新疆维吾尔自治区精河县人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2722民初730号原告：精河县温商房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州精河县火车站以北，统一社会信用代码：91652722556480580E。法定代表人：王旭华，该公司董事长。委托代理人：李新刚，新疆丰盛律师事务所律师，代理权限为特别授权代理，电话：133XXXXXXXX。被告：何丽华，女，1974年12月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区新疆乌鲁木齐市。被告：何丽全，男，1978年9月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区新疆乌鲁木齐市。被告：宋华妮，女，1977年10月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区新疆乌鲁木齐市。被告：何平（系被告何丽华父亲），男，1939年9月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区新疆博尔塔拉蒙古自治州精河县。原告精河县温商房地产开发有限责任公司（以下简称温商房地产公司）与被告何丽华、何丽全、宋华妮、何平商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月3日立案受理后，依法由审判员刘登贤适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温商房地产公司的委托代理人李新刚，被告何丽华、被告何平到庭参加诉讼。被告何丽全、宋华妮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告温商房地产公司诉称：2013年7月17日，被告何丽华、何丽全、宋华妮与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于精河县温州商业街第3幢10号商铺出售于被告何丽华、何丽全、宋华妮，建筑面积115.029平米，单价6050元/平米，价款总计：695925元。被告何丽华、何丽全、宋华妮陆续支付了348925元，欠347000。之后，原告经与被告四人协商，于2019年7月15日签订一份《还款协议书》，约定被告何丽华、何丽全、宋华妮于协议签订之日支付原告购房款10万元，2019年12月31日前支付247000元，逾期自2013年7月25日起每日按欠购房的日万分之三向原告支付逾期付款违约金，由被告何平承担连带清偿责任保证。现被告何丽华、何丽全、宋华妮、何平没有全面履行《还款协议书》，经原告催要，被告于2019年7月15日支付了购房款10万元，2019年12月26日支付购房款123500元，现尚欠123500元，经原告多次催要至今未付，现提起诉讼， 1、请求法院判令被告何丽华、何丽全、宋华妮给付原告购房款123500元；2、要求被告何丽华、何丽全、宋华妮支付原告公司逾期付款违约金91588元（自2013年7月25日起至2020年4月30日，计2472天，按日万分之三计算）3、要求被告何平对被告何丽华、何丽全、宋华妮的上述债务承担连带清偿责任；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费等。被告何丽华辩称：对原告要求我支付购房款123500元的事实我认可。但对原告提出的其他诉讼请求不认可，不同意支付违约金，在我与原告公司的商品房买卖合同中，是原告房地产开发公司存在违约行为，并非我作为购房者有违约。2013年我与原告公司签订《商品房购房合同》时约定当年交房，但至今未拿到商铺的钥匙，每次都是原告欺骗、逼着我交款，当时说只要交5万元，就给钥匙，但我交了5万，也没有给我钥匙。我购买的商品房2050年土地使用权到期，现在已经过去了10年，所以原告公司一直未交付房屋，是原告违约在先，我不该支付违约金，原告屡屡采取欺骗手段让我交款，但交款后仍不给钥匙，造成我10年的租赁费没有收到，我保留另行起诉原告公司的权利。被告何丽全、宋华妮未到庭，也未提交书面答辩材料。被告何平辩称，我在《还款协议书》上担保人处签名属实。但本案中被告何丽华没有能够办理银行贷款的主要原因是因为原告公司的住房部人员多次变动，每次找公司办理业务就没有人了，才造成今天的这个结果。还有原告公司长期占用原告的商铺，造成被告有房，却近十年收不到租金，也按时给不了房款。在本案中原告要求从2013年开始计算违约金，且按日万分之三计算，极其不合理，由于原告拒不交房，原告本身也具有不可推卸的责任，请求法院予以公正裁判。经审理查明：2013年7月17日，原告公司与被告何丽华、何丽全、宋华妮三人签订一份《商品房买卖合同》，被告三人购买了原告公司开发的精河县温州商业街第3幢10号商铺一间，总房款695925元，首付款为348925元，剩余房款347000元银行借款。合同约定，如属商业银行贷款，在签订合同后七年工作日，买受人应按照银行贷款规定，与银行办理完成贷款按揭手续，若因买受人原因逾期未办理，则视为买受人逾期付款，按本合同第七条第一款处理。该合同第七条第一款规定，逾期付款在30日内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按上述标准向出卖人支付违约金。在合同落款处有被告何丽华、何丽全、宋华妮三人签名并捺了手印，原告加盖了公司公章和法定代表人王旭华的印章。当日双方还在合同后附了补充协议，主要对买受人办理银行按揭贷款事宜进行了约定，如买受人未按时办理按揭贷款手续或买受人最终未能办理按揭贷款:本协议签订后，银行（公积金管理中心）拒绝为买受人办理按揭贷款（包括但不限于买受人个人资信问题导致银行拒绝为买受人贷款，买受人拒绝配合办理按揭贷款等），导致出卖人不能收到剩余房款，买受人须在出卖人通知之日起5日内与出卖人达成新的付款协议。否则出卖人有权单方解除合同，…。合同签订后，被告何丽华向原告公司交了首付款348925元，之后被告何丽华在银行办理按揭贷款的手续迟迟未能完成。2019年7月15日，原告温商房地产公司作为甲方，被告何丽华、何丽全、宋华妮作为乙方，由被告何平作为丙方，签订了一份《还款协议书》，双方约定，2013年7月17日甲方与乙方签订的《商品房买卖合同》的剩余购房款347000元，双方达成协议，一、乙方于本协议签订之日给甲方支付购房款10万元，于2019年12月31日前支付247000元；二、如乙方未按本协议第一条约定的期限支付购房款，乙方应自2013年7月25日起每日按欠购房款347000元的日万分三向甲方支付逾期付款违约金；三、如乙方未按本协议的约定支付购房款和违约金，由丙方承担连带清偿责任保证，保证期间三年；四、本协议签订后，由甲方对外出租被告购买的商铺，收取的租金在房屋交付之前归甲方所有。…。原告与被告四人在协议书落款处签名并捺了手印。《协议书》签订当日，被告何丽华支付了10万元，在2019年12月26日支付购房款123500元，剩余购房款123500元未支付。另查，2019年中国人民银行公布的1-5年贷款利率为4.75%。上述事实，有原告温商房地产公司提供的《商品房买卖合同》书一份，还款协议一份，被告何丽华提供的《商品房买卖合同》一份及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，被告何丽华对原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议不持异议，故原告与被告何丽华、何丽全、宋华妮三人之间形成的商品房买卖合同关系成立并生效，作为合同的双方均应按合同约定履行各自的义务，根据法庭调查的事实可以证实，本案中关于商品房首付款付清后，剩余购房款347000元，按合同约定应由被告何丽华、何丽全、宋华妮三人在银行办理按揭贷款，但在庭审中，原告称，被告三人未能按约定办理贷款业务，导致剩余购房款无法取得，且被告也未按合同约定在5个工作日内重新签订还款协议。而被告何丽华却辩称，应当由原告公司协助其在银行办理相关银行按揭贷款，是由于原告公司未尽到协助的义务最终导致贷款无法办理。但在庭审中，被告何丽华未向法庭提交相关证据来印证其办理银行贷款时须由原告公司提供何种协助义务的证据，应承担举证不能的不利后果，故对被告何丽华的该项辩解理由，本院不予支持。在本案中，原告与被告就给付剩余购房款的事宜于2019年7月15日重新达成了《还款协议》，对于剩余购房款347000元的给付时间重新进行了约定，被告何丽华也在《协议》签订后，先后支付了10万元、123500元，且在庭审中，被告何丽华亦对剩余购房款数额123500元无异议，因此对于原告要求被告三人支付购房款余款123500元的诉讼请求，本院予以支持。被告何平在原告与被告何丽华的《还款协议书》中保证人签名对双方存在保证合同关系的事实认可，原告与被告何平间的保证合同成立并生效。《中华人民共和国担保法》第十八条第一款：“当事人在保证合同约定保证人与债务人对债务承担的，为连带责任保证。”的规定，本案原告与被告何平在保证合同中已经明确约定被告何平承担连带责任保证，故原告请求让被告何平承担连带保证责任的请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告承担逾期付款违约金的数额，本院认为，被告何丽华、何丽全、宋华妮未按《商品房买卖合同》的约定，在未能办理银行贷款的情况下，及时与原告公司签订新的还款计划，实属违约，应承担相应的违约责任。但该违约责任如何承担，怎样承担，根据本案的事实，在2019年7月15日原告与被告就剩余购房款达成了新的《还款协议书》，应视为双方对2013年签订的《商品房买卖合同》中相关内容的重新修定，其内容如果符合法律的相关规定，应属于合法有效合同。该《还款协议书》中的其他约定并无不当，但该协议第二条中，对于被告如未按协议履行如何承担逾期付款违约金的起算时间和计算违约金的标准，明显对被告不利，且在庭审中被告亦对原告主张违约金提出了疑议，主张违约金过高。前述中也对双方的补充协议进行了界定，既然双方已经对主合同的给付购房款进行了重新约定，原告就不能将违约金的起算点约定在主合同签订之日，且按日万分之三计算也明显偏高，应予以调整。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。因此，既然原、被告双方已经重新订立了《还款协议》，即是对主合同的重新变更，双方在《协议》中约定247000元的购房款应于2019年12月31日前支付，现被告支付了123500元，剩余的123500元未给付，则自2020年1月1日至原告起诉之日的逾期给付违约金才是被告应当承担的，计算违约金的标准亦就按银行同期贷款利率来计算。本院认定的违约金数额为：2509.41元（123500×4.75%÷12×5个月[2020年1月1日至2020年5月30日]+123500×4.75%÷12÷30×4天）。被告何丽全、宋华妮经本院合法传唤，无不当理由拒不到庭，应视为其放弃应诉答辩、质证辩论的权利，不影响本院对于本案的公正判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何丽华、何丽全、宋华妮于本判决发生法律效力后五日内向原告精河县温商房地产开发有限责任公司给付购房款123500元；二、被告何丽华、何丽全、宋华妮于本判决发生法律效力后五日内向原告精河县温商房地产开发有限责任公司支付违约金2509.41元；三、被告何平对被告何丽华、何丽全、宋华妮的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告精河县温商房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2263元，由原告精河县温商房地产开发有限责任公司公司负担928元，由被告何丽华、何丽全、宋华妮负担1335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。   审判员   刘 登 贤  二〇二〇年 八 月 二十九 日  书记员    娜仁图亚