广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4390号原告（反诉被告）：陈生团，男，1981年11月1日出生，汉族，住福建省安溪县***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：陈梓林，广东粤龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄伟权，男，1963年7月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：郑伟，广东都汇律师事务所律师。原告陈生团与被告黄伟权租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理。本院依法适用简易程序分别于2020年4月1日、5月15日公开开庭审理了本案。原告的诉讼代理人陈梓林，被告的委托诉讼代理人郑伟均到庭参加两次庭审。诉讼中，本院依职权调查取证，相应期限依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告陈生团退还租赁押金19500.1元；2.被告向原告支付逾期还款利息（以19500.1元为本金按照年利率6%自起诉之日起计算至法院判决还款之日止，逾期加倍支付）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月1日，原、被告签订《物业出租合同》，约定由被告将位于佛山市南海区******物业办公楼二楼（以下简称涉讼办公楼）出租给原告，租期为六年，至2019年11月30日止，月租金8800元，押金35200元。2013年12月1日，原告与案外人杨*权签订《物业出租合同》，约定由杨*权将属于被告所有的位于佛山市南海区******新仓库800平方米、空地425平方米（以下简称涉讼厂房和空地）转租给原告，租期为六年，至2019年11月30日止，月租金12545元，押金47455元。被告同意案外人杨*权的转租行为。原告按照合同约定以及被告和转租人杨*权的指示，于2013年12月2日分两笔将租赁押金各44000元，合计88000元，分别转账进入杨*权账户及被告妻子账户。2016年4月21日，被告要求原告中止与案外人杨*权签订的转租合同，改由被告直接与原告签订租赁合同。原告根据被告要求，于当天中止与案外人杨*权签订的转租合同，杨*权与原告确认中止合同，约定房租及按金由杨*权转交被告。2016年4月25日，被告与原告重新签订《物业出租合同》，约定将涉讼仓库和空地出租给原告，租期从2016年4月25日起至2019年11月30日止，月租金11516元，押金40681元。该笔押金由案外人杨*权转交被告，被告于当天向原告出具收据，确认收到原告押金40681元。原告租赁被告厂房及办公楼后，一直自觉履行合同义务。2019年10月，由于合同期即将届满，双方协商同意最后两个月的租金直接从被告已经收取的押金中抵扣，并在合同期满时进行结算。原告向被告已支付押金合计75881元，抵扣2019年10月、11月租金合计56380.9元，被告应当退还原告押金19500.1元。2019年11月30日合同期满，原告退出租赁场地，要求被告结算租金，并将抵扣租金后的押金余额退还原告，被告不予理睬。此后原告多次交涉，被告依然不予退还，双方发生激烈争吵，公安机关介入调解也未能解决，故诉至法院。被告针对原告本诉答辩称，原告拖欠被告租金违约在先，根据两份合同的约定，被告有权没收其押金，原告诉请被告返还租金，没有依据。原告自2019年10月开始以各种理由拖延甚至拒付租金，至今原告尚拖欠被告2019年10月、11月两个月的厂房和办公室租金、水电共计63493元，经被告多次催收无果。根据两份合同的约定，在租赁期满后，原告将所应支付的水电费和租金交齐后，被告才将押金退还给原告，如果原告违约不交齐租金，则押金没收归被告所有。原告超过七天不交租金，应以全额押金作为赔偿归被告所有。因此，在原告已拖欠两个月租金的情况下，被告有权没收押金。既然原告无权要求被告返还押金，原告要求被告支付利息的主张无依据，诉讼费用亦应由原告自行承担。被告向本院提出反诉请求：1.原告交纳的办公室押金35200元和厂房押金40681元归被告所有；2.原告支付2019年9月水电费708.4元，2019年10月厂房租金14696元、办公室租金11231元、巡安费650元、电容费690元、水电费600.7元，2019年11月厂房租金14696元、办公室租金11231元、巡安费650元、电容费690元、水电费537.9元，2019年12月1日至2019年12月19日共19天的办公室占有使用费7112元。以上合计63491元；3.原告支付以63491元为本金从2019年9月26日起至原告实际清偿日止按年利率24%计算的滞纳金予被告。4.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：在原、被告的租赁合同履行期间，原告拖欠租金的情况时有发生，但经被告追讨，原告起初最终尚能支付。直至2019年10月，被告向原告催收10月份租金时，原告以资金周转困难为由拒付租金并声称有押金做担保，被告不需要为此担心。2019年11月，租赁期限即将到期，被告再次向原告追讨2019年10月及11月租金时，原告则主张用押金抵扣租金、水电费，但被告明确表示不同意。2019年12月，厂房及办公室租赁期限均到期，但原告以新办公室未装修好为由继续占用原办公楼仅交还厂房，直至2019年12月19日才将办公室清空交还被告。期间，被告多次通过电话、短信向原告催交租金，均未果。综上，原告拖欠被告2019年10月及11月租金、水电费的行为违反了双方签订的办公楼及厂房《物业出租合同》第二条及第四条的约定，被告有权没收其押金并要求原告继续支付租金及滞纳金，而原告逾期腾房的行为也给被告造成了损失，被告有权要求原告按原租金标准支付逾期腾房期间的占有使用费。原告针对被告反诉答辩称，不同意被告的全部反诉请求。1.根据双方签订的合同第四条约定，租赁物没有办房产证也没有办理消防验收手续，因此本案两份租赁合同为无效合同。2.本案两份租赁合同是由被告单方制作的格式条款，合同第二条关于押金的约定违反合同法第四十条的规定，该条款无效。3.合同期满双方协商时被告同意用押金抵扣租金。4.被告反诉主张的水电费以及其他相关费用并没有提供支付凭证或其余证据证明，因此该主张缺乏事实根据。5.合同期满后，原告未及时搬走办公设备亦是取得被告的同意，原告并没有在合同期满后继续在该场地办公，因此不应计算租金。诉讼中，原告针对本诉和反诉共同举证如下：1.原告身份证原件1份、被告人口信息查询复印件1份。2.物业出租合同（原告与被告于2013年12月1日签订）、物业出租合同（原告与杨*权于2013年12月1日签订）、物业出租合同（原告与被告于2016年4月25日签订）原件各1份，用以证明双方的租赁关系。3.农行交易明细清单原件2份，用以证明原告支付押金的情况。4.收据（押金）原件1份，用以证明被告确认收到原告厂房押金40681元。5.汇款交易电子凭证打印件1份，用以证明原告已支付2019年9月租金及水电费合计28253元。6.手机短信记录打印件1份，用以证明2019年10月，由于合同期即将届满，原被告协商同意最后两个月的租金直接从被告已经收取的押金中抵扣，并在合同期满时进行结算。2019年11月30日合同期满，原告退出租赁场地，要求被告结算租金，并将抵扣租金后的押金余额退还原告，被告不予理睬。此后原告多次交涉，被告依然不予退还，双方发生激烈争吵，公安机关介入调解也未能解决。被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.被告身份证复印件1份。2.房产证原件2份，用以证明被告是本案租赁物的权属人，两份租赁合同合法有效。3.租金缴费通知单、水电费缴费通知单打印件各1组，用以证明被告曾向原告直接送达2019年9月、10月、11月的租金缴费通知单及水电费缴费通知单进行催收。4.重复多次催收通知书、催收短信打印件各1份，用以证明因原告一直拖欠租金和水电费，被告通过发短信的方式向其催交水电费和租金，且被告不同意用押金抵扣。5.办公室现场照片打印件2张（当庭出示手机原始载体），用以证明租赁合同到期后，原告仍然占用被告办公室，照片显示2019年12月14日、12月16日原告租用的办公室仍未清空归还被告。6.手机短信截图（2019.10.23）打印件1份，用以证明被告未同意押金抵扣租金。诉讼中，本院向自然资源局发函调查取证，该局分别于2020年5月8日、2020年7月14日作出复函，并当庭出示。经质证，当事人对对方证据真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。原被告对佛山市自然资源局南海分局两份复函无异议，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院具体认定如下：1.被告举证3，本院将结合原被告对租金和水电费数额陈述综合认定。2.被告举证4未显示催收通知书已送达予原告，原告亦不予确认，本院对该证据不予确认。3.被告举证6，被告未能反映联系电话为原告所有，本院对该证据的关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年12月1日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《物业出租合同》（以下简称涉讼合同一），约定甲方将位于南海区***办公楼二楼出租予乙方作厂房用途，租赁期自2013年12月1日至2019年11月30日止；月租金8800元，租金每年递增5%；签订合同之日，乙方缴纳押金35200元，期满后，乙方将应交的租金交齐，甲方退还押金，如乙方违反不交齐租金，则押金没收归甲方所有；每个月租金必须在上一个月25日前交齐，逾期每天按月租金2%加收滞纳金；每月25日抄水电表，当天缴清水电费；承租方由下列情形之一时，出租方可收回出租的物业，解除租赁合同，由此造成合同期内未履行合同的租金损失，承租方用押金赔偿给出租方：3.乙方拖欠租金累计达7日的；等等。2013年12月1日，杨*权（转租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《物业出租合同》，约定甲方将位于南海区***仓库800方、空地425方出租予乙方作厂房用途，租赁期自2013年12月1日至2019年11月30日止；签订合同之日，乙方缴纳押金60000元（其中12545元为12月份租金，即47455元）。2016年4月21日，杨*权与原告在该出租合同下方注明：该合约中止，房租及按金转交黄伟权。2016年4月25日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《物业出租合同》（以下简称涉讼合同二），约定甲方将位于南海区***厂房约801.5平方米、空地219.3平方米（以下简称涉讼厂房和空地）出租予乙方作厂房用途，租赁期自2016年4月25日至2019年11月30日止；月租金11516元，租金每两年递增10%，每个月租金必须在上一个月25日前交齐，逾期每天按月租金2%加收滞纳金；签订合同之日，乙方缴纳押金40681元，期满后，乙方将应交的水电费和租金交齐，甲方退还押金，如乙方违反不交齐租金，则押金没收归甲方所有；乙方用电30千瓦，需每千瓦交23元容量费，乙方需交保安费650元/月；每月30日抄水电表，当天缴清水电费；等等。庭审中，原被告均确认：原告就上述涉讼合同一项下的涉讼办公楼和涉讼合同二项下的涉讼厂房和空地分别交纳保证金35200元和40681元；原告支付租金至2019年9月30日。原告确认：其尚未支付涉讼办公楼、涉讼厂房和空地于2019年10月和11月的租金共51854元[（厂房空地租金14696元/月+办公楼租金11231元/月）×2个月]、巡安费1300元（650元/月×2个月）、电容费1380元（690元/月×2个月）、2019年9月水电费708.4元、2019年10月水电费600.7元、2019年11月水电费537.5元。以上款项共计56380.6元。针对原告搬离涉讼办公室的时间，原告主张于2019年12月16日搬离，但未办理交接，被告主张原告于2019年12月19日才搬离。被告持有一份证号为粤房地权证佛字第***号A的不动产权证（以下简称尾号563号产权证），其中载明房屋坐落为佛山市南海区*********（办公楼），产权人为被告。被告另持有一份证号为粤房地权证佛字第***号的不动产权证（以下简称尾号020号产权证），其中载明房屋坐落为佛山市南海区**********（车间一），产权人为被告。诉讼中，本院依职权向佛山市自然资源局南海分局发函询问涉讼合同一、二项下租赁物与被告持有的前述两份不动产权证的对应情况。该局分别回复如下：一、涉讼合同二项下801.5平方米的厂房与尾号563号产权证、尾号020号产权证均不对应，涉讼厂房未办理房产登记，也未办理规划报建手续。二、根据来函信息，并经狮山镇不动产登记中心与法院工作人员及当事人到现场勘察，根据当事人指认的位置与尾号563号产权证的房产登记图形基本一致。由于合同无提及具体的房产信息，如房产证号、租赁面积等，因此单凭合同提及的办公楼二楼无法肯定与尾号563号产权证相对应的关系。另查明，尾号563号产权证项下房屋第二层的面积为410.51平方米。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点在于两份涉讼合同所指向的租赁物如何确定及合同效力与结算情况，对此，本院具体分述如下：一、对于涉讼合同一项下的租赁物，本院组织原被告双方和佛山市自然资源局南海分局工作人员共同到场，经原被告指认租赁物位置后，佛山市自然资源局南海分局函复称原被告指认的位置与尾号563号产权证的房产登记图形基本一致，本院认定涉讼合同一项下租赁物为尾号563号产权证所载的位于佛山市南海区*********办公楼的二楼。经查明，涉讼办公室已办理产权登记，原、被告签订的涉讼合同一是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。涉讼合同二约定租赁物为801.5平方米的厂房和219.3平方米空地，佛山市自然资源局南海分局函复本院上述租赁物与被告提交的尾号563号产权证、尾号020号产权证均不相符，涉讼801.5平方米的厂房未办理规划报建手续，故原、被告签订的涉讼合同二依法无效。二、涉讼合同一、二的合同期限均已届满，原被告均确认原告已搬离租赁物，双方应对涉讼合同一、二进行清理结算。1.关于涉讼合同一的押金和租金。首先，涉讼合同一合法有效，对于原告已交纳的押金的性质，合同约定在原告逾期支付租金时可予以没收，但同时约定没收押金用于赔偿原告违约造成合同解除致未履行部分的租金损失，该押金实用于弥补原告提前解除合同导致租赁物产生空租期的损失。现涉讼合同一租赁期限已届满，原告逾期支付租金给被告造成的损失为资金占用损失，被告可通过利息主张予以弥补，且综合原告逾期支付租金的金额和押金金额，该违约责任明显过高，故对被告主张没收押金35200元，本院不予支持。其次，原告应依约支付租赁期限的租金，原告虽辩称已于2019年12月16日搬离，但其未与被告办理交接手续，且被告举证反映该日原告仍留存物品在涉讼办公室内，现被告主张于2019年12月19日收回租赁物，本院对被告该主张予以采纳。故原告除了应支付其自认的2019年10月、11月未付的租金22462元（11231元/月×2个月）外，还应支付2019年12月1日至2019年12月19日的租金6884元（11231元/月÷31天×19天），合计29346元。2.关于涉讼合同二的押金和占有使用费。一方面，涉讼合同二无效，被告应返还因出租涉讼厂房和空地而向原告收取的押金40681元，被告诉请没收该押金，理据不足，本院不予支持。另一方面，合同无效，原告作为租赁物使用人仍应根据公平等价有偿原则，参照合同约定的租金标准支付占用期间的场地使用费予被告。原告自认尚未支付涉讼厂房和空地于2019年10月、11月的占有使用费29392元（14696元/月×2个月），原告应全额支付予被告。3.水电费和其他费用。原告对被告主张尚未支付2019年9月至11月的水电费和巡安费、电容费共计4527元无异议，本院对被告该部分诉请予以照准。综上所述，被告应返还押金75881元（35200+40681）予原告，原告应支付租金/占有使用费和水电费等共计63265元（22462+6884+29392+4527）。鉴于被告同意以应退还的押金抵扣原告应支付的各项款项，经核算，被告仍应退回12616元予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。逾期付款利息。原告逾期支付租金/占有使用费致被告产生利息损失。本院酌定被告应自合同期满之日即2019年11月30日起至本案判决生效之日止以应付款项63265元为本金按年利率6%计付利息予被告，被告主张超出部分，本院不予支持。涉讼两份合同的效力经本案判决予以认定，被告退还保证金的义务亦因本案判决才确定，结合原告的诉请，本院判定被告应以12616元为本金自判决生效之日起至判决确定还款之日止按年利率6%计付利息予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告（反诉原告）黄伟权应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金12616元予原告（反诉被告）陈生团；被告（反诉原告）黄伟权应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以12616元为本金自本案判决生效之日起至判决确定还款之日止按年利率6%计算的利息予原告（反诉被告）陈生团；原告（反诉被告）陈生团应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以63265元为本金自2019年11月30日起至本案判决生效之日止按年利率6%计算的利息予被告（反诉原告）黄伟权；驳回原告（反诉被告）陈生团的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄伟权其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取143.75元（陈生团已预交），由黄伟权负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予陈生团，本院不另收退。反诉受理费减半收取1621.39元（黄伟权已预交），由黄伟权负担927.75元，由陈生团负担693.64元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予黄伟权，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年八月七日书记员  罗静雯