文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初10342号原告：雷亮，男，1972年1月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李登方，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：印芝，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：重庆市金龟子商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子6号负2号第-2商业区A3，统一社会信用代码91500106327743383U。法定代表人：马金学，重庆市金龟子商业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：赵五洲，重庆公鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：简娇娇，重庆公鸣律师事务所律师。原告雷亮与被告重庆金龟子商业管理有限公司（以下简称金龟子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷亮及其委托诉讼代理人李登方、印芝，被告金龟子公司的委托诉讼代理人简娇娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷亮向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原被告于2019年8月8日所签订的《重庆“某购物广场”租赁合同》于2020年5月29日解除；2.请求判令被告退还原告履约保证金、装修保证金、天然气设备保证金、POS机押金等费用共计150090元；3.请求判令诉讼费由被告承担，要求被告迳付原告。事实及理由：2019年8月8日，原被告双方签订《重庆“某购物广场”租赁合同》。被告金龟子公司将位于重庆市沙坪坝区某广场某街X号附X号第X商业“某购物广场”X层XX号商铺及设施出租给雷亮。双方约定租赁期限为36个月，自2019年11月10日至2022年11月9日止，2019年11月10日至2020年11月9日期间的月保底租金为26732元。雷亮自2019年11月开始营业。在全国遭遇新冠肺炎疫情后，雷亮响应国家号召在2020年1月-2月期间停止营业，2020年3月复工之后，由于疫情原因，商场人流量极少，外出购物、饮食的人员也十分稀少，餐饮行业受到了致命打击。自疫情之后，雷亮租赁的商铺一直处于亏损状态，同时还要承担高额的房租、物业、员工工资等费用。为此，雷亮主动去函被告，要求减免房租，然后继续经营，然而被告当即拒绝，没有任何商量的余地。现疫情影响程度虽然有所降低，但公共场所人流量依然稀少，外出就餐的人员相比去年依然不足。若继续承租房屋，已经无法实现雷亮当初租赁商铺进行餐饮经营的目的，雷亮为维护合法权益，遂起诉来院，请求判如所请。被告金龟子公司辩称，1.双方签订的合同不符合解除条件，原告不享有单方解除合同的权利，被告也不同意原告解除合同，案涉商场已于2020年3月4日恢复营业，原告也已恢复营业，被告也对疫情期间的租金进行了减免，案涉合同具备继续履行的条件，同时原告所称的人流量并非双方签订合同时作为合同的条件，原告作为经营者应当明白其经营过程中存在的潜在风险，且合同第18.7条约定，人流量不能作为减少或拒付租金的理由，因此原告所主张的解除理由不成立。2.关于原告主张的第二项诉讼请求，被告只认可收到了履约保证金和POS机押金，装修保证金及天然气设备保证金并非被告收取，被告并非退费义务主体，故原告主张的装修保证金及天然气设备保证金退费请求不能成立。同时因原告并不享有解除权，原告提前解除合同，会给被告造成预期租金损失和空置期损失，因此原告的履约保证金也不应当退还。双方的合同尚未解除，原告应按合同约定按时营业，被告不同意原告的撤场诉请。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：原告雷亮（乙方）与被告金龟子公司（甲方）于2019年8月8日签订《重庆“某购物广场”租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区某广场某街X号附X号第X商业“某购物广场”X层XX号商铺及设施出租给乙方经营使用。双方约定商铺面积为326平方米，租赁期限为36个月，自2019年11月10日至2022年11月9日止，2019年11月10日至2020年11月9日期间，月保底租金为26732元，2020年11月10日至2021年11月9日期间月保底租金为28870.56元，2021年11月10日至2022年11月9日月保底租金为31180.27元。合同还约定，乙方须向甲方缴纳履约保证金80196元、POS机押金1000元。合同第4.5条约定：未经甲方（金龟子公司）同意，乙方（雷亮）在上述租赁期间擅自停止经营或私自撤场，视为乙方根本性违约，按本合同21.1条处理；第10.4条约定餐饮商家在缴纳上述保证金之同时还须一次性向甲方缴纳人民币10000元的天然气设备保证金，即在提前终止合同或租赁期满不再续约时，按照甲方的要求乙方免费过户到甲方或甲方指定的企业或个人名下（甲方或有关企业、个人只承担天然气公司收取的过户手续费用），完成上述过户后30日内，甲方退还乙方所缴纳保证金，否则乙方缴纳的履约保证金作为乙方违约金处理。第20.1条约定：本合同将因下述任一事件之发生而解除：20.1.1：在承租期内，双方就提前解除合同事宜协商一致并以书面确认。20.1.2：在承租期内，违约方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行，经诉讼法院判决合同解除或守约方给予书面通知合同可以解除。20.2条约定：本合同将因下述任一事件之发生而终止：20.2.1：承租期满。20.2.2：在承租期内，因本合同约定的的不可抗力事件（即战争、地震）出现而致使本合同无法或不能履行。第20.6条约定：本合同提前终止，违约方就其在合同终止前的违约行为应向守约方承担的违约责任不能免除；第21.1条约定：若乙方根本性违约，甲方有权利选择单方面解除合同，乙方已交租金、物管费、履约保证金等作为违约金补偿给甲方，乙方认可此违约金兼具惩罚性和补偿性，除了作为乙方违约的处罚，同时以弥补甲方因商场整体经营和重新招商带来的影响和损失及解除合同而另行租赁产生的房屋空置期及新承租人装修期的租金损失等（甲方无需另行承担举证责任）。乙方认可此违约金的约定具有惩罚性，乙方放弃提出违约金过高的抗辩理由。但若该违约金不足以弥补乙方给甲方造成的损失，甲方有权继续追偿。若甲方根本性违约（如甲方原因造成乙方未能整体经营或停业），乙方有权单方面解除合同，乙方同意甲方可以双倍返还乙方履约保证金的标准承担违约赔偿责任并解除本合同。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。原告在被告商场恢复营业后于2020年4月下旬恢复经营至2020年5月下旬。2020年5月29日，原告向被告发出《沟通函》，表明原告经营的商铺因疫情原因亏损严重，本着共同发展的宗旨，特与贵司做如下沟通：1.就疫情防控影响后的租金及物业费进行减收，我方经过详细推算，由于该铺面位置确实太偏。加上面积偏大，我方能接受租金为每平方米57元的价格租赁，直到疫情完全恢复，我方营业额在不亏损的情况下，恢复原价。2.如贵司拒绝我方提议，以致“沙坪坝区钟家老坛餐馆”无法继续，我方将终止与贵司的合作，并要求贵方退还以下费用（1）装修保证金；（2）履约保证金；（3）pos机及收银系统押金；（4）我方将搬走所有设施设备。被告金龟子公司在收到该函后于2020年6月3日向雷亮发出《公函》，表明：在疫情影响下，金龟子公司已经向所有商户给予了各项优惠帮扶措施（包括租金的优惠），雷亮提出要求将2020年6月至2020年12月期间的租金降至57元/平方米，金龟子公司难以承受，亦超出了因疫情影响可以协商减免租金的范围。不同意雷亮提出的不同意减租就终止合同的意见。庭审中，被告认可收到原告缴纳的履约保证金80196元、POS机押金1000元，认可原告的租金已支付至2020年6月，但不认可收到原告缴纳的装修保证金20000元、天然气设备保证金10000元、物业保证金39120元，原告表示装修保证金、天然气设备保证金、物业保证金系向重庆宾华物业管理有限公司缴纳。另，原告表示现POS机在案涉商铺内。上述事实，有原、被告双方的陈述，原告提交的《重庆“某购物广场”租赁合同》、借记卡账户历史明细清单及支付宝转账记录、《沟通函》、《公函》，被告提交的《关于煌华新纪元购物中心租赁户要求减免租金及物业管理费等问题处置情况汇报》、支付业务回单、增值税发票等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应当遵照履行。本案的争议焦点为原告对双方签订的租赁合同是否享有单方解除的权利。结合本案具体情况来看，原告不享有单方解除合同的权利。理由是：首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本次新冠肺炎疫情不能预见、不能避免、不能克服，可以将其视为不可抗力，但被告根据当地政府防控疫情采取的禁业措施只有一个月左右的时间，且在党和政府的坚强领导和全社会的共同努力下，本次新冠疫情在两三个月的短时间内就得到了有效控制，各行各业也逐渐恢复正常生产经营。因此，虽然此次疫情给合同履行带来了一定的影响，但被告对原告等承租经营户采取了一定的租金减免措施，此次疫情尚未达到影响整个合同租期无法履行的程度，未从根本上致使合同无法履行，因此原告不享有法律规定的单方解除合同的权利。其次，从合同中有关合同解除和终止的约定内容来看，合同第20.1条约定了双方协商解除、法院判决解除和守约方在对方违约致使合同不能履行情况下通知解除合同。第20.2条约定因承租期届满、不可抗力事件（即战争、地震）出现致使合同无法或不能履行合同终止。本案未出现符合上述合同约定解除或终止的事由，原告并不享有根据合同约定得以行使单方解除合同的权利。综上，原告单方向被告发出的解除通知，并不发生解除合同的法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，守约方负有防止损失扩大的义务。鉴于原告从自身利益考虑决定终止履行合同，被告虽要求继续履行合同，但继续维系租赁合同的履行已无实际意义，且不利于租赁物发挥其使用效益，因此，为打破合同僵局，本院判令双方之间的租赁合同关系解除。根据《重庆“某购物广场”租赁合同》第4.5条和21.1条约定，雷亮在上述租赁期间擅自停止经营或私自撤场，保证金作为弥补甲方因商场整体经营和重新招商带来的影响和损失，以及解除合同而另行租赁产生的房屋空置期及新承租人装修期的租金损失等不予退还，故对原告主张退还履约保证金的请求，本院不予支持。关于原告雷亮主张被告金龟子公司退还POS机押金的问题。原告雷亮未举证证明POS机已完好退还被告金龟子公司，故现不符合退还POS机押金的条件。关于装修保证金，因案涉合同并未约定装修保证金由被告收取，原告实际也并非向被告缴纳，故对原告要求被告退还装修保证金的主张，本院不予支持。关于天然气设备保证金，虽然案涉合同约定天然气设备保证金向被告缴纳，但原告实际并未向被告缴纳天然气设备保证金，而是向重庆宾华物业管理有限公司缴纳，并且原告现主张退还天然气设备保证金并不符合合同约定的退还条件，即将天然气设备过户到被告或者被告指定的企业或者个人名下，故对原告主张退还天然气设备保证金的请求，本院不予支持。原告并未向被告缴纳物业保证金，本院对原告请求被告退还物业保证金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告雷亮与被告重庆市金龟子商业管理有限公司于2019年8月8日签订的《重庆“某购物广场”租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除。二、驳回原告雷亮的其他诉讼请求。案件受理费10215.68元，减半交纳5107.84元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈泫华二〇二〇年八月二十日书记员  杨 美