贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2382号上诉人（原审被告）：叶其芬，女，1975年7月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：徐朝应，男，1978年2月13日出生，汉族，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人：杨正林，贵州省贵阳市云岩区中西法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李琼，贵州省贵阳市云岩区中西法律服务所法律工作者。原审第三人：贵州典城房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区吉祥路46-8号。法定代表人：丁远怀，董事长。委托诉讼代理人：汪晓谦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯纯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人叶其芬因与被上诉人徐朝应、原审第三人贵州典城房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人叶其芬向本院提出上诉请求：一、撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初972号民事判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；二、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实错误，应追加杨橙为当事人。被上诉人徐朝应辩称，原判正确，应予维持。原审第三人贵州典城房地产开发有限公司辩称，原判正确，应予维持。叶其芬向一审法院提出诉讼请求：1.被告向原告返还门面租金65000元、押金5000元，共计70000元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：贵阳市云岩区宅吉路永安寺街9号梦想典城G/H1-3号（以下简称3号门面，面积39.77平方米）、G/H1-4A号（以下简称4A号门面，面积58.33平方米）商业物业为第三人典城房开公司开发，并于2014年6月27日取得《商品房销售现房证明书》。2015年7月13日，案外人杨橙（甲方）与被告叶其芬（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将3号、4A号门面出租给乙方经营，租赁期限自2015年7月13日起至2025年7月13日止，租金每季度32373元，押金10000元；乙方不得以任何理由将此物业转租，若因乙方经营不当，在获得甲方同意后可将此物业转租给他人。合同签订后，被告于2015年7月15日向杨橙转账42373元；2016年1月12日，被告向杨橙转账32373元；2016年7月14日、12月1日，被告通过银行转账的方式分别向杨橙转账19248.90元，被告自认其交纳3号门面租金至2016年4月12日。2015年7月22日，被告与贵阳以善物业管理有限公司梦想典城管理处就3号、4A号门面签订《梦想典城门前三包责任书》。2015年8月19日，被告以杨橙的名义向贵阳以善物业管理有限公司支付3号门面2015年7月21日起12个月的物管费2392元、4A号门面2015年7月21日起12个月的物管费3509元，被告于当日取得由第三人发放的3号、4A号门面的《商品房住宅使用说明书》、《质量保证书》，并与贵阳以善物业管理有限公司签订承诺书。被告未向第三人购买3号、4A号门面。2015年9月9日，被告叶其芬与原告徐朝应签订《门面租赁合同》，约定叶其芬将其从杨橙处承租的3号门面出租给原告，租赁期限自2015年9月9日起至2020年9月9日止，租金为5000元/月。2015年9月8日至2016年1月6日，叶其芬共收取原告定金1000元、押金5000元、租金94000元，共计100000元。2016年8月13日，杨桦与原告妻子燕仙琼签订《梦想典城商铺租赁协议》，约定杨桦将位于贵阳市出租给燕仙琼使用，租赁期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止。2016年6月3日、7月7日，原告妻子燕仙琼共计向案外人杨桦转账支付27600元。2016年8月16日，燕仙琼获得营业执照，名称为贵阳云岩祥之翼食品店，经营场所为本案涉案3号门面。2017年3月6日，典城房开公司向原告发出《关于门面租用事宜的函》，载明原告自2016年10月1日至2017年3月31日期间，拖欠租金27600元。2017年3月14日，典城房开公司与原告妻子燕仙琼签订《梦想典城商铺租赁协议》，约定典城房开公司将位于贵阳市出租给燕仙琼使用，租赁期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止，租金4600元／月。合同签订当日，燕仙琼向第三人支付2016年10月1日至2017年4月1日租金27600元；同年4月10日，燕仙琼向第三人支付2017年4月1日至同年6月30日租金13800元。典城房开公司当庭陈述，杨橙、杨桦系公司股东，长期定居海外，杨橙、杨桦以个人名义签订的合同系代表公司行为，合同权利义务由公司承担。一审法院认为：案外人杨橙代表第三人典城房开公司与被告叶其芬于2015年7月13日签订的《门面租赁合同》，经权利人即第三人典城房开公司追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，依法应当认定为有效，合同当事人应当按照合同约定履行合同义务。被告叶其芬于2015年9月9日将承租的3号门面转租给原告徐朝应并签订《门面租赁合同》，违反被告与第三人签订的《门面租赁合同》第五条“乙方不得以任何理由将此物业转租。若因乙方经营不当，在获得甲方同意后乙方可将此物业转租给他人”的约定。从被告叶其芬支付租金的时间和金额判断，被告叶其芬承租3号、4A号门面的总面积为98.1㎡（3号门面39.77㎡、4A号门面58.33㎡），其分别于2015年7月15日支付租金42373元（含押金10000元），于2016年1月12日支付租金32373元，可得知其承租门面的租金每月每平方米为110元(32373元/季度÷3个月÷98.1㎡)，被告叶其芬于2016年7月14日、同年12月1日支付的租金分别为19248.9元，该期间被告仅支付了4A号门面的租金（58.33㎡×110元/月/㎡×3个月=19428.9元）。同时，被告叶其芬自认其交纳3号门面的租金至2016年4月12日，应当认定被告叶其芬知晓原告与第三人就涉案的3号门面重新达成协议，虽叶其芬辩称系因第三人未处理涉案房屋经营范围的问题而未交纳租金，但第三人当庭陈述其通过与原告重新签订协议的方式否定了被告的转租行为。此外，案外人杨桦代表第三人向原告妻子收取租金的时间自2016年4月1日起算，虽然超过原告与被告签订合同时间六个月有余，但不代表第三人在被告将涉案房屋转租给原告后便立即知晓该转租行为，且被告叶其芬提交的证据不足以证实第三人知道或者应当知道其转租涉案房屋的时间超过六个月而未提出异议。第三人在合理期间通过要求原告直接向其支付租金、重新签订租赁协议的行为，否定被告与原告签订的《门面租赁合同》，应当认定被告叶其芬与原告徐朝应于2015年9月9日签订的《门面租赁合同》无效，被告叶其芬的辩解意见与审理查明的事实及法律规定不符，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告徐朝应于2015年9月9日与被告叶其芬签订《门面租赁合同》后，其使用该房屋的时间为2015年9月9日至2016年3月31日共计204天，其应当向被告叶其芬支付该期间的房屋占有使用费，支付金额计算为5000元/月÷30天×204天=34000元，其向被告叶其芬支付租金、押金等共计100000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，故被告叶其芬应当将多收取的66000元返还原告徐朝应。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告叶其芬于本判决生效之日起十日内返还原告徐朝应租金、押金等共计66000元；二、驳回原告徐朝应其他诉讼请求。案件受理费1550元，由原告徐朝应负担89元，被告叶其芬负担1461（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时径直向原告给付应承担部分的案件受理费）。二审审理中，上诉人叶其芬提交新证据：杨橙在我店的消费情况截图，拟证明目的：杨橙仍在贵阳，不是一审所称的在国外居住。被上诉人徐朝应质证认为，1、该证据是截图，没有原始的载体，不予认可；2、杨橙是典城房开公司的员工，所以不是本案的利害关系人，不应该参与诉讼。原审第三人贵州典城房地产开发有限公司质证认为，对三性均不认可。本院二审审理查明事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对其主张应提交证据予以证明，否则承担不利法律后果。首先，杨橙系代表原审第三人贵州典城房地产开发有限公司签订的《门面租赁合同》，杨橙非必须参加诉讼第三人。其次，叶其芬将案涉门面转租给徐朝应，违反被告与第三人签订的《门面租赁合同》第五条约定，原审第三人贵州典城房地产开发有限公司与徐朝应重新签订协议，徐朝应向叶其芬缴纳的租金、押金等共计66000元应予返还。综上，上诉人的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人叶其芬负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年八月十四日法官助理王李文书记员江莎