河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1282民初1494号原告（反诉被告）：河南鑫苑广晟置业有限公司。住所地：郑州市管城回族区紫荆山南路与南三环向北200米路东鑫苑国际新城1号楼1层。法定代表人：杨斌，系公司总经理。委托诉讼代理人：范颖，河南三融律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：高云，河南三融律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：孙晓楠，男，1990年1月7日出生，汉族，住河南省灵宝市。确认送达地址同上。委托诉讼代理人：袁华响，河南亚太人律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告(反诉被告,以下简称“原告”)河南鑫苑广晟置业有限公司与被告(反诉原告,以下简称“被告”)孙晓楠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南鑫苑广晟置业有限公司的委托诉讼代理人范颖、高云，被告孙晓楠及其委托诉讼代理人袁华响到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南鑫苑广晟置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、被告于2020年1月13日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：20005891050）；2、判令《商品房买卖合同》解除后10日内，被告协助原告办理位于郑州市××区××南、××楼××房的预告登记及网签、合同备案信息注销手续；3、判令被告向原告支付违约金20874.6元；4、判令被告承担本案诉讼费用及原告为实现债权所支出的费用。事实与理由：2020年1月13日，被告孙晓楠购买由原告河南鑫苑广晟置业有限公司开发的位于管城回族区长江路南、丘寨路东2号楼5层516号房屋（合同编号：20005891050），房屋总价款417492元。在上述合同及补充协议履行过程中，被告因个人原因未能按期支付房款，原告催告无果。被告拒绝支付购房款的行为系严重的违约行为，导致原告售房收取房款的目的无法实现。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条之约定买受人违约导致解除买卖合同及补充协议的，买受人应向出卖人支付总房款5%的违约赔偿金，故原告要求被告承担违约责任。为维护原告合法权益，特根据《商品房买卖合同》约定及相关法律规定依法提起诉讼。被告孙晓楠辩称，原告起诉被告违约的事实和理由不充分，缺乏事实依据，其诉讼请求不能成立，依法应不予采信。1、原告起诉被告合同违约是有违本案事实的；2、双方签订的买卖合同及补充协议系格式合同，合同约定权利义务极不平等，有失公平。被告孙晓楠向本院提出反诉请求：1、依法判令解除被告与原告河南鑫苑广晟置业有限公司于2020年1月13日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、依法判令原告返还被告已支付的各项购房支出共计15744元；3、依法判令原告赔偿被告各项经济损失共计8000元；4、依法判令原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年12月29日，被告的妻子戚巧丽与原告签订了商品房认购协议，并交纳定金1万元；2019年12月31日，应河南鑫苑广晟置业有限公司工作人员李芳芳（以下简称“李芳芳）要求，被告向其提供了夫妻双方的征信报告。当日，李芳芳告知被告其妻子戚巧丽个人征信不符合要求无法办理房屋贷款，李芳芳声称能用被告的名义且能以首付分期和银行贷款的方式销售房屋，同时收取了被告1424元的银行按揭费用，不需要用个人征信，但需被告与其妻子配合向银行提交假离婚证及假的银行流水，收取费用300元，手续由他们去办理；2020年1月13日，应李芳芳要求，被告与原告在公司售楼部签订了商品房买卖合同。期间，李芳芳仅让被告签字，没有任何提示、告知被告审查合同重要条款，且在被告要求留一份合同原件时，李芳芳以合同需要备案审查为由，拒绝给被告合同原件。2020年3月5日，双方沟通银行按揭贷款问题，李芳芳告知被告再办理一笔十万元的定期存款才能批出贷款，双方未能达成一致意见才致案发。2020年5月7日，原告以被告合同违约为由向贵院起诉，要求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，并由被告支付其违约金20847.6元。被告基于下列理由，认为其诉求不能成立：第一，本案中，原告和李芳芳在整个售房过程中的引导、欺诈反诉人行为是致使本案合同违约的关键。第二，商品房买卖合同及补充协议（按揭贷款和违约部分）采用格式条款约定在一方违约的情况下，合同确定继续履行的条款，排除了守约方的主要权利（法定解除权），未采取合理方式提示，此类格式条款无效。请求法院依法解除，并要求原告依法承担赔偿责任。原告河南鑫苑广晟置业有限公司对反诉辩称：1、被告孙晓楠与原告签署的《商品房买卖合同》应属合法有效；2、《商品房买卖合同》解除是被告个人原因造成的，其应当按照合同约定承担违约责任；3、原告的经济损失于法无据；4、针对被告声称的购房支出，其中仅有14370元系由原告收取，其余款项非原告收取，原告无退还义务，且被告未能提供原件予以核对，复印件内容模糊不清，原告不予认可。同时，原告辩称：1、征信报告只是作为商业贷款的一部分，贷款审批是否成功，由商业贷款银行决定非原告；2、被告作为二手房销售从业人员，同领域的专业人员对购房的整体流程及相关政策均明确知悉，被告说受到误导及欺诈与理不合；3、被告为完全民事行为能力人，签订合同为其真实意思表示，故该商品房买卖合同合法有效。被告在事实和理由部分的陈述，仅是为了减免或酌减违约金的推脱之词；4、商品房买卖合同由河南省工商行政管理局和河南省建设厅监制，该合同范本并无显失公平或限制一方权力义务条款，如合同第7条约定买受人逾期付款符合一定的条件后出卖人可以解除合同。在第9条有相关的约定，权力义务均对等；5、被告未提供任何证据证明该损失如何计算，原告不予认可。原告河南鑫苑广晟置业有限公司向本院提交的证据有：1、《商品房买卖合同》及补充协议原件一份；2、交款催告函、邮寄单及送达凭证原件一份；3、法院判例两份。被告孙晓楠向本院提交的证据有：1、个人信用报告一份；2、微信聊天记录一份；3、录音文件一份；4、票据及商品房认购协议一份。经庭审质证，被告对原告所提交的证据1《商品房买卖合同》及补充协议原件真实性无异议，合法性与关联性有异议，合同附件四以按揭贷款付款补充约定第3、4条系格式条款，双方约定的权利义务不对等，应属无效；对证据2交款催告函、邮寄单及送达凭证原件的真实性、合法性与关联性有异议，被告孙晓楠未收到邮寄的东西；对证据3法院判例，因为我国并非判例法国家，认为与本案无关。原告河南鑫苑广晟置业有限公司对被告提交的证据1个人信用报告真实性无异议，关联性有异议，该报告只是原告为了协助被告咨询银行贷款业务所提供的一个辅助工具，并非被告向原告提供；对证据2微信聊天记录证明目的有异议，被告提供的聊天记录2020年2月15日双方的聊天记录明确载明被告明知其征信问题存在，甚至主动咨询职业顾问如何处理收费，故被告声称李芳芳存在引导欺诈的事实不成立，同时被告也已明知其征信问题所产生的风险应自己承担。根据2020年3月17日李芳芳与被告的聊天记录载明，原告邮寄的地址无误，《商品房买卖合同》补充协议也有规定；对证据3录音文件，认为只是一个光盘无法播放，且被告未附相关文字内容，无法进行质证；对证据4中2878元、11492元收据的真实性及关联性均无异议，两份收据为原告代收费用。关于按揭费收据及价格认可单因无原件、字迹模糊不清，且无原告印章，原告不予认可，原告并未收到按揭费。对于商品房认购协议无异议。本院经审查后认为原告提交的证据：证据1商品房买卖合同及补充协议，及证据2交款催告函、邮寄单及送达凭证等证据，形式合法，内容客观真实，且与本案案件事实有关联，本院将予以综合认定并在卷为证；证据3法院判例，不予认定。被告提交的证据：证据1个人信用报告、证据2微信聊天记录、证据4中的正式收据原件及商品房认购协议，形式合法，内容客观真实，且具有关联性，本院予以认定。证据3未提供书面录音内容，且无法当庭播放经质证，不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月29日，被告孙晓楠的妻子戚巧丽与原告河南鑫苑广晟置业有限公司签订了《商品房认购协议》，认购了位于郑州市××区紫荆××路××区××南、××楼××号房屋（合同编号：20005891050），房屋总价款417492元，并交纳定金1万元。2019年12月31日，双方协商并办理首付分期和银行贷款的相关手续。2020年1月13日，原告和被告签订《商品房买卖合同》及补充协议。2020年3月5日，双方因银行按揭贷款问题未能协商一致，产生纠纷，致使双方无法实现合同的目的，引起本诉。本院认为，双方当事人于2020年1月13日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系原、被告双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律法规的强制性规定,应确认合法有效,该合同对双方当事人均具有法律约束力,双方当事人均应按约履行。因本案中被告(反诉原告)未按约定时间办理完成贷款手续或未按约定时间贷款资金到位,应依法承担违约责任。双方当事人陈述要求解除上述协议,本院予以准许。原告河南鑫苑广晟置业有限公司关于判令被告协助原告办理房屋预告登记及网签、合同备案信息注销手续的主张合理，予以支持。原告要求被告承担违约金20874.6元的诉求,本院予以支持。对于被告(反诉原告)的反诉请求要求判令退还已支付的各项购房支出15744元，予以支持。被告关于判令原告赔偿各项经济损失共计8000元,因其未提供依据予以证实,故本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零八条、第一百一十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定,结合本案的实际情况,判决如下:一、解除原告河南鑫苑广晟置业有限公司与被告孙晓楠签订的商品房买卖合同及补充协议；二、被告孙晓楠于判决生效之日起十日内协助原告河南鑫苑广晟置业有限公司办理房屋预告登记撤销和备案信息撤销手续；三、反诉原告孙晓楠于判决生效之日起十日内向反诉被告河南鑫苑广晟置业有限公司支付5130.6元；四、驳回原告河南鑫苑广晟置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告孙晓楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，由被告孙晓楠负担；反诉案件受理费200元，由反诉被告河南鑫苑广晟置业有限公司负担150元，反诉原告孙晓楠承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  进占魁二〇二〇年八月四日书记员  许明辉履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入失信人员名单；3、对被执行人限制高消费、限制出境；4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。