黑龙江省海林市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1083民初716号原告：肖毓森，男，1965年1月23日出生，汉族，盛源供热公司经理，住黑龙江省海林市。原告：宁静，女，1965年10月29日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省海林市。共同委托诉讼代理人：郭淑娟，黑龙江精诚律师事务所律师。被告：黑龙江晟邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区进乡街75号2层。法定代表人：刘增林，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫铭钊，黑龙江龙信达律师事务所律师。原告宁静、肖毓森与被告黑龙江晟邦房地产开发有限公司（以下简称晟邦房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告宁静、肖毓森及其委托诉讼代理人郭淑娟、被告晟邦房地产公司及其委托诉讼代理人闫铭钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁静、肖毓森向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告宁静、肖毓森与被告晟邦房地产公司于2015年9月2日签订的《商品房买卖合同》有效；2.要求被告晟邦房地产公司交付海林市学府美地二期小区20号楼12号车库；3.要求被告晟邦房地产公司协助原告办理海林市学府美地二期小区20号楼12号车库的房屋权属证书；4.要求被告晟邦房地产公司退还调车库差价款81980元及利息33311.21元（按年利息6%标准从2013年10月29日起计算至2020年7月2日止），2020年7月2日以后的利息，按年6%计算至欠款实际给付完毕时为止；5.要求被告晟邦房地产公司支付逾期交房违约金25173.72元、逾期办理房屋权属证书违约金24557.58元；6.本案诉讼费用由被告晟邦房地产公司负担。事实和理由：2013年10月29日，原、被告签订了X《托斯卡纳美学原筑（学府美地二期）商品房预订书》一份，该预订书约定：晟邦房地产公司将开发建设的海林市学府美地二期小区25号楼15号车库以170000元的价格预订给肖毓森，建筑面积（参考面积）23.2平方米，单价为7327.60元/平方米。当日，肖毓森向晟邦房地产公司支付购车库全款170000元。2015年，晟邦房地产公司因动迁等原因向肖毓森提出为其调换车库。2015年9月2日，晟邦房地产公司将预订给肖毓森的海林市学府美地二期小区25号楼15号车库调换为20号楼12号车库，双方又签订了编号X号《商品房买卖合同》，该合同约定：12号车库面积为24.45平方米，单价为3600元/平方米，车库总价款为88020元。因2013年10月29日，肖毓森已经向晟邦房地产公司支付了购买车库款170000元,晟邦房地产公司应向肖毓森退还多支付的81980元并支付利息33311.21元。晟邦房地产公司至今未向肖毓森交付上述车库，还应向肖毓森支付逾期交房违约金、逾期办理房屋权属证书违约金。被告晟邦房地产公司辩称，2013年10月29日，原、被告双方协议购买的25号楼15号车库单价是7327.60元，面积23.2平方米，总价170000元，是双方真实意思表示，车库单价符合市场行情。后因肖毓森要求调整车库位置，双方签订了编号X《商品房买卖合同》，合同指向的车库面积为24.45平方米，按照市场价值及双方之前约定的单价，肖毓森应该补差价9159.50元，合同约定的单价3600元每平方米，车库总价88020元，并非真实意思表示，而是肖毓森为了少缴纳税款要求晟邦房地产公司确定的单价、总价金额，事实上3600元每平方米的单价比住宅的价格还要低，不符合市场价值及规律，如认定该价格成立，对被告显失公平。另外，商品房买卖合同并未约定交付日期，原告主张迟延交付违约责任缺少依据，同时20号楼12号车库，肖毓森早已实际占用使用至今，故请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对原告宁静、肖毓森提供的肖毓森、宁静身份证、《结婚证》复印件、晟邦房地产公司企业信用信息公示报告、《托斯卡纳美学原筑（学府美地二期）商品房预订书》复印件、编号X号黑龙江晟邦地产收据、2013年10月29日的取款凭条和存款凭条、（2020）黑1083民初123号、527号民事案件裁定书和起诉状、编号X号《商品房买卖合同》、备案编号X《商品房销售备案登记表》的真实性没有异议，本院予以采信，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月29日，原告肖毓森与被告晟邦房地产公司签订了X《托斯卡纳美学原筑（学府美地二期）商品房预订书》一份，双方在预订书约定：晟邦房地产公司将其开发建设的海林市学府美地二期小区25号楼15号车库以170000元的价格预订给肖毓森，建筑面积（参考面积）23.20平方米，单价为7327.60元/平方米。同日，肖毓森向晟邦房地产公司支付购买车库全款170000元。2015年，因房屋动迁原因，经原、被告双方协商后，晟邦房地产公司将《托斯卡纳美学原筑（学府美地二期）商品房预订书》中预订给肖毓森的海林市学府美地二期小区25号楼15号车库调换为海林市学府美地二期小区20号楼12号车库。2015年7月17日，晟邦房地产公司向肖毓森出具X号收据一张，该收据载明：“今收到肖毓森车库款人民币170000元，此款收款日期为2013年10月29日，事由：20#－12号库24.45平方米。”2015年9月2日，肖毓森与晟邦房地产公司签订了编号X号《商品房买卖合同》，该合同约定：海林市学府美地二期小区20号楼12号车库面积为24.45平方米，单价为3600元/平方米，车库总价款为88020元。该合同中未约定车库交付时间和办理房屋权属证书的时间。晟邦房地产公司至今未向肖毓森交付车库并协助办理房屋权属证书。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，肖毓森与晟邦房地产公司签订的编号1406864号《商品房买卖合同》是否有效、晟邦房地产公司是否应退还调换车库差价款及给付利息、晟邦房地产公司是否承担逾期交付车库、逾期办理房屋权属证书违约责任是本案的争议焦点。关于肖毓森与晟邦房地产公司签订的编号X号《商品房买卖合同》是否有效是否有效的问题。肖毓森与晟邦房地产公司签订的编号X号《商品房买卖合同》，是双方经过协商后签订的，肖毓森交付了全部购房款后，对车库进行了登记备案。虽然买卖合同中的单价3600元/平方米低于商品房预订书中的单价为7327.60元/平方米的价格，但其内容是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定该《商品房买卖合同》有效。晟邦房地产公司提出《商品房买卖合同》是肖毓森为了少缴纳税款与晟邦房地产公司进行串通的抗辩主张。但晟邦房地产公司未提供原、被告针对该车库签订的其他原始《商品房买卖合同》，也未提供契税发票等证据证明双方签订该合同与办理契税行为在时间上的牵连性以及肖毓森存在恶意患通，损害国家、集体或者第三人利益等符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。另外，从原告肖毓森举示的证据来看，无法认定晟邦房地产公司在订立《商品房买卖合同》时存在重大误解、显示公平或者一方欺诈、胁迫、乘人之危导致合同可撤销的情形，晟邦房地产公司也未在《商品房买卖合同》签订后的一年内行使撤销权，故对晟邦房地产公司提出的抗辩主张，本院不予支持。关于晟邦房地产公司是否应退还调换车库差价款81980元以及给付利息33311.21元的问题。晟邦房地产公司于2013年10月29日收取了肖毓森车库预订款170000元。2015年9月2日，双方订立《商品房买卖合同》，确定调换后的车库价格88020元。晟邦房地产公司应在合同签订后退还肖毓森车库预订款81980元，并向肖毓森给付2015年9月2日后占用该款项的利息。肖毓森主张按年利率6%标准从2013年10月29日起计算利息，与法律规定不符。应当自双方订立《商品房买卖合同》的时间2015年9月2日起，按中国人民银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率计算逾期利息。截止2020年7月2日，晟邦房地产公司应向肖毓森支付的利息为17881.21元。关于晟邦房地产公司是否承担逾期交付车库、逾期办理房屋权属证书等违约责任的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。晟邦房地产公司虽然自认其开发的海林市学府美地二期小区在2018年7月或8月份已经向业主进行交付，即“先入住后验收”。但原、被告双方均未举示证据证明该楼房法庭辩论结束前已经竣工验收合格，故无法认定海林市学府美地二期小区20号楼12号车库现在符合交付条件并能够办理产权登记及过户手续。晟邦房地产公司应在建筑工程竣工经验收合格后履行向肖毓森交付车库、并协助肖毓森办理产权登记手续的义务。肖毓森与晟邦房地产公司签订的《商品房买卖合同》中未约定车库交付时间和办理房屋权属证书的时间，故对肖毓森要求晟邦房地产公司给付逾期交房违约金和逾期办理房屋权属证书违约金的主张，本院不予支持。根据合同相对性原则，肖毓森是《商品房买卖合同》的相对方，其原告主体身份适格；宁静与肖毓森虽然是夫妻关系，但其不是该合同的相对方，其原告主体身份不适格，不能向晟邦房地产公司主张权利。综上所述，对肖毓森的合理主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告肖毓森与被告黑龙江晟邦房地产开发有限公司于2015年9月2日签订的编号X号《商品房买卖合同》有效；二、被告黑龙江晟邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告肖毓森调换车库差价款81980元，并给付利息17881.21元，合计99861.21元；2020年7月3日以后的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至调换车库差价款全部给付完毕时止；三、被告黑龙江晟邦房地产开发有限公司在海林市学府美地二期小区竣工并经验收合格后向原告肖毓森交付房屋、并协助原告肖毓森办理产权登记手续；四、驳回原告肖毓森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600.45元，减半收取计1800.23元，由原告肖毓森负担651.96元，被告黑龙江晟邦房地产开发有限公司负担1148.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  蒋国彬二〇二〇年八月二十四日书记员  吴 茜