湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0104民初2215号原告：李松，男，1963年4月26日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：梁旭光，系湖北光靓律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：许仁和，系湖北光靓律师事务所律师（特别授权）。被告：蒋涌，男，1971年2月22日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：方璨，系湖北以诚律师事务所律师（特别授权）原告李松与被告蒋涌租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李松及其委托诉讼代理人梁旭光、许仁和，被告蒋涌的委托诉讼代理人方璨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李松向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、请求依法判令被告向原告支付2019年9月29日至2019年10月28日的房屋租金17257元；3、请求依法判令被告向原告支付违约金111690元及逾期滞纳金12732元（以111690元为计算基数，按应付金额每月2%计算，自2019年11月25日起至被告实际全部支付之日止，暂计至2020年5月14日为12732元）；4、请求依法判令被告向原告赔偿因其提前单方解除合同导致的损失合计424450.95元（包括：提前透支的免租期按比例损失：37965.4元；另行出租房屋所付中介费12168元；另行出租房屋租金损失338585元；房屋空置期间物业管理费3519.48元；房屋空置期租金损失32213.07元），及逾期滞纳金37000.52元（以324565.95为计算基数，按应付金额每月2%计算，自2019年11月25日起至被告实际全部支付之日止，暂计至2020年5月14日为37000.52元）；5、请求依法判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月，被告通过中介找到原告，因其湖北聚石文化传媒有限公司发展需要扩大办公用房，拟租赁原告位于武汉市硚口区解放大道634-2号新世界中心B座1503室的写字楼房产（处于被告办公室的楼下），2018年5月25日原、被告签订《租赁合同》，约定被告自2018年5月29日至2023年5月28日租赁该房，租赁期共5年，第一和第二年的每月租金为17257元，第三、第四、第五年的每月租金分别为18120元、19026元、19977元。2019年8月23日，被告突然通知原告无法继续承租房屋，需提前解除合同，并在原告要求其继续履行合同无果的情况下勉强支付了2019年8月29日至2019年9月28日一个月的租金，其后被告自行搬空了室内的办公物品。由于被告自行单方面解除合同，被告应当向原告承担《租赁合同》第8.3条、8.6条约定的违约责任。其单方解约导致原告不得不重新花费巨大的时间精力重新招租，由于此时间段受本市承办军运会相关政策影响所带来的市场需求疲软造成的收益下降、房屋空档期成本、物业成本、中介服务成本等，给原告造成了巨大的经济损失。被告蒋涌答辩：双方租赁合同已经解除；被告应当向原告支付的2019年9月29日至2019年10月28日期间租金已经以房屋押金进行抵扣；双方协商解除租赁合同，被告不应承担违约金及滞纳金；原告方解除合同导致的损失系合同解除后因市场行情波动所导致的原告收益下降，与被告无关；违约金、滞纳金、解除合同损失计算标准均过高。本院经审理认定事实如下：2018年5月25日，李松（甲方）、蒋涌（乙方）及经纪方武汉伍行旭业房地产经纪有限公司三方签订《租赁合同》，约定李松将其位于武汉市硚口区解放大道634号新世界中心B座1503室出租给蒋涌用于办公使用。租期从2018年5月29日至2023年5月28日止，共五年。保证金17257元。租金每月17257元，该租金两年内不变，自第三年起，逐年递增5%，第三年月租金为18120元，第四年月租金为19026元，第五年月租金为19977元。租金按6个月结算，共计103542元。合同还就租赁物交付时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告于2018年5月26日向原告支付保证金及6个月租金合计120799元。2019年2月22日，被告通过彭岚账户支付原告6个月租金合计103542元。2019年8月23日，被告委托其湖北聚石文化传媒有限公司员工彭岚通过微信聊天方式与原告协商退租事宜。2019年8月28日，被告委托彭岚向原告支付1个月租金17257元。2019年11月20日，原、被告在新世界中心写字楼客户服务中心办理B1503室的退租及验收楼交接工作。2019年11月25日，原告将诉争房屋重新出租给案外人金晶并收取租金。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按约履行。关于合同解除问题，虽被告在合同期内明确表明不再承租，提出向原告退租、要求解除合同的申请，但综合全案证据及案情来看，双方系协商解除合同。理由如下：一、被告公司工作人员彭岚与原告在微信聊天记录中，原告针对被告提前解除合同请求的回答为“收到。贵司谁来与我对接？”“怎么对接？”“收到，按照合同，您这方案不全面……”，原告并未明确表明不同意解除合同，也并未要求被告继续履行租赁合同，而是要求被告就解除合同后应向其赔偿的事项进行协商对接，随后原、被告于2019年11月20日，在新世界中心写字楼客户服务中心办理B1503室的退租及验收楼交接工作；二、被告提出于2019年8月28日后不再续租，要求提前解除合同与原告诉讼请求第二项要求被告支付2019年9月29日至2019年10月28日的房屋租金可表明双方均认可签订的租赁合同于2019年10月28日解除。按照双方签订的《租赁合同》约定，在租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前2个月通知另一方，在通知期间内，承租方需照常缴交租金。故被告应支付原告2019年9月29日至2019年10月28日的租金。鉴于合同解除后，原告应退还被告交纳的保证金，现被告主张用保证金抵扣该月房租，原告庭审时答复保证金应和差欠的租金及违约费用一并处理，故该保证金与差欠原告2019年9月29日至2019年10月28日的租金相抵。关于提前解除合同违约金及损失的问题，《租赁合同》约定如出租方提前收回该物业的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿本合同总金额10%的金额予承租方；如承租方提前退租的，同样须赔偿本合同总金额10%的金额予出租方。当庭被告主张违约金及损失计算标准过高，本院认为，约定的违约金是否过高应当根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，且根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。本案中原告已于2019年11月25日将诉争房屋进行重新出租收取租金，其实际损失应为装修免租期内的租金及合同解除后至房屋重新出租期间的房屋空置期内租金。本院综合全案后，酌定被告支付原告违约金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、原告李松与被告蒋涌签订的《租赁合同》于2019年10月28日已解除。二、被告蒋涌于本判决生效之日起7日内支付原告李松违约金50000元。三、驳回原告李松的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4580元，由原告李松承担4055元，被告蒋涌负担525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 王 雄二〇二〇年八月二十五日书记员 吴丽君