河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民再86号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘阳，男，汉族，1962年7月20日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：路洋，河南千业律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈书俊，男，汉族，1960年5月20日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王学峰，河南通天路律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司，住所地河南省南阳市人民北路。法定代表人：冯居朝，任总经理。委托诉讼代理人：赵明宇，男，汉族，1956年8月28日出生，住河南省南阳市卧龙区，系南阳市卧龙区人民政府派驻淯阳房地产工作组专干。再审申请人刘阳与被申请人陈书俊、南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称淯阳公司）为执行异议之诉一案，不服本院（2019）豫13民终4289号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年5月28日作出（2020）豫民申378号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘阳及其委托诉讼代理人路洋，被申请人陈书俊及其委托诉讼代理人王学峰，被申请人淯阳公司的委托诉讼代理人赵明宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘阳申请再审称，1、刘阳与淯阳公司签订的购房合同合法有效，在支付全部房款并实际占有涉案房屋的情况下，对涉案房屋享有物权期待权。2008年12月2日，刘阳妻子冯莉以刘阳名义与淯阳公司签订购房合同，并于2014年1月20日之前付清全部房款。刘阳家庭购买涉案房产的初衷是送给独生女儿刘海月作为婚房使用，故2011年10月19日，涉案房产取得预售许可证后，刘阳曾多次要求以刘海月的名义办理网签，因淯阳公司的原因没有办理。为方便此后将涉案房产登记给刘海月，刘阳妻子冯莉以刘海月名义办理了房屋交接及物业管理手续。2015年4月，涉案房屋由刘阳家庭出资装修后由刘海月实际入住至今。2、刘阳在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权，应优先于陈书俊的债权予以保护。3、虽刘阳另有一套住房，但购买涉案房产仍然属于满足基本居住需要。4、刘阳未能及时办理备案合同的原因在于淯阳公司，刘阳无过错，刘阳曾多次要求以刘海月的名义办理网签，因淯阳公司的原因没有办理。5、刘阳的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，足以排除执行。综上，请求撤销二审判决，驳回被申请人的诉讼请求，诉讼费用由被申请人承担。陈书俊辩称，1、第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条规定，案外人系商品房消费者的，应当参照使用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。2、案涉房产自2013年至今处于查封状态，查封时有淯阳房地产法人的签字，至今没有提出异议，且在省高院再审审查期间，被申请人提交的照片中显示冯居朝在查封现场，房产处于未交工的状态，且冯居朝在查封当时为确定房产是否已销售，还给房屋销售人员打电话确认。2015年10月14日，南阳中院对包含案涉房产在内的三套商品房续封，2017年1月12日，陈书俊与淯阳公司在退还房屋质量保证金诉讼期间，对上述三套房屋查封三年。综上，涉案房屋一直处于查封状态，淯阳公司对于查封前的事实予以否认，其提供的证据和刘阳的证据相互印证，属于恶意串通。3、本案认购协议书应认定是无效合同，其上显示该协议书一式两份，淯阳公司应存有一份，如果有的话淯阳公司不可能签字让南阳中院查封其房屋。此外，刘阳名下除案涉房屋外另有其他房产一套125.78平方米，结合第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》和相关规定，刘阳一家三口居住该房屋足够，足以说明涉案房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的情况。且刘阳仅出示收款收据，没有银行流水凭据，不能证明其交纳了房款，淯阳公司也没有任何银行流水证实已收到购房款，我们有合理性怀疑对方属于恶意串通。4、刘阳出示证据证明其和物业公司签订了装修合同，但当时涉案房屋属于查封状态，刘阳不属于合法占有，查封期间不能进行装修。2013年查封时，东华新村在2011年已经办理了预售许可证，有几百套房屋进行了网签备案，仅有几十套未网签，足以证明涉案房产是淯阳公司所有，如刘阳的认购协议书属实，其没有及时网签存在过错。淯阳公司辩称，刘阳于2008年购买我公司的房产，签订了购房协议，并支付了全部购房款及所有费用，我公司将房屋交付给购房户刘阳，其本人装修居住至今，应视为合法拥有该房产。淯阳公司正在进行以物抵债分配工作，对于欠陈书俊工程质保金可纳入统一分配优先考虑。陈书俊向一审法院起诉请求：1、依法判令准许继续对被告淯阳房地产公司所有的位于南阳市人民北路××新村××楼××单元××室予以执行；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月19日，淯阳·东华新村4号楼取得商品房预售许可证，证号：宛市房预售证第2011041号。被告刘阳（曾用名刘少洋、刘洋）为南阳市公安局干警，妻子冯莉，女儿刘海月（曾用名刘聪淼）。2008年11月12日，被告淯阳公司在南阳市公安局家属院张贴《南阳市淯阳房地产开发有限责任公司、市公安局民警认购“淯阳·东华新村”4号楼有关事项公示》，主要内容有：“淯阳·东华新村”4号楼以优惠价格由南阳市公安局民警认购，购房人按优惠价格与淯阳公司直接签订认购合同，竣工后，各认购户凭认购协议书与淯阳公司直接签订交接房屋手续，并办理产权手续；各购房户认购前，先到指定银行账户缴纳5万元人民币，缴存后到淯阳公司备案，并按照缴款顺序选房；购房户可以分五次交款，具备交房条件时结清余款并一次性结清其它费用（大修基金、办证费、其它项目初装费、立户费等）。被告刘阳报名认购了4号楼1单元1101室及14号车位。2008年12月21日，刘阳的妻子冯莉以刘阳的名义与淯阳公司签订4号楼1单元1101室《认购协议书》，认购价250841元，刘阳即日交纳房款75220元，车位款50000元。之后，刘阳四次交纳房款，具体为：2009年7月29日交纳房款50200元，2010年1月5日交纳房款50200元，2010年9月7日交纳房款52499元，2014年1月20日交纳房款52499元，以上五次共计交纳购房款278351元。2011年4月1日，刘阳补充交纳14号车位款6万元。2014年1月15日，刘阳以女儿刘海月的名义交纳建安成本费1550元，2015年4月10日，被告刘阳以女儿刘海月（曾用名刘聪淼）的名义交纳装修押金、保证金1500元。同日被告刘阳的妻子冯莉代女儿刘海月签署了《小区业主临时公约》《装饰装修管理协议》《小区前期物业管理服务协议》。2014年1月20日交房后，被告刘阳对案涉房屋于2015年4月装修后入住至今。2017年6月21日，被告刘阳以女儿刘海月的名义交纳物业费、垃圾费3648元。2017年9月16日，被告刘阳以女儿刘海月的名义交纳清理费840元。2018年1月17日，被告刘阳以妻子冯莉的名义交纳供暖初装费12694元。另查明，（一）2013年5月24日，南阳市中级人民法院在执行陈书俊申请执行淯阳公司建设工程合同纠纷（2012）豫法民三终字第137号民事判决一案中，作出（2013）南中执字第00003号执行裁定书，即日查封了被执行人淯阳公司名下的本案讼争房产在内的14套房屋，房产预售证号2011041号，查封期限至2015年5月23日。查封执行中，淯阳公司对查封未有异议。2013年5月27日，因双方达成执行和解，南阳市中级人民法院作出（2013）南中执字第03号执行裁定书，裁定：终结河南省高级人民法院（2012）豫法民三终字第137号民事判决书本次执行程序的执行。（二）原告陈书俊与被告淯阳公司建设工程合同纠纷案，本院于2017年7月24日作出（2016）豫1303民初5401号民事判决书，判决被告淯阳公司返还原告陈书俊质量保证金608701.37元。该案审理中，原告申请财产保全，本院作出（2016）豫1303民初5401号民事裁定书，查封了登记在淯阳公司名下的本案讼争房产在内的14套房屋。本案判决生效进入执行后，被告刘阳提出执行异议，本院审查后作出（2019）豫1303执异37号执行裁定，裁定中止对案涉房产的执行。陈书俊对裁定不服，依法提起执行异议之诉。再查明，刘阳与妻子冯莉共有南阳市公安局家属院8幢2单元102室（宛市房权证字第××号），与女儿刘海月共有宛城区张衡路锦程公寓1幢1楼102室商业房（宛市房权证字第××号）。一审法院认为，本案的争议焦点是：被告刘阳对讼争房产是否具有足以排除执行的权利。对此，一审法院评议如下：2008年11月，南阳市公安局干警对淯阳公司开发的“淯阳·东华新村”4号楼进行团购，被告刘阳作为公安局干警，参加团购，并认购了“淯阳·东华新村”4号楼1单元1101室及14号车位，为此交纳购房款278351元，车位款110000元，此有认购协议、收据等佐证，证据确凿，应予认定。被告刘阳于2014年1月20日交清房款，即日淯阳公司向刘阳交付房屋。2015年4月，被告刘阳对房屋装修入住，此有装修后室内图片、相关费用支出凭证印证，足以认定。原告称被告刘阳与被告淯阳公司的认购协议因签订协议时淯阳公司尚未取得预售许可证为无效协议，但被告淯阳公司已于2011年10月19日取得了淯阳·东华新村4号楼商品房预售许可证，因此，刘阳与淯阳公司的认购协议依法为有效合同。至于被告刘阳以女儿刘海月的名义办理部分手续、交纳部分费用，妻子冯莉以自己的名义交纳供暖初装费，符合中国家庭观念，符合民风民俗，符合父母出资为子女购房的家事习惯，因此，不影响刘阳以实际出资人身份主张权益。南阳市中级人民法院执行（2012）豫法民三终字第137号民事判决一案中，根据申请执行人陈书俊的申请，于2013年5月24日查封了涉案房屋，查封期限至2015年5月23日。2013年5月27日，因当事人达成执行和解，执行程序终结。本院在审理（2016）豫1303民初5401号案件中，根据申请执行人陈书俊的申请，查封了案涉房屋。陈书俊称卧龙区法院的查封是对南阳市中级法院的协助查封，但两案没有关联性，且没有证据证明一审法院的查封是对南阳市中级人民法院的协助，因此，原告陈书俊的陈述不予采信。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房产系登记在被告淯阳房地产公司名下的商品房，因此，适用前述法律规定。案涉房产的买受人刘阳出资认购房屋于2008年12月21日，至2014年1月20日分期足额交纳了房款，并于2015年4月装修后入住。至今未办理房产证的原因在淯阳房产公司，刘阳没有过错。另外，截至目前，没有证据证明刘阳的女儿刘海月名下有其它用于居住的房产，故，被告刘阳为女儿刘海月购买房屋，对案涉房产享有足以排除执行的权利。原告陈书俊请求准许执行案涉房产的诉讼请求不能成立，不予支持。一审法院判决：驳回原告陈书俊的诉讼请求。案件受理费9887元由原告陈书俊负担。陈书俊不服一审判决，上诉请求：依法判令准许继续对淯阳公司所有的位于南阳市××区××路××新村××楼××单元××室的房产予以执行。依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定是保护购房人的居住权。一审法院已经查明本案的购房人为被上诉人刘阳，但却曲解为是刘阳为其女儿刘海月购买的房屋，而刘海月名下并无房产，故保护了刘阳的居住权。明显是逻辑混乱，意图偏袒被上诉人刘阳。首先，刘阳为合同的相对方，即为购房人，其名下已经有南阳市公安局家属院的房产，其居住权根据规定，不应当受到特别保护。而应当与其他债权人一样认定为一般债权，不能阻却人民法院的查封和执行。其次，刘阳出资为其女儿购房的行为应当为赠予行为，而非用于其本人居住，同样不应当受到特别保护。如果任由该理由发展下去，爷爷为孙子，子女为父母，孙子为爷爷购买房屋都受到特别保护，那么最高法的规定将成为虚设。第三，刘阳的女儿并非购房人，也非本案的执行异议人，以非本案当事人名下没有房产为由，支持本案执行异议人的异议请求，显然与最高院的规定相悖。二、涉案房产自2013年5月24日至今一直处于查封状态，一审法院对此却故意予以忽略。2013年5月24日南阳市中级人民法院对涉案房屋予以查封，查封期限为二年，至2015年5月23日止。2015年5月14日，南阳市中级人民法院对其中的三套商品房（包含涉案房屋）予以续行查封，查封期限三年，至2018年5月22日止。2017年1月12日南阳市卧龙区人民法院裁定对上述三套商品房（包含涉案房屋）予以查封，查封期限三年。由此可见，涉案房屋自2013年5月24日至今一直处于查封状态，而且2013年查封时，房屋所有人被上诉人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司并未提出任何异议。故，被上诉人刘阳的购买，对价的支付，房屋的占有均应当在房屋被查封的状态。其所声称于2008年12月2日购买涉案房屋系虚假陈述，其所支付的对价无任何银行流水予以支持，包括被上诉人淯阳公司声称收到款项也没有银行流水，显然与一般常识不符。对于二被上诉人串通的虚假事实，一审法院却予以认定，导致了判决错误。综合以上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致错误的判决，望贵院依法查明事实予以改判。另外补充说明刘阳这个案件中判决书第八页在查明刘阳现有房产和其女儿现有房产不能完全反映其事实，除了法院已经查明的房产之外，刘阳与其妻子在南阳市公安家属院还有另外一栋房产，房产证号为50××30，面积为125.78平方米。另外还有与其女儿刘海月共有房屋除了法院查明之外还有位于张衡路锦程公寓一幢一楼101室商业房，房产证号为50××04，面积为130.22平米。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对涉案房产能否排除执行应当根据上述规定审查。本案中，涉案房产登记系刘阳以女儿刘海月的名义办理部分手续、交纳部分费用，妻子冯莉以自己的名义交纳供暖初装费，刘阳支付了购房的全部价款。但刘海月在变更为购房人时尚未满18周岁，不能以自己的生活来源独立购房，因此，该房屋的取得应当仍然归刘阳所有。但刘阳在本市已取得有其他房产，因此不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋的条件。刘阳向淯阳房地产开发公司购买房屋没有办理网签备案登记，该涉案房屋自2013年5月23日至2015年5月24日处于查封状态，该房屋在此期间不应当交付给刘阳占有居住。淯阳房地产开发公司将查封的房产交付给刘阳违反了最高人民法院的相关规定。刘阳以签订合同、交付价款且已经合法占有为由对涉案房屋提出排除执行，违反了法律规定，一审法院的处理错误，应予纠正。综上所述，陈书俊的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，适用法律错误，应予纠正。二审法院判决：一、撤销南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初3375号民事判决；二、准许执行南阳市淯阳房地产开发有限责任公司所有的位于南阳市××区××路××新村××楼××单元××室的房产。二审案件受理费10000元，由刘阳负担。本院再审过程中，双方均未向法庭提交新证据。本院再审认定，陈书俊与淯阳公司为建设工程合同纠纷一案，卧龙区人民法院于2017年7月24日作出（2016）豫1303民初5401号民事判决书，判决被告淯阳公司返还原告陈书俊质量保证金608701.37元。该案审理中，陈书俊申请财产保全，卧龙区人民法院作出（2016）豫1303民初5401号民事裁定书，裁定冻结淯阳公司在银行存款60万元或查封、扣押其相等价值的财产。2017年1月13日，卧龙区人民法院向南阳市不动产登记局发出协助执行通知书，协助查封淯阳公司开发的位于南阳市××新村××楼××单元××室、××室、××室。本院再审认定的其他事实与原一、二审查明事实一致。本院再审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，刘阳与淯阳公司在2008年12月21日签订《“淯阳·东华新村”认购房协议书》，签订合同当时淯阳公司虽尚未取得预售许可证，但其于2011年10月19日取得了淯阳东华新村4号楼商品房预售许可证，因此，刘阳与淯阳公司的认购协议依法为有效合同，本院再审予以确认。根据本案查明的事实，虽然刘阳与妻子冯莉在本市已共有一套南阳市公安局家属院8幢2单元102室房屋，但刘阳称诉争房屋系其为女儿刘海月购买的婚房，符合我国父母为即将成家的子女购房的家庭观念，且刘海月已结婚并在诉争房屋居住生活，刘海月名下也没有其它用于居住的房产，刘阳购买的房屋仍属于满足其家庭的基本居住需要，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的精神。此外，刘阳也已经向淯阳公司支付了全部购房款。综上所述，刘阳提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，能够认定其对案涉房产享有足以排除执行的权利。因此，本院再审对陈书俊诉请准许执行案涉房产的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫13民终4289号民事判决；二、维持南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初3375号民事判决。一审案件受理费9887元，二审案件受理费10000元，均由陈书俊负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  杨玉娟审判员  张 鹏二〇二〇年八月七日法官助理徐佳楠书记员司光帅