广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2467号 原告：梁春进，男，汉族，1981年8月14日出生，住广西北海市海城区，现住广西北海市海城区。 原告:伍荣菲，女，汉族，1973年10月20日出生，住广西北海市海城区，现住广西北海市海城区。 两原告共同委托诉讼代理人：伍韦华韦华，广西易桂律师事务所律师。 被告：广西鸿雁食品有限公司，住所地:广西合浦县廉州镇，统一社会信用代码:9xxxxxxxxM。 法定代表人：陈河强，董事长。 委托诉讼代理人：张立，广西群智律师事务所律师。 原告梁春进、伍荣菲与被告广西鸿雁食品有限公司（以下简称“鸿雁食品公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告梁春进、伍荣菲的共同委托诉讼代理人伍韦华韦华，被告鸿雁食品公司的委托诉讼代理人张立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁春进、伍荣菲向本院提出诉讼请求，判令：1.解除原被告于2014年4月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：柏悦2-1-1002)；2.被告退回原告己支付的购房款项433076元，并自2014年6月29日起按银行贷款利率7.205%计算利息直至还清本息止；被告支付迟延交房违约金8661.52元（违约金按已付购房款433076元的2%计算）；被告支付迟延办理房屋产权证违约金433.08元（违约金按己付购房款433076元的0.1%计算）；3.被告退回原告已支付办证费2000元，房屋评估费860元,房屋综合保险费2730元，抵押登记费160元，税费4330.76元，燃气管道开户费2700元，有线电视开户886元，本项共计13666.76元，并支付利息（自起诉之日起按银行同期拆借基准利率计算利息至还清为止）；4.被告承担原告装修费用15万元（以评估报告为准）；5.被告承担原告支付的律师费20000元及本案诉讼费；以上各项共计472266.36元。事实和理由：两原告是夫妻，2014年4月4日原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：柏悦2-1-1002),约定被告将开发的位于北海市海城区云南路63号“柏悦尊府”小区2幢1单元1002号房卖给原告，原告依约于2014年1月21日交付了首付款133076元，并于2014年6月28日向农业银行北海分行贷款30万元给被告支付了所有购房款，贷款年利率7.205%。《商品房买卖合同》约定交房期限是2014年12月28日前，如交房违约则违约金按已付购房款433076元的2%计算。并约定被告应在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。后来在履约过程中被告有三处构成违约：1.被告于2015年10月7日逾期10个月10日才将“柏悦尊府”小区2幢1单元1002号房交付给原告，按《商品房买卖合同》第九条第1款第2项约定被告须支付迟延交房违约金8661.52元，违约金按已付购房款433076元的2%计算；2.被告按约定应于交付房后600日即2016年8月28日前办理好房屋权属证书到原告名下，但至今被告仍未办好相关房屋权属证书，按《商品房买卖合同》第十五条第1款约定被告须支付迟延交房违约金433.08元，违约金按己付购房款433076元的0.1%计算。3.被告交付的房子不是约定好的“柏悦尊府”小区2幢1单元1002号房，如办好证是2幢1单元1102号房，违反了双方的约定。上述事实表明，被告已构成根本违约，造成原告无法实现合同目的，故恳请法院根据《商品房买卖合同》第九条、第十五条约定及合同法第九十四条的规定判决双方解除合同，并判令被告承担相应的违约责任和赔偿原告的损失。为购买上述房屋，原告支付办证费2000元，房屋评估费860元,房屋综合保险费2730元，抵押登记费160元，税费4330.76元，燃气管道开户费2700元，有线电视开户886元，合计13666.76元是被告违约造成原告的损失，应退回给原告，并应自起诉之日起按银行同期拆借基准利率计算利息至还清为止。被告于2015年10月7日交付房屋给原告后，原告就装修入住，保留的材料票据约有72000元，但人工费用和部分材料款项没有保留，估计装修所花费用共计约15万元（最后以评估报告为准），上述装修费用应计入原告实际损失的范围内由被告承担。综上所述，由于被告的违约，致使原告不能实现合同目的，严重损害了原告的合法权益，原告特起诉至贵院，因此诉讼产生的诉讼费及律师费20000元应由被告承担。 被告鸿雁食品公司辩称：原告的全部诉讼请求均不能成立，理由：1、房屋没有延期交付，双方已就房屋交付时间达成新的约定，故被告没有违约，且原告当时并未提出解除合同，现在提起已经过了3年的诉讼时效；2、被告延期办证原告有重大责任，原告拖欠银行贷款导致被告承担保证责任，被告有权暂时中止为原告办证，待原告偿清被告代其垫付的贷款本息后为其办证，且合同没有约定原告有解除权，根据合同第十五条约定，发生迟延办证双方应当继续履行合同，故原告无权解除合同；3、原告主张被告根本违约没有事实依据，房号变更是因为北海市信息中心核算错误、核算遗漏导致的，属于行政行为，被告在知晓后已经通知原告，并在小区通知栏以及电梯口等多处张贴公告，并且在北海日报进行公告，说明变更原因，原告在合同期限内没有提出异议且房号变更没有导致房屋变更；4、原告主张律师费20000元包含了一审、二审以及执行程序的全部费用，本案仅是一审阶段，原告在本案只能主张一审的律师费，20000元的三分之一即6666.67元，且只收到合同没有发票，不能证明律师费已经实际发生。即便原告能够主张律师费也要有合同依据，但合同没有约定，故原告无权主张律师费。综上，原告以房号变更、延期办证、延期交房主张被告违约没有事实及法律依据，故原告的全部诉讼请求没有任何法律依据，恳请法院予以驳回。 综合全案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实： 2014年1月21日，被告鸿雁食品公司向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》一份予以确认收到原告梁春进、伍荣菲预交购房款133076元的事实。 2014年4月4日，原告梁春进、伍荣菲（买受人）与被告鸿雁食品公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于北海市云南路63号柏悦尊府2幢1单元1002号房屋，总价款为433076元；付款方式为签订合同当日，买受人支付首期房款（含定金）133076元，余款300000元由买受人于签订合同之日起三日内按要求提交所有应提交的资料向银行或住房公积金管理中心申请个人住房贷款；出卖人应当在2014年12月28日前向买受人交付经验收合格的商品房；出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；因买受人原因（不按时付款、证件失效、税费不付足、申请资料不充分等）导致出卖人不能按时如期办妥房产权属证书的，办证期限相应顺延，买受人承担因自身延误办理房产权属证书可能产生的相关费用和责任；买受人须按期足额向银行还本付息，在办理房屋产权证和土地使用证抵押给银行之前，买受人如不按约定还本付息，导致出卖人因承担保证责任而支付款项的，买受人应在7日内将出卖人的款项交付给出卖人，每逾期一日，买受人须按照总房款的万分之三支付违约金等。合同还约定了其他事项。 2014年6月23日，原告与案外人中国农业银行股份有限公司北海云南路支行就涉案房屋办理了预购商品房抵押登记手续并领取了证号为北房地交押字[2014]地09636号《北海市房地产抵押权登记证明书》。2014年6月28日案外人中国农业银行股份有限公司北海云南路支行将贷款300000元转账至被告鸿雁食品公司账户。 2015年7月15日，被告鸿雁食品公司发出《通知书》一份，载明：对于柏悦尊府项目一期工程（2幢、3幢）因各种因素延迟交房，对此我们深感歉意。鉴于此我公司郑重承诺：即今日起75日内（至2015年9月28日止）交房（交房条件：符合国家建筑行业验收标准）。 2015年10月7日，原告伍荣菲（乙方、业主）与被告鸿雁食品公司（甲方、开发商）签订《房屋交接书》一份，主要载明：鉴于甲方所开发的柏悦尊府2、3幢已符合双方约定的交房条件，乙方所购买的北海市云南路63号“柏悦尊府”2幢1单元1002号房，甲乙双方均同意签署本房屋交接书，以便甲方将乙方所购买的该房屋通过本次交接正式移交给乙方；双方确认自2015年10月7日起，该房屋由甲方交付给乙方等。原告伍荣菲在乙方处签字予以确认，被告鸿雁食品公司在甲方处盖章予以确认。 因涉案柏悦尊府楼层变更问题，被告于2019年6月11日发出《公告》一份，内容:我公司开发建设的“柏悦尊府”项目位于北海市云南路63号，我公司办理测绘时，提交未变更的工程规划许可证备案，楼盘表为31层，由于规划指标核算时漏算了夹层，后经审核变更许可证内容为2幢、3幢总层数均为32层。现实测绘备案根据建设工程规划许可证审批单更改为32层，原房号从2层开始全部上升一个自然层。（原预测绘房号2-1-0201对应实测绘房号2-1-0301号；原预测绘房号3-0201号对应实测绘房号3-0301号），特此公告！该公告分别在《北海日报》刊登以及在“柏悦尊府”小区公告栏张贴。 另查明，北海市自然资源局出具的《不动产登记信息查询证明》载明：截止2020年5月29日17时10分，位于北海市云南路63号柏悦尊府2幢1单元1102号（原预测房号：2幢1单元1002号）已办理权属登记，登记权利人为广西鸿雁食品有限公司，产权证号为桂（2019）北海市不动产权第0008448号，已备案至伍荣菲、梁春进名下，2014年6月23日办理预购商品房抵押登记，现无查封登记记录。 再查明，被告鸿雁食品公司因原告未按时偿还贷款本息导致被告承担保证责任，向本院起诉要求原告偿还贷款本息及支付违约金、律师费，本院于2020年6月4日作出（2020）桂0502民初1370号《民事判决书》，判决梁春进、伍荣菲共同返还268421.24元及支付利息、律师代理费12079元给鸿雁食品公司，驳回鸿雁食品公司的其他诉讼请求。鸿雁食品公司不服该判决结果，于2020年7月7日向北海市中级人民法院提起上诉，北海市中级人民法院已立案受理。 还查明，为实现本案债权，原告共支出律师代理费20000元。 庭审中，原被告双方均认可原告已于2015年10月7日收房装修入住至今的事实，但原告主张因被告存在逾期交房、逾期办证及房号不一致的情形导致合同目的不能实现，故原告坚持要求解除合同。被告则认为其不存在逾期交房且原告诉请逾期交房违约金已超过诉讼时效，涉案房屋已于2018年底就符合办证条件，但因原告没有按时偿还银行贷款导致被告承担保证责任，故在原告没有还清被告替其偿还的贷款本息之前，被告有权中止办理产权证至原告名下。 本院认为，原告梁春进、伍荣菲与被告鸿雁食品公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。 关于涉案《商品房买卖合同》应否解除的问题。原告主张被告存在三处违约:1、逾期交房。合同约定被告应当在2014年12月28日前将涉案房屋交付原告使用，但被告直到2015年10月7日才交付。2、逾期办证。合同约定被告应当在商品房交付使用后600日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但至今被告尚未为原告办理涉案房屋的不动产权属证书。3、被告交付的房屋不是合同约定的房屋，房号已变更，不是原告预期房号。本院认为，首先，根据合同关于“被告应于2014年12月28日前将经验收合格的商品房交付原告”的约定，现被告实际交房的时间为2015年10月7日，已逾期超过90日，根据合同关于“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”的约定，原告确实享有解除权，但原告在2015年10月7日收房装修入住至今已长达四年多，期间并没有向被告提出过解除合同，合同也已经实际履行至今，故本院认为，原告已丧失了解除权，现原告再主张解除合同，本院不予支持。其次，原告主张被告逾期办证存在根本违约为由主张解除合同，根据合同关于“出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；因买受人原因（不按时付款、证件失效、税费不付足、申请资料不充分等）导致出卖人不能按时如期办妥房产权属证书的，办证期限相应顺延，买受人承担因自身原因延误办理房产权属证书可能产生的相关费用和责任”的约定，涉案合同并没有如被告存在逾期办证情形原告有权解除合同的相关约定，故原告不能基于被告逾期办证主张解除合同。最后，原告主张涉案房屋房号已变更不是原告所预期的房号，主张解除合同。本院认为，因测绘变更导致房号变更，但原告所在房屋的位置没有改变，房号变更亦不影响原告的实际居住、使用，原告亦没有提供证据予以证实因房号变更导致合同不能实际履行，且被告已在2019年6月11日在小区公告栏及北海日报上发出公告，告知变更的事实。故原告因房号变更而主张解除合同，本院不予支持。 综上，本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》尚未达到解除的条件，此时原告既无约定亦无法定解除权，且被告亦不同意解除，故原告以被告存在逾期交房、逾期办证及房号不一致存在违约为由起诉要求解除合同、要求被告返还购房款及支付利息、退回已支付办证费、房屋评估费、房屋综合保险费、抵押登记费、税费、燃气管道开户费、有线电视开户费并支付相应利息、赔偿装修费及承担律师费的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于原告于2020年7月13日向本院提出要求对讼争房屋装修不可移动物的残值进行造价鉴定的申请，结合本案案情，本院认为该项鉴定并非必要，故对于原告的该项鉴定申请，本院不予准许。 关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。本案中，原、被告双方合同约定的交房时间为2014年12月28日前，原告于2015年10月7日收房入住，被告逾期交房致使原告的权益受到损害，该损害的存在一直延续至2015年10月7日，即原告收房之日，至此原告所受到的损害大小方得以确定，并从该日起算诉讼时效。同时按照《中华人民共和国民法通则》规定的2年诉讼时效期间在2017年10月6日前尚未届满，《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定产生溯及力，应适用3年的诉讼时效。原告诉请的诉讼时效届满的日期为2018年10月6日，原告的起诉日期为2020年6月3日，故原告的诉请已超出诉讼时效，本院不予支持。 关于逾期办证违约金，根据《商品房买卖合同》关于“出卖人应当在商品房交付使用后600日内即2017年6月7日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定，现合同约定的办证期限已过，原告仍未办理权属证书至原告名下的行为，已构成违约。关于被告抗辩原告因不能按时偿还银行贷款本息，导致被告承担保证责任，替原告偿还了贷款本息，故不能办证是原告的过错，被告并没有违约的辩解意见，据本院查明的事实可知，原告是于2018年11月开始没有按时偿还银行贷款本息的，而被告应当为原告办证的时间为2017年6月7日，故被告未在约定期限内为原告办理权属证书属被告违约在先，应当承担相应的违约责任，故原告诉请要求被告支付逾期办证违约金，有事实与法律依据，本院予以支持，被告应当向原告支付逾期办证违约金为433.08元（433076元×0.1%=433.08元）。 综上所述，依照依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院》第十五条之规定，判决如下： 一、被告广西鸿雁食品有限公司支付逾期办证违约金433.08元给原告梁春进、伍荣菲； 二、驳回原告梁春进、伍荣菲的其他诉讼请求。 案件受理费8384元，减半收取4192元，由原告梁春进、伍荣菲共同负担4181元，被告广西鸿雁食品有限公司负担11元（该费用两原告已向本院预交，被告负担部分在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8384元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。） 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年八月二十日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽