山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初5743号原告：王化博，男，1985年12月19日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：孙泽强，山东群创律师事务所律师。被告：刘立强，男，1984年10月24日出生，汉族，户籍地山东省东阿县。委托诉讼代理人：赵春果，山东鲁朋律师事务所律师。原告王化博与被告刘立强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王化博的委托诉讼代理人孙泽强、被告刘立强的委托诉讼代理人赵春果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王化博向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付违约金及拖欠房租，以上金额暂计10000元；2.本案诉讼费、律师费等费用由被告承担。庭审中，原告变更诉求第一项违约金为30000元，拖欠租金10000元，共计40000元。事实与理由：2017年3月13日，原告与刘立强签订合同编号为“0004806”《房屋租赁合同》，将位于嘉明工业园水岸新城南门27号商铺租赁给刘立强。合同约定房屋租赁期共36个月，自2017年4月20日至2020年4月20日，房屋租金支付方式为一年一付六万元每年，每年的3月20日支付下年度房租。合同明确载明房屋租金价格自第二年起“随行就市”。现嘉明工业园水岸新城南门27号周边商铺租金自2018年度就达到每年租金10万元。现被告方已逾期三个月未缴纳租金，且经我方多次催要均无果。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。刘立强辩称，1.2017年3月份，被告与案外人李红莹签署涉案房屋租赁合同，非本案原告，其在购买该房屋时明知该房屋处于租赁状态，但未与承租人即被告进行有效的沟通交接；2.涉案房屋产权变更后，原告应当依法继续履行原租赁合同，但其无故将租金上涨至12万元，且不向被告提供交纳租金的银行账号，被告无奈于2019年4月18日分别向案外人李红莹及原告发送了交纳租金的催告函。沟通无果后，于2019年的4月底与他人另行签署房屋租赁合同，并实际搬离涉案房屋，因原告原因致使被告按期缴纳房屋租金并导致合同无法继续履行，其相关责任应当由原告自行承担，原告的相关诉求无事实及法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1.房屋租赁合同、不动产买卖合同各一份，拟证明涉案房屋租金为每年6万元，于每年的3月20日支付下一年的租金并在第二年起就可以根据市场行情变更租金标准，违约金的计算方式为六个月的租金，另证明原告是本案的适格主体。2.山东群创律师事务所律师函及顺丰快递回执各一份，拟证明因被告逾期交付租金，构成违约，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告搬离房屋并支付拖欠租金及违约金。3.聊城鼎诚物业管理有限公司水岸新城物业出具的证明一份，拟证明被告使用涉案房屋的时间截至2019年6月5日，被告已构成违约。被告对证据1真实性无异议，但该租赁合同第3条已明确约定房屋年租金为6万元，原告在购买房屋后无故将租金上涨至12万元，明显偏高，对买卖合同的房产在买卖时已经存在租赁情况，双方在进行买卖时未在合理期限内通知被告租赁方，侵害了被告的优先购买权。证据2与本案无关，原告代理人在发出律师函的时间为2019年6月10日，该时间被告已搬离涉案房屋，且被告多次要求向原告交纳2019年4月份至2020年4月份的房租，但原告拒不提供银行账户，导致合同无法继续履行，应当由原告承担相应责任。对证据3不予认可，依据相关法律规定，单位出具的相关证明应当由出具人签字，该证据材料不符合单位出具证明材料的形式要件。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1.涉案房屋装饰装修被拆除及现状照片7张，拟证明被告租赁涉案房屋从事房产中介业务，相关装饰装修已被原告损毁并收回房屋，现从事房屋租赁业务。2.房屋租赁合同（出示原件提交复印件）及现场照片2张，拟证明2019年4月30日，被告房屋中介业务已从涉案房屋搬离，另行租赁了其他房屋从事房产中介业务。3.被告工作人员与案外人李红莹及原告微信聊天记录5张，拟证明被告多次通知原告交纳租金，但原告拒不向被告提供接收租金的银行账号，致使被告无法按期交纳租金。4.催告函2份，拟证明被告未缴纳租金向案外人李红莹及原告发送了交纳租金的催告函，无果后搬离涉案房屋，相关责任应由原告自行承担。原告对证据1的真实性不予认可，该证据为电子数据，应提交原始载体予以核对真实性，该照片并未显示任何时间。对证据2的合同真实性有异议，不能证明被告实际租赁并支付租金，与本案无关。对证据3的真实性有异议，被告未提供原始载体，也没有提供聊天相对方的身份信息，不能证明其证明目的。对证据4的真实性及关联性均有异议，不能证明被告已向李红莹及原告送达，经了解，原告并未收到该催告函。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月13日，案外人李红莹作为甲方（出租方），被告刘立强作为乙方（承租方），济南聚隆房地产有限公司聊城分公司作为丙方（见证方），三方共同签订了合同编号为0004806的《房屋租赁合同》，主要内容为“一、甲方出租给乙方的房屋位于嘉明工业园水岸新城南门27号商铺，建筑面积约140平方米。二、该房屋租赁期共36个月，自2017年4月20日至2020年4月20日，租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期退还；乙方如要求续租，则必须在租赁期限届满前一个月书面通知甲方，经双方协商后，需重新签订《房屋租赁合同》。三、该房屋租金60000元/年，租金总额(大写)陆万元整（小写60000元整），房屋租金支付方式为一年一付、随行就市（自第二年起）。……五、乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋定金人民币（大写）壹万元整（小写10000.00元整），合同解除或合同期满，甲方在合同解除或到期当日将保证金无息退还给乙方。六、租赁期间，如政府有关部门征收本合同中未列出项目，但与该房屋有关的费用，应由甲方承担；乙方缴纳租赁期间的费用为水电费、物业费。……九、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按本合同六个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失；（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的或拆改变动房屋结构或损坏房屋设施；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的：（3）拖欠房租累计二个月以上的。……十一、丙方见证甲乙双方签订本房屋租赁合同，甲乙任何一方因提供资料不真实等过错导致合同无效或交易不成功，丙方不承担任何责任。……十四、其他约定事项（其他条款与此条款冲突的，以此条款为准）……备注：……（押金1000元，每年提前1月交房租）”。甲方李红莹、乙方刘立强在该合同下方签名并捺印，丙方济南聚隆房地产有限公司聊城分公司在该合同下方加盖公章。被告租赁涉案房屋从事房产中介业务，店铺名称为聚隆房产（水岸新城店）。2018年10月30日，案外人李红莹将涉案商铺卖给原告王化博，并办理了过户手续。被告向本院提交微信聊天记录4张，内容显示原告方与被告方就房屋租金的问题进行交涉，时间显示为4月10日早上09:24-11:55，与本案有关的内容为“（被告方）您好姐，上个月中旬我给您要过银行卡号打房租您没给，现在再次请您提供一下不动产证姓名的银行卡号，我们把租金给您打过去”“（原告方）弟弟，我和您说过，多少钱，我和您说的价格您能接受吗？您说过几天给我回电话，一直没有等到您的回信”“（被告方）买卖不破租赁您也知道我们接受随行就市，但您说的租金太离谱，我们只能先按合同价款给您打，这是领导的意思一直没变所以没给您回信”“（被告方）姐，上次您提供的银行卡号是房产证户主吗？租金我们可以打过去，随行就市我们认可，也尊重您提的要求，只是您提的租金远高于市场价，我们只能先按合同价打，后续不认可的话咱双方谁都可以走法律程序，怎么判我们都接受”“（原告方）那个不是房东的；那期限后，我们只能停水停电了，我等你们的传票吧”“（被告方）那您提供一下房东的银行卡号吧”“（原告方）我们不接受”。另查明，2019年4月30日，被告方以130000元/年的价格与案外人张某另行签订商铺租赁合同，该商铺位于水岸新城小区亲水园商8号，自2019年6月20日起计算租金。2019年6月11日，原告方委托律师向被告邮寄了催收欠付租金及违约金的律师函。被告称其向案外人李红莹（4月22日下午14:02）及原告的妻子通过微信的方式发送了交纳租金的催告函，但其未提交有效证据证明其发送的对象为李红莹或原告的妻子。后双方协商无果，诉至本院。本院认为，本案的焦点问题有以下两点：一、导致涉案租赁合同未能继续履行的原因及（违约）责任承担问题；二、被告方应按何标准和时间支付欠缴的租金。关于焦点一，根据涉案《房屋租赁合同》的约定“该房屋租金60000元/年，租金总额(大写)陆万元整（小写60000元整），房屋租金支付方式为一年一付、随行就市（自第二年起）”，该条款除明确约定第一年的租金60000元外，就之后的租金均未作出明确约定，该行为系双方在签订合同时留下的瑕疵，后双方就租金问题一直未能达成一致，造成被告未能按时交纳租金的结果，应认定双方均有过错，其责任应当各自承担。故对于原告要求被告承担违约责任的诉求，本院不予支持。关于焦点二，依据涉案房屋租赁合同，自第二年起租金随行就市，原、被告双方因租金分歧无法继续履行合同，被告方另行租赁其他商铺的行为导致涉案房屋租赁合同已实际解除。本案原告与被告之间的租赁合同中约定每年提前1月交房租，因双方未能就租金达成一致，故被告有权占用涉案房屋的最终时间为2019年4月20日，之后的时间无论被告有无实际经营，但因其实际占有该房屋，应当继续承担房屋租金，以抵偿原告方的实际损失较为公平。原、被告就2019年4月20日至2020年4月20日的租金无法达成一致导致合同解除，庭审中，原告依据水岸新城物业出具的证明，认为被告实际搬离涉案商铺的时间为2019年6月5日，被告依据其与案外人张某签订的房屋租赁合同时间即2019年4月30日称其于该日搬离，二者各执一词。关于水岸新城物业出具的证明效力，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。该物业公司出具的证明材料中，仅加盖了该公司印章，并未有该单位负责人及制作材料的人员签名或盖章，不符合该条关于单位证明材料形式要件的规定，故对于该证据，本院不予采信。另被告提交的现场照片均未显示拍摄时间，本院无法认定涉案商铺何时由他人承租挂牌，亦无法认定被告方的店铺何时实际在新址经营。结合本案的现有证据，本院仅能认定被告应当支付原告自2019年4月20日起至2019年4月30日的租金损失。关于被告应当按何种标准支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。第六十二条第二项规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案中，原、被告双方就涉案房屋租赁合同第三年度的租金未作明确约定，亦未能通过协商确定租金数额，故应按市场价格履行。因涉案商铺位于水岸新城南门27号商铺，被告另行租赁的商铺位于水岸新城小区亲水园商8号，该两处商铺的位置邻近，被告另行租赁的商铺价格为130000元/年，被告称双方在磋商租金价格时原告要求上涨至120000元/年，该价格在同地段同一时间内的租金标准较为合理，故参照120000元/年的标准计算租金损失就双方而言较为公平合理。经计算，原告2019年4月20日至2019年4月30日的租金损失为3333.33元。原告要求被告刘立强支付其就本案所支出的律师费，因其未向本院提交相关证据，双方亦未存在该项费用承担的约定，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告刘立强于本判决生效后十日内偿还原告王化博自2019年4月20日至2019年4月30日期间的房屋租金3333.33元。二、驳回原告王化博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由原告负担375元，被告负担25元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员 张 焱二〇二〇年八月十日书记员 王佳璇