黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑04民终243号上诉人（一审原告）：王希顺，男，1957年12月15日出生，汉族，吉林省集安市日杂公司退休职工，住黑龙江省鹤岗市兴安区。委托诉讼代理人：王英俊（与王希顺系父子关系），男，1981年8月6日出生，汉族，鹤岗市供销社工人，住黑龙江省鹤岗市向阳区。委托诉讼代理人：崔明生，男，1972年10月13日生，汉族，住鹤岗市工农区。上诉人（一审被告）：高桂芬，女，1962年2月10日出生，汉族，鹤岗矿务局水电公司退休干部，住黑龙江省鹤岗市向阳区。委托诉讼代理人：李明尧，黑龙江启越律师事务所律师。上诉人王希顺因与上诉人高桂芬租赁合同纠纷一案，不服鹤岗市向阳区人民法院（2019）黑0402民初846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王希顺上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判双方解除合同时间为2018年9月22日；2.请求撤销一审判决第二项，承包费及租金在一审判决基础上增加4091元，并查清事实后依法改判暖气和供水改造费用5400元由高桂芬承担；3.请求撤销一审判决第三项，查清事实后依法改判提高违约金数额；4.请求二审法院撤销一审判决第五项，重新对上诉人的其他诉讼请求进行审理；5.一、二审费用由高桂芬承担。事实和理由：合同解除时间应当为高桂芬收到上诉人邮寄的解除合同通知书之日，即2019年9月22日；高桂芬泳池占用上诉人出租房屋至今，因上诉人的房东按照合同约定，要求上诉人赔偿占用房屋截止之日至2019年7月1日，故租金结算日期应当为2019年7月1日；暖气分户改造是在高桂芬已经接到上诉人的解除合同通知书后未经王希顺同意，私自改造，且改造费用不属实，仅仅提供白条作为证据，不应当予以支持；一审判决高桂芬给付违约金5000元系事实不清，高桂芬的行为给我造成巨大的损失，请求法院按照合同约定依法判令高桂芬给付违约金，且一审法院判定违约金与押金相抵不符合合同约定；上诉人请求的各项损失，已经提供了相关证据予以证明。综上，请求二审法院依法支持上诉人的请求。高桂芬辩称，上诉请求不符合客观事实，没有法律依据，更没有合同的具体约定，是不能成立的，请求二审法院依法驳回上诉人的请求。1.一审判定合同解除时间是完全正确的，对方主张到2019年7月1日的租金没有任何依据；2.我方不存在违约情况，根据合同法221条的规定，分户改造费用应当由上诉人承担；3.押金的部分，我方认为应当返还，因为押金的意思是只有我方在欠款的时候可以折抵，对方无权扣留；4.我方不存在违约，对方主张的20万违约金是不能成立的，也没有证据予以证实。上诉人高桂芬上诉请求：1.请求法院依法撤销一审判决，依法改判或将本案发回一审法院重审；2.本案诉讼费由王希顺承担。事实和理由：一审认定事实错误，租金应当为29167元；取暖费是供销社缴纳的，不是王希顺缴纳的，租金费用包括取暖费用，取暖费用13000元应当由王希顺承担；上诉人没有拖欠王希顺租金，上诉人是因为暖气改造才扣被上诉人一个月的租金的，后王希顺不要租金，才没有付，违约金5000元，上诉人不服。双方签订合同没有约定装修不可拆，承担恢复改造费不服；被上诉人方在上诉人经营期间，破门而入，给上诉人造成损失，被上诉人应当承担。王希顺辩称，双方签订的合同明确约定一切费用由甲方承担，所以取暖费应当由对方承担；合同中明确约定因装修产生的一切后果由甲方承担，故装修改造费用应当由高桂芬承担，且高桂芬多次亲口承诺，由其承担改造费用。王希顺向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除原、被告签订的租赁、承包合同书；2.请求法院判令被告支付拖欠的承包费暂定为13500元，并支付违约金暂定为162000元；3.请求法院判令被告支付2018年10月15日直至搬出该房屋止的取暖费。事实与理由：2016年5月30日，原告从王晓红手中租赁了位于鹤岗市向阳区疆综合楼101室南侧二分之一处用于经营福星照快乐城堡使用，租赁期限自2016年5月30日至2019年5月30日止。2018年4月16日，原告将福星照快乐城堡整体承包给甲方管理经营，其中最里侧玻璃墙以内的游泳室面积年租金为20000元，押金5000元已一次性支付完毕，其余面积和淘气堡等所有用品和设备以年承包费54000元承包给被告经营。承包费以上打房银分期支付方式每月支付4500元，并承包期内被告承担一切费用。该合同生效后，原告将福星照快乐城堡整体交付给了被告，截止目前被告只支付了前三个月的承包费，之后一直连续拖欠已达三个月以上的承包费拒绝支付，严重违反了双方签订的租赁、承包合同书之约定。原告多次向被告催缴，被告拒交并扬言爱哪告哪告，无奈原告于2018年9月19日向被告邮寄了解除合同通知书通知被告与其解除该合同，立即交还承包标的，2018年9月22日原告亲属向被告当面核实是否收到解除合同通知书，被告明确回答已收到，依然拒绝退还标的，也拒交拖欠的承包费。综上所述，被告的行为违反了租赁、承包合同书的约定及法律规定。因此，原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益。一审法院认定事实：2015年5月1日和2018年7月1日，鹤岗市北疆商贸有限公司（以下简称北疆商贸）与王晓红分别签订了两份房屋租赁协议，约定北疆商贸将坐落在鹤岗市向阳区疆综合楼101室南侧二分之一处租赁给王晓红作为经营场所使用，租赁期限至2019年6月30日止。2016年5月30日，王晓红与王希顺签订房屋租赁协议，约定王晓红将上述房屋租赁给王希顺使用，租赁期限为三年，从2016年5月30日至2019年5月30日止。2018年4月16日，原告王希顺（乙方）与被告高桂芬（甲方）签订租赁、承包合同书，约定王希顺将坐落于鹤岗市向阳区北疆商场综合楼一楼（原淘气堡）室内全部承包给高桂芬经营，其中靠最里侧玻璃墙以内的面积为一年20000元，甲方用于经营儿童游泳池项目，其余面积和设备以承包形式费用为一年54000元，归甲方管理经营，福星照快乐城堡整体为甲方经营管理，租赁和承包期限为一年，双方同时约定费用交付方式和违约责任，甲方自协议签订之日一次性支付乙方25000元整，其中包括一年租金20000元（租期2018年4月16日至2019年4月15日），押金5000元，租赁到期如无其它欠费和争议事项，押金全额退还甲方，承包部分一年54000元分十二个月支付给乙方每月4500元，每次支付日为每月10日，甲方如拖欠一个月承包费则视为甲方主动放弃承包权，乙方将无偿收回承包权，自行经营，甲方需赔偿乙方承包总额的三倍违约金，双方还约定了甲方责任，甲方对整个店铺管理经营使用，承担所有责任，并承担牌匾审核和消防验收等正常经营的相关手续办理和责任，乙方可以配合协助，福星照快乐城堡整体为甲方独立承包经营，一切费用由甲方承担，甲方要承担每月10日主动向乙方支付4500元承包费的责任，如有拖欠按违约执行，租赁和承包到期后，甲方不得对店铺装修进行拆卸和破坏，原貌无偿交还乙方，甲方承包乙方的项目产品损坏按价赔偿，如甲方想续租，具有优先权，甲乙双方充分协商同意后，可续签协议。合同签订后，原告王希顺将福星照快乐城堡整体交付给被告高桂芬经营管理，高桂芬于2018年3月23日给付被告20000元租金和5000元押金，2018年5月16日向被告转款4500元、2018年6月1日转款9000元、7月10日给付现金1000元、8月6日转款3500元。2018年9月，租赁房屋地段涉及暖气和供水分户改造，原、被告对改造费用由谁承担的问题协商未果，被告自行对租赁房屋进行了暖气和供水改造，花费暖气改造手工费、材料费3800元，二手暖气片六组1200元，改水手工费和材料费400元，合计5400元。9月份被告没有给付原告承包费，10月12日被告向原告转款3000元。2018年9月19日原告以邮寄解除合同通知书的方式通知被告解除租赁、承包合同，后原告多次通知被告搬离租赁房屋，并将拆除部分立即恢复。原、被告承包租赁期间，原告缴纳了2018年度北疆商贸综合楼一楼福星照快乐城堡取暖费13000元。2019年5月17日，鹤岗市自然资源局向福星照快乐城堡下发了两份缴纳土地年租金的通知书，通知福星照快乐城堡缴纳2018土地年租金3915元、2019年土地年租金3915元。2019年6月16日，原告对租赁房屋进行了交接，派出所、原告代理人王英俊以及王晓红的代理人在场，至交接时，原、被告的租赁承包合同延期两个月，被告共欠原告承包费42000元、租金3333元。被告在经营期间对室内游泳池设施进行了改造，原告自述产生损失267733.48元，其中包括主体墙恢复施工9520元，室内水池和地面拆除清理2700元。庭审中，原告要求变更诉讼请求，1.以原告送达被告解除合同通知书之日2018年9月22日确定为解除合同时间；2.判令被告支付承包费49424元并支付违约金162000元（54000元×3倍）；3.判令被告支付2018年取暖费13000元；4.判令被告缴纳土地费2018年3915元、2019年3915元，共计7830元；5.判令被告赔偿因违约超期占有经营场所及所有物品导致原告与房东违约及被告行为造成原告的经济损失共计267733.48元；6.判令被告支付诉讼费一审2810元、二审3810元和律师费5000元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的租赁、承包合同书系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同履行期间，被告负有按时足额给付租金的义务，但被告迟延给付租金，已构成违约，应当承担违约责任。原、被告于2019年6月16日对租赁承包的标的福星照快乐城堡进行了交接，合同延期履行两个月，因此，解除合同的日期应为双方交接的日期即2019年6月16日。被告应按合同约定给付原告承包费每月4500元和泳池租金20000元/年，至合同实际解除之日，被告尚欠原告承包费和租金共计45333元，并应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定违约金为承包总额的三倍，数额明显过高，应予以减少。合同履行期内对租赁房屋暖气和供水的分户改造不属于装修装饰范畴，属于房屋基础设施的改造，由此产生的暖气分户改造费5000元、供水分户改造费400元，应由出租方承担。对于原告要求被告给付2018年的取暖费13000元和2018年、2019年的土地使用费合计7830元的诉讼请求，双方在合同中没有明确约定取暖费和土地使用费应由谁负担，土地使用费一般应由出租方负担，且原告亦未缴纳土地使用费，对此不予支持；根据谁消费谁受益的原则，取暖费由实际使用的承租方负担较为适宜。对于原告要求被告给付损失267733.48元的诉讼请求，其中包括恢复被告改造房屋的费用12200元，系由于被告更改房屋设施造成的损失，应由被告承担恢复原状或者赔偿损失的责任；对于工人工具和物品，应由被告予以返还；对于室内其他设施及物品，在交接时，王英俊、高桂芬、王晓红的代理人均在场，原告认为被告交接给了王晓红，但交接时原告委托代理人王英俊在场，并没有提出异议，应视为默认并同意被告的交接行为，现原告主张被告赔偿室内物品的损失，没有事实和法律依据，不予支持。判决：一、原告王希顺与被告高桂芬签订的租赁、承包合同书于2019年6月16日解除；二、被告高桂芬于本判决生效后十日内一次性给付原告王希顺承包费及租金45333元、取暖费13000元，扣除暖气和供水的分户改造费用5400元，合计52933元；三、被告高桂芬于本判决生效后十日内给付原告王希顺违约金5000元，与押金5000元相互折抵；四、被告高桂芬于本判决生效后十日内一次性给付原告王希顺恢复改造房屋的费用12200元；五、驳回原告王希顺的其他诉讼请求。本院二审期间,上诉人王希顺围绕上诉请求提交证据，本院依法组织当事人进行了质证。王希顺提交录音证据一组，证明高桂芬未与王英俊进行交接，高桂芬的大型水池一直占用，导致上诉人王希顺的室内物品被变卖，造成损失。高桂芬质证认为,上诉人提供的证据不属于新证据，不应当在二审提供；对该组证据的合法性结合证明问题均有异议，该证据并不是完整的录音录像；高桂芬与王晓红及其代理人不存在任何合同关系，王希顺与王晓红之间的合同约定与高桂芬无关。本院认为,上诉人提供的证据，不能证实其主张，本院依法不予采信。二审查明其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于租赁、承包合同解除时间问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和九十六条，本案当事人双方约定承租方迟延履行给付租金，出租方享有解除权，故王希顺可以依照合同约定行使解除权，主张以解除合同通知到达高桂芬时即2018年9月22日为合同解除日并无不当，应当予以支持，一审法院判决王希顺与高桂芬签订的租赁、承包合同书于2019年6月16日解除不当，本院依法予以纠正。关于承包费及租金数额问题，一审法院依据合同相对性认定当事人双方2019年6月16日已经交接完毕，判决高桂芬给付王希顺承包费及租金45，333.00元，认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。王希顺和高桂芬的上诉理由没有事实和法律依据，依法不予支持。关于取暖费及分户改造的负担问题，依据二上诉人签订的合同第五条第二款规定，承租方承担房屋使用的一切费用，故上诉人高桂芬主张取暖费应当由王希顺承担的上诉理由不予支持；合同履行期内对租赁房屋暖气和供水的分户改造不属于装修装饰范畴，属于房屋基础设施的改造，故对上诉人王希顺主张不承担分户改造费用的上诉理由不予支持。关于违约金及押金问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，合同已经履行的，可以要求赔偿损失，故王希顺可以依据合同约定主张违约金，本案王希顺实际损失即剩余未给付的房屋租金，以实际损失为基础，考虑当事人双方签订合同的违约条款，及合同实际的履行情况，依据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》规定，本院依法酌定高桂芬给付王希顺违约金人民币15，000.00元。高桂芬迟延履行给付租金，故对其主张应当返还押金的上诉请求不予支持；上诉人王希顺主张高桂芬赔偿室内物品损失，没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，一审法院判定违约金较低，本院依法予以纠正。关于房屋改造费用的负担问题，合同明确约定更改房屋设施造成的损失，应由高桂芬承担恢复原状或者赔偿损失的责任，故对其主张不承担房屋改造费用的上诉理由不予支持。综上所述，上诉人王希顺的上诉请求部分成立，本院予以支持。上诉人高桂芬的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条和九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持鹤岗市向阳区人民法院（2019）黑0402民初846号民事判决第二项及第四项；二、撤销鹤岗市向阳区人民法院（2019）黑0402民初846号民事判决第五项；三、变更鹤岗市向阳区人民法院（2019）黑0402民初846号民事判决第一项为王希顺与高桂芬签订的租赁、承包合同书于2018年9月22日解除；四、变更鹤岗市向阳区人民法院（2019）黑0402民初846号民事判决第三项高桂芬在判决生效十日内给付原告王希顺违约金15，000.00元，押金5，000.00元用于抵扣部分违约金。五、驳回王希顺的的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2，106.00元，由上诉人高桂芬负担1，603.00元，由上诉人王希顺负担1，503.00元。本判决为终审判决。审判长 杨 巍审判员 张晓平审判员 刘晨霞二〇二〇年八月十一日书记员 赵丽群