黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1018号上诉人（一审被告）：孙刚，男，汉族，1984年5月25日出生，哈尔滨发电厂职员，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路30-14号。法定代表人：孙莹，该公司总经理。委托诉讼代理人：王强，男，1982年11月10日出生，汉族，哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司经理，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王婵婵，黑龙江星河律师事务所律师。上诉人孙刚因与被上诉人哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司（以下简称江海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙刚，被上诉人江海物业公司及其委托诉讼代理人王强、王婵婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙刚上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。事实和理由：一审判决基于孙刚与江海物业公司签订的《物业管理服务协议》的内容，判令孙刚对相应的物业管理服务费和公共照明费足额支付，但一审判决忽视了江海物业公司存在违约行为，其判决排除了该物业公司的责任，明显有损于孙刚的合法利益。江海物业公司的违约行为主要有以下几个方面：一、未能按照协议约定提供相应的物业管理服务。包括未对房屋结构和涉及使用安全的部位检修，导致屋顶杂草丛生、屋顶漏雨；未对楼外共用部分维修，导致护栏腐烂，小区路面坑坑洼洼；未对私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻、制止，导致严重污染小区环境；小区庭院灯不亮，未达到完好率80%，不能满足使用需要；排水系统不能保持畅通，9号楼8单元楼道管井和下水道破裂，造成走廊极度潮湿恶臭长达十年；未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务，环境极其脏乱差，小区单元门禁基本都已损坏，各类消防设施不能确保使用；未对安全尽防范工作尽到义务，无保安巡逻，无监控，单元门破损形同虚设；未对公共区域绿化养护及清冰雪工作尽到义务；小区存在严重的水质污染；擅自调高物业费标准。一审中，孙刚称阐述过相关事实理由，但一审却判令孙刚按照协议约定的金额足额支付相关费用。基于江海物业公司前述所作所为，其应当承担相应的违约责任，并对业主予以赔偿。综上所述，一审并未考虑江海物业公司的违约行为，忽视了其在本次物业纠纷中应负的责任，判决显失公正，应予纠正。恳请查明事实，依法改判。江海物业公司辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确。江海物业公司已经履行了其物业服务合同的义务，提供了相应的物业服务，而孙刚有义务履行合同缴纳物业费的义务，因此，孙刚要求拒绝交纳物业费已经严重损害了江海物业公司的利益，不应予以支持。综上，恳请二审法院在查清事实的基础上，驳回孙刚的诉讼请求，维持一审判决。江海物业公司向一审法院起诉请求：1.孙刚给付2015年1月1日至2019年4月15日物业服务费共计2397.06元，给付自2015年1月1日至2019年4月15日逾期支付物业服务费的违约金198.10元；2.诉讼费由孙刚承担。一审法院认定事实：江海物业公司承担哈尔滨市香坊区海顺新苑小区的物业管理工作，孙刚系海顺新苑小区业主，本案双方虽未签订书面物业服务合同，但江海物业公司为孙刚提供了物业服务，孙刚亦接受了该服务，双方存在事实物业服务合同关系。2019年4月15日，江海物业公司撤出该小区，不再承担该小区的物业服务工作。孙刚所有的房屋使用面积67.16平方米，建筑面积为101.09平方米。孙刚在江海物业公司服务期间未缴纳2015年1月1日至2019年4月15日期间的物业服务费2399.49元（67.16平方米×0.5元×12月＋101.09平方米×0.5元×39.5月）。江海物业公司承担海顺新苑小区物业服务期间，虽进行了物业管理服务，但也存在一定程度的物业管理服务不到位的情况。如小区内公共道路破损无人修理，路灯损坏未及时维修，建设及生活垃圾堆放未及时清理，积雪未及时清理、车辆随意停放，甚至出现下水管道破裂，污水渗漏，地沟内供热设施加热污水使小区楼道散发臭味，自来水有黑色杂质、外楼梯扶手腐烂未维修等情况。另查明，哈尔滨市物价局哈价经发[2004]46号文件批复：海顺新苑小区物业管理服务收费为使用面积每月每平方米0.50元。2014年1月1日起执行的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。2016年1月1日，江海物业公司按建筑面积收取海顺新苑小区物业费。一审法院认为，江海物业公司、孙刚之间形成事实上的物业服务合同关系，孙刚应当支付相应物业费。关于孙刚是否应按物业合同约定向江海物业公司足额支付物业服务费的问题，物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。本案中，江海物业公司为小区广大业户提供了物业管理服务，孙刚作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价，事实上小区绝大多数业主均已按时足额交纳了物业服务费。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。孙刚抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，多年不交纳物业费，必然影响江海物业公司的正常运营，基于此，本院对江海物业公司要求孙刚给付拖欠的物业服务费2397.06元的诉讼请求予以支持。关于江海物业公司服务是否存在欠缺或过错的问题。孙刚辩称的江海物业公司不履行公共设施、设备的维修、养护义务，不及时打扫公共区域卫生、不履行及时清雪等义务，因孙刚提供的仅为瞬时性的照片，不能证明江海物业公司管理的十余年期间该状态一直持续。孙刚辩称江海物业公司未尽到治安管理义务，江海物业公司只负有对小区的管理职责，小区治安问题应属有关行政部门管理，物业管理企业仅有制止和报告的义务。综合上述情况及孙刚提供的媒体对小区下水管道破裂及自来水存在杂质等情况报道，能反映江海物业公司承担海顺新苑小区物业服务期间，存在一定程度的物业管理服务不到位及服务瑕疵的情况，但不能证明江海物业公司服务存在欠缺或过错。关于江海物业公司诉请违约金的问题，按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因孙刚认为江海物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，且江海物业公司的服务存在瑕疵，按照法律规定孙刚可行使同时履行抗辩权，故对于江海物业公司要求孙刚给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于孙刚主张房屋漏雨的问题，与本案不是同一法律关系，应另案主张赔偿。判决：一、孙刚于本判决生效后立即给付江海物业公司物业费2397.06元；二、驳回江海物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（江海物业公司已预交），减半收取25元，由江海物业公司承担12.50元、孙刚承担12.50元，孙刚承担部分与上款一并给付江海物业公司。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明相关事实本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，焦点集中体现在江海物业公司在履行物业服务合同过程中是否存在违约行为，其请求孙刚给付欠付物业费应否支持的问题。关于江海物业公司是否存在违约行为及违约责任大小的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，虽然江海物业公司为涉案小区提供了物业服务，履行了物业服务的义务，孙刚亦应当给付相应的物业费，但一审判决同时认定江海物业公司存在一定程度的物业管理服务不到位及服务瑕疵的情况，对此，江海物业公司并未提出异议。经对孙刚一审举示的证据审查，江海物业公司提供物业服务中确实存在诸如小区内公共道路破损无人修理、路灯损坏未及时维修、垃圾清理不及时、污水渗漏等问题。二审中，江海物业公司对其中存在的部分问题未予否认，虽称已采取了各种解决措施，但并未举示充分的证据加以证实。结合江海物业公司因服务质量问题曾被生活报、新晚报等媒体曝光，且江海物业公司经大庆路街道电塔社区牵头调查，因大多数业主对其物业服务不满意而被清退等情况，可以认定江海物业公司在履行物业服务合同过程中，存在违约事实，应当承担违约责任。故依据上述规定，孙刚等业主主张减免物业费，应予支持，但孙刚等业主长期拖欠物业费，在产生物业服务纠纷后不及时采取正确方式解决问题，而是采用不缴纳物业费的方式对抗，存在怠于行使权利问题，其要求减免50%物业费的主张，显失公平，本院根据案件事实酌情减免孙刚等业主物业费的30%。孙刚应当向江海物业支付物业费1677.94元（2397.06元×70%）。综上所述，孙刚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10257号民事判决第二项；二、变更哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10257号民事判决第一项为：孙刚于本判决生效后立即给付哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司物业费1677.94元。一审案件受理费25元，由哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司负担。二审案件受理费12.5元，由孙刚负担。本判决为终审判决。审判长 赵晓波审判员王秀丽审判员张振宇（）二〇二〇年八月三十日法官助理仇长科书记员张春天