贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5923号上诉人(原审被告)：贵州蓝天美景酒店有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园花果园项目T1区5栋（5）1单元4层1号。法定代表人：汤贵军，职务：总经理。委托诉讼代理人：周群，女。被上诉人（原审原告）：白云峰，男，1972年8月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州蓝天美景酒店有限公司（以下简称：蓝天公司）因与被上诉人白云峰房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝天公司上诉请求：一、撤销原判原判第三条中：继续支付白云峰房屋租金（按照每月40元／平方米的价格，从2020年1月1日期计算至搬出房屋之日止）。并改判上诉人无需支付从2020年1月1日起计算至搬出房屋之日止的房屋租金（截至2020年3月24日止，租金共计9265.2元）；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一审对于判决中的继续支付租金认定事实错误，对上诉人显失公平。2020年全国遭受到××的冲击，全国属于封闭状态，贵阳也不例外，上诉人于2020年初接到政府通知开始停止营业，在此期间，贵阳也采取了小区封闭管理政策，上诉人无法前往酒店，更无法完成房屋的清退工作。一审要求上诉人继续支付租金至搬出之日止，该判决枉顾××疫情的不可抗力的事实，对上诉人不公。上诉人的酒店一直处于停业的状态，在此期间更是承担起企业社会的责任，继续支付员工工资，但是受到××疫情的影响，上诉人资金流已断，根据无力继续承担房屋租金。综上所述，请求二审法院查明事实，依法公正判决。白云峰答辩称，房租减免诉请我方不同意减免，虽然上诉人收到了政府停业的通知，但是是第三方（政府）对上诉人的要求并非由出租方来承担，政府也没有要求私人之间要减免房租。交房和收房的时候房屋遭受损害后期我方花费了费用去维修。我方每个月要还1万元的贷款，需要靠租金去维持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。白云峰向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告于2016年8月16日签订的《租赁合同》；2、判决被告不损坏现有房屋墙面、结构的情况下立即搬出位于贵阳市南明区；3、判决被告交清拖欠的房租，暂计算到2019年11月30日为7334.95元（从2019年12月1日起至搬出之日止按40元／㎡计算）；4、判决原告不退还被告保证金6948.9元；5、判决被告支付原告违约金14175.76元（从2019年7月1日至2019年11月30日共153元，40元／㎡×77.21㎡×3‰×153天＝14175.76元）；6、判决被告交房之日结清水费、电费、物业费。一审法院认定事实：2014年10月4日，原告白云峰向贵阳宏益房地产开发有限公司购买了位于贵阳市南明区房屋，建筑面积共计77.21平方米。2016年8月16日，原告白云峰（甲方）与被告蓝天公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于贵阳市南明区建筑面积77.21平方米出租给乙方；租赁期限10年，自2016年7月1日至2026年6月30日止，租赁期间，乙方自行承担物业服务费、水电费、所有税费及其他一切相关费用，租赁结束时，乙方须交清上述所有费用；租金在2016年7月1日至2017年6月30日为每平方米20元，2017年7月1日至2018年6月30日每平方米30元，2018年7月1日至2019年6月30日每平方米35元，2019年7月1日至2023年6月30日每平方米40元，租金支付方式在2018年7月1日后为半年一次，于到期前10日内支付给甲方；乙方应向甲方交纳保证金6948.9元，合同解除或者终止时，如乙方无违约，保证金在扣除乙方应承担的费用后，由甲方退还给乙方；如乙方不按照约定支付保证金或租金达15日，甲方有权解除合同，收回房屋，并不退还保证金；乙方逾期缴纳租金的，每逾期一天，应按月租金的千分之三向甲方支付违约金等。合同签订后，原告将房屋交付给被告用于酒店经营使用，被告也按合同约定向原告支付房租。2019年6月30日，被告向原告支付了2019年7月1日至2019年9月30日的房租8107元后，未再向原告支付房租。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。被告未按约定支付租金，构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告请求解除《房屋租赁合同》，被告表示同意，一审法院予以支持。原告请求被告在不损坏现有房屋墙面、结构的情况下搬出租赁的房屋，一审法院予以支持。原告请求被告支付截至2019年11月30日未支付的租金7334.95元，并从2019年12月1日起按40元／㎡／月支付租金至搬出房屋之日止，符合双方约定的房屋租金，一审法院予以支持。原告请求不退还被告保证金6948.9元，因双方在《房屋租赁合同》中约定“如乙方不按照约定支付保证金或租金达15日，甲方有权解除合同，收回房屋，并不退还保证金”，一审法院予以支持。被告要求退还保证金，与双方的上述约定相悖，一审法院不予采纳。原告请求被告支付违约金14175.76元，一审法院已支持原告不退还被告保证金6948.9元的诉请，不再重复支持原告的违约金请求。原告请求被告结清交房之日止的水、电费和物业费，根据双方的约定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、解除原告白云峰与被告贵州蓝天美景酒店有限公司于2016年8月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵州蓝天美景酒店有限公司于本判决生效后十日内搬出位于贵阳市南明区房屋，不得损坏现有房屋墙面、结构，并结清房屋使用期间的水、电费和物业费；三、被告贵州蓝天美景酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告白云峰7334.95元，并继续支付原告白云峰房屋租金（按照每月40元／平方米的价格，从2019年12月1日起计算至搬出房屋之日止）；四、原告白云峰不退还被告贵州蓝天美景酒店有限公司保证金6948.9元；五、驳回原告白云峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费256元，由被告贵州蓝天美景酒店有限公司负担。二审中，上诉人向本院提交复工申请复印件一份、疫情防控承诺书复印件一份、关于做好小车河片区个体经营户复工的通知复印件一份、和被上诉人的微信聊天记录复印件，拟证明因为疫情导致没有办法通知到对方来收房，上诉人于2020年3月份才收到一审判决。一审判决是在疫情之前做出的，履行判决的时候正赶上疫情，在疫情期间我方没有营业。关于房屋我没有恢复成毛坯房，并没有损坏门窗床体。本院组织当事人进行了质证。被上诉人质证称除了蓝天公司与白云峰的聊天记录予以认可，其余证据均不认可。被上诉人提交了白云峰和上诉人的微信聊天记录复印件一份及房屋损坏照片，拟证明因为房屋损坏所以我才没有收房。本院组织当事人进行了质证。本院组织当事人进行了质证。上诉人质证称认可现场是照片所示，其搬离房屋没有损坏主体结构。经质证，对于双方认可真实性的证据，本院予以采信。对于被上诉人不予认可的上诉人提交的其他证据，被上诉人无反证证明该证据不实，本院予以采信。本院在审理中发现，双方当事人于2020年4月20日签订《收房协议》，即组织当事人对此协议进行了质证，双方当事人均予以认可。经审理查明，双方当事人于2020年4月20日签订《收房协议》，约定上诉人于当日将涉案两间房屋交还给被上诉人，该日之前的物业费、水电费由上诉人交纳，该日之后的物业费、水电费由被上诉人交纳。另查明，上诉人已按照40元／平方米的标准向被上诉人支付了截至2019年12月31日的房屋租金。再查明，因××疫情影响，贵州省人民政府自2020年1月24日20时决定启动突发公共卫生事件一级响应。查明的其余事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，上诉人已根据一审判决支付了截至2019年12月31日的房屋租金，不应再重复履行该期间的义务。对于自2020年1月1日起的租金，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第一款“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”之规定，上诉人请求减免疫情期间部分租金，本院对自2020年1月24日至上诉人退房之日2020年4月20日期间的租金予以减免，酌情支持上诉人免交1个月租金，减半交纳2个月租金。故，上诉人还应支付2020年1月1日至2020年4月20日期间的租金数额为：40元/平方米/月×77.21平方米×（23日/31日+1）月=5373.82元。因上诉人已向被上诉人交还租赁房屋，本院对一审判决相应判项予以撤销。被上诉人称上诉人交还租赁房屋时致房屋损坏，应依法另行主张权利。据此，蓝天公司的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12987号民事判决第一项、第四项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12987号民事判决第二项、第五项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12987号民事判决第三项为：贵州蓝天美景酒店有限公司于本判决生效后十日内支付白云峰欠付租金5373.82元；四、驳回白云峰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取256元，由贵州蓝天美景酒店有限公司负担。二审案件受理费收取50元，由贵州蓝天美景酒店有限公司负担25元，白云峰负担25元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年八月二十六日书记员 罗 艳