辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初6098号原告：张鸿兴，男，1970年4月21日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。被告：辽宁富莱斯普房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区东贸路75—1号（6门）/75-2号（7门）。法定代表人：邓淑梅，系该公司董事长。原告张鸿兴与被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张鸿兴到庭参加诉讼。被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司经本院依法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。原告张鸿兴向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付逾期办理房屋所有权证的第一阶段违约金，一次性支付已付总房价款394，644.5元*0.000278.92元*500天=39，460元;2.请求法院判决被告支付逾期办理房屋所有权证的第二阶段违约金，以总房款为基数，根据中国人民银行同期贷款利率标准按日计算至实际办理完房地产权属证书之日止；3.请求法院判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年09月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，该合同约定，原告购买被告开发的位于沈阳市大东区，建筑面积为51.5平方米，每平方米7663元，总金额为394，644.5元房产一套。合同第八条约定，出卖人应当在2014年10月31日前，将具备下列第一种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。原告于2014年10月31日准时在物业办理入住相关手续，并缴纳入住所需费用，正式办理入住。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后500日内即2016年3月14日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照的违约金即394，644.5元0.000278.92元；合同继续履行期限届满后超过二年即2018年3月14日，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人要求解除合同和赔偿损失。合同签订后，原告按合同约定交付了购房款，并于2014年10月31日办理入住手续。但被告从2014年10月31日至2020年3月27日止，被告仍未给原告办理国家规定的房地产权属证书。根据合同规定，被告违约为2个阶段。第一阶段2014年10月31日起至出卖人在商品房交付使用后500日内.即2014年10月31日至2016年3月14日满500日。合同继续履行进入第一阶段即合同继续履行二年即2016年3月15日至2018年3月14日；第二阶段应为2018年3月15日至2020年3月27日，共计743天即394，644.5元，按4.9计算，逾期违约743天；394，644.5元4.9365743天39，363.89元。目前通过园区业主和社区解疑办的共同努力，在2020年3月27日，政府将陆续为业主办理房地产权属证书，被告未能及时办理新建商品房初始登记备案，已构成违约。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明。为维护原告合法权益，特诉请人民法院判允许前列诉讼请求。被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年09月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，该合同约定，原告购买被告开发的位于沈阳市大东区，建筑面积为51.5平方米，每平方米7663元，总金额为394644.5元房产一套。合同第八条约定，出卖人应当在2014年10月31日前，将具备下列第一种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。原告于2014年10月31日准时在物业办理入住相关手续，并缴纳入住所需费用，正式办理入住。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后500日内即2016年3月14日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照的违约金即394，644.5元；合同继续履行期限届满后超过二年即2018年3月14日，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人要求解除合同和赔偿损失。合同签订后，原告按合同约定交付了购房款394644.5元，并于2014年10月31日办理入住手续。但被告从2014年10月31日至2020年3月27日止，被告仍未给原告办理国家规定的房地产权属证书。根据合同规定，被告违约为2个阶段。第一阶段2014年10月31日起至出卖人在商品房交付使用后500日内，即2014年10月31日至2016年3月14日满500日。合同继续履行进入第一阶段即合同继续履行二年即2016年3月15日至2018年3月14日；第二阶段应为2018年3月15日至2020年3月27日，共计743天，逾期违约743天；2020年3月27日，政府将陆续为业主办理房地产权属证书，被告未能及时办理新建商品房初始登记备案。原告为维护合法权益，诉请人民法院。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于2013年09月24日签订的《商品房买卖合同》系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告请求的逾期办理房屋所有权证违约金的问题。案涉《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2014年10月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，依据合同约定，被告于2014年10月31日前将案涉商品房交付原告，并于2014年10月31日起500日即至2016年3月14日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同对于被告违约的第一阶段,即“合同继续履行届满二年”，一次性支付已付房价款万分之二的违约金的规定，惩罚力度不利于保护守约方。随着时间的推移，被告未能办理房产证的违约行为持续发生，违约期限的继续延长，损害原告合法权益。从该角度而言，被告亦应向原告承担违约责任。故，对于原告要求被告支付2018年3月15日至2020年3月27日期间的逾期办证违约金，本院予以支持，对于违约金计算标准，应以房屋价款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。现原告主张被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司应给付原告逾期办证违约金39，363.89元，并未超过上述标准，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：一、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张鸿兴逾期办证违约金39363.89元（自2018年3月15日至2020年3月27日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费722元，由被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  赵 龙人民陪审员  唐占刚人民陪审员  史秋灏二〇二〇年八月二十日书 记 员  陈 曦