苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初3198号 原告：永旺永乐（江苏）物业服务有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区越溪苏震桃路188号1楼1001室。 法定代表人：中村义光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆斌斌，该公司员工。 被告：钱静彦，女，1984年2月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司与被告钱静彦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理，原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司的委托诉讼代理人陆斌斌，被告钱静彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费共计8418.81元，自2016年1月1日起计算至2019年12月31日；2、判令被告支付物业管理费滞纳金2304.6元，暂计至2019年12月31日，自2020年1月1日起，以8481.81元为基数，每日按万分之五计算至款项付清止；3、判令本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告系苏州市人民路3188号万达广场x幢xxx室房屋业主，房屋面积97.44平方米。根据原告与苏州市人民路3188号万达广场B区业主委员会于2011年11月10日签订的《苏州市物业服务合同》的相关约定，原告取得了向众业主提供物业管理服务的资格。按照约定，物业管理收费标准为：物业费1.80元/月/平方米，并约定如业主不按约定交纳物业费的，物业管理企业有权要求其补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。但自2016年1月1日起计算至2019年12月31日止，虽经原告多次催缴，但被告至今仍未向原告交纳物业管理费合计8418.8元，并已产生滞纳金2304.6元。综上，被告拒不交纳物业管理费的行为已经侵害了原告的合法权益，为维护自身之合法权益，特诉至人民法院，恳请依法支持原告之诉请。 被告钱静彦辩称：在原告证据材料中没有看到物业的合同，原告是否具有诉讼资格？如果没有合同原件，请求法院驳回原告诉讼请求。如果可以出示合同原件，我方会交纳物业费的。 本院经审理查明： 苏州万达广场B区位于苏州市姑苏区，物业类型包括住宅和沿街商业。2011年11月10日，苏州万达广场B区业主大会授权业主委员会（甲方）与苏州市苏房物业管理有限公司（乙方）签订《苏州万达广场B区物业服务合同》一份，约定由甲方委托乙方实行物业服务，委托服务期限自2011年12月1日起至2014年11月30日止。合同对物业公司的管理服务事项、服务质量、经营管理范围等事项进行了约定。关于物业服务费的收取，合同约定，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅的收费标准为每月1.80元/平方米；物业服务费按月计算，半年计收，业主或物业使用人每年3月31日前、9月30日前各交纳半年物业费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应交费用的万分之五加收滞纳金，但乙方有过错的除外。以上合同以物业构成、物业管理服务标准、物业规划平面图、物业用房明细为附件。 上述合同签订后，苏州市苏房物业管理有限公司即接管了小区的物业服务工作，并按合同约定向业主收取物业服务费。 上述物业服务合同期满后，业主大会未作出选聘或者续聘决定，原告按照原合同约定继续提供服务至今。本案审理中，原告称2011年11月10日签订的《苏州万达广场B区物业服务合同》原件遗失，故提供了该合同的复印件，并另提供原合同签署人重新盖章的复印文本1份及苏州市姑苏区苏锦街道万达社区委员会出具的《物业在管证明》1份证明其提供物业服务的事实。该《物业在管证明》内容为：苏州万达广场B区现在管物业服务公司为永旺永乐（江苏）物业服务有限公司，其管理范围为四至为东至斜河浜绿地，西至春分街，南至城北东路（312国道），北至平泷路，总管理面积为200519平方米，其中住宅144927平方米，沿街商铺20492平方米以及地下停车场35100平方米。永旺永乐（江苏）物业服务有限公司（更名前：苏州市苏房物业管理有限公司）于2011年与万达广场B区业主大会签订《苏州万达广场B区物业服务合同》。之后由于苏州万达广场B区业主委员会解散，根据《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款规定：“物业服务合同届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。”综上所述，永旺永乐（江苏）物业服务有限公司现阶段对苏州万达广场B区四至区域内的物业管理符合《物业管理条例》以及《江苏省物业管理条例》相关规定。 另查明，2012年12月11日，苏州市苏房物业管理有限公司变更公司名称为永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司。2015年3月10日，永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司变更公司名称为永旺永乐（江苏）物业服务有限公司。 再查明，钱静彦系苏州万达广场B区范围内x幢xxx室房屋（建筑面积97.44平方米）业主，其向原告交纳物业费至2015年12月31日，自2016年1月1日起未向原告交纳过物业服务费。 以上事实，由苏州万达广场B区物业服务合同、物业在管证明、工商登记变更材料、房屋产权证、江苏增值税普通发票及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，企业的名称、股东、法定代表人变更不影响公司变更登记之前的债权债务，仍由公司享有和承担，故苏州市苏房物业管理有限公司变更为永旺永乐（江苏）物业服务有限公司，不影响其作为物业服务合同所确定的物业服务单位履行义务并享有权利。虽然原告在本案中未提供原始物业服务合同的原件，但原合同签署人对该份合同再次盖章对合同效力予以了确认；且案涉小区所在社区居委会对该份合同签订的事实亦予以了确认；已生效的相关民事判决也对该份合同的效力予以了确认，故苏州市苏房物业管理有限公司与苏州万达广场B区业主委员会签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示,合法有效,该合同适用于苏州万达广场B区的全体业主和物业使用人。上述物业服务合同期限届满后，业主大会未作出重新选聘或者续聘的决定，社区委员会也对原告在合同到期后继续提供物业服务的事实予以了确认，根据《江苏省物业管理条例》的相关规定，原合同权利义务对双方具有约束力，故原告有权按照原物业服务合同的相关规定向钱静彦主张权利义务。钱静彦作为苏州万达广场B区业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。钱静彦仅以未看到物业服务合同原件为由拒绝缴纳物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其主张业主对物业公司不认可的问题，该区域业主可在改选业主委员会后由业主委员会主张相关权利。据此，原告根据合同约定要求钱静彦支付2016年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费8418.8元（97.44平方米*1.8元/平方米/月*48个月）的诉讼请求,本院予以支持。 关于滞纳金，虽物业服务合同约定原告有权从逾期之日起按每日应缴费用的万分之五加收滞纳金，但该约定的滞纳金过高，扩大了债务人的损失，而原告亦未能举证证明逾期支付物业服务费给其造成的损失，故本院酌情将滞纳金的计算标准调整为按年利率11.7%计算至实际履行之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告钱静彦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司支付物业服务费8418.8元及滞纳金1477.5元（暂计算至2019年12月31日，自2020年1月1日起，以8418.8元中未付的金额为基数，按照年利率11.7%的计算标准计算至实际给付之日止）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费68元，减半收取34元，由被告钱静彦负担，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 本判决为终审判决。 审判员 李 成 二〇二〇年八月二十日 书记员 陈丽华