天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初4417号原告：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，营业场所：天津海河工业区聚兴道9号7098。统一社会信用代码91120112690655353L。负责人：张振学，总经理。委托诉讼代理人：许静，女，该公司职工。被告：郭海雨，男，1992年9月6日出生，汉族，住天津市津南区。原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称“天地源公司”）与被告郭海雨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天地源公司的委托诉讼代理人许静，被告郭海雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地源公司向本院提出诉讼请求：1、被告郭海雨交纳2015年7月1日至2020年5月31日的物业费11,990元、违约金3,000元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区北闸口镇津岐公路旁尚信园小区2-1-303业主，其房屋建筑面积为85.75平方米。原告为该小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为每月每平方米2.37元。被告入住后接受了原告提供的物业管理服务，但被告拖欠2015年7月1日至2020年5月31日的物业费，被告的行为违反了《天津市物业管理条例》第二章第九条第四项的规定，现原告为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。郭海雨辩称，自己确系津南区北闸口镇尚信园2-1-303房屋的产权人，天地源公司所述的房屋面积、欠费期间、欠费金额属实，但不同意天地源公司的诉讼请求。事实及理由：1、房子从下来开始就开裂，能够看见里面的砖，一直在找物业公司，每次来都说等领导来了帮忙解决，至今为止，找了很多次，也登记了很多次，领导至今没有来，问题也没有解决。2、车在小区里停着被刮了，去找物业公司调取监控，物业公司回复无法调取。庭审中，天地源公司陈述：房屋裂缝不归属于物业公司服务范围，是开发商的问题，物业公司可以代为转述意见，帮助业主协商。车被划问题，监控现在是没有问题的，之前倒不出来可能是监控在某个时期有问题。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月26日，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚信园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅1.92元每月每平方米，高层住宅1.92元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.55元/高层0.45元的标准由业主交纳。业主于每月月初的5日前交纳”。2017年6月30日，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与天津市津南区北闸口镇尚信园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚信园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅1.92元每月每平方米，高层住宅1.92元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.55元/高层0.45元的标准由业主交纳。业主于每月月初的5日前交纳。服务期限为2017年7月1日至2019年6月30日”。上述合同到期后，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与天津市津南区北闸口镇尚信园小区业主大会续签《天津市住宅物业服务合同》，内容与上合同一致，服务期限为2019年7月1日至2021年6月30日。被告郭海雨系津南区北闸口镇津岐公路东侧尚信园2-1-303房屋产权人，建筑面积为85.75平方米，未交纳2015年7月1日至2020年5月31日的物业费，天地源公司曾向被告催缴物业费无果，涉案房屋属于高层建筑。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、被告郭海雨所有的房屋为高层住宅，三份合同均约定其价格为：“高层住宅，基础物业服务费每月每平方米1.92元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.45元”故本案原告以每月每平方米2.37元向被告主张2015年7月1日至2020年5月31日的物业费，符合合同约定。2、郭海雨抗辩的房屋质量问题，应系被告与案外人售房人（开发商）之间的买卖合同纠纷，与本案不具有关联性，亦非同一法律关系，被告可另行主张权利，不构成拒交物业费的法定依据。3、郭海雨反应的服务管理（摄像头不到位）问题或服务态度问题，经本院考察认为，天地源公司的物业服务管理也未能达到合同的全部约定，存在管理瑕疵，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持。4、原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，故有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬，本院酌情支持95%的物业费，经本院核算，85.75平方米＊2.37元/月/平方米＊59个月＊95%=11,390.50元。另，原告主张的逾期违约金，《天津市住宅物业服务合同》第六条第（七）项明确约定“甲方或者业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日交纳违约金”，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，本院本应予以支持，但鉴于被告对物业费的交纳存在一定的误解、原告也有未完全尽到义务的地方，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就违约金事项，本院不再予以支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。本院仍需指出：权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务相互依存，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务，而人人亦应当遵守法律。本案中，被告一味追求其应享受的权利，却对自己交纳物业费这一义务闭口不提，自入住涉案房屋以来，从未履行自己的义务，先行违约后却又要求物业公司履行不属于物业公司范围内的义务，于原告而言，有违实质公平，且在本院送达过程中，不予配合人民法院的送达工作，本院提出严厉的批评！依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、郭海雨于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2015年7月1日至2020年5月31日的物业管理费（含机电费）计11,390.50元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告郭海雨未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费87.50元，由西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司承担4.37元，由被告郭海雨承担83.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇二〇年八月二十六日书记员  张 虹附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。