贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初2146号原告：郝庆，男，汉族，1959年10月1日生，住本市南明区。被告：贵州鹏程心悦酒店管理有限公司（以下简称贵州鹏程心悦公司），住所地在本市南明区花果园。法定代表人：刘桂英。被告：刘桂英，女，汉族，1974年7月13日生，住重庆市梁平区。原告郝庆诉被告贵州鹏程心悦公司、被告刘桂英租赁合同纠纷一案，本院立案受理后适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝庆、被告贵州鹏程心悦公司的法定代表人刘桂英、被告刘桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝庆向本院提出如下诉讼请求：一、依法判决被告支付原告违约金6万元；二、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年9月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于贵阳市房屋，建筑面积共计78平方米租给被告使用，租赁期为十年，第一年月租金为30元／每平方米，第二年月租金为35元／每平方米，第三年月租金为40元／每平方米，第四年和第五年在第三年租金标准的基础上递增5%……。（因被告多次要求变更合同共计4次，原告起诉以2019年元月1日签的《房屋租赁合同》为本次最终起诉依据）。原、被告在2019年元月1日签的《房屋租赁合同》第四条约定，在租赁期限内，双方任何一方违约，须付对方3万元违约金／间。被告从2017年7月起已没有按照合同约定支付租金，原告经多次催告无果严重违约。至今为止，原、被告已同意终止合同，原告已收回房屋。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，提出如前诉请。被告贵州鹏程心悦公司、刘桂英到庭答辩称：被告无多次违约行为，在2019年期间未按合同约定租金支付期限支付的租金，但被告是在事前与三层楼的业主协商之后把未按期支付的租金按月息3分连同租金一起支付给所有的房东包括原告，期间由于花果园炮楼事件导致无法按期支付，作为承租人已经表达了足够的诚意，合同租金在延期后已经付清了，同时租金按月息3分向原告支付了。租赁合同是二被告共同签订的，最后一次合同是2019年1月1日签订，租赁合同约定履行至2026年5月31日，实际履行至2019年11月2日，房屋在2019年11月2日当日就还给原告，原告当时写了一份退租协议，刘桂英在退租协议上签字，但是同时也手写有补充内容，该份协议二被告没有保存原件，租金付清至2019年11月2日止，还付了两天的利息。在协商退租过程中原告就写了退租协议，要求被告马上签，在2018年10月29日发的信息中就写了如果同意冲抵两个月房租，在协商期间，不是被告要退租，是原告要退租，原告对他的房子有更好的安排，被告也答应原告不搬出家具家电。被告没有违约。原告郝庆对其诉请及事实理由向本院提交有以下主要证据材料：原告郝庆与被告刘桂英于2014年9月24日签订的《房屋租赁合同》一份、原告与二被告于2016年7月24日签订的《房屋租赁补充协议》一份、原告与二被告于2018年1月8日签订《补充协议2》一份、原告郝庆与被告贵州鹏程心悦公司于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》一份、原告郝庆与被告刘桂英于2019年11月2日签订的《收房协议》一份。原告拟证明合同经几次修改后为提供给乙方经营条件，一直帮被告度过难关但也未能度过，最终导致合同不能履行下去，特别是刘桂英在2019年10月29日发微信提出要用保证金抵租金并请原告转告其他房东协商后，2019年11月2日大约20多个房东与刘桂英一起协商，原告也到场，原告表明态度不同意用保证金抵租金，保证金都没有怎么保证收取租金，当场就写了收房协议。原告表示要求被告支付违约金是依据2019年1月1日《房屋租赁合同》第四条、第六条的约定。被告表示对原告提交的2019年1月1日前签订的《房屋租赁合同》及补充协议均无异议，认可2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》是二被告与原告签订，但认为该合同第四条对被告显失公平。原告主张被告存在以下违约行为：1、未按合同约定支付租金；原告表示经常收房租都要多次催交或协商，被告有延付租金行为，租金本该半年一付改为一年一付，本该季度付改为半年一付，在被告延付租金过程中原告也体谅被告，同时延付租金的利息按照每月3分支付；2、被告提出用保证金抵租金违约；原告表示对收房协议下方被告手写内容不认可，对被告称2019年1月1日租赁合同是在不公平不公正的情况签订原告不认可，且被告除与原告签订上述租赁合同外类似合同被告也与其他房东签订。二被告向本院提交有以下主要证据材料：2019年10月29日原告与被告刘桂英的微信聊天记录，二被告拟证明是因原告对房子有更好的安排原告才退租，不是被告强行退租。原告对微信聊天记录无异议，但表示没有同意原告提出的要求，且被告违约按租赁合同第四条约定不退保证金。经审理查明：原告郝庆（出租方，甲方）与被告刘桂英（承租方，乙方）于2014年9月24日签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于贵阳市南明区，建筑面积共78平方米房屋出租给乙方，租赁期限为10年，该房屋租赁期起算时间以实际接房交付完成时间为准，第一年租金30元／月.平方米，第二年租金35元／月.平方米，第三年租金40元／月.平方米，第四年和第五年在第三年租金标准的基础上递增5%（此两年递增比例一致），以后每间隔两年均在前两年租金基础上递增5%;（按建筑面积计），租金支付方式为半年支付，乙方应向甲方交纳履行该合同的保证金（相当于3个月租金）人民币7020元；合同并就其他事项进行了约定。2016年7月24日，原告与二被告签订《房屋租赁补充协议》一份，对租赁期限、租金及押金等进行了补充约定，该补充协议落款乙方处有被告刘桂英签名并加盖有“贵州鹏程心悦酒店管理有限公司财务专用章”。2018年1月8日，原告与二被告签订《补充协议2》，双方在补充协议中对房租支付方式等进行了约定。2019年1月1日，原告郝庆（出租人，甲方）与被告贵州鹏程心悦公司签订《房屋租赁合同》一份，双方在合同中约定：“……一、甲方出租房屋位于贵阳市南明区，建筑面积78平方米。租期自2019年1月1日至2026年5月30日止，租赁期限内，乙方承担物业、水电、租赁税金等一切相关费用。二、租金：2019年1月1日至12月31日房租35元／月／平方米……。三、支付方式：合同期内租金按季度支付，乙方需提前3日支付季度租金。因2019年1-6月，乙方经营有困难，如果不能按季度支付房租，乙方愿对未按时支付房租的部分支付3分的月息（即每延迟支付一个月每100元支付3元的利息，相当于年息36%）。四、违约条款：双方任何一方违约，须支付对方3万元违约金／间；如甲方违约，付乙方3万元并退还保证金；如乙方违约，付甲方3万元，不退还保证金，并且房间内物品不得搬出。……六、其他：本次合同为最终合同，双方不得有其它商议和协议等所有问题再次提出，否则视为违约。七、合同终止：租赁期满或合约解除后，甲方有权收回该房，结清各自应该承担费用后再退乙方押金，乙方交清各项费用后，甲方无条件无息退还乙方押金。甲乙双方任何一方想继续租约时，需提前90日向对方提出续约要求。”，该合同落款甲方处有郝庆签名并捺手印，乙方处加盖有“贵州鹏程心悦酒店管理有限公司”印章并有其法定代表人刘桂英签名捺印，二被告审理中表示该该租赁合同系二被告与原告签订。2019年10月29日被告刘桂英向原告发送短信，刘桂英表示经营状况困难，希望能将之前支付的押金先冲抵两个月房租。2019年11月2日，原告郝庆与被告刘桂英签订《收房协议》一份，该协议由原告手写载明：“由于刘桂英违反2019年元月1日所签的房屋租赁合同中，第三条（支付方式）中，乙方需提前3日支付季度租金，我只收到四季度中的1个月租金，按照第四条违约条款，刘桂英须付3万元给甲方郝庆，我现在收房。”原告郝庆在该协议落款甲方处签名并捺印；被告刘桂英在该协议落款处签名并捺手印，并在其落款签名上方手写有：“我不完全认可以上协议，同意收房，下面有说明。”；该协议甲、乙双方落款签名以下依次由刘桂英手写有“同意收房，但前期合同不是在公平公正下和现实环境下签订合同，完全不符合常规的租赁合同，而且现在的市场环境下，承租方已尽最大努力去支付房租。如果出租方要走法律程序，承租方积极配合。刘桂英.2019.11.2”，原告郝庆在前述内容后手写有：“本人都不认可刘桂英所写的不符合本人与刘桂英所签的租赁合同内容，不认可！郝庆.2019年11月2日”。审理中，原、被告均认可双方于2019年1月1日签订的上述《房屋租赁合同》已于2019年11月2日解除，原告已于2019年11月2日收回涉案房屋，被告已向原告付清了2019年11月2日以前的租金，原告就涉案房屋向被告收取的7020元押金未返还给被告，被告还房时未将其购买的涉案房屋内家具家电搬走。被告认可在租赁期间内存在向原告迟延支付房租的情形，原告认可对延付租金部分被告已按上述2019年1月1日《房屋租赁合同》第三条之约定向原告支付了迟延付款租金的利息。以上事实，有原、被告的陈述，房屋租赁合同等证据材料在卷佐证，并经庭审核实，足以认定。本院认为:《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案中，原告依据上述2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》第四条要求二被告向其支付6万元违约金，对此，本院认为，被告认可在租赁合同履行中存在延付租金的行为，但被告对延付租金部分已按上述2019年1月1日《房屋租赁合同》第三条之约定即月息3%向原告支付了迟延付款租金的利息，该利息标准已高于同期一年期贷款市场报价利率四倍，且双方于2019年11月2日解除租赁合同后被告放弃要求原告退还保证金7020元，放弃对涉案房屋内家具家电归原告所有，而原告于审理中对因被告违约行为所受到的损失未举证证明，故被告向原告支付的利息及放弃的保证金之和已超出被告违约行为给原告造成损失的30%，原、被告于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》第四条约定的不退还保证金还需另行支付3万违约金已过分高于被告违约给原告造成的损失，故本院对原告要求二被告支付6万元违约金的诉请依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告郝庆的诉请请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告郝庆承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 冯 雪二〇二〇年八月二十日书记员 陈永丽