杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初4911号 原告：杭州水亿市政工程有限公司，住所地杭州市拱墅区绿景大厦1幢0823室。 法定代表人：汪永，总经理。 委托代理人：何建辉，浙江康城律师事务所律师。 原告：谢晓燕，女，汉族，19xx年xx月xx日出生，住杭州市拱墅区。 委托代理人：曾清、王超，浙江研墨律师事务所律师。 原告杭州水亿市政工程有限公司（以下简称水亿市政公司）为与被告谢晓燕房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月19日向本院提起诉讼，经诉前调解未果，本院于同年5月14日立案受理后，依法适用简易程序于同年6月24日公开开庭进行了审理。原告水亿市政公司的委托代理人何建辉，被告谢晓燕的委托代理人曾清到庭参加了诉讼。因本案必须以另一案的审理结果作为依据，而该案尚未审结，本院于2019年7月12日作出（2019）浙0105民初4911号民事裁定书，裁定本案中止审理。中止原因消除后，经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 原告水亿市政公司诉称：2017年2月17日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将杭州市拱墅区××大厦××幢××层出租给被告，租期自2017年2月17日至2020年2月16日，合同还对租金支付方式、争议解决方式等事项进行了约定。《房屋租赁合同》第9.2条约定：甲方（被告谢晓燕）应保证出租房屋系其所有，并无产权及使用权的纠纷。但被告隐瞒了房屋被抵押的事实：2016年5月19日，被告与安徽舒城农村商业银行合安路支行签订了《最高额抵押合同》，已经将绿景大厦8层抵押给安徽舒城农村商业银行合安路支行。2018年12月，六安市中级人民法院执行局因需要对已被抵押的绿景大厦8层进行拍卖，要求原告限期搬离。综上所述，被告严重违反房屋租赁合同约定，隐瞒房屋被抵押的事实，导致房屋租赁合同不能履行，给原告造成重大经济损失。根据《合同法》相关规定，特提起诉讼，请求：1.判令解除原告与被告于2017年2月17日签订的《房屋租赁合同》，被告返还原告租房押金30791元；2.判令被告赔偿原告装修损失728301元；3.判令被告承担本案诉讼费用。 被告谢晓燕辩称：一、涉案房屋租赁合同已于2019年2月20日解除，原因系原告方违约在先，违反合同约定，未按时支付房租。故被告依法行使解除权，书面通知已经送达给原告，双方合同于2019年2月20日解除。二、解除合同的原因系原告所致，且原告至今尚欠被告租金及房屋占有使用费，原告已经于2019年3月28日向法院提起诉讼要求被告支付相应款项及违约金，故押金无需退还。三、原告若存在损失也是应其自行承担，被告不应承担责任。首先，双方合同约定，案涉房屋装修在租赁期满后归被告所有，合同约定的租赁期限为三年，截至目前，其租金不足八个月，固定装修按约归被告所有，且装修款未提交履行凭证，更何况装修也存在折旧，原告主张该损失无事实依据。四、原告在租赁涉案房屋时对房屋已抵押的现状是知情的，并且无论原告当时是否知情，有无抵押事项，均不影响原告方正常使用，至今也未对原告的使用产生影响，目前仍然是正常使用的状态。针对原告方所起诉的事实，被告认为目前涉案房屋的产权和使用权还是确定的，且房屋并没有进行拍卖，被告方仍能正常履行房屋租赁合同的相关义务。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。 原告水亿市政公司为支持其诉称主张，向本院提交了如下证据： 1.《房屋租赁合同》，证明原被告之间存在房屋租赁关系。 2.（2018）皖15民初51号《民事判决书》，证明被告违约的事实。 3.装修费用统计表、装修合同、消防工程改造协议、空调工程合同，证明原告的装修损失。 被告谢晓燕为证明其抗辩，向本院提交了如下证据： 1.杭州市区住房情况查询记录，证明涉案房屋权利人为被告夫妻的事实。 2.《房屋租赁合同》，证明双方就涉案房屋的租赁期限、价格、违约责任等进行约定的事实。 3.房产证复印件，证明原告在租赁时明知涉案房屋在租赁给原告前已抵押，且房产证复印件已交付给原告的事实。 4.变更登记情况及房产证复印件，证明原告注册地址在2017年已变更到涉案房屋的地址，原告到市场监督管理局变更登记时提供了明确有抵押在先信息的房产证复印件，原告对租赁前房屋已抵押的事实明知。 5.解除《房屋租赁合同》通知书，证明原告违约不付租金后，被告按约解除合同并通知原告等事实。 6.EMS快递单及回执，证明被告通过快递方式邮寄解除通知书并送达的事实。 7.民事起诉状，证明原告不履行解除通知书，被告向法院起诉的事实。 8.案件受理通知书，证明法院已受理被告的起诉。 经庭审质证，被告谢晓燕对原告水亿市政公司提交的证据1真实性、合法性、关联性无异议；对证据2真实性无异议，但达不到原告认为被告违约的证明目的，该民事案件并没有影响涉案房屋的租赁和使用；对证据3三性有异议，不认可原告与第三方签订的协议真实性，其次，约定的房屋期限租赁期限是3年，目前剩下也不到八个月，就是正常履行的情况下，也不可能赔偿原告主张的装修损失。 原告水亿市政公司对被告谢晓燕提交的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告认为被告违约不是因为其所有权变化，而是因为被告隐瞒抵押事实，对原告的正常使用造成了影响；对证据2的三性无异议；对证据3、4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，绿景大厦8层总共24套房子，0801到0820室抵押给了安徽舒城农村商业银行，0823和0824室抵押给了台州银行，原告注册地登记在0823室，当时只拿到了0823的房产证，故对0801到0820室抵押给了安徽舒城农村商业银行当时不知情；对证据5-8的三性无异议，但认为是被告违约在先，在被告发出解除通知书前即2018年年底，安徽省六安市中级人民法院执行局工作人员已经来过原告公司了。 本院对原、被告提交的上述证据认证如下：对原告水亿市政公司提交的1、2真实性予以认定；对证据3因原告未提交履行凭证，对其证明力结合全案综合认定。对被告谢晓燕提交的证据1-8真实性予以认定。对上述证据的证明力本院结合全案事实作综合认定。 结合上述有效证据及庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：坐落于杭州市拱墅区××大厦××幢××层房屋系被告谢晓燕与案外人吴垒共同所有。2017年2月17日，原告水亿市政公司（承租方、乙方）与被告谢晓燕（出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将其合法拥有的座落在绿景大厦1幢8层出租给乙方使用；甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共778.8平方米；房屋租赁期自2017年2月17日起至2020年2月16日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，在与其他人同等租金标准的情况下乙方有优先承租权，但乙方必须在租赁期满前2个月向甲方提出书面意向，重新签订租赁合同，否则视为乙方放弃优先承租权；第一年税后租金按1.3元／平方米／天计算，共计369493.15元；从第二年起每年的税后租金，在上一年度租金的基础上每天每平方米递增0.1元／平方米／天；租金支付方式为每年支付一次，先付后用；第一年度租金应于签订合同三日内支付，以后每年度租金应在上一年度租金到期前壹个月支付下一年度的租金；乙方在租赁期限内，使用的水费、电费、电话费、电视费、网络使用费、物业管理费、能耗费、车位使用费、租金税费等，由乙方按有关规定自行承担；乙方应支付甲方房屋押金30791元，待租赁期满或者合同解除时，乙方未欠费且不存在违约行为的，押金不计利息退还；在租赁期内，乙方拖欠租金累计30天以上的，甲方有权单方终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；合同期满不再续租或者合同解除时，乙方应将租赁房屋及设施完好交还甲方，属于乙方可以移动的财产（而装修、装饰及不可拆除的附着设施设备无偿归甲方，且乙方不得损坏）由乙方自行在3日内搬离完毕，乙方不交还房屋和搬离一切可移动物品的，乙方应按同期租金标准另加30%的标准支付房屋占用费，且甲方有权随时按弃物处理，如引起损失由乙方承担；若乙方逾期支付租金的，应从逾期开始支付甲方违约金，标准以尚欠租金总额为基数，按年利率24%计算，直至付清；甲方确保对该房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分转移，设定他项物权或其他影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人、他项权利人或者其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，反之如乙方权益因此遭受损害，甲方应负赔偿责任。甲方就本协议项下的所有房屋仅提供20间供乙方工商注册使用。合同签订后，谢晓燕向水亿市政公司交付了房屋，水亿市政公司进行了装修，并按约支付了前两年的租金。因水亿市政公司未按合同约定于2019年1月16日前支付下一年的租金，谢晓燕于2019年2月19日向水亿市政公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，告知水亿市政公司因其未能按约在2019年1月16日前向谢晓燕支付2019年2月17日至2020年2月16日的租金，根据双方约定和法律规定，通知水亿市政公司自即日起解除双方于2017年2月17日签订的《房屋租赁合同》；限水亿市政公司于2019年2月22日前腾空房屋、并按约定标准将房屋归还，逾期室内物品视为弃物任由谢晓燕处置，且概不负责；支付谢晓燕归还房屋前的租金和房屋占有使用费及违约金；于2019年2月22日前将房屋内的所有公司的工商登记注册地址迁出，逾期按每个公司每月5000元收费。水亿市政公司于次日收到该通知书，但并未支付租金。故谢晓燕于2019年3月28日以水亿市政公司为被告向本院提起诉讼，要求判令水亿市政公司腾退房屋并支付相应租金及违约金、结清相应水电费、物业费，并将公司的工商注册地址自案涉房屋内迁出。本院经审理后于2020年4月27日作出（2019）浙0105民初4084号《民事判决书》，该判决书本院认为部分主要载明：“谢晓燕与水亿市政公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人应当依照合同的约定全面履行自己的义务。依照《房屋租赁合同》约定，水亿市政公司应在2019年1月16日前支付2019年2月17日至2020年2月16日的租金，但水亿市政公司抗辩称案涉房产随时可能被拍卖，承租权难以得到保障，有权行使不安抗辩权。关于该抗辩主张是否应予采信的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条等法律规定，可以看出：第一，对于出租人而言，出租人应当将案涉房屋的抵押、查封信息告知于承租人，以便承租人作出是否租赁案涉房屋的意思表示，且上述告知义务应当以书面形式为宜；第二，对于承租人而言，承租人签订租赁合同的目的在于使用涉案房屋，而是否设立抵押或者查封，直接关系到承租人能否正常使用涉案房屋，属于重大事项，出租人应以明确的方式履行告知义务。本案是房屋租赁法律关系，案涉房屋抵押在先，出租在后，先设定的抵押权可以对抗后设立的租赁权，这自然属于租赁合同中的重大事项，也是承租人应履行书面告知的基本义务，现作为承租人的谢晓燕并未提供证据证明其在签订租赁合同时已经明确告知承租人水亿市政公司涉案房屋存在抵押之事实。在租赁合同履行过程中，因谢晓燕欠付相关抵押权人借款，法院要将涉案房屋进行拍卖，造成了水亿市政公司在承租房屋的过程中存在不能继续使用案涉房屋的风险，承租权难以得到保障，水亿市政公司有权行使不安抗辩权，其未按合同约定给付租金的行为不构成违约，谢晓燕要求支付逾期付款违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。现水亿市政公司已按照法院的要求于2019年10月1日自行腾退完毕，故谢晓燕要求水亿市政公司腾空房屋并归还的诉讼请求已无必要再处理，同时对于其主张的要求水亿市政公司支付2019年10月1日起的物业费的主张不予支持。但在水亿市政公司腾退房屋前，其对房屋进行持续占有，水亿市政公司应按《房屋租赁合同》的约定，向谢晓燕支付从2019年2月17日至腾退之日按1.5元／平方米／天计算的租金265147.4元。谢晓燕向水亿市政公司收取了住房押金30791元，现水亿市政公司表示愿意在本案中抵扣应付租金，经抵扣后，水亿市政公司仍应付谢晓燕租金234356.4元。对于谢晓燕主张的注册地址使用费问题，双方签订的租赁合同并未明确约定使用费，谢晓燕要求按每月5000元标准支付自2019年2月22日起的使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。”目前该案尚在二审审理中。 另查明，2015年7月22日，被告谢晓燕与案外人吴垒将杭州市拱墅区绿景大厦1幢0823和0824室抵押给台州银行股份有限公司杭州分行，并办理了抵押登记。2016年5月19日，被告谢晓燕与案外人吴垒将杭州市拱墅区绿景大厦1幢0801至0820室二十套房产抵押给案外人安徽舒城农村商业银行股份有限公司合安路支行，并办理了抵押登记。2017年11月28日，原告水亿市政公司将住所地变更为杭州市拱墅区绿景大厦1幢0823室。2018年6月29日，安徽省六安市中级人民法院作出（2018）皖15民初51号民事判决书，该判决主文内容为：“一、被告吴垒、谢晓燕于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告安徽舒城农村商业银行股份有限公司合安路支行借款本金4800万元；二、被告吴垒、谢晓燕于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告安徽舒城农村商业银行股份有限公司合安路支行上述第一项借款的利息及罚息至借款本金给付之日止，……；三、原告安徽舒城农村商业银行股份有限公司合安路支行对被告吴垒、谢晓燕提供的抵押物在最高债权额6415万元范围内享有优先受偿权（抵押物清单见附表一）。……”其中该判决提到的抵押物清单中注明的抵押物包括案涉杭州市拱墅区绿景大厦1幢0801室至0820室房产。 再查明，2019年4月16日，安徽省六安市中级人民法院作出（2018）皖15执223号腾退通知，通知水亿市政公司因被执行人谢晓燕等未能履行该院（2018）皖15民初51号民事判决书确定的金钱给付义务，该院将对已查封的被执行人吴垒、谢晓燕所有的位于浙江省杭州市拱墅区××大厦××幢××室××房产进行评估、拍卖，请水亿市政公司在收到该通知后45日内自行腾退，逾期该院将依法强制执行。水亿市政公司于2019年9月29日收到该腾退通知，并于同年11月1日前全部搬迁完毕。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。关于原告水亿市政公司要求解除《房屋租赁合同》的诉请，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；……”本案中，因水亿市政公司并未按照合同约定支付下一年的租金，谢晓燕于2019年2月19日向其发出解除通知后，并据此提起诉讼要求水亿市政公司马上腾退；在水亿市政公司提起本案诉讼时，案涉房屋并未实际进入拍卖程序或要求水亿市政公司腾退，该情形尚不至于导致租赁房屋无法使用，故水亿市政公司据此提出解除合同的诉请，本院不予支持。因目前水亿市政公司自认截至2019年11月1日已从案涉房屋全部搬迁完毕，双方已就不再履行案涉合同达成一致，故本院不再赘述。关于第二项诉请，因水亿市政公司已在本院审理的4084号案件中同意从其欠付的租金中予以抵扣，该案判决亦对该款进行了处理，故本院对此亦不再评价。关于水亿市政公司主张的第三项诉请即装修损失，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据本案查明的事实，双方就案涉租赁合同约定的届满期限至2020年2月16日，且合同明确约定：当合同期满不再续租或者合同解除时，承租方应将租赁房屋及设施完好交还出租方，装修、装饰及不可拆除的附着设施设备无偿归出租方，且承租方不得损坏；综合考虑到双方订立合同时的上述约定，结合双方履行过程中的实际情况以及最后水亿市政公司实际腾退的时间等综合因素，本院酌情确定由谢晓燕赔偿水亿市政公司损失45000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告谢晓燕于本判决生效之日起十日内支付原告杭州水亿市政工程有限公司损失人民币45000元。 二、驳回原告杭州水亿市政工程有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计5519元，由原告杭州水亿市政工程有限公司负担5176元，由被告谢晓燕负担343元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 邓瑶 二〇二〇年八月二十日 代书记员 管圆 11