湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初4442号原告：长沙新里物业服务有限公司，住所长沙市天心区芙蓉南路二段88号。法定代表人：黄浩明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏博玲，女，系该公司法务（特别授权）。委托诉讼代理人：戴永南，男，系该公司法务。被告：王赞，女，1975年8月21日出生，汉族，住湖南省。本院于2020年6月4日立案受理原告长沙新里物业服务有限公司（以下简称“新里物业公司”）与被告王赞物业服务合同纠纷一案，依法由审判员彭旻璐适用简易程序公开两次开庭进行了审理。第一次开庭原告新里物业公司委托诉讼代理人夏博玲、戴永南及被告王赞到庭参加了诉讼，第二次开庭原告新里物业公司委托诉讼代理人夏博玲及被告王赞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新里物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业管理费8650元、车库服务费2320元、自来水增压费353元、违约金500元，共计11823元；2、被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2011年7月6日，原告新里物业公司与宁乡铭城房地产开发有限公司签订了《绿地紫金公馆前期物业服务合同》，合同约定由原告向宁乡铭城房地产开发有限公司的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。被告王赞系上述物业2805号的业主和物业使用人，物业面积共123.32平方米，收费标准为1.4元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳2012年11月26日至2017年1月31日的物业管理费8650元，车库服务费从2010年8月20日至2017年1月31日共计2320元，自来水增压费353元、违约金500元，共计11823元，但被告一直拒缴费。被告王赞辩称：1、开发商承诺的是上海警虹物业有限公司宁乡分公司，交房后指定的前期物业也是警虹物业，警虹物业与每位业主签订了物业合同，当时签订合同时物业费是全宁乡最贵的，紫金公馆也是当时宁乡最高级的楼盘，警虹物业的服务也是业主所满意的。之后，在业主不知情的情况下换成了新里物业，开发商无权指定新里物业为我小区物业服务企业，答辩人是不承认新里物业的，要交物业费也是交给警虹物业，新里物业起诉答辩人主体不成立，新里物业没有与答辩人签订任何合同；2、对新里物业1.4元的收费标准不认可，物价局没有核定，新里物业进驻小区未公示；3、电梯里面的广告费未公示；4、新里物业退场时未移交，只移交了电费，导致公共设备等维修费花费了三十多万元；5、答辩人家2012年7月左右白天被盗，损失大概3万多元，也向派出所报案，要求新里物业公司提供相应的监控资料，监控是摆设，全部未连线，没有任何监控资料，当时的物业经理答应3日内回复，但是一直未回复；6、物业费和车位费答辩人已交至2014年，因是物业公司的保安上门收费，因此没有票据，答辩人是2012年3月4日才购买车位，车位服务费从2010年8月20日开始收费是不合理的。经审理查明：紫金公馆系由宁乡铭城房地产开发有限公司开发建设的小区，其原选聘的前期物业公司为上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司。2011年6月10日，宁乡铭城房地产开发有限公司向宁乡县住房保障局物业管理服务中心提交《关于紫金公馆物业管理服务公司变更的报告》，该报告称，紫金公馆生活小区是由上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司进行前期物业服务管理，由于上海警虹物业管理有限公司是国二级物业公司，根据有关文件，上海警虹物业有限公司不能在外省接受物业服务工作，故上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司正在进行公司注销程序阶段，上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司就不再对紫金公馆进行前期物业服务管理……同时紫金公馆还没有成立业主委员会，宁乡铭城房地产开发有限公司通过对长沙新里物业服务有限公司的考察，暂时选聘长沙新里物业服务有限公司对紫金公馆进行前期物业服务管理。2011年6月24日，宁乡市发展和改革局向原告新里物业公司下达紫金公馆物业服务价格登记证（证号长F-4833），审定住宅物业服务费标准为1.4元/平方米、车位服务费为30元/个/月。经本院核实，该标准一直执行至小区正式成立业委会止，成立业委会之后，由业主委员会与物业公司合同约定物业服务费标准。2011年7月6日，宁乡铭城房地产开发有限公司与原告新里物业公司签订《前期物业服务合同》，约定宁乡铭城房地产开发有限公司选聘原告新里物业公司承担绿地紫金公馆小区前期物业服务。合同同时约定：在物业管理区域内，前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理……公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.4元/月/平方米；空置房物业服务费按湘价服[2010]76号《湖南省物业服务收费管理办法》规定收取；对室内停车场已售车位，由乙方向已购车位业主收取车位服务费；管理服务期限三年，业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。该合同于2011年9月在宁乡市物业管理服务中心备案。合同签订后，原告新里物业公司于2011年7月6日至2017年1月31日期间为紫金公馆提供物业服务。被告王赞系宁乡市玉潭镇紫金路139号紫金公馆2805号房屋业主，房屋建筑面积为123.32㎡，被告于2010年收房，2011年装修入住该小区至今。2012年3月4日，被告向宁乡铭城房地产开发有限公司购买了紫金公馆43号车位。2012年被告家中被盗，其称被盗损失为3万多元，但原告未能提供有效监控录像，被告认为原告提供的监控维护及安保服务不到位。经原告对被告欠交的物业服务费等进行书面催收，被告王赞仍未予交纳。上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、宁乡市物业管理服务中心出具的证明、服务收费价格核定表（证号为长F-4833）、不动产信息登记表、律师函及快递查询件、物业费缴费票据、关于紫金公馆物业管理服务公司变更的报告及被告提供的销售不动产统一发票等证据及到庭当事人陈在卷予以证实，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、新里物业公司是否是本案的适格原告；二、物业服务费、车库服务费的收费标准、欠费时段及具体数额如何确定。争议焦点一：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力。原告新里物业公司与宁乡铭城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同在宁乡市物业管理服务中心履行了备案手续，其合同内容真实，有效。被告王赞辩称开发商承诺的是上海警虹物业有限公司宁乡分公司，且上海警虹物业有限公司宁乡分公司与业主都签订了物业服务合同，此种情况涉及到宁乡铭城房地产开发有限公司、上海警虹物业有限公司宁乡分公司与被告之间的其他合同关系问题，不属于本案法律关系，不影响上述《前期物业服务合同》的效力。被告作为小区业主，该《前期物业服务合同》对被告均具有拘束力。本案中，合同约定的服务期限为三年，但合同到期后，原告一直在小区提供服务，且合同中亦约定了“业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时自动终止”，在原告提供服务期间，业主委员会并未与其他物业公司签订物业服务合同或要求原告退场，对于合同期限内及退场前的物业服务费，原告应当按照约定缴纳。综上，原告新里物业公司是本案适格原告。争议焦点二：根据《前期物业服务合同》的约定以及宁乡市发展和改革局审定的收费标准，被告王赞应依住宅物业服务费1.4元/平方米、车位服务费为30元/个/月的标准向原告新里物业公司交纳物业服务费及车位服务费。原告新里物业公司主张物业服务费欠费时段为2012年11月26日至2017年1月31日，并向本院提交了物业管理专用发票，其中备注被告王赞已交纳物业服务费至2012年11月26日，被告王赞辩称其已交纳至2014年，但未向本院提交证据，故本院认定被告物业服务费的欠费时段为2012年11月26日至2017年1月31日；被告辩称没有收到书面催收律师函，但是原告提供了中通快递邮单的原件以及邮单显示本人签收的查询单，被告没有证据证实该邮单系伪造或者变造的证据，故对该辩论意见，本院不予采信；被告家2012年被盗，原告新里物业公司未能提供有效监控，从原告提交的问题户情况表也反映出，小区在原告服务期间有其他户发生被盗情况，对此情况，原告应加强对小区的安保管理，并有义务对小区监控设备进行维护管理，原告未能提供证据证明其履行了上述义务，说明原告在履行《前期物业服务合同》第三条约定的公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理内容时存在明显瑕疵，其物业服务未能依据合同约定完全履行，故对被告欠交的物业服务费，本院酌情予以减少10%。综上，结合原告的诉讼请求，被告王赞应向原告新里物业公司交纳物业服务费7785元（8650元×90%）。原告新里物业公司主张车位服务费欠费时段为2010年8月20日至2017年1月31日，但根据被告王赞向本院提交销售不动产统一发票，双方对被告购买车库的时间为2012年3月4日无异议，被告亦未提交证据证明其交纳了车库服务费，故本院认定被告车库服务费的欠费时段为2012年3月4日至2017年1月31日；本案中，没有证据证实原告对车库提供的物业服务存在明显瑕疵，故被告应依约向原告全额交纳车位服务费1767元（30元/月/个×58.9月）。另，关于原告自来水增压费，原告提交的证据无法证明实际产生费用，本院不予支持；关于违约金，因原告提供的物业服务本身存在瑕疵，本院不予支持；关于公告费，本案未实际产生，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王赞在本判决发生法律效力后5日内向原告长沙新里物业服务有限公司支付物业服务费7785元、车位服务费1767元；二、驳回原告长沙新里物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，减半收取48元，由被告王赞负担38元，原告长沙新里物业服务有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭旻璐二〇二〇年八月十日书记员  刘凤珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。