安徽省高级人民法院 行 政 赔 偿 判 决 书 (2020)皖行赔终155号 上诉人（一审原告）董志忠，男，1962年2月27日出生，汉族，住安徽省阜南县。 上诉人（一审被告）阜南县人民政府，住所地安徽省阜南县鹿城镇阜前路8号，组织机构代码00318130-2。 法定代表人李云川，该县县长。 委托代理人张俊，该县司法局工作人员。 委托代理人朱洪亚，该县住房和城乡建设局工作人员。 上诉人（一审被告）阜南县住房和城乡建设局，住所地安徽省阜南县焦阳路195号。 法定代表人张治环，该局局长。 董志忠诉阜南县人民政府（简称阜南县政府）、阜南县住房和城乡建设局（简称阜南县住建局）行政赔偿一案，双方均不服安徽省阜阳市中级人民法院（2018）皖12行赔初69号行政赔偿判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 董志忠诉在一审中诉称：其在阜南县××路西侧拥有商业用房用于经营，并持有合法房地产权证。2017年8月23日阜南县政府将其面积857.08㎡的房屋非法拆除，该强制拆除行为已被（2017）皖12行初220号生效行政判决确认违法。2018年5月20日其向阜南县政府、阜南县住建局提出行政赔偿申请，但阜南县政府、阜南县住建局未作答复。请求判令：1、阜南县政府、阜南县住建局按照市场价53000元／㎡对强拆其位于阜南县××路西侧的商业用房赔偿45425240元；2、阜南县政府、阜南县住建局赔偿其停产停业损失、搬迁安置补偿费用12627572元；3、阜南县政府、阜南县住建局赔偿其附属物损失65366元。庭审时，董志忠要求变更搬迁安置费用为奖励费。 一审法院经审理查明：董志忠在阜南县××路西侧拥有房屋一处，该房屋位于阜南县鹿城镇淮河社区棚户区改造项目范围内。因未能达成补偿协议，阜南县政府于2017年8月8日作出南征字［2017］15号《国有土地上房屋征收补偿决定书》。阜南县政府及原阜南县房地产管理局于2017年8月23日对该房屋实施了强制拆除，2018年3月23日该院作出（2017）皖12行初220号行政判决，确认房屋拆除的行为违法，驳回董志忠要求将房屋恢复原状的赔偿请求。董志忠认为强制拆除行为已被确认违法，其有权要求赔偿，于2018年5月向阜南县政府、原阜南县房地产管理局提出行政赔偿申请，请求依法将其被非法强拆房屋恢复原状，不能恢复原状的按照房屋市场价53000元／㎡，计45425240元进行赔偿；赔偿停产停业、搬迁安置补偿费用13627572元；赔偿附属物损失65366元，合计59118178万元。阜南县政府、原阜南县房地产管理局未对董志忠申请进行答复，董志忠遂诉至该院。 另查明：董志忠向该院申请对其被强制拆除的房屋及附属物的市场价值进行评估。安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司于2019年9月25日出具皖天源（2019）房估字第××号《房地产估价报告》，该报告对其位于阜南县城关镇地城南路西侧（房地权南房字第××号，权利人：董志忠，规划用途：商业营业用房，证载总面积为1305.26㎡，已出售面积为640.45㎡，证载剩余面积为664.81㎡，评估面积按照委托方要求依据委托书确定为664.81㎡）商业房地产及附属物于价值时点2019年7月16日在设定条件下的市场价值进行评定估算，估价结果为房地产评估价值8106256元，附属物评估价值66591元，评估总价8172847元。因董志忠及阜南县住建局均提出异议，申请复核评估和鉴定，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司于2019年11月22日出具《答复函》，认为：1、该公司在接受委托后，对估价对象进行了现场勘验，并按《房地产估价规范》进行了评估测算，估价行为合法，估价过程独立客观，估价结果客观公正，采用估价依据全面、合理，符合《房地产估价规范》要求。2、针对当事人提出的评估方法选取情况，该公司组织人员核实认为估价对象为商业用途房地产，此类房地产具有收益性且收益较为稳定，符合收益法运用的条件，因此选用收益法；同区域内类似房地产市场交易较少，不符合比较法运用的条件，因此此次估价不采用比较法；估价对象为商业用途房地产，由于成本法测算过程中土地取得成本难以体现估价对象的市场价值，因此此次估价不采用成本法；另估价对象不属于待开发或再开发房地产，因此不适合采用假设开发法。3、针对当事人提出的价值时点、评估面积认定错误的情况，该公司组织人员核实认为此次评估价值时点、评估面积，是在与本院充分沟通后，并按照委托书要求，价值时点确定为注册房地产估价师完成对估价对象实地查勘之日（2019年7月16日），评估面积为委托书中载明面积进行此次评估。4、针对当事人提出的错误将整体楼房进行割裂，价值作以区分的情况。根据估价对象的实际情况结合当地商业市场交易情况，商业房地产每层楼的价值相差很大，因此每层要给以区分。5、针对当事人提出的楼层修正系数合理性的情况。根据注册房地产估价师现场查勘情况、周边楼层的租金调查情况、周边楼层多年交易情况等并结合估价对象商业情况，制定了楼层修正系数。6、针对当事人提出的可比案例真实性情况，此次评估案例为注册房地产估价师在地××××、环城南路、洪河路现场走访调查的众多案例中，根据《房地产估价规范》要求选取的合适案例。其中地城南路路东部分商铺为统一规划、统一建成，造成了面积相同，出租价格相同的情况。该估价报告估价结果是独立、客观、公正的。 再查明：阜南县政府于2017年8月8日作出南征字[2017]15号《国有土地上房屋征收补偿决定书》。董志忠认为该决定严重违法于2017年9月19日诉至该院，请求依法撤销该决定。在该案审理过程中，董志忠以其已对房屋强拆提起赔偿诉讼为由向该院申请撤回起诉。该院于2019年4月3日作出（2017）皖12行初214号行政裁定，准许其撤回起诉。 2019年2月26日，中共阜南县委、阜南县政府作出《关于阜南县机构改革的实施意见》，将该县房地产管理局行政职能调整到县住房和城乡建设局，由县政府直属转隶到县住房和城乡建设局。 一审法院认为：根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项的规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时，实施造成财产损害的其他违法行为，受害人有取得赔偿的权利。阜南县政府及原阜南县房地产管理局拆除董志忠房屋的行为已经生效判决确认违法，故董志忠有取得赔偿的权利。 关于房屋及附属物损失问题。原告董志忠请求二被告按照市场价53000元／㎡对其房屋进行赔偿没有依据。关于该房屋面积的认定，该院依法调取的编号为Ｂ-240、被征收人为董志忠的《房屋征收价格评估分户报告单》载明房屋总面积为651.61㎡。而根据原告董志忠持有的房地权南房字第××号房地产权证所载，其房屋建筑面积1305.26㎡，3层，用于商业营业；同时附记中记载“于2006年8月3日过户给董志忠1／3层5间186.03㎡，张琦2／3层6间227.21㎡，**3／3层6间227.21㎡，以上户以产权证为准”，因此其证载剩余未出售面积为664.81㎡。两者房屋面积不一致，鉴于房屋面积无法重新测量系因阜南县政府及原阜南县房地产管理局强制拆除所致，本着有利于行政赔偿诉讼当事人的原则，对董志忠的房屋面积予以认定为664.81㎡。该院依照原告申请对其尚未出售的证载房屋（664.81㎡）及附属物以评估之日为评估时点进行了评估，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具了皖天源（2019）房估字第××号《房地产估价报告》，对其所有的商业房地产及其附属物在价值时点2019年7月16日估价为房地产评估价值8106256元，附属物评估价值66591元，评估总价8172847元。该结论符合客观实际，予以采纳。 关于停产停业损失赔偿问题。参照《阜南县鹿城镇淮河社区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》关于停产停业损失补偿的标准，被征收房屋用途被认定为经营性非住宅房屋的，按照被征收房屋评估价的10%一次性给予被征收人停产停业损失补偿费，不再计算停产停业期限。根据上述规定，对原告董志忠主张的停产停业损失赔偿费用计算为810625.6元。 关于奖励部分赔偿问题。《阜南县鹿城镇淮河社区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》规定了奖励措施，即在该方案确定的签约期限内，划分三个时间段开展征迁工作，被征收人在前两个时间段内按照要求配合完成征迁工作的，分别予以奖励。原告董志忠在规定的时间内并未签约，且涉案房屋系于2017年8月23日由二被告强制拆除，强制拆除时已经超出该方案所规定的奖励时段，且庭审时二被告明确拒绝给付奖励，现原告董志忠再行主张奖励赔偿没有依据。 综上，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项、第三十六条第（四）项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定，判决：一、阜南县政府、阜南县住建局于判决生效之日起60日内赔偿董志忠损失8983472.6元（其中房屋及附属物损失8172847元、停产停业损失810625.6元）；二、驳回董志忠的其他赔偿请求。评估费49037元由阜南县政府、阜南县住建局共同承担。 董志忠上诉称：其房屋面积为857.08㎡，且为商业用房，被上诉人应当按照市场价53000元/㎡进行赔偿或者按照上述面积进行置换，一审认定房屋面积错误，评估公司错误选用评估方法，对其房屋价值的确定严重低于周边商品房市场价格，进而导致认定停产停业损失亦严重偏低；一审法院未予支持其搬迁安置费、奖励费用错误。请求依法改判或发回重审。 阜南县政府、阜南县住建局未向本院提交书面答辩意见。 阜南县政府、阜南县住建局上诉称：一审认定董志忠房屋面积为664.81㎡错误，应当按照房产证记载的房屋平面图数据计算房屋面积为651.61㎡；评估公司对涉案房屋的估价时点与房屋征收公告的征收时点不一致，对涉案房屋估价有失公正；评估公司对涉案房屋第二、三层估价，系依据选取的可比实例一层商业用房估算价按照楼层系数修正得出，该评估价格与类似房屋市场价格不符，应当收集二、三层房屋可比实例进行收益估算；由于估价时点错误导致停产停业损失计算基数依据错误，停产停业损失的计算基数应以征收时点的房屋评估价值按10%计算。一审认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法改判。 董志忠未向本院提交书面答辩意见。 董志忠在法定期限内向一审法院提交了以下证据：1、房地产权证、（2017）皖12行初220号行政判决书、行政赔偿申请书以及ＥＭＳ快递单，证明两被告强拆其房屋行为违法，应当承担赔偿责任；2、征收单位对被征收范围内房屋进行调查登记情况公示、房屋被拆除前照片、房屋示意图，证明其房屋实际面积为857.08㎡，结构为框架结构；3、房屋登记档案，证明其房屋位于阜南县类地段；4、拍卖公告、网站交易公示，证明其房屋类似房地产市场价为53000元及以上；5、补偿标准，证明停产停业损失费是按照房屋总价值的10%计算，奖励费是按照房屋总价值的20%计算。 阜南县政府、阜南县住建局在法定期限内未向一审法院提交证据。 一审审理期间，董志忠向一审法院申请对其被强制拆除的房屋及附属物进行评估。一审法院依法调取了编号为Ｂ-240、被征收人为董志忠的《房屋征收价格评估分户报告》单。2019年9月25日安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具皖天源（2019）房估字第××号《房地产估价报告》。 上述证据均已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的审核认定符合法律规定。对一审法院认定的案件事实，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方的上诉意见，本案的争议焦点为：一、关于涉案房屋面积的认定；二、涉案评估报告能否作为认定房屋损失的赔偿依据；三、关于停产停业损失的认定；四、一审判决对房屋征收奖励、搬迁安置补偿费用未予支持是否符合规定。围绕上述焦点，本院分别评判如下： 关于焦点一。董志忠的房屋证载面积为651.61平方米，结构为混合，用途为经营。房屋征收实施机关在行政程序中作出的《房屋征收价格评估分户报告单》记载房屋面积为664.81平方米。一审法院以行政机关在行政程序中实际测量面积664.81平方米作为评估依据，符合客观实际，亦有利于保护行政相对人的合法权益，并无不当。董志忠上诉认为其测量房屋面积为857.08平方米，仅系单方主张无其他证据佐证，且缺乏必要的测量报告、有效的测量数据以及有权认定机关的认可，故其该上诉主张无事实根据，本院不予采信。阜南县政府、阜南县住建局主张以证载面积确定房屋面积的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。 关于焦点二。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。一审中董志忠对估价报告中的评估方法以及将二、三层房屋价值进行折价提出异议，阜南县住建局对估价报告的可比实例提出异议，对此评估机构向一审法院作出回复，其后董志忠及阜南县住建局并未向评估机构申请鉴定或重新评估，且该评估报告并不存在需要重新评估的法定情形，故涉案评估报告能够作为认定房屋损失的赔偿依据。 参照《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条的规定，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法进行评估。本案中，评估机构根据估价对象为商业用途房地产，认为该房地产具有收益性且收益较为稳定，符合收益法运用的条件，并在估价报告中，对不采用其他方法进行评估进行了说明。因此，评估机构选用的评估方法符合规定。董志忠及阜南县政府、阜南县住建局关于评估方法选用不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。 《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。该条款要求房屋征收部门在行政征收程序中应当按照上述时点委托评估公司进行评估。但前述行政程序评估与本案司法评估有以下两个不同点：一是行政程序评估由征收部门主动发起，解决房屋征收过程中的房屋价值问题。本案司法评估由行政相对人申请，解决非法强拆造成的房屋赔偿问题。二是房屋征收过程中，行政机关根据评估结果与行政相对人达成补偿协议或及时作出并履行补偿决定，有利于房屋补偿问题的快速解决，保护被征收人的合法权益。本案中，涉案房屋的价格在2017年至2019年期限处于持续上升趋势，若以2017年房屋征收公告作出之日作为评估时点，显然无法保护被征收人的合法财产权。故阜南县政府、阜南县住建局关于评估时点确定不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。 因此，一审法院依董志忠申请委托有资质的评估公司进行评估，评估方法正确，评估程序合法，评估结果客观、公正。董志忠主张以53000元/平方米予以赔偿，系其单方陈述，缺乏事实根据，本院不予支持。 关于焦点三。阜南县政府南政发[2017]13号《关于修改阜南县城市规划区内国有土地上房屋征收补偿安置标准的通知》第五部分规定，被征收房屋用途按照前款规定被认定为经营性非住宅房屋的，按照被征收房屋评估价的10%一次性给予被征收人停产停业损失补偿费，不再计算停产停业期限。阜南县政府、阜南县住建局均认为停产停业损失应当给付房屋所有权人，一审法院根据上述规定，判决阜南县政府、阜南县住建局按照房屋评估价的10%计算赔偿停产停业损失，并无不当。如前所述，一审法院以司法委托的评估公司做出的评估报告作为认定房屋价值的依据，事实清楚、证据确凿。因此，阜南县政府、阜南县住建局要求以房屋征收时（即2017年）的评估价为基础计算10%的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 关于焦点四。《阜南县鹿城镇淮河社区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》规定了奖励措施，即在该方案确定的签约期限内，划分三个时间段开展征迁工作，被征收人在前两个时间段内按照要求配合完成征迁工作的才予以奖励。上述补偿方案规定的附条件奖励政策不违反法律规定，一审法院将其作为判断依据并无不当。本案中，董志忠未在上述方案规定的时间内签约，不符合奖励条件，因此一审法院不予支持，并无不当。关于搬迁安置补偿费用，董志忠在一审庭审中要求变更搬迁安置费用为奖励费用，其在二审中对该变更请求予以认可。阜南县住建局在二审中向本院出具书面承诺书，承诺按照《阜南县鹿城镇淮河社区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》的规定，按政策标准给予董志忠搬迁补偿费用。因此，由于董志忠变更了诉讼请求，导致其并未提出搬迁补偿费用的赔偿请求，一审法院对该部分损失未予处理并无不当。但鉴于行政机关在二审中书面承诺按规定给予其相应的搬迁补偿费用，董志忠的实体权益并未受损。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，依法应予维持。董志忠和阜南县政府、阜南县住建局的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 审判长  王玉圣 审判员  宋 鑫 审判员  蒋春晖 二〇二〇年八月十日 法官助理戴红 书记员陈维为 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。