江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初77号 原告：刘磊，男，1986年7月15日生，汉族，住徐州经济开发区。 被告：胥浩，男，1981年6月12日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：张雯，江苏领信律师事务所律师。 原告刘磊诉被告胥浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘磊、被告胥浩的委托诉讼代理人张雯到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘磊、被告胥浩的委托诉讼代理人张雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘磊向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告返还多收取的租金3070.81元；2.判令被告向原告返还保证金3000元；3.要求被告支付原告剩余租赁期内装饰装修残值损失10000元；4.要求被告赔偿原告货物损失40000元。事实和理由：2016年6月27日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，由原告承担被告房屋，经营烟酒销售。合同约定房屋面积为40㎡（实际只有38.85平方米），保证金3000元，2016年6月30日至2018年7月1日，房租为每平方米每月50元，2018年7月1日至2019年7月1日，房租较上一年提高8%。2019年7月1日至2020年7月1日，房租较上一年提高10%，期间原告向被告按时支付了保证金及每月租金。合同签订后，原告经被告同意对房屋进行了装饰、装修，花费金额4万元。租赁期内因房屋屋顶存在雨天漏水等问题，原告多次督促被告维修，被告均未修理。2018年8月18日夜间，天降大雨，雨水经由屋顶进入房间，致原告放置在屋内的烟酒等物品过水，直接损失为4万元。因被告未尽租赁房屋的维修义务，原告决定不再承租被告的房屋。原告无奈诉至法院，请求法院判如所请。 被告胥浩辩称，1、双方2016年2月27日对涉案房屋实地查看后对可使用面积进行确认后签订商铺租赁合同，虽合同约定建筑面积40平方米，房证面积为38.98平方米差1.02平方米，但实际涉案房屋有赠送面积2.64平方米未记入产权证。被告已将所有面积交付原告使用，本案原告实用面积大于40平方米；2、参照买卖合同买受人检验的义务对于外观瑕疵检验并及时通知，本案双方自签订商铺租赁合同已有4年多原告已经实际使用该房屋，原告对实际使用中对商铺面积并未提出任何异议，涉案商铺面积并非是隐蔽瑕疵，原告若有异议在签订合同时就应及时提出，原告4年后提出面积的异议并主张返还多付的租金违反诚实信用原则，参照买卖合同解释第二十条应视为被告出租的商铺无瑕疵，原告一直按照40平方米交纳租金是其用行动认可租赁合同中所有权利、义务；3、涉案房屋的租赁合同经云龙法院调解于2019年10月16日解除，2019年7月20至7月30日期间租赁合同履行中原告主张未使用不应支付租金缺少事实和法律依据，原告主张返还保证金的问题，双方签订涉案合同第五条约定违约方需相对方支付2个月的租金作为违约金，本案因原告的违约已经云龙法院调解协商一致解除合同，原告提前终止合同构成违约的事实存在应向被告支付2个月的租金4752元，根据合同第四条约定原告欠付费用被告有权从保证金中扣除，本案原告尚欠物业费3844.46元、电费21.82元，保证金不足以扣减上述费用。关于装修残值问题，依照审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解除的理解与使用第十三条规定，原告承租商铺后的装修未经过被告的准许也未向被告进行告知，其主张残值损失无法律依据；4、关于货物损失问题，原告无证据证明该货物损失是因被告出租商铺的原因导致与被告存在因果关系，原告主张4万元损失是其单方确定价值无任何其他证据证明存在该数额的损失且该损失与被告有关。原告承租涉案房屋后，商铺及商铺内货物由其使用、占有，无任何法律规定出租人对承租人的货物负有保管的义务。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，甲方（出租方）胥浩、乙方（承租方）刘磊之间签订《商铺租赁合同》,约定乙方自愿将甲方位于徐州绿地商务城B1-2、3地块、商业及大堂楼号1单元109室的商铺作为商业用途使用，建筑面积约40平方米。租用期限为4年，租期为2016年6月30日至2020年7月1日止。该商铺的月租金为2000元，（50元/㎡），以上租金是不含税价，如果有关部门检查需办理出租手续等应交缴的一切税费由乙方缴纳。租金交付形式为按季度交付，在下一季度开始前10天内，交付下一季度租金，租金价格自2016年6月30日至2018年7月1日保持不变；2018年7月1日至2019年7月1日租金价格较上一年提高8%；2019年7月1日至2020年7月1日租金价格较上一年提高10%。在合同签订之日，乙方必须向甲方交付3000元作为履约保证金。该商铺交付使用后所发生的水电费、物业管理费等有关费用，由乙方负责缴纳，与甲方无关。如果这些费用未缴清而致使甲方被有关部门追过滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所缴纳的保证金中抵扣，并有权要求乙方补足该保证金不足的部分。在同等条件下，乙方有优先续租权。如果甲乙双方任何一方需提前终止本合同，均需提前六个月通知对方，且违约方需向对方支付两个月的租金作为违约金。甲方保证该商铺交付使用时，水电及排水排污线路管道通畅。合同期满时，乙方需在租约满期之日退还房屋，经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴水电费与物业管理费后十天内，返还乙方所交的保证金。乙方如拖欠租金，则每天按照应缴租金的3‰缴纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和回收商铺，并且有权拒绝返还保证金。 原、被告签订上述合同后，被告承租涉案房屋，原告租赁的房屋为108、109两间，两间房屋为打通状态。并缴纳了2016年6月30日至2019年7月31日期间的房租，原告提交支付宝转账记录一份，证明2019年7月原告缴纳了房租2360元。 原告提交照片一组拟证明涉案房屋因房屋漏水、下水道反水等问题造成了其货物损失，但该照片未显示拍摄时间。另提交微信聊天截图一张证明酒的价值为205元一瓶，提交烟草销售票据一组证明其烟草类货物的价值。 被告提交涉案房屋的不动产权证书，显示涉案房屋的建筑面积为38.98平方米。被告提交照片三张及涉案房屋平面图一张，拟证明涉案房屋虽然不动产权证载明的实际使用面积为38.98平方米，但原告实际使用的面积被告多赠送了2平方米，该2平方米为卫生间。 2019年10月16日，双方因房屋租赁纠纷，胥浩作为原告将刘磊诉至本院，经本院主持调解，双方达成如下调解意见：一、经双方协商确认，原告胥浩与被告刘磊于2016年2月27日签订的商铺租赁合同解除，被告刘磊于2019年11月16日之前支付胥浩4000元，并注销登记在涉案商铺内的烟草经营许可证。二、被告刘磊向原告胥浩缴纳的履约保证金3000元以及涉案商铺物业服务费问题，双方另行解决。原告刘磊当庭陈述该4000元系其提前解除合同的违约金。被告胥浩陈述该4000元为之前所欠租金。 被告提交书香苑物业费票据一张，载明涉案房屋自2016年7月1日至2019年10月18日的物业费总计缴纳为3844.46元。被告陈述涉案小区物业费为50元/㎡/月。 被告提交江苏增值税电子普通发票两张，其中票号为93834470的发票显示2019年8月电费违约金为1元。票号为93965565的发票显示2019年8月电费总额20.82元。 原告主张其实际搬离涉案房屋的时间为2019年7月19日，故其本次诉讼要求被告返还其2019年7月20日至2019年7月31日期间的租金，及2016年6月31日至2019年7月19日期间多交的面积差的租金。 被告提交原告的报修记录一份，显示B1-23108、109号报修记录为屋顶漏水、墙面渗水，各种产品、墙面被泡，损失为1300元。该报修记录上仅加盖有重庆泓山物业官欧有限公司徐州分公司绿地商务城项目部的印章，未有其他人签字或盖章。 本院认为，关于原告要求被告返还面积差多交的租金的问题。涉案租赁合同签订时约定的租赁面积为40平方米，在双方租赁关系存续期间亦是按照40平方米面积履约。但依据被告提交的不动产权证，涉案房屋的实际使用面积为38.98平方米。对于2016年6月30日至2019年7月31日期间，原告已缴纳的房租，被告应当返还相应面积差造成的租金差额。2016年6月30日至2018年6月30日，应返还50元/㎡/月×1.02平方米×24月=1224元。2018年7月1日至2019年6月30日，应返还54元/㎡/月×1.02平方米×12月=660.96元。2019年7月1日至2020年7月30日期间的租金，原告实际缴纳该月租金为2360元，系按照59元/平方米/月缴纳的，故被告应返还的为59元/㎡/月×1.02平方米=60.18元。综上，被告应向原告返还租金1945.14元。 对于2019年7月20日至2019年7月31日期间的租金原告主张被告要求返还，因其陈述其与2019年7月19日搬离，但其并未提价证据证明其在2019年7月19日向被告返还了涉案房屋，在（2019）苏0303民初5487号民事调解书中确认双方系在2019年10月16日协商解除的租赁合同，故对于原告要求被告返还2019年7月20日至2019年7月31日期间的租金，本院不予支持。 关于原告要求被告返还保证金的问题。依据涉案租赁合同明确约定，该商铺如果因水电费、物业费未交清而致使原告被有关部门（公司）追讨滞纳金或罚金，则原告有权从被告所缴纳的保证金中抵扣。依据被告提交的物业费缴费票据，可以确定在被告租赁期间内其并未缴纳物业费，存在拖欠物业费的事实，根据该合同约定，该保证金不应返还。 关于原告要求被告支付装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，原告并未举证证明其装修系经过被告同意，且双方并未在合同中约定解除合同后涉案房屋内的装饰装修如何处理的相关问题，双方在协商解除合同时亦未对装饰装修如何处理进行约定，因此，原告要求被告赔偿其装饰装修损失，本院不予支持。关于原告要求被告支付物品损失的问题。原告所举的照片和报修记录虽然能够证明当时存在屋顶漏水、墙面渗水的情况发生，但其提交的烟草票据、微信聊天记录仅能够说明其经营期间产品的价格，并无法说明其所受损失实际情况，对其该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告胥浩向原告刘磊返还租金差额1945.14元； 二、驳回原告刘磊其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1202元，由原告刘磊负担1002元，由被告胥浩负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  吕 婷 人民陪审员  杨云霞 人民陪审员  张 芹 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  侯亚菲