贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初4112号 原告:遵义市富家乐物业服务有限公司。住所地:贵州省遵义市播州区万寿街北段167号3幢4楼。统一社会信用代码:91520321MA6HAGHQ2Y(1-1) 法定代表人:金晓萍,公司经理。 被告:黄钦佩,男,1981年7月5日出生,汉族,广东省深圳市人,户籍地:广东省深圳市龙岗区,现住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人:余登水,男,1952年2月19日出生,汉族,贵州省遵义市播州区人,住贵州省遵义市播州区,系被告黄钦佩之岳父。 原告遵义市富家乐物业服务有限公司(以下简称富家乐物业公司)诉被告黄钦佩物业服务合同纠纷一案,本院于2020年6月10日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人金晓萍、被告黄钦佩之委托诉讼代理人余登水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富家乐物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即支付物业管理费3211元;2、判令被告支付违约金1598元;3.案件受理费由被告负担。事实和理由:2016年10月,贵州园方园物业服务有限公司委托金晓萍与扬州恬苑业主委员会签订物业合同,并在住建局备案。园方园物业公司因不能异地经营,便将公司物业服务业务转给富家乐物业公司。2018年10月起富家乐公司便接管扬州恬苑小区物业管理事务,按与业主委员会合同约定履行了管理服务工作。被告黄钦佩系小区晴雪坊27-4号业主,其住房面积91.22平方米,从2016年11月1日至今未按合同约定交纳物业服务费,经多次催缴无果。特诉请判令被告支付物业服务费3211元(2016年11月1日起至2017年12月31日14个月按0.8元/平方米计算元;2018年1月1日起至2019年12月31日24个月按1元/平方米计算2189元),并判令被告支付违约金1598元(每日按千分之一计算,第一年未收违约金)。 被告黄钦佩辩称:原告入驻程序不合法，故我与原告不存在任何权利义务关系，且原告入驻后在履行职责时存在不作为，现我只接受原告的部分服务，并同意进行调解。 根据当事人的陈述及所举证据,本院对本案事实作如下认定：2016年9月，位于播州区居民委员会联合通告，主要内容为:业主委员会与物业服务企业遵义和舒安物业服务公司签订的物业服务合同将于2016年10月30日到期，协商续约未果，决定向社会公开招聘物业服务企业。同年10月6日,贵州园方园物业管理有限公司（以下简称园方园物业公司）为乙方与甲方扬州恬苑业主委员会签订《物业服务合同》，甲方将扬州恬苑小区委托乙方进行物业管理。合同第六条约定:物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准为：多层步梯楼0.5元／平方米·月,高层电梯楼0.8元／平方米·月计算,入住三个月后上调物业费为步梯0.6元／平方米·月，电梯楼1元／平方米·月。第七条约定：物业费用由乙方按季度向业主收取,或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方交纳。第五十二条约定:业主或使用人未能按时足额交纳物业服务费用的,应按拖欠物管金额的2%标准向乙方支付违约金。第三十六条约定:本合同期限自2016年11月1日起至2019年10月31日。扬州恬苑业主委员会主任陈远南代表甲方签字,园方园物业公司股东金晓萍代表乙方签字。甲乙双方均加盖了公章,并于同月在遵义市播州区住房和城乡建局完成项目备案工作。此后园方园物业公司依合同约定对扬州恬苑小区进行了管理服务。2018年2月13日,甲、乙双方签订《补充合同》,约定:因甲方承诺的小区服务面积少于实际面积,加之乙方进驻服务三个月后提价至今未兑现,造成乙方亏损,使该公司在小区的服务工作不能正常运转。为此,协商延长物业管理期限为2019年11月1日至2021年10月30日止,以此补偿乙方亏损。后因园方园物业公司（登记地:红花岗区）属跨区域从事物业服务,主管部门要求整改。2018年9月29日,金晓萍以富家乐物业公司（乙方）法定代表人名义与园方园物业公司（甲方）法定代表人张文学签订《扬州恬苑物业管理服务及债权债务转让协议》。约定:甲方将原签订的扬州恬苑小区物业管理服务无偿转让给乙方,协议签订后由乙方自行和小区业主委员会签订物业合同。甲方在扬州恬苑服务合同存续期间的一切债权债务全部由乙方承担,甲乙双方转让协议前,甲方与业主的一切债权债务由乙方全权清理偿还，甲方不承担任何责任。协议一式三份，甲乙双方、业主委员会各一份等内容。该协议经甲乙双方及业主委员会盖章确认。同年10月金晓萍申请登记成立富家乐物业公司,任法定代表人,取得了物业服务备案,并以该公司名义对扬州恬苑小区进行物业管理,履行合同义务。业主委员会同意富家乐物业公司按原合同约定接管小区物业管理,并对该公司管理工作表示认可,未重新签订合同。 黄钦佩的住房位于扬州,属于物业服务合同中高层电梯楼范围,其房屋建筑面积为91.22平方米。2016年11月1日起黄钦佩从未向物业公司交纳过物业管理费。经园方园物业公司和富家乐物业公司多次书面通知催缴,均无结果。 上述事实,有双方当事人陈述,原告举证的《物业服务合同》、《补充合同》、《扬州恬苑物业管理服务及债权债务转让协议》、《备案证明》、《物业企业备案资料》、《催缴通知》等证据在卷佐证,经庭审质证,足以认定。 本院认为：关于合同效力问题,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同,自成立时生效”的规定,扬州恬苑业主委员会分别于2016年10月6日、2018年2月13日与园方园物业公司签订的《物业服务合同》和《补充合同》系双方真实意思表示,未违反法律和行政法规的相关规定,应为有效。黄钦佩系扬州恬苑小区的业主,《物业服务合同》和《补充合同》对其应具有约束力。关于富家乐物业公司主体资格问题,该公司依法成立并取得物业企业服务备案,其与园方园物业公司签订的扬州恬苑物业管理服务及债权债务协议,系双方真实意思表示,业主委员会知道并认可该协议。该公司自签订协议后全面接管园方园物业公司对小区物业进行管理服务,履行了合同主要义务,其主张收取物业服务费,有事实和法律依据,主体资格适格。关于被告应否交纳物业费问题,经园方园物业公司和富家乐物业公司书面通知催收,黄钦佩一直未交纳物业费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”的规定,富家乐物业公司请求其按照合同约定支付从2016年11月1日起至2017年12月31日止按每平方每月0.8元计物业费1022元,支付从2018年1月1日起至2019年12月31日止,按每平方每月1元计物业费2189元,共计3211元,本院应予支持。黄钦佩称富家乐物业公司入驻程序不合法，与原告不存在权利义务关系,且原告入住后提供的服务管理不到位，无事实和法律依据,不予采信。富家乐物业公司请求按日千分之一标准计算支付违约金无法律依据,不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下: 一、限被告黄钦佩在判决生效后一月内支付原告遵义市富家乐物业服务有限公司物业费3211元。 二、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告遵义市富家乐物业服务有限公司负担10元，被告聂磊磊负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内，向本院或被执行的财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  刘正艳 二〇二〇年八月二十五日 法官助理冉红霞 书记员张廷露