山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3523号 上诉人（原审原告）：高密市醴泉街道城里社区居民委员会，住所地高密市醴泉街道城里社区。 法定代表人：徐伟，主任。 委托诉讼代理人：王平，山东求是和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于子山，山东求是和信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高密市城里加油站，住所地高密市醴泉街道城里社区西关北路。 经营者：林锡强，经理。 委托诉讼代理人：张桂英，女，1974年4月29日生，汉族，该加油站员工，住高密市。 被上诉人（原审被告）：林锡强，男，1984年1月7日生，汉族，居民，住高密市。 上诉人高密市醴泉街道城里社区居民委员会（以下简称城里居委会）因与被上诉人高密市城里加油站（以下简称城里加油站）、林锡强土地租赁合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2018）鲁0785民初4891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城里居委会上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审查明的案件事实部分，与事实一致，上诉人予以认可。涉案土地系上诉人所有，性质属于集体土地，被上诉人因经营需要，自1999年5月1日开始一直租赁涉案土地并交纳租赁费用，租赁费用一直交纳至2017年4月30日。二、一审适用法律错误。本案属于土地租赁合同纠纷，应当适用合同法的相关规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。一审错误的适用了物权法的相关规定，作出了错误的判决。三、上诉人与被上诉人就涉案土地租赁合同纠纷，早在2001年和2007年就产生过诉讼，高密市人民法院都作出了相应的判决且已生效并履行完毕，同一案件事实，同一矛盾纠纷，本案一审判决结果与2007年的判决结果截然相反。四、一审判决认定涉案土地上的（98）高房公字第××号的房屋归被上诉人所有是错误的。（98）高房公字第××号的房屋属于原高密市城里加油站所有，虽然在企业改制中约定了房屋归被上诉人所有，但因被上诉人成立前原高密市城里加油站所欠债务等原因已经将房屋所有权过户至被上诉人之外的其他主体，并未过户至被上诉人名下，且（98）高房公字第××号房产证已经在2001年被注销。“房地一体”原则有例外情形，在土地租赁中存在房地分离，在土地使用权是租赁且房屋所有权不归被上诉人所有的情况下，一审适用“房地一体”原则是错误的。 城里加油站、林锡强辩称，对上诉人的上诉不予认可，高密市城里加油站一直没有更换名称。 城里居委会向一审法院起诉请求：１、判令将城里加油站占用的城里居委会所有的办公、生产场地使用权返还城里居委会；2、诉讼费由城里加油站、林锡强负担。 一审法院认定事实：1999年5月1日，城里居委会与林圃签订企业产权出售协议，协议约定：城里居委会将下属集体企业高密市城里加油站和高密市通达润滑油厂除土地使用权以外的全部资产由林圃买断，出售资产价值共计3321985.22元，相同价值的企业债务由其承担。协议签订后，双方到高密市公证处进行了公证。同时双方又签订了场地有偿使用协议书，约定将两企业办公、生产用地15.92亩租给林圃使用，期限五年，自1999年5月1日起至2004年4月30日止，租金每年35000万元，按年度交纳，每个年度末的25号前用现金交纳下一年度的使用费，如过期交付，每超一天，按银行同期借款利息收取滞纳金。林圃于1999年12月13日去世，其妻焦桂英接收其资产继续经营，于2000年9月28日与城里居委会签订协议，约定原高密市城里加油站和高密市通达润滑油厂的法定代表人变更为自己，并继续使用该两块场地至今。 涉案的城里加油站房屋所有权证登记所有权人为城里加油站，证号为（98）高房公字第××号。土地使用权证登记土地使用者为高密市城里加油站，土地所有者为城里居委会，土地使用权面积1396.95平方米。 因城里加油站欠缴城里居委会租赁费用，城里居委会曾于2001年2007年两次起诉城里加油站，要求其支付租赁费用。法院作出（2001）高民初字第2495号、（2007）高民一初字第3926号民事判决书，判决城里加油站经营者分别支付租赁费70000元、210000元。2012年1月17日城里居委会与城里加油站达成执行和解协议，其中约定城里加油站自2011年4月30日至2012年4月30日两年的租赁费城里居委会自愿放弃，自2012年5月1开始城里加油站继续向城里居委会交纳土地租赁费。每年双方当事人签订土地租赁协议，价格双方当事人另行协商。 2012年5月1日后，城里居委会、城里加油站未再签订土地租赁协议，但城里加油站一直占用场地，每年交付15000元场地使用费。2017年5月1日后，城里加油站未再支付土地租赁费。 城里加油站、林锡强提交高密市人民政府醴泉街道办事处出具的证明复印件1份、高密市人民政府高政函（2014）518号建设新加油站的批复复印件1份、气象局片区高密市隆达加油站搬迁协议复印件1份，证明城里加油站现属于高密市醴泉街道所有，2014年高密市醴泉街道与城里加油站签订了搬迁协议，政府计划在潍胶公路北侧、五龙河西侧新建加油站一座，拆除城里加油站后搬迁至新加油站经营。但新加油站至今尚未建成。城里居委会对城里加油站、林锡强提交的证据复印件不予认可。 城里居委会提交宗地图一份及出让宗地平面界址图1份，证明涉案加油站占用土地仍为集体土地，至今未改变土地性质。 城里加油站、林锡强提交土地抵顶协议、通知、现场照片等证据，证明因城里居委会欠案外人王卫工程款2233500元无力支付，遂将涉案土地使用权抵顶给王卫，王卫通知城里加油站搬走，将土地交付给王卫。 一审法院认为，涉案加油站及所属集体土地所有权原属城里居委会所有，1999年高密市城里加油站经营者林圃以买断的方式购买了除集体土地使用权之外的地上房屋、生产设备等所有不动产，即地上房屋、生产设备等不动产已归城里加油站、林锡强所有。而集体土地使用权则是以租赁的方式与城里居委会签订有偿租赁协议书，以租赁的方式获得使用权。根据《中华人民共和国物权法》及相关法律规定，我国物权实行“房地一体”原则，也称“房随地走”或“地随房走”原则，主要源于房产与地产不可分离的自然属性。即土地使用权和土地上的房屋、其他附属物的所有权应归于同一主体，在房地产转让或抵押时，应同时转让、抵押。由于历史遗留的原因，城里加油站仍存在着“房地分离”的现状而未解决。城里居委会主张由城里加油站、林锡强返还土地使用权的请求，违反了上述基本原则，对其不予支持。城里加油站、林锡强提交搬迁协议等证据，证明城里加油站已与高密市人民政府醴泉街道办事处签订了拆迁协议，需搬迁至新加油站，但经法院查明，涉案加油站并未在政府征收范围之内，涉案土地所有权仍归城里居委会所有，因此城里加油站、林锡强主张的涉案土地性质已发生改变的主张无事实依据，不予采信。城里加油站、林锡强主张的案外人王卫与城里居委会签订抵顶协议，将涉案土地使用权抵顶给王卫，与本案不属同一法律关系，不予审理。依照《中华人民共和国物权法》第五条、第一百四十六条、第一百四十七条、第一百八十二条、第一百八十三条的规定，判决如下：驳回高密市醴泉街道城里社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由高密市醴泉街道城里社区居民委员会负担 二审中，上诉人提交（2001）高民初字第2496号民事判决书复印件一份、城里加油站营业执照复印件一份、高密市自然资源和规划局出具的关于房权证号为城里加油站公字98-162号房屋有关材料一宗、高密市行政审批服务局出具的高密市城里加油站申请注销登记注册书、新高密市城里加油站个人独资企业设立登记申请书及初次成立的营业执照复印件，主张原高密市城里加油站于2000年12月29日注销，新城里加油站成立日期为2001年4月24日，高密市人民法院裁定98-162号房权证作废，房屋一部分在于新民名下，一部分在栾杰名下，高密市房管局决定注销98-162号房权证，原高密市城里加油站属于集体企业，新高密市城里加油站属于个人独资企业，是不同的法律主体，新高密市城里加油站自成立之日未取得涉案土地上房屋的所有权。被上诉人质证称：对民事判决书的真实性无法核实。营业执照载明的时间是由于林锡强父亲去世经营者变更为林锡强母亲的时间，实际上加油站在1991年就成立了，成立之初该加油站就一直由林锡强父亲投资、经营，因当时不允许个人经营加油站，所以挂靠在城里居委会名下。房屋所有权转移登记表已经被撤销，房屋已经不在栾杰名下，法院已经执行回转至城里加油站名下，庭后可以提交法院执行回转的通知。林锡强的父亲是2000年之前去世的，注销登记材料及设立登记材料与本案无关。 本院查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，上诉人对1999年5月1日城里居委会与林圃签订协议将下属集体企业高密市城里加油站和高密市通达润滑油厂除土地使用权以外的全部资产出售给林圃这一事实未提出异议，本院对该事实依法予以确认。协议签订后，涉案地上房屋等资产由林圃接收，并由林圃租用涉案土地。因林圃去世，由原高密市城里加油站改制而成的新城里加油站（即被上诉人）的注册投资者相继变更为林锡强母亲、林锡强。由此可以认定，被上诉人城里加油站及林圃、林锡强母亲、林锡强对涉案土地上房屋等资产享有占有、使用、管理等权利。房屋等固定资产权利的行使与所依附的土地不可分离，因此被上诉人租用涉案土地实为保障其权利行使的必要条件。在双方土地租赁关系存续期间，上诉人与被上诉人均应诚信履行各自的义务。上诉人提交的关于房屋过户于其他民事主体的证据材料，法院民事裁定等时间均发生于上诉人与林圃签订企业产权出售协议、林圃接收涉案房屋之后，故上诉人关于被上诉人自始未取得涉案房屋权利的主张不能成立，且上诉人所举证据不能证明所有涉案房屋均转移至被上诉人之外其他民事主体，上诉人以此证明有权解除土地租赁合同，证据不足，本院不予支持。上诉人与被上诉人之间2001年、2007年形成的诉讼与本案诉讼请求不同，上诉人主张本案案情与前两案案情相同，判决结果不同，与事实不符。 综上，上诉人城里居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人高密市醴泉街道城里社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年八月六日 书记员 张瑞丰