甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2659号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某某，男，1963年8月23日出生，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：吴卓芳,甘肃法翔律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：甘肃宝迪置业发展股份有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区十里店78号。法定代表人：李建洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：富彬茹，甘肃正天合（庆阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬旭东，甘肃正天合律师事务所律师。上诉人陈某某因与被上诉人甘肃宝迪置业发展股份有限公司（以下简称宝迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费用由宝迪公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.本案计租日应从免租期8个月期满后计算。即从2017年3月1日起开始计算至2020年2月29日为第一个计租年份。双方签订的《宝迪·文郡商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》)第二条第二款约定，前三年的起租时间应从合同签订之日起扣除8个月的免租期，案涉合同是2016年7月1日签订，约定的免租期自2016年7月2日至2017年2月28日，之后前三年的租金交付应从免租期满后的2017年3月1日至2020年2月29日为第一阶段，每月按照每平方米40元计征，而不应该从合同签订的次日开始计算租期。2.上诉人受此次新冠病毒疫情影响，并未正常经营且受损严重，应当适用不可抗力、情势变更原则对上诉人给予免责，对损失给予弥补，免除疫情期间三个月的租金。2020年上诉人受疫情影响，自农历大年三十开始，原定的年饭和春节期间的餐饮全部取消，上诉人为准备订单而采购的50多万元食材全部损失已尽。截止2020年2月27日被起诉之时，尚未恢复正常经营，直到2020年4月16日，甘肃省商务厅、甘肃省市场监督管理局联合发布全面恢复餐饮企业营业的通知，上诉人才恢复正常经营。虽租赁合同目的无法实现，但因系不可归责于双方的不可抗力因素所致，不属于通常意义上的商业风险，双方对因疫情所产生的损失均不具有过错，应当适用合同法情势变更原则重新分配双方的利益和风险，减免相应租金。一审判决仅免一个月租金，尚不能弥补因疫情给上诉人造成的实际损失。根据甘肃省财政厅、国家税务总局、甘肃省税务局《关于应对新冠肺炎疫情影响有关房产税城镇土地使用税优惠政策的公告》（2020年第2号）第一条规定：“对受疫情影响较大的交通运输，住宿餐饮等行业企业，免征2020年3个月的房产税、城镇土地使用税”；甘肃省人民政府办公厅2日14日印发的《关于应对新冠肺炎疫情支持中小微企业平稳健康发展的若干措施》第二十六条规定：“承租国有企业和国有单位写字楼、商铺等资产类经营用房的商户和中小微企业，减免疫情期间的租金”；2020年4月21日召开的国务院常务会议确定，为减轻小微企业和个体工商户房租负担，推动对国有企业进行免除上半年的3个月的租金，同时指出，非国有房屋减免租金的可同等享受上述各项政策优惠。据此，上诉人希望双方本着互谅互让的态度协商解决，对此期间三个月的租金予以免除。3.被上诉人应当在合同解除后对上诉人为酒店经营产生的装饰装修费用给予弥补。依据民法总则第八条关于公序良俗的规定，疫情影响下的房屋租金调整不仅仅是法律问题，也是公序良俗的要求，是维护社会关系和谐稳定的问题，本案也是情法交融，彼此相通。二、一审法院程序违法。首先，上诉人在一审审理时提出反诉，法院应转入普通程序进行审理。根据民事诉讼法的规定，原判决违反法定程序，影响案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。其次，本案事实不清，且存在较大争议，不符合适用简易程序审理案件的条件。宝迪公司辩称，一、关于租期起算和免租期是否重合的问题。《租赁合同》中关于租期的起算时间约定具体、明确，即计租日自合同签订次日起计算，合同期内前8个月为装修期，此期间不收取租金。该8个月装修期是包含在计租期间的，在此期间不收取租金并不意味着不起算租期。因此，陈某某以该8个月装修期免收租金并不能作为抗辩计租日起算的理由，陈某某应当按照合同约定于2016年7月1日开始向宝迪公司全面履行租金支付义务。二、关于疫情期间免除租金的问题。根据相关管理部门对案涉物业在疫情期间的管控措施，该物业内各商户因经营品类和业态不同，受影响期间不尽相同。对于餐饮行业均是自2020年1月20日暂停经营至2月25日经当地市场监督管理部门通知，宝迪公司已向各商户发出相关通知，督促各商户尽快复工复产，但陈某某因自身原因没有积极复工，也没有向宝迪公司和相关部门积极报备，对宝迪公司整体物业的经营、管理已造成负面影响。而且，在整个疫情期间，宝迪公司为业主及商户提供的服务和管理不仅没有任何减少，反而在比往常付出了更多的人力、物力、财力，提供了更加细致、全面的服务。同时，由于该物业内的其他商户及时复工，均未实行减租的政策。对于陈某某恶意拖欠租金的行为，宝迪公司出于无奈诉至法院，并主动同意减免1个月零5天的租金，已经本着公平原则给予了最大限度的理解和帮助，但陈某某至今仍未开门营业，任由双方损失扩大，并以疫情为由企图逃避其应承担的支付租金的义务，继续恶意拖欠租金并持续占有商铺。因此，陈某某对其欠付租金的根本违约行为缺乏积极补救的态度和正确的主观认识，不具有全面履行合同的根本诚意，双方之间的租赁合同应当解除，对于疫情期间造成的损失应当由陈某某自行承担。三、一审法院认定事实清楚，程序合法，判决公正，应予维持。在一审审理中，双方关于承租商铺的合同约定清楚，已支付房租金额经双方确认一致，陈某某对合同约定明显错误的解读并不能规避其要承担的交付房租的义务，因此，本案属于民事诉讼法规定的“事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件”，满足简易程序审理的条件。陈某某在一审庭审中提出反诉请求，法庭经过宝迪公司同意后决定继续开庭审理，至一审法庭审理终结，陈某某自始至终未提出简易程序转普通程序审理的异议。因此，本案适用简易程序审理，节省司法资源，符合法律规定，并无不当。宝迪公司向一审法院起诉请求：1.判令立即解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付房屋租赁合同解除前欠付的租金(暂计算至2020年3月30日为1392000元，后续继续按232000元/月标准计算)，并自欠付之日按1%/日标准支付滞纳金(暂计算至2020年2月10日为160080元）；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭增加第4项诉讼请求：判令被告向原告支付房屋租赁合同解除前欠付的物业费54126元、电费7640元、水费8694元，共计70460元。陈某某向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告全部押金50万元；2.判令反诉被告免除反诉原告疫情期间3个月的租金464000元；3.判令反诉被告承担反诉原告装饰装修费用的损失1000000元；4.本案诉讼费全部由反诉被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2016年7月1日签订《租赁合同》，约定：一、原告将位于兰州市安宁区租赁给被告作为经营使用，租赁期为2016年7月1日起至2028年6月30日止；二、合同计租日起前三个租赁年度按40元／㎡／月支付租金，第四年为80／㎡／月，第五年起租金每两年递增一次，增幅为7.5%，每一计租季度开始之日前10日，被告应将本季度租金一次性支付给原告，被告除向原告支付商铺租金外还应向原告支付物业管理费5元／㎡／月、水电费（以实际用量计费），物业费及租金在合同期内前8个月即装修期内免收；三、被告向原告缴纳合同押金50万元，合同期满或解除，由双方结清租金、相关费用后10日内将合同押金一次性无息退还；四、被告逾期缴纳商铺租金或逾期、拒绝缴纳物业费及其他相关费用造成原告代为给付并承担相关责任的，原告视情节轻重有权单方面解除合同收回商铺。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告亦依约缴纳了50万元合同押金，并累计向原告支付房屋租金及物业水电费等共计3784000元。2020年1月23日起，受新冠肺炎疫情影响，被告在案涉房屋上经营的餐饮店停止营业。2020年2月25日，原告通过微信群通知被告在内的各个商户在达到防疫要求的情况下于次日起恢复营业，但被告至今一直未能开业。之后原告起诉后被告又向原告支付房屋租金100000元。结合法庭调查与当事人质证，对原告提交的《租赁合同》、收据及付款凭证、律师函、微信群消息截图、欠付水电费照片，被告提交的《租赁合同》、支付凭证、收据，本院予以采信；对被告提交的《租金缴纳通知单》，因对金额部分手写涂改，且无其他证据证明该涂改有效，本院不予采信；对被告提交拟证明自己遭受疫情影响的订餐簿、食材订购凭证，因与本案房屋租赁合同纠纷无关，本院不予采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。关于租金起算方式，根据合同第二条第2项明确载明的“计租日自合同签订次日起计”以及合同第三条第1项载明的“为扶持乙方经营，乙方自合同计租日起前三个租赁年度按40元/㎡/月的优惠价格支付租金。……租金第四年为80/㎡/月，第五年起租金每两年递增一次，增幅为7.5%……”，可知合同计租日应当自2016年7月2日起计算。2016年7月2日至2019年7月1日作为前三年租赁年度，除去2016年7月2日至2017年3月1日的装修免租期外，该期间的租金为40元/㎡/月，2019年7月2日至今的租金为80元/㎡/月。故被告辩称的2017年3月1日至2020年2月29日期间每月应按照每平方米40元计征租金的答辩意见不能成立，本院不予采信。即自2016年7月2日至2017年3月1日产生租赁费0元，2017年3月2日至2019年7月1日期间产生租赁费3248000元（40×2900㎡×28月），2019年7月2日至2020年4月1日产生租赁费2088000元（80×2900㎡×9月）。被告在原告起诉前欠缴2019年10月1日至2020年3月30日的租金1392000元，未能按时缴清全部房租，符合租赁合同第8.3条约定的“乙方逾期缴纳商铺租金，或乙方逾期、拒绝缴纳物业或其他相关费用造成甲方代为给付并承担相关责任的，甲方视情节轻重，有权单方面解除合同、收回商铺”的合同解除条件。故原告诉请要求解除合同并要求被告支付欠付租金的诉讼请求成立，本院予以支持，原告起诉后被告又支付租金100000元，故被告应付欠付租金1292000元。此外，因滞纳金的征收主体为行政机关，故合同中关于滞纳金的约定属于无效条款，原告主张要求被告承担滞纳金的诉请，本院不予支持。关于物业费、水电费部分，原被告在合同中已明确负担人为被告，且被告作为实际使用人在庭审中亦未提出异议，故原告要求被告支付已发生的物业费、水电费的诉请，本院予以支持。反诉部分，被告同意解除案涉租赁合同，合同第3.4条约定“当合同租赁期满或解除，由双方结清租金、相关费用后10日内由甲方将合同押金一次性无息退还乙方”，故被告要求原告退还押金50万元的反诉请求成立，本院予以支持，该部分可对欠付租金予以折抵。对被告反诉要求原告免除其疫情期间3个月的租金464000元的反诉请求，因新冠疫情属于突发公共事件，不可预见，不能避免，属于不可抗力，由此导致被告无法正常使用租赁房屋进行经营活动，由此造成的房租损失，根据公平原则，原告方应当适当予以分担，案涉房屋因政策影响完全不能经营期间为2020年1月24日至2020年2月25日共一个月，庭审中，原告也自愿放弃一个月零五天的租金即270666.67元（80元×2900㎡÷30天×35天），故对被告该项反诉请求，本院按照免除270666.67元租金予以支持，在被告的欠付租金中予以扣除。对被告要求原告承担装修损失1000000元的反诉请求，因合同解除并非由于原告违约，亦非基于不可抗力，故原告不应承担由此产生的损失，对该项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十七条第一款规定，判决：一、甘肃宝迪置业发展股份有限公司与陈某某于2016年7月1日签订的《宝迪·文郡商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、陈某某于本判决生效之日起十日内向甘肃宝迪置业发展股份有限公司支付欠付的房屋租金519333.33元、物业费54126元、电费640元、水费8694元，以上共计582793.33元；上述房屋租金部分计算至2020年3月30日止，已冲减陈某某支付的500000元合同押金、并免除其新冠疫情期间的租金270666.67元；2020年4月1日之后的租金按照实际发生金额与上述款项届期一并付清；三、驳回甘肃宝迪置业发展股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈某某的其他反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19402元,减半收取9701元，由原告甘肃宝迪置业发展股份有限公司自行负担；反诉案件受理费11238元，由被告陈某某自行负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：陈某某提交收条一份，证明在2020年6月28日宝迪公司的张建飞收到钥匙一串10把，已交付房屋。宝迪公司提交证据一、张建飞于2020年6月29日晚给陈某某发的短信记录和交还钥匙时的视频，证明因漏水维修借用钥匙，并已将钥匙归还到了西站的人人渔港；证据二、二份租金缴纳通知单及邮寄回单，证明在2020年6月二次催收2020年第二、三季度的租金。本院认为，综合双方的质证意见，可认定宝迪公司确为了漏水维修而借用了陈某某租赁房屋的钥匙并已归还的事实；宝迪公司在一审后向陈某某发了催缴租金的通知。还查明，陈某某与宝迪公司在2020年7月17日将案涉租赁房屋协商交付并办理了腾房手续。一审判决查明的其他事实属实，二审予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案二审的争议焦点是：1.一审判决认定的计租日的起算时间是否正确；2.陈某某要求宝迪公司减免3个月租金464000元及由宝迪公司补偿装修费用的请求是否成立；3.一审适用简易程序审理本案程序是否违法。关于一审判决认定的计租日的起算时间是否正确的问题。案涉《租赁合同》第二、三条明确约定：“1.租赁期12年，自2016年7月1日起至2028年6月30日止；2.计租日自合同签订次日起计，合同期内前8个月为装修期，此期间不收取租金；3.陈某某所承租的商铺租金标准80元/平方米/月，为扶持经营，陈某某自合同计租日起前三个租赁年度按40元/平方米/月的优惠价格支付租金。租金第四年度为80元/平方米/月。”该《租赁合同》于2016年7月1日签订。上述约定清楚明确，可知案涉《租赁合同》的计租日就是从2016年7月2日开始，不收取租金的8个月的开始时间也是该日，故一审判决认定的计租日正确，第四年度租金按80元/平方米/月缴纳的时间就是从2019年7月2日开始。陈某某主张应从2020年2月29日开始按80元/平方米/月缴纳租金的请求与案涉《租赁合同》约定不符，陈某某对此虽有异议，但其提供的证据不足以反驳宝迪公司的该项主张，故一审判决按上述年度租金缴纳情况，核算陈某某自2019年7月2日至2020年4月1日产生租金为2088000元、欠缴2019年10月1日至2020年3月30日的租金1292000元（扣除审理中支付的100000元）正确。关于陈某某要求宝迪公司减免3个月的租金464000元及由宝迪公司补偿装修费用的请求是否成立的问题。陈某某经营的饭店，在疫情期间确实遭受巨大损失，对此种情形，政府部门也出台一定的扶持政策，倡导减免相应租金，就本案而言，双方在疫情发生前因租金缴纳标准的调整产生分歧，在疫情发生大约一个月的时间2020年2月25日，宝迪公司通知租户达到防疫条件的复产复工，且在2020年2月27日宝迪公司便起诉陈某某要求解除合同，此时疫情正值严重之时，陈某某未能恢复经营直到二审中。陈某某未能恢复经营并在一审审理中也同意解除合同，主要是其自身原因，但双方就租金调整的分歧及宝迪公司在疫情期间通知解除合同一事也对陈某某未能继续经营产生一定影响，故陈某某请求免除部分租金的理由成立，一审判决按照宝迪公司主动减免的35天租金270666.67元予以扣减并无不当，但从双方对租金调整的分歧及未能继续经营的影响因素等综合考量，本院认为，减免2个月的租金更为公平合理，故将减免的租金数额认定为464000元（80元×2900㎡×2月）。关于装修费用损失，虽非宝迪公司违约造成，但宝迪公司在疫情期间就通知解除合同，仅考虑到自身的经济利益，未考虑经营户在疫情这一特殊时期交租的难度，即使在双方均同意解除合同的情况下，对陈某某为进行长期经营在2900平方米的场地所投入的大量装修费用未能协商处理，虽案涉场地在装修后使用有三年时间，但相应的装饰装修仍有一定使用价值，在解除合同的情况下予以一定的补偿是合乎情理、符合公序良俗的，对此，本院酌情按照扣减一个月租金232000元的标准予以处理。一审判决对陈某某的此项反诉请求未能予以一定的支持欠妥。综上，对陈某某欠缴的2019年10月1日至2020年3月30日的租金1292000元，予以减免2个月租金464000元，并折抵合同押金500000元后，陈某某还应给付宝迪公司的租金数额为328000元。另，陈某某还欠缴物业费54126元、电费7640元（一审误写为640元予以纠正）、水费8694元。对于2020年4月1日至2020年7月17日双方办理完房屋腾交手续期间的租赁费，虽陈某某也同意解除合同，但未及时向宝迪公司腾交房屋，其认为已向宝迪公司主张过交房，但未能提供证据证明，且在一审判决后，陈某某也未能及时交房，未采取措施防止租金损失的进一步扩大，故该期间产生的租金应由其继续承担，同时考虑到陈某某组织搬用物品等需花费一定时间，应当扣除相应期间，且受疫情影响宝迪公司另行对外出租获益也需要一定时间，故本院酌情认定陈某某在该期间需支付的租金以2个月计算为宜，即还需支付租金为464000元（80元×2900㎡×2月），剩余1个多月的租金损失由宝迪公司分担。综上，陈某某应向宝迪公司支付的租金、物业费、水电费等共计862460元（328000元+54126元+7640元+8694元+464000元），在扣减232000元的装修损失补偿费后，陈某某实际还应向宝迪公司支付630460元。关于一审适用简易程序审理本案程序是否违法的问题。从本案已查明事实看，双方合同内容约定明确，权利义务清楚，虽陈某某提出反诉，但案件事实及双方权利义务的认定并未增加难度，一审适用简易程序处理并无不妥，且一审中双方均未对此提出异议，二审中又提出本案应适用普通程序，不符合法律规定，故陈某某的该上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，陈某某的上诉请求部分成立，予以支持；宝迪公司的部分答辩理由成立，对一审判决笔误之处予以纠正。一审判决认定事实基本清楚，但处理结果仍需调整，本院予以变更。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第十条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初272号民事判决第一、三、四项及案件受理费部分；二、变更兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初272号民事判决第二项为：陈某某于本判决生效之日起十日内向甘肃宝迪置业发展股份有限公司支付欠付的房屋租金、物业费、电费、水费等共计630460元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9628元，由陈某某负担4814元，由甘肃宝迪置业发展股份有限公司负担4814元。本判决为终审判决。审 判 长 刘桂刚审 判 员 石 林审 判 员 李淑琴二〇二〇年八月三日法官助理 张琼琰书 记 员 闫 佳