河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初2263号 原告承德市体育局，住所的承德市双桥区山庄东路1号，统一社会信用代码证号11130800737382381R。 法定代表人李战争，职务局长。 委托代理人李月华，河北山庄律师事务所律师。 被告吴宾，女，1971年1月15日出生，满族，个体，住承德市高新区。 委托代理人陶亚利。 原告承德市体育局与被告吴宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告承德市体育局诉称，2014年5月19日，原、被告签订了房屋租赁合同，被告承租原告位于承德市奥林匹克中心11号底商，面积为3038平方米，租期为5年，2019年6月10日期满。租金按年支付，最后一年租金为175.03万元。租赁合同第十条约定，租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系，租金按原最后一年的平均月租金的3倍计算，至房屋归还为止。原、被告租赁合同履行期满后，被告未能按合同约定的期限2019年6月10日归还房屋，迟延了28天，2019年7月11日归还2661平方米，延期105天，2019年10月24日归还剩余的377平方米。根据合同约定，被告应付延期归还底商租金590,257.99元。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求判令被告给付延期交付11号底商租金590,257.99元，由被告承担诉讼费用。 被告吴宾辩称，原告要求给付延期交付十一号底商租金数额是错误的。其诉讼请求的数额是按照双方签订的房屋租赁合同中的乙方违约责任第十条第4款以违约金形式计算的，这样计算的违约金明显过高，且超出了实际损失，人民法院依法查清案件事实，原告的诉讼请求不应当得到支持。在本案中被告吴宾并不是不履行合同，故意违约，而是有四户商户以赔偿装修、营业损失等各种无理要求，阻挠交房，造成了延误交房的日期。按照双方租赁合同约定，2019年6月10日合同期满，租金为175.03万元，以履行完毕。依照原告承德市体育局所述的交房日期及归还的平方米数，被告吴宾应该给后期租金为180,266.00元。针对本案的情况，原告承德市体育局依据违约金的计算方式主张权利，违约金具有惩罚性，损失赔偿的数额应当相对于因违约造成的损失，本案中被告吴宾履行合同，继续给付租金，并没有原告承德市体育局造成任何经济损失，据此原告承德市体育局所起诉的数额不应得到支持。没有法律依据。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预计利益等综合因素进行判决裁量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失”。也就是说双方协商的违约金，不可以超过百分之三十，否则合同无效。据此，请求人民法院依法查明事实，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行公正判决裁量。 庭审中，原告出示以下证据，1、承德市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书（第11号底商）一份，证明原、被告2014年5月19日签订了租赁合同，并且约定了逾期交还房屋的事项，根据合同计算，被告延期交房，应支付三倍违约金；2、承德市奥体中心11号商业部分面积验收情况单一份，证明被告租赁的11号商业房屋，被告并未按时将房屋全部交还，延期了一定的期限；3、租赁房屋接收确认书一份。 被告对原告出示的证据发表以下质证意见，1、2、3号证据的真实性认可，也证明了原告起诉的主张的房租是按违约条款里的约定计算的。验收单证明被告在7月11日已经交付的平方米，后期的就不能在继续向要租金。3号证据认可。 庭审中，被告出示两份判决书及两份调解书，证明因有其他租户一直与被告有法律纠纷，才延期交房，并非被告故意或有意延期交房。 原告对被告出示的证据的真实性无异议，但是证明不了被告的证明目的，由第三方造成被告延期交房的，不能免除被告违约交房的责任。 经审理查明，2014年5月19日，原、被告签订《承德市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》，该合同约定，被告承租原告位于承德市奥林匹克中心11号底商，面积为3038平方米，租赁期限从2014年4月15日开始至2019年4月14日止，租期5年，如正式供电时间延后，租期顺延，租金按年支付，最后一年租金为175.03万元。租赁合同第十条乙方违约责任中第4项约定，租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系，租金按原最后一年的平均月租金的3倍计算，至房屋归还为止。合同签订后，被告将承租原告的房屋转租给高某某、祁某、刘某等租户。2019年6月10日，被告租赁期限届满。被告因与高某某、祁某等租户之间发生纠纷，未能按合同约定的期限退还所承租原告的房屋。2019年7月11日，被告退还原告房屋2661平方米，迟延交房28日。2019年10月24日，退还还剩余的377平方米房屋，迟延交房105日。 本院认为，原告承德市体育局与被告吴宾签订的房屋租赁合同并不违反国家强制性、禁止性法律、法规，该合同合法、有效。原、被告均应按上述合同约定履行各自的权利和义务。被告虽因与案外人之间的纠纷未能按合同约定的期限退还所承租的房屋，但仍应承担逾期交房的违约责任。但原告主张按租赁合同约定的最后一年房租的3倍支付租金的违约责任过分高于原告的损失，因此，对过分高于损失的部分，本院不予支持。综合考量原告的实际损失情况及合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，被告的违约责任应按最后一年租金的1.2倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告吴宾于本判决生效后10日内给付原告承德市体育局房屋租赁费236,103.22元。 二、驳回原告承德市体育局的其他诉讼请求。 原告减半预交案件受理费4,851.00元，由原告承德市体育局负担3,018.60元，由被告吴宾负担1,832.640元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  张明华 二〇二〇年八月八日 书记员  吴文利 附相关法条： 中华人民共和国合同法 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。