浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初2602号 原告：浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司，住所地嵊州市三江街道仙湖路378号。 负责人：宋红日。 委托诉讼代理人：陈军，浙江剡城律师事务所律师。 被告：赵东源，男，1964年11月4日出生，汉族，住嵊州市。 原告浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司（以下简称“宝业嵊州分公司”）与被告赵东源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告宝业嵊州分公司的委托诉讼代理人陈军，被告赵东源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宝业嵊州分公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2015年10月9日签订的《嵊州市公共租赁住房租赁合同》；2.被告腾退嵊州市艇湖社区艇湖公寓1号楼608室住房和131号自行车棚；3.被告支付自2017年3月9日起至腾退之日止拖欠的租金；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系经嵊州市住房保障部门核准的公共租赁房保障对象，原告系公共租赁房所有权人委托的公共租赁房运营管理机构。2015年10月9日，原、被告签订《嵊州市公共租赁住房租赁合同》，合同约定了租金标准、合同的解除和终止等一系列规定。原告按期交付了房屋，但截至2019年10月尚欠32个月的租金未付，原告多次催讨未果。按照合同约定，无正当理由连续6个月拖欠租金的，原告有权单方面解除合同。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望依法判决。 被告赵东源答辩称：不同意原告的诉请，房子是困难保障房，要由政府来说我是合规还是不合规，原告作为私人的公司，哪怕是受政府委托来进行管理，也无权取消我的资格或者叫我交钱。我认为原告没有起诉我的资格，也不能代表政府机构，理由如下：1.原告没有房屋的产权；2.原告没有政策的解释权和处理权。 原告为证明其诉讼请求所依据的事实，提供的证据有： 证据1.营业执照和分公司登记情况的工商档案，证明原告的主体资格。 证据2.嵊州市艇湖公寓物业服务合同两份，证明根据合同约定，原告有权与住户签订租赁合同并收取租金。 证据3.嵊州市公共租赁住房租赁合同一份，证明双方对出租房屋的情况、租金的交付、单方解除合同的条件等均有约定，被告无正当理由连续6个月以上拖欠租金，原告有权单方解除合同。 证据4.房租催缴的照片一份，证明原告向被告催讨租金的事实。 被告赵东源对原告提供的上述证据的质证意见为：对证据1，认为原告进行名称变更应及时通知被告并更换合同。对证据2，认为根据物业合同的规定，原告只有催缴房租的权利，没有起诉的权利，原、被告之间没有经济往来，也没有债权债务关系。对证据3，认为字的确是被告签的，当时要了三个月的房屋钥匙没要到，才支付了押金，被迫签订了合同，但也没有把钱打给宝业嵊州分公司。对证据4，认为照片属于骚扰，被告没有看到过。 被告赵东源为证明其反驳意见，提供的证据有： 证据5.公证书一份，证明赵东源在2015年9月8日的嵊州市公共租赁住房择房活动中择中艇湖公寓保障房1幢608室。 证据6.嵊信联办〔2017〕10号《嵊州市信访工作联席会议办公室纪要》一份，证明被告应享有50%的房租优惠。 证据7.浙江省抚恤优待证一本，证明被告属于抚恤优待对象，在同等政策下可以享受优待优先。 证据8.嵊州市民政局出具的证明一份，证明被告于2015年7月被批准为城镇最低生活保障对象，于2018年1月退出城镇最低生活保障对象。 原告宝业嵊州分公司对被告提供的上述证据的质证意见为： 对证据5的真实性没有异议，但认为与本案无关。对证据6的真实性没有异议，但认为被告享受优惠的前提是缴纳完之前的房租。对证据7的真实性没有异议，但认为与本案无关，被告不能因为有抚恤优待证就不交房租。对证据8的真实性没有异议，但认为与本案无关，被告应按约定缴纳租金。 对上述证据，本院认定如下： 对于原告提供的证据1、2、3，被告对其真实性没有提出异议，与本案处理亦具有关联性，本院予以采信。对于原告提供的证据4，可以证明原告向被告催讨过房租。对于被告提供的证据5、6、7，原告方对其真实性没有提出异议，与本案处理亦具有关联性，本院予以采信。对于证据8，本院经审查认为与本案缺乏关联性，对该证据不予采信。 本院经审理查明：嵊州市城市建设投资发展有限公司（以下简称“嵊州城投公司”）系嵊州市嵊州大道1388号艇湖公寓1幢一单元608室住房的所有人。2015年4月，绍兴市宝业物业管理有限公司与嵊州城投公司签订了自2015年6月1日始至2018年5月31日止服务期为三年的《嵊州市艇湖公寓物业服务合同》。2018年5月，双方续签一份《嵊州市艇湖公寓物业服务合同》，约定物业管理服务期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止。两份合同均在第五条第18项作出约定，由绍兴市宝业物业管理有限公司负责公共租赁住房入住合同签订、入住管理及租金相关费用的收缴。2015年10月9日，绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司与赵东源签订《嵊州市公共租赁住房租赁合同》，约定赵东源承租嵊州市艇湖公寓1幢一单元608室住房和131号自行车棚，租期为合同签订之日起至公共租赁住房年审不合格公告之日，但最长不超过5年，租金每月578元，自2015年10月9日起计算，支付方式为银行代扣，扣款日为每月25日。租赁保证金为三个月租金计1734元，赵东源应在合同签订时一次性交纳给绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司。在本合同解除或终止时，保证金除用以抵充本合同约定应由赵东源承担的费用外，剩余款项在房屋腾退时返还给赵东源。赵东源无正当理由连续6个月以上拖欠租金或闲置公共租赁住房的，绍兴市宝业物业管理有限公司有权解除合同。同日，双方办理了房屋及附属设施、设备移交手续。赵东源拖欠自2017年3月9日起的租金至今。 另查明，“绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司”于2016年4月25日变更名称为“浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司”。 再查明，赵东源无不动产登记记录。根据嵊州市的相关政策，对于涉案房屋的房租，自2017年9月后，赵东源可以享受市场租金50%的优惠政策。 本院认为，嵊州城投公司系嵊州市艇湖公寓1幢一单元608室住房的所有人，其与绍兴市宝业物业管理有限公司签订的物业服务合同依法有效。根据该合同约定，绍兴市宝业物业管理有限公司有权与承租人签订与嵊州市艇湖公寓公共租赁住房相关的合同并收取租金。原告作为绍兴市宝业物业管理有限公司的分公司，其与被告签订房屋租赁合同的行为，具有同等法律效力。据此，原、被告之间的《嵊州市公共租赁住房租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容合法，依法具有法律效力，被告以原告非房屋实际所有人为由提出其主体不适格的意见不能成立。根据本案查明事实，被告自2017年3月9日起未再支付租金，即截至起诉之日已连续拖欠租金6个月以上，双方约定的合同解除条件成就，原告据此要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。由此，被告无继续占用案涉房屋及车棚的法律依据，理应及时腾退，对原告的相应诉请，本院亦予支持。合同解除前，被告所欠的租金应及时支付，合同解除后房屋腾退前，被告应按照合同约定的租金标准支付实际占用期间的费用。关于租赁保证金，被告虽辩称其缴纳的租赁保证金为3000元，但未提供相应的证据，应承担举证不利的后果。根据合同约定，租赁保证金为三个月的租金即1764元，原告同意直接抵扣被告欠付的租金，即被告尚需支付2017年6月9日后的租金，其中2017年9月后的租金被告可享受50%的优惠政策。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司（原绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司）与赵东源于2015年10月9日签订的《嵊州市公共租赁住房租赁合同》。 二、赵东源于本判决生效后十日内腾退嵊州市嵊州大道1388号艇湖公寓1幢一单元608室住房和131号自行车棚。 三、赵东源于本判决生效后十日内支付浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司自2017年6月9日起至实际腾退之日止的租金或实际占有使用费，其中2017年6月9日起至2017年8月31日止按578元/月计付，2017年9月1日起至实际腾退之日止按289元/月计付。 四、驳回浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费350元，减半收取计175元，由原告浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司负担14元，由被告赵东源负担161元，限被告于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 卢   镔 二〇二〇年八月二十六日 书记员 月茗（代）