江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1378号上诉人（原审被告）：俞忠，男，1969年5月23日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：周喻，江苏震宇震律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许的平，男，1966年9月28日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。被上诉人（原审原告）：贺笃旺，男，1968年3月13日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王玥、熊拂刚，上海运帷律师事务所律师。上诉人俞忠因与被上诉人许的平、贺笃旺租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初7273号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞忠上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回许的平、贺笃旺一审诉讼请求。事实与理由：根据双方租赁合同约定的意思，274.7万元赔偿款应归俞忠所有，或者按公平原则，对274.7万元按未使用年限的比例即按274.7万的20%支付许的平、贺笃旺。被上诉人许的平、贺笃旺辨称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。许的平、贺笃旺向一审法院起诉请求：判令俞忠返还许的平、贺笃旺财产拍卖所得款项人民币274.7万元，并自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，直至许的平、贺笃旺全部返还之日止；本案诉讼费由俞忠承担。一审法院认定以下事实：2014年11月18日，俞忠作为出租方（甲方），许的平、贺笃旺作为承租方（乙方），签订《场地租赁合同》。约定本场地位于汾湖开发区东侧，面积约60亩（含场地内两栋厂房），租赁给乙方木材堆放，加工交易场地。租赁期暂定五年，甲方保证三年。自2014年11月18日至2019年12月17日，三年租金不变，三年后如双方同意续租，房租按照年租金加价。租金为每年每亩20000元。根据需要乙方有权在本场地上搭建简易彩钢棚和生活住房，甲方不得干涉。租赁期内若遇政府部门干扰或其他因素，乙方不能使用该土地，甲方应退回当年租金并赔偿乙方全部设施和搬迁损失，政府赔偿归乙方所有。2017年11月18日，俞忠作为出租方（甲方），许的平、贺笃旺作为承租方（乙方），签订《租赁协议》。约定：一、租赁标的物位于南侧，原天玺公司土地及厂房，现由甲方所有，乙方实际使用中。独用土地使用面积39113.7平方米，3幢建筑物建筑面积合计4929.48平米，不动产证为：苏（2017）吴江区不动产权第9062360号。二、租用期限：甲方同意乙方租用1年（自2017年11月18日至2018年11月17日）。每年总计租金220万元。协议签订3天内一次性支付完毕。三、1.原则上甲方同意再续租给乙方2年，协议一年一签，2年后即2019年11月17日到期后将不再续租。2.如甲方确实有新项目入驻或其他不可抗力原因（如上级开展的综合环境整治、散乱污企业整治等），乙方在接到甲方书面通知后一个月内无条件完成腾退，并且由于腾退所涉及的费用由乙方自理，甲方根据乙方实际使用日期退还乙方相应的租金。租赁合同解除或终止后，甲方不对乙方的任何搭建、改建、装修、设施、设备、附着物及搬迁费等进行任何补偿或赔偿。……8（手写）、乙方租不完五年，当时法院拍卖的赔偿款甲方有义务陪同乙方催讨，如果租满后两年则法院赔偿款归甲方所有。庭审中，俞忠确认第三条第8款为其手写。江苏苏信房地产评估咨询有限公司接受一审法院委托，对苏州天玺纺织制品有限公司（以下简称天玺公司）位于汾湖开发区南侧工业房地产的市场价值进行评估。2016年10月28日，出具评估报告，确定上述标的物在2016年10月21日房地产价值为2027.79万元，其中房产价值为458.43万元，土地使用权价值1294.66万元，附属设施价值274.7万元。附属设施主要为夹芯彩钢板房、彩钢板顶棚、棚下水泥场地、铸铁围墙、砖围墙、门牌、厂区碎石地面等，在成新率为76%的情况下，确定价值为274.7万元。另查明：2014年11月18日，天玺公司作为出租方（甲方），俞忠作为承租方（乙方），签订《厂房租赁协议》。约定租赁地点及设施为吴江区汾湖开发区天玺公司厂房，厂区总计40110平方米，其中含厂房、门卫等占5000平方米。甲方同意乙方租用5年，自2014年11月18日至2019年11月17日，租金每年60万元。又查明，2016年9月1日，一审法院工作人员就天玺公司厂房土地拍卖事宜对俞忠制作询问笔录，其称系上述租赁物的承租人，除了两幢标准厂房及土地是天玺公司的，其余都是其建造的，包括搭建的厂房及连通的水电等。对于租期其称与天玺公司的租赁合同签了五年，实际约定至少保证使用三年，请求法院将租期计算至2017年11月17日带租拍卖。其已经支付了天玺公司前两年的租金和押金10万元，第三年租金其同意支付至法院账户。一审法院（2016）网拍字第0731号拍卖公告载明涉案房地产有租赁，租期自2014年11月18日至2017年11月17日，每年租金60万元（前两年租金已支付完毕，第三年已支付10万元）。庭审中，俞忠确认已于2018年2月6日领取了274.7万元款项。以上事实，由许的平、贺笃旺提供的租赁合同、致估价委托人函、附属物价值明细表、询问笔录、转账凭证，一审法院调取的拍卖公告及双方的庭审陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为:2014年11月18日，双方签订的租赁合同中约定许的平、贺笃旺有权在场地上搭建简易彩钢棚及生活住房，另俞忠从天玺公司处承租涉案厂房及土地后整体转租给了许的平、贺笃旺，俞忠在庭审中陈述并未在涉案土地上进行相关附属设施的搭建，故一审法院认定涉案附属设施系许的平、贺笃旺搭建。俞忠、许的平、贺笃旺双方于2017年11月18日签订租赁合同时，双方均已知晓天玺公司涉案厂房、土地等已进入法院执行拍卖程序，故针对该情况，双方在租赁协议中手写约定“乙方租不完五年，当时法院拍卖的赔偿款甲方有义务陪同乙方催讨，如果租满后两年则法院赔偿款归甲方所有”。涉案厂房、土地及相关附属设施于2016年10月经评估确定了价值，俞忠于2018年2月6日领取了附属设施的赔偿款274.7万元，故双方于2017年11月18日签订的租赁合同并未履行完毕，即许的平、贺笃旺并未租满五年。根据上述手写部分约定，若许的平、贺笃旺租满五年则相关赔偿款归俞忠所有，若没有租满五年，俞忠有义务陪同许的平、贺笃旺就赔偿款进行催讨，该表述虽没有直接约定赔偿款归谁所有，但结合上下文意思及俞忠的“陪同”义务，可知在租满五年赔偿款归俞忠所有，租不满五年赔偿款应归许的平、贺笃旺所有，由俞忠协助许的平、贺笃旺进行催讨。现许的平、贺笃旺并未租满五年，故赔偿款274.7万元应归许的平、贺笃旺所有，对许的平、贺笃旺要求俞忠返还274.7万元的主张予以支持。俞忠辩称即使赔偿款归许的平、贺笃旺所有也应按照许的平、贺笃旺实际使用的期限进行折旧。一审法院认为涉案附属设施在进行估价时已经考虑了折旧因素，且双方在手写部分的约定也仅明确了法院的赔偿款的归属，并未约定该赔偿款应另外进行折旧后支付，故对俞忠该抗辩意见不予采信。俞忠辩称对于附属设施部分许的平、贺笃旺拆回了部分建材出售，该部分出售价款应予以扣除。一审法院认为许的平、贺笃旺是否拆回建材并销售系许的平、贺笃旺与涉案附属设施的买受人之间的法律关系，与俞忠无关，对俞忠上述抗辩意见不予采信。俞忠另辩称，双方签订的租赁合同期限至2019年11月17日，即使涉案土地、厂房被他人购买，许的平、贺笃旺作为承租人仍可以主张承租权，许的平、贺笃旺放弃承租权应自行承担相应过错。许的平、贺笃旺认为，买受人购买涉案厂房、土地后即通知许的平、贺笃旺搬离，并于2018年12月对场地采取停电、强制拆除等行为，许的平、贺笃旺无法继续使用。一审法院认为，拍卖公告载明涉案房地产租赁期限至2017年11月17日，买受人购买涉案房屋后要求许的平、贺笃旺搬离，许的平、贺笃旺就此搬离并未放弃相关权利，并无过错，故对俞忠上述抗辩意见不予采信。俞忠另抗辩，俞忠、许的平、贺笃旺双方于2017年11月18日签订的租赁合同约定如许的平、贺笃旺确有新项目入驻或其他不可抗力原因，俞忠不对许的平、贺笃旺的任何搭建、改建等进行补偿或赔偿。一审法院认为该条约定系针对许的平、贺笃旺有新项目入驻或不可抗力因素，与手写条款约定的情况不同，且手写条款系天玺公司财产进入拍卖程序后双方的特别约定，应优先适用该条款，故对俞忠上述抗辩意见不予采信。对于许的平、贺笃旺主张的逾期付款利息，因双方未约定给付期限及违约金，故许的平、贺笃旺主张自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付逾期付款利息，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十四条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：俞忠应于判决生效之日起十日内返还许的平、贺笃旺款项274.7万元并支付以274.7万元为基数，自2019年5月29日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算的逾期付款利息。案件受理费28776元，由俞忠负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实相一致。本院认为，俞忠从天玺公司处承租涉案厂房、场地后转租给许的平、贺笃旺使用，双方于2014年11月18日签订的《场地租赁合同》以及2017年11月18日签订的《租赁协议》均合法有效。《场地租赁合同》约定许的平、贺笃旺有权在场地上搭建简易彩钢棚和生活住房，许的平、贺笃旺承租过程中实际进行了彩钢棚、彩钢板房等附属设施的搭建。现原天玺公司名下的厂房、土地整体进入司法拍卖程序，许的平、贺笃旺搭建的彩钢棚等附属设施拍卖款项为274.7万元，而根据《租赁协议》约定，“乙方（许的平、贺笃旺）租不完五年，当时法院拍卖的赔偿款甲方（俞忠）有义务陪同乙方催讨，如果租满后两年则法院赔偿款归甲方所有”，许的平、贺笃旺未租满五年，则附属设施拍卖款项归搭建人许的平、贺笃旺所有，系该合同条款应有之义，现俞忠已领取该274.7万元，属无权占有，许的平、贺笃旺主张返还，应予支持。综上，俞忠的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28776元，由上诉人俞忠负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年八月十日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。