湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1460号原告：李葭霞，女，1950年11月7日出生，汉族，籍贯衡阳市珠晖区，现住长沙市望城区。委托诉讼代理人：刘湘仁，男，1950年7月28日出生，汉族，现住长沙市望城区，与原告李葭霞系夫妻关系，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告李葭霞与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告李葭霞的委托诉讼代理人刘湘仁，被告张家界大成酒店公司的委托诉讼代理人王湘粵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李葭霞向本院提出诉讼请求：1．被告张家界大成酒店公司向原告支付拖欠的租金22531元（2016年4月-2016年8月），2020年4月之后产生的租金欠费按实际情况另计；2．本案诉讼费及其他费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求中欠付租金期间变更为自2016年4月27日起至2016年9月26日止。事实和理由：原告李葭霞与张家界山水置业公司于2012年4月27日签订商品房买卖合同一份（×层×），张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同一份，张家界大成山水国际大酒店房屋销售合同一份，张家界大成山水国际大酒店房屋销售合同回购合同补充协议一份，投资到期后于2015年4月27日续签合同延期回购（截止日期2017年4月27日），并出具收据。合同约定租赁期内每满一年由被告张家界大成酒店公司支付年租金52500元，现租期已过，被告单方面毁约并避而不见，并长期拖欠资金（2016年至今）。所欠租金于2020年5月26日诉讼（2020）湘0802民初954号判决时，因漏报2016年4月一2016年8月计5个月的租金计21875元，违约金656元（租金的3%），为此，恳请法院查实，给予补正，依法判决维护原告合法权益。被告张家界大成酒店公司答辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金。事实与理由：一、租金支付情况。1．2015年4月27日起至2020年4月30日止，被告已向原告共计支付80579元。2．下欠租金应以实际发生为准，尚未发生的不应当计算。且被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。3．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区法院一律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。3．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2012年4月27日，原告李葭霞购买了张家界大成山水国际大酒店第×层×号房屋，并于当日将购房款全额付清。同日，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水天下置业有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司签订了《房屋投资经营合同》，合同约定投资经营期限最短时限不少于2年，最长不超过3年，被告张家界大成酒店公司按年支付投资收益，逾期3个月未支付，应支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金。2015年4月27日，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水天下置业有限公司签订《房屋销售回购合同补充协议》，将租赁期限延长至2017年4月27日，被告张家界大成酒店公司支付年租金52500元。2．2020年5月8日，原告李葭霞将被告张家界大成酒店公司、张家界山水天下置业有限公司诉至本院，本院经审理后，于2020年5月27日作出（2020）湘0802民初954号民事判决书，判决被告张家界大成酒店公司向原告李葭霞支付2016年9月至2020年4月30日期间下欠的租金及违约金，于本判决生效后十日内履行完毕。3．原告李葭霞在2020年5月8日起诉时未主张2016年4月27日至2016年9月26日期间的投资收益及违约金，经原、被告双方结算，确认被告张家界大成酒店公司下欠原告房屋投资收益20628元。依照《房屋投资经营合同》对违约责任的约定，被告张家界大成酒店公司应付违约金157.5元（52500元×0.3%）上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《收据》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、《回购申请》、《民事判决书》、《中信银行业务凭证/客户回单》等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，应向原告支付投资收益。被告张家界大成酒店公司未按时足额支付投资收益，应承担相应的违约责任，故原告李葭霞要求张家界大成酒店公司支付投资收益的诉讼请求，本院予以支持。被告答辩称因受新型冠状病毒疫情影响导致酒店经营困难，请求减免投资收益或调整投资收益支付标准，由于原告主张的支付期限在疫情发生之前，故本院不予采信。原告要求被告张家界大成酒店公司支付违约金，超过合同约定的违约金计算标准，本院对合理部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告李葭霞自2016年4月27日起至2016年9月26日止下欠的投资收益20628元及违约金157.5元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回原告李葭霞的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费364元，适用简易程序减半收取182元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年八月二十日书记员 符娅芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。