广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终615号 上诉人（一审被告）：周华，男，1962年12月10日出生，汉族，住广西北海市合浦县廉州镇泮塘社区居委会江头组68号，现住广西浦北县。 被上诉人（一审原告）：刘桂清，女，1959年9月9日出生，汉族，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：杨醒树，广西桂信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄维山，广西桂信律师事务所实习律师。 上诉人周华因与被上诉人刘桂清建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服浦北县人民法院（2020）桂0722民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月27日召集各方当事人依法进行了询问。上诉人周华，被上诉人刘桂清的委托诉讼代理人杨醒树、黄维山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人周华上诉请求：1、依法撤销浦北县人民法院(2020)桂0722民初79号民事判决。2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由:一、根据浦北县住房城建局文件《关于原江城镇炮竹厂半成品发料车间地块的规划意见》(浦建涵[2012]83号)及地块位置红线图为证,本案涉及的土地已办成了工业用地使用权证，土地是上诉人与政府交易而取得，上诉人事实上已经获得了政府的批准，土地来源合法，上诉人取得了使用权。二、上诉人与被上诉人土地转让依法有效。一审认定无效，不符合法律规定。因为土地使用权转移属于物权转移与合同形式无关。根据双方签订的《土地转让协议》，被上诉人在签订协议后，自行组建，自行使用，自行处置，上诉人不参与任何责任，所以本案土地使用权登记过户手续应由被上诉人自行办理。而且土地交易之前，上诉人释明土地存在的相关情况。三、判决上诉人退还人民币壹拾万元整办证费，不合法。上诉人收到被上诉人100000元办证费用后，已根据双方签证的《协议》办理了工业用地证，至于其他相关准建手续未办得，是被上诉人未向相关办证单位缴纳土地出让金而造成（100000元不足以缴纳被上诉人的土地出让金）,与上诉人无关。上诉人在办证过程中已垫付了部分办证费用,付出了精力、财力。综上，请求人民法院依法审理,支持上诉人的上诉请求。 被上诉人刘桂清答辩称，一、上诉人向法院提交的浦国用(2016)第A0000号《国有土地使用证》记载的土地使用权人是浦北县江城街道办事处，用途是工业用地，使用权类型是划拨。该地块(即原江城镇炮竹厂半成品发料车间地块)已包含上诉人向被上诉人协议转让的土地在内。上诉人既不是案涉地块记载的使用权人，又未经有审批权的人民政府批准同意转让该地块的划拨土地使用权，擅自将工业用地变更为住宅用地出售，也未能办理土地使用权出让手续，因此上诉人行为违法，转让土地的协议无效。一审法院认定的事实清楚，判决正确。二、关于上诉人与被上诉人土地转让依法有效的问题。上诉人未经审批违法转让土地的行为属于无效行为。根据双方签订的《土地转让协议》第六条责任与义务中，约定在乙方购得土地后才自行组建、使用、处置。基于上诉人违法转让土地协议无效，被上诉人无从购得土地，更无从自行组建、使用、处置。三、关于判决上诉人归还人民币(￥100000元)办证费，不合法的问题。基于上诉人转让土地行为属于无效的违法行为的事实，双方签订的办理土地建设手续证件的《协议》亦属无效，因此上诉人收取被上诉人的办证费应予退还合法合理。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘桂清向一审法院的起诉请求：1、确认原、被告签订的《土地转让协议》、《协议》无效；2、判令被告返还255000元及赔偿损失61200元（以本金255000元为基数，自2015年9月25日起至2019年9月24日止，按利率6%计算的利息。2019年9月25日以后的利息继续计算）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月23日，周华与刘桂清协商转让土地事宜并自愿签订《土地转让协议》。《土地转让协议》约定：周华将位于浦北县小江镇木麻根村委根竹定村民小组木叶麓原为江城镇炮竹厂厂区南面、公路方向倒数第3间、面积84平方米的一宗土地转让给原告作为住宅建房使用，转让价款155000元由刘桂清于签订协议当天一次性付清。在签订协议当天，刘桂清付清转让价款155000元给周华，周华出具了收据给刘桂清收执。2015年9月24日，周华与刘桂清协商办理土地使用证事宜并自愿签订《协议》。《协议》约定：周华负责帮助刘桂清办理土地使用证，办证费用由刘桂清按户头屋地面积分摊负责；办证期限一年六个月，若到期未能办完成，就由双方协商确定或退款、或继续办理方案；在退款方案中，若交给机关单位有发票手续的、收不回的，周华不承担退还责任。在签订协议当天，刘桂清支付办证费用100000元给周华，周华出具收据给刘桂清收执。办证期限届满后至今，周华未能办理土地使用证给刘桂清，也未能与刘桂清达成或退款、或继续办理方案。另查明，周华提供的证据浦建函[2012]83号《关于原江城镇炮竹厂半成品发料车间地块的规划意见》，同意原江城镇炮竹厂半成品发料车间地块（土地面积约1100平方米）用地性质是居住用地。浦国用（2016）第A00009号《国有土地使用证》记载的土地使用权人是浦北县江城街道办事处，用途是工业用地，使用权类型是划拨，使用权面积是1089.1平方米，该地块即原江城镇炮竹厂半成品发料车间地块已包含涉案土地在内。在刘桂清向该院提起诉讼前，周华未经浦北县人民政府批准同意转让该地块的划拨土地使用权，也未能办理土地使用权出让手续。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”的规定，在浦北县人民政府未批准同意转让划拨土地使用权，也未批准办理土地使用权出让手续的情况下，被告与原告签订协议转让划拨土地使用权，显然协议是无效的。所以，被告因无效协议而取得的土地转让款155000元及办证费用100000元共255000元，应当返还原告。关于赔偿损失的问题。在原告起诉前，涉案协议的效力属于待定状态，原、被告约定办证期限届满后再协商确定或退款、或继续办理方案，但至原告向该院提起诉讼时双方仍然未能确定或退款、或继续办理方案，双方都有过错，各自应当承担相应的法律责任，且原告也没有提供证据证明损失事实，故对原告提出赔偿损失的请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”的规定，被告自原告起诉之日即2020年1月6日起占有原告的土地转让款及办证费用所产生的孳息（孳息计算：以255000元为基数，自2020年1月6日起至还清款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），应当与土地转让款及办证费用一并返还原告。综上所述，原告请求返还的土地转让款及办证费用有事实和法律依据，该院予以支持。其他诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，判决：一、被告周华与原告刘桂清于2013年12月23日签订的《土地转让协议》、2015年9月24日签订的《协议》无效；二、被告周华于本判决发生法律效力之日起五日内返还土地转让款、办证费用共255000元及孳息（孳息计算：以255000元为基数，自2020年1月6日起至还清款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告刘桂清；三、驳回原告刘桂清的其他诉讼请求。案件受理费6044元，减半收取3022元，由被告周华负担2500元，原告刘桂清负担522元（因原告刘桂清已预交该院，被告周华应连同上述款项一并付给原告刘桂清）。 本院二审期间，上诉人提交以下新证据：五份票据，拟证明上诉人为了办证，缴了4339元的办证费用。双方签协议有规定，该笔款项不应当返还。 被上诉人没有提交新证据。 被上诉人对上诉人提交的证据质证认为：真实性没有异议。但是办证费用应由被上诉人先行办好手续再出让土地使用权，未办到证无权出让使用权时，办证费用应由上诉人自己负担。 本院对上诉人提交的证据的真实性予以确认，但是该办证费用是办理浦国用（2016）第A0009号的办证费用，且该土地类型还是工业用地，使用权性质为划拨性质，不是仅针对本案涉案土地的使用权的办证费用。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，对一审查明事实，本院予以确认。 综合当事人诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：上诉人周华应否退还土地转让款、办证费用共255000元及相应的孳息给被上诉人刘桂清。 本院对本案综合评判如下： 关于《土地转让协议》效力的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”的规定，本案中，上诉人向被上诉人转让涉案的划拨土地使用权，未经有批准权的人民政府批准。因此，上诉人与被上诉人于2013年12月23日签订的《土地转让协议》无效。因《土地转让协议》无效，上诉人基于该协议而取得的土地转让款155000元及其孳息应予返还给被上诉人，被上诉人也应将涉案土地返还给上诉人。因此，上诉人上诉主张涉案协议合法有效并主张不返还购地款及孳息没有事实和法律依据，不予支持。关于办证费用100000元应否返还的问题。本院认为，上诉人应当取得涉案土地的合法使用权后才能将涉案土地使用权出让给被上诉人，上诉人收取的办证费用应当是指将涉案土地使用权办理至被上诉人名下而支出的费用，但是涉案的土地的使用权证尚未办理，在《土地转让协议》无效的情况下，已无办理涉案的土地使用权证的必要，上诉人继续持有该笔款项已无事实和法律依据，应当予以返还。上诉人主张4339元应当由被上诉人承担，但是该笔办证费用不是用于支付本案涉案土地的办证费用，上诉人主张该笔费用由被上诉人承担没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人周华的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6044元，由上诉人周华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄应锐 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇二〇年八月十三日 法官助理 覃彦凤 书 记 员 班智晓