广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1042号上诉人（原审被告）：叶志刚，男，汉族，1974年10月17日出生，公民身份号码：441************03X，户籍住址：广东省惠州市惠城区********。委托诉讼代理人：何丹，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧，广东宝晟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘少敏，男，汉族，1996年8月23日出生，公民身份号码：441************813，户籍住址：广东省博罗县**************。上诉人（原审被告）：林红莲，女，汉族，1971年8月16日出生，公民身份号码：440************329，户籍住址：广东省深圳市南山区*****************。刘少敏、林红莲共同委托诉讼代理人：周子凡，广东旭利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市公安局惠城区分局，住所地：广东省惠州市惠城区*******。负责人：宋庆华，局长。委托诉讼代理人：廖仕海，系该局职工。委托诉讼代理人：程佳豪，系该局职工。上诉人叶志刚、上诉人刘少敏、林红莲与被上诉人惠州市公安局惠城区分局房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初3307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告叶志刚不服一审判决，上诉请求：请求法院依法撤销（2019）粤1302民初3307号民事判决第二项判项，改判被上诉人刘少敏、林红莲支付物业占用费（按每月11025元的标准自2018年6月1日是计至涉案物业返还之日止）。事实和理由：上诉人认为一审判决程序违法，遗漏当事人，本案应当追加张建泉作为案件当事人未依法追加，程序违法。同时，本案实体上，占用物业系被上诉人刘少敏、林红莲二人，但判决支付占用费是上诉人，这样必然将发生诉累，故请求二审法院改判被上诉人刘少敏、林红莲二人承担占用费。一、本案程序存在问题，遗漏当事人。本案上诉人依法将物业转租张建泉，在2018年3月明确告知张建泉不再续租。要求其于2018年5月31日返回物业。当发现其将物业转租至第三人时，亦将情况告知第三人即本案被上诉人刘少敏、林红莲二人。本案张建泉明知租赁合同期限为2018年5月31日，为什么超期限出租给被上诉人刘少敏、林红莲二人，一审法院未追加，无法查明事实，导致案件不清，事实不明，故依法上诉。二、本案物业占用系被上诉人刘少敏、林红莲，一审法院直接判令上诉人承担占用费，而实际占用人不承担占用费，必将导致诉累。通过本案调查事实得知，本案被上诉人刘少敏、林红莲二人实际占用本案涉案物业。其租赁合同系无效合同或可撤销合同，现无论是业主还是上诉人，在租赁合同期限前已经明确告知，张建泉所租赁的合同期限超期部分无效，到期后不再续租；但被上诉人明知此情况，继续占用，对此，该占用费应当由其承担。一审时，上诉人明确陈述，如果占用费由被上诉人刘少敏、林红莲承担，则上诉人不再继续追讨占用费。一审法院直接判决本案上诉人承担占用费，而实质占用使用人不用承担占用费，明显与事实不符，如果这样必将导致累诉，故应当依法改判。综上，本案一审判决程序上存在问题，遗漏当事人，应当依法追加，而实体上，应当承担占用费的未依法判令其承担责任，故请求二审法院能判如所请。被上诉人惠州市公安局惠城区分局辩称，一、一审程序正当，并未遗漏当事人。被答辩人一与答辩人是合同关系，被答辩人二、三是实际占用答辩人物业的无权占有人，与答辩人存在物权关系，而张建泉只是与被答辩人一、二、三存在合同关系，与答辩人并没有合同和物权关系，对答辩人而言，张建泉是案外人。因此，一审程序正当，并无遗漏当事人。二、被答辩人一是答辩人的合同相对人，一审法院判决被答辩人一承担物业占用费正确。被答辩人一与答辩人签订的《房屋租赁协议》于2018年5月31日到期，到期后答辩人要求被答辩人返还房屋，但是由于被答辩人一经两次转租后，现该房屋被被答辩人二、三占有使用，导致《房屋租赁协议》到期后至今没有返还房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，被答辩人一在租赁期间届满应当返还租赁物而没有返还，已构成合同违约。被答辩人一是答辩人的合同相对人，应当承担物业占用费，一审法院判决被答辩人一承担物业占用费正确。我局就被答辩人二、三在上诉状中所提出的上诉请求及事实与理由有异议，理由如下：一审法院适用法律正确，判决理由和结果正确。答辩人在合同到期时已经告知被答辩人一不再续租，而且被答辩人一在合同到期前就已经没有向答辩人支付租金，被答辩人一最后一次支付租金的时间是2018年2月1日，而且支付的是2017年7至12月的租金，2018年1至5月的租金没有支付，答辩人和被答辩人一的合同已经解除。被答辩人二、三与张建泉签订房屋租赁合同，答辩人对此并不知情。被答辩人二、三与张建泉签订的房屋租赁合同的租赁到期时间是2022年6月30日，而答辩人与被答辩人一以及被答辩人一与张建泉签订《房屋租赁协议》的租赁到期时间均为2018年5月31日，所以在2018年5月31日合同到期后，被答辩人二、三相对于答辩人而言，属于无权占用，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，被答辩人二、三应当将该房屋返还给答辩人。综上所述，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，审理程序正当，判决结果合法公正，建议驳回上诉人的所有上诉请求，维持原判。被上诉人刘少敏、林红莲对叶志刚上诉未发表答辩意见。原审被告刘少敏、林红莲不服一审判决，上诉请求：1、撤销（2019）粤1302民初3307号民事判决，改判驳回被上诉人的一切诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决存在适用法律错误，导致所作判决错误。理由如下：被上诉人在与一审被告叶志刚签订的租赁合同到期后，虽未续签合同，但叶志刚仍然如期继续向被上诉人缴纳租金，被上诉人也接受了叶志刚的租金，也未及时提出异议，应当视为双方之间的租赁关系存续，存在事实的不定期租赁合同，被上诉人未通知解除合同，不定期租赁合同仍然存续，被上诉人直接提出违约责任，没有法律依据及事实依据，违反了民法中的公平诚信原则，不应得到支持。被告叶志刚就租赁合同关系，对诉争房屋有权占有。一审被告叶志刚虽在与被上诉人的租赁合同中未约定转租权，但其在将房屋转租之前在房屋大门处作了招租广告，招租有半年以上，被上诉人负责房屋租赁事宜的人员在实地考察时早已经得知，在半年内未提出转租权异议，应当认定其默认了叶志刚的转租权。同理，叶志刚也承认了转租人张建泉的转租权。因此上诉人对房屋是有权占有，被上诉人以所有权为由要求上诉人排除妨害，搬离房屋，适用法律错误。上诉人在租赁诉争房屋后，投入大量资金进行装修经营，且对房屋是合法占有，要求其办理，违反了民法的公平原则。综上所述，一审判决适用法律、案由均存在错误。为保护自身合法权益，上诉人特向贵院提出上诉。补充如下：一审期间，我们出具了张建泉的房屋租赁合同（2012年7月1日惠城区公安分局刑警大队与张建泉签订的），上面有被上诉人分支机构的章，张建泉与本案有直接利害关系，一审没有追加，明显遗漏利害关系人，而且我们的合同也是与张建泉签订的，本案应当发回重审。被上诉人惠州市公安局惠城区分局辩称，坚持上述答辩意见，针对上诉人提出的追加张建泉为第三人的上诉请求，我方认为张建泉只是与被答辩人一、二、三存在合同关系，与答辩人并没有合同关系，对我方而言，张建泉是案外人，一审程序正当，并没有遗漏当事人。关于上诉人说用刑事警察大队盖的章办理营业执照，我方提出异议。原审被告叶志刚辩称，我方同意刘少敏与林红莲的上诉意见，本案遗漏了当事人，2012年7月1日至2022年6月30日刑警大队与张建泉有书面合同关系，2018年6月1日以后张建泉与被上诉人惠城区公安分局存在合同关系，林红莲与刘少敏有权承租该物业。原审原告惠州市公安局惠城区分局向一审法院起诉请求：一、确认被告一合同违约，原告不予退还保证金20000元，要求被告一赔偿损失（自2018年6月1日租期到期起算至惠州市惠城区*********屋实际返还原告止，按每月房租11025元计算，不足一个月的按一个月计算，暂计至2018年11月20日，赔偿损失数额为66150元）；二、请求被告二、被告三返还惠州市惠城区*********屋给原告；三、本案的诉讼费用由被告一、被告二、被告三承担。一审法院认定事实：2012年5月30日，原告的内设机构刑事警察大队（甲方）和第一被告叶志刚（乙方）签订了一份《房屋租用协议》，其中约定：甲方将位于惠城区小金口街道金龙路8号（现为惠州市惠城区********）一栋楼房和部分空地（以下简称“涉案物业”）出租给乙方使用，租赁期限为6年，自2012年6月1日起至2018年5月31日止；免租期三个月，2012年9月1日起至2014年8月31日止，每月租金10000元，2014年9月1日起至2016年8月31日止，每月租金10500元，2016年9月1日起至2018年5月31日止，每月租金11025元；乙方应缴纳20000元给甲方作为租用房屋保证金，如中途非遇不可抗拒因素造成退出租用合同违约的，押金不予退还；自签订合同之日起，乙方应在每月20日前缴纳租金，超过60日未缴纳租金即视为违约，甲方有权终止履行合同并没收保证金。上述合同签订后，第一被告向原告支付了保证金20000元。2012年7月1日，第一被告将涉案物业转租给了案外人张建泉，双方约定的租期为五年十一个月，自2012年7月1日起至2018年5月31日止。对此，原告知晓后未提出异议。2017年4月13日，张建泉将涉案物业的一部分转租给了第二被告，双方约定的租赁期限从2017年5月1日起至2022年6月30日。2017年5月2日，张建泉又将涉案物业的另一部分转租给了第三被告，双方约定的租赁期限从2017年5月20日起至2021年4月20日。对于张建泉再次转租的情况，庭审时原告称其并不知情。在约定的租赁期限届满后，原告要求第一被告返还涉案物业未果，涉案物业仍由第二被告和第三被告在租赁使用。原告遂于2019年2月20日诉至本院，请求判如所请。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。合同约定的租赁期限届满后，在原告不同意续租的情况下，第一被告应将涉案物业返还给原告。而第一被告无正当理由拒不返还，已构成违约，在其占用涉案物业期间应向原告按期满前最后一个月的租金标准向原告支付占用费，以弥补原告的损失。同时，原告无需向第一被告返还保证金20000元。第二被告和第三被告在原告不知情的情况下向案外人张建泉承租了物业，且约定的租赁期限超过了原告和第一被告在合同中约定的租赁期限，显然，在原告和第一被告约定的租赁期限届满后，第二被告和第三被告是无权继续占有使用涉案物业，两者应当将涉案物业返还给原告。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、第二被告刘少敏和第三被告林红莲应于本判决生效之日起三十日内向原告惠州市公安局惠城区分局返还位于惠州市惠城区********的房屋。二、第一被告叶志刚应于本判决生效之日起三十日内向原告惠州市公安局惠城区分局支付物业占用费（按每月11025元的标准自2018年6月1日计至涉案物业返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1954元，由第一被告叶志刚、第二被告刘少敏和第三被告林红莲负担。二审中，上诉人刘少敏、林红莲提交以下新证据：证据一、2012年7月1日房屋租用协议一份，拟证明被上诉人将所属的物业租赁给张建泉，被上诉人同意张建泉具有承租权利，我方是从张建泉处承租该物业。被上诉人惠州市公安局惠城区分局针对上述证据发表质证意见：三性有异议，无法提供协议的原件，只是复印件，之前在我方在开庭前组织了解情况的时候，张建泉提出为了租赁给你们，通过PS的情况转租给你们，这份复印件是伪造出来的，这份复印件不具有证据效力，我方只是与叶志刚签订了房屋租赁合同，并没有与张建泉签订租赁合同。原审被告叶志刚针对上述证据发表质证意见：这份协议是真实的，我们之前与刑警大队说过，张建泉已经将物业租给刘少敏与林红莲，然后让刑警大队去处理这个问题。2020年7月30日，本院依法传唤张建泉到庭并进行询问，本院将该《询问笔录》送达各方当事人并要求在收到后五个工作日内提交书面质证意见。被上诉人惠州市公安局惠城区分局针对上述证据发表质证意见：对该证据的真实性、关联性、合法性没有异议。根据张建泉的陈述，其确实存在未经被上诉人同意私自修改延长租赁期限的行为，被上诉人对此并不知情。被上诉人与上诉人叶志刚以及上诉人叶志刚与张建泉签订的《房屋租赁协议》的租赁到期时间均为2018年5月31日，因此，在2018年5月31日合同到期后，上诉人刘少敏、林红莲对于被上诉人而言，属于无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，上诉人刘少敏、林红莲应当将房屋返还给被上诉人。一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，审理程序正当，判决结果合法公正，建议驳回上诉人的所有上诉请求，维持一审判决。上诉人叶志刚、上诉人刘少敏、林红莲收到上述证据后逾期未提交书面质证意见。本院认定如下：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。另查，2020年7月30日，本院依法传唤张建泉到庭并进行询问，其中《询问笔录》载明：“审：现向你出示一份《房屋租用协议》，甲方为惠城公安局刑警大队，乙方为张建泉，租期2012年7月1日至2022年6月30日，该合同是否真实？张：这份合同不是我签的，名字也不是我写的，当时我要做营业执照，叶志刚交了复印件给我办营业执照，这个租期不对，真正租期到2017年或2018年到期，这是我用电脑改的，我给过刘少敏、林红莲。我用复印修改的方式来制作，当时为了办营业执照，而且叶志刚答应租给我10年，是可以续租的。结果又不给我续租，我亏了很多。到期之后，合同期满叶志刚还收了我一个月租金。审：你把复印件给刘少敏、林红莲，有无告知她们不能续租？张：没有告知，她们也不知道是我改了租期，她们不知情。审：你把房屋的租用协议改为2022年，有无告知叶志刚、城区公安？张：叶志刚、城区公安局也不知道，没有告诉他们，……审：你有无告知刘少敏、林红莲你与公安局的真正租期？张：没有。审：刘少敏、林红莲所提交的这份《房屋租用协议》是否是假的？张：是假的。没有原件。是叶志刚给我办营业执照用的。审：你所述是否属实？张：属实。我认为叶志刚要负连带责任，因为这份协议是叶志刚给我的，才造成了损失。”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人是否应向惠州市公安局惠城区分局返还涉案物业？具体评述如下：根据一审查明的事实，案涉物业的土地使用权证和房屋所有权证登记在“惠城区公安分局刑警大队”名下。惠州市公安局惠城区分局内设机构刑事警察大队将涉案房屋出租给叶志刚，叶志刚转租给张建泉，而后张建泉又分别转租给刘少敏、林红莲，其中叶志刚与惠州市公安局惠城区分局刑警大队签订的《房屋租用协议》、叶志刚与张建泉签订的《房屋租赁协议》均约定租赁期限至2018年5月31日止，未约定是否可以中途转租。刘少敏、林红莲主张张建泉与惠州市公安局惠城区分局刑警大队签订的《房屋租用协议》约定租期是2012年7月1日至2022年6月30日，被上诉人对张建泉转租未及时提出异议，应当视为转租已经征得出租人同意。因张建泉作为涉案房屋的次承租人和次转租人，对案件事实清楚，故本院在二审庭后依法传唤张建泉并进行询问。根据张建泉在该《询问笔录》所述可知，刘少敏、林红莲在二审中提交的惠州市公安局惠城区分局刑事警察大队与张建泉签订的《房屋租用协议》是张建泉用复印修改的方式制作，并非真实的合同。故本院对刘少敏、林红莲二审提交的《房屋租用协议》真实性不予采信。本案中，被上诉人2012年5月30日出租给叶志刚后，叶志刚于2012年7月1日转租给张建泉。张建泉又于2017年4月13日将部分物业转租给刘少敏，于2017年5月2日将另一部分物业转租给林红莲。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”被上诉人知道上述转租情形后，没有及时提出异议，依照上述司法解释的规定，转租合同均为有效，并因被上诉人与叶志刚之间的租赁合同于2018年5月31日因约定租赁期间届满终止，叶志刚与张建泉之间的转租合同关系，以及张建泉分别与刘少敏、林红莲之间的转租合同关系也均于2018年5月31日终止。此后，刘少敏、林红莲继续使用租赁物业至今。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，此后案涉当事人之间的租赁合同依法转为不定期合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”由于现各方之间是不定期合同，依法均享有随时解除合同的法定权利。也因此，被上诉人现诉请要求被上诉人返还租赁物业及支付至返还之日止的租金、占用费，有事实和法律依据。上诉人刘少敏、林红莲主张租赁合同不能解除，继续占有使用房屋，本院不予采纳。按合同相对性原则，一审判决上诉人叶志刚向被上诉人支付至物业返还之日的占用费，并无不当，至于叶志刚与张建泉、张建泉与刘少敏、林红莲之间的纠纷，当事人可以另行协商，协商不成的可另行依法主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1954元（上诉人叶志刚已预交1954元、上诉人刘少敏、林红莲已预交1954元），由上诉人叶志刚负担977元，由上诉人刘少敏、林红莲负担977元，本院退回977元给上诉人叶志刚，退回977元给上诉人刘少敏、林红莲。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年八月十七日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。