北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8139号原告：沈红秀，女，1988年5月14日出生，汉族，无业，住河北省邢台市新河县。委托诉讼代理人：高会芬，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明星，北京市京兴律师事务所实习律师。被告：张恒，男，1991年12月27日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：樊惠娟，北京广墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊停，北京福和律师事务所律师。原告沈红秀与被告张恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。沈红秀的委托诉讼代理人高会芬、张明星，张恒的委托诉讼代理人樊惠娟、王俊停到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈红秀向本院提出诉讼请求：1、解除沈红秀与张恒签订的《商铺物业租赁合同》；2、张恒返还沈红秀支付的商铺保证金40000元、装修押金10000元和租金120000元（自2019年12月13日至2020年6月13日），以上共计170000元；3、张恒赔偿沈红秀各项损失（包括但不限于装修费用、消防费用、电费等），共计72096.82元；4、诉讼费用由张恒承担。事实与理由：2019年11月14日，沈红秀与张恒签订《商铺物业租赁合同》，约定沈红秀承租北京市大兴区欣荣南大街5号院13号楼1层4号铺，房屋场地用于经营餐饮；房屋租赁期限为5年，自2019年11月14日起至2024年11月13日止；租金为每年240000元，租金支付方式为押二付六。2019年11月14日，沈红秀以微信和支付宝转账的方式向张恒支付了商铺保证金40000元、半年租金120000元和装修押金10000元。因商铺为毛坯状态，沈红秀随后进行了装修，并与张恒沟通配合办理工商登记和食品经营许可事宜，但是张恒最终无法提供符合要求的房本供沈红秀注册餐饮公司和办理食品经营许可证使用。现商铺装修完毕，因无营业执照和食品经营许可证至今未投入使用。餐饮行业是特许经营和严审行业，相关证照办理是关键，地址审查是重点。因张恒一直未予以提供符合要求的房屋产权证书，导致沈红秀无法取得营业执照和食品经营许可证，无法经营餐饮业务，致使租赁合同目的无法实现。因此，沈红秀享有法定解除权，要求解除租赁合同，返还商铺保证金、已支付租金和装修押金，并赔偿各项损失。为维护沈红秀的合法权益，故诉至法院。张恒辩称，不同意沈红秀的诉讼请求。理由：1、不同意解除双方于2019年11月14日签订的《商铺物业租赁合同》。詹晓峰与张恒签订《房屋租赁合同》，约定租赁位于大兴区欣荣南大街5号院13号楼1层13-2-3-4-5-6房屋。沈红秀与张恒签订《商铺物业租赁合同》，约定租赁大兴区欣荣南大街5号院13号楼1层4号铺(即上述2个房屋产权部分场地)，既有2号的区域，也有3号的区域。该合同系双方真实意思表示，合法有效。2、关于《商铺物业租赁合同》的履行。合同签订后，张恒将房屋交付沈红秀使用，沈红秀在合同签订后已于2019年11月21日登记并办理营业执照，关于办理食品经营许可证义务主体为经营者及沈红秀，其未能办理该经营许可证原因非张恒义务，更非张恒未提供房屋产权证造成。3、关于商铺保证金40000元、半年租金120000元和装修押金10000元，依据《商铺物业租赁合同》第四条4-3约定，沈红秀缴纳的租金及保证金不予退还。装修押金10000元，张恒在与物业管理机构确认无费用产生后退还。4、关于房屋装修费用损失由沈红秀承担，张恒不存在约定及法定的违约行为。张恒也是由产权人处租赁该房屋并进行装修管理，请法院判决不予解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月19日，牛净将位于北京市大兴区欣荣南大街5号院13号楼1层13-3房屋委托詹晓峰装修及对外租赁。2019年7月20日，詹晓峰（出租方、甲方）与张恒（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定张恒承租位于大兴区欣荣南大街5号院1层13-2、3、4、5、6房屋，建筑面积544平方米，租赁期5年。2019年11月14日，张恒（出租人、甲方）与沈红秀（承租人、乙方）签订《商铺物业租赁合同》。沈红秀承租北京市大兴区欣荣南大街5号院13号楼1层4号铺，用于餐饮经营。租赁期5年，自2019年11月14日至2024年11月13日止，该商铺起始年租金价格标准为240000元，租金支付方式为押二付六。《商铺物业租赁合同》第四条4-3约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方已交纳的该商铺保证金及租赁租金不予退还以抵赔偿金。《商铺物业租赁合同》第十条10-2约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方的方式解除本合同。违反合同的一方，在违约行为发生后5日内，须向另一方按月租金标准的3倍支付违约金；如该项违约金不足以赔偿对方损失的，还应支付违约金与损失的差额部分。(一)在租赁期间该商铺物业发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的，甲方承担违约责任，乙方有权解除合同。(二)乙方未征得甲方同意改变商铺物业用途的，乙方承担违约责任，甲方有权解除合同并收回该商铺。(三)因乙方原因造成商铺物业主体结构损坏的，乙方承担违约责任，甲方有权解除合同并收回该商铺。(四)乙方擅自转租商铺物业或与他人交换各自承租的商铺物业的，乙方承担违约责任，甲方有权解除合同并收回该商铺。(五)乙方逾期不支付租金累计超过5日的，乙方承担违约责任，甲方有权解除合同并收回该商铺。(六)合同有效期内，且乙方无违约行为，甲方擅自转租该商铺，甲方承担违约责任，乙方有权解除合同。2019年11月11日、11月14日，沈红秀向张恒支付商铺保证金40000元、半年租金120000元；2019年11月22日，沈红秀向张恒支付装修押金10000元，（备注：理想城八期租户沈红秀门店装修押金1万）。2019年11月21日，沈红秀登记并办理营业执照，名称：北京关哥麻辣串有限公司，法定代表人：关文广，主要人员：沈红秀。住所为北京市大兴区欣荣南大街5号院13号楼1层13-2。沈红秀主张承租房屋为北京市大兴区欣荣南大街5号院13号楼1层13-3；张恒主张承租房屋为北京市大兴区欣荣南大街5号院13号楼1层13-2、13-3各占一部分。在法院现场勘验过程中发现，承租房屋实际地址更靠近13-3、13-4位置。沈红秀提供电话录音，证明承租房屋无房屋产权证，系无法办理营业执照和食品经营许可证必需证照的原因；但从电话录音内容可知食品经营许可证不能办理的原因系沈红秀不愿意办理，并非相关部门不予办理。本案审理过程中，沈红秀表示不再承租张恒商铺，已在他处承租房屋。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方当事人的举证以及法院现场勘验的结果，本案中，沈红秀与张恒签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于沈红秀解除合同的诉讼请求，根据合同法的规定，合同解除的方式分为约定解除和法定解除。当事人主张法定解除的应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，沈红秀主张因张恒的原因致其无法办理食品经营许可证，使其合同目的不能实现。但沈红秀已经领取了营业执照，张恒已尽到协助办理的附随义务。根据《食品经营许可管理办法》第十二条规定：申请食品经营许可，应当向申请人所在地县级以上地方食品药品监督管理部门提交下列材料：（一）食品经营许可申请书；（二）营业执照或者其他主体资格证明文件复印件；（三）与食品经营相适应的主要设备设施布局、操作流程等文件；（四）食品安全自查、从业人员健康管理、进货查验记录、食品安全事故处置等保证食品安全的规章制度。由此可见，关于办理食品经营许可证义务主体为经营者，其未能办理该食品经营许可证并非张恒原因，更非张恒未提供房屋产权证造成。综上，沈红秀已经领取了营业执照，未办理食品经营许可证系其自身原因所致，张恒并未构成违约。沈红秀以张恒单方违约行使解除权的请求不妥，沈红秀以自己的行为表明不再承租张恒的商铺，其行为导致该房屋租赁合同已无法继续履行，以解除为宜。根据双方合同约定乙方中途擅自退租的，乙方已交纳的该商铺保证金及租金不予退还以抵赔偿金的约定，沈红秀要求张恒返还商铺保证金和租金的诉求，不予支持。装修损失、消防费用、电费等损失系沈红秀退租导致，应由其自行承担。关于装修押金问题，《物业管理条例》第五十三条规定“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”由于装修押金是张恒对沈红秀装修过程进行临时性管理，防止沈红秀在装修过程中出现一些禁止行为，张恒并没有取得装修押金所有权。且张恒在庭审过程中表示装修押金与物业核实后，可予以退还。因此，装修押金应予退还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除沈红秀与张恒签订的《商铺物业租赁合同》；二、张恒返还沈红秀支付的装修押金10000元(于本判决生效后10日内履行)；三、驳回沈红秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2466元，由沈红秀负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 毕士臣二〇二〇年八月十日法官助理 杨 蕾书 记 员 孟庆敏-2--1-