浙江省温州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙03执异234号 异议人（被执行人）：西安世城置业有限责任公司，住所地陕西省西安市新城区长缨西路45号1幢5层20502室，组织机构代码55699595-5。 法定代表人：刘伦者。 异议人（被执行人）：刘伦者，男，汉族，1960年6月30日出生，户籍地浙江省平阳县敖江镇五板桥村，现住陕西省西安市新城区长缨西路45号1幢5层20502室。 上述俩异议人共同委托诉讼代理人：祝飞，陕西海普睿诚律师事务所律师。 申请执行人：何必重，男，汉族，1968年2月16日出生，住浙江省苍南县金乡镇洪岭下村79-80号。 委托诉讼代理人：杨安取，浙江六和（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱诗雨，浙江六和（温州）律师事务所律师。 被执行人：徐有西，男，汉族，1964年9月8日出生，户籍地浙江省苍南县龙港镇站前路468号，现住陕西省西安市碑林区骡马市2号。 被执行人：西安方正置业有限公司，住所地陕西省西安市碑林区骡马市2号，组织机构代码75784805-4。 法定代表人：徐有西。 在本院执行的申请执行人何必重与被执行人徐有西、刘伦者、西安世城置业有限责任公司（以下简称世城置业）、西安方正置业有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人世城置业对本院采取的查封执行行为提出异议。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年8月7日举行听证。异议人委托诉讼代理人祝飞、申请执行人何必重的委托诉讼代理人杨安取参加听证，并提交了书面意见。现已审查终结。 异议人称，由于申请执行人等人的隐瞒和侵占行为，已出现严重超标的查封和处置情形。（一）公安部门已对本案当事人进行刑事立案侦查。2011年到2012年期间，本案的申请执行人何必重伙同徐开晴恶意串通本案的另一个被执行人徐有西，通过三方倒账虚构出5000万元的银行流水，并欺骗异议人借款金额为1.6亿元，而实际借款只有1.1亿元。2020年5月22日陕西省咸阳市公安局经侦支队已经对此事立案调查，对部分嫌疑人采取侦查措施。（二）申请执行人未披露《购房保证及房屋回购承诺书》执行担保，导致异议人的财产被超标的查封。2016年12月12日申请执行人和异议人达成一份《购房保证及房屋回购承诺书》，并且依据该承诺书约定双方进行了网签备案，形成了异议人用1.89亿元房产向申请人何必重提供担保，保证（2014）浙杭商初字第53号民事判决书判项得以实现。异议人认为《购房保证及房屋回购承诺书》就是一种执行中的担保行为，申请执行人没有把这个担保行为告知法院，隐瞒该担保的存在，导致法院依法查封扣押了异议人相当于判决内容的房产，申请执行人何必重又通过事实上的交付房产方式抵押了价值1.89亿元的房产，造成异议人房产被事实上侵占。该抵押方式具有以房抵债的性质，后期的变现回购行为没有落到实处。经资产评估公司评估，法院查封的房产和以物抵债的网签房共计价值达到5.6585682亿元，远远超出了（2014）浙杭商初字第53号民事判决书确定的所有执行款项。此外，异议人已经实际履行完毕所有判决所载还款义务，法院现有的查封导致异议人的财产被超标执行。故请求：（一）中止对（2014）浙杭商初字第53号民事判决书的执行；（二）解除对异议人世城置业名下所有房产的查封及其他执行措施，解除对异议人刘伦者的所有执行措施；（三）启动执行回转程序，责令申请执行人何必重返还多余的财产。 异议人为支持其异议主张，向本院提供证据如下：（一）徐有西证言及咸阳市公安局受案回执;（二）执行裁定书、执行通知书、查封公告、购房保证及房屋回购承诺书、资产评估报告书。上述材料均系复印件。 申请执行人何必重辩称，异议人所述虚构借款金额问题，缺乏事实依据。徐有西于2019年12月20日出具的证言纯属诬陷，且仅凭证言也无法推翻原有判决。陕西咸阳市公安局经济犯罪侦查支队出具的仅为受案回执，不能证明已立案侦查事实。即便公安机关立案侦查，也非中止执行的法定事由。《购房保证及房屋回购承诺书》系本案当事人及他案当事人在案外达成的非典型担保合同，并非被执行人向法院提供担保，且无法办理相关担保登记手续。因异议人未履行回购义务，导致该承诺书未能履行，进而造成申请执行人的债权未能全部执行完毕。购房合同进行备案，只是形成一种缔约合同关系，不发生物权变动的效力。即便双方约定超过18个月未回购房屋，世城置业丧失房屋回购的权利，也不发生“以物抵债”的法律效力。异议人单方委托陕西评估机构于2019年9月12日出具评估价格作为依据，称其抵债房产金额超出所有执行款，明显与法律规定相悖。另外，双方也约定逾期超过18个月未回购，世城置业丧失房屋回购的权利或双方另行协商确定，并未将丧失回购作为唯一解决方案。事实上，超过18个月后，申请执行人及徐开晴一直同意由世城置业进行回购。 本院查明，2014年12月23日浙江省杭州市中级人民法院作出（2014）浙杭商初字第53号民事判决书，判决：一、徐有西、刘伦者于判决生效之日起十日内偿还何必重借款8752.2459万元并支付截止2014年10月23日的利息1163.9015万元（2014年10月24日至款项还清之日的利息按合同约定标准另行支付）；二、徐有西、刘伦者于判决生效之日起十日内支付何必重因仲裁而支付的相关费用661760元、因本案诉讼而支付的律师代理费用50万元；三、世城置业、西安方正置业有限公司对徐有西、刘伦者的上述债务承担连带责任；四、驳回何必重的其他诉讼请求。因判决未得到履行，何必重向本院申请执行，本院于2015年7月27日立案执行，并于同月30日作出（2015）浙温执民字第405号执行裁定书，裁定立即冻结、划拨被执行人徐有西、刘伦者、世城置业、西安方正置业有限公司的银行存款10100万元，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、提取、扣留其相应价值财产。 本院于2015年8月26日查封世城置业名下位于咸阳市证号为咸国用（2012）131号的土地使用权；于2015年8月27日查封世城置业名下“世城滨江”项目的预售商品房，包括：2#楼1-1、1-3、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、12801、12901、13201、10602、10505、10705、10805、11005、11405、11705、11805、11905、12005、12605、12805、12905、13005、13105、13205、13305、20401、20501、20701、20801、20901、21001、21101、21201、21301、21401、21601、21701、21801、21901、22001、22101、22201、22301、22401、22501、22601、22701、22801、22901、23001、23101、23201、23301、20302、20502、20702、20802、21002、21202、21302、21402、21502、21802、22002、22202、22402、22502、22702、22802、22902、23002、23102、23202、20303、20403、20503、20603、20703、20803、20903、21003、21303、21403、21803、21903、22003、22103、22403、22503、22603、22703、22803、22903、23003、23103、23203、20304、20404、20504、20604、20704、20804、20904、21004、21104、21204、21304、21404、21504、21604、21704、21804、21904、22104、22304、22404、22504、22604、22704、22804、22904、23004、23104、23204、23304；3#楼10201、10301、10401、11501、11601、12101、12201、12301、12401、12501、12601、12701、12801、13301、10202、10602、12302、12702、10203、10303、10403、10104、10204、10404、10504、10604、10904、11004、11204、11404、12004、13004、13104、13204、13304、20101、20401、20501、20801、21801、22101、22401、22501、22701、22801、22901、23001、23101、23201、23301、20402、21802、22702、23002、20103、20203、22703、23003、23103、20104、20204、23104、20404、23204、23304；4#楼10101-23304全部264套；10#楼全部四层商业用房；于2015年8月27日轮候查封西安方正置业有限公司名下土地使用权：坐落于西安市东木头市63号证书号为西碑国用（2010出）第192号的土地使用权，坐落于西安市碑林区骡马市西侧、东木头市北侧证书号为西碑国用（2004出）第701号的土地使用权，坐落于西安市碑林区东木头市61号证书号为西碑国用（2009出）第320号的土地使用权；于2016年1月27日查封世城置业“世城滨江”项目1#楼预售商品房（1-01、1-02、1-03、1-04、1-05除外）；于2016年2月15日轮候查封徐有西名下位于（所有权证号00091594）、位于（所有权证号00035235）、位于（所有权证号00005768）；于2016年6月8日查封被执行人世城置业“世城滨江”项目临街商业3层预售房（建筑面积13098.71平方米，商品房预售许可证号西咸房预售字第××号）。另外，冻结了被执行人的部分银行账户。 后查封到期，本院于2018年7月24日继续查封上述预售房；于2018年8月7日继续查封被执行人世城置业名下位于咸阳市证号为咸国用（2012）131号的土地使用权和被执行人西安方正置业有限公司名下坐落于西安市东木头市63号证书号为西碑国用（2010出）第192号的土地使用权、坐落于西安市碑林区骡马市西侧、东木头市北侧证书号为西碑国用（2004出）第701号的土地使用权和坐落于西安市碑林区东木头市61号证书号为西碑国用（2009出）第320号的土地使用权。 2016年12月11日，双方当事人达成和解协议，对债务履行期限、履行方式等进行了约定。随后，被执行人世城置业通过本院或者自行履行了部分债务，本院依据申请执行人申请解封了部分房产。2019年9月20日，本院应被执行人世城置业的申请，对世城置业名下位于咸阳市证号为咸国用（2012）131号的土地使用权解除查封。 截止2019年10月18日，仍处于查封状态的被执行人名下不动产有：1.被执行人西安方正置业有限公司名下坐落于西安市东木头市63号证书号为西碑国用（2010出）第192号的土地使用权、坐落于西安市碑林区骡马市西侧、东木头市北侧证书号为西碑国用（2004出）第701号的土地使用权和坐落于西安市碑林区东木头市61号证书号为西碑国用（2009出）第320号的土地使用权；2.被执行人世城置业“世城滨江”项目1#楼预售商品房（1-01、1-02、1-03、1-04、1-05、1-06、1-07、1-08、1-09、1-10、1-12、1-13、1-14、1-15、1-16、1-17、1-18、1-19、1-20、1-21、1-22、1-23、1-24、1-25、1-26、1-27、1-28、1-29、1-31、1-32、1-33、1-34、1-35、10401、10402、10403、10404、10405、10406、10501、10502、10503、10504、10505、10506、10507、10508、10509、10510、10511、10512、10601、10602、10603、10604、10605、10606、10607、10608、10609、10610、10611、10612、10701、10702、10703、10704、10705、10706、10707、10708、10709、10710、10711、10712、10801、10802、10803、10804、10805、10806、10807、10808、10809、10810、10811、10812、10901、10902、10903、10904、10905、10906、10907、10908、10909、10910、10911、10912、11001、11002、11003、11004、11005、11006、11007、11008、11009、11010、11011、11012、12204、12217、12304、12317、12404、12415、12416、12417、12419、12504、12516、12517、12519、12617、12619、2-01、2-02、2-03、2-04、2-05、2-06、2-07、2-08、2-09、2-10、2-11、2-12、2-13、2-14、2-15、2-16、2-17、2-18、2-19、2-20、2-21、2-22、2-23、2-24、2-25、2-26、2-27、2-28、2-29、2-30、2-31、2-32、2-33、2-34、2-35、2-36、2-37、2-38、3-01、3-02、3-03、3-04、3-05、3-06、3-07、3-08、3-09、3-10、3-11、3-12、3-13、3-14、3-15、3-16、3-17、3-18、3-19、3-20、3-21、3-22、3-23、3-24、3-25、3-26、3-27、3-28、3-29、3-30、3-31、3-32、3-33、3-34、3-35、3-36、3-37、3-38、3-39、3-40、3-41、3-42、3-43、3-44、3-45、3-46、3-47、3-48、3-49除外）；3.被执行人世城置业“世城滨江”项目2#楼10602、10505、11005、13205、13305、20401、20501、21301、21401、22901、23001、23301、20503、21003、20304、22904预售商品房；4.被执行人世城置业“世城滨江”项目3#楼10401、12101、12401、12701、13301、10202、10203、10303、10104、10204、10404、10904、13204、20101、20401、23301、20402、20404、23304；5.被执行人世城置业“世城滨江”项目4#楼预售商品房（10202、21603、21101、21504、21904、22103、21701、21901、22201、21104、22804、22303、21201、21703、22302、22604、20701、20803、20901、21001、21301、22101、22102、22301、22401、22701、22801、23001、23002、23101、23201、11704、20401、20801、20802、21003、21203、21303、21602、21803、21903、22003、22202、22502、22703、12101、12801、20502、20504、20702、20703、20903、21103、21902、22001、22403、22404、22601、22902、22903、23102、23103、11602、11904、12304、12503、12601、12602、13204、20201、20301、20404、20503、20602、20704、20902、21202、21304、21503、22002、22104、22203、22304、10501、10604、10704、10802、10903、11004、11401、11803、12604、12804、20501、20601、20603、20804、21302、21404、22602、22803、23003、23203、10304、10904、11801、12001、21402、21502、21804、22402、10801、11104、11201、11304、11404、11804、12301、12504、21702、21802、22503、10201、10302、10502、10503、10602、10901、10902、11003、11202、11501、11504、11604、11802、12003、12102、12204、13101、13201、20103、20202、20203、20302、20402、20604、20904、23301、11902、10401、10403、10803、10804、11001、11103、11702、12201、12203、12403、12501、12701、12802、12901、13103、13203、20204、20304、22004、22501、22802、23004、23204、11301、21801、12104、12902、21401、11903、10603、13003、10703、21704、11402、11403、12303、11002、10301、10601、12401、12502、20403、21002、23104、10102、10504、10701、11204、11502、11603、11701、11901、12004、12202、12904、13004、13104、13202、13303、20101、21102、22204、22702、23202除外）；6.被执行人世城置业“世城滨江”项目10#楼全部四层商业用房；7.被执行人世城置业“世城滨江”项目临街商业3层预售房。 2019年10月18日，申请执行人何必重与被执行人刘伦者在本院接受谈话时共同确认被执行人已支付现金7540万元。同时，刘伦者提出欲将已备案给申请执行人方的房产归还给世城置业；申请执行人表示同意世城置业进行房产回购，并声明原先通过不动产销售备案方式支付的27813499.32元可作为本案执行款，由世城置业向第三方回购房产，申请执行人提供协助。 另查明，异议人提供的资产评估报告书记载有关房屋建筑物的评估价值采用市场法评估，未对表外资产进行核查，本评估结果不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。《购房保证及房屋回购承诺书》复印件中甲方为本案异议人，乙方为何必重、徐开晴、欧玉育、孙日升，第八条约定“乙方承诺甲方世城置业可以自签订本购房保证及房屋回购承诺书之日起9个月之内按上述第一条房价的原价向乙方介绍的购房人进行回购全部或部分；若在9个月之内回购金额达1.38亿元的，乙方承诺要求购房人退回手中持有的全部房产；若在第10个月至第18个月期间进行回购的，应按1.38亿元与已回购金额之间的差价及加差价月息1%进行回购，乙方承诺购房人退回手中持有的全部房产（甲、乙双方另行签订确认书后，乙方退回手中持有的全部房产，由乙方申请执行案件终结）；超过18个月的，甲方世城置业丧失房屋回购的权利或双方另行协商确定。乙方若不执行本承诺书的退回房产承诺，按退回房产时的市场价现金赔偿甲方（如政府原因无法办理因素除外）。”异议人在听证程序中认可本院查封的房产尚未办理竣工验收手续。申请执行人在听证程序中表示所谓的抵债的房产只是进行了网签，未进行合同备案登记，也未开具收据和发票，只是通过走账形式进行一次性付款。 上述事实由本院（2015）浙温执民字第405号之二十一执行裁定书、本院于2019年10月18日对何必重和刘伦者的谈话笔录等证据予以佐证。 本院认为，异议人主张本案执行依据即（2014）浙杭商初字第53号民事判决书所涉的借款事实存在部分虚假，涉嫌诈骗罪及虚假诉讼罪，提供陕西咸阳市公安局经济犯罪侦查支队出具的受案回执复印件及所谓的徐有西证言予以佐证，证据不足。受案回执并非立案证明，仅代表公安机关已收到异议人刘伦者的报案，是否符合立案条件当前并无确定性的结论。徐有西证言，在真实性方面难以核实，且徐有西系本案的被执行人，与本案存在法律上的利害关系，即便该证言确实系徐有西出具，也不能得出部分借款虚假的事实。异议人主张本院超标的查封其财产，提供评估报告及《购房保证及房屋回购承诺书》复印件予以佐证。经审查，评估报告虽然记载房产价值采用市场法进行评估，但明确表示未对表外资产进行核实，即该建筑物的建设工程款等相关应负费用是否已结清情况不明。另外，在评估报告中也未明确评估的建筑物当前未竣工验收。由于上述二项情形直接影响建筑物变现后本案债权人的最终实现金额，再者不动产变现还涉及不动产所有人的税费负担等，故该评估报告不能作为认定本案超标的查封的依据。《购房保证及房屋回购承诺书》复印件虽然双方对其真实性均未提出异议，但根据其内容记载不能证明双方之间已明确作出以房抵债之约定。首先，在签订承诺书时所针对的房产尚未结顶，而双方约定的参考价标准为不动产公开销售价格；其次，双方约定的参考价标准虽为市场上公开销售的价格，但同时约定多退少补；最后，双方明确世城置业在一定期限内享有回购权，且在丧失回购权的情况下亦可另行协商确定。故异议人主张以房抵债，本案所涉债权已得以全部清偿从而排除执行的理由，不能成立。因此，异议人提出的本案应中止执行、解除查封及执行回转主张，均缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、第二款、第十六条第一款、第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回西安世城置业有限责任公司、刘伦者的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向浙江省高级人民法院申请复议。 审 判 长 丁前鹏审判员陈学箭审判员吕绍熙 二〇二〇年八月十日 代书记员 法 官 助 理  白  冰 谢 嘉 利