宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1480号 上诉人（原审被告、反诉原告）：高银海，男，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：朱岩炯，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：徐凤霞，女，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张汉金，男，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：孙攀，宁夏言成律师事务所律师。 原审第三人：银川市土地储备局（原银川市土地储备中心），住所地宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路915号。 法定代表人：张芳，该局局长。 委托诉讼代理人：原志民，宁夏言成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢生虎，宁夏言成律师事务所律师。 上诉人高银海、徐凤霞因与被上诉人张汉金、原审第三人银川市土地储备局房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初9812号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 高银海上诉请求为：1、请求依法维持原审判决第一项；2、依法撤销原审判决第二项，改判为被上诉人返还上诉人代缴的天然气安装费、物业储备金、物业管理费等费用6091.30元、代付房款50686元，共计56777.30元。事实和理由：涉案房屋由被上诉人购买、居住，天然气安装费、物业储备金、物业管理费等费用应当由被上诉人交纳。上诉人此前应被上诉人的请求为其代交这些费用，但被上诉人一直未向上诉人返还这些费用。此外，对于购房款50686元也是由上诉人代被上诉人交纳，被上诉人作为房屋购买人，应当向上诉人返还。 上诉人徐凤霞辩称，房屋产权未确定，高银海诉请不能成立。 被上诉人张汉金辩称，高银海诉请无事实和法律依据，双方房屋买卖合同明确约定购房款金额，被上诉人按照合同约定支付了大部分购房款135000元，剩余未支付是因为双方约定办理完房屋产权证后支付，并未约定所谓50686元购房款，该事实已经一审法院查明，被上诉人认可一审对于该部分事实的查明认定。上诉人高银海当庭对于该部分费用的承担主体无法明确，其上诉请求与上诉状不一致，故被上诉人认为上诉人上诉理由无法成立，请求二审依法驳回诉请。 原审第三人土地储备局述称，涉案房屋属于被上诉人张汉金所有，银川市国有资产控股有限公司于2006年4月7日向其发出通知要求将涉案房屋给张汉金办理入住手续，后银川市土地储备局向银川市住房保障中心和张汉金发出安置通知单，以上事实由被上诉人张汉金一审提交的证据已经证实，该证据经代理人跟土地储备局核实为真实，有相应档案记录。请求支持被上诉人张汉金一审诉请。 徐凤霞上诉请求为：1、维持原审判决第一项；2、依法撤销原判决第三项，改判为：位于宁夏回族自治区银川市兴庆区颐园小区22-2-502室房屋归上诉人所有。事实和理由：涉案房屋存在黄荣业与其妻魏秀红共同所有的面积，为共有财产，原审判决认定涉案房屋属于国有财产，属认定事实不清。因魏秀红欠上诉人钱款，魏秀红用其共有的房屋抵顶欠款，黄荣业未表示异议，上诉人与魏秀红的协议既然合法有效，上诉人应有权主张涉案房屋归上诉人所有。政府签署协议应当站主导位置，没有人给高银海、住房保障局委托办理相应手续，其与政府签订的协议不应随意更改。3月份签署买卖协议，张汉金6月份已经入住，其手续不合法。 高银海辩称，房屋所有权人是黄荣业，因为有政府拆迁安置补偿协议为证。 张汉金辩称，第三人徐凤霞与魏秀红签订买卖协议时间为2008年3月，距离被上诉人张汉金被安置及居住房屋时间超过两年，且第三人一直主张魏秀红、黄荣业对涉案房屋享受权利，本案经三次庭审，黄荣业、魏秀红从未出现，自2008年至今12年之久二人从未对房屋主张过权利，明显不符合常理，二上诉人均主张对房屋享有所有权，但上诉人高银海缴纳的50686元购房款却从未向第三人徐凤霞主张，一直向张汉金主张也不符合逻辑和现实，二人陈述相互矛盾。 原审第三人土地储备局答辩意见与其对上诉人高银海的答辩意见一致。 张汉金向一审法院起诉请求：1.请求依法确认位于银川市兴庆区颐园小区22-2-502号的房屋归原告所有；2.请求依法判令被告协助原告将位于银川市兴庆区颐园小区22-2-502号房屋的产权办理登记至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。 高银海向一审法院提起反诉：1.要求原告返还被告代缴的物业费6091.30元、代付购房款50686元；2.反诉费用由原告负担。 第三人徐凤霞向一审法院提起诉讼：1.请求依法确认涉案房屋归其所有；2.案件受理费由张汉金和高银海承担。 一审法院认定事实：2006年3月30日，原告和被告签订《售房合同》一份，约定：被告将位于银川市兴庆区颐园小区22-2-502号的房屋出卖给原告，房屋面积约90多平方米，以房产证的面积为准，总价款15万元，原告不再负担任何费用，办理房产证的费用由被告承担，物业费由原告承担。协议签订后，原告一次性支付购房款13万元，剩余20000元待房产证办理后付清。合同签订当日，原告向被告支付购房款13万元，被告向原告出具了收条。上述合同签订后，原告即于2006年6月入住涉案房屋至今。2009年3月4日，被告向原告出具了金额为5000元借条。原告称该款是为了办理房产证而向被告以借款的形式支付的。2006年10月17日，被告就案涉房屋向银川颐安建设集团有限公司交纳了物业储备金944.20元、购房款50686元。同日，原告与银川万佳美物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《供用热力合同》。2005年9月28日，银川市土地储备局向颐安房地产开发公司及原告发出安置通知单，原告于2006年9月5日在该通知单中签字。该通知单所附测算表显示被安置人为原告，安置房位于颐园小区22-2-502号，协议安置面积50平方米，实际安置面积94.42平方米，差额面积44.42平方米，其中五层增加25平方米以内的价格为1037元/平方米，计25925元（1037元/平方米×25平方米）；超出25平方米的价格为1275元/平方米，计24761元（1275元/平方米×19.42平方米），差额面积总价款50686元。另查明，案外人黄荣业与魏秀红于1997年11月17日办理结婚登记手续。2003年7月6日，黄荣业（乙方）与银川市国有资产控股有限公司（甲方）签订《拆迁安置补偿协议》一份，约定：实行房屋安置的，给乙方安置住房50平方米，支付租房补助费、搬迁补助费3300元；实行货币补偿的，应付给乙方房屋补偿费2228.40元；向乙方安置房屋的所有权归甲方，乙方享有租住权，安置后由甲方统一发放租赁证，乙方按规定缴纳房租，超面积、个人购买部分产权归乙方所有。2008年3月6日，魏秀红（甲方）与第三人徐凤霞（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，载明：“???甲方原在皮鞋厂院内自建房被银川市控股公司拆迁办拆迁后分配给乙方（被拆迁人黄荣业、魏秀红）的自建房，安置在颐园小区22号楼2单元502室抵账给乙方。注：2008年以前的欠据、收据全部作废???”。再查明，2006年10月27日，银川市国有资产控股有限公司移交银川市房产管理局非经营性资产交接表中附有银川市国有资产控股有限公司物业部出具给银川市土地储备局的证明一份，载明：“原分配给黄荣业颐园小区22#-2-502室，现由张汉金居住，请给办理入住手续”；另有控股公司颐园应安置及安置住户明细表（2006年6月20日）一份，载明拆迁项目为银横路拓宽，其中黄荣业名下拆迁面积为32.15、公房面积50、已安置面积94.42、个人自购面积44.42、安置楼号及单元为22-2-502，并注明没办理入住手续。2019年8月16日，银川市住房保障中心向该院出具证明一份，载明：“颐园小区22-2-502号房屋为银川市直管公房，此房屋为银川市国有资产控股有限公司2006年移交原银川市房产管理局资产。该房屋移交后，承租人未办理公房登记手续，也未按规定履行房租缴纳义务。” 一审法院认为，原告和被告签订《售房合同》及案外人魏秀红与第三人徐凤霞签订的《房屋买卖协议》均系各方的真实意思表示，各方之间的房屋买卖合同关系成立。该案的争议焦点为涉案房产所有权的归属问题，虽然原告及第三人徐凤霞均举证证明其对涉案房产享有所有权，但根据已查明的事实，可以认定涉案房屋属于国有资产，因此与涉案房屋相关的买卖合同均无法履行，原告、被告、第三人徐凤霞均未取得涉案房屋的所有权，故该院对于原告、第三人徐凤霞的诉讼请求均不予支持。关于被告提出的反诉，依据原、被告之间的买卖合同，原告承担的仅是15万元购房款，且双方明确约定房屋面积约90多平方米。现涉案房屋的实际面积为94.42平方米，与合同约定基本一致，而被告仅证明其支付了购房款50686元，并未提供证据证明该款项系15万元购房款以外的费用，对于被告主张的物业储备金944.20元，因该费用实际上是房屋公共维修基金，并不同于物业费，且涉案房屋现并不属原告所有，被告对此也认可，故被告主张原告向其支付上述费用没有事实及法律依据，该院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、驳回原告张汉金的诉讼请求；二、驳回反诉原告高银海的反诉请求；三、驳回第三人徐凤霞的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由原告张汉金负担。反诉案件受理费1220元，减半收取计610元，由被告高银海负担。第三人诉讼请求案件受理费100元，减半收取计50元，由第三人徐凤霞负担。 本院二审期间，双方当事人、被上诉人及原审第三人均无新证据向本庭提供。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，一审法院认定的事实二审予以确认。 本院认为，关于涉案房屋的所有权问题，2003年7月6日黄荣业与银川市国有资产控股有限公司签订的《拆迁安置补偿协议》明确约定向黄荣业安置的房屋所有权归国有资产控股有限公司所有，即黄荣业对房屋仅享有使用权。2019年8月16日银川市住房保障中心出具的证明也证明了涉案房屋为银川市直管公房，属于国有资产，2008年上诉人徐凤霞与案外人魏秀红签订《房屋买卖协议》约定涉案房屋抵账给徐凤霞，此时应是以涉案房屋的使用权抵账。故上诉人徐凤霞主张涉案房屋归其所有的请求不能成立，一审法院未予支持并无不当。关于上诉人高银海主张的代付购房款50686元问题，上诉人提交的证据可证明上诉人代替被上诉人张汉金缴纳涉案房屋差额面积价款，但没有证据证明该代付购房款是否包含在15万元的购房款中，故对该项诉讼请求一审法院未予支持亦无不当。关于上诉人高银海主张的代缴天然气安装费、物业储备金、物业管理费等费用6091.30元问题，其中944.20元物业储备金实际上是房屋共有部分维修基金，根据《物业管理条例》第五十三条的规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。涉案房屋不属于被上诉人张汉金所有，故该项资金本不应向其主张。对于其他代缴费用包括天然气初装费、有线电视初装费、物业管理费、装修押金等共计5147.1元，上诉人提供的证据没有达到高度盖然性的证明标准，一审法院未予支持符合法律规定和客观事实。 综上，上诉人高银海、徐凤霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1320元，由上诉人高银海负担1220元，由上诉人徐凤霞负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  岳 磊 审判员  杨 玫 二〇二〇年八月十三日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。