山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终8676号 上诉人（原审被告）：刘炳杰，男，汉族，1984年9月20日出生，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：蒲蕾，系刘炳杰之妻。 上诉人（原审被告）：蒲蕾，女，汉族，1986年6月23日出生，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）:青岛青建博海物业有限公司，住所地青岛市崂山区海尔路29号温哥华花园4号楼9号网点。 法定代表人：岳林涛，董事长。 委托诉讼代理人：韩伦辉，山东劳和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨阳，山东劳和律师事务所律师。 上诉人刘炳杰、蒲蕾因与被上诉人青岛青建博海物业有限公司（以下简称青建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘炳杰、蒲蕾上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2015年2月1日至2018年3月31日的物业服务费已过两年民事纠纷有效追诉期(服务合同于2014年10月份签订)，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，法院应不予支持。二、2018年4月1日之后该物业公司并未向上诉人提供任何有效服务，对于上诉人所提出的物业服务问题置之不理，如：(1)上诉人提出的单页隔音玻璃破损未及时更换已4年之余，一审判决后至今已一月有余，仍未更换，导致上诉人无法正常睡眠，严重影响科研和教学工作。(2)路面破损，物业公司未做任何修缮。室内房屋漏雨。三、上诉人已经多次当面向物业公司提出无需其提供任何服务，终止与物业公司的服务合同。综上，请求撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人青建物业公司辩称，被上诉人与开发商签订的前期物业服务合同合法有效，被上诉人一直按照物业服务合同积极履行提供物业服务义务，并且被上诉人的服务质量不存在问题。上诉人在一审中并未提出诉讼时效抗辩，且本案物业服务费并未超过诉讼时效，在一审中上诉人已经认可被上诉人进行过催交。上诉人所说的破损玻璃已经进行了更换。关于路面破损问题，小区路面是公共区域，维修费用巨大，不是被上诉人一己之力就可以解决的，被上诉人现在正牵头组织业主申请住房维修基金进行修理。室内房屋漏雨问题是上诉人近期才反映的问题，室内房屋属于专有部分不属于被上诉人的服务范围，我们已经联系了施工方进行查看，因为超过房屋的质保期，施工方已同意近期会去上诉人家中查看具体有什么问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 青建物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘炳杰、蒲蕾支付物业服务费、电梯运行费10540元（自2015年2月1日至2019年3月31日）；2、判令刘炳杰、蒲蕾支付逾期付款违约金2000元；3、诉讼费由刘炳杰、蒲蕾负担。事实及理由：青建物业公司系青岛市市北区哈尔滨路52号青建太阳岛小区物业服务商，自2013年10月31日起为青建太阳岛小区业主提供前期物业服务。刘炳杰、蒲蕾系该小区住宅x号楼x单元x户业主，房屋于2014年11月8日交付。二人自2015年2月起拖欠物业服务费。请求判如所请。 刘炳杰、蒲蕾在一审中辩称，要求青建物业公司退还装修押金2000元；要求青建物业公司赔偿因其拒绝提供车位，导致我们在小区以外的租赁五年车位的费用差价，按照每月400元计算。我们与青建物业公司之间的合同已经于2017年10月31日终止。在我们装修期间物业公司拒绝我们装修车辆进入小区，产生的人工搬运费2000元，要求青建物业公司予以赔偿。 一审法院认定事实如下：2013年4月20日，青岛青建海宁置业有限公司（以下简称青建置业）与青建物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由青建物业公司对位于青岛市市北区哈尔滨路52号青建太阳岛小区提供前期物业服务，期限自2014年10月31日起至2017年10月30日止，同时约定，本合同期满后，业主大会尚未成立的，甲方未另行选聘物业服务企业的，则本合同自动延续至选聘物业服务企业止。合同对委托管理事项、双方权利义务、服务标准等进行了约定；对于物业服务费用，住宅物业按照每月每建筑平方米2元（含电梯运行费）收取，物业费按季度收费，逾期交纳每天按应交费数额的5‰支付违约金。刘炳杰、蒲蕾系青建太阳岛小区住宅x号楼x单元x户业主，房屋建筑面积105.4平方米。刘炳杰、蒲蕾于2014年11月接收房屋，自2015年2月开始未向青建物业公司支付物业服务费。青建物业公司对刘炳杰、蒲蕾欠费进行过催交。 庭审中，刘炳杰、蒲蕾提交证据《商品房预售合同》、装修押金收据和照片一宗，证明物业服务期限截止2017年10月31日，且在收房时候就明确表示不需要青建物业公司提供物业服务；交纳的2000元装修押金至今未退；车库上方破损的玻璃四、五年不更换，导致不隔音，影响正常生活；小区路面年久失修。青建物业公司对合同真实性无异议，认为根据合同内容，物业服务期限有延续；认可2000元装修押金未退还，当庭称随时可退，也可以折抵物业费，但刘炳杰、蒲蕾不同意折抵；破损玻璃如情况属实立即更换；小区路面系全体业主共有，物业可以联系维修，但需要经过全体业主同意并出资。刘炳杰、蒲蕾在庭审中还提出在其装修期间，青建物业公司禁止其车辆进入小区，导致人工搬运，在其生活最困难时又额外支出2000元搬运费，要求青建物业公司予以赔偿。 刘炳杰、蒲蕾在庭审中表示不向青建物业公司提起反诉。 一审法院认为，青建物业公司系开发商青建置业在小区业主大会成立之前按照法定程序选聘的小区前期物业服务企业，其间签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，合同效力及于全体业主。小区内物业是不可分割的一个整体，物业服务所实行的是统一管理、综合服务，刘炳杰、蒲蕾的房屋坐落于青建太阳岛小区住宅区域内，不是独立的，已经溶入小区整体，无形中接受了物业的服务，应按标准交纳服务费用，不得以拒绝接受该物业企业服务为由拒绝交纳物业费。合同约定的服务期限届满后，小区如未成立业主大会，合同可延续至成立业主大会选聘新的物业服务企业时止，因此刘炳杰、蒲蕾与青建物业公司的合同已于2017年10月31日到期该院不予采纳；刘炳杰、蒲蕾提出的单页玻璃的破损未及时更换，系物业公司在服务过程中出现的瑕疵，并不严重影响青建物业公司整体合同义务履行质量，也不能成为业主拒绝交纳物业费的理由，物业公司已在庭后整改；小区内的路面整修须经全体业主与物业企业协商确定维修方案和费用承担，不能将维修路面的责任归结于物业公司；刘炳杰、蒲蕾在房屋装修期间应遵循小区内车辆管理规定，物业公司禁止家装车辆进入小区是履行其管理职能，如当事人认为侵害其合法权益可通过正当途径维权。综上，刘炳杰、蒲蕾无正当理由拒绝交纳物业服务费，应承担违约责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定判决：一、刘炳杰、蒲蕾给付青建物业公司物业服务费、电梯运行费10540元（自2015年2月1日至2019年3月31日）。二、刘炳杰、蒲蕾支付青建物业公司违约金2000元。上述一、二项，于判决生效之日起10日给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费114元，减半收取57元，由刘炳杰、蒲蕾负担。 二审中，上诉人刘炳杰、蒲蕾提交照片6张，证明：其房屋漏水问题是由于物业临时改变落水管的构造造成的，导致其室内漏雨，墙皮脱落发霉。被上诉人青建物业公司质证认为：从照片中看不出上诉人家中漏水与落水管有直接的关系，看不出与被上诉人有直接的关系。 经本院审理查明，二上诉人确认一审中没有提出诉讼时效的抗辩，并确认涉案房屋的玻璃已更换。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：上诉人刘炳杰、蒲蕾应否向被上诉人缴纳涉案物业费的问题。对此本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人青建物业公司与开发商青建置业签订的《前期物业服务合同》合法有效，对包括上诉人刘炳杰、蒲蕾在内的全体业主均具有约束力。被上诉人青建物业公司为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的刘炳杰、蒲蕾应当依约缴纳物业服务费。被上诉人在服务过程中，对上诉人实际反映的问题进行了修正和改进，上诉人以被上诉人服务存在瑕疵为由拒缴物业费，无法律依据，本院不予采纳。 关于上诉人主张2015年2月1日至2018年3月31日的物业服务费已过诉讼时效的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。本案中，二上诉人确认一审中并未提出诉讼时效的抗辩，故对其该项上诉理由，本院依法不予支持。 物业管理作为一个服务行业，现实生活中存在服务质量不完善的现象，物业公司要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。业主应及时履行自己的应尽义务。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，青建物业公司亦应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，二上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费114元，由上诉人刘炳杰、蒲蕾负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年八月三十一日 书记员  方高海