西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终463号上诉人（原审被告）：成都誉满堂房地产经纪有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段，统一社会信用代码9151xxxxxx。法定代表人：刘强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘缘，西藏博炜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹智华，男，1970年4月16日出生，汉族，经商，住拉萨市。上诉人成都誉满堂房地产经纪有限公司（以下简称誉满堂房地产公司）因与被上诉人尹智华房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人誉满堂房地产公司的委托诉讼代理人刘缘，被上诉人尹智华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。誉满堂房地产公司上诉请求：1.依法撤销拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初183号民事判决，并改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由尹智华承担。事实和理由：一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于本案判决前仍未解除，誉满堂房地产公司仍使用涉案房屋并拖欠租金，属认定错误。涉案房屋质量严重不合格，导致誉满堂房地产公司根本无法正常使用租赁房屋，尹智华也从未就涉案房屋的质量进行任何维修。2019年7月15日双方已达成口头协议，解除双方所签《房屋租赁合同》并于同日向尹智华返还了涉案房屋，不存在占有使用案涉租赁房屋，更何谈拖欠租金，但一审法院在审理本案时，并未核实本案的涉案房屋现状，就做出了错误的判决。尹智华答辩称，涉案租赁房维修过，誉满堂房地产公司从2019年7月14日之后一直拖欠房屋租金未给，双方所签合同未曾解除，誉满堂房地产公司在租赁房屋里一直放置其物品并给房门上锁，钥匙也未曾交付。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决，驳回誉满堂房地产公司的全部上诉请求。尹智华向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的《租赁合同书》；2.誉满堂房地产公司返还柳梧新区金盾苑商铺3-2；3.誉满堂房地产公司支付每月房租4313.4元（自于2019年7月1日至实际返还案涉房屋为止）；4.本案诉讼费由誉满堂房地产公司承担。一审法院认定事实：于2018年7月15日双方当事人签订了房屋租赁合同，约定尹智华将拉萨市柳梧新区金盾苑商铺3-2出租给誉满堂房地产公司，房屋面积为143.78/㎡，约定租期为5年即2018年7月15日至2023年7月14日止，房屋租金为30元/㎡，月租金为4313.4元。租金支付方式为每年房屋到期的前半个月付清下一年度的租金，若誉满堂房地产公司逾期达十日以上（函本数），尹智华有权解除本合同。合同签订后的第一年租金中免三个月的租金，剩余九个月的租金于案涉房屋租赁合同签订之日誉满堂房地产公司向尹智华支付了租金38 820元。另查明，双方约定每年度收取房租时誉满堂房地产公司向尹智华交付5000元的合作费。一审法院认为，誉满堂房地产公司与尹智华签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。故双方依约履行各自的相关合同义务。在庭审中，尹智华主张的合作费5000元自愿放弃该项诉求，根据当事人处分原则，一审法院予以支持。一、尹智华要求判令解除双方所签《房屋租赁合同》的诉求方面，双方在《房屋租赁合同》中明确约定若誉满堂房地产公司拖欠房租累计十日以上则尹智华有权解除合同，现誉满堂房地产公司拖欠尹智华房租已超过十日，合同解除条件已成就，尹智华有权按照合同约定解除双方之间签订的案涉房屋租赁合同，故尹智华主张与誉满堂房地产公司解除案涉房屋租赁合同的诉求一审法院予以支持。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行、中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，恢复原状涵盖了返还原物，本案中，案涉房屋租赁合同已解除，案涉房屋所有权人有权要求承租人返还租赁物即案涉房屋，故尹智华主张誉满堂房地产公司返还案涉房屋的诉求一审法院予以支持。三、尹智华要求誉满堂房地产公司支付于2019年7月1日至实际返还案涉房屋期间的租金方面，尹智华提交的《房屋租赁合同》能够证明每月租金为 4313.4元，誉满堂房地产公司仅向尹智华交纳了2018年7月15日至2019年7月14日期间的房租，逾期后誉满堂房地产公司一直未支付。另，于2019年7月1日至2019年7月14日的租金已包含在第一年的租金中，这期间的租金属重复计算不予支持。故一审法院认定尹智华主张的每月租金4313.4元，自2019年7月15日开始计算至案涉房屋实际返还之日计算。综上所述，尹智华主张的事实清楚、证据充分，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除尹智华与成都誉满堂房地产经纪有限公司于2018年7月15日签订的《房屋租赁合同》；二、成都誉满堂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向尹智华返还案涉房屋拉萨市柳梧新区金盾苑商铺3-2；三、成都誉满堂房地产经纪有限公司向尹智华支付每月租金4313.4元（该租金自2019 年7月15日开始计算至实际返还案涉房屋之日为止）。本案诉讼费500.1元，由成都誉满堂房地产经纪有限公司负担。本院二审期间，尹智华围绕誉满堂房地产公司上诉请求向本院提交证据光盘一张，内容为手机原始载体视频1个、手机短信截屏四张，欲证明案涉房屋的门仍被誉满堂房地产公司上锁占有的现状。誉满堂房地产公司质证称，无法判断视频中的房屋系涉案房屋，也不能证明房屋内放置的物品是誉满堂房地产公司所放置，故对该证据的真实性和证明目的均不予认可。本院认为，该证据视频中显示房号3-2，与涉案房屋的房号相一致，能够证实视频中房屋的现状，故对该证据的真实性本院予以采信。手机短信截屏四张一审中已提交过，非本案二审新证据，故对该组证据本院不再作认定。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审查明的事实及所依据的证据一致。结合双方的诉辩，本案二审争议焦点是双方所签租赁合同是否已解除及誉满堂房地产公司是否尚欠尹智华房屋租金的问题，本院认定如下：本院认为，一审法院根据查明的事实及相关法律规定，认定尹智华与誉满堂房地产公司之间所签订的《房租赁合同书》合法有效，该认定于法有据，本院予以确认。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其实是主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本案中，誉满堂房地产公司主张双方在2018年7月15日所签《房屋租赁合同》，于2019年7月14日已解除并已返还合同项下租赁房屋，且不欠房屋租金。誉满堂房地产公司与尹智华所签《房屋租赁合同》约定，尹智华将位于拉萨市××区商铺3-2建筑面积为143.78平方米出租给誉满堂房地产公司，并约定租赁期限为5年。誉满堂房地产公司承租后，于2018年7月15日向尹智华支付了2018年至2019年7月14日房租38 820元及押金20 000元。誉满堂房地产公司对双方所签房屋租赁合同于2019年7月14日已解除之主张，未提交证据证明，故誉满堂房地产公司的该主张因无事实依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。2019年7月14日之后，誉满堂房地产公司未向尹智华支付过房屋租金，一审法院根据双方所签《房屋租赁合同》约定以及誉满堂房地产公司未与尹智华解除合同的事实，按合同约定房屋租金，认定尹智华主张的每月租金4313.4元，自2019年7月15日开始计算至案涉房屋实际返还之日，于法有据，本院予以确认。综上，上诉人成都誉满堂房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500.1元（上诉人已预交），由上诉人成都誉满堂房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   德吉卓嘎审  判  员   索朗德吉审  判  员   尼玛卓嘎二○二○年八月二十日法 官 助 理   王  念书  记  员   次仁达娃