福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初1708号 原告：龙岩市连城县星辉物业服务有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇阳光新都7#501-503室，统一社会信用代码913508250732287004。 法定代表人：何建文，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：童文煌，福建启赞律师事务所律师。 被告：李超，男，1988年6月27日出生，汉族，住福建省连城县。 原告龙岩市连城县星辉物业服务有限公司（以下简称星辉物业公司）与被告李超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星辉物业公司委托诉讼代理人童文煌、被告李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星辉物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令李超立即支付自2017年1月起至2020年6月30日止拖欠的物业费3862.74元及违约金8540.7元和公摊水电、电梯维保费1288元，共计13691.44元；二、本案诉讼费由李超承担。事实和理由：2015年1月1日，李超购买阳光新都小区5号楼1单元602室物业后，与星辉物业公司签订了《物业管理服务协议》，双方约定，由星辉物业公司对李超入住的阳光新都小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，带电梯住宅按1.0元／平方米（不含电梯电费及维保费、公共分摊的水电费）。同时约定逾期交纳物业管理费用的从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。李超入住的阳光新都小区5号楼l单元602室住宅面积为91.97平方米，每月应缴物业费仅为91.97元，公摊费用31.9元不等。李超作为阳光新都小区住宅业主，其享受了星辉物业公司提供的物业服务，却并没有按时向星辉物业公司交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。李超自2017年1月起至2020年6月30日止拖欠的物业费3862.74元及违约金8540.7元和公摊水电、电梯维保费1288元，共计13691.44元，期间经星辉物业公司多次催要，李超均以种种理由予以搪塞，不予缴纳。至星辉物业公司起诉之日，李超仍未支付其所欠交的物业费用，为维护星辉物业公司合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请！ 李超辩称，一、星辉物业公司主张的物业管理费缺乏依据。1、李超与星辉物业公司不存在物业服务关系。阳光新都业主委员会于2017年8月14日成立，2017年8月26日向星辉物业公司发函要求其在合同期满后撤离，该函件也同时送连城县物管站、连城县东街居委会、莲峰镇政府等各单位。业主委员会要求星辉物业公司在合同期满后撤离这一事件还经过连城县××社区居委会多次组织协调会议调解，均未能达成一致协议。业主委员会还在小区告示栏上粘贴公告，并于2017年10月进行公开选聘物业服务企业，也因此进行了一系列的选聘程序，业主委员会的种种通知以及行动均在《前期物业服务合同》到期前两个月以前实施符合法律规定。2、2017年12月30号，星辉物业公司以《前期物业服务合同》期限未满为由拒绝撤离阳光新都小区，并强行阻止业主委员会新聘请的物业服务企业进驻。业主委员会在协商无果的情况下迫于无奈，于2018年7月25日向连城县人民法院提起诉讼，要求依法判决星辉物业公司撤离阳光新都小区，该案件直到2020年4月26日龙岩市中级人民法院做出（2020）闽08民终173号民事判决书才终止，也因此最终确定星辉物业公司《前期物业服务合同》于2017年12月29日期限届满这一事实，双方物业服务合同关系在合同期限届满后即行终止。自2017年8月26日的最早通知要求撤离，然后至2018年7月25日提起的诉讼要求撤离，最后至2020年4月26日（2020）闽08民终173号民事判决书生效后经人民法院依法强制执行撤离，业主委员会经历了近三年的时间要求星辉物业公司撤离阳光新都小区。然而星辉物业公司在明知服务合同已到期而且并未与业主委员会签订新的《物业服务合同》的情况下拒绝撤离，强行滞留于阳光新都小区，侵犯了全体业主的合法权益。3、星辉物业公司所谓的“事实物业服务”属违法的强行服务。原《物业服务合同》已于2017年12月29日期满，但星辉物业公司拒绝退出阳光新都小区，非法霸占阳光新都物业两年多，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，拒绝接受业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利侵犯了业主自由选择其他物管公司的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利和义务终止后业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交并已存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”星辉物业公司以单方、强行提供的所谓“事实物业服务”起诉李超，法院应当予以驳回。二、星辉物业公司主张的物业管理费收取标准缺乏依据。1、李超与星辉物业公司双方未约定物业管理费收费标准，《物业管理条例》第四十一条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中的约定，原《物业服务合同》中关于物业管理费收取标准的约定因原《物业服务合同》期满不续期而无效，且原合同双方无签订新的《物业服务合同》，星辉物业公司根据已期满未续期的原《物业服务合同》来确定收取标准，违反了上述规定。三、星辉物业公司主张的滞纳金缺乏依据。本案李超与星辉物业公司之间不存在物业服务关系，更未对“未按时缴纳的物业服务费用，每天收取千分之三滞纳金”进行约定，同时星辉物业公司据以的原“物业服务合同”已期满并且期满后其强行提供的物业服务严重违反原《物业服 务合同》约定及法律规定，因此本案星辉物业公司滞纳金的主张缺乏合同和法律的依据。四、星辉物业公司要求李超缴纳2018年1月起至2020年4月30日止，公摊水电、电梯维保费共计822.4元缺乏收费依据，星辉物业公司诉请的公摊水电是如何分摊的、以及分摊了哪些部分李超均一无所知，该分摊费用应当向全体业主进行公示，同时根据星辉物业公司提交的缴费通知单存在退费的情况，也足以说明星辉物业公司在公共水电费的分摊上存在乱分摊、乱收费的情况，李超有理由质疑星辉物业公司的公摊水电费存在问题，星辉物业公司未提交任何证据即以此向李超主张该部分公摊水电费，星辉物业公司应当承担举证不利的后果。五、星辉物业公司不作为和星辉物业公司立即停止侵权行为。1、从《阳光新都小区物业移交备忘录》明细中清楚体现阳光新都小区消防设施损坏严重，电梯陈旧老化，完全不顾及全体业主的生命安危。2、至今星辉物业公司拒绝执行龙岩市中级人民法院（2020）闽08民终173号民事判决书中的有关规定。持续侵犯了全体业主的合法权益，星辉物业应当立即停止侵权行为。综上所述，鉴于星辉物业公司提供物业管理服务、收取物管费及其标准无任何依据，李超无需支付星辉物业公司主张的物管费及滞纳金。相反，星辉物业公司强行提供的物业服务直接违反了包括李超在内的合法权益，并恳请法院依法驳回星辉物业公司的诉讼请求，以维护李超的合法权益！ 本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，连城县派拉蒙房地产开发有限责任公司与星辉物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：期限三年，自首期房屋竣工验收合格、交付使用之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。即星辉物业公司的最长物业服务履行期限为2014年12月30日起至2017年12月29日止。2015年1月1日，李超与星辉物业公司签订《物业管理服务协议》，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的总建筑面积交纳，带电梯住宅1.0元/平方米（不含电梯电费及维保费、公共分摊的水电费）；交房时缴纳壹年物业管理服务费，之后的物业服务费按每季度的第一个月前十天缴纳服务费，共用水电费按实际发生金额平均分摊缴纳。物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。2015年1月1日，李超购买的阳光新都小区5号楼1单元602室房屋交房入住，住宅面积91.97平方米，每月应缴纳物业费为91.97元。合同签订后，李超自2017年1月起未交纳物业管理费及公摊水电费、电梯维保费，至2020年6月30日止结欠物业管理费3862.74元（其中2017年1月至2017年12月为1103.64元、2018年1月至2020年6月为2759.1元）和公摊水电费、电梯维保费1288元。 另查明，2017年8月14日，连城县阳光新都业主委员会成立，任期三年，并于成立当天报连城县住房和城乡规划建设局备案。2017年8月26日，连城县阳光新都业主委员会发函要求星辉物业公司应于前期物业服务合同期满后撤离阳光新都小区。2017年10月，连城县阳光新都业主委员会进行公开选聘物业服务企业，并于2017年11月30日与佳烨公司签订《福建省物业服务合同》，2017年12月7日，连城县住房和城乡规划建设局作出不予备案的决定。2019年8月19日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2019）闽08民终791号民事判决书，撤销连城县物业服务企业的决定。2018年7月25日，连城县阳光新都业主委员会向连城县人民法院提起诉讼，要求星辉物业公司撤离阳光新都小区。2020年4月26日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2020）闽08民终173号民事判决书，判决“二、被上诉人龙岩市连城县星辉物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内撤离阳光新都小区”，该判决已于2020年4月28日发生法律效力。2020年5月16日，星辉物业公司与连城县阳光新都业主委员会达成《协议书》，《协议书》约定双方于2020年5月19日8时开始启动交接程序，在专家清点资料移交期间，物业暂由星辉物业公司进行管理。专家清点完毕形成报告后7天内星辉物业公司自行撤离阳光新都小区。2020年5月29日，星辉物业公司发函决定于2020年5月31日17：00撤离阳光新都小区，2020年5月30日连城县阳光新都业主委员会回函称物业移交应解决好公共设施设备毁损及业主民生等问题，不能突然撤离。2020年6月16日，连城县莲峰镇东街社区委员会负责人牵头组织连城县阳光新都业主委员会、星辉物业公司、福建佳烨物业管理有限公司等单位代表召开物业管理工作协调会，会议纪要记录，连城县阳光新都业主委员会已于2020年6月7日与福建佳烨物业管理有限公司签订临时服务合同，约定自2020年7月1日正式进入该小区实施物业管理服务工作。2020年6月28日星辉物业公司向阳光新都业主发布公告，通知业主办理退费和2020年7月1日后的物业费由建佳烨物业管理有限公司收取。 本院认为，星辉物业公司与李超签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，合同期间星辉物业公司已依约为小区业主提供了物业服务，作为业主的李超应承担支付物业服务费等的义务，李超未按约支付物业服务费等费用，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同的约定，违约金按每天3‰计算，显然过高，李超辩解意见成立，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌情调整违约金为自逾期之日起，以欠缴的物业管理费为基数按月利率1.5%计算，即违约金为李超至2017年12月止的欠缴物业管理费1103.64元、以逾期天数按月利率1.5%计算为554元。 对于合同期满即《前期物业服务合同》于2017年12月29日届满后的物业管理费等费用问题。因双方对合同期满后是否继续由星辉物业公司提供物业服务存有争议，并向本院提起相关诉讼，直至2020年4月28日生效的福建省龙岩市中级人民法院作出的（2020）闽08民终173号民事判决书，判决星辉物业公司应于判决生效之日起十五日内撤离阳光新都小区，才确认星辉物业公司的撤离时间，之后在连城县阳光新都业主委员会同意后，确定星辉物业公司于2020年6月30日撤离。在该争议期间，星辉物业公司提供了事实上的物业服务，作为业主李超依法应参照《物业管理服务协议》支付相应的物业管理等费用。李超辩解星辉物业公司在2017年12月30日后，无权再向李超主张收取物业服务费的辩解意见，本院不予采信。对于星辉物业公司要求李超支付2017年12月29日之后因未缴物业管理等费用的逾期违约金的诉请，因李超拒缴物业管理等费用的原因系双方对《前期物业服务合同》期满后是否继续由星辉物业公司提供物业服务存有争议造成，故星辉物业公司的该诉请本院不予支持。综上，李超应支付星辉物业公司物业服务费3862.74元，公摊水电费、电梯维保费1288元，并支付2017年1月至2017年12月的物业服务费1103.64元以逾期天数按月利率1.5%计算的违约金554元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条规定，判决如下： 一、李超应于判决生效之日起十日内支付龙岩市连城县星辉物业服务有限公司自2017年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费3862.74元，公摊水电费、电梯维保费1288元，违约金554元，合计5704.74元。 二、驳回龙岩市连城县星辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费135.8元，减半收取计67.9元，由龙岩市连城县星辉物业服务有限公司负担37.9元，由李超负担30元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  杨映辉 二〇二〇年八月二十日 法官 助理  桑建霞 代理书记员  华娴锋 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。