河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初2764号原告（反诉被告）：蒋志杰，男，1986年3月6日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：王珺杰，河南龙图律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州市广廷企业管理咨询有限公司，统一社会信用代码91410102MA3X8AUN2H，住所地郑州市中原区桐柏路98号帝湖花园A区帝湖王府6号楼1单元21层东侧u号。法定代表人：卢广献，总经理。委托诉讼代理人：刘旭，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。原告蒋志杰与被告郑州市广廷企业管理咨询有限公司（以下简称广廷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋志杰的委托诉讼代理人王珺杰、被告广廷公司的委托诉讼代理人刘旭均到庭参加诉讼。在诉讼过程中被告广廷公司对原告蒋志杰提出反诉，本院依法合并审理。本案现已审理终结。蒋志杰向本院提出诉讼请求：1.判决广廷公司不得解除蒋志杰、广廷公司签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》；2.判决广廷公司对蒋志杰承租场地恢复供水供电，将隆盛时代广场第三层交付蒋志杰使用；3.判决蒋志杰不向广廷公司支付自2020年1月14日至恢复供水供电并将场地交付蒋志杰使用日止的租金（蒋志杰的其他损失待明确后另行主张），至2020年6月1日，租金共计564,705元；4.本案的诉讼费用由广廷公司承担。在庭审过程中蒋志杰变更第一项诉讼请求为：确认不得解除双方签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》并确认被告发出的解除合同通知无效。事实与理由：2018年5月29日，蒋志杰与广廷公司签订租赁合同一份，约定广廷公司将位于荥阳市隆盛时代广场第三层的场地租赁给蒋志杰使用，租赁期限6年。蒋志杰承租后在该场地上设立了河南众智飞林实业有限公司，并以租赁等形式组织多家单位在场地上开展教育培训活动。2020年1月15日，广廷公司对蒋志杰租赁的场地断水断电，电梯停用，至今未能恢复，蒋志杰不应当向广廷公司支付该期间的租金。蒋志杰在其他案件中的证据看到广廷公司签章的《解除合同通知书》一份，广廷公司声称通过通知书的形式要与蒋志杰解除合同。广廷公司的行为遭到租户及学生家长的不断投诉、举报、诉讼，给社会带来了不稳定因素，也给蒋志杰造成了极大的损失，目前损失尚不能明确计算。其他损失待能够明确后，蒋志杰另行主张权利。故特诉至法院，请支持蒋志杰的诉讼请求。广廷公司辩称，广廷公司解除合同有事实依据，符合法律规定，合法有效。1、双方签订的《租赁合同》虽然没有约定交纳租金具体时限的条款，但是在签订合同后，双方对交纳租金的期限补充达成了一致意见。即提前半年交纳下一年度的租金。广廷公司提供了多份证据可以证明这一事实，本案蒋志杰也同意提前交纳租金，但是一直拖延没有交纳。2、根据租赁市场的交易习惯，都是预付租金，然后使用房屋。如果想租一个房屋用于居住，随便到任何一个房屋中介公司询问如何交纳房租？答案至少都是“押一付三或者押一付六”，即交纳一个月的租金作为保证金，预付三个月或者半年的房租，也有不少是预付一年的租金。而对于租赁商铺来说，绝大部分都是提前半年至一年交纳租金，因为商铺通常的面积比较大，租金比较高，租金不可能是用着交着，更不可能是先用房屋，后交租金。本案蒋志杰从实际承租到现在，已经二年多了，未交纳一分钱的租金，广廷公司要询问一下蒋志杰，你认为什么时间才应该交纳租金？3、根据合同的约定，在广廷公司多次催告后，蒋志杰仍然没有交纳租金，广廷公司可以解除合同，因此广廷公司解除合同是合法有效的，请人民法院予以支持。4、本案蒋志杰系违约方，应当按照合同约定承担违约责任。如果蒋志杰哪怕交几个月的租金，本案都不会走到解除合同的地步。因为广廷公司把商铺租赁出去也不容易，也希望收到稳定的租金，但是蒋志杰一直无限期的拖延支付租金，广廷公司解除合同也是迫不得已而为之。蒋志杰诉状中称是从其他的案件当中看到广廷公司签章的解除合同通知书，这与事实不符。广廷公司通过邮政快递的方式向蒋志杰多次发快递，首先发送催交租金的通知，后又发送解除合同的通知，最后发送催交租金并要求清场撤离的通知，广廷公司将举证证明，并且系蒋志杰亲自签收。广廷公司向本院提出反诉请求：1.确认广廷公司与蒋志杰于2018年5月29日签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》解除；2.判令蒋志杰向广廷公司支付2020年2月1日至2020年5月31日的租金501,969.6元，并按每日4,126元的标准支付2020年6月1日至退场完毕止的租金；3.判令蒋志杰赔偿广廷公司3个月的租金损失376,477.2元；4.判令蒋志杰向广廷公司支付迟延履行违约金150,590.88元；5.判令广廷公司有权扣除蒋志杰的保证金190,000元；6.判令蒋志杰在合同解除后七日内清场撤离，将涉案商铺交还给广廷公司，每迟延一日向广廷公司支付8,252元的违约金；7.本案的反诉费用由蒋志杰承担。事实与理由：2018年5月29日，广廷公司与蒋志杰签订《隆盛时代广场商铺租赁合同》一份，合同约定：蒋志杰承租广廷公司经营的荥阳市隆盛时代广场第三层商铺，租期6年，租期从商铺取得消防验收意见书开始；第一年为免租装修期，第二年开始计租，租金按照每月每平方米30元计算；蒋志杰应当向广廷公司交纳经营装修保证金200,000元。双方另约定，蒋志杰应当提前6个月交纳下一年度的租金。涉案商铺于2019年1月31日通过了消防验收，因此蒋志杰的免租期自2019年2月1日至2020年1月31日，从2020年2月1日起开始交纳租金；第一年度的租金是每月125,492.4元，蒋志杰应当在2019年6月30日前交纳第一年度的租金1,505,908.8元。合同生效后，广廷公司将本案商铺交付给蒋志杰，蒋志杰将商铺进行了分割、出租经营，收取了承租商户的租金、保证金。但是，蒋志杰一直迟延履行合同义务，保证金至今没有向广廷公司交清，下欠10,000元。2019年5月份，广廷公司开始向蒋志杰催要第一年度的租金，后多次催交，蒋志杰也多次承诺交纳租金，但一直拖延交纳，至今租金分文未付。广廷公司无奈才按照合同约定向蒋志杰发出解除合同的通知，并要求蒋志杰交清拖欠的租金，清场撤离，交还商铺。广廷公司认为，蒋志杰丧失契约精神，严重违约，其诉至法院请求不向广廷公司支付租金，广廷公司的商铺其已使用一年有余。请求人民法院公正判决，对不诚信的行为给予应有制裁。蒋志杰辩称，第一、广廷公司关于租金的支付日期属于单方主观判断，依据合同法226条明确规定，租赁合同未约定租金支付期限的租期超过一年的，应当在每届满一年时支付租金，也就是说本案的第一年租金应当到2021年1月31日支付。第二、广廷公司于2020年1月14日起对涉案的场地已经采取了断水、断电措施，导致蒋志杰无法使用，蒋志杰也不应当向其支付任何租金。本院经审理认定事实如下：2018年5月16日，郑州隆盛房地产开发有限公司与广廷公司签订《隆盛时代广场商铺委托经营管理协议》一份，协议约定郑州隆盛房地产开发有限公司将隆盛时代广场负一层至地上四层委托广廷公司经营管理，期限暂定为10年，自2018年5月16日起至2028年5月15日止。2018年5月29日，蒋志杰（作为乙方）与广廷公司（作为甲方）签订《隆盛时代广场商铺租赁合同》一份。合同的主要内容为：“1、甲方拟出租/乙方拟承租该商铺。2、经甲乙双方协商一致，就该商铺租赁等事宜达成如下条款：一、该商铺的位置、面积和用途1、该商铺的位置：隆盛时代广场第三层。2、该商铺施工图建筑面积：4183.08平方米（最终以房管局实测面积为准）。……二、租期和开业本合同租期为：自2018年7月1日起（暂定）至2023年6月30日止（起始日以甲方本工程消防验收意见书取得之日为准）。甲方同意在乙方进场装修日将该商铺按现状移交给乙方，届时双方应签署交接确认书。乙方进场装修日确定时间为甲方本工程消防验收意见书取得之日。乙方的免租装修期为壹年。乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。乙方需承担免租装修期内该商铺发生的水电等能源费、垃圾清运费、现场管理等相关费用。免租装修期届满后的次日为计租起始日，无论乙方届时是否开业。三、租金1、双方约定该商铺租金为：第一年每月每平方米30元整，从第二年开始每年按照上一年租金基数逐年递增7％。该商铺租赁期限为6年。第一年为免租装修期；第二年开始计算租金。2019年7月1日至2020年6月30日，租金为每月每平方米30元人民币；……以上租金均不含物业管理费、采暖费、垃圾清运费、水电等能源费。2、租金支付方式：乙方可以现金或银行支票或银行汇款的方式向甲方支付租金。租金交到甲方书面指定的账户之日为乙方的实际付款日。本款约定的乙方付款方式、实际付款日的确定，适用于乙方就本合同项下所有应付款项或费用。……五、保证金1、为了确保本合同下各款项、费用按时足额交纳，乙方同意向甲方交纳经营保证金。2、乙方应当在本合同签订同时向甲方一次性交纳二十万元的装修经营保证金（合同签订后三日内现付壹拾万元，等开业后三日内再付壹拾万元）。3、在本合同租期内，如果乙方全面履行本合同的约定，甲方应在乙方办理完撤离手续后的三个月（整月）后，将租金、经营保证金余额无息返还；在乙方办理完撤离手续三个月（整月）后，甲方将经营保证金余额无息返还。……六、迟延履行违约金1、因乙方装修延期竣工或延期开业，乙方均应尽快纠正，同时应按照实际延期的天数向甲方支付逾期违约金，违约金标准为：每迟延一日应支付本合同约定租期内租金总额1％。2、乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之五计算，从应付之日至实际全额付清之日。3、乙方进场装修前甲方给乙方提供原有建筑消防验收意见书，也就是第一次消防验收的证明文件。装修免租期从消防主管部门发放该文件上的日期起开始计算。……十、合同终止与解除1、本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同。2、本合同项下租期届满，本合同自动终止。如果乙方愿意续租，应在租期届满30日前与出租方另行达成续租协议。3、经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任。4、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。5、乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同。（1）乙方无法定或约定理由单方解除合同的；（2）迟延支付租金、物业管理费、水电等能源费等应付款项或费用超过30日的；双方特别确认，在租赁期间，若乙方迟延缴纳租金或物业管理费等累计超过3次（含3次），则甲方也有权单方解除合同。……”合同签订后，蒋志杰于2018年7月1日向广廷公司交纳保证金100,000元，于2019年7月6日向广廷公司交纳保证金90,000元。后广廷公司将涉案商铺交由蒋志杰使用。2019年1月31日，隆盛时代广场通过消防验收。2019年6月，广廷公司的员工辛卫国向蒋志杰催要租金，蒋志杰在与辛卫国的微信聊天记录中承诺于下个月先交租金100,000元，后蒋志杰未按承诺交纳该租金。2019年10月29日，辛卫国通过微信要求蒋志杰交纳租金，蒋志杰表示其已知道正在准备，辛卫国要求蒋志杰于2019年10月31日前必须交纳，蒋志杰表示同意，后蒋志杰仍未交纳。2020年1月15日，广廷公司对涉案商铺停水停电。2020年3月26日，广廷公司通过中国邮政EMS向蒋志杰邮寄《解除合同通知》，通知蒋志杰要求解除双方签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》，2020年3月27日，蒋志杰收到上述《解除合同通知》。2020年4月2日，广廷公司通过中国邮政EMS向蒋志杰邮寄《催款通知》，要求蒋志杰支付租赁费1,500,909元，2020年4月3日，上述《催款通知》由他人代收。2020年6月1日，蒋志杰诉至本院，要求处理。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。蒋志杰与广廷公司双方签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，合同成立并生效，当事人均应按合同约定履行相应的义务。上述租赁合同虽未明确约定租金的具体支付时间及支付数额，但广廷公司于2019年6月向蒋志杰催要租金，蒋志杰承诺于2019年7月交纳租金100,000元，后蒋志杰未交纳该租金。2019年10月29日，广廷公司再次要求蒋志杰于2019年10月31日前交纳租金，蒋志杰同意后至今仍未向广廷公司交纳相应的租金。因蒋志杰迟延履行合同义务，经广廷公司催告后在合理期限内仍未履行，故广廷公司有权依据《隆盛时代广场商铺租赁合同》第十条第五项解除该合同，蒋志杰于2020年3月27日收到该《解除合同通知》，双方签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》于2020年3月27日解除。故对蒋志杰要求确认不得解除双方签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》并确认广廷公司发出解除合同通知无效的诉讼请求，本院不予支持。蒋志杰要求广廷公司对蒋志杰承租场地恢复供水供电，将隆盛时代广场第三层交付蒋志杰使用，因双方签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》已解除，且蒋志杰未提供相应的证据证明广廷公司已将涉案商铺收回，故对蒋志杰的该项诉讼请求，本院也不予支持。蒋志杰要求其不向广廷公司支付自2020年1月14日至恢复供水供电并将场地交付蒋志杰使用日止的租金，因蒋志杰与广廷公司均认可租金的起算日为2020年2月1日，且广廷公司于2020年1月15日对涉案商铺停水停电，致使蒋志杰无法使用该商铺，故蒋志杰无须向广廷公司支付2020年2月1日以后的租金。广廷公司请求确认蒋志杰与其签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》已解除，符合法律规定，本院予以支持。广廷公司要求蒋志杰按每日4,126元标准支付自2020年2月1日至退场完毕之日止的租金，因广廷公司对涉案商铺停水停电致使蒋志杰无法使用该商铺，故对广廷公司的该项诉讼请求，本院不予支持。广廷公司要求蒋志杰赔偿3个月的租金损失376,477.2元，考虑本案实际情况，本院酌定为250,984.8元，对于超出部分，本院不予支持。广廷公司要求蒋志杰支付违约金150,590.88元，符合法律规定，本院予以支持。蒋志杰已交纳的保证金190,000元折抵违约金后，广廷公司应予退还。广廷公司要求蒋志杰将涉案商铺返还给广廷公司，符合法律规定，本院予以支持。广廷公司要求蒋志杰按每日8,252元的标准向其支付违约金，因蒋志杰已承担相应的违约责任，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告蒋志杰与被告郑州市广廷企业管理咨询有限公司于2018年5月29日签订的《隆盛时代广场商铺租赁合同》自2020年3月27日起解除；二、被告郑州市广廷企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蒋志杰保证金39,409.12元；三、原告蒋志杰于本判决生效之日起十日内赔偿被告郑州市广廷企业管理咨询有限公司租金损失250,984.8元；四、原告蒋志杰于本判决生效之日起三十日内取回滞留在本案商铺内的物品、腾空商铺并返还给被告郑州市广廷企业管理咨询有限公司；五、驳回原告蒋志杰的其他诉讼请求；六、驳回被告郑州市广廷企业管理咨询有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,724元（已减半收取），由被告郑州市广廷企业管理咨询有限公司负担；反诉费7,886元，由被告郑州市广廷企业管理咨询有限公司负担4,224元，原告蒋志杰负担3,662元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈明飞二〇二〇年八月十日书记员  马钰航