贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2773号上诉人（一审被告）：贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司，住所地凯里经济开发区开司大道大摆仰村东侧，统一社会信用代码：915226005733447676。法定代表人：蒋光英，公司董事长。被上诉人（一审原告）：孙文州，男，1990年9月8日出生，汉族，住贵州省凯里经济开发区。委托诉讼代理人：李茂德，贵州贵信（施秉）律师事务所执业律师。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：杨飘，贵州贵信律师事务所执业律师。代理权限：一般授权。上诉人贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司（以下简称“经纬房开公司”）因与被上诉人孙文州商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初6783号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人经纬房开公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金3456元、逾期办证违约金8520.34元，合计11976.34元。事实和理由：一、一审判决按全部已付房款的日万分之一计算逾期交房违约金过高，应当参照《中华人民共和国合同法》及其司法解释，按照开发区片区实际租房每月租金600元的30%计算逾期交房违约金。合同约定交房时间为2015年12月31日，被上诉人于2017年7月31日受领房屋钥匙，视为已经交付。逾期交房违约金从2016年1月1日起计算至2017年7月30日，共576天，逾期交房违约金为3456元（600元×30%÷30天×576天）较为客观公正。二、一审判决按全部已付房款的日万分之零点五，从实际交房之日起计算逾期办证违约金过高，应从实际交房之日90日后开始计算逾期办证违约金。且上诉人2019年8月28日已经将办理房屋登记的材料交至不动产登记中心，不动产登记中心审理的时间不应计入逾期办证的期限。即实际交房2017年7月31日后的90日开始计算逾期办证违约金，应从2017年10月31日计算至2019年8月28日，共666天，逾期办证违约金为8520.34元（255866元×0.00005×666天）。被上诉人孙文州辩称，经纬房开公司的上诉请求和理由不能成立，请二审法院依法驳回其上诉请求。孙文州向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金29810.7元（258325元×日万分之二×577天:2016年1月1日至2017年7月31日）；2、判决被告支付原告逾期办证违约金46498.5元（258325元×6%×3年:2016年9月至2019年9月）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月2日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。主要内容为：1、原告以银行按揭方式购买被告开发建设位于凯里经济开发区，该房屋为预售房屋，建筑面积为108.54平方米，套内建筑面积为91.38平方米，总价款为258325元。2、本合同签订之日交付首期房款78325元，余款180000元银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。3、逾期付款责任：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起5日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。4、出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。5、出卖人承诺于2016年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.05%的违约金。6、补充协议：（1）甲方有关书面通知以电话方式通知的，打通电话之日为送达日，以短信方式通知的，短信群发送之日为送达日。上面书面通知送达至乙方在签署《买卖合同》时预留的或事后补留的通讯地址或代收人收即为有效送达。（2）如买受人选择银行按揭贷款方式付款，买受人在签订合同之后的30日内应办理相应按揭贷款手续，买受人逾期不配合办理视为违约，买受人应按合同条款支付违约金。（3）如因政府有关职能部门延迟办理房屋权属登记且资料已报产权登记机关，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。（4）若补充协议内条款与合同条款有冲突，则以合同条款为准。合同签订后，原告于2014年11月2日支付78325元，2015年1月8日以银行按揭贷款方式支付180000元，2017年7月31日原告领取房屋钥匙。另查明：案涉房屋于2013年7月17日取得地基与基础分部工程质量验收证明书；2015年1月6日取得主体结构分部（子分部）工程质量验收证明书；2016年8月16日取得住宅工程质量分户验收表；2017年1月16日取得房屋面积测绘报告；2019年3月29日取得贵州省建设工程竣工验收备案表。再查明，被告于2017年3月28日在小区楼下张贴交房公告，并陆续电话通知业主接房。2019年9月27日在微信群发布信息和小区楼下张贴公告通知业主领取不动产权证。原告已于2019年9月29日领取购房发票（金额为255866元）及不动产权证。事后因逾期交付房屋，且被告未能按期将商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告经与被告交涉未果后提起本案诉讼。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签《商品房买卖合同》约定：被告应于2015年12月31日之前向原告交付涉案商品房；在2016年8月31日前取得商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未按照合同约定按时交付房屋及文书依法依约均应承担违约责任。关于违约金的问题；（一）逾期交房违约金：由于案涉房屋截止至2019年3月29日才取得正式的竣工验收备案表，达到交付条件。但原告已经于2017年7月31日领取了房屋钥匙，默认了交房这一事实。因此逾期交房违约金应从2016年1月1日计算至2017年7月30日，共计576天。（二）逾期办证违约金：截止2019年9月27日，被告就通知业主领取初始登记证，故本院支持原告计算违约金至2019年9月26日。按双方合同约定，被告应当在2016年8月31日将涉案房屋的所有权初始登记证交付给原告，其逾期交付的违约责任应自2016年9月1日开始计算，故本院支持的逾期办证违约金应为2016年9月1日计至2019年9月26日，共计1120日，但原告仅主张1095天，系对自己民事权利的处分，本院予以准许。此外，原告的购房发票金额低于合同约定的房价款，但原告已经领取发票，就面积差对商品房价款达成一致意见，因此本院认定商品房价款为发票金额255866元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定双方约定的违约金过高，且原告购买房屋是用于居住，并非投资性目的。因此原告的诉请本院酌情调整为逾期交房违约金按照日万分之一、逾期办证违约金按照日万分之零点五计算：即逾期交房违约金为14738元（255866元×0.0001×576天）、逾期办证违约金为14009元（255866元×0.00005×1095天）。关于被告辩称原告应承担逾期签约责任等问题，与本案并非同一法律关系,被告可另案起诉进行处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙文州逾期交房违约金14738元、逾期办证违约金14009元。二、驳回原告孙文州其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为854元，由原告孙文州负担534元，被告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司负担320元。二审期间，上诉人经纬房开公司提交一份凯里市不动产登记中心接收办理不动产登记材料出具的《贵州省不动产登记中心受理单》，拟证明经纬房开公司于2019年8月28日已经将办理房屋登记的材料交至不动产登记中心，不动产登记中心经办时间不应计入逾期办证的期限。本院经审查认为，该《贵州省不动产登记中心受理单》载明不动产坐落凯里经济开发区金源西大道2号经纬国际汽车城17栋4单元11层1102号，收件日期为2019年8月28日，业务名称为国有建设用地使用权／房屋所有权首次登记（开发区），即初始登记，与本案孙文州诉请主张的根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款经纬房开公司因逾期将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人产生的逾期办证违约金的诉讼请求无关，因此该二审证据材料与本案诉争的待证事实缺乏关联性，本院不予采信。被上诉人孙文州未提交二审新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点是违约金计算标准、逾期办证违约金计算天数。关于逾期交房、逾期办证违约金计算标准的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审判决根据上述司法解释规定，将逾期交房违约金酌情调整为日万分之一，逾期办证违约金调整为日万分之零点五，并无不当，本院予以确认。经纬房开公司上诉认为按日万分之一标准计算逾期交房违约金过高，主张按开发区片区实际租房每月租金600元的30%计算逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于逾期办证违约金计算天数问题。《商品房买卖合同》约定出卖人承诺于2016年8月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但是直到2019年9月27日经纬房开公司才通知业主领取初始登记证，本应对逾期办证违约金的天数从合同约定交付初始登记有关文书次日计算至经纬房开公司通知业主领取初始登记证前一日，一审判决尊重孙文州仅主张逾期天数为1095天的私权处分，按其主张予以计算，并无不当，本院予以确认。经纬房开公司上诉主张违约办证天数从实际交房的90日后开始计算至经纬房开公司将办理房屋登记的材料交至不动产登记中心之日止，没有事实和法律依据，也与案涉双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定不符，经纬房开公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人经纬房开公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年八月十四日法官助理罗维书记员杨正英