福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初2874号 原告：福清市镜洋镇人民政府，住所地福建省福清市镜洋镇镜洋街**。 法定代表人：陈焘，镇长。 委托诉讼代理人：何宗琦、郑榕星，福建天月律师事务所律师。 被告：卢建国，男，1986年8月25日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：卢子斌（系卢建国父亲），住福建省福清市。 原告福清市镜洋镇人民政府（以下简称“镜洋镇政府”）与被告卢建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法由审判员严昌辉适用普通程序独任审理，并于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告镜洋镇政府的委托诉讼代理人何宗琦与被告卢建国及其委托诉讼代理人卢子斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 镜洋镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令卢建国支付镜洋镇政府位于福清市镜洋镇琯口市场整体摊位区及北面6间店面自2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金57750元；2.判令卢建国支付镜洋镇政府位于福清市镜洋镇琯口市场沿福厦路2号店面自2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金11550元；3.判令卢建国支付镜洋镇政府位于福清市店面自2018年5月3日起至2019年4月30日的租金10442.5元。事实与理由：2017年4月28日，福清市市场服务中心（以下简称“市场服务中心”）与卢建国就坐落于福清市镜洋镇琯口市场整体摊位区及北面6间店面（面积约1000平方米）、福清市镜洋镇琯口市场沿福厦路2号店面（面积约40平方米）出租给卢建国使用等事宜分别签订了两份《房屋租赁合同》，双方约定：租赁期限为三年，自2017年5月1日至2020年4月30日止；整体摊位区及北面6间店面的第一年租金为55000元，沿福厦路2号店面的第一年租金为11000元，租金一年一付，第一年租金自合同签订之日起三个工作日内交情，自第二年度起，年租金按上一年度租金的5%复式递增，应当于2018年4月1日前交清。2017年5月3日，市场服务中心与卢建国就坐落于福清市店面（面积约25平方米）出租给卢建国使用等事宜签订了《房屋租赁合同》，双方约定：租赁期限为三年，自2017年5月3日至2020年5月2日止；第一年租金为10000元，租金一年一付，第一年租金自合同签订之日起三个工作日内交清，自第二年度起，年租金按上一年度租金的5%复式递增，应当于2018年4月3日前交清。另外，为了保证合同履行，双方还约定卢建国应当向福清市市场服务中心交纳履行保证金22500元。上述三份租赁合同签订后，市场服务中心向卢建国交付了上述店面，卢建国按照合同约定向市场服务中心支付了首年租金共计76000元及履约保证金22500元。2017年12月25日，福清市财政局将国有固定资产福清市镜洋镇琯口农贸市场由市场服务中心调拨给镜洋镇政府，由镜洋镇政府管理使用。第一年租金到期后，镜洋镇政府多次向卢建国催要第二年租金共计79800元，但卢建国未按合同约定向镜洋镇政府支付第二年租金。2018年5月3日，镜洋镇政府接到《福清市人民政府关于印发福清市农贸市场升级改造工作方案的通知》（融政综）［2018］128号文件，要求镜洋镇政府对福清市镜洋镇琯口农贸市场进行升级改造，此次改造范围涵盖三份《房屋租赁合同》所涉店面，根据三份《房屋租赁合同》第八条第（一）款约定：“有下列情形之一的，本合同自然解除，双方互不承担责任：1.政府行为。如拆除、改造市场或加强街道整治，需要收回市场经营权，以相关政府文件为依据。”镜洋镇政府于2019年4月15日通知卢建国三份《房屋租赁合同》解除，租期截止至2019年4月30日，要求卢建国及时交清未缴纳的租金并于2019年5月7日前搬离并腾空店面。卢建国于当日向镜洋镇政府答复，表示同意并支持镜洋镇政府对福清市镜洋镇琯口农贸市场进行升级改造的工作，对其经济损失赔偿问题要求镜洋镇政府予以协商解决，但仍拒绝交清所拖欠的租金。2019年11月29日，镜洋镇政府就卢建国催缴拖欠租金问题向卢建国发出书面通知，要求卢建国在2019年12月13日缴清所欠租金79742.5元（其中福厦路1号店面扣除2天租金57.5元），但卢建国至今仍拒不缴纳，其行为已构成违约。根据三份《房屋租赁合同》第九条第1款约定：“乙方未按本合同约定的期间缴纳各项费用，甲方有权追索并由乙方支付未交付款项逾期期间每日千分之五的违约金，履约保证金不予退还。”为此，镜洋镇政府决定没收卢建国交纳的上述三份租赁合同的履约保证金，并要求卢建国支付拖欠的租金，恳请法院判如所请。 卢建国辩称,卢建国在2017年4月28日经招标中标琯口村新街市场整体摊位区及北面6间店面，并与业主市场服务中心签订了《房屋租赁合同》，经营期限三年；合同履约保证金22,500元，卢建国已交清了第一年的全部租金76,000元。经营至2018年3月下旬，卢建国到市场服务中心交纳第二年租金，经办人告知：因福清市人民政府计划把琯口农贸市场升级改造，租金暂不受理。至今，卢建国与市场服务中心合同未终止，至今也未接到市场服务中心的任何书面通知，未接到终止合同相关问题处理、应交租金转由某单位代收、合同委托某单位代履行等。市场服务中心至今也没有出具关于第二年租金收取、合同履约保证金由谁退还我方等相关补充协议。市场服务中心在租赁合同期间如提早终止合同，引发系列情况尚未与卢建国产生任何相关法律文件，协商解决及市场服务中心（如有）单方更换主体并没有实体权利起诉的理由。综上，卢建国认为镜洋镇政府主体不适格，依法驳回镜洋镇政府的请求事项。即便卢建国同意镜洋镇政府代替市场服务中心提起诉讼，镜洋镇政府也要按照卢建国与市场服务中心签订的租赁合同内所有条款执行，在合同期满后双方权利、义务终止。但镜洋镇政府在承租期未满时擅自主张提前一年单方强行终止合同，对卢建国合理、合法诉求置之不理。镜洋镇政府雇挖掘机野蛮、毁灭性拆除，造成卢建国全面改造、尚有回收利用价值的200多平方米屋面、门窗、电线等材料分文未收。为此，镜洋镇政府应当按违约赔偿给卢建国如下条件：1.镜洋镇政府未按双方履约期限单方面主张提前一年终止合同，镜洋镇政府应当赔偿卢建国三年租赁期投入费用40,000元，按六年折旧计算，导致卢建国各种损失费用26,800元，因提早一年终止合同导致卢建国少收入租金合计61,863元，应当由镜洋镇政府承担；2.福厦路1号店面与2号店面至今无拆除，既无升级也无改建，保持原状，目前还在营业，2019年5月1日至2020年4月30日期间的经营租金合计26,461元，应当归还卢建国所有；3.镜洋镇政府如提早终止合同，应提早退还卢建国押金22,500元，卢建国已经将30多户承租户的押金悉数退还；4.本案的诉讼费等其他相关费用均由镜洋镇政府承担。恳求法院依法作出公正判决，以维护卢建国的合法权益。 经审理，镜洋镇政府与卢建国对案涉租赁物、三份《房屋租赁合同》所约定的内容、卢建国交纳履约的保证金22,500元仍在市场服务中心处以及卢建国结欠第二年租金合计79,742.5元等事实均无异议，本院予以确认。 另查明，福清市人民政府于2017年10月10日向各镇（街）人民政府（办事处）、市直各有关单位发送《福清市农贸市场管理体制改革实施方案》融政综[2017]322号，决定市场服务中心辖管26个国有农贸市场资产划归各属地镇（街）所有。案涉租赁物所在的琯口市场、镜洋农贸市场根据融政综[2017]322号文件于2017年12月25日由市场服务中心调拨给镜洋镇政府管理使用。案涉租赁物所在的农贸市场于2019年6月份开始升级改造工作，案涉镜洋琯口市场整体摊位区及北面6间店面均已拆除，镜洋琯口市场沿福厦路1号、2号店面至今尚未拆除。 以上事实，有镜洋镇政府提供的《福清市人民政府关于印发福清市农贸市场管理体制改革实施方案的通知》（融政综）[2017]322号文件、《固定资产调拨表》、福清市市场服务中心农贸市场资产移交表、《房屋租赁合同》、《福清市人民政府关于印发福清市农贸市场升级改造工作方案的通知》（融政综）[2018]128号文件、《关于政府提前收回琯口农贸市场经营权我方要求解决相关问题的报告》、通知、顺丰速运快递单与卢建国提供的《施工协议书》、照片、清单、发票、通知等证据为证，经审理核实，结合当事人的庭审陈述与法庭调查，本院予以确认。 本院认为，案涉三份《房屋租赁合同》系市场服务中心与卢建国经过合法程序签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”与第八十九条规定：“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定”可知，市场服务中心倘若将案涉三份《房屋租赁合同》中的权利义务转移给镜洋镇政府，应当经合同相对方卢建国同意或者将转让合同权利事宜合法有效通知卢建国，否则对卢建国不发生法律效力。镜洋镇政府主张系根据福清市人民政府相关文件接收了市场服务中心包括案涉租赁物在内的国有资产，而该政府文件系针对特定对象、特定国有资产所作的决定，并非针对包括卢建国在内的不特定对象作出的决定，且镜洋镇政府未能提供有效证据证明其或者市场服务中心将案涉《房屋租赁合同》中的权利转让事宜有效通知卢建国，故镜洋镇政府请求卢建国支付案涉三份《房屋租赁合同》中的结欠租金，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条规定，判决如下： 驳回福清市镜洋镇人民政府的诉讼请求。 案件受理费1794元，由福清市镜洋镇人民政府负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  严昌辉 二〇二〇年八月二十九日 书记员  刘 玮