宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2020）宁0302民初747号原告：钱某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：王某1（系原告母亲），高中文化，住宁夏回族自治区吴忠市，特别授权代理。被告：宁夏金海置业有限公司。法定代表人：施某。委托诉讼代理人：王某2，特别授权代理。原告钱某与被告宁夏金海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钱某委托诉讼代理人王某1、被告宁夏金海置业有限公司委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱某向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的0位于吴忠市××区商品房，房屋面积是56.22平方米的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告退还购房款445161元及维修基金562.2元，并支付违约金122864.4元（按年利率6.9%计算，并计算至被告实际履行完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月18日，原告与被告签订关于涉案房屋《商品房买卖合同》，双方约定原告向被告支付购房款445161元，其中首付225161元，下剩购房款22万元已由银行支付给被告。同时约定被告应在2017年2月18日之次日起540个工作日内为原告办理产权登记手续，但是经过原告的多次催促，被告至今仍未办理，根据合同约定第十二条3款规定，原告现要求解除上述合同。故诉至人民法院，请求依法支持其诉请。被告辩称，请求人民法院驳回原告全部诉讼请求，原、被告双方不存在合同解除事由，原被告之间签订的合同有效，被告请求继续履行商品房买卖合同。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据材料：证据一：《商品房买卖合同》一份（原件），证明目的：1.补充协议第三款约定案涉房屋交付三年后未办妥房屋产权证，买受人有权退房，而房屋产权证至今没有办下来；2.合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中第一项第二款，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，被告至今未交房，因此，据以上两条，原告要求解除合同；3.关于违约金，总房款交了445161元，从2016年5月25日全款付清暂算至2020年5月25日，按照中国人民银行的利率6.9%计算得出122864.4元；证据二：《收据》一张（原件），证明目被告应退还原告交付的维修基金565.2元；证据三：《宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院2019宁（0302）民初3000号民事调解书》一份（与原件核对一致的复印件），证明徐鑫琛的购买房屋情况和原告的情况一样，被告在法院主持的调解中给徐鑫琛退还了全部购房款、维修基金，并按银行的6%支付了违约金，诉讼费也由被告承担。被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。原告援引房屋交付使用三年后出卖人未能办妥房屋产权所有权证，买受人有权退房的规定，不适用原告的情形，被告在约定交楼日期向原告发出收楼通知，但因原告自身原因未收楼，故不符合上述条款约定的情形。因原告原因未收楼不能将逾期交付归责于被告，另外原被告双方之间签订的《商品房买卖合同》自签订之日起合法有效，没有法定无效、可撤销事由，原告主张自交款之日起的资金占用利息的无法律依据；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，维修基金的金额为562.2元；证据三非民事证据规定中法定的证据形式，被告不予质证。被告宁夏金海置业有限公司当庭未向法庭提交证据。经审核，原告提交的证据一、二具有真实性、合法性，并与本案存在关联性，本院予以确认。原告提交的证据三与本案不具有关联性，本院不予确认。根据原、被告陈述及经本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年5月18日，原告钱某与被告宁夏金海置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告钱某自愿认购被告宁夏金海置业有限公司位于吴忠市××区商品房，建筑面积为56.22平方米，其中套内建筑面积36.76平方米；房屋总价为445161元；被告应当在2017年2月18日前，按照国家和地方人民政府的相关规定，将具备该商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；被告应当在2017年2月18日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如果被告未能在约定时间内办妥该商品房的房屋所有证权，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。如房屋交付使用三年后，被告未能办妥该商品房的房屋所有权证，原告有权退房。合同签订后，原告依约于2016年5月18日交首付款225161元、维修金562.2元，于同年5月25日付清银行按揭贷款220000元。合同签订至今，被告既未向原告交付房屋，亦未为原告办妥房屋所有权证。本院认为，原告钱某与被告宁夏金海置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，依法受法律保护。合同当事人应当严格按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照约定向被告支付了购房款，被告既没有按约向原告交付房屋，亦没有按约办理案涉房屋所有权证，构成违约。原告要求解除原、被告签订的位于吴忠市××区（面积56.22平方米）《商品房买卖合同》的诉讼请求符合合同约定亦符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告要求被告退还购房款445161元、维修基金562.2元的诉讼请求，本院予以支持。原告认为双方合同中约定的违约金过低，要求被告按年利率6.9%支付自全款付清之日即2016年5月25日至被告实际履行完毕之日的违约金。因双方在合同中约定的违约金数额明显过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本院依法认定被告应按中国人民银行同期贷款利率年利率4.75%向原告支付自2016年5月25日至本判决确定履行之日的违约金（暂计算至2020年5月25日为84580.59元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告钱某与被告宁夏金海置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告宁夏金海置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告钱某购房款445161元、维修基金562.2元，并按年利率4.75%向原告钱某支付自2016年5月25日至本判决确定履行之日的违约金；三、驳回原告钱某其他诉讼请求。案件受理费元9486元，由原告钱某负担383元，由被告宁夏金海置业有限公司负担9103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 马丽娟人民陪审员 白秀琴人民陪审员 王艳霞 二○二○年八月十日书记员 马玲玲附：本案相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人须在裁判文书生效后两年内向人民法院申请强制执行，并持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。