黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1081民初506号原告（执行案外人）：宋淑梅，女，1971年1月17日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：侯学明（系宋淑梅丈夫），住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：王彦明，黑龙江王彦明律师事务所律师。被告（申请执行人）：绥芬河市海都机电产品有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市绥芬河综合保税区。法定代表人：都吉俊，总经理。委托诉讼代理人：袁丛铭，黑龙江晨光律师事务所律师。第三人（被执行人）：绥芬河市凌飞房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市会晤路小北山便民集资楼2单元302室。法定代表人：徐伟，经理。第三人（被执行人）:徐凌飞，男，1955年5月5日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。原告宋淑梅与被告绥芬河市海都机电产品有限公司（以下简称海都机电公司）、第三人绥芬河市凌飞房地产开发有限公司（以下简称凌飞房产公司）、徐凌飞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序,于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告宋淑梅的委托诉讼代理人侯学明、王彦明，被告海都机电公司的委托诉讼代理人袁丛铭，第三人凌飞房产公司的法定代表人徐伟到庭参加诉讼。第三人徐凌飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋淑梅向本院提出诉讼请求：要求判决解除对绥阳镇阳光家园小区高层1单元401室的财产保全措施，停止对该房屋的强制执行。事实和理由：2018年4月30日，原告购买了凌飞房产公司开发建设的绥阳镇阳光家园小区高层1单元401室住宅，在购房当日，原告交纳了全部购房款214775元，凌飞房产公司将原告所购房屋的钥匙交付给了原告。原告接收房屋后，即装修入住。之后，案涉房屋被绥芬河市人民法院查封。原告认为，没有办理房照是凌飞房产公司的原因，提出执行异议被驳回，故提起本案诉讼。海都机电公司辩称，原告对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，其要求停止对案涉房屋的执行，没有相关证据及法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。凌飞房产公司述称，凌飞房产公司与原告之间签有真实的房屋买卖合同，不同意法院执行案涉房屋。徐凌飞未作答辩。宋淑梅围绕其诉讼请求，依法提交了以下证据：证据一、（2019）黑1081执异34号执行裁定书一份。欲证明：原告提起本案案外人执行异议诉讼符合法律规定。经质证，海都机电公司及凌飞房产公司对证据的真实性及原告欲证明的问题均无异议。本院认为，海都机电公司及凌飞房产公司对证据的真实性及原告欲证明的问题均无异议，徐凌飞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。该证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。证据二、商品房买卖合同、协议书及购房收据各一份。欲证明：原告于2018年4月30日购买了案涉绥阳镇阳光家园小区高层1单元401室房屋，原告交纳了全部购房款214775元，未能办理房照不是原告的原因。经质证，凌飞公司对该组证据的真实性及原告欲证明的问题均无异议；海都机电公司则对该组证据的真实性及原告欲证明的问题均持有异议。海都机电公司认为：1.开庭之前，原告与凌飞房产公司的法定代表人有过多次沟通，存在双方相互串通配合诉讼的可能性；2.协议书第二条约定。乙方（宋淑梅）同意甲方（凌飞房产公司）在两年之后交纳其所购房屋的税款，此举意味着原告自愿承担在两年之内凌飞房产公司将案涉房屋对外出售或者此期间被法院查封的风险，原告对于案涉房屋没有办理所有权证存有过错；3.购房收据注明交款方式为“转账”，但原告未提供相应的银行转账明细，不能据此认定原告已经交纳了购房款；4.原告在起诉状中称，其购房当日就交付了全部购房款，凌飞房产公司向其交付了房屋，但是通过原告提交的该组证据看，双方商品房买卖合同签订的时间为2018年4月30日，原告交纳购房款的时间为2018年6月13日，两者相差近两个月，原告涉嫌虚假陈述。证据三、物业费收据、供热费收据、电费收据、水费收据各一张，购电明细（截图）三张。欲证明：案涉房屋在法院查封前已经由原告占有使用。经质证，凌飞公司对该组证据的真实性及原告欲证明的问题均无异议；海都机电公司则对该组证据的真实性及原告欲证明的问题均持有异议。海都机电公司认为：1.三张购电明细为截图，原告应该提供其原始载体；2.物业费收据无收款单位公章，假使该收据为凌飞房产公司开具的，被告也认为该收据是凌飞房产公司为配合原告诉讼虚假开具的；3.电费收据未载明交款人为原告；4.水费收据是2020年7月8日开具的，是原告提出执行异议之后为了诉讼而取得的，不具有真实性；5.供热费收据注明的交费房屋为“鑫柳湾高层楼1单元401号”，而本案案涉房屋为“阳光家园小区高层”，不能证明两者即为同一栋房屋。对于原告提供的证据二及证据三，本院认为，凌飞公司对该两组证据的真实性及原告欲证明的问题均无异议；徐凌飞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利；海都机电公司虽对证据的真实性持有异议，怀疑该两组证据系凌飞房产公司为配合原告诉讼伪造的，但被告未提供证据加以佐证，被告抗辩理由证据不足。原告提供的证据二和证据三能够相互印证形成证据链条，证明在本院查封前原告已经购买并占有使用案涉房屋的事实。原告所举证据二、证据三具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。但是，该两组证据并不能证明案涉房屋未办理过户登记系非因原告自身的原因。海都机电公司未提供证据。凌飞房产公司及徐凌飞未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2018年4月30日，宋淑梅与凌飞房产公司签订商品房买卖合同（签订合同时绥阳镇阳光家园小区已经具备办理销售房屋所有权过户登记的条件），约定宋淑梅以214775元的价格购买凌飞房产公司开发建设的绥阳镇阳光家园小区高层第1幢1单元4层01号住宅。2018年6月13日，凌飞房产公司为宋淑梅出具一份购房收据（此收据为白条收据，非正式商品房销售增值税发票），收据收款事由项注明“购房款（阳光家园高层1单元4层01室，面积85.91㎡）”，收款方式为“转账”。双方另签订协议书一份（具体签订时间不详），约定：“双方交易税自负，乙方（宋淑梅）同意甲方（凌飞房产公司）在2年之后再交付甲方应缴税款。乙方再次销售房屋，甲方在不违法违规的前提下，可帮助乙方销售。一经乙方签字同意此协议，甲、乙双方所有债务关系自动解除。此房从2018年6月13日之后的所有费用由乙方负责，在此之前由甲方负责”。凌飞房产公司将绥阳镇阳光家园小区高层第1幢1单元4层01号住宅的钥匙交付给宋淑梅，宋淑梅对该房屋进行了装修，并交纳了物业费、供暖费和水、电费等。2019年8月19日，宋淑梅丈夫侯学明与苗继伟签订房屋租赁合同，将绥阳镇阳光家园小区高层第1幢1单元4层01号住宅以年租金7000元的价格出租给苗继伟，租赁期限为2019年8月20日至2020年8月20日。另查明，海都机电公司与凌飞房产公司、徐凌飞民间借贷纠纷一案，2016年7月12日绥芬河市人民法院作出（2016）黑1081民初633号民事调解书，确认当事人如下调解协议：一、凌飞房产公司于2016年8月20日偿还海都机电公司借款本金350万元，利息154万元，本息合计504万元；二、2016年8月21日之后的利息按月利率2%计算给付至本金付清时止；三、徐凌飞对上述借款承担连带责任；四、案件受理费47080元，减半收取23540元，财产保全费5000元，合计28540元，由凌飞房产公司承担，于2016年8月20日给付海都机电公司，徐凌飞承担连带责任。调解协议生效后，凌飞房产公司未履行给付义务，海都机电公司申请强制执行。2019年6月20日，绥芬河市人民法院作出（2019）黑1081执恢95号之一执行裁定书，查封了包括案涉房屋（绥阳镇阳光家园小区高层××号）在内的三十五套房屋。2020年4月7日，宋淑梅提出执行异议。2020年6月11日，绥芬河市人民法院作出（2019）黑1081执异34号[应为（2020）黑1081执异53号，本院已裁定补正]执行裁定，驳回了宋淑梅的异议。本院认为，本案立案案由为执行异议之诉，经审理查明，宋淑梅系执行异议案件的案外人，对本院执行案涉房屋提出异议被驳回，进而提起本案诉讼，案由应当确定为案外人执行异议之诉，立案案由不当，应予纠正。宋淑梅购买案涉绥阳镇阳光家园小区高层第1幢1单元4层01号住宅，其与凌飞房产公司签订商品房买卖合同并交纳购房款后，其享有要求凌飞房产公司向其交付房屋并协助其办理所有权转移登记的合同债权（亦称物权期待权）。该物权期待权是否足以排除强制执行，应区分宋淑梅购买案涉房屋系消费者购房人还是一般不动产买受人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和第二十八条规定，消费者购房人需符合以下条件：一、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。一般不动产买受人则需符合以下条件：一、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封前已合法占用该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，宋淑梅购买案涉房屋未用于居住，而是出租给了他人，宋淑梅非为消费者购房人。宋淑梅作为一般不动产买受人与出卖人订立商品房买卖合同后约定“同意卖方在两年之后再交付应缴税款；宋淑梅再次销售房屋，卖方在不违法违规的前提下，可帮助其销售”，据此可推断出：一、宋淑梅有意出售案涉房屋，其与凌飞房产公司约定，两年内不为其出具正式不动产销售增值税发票（一旦出具不动产销售增值税发票，宋淑梅再出售案涉房屋，则需再次交纳交易税），待其与购房人达成协议后，由凌飞房产公司与购房人签订商品房买卖合同，并为购房人出具不动产销售增值税发票，以达到其避税的目的；二、凌飞房产公司收取宋淑梅购房款时因经济状况欠佳，意以签定协议的方式迟延履行向宋淑梅交付不动产销售增值税发票进而为其办理所购房屋产权过户登记的合同义务。无论第一种情形宋淑梅积极地追求两年内不办理案涉房屋产权过户登记，还是第二种情形放任凌飞房产公司在两年内不为其出具正式不动产销售增值税发票和办理案涉房屋产权过户登记，宋淑梅均具有过错。因此，宋淑梅作为一般不动产买受人对案涉房屋所享有的物权期待权，因其对未办理过户登记存有过错，该权利不足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：驳回宋淑梅的诉讼请求。案件受理费4522元，由宋淑梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  杨家宝审 判 员  范欢欢人民陪审员  关 鹏二〇二〇年八月十日法官助理赵珊珊书记员岳琦