四川省宣汉县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1722执异33号 案外人：周素蓉，女，汉族，1977年2月4日出生，住四川省宣汉县。 申请执行人：四川宣汉县农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：何伯露，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：谯舟，该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：何瑛，该公司员工。 被执行人：肖玉纪，男，汉族，1967年5月23日出生，户籍所在地：四川省宣汉县，现住宣汉县。 本院在执行申请执行人四川宣汉县农村商业银行股份有限公司（以下简称宣汉农商银行）申请查封被执行人肖玉纪所有的坐落于宣汉县第1层北面东至西4、9、22号门市（建筑面积：132.920平方米）和坐落于宣汉县第2层1、2号房屋（建筑面积：1315.000平方米），以及坐落于宣汉县第3层1号第4层2号房屋（建筑面积：1051.260平方米）中，案外人周素蓉于2020年8月5日向本院提出书面异议，请求撤销本院作出的（2020）川1722执407号执行裁定书，并终止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人周素蓉称，2008年1月，符纯孝以166800元的价格从肖玉纪处购买了4号门市，合同签订当日付清房款并进行了房屋交付。2010年11月19日，案外人周素蓉与符纯孝签订了《购房协议》，以180000元的价格购买了4号门市，并于当日以转账方式支付了价款。案外人购得门市后，自行上了水、电户头，并将该门市出租。由于肖玉纪隐瞒案涉4号门市已办理产权，并办理抵押的事实，该门市一直没有办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前，已合法占有该不动产；（三）已付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，贵院将案外人周素蓉的财产予以查封执行错误，特提出异议，请求立即终止对上述财产的执行，维护案外人的合法权益。 申请执行人宣汉农商银行称，案外人没有提供肖玉纪出卖涉案门市的相关证据，无法证实肖玉纪出售涉案门市的事实。2013年9月10日，被执行人肖玉纪以其合法所有的位于宣汉县段内）综合楼（房产证号：宣房权字第××号、宣房权字第××号、宣房权字第××号）为其贷款依法办理了抵押登记（房屋他项权证号：房他证宣房权字第××号），该抵押合同合法有效。在被执行人肖玉纪不履行（2019）川1722民初3065号民事判决确定的义务时，宣汉农商银行享有拍卖或者变卖被执行人肖玉纪所有的上述房屋价款的优先受偿权。 被执行人肖玉纪称，案涉房屋卖与符纯孝属实，不认识周素蓉。因贷款而将该房屋在宣汉农商银行办理抵押担保也是事实，请求人民法院依法处理。 本院查明，2010年11月19日，符纯孝作为卖房方（甲方）与周素蓉作为买房方（乙方）签订《购房协议》约定“现甲方（符纯孝）有门市一个，位于宣汉县粮站改建房（东起第4个门市）含夹层，经甲乙双方协商，乙方一次性将购房款付清给甲方”。当日，周素蓉通过银行转账方式向符纯孝支付了180000元，符纯孝于当日出具了两张收据。周素蓉占有该门市后，将该门市租赁给他人使用。 2008年5月14日，被执行人肖玉纪将其所有的位于宣汉县段内）综合楼第一层北面东至西4、9、22＃门市和该综合楼第二层1、2号房屋以及该综合楼第三层1号及第四层2号房屋分别向宣汉县房产管理局申请办理了房屋产权登记手续，取得了房产证号为：宣房权字第××号、宣房权字第××号和宣房权字第××号房屋产权证书。 2013年9月10日，肖玉纪作为甲方与宣汉农商银行作为乙方签订了个人借款合同约定：乙方向甲方提供非循环使用借款额度为人民币340万元，支用有效期间自2013年9月10日起至2015年9月9日止，在借款额度支用有效期间和借款额度内，甲方可以根据需要逐笔申请借款，各笔借款的金额、利率、期限、用途以借款借据为准，借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下贷款利率为固定月利率10.2%，按季结息，结息日固定为每季末月的第20日，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮30%；甲方未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，乙方有权宣布贷款立即到期，要求甲方立即归还借款本息及相关费用，有权行使担保权利，有权解除与甲方的借贷关系等内容。2013年9月10日，肖玉纪与宣汉农商银行签订抵押合同，肖玉纪以其合法所有的位于宣汉县段内）综合楼第一层北面东至西4、9、22＃门市（房产证号：宣房权字第××号）、宣汉县段内）综合楼第二层1、2号房屋（房产证号：宣房权字第××号）、宣汉县段内）综合楼第三层1号及第四层2号房屋（房产证号：宣房权字第××号）为该笔贷款全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及原告实现债权与担保权利而发生的费用提供了抵押担保，并依法办理了抵押登记（房屋他项权证号：房他证宣房权字第××号）。以上合同生效后，宣汉农商银行依约向肖玉纪发放了贷款，借款借据载明：借款金额340万元，借款日期2013年9月11日，借款到期日2015年9月9日，执行月利率10.2%。后肖玉纪未按约定还本付息。截止2019年10月9日，尚差本金336.8万元和拖欠利息2564758.44元没有归还。肖玉纪承认宣汉农商银行在本案中所主张的事实，但部分抵押物在签订抵押合同前已经出卖，剩余财产可以拍卖，如果财产不足清偿债务，可以用另外的财产抵偿。2019年11月20日本院依法作出（2019）川1722民初3065号民事判决书，判决：一、被告肖玉纪在本判决发生法律效力后七日内返还原告四川宣汉农村商业银行股份有限公司借款本金336.8万元和拖欠利息2564758.44元，2019年10月10日起至借款本金实际返还之日止，以未返还借款本金为基数，按月利率13.26‰支付利息；二、若被告肖玉纪不履行本判决第一项确定的义务，原告四川宣汉农村商业银行股份有限公司享有拍卖或者变卖被告肖玉纪所有的宣汉县段内）综合楼第一层北面东至西4、9、22＃门市，第二层1、2号房屋，第三层1号及第四层2号房屋的价款优先受偿。 另查明，2020年6月17日，申请执行人宣汉农商银行以生效的（2019）川1722民初3065号民事判决书向本院申请强制执行。本院在执行过程中，依法作出（2020）川1722执407号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人肖玉纪所有的坐落于宣汉县第1层北面东至西4.9.22号门市（建筑面积：132.920平方米），查封期限为三年。二、查封被执行人肖玉纪所有的坐落于宣汉县第2层1.2号房屋（建筑面积：1315.000平方米），查封期限为三年。三、查封被执行人肖玉纪所有的坐落于宣汉县第3层1号第4层2号房屋（建筑面积：1051.260平方米），查封期限为三年。本院在执行查封程序中，案外人周素蓉提出上述执行异议请求。 本院认为，虽然被执行人肖玉纪称已将涉案房屋卖与符纯孝，但没有提供相关证据予以证实。案外人周素蓉提供的证据也无法证实其从符纯孝处购买的房屋确系本院查封的涉案房屋。被执行人肖玉纪于2008年5月14日向宣汉县房产管理局申请办理了房屋产权登记手续，取得了房屋所有权证号为27××39号的房屋产权证。本院于2020年6月17日依申请执行人宣汉农商银行强制执行申请，作出的（2020）川1722执407号执行裁定书，依法查封的位于宣汉县门市的所有权人是被执行人肖玉纪，案外人周素蓉不是该房屋的所有权人。故案外人周素蓉提出的排除执行异议的理由不成立，本院对其异议请求不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人周素蓉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  赵雪洪 审 判 员  苏 梅 人民陪审员  陈利民 二〇二〇年八月十一日 书 记 员  桂 娅