云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9199号上诉人（原审原告、反诉被告）：云南融科房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市五华区科普路与大塘路交叉口联想科技城A2地块写字楼6楼，统一社会信用代码：91530102597120098E。法定代表人：王志刚，总经理。委托诉讼代理人：倪涛、聂兰蕊，该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：云南道盛装饰设计工程有限公司，住所地：云南省昆明市五华区建发曦城商业广场A3地块4-5-1/4-5-2/4-5-3商铺，统一社会信用代码：91530112080427345L。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：花凤第、杨智栋，云南登闻律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南融科房地产开发有限公司（以下简称“融科公司”）因与被上诉人云南道盛装饰设计工程有限公司（以下简称“道盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初14011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。融科公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判道盛公司向融科公司支付违约金53761.65元，且融科公司有权从道盛公司已交纳的租赁保证金中直接扣除35841.1元，不足部分17920.55元由道盛公司另行支付给融科公司；2、一、二审诉讼费由道盛公司承担。事实和理由：一、一审判决第二项超出了道盛公司的反诉请求，违反法定程序，应予撤销。二、道盛公司存在严重违约行为，应当按照合同约定向融科公司支付违约金53761.65元。双方签订的租赁合同约定的商铺取得《竣工验收备案证明书》，具备了出租条件，但是道盛公司迟迟不履行进场装修、缴纳租金等义务，构成严重违约，导致租赁合同达到法定解除条件，给融科公司造成经济损失，故道盛公司应当按照合同第13.5条的约定向融科公司赔偿三个月租金的损失合计53761.65元，同时融科公司可以直接从租赁保证金中扣除。三、融科公司不存在逾期交付商铺的行为，融科公司要求赔偿违约金的诉讼请求应当得到支持。综上，请求依法改判支持融科公司的全部上诉请求。道盛公司辩称：合同3.3条约定，租赁开始日，租赁物能够正常使用所需公共区域内的电力、照明、电梯及盥洗等服务设施均处于良好状态。但是在一审开庭前，租赁物没有达到合同约定的交付条件，道盛公司也作了公证，而且一审开庭前，融科公司将案涉商铺的一大部分出租给了案外人并已经在装修。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。融科公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2016年8月25日签订的《联想科技城—云津街商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》；2、判令道盛公司向融科公司支付违约金共计53761.65元，且融科公司有权从道盛公司已缴纳的租赁保证金中直接扣除35841.1元，不足部分17920.55元由道盛公司另行支付给融科公司。3、由道盛公司承担全部诉讼费用包括但不限于案件受理费、执行费等。道盛公司一审反诉请求：1、请求法院判令融科公司继续履行合同，并承担违约责任。2、反诉费用由融科公司承担。一审法院认定以下案件事实：一、2016年8月25日，融科公司、道盛公司签订《联想科技城-云津街商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《商铺租赁合同补充协议书》（以下简称《补充协议》）。《租赁合同》中约定融科公司将其名下位于昆明市五华区联想科技城（二期）4栋101、106、201、301、302商铺租赁给道盛公司使用，租赁面积为909.39平方米，租赁期限自2016年11月1日起至2022年10月31日。《补充协议》中约定“2、甲方商铺正式交付日为2016年10月30日前；但必须于2016年9月30日提前将商铺交付乙方，装修3-4个月，商铺装修计划年底完成”《租赁合同》及《补充协议》中对双方权利义务、合同相关通知、违约责任、合同解除等事项均作出约定，其中17.2约定合同相关通知需以书面形式为准，采用挂号邮寄等方式送达的按合同首页记载的地址寄出，并以寄出之日视为对方已经收到函件。2016年8月30日，融科公司向道盛公司发出《交款通知书》，当中载明押金35841.1元应于合同签订后10个工作日交纳，房租待交铺前交纳，在该份通知书空白处，道盛公司注明确认了上述押金，并确定首期租金107523.3元交房时一次性付清。2016年9月1日，融科公司出具《收据》载明收到道盛公司支付的租赁保证金35841.1元。二、双方签订《租赁合同》及《补充协议》后，道盛公司通过微信等方式与融科公司就房屋漏渗水、接房等事宜进行协商。2018年9月12日，融科公司向道盛公司作出《催促进场装修公函》，通过EMS邮寄方式发出，函告道盛公司于2018年10月1日前向融科公司及物业公司办理“相关接房、进场装修手续”，支付“首期租金共计107523.3元”，并明确若“未在2018年10月1日前办理接房、进场装修手续及缴纳首期租金，我方将按照合同约定要求贵方支付违约金及承担其他法律责任”。该《催促进场装修公函》的EMS邮寄状态显示为“退回妥投”。2018年10月11日，融科公司作出《解除合同通知书》，同样通过EMS邮寄方式向相同地址发出，但邮寄状态均显示为“收件人名址有误”。该《解除合同通知书》中融科公司“正式通知贵公司解除贵我双方签订的《联想科技城-云津街商铺租赁合同》”。三、2018年12月3日，昆明市国正公证处出具【（2018）云昆国正证字第24202号】公证书，受道盛公司申请对位于昆明市五华区联想科技城（二期）4栋201、301、302商铺现状进行保全证据公证，依据该公证书所附照片可以确定，上述商铺已有案外人进场装修。道盛公司为此支付公证费2400元。另查明，本案所涉的云南省昆明市五华区联想科技城（二期）4栋房屋所在的“昆明联想科技城二期建设工程”，昆明市住房和城乡建设局于2016年9月1日出具《昆明市竣工验收备案证明书（试行）》（昆质安备ＦＪ-2016-09-48号）。一审法院认为，合同当事人应当按合同约定及法律规定，全面履行自己的义务。融科公司与道盛公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该《租赁合同》及《补充协议》已经成立并生效。按《补充协议》中“一、补充内容”第2条的约定，融科公司应当于2016年10月30日前向道盛公司正式交付商铺，且应当于2016年9月30日将商铺交付乙方进行装修。但依据在案的微信记录以及《催促进场装修公函》可以确定，融科公司未能按约定于2016年10月30日前向道盛公司交付约定的商铺。结合《租赁合同》第17.2项的约定，以及融科公司于2018年9月12日作出书面《催促进场装修公函》的事实，一审法院确定融科公司违反合同约定未能按期向道盛公司交付约定商铺。道盛公司未按《催促进场装修公函》中载明时间接房并支付租金超过30日，同样存在违约。依据昆明市国正公证处出具【（2018）云昆国正证字第24202号】公证书，以及双方当事人陈述，可以确定本案所涉的商铺已经另行出租给案外人，且道盛公司也主张商铺存在合同目的不能实现的问题。综上，结合《租赁合同》及《补充协议》的有关约定，依法解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》，对道盛公司反诉主张继续履行合同的诉讼请求予以驳回，并确定融科公司应当向道盛公司退还租赁保证金35841.1元。融科公司主张道盛公司支付违约金53761.65元，但依据在案证据可以确定融科公司未按期交房违约在先，结合道盛公司的违约情况，以及双方违约行为所造成的合理损失，对融科公司的该项诉讼请求不予支持。道盛公司反诉主张继续履行合同，并由融科公司承担违约责任，但未明确该违约责任的具体承担形式，且法院已经审理确定解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》，故对道盛公司反诉要求融科公司承担违约责任的诉讼请求不予处理，当事人可以另行诉讼主张权益。道盛公司反诉要求融科公司承担公证费2400元，因该笔费用属于为保全证据支出的合理费用，且有正式发票为凭，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）云南融科房地产开发有限公司与被告（反诉原告）云南道盛装饰设计工程有限公司于2016年8月25日签订的《联想科技城-云津街商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》。二、原告（反诉被告）云南融科房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）云南道盛装饰设计工程有限公司退还租赁保证金35841.1元，支付公证费2400元。三、驳回原告云南融科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告云南道盛装饰设计工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1144元，由原告云南融科房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告云南道盛装饰设计工程有限公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：融科公司是否存在违约行为；融科公司要求道盛公司承担违约金53761.65元是否有事实和法律依据；一审判决是否存在超诉请裁判。本院认为，一、关于融科公司是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”涉案《租赁合同》约定融科公司须在2016年9月30日前将商铺交付道盛公司装修，但是根据在案微信聊天记录等证据，至2017年7月双方还在就水电入户、保证电梯正常使用、房屋漏水等问题进行协商，融科公司未能依照合同约定时间交付房屋，一审判决认定其存在违约行为符合本案事实；二、关于融科公司要求道盛公司承担违约金53761.65元是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中双方均存在违约行为，双方均应承担相应的违约责任；融科公司违约在先，其要求道盛公司承担违约金53761.65元没有充分的事实和法律依据，一审判决不予支持并无不当。三、关于一审判决是否存在超诉请裁判的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”融科公司一审的第二项诉讼请求要求判令道盛公司支付违约金共计53761.65元，且融科公司有权从道盛公司已缴纳的租赁保证金中直接扣除35841.1元；在一审法院判决解除涉案租赁合同的情况下，融科公司负有返还道盛公司交付的租赁保证金的义务，融科公司提出扣留保证金的请求，一审法院经审理认为融科公司的该项请求不成立，判决其返还保证金并不属于超诉请裁判，改判项是针对融科公司要求扣留保证金的诉讼请求作出的；至于判决融科公司支付公证费2400元，因道盛公司提出了要求融科公司承担违约责任的反诉请求，并在庭审中明确要求融科公司承担公证费，一审就此进行判决也不存在超诉请裁判的问题。综上所述，融科公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1144元，由上诉人云南融科房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年八月十一日书记员  蔡 磊