黑龙江省大庆市红岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0605民初465号原告：马洪伍，男，1963年9月4日出生，汉族，住大庆市大同区。委托诉讼代理人：辛志勇，黑龙江百湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小雨，黑龙江百湖律师事务所律师。被告：大庆隆源房地产开发有限公司，住所地大庆市让胡路区东湖金融大厦西侧商服1门。法定代表人：宋海英，职务总经理。委托诉讼代理人：孙胜林，系黑龙江中胜律师事务所律师。原告马洪伍与被告大庆隆源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人辛志勇、黄小雨，被告委托诉讼代理人孙胜林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马洪伍向本院提出诉讼请求：1要求判令被告与原告签订《商品房买卖合同》并为原告办理不动产权证书；2、要求被告支付延期办理不动产权证书的违约金40,915.02元，该违约金以244,535元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率及全国银行间同业拆借利率的标准分段计算；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2013年10月20日签订认购书，约定原告认购由被告开发建设的位于大庆市红岗区××家园××室房屋一套，房屋总价344,519元，原告共支付购房款104,519元，后被告将房屋交付原告使用。而房屋所有权证至今未予办理，原告多次向被告催询相关事宜，未得到解决，故原告起诉。被告辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原告与被告之间签订的是认购书，没有签订正式的商品房买卖合同，原告不能按照商品房买卖合同的相关规定和标准要求被告承担逾期办证的违约责任，而且更重要的是原告也一直未向被告给付剩余的购房款，因此目前双方首先应是签订商品房买卖合同，而后再按照买卖合同的相关约定履行各自的权利和义务，否则原告直接要求给予逾期办证的违约金，缺乏主张的事实和法律依据，原告的请求也超过了法律规定的诉讼时效期间，依法不应得到支持，综上原告的诉请应予以驳回，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，即原告提交的认购书、收据的复印件，经当庭与原件核对无异后，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的大庆市住房和城乡建设局房地产市场监管科的情况说明，本院对此份证据的真实性予以确认。依据原、被告的陈述及其提供的证据，可确认本案的法律事实为：原、被告于2013年10月20日签订认购书，约定原告认购由被告开发建设的位于大庆市红岗区××家园××室房屋一套，房屋总价344,519元，原告共支付购房款104,519元，后被告将房屋交付原告使用。而房屋所有权证至今未予办理。关于五证问题，被告当庭陈述部分楼房目前五证齐全，五证不全的以会签单代替。另查，双方尚未签订商品房买卖合同。庭审中，原告陈述其损失主要包括：1、房屋无法交易；2、孩子无法享受学区划分福利（配额）；3、房屋价格普遍降低，导致房屋价款产生价差；4、拖延办证导致办理贷款，贷款期限缩短，增加还贷压力；5、单位不能报销物业费、采暖费。现原告起诉，要求被告立即与原告签订《商品房买卖合同》并为原告办理不动产权证书；请求被告向原告支付延期办理不动产权证书的违约金40,915.02元并承担本案诉讼费。关于原告要求被告立即与原告签订《商品房买卖合同》并为原告办理不动产权证书的诉讼请求，本院认为：第一，原、被告双方签订的是认购书，虽然该认购书只是当事人双方对将来订立正式的商品房买卖合同达成的合意，其法律性质属于预约合同，是不能强制实际履行的合同，但是因为原告已按约定交纳了相应的房款，其后被告也已实际交付房屋，依据该履行情况，能认定双方已履行了房屋买卖合同中房款的交纳、合同标的物房屋的交付等主要合同内容，因此即使双方没有订立书面的商品房买卖合同，双方也构成了买卖房屋合同关系，从维护交易安全、稳定，鼓励交易的角度出发，应该继续履行该合同，因此被告负有办理产权手续的义务；第二，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，商品房买卖合同的签署，系合同各方按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系的行为，本院无权强制一方签署合同，故原告的该项主张于法无据，本院不予支持。因原告没有完全履行交付全部房款的义务，故其要求被告履行为其办理不动产权证的义务于法无据，故原告要求被告为其办理不动产权证的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付延期办理不动产权证书的违约金40,915.02元的诉讼请求，本院认为，被告交付房屋后原告就有权利要求被告办理产权手续，被告至今未办证，原告有要求被告给付逾期办证违约金的权利。现被告主张原告的该项诉讼请求已过诉讼时效，对此，本院认为，虽然逾期办证违约金为债权，应当适用有关诉讼时效的规定，但因双方就逾期办证违约金没有任何约定，因此不是一时性债权，而是继续性债权，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年，也就是诉讼时效期间为当事人起诉之日前三年。庭审中原告主张没有办证因此产生的损失包括原告缺少了房屋所有权和处分权，影响了房屋价值，原告支付的购房款一直被被告占用等，但被告已经实际交付房屋且原告一直使用，故本院对原告主张购房款被占用的损失不予支持。根据调查情况，大多数原告均主张由于没有产权手续，导致房屋无法交易、孩子无法享受学区划分福利（配额）、难以报销取暖费物业费等，而且目前由于房屋价格普遍降低，导致房屋价款产生价差等问题，以及拖延办证导致将来办理贷款，贷款期限缩短，增加还贷压力等等，上述问题确实会给原告的生活带来困扰，也确实会影响原告对涉案房屋的处分、受益，但因上述风险虽然必然存在，但其发生有或然性，而且并非预期利益，因此无法量化，损失难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，再结合原告对涉案房屋已实际居住使用多年，且只交纳了部分房款，虽然合同目的尚未完全实现，但目前至少不影响其对合同标的物的占有、使用等实际情况，综合考虑，本院认为按中国人民银行2016年公布的一年的贷款利率4.35%为标准计算违约金较妥。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告大庆隆源房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内给付原告马洪伍逾期办证违约金13,639.73元。二、驳回原告马洪伍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411.44元，由原告负担340.94元，被告负担70.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  黄玉玲二〇二〇年八月十九日书记员  李文双所附法条《中华人民共和国合同法》第36条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。