广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18077号原告：何元珩，女。被告：广州寓觅物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区********（自编*号楼）X1301-F1764，统一社会信用代码91440101MA59G4GUX5。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：刘兵，广东提德律师事务所律师。委托诉讼代理人：石伙娟，广东提德律师事务所律师。原告何元珩与被告广州寓觅物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后,适用简易程序公开开庭审理。原告、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉提出如下诉讼请求（变更后）：1.判令被告向原告支付2018年11月份房租3082元、12月份房租3082元、2020年2月份房租3082元、3月1日至3月20日房租2055元；2.判令被告向原告支付单方面提前解除租赁合同违约金9246元（合同约定违约金为3个月租金金额）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年10月29日签订《物业委托经营管理合同》及其补充协议，原告将名下房屋佛山市禅城区*******号房出租给被告，约定每月租金3082元，首年免租金两个月，用于装修改造。2020年3月17日，被告向原告发出《解除合同通知书》，要求提前解除合同。原告与被告在3月21日做了房屋交接手续，由于双方未能在2020年2月份、2020年3月份租金以及未按合同约定进行装修改造等方面达成一致，双方签订了《终止协议书》并在协议书中约定“双方保留对原租赁合同的执行过程与结果保留追索权利”。之后，原告分别在2020年4月3日和4月7日，两次通过微信告诉被告如果被告在原有押金（一个月房租金额）不遐还的前提下愿意再支付2020年3月1日至3月20日的房租2000元，原告可以不再追索其他事项，但被告拒绝了原告的好意。原告为此起诉。被告辩称，根据双方签订的终止协议书，《物业委托经营管理合同》已于2020年3月21日解除。原告已经收回涉案房屋，被告已经按终止协议的约定履行支付相关费用完毕，双方权利义务两清，应依法驳回全部诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2018年10月29日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《物业委托经营管理合同》，主要约定：“一、托管物业（房屋及附属设施）及要求。1.1托管物业位于广东省佛山市禅城区*******号房……二、托管物业经营模式。2.1托管物业的经营模式为固定收益模式；2.2托管物业的经营管理方式、用途主要为：对外租赁（包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式）并由乙方提供线上线下租赁服务及增值服务。三、托管期限。3.1托管期限：双方正式办理托管物业的交付手续之日起伍年。具体起算日以《托管物业交接书》为准。3.2甲方应确保最迟于2018年11月1日前，将符合乙方标准的托管物业交付乙方。3.3免付期：托管第一年免付期为两个月（自双方签定《托管物业交接书》之日起算）；免付期，乙方无须支付任何固定收益给甲方。……四、固定收益及支付。4.1就托管物业免付期满后，乙方应每月15日前向甲方支付固定收益人民币3082元……4.4固定收益的支付时间：每月15日前支付当月固定收益，乙方可以委托或指定第三方支付。前述日期如遇国家法定节假日或休息日，则顺延到节假日或休息日后上班的3天内支付。4.5关于押金，采取合同首月租金金额数的一倍作为租赁押金，并于合同起始第一个月内支付……七、合同的解除、终止及违约责任……7.2如发生以下情形之一，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方赔偿三个月固定收益标准的违约金：（1）托管物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付固定收益超过1个月……九、其他……9.5说明：首年给予2个月免租期，乙方用于对公寓房间进行必要升级改造；在保证合理接待在营期间住客的安排下，将对总房量进行分批施工；按附件六装修计划实施分批，全部房量之材料物品定制及施工期约6个月；……”该合同的附件六“本合同下乙方装修标准及产品定位”中载明“客户翻新意见，方案一：典雅的中式风搭配木感材质……方案二：清新的色调加上明朗的线条……”并附有示例图片。同日，原、被告签订《托管物业交接书》，被告确认于2018年11月1日验收通过并与原告办理房屋交接手续，被告对房屋的托管经营期限自房屋交接之日起至2023年10月31日止。从2020年2月1日起，被告未向原告支付过租金。2020年3月17日，被告向原告发出《解除合同通知书》，通知原告称，由于“突发冠状病毒感染的肺炎疫情的影响，客观上导致我方对所托管经营的房屋无法正常履行托管经营服务。该情形应当属于本合同第七条第4款第3项之约定‘其它非因乙方原因导致乙方无法正常经营托管物业’”的原因，故“自2020年3月1日起解除贵方与我司于2018年10月29日签订的《物业委托经营管理合同》”。原告称其于2020年3月20日收取该通知书。2020年3月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《终止协议书》，约定“甲、乙双方于2018年10月29日，签订公寓《物业委托经营管理合同》，乙方向甲方承租位于佛山市禅城区*********************（以下称‘该公寓’，租赁期限自2018年11月1日起至2020年3月21日止。甲方于2020年3月21日后到乙方处收回该公寓，且乙方于2020年3月21日起不再使用该公寓，甲乙双方达成以下租赁到期协议：一、《物业委托经营管理合同》于2020年3月21日起无效。二、乙方应在2020年3月21日退回该公寓给甲方使用。三、乙方应支付的租金、物业管理费及其他费用计算说明如下：缴纳2020年2月1日前的租金、物业管理费、垃圾清运费、水费、电费、公摊电费。四、应付应退款项说明。1.乙方已负责付清2020年3月21日的物业服务费、垃圾清运费、水费、电费、公摊电费（此些项目费用本公寓于3月份内向物业管理公司交付清）。……3、甲方在乙方承租该公寓收取了3082元，应退还乙方0元。……六、备注：3.21号收楼，厨房有磁块松动，乙方于3日内维修好，双方保留对原租赁合同的执行过程与结果的追索权利。”后原告要求被告支付3月份前20天的租金未果，原告遂起诉。以上事实，有原告举证的《物业委托经营管理合同》（含附件《托管物业交接书》与《〈物业委托管经营管理合同〉补充协议》）、不动产权证书、《解除合同通知书》、《终止协议书》、微信对话记录以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告先后签订的《物业委托经营管理合同》以及《终止协议书》，均为双方的真实的表示，合法有效，双方均应遵照履行。关于合同解除及违约金问题。原、被告双方均确认《物业委托经营管理合同》解除，但对于合同解除的原因却存在异议。综合审查本案案情，本院认为，首先，被告以发生合同约定的不可抗力事由为由通知原告解除合同。对此，被告承租涉案房屋用于酒店出租，分日租与月租，疫情期间政府虽然要求该类场所承租人落实防控措施，落实人员登记、体温测量等，但并未进行限制或者禁止对外经营。涉案租赁合同租期长达五年，而疫情的发生与管控只是阶段性，并未导致租赁合同完全无法履行以及合同目的落空，被告无权以此为由单方解除合同。被告于2020年3月17日发出的解除合同通知书不产生解除合同的法律后果，《物业委托经营管理合同》不因此而解除。其次，就原告而言，虽然被告向其送达了解除合同通知，但如前所述，该解除通知不生效力，原告本有权要求被告继续履行合同义务，但原告于2020年3月21日与被告签订了《终止协议书》，此属于双方协商一致解除了涉案房屋租赁合同。故涉案《物业委托经营管理合同》解除的原因在于因合同双方协商一致而解除，而非因被告违约而解除。因此，原告以被告单方提前解除合同为由，要求被告支付违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。关于租金。租赁合同存续期间，除合同双方另有约定外，承租人应当依照租赁合同约定向出租人支付租金。本案中，第一，关于2018年11月份、12月份租金。涉案《物业委托经营管理合同》约定2018年11月份、12月份为被告对涉案物业进行装饰装修的免租期。现原告以被告未履行装饰装修为由，要求被告支付该两个月租金。对此，涉案物业自2018年10月底交付被告后，由被告对外出租经营至少一年以上，可见该物业是有相应的装饰装修的。原告主张被告未履行装饰装修义务，但未能就此举证证明，应承担举证不能的不利后果，其关于该两个月租金的诉求，本院不予支持。第二，关于2020年2月1日至3月20日的租金。该期间租赁合同关系仍在存续，被告也未举证证明双方协议或者原告单方免除了被告支付该期间租金的义务，故被告仍需支付该期间的租金。按照《物业委托经营管理合同》约定的租金标准，该期间的租金计3082元／月×（1月+20/31月）＝5070.39元。原告主张的租金超出的部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州寓觅物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何元珩支付2020年2月1日至3月20日的租金5070.39元；二、驳回原告何元珩的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费157元，由原告何元珩负担118元，被告广州寓觅物业管理有限公司负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年八月十八日书记员 胡会婷