山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0791民初985号 原告：董晓刚，男，1979年5月20日出生，汉族，住山东省安丘市， 被告：郑善明，男，1967年1月11日出生，汉族，住山东省平度市， 委托诉讼代理人：王大伟，山东宝林律师事务所律师。 被告：徐怀满，男，1962年4月8日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区， 原告董晓刚与被告郑善明、徐怀满房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董晓刚，被告郑善明的委托诉讼代理人王大伟、被告徐怀满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董晓刚向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付违约金70200元并赔偿损失10万元。二、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年9月21日，第一被告郑善明授权第二被告徐怀满与原告签订房屋及停车位租赁协议各一份，将第一被告郑善明所有的位于潍坊高新技术开发区胜利东街2756号北海花园商住区43号楼3单元301号房屋及停车位租赁给原告使用(内容详见租赁协议）。协议约定租期五年，原告接手该房屋后，按五年规划花费6万余元对房屋进行了装修，并配备了价值10万余元的办公室、接待室家俱、用品等。但2018年5月份，被告将此租赁房屋卖给了他人并过了户，并于2018年6月1日给原告发来“合同解除函”。原告于2018年6月4日给被告发去回复函，表明在双方未协商达成一致前必须继续履行租赁协议。2018年7月中旬，被告却又擅自变更了原告所租赁停车位的使用车辆信息，致使原告没法继续使用停车位了，被告的行为已构成违约。原告于2018年8月26日给被告发了书面通知，郑重提出了要求，但被告仍置之不理。2018年9月12日，原告按约将第三个年度的租赁费汇入被告指定的收款账号时，银行告知这个收租赁费的账号已经于几日前主动挂失了。被告恶意挂失收款帐号、拒收租赁费的行为属于违约，但原告仍然于2018年9月14日再次给被告书面通知，要求被告及时向原告提供新的收租赁费的账号，否则，造成租赁费支付延误责任自负。 但被告于2018年9月28日在房门上贴通知让原告三日内搬出。2018年10月2日，原告发现该租赁房屋已被更换门锁进不去了。此后，双方通过社区服务中心的调解机构多次调解，也未达成一致。原告得知被告已擅自将原告在租赁房屋内的办公室、接待室家俱、用品等运走并将房屋交接给了下家。综上所述，被告擅自终止租赁协议的履行，给原告造成直接经济损失十多万元，其行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。根据租赁协议的违约责任条款规定，被告应当支付违约金并赔偿原告的实际损失。现诉诸法院，请依法判处。 被告郑善明辩称，1、原告违反涉案房屋用途的相关约定，被告有理由解除合同，在原告与被告二签订的协议中约定原告向被告承诺作为办公使用，并遵守相关规定，原告未经过被告同意，未经审批，不得擅自使用。事实是原告将涉案房屋进行办公使用未向社区居委会、市场监管等部门审批备案，居委会多次让被告收回房屋，因此原告违反涉案房屋用途的约定，被告有理由解除合同。2、原告延迟缴纳租金，被告有理由解除合同，在双方的约定中，每个缴费年度需提前五日付下一年租金，如果逾期超过十天，被告可以解除协议，涉案房屋第二年租金支付时间应该是2017年9月20日的前五天，而原告支付时间为2017年10月17日，造成违约，由于原告延迟缴纳租金，被告二多次打电话要求解除合同，同时被告认为，双方以实际行为变更了合同的主要条款，该合同由固定租赁期限合同变为不定期租赁合同，对此双方都有随时解除的权利。3、涉案房屋合同已经于2018年10月20日解除，2018年10月17日北海社区居委会主持调解，2018年10月20日原告拟写了和解协议，同意解除租赁协议，该协议由原告拟写后交社区工作人员，由工作人员转交被告一，该协议应该视为要约，具体要约的法律规定详见答辩状。2018年6月1日，被告发函要求解除租赁协议，2018年9月14日原告应当缴纳第三年度租赁费，事实上原告并未缴纳，同时，原告已经将房屋内的大部分办公设施搬走，只剩下少量设施，此举表明原告以实际行为表示不再租赁涉案房屋，因此被告认为双方的租赁协议应以2018年10月20日解除。4、关于违约金问题，租赁协议中虽然有针对违约金的约定条款，但是本条的约定是基于非本协议规定情形解除合同，且是已交付房租的情况下，在已付租金期限内提前解除合同，计算相应的违约数额。被告认为原告违约曲解了租赁协议的约定，在第二年度原告支付租赁费已经逾期的情况下，解除合同成就，此后原告也实际上不再使用该房屋，本案即使需要支付违约金也应当支付自2018年6月1日起至2018年9月19日的违约金，此后的不应支付。5、对赔偿10万元损失无事实及法律依据。 被告徐怀满辩称，同第一被告郑善明的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。根据当事人提供的证据，本院认定事实如下： 被告徐怀满受被告郑善明委托，替被告郑善明办理案涉房屋的出租事宜，房款郑善明同意由徐怀满代收。 2016年9月21日，原告董晓刚（乙方、承租方）与被告徐怀满（甲方、出租房）签订房屋租赁协议一份，约定将第一被告郑善明所有的位于潍坊高新区胜利东街2756号北海花园B区43号楼3单元301号房屋出租给原告作为办公使用，租期五年，自2016年9月20日起至2021年9月19日止，租金及支付方式：2016-2017年度为9900元，2017-2021年四年度，每年租金为10800元，采取先付租金后使用的原则，即签订合同五日内支付第一年度的租金即9900元，此后，提前五日付清下一个年度的租金10800元，乙方应按月支付其他费用，包括水费、电费、暖气费、燃气费等，乙方因办公需要对房屋进行装修，所产生的费用由乙方自行承担。双方一致同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本协议。（6）乙方逾期不支付租赁费超过10天的；等等。 同时，双方还签订了车位租赁协议一份，将北海花园B区地下车库车位编号201号停车位租赁给原告使用，租赁期限五年，自2016年9月20日至2021年9月19日止。每月租金150元。 协议签订后，被告将房屋及车位交付原告使用，原告交付租金以及物业费、水电费。 2018年6月1日，被告郑善明给原告发出“合同解除通知函”，载明：因第一年到期后你方未按协议约定的时间按时交付租金，违反了协议第四条的规定，而且你方未征得我方的统一，私自将租赁的房屋的窗户进行改造违反了协议的约定，你方的行为已严重违反上述房屋租赁协议的约定，构成根本违约，现通知你方自收到本通知函之日起解除该房屋租赁协议，你方应在收到本通知函之日起15日内腾出该房屋并将租赁房屋完好无损的交付给我方。 2018年6月4日，原告给被告发去回复函，主张其不存在违约支付租赁费的行为，第二年度的租赁费是按照徐怀满的要求，与车库租赁费、物业费一起缴纳的，不存在违约行为，不同意解除合同。 2018年7月中旬，被告将停车位信息进行了变更，以实际行动终止了“停车位租赁协议”。2018年8月26日，原告再次给被告发送“书面通知”，要求其继续履行租赁协议。2018年9月12日，原告向租赁协议约定的收款账户支付租赁费时，银行告知该收款账户已主动挂失。2018年9月14日，原告再次向被告发出的“书面通知”，要求被告提供新的收款账户。2018年9月28日，被告要求原告限期搬出。2018年10月2日，被告更换了门锁，原告无法进入租赁房屋，遂拨打“110”报案。后社区办潘某书记给予调解了三次，但未达成最终协议。 被告郑善明提交：1、日照银行股份有限公司潍坊分行活期存款账户交易明细一份，证明原告于2017年10月17日向被告二支付租金10800元，该租金应于2017年9月15日前支付，原告延迟支付一个余月，根据双方签订的协议“逾期10日支付租金”的约定，被告可以解除租赁协议。2、涉案房屋的产权证复印件一份，证明涉案房屋的规划用途为“住宅”，原告用作商业办公，应当按照协议约定至市场监管、社区居委会等部门办理相关手续，但原告并未办理。3、案外人潘某与原告的微信聊天记录一份，潘某与被告一的微信聊天记录一份，调解现场图片一份，证明潘某作为北海社区居委会工作人员曾作为调解人员对涉案房屋租赁合同纠纷事宜进行调解，原告同意解除租赁协议，拟写《和解协议书》发送给潘某，潘某将该协议转交给了被告一，该《和解协议》应系要约，自要约发出以来，原告未将其撤销，证明原告同意解除租赁协议。4、2017年10月17日，涉案房屋内照片六份，证明原告收到被告一发出的解除协议函后，将涉案房屋内的大部分办公设施搬离房屋，只剩一个茶桌和一个博古架、几把椅子、一台空调，几天后，原告将茶桌搬走，原告以实际行为表示不再租赁涉案房屋。5、照片一份，证明原告对涉案房屋的窗户进行了私自更换，给被告造成损失。 原告质证，1、对日照银行股份有限公司潍坊分行活期存款账户交易明细一份：对该证据予以认可。2、对涉案房屋的产权证复印件一份：对该证据予以认可。3、对案外人潘某与原告的微信聊天记录一份：系照片打印件，不予认可。只认可编号3，这张照片是正常使用时的照片，其余照片不认可。4、对2017年10月17日，原告拍摄的涉案房屋内照片六份：对照片不认可，是什么时间拍摄的不清楚。5、对原告更换窗户照片一份：不认可，原告从来没有更换过窗户，且也没有必要花费该费用，上面的空调是原告的。 被告徐怀满质证，对上述证据均无异议。 庭审中，被告郑善明申请证人潘某出庭，经潘某陈述，其是北海社区工作人员，原、被告都是辖区居民，对原、被告之间的纠纷，其最早在2018年7、8月份调解过，最后一次调解大约是2018年10月21日。调解的时候涉案房屋里只有一个很长的桌子、凳子、空调、两个洗手盆、博古架、门、灯、木地板，其他已经没有东西了，也没有人住。当时调解的时候双方均在现场，达成了赔偿协议，双方都认可赔偿数额。赔偿协议是原告起草的，通过微信发送给潘某，潘某又通过微信发送给被告的，当时达成的赔偿数额是4.5万元。该4.5万元不包括其他东西，只是违约金和其它的，包含地板钱，装修损失和违约金。原告的博古架、空调、字画、几把椅子，让被告放在了一个房子里。 （一）、关于损失数额问题： 原告提交：1、装修租赁房屋花费6万元余元的明细表一份，主张原告装修花费有：木地板及铺装：260元/m2x100m2=26000元。处理、粉刷室内墙面及顶棚：60元/m2x400m2=24000元。新装门1套：2500元/个x1=2500元。两个卫生间盥洗盆2套及安装：1000元/套x2=2000元。抽水马桶两个及安装：950元/个x2=1900元。灯具：装饰灯两个1200元/个x2=2400元。吸顶灯6个：150元/个x6=900元。窗台护角：1100元。挂画木线：960元。飘窗瓷砖：600元。保洁费：800元，合计：63160元。 2、原告室内配置及存放的办公用品、茶具、字画等明细一份。室内办公用品、茶具、物品等明细：组合式办公桌椅6套：700元/套x6=4200元。红木茶台一面（长4.5米、宽1.3米）：64000元。红木椅子6把：1000元/把x6把=6000元。红木茶具柜一个：3200元。榆木博古架一组：5600元。小茶台一组：1200元。茶具一套：2500元。榆木博古架一组：5600元。瓷器一宗：价值约8000元。装裱字画四幅：价值4800元。杨家埠年画：30元x120张=3600元。笔墨纸砚：价值约2000元。海信牌立式空调机一台（大3匹）：19000元。合计：129700元。 被告一、二质证，1、对原告装修租赁房屋花费6万元余元的明细表一份：该明细表是原告单方出具，没有经过审计，不应当作为有效证据使用。同时，原告对地面进行了铺设，但是该行为并没有经过被告的允许，对该装修费用不予认可。2、对原告室内配置及存放的办公用品、茶具、字画等明细一份：该明细表是原告单方出具，对相关的设施物品被告并不知情，具体价格也没有经过有权部门鉴定，不应当作为有效证据使用。对该组损失不予认可。 （二）、关于原告主张的违约金： 原告主张，合同签的是五年，被告提前36个月单方面解除合同，按照36个月*每月900*2倍（合同约定按照提前收回天数的两倍赔偿）得出70200元；损失10万是按照被被告扣去的办公用品、物品还有室内装修费计算出来的。 被告一、二认为，对违约金和损失数额均不认可，违约金应按照合同约定应该是在已经支付租金的期限范围内承担相应的违约责任，而原告只交了两个年度的房租，要求后续违约金没有事实及法律依据，再者2018年10月20日双方已经达成了解除房屋租赁合同的合议，后续违约金更不应支付。同时违约金过高，不予认可。对于损失原告并没有相应的证据予以证实。 以上事实，有原告提供的房屋租赁协议、车位租赁协议、回复函等，被告提交的微信聊天记录、房屋内照片、证人证言等证据及当事人陈述记录在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。 本院认为，原、被告之间的房屋及车位租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，系有效租赁合同，双方均应依约履行。原告应当按照合同约定的时间及时缴纳租赁费，不得无故拖延。同时，根据买卖不破租赁的原则，在租赁期限内被告可以出售房屋，但应当提前通知原告。被告在租赁合同存续期间内，于2018年6月1日给原告发出合同解除函，要求解除合同。原告虽不同意解除合同，但因合同解除权系形成权，当事人一方以自己的意思表示要求解除合同的，该合同解除，因此，本院确定双方的房屋租赁合同及车位租赁协议自2018年6月1日解除。但被告在租赁期限内擅自解除合同的行为构成违约，对原告在租赁合同有效期内的装修损失，应当承担赔偿责任。 根据证人潘某的证言可以认定，其组织双方进行了沟通和调解，并初步达成了“和解协议”。该协议虽被告未签字，但系原告起草并拟定，能够证明原告对该协议的内容是认可的，构成新的要约。根据证人证言及该协议，能够证明双方均同意由被告一次性赔偿原告各项损失45000元，原告在收到该款项后三日内腾空房屋且将地面、墙皮等保持现状交还给被告。该新的要约系原告拟定，原告亦未撤销，本院予以采信。根据《最高人民法院 关于贯彻执行若干问题的意见》第86条的规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。因此，本院确定由被告一次性赔偿原告各项损失共计45000元。原告超出此部分数额的诉讼请求，原告未提交其他证据证明，本院不予支持。同时，原告所有的物品包括一个博古架、椅子、一个空调、一个吊灯、两个洗手盆、字画，被告一均须返还给原告，应当在本判决生效之日内十日内履行。被告徐怀满系受被告郑善明委托处理房屋的出租事宜，案涉房屋所有权并非徐怀满，原告要求被告徐怀满承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郑善明赔偿原告董晓刚各项损失共计45000元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费3704元，减半收取1852元，由被告郑善明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  高鹏 二〇二〇年八月十四日 法官助理张伟伟 书记员王琮