河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9087号上诉人（原审被告）：王龙洋，男，1985年1月15日出生，汉族，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：张太雷，河南松杉律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄松柯，河南松杉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：庞喜，男，1985年12月25日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原审被告：郑州融昌房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区东明路45号院1号楼东2单元1层69号。统一社会信用代码：91410104MA40QDP86J。法定代表人：吴祥芬，该公司经理。上诉人王龙洋因与被上诉人庞喜及原审被告郑州融昌房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法独任对本案进行了审理，上诉人王龙洋及委托诉讼代理人张太雷、娄松柯、被上诉人庞喜、原审被告郑州融昌房地产营销策划有限公司的法定代表人吴祥芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王龙洋上诉请求：撤销郑州市管城区人民法院所作(2020)豫0104民初2801号民事判决书中第一项判决，请发回重审或依法改判。事实与理由:一审判决认定的违约金过高。1、根据上诉人(乙方)与被上诉人(甲方)于2019年11月14日签订的《补充协议》中的约定:2、在合同期间，乙方同意甲方此房屋可以再次出售，若出售成功乙方不得追究甲方违约责任;3、合同期间甲方有权出租此房屋，且获得的报酬由甲方所得。被上诉人在此期间可自由出售、租赁案涉房产，保障了被上诉人的利益，并未给被上诉人带来实际损失。2、上诉人未按时履行合同是受疫情影响收入减少及银行贷款政策影响导致。由于被上诉人的房子是1992年的房龄太老，绝大多数银行都不做贷款，只有平顶山银行愿意贷款，但按照银行政策，审批房贷的前提是上诉人应在平顶山银行开户并存上27万元，上诉人根本没这么多钱!征信报告上不能有别的银行的任何贷款且最多只能批17年的贷款，预算下来月供近4000，银行规定收入应为月供的两倍以上才可以审批房贷!当时上诉人的收入远达不到银行的规定要求!此后上诉人一直在想办法筹集资金和提高收入，来达到银行的规定要求，进而履行合同。但是2020年1月25日，河南省正式启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，受新冠肺炎疫情影响导致上诉人几乎没有收入导致无法履行合同。上诉人之前没有买过二手房，对二手房房龄大老而导致银行不给审批房贷根本不知情!所以，导致合同不能正常履行也是迫不得已!主观上不存在恶意违约，且上诉人两万元的购房定金已经赔付给被上诉人!已经承担了过失。综上所述，上诉人的违约系客观原因导致且并未给被上诉人带来实际损失，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定，一审判决违约金过高，损害了上诉人的合法权益，现上诉人依据《民事诉讼法》的规定提出上诉，请求贵院依法改判。庞喜针对王龙洋上诉请求辩称：针对上诉人所说的房屋可以出售。我们补充协议后半部分说的就是说出售成功的话是不追究这个责任，如果没有出售成功，在2月12日之后还是要追究主合同相关违约责任。第三条就是说在房屋买卖期间，尤其就是说到我上诉为止，即2月底。然后确实给我的房屋造成了一定的损失就是说在当时的64万五的成交价基础上，很难进行一个成交。第三，因为上诉人说因为疫情影响的原因我不太赞同，因为我们补充协议当时所签订的三方正式协商的时间其实是1月10日，考虑到上诉人然后再三请求。然后我们把这个时间推迟到了2月10日，在1月10日之前，这个疫情是没有产生的。所以说对于疫情影响，我本人并不赞同，最后，上诉人说一直在积极的履行银行贷款手续，我并未见到实质性的一个贷款流程以及走手续的一个第三方协同，还有就是说银行贷款说房龄老，银行审批比较选择少。这个也不赞同，因为据我在交易过程中，我的中介服务公司给我说的第一次是平顶山银行，由于上诉人征信有问题，以及资金不到位，自己未能进行一个贷款的审批通过，进行一个预见处理。后期我们选择有建设银行，现在建设银行的情况下，上诉人一直未能进行履行。郑州融昌房地产营销策划有限公司发表意见称同意上诉人的上诉意见。庞喜向一审法院起诉请求：1.判令被告王龙洋限期向原告支付违约金84500元（含20000购房定金）；2.判令被告融昌房产公司承担相应损失330元（延期支付给原告定金20000元的半年银行同期利息）；3.判令被告王龙洋承担原告在此期间房屋所有损失共计47200元（房屋签订合同后的空置损失7200元以及房屋折损价值40000元）；4.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实，2019年10月18日，庞喜（出售方、甲方）与王龙洋（买受方、乙方）、融昌房产公司（居间方、丙方）签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》一份，主要约定：1.乙方购买甲方位于郑州市管城回族区货栈北街23号院1号楼3单元36号房屋及附属设备，总房款645000元；签订合同时，乙方支付购房定金20000元，甲、乙双方同意该定金由丙方保管，作为履行本合同的担保，该定金在办理过户手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金；2.付款方式采用按揭贷款方式，甲乙双方在签订本合同时已充分了解现行银行贷款政策，乙方保证自己符合银行贷款条件。乙方应在办理存量房交易资金监管手续当日，将首付款（总房价款减去实际银行贷款额）存入郑州市存量房交易结算资金保证机构所设立的监管账户，剩余房款由贷款银行按相关规定存入郑州市存量房交易结算资金保证机构所设立的监管账户，乙方银行审批通过后先支付给甲方100000元用于甲方银行解押使用，剩余首付网签完毕受理之前全部支付给甲方；3.丙方促成甲、乙双方签订本合同时视为履行完该业务，乙方应向丙方支付佣金12900元；4.因甲方原因导致本合同不能继续履行的，且乙方已支付定金的，由甲方双倍返还定金及赔偿乙方所有损失。因乙方原因导致本合同不能继续履行的，乙方定金赔偿给甲方且赔偿甲方所有损失；该合同补充条款另约定：若因甲方或乙方违约导致本合同不能继续履行的，违约方应承担本合同总房价的10%作为违约金赔付给未违约方。庭审过程中，三方均认可购房首付款为180000元（含20000元定金），银行贷款审批后先支付100000元，网签完毕受理前再支付80000元。合同签订后，三方于2019年10月30日到郑东新区平顶山银行办理贷款审批手续，因王龙洋的原因银行未予以办理。2019年11月14日，原告（甲方）与王龙洋（乙方）在融昌公司签订《补充协议》一份，主要约定：由于客户资金未到位导致2019年10月18日签订的合同（合同编号：ZZ191××××1451）不能按时如约履行，甲乙双方达成如下协议：1.乙方同意交于丙方的物业保证金20000元甲方拿走10000元；2.在合同期间，乙方同意甲方此房屋可以再次出售，若出售成功乙方不得追究甲方违约责任，甲方把拿走的10000元物业保证金全额退还给乙方，合同自动解除；3.合同期间甲方有权出租此房屋，且获得的报酬由甲方所得；4.乙方保证2020年2月10日前开始履行合同走手续，乙方付给甲方100000元解押此房屋，甲方2月份的月供由乙方出，若乙方不能按时履行此协议，则甲方拿走的物业保证金不退还，违约责任按主合同执行。此后，王龙洋仍未履行协议，引起争讼。2019年11月14日融昌公司将收取的定金20000元支付原告10000元，2020年4月9日融昌公司将剩余定金10000元支付原告。庭审过程中，原告放弃要求融昌房产公司承担相应损失330元的诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，应受法律保护，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，由于被告王龙洋资金不到位，无力向原告交纳房屋首付款，导致合同不能按时履行，双方签订补充协议后，王龙洋仍不能履行，致使原告合同目的未能实现，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。该院酌定王龙洋按照违约金条款向原告支付违约金。《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》补充条款约定：若因甲方或乙方违约导致本合同不能继续履行的，违约方应承担本合同总房价的10%作为违约金赔付给未违约方，故王龙洋应当支付原告违约金64500元（645000元×10%），原告已收取的20000元应予以扣除。原告主张王龙洋承担原告在此期间房屋的所有损失共计47200元，未提供相应证据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告王龙洋于本判决生效之日起十日内支付原告庞喜违约金44500元；二、驳回原告庞喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2941元，减半收取计1471元，由原告庞喜负担706元，被告王龙洋负担765元。二审期间，王龙洋提交了如下证据：证据一，上诉人与郑州融昌房地产营销策划有限公司以及办理贷款工作人员的聊天记录截图3张。拟证明上诉人在合同签订后积极履行合同，因涉案房屋房龄较大，导致贷款不能正常办理，并非恶意违约的事实。证据二，中介网站打印的同小区同类型房屋租金情况截图2张。拟证明上诉人与被上诉人协商确定2019年11月14日之后被上诉人可以买卖或出租涉案房屋，因被上诉人未出租买卖造成的损失应由其自行承担的事实。被上诉人的损失仅为2019年10月18日至2019年11月14日的房屋租金、违约金，一审判决违约金明显超出被上诉人的实际损失。庞喜发表意见称：对提供证据的聊天记录的上边显示9:08和10:14这一页。左侧中间就是上诉人自己陈述的。一句话，恰恰就证明了自己名下贷款有多项逾期未结清，影响自己二次贷款的。其他的材料并无异议。郑州融昌房地产营销策划有限公司称不发表意见。二审期间，郑州融昌房地产营销策划有限公司提交了如下证据：聊天记录一份，拟证明在交易活动中一直积极的促成交易。王龙洋发表意见称：对该组证据的真实性和证明目的均无异议。庞喜发表意见称：对于中介在服务期间积极促成交易的这种行为，表示认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及相关法律规定，本院经审查认为，对王龙洋提交证据的真实性予以确认，关于房屋房龄问题，王龙洋在签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》时，对于房屋状况是明知的，故对其证据一的证明目的不予采信；证据二与本案不具有关联性，故对其证明目的不予采信。对郑州融昌房地产营销策划有限公司提交证据的真实性予以确认，对其证明目的予以采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王龙洋与庞喜签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。据查明事实，合同签订后，三方到银行办理贷款审批手续，因王龙洋的原因银行未予办理，2019年11月14日，王龙洋与庞喜签订《补充协议》后，王龙洋仍未履行协议。由于王龙洋个人资金不到位，导致其无法办理银行贷款手续，致使合同不能按时履行，庞喜一方合同根本目的无法实现，王龙洋已构成根本违约，应当承担违约责任。故王龙洋的上诉请求无事实及法律依据，不能成立。综上所述，王龙洋上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2941元，由上诉人王龙洋负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年八月十四日书记员  汤俊蕊