杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初1600号 原告（反诉被告）：杭州觉活文化创意有限公司，住所地：杭州市上城区直吉祥巷36号。 法定代表人：林敏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李赟波，北京京师（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：应鑫龙，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州悦商品牌管理有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区西湖文化广场8-1号（临）201室。 法定代表人：赵菲，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭彦晨，浙江泰杭律师事务所律师。 原告杭州觉活文化创意有限公司（以下简称觉活公司）诉被告杭州悦商品牌管理有限公司（以下简称悦商公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。觉活公司的诉讼请求为：1.判令原、被告双方的房屋租赁合同于2020年3月20日解除；2.判令被告退还原告保证金80000元；3.判令被告退还疫情期间减免的两个月租金100724元；4.判令被告赔偿原告装修残值200000元、交还案涉房屋内原告的物品；5.判令被告支付原告因本案支出的律师费8000元；6.判令被告承担本案诉讼费用。举证期限内，悦商公司提起反诉，本院依法予以受理。反诉请求为：1.确认双方合同已于2020年3月20日解除，反诉被告立即将租赁房屋腾退（含注销工商登记）交还；2.判令反诉被告支付拖欠的租金8278.68元；3.判令反诉被告承担逾期支付租金违约金642138.39元；4.判令反诉被告承担合同解除违约金181303.26元；5.判令反诉被告承担3月21日至今的房屋占用费用201448元；6.判令反诉被告支付拖欠的水电费4835.7元；7.判令反诉被告承担维权所支付的律师代理费15000元；8.本案诉讼费由反诉被告承担。本案于2020年7月15日对本反诉一并公开开庭进行审理。觉活公司的委托诉讼代理人李赟波、悦商公司的法定代表人赵菲及其委托诉讼代理人郭彦晨到庭参加诉讼。在案件审理过程中，觉活公司明确第四项诉讼请求为：判令被告赔偿原告装修残值200000元、交还案涉房屋内原告的物品（按提交的《固定资产清单》所列物品），如无法返还物品，则支付220504.2元折价补偿款。本案现已审理终结。 根据各方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：2015年9月15日，悦商公司（作为出租方、甲方）与觉活公司（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于杭州市上城区直吉祥巷36号房屋出租给乙方使用，于合同签订后10日内办理房屋交接手续。租赁期限自2015年9月16日起至2020年6月7日止，免租期至2015年11月30日止。第一个经营年度的租金为44746元／月，第二个经营年度起租赁每年递涨3%，租金一季一付，于每年的9月30日、12月30日、3月30日、6月30日前支付下一季度租金。合同签订之日起3日内，乙方交纳保证金80000元后，合同发生法律效力。乙方实际发生的水、电、电话、煤气、网络等费用由乙方承担。租赁期满或因乙方原因提前终止合同的，除可以移动的物品外，其余均归甲方所有，甲方无需对乙方进行任何补偿。乙方逾期支付租金的，除补交外还应承担延迟交付租金额千分之三／日的违约金。乙方拖欠租金或其他费用累计达30天以上的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，已付租金不予退还，履约保证金没收，且甲方有权主张未履行年限年租金30%的违约金。租赁期满或合同解除，乙方应于租赁届满或解除之日起10日内腾空交还房屋，移交相关设施设备，并提交各类工商登记注销。乙方逾期腾退（含注销工商登记）的，室内物品视为乙方遗弃物，甲方可强行腾退，没收履约保证金，并可要求乙方按照该租赁年度平均日租金的两倍支付占用费。因一方违约导致诉讼的，由此产生的诉讼费、公某、律师费、差旅费等由违约方承担。 2020年3月，双方曾就解除合同进行协商，未形成书面的解除协议。2020年3月20日，悦商公司向觉活公司发出《租赁合同解除、房屋收回通知函》，言明觉活公司应于2020年2月16日前支付租金139082元，但一直未付，悦商公司解除《房屋租赁合同》，并要求觉活公司在2020年3月23日前经悦商公司确认无误后搬离物品，逾期则视为放弃财物所有权及处分权。并要求觉活公司在2020年3月23日前支付拖欠租金、滞纳金、违约金等。 2020年3月22日，觉活公司前往讼争房屋搬离物品时发现房屋已经被悦商公司上锁。觉活公司撬锁进入，搬离部分物品后被悦商公司报警阻止，仍有部分物品残留在讼争房屋内。之后悦商公司、觉活公司分别在讼争房屋上锁。2020年5月20日左右，悦商公司撬锁后将讼争房屋另行出租给案外人。悦商公司为本案支出律师费15000元。 另查明，2020年3月20日，悦商公司发函给觉活公司，向其催缴2020年1月10日至2020年3月20日期间电费4516.8元。觉活公司法定代表人林敏签字予以确认。2020年3月20日至2020年5月18日期间，又产生电费数百元。发生纠纷后，悦商公司为讼争房屋支付电费4774.8元、水费60.9元。 庭审中，双方一致确认合同签订后已收取保证金80000元。合同于2020年3月20日解除，租金实际支付至2020年3月15日。证人薛某陈述2020年3月22日，讼争房屋已被悦商公司上锁，觉活公司要求清理公司物品，悦商公司不予同意，故觉活公司撬锁进入，悦商公司报警。未搬离讼争房屋的物品有桌椅、家具、冰柜、厨房用品、画等，折损后价值在150000元左右。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案的争议焦点有二，其一，合同解除的原因及相应的违约责任；其二，觉活公司的各项诉讼是否于法有据。关于争点一，本院认为，《房屋租赁合同》约定，觉活公司拖欠租金或其他费用累计达30天以上的，悦商公司有权单方解除合同。觉活公司确有拖延支付租金30天以上的违约行为，悦商公司以此为由主张解除合同，并无不妥。双方在庭审中均认可合同于2020年3月20日解除，本院对此予以确认。《房屋租赁合同》约定，觉活公司应于租赁届满或解除之日起10日内腾空交还房屋，移交相关设施设备，并提交各类工商登记注销。现讼争房屋已经由悦商公司收回并转租他人，本院对腾退房屋的诉请不予支持。悦商公司主张觉活公司注销讼争房屋相关工商登记，符合合同的约定，本院予以支持。本案中，双方对2019年9月16日起始的经营年度季租金为151086元并无异议，故本院认定2020年3月16日至同年3月20日期间产生的租金金额为8278.68元。上述租金恰逢疫情期间，基于利益平衡和公平原则考虑，故本院酌情支持4139.34元。至于房屋占有使用费，根据庭审查明上锁后，觉活公司于2020年3月22日撬锁进入搬离部分物品后，双方又各自对讼争房屋上锁。2020年5月20日左右，悦商公司已将讼争房屋另行出租给案外人。故本院认定2020年3月21日至同年5月19日期间产生的占有使用费金额为99344.22元。双方各自对讼争房屋上锁的行为均存在过错，客观上导致了损失的扩大，故本院酌情支持49672.11元。至于垫付水电费，觉活公司对水费60.9元无异议，本院依法予以认定。觉活公司法定代表人签字确认2020年1月10日至2020年3月20日期间电费4516.8元，本院依法予以认定。《房屋租赁合同》约定，因一方违约导致诉讼的，由此产生的诉讼费、公某、律师费、差旅费等由违约方承担。悦商公司主张觉活公司支付律师代理费15000元，符合合同的约定，本院予以支持。关于逾期支付租金违约金、合同解除违约金，本院认为，上述违约金与保证金在法律性质上均为违约金，且均针对逾期支付租金导致合同解除的行为，故上述保证金80000元予以没收，在悦商公司未能举证证明保证金不足以弥补其损失的情况下，对该诉请本院不予支持。关于争点二，本院认为，《房屋租赁合同》约定，拖欠租金或其他费用累计达30天以上的，悦商公司有权单方解除合同，收回该房屋，已付租金不予退还，履约保证金没收。觉活公司诉请悦商公司退还保证金80000元，于法无据，本院不予支持。至于退还租金，讼争房屋的租赁合同于2020年3月20日解除，考虑浙江省由于疫情影响于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应的实际情况，酌定悦商公司退还2020年1月23日至2020年3月15日期间的租金43877元。至于装修残值及屋内物品，悦商公司于2020年3月20日发出《租赁合同解除、房屋收回通知函》，要求觉活公司在2020年3月23日前搬离物品，但事实上觉活公司2020年3月22日前往讼争房屋搬离物品时发现房屋已经被悦商公司上锁。觉活公司撬锁后进入，搬离部分物品后被报警阻止，仍有部分物品残留在讼争房屋。悦商公司将讼争房屋上锁、阻止觉活公司将物品搬离、对觉活公司的物品不予清点提存或退还、在法院确认租赁关系解除前将讼争房屋另行转租他人的行为，不仅与《通知函》的内容相悖，且缺乏相应的法律依据，造成的不利后果应由其自行承担。觉活公司诉请交还案涉房屋内遗留的物品或支付折价补偿款，双方对物品数量、种类、价值陈述并不一致，根据证人证言的内容，报警视频中残留物品的数量与种类，综合考虑悦商公司的过错程度，本院酌情支持30000元。《房屋租赁合同》约定，租赁期满或因觉活公司原因提前终止合同的，除可以移动的物品外，其余均归悦商公司所有，无需进行任何补偿。觉活公司诉请赔偿装修残值200000元，于法无据，本院不予支持。觉活公司诉请悦商公司支付因本案支出的律师费8000元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认杭州悦商品牌管理有限公司与杭州觉活文化创意有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除； 二、杭州觉活文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内注销坐落于杭州市上城区直吉祥巷36号房屋的相关工商登记； 三、杭州悦商品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还杭州觉活文化创意有限公司疫情期间的租金43877元、支付杭州觉活文化创意有限公司物品折价补偿款30000元； 四、杭州觉活文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州悦商品牌管理有限公司租金4139.34元、房屋占有使用费49672.11元、水电费4577.7元、律师费15000元； 上述第三、四项的给付义务相互抵扣后，杭州悦商品牌管理有限公司还应支付杭州觉活文化创意有限公司款项487.85元。 五、驳回杭州觉活文化创意有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回杭州悦商品牌管理有限公司的其他反诉请求。 如杭州悦商品牌管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7131元，减半收取3565.5元，由杭州觉活文化创意有限公司负担3540.5元，由杭州悦商品牌管理有限公司负担25元；反诉案件受理费7138.5元，由杭州悦商品牌管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  苏仲文 二〇二〇年八月十一日 书记员  余之夏