江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初5442号原告：幸福基业物业服务有限公司，住所地河北省廊坊市新世纪步行街第五大街画家村2栋2F-205，（统一社会信用代码：91131003715899152B）。法定代表人：孟惊，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹菊婷，江苏锡海律师事务所律师。被告：欧开金，男,1969年12月1日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被告：刘如芹，女，1970年4月1日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被告：欧宇婷，女，1997年8月7日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。原告幸福基业物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告欧开金、刘如芹、欧宇婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告物业公司的委托诉讼代理人曹菊婷，被告欧开金到庭参加诉讼。被告刘如芹、被告欧宇婷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.欧开金、刘如芹、欧宇婷支付2017年度、2018年度、2019年度的物业费合计7882.45元；2.欧开金、刘如芹、欧宇婷支付欠缴2017年度、2018年度、2019年度物业费的违约金合计11043.3元；3.本案诉讼费用由欧开金、刘如芹、欧宇婷承担。事实和理由：依据《无锡市孔雀雅园前期物业服务合同》，物业公司为欧开金、刘如芹、欧宇婷提供物业服务，欧开金、刘如芹、欧宇婷向物业公司支付物业费用。欧开金、刘如芹、欧宇婷拖欠自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业费合计7882.45元。物业公司多次催讨未果，遂向法院提起诉讼。欧开金辩称，1.确认没有交纳自2017年1月起至今的物业费。2.不同意支付物业费和违约金。因为欧开金居住的房屋出现问题后，物业公司不作为，房屋至今没有修好。3.2017年的物业费应该打七折，因为其中半年欧开金在装修。4.物业公司提出小区的物业费是按照六级的标准来收费的，但是小区的管理水平达不到六级的标准。至今欧开金的车位问题还没有解决。刘如芹、欧宇婷均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年2月24日，无锡幸福基业房地产开发有限公司（以下简称开发公司）与廊坊市幸福基业物业服务有限公司（于2015年6月9日经工商部门批准更名为物业公司）签订《无锡市孔雀雅园前期物业服务合同》，上面载明：物业名称为孔雀雅园，物业类型为住宅和商业。在物业管理区域内，物业公司提供的前期物业管理服务包括:1.物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三)；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四)；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。在物业管理区域内，物业公司提供的其他服务包括1.物业使用禁止性行为的管理;2.物业其他公共事务的管理服务;3.上业主委托的其他物业服务事项。物业公司服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与物业公司协商一致另有约定的除外。本合同期限自双方签订前期物业服务合同之日起至本项目业务委员会与选聘的物业服务企业签订的物业管理委托合同生效时止。本物业管理区域物业服务收费选择包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：高层、小高层：2.80元/月/平方米(含公共能耗费和设施设备运行费0.85元/月/平方米);多层：2.80元/月/平方米(含公共能耗费和设施设备运行费0.85元/月/平方米)。业主应于房屋销售合同约定的交付日期的次日起交纳物业服务费用。物业服务费用按预收方式，按12个月交纳，业主或物业使用人应于第一个月十日前向物业公司交纳下期的物业服务费，在当年首月第11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向物业公司支付违约金。业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。车位属于全体业主共有的，车位租用人应按露天车位100元/个/月、车库车位300元/个/月的标准向乙方交纳车位租用费。业主共有部位、共用设备设施的经营收入扣除管理成本(包括招商代理费、策划宣传费用、现场维护费用、税金等)后的收益部分30%用于补贴物业服务费，70%纳入专项维修资金，直接用于本物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；如人工、材料等成本上涨物业服务企业经营出现亏损时，公示财务报表，亏损部分由经营收益的70%部分进行补贴。无锡市住房保障和房产管理局作为主管部门对上述合同进行了备案签章。2014年10月13日，开发公司与欧开金、刘如芹、欧宇婷签订了《商品房买卖合同》，上面载明：欧开金、刘如芹、欧宇婷购买孔雀雅园第6幢47单元17层1702号房。建筑面积为82.11平方米。2015年12月22日，欧开金通过微信与物业公司联系。欧开金提出“我去了几次因为有质量问题没有拿房，如果错过今天的抽奖。怎么处理。我的房号是47-1702”。物业公司回复“如果说你因为房子质量就是没有收房的话，就是抽奖的话也只是在集中交付的时候有抽奖就是说，如果后面你再收房的话也是没有抽奖的。其实如果说你有质量问题，只要你这边记录好的话，他都会给你修的。就算你这次修好了之后，后面才发现问题还是给你修的。”欧凯金提出“我下班以后过去17:00可以吗？上个星期我特意调班过去的16号-20号去了几次但是物业没有修理，这是你们造成的。责任应该你们承担”。物业公司回复“那你如也可以过来跟这边那个开放商这边再说一下吧。因为我们物业的话，只有你们交了房，我们物业才这边接手的。但是如果说你们有问题的话，我们也会帮你那个跟开发商那边说的。你下午五点钟过来的话，到时候的话那你就也可以的。你说的什么物业没有修理，这个不是物业修的，这是开发商那边修的。”2017年2月14日，欧开金通过微信与物业公司联系。欧开金提出“现在的物业费是按照多少钱一平方收的？”物业公司回复“2.4”。欧开金询问“82.11怎么收2364.77”。物业公司回复“12个月”。欧开金说“不是可以打折吗？”2017年4月18日，欧开金通过微信联系物业公司。欧开金说“我是47-1702业主，之前客厅出现裂缝，房修修复后又再一次裂开怎么办？之前的水压问题也一直没有解决”。2019年9月、11月、12月，物业公司几次通过微信向欧开金催缴物业费，并告知若不交纳欠缴的物业费，将直接起诉并要求支付违约金。2019年11月15日，欧开金通过微信回复物业公司“我从来都没有说不给物业费，前提是你们说好的维修方案这现在都没有个说法。你查一下我报修多久了。什么时候把我房子修好。”2019年12月22日，物业公司通过微信回复“欧先生，你好。之前跟您约定22号给您答复的。现在转达地产方面的处理意见，可以帮忙维修裂缝处，其他附加条件地产方面不同意。您如果还需要跟地产协商的我们物业原因都可以帮您约的”。欧开金回复“请你到服务中心把所有的报修记录拍给我或者打印出来给我谢谢！没有诚意的协商没有什么好谈的”。物业公司回复“答复是地产给的哦。我只是转达一下哦。”证人任某到庭陈述：2016年，任某去欧开金家做装修，看到房子里面有几条裂缝。最明显的就是，一进房子就看到客厅墙面上有一条比较明显的裂缝。装修的差不多的时候，欧开金说墙面有裂缝。任某就说不是油漆的问题，而是墙体本身有裂缝。欧开金就去找物业公司了，物业公司的人在2016年去维修。任某正好在场。欧开金要求物业公司恢复原样，当时物业公司也去修理了。之后有无问题，有无修好就和任某无关了。物业公司修过之后，由于墙面修的不够平整，没有以前好看，欧开金又让任某重新去处理一遍，又支付了一次工钱。物业公司维修的时候，有物业公司的一个领导，物业公司的工人，欧开金和任某四个人在。欧开金和物业公司协商的具体内容，任某不清楚。审理中，物业公司陈述：1.2017年1月1日起至2017年12月31日的物业费，因为开发公司有补贴0.4元/月/平方米，所以2017年度的物业费为2364.77元（2.4元/月/平方米×82.11平方米×12个月）。2018年度和2019年度的物业费均为2758.84元（2.8元/月/平方米×82.11平方米×12个月）。综上三个年度的物业费合计为7882.45元。2017年违约金为2518.48元[（365天×1年-10天）×2364.77元×3‰]。2018年至2019年度的违约金为8524.82元[（365天×2年+300天）×2758.84元×3‰]。2.欧开金家中裂缝的真实性无法核实。若确实存在裂缝，可能存在质量问题。若是质量问题，责任主体应该是开发公司，并不构成不交纳物业费的合法理由。3.物业公司的安全人员每半小时巡逻一次，发现有乱发广告行为及时劝阻并清理。针对小区内违章停车及电瓶车上楼充电现象，物业公司安全部门每小时巡查一次，针对违停车辆，安全采取电话沟通挪车，张贴违停车及车辆上锁的措施，加强车辆管控。针对电瓶车上楼充电现象，安全部门及管家采取上门沟通，帮助业主推走车辆，管家微信推送杜绝电动车上楼充电危害性，及一楼大厅张贴对客通知。电梯门张贴温馨提示，并对电瓶车上楼现象做曝光处理，加强宣传力度。物业公司定期对楼道杂物进行定期清理。美格小店（租赁地点原为临时非机动车停放）进驻后，在小店旁重新增添临时非机动车位。收支明细每半年公示一次。对于业主共用部位、共用设施设备经营收入按照合同约定处理。管家针对装修户每日装修巡查，检查装修情况，针对安装外置晾衣架等行为张贴违章整改告知书。地面车位因为入住率越来越高，每年12月底抽签110个，以大厅粘贴服务通知、微信朋友圈、一对一微信、电话通知等发送车位抽签通知。目前剩余在出租机械车位165个，地下自然车位47个目前开发公司在售，所以业主反映的物业公司不提供车位的问题不属实。2018年12月底，物业公司对1.1-12区域一层至负二层防火门进行改造，将原有的木质防火门升级改造成钢制防火门，因此业主反映物业公司拆掉防火门情况不属实。4.2015年12月22日，业主验收后说房屋质量有问题耽误他拿房还有抽奖，是物业公司第一次接到业主报修。物业公司交付开发公司房修部门直接带着业主验收后跟进维修单维修。管家也明确告知业主操作流程。开发公司也已经安排维修。2017年4月18日管家再次接到业主报修。根据《住宅质量保证书》墙面开裂保修期是一年的，这个时候确实已经过质保了。中间微信里没有过多提及物业公司再次协调的维修情况。经过物业公司一再了解业主诉求和协调开发公司，于2019年12月22日微信回复业主，已经协调开发公司可以再次进行裂缝维修，但业主要求的其他诉求，开发公司无法满足，并告知业主如果不满可以再约开发公司面谈。但是业主不同意约开发公司面谈，仍是不满。5.2017年2月14日管家电话催缴物业费，业主微信询问物业费多少钱一个月。2017年12月24日，管家微信催缴，业主回复。2019年9月15日，管家再次微信催缴提醒，业主无回复。2019年11月15日，管家以诉讼成功追回物业费为例提醒业主按时缴费，业主回复。欧开金陈述：1.欧开金多次去物业公司协商，但是物业公司经理以各种理由避而不见。2.欧开金去查阅自己的报修记录。物业公司说查不到，但是对方在本案中提供的材料中看到了拿房时的记录。说明物业公司在逃避责任，和房修串通好来欺骗业主。3.欧开金的车子停在小区外面被人把左车门砸坏，当时要求调取监控记录被物业公司拒绝。4.作为业主，物业公司有义务提供车位，但是每次答复都是没有，进入小区欧开金还要交停车费。5.物业公司的服务存在问题，包括地下车库的车辆停在通道上影响通行。车库被当成晾衣架影响美观。电动车把消防通道堵死，造成安全隐患。夜里捡垃圾的人还在小区里活动，影响人身及财产安全。水景变成垃圾桶，没有按照合同约定开放。美格小店占用停车位。车库的安全门一直敞开，没有保障。民防工程的大门一直是坏的。空闲的车位用钢丝网拦起来，不给业主使用。没有车位给业主，但把车库出租给别人居住。饮料机占用停车位。电动车放在在公共通道上充电。公共通道上堆放垃圾杂物。物业公司按照六级服务等级收费，但是根本达不到六级的服务标准。此外，欧开金提供了相应的照片，证明物业公司的服务存在问题。6.欧开金、刘如芹和欧宇婷一起居住在孔雀雅园的房屋内。本院认为，开发公司与物业公司签订的《无锡市孔雀雅园前期物业服务合同》系前期物业服务合同，已经成立并生效，对业主具有法律约束力。本案中，虽然欧开金提出了物业公司未能修复其居住房屋内部墙面的裂缝，故拒绝交纳物业服务费的抗辩。但是欧开金未能提供证据证明修复其专有的房屋内部裂缝系物业公司责任的相关证据，故本院对欧开金以未能修复房屋内部裂缝为由拒绝交纳物业服务费的抗辩，依法不予采信。因为欧开金要求对物业费打折的抗辩无法律依据，本院依法不予采信。结合物业公司因房屋内部裂缝修复问题多次与欧开金进行沟通，并联系开发公司上门修复等事实，本院认定物业公司已按约提供了物业服务，故欧开金、刘如芹、欧宇婷作为居住在小区内的业主应当按约支付自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费用7882.45元。物业公司作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，应多倾听业主的意见和建议，提高物业服务的质量，考虑到物业公司在服务方面存在一定瑕疵和值得改进的地方，欧开金、刘如芹、欧宇婷未付物业服务费事出有因，并非无故或借故拒交、恶意拖欠物业服务费，故本院对物业公司主张违约金的诉请，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：一、欧开金、刘如芹、欧宇婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向幸福基业物业服务有限公司支付自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费7882.45元；二、驳回幸福基业物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，减半收取计137元（幸福基业物业服务有限公司已预交），由幸福基业物业服务有限公司承担79元，由欧开金、刘如芹、欧宇婷承担58元，欧开金、刘如芹、欧宇婷于本判决发生法律效力之日起十日内直接向幸福基业物业服务有限公司支付58元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 李琪霖二〇二〇年八月三十一日法官助理 周优育书 记 员 顾澜兰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。