浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初1708号原告：陈爱莲，女，1977年11月25日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：谢作陈。被告：袁法加，男，1958年5月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：甘细平,浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红梅,浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告陈爱莲与被告袁法加房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈爱莲的委托诉讼代理人谢作陈，被告袁法加的委托诉讼代理人甘细平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈爱莲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年10月10日签订的《工业厂房买卖合同》；2.被告赔偿原告损失2621808元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月10日，被告袁法加与原告签订一份《工业厂房买卖合同》，约定袁法加将出让方式取得的坐落于××镇××工业园××幢（建筑层数地上4层）以每平方米2500元，总价6502500元出售给原告。当天，原告依约向被告袁法加支付了厂房转让款2000000元，同年10月24日、25日，原告向被告袁法加支付计1260000元，原告依约向被告袁法加支付厂房转让款的50%计3260000元，但被告迟迟不能向原告交付涉案厂房。原告无奈报警救助，2018年5月18日8时52分，苍南县公安分局经济犯罪侦查大队对被告袁法加作了谈话笔录，原告得知被告于2018年4月26日将涉案厂房以每平米3508元的价格另行转让他人。被告袁法加将原告支付的厂房转让款于2018年4月8日退还260000元，2018年5月22日退还2000000元，2018年5月23日退还1000000元，但至今没有赔偿原告的经济损失。被告明知涉案厂房已出售给原告，却为了更大利益将厂房出让绐第三人，致使涉案《工业厂房买卖合同》目的不能实现，该合同应予解除。被告的不诚信行为，导致原告资金被占用无法另行购房，在物价飞涨的房地产市场中损失惨重，被告袁法加应承担违约责任并赔偿原告因此造成的各项损失，原告的损失以可预见原则判断，可以涉案厂房再次转卖的实际价格差作为可得利益的损失数额，即2017年10月10日签订的《工业厂房买卖合同》约定的面积单价2500元每平方米，与2018年4月26日签订的《工业厂房买卖合同》约定的面积单价3508元每平方米的差价，为3508元-2500元＝1008元，按照原告与被告袁法加合同约定的厂房面积2601平方米计算，原告可得损失数额认定为2621808元。袁法加辩称：一、涉案的《工业厂房买卖合同》系原、被告对厂房产权归属产生重大误解的基础上签订的，属于可撤销合同。涉案合同系被告以个人名义向原告出售。在合同磋商阶段，被告曾将与祥弘公司股东签订的协议书和补充协议书出示给原告。因原、被告都对祥弘公司股东协议书和补充协议存在重大误解，以为被告有权出售，才签订了涉案工业厂房买卖合同，而事实上涉案厂房产权属于祥弘公司，被告无权出售，双方均存在过错。涉案合同属“可撤销合同”，应予撤销。二、被告没有将涉案厂房二次出售他人，本案不属于“一房二卖”的情形，原告要求将“一房二卖”所适用的赔偿标准套用到本案进行处理，明显不符合法律规定。一方面，2017年10月10日的厂房买卖合同的当事人为原、被告，而2018年4月26日的厂房买卖合同的当事人为祥弘公司、温州德票公司，并非同一业主；另一方面，涉案厂房的所有权系祥弘公司，第二次卖房的款项由祥弘公司收取，被告没有获利，因此不能将涉案厂房转售的价格差认定为被告获利，并以此赔偿原告。如直接将二次出售的差价262万多元作为原告的损失，对被告言，这并不属于原告在缔约时应预见的。原告购买厂房系自用而非炒房投资，并不能预见厂房涨价可以转售从中赚取差价，事实上，涉案厂房现价已跌至每平方米3000元以内。三、涉案《工业厂房买卖合同》第八条约定出卖人逾期交房的违约责任，双方对于逾期交房或者不能交房已达成约定。根据当事人意思自治原则，在不违反法律、法规的情况下，应严格依照合同约定处理。被告未能按时交房，应当承担违约金，违约金累计不能超过已付款的5%，即不得超过163000元（3260000元×5%=163000元）。根据合同法第114条关于违约金的规定，当事人可以请求给予增减。原告应按法律规定与合同约定来主张。四、在界定原告的可得利益损失时，应适用混合过错原则。首先，因原、被告都对祥弘公司股东协议书和补充协议存在重大误解，以为被告有权出售，才签订了涉案合同，双方均存在过错。其次，从法律规定而言，不动产所有权确认应以登记为准，涉案厂房的所有权人实际为祥弘公司。与原告签订合同时，被告一直强调系以个人名义出场，并且在将祥弘公司股东所作的补充协议的复印件提供给原告。原告购买厂房时应尽一定的审慎审查义务。但原告未核查被告的授权情况，也未核查不动产登记情况，其自身有重大过错。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，若原告存在损失，因原告自身亦有重大过错，应当扣减相应的损失赔偿。综上，因厂房已被祥弘公司出售他人，原、被告间的《工业厂房买卖合同》已无法履行，被告同意解除。合同解除后，应按法律规定与合同约定，结合双方的过错，适用可预见和混合过错原则，认定被告应赔偿原告的数额。本院经审理认定事实如下：2017年10月10日，原、被告签订《工业厂房买卖合同》约定：被告将坐落于××镇××工业园××幢××房，以每平方米2500元的价格出售给原告，总价款为6502500元，并约定于签订本合同时支付房款200万元，于合同签订后15天内支付房款260万元，余款在产权证移交时一次性付清，被告应当在2018年6月30日前将验收合格的厂房将会给原告使用等等。当日，原告支付房款200万元，后于10月24日至25日支付共计126万元。2018年4月26日，案外人苍南县祥弘置业有限公司与温州德票包装有限公司签订《工业厂房买卖合同》约定：苍南县祥弘置业有限公司将坐落于××镇××工业园××幢建筑面积共5464.72平方米的工业厂房（其中包括被告出售给原告的涉案厂房）以每平方米3508元的价格出售给温州德票包装有限公司。之后，被告于2018年5月23日前退还原告已付的购房款326万元。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订《工业厂房买卖合同》，双方意思表示真实，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。现原告以合同目的不能实现为由要求解除合同，被告也表示同意，故本院予以准许。因被告作为出卖人未取得所有权或处分权，致原告不能转移标的物所有权，被告应承担违约责任，赔偿原告因此造成的各项损失。原告的损失以可预见原则进行判断，可以以涉案厂房再次转卖的实际价格差价作为可得利益的损失数额，即2017年10月10日签订的《工业厂房买卖合同》约定的面积单价2500元每平方米，与2018年4月26日签订的《工业厂房买卖合同》约定的面积单价3508元每平方米的差价，即3508－2500＝1008元，按照涉案厂房面积2601平方米计算，原告的可得利益损失认定为2621808元。故原告要求被告赔偿损失2621808元，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：解除陈爱莲与袁法加于2017年10月10日签订的关于坐落于××镇××工业园××幢建筑面积共2601平方米的《工业厂房买卖合同》；袁法加于本判决生效后十日内赔偿陈爱莲损失2621808元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27774元，减半收取13887元，由袁法加负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 黄通利二〇二〇年八月二十日代书记员 金 晨?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。