福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初2258号 原告：创星谷（厦门）投资管理有限公司，住所地厦门市集美区杏林湾路496号101单元。 法定代表人：胡文生，总经理。 委托诉讼代理人：林卢意，福建勤贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾凌，福建勤贤律师事务所律师。 被告：厦门市杏林建设开发有限公司，住所地厦门市集美区杏林湾路502号20-22层。 法定代表人：王智，董事长。 委托诉讼代理人:谢燕，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王俊美，福建旭丰律师事务所实习律师。 被告：厦门方成物业管理有限公司，住所地厦门市翔安区新圩镇马塘村创业路一号楼305。 法定代表人：叶长德，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:何晓忠，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘欣，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原告创星谷（厦门）投资管理有限公司（以下简称“创星谷公司”）与被告厦门市杏林建设开发有限公司（以下简称“杏林建发公司”）、被告厦门方成物业管理有限公司（以下简称“方成物业公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月6日公开开庭进行了独任审理。原告委托诉讼代理人林卢意、被告杏林建发公司委托诉讼代理人谢燕与被告方成物业公司委托诉讼代理人何晓忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创星谷公司向本院提出诉讼请求：1.两被告赔偿原告因修复租赁房屋漏水产生的维修费用人民币150000元；2.两被告赔偿原告因房屋漏水导致原告二楼及三楼房屋装修装饰、设施设备损失1159790.21元；3.两被告赔偿原告因房屋漏水导致原告退租二楼及三楼房屋所产生的家具闲置损失237186元；上述1-3项共计1546976.21元；4.本案全部诉讼费用由两被告承担。本案在审理过程中，原告增加诉讼请求：撤销《租赁合同》补充协议第三条第一款条件的约定。事实和理由：2015年5月4日，被告杏林建发公司（作为甲方）、被告方成物业公司（作为乙方）及福建世邦泰和物业管理有限公司（作为乙方）签订了《杏林湾运营中心9#、10#、11#楼前期物业管理服务合同》，约定：交接物业共用部位、共用设施设备时，甲乙双方应对交接的物业进行初步筛查并签订确认书，甲方对所交付物业（含相关配套设备、设施）质量及保修期的保修负全部责任；乙方应及时处理业主和物业使用人的投诉、报修；物业共有部分保修期内，如存在质量或非人为故障问题，乙方确认后报甲方，由甲方负责返修并承担返修费用；合同附件《物业服务标准》中还提及对于房屋管理被告二需定期检查房屋共用部分的使用情况，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时向甲方或业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据对方的决定，组织维修。2016年6月22日，原告（作为乙方）与被告杏林建发公司（作为甲方），签订《租赁合同》，约定由乙方向甲方承租位于厦门市集美区杏林湾路496号（杏林湾商务营运中心9号楼）一楼的101-106单元、二楼的201-211单元、三楼的301-311单元，合计建筑面积为6279.52平方米，并约定：租赁期限自2016年5月8日起至2021年5月8日止，为期5年；甲方需承担物业主体结构因自然损坏的保修责任；若因租赁物质量瑕疵导致出现故障，乙方应及时通知甲方或物业企业维修并应立即采取有效措施防止自己损失扩大；租赁期间租赁物因瑕疵导致故障，接到乙方通知甲方不及时履行保修责任的，甲方应对不及时维修造成的乙方直接损失予以赔偿；由于任何一方违约导致对方主张债权或解除合同的，违约方除应履行债务外还应赔偿对方损失以及对方因主张债权或解除合同发生的费用。上述《租赁合同》签订后，原告正式使用租赁房屋期间，发现房屋三楼楼顶以及二三楼外墙出现雨天漏水现象。为了房屋的正常使用，原告多次通知两被告进行修缮，但是两被告没有履行合同约定，未对原告的多次报修要求予以有效的解决。原告只得委托第三方维修。但即便如此，因两被告不对漏水的根本原因进行查明，不采取有效措施解决漏水问题，迫于无奈，经与被告杏林建发公司协商，2019年6月8日原告退租了承租的杏林湾商务营运中心9号楼二楼及三楼房屋。原告认为两被告作为房屋的出租方及管理方，未尽责任，造成原告重大财产损失，应当承担侵权责任，赔偿原告遭受的损失。综上所述，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律之规定，提起诉讼，恳请贵院依法支持如上诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告厦门市杏林建设开发有限公司辩称：一、创星谷公司要求撤销合同条款的新增诉求不属于本案审理范围，更不应当予以支持。从程序而言：本案创星谷公司提起并主张的是侵权之诉，现增加的撤销合同条款的请求为合同之诉，合同之诉与侵权之诉在一个案件中仅能选择其一进行主张，因两种诉讼在构成要件、法律适用等方面均截然不同，因此，不应在本案中一并审理。从实体而言：案涉合同条款是双方真实合意之体现，根本不存在创星谷所称的“显失公平、乘人之危”情形，该合同条款对双方均有法律约束力。（1）从双方主体情形来看，杏林建设与创星谷系平等民事主体间所发生的房屋租赁合同关系，杏林建发公司不存任何优势地位；创星谷公司亦是一家成熟的商业投资机构，按其所言，具有丰富的商业经验，优秀的团队成员。就本案所涉提前退租事宜，亦系其与杏林建发经过充分的沟通协商后，依据自身的商业运营安排，经营目的合意达成，根本也不可能存在民法总则适用“显失公平”所需满足的“处于危困状态、缺乏判断能力”的情形；（2）从讼争合同条款内容来看：创星谷所请求撤销的补充协议条款内容，在主合同中已明确约定，补充协议仅系对此再次确认：第一，装饰装修物处置问题：主合同第五条第3款已明确约定，在创星谷公司违约导致合同解除时，案涉房屋的装修物和增设物归属杏林建发公司所有。本案双方约定的租期是到2021年5月8日届满，创星谷要求提前解除合同，显然应依据该条约定承担违约责任；第二，损坏修复责任的问题：在主合同第四条（二）乙方权利义务（6）中，双方也明确约定，若租赁物及其设施损坏，或者由于创星谷不当使用造成租赁物的损坏或故障的，由创星谷自费修复并承担损失。因此，补充协议第三条第一款的约定仅系对主合同条款的再次确认，是双方从主合同签订前进行磋商直到履行过程中及最终合意解除合同整个过程中的真实合意体现，完全符合双方的真实意思；（3）从时间来看：租赁主合同签订于2016年6月22日，自合同签订后至今已逾四年，创星谷从未主张要求撤销前述合同条款；补充协议签订于2019年6月6日，创新谷公司也直至2020年5月27日（本案诉讼已经发生），杏林建发在诉讼中依据双方约定提出该抗辩时，才主张撤销该条款。由此可以充分看出，讼争条款系双方真实合意，涉案合同或补充协议签订时不存在任何乘人之危、显失公平一说。创星谷公司仅是在本案诉讼过程中发现了对自身不利的约定后，违背诚信原则而提出的无理主张；（4）从公平性来看：合同约定租期到2021年5月8日届满，因创星谷公司单方要求提前解除合同，将导致杏林建发每月租金收益从313976元骤降至62146元，少收取的租金高达5792090元(313976-62146)×23个月]元，且杏林建发还免除了创星谷公司2019年5月8日-2019年6月7日期间的共计125915元的租金。在此背景下，双方在补充协议中，仅再次明确二楼、三楼部分的装饰装修无偿归杏林建发公司所有，创星谷应承担损害修复、赔偿责任，根本未在主合同外加重创星谷公司的任何责任，其所称的“显失公平”显然更是与客观事实完全背离。因此，创星谷主张撤销合同的新增诉求，不应审理，不应采纳。二、本案根本不满足侵权责任的全部构成要件，应驳回创星谷公司的诉讼请求。民事侵权责任的构成要件包括违法行为、行为人的主观过错、损害事实、违法行为与损害事实之间存在因果关系四个方面。本案该等四个构成要件均不符合：（一）杏林建发并未实施任何违法行为，对漏水一事无任何主观过错。2016年，讼争双方建立租赁关系，杏林建发公司依约将案涉房屋按现状交付给创星谷公司使用，创星谷公司亦在租赁合同第一条第2点、第二条的交付条款中再三确认其系在对房屋包括主体在内的现状进行全面考察、了解后接收房屋。2019年创星谷公司申请退租二、三楼，双方达成补充协议，杏林建发公司亦系依约收回房产。即，在讼争二、三楼的出租、交付、收回过程中，杏林建发公司均依约执行，并未实施任何不法行为。在租赁合同履行过程中，就创星谷公司提出的漏水报修，杏林建发公司均积极响应，组织物业、施工单位进行积极维修，无任何拖延修复的主观过错。且在案证据证明，创星谷公司报修的诸如卫生间漏水等事宜，系其自身装修所致，杏林建发公司对此无任何主观过错。因此，基于以上，创星谷公司对杏林建发公司提起的侵权之诉，不满足违法行为、主观过错等要件。（二）创星谷公司无任何证据证明存在损害事实。1.创星谷公司无充分证据证明其因修复漏水支出维修费用15万元，该项诉讼请求应予以驳回。（1）无证据证明损失存在：创星谷公司仅提供3份所谓修复漏水的装修合同，但无任何相关验收、结算等过程性文件证明第三方已为其提供了修复服务。且，装修合同中记载的内容还包括：地面修补、维修跳线电路等与漏水显然无关的工程内容。其提供的付款凭证，也无任何一笔款项的支付时间、支付金额与前述三份装修修复合同相吻合，在其与方成物业的另案纠纷中，创星谷公司还自认其漏水修复损失是14.65万元，而非15万元，因此，创星谷主张所谓15万元的漏水维修费用，证据不足，且不具备真实客观性，不应予以支持；（2）已过诉讼时效：其中两份装修合同分别签订于2016年12月、2017年2月，创星谷公司也从未就该等修复损失向杏林建发公司提起过任何主张，其于2020年4月份才提起诉讼，显然时效早已届满，丧失胜诉权；（3）双方已在租赁合同及补充协议中分配修复责任主体。如第一部分所述，双方在租赁合同第四条（二）乙方权利义务（6）中即补充协议第三条，多次约定，若租赁房产存在损害情形，应由创星谷公司负责修复至完好，否则杏林建发公司有权自行或委托第三方处理，费用由创星谷公司承担。因此，即便存在漏水情况，修复的责任主体也是创星谷公司，费用也应由创星谷公司自行承担。基于以上，创星谷公司该项15万元修复赔偿的诉讼请求应依法予以驳回。2.创星谷公司无任何证据证明房屋装修装饰、设施设备损失1159790.21元，该项诉讼请求应予以驳回。（1）不存在装饰装修损失：第一，依据讼争租赁合同第七条（创星谷证据P28),创星谷就承租讼争标的物事宜，可享受集美区政府600元/㎡的装修补助。换言之，讼争租赁合同项下创星谷已享受了共计600元/㎡*6279.52㎡=3767712元的装修补助，其自身根本无需支付任何装修款，根本不存在装修损失；第二，创星谷公司所提供的所谓装修合同，合同价款互相矛盾，合同第一条约定总价款是365万，合同第五条约定的总价款却为315万。且其所提供的付款凭证中，有高达134万元显示是货款，与装修合同约定不相符。因此，其称就案涉租赁标的物共支出365万装修费用证据不足。而所谓二楼、三楼装修费用2489130.67元更是毫无依据。第三，事实上，双方已在租赁合同第五条第3款及补充协议第三条特别约定，创星谷公司在将二楼、三楼退租时，“乙方装饰装修无偿归甲方所有”。换言之，无论二楼、三楼装饰装修价值多少，双方已合意归属杏林建发公司所有，创星谷公司在本案再跟杏林建发主张二楼、三楼装饰装修损失，显然毫无依据；（2）关于设施设备损失部分：创星谷公司提供的网络及监控系统建设施工合同既无签订时间，也未约定安装场所，无法证明该份合同与案涉租赁场所有任何关联。其所提供的支付凭证与合同约定价款也不相符合，合同约定价款为143695元，其所提供的支付凭证系177075元，无法证明二者有何关联。更无法得出其所称的二楼、三楼支出95796.67元的主张。依据租赁合同补充协议第三条约定，创星谷公司在退租时，应将其自有的动产（含增设的可迁离设施设备）自动撤离并保证不破坏租赁单元。即便其已安装相关设施设备，其也应自行撤离，无权向杏林建发公司主张损失。基于以上，创星谷公司无任何证据证明其存在装修损失、设施设备损失，其所主张的1159790.21元如何计算不得而知，也没有任何依据，不应予以支持。3.创星谷公司无任何证据证明其存在237186元家具闲置损失，该项诉讼请求应依法予以驳回。（1）创星谷提供的60万元家具买卖合同无签订时间，无从判断家具采购时间是否发生在租赁期间，且无任何交付凭证证明两份合同项下的家具确已交付，合同确已履行，因此，该部分不应予以支持；（2）如前所述，租赁合同补充协议第三条已明确约定创星谷应自行搬离相关的自有动产，该部分家具即便确有采购，也应由创星谷自行搬离。且依据创星谷公司向集美区政府及相关政府部门提交的《腾讯云技术空间暨创星谷众创空间房租减免申请报告》（以下或简称“申请报告”），创星谷公司退租后在软件园三期另行承租场所，因此，创星谷公司根本不存在任何家具闲置情况。基于以上，创星谷公司所主张的237168元的家具闲置损失，如何计算无从得出，也毫无依据，该部分诉讼请求不应予以支持。三、损害后果与是否漏水并无直接因果关系。创星谷公司系以所谓房屋漏水致使其退租二、三楼为由，主张修复损失、装饰装修及设施设备损失、家具闲置损失等。如前所述，就漏水事宜，杏林建发公司并未实施侵权的不法行为，也无任何主观过错，创星谷公司所主张的损失或无证据证明，或已在租赁合同补充协议中处理完毕。更何况，依据创星谷公司就退租事宜向集美区政府及相关政府部门提交的申请报告及其向杏林建发公司出具的《关于申请退租部分租赁空间及相关承诺》可以看出，创星谷系因为集美区生活配套、人才留存不足及为了减轻自身经营资金成本等原因，才申请提前解除二、三楼的租赁关系。并非系其在本案所称系房屋漏水而退租。因此，其在本案中所主张的所谓装饰装修损失、设施设备损失、家具闲置损失等，无论是否真实产生，也都与租赁物是否漏水无关，系因其自身资金、经营等原因要求提前解除合同所致。而就提前退租事宜，杏林建发公司非但未要求其承担提前解除合同的违约责任，还免除其二、三楼一个月（125915元）的租金，创星谷公司也同意自行搬离相关动产，负责修复租赁物损坏部分并确认装饰装修无偿归属杏林建发。创星谷公司在补充协议已履行近一年后，再提出本案诉讼，显然没有任何依据。综合以上，杏林建发公司认为，创星谷公司所提起的侵权之诉，不符合法律规定的侵权构成要件，杏林建发公司无需承担侵权责任，恳请法院驳回其全部诉讼请求。 被告厦门方成物业管理有限公司辩称：一、案涉物业尚处于保修期内，相应的维修义务由建设单位承担。对于原告每次的报修，方成物业公司已经尽到及时查看、维修或报告给建设单位的义务，原告要求方成物业赔偿损失的诉求不能成立。1.案涉物业在原告租赁期间处于保修期内，相应的维修义务由建设单位承担。《前期物业服务合同》第二十条约定，本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋工程质量保修办法》等规定执行。设施设备保修期按甲方与施工方合同约定维保期限为准，但不低于国家规定的保修标准。保修期起算：自向业主交房之日起计算。根据《建设工程质量管理条例》第四十条及《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年。因此，案涉物业外墙面的防渗漏在原告租赁期间处于质量保修期间内，由建设单位承担相应的保修义务，而非由物业公司承担；2.方成物业公司就原告所报修的事项均及时查看并对其中能维修事项进行维修；而对于伸缩缝漏水事宜，方成物业及时向建设单位（出租方）进行反馈并多次沟通协调，已尽到合同约定的义务。（1）方成物业公司对原告的报修事项及时进行了查看和维修。根据《工程维修单》可知，自2017年6月5日至2018年9月4日期间，针对原告每次的维修请求，方成物业反馈及时。除因原告自身装修及幕墙建筑结构（伸缩缝）造成案涉物业漏水的情况外，其他报修事项均及时完成修复，原告报修人员也在各次工程维修单“修复记录”处明确“修复”并签字确认。（2）对于伸缩缝漏水问题，方成物业及时向建设单位进行反映，并多次就此事进行沟通协调，已尽到合同约定的义务。根据《前期物业服务合同》第二十条约定，本物业共有部分保修期内，如存在质量或非人为故障问题，乙方确认后报甲方，由甲方负责返修并承担返修费用。针对原告所报修的事项中属于建筑结构问题所导致的部分，方成物业在维修员实地查看确定无法维修后，及时将相应的情况通过邮件等方式报告给了建设单位。各方还就此事多次召开会议寻求解决方法。根据《前期物业服务合同》第二十七条第二款约定，乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成的损失或由于甲方、业主或使用人过错造成的损失，乙方免责。由于方成物业公司已经尽到了合同的约定义务，对于案涉物业漏水及漏水导致的损失不存在过错，因此，原告要求方成物业赔偿各项损失缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。二、原告提供的证据无法证明其因案涉租赁物漏水而造成的实际损失的具体金额，也无法证实所谓的损失与租赁物漏水之间存在因果关系，原告应当承担因此产生的不利后果。1.原告所主张的损失并非因漏水而造成的直接损失，也未证明所谓的损失与租赁物漏水之间存在因果关系，应当承担举证不能的不利后果。根据原告与被告杏林建发公司的《租赁合同》第六条第5款，租赁期间租赁物因瑕疵导致故障，接到乙方通知甲方不及时履行保修责任的，应当对不及时维修造成的乙方直接损失予以赔偿。而原告所主张的装修费用损失、网络和监控系统安装损失、家具损失等多数是因为原告退租而产生的，与漏水问题之间不存在直接的因果关系。既然原告认为其因退租而导致了以上费用的损失，应当在与杏林建发公司协商退租事宜时进行解决，而不能在双方就退租事宜已经协商一致后又提起本诉，其行为违背诚信原则；2.原告所提交的证据本身存在矛盾，并且也无法与其诉讼请求中的金额相对应，更加无法证实其因漏水导致的实际损失。原告所提交的证据《工程装修合同》与其提交的转账凭证存在矛盾，而《装修施工合同》、《网络及监控系统建设施工合同》、《买卖合同》等均无付款凭证及发票作为佐证，无法证实该系列合同是否实际履行，也无法证实原告因漏水而导致其实际发生了相应金额的损失，并且就该系列证据，也无法看出原告诉讼请求中的金额是如何得出。原告的主张缺乏事实和法律依据，应当不予认可。三、本案系财产损害赔偿纠纷，而非租赁合同纠纷。原告增加的诉讼请求与本案无关，应当另案起诉。原告增加的诉讼请求为：请求撤销《租赁合同》补充协议第三条第一款条件的约定,该诉讼请求系基于租赁合同而产生，为租赁合同纠纷，应当按照合同法的规定进行审理。而本案为财产损害赔偿纠纷，属于侵权责任纠纷的范畴，应当按照侵权责任法的规定进行审理。两者属于完全不同的案由，审判的依据、逻辑等因素都完全不同，因此该诉讼请求不属于可以被吸收的诉讼请求，应当由原告另案起诉或驳回该项诉讼请求。并且，方成物业公司也非租赁合同及其补充协议的合同主体，该协议与方成物业公司无关，原告要求在本案中解决租赁合同相关的争议缺乏相应的依据。四、同意被告杏林建发公司的答辩意见。综上，目前案涉物业尚处于质保期内，方成物业公司已经尽到了及时查看、维修和告知开发商的义务，对于漏水不存在过错，原告要求方成物业公司赔偿其损失缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法予以驳回。 本院经审理查明，认定事实如下：2015年5月4日，被告杏林建发公司作为甲方，与被告方成物业公司作为乙方签订《杏林湾营运中心9#、10#、11#楼前期物业管理服务合同》，约定：第一条物业基本情况，物业名称：杏林湾营运中心9#、10#、11#楼；物业类型：办公、商业；座落位置：集美区杏林湾路；物业管理区域四至：东至和源路，南至和任路，西至市民广场、和茂路，北至杏林湾路；第五条本合同项下乙方提供物业服务的期限为：自交房之日起至业主委员会成立且业主委员会代表全体业主与新物业服务企业签订的物业服务合同生效后的两个月（60天）。按照《厦门市物业管理若干规定》规定时间或乙方与新物业服务企业协商约定的交接时间届满止，乙方应移交完毕并全部撤出；第十二条甲方权利义务：15.乙方接管前的物业服务筹备期内，对于已发现的建筑、设施、设备及其系统的相关缺陷进行整改；第十三条乙方权利义务：9、及时向全体业主公告有关物业服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；第十八条乙方应及时向全体业主公告本物业管理区域内的相关物业服务管理规章制度和有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉、报修，接受甲方、业主和物业使用人的监督；第二十条本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。设施设备保修期按甲方与施工方合同约定维保期限为准，但不低于国家规定的保修标准。保修期起算：自向业主交房之日起计算。本物业共有部分保修期内，如存在质量或非人为故障问题，乙方确认后报甲方，由甲方负责返修并承担返修费用：本物业共有部分超过保修期的，由乙方组织养护和维修，所发生费用按照相关管理规定从专项维修资金中支出。在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量或故障问题，乙方受理确认后报甲方，由甲方负责返修并承担返修费用；专有部分超过保修期的费用由业主自行承担；业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。若甲方与业主签订售房合同约定保修期自交房之日起算的，而甲方与建筑、设备、材料的施工或供应商约定保修期与业主售房合同约定的保修期出现届满日不一致情况，所导致空挡期间的保修责任由甲方承担；第二十七条因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方免责，乙方均不负违约或赔偿之责：2.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵（需经专业部门认定）造成的损失或由于甲方、业主或使用人过错造成的损失，乙方免责。 被告方成物业公司为甲方，原告创星谷公司为乙方，双方签订《物业管理服务协议》，载明：物业名称：厦门杏林湾营运中心9#、10#楼。第一条双方的权利义务：一、甲方的权利义务1.根据《杏林湾营运中心9#、10#楼前期物业管理服务合同》及有关法律、法规，自主开展物业经营管理服务活动,但不得损害业主或物业使用人的合法权益;2.对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指物业管理区域内属业主、使用人共同使用房屋的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、卫生间、电梯间、电梯机房、楼梯间、水泵房、电表间、走廊通道、传达室、内天井、公共屋面等部位。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指本物业管理区域内,属业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、给排水管道、化粪池、垃圾通道、垃圾箱(房)、电梯、照明设备、供电线路、消防设施、建筑智能安防系统、绿地、道路、路打、沟渠、池,井和共用设备使用的房屋、二次供水设施设备等。 2016年6月22日，被告杏林建发公司为甲方，原告创星谷公司为乙方，双方签订了一份《租赁合同》，载明：第一条租赁物概况1.租赁物为位于甲方厦门市集美区（建筑面积1242.92平方米），496号物业二楼的201-211单元（建筑面积2597.07平方米），496号物业三楼的301-311单元（建筑面积2439.53平方米），合计建筑面积为6279.52平方米（下合称租赁物，见平面图示意）。2.现状租赁物：装修及配套设施按附件（《附件二，室内分隔、装饰装修、设备标准》）记载。乙方经现场充分考察，完全了解租赁物及物业现状和周边环境现状，自愿按照物业现状承租。3.乙方享受的集美区租金、物业费补助、装修补助等项优惠政策，按厦门市集美区人民政府与创星谷（厦门）投资管理有限公司于2016年5月8日签订的《项目合作协议（腾讯众创空间）》（以下简称“项目合作协议”）及本合同相关具体约定执行。第二条租赁期限、租赁物用途和交付使用（一）租赁期限：自2016年5月8日起至2021年5月8日止，为期5年；（二）租赁物用途：必须是从事众创空间相关商业经营，服务于乙方与集美区政府所签订的“项目合作协议”中所约定的内容。非经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁物用途；（三）交付使用：1.乙方已完成对租赁物进行的现场全面考察，对于现状租赁物具有充分了解，自愿在现状基础上承租3.自交付使用起，乙方应承担自己作为经营主体的一切义务，全面履行法定的和本合同约定的承租人义务，乙方占用租赁物期间（含租赁期间，本合同围内下同），负有妥善使用和维护保养租赁物并按照合同约定承担因占用及其经营所发生的一切税、费的责任。4.租赁物交付使用后，乙方应及时与物业管理企业签订相关合同，并按照物业合同约定支付租赁物包括且不限于物业管理费、公维金、水、电公摊费等费用；因占用租赁物所发生的水（含代收卫生费）、电、煤气、通讯、网络等公共事业性收费，乙方应按照计量表读数和收费单位公示单价及缴费时间，自行及时直接向相关收费单位支付。本合同对物业费的补助及计付另有约定的，按照约定执行。第四条双方权利义务，（一）甲方权利义务：3.按时将租赁物交付给乙方，配合乙方办理相关手续，不干涉乙方正常经营；承担物业主体结构因自然损坏的保修责任；按照本合同约定条件收回租赁物；按合同约定行使是否予以乙方享受合同约定优惠政策的权利。（二）乙方权利义务5.对租赁物及其配套设施、设备负有妥善使用及保护的责任，不得违法搭盖亦不得擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能，不得占用消防通道，不得围挡手扶梯等公共设施。在不影响租赁物建筑主体、承重结构、设计使用功能的前提下，可自费对租赁物进行装修（方案报送消防部门受理后方可施工），施工前应与物业企业办理相关手续，装修方案应交甲方备案，装修工程竣工应报请消防部门验收合格后方可使用。6.若因租赁物质量瑕疵导致出现故障，应及时通知甲方或物业企业维修并应立即采取有效措施防止自己损失扩大，因通知延误或不采取有效止损措施所造成损失扩大部分应自行承担；若租赁物及其设施损坏（主体结构的自然损坏除外）或者由于不当使用造成租赁物的损坏或故障的，由应自费修复并自担损失。第七条优惠待遇及相关条件1.乙方自行装修完毕且在2016年11月7日前全面开业：（参照乙方与集美区政府的项目合作协议认定，下同）的，可享受集美区财政给予的600元／㎡的装修补助。按前述日期,但仅为局部租赁物正式开业,不享受前述补助范围；2.按厦门市集美区人民政府与创星谷（厦门）投资管理有限公司于2016年5月8日签订的《项目合作协议（腾讯众创空间）》:可享2016.5.8-2019.5.7日期间的集美区财政全额租金补助:在2019.5.8-2021.5.8日期间享受集美区财政50%租金补助（租金补助的计算基数的标准为每月人民币50元／㎡）,甲方按此优惠制作《租金优惠一览表》供乙方参考。但若乙方租赁期间内要求解除合同,或因乙方违约甲方按合同约定决定解除合同的,或因乙方违反“项目合作协议＂而导致优惠被取消的,甲方均取消所有租金补助优惠,乙方应按原所享受的租金补助优惠数额向甲方补交租金。3.按厦门市集美区人民政府与创星谷,（厦门）投资管理有限公司于2016年5月8日签订的《项目合作协议（腾讯众创空间）》:由区财政对乙方租赁期内前三年（2016.5.8-2019.5.7）给予物业管理费全额补助,后两年（2019.5.8-2021.5.8）给予50%补助,前述物业管理费计算基数以6.5元／㎡为标准。但若乙方租赁期间解除合同,或因乙方违约甲方按合同约定决定解除合同的,或因乙方违反“项目合作协议”而导致优惠被取消的,甲方均取消所有物业费补助优惠,乙方应按原所享受的物业费补助优惠数额向甲方补交物业费。 2016年12月25日，以原告为甲方，以厦门喜迎盛世装饰工程有限公司为乙方，双方签订《装修施工合同》，载明：一、工程概况及承包方式1.工程名称：创星谷三楼（一楼餐厅坐标位置）楼顶天花板腐烂修补，下水道渗水修复，电路损坏维修更换；2.工程地点：厦门市集美区杏林湾商务营运中心9号楼；三、工程造价及付款方式2.工程造价为：¥30000元。四、工程期限，工程开工日期：2016年12月28日，工程竣工日期：2017年1月2日。 2017年2月25日，以原告为甲方，以厦门喜迎盛世装饰工程有限公司为乙方，双方签订《装修施工合同》，载明：一、工程概况及承包方式1.工程名称：创星谷三楼弱电损坏维修、布管及开槽线槽泥水修补，顶面石膏板修补；2.工程地点：厦门市集美区杏林湾商务营运中心9号楼；三、工程造价及付款方式2.工程造价为：¥20000元。四、工程期限，工程开工日期：2017年3月6日，工程竣工日期：2017年3月13日。 2017年8月1日，以原告为甲方，以厦门喜迎盛世装饰工程有限公司为乙方，双方签订《装修施工合同》，载明：一、工程概况及承包方式1.工程名称：创星谷三楼中庭及地面周边重新防水和地面修补，顶面木作吊顶损坏修补及维修跳线电路；2.工程地点：厦门市集美区杏林湾商务营运中心9号楼；三、工程造价及付款方式2.工程造价为：¥100000元。四、工程期限，工程开工日期：2017年8月2日，工程竣工日期：2017年8月30日。 原告同时还提交三份合同，第一份以原告为甲方，厦门喜迎盛世装饰设计工程有限公司为乙方的《工程装修施工合同》，载明：工程合同总价款（人民币）：¥3650000。第二份为以原告为甲方，厦门飞优特电子科技有限公司为乙方的《创星谷（厦门）投资管理有限公司网络及监控系统建设施工合同》，载明：合同内容：为甲方提供的弱电系统建设；本项目合同金额为人民币143695元。第三份为以原告为买方，厦门铭郅家具有限公司为卖方的《买卖合同》，载明：由买方向卖方订购办公家具一批，合同总价为人民币600000元。上述三份合同均未载明签订日期。 2019年3月21日，创星谷（厦门）投资管理有限公司向厦门市集美区人民政府、众创办与科技局，提交《腾讯云技术空间暨创星谷众创空间房租减免申请报告》，载明：“创星谷目前遇到的困难:综上所述,有鉴于集美生活配套、人才留存不足、发展刚刚起步的实际情况,以及鼓励、支持创星谷能够持续、无后顾之忧地在宣传集美、宣传杏林湾、招商引资、帮孵创业项目、协助创业公司融资服务等各项工作中做出应有贡献,现就创星谷场地租金优惠政策申请支持,恳请支持批准......申请支持方案四：申请将创星谷二楼、三楼退租，以减轻运营的资金成本压力。 2019年5月30日，原告向被告杏林建发有限公司提交《关于申请退租部分租赁空间及相关承诺》，载明：今我司因发展需要，申请在保留租赁一楼101-106单元的情况下于2019年6月8日前退租二楼201-211单元、三楼301-311单元。 2019年6月6日，以被告杏林建发公司为甲方，原告创星谷公司为乙方，双方签订《租赁合同补充协议》，载明：鉴于:1.甲、乙双方于2016年6月22日签订《租赁合同》,乙方承租甲方位于厦门市集美区。租赁期限自2016年5月8日至2021年5月8日止；2.乙方根据2019年4月16日集美区众创办批示件（详见附件1）,申请在保留租赁一楼101-106单元的情况下退租二楼201-211单元、三楼301-311单元；3.根据《租赁合同》,2016年5月8日至2019年5月7日乙方享受集美区政府全额租金补助,2019年5月8日至2021年5月8日乙方租金享受集美区政府50%租金补助。根据2019年4月16日集美区众创办批示件（详见附件1）,乙方于2019年6月8日前退租二、三楼,2019年5月8日至2019年6月7日期间乙方二、三楼享受集美区政府50%租金补助,二、三楼剩余50%租金甲方予以免除。现甲乙双方经过协商一致,签订《租赁合同》补充协议如下:一、《租赁合同》第一条第一项变更，双方同意:自2019年6月8日起,对应将双方《租赁合同》同第一条第1项租赁标的“厦门市集美区杏林湾路496号物业一楼的101-106单元（建筑面积1242.92平方米）,496号物业二楼的201-211单元（建筑面积2597.07平方米）,496号物业三楼的301-311单元（建筑面积2439.53平方米）,合计建筑面积为6279.52平方米（下合称租赁物,见平面图示意）”。变更为:“厦门市集美区杏林湾路496号物业一楼的101-106单元（建筑面积1242.92平方米）区域房产”。三、乙方交还退租单元的条件及程序1.条件：乙方承诺将其在租赁单元内的自有动产（含增设的可迁离设备设施）于2019年6月8日起3个工作日内自行撤离且保证不破坏租赁单元结构,将经过内部清洁的租赁单元以及运行状态良好的相关配套设施设备及完好装修物等（乙方装修装饰无偿归甲方所有）一并交还甲方；若租赁房产或相关配套设施设备等存在损坏情形,乙方应负责修复至完好,若乙方拒不修复或怠于修复,则甲方有权自行或委托第三方处理,所产生的费用均由乙方承担,甲方有权从履约保证金中直接等额扣除。 被告方成物业公司提交了11份《工程维修单》，第一份维修单载明报修地址为9#群楼，报修内容为渗水，时间为2017年6月5日；第二份维修单载明报修地址为9#群楼，报修内容为卫生间漏水，时间为2017年6月12日；第三份维修单载明报修地址为9#群楼，报修内容为漏水，时间为2017年6月21日；第四份维修单载明报修地址为9#群楼，报修内容为二楼洗手间吊顶漏水，时间为2017年7月10日；第五份维修单载明报修地址为9#3楼，报修内容为女卫生间漏水，时间为2017年7月20日；第六份维修单载明报修地址为9#群楼，报修内容为楼层漏水，时间为2017年11月14日；第七份维修单载明报修地址为9#群楼，报修内容为查看漏水，报修时间为2017年12月14日；第八份维修单载明报修地址为9#3楼，报修内容为创星谷天花板排水管滴水，报修时间为2018年1月11日；第九份维修单载明报修地址为9#群楼，报修内容为查看漏水，报修时间为2018年8月29日；第十份维修单载明报修地址为9#3楼，报修内容为群楼漏水，报修时间为2018年8月30日；第十一份维修单载明报修地址为9#3楼，报修内容为女厕所漏水，报修时间为2018年9月4日；被告厦门方成物业管理有限公司提交的2019年9月4日会议纪要载明：“曾经理（杏林建设）发言：杏林湾运营中心1-6#、7#、9-10#楼从投入使用到现在幕墙漏水问题严重，漏水问题一直存在，并没有得到很好的解决、张副总（物业）发言：9-10#楼漏水点多，因前期施工单位没有过来，9-10#地下室漏水没有完全解决；被告厦门方成物业管理有限公司提交的2019年9月24日会议纪要载明：“张副总（物业）发言：上次会议，要求各施工单位一致订方案整改，但几乎没有进展，9-10#楼是有过来打过胶但还存在问题。 被告厦门方成物业管理有限公司当庭陈述：在《杏林湾运营中心9#10#11#楼前期物业管理服务合同》中，福建世邦泰和物业管理有限公司系合同签订的一方，但讼争房屋的物业管理都是被告厦门方成物业管理有限公司管理；针对原告的维修请求，方成物业均及时到场进行维修，对于无法现场解决的伸缩缝漏水问题，方成物业及时反馈给开发商杏林建设；对于部分楼栋存在的漏水问题，由于房屋外墙防水仍在质量保质期内，方成物业积极反馈给杏林建设，各方针对漏水问题多次召开会议寻求解决方案。 庭审中原告与被告杏林建发公司确认：2019年6月8日，原告实际退租其承租的杏林湾商务运营中心9#楼二楼和与三楼。原告当庭确认其所主张的损失均发生在与杏林建发公司签订补充协议之前。 以上事实，有原告提供的杏林湾运营中心9#、10#、11#楼前期物业管理服务合同、租赁合同、物业管理服务协议、工程装修施工合同、项目工程预算书、装修施工合同、中国建设银行单位客户专用回单、创星谷（厦门）投资管理有限公司网络及监控系统建设施工合同、买卖合同，被告厦门市杏林建设开发有限公司提供的腾讯云技术空间暨创星谷众创空间房租减免申请报告、关于申请退租部分租赁空间及相关承诺、租赁合同补充协议，被告厦门方成物业管理有限公司提供的工程维修单、邮箱截图、照片、会议签到表、会议纪要以及原被告的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，一、关于原告的撤销权诉讼请求可否在本案一并审理？原告与被告杏林建发公司订立的《租赁合同补充协议》中的条款是否撤销对原告主张侵权损害赔偿密切相关，是审理本案侵权之诉的前提。本案在不影响当事人诉讼权利基础上，为避免当事人讼累，一并予以审理。 二、关于原告主张的《租赁合同补充协议》第三条的条款应撤销是否有事实与法律依据。本院认为，根据《民法总则》第一百五十一条的规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，原告与被告杏林建发公司于2019年6月6日订立的《租赁合同补充协议》，其中第三条中关于条件的约定，原告主张系杏林建发公司利用自身优势地位所设置的规避自身违约责任的条款，为显失公平、乘人之危的条款。但结合双方对讼争房屋房租减免情况、原告向杏林建发公司提交的《房租减免申请报告》中申请支持方案所载明的“减轻运营的资金成本压力”的理由、原告在《关于申请退租部分租赁空间及相关承诺》中的意见，以及原告确认其系在诉求的全部损失均已产生后方与杏林建发公司签订的上述补充协议，本院认为原告退出讼争房屋二、三楼且同意第三条中约定的内容系其真实意思表示。原告既非处于危困状态，租赁补充协议也并非显失公平，原告主张撤销《租赁合同补充协议》中第三条的约定，没有事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于原告主张杏林建发公司承担侵权损害赔偿责任是否有事实与法律的依据。依据2019年6月6日双方签订的《租赁合同补充协议》第三条第一款的约定“租赁房产或相关配套设施设备等存在损坏情形,乙方应负责修复至完好,若乙方拒不修复或怠于修复,则甲方有权自行或委托第三方处理,所产生的费用均由乙方承担”,双方应遵守该约定。原告主张由杏林建发公司赔偿房屋漏水的维修费用没有事实和法律依据，本院不予支持。关于装修装饰、设施设备损失，双方在补充协议中也有明确约定装修装饰归杏林建发公司所有，设施设备的损坏情形，应由创星谷公司负责。故创星谷的该项诉讼请求亦没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的家具闲置损失，双方在补充协议中约定，创星谷公司承诺将自有动产（含增设的可迁离设备设施）于2019年6月8日起3个工作日自行撤离，且保证不破坏租赁单元结构，双方对家具如何处置做了明确约定，创星谷公司对杏林建发公司的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 四、关于原告主张方成物业公司承担侵权损害赔偿责任是否有事实与法律的依据。根据方成物业公司提交的《工程维修单》可知，自2017年6月5日至2018年9月4日期间，针对原告的维修请求，方成物业公司均及时反馈，亦向杏林建发公司进行告知，已尽到合同约定的义务。方成物业公司对创星谷公司主张的损害并无侵害行为，亦无主观过错，创星谷主张方成物业公司承担赔偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告创星谷（厦门）投资管理有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费18723元，由原告创星谷（厦门）投资管理有限公司负担。原告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 庞 敏 二〇二〇年八月二十八日 书记员 王玉霞 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。