广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2673号 原告：李嘉慧，女，汉族，1997年11月28日出生，住辽宁省锦州市凌河区。 委托诉讼代理人：李彦，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告：北海乐欣房地产开发有限公司，住所地：广西北海市北海大道，统一社会信用代码：9xxxxxxxxB。 法定代表人：王明绍。 第三人：北海聚商酒店有限公司，住所地：广西北海市北海大道，统一社会信用代码：9xxxxxxxxN。 法定代表人：王京娴，执行董事。 委托诉讼代理人：李德安，广东尚智和律师事务所律师。 原告李嘉慧与被告北海乐欣房地产开发有限公司（以下简称“乐欣公司”）、第三人北海聚商酒店有限公司（以下简称“聚商公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告李嘉慧的委托诉讼代理人李彦，第三人聚商公司的委托诉讼代理人李德安到庭参加诉讼，被告乐欣公司经本院合法传唤不到庭，本院依法缺席审理。原告于2020年7月25日向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2020）桂0502民初2673号民事裁定书，裁定查封北海乐欣房地产开发有限公司名下位于北海市西南大道313号聚商大厦1012号不动产、冻结北海乐欣房地产开发有限公司名下账号为45×××88的银行存款。本案现已审理终结。 原告李嘉慧向本院提出诉讼请求，判令：一、解除原被告于2018年9月1日签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告已支付的购房款203703元、装修款和服务费114297元、公共维修基金2581元、代办证费用2500元；三、被告向原告支付逾期交付房屋违约金（以购房款203703元、装修费和服务费114297元、公共维修基金2581元、代办证费用2500元合计323081元为基数，自2018年8月29日起至上述款项全部返还原告之日止，2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款年利率计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截至2020年5月6日暂计违约金为23431.87元）；四、被告赔偿原告支付的律师费3000元整；五、本案的诉讼费用、保全担保费用1000元由被告承担。 事实和理由：2018年9月1日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定：被告乐欣公司将位于北海市海城区（以下简称“该房屋”）出售给原告，该房屋的规划用途为住宅，房屋价款为203703元，采用一次性付款的方式支付购房款，该房屋交付时间为2019年2月1日；出卖人逾期交付房屋，逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”；在签订《商品房买卖合同》同时，在被告的指示下，原告（合同甲方）与被告的关联公司即第三人聚商公司（合同乙方)签订了《房屋委托管理经营合同》，约定将该房屋交付给第三人，由第三人统一作为酒店住宿、餐饮、旅游度假、休闲娱乐和办公等经营用途。合同第六条“经营性利益”约定“甲方委托乙方经营管理的房屋自2019年2月1日起至2030年12月30日止，乙方按照甲方签订购房合同的总房款的8%支付给甲方租金。每月8日支付上个月租金，由乙方汇入甲方指定帐户（幵户行：辽宁省锦州市中国银行锦州分行，户名：李伟明，账号:62×××30)”；第十七条约定“乙方不能按照合同约定向甲方支付回报金的，每逾期一日，按照当期回报金总额的2‰向甲方支付违约金”。上述两份合同签订前，按被告乐欣公司的指示，原告通过父亲李伟明的账户分别于2018年8月25日、8月29日刷卡支付10000元和193703元“购房款”和微信转账支付了5081元“公共维修基金和代办证费用”到被告乐欣公司账户，并于8月29日刷卡支付了114297元“装修款和服务费”到北海万年嘉业装饰设计有限公司账户。北海万年嘉业装饰设计有限公司于2019年8月29日向原告幵具了《收款收据》，被告乐欣公司于2019年8月30日向原告开具了《购房款收据》和《收据》。在《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期（即2019年2月1日）届满后，第三人于2019年3月8日起至2019年10月21日共计八次向原告指定的收款账户支付1358.02元，合计支付了10864.16元。2019年10月21日后，第三人再未依照《房屋委托管理经营合同》的约定向原告支付任何款项。第三人不再付款后，远在辽宁的原告多次拨打被告和第三人的联系电话均无人接听，后请朋友到“聚商大厦”实地查看才发现大厦居然仍未建好且己长期停工，根本没有达到交付条件。鉴于被告至今未将房屋建好并交付原告的行为己构成重大违约，因此原告有权依据《商品房买卖合同》第九、第十、第十二条等约定解除《商品房买卖合同》并追究被告的违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告乐欣公司未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。 第三人聚商公司辩称，原告的诉讼请求与第三人无关，第三人不应在本案中承担任何责任。第三人与原告只发生房屋委托管理协议，因为被告乐欣公司并未交付房屋，故该协议未实际履行，第三人也从未向原告支付过任何租金。原告从2019年2月至2019年10月期间收到的每月1358.02元实际上是被告乐欣公司支付的，用以延缓群体性事件发生，故第三人与本案没有任何关系。 综合全案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实： 原告李嘉慧与案外人李伟明系父女关系。 案外人李伟明分别于2018年8月25日、2018年8月29日向被告乐欣公司账户转账10000元、193703元、5081元，合计208784元。被告乐欣公司于2018年8月30日向原告李嘉慧出具《购房款收据》和《收据》各一份，予以确认收到原告交来1012号购房款203703元、公共维修资金2581元、代办证费2500元的事实。 2018年8月29日，案外人李伟明向案外人北海万业房地产营销策划有限公司账户转账114297元。同日，北海万年嘉业装饰设计有限公司向原告李嘉慧出具《收款收据》一份，予以确认收到聚商大厦1012号房的装修款81940元和服务费32357元合计114297元的事实。 2018年9月1日，原告李嘉慧（买受人）与被告乐欣公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于北海市房屋，总价款为203703元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2018年8月30日前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2019年2月1日前向买受人交付取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房；出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。 同日，原告（甲方）李嘉慧与第三人（乙方）聚商公司签订《北海聚商大厦房屋委托管理经营合同》一份，约定：甲方将其向开发商购买的位于北海市托管给乙方，该商品房合同建筑面积约40.97㎡，甲方已与开发商签订了1012号的《商品房买卖合同》，总价款为203703元，该商品房交付使用条件以甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》交房约定为准。甲方自愿将上述房屋按照本合同的约定交付给乙方，由乙方统一作为酒店住宿、餐饮、旅游度假、休闲娱乐和办公等经营用途；托管期限自2019年2月1日起至2030年12月31日止；甲方应当于2019年2月1日前，将符合本合同约定的房屋毛坯房交付给乙方；乙方自2019年2月1日起至2030年12月31日止，按照甲方签订购房合同的总价款的8%支付给甲方租金；每月8日支付一次（支付上个月），由乙方汇入甲方指定账户。该协议还约定了其他事项。 另查明，案外人郑春明于2019年3月至6月期间每月向案外人李伟明账户转账1358.02元；案外人赖俏坤于2019年7月至10月期间每月向案外人李伟明账户转账1358.02元。 再查明，为实现本案债权，原告共支出律师代理费3000元。原告预交诉讼保全费2267.56元、保全担保保险费1000元。 还查明，北海市自然资源局出具的《不动产登记信息查询证明》载明：截止2020年8月4日15时57分，位于北海市不动产未办理首次登记，现无抵押登记记录，现无查封登记记录。 庭审中，原告与第三人均认可涉案房屋尚未符合交付条件交付原告使用。 本院认为，原告李嘉慧与被告乐欣公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定支付了购房款203703元，被告未按照合同约定将涉案商品房交付给原告使用，其行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》关于“出卖人应当在2019年2月1日前向买受人交付取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房；出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，原告诉请要求解除合同、退还购房款203703元、公共维修资金2581元、代办证费2500元，有事实与法律依据，本院予以支持。 关于本案违约金，原告要求按照中国银行同期贷款利率计算，符合合同约定，亦未超出法律规定，本院予以支持。被告应以208784元（203703元+2581元+2500元）为基数，支付自2018年8月29日起至付清款项之日止，2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款年利率计付，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息给原告。 对于原告主张的保全担保保险费1000元。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，原告可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。因被告违约引起本案诉讼，原告为此向保险公司交纳的保全担保保险费系其支出的合理必要费用，属于原告的损失部分，应当由被告承担，故对该项诉讼请求，本院予以支持。 对于原告主张的装修费和服务费114297元，原告主张该费用实际为被告额外收取的购房款而非装修费，被告应予以退还。但根据原告所提供的证据显示，该费用并非由被告收取，而是由案外人北海万业房地产营销策划有限公司收取。原告没有提供其他证据予以证实被告与北海万业房地产营销策划有限公司为同一公司或北海万业房地产营销策划有限公司收取的该款项实际由被告收取，故对于原告要求被告返还装修费和服务费114297元的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。 对于律师费，虽原被告双方在合同中对该费用并没有作出明确约定，但本案诉讼确系因被告违约所致，且该费用并未超过相关的收费标准，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李嘉慧与被告北海乐欣房地产开发有限公司于2018年9月1日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告北海乐欣房地产开发有限公司退还购房款203703元、公共维修资金2581元、代办证费2500元并支付利息[利息计算：以208784元为基数，自2018年8月29日起至付清款项之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]给原告李嘉慧； 三、被告北海乐欣房地产开发有限公司支付保全担保保险费1000元给原告李嘉慧； 四、被告北海乐欣房地产开发有限公司支付律师代理费3000元给原告李嘉慧； 五、驳回原告李嘉慧的其他诉讼请求。 案件受理费6542元，减半收取3271元，诉讼保全费2267.56元，合计5538.56元，由原告李嘉慧负担1935.56元，被告北海乐欣房地产开发有限公司负担3603元（该费用原告均已向本院预交，被告负担的部分应在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费6542元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。） 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽