河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10624号上诉人（原审原告）：李冬梅，女，1982年9月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：田晓浩，男，1977年12月15日出生，汉族，住郑州市金水区，系李冬梅丈夫。被上诉人（原审被告）：郑州恒祥物业服务有限公司，住所地河南省郑州市金水区天伦路9号一米阳光6楼619号。法定代表人：冯旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘园，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周付领，男，该公司员工。上诉人李冬梅因与被上诉人郑州恒祥物业服务有限公司（以下简称恒祥物业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初4312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人李冬梅的委托诉讼代理人田晓浩，被上诉人恒祥物业的委托诉讼代理人刘园、周付领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李冬梅上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。上诉人与郑州华安置业有限公司签订的购房合同是在2016年2月28日交房，由于郑州华安置业有限公司逾期到2016年4月15日才交房，郑州华安置业有限公司把逾期交房47天的违约金1757元在未经上诉人同意下强行转给被上诉人，被上诉人也没有开具物业发票，只是开了收据，收据上没有显示物业收费价格，只标明了物业服务费2016年4月15日至2017年7月31日；现场如果不跟被上诉人签订前期物业管理服务协议郑州华安置业有限公司就不给房屋钥匙，上诉人不得已于2016年4月15日与被上诉人签订了前期物业服务协议，郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局于2014年8月1日印发《郑州市物业服务收费管理办法》，前期物业服务管理协议是在2016年4月15日签订的，前期物业服务实行政府指导价，附表中郑州市住宅小区物业服务费郑州指导价标准三级资质物业高层的收费标准是1.23元每平方米，被上诉人是三级资质，在前期物业服务协议中收费标准是1.5元每平方米，物业公司没有按照上述规定收费标准执行。被上诉人也没有向价格主管部门申报物业服务收费项目等级标准，严重违反了郑州市物业收费管理办法。同时，被上诉人未按协议规定对小区进行管理，服务质量存在问题，与其三级资质所应收取的物业费标准不符，故要求物业公司按1.23元每平方降价百分之十1.1元每平方米收取物业费。双方签订的前期物业服务协议第十一条明确指出本协议在被上诉人所提供服务的物业所在地履行，执行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，或向人民法院起诉。综上，一审法院认定事实错误，请二审法院依法发回重审。恒祥物业辩称：上诉人上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人上诉请求，维持原判，二审诉讼费由上诉人承担。李冬梅向一审法院起诉请求：1.依法判令被告物业公司于2017年6月30日起收取物业费应按照与其三级资质相适应收费标准即1.1元每平方米；2.要求物业公司按季度公开收支明细。一审法院认定事实：李冬梅系上东城（中江**庭）小区业主。恒祥物业系上东城小区的物业服务企业。2016年4月15日，李冬梅与恒祥物业签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），该协议约定：恒祥物业每6个月向业主公布物业管理费用收支账目，物业管理服务费标准为住宅1.5元／㎡。该协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、维修金的管理和使用、违约责任等内容进行了约定。在合同履行过程中，恒祥物业存在食堂管理不规范，部分区域存在脏乱差问题，小区进出口个别时段存在无人值守问题，部分地坪未绿化问题，电梯间重点区域存在杂物问题，停车场个别时段存在乱停乱放问题。因物业费及物业服务质量问题，原、被告发生纠纷，李冬梅起诉来院。一审法院另查明，原告所居住的上东城小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是否合法有效？2.李冬梅要求被告按照与其三级资质相适应的收费标准即1.1元／平方米收费是否符合法律规定？3.李冬梅要求恒祥物业按季度公开收支明细有无事实及法律依据。4.本案是否超过诉讼时效。1.关于原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是否合法有效问题。李冬梅认为该协议不是在平等自愿的情况下签订的，当时的情况是不交一年的物业费就不交房屋钥匙，是在不自愿的情况下签订的协议。恒祥物业认为该协议是在平等自愿的基础上签订的协议，是当事人的真实意思表示，且已履行四年，是合法有效的合同。分析认为，李冬梅对合同上的签字无异议，在签订合同之前，如果认为物业费过高，可以拒签合同。现有证据不能证明李冬梅是在逼迫的情况下签订的协议。因此，该院认定该《前期物业管理服务协议》合法有效。2.关于李冬梅要求被告按照与其三级资质相适应的收费标准即1.1元／平方米收费是否符合法律规定问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是合法有效的合同，具有法律效力，受法律保护，对全体业主和物业公司都具有法律约束力。合同约定的物业费收费标准双方应当执行，不得擅自变更。生活在该小区的全体业主拥有共同享受物业服务的权利，同时也负担足额缴纳物业费的义务。3.关于李冬梅要求恒祥物业按季度公开收支明细有无事实及法律依据问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定：每6个月向乙方公布物业管理费用收支账目。本案在庭审中，恒祥物业承诺每季度公布物业管理收支账目。因此，李冬梅要求恒祥物业按季度公开收支账目明细，符合合同约定，恒祥物业应当履行。4.关于本案是否超过诉讼时效问题。因恒祥物业收取原告等业主的物业费处于持续状态，诉讼时效期间应当自权利人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日计算。因此，原告未超过诉讼时效规定。综上所述，恒祥物业存在服务瑕疵，应当及时整改，按照合同约定，不断完善服务质量和水平。同时，小区也是全体业主的共同家园，全体业主都应当爱护自己的共同家园，提高自身素质，遵守小区的物业管理规定，共同创造一个美好和谐的温馨小区。原告要求降低物业费并退还多收的物业费没有充分的法律依据，该院不予支持。原告要求恒祥物业每季度公开物业收支账目明细，符合双方合同约定，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郑州恒祥物业服务有限公司每季度在上东城小区公开物业费收支账目明细；二、驳回李冬梅的其他诉讼请求。案件本诉受理费100元，减半收取50元，由郑州恒祥物业服务有限公司负担。本院二审期间，李冬梅提交郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局关于印发郑州市物业服务收费管理办法的通知，证明物业收费标准必须按照郑州市物价局物业服务收费管理办法来执行。恒祥物业质证称：该通知未显示打印来源，且该通知应属于红头文件，既不属于法律也不属于行政法规，不能以此确定合同的无效。据了解，2014年12月份，国务院发改委已经发文要求放开非保障性住房的物业费收费标准，此外物业费收费标准与物业公司的资质等级并没有直接关系。恒祥物业提交日常服务中电动车三轮车管理、电梯卫生打扫、门禁维修照片24张，证明恒祥物业提供了完善的物业服务。李冬梅质证称：恒祥物业提交的证据与我方上诉不相关，跟价格是没有关系的，物业公司必须要提供完善服务。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，李冬梅与恒祥物业签订的《前期物业管理服务协议》，明确约定物业费收费标准为每月1.5元每平方。李冬梅称如不与恒祥物业签订案涉合同，开发商不交钥匙，案涉合同非其真实意思表示。本案中，李冬梅对其合同中的签字无异议，李冬梅提交的证据不足以证明案涉合同非其真实意思表示，对其主张不予支持。故双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有约束力，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。李冬梅上诉称因恒祥公司提供的物业服务存在瑕疵，不符合其资质等级，应按郑州市物业收费管理办法中约定的1.23元每平方米扣除百分之十即为1.1元每平方米的标准收取物业费。关于物业服务水平是否达到标准的问题。物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态过程，整个小区环境的好坏既有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主亦应提高自身素质，遵守物业管理的相关规定，通过双方共同努力，营造和谐美丽的小区环境。综合本案证据，虽然恒祥公司的物业服务存在一定瑕疵，但李冬梅提交的证据不足以证明恒祥公司提供的物业服务与合同约定的标准存在明显差距。李冬梅以此为由要求降低物业费收费标准缺乏依据，本院不予支持。综上所述，李冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李冬梅负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年八月三十一日书记员 赵凌杰