黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）黑01行终132号 上诉人（一审被告）巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇太平街。 法定代表人王旭升，局长。 行政负责人沙继哲，副主任。 委托代理人李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。 上诉人（一审第三人）哈尔滨市双城区农村信用合作联社，住所地双城市和平大街17号。 法定代表人张崇，理事长。 委托代理人李雅楠，哈尔滨市双城区农村信用合作联社资产保全部职工。 委托代理人张健，黑龙江益朋律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）李雪飞，女，1975年5月13日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。 被上诉人（一审原告）范小雪，女，1988年10月15日出生，汉族，无职业，巴彦县。 二被上诉人共同委托代理人范海龙（系范小雪父亲），男，汉族，1971年9月18日出生，住巴彦镇黎明委十三组。 二被上诉人共同委托代理人孟繁玉，巴彦县繁荣法律服务所法律工作者。 一审被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇太平街。 法定代表人陈冬，主任。 委托代理人李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。 一审第三人哈尔滨德诚置业有限公司，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人张伟亮，经理。 一审第三人李相民，男，1960年6月23日出生，汉族，个体，住巴彦县。 一审第三人李成武，男，1982年2月11日出生，汉族，个体，住巴彦县。 上诉人巴彦县房产住宅局、哈尔滨市双城区农村信用合作联社（以下简称双城区信用社）因房产抵押登记一案，不服哈巴彦县人民法院（2019）黑0126行初41号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定，案涉房屋位于巴彦县巴彦镇吉庆街贵都花园小区，以哈尔滨德诚置业有限公司名义开发建设（时任法定代表人为赵永德，现为张伟亮，以下简称德诚置业）。2013年4月25日开工建设，2013年11月25日工程竣工。2013年4月28日，李雪飞、范小雪与德诚置业签订了商品房买卖合同，以110万元价格购买位于贵都花园小区2栋东数5号商服一层（面积174.4平方米）房屋。2014年年初，李雪飞、范小雪取得房屋钥匙，占有使用至今。在使用期间，二人交纳了物业费、热费、水费等费用。2018年6月27日，巴彦县解决国有土地上房地产开发项目房屋权属登记问题工作领导小组，组织巴彦县住房和城乡建设局、巴彦县国土资源局（现为巴彦县自然资源局）、巴彦县环境保护局（现为巴彦县生态环境局）、巴彦县消防大队、巴彦县税务局多部门会签。会签意见中明确，案涉工程在建设时未按图纸施工，超层加建，欠缴土地出让金及税款，未按消防设计备案，未经竣工验收。经查明，该工程实际投资人为李相民，借用德诚置业资质，商品房买卖合同、购房收据及会签意见书承诺人签名或印章均为李相民。申请办理房屋所有权证时，德诚置业却以李成武投资建设办在其自己名下为由申请办证。巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心未作严格审查。把李雪飞、范小雪购买并已实际占有使用的房屋登记在第李成武名下，房屋所有权证号为巴房权证巴彦镇字第××号。巴彦县房产住宅局使用错误登记的案涉房屋为双城区信用社及李成武之间的抵押担保关系，作出了巴房巴他字第22238号他项权利的抵押登记行为。 一审法院认为，案争议焦点一是关于被告主体资格问题；二是被告作出抵押登记行为的合法性审查。一、关于被告主体资格问题，虽然颁证行为发生在不动产登记中心成立之前，但根据2018年1月18日巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉责任》的通知，不动产登记中心与房产住宅局共同承担应诉职责，故巴彦县房产住宅局与巴彦县不动产登记中心是适格的共同被告。二、关于案涉抵押登记行为的合法性审查问题，根据《房屋登记办法》第二十二条“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可证，施工许可或者未按照规划许可面积等内容建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法有效的权力来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的……”第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”。第三人德诚置业未提供上述第三十条第（四）、（五）项必备文件的情况下，被告颁证行为违反《房屋登记办法》第二十二条第（一）、（二）项、第三十条第（四）、（五）项的规定。根据《房屋登记办法》第二十条“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应予登记，将申请登记事项记载于房屋登记薄：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载相一致，申请其他登记的房屋与房屋登记薄记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记薄记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。”本案中，取得规划证明材料主体是德诚置业，既不是李相民也不是李成武，因此把案涉房屋登记在李成武名下不符合上述规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人才；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记……”第六十五条“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”因此，无论案涉房屋的实际投资人是李相民还是李成武，借用德诚置业企业资质建设房屋，均是违反法律规定的行为。《不动产登记条例》第二十二条规定“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形”。《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”案涉房屋直至2018年6月27日才经政府多部门会签。会签前该小区建筑不按图纸施工、超层加建、欠缴土地出让金及税款，未进行竣工验收等一系列问题。案涉房屋在尚不具备办理产权登记条件的前提下，巴彦县房产住宅局不履行严格审查程序，违反上述法律法规错误为李成武颁发了房屋所有权证。《城市房地产抵押管理办法》第二十条“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。”第三十二条“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：…（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料…。”第三十六条“已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。”根据上诉规定，德诚置业、李相民、李成武在明知案涉房屋已出售给李雪飞、范小雪并由其占有使用的情况下，申请虚假登记，并用该房屋为案外人胡东东与第双城区信用社的借款关系作抵押担保，李成武既不具有开发资质，又没有实际投资人的相关证据佐证，亦不存在与德诚置业之间的商品房买卖交易的行为，且始终未占有与管理案涉房屋，因此李成武不具有设定抵押权的权利。巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心违反法律规定的审查程序，在德诚置业开发建设的案涉房屋不具备合法房屋初始登记及抵押登记必备文件的前提下，作出的抵押登记行为，违反上述法律规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）（三）项之规定，判决撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为李成武与双城区信用社抵押担保关系，作出的巴房巴他字第22238号他项权利抵押登记的行政行为。 巴彦县房产住宅局不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决事实不清，适用法律错误。案涉房屋产权登记行为符合法律规定；案涉房屋抵押权登记符合法律规定；李雪飞、范小雪的起诉已超过法定的起诉期限。请求撤销一审判决，驳回李雪飞、范小雪的起诉。 双城区信用社不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决适用法律错误。双城区信用社已善意取得案涉房产的他物权，无论巴彦县房产住宅局是否登记错误，均不得撤销案涉房产的他项权利登记。且案涉房屋他项权证项下有6套房产，全部撤销将损害国家利益。请求撤销一审判决，驳回李雪飞、范小雪诉讼请求。 被上诉人李雪飞、范小雪答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。巴彦县房产住宅局及巴彦县不动产登记中心应当知悉房屋登记办法的相关规定，但其在明知违法的前提条件下所为李成武办理房屋所有权证，在并这个基础上作进行办理他项权利登记是错误的，他并没有拿出具体的行政行为符合法律规定的法律、法规及规章。请求驳回上诉，维持原判。 一审第三人巴彦县不动产登记中心答辩称，虽然案涉抵押登记所依据的房屋所有权证书被撤销，但在登记时房产登记机关按照房屋登记办法进行了抵押登记，该登记程序合法有效。且巴彦县不动产登记中心当时尚未成立，不是本案适格被告。 一审第三人德诚置业、李相民、李成武未提交书面答辩意见。 本院经审理查明，巴房巴他字第22238号房屋他项权证，他项权利人为双城区信用社；房屋所有权人为李成武；该他项权证项下共涉及6套房产，房屋所有权证号分别为：巴房权证巴彦镇字第××号、15××74号、15××76号、15××78号、15××80号、15××86号。李雪飞、范小雪购买的房产位于巴彦县巴彦镇吉庆街贵都花园小区2栋东数5号商服一层，面积174.4平方米，对应房屋所有权证号为巴房权证巴彦镇字第××号。 另查明，李雪飞、范小雪诉巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心、德诚置业、李相民、李成武、双城区信用社房屋行政登记一案，巴彦县人民法院作出（2019）黑0126行初40号行政判决，撤销了巴房权证巴彦镇字第××号房屋所有权证。巴彦县房产住宅局不服该判，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日作出（2020）黑01行终1号行政判决，维持（2019）黑0126行初40号行政判决。其余事实与一审判决认定事实一致。 本院认为，案涉15××74号房屋所有权证已被生效判决撤销，使得案涉的房屋抵押登记行为失去了基础,对抵押权的实现产生影响。但因案涉22238号房屋他项权证项下涉及6套房产，全部撤销可能会损害双城区信用社的正当权益，一审判决撤销巴房巴他字第22238号他项权利抵押登记的行政行为不妥，本案予以指出。关于巴彦县房产住宅局的李雪飞、范小雪的起诉已超过法定起诉期限的上诉理由。生效文书已确认李雪飞、范小雪于2019年4月知道被诉行政行为，于2019年9月提起本诉，未超过法定起诉期限。综上，巴彦县房产局的上诉理由没有事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。双城区信用社的上诉请求部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、第八十六条、第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销巴彦县人民法院（2019）黑0126行初41号行政判决书； 二、部分撤销巴房巴他字第22238号房屋他项权证，撤销范围为：巴彦县巴彦镇吉庆街贵都花园小区2栋东数5号商服一层，面积174.4平方米（原对应房屋所有权证为巴房权证巴彦镇字第××号）。 二审案件受理费50.00元，由上诉人巴彦县房产住宅局负担。 本判决为终审判决。 审判长  仲治 审判员  赵扬 审判员  齐旭 二〇二〇年八月十六日 法官助理庞博 书记员姜心雨