广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终752号 上诉人(原审被告)：防城港市天香房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区港湾街161号（天香国际）。统一社会信用代码：914506006877778272。 法定代表人：蒙志文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王月丽，女，1972年8月20日出生，汉族，住河南省沈丘县。 委托诉讼代理人：周方成，广西苇航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂华，广西苇航律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：邵永敢，男，1985年4月15日出生，汉族，住安徽省定远县。 被上诉人（原审被告）：蒋曦，女，1987年5月15日出生，汉族，住广西资源县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：容学材，广西南国雄鹰律师事务所律师。 以上两被上诉人委托诉讼代理人：韦衍东，广西南国雄鹰律师事务所实习人员。 上诉人防城港市天香房地产开发有限公司（以下简称天香公司）因与被上诉人王月丽、邵永敢、蒋曦商品房预约合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天香公司的委托诉讼代理人庞体胜，被上诉人王月丽的委托诉讼代理人周方成、涂华，被上诉人邵永敢、蒋曦的共同委托诉讼代理人容学材到庭接受询问。本案现已审理终结。 天香公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审，或者改判广西南宁市鸿恩房地产有限公司（以下简称鸿恩公司）收取王月丽的投资款362844元由鸿恩公司原股东邵永敢、蒋曦负责退还；三、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、鸿恩公司并非天香公司的销售代理方，天香公司没有委托鸿恩公司签订任何合同和收取任何房款或者其他款项。鸿恩公司与王月丽签订《认购意向书》与天香公司无关。2、《认购意向书》约定王月丽所付款项的性质是投资金而非购房款，与天香公司无关。3、《认购意向书》所约定有指定签约地址，但不能根据该约定认定鸿恩公司就是销售代理方以及鸿恩公司可以和客户签约并收取房款，当中并没有天香公司的任何签字或盖章。4、天香公司与王月丽签订的《防城港市天香国际花园购房意向协议书》（以下简称《购房意向协议书》）虽与《认购意向书》约定的房号、金额相同，但不能就此说明鸿恩公司就是代理销售方，且鸿恩公司收取的是投资金。5、王月丽是由鸿恩公司的工作人员接待到天香公司售楼部签订《购房意向协议书》，一审法院据此认定天香公司构成自认，鸿恩公司与天香公司存在委托代理关系错误，且代理人的权限仅是一般代理。总之，王月丽没有任何证据证明鸿恩公司与天香公司存在委托代理关系，一审判决推定双方存在委托代理关系错误。二、一审适用法律错误。王月丽起诉主张邵永敢、蒋曦对鸿恩公司注销前的债务承担连带清偿责任，有充足的事实和法律依据，一审认定邵永敢、蒋曦无需退还王月丽投资款362844元错误。 被上诉人王月丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。一、王月丽与天香公司签订《购房意向协议书》的时间、签约地点与王月丽和鸿恩公司签订《认购意向书》的时间、签约地点一致。如果天香公司与鸿恩公司是合作关系，认购意向书不会标示销售代理方。且《认购意向书》与《购房意向协议书》中约定的认购条款、认购房屋、认购单价也一一对应。在没有被明确告知鸿恩公司销售代理权限的情况下，王月丽作为善意相对方，根据鸿恩公司提供的销售材料和签约地点，有理由相信鸿恩公司具有销售的全部代理权。天香公司在一审中自认王月丽是由鸿恩公司的工作人员接待到天香公司的售楼部签订《购房意向协议书》订购涉案四套房屋，且天香公司均在《购房意向协议书》上盖章确认，足以认定天香公司与鸿恩公司就涉案房屋的销售存在委托代理关系。二、《认购意向书》、《购房意向协议书》中指定的签约地点均为鸿恩公司办公室、天香国际花园售楼部现场，其他地点均属无效。三、天香公司并无证据证明其已按照合同约定的电话、短信等方式通知王月丽、其已履行通知义务，其主张王月丽在收到其通知签署《商品房买卖合同》后没有按时支付余下款项不能成立。王月丽没有及时签订商品房买卖合同的原因是没有接到天香公司的通知。四、邵永敢、蒋曦二审提交的代理销售合同和委托书证明天香公司与鸿恩公司是委托代理关系，涉案债务应当由天香公司来承担，或者由天香公司与鸿恩公司承担连带责任。 被上诉人邵永敢、蒋曦共同辩称，其不是本案的适格被告，其已经履行股东的出资义务并依据法律规定注销了鸿恩公司。鸿恩公司和天香公司是委托代理关系，与王月丽和天香公司之间形成的商品房预约合同是不同的法律关系。依据合同相对性原则，涉案合同相对方是王月丽和天香公司，应当由天香公司对王月丽承担责任。鸿恩公司和天香公司签订了代理合同，且天香公司也出具了委托书，鸿恩公司的行为构成表见代理，其后果应当由天香公司承担。请求驳回上诉，维持原判。 王月丽向一审法院起诉请求：一、解除王月丽与鸿恩公司、天香公司签订的《认购意向书》和《购房意向协议书》；二、邵永敢、蒋曦共同退还王月丽的购房款362844元；三、邵永敢、蒋曦共同支付王月丽利息133468.13元（利息计算方式:以362844元为基数，从2012年9月19日起算，按照银行同期利率计算至清偿完毕之日，现暂计至2019年3月26日）；四、天香公司对购房款和利息承担连带偿还责任；五、本案诉讼费用由天香公司、邵永敢、蒋曦承担。 一审法院认定事实：2012年9月19日，王月丽作为认购方与鸿恩公司作为销售代理方签订两份《认购意向书》（编号分别为：E0000156、E0000157）。2012年9月21日，王月丽作为认购方与鸿恩公司作为销售代理方再签订两份《认购意向书》（编号分别为：E0002235、E0002236）。四份《认购意向书》分别约定王月丽认购天香公司开发的位于天香国际花园B栋2单元807号房、808号房、1607号房、1608号房，认购总价分别为347833元、347833元、369208元、369208元；四份《认购意向书》认购条款第四条约定，在签署本认购书后，必须遵守本认购书所有条款，否则视为违约。客户确认购买事项认购后不予退房，如出售方或代理方通知认购方签署《商品房买卖合同》之日起10个工作日内，认购方未能向出售方缴付购楼款和签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约。认购方违约即放弃本认购书中规定的所有权益，出售方和代理方有权不予退回认购方已缴付的所有款项，并有权将该物业另行出售，无需知会认购方。四份《认购意向书》第八条约定指定签约地点：鸿恩公司办公室，天香国际花园售楼部现场，其他地点均属无效；四份《认购意向书》列明的出售方为天香公司。四份《认购意向书》还对其他事项作了约定。2012年9月19日，王月丽作为乙方与天香公司作为甲方签订两份《购房意向协议书》（编号分别为：D0000135、D0000134）。2012年9月21日，王月丽作为乙方与天香公司作为甲方再签订两份《购房意向协议书》（编号分别为：F0000166、F0000165）。四份《购房意向协议书》分别约定王月丽自愿预购天香公司承建的天香国际花园B栋2单元807号房、808号房、1607号房、1608号房，认购总价分别为347833元、347833元、369208元、369208元；预购面积分别为97.16平方米、97.16平方米、97.16平方米、97.16平方米，单价分别为每平方米2940元、2940元、3180元、3180元，总房款分别为285650元、285650元、308969元、308969元。四份《购房意向协议书》第四条约定，乙方于本协议签订之日自愿向甲方缴纳认购意向金3万元，由乙方以现金或转账方式支付。甲方确认收到款项后开具专用收据。3万元意向金于签订正式的《商品房买卖合同》时转为房款。指定签约地点为鸿恩公司办公室，天香国际花园售楼部现场，其他地点均属无效；四份《购房意向协议书》第五条约定，签订本协议后，甲方在房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时通知乙方签署《商品房买卖合同》，甲方以电话、短信或者E-mail的方式告知乙方（若以短信或者E-mail的方式告知，则是发出即确认为已收到），乙方在接到通知之日起10个工作日内与甲方办理签订正式《商品房买卖合同》的所有事宜，按合同约定方式支付应付房款；四份《购房意向协议书》第十条违约责任第2款约定，如乙方不按本协议约定时间交清房款，逾期超过30天的，甲方有权解除合同，并有权对乙方所交的房款不予退还，同时视为乙方自愿退出本协议，放弃取得房源的权利；四份《购房意向协议书》第十一条约定，乙方的通讯地址及联系方式以本意向协议书记载为准，为甲方向乙方发出任何书面通知的唯一地址，乙方保证通讯地址、联系电话准确无误且长期有效，如有变更乙方应当以书面形式及时通知甲方。由此引发的一切责任由乙方承担，与甲方无关。四份《购房意向协议书》还对其他事项作了约定。2012年9月19日，鸿恩公司向王月丽出具四张《收据》（编号：2001696、2001694、2001695、2001693），确认分别收到王月丽交来天香国际花园B栋2单元807号房购房投资金62183元、购房意向金29000元，808号房购房投资金62183元、购房意向金29000元；2012年9月21日，鸿恩公司向王月丽出具两张《收据》（编号分别为：2001697、2001698），确认分别收到王月丽交来天香国际花园B栋2单元1607号购房意向金3万元、1608号房购房意向金3万元；2012年10月12日，鸿恩公司向王月丽出具两张《收据》（编号分别为：2027032、2027033），确认分别收到王月丽交来天香国际花园B栋2单元1607号房购房投资金60239元、1608号房购房投资金60239元。 另查明，2016年12月20日，鸿恩公司的全体股东（邵永敢、蒋曦）召开关于注销公司的股东会决议，决议通过了同意注销公司的决定。同日，鸿恩公司出具了清算报告，该清算报告载明：“经公司股东会决议，解散本公司，并成立由邵永敢、蒋曦、李香兰组成的清算组。清算组于2016年12月20日已正式完成本公司的清算工作。本公司于清算组成立之日起十日内通知了全部债权人，并于2016年9月29日在《南国早报》刊登了清算公告，经资产清理，至2016年12月20日止，本公司共有总资产220898.57元，并按下列顺序进行了清偿:1.清算费用共计0元，已支付给清算组成员……；4.公司债权债务已全部清算完毕。公司债务清算完毕后，剩余资产按出资比例全部分给了出资人。公司股东会确认意见，本公司清算组出具的清算报告已经公司股东会审议确认，该清算报告内容不含虚假，如有虚假，全体股东愿承担一切法律责任”。 一审法院认为，王月丽分别与鸿恩公司、天香公司签订的《认购意向书》和《购房意向协议书》仅约定了王月丽预购的商品房房号、房款及面积，但未对付款方式及期限，交房时间、双方的违约责任等商品房买卖合同应具备的主要条款进行具体约定，因此《认购意向书》、《购房意向协议书》实为商品房预约合同，本案案由应为商品房预约合同纠纷。关于王月丽的诉请是否超过诉讼时效的问题。本案中，天香公司辩称王月丽的起诉已经过了诉讼时效，天香公司已经通过公告方式解除了双方签订的《购房意向协议书》，经审查，天香公司未能提供证据证明其已经按《购房意向协议书》约定的通知方式履行通知王月丽交付房款和签订《商品房买卖合同》的义务，其应承担举证不能的法律后果，对于天香公司的辩解不予采信。王月丽分别与鸿恩公司、天香公司签订的《认购意向书》和《购房意向协议书》均未解除，王月丽基于合同解除后提起的关于返还购房款、利息以及要求天香公司承担连带责任的诉讼时效并未开始起算，故王月丽的起诉并未超过诉讼时效。因涉案四套房屋已经出卖给案外人，《认购意向书》和《购房意向协议书》均已无法履行，故王月丽请求解除其与鸿恩公司签订的四份《认购意向书》以及其与天香公司签订的四份《购房意向协议书》，予以支持。天香公司抗辩其与鸿恩公司不存在委托销售代理关系，双方仅是合作关系，但王月丽与鸿恩公司签订的《认购意向书》以及王月丽与天香公司签订的《购房意向协议书》中均指定签约地点为鸿恩公司办公室，四份《购房意向协议书》中关于商品房的房号、认购意向金的金额、商品房的建筑面积与四份《认购意向书》一一对应，且天香公司认可王月丽是由鸿恩公司的工作人员接待到天香公司的售楼部签订《购房意向协议书》，以上事实及自认足以认定天香公司与鸿恩公司就涉案商品房的销售存在委托代理关系，鸿恩公司代被天香公司收取的购房款应由天香公司退回，鸿恩公司的股东邵永敢、蒋曦无需向王月丽退还。经查明，鸿恩公司收取王月丽购房款共计362844元，故该款项应由天香公司退还王月丽。关于利息的问题。天香公司在《购房意向协议书》未解除的情况下将涉案四套商品房向案外人出售，构成违约，应当承担相应的违约责任，对王月丽主张的利息予以支持。利息以182366元（62183元+62183元+29000元+29000元）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年9月19日起计至2012年9月20日止，以242366元为基数（182366元+3万元+3万元），按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年9月21日起计至2012年10月11日止，以362844元（242366元+60239元+60239元）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年10月12日起计至2019年8月19日止，以362844元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至款项付清之日止。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除王月丽与鸿恩公司签订的四份《认购意向书》（编号分别为：E0000156、E0000157、E0002235、E0002236）；二、解除王月丽与天香公司签订的四份《防城港市天香国际花园购房意向协议书》（编号分别为：D0000135、D0000134、F0000166、F0000165）；三、天香公司在本判决生效之日起十日内向王月丽返还362844元并支付利息（利息以182366元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年9月19日起计至2012年9月20日止；以242366元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年9月21日起计至2012年10月11日止；以362844元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年10月12日起计至2019年8月19日止；以362844元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至款项付清之日止）；四、驳回王月丽的其他诉讼请求。案件受理费8744.68元，公告费700元，两项共计9444.68元，由天香公司负担。 二审中，邵永敢、蒋曦向本院提交证据《天香国际销售代理合同》、《委托书》，共同证明鸿恩公司与天香公司就涉案项目签订了销售代理合同，双方是委托代理关系，与本案诉争的商品房预售合同关系不属于同一法律关系。经组织质证，天香公司对上述证据的证明目的有异议，即使存在委托关系，鸿恩公司当时收取客户的是投资金，并非购房款，已经超越了委托销售的权限。天香公司没有授权鸿恩公司及其股东收取客户的投资金，鸿恩公司收取客户的钱让天香公司承担，于法于理都不符。王月丽上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，邵永敢、蒋曦二审提交的证据具备真实性、合法性、关联性，予以采纳。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2011年11月28日，天香公司（甲方）与鸿恩公司（乙方）签订《天香国际销售代理合同》，约定甲方将其开发的涉案项目中的部分房屋（含住宅、车位）委托乙方独家代理策划/销售，甲方按约定向乙方支付代理佣金。本合同代理期限为：自2011年11月28日至所有意向客户签订《商品房买卖合同》，完成备案后到甲方交房为止。在本合同有效代理期内，甲方不得就该物业委托其他销售代理商销售。合同第10.5条约定，甲方提供给乙方用于销售该项目所需的收款收据、销售合同及其他文件等，双方解除合同后，乙方在十个工作日内将上述剩余收款收据及文件等全部退返甲方；第10.7条约定，乙方有权向客户收取佣金及溢价部分房款，并承担因此引起的一切法律责任。合同还约定了其他事宜。同日，天香公司就涉案“天香国际花园”项目代理销售事宜向鸿恩公司出具《委托书》，《委托书》中并未明确载明“鸿恩公司无权向客户收取任何款项”、“客户需将款项汇入天香公司指定的银行账户”等事项。 天香公司一审自认王月丽是由鸿恩公司的工作人员接待到天香公司的售楼部签订涉案四份《购房意向协议书》。涉案四份《购房意向协议书》中未明确约定“鸿恩公司无权向客户收取任何款项”、“客户需将款项汇入天香公司指定的银行账户”等条款。 2015年5月12日，天香公司在广西法治日报上刊登《致天香国际2号楼逾期未给付购房款业主的函》，通知王月丽自本函见报之日起15日内与天香公司联系并支付涉案四套房屋的相关购房款项、完善相关购房手续，逾期合同自动解除。天香公司未通过《购房意向协议书》约定的电话、短信或E-mail的方式通知王月丽前来签订《商品房买卖合同》及支付剩余购房款。天香公司已将王月丽认购的涉案四套房屋转卖他人。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、天香公司与鸿恩公司就涉案房屋的销售是否存在委托代理关系；二、鸿恩公司收取王月丽款项的行为后果应由谁承担。 本院认为，各方当事人对一审判决解除涉案四份《认购意向书》和涉案四份《购房意向协议书》均未提出上诉，本院予以确认。 一、关于天香公司与鸿恩公司就涉案房屋的销售是否存在委托代理关系的问题。根据2011年11月28日天香公司与鸿恩公司签订的《天香国际销售代理合同》及天香公司向鸿恩公司出具《委托书》委托鸿恩公司代理销售涉案“天香国际花园”项目等事实，足以认定天香公司与鸿恩公司就涉案房屋的销售存在委托代理关系，一审法院对此也作了充分论述，本院在此不再赘述。天香公司主张其与鸿恩公司仅存在合作关系、不存在委托代理关系，与事实不符，本院不予采信。 二、关于鸿恩公司收取王月丽购房款项的行为后果应由谁承担的问题。天香公司是涉案商品房预约合同的相对方，应向王月丽承担合同义务。由于鸿恩公司是天香公司涉案房屋的独家代理销售商，天香公司向鸿恩公司出具的《委托书》及天香公司与王月丽签订的涉案四份《购房意向协议书》中均未明确约定“鸿恩公司无权向客户收取任何款项”、“客户需将款项汇入天香公司指定的银行账户”等条款，结合《天香国际销售代理合同》第10.7条“鸿恩公司有权向客户收取佣金及溢价部分房款”的约定，本院认定鸿恩公司有权代天香公司向客户收取购房款项。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，鸿恩公司作为天香公司的代理销售商向王月丽收取购房款项共计362844元，所产生的法律后果应由被代理人天香公司承担。一审判决认定鸿恩公司的原股东邵永敢、蒋曦无需对王月丽主张的涉案债务承担责任正确，本院予以确认。天香公司上诉主张鸿恩公司收取王月丽的款项与其无关，涉案债务应由邵永敢、蒋曦承担，理由不成立，本院不予支持。一审法院认定天香公司在《购房意向协议书》未解除的情况下将涉案四套商品房向案外人出售构成违约、应当承担相应的违约责任，对王月丽主张的利息予以支持、对利息的计算方式均正确，本院均予以确认。至于鸿恩公司与天香公司之间的经济纠纷，属另一法律关系，与本案无关。 综上所述，天香公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8744.68元（上诉人防城港市天香房地产开发有限公司已预交），由上诉人防城港市天香房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒙志相 审 判 员 黄玉霞 审 判 员 禤汉奇 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 胡雅萍 书 记 员 何 维 附：本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重。