山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁05民终1123号 上诉人（原审原告）：范波。 上诉人（原审原告）：梁军。 两上诉人共同委托诉讼代理人：钟友勇、王欢，山东鲁成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东营市碧桂园房地产开发有限公司。 法定代表人：廖鲜明，董事长。 委托诉讼代理人：王婷。 上诉人范波、梁军因与被上诉人东营市碧桂园房地产开发有限公司(以下简称东营碧桂园公司)商品房预售合同纠纷一案,不服东营市东营区人民法院(2020)鲁0502民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范波、梁军上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持范波、梁军的诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由东营碧桂园公司承担。事实与理由：一审判决认定涉案房屋质量问题不属于地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，并认定范波、梁军以此为由拒绝收楼，违反合同约定，系事实认定错误。1、本案不存在范波、梁军拒绝收楼的事实。2019年8月31日，双方对涉案房屋进行了预验收房，双方确认涉案房屋存在涉及屋面、墙面、门窗、设备等近二十项问题，并由东营碧桂园公司在《业主预验收验房单》中进行记录。该事实说明范波、梁军没有拒绝收楼，而是东营碧桂园公司需要对双方确认的房屋问题进行修复，在修复后另行交付。2、补充协议第三条第3款在本案中不能适用，一审判决适用该条款错误。补充协议第三条第3款的约定与合同第十一条、第十二条明显相矛盾，且属明显不合理减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任。根据合同第二十八条的约定，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，该条款在本案不能适用。3、即使涉案房屋质量问题不属于地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，也应当修复后另行交付，而东营碧桂园公司至一审判决时也未修复并向范波、梁军交付。范波、梁军依据合同第十一条、第十二条约定，向东营碧桂园公司主张逾期交房违约金合情合理，应得到支持。4、东营碧桂园公司为涉案房屋配置的新风系统明显不符合合同约定，该问题属于“与合同附件六约定的装饰装修和设备标准不一致的问题”，即使依据补充协议第三条第3款约定也不应免除东营碧桂园公司逾期交房的违约责任。 东营碧桂园公司辩称，1、范波、梁军无正当理由未按时办理房屋交付手续，视为涉案商品房已经完成交付，其要求东营碧桂园公司承担逾期交的违约责任无事实及法律依据。东营碧桂园公司一审所提交证据可以证明涉案商品房已经达到合同约定的交付条件及法定交付条件，东营碧桂园公司亦及时履行了通知范波、梁军收房的义务，范波、梁军在收到收楼通知后，无正当理由不办理收房手续，涉案房屋实际已经交付，不存在逾期交付的情形。2、合同及补充协议系双方自愿签署，合法有效，对双方均有约束力，补充协议第三条第3款在本案完全适用。补充协议第三条第3款是基于一种行为模式明确了两种法律后果，特别约定了出卖人在存在一般质量问题时需要承担保修义务并承担保修费用，合同第十一条也未约定买受人在房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题时有权拒绝收房，亦未约定买受人在此情形下有权要求出卖人承担逾期违约责任。该条款并未不合理减轻或免除出卖人按照合同约定应承担的责任，也未排除买受人的权利，更不可能导致权利义务关系的根本性失衡。3、涉案商品房已经修复，东营碧桂园公司已多次通知范波、梁军办理收房手续，范波、梁军一直不予办理。东营碧桂园公司随时可以配合范波、梁军办理交付手续。4、范波、梁军一审并未因新风系统不符合约定主张逾期交付违约金，二审以此主张逾期交付违约金属变更一审诉讼请求，不属于二审审查范围。范波、梁军未在合同约定时间对新风系统提出书面异议，亦未出示检测报告，应视为涉案商品房装饰装修完全达到约定标准。即使未达到约定装饰装修标准，根据补充协议第三条第3款约定，范波、梁军也无权要求东营碧桂园公司承担逾期交楼责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，范波、梁军的上诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。 范波、梁军向一审法院起诉请求：1.判令东营碧桂园公司向梁军、范波交付东营碧桂园天玺小区13幢2单元17层1701号房屋；2.判令东营碧桂园公司向范波、梁军支付逾期交房违约金41247元(计算至2020年3月16日)；3.判令东营碧桂园公司自2020年3月17日起至涉案房屋实际交付之日止，按每日245.52元向范波、梁军支付逾期交房违约金(与第二项诉讼请求合计满122760.4元为止)；4.诉讼费由东营碧桂园公司负担。 一审法院认定事实：一、2018年3月18日，范波、梁军（买受人）与东营碧桂园公司（出卖人）签订商品房买卖合同，购买东营碧桂园公司开发的位于黄河路以南、香山路以东东营房屋，房屋价款1227604元。（一）合同第十一条第一款约定，出卖人在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；第三款约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担维修费用，修复后再行交付；包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道阻塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电器设备不能正常使用。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房，并视为该商品房符合交付条件，该商品房的风险自此由买受人承担。（二）合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将房屋交付买受人的，按逾期时间，分别处理，1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。范波、梁军已依约支付购房款1227604元。 二、范波、梁军(买受人)与东营碧桂园公司(出卖人)另签订补充协议，其中，第三条第3款约定逾期交楼责任界定以本款约定为准：(1)该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，买受人不解除合同的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。(2)商品房存在与合同附件六约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需承担逾期交楼责任，且买受人不得因此拒绝收楼。(3)商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、装饰装修和设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，除此之外，出卖人不承担其他责任，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。 三、(一)2019年8月31日，范波、梁军对涉案房屋进行验收，《业主预验收验房单》显示涉案房屋存在配电箱掉漆、柜子门不平、房门磕碰、地板砖不一样等问题，但未显示有地基基础和主体结构质量问题。 （二）2019年9月18日，东营碧桂园公司向范波、梁军出具《期楼收楼通知书》，载明：“...该商品房可按《商品房买卖合同》于2019年9月30日交付阁下，请阁下与客户关系部（联系电话0546-63××××8）预约收楼手续的办理时间，并请带齐有关资料和款项前来东营碧桂园天玺销售中心办理相关手续”。2019年9月22日，东营碧桂园公司向范波、梁军邮寄该通知书，范波、梁军已收到该通知书。 （三）2019年10月21日，东营碧桂园公司向范波、梁军出具《催促收楼通知书》，载明：“...该商品房已符合《商品房买卖合同》的约定可交付给阁下，因阁下至今仍未前来我司办理该商品房的收楼手续，故我司特发此函，请阁下尽快带齐有关资料和款项前来东营碧桂园天玺销售中心办理该商品房的交接手续，请提前与客户关系部（联系电话0546-63××××8）联系”。2019年10月23日，东营碧桂园公司向范波、梁军邮寄该通知书，寄送地址为东营区荟丰苑小区12号楼，联系电话为138××××1029。该地址与商品房买卖合同第一章、补充协议第十五条约定的中“东营区西营村”及联系电话一致。该通知已送达至范波、梁军。 四、2019年9月23日，东营碧桂园公司就东营碧桂园•天玺13号楼工程向东营市东营区行政审批服务局递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并于当日取得竣工验收备案。 一审法院认为，范波、梁军与东营碧桂园公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据范波、梁军提交的证据，涉案房屋质量问题不属于地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，范波、梁军以此为由拒绝收楼，违反合同约定，亦不符合法律规定，且涉案工程已取得竣工验收备案，东营碧桂园公司亦以快递形式先后向范波、梁军发出期楼收楼通知书及催促收楼通知书，故东营碧桂园公司不存在逾期交房的情形。因此，范波、梁军要求东营碧桂园公司承担逾期交房违约金，证据不足，于法无据，不予支持。另，房屋交付关涉到主要合同目的的实现，不能因范波、梁军前期拒绝收楼的行为，而免除东营碧桂园公司后续交房的义务，但该项义务的履行亦有赖于范波、梁军的协助。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、东营市碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向范波、梁军交付位于东营碧桂园•天玺13幢2单元1701号的房屋，范波、梁军负有协助义务；二、驳回范波、梁军的其他诉讼请求。案件受理费2755元，减半收取1378元，由范波、梁军负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了庭审质证。范波、梁军提交以下证据： 证据一、录像光盘1张，照片18张。证明：至2020年6月17日，东营碧桂园公司对涉案房屋存在的质量问题仍未修复完毕。 证据二、碧桂园物业出具的呈报物业费补偿申请1份。该证据与上述录像、照片及范波、梁军一审提交的梁军与东营碧桂园公司客服人员任富友的通话录音相互印证，证明东营碧桂园公司为涉案房屋加装的新风系统不符合合同约定。 东营碧桂园公司质证称，对证据一的真实性无异议，但不清楚录像中工作人员的身份，即使为东营碧桂园公司工作人员，其言论也不能代表公司，且录像及照片中所显示的问题并不影响合同目的实现，不能成为范波、梁军拒绝接收房屋的正当理由，范波、梁军无权主张逾期交付违约金。证据二为复印件，对其真实性不予认可，即使真实，也仅为公司内部的请示方案，不能证明新风系统不符合合同约定。根据补充协议第三条第3款的约定，商品房存在与合同附件6约定的装饰装修及相关设备标准不一致的问题，由出卖人负责更换，出卖人无需承担逾期交楼责任，且买受人不得因此拒绝收楼，所以，即使涉案商品房新风系统不符合合同约定，公司也无需承担逾期交楼责任，范波、梁军也不得因此拒绝收楼。 本院认为，对于证据一，东营碧桂园公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，该证据能够证明范波、梁军所主张房屋质量问题尚未修复完毕的事实，但对于东营碧桂园公司是否承担逾期交房责任这一争议焦点是否具有证明力，本院将综合予以分析。对于证据二，东营碧桂园公司虽对其真实性不予认可，但从证据一录像资料所反映该证据的出具过程看，该证据系碧桂园物业公司工作人员从其办公电脑中打印，本院对其真实性予以确认。根据双方合同约定，即使该证据所反映新风系统问题属实，也不属于合同约定的东营碧桂园公司应当承担逾期交房责任的事由，本院依法不予采信。 二审中，东营碧桂园公司未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 二审争议焦点问题为：东营碧桂园公司是否存在逾期交房行为，应否承担违约责任。 本院认为，涉案商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同及补充协议对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行各自义务。合同约定的交房日期为2019年9月30日，东营碧桂园公司于2019年9月22日向范波、梁军邮寄交楼通知书，范波、梁军在合同约定的交房期限内也已收到该交楼通知书，但未办理收房手续。东营碧桂园公司在约定的交房期限内已履行通知交房义务，不存在逾期交房的违约行为，范波、梁军要求东营碧桂园公司承担逾期交房违约责任，无事实和法律依据，一审未予认定并无不当。 关于范波、梁军于2019年8月31日预验收房屋时所提房屋存在的配电箱掉漆、柜子门不平、房门磕碰、地板砖不一样等问题，上述问题在范波、梁军所提交录像资料中有所体现，上述问题并非地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，依据补充协议第三条第3款第（3）项约定，东营碧桂园公司负有保修并承担保修费用的义务，无需因此承担逾期交楼责任，东营碧桂园公司据此抗辩不承担逾期交楼责任符合双方约定，一审法院予以采信亦无不当。 关于补充协议第三条第3款能否作为本案裁判依据的问题。首先，补充协议第三条第3款与商品房买卖合同第十一第（三）款第2项的约定并不矛盾。合同第十一条第（三）款第2项约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂；五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。”从上述约定内容看，该条所约定的是除地基基础和主体结构质量问题外影响房屋及附属设施正常使用的质量问题，而补充协议第三条3款约定的是除地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题外不影响房屋及附属设施正常使用的质量问题，该两条所约定质量问题的内涵、外延并不相同，范波、梁军关于上述两条约定相互矛盾，应当排除补充协议第三条第3款适用的主张不能成立，本院不予支持。其次，补充协议第三条第3款并未不合理减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任。涉案商品房系精装房，不同买受人对实际装修效果的评判标准及接受程度在客观上必然存在不一致。对于不影响房屋及附属设施正常使用的质量问题完全可以在房屋交付后进行维修，补充协议第三条第3款第（3）项也约定了东营碧桂园公司的维修义务，该条仅仅排除了买受人因不影响房屋及附属设施正常使用的质量问题拒绝收房而要求出卖人承担逾期交房责任的情形，不属于不合理减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担责任的情形，范波、梁军据此主张该条在本案不能适用，亦无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，范波、梁军的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2755元，由范波、梁军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二〇年八月七日 法官助理 李静静 书 记 员 岳秀娟