广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终1213号 上诉人（一审原告）：黄梦依，女，1986年8月29日出生，壮族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：陆朝忠，广西钧亚律师事务所律师。 被上诉人（一审被告)：韦美芳，女，1978年10月24日出生，壮族，住广西田东县。 委托诉讼代理人：韦家智，广西东晖律师事务所律师。 一审第三人：广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道16号环球时代1218号。 法定代表人：林贤文，该公司执行董事。 上诉人黄梦依因与被上诉人韦美芳、一审第三人广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司（以下简称“全力公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2019）桂1022民初1615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2020年6月28日通知各方当事人到庭进行法庭调查。上诉人黄梦依的委托诉讼代理人陆朝忠，被上诉人韦美芳的委托诉讼代理人韦家智到庭，一审第三人全力公司经依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 黄梦依上诉请求：变更一审判决的第二项，即除维持判令被上诉人双倍返还法定的32万元定金外，还需判定被上诉人把多拿的定金80000元退还。事实和理由：一审认定只有16万元定金是合法定金，判决被上诉人双倍返还定金32万元正确，但被上诉人多拿的8万元定金也应当一起退还。 韦美芳辩称，按揭贷款利息应由上诉人承担。 全力公司未作出答辩意见。 黄梦依向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告退回原告已付购房款91000元;2、请求法院判令被告双倍返还原告定金共480000元(定金240000元);3、请求法院判令被告支付违约金24000元；4、请求法院判令被告赔偿原告已支付的中介费24000元；5、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2017年3月30日,原告黄梦依（买方）与被告韦美芳（卖方）、全力地产（经纪方）签订《房屋买卖合约》一份,约定:买方以80万元价格从卖方处购买南宁市明秀东路88号荣和山水绿城13号楼B单元13A01号房，建筑面积为87.53平方米的房屋,交易产生的所有费全部由买方承担。因被告房屋当时尚未取得房产证，《房屋买卖合约》第22条的规定，签合同当天买方支付定金24万元，卖方得一手房产证后，银行通知卖方提前还款之日，买方支付陆万元(￥60000元)用作解押；2016年9月开始直到解押当月止，在这期间月供由买方支付。同时第九条规定：卖方在签署本合约后须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管直至交易递件当日，卖方在签署本合约后不依合约条款实行，则视为卖方违约。卖方在买方、经纪方有关政府部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后拾个工作日，仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续时，卖方应按本合约之有关违约规定承担违约责任。届时，卖方除退还买方已付款项外，还需双倍返还定金，同时应按该物业成交价的3％支付违约金给买方弥补买方之损失，同时本合约自动解除。第13条还规定：经纪方全权代理本次交易服务，故无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合约之条款卖出或买入该物业，毁约之一方须即时付予经纪方上述买卖双方应付之中介服务费的总和人民币24000元作为赔偿经纪方之损失。合约签署后，原告依照合约的规定支付240000元的定金给被告，支付24000元给经纪方，被告也同时将该房交给原告使用，并且，从2016年9月起，原告通过支付宝转帐每月把3200元或2700元不等金额汇到被告所有的中国工商银行帐号，作为房屋月供，至2019年3月，原告已交月供91000元。2019年4月后，原告停止给被告支付房屋月供。其后，双方就房屋交易无法达成协议，原告遂诉至一审法院，提出前述诉请。庭审中，被告辩称系原告未支付解押款60000元导致合同无法履行，双方均有过错。 一审法院认为，原告黄梦依与被告韦美芳、第三人全力地产签订的《房屋买卖合约》系三方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方均应按合同约定履行各自义务。现韦美芳在取得《房产所有权证》后，以黄梦依未支付解押款60000元为由，拒绝配合全力地产及黄梦依办理房屋过户手续。依照各方签订的《房屋买卖合约》的约定，“得一手房产证后银行通知卖方提前还款之日，买方支付陆万元（￥60000）用作解压”，由此可知黄梦依支付解押款是在银行通知韦美芳提前还款之日。经一审法院查明，韦美芳因无法筹集全额解押款曾让全力地产转达由黄梦依交款解押的方案，但双方未能达成一致意见。韦美芳因解押的问题无法解决，一直未将案涉房屋的房产证交给全力地产，全力地产也就无法向银行办理解押手续，进而亦无“银行通知卖方提前还款之日”。因此，导致合同无法履行的原因在韦美芳，依照各方签订《房屋买卖合约》的约定，韦美芳应承担违约责任，同时合约解除。而双方约定的违约责任中，约定卖方退还买方已付款项，故原告诉请被告退还已付款项91000元的请求，一审法院予以支持。双方还约定违约方需双倍返还定金，以及按成交价的3%支付违约金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中，双方约定的定金为240000元，主合同标的额为800000元，已超过合同标的额的百分之二十即160000元。而《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”现原告既主张适用定金条款要求被告支付双倍定金，又主张适用违约金条款要求被告支付违约金不符合法律规定。故，被告关于定金及违约金的抗辩一审法院予以采信。一审法院依法调整为被告支付原告双倍定金320000元，不支持原告关于违约金的请求。关于中介费，原告已实际支付给全力地产，根据双方的约定，原告主张被告赔偿于法有据，予以支持。关于被告辩称原告居住使用涉案房屋应交缴租金，一审法院认为，双方签订《的房屋买卖合约》中约定，“卖方交付该物业予买方使用之日期为：签定三方合同之日”，原告依约合法占有使用案涉的房屋。现因被告的原因导致合同无法继续履行，且双方约定被告履行违约责任后合同终止，故原告应在本案判决确定生效后被告履行完毕付款责任之日退还房屋给被告，双方之间并未存在租赁关系，被告辩称原告应交租金的辩解，不予采纳。第三人全力地产经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视其放弃法庭举证、质证、辩护的权利，一审法院依法缺席判决。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告韦美芳退还原告黄梦依已付的购房款91000元；二、被告韦美芳双倍返还原告黄梦依定金320000元；三、被告韦美芳支付原告黄梦依已支付的中介费24000元；四、驳回原告黄梦依的的其他诉讼请求。案件受理费9990元，保全申请费3615元，合计13605元，由原告黄梦依自行承担4081元，由被告韦美芳承担9524元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。被上诉人韦美芳向法庭提交以下证据：中国银行还款流水明细清单。证明一审判决后2020年1月6日的明细，应当扣除上诉人负担的利息部分。 黄梦依质证认为，被上诉人举证是提出要求，但其在一审判决后未提出，无法证明任何问题，与本案无关联。 全力公司未提出质证意见。 上诉人黄梦依、一审第三人全力公司均无新证据向法庭提交。 对于当事人二审提交的证据，结合双方的举证、质证意见，本院认证如下：被上诉人韦美芳提交的证据与本案无关联性，不予认可。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：被上诉人应否将多收取的80000元定金返还给上诉人。 上诉人黄梦依与被上诉人韦美芳签订《房屋买卖合约》约定购买房屋等事宜，后因解押等事项发生纠纷，致使合同无法履行。一审认定违约方及承担违约责任方式正确，双方亦未对此提出异议，本院予以确认。上诉人与被上诉人约定的定金为240000元，已超过合同标的额800000元的百分之二十即160000元，一审调整定金基数为160000元，认定被上诉人返还上诉人双倍定金数额为320000元正确。但上诉人支付的定金为240000元，以160000元为基数作为双倍返还，上诉人多支付的80000元（240000元-160000元=80000元）被上诉人亦应当返还给上诉人。上诉人主张被上诉人尚应返还80000元定金理由成立，本院予以支持。一审未对该80000元予以处理不当，本院予以纠正。 综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，实体处理正确部分，本院予以维持；实体处理不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 1、维持田东县人民法院（2019）桂1022民初1615号民事判决第一、二、三项； 2、撤销田东县人民法院（2019）桂1022民初1615号民事判决第四项； 3、被上诉人韦美芳返还上诉人黄梦依多收取的定金80000元； 四、驳回上诉人黄梦依的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按中国人民银行同期流动资金贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 二审案件受理费1800元，由被上诉人韦美芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  凌 除 审 判 员  张力夫 审 判 员  玉 江 二〇二〇年××月××日 法官助理  胡芯瑜 书 记 员  陈 杨