浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初8797号 原告：招商银行股份有限公司福州福清支行，住所地福建省福清市音西街道元洪路27号冠发国际新城一楼，统一社会信用代码91350181683074868J。 负责人：林涛，行长。 委托诉讼代理人：宁晓璐，浙江潮乡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：班莹，浙江潮乡律师事务所律师。 被告：魏秋英，女，1980年6月18日出生，汉族，住福建省周宁县。 委托诉讼代理人：单欣怡，上海信思法律师事务所律师。 原告招商银行股份有限公司福州福清支行与被告魏秋英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序于2019年12月27日公开开庭进行审理。2020年1月23日，因重大突发公共卫生事件导致诉讼活动不能正常进行，本院依法裁定中止诉讼。后因双方当事人争议较大，本院于2020年2月25日，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年4月21日再次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人宁晓璐，被告委托诉讼代理人单欣怡两次开庭均到庭参加诉讼。2020年5月24日至2020年7月23日，原、被告申请庭外和解，该期间不计入本案审限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除案涉房屋租赁关系；2.判令被告支付原告租金197342元（租赁期限自2017年2月1日起至2019年11月30日止）；3.判令被告支付物业费20867元（2019年5月1日起至11月30日止）；4.判令被告支付逾期付款利息损失暂计6850.38元（其中2019年3月31日前的租金149050元自2019年4月1日起算，其余租金分别自逾期付款次日起算，均按银行逾期贷款利率（银行同期贷款基准利率4.35%的1.5倍）暂计算至2019年10月31日止，此后均计算至被告实际履行完毕之日止）；5.判令被告支付逾期付款违约金35772元；6.判令被告支付律师代理费12867元；7.案件受理费、保全费等由被告承担。庭审过程中，原告明确第1项诉讼请求中的合同解除时间为2019年12月1日。事实和理由：2016年9月29日，出租人海宁深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）与承租人魏秋英签订《房屋租赁合同》，约定：租赁物位于浙江省海宁市××街道××路××号××层××室，租赁期限自2016年10月1日起至2031年9月30日止。租金每一个月预付一次，先付后用，于每期租金到期前15日预先支付下一期的租金，2016年10月1日至2019年9月30日的租金为5962元／月。物业管理费为2981元／月，于每期到期前15日预付下一期的物业管理费。逾期支付租金或物业管理费，分别按月租金、物业管理费的0.5%交纳违约金。承租人未按合同约定交纳租金或超过10天，经出租人催告仍未付款的，出租人有权追究承租人相当于当年月租金6倍的违约金等违约责任，且有权解除合同、收回该房屋。出租人因向承租人追究违约责任而引起的所有费用由承租人承担。2013年6月4日，原告取得海宁正翔商业广场的抵押权。2014年，经原告申请，海宁市人民法院裁定对海宁正翔商业广场准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告对变价后所得款项优先受偿。在强制执行过程中，经三次拍卖、一次变卖，均因无人报名而流拍。2016年9月5日，经原告申请，海宁市人民法院裁定将海宁正翔商业广场（含地下建筑物及配套设施、电子设备）一并作价190400000元折抵给原告。2016年10月24日，海宁市人民法院裁定上述房产及国有土地使用权、其他配套设施设自载定送达原告时起转移至原告，该执行裁定于次日送达原告。经原告2019年3月12日书面催告后至今，被告拒不向原告支付欠付租金。截止2019年10月31日，被告应支付原告租金197342元、物业费20867元。原告因本案诉讼需支付律师代理费12867元。综上，被告在原告催告后仍拒不支付租金的行为，已经构成违约，原告有权解除案涉房屋租赁合同并要求被告承担违约责任。请判如所请。 被告魏秋英辩称，（1）原、被告之间不存在租赁关系。2016年9月26日，被告与深国投公司签订《房屋租赁合同》时租赁房屋已设定了抵押权，2016年10月24日，原告通过以物抵债方式取得正翔商业广场整体的所有权，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，被告与深国投公司签订的租赁合同对原、被告并不具有约束力。同时，原告的出租行为因违反《商业银行法》第四十二条、《银行抵债资产管理办法》第十二条、《企业法人登记管理条例施行细则》第六十条第四项等法律法规的强制性规定，应被认定为无效。（2）即使被告与深国投公司签订租赁合同对原告有效，被告也不存在违约行为。原告在以物抵债成为所有人后未向被告发出通知，未向被告主张租金，未提供租金支付方式，且依据《发票管理办法实施细则》第二十六条规定，原告应在每期租金应付之时先行向被告出具发票，然而原告自始至终未向被告开具发票，故因原告未开具发票导致被告无法付款的责任应由原告承担。（3）本案系原告违约在先，案涉房屋所在的正翔商业广场在被告与深国投公司签订租赁合同时，已发展成为相当完善成熟的商业体，但自2017年以来，商场管理混乱，环境恶化，被告签订合同的目的无法实现，被告在2019年3月就提出了退场，但遭到商场保安阻挠，拖至同年9月歇业。同时，根据合同约定，出租人不得以任何方式使第三方得以在房产所在物业内经营本条所约定的存在竞争类型餐厅，但2017年商场内开设的“牛得多”餐厅，与被告的经营存在竞争，原告的行为已经构成违约，若原告坚持解除合同，需赔偿被告装修损失150000元、加盟费60000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告提交房屋租赁合同、抵押权登记证书、（2014）嘉海商特字第19号民事裁定书、（2014）嘉海执民字第1737-3号执行裁定书、（2014）嘉海执民字第1737-4号执行裁定书、EMS快递签收面单，被告对上述证据真实性无异议；被告提交原告企业信息打印件，原告对真实性无异议。对于前述证据，本院予以认定并在卷佐证。当事人提交的其他证据，相对方提出异议，本院认证如下： 1.原告提交催缴房屋使用费通知函（复制件）及张贴该通知函的照片打印件，证明2019年3月12日原告通过张贴通知函的方式向被告催收租金的事实。经质证，被告对真实性不予认可，否认收到过通知函。本院审查后认为，通知函张贴时间、地点无法确认，真实性本院不予认可。 2.原告提交委托代理协议，证明原告因追索案涉房屋租金等费用需要支付律师代理费12867元的事实。经质证，被告认为原告未提供发票，真实性不予认可，且该费用与被告无关。本院审查后认为，原告虽未提交代理费发票，但鉴于原告委托代理人参与诉讼需支付代理费的客观事实，本院对该代理协议的真实性予以认可。 根据以上本院认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下： 2013年6月4日，原告取得深国投公司所有的坐落于海宁市××街道××路××号房产的抵押权，债权数额250000000元。 2014年8月11日，经原告申请，本院以（2014）嘉海商特字第19号民事裁定书，裁定对深国投公司所有的坐落于海宁市××街道××路××号商业用房及国有土地使用权，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告对变价后所得款项在债权本金191226382.43元及利息23025010.35元（计算至2014年6月25日，以后按约定计算至实际清偿之日）范围内优先受偿。 2016年9月5日，经原告申请，本院以（2014）嘉海执民字第1737-3号执行裁定书，裁定将坐落于海宁市××街道××路××号房产及国有土地使用权及其他设施设备等一并折抵给原告。 2016年10月24日，经原告申请，本院以（2014）嘉海执民字第1737-4号执行裁定书，裁定将深国投公司所有的坐落于海宁市××街道××路××号房产及国有土地使用权及地下建筑物及配套设施、电子设备等一并交付原告抵偿贷款。自该裁定送达给原告时起，前述财产的权属转移给原告。原告于2016年10月25日收到了该裁定。 2016年9月29日，深国投公司与魏秋英签订房屋租赁合同，约定：深国投公司将坐落于海宁市××街道××路××号××层××室建筑面积98平方米的房屋出租给魏秋英，租赁期限自2016年10月1日起至2031年9月30日止。租金每一个月预付一次，先付后用。除首期租金外，其他租金均按自然月计算，乙方（承租人）应于每期租金到期前15日预先支付下一期的租金。甲方（出租人）在乙方支付的款项到账后的七个工作提内，分别开具等额的税务发票给乙方，各个租约年度的租金明细如下：2016年10月1日至2019年9月30日，月租金为5962元；2019年10月1日至2022年9月30日，月租金为6260元;……。物业管理费为2981元／月，由乙方承担，乙方在签订本合同当日，直接将首期物业管理费支付给该房屋的物业管理公司，即海宁正翔商业广场管理有限公司。每一个月支付一次，应于每期物业管理费到期前15日向物业公司预先支付下一期的物业管理费，由乙方向其索取等额的税务发票。双方另对免租期进行约定，所涉免租期分别为2017年1月1日至2017年1月31日、2018年10月1日至2018年10月31日、2021年10月1日至2021年10月31日……；经营免租期仅免于缴纳租金，免租期物业管理费按0.7元／天／平方米。若乙方出现下列情况，甲方有权追究乙方的违约责任（……。违约金相当于当年月租金的陆倍。……）且甲方有权解除合同，收回该房屋。（1）乙方未按合同约定交纳租金或超过10天，经甲方催讨仍未付款的；……。合同另约定，甲方因向乙方追究违约责任而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费等），均由被告承担。 被告支付租金至2017年1月，支付物业管理费至2019年4月，此后的租金及物业管理费均未支付。被告经营至2019年9月底闭店。 2018年7月19日，原告聘请福州浦和商业管理有限公司海宁分公司为正翔商业广场的物业服务企业。案件审理过程中，原告提交了物业公司出具的情况说明函载明，在魏秋英闭店期间，考虑到商铺安全，物业公司于2019年10月30日在其沿街大门处加装一把长条锁，钥匙由安保负责人保管。 2019年11月19日，原告与浙江潮乡律师事务所签订委托代理协议，委托浙江潮乡律师事务所代为处理原告与海宁正翔商业广场租户租金追索系列案件。 本案双方争议焦点在于：一、原、被告间是否存在租赁关系；二、若存在租赁关系，原告是否有权解除租赁合同。 一、就第一个争议焦点，原告认为，依据法院的生效裁定，涉案的正翔商业广场整体的所有权已经转移给了原告用以抵偿贷款，原告获得了原所有权人的相关权益，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，依据原先的租赁关系，有权向实际承租人按原合同约定收取相关费用。现因被告未按约支付租金及物业管理费，故要求解除租赁关系。被告认为，案涉房屋在出租前已设立抵押权，被告与深国投公司签订的租赁合同对原、被告不具有约束力。本院认为，被告的抗辩意见不能成立，理由如下：（一）根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。依据该规定，租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，承继原出租人的权利和义务。因此，本案中原告依据法院的生效裁定，为实现抵押权，获取了涉案商业广场的整体所有权，即包括本案的租赁物，自不动产转移之日起，原告就有权成为该租赁物上原有租赁关系的出租人地位，原租赁合同中的权利义务由原告一并承继。（二）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外;（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。被告依此认为原租赁合同是否继续履行的请求权在承租人。该条规定的本意是在租赁物发生所有权转移时，保护承租人的租赁权，与《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的价值取向是一致的，并没有明确赋予承租人解除租赁关系的权利，其中但书部分的规定是指在符合以下情形时，承租人要求继续承租租赁物的请求权，法院不作支持，反而应理解为此时租赁物的受让人可以要求终止租赁关系。案涉房产在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，与但书规定情形相同，即此时即使要求终止租赁关系，也只有受让人才有权提起。（三）被告援引了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，认为原租赁关系对原、被告不具有拘束力。案涉房产抵押权设定在先，租赁权成立在后，依据该司法解释规定，原租赁合同仅对受让人不具有拘束力。综上，在原告未以所有权变动为由要求终止原租赁关系，被告亦未举证证明其与原出租人就所有权变动后原租赁合同对受让人不发生法律效力另有约定的情况下，原租赁合同对本案原、被告仍然有效，原告作为新的出租人，延承原出租人的权利和义务，与被告产生了租赁合同关系。 关于被告提出原告处置商业广场存在违法情形问题，从客观事实看，案涉商业广场已经依法进行了公开拍卖，在无法实现变现的情形下，才以物抵债给原告，符合法律规定的财产处置方式。关于被告提出原告作为商业银行存在超越经营范围经营问题，根据上述分析，非原告主动获得出租人地位，且是否超出经营范围属银行行政管理方面的规定，与本案民事纠纷并无关联。关于被告提出的商业广场移交手续的问题，该事宜属抵押权人和抵押人之间的相关手续，与原告依法承继该商业广场并无法律意义上的影响，亦不能对原告的主张形成有效抗辩。 二、就第二个争议焦点，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告未按合同约定支付租金及物业管理费，已构成违约，故依据《房屋租赁合同》第14.2.1条及《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，原告有权要求解除《房屋租赁合同》。关于被告抗辩，原告接管商场后管理不善导致商场环境恶化、带客流的大型超市退场等，致使被告合同的目的无法实现，构成违约。本院认为，被告与原出租人订立房屋的租赁关系，其合同基础是承租人以支付合理对价的方式获得租赁物的使用权，其在订立时的商场人流、营业环境等因素，就现有证据看，并不属于出租方向承租人所作的承诺或保障，不构成双方订立合同的基础，故出租人将租赁商铺已按合同约定交付于魏秋英经营使用时，合同目的就已经实现，即便现实状况确有改变，也属于正常的商业风险范围，魏秋英在签订租赁合同时应对商业风险有基本的认知和判断。但考虑到案涉商铺的租赁关系与普通的住宅租赁有所区别，属于商场营业用房的租赁，从被告租赁涉案租赁物的初衷来看，深国投公司负有对商场整体管理方面的附随义务，即应当积极采取合理有效的措施管理维护商场的营业环境和商业氛围。原告作为该商场的受让人，亦应继续采取有效措施尽到合理管理的义务，但从客观情况看，原告在商场所有权转移后，直至2018年7月才聘用相关物业公司对商场进行管理，且至今从现实情况看，确实存在商场人流、商业环境下降的情形，对此，原告应负有一定程度的责任。鉴于此，对于本案原告请求的费用中，本院酌情减免被告的部分租金及物业管理费给付义务，以显公平，按被告月租金5962元、物业管理费2981元，酌情减免2个月的数额，即减免租金11924元、物业管理费5962元。 关于被告抗辩其未按期支付租金及物业管理费是由于原告违约未先行向其开具税务发票。根据合同约定，被告需在支付租金及物业管理费后，才可要求原告开具相应的税务发票，且开具发票系租赁合同中出租人的附随义务，合同的附随义务不构成行使不安抗辩权的先决条件，承租人不能以此理由作为抗辩而拒绝支付租金及物业管理费。关于被告辩称原告引进与被告相竞争的餐厅违反租赁合同约定，因被告未提供证据证明，该主张本院不予支持。 关于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，解除权人解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告主张自2019年12月1日解除合同，但其未提供证据证明解除通知送达被告。现原告通过诉讼方式行使解除权，本院于2019年12月9日向被告送达诉状副本，此时应视为解除通知已送达被告，原、被告之间的房屋租赁合同解除。 关于应当缴纳的租金、物业管理费，原告均主张计算至2019年11月30日，但庭审过程中，原告自认其物业公司工作人员2019年10月30日在被告租赁房屋上加装了长锁，该行为应视为原告已实际收回了案涉房屋，被告在此日期后未实际占有并使用房屋，原告在已经控制了涉案房屋的情况下，其有义务积极采取措施避免损失扩大，故原告要求被告支付2019年10月30日之后的房屋租金及物业管理费，没有事实依据，本院不予支持，被告应支付原告租金190880元（5962元/月×31个月+6058元/月），已扣除合同中约定的2018年的1个月免租期，物业管理费17886元（2981元/月×6个月）。扣除本院酌情减免的租金及物业管理费，被告仍需支付原告租金178956元、物业管理费11924元。对原告超出部分的主张，本院不予支持。 关于逾期付款利息损失，依据合同的约定，租金应按自然月交纳，先付后用。因此，就该期间的租金支付期限，至今已全部届满。现原告将2019年3月31日前的租金149050元，按银行基准利率（4.35%）的1.5倍，自2019年4月1日起计算逾期付款利息，符合法律规定，予以照准。但因自2019年8月20日起，中国人民银行不再发布基准贷款利率，故之后的利息应参照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此，就149050元的截至本案判决日的利息损失，分时间段计算为12884.66元（2019年4月1日至2019年8月19日按4.35%，2019年8月20日至2019年9月19日按4.25%，2019年9月20日至2019年11月19日按4.2%，2019年11月20日至2020年2月19日按4.15%，2020年2月20日至2020年4月19日按4.05%，2020年4月20日至判决日按3.85%，计算得149050×4.35%×141/365×1.5+149050×4.25%×31/365×1.5+149050×4.2%×61/365×1.5+149050×4.15%×92/365×1.5+149050×4.05%×60/365×1.5+149050×3.85%×124/365×1.5）。就2019年4月至9月的租金均为5962元/月，原告诉请分别自2019年4月1日起、5月1日起、6月1日起、7月1日起、8月1日起和9月1日起计算逾期利息损失，符合法律规定，予以照准，但利率仍应按上述方法分段计算，至本案判决日的利息分别为515.39元、483.41元、450.37元、418.40元、385.36元、352.61元。就2019年10月的租金6058元，原告诉请自2019年10月1日起计算逾期利息损失，予以照准，利率仍应按上述方法分段计算，至本案判决日的利息为326.68元。上述利息总计15816.88元。 关于逾期付款违约金，租赁合同中虽然有明确约定，但根据本案事实，被告违约的行为主要是迟延履行支付租金的义务，该行为给出租人造成的主要损失范围即是应付租金的相应利息，本案中原告已就利息损失作了相应的请求，该利息的支付已经能够弥补原告未按时收取租金的相应损失，再行要求被告支付违约金，已然超出了实际损失范围，被告也对违约金过高提出了调整要求，故对原告主张的35772元违约金，本院依法予以调整，不再另行支持。 关于律师代理费，根据租赁合同的约定，因被告的违约行为引起的相关费用，包括律师费应由被告承担，本案原告虽未提供代理费发票，但已经委托律师代理诉讼事宜，支出律师代理费是必然要产生的客观事实，结合本案诉讼标的及浙江省的律师收费相关标准，原告诉请的12867元律师费尚在合理范围，予以认定。 综上所述，原告请求解除合同，并要求被告支付合理的租金、物业管理费、逾期利息及律师代理费的诉请，予以支持，其余超出部分，依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、就坐落于海宁市××街道××路××号××层××室的房屋租赁合同（合同编号×××18）自2019年12月9日起解除； 二、被告魏秋英给付原告招商银行股份有限公司福州福清支行截至2019年10月30日的租金178956元、物业管理费11924元，并赔偿租金利息损失15816.88元（计算至2020年8月21日，此后利息以租金178956元中的未付数额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行日止）； 三、被告魏秋英给付原告招商银行股份有限公司福州福清支行律师代理费12867元； 上述第二、三项付款义务，于本判决生效之日起十日内履行； 四、驳回原告招商银行股份有限公司福州福清支行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5540元，财产保全费1920元，合计7460元，由原告招商银行股份有限公司福州福清支行负担1665元，由被告魏秋英负担5795元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  范云程 审 判 员  王莉莉 人民陪审员  冯 华 二〇二〇年八月二十一日 书 记 员  张 鹯 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。