广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初15627号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司，住所地佛山市顺德区****桂园*****，统一社会信用代码914************629。法定代表人：李长江,任执行董事、总裁。委托诉讼代理人：李力，男，1991年12月16日出生，汉族，系原告公司员工。委托诉讼代理人：林剑招，男，1991年11月7日出生，汉族，系原告公司员工。被告：罗友文，男，1988年7月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区***********，公民身份号码445************559。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司诉被告罗友文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日受理后，依法由审判员付小燕适用小额诉讼程序独任审判，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李力、林剑招，被告罗友文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2019年5月至2020年4月的物业服务费3064.8元；二、被告向原告支付至被告支付全部拖欠物业服务费之日起的违约金（暂计至2020年4月27日的违约金为2057.26元，实计至清偿之日止）本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：根据《物业管理条例》第二十一条，碧桂园生活服务集团股份有限公司已经被建设单位选聘并签订了《前期物业服务合同》，其中物业管理区域包含了西苑绿茵居七街6座T01号，而被告于2016年6月所购买的位于佛山市顺德区***碧桂园*委会西苑绿茵居七街6座T01号的商品房并办妥物业移交手续，并由原告向被告提供物业服务。被告应按《前期物业服务合同》（第三章第五条、第六条）；被告与原告签订的《顺德碧桂园前期物业服务协议》（第5页第三章第四条）约定中缴纳该房屋建筑面积以每月每平方米2元及花园面积以每月每平方米0.5元的标准每月按时向原告支付物业服务费。根据《前期物业服务合同》第4页第七章第十九条和《前期物业服务协议》第11页第十六条同时约定，如被告逾期支付物业服务费，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费的0.5%违约金。被告收楼入住之后，原告依约向被告提供了物业管理服务。但被告从2019年5月起至2020年4月止未能按约（《顺德碧桂园前期物业服务协议》第6页第六条）于每月公历15日前支付物业服务费，共拖欠物业服务费3064.8元，按所拖欠物业服务费每日0.5%暂计算至2019年4月27日的违约金为2057.26元。因被告的行为已构成违约，原告为维护合法权益，向法院提起诉讼。被告辩称，被告不缴纳物业管理费的原因是原告不完全履行物业服务合同约定以及法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，原告已造成违约。具体如下：一、原告存在拒绝提供服务、态度恶劣、服务不达标等问题。1.保洁服务不达标。把垃圾桶设置在正门口，经常垃圾堆积如山，两天也不见清理一次。经过多次向原告反映，依然无改善，甚至在恶化。2.观景水池无人维护保养。从被告入住至今，原告未曾做过对观赏水池注满水和放鱼等维护保养等工作。经过多次投诉，依然无改善迹象。3.碧桂园物业服务人员一直在减员，服务水平明显下降。例如保安亭堆放杂物，无人使用，也不见人值班。诺大的一个小区竟然无一保安亭有值班人员。4.大门随意有人尾随不登记，导致失窃被盗案时有发生。5.车辆乱停乱放，甚至停在人行道上，也无碧桂园物业方面人员出来管理维持秩序。6.碧桂园物业服务态度恶劣，对业主拒绝提供服务，投诉后亦无人处理。微信联系管家更改手机号码以便登陆物业服务APP。两个多月无人理睬。被告出入大门时在出示业主卡的情况下，遭到保安态度恶劣对待且不开门。二、2017年开始楼下408业主向原告投诉属于建筑共用部分的屋外墙面漏水，原告不但没有积极履行维护义务，并且把维修责任推卸至我方。被告每年均向碧桂园物业提出维修要求，碧桂园物业不理不睬，至今未维修，导致邻里关系恶化。三、未征得全体业主允许，擅自扩大收费范围，非法强行开展收取停车费。依据《广东省物业管理条例(2008修订)》第五十三条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续，所得收益依法归全体业主共有。原告从2017年4月开始未经业主同意非法利用物业共用部位进行停车业务经营，此部分收入所得理应可以抵扣物业费。四、未征得全体业主同意随意架设广告牌占用业主公共区域,未征得全体业主同意出租公共区域进行商业性活动。依据物业管理条例第五十条规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。原告将本来属于全体业主共有的公告栏、公共休闲地方及主要出入口等地方放置商业广告牌。原告未征得全体业主出租公共区域进行商业性活动，在大门口出租场地给商户售卖水果。一直以来原告没有向业主公布其收入的明细。2019年曾要求公布收入明细，原告不理不睬。按照法律法规规定，其收益应为全体业主所有。综上，本人延迟缴纳服务费是因为原告碧桂园物业提供的物业服务存在不同程度的瑕疵，事实上发生了明显不符合标准的服务，所以被告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条要求原告赔偿损失。另外依据《佛山市发展和改革局佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知》佛发改价〔2019〕4号，原告提供的服务达不到三级标准2.00元/平方米·月。被告请求法院驳回原告诉讼请求，结合原告多处服务不达标，拒绝提供服务的情况，判决被告物业费以所得抵扣物业费，同时赔偿被告因得不到及时服务而产生的损失，同时取消相应的违约金，由原告承担此次诉讼相关费用。本院经审理认定事实如下：被告是佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区*民委员会碧桂园西苑绿茵居七街6座T01号房屋的产权人。2016年7月30日，广东碧桂园物业服务股份有限公司（后更名为现原告名称）与被告签订一份《顺德碧桂园前期物业服务协议》，约定：原告为被告购买的由广东碧桂园物业发展有限公司负责开发建设的顺德碧桂园商品住宅区提供物业服务，物业服务费按被告房屋的建筑面积每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收，案涉房屋的套内建筑面积为119.62平方米，公用分摊面积为8.08平方米，合计房屋的建筑面积为127.70平方米，被告应向原告缴交的物业服务费为255.40元/月，被告应于每月8日前缴交物业服务费，逾期缴纳，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。被告按约定向原告支付物业服务费至2019年4月，从2019年5月起未按约向原告支付物业服务费。诉讼中，原告确认当月的物业服务费应于次月缴纳，其诉请的违约金，是以被告逾期支付的物业服务费为基数，按每日5‰，从逾期缴纳物业服务费的次月1日起计算至实际清偿之日止。本院认为，原、被告之间的《顺德碧桂园前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。原告按约履行了物业管理服务的义务后，被告应按约定向原告缴纳物业服务费，即被告应向原告支付2019年5月1日至2020年4月30日的物业服务费3064.80元。被告的抗辩意见及提交的证据并不足以体现原告提供的物业服务存在重大瑕疵，且物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，包括公用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，被告以部分服务的不完善作为其拒交物业费的理由并不成立。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和和维护业务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。被告认为原告的物业服务对其造成损失，可另案主张权利，被告在本案要求原告赔偿损失的请求，本院不作处理。关于违约金，因被告未按约定支付费用，构成违约，应按约定支付违约金。原告主张以被告逾期支付的物业服务费为基数，按每日5‰从逾期缴纳物业服务费的次月1日起计算违约金至实际清偿之日止，本院予以确认。但因违约金计算的标准为每日5‰，该计算标准过高，本院调整为按年利率24%计算，超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告罗友文应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司支付2019年5月1日至2020年4月30日的物业服务费3064.80元及违约金（违约金计算标准：以欠缴月份的物业服务费为基数从欠缴的次月1日起按年利率24%计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告碧桂园生活服务集团股份有限公司已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司负担8.72元、被告罗友文负担16.28元。本判决为终审判决。审判员  付小燕二〇二〇年八月十二日书记员  胡大兴