江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初5065号原告：王录臣，男，1955年12月3日出生，汉族，住新沂市。被告：王洪新，男，1971年3月12日出生，汉族，住新沂市。原告王录臣与被告王洪新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序于2020年8月14日公开开庭进行审理。原告王录臣、被告王洪新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王录臣向本院提出诉讼请求：1.判令王洪新限期从位于新沂市新安街道公园路69号幸福路商住小区1号楼2单元402室房屋（以下简称涉案房屋）内搬出，并支付房屋租金108250元（自2015年8月6日至2017年1月24日，计17.5个月，每月租金1500元；自2017年1月25日至2020年6月30日，计41个月，每月租金2000元，合计108250元）；2.诉讼费等费用由王洪新承担。事实和理由：王录臣根据新沂市人民法院作出的（2013）新执字第002521-3号执行裁定书将原属王洪新所有的涉案房屋及车库过户。王洪新要求临时居住并支付房租，但房租一直未付。2016年10月30日，王录臣与王洪新签订涉案房屋租赁合同，约定年租金为18000元，但王洪新未支付房租。2017年1月25日，王洪新向王录臣借款用于购买星河湾商品房，准备从涉案房屋内搬走，王录臣同意出借，并与王洪新签订房屋交接协议（涉案房屋原房地产评估价为713500元，王洪新卖几个月没卖出去，经双方协商由新沂市人民法院按65万元出具裁定，涉案房屋及车库按65万元与王录臣的680575元债权折抵，折抵后，王洪新欠王录臣30575元）。协议中约定，王洪新以评估价713500元计算，折抵欠王录臣的680575元后，王录臣应退还王洪新32925元，王洪新要求王录臣付其10万元作为购房首付款，王洪新向王录臣出具一张10万元收据和一张6万元借据，王录臣同意该6万元借款五年内还清，并应王洪新的要求给予9个月用于装修，约定2017年10月30日前，如王录臣未从涉案房屋内搬走，则每月支付王录臣租金2000元。之后，王洪新又称商品房没买成，待其在河东买地建好房屋后即搬走。多年来，王洪新多次承诺搬走均未实际履行，且不交房租，为此，请依法判决。王洪新辩称，在新沂市人民法院出具（2013）新执字第002521-3号执行裁定书之前，王录臣担心王洪新不答应，故向王洪新承诺涉案房屋先过户到其名下，可由王洪新继续居住，居住时间由王洪新决定，且王洪新可将涉案房屋赎回。王洪新为此签订租赁合同的原因是王洪新称涉案房屋要办贷款，银行要求有租赁合同证明王洪新具有偿还能力，该协议的签订地点是在涉案房屋内，该租赁合同并非真实意义上的租赁合同，仅为办理贷款的手续。王录臣诉称的10万元实际仅支付3万多元，涉案房屋现实际由王洪新的父亲居住，如王录臣想要涉案房屋，因涉案房屋有王洪新父亲的份额，王洪新父亲的份额应加以扣除。王洪新与王录臣之间并无真实的租赁关系，涉案房屋是王录臣答应给王洪新居住的，双方亦未谈及租金，如租赁属实，双方应在（2013）新执字第002521-3号执行裁定书送达时就签订租赁合同。同时期涉案房屋同户型的房屋租金在800元、1000元左右。双方协议约定的每年18000元租金是为了能更多的贷款。本院经审理认定事实如下：2012年7月26日，本院就王录臣诉王洪新民间借贷纠纷一案作出（2012）新民初字第1277号民事调解书：王洪新欠王录臣借款本金30万元及利息（以30万元为本金自2012年2月22日按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算实际给付之日止），此款王洪新于2012年9月30日前付清。其余诉讼请求王录臣自愿放弃；案件受理费减半收取3125元，保全费2270元，共计5395元由王洪新负担，于2012年9月30日前与案款一并支付。2012年2月22日，本院根据王录臣的申请，作出（2012）新民诉保字第0133号民事裁定：对王洪新所有的位于新沂市（房产证号：10××56）予以查封，查封期限为2012年2月22日至2014年2月21日。根据王录臣的申请，本院立案强制执行，案号为（2013）新执字第002521号。在本案执行过程中，本院委托徐州华信房地产土地咨询评估有限公司对涉案房产进行评估鉴定，鉴定价值为71.35万元。2015年8月6日，王录臣与王洪新自愿达成执行和解协议，将涉案房屋一套（建筑面积）作价65万元交付王录臣抵偿债务。为此，本院于2015年8月6日作出(2013)新执字第002521-3号执行裁定：一、解除对被执行人王洪新所有的位于新沂市房屋一套（商品房建筑面积143.21㎡、车库面积13.03㎡，房产证号10××56）的查封；二、将被执行人王洪新所有的位于新沂市房屋一套（商品房建筑面积143.21㎡、车库面积13.03㎡，房产证号10××56）作价65万元，交付申请执行人王录臣抵偿欠款，该房剩余银行贷款由申请执行人王录臣负责偿还；三、申请执行人王录臣可持本裁定书到有关机构办理上述房产的产权过户登记手续。在(2013)新执字第002521号案件执行中，王录臣曾向王洪新承诺，王洪新在涉案房屋抵偿后可继续居住使用，并可将涉案房屋赎回，但双方未就赎回期限及赎回价格作出约定。双方在本院给予的协商期间内未达成赎回协议。2015年9月14日，涉案房屋变更登记在王录臣名下（共有人周树英）。2015年11月6日涉案房屋的土地变更至王录臣名下。2016年10月30日，王录臣作为甲方（出租方）、王洪新作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方主要约定，甲方将涉案房屋出租给乙方居住，租期自2016年10月30日至2017年10月30日止，年租金为18000元，乙方在签订合同时一次付清18000元。双方均认可该《房屋租赁合同》签订的原因是协助王录臣在银行办理房屋贷款，该合同约定的内容并非双方真实表示。2017年1月25日，王录臣与王洪新签订《房屋交接协议》，该协议载明：“王洪新原房地产评估价713500.00元，欠王录臣共计人民币680575.00元，王录臣应退还王洪新32925.00元。经双方协商王洪新打欠条60000.00元给王录臣王录臣一共付给王洪新10万元。王洪新与2017年10月30日前从幸福路商住小区1号楼2单元402室搬走。如不能按期搬出每月付给王录臣租金2000.00元。王录臣王洪新2017年1月25日”。王洪新向王录臣出具的10万元收条载明：“今收到王录臣给王洪新壹拾万元正（￥100000.00）购房款。（按2017年月25号协议交接王王洪新现住房屋）收到人：王洪新”。同日，王洪新向王录臣出具6万元借条一张，载明：“今借到王录臣现金陆万元（￥60000.00）（五年内付清）王洪新2017.1.25”。本院认为，王录臣取得涉案房屋的根据是(2013)新执字第002521-3号执行裁定书，王录臣依据该裁定现已将涉案房屋变更登记在自己名下，王录臣是涉案房屋的所有权人。对于王洪新抗辩的其父亲对涉案房屋享有份额的抗辩，非属本案审理范围，本院不予理涉。王录臣与王洪新虽未签订书面的租赁合同，但双方形成事实上的租赁关系，且双方在《房屋交接协议》中做出了明确约定。根据《合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。支付租金是承租人的主要义务，本案中，双方当事人虽未就租金支付时间作出约定，但根据上述规定，承租人王洪新应在每届满一年时支付租金，自2017年1月25日至本案立案时已满三年，承租人均未支付租金，视为根本违约，出租人有权主张解除合同，要求承租人王洪新搬离涉案房屋。对于王录臣主张的2017年1月25日前租金，王洪新不予认可，认为在此期间其无需支付租金。因双方均认可签订的《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，故双方在该协议中约定的年租金18000元不产生相应的法律效力。双方于2017年1月25日签订的《房屋交接协议》约定的内容中并未涉及2017年1月25日前的租金，如双方此前存在租金的约定，该《房屋交接协议》中应有所体现。综上，本院对王录臣该期间的租金主张不予支持。对于王录臣主张2017年1月25日至2020年6月30日的租金，因有双方签订的《房屋交接协议》为证，本院予以支持，经核算，该期间的租金为82000元（2000元/月×41个月）。综上所述，王录臣的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、王洪新于本判决生效后十日内搬离位于新沂市新安街道公园路69号幸福路商住小区1号楼2单元402室；二、王洪新于本判决生效后十日内向王录臣支付房屋租金82000元；三、驳回王录臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1233元，由王录臣负担308元，由王洪新负担925元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  马会婷二〇二〇年八月三十一日书记员  张旖桐