河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初358号 原告：大厂回族自治县某房地产开发有限公司，住所地：河北省大厂县。 法定代表人：刁某，总经理。 委托代理人：李云海，北京市中伦文德律师事务所律师。 委托代理人：王某，男，1990年6月23日出生，汉族，现住。 被告：邹某，男，1990年10月8日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。 原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司（以下简称大厂县中基首业公司）与被告邹某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司委托代理人李云海、王某到庭参加诉讼。被告邹某经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告大厂县中基首业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除合同编号为GF20151112112号《商品房买卖合同》；2、判决被告向原告支付全部房屋总价款20%的违约金，计人民币123859.2元；3、判决被告向原告支付金融机构从原告账户处扣划的利息人民币5266.49元；4、判决被告立即完成腾房，与原告完成房屋交接，并支付房屋使用费（按照1200元/月的租金标准计算，从起诉之日起至实际交还之日止）；5、判决被告立即配合原告到有关部门办理注销合同备案登记、预告登记手续；6、判决被告向原告支付原告为实现债权支付的律师费15000元；7、本案诉讼费及保全费由被告承担。 事实与理由：2015年11月8日，原告与被告签订了编号为0001099号《圣拉斐尔小镇东区商品房认购协议书》，2015年11月12日，原、被告签订了编号为GF20151112112号《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于首钢圣拉斐尔小镇东区一期第0010幢02单元18层1801号商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积78.53平方米，总金额为人民币668683元整。购买方式为被告向原告支付房价款的31.21%，计人民币208683元作为首付款，剩余房款以银行按揭贷款形式支付。2015年12月1日，原告作为保证人与被告及中国银行股份有限公司大厂支行（以下简称“中国银行”）签订了编号为2015年大中房字AA4896号《个人一手住房贷款合同》，约定由被告向中国银行借款人民币460000元整，原告作为保证人承担连带责任保证。上述文件签订后，被告自2018年6月最后一次还贷后开始断供，不再按期足额偿还贷款。原告无法与被告本人取得联系，被告对银行声称已无还款能力。被告未履行还款义务，中国银行于2018年9月28日从原告账户扣除被告全部欠款之本金、利息共计人民币447008.04元。其中利息5266.49元。目前，原告已与被告成功完成网签，并于2017年1月8日向被告完成了交房手续，交房当日原、被告双方签订了《购房确认书》，双方确认房屋总价款调整为619296元。被告的违约行为使原告遭受了巨大的经济损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议二》第13条、14.2条等规定，被告逾期偿还金融机构贷款已构成对原告的违约，原告有权主张解除合同及要求被告支付合同约定的违约金，要求被告腾房及支付房屋使用费，并要求被告配合办理各类注销合同备案登记手续、抵押登记手续并支付律师费1500元。综上，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益。原告特向法院依法提起诉讼，请求法院依法判决。 被告邹某未到庭答辩。 经审理查明，2015年11月8日，原告与被告签订了编号为0001099号《圣拉斐尔小镇东区商品房认购协议书》，2015年11月12日，原、被告签订了编号为GF20151112112号《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同已在政府房屋管理部门办理了网签备案手续。该合同约定：“被告购买原告开发的位于首钢圣拉斐尔小镇东区一期第0010幢02单元18层1801号商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积78.53平方米，总金额为人民币668683元整；购买方式为被告向原告支付房价款的31.21%，计人民币208683元作为首付款，剩余房款以银行按揭形式支付。”《补充协议二》第13条约定：“鉴于买受人与金融机构、出卖人三方之间签订了按揭借款合同，买受人确认；无论买受人因任何理由逾期偿还金融机构贷款，即视为买受人对出卖人构成违约，买受人除按照三方合同约定及法律、法规规定承担有关责任外，出卖人有权按照如下任何一种或几种方式追究买受人之责任：（1）出卖人有权向买受人追偿其所代偿的本金、利息及罚息。……；（2）出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，有权向买受人主张全部房屋总价款20%作为违约金，并有权在应退还给买受人的购房款中直接扣除；（3）……。如买受人已经办理完毕房屋交付手续，且出卖人主张解除合同的，买受人还应照本补充协议14.2条的约定承担相应责任。”第14.2条约定：“法律规定或双方约定的出卖人可以解除合同的条件成就后，出卖人解除合同的，买受人应于合同解除30日内完成腾房，支付因房屋及其附属设施、设备产生的所有费用，并与出卖人交接房屋。买受人还应承担交接房屋后房屋的占有使用费用。”第15条约定：“合同签订后，双方协商一致办理预告登记的，若办理预告登记后，双方解除合同的，买受人应当于合同解除之日起7日内至房屋登记机构办理完毕撤销预告登记手续，……。” 2015年12月1日，原告作为保证人与被告及中国银行大厂支行签订了编号为2015年大中房字AA4896号《个人住房贷款合同》，合同约定：“被告购买商品房交纳首付款208683元，剩余房款460000元由被告向中国银行大厂支行做按揭贷款支付，原告作为保证人承担连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金等。” 上述合同签订后，被告按照约定向原告交付了首付款208683元。中国银行于2015年12月1日向被告发放贷款460000元。2017年1月8日，原告将涉案房屋交付给被告，并于同日，原、被告双方签订了《购房确认书》，双方确认涉案房屋实际面积由原78.53平方米变更为实测面积为72.73平方米，房屋总价款由原668683元变更为619296元。2018年6月，被告最后一次按照约定偿还贷款后，就再未按照约定期限偿还中国银行购房贷款，因被告未按期偿还银行贷款，原告亦无法与被告本人取得联系，2018年9月28日，中国银行从原告公司在该行的保证金账户中扣划447008.04元，用于偿还被告的购房贷款本金441741.55元、利息（包括罚息）5266.49元。另，被告从2016年1月1日开始按月偿还借款本金及利息，至2018年6月拒绝还款，被告自行偿还银行借款本金共计18258.45元。 2019年9月12日，原告与北京市中伦文德律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，约定委托该律师事务所律师作为原告与被告房屋买卖合同纠纷案诉讼代理人，支付律师诉讼代理费15000元。 以上事实，有原告提交的《圣拉斐尔小镇东区商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人住房贷款合同》、《购房确认单》、中国银行贷款还款回单及解约通知、中国银行贷款已还款明细清单、《业主收房手续书》、《诉讼委托代理合同》及原告当庭陈述在案为凭。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，应受法律保护。第九十一条第七项规定，具有法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同权利义务终止。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。原告主张的商品房买卖和购房担保借款事实，有原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》和原、被告与案外人中国银行签订的《个人住房贷款合同》在案为凭。双方在合同补充协议明中确约定“如被告未按银行贷款合同约定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告有权解除《商品房买卖合同》。”现因被告未按照约定履行还款义务，2018年9月28日，中国银行直接从原告保证金账户扣划447008.04元，用于偿还被告所欠的购房贷款本金、利息（包括罚息），导致原告承担了保证责任。现被告至今未偿还中国银行扣划的原告保证金，造成原告实际无法足额收取购房款，致使原告合同目的无法实现，故原告要求解除编号为GF20151112112号《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告已于2017年1月8日已将涉案房屋交付给被告占有使用，合同解除后，依照法律规定，已履行的，应恢复到原始状态，被告应将涉案房屋返还给原告，故对原告要求被告腾退涉案房屋，将涉案房屋返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。因原告在履行合同时，已配合被告在政府相关部门办理了涉案房屋买卖合同相关的预告登记、商品房买卖合同备案登记等手续，根据法律规定，合同解除后，涉及到涉案房屋产权相关的登记，亦应恢复到合同履行前的原始状态，被告有配合原告到房屋产权登记机关办理该商品房买卖合同解除后注销登记备案、预告登记等相关手续的义务。故原告要求被告配合原告到政府房屋产权登记机关办理注销合同备案登记、预告登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原、被告双方签订的商品房买卖合同解除后，原告应将收受的购房款的本金返还给被告，虽被告未到庭主张原告返还购房款本金，但依据法律规定，合同解除后，应恢复原状，双方因履行合同而取得的财产应各自返还，同时为了减轻当事人的诉累，本案一并解决为宜。购房款应包括被告已交付给原告购房首付款208683元及被告从银行贷款本金460000元，其中贷款本金中，被告自行偿还的贷款本金18258.45元，原告应返还给被告，剩余贷款本金441741.55元（460000元-18258.45元），已被中国银行从原告保证金账户中予以扣除，折抵了被告所欠中国银行贷款债务，原告无需再返还给被告。故涉案《商品房买卖合同》解除后，原告负有向被告返还已收取的购房首付款及被告已偿还的贷款本金共计226941.45元（208683元+18258.45元）的义务。依照法律及借款合同的约定，贷款利息及被告未按期偿还银行贷款而产生罚息应由被告自行承担，从2018年6月起被告就未按期偿还银行贷款及利息，构成违约，导致2018年9月28日中国银行直接从原告保证金账户扣划被告应偿还的利息共计5266.49元，该笔利息应由被告偿还给原告，故对原告要求被告支付给原告代为被告交付的银行利息5266.49元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条之规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告未完全履行涉案关联合同即《商品房买卖合同》与《个人住房贷款合同》项下之义务，导致原告承担了保证责任，致使涉案《商品房买卖合同》解除，应负全部违约责任，承担支付违约金之义务。双方合同中约定被告违约造成合同解除，应向原告支付全部房屋总价款20%的违约金。从违约金的性质来看，违约金不仅具有补偿性的功能，还兼具对不守约者的惩罚性功能，故本院综合考虑到原告的实际损失、被告的违约过错程度及维护房地产市场价格出现波动时交易的稳定及维护民事行为中当事人的诚信、契约精神等情况下，结合当地房地产市场价格，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告要求被告按照房屋总价款20%支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，被告应向原告支付违约金123859.2元（619296元×20%）。关于原告要求被告支付按照合同约定的涉案房屋使用费及原告实现债权而支出的律师费15000元的问题，因被告在履行合同中，通过银行贷款支付给了原告全部购房款，在被告占有涉案房屋过程中，已支付了银行贷款利息的相关费用，且被告在合同解除后，已承担了相应的违约责任，原告另行要求被告承担涉案房屋使用费及律师费，明显有违公平原则，加重了被告的违约责任，原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 1、解除原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司与被告邹某于2015年11月8日签订的编号为GF20151112112号《商品房买卖合同》。 2、被告邹某于本判决生效之日起七日内配合原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司办理编号为GF20151112112号《商品房买卖合同》注销合同备案登记、预告登记手续。 3、被告邹某于本判决生效之日起三十日内腾退位于大厂回族自治县房屋，并将该房屋交还给原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司。 4、原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还给被告邹某购房款本金226941.45元。 5、被告邹某于本判决生效之日起三十日内支付给原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司代为被告邹某交付的银行利息5266.49元。 6、被告邹某于本判决生效之日起三十日内支付给原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司违约金123859.2元。 7、驳回原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3290元，保全费5000元，共计8290元，由被告邹某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日两年内。逾期将丧失申请执行权。 审 判 员  陈连友 人民陪审员  何爱民 人民陪审员  何丽娜 二〇二〇年八月四日 书 记 员  刘洪滔