山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3130号 上诉人（原审原告）：周凯，男，1956年9月30日生，汉族，住高密市。 委托诉讼代理人：赵鹏军，山东文康（潍坊）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苗银良，男，1970年7月20日生，汉族，住山东省单县。 委托诉讼代理人：李伟，山东衡盛律师事务所律师。 原审被告：连玉，男，1980年5月9日生，汉族，住高密市。 原审被告：单县富龙工艺品有限公司，住所地：单县浮岗镇迎宾大道路东。 法定代表人：连玉，总经理。 上诉人周凯因与被上诉人苗银良，原审被告连玉、单县富龙工艺品有限公司（简称富龙公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初5999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周凯上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初5999号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：第一，涉案土地、房产分属不同主体，连玉并非富龙公司公寓楼的权利人，其仅对公寓楼以外的部分享有权利，公寓楼的权利人是富龙公司，富龙公司没有参与到涉案房产的转让中，也没有转让的意思表示。第二，被上诉人苗银良在涉案房产被查封的状态下，未尽到注意义务，也未审查房产建设手续，且受让价格明显不合理，不适用善意取得制度。第三，连玉与赵泰祥签订的系虚假协议，赵泰祥无权处置涉案房产。连玉出具的证明中，承认其与赵泰祥签订的协议系为逃避法院执行，没有真实的现金交易，且协议签订时公寓楼并不存在，结合连玉的证言及苗银良始终未提供赵泰祥的付款凭证等，足以认定连玉与赵泰祥的转让协议是虚假的。 苗银良以一审判决正确为由进行了答辩。 连玉未作陈述。 富龙公司未作陈述。 周凯向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决苗银良对原单县北隆木业有限公司(文化广场北部东及其以南至广场的空地)土地一宗及地上所属物富龙公司浮岗镇公寓楼一栋不享有足以排除强制执行的民事权益，判决继续对该执行标的强制执行；2、诉讼费由对方负担。 一审法院审理查明：2011年1月1日，连玉（乙方）与单县浮岗镇人民政府（甲方，简称浮岗镇政府）签订合同书，双方约定，甲方将镇内原单县北隆木业有限公司（文化广场北部路东）土地一宗出让给乙方作为建厂及其他投资项目用地（包括餐饮等服务娱乐场所）。该宗土地及地上附着物由甲方转让给乙方使用，使用权期限为2011年元月一日至2040年元月一日。双方对权利义务还进行了其他约定。浮岗镇政府在合同书上签字、盖章。连玉在合同书上签字、捺印。 2011年9月6日，连玉（甲方）与赵泰祥（乙方）签订买卖合同，双方约定甲方位于单县浮岗镇（文化广场北路东）【原单县北隆木业有限公司】的土地使用权、房屋及地上附属物等全部转让给乙方。转让价格为陆佰万元整（6000000），合同签订之日一次性付清。双方对权利义务还进行了其他约定。双方在合同上签字、捺印。浮岗镇政府在合同上注明同意此转让合同，并加盖公章，另注明：“转让款双方已结清，次后发生的任何债务纠纷与政府无关”。 2014年3月6日赵泰祥（甲方）与薛枫（乙方）签订转让协议，双方约定甲方自愿将连玉与浮岗镇政府签订的《合同书》项下的位于浮岗镇文化广场北路东（原单县隆木业有限公司）的土地一宗约二十五亩（以实际测量为准），以及四层沿街房22套（接手后自建的）约四千平方和地面以上所有附属物再次转让给乙方。转让价款为6800000元。协议中写明：“……赵泰祥于2014年3月1日又付给浮岗镇政府土地转让款叁拾叁万元整。”同时，协议约定：“四、甲方于本协议签订之日将上述土地、厂房、沿街房及全部地上附属物交付给乙方，归乙方所有，由乙方享有所有权和受益权。……六、乙方需要办理房产证时，浮岗镇政府同意将地上附着物在办理上述权证时直接办理到乙方的名下。七、该宗土地正在办理国有土地手续，自该土地转让之日，将国土手续变更为乙方，由乙方享有该土地使用权，浮岗镇政府予以配合……”双方在协议上签字、捺印，浮岗镇政府加盖公章。 2018年3月1日薛枫（甲方）与苗银良（乙方）签订置换协议，双方约定苗银良用自己所有的位于单县鲁南商贸城内的四套营业房置换甲方的土地及沿街商业房[最初连玉与浮岗镇政府签订的合同书项下的原单县北隆木业有限公司(连玉转让给赵泰祥，赵泰祥转让给薛枫）的土地一宗及沿街四层二十二套四千平方的营业房]。 另查明，周凯与连玉、富龙公司因民间借贷纠纷提起诉讼，法院于2013年3月4日作出（2012）高民初字第2494号民事判决书，判决确定：“一、被告连玉偿付原告周凯借款3000000元；二、被告连玉偿付原告周凯利息（本金3000000元，自2011年9月28日起至本判决生效之日止，按约定利率分段计算）；上述一、二项，于判决生效之日起十日内付清；三、被告单县富龙工艺品有限公司对上述一二项承担连带清偿责任，在实际承担了保证责任后，有权向被告连玉追偿。四、驳回原告的其他诉讼请求。”该民间借贷案件诉讼过程中，法院于2012年8月16日作出（2012）高民初字第2494号民事裁定书，查封富龙公司位于原单县北隆木业有限公司（文化广场北部东及其以南至广场空地）土地一宗及地上附属物，富龙公司浮岗镇公寓楼一栋，查封期限二年。并将该民事裁定书及协助执行通知书送达给浮岗镇政府。2014年8月11日作出（2012）高民初字第2494号民事裁定书续封。执行过程中，法院于2018年5月8日作出（2015）高法执字第1123号执行裁定书，续封上述财产。苗银良遂提出执行异议，法院作出（2019）鲁0785执异71号执行裁定书，裁定：“中止对位于原单县北隆木业有限公司（文化广场北部东及其以南至广场空地）土地及地上所属物富龙公司浮岗镇公寓楼一栋的执行”。周凯对该裁定不服，遂提起本案诉讼。 一审法院认为，法院审理执行异议之诉的范围仅限于当事人之间的实体权利之争。《最高人民法院关于适用司法解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”即审查苗银良是否依法享有涉案土地的使用权以及地上所属物的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案土地及地上所属建筑物未办理登记，但是不能办理登记的原因不在于涉案合同当事人，在连玉与浮岗镇政府签订合同书、连玉与赵泰祥签订买卖合同、赵泰祥与薛枫签订转让协议过程中，浮岗镇政府均同意转让，并加盖公章。在赵泰祥与薛枫签订的转让协议中约定：“六、乙方需要办理房产证时，浮岗镇政府同意将地上附着物在办理上述权证时直接办理到乙方的名下。七、该宗土地正在办理国有土地手续，自该土地转让之日，将国土手续变更为乙方，由乙方享有该土地使用权，浮岗镇政府予以配合……”。苗银良在获得涉案土地使用权及地上所属物时，支付了相应的对价，用自己所有的房屋进行了置换。对于周凯质证称赵泰祥与连玉之间系虚假合同、赵泰祥未支付相应对价的抗辩，周凯未有效举证证明，且在2011年9月6日连玉与赵泰祥签订的买卖合同中对双方的权利义务及价款作了明确约定，且特别注明转让款双方已结清，赵泰祥在与薛枫的转让协议中写明，赵泰祥于2014年3月1日又付给浮岗镇政府土地转让款叁拾叁万元整。两次转让合同中浮岗镇政府均加盖公章表示同意转让，因此对于周凯称赵泰祥未支付相应对价、赵泰祥与连玉之间买卖合同为虚假的主张不予采信。周凯关于在连玉与赵泰祥签订买卖合同前，连玉已将上述土地的使用权、房屋及地上附着物进行了抵押的主张，应由周凯提供相关证据予以佐证，但周凯未提供相关证据，故对此主张不予采信。周凯主张涉案土地及附属物一直处于查封公示状态，合同当事人的转让行为非善意，对此，因涉案土地及房屋未办理权属登记，周凯无证据证明苗银良、薛枫受让该土地及涉案房屋时已经知晓涉案土地及房屋已经被查封，且民事裁定书及协助执行通知书已经送达浮岗镇政府，浮岗镇政府亦在赵泰祥与薛枫转让协议上加盖公章，故对周凯的该主张不予采信。综上，本案符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，苗银良享有排除强制执行的民事权益。对于周凯要求继续对执行标的强制执行的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告周凯的诉讼请求。案件受理费100元，由原告周凯负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人周凯二审中提交《建设工程施工合同》、《建设工程委托监理合同》复印件各一份，据此主张涉案房屋系由富龙公司签订施工合同建设，连玉并非涉案房屋所有人，无权对涉案房屋进行处分。经质证，被上诉人苗银良认为，即便上述合同是真实的，根据合同约定涉案房屋在2011年9月已建成，连玉与赵泰祥的合同约定转让时间也是2011年9月，可见转让时涉案房屋已建成，转让包括了土地及地上房屋。 一审诉讼中，连玉认可其与浮岗镇政府所签合同的真实性，但陈述其与赵泰祥就涉案标的签订的买卖合同系为规避法院执行签订的虚假合同，并不具备买卖的真实意思表示，至于赵泰祥与薛枫之间的转让协议、薛枫与苗银良置换协议的真实性其不清楚。 本院审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，本案争议焦点系被上诉人苗银良对涉案的原单县北隆木业有限公司(文化广场北部东及其以南至广场的空地)土地及地上附属物富龙公司浮岗镇公寓楼一栋是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 虽然上诉人主张连玉与赵祥泰之间的买卖合同系为逃避执行虚假意思表示，但连玉同时表示其并不清楚赵祥泰与薛枫以及薛枫与被上诉人苗银良之间协议是否真实，即并不能依据连玉的陈述而推定苗银良与薛枫的置换协议也不真实。被上诉人苗银良主张其对涉案标的享有排除强制执行的民事权益，依据的是其在人民法院查封前已签订合法有效的置换合同并基于该合同实际占有使用过了涉案标的物。从被上诉人苗银良提交的证据看，其与前手薛枫签订置换协议时，薛枫向其出具了薛枫与赵祥泰之间的转让协议、赵祥泰与连玉的买卖合同、连玉与浮岗镇政府的租赁合同，证明了涉案标的物的来源情况，薛枫也提交了其与赵祥转让协议的款项过付凭证、赵祥泰补缴给浮岗镇政府土地转让款等凭证，在上述历次合同中浮岗镇政府均加盖公章表示同意或表示予以配合手续变更或注明“转让款双方已结清”等内容，上述主体之间的一系列意思表示，足以让苗银良对涉案标的物的交易产生合法性的认知，并在此认知下进行置换交易。至于上诉人提出的苗银良交易价格明显不合理的问题，首先上诉人并未就交易市场价格提出权威价格认定；其次，即使比照薛枫与赵祥泰之间的交易价格（6800000元），苗银良的价格低于前手合同价格，但两次交易时隔多年，不是同时期不宜直接作比较，且两份合同一份是转让，一份是置换，合同类型不同，难以直接作出苗银良交易价格明显低于市场价值的认定，故上诉人所谓的苗银良非善意受让人的理由依据不足，本院不予采信。 至于上诉人提出的连玉无权对富龙公司公寓楼予以处分，富龙公司公寓楼不在转让范围之内的上诉理由，虽然连玉自认其与赵祥泰之间的买卖合同虚假，但通过上述分析，并无证据证实苗银亮存在恶意置换行为，涉案公寓楼在苗银亮交易时已经建成多年，连玉是否有出售涉案公寓楼的意思表示或是否系无权处分，已不影响苗银亮基于其与薛枫之间的置换合同而对涉案公寓楼进行占有使用。 综上，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被上诉人苗银良对涉案的原单县北隆木业有限公司(文化广场北部东及其以南至广场的空地)土地及地上附属物富龙公司浮岗镇公寓楼享有排除强制执行的民事权益。周凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人周凯负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年八月十七日 书记员  王 旭