福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4131号 上诉人（原审原告、反诉被告）：卢蔚远，男，1974年4月23日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：许兆宁，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐媛，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈兰金，女，1936年5月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林震，福建壶兰（广州）律师事务所律师。 原审第三人：福州市鼓楼区翠庭麦田房产经纪服务部,住所地福建省福州市鼓楼区南街街道通湖路236号通湖公寓（现名通庭翠苑）2#楼1层05店面。 经营者：张力军。 委托诉讼代理人：徐国栋，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：许大为，男，该公司员工。 原审第三人：福建麦田房产经纪有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道望龙二路1号海西金融大厦38层03、06、13单元。 法定代表人：缪寿建，总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁龙也，福建名仕律师事务所律师。 上诉人卢蔚远因与被上诉人陈兰金、原审第三人福州市鼓楼区翠庭麦田房产经纪服务部（以下简称麦田翠庭服务部）、福建麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院(2019)闽0102民初12171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 卢蔚远上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判支持卢蔚远的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈兰金负担。事实和理由：一审法院滥用自由裁量权，实际结果有利于违约方，致使本案不能体现公平正义。一、案涉《房屋买卖合同》合法有效，陈兰金拒不履行合同义务，构成根本违约。卢蔚远要求陈兰金支付逾期履约违约金42487.5元、解除合同违约金300000元、赔偿律师费损失92221元及承担全部诉讼费用，符合合同第九条约定和《合同法》第一百一十四条规定。二、一审法院以结合合同履行情况、卢蔚远在同一时期以更低的价格购买了其他房产以及实际损失等因素酌定违约金为50000元，该项判决缺乏法律依据，属滥用自由裁量权。卢蔚远购买讼争房屋的目的是为了女儿上学，陈兰金违约后，无奈只得在通知解除合同后，购买了同一小区顶楼房屋（无电梯房）。之所以产生小价差就是因为楼层的差异缘故，并非卢蔚远所追求和获益。相反，卢蔚远因无电梯房顶层居住很不方便。一审中，陈兰金未对违约金过高提出抗辩，也未举证证明违约金过高。三、一审法院以综合案件的难易程度及当事人的预期损失仅判决赔偿律师费损失5万元，该项判决缺乏事实和法律依据，属滥用自由裁量权。卢蔚远主张的律师费损失已实际产生，且律师费由违约方赔偿已在案涉合同中约定。卢蔚远主张的律师费数额也符合《福州市律师服务收费指导标准（试行）》规定且实际计收在幅度范围的下限。卢蔚远主张律师费损失赔偿有法律依据。如上所述，合同约定违约方应赔偿律师费，陈兰金对因违约造成对方律师费损失应具有预期，且反诉是由其提起的，所产生的损失其也应具有预期。陈兰金在一审中也从未对律师费损失提出抗辩。四、一审法院认定陈兰金构成根本违约，且驳回其反诉，但却让卢蔚远承担9500元案件受理费，亦属滥用自由裁量权。五、卢蔚远于2019年7月1日提起诉讼，2019年8月1日立案，于2020年5月6日收到一审判决书，历时10个月，本案适用简易程序审理，已严重违反审限规定，构成程序违法。 陈兰金辩称，陈兰金对一审判决关于违约金和律师费损失数额的认定是不能接受，但因年纪大，为了减少讼累，才没有提起上诉。陈兰金在一审中对违约金金额和律师费损失已提出明确抗辩。 麦田翠庭服务部述称，一审判决结果未涉及麦田翠庭服务部，麦田翠庭服务部已完成了居间服务，不存在故意隐瞒的行为。 麦田公司述称，一审判决结果未涉及麦田公司，麦田公司已完成了交易服务。 卢蔚远向一审法院起诉请求：1.判令解除卢蔚远与陈兰金于2019年5月20日签订的《房屋买卖合同》；2.陈兰金向卢蔚远支付违约金342487.5元（逾期履约违约金42487.5元、解除合同违约金300000元）；3.陈兰金赔偿卢蔚远律师费92221元（本诉54248元、反诉37973元）；4.陈兰金负担本案诉讼费及保全费。 陈兰金向一审法院反诉请求：判令撤销其与卢蔚远于2019年5月20日签订的《房屋买卖合同》。 一审法院对卢蔚远所诉称的事实予以认定，即：2019年5月20日，卢蔚远经麦田翠庭服务部居间与陈兰金签订了《房屋买卖合同》，约定：陈兰金将其名下的位于福州市鼓楼区房屋（权证号：榕××号）出售给卢蔚远，成交价格为2575000元。该合同第7页补充协议约定：该房屋有一配套附属间位于西洪小区3＃楼南侧，在该房屋交接当日，陈兰金应将该附属间交付卢蔚远使用，否则，视为陈兰金违约。该合同第七条“贷款审批”中约定：卢蔚远、陈兰金双方应在交易服务方收到该房屋评估报告后三个工作日内至交易服务方指定的贷款银行办理商业按揭贷款手续（陈兰金应配合办理按揭手续，并按贷款银行规定签署相关文件）。该合同第八条第（二）项约定：卢蔚远应在本合同签订时交付购房保证金20000元，购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方代管。该合同第九条“违约责任”中约定：（一）房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金300000元；……（三）交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。守约方已经依约支付居间服务费、交易服务费，在本合同解除时，有权要求违约方作出赔偿。同日，卢蔚远作为买方，陈兰金作为卖方与麦田翠庭服务部作为居间方共同签订了《居间服务合同》，该合同第四条约定：卢蔚远、陈兰金双方应在《房屋买卖合同》成立时向麦田翠庭服务部支付如下居间费，（一）陈兰金应向第三人支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的2%；（二）卢蔚远应向第三人支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的1%。双方同意麦田翠庭服务部可委托麦田公司代收居间服务费。当日，卢蔚远作为买方，陈兰金作为卖方，与麦田公司亦签订《交易服务合同》。该合同第二条约定：（一）在本合同签订时，陈兰金应向交易服务方支付权证代办费、房屋交接手续代办费1800元，卢蔚远应向交易服务方支付权证代办费、房屋交接手续代办费1800元；（二）在本合同签订时，卢蔚远还应向交易服务方支付商业按揭贷款手续代办费及延伸服务费1800元；（三）该房屋交易所产生的评估费、公证费等由交易服务方代收后代为支付。由于成交价为陈兰金实得款项，故上述所有应由陈兰金支付的款项，均由卢蔚远支付。签订上述合同当天，卢蔚远即将向第三人支付的购房保证金20000元、交易服务费5400元、居间服务费51500元支付到其指定的麦田公司账户。2019年5月28日，麦田公司收到了该房屋评估报告，并通知陈兰金配合卢蔚远办理按揭手续签署相关文件。但是，陈兰金未予配合办理。后经麦田公司三次通知陈兰金履行合同义务，陈兰金均不予履行。鉴于陈兰金的严重违约行为，卢蔚远于2019年6月18日向陈兰金发出了《解除通知》，通知解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求其按该合同第九条约定支付违约金。但陈兰金至今未向卢蔚远支付违约金。一审诉讼中，卢蔚远陈述，其向陈兰金发送解除合同通知书后，于2019年9月前另行购买了一套房产，与案涉房屋在同一栋同样户型，购房价比案涉房屋低。 一审法院认为，陈兰金虽年逾八旬，但从其庭审应诉情况来看，不存在意志表达不清的状态，为完全民事行为能力人。其如果认为自己不具有独立签订合同的行为能力，应当通知其家人陪同参谋。其基于自己的过失没有让家人陪同，现又归责于中介机构，该意见一审法院不予采纳。陈兰金主张签订《房屋买卖合同》时其意思表示不真实，存在受欺诈以及重大误解。但《房屋买卖合同》所附“补充协议”条款已经很清楚地载明出售案涉房屋赠送配套附属间，且陈兰金在签订该协议时亦专门在该赠送条款上按手印，足可说明其对此是明确知情的；且陈兰金亦未举证证明案涉房屋加附属间的售卖总价明显低于市场价格，故其主张存在重大误解也不能成立。一审法院认为，陈兰金与卢蔚远签订的《房屋买卖合同》系双方基于一致的意思表示而成立的，且不违反法律规定，合法有效。因此，陈兰金诉请撤销《房屋买卖合同》，没有事实依据，一审法院不予支持。陈兰金在签订合同后明确表示不按合同约定履行义务，已构成根本违约，卢蔚远诉请解除《房屋买卖合同》，一审法院予以支持。关于违约金、律师代理费的主张，一审法院结合合同履行情况、卢蔚远在同一时期以更低的价格购买了其他房产以及实际损失等因素，酌定违约金为50000元；双方约定律师代理费由违约方承担，一审法院综合案件的难易程度及当事人的预期损失，酌定由陈兰金赔偿卢蔚远律师代理费损失50000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条及第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除卢蔚远与陈兰金于2019年5月20日签订的《房屋买卖合同》；二、陈兰金于本判决生效之日起十日内向卢蔚远支付违约金50000元及律师代理费损失50000元；三、驳回卢蔚远的其他诉讼请求；四、驳回陈兰金的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，麦田公司已于2019年6月24日将购房保证金、居间服务费、交易服务费共计76900元退还给卢蔚远。 本院认为，陈兰金构成根本违约，应承担相应违约责任。关于违约金和律师费损失金额认定问题：卢蔚远于2019年5月20日向麦田公司支付了购房保证金、居间服务费、交易服务费共计76900元，2019年6月18日卢蔚远通知解除合同，麦田公司于一周内即将上述款项全额退还给了卢蔚远。卢蔚远在同一时期以更低的价格购买了与讼争房屋同一栋同户型的房产。卢蔚远在一审中亦确认其损失仅为律师费费用及利息。一审法院结合上述合同履行情况、实际损失等各因素，酌定违约金50000元、律师代理费损失50000元，已臻合理，本院予以维持。 综上，卢蔚远的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审审理期限确超过法定审限，本院予以指正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审本诉受理费27400元，适用简易程序审理，减半收取计13700元，由卢蔚远负担1781元，由陈兰金负担11919元；反诉受理费27400元，减半收取计13700元，由陈兰金负担；保全费2504元，由卢蔚远负担1873元，陈兰金负担631元。二审案件受理费6325元，由卢蔚远负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年八月十四日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦