杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初7076号原告：钱武，男，1985年11月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：刘长琳、张素霞,浙江佐钊律师事务所执业律师。被告：杭州上尚新商业经营管理集团有限公司，住所地杭州市余杭区仓前街道海智中心3号楼701室。法定代表人：鞠智昂，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐嘉豪，系公司员工。原告钱武（以下简称原告）为与被告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司（以下简称上尚新公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月21日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员谈国永适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张素霞，上尚新公司委托诉讼代理人唐嘉豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：上尚新公司以“低总价稳收益、主力面积30-50方产权酒店公寓、典藏资产热力开售”等各类商业广告和销售模式向社会不特定对象进行策划宣传，以吸引广大购房者与其签订交易合同。原告基于对上尚新公司前述宣传和销售的信赖，出于购买房屋的目的，于2018年4月25日与上尚新公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由上尚新公司将锦绣时代中心5号楼910室，建筑面积49.14平方米的房屋，以每平方米单价租金16247元，总价798348元出租给原告；并约定在租赁期限20周年届满后，该物业的租赁关系在该物业的国有土地使用权年限内依照本合同约定的各项租赁条件一直自动延期，延期租期内不再计收租金，合同签订后至起诉之日止，原告向上尚新公司支付房款共计人民币418264元。事后原告才得知，上尚新公司不仅以房产销售的幌子诱使客户以购买的真实意思与其签订名义上的租赁合同而且合同约定的5号楼910室系上尚新公司擅自违法分割而成。原告认为，上尚新公司将商业办公用房擅自变为酒店式公寓，没有按照规划用途使用土地；同时也未将违法分割的事实告知原告，存在欺诈，侵害了国家利益，违反了法律法规的强制性规定导致原告无法实现合同目的。综上，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与上尚新公司之间签订的《锦绣时代中心房屋租赁合同》；2、上尚新公司返还原告购房款人民币418264元（其中首付款346748元，按揭71516元），其他费用4127.8元（其中物业费1179.4元，物业维修基金2948.4元）。3、上尚新公司支付原告资金占用利息损失34674.8元（以首付款346748元为基数，自2018年4月27日起暂计算至2019年12月18日止共计100天，按年利率6%计算）；4、上尚新公司支付原告自2019年12月19日起至实际还清之日止资金占用利息损失（以购房款418264元为基数，按年利率6%计算）；5、本案的诉讼费用由上尚新公司承担。为支持其主张，原告向本院提供了如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明：（1）原、被告签订的名为租赁合同实际是买卖合同的事实。（2）上尚新公司对涉案楼层具体分割的事实。2、收款账户变更通知函、收款收据、转账记录各一份，证明原告已经支付给上尚新公司的房款及其他费用的事实。3、微信聊天记录、宣传资料各一份，证明双方之间基于买卖的真实意思表示订立合同的事实。上尚新公司答辩称：一、双方签订的案涉房屋租赁合同是合法有效的，合同对缔约双方权利义务具有明确的约定，合同不应当解除。二、双方之间是租赁合同关系而不是买卖关系。双方的权利义务应依据合同约定予以确认。上尚新公司按约履行了交付义务，原告依约取得了约定房屋的租赁权和使用权，但未依约向上尚新公司支付租金，上尚新公司保留向原告另案主张租金的权利。三、依据双方合同约定，租赁期间，若政府出台政策法规允许该房产办理产权按份共有登记的，则双方及其他按份共有的业主共同同意，上尚新公司将本协议项下房屋的按份共有所有权直接转让并登记至原告名下，原告应在上尚新公司书面通知的期限内向上尚新公司补交总租金额15%的购房款，该款项与原租金总额一并作为原告购买该房屋按份共有所有权的购房款。目前，上尚新公司也已经为案涉项目其他部分业主办理了共有产权证书。四、案涉项目建设方杭州金顺实业投资开发有限公司（以下简称金顺公司）于2017年10月曾出具授权书一份，主要内容有，授权上尚新公司处理余杭区禹航路1080号锦绣时代中心商业用房的分割销售、招商引资等所有事宜，包括但不限于宣传、使用、处分、分割、出租、物业管理、销售房屋、商务洽谈、签署所有法律文件、收取款项，并可独立分割销售给个人，且分割到最小产权单元。原告主张的上尚新擅自违法分割的事实并不成立。为支持其主张，上尚新公司向本院提供了判决书一份，证明上尚新公司具有对案涉物业产权出租分割权利的事实。经庭审质证，原告提供的证据材料，上尚新公司经质证，发表质证意见如下：证据1真实性无异议，待证事实有异议，恰恰证实了双方签订的是租赁合同的事实。证据2三性无异议。证据3三性有异议。微信聊天记录的对象不是上尚新公司人员，且该聊天记录是原告单方面提供的，真实性无法确认。即便是上尚新公司委托的员工，只是单方面的承诺，不能代表上尚新公司意见，上尚新公司意见就是以双方签订的合同意思为准。上尚新公司提交的证据材料，原告经质证后认为，对证据的真实性无异议、合法性、关联性有异议，无法证明上尚新公司主张的待证事实。本院审查后认为，原告以及上尚新公司提交的证据材料均符合有效证据的形式要件，本院予以确认。本院将根据证据载明的内容结合庭审中双方的陈述综合认定本案事实。根据到庭当事人的陈述和本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：余杭区“锦绣时代中心”（以下简称案涉项目）系金顺公司建设，并于2013年进行了竣工验收备案。2018年4月25日，原告（乙方、承租方）、上尚新公司（甲方、出租方）签订锦绣时代中心房屋租赁合同一份，约定：租赁所涉项目为锦绣时代中心，项目建设依据，土地使用证号：余土合（净）字（2007）第12号，建设用地规划许可证号：××，建设工程规划许可证号：建字第200901502008号，建设工程施工许可证编号：×××01，甲方出租给乙方的物业为案涉项目5号楼910室（乙方实际使用时拟标记室号），建筑面积49.14平方米（位置详见附件），甲方对该物业拥有出租权，并已将产权性质、规划用途等相关事项告知乙方，物业出租用途为商业办公，租赁期限自该物业由双方办理交房手续之日起计算20年，双方同意，在租赁期限20周年届满后，该物业的租赁关系在物业的国有土地使用权年限内依照本合同约定的各项租赁条件一直自动延续，延续期内不再计收租金。该物业为毛坯房屋，租金依建筑面积计算，计每平方米单价租金为16247元，总价798348元；付款方式为分期付款，具体支付方式为首期租金346748元于本合同签订当日支付，剩余租金分120期支付，于2018年4月25日至2028年4月24日共支付租金451600元，每期于每月15日前支付租金3764元。甲方应在2018年7月31日前，将该物业交付乙方使用，交付条件未竣工验收合格。乙方应在甲方以合同载明的方式发送通知中规定的时间至通知的地点办理交接手续，逾期办理视为已于甲方通知规定的交付日合格地交付乙方，乙方有权进行本合同项下的权利和义务的转让或转租赁，双方同意租赁期间，若政府出台政策法规允许该房产办理产权按份共有登记的，则甲乙双方及其他按份共有业主共同同意，甲方将本协议项下房屋的按份共有所有权直接转让并登记至乙方名下，乙方应在甲方通知的期限内向甲方补交总租金额15%的购房款该款项与原租金总额一并作为乙方购买该房屋的按份共有所有权的购房款。乙方逾期支付租金等本合同约定的任一费用的，应按日向甲方支付应付款的万分之二作为违约金，合同继续履行，逾期超过60日的，甲方有权选择单方解除合同，并不返还已收取的租金，同时乙方需向甲方支付合同租金总额的20%作为违约金，甲方亦有权选择继续履行合同，则乙方应自逾期之日起按日向甲方支付应付款总额万分之五的违约金至付清全部合同款之日。本合同的所有条款，各方已经进行了充分的协商，系各方的真实意思表示，各方充分理解因本合同产的各方权利与义务及由此可能给各方带来的风险与收益，签约各方确信已对本合同条款的含义及法律后果完全理解，并自愿接受后签署本合同。上述租赁合同签订后，原告依约支付了首付款346768元以及自2018年5月至2019年11月期间的租金。上尚新公司也依约交付了租赁物。另认定，就案涉项目金顺公司于2017年10月曾出具授权书一份，主要内容有，授权杭州上尚资产管理有限公司（上尚新公司前身）处理余杭区禹航路1080号锦绣时代中心商业用房的分割销售、招商引资等所有事宜，包括但不限于宣传、使用、处分、分割、出租、物业管理、销售房屋、商务洽谈、签署所有法律文件、收取款项，并可独立分割销售给个人，且分割到最小产权单元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实主张，有责任提供证据加以证明。判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告以上尚新公司存在欺诈、违法分割等行为致使合同目的无法实现为由，主张解除合同。但依本院查明的事实，首先，案涉项目在推广中使用“销售”等内容进行宣传，确有不当，但原告与上尚新公司签订的租赁合同，均系双方真实意思表示，明确载明了双方权利义务，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告主张上尚新公司存在欺诈与事实不符。其次，综合案涉租赁合同权利义务的约定来看，原告向上尚新公司支付首期租金并分10年支付余下租金后并履行其他附随义务后，能获得转租收益及土地使用权期限内物业的使用权（或政策许可的按份共有所有权）。合同签订后，上尚新公司已依约交付了租赁物，本案中，原告也未能进一步举证证明上尚新公司存在其他根本违约行为导致其上述合同目的无法实现的情形。再次，原告虽主张案涉合同履行过程中，上尚新公司有违法分割等违反法律法规的行为，但其未提交有效证据予以证明，且该行为应属相关行政机关查处的职权范围，本案不予处理。综上，原告主张解除合同并基于合同解除要求上尚新公司承担清算赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告钱武的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取4078元，由原告钱武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  谈国永二〇二〇年八月二十日书记员  吴佳佳