江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初7298号原告：蒋燕，女，1987年10月26日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告：赵芬，女，1981年11月4日生，汉族，住无锡市滨湖区。两原告共同委托诉讼代理人：宫君，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：朱彬，北京市高朋（扬州）律师事务所实习人员。被告：无锡嘉启房地产开发有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖新城嘉业财富中心6号。法定代表人：陈伟，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张丽，该公司员工。原告蒋燕、赵芬诉被告无锡嘉启房地产开发有限公司（以下简称嘉启公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。蒋燕、赵芬共同委托诉讼代理人宫君、朱彬，被告委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告蒋燕、赵芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付房屋的违约金52669.96元；2、判令被告向原告支付瑕疵交房的经济损失从2019年3月18日至判决生效之日止按2元/平米/天计算损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月18日，原告蒋燕、赵芬二人与被告嘉启公司签订合同编号为嘉业财富中心第24号、嘉业财富中心第25号的《商品房买卖合同》两份，约定被告向原告出售其开发建设的房屋两间，价格合计为。2633498元。合同签订后，依据合同第八条规定，原告已于2018年10月31日前一次性支付完商品房的全部价款。另外，依据合同第十二条的规定，嘉启公司应当于2019年3月18日前向原告交付该两间商品房。同时，该条款还规定了被告在交付商品房时，应当出示合同第十条约定的证明文件。但是在3月18日交房的现场，被告并未如约提供合同约定的证明文件。因此，原告按照合同约定，以被告未提供合同约定文件为由拒绝收房。原告认为，依据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》以及《无锡市商品房交付使用管理办法(市政府令第127号)》的规定，在商品房交付时，无论合同约定与否，被告作为房地产开发企业都应当承担向原告明示交付使用竣工验收证明的法定义务。既然被告没有按照合同约定以及法律规定履行义务，已经构成了合同违约，原告有权依据合同约定以及《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》的相关规定拒收房屋并要求被告承担延迟交房的违约责任。另外，原告在2018年10月份支付房屋价款的时候发现房屋存在质量问题，具体表现为房屋漏水，新风机、空调产权归属、管道设计问题，被告至今没有明确回复。故而成讼。被告嘉启公司辩称：1、事实与理由中围绕拒绝交房，视为没交房，主张逾期交房的违约金。既然是逾期交房，就不存在瑕疵交房的损失，在逻辑上和法理上都有冲突；2、主张的瑕疵交房理由是三个，漏水的情况是因为公司认为2019年3月18日已经完成了交房的手续，包括当时提交了录音证据和交房理由都没有提到漏水的情况，漏水的情况是开发商和法院去现场看了以后才确认的，从拒绝交房到起诉的事实与理由都没有以漏水作为拒绝交房的理由，也没有因为漏水按照买卖合同的约定进行保修，所以我们认为不能以现在的漏水情况去主张当时没有发生的损失；3、至于管道问题，我们经过前面的庭审和去现场勘查，根据公司意见，空调不存在违反合同约定和工程竣工验收相关的质量标准或强制性规范的情况，事实上我们认为也并不影响原告对房屋目的的实现和合同；4、至于损失的计算方法，标准我方不认可，原告的租金标准我方不认可，这个项目对外出租的话是1.5元，原告也没有提供相关客观依据，原告主张的第二项损失没有客观依据和法律依据。本院对双方当事人均无异议的商品房买卖合同、竣工验收备案表、工商登记信息、施工文件设计审查书及当事人陈述笔录等证据予以确认。蒋燕、赵芬为证明其诉请，提供了1、拍摄的房屋现场状况照片，证明案涉房屋确系存在漏水、管道设计缺陷等问题。2、录音文件三份，证明被告在合同约定交房日当天没有出示合同约定文件。3、无锡百姓网的网络截图，证明同地段同等户型房屋的租金是2.2元/平米/天。嘉启公司质证认为1、房屋现场状况照片，从证据形式角度来说三性不予认可，因为照片无法显示是哪一套房屋、哪一个房间、哪一个位置。但是B幢的设计基本上房屋都是一样的。原告想要证明房屋漏水的关联性不予认可，因为房屋不存在这些问题。2、录音文件三份，真实性、合法性、关联性不予认可，另外通过其提交的材料。3、百姓网不能确定属于有资质对于房屋租金作出评估的相关单位且该截图只显示有一户的租金是2.2元/平米/天。嘉启公司为证明其辩解，提供了一组照片，共四页，证明合同约定的相关文件事实上一直是在财富中心营销部进行公开。蒋燕、赵芬质证认为对于三性不予认可，认为被告既然声称该文件一直张贴在售楼处，在第一次开庭的时候未予提交，也未提供原件给我方质证，最关键的是仅从照片无法确认悬挂时间和拍摄时间。照片上显示的文件信息也很模糊，无法确认。经审理查明的合同签订情况：2018年9月18日，蒋燕、赵芬与嘉启公司签订关于无锡嘉业财务中心第24、25号的商品房买卖合同，约定嘉启公司向蒋燕、赵芬出售其办公用房两间，为嘉业财富中心B幢6单元22层2201、2202号，2201室建筑面积为111.05平米，房屋价格是1316564元；2202室建筑面积为113.37平米，价格是1316934元，合同第十条约定了商品房交付时应满足建设工程竣工验收备案证明、测绘报告、住宅还应提供住宅使用说明书和质量保证书；合同第十二条的规定，嘉启房地产开发有限公司应当于2019年3月18日前向原告交付该两间商品房。合同第13条1项约定了合同违约金计算标准，逾期交房违约金的上限是52669.96元。2013年12月27日，无锡市建设局出具竣工验收备案表，证明无锡嘉业国际城B楼项目工程的竣工验收备案文件于当日收讫，文件齐全。同日，该工程通过了消防验收。竣工验收文件中还附有无锡市曦晨测绘有限公司出具的房屋平面图。经审理查明的合同履行情况：合同签订后，蒋燕、赵芬于2018年10月31日前已经支付全部价款。2019年3月18日，蒋燕、赵芬前往涉案房屋所在地本预受领房屋，但当天双方产生纠纷，蒋燕、赵芬拒绝收房。蒋燕、赵芬在庭审中自述其于2019年4月18日收到嘉启公司寄送的收房通知书，通知书载明收房时间为2019年3月17日。现场勘查情况：2020年5月25日当天天气晴热，法院组织当事人进行现场勘查，发现嘉业财富中心B幢6单元22层2201室有朝东、北两面玻璃幕墙，幕墙上有气窗，朝东有一台新风主机。新风主机位置低于幕墙上沿；2202室有朝东一面玻璃幕墙，玻璃上有气窗，室内有空调两台，未有新风主机，但新风管道低于玻璃幕墙上沿，另该室有空调管道另连接2203室。2020年6月5号当天天气中雨，法院组织再次进行现场勘查，发现2201室朝北玻璃幕墙有3处10厘米左右水渍；2202室朝东一面玻璃幕墙的五面窗户下，每面内都有10厘米宽水渍，伴有淤泥。关于本案第一个诉请：原告按照合同约定以被告未提供合同约定文件为由拒绝收房，判令被告支付逾期交付房屋的违约金52669.96元。合同第十条确实约定了商品房交付时应满足建设工程竣工验收备案证明、测绘报告、住宅还应提供住宅使用说明书和质量保证书。经查明，首先本案所涉房屋并非住宅，而是办公用房。嘉启公司不需要提供住宅使用说明书和质量保证书。关于竣工验收备案证明和测绘报告，蒋燕、赵芬举证录音以证明交房时嘉启公司并未提供，但从录音中来看嘉启公司工作人员组织交房时表示“竣工备案证明在上面都贴了”“测绘报告也是可以拿出来的”，并未拒绝提供案涉文件。其次，嘉启公司在庭审中也提供了竣工验收备案表、施工文件设计审查书、房屋平面图等材料证明通过了竣工验收，蒋燕、赵芬对该证据也并未提出异议。故蒋燕、赵芬以为提供合同约定文件为由拒收房屋并要求支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。关于本案第二个诉请：本院认为出卖人交付的标的物，应当符合双方合同约定及国家、行业标准，且买受人能够正常使用。本案中根据现场勘查情况，2201室房屋存在新风主机管道低于玻璃幕墙上沿，朝北玻璃幕墙有漏水的现象；2202室存在新风管道低于玻璃幕墙上沿，朝东玻璃幕墙均有漏水的现象。以上事实和蒋燕、赵芬提供的照片互相印证，足以证明蒋燕、赵芬所述涉案房屋在2019年3月18日就已存在漏水属实。嘉启公司直到庭审中仍否认涉案房屋有漏水现象，未对房屋修理完毕，应当赔偿损失。蒋燕、赵芬提供了租赁网站网络截屏证明租金损失标准，可证明蒋燕、赵芬的第二项诉请损失计算在合理范围内，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条之规定，判决如下：一、无锡嘉启房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即赔偿蒋燕、赵芬损失（具体标准为以224.42平米为基数，从2019年3月18日至判决生效之日止，按2元/平米/天计算）；二、驳回蒋燕、赵芬的其他诉讼请求。案件受理费1044元，由原告蒋燕、赵芬负担44元，由无锡嘉启房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  周小娇人民陪审员  张建英人民陪审员  丁霞静二〇二〇年八月二十六日法官 助理  彭云翔书 记 员  陈 冉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。