江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初4612号原告：张金生，男，1948年6月9日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：刘玲，江西华晟律师事务所律师。被告：彭招生，男，1951年4月21日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：易瑜，江西利元律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄游华，江西利元律师事务所律师。第三人：张浩文，男，1973年12月11日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告张金生与被告彭招生、第三人张浩文农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张金生的委托诉讼代理人刘玲、被告彭招生及委托诉讼代理人易瑜、第三人张浩文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金生向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告房屋买卖合同无效；2、依法判决被告返回购买原告座落在宜春市袁州区砖混结构二层房屋一栋（占地面积110平方米）给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1983年，原告经申请并经相关部门审批，在原告自家位于袁州区的宅基地上承建了砖混结构二层住房一栋（占地面积110平方米），原告一家五口在2000年8月之前一直居住其中。2000年8月，被告要求购买原告该房屋，由于原告当时不懂法律，便将原告在自家宅基地上承建的农村用房，以肆万伍仟元卖给了被告，双方在2000年8月15日还签订一份房屋买卖合同（详见原、被告2000年8月15日签订的房屋买卖契约）。现原告得知已卖给被告的该栋房屋的土地性质是集体所有的，其宅基地也是国家提供给村民建房使用的，而被告属城镇居民，无权购买或使用。所以，他们之间的房屋转让是我国法律明确禁止的。根据《最高人民法院关于的通知》第15条“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。”的规定，原、被告在2000年8月15日签订的《房屋买卖契约》属无效合同，因此，原、被告房屋买卖亦无效，依法应予返还。为此，原告诉至法院，请求法院依法判允原告上述诉请。被告彭招生辩称要点：一、案涉的房屋买卖契约应属有效。首先对被答辩人所引用的《最高人民法院关于的通知》的内容已经被最高人民法院的生效判决认定为是虚假的，也就是说被答辩人是依据虚假的、并不存在的、不具有法律效力的条文来主张合同无效，依法不应得到支持。其次，被答辩人引用《最高人民法院关于的通知》第十五条：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”，但是该条文所指的《土地管理法》第四十三条，指向的应是《土地管理法》（2004年修正）的第四十三条，但是《土地管理法》于2019年8月16日进行了修改，修改后的《土地管理法》于2020年1月1日开始实施，修改后的《土地管理法》已经删除了《土地管理法》（2004年修正）第四十三条的规定，说明该条文已经失了法律效力，不再适用。再次，根据《合同法》第五十二条的规定以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反了法律效力性强制性规定才可能导致合同无效，但是对于农村私有房屋的流转问题目前并没有哪一具体法律或行政法规做出了明确的强制禁止性规定。同时，参考答辩人与被答辩人签订《房屋买卖契约》时有效的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定，答辩人双方立有契约，答辩人向被答辩人支付了购买款，被答辩人向答辩人交付了房屋，答辩人实际占有使用了案涉房屋，答辩人与被答辩人之间的买卖关系应当有效，故案涉的《房屋买卖契约》依法有效，被答辩人的诉请不应得到支持。二、确认案涉《房屋买卖契约》无效既没有法律依据，也有违公平原则和诚信原则。首先，被答辩人应当要具有契约神圣的精神，案涉的《房屋买卖契约》第八条特地写明“自本契约经买主、中介人、在场人签字后本契约立即生效，双方永无返悔，并由买房人执此契约为凭。”但是被答辩人毫无诚信可语，在房屋买卖二十年后，在案涉房屋已经升值巨大及可能面临拆迁的情况下，不顾约定，径直起诉要求答辩人返还房屋，目的是让法院通过判决支持其不诚信、不道德的行为并以此获利，被答辩人的此种行为着实有违诚信，对于被答辩人此种不诚信行为，人法院应当不予支持。其次，答辩人已经办理了《集体土地使用证》，案涉宅基地的使用权人为答辩人，且集体经济组织当时的生产队管理委员会也在《房屋买卖契约》上加盖了印章，对答辩人与被答辩人之间的买卖行为予以认可。此外，距离双方买卖房屋已有20年之久，已经形成稳定的社会关系，而且被答辩人在案涉集体组织具有宅基地，若确认案涉《房屋买卖契约》无效，要求答辩人将案涉房屋返还给被答辩人，也将违反法律所规定的“一户一宅”规定。再次，在双方买卖房屋后的20年里，答辩人对于案涉房屋进行了多次的翻建、改建、加层，目前的房屋与被答辩人出售时的房屋有很大的改变，答辩人为案涉房屋花费了大量的精力和金钱，且相关的费用如宅基地使用费等均是由答辩人交纳，被答辩人要求答辩人返还房屋有违公平原则，参考民法添附制度，由答辩人继续持有案涉房屋更为适宜。最后，虽然国务院办公厅发布过《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，但是该通知最根本的是加强对农民集体土地转让的管理，严禁非法占有农民集体土地进行房地产开发，但是答辩人向被答辩人购买房屋并非用于房地产开发，而且该通知也不属于法律或者行政法规，人民法院也不得依据该通知或类似的指导文件判决案涉的《房屋买卖契约》无效。维持案涉的《房屋买卖契约》的稳定性更符合法律规定和政策的导向，既有利于维护答辩人的合法权益，也有利于打击被答辩人违反诚信的行为。综上，请求人民法院查明事实，公正判决，依法驳回被答辩人对于答辩人的诉讼请求。另外我花了6万元购买的房屋，其中有1.5万元是给原告办证的费用。第三人张浩文述称：我没有被告说的两个房子，我只有一个房子，被告说了1.5万元办证，没有这回事。查明的事实1983年，原告张金生经申请并经相关部门审批，在袁州区的宅基地上承建了砖混结构二层住房一栋。2000年5月原、被告经中介人介绍达成房屋买卖意向，同年6月18日办理了集体土地使用证过户手续，将原集体土地使用证的土地使用者变更为被告彭招生。同年8月15日，原告张金生、第三人张浩文作为卖房人，被告彭招生作为买房人，双方签订了《房屋买卖契约》，约定将卖主座落在春台乡林桥村门楼组一幢砖混结构二层楼房及附属厨房、周围围墙设施一并出卖给买主彭招生，并约定了房屋价款45000元及其他事项，本案的原告、被告、第三人和中介人、执笔人以及在场人均在契约上签了名，原宜春市春台乡人民公社林桥村委会门楼生产大队管理委员会在契约上加盖了公章。协议签订后，被告彭招生支付了45000元房款给原告张金生，原告张金生将房屋交付给被告彭招生。被告彭招生购买房屋后便搬进该房屋居住，期间进行了房屋的加层、改建、装修，并向有关单位交纳了宅基地使用费、自来水安装费、厨房加层费、违章建筑保押金等费用。近年被告彭招生由于需要照顾小孩读书便搬离此房屋，此后将此房屋进行出租使用。另查明，原告张金生、被告彭招生、第三人张浩文均为城镇户口。上述事实，有房屋买卖契约、集体土地使用证、收据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。判决的理由与结果本院认为，公民的合法权益受法律保护。原告、第三人与被告签订的房屋买卖契约系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且经当时的生产队管理委员会盖章同意，合法有效。从庭审查明的事实看，原告、第三人与被告于2000年签订了房屋买卖协议，被告支付了购房款，原告、第三人交付了房屋，双方履行了买卖契约的义务。2000年6月18日，宜春市人民政府为本案被告颁发了《集体土地建设用地使用证》，以国家公权力的形式为本案诉争房屋的最终权利归属以及房屋坐落范围内的宅基地使用权进行了确定，该行为应认定相关国家机关对本案诉争物权已经做出了行政性质上的划定，且《集体土地建设用地使用权证》自颁发至今已有二十年之久，期间包括原告在内的相关权利人并未提出过任何异议；现原告仅以被告属非农业户口且不属于林桥村集体经济组织成员身份为由认定《卖房契约》无效并进而要求被告返还本案诉争房屋的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张金生的诉讼请求。案件受理费925元，减半收取计币462.5元，由原告张金生承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 员 徐双桂二〇二〇年八月十七日代书记员 王 晗