江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初5166号原告：南昌保利物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区绿茵路669号712室，统一社会信用代码913601007670316389。法定代表人：何智韬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱钰，江西华罡律师事务所律师，执业证号13601201411882778。委托诉讼代理人：张萍，江西华罡律师事务所实习律师，实习证号36001905210066。被告：卢某，女，汉族，现住南昌市红谷滩新区。被告：卢某1，女，汉族，现住南昌市红谷滩新区。两被告共同委托诉讼代理人：严某（与两被告系母女关系），女，住南昌市红谷滩新区。原告南昌保利物业管理有限公司与被告卢某、卢某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南昌保利物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱钰、张萍，被告卢某、卢某1共同委托诉讼代理人严某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌保利物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告卢某、卢某1向原告缴清2017年12月31日至2019年12月31日期间产生的物业管理费14384.88元、滞纳金2876.98元；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2010年10月11日，被告卢某、卢某1向南昌铭雅欧洲城实业有限公司购买了位于南昌市红谷滩新区某房，建筑面积为199.79平方米。2013年4月27日，被告卢某、卢某1与南昌铭雅欧洲城实业有限公司正式办理了交楼手续，并与原告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按照约定的联排别墅3元／平方米／月的标准计算缴纳物业费。物业费缴纳时间为每月的十日前，如在当月最后一日止仍未缴纳物业管理服务费的，每逾期一日原告将按欠交的千分之一收取滞纳金。合同签订后，原告一直严格按照双方合同约定提供优质、周到的物业管理服务，但被告自2017年12月31日起无故拖延支付物业管理费至今。期间，原告曾多次通过上门、电话等方式催告被告尽快交清拖欠的物业管理费，但被告均态度强硬，置之不理。为维护原告的合法权益不受侵害，现向法院提起诉讼，望判如所请。案件审理过程中，原告调减第一项诉讼请求为：判令被告卢某、卢某1向原告缴清2018年1月1日至2018年12月31日期间产生的物业管理费7192.44元及滞纳金1438.49元。被告卢某、卢某1辩称，被告未缴纳物业费是因为原告没有按合同约定及相关规定提供服务，原告构成违约。1.《前期物业管理服务协议》中乙方权利义务的第2点写明原告应负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化的年度安全检查，维护养护计划和大中修方案并组织实施，然而原告从交付房屋起至今在设备及绿化维修养护上常年不作为，很多问题得不到处理。2017年4月初，由于物业长期不作为，二期街心花园荒废已久杂草丛生，业主与物业矛盾激化，在沟通无果的情况之下，经被告诉讼代理人倡导提议后，38户热心业主自发捐钱、捐树、出力，自己动手美化家园，目前街心花园已经维护整改到位，这本该是物业履职提供的服务，且2017年5月至今街心花园的浇水、修剪枯枝、更换死树的工作均由几户业主共同养护。小区幼儿园后至，晴天尘土飞扬出行需戴口罩，雨天泥泞需穿雨鞋，老人和孩子经常摔跤，很不安全，物业还将弗朗明戈区业主装修的建筑垃圾倾倒在堤坝沿路，导致堤坝业主如同住进垃圾堆里，广大业主与原告交涉仍无法改变现状，无奈之下67位业主于2017年4月初每位筹资5000元共筹款335000元进行道路硬化，最终堤坝上道路硬化524米，于2017年4月27日支付修路款105000元，2017年7月8日安装38盏路灯，于9月18日支付路灯款43630元，2018年5月11日安装限高杆，支付款项2200元。2.《前期物业管理服务协议》中乙方权利义务的第4点写明原告负责编制物业管理年度计划、资金使用计划及预算、决算报告，但原告并未向业主公示物业服务费的收支使用情况，物业服务费的合理使用是服务的基础，收支情况是物业服务履行情况的晴雨表，业主有权知道物业服务费的收支情况。3.《前期物业管理服务协议》写明原告应负责房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理。原告对小区的路灯、电力设备不做常规维护和管理，配电箱常因老鼠、蛇导致短路跳闸，停电频繁，每个月停电都在2次以上。有些路灯长达十年不亮，业主报修后，物业只口头承诺但不作为，小区经常漆黑一片，生活不如农村。管网以及化粪池长期无人维护和清掏，雨季来临时管网的堵塞导致很多业主家从地下室下水出口返水，整个地下室水漫金山，造成业主财产损失严重，2020年7月8号洪峰来临时弗朗明戈被淹的受灾业主占80%，成为南昌市重灾区，这都是物业疏于管理造成的人祸。4.《前期物业管理服务协议》写明原告应负责公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。2016年6月，原告将凯旋门广场的公共绿地毁坏并私自挖走花木出售，建筑小品喷泉池被砸坏5个，整个广场满目疮痍，惨不忍睹。原告为了不修剪草坪以减少人工成本，直接使用对土壤有害的百草枯除草，使荷兰苑前面公园整个草坪焦黄。弗朗明戈杂草丛生，生活垃圾不是日产日清，在2019年7月之前是由外包人员修剪草坪并按次数计算费用，修剪的次数越少物业的利益越高，这也造成弗朗明戈街心花园杂草丛生、树木枯死、几乎荒废，所以业主才自筹经费改善街心花园；垃圾清运同样是外包，清运垃圾的人员与物业签订的合同内容是只有等垃圾桶全部满了才倾倒，所以才有垃圾桶几天没有清运的现象，这也是被告代理人看见垃圾车辆路过被告家都不倒垃圾后咨询工作人员得到的答复，4808室业主也因该问题找到被告代理人，要被告代理人与物业协商，最终才得到解决，这与物业服务合同中所写垃圾日产日清的规定严重不符。5.《前期物业管理服务协议》写明安防服务实行24小时公共区域安全值班、监控、监督和巡视工作制度，有必要对所有进入本物业区域内的陌生人士身份进行查询，对大件物品搬运进行登记、检查。小区安防服务不到位，很多监控不能使用，门岗如同虚设，任何人都可进出小区，没有做到身份查询，小区盗窃案件频发，小偷猖獗到大白天入室搬走业主家保险柜，业主毫无安全可言。2019年7月17日，物业由于小区盗窃案频发被红谷滩公安分局约谈。6.《前期物业管理服务协议》写明原告负责交通秩序和车辆停放管理。小区商业街道路两旁停满了车辆，严重影响了业主出行。弗朗明戈内道路狭窄，有些业主依然随意在主干道进出口小转盘的两边停车，原告并没有做好车辆行驶和停放秩序的维护工作，导致业主车辆时常相互剐蹭甚至发生车祸。7.《前期物业管理服务协议》写明房屋共用部分、共用设备设施零修和急修，要保证零修、急修及时率100%，保证零修、急修返修率不超过1%。原告这项服务不达标，弗朗明戈43栋、49栋、51栋路灯从两年前起至今都不亮，小区停电频发，管网、化粪池常年不清掏，已造成2020年7月8号洪水淹没弗朗明戈小区80%业主的房屋，这是人祸所致。8.《前期物业管理服务协议》第十条写明广告收益在原告提取10%管理服务费后，其余部分纳入物业管理服务费。地面车位、电梯、公共场地、门禁等属于全体业主共有，物业公司利用小区这些地方出租产生的广告和租金等收益也是公共的，业主作为权利人要求原告公布公共收益纳入物业管理服务的资金使用情况，查看是否投入到物业服务中去。弗朗明戈街心花园维护改造及修路的责任也不能推给地产，与业主扯皮。原告的行为已严重违反了与业主签订的物业服务协议。9.《前期物业管理服务协议》第十一条写明，原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。被告委托诉讼代理人作为弗朗明戈的楼栋长，一直以来都在收集本小区亟待解决的问题交给物业处理，与原告的座谈会、协调会也开过无数次，都无法解决以上问题，绝望至极只能自救，才自筹资金维护改造街心花园和修路，这笔费用理应抵扣物业管理费。业委会以及业主多次要求原告公开财务收支账目及公共收益去向，原告拒不履行职责，从未公开过。法兰西与荷兰苑的荷花池被填，小区直接通庐山南大道，围墙未建存在安全隐患，已造成小偷偷盗猖獗，致使南昌市公安分局直接约谈原告。塞纳河畔、法兰西、荷兰苑、写字楼的消防设施部分瘫痪，凯旋门广场故意、严重的毁坏，已构成对前期物业服务合同的根本违约，侵犯了所有业主的共同财产权利。业委会于2017年11月27日张贴了关于《解除与南昌保利物业管理有限公司的前期物业合同的函告》。10.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。合同法第六十七条对先履行抗辩权作出了规定，被告暂缓缴纳物业服务费用有充分理由，原告收取被告20%的滞纳金更是无法律支持。此外，被告在2017年全额缴纳物业费用时，原告赠送了被告2018年1月1日至2018年1月31日的物业费。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权依据合同法第六十七条的规定，暂时拒绝交纳物业费用，在原告按合同执行解决下列问题后，被告再缴纳所欠费用：第一，原告在判决后15天内在小区公告栏公布从交房起的物业费用收支情况并交给业委会一份资料存档；第二，原告在判决后15天内在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向并交给业委会一份资料存档；第三，疏通所有管网、化粪池，所有路灯维修亮化，增加湖边离心泵一台以解决水患；第四，2017年被告为弗朗明戈街心花园维护改造以及堤坝修路前期垫付共计5500元抵扣部分物业费，并取消违规收取的滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的南昌市商品房买卖合同、收楼确认书、前期物业管理服务协议、物业费缴费发票、业主微信聊天记录截屏、小区环境照片、媒体报道打印件等证据，本院认定事实如下：被告卢某、卢某1于2010年10月11日与保利国际高尔夫花园小区开发商签订《南昌市商品房买卖合同》一份购买保利国际高尔夫花园弗朗明戈某室房屋一套，房屋建筑面积为199.79平方米。商品房买卖合同附件五载明：1.前期物业管理由选聘的南昌保利物业管理有限公司提供；2.前期物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放；3.物业管理公共性服务收费标准为3元/平方米建筑面积。同时附件五对物业管理服务质量也进行了约定。2013年4月27日，两被告的母亲严某代两被告办理了该房屋的收房手续。收房后，两被告向原告支付案涉房屋物业服务费至2017年12月31日，原告承诺赠送案涉房屋2018年1月1日至2018年1月31日期间的物业服务费。之后，因与原告就弗朗明戈街心花园的维护养护、堤坝道路硬化、小区设施设备维护管理、绿化养护管理、安保、交通秩序和车辆管理等问题存在争议，两被告未向原告交纳2018年2月1日之后案涉房屋的物业服务费。原告以两被告欠付物业服务费为由提起本案诉讼。案件审理过程中，两被告提交《前期物业管理服务协议》一份，根据该协议的约定，乙方（即原告）负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化等的年度安全检查、维修养护计划和大中修方案并组织实施；负责编制物业管理年度计划、资金使用计划及预算、决算报告；房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，实行24小时公共区域安全值班、监控、监督和巡视工作制度，有必要时对所有进入本物业区域内的陌生人士身份进行查询，对大件物品搬运进行登记、检查，负责车辆行驶和停放秩序的维护均属于物业管理服务内容；协议还对物业管理服务质量作出了详细约定，包括垃圾日产日清，房屋共用部位、共用设施设备零修和急修要保证及时率100%和返修率不超过1%等；商业、办公用途的房屋设置广告牌收益在乙方提取10%管理服务费后其余部分纳入物业管理服务费;协议还写明，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。两被告认为原告未按《前期物业管理服务协议》的上述约定提供符合标准的服务，两被告才暂时拒绝交纳物业服务费。原告对《前期物业管理服务协议》的真实性和合法性无异议，但认为两被告无证据证明原告提供的物业管理服务存在重大瑕疵，无权拒不交纳物业服务费。本院认为，两被告作为保利国际高尔夫花园弗朗明戈某室的业主，应按约定的物业服务费用标准向提供服务的物业服务企业交纳物业服务费，同时，原告作为保利国际高尔夫花园小区的前期物业服务企业也应按照约定的标准提供物业服务。两被告提交证据证明原告承诺赠送案涉房屋2018年1月份的物业服务费，原告在庭审过程中对此也予以认可，故本院对原告要求两被告支付案涉房屋2018年1月1日至2018年1月31日期间物业服务费的诉讼请求不予支持。对于2018年2月1日至2018年12月31日期间案涉房屋的物业服务费，两被告辩称其暂时拒绝交纳是因原告没有按合同和相关规定提供服务，对此，本院认为，物业服务具有长期性、复杂性、整体性的特点，涉及全体业主和整个小区的公共利益，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等责任，以拒交物业服务费来消极对抗不利于小区整体物业管理，故对两被告该项抗辩意见本院不予采纳。综合本案具体情况，两被告应按约定的3元/月/平方米的标准向原告支付2018年2月1日至2018年12月31日期间的物业服务费6593元（3元/月/平方米×199.79平方米×11个月）。从两被告提交的证据来看，原告物业管理服务确实存在需要改善的地方，两被告并非无故拒交，故本院对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、被告卢某、卢某1于本判决生效之日起十日内向原告南昌保利物业管理有限公司支付保利国际高尔夫花园弗朗明戈某室2018年2月1日至2018年12月31日期间的物业服务费6593元；二、驳回原告南昌保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元(已由原告南昌保利物业管理有限公司预交230元)，减半收取25元，由被告卢某、卢某1负担，退回原告南昌保利物业管理有限公司205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邬化雨二〇二〇年八月二十四日书记员  钟芬芬附:本案适用的有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。