贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4925号上诉人（原审原告）：贵州黔金珠宝首饰有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路2号邮政大厦7楼。法定代表人：陈雪卿，公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：中国邮政集团公司贵阳市分公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区红河路入口右侧。负责人：聂堂钊，总经理。委托诉讼代理人：黄思逸，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈成，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。上诉人贵州黔金珠宝首饰有限公司（以下简称黔金公司）因与被上诉人中国邮政集团公司贵阳市分公司（以下简称邮政贵阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员刘佳独任审理，本案现已审理终结。上诉人黔金公司上诉请求：1、变更原判第二项，改判上诉人自2020年1月1日起按照房屋租赁市场价格标准向被上诉人支付房屋占有使用费，暂计为34650元；2、本案二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同期满后，上诉人并未与被上诉人达成任何房屋租赁合同，上诉人产生的房屋占有费用应当按照市场价格标准计算。双方没有达成新合意的情况下，一审法院想当然地简单适用原租金标准来确定房屋占有使用费的做法，违反了民法中的公平自治原则。在房屋租金价格下降的情况下，一审法院以原合同租金价格来确定房屋占有费，既是加重了上诉人的责任，也违反了赔偿损失以弥补为常态、惩罚为特例的法律规定。二、原审判决适用法律事实错误，租赁合同期满后的租金，是变动而非恒定的价格，因此应当以实际发生的市场价格来确定房屋占有费用。被上诉人邮政贵阳公司答辩称，根据《合同法》第二百三十六条之规定，双方之间的房屋租赁合同继续有效，仅租赁期限变为不定期，故一审法院判决按照双方合同约定的租金标准由被答辩人支付占用费并无不当。且一审开庭中，被答辩人对房屋租金支付的金额并无异议，故应遵从“禁反言”原则。故其上诉理由依法不成立。邮政贵阳公司向一审法院起诉请求：1．被告黔金公司向原告邮政贵阳公司立即返还案涉租赁房屋；2．被告黔金公司向原告邮政贵阳公司支付截止至合同期满的租金831600元、违约金256686.8元（计至2020年1月1日，其后占用费按合同约定计算至被告实际返还租赁房屋之日止，违约金按每月2%计算至实际清偿之日止）；3．案涉租赁房屋内的装饰装修残值、家具等配套设施归原告邮政贵阳公司所有；4．本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2018年2月7日，邮政贵阳公司（出租方、甲方）与黔金公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于贵阳市平方米的房屋出租给乙方使用，租期为2017年12月26日至2019年12月25日，租金标准为63元／日／平方米，除特别说明外，每月一律按30.42日计算，每月租金为34650元，乙方按半年度向甲方预付租金，先交租后使用，乙方应于签订本合同后15日内将首期租金交于甲方，从第二期租金开始，乙方于上一期租金到期前15日内向甲方一次性支付。乙方须按本合同约定的方式和时间，如期交纳或补足租金和其他任何应付款项；逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款违约金，该违约金按应交款项之每日千分之五计算。上述违约金应自该拖欠款到期应付日之次日起计算，直至乙方付清所有拖欠款项的本金及逾期付款违约金。合同签订后，被告黔金公司未向原告邮政贵阳公司交纳租金。2018年6月15日，被告向原告出具《承诺书》，载明其欠付原告租金415800元承诺于2018年7月10日前支付；2018年12月6日，原告向被告发出《催缴租金通知书》，主要载明被告欠付原告2017年12月26日至2018年6月25日、2018年6月26日至2018年12月25日租金共计415800元未缴纳；2018年12月29日、2019年6月25日，原告分别通过《律师函》和《通知》的方式向被告催收租金。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、《房屋租赁合同》、《承诺书》、《催缴租金通知书》、《北京盈科（贵阳）律师事务所律师函》、《通知》、营业执照副本等证据在卷佐证，并经庭审质证，该院予以采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告邮政贵阳公司与被告黔金公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应遵照履行。关于原告主张被告返还案涉房屋的诉请，《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2017年12月26日至2019年12月25日，至本案受理时，已超过双方合同约定的租赁期限，双方也未提交证据就是否续租达成新的协议加以证实。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款“当事人约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，故对原告该项诉请，该院予以支持。原告关于被告支付从2017年12月26日至合同期满的房屋租金人民币831600元，并从2020年1月1日至实际交还房屋之日止按合同约定每月34650元的标准支付房屋租金的主张，合同期满前为租金，合同期满后为房屋占有使用费，被告黔金公司自合同签订后从未交纳房租，故被告黔金公司应按合同约定每月34650元的标准向原告邮政贵阳公司支付自2017年12月26日起至返还房屋之日止的房屋租金和占有使用费。关于原告主张被告支付以所欠租金为基数，按月利率2%标准计算违约金至被告清偿之日的诉请。被告未支付房屋租金，势必造成原告租金收益损失，原告在未能举证证实其具体损失情况下，虽其主动调整违约金比例按月利率2%计算，但仍属过高。该院以2020年2月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.05%的1.5倍计算违约金，直至租金及房屋占有使用费付清之日止。合同约定首期租金（2017年12月26日至2018年6月25日）被告应支付时间为合同签订后15日内即2018年2月22日前，第二期开始的租金应于上一期租金到期日前15日内支付，违约金计算方式为：该期应支付的房屋租金×逾期支付时间×4.05%×150%。关于原告主张租赁房屋内的装饰装修残值、家具等配套设施归原告所有，原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定，承租人应在租赁期满或本合同提前终止当日或按出租人规定的期限交还租赁标的物，承租人未按本合同约定条件交还租赁标的物时，出租人有权令承租人立即搬出或视为承租人放弃租赁标的物内的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品的所有权。且在庭审中被告亦同意租赁房屋内的物品归原告所有，故上述主张该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州黔金珠宝首饰有限公司于本判决生效之日起十日内将位于贵州省贵阳市云岩区中华北路2号邮政大厦7楼的房屋腾空搬离并返还原告中国邮政集团公司贵阳市分公司；二、被告贵州黔金珠宝首饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国邮政集团公司贵阳市分公司支付欠付租金831600元，自2020年1月1日起按每月34650元的标准向原告中国邮政集团公司贵阳市分公司支付房屋占有使用费至返还房屋之日止；三、被告贵州黔金珠宝首饰有限公司于本判决生效之日起十日内以欠付租金为基数，以2020年2月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.05%的1.5倍为标准（违约金计算方式：该期应支付的房屋租金×逾期支付时间×4.05%×150%），向原告中国邮政集团公司贵阳市分公司支付违约金至租金付清之日止；四、贵州省贵阳市云岩区中华北路2号邮政大厦7楼租赁房屋内的装饰装修残值、家具等配套设施归原告中国邮政集团公司贵阳市分公司所有；五、驳回原告中国邮政集团公司贵阳市分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14595元，原告中国邮政集团公司贵阳市分公司负担3442元，被告贵州黔金珠宝首饰有限公司负担11153元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告支付应承担部分的案件受理费）。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。按照该条规定，原租赁合同继续有效，继续约束出租人和承租人。一审按照合同约定的租金计算并无不当，上诉人主张应当按市场价格标准计算于法无据，本院不予采信。综上所述，黔金公司的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费667元，由上诉人贵州黔金珠宝首饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 佳二〇二〇年八月三日书记员 朱紫苇