广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初11333号原告：龚翠霞，女，汉族，1987年5月7日出生，住广东省广州市天河区*******，公民身份号码：445************225。被告：杨树坚，男，汉族，1996年11月12日出生，住广东省信宜市********2*，公民身份号码：440************195。原告龚翠霞与被告杨树坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告龚翠霞与被告杨树坚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚翠霞向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.原告没收被告押金5600元；3.被告缴纳至搬出日未缴纳的水、电、燃气、物业及公摊等费用合计841.97元；4.被告缴纳搬出房屋前拖欠的租金4800元；5.被告缴纳对房屋及财产的损坏费用1070元，包括门禁卡丢失、椅子损坏、灯损坏、窗户损坏费用；6.被告缴纳拖欠费用的滞纳金，暂计至2020年4月21日，共8469.08元，后续按照实际结算日期进行计算；7.被告赔偿空租期损失5600元；8.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年11月3日，原告丈夫卢植青受原告委托，与被告签订了《房屋租赁合同》，将原告位于佛山市禅城区***3********出租给被告居住使用。被告从2019年12月份开始拖欠租金和物业、水电等费用，且在未经原告同意也未与原告进行正常房屋交接的情况下，擅自将原告房屋钥匙放在涉案房屋门口后就搬离房屋。原告在验收房屋过程中，发现原告财物多处受损，包括门禁卡丢失、椅子损坏、吊灯损坏、主人房窗户打不开等情况。被告未如期缴纳租金，属于严重违约行为，应承担拖欠租金及水电、物业等相关费用的滞纳金及违约金，并赔偿原告房屋空租期的损失。现原告为维护自身合法权益提起本案诉讼。被告辩称：1.灯具不是我故意损坏的，只是少了一个遥控器，木质椅子只是有些松动，只需要安装回去就可以使用；2.原告主张2019年12月至2020年1月租金及水电费、燃气费、物业管理费等，我认为应计算至2020年1月22日；3.原告主张的滞纳金过高，计算方式错误，我认为不合理，对于空租期租金，不应由我承担，原告可有将押金转为租金；4.原告主张的空租期可见原告已经到涉案房屋查看过了，此时原告已经收回房屋，我不应承担空租期的损失；5.我已明确表示不再承租涉案房屋，并将钥匙放在了房屋内，做好了卫生工作，原告作为业主，可以进入并收回房屋。原告依法提交了如下证据：1.原、被告身份证复印件、结婚证（原告与卢植青）、卢植青身份证复印件、《声明书》。拟证明：①原、被告诉讼主体适格，②原告与卢植青系夫妻关系，原告有权向被告主张诉请；2.《房屋租赁合同》、佛山市乐有家房产经纪有限公司电子收款收据、电子交易数据存证证明。拟证明：原告丈夫与被告是在第三方居间情况下签订房屋租赁合同，该租赁合同合法合规，可作为本案诉请依据；3.《不动产权证》、微信聊天记录截图、历史账单截图。拟证明：①被告在承租涉案房屋时所产生的水电费、煤气费、物业管理费，其中历史账单截图为2019年12月-2020年1月实际产生的费用，②被告并不是在合法的前提下交还房屋及钥匙给原告的，被告承诺由被告或其朋友当面将房屋及钥匙交还给原告，但实际上原告及物业工作人员到场时，被告无人到场，涉案房屋大门敞开，钥匙放在房屋柜子门口上；4.短信截图、账单详情、网页截图。拟证明：被告拖欠款项，原告多次向被告催收均无果；5.视频光盘。拟证明：原告与物业工作人员在场的情况下查看到的涉案房屋的状态。被告未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的证据的真实性予以确认，作为本案认定事实的依据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将予以综合认定。经审理查明：佛山市禅城区************的登记产权人为原告，房屋用途为城镇住宅用地/住宅。受原告委托，2019年11月3日，原告丈夫卢植青与被告签订了《房屋租赁合同》，将原告位于佛山市禅城区***3********出租给被告居住使用。合同中约定了如下内容：1.租期自2019年11月4日起至2020年11月3日止；2.每月5日前支付租金2800元；3.被告在租赁期届满前单方解除租赁合同的，原告有权单方解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向被告进一步追究责任；4.被告应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，原告有权加收拖欠部分1‰的滞纳金，逾期3天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过1000元的，原告有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金，原告有权没收定金并向被告进一步追究责任；5.被告应妥善使用涉案房产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向原告赔偿经济损失，所需费用自行承担。如系正常使用造成损坏，则原告应在接到被告通知后及时组织维修，所需费用由原告承担。上述合同签订后，原告依约向被交付了房屋，被告向原告支付了押金5600元，亦支付了截至2019年11月份的全部租金，但自2019年12月起，被告开始拖欠租金及其他费用，根据原、被告的微信聊天记录截图显示，原告在2019年12月4日要求被告支付2019年12月房租的房租及其他费用共3118.37元（包括2019年12月租金2800元，11月物业管理费257.29元，11月电费61.08元），被告分别于2019年12月17日向原告支付1000元，于2020年1月1日向原告支付138.37元，上述共计1138.37元，（根据微信聊天记录截图中显示，双方确认其中800元用于抵扣2019年11月的部分租金，剩余338.37元用于抵扣其他费用），此后被告未再向原告支付任何费用。2020年1月22日，被告将房门钥匙放在涉案房屋门口后搬离，微信通知原告接管房屋，原告于当日在物业管理人员的陪同下接收了房屋。据原告提供的短信截图、账单详情、网页截图显示，涉案房屋在2019年11月至2020年1月期间产生的水电、燃气及物业等费用主要包括：1.水费：2019年11月6日至2020年1月6日水费71.28元；2.电费：2019年11月1日至2019年11月30日电费61.08元，2019年12月1日至2019年12月31日电费80.25元，2020年1月1日至2020年1月31日电费43.12元；3.燃气费：2019年12月燃气费82.96元；4.物业费：2019年11月物业欠费257.29元，2019年12月物业欠费20.87元，2020年1月物业欠费257.29元。以上共计874.14元。原告陈述，我虽于2020年1月22日收回房屋，但我是出于对房屋安全考虑而被动收回房屋的，被告没有向我完成房屋的交付。被告于诉讼中确认欠付原告租金4800元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《租赁合同》的出租方虽记载为卢植青，但系受原告委托从事的民事行为，因此该合同约束的双方主体为本案原、被告，原、被告是涉案合同的双方当事人。该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，涉案合同合法有效，合同内容对双方均具有约束力，原、被告任何一方均应诚实善意地履行各自义务。关于合同解除。被告于2020年1月22日搬离涉案房屋，并通知了原告，实为明确了其解除合同的意思，当天原告也实际收回了房屋，以行为确认了解除合同，表明双方一致同意解除双方之间的租赁合同，因此本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月22日解除。原告实际收回房屋的行为属于发生法律效果的民事行为，无论其主观上处于何种心态，都不影响在法律上涉案房屋已经交回给原告的事实已经形成，因此原告主张被告尚未完成房屋的交回手续，与法律、事实不符，本院不予采纳。关于原告主张没收押金并要求被告支付拖欠费用的滞纳金。被告拖欠租金及其他费用导致合同解除，根据涉案合同第三条第三款的约定，因被告存在迟延支付租金及其他费用的情形，原告主张没收被告交付的押金5600元，实为针对迟延给付租金及其他费用的违约金，对此，本院予以支持。至于原告主张的拖欠费用的滞纳金，本院前已支持原告没收押金的诉讼请求，其再请求滞纳金作为违约金，属于重复主张，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于租金欠费。原告主张被告欠付租金4800元，对此被告予以确认，故被告应当依据合同约定和法律规定向原告完成支付。关于各项欠费（水、电、燃气、物业费用）。该房屋的实际使用人为被告，因使用房屋产生的上述各项费用，应由被告支付。原告已经举证了2019年11月至2020年1月期间产生的水电、燃气及物业等费用明细，合计874.14元。上述费用计算的起点均在被告退租之前，虽然部分费用的计费终点在被告退租之后，但属于一个计费时段，经询问，原告主张被告退租后该期间并没有自用或另租他人，因此在被告不能举证证明上述计费期间存在其他使用人的情形下，应认定均为被告使用期间发生。根据前述查明的事实，被告分别于2019年12月17日、2020年1月1日向原告支付两笔款项合计1138.37元，原、被告双方确认其中的338.37元是用于抵扣水电、物业、燃气等其他费用，因此，被告向原告支付拖欠的水、电、燃气及物业管理费应为535.77元（874.14元-338.37元），对于原告诉请超出部分，本院不予支持。关于空租期损失，由于被告提前解除合同给原告造成损失，原告重新招租确实存在一段时间的空置期，考虑到原告已没收了被告的押金5600元，本院酌定被告赔偿原告一个月的租金2800元弥补损失，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于财产损坏。原告要求被告缴纳对房屋及财产的损坏费用1070元，包括门禁卡丢失、椅子损坏、灯损坏、窗户损坏等费用，但未提供证据证明系被告人为原因造成，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告龚翠霞与被告杨树坚于2019年11月3日签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月22日解除；二、被告杨树坚已缴纳的押金5600元归原告龚翠霞所有；三、被告杨树坚于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告龚翠霞支付所欠的租金4800元及物业管理费、水电费、燃气费535.77元，共计5335.77元；四、被告杨树坚于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告龚翠霞支付空租期损失2800元；五、驳回原告龚翠霞的其他诉讼请求。如被告杨树坚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取160元，由原告龚翠霞负担55元，被告杨树坚负担105元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李国栋二〇二〇年七月二十八日书记员  罗丽欣