河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初1635号原告（反诉被告）：阎治军，男，1967年6月12日出生，汉族，住登封市。原告（反诉被告）：高金现，男，1972年7月28日出生，汉族，住登封市。二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：米宗周，河南泽重律师事务所律师。二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：吴帅兵，河南泽重律师事务所律师。被告（反诉原告）：何朝，男，1974年4月3日出生，汉族，住登封市。被告（反诉原告）：杨春杰，男，1975年2月25日出生，汉族，住登封市。原告阎治军、高金现诉被告何朝、杨春杰项目转让合同纠纷一案，本院立案受理后，被告何朝、杨春杰提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，对本诉和反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）阎治军、高金现的委托诉讼代理人吴帅兵，被告（反诉原告）何朝、杨春杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。阎治军、高金现向本院提出诉讼请求：1、依法判令何朝、杨春杰支付项目转让款80万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息；2、本案诉讼费用由何朝、杨春杰承担。事实和理由：2013年5月7日，阎治军、高金现与何朝、杨春杰签订了一份《房地产建筑项目转让协议》，将与大金店镇金西村第三村民组的合作建房项目转让给何朝、杨春杰，项目转让款共计100万元，协议约定签约时何朝、杨春杰支付20万元，楼房主体三层后10日内再支付40万元，主体完工后30日内支付剩余40万元。如今建设项目早已完工，何朝、杨春杰已投入使用并出租获益，但何朝、杨春杰仅在签约时支付20万元，下欠80万元至今未付，经阎治军、高金现多次催要，何朝、杨春杰一拖再拖，现阎治军、高金现诉至法院，请求判如所请。何朝、杨春杰辩称，一、依照《房地产建筑项目转让协议》约定，阎治军、高金现有义务协调好当地村民、开发地块四邻与何朝、杨春杰的关系，协助解决一切纠纷，且如因国家法律、政策等原因造成工程无法进行，阎治军、高金现应退还何朝、杨春杰已交的贰拾万现金。协议签订后，因阎治军、高金现未履行上述约定义务和国家法律、政策等原因，何朝、杨春杰无法进行项目施工，最终放弃涉案项目；二、涉案项目实际投资开发人系赵俊盛，何朝、杨春杰放弃项目后，大金店镇金西村第三村民小组又与赵俊盛（曾用名赵俊生）签订协议，将该项目使用土地租赁给赵俊盛，赵俊盛建筑到两层，因为法律、政策等原因停工至今。三、阎治军、高金现与大金店镇金西村第三村民小组签订合作建房协议，继而又与何朝、杨春杰签订《房地产建筑项目转让协议》，将房地产开发项目转让给何朝、杨春杰，系变相转让集体土地使用权，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，因而无效。综述，请求依法驳回阎治军、高金现的诉讼请求。何朝、杨春杰向本院提出反诉请求：1、依法判令阎治军、高金现与何朝、杨春杰签订的《房地产建筑项目转让协议》无效；2、依法判令阎治军、高金现返还何朝、杨春杰转让款20万元；3、由阎治军、高金现承担诉讼费用。事实和理由：2013年5月7日，阎治军、高金现（甲方）与何朝、杨春杰（乙方）签订《房地产建筑项目转让协议》，甲方自愿将其与大金店镇金西村第三村民小组签订的合作建房项目转让给乙方，并约定“甲方有义务协调好当地村民、开发地块四邻与乙方的关系，协助解决一切纠纷”，“如因国家法律、政策等原因造成工程无法进行，甲方应退还乙方已交的贰拾万现金。”协议签订后，阎治军、高金现没有按照上述约定履行义务，整个项目也因国家法律、政策等原因无法进行。在此情况下，何朝、杨春杰无法施工，遂放弃该项目，后大金店镇金西村第三村民村小组又与赵俊盛签订协议，将该项目使用土地租赁给赵俊盛，赵俊盛建筑到两层，因法律、政策等原因停工至今。另外，阎治军、高金现与大金店镇金西村第三村民小组签订合作建房协议，继而又与何朝、杨春杰签订了《房地产建筑项目转让协议》，将房地产开发项目转让给何朝、杨春杰，系属于变相转让集体土地使用权，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。综述，阎治军、高金现与何朝、杨春杰签订的《房地产建筑项目转让协议》，违反法律强制性规定，应属无效协议，请求依法维护何朝、杨春杰的合法权益。阎治军、高金现对反诉原告何朝、杨春杰的反诉辩称，阎治军、高金现与何朝、杨春杰于2013年5月7日签订的《房地产建筑项目转让协议》并不涉及土地使用权的转移问题，该协议不违反法律规定；阎治军、高金现与大金店镇金西村第三村民小组签订的合作建房《协议书》第六条约定“建房所需办理的城建、规划许可证等相关手续由乙方自行办理，甲方予以积极配合”，何朝、杨春杰受让了阎治军、高金现在该协议中的权利与义务，故建房所需的各种手续应当由何朝、杨春杰办理。大金店镇金西村第三村民小组作为土地所有人，有权通过出租方式将涉案土地交由他人使用，符合修订后于2020年1月1日起执行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，何朝、杨春杰应当负责办理房屋建设所需的各项手续，使所建房屋符合法律规定；庭审中，何朝提交了2013年5月7日赵俊盛出具的授权委托书、欠条、声明各一份，用以证明何朝系受赵俊盛委托才与阎治军、高金现签订《房地产建筑项目转让协议》，但在签订该协议过程中，何朝从未向阎治军、高金现出示过上述委托手续，更未将上述手续交予阎治军、高金现，何朝与赵俊盛之间的委托关系是否属实与阎治军、高金现无关；庭审中，杨春杰自认与赵俊盛合作建涉案房屋，何朝系受赵俊盛委托，后来杨春杰退出项目，赵俊盛独自建房，赵俊盛承诺房屋建成后用卖房款回报杨春杰前期投入50万元，后赵俊盛将负一楼以240万元的价格卖给了杨春杰和张杰，杨春杰支付了剩余价款，至今将负一楼出租作超市使用。涉案房屋虽系赵俊盛所建，但赵俊盛能够在此建房的权利依然来源于阎治军、高金现与何朝、杨春杰在2013年5月7日签订的《房地产建筑项目转让协议》，杨春杰是否退出该项目，都应当按照协议约定支付阎治军、高金现剩余转让款。综上，何朝、杨春杰已建成涉案房屋并投入使用多年，应当依照协议约定支付阎治军、高金现剩余费用，何朝、杨春杰的反诉理由不能成立，依法不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定证据如下：对阎治军、高金现提交的第一组证据：本院（2009）登民二初字第223号民事调解书、登封市大金店镇金西村第三村民组与阎治军、高金现于2009年9月28日签订的协议书一份，第二组证据：阎治军、高金现与杨春杰、何朝于2013年5月7日签订的《房地产建筑项目转让协议》一份、欠条一份；第三组证据：现场照片一组（7张），因杨春杰、何朝对证据的真实性均无异议，故本院予以采信；对何朝提交的赵俊盛（曾用名赵俊生）出具的授权委托书、声明书、欠条，因上述证据系何朝与赵俊盛之间的内部约定，且阎治军、高金现亦不予认可，故本院不予采信；对杨春杰提交的登封市大金店镇金西村第三村民组与赵俊盛签订的《土地租赁协议书》复印件，因杨春杰未提供证据原件予以核实，且该《土地租赁协议书》与本案并无直接关系，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：阎治军、高金现（甲方）与何朝、杨春杰（乙方）于2013年5月7日签订《房地产建筑项目转让协议》一份，协议约定甲方将其与大金店镇金西村第三村民小组签订的合作建房项目转让给乙方，一、建房土地位置：登封市大金店镇转盘西南角处；二、甲方此前为解决该土地纠纷已投入资金陆拾万（600000.00）元整，乙方对此予以认可，另外，乙方再给付甲方项目转让费肆拾万（400000.00）元整；三、付款办法：（一）协议签订之日，乙方付给甲方贰拾万（200000.00）元整，在临街楼房主体三层后10日内，乙方再付给甲方肆拾万（400000.00）元整。（二）在临街楼房主体完工后30日内，由乙方一次性付给甲方项目转让费肆拾万（400000.00）元整；四、协议签订时，甲方交给乙方其原与大金店镇金西村第三村民小组签订的合作建房《协议书》原件一份，法院《民事调解书》复印件一份，另外两份《协议书》原件自本协议签订之日起作废，如甲方以任何理由再作任何利用，均应承担一切法律和经济责任；五、甲方有义务协调好当地村民、开发地块四邻与乙方的关系，协助解决一切纠纷；六、如因乙方原因导致工程不能进展，乙方原交给甲方的贰拾万现金自动放弃，并退还甲方《协议书》原件和法院调解书复印件各一份，如因甲方原因导致工程不能进展，须退还乙方原交的贰拾万现金，乙方同时退还甲方《协议书》原件和法院调解书复印件各一份；七、甲方必须保证该建筑项目所占土地无转让、债务等纠纷，否则，甲方除须退还乙方已交的贰拾万现金外，还应按该数额的一至三倍赔偿乙方经济损失；八、如因国家法律、政策等原因造成工程无法进行，甲方应退还乙方已交的贰拾万现金，乙方同时退还甲方《协议书》原件和法院调解书复印件各一份……。协议签订后，何朝、杨春杰支付阎治军、高金现20万元，现双方因协议履行问题产生纠纷，故而成讼。另查明，涉案合作建房项目已建成地下一层，地上两层。阎治军、高金现与登封市大金店镇金西村第三村民组（以下简称金西村三组）于2009年9月28日签订协议书一份，协议约定金西村三组将位于登封市××金店镇转盘西南××房屋及院子（××生产组房子外墙根，北至郑洛公路，南至房屋外墙根，东至第二村民组地边）收回，租赁给阎治军、高金现建房；金西村三组负责解除其与供销社之间的租赁合同及相关纠纷，退赔费用由阎治军、高金现承担；金西村三组负责协调与本生产组房屋东邻的属于大金店镇第二组部分土地以便于建房的地皮方正，费用由阎治军、高金现协商解决；建房所需的办理城建、规划许可证等相关手续由阎治军、高金现自行办理，金西村三组给予积极配合；建房所需资金均由阎治军、高金现自行筹集；房屋建成后，北边的一栋房屋一、二两层东一半归金西村三组所有，剩余房屋及南边的一栋房屋均归阎治军、高金现所有……。本院认为，阎治军、高金现与何朝、杨春杰于2013年5月7日签订的《房地产建筑项目转让协议》，主要目的系利用金西村三组所有的集体土地开发房地产项目，依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因该协议转让项目所涉及的集体土地违反上述法律规定，故阎治军、高金现与何朝、杨春杰于2013年5月7日签订的《房地产建筑项目转让协议》应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案合作建房项目已建成地下一层，地上两层，何朝、杨春杰辩称因四邻纠纷和国家法律、政策等原因，二人放弃项目开发，涉案项目实际开发人系赵俊盛，但又当庭自认何朝系受赵俊盛委托，在协议上签字，杨春杰与赵俊盛曾系合伙关系，何朝、杨春杰的陈述前后矛盾，故本院认定涉案合作建房项目中现已建成的三层建筑与何朝、杨春杰具有民事法律关系，依照上述法律规定，因涉案项目转让协议无效，故阎治军、高金现应返还何朝、杨春杰已支付的项目转让款20万元，因阎治军、高金现解决涉案项目土地纠纷所产生的利益已由何朝、杨春杰享有，现已无法返还，参照转让协议中关于阎治军、高金现已投入资金60万元的约定，本院酌定何朝、杨春杰应补偿阎治军、高金现60万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）阎治军、高金现与被告（反诉原告）何朝、杨春杰于2013年5月7日签订的《房地产建筑项目转让协议》无效；二、被告（反诉原告）何朝、杨春杰于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）阎治军、高金现60万元；三、原告（反诉被告）阎治军、高金现于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）何朝、杨春杰20万元；四、上述第二项、第三项判决中的金钱给付义务相互抵销后，被告（反诉原告）何朝、杨春杰于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）阎治军、高金现40万元；五、驳回原告（反诉被告）阎治军、高金现的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取计5900元，由原告（反诉被告）阎治军、高金现负担1000元，被告（反诉原告）何朝、杨春杰负担4900元。反诉费4300元，减半收取计2150元，由原告（反诉被告）阎治军、高金现负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式二十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  梁大伟二〇二〇年八月十二日书记员  高菲菲