福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）闽02民终2745号 上诉人（原审原告、反诉被告）：曾志英，女，1973年11月1日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王超，福建择高律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：纪志鑫，男，1990年10月16日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：杨滢，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人曾志英因与被上诉人纪志鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初3370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾志英上诉请求：一、请求撤销（2019）闽0213民初3370号民事判决，并依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决未认定被上诉人对合同无效存在全部过错，属于认定事实不清、适用法律错误，并导致错误判决，应予纠正。根据民法总则第一百五十七条规定、合同法第五十八条规定和最高人民法院2019年11月14日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三部分“关于合同纠纷案件的审理”第35条，界定过错是认定合同无效后不能回避的问题。本案中，被上诉人违反法律规定进行违建并用以牟利，违章建设行为是其一手实施的，但却刻意隐瞒违建的事实，将未取得相应批准手续的违章建筑出租给不知情的上诉人，导致上诉人在不知情的情况下签订合同。而且，合同明确约定租赁标的物为“综合厂房”，可以印证双方租赁关系的合同目的，保证租赁标的的合法性显然是出租方的基本义务。而被上诉人擅自违建并隐瞒事实，都属于被上诉人的过错，因此导致合同无效，进而致使租赁标的被强制拆除，最终造成上诉人的重大损失。被上诉人正是在自知过错的情况下，才退还了已收租金，并协调上诉人搬迁到临时厂房。综上，被上诉人对合同无效应承担全部的过错。一审判决在认定合同无效之后却未审查合同无效的过错，导致错误判决，应予以纠正。二、一审判决未查明过错就支持被上诉人的反诉请求，属于适用法律错误。被上诉人在一审反诉的厂房占有使用费、水电费，实际是为了处理无效合同才产生的，应认定为合同无效导致的被上诉人一方的损失。正是由于被上诉人作为出租方提供的标的物不合法导致合同无效、导致租赁标的被强制拆除，上诉人才迫于无奈才搬迁到临时厂房。鉴于上诉人对合同无效存在全部过错，依据法律规定，由此产生的相应的损失应由其自行承担。但是，一审判决并未区分过错直接判令上诉人赔偿该部分损失，属于适用法律错误。况且，被上诉人已自认上诉人无须承担上述占有使用费、水电费。2018年10月16日，被上诉人将2018年8月25日起的租金主动退还上诉人，这个事实明显属于被上诉人自认过错，表明上诉人无须再承担这部分的损失。被上诉人又提起反诉，有违诚信，而一审判决并未认定被上诉人自认的法律后果，相反还认定上诉人构成自认，有失公平。 纪志鑫辩称，一、上诉人在签订合同时已明确知晓案涉厂房系违法建筑，之后未经被上诉人同意进行装修或扩建，且在被上诉人善意提醒以及接到《限期搬迁通知书》及《限期拆除通知书》后延迟搬迁，放任损失扩大，对于其损失应当自行承担责任。二、被上诉人出于善意将上诉人预缴租金予以退还并提醒其及时搬迁，但上诉人并未及时搬迁，直至后续搬迁至被上诉人协调的临时地点。对于提醒后未搬迁期间及临时场所所占用期间上诉人应当支付相应房屋占有使用费，被上诉人的善意告知及退款并不构成对放弃后续房屋占有使用费及水电费的自认。综上，原审认定事实清楚，适应法律准确，曾志英的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 曾志英向一审法院起诉请求：1、请求判令曾志英与纪志鑫签订的《厂房租赁合同书》无效；2、请求判令纪志鑫向曾志英退还已支付押金40000元及租金1242870元；3、请求判令纪志鑫向曾志英赔偿经济损失688907元（具体以评估为准）；4、本案诉讼费用由纪志鑫承担。 纪志鑫向一审法院提出反诉诉讼请求：1、请求判令曾志英向纪志鑫支付厂房占有使用费125099元；2、请求判令曾志英向纪志鑫支付拖欠的水电费20733元，上述二项诉讼请求共计145832元；3、判令曾志英承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年7月19日，以纪志鑫为甲方与曾志英为乙方签订了一份《厂房租赁合同书》，约定纪志鑫将坐落在洪塘镇埔后村集体用地的一幢自有综合厂房共计2437㎡出租给曾志英蔬菜加工、配送之用。租赁期限自2016年8月25日起至2028年8月24日止，自2016年8月25日起至2019年8月24日止的租金为每半年248574元，曾志英一方应按半年一次性支付租金汇入纪志鑫指定账户；押金40000元人民币应在合同签订日一次性支付给纪志鑫；合同期满或合同解除后扣除曾志英应付费用后无息退还。纪志鑫须提供水、电供给，曾志英应按供电供水规定时间缴清费用；曾志英在租赁期间若需要装修，应事先征得纪志鑫同意并保证不得改变房屋的主体结构，符合消防要求；在租赁期间，若遇国家征用拆除，本合同自行终止，甲乙双方互不承担责任。《厂房租赁合同书》还约定了其它事项。 合同签订后，曾志英向纪志鑫支付了押金40000元及2016年8月25日起至2019年2月24日止的租金。2018年9月上旬，因合同所涉的厂房系违法建筑物，厦门市同安区城市管理行政执法局出具《限期搬迁通知书》及《限期拆除通知书》，责令于2018年9月6日前将存放于厂房内的财物搬迁完毕并自行拆除厂房，逾期未拆除的，将依法组织强制拆除。其后，经纪志鑫协调，曾志英于2018年9月13日搬迁至厦门市裕盛实业有限公司的厂房，并使用至2018年10月13日。 2018年10月16日，纪志鑫将曾志英支付的2018年8月25日至2019年2月24日期间的租金248574元退还给曾志英。 案件审理过程中，曾志英申请撤回关于判令纪志鑫退还租金1242870元的诉讼请求。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中案涉的租赁厂房未取得相应的批准手续或许可证件，曾志英虽述称其在签订合同时不知道案涉厂房是违章建筑，但是合同无效是自始无效，与当事人是否明知合同标的物是否合法无关。因案涉的《厂房租赁合同书》无效，对于双方讼争的租金，应按照占有使用费，参照合同约定的租金标准处理。曾志英主张纪志鑫退还其押金40000元，但其提交的《洪塘新厂房施工清单》，确认租金尚欠67667.3元，并确认水电费20773元，应视为其自认，在扣除押金40000元后，曾志英尚需支付给纪志鑫人民币48440.3元，故曾志英关于纪志鑫退还其押金40000元的诉讼请求一审法院不予支持。另曾志英要求纪志鑫赔偿其经济损失688907元，因其提供的洪塘新厂房施工各种费用单据的客观真实性无法认定，且纪志鑫不予认可，故一审法院不予支持。对于2018年9月14日至2018年10月13日期间曾志英搬到临时过渡场地应支付的租金，纪志鑫主张该临时过渡场地的租金应当按照40元/㎡•月计算，但其提供的依据不足，一审法院不予支持。故对于纪志鑫第一项的反诉诉讼请求，仅按照曾志英自认的67667.3元予以确认。对于纪志鑫主张曾志英支付其水电费20733元，因曾志英没有异议，一审法院予以确认。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、确认纪志鑫与曾志英签订的《厂房租赁合同书》无效；二、曾志英应于本判决生效之日起十日内向纪志鑫支付厂房占有使用费67667.3元及水电费20733元，扣除纪志鑫已收取的押金40000元，曾志英实际应再支付给纪志鑫48440.3元；三、驳回曾志英的其它诉讼请求；四、驳回纪志鑫的其它反诉诉讼请求。本诉部分案件受理费11139元，减半收取计5569.5元，由曾志英负担5544.5元，由纪志鑫负担25元；反诉部分案件受理费3216元，减半收取计1608元，由纪志鑫负担633.2元，由曾志英负担974.8元。 二审期间，曾志英对一审查明事实没有异议，但主张一审遗漏了两个事实，一是曾志英因合同无效遭受的损失，二是一审诉求明确损失以评估为准，但是一审没有进行鉴定。纪志鑫对一审查明的其余事实没有异议，本院予以确认。 二审中，曾志英向本院提交了如下证据：证据一：曾金塔代付款证明、身份证复印件、洪塘新厂房施工清单。上诉人委托弟弟曾金塔负责同安区洪塘镇埔后村生鲜配送中心的工程，指示曾金塔支付了该项目大部分款项，案涉的租赁厂房装修建设等费用均为上诉人指令。证据二：曾金塔借记卡账户历史明细清单。证据三：证明、身份证复印件、收款收据、手写清单。上诉人委托郑某在租赁厂房内搭建办公室、保安室、仓库等，工人工资和材料费用101190元（对应一审提交的施工清单第4项）。证据四：上诉人委托周芝伟在租赁厂房内作土建部分，费用为33650元（对应一审提交的施工清单第5项、第15项Ｐ51-53,Ｐ79-80）。证据五：证明、身份证复印件、手写清单、送货单。上诉人委托叶某在租赁厂房内安装水电工程，费用共计48236元（对应一审提交的施工清单第9项）。证据六：证明、身份证复印件、美利华建材销售清单、手写清单。上诉人向厦门市同安区美利华建材经营部购买地板砖用于租赁厂房装修，费用共计26858元（对应一审提交的施工清单第15项）。证据一到六，拟共同证明因为讼争厂房装修遭受的损失。证据七：两份租赁合同。证明上诉人曾志英对租赁厂房违建的事实毫不知情，因此与被上诉人纪志鑫约定的租金标准还高于同地段租金标准，被上诉人隐瞒违建事实导致合同无效，并致使上诉人遭受损失，应承担全部过错并赔偿损失。合同无效的过错属于被上诉人。纪志鑫质证如下：该补充证据明显不属于新证据，应依《民事诉讼法》第六十五条第二款之规定不应予以采纳。证据一，三性不予确认。证据二，银行流水无法确认为原件，三性不予确认。证据三到六，收款收据均是复印件，三性不予确认，所有证明都是事先打印好，签字真伪无法确认，统一模板统一格式统一表述内容，有的根本没有签字，仅有手印。最为重要的是，该部分证明属于证人证言，该部分证人无正当事由未出庭作证，该证词不应当被采信。而法人公司的证明未依法有法定代表人的签字，不具有证明力，而上述人员与本案的关联性根本无法确认。所谓的收款证据都是自制的，与本案的关联根本性无法确认，甚至与银行转账记录的关联性无法确认。证据七，第一份租赁合同真实性予以认可，关联性和合法性不予认可。该合同是上诉人控制的公司与案外人签署的合同，无法确认是否有真实性。第二份租赁合同三性不予确认。该份合同不属于同期同地段的租赁合同，不具有可比性。两份租赁合同都是属于三楼以上的建筑，相较于配送加工它不具有优势，房屋租赁价值也不能和讼争一楼租赁房产相比较。 二审审理期间，曾志英申请证人郑某出庭，拟证明2016年8月2日至2016年9月28日，为后埔英之盛配送中心曾志英搭建办公室、保安室、仓库、干货库，安装水塔，安装空调等铁件。共计金额101190元；申请证人叶某出庭，拟证明2016年7月为曾志英在埔后英之盛配送中心做水电，总的金额48230；申请证人陈某出庭，拟证明2016年8月14日在后埔为英之盛公司配送石材及瓷砖，共计26858元。纪志鑫质证认为，上述证人证言不属于新证据，不应采纳。上诉人系各证人的客户，证言不可能公允客观；且各证人提交的证明系由上诉人统一提供的格式，不是证人真实意思表示；证人均陈述未见过被上诉人，表明上诉人的装修行为未经过被上诉人的同意；证人证言对涉案地址所在地表述不清，但对于施工的起止时间、金额却记得分毫不差，显然不符合生活常理。 本院认为，本案的争议焦点是合同无效是否双方都存在过错以及上诉人承租讼争租赁厂房造成的损失是否应当由被上诉人承担。关于合同无效双方应承担的过错问题。纪志鑫作为出租方，明知讼争厂房未办理相应手续，属于违章建筑，仍出租给曾志英，是纠纷发生的主要原因，应负主要责任。曾志英作为承租方，承租讼争厂房长达12年，用于生产经营使用，却未能核实讼争厂房权属信息，存在明显的疏忽。双方对于合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。关于曾志英承租讼争租赁厂房造成的损失承担问题。在收到厦门市同安区城市管理行政执法局出具《限期搬迁通知书》及《限制拆除通知书》后，经纪志鑫协调，曾志英于2018年9月13日搬迁至厦门市裕盛实业有限公司的厂房并使用至2018年10月13日。可见，在讼争厂房被责令拆除后，纪志鑫已经采取措施，防止曾志英的损失进一步扩大。纪志鑫于2018年10月16日将曾志英支付的2018年8月25日至2019年2月24日期间的租金248574元全额退还给曾志英，其未能举证证明与曾志英达成先予退还事后再重新计算的合意，全额退还也不符合日常交易习惯，应当认定为纪志鑫自认过错，退还2018年8月26日至10月13日的租金是作为对曾志英损失的补偿，及视为对占用费的结算。关于装修和设备添附双方于《厂房租赁合同书》中约定，“曾志英在租赁期间若需要装修，应事先征得纪志鑫同意并保证不得改变房屋的主体结构。”曾志英未能举证证明其装修已经征得纪志鑫的同意，故其主张讼争租赁厂房添附的装修和设备损失因拆除的损失，应自行承担。综上，根据双方合同履行情况及损失程度，酌定以纪志鑫自愿退还2018年8月26日至10月13日的租金作为对曾志英的赔偿。一审法院认定有误，曾志英的上诉请求部分成立，本院予以支持。 综上，曾志英的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初3370号民事判决第一项、第三项、第四项，即“确认纪志鑫与曾志英签订的《厂房租赁合同书》无效；驳回曾志英的其它诉讼请求；驳回纪志鑫的其它反诉诉讼请求。” 二、变更厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初3370号民事判决第二项为：曾志英应于本判决生效之日起十日内向纪志鑫支付水电费20733元，纪志鑫向曾志英返还押金40000元；上述款项相抵后，纪志鑫实际应向曾志英支付19267元。 本案二审受理费11139元，由曾志英负担5000元，纪志鑫负担6139元。一审案件受理费按原审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年八月二十日 书记员 丘小涓 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。