嗣同公司搬离涉案房屋的原因。综上，嗣同公司的提交的证据，尚不足以证明碧秋公司存在根本违约行为，嗣同公司不享有合同解除的权利。嗣同公司主张违约金、装修损失、房屋维修费用、广告牌损失等，一则未提交充分证据证明损失情况，也未证实广告牌拆除事实是否系碧秋公司所为，二则嗣同公司在碧秋公司不存在根本违约的情况下，拖延支付租金，其本身系违约方，故对该部分主张，本院不予支持。 嗣同公司支付租金至2019年3月10日，其未能按合同约定支付后期租金，行为构成违约，且于2019年5月开始陆续搬离物品，其行为已经表示不愿继续履行合同。碧秋公司于2019年6月12日，堵其通道妨碍通行，2019年7月又更换了门锁，其私力救济的方式不为法律所允许，客观上致使嗣同公司已经无法使用房屋。碧秋公司在嗣同公司搬离后锁门的行为也实际上表明了碧秋公司同样不愿继续履行合同的意愿。据此，本院认为，本案合同已经无法实际履行，嗣同公司要求确认双方合同于2019年7月15日解除，本院予以确认。嗣同公司应支付2019年3月11日至2019年7月15日租金。碧秋公司主张的其后的租金，本院不予支持。嗣同公司未按期支付租金，并擅自搬离房屋，构成根本违约，应承担相应违约责任。双方合同对此违约责任进行明确约定，碧秋公司据此主张嗣同公司支付违约金30000元，本院予以支持。合同同时约定了履约保证金15000元，可以用于直接抵扣嗣同公司应承担的违约金，故对嗣同公司要求返还保证金的诉讼请求不再予以支持，且应另行支付违约金15000元。碧秋公司主张垃圾清运费、水电费，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州嗣同教育咨询有限公司与杭州碧秋教育咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月15日解除。 二、杭州嗣同教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州碧秋教育咨询有限公司租金（2019年3月11日至2019年7月15）37972.6元，并支付违约金30000元（其中15000元以预先交纳的保证金抵扣，尚应支付15000元）。 三、驳回杭州嗣同教育咨询有限公司其他诉讼请求。 四、驳回杭州碧秋教育咨询有限公司其他反诉请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1850元，由杭州嗣同教育咨询有限公司负担1700元，由杭州碧秋教育咨询有限公司负担150元；反诉案件受理费1578元，由杭州嗣同教育咨询有限公司负担588元，由杭州碧秋教育咨询有限公司负担990元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周建利 人民陪审员  杜颖伟 人民陪审员  朱伟军 ·二○二○年八月三日 法官助理王凌霄 代书记员刘媛