广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初21623号原告（反诉被告）深圳华侨医院，住所地深圳市龙岗区平湖街道湖新街1号，统一社会信用代码9144030073307826X2。法定代表人廖志仁。委托诉讼代理人李芳宇，广东微众（盐田）律师事务所律师。委托诉讼代理人黄泽达，广东微众（盐田）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）李泉，男，侗族，1978年6月6日出生，住湖南省芷江侗族自治县，委托诉讼代理人刘海韵，广东华商律师事务所律师。原告深圳华侨医院与被告李泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李芳宇、黄泽达，被告委托诉讼代理人刘海韵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2017年7月2日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于深圳市龙岗区平湖街道平湖社区隔圳东路106号大皇公工业区18栋1楼第12间，租赁期限为2年，即自2017年7月2日至2019年7月1日止，每月租金1800元。合同第三条第二款约定，如乙方（被告）到期不按时交纳租金，甲方（原告）有权随时单方终止合同。被告自2019年3月起一直拒绝缴纳房租，原告于2019年5月21日向被告送达《通知》，明确告知被告《房屋租赁合同》履行期限届满后不再续约，请被告按时交房，并结清欠缴的房屋租金。被告于2019年5月21日签收了《通知》，但被告迄今未搬离涉案房屋。原告委托律师于2020年4月9日向被告发出律师函，限令被告于2020年4月20日从涉案房屋搬离，并清偿拖欠的房屋租金。被告至今无理拒搬，且累计拖欠租金已达25200元，并使原告陷入对业主的违约风险。诉讼请求：1、确认原、被告订立的房屋租赁合同无效，被告立即搬离案涉房屋；2、被告向原告支付自2019年3月份起至被告搬离案涉房屋之日止的房屋占有使用费；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，因为被告实施不安抗辩权而没有缴纳租金，但实际经营至2020年1月20日，一是因为政府不让彩票业开业，疫情属于不可抗力。二是原告多次提出终止合同，被告在疫情后也未能营业，因此被告同意租金计至2020年1月20日。被告反诉称，被告与原告于2017年6月续签了位于深圳市龙岗区平湖街道平湖社区隔圳东路106号大皇工业区18栋1楼第106号房间的租赁合同，延续租赁期限为2017年7月2日至2019年7月1日，租金每月1800元，收取押金为2600元，收取喝茶费8000元。被告已在该商铺经营4年之久，2018年2月被告征得原告的同意后对该商铺进行了改造升级装修，费用28000元。被告于2019年3月得知该租赁房屋列为拆迁范围。经查，深圳市规划和资源局于2016年10月12日发布《2016年深圳市城市更新单元计划第五批计划》公告，涉案商铺被列入拆迁范围。原告在明知涉案商铺要拆迁的情况下，一是不通知商家，反而继续将商铺出租；二是放任商家进行改造升级装修，造成被告巨额经济损失；三是在得到政府补偿款的情况下，不向被告支付补偿款，反而不顾疫情要求各商家搬离商铺，使损失进一步扩大。反诉请求：1、原告支付被告商铺装修费28000元；2、原告支付被告租赁合同押金2600元；3、原告支付被告喝茶费8000元；4、诉讼费由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称，1、即使被告确实对案涉房屋进行了装修，其在合同到期后也充分享有了装修的权益。原告在2019年5月21日接到案外人深圳市平湖股份合作公司的旧改通知后，立即函告被告合同到期不再续签，已经尽到了通知义务，因此原告也不存在故意欺诈被告，让被告进行房屋装修的行为。2、被告主张的28000元装修费用没有任何依据，被告向法院提交的收据并没办法证明被告主张的装修真实存在，被告没有向法院提交银行转账记录，装修施工合同等证据，应当由被告承担举证不能的不利后果。3、假设被告确实对房屋进行了装修，该装修是被告为了获取经营利益而进行的投资，且双方所签订的房屋租赁合同的使用期限于2019年7月1日已经届满，被告对于装修使用的时长合理预期也已经届满，其已经充分享有使用装修所带来的收益，并且该装修目前对于原告来说没有任何的使用价值。4、被告在2016年应当知晓案涉房屋已经纳入了城市更新计划和房屋使用期限为两年的事实情况下，自行对房屋进行了装修，造成的损失应当由被告自行承担。更何况双方在房屋租赁合同中已经明确约定了，合同终止时，被告就商铺进行的装潢部分应无偿移交给原告。5、被告在明确知晓租赁期限即案涉地块已经纳入城市更新计划的情况下，对房屋进行突击装修，在房屋使用期限到期后拒不搬离，种种迹象表明被告事实上是在拖延清退的时间，以达到向原告索要本不属于其所享有的拆迁补偿款的目的。6、被告自2019年3月起一直拒绝支付房租。原告于2019年5月21日向被告送达了通知，明确函告被告房屋租赁合同履行期限届满后不再续约，请被告按时交房并结清缴欠缴的房屋租金。2019年5月21日至起诉之日止原告多次上门与被告协商或者以函告的方式，要求被告主动退租搬离，但均被被告明确拒绝。原告于2020年4月8日向案涉房屋邮寄了律师函，被告于2020年4月10日在涉案房屋内对律师函进行了签收，可见被告一直占有使用该房屋，直至今年上半年被告也未向原告交回案涉房屋的钥匙，为了方便租金计算，定纷止争，原告愿意将诉讼请求的房屋占有使用费计算至2020年6月30日。本案的租赁合同履行期限已经届满，被告超期占用了案涉房屋，本案不存在任何的不安抗辩事由。被告主张8000元的喝茶费用，并无事实依据。被告为此提供的录音证据中，双方主体不明，且录音内容并未提及原告向被告收取过喝茶费，被告应承担举证不能的不利后果。经审理查明，2017年7月1日，原告（甲方：深圳华侨医院）与被告（乙方：李泉）签订《房屋租赁合同》。合同第1。1条约定“甲方将位于深圳市龙岗区平湖街道平湖社区隔圳东路106号大皇公工业区18栋1楼第12间的房屋租赁给乙方使用，租赁面积共计58。2平方米；租赁期为2年，从2007年7月2日至2019年7月1日止”；第2。1条约定“经双方议定，每月租金为1800元，该租金仅为甲方收取的商业用房租赁费，不含乙方在使用过程中应向有关部门交纳的各种费用以及物业费用”；第2。2条约定“付款方式：自本协议生效日起，乙方每月5日前将当月房屋租赁费交纳到甲方财务科，乙方不得拒交或迟交租金，租金拖欠满半个月，甲方有权终止协议并收回本房屋”；第3。2条约定“如乙方到期不按时交纳租金，甲方有权随时单方面终止合同”；第3。7条约定“乙方在征得甲方的同意后，可根据需要对商业用房进行简单装潢，其费用由乙方承担，合同终止时，该装潢部分应无偿移交给甲方”。合同签订后，被告向原告支付租赁押金2600元。2019年5月21日，原告向被告发送《通知》一份，通知载明：“租户：彩票店，十八栋租户，我院与租户签订的商铺租约于2019年7月1日到期，经研究决定不再续约，并请按时交房。请未缴清商铺租赁费用的尽快结清，请各位配合。”签收人处有“杨承松”字样。2020年4月8日，原告向被告发送《律师函》一份，该函称：李泉（下称“贵方”），鉴于贵方自2019年3月起一直拒绝缴纳房租，华侨医院于2019年5月21日向贵方送达《通知》，告知贵方《房屋租赁合同》履行期限届满后不再续约，请贵方按时交房，并结清欠缴的房屋租金。但截至本律师函发出之日，贵方既未向华侨医院交纳房租，亦拒绝搬离该房屋。鉴于以上事实，本律师受华侨医院的委托，郑重函告贵方如下：一、限令贵方于2020年4月20日前完全搬离该房屋，并向华侨医院实际返还非法占用的房屋。二、限令贵方于2020年4月13日前向华侨医院就搬离事宜做出书面回复，并对搬离时间（2020年4月20日前）予以正式确认。三、限令贵方于2019年4月20日前向华侨医院支付2019年3月1日至今（暂计至2020年3月）欠缴的房屋租金共计23400元。原告称，2020年6、7月份被告将涉案房屋交回给原业主。被告称，我方在2020年1月20号以后就没有经营了，2020年5月份拆迁办把涉案房屋围起来了，涉案房屋没有办理交还手续。另签订租赁合同时原告收取了其喝茶费8000元。被告于2018年2月征得原告同意后，对涉案商铺进行装修改造，共花费28000元，并提交惠州市鑫耀广告有限公司出具的装修费用收据1份，收据载明2018年10月10日收到平湖隔圳东路106号体彩02334李泉店铺装修款28000元。另查明，涉案房产无房产证或建设工程规划许可证。2016年10月12日，深圳市规划和自然资源局作出《关于的公告》，该公告将涉案商铺列入龙岗区平湖街道平湖片区城市更新单元范围。本院认为，原告未能提供涉案房屋的权属证明，因此双方所签订的《房屋租赁合同》是无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告占用涉案房屋至2020年5月，故根据无效合同的处理原则，被告应支付原告自2019年3月份起至2020年5月份期间的涉案房屋占有使用费27000元【1800元×15个月】。被告主张受疫情影响原告应免收2020年1月份之后的租金，因被告自2019年3月份起即疫情发生前就未向原告支付租金，其拒付租金的违约行为并非因受疫情影响而发生，故对该主张本院不予支持。原告收取被告的押金2600元，因合同无效，故原告应当予以返还。被告诉请原告支付商铺装修费28000元，因租赁合同已于2019年7月1日到期，合同约定“合同终止时，该装潢部分应无偿移交给甲方”，故对于原告该主张本院不予支持。被告诉请原告退还喝茶费8000元，因被告未能提供证据证明原告收取其喝茶费8000元，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告深圳华侨医院与被告李泉于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告李泉应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳华侨医院自2019年3月份起至2020年5月份期间的房屋占有使用费27000元；三、原告深圳华侨医院应于本判决生效之日起三日内退还被告李泉押金2600元；四、上述一、二项抵扣后，被告李泉应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳华侨医院24400元；五、驳回原告深圳华侨医院的其他诉讼请求；六、驳回被告李泉的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元（原告已预交），由被告李泉负担。反诉费383元（被告已预交），由原告深圳华侨医院负担137元，由被告李泉负担246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈 璟二〇二〇年八月二十八日书记员 张子鸣