浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初1175号原告：戴昀峰，男，1994年11月21日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：张志杰、朱晓玲,浙江杰嘉律师事务所执业律师。被告：高福建，男，1962年10月30日出生，汉族，住杭州市余杭区。被告：王霞，女，1981年8月29日出生，汉族，住杭州市余杭区。两被告共同委托代理人：郭安，浙江郭安律师事务所律师。原告戴昀峰诉被告高福建、王霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱晓玲、两被告的委托代理人郭安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴昀峰起诉称：原告与被告于2013年5月16日签订了《房屋买实合同》，被告自愿将坐落于乔司镇良熟村的安置房转让给原告，房屋面积为120平方米，转让价款为人民币480000元(每平方米人民币4000元)，合同约定付款方式为合同签订之日起5日内，原告支付购房定金400000元，余款80000元，原告于被告交付房屋且将产权过户至原告名下后三天内一次性付淸。房屋符合交付条件后10天内双方办理交房及过户手续。合同还约定，若被告未按约交房,应向原告支付违约金400000元整，同时双倍返还定金，合同终止。原告实际经济损失与被告支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金差额部分，由甲方据实赔偿，实际损失的确定标准以交房时周边小区二手房市场价为准。合同签订后原告按约履行了付款义务，被告未按约交付房屋，原告为维护自身合法权益，向余抗区人民法院提起诉讼，要求被告交付房屋，经审理余坑区人民法院作出（2019）浙0110民初2858号民事判决书认定：原告与二被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，但被告实际选房时未选择120平方米的安置房，且涉案安置房存在其他共有权人，其余共有权人对房屋交付及过户亦不认可，故《房屋买卖合同》实际无法履行。因《房屋买实合同》不能实际履行，原吿无法获得合同约定的房屋，给原告造成极大损失，故原告为维护自身合法权益.特诉至贵院。诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还定金192000元；3、判令被告返还购房款304000元及利息98640.09元（以304000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2013年5月22日起暂算至2020年1月12日止），以后的利息按中国人民银行同期贷款利率计算至本息清偿之曰止；4、判令被告赔偿原告房屋差价损失1680000元；5、判令被告承担本案的诉讼费、保全费。后原告变更诉请：1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还定金192000元；3、判令被告返还购房款304000元及利息121283.51元（以304000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2013年5月22日起暂算至2020年1月12日止），以后的利息按中国人民银行同期贷款利率计算至本息清偿之曰止；4、判令被告赔偿原告房屋差价损失1975440元；5、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、评估费。两被告共同答辩称，一、被告同意解除合同，双方签订的合同客观上存在无法履行的情况，涉案标的物不明确，侵害了其他共有权利人的权利，二、被告不存在违约行为，不能适用违约条款和定金条款，被告不同意双倍返还定金，同意返还定金96000元。导致合同无法履行的原因不是被告违约造成的，原告解除合同是因为双方签订合同时存在缔约过错，导致无法履行。三、导致合同履行不能双方都有过错，各自承担相应责任，签订合同时原告本人没有到场，签名不是原告本人所签，该合同对于合同标的物不明确，原告没有尽到注意义务。原告明知案涉标的是拆迁安置房，系家庭共有财产，盲目签订涉案合同。故，被告同意退还房款30.4万元及定金9.6万元并承担利息损失的一半。四、原告主张的房屋差价款不属于合同履行利益，根据合同法规定，本案原告不享有合同的履行利益，被告不存在违约行为而是实际无法履行，合同本身不存在履行的可能，我们请求法庭对于房屋差价款不予考虑。五、房屋差价款不属于间接损失，即使合同能够履行，原告的房屋差价款不属于间接损失。该差价损失属于或然性损失，原告不能向被告主张房屋差价款。六、被告不同意承担诉讼费和保全费，引起本案诉讼的原因是原告过高离谱的要求造成的，被告愿意承担部分合理的损失。七、2019-2858号民事判决是错误的，被告正通过审判监督程序寻求纠正。八、评估报告不能作为衡量损失的依据，评估报告和本案无关联，涉案合同标的是不明确的，评估报告错把安置房当成商品房评估，价格偏高。九、希望考虑合同第四条的约定，本案合同不符合交付的条件，两被告不存在违约行为。十、原告诉请金额，涉案合同标的48万元，诉请和实际涉案合同标的额比对达到6.48倍，违反民法公平原则，即使被告违约，原告的主张过分高。请求法院调整，驳回原告诉请中过高部分。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年5月20日，高福建（甲方）与戴昀峰（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：高福建将其位于杭州市余杭区××镇××村安置房（良熟村农民回迁房三期）转让给原告，建筑面积120平方米，转让价款480000元，合同签订之日起5日内乙方支付购房定金400000元，余款80000元付款时间为房屋产权过户至乙方名下，房屋交给乙方后三天内一次性付清，并约定全部购房款支付至高福建名下的账户。双方还约定回迁房符合交付条件后十天内办理过户及交房手续，双方同意于回迁房符合交付条件10天内双方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同时约定了逾期交房的违约责任：甲方向乙方支付违约金共计40万元同时双倍返还定金，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。实际损失的确定标准：以交房时周边小区二手房市场价为准。合同甲方落款处由高福建签字，并由王霞在共有权人一栏签字。双方还对其他权利义务做出了约定。次日，戴昀峰向高福建转账支付购房款400000元。后戴昀峰要求高福建、王霞交付锦良嘉苑二区5-2-501室房屋并办理过户手续，双方协商未果，戴昀峰于2019年2月15日向余杭区人民法院起诉高福建、王霞及第三人高利建、高利水、高博文，案号（2019）浙0110民初2858号，诉请要求：1、确认原告戴昀峰与被告高福建、王霞签订的《房屋买卖合同》有效；2、被告高福建、王霞立即将坐落于杭州市余杭区××街道××室的房屋交付给原告；3、被告高福建、王霞将坐落于杭州市余杭区××街道××室的房屋过户至原告名下；4、本案的诉讼费、保全费由二被告承担。该案经审理查明：2012年1月6日，高福建代表高福建户（乙方）与杭州市余杭区人民政府乔司街道办事处（甲方）签订《征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》，双方就房屋拆迁补偿安置事宜达成如下协议：乙方被拆迁房屋坐落于乔司街道良熟村2组41号，总建筑面积276.99平方米，甲方以统一建筑的高层公寓安置乙方，安置地块位于乔司街道良熟区块，乙方安置人口2＋1人（户主高福建，本户其他安置人员王霞、从42号高利建户调来80平方米），乙方以优惠价购入高层建筑面积250平方米，以成本价购入高层建筑面积50平方米，合计300平方米。后2013年5月20日，高福建（甲方）与戴昀峰（乙方）签订《房屋买卖合同》。还查明，高福建与王霞原系夫妻，双方于2012年11月8日共同生育一子高博文，后于2013年5月31日协议离婚，高博文由王霞抚养。高彩凤于2019年3月死亡，生前未订立遗嘱，除高福建、高利建、高利水外，高彩凤并无其他第一顺序继承人。2019年3月27日，杭州市余杭区乔司街道农民多层公寓建设管理中心出具《证明》一份，载明高福建户房屋产权共有人及分配房屋地址如下：其中高福建80平方米，高博文80平方米，王霞80平方米，高彩凤80平方米，增购50平方米，实际安置房屋为锦良嘉苑二区5-2-501室（138.15平方米）、锦良嘉苑一区3-1-802室（78.81平方米）、锦良嘉苑一区9-1-1701室（78.74平方米）。庭审中，高福建、王霞表示减少的安置面积系因将高福建享有的安置面积回购。余杭区人民法院认为，案涉《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，其体现的是买卖双方的债权债务关系，是物权变动的原因行为，本身并无物权效力，二被告是否对合同标的物具备处分权不影响上述房屋买卖合同的效力，本案中亦未发现该合同存在无效的情形，故房屋买卖合同应为合法有效。本案中，高福建户因拆迁安置共获得三套房屋，但二被告实际选房时并未选择120平方米安置房，双方对是否以现有的其他房屋替代原合同约定的120平方米安置房亦未能达成一致意见，且现案涉安置房存在其他共有权人，其余共有权人对房屋交付及过户亦不予认可，故原告与二被告签订的《房屋买卖合同》实际无法履行，故对原告要求交付房屋、办理过户手续的诉讼请求，不予支持。并于2019年10月22日判决：一、原告戴昀峰与被告高福建、王霞于2013年5月20日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告戴昀峰的其他诉讼请求。本案审理中，应原告戴昀峰申请，本院依法委托中证房地产评估造价集团有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估鉴定。该鉴定机构于2020年5月13日出具鉴定意见为：该估计对象在2020年5月11日的评估单价20462元/平方米，评估总价为2826800元。戴昀峰支付评估费8100元。本院认为：原告戴昀峰与被告高福建、王霞签订的《房屋买卖合同》经生效判决确认为合法有效。现因被告未能履行合同约定的交房义务，构成违约，原告要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。同时原告诉请要求返还房款304000元及调整后的双倍定金192000元，还主张了房款利息及差价损失，本院根据合同性质和履行情况，确定由被告返还原告购房款400000元；对原告主张的双倍定金、利息、差价损失均系违约责任的承担形式。本院认为，被告未能按约交付房屋，已构成违约，应承担相应违约责任；同时原告在签订案涉合同时，对标的房屋的权属性质、共有情况等未能尽到足够合理的审查义务，自身存在一定过错。故，本院结合合同约定、履行情况、双方过错程度以及参考鉴定报告，综合确定由被告支付原告差价损失1032340元。对原告主张的其余部分，原告本院不予支持。对原告主张的鉴定费8100元、保全费5000元，该费用系原告主张权利的合理损失，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告戴昀峰与被告高福建、王霞签订的《房屋买卖合同》；二、被告高福建、王霞返还原告戴昀峰购房款400000元，于本判决生效后十日内付清；三、被告高福建、王霞支付原告戴昀峰差价损失1032340元，于本判决生效后十日内付清；四、被告高福建、王霞支付原告戴昀峰鉴定费8100元、保全费5000元，于本判决生效后十日内付清；五、驳回原告戴昀峰的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13771元，由原告戴昀峰负担4867元，由被告高福建、王霞负担8904元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 卢 燕二〇二〇年八月三日书记员 张少艾?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-9-?