江西省上饶市广丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1103民初2642号 原告：江西尼伯特电子商务有限公司，住所地江西省上饶市广丰区经济开发区芦洋产业园B区工业三路，统一社会信用代码91361123MA35JRU80G。 法定代表人：郑旭光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周倩倩，江西红源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱道峰，男，1981年12月22日生，汉族，江西省上饶市玉山县人，住浙江省杭州市余杭区，（系该公司股东） 被告：上饶市广丰区兰超综合体教中心，住所地江西省上饶市广丰区洋口镇芦洋产业园B区2楼，统一社会信用代码92361122MA384ERHOQ。 经营者：黄海磊，男，1989年10月22日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体，住江西省上饶市广丰区。 原告江西尼伯特电子商务有限公司与被告上饶市广丰区兰超综合体教中心租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西尼伯特电子商务有限公司委托诉讼代理人周倩倩、钱道峰，被告上饶市广丰区兰超综合体教中心经营者黄海磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告江西尼伯特电子商务有限公司向本院提出诉请：一、请求依法判决解除原、被告于2018年9月2日签订的《厂房租赁合同》；二、责令被告立即将江西省上饶市广丰区空地及二楼腾空并将其恢复原状后返还给原告；三、请求法院依法判决被告支付自2020年3月15日至2020年5月15日的房屋使用费21060元，之后按每日346.2元标准（126360元÷365日）向原告支付自2020年5月16日起至实际搬离江西省上饶市广丰区芦洋产业园Ｂ区工业三路二楼之日止的房屋使用费；四、请求法院依法判决被告按《厂房租赁合同》约定向原告支付违约金共计96121.4元（每日违约金按63180元、日利率5‰从2019年12月17日暂计至2020年5月11日止，实际应支付至实际搬离之日止）；五、请求法院依法判决被告赔偿原告因被告未按约腾空一楼空地而造成的经济损失，暂估为280000元；以上三、四、五项合计397181.4元；六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告向原告租赁坐落于上饶市广丰区经济开发区芦洋产业园Ｂ区工业三路的厂房，双方于2018年9月2日签订《厂房租赁合同》，该合同明确约定：第一条，租赁房屋坐落于江西省上饶市广丰区（面积为1170平方米），租赁期限从2018年9月16日至2021年9月15日；第二条，租金为每年12,6360元；第三条,租金每半年支付一次，每次支付六个月租金，其中首期租金为63180元，此后承租方于每年8月16日之前付清50%租金，于每年12月16日之前付清50%租金；第九条合同解除的条件，若具有下列情形之一，出租人有权解除本合同：（1）承租人不支付或者不按约定支付租金累计达半个月以上；第十二条违约责任，承租人逾期交付租金或费用的，除应及时如数补交外，还应支付逾期付款、违约金和实现债权的律师费用，每日违约金为应付租金或费用的5‰，若出租人按本合同约定行使合同解除权时，解除合同时承租人己交纳的租金无权要求返还，承租人应另外支付给出租人伍万元违约金，如约定的违约金低于出租人的实际损失，出租人有权要求承租人按实际损失予以赔偿。合同签订后，原告依约交付了租赁场地，但被告并未按《厂房租赁合同》约定于2019年12月16日前支付2020年3月16日至2020年9月15日为期半年的租金，原告曾多次向其催取，但被告至今分文未付。2019年5月，被告因开办培训机构需要暂时使用厂房一楼空地增加游乐设施，与原告沟通协商后，双方于2019年5月16日签订《厂房空地无偿使用合同》，该合同明确约定：租赁房屋坐落于江西省上饶市广丰区空地（面积为961平方米），租赁期限从2019年7月1日至2019年8月30日，系无偿使用；合同到期后出租方如果现在需要使用现在场地，承租方无条件让出，出租房不进行任何赔偿。当原、被告双方约定无偿使用的期限届满且原告因自身生产经营需要多次要求被告按合同约定予以腾空，却遭到被告的强烈拒绝。后原告于2019年12月10日与案外人签订了一份《厂房租赁合同书》。该合同约定由原告在涉案一楼空地建设标准化钢结构厂房出租给案外人，交付时间为2020年2月10日；租赁期限为5年（即从2020年2月10日起至2025年2月10日止）；年租金为288000元；案外人需于2020年1月20日前向原告支付20万元作为厂房租赁履约保证金，该保证金在协议正式履行时转作首次房租款；若原告未能在规定时间内不能交付合格的厂房，应在5日内退还乙方全部履约保证金，并赔偿案外人损失人民币200000元。故原告于2019年12月13日购买钢材共计238500元准备施工建设，并于2019年12月15日向被告送达限期搬离通知书，要求其于2019年12月19日前将一楼空地上所有东西搬离并恢复原状。后来甚至曾几次报警但遭到被告的强烈拒绝。直至今日，被告仍未按约腾空。因被告无理占用一楼空地的行为，导致原告至今仍未能顺利完成施工建设，原告不得不按照案外人的合同约定将200000元履约保证金退还给案外人并向其赔偿200000元，故被告无理占用行为不仅严重违约，也给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告自身合法权益，故诉至法院。 原告江西尼伯特电子商务有限公司围绕诉讼请求提交了如下证据： 证据一，营业执照及法定代表人证明书各一份，证明原告是本案适格的诉讼主体； 证据二，《厂房租房合同》复印件一份，证明（1）根据合同第三条及第九条约定，被告应于12月16日之前支付50%租金，即被告应于2019年12月16日之前支付2020年3月16日至2020年9月15日为期半年的租金，现被告已逾期交付租金达5个月左右，原告有权解除合同。（2）根据合同第十二条第一条约定，被告除应补交租金外，还应支付逾期付款违约金和实现债权的律师费用，每日违约金为应付租金或费用的5‰，现原告仅要求被告按约定支付相应逾期付款违约金；（3）根据合同第十二条第三条约定，现原告按合同约定行使合同解除权，被告应另外支付原告50,000元违约金； 证据三，《厂房空地无偿使用合同》复印件一份，证明合同明确约定无偿使用时间为2019年7月1日至2019年8月30日，且到期后出租方如果需要使用现在场地，承租方无条件让出，出租方不进行任何赔偿。现无偿使用期限早已届满且原告自身需要使用该场地，被告应当立即将该空地腾空； 证据四，限期搬离通知书及委托书、照片各一份，证明原告于2019年12月15日向被告送达《限期搬离通知书》及《委托书》，告知其原告已委托沈刚负责整个场地拆除工作，且其应于2019年12月19日前将厂房空地所有东西搬离并恢复原状，否则，由此造成原告包括租金、清场、处置、起诉等一切损失由被告承担；（2）原告当面告知被告后即将《限期搬离通知书》及《委托书》放置公司前台； 证据五，《厂房租赁合同书一份》及电子回单三张，证明（1）该合同约定由原告在涉案一楼空地建设标准化钢结构厂房后租给案外人，交付时间为2020年2月10日，年租金为288,000元，案外人需于2020年1月20日前向原告支付20万元作为厂房租赁履约保证金，若原告未能在规定时间内交付合格的厂房，应在5日内退还乙方全部履约保证金，并赔偿案外人损失人民币200,000元；（2）案外人于2020年1月19日向原告支付200,000元，但因被告无理占用一楼空地的行为致使原告至今未能顺利完成施工建设，原告不得不按照与案外人的合同约定于2020年5月7日将200,000元履约保证金退还给案外人并向其赔偿200,000元； 证据六，《二手钢结构买卖合同》一份及汇款记录三张，证明：原告因建设标准化钢结构厂房已购买钢材共计238,500元，与案外人约定应于2020年2月10日建设完工，但因被告无理占用的行为，导致原告至今未能顺利完成施工建设； 证据七，一楼空地现场照片三张，证明：截至起诉日，被告仍未能将一楼空地腾空，严重影响原告施工进度； 证据八，通话记录单一份，证明沈刚于2019年12月17日要求被告将一楼空地腾空遭被告强烈拒绝而无奈报警的事实； 证据九，民事裁定书一份，证明涉案租赁合同应当以被告兰超综合体教中心进行起诉； 证据十，证人程某的当庭证言，证明尼伯特房子做好后，我要租尼伯特的房子，我们付了20万元保证金，然而尼伯特还没有把房子交付给我们。后来尼伯特退回了200000元保证金，因为违约，还赔偿了我们200000元。 被告上饶市广丰区兰超综合体教中心辩称：1、因为被告向原告租赁了房子，一开始可以正常使用的，到2019年8月份开始，房子产生了异味、有毒气体，使被告无法正常的经营，目前所有的学生去上课都会产生头晕等问题，有一份上饶市广丰区人民政府抄告单可以证明1、3、4、5、6楼是违规经营，并下达了停电通知，还有一份上饶市广丰区环保局证明，证明没有得到环保局的审批，兰超体教中心1楼纸杯厂、3楼、4楼是做箱包、5楼油漆印刷导致2楼学生不能正常上课，上述违规企业政府已经下达通知，但是他们没有停止，还在违规进行生产经营，在停电3次后，违规企业仍然把电接上继续生产经营。原告提出撤销厂房租赁合同，并请求法律无依据，合同合法有效，原告违约在先导致我无法正常使用场地，所以被告没有义务去支付租金，根据合同法第66条规定，原告提供给我的厂房应该保证是干净的环境、没有异味的；2、一楼的场地地面被告是刷了地坪漆的，游泳池、篮球场也是建设好的，现在地面被原告已经挖掉了，一楼被告已经按约定交付给原告了，被告不需要承担违约责任。 被告兰超综合体教中心围绕其抗辩主张，依法提交了以下证据： 证据一，照片3张，证明一楼场地被告之前是铺了水泥，建了篮球场、游泳池的，现在被原告挖成照片这样了的事实； 证据二，上饶市广丰区人民政府办公室抄告单复印件一份，证明政府要求涉案房屋的1楼、3楼、4楼、5楼承租方停止生产，但是依然生产经营，违反相关法律规定； 证据三，上饶市广丰区生态环境局答复意见书，证明涉案房屋场地的1楼、3楼、4楼、5楼的承租方产生异味，导致2楼兰超体教中心无法正常上课，没有得到环保局环评证就违规经营，环保局并对违规企业作出处罚决定； 证据四，光盘一份（视频8个），证明1楼、3楼、4楼、5楼承租人排放有毒气体，相关的执法的人员过去处理，即叫他们停止生产，但都不听，还是在正常生产，并且被告也将此事举报到上饶市广丰区生态环境局的事实； 证据五，学生退款名单一份，证明因场地有异味，被告的培训学生不来上课，申请退费的事实； 证据六，顾子浩和顾思羽收款收据各一份，证明该两个学生在被告处培训、学习； 证据七，证人李某的当庭证言，证明被告开办的培训机构场地环境太差，无法正常上课； 证据八，证人顾某的当庭证言，证明被告开办的培训机构场地污染很严重，有异味，气味很大，楼上、楼下传来的都有，一楼进门的地方堆了木板。 当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院分析认证如下： 被告对原告提供的证据二《厂房租赁合同》的真实性无异议，原告把场地租给被告，应该提供正常的场地，但是现在原告的场地产生异味等有毒气体导致被告无法正常经营。本院认为，被告对厂房租赁合同的真实性无异议，本院对其真实性予以确认； 被告对原告提供的证据三《厂房空地无偿使用合同》有异议，认为原告公司的沈刚包括钱道锋都跟被告说过，该场地这几年不会使用，让被告正常使用2年（有和钱道锋谈话的录音为证）。本院认为，该合同系双方当事人自愿签订的，合同上载明一楼空地无偿使用期限为两个月，被告对使用期限有异议，但在规定的期限内未提供证据证明，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采信； 被告对原告提交的证据四有异议，被告没有收到这份搬离告知书，对委托书无异议。本院认为，被告对委托书予以认可，且之后原告的委托代理人沈刚就搬离一事曾报警，故可认定被告应当知道原告要求其搬离腾空一楼事项，被告辩称未收到限期搬离通知书的抗辩理由不成立。本院对该组证据予以确认； 被告对原告提交的证据五有异议，认为与被告无关；本院认为，该合同系原告与案外人所签，系单一证据，无法确定其真实性和合理性，且被告不予认可，该组证据本院将结合其他证据予以综合认定； 被告对原告提交的证据六有异议，认为与被告无关；本院认为，原告购买钢材用于一楼厂房建设，被告在庭审中也认可原告正搭建厂房的事实，故本院对原告购买钢材建设厂房的事实予以确认； 被告对原告提交的证据七照片真实性无异议，认为是原告强制把场地挖了，之前一楼空地是被告铺了水泥的、建了篮球场、游泳池的，现在被原告挖了。本院认为，被告对照片的真实性不持异议，本院予以确认； 被告对原告提交的证据八有异议，请求法庭到洋口镇派出所调取视频，证明钱道锋说过一楼空地无偿使用期限是2年。本院认为，被告在规定的时间内未提交书面申请，也未提供其他证据佐证，故本院对被告的抗辩不予采信； 被告对证人程某的当庭证言有异议，认为无法核实其真实性，与被告无关；本院认为，被告对证人证言不予认可，故对证人程某的证言将结合其他证据予以综合认定。 原告对被告提供的证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，一楼空地无偿使用期限早已届满，现原告自身生产经营需要，有权处置该空地。本院认为，依据双方签订的合同，一楼空地无偿使用的期限已届满，该组证据并不能达到被告的证明目的，原告的质证理由成立，本院对该组证据不予采信； 原告对被告提供的证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，认为，首先该组证据是复印件，不符合法律规定，其次，该组证据与本案无关，是其他厂的经营生产问题，而且该抄告单并非对其他厂进行处罚，只是停止供电。本院认为，被告对该抄告单有异议，但未提供反驳证据，本院对该份证据予以确认； 原告对被告提供的对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，认为，首先该答复意见书是复印件，其次该答复意见书是针对涉案房屋同一栋楼其他企业经营行为所作出的处理意见，该行为是属于行政范畴，被告主张1楼、3楼、4楼、5楼的承租方产生异味，导致2楼无法正常上课没有相应证据予以佐证，根据答复意见书，3-5楼是产生有机废气，1楼处于停产状态，其处理意见是未办理环保相关手续而停止供电，不能达到被告的证明目的。本院认为，被告对该答复意见书有异议，但未提交反驳证据，且该份证据与被告提交的证据2的内容能相互印证，故本院对该份证据予以确认。 原告对被告提供证据四有异议，认为：1、证据形式不符合法律规定，被告在举证期限届满后，当庭提交本组证据，并未将视频刻制成光盘，就其主张的视频的音源部分也没有提供书面的文字材料予以佐证；2、对于该组证据真实性、合法性、关联性均有异议，视频不能够反映出拍摄时间，全程仅仅是被告一人在自述、引导不能达到被告的证明目的；3、从视频中也没有反映出有任何的执法人员到达现场，没有办法证明对于本案的租赁合同有任何的关联性；4、从被告拍摄的最后2个其他厂房的视频，工作人员没有佩戴口罩，假设真如被告所言，是存在排放有毒气体，工作人员怎么没有做防范措施？5、被告一直在主张气味问题，本组证据均是视频，不能反映。本院认为，该组证据系被告单方制作，无法达到被告的证明目的，被告所拍摄内容真实，本院对视频的真实性予以确认，对证明目的不予确认； 原告对被告提供的证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不能证明名单上的学生曾在被告处培训，也不能证明现未在被告处培训，退一步讲即使名单中的名字是真实的，但不能证明其不续费的原因是因为被告所说的场地有毒、气味重等原因。本组证据不能达到被告的证明目的，该证据与本案并无关联，被告擅自更改租房用途，明知是工业用房而将其开办培训机构，系自行违约，应承担对其不利的后果。被告所说是环境原因导致学生退学、家长不满是被告与学生家长之间法律关系，与原告无关。本院认为，原告对该证据有异议，但未提交反驳证据，经审核，本院对该组证据的真实性予以确认，对证明目的将结合其他证据予以综合认定； 原告对被告提供的对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，首先该收款收据是红联，上面注明应当由客户保留，但现被告作为证据提交，真实性存疑，其次证人顾某在第一次庭审说顾子浩是在被告培训机构补语、数、英，与收款收据中科目一栏搏击全年是相互矛盾的，最后该收款收据不能达到被告的证明目的，因此出庭作证的证人证言不能作为本案的定案依据，其证人证言不予采信。本院对该组证据将结合其他证据予以综合认定； 原告对证人顾某、李某的当庭证言真实性、合法性、关联性均有异议。认为，1、无法核实证人的身份；2、证人的当庭陈述有矛盾之处，无法反映其小孩在被告开设的培训机构学习的真实性，也无法反映证人作为家长前去涉案场地的真实情况；3、证人顾某作为长期与其自称是其哥哥的孩子共同生活，却对小孩的名字、小孩培训的费用不知情，与常理不符，其证言不实。也没有辅助证据证明其所抚养的小孩在被告培训机构处学习；4、证人当庭陈述气味是1楼的木板传出，但根据被告举证的第三组证据一楼是生产塑料杯、处于停产状态，3-5楼是生产包类制品，故该证人证言不应当予以采信；5、证人证言的证明内容与本案无关联，被告擅自更改租房用途，明知工业用房而将其开办培训机构，系自行违约，应承担对其不利的后果，被告所说环境原因导致家长存在不满情况，事实上是被告与学生家长的法律关系，与原告无关；6、气味产生并不是原告的过错，也不能直接反应系案涉厂房同一栋散发出来的，被告自行向环保部门反映，得到了相应处理结果。本院认为，依据被告所提供的学生名单、收据等，可以证明证人所陈述的孩子在被告处培训，证人所陈述的内容与被告所提供的证据能相互印证，内容虽有瑕疵，但不影响被告的证明目的，被告开办培训班对环境有一定要求，而依据被告提交的证据2和证据3可知，案涉厂房一楼、三楼至五楼系生产塑料杯及箱包，未办理相关环保手续，在生产过程中会产生一定的有机废气，对二楼学生正常的培训、学习有一定的影响，故本院对证人证言予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告系上饶市广丰区经济开发区芦洋产业园Ｂ区工业三路房屋的所有权人。被告向原告租赁坐落于上饶市广丰区经济开发区芦洋产业园Ｂ区工业三路的厂房。2018年9月2日，原告的股东钱道峰与被告的经营者黄海磊签订了《厂房租赁合同》，该合同明确约定：第一条，租赁房屋坐落于江西省上饶市广丰区（面积为1170平方米），租赁期限从2018年9月16日至2021年9月15日；第二条，租金为每年12,6360元；第三条,租金每半年支付一次，每次支付六个月租金，其中首期租金为63180元，此后承租方于每年8月16日之前付清50%租金，于每年12月16日之前付清50%租金；第五条，租赁房屋的用途：用于正常合法的工业生产；第七条，租赁合同期满或合同解除时，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：固定装修及改善的增设物所有权无偿归出租人所有，承租人不得擅自拆除。可移动物品由承租人自行搬离，遗留物品作为遗弃物出租人有权处置；第九条，合同解除的条件，若具有下列情形之一，出租人有权解除本合同：（1）承租人不支付或者不按约定支付租金累计达半个月以上；第十二条，违约责任，承租人逾期交付租金或费用的，除应及时如数补交外，还应支付逾期付款、违约金和实现债权的律师费用，每日违约金为应付租金或费用的5‰，若出租人按本合同约定行使合同解除权时，解除合同时承租人己交纳的租金无权要求返还，承租人应另外支付给出租人伍万元违约金，如约定的违约金低于出租人的实际损失，出租人有权要求承租人按实际损失予以赔偿。合同签订后，原告依约交付了租赁场地。2018年9月10日，被告办理了营业执照。被告对房屋进行了装修装饰，添置了空调、培训所需的机械设备等开始正常经营。后被告未按《厂房租赁合同》约定于2019年12月16日前支付2020年3月16日至2020年9月15日为期半年的租金，原告多次向其催取，被告至今分文未付。2019年5月，被告因开办培训机构需要，与原告协商需使用厂房一楼空地增加游乐设施。双方于2019年5月16日签订《厂房空地无偿使用合同》，该合同明确约定：租赁房屋坐落于江西省上饶市广丰区空地（面积为961平方米），租赁期限从2019年7月1日至2019年8月30日，系无偿使用；合同到期后出租方如果现在需要使用现在场地，承租方无条件让出，出租方不进行任何赔偿。后原告于2019年12月10日与案外人签订了一份《厂房租赁合同书》。该合同约定由原告在涉案一楼空地建设标准化钢结构厂房出租给案外人，交付时间为2020年2月10日；租赁期限为5年（即从2020年2月10日起至2025年2月10日止）；年租金为288000元；案外人于2020年1月19日向原告支付200000元作为厂房租赁履约保证金，该保证金在协议正式履行时转作首次房租款。原告于2019年12月13日购买钢材共计238500元准备施工建设，并于2019年12月15日向被告送达限期搬离通知书，要求其于2019年12月19日前将一楼空地上所有东西搬离并恢复原状。2019年12月17日，原告与被告就腾空一楼空地事宜协商未果，原告报警，但被告仍未按约腾空。因被告占用一楼空地，导致原告至今仍未能顺利完成施工建设，故原告于2020年5月7日向案外人退还了200000元履约保证金。2020年4月8日，本院依法审理了原告与被告黄海磊租赁合同纠纷一案，本院经审理后作出裁定书：依法驳回了原告的起诉。 另查明，2019年8月开始，因培训班学生反映租赁场地有气味，被告多次找原告要求解决未果。2020年3月，被告就此事向政府有关部门反映。2020年3月31日，上饶市广丰区人民政府办公室下发了抄告单：对位于高新区洋口红木产业园内华韵红木馆三楼到五楼的上饶市超亿皮具有限公司生产过程中产生的油漆味以及一楼的生产塑料杯的小作坊，未办理环境影响评价与审批手续，擅自投入生产，违反了相关法律规定，区政府对这两个厂作出停止供应工业用电的决定。2020年4月20日，上饶市广丰区生态环境局作出的答复意见书：上饶市超亿皮具有限公司位于洋口红木产业园内华韵红木馆三楼到五楼，主要从事包类制品的生产。其生产工艺为：以制包的布为原料经裁剪、拼接再贴上图案得到产品。在制作图案的过程中使用到各类涂料会产生一定的有机废气。华韵红木馆的一楼生产塑料杯的作坊处于停产状态。这两个厂未办理环保相关手续，已报告区政府对其停止工业用电。 还查明，原、被告双方在第三次庭审中一致确认，关于一楼空地被告已搬离腾空。 本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方应按约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约交付了租赁场地，被告应按约履行义务。本案中，被告明知租赁的房屋用途为用于正常合法的工业生产，但仍私自改变房屋用途用于开办培训机构，又未按约支付租金，已构成违约，应承担相应的责任。而原告明知被告租赁场地是用于开办培训机构，仍然将用于工业生产的房屋租赁给被告，存在一定的过错，对本案的发生亦应承担一定的责任。现依据《厂房租赁合同》的约定，原告请求解除该租赁合同关系，被告在庭审中也同意解除合同，故根据本案实际情况，原、被告签订的合同已无法继续履行，故对原告的该诉请本院依法予以支持。庭审中，双方均确认被告租金已交付到2020年3月15日，本院对该事实予以确认。故原告要求被告支付自2020年3月15日至2020年5月15日的房屋使用费21,060元，之后按每日346.2元标准（126,360元÷365日）向原告支付自2020年5月16日起至实际搬离江西省上饶市广丰区芦洋产业园B区工业三路二楼之日止的房屋使用费的诉讼请求，有事实依据，本院依法予以支持。 根据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告提出要求被告将房屋恢复原状返还原告，因被告承租时对房屋进行了装修装饰，恢复房屋原状已无法实现，且可能会给双方造成扩大损失，故本院认为应当按照双方签订的租赁合同中的约定：固定装修及改善的增设物所有权无偿归原告所有，被告不得擅自拆除，可移动物品（空调、机械设备等）由被告自行搬离。由被告按上述约定将房屋腾空并交还给原告。根据《厂房租赁合同》约定，承租人逾期交付租金或费用的，除应及时如数补交外，还应支付逾期付款、违约金和实现债权的律师费用，每日违约金为应付租金或费用的5‰，若出租人按本合同约定行使合同解除权时，解除合同时承租人己交纳的租金无权要求返还，承租人应另外支付给出租人伍万元违约金，如约定的违约金低于出租人的实际损失，出租人有权要求承租人按实际损失予以赔偿。本案中，关于违约金的支付合同虽有约定，但相关标准明显过高，考虑到合同的履行情况、以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对此应予调整。本院确定双方解除租赁合同的时间为2020年8月15日。据此，本院予以认定违约金应为原告5个月的房租损失，即为52,650元。本案的发生，双方当事人均有一定的责任，故依据当事人的过错程度，本院酌情确定由被告承担70%的责任，即被告应支付给原告的违约金为36,855元。 关于一楼空地的损失问题。原、被告双方签订的《厂房空地无偿使用合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。双方应按约定全面履行各自义务。被告未按约履行义务，造成原告损失，应承担相应的责任。被告提出原告股东曾承诺其该场地由原告使用两三年的抗辩主张，但未提供证据予以佐证，本院对被告的该项抗辩不予采纳。原、被告在庭审中均认可，被告已腾空一楼，本院对该事实予以确认。原告要求被告赔偿因其占用一楼空地所造成的：赔偿给案外人的损失200,000元、租金损失72,000元、因购买钢材及被告阻工等多个因素计算出来的其他损失8000元，合计280,000元。本院认为，原告赔偿给案外人的损失无法确定其真实性与合法性，且被告也不予认可，故本院对该项诉请不予支持；关于租金损失，因案外人与原告签订的合同系租赁钢结构厂房，原告需投入大量的成本，而本案被告占用的是空地，原告并未投入成本，租金的标准并不相同，故原告不能以与案外人约定的租金标准来要求被告赔偿损失，原告未提供相关证据证明涉案一楼空地的租金标准，故本院亦不予支持。原告可待有证据后另行主张相关权利。关于原告要求被告赔偿因购买钢材及被告阻工的次数，并按年利率6%等多个因素计算出来的其他经济损失8000元，该诉请过高，本院酌定为5000元。庭审中，被告提出其交了5000元保证金的抗辩，因被告未提交相关票据予以佐证，本院不予处理。被告可待有证据后与原告另行协商处理。被告提出要求原告赔偿其因涉案租赁场地有气味导致学生要求退费所产生的经济损失的主张，因被告未提出反诉，也未提供相应证据证明损失金额，法庭无法核实其具体损失，故被告可待有证据后另行主张权利。对被告要求原告赔偿其投资一楼游泳池、篮球场等各项费用，因被告未提出反诉，也未提供相关证据予以佐证，故本院不予处理，被告可待有证据后另行主张权利。 综上，对原告诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持；不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定,判决如下： 一、解除原告江西尼伯特电子商务有限公司与被告上饶市广丰区兰超综合体教中心于2018年9月2日签订的《厂房租赁合同》； 二、被告上饶市广丰区兰超综合体教中心于本判决生效后五日内将江西省上饶市广丰区芦洋产业园B区工业三路二楼除固定装修不可拆除之外的增设物品（空调、机械设备等）自行搬离腾空并将房屋返还给原告； 三、被告上饶市广丰区兰超综合体教中心支付原告自2020年3月15日至2020年5月15日的房屋使用费21,060元，之后按每日346.2元标准（126,360元÷365日）支付自2020年5月16日起至实际搬离江西省上饶市广丰区芦洋产业园B区工业三路二楼之日止的房屋使用费； 四、被告上饶市广丰区兰超综合体教中心支付原告违约金共计36,855元； 五、被告上饶市广丰区兰超综合体教中心赔偿原告因未按约腾空一楼空地而造成的经济损失5000元； 六、驳回原告的其他诉讼请求； 上述给付内容在本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7256元，减半收取3628元,由原告负担2870元,由被告负担758元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提供副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员  郑志仙 二〇二〇年八月三十一日 书记员  吴梦梦