江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6355号上诉人（原审被告）：钱鑫逸，男，1994年12月12日生，汉族，住江苏省海安县。被上诉人（原审原告）：周开艳，女，1985年9月22日生，汉族，住安徽省明光市。上诉人钱鑫逸因与被上诉人周开艳房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2020）苏0507民初1033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用独任制进行了书面审理。本案现已审理终结。钱鑫逸的上诉请求：撤销原审判决，依法进行改判。事实和理由：停水停电是房屋产权人汪夺印的个人行为，周开艳当时并未搬离涉案房屋，仍然在房屋内居住，因此我方对于停水停电的损失1800元不予认可。我方已经将收取的1800元押金全部上交给南京乐伽商业管理有限公司，签订房屋租赁合同书时周开艳也是知道涉案房屋属于南京乐伽商业管理有限公司的，因此押金的损失不应当由我方全部承担。周开艳辩称:对于钱鑫逸的上诉理由均不予认可。按照合同约定钱鑫逸应当补偿我2个月的房租，本案中我只主张了1个月的房租。周开艳向一审法院起诉请求：1、要求原审被告归还8个月房租14400元、押金1800元，补偿一个月房租的损失1800元，共计18000元。2、要求解除与原审被告间的合同。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2019年4月28日，以钱鑫逸为甲方（出租方）、周开艳为乙方（承租方）签订了房屋租赁合同书，合同约定：甲方把中翔丽晶1123室房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性，租期从2019年5月5日起至2020年5月5日止，租赁期满乙方应如期将房屋归还甲方；租金每月1800元，房屋保证金1800元（相当于一个月租金），乙方每12个月支付一次；第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，乙方应支付中介服务费200元给中介方；租赁期间水费、电费、煤气费等费用由乙方承担，房屋保证金存放于甲方；……，合同上还做了其他约定，并列明了房屋内的陈设，该合同上由苏州清锐不动产经纪有限公司作为中介方加盖了合同专用章。同日，钱鑫逸向周开艳出具承诺书，载明周开艳经钱鑫逸介绍涉案房屋，租期为2019年5月6日至2020年5月5日，每月房租为1800元，年租金21600元、押金1800元，如在租期中遇到非法干扰或要求退房，应由钱鑫逸补偿所有损失并补偿一个月房租。同时钱鑫逸还向周开艳出具收条，载明收到租金22600元，12个月房租加一个月租金，押金到期退还。因周开艳从2019年8月开始受到房主催收房屋，周开艳遂起诉。上述事实，由双方的身份信息、房屋租赁合同书、承诺书、收条以及当事人陈述为证，原审法院予以确认。审理中，周开艳陈述，其共支付给钱鑫逸12个月的租金、一个月房租标准的押金，还有200元中介费，共23600元。钱鑫逸出具的收条确认的22600元包括了200元中介费、但不包括周开艳先行支付的1000元定金。钱鑫逸表示认可。钱鑫逸陈述，与周开艳签订合同时其是南京乐伽商业管理有限公司（下乐伽公司）的员工；其跟周开艳说的是其是中介，目的是拿200元中介费；合同上的所谓中介“清锐不动产”，是其朋友所在的公司名称；其朋友以钱鑫逸的名义与乐伽公司签订租赁合同，从乐伽公司取得涉案房屋。其对朋友的行为认可；房屋实际上在其手中掌握，也有房产证复印件，但现在找不到了。钱鑫逸认为是其租赁乐伽公司的房屋，再转租给周开艳；拿到周开艳所交的租金后转交给其朋友，其朋友已全额支付了乐伽公司的租金。其手中留下200元中介费。另外，其与乐伽公司约定的租金标准是1600元/月，一共支付给乐伽公司20800元，其余部分其与朋友平分。周开艳认为对此不清楚，其只认钱鑫逸，所以要求钱鑫逸出具了承诺书。周开艳另称，2019年8月，房屋的主人汪夺印向周开艳表示，其将房屋出租给乐伽公司，但乐伽公司未支付租金，现人去楼空；要求周开艳立即搬离，或支付剩余租期（2019年8月份至2020年5月6日）的一半租金给房东。周开艳未答应，房东于2019年8月22日对周开艳停电停水。周开艳无法只得于2019年8月26日支付房东汪夺印2000元，并举证了转账凭证。钱鑫逸表示，房东停水停电的事情我是知道的，房东打过电话给我，我跟房东商量过，我也没有同意房东的要求。曾经商量到，房东对剩余房租减免一半，周开艳支付剩余房租的一半，所谓剩余房租的时间起点并不明确，也没有谈到我方挣取的差价以及乐伽公司已经收取的房租如何处理。周开艳跟我说房东停水停电，我对周开艳说不要着急，会跟物业协商，但是周开艳等不及自己向房东支付了房租。从停水停电到周开艳支付房租不到2个小时的时间。该2000元不应由我承担。周开艳另陈述，2019年8月26日支付给房东2000元后，至10月份其没有支付房租，房东11月份就开始停水停电。后与房东达成一致，由房东另找租户，找到租户周开艳搬离，由房东将收到新租户支付周开艳剩余租期的租金返还周开艳一半。至2020年2月27日我搬离涉案房屋，中间停水停电了1个月。房屋已向房东交付，房东返还了周开艳二个月租金的一半1800元。钱鑫逸认可周开艳返还房屋、收到房东1800元的相关陈述。原审法院认为：钱鑫逸称向乐伽公司支付了租金，并取得涉案房屋的承租权，该陈述应符合实际情况，应予认可。钱鑫逸再将房屋转租周开艳，双方签订了房屋租赁合同书，该协议应为合法、有效，双方应履行各自的义务。周开艳向钱鑫逸支付了全部房租，并支付了押金。钱鑫逸向周开艳交付了房屋。从2019年8月22日，周开艳遭到房东的干扰要求返还房屋。在此情况下，周开艳无奈向房东交付了2000元后才得以继续居住。后因未继续向房东交租，被停电停水一个月。最终缩短了2个月的租期，但得到房东一个月租金1800元的补偿。由此，认定周开艳在本案的损失为：向房东另行支付的2000元、一个月被停电停水房屋不适用的损失1800元、因租期缩短导致的损失1800元，对此钱鑫逸应予赔偿。根据钱鑫逸出具的承诺书，钱鑫逸还应赔偿周开艳一个月租金1800元。因原约定租期已届满，周开艳再要求解除双方合同，不予支持。钱鑫逸还收取了押金1800元，应退还周开艳。钱鑫逸共应支付周开艳9200元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十八条、第一百零七条以及相应法律的规定，判决：一、钱鑫逸支付周开艳9200元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022020598）。二、驳回周开艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取125元，由周开艳负担60元、钱鑫逸负担65元（钱鑫逸负担之款，周开艳已自愿垫付，原审法院不再退还，钱鑫逸在判决生效后十日内给付周开艳65元，如转账支付，可一并汇入上述账户）。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的房屋租赁合同书合法有效，双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方约定租期内如周开艳遇到房东非法干扰或要求退房，钱鑫逸应当补偿其所有损失并补偿1个月房租，现周开艳在使用涉案房屋期间受到房东干扰，无奈向房东额外支付了2000元，并因停水停电导致1个月内无法正常使用涉案房屋，原审法院判决上诉人钱鑫逸赔偿被上诉人周开艳2000元及1800元合理合法。双方约定的租赁期限已经届满，被上诉人周开艳也已经从涉案房屋中搬离，因被上诉人周开艳不存在违约行为，故上诉人钱鑫逸应当全额返还其收取的1800元押金。钱鑫逸二审主张押金不应当全额返还，并无事实和法律依据，本院同样予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人钱鑫逸负担。本判决为终审判决。审判员  赵东二〇二〇年八月二十日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。