广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初8955号原告（反诉被告）：刘希敏，女。委托诉讼代理人：彭前进。原告（反诉被告）：彭前进，男。原告（反诉被告）：彭旭，男。被告（反诉原告）：李敏静，女。委托诉讼代理人：欧志强（委托代理期间：2020年4月27日至2020年7月27日），广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人:马洋洋（委托代理期间：2020年4月27日至2020年7月1日），广东卓领律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：杨进鹏（委托代理期间：2020年7月1日起），广东金石行律师事务所律师。第三人：陈伟森，男。委托诉讼代理人：黄燕玲，广东百言律师事务所律师。原告刘希敏、彭前进与被告李敏静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理。诉讼中，原告刘希敏、彭前进申请追加彭旭作为本案的原告，本院予以准许；被告李敏静对原告刘希敏、彭前进、彭旭进提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理；因案件审理需要，本院依职权追加陈伟森为本案第三人参加诉讼。该案于2020年5月18日、2020年6月22日、2020年7月16日三次公开开庭进行了审理，各方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘希敏、彭前进、彭旭提出如下诉讼请求（变更后）:1.判令被告李敏静继续履行原合同，立即将位于佛山市禅城区***********的房屋的过户至原告刘希敏名下，并负担《房屋买卖合同》约定的卖方税费；2.三原告同意代被告李敏静向第三人陈伟森清偿所欠借款余额，消灭抵押权，第三人陈伟森办理涉案房屋的抵押登记涂销手续；3.判令被告李敏静将三原告代为向第三人陈伟森所清偿的借款超出85万元的部分款项返还给三原告，并按照年利率24%的标准支付利息；4.本案的诉讼费用由被告李敏静承担。事实和理由：2017年6月21日原、李敏静经协商签订一份房屋买卖合同，合同约定：李敏静将其位于佛山市禅城区*****************的房屋出售给原告，总面积114.21平方米，总价款为143.98万元，定金13.98万元，首期房款43.98万元（含定金），其余房款100万元银行按揭一次性支付给李敏静等。合同签订后，原告先后支付给李敏静48.98万元，此后应李敏静急需，原告又支付了10万元（总共多付了15万元）。但李敏静2019年12月底办好房产证后，原告曾多次催李敏静办理房产过户手续，进而尽快用过户的房产证按揭贷款还其购房尾款，但其迟迟不去办理房产过户手续，原告经多次催办未果。该房屋实际是刘希敏、彭前进买给原告彭旭在佛山居住使用，且支付了589800元房款给李敏静，并对房屋进行装修和购置家电，已于2018年1月13日入住合法使用至今，原告彭旭为该房屋的实际购买人和使用人，故李敏静应将该房屋过户至彭旭名下。原告为此起诉。补充：涉案房屋是刘希敏与彭前进买给彭旭在佛山居住使用，且支付了589800元房款给李敏静，并对房屋进行装修和购置家电，已于2018年1月13日入住合法使用至今，彭旭事实上为该房屋的实际购买人和使用人。李敏静辩称，1.与李敏静签订《认购合同书》和《房屋买卖合同》的主体是原告刘希敏，因此涉案房屋的购买方是原告刘希敏，与彭前进和彭旭无关，上述两原告并非本案适格原告，彭旭也无权要求将涉案房屋过户至其名下。2.李敏静至今仍然享有涉案房屋的所有权，因为资金周转原因向他人借款并将房屋抵押，属于其合法处分行为。3.李敏静因为缺钱为女儿治病，曾经多次要求原告刘希敏尽快过户及支付房款，但刘希敏一直拒绝，因此存在严重违约情形的是刘希敏，并非李敏静，李敏静不存在任何违约行为。4.请求法院审查原告刘希敏是否符合佛山限购政策，以便认定本案的房屋买卖合同能否继续履行，据李敏静所知，原告刘希敏不符合购买资格，正因为原告刘希敏没有购买资格，也存在严重违约行为，因此本案房屋买卖合同应予解除，而非继续履行。补充：原告在第二次庭审才提交变更诉讼请求申请,不符合法定程序。即使符合法定程序，原告刘希敏也不符合限购资格，本案的房屋买卖合同无法继续履行。关于陈伟森的借款，应当追加陈伟森查明事实，并且询问陈伟森是否同意原告代为清偿借款。关于过户的税费负担，双方的合同无法履行，涉及的履行条款不应予以处理。李敏静提出如下反诉请求（变更后）：1.判令解除被告李敏静与原告刘希敏2017年6月21日签订的《房屋买卖合同》；2.判令三原告向被告李敏静支付违约金139800元；3.判令三原告按照每月3000元的租金标准赔偿被告李敏静房屋占有使用费（从2016年9月18日起至房屋腾退给被告李敏静之日止，暂计至2020年6月18日为135000元）；4.判令三原告将涉诉房屋腾退并交付给被告李敏静；5.判令三原告承担本案全部诉讼费用。反诉事实和理由：2017年6月21日，李敏静与刘希敏签订了《房屋买卖合同》，约定了李敏静将其位于佛山市禅城区************出售给刘希敏。该份房屋买卖合同对房屋的价款、房款的支付方式等作出了约定，但对刘希敏是否具备购房资格以及能否办理按揭贷款等情形在合同中均未作出约定。合同签订后，李敏静如实履行合同义务，将房屋交付给刘希敏，供其一家居住。但依据佛山市政府出台的相关限购限贷政策，被反诉人未非本地户籍，且案涉房屋地址在限购区，刘希敏在签订合同时并不具备购房资格。此外，因案涉房屋刘希敏以按揭贷款的形式付款，需向银行申请贷款，但刘希敏己达退休年龄，刘希敏也不符合佛山限贷政策和银行贷款要求。因此，李敏静在案涉房产证办下后，己积极联系刘希敏去银行评估房产，办理手续，但因刘希敏不具备贷款资格和要求，多番推脱，拒不办理。后在刘希敏无法按揭付款时，李敏静要求刘希敏一次性支付剩余购房款，刘希敏仍拒绝支付。李敏静认为，刘希敏不具备购房资格和按揭条件己致使合同无法继续履行，且李敏静已多次要求刘希敏支付剩余购房款却遭到拒绝，刘希敏的行为严重侵犯李敏静的权益，李敏静有权解除合同并要求刘希敏搬出案涉房屋。原告为此起诉。刘希敏、彭前进、彭旭共同辩称，李敏静的反诉从事实上和法律上均不能成立。理由：一是双方经协商签订的房屋买卖合同未违反国家的法律和法规，且系双方真实意思表示，因而合法有效，双方均应继续履行合同。事实上原告方严格依合同规定向李敏静支付了58.98万元购房款（合同规定仅需支付43.98万元，因李敏静急需用钱，先后向原告方借款15万元，该款如折抵购房款，那原告方则多付15万元房款）。合同还约定剩余购房款100万元（实际上是85万元）在房产过户至原告方名下后，由原告方按揭贷款还清。2019年12月初当原告方得知李敏静已于同月7日取得涉案房屋的房产证时，即先后多次催其办理房产过户手续，然而给其发微信、信息不回，打电话不接，拒不协助配合办理房产过户手续，因此房产迟迟未能过户的原因，完完全全系李敏静主观恶意、存心违约所致，理应承担相应的过错责任，故此，李敏静无权解除合同；二是涉案房屋实际系原告彭旭所购买，刘希敏仅是代他与李敏静签订房屋买卖合同，当时与李敏静亦讲明届时房屋产权过户至彭旭名下，对此李敏静是心知肚明的，而且彭旭为买涉案房屋将顺德大良的一套商品房卖掉，用于支付涉案房屋的购房款。其父母均在江西生活和工作，仅是因为其当时工作忙，刘希敏代其签了合同并在经济上帮了一点，符合常理。再说如果不是彭旭买房，那李敏静凭什么向他借款十多万元？既然如此，那彭旭在佛山市区仅买此套涉案房屋，并未违反佛山市政府出台的相关限购限贷政策；三是原告方系善意取得该涉案房屋，并于2017年初即合法占有使用，2018年元月13日装修好后入住至今已有二年零四个月。应视为房屋所有权已实际转移。但令原告方匪夷所思的是李敏静竟然将涉案房屋向第三人抵押借款，先卖后押无疑严重侵犯了原告方的合法权益，原告方可是向李敏静支付了近60万元的购房款，李敏静有对涉案房屋二次处分权吗？其恶意抵押借款的行为合法吗？是否存在非法占有为目的情况？原告方暂且持保留主张权利的意见，只想通过诉讼渠道解决涉案房屋产权过户的问题，压根就不想把问题复杂化，否则另当别论；四是反诉状称：“因此，反诉人在案涉房屋产权证办下后……，被反诉人仍拒绝支付”是无中生有，毫无事实和证据。补充：三原告没有过错也不存在违约情形，反倒是李敏静不履行合同义务，不协助办理过户手续。三原告不需要向李敏静支付违约金，反而是李敏静应向原告支付违约金。由于本案系房屋买卖合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷，三原告无需向李敏静支付占有使用费。第三人陈伟森述称，对于本诉，不同意三原告的诉请，要求继续履行第三人与李敏静的抵押合同和借款合同。对于李敏静的反诉请求没有异议。本院经审理认定如下事实：一、房屋买卖合同签订过程2016年9月18日，李敏静（卖方、甲方）、刘希敏（买方、乙方）与案外人吴建梅（中介方、丙方，以“佛山市南海区桂城运美房地产中介服务部”的名义）三方签订《认购合同书》，约定“一、甲方愿意将位于佛山市禅城区************的房产（以下简称涉案房屋）出售给乙方，合同编号为TDK03125，房屋总面积为114.21平方米（以房产权证面积为准）。乙方已对甲方出售的房产做充分的了解并愿意购买该房产。二、甲、乙双方议定该房产交易总金额为人民币1439800元整。乙方应在签定本认购合同时支付给甲方定金人民币139800元整。……三、在签定本认购合同前，甲方应当向乙方出示由甲方提供的有关证书，证明文件，并在签定本认购合同后暂交丙方代为保存。四、付款方式：首期房款：439800元整（含定金），须于2016年11月15日前支付。其余房款：1000000元整，通过有关银行按揭一次性支付给甲方。五、甲方于乙方交齐首期款当天将上述房产交付乙方使用。交付前甲方必须交清该房产的煤气、水、电、电视天线、管理等一切费用，并有责任协助乙方办理好相关的过户手续，同时确保交楼时能通水通电等，不得损坏屋内的原有设施。甲方交楼给乙方使用后，乙方在该房屋所产生的任何费用由乙方负责与甲方无关。六、费用承担。办理上述房产过户所缴纳的税费甲、乙双方各自负责支付。”“八、违约责任……2、乙方在签定本《认购合同》后，中途确定不购买或逾期拾天仍未付清应缴的房款，作乙方违约处理，本合同即告解除，乙方应赔偿违约金人民币139800元整，由甲、丙双方按各50%进行分配。乙方已付购房款（含定金）扣除违约金后其余款项甲方在五日内退回乙方。……”“十、丙方负责协助甲、乙方双方办理上述房产的买卖过户手续，甲、乙双方保证按丙方的通知配合丙方办理相关手续。十一、补充协议：①经双方同意，待甲方房产证出新证后，才能进行转名过产给乙方；……④乙方已付购房首期款，若甲方中途悔约或办理房产过户手续中，将房屋另卖给第三者的，或者由于甲方自身原因造成无法过户给乙方的，当天应双倍返还乙方购房定金并将购房首期款退还给乙方。如政府原因，双方协商解决；⑤丙方代为保管收楼通知书、合同编号：TDK03125的合同。……”上述合同内容中有部分为手写。2017年6月21日，刘希敏（买方、乙方）与李敏静（卖方、甲方）又签订了一份《房屋买卖合同》，该合同的内容，除了将上述《认购合同书》中与中介方有关的内容作了删除和更改之外，其他的与《认购合同书》相对应的内容完全一致。上述《房屋买卖合同》签订后，刘希敏（乙方）、李敏静（甲方）、案外人吴建梅（中介方）三方签订了《解除合同协议》，约定“甲乙双方现就于2016年9月18日签订的坐落于佛山市禅城区**********房地产买卖合约事宜。经甲乙双方充分协商，自愿一致达成以下协议：一、甲乙双方同意自愿解除于2016年09月18日签订的房地产买卖合同；……”经庭审中询问，对于之所以要签订上述《解除合同协议》的原因和目的，刘希敏陈述称是因为李敏静认为中介工作人员的服务态度不好，为了节省1万元的中介费，并让中介不再介入本案房屋买卖交易，并非解除双方的房屋买卖合同关系；李敏静则陈述称是因为刘希敏当时说手写版本不正规，要求换成打印版本的买卖合同，李敏静于是按照刘希敏的要求签订了该份协议。二、房款支付以及房屋交付及使用《认购合同书》签订当天，刘希敏向李敏静支付了定金3万元，李敏静出据《收据》（编号：257132）予以确认，该《收据》载明“今收到刘希敏购买佛山市禅城区**********定金（人民币）壹拾叁万玖仟捌佰元正，2016.9.18已付叁万元，余下壹拾万零玖仟捌佰元正玖月底之前付清。”2016年9月28日，刘希敏向李敏静支付了定金尾款109800元，李敏静出具《收据》（编号8431506）予以确认。2016年11月23日及同月24日、2017年的1月23日，彭旭向李敏静转账支付了购房款30万元和5万元。李敏静于2016年11月23日和2017年1月23日出具两份《收据》（编号9181362、9181368）确认收到刘希敏该30万元的首期房款和5万元房款。此后，至2018年1月13日期间，彭旭通过银行转账、现金等方式又陆续向李敏静支付了10万元，李敏静于2018年1月13日再次出具《收据》（编号：3620262）予以确认。2016年11月份（李敏静称具体时间为2016年11月23日），李敏静将涉案房屋交付给原告方，原告方在对涉案房屋进行了装饰装修。另外，在李敏静的协助下，彭旭开通了该房屋水、电、煤气账户。原告方占有使用涉案房屋至今。三、房屋产权证办理及抵押登记2019年12月6日，李敏静取得涉案房屋的不动产权证书。从2019年12月30日起，刘希敏通过微信多次要求李敏静办理涉案房屋过户并办理银行贷款的手续。李敏静不同意并在2020年3月20日要求刘希敏在本月即2020年3月24号前支付80万元后过户，余下的交税完税当天即付清，否则后果自负。2020年3月26日，李敏静以涉案房屋作抵押向第三人陈伟森借款120万元，双方于办理了抵押登记［粤（2020）佛禅不动产证明第0007874号］。四、抵押借款2020年3月26日，李敏静与第三人陈伟森签订《借款合同》（编号：20200326），约定李敏静向陈伟森借款120万元用于生产经营，借款期限自2020年3月26日至2021年3月25日，借款利率按照每月2%计算，李敏静提供涉案房屋作为借款本息及费用的担保。《借款合同》签订当天，陈伟森通向李敏静名下账户为621*************922的银行账户转账支付了借款120万元。诉讼中，李敏静及陈伟森一致确认，李敏静已经支付了截至2020年6月26日（含当天）的利息，本金未付。诉讼中，经释明，刘希敏选择代李敏静清偿借款债务消灭抵押权后办理涉案房屋的过户手续。诉讼中，第三人陈伟森指定使用其名下账号为622*************470、开户行为中国工商银行广东省佛山市张槎支行、户名为陈伟森的银行账户，用于收取上述《借款合同》项下借款本息。五、刘希敏的购房资格诉讼中，就刘希敏是否具备涉案房屋的购买资格问题，本院去函佛山市禅城区住房城乡建设和水利局进行询问。该局回复称“根据《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行房地产调控政策有关措施的通知》（佛建管函〔2016〕761号）第二条第二项规定，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，可在限购区域购买一套新建商品住房。另，根据《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办〔2017〕326号）第三条规定，本通知自2017年6月1日零时起执行。执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。刘希敏于2016年9月18日与卖家李敏静签订房屋买卖合同，并于2016年11月23日通过银行转账向李敏静支付首付款。因此，若刘希敏及配偶在佛山均无住房，其可凭上述银行转账证明购买该套房屋。鉴于我局并非办理商品房转移登记的部门，对于该房屋是否具备转移登记的条件，建议咨询不动产登记部门。”以上事实，有三原告举证的《认购合同书》、《解除合同协议》、《房屋买卖合同》、《收据》、佛府办〔2016〕52号文件、佛府办函〔2017〕190号通知、《佛山市人力资源和社会保障局佛山市住房和城乡建设局关于进一步完善人才住房政策的补充通知》、微信对话记录、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》、《佛山市禅城区供水有限公司客户业务受理单》、银行流水记录，李敏静举证的《认购合同书》、《收楼通知书》、《拆迁房屋安置通知》、《解除合同协议》、《收据》、微信对话记录、《借款合同》，第三人陈伟森举证的银行业务回单以及庭审笔录、佛山市禅城区住房城乡建设和水利局的复函在卷为凭，足以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。就各方争议的事项，本院分析评述如下：一、房屋买卖合同成立时间的认定经审查，本案刘希敏与李敏静之间的房屋买卖合同关系成立于2016年9月18日，而非2017年6月21日。理由是：首先，刘希敏、李敏静以及中介方于2016年9月18日所签订的《认购合同书》是各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定或者公序良俗，不存在法律法规规定的无效或应予撤销的情形。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，刘希敏与李敏静间就涉案房屋的买卖合同法律关系于《认购合同书》签订的2016年9月18日成立，且有效。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。刘希敏与李敏静虽然于2017年6月27日签订《解除合同协议》，但对于之所以签订该《解除合同协议》的原因，刘希敏陈述称是因为李敏静认为中介工作人员的服务态度不好，为了节省1万元的中介费，并让中介不再介入本案房屋买卖交易，并非解除双方的房屋买卖合同关系；李敏静则陈述称是因为刘希敏提出手写版本不正规，要求换成打印版本的买卖合同的意见，于是才按照刘希敏的要求签订了该份协议，可见，刘希敏与李敏静之间并无解除房屋买卖合同的真实意思，双方签订该《解除合同协议》旨在达到绕开中介方，实现“跳单”等目的，依照上述法律规定，该《解除合同协议》对刘希敏和李敏静不生法律效力。第三，刘希敏与李敏静于2017年6月21日签订《房屋买卖合同》并非成立新的契约，仅应视为双方对于2016年9月18日《认购合同书》所形成买卖双方权利义务的再次确认以及对少量非主要合同条款的变更。通观本案《房屋买卖合同》和《认购合同书》，除了第八条第1项所约定的乙方违约情况下受赔偿主体、第十一条关于收楼通知书等材料的保管主体的约定有所区别外等少数非主要合同条款的内容有所变更之外，两份合同对于买卖双方的合同权利义务，包括付款时间等的约定是完全一致的，甚至所采用的文字表达方式亦完全一致。再结合《解除合同协议》签订后，刘希敏与李敏静之间并未按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定实际相互返还所取得的财产，《认购合同书》并未实际解除的事实，应当认定，双方之后签订《房屋买卖合同》仅属于对业已形成的房屋买卖合同权利义务的再次确认以及对少量非主要合同条款的变更，而非缔结新的契约。二、买卖合同双方是否违约问题（一）刘希敏主张李敏静存在未按《认购合同书》约定履行涉案房屋过户义务的违约行为。对此，依照涉案《认购合同书》之约定，原告已依约支付首期房款，则李敏静应在取得涉案房屋的产权证书后将该房屋过户给刘希敏，但李敏静在2019年12月6日取得不动产权证后，经原告催告不仅未依约履行其合同义务，还于2020年3月27日将该房屋抵押于第三人陈伟森进行借款，而且经原告起诉后仍拒不偿还借款消灭抵押权，导致该房屋未能按约定办理过户，李敏静的违约故意明显，其违约行为足以认定。（二）李敏静主张刘希敏存在逾期支付定金、不具备购房资格和银行按揭条件的违约行为。对此，第一，关于逾期支付定金问题，涉案《认购合同书》虽然定金139800元的支付时间为签订合同之日（2016年9月18日），但李敏静在当天收到3万元定金后出具《收据》（编号257132），同意“余下壹拾万零玖仟捌佰元正玖月底之前付清”，此为双方对于剩余定金支付时间一致协议作了变更，此后原告于2016年9月28日支付了剩余定金109800元，未违反约定。第二，关于购房资格问题。如前所述，刘希敏与李敏静之间的房屋买卖合同关系成立于2016年9月18日，刘希敏亦在佛山市有关住房调控政策实施之前支付了首期购房款，根据佛山市禅城区住房城乡建设和水利局于本案中的复函，刘希敏具备购买涉案房屋的资格。李敏静提出的刘希敏不具备购房资格的主张，与事实不符。另外，退一步讲，即使刘希敏在《认购合同书》签订约一年之后，因政府的调控措施丧失了购房资格，此亦属于买卖双方不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不属于可归责于刘希敏的违约行为。第三，关于银行按揭问题。涉案《认购合同书》约定剩余购房款通过银行按揭方式支付，现李敏静尚未配合刘希敏向金融机构申请贷款即认为刘希敏违约，于实无据。退一步讲，即使刘希敏经申请未能符合银行按揭贷款条件，因刘希敏同意使用自有资金支付剩余房款，刘希敏亦不构成违约。综上，对李敏静主张的刘希敏的违约行为，本院不予认定。三、房屋买卖合同解除还是继续履行问题《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案李敏静以刘希敏违约为由主张解除涉案房屋买卖合同，但如前所述，其主张的刘希敏违约事实不能成立，其要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。李敏静作为违约的一方，无单方解除合同的权利；涉案房屋买卖合同亦不存在其他应予解除的法定事由，刘希敏有权要求履行继续。四、关于刘希敏和李敏静各项诉求的分析认定就刘希敏与李敏静的各项诉求，本院分析评述如下：（一）关于李敏静的各项诉求如前所述，李敏静所主张的违约事实不能成立，其基于此所提出的解除涉案《房屋买卖合同》、要求刘希敏支付违约金、腾退并返还涉案房屋的诉讼请求，自然不能成立，本院对此不予支持。至于李敏静诉请的涉案房屋的占有使用费，李敏静依照《认购合同书》之约定将涉案房屋交付给刘希敏，原告依照该合同之约定对涉案房屋行使占有、使用的权利，属于合法有权的占有，李敏静要求刘希敏支付占有使用费的诉求，于实无据、于法不合，本院不予支持。（二）关于刘希敏的各项诉求1.要求代偿债务并要求李敏静办理涉案房屋过户手续的诉求。涉案《认购合同书》合法有效，合同约定的办理过户手续的条件也已经具备，刘希敏要求李敏静履行办理过户手续义务，理据充分，理应支持。但是由于涉案房屋尚存在抵押权登记，而李敏静亦明确表示不同意自行清偿抵押债务、消灭抵押权，在此情况下，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，刘希敏只有代李敏静清偿所欠第三人陈伟森的借款债务方能实现房屋转移登记之目的。刘希敏于诉讼中变更诉讼请求为代李敏静清偿该抵押债务消灭抵押权后过户，该请求于陈伟森的利益无损，故本院予以支持。根据本案证据以及李敏静和陈伟森共同确认，李敏静尚欠陈伟森借款本金120万元以及从2020年6月27日起的利息（按照月利率2%的标准计算）未付，陈伟森在该借款本息得到清偿之后，负有涂销涉案房屋抵押登记之义务。至于原告主张的过户税费，涉案《认购合同书》约定房屋过户时买卖双方各自负担相应的税费，原告该诉求符合合同约定，应予支持。2.要求李敏静偿还代付借款债务超出应付购房款部分并支付利息的诉求。涉案房屋的交易总价为1439800元，刘希敏已付589800元，剩余85万元未付。刘希敏未付的购房款数额小于其须代李敏静支付的借款本息数额，故刘希敏就其代付借款债务超出85万元的部分，有权要求李敏静偿还，并有权要求李敏静支付该部分资金被占用期间的利息损失。至于该利息的计算方式，应参照银行同期贷款利率计算，原告所主张的利息超出的部分，本院不予支持。五、关于彭前进和彭旭的法律地位和责任彭前进和彭旭非本案房屋买卖合同的相对人，两人于本案房屋买卖合同关系中不负担义务亦不享有权利，故两人所提出的诉讼请求以及李敏静对两人的诉讼请求均不能成立，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告刘希敏于本判决生效之日起二十日内代被告李敏静清偿欠第三人陈伟森借款本金1200000元以及利息（从2020年6月27日起按照月利率2%的标准计算）；二、被告李敏静、第三人陈伟森在原告刘希敏履行完毕本判决第一项确定的债务之日起三日内办理佛山市禅城区*************房屋上抵押登记［不动产登记证明号：粤（2020）佛禅不动产证明第0007874号］的涂销手续；三、被告李敏静在本判决第二项所载的房屋抵押登记完成涂销之日起三日内，将位于佛山市禅城区*************的房屋［权利证号：粤（2019）佛禅不动产权第0110264号］转移登记至原告刘希敏名下，并自行负担卖方应负税费；四、被告李敏静在原告刘希敏履行完毕本判决第一项的债务之日起三日内，将原告刘希敏所代为偿还的款项超出人民币850000元部分返还给原告刘希敏，并向原告刘希敏支付利息（利息的计算方式：以应返还的款项为基准，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从实际代为清偿之日起，计算至款项实际清偿之日止）；五、驳回原告刘希敏的其他诉讼请求；六、驳回原告彭前进和原告彭旭的全部诉讼请求；七、驳回反诉原告李敏静的全部反诉请求。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取计8879元、财产保全费5000元，合共13879元（三原告已预交），由被告李敏静负担；反诉受理费减半收取为8879元（李敏静已预交），由被告李敏静负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年八月五日书记员 胡会婷