上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12263号原告：李士军，男，1972年11月5日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：尹琼雪，上海咏君律师事务所律师。被告：马文云，男，1965年2月26日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。原告李士军与被告马文云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年7月13日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人尹琼雪、被告马文云及其委托诉讼代理人朱忭毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李士军向本院提出诉讼请求：1、判令被告马文云交付青浦区华新镇北青公路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令被告马文云支付违约金人民币(以下币种均为人民币)10,000元；3、本案诉讼费由被告马文云承担。事实与理由：2017年7月5日原被告签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定被告马文云将青浦区华新镇北青公路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告李士军，成交价为505,000元。当日原告李士军将全部房款支付完毕，另支付了房屋中介费10,000元。但被告马文云至今未将房屋交付原告李士军，且有他人入住。被告马文云的行为显属违约，依约应当承担违约责任，故诉至本院作如上诉请。被告马文云辩称：1、房屋无法交付。因被告马文云与案外人、第三人等发生经济纠纷，目前由案外人实际占有304、305房屋。案外人擅自将房屋门拆掉进入该房间，将304、305房屋隔断全部拆掉并进行了简易装修。因原告李士军多次向当地派出所反映这个问题，导致原告李士军无法居住房屋，第三人也无法实际使用房屋，房屋目前空关着。被告马文云现在也无法拿到该房屋，第三人安装了摄像头，被告马文云一去，第三人就报案发生纠纷。2、被告马文云原宾馆被拆迁后，没有自己居住的房屋，经与政府协商后分得了301室、304室、305室三套房屋，但房屋没有任何批建手续和产权登记。301室、304室已经出卖给他人，305室就是系争房屋。目前304室房屋的买受方已经提出诉讼要求返还购房款，因为房屋出售至今已经3年，但是房屋始终无法交付给买受方。3、对于违约金，如果法院认定房屋必须交付的，被告马文云同意支付该1万元违约金。4、被告马文云的意见是解除双方的房屋买卖合同，被告马文云将收取的505,000元购房款返还给原告李士军，另按照银行贷款利率支付原告李士军约5万元的利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年5月19日，青浦区华新镇凤溪居委会(甲方)与马文云(乙方)签订《补充协议》，约定：双方在2016年8月29日签订的房屋买卖合同基础上补充约定：甲方同意将青浦区华新镇北青公路XXX号凤坚小区B号楼305室建筑面积41.30平方米房屋(以下简称系争305室房屋)出售乙方，房屋总价413,000元。出售的房屋由于历史原因无法办理房屋产权证，乙方购置后自愿接受国家法律法规、政策和有关规定等各个层面的限制，由此给乙方或房屋居住人今后办理居住证、缴纳水电费、通讯以及就学等等所有方面带来的不便和收费标准的不一等均与甲方无关；本协议出售的房屋经甲乙双方办理交接手续后(以交付钥匙为准)双方对房屋质量、面积等均无异议，今后如涉及维修、安装设施等均按市场价格实施有偿服务；乙方如出租或转卖给他人，出租协议或转卖协议必须到甲方备案登记。后，马文云实际接收系争305室房屋并取得该房屋的钥匙。2017年7月5日，马文云(甲方、出售方)与李士军(乙方，买进方)通过上海中佑房地产经纪有限公司居间签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将系争305室房屋以505,000元价格出售给乙方，乙方于2017年7月5日支付全部房款，甲方于2017年7月5日腾出房屋交付乙方；双方签订本协议后，若单方延误或违背协议中所约事项，则属于违约，并由违约方赔偿守约方损失(即违约金)，赔偿金额按购房款的500%计算，并由违约方支付中介方的中介费。合同另对其他内容进行了约定。2017年7月5日，李士军支付全部购房款505,000元，马文云出具相应的《购房款收据》。同日，马文云将系争305室房屋钥匙及相关资料交付给李士军。另，李士军支付了中介费10,000元。2018年3月17日，李士军通过中介居间与案外人叶某某签订《房屋买卖合同》，将系争305室房屋以570,000元的价格出售给案外人叶某某，并交付了相关资料及房屋钥匙。后，案外人叶某某准备装修时发现系争305室房屋因马文云有债务纠纷、已由案外第三人换锁入内。因纠纷无法解决，2020年6月叶某某起诉李士军要求退还购房款，2020年7月李士军亦起诉马文云来院作如上诉请。庭审中经本院释明，原告李士军表示：1、房屋买卖合同有效的情况下，被告马文云仍然存在交房义务。因为当初买房时，应当交付通水电的房屋，交付钥匙并不代表交付。且现在被告马文云也认为自己没有交付房屋。2、如法院判定房屋买卖合同无效，原告李士军要求被告马文云退还房款505,000元，并按照总房款的30%赔偿损失即151,500元，理由是：根据房屋买卖合同约定如被告马文云违约，需承担违约金支付责任，因合同约定违约金过高，原告李士军自行调整至30%。3、2018年3月10日原告李士军已将系争305室房屋以57万元的价格另行出售给他人，原告李士军亦已在下家付清房款后就将钥匙给到下家，现在下家起诉原告李士军要求退还房款并赔偿损失5万元。对此，被告马文云表示：1、房屋已经交付完毕。否则，原告李士军也不可能将没有交付的房屋再出售给第三方。2、如法院认定房屋买卖合同无效，被告马文云愿意将505,000元房款返还原告李士军，并向原告李士军支付利息约5万元，从2017年7月5日起按照银行贷款利息计算，当然也要求原告李士军将房屋返还给被告马文云。根据庭审确认的事实，本院认为：原告李士军与被告马文云就系争305室房屋签订的《房屋买卖合同》，虽系双方真实意思表示，但因买卖标的物未有合法批建手续、未有合法产权登记，依法应被确认为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。导致本案房屋买卖合同无效，原告李士军与被告马文云双方皆有过错责任。被告马文云依法应当返还购房款并赔偿相应的房款利息损失，对此被告马文云亦自认无异议。原告李士军依法应当返还房屋，现房屋已实际由被告马文云的相关债务关联人占有，可视为原告李士军已履行房屋返还义务。原告李士军在接收房屋又另行出售的情况下，再行要求被告马文云交付房屋没有法律和事实依据，本院不予支持。在房屋买卖合同被确认无效的情况下，原告李士军要求按照合同约定主张违约责任，亦没有法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告马文云应于本判决生效之日起十日内返还原告李士军购房款人民币505,000元；二、被告马文云应于本判决生效之日起十日内偿付原告李士军利息损失(以人民币505,000元为基数，支付自2017年7月5日起至实际履行日止的利息；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告马文云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇二〇年八月二十四日书记员  朱 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。