广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2968号上诉人（原审原告）：张职韬，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：郑兰运，广东粤龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭锦汉，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：彭建明，广东泓涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡宛航，广东泓涵律师事务所实习律师。上诉人张职韬因与被上诉人郭锦汉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初16807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张职韬上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.撤销一审补正裁定；3.判决郭锦汉返还保证金130000元予张职韬；4.郭锦汉承担本案的一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：郭锦汉不履行《租赁合同》约定的维修义务，因涉案租赁物存在结构性瑕疵长达八年，造成张职韬租赁场地经营的酒店长期遭受巨大经济损失。八年期间虽经张职韬与郭锦汉多次交涉，但郭锦汉仍恶意逃避应履行的维修义务，放任张职韬的经营损失扩大，郭锦汉的行为属根本违约行为，郭锦汉应承担全部违约责任。本案属租赁合同纠纷，《租赁合同》中约定的郭锦汉的义务是交付租赁物、保证租赁物没有瑕疵，张职韬的义务是交纳租金。郭锦汉保证租赁物没有瑕疵是最基本的义务之一。郭锦汉交付的租赁物因结构性问题经常漏水。郭锦汉又拒绝履行维修的义务，已构成根本违约，郭锦汉应承担全部的违约责任。二、张职韬基于郭锦汉的根本违约行为，依法向郭锦汉发出解除租赁合同的通知。郭锦汉在庭审中也确认愿意解除租赁合同，虽然是张职韬先提出解除涉案租赁合同，但郭锦汉表示同意解除合同的行为，可视为张职韬与郭锦汉对解除租赁合同的意见达成了一致。在郭锦汉没有提出反诉请求的情况下，一审法院直接判决保证金130000元归郭锦汉所有，是没有法律依据的。郭锦汉应按租赁合同的约定将保证金130000元退还给张职韬。三、因本案是郭锦汉根本违约在先，故郭锦汉应承担本案的全部诉讼费用，张职韬不应承担相关诉讼费用。即使上诉需要承担一部分诉讼费用，但一审法院判决张职韬分担的数额过高，显失公平，没有法律依据。郭锦汉辩称，一、一审法院认定郭锦汉不构成违约，认定事实清楚。张职韬在一审中申请鉴定，结论是908、918房渗漏是室内排水管渗漏造成，979、981、982房渗漏是屋面伸缩缝渗漏造成，原因在于张职韬曾对租赁物进行内部装修改造。927房未发现明显渗漏。979、981、982房渗漏责任在于开发商。故涉案租赁物渗漏的原因不在于郭锦汉，而且出现渗漏的房屋只是涉讼租赁物83间客房中的一小部分，不会导致整个酒店无法正常经营，没有导致不能实现租赁合同的目的，故郭锦汉不构成根本违约。二、一审法院酌定张职韬的保证金归郭锦汉所有，认定事实清楚，适用法律正确。张职韬不按约定交付租金且单方提出解除合同，属于违约行为。依据《租赁合同》第18条和第19条约定，郭锦汉有权单方提前解除合同，收回物业，没收保证金。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。张职韬向一审法院起诉请求：1.确认张职韬与郭锦汉签订的租赁位于佛山市南海区某物业（以下简称涉案租赁物）的《租赁合同》、两份《补充协议》于2018年7月6日解除；2.确认张职韬有权拆除安装在涉案租赁物内所有可移动财产；3.郭锦汉退还保证金130000元予原告；4.郭锦汉立即接收涉案租赁物；5.郭锦汉赔偿经济损失288000元予张职韬；6.郭锦汉返还张职韬代被告的其他租户交纳的水费2700元；7.郭锦汉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉案租赁物位于佛山市南海区某二层商场，使用面积2300平方米，登记权属人是郭锦汉。2012年3月22日，张职韬（乙方、承租方）与郭锦汉（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租予乙方，用途为乙方营业执照所载经营范围及其他旅业；租赁期自2012年3月22日起至2025年10月15日止；每月租金83000元，每隔三年租金递增6%，2019年3月22日起每月租金93258.8元；乙方签订本合同之日应向甲方一次性支付130000元作为保证金；甲方负责涉案房屋的整体结构性维修，其余维修费用由乙方负责支出；经过甲方书面同意的装修及改造，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）；未经对方同意提前解除合同或不履行合同，且不符合免责条件的，违约方须赔偿守约方因此而造成的损失；乙方拖欠租金或水电费一个月以上，属于乙方违约，甲方有权单方提前解除合同，收回物业，保证金不作退还，归甲方所有，同时乙方还必须向甲方支付相等于一个月的租金作为补偿，甲方提前解除合同并不视为甲方违约，如果造成甲方财产损毁的还必须负担相应的赔偿费用。同日，张职韬（甲方、出租方）与郭锦汉（乙方、承租方）签订《补充协议》（以下简称补充协议一），约定：2012年9、10月份甲方所收的租金不用向乙方提供发票，只开具普通收据。同日，张职韬（甲方、出租方）与郭锦汉（乙方、承租方）签订《补充协议》（即补充协议二），约定：乙方计划将大堂设于一楼楼梯口的左边，甲方应予协助；甲方每月须向乙方提供23000元的租金发票，其余金额以开具收据代替；经营场地物业管理费每月由甲方支付。2012年3月27日，张职韬（付款人）与郭锦汉（收款人）签订《收据》，确认：郭锦汉收到张职韬第一期保证金100000元，付款人必须在开业后三个月内付清保证金余款30000元，否则，作付款人违约处理。2018年8月16日，郭锦汉起诉张职韬、佛山市南海区桂城九月酒店（以下简称九月酒店）租赁合同纠纷，案号：（2018）粤0605民初15780号。该案审理过程中，郭锦汉与张职韬确认涉案合同项下的保证金已经交付；张职韬、九月酒店主张涉案租赁物存在渗漏，并申请对九月酒店中的908、918、927、979、981、981号房天花板渗漏的成因进行鉴定。经鉴定，佛山市安固之房屋检测鉴定有限公司出具《桂城九月酒店908、918、927、979、981、981房天花板漏水鉴定报告》，认定：1.908房出现滴水现象是由于该房上方结构砼屋面板处排水管渗漏造成的；2.918房装饰天花和墙体出现渗漏发霉现象是由于排水管开洞后封堵不密实，排水管渗漏造成的；3.927房目前未发现明显渗漏水现象；4.979、981、982房装饰天花出现渗水发黄是由于房间上方结构砼屋面板上的伸缩缝渗漏造成的。2019年6月29日，张职韬向郭锦汉发送《解除租赁合同通知书》，称：因涉案租赁物存在质量问题，渗漏问题始终无法彻底解决，现仍有4间客房一直漏水，该4间客房无法让客人入住，给张职韬造成了巨大的经济损失；涉案租赁物不具备消防法律法规规定的基本使用条件，不具备出租物业供经营旅店的使用条件，致使张职韬在经营旅店时，因消防问题被调防部门多次追责，造成张职韬无法正常经营，无法实现合同目的；郭锦汉的房屋分租给张职韬及其他租户，且共用一个水表计交水费，自2016年3月开始，其他租户水费全部由张职韬代交，郭锦汉拒绝返还相关水费；涉案租赁物存在严重的质量问题，且拒绝履行法定及约定修缮义务，给张职韬造成了巨大的经济损失，张职韬经营的旅业亏损严重，张职韬已无法实现签订合同的目的，现通知郭锦汉于2019年7月6日解除涉案合同及补充协议，张职韬将拆除安装在涉案租赁物上的可移动财产，请郭锦汉于2019年7月10日前接收涉案租赁物。2019年9月19日庭审中，郭锦汉表示同意解除涉案合同。2019年12月28日，张职韬向郭锦汉发送短信，称：张职韬已将涉案租赁物内的相关设施搬迁、腾空、清场完毕，张职韬工作人员也已经全部撤离，请郭锦汉于2019年12月28日接收涉案租赁物。2020年1月3日庭审中，张职韬确认涉案租赁物一楼木门被其锁上未开锁。2020年1月9日，一审法院组织张职韬、郭锦汉到涉案租赁物进行勘验，发现：涉案租赁物一楼原九月酒店大堂已被拆除，一楼木门被绳索绑着，通过木门上二楼，台阶两边部分装饰被拆除，二层走廊天花、房间天花均有破损，房间内厕所门、电线被拆除，淋浴间落地玻璃、房间内柜体、插电位被破坏；等等。现场勘验后，郭锦汉表示同意接收涉案租赁物。一审法院认为，涉案合同与补充协议一、二是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行义务。现张职韬要求解除涉案合同及补充协议二，郭锦汉无异议，一审法院予以照准，并确认上述协议于2019年9月19日解除。补充协议一已履行完毕，张职韬请求解除该协议，于法无据，一审法院不予支持。张职韬现已搬离涉案租赁物，郭锦汉亦已接收涉案租赁物，张职韬请求确认其有权拆除租赁物内可移动财产、郭锦汉协助接收租赁物，已没有必要，一审法院不予支持。张职韬在15780号案中只主张九月酒店的908、918、927、979、981、982房存在渗漏，现张职韬在本案中以907、910、942房存在渗漏为由要求鉴定，但未能提供基本的证据予以证实，郭锦汉亦有异议，一审法院对张职韬该主张不予采信，张职韬请求郭锦汉赔偿上述房间的经济损失，一审法院不予支持。982房的渗漏成因在15780号案已进行了鉴定，对于该房间的渗漏给张职韬造成的经济损失亦已在该案中进行处理，张职韬在本案中请求对982房渗漏成因进行鉴定并由郭锦汉赔偿经济损失，一审法院不予支持。根据15780号案鉴定报告的意见，979、981、982房的渗漏是涉案租赁物自身瑕疵导致的，郭锦汉提供的租赁物存在瑕疵，在一定程度上影响了张职韬的经营使用，但郭锦汉有积极履行修复义务，且出现渗漏的只是涉案租赁物83间客房中的一小部分，尚不构成根本违约，张职韬以涉案租赁物存在质量瑕疵为由单方提出解除合同，缺乏依据合同及法律依据，张职韬单方违约致合同解除，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，一审法院根据双方关于违约责任的约定，结合双方的过错程度，酌定张职韬已支付予郭锦汉的保证金130000元应归郭锦汉所有，张职韬请求郭锦汉退还该款，一审法院不予支持。张职韬、郭锦汉确认张职韬与郭锦汉其他租户共用水表，并由张职韬代缴了全部水费，郭锦汉没有将其他租户的水费返还给张职韬。张职韬主张代郭锦汉的租户交纳了水费4019.4元，并提供了郭锦汉租户的水表读数，郭锦汉虽有异议但未能举证予以推翻，一审法院予以采信，现张职韬要求郭锦汉支付代垫水费2700元，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决：一、确认张职韬与郭锦汉于2012年3月22日签订的《租赁合同》《补充协议》（即补充协议二）已于2019年9月19日解除；二、郭锦汉应于判决发生法律效力之日起十日内返还代垫水费2700元予张职韬；三、驳回张职韬的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6101.04元，减半收取计3050.52元，由张职韬负担3025.52元，郭锦汉负担25元。二审期间，张职韬、郭锦汉均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：张职韬是否有权取回押金130000元。张职韬诉请解除《租赁合同》及《补充协议》，收回押金。郭锦汉认为依据《租赁合同》第18条和第19条，张职韬无权取回押金。郭锦汉和张职韬签订的《租赁合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律和法规的规定，合法有效，对当事人各方具有法律约束力。郭锦汉作为出租人，主要义务是提供适租租赁物。张职韬作为承租人，主要义务是及时足额缴纳租金。一审法院依法委托鉴定机构出具的报告载明《桂城九月酒店908、918、927、979、981、981房天花板漏水鉴定报告》，认定：1.908房出现滴水现象是由于该房上方结构砼屋面板处排水管渗漏造成的；2.918房装饰天花和墙体出现渗漏发霉现象是由于排水管开洞后封堵不密实，排水管渗漏造成的；3.927房目前未发现明显渗漏水现象；4.979、981、982房装饰天花出现渗水发黄是由于房间上方结构砼屋面板上的伸缩缝渗漏造成的。927房因九月酒店工作人员称装修后不再漏水，故未进行鉴定。涉案酒店有83间客房，其中五间房存在漏水现象，对承租人张职韬实现合同目的造成一定影响，但并未导致完全无法实现租赁合同的目的，张职韬以一小部分客房漏水为由提前终止租赁合同构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院据此驳回张职韬要求退回保证金的诉请，符合本案情况和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，张职韬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人张职韬负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年八月三日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏