重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初13701号 原告：重庆市文杰房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道滨港路39号山水绿城1-2#-1，统一社会信用代码91500112622099439P。 法定代表人：秦定文，董事长。 委托诉讼代理人：覃小渝，重庆劲源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐燕，重庆劲源律师事务所实习律师。 被告：重庆联银物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区财富大道2号17-2，统一社会信用代码91500000MA60345Y5C。 法定代表人：李波。 原告重庆市文杰房地产开发有限公司（以下简称文杰房地产公司）与被告重庆联银物业管理有限公司（以下简称联银物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告文杰房地产公司的委托诉讼代理人覃小渝、徐燕到庭参加了诉讼，被告联银物业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告文杰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2019年1月29日签订的车位销售买卖合同及2019年2月15日、2020年2月20日、2019年3月19日签订的车位销售买卖合同补充协议于2020年5月26日解除；2.判令被告承担违约责任，支付违约金264.92万元，违约利率以双方合同约定的年息24%为标准（被告应于2019年5月5日前支付首付款750万元，被告应支付的违约金以750万元为基数，从2019年5月5日起按年利率24%计算至起诉之日止；被告应于2019年8月19日支付合同尾款405万元，被告支付的违约金以405万元为基数，从2019年8月19日起按年利率24%计算至起诉之日止）；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告签订了《车位销售买卖合同》及相关补充协议，约定原告将159个车位出售给被告，单价72641.51元/个，共计11550000元整，合同规定，被告最迟应于2019年5月5日前支付保证金及首付款750万元，于2019年8月19日前付清全部车位款和相关税费，但被告未按照合同约定支付相应款项，已构成根本违约，为维护原告的合法权益，故起诉来院。 被告联银物业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。文杰房地产公司举示的不动产权证、房地产权证两份、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收备案登记证、《车位销售买卖合同》、《〈车位销售买卖合同〉补充协议》三份、《催告履行及解除合同通知书》及邮寄详情查询、重庆商报公告（2020年5月28日03财富通公告栏）、《委托代理合同》、农村商业银行网上银行电子回单、重庆市增值税普通发票四张，均系原件或原始记录，本院对真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：文杰房地产公司系位于渝北区回兴街道双湖路心海湾地下车库幢车库、渝北区回兴街道双湖路398号心海湾车库幢、渝北区回兴街道双湖路398号心海湾车库幢人防的登记所有权人。 2019年1月29日，文杰房地产公司（甲方、卖方）与联银物业公司（乙方、买方）签订《车位销售买卖合同》，约定：第一条甲方自愿将其159个车位出售给乙方，乙方也已充分了解该车位的具体状况，清楚知晓车位已经办理抵押的情况（详见合同附件），并仍自愿买受该物业。该159个车位的具体状况如下：（一）座落于重庆市渝北区回兴街道双湖路398号心海湾地下停车库，总建筑面积为6583.62平方米；总套内面积1940.26平方米（车位总计159个，其中有子母车位7个），详见附件。（二）出售车位的所有权证证号为：×（三）车库平面图及其四至见房产证……第三条加价方式和价款1.心海湾地下停车库159个车位甲方按72641.51元/个卖给乙方，总金额为11550000元卖给乙方……3.本合同签订后3日内乙方支付保证金300000元给甲方，乙方进场对车位进行装修整改升级。4.合同签定后3日内乙方支付车库首付款7500000元给甲方（含保证金叁拾万元整），支付款项当天甲乙双方同时到中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行办理该车位的抵押解除手续。5.当车位销售时，销售车位款进入甲方账户后，甲方将收到的车位款直接打入乙方账户，作为本合同乙方应向甲方支付的车位款，直到乙方向房涛的借款750万元还清为止。6.乙方向房涛的借款750万元还清即日起，车位销售额按甲65%、乙方35%的比例收取，由甲方账户支付到乙方账户，直到乙方应向甲方支付的车位款付清为止。如乙方在本合同签订之日起120天内未销售完车位，本合同剩余款项仍应在本合同签订之日起120天内一次性支付给甲方……9.乙方在本合同签订之日起120天内未销售完，本合同剩余款项仍应在本合同签订之日起120天内一次性支付给甲方……第四条车库交付乙方向甲方支付合同约定的车位首付款后，甲方一次性将车位全部交付给乙方，乙方有权对车位及车库进行装修整改。第五条产权登记手续……2.甲方负责办理产权过户登记手续。每个车位不动产权证甲方向乙方收取服务费75元。3.甲乙双方同意，乙方所卖车位超出72641.51元/个的相关税费由乙方承担（即：增值税及附加5.6%；印花税0.05%；土地增值税1.5%；企业所得税乙方提供费用发票冲抵收入）。72641.5元/个以内的由甲方自行承担。其他按国家相关法律法规各自承担。4.车位办理产权过户登记所需的大修基金及代收税费等由甲方代收代缴。产权办理完成后，由甲方自行与产权人结算……第八条违约责任1.甲方应确保在收到乙方书面指定过户人员的相应车位销售款后60日之内完成网签和产权登记手续；因甲方的原因逾期超过7日，乙方有权追索甲方按未按期办理产权的车库的本合同价格年息24%承担资金占用利息。……3.乙方应确保合同约定向甲方支付款项，若未按时支付则甲方有权要求乙方按年息24%承担违约金……第十条本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充协议，补充协议为本合同不可分割的部分。文杰房地产公司在甲方处盖章，秦定文在甲方处签字，李波在乙方处签字。 2019年2月15日，文杰房地产公司与联银物业公司签订《〈车位销售买卖合同〉补充协议》，约定：根据甲乙双方于2019年2月15日签定的《车位销售买卖合同》，现就车位事宜作如下补充：一、乙方在售出车位通知甲方后，甲方同意在3个工作日之内进行办理车位网签合同手续。二、税：第5条中3条每个车位72641.51元/个，超出部分由乙方承担超出部分的税。及增值税5.6%+印花税0.05+土地增值税1.5%=7.105%。三、甲方协助乙方租赁车位问题未到期退还该业主的剩余租金，由物业管理公司办理手续。四、车库局部防水由甲方处理和水沟清理，抽水泵能够正常运转。五、甲方负责车库全部漏水的处理，外表看不见水痕，保证车库美观。六、甲方负责积水坑的清理，水泵及电路的修复。七、甲方负责外围一期排水引流到池塘，池塘清淤泥并排水到雨水井。八、甲方负责车库积水坑排水引道，由原来的污水井排到雨水井。九、甲方负责池塘周围山体漏水的处理，需修建水沟引流到污水井。十、甲方负责车库收缩缝漏水处理。十一、乙方按双方签订的《车位销售买卖合同》中约定的向甲方支付保证金叁拾万元整。甲方收到保证金后同步整改，甲方整改完成并在乙方验收合格当日，乙方向甲方支付车位首位款7200000.00元。秦定文在甲方处签字，重庆文杰酒店管理有限公司在甲方处盖章，李波在乙方处签字，联银物业公司在乙方处盖章。 2019年2月20日，文杰房地产公司与联银物业公司签订《〈车位销售买卖合同〉补充协议》，约定：根据甲乙双方于2019年2月15日签定的文杰.心海湾《车位销售买卖合同》，现就相关事宜作如下补充：一、乙方在车位出售同时通知甲方，甲方在接到通知起3个工作日内办理车位买卖合同网签手续。二、税：第5条中3条每个车位72641.51元/个，超出部分由乙方承担超出部分的税。及增值税5.6%+印花税0.05+土地增值税1.5%=7.105%三、甲方负责处理租赁车位问题以及未到期退还该业主的剩余租金。四、车库局部防水由甲方处理和水沟清理，抽水泵能够正常运转。五、甲方负责车库全部漏水的处理，外表看不见水痕，保证车库美观。六、甲方负责积水坑的清理，水泵及电路的修复。七、甲方负责外围一期排水引流到池塘，池塘清淤泥并排水到雨水井。八、甲方负责车库积水坑排水引道，由原来的污水井排到雨水井。九、甲方负责池塘周围山体漏水的处理，需修建水沟引流到污水井。十、甲方负责车库收缩缝漏水处理。十一、《车位销售买卖合同》中约定的159个车位，最终数量以双方盖章确认的明细表为准。十二、《车位销售买卖合同》中约定的乙方向甲方支付保证金（叁拾万元整）修改为：甲方整改同时，乙方根据银行解押约定的时间支付《车位销售买卖合同》中约定的保证金及首付款共计柒佰伍拾万元整，用于偿还甲方在中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行抵押《201房地证×》《渝（2017）渝北区不动产×号》的贷款。文杰房地产公司在甲方处盖章，李波在乙方处签字，联银物业公司在乙方处盖章。 2019年3月19日，文杰房地产公司与联银物业公司签订《〈车位销售买卖合同〉补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2019年2月15日签订的文杰心海湾《车位销售买卖合同》和2019年2月20日签订的补充协议，在遵守原合同和补充协议的前提下，经甲、乙双方协商一致，特作如下补充条款，其他条款不变：一、甲乙双方签订本补充协议后，乙方开始整改心海湾地下停车库并开始销售车位及收款。心海湾地下停车库车位销售款进入甲方账户，该账户由乙方监管使用，甲方不得私自动用该账户资金（除用于归还中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行解除车位抵押款外）。二、到2019年5月5日止如销售回款未能达到7500000元，差额部分由乙方当日内补足用于归还中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行贷款7500000元。甲方在贷款归还一周内解除车位抵押，二十天内给已购车位用户办理产权登记手续。如因乙方资金不到位造成已销售的心海湾地下车库车位未能按时解押及不能按时给客户办理产权证，由此产生的一切损失由乙方承担，甲方不再支付乙方任何费用。三、乙方对心海湾地下停车库整改完工，需经甲方验收合格。甲方从已售车位款中支付给乙方800000元，以后的车位销售款按每个车位60000元支付给甲方，直至付清甲方剩余车位尾款（以实际销售成交个数为准），之后的销售款归乙方所有。四、乙方承诺截止到2019年8月19日，不管销售进度和数量的情况下，乙方必须付清全部的购车款和相关税费。五、本补充协议与原有合同、原有补充协议两份具有同等的法律效力，未补充的与原合同和补充协议合同为准。 2020年5月18日，文杰房地产公司向联银物业公司邮寄了《关于催告履行及解除合同的通知书》，催告联银物业公司在催告通知发出之日起7日内全额支付合同款1155万元，若仍不知福，自催告履行日起届满日起，解除双方于2019年1月29日签订的《车位销售买卖合同》及分别于2019年2月15日、2019年2月20日和2019年3月19日签订的《补充协议》。该邮件于2020年5月24日被退回。 文杰房地产公司在2020年5月28日《重庆商报》03财付通版刊登了公告，内容为“重庆联银物业管理有限公司：贵司自2019年1月向本公司购买车位，至今未付分文购买款，经本公司再三催告，贵司置之不理。本公司今再次催告贵司，请自本公告登报之日起三日内，付清全部购车位款，逾期责（则）我双方车位销售买卖合同解除，有关法律责任由贵司承担”。 另查明，2020年4月15日，文杰房地产公司与重庆劲源律师事务所签订了《委托代理合同》，约定该律师事务所指派律师代理文杰房地产公司与联银物业公司车位销售买卖合同纠纷一案，律师服务费24.2万元，于订立合同当日支付。文杰房地产公司分别于2020年4月21日、7月6日、7月9日向重庆劲源律师事务所转账支付法律服务费10万元、72000元、70000元。重庆劲源律师事务所向文杰房地产公司共开具了金额为242000元的法律服务费发票。 还查明，文杰房地产公司已将渝北区回兴街道双湖路鑫海湾地下车库幢车库房屋解除抵押。 庭审中，文杰房地产公司举示《文杰·心海湾未售车位明细表》一份，其中载明有“车位001、车位002……”等159个车位，但无签字或盖章确认。 庭审中，文杰房地产公司陈述以下内容：1.《车位销售买卖合同》中联银物业公司是由法定代表人李波签字，当时是因为没有带印章，但也是有效的；2019年2月15日《车位销售买卖合同补充协议》中我方是盖章错了，但是由我方法定代表人秦定文签字认可的；2.《车位销售买卖合同》约定的159个车位，双方是确认了的，有一份表格，但没有签字盖章；3.《车位销售买卖合同》签订后，联银物业公司未能从房涛处借得750万元；4.我方电话催告过联银物业公司支付合同约定款项，但对方一直没有支付，在此情况下我方只能自行筹集资金将车库幢进行还款解押，解押时间是2019年5月24日；5.联银物业公司为我方销售26个车位，全部都已办证，该26个车位的销售款大约290多万元，该款我方未支付给联银物业公司，因合同约定是在联银物业公司支付首付款750万元的前提下我方才向其支付销售款，而其并未实际支付该750万元；6.联银物业公司对地下车库进行了整改，我方从共管账户向其支付了62000元整改费用。 本院认为，《车位销售买卖合同》乙方落款处虽只有李波的签字，但李波系联银物业公司的法定代表人，有权代表公司签订合同；2019年2月15日补充协议落款甲方处系重庆文杰酒店管理有限公司盖章，但有文杰房地产公司法定代表人秦定文签字，文杰房地产公司亦认可该补充协议系由其签订，因此，以上合同及补充协议应认定系文杰房地产公司与联银物业公司签订。文杰房地产公司与联银物业公司签订的《车位销售买卖合同》及三份《〈车位销售买卖合同〉补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行义务。结合以上合同及补充协议的内容及当事人陈述，首期款750万元的支付方式最终变更为在2019年5月5日前以对外销售车位的销售款抵充，至2019年5月5日销售款不足750万元部分由联银物业公司补足，用于偿还车库贷款并解押，以为已购车位用户办理车位产权登记。对剩余的房款405万元，则应按2019年3月19日补充协议约定，最迟于2019年8月19日支付完毕。联银物业公司并未举示证据证明其已付清约定房款1155万元，经文杰房地产公司于2020年5月28日登报公告催告后，联银物业公司仍未付清上述款项，构成根本违约，文杰房地产公司有权解除合同。文杰房地产公司于2020年5月18日邮寄的《关于催告履行及解除合同的通知书》被退件，不能视为送达。文杰房地产公司于2020年5月28日的登报公告，应视为已合理送达联银物业公司，根据公告内容，双方签订的《车位销售买卖合同》于公告载明的解除时间即2020年5月31日（登报之日起三日届满后）解除，三份《〈车位销售买卖合同〉补充协议》系对《车位销售买卖合同》的补充约定，应与《车位销售买卖合同》一并解除。 关于违约金。联银物业公司未按约定付款构成违约，但《车位销售买卖合同》及补充协议中，仅《车位销售买卖合同》第八条第3款约定有违约金，但该约定系针对未按时付款的违约情形。在合同解除的情况下，文杰房地产公司要求联银物业公司支付违约金缺乏依据，本院不予支持。 关于律师费。《车位销售买卖合同》及补充协议中未对律师费问题进行约定，律师费也非诉讼费用或诉讼必然导致的费用，文杰房地产公司要求联银物业公司承担律师费24.2万元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 联银物业公司不到庭应诉，应承担不举证、不质证的不利法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆市文杰房地产开发有限公司与被告重庆联银物业管理有限公司于2019年1月29日签订的《车位销售买卖合同》及2019年2月15日、2019年2月20日、2019年3月19日签订的三份《〈车位销售买卖合同〉补充协议》于2020年5月31日解除； 二、驳回原告重庆文杰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费27993.6元，减半收取13996.8元，由原告重庆文杰房地产开发有限公司负担2802.2元，由被告重庆联银物业管理有限公司负担11194.6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇二〇年八月二十六日 书记员  马 瑞