四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初187号 原告：成都市水都房地产开发有限公司，住所地：都江堰市灌口镇光明街278号。 法定代表人：张果，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杨昌礼，四川伟旭律师事务所律师。 被告：吴俊良，男，1989年2月27日出生，汉族，住 四川省资阳市雁江区莲花办事处城北村1组22号。 原告成都市水都房地产开发有限公司（以下简称水都公司）与被告吴俊良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用简易程序，于2020年6月10日、2020年8月4日公开开庭进行了审理，原告水都公司的委托诉讼代理人杨昌礼到庭参加了诉讼，被告吴俊良经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 水都公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除2010年7月13日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告向原告返还房屋，并配合原告办理撤销商品房预售备案登记；3、判令被告向原告支付违约金110296.2元；4、判令被告承担本案原告所产生的律师费5000元、预估合理的差旅费等费用合计2000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：水都公司与吴俊良于2010年7月13日签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。按照合同约定，吴俊良购买了水都公司开发的位于都江堰（翡麗岛）13栋1单元1楼1号的面积为113.87平方米的商品房，该房屋总价款为551481元，其中有首付款165481元，余款386000元吴俊良以向中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信成都分行）商业贷款贷款（按揭）的方式支付。2010年11月24日，水都公司、吴俊良与中信成都分行签订《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》编号为741121103963，水都公司为吴俊良的借款提供阶段性连带保证责任。2019年10月中信成都分行，向水都公司提供了（2018）川0191民初14152号民事判决书，水都公司才得知，中信成都分行因吴俊良未按约偿还贷款，已宣布吴俊良的该按揭贷款全部提前到期，并于2018年8月6日向四川省成都高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）提起诉讼，要求吴俊良偿还贷款，并要求水都公司承担保证责任。高新法院在上述判决中支持了中信成都分行的诉讼请求。该案现已进入执行阶段。鉴于吴俊良的按揭贷款被中信成都分行宣布全部提前到期，按照水都公司与吴俊良签订的《商品房买卖合同补充协议》2.2.4条：“出卖人担保期内……如因买受人逾期偿还贷款，导致银行宣布贷款提前到期的……，出卖人有权单方面解除合同……，并向买受人收取总房价款20％的违约金”；2.2.5条“出卖人依照合同和本协议约定解除合同或追究买受人责任的，买受人除应当承担相应的违约责任外，还应当承担出卖人因此而代买受人归还的贷款本息、支付的诉讼费用（包含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费）、律师费和实现前述债权所应缴纳的税费以及贷款银行收取的其他费用”之约定，水都公司现依法行使解除权，并要求吴俊良承担相关违约责任。综上所述，水都公司为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。 吴俊良未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2010年7月13日，水都公司（出卖人）与吴俊良（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号2010122），载明：水都公司以出让方式取得案涉房屋所在地块的国有土地使用权（编号：都国用（2007）第××号，面积13527.90平方米），水都公司经批准在该地块建设名称为“上层国际社区（翡麗岛）”的商品房，并取得了商品房预售许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。《商品房买卖合同》中案涉条款约定：一、吴俊良购买水都公司销售的位于都江堰市（翡麗岛）13栋1单元1楼1号住宅（以下简称案涉房屋），建筑面积113.87平方米，其中套内建筑面积97.34平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.53平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5665.51元，总价款为551481元，商品房为预售商品房。二、抵押情况：与该商品房有关的抵押情况为：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为恒丰银行股份有限公司成都分行，抵押登记部门为：都江堰市国土局，抵押登记日期为：2009年11月12日至2011年5月11日。三、付款方式及期限：贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中信高开路支行或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：中信高开路支行，期限：20年。四、逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，按照下列1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之四（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。五、交付条件：出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。同日，水都公司与吴俊良还签订了《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），与本案有关的约定如下：2.2.4出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还贷款，导致贷款银行要求出卖人承担保证责任的，买受人须从出卖人实际承担保证责任之日起按总房价款每日万分之五向出卖人支付违约金。买受人应当在60日内归还出卖人被扣划的保证金和支付相应的违约金；否则，出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取总房价款10%的违约金。如因买受人逾期偿还贷款，导致银行解除与买受人的贷款合同或宣布全部贷款提前到期或要求出卖人回购房屋的，出卖人有权单方面解除合同或直接或会同贷款银行依法处分买受人所购房屋，并向买受人收取总房价款20%的违约金。2.2.5出卖人依照合同和本协议约定解除合同或追究买受人责任的，买受人除应当承担相应的违约责任外，还应当承担出卖人因此而代买受人归还的贷款本息、支付的诉讼或仲裁费用（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用）、律师费和实现前述债权所应交纳的税费以及贷款银行收取的其他费用。《商品房买卖合同》及《补充协议》尾部均有买受人吴俊良及其委托代理人吴家葵的签字捺印，水都公司盖章予以确认。 水都公司与吴俊良签订上述《商品房买卖合同》及《补充协议》后，吴俊良向水都公司缴纳了购房首付款165481元，余下房款386000吴俊良向中信成都分行申请购房按揭贷款，中信成都分行经审核后向吴俊良发放了购房贷款386000元。水都公司于2010年8月20日办理了吴俊良购买案涉房屋的网签合同备案，合同签约备案号为58515。2012年12月14日，水都公司向吴俊良交付了案涉房屋，向吴俊良代收了房屋产权登记契税款18773元。 案涉房屋所有权已于2012年5月24日登记在水都公司名下，登记基本信息为都江堰市，建筑面积113.74平方米，所有权证件号码78265795-4，证书编号为监证0396130，业务件号为权0243492，规划用途为住宅，建筑面积为113.74平方米，无抵押、无限制登记信息。 2017年5月8日，中信成都分行向吴俊良发送了《贷款逾期提前收回告知函》，载明吴俊良连续逾期还款330天，拖欠贷款本金15143.32元，利息10857.87元、罚息672.06元。并要求吴俊良于2017年5月15日前归还全部贷款本息。如未及时清欠，将采取如下措施：宣布吴俊良的贷款提前到期，并要求其提前归还所有贷款本息，承担案件诉讼费、公告费、保全费、执行费、评估费、拍卖费以及其他费用。 成都高新技术产业开发区人民法院于2018年8月6日立案受理中信银行成都分行起诉吴俊良、水都公司金融借款合同纠纷一案，经审理后于2018年12月11日作出（2018）川0191民初14152号《民事判决书》（以下简称《民事判决书》）中，载明“经审理查明，2011年11月24日，原告（贷款人、抵押权人、乙方）与被告吴俊良（借款人、抵押人、甲方）、被告成都市水都房地产开发有限公司（保证人、丙方）签订《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（编号：741121103963），合同主要约定：1、甲方向乙方借款38.6万元，借款期限240个月，自2010年11月24日起至2030年11月24日止。……4、甲方以其购买的位于成都市都江堰市（翡麗岛）13幢1单元1层1号的房屋向乙方提供抵押担保。丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙芳持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。担保范围包括本合同项下贷款本金、利息（含复利）……为实现债权和担保权利而发生的费用。经本庭询问，原告现主张以2018年12月7日作为贷款提前到期日，截至2018年12月7日，被告吴俊良尚欠原告借款本金304018.42元……本院认为，……原告按合同约定向吴俊良发放了贷款，被告吴俊良于2017年2月起出现逾期还款行为，根据合同约定，原告有权宣布已发放的贷款提前到期并要求提前偿还全部借款。……《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》中对被告成都市水都房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任及担保范围进行了明确约定，原告主张其承担连带清偿责任符合合同约定和法律规定，本院亦予以支持。……判决如下：一、被告吴俊良于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司成都分行偿还借款本金304018.42元、利息20904.3元及罚息、复利……。二、被告成都市水都房地产开发有限公司对被告吴俊良的上述债务承担连带清偿责任，被告成都市水都房地产开发有限公司承担保证责任后，可依法向被告吴俊良进行追偿；……”。中信银行成都分行、吴俊良及水都公司均未在法定上诉期限内提起上诉，该民事判决现已生效。 2020年7月6日，中信成都分行向水都公司出具客户回单，载明水都公司通过银行转账分别向中信成都分行代偿了案涉房屋欠付本息379612.05元及诉讼、保全费用8732元。水都公司另向成都高新技术产业开发区人民法院支付了执行费用4947元。据水都公司提交的其于2020年8月4日通过成都个人住房信息系统查询的房屋信息查询记录，案涉房屋无抵押信息和限制登记信息。 本案审理期间，案涉房屋所在的“上层国际社区”物业服务单位成都岽璟商业管理有限公司向水都公司提供了《情况说明》，内容为案涉房屋于2012年12月14日收房，2013年10月底装修完成，吴俊良父亲吴家葵及吴俊良女儿吴柯函于2013年12月底入住，吴柯函于2018年12月13日将屋内除不能拆除的物品外的家具、家电全部搬出了小区，此后案涉房屋一直空置至今。 水都公司为本案诉讼向四川伟旭律师事务所支付了律师代理费50000元。对诉请的差旅费等费用2000元，水都公司在庭审中明确系代理律师为参加开庭发生的差旅费和住宿费，对此未提交相应票据或支付凭证。 因吴俊良未到庭参加诉讼，本院询问水都公司是否同意在本案中一并处理吴俊良已付购房款退还事宜，水都公司无异议。 以上事实，有水都公司提交的吴俊良的身份证复印件、水都公司的工商登记信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《房屋信息查询记录》、《民事判决书》、《贷款逾期提前收回告知函》、客户回单、《情况说明》、《委托代理合同》、四川增值税普通发票、房屋信息查询记录等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，水都公司与吴俊良于2010年7月13日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，合同成立且合法有效，合同双方应按合同约定全面履行各自的义务。对水都公司的各项诉请应否支持，本院评析如下： 关于《商品房买卖合同》及《补充协议》应否解除的问题。根据《补充协议》约定“如因买受人逾期偿还贷款，导致银行解除与买受人的贷款合同或宣布全部贷款提前到期或要求出卖人回购房屋的，出卖人有权单方面解除合同或直接或会同贷款银行依法处分买受人所购房屋”，对案涉房屋的按揭贷款偿还纠纷，（2018）川0191民初14152号《民事判决书》的判决第一项“被告吴俊良于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司成都分行偿还借款本金304018.42元、利息20904.3元及罚息、复利”、“被告成都市水都房地产开发有限公司对被告吴俊良的上述债务承担连带清偿责任”，即因买受人吴俊良逾期偿还中信银行成都分行的购房贷款，中信银行成都分行通过向人民法院起诉提出全部贷款提前到期的诉请，经人民法院生效判决予以支持，且水都公司承担连带清偿责任。水都公司提交的中信银行的客户回单及水都公司支付执行费的凭证，足以证明水都公司已按（2018）川0191民初14152号民事判决实际履行了向中信银行成都分行清偿吴俊良购房贷款债务的保证责任，水都公司依约享有合同解除权，故对水都公司请求解除其与吴俊良签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，本院予以支持。 关于吴俊良是否应向水都公司返还房屋并配合办理撤销商品房预售备案登记的问题。因水都公司诉请解除《商品房买卖合同》及《补充协议》已予支持，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，吴俊良应当向水都公司返还房屋。参照成都市住房和城乡建设局《成都市商品房买卖合同网签备案办法》（成住建发【2020】187号）第十六条“经人民法院、仲裁委员会生效裁判文书确认解除合同、合同无效或终止履行的，任一当事人可单方申请办理商品房买卖合同网签备案注销手续；生效裁判文书中明确由双方办理的除外”规定，如《商品房买卖合同》及《补充协议》经生效判决确认解除，水都公司可单方办理备案注销手续，故对水都公司请求吴俊良配合办理撤销商品房预售备案登记的诉请，本院不予支持。 关于吴俊良是否应向水都公司支付违约金110296.2元的问题。《补充协议》约定“如因买受人逾期偿还贷款，导致银行解除与买受人的贷款合同或宣布全部贷款提前到期或要求出卖人回购房屋的，出卖人有权单方面解除合同或直接或会同贷款银行依法处分买受人所购房屋，并向买受人收取总房价款20%的违约金”，水都公司销售案涉房屋的总价款为合同价551481元，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定吴俊良应支付的违约金为未支付房款金额304018.42元的20%，经计算为60803.68元。 关于吴俊良应否向水都公司支付律师费及差旅费等费用。本院认为，水都公司该项诉请实际系请求吴俊良承担赔偿损失的违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，即违约金具有补偿损失的性质，属于合同双方对违约造成损失的预定，因前项已经认定的违约金足以弥补水都公司诉请的损失，故对水都公司请求吴俊良承担律师费和差旅费等费用，本院不再予以支持。 另，虽吴俊良未到庭参加诉讼，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的后果必定包括水都公司应退还吴俊良已付房款和契税款的问题，对合同面积与登记面积的差异，水都公司未提交证据证明已向吴俊良退还面积补差款，由水都公司承担举证不能的不利后果。为减少当事人诉累，并根据公平原则，对吴俊良已付购房首付款165481元、已偿还中信银行成都分行的贷款本金75981.58元（380000元－304018.42元）及水都公司代收的办理产权登记契税款18773元共计260235.58元，水都公司应向吴俊良退还。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告成都市水都房地产开发有限公司与被告吴俊良于2010年7月13日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告吴俊良于本判决生效之日起三十日内将位于都江堰市房屋返还给原告成都市水都房地产开发有限公司； 三、被告吴俊良于本判决生效之日起十日内支付原告成都市水都房地产开发有限公司违约金60803.68元； 四、原告成都市水都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告吴俊良购房款及契税款260235.58元； 五、驳回原告成都市水都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10938元，减半收取5469元，公告费600元，共计6069元，由被告吴俊良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周平 二〇二〇年八月二十日 书记员  何巧