贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初4211号原告：重庆天江物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称天江物业公司），住贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路312号黄埔国际。负责人：余刚。委托诉讼代理人：刘伽，贵州云纳律师事务所律师，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：彭婧，贵州云纳律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：龙玉杰，男，1979年3月31日出生，苗族，住贵州省贵阳市花溪区。原告天江物业公司与被告龙玉杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告天江物业公司委托诉讼代理人彭婧，被告龙玉杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天江物业公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告立即交纳拖欠的物业费等合计3543.23元（物业费本金2644.2元，违约金899.03元）；2.被告承担本案全部诉讼费用（包括不限于送达文书的公告费、快递费等）。事实和理由：根据《天江物业前期物业服务合同》可知，原告为吉林花园的物业服务企业。原告已按照合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。具体欠费如下：自2017年7月1日起至2018年12月31日，拖欠物业费等合计人民币3543.23元。原告经多次催缴，被告一直无正当理由拒交，其行为已经构成违约。故原告为维护自身合法权益诉至法院，提出诉讼请求如前。被告龙玉杰辩称，1.原告不是本案适格主体。从原告提交的《前期物业服务合同》的甲方系贵阳文展房地产开发有限公司吉林坡项目处，乙方是天江物业公司。被告不是合同主体的任何一方，因此本诉讼与被告无关。2.合同不属于前期物业服务合同。原告提交的《前期物业服务合同》实际上不属于前期物业合同。前期物业服务合同是指物业建设单位与服务业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议。被告购买了位于吉林花园房屋，购房之初就签订了《吉林小区前期物业管理服务协议》，该协议甲方为贵州虹祥物业管理有限公司，乙方是购房人被告，合同中有甲方单位盖章和被告本人签字，合同是双方真实意思变现，合同真实有效。多年来，被告也按时将物业费交至物管负责人罗兴俊。2016年12月20日，原告与文展房开未告知业主，也未召开业主大会，就私下签订了所谓的前期物业服务合同。根据物业管理条例、住建部物业服务企业招投标管理办法规定，开发商与物业公司通过招投标程序签订合同合法有效，开发商已完成选择物业公司的使命，必须待业主大会成立后，由业主大会决定物业公司的去留。文展房开于2016年12月私自解除与虹祥物业的协议，又私自与原告自行约定，侵犯了业主的合法权益。同时在原告与文展房开的合同第29条中“甲方在业主购房时未在商品房买卖合同中明确告知本合同的导致业主不履行本合同约定，乙方可要求甲方督促业主履行本合同的约定，同时由甲方承担支付相应物业服务费的责任”从本条款看，乙方原告起诉业主无理无据。3.原告基本未履行任何责任。车辆停放混乱，且被告的车在小区内被划；消防救援通道缺失；电梯等设施设备维护不及时；垃圾随意堆放；小区安防设施设备年久失修形成虚设；小区绿化无人打理等。4.更换物业公司应当由50%以上业主同意，当时小区没有业委会，也没有召开过业主大会。2017年后小区的物业服务处于停滞状态，且小区外墙防护层脱落造成严重安全隐患，原告并没有向被告催要过物业费。综上所述，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落:贵州省贵阳市花溪区吉林村13幢2单元2层3号房。建筑面积118.71平方米。二、被告系房屋所有权人，房屋坐落于吉林花园一期，系电梯住宅。三、原告于2016年12月起为小区提供物业服务。四、原告是否与小区开发建设单位签订过物业合同：是，2016年12月20日原告与贵阳文展房地产开发有限公司吉林坡项目处签订《前期物业服务合同》；提供物业服务期限从本协议签订之日起至本物业区域业主大会成立与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务协议生效时止；物业费标准电梯住宅房屋按建筑面积1.2元/月/平方米，非电梯房屋按0.6元/月/平方米；缴纳方式为业主或物业使用人按季交纳，每季度首月15日前付清，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰支付违约金。五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限为2017年7月1日至2018年12月31日。六、原告主张违约金依据为：所欠物管费的总金额按月息2分计算，再乘以月数。七、其他约定：《前期物业服务合同》约定原告提供的公共性服务的主要内容为物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。市政共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理。公共场所、房屋公用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。交通与车辆停放秩序的管理。八、被告不交纳物业费抗辩事由及相应的证据：照片打印件，拟证实原告提供的物业服务存在瑕疵。原告质证对真实性不予认可且达不到被告的证明目的，不能成为被告拒绝交纳物业费的理由。上述事实，有当事人陈述、原告的营业执照、法人身份证明、被告的身份信息、《前期物业服务合同》、缴费收据、照片等证据在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。原告与贵阳文展房地产开发有限公司吉林坡项目处签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，理应按照合同约定向原告支付物业费。关于被告辩称文展房开于2016年12月私自解除与虹祥物业的协议，又私自与原告自行约定，侵犯了业主的合法权益，原告起诉被告于法无据。本院认为，2016年11月28日，贵阳文展房地产开发有限公司吉林坡项目处向贵阳市花溪区住房和城乡建设局提出紧急申请，称由于贵州虹祥物业管理有限公司拟于2016年12月21日撤离小区，且该小区尚未成立业主委员会。为了维护小区稳定，保证小区正常运转，拟选聘天江物业公司即本案原告接管该小区，接管至小区设立业主委员会止。贵阳市花溪区住房和城乡建设局于2017年1月4日作出花建通（2016）47号《协议选聘物业管理企业的批复》，同意贵阳市文展房地产开发有限公司吉林坡项目处选聘天江物业公司接手该小区管理。因此，原告天江物业公司系合法取得管理该小区的资格。综上所述，被告辩称原告天江物业公司与房开约定侵犯其权益，起诉于法无据，本院不予采纳。对被告辩称未交物管费系原告物业服务存在瑕疵的意见,本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在原告已经提供物业服务的情况下，业主若认为服务中存在的瑕疵，可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业主委员会行使更换物业公司的权利，业主以此为由拒交物业服务费超出合理限度。物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主拒绝交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果。而且，被告所提交的照片虽反映小区的物业服务存在一定的不足，但并不足以证明原告提供的物业服务就存在持续不间断的质量问题，故被告据此抗辩不交纳物业费，本院不予采信，对原告要求被告支付物业服务费的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据被告房屋面积及约定的物业费收取标准，被告应当交纳2017年7月1日至2018年12月31日期间（共计18个月）的物业服务费应当为：1.2元/月×118.71平方米×18个月=2564.14元。关于原告主张的逾期付款违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，被告自2017年7月起未缴纳物业服务费，但原告直至2020年才诉至法院，且原告也未向本院提交向业主催收物业费的证据，无法认定属于被告经催收后恶意拖欠物业费情况，故对原告主张的逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告龙玉杰于本判决生效之日起十日内向原告重庆天江物业服务有限公司贵阳分公司支付自2017年7月1日至2018年12月期间（共计18个月）的物业费共计人民币2564.14元；二、驳回原告重庆天江物业服务有限公司贵阳分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告龙玉杰负担。本判决为终审判决。审 判 员 丁文雁二〇二〇年八月十八日法官助理 张 娟书 记 员 邓思源