广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0604民初13137号 原告：刘必来，男，汉族，1973年1月18日出生，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码440************715。 委托诉讼代理人：吴少芬，广东明灿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁文静，广东明灿律师事务所实习律师。 被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码914************278。 法定代表人：郭某1。 委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。 原告刘必来诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人吴少芬、梁文静及被告委托诉讼代理人王梓豪、黄怡婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，尽快交付房屋；2.被告向原告支付违约金50250元（违约金以月租1500元为标准，自2017年4月1日计算至2020年5月15日，实际应计算至交房之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年4月18日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于佛山市禅城区*************的商品房（以下简称案涉房屋），面积为40.36平方米，总价为347800元。交付期限为2017年3月31日，交付条件是取得商品房竣工验收备案合格文件。如被告逾期交付超过90天的，应该按照该商品房的市场租金标准向原告支付违约金，合同继续履行。2018年1月20日，被告发通知要求原告于2018年2月4日往收楼，原告先后于1月21日、2月4日前往验收，均发现房屋状况未达到交楼标准，因此书面向被告提出拒收以及拒收理由。被告至今未向原告交付竣工验收的商品房，且未支付违约金。原告认为，被告应继续履行合同，支付违约金。 被告雄盛王府公司辩称，一、原告至今未缴纳住房专项维修基金及完税证明，合同至今还未备案，根据双方签订的买卖合同第八条第二点约定，被告有权拒绝交付房屋。因此，被告无需承担迟延交房违约金。二、案涉房屋已于2018年1月17日符合合同交付条件，由于原告并未履行合同义务，且无故拒收房屋，才导致未能完成交付。案涉房屋已于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并于雄盛王府广场一座首层物业服务中心公示，被告于2018年1月17日向原告寄出《收楼通知书》，通知原告案涉房屋已按合同约定具备了交付使用条件，需前往物业服务中心办理交付手续。根据原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，案涉商品房经竣工验收合同即符合交付要求。合同第十六条亦约定，如房屋存在质量问题，被告应承担保修责任，但房屋的保修责任并不是买受人拒绝收楼的理由。因此，案涉房屋已于2018年1月17日符合合同交付条件，并非被告原因导致未能交付。三、即使法院判决被告需要承担违约责任，根据佛山市禅城区国土城建和水务局《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》，通知规定石湾街道住宅用房电梯（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。案涉房屋周围如东建大厦等小区的商品房（含家具电器等）租金在每平方米20-23元/月之间。结合案涉房屋面积仅有40㎡左右，实际套内面积不足30平方米,且未装修，被告认为，市场租金标准应按20元/平方米计算。 诉讼中，原告举证如下： 1．原告身份证复印件、被告工商登记信息。证明原、被告的诉讼主体资格。 2．《广东省商品房买卖合同》、佛山市住房专项维修资金缴款通知书。证明原、被告于2016年4月18日订立了商品房买卖合同关系，合同中明确约定被告应于2017年3月31日前向原告交付竣工验收合格的房屋。若被告若未延迟交付房屋，应自2017年4月1日起按商品房市场租金向买受人支付违约金，至实际交付房屋之日止。 3．收楼通知书快递单、通知书。证明被告于2018年1月21日向原告寄达收楼通知书，被告通知原告于2018年2月4日前往收楼，原告的房号为417号房。 4．房屋拒收函寄件方快递单、房屋拒收函。证明原告于2018年2月5日向被告寄达房屋拒收函，原告函告于2017年1月21日和2018年2月4日两次到楼盘收楼，均发现房屋未达到交楼标准，因此原告拒收房屋，并告知被告待完善后通知本人收楼。 5．（2017）粤0604民初5088号一审民事判决书。证明根据已生效的判决，案涉房屋的市场租金标准应为44元/平方米。 6．电话录音（075*******346）及录音光盘。证明2020年6月3日，物业管理处致电原告，要求原告携带身份证、合同到物管处办理收楼事宜。 7．短信截图（137*****300）。证明雄盛王府销售中心于2020年6月4月向原告发送短信，催促原告缴纳税费及维修资金，仍未提有关收楼事宜。 8．电话录音（075*******346）及录音光盘。证明2020年6月10日，原告致电被告，询问收楼情况以及需要携带的材料。 庭审后，原告补充提交：9.完税证明；10.（2019）粤0604民初1969号民事判决书；11.房屋拒收详细说明(附图片)。 诉讼中，被告举证如下： 1.A2区竣工验收备案表、案涉房屋二座417室照片。证明2018年1月17日，案涉房屋已取得竣工验收备案表，根据合同约定符合交付条件，禅城区建设工程竣工验收备案小组在竣工验收时已查验案涉房屋现场，房屋是符合验收标准的，并不存在阳台与相邻房屋未间隔的情况。 2．2018年1月17日《收楼通知书》《房屋使用说明书》《质量保证书》、EMS单、物流跟踪单。证明被告已于2018年1月17日通知原告案涉房屋具备合同约定的交付条件并前往雄盛王府广场一座首层43号物业中心办理交付手续。 3．办理不动产证书通知及办证流程、温馨提示、催收楼通知书、ems单、物流跟踪单。证明案涉房屋早已符合交付标准，是原告原因无理由一直不来收楼，也不办理不动产权证书，被告多次通知原告均不予理会，并非被告原因迟延交付。 4．逾期交楼处理协议书、收据、收楼确认书、《广东省商品房买卖合同》。证明相邻房屋401房在2018年收楼，而且与被告达成逾期交楼处理协议，逾期交楼违约金计算至2018年1月17日房屋达到交付条件之日止，401业主早已入住，不可能存在案涉房屋阳台与相邻房屋阳台未间隔的情况。根据平面图所知，417房的隔壁为401房。 为查明涉案417房阳台的间隔情况，本院于2020年7月20日下午通过电话的方式向401房业主邓惠冰进行询问，并将询问过程制作成光盘。 本院认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；原告提交的证据2、3、5-10，被告对真实性无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据4有原件核对，本院经审查对真实性予以确认；本院经审查对证据11的真实性予以确认。被告提交的证据1、2，原告对真实性无异议，本院经审查对该两组证据的真实性予以确认；证据3有原件核对，本院对真实性予以确认；证据4与本案无关，本院对关联性不予确认。本院调取的录音光盘系本院依职权制作，本院予以采信。 综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实： 2016年4月18日，原告为购买禅城区季华四路68号二座417室与被告签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房的用途为办公，建筑面积40.36平方米，房屋总价347800元。合同主要约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。该商品房合同的约定建筑面积共40.36平方米。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第2种方式付款：2、分期付款。（1）现金方式支付首期款173900元，约定日期：2016年4月18日；（2）现金方式支付173900元，约定日期：2016年5月18日。……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述延迟付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经竣工验收合格；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。 同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十六大点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其他A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达之日；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。 佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2018年1月19日向原告在案涉商品房买卖合同中载明的地址“佛山市禅城区********”通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》，该邮件于2018年1月19日签收。被告于2019年5月18日向原告在涉案买卖合同中载明的地址“佛山市禅城区********”通过中国邮政EMS邮寄送达《催收楼通知书》，该邮件于2019年5月19日签收。 被告于2018年11月27日向原告在案涉商品房买卖合同中载明的地址“佛山市禅城区********”通过中国邮政EMS邮寄送达《办理不动产权证书通知》及办证流程、温馨提示，该邮件于2018年11月28日签收。 庭审中，被告确认案涉房屋由被告委托物业管理方即第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼的具体事宜。根据第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司雄盛王府广场管理处向原告出具的《通知书》记载：因收楼业主太多，物业公司对各楼层的业主安排分批收楼，案涉房屋安排的收楼时间为2018年2月4日。原告庭审中确认案涉房屋为毛坯交付。 2018年2月5日，原告向被告邮寄《房屋拒收函》，载明：“本人按贵公司通知于2017年1月21日和2017年2月4日两次如约前往佛山雄盛王府广场楼盘收楼，均发现房屋状况未达到交楼标准，具体有如下方面：1、房屋尚处于施工状态，2017年2月4日下午工人尚在屋内铺设管道。2、阳台与相邻房屋未进行间隔，两者处于相通状态。3、阳台外立面部分瓷砖尚未铺贴。4、屋内垃圾尚未清理。5、消防设施尚未安装完善。6、楼盘广场仍处于施工状态，材料、垃圾随处可见。7、电梯未能正常使用。8、开发商未能提供商品房竣工验收合格书。鉴于以上各方面欠缺，本人拒绝收楼，待公司完善后再通知本人收楼。” 根据案涉商品房买卖合同所附房屋平面图显示，案涉房屋即417房的隔壁为401房。为查明案涉房屋在原告2018年2月5日办理验收房屋时是否存在与401房阳台未进行间隔的情形，本院审判员肖**于2020年7月20日下午16：00致电401房业主邓惠冰（手机号码：136*****777），经询问，401业主邓惠冰确认401房在其收楼后进行装修的过程中才完成与416房阳台的间隔，具体的时间记不清了。根据被告提交的《收楼确认书》，401业主邓惠冰签署收楼确认书的时间为2018年11月5日。 原告于2017年1月16日向税务部门缴纳案涉房屋的印花税、契税等。被告于2016年4月20日向原告出具《佛山市住房专项维修基金缴款通知书》，通知原告缴纳涉案物业住房专项维修资金3478元，原告至今尚未缴纳。 另查明，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。 此外，就同一楼盘的一座715房（建筑面积为81.43平方米），本院作出的（2017）粤0604民初5088号判决书中确定雄盛王府公司应按44.41元/月/平方米的租金标准向该案原告支付逾期交楼违约金。该判决已经生效。 本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《广东省商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：原告未缴纳专项维修基金是否可免除被告逾期交房的违约责任；若不免除，违约金的计算标准及截止时间如何确定。 关于原告未缴纳专项维修基金是否可免除被告逾期交房的违约责任。对此，本院分析如下：根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。本院认为，案涉商品房买卖合同是由被告提供的格式合同，上述条款亦属于格式条款，向买受人交付房屋是出卖人的主要合同义务，上述约定明显存在免除出卖人的主要合同义务，排除买受人主要合同权利，应属于无效格式条款。被告以原告未缴纳住房专项维修基金为由，主张免除其逾期交房违约责任缺乏依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据相关政府部门的通知，石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为22元/月/平方米；根据已生效的（2017）粤0604民初5088号民事判决书，案涉小区一座715房的租金标准为44.41元/月/平方米。本案为毛坯交房，结合本案实际情况，本院酌定案涉房屋的市场租金为30元/月/平方米。原告主张按月租1500元计算违约金，没有合同依据，本院对其主张不予采纳。 关于违约金的计算截止日期。根据案涉《广东省商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，逾期交房违约金应计算至“实际交付之日止”。据此，本院认为，对该问题审查的关键在于如何正确理解合同约定的“实际交付之日”。对此，本院分析如下： 首先，关于案涉房屋是否符合交付标准。根据案涉商品房合同第十一条关于“交接”的约定，案涉房屋达到合同约定的交付标准，应同时符合以下条件：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经竣工验收合格；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。根据案涉商品房买卖合同所附平面图，417房与401房的阳台是有墙体间隔的，本案中，根据原告提交的其2018年2月4日验房时拍摄的照片结合本院庭审后向案外人邓惠冰(401房业主)了解的情况可知，案涉房屋在原告2018年2月4日验收时，417房的阳台与隔壁401房的阳台尚未进行间隔，故此时被告向原告交付的房屋不符合合同约定的户型。被告主张案涉房屋已于2018年1月17日已经符合合同交付条件，明显与事实不符，本院对其抗辩意见不予采纳。本案中，被告并未举证证明案涉417房与相邻的401房阳台间隔完成的具体时间，且本案中未有证据证明被告在收到原告送达的《房屋拒收函》后提出异议或及时通知原告再次办理收楼手续，结合401房业主邓惠冰所陈述的其收楼后进行装修的过程中被告完成了阳台间隔的事实，本院确定案涉房屋完成阳台间隔的时间为2018年12月31日。 其次，原告主张案涉房屋的住宅公共基础设施尚未完善，故不符合交楼标准。本院认为：其一，公共基础设施的完善本身并非合同约定的交付标准之一；其二，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十六大点第6项的约定，佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其他A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建。可见，佛山雄盛王府广场作为一个整体项目，在其他各区尚未建设完成的情况下，A2区（商业区）竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，原告签约时对该情况是应当预见到的，且本案中，原告并未提供充分的证据证明该部分尚未完善的基础设施对其接收及使用案涉房屋造成正常无法容忍的不便，故本院对其主张不予采纳。 综合以上两点，本院认定案涉房屋在2018年12月31日已经符合合同约定的交付标准，本院确定案涉房屋的交付时间为2018年12月31日。经核算，自2017年4月1日至2018年12月31日，被告应向原告支付逾期交房违约金为25830.40元（30元/㎡×40.36㎡÷30天×640天），原告主张超出部分，本院不予支持。案涉房屋已经符合交付条件，原告自行前往物业管理处办理收楼手续即可，本院对原告的第一项诉讼请求不予审查。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘必来支付逾期交房违约金25830.40元； 二、驳回原告刘必来的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，案件受理费减半收取528元，由原告刘必来负担268元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担260元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  肖** 二〇二〇年八月十日 书记员  罗曼