河北省威县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0533民初686号 原告：威县悦目视力养护中心，住所地：威县洺州镇大都汇16号商业楼25号，统一社会信用代码：92130533MA0C8MFJ2W。 经营者：吕巧玲，女，1964年8月20日出生，汉族，住址：威县。 委托代理人：李治慧，女，1986年10月6日出生，汉族，住址：河北省邢台市威县。 被告：南宫市辰鼎物业服务有限公司，住所地：河北省邢台市南宫市育才路210号，统一社会信用代码：91130581MA07QANM9G。 法定代表人：谢九阁，公司经理。 委托代理人：宋银祥，邢台市桥西区达活泉法律服务所法律工作者。 被告：河北隆通房地产开发有限公司，住所地：威县东迎宾大道北侧、跨越大街西侧、红星美凯龙A楼四层北侧，统一社会信用代码：91130533568932185B。 法定代表人：张太平，公司董事长。 委托代理人：李亚辉，公司员工。 委托代理人：张杰民，河北晓阳合众律师事务所律师。 原告威县悦目视力养护中心（下称威县悦目中心）诉被告南宫市辰鼎物业服务有限公司（下称辰鼎公司）、河北隆通房地产开发有限公司（下称隆通公司）为财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威县悦目中心委托代理人李治慧，被告辰鼎公司委托代理人宋银祥，隆通公司委托代理人张杰民、李亚辉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原、被告诉辩争议 原告威县悦目中心的诉讼请求：1、依法判令被告共同赔偿原告财产损失、营业损失、评估费等共计150000元，当庭变更为62971元；2、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由，原告2019年3月26日租赁位于威县大都汇商业16商铺25号底商门市，从事眼部保健按摩、视力保健咨询、眼镜及配件等业务，原告一直经营至2020年春节，因疫情原因停止营业，2020年3月1日被告隆通公司下设的保利物业通知原告，说原告经营的门市被下水管道溢出的水淹没，原告赶到门市后，发现仍的污水浸泡着门市的装修墙面、机器设备和物品。原告就损失赔偿找被告协商，因被告不同意承担赔偿责任，对原告损失未达成一致意见。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告辰鼎公司辩称，辰鼎公司只负责大都汇小区一般住宅的服务管理，原告经营的门市所处位置为商业区，不属于我公司提供服务范围，原告损失与辰鼎公司没有关联性，请求法院驳回对辰鼎公司的起诉。 被告隆通公司辩称：1、本案属于财产损害赔偿纠纷，经过法院现场勘查，原告所承租房屋的反水、系化粪池和污水井造成的，而我公司已将化粪池和污水井的维护管理物业服务责任交由辰鼎公司进行，并签订有前期物业服务合同，原告也应受此合同的约束，故原告诉称的反水损失我方没有过错，不应承担赔偿责任；2、原告在租赁房屋经营期间欠付电费，根据我公司与承租者的合同约定，有权停止物业服务，原告欠缴电费在前，故应对诉称的损失承担一定责任；3、原告诉称的损失过高，不符合事实和法律规定。请法院驳回原告对隆通公司的诉讼请求。 本院查明的事实 一、关于原告损失发生的经过。 原告称：原告于2019年3月26日租赁位于威县大都汇商业16商铺25号底商门市，从事眼部保健按摩、视力保健咨询、眼镜及配件等业务，合同期限至2020年4月10日。在2020年3月1日，由被告隆通公司的物业电话通知原告，说门市内反水了。当时，在开门之前，就发现污水溢出来，开门后满屋污水，3月2日，隆通公司的物业进入现场清除，发现是坐便器反水造成，之后，3月4、5日左右又淹水两次。5月7日，法院工作人员、被告都到现场进行了现场勘查，又发现反水。原告多次找隆通公司协商反水原因的解除，被告不予答复。原告一直向隆通物业交纳物业费，后经隆通公司牵头，和辰鼎公司协商赔偿事宜。二被告对事情经过均承认，但是互相推诿责任不予赔偿。 被告辰鼎公司称：对事件发生经过无异议。 被告隆通公司称：对发现的反水过程没有异议，但是隆通公司一直在积极处理，并找到反水原因，原因就是化粪池溢满，没有及时清理造成污水流到化粪池后又反流回污水井，通过污水井管道从原告房屋坐便器中反出来。 二、关于原告主张的相关损失数额 1、原告相关财产损失经圣源祥保险公估有限公司出具公估报告（编号SHEFYB20200014），公估结论：本次事故造成原告损失金额为人民币13341元； 2、原告营业损失及房租损失经圣源祥保险公估有限公司出具公估报告（编号SHEFYB20200013），公估结论：原告日营业损失金额为人民币303.59元；房租日损失金额为33.33元。原告主张营业损失为44541元【147天（自2020年3月1日发现反水至2020年7月23日）×303元】；房租损失4851元【147天（自2020年3月1日发现反水至2020年7月23日）×33元】； 3、鉴定费4000元，原告提交鉴定费票据二份。 被告隆通公司质证意见：1、财产损失公估报告有异议，房屋装修损失中的墙面粉刷数量，不显示具体依据和测量过程，反水没有造成所有墙面损害，鉴定中关于需要维修的墙面应当有勘查测量的过程和依据；关于物品损失，无论更换还是维修，物品的残值是客观存在的，但是鉴定中，按照物品的价值单价计算出更换维修的费用不符合事实；关于机器设备损失，不能证明损坏的程度及原因，也不能说明与原告诉称的反水浸泡有关；报告中对仪器的故障和零部件更换所做的意见，超出了鉴定机构的资质；2、营业损失鉴定有异议，鉴定所依据的营业流水和营业收入，在鉴定前的质证中隆通公司就对真实性提出了异议，鉴定机构在没有其他客观证据的情况下，仅根据原告提供的非发票单据作出的营业额测定不具客观真实性；在测算营业利润时，只是减去了水电费的费用，没有考虑人工成本，把本应是营业成本的房租作为了损失单独计算，鉴定中的房租损失应当是原告的营业成本，应在营业收入中减去；3、对鉴定费发票真实性无异议，但鉴定机构在从事委托事务中明显存在过失，没有按照鉴定规则完成鉴定事务，鉴定费不应作为本案损失。原告主张从2020年3月1日发现反水时作为停业的开始计算时间不应支持，因为今年疫情的原因，原告就没有开始营业，门市内坐便器反水并不是未营业的原因。2020年3月21日起是可以恢复营业的时间，原告主张计算至7月23日也不符合事实，因为原告的房屋租赁合同，期限至4月10日终止，4月10日之后原告对案涉房屋不享有租赁使用权。 被告辰鼎公司质证意见：同意被告隆通公司意见。 另，被告隆通公司对圣源祥保险公估有限公司做出的编号为SHEFYB20200013公估报告申请重新鉴定，本院出具书面通知予以驳回。 三、被告辰鼎公司、被告隆通公司是否承担赔偿责任。 原告称：在租赁期间原告正常向隆通公司缴纳物业费用，原告租赁门市反污水是由二被告未尽到管理职责造成的，二被告应共同承担赔偿责任。 被告隆通公司称：反水确是从坐便器溢出，坐便器的管道是先联通污水井，通过污水井又联通化粪池，由于化粪池中的污物溢满，致使住宅用户排放污水时污水不能经过管道正常流到化粪池中，由于住宅用户排放污水给化粪池冲击带来的压力，将化粪池中的污物经过污水井反流到原告诉称的坐便器中直至溢出。且隆通公司与辰鼎公司签订前期物业服务合同，合同约定，室外上下管道化粪池属于辰鼎公司的物业服务内容，辰鼎公司应每年清疏一次，如有堵塞及时疏通，污水井每月检查疏通一次，但辰鼎公司没有尽到上述物业管理的责任。我公司对发生反水的原因没有责任。事件发生后，隆通公司派人清理现场，并不是认可就应承担反水责任，隆通公司是为把损失降到最低。 被告辰鼎公司称：一楼底商门市以上是住宅，辰鼎公司只负责住宅区域的物业管理。原告门市反水后清污处理都是由隆通公司进行的，污水溢出的原因是隆通公司在管道设计上的问题，应由隆通承担赔偿责任；对于大都汇前期物业服务合同，该合同明显显示物业类型为大都会住宅小区，辰鼎公司服务对象为小区住宅业主，不涉及商业业主，辰鼎公司不承担责任。 本院判决理由和结果 本院认为，本案原、被告双方对原告经营门市中坐便器往室内反溢污水造成原告相关财产损失，双方无异议。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。被告隆通公司作为大都汇商业住户物业管理单位在知道原告经营门市发生污水反溢后没有及时采取有效措施，致使原告的房屋内装修墙面及物品多次被污水浸泡，被告隆通公司对于原告损失的发生存在过错。 但是隆通公司与辰鼎公司签订前期物业服务合同约定，室外化粪池的清疏属辰鼎公司的物业服务内容，原告损失是由于化粪池中的污物溢满，还是住宅用户排放污水给化粪池冲击带来的压力，将化粪池中的污物经过污水井反流到坐便器溢出，还是隆通公司在管道设计中的问题，庭审中二被告均未提供有效证据支持，仅属于被告方的推断。因为被告辰鼎公司对于化粪池的清疏具有管理责任，故被告辰鼎公司对原告损失的发生也存在过错。综合本案案情，两被告在该本次事件中均存在过错，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十一条的规定，二被告应承担连带赔偿责任。 考虑今年疫情的原因，原告主张营业损失、房租损失自2020年3月1日发现反污水时开始计算时间不予支持，应自2020年3月21日可以恢复营业的时间为宜，根据原告的房屋租赁合同的时间（2019年3月26日-2020年4月10日），原告请求计算至7月23日（开庭日）无事实依据。但是因二被告的行为确实造成原告在疫情结束后可以恢复营业的时间不能正常营业，原告的营业及房租损失系客观存在，原告或重新装修继续营业、或另选别处租房，均会继续造成原告的预期利益损失。综合考虑本案案情及房屋租赁合同终止时间，原告的营业损失及房租损失的计算时间应酌定计算，本院确定自2020年3月21日起至2020年4月30日止为宜。 综上，原告相关损失确定为：财产损失13341元；营业损失12447.19元【41天（自2020年3月21日至2020年4月30日）×303.59元】；房租损失1366.53元【41天（自2020年3月21日至2020年4月30日）×33.33元】；鉴定费4000元。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十一条、第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告河北隆通房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内赔偿原告威县悦目视力养护中心各项损失共计31154.72元，被告南宫市辰鼎物业服务有限公司承担连带赔偿责任； 二、驳回原告威县悦目视力养护中心的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费690元，由被告河北隆通房地产开发有限公司、南宫市辰鼎物业服务有限公司负担500元，原告负担190元。 （案件受理费于判决生效之日起五日内缴纳至威县人民法院诉讼费专用账户。开户行：中国建设银行威县支行，户名：威县人民法院立案庭，账号：13×××00）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 马佳麟 二〇二〇年八月十三日 法官助理 杨令开 书 记 员 王晓楠