西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初 17412号 原告：西安加泰物业管理服务有限公司。住所地：西安凤城十二路出口加工区办公大楼。统一社会信用代码91610132757825338T。法定代表人：冯建朝，总经理。委托诉讼代理人：张**，北京德恒（西安）律师事务所律师。被告：陕西十里小集市商业运营管理有限公司。住所地：XX区XX园XX路XX号XX园XX中心XX座XX楼。统一社会信用代码 91610132MA6TY1651M。法定代表人：武文涛，总经理。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任华荣，男，该公司员工。原告西安加泰物业管理服务有限公司与被告陕西十里小集市商业运营管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安加泰物业管理服务有限公司委托诉讼代理人张**，被告陕西十里小集市商业运营管理有限公司委托诉讼代理人南溪、任华荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业费、暖气费、空调费、水电费等共计293930.52元；2.被告支付逾期付款违约金358065.4元（按照合同约定的日计千分之三标准分段计算）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告签订《物业管理服务合同》，约定原告为被告所使用的西安服务外包产业园创新孵化中心A座15层房屋提供物业管理服务，服务期限自2016年10月1日至2017年12月31日止。原告依约履行了合同义务，但合同到期后被告仍继续占用至今，且并未依约支付物业费等，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1、物业服务合同约定的服务截至期限为2017年12月31日，现合同已经期满终止，故2017年12月31日之后的物业费等费用不同意承担；2、2017年12月底原告已全面停止对其的物业服务，故2017年12月31日之后的物业费等费用不同意承担；3、因公司经营不善，其自2017年10月开始即向原告主管部门即西安市经济技术开发区办公室申请退租和房屋内物品进行出场，但均被拒绝。故其自2018年之后并未实际使用涉案房屋，最终导致其占用房屋的结果系原告所造成，其并未恶意占有；4、对2017年12月31日之前的物业费无异议。2017年10月27日之前的水电费已经向原告支付完毕，尚欠2017年10月、11月的水电费，具体数字需要看水电表。原告自2017年11月27日即停电未停水，其人员亦撤场了。对原告主张的2017年的空调费无异议。同意承担2017年1月1日其实际承租房屋之后至2017年12月31日期间的暖气费。上述费用同意向原告支付，其余不同意支付；5、原告提供的物业服务合同系2016年双方所签订，此后双方于2017年1月1日又签订了一份物业服务合同，物业服务起止时间为2017年1月1日至2017年12月31日一年时间，故应以此时间计算。但该份合同原告未给其；6、对原告主张的违约金有异议，仅同意承担30日的违约金。原告主张的日计千分之三违约金计算标准过高，应予以降低。经审理查明，2016年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务合同》，就物业管理服务事宜达成如下约定：物业类型：办公楼；坐落位置：西安市经开区尚稷路8989号西安服务外包产业园创新孵化中心；楼层/房号：A座15层；建筑面积：1492㎡；用途：办公；甲方向乙方收取下列费用：物业服务费。采暖、制冷费用。水、电、天然气等代收代缴费用。停车服务费用。乙方委托甲方提供其他特约服务的服务费；委托物业服务期限为十五个月。自2016年10月1日起至2017年12月31日止；收费标准：物业费服务费为4.5元/㎡/月。冬季取暖费7.5元/㎡/月，合计44760元，每年以4个月计取。夏季空调费5.6元/㎡/月，合计25065.6元，每年以3个月计，如提前，按实际发生额计取。水费（代收）6.3元/吨，多家交叉使用以总表读数按面积分摊。电费（代收）1.1元/度，按月抄表计量；制冷和采暖时间为每日8：00-18:00（法定节假日及公休日除外）。制冷日期自每年6月15日至当年9月15日。采暖日期自每年11月15日至次年3月15日。如遇特殊情况，需提前或推后采暖期或制冷期，按实际运行时间收取费用；甲方向乙方送达物业服务收费通知单，乙方应在收费通知单送达之日起7日内按通知单金额向甲方交纳。如有疑问，乙方应在收费通知单送达之日起3日内同甲方核实，未在上述期限内与甲方核实的，视为已对通知书收费款额的确认；物业服务费用的交纳方式：物业服务费的交纳采取每季一缴制，乙方应在合同签字生效后15日内交清以上缴费区间物业服务费，以此类推；违约责任：对乙方逾期交纳物业服务费的，甲方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金，若逾期超过30天仍未交纳费用，甲方有权暂停对乙方的服务，直至乙方交清欠费及滞纳金。对乙方逾期缴纳水、电、天然气、暖气等由我公司代收代缴的相关费用，甲方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金，若逾期超过30天仍不缴纳费用，甲方有权暂停对乙方的服务，直至乙方交清欠费及滞纳金。合同签订后，原告即为被告提供物业服务。2017年2月28日、4月18日、10月16日、11月1日、11月24日，原告分别向被告送达物业费等《催费通知单》、《缴费通知单》，被告工作人员王某某、巨某某、牛某某、马某某在上述通知单上签名确认。上述通知单上显示涉案房屋自2016年10月1日开始产生物业费，暖气费的费用期间为2016年11月15日至2017年3月15日金额为53722.8元、2017年11月15日至2018年3月15日金额为16116.84元，空调费的费用期间为2017年6月15日至2017年9月15日期间，水电费2016年9月3日至2017年10月3日期间为12492元、2017年9月4日至10月10日期间为892.7元，以上水电费合计13384.7元。2017年12月31日合同履行期限届满后被告公司物品仍滞留涉案房屋内，原、被告均称被告未办理退租手续。庭审中，被告辩称2017年1月1日其与原告又签订了一份物业服务合同，物业服务起止时间为2017年1月1日至2017年12月31日，但未向法庭提交充分证据佐证。另查，案件审理过程中，原告明确其诉讼请求中主张的涉案房屋产生的物业费、暖气费、空调费、水电费的计算明细为：物业费161168.4元【1492平方米×物业服务费4.5元/平方米/月×24个月（2016年10月1日至2018年9月30日期间）】；暖气费69839.64元【2016年11月15日至2017年3月15日期间为53722.8元，2017年11月15日至2018年3月15日期间为16116.84元】；空调费50141.28元【1492平方米×5.6元/平方米/月×6个月（2017年6月15日至2017年9月15日期间+2018年6月15日至2018年9月15日期间）】；水电费12781.2元（2016年10月3日至2017年12月3日期间）。以上合计293930.52元。再查，被告因拖欠西安经开城市投资建设管理有限责任公司第一分公司（以下简称经开城投第一分公司）涉案房屋租金，致经开城投第一分公司诉至我院。2019年11月14日，我院作出（2018）陕0112民初16958号民事判决，判令：被告向经开城投第一分公司支付2017年1月1日至2018年7月31日期间所欠租金349128元及逾期付款违约金。后被告不服该判决，向陕西省西安市中级人民法院（以下简称市中院）提起上诉。2020年5月12日，市中院作出（2020）陕01民终3450号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。该判决认定：关于被告上诉称其已于2017年11月13日向经开城投第一分公司提交了书面的《情况说明》通知解除合同，但其提供的情况说明送达主体为西安市经济技术开发区草滩园区办，与经开城投第一分公司并非同一主体，双方之间也无任何隶属关系，故被告提交的证据不足以证明其已经通知经开城投第一分公司解除合同，且其亦未提交证据证明其已办理退租手续，故其所述本院不予采信。本院认为，《物业管理服务合同》系原、被告双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后原告依约为被告提供了物业服务，被告亦应依约向原告支付相应物业费、暖气费、空调费和水电费。现被告拖欠上述费用未付，其行为已构成违约，故对原告要求被告支付物业费等费用及逾期付款违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张的上述费用的计算方法符合合同约定，亦于法不悖，唯物业费和空调费的计算结果错误，应为物业费161136元、空调费50131.2元。缴费通知单上载明的水电费合计13384.7元，对应费用期间为2016年9月3日至2017年10月3日、2017年9月4日至2017年10月10日，期间存在一定程度重叠，费用应进行相应扣减，现原告仅主张了2016年10月3日至2017年12月3日期间的水电费，系其自愿处分行为，本院依法予以准许，核算后被告应支付的水电费为10772.1元。综上，被告应向原告支付物业费161136元、暖气费69839.64元、空调费50131.2元、水电费10772.1元，以上合计291878.94元。原告主张的日计千分之三违约金计算标准过高，应调整为中国人民银行同期贷款利率标准。该违约金应以所欠款项291878.94元为基数，自2018年10月11日原告起诉之日起计算至2019年8月19日止，此后的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止。关于被告辩称2017年12月31日合同已期满终止、原告已全面停止对其的物业服务、其自2017年10月开始即申请退租，故不同意承担2018年之后的物业费等费用一节，关于退租事宜市中院作出的（2020）陕01民终3450号民事判决已进行相应认定，故本案不再赘述。2017年12月31日合同履行期限虽已届满，但被告并未办理退租手续和解除物业服务合同事宜，被告公司物品仍滞留房屋内，原告仍为被告提供物业服务，故被告仍应向原告支付相应物业费等费用，故对被告该项辩称本院依法不予采信。被告又辩称2017年1月1日其与原告又签订了一份物业服务合同，但未向法庭提交充分证据佐证，故本院依法亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西十里小集市商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安加泰物业管理服务有限公司物业费、暖气费、空调费、水电费合计291878.94元；二、被告陕西十里小集市商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安加泰物业管理服务有限公司违约金（以291878.94元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年10月11日起计算至2019年8月19日止；此后的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年8月20日起计算至实际还款之日止）；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10319元（原告已预交），由原告负担5080元，被告负担5239元，被告负担部分于上述付款时间一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长      韩  霞人民陪审员      白  瑛人民陪审员      陈建芳          二〇二〇年八月二十六日 书  记  员      张艳娜    1