黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初5110号原告（反诉被告）：张建国，男，1971年3月1日生，汉族，哈尔滨市道里区金佰利儿童教育学校校长，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张钧威，黑龙江鼎升律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈尔滨金爵万象商业广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区中兴左街2号，统一社会信用代码91230103MA18XD3Y96(1-1)。法定代表人：孙维顺，职务董事长。委托诉讼代理人：段蓓蕾，黑龙江新时达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海艳，黑龙江新时达律师事务所律师。原告（反诉被告）张建国与被告（反诉原告）哈尔滨金爵万象商业广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张建国及其委托诉讼代理人张钧威、被告（反诉原告）哈尔滨金爵万象商业广场有限公司委托诉讼代理人段蓓蕾、王海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：返还定金50000元。事实和理由：2018年1月6日，被告第2次招商过程中，经双方初步接触协商，原告租赁被告场地运营杨梅红美术学校，并应被告的要求而缴纳了订金50000元。以下原因导致双方最终没有达成租赁合约：1、被告招商情况不好，开业时间无法确定，一拖再拖。被告在接洽初期开业时间为2018年7月1日，但直到当年5月中下旬，整个商场还不见装修重整的迹象，经多次询问也无法确认，缺少基本的诚信和必要的规划，而原告是教育学校，一方面在开业前要招聘大量的教职员工，时间不确定则无法确定接下来的招聘培训计划，涉及风险和费用。另一方面原告需要至少4个月的装修、开业前装备时间。此外教育行业招生有明显的季节性。2、拟租地物业条件无法确认，原告因特殊的行业特点，需要租赁的区域引入上下水，被告在初期洽谈时承诺负责施工，但至5月中旬以经费紧张为由，提出让原告要自行解决，该施工要穿越三、四层楼板和多处夹墙，工程复杂且需要协调其他商户，原告根本无法完成。原告多次申请返还定金，被告明确告知不予返还。根据《担保法》及《消费者权益保护法》的相关规定，“订金”不具有“定金”的性质，不具有担保的性质，仅作为预收款项，在经营者未提供相应商品或服务的情况下，应当按照消费者的要求退还，故原告诉至本院。被告辩称，原、被告于2018年1月6日签订了《关于杨梅红美术学校最终合作条款确认函》，确认函约定了合作年限、起租日期、开业日期、合作形式、合作面积、合作租金、水电费等费用、租金缴纳周期、租金缴纳方式、其他费用等条款。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条关于“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”和第一条关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”之规定，确认函约定的租赁合同基本内容，符合上述法律规定，双方的租赁合同关系应当依法成立。原告应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定承担违约责任即双方履行合同可以获得的利益。综上，原告的诉请不能成立，请法院驳回其诉讼请求。反诉原告向本院提出反诉请求：一、反诉被告赔偿反诉原告损失50000元。二、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2018年1月6日签订了《关于杨梅红美术学校最终合作条款确认函》，确认函约定了案涉房屋的起租日期为2018年7月15日，租赁期限为六年，租金标准（含物业费）第一年至第二年为3.5元/㎡/天；第三年至第四年为4元/㎡/天，第五年至第六年为4.25元/㎡/天，并对租金的缴纳方式及其他费用等进行了约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第一条之规定，确认函中约定了租赁合同的基本条款，能够确定双方当事人、标的和数量，应当认定双方租赁合同关系依法成立。直至反诉被告明确告知不履行租赁合同义务，反诉原告与案外人进行洽谈另租案涉房屋。反诉原告于2018年8月1日与案外人签订了案涉房屋的租赁合同，租赁期限为57个租约月，每日每平方米2.2元。因反诉被告不履行合同义务，致使反诉原告损失了2018年7月15日至2018年8月1日的租金以及反诉原告将案涉房屋租赁给第三人与租赁给反诉被告的租金差价。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，…”之规定，反诉原告提起反诉。反诉被告辩称，反诉原、被告并未签订正式合同，确认函仅是对合同条款进行磋商，未达成最后合议，确认函明确载明合作订金50000元（签署正式合同后转为合作保证金），也就是说反诉原告应该明知并承认当事人双方没有签订正式合同，确认函只能证明双方曾经就签署正式的租赁合同进行过初步协商确认，事实上确认函所列明的相关内容本身就是不确定的，比如开业时间2018年7月31日，反诉原告实际的开业时间是2018年10月29日，合作面积704平方米，实际承租面积为785平方米，反诉原告反诉索赔租金损失，损失期限为2018年7月15日至2018年8月1日，商场是关闭的。反诉原告和第三方达成的协议是其双方根据意思自制协商签订合同，与反诉被告没有任何关系，租金差价损失不应由反诉被告承担。原告为证明其诉讼主张成立向本院提供收据、确认函，系双方当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以采信。被告为证明其抗辩主张成立向本院提供证明、租赁合同、平面图、说明、位置图，上述证据无法证明被告欲证明问题，本院不予采信。被告提供证人出庭作证，因该证人与被告存在利害关系，无其他证据佐证，本院不予采信。反诉原告为证明其反诉主张成立向本院提供确认函，系双方当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以采信。反诉原告提供回复无原始载体，真实性无法查证，本院不予采信。反诉原告提供租赁合同，无法证明其欲证明问题，本院不予采信。反诉被告为证明其反诉抗辩主张成立向本院提供聊天记录截屏，系双方当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以采信。经审理查明，2018年1月6日，被告（反诉原告）哈尔滨金爵万象商业广场有限公司向原告（反诉被告）发出《杨梅红美术学校最终合作条款确认函》，载明：合作年限六年，起租日期2018年7月15日，开业日期2018年7月31日，合作面积704㎡，合作租金（含物业费）：第一年至第二年为3.5元/㎡/天；第三年至第四年为4元/㎡/天；第五年至第六年为4.25元/㎡/天，合作订金50000元。正式合同签署时将以此条款为准。原告（反诉被告）在确认函上签字确认。同日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付订金50000元。后原、被告没有签订正式合同，亦未继续履行确认函。庭审中，原、被告双方均表示不再继续合作。本院认为，《杨梅红美术学校最终合作条款确认函》系原、被告双方真实意思表示，合法有效。现原、被告协议解除了确认函，被告应返还原告订金50000元。反诉原告认为系因反诉被告违约导致确认函没有继续履行，但未提供充分证据予以证明，故反诉原告要求反诉被告赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：被告哈尔滨金爵万象商业广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张建国订金50000元；驳回反诉原告哈尔滨金爵万象商业广场有限公司的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费525元，反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）哈尔滨金爵万象商业广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员 赵 欣二〇二〇年八月二十五日书记员 董琪琪