江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初5136号原告：新沂市忆发物业管理有限公司，住所地新沂市钟吾路2号某小区。法定代表人：邵云，该公司总经理。被告：段宝玲，女，1970年4月11日出生，汉族，员工，住新沂市。原告新沂市忆发物业管理有限公司(以下简称“忆发物业”)与被告段宝玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告忆发物业的法定代表人邵云，被告段宝玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。忆发物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决段宝玲立即给付所欠忆发物业物业费2233元、公共能耗费435元，合计2668元；按所欠物业费2668元为基数，自2018年11月1日起计算至实际交付日止，按每天万分之五付违约金；2.案件受理费由段宝玲负担。事实与理由：2009年3月26日，忆发物业与某小区开发建设单位徐州市某房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，合同约定建设单位徐州市某房地产开发有限公司将其开发建设的“某小区”前期物业委托给原告管理、服务，双方约定前期物业管理、服务的事项，双方的权利义务，合同履行的期限等，合同签订后，徐州市某房地产开发有限公司将“某小区”前期物业交与忆发物业实行统一管理综合服务。2013年9月28日“某小区”成立业主委员会，忆发物业与建设单位徐州市某房地产开发有限公司的《前期物业服务合同》终止，2013年10月28日忆发物业与业主委员会重新签订了《物业服务合同》，重新约定了合同的权利、义务。2012年6月30日段宝玲入住忆发物业管理、服务的某小区某号楼某单元1001室，并与忆发物业签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定了物业服务费的标准、收取时间及业主不按时间交纳应当承担的违约责任等，合同还约定了以后物业服务费的调整按物价部门的文件执行，忆发物业为段宝玲管理、服务的物业面积共计125.66平方米。自2016年6月30日至2018年10月28日段宝玲应交忆发物业物业服务费2983元，已交750元，下欠2233元；公共能耗费自2015年6月30日至2018年10月28日应交1184元，已交750元，下欠435元，合计2668元未交纳。经忆发物业多次向段宝玲催要上述费用，其久拖未交，依据合同约定和法律规定，段宝玲对拖欠的物业费应当支付违约金。故忆发物业起诉请求依法判决。段宝玲辩称，2018年10月18日，忆发物业打电话称不干了，让去把物业费结清，段宝玲去银行取了2400元现金后去交物业费，并让忆发物业给算算欠多少物业费，后将身上现金2400元都给忆发物业了，又通过微信给其转账1400元，当时已经结清物业费了。结物业费那天，忆发物业称还有400元某小区打官司的律师费，段宝玲表示没有要其帮忙打官司，忆发物业经理称律师费400元先给她，过后可以再退，所以律师费就没给，但是把物业费结清了。最近一段时间，忆发物业经理发短信来说还有400元律师费未交，之后经常发信息，为了清静段宝玲就把400元律师费交了。另外，还有1000元押金，忆发物业同意作为一年的物业费。同时，因为忆发物业经理邵云与段宝玲姐姐系是同学关系，段宝玲跟邵云说房子已经卖给别人，过完户后所有票据都没了，邵云又称段宝玲少她物业费，说来法院对账。后段宝玲发微信给邵云，让其把所交的物业费发票发来，但其回复了物业费未交的明细，段宝玲跟邵云说物业费已经结清了。段宝玲的物业费已经全部结清了，现在不欠其物业费，所以请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对相关事实，本院认定如下：2009年3月26日，徐州市某房地产开发有限公司与忆发物业签订了《某·某前期物业管理服务合同》，约定徐州市某房地产开发有限公司将新沂市某小区的前期物业管理委托给忆发物业。2013年9月28日“某小区”成立业主委员会，忆发物业与建设单位徐州市某房地产开发有限公司的《前期物业服务合同》终止。同年10月28日，忆发物业与新沂市某·某业主委员会签订《某·某物业管理服务合同》，合同主要内容为：约定该小区的物业继续由忆发物业管理服务，合同期限自2013年10月28日起至2018年10月28日止；合同约定物业管理区域的物业费实行包干制，价格标准按照物价局批文执行；共用的专项设备运行（如电梯运行电费、公共水电等）的能源消耗，应按实际发生的费用独立核算，合理向业主分摊计收；逾期交纳物业服务费的自逾期之日起按照每天3‰交纳违约金；合同还对其他事项进行了约定。段宝玲购买并于2012年6月30日入住该小区某号楼某单元1001室，面积共计125.66平方米[其中17-3储藏间14.94平方米]，忆发物业按照合同约定进行了物业管理服务。段宝玲所称的1000元押金已用于抵扣2013年6月30日至次年6月30日的物业及公共能耗费；其于2017年7月10日所交纳的1800元，忆发物业已为其开具相应发票，发票上备注载明“2014年6月30日至2015年6月30日2016年6月30日至2017年6月30日未入住优惠”；其于2018年10月18日所交纳的1400元，其中750元作为物业费、650元作为公共能耗费扣除。综上，段宝玲尚欠自2016年6月30日至2018年10月28日期间物业服务费2233元（应交2983.23元，已交的750元已予以减除，取整），2015年6月30日至2018年10月28日期间公共能耗费435元（应交1184.84元，其间已交的650元已予以减除，取整），合计2668元未交纳。另，新沂市物价局于2012年6月28日作出的“关于某某小区物业公共服务费收费标准的批复”载明,核定某小区多层普通住宅物业管理公共服务费收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.4元，高层普通住宅收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.77元，均可在10%幅度内浮动。高层住宅电梯、二次供水及小区照明等公共电费、小区公共水费纳入代收代缴费用，由物业管理企业单独建账，具体收取金额由物业管理公司按合理、公开分摊的原则和业主协商确定，并定期将公共水电费的发生额及向业主分摊收取的金额进行公示。本院认为，忆发物业与新沂市某·某业主委员会签订的《某·某物业管理服务合同》系双方真实意思表示，故合法、有效。段宝玲作为某小区业主之一，与忆发物业形成物业服务合同法律关系，双方应当按照约定行使权利、履行义务。本案忆发物业已经为段宝玲等业主提供了物业管理服务，段宝玲应当按照约定数额向忆发物业交纳物业服务费及公共能耗费。本案中，段宝玲尚欠自2016年6月30日至2018年10月28日的物业服务费为2233元、自2015年6月30日至2018年10月28日期间的公共能耗费用435元，合计2668元，其应向忆发物业支付该款。段宝玲主张已向忆发物业交清所欠物业费与公共能耗费，其中包含部分现金，对于其交付现金主张，忆发物业不予认可，段宝玲仅举证证明其从银行提取了现金2400元，但不能证明向忆发物业交付现金的事实，故本院对其该项主张不予支持；其主张已经交清物业费和公共能耗费，但所举证据不足以证明，且忆发物业不予认可，对其已交纳部分已予以减除，故本院亦不予支持。关于忆发物业主张的违约金问题，根据本案实际情况及另案其他业主反映及举证情况看，忆发物业的物业管理服务尚存在不规范、不及时等情形，故对忆发物业提出违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、段宝玲于本判决生效后十日内向新沂市忆发物业管理有限公司支付物业服务费、公共能耗费等共计2668元；二、驳回新沂市忆发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由段宝玲负担。本判决为终审判决。审判员  董道平二〇二〇年八月十日书记员  乔毓涵