广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16109号原告：佛山市南海区广星物业管理有限公司狮山分公司，住所地佛山市南海区******************，统一社会信用代码：914************004。负责人：黎剑锋。委托诉讼代理人:李志强，原告的员工。被告：黄冬梅，女，1978年11月26日出生，汉族，住佛山市南海区**************,确认送达地址:佛山市南海区*****************,公民身份号码:440************765。被告：唐辉鸿，男，2005年11月26日出生，汉族，住佛山市南海区**************,确认送达地址:佛山市南海区*****************,公民身份号码:440************158。法定代理人：黄冬梅。原告佛山市南海区广星物业管理有限公司狮山分公司与被告黄冬梅、唐辉鸿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序速裁方式于同年7月29日对本案与本院（2020）粤0605民初16114号案公开开庭进行了合并审理。本案原告的负责人黎剑锋及委托诉讼代理人李志强与被告唐辉鸿的法定代理人暨被告黄冬梅均到庭参加了诉讼。另案另行处理,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月1日起至2020年3月31日止的住宅物业管理费4083.26元;2.判令被告支付2018年1月1日起至2020年2月29日止公共水电分摊费356.93元;3.判令被告支付欠费滞纳金1607.80元(以上费用详见欠费明细);4.判令被告承担本案诉讼费的50%计25元;以上合计：6073.10元。事实和理由：原告是佛山市南海区广星物业管理有限公司（以下简称广星公司）属下的狮山分公司，经受让总公司权利，对凯业名都2座202房业主黄冬梅、唐辉鸿有关欠费提起诉讼。广星公司受佛山市南海驰天房地产开发有限公司委托，对位于佛山市南海区***********的凯业名都小区提供前期物业管理服务，并已在狮山设立分公司负责日常物业管理事宜，本项目已向狮山镇房管所、区物价局备案。凯业名都小区于2016年*月15日正式交付使用，根据《凯业名都前期物业管理服务协议》第四条约定：自交楼之日起两年内，物业公司按1.5元/平方米.月的标准向业主收取住宅管理费；自从交楼之日起满两年后，住宅管理费标准为1.8元/平方米.月，其他不变；每季度第一个月15号前缴交当季的物业管理费和其他应交费用（包括分摊费等）；第五条约定，公共水电费用按实际发生额由业主（用户）按户为单位分摊承担等。原告已公示各项分摊明细。两被告于2015年5月21日签订了《凯业名都前物业管理服务协议》，协议内已明确双方责任和权利。原告经统计，两被告自2018年*月起至2020年3月止欠交住宅物业管理费4083.26元、2018年*月起至2020年2月止欠交公共水电分摊费356.93元。原告曾多次以电话、面谈等方式通知两被告交纳欠费，但两被告一直拖延至今未交，属于违约行为。根据《凯业名都前期物业管理服务协议》第九条的约定，业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费和有关分摊费用的，物业公司有权要求业主限期补交，并从逾期之日起每天按欠费总额的千分之一交纳滞纳金等，截止2020年3月31日，两被告应交物业管理费逾期的滞纳金1607.80元。两被告辩称，1.对原告核算的物业管理费金额无异议；2.对原告主张的公摊水电费、滞纳金有异议，原告没有提交所有公摊费用的单据，且原告主张的公摊费用每两月费用均相同，与生活常理不符，原告主张的数据明显作假；3.逾期交费不是被告单方造成的，被告曾经去交物业管理费，但原告拒绝收取，因为原告收取的公摊费用有很多不明确的地方，被告对此有异议，才造成了迟延缴费的情形；3.小区大门、电梯等均有广告挂牌，该部分地区属于业主公共区域，该部分收入应该属于业主所有，原告应将该部分费用返还给被告，或将此费用在物业管理费中扣减;4.物业管理质量与其收费不成比例，小区存在很多乱搭建的房子，或者平台被封，电动车全部停在草地上，导致草地光秃，物业公司没有进行管理,对原告的管理水平不满意。两被告另补充陈述：涉讼房屋为一梯四户带电梯的住宅，黄冬梅是唐辉鸿的母亲。诉讼中，两被告未向本院提供证据;原告围绕其诉讼请求依法提供了前期服务协议、收楼通知书、收费备案表、电费发票等，本院依法调取了涉讼物业权属登记资料；上述证据经庭审质证双方无异议的部分本院予以采信;其中有争议的证据及事实本院经审查认为:原告举证的电费发票来源、形式合法，本院予以采信；原告举证的水电公摊公布表与合并审理的另案其他业主反映的公示情况一致，两被告亦自认之前拟缴费用时曾向原告反映对公摊费用核算结果有异议，说明原告在前已履行通知、催缴义务，原告核算的公摊费用每两月相同，仅反映了原告的核算周期，不足以证明金额存在错误，两被告对公摊费用证据虽有异议，但未能举证反驳，本院对其辩解不予采纳，并对原告的证据予以采信。另查明，涉讼房屋凯业名都2座202房登记权属人为两被告，两被告占有份额为共同共有；登记建筑面积为84.28平方米。涉讼小区开发商通知被告黄冬梅于2016年1月15日办理收楼手续，黄冬梅庭审承认接到通知当月已收楼。被告唐辉鸿于2005年11月26日出生。2020年5月25日，广星公司签署协议将上述《凯业名都前期物业管理服务协议》项下权利义务全部转让予原告，该转让协议作为原告证据在本案诉讼中已送达予被告。本院认为：两被告与广星公司签订的《凯业名都前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有法律约束力。原告是广星公司属下分支机构并经广星公司转让上述前期服务协议项下权利，原告起诉主张案涉费用主体适格。两被告是涉讼房屋登记权利人且已实际接收房屋，应按前期服务协议约定的收费标准、期限、违约责任条款支付各项费用。原告主张两被告2018年1月至2020年3月的住宅物业管理费4083.26元、2018年1月至2020年2月的公共水电分摊费356.93元未支付,两被告对物业管理费核算金额无异议，对公摊费用核算虽有异议但未举证反驳，对应双方确认涉讼房屋为一梯四户电梯楼的使用状态，原告核算方法符合合同约定且公摊金额未超出同类住宅合理范围，本院对原告主张的费用予以采信,原告诉请两被告支付上述费用理据充分，本院予以支持。两被告未按协议约定期限缴费应依约承担逾期违约责任,原告请求两被告支付计至2020年3月31日止的滞纳金1607.80元（实为逾期违约金），其核算的违约金利率符合合同约定且不违反法律强制性规定,其核算的逾期天数低于合同约定且原告请求的违约金总额未超出合理范围，本院亦予支持。涉讼物业为两被告共同共有，其中被告唐辉鸿未满十八周岁，其应承担的费用份额应以其个人财产清偿，其个人财产不足清偿部分，由涉讼房屋的成年共有人黄冬梅负责清偿。两被告辩称原告未向业主返还小区业主共有区域的经营收益故拒交费用，但小区业主共有区域的相关权利应由全体业主共同行使主张，两被告以小区业主共同权利的争议为由主张拒付其本人专有区域的管理费用及承担逾期违约责任，无法律依据，本院不予采纳。业主应交纳的物业服务费用是维持整个小区物业管理基本运作的成本基础，按时足额交费是业主应尽的合同主要义务，两被告亦未提供其他证据证明原告存在不提供管理服务的同等违约行为或原告的瑕疵履行行为造成被告专有部位的特定损失，两被告拒付基本物业服务费用的抗辩理由无事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第(五)项、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告黄冬梅、唐辉鸿应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费4083.26元、公共水电分摊费356.93元予原告佛山市南海区广星物业管理有限公司狮山分公司;二、被告黄冬梅、唐辉鸿应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费逾期违约金1607.80元予原告佛山市南海区广星物业管理有限公司狮山分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元,因适用小额诉讼程序结案本院减半收取计25元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  冼伟芬二〇二〇年八月七日书记员  林露珠