西安市未央区人民法院稿纸西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初93号 原告：丁耀文，男，1986年2月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：李为国，陕西克利律师事务所律师。被告：黄思德，男，1971年3月10日出生，汉族。第三人：中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行。负责人：章琦，行长。委托诉讼代理人：杨蕊，女。原告丁耀文与被告黄思德、第三人中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行（下称工商银行高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丁耀文及其委托诉讼代理人李为国、被告黄思德、第三人工商银行高新支行委托诉讼代理人杨蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁耀文向本院提出以下诉讼请求：1、请求被告继续履行《房产转让协议书》；2、请求判令由原告用剩余购房款抵除房屋抵押权后，由被告协助原告办理诉争房屋产权过户手续；3、判令被告承担违约金10万元；4、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2018年7月5日，原、被告双方经协商一致，签订《房屋转让协议书》，协议约定：被告自愿将坐落于西安市浐灞生态区XX大道以东、XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋出卖给原告，建筑面积114.28平方米，该商品房买卖合同登记号为Y15128XXX。双方商定该房屋转让价为110万元，原告共支付了购房款60.3万元左右，并按月替被告承担房屋剩余银行贷款的偿还。之后，被告向原告交付了房屋，另外合同还约定，被告取得房屋产权证后应立即办理转让手续到原告名下。2019年8月，被告取得了房屋所有权证书，证书号为：0197474。原告要求被告立即配合原告办理房屋产权过户手续，但被告拒不配合，并要求原告先支付8万元后，才能协助办理过户，而合同约定是剩余5万元待双方完成过户手续后付清。经了解，该房屋2015年11月，被告与第三人工商银行高新支行签订个人贷款合同、西安市房地产（预售商品房）抵押合同，贷款50万元用于支付购房款，并以该房屋办理了抵押登记。原告认为，原被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，房屋买卖合同合法有效，被告应该协助原告办理过户手续，履行合同义务，实现合同目的。现被告的行为已违约，故诉至法院，请依法裁判。被告黄思德辩称，对原告诉讼请求第一项同意；第二项不同意，原告没有付钱，给其造成的逾期没有解决，其不同意配合过户；第三项不同意，没有达到过户条件，原告断供原告应该负责任，不是其该负责任；第四项诉讼请求不同意：1、因为原告没有达到过户条件已经给其造成断供，其于2019年10月28日收到不动产领取通知书，原告在这之前已经断供了，其为原告自己放弃了该房屋；2、第一笔费用按时支付，30万元包括银行5万元，第二笔三十万元没有支付到位是断断续续支付的，在10月30日前合同期内没有支付完；房贷一直拖欠至今。第三人工商银行高新支行述称，涉案房屋剩余按揭贷款大概40余万元，数字每天都在变动，只要将剩余款项还清后，其配合办理撤押手续。经审理查明，2018年7月5日，原告丁耀文（乙方、受让方）与被告黄思德（甲方、转让方）签订《房屋转让协议书》，协议约定：被告将位于西安市浐灞生态区XX大道以东、XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋转让给原告，该房屋建筑面积114.28平方米，商品房买卖合同登记号为Y15128XXX，转让价为110万元，原告向被告支付65万元，房屋剩余银行贷款合同签订后由被告负责偿还；付款方式约定为：甲方收到乙方定金5万元时，双方签订转让合同，15个工作日后，乙方向甲方再支付25万元，2018年10月30日前再支付30万元，剩余5万元待甲乙双方完成房屋过户手续后付清；合同第四条约定：双方协商甲方应于本合同签订之日起3日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使，同时应移交有关房屋的全部资料。合同第五条 房屋过户约定：房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到乙方名下，办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担。合同第九条违约责任约定：甲乙双方合同签订后，甲方不得以任何理由违约，违约后甲方应承担违约金，违约金为全部购房款的20%，并承担乙方购房所产生的费用；乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。合同签订后，被告将房屋交付原告。原告向被告支付购房款情况如下：2018年7月4日，支付定金5万元，7月15日付30万元，7月26日付3000元，8月30日付3000元，9月3日付2.4万元，9月10日付2万元，9月21日代被告偿还购房借款86719元，9月30日付83209元（含按揭贷款3209元），11月27日付5000元，12月19日付1.5万元，12月28日付1万元，219年3月17日付3000元，6月5日付2000元，6月30日付2000元。原告并每月向被告转款偿还银行按揭贷款，从2018年7月19日起至2019年12月19日，共计偿还按揭贷款59667元。涉案房屋2019年6月6日进行产权登记，登记所有人为黄思德，不动产权证号为：陕（2019）西安市不动产权第0197XXX号；该房屋于2016年1月进行预售商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为工商银行高新支行，预告登记义务人为黄思德。2019年10月28日，物业公司通知被告黄思德领取房屋所有权证书。后原告要求被告协助办理涉案房屋产权过户手续未果，双方发生争议。原告于2019年12月16日向本院申请诉前保全，请求对涉案房屋予以查封，原告缴纳保全费5000元，陕西金苹果诉讼保全担保有限公司出具160万元的保函进行担保。本院作出（2019）陕0112财保865号民事裁定，裁定对涉案房屋予以查封。现原告诉至本院，酿成诉讼。被告因购买涉案房屋，向第三人工商银行高新支行贷款，现有按揭贷款约40万元尚未还清。诉讼中，原告表示，双方合同约定被告黄思德在第三人工商银行高新支行处的剩余按揭贷款由原告偿还，原告愿意代黄思德向第三人偿还，由第三人解除对涉案房屋的抵押登记。另查明，因黄思德作为被执行人未履行生效法律文书的义务，涉案房屋被陕西省韩城市人民法院在执行中予以查封，陕西省韩城市人民法院通知原告丁耀文，对黄思德在丁耀文处的售房款5万元予以扣留、提取，丁耀文予以协助，代黄思德向韩城市人民法院缴纳案件款131495元，陕西省韩城市人民法院解除了对涉案房屋的查封。庭审调解，因双方争议较大致调解未果。上述事实，有房屋转让协议书、银行卡交易明细、微信聊天记录、工商银行贷款协议、个人购房担保合同、西安市房屋产权登记簿、陕西省韩城市人民法院执行裁定书、收条、韩城市人民法院协助扣留、提取通知书、户口本、还款明细，以及庭审笔录，当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的关于买卖涉案房屋的房屋转让协议，是双方真实意思表示，未违反法律规定，应属有效，双方当事人应当履行。现原告要求被告继续履行合同，被告同意，本院予以支持。根据原告的证据，原告已向被告支付购房款603719元，并向第三人偿还按揭贷款59667元，证明原告已履行了协议约定的支付购房款的义务。协议约定涉案房屋取得产权证后，被告黄思德及时协助原告丁耀文办理房屋过户手续。现涉案房屋已经取得产权证书，双方约定的办理产权过户手续的条件已经成就，被告黄思德应当协助原告办理涉案房屋过户手续。但因被告将涉案房屋在第三人处抵押贷款，根据第三人陈述，尚有剩余贷款约40万元未还清，因双方协议约定贷款由原告偿还，故原告应代被告向第三人偿还剩余按揭贷款。贷款偿还完毕后，第三人应当协助办理涉案房屋抵押权预告登记注销手续。按照合同约定，剩余购房款5万元在过户手续办理后原告支付被告，虽然双方后来协商将剩余购房款5万元变更为8万元，但是原告代被告向韩城市人民法院归还的案件款，已超出原告应支付被告的剩余购房款，应视为原告已向被告支付了全部购房款，原告支付超出部分，应另行主张。被告称原告应承担大修基金和契税，但对大修基金和契税的金额未提供证据证明，该部分金额无法核算，被告应另行主张。因此，原告丁耀文已向被告支付了合同约定的购房款并承担了剩余银行贷款，故原告丁耀文要求黄思德办理涉案房屋过户登记手续，应当予以支持。协议约定双方如有违约应承担相应违约责任。现被告虽然未按合同约定向原告履行过户义务，但因原告向被告支付购房款亦不完全符合合同约定，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告丁耀文于本判决生效之日起十五日内代被告黄思德向第三人中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行一次性偿还全部剩余按揭贷款（具体金额以银行核算为准）。二、第三人中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行于剩余贷款偿还完毕后十五日内，办理西安市浐灞生态区XX大道以东、XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋抵押权预告登记注销手续，被告黄思德予以协助。三、被告黄思德于上述房屋抵押权预告登记注销手续办理完毕之日起十五日内协助原告丁耀文办理位于西安市浐灞生态区XX大道以东、XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋（不动产权证号为：陕（2019）西安市不动产权第0197XXX号）产权过户登记手续。四、驳回原告丁耀文其余诉讼请求。案件受理费14700元，保全费5000元，原告已预交，由被告黄思德承担，于本判决生效之日起十五日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长     王  蔚人民陪审员     李玉梅人民陪审员     吴东文 二〇二〇年七月二十九日           书  记  员     陈  丹1