山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0684民初2322号原告：李欣令，男，1990年8月18日出生，汉族，住山东省蓬莱市。原告：叶媛媛，女，1988年2月28日出生，汉族，住山东省蓬莱市。二原告共同委托诉讼代理人：张同军，蓬莱德源法律服务所法律工作者。被告：蓬莱裕源置业有限公司，住所地山东省蓬莱市紫荆山街道武霖村。法定代表人：陈静，任总经理。委托诉讼代理人：贺建平，山东蓬祥律师事务所律师。原告李欣令、叶媛媛与被告蓬莱裕源置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李欣令、叶媛媛及二原告共同委托诉讼代理人张同军、被告蓬莱裕源置业有限公司委托诉讼代理人贺建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李欣令、叶媛媛向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金86625元（自2016年7月1日起至2019年9月1日，以375000为基数，按日万分之二计算）；2.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求数额为109125元（自2016年7月1日计算至2020年7月1日）。事实与理由：2015年4月23日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的蓬莱市武霖·紫金世家19号楼1单元602号商品房，总价款375000元，被告应于2015年12月31日前依法向原告交付房屋。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部房款，但被告未能按时交付房屋。经全体业主多次与被告协商，达成补充协议，补充协议第二款约定，业主与被告签订补充协议当日向业主支付2016年6月30日前的违约金；自2016年7月1日至紫金世家综合验收前的违约金按照日万分之二支付。2016年7月5日，被告向全体业主承诺，移交钥匙装修的业主，在未综合验收前，仍享有裕源置业赔付的违约金。2017年11月26日，被告又向全体业主承诺，2018年1月20日前开始支付业主违约金。因被告未履行承诺，原告诉至法院。蓬莱裕源置业有限公司辩称，一、原告诉请被告支付至2020.7.1逾期交房违约金没有合法依据，且与本案基本事实不符，不应支持。1.关于逾期交房违约金计算标准问题：根据购房合同第9条1（2）约定“逾期交房，卖方同意继续履行合同，自合同第八条规定最后交房日期第二天起至实际交付之日止，按日万分之一计算违约金”，购房合同约定的交房期限为2015年12月31日前，双方于2016年8月4日办理的正式交房手续，未超过一年。根据补充协议第一条约定“延期交房不足一年的，按日万分之一承担违约金”，因此，本案按照日万分之一标准计算违约金符合合同约定，原告主张按照日万分之二计算违约金没有合法依据，且与双方约定相悖，不应支持。2.关于计付违约金的截止日期问题，被告认为，本案逾期交房违约金截止日期应计算至2016年12月30日止。理由如下：（1）根据购房合同第九条1（2条）约定，逾期交房应计算至实际接房之日止（即2016年8月4日），该约定是双方真实意思表示，应予以遵守。（2）诉争房产于2016年8月16日已取得五家竣工验收，且原告在接房时已确认该房具备交房条件，说明双方已将合同约定交房条件变更为现状交房，该变更行为是原告对其权利合法处分，并不违反法律规定，因此合法有效。（3）诉争房产于2017年年底之前所有水电暖燃气电梯、路面硬化等配套设施全部施工完毕并已交付使用，在此前原告已接收房屋并居住，可见原告并未因逾期交房而遭受任何经济损失。（4）法律规定违约金的性质是为了弥补因违约而遭受实际损失，但本案原告并未提交遭受实际损失的相关证据，相反被告遵守诚实信用原则，不但主动支付给原告第一笔违约金，且原告接收房屋至2017年年底之前所产生的全部水、电、物业费等费用均由被告无偿提供，被告上述行为足以弥补逾期交房的法律责任。但根据公平合理原则，答辩人愿意支付至2016年12月30日止。（5）补充协议第二条约定于法相悖，是无效的条款，对原告不再适用。该补充协议第二条约定违约金计算至“综合验收”，该约定为无效约定。因为国家于2004年即废除“建设工程综合验收”改为“建设工程竣工验收备案制”，且双方在购房合同第八条也约定是取得竣工验收备案表，很显然补充协议第二条所述“综合验收”是指五家竣工验收，绝非“竣工验收验收备案”，因为已废止的“综合验收”与取得“竣工验收备案表”是两个截然不同法律概念，否则也不会明知购房合同已约定取得“竣工验收备案表”是交房条件，却在补充协议约定“综合验收”，由此可见，补充协议第二条因国家废止“综合验收”已不再产生法律效力。根据法律严谨性和公平原则，本案应根据原告实际接房时间以及是否产生实际损失等因素合理确定违约金截止日期，不能简单机械依据一份无效条款认定违约金截止日期。补充协议所说的“综合验收”被告所指就是取得五家竣工验收。因此原告主张计算违约金截止日期于法无据，且与事实相悖，不应支持。二、导致逾期交房直接原因非被告自身过错造成。1.被告系蓬莱市政府招商引资进行旧村改造项目的外地开发商，合作方无法做通村民工作，致使部分村民拒绝拆迁，因此导致工程迟迟未按期开工，其根本原因是开发合作方工作严重滞后、村民不配合造成，非被告开发商原因。2.蓬莱市政府拖欠答辩人拆迁资金迟迟不到位，也是开发项目资金短缺影响工程进度根本原因。3.蓬莱市政府应投资施工项目路面硬化一直未施工完毕，也是影响开发项目整体交验的直接原因。上述原因非开发商造成的，因此将逾期交房违约责任全部归责于被告有失公允，请法院综合考虑上述原因依法支持被告抗辩理由，维护法律公平正义。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并认定事实如下：2015年4月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的蓬莱市武霖·紫金世家19号楼1单元602号住宅，建筑面积68.41平方米，总房款合计375000元。合同第八条约定，卖方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1.取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2.取得《建设工程竣工验收备案表》；3.取得有关资质的房屋测绘机构出具的该商品房测绘报告；4.法律、法规、规章规定需满足的其他事项。合同第九条约定，逾期交付商品房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告未按约定时间交付商品房。2016年8月4日，原、被告签订《紫金世家房屋交付协议书》，原告接收了涉案房屋。接房当日，被告与原告签订补充协议，约定“一、因甲方（被告）延期交房，双方约定延期时间在一年内的，违约金按原合同约定的每日万分之一执行；延期时间超过一年的，自超出之日起至综合验收前，甲方按照每日万分之二支付乙方违约金。二、甲、乙双方签订《商品房买卖合同》约定交房时间为2015年12月31日，截止2016年6月30日，甲方应支付乙方违约金6825元，甲方于本协议当日支付乙方；自2016年7月1日起至紫金世家综合验收前的违约金，甲方按照本协议第一款在综合验收完毕30日内陆续支付乙方……”。补充协议约定的违约金6825元被告已向原告支付。另，涉案房屋于2016年8月16日通过勘察、设计、施工、建设、监理五家单位竣工验收。同年10月31日，涉案工程取得了建设工程竣工规划核实合格证。2020年1月21日，涉案房屋取得房地产开发项目竣工综合验收备案证书。原告称其2018年、2019年对房屋进行了装修并入住。原、被告对于因延期交房产生的违约金计算标准及计算时间存在争议。一、计算标准问题。原告主张按照双方签订的补充协议和被告作出的承诺书，应自2016年7月1日计算至综合验收之日，按日万分之二计算。被告则认为原告已经接房，并无损失，违约金标准过高且根据补充协议约定，原告在逾期一年之内已经接房，应按日万分之一计算。原、被告2016年8月4日签订的补充协议约定“因甲方延期交房，双方约定延期时间在一年内的，违约金按原合同约定的每日万分之一执行；延期时间超过一年的，自超出之日起至综合验收前，甲方按照每日万分之二支付乙方违约金”，据此约定，原、被告合同中约定的交房日期为2015年12月31日前，原告实际接房时间2016年8月4日，故违约金应按照补充协议约定的每日万分之一计算。被告单方出具的承诺书早于双方签订的补充协议，应以双方签订的补充协议为准。原告计算方式有误，本院不予认定。二、计算期间问题。原告主张应按补充协议的约定自2016年7月1日计算至涉案工程取得竣工综合验收备案表之日，被告2020年1月21日取得综合验收备案表后一直未支付，应继续计算至2020年7月1日。被告不认可，认为国家已经取消了“综合验收”，“补充协议”上载明的“综合验收”的意思为勘察、设计、施工、建设、监理五家单位的竣工验收。本院认为，《中华人民共和国建筑法》(2011修正)第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。商品房必须通过竣工验收合格才能交付使用。此处的竣工验收合格即为勘察、设计、施工、建设、监理五家单位的验收。原、被告补充协议约定的违约金计算截止时间为“综合验收”，虽原、被告对于综合验收的理解有分歧，原告认为应为取得综合验收备案表，被告则主张为五家验收，但对于各自主张，双方均未提交证据予以证实，本院均不予采信。鉴于对于综合验收的约定不明，无法确定给付期间、给付时间。考虑到原告接房时相关附属设施及配套设施确实未全部配置，结合涉案商品房水、电、暖等基础设施及配套设施具备使用基本使用功能的时间，原告亦无证据证明其损失情况，本院根据公平原则，酌情认定违约金支付至2017年12月31日止。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同有效，被告应按约定向原告履行交房义务。现被告延期交房事实清楚，其应按约向原告支付违约金。该违约金支付期限以2016年7月1日至2017年12月31日为限，超出该期限部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、限被告蓬莱裕源置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告李欣令、叶媛媛逾期交房违约金20587.5元。二、驳回原告李欣令、叶媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费983元，由李欣令、叶媛媛负担749元，蓬莱裕源置业有限公司负担234元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  李素云二〇二〇年八月十一日书记员  张馨竹