四川省成都市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川01执异714号 异议人（被保全人）：成都建宁置业有限公司，住所地四川省大邑县内蒙古大道518号风云琥珀名城203号。 法定代表人：樊建成，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张永，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨旭，四川恒和信律师事务所律师。 申请保全人：薛和荣，男，1963年12月1日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈韦为，四川法邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雨珂，四川法邦律师事务所律师。 被保全人：成都中烟科技发展有限公司，住所地四川省成都市青羊区同盛路16号。 法定代表人：于静，执行董事兼总经理。 本院接受薛和荣的财产保全申请，于2020年4月23日作出（2020）川01执保118号执行裁定，被保全人成都建宁置业有限公司（以下简称建宁公司）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年5月26日举行了听证。异议人建宁公司的委托诉讼代理人张永，申请保全人薛和荣的委托诉讼代理人陈韦为、何雨珂参加听证。本案现已审查终结。 异议人建宁公司称，本案保全金额为13000万元，法院查封建宁公司名下房屋1937套（其中住宅350套，商业用房281套，车位1306个），查封的房屋中347套住宅、247套商业用房和598个车位已出售给案外人并在不动产登记中心备案。扣除前述已销售的房屋，未销售的房屋经评估公司评估，总价值已超过1.5亿元，且法院还冻结了建宁公司银行存款，远远超过保全范围。请求变更（2020）川01执保118号执行裁定查封房屋的范围，解除对已销售部分及超标的部分房屋的查封。 薛和荣辩称，1.建宁公司存在虚假销售房屋的情况，其中备案至四川宏吉建设工程有限公司名下的128套房屋系抵付工程款，另外还涉及将数十套房屋备案至同一人名下的情况。2.查封的房屋系在建工程，已停工一年，财产价值严重缩水，建宁公司提交的证据不足以证明查封财产超过保全标的额。3.法院实际冻结建宁公司银行存款仅234万余元。请求驳回建宁公司的异议请求。 本院查明，本院接受薛和荣的财产保全申请，于2020年4月15日作出（2020）川01民初2060号之一民事裁定，对建宁公司、成都中烟科技发展有限公司的财产在价值13000万元范围内采取保全措施。后本院依据前述民事裁定，于2020年4月23日作出（2020）川01执保118号执行裁定：一、查封建宁公司名下的位于大邑县的房屋和车位（详见清单），查封期限三年，自2020年4月28日起至2023年4月27日止；二、冻结建宁公司在中国工商银行成都东大支行账户（账号：44×××07）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；三、冻结建宁公司在成都农村商业银行大邑支行账户内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；四、冻结建宁公司在中国农业银行成都商鼎国际支行账户（账号：22×××30）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；五、冻结建宁公司在成都银行大邑新城支行账户（账号：10×××58）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；六、冻结建宁公司在中国建设银行大邑支行账户（账号：51×××88、51×××28）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；七、冻结建宁公司在中国农业银行大邑县支行账户（账号：22×××78）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；八、冻结建宁公司在华夏银行成都东大支行账户（账号：11×××83）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；九、冻结建宁公司在华夏银行成都分行营业部账户（账号：11×××86）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；十、冻结成都中烟科技发展有限公司在华夏银行武侯支行账户（账号：64×××55）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止。对上述财产的保全以冻结的银行存款和其他财产变现后合计金额13000万元为限。本案实际冻结建宁公司和成都中烟科技发展有限公司前述银行存款共计2351193.66元。 另查明，本案审查过程中，建宁公司委托四川大友房地产评估咨询有限责任公司（以下简称大友公司）对前述查封房屋中的3套住宅、32套商业用房、694个车位价值进行评估。2020年5月25日，大友公司作出川友房估20200269号《房地产估价报告》（以下简称评估报告），载明：前述3套住宅、32套商业用房、694个车位在价值时点2020年5月18日的市场价值为15193.3万元。大友公司经营范围包含房地产价格评估，估价人员何强、尹毅恒具有注册房地产估价师资质。评估报告另载明：“（4）在价值时点估价对象的完工程度如下：根据委托方提供的形象进度相关说明资料和本公司估价人员现场查勘，在价值时点，估价对象所在大楼系在建工程，房屋状况如下：土建工程：结构、主体工程等均已全部完工；安装工程：管线等均已完工；装饰装修工程：已完工；室外工程：项目临街道路、路面均已完工、小区内正在进行总平工程。” 本院听证过程中，薛和荣表示同意解除对已销售部分（买受人支付全部购房款）房屋的查封。 以上事实有民事裁定书、执行裁定书、评估报告、当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条的规定，人民法院保全财产应当以申请保全人请求的范围为限。本案中，薛和荣请求保全的金额为13000万元，故本院保全财产的金额应以13000万元为限。建宁公司提供了大友公司的评估报告以证明本院对案涉财产的查封已明显超过保全范围。薛和荣质证认为该评估报告未考虑案涉房屋系在建工程，估价价值不准确。对此，本院认为，建宁公司委托评估的大友公司及该公司指派的估价人员具有相应评估资质，委托评估的房屋虽系在建工程，但其土建、安装、装饰装修工程均已完工、室外工程部分完工，大友公司采用比较法和收益法对前述房屋进行评估，该评估结论与案涉房屋的市场价值较为吻合，薛和荣关于大友公司估价不准确的质证意见无事实依据，本院不予采纳。参照该评估报告的估价，本院查封房屋中仅前述3套住宅、32套商业用房、694个车位价值即已超过13000万元，故本院（2020）川01执保118号执行裁定保全的财产金额远远超过（2020）川01民初2060号之一民事裁定载明的保全标的额13000万元，系明显超标的保全财产，应依法予以纠正，变更查封房屋的范围。鉴于该执行裁定冻结了建宁公司及成都中烟科技发展有限公司的银行存款共计2351193.66元，故本案查封房屋的范围应以保全标的额13000万元－2351193.66元=127648806.34元为限。至于变更查封房屋的具体套数属执行请求，应由本院执行实施部门处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项规定，裁定如下： 变更本院（2020）川01执保118号执行裁定查封房屋的范围，查封房屋以总价值127648806.34元为限。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向四川省高级人民法院申请复议。 审 判 长  陈 浩 审 判 员  邱家德 审 判 员  何云鹏 二〇二〇年八月六日 法官助理  谢 欢 书 记 员  刘 静 附：相关法律及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第十五人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。 可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。 对银行账户内资金采取冻结措施的，人民法院应当明确具体的冻结数额。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。