上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初8004号原告(反诉被告)：李浚哲，男，1989年4月28日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市西湖区文三路XXX号XXX幢XXX单元XXX室，现住上海市杨浦区安浦路XXX号XXX号楼。被告(反诉原告)：朱晓轶，男，1970年5月2日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区上南一村XXX号XXX室。原告李浚哲与被告朱晓轶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理。案件审理过程中，被告朱晓轶向本院提起反诉。2020年7月28日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)李浚哲、被告(反诉原告)朱晓轶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李浚哲向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告租房押金900元；2、被告向原告支付违约金4500元。事实与理由：原告租赁被告所有的上海市杨浦区沈阳路XXX弄XXX号XXX室房屋时，向被告支付了押金4500元，但双方租赁关系终止、原告搬离房屋后，被告以电视机损坏进行维修花费400元、房屋清洁等花费500元为由，扣除了原告900元的押金。原告认为，原、被告双方的租赁合同于2020年3月29日到期，最早应该30日退房，且当时原告出差在外地，一直与被告配偶沟通30日退房，但被告配偶坚持要求28日或29日交接。无奈经被告配偶同意后原告将钥匙寄回，3月24日被告配偶收到了钥匙。被告的电视机原告从未使用过，只是拆卸下来放在了桌子下面，原告原想30日回来退房前将房屋打扫一下，但被告坚持要求28、29日退房，原告担心逾期退房导致违约，只能将钥匙提前寄回，房屋未能清理。合同并未约定只允许原告一人居住，原告亦没有见过被告所述的维修工具盒拖线板，被告无权扣除900元押金。另根据合同约定，被告要求原告提前1天解约退租属于违约，需支付原告违约金。被告朱晓轶辩称，不同意原告的诉讼请求。原告承租时承诺一人居住，且不怎么烧饭，被告便以便宜的价格租给原告，并于2019年3月24日签合同当天就将钥匙交给原告，而实际合同起租日写的是3月30日，被告对原告是很优惠的。合同7.2条约定租客应合理使用设备设施，损坏后房东代为维修的，租客要承担费用。合同8.2条约定，期限届满当日将房屋以正常使用的状态返还房东。被告要求退房就是29日当天也正好是周日，原告要求30日晚上，被告不方便就没有同意。被告说29日不行28日也行，原告称出差没空，但当时疫情很严重，被告认为原告不可能出差，而且即使原告出差，其亲戚朋友也可以代为交接。被告于24日收到钥匙，28日去房屋内查看，发现房屋脏乱，电视机扔在餐厅桌子下面，阳台窗户未关，上海连续下雨造成墙体脱落、有污渍，抽屉里的维修工具和拖线板也没有了。被告维修电视花费400元、房屋清扫花费300元、另丢失的维修工具、拖线板和房屋损坏费用估值200元，所以扣了原告900元的押金。被告没有违约，被告要求原告29日交房符合合同约定，是原告自己不方便才将钥匙提前寄回来。被告(反诉原告)朱晓轶向本院提出反诉诉讼请求：1、赔偿房屋损失费100元；5、支付门锁维修费90元；6、补付房租320元；7、支付违约金1200元；8、支付精神损失费1000元。事实和理由：反诉被告搬走后未关闭阳台窗户，上海连续下雨导致阳台墙体脱落，酌情主张100元维修费用。租赁期间，反诉被告称与隔壁2404室一起使用的防盗门锁损坏，维修共花费180元，各承担90元，并在租金中予以扣除，后与邻居核实是因为与反诉被告同居的女子不正常使用导致的门锁损坏，该费用不应由反诉原告承担。租赁期间，反诉被告称维修热水器花费100元、维修马桶花费70元、维修厕所门和水管花费150元，并在其应该支付的当期租金中予以扣除，但其没有提供凭证，反诉原告虽当时未要求其提供凭证，但认为不应该扣除。签订租赁合同时，反诉被告承诺一人居住，对此反诉原告在租金上给予了优惠，但实际上有一女子与其同住了4个月，虽无合同约定，但根据原来反诉原告的出租标准4800元一个月折算，反诉被告应支付违约金1200元。原告(反诉被告)李浚哲辩称，不同意反诉原告之诉请。根据合同7.1条约定，维修费用应由反诉原告承担。保洁费300元的市场标准认可，但没有合同依据，且对方应该没有叫人打扫。拖线板和维修工具反诉被告从未见过，反诉原告亦未提供证据证明房屋交付时有上述工具。反诉被告搬走后应该没有关闭阳台窗户，当时上海的天气也不清楚，但是23日反诉被告已将钥匙寄回，反诉原告也没有证据证明是反诉被告导致的，更无合同依据，故不同意支付房屋损失费100元。门锁维修费90元是正常维修，应该由反诉原告承担。320元的维修费都是正常损耗维修，有的有凭证，有的直接找人来修转账付钱的，当时反诉原告也是同意直接在租金中扣除的，故不同意补付。反诉被告没有承诺过只一人居住，合同也没有约定只允许一人居住，故不同意支付违约金，更不同意支付精神损失费。经审理查明：2019年3月24日，原告(乙方)、被告(甲方)就上海市杨浦区沈阳路XXX弄XXX号XXX室签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限一年，自2019年3月30日至2020年3月29日。租金每月4500元，每3个月为一期支付，第一期租金于2019年3月24日付清，以后每期应于该期首月的日前支付。乙方向甲方支付租赁保证金4500元，除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态，若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障，应及时通知甲方维修，甲方应在接到乙方通知后7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备，若由乙方的不当或不合理使用致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。除甲乙双方续租外，乙方应当在租赁期限届满当日，将该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)在经正常使用后的状态返还甲方。如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为一个月租金。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还须支付乙方装修、添附补偿费，数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，则乙方需承担违约责任。2019年6月30日，原告与被告配偶微信联系，称7-9月的房租13,500元扣除之前修热水器的100元，还有外面防盗门换锁90元，剩余一共13,310元，已经转至被告配偶银行卡。被告配偶回复称，90元，和隔壁一起换吗？原告称，一共是180元，分摊一人90元。被告配偶称，收到了。2019年9月25日，原告与被告配偶微信联系，称上周马桶坏了，我让物业来修，总共花费了70元，跟您说下。2019年9月28日，原告与被告配偶微信联系，称2019年10月至12月房租13,500元，扣除马桶维修费70元，一共13,430元，已经打到卡上了，请注意查收。被告配偶回复称，收到了。2019年12月21日，原告与被告配偶微信联系，称过会儿把之后三个月2020年1月至3月的房租转至银行卡，一共是13350元，扣除了中间修厕所门和修水管的钱。当天下午被告配偶回复称，收到了，谢谢。2020年2月23日，原告与被告配偶微信联系，称下个月30号房子到期后不再续租了。2020年3月21日，原告和被告配偶双方微信协商房屋交接事宜，原告称其已经搬走了，最近都在出差，下周日(30日)晚上回上海，要求30日晚上或之后哪天晚上交接；被告不同意，称28日或29日是周末，29日又是合同到期日，正好可以交接，双方坚持都说对方的时间己方不方便。经沟通，被告配偶同意原告将房屋钥匙寄回。2020年3月23日，原告将房屋钥匙寄回给被告配偶。被告配偶于2020年3月24日收到。2020年3月28日，被告配偶拍摄房屋照片微信发送给原告，称原告搬走未关闭阳台窗户，并称电视机坏了、柜子里的维修工具和拖线板不见了、房屋内脏乱、经询问隔壁邻居门锁损坏是原告女朋友不正当使用所致等。原告回复称电视机其从未使用过，卸下来就放在了桌子下面，维修工具等也没有见过，又回复称本来想30号交房前打扫一下，因钥匙已经寄回无法打扫，同意在押金中扣除100元的清扫费，门锁刚开始是隔壁邻居弄坏的，后来修好后又坏就没有再修。聊天最后，原告要求被告配偶退押金。被告配偶称要等海信维修上门确定电视机是否损坏产生维修费后再确定可退的押金金额。2020年3月30日，被告配偶向原告发送微信称，电视机确实坏了，清单如下：水电煤费用114.47元，电视维修费400元，清洁恢复房间以及窗户不关入驻人数不符等扣押金500元，多余押金3485.53元退给原告。原告回复称，你这边应该要退4385.53元，因为合同里面没有一条说明只能住原告一个人，同时合同里规定了物件损坏的话维修费是由被告负责的，故400元的维修费和500元的其他扣费不应当扣除。双方为退多少押金争执不下。2020年3月30日，被告维修系争房屋电视机支付400元。2020年3月31日，被告配偶向原告返还押金3485.53元。另查明，2020年3月22日15：25，原告自上海虹桥站乘高铁至杭州。2020年3月25日15：14，原告自杭州东站乘高铁至上海。2020年3月27日17：51，原告自上海虹桥站乘高铁至杭州。2020年3月29日20：00，原告自杭州东站乘高铁至上海。2020年3月25日至2020年3月31日，上海天气预报查询显示均是小雨。庭审中，原告称其2020年3月21日左右搬离系争房屋。被告提供多张房屋现场照片反映房屋内的状况及阳台墙体脱落情况，原告称该照片是房屋现场照片。以上事实由原告(反诉被告)提供的房屋租赁合同、微信聊天截图、转账记录、火车票订购短信，被告(反诉原告)提供的海信多媒体产品用户服务工作单、现场照片若干、天气预报截图、微信聊天记录、转账记录等证据及当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告(反诉被告)、被告(反诉原告)之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。双方之间的租赁合同于2020年3月29日到期，合同亦明确约定，原告(反诉被告)应在租赁期限届满当日将房屋以正常使用的状态返还被告(反诉原告)，故被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)最晚于2020年3月29日返还房屋于约有据，原告(反诉被告)之违约金的主张，本院不予支持。被告(反诉原告)将房屋交付给原告(反诉被告)时，原告(反诉被告)对电视机可正常使用未提异议。租赁过程中，原告(反诉被告)将电视机卸下后放置在餐桌下方，未正常使用或放置电视机，由此导致电视机损坏产生的维修费用应由原告(反诉被告)承担。根据房屋现场照片，原告(反诉被告)搬离房屋时未将房屋清扫至可使用的状态，保洁费300元原告(反诉被告)亦认为符合市场行情，故原告(反诉被告)应承担该保洁费用。被告(反诉原告)在本诉的答辩意见中陈述，200元包含维修工具、拖线板和房屋损坏费用，在反诉诉请中被告(反诉原告)又主张房屋损坏费用为100元，则维修工具和拖线板费用亦是100元。关于房屋损坏费用100元，本院认为原告(反诉被告)搬离房屋后未将窗户关闭，存在过错，被告(反诉原告)收到钥匙后未及时查看房屋，亦存在过错，根据阳台现场照片，100元的损失费尚属合理，双方根据过错程度分摊后，原告(反诉被告)应承担50元。维修工具和拖线板被告(反诉原告)未提供证据证明存在，该笔费用不应当扣除。综上，被告(反诉原告)应返还押金150元。房屋损失费在押金抵扣中一并处理后，被告针对房屋损失费的反诉诉请，本院不予支持。针对反诉的其他诉请，本院认为，门锁维修费及扣除的其他几项维修费用，确系房屋使用过程中的维修支出，且被告(反诉原告)均同意在当期的租金中予以抵扣，现反悔不符合契约精神，本院难以支持。违约金和精神损失费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)朱晓轶应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)李浚哲返还房屋租赁押金150元；二、驳回原告(反诉被告)李浚哲之其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)朱晓轶之全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由原告(反诉被告)李浚哲承担24元，由被告(反诉原告)朱晓轶承担1元；本案反诉诉讼费25元，由原告(反诉被告)李浚哲承担1元，被告(反诉原告)朱晓轶承担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李清梅二〇二〇年八月二十四日书记员  李 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。