安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初2448号 原告：宋桂萍，女，1954年12月6日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：中国联合网络通信有限公司淮南市分公司，住所地安徽省淮南市洞山中路21号，统一社会信用号码91340400850227738W（1-1）。 法定代表人：王雷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：尹垠，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙杨，安徽竞合律师事务所律师。 原告宋桂萍与被告中国联合网络通信有限公司淮南市分公司（以下简称联通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告宋桂萍、被告联通公司委托诉讼代理人孙杨、尹垠，证人刘某1、刘某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋桂萍向本院提出诉讼请求：1.要求联通公司赔偿宋桂萍房屋损失费7万元,清理出租房费用500元,另外诉讼费由联通公司承担。事实与理由：宋桂萍于2016年3月把龙泉山庄5-3-2室的房子出租给联通公司，月租金1500元。当时联通公司老总王雷答应，由联通公司职工食堂大厨祁玉军付账。2016年-2017年3月是祁玉军付的租金，2017-2019年3月是中信集团第三方曹经理付租金，2019-2020年5月，是中信集团第三方刘经理付租金。有每阶段的租赁合同为证。 房子出租给联通公司的原因是因为当年宋桂萍是肺癌患者,放化疗头发一根不剩。联通公司职工食堂利用宋桂萍家厨房外墙搭建,厨房三口大锅。每天烧饭的油烟、辣椒的呛味,宋桂萍和92岁的妈妈无法生活,大抽油烟机又把宋桂萍的厨房震裂了。为此宋桂萍找到联通公司,联通公司才租下宋桂萍的房子，给租金让宋桂萍去外面租房住。2020年5月9日宋桂萍与联通公司终止承租合同，准备卖掉龙泉山庄的房子。四年后的5月10日，再次走进家门，里面脏、乱、臭难以言表，三张小床三张小床垫，两张大床垫，一个大沙发，两张桌子，5张椅子，几个凳子，一个像是柜子?还有许多生活垃圾。更让人无法忍受的是墙裙、墙纸烂的一塌糊涂，吊顶也坏了。厨房整体裂开，裂缝有3公分。令人痛心，有照片为证。宋桂萍反复打电话给刘经理，让他来见证房屋情况，请不来，说房内情况知道，里面的东西都不要了。我只好花500元请人代他清理。我出租房时，房内清空，墙裙墙纸吊顶完好无损。租房仅仅四年，房子损坏成这样。导致与买家谈好的房价又降了7万元。联通公司在房屋租赁期间,未遵守《房屋租赁合同》相关规定，造成宋桂萍房屋严重受损。为了维护自身的合法权益,特向法院提起诉讼，望判如所请。 联通公司辩称：1、宋桂萍没有证据证明联通公司有侵权行为；2、宋桂萍是否有损失？即便有损失，其损失与联通公司没有因果关系；3、宋桂萍不是本案适格当事人的资格。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下： 一、宋桂萍提交证据 1、宋桂萍身份证复印件，证明原告的诉讼主体适格。联通公司质证意见：真实性和合法性无异议，关联性有异议。宋桂萍不是本案适格原告。合同签订合法，构成表见代理。卖房，宋桂萍是没有资格的，不存在表见代理的；在起诉时，没有起诉表见代理一说。本院认证意见：案涉租赁合同的房产虽然登记在宋桂萍女儿宋子夜名下，但是房屋一直是由宋桂萍对外出租，宋桂萍作为租赁合同的一方当事人具备诉讼主体资格，有权进行起诉，该证据本院予以采信。 2、房屋租赁合同（2份）及《房屋租赁合同解除申请协议》，证明原被告之间有租赁关系及解除房屋租赁关系的事实。联通公司质证意见：（1）对2016年租赁协议的关联性有异议，因为祁玉军是联通公司外包员工，联通公司只是给其一部分钱在那吃饭而已；宋桂萍签订租房合同，是一种表见代理，具有一定的法律效力，房子是90余平方，去掉公摊不过60平方，每月1500元房租是很高的，但是联通公司为了照顾宋桂萍给其1500元每月；（2）2020年3月租赁合同是宋桂萍代签，宋桂萍并不是房屋实际主人，宋桂萍愿意和联通公司签合同；（3）现在房屋实际主人要出售房子，宋桂萍向出租人提出了解约要求，联通公司也同意了。祁玉军是联通公司外包的员工，进行后勤方面的工作，类似保安工作性质，对祁玉军签订的协议联通公司是认可的。本院认证意见：联通公司对证据的真实性无异议，该组证据本院予以采信。 3、房屋照片一组，证明房屋损坏情况。联通公司质证意见：（1）真实性有异议，不是联通公司造成的。装潢材料是自然损耗；垃圾不是联通公司造成的，地面及墙体破损，食堂油烟机没有这么大的破坏力；（2）2017年12月入住宋桂萍的房产时，房子和现在的情况差不多，都有渗水，因食堂是后期搭建的，房屋开裂实际是搭建物体日积月累后房体下沉造成的裂痕；吊顶变形是因为二楼全面装潢造成的；院子里面垃圾不是联通公司人为造成的；墙纸脱落是时间久了胶体脱落；墙裙是一楼潮湿自然老化。宋桂萍的这些房子的装修是上世纪末本世纪初装潢的，距今已有17年之久。本院认证意见：本院经审查对证据的真实性予以采信。该组证据无法直接证明房屋受损是联通公司人为所致，且涉案房屋及其装潢距今时间较长，有自然损耗可能。 4、录像，证明房屋损坏情况。厨房是宋桂萍自建的。房子是宋桂萍2001年以女儿名义买的。联通公司质证意见：三性均有异议。宋桂萍刚刚讲的录像是2020年5月10日录得。本院认证意见：本院经审查对该组证据的真实性、合法性予以采信。该组证明无法证明其房屋损坏是联通公司人为所致。 二、联通公司提交证据 1、淮南市不动产查询证明，证明涉案房屋目前的现手是张文铁、朱婕，前手是宋子夜；与宋桂萍无关。宋桂萍质证意见：宋桂萍是有权利的，一是有女儿宋子夜的授权，二是当时宋子夜才上初中，房子出租人是宋桂萍，宋桂萍有权利作为原告。本院认证意见：本院经审查对该组证据的真实性、合法性予以采信。宋桂萍作为租赁合同的乙方当事人，具有诉讼主体资格。 2、2001年7月2日涉案房屋的买卖协议及相对应的税务发票，2001年12月24日的购房协议及相对应的税务发票，证明杨景珍从孔银山处购得涉案房屋，宋子夜从杨景山处购得涉案房屋。宋桂萍质证意见：宋子夜是我女儿，每次出面签字交涉都是宋桂萍办理的。本院认证意见：本院经审查对该组证据的真实性、合法性予以采信。 3、2020年5月份的购房合同及相对应的税务发票（出具时间2020.5.11日），证明张文铁、朱婕从宋子夜处购得涉案房产，售价35万元（为了避税存在阴阳合同，实际比35万元这个金额高），这种情况用正常生活经验可以推理出来的。宋桂萍质证意见：与本案没有关联性。本院认证意见：原被告双方于2020年4月20日签订的《房屋租赁合同解除申请协议》为本人签订，具有法律效力，涉案房屋的房屋租赁合同双方约定于2020年5月9日解除，宋桂萍有权利将涉案房屋在解除租赁合同后出售。本院经审查对该组证据的真实性、合法性予以采信。 4、照片（7月份拍摄于涉案房屋），证明现在的现手对宋桂萍原有的装潢材料视为累赘，老家具老设施全部清理，一样都不留。宋桂萍质证意见：房子的材料不是自然损耗，因为刚装修十年的房子不可能这么快损耗。而且房子里面都是光洁如新的，只有外面是坏的。外墙渗水、二楼装修，联通公司可以找物业或者找宋桂萍；房屋出现问题就要解决，宋桂萍不解决是宋桂萍的问题，问题是联通公司没有找宋桂萍。本院认证意见：本院经审查对该组证据的真实性、合法性、关联性予以采信。 5、证人刘某1、刘某2证言，证明联通公司没有人为损坏房屋。宋桂萍质证意见：无异议。联通公司质证意见：证人证言事实清楚，联通公司是在不耽误宋桂萍卖房的情况下短时间内搬出的。本院认证意见：宋桂萍对证人证言无异议，该证据本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案龙泉山庄5-3-2号房屋系宋桂萍以其女儿宋子夜的名义购买。宋桂萍在出租房屋前一直在案涉房屋居住。联通公司职工食堂与案涉房屋的厨房外墙相连。因职工食堂的营业造成宋桂萍生活不便，宋桂萍找到联通公司，经协商，联通公司同意租赁案涉房屋作为职工宿舍。 2016年3月20日，宋桂萍（甲方）与联通公司外包职工祁玉军（乙方）签订《租房合同》，合同主要约定：宋桂萍将坐落于淮南市洞山中路龙泉山庄5-3-2室房屋出租给祁玉军，用途为住宅，租期一年，2016年4月1日生效至17年3月31日止，租金1500元，三个月一付。房屋为空房，……。合同签订后，宋桂萍将案涉房屋交付联通公司使用，联通公司也指定祁玉军支付房租。之后，联通公司一直续租。2020年3月9日，宋桂萍（甲方）又与祁玉军（乙方）签订一份的《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、租赁对象。龙泉山庄5号楼3单元2室附甲方房产证复印件、身份证复印件。二、租赁时间及期限。从2020年3月9日起至2021年3月8日止，计租时间为一年，租赁期满后，如出租房继续租房屋，承租方享有优先权。三、租金及付款方式，每月租金为1500元，租赁期租金按季结付，每季度第一个月支付当季度租金（收款账户名称：宋子夜，开户账号：略，开户行：略）。四、其他事项。1、租赁期满乙方交还房屋时甲方不承担乙方租赁期间的装潢及其所投资的其他任何费用。2、房屋水、电费、物业费、燃气费由承租方承担。3、房屋在使用中出现危及人身安全的房屋结构性损坏由甲方解决，其他维修因乙方造成的，一律由乙方自行解决（费用也由乙方自理）。双方还对安全管理及责任、违约责、免责条件、争议解决方式等内容进行了约定。合同尾部由出租方宋桂萍和承租方祁玉军签名。合同签订后，联通公司使用承租房屋。后因涉案房屋要出卖，宋桂萍找到联通公司要求解除双方之间的租赁合同关系。2020年4月20日，宋桂萍作为出租方与承租方祁玉军签订了《房屋租赁合同解除申请协议》，主要约定：1、宋桂萍申请龙泉山庄5号楼3单元2室的房屋租赁合同提前解除，原合同期限到2021年3月8日截止，现因要将此房产出售，本人单方面申请提前解除房屋租赁合同，合同协商解除日期为2020年5月9日，届时出租方收回出租房屋，不再出租给承租方。2、承租方如期交还房屋钥匙并保持原有房屋的完好状态，不得留存物品。如有需要，出租方将提供搬迁服务并愿意承担相应费用。未经承租方同意不得将房屋内承租方留存的物品占为己有；承租方承担合同期内所欠房屋的物业费1046.5元、水电燃气费58.36元。3、出租方退还尚未履行合同期间的租赁费1500元，合同解除后，出租方承诺不与承租方发生任何摩擦，承诺不发生任何影响联通公司职工是食堂生产运营事宜。4、合同解除后，不得与承租方和见证方摩擦，承诺不鼓动新任房主发生影响或阻碍联通公司职工食堂生产运营事宜，如有发生，一经核实，承租方将保留对出租方就房屋租赁违约的追诉权。5、承租方如因客观原因未能如期交房时，出租方承诺就近提供承租方为期一周的宾馆住宿延期交房服务，并承担由此发生的相应费用。出租方和承租方均对以上内容无异议。宋桂萍及其侄子宋武晨在出租方签名，祁玉军在承租方签名。解除合同签订后，联通公司于2020年5月9日搬离出租房屋，遗留部分物品和垃圾由宋桂萍找人清理运走。 另查明：案涉房屋已经被新主人重新装修，原现场已经不复存在。 本院认为：本案争议焦点1、原告诉讼主体是否适格；2、原告诉请有无事实和法律依据。 关于争议焦点1。本院认为，虽然宋桂萍并不是房屋的所有权人，但从庭审查明的情况看，该房屋在出租前一直由宋桂萍居住，宋桂萍也将租赁房屋实际交付联通公司使用，房屋的实际所有权人宋桂萍的女儿宋子夜未曾向联通公司主张过权利，因此联通公司有理由相信宋桂萍有权出租，自《房屋租赁合同》签订直到《房屋租赁合同》解除，联通公司已经实际取得房屋的使用权，合同的目的已经实现，且该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故案涉《房屋租赁合同》有效，宋桂萍具有原告的诉讼主体资格。 关于争议焦点2。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，宋桂萍诉请要求联通公司赔偿其房屋损失费7万元，清理出租房费用500元，因其既未能提交证据证明存在7万元损失以及该7万元损失是由于联通公司的行为造成的，亦未能提交证据证明出租房清理费用价值500元，应当承担举证不能的法律后果。故宋桂萍的上述诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宋桂萍的诉讼请求。 案件受理费1563元，由原告宋桂萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  刘 芳 人民陪审员  孙素荣 人民陪审员  韦君临 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  魏 宁 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。