四川省宜宾市翠屏区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1502执异152号 案外人：李冰，男，1979年6月9日生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 申请人：宜宾翠屏农村商业银行股份有限公司白沙支行，住所地：四川省宜宾市临港经济开发区长江国际青年城1幢17号。统一社会信用代码：91511500584236796W。 负责人：张建。 被申请人：寇大燕，女，1988年2月15日生，汉族，住四川省南溪区。 被申请人：郑官，男，1988年8月24日生，汉族，住四川省宜宾县。 本院审理宜宾翠屏农村商业银行股份有限公司白沙支行（以下简称：翠屏农商行白沙支行）与寇大燕、郑官金融借款合同纠纷一案，翠屏农商行白沙支行向本院申请财产保全，本院依法查封了寇大燕、郑官位于四川省宜宾市翠屏区房屋（以下简称案涉房屋）。案外人李冰对前述执行标的提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李冰称，请求解除对案涉房屋的查封。事实和理由：2017年7月28日，在宜宾优家房地产营销策划有限责任公司的居间下，案外人购买了郑官、寇大燕的案涉房屋。双方签订的《房地产买卖及经纪合同》及《补充协议》约定：房屋总价为666800元，房屋购买后由案外人以寇大燕、郑官名义继续支付按揭款。签订合同当日，案外人向寇大燕、郑官支付定金30000元，并于2017年8月7日转账支付270000元，即共支付首付款300000元。2017年9月至2018年2月，案外人以寇大燕、郑官名义支付了共5期房屋按揭款21880元。该房屋因有按揭贷款暂不能办理过户手续，案外人与寇大燕、郑官到宜宾市忠信公证处办理了公证，约定寇大燕、郑官委托胡承贵代表其协助案外人办理过户手续。2017年12月6日，案外人按照约定到物管以寇大燕、郑官名义向开发商缴纳了该房产的契税、维修基金和物管费20768.92元，同时在物管处办理了物业变更手续，并已接收了该房屋。综上，案外人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，提出上述执行异议。 经审查查明，本院在审理翠屏农商行白沙支行与寇大燕、郑官金融借款合同纠纷一案中，翠屏农商行白沙支行申请财产保全，本院于2018年8月20日作出（2018）川1502民初4281号民事裁定，查封了案涉房屋。2018年11月9日，本院就该案作出（2018）川1502民初4281号民事判决，判令：一、郑官、寇大燕于判决生效之日起10日内共同向翠屏农商行白沙支行偿还借款本金160111.88元并支付相应的利息、复利（利息和复利的计算方式：截止2018年7月20日的尚欠利息、复利（截至2018年4月26日的利息、复利共计2347.11元；从2018年4月27日起至判决确定给付之日止的罚息和复利，罚息以尚欠借款本金为基数，复利以尚欠利息为基数，均按照《个人借款合同》的约定计算即在基准利率水平上上浮30%后再上浮50%；若未按判决确定的给付之日给付本息，上述罚息和复利计算至本息付清之日止）；二、郑官、寇大燕于判决生效之日起10日内共同向翠屏农商行白沙支行支付其为实现债权实际产生的律师代理费15000元；三、翠屏农商行白沙支行对郑官名下的川Q8123K福特牌小型汽车的变现款在179000元限额内对上述第一、二项的债权享有优先受偿权。 另查明，2017年7月28日，通过宜宾优家房地产营销策划有限责任公司居间介绍，案外人李冰与寇大燕、郑官签订《房地产买卖及经纪合同》，约定李冰以666800元的价格购买寇大燕、郑官的案涉房屋，并约定：1、买卖双方清楚该物业现处于银行抵押状态中，双方认可此次交易并自愿承担交易过程中一切责任和义务；2、双方以人民币666800元成交，买方签订合同时支付定金30000元，双方协商此定金由卖方直接签收；3、双方约定于2017年8月8日到相关公证部门办理该物业全权委托公证手续，买方于当日支付卖方房款人民币270000元，银行按揭余款人民币343508元由卖方直接支付，每月偿还相应月供；4、剩余尾款人民币23292元买方在该物业过户当日支付卖方；5、双方约定该物业过户时间为该物业产权登记时间满两年期30日内办理，若在办理时需卖方出面配合签字办理，卖方应在收到买方及经纪方通知消息后3日内到场无条件配合办理。签订合同当日，李冰支付了寇大燕、郑官购房定金30000元。2017年8月7日，寇大燕、郑官到到宜宾市忠信公证处办理了委托胡承贵办理案涉房屋相关事宜的公证书。同日，李冰按合同约定支付了寇大燕、郑官购房款270000元。2017年9月2日，双方就前述买卖合同签订了《补充协议》，协议约定：1、买方对该物业办理交接时，物业公司要求缴纳9720元作为该物业多增加的一项费用（赠送面积和现浇费用）；2、经买卖双方协商一致，双方分别承担4860元；3、卖方支付该笔费用则由买方从剩余尾款23292元中直接扣除；4、买方需将剩余尾款18432元在该物业下达产权证书并待物业产权登记时间满两年办理产权过户时一次性支付给卖方。2017年12月6日，在胡承贵的陪同下，李冰向四川长隆置地有限责任公司缴纳了上述费用9720元及契税、维修基金等费用20768.92元、2015年4月到2018年6月的物业服务费6080.10元，四川长隆置地有限责任公司将案涉房屋交付给李冰。此后，李冰一直以寇大燕的名义偿还案涉房屋按揭贷款至今。 又查明，叙州区人民法院在审理杨云与寇大燕、郑官民间借贷纠纷一案中，于2017年12月25日作出（2017）川1521财保13号民事裁定，查封了寇大燕、郑官从四川长隆置地有限责任公司购买，已办理预售备案登记的上述案涉房屋。李冰向叙州区人民法院提出执行异议，叙州区人民法院于2018年8月20日作出（2018）川1521执异38号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。杨云向叙州区人民法院提起执行异议之诉，请求判决准予执行案涉房屋，叙州区人民法院作出（2018）川1521民初3103号民事判决，驳回杨云的诉讼请求。杨云不服该判决向宜宾市中级人民法院提起上诉，宜宾市中级人民法院于2019年4月9日作出（2019）川15民终337号民事判决，驳回上诉，维持原判。另据宜宾市中级人民法院作出的（2019）川15民终337号民事判决书查明，案涉房屋于2017年6月29日办理了预购商品房买卖预告登记，预告权利人为寇大燕、郑官，预告义务人为四川长隆置地有限责任公司，2017年7月25日完成所有权登记，所有权人为四川长隆置地有限责任公司。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”、《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第21条规定“保全财产不是诉讼争议标的物，案外人基于实体权利对保全裁定或者执行行为不服提出异议的，由负责审查案外人异议的部门根据民事诉讼法第二百二十七条的规定审查该异议”。本案系案外人李冰基于实体权利对保全裁定不服提出的异议，属执行异议审查范畴。结合本案，审查认为：一、《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，案涉房屋已完成以寇大燕、郑官为预告权利人的物权预告登记，且2017年7月25日完成所有权登记时已经具备过户登记给预告登记权利人的条件，但案涉房屋并未及时办理过户。按照上述规定，案涉房屋的预告登记自2017年10月26日起即失去效力，此后四川长隆置地有限责任公司对案涉房屋重新享有完整权利。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”的规定，寇大燕、郑官对案涉房屋并不享有物权。二、案外人李冰在人民法院查封案涉房屋前已与寇大燕、郑官就案涉房屋签订了《房地产买卖及经纪合同》、《补充协议》，并按照合同及协议约定履行了义务，故案外人李冰对案涉房屋享有所有权登记请求权。综上，案外人李冰的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下： 解除本院（2018）川1502民初4281号民事裁定对位于四川省宜宾市翠屏区房屋（预告证明号：ＹＳ0055482）的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 李 兵 审判员 谯雪川 审判员 唐云华 二〇二〇年八月二十四日 书记员 陈佳丽