江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0612民初3090号 原告：刘红星，男，1989年3月7日生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：张邢炜，江苏伟奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李露，江苏伟奥律师事务所律师。 被告：范宜涛，男，1967年6月6日生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：季晓强，南通市中城法律服务所法律工作者。 原告刘红星与被告范宜涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月16日组织召开庭前会议，原告刘红星及其委托诉讼代理人张邢炜、李露，被告范宜涛及其委托诉讼代理人季晓强到庭参加会议；于2020年8月11日公开开庭进行了审理，原告刘红星及其委托诉讼代理人张邢炜，被告范宜涛委托诉讼代理人季晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘红星向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告向原告返还多支付的房屋占有使用费100833元；3.判令被告自原告起诉之日起至实际履行之日止，以100833元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告支付利息；4.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告负担。事实和理由：2015年9月起，原告租赁被告位于南通市通州区厂房，原告按约向被告履行支付租金（占有使用费）义务。2019年9月25日，原告向被告支付2019年9月15日至2020年9月14日期间的租金（占有使用费）165000元。后原告发现被告所出租的房产系违章建筑，未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的房屋租赁合同无效，原告遂与被告协商一致于2020年1月底前向被告交还租赁厂房。因原告于2019年9月25日向被告支付租金（占有使用费）165000元的计算期间系至2020年9月14日，故被告应当向原告返还2020年2月1日至2020年9月14日期间的房屋占有使用费100833元。 被告范宜涛辩称，1.原、被告形成的租赁关系是无效合同关系；2.原告没有证据证明其已于2020年2月1日将房屋交还被告，实际上直至2020年4月10日原告才将租赁物腾空，同月11日，双方就租金结算事宜进行过协商，约定由被告退还原告该年度租金余额60000元；3.租赁期间的水电费尚未支付，2018年9月15日至2019年9月14日期间的租金也没有完全支付，要求在本案中抵扣。审理中，被告明确水电费不在本案中主张。 原告围绕其诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、转账记录、微信聊天记录、保险费发票，被告经质证，对上述证据真实性均不持异议，但认为保险费不属于法院处理范畴。被告围绕其主张向本院提交了水电费收款收据、结算草稿，原告质证后认为，被告提交的电费发票发生于原告腾房交付之后，不应由原告承担，结算草稿系被告单方面形成，对原告不产生约束力。结合双方的举证、质证意见，本院对原告提交的证据及被告提交的电费收款收据真实性予以确认并在卷佐证，对其证明力待后一并论证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘红星从事网络店铺经营，经营使用的个体工商户营业执照载明的经营者分别为原告妻子成倩倩及其岳母。2018年7月15日，为经营需要，原告刘红星（承租方、乙方）与被告范宜涛（出租房、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将自有的坐落在南通市通州区二甲袁南居43组心利宝四楼的厂房（至法庭辩论终结前仍未取得规划许可证，亦未领取房产证），面积15000平方出租给乙方使用。租赁期共壹年，甲方从2018年9月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年9月14日止。房屋年租金为人民币165000元，按年结算。每年到期前壹个月，乙方向甲方支付全年租金和年租金的一个月押金。甲方应于本合同生效之日起，将该房屋交付给乙方。乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁期结束时，乙方须交清欠费。租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前3个月向甲方提出书面文件，甲方收到乙方要求后三十天内回复。如同意继续租赁，则续签订租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。在房屋租赁期间内，任何一方提出终止合同，需提前3月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。合同签订后，原告妻子成倩倩通过转账方式向被告汇款150000元，房屋使用期间的水电费的支付均由成倩倩负责完成。 上述合同确定的期间届满后，双方并未签订新的租赁合同。2019年9月，经被告范宜涛催促，成倩倩于同月25日向被告转账165000元，该金额与2018年签订的租赁合同中确认的“年租金”金额一致。案涉房屋占有使用过程中，成倩倩曾向被告范宜涛发送微信：范老板你好，纠结了挺久，我们决定年前搬走，跟你提前说一下。房租帮我们算到1月底，1月底前我们把东西搬完，你看可以么。被告范宜涛未有回复。2020年1月8日，成倩倩再次向被告范宜涛发送微信：范老板你好，北边的电梯我们搬仓库的时候需要用一下，麻烦帮我们开到4楼呗。被告当日回复：哦。2020年1月23日，成倩倩向被告范宜涛发送微信：范老板，你好，我刚才来了你在打牌，跟老板娘沟通无果，你是讲道理的人，大过年的，我也不想吵，我们来了也快5年了，赚点钱也不容易，该我的就给我，我感觉闹派出所不太好，你这个厂房是违章建筑，你说是吧，你不能全听你老婆的，我也咨询了律师，等租掉在退房租这个说法是不合理的，希望你今天尽快把钱转给我，我们没搬前就跟你打好招呼的，你是同意的，现在搬走了也没必要听你老婆的为难我们，也为难你自己。2020年1月23日，双方为房屋腾退、结算问题发生争执并经当地派出所出警。2020年4月初，原告将案涉房屋内的空调拆除、箩筐取走。同月，原告妻子成倩倩与被告范宜涛进行结算，双方一致协商由被告范宜涛退付“租金”60000元。2020年4月16日，成倩倩向被告范宜涛发送微信：范老板你好，6万元转了没有啊。被告范宜涛当日回复：老板娘讲好的会给你的，我今天去银行的，没弄好。但至今，被告范宜涛未支付上述60000元。自2020年1月底至2020年4月，双方未就案涉房屋办理交接手续。 另查明，江苏省人民政府决定，自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应；截至2020年3月1日24时，南通市（通州区、如东县、海安市、启东市、如皋市、海门市、通州湾示范区）被确定为江苏省新冠××疫情低风险地区。 还查明，为本次诉讼，原告刘红星已支付保全费1070元。 审理中，原告刘红星陈述，涉及到“租金”的结算都是由成倩倩与被告范宜涛沟通。2020年1月底，原告曾经向被告交付钥匙，但被告拒绝，对此被告不予认可，原告亦未能提交相关证据予以证明。就案涉房屋内遗留的空调的拆除时间，原告在庭前会议中陈述为2020年4月，在庭审中又陈述为2020年3月7日，对此被告仅认可空调是在2020年4月拆除，原告虽然提交了转账记录及微信通话截屏，但转账记录与微信通话截屏从内容上均未能体现与本案的关联性，故对空调拆除的时间仍以原告庭前会议中陈述的时间为准。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告签订的房屋租赁协议约定的租赁期间自2018年9月15日起至2019年9月14日止，期限届满后，双方虽然未签订新的租赁合同，但原告于2019年9月25日将新一年度的“租金”165000元转账支付被告，被告予以接受并允许原告继续占有使用案涉房屋，应当认定原房屋租赁合同的租赁期限变更为不定期。但因该房屋建设时未取得建设规划许可证，在本案一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，故本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对此，庭审中双方均不持异议，本院依法予以确认。 本案的争议焦点为，2020年4月，成倩倩与被告范宜涛协商确认的60000元，能否视为双方已经就案涉纠纷结算完毕。对此，原告主张2019年9月25日支付的占有使用费165000元系计算至2020年9月14日，但原告已于2020年1月底将案涉房屋腾空，房屋占有使用费仅能计算至2020年1月31日，此后的费用属于原告过付部分，被告应当退还。至于成倩倩与被告范宜涛达成的60000元协议，是在原告不知情的情况下形成的，未经原告认可，不应对原告产生约束力，且成倩倩认可该60000元亦附有支付时间，即2020年5月1日前必须支付，否则协议不生效，而被告至今未付款，故不应以该60000元作为双方结算的依据。被告辩称，原告搬离是陆续完成的，直至2020年4月，原告才将案涉房屋彻底腾空。房屋腾空后，成倩倩与被告范宜涛于2020年4月11日进行了结算，双方一致确认由被告范宜涛退付原告60000元，但未约定若2020年5月1日前不付款，则该协议作废，故双方结算后的退付金额应当以2020年4月11日协商确定的60000元为准。另外，原告2018年9月15日至2019年9月14日止的“租金”尚欠15000元未支付，应当在本案中一并抵扣。 本院认为，1、房屋占有使用费的计算时间应当与原告占有使用该房屋的时间一致。被告范宜涛将案涉房屋交付原告占有使用后，具体的使用方式在不违反法律、行政法规的强制性规定前提下，均由原告自主决定。原告停止占有使用案涉房屋的，不仅应当将案涉房屋腾空，还应当与被告办理房屋交接手续，该房屋的交接，不仅仅只是物理上的腾空房屋（房屋的使用方式，使用率均属占有人自主决定的范围），更重要的是要将转移占有使用的意思表示传达到被告，以完成占有的转移。本案中，原告陈述，截至2020年1月底房屋中仅留有空调、箩筐，因受疫情影响，至2020年4月才将房屋彻底腾空，腾空后虽然未告知房屋已经腾空也未与被告办理交接手续，但被告作为房东理应知道案涉房屋已经清空。从原告的陈述可知，案涉房屋直至2020年4月，不仅未能完成客观上的腾空，且原告亦未向被告传达其主观上有转移占有的意思表示，故不能认定案涉房屋在2020年2月1日前已经实际发生了物权法意义上占有状态的改变，房屋占有使用费不应计算至2020年1月31日。2、原告妻子成倩倩的行为应当对原告本人发生法律效力。原告刘红星从事电商经营，其经营过程中使用的个体工商户营业执照载明的经营者为成倩倩，此外，案涉合同签订后，“租金”、水电费的给付，包括原告本次起诉提交的证明协商过程的证据材料，除《房屋租赁合同》外，均是成倩倩与被告范宜涛之间形成的，综上，可以认定成倩倩与原告刘红星共同经营，成倩倩在此过程中对外协商的意思表示应当对原告刘红星产生法律约束力。3、成倩倩与被告范宜涛之间结算形成的60000元应属合法有效，应对双方产生法律约束力。《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条规定：以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。本案中原告主张60000元的协商结果系附有条件，但未能举证证明，被告对此亦不认可，仅能认定双方就占有使用费的结算金额达成了一致意见，且未附有生效条件。在不违反法律、行政法规的强制性规定的前提下，应当最大限度的尊重当事人的意思自治，以双方协商确定的结果作为双方结算的依据。本案中，被告范宜涛自认双方于2020年4月11日结算完毕，确定由被告退付60000元，双方并未约定支付时间，故被告应当立即支付，但被告至今未付款应当承担违约责任，由被告自2020年4月12日起支付原告资金占用期间的利息损失至实际给付之日止，标准参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告范宜涛另主张，原告欠付租金15000元应当在本案中一并抵扣，对此，本院认为，双方于2020年4月达成退付协议，应当视为双方对此前的占有使用费一并结算完毕，故被告无权再就该15000元主张要求原告另行给付。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告刘红星与被告范宜涛于2018年7月15日签订的《房屋租赁合同》无效。 二、被告范宜涛于本判决生效之日起十日内退付原告刘红星多支付的房屋占有使用费60000元及利息损失（以60000元为基数，自2020年4月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。 三、驳回原告刘红星的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1158元、保全费1070元，合计2228元，由原告刘红星负担902元，由被告范宜涛负担1326元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2316元。 审 判 员  葛 娟 二〇二〇年八月二十五日 法官助理  顾一鸣 书 记 员  李 倩