四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4177号 上诉人（原审被告）：李燕芬，女，1966年5月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被上诉人（原审原告）：成都世茂悦盈房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市高新区三岔镇湖滨南街东二巷10号1层。 法定代表人：牛伟星，执行董事。 委托诉讼代理人：翁发清，四川显卓律师事务所律师。 上诉人李燕芬因与被上诉人成都世茂悦盈房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初4940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李燕芬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回世茂公司的一审诉讼请求。事实及理由：一、根据《商品房买卖合同》的约定，李燕芬的主要合同义务是按约支付购房款，世茂公司的主要合同义务是交付房屋及按期办理房屋产权登记。李燕芬已依约向世茂公司支付了购房首付款，并就剩余房款934000元办理了银行按揭贷款，银行也按约定将全部贷款支付给了世茂公司，案涉房屋李燕芬也占有使用至今，至此，涉案购房合同已基本履行完毕，合同的主要权利义务已基本终止，世茂公司承担担保责任后应当依据担保法规定向李燕芬追偿，而不能依据商品房买卖合同要求解除合同。二、尽管双方签订的合同附件四约定，李燕芬逾期还贷，导致世茂公司承担保证责任的，世茂公司有权解除合同，但该条款属于格式条款，并且该格式条款明显有损交易安全和秩序。同时，该格式条款中关于世茂公司可以在李燕芬未及时归还房贷导致其承担担保责任的情况下解除涉案商品房买卖合同的约定，明显加重了李燕芬因其违约行为所应负的责任，使得双方的权利、义务和责任明显失衡，由于上述格式条款存在加重李燕芬合同责任、排除李燕芬合同主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定无效。三、世茂公司代为偿还的银行按揭贷款本息840239.89元，其损失无非是资金占用损失，故应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定，而合同约定按照购房总价款的10%确定违约金，远高于上述贷款市场报价利率，根据合同法第一百一十四条的规定，人民法院应依法调低合同约定的违约金。四、世茂公司向银行承担的是阶段性担保责任，担保期间是在合同订立之后与房产证办理之间，根据合同第十八条交付条件，出卖人应在2016年6月30日前交付房屋，合同第二十七条约定，双方同意自房屋交付后540工作日内出卖人向购房者办理产权登记。按照合同约定世茂公司应在2019年1月前办理房屋权属证书，办理证书后李燕芬将房屋抵押给银行，之后公司不再承担担保责任，世茂公司一直违约没有办理房产证，造成担保期间的延长。所以世茂公司不享有合同解除权，应当履行办证义务。 世茂公司辩称，一、解除合同条件已成就，世茂公司可以解除合同。合同约定李燕芬逾期未偿还银行贷款，导致世茂公司承担担保责任的，世茂公司有权解除合同。现世茂公司已经为李燕芬偿还840239.89元，并为李燕芬结清贷款，故解除合同条件已成就。二、商品房买卖合同并未履行完毕。世茂公司签订合同目的在于收取购房款，但在本案中因李燕芬违约导致世茂公司承担担保责任，世茂公司没有足额收取购房款，李燕芬的瑕疵履约行为导致世茂公司合同约定并未实现。案涉房屋目前只办理了备案登记、预告登记，尚未办理房屋所有权转移登记，若此时认定合同履行完毕，是否世茂公司不再有为李燕芬办理转移登记的义务。三、世茂公司与李燕芬是两个平等的民事法律主体，在商品房买卖合同中设置解除合同的违约后果并未加重李燕芬正常履行合同的义务。四、一审法院支持的违约金符合合同约定。五、一审法院支持的律师费符合合同约定。该律师费已经实际支出，并且是世茂公司的合理支出。六、房屋实际交付时间是2017年10月25日，产权办理截至日期是2019年12月23日。 世茂公司一审起诉请求：1．解除世茂公司与李燕芬之间签订的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议及附件；2．李燕芬协助世茂公司办理注销本案商品房预告登记、商品房买卖合同备案登记（合同备案登记号：2XXX5）；3．李燕芬将位于简阳市房返还给世茂公司；4．李燕芬支付世茂公司违约金133907.8元；5．李燕芬承担世茂公司因本案支付的律师费130000元；6．李燕芬承担诉讼费、保全费、公告费及诉讼保全保险费。 一审法院查明：一、2016年2月28日，世茂公司与李燕芬签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》约定：1.世茂公司将位于简阳市房屋（以下简称案涉房屋）售与李燕芬，成交总价1339078元；2.付款方式及期限：支付首付款，余款934000元采用向中国银行成都锦江支行申请商业贷款的方式支付；3.双方承诺在合同中记载的联系方式真实有效，若有变更自变更之日起10日内通知对方，否则导致送达不能的承担相应的法律责任；4.合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第五条第（1）项规定“因买受人未按时还贷，导致出卖人承担保证责任或代为偿还的，买受人须从出卖人实际承担保证责任之日起按代垫款项的每日万分之一向出卖人支付违约金。买受人在收到贷款机构或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付总房款的10%的违约金及出卖人代为偿还的款项和因此产生的费用（包括但不限于因买受人延迟支付行为导致出卖人需承担的诉讼／仲裁和律师费用）”；第（2）项规定“如因买受人逾期偿还按揭贷款……，贷款机构要求出卖人结清买受人贷款的，出卖人有权选择解除合同……，出卖人解除合同时的应退购房款以及处分买受人房屋所得款项应优先支付处理房屋应交纳的税费以及清偿应付的贷款本息和贷款机构收取的其他费用，剩余款项用于偿付出卖人代还的贷款本息、向出卖人支付总房价款的10%的违约金，以及因此所产生的费用（包括但不限于因买受人延迟支付行为导致出卖人需承担的诉讼／仲裁和律师费用、公证费、评估费、拍卖佣金）。在抵扣上述费用后，如有剩余归还买受人所有；如有不足，出卖人有权继续向买受人追偿”。 二、《商品房买卖合同摘要》显示，案涉房屋合同签约备案号为2XXX5，签约备案时间2016-1-25，房屋抵押信息载明，抵押权人中国银行成都锦江支行，权利价值934000元，债务人李燕芬。 三、成都高新技术产业开发区公园城市建设局出具的查询信息显示，案涉房屋进行了预购商品房预告登记设立，业务件号为预201604200014。 四、楼宇交接签收表，李燕芬于2017年10月25日接收了案涉房屋。 五、2019年1月21日和5月6日，中国银行锦江支行两次向简阳世茂房地产开发有限公司（以下简称简阳世茂公司）发送《履行连带担保责任通知书》，因李燕芬已违反所签订的借款合同相关条款，要求简阳世茂公司承担连带担保责任，结清该笔借款的本息和实现债权所产生的一切相关费用。 六、2019年2月15日，四川显卓律师事务所受简阳世茂公司的委托向李燕芬发送《律师函》，通知其解除合同并处理解除合同后的相关事宜。 七、2019年5月6日，中国银行锦江支行向简阳世茂公司出具了《代偿证明》《个人贷款结清证明》，载明简阳世茂公司代为清偿李燕芬所欠全部贷款本息共计840239.89元。 一审法院另查明，2019年1月29日成都高新区市场和质量监督管理局制作的《准予变更登记通知书》通知简阳世茂公司，准予由简阳世茂房地产开发有限公司变更登记为成都世茂悦盈房地产开发有限公司。世茂公司为本案诉讼支付了律师费130000元，保全费5000元，诉讼保全保险费2678元。 一审庭审中，世茂公司明确表示合同解除时间以法院判决生效之日为合同解除时间。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。世茂公司与李燕芬签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，世茂公司与李燕芬所签订的合同明确约定，李燕芬未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致世茂公司承担了担保责任代为偿还的，世茂公司有权解除合同，故世茂公司可以行使单方解除权，解除其与李燕芬签订的商品房买卖合同。对世茂公司于本案中主张判令解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，李燕芬应当配合世茂公司到房屋产权登记部门办理注销上述商品房买卖合同备案登记手续，并将案涉房屋退还给世茂公司，世茂公司也应当按照合同约定扣除相应费用后将剩余的房款退还给李燕芬，因李燕芬未到庭进行答辩，也未提出反诉，该部分房款的退还问题在本案中不予处理，李燕芬可自行与世茂公司结算，协商解决，若有争议李燕芬可另行起诉。 关于世茂公司主张违约金、律师费、诉讼保全费及诉讼保全保险费，符合双方合同的约定，世茂公司也提供了相应的票据予以证明，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、世茂公司与李燕芬签订的关于简阳市房的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》于判决生效之日起解除；二、李燕芬于判决生效之日起十日内协助世茂公司办理注销简阳市屋的备案登记、预告登记手续；三、李燕芬于判决生效之日起十日内将简阳市房退还给世茂公司；四、李燕芬于判决生效之日起十日内支付世茂公司违约金133907.8元；五、李燕芬于判决生效之日起十日内支付世茂公司律师费130000元；六、李燕芬于判决生效之日起十日内支付世茂公司支付保全费5000元、诉讼保全保险费2678元。案件受理费5258元，公告费260元，共计5518元，由李燕芬承担。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 二审中，李燕芬提交案涉房屋贷款公证合同一份，拟证明在该合同13页、17页，约定由世茂公司承担阶段性保证责任，而阶段性保证责任在办理房产证之前。 世茂公司质证认为，对真实性无异议，但阶段性保证责任的时间是截止在办理抵押登记及贷款人收到他项权证之日，即17页第二款。 李燕芬提交的案涉房屋贷款公证合同，内容真实，来源合法，且世茂公司对该证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以采信，对该证据的证明力本院将综合全案予以认定。 二审另查明，2016年2月26日，李燕芬就案涉房屋与中国银行成都锦江支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定由世茂公司对贷款承担阶段性担保，该阶段性担保责任的期限截止至借款人办妥该合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。世茂公司在保证人处签章。 本院认为，李燕芬与世茂公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效，各方均应当按照合同约定履行义务。李燕芬未按期归还银行按揭贷款，导致世茂公司承担担保责任代为偿还贷款，根据《商品房买卖合同（预售）》附件四中，第五条（2）的约定即“如因买受人逾期偿还按揭贷款，导致贷款机构解除合同或要求出卖人回购房屋的或者贷款机构要求出卖人清结买受人贷款的，出卖人有权选择解除合同，也有权直接或会同贷款机构依法处分买受人所购房屋。出卖人解除合同时的应退购房款以及处分买受人房屋所得款项应优先支付处理房屋应交纳的税费以及清偿应付的贷款本息和贷款机构收取的其他费用，剩余款项用于补偿出卖人代还的贷款本息、向出卖人支付总房价款的10%的违约金，以及因此所产生的费用（包括但不限于因买受人延迟支付行为导致出卖人需承担的诉讼/仲裁和律师费用、公证费、评估费、拍卖佣金）。在抵扣上述费用后，如有剩余归还买受人所有；如有不足，出卖人有权继续向买受人追偿”，世茂公司在履行完担保责任之后有权主张解除合同。 对于李燕芬抗辩，世茂公司承担的是阶段性担保责任，由于世茂公司逾期办理房屋产权证书，导致阶段性担保责任延长，因此，世茂公司不享有解除权的意见，本院认为，根据双方约定，案涉房屋的交房时间为2016年6月30日，办理房屋所有权转移登记的时间是约定交付使用之日起的540个工作日。同时，双方在补充协议第五条第3点约定“如出卖人不能在主合同十八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人六个月（即至2016年12月31日，含当日）的交房宽展期，允许出卖人在宽展期届满日前具备交付条件，并将符合主合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任”，补充协议第七条第4点约定“主合同第二十条约定的房屋所有权转移登记以及第二十八条约定的房屋所有权转移登记责任处理，从买受人付清所有费用（包括但不限于购房款、面积补差款、专项维修基金、相关税费、违约金及其他费用）、提供产权办理所需全部资料且实际接房之日起开始计算”，李燕芬2017年10月25日签订案涉房屋的《楼宇交接签收表》实际接收案涉房屋，至世茂公司向一审法院起诉时，世茂公司的办证期限尚未届满，故对于李燕芬的该意见，本院不予支持。 关于李燕芬主张合同附件四中有关世茂公司有权解除合同的条款属于格式条款，加重李燕芬合同责任、排除李燕芬合同主要权利的情形应属无效的意见，本院认为，合同附件四第五条（2）约定，如李燕芬未能按期归还银行按揭贷款导致世茂公司承担担保责任的，世茂公司享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，该项约定并无不当之处，也并未出现加重李燕芬合同责任、排除李燕芬合同主要权利的情形，故对于李燕芬的该项主张，本院不予支持。 关于违约金、律师费、诉讼保全费及诉讼保全保险费。本院认为，根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第五条（2）的约定，李燕芬逾期归还银行按揭贷款导致世茂公司承担担保责任，解除合同，李燕芬应当向世茂公司支付总房价款的10%的违约金，世茂公司据此向李燕芬主张违约金符合合同约定。同时一审审理中，世茂公司主张律师费、诉讼保全费及诉讼保全保险费，这些内容合同亦有相应的约定。一审审理中，李燕芬经一审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，应当承担其拒不到庭参加诉讼的法律后果。因此，一审法院确定的违约金、律师费、诉讼保全费及诉讼保全保险费在不违反法律法规的强制性规定的情况下，本院对李燕芬上诉主张调整的请求不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5258元，由李燕芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇二〇年八月二十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅