天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初419号原告:天津市天泰置业发展有限公司，住所地天津市和平区浙江路1号。法定代表人：陈华，董事长。委托诉讼代理人：李晓艳，天津德利信律师事务律师。委托诉讼代理人：程伟，天津德利信律师事务律师。被告：杨柏燕，女，1975年3月18日出生，住天津市河西区。原告天津市天泰置业发展有限公司与被告杨柏燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日作出（2019）津0101民初423号民事判决。天津市天泰置业发展有限公司不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2020年1月6日作出（2019）津01民终7462号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市天泰置业发展有限公司的委托诉讼代理人李晓艳，被告杨柏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市天泰置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与原意念餐饮于2015年9月签订的编号为20150821之《泰安道商铺租赁合同》于2019年3月11日予以解除；2.判令被告向原告支付自2015年10月1日起至2019年3月11日的租金1392748.2元；3.判令被告向原告支付以100989元为基数自2018年9月15日至实际付清欠付款项之日止按日万分之五的迟延履行违约金；4.判令被告向原告支付自2019年3月12日起至2019年7月16日止的房屋占用使用费（按租金标准每日1122.1元）；5.判令被告向原告支付2015-2016、2016-2017两个年度的供暖费22756.8元；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月，原告作为出租方与承租方的原意念餐饮签订了编号20150821之《泰安道商铺租赁合同》，依据该租赁合同，原告将其坐落于和平区泰安道20号泰安道商业广场三号院首层C1-1商铺出租于原意念餐饮，租期五年，自2015年10月1日至2020年9月30日，具体租金数额、支付方式及期限、保证金的缴纳、迟延履行违约金的计算、该租赁合同的终止与解除均在该租赁合同中做以明确约定。该租赁合同签订后，原告向原意念餐饮交付了该商铺，被告于2019年7月16日已经腾房。被告应于该租赁合同签订之日向原告一次性缴纳相当于三个月的保证金，但被告未能如约向原告缴纳上述保证金，已构成根本违约。自2018年10月1日其至2020年9月30日，被告并未按期支付商铺租金，是被告已根本违约的重要体现。另外依据合同约定，被告延期缴纳应付款项或费用的，原告有权向其收取延迟履行违约金。2018年8月27日向被告发送了《告知函》，告知被告该商铺免租期届满，应向原告履行缴纳租金的义务；于2018年10月18日再次向被告发送《关于限期支付租金事宜的函》要求其务必于接函之日起五日内缴纳租金。至今被告并未向原告支付租金、违约金等。根据国家企业信用信息公示系统对原意念餐饮企业信息的记载，原意念餐饮系自然人独资的有限责任公司，被告系原意念餐饮的自然人股东，2019年2月14日原意念餐饮已经注销，因此被告应对原意念餐饮行为理应承担连带责任，故为维护原告的合法权益，起诉至法院。杨柏燕辩称，被告同意租赁合同于2019年3月11日解除，被告已于2019年7月16日将涉案房屋腾空，认可支付原告自2018年10月1日起至2019年3月11日止期间房屋租金180658.1元，认可支付迟延履行违约金以100989元为基数按照每日万分之五的标准计算，认可支付房屋占有使用费自2019年3月12日起至2019年7月16日按照每日1122.1元标准支付，认可支付2015年至2017年度供暖费22756.8元。对于免租期租金，被告不同意支付，系政府制定的招商优惠政策，且原告主张标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落于天津市××道××广场××号××层××号××，商铺位于天津市和平区××道××号，建筑面积224.42平方米，系原告所有。2015年，原告（甲方）与原天津意念餐饮管理有限公司（乙方，以下简称意念餐饮）签订编号为20150821《泰安道商铺租赁合同》，约定原告将该商铺出租给乙方经营使用，乙方承租该商铺用于经营咖啡、简餐、茶艺。租期五年，自2015年10月1日至2020年9月30日，自本合同签订之日起3年内为免租期。免租期届满后的次日为计租起始日。除非甲方书面同意，乙方必须保证履行本合同所约定的租期，如乙方未能履行满租期，擅自撤场，乙方除按照本合同约定承担相应违约责任外，乙方还应当另行支付甲方相当于三个月租金的补偿金共计人民币100989元，以补偿甲方因对乙方免租所造成的经济损失。3.1双方约定该商铺租金为：2018年10月1日起至2020年9月30日，月租金为33663元，季度租金为100989元，全年租金为403956元。3.2租金支付期限：每三个月为一个期，乙方应在每个计租期满十五天前向甲方支付下一计租期的租金。其中第一个计租期租金，乙方应当自首个计租期十五日前向甲方支付，最后一个计租期不满三个月的，按照实际承租天数计算租金。四资源费：乙方应自行承担租赁期限内该商铺发生的水、电、燃气、供暖、供冷、空调等资源费用（实行分户计量）（费用直接向有关部门交），并且乙方承诺按照规定承担公共部位所分摊的资源费用。六迟延履行违约金：乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日万分之五计算，从应付之日至实际全额付清之日。十一合同终止与解除：11.1本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同。11.4因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失，乙方应在合同解除之日起五日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方收取迟延履行违约金。11.5在本合同履行期内，若乙方未按照本合同约定，擅自撤场或因乙方违约导致合同解除的，乙方应当补缴免租期内实际承租期间内的租金，并承担由此给甲方造成的一切损失。11.7乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，除乙方应按照本合同约定承担违约责任外，还应当承担由此给甲方造成的一切损失。合同解除后，如果乙方不按照约定归还商铺，则甲方有权包括但不限于封铺、清空并收回该商铺、将乙方在该商铺内的财物强制搬出、处置等，因此导致的损失和责任由乙方自行承担。11.7.1乙方无法定或约定理由单方解除合同的；11.7.2迟延支付租金、资源费或其他应付款项或费用超过五日的。合同签订后，原告将上述房屋交付给原意念餐饮。另查，2016年7月26日，原意念餐饮法定代表人变更为被告杨柏燕。2019年2月14日，原意念餐饮被核准注销，杨柏燕承诺对公司债权债务承担责任。双方均认可涉案房屋已于2019年7月16日腾空并交原告收回。本院认为，对于原告要求确认20150821《泰安道商铺租赁合同》于2019年3月11日解除、要求被告支付自2018年10月1日起至2019年3月11日止期间房屋租金180658.1元、要求被告支付按照每日1122.1元标准自2019年3月12日起至2019年7月16日止期间的房屋使用费、要求被告给付2015-2016及2016-2017两个年度供暖费22576.8元的主张，被告同意支付，本院予以照准。本案的争议焦点为被告是否应当支付免租期租金，现被告迟延支付房屋租金构成违约，对此，涉案租赁合同予以明确约定，原告主张免租期房屋租金的性质应属于违约金，被告主张约定的违约金过高，结合被告的违约程度及给原告造成的损失等因素，可认定违约金的约定过高，应将免租期的房屋租金标准进行调整，以合同约定的两年房屋租金的金额作为五年的房屋租金的金额，再以此为标准计算三年免租期的房屋租金为484747.2元。关于原告要求被告给付以100989元为基数自2018年9月15日起至实际给付之日止的迟延履行违约金的主张，应按照自2018年9月16日起至实际支付房屋租金之日止期间予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告天津市天泰置业发展有限公司与原天津意念餐饮管理有限公司签订的编号为20150821《泰安道商铺租赁合同》于2019年3月11日予以解除；二、本判决生效之日起十日内，被告杨柏燕给付原告天津市天泰置业发展有限公司自2015年10月1日起至2018年9月30日止免租期期间的房屋租金484747.2元及自2018年10月1日起至2019年3月11日止期间的房屋租金180658.1元；三、本判决生效之日起十日内，被告杨柏燕给付原告天津市天泰置业发展有限公司自2018年9月16日起至实际支付房屋租金之日止期间的违约金（以100989元为基数，按照每日万分之五的标准计算）；四、本判决生效之日起十日内，被告杨柏燕给付原告天津市天泰置业发展有限公司自2019年3月12日起至2019年7月16日止期间的房屋占用使用费142506.7元；五、本判决生效之日起十日内，被告杨柏燕给付原告天津市天泰置业发展有限公司2015-2016、2016-2017两个年度供热费22756.80元；六、驳回原告天津市天泰置业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17454元，由原告天津市天泰置业发展有限公司负担5347元，由被告杨柏燕负担12107元（被告杨柏燕于本判决生效之日起十日内直接给付原告天津市天泰置业发展有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判长 樊 蓉审判员 刘 堃审判员 殷红方二〇二〇年八月三日书记员 崔礼辉附：本裁判文书所依据的具体法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。