苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初3134号 原告：蔡连华，男，1964年9月19日出生，汉族，住无锡市南长区。 委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜珊珊，江苏孚佑律师事务所实习律师。 被告：安学华，男，1974年10月5日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：李玉婷，女，1970年8月7日出生，汉族，户籍地昆山市，住苏州市姑苏区。 原告蔡连华与被告安学华、李玉婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告蔡连华的委托诉讼代理人龚信、杜珊珊、被告安学华到庭参加诉讼，被告李玉婷经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告蔡连华向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付违约金21万元；2.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：原、被告于2019年10月7日签订房屋买卖合同，约定两被告向原告购买苏州市姑苏区阊胥路x号x幢x室房屋，网签价格105万元，实际成交价为107万元。合同同时约定双方于2019年11月6日共同申请办理资金托管手续。但两被告在2019年11月3日明确向原告表示不再购买上述房屋，也未于2019年11月6日前提供合法证件和材料办理资金托管手续。虽经原告及居间方催促，两被告仍未履行合同义务。2019年11月17日，原告向两被告发函，通知两被告10日内中介处解除合同并支付违约金，两被告知悉后也要求原告退还其定金，至此双方于2019年11月28日达成解除合同的合意。鉴于此，原告有权依据合同约定要求两被告支付房款总额的20%，即21万元。故原告诉来法院，望判如所请。 被告安学华辩称：原告缺乏诚信。签订合同前中介承诺案涉房屋可以拆一赔三，但合同签订之后，经我方调查没有这说法，且中介也不肯作出书面承诺，所以我们于2019年11月3日通知原告合同不再履行。现同意解除与原告签订的房屋买卖合同，但不同意承担违约金，且原告主张的违约金过高。 被告李玉婷未作答辩。 经审理查明：2019年10月7日，原告蔡连华（出卖人，甲方）与被告安学华（买受人、乙方）及苏州创辉房产顾问有限公司（居间人，以下简称中介公司）签订《苏州市存量房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的苏州市姑苏区阊胥路x号x幢x室，建筑面积100.35平方米（以下简称案涉房屋）以105万元的价格出售给乙方，该房屋的土地使用权终止日期为2044年5月15日。合同同时约定双方于2019年11月6日前共同申请办理资金托管手续，并由买受人将首付款打入资金托管账户，买受人应于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。合同第5条约定，买受人逾期支付购房款的，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，买受人应自解除合同通知送达之日起10日内按照本合同约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金。 同日，双方签订补充协议约定：案涉房屋实际成交价为107万元，合同签订当日支付定金2万元，出卖人收到全部房款后向买受人交付房屋。同时，原告蔡连华、被告安学华分别与中介公司订立《房地产经纪佣金确认书》，约定原告蔡连华应向中介公司支付佣金2万元，被告安学华向中介公司支付佣金10700元。合同签订后，被告安学华向原告支付定金2万元。 2019年11月3日被告李玉婷通过微信告知原告蔡连华“房东你好，这个房子之前的情况我们不了解，我也是没有经验，现在买不了了，还是请你把押金退给我吧！”原告蔡连华回复“请你去中介协商解决，如你违约定金不退，还将承担违约责任”。 2019年11月12日中介公司向被告安学华发送书面通知函，明确：按合同约定安学华应于2019年11月6日前提供合法的证件和资料办理网签等手续，你已经过了该约定的时间，现依据相关法律规定，请你接函后，继续履行你与蔡连华于2019年10月7日签订的房屋买卖合同，如未履行届时产生的相关费用及违约金由你承担。该通知函被告安学华于2019年11月16日签收。 2019年11月17日原告通过微信向被告李玉婷发函称：“你与我2019年10月7日签订的二手房买卖合同，第三条第二款约定，2019年11月6日前买方将首付款打入资金托管帐户，你已逾期超过10天，根据合同约定你已违约，现通知你10日内去中介解除合同，并赔偿本人违约金贰拾壹万元”。被告李玉婷回复“你和中介骗我，限七天退我订金，否则就是你违约，需支付我21万元。随便你咋想。七天不给答复，后果自负。” 2020年4月27日，原告委托江苏孚佑律师事务所律师向被告安学华、李玉婷发送律师函，明确原、被告间签订的苏州市存量房买卖合同于2019年11月28日解除。该律师函未送达，于2020年5月5日退回。2020年5月6日原告将上述律师函通过微信发送给被告李玉婷。 审理中，原、被告一致确认双方于2019年10月7日签订的房屋买卖合同于2019年11月28日解除。 2019年10月10日原告蔡连华向中介公司支付佣金2万元。 审理中，原告蔡连华陈述称，因被告方违约给原告造成经济损失，除向中介公司支付佣金2万元之外，还承担了律师费用及因此耽误转换房屋的时机。 审理中，被告安学华陈述称，合同签订前中介明确告知我方案涉房屋土地使用权年限虽系40年，但拆迁的话可以拆一赔三的。然经我们向相关部门核实，不存在此事，故房屋买卖合同不再履行，这是中介公司欺骗了我们，并提供被告李玉婷与中介公司业务员的微信聊天记录：2019年10月28日被告李玉婷发给中介公司业务员的微信“你说拆一赔三，后来又说多给三十平方的……我一听当然就当真了，你不应该说那些，我现在都不知道以后这个房子会怎么样了？”，中介公司业务员回复“姐姐，当时是不是那个链家的和你说如果是商业用地是一赔三，意思就是告诉你这套房子是住宅不是公寓，后来我和你说的是签合同以后说的，以前人家有这么赔偿过，就是因为我不确定所以让你自己去房管局问一下，如果我确定的话，让你去房管局问什么？” 以上事实，由原告提供的苏州市存量房屋买卖合同、补充协议、土地使用权证、微信聊天记录、通知函、律师函及邮寄凭证、收据，中介公司工作人员证人证言、被告提供的微信聊天记录及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告就案涉房屋签订的苏州市存量房买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按约履行合同。本案中，被告安学华称签订合同前中介公司业务人员承诺案涉房屋如拆迁话可享受“拆一赔三”的政策，但合同签订之后，其通过相关部门核实不存在“拆一赔三”的说法，故不愿意再履行房屋买卖合同，故认为责任在中介公司。本院认为两被告作为案涉房屋的买受人，在了解到案涉房屋的土地使用权的年限及性质之后，应当在合同签订之前就对相关政策了解清楚，而不是在合同签订之后，且依据被告提供的其与中介公司的微信聊天记录也无法反映出中介公司对案涉房屋在签订合同前作出“拆一赔三”的介绍，因此其作为买受方应在签约前尽到更高的注意义务。现被告安学华以前述原因为由明确无法继续履行合同，构成违约，应承担违约责任。关于原告主张按合同约定的房屋价款20%计算违约金，主要包括案涉房屋在与被告签订存量房合同之后，按约已向中介公司支付佣金2万元之外，还承担了律师费用及因此耽误转换房屋的时机。本院认为被告在了解案涉房屋无法享受“拆一赔三”政策后，于2019年11月6日双方约定去房管局办理网签手续前通知了原告，在一定程度尽到了通知原告及时止损的义务，本院虑及违约金弥补损失及惩戒违约行为的双重功用，参考原告陈述的已实际向中介公司支付了佣金及聘请律师为本案诉讼代理人的事实，结合两被告在本案中的违约程度较低等因素，酌情调整两被告应向原告承担的违约金按5万元计算，抵扣被告已向原告支付定金2万元后，两被告还应支付原告违约金3万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告安学华、李玉婷向原告蔡连华支付违约金5万元（其中2万元以被告安学华已付定金抵扣，剩余3万元于本判决生效之日起十日内履行）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4450元，减半收取2225元，由原告蔡连华负担1112元，被告安学华、李玉婷负担1113元。被告安学华、李玉婷负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告蔡连华履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  沈录印 二〇二〇年八月二十日 书记员  朱晶雯