辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10016号上诉人（原审第三人）：芦金凤，女，1981年6月16日出生，满族，住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：马丹宁，系辽宁弘鼎胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧君，系辽宁弘鼎胜律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：王宪，男，1980年3月12日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：马丹宁，系辽宁弘鼎胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧君，系辽宁弘鼎胜律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王春生，男，1968年2月29日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：韩姝男，系辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：解欣然，女，1990年5月6日出生，汉族，住址沈阳市和平区。上诉人芦金凤、王宪因与被上诉人王春生、解欣然房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芦金凤、王宪上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、原审法院在法庭辩论终结后，于本案第三次开庭时允许被上诉人王春生变更诉讼请求，原审法院严重违反法定程序。二、被上诉人王春生与陈莉未履行房屋买卖合同，被上诉人王春生在签订房屋转让协议后十余年未能支付全部购房款，亦未实际占有房屋。上诉人从中介公司获取房屋信息，看房时由中介公司工作人员用房屋钥匙进入房屋，房屋为闲置状态，无人占有使用。上诉人受让取得案涉房屋所有权后，已实际占有案涉房屋，但被上诉人王春生通过强制换门锁的方式，非法占有案涉房屋，上诉人已报警处理。故被上诉人王春生未实际占有案涉房屋，原审法院认定事实错误。三、被上诉人解欣然与其外祖父母继承纠纷，沈阳市和平区人民法院作出（2019）辽0102民初4686号民事调解书，该调解书为生效法律文书，已确认案涉房屋为被上诉人解欣然所有。如被上诉人王春生认为其为案涉房屋的所有权人，其应通过法律途径对上述调解书提出异议，而不应在本案中一并审理。被上诉人解欣然在陈莉死亡时即2018年2月23日已取得案涉房屋所有权。即使解欣然在签订合同时不是案涉房屋所有权人，其在沈阳市和平区人民法院作出民事调解书时，已取得案涉房屋所有权。被上诉人解欣然与上诉人签订的房屋买卖合同亦有效。四、上诉人与被上诉人解欣然不存在恶意串通。上诉人目的为购买房屋，上诉人在购买案涉房屋前不认识被上诉人解欣然，上诉人在经中介介绍后购买案涉房屋，且已真实的履行了付款义务，不存在弄虚作假的行为。上诉人购房款通过不动产登记中心资金监管、中介扣留资金的方式支付，已尽到普通人防止风险的注意义务，不存在恶意。上诉人不清楚被上诉人之间的债权债务纠纷。被上诉人王春生给上诉人打过电话，但上诉人不了解王春生的真实身份，且被上诉人王春生陈述混乱、从未向上诉人提供任何证明文件。故此，上诉人认为被上诉人王春生为恶意竞买人。上诉人作为普通购房者，无法判断被上诉人王春生与被上诉人解欣然之间的纠纷，仅能依据产权登记判断案涉房屋产权归属。被上诉人王春生对案涉房产不存在合法权益，其与陈莉或被上诉人解欣然之间的债权债务关系，对案涉房屋不发生物权效力，故其对案涉房屋没有物权。上诉人购买房屋，取得房屋所有权的行为未损害被上诉人王春生的合法权益。原审法院认定事实错误，适用法律错误。王春生辩称，一、被上诉人交付了购买房屋的款项，并实际占有使用房屋。2007年7月10日，陈莉将案涉房屋出售给被上诉人王春生，同日王春生将10万元房款以现金形式交付给陈莉，陈莉出具收条一份并将房屋产权证及房屋相关手续交给被上诉人王春生，2007年9月1日王春生又支付了5万元现金的购房款，陈莉再次出具收条，其余房款王春生按照与陈莉签订《房屋转让协议》的约定，用于办理案涉房屋贷款的解除手续（具体包括偿还剩余贷款及利息等）。截止诉讼之日，王春生已经按照协议支付了房屋贷款本金及利息，又支付了案涉房屋担保公司相关的费用。因陈莉先是谎称自己在国外待回国后办理，其后根本联系不上陈莉本人，导致产权证迟迟没有更名过户。在房屋出售给王春生后，2008年解欣然叔叔搬离房屋，王春生对案涉房屋进行装修，并做库房使用至今（一审中王春生已经提交了电费、取暖费等的缴费凭证及房屋装修工人的证人证言）。2018年2月23日，陈莉病故。解欣然为了获取不当利益，私自卖房及非法腾空房屋内王春生所有物品。二、芦金凤、王宪与解欣然恶意串通，损害王春生的合法权益。王春生得知有中介前来看房，于是电话告知芦金凤该房屋的真实情况，共打了八次电话详细告知（2018年11月13日、14日，其中六次打给芦金凤本人，二次打给王宪父亲）。上诉人芦金凤明确表示已经知晓该房屋的实际情况并且不再购买，却仍在次日与解欣然签订了《房屋买卖协议书》，不符合正常的交易习惯也明显不具有善意。解欣然曾伪造一份公证书到房产局办理案涉房屋的更名手续，被发现没有办理成功，然后被上诉人解欣然才找到王春生，希望求得王春生的谅解并希望获取一些补偿（表示自己生活困难，孩子生病），王春生在一审中提交了解欣然发的短信记录及证人证言。芦金凤购买房屋的价格是80万元，其明显低于正常市场价格。案涉房屋面积147平方米，一楼，可以作为门市使用，同时还是学区房，其房屋的实际价值远远超过80万元。三、被上诉人解欣然在明知案涉房屋已经由其母亲陈莉出售给王春生的事实后，在与继承人之间无争议的情况下，仍然向法院提起继承诉讼，虚假陈述且隐瞒房屋产权证书在被上诉人王春生处的事实，通过法院调解来达到取得继承房屋的目的，构成以合法的形式掩盖非法目的，解欣然的行为严重违反诚实信用原则。四、解欣然是通过虚假向和平法院陈述的方式以继承的形式取得房屋所有权证书，而被告芦金凤又是在明知房屋为被上诉人王春生所购买的情况下，以显著低于市场价格的方式取得房屋，二人取得房屋所有权的方式都不具有善意，该协议也属于合同无效的情形。在原因行为被认定无效或者撤销时，即使当事人已经办理过户登记，物权变动也无效。请求维持原判。解欣然未作答辩。王春生一审起诉请求：确认解欣然与王宪、芦金凤之间签订的房屋买卖合同无效；在确定解欣然与王宪、芦金凤之间签订的房屋买卖合同无效后，由解欣然配合办理房屋更名过户手续，诉讼费、保全费由解欣然承担。一审法院认定事实：2007年7月10日，王春生与解欣然的母亲陈莉签订了房屋转让协议，陈莉为甲方，王春生为乙方。协议约定：甲方将坐落在沈阳市铁西区应昌街35号1-1-1，面积147平方米的住房转让给乙方居住，房屋成交价格为人民币叁拾万元整，乙方先交给甲方购房款壹拾万元整；甲方负责办理贷款解除手续，乙方须替甲方垫付贷款本金及利息，贷款解除以后，乙方将剩余房款付清；甲方保证产权没有任何纠纷。并必须配合乙方办理房屋更名手续，如不配合，视作违约，须赔偿乙方经济损失。协议签订当日，王春生按协议约定先向陈莉交付购房款100000元，陈莉给王春生出具了收条，收条载明，收到王春生购房款人民币壹拾万元整。2007年9月1日，王春生按陈莉的要求，再次交付给陈莉购房款人民币50000元。陈莉将房产证原件交给原告王春生，此后王春生也按照约定向银行及贷款公司归还了陈莉的大部分房屋贷款，直至2018年11月13日，陈莉在建设银行的房屋贷款结清。王春生与陈莉签订了房屋转让协议后，房屋由解欣然的叔叔居住一段时间后由王春生实际占有，并对房屋进行了装修改造，用作库房储存货物。解欣然的母亲陈莉于2018年2月23日因病死亡。2018年11月15日解欣然以陈莉及解欣然的名义与第三人芦金凤签订了一份房屋买卖协议书，约定将案涉房屋以900000元的价格转让给第三人芦金凤，定金70000元，中介服务费用包贷款费用10000元。约定由解欣然办理完继承手续，第三人交给解欣然70000元定金为办理继承手续费用，登记在解欣然名下时，再继续交易。2019年2月，解欣然及其外祖父、母（陈会学、尚凤英）经沈阳市和平区人民法院调解将案涉房屋由解欣然继承，并登记在解欣然名下，而后于2019年3月5日解欣然与芦金凤签订了补充协议，约定房屋总价款为800000元，交易过户时，付款230000元，资金监管350000元，剩余150000元待芦金凤拿到房证当天给付解欣然。解欣然与王宪、芦金凤于2019年3月7日办理了更名过户手续，案涉房屋登记在第三人王宪、芦金凤名下。另查明，2018年11月13日、14日，王春生经邻居提醒知道有其他人到案涉房屋看房后找到芦金凤及王宪的父亲电话，先后八次与芦金凤及王宪的父亲通话，告知其该房屋已由王春生购买，向芦金凤、王宪反复说明其购买经过及未办理更名过户的情况，第三人芦金凤明确表示不再购买，并说其只缴纳了10000元定金，要回来就行了，但其却在2018年11月15日与解欣然签订了房屋买卖协议，还于当日向解欣然缴纳70000元定金，用于解欣然办理继承手续。再查明，解欣然与王宪、芦金凤提交给房产交易部门的房地产买卖合同约定的房屋交易价格为500000万元。在王春生发现案涉房屋门锁被更换，其存放于案涉房屋内物品丢失后，向公安部门报案，在公安部门对第三人芦金凤所做的询问笔录中，芦金凤自称是2018年10月通过东瑞中介了解到房源然后购买的。一审法院认为，公民、法人的合法权利受法律保护。本案王春生与解欣然的母亲陈莉签订了房屋买卖合同，交付了购房款并已实际占有了房屋。解欣然在明知房屋由王春生购买占有的情况下，隐瞒房屋所有权证已交给王春生的真实情况，谎称房证丢失，在与其外祖父、母不存在继承纠纷的情况下以人民法院调解形式获得了案涉房屋的继承权，达到将房屋产权登记在其个人名下继而又转移给第三人的目的，构成以合法形式掩盖非法目的，其行为严重违反诚信原则，违反法律和法规的相关规定，侵害了王春生的合法权益。另外，解欣然在与芦金凤签订房屋买卖协议时，解欣然还不是案涉房屋的产权所有人，不具有对案涉房屋的处置权，而陈莉已经死亡，不能作为签订合同的一方当事人，协议以已经亡故的原产权人陈莉及不是产权人的解欣然为甲方当事人，签订合同的主体就存在问题。芦金凤在与解欣然签订协议前已接到王春生多次电话告知该房屋有争议，王春生已经购买此房屋的情况，明知其交易会损害他人的利益，仍然要与解欣然继续签订房屋买卖协议，且房屋价款从开始约定的90万元下降为80万元。明显不符合交易常理，芦金凤、王宪在明知该房存在纠纷及解欣然还不是房屋产权人的情况下，直接交付70000元购房定金用来让解欣然办理继承手续的费用，既不符合正常的交易习惯，也不符合法律规定，其与王春生通话时谎称交付定金1万元，并在安抚王春生她不再购买房屋情况下，私下继续与解欣然签订房屋买卖合同，其行为构成与解欣然恶意串通，损害了王春生的合法权益。故解欣然与芦金凤签订的房屋买卖协议无效，依据无效合同所取得的财产应返还给对方。王春生申请认定合同无效，理由正当，应予支持。合同无效后，王宪、芦金凤据此协议取得的房屋应返还给解欣然，并配合解欣然将房屋恢复登记至解欣然的名下，同时解欣然应将取得的购房款800000元返还给王宪、芦金凤。关于王春生请求解欣然配合王春生将房屋过户登记到王春生名下应在本判决生效后另行告诉，本案不予处理。一审法院判决：一、被告解欣然与第三人芦金凤、王宪签订的房屋买卖协议及补充协议无效；二、第三人王宪、芦金凤在本判决发生法律效力后三十日内将房屋腾空返还给被告解欣然，并配合解欣然将房屋恢复登记至被告解欣然名下；三、被告解欣然在本判决发生法律效力后三十日内向第三人王宪、芦金凤返还购房款800000元；四、驳回原、被告及第三人其他诉讼请求。案件受理费9630元，保全费5000元，计人民币14680元由被告解欣然承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人芦金凤提供了证人邓某的证言，证明芦金凤是铁西区东瑞服务中心中介的客户，并购买案涉房屋，邓某带领芦金凤和解欣然到房产局办理更名过户手续。王春生对邓某证言的真实性提出异议，认为证人是利害关系人，会收取中介费，该中介在2016年不具有中介资质，签订的三方协议不具有法律效力。本院对上述证据所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出被上诉人王春生在一审第三次开庭时变更诉讼请求违反法定程序问题。经审查，王春生将其诉讼请求从“撤销解欣然与王宪、芦金凤之间签订的房屋买卖合同；在其二人签订的买卖合同被撤销后，由解欣然配合办理房屋过户更名手续”变更为“确认解欣然与王宪、芦金凤之间签订的房屋买卖合同无效；在确定解欣然与王宪、芦金凤之间签订的房屋买卖合同无效后，由解欣然配合办理房屋更名过户手续”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，一审法院接受王春生于开庭审理期间、法庭辩论终结前对其诉讼请求内容做出的变更并未违反上述法律规定。关于芦金凤提出王春生与陈莉未履行房屋买卖合同，未支付全部购房款，未占有该房屋问题。王春生提供陈莉的收条证明现金支付15万元，此后王春生按协议约定偿还陈莉的大部分房屋贷款，至2018年11月13日贷款还清。该房由解欣然的叔叔居住一段时间后由王春生实际占有并装修改造做库房储存货物，芦金凤亦自述见到屋内有纸箱等物品。故对于上诉人芦金凤、王宪提出该项上诉主张，本院无法支持。关于芦金凤、王宪提出人民法院作出的生效调解书已确认案涉房屋为解欣然单独所有，芦金凤、王宪与解欣然签订的合同有效，不存在恶意串通的问题。经审查，芦金凤签订案涉房屋买卖协议前明知解欣然不是房屋产权人，仍交付7万元购房定金让解欣然办理继承手续，该调解书系在王春生购买并占有案涉房屋之后形成，解欣然在隐瞒房屋所有权证已交给王春生，谎称房证丢失，在无纠纷情况下以调解书形式获得案涉房屋继承权，将房屋登记在解欣然名下再转卖给芦金凤、王宪。芦金凤、王宪购买案涉房屋存有一定过错，应承担行为相应后果。综上，一审法院判决芦金凤、王宪将房屋返还给解欣然配合解欣然将房屋恢复登记至解欣然名下，同时解欣然返还芦金凤、王宪购房款800000元，并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9680元，由上诉人芦金凤、王宪负担。本判决为终审判决。审判长 谢  宏审判员 姜 会 军审判员 赵  智二〇二〇年八月三十一日书记员 孙天齐、本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。