河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0302民初5259号 原告：刘向阳，男，汉族，1967年3月1日出生，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：徐丹苗，河北权智律师事务所律师。 被告：李志国，男，满族，1987年9月8日出生，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：曹媛媛，河北冀秦律师事务所律师。 原告刘向阳诉被告李志国房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘向阳及委托诉讼代理人徐丹苗，被告李志国委托诉讼代理人曹媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘向阳向本院提出诉讼请求：判令解除原被告双方签订的《秦皇岛市房地产经济服务合同（示范文本）》（合同编号001631）；判令撤销原被告双方基于海政里63栋1502号房产买卖签订的网签合同；判令被告支付原告91800元违约金；本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2020年6月19日，原告为甲方被告为乙方，双方通过秦皇岛大通置家房地产经纪有限公司签订一份《秦皇岛市房地产经纪服务合同（示范文本）》（合同编号001631）。合同约定：原告将其所有的位于海政里63栋1502号房产，房屋所有权证号为000146672，建筑面积101.63平方米出售给乙方，房款总价为918000元。乙方以全额贷款方式支付全部房屋成交价款，监管交易资金为全部房屋成交价款。本合同签订后15日内，双方进行了网签。网签备案后，乙方将全额购房款存入资金交易监管账户。乙方未按约定的时间付款的，逾期超过15日后，甲方有权解除合同。甲乙双方任何乙方违约按成交价的百分之十付给对方违约金。合同签订后，被告支付原告定金1万元。双方于2020年6月23日上午办理房屋网签备案手续。网签备案后被告未按约定将房款存入资金监管账户。至7月8日已逾期15日，后原告多次通过中介通过房产管理部门协调被告是继续履行合同还是解除合同，被告对两种方案均不认可，最后避而不见失去联系。原告无奈于7月13日向被告身份证上地址发出《解除合同通知书》，明确告知其双方签订的《秦皇岛市房地产经纪服务合同（示范文本）》（合同编号001631）因未按约定支付房款达到合同约定解除条件而解除。原告认为，被告不诚信履行合同，出现违约情况后怠于解决，导致原告的房产因已经网签备案而不能再次出售，给原告造成重大经济损失。被告的行为已达到双方约定的解除合同条件，并应按总房款10%支付原告违约金。故诉至法院请求判如所请。 被告李志国辩称，一、同意解除原被告双方签订的秦皇岛市房地产经纪服务合同（合同编号001631号）及涉案房屋的网签合同。基于答辩人同意解除合同，那么合同解除后，原告应返还被告1万元购房定金。二、在合同的履行过程中，答辩人不存在任何违约行为，原告主张被告支付91800违约金没有事实和法律依据。房屋经纪服务合同中第8条第2项违约责任，约定逾期付款超过15日后，甲方有权利解除合同，该条款约定的违约金比例为1%。第8条中第3项违约责任约定的是因司法机关对房屋进行查封导致的违约，按照10%付对方违约金。该两项违约责任的约定并未在实际履行合同过程中出现。原被告双方网签合同的签订日期为2020年6月23日。而网签合同签订的十二天即2020年7月6日，双方因该房屋发生异议（因该房屋为海港区经济适用住房，关于二手房交易买卖过户应当尊重商品房的相关政策执行，是否存在土地转让金等其他费用，双方并未约定），为此双方到秦皇岛市管理科进行协调。经协调市场管理科，建议双方签订补充协议，另行对土地出让金等相关税费再作约定。但是原告不同意签订补充协议，导致双方谈判失败也最终导致双方合同没有履行完毕。综上，答辩人在本案中不存在任何违约，不应支付原告任何违约金。 原告刘向阳为支持其主张提交了以下证据： 1、《秦皇岛市房地产经济服务合同（示范文本）》1份，时间2020年6月19日，证明原被告双方经秦皇岛大通置家房地产经济有限公司居某介绍于2020年6月19日签订了《秦皇岛市房地产经济服务合同（示范文本》。合同约定：原告将其所有的海港区海政里63栋1507号房屋，建筑面积101.63平方米出售给被告，总房款918000元。第三条成交价格、付款方式（二）甲乙双方同意以银行贷款（公积金贷款）方式支付房屋成交价款，监管交易资金为全部房屋成交价款。第十一条网签备案本合同签订后15日内，丙方应协调甲乙双方进行网签。网签备案后，乙方将全额购房款存入到交易资金监管账户后，丙方应在网签后15日内协助甲乙双方到不动产登记部门办理交易登记手续。第八条违约责任（二）逾期付款责任（2）逾期超过15日后，甲方有权解除合同，乙方应自解除合同通知到达之日起5日内向甲方支付违约金。（四）其他约定签订本合同时乙方交定金壹万元整，甲乙双方任何一方违约按成交价的百分之十付给对方违约金； 2、《秦皇岛市存量屋买卖合同》4页，时间2020年6月23日，证明原被告双方于2020年6月23日签订《秦皇岛市存量屋买卖合同》，就案涉房屋办理网签备案手续； 3、《解除合同通知书》、邮政快递单据，时间2020年7月7日，证明原被告双方于2020年6月23日上午办理了案涉房产网签备案手续。至7月7日，被告逾期超过15日未履行支付房款合同义务，未将房款存入交易资金监管账户，已构成违约。原告依据《秦皇岛房地产经济服务合同（示范文本）》第八条（二）约定通知被告解除《秦皇岛房地产经济服务合同（示范文本）》，解除2020年6月23日办理的该房产网签备案合同，原告通过邮政快递向被告身份证所载地址邮寄《解除合同通知书》，被告拒收； 4、微信截图12页、通话记录3页，时间2020年7月2、3、7、8、10、13、14、15日，证明中介公司就被告逾期支付房款多次通过电话、微信给双方协商推进合同履行，被告找各种理由借口不支付房款。同时被告又提出多个无理要求、无理方案让中介和原告签写，在原告答应见面签订和协商后，被告又反悔，最后提出让原告写一份违约承诺，被告种种违反诚信的行为已经严重违约，达到合同约定解除条件； 5、证人秦皇岛大通置家房地产经济有限公司证言，证明1、证人居某介绍原被告就案涉房屋订立买卖合同；2、合同版本系证人提供，空白处手写部分系证人工作人员按照原被告双方协商确定结果填写；3、合同订立后，原告依约定与被告及证人共同到房管部门办理案涉房屋网签手续；4、被告未按照约定支付购房款并逾期至今。经证人多次协调，被告仍不支付购房款亦不配合原告继续履行合同。被告逾期不支付房款构成根本违约，已达到合同约定的解除条件。 被告李志国对原告提交证据的质证意见如下：证据1真实性无异议，关于第八条第二项逾期付款的责任中仅约定了逾期超过15日付1%的违约金，合同中约定的双方任何一方违约付10%违约金约定在违约责任第三项关于司法机关对房屋查封的情况下，原告适用违约责任第三项没有依据，且违约责任第二项也不应适用于本案，因为在逾期的第12、13天双方已经到住建部门协调中断了该时效；证据2无异议，被告同意解除；证据3EMS在退改批条中有批改不能证明其已经邮寄；证据4其中合同补充协议书由李志国向中介发出，从微信聊天记录可知在补充协议未签订的情况下已经据中介的传话原告已经起诉解决了，也就是说该协议书没有达成的原因在原告不在被告。 在庭审过程中，原告申请证人到庭作证，原告对证人证言的质证意见如下：原告认为证人证言的证据三性都无异议。被告对证人证言的质证意见如下：通过被告代理人的询问其姓名马国华与该服务合同中房产经纪人的姓名不一致，对其是否为中介工作人员并不能确定，对其陈述的另行签订补充协议是被告不同意也不认可，因为与被告向代理人的陈述不一致。 被告李志国为支持其主张提交了李志国缴纳定金1万元的收条一份，证明李志国于合同签订当日向原告支付了1万元购房定金，基于被告同意解除该合同那么原告应该返还被告的定金1万元。 原告对被告提交证据的质证意见如下：对该份证据真实性无异议，但是对证明目的有异议，根据我方提供的证据包括证人证言可以证明被告逾期支付房款的行为已经构成根本违约，在其已经根本违约的前提下不会产生返还定金的问题，只能是按照法律规定定金不予退还，所以被告据此主张返还1万元定金不能成立。 经审理查明，原告刘向阳作为甲方、被告李志国作为乙方、秦皇岛大通置家房地产经纪有限公司作为丙方，三方于2020年6月19日签订了《秦皇岛市房地产经纪服务合同（示范文本）》，约定甲方自愿将名下位于秦皇岛市海港区房屋出售给乙方，房屋成交价格为人民币918000元，甲乙双方同意以银行贷款（公积金贷款）方式支付房屋成交价款，监管交易资金为全部房屋成交价款（不包含房屋交易、登记的各项税费）；甲乙双方约定本次房屋交易应缴纳的税费金额以税务机关最终核算的金额为准，全部由乙方承担；按照网签备案合同约定，甲方在取得房款5日内结清与该房产相关的费用，交付房屋。甲乙双方在合同第八条违约责任中约定：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，甲方未按照约定的时间将该房屋交付乙方的，逾期超过15日后，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之一的违约金；（二）逾期付款责任：乙方未按约定的时间付款的，逾期15日后，甲方有权解除合同，乙方应当自解除合同通知送达之日起5日内按照逾期应付款的1%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；（三）因司法机关对该房屋进行查封，导致甲、乙双方不能如约办理房屋所有权转移登记的，签订本合同时，乙方交定金壹万元整，甲乙双方任何乙方违约按成交价的百分之十给付对方违约金。甲乙双方在合同第十一条中约定：本合同签订后15日内，丙方应协调甲、乙双方进行网签。网签备案后乙方将全部购房款存入交易资金监管账户后，丙方应在网签后15日内协助甲乙双方到不动产登记部门办理交易登记手续。合同签订当日，被告李志国向原告刘向阳支付购房定金10000元。2020年6月26日，原、被告签订了《秦皇岛市存量房买卖合同》并办理了网签手续。后被告李志国未能按照约定支付后续房款。 上述事实有原、被告提交的证据及庭审陈述在卷佐证。 本院认为，原告刘向阳与被告李志国于2020年6月19日签订的《秦皇岛市房地产经纪服务合同（示范文本）》及2020年6月26日所签订的《秦皇岛市存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。被告李志国认可上述两份合同未能如约履行亦同意解除该两份合同，对此法院予以支持。本案争议焦点在于被告李志国在合同履行过程中是否存在违约行为，结合原告提交的证据、证人证言及双方当事人庭审陈述综合考量，本院认为本案所涉两份合同未能履行的原因系原、被告双方在就涉案房屋土地出让金如何负担一事进行协商时，被告李志国未能与原告刘向阳进行有效沟通及友好协商并逾期不予支付购房款的违约行为而导致，在此过程中，原告刘向阳并无违约行为，故被告李志国作为违约一方，应当依照双方约定承担相应的违约责任。原告主张按照双方签订的《秦皇岛市房地产经纪服务合同（示范文本）》第八条违约责任中的第（三）项手写条款“签订本合同时，乙方交定金壹万元整，甲乙双方任何一方违约按成交价的百分之十给付对方违约金”的约定来计算违约金，本院认为，根据该合同中上述手写条款的书写位置及编号，可以认定该手写条款应属第八条第（三）项下，即因司法机关对该房屋进行查封，导致甲、乙双方不能如约办理房屋所有权转移登记的按照其上述手写条款计算违约金，而在本案中，并不存在该违约事项，故不应适用本手写条款计算违约金。结合被告李志国的违约行为，被告李志国应按照合同中第八条第（二）项逾期付款责任的约定来给付原告违约金，即被告李志国应按照逾期应付款的1%向原告刘向阳支付违约金。原、被告在合同中约定房屋成交价格为918000元，扣除被告已经给付原告的定金10000元，逾期应付款应为908000元，被告李志国应给付原告违约金9080元（908000元×1%）。关于被告李志国已经给付原告刘向阳的定金10000元，因被告李志国未能按照约定履行合同义务，根据相关法律规定，其无权要求原告刘向阳返还定金。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定判决如下： 一、解除原告刘向阳与被告李志国于2020年6月19日签订的关于秦皇岛市海港区房屋的《秦皇岛市房地产经纪服务合同（示范文本）》及2020年6月26日所签订的《秦皇岛市存量房买卖合同》； 二、被告李志国于本判决生效之日起十五日内协助原告刘向阳办理注销位于秦皇岛市海港区房屋的网签登记手续； 三、被告李志国于本判决生效之日起十五日内向原告刘向阳支付违约金9080元； 四、驳回原告刘向阳的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1048元，由被告李志国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员 党 玮 二〇二〇年八月二十五日 书记员 史孟蕊