广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0226民初639号 原告：杨芳妮，女，1973年6月27日出生，侗族，现住广西三江侗族自治县。 委托诉讼代理人：杨宁，男，1973年1月23日出生，侗族，现住广西三江侗族自治县。 委托诉讼代理人：罗双林，男，1988年11月17日出生，汉族，现住广西三江侗族自治县。 被告：柳州市苏灵物业服务有限责任公司三江分公司，住所地：广西三江侗族自治县古宜镇兴宜街119号5栋8单元201室，统一社会信用代码：91450226MA5KAYJ37B。 负责人：吴航科。 委托诉讼代理人：陈继，男，1976年10月20日出生，侗族，系该公司员工，住广西三江侗族自治县。 原告杨芳妮诉被告柳州市苏灵物业服务有限责任公司三江分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告杨芳妮委托诉讼代理人杨宁、罗双林，被告柳州市苏灵物业服务有限责任公司三江分公司委托诉讼代人陈继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨芳妮向本院提出诉讼请求：一、判令被告暂停收取物业服务费，待物业企业和前期物业服务合同备案后方可实行收费；二、判令被告停止收取露天公共场地车辆停车服务费、车位租赁费；三、判令被告立即拆除电梯IC卡刷卡系统，恢复电梯出厂原始控制线路，恢复电梯出厂按键控制方式；四、判令被告终止单元大门IC刷卡系统与物业服务费的违法绑定，为业主无限期开通刷卡系统；五、判令被告承担本案的所有诉讼费用。 事实与理由：本人于2015年12月16日以银行商业贷款的方式出资购买了位于三江县碧园馨居小区的壹套商品房，房号为3单元303室，购房当天便与广西三江众鑫房地产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》，合同编号为201512046。碧园馨居是广西三江众鑫房地产开发有限公司负责开发建设，并委托柳州市苏灵物业服务有限责任公司三江分公司（开发商股东的物业公司）入驻本小区开展前期物业服务管理工作。由于被告物业企业和前期物业服务合同均没有备案，也并非开发商通过招标方式或者经政府房地产主管部门批准选聘的，因此造成政府部门监管缺失，被告认为政府也拿他们没有办法，开展物业管理服务工作不是为了服务广大业主，物业管理期间服务不到位，小区脏乱差。总结这四年多以来，被告在开展物业服务工作过程中存在以下违法行为：一、违法收取物业服务费。被告是从2016年5月30日入驻本小区开展物业服务工作，由于被告的前期物业服务合同没有备案，被告向原告收取物业费，其物业费标准完全是被告自行制定的，收费标准比县城周边小区高（本小区物业费标准2017-2019年每月1元/平方米，2019-2020年每月0.8元/平方米）。根据《广西壮族自治区物业管理条例》的规定，物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。根据《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》的规定，县政府价格主管部门会同住建和住房城乡建设局，根据物业管理服务等级标准等因素来负责本小区的物业服务收费的监督管理工作，由于被告没有备案，使得县物价局、住建局等政府部门无法对被告进行监督管理。作为一家长期从事物业服务管理工作的物业服务企业，知法犯法，所收物业费也没有按税法规定开具发票，长期偷税漏税。原告请求法院判令被告暂停收取物业费，自觉整改，落实完成物业企业和前期物业服务合同的备案工作后再实行收费。二、违法收取停车服务费。被告向停放地下停车场的车辆征收停车服务费，我们原告没有异议。但是，被告在业主公有的公共场地上划设车位，并向业主停放车辆收取停车服务费，这是违法行为。2017年4月，被告在未经广大业主协商同意的情况下，私自在业主拥有产权的露天道路、公共场地上划设车位，强行收取车辆停车服务费、车位租赁费，其收费行为违反了《中华人民共和国物权法》、《广西壮族自治区物业管理条例》以及《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》之规定，根据物业管理人员口头说明以及收费亭停车收费价格公示栏公示文：1、临时停车，无论是业主车辆，外来车辆均统一实施，停车一小时内免费，一小时收费2元，2小时收费4元，3小时收费6元，4小时收费8元，5小时收费10元，6小时收费12元，7小时收费14元，停车超过8小时不超过24小时的收费15元。2、长期停车，①按月收费，无论业主停车还是外来停车，一律收费200元/月。②按年收费，业主停车收费1800元/年，外来车辆收费2400元/年。2018年7月，经过广大业主与被告协商后停车费一度降至600元/年，2019年3月苏灵物业又以减少河堤为由把停车费由600元/年调高至1200元/年，这个停车收费标准依然没有获得县政府价格主管部门审批。此外，根据《物权法》第74条规定，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有。据业主走访物价局，被告自行制定的停车收费标准并没有向物价局报批，其收费行为完全违法。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第三十条规定：“物业不得开展以下活动：未经物价主管部门核准的收费”。此外，2017年4月1日施行的《广西壮族自治区定价目录》中还规定：普通住宅小区前期物业管理服务收费补充纳入政府定价管理。《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有；建筑区划内的绿地，属于业主共有，建筑区划内的其它公共场地、公共设施和物业服务用房，属于业主共有”。《物权法》第74条规定：“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有。”《柳州市住宅小区物业收费管理实施细则》第二十二条规定：“占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费、车位租赁费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放收费标准，车位租赁费主要用于住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应对收费收入单独设立账目，并定期向全体业主公布收支情况。”被告在业主拥有产权的公共场地划设车位，即没有经得总人数过半数的业主同意，也没有就停车服务收费标准向物价局报批，严重侵犯广大业主的合法权。要求法院判令被告立即停止收取停车服务费。三、违法加装电梯（IC卡）刷卡系统。去年被告不顾广大业主强烈反对，擅自加装电梯刷卡系统，其行为已严重侵犯业主的合法权益，电梯产权属于业主，被告作为物业公司其只有代为管理的权利。《中华人民共和国物权法》第八十二条规定，物业企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。被告加装刷卡系统，既没有征得多数业主同意，也没有向质监局备案报批，其行为是违法的。《中华人民共和国特种设备安全法》第二十二条：电梯的安装、改造、修理，必须由电梯制造单位或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行。电梯制造单位委托其他单位进行电梯安装、改造、修理的，应当对其安装、改造、修理进行安全指导和监控，并按照安全技术规范的要求进行校验和调试。电梯制造单位对电梯安全性能负责。国家质检总局发布的《电梯施工类别划分表》也明确规定，把电梯里安装IC卡控制器的这种行为划分为电梯的改造范畴。电梯是“CCC”强制认证目录产品，各种型号电梯生产前的设计都必须获得国家型式试验审查通过，电梯产品及出厂所随附的技术资料显示，电梯原控制方式和原控制线路仅支持按键控制。被告加装电梯刷卡系统，本身就是要进入到电梯控制线路中并实际参与影响和控制电梯运行，将原有电梯的单纯按键控制方式改变为“钥匙卡”控制方式。被告加装电梯刷卡系统，必然导致电梯系统复杂性的增加，给业主乘坐电梯带来安全隐患。被告加装电梯刷卡系统给出的理由是，为了区分业主和非业主，使小区避免其他人群（比如小偷）进入，实现小区安全管理及居民的安全居住，被告这个理由完全是借口，实际上每个单元大门上已经安装刷卡系统，非业主的人员没有钥匙是无法进入小区的。被告加装电梯刷卡系统，其目的是控制业主，胁迫业主按期缴纳物业费。在被告加装刷卡系统期间，如有业主不按时缴纳物业费，该业主的钥匙就会失效，无法进入单元大门，无法乘坐电梯，使得业主有家不能回。缴纳电梯维护费和电费，广大业主是支持的，毕竟电梯运行需要有正常的维护，电梯运行也产生电梯费，但是，被告不应加装刷卡系统以此来胁迫业主缴纳这些费用，特别是在业主多次向柳州市政府投诉，县住建局等四部门主持会议调解无果的情况下，双方矛盾争议依旧存在，电梯刷卡系统依旧照常使用，被告违法在先，广大业主肯定不愿意缴纳这些费用的。原告请求法院判令被告立即拆除电梯刷卡系统，安全恢复电梯原有按键控制方式。四、大门IC刷卡系统的运行启用与缴纳物业费绑定。大门安装刷卡系统，确实起到了治安防护作用，它的功能仅限于此。但是被告却把大门刷卡系统当成工具，不交物业费就不让进大门，使得业主有家不能回。 原告对其主张提供的证据有：1、身份证复印件一份，证明原告的身份信息；2、商品房买卖合同复印件一份，证明原告的购房凭证，商品房的基本信息；3、通知复印件一份，证明通知显示物业制定的物业费收费标准；4、图片三张，证明图片显示地点为业主共有的公共场地、物业划设车位地点；5、图片一张，证明物业制定的停车收费标准；6、物业费收据复印件一张，证明缴纳物业费金额，包含物业费标准信息；7、2020年5月14日通知复印件一份，证明电梯收费系统与物业费和其他费用绑定，不交物业费用不给上电梯，每个月都要去刷卡（加磁）。 被告柳州市苏灵物业服务有限责任公司三江分公司辩称：一、被答辩人在购买房屋时，签署了物业前期服务管理协议，认可了物业相关的事项收费。当业主成立业主委员会之后，答辩人可以随时移交给业主委员会找来的物业公司对小区进行管理。物业公司在当地建设部门的备案工作，是一种地方行政部门的行政行为，不是作为前期物业公司进行前期物业收费的必要条件。二、答辩人收取停车服务费的场地，是周边居民的拆迁地块和公共地块，不是被答辩人购买房屋所有的土地产权的地块。三、三江几乎所有小区都对进出门禁和电梯设置了IC卡刷卡功能，这是一种小区文明化进步的体现，不是被答辩人所称的违法行为。四、这次被答辩对答辩人的起诉一系列案，共27件案件。被答辩人所在的小区一共180户业主，现已销售完毕办理好不动产权。现这27户业主代表不了180户的大多数业主集体意见。如果答辩人不收取物业费，只有作出搬离小区不再进行物业管理。到时小区就成了真正意思上的无人管理脏乱差、无公共照明、电梯停运的状态，无物业管理的小区也对其房价造成可见性的跌价，这样就是真正根本的影响到了其他业主的切身利益，其他100多户业主会更多的上访政府或者建设部门，到时造成不可预估的社会影响。综上所述，答辩人在业主委员会成立后找到新的物业公司后，可以随时撤离小区，不进行管理，不再收取任何费用。但现在不收物业费，答辩人就难以生存经营下去。答辩人请求人民法院依法判决，驳回被答辩人的诉请，维护答辩人的合法权益。 被告对其主张提供的证据有：1、物业协议书复印件一份，证明物业公司与业主签订有物业服务协议，双方对物业费进行约定，我们按照协议收取物业费；2、土地证及红线图复印件一份，证明土地权属，划设停车场的土地属于众鑫房地产有限公司另外地块的拆迁地块，不属于碧园馨居业主使用；3、李宏业拆迁协议及不动产证复印件一份，证明现在划设停车位的场地原来是李宏业的，众鑫房地产拆迁李宏业的地块；4、被告2014年1月1日与三江县众鑫房地产开发有限公司签订的物业管理服合同复印件一份，证明被告与房开签订有前期物业合同；5、停业服务费收据原件八张，证明被告收取业主的停车费用是停车管理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合本案其他情况予以认定。 根据采纳的证据和庭审陈述，本院确认以下法律事实：广西三江侗族自治县“碧园馨居”商住小区的楼盘由广西三江众鑫房地产开发有限公司负责开发兴建。被告柳州苏灵物业服务有限责任公司三江分公司与广西三江众鑫房地产开发有限公司于2014年1月1日签订了《物业管理服务合同》，被告据此进入“碧园馨居”小区从事物业管理服务工作，并向小区业主提供物业管理服务，该合同的第一条第二款第5项约定了被告根据本合同向业主收取物业服务费用、电梯运行维护费、及车辆停放服务费等应收费用。2015年12月16日，原告杨芳妮与广西三江众鑫房地产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》，原告杨芳妮购买一套位于广西三江侗族自治县“碧园馨居”小区房屋，房号为3单元303室，该合同第二十一条约定出卖人依法选聘的前期物业服务企业为柳州市苏灵物业服务有限责任公司，物业服务时间从2016年5月30日到2021年5月30日；物业服务期间，物业收费方式为包干制，物业服务费为1元/月平方米（建筑面积）；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。同时被告与原告还签订了《物业服务协议》，该协议的第一条第一款第6项规定，被告根据本协议向原告收取物业服务费用、车辆停放费等应收费用。从2019年开始被告为便于管理，在小区的三个单元的大门和电梯分别安装了IC刷卡系统，电梯的IC刷卡系统绑定电梯电费和电梯管理费，因原告未交纳电梯电费和电梯管理费，未能使用电梯，原告认为被告安装IC刷卡系统不合法，而引起讼争，原告诉至人民法院，提出上述诉讼请求。 本院认为：被告柳州苏灵物业服务有限责任公司三江分公司与广西三江众鑫房地产开发有限公司于2014年1月1日签订了《物业管理服务合同》，被告据此进入“碧园馨居”小区从事物业管理服务工作，并向小区业主提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据这一规定，被告与广西三江众鑫房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》对原告有约束力，是有效的合同，并且原告与被告也签有《物业服务协议》，该协议应当合法有效。关于原告要求判令被告暂停收取物业服务费问题？本院认为，根据原告与被告签订的《物业服务协议》第一条第一款第6项约定，被告根据本协议向原告收取物业服务费用、车辆停放等费用。目前，被告已按照《物业服务协议》的约定，对该小区进行物业服务管理，提供了服务，付出了劳动，履行了合同约定的义务，原告有义务向被告支付物业管理费，被告亦有权向业主收取物业管理费，原告要求停止被告收取物业管理费，违反合同的约定，原告的此项诉讼请求，没有理由，不能成立。至于被告是否将前期物业服务合同予以备案，是行政法调整的范畴，不是民法调整的范畴，故原告的此项诉请，证据不足，本院应予以驳回其诉请。关于原告请求判令被告停止收取露天公共场地车辆停车服务费、车位租赁费用？本院认为，根据原告与被告签订《物业服务协议》第一条第一款第6项约定，被告根据本协议向原告收取物业服务费用、车辆停放等费用。被告收取业主的停车管理费是基于与原告签订《物业服务协议》的约定，和提供了对业主车辆进行服务管理的行为，如果原告认为收取的车辆管理费过高，可以与被告协商解决，被告已对业主停放在该小区的车辆进行管理，其收费是服务报酬，原告请求被告停止收取露天公共场地车辆停车服务费的证据不足，原告也没有提供相关证据予以证实被告收取车位租赁费的事实，综上原告的此项诉讼请求证据不足，本院不予支持。关于原告请求被告立即拆除电梯IC刷卡系统，恢复电梯出厂原始控制线路，恢复电梯出厂按键控制方式和请求被告终止单元大门IC刷卡系统与物业服务费的违法绑定，为业主无限期开通刷卡系统问题？本院认为，被告作为物业服务部门，对小区的科学管理是物业服务部门的职责，被告安装电梯IC刷卡系统和单元大门IC刷卡系统是对小区安全管理方式，并未违反法律规定，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。原告认为单元大门IC刷卡系统与物业服务费绑定，但被告予以否认，原告也未提供相关的证据予以证实，故原告的主张不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨芳妮的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告杨芳妮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  刘助高 二〇二〇年八月二十日 书记员  黄海燕