吉林省集安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0582民初628号 原告：许国强，男，1965年9月10日生，汉族，集安市人，住吉林省通化市集安市。 被告：葛蕾，女，1991年7月23日生，汉族，集安市人，住吉林省通化市集安市。 被告：葛连民，男，1966年1月17日生，汉族，集安市人，住吉林省通化市集安市。 被告：吉林省凯富房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91220582MA157X9C7Y。 法定代表人：葛蕾，总经理 三被告共同委托代理人：李志峰，男，吉林殷广耀律师事务所律师。 执业证号：12205201610284455。 代理权限：一般代理，代为出庭，代为调解，代收诉讼法律文书。 原告许国强与被告葛蕾、葛连民、吉林省凯富房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许国强、被告葛蕾、被告葛连民、吉林省凯富房地产开发有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许国强向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还给原告购房款30万元及利息；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告葛连民要开发集安市宸鑫花园，原告经赵洪祥介绍，想在葛连民处购买宸鑫花园2号楼2单元803室110.121平方米房屋。该房屋按照每平方米5050元计算，总价款为55.6106万元。经葛连民同意，原告于2018年5月25日通过建行将房屋预购款30万元划转到葛蕾的银行账户，葛连民给赵洪祥出具一张50万元的收据，赵洪祥给原告出具一张30万元的收据。2019年5月原告得知葛连民不能开发宸鑫花园，就找到被告要求退还预交的购房款及利息，被告每次都以种种理由推托，一直没有偿还。葛连民并无房屋开发资质，葛蕾才是真实的收款人，并且葛蕾于2018年5月25日曾向原告承诺宸鑫花园在2018年底可以交房。原告认为有开发资质的开发商不存在，并且没有开发公司和原告签订买卖协议，葛连民自身是没有能力跟原告签订房屋合同的，并且开发公司主体也不存在代理行为，所以葛蕾作为真实收款人应当承担返还义务，故诉至法院要求被告退还购房款30万元及利息。 被告葛连民辩称，同意返还原告购房款，但不应该支付利息，原告是预交房款，双方没有约定交房时间，所以不应该承担房款的利息。 被告葛蕾辩称，原告诉求的购房款和利息不应该由葛蕾支付。原告所提供的收据都是交给葛连民订购房屋的，葛蕾只是代其父亲收款，不是真正的收取房款之人，所以该款与葛蕾无关。另外，也有其他同样订购房屋的人，他们的购房款也都是由葛蕾代收，但最终都是由葛连民承担的偿还责任，因为葛蕾不是收取房款之人，不应该由葛蕾返还。 被告凯富房地产开发有限公司辩称，其与本案没有任何关联，原告所要预先购买的房屋也不是本公司所开发，所以与本案没有任何关联。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.赵洪祥的证人证言。三被告的委托代理人对赵洪祥证人证言的真实性提出异议，因无其他证据予以辅证，故本院对该证人证言的真实性不予确认。2.伍拾万元收据性质的认定。对于原告提交的伍拾万元收据复印件，经本院当庭核实该复印件与原件无异，且三被告的委托代理人对该伍拾万元收据的真实性无异议，故本院对该收据的真实性予以确认。因该收据对交款方及收款方的具体名称、订购房屋详细信息、交易价款、收款方式均有详细记载，虽名为收据，但是依照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，该收据已经具备了商品房销售合同的主要构成要件，应视为房屋预购合同。3.合同效力的认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，因本案被告葛连民至今仍未取得商品房预售许可，故该商品房预售合同无效。4.合同当事人的确认。合同的当事人是指依法签订合同，需要按照合同履行自己的义务，承担法律责任的人。在伍拾万元收据中，交款人虽然写的是赵洪祥，但是赵洪祥本人在庭上证明系因原告许国强的委托而购买的房屋，且原告许国强也对该情况予以确认，故案外人赵洪祥与原告许国强间系委托关系，受托人赵洪祥虽然是以自己的名义签订的合同，但是其在委托人许国强授权范围内签订的合同对委托人有效。根据原告许国强与被告葛蕾之间的转账记录，在签收据的时候，被告葛蕾、葛连民对于案外人赵洪祥与原告许国强之间的委托关系应当知情，故尽管收据上交款人为赵洪祥，但实际上的交款人应当认定为本案原告许国强。原告许国强虽然提交银行转账记录证明其将房屋预购款30万元转入被告葛蕾的卡中，但葛蕾并未在收据上签字，并非合同当事人，不需要承担相应的法律责任。而根据伍拾万元收据的内容，收款单位上签字的是葛连民，所以葛连民才是收据上的收款人，需要承担相应法律责任。原告许国强主张被告吉林省凯富房地产开发有限公司是宸鑫花园的开发商，其法人葛蕾需要承担相应的返还责任，但是未提交证据证明其主张，且收据上也未加盖吉林省凯富房地产开发有限公司的公章，故被告吉林省凯富房地产开发有限公司并非该房屋预售合同的当事人，无需承担相应法律责任。5.如何支付利息。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。并且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”。商品房买卖并非是普通日常生活消费行为，购买者在购买时应审慎了解相应的商品信息及必要的法律手续，许国强作为购买者在购买房屋之时应当了解房屋是否具备预售条件，因为这是双方签订合同合法有效的前提条件。在案件审理过程中，许国强并未提交证据证明被告葛连民在收取房款签收据时存在故意隐瞒或者提供虚假的商品房预售许可证明的情形；且其陈述并未看过房屋图纸，也没有看房子，甚至不知房屋收据是如何填写的，在委托事项终结后，也未及时向受托人赵洪祥了解相应情况，可以说许国强本人对于无效房屋预售合同的签订存有过失，故本院对其主张按照月息2分的计算标准支付利息的诉讼请求不予支持。但因该30万元自2018年5月25日已经转账交付给葛连民，该款项自转入其账户的次日起便会产生孳息，而该30万元在转给被告葛连民后产生的孳息应当归原告许国强所有。综上，对于原告要求给付利息的诉讼请求，本院酌情自2018年5月26日始至全部房屋预购款返还完毕止，按全国银行间同业拆借中心同期贷款市场报价利率予以保护。 本院认为，合同双方当事人作为民事主体应当按照法律规定和合同约定，履行自己的义务，承担相应的法律责任。因出卖人葛连民并未取得商品房预售许可证明，导致其与原告许国强之间签订的房屋预购合同无效，因签订合同而获得的30万元房屋预购款应当予以返还，故本院对原告许国强要求被告葛连民退还原告购房款30万元的诉讼请求，予以支持。因被告葛蕾、被告吉林省凯富房地产开发有限公司并非房屋预购合同的当事人，无需承担相应法律责任，故本院对原告许国强要求被告葛蕾、被告吉林省凯富房地产开发有限公司承担偿还责任的诉讼请求不予支持。因原告许国强未提交相应证据证明被告葛连民在收取房屋预售款签收据的时候，存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形，故本院对原告许国强要求自2018年5月25日按照月息2分支付利息的诉讼请求不予支持，酌情自2018年5月26日始至全部款项返还完毕止，按全国银行间同业拆借中心同期贷款市场报价利率予以保护。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第四百零二条的规定，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百二十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定判决如下： 一、被告葛连民于判决生效后立即返还原告许国强房屋预购款30万元，并自2018年5月26日始至全部预购款返还完毕止，按全国银行间同业拆借中心同期贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息。 二、驳回原告其他的诉讼请求。 案件受理费2900.00元，由被告葛连民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员  郑艳红 二〇二〇年八月二十日 书记员  王 戈 —1—