浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终745号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州太玺企业管理有限公司，住所地杭州市下城区环城西路28号417室。 法定代表人：谢海燕，执行董事兼总经理。 委托代理人：林建国，北京天驰君泰（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州欧若拉医疗美容诊所有限公司（变更前名称杭州时光迹锦绣医疗美容诊所有限公司），住所地杭州市下城区西湖文化广场1号B1层101室F3-20。 法定代表人：何珍，执行董事。 委托诉讼代理人：汪红馀、陈慧，浙江京衡律师事务所律师。 上诉人杭州太玺企业管理有限公司（以下简称太玺公司）因与被上诉人杭州欧若拉医疗美容诊所有限公司（以下简称欧若拉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初6163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年1月，欧若拉公司（原名称杭州时光迹锦绣医疗美容诊所有限公司）与太玺公司就欧若拉公司向太玺公司租赁位于杭州锦绣天地商业中心的房屋一事达成合意，由太玺公司解除与原承租人杭州上扬口腔医院有限公司（以下简称上扬公司）的租赁合同，然后欧若拉公司与太玺公司直接签订租赁合同，上扬公司在太玺公司处的租赁保证金转为欧若拉公司缴纳太玺公司的保证金。2018年4月10日，欧若拉公司、太玺公司双方签订书面《租赁合同》一份，合同约定太玺公司将位于杭州市××路××凤起路交叉口的杭州锦绣天地商业中心地上一层部分房屋出租给欧若拉公司，用于商业经营；房屋具体坐落于杭州市下城区××路××号××路××号××路××号，具体经营业态为美容、整形等，合同期限为六年，自2018年2月16日起至2024年2月15日止。该房屋建筑面积为219.29平方米。租金支付：年租金为927317.37元，租金为每六个月支付一次，首期租金463658.69元应于本合同签订后5日内支付，以后各期租金应于上一期租金对应的租期结束前15天内支付。在合同期内，租金每三年递增5%。《租赁合同》第9.1.1条约定：由太玺公司提出解除合同的，合同自书面提出之日起一个月后解除；合同解除后，太玺公司除赔偿欧若拉公司投入全部资产外（扣除折旧，折旧按照租赁年限平均分摊，法律对折旧年限另有规定的，按法律规定处理），还需向欧若拉公司支付余下租赁期限应缴租金额20%的违约金。第9.1.2条约定：由欧若拉公司提出解除合同的，合同自书面提出之日起一个月后解除；合同解除后，欧若拉公司投入的所有装修、设备等资产均无偿归太玺公司所有，同时，还需要向太玺公司支付余下租赁期限应缴租金额20%的违约金。第9.2条约定，欧若拉公司逾期支付租金的，每天按应付租金总额的万分之三支付违约金；若超过30天仍未支付的，即为根本性违约，太玺公司有权提前解除合同，欧若拉公司应按第9.1.2条款的规定承担违约责任。第11.5条约定：除本合同另有规定外，任何一方提前解除本合同的，本合同自《合同解除通知书》发出之日起解除。第11.6条约定：欧若拉公司若以该房屋作为经营场地注册成立公司，本合同承租方自动变更为该公司。同日，双方又签订了《补充协议》一份，约定：1.欧若拉公司保证按照太玺公司规定的装修协议及装修时间进行施工，太玺公司保证欧若拉公司具备基本施工条件，包括水、电的正常使用及装修设备等可正常出入施工场地；装修期间若租赁房屋无故停水停电或因其他原因导致装修工程无法进行，则无法进行装修施工期间所造成的所有损失（包括但不限于租金、施工费用、人员劳务费用、设备租赁费等）均由太玺公司承担。2.若太玺公司因场地安排等特殊原因要求欧若拉公司暂停施工，需至少提前24小时书面通知欧若拉公司，其欧若拉公司可获得相当于暂停施工期间的免租时间。3.本租赁约定年租金为927317.37元，租金每六个月支付一次，首次租金463658.69元应于合同签订后的5个工作日内支付，欧若拉公司工商核准及银行开户手续需要导致合理延误，太玺公司在此确认该合理延误不构成欧若拉公司违约，欧若拉公司须在完成相关手续后2日内支付租金（估计在合同签订后30天内）。欧若拉公司租赁案涉房屋后入场装修，并开始办理工商登记注册、银行开户等相应手续。2018年6月25日，杭州市下城区卫生和计划生育局核准同意设置杭州时光迹锦绣医疗美容诊所，选址位于杭州市下城区××路××号，并告知欧若拉公司及时办理营业执照、税务登记等行政审批事项。2018年6月29日，太玺公司向欧若拉公司发送租金付款通知，要求欧若拉公司支付2018年2月16日至2018年8月15日六个月的租金463658.69元。在欧若拉公司对协助办理工商手续提出异议的情况下，太玺公司于2018年7月3日告知欧若拉公司因欧若拉公司未按合同约定支付租金，已构成根本性违约，太玺公司解除双方签订的《租赁合同》，限欧若拉公司在十日内将案涉租赁房屋腾退给太玺公司，并按约支付违约金。欧若拉公司与太玺公司协商未果，故诉讼至法院，请求：1.判令太玺公司承担违约解除合同违约金1063323.91元；2.判令太玺公司承担欧若拉公司各项实际损失3756745元；上述两项诉讼请求总计4820068.92元；3.欧若拉公司承担本案全部诉讼费用。太玺公司在诉讼过程中提起反诉，请求：1.判令欧若拉公司将案涉房屋腾退给反诉太玺公司；2.判令欧若拉公司支付太玺公司租金人民币350602.18元以及逾期支付的违约金人民币23244.92元（以租金人民币350602.18元为基数，按每天万分之三计算，自2018年4月27日起，暂计算至2018年10月24日，实际计算至实际支付之日止），支付案涉房屋的占用费人民币287087.30元（按照合同约定的租金标准计算，自2018年7月4日起，暂计算至2018年10月24日，实际计算至实际返还之日止）；3.判令欧若拉公司支付太玺公司违约金人民币1070479.93元；上述三项反诉请求总计人民币1731414.33元；4.本案的诉讼费用由欧若拉公司承担。。2019年1月8日，原审法院与双方当事人一起到案涉租赁房屋现场勘查，双方均确认了租赁房屋的现状，并同意对租赁房屋内部装修情况进行工程造价鉴定，明确了太玺公司对租赁房屋现场进行保管。案涉租赁房屋现状经杭州萧审造价事务所有限公司进行鉴定，现场装修现状的建设工程造价为350699元，无法鉴定的设计费、拆除费、销售合同款、安装费等部分共计1686600元。2019年3月17日，杭州时光迹锦绣医疗美容诊所有限公司更名为杭州欧若拉医疗美容诊所有限公司。 原审法院认为：双方之间签订《租赁合同》、《补充协议》均系双方真实意思的表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力，双方均应按约履行。本案争议的焦点在于系欧若拉公司根本违约还是太玺公司根本违约，结合案涉租赁房屋的实际情况，原审法院通过下列因素和标准进行评判。本案中，在双方签订的租赁合同中已明确欧若拉公司租赁太玺公司的房屋设立美容整形的医疗机构，太玺公司知道欧若拉公司租房的用途，作为房屋的出租人应当为欧若拉公司的设立以及实现商业经营目的提供必要的协助义务，从而实现欧若拉公司租赁房屋的合同目的。现欧若拉公司认为太玺公司不能向欧若拉公司提供相关租赁房屋的房产证明资料以便欧若拉公司办理注册登记地址至实际租赁地址，导致欧若拉公司不能实现商业经营的合同目的，欧若拉公司在与太玺公司多次沟通无果的情况下，拒绝支付租金的行为属于正当行使抗辩权的行为，并不构成根本违约。太玺公司在补充合同中也明确欧若拉公司因工商核准及银行开户手续需要导致合理延误支付租金的，不构成违约，故从本案支付租金的时间因素分析，欧若拉公司迟延支付租金也不会导致太玺公司的合同目的落空，故原则上太玺公司不能立即解除合同，而应在合理期限内予以催告，只有在合理期限内进行催告后而欧若拉公司无正当抗辩理由仍未履行的，太玺公司才可以行使解除权。本案中，太玺公司于2018年6月29日向欧若拉公司发送租金付款通知，在欧若拉公司提出协助办理行政审批手续尚未完成、要求太玺公司提供租赁房屋的产权证书及有权对外出租的证明材料的情况下，欧若拉公司仍于2018年7月3日告知太玺公司因太玺公司未按合同约定支付租金，已构成根本性违约，要求解除双方签订的《租赁合同》，限欧若拉公司在十日内将案涉租赁房屋腾退给太玺公司并按约支付违约金的行为，并不当然产生案涉房屋租赁合同单方解除的法律后果。在本案审理过程中，太玺公司坚持要求解除合同，双方签订的《租赁合同》《补充协议》客观上已不能继续履行，欧若拉公司期待通过合同而达到交易目的无法实现，故太玺公司的行为属于根本违约。当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。依照双方签订的合同之约定，太玺公司违约的，除赔偿欧若拉公司投入的资产外，还需要向欧若拉公司支付余下租赁期限应交租金额20%的违约金，故欧若拉公司主张太玺公司支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，原审法院予以支持。经原审法院审核，太玺公司应当支付欧若拉公司违约金的金额为1027261.58元。欧若拉公司在现场装修所支出的建设工程造价350699元为实际损失，太玺公司应当予以赔偿。欧若拉公司支付的经营保证金62713元，依照合同约定，应计入实际损失，太玺公司应当予以赔偿。对于无法鉴定的部分，原审法院综合考量欧若拉公司主张的部分损失并未实际发生以及租赁房屋现场的实际情况，酌情确定其他损失金额为200000元。关于太玺公司要求欧若拉公司腾退案涉房屋的诉讼请求，原审法院经现场查勘，案涉房屋实际已在太玺公司的保管之下，故对该诉讼请求原审法院不予支持。关于太玺公司要求欧若拉公司支付租金350602.18元以及支付案涉房屋的占用费287087.30元（按照合同约定的租金标准计算，自2018年7月4日起，暂计算至2018年10月24日，实际计算至实际返还之日止）的诉讼请求，原审法院认为，案涉租赁合同签订后，欧若拉公司已经实际占有、使用了案涉房屋，故应支付合理使用期间的租金，原审法院对该项诉讼请求中自2018年2月16日起计算至2018年9月25日欧若拉公司起诉之日止的租金金额566693.95元，予以支持，对超出部分金额原审法院不予支持。本案欧若拉公司并未构成违约，故太玺公司请求欧若拉公司支付逾期租金以及违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、太玺公司应支付欧若拉公司违约金1027261.58元；二、太玺公司应赔偿欧若拉损失613412元；三、欧若拉公司应支付太玺公司租金566693.95元；四、上述第一、二、三项的款项相互折抵后，太玺公司于判决生效后十日内支付欧若拉公司1073979.63元。五、驳回欧若拉公司的其他诉讼请求；六、驳回太玺公司的其他反诉请求。 如果太玺公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45361元（欧若拉公司已预交），由欧若拉公司负担25795元，由太玺公司负担19566元；反诉案件受理费10191元（太玺公司已预交），由太玺公司负担5458元，由欧若拉公司负担4733元。 宣判后，太玺公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定的基本事实不清。（一）原审判决未查清欧若拉公司暂未在涉案房屋注册经营地址的原因。原审判决第20页第11行写明“现欧若拉公司认为太玺公司不能提供相关租赁房屋的房产证明资料以便欧若拉公司办理注册登记地址至实际租赁地址……欧若拉公司拒绝支付租金属于正当行使抗辩权，并不构成根本违约。”根据太玺公司提供的证据，可知欧若拉公司暂未将经营地址注册在涉案房屋的原因并非太玺公司无法提供租赁房屋的房产证明资料，而是原承租人杭州上扬公司的经营地址尚未正式迁出。只要上扬公司地址迁出，欧若拉公司即可在此注册。太玺公司一直在积极履行合同义务，配合协调欧若拉公司办理工商核准等行政审批手续。二、原判决认定的事实错误。（一）原判决认定欧若拉公司延迟支付租金不构成违约属于重大事实认定错误。2018年4月10日，太玺公司与欧若拉公司签订《租赁合同》及《补充协议》。《补充协议》第3条约定首期租金应于合同签订后的5个工作日内支付，乙方工商核准及银行开户手续需要合理延误，需要在完成相关手续后2日内支付。《补充协议》约定欧若拉公司租金支付的成就条件仅仅为欧若拉公司工商核准及银行开户手续2日内，至于欧若拉公司的注册地址并不构成其拒不支付租金的理由。2018年4月13日，欧若拉公司正式注册成立。2018年4月24日，欧若拉公司银行开户。欧若拉公司至迟应于2018年4月26日支付首期租金。（二）原判决认为欧若拉公司不能将注册登记地址登记至涉案房屋会导致欧若拉公司不能实现合同目的属于事实认定错误。首先，根据上述分析，本案中并不存在欧若拉公司不能将注册登记地址登记至涉案房屋这一情形，只需上扬公司将地址迁出，欧若拉公司即可迁入。其次，根据2019年6月25日杭州市下城区卫生和计划生育局《关于同意设置杭州时光迹锦绣医疗美容诊所的批复》《设置医疗机构批准书》等文件批准“杭州时光迹锦绣医疗美容诊所”选址在“下城区凤起路559号”，这一批准文件公布在2018年4月13欧若拉公司工商核准之后，且该批文的针对的主体为杭州悦心健康管理有限公司，更加可以说明只要诊所选址符合行政审批要求，其他诊所运营主体的公司登记住所与实际诊所选址不一致根本不构成欧若拉公司经营的障碍，不会导致欧若拉公司不能实现合同目的。最后，从欧若拉公司先行进场装修，时隔3个月后签订《租赁合同》可以看出，欧若拉公司对涉案房屋的产权情况、租赁情况、地址用于上扬公司注册等情况是明知的，延迟将该地址用于注册公司的风险应由其承担。三、原审判决事实认定不清、错误，进而导致法律适用错误。（一）原审判决径行以哪一方根本违约为由归纳争议焦点不当。原审判决归纳的争议焦点为“本案系太玺公司根本违约还是欧若拉公司根本违约”，事实上，本案并不涉及法定解除下太玺公司与欧若拉公司哪一方根本违约导致合同目的不能实现的问题。结合本案争议的事实及《租赁合同》《补充协议》约定，本案争议的焦点应为：1）欧若拉公司首期租金支付的条件是否成就？2）2018年7月3日，太玺公司寄发的《告知函》是否符合《租赁合同》中约定解除条件？3）合同解除后，由此产生的违约金、损失双方如何承担？关于争议焦点1）欧若拉公司支付租金的条件显然已经成就。根据《补充协议》的约定，欧若拉公司应在“工商核准及银行开户手续”完成后2天内支付租金。2018年4月13欧若拉公司完成工商核准登记，2018年4月24日，欧若拉公司完成银行开户手续。根据约定，欧若拉公司应在2018年4月26日之前支付租金。从合同条款文义解释、合同目的解释、真实合同履行行为来看，都无从得出《补充协议》约定的工商核准是欧若拉公司在指定的注册地址进行工商核准。关于争议焦点2），原审判决认为“欧若拉公司迟延支付租金也不会导致太玺公司的合同目的落空，故原则上太玺公司不能立即解除合同，而应在合理期限内催告，催告后未履行行使解除权”。首先，太玺公司在正式发函解除前，已经履行过催告义务。根据双方约定，欧若拉公司应当在2018年4月26日前支付租金，在第一封落款时间为2019年6月29日《租金付款通知函》送达前，已有2个月时间供欧若拉公司履行义务。但由于欧若拉公司迟迟不履行支付租金的义务，太玺公司才于2019年6月29日发送《租金付款通知函》，2019年7月3日发送《告知函》的形式解除合同。原审法院显然仅注意到《租金付款通知函》、《告知函》相差几天，而忽略了欧若拉公司已经迟延支付租金超过2个月的事实。其次，在《租赁合同》下，太玺公司作为出租人最主要、最基本的权利为收取租金的权利。在欧若拉公司迟延支付租金超过2个月的情况下，原审判决依然认为“欧若拉公司迟延支付租金也不会导致太玺公司的合同目的落空”，那么依该逻辑，是否能反推即便欧若拉公司暂时无法将地址注册到涉案房屋也不会导致欧若拉公司合同目的落空？最后，因欧若拉公司迟延支付租金超过2个月达到《租赁合同》约定的解除合同条件，太玺公司在催告无果后发出《告知函》符合《租赁合同》约定及《合同法》规定，产生合同解除的法律后果。关于争议焦点3），因本案太玺公司有权解除合同，欧若拉公司应当按照《租赁合同》约定支付租金、违约金及利息等。四、退一步讲，即便原审法院判令太玺公司承担责任，适用违约责任过重，显然不当。《租赁合同》第9.1条约定“除本合同另有规定外，甲、乙双方任何一方提前解除合同的行为构成违约，违约方应承担的违约责任如下”，第9.1.1约定：“由甲方提出解除合同的，合同自书面提出之日一个月解除，合同解除后……”第9.1.2约定：“由乙方提出解除合同的，合同自书面提出之日一个月解除，合同解除后……”。本案中适用“余下租赁期限应缴纳租金金额20%的违约金”违约责任的前提条件是“太玺公司、欧若拉公司任何一方提前解除合同”，且根据9.1.1，9.1.2约定本合同赋予太玺公司和欧若拉公司任意解除权，双方均可以以违约金为代价在合同期内解除合同。本案中太玺公司是基于9.2条约定行使约定解除权，而非9.1行使任意解除权，即便原审法院认定太玺公司无权解除合同，也不应当援引9.1.1判令太玺公司承担高额的违约金。综上，请求：1、撤销原审判决第一、第二、第四、第六项内容，改判驳回欧若拉公司的全部诉讼请求，并支持太玺公司原审反诉全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用均由欧若拉公司承担。 针对太玺公司的上诉，欧若拉公司发表答辩意见称：太玺公司的上诉理由无事实和法律依据。一、一审判决关于太玺公司未能提供租赁房屋的房产证明资料的事实认定清楚。二、一审判决认定欧若拉公司不构成违约以及一审判决关于太玺公司无法提供房屋产权资料导致合同目的不能实现的认定符合事实情况。三、一审判决关于太玺公司违约认定的法律适用正确。四、一审判决太玺公司的违约责任实际上并不能覆盖欧若拉公司的损失。综上，太玺公司的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。 二审举证期限内，欧若拉公司未提交属于二审程序的新的证据。太玺公司向本院提交如下证据材料： 变更登记，拟证明：涉案的地址未用于欧若拉公司注册的原因在于上扬公司未将地址迁出，而非太玺公司无法提供产权证。太玺公司一直积极协调欧若拉公司工商注册事宜，没有怠于履行合同义务。 上述证据材料经出示，欧若拉公司发表意见称：不属于新证据。真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。三方对该事实均知情，将原承租人的工商登记迁出是出租人的义务，之前其应提供房屋产权资料。 本院经审核认为，欧若拉公司对该证据材料的真实性、合法性均不持异议，本院对其真实性、合法性予以确认，但是否作为本案的定案依据，于本院认为部分阐述。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规定的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应照约履行。租赁合同系出租人交付租赁标的物供承租人使用，承租人支付租金的合同，出租人交付的标的物应符合合同约定的使用目的。欧若拉公司承租案涉房屋，系用于商业经营，具体经营业态为美容诊所等，对此合同中有明确的约定，出租人交付的房屋除具备一般的使用条件外，还应可用于合法经营，当然包括合法经营所需要的相关证照。双方虽于补充协议中约定，首期租金自工商核准及银行开户手续完成后2日内支付，且根据本案现已查明的事实，欧若拉公司已办妥上述手续，但其一直未能在案涉租赁房屋注册经营地址，根据在案证据中双方就此问题协商的过程，以及太玺公司发函催讨租金后欧若拉公司的回复意见，可以证实欧若拉公司已要求太玺公司提供产权证书及有权出租的证明材料，而太玺公司未予出具，故而本院采纳欧若拉公司原审中的意见，认定欧若拉公司系在行使先履行抗辩权，其迟延支付租金的行为不构成违约。基于以上所述，案涉房屋是否可以进行工商注册与太玺公司有无履行配合的义务无关，对太玺公司二审提交的证据材料，本院不予采信。太玺公司虽在本案中以租赁合同第9.2条约定行使其约定解除权，但其解除权的行使条件不成就。但根据双方当事人的本、反诉请求、在案证据及原审法院查明的事实，案涉合同已经客观无法履行，而合同无法履行系由于太玺公司原因所致，故原审法院依据合同第9.1.1条的约定，判令太玺公司承担违约金并赔偿损失，符合双方合同的约定，具有事实依据，本院依法予以维持。 综上，太玺公司的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26760元，由上诉人杭州太玺企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年八月三十一日 书记员  姚丽萍