江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初2519号原告：扬州高博工贸有限公司管理人，住所地：扬州市文昌西路456号华城科技广场1幢14层。法定代表人：戚兆岳，该公司主任。委托诉讼代理人：王茜，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。被告：扬州旭骏工贸有限公司，住所地：高邮市高邮镇工业集中区（戴庄路北侧，兴茂煤制品厂东侧）。法定代表人：刘学勤，该公司董事长。委托诉讼代理人：金元龙，江苏日出律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦世海，江苏日出律师事务所律师。原告扬州高博工贸有限公司管理人（以下简称：高博公司管理人）与被告扬州旭骏工贸有限公司（以下简称：旭骏公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告高博公司管理人的委托诉讼代理人王茜、被告旭骏公司的委托诉讼代理人秦世海均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被告在答辩期内向本院提起反诉，后又申请撤回反诉，本院认为，被告撤回反诉符合法律规定，予以准许。原告高博公司管理人向本院提出诉讼请求：1、确认高博公司与被告的《租房协议》于2020年5月19日解除；2、判令被告立即腾让房屋、返还设备交原告执管；3、判令被告支付自承租之日至实际腾让之日的房屋及设备租金，暂主张33.33万元（按照40万元/年的标准，从协议签订之日2019年7月28日，暂计算至原告起诉之日，即2020年5月29日，为10个月，租金为：40万元/12×10=33.33万元，最终计算至被告实际腾让房屋之日）；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：扬州高博工贸有限公司（以下简称高博公司）2019年7月28日与被告签订《租房协议》，约定被告承租高博公司厂房、设备及办公设施等，租赁期三年，自2019年10月1日至2022年9月30日止，租金120万元。高邮市人民法院2019年9月11日受理了高博公司的破产清算申请，并于2019年12月5日指定北京市高朋（扬州）律师事务所为管理人，即本案原告。鉴于该租赁协议约定租赁期限过长，不利于破产清算的进程推进，原告依据《企业破产法》第十八条之规定，于2019年5月19日正式发函解除了该协议，并要求被告于接到通知后一个月内腾让房屋。被告收函后，明确向管理人表示拒绝搬迁，故请求确认高博公司与被告之间《租房协议》已于原告函告之日，即2020年5月19日解除。另管理人经核查高博公司2019年7月、8月账目，未发现有旭骏公司汇入款项，亦未发现有100万元或120万元款项入账，因此，管理人认为被告在与高博公司签订《租房协议》后未实际缴纳租金，故要求被告支付实际使用高博公司厂房、设备期间的费用。被告旭骏公司辩称：1、原被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应当认为合法有效，依据合同法相关规定，双方应当履行各自义务。2、根据破产法18条规定，管理人未在受理破产之日起2个月内通知被告继续履行合同，依据法条双方应解除合同。但事实上至今被告仍在涉案厂房内生产，原告提供厂房应当视为原被告重新建立起新的合同关系，故被告请求继续履行。本院经审理认定事实如下：2019年7月28日，扬州高博工贸有限公司（以下简称：高博公司）与被告旭骏公司签订《租房协议》，约定被告承租高博公司厂房、设备及办公设施使用，期限三年（2019.10.1-2022.9.30），被告交纳高博公司租金共计120万元整（其中厂房90万元整，设备及办公设施30万元）。且约定若被告在2019年9月30日前全部支付结清租金，高博公司优惠20万元整。（现金或转账，具体转账账户由高博公司指定）。2019年7月30日，高博公司向被告出具收据一份，金额为100万元，收款事由为租金（三年），收据中加盖高博公司财务专用章。2019年9月11日，高邮市人民法院受理高博公司破产清算一案。2019年12月5日，高邮市人民法院指定北京市高朋（扬州）律师事务所作为高博公司管理人。2020年5月19日，被告收到原告发出的《关于解除合同的通知书》，其中载明：解除高博公司与被告签订的《租房协议》，请被告接到管理人腾房通知后一个月内腾让房屋。因解除合同受到的实际损失，被告凭有关证据于2020年6月1日前向管理人申报债权。上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。原告提交以下证据：1、高邮市人民法院受理破产申请的民事裁定书、指定管理人决定书、律所执业许可证、律所负责人身份证明，证明：高邮法院于2019年9月11日受理高博公司破产清算申请，并于2019年12月5日指定北京市高朋（扬州）律师事务所为管理人的事实；2、被告营业执照复印件，证明被告主体资格；3、2019年7月28日租房协议、2020年5月19日管理人向被告发出解除函及快递凭证，证明原告于2020年5月19日发函解除高博公司与被告的租赁关系并要求被告于接到通知后1个月内搬迁的事实。被告对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据3中的《租房协议》的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3中解除函的真实性无异议，但对合法性有异议。被告提交以下证据：4、收条一份，证明被告已向高博公司交纳三年的租金100万元。经原告质证对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，因其查高博公司的账目、凭证及与高博公司原实际控制人戚维忠核实，未查到该笔资金的汇入记录。经双方质证，本院对证据1、2、3予以采信。关于证据4，虽原告不予认可，认为未核查到该笔收款，但此收据中加盖高博公司财务专用章，且与原告提供的高博公司财务专用章外观一致，能够证实被告已预付三年租金100万元的事实。至于高博公司的账目上能否查到该笔收款，系高博公司内部管理问题。因此，对证据4，本院予以采信。经当事人一致确认，本案的争议焦点为：1、高博公司与被告签订的《租房协议》是否已于2020年5月19日解除；2、若解除，被告应否腾让房屋、返还设备交原告执管；3、被告应否支付原告2019年7月28日起至实际返还租赁物之日止的租金。本院认为：高博公司与被告于2019年7月28日签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照《租房协议》的约定履行各自义务。本案中，高博公司已将租赁物交付被告使用，被告亦按照约定预付三年的租金。关于争议焦点一。原告通知被告解除《租房协议》的行为有效，高博公司与被告签订的《租房协议》已于2020年5月19日解除。理由：依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，原告享有解除合同的权利。且依据前述规定，原告已向被告发出合同解除函，并被被告收悉，故《租房协议》于2020年5月19日解除。关于争议焦点二。被告应当腾让房屋、返还设备交原告执管。理由为：因《租房协议》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，故被告应当按照《租房协议》中的约定腾让房屋、返还设备交高博公司。又因原告系高博公司破产管理人，被告应当向原告返还房屋及相关设备。因此，对原告的诉讼请求，本院予以支持。至于被告辩称设备所有权非高博公司，本院认为，设备所有权的归属，不影响被告基于双方签订的合同约定向原告返还租赁物。另考虑到被告腾让房屋时需寻找新的厂房搬迁，故给予被告一个月的时间。关于争议焦点三。被告无需再向原告支付2019年7月28日至实际返还租赁物之日止的租金。理由为：虽高博公司与被告签订《租房协议》的时间是2019年7月28日，但《租房协议》的履行时间自2019年10月1日起，故被告支付租金的起始时间应为2019年10月1日。因此，对2019年7月28日至9月30日的租金，被告无需支付。对于2019年10月1日至实际返还租赁物之日的租金。被告已预付2019年10月1日至2022年9月30日的租金，而上述租金支付期间已涵盖2019年10月1日至实际返还租赁物之日。因此，被告无需再向原告支付该期间的租金。至于返还租赁物之后被告的预付租金。因此时双方之间合同关系已解除且被告已不再使用租赁物，高博公司对该预付租金构成不当得利，应当返还被告。此部分租金由被告自行向原告申报债权。综上所述，对原告扬州高博工贸有限公司管理人的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、扬州高博工贸有限公司与被告扬州旭骏工贸有限公司2019年7月28日签订的《租房协议》于2020年5月19日解除；二、被告扬州旭骏工贸有限公司于本判决生效之日起一个月内腾让房屋、返还设备交原告扬州高博工贸有限公司管理人执管；三、驳回原告扬州高博工贸有限公司管理人的其他诉讼请求。案件受理费3165元（已减半收取），由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费6330元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审判员 王 芬二〇二〇年八月二十一日书记员 卜俊霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己的主张有义务提供证据。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国企业破产法》第十八条：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。