河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初4391号原告：洛阳中迈首府置业有限公司，住所地洛阳市西工区王城路24号6幢8层南侧。法定代表人：曹相春，总经理。委托诉讼代理人：吴峰辉、黄蕊晓，河南开为律师事务所执业律师。被告：张现锋，男，1977年3月15日出生，汉族，住河南省伊川县。原告洛阳中迈首府置业有限公司（以下简称中迈置业公司）与被告张现锋合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中迈置业公司的委托诉讼代理人黄蕊晓、张现锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中迈置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中迈置业公司与张现锋2014年7月9日签订的编号为YS0257444号《商品房预售合同》；2.判令张现锋于合同解除后三日内协助中迈置业公司办理编号为YS0257444号《商品房预售合同》登记备案的注销手续、预告登记注销手续、预售房屋的抵押权撤销手续；3.判令张现锋向中迈置业公司支付代偿银行款项27174.05元及利息（自2018年6月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；4.本案诉讼费用由张现锋承担。事实和理由：2014年7月9日，张现锋与中迈置业公司签订编号为YS0257444号《商品房预售合同》一份，约定张现锋购买中迈置业公司开发的位于西工区××大道与××交叉口东北角中迈王城之珠18幢2单元2-2004号房屋，房屋总价款为608847元，付款方式为张现锋支付首付款188847元，余款47万元以银行按揭贷款方式支付。2014年9月22日，中迈置业公司、张现锋与交通银行股份有限公司洛阳分行（以下简称交行洛阳分行）三方签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定由交行洛阳分行向张现锋发放贷款42万元，中迈置业公司为该贷款提供连带责任保证担保。上述合同签订后，交行洛阳分行向张现锋发放42万元贷款。按照双方签订的商品房预售合同约定，张现锋未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致中迈置业公司承担保证责任的，中迈置业公司有权单方解除合同并要求张现锋支付违约金。由于张现锋多次未按时归还银行贷款，导致银行分别于2018年6月26日扣划9065.8元，2018年8月27日扣划3000.93元，2019年1月30日扣划3087.21元，2020年1月22日扣划6017.49元，2020年2月25日扣划2999.48元，2020年3月30日扣划3003.14元，合计27174.05元代偿按揭贷款。中迈置业公司通过各种方式通知张现锋偿还保证金，但是张现锋迟迟不予偿还，中迈置业公司遂诉至法院，要求判如所请。张现锋辩称，1.张现锋之前接到西工区人民法院的电话，告知涉案房屋已经被西工区人民法院拍卖，所以中迈置业公司要求解除合同已没有实际意义。中迈置业公司应该清楚法院拍卖房屋的情况，所以即使中迈置业公司代张现锋向银行偿还款项，该款项张现锋也不应承担。2.张现锋已经不在洛阳三年了，中迈置业公司所述的代偿款27174.05元张现锋不知情。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实如下：1.2014年7月9日，中迈置业公司（出卖人）与张现锋（××）签订编号为YS0257444号《商品房预售合同》，约定张现锋购买中迈置业公司开发的位于洛阳市西工区××大道与××交叉口东北角中迈之珠第18幢2单元2-2004号房；房屋总价款608847元，张现锋于2014年7月9日前付清首付188847元，余款42万元办理银行按揭贷款等。该《商品房预售合同》的附件四合同补充协议约定，在《房屋所有权证》办理完毕前，××未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房预售合同》，收回该商品房，××所交的全部款项不予退还。同时××必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房屋所有权证，并无须承担任何责任。2014年9月22日，张现锋（借款人、抵押人）、交行洛阳分行（贷款人、抵押权人）与中迈置业公司（保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定张现锋贷款购买中迈之珠18幢2单元2-2004号房屋，贷款金额42万元，贷款期限240月，贷款利率为月利率6.55‰；张现锋委托交行洛阳分行在贷款发放后，将贷款资金以张现锋购房款名义从放款账户支付至中迈置业公司账户；张现锋首期还本付息金额为3384.84元，之后以月为一期，于每月21日还款3476.54元；中迈置业公司为该笔贷款提供连带责任保证等。2.交通银行分别于2018年6月26日、2018年8月27日、2019年1月30日、2020年1月22日、2020年2月25日、2020年3月30日从中迈置业公司的保证金账户扣划9065.8元、3000.93元、84.06元、3003.15元、6017.49元、2999.48元、3003.14元，以上共计27174.05元。3.洛阳市西工区法院于2020年4月28日作出（2019）豫0303执1374号之二执行裁定书一份，裁定将张现锋名下位于河南省洛阳市××大道与××交叉口东北角中迈之珠18幢2-2004号房产作价434024.62元，交付申请执行人杜金生抵偿被执行人张现锋所欠其434024.62元的债务，该房屋的所有权，自本裁定送达申请人杜金生时起转移；申请执行人杜金生持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。本院认为，中迈置业公司与张现锋签订的《商品房预售合同》，张现锋、交行洛阳分行与中迈置业公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认，各方应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同履行过程中，发生法定或约定的合同解除情形的，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张现锋未按约定向交行洛阳分行还本付息，导致中迈置业公司代偿款项，张现锋的行为违约，根据双方签订的《商品房预售合同》及附件四合同补充协议的约定，中迈置业公司有权解除《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）。中迈置业公司为张现锋向交行洛阳分行承担连带保证责任后，依法享有对张现锋的追偿权，故中迈置业公司要求张现锋偿还代偿款27174.05元的诉讼请求，本院予以支持。虽然《商品房预售合同》未约定中迈置业公司代偿后利息的计算标准，但因张现锋未及时向中迈置业公司偿还代偿款，给中迈置业公司造成一定的利息损失应由张现锋承担。依照相关规定，自2019年8月20日起利息依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故在此之前应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，张现锋应以各笔代偿款项为基数，按照前述利率标准向中迈置业公司支付自各笔款项代偿之日起至实际清偿之日止的利息损失。因涉案房屋已被法院执行拍卖，故中迈置业公司要求张现锋协助办理登记备案的注销手续、预告登记注销手续、预售房屋的抵押权撤销手续的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告洛阳中迈首府置业有限公司与被告张现锋于2014年7月9日签订的合同编号为YS0257444号《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）；二、被告张现锋于本判决生效之日起十日内偿还原告洛阳中迈首府置业有限公司代偿款项27174.05元及利息（以各笔代偿款项为基数，自2018年6月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；三、驳回原告洛阳中迈首府置业有限公司的其他诉讼请求。如张现锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3433元，由张现锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 陶 源二〇二〇年八月六日书记员 王丹阳