安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5998号 上诉人（原审被告）：范广红，男，1966年10月8日出生，汉族，住合肥市蜀山区清溪路翠竹园B区105栋201室。 被上诉人（原审原告）：上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司，住所地合肥市蜀山区南二环路3818号天鹅湖万达广场1-8幢8-办2114。 负责人：陈凤华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金昂，男，该公司员工。 上诉人范广红因与被上诉人上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司（以下简称硕雅物业合肥分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 范广红上诉请求：1.撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初第2154号民事判决书第一项，发回重审或改判依照《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》规定的丁级标准收费;2.判决一审、二审费用由硕雅物业合肥分公司承担。事实和理由：1.一审判决没有查明事实真相，认定事实错误。硕雅物业合肥分公司与原业委会主任张久玉签订的《物业管理服务合同书》属无效合同，应该予以撤销。2.合肥市翠竹园小区实行自治管理，硕雅物业合肥分公司与张久玉签订的《物业管理服务合同书》没有经翠竹园业主大会表决通过，且《物业管理服务合同书》的内容也没有在小区公示。3.安徽省高级人民法院已经依法受理硕雅物业合肥分公司与张久玉签订的《物业合同》撤销一案，本案应等待安徽省高级人民法院的判决结果。4.金昂签订《物业管理服务合同书》时是甲乙双方的主要管理人员，恶意串通，损害翠竹园业主的利益。5.硕雅物业合肥分公司与张久玉签订的《物业管理服务合同书》在签订之前并未公示，广大业主无法了解物业合同内容，硕雅物业合肥分公司与张久玉签订的《物业合同》侵犯了广大业主的利益。6.硕雅物业合肥分公司与张久玉签订的《物业合同》侵犯了广大业主的利益，公共部位收益可以冲抵物业费。7.硕雅物业合肥分公司与张久玉签订的《物业合同》违反合肥市物价局物业收费一费制的规定。8.硕雅物业合肥分公司与张久玉签订的《物业合同》违反了《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》第二十九条规定。9.2015年7月1日至15日硕雅物业合肥分公司未在案涉小区进行物业管理服务，不存在物业费。10.硕雅物业合肥分公司应提供公司企业法人证明等材料确认硕雅物业合肥分公司的物业服务等级。11.硕雅物业合肥分公司在物业服务期间，肆意砍伐破坏本小区栋面的毛竹林。12.硕雅物业合肥分公司无《资质证书》，不能承接物业管理业务。13.硕雅物业合肥分公司在2015年11月才领取《营业执照》，却在2015年7月15日就与翠竹园原业委会签订《物业管理服务合同书》，属于无证经营。14.翠竹园原业委会未经任何招标程序直接选聘硕雅物业合肥分公司进行物业管理，带来物业管理风险。15.无证据证明硕雅物业合肥分公司于2015年7月15日之前就已经开始进行物业服务，应驳回硕雅物业合肥分公司的2015年7月15日之前的收费诉讼。16.硕雅物业合肥分公司起诉的2015年4月1日至2018年6月30日物业费超过诉讼时效。17.硕雅物业合肥分公司没有按照《物业管理服务合同书》约定提供物业服务，违约在先。18.硕雅物业合肥分公司小区安全防卫不当，发生过多次偷盗事件。19.案涉小区西大门一直无人看管，西大门外经常停车堵住车行道。20.案涉小区安全隐患极大，经常被偷盗。21.案涉小区安全隐患极大，小区内汽车经常被划痕。22.硕雅物业合肥分公司与合肥市规定的乙级服务标准相差甚远，也远达不到丙级服务标准。23.硕雅物业合肥分公司为了尽可能多的收取停车费，将小区原地下电动车充电区域改成地下停车位并租赁，广大业主被迫在地上楼梯出口处冒雨给电动车充电。24.小区的杂草超过8CM，物业不尽责。小区住宅楼旁边树叶堆积特别厚，非常容易发生火灾。25.本案硕雅物业合肥分公司提供的原自治小组收费标准以及《翠竹园B区物业费欠费（债权）核查确认单》、《合肥翠竹园小区B区债权债务转让合同书》无法证明公章是何时加盖，应为无效。26.案涉小区物业管理账目、公共部位收益及其去向，广告收益及其去向从未公示，也未予以审计。27.硕雅物业合肥分公司没能力提供二级服务，实际也没有提供二级服务，已事实上违反了《物业管理服务合同书》。 硕雅物业合肥分公司辩称，范广红的上诉理由无法律及事实依据，请求二审法院驳回其上诉请求。 范广红向一审法院起诉请求：1.判令范广红向硕雅物业合肥分公司支付从2015年4月1日至6月30日所欠的物业服务费302元；2.判令范广红立即向硕雅物业合肥分公司支付从2015年7月1日至2018年12月31日所欠的物业服务费4227元；3.判令范广红立即向硕雅物业合肥分公司支付自违约之日起至范广红支付之日，按照合肥市翠竹园小区业主委员会和硕雅物业合肥分公司签订的物业服务合同的约定计算的违约金663元（计算至2018年5月31日）；4.一审案件诉讼费由范广红承担。 一审法院认定事实：范广红系合肥市蜀山区翠竹园小区B区业主，其在该小区拥有一套面积为143.79平方米的住宅（105栋201室）。2015年4月1日至6月30日期间，翠竹园小区B区实行自治管理，相关物业费用由自治小组收取。2015年7月15日，合肥市翠竹园小区业主委员会与硕雅物业合肥分公司签订了《物业管理服务合同》，约定自2015年7月1日至2020年6月30日止由硕雅物业合肥分公司为翠竹园小区B区提供物业管理；合同第三条第1.1约定：多层住宅每月每平方米建筑面积0.7元，小高层住宅每月每平方米1.19元。合同第五条约定，自2015年4月1日B区自治小组接管物业管理起的所有收支项目，整体移交给乙方（硕雅物业合肥分公司）；甲方（翠竹园小区业委会）授权乙方继续收取自2015年4月1日起翠竹园B区自治小组自主管理期间的物业服务等各项费用。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，硕雅物业合肥分公司即进驻该小区提供物业管理服务。 2015年7月15日，作为甲方的翠竹园小区业委会和翠竹园B区自治小组与作为乙方的硕雅物业合肥分公司签订了一份债权债务转让合同书，约定转让的债权为翠竹园B区2015年4-6月份共52户物业费欠费，金额为22804元（见甲方核查确认单）。同日翠竹园B区自治小组和业委会向硕雅物业合肥分公司出具核查确认单，载明：翠竹园B区105栋201业主范广红，房屋建筑面积143.79平方米，收费标准为每月每平方米建筑面积0.7元执行，3个月欠物业费合计302元（143.79×3×0.7），该欠费（债权）转让给硕雅物业合肥分公司。该债权转让协议签订后并未通知范广红。 一审又查明，在翠竹园B区部分业主起诉翠竹园小区业委会及硕雅物业合肥分公司确认合同无效纠纷案中，根据合肥中院有关生效判决书认定和查明的事实为：2014年，翠竹园小区召开业主大会，选举成立了合肥市翠竹园小区业主委员会，会议批准通过了议事规则及工作规则。根据议事规则第二章第七条的规定，B区成立自治小组，各区域业主授权各自自治小组成员作为业主代表推选业主委员会委员，决定自治或选聘物业服务企业等内容。2015年3月，原物业公司撤出翠竹园小区B区，B区物业由自治小组实行自治管理。同年6月27日，B区自治小组在该区发布《翠竹园B区调整物业管理模式的公告》，决定选择专业的物业公司管理B区，经洽谈符合条件的物业公司唯有硕雅物业合肥分公司同意小区对物业服务的各项要求等内容。同年7月14日，B区自治小组与硕雅物业合肥公司在小区发布《上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司接管翠竹园B区物业服务的联合公告》，告知硕雅物业合肥分公司于2015年7月15日正式接管翠竹园B区进行物业管理服务以及物业费收取标准等内容。 一审另查明，翠竹园B区自治小组于2015年11月6日以公告的形式向B区全体业主书面征求意见，对是否同意启用本小区房屋维修资金、是否同意自来水出户、是否同意硕雅物业合肥分公司管理本小区进行投票表决。经投票，B区业主共446户，截止2015年12月21日参与投票共343户，其中同意硕雅物业合肥分公司管理本小区的237户，反对的12户，弃权的4户，未作回复的90户。同意的业主占总户数的53.14%，占总面积的55.29%。 一审再查明，自硕雅物业合肥分公司接管翠竹园小区B区的物业管理服务后，硕雅物业合肥分公司与部分业主因合同效力、服务质量、收费标准、合同内容违法等产生较多矛盾，硕雅物业合肥分公司与业主互有起诉对方。其中在硕雅物业合肥分公司以物业服务合同纠纷将多名业主起诉至一审法院的案件中，硕雅物业合肥分公司要求业主给付2015年4月1日至2018年12月31日的物业费及按中国人民银行规定的同期贷款基准年利率的4倍分段计算的违约金，有部分案件经中院二审判决驳回了硕雅物业合肥分公司要求给付2015年4月1日至6月30日的物业费的请求；维持了一审法院关于酌情按15%扣减物业费及驳回硕雅物业合肥分公司违约金诉请的判决。 一审庭审中，范广红陈述，在业主冯某某起诉翠竹园小区业委会、硕雅物业合肥分公司撤销权纠纷一案中，虽然合肥中院作出了终审判决，但业主不服提起了再审，现省高院已立案受理再审申请，故请求本案延期审理。 一审法院认为，一、关于硕雅物业合肥分公司与合肥市翠竹园小区业主委员会签订的物业管理服务合同的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。从本案现有证据来看，硕雅物业合肥分公司与合肥翠竹园小区业委会签订的物业管理服务合同经B区业主大会的追认合法有效，该合同对包括范广红在内的翠竹园B区业主具有法律约束力，本案原范广红应当按照合同约定全面履行自己的义务。硕雅物业合肥分公司在履行了对翠竹园B区的物业管理服务的义务后，范广红应当按约履行给付物业费的义务，故对硕雅物业合肥分公司要求范广红给付物业费的请求一审法院予以支持。二、关于硕雅物业合肥分公司诉请的依据问题。硕雅物业合肥分公司主张的2015年4月1日至6月30日期间的物业费302元，系B区自治期间的物业费，该费用虽然系自治小组转让给硕雅物业合肥分公司，但该费用的产生并非基于硕雅物业合肥分公司与业主间的物业服务合同关系，硕雅物业合肥分公司受让的债权与硕雅物业合肥分公司为翠竹园小区B区提供物业服务期间形成的债权系两种债权，两种债权性质不同，产生的法律基础不同，债务人享有的抗辩权亦不同。故硕雅物业合肥分公司在本案中一并主张受让的债权无事实和法律依据，一审法院不予支持。硕雅物业合肥分公司主张的2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业费4227元，虽然符合合同约定的物业费计算标准，但在硕雅物业合肥分公司起诉的其他业主相关案件中，因其在提供服务中存在瑕疵而被中院生效判决确认按15%扣减物业费，根据相同案件相同处理的原则，故本案硕雅物业合肥分公司主张的物业费数额应为3593元（4227元×85%），该费用范广红应当给付。对硕雅物业合肥分公司主张的违约金请求，因系双方就物业服务质量存在争议的情况下，范广红逾期未交，不属于恶意违约行为，故对硕雅物业合肥分公司的违约金请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、范广红于判决生效之日起十日内给付硕雅物业合肥分公司2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业费计3593元；二、驳回硕雅物业合肥分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半后收取25元，由范广红负担20元，硕雅物业合肥分公司负担5元。 二审中，范广红提交以下证据：1.《合肥市住宅小区综合服务费基准收费标准》、关于实施《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的补充通知、《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》打印件各一份，证明目的：硕雅物业合肥分公司没有达到2级物业服务标准，违约在先，硕雅物业合肥分公司未能提供《服务价格登记证》，说明其合同价格不合法；2.照片一张，证明目的：本小区东面的一亩以上毛竹林被硕雅物业合肥分公司全部砍伐。3.照片两张，证明目的：硕雅物业合肥分公司经常用除草剂除草，导致本小区多处无绿化覆盖；4.照片三张，证明目的：案涉小区杂草远远超过8CM，物业不尽责；5.照片三张，证明目的：案涉小区住宅楼旁边树叶堆积特别厚，非常容易发生火灾；6.照片两张，证明目的：案涉小区有广告收入、停车位收入、幼儿园收入、物业用房租赁收入，硕雅物业合肥分公司应提供本小区公共部位收益和广告收益及其去向，并依据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的规定执行。硕雅物业合肥分公司质证意见为：对上述证据均不予认可，均达不到范广红的证明目的。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，从硕雅物业合肥分公司一审提交的证据可知，硕雅物业合肥分公司与合肥翠竹园小区业委会签订的物业管理服务合同已经B区业主大会的追认，系合法有效的合同，该合同对包括范广红在内的翠竹园B区业主具有法律约束力，范广红应当按照该合同约定全面履行自己的义务。范广红主张该合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予认可。因物业服务是一种整体性、连续性的服务，所产生的物业管理服务费也是连续性的债权。物业服务公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业管理服务费的履行期限届满之日起计算，本案中硕雅物业合肥分公司诉请的最后一期物业管理服务费至2018年12月31日，故硕雅物业合肥分公司的诉请并未超过诉讼时效。范广红主张硕雅物业合肥分公司诉请的2018年7月1日前的物业费中已超过诉讼时效，于法无据。本案中，硕雅物业合肥分公司在履行了对翠竹园B区的物业管理服务的义务后，范广红应当按约履行给付物业费的义务，因硕雅物业合肥分公司在提供物业服务期间服务有一定的瑕疵，一审法院结合本案查明的事实，酌情减免范广红15%的物业费，并对硕雅物业合肥分公司要求范广红支付违约金的诉请未予支持，并无不当。范广红主张硕雅物业合肥分公司应依照《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》规定的丁级标准收费，与双方合同约定不符，亦缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上所述，范广红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由范广红负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年八月六日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。