四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初3186号 原告：熊桃红，女，1983年2月25日出生，汉族，居民，住四川省成都市龙泉驿区。 原告：杨国祥，男，1975年3月19日出生，汉族，居民，住四川省大邑县。 被告：眉山加悦置业有限公司，住所：四川省仁寿县视高镇中建大道一段2号，统一社会信用代码：91511421MA6BMHBR5H。 法定代表人：田佳琳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁波，男，1988年1月13日出生，汉族，居民，住四川省成都市天府新区，系该公司员工。 原告熊桃红、杨国祥与被告眉山加悦置业有限公司（以下简称加悦公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法由审判员杨利花适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告熊桃红、杨国祥以及被告加悦公司的委托诉讼代理人丁波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告从判决之日起7日内退还原告购房定金50000元；2．本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：被告在位于眉山市天府新区（眉山加州智慧城）有一商品房开发项目，该物业于2020年6月5日获得预售许可，2020年6月6日尚未开盘，现场只接受咨询，且未按《中华人民共和国商品房销售管理办法》第二十三条之规定现场将《商品房销售管理办法》《城市商品房预售销售管理办法》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议及其附件》《商品房屋改造协议》以及商品房房源信息等进行公示。2020年6月6日，原告前往被告处咨询，并询问被告为何不将上述内容进行公示，被告销售员徐浩答复刚拿的预售还未开盘，来不及公示以上内容，过几天就会全部公示出来，还说这是中粮集团的项目，不会有任何问题，叫原告放心购买。当日原告即在被告销售人员徐浩的煽动下匆忙认购7栋1单元402号房，并在填完《销售确认表》后刷卡支付50000元。后原告离开回家接小孩放学，刚到楼下，原告就接到被告销售员徐浩的电话，要求原告返回签订《商品房认购书》。因时间紧迫，原告返回后在未细看《商品房认购书》的情况下匆忙签字。2020年6月30日，原告按照双方约定的时间前往被告售楼部拟签订《商品房买卖合同》，在翻阅《商品房买卖合同补充协议及附件》《房屋改造协议》中发现很多与《商品房买卖合同（该合同在住建局已备案）》相冲突的条款以及不平等的条约和明显错误的条款，这些条款严重侵害原告的合法利益。主要表现在：《商品房买卖合同补充协议及附件》第一条，被告在销售现场公示的是成都市的相关信息，违反了合同法中诚实守信原则；第二条和第四条的第3款，被告对房屋层高、朝向、阳台、露台、空调位位置、门窗大小、形状等的约定不担责，是一种推卸责任的表现，违背《中华人民共和国商品房销售管理办法》第二十四条之规定；第三条约定被告可将原告购买的商品房所分摊的土地使用权私自拿去抵押，这明显是一种侵权行为；被告还要求原告在《房屋改造协议》中施工单位为空白的协议中签字，这明显侵犯了原告的知情权，且里面的内容也有很多不公平的地方。自2020年6月30日开始至今，原告先后多次面对面或电话沟通，甚至找相关主管部门投诉此事，要求被告进行修改其相关条款，但被告均以各种理由拒绝修改。同时，原告要求先签订《商品房买卖合同》，有争议的补充协议暂不签，待协商好再补签，但遭到被告拒绝。2020年7月20日，被告以原告未签《商品房买卖合同》为由，与原告单方面解除认购协议，同时也拒不退还原告所付定金。为维护自身合法权益，二原告遂提起本次诉讼。 被告加悦公司辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第四条：“出卖人通过认购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”之规定，本案中，原告的主张无事实及法律依据，其在合同约定的时间内未履行签订商品房买卖合同的义务，被告于2020年6月29日按时向其发送了催告函，但原告仍未在催告期内履行合同签订义务。2020年7月20日，被告依法向原告发送了关于解除商品房认购书的通知，依法解除了双方签订的认购书。原告的行为已构成违约，其无权要求被告退还定金，请求人民法院驳回二原告的诉讼请求。 原告熊桃红、杨国祥围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告加悦公司系位于仁寿县的眉山加州智慧城项目的开发商。2020年6月6日，二原告签订《销售确认表》，确认购买眉山加州智慧城7栋1单元402号房屋一套，签约时间为2020年6月20日。当日，原告熊桃红、杨国祥（乙方，认购方）与被告加悦公司（甲方，出售方）另行签订《商品房认购书》，约定：1．乙方认购甲方位于仁寿县房屋一套，建筑面积为124.77平方米，优惠后房屋总价为1669286元；2．本认购书签订当日乙方交付立约定金50000元，在双方按本认购书约定签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）后转为房款的一部分；3．付款方式为：首付款509286元，按揭金额1160000元；4．乙方应当在本认购书签订后七日内携带本协议、定金收据、应付房款及产权名义人身份证原件等相应证件到甲方签约中心与甲方签订《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》（以下统称为买卖合同），若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，甲方可以选择一下任一处理方式，（1）与（2）不叠加：（1）本协议自动解除并终止，甲方有权将上述房屋另行出售，乙方已付甲方的立约定金不予返还，（2）甲方同意继续向乙方出售的，则乙方每日按应付房款总额的万分之一支付违约金后，双方另行签订买卖合同；5．甲方已向乙方明示即将签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《前期物业服务合同》以及《临时管理规约》等签约文本等，甲方对相关条款做了充分合理的说明，乙方确认对以上文书的条款清楚而且无异议；协议还对其他事项作了约定。同时，原告于签订《认购书》当日向被告加悦公司支付定金50000元。 被告加悦公司于2020年6月27日出具并于2020年6月29日通过EMS向原告邮寄《关于尽快履行中交款或签约行为的催告函》，载明：2020年6月6日，您与我公司就眉山加州智慧城项目7-1-402号房签订了《商品房认购书》，并已交付定金50,000元；依据该《商品房认购书》第四条之约定，您最迟应于2020年6月13日前与我司签订《商品房买卖合同》，并至少缴纳不低于银行按揭首付款的房款，但截至今日，您仍未按约全面履行；请您务必在2020年6月30日前履行上述约定；逾期仍未履行的，我司将依据《商品房认购书》第五条之约定，不再为您保留该房，并有权将其另售他人，同时您已付定金不予退还。二原告于2020年6月30日签收该快递。 2020年6月30日，原告依约前往被告售楼部拟签订正式买卖合同，后因对《补充协议及附件》、《房屋改造协议》范本中的房屋设计调整、抵押权以及违约责任约定等提出异议，要求被告进行修改，但被告不同意，导致最终双方未能签订《商品房买卖合同》。 2020年7月20日，被告加悦公司通过EMS向原告邮寄《解除通知》，载明：现因您逾期未与我司签订《商品房买卖合同》，且逾期未付清《商品房认购书》中约定的房款，依据《商品房认购书》第五条之约定，特通知，即日起我司解除与您签订的上述《商品房认购书》，您所认购的房产不再予以保留，将另售他人；同时，您已支付的定金不予退还。原告认为，己方不存在任何违约行为，遂提起本次诉讼。 另查明，庭审中，原、被告双方均认可将签订《商品房买卖合同》的时间延期至2020年6月30日，本院对此予以确认。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房认购书》系双方为签订正式的《商品房买卖合同》而达成的预约合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。根据审理查明事实，二原告已按合同约定向被告交付50,000元定金，并于被告同意的延期时间内如约前往被告处签订正式《商品房买卖合同》；双方未能签订合同原因在于二原告要求对合同中关于房屋设计调整、抵押权以及违约责任等部分条款进行修改，而被告销售人员以合同已经过备案不能修改予以拒绝。本院认为，首先，按照行业习惯，房屋买卖合同修改后不便通过备案，但双方就预约合同已经约定的条款之外的其他内容仍有磋商空间，并可就相关内容以补充协议等形式予以记载，并非不能磋商或修改；其次，本案双方签订的房屋认购合同系被告公司提供的格式条款合同，而依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”之规定，本案中，被告辩称认购协议书中已明确载明：“甲方已向乙方明示即将签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《前期物业服务合同》以及《临时管理规约》等签约文本等，甲方对相关条款做了充分合理的说明，乙方确认对以上文书的条款清楚而且无异议”，但该条款并未采用足够合理方式提请买受人注意，且该条款涉嫌免除提供格式条款一方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利，故该条款不应对二原告产生法律约束力。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，原、被告双方在签订本约的过程中未能就认购合同未明确约定的内容磋商达成一致，导致双方在约定时间内未签订《商品房买卖合同》，显然属于不能归责于双方当事人的事由，故二原告主张被告退还其购房定金50,000元的请求，因事实和理由充分，证据充足，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 被告眉山加悦置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内退还原告熊桃红、杨国祥购房定金50,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计525元，由被告眉山加悦置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨利花 二〇二〇年八月二十日 书记员  周永佳