河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2396号 上诉人（原审原告）：杨莹，女，1972年12月17日出生，汉族，住河北省保定市北市区。 委托诉讼代理人：杜志杰，河北盛誉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：保定市瑞腾房地产开发有限公司，住所地保定市莲池区长城北大街888号。 法定代表人：边洪凯，执行董事。 委托诉讼代理人：郭英民，河北辅仁律师事务所律师。 上诉人杨莹因与被上诉人保定市瑞腾房地产开发有限公司（以下简称瑞腾地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨莹上诉请求：依法撤销保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初646号民事判决，改判赔偿策划服务费16,026元及利息，并赔偿一倍已付购房款280,910元。事实和理由：被上诉人在未取得商品房预售许可情况下，进行商品房销售，欺诈我，其主观上存在违法和欺诈的故意。被上诉人应按相关规定，与上诉人签订合同时，告知并出示商品房预售许可证。上诉人不存在过错，诉讼费应由被上诉人负担。上诉人的购房行为不违反法律规定，且上诉人直到一审开庭才知道上诉人未取得商品房预售许可，因此变更诉讼请求。上诉人一审交纳了9,578元诉讼费，并非判决书上的5,889元，请二审重新认定。 瑞腾地产公司答辩称，上诉人所谓存在欺诈不成立，上诉人购房时对被上诉人出售的房产状况是知晓的，双方所谓的购房协议是自主自愿签订的，在购房协议的开头已经说明上诉人已经对房产做了充分了解，现在称被上诉人欺诈了上诉人没有事实和理由；上诉人上诉状中称开庭时才知道没有预售许可证逻辑上不成立，按法律规定和政策要求其主张也不成立。上诉人买房时有义务对所购房产的所有信息做充分的了解，上诉人还有中介机构为其提供服务，政府一再强调五证不全的房子不应该买，即便是上诉人没有了解被上诉人的房产是否已办理了预售许可证，上诉人购房该房产责任应自负；被上诉人的房产属于城中村改造，并且在2018年已经列为保定市的房地产开发及城中村改造遗留问题的项目，说明被上诉人所涉及的房产项目，属于保定市已解决遗留问题的范围，有关手续问题包括预售许可证实际上是受政策影响，政策影响属于不可抗力，被上诉人没有过错；该房产已于2018年下半年进行实质性交付，具备交房的条件是政府认可的，本案所售出的房有继续履行的可行性，现在一号楼土地手续已经办完。综上，被上诉人认为本合同应该继续履行，驳回上诉人的上诉。 杨莹向一审法院起诉请求：确认原、被告签订的《商品房买卖协议书》无效；判令被告返还原告购房款280,910元及利息（利息按年利率4.75%计算）、赔偿策划服务费16,026元、并赔偿一倍购房款280,910元；诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月23日，被告瑞腾地产公司（甲方）与原告杨莹（乙方）签订《商品房买卖协议书》，约定：乙方购买甲方开发建设的保定市；（以下简称案涉房屋），该套商品房建筑面积约80.13平方米，单价为7000元，总价为560910元；付款方式为双方为按揭贷款，于2017年5月23日付首付280910元，贷款280000元；甲方于2017年12月30日前将房屋交付乙方。合同签订后，原告依约于2016年5月17日支付定金10000元，2016年5月21日支付房款60000元、2016年5月23日支付房款100455元、2016年5月26日支付房款10000元、2016年11月22日支付房款37455元、2016年12月23日支付房款63000元。但双方未能按约定办理银行贷款手续。2019年10月31日保定市行政审批局出具的关于领秀紫晶城项目情况说明，内容为：自2018年3月商品房预售许可事项由保定市住建局划转至我局，我局至今未办理过保定市瑞腾房地产开发有限公司领秀紫晶城1栋项目商品房预售许可，特此证明。诉讼中，原告提供2016年5月17日保定同创置业有限公司出具的收据一张，内容为：今收到杨莹购领秀紫晶城1-1-2835策划服务费16026元，主张该费用亦应当由被告返还。一审法院认为，关于合同效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案，案涉房产至今尚未取得商品房预售许可证明，现原告主张原、被告签订的《商品房买卖协议书》无效，法院予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故原告主张被告返还购房款280910元，法院亦予以支持，其主张按年利率4.75%计算利息亦符合相关规定，法院予以采纳，其请求按实际交纳购房款时起计息，法院亦予以支持；对于原告要求被告赔偿一倍购房款280910元的请求，被告不予认可，且原告未能提供证据证明被告存在故意隐瞒尚未取得商品房预售许可证明的事实，故其主张被告赔偿一倍购房款280910元的诉讼请求，法院予以驳回；其主张的策划费16026元，被告抗辩与其无关，原告未能举证证明该策划费与被告存在关联，故其该主张法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第二条、第九条的规定，判决：一、被告保定市瑞腾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨莹购房款280910元及利息（以本金10000元按照年利率4.75%计算自2016年5月17日起至清偿之日止；以本金60000元按照年利率4.75%计算自2016年5月21日起至清偿之日止；以本金100455元按照年利率4.75%计算2016年5月23日起至清偿之日止；以本金10000元按照年利率4.75%计算2016年5月26日起至清偿之日止；以本金37455元按照年利率4.75%计算2016年11月22日起至清偿之日止；以本金63000元按照年利率4.75%计算2016年12月23日起至清偿之日止）；二、驳回原告杨莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5889元，原告杨莹负担2944.5元、被告保定市瑞腾房地产开发有限公司负担2944.5元。 本院二审期间，上诉人提交照片、视频，证明房地产公司让我交的策划费，交到了中介公司。本院组织当事人进行了质证。被上诉人质证称，照片不是新证据，与证明欺诈和无效没有任何关联性，相反说明上诉人已经对所购的房产进行了现场了解，上诉人对所购房产的情况是知情的，策划服务费与被上诉人没有关系，上诉人提供的票据是2016年5月17日保定市同创置业有限公司的票据。本院查明的事实与一审查明的事实一致外，另查明，上诉人在二审庭审称，二审提交的证据因一审时手机坏了，但没有申请延期；没有对被上诉人有没有商品房预售许可进行相应的审查。二审中已告知上诉人对于其在一审多预交的案件受理费可以找一审法院退还，上诉人当庭表示已知悉。以上事实有一、二审庭审笔录及相关证据予以证实。 本院认为，双方订立商品房买卖合同时，出卖人应具备商品房预售许可，买受人有相应的审查的义务。本案中，虽然上诉人上诉称，被上诉人存在违法和欺诈的故意，但未提供充分有效证据，一审法院已对双方合同作无效处理，且上诉人在二审庭审中认可其未尽到审查被上诉人是否具备预售许可的义务，故对上诉人相关主张本院不予支持。关于策划服务费，上诉人未交付给被上诉人而是交给了保定市同创置业有限公司，也未提供该费与被上诉人所具关联性，且被上诉人不认可，故原审判决对上诉人该项请求不予支持并无不当。关于上诉人在二审提交的证据，由于上诉人称是因一审时手机坏了，但在一审中未申请延期，亦未提交手机损坏的充分有效证据，且被上诉人质证不予认可，故本院不予认定。关于上诉人上诉称诉讼费需重新认定的问题，因其在二审庭审中明确表示已知悉如何处理，对此本院不再赘述。 综上所述，杨莹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,889元，由上诉人杨莹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈道忠 审 判 员 于纪芳 审 判 员 张峰先 二〇二〇年八月十日 法官助理 杨占明 书 记 员 史孟鑫