山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁05民终1206号 上诉人（原审原告）：山东万达地产有限公司，住所地东营市开发区府前大街67号1号楼。 法定代表人：路明波，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐静，女，该公司职工。 被上诉人（原审被告）：杨海芳，女，1975年10月10日出生，汉族，个体，住东营市垦利区。 被上诉人（原审被告）：李宪强，男，1975年11月17日出生，汉族，个体，住东营市垦利区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王振宇，山东利顺律师事务所律师。 上诉人山东万达地产有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人杨海芳、李宪强商品房销售合同纠纷一案,不服东营市垦利区人民法院(2019)鲁0505民初2708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万达公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由杨海芳、李宪强承担。事实与理由：一审判决认定杨海芳、李宪强不构成违约，属事实认定错误。1、杨海芳、李宪强接收房屋后，擅自将窗户拆除拟改成门，还破拆了墙体，改变了房屋外立面，导致安全隐患，构成违约，万达公司依据合同有权要求杨海芳、李宪强恢复原状并承担违约责任。2、垦利区住房和城乡建设局出具的处理意见仅说明杨海芳、李宪强的行为无需办理规划手续，对其行为是否违约违法并未作界定、评述。该意见既不能否认杨海芳、李宪强的行为属于擅自改变房屋外立面的情形，也不能否认杨海芳、李宪强的行为属于合同约定的违约行为。信访事项处理意见书不能作为本案定案依据。3、与涉案房屋连接的房屋均不允许将落地窗改成门，仅有一处监控室是根据消防管理部门的硬性要求，经开发商及物业公司同意后，将门窗进行变动。任何业主均不应以任何理由实施破拆行为。4、涉案房屋属于现房，杨海芳、李宪强对房屋现状、位置及周边环境均有充分了解。双方合同明确约定，买受人不得私自改造、破坏本合同约定的房屋布局、结构，不得对房屋外立面进行破坏，否则，应由买受人自行承担责任，并由买受人负责恢复原状；补充协议也明确约定，杨海芳、李宪强的破拆行为属于破坏房屋布局、结构及房屋外立面的违约行为，杨海芳、李宪强应当限期恢复原状，并承担违约责任。杨海芳、李宪强作为完全民事行为能力人，对上述内容明知且在无异议的情况下签订合同，合同对双方均有约束力。 杨海芳、李宪强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，万达公司的主张依法不能成立，应驳回上诉，维持原判。 万达公司向一审法院起诉请求：1、判令限期将私自改造破坏的万达财富新城49-107号商铺的外立面恢复原状；2、判令杨海芳、李宪强向万达公司支付违约金12865元；3、诉讼费用由杨海芳、李宪强承担。 一审法院认定事实：2018年11月21日，万达公司与杨海芳、李宪强签订《山东省新建商品房买卖合同（现售）》，合同约定：该商品房为商业用房，商品房价款257297元。第二十二条第6款约定：因买受人私自改造、破坏本合同约定的房屋布局、结构，以及房屋外立面、院墙或公共绿化的行为，由买受人自行承担责任，出卖人不予保修；并应由买受人限期自行恢复原状，否则，出卖人有权不予协助买受人进行包含但不限于房屋登记即房产证相关手续的办理，并且买受人需按总房款的5%向出卖人支付违约金。 涉案房屋交付后杨海芳、李宪强装修涉案商品房，并将房屋的北侧窗户拆除。杨海芳通过信访局反映在垦利万达财富新城购买的会所一间，万达公司不允许开门事项，东营市垦利区住房和城乡建设局出具的垦住复字（2019）25号信访事项处理意见。 万达公司主张违约金：以总房款257297元为基数，按照总房款的5%计算。 一审法院认为，万达公司与杨海芳、李宪强签订《山东省新建商品房买卖合同（现售）》，是双方的真实意思表示，合法有效，予以采信。涉案房屋系商品房，并且万达公司将其单独出售给杨海芳、李宪强，2019年7月11日，杨海芳通过信访局反映在垦利万达财富新城购买的会所一间，万达公司不允许开门事项，东营市垦利区住房和城乡建设局出具的垦住复字（2019）25号信访事项处理意见，回复称：是否可以将门窗改变成门的问题，东营市自然资源局垦利分局表示，因开发企业将该商铺单独出售，为方便使用，业主将落地窗改变成门，未改变主体结构，不增建筑面积，不需要办理规划手续。一审法院认为，涉案房屋系商品房，杨海芳、李宪强购买的目的是为了实现商业用途，但涉案房屋并没有向外开放的大门，不方便使用，直接影响商品房价值。将落地窗改变成门，未改变主体结构，不增建筑面积，不属于“破坏合同约定的房屋布局、结构，以及房屋外立面、院墙或公共绿化”的行为。从维护公平，保护弱者的角度出发，对第二十二条第6款约定，应从现实角度出发，不得损害购买人的预期利益，故对万达公司的诉讼请求依法不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决：驳回万达公司的诉讼请求。案件受理费122元，减半收取61元，由万达公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了庭审质证。 万达公司提交《山东省新建商品房买卖合同（现售）》补充协议一份。证明：除双方签订的合同外，该补充协议第七条第3款也明确约定了杨海芳、李宪强的破拆行为属于破坏房屋布局、结构及房屋外立面的违约行为，杨海芳、李宪强应限期恢复原状并承担违约责任。 杨海芳、李宪强质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。补充协议第七条第3款约定内容与商品房买卖合同约定一致，该证据不能证明杨海芳、李宪强违反了合同约定，杨海芳、李宪强系正常装修，并无任何违约行为。 本院审查认为，杨海芳、李宪强对万达公司提交证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。该证据能否达到万达公司主张的证明目的，本院将综合予以分析认定。 二审中，杨海芳、李宪强未提交新证据。 二审查明，涉案房屋系杨海芳、李宪强所住东营市垦利区。关于涉案房屋的购买经过，杨海芳、李宪强二审陈述，其购买涉案房屋打算做小饰品生意，其原来在涉案房屋对面租了一间车库卖小饰品，万达公司准备出售房屋时，其销售经理方美艳及于姓销售人员找到杨海芳、李宪强，问其是否有购买意向，说可以开门做生意，其才同意购买的。涉案房屋买卖合同是于姓销售人员拿着到杨海芳、李宪强家中签订的。万达公司对杨海芳、李宪强上述陈述不予认可，但认可方美艳是其销售人员，称现已离职。 万达公司认可涉案房屋可以分割办理产权证书，现未为杨海芳、李宪强办理产权证书。 《山东省新建商品房买卖合同（现售）》补充协议第七条物业服务部分第3款约定，本小区公共区域及公共设备严格按照物权法及物业管理条例执行。因买受人私自改造、破坏本合同约定房屋布局、结构等违章违法建筑搭建，以及房屋外立面、院墙或公共绿化的行为，安全质量责任由买受人自行承担责任，出卖人不予保修；出卖人有权要求买受人限期自行恢复原状，否则出卖人有权不予协助买受人进行包含但不限于房屋（不动产）登记以及房产相关手续的办理，同时，如因此影响其他业主办理不动产证等相关手续的，应由买受人承担相应责任，并且买受人须按总房款的5%向出卖人支付违约金。 二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 二审争议焦点问题为：杨海芳、李宪强将涉案房屋的窗户改成门是否构成违约，杨海芳、李宪强应否承担恢复原状、支付违约金的责任。 本院认为，万达公司主张杨海芳、李宪强存在违约行为，应当承担违约责任依据，是双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（现售）》第二十二条第6款及补充协议第七条第3款的约定，但根据上述条款所约定内容及所处合同体例，上述条款主要是为了规范买受人合理使用公共区域及公共设备。杨海芳、李宪强本案所实施行为，系将其所购涉案房屋专属部分的落地窗改为门，并不涉及公共区域，如房屋外立面、院墙或公共绿化等的使用。东营市垦利区住房和城乡建设局出具的信访事项处理意见亦表明，杨海芳、李宪强将落地窗改变成门，未改变主体结构，不增建筑面积，不需要办理规划手续。万达公司对杨海芳、李宪强所述涉案房屋购买经过虽不予认可，但认可杨海芳、李宪强所述的方美艳系其销售经理，结合杨海芳、李宪强购买涉案房屋实际用于门面房经营的事实，杨海芳、李宪强主张万达公司销售人员曾承诺其可以开门具有合理性。万达公司主张杨海芳、李宪强构成违约不能成立，一审判决对万达公司诉请未予支持并无不当，本院予以维持。 综上，万达公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费122元，由山东万达地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二〇年八月十日 法官助理 李静静 书 记 员 岳秀娟