福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2883号 上诉人（原审被告）：方爱卿，女，1971年7月31日出生，汉族，身份证住址厦门市思明区，现住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：林秀珠，女，1964年7月25日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘美香，福建法森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄景仁，福建法森律师事务所律师。 上诉人方爱卿与被上诉人林秀珠房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽0203民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 方爱卿上诉请求：请求撤销厦门市思明区人民法院作出的(2020)闽0203民初1389号民事判决书，改判林秀珠和方爱卿继续履行《房屋租赁合同书》，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一、一审判决未认定租赁物的冰箱存在无法使用的事实。冰箱是日常生活重要电器，如被上诉人认为冰箱没有故障，应该承担举证责任，但一审法院没有查清，反而要求上诉人举证，于法无据。上诉人因冰箱无法使用暂扣租金有法律依据，一审法院判决解除《房屋租赁合同书》于法无据。被上诉人租赁物重要组成部分冰箱损坏，给上诉人日常生活带来极大不便，并经上诉人多次催促仍未更换。因此，上诉人依法有权暂扣租金，一审法院依据双方租赁合同第六条判决解除合同没有事实与法律依据。综上，请求二审法院判决撤销一审判决，改判驳回被上诉人林秀珠一审全部诉讼请求。 被上诉人林秀珠答辩，一、一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应依法予以维持。答辩人在将案涉房屋出租给上诉人时，该房屋已配备一台冰箱及一台冰巴（已在《房租租赁合同书》中注明），已经可以正常的满足上诉人作为居家使用的需要，然而，上诉人以冰箱年份老旧制冷能力下降为由，要求答辩人更换，在未协商一致的情况下，私自暂扣租金5000元并拒不支付，且至一审庭审当日经法官询问仍并未自行购买冰箱，由此可看出，因冰箱问题纠纷仅是上诉人的说辞，实际上是掩盖其逾期多天未支付租金的事实。另外，即使冰箱确有使用问题，但出租屋还有一台冰巴可以使用，并不影响上诉人的正常生活，也不是上诉人可以单方扣留租金的理由。一审法院对其主张的认定有充分的事实与法律依据，应予以维持。上诉人在承租期间，多次拖欠房屋租金及物业费、燃气费等，给答辩人带来极大的困扰。《房屋租赁合同书》第三条、第六条约定：上诉人应每季度提前5天向答辩人支付下一季度的季度租金，逾期拖欠租金达15天的，答辩人有权自行解除合同，并收回房屋。经一审法院认定，上诉人拖欠2019年8月至11月及2019年12月至2020年2月的租金已超过15日，答辩人以合同约定解除案涉租赁合同及收回房屋有充分的事实与法律依据。另外，案涉合同不存在上诉人所辩称的《合同法》第67条规定的情形，案涉租赁合同是同时履行的合同，自合同成立时开始同时履行，上诉人提出的后履行抗辩权没有任何事实与法律依据。二、上诉人拖欠租金的行为持续至今，答辩人保留向其追偿的权利。上诉人至今向答辩人缴纳的最后一笔租金为2020年2月6日缴纳的17100元，该租金支付的是2020年2月2日至2020年5月1日的租金，且本应于2020年1月28日支付，却迟延9天支付。且上诉人自原审判决至今仍居住在涉案房屋，则2020年4月27日便需要继续缴纳新一季度的租金，但上诉人至今仍未缴纳，也未搬离案涉房屋，给答辩人造成了实际的租金损失，也进一步证明了其多次拖欠租金的行为。因此，答辩人保留对租金部分追偿的权利，将在上诉人实际搬离案涉房屋后，向其主张拖欠的租金并按合同约定计算滞纳金。综上所述，上诉人的上诉请求及事实理由没有任何事实与法律依据，上诉人违约行为是既定事实，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。望贵院综合考虑答辩人的答辩意见，驳回上诉人的全部上诉请求。 林秀珠向一审法院起诉请求：1.确认林秀珠与方爱卿签订的《房屋租赁合同书》于2019年11月21日解除；2.方爱卿立即腾空位于福建省厦门市思明区房产并将该房产归还给原告，并结清入住期间的水电费、物业费、燃气费等费用。事实及理由：方爱卿向林秀珠承租位于福建省厦门市思明区房产（以下简称：该房屋），林秀珠、方爱卿并于2018年7月19日签订《房屋租赁合同书》，《房屋租赁合同书》对双方权利义务均作了明确约定，该房屋月租金为5700元，租金为每季度支付一次，应于每季度前5天支付。其中《房屋租赁合同书》第六条约定：乙方拖欠租金达十五天的，甲方有权可自行提前解除合同，收回房屋;第七条约定“租赁期间，双方不得借故解除合同，如当事人一方如有正当理由要求解除合同时，需提前一个月通知对方”。乙方在向甲方承租该房屋后，经常借故拖欠租金，且未按约定的每季度支付租金足额向林秀珠支付。2019年9月12日，林秀珠因该租赁房屋要收回给孩子当婚房使用，特向方爱卿发出《提前终止第180098号的书面通知》，通知方爱卿尽快搬离该房屋，且多次要求提前解除合同，但方爱卿均置之不理，对于其他相关的部门介入调解，方爱卿均态度蛮横不予配合。2019年11月1日，方爱卿仅向林秀珠支付下一季度租金12100元，至今仍未支付剩余部分。租赁期间，方爱卿多次拖欠物业费、燃气费等应由方爱卿承担的费用，给林秀珠带来了极大的困扰，并严重影响林秀珠个人信用。综合上述情况，林秀珠己多次提前告知方爱卿解除合同，且方爱卿在租赁期间存在多次拖欠租金及物业费、燃气费等违约行为，林秀珠有权解除租赁合同，并收回该房屋。 一审法院认定事实：厦门市金榜路146号502室登记在林秀珠配偶谢忠生名下。2018年7月19日，林秀珠（甲方）与方爱卿（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定林秀珠将厦门市金榜路146号502室出租给方爱卿，租赁期限自2018年8月2日至2024年8月1日，月租金为5700元；乙方应每季度向甲方支付租金17100元，下次付款应提前5天付清；租赁期间，乙方应负责支付水电费、煤气费、有线电视费、卫生费和物业管理费等费用；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠部分2%加收滞纳金，拖欠租金达15天的，甲方有权自行解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；租赁期间，双方均不得借故解除合同，如当事人乙方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。合同订立后，方爱卿向林秀珠支付6000元。此后方爱卿于2018年8月9日、2018年10月13日、2018年10月19日、2018年11月3日、2019年2月1日、2019年4月30日、2019年8月2日、2019年10月4日、2019年11月1日、2020年2月6日分别向林秀珠支付13800元、1000元、2000元、17100元、17100元、17030元、12100元、5000元、12100元、17100元。 林秀珠于2019年7月7日起多次向方爱卿提出解除合同，并要求其搬离讼争房屋，遭到方爱卿的拒绝。2019年9月12日，林秀珠向方爱卿寄送一份《房屋租赁合同书》，要求以其子结婚需要婚房为由要求方爱卿尽快搬离讼争房屋。 审理中，林秀珠提交收费通知单，拟证明方爱卿欠缴水电物业费。方爱卿陈述其2019年8月2日未足额支付租金系因为房屋冰箱出现损坏，因林秀珠负有修理更换的义务，故暂扣5000元租金。后因林秀珠的弟弟承诺处理此事，方爱卿便于2019年10月补齐5000元。但因冰箱迟迟未得到修理更换，方爱卿便于2019年11月1日再次暂扣5000元租金。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方应依约履行。方爱卿主张因讼争房屋冰箱存在问题而暂扣租金但未能举证予以证明，且即便林秀珠负有维修更换义务，但方爱卿以此单方暂扣租金的行为缺乏依据，且经过本院询问，直至庭审当日方爱卿并未自行购买冰箱，不能以此作为未足额缴纳租金的合法理由。林秀珠虽于本案诉讼前多次要求方爱卿搬离讼争房屋，但以其子结婚需要收房为由明显缺乏依据，其于本案诉讼前的解除请求不应予以支持。鉴于方爱卿拖欠2019年8月至11月的租金以及2019年12月至2020年2月的租金已超过15日，林秀珠与本案起诉之时以方爱卿欠付租金为由解除合同及腾房之诉求，于法有据，可予支持，合同应于本案应诉材料送达方爱卿之日即2019年2月18日解除。关于结清费用的诉求，林秀珠并未明确具体该部分费用，且亦未能证明其代缴上述费用，故林秀珠的该项诉求，于法无据，不予支持。另，方爱卿向本院申请调取林秀珠配偶谢忠生在厦门的不动产登记信息，该项申请与本案并无关联，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林秀珠与方爱卿签订的《房屋租赁合同书》于2020年2月18日解除；二、方爱卿于本判决生效之日起十日内向林秀珠返还厦门市金榜路146号502室；三、驳回林秀珠的其他诉讼请求。案件受理费3094元，由方爱卿负担。 二审审理期间，双方对上诉人反映的冰箱故障并要求维修的事实无异议。被上诉人林秀珠未能在举证期限内提供租赁房屋冰箱的维修发票。 双方当事人除被上诉人提出查明部分有笔误一处外，对一审查明事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人林秀珠主张解除租赁合同是否应予支持。双方当事人因涉案租赁房产的冰箱维修产生纠纷，上诉人方爱卿以出租方怠于维护设备迟延支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。”双方租赁合同约定租期为6年，出租方林秀珠在合同签订第二年就以儿子婚房需求为由提出解约，与日常生活经验相悖，有违诚信。出租方应依合同提供符合使用功能的设备约定，本案因租赁房产冰箱维修滞后的使用障碍造成租户迟延支付租金，出租房违约在先，出租方请求解除合同，本院不予支持。 综上，方爱卿的上诉请求成立，一审判决适用法律有误，依法予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初1389号民事判决； 二、驳回林秀珠诉讼请求。 本案二审案件受理费6188元，由林秀珠承担。一审诉讼费同一审判决。 本判决为终审判决。 审判员 叶 青 二〇二〇年八月二十日 书记员 丘小涓 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。”