贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4816号上诉人（原审被告）：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼一楼，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：程晨，职务：董事长。被上诉人（原审原告）：龚琴杨，女，汉族，1955年10月22日出生，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：颜庆先，男，汉族，1956年3月16日出生，住贵州省遵义市红花岗区。原审被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：陈建华，职务：董事长。上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）因与被上诉人龚琴杨、颜庆先及原审贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人信本奥特莱斯公司的上诉请求：1、撤销原审判决主文第一项，即上诉人不应当向二被上诉人支付违约金864.62和收益金付清之日止的违约金；2、由二被上诉人负担二审案件受理费。事实及理由：一审法院在审理过程中并没有完全按照实际情况来作出判决，上诉人在实际经营中，由于多方面的因素，导致经营已陷入困境，出现了收不抵支的情况，为了不给社会增加失业负担，上诉人竭尽全力地维持经营运转，尽量不裁减一个员工。现因出现很多上诉人不可控的市场因素，再按照双方所签订的合同内容去履行，已经不符合客观事实。以上诉人现在的情况，要支付24,703.2元的收益金都已经是非常吃力了。类似的案件对上诉人而言有很多，如果每一个都要支付违约金的话，上诉人将无力承担。上诉人认为，法院应该从上诉人的实际情况出发，作出有利于双方履行的判决，这样才有利于双方问题的解决。据此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人龚琴杨、颜庆先二审未答辩。原审被告聚银公司二审未作陈述。龚琴杨、颜庆先在一审的诉讼请求为：1、判令解除龚琴杨、颜庆先与信本奥特莱斯公司签订的《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，并判令信本奥特莱斯公司按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%提前对龚琴杨、颜庆先所购商铺进行回购；2、判令信本奥特莱斯公司向龚琴杨、颜庆先支付2019年4月1日起至2020年3月31日止的收益金24,682元，并按每日0.2‰承担以4,114元为基数自2019年4月1日起至2019年6月30日止的违约金74.9元，按每日0.2‰承担以6,856元为基数自2019年7月1日起至2019年9月30日止的违约金126.15元，按每日0.2‰承担以6,856元为基数自2019年10月1日起至2020年12月31日止的违约金126.15元，按每日0.2‰承担以6,856元为基数自2020年1月1日起至款项清偿之日止的违约金（暂计至起诉之日为127.00元）；3、判令被告向龚琴杨、颜庆先提供2018年及2019年已支付收益金的相关税票；4、聚银公司对龚琴杨、颜庆先的2、3项诉请承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由信本奥特莱斯公司、聚银公司承担。审理中，龚琴杨、颜庆先撤回了第1、3项诉讼请求。一审法院经审理查明，遵义奥特莱斯城市广场系被告聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，2015年7月14日，原告与被告聚银公司签订《商品房买卖合同》，购买遵义市奥特莱斯城市商业用房，该房建筑面积22.46平方米、房屋价款为255968.00元，聚银公司应当在2016年12月30日前向原告交付房屋。同日，原告（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将前述商铺委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，合同的终止时间为2025年12月30日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2015年12月31日开始至2025年12月30日止，共计壹拾年，甲方同意自2015年12月31日至2017年12月30日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定2017年12月31日至2018年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币6095元、2018年12月31日至2021年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币6856元、2021年12月31日至2024年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币7618元、2024年12月31日至2025年12月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币8380元；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的0.2‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告实际支付了购房款256195元。后原、被告对涉案商铺的托管收益进行了变更，并签订了托管收益确认单，变更后的托管收益结算标准为：2015年12月31日至2017年12月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币762元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付）；2017年12月31日至2018年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币4575元；2018年12月31日至2021年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币6862元；2021年12月31日至2024年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币7625元；2024年12月31日至2025年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币8387元。本案在一审审理过程中，原告撤回第一、三项诉讼请求。认可2019年4月1日起至2020年3月31日止被告应付的收益金为24,703.2元。同意按照年利率6%计算违约金，2019年4月1日起至2020年3月31日止的违约金认可为864.62元。2020年4月1日起的违约金，同意以所欠的收益金24,703.2元为基数，按年利率6%计算至所欠收益金付清之日止。一审法院经审理认为，原告在与被告聚银公司签订《商品房买卖合同》购买商铺的同时，被告信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与原告签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同，但合同主要内容为被告向原告分期缴纳收益金及明确有收益金标准，并允许被告有权转租该商铺，合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜，实质是原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，该合同应为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，本案应为租赁合同纠纷。关于原告主张的收益金及逾期支付收益金的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，被告应当按约履行。根据双方合同约定，收益金最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付，《托管收益确认单》上明确具体的记载了每季度应当支付的委托收益金数额，其中2018年12月31日至2021年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币6,862元，根据前述标准，原被告双方确认2019年4月1日起至2020年3月31日期间被告应付的收益金为24,703.2元，予以认可，被告应当支付。关于违约金，被告信本奥特莱斯公司从2019年4月1日起未再足额支付收益金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应支付违约金，被告提出对违约金进行调整，要求按年利率6%进行计算，原告同意按此标准进行计算，双方并以此计算出2019年4月1日至2020年3月31日止的违约金为864.62元。2020年4月1日起的违约金，双方均同意以未付收益金24,703.2元为基数，按年利率6%计算至该收益金付清为止，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，原告与被告信本奥特莱斯公司对违约金的前述计算标准及金额等的确认，未违反法律规定，予以认可，被告信本奥特莱斯公司应当支付。关于原告主张要求被告聚银公司承担连带清偿责任，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，聚银公司应对信本奥特莱斯公司在本案中承担的所有债务承担连带清偿责任。原告在本案中撤回第一、三项诉讼请求，这是原告对自己权利的处分，予以准许。被告聚银公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚琴杨、颜庆先（2019年4月1日至2020年3月31日期间）收益金24,703.2元及违约金（2019年4月1日至2020年3月31日期间为864.62元，2020年4月1日起的违约金，以收益金24,703.2元为基数按照年利率6%计算至该收益金付清之日止）；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第一判项承担连带清偿责任；三、驳回原告龚琴杨、颜庆先的其他诉讼请求。案件受理费240元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司承担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人信本奥特莱斯公司未按合同约定按时足额支付收益金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，双方当事人在一审庭审中确定了2019年4月1日起至2020年3月31日止的收益金为24,703.2元及违约金864.62元，并以24,703.2元为基数，按年利率6%，支付自2020年4月1日起至款项清偿之日止的违约金，违约金相比原约定的违约金已经进行了调减，一审法院按照双方确认的违约金予以判决，符合法律规定及双方当事人的约定，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人信本奥特莱斯公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  娄 强审判员  施正高二〇二〇年八月二十日法官助理杨颜竹书记员张晓丽