贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初2082号 原告（反诉被告）：夏应飞，男，1984年11月3日出生，汉族，遵义市汇川区人，住贵州省遵义市汇川区。 原告（反诉被告）：舒代琴，女，1988年2月2日出生，汉族，遵义市汇川区人，住贵州省遵义市汇川区。 二原告共同委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。（特别授权） 被告（反诉原告）：遵义佳星置业有限公司（原遵义百隆房地产开发有限公司），住所地：贵州省遵义市播州区桂花桥街道遵南大道播州时代中心202号。统一社会信用代码：91520321795265562U。 法定代表人：肖丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王贵才，重庆山语（遵义）律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：郑静，重庆山语（遵义）律师事务所实习律师。（一般授权） 原告夏应飞、舒代琴诉被告遵义佳星置业有限公司（以下简称佳星置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，佳星置业公司提起反诉，本院于2019年10月18日作出（2019）黔0321民初7781号民事判决书，被告佳星置业公司不服向遵义市中级人民法院提出上诉，遵义市中级人民法院于2020年2月25日作出（2020）黔03民终590号民事裁定发回本院重审。本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭公开开庭进行了合并审理。夏应飞、舒代琴的共同委托诉讼代理人任昕、佳星置业公司的委托诉讼代理人王贵才、郑静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告夏应飞、舒代琴向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效；二、判令被告于3个月之内将“播州时代中心”2栋1单元19楼1号住宅房屋交付给原告；并按照双方约定支付逾期交房违约金；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年8月19日，原告与被告佳星置业公司签订了房屋买卖合同，原告购买被告开发建设的“播州时代中心”2栋1单元19楼1号住宅，合同写明该物业单位建筑面积为113.89平方米，总价313198.00元，并在合同签订当日支付房屋首付款63198.00元和维修基金6833.00元，约定付款方式按揭，贷款事宜由佳星置业公司代办，需要原告协助时书面通知原告前往协助办理。原告按照约定支付了首付款并将办理按揭贷款相关手续交给被告，但被告一直未通知原告办理按揭贷款，也未将涉案房屋交付给原告。此后，原告多次前往佳星置业公司沟通贷款事宜，公司均以各种理由推脱，并告知回家等通知即可，2018年10月原告再次前往被告处咨询贷款事宜，被告告知房屋合同已经超过两年，贷款已经不能办理。而经银行查询，原告无任何征信问题。现原告同意在该公司未能为原告办理房款按揭的情况下支付全款，并要求被告在三个月之内交付房屋。另因签订房屋买卖合同时该公司以合同需要公司盖章完善后另行通知原告领取，后原告多次前往领取，被告均拒绝，房屋买卖合同一直存于公司。近期，被告向原告邮寄了律师函，要求原告一次性付清余款，可是原告前往被告处支付购房余款时，被告不予办理，并提出要解除双方签订的房屋买卖合同或者要求按照现在被告所主张的房屋价格计算的无理要求。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求支持原告诉讼请求。 被告佳星置业公司辩称：一、夏应飞、舒代琴主张确认与我公司签订的《商品房买卖合同》有效于法无据。夏应飞、舒代琴与我公司于2016年8月19日签订《商品房买卖合同》后，按照合同约定支付了首付款63198.00元及维修基金6833.00元，余款250000.00元因原告方的原因至今未能办理银行贷款。二、夏应飞、舒代琴主张我公司三个月内交付房屋不符合相关约定。根据合同约定，买受人付清房款和相关费用后，才具备交付房屋条件，尽管我公司曾书面要求原告方支付剩余房款，但因原告方不愿意承担违约金而至今未支付剩余房款。三、原告要求我公司按照双方约定支付逾期交房违约金的主张没有证据支撑。合同约定，只有房屋具备交付条件后，我公司才于交付日的15日前书面通知原告接房，二原告没有支付完涉案房屋的购房款，故我公司有权不履行交房义务。 被告佳星置业公司向本院提出反诉请求：一、依法解除我公司与夏应飞、舒代琴于2016年8月19日签订的合同编号为2016009121的《商品房买卖合同》；二、判令夏应飞、舒代琴支付我公司违约金1263.96元（按已支付房款的2%计算）；三、本案诉讼费由夏应飞、舒代琴承担。事实及理由：我公司与夏应飞、舒代琴于2016年8月19日签订合同编号为2016009121的《商品房买卖合同》，约定夏应飞、舒代琴购买我公司开发建设的位于播州区房屋，该房屋建筑面积为113.89㎡，套内面积为86.63㎡，房屋单价按照套内面积3615.35元／㎡计算，总价款为313198.00元。根据合同约定，夏应飞、舒代琴应当于合同签订之日支付首付款63198.00元，剩余房款250000.00元由银行按揭贷款付清。夏应飞、舒代琴于2016年8月19日支付了首付款及维修基金共计70031.00元。但因夏应飞、舒代琴征信存在问题，该套房屋按揭贷款申请被银行拒绝。《商品房买卖合同》第八条“付款方式及期限”约定，“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人”。补充协议第十条第3款约定“若逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同，将该房屋另行处置，买受人按已交房款的2%支付出卖人违约金”。为维护我公司合法权益，我公司根据相关法律规定，向人民法院提起反诉。 对佳星置业公司的反诉，夏应飞、舒代琴辩称：原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告要求解除该合同没有事实和法律依据，不应支持。原告方已经按照合同约定支付了购房首付款及相应的维修基金，原告方按照被告方要求提交银行按揭贷款申请资料后，被告方长时间未与原告方联系或告知有关贷款出现问题的原因或相应解决办法，反而是原告方多次主动联系被告方，被告方均以各种理由推脱，直至在2019年8月28日，被告才向原告邮寄律师函，通知原告方缴纳购房尾款，原告方收到律师函后，积极与被告联系，表达了愿意一次性支付购房尾款并送达了相关资料，但被告方拒不提供收款账号，相关人员也回避原告方提出的履行全部购房义务的要求。本案中原告方不构成违约，被告方违反诚实守信原则，在房价高涨的行情下，企图解除与原告方签订的《商品房买卖合同》，其主张没有事实和法律依据，不应该得到支持。 本院经审理认定事实如下：2016年8月19日，夏应飞、舒代琴与佳星置业公司签订《商品房买卖合同》，约定夏应飞、舒代琴以313198.00元的总价款购买佳星置业公司开发建设的位于原南白镇遵义房屋，该房屋建筑面积为113.89平方米、套内面积为86.63平方米；合同第八条约定“付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。…3、贷款方式付款。买受人以［银行按揭］付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）63198.00元，余款（小写）250000.00元以［银行按揭］支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定的地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项及费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足额款项，不承担本合同第十条约定的违约责任。逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人”；合同第十一条约定“交付时间和条件（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、买受人完清所有房款和相关费用”；合同第十三条约定“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：…2、逾期在15日之内（该时限应不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。如遇不可抗力，如政府政策等原因，导致的工程延期，出卖人不承担违约责任，交房时间顺延”。该《商品房买卖合同》载明夏应飞地址：贵州省遵义县，联系电话181××××1675；舒代琴地址：贵州省遵义县，联系电话：182××××0510。合同签订后，夏应飞、舒代琴按照合同约定支付给佳星置业公司购房首付款63198.00元及房屋维修基金6833.00元，并将办理银行贷款所需资料提交给佳星置业公司。2019年8月28日，佳星置业公司委托重庆山语（遵义）律师事务所以邮寄方式（收件地址：贵州省遵义市汇川区；收件人：夏应飞；电话181××××1675）向夏应飞、舒代琴出具律师函，函告：“1、请你在收到本律师函之日起15日内向佳星置业公司一次性支付剩余房款250000.00元（百隆公司未能为你办理银行按揭贷款）。2、若你在上述期限内仍未向百隆公司足额支付剩余房款250000.00元，本律师将根据百隆公司授权，依法向人民提起民事诉讼，解除你与百隆公司之间的《商品房买卖合同》，追究你的违约责任，并要求你承担由此产生的诉讼费、代理费等相关费用”。夏应飞、舒代琴收到邮寄的律师函后，于2019年9月12日复函，同意全额支付剩余购房款250000.00元，要求佳星置业公司提供收款账号后在规定时间内予以支持。2019年9月12日，原告方根据律师函的联系方式，向佳星置业公司委托的律师发送信息：“王律师，你好，我是与遵义百隆房地产开发有限公司签订购房合同的业主夏应飞，本人在9月8日收悉你签发的律师函，因公司未能在规定的期限内为我代办房款按揭，根据贵函，我同意全额支付，不再办理按揭，请王律师告知我百隆房地产开发有限公司的房款收款账号后第一时间支付剩余的25万元房款。”因佳星置业公司及委托律师未提供收款账号，原告方9月12日当日即到佳星置业公司要求支付剩余购房款，佳星置业公司拒绝收款，要求夏应飞、舒代琴支付违约金，双方发生争议，夏应飞、舒代琴向本院提起诉讼。本案审理中，夏应飞、舒代琴同意一次性付清购房余款250000.00元；佳星置业公司陈述涉案房屋在本案第一次审理时尚未达到交付条件，计划在2020年3月达到交付条件，本案审理时查明案涉房屋已于2019年12月31日达到交付条件并有其他购房户入住。 另查明，遵义佳星置业有限公司开发的播州时代中心项目已于2016年5月取得《遵义市商品房屋预售许可证》。 上述事实，有原、被告双方的陈述，夏应飞、舒代琴于2016年8月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016009121），《遵义市商品房屋预售许可证》、收款收据，舒代琴、夏应飞银行卡明细表，律师函、复函，信息记录。录音光盘等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。 本院认为：诚信守约是道德规范，也是法律规定，夏应飞、舒代琴与佳星置业公司于2016年8月19日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，本院经审查认定该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。《商品房买卖合同》签订后，夏永飞、舒代琴按照合同约定支付了购房首付款及房屋维修基金，并按照约定向佳星置业公司提交了办理银行按揭贷款所需资料，其购房意愿和履约行为均无不当。但因佳星置业公司原因，未能办理银行按揭贷款。佳星置业公司辩称是因夏应飞、舒代琴的原因未能办理银行贷款，所举证据不能证明该主张，本院不予采信。佳星置业公司按照《商品房买卖合同》确认的夏应飞地址、电话于2019年8月28日向夏应飞邮寄送达《律师函》，夏应飞收悉，故佳星置业公司不存在不能联系夏应飞、舒代琴的情况。按照双方合同约定的交房时间为2017年6月30日，佳星置业公司直到2019年8月28日才向夏应飞、舒代琴发出律师函要求其交付剩余购房款，所涉房屋直到2019年12月31日才达到交付条件，夏应飞、舒代琴收到《律师函》后，当即表示愿意向佳星置业公司支付剩余购房款250000.00元，但佳星置业公司拒绝收取。因此，房屋尚未交付，按揭未能办理后未及时通知夏应飞、舒代琴缴纳剩余购房款，在夏应飞、舒代琴愿意交付剩余购房款时又拒绝提供账户收取，夏应飞、舒代琴并未违约且主张合同有效，故佳星置业公司请求解除双方于2016年8月19日签订的《商品房买卖合同》的反诉请求，本院不予支持；佳星置业公司反诉由夏应飞、舒代琴支付违约金1263.96元的请求，也不予支持。因夏应飞、舒代琴向佳星置业公司购买房屋直到2019年12月31日才达到交付条件，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付的其中一个条件为需要付清房款，夏应飞、舒代琴尚未支付购房尾款250000.00元，按照先款后房的原则，现夏应飞、舒代琴自愿交清购房款，本院予以支持。夏应飞、舒代琴交清购房款后，佳星置业公司应当立即交付房屋。因夏应飞、舒代琴并未实际交付剩余购房款，故对其主张的逾期交房违约金，本院不予支持。综上，为维护依法维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条第一款、第一百五十九条、第一百三十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、夏应飞、舒代琴与遵义佳星置业有限公司于2016年8月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016009121）有效。 二、由夏应飞、舒代琴于本判决生效之日起十五日内支付遵义佳星置业有限公司购房尾款250000.00元。 三、由遵义佳星置业有限公司在夏应飞、舒代琴支付购房尾款250000.00元后15日内将《商品房买卖合同》（合同编号：2016009121）约定的位于播州区房屋交付给夏应飞、舒代琴。 四、驳回夏应飞、舒代琴的其余诉讼请求。 五、驳回遵义佳星置业有限公司的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60.00元、反诉费50.00元，合计110.00元，由遵义佳星置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审 判 长  邓德高 人民陪审员  陈廷环 人民陪审员  余胜霞 二〇二〇年八月二十日 法官助理高曦予 书记员张倩