定 边 县 人 民 法 院 民 事 调 解 书 稿 纸 陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0825民初755号 原告：蒋某某。委托诉讼代理人：王颖，系北京大成（银川）律师事务所律师。被告：某某公司，住所地定边县。法定代表人：李某某，系该公司。被告：李某某。二被告委托诉讼代理人：姬某某。二被告委托诉讼代理人：张少雄，系陕西金赞律师事务所律师。原告蒋某某诉被告某某公司、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法由审判员丁建文适用简易程序，于2020年5月11日、2020年6月15日、2020年7月10日三次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼、被告某某公司、李某某的委托诉讼代理人姬云峰、张少雄到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。原告诉称，2013年1月5日被告定边县金天利房地产投资有限公司将其所有位于定边建材市场1号商业-2面积为99.96平米的营业房一套以76万元的价格卖给了原告。原告于2013年1月5日至3月14日分五次向两被告交付购房款共计50万元，该款均打入了被告李某某的个人账户，被告某某公司向原告出据了5支收款收据。2013年3月18日原告准备向被告交付余款并要求签订购房合同时被告售楼部的工作人员以“暂时不签订购房合同为由”拒绝。无奈原告找到被告公司法定代表人李某某，李某某称“购房合同没回来”回来便立即与原告签订购房合同。2013年4月被告某某公司向原告交付了涉案房屋，同时被告公司的市场物业公司给原告接通了水、电，经被告公司及物业公司同意原告装修入住了涉案房屋。时至今日7年来原告曾多次要求被告公司办理房屋产权证书，但被告均以各种理由推拖。2017年春季因为原告的多次催办，被告公司将卖给原告的营业房停水、停电，直接导致原告无法正常经营，原告诉至法院请求：1、判令被告某某公司立即协助原告办理定边县建材市场西1号商业（西B-2）房屋不动产登记证。2、判令被告某某公司向原告支付逾期办证违约金220833元（按照年利率6%自2013年3月14日起暂计至2020年6月15日，此后违约金计算至原告取得该房屋不动产登记证书之日止）。3、判令被告李某某对上述被告某某公司所负全部债务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费用由二被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据《收款凭证》5张（原件）、银行流水（原件）证明目的1、2013年1月5日、1月8日、1月17日、2月5日、3月14日，原告先后向被告支付5笔款项共计50万元，用于购买被告开发建设的建材市场西B-2号房屋。双方约定房屋面积为99.96平方米，单价为7600元/平方米。被告收到该50万购房款后向原告出具《收款凭证》。2、50万元购房款中，原告分别于2013年1月8日向李守民26100641010226163账户转款7万元、2013年1月17日继续向该账户转款11万元、2013年2月5日又向该账户转款5万元。原告银行转账时间与被告向原告出具的《收款凭证》时间一致。可以印证原告向李守民转款是购买被告所开发的房屋。第二组证据证明一份（原件）,证明目的 2019年11月25定边县建材市场管理办公室出具证明，原告所购买的涉案房屋仍然未办理产权证书。第三组证据企业信用信息公示报告（打印件）,证明目的被告公司为一人独资公司，股东为李守民，涉案房屋的购房款是原告支付到李守民的个人账户中，明显存在个人与公司之间财产混同的情况。因此李守民作为被告公司的股东，对公司的债务应当承担连带清偿责任。第四组证据定边县建设用地规划许可证、定国用（2009）第1-13335号国土使用权证书（证据来源：定边县自然资源和规划局调取，共15页），证明该建设工程规划许可证用地面积为185亩，远大于被告所提交的15578号土地使用权证所记载的面积。而且该规划项目用地名称为马铃薯专业批发市场并非本案涉案房屋所在建材市场。规划许可证中也可以看出定边县建材市场是在马铃薯综合市场旁边。所谓的马铃薯综合市场确实客观存在与涉案房屋所在土地不同。被告所提交的15578号土地四至并不明确且无法确认就是涉案房屋所在的土地证。另外该规划证项下定国用（2009）第1-13335号国土使用权证书的土地性质为卫生用地所以证明被告所提交的规划手续并不完整且不合法。被告某某公司、李某某辩称，2013年1月5日原告以76万元购买被告某某公司开发建设的定边县建材市场营业房一套。被告李某某代表公司收款50万元。2014年4月被告某某公司向原告交付了购买的房屋。被告对原告这部分的诉讼事实没有异议。原告购买被告的房屋建设手续及销售手续合法。2014年3月31日被告某某公司取得位于定边县西环路、英华路北商服出让土地13333.3平方米土地使用证，终止日期2053年5月19日。2014年11月10日定边县城乡建设规划局为被告金天利颁发建设用地规划许可证，允许在定边县西环路西、英华路北出让土地建设“马铃薯专业批发市场”。2015年4月1日定边县城乡建设规划局为被告金天利颁发建设工程规划许可证，允许在批复的土地建设“马铃薯综合市场”建筑面积23265.87平米。2016年2月24日定边县城乡建设局为被告金天利颁发商品房预售许可证，允许被告建设的马铃薯综合市场建设的商铺房进行销售。最高人民法院法释（2003）7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房买卖预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。据此上述事实与法律规定，被告某某公司给原告出售的房屋有关土地使用，在该土地的建设，建设的房屋销售合法。因此原告与被告房屋买卖合同有效，基于合同有效，由此，原告所述请求事项均不能成立。故请求判决驳回原告诉讼请求事项。另外因被告李某某是某某公司经理，向原告收款是代为公司收款，属于职务行为，原告诉讼李某某承担的诉求不能成立，也请求一并判决驳回原告的诉讼请求事项。被告某某公司、李某某向法庭提交了以下证据：第一组证据国用土地使用证（复印件），证明内容2014年3月31日被告某某公司取得位于定边县住所地定边县定边镇长城南街153号西、英华路北出让土地13333.3平米，终止日期2053年5月19日，证明目的原告购买被告开发建设的房屋1号商业-2营业房使用的土地合法。第二组证据建设用地规划许可证，证明内容2014年11月10日定边县城乡建设规划局为被告颁发建设用地规划许可证，允许在定边县西环路西、英华路北出让土地建设“马铃薯专业批发市场”。证明目的原告购买被告开发建设的房屋1号商业-2营业房使用的土地规划用途合法。第三组证据建设工程规划许可证，证明内容2015年4月1日定边县城乡建设规划局为被告颁发建设工程规划许可证，允许在批准的土地建设“马铃薯综合市场，建筑面积23265.87平米”。证明目的原告购买被告开发建设的房屋1号商业-2营业房的建筑工程合法。第四组证据定边县商品房预售许可证，证明内容2016年2月24日定边县城乡建设局为被告颁发商品房预售许可证，允许被告建设的马铃薯综合市场建设的商品房进行销售。证明目的被告给原告出售开发建设的1号商铺-2营业房的合法。根据原告的申请法院依法调取涉案房屋的相关五证手续。经庭审质证，对原告所举第一、二、三组证据，被告均无异议，对原告所举第四组证据被告对证据真实性无异议，该证据能够证明被告若干土地证的合计面积123367平方米，该用地面积包括定国用（2014）1-15578号国有土地使用证土地面积，用地性质为市场和仓储。因此原告的证明目的不能成立。对被告所举第一组证据原告对土地证三性及证明目的均不认可，1、土地证系复印件，没有加盖不动产登记处的印章，无法核对该组证据的真实性。2、该组证据也不是涉案原告所购买房屋所在的土地证。因为从被告提交的土地四至来看与原告现在所购买的房屋四至是不一致的。3、从原告购买房屋时间是2013年1月，该土地证时间是2014年3月份，向原告出卖房屋是属于无权处分。对被告所举第二组证据原告对真实性予以认可，但对合法性、关联性、证明目的均不予认可，虽然被告提供了加盖定边县规划局规划许可证，该证不能反应是原告购买房屋的涉案土地，而且这个证书存在先有房屋后取得相应的证书，所以取得建设规划许可证也应当是违法的。对被告所举第三组证据原告对真实性予以认可，对证据合法性、关联性、证明目的均不予认可，虽然被告提供了加盖定边县规划局规划许可证，该证不能反应是原告购买房屋的涉案土地，而且这个证书存在先有房屋后取得相应的证书，所以取得建设规划许可证也应当是违法的。所有的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证名称不是马铃薯专业市场、也不是马铃薯综合市场。因为被告所提供的仅是马铃薯全部市场工程规划，不能反映原告所购买的一号商业规划如何，被告应该向法院提交原告所购买一号商业具体规划许可证。对被告所举第四组证据原告对真实性予以认可，但是对合法性、关联性、证明目的均不予认可，虽然被告提供了加盖定边县规划局规划许可证，该证不能反应是原告购买房屋的涉案土地，而且这个证书存在先有房屋后取得相应的证书，所以取得建设规划许可证也应当是违法的。原告对法院调取证据土地登记审批表可以证实被告金天利公司取得土地时土地用途为卫生用地并非商业，所以被告金天利公司违反法律规定，擅自改变土地用途。从法院调取证据可以显示被告取得西环路土地住址原告所在房屋这一块可以明确被告有可能将其他地块土地证用于本案。被告对法院调取证据是多份土地证，一个项目不可能出现在多份土地证上，对其余无异议。本院对原、被告所举的证据作如下认定，对原告所举第1、2、3组证据被告均无异议 ，本院予以确认。对原告所举第4组证据被告对真实性无异议，故对真实性予以确认。对被告所举第一组证据，原告有异议，但与本院调取的证据相吻合，故对真实性予以确认。对被告所举第二、三、四组证据，原告对真实性无异议，故对真实性予以确认。对本院调取的证据，系国家职能部门出具予以确认。根据原、被告陈述、举证、质证及认证查明以下事实，2013年1月5日位于定边县建材市场一号商业-2面积为99.96平米的营业房一套以76万元的价格卖给了原告蒋某某，原告蒋某某于2013年1月5日至3月14日分三次将50万元转入被告李某某帐户中。2013年4月被告某某公司取得了位于定边县西环路，英华路北商服出租土地13333.3平方米的土地使用证，2015年4月1日定边县城乡建设规划局对该地颁发了建设用地规划许可证，2016年2月 24日定边县城乡建设局为涉案房屋颁发了商品房预售许可证。原告蒋某某因被告不予办理不动产登记证而将被告诉至法院。本院认为，原、被告双方口头达成的房屋买卖协议，双方均认可是双方的真实意思表示，在初始原告购买时，被告金天利公司未取得商品房预售许可证明，但是在起诉前2016年2月24日即取得了涉案房屋的商品房预售许可证明，根据相关法律规定，双方所签订的房屋买卖合同合法有效。原告请求被告协助办理不动产权证的请求，被告金天利公司在不动产管理部门在办理产权时应予协助配合，但介于原、被告双方均存在违约的情形（即原告在2013年4月占有该房屋后至今未能付清房款，被告金天利公司至今也未给原告办理产权手续）故不予支持。关于原告请求退还交房违约金的请求，因双方均违约，本院也不予支持。关于原告请求被告李某某承担连带责任的请求因未提供证据证明本院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第六十二条、第一百二十条之规定，判决如下：驳回原告蒋某某诉讼请求。案件受理费7215元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  员  丁建文                                      二0二0年七月二十五日 书  记  员  周  超 1