吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2403民初1940号原告（反诉被告）：徐磊，男，1988年4月2日出生，汉族，户籍地吉林省敦化市，现住敦化市。原告（反诉被告）：王飞，女，1992年5月7日出生，汉族，户籍地吉林省敦化市，现住敦化市。共同委托诉讼代理人：魏庆田，敦化市金城法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王洋，男，1983年5月2日出生，汉族，户籍地吉林省敦化市，现住敦化市。委托诉讼代理人：魏志友，吉林冠宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周长征，吉林冠宁律师事务所律师。第三人（反诉被告）：徐鹏鹏，女，1984年3月24日出生，汉族，户籍地吉林省敦化市渤海街利民社区九组，现住敦化市金穗家园12号楼4单元502室。原告（反诉被告）徐磊、王飞与被告王洋（反诉原告）、第三人（反诉被告）徐鹏鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐磊、王飞及其委托诉讼代理人魏庆田，被告（反诉原告）王洋及其委托诉讼代理人魏志友、周长征，第三人（反诉被告）徐鹏鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐磊、王飞向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告继续履行原告、被告、第三人于2019年1月20日签订的房屋买卖合同及补充合同，并立即给付购房款407000元；二、请求依法判决被告给付购房款407000元的逾期利息10000元（本金407000元，自2019年6月30日起至2020年4月30止，按照年利率6%计算利息），合计417000元；三、请求依法判决被告给付购房款407000元的利息（本金407000元，自2020年5月1日起至还清本息之日止，按照年利率6%计算利息）；三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：二原告与被告及第三人于2019年1月20日签订房屋买卖合同及补充协议，约定二原告将位于××府出售给被告，价格为528000元，被告给付首付121000元（约定15万元），约定被告于2020年1月10日之前一次性支付给二原告358000元，必须一次性结清第二笔房款，不得恶意拖欠，但时至今日，被告仍未按合同约定履行，故原告诉至法院，请求依法判决继续履行该房屋买卖合同及补充协议，立即给付全部购房款407000元。因被告违约付款，故主张利息损失，本息合计417000元，请求法院依法予以支持。王洋辩称：原告的诉讼请求依法不成立，原、被告及第三人签订的买卖合同和补充合同早在2019年8月底就已经协商解除，原告及第三人在协商解除后多次转发朋友圈出售涉案房屋，并同意出售房屋后返还被告已经支付的购房款，原告及第三人签订的补充协议中明确约定合同的解除条件，是原告及第三人违约在先，未按合同约定内容取回涉案房屋的相关手续，导致约定的解除条件成就，被告已依法向原告下达了解除通知书，原告在起诉前就已经收到了解除通知书，根据合同法第93条、第96条规定，如果原告对解除通知有异议，应当先行确认通知书的效力才能决定是否要求继续履行合同，所以原告要求被告履行房屋买卖合同及违约责任已失去了事实基础和法律依据。第三人徐鹏鹏述称：王洋陈述我没有拿回购房合同不属实，我在2019年6月已经从鹏晟宜居公司将合同拿回来了，涉案的房屋是我从鹏晟宜居公司买回的顶帐房，房子是我买的，但是写的是徐磊和王飞的名。王洋（反诉原告）向本院提出诉讼请求:一、判决解除反诉原告和反诉被告于2019年1月20日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》；二、判决反诉被告向反诉原告立即返还所支付的房屋款项121000元人民币，并按6%的年利率支付从2018年9月20日至还清之日的利息（暂计于2020年7月7日）11665.48元；三、判决反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年1月20日，反诉原告王洋与徐磊、王飞、徐鹏鹏签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》各一份，《房屋买卖合同》约定徐鹏鹏将其支付首付、由徐磊、王飞在吉林农村商业银行贷款所购买的××府出售给王洋，房款总金额为528000元，付款方式为王洋先向徐鹏鹏、徐磊、王飞支付150000元（包括之前王洋向徐鹏鹏支付的95000元），2020年1月10日前一次性支付徐磊、王飞358000元，其余20000元待房产过户到王洋名下后再支付。徐磊、王飞承诺在取得房屋产权发票700个工作日后将房产过户给王洋，过户费用由徐磊、王飞支付。《房屋买卖合同补充协议》约定，由于徐鹏鹏将涉案房屋购房手续质押于鹏晟宜居公司用于借款，徐鹏鹏承诺于2019年7月10日之前取回相关手续，如到期不能取回相关手续和处理好相关事宜，影响上述《房屋买卖合同》的履行，则终止该合同，并退还王洋所支付的房屋价款。上述《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》签订之前，王洋已经向徐鹏鹏支付了95000元房款，由于王洋资金紧张，在签订上述《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》的同时，四人还约定，王洋所欠5万元首付款应于2019年6月30日前还清，在未还清全部欠款之前，需每个月以微信转账的方式，每月均向徐磊支付3000元人民币，分六笔共支付了18000元，2019年7月10日到期后，徐鹏鹏并未如约将购房手续取回，为此王洋曾向其提出过异议，但徐鹏鹏承诺十几天后即可取回，于是，王洋于2019年8月19日又通过微信转账方式向徐磊支付了3000元人民币，至此，王洋共支付房屋价款121000元（95000元+5000元+18000元+3000元）。由于徐鹏鹏迟迟不能将购房手续取回并交付给王洋，王洋于2019年8月底向徐鹏鹏、徐磊、王飞提出解除购房合同并要求返还所支付的房款，并从2019年9月起，停止了房款的支付，为此，各方通过协商并于2019年8月达成了一致意见，徐鹏鹏、徐磊、王飞同意将涉案房屋尽快出售后向王洋返还房款，并开始通过微信朋友圈发布房屋出售信息，联系买家，期间，王洋多次催促各反诉被告还款，截至反诉被告起诉之日，各反诉被告不但未偿还任何款项，反以王洋违约为由将其诉至敦化市人民法院，为维护反诉原告之合法权益，故依法提起民事反诉，请求依法裁判。王洋、徐磊（反诉被告）辩称：反诉原告诉求没有事实及法律依据，依法不能成立，请求人民法院依法予以驳回。依据如下：一、本案《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》依据约定签字之日依法成立并生效。不具有法定、约解除条件是不能单方解除的，附随的返还购房款及利息的主张没有事实基础。二、反诉原告陈述解除合同的理由不真实。依法不能成立。1、该合同及补充协议签订后至今已经一年多，反诉被告依据约定收取了首付款及欠款凭据（欠条），反诉原告可以交纳配套费、接收钥匙、并取得房屋的占有、使用。双方约定了后续购房款的给付时间及办理过户的权利义务。该房屋买卖行为重大权利义务履行完毕，不具有解除合同的基础。2、买卖合同、补充协议约定的购房手续取回的时间不是解除合同的条件，无论取回的时间具体日期是哪天，只有影响买卖合同履行时才能终止合同，而依据合同约定，反诉被告仅仅剩余给反诉原告办理过户的一项义务，反诉被告可以随时办理，并且没有超过约定的700工作日的期限。不存在违约事实，购房手续没有约定取回后必须交付给反诉原告，所以，反诉请求及理由依法不能成立。3、依据买卖合同约定，反诉原告给付购房款首付款的时间是2019年1月20日，其中的95000元是欠条抵账的形式支付的，该债权债务因抵消而消灭。也不具有解除依据和可能。4、三方没有在2019年8月份协商解除合同并达成一致的事实，所以才会有反诉原告在2020年5月13日向反诉被告送达解除通知的行为，该行为也反证三方没有达成解除合同的合意的事实。5、至于微信聊天及为了卖房转发的朋友圈的事实，不能体现协商一致解除买卖合同的约定，也不能体现是为谁卖房，卖谁的房、卖房款是反诉被告扣除购房款后返还反诉原告首付款，还是反诉原告扣除首付款后支付购房款，所以不能作为认定三方达成一致解除买卖合同的依据。综上所述，可以看出，本案反诉的请求及依据，严重违背《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》约定，是反诉原告单方故意歪曲三方约定，恶意解除合同，无理滥诉的行为，没有事实及法律依据，应当予以驳回。徐鹏鹏（反诉被告）述称：其答辩意见与徐磊、王飞反诉答辩意见一致。经审理查明：2019年1月20日，徐鹏鹏、徐磊、王飞、王洋签订房屋买卖合同，合同的内容为：“甲方：徐鹏鹏，乙方：徐磊、王飞，丙方：王洋，经甲、乙、丙三方共同协商，甲方自愿将其支付首付，由乙方在吉林农村商业银行贷款所购买的××府出售给丙方，现就相关事宜协商如下：一、房屋价格及付款方式：1、房屋出售价格为人民币伍拾贰万捌仟元整，待房屋产权过户到丙方名下后，由丙方支付乙方房屋尾款贰万元整。二、甲、乙、丙三方的权利及义务。1、本合同生效之日起，丙方即拥有该房屋的所有权，除办理过户外，此后与该房屋有关的相关事宜皆与甲、乙双方无关。2、房屋出售后，甲乙双方应尽的义务及享有的权利全部转让给丙方，因房屋拆迁及其它原因产生的风险及利益，由丙方负责或享有。3、从签订合同之日起，房屋所产生的一切费用，包括（物业、水电、取暖、燃气、有线及取钥匙所需配套费、装修保证金等一切费用由丙方支付）。三、其它事宜，1、丙方在2020年1月10日之前必须一次性结清第二笔房款，不得恶意拖欠。2、乙方承诺在取得房屋产权发票700个工作日之后即刻将房屋产权过户给丙方，过户费用由甲方支付。此协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，从三方签字之日起生效。甲方：徐鹏鹏签字按手印，乙方：徐磊签字按手印，王飞签字按手印，丙方王洋签字按手印，2019年1月20日。”另查明：2019年1月20日，徐鹏鹏、徐磊、王飞、王洋签订房屋买卖合同补充协议，补充协议的内容为：“甲方：徐鹏鹏，乙方：徐磊、王飞，丙方：王洋，由于甲方将盛世华府8号楼1单元1002室的购房手续质押于鹏晟宜居公司用于借款，甲方承诺于2019年7月10日之前取回相关手续，如甲方不能按期将购房手续取回和处理好相关事宜，影响甲、乙、丙三方于2019年1月20日签订房屋买卖合同的履行，则终止甲、乙、丙三方于2019年1月20日签订房屋买卖合同并立即退还给丙方首付款壹拾伍万元整（￥150000元），退还方式与首付款付款方式及组成相同。首付款壹拾伍万元整（￥150000元）的组成为甲方欠丙方欠条一张，金额玖万伍仟元和丙方支付给乙方现金伍万伍仟元整，并由甲方承担丙方损失，丙方不得追究乙方责任。从2019年1月19日之前甲、乙、丙三方之间的一切合同、欠条作废。甲方：徐鹏鹏，乙方：徐磊、王飞，丙方：王洋，2019年1月20日”。2019年1月20日，徐鹏鹏为王洋出具欠条，欠条的内容为：“欠条，本人徐鹏鹏欠王洋95000元，欠款人：徐鹏鹏，2019年1月20日”。经庭审查实，该欠条的组成为徐鹏鹏向王洋母亲、王洋妻子、王洋的借款。另查明：2019年1月20日，王洋出具欠条一份，欠条的内容为：“欠条，本人王洋，由于2019年1月20日与徐磊、王飞签订房屋买卖合同购买徐磊、王飞名下的房屋，首付款不足，现欠徐磊、王飞房屋首付款伍万元整（50000元）承诺于2019年6月30日前全部结清，在未结清全部欠款之前，需每个月15日前向徐磊以微信转帐的方式支付叁仟元整（3000），从2019年2月份开始。欠款人：王洋、吴玉梅（系王洋妻子），2019年1月20日”。从2019年2月至2019年8月，王洋每月通过微信转帐徐磊3000元，合计21000元。2019年1月20日王洋给付徐磊购房款5000元。王洋共计给付徐磊26000元。另查明：2020年5月13日，王洋向徐鹏鹏、徐磊、王飞发出解除通知书，解除通知书的内容为：“解除通知书，徐鹏鹏、徐磊、王飞：贵我三方于2019年1月20日签订了一份《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，根据合同约定，贵方应于2019年7月10日前取回相关购房手续，如不能按期将购房手续取回，影响合同的履行，则终止上述合同，贵方应立即退还我方（王洋）已付首付款。鉴于贵方至今没有将相关购房手续取回并交付我方，致使贵我三方约定的合同解除条件已经成就。基于此，我方通知贵方解除上述合同及补充协议，并要求立即退还我方已付的首付款121000元。通知方：王洋，2020年5月13日”。徐鹏鹏、徐磊、王飞已收到解除通知书。另查明：2017年10月18日，徐磊、王飞与吉林敖建建工集团房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，徐磊、王飞购买位于敦化市××府房屋，房屋面积为122.13平方米，房屋总价款为524774元，徐磊、王飞交纳首付款114774元，在吉林敦化农村商业银行股份有限公司贷款410000元，贷款期限二十年。另查明：2019年11月6日，徐磊与王洋的电话录音中体现徐磊已经清楚王洋要求解除与其签订的房屋买卖合同，并同意返还房款。敦化市房屋产权管理中心出具档案信息中显示，徐磊、王飞商品房买卖合同备案信息中房号为06900360440110020，证号20170007640，用途住宅，面积122.13平方米，房屋坐落敦化市胜利街民和社区盛世华府8号楼1单元0110020。王洋未向盛世华府物业交纳任何相关房屋的费用，亦未领取涉案房屋钥匙。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、王洋书写欠条、徐鹏鹏书写欠条、微信转账凭证、解除通知书、电话录音、档案信息。本院认为：原告徐磊、王飞要求被告王洋继续履行房屋买卖合同，被告王洋认为该房屋买卖合同于2019年8月底已经解除，通过庭审调查以及对证据的分析，在2019年11月徐磊与王洋的电话录音中，徐磊同意解除与王洋签订的房屋买卖合同，徐磊与王飞系夫妻关系，徐鹏鹏与徐磊系姐弟关系，在2019年9月，王洋未向徐磊每月转账3000元时，徐磊应向其姐徐鹏鹏、其妻王飞予以告知，且徐鹏鹏在2019年11月发布了售卖涉案房屋的广告，以及在2019年11月，在证人徐某办公室，徐磊、王飞、王洋、徐鹏鹏、徐某对涉案房屋进行协商未果，可以认定徐磊、王飞、徐鹏鹏已经知晓王洋要求解除房屋买卖合同的意思表示，且2020年5月13日王洋向徐鹏鹏、徐磊、王飞送达了解除通知书，徐鹏鹏、徐磊、王飞已经收到了该解除通知书。且涉案的××府，面积122.13平方米）是按揭贷款的房屋，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。在原告徐磊、王飞与被告王洋签订房屋买卖合同时，涉案房屋正处于抵押贷款中，故涉案房屋的处分权是受到限制的，未经贷款银行同意，原告徐磊、王飞无权转让该财产。故对王洋要求解除与徐磊、王飞、徐鹏鹏于2019年1月20日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故对徐磊、王飞要求王洋给付购房款407000元的主张本院不予支持。对反诉原告王洋要求反诉被告徐磊、王飞、徐鹏鹏给付购房款121000元的诉讼请求，因王洋庭审中认可徐鹏鹏为其出具的95000元欠条是徐鹏鹏向王洋母亲、王洋妻子、王洋本人的借款，而涉案楼房的登记人为徐磊、王飞，本院认为，房屋买卖合同与民间借贷系两个法律关系，故对反诉原告王洋要求反诉被告徐磊、王飞、徐鹏鹏返还95000元购房款的诉讼请求不予支持。反诉被告徐磊、王飞认可已收到反诉原告王洋购房款26000元，在房屋买卖合同解除的情况下，反诉被告徐磊、王飞应返还反诉原告王洋购房款26000元。对于本诉原告徐磊、王飞及反诉原告王洋要求给付利息的诉讼请求，因双方均有过错，故一并不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除本诉原告徐磊、王飞与本诉被告王洋、第三人徐鹏鹏于2019年1月20日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》；二、反诉被告徐磊、王飞于本判决生效之日起五日内返还反诉原告王洋购房款26000元；三、驳回本诉原告徐磊、王飞的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王洋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉原告徐磊、王飞起诉状的诉讼标的额为427350元，案件受理费为7710元，原告徐磊、王飞在本案中主张的标的额为417000元，案件受理费为7555元，法院应退回徐磊、王飞案件受理费155元。本诉案件受理费为7555元，减半收取3777.50元，由原告徐磊、王飞负担。反诉案件受理费1477元，减半收取738.50元，由反诉原告王洋负担593.80元，由反诉被告徐磊、王飞负担144.70元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  孙彩云二〇二〇年八月二十日书记员  胡艳冰