浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初1821号 原告：嵊州市德贝置业有限公司，住嵊州市经济开发区双塔路1299号。 法定代表人：陈福娟，执行董事。 委托诉讼代理人：周鼎帆，浙江世纪方律师事务所律师。 被告：吕晓远，男，1974年12月3日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：张巧文，浙江计然律师事务所律师。 原告嵊州市德贝置业有限公司与被告吕晓远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嵊州市德贝置业有限公司的委托诉讼代理人周鼎帆，被告吕晓远及其委托诉讼代理人张巧文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嵊州市德贝置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年6月1日签订的位于嵊州市××路××号商铺的房屋租赁合同及位于嵊州市××路××号商铺的房屋租赁合同。2、判令被告立即向原告支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的租金200807元，及因被告未按合同约定付款期限支付租金而产生的违约金（其中因逾期支付租金97479元产生的违约金按267.07元／日自2017年11月1日起算，因逾期支付租金103328元产生的违约金按283.09元／日自2018年11月1日起算，均计至租金付清日止，暂计算至2020年4月16日止的违约金合计390715.83元）。在审理中原告要求按照年利率24%计算逾期支付租金的违约金。3、判令被告立即向原告支付自2020年1月1日起至案涉合同解除前一日止的租金（以该年度日租金300.07元／日计算，暂计算至2020年4月16日止的租金为32107.49元），及因被告未按合同约定付款期限支付租金而产生按300.07元／日自2019年11月1日起算至租金付清日止的违约金。4、判令被告在案涉合同解除后立即向原告返还位于浙江省嵊州市××路××号商铺××号商铺，并支付自案涉合同解除日起至商铺返还原告之日止按267.07元／日计算的房屋占用使用费。事实与理由：被告因经营棋牌、餐饮之需，承租原告位于嵊州市经环西路512-56号建筑面积77.35平方米的商铺及位于嵊州市××路××号××商铺，双方于2016年6月1日分别签订房屋租赁合同各1份，两份合同均约定租期自2016年6月1日起至2021年12月31日止，并分别约定512-56号、512-57号商铺租金标准及支付时间如下：自2016年6月1日起至2017年12月31日止租金分别为35573元、32662元，均于合同签订之日起三日内付清。自2018年1月1日起至2018年12月31日止租金分别为50819元、46660元，均于2017年10月31日前付清。自2019年1月1日起至2019年12月31日止租金分别为53868元、49460元，均于2018年10月31日前付清。自2020年1月1日起至2020年12月31日止租金分别为57100元、52427元，均于2019年10月31日前付清，除原告同意被告续租外，被告应在合同租期届满或终止或解除合同的当日返还房屋，每逾期一日，被告应按1.8元／平方米／日的价格向原告支付房屋占有使用费，如果被告逾期支付租金的，每逾期一日，按被告应付日租金的五倍向原告支付违约金。如被告逾期支付租金超过30日的，原告在按上述追究被告违约责任外，还有权单方面解除合同，如被告因此给原告造成的经济损失还应按实作出相应赔偿。嗣后，原告按约定将出租房屋交付给被告，被告也按约付清自2016年6月1日起至2017年12月31日止的租金35573元和32662元。但遗憾的是被告本应按合同约定于2019年10月31日前付清自2018年1月1日起至2020年12月31日止的租金共计310334元，至今分文未付，以致本案纠纷成讼。原告认为，原、被告签订的两份房屋租赁合同均系双方真实意思表示，为合法有效，应受法律保护。现被告拖欠租金的行为已构成违约，且拖欠租金已远远超过30天，根据合同约定被告应立即向原告付清租金及相应的违约金，且原告有权解除合同，被告应在合同解除后立即向原告退还商铺并付清房屋占有使用费。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告吕晓远答辩称，1、同意解除双方于2016年6月1日签订的房屋租赁合同，但解除的时间为2019年9月5日。2、拖欠的租金应当从2018年1月1日计算至2019年8月7日。3、违约金过高，被告认为应当按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率来计算。4、案涉房屋已经于2019年9月5日返回给了原告，并已由原告占有使用。5、原告一开始租赁给被告的房屋包括经环西路506-16、512-26、512-27、28、29、56、57、58、59这几个商铺，总面积达到550.68平方米，根据建筑设计规范规定，200平方米以上的公共场所应当设置二个安全通道，但原告交付的房屋从结构上看不符合设置两个安全通道的条件，导致被告停业整顿无法正常经营。6、在2019年的8月7日案涉房屋由于业主没有处理好水表的问题导致停水，直至现在还没有解决用水的问题，被告只好多次与房东和物业公司沟通的情况下，在2019年9月5日确认无法解决用水的情况下，被告只有停业搬出案涉房屋，把房屋返还给了原告，因为原告的违约行为导致被告无法经营，理应减免相应的租金。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据质证，其中原告为证明其诉讼请求提供的证据有： 证据1、2016年6月1日原告与被告签订的房屋租赁合同2份，证明被告因经营所需向原告承租嵊州市经环西路512-56、57号商铺，双方对租金、租期等作了约定。被告经质证对真实性没有异议，但违约金约定过高，因原告存在违约行为导致被告无法正常从事经营活动。 证据2、房屋所有权证2份，证明原告对上述房屋享有所有权。 证据3、从网上下载的嵊州市玉兰棋牌室的企业信用信息公示报告，证明原告已将商铺交付给被告用于经营棋牌室的事实。 被告对证据2-3没有异议。 证据4、补充协议1份，证明2017年7月28日原告将部分房屋抵偿给杭州蓝城致信建设管理有限公司。被告经质证对真实性没有异议，但不能看出是在2017年7月28日签订的。 被告为证明其答辩理由提供的证据有: 证据5、被告与绿城物业公司工作人员魏祥的微信聊天记录，证明在2019年8月7日非因被告原因案涉房屋已经停水，卫生间不能使用，使房屋达不到使用的条件，导致房屋不能开展棋牌室的活动。 证据6、被告与绿城物业公司工作人员的微信语音聊天记录，证明从2019年9月份开始到现在都没有解决断水的问题，且案涉房屋早已收回。 原告对证据5-6质证认为对真实性不能确认，即使可以确认，魏祥也不是原告公司的人员，只能反映被告与物业公司之间的事情。 证据7、嵊州市玉兰花园生活服务中心工作人员一览表及魏祥的职务照片，证明魏祥的身份是玉兰花园物业公司的工作人员。原告质证认为照片不是原物是复制件，对证明力有异议。 证据8、微信好友的截屏和绍兴市公安局网上服务中心的查询截图，证明微信聊天记录中注明为“物业西伯利亚狼”是物业公司工作人员魏祥。原告质证认为只能证明微信注明的“物业西伯利亚狼”是这个手机号码，魏祥不是本案当事人，不能证明这个手机号就是魏祥。 证据9、光盘二份，证明案涉房屋现状的视频，到现在为止案涉房屋仍然断水，且只有一个安全通道的事实。原告质证认为对现状视频是拍下来了，但不能证明停水是原告造成的。 证据10、2016年6月1日签订的房屋租赁合同1份，证明原告将其他房屋一并出租给被告的事实，被告租赁的目的是开棋牌室。原告经质证对真实性没有异议。 证据11、建筑设计防火规范，证明建筑面积大于200平方米的公共场所应当设置二个安全通道。原告质证认为对证据的形式有异议，对规范的真实性没有异议。 证据12、嵊州市公安消防大队的行政处罚决定书和收款收据2份，证明因无法设置二个安全通通道，嵊州市公安消防大队对被告进行了行政处罚。原告对真实性没有异议。 证据13、被告发的短信1份，证明在2019年4月10日要求房东收回房屋。原告质证认为被告发给短信的单位是绿城建设管理有限公司，不是原告，与本案没有关联。 证据14、2016年5月29日原告出具的收条复印件1份，证明被告交付了房屋租赁费。原告质证认为如果可以提供原件是没有异议的。 对上述证据本院认证如下：因被告对证据1-4的真实性没有异议，其载明的内容与本案事实之间存在关联性，具有证明效力。由于原告对证据5-8、证据13存有异议，且对被告要证明的内容在本案中暂不作处理，故对这些证据在本案中不作认定。对证据9载明内容的真实性应予确认。原告对证据10-12、证据14的真实性没有异议，可以认定其证明力。 本院经审理认定的事实如下：2016年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定甲方出租给乙方的房屋为商业用房，该用房坐落在嵊州市××路××号商铺，该用房建筑面积为550.68平方米，甲方同意乙方按乙方设计的平面图进行装修和使用，乙方应遵守国家及嵊州市有关房屋租赁管理的有关规定，承诺租赁该用房仅作为棋牌室、餐饮营业经营使用，并服从绿城玉兰花园区域内物业管理公司的统一管理；甲方于2016年6月1日前向乙方交付该用房，租赁期限自2016年6月1日起至2021年12月31日止，期限为67个月，该用房第一年建筑面积租金为253258元，乙方支付租金方式为每一年支付一次，本合同签订之日支付第一年度租金，其他年度租金应在每年度提前两月支付，即每年的10月31日前付清，具体为2016年6月1日至2017年12月31日的租金253258元，在本合同签订之日起三天内支付，2018年1月1日至2018年12月31日的租金361797元，在2017年10月31日之前支付，2019年1月1日至2019年12月31日的租金383505元，在2018年10月31日之前支付，2020年1月1日至2020年12月31日的租金406515元，在2019年10月31日前支付；租赁期间内，乙方应按月及时支付该用房的水、电、电话等费用，上述费用均按实际使用量独立核算，同时乙方应按月支付分摊该区域内公共的水、电等费用，租赁期内，乙方应服从绿城玉兰花园区域内物业管理公司的统一管理，按时交纳物业管理费用，该用房交付时甲方保证该用房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后方可进行；乙方应自行办理经营所具备的所有批文（包括消防、环保等批准手续以及营业执照等许可证的申领）后，方可正式在承租用房内从事经营活动；甲、乙双方同意有下列任一情形的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方按月租金的两倍支付违约金，如支付的违约金不足补偿守约方损失的，还应赔偿守约方因此造成的其他经济损失，其中第4条载明乙方逾期不支付租金累计超过30日的；同时又约定如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按乙方应付日租金的五倍向甲方支付违约金，如乙方逾期支付租金超过30日的，甲方在按上述追究乙方违约责任外，还有权单方面解除本合同，乙方因此给甲方造成的其他经济损失还应按实作出相应赔偿；在合同期内，如甲方将房屋转让给第三方的，则本合同中所约定的权利义务将一并转让给第三方等内容。在该合同签订前的2016年5月29日被告已将2016年6月1日至2017年12月31日间的租金253258元交付给了原告。被告对上述租赁的各间商铺进行贯通装修后，开办了棋牌室，并于2016年5月30日向嵊州市市场监督管理局办理了个体工商户注册登记，名称为嵊州市玉兰棋牌室。 2017年7月28日，原告（甲方）与被告（乙方）及杭州蓝城致信建设管理有限公司（丙方）补充协议1份，约定甲乙双方于2016年6月1日签署了房屋租赁合同及相关文件，甲方将位于嵊州市××花园××路××号××房××室使用，乙方已支付租金至2017年12月31日止，甲方已将上述商业用房抵偿给丙方，上述商业用房的权益归丙方所有，原合同甲方主体即出租人由嵊州市德贝置业有限公司变更为丙方，甲方在原合同中的权利义务全部转移给丙方，丙方在各自房产所有权房屋内履行合同义务，丙方对原合同约定及条款知悉且无异议，并保证按照原合同约定履行出租人即甲方主体的全部义务等。同时原告又与被告分别签订房屋租赁合同2份，其中一份载明甲方出租给乙方的房屋为商业用房，该用房坐落在嵊州市××路××号商铺，该用房建筑面积77.35平方米，租赁期2016年6月1日至2017年12月31日间的租金35573元，在合同签订之日起三天内支付，2018年1月1日至2018年12月31日的租金50819元，在2017年10月31日前支付，2019年1月1日至2019年12月31日的租金53868元，在2018年10月31日前支付，2020年1月1日至2020年12月31日间的租金57100元，在2019年10月31日之前支付。另一份房屋租赁合同载明甲方出租给乙方的房屋为商业用房，该用房坐落在嵊州市××路××号商铺，该用房建筑面积71.02平方米，租赁期2016年6月1日至2016年12月31日间的租金32662元，在合同签订之日起三天内支付，2018年1月1日至2018年12月31日的租金46660元，在2017年10月31日前支付，2019年1月1日至2019年12月31日的租金49460元，在2018年10月31日前支付，2020年1月1日至2020年12月31日间的租金52427元，在2019年10月31日之前支付。该两份合同的其余内容与2016年6月1日原告与被告签订的房屋租赁合同的相应内容一致。但被告对该两间商铺的租金只支付至2017年12月31日止，从2018年1月1日起的租金至今未付。 另认定，2019年8月7日被告通过微信方式告知嵊州玉兰花园生活服务中心工作人员其所租赁的房屋内停水了，要求解决，后未果。为此，在审理过程中被告曾提起反诉，要求与原告解除2016年6月1日签订的9间商铺的房屋租赁合同，同时要求原告返还被告租金373258元，并赔偿经济损失约80万元。本院以被告反诉中所主张的大部分商铺已经抵偿给杭州蓝城致信建设管理有限公司所有，原告已不属于这些商铺的出租方，故以被告提起的反诉主体不符合法律规定为由，对被告的反诉不予受理，告知被告另行起诉处理。2020年7月8日经本院组织双方当事人现场勘查，被告租赁的上述9间商铺的大门被上锁并用钢丝捆扎，经强制拆除后见商铺内的空调及棋牌等设施已搬走，部分装潢被拆除，在卫生间打开自来水龙头后未见有水流出。在现场时被告确认空调和棋牌设施是由其自己搬走的，但认为大门不是被告上锁的，是被他人锁住的。 本院认为，2016年6月1日原告与被告签订的房屋租赁合同及2017年7月28日双方签订的房屋租赁合同，均属当事人的真实意思表示，应当视为有效合同。在租赁合同中明确约定承租人逾期支付租金超过30日的，出租方除可以追究对方违约责任外，还有权单方解除合同，即签约主体在合同中约定了附条件的解除权，在所附条件成就时，守约方依约享有合同解除权。依据合同约定被告应当在2017年10月31日前支付2018年1月1日至2018年12月31日间的租金46660元，在2018年10月31日前支付2019年度的租金49460元，而被告至今未支付，可见被告逾期支付租金的时间已经远远超过合同约定支付时间30天之外，原告可以要求与被告解除租赁合同，现原告以提起诉讼的方式要求解除合同，被告亦同意解除，故对原告的这一诉讼请求应予支持。而被告认为合同解除的时间在2019年9月5日，但原告不予认可，且被告没有提供证据来证明在2019年9月5日双方已经达成了解除合同的一致意见，故对被告的该节辩称理由不予采信。 其次，关于原告要求被告支付自2018年1月1日起至合同解除后房屋返还之日止的租金请求，因被告对到2019年9月5日止的租赁时间没有异议，对该时间以后的实际租期提出了异议，认为由于停水等原因在2019年9月5日已经将租赁房屋返还给了原告，但原告未认可，被告亦无相应的证据来证实，故在合同解除后，被告仍然负有返还租赁房屋的义务。同时由于被告租赁使用的房屋除原告出租的二间商铺外，还包括在租赁初期原告已经转让给杭州蓝城致信建设管理有限公司的其他7间商铺，据此被告主张的停水原因及租赁房屋现场被他人上锁等事实，在本案中无法一并查清，需要被告通过另行诉讼程序才能解决，故在本案中原告请求的租金暂时计算至2019年9月5日，对该日期以后至被告返还房屋期间的租金，可待被告在合理期限内另行提起诉讼查明相关租赁状况等事实以后，原告可再行主张。被告辩称原告交付的房屋不符合设置二个安全通道的条件，导致被告无法经营的理由，由于被告在签订租赁合同前已经明知房屋的结构现状，且被告在开设的棋牌室中原告出租的商铺仅占二间，故被告据此要求减免租金及不能达到租赁合同目的的理由不能成立。对被告逾期支付租金而产生的违约金问题，原告虽然主动调整了合同约定的违约金计算方法，但被告认为其计算的违约金过高，故本院酌情调整逾期付款违约金按照月利率15‰进行计算，对原告主张的超过该计算方式的其他违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条规定，判决如下： 一、解除2017年7月28日嵊州市德贝置业有限公司与吕晓远签订的关于嵊州市××路××号××号的房屋租赁合同。 二、吕晓远应在本判决生效之日起五日内返还嵊州市德贝置业有限公司坐落在嵊州市××路××号××号商铺。 三、吕晓远再支付嵊州市德贝置业有限公司自2018年1月1日至2019年9月5日止的租金167799元，并自2017年11月1日起对其中97479元租金，自2018年11月1日起对其中70320元租金均按月利率15‰计付违约金，款限本判决生效之日起十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回嵊州市德贝置业有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费10036元，依法减半收取计5018元，由原告负担825元，被告负担4193元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费10036元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员  吴展宁 二〇二〇年八月十八日 书记员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 ?