贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2325民初1696号 原告：王忠伟，男，1982年9月9日生，苗族，大学文化，个体户，住贵州省贞丰县。 被告：杨景国，男，1973年9月14日生，苗族，大学文化，教师，住贵州省贞丰县。 第三人：陈小琴，女，1976年1月2日生，汉族，初中文化，个体户，住贵州省贞丰县。 第三人：向进阳，男，1969年4月29日生，汉族，中专文化，个体户，住贵州省。 委托诉讼代理人：梁甫，男，1984年5月15日生，布依族，住贵州省贞丰县，代理权限为一般代理。 原告王忠伟与被告杨景国及第三人陈小琴、向进阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王忠伟、被告杨景国及第三人陈小琴到庭参加诉讼，第三人向进阳及其委托诉讼代理人梁甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告房屋租赁费442500元；从2018年7月2日起，以118500元为基数，按照年利率6%支付给原告造成的损失直至118500元租赁费支付完毕止（截止2020年7月2日该损失为14220元）；以103500元为基数，从2018年8月1日起，按照年利率6%支付给原告造成的损失直至103500元租赁费支付完毕止（截止2020年8月1日该损失为12420元）；以108000元为基数，从2018年8月2日起，按照年利率6%支付给原告造成的损失直至108000元租赁费支付完毕止（截止2020年8月2日该损失为12960元）；以112500元为基数，从2019年8月1日起，按照年利率6%支付给原告造成的损失直至112500元租赁费支付完毕止（截止2020年8月1日该损失为6750元）；2、判决被告及第三人将被告向原告租赁的原珉谷镇塔山村委会的办公楼腾房返还原告，并结清租赁期间的水电费；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月29日，原告与原贞丰县珉谷镇塔山村村民委员会（现贞丰县珉谷街道办旗洋社区居民委员会）签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告承租塔山村委会办公楼房屋门面及后院；租期从2013年12月31日至2023年12月31日，共计10年。事后，原告因忙于投资其他生意，不需要承租村委会的办公楼，就于2014年7月将该房屋整体转租给被告，对租赁期间计租金口头约定为：年租金与村委会给原告出租的租金相同；租赁期限也与村委会给原告租赁的期限相同。被告杨景国取得租赁权后，又将部分房屋转租给第三人。2018年6月12日，经原告与被告协商，双方决定补签书面《房屋租赁合同》，合同约定：房屋租金每年9万元，以后每年递增5%；被告2014年7月至2015年7月的房租已经交到村委会；2015年7月至2017年7月的房租193500元已支付75000元，尚欠租金118500元，定于2018年7月1日前付清；2017年7月至2018年7月的租金103500元，定于2018年7月30日付清；2018年7月至2019年7月的租金108000元，定于2018年8月1日付清。以此类推，2019年7月1日至2020年7月1日的租金112500元，应于2019年8月1日前付清。但合同约定的所有房租，杨景国均未支付。合同第三条约定，乙方租赁期间，水费、电费由乙方自行承担，租赁结束时，乙方必须交清所有费用。2014年7月30日，贞丰县珉谷街道办旗洋社区居委会隐瞒真相，欺骗原告母亲田兴会代表原告与居委会重新签订《房屋租赁合同》，原告与居委会因为租金问题产生纠纷。2018年，旗洋社区居委会以原告、田兴会为被告，以杨景国、陈小琴、向进阳为第三人提起房屋租赁合同纠纷诉讼。贞丰县人民法院作出（2018）黔2325民初2457号民事判决书，后居委会不服提起上诉，黔西南州中级人民法院发回重审。之后贞丰县人民法院作出（2019）黔2325民初1579号判决书，内容如下：一、原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会与被告王忠伟于2013年10月29日签订的《房屋租赁合同》以及被告田兴会代王忠伟与原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会于2014年7月30日签订的《房屋租赁合同》无效；被告王忠伟与第三人杨景国所签订的《房屋租赁合同》以及第三人杨景国与第三人陈小琴、向进阳所签订《门面分租合同》、《后院仓库租赁合同》无效；二、由被告王忠伟支付原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会房屋租金人民币合计348000.00元；三、由被告王忠伟于2019年12月31日前返还原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员的租赁房屋；四、驳回原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会的其他诉讼请求；该判决现已生效。综上，原告因租金问题与被告协商未果，故诉请法院支持原告诉讼请求。 被告杨景国辩称：一、原告王忠伟首先同答辩人达成口头协议，将塔山村委会塔山大道门面三个和二楼及后院转租给答辩人，以王忠伟同塔山村委会于2013年10月29日签订《房屋租赁合同》为基础，王忠伟将同等租房权利转移给杨景国使用，时间从2013年12月31日至2023年12月31日，王忠伟于2014年7月15日将门面交由答辩人使用。期间，答辩人于2014年7月向王忠伟支付租金50000元，门面开始使用后，于2014年7月底又支付了租金90000元。二、王忠伟同塔山村委会签订的房屋租赁合同租金每年为56000元，按照约定，答辩人每年支付原告租金56000元。三、答辩人于2017年5月25日向原告支付租金50000元，2017年5月26日支付租金20000元，共计70000元。四、答辩人又于2018年2月5日向原告支付租金10000元，2018年3月15日支付租金20000元，2018年3月18日支付租金5000元，合计35000元。五、2018年6月16日，答辩人交给王忠伟委托人田兴会（王忠伟母亲）60000元。六、以上答辩人总计已向原告支付租金305000元。七、本案是由于王忠伟未向塔山村委会支付租金才产生纠纷。八、由于王忠伟向塔山村委会租赁的房屋是十年的租赁期，所以答辩人才同意转租。答辩人2014年7月底才从原告手中转租门面，使用一年后，由于个人原因，才把门面转租给陈小琴。期间，杨景国使用了门面一年。由于从王忠伟处转租的门面比较粗超，后院也是一个空地，杨景国为适合家具生意，对三个门面及二楼进行了装修，又对后院顶棚搭建钢架棚，花费费用贰拾万元左右，之后为了减少损失才不得不把门面转租给第三人。综上，原、被告协议的租金是56000元每年，原告主张的是73000元每年，差距极大，故答辩人不能接受原告的诉求。 第三人陈小琴辩称：我和杨景国签订的房屋租赁合同租期为10年，因为租期未到，所以不同意腾房，当时约定5年不涨价，5年以后按市场价来定价，房屋现在还在使用中。 第三人向进阳辩称：我和杨景国签订的合同也还没有到期，要到2021年3月份才到期，如果要腾房的话要提前3个月告知，我不愿意搬，因为我租赁的是作为仓库，且我们搬迁的费用较高，如果要搬，则杨景国需返还我方剩余的租金以及赔偿相关损失。水电费我也已经交清了。 原告对其主张，向本院提交如下证据： 1、原告的身份证复印件一份，拟证明原告的身份信息及诉讼主体资格。被告及第三人无异议。 2、杨景国与王忠伟签订的《房屋租赁合同》复印件一份，拟证明原告与被告签订了房屋租赁合同，并约定了租金的事实。 被告杨景国认为确实是其签订的，签订这份合同是因为村委会急着要这份合同，之前与原告是口头协议；第三人陈小琴认为其不知道这份合同；第三人向进阳认为不知道这份合同，当时杨景国告知其租赁的房屋时间比较长，叫其放心使用。 3、（2019）黔2325民初1579号民事判决书复印件一份，拟证明原告与塔山村委会签订的合同以及杨景国与原告签订的合同，以及杨景国与陈小琴、向进阳签订的合同已经被法院宣告无效，且判决王忠伟支付租金给塔山村委会的事实。被告杨景国无异议；第三人陈小琴认为当时法院判决的时候告知与其没有关系；第三人向进阳认为被告杨景国告知其这是杨景国与村委会的事情，与其无关。 庭审后，被告杨景国向本院提交如下证据： 1、现金缴款单复印件一份，拟证明被告于2014年7月30日向王忠伟支付租金9万元。原告无异议。第三人称不清楚。 2、2017年5月25日的95566短信通知，拟证明杨景国于2017年5月25日向王忠伟支付租金50000元。原告、第三人无异议。 3、2017年5月26日的95566短息通知，拟证明杨景国于2017年5月26日向王忠伟支付租金40000元。原告认为收到杨景国转款4万元是事实，但表示是其与被告之间的其他经济往来。第三人称不清楚。 4、2018年2月5日及2018年3月15日、2018年3月18日的微信转账凭证各一份，拟证明杨景国在2018年2月5日向王忠伟支付租金10000元，在2018年3月15日向王忠伟支付租金20000元，在2018年3月18日向王忠伟支付租金5000元。原告无异议。第三人称不清楚。 5、杨景国与陈小琴签订的《门面分租合同》，拟证明杨景国将从王忠伟处租赁的门面部分转租给陈小琴的事实。原告认为与其无关。第三人无异议。 6、2018年6月16日的收条一份，拟证明杨景国将门面部分转租给陈小琴后，陈小琴交纳2019年的租金6万元，该笔钱是王忠伟的母亲田兴会收取。原告、第三人无异议。 以上原告提交的证据，被告及第三人对真实性均无异议，上述原告提交的证据与本案具有关联性，本院予以采信。被告庭后提交的证据，原告、第三人对真实性均无异议，上述证据与本案事实相关联，本院予以采信。 根据采信的证据及庭审查明事实，认定本案法律事实如下： 2013年10月，原告王忠伟与原贞丰县珉谷镇塔山村委会（现已变更为贞丰县珉谷街道办旗洋社区居民委员会）签订《房屋租赁合同》，承租了原塔山村办公楼房屋门面及后院，合同约定：租赁期限自2013年12月31日至2023年12月31日，共计十年；租金为每年5.6万元，按年结算，第一年签订合同后付款，以后每年12月31日前支付次年租金，同时约定王忠伟享有合租和转租的权利。合同签订后，王忠伟于2017年7月将该房屋转租给被告杨景国，租赁房屋时杨景国与王忠伟未签订书面转租协议。2018年11月21日，贞丰县珉谷街道办旗洋社区居委会以王忠伟及其母亲田兴会为被告、以杨景国、陈小琴为第三人诉至我院，请求判决：王忠伟、田兴会连带支付承包原塔山村委会办公楼拖欠的4年房屋租金合计407306元，并支付原告方利息损失50000元；判决二被告与第三人签订的门面租赁合同以及第三人之间签订的门面分租合同租赁期限超过2019年7月20日以后部分无效；案件诉讼费用由二被告承担。本院作出（2018）黔2325民初2457号判决后，旗洋社区居委会不服判决向黔西南州中级人民法院提出上诉，黔西南州中级人民法院审理后以认定事实不清为由发回我院重新审理。发回重审之后我院依职权追加向进阳为第三人参加诉讼，审理后作出（2019）黔2325民初1579号判决书，判决：一、原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会与被告王忠伟于2013年10月29日签订的《房屋租赁合同》以及被告田兴会代王忠伟与原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会于2014年7月30日签订的《房屋租赁合同》无效；被告王忠伟与第三人杨景国所签订的《房屋租赁合同》以及第三人杨景国与第三人陈小琴、向进阳所签订《门面分租合同》、《后院仓库租赁合同》无效；二、由被告王忠伟支付原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会房屋租金人民币合计348000.00元；三、由被告王忠伟于2019年12月31日前返还原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会的租赁房屋；四、驳回原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会的其他诉讼请求。该判决作出后，双方当事人均未上诉，现已生效。现原告王忠伟认为，虽然贞丰县人民法院判决其与杨景国以及杨景国与第三人签订的租赁合同无效，但杨景国使用租赁门面期间未支付租金，致使原告遭受损失，与被告协商未果后诉至本院请求依法判决。 另查明，2018年6月12日，王忠伟（甲方）与杨景国（乙方）就转租原塔山村委会房屋事宜补签一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方王忠伟于2014年7月30日向贞丰县珉谷镇塔山村委会以每年玖万元（￥：90000.00元），每年递增5%（￥：4500.00元）的价格租赁房屋一栋。乙方杨景国向甲方提出租赁该房屋，甲方于2014年7月将该房屋租赁给乙方，因甲乙双方系老表关系，租赁房屋时为口头合同，现就房屋租赁问题，补充签订合同。甲方王忠伟自愿将贞丰县珉谷镇塔山村委会大楼租赁给乙方杨景国，租房价格为每年玖万元（￥：90000.00元），每年递增5%（￥：4500.00元）。乙方杨景国2014年7月至2015年7月的租房款已经缴纳到村委会，2015年7月至2017年7月的房租款共计壹拾玖万叁仟伍佰元（￥193500.00元），已经支付柒万伍仟元（￥75000.00元），还尚欠壹拾壹万捌仟伍佰元（￥118500.00元），乙方于2018年7月1日前向甲方缴纳该款；2017年7月至2018年7月的房租款壹拾万零叁仟伍佰元（￥103500.00元），乙方于2018年7月30日前向甲方缴纳该款；若乙方继续租赁甲方的房屋，2018年7月至2019年7月的房租款于2018年8月1日向甲方缴纳该款。乙方租赁期间，水费、电费由乙方负担，租赁结束时乙方必须缴清所有费用。合同还对其他事项进行约定。原告将房屋转租给被告后，被告于2014年7月30日向原告缴纳租金9万元（该笔款直接缴纳到原塔山村委会），于2017年5月25日向原告缴纳租金5万元，于2017年5月26日向原告缴纳租金4万元，于2018年2月5日向原告缴纳租金1万元，于2018年3月15日向原告缴纳租金2万元，于2018年3月18日向原告缴纳租金5000元，于2018年6月16日向原告母亲田兴会缴纳租金6万元（该笔租金系陈小琴代杨景国缴纳），以上共计向原告缴纳租金275000元。 再查明，2015年，杨景国（甲方）与第三人陈小琴（乙方）签订《门面转租合同》，约定杨景国将承租的塔山大道村委会门面一至二楼（三个门面）转租给陈小琴；期限从2015年7月1日至2025年6月30日，租期十年，前1-5年每年租金85000元，后6-10年每年租金95000元；合同还对其他事项进行约定。2019年12月10日，被告杨景国将从王忠伟处转租的房屋部分转租给第三人向进阳并与向进阳签订《门面租赁协议》，协议约定：甲方（杨景国）将座落于塔山大道门面1个租赁给乙方（向进阳）使用；租期从2020年3月5日至2021年3月5日；租金每年2万元；协议还对其他事项进行约定。另，原贞丰县珉谷镇塔山村委会（现已变更为贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会）在本案中表示，案涉争议门面已经在（2019）黔2325民初1579号判决书中判决由王忠伟归还，塔山村委会只找王忠伟返还门面，不参与本案的审理。 本院认为：根据采信证据及庭审查明事实，认定本案争议焦点为：1、原、被告之间约定的租金为多少？2、被告应当支付原告多少租金？3、被告应否赔偿原告损失？4、被告及第三人应否搬离案涉房屋？ 对争议焦点一。原告王忠伟于2014年7月将从原塔山村委会承租的房屋转租给被告杨景国，双方在转租时未签订书面转租合同，对租金各执一词，原告陈述为每年9万元，被告答辩称每年为56000元，对此双方均未提交证据证实。但在2018年6月12日，原、被告双方就转租房屋事项补签了一份《房租合同》，合同第一条载明“甲方王忠伟自愿将贞丰县珉谷镇塔山村委会大楼租赁给乙方杨景国，租房价格为每年玖万元（￥：90000.00元），每年递增5%（￥：4500.00元）”。该合同虽在我院作出的（2019）黔2325民初1579号判决书中被宣告无效，但合同无效不能等同于没有合同关系，合同无效应产生合同无效的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，对原、被告的租金，本院根据双方签订的《房租合同》约定，认定为每年9万元，以后每年递增5%（4500.00元）。 对争议焦点二。原、被告双方补签的《房租合同》第二条载明，2014年7月至2015年7月的租金已缴纳到村委会，被告亦提交一份2014年7月30日的现金缴款单佐证，现金缴款单载明缴纳的租金金额为9万元，故可以认定2014年7月至2015年7月的租金9万元被告已缴纳，该段期间内被告不欠原告租金。根据原、被告签订的《房租合同》约定，2015年7月至2017年7月期间的租金为193500元，被告已支付75000元，尚欠118500元应在2018年7月1日前缴纳，但根据被告提交的证据，除去2014年7月至2015年7月期间缴纳的租金9万元，被告杨景国在2018年7月1日前向原告支付租金总计为185000元（含原告母亲收取的6万元），故2015年7月至2017年7月期间尚欠的租金118500元被告已缴纳完毕，余下的66500元作为下一阶段的租金扣取。2017年7月至2018年7月的租金103500元，扣除上一阶段剩余的66500元，该阶段尚欠租金为37000元。由于之后被告杨景国继续占有使用承租的房屋且部分转租给第三人，该段期间的租金被告应当予以缴纳，根据原、被告双方签订的《房租合同》约定，2018年7月至2019年7月期间的租金为108000元，2019年7月至2020年7月期间的租金为112500元。以上被告欠原告租金共计257500元。 对争议焦点三。在原、被告签订的《房租合同》中，对支付租金的期限进行约定，被告杨景国未按照《房租合同》约定支付租金，其行为构成违约。但由于王忠伟将房屋转租给杨景国未征得房屋所有权人原塔山村委会同意，杨景国明知案涉房屋系塔山村委会所有，仍与原告签订合同，最终导致双方签订的《房租合同》被确认无效，原、被告双方在本案中均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告要求被告赔偿损失的诉求不予支持。 对争议焦点四。根据庭审查明，案涉房屋现由被告杨景国以及第三人陈小琴、向进阳占有使用，杨景国使用部分用于存放旧家具，陈小琴使用一至二楼（三个门面），向进阳使用一个门面。而原告王忠伟与被告杨景国所签订的《房租合同》以及被告杨景国与第三人陈小琴、向进阳所签订《门面转租合同》、《门面租赁协议》无效，故被告杨景国应将从王忠伟处租赁的房屋返还，第三人陈小琴、向进阳亦应将从杨景国处租赁的房屋返还，故本院对原告要求被告杨景国及第三人陈小琴、向进阳腾房的诉求予以支持，并根据合同约定在腾房时结清所租赁房屋的水电费用。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告杨景国于本判决生效之日起十日内支付原告王忠伟房屋租金人民币257500元； 二、被告杨景国于本判决生效之日起三十日内将从原告王忠伟处租赁的、现尚占有使用的房屋返还原告王忠伟（返还房屋时将所欠水费、电费结清）； 三、第三人陈小琴、向进阳于本判决生效之日起三十日内将从被告杨景国处租赁的房屋返还原告王忠伟（返还房屋时将所欠水费、电费结清）； 四、驳回原告王忠伟的其他诉讼请求。 案件受理费4316元（已减半收取），由原告王忠伟负担1735元，由被告杨景国负担2581元。 上列判决所确定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在指定履行期限届满后二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 何丽 二〇二〇年八月三十日 法官助理 袁颖 书 记 员 张青