湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1428号原告：杨春霞，女，1955年4月8日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：聂瑶，湖南揽胜律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。共同委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，系三被告的特别授权代理人。共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，系三被告的特别授权代理人。原告杨春霞与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告杨春霞的委托诉讼代理人聂瑶，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司的共同委托诉讼代理人王湘粵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨春霞向本院提出诉讼请求：1．判令被告一张家界大成酒店公司支付拖欠原告的从2015年11月至2020年5月期间的租金收益款63449元，并支付合同约定的违约金7950元；2．判令被告二、被告三对上述债务承担连带清偿责任；3．判令三被告共同承担诉讼费。事实和理由：2010年11月23日原告与被告二签订了《商品房买卖合同》，合同的主要条款是：原告出资购买张家界大成山水酒店第×层×房，地址位于张家界市永定区坪，原告按约定付清购房款，被告二出具了收据。同日，原告与三被告签订了一份《投资经营合同》，合同约定原告将投资的该房屋交予被告一统一管理、经营，约定投资期限为5年，在合同投资期内，被告一按750元／月的租金标准每月20日前向原告支付；合同第八条第九条约定被告二、被告三为连带担保人。2015年12月1日，原告与被告一、被告二签订《房屋销售回购合同补充协议》约定从2015年11月23日起，被告一每月月底前向甲方支付租金1673元。被告一从2015年开始拒付或者少付房屋收益款，至今共欠原告租金63449元。另外，《投资经营合同》第十条3项约定“本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度收益的千分之三作为违约金，违约金从违约之日第二天开始计算”，从2016年10月10日起被告没有足额支付租金，至今2020年5月25日，被告应支付违约金7950元（1673×12×0.0003×1320天）。为维护自身合法权益，特具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告二、被告三承担连带清偿责任。事实与理由：一、租金支付情况。1．2016年9月1日起至2020年5月31日止，被告已向原告共计支付11836元。2．被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未就投资收益合同达成续签协议，故原告要求被告继续支付投资收益没有事实和法律依据。3．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区法院一律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。3．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、被告二、被告三签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2010年11月23日，原告杨春霞购买了张家界大成山水国际大酒店第×层×号房屋，并于当日将购房款全额付清。同日，原、被告签订了《房屋投资经营合同》，合同约定投资经营期限5年，被告张家界大成酒店公司按月支付投资收益750元，逾期3个月未支付，应按日支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为21320.8平方米，土地证号为：张国用（2010）第××号）作为担保物提供担保；被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益提供担保。2015年12月1日，原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订《房屋销售回购合同补充协议》，约定《房屋投资经营合同》租赁期满后，即自2015年11月23日起，被告张家界大成酒店公司每月月底前向原告支付租金1673元。被告张家界大成酒店公司自2016年9月起未按时足额支付房屋投资收益，截至2020年5月31日，已付11836元，尚欠原告房屋投资收益63449元。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、《收据》、《中信银行卡账户交易明细》等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，应向原告支付房屋投资收益。被告张家界大成酒店公司未按时足额支付房屋投资收益，应承担相应的违约责任，故原告杨春霞要求张家界大成酒店公司支付房屋投资收益的诉讼请求，本院予以支持。被告答辩称因受新型冠状病毒疫情影响导致酒店经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的租金1673元为宜。原告要求被告张家界大成酒店公司按日万分之三的标准支付违约金，本院认为该违约金支付较高，酌情调整违约金的计付标准为日万分之一为宜，即2650元（1673×12×0.0001×1320天）。被告张家界山水置业公司以其名下自有的物业和张家界市南庄坪储备土地提供连带担保，属于抵押担保责任；被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益提供连带担保，属于保证责任，但自《房屋投资经营合同》履行期限届满后，双方续签的补充协议未对抵押担保责任和保证责任进行约定，亦未另行签订书面合同，故对于原告要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。本院对于被告要求减免租金、调整违约金和免除担保责任的答辩理由予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条、《中华人民共和国担保法》第十三条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告杨春霞自2016年9月1日至2020年5月31日止下欠的房屋投资收益61776元及违约金2650元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回原告杨春霞其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1584元，适用简易程序减半收取792元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年八月二十日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。