云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终775号上诉人（原审原告）：玉溪汇海物业服务有限公司。住所地：玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦三楼。法定代表人：周海燕。委托诉讼代理人：张伟，云南干城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：林明龙，1987年6月26日生，汉族，住福建省长乐市，现住玉溪市红塔区。上诉人玉溪汇海物业服务有限公司（以下简称汇海物业公司）因与被上诉人林明龙物业服务合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院(2020)云0402民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汇海物业公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持其主张的2015年5月1日至2017年12月31日的物业费；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：其公司主张的2015年5月1日至2016年4月30日的物业费并未超过诉讼时效，应得到支持。第一，其公司提交的通话清单显示通话时间为2018年2月5日，是其公司委托的律师通过固定电话向业主催收物业费，通话时长为2分31秒，表明被上诉人已接通电话；第二，其公司在一审时提交了催收物业费的律师函和粘贴律师函的照片，且出示了拍摄照片的移动电话，显示照片拍摄时间为2019年4月29日，粘贴律师函的时间早于2019年5月1日。林明龙辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。汇海物业公司向一审法院起诉请求：判令林明龙支付住宅物业费6686元（住宅2014年5月1日至2017年12月31日）。一审法院认定事实：2009年4月10日，作为乙方的汇海物业公司与作为甲方的云南汇海（集团）房地产开发有限公司（以下简称汇海地产公司）签订了《小区物业管理委托合同》，其中主要约定：汇海地产公司委托原告作为玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区的前期物业服务管理公司，其中第三章“第十五条委托管理期限为10年。自2009年4月10日起至2019年4月9日止”；第四章“1、住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.2元向业主或物业使用人收取；车位每年按400元一个收取。”林明龙系玉溪市玉湖路26号磊山大厦6层605号房屋业主，该房屋建筑面积131㎡。合同期内，当年4月30日至下一年的5月1日为一个物业服务年度。林明龙向汇海物业公司交纳上述物业的物业费至2014年4月30日。林明龙所在楼层实际物业费收费标准为1.16元/㎡。汇海物业公司为磊山大厦提供物业服务至2017年12月31日，林明龙未交纳上述房屋自2014年5月1日至2017年12月31日的物业费。红塔区玉兴街道瑞新社区居民委员会2017年向汇海物业公司发出《公共安全、消防检查整改通知书》载明“1、磊山大厦存在重大安全隐患，该大厦属于27层高层建筑，在高层居住的住户，尤其老人、孕妇，如果遇到生病、急产等突发事件，人身安全将得不到保证…3、由于磊山大厦汇海物业管理公司从7月份未缴纳公共电费，加之与住户的矛盾纠纷，物业管理处于瘫痪状态，消防设施管理存在安全隐患…”。一审庭审中，林明龙认为汇海物业公司起诉已超过诉讼时效。一审法院认为，汇海物业公司与汇海地产公司签订的《小区物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，均应遵照履行。汇海物业公司与汇海地产公司签订的《小区物业管理委托合同》，即物业费按每平方米1.2元收取。汇海物业公司提供了物业管理服务，林明龙作为业主应按约给付物业管理费，现汇海物业公司请求按每平方米1.16元的标准支付物业管理费未违反约定，应予支持。关于林明龙提出诉讼时效的问题，汇海物业公司诉请林明龙支付2014年5月1日至2015年4月30日的物业费，已经超过2年的诉讼时效，不予支持。2015年5月1日至2016年4月30日的物业费适用3年的诉讼时效，即至2019年5月1日时效届满，汇海物业公司虽提交了于2018年2月与林明龙的电话通话记录清单，以证明其向林明龙催收过物业费，但林明龙不认可，且证据不能证明汇海物业公司与林明龙通话的内容是向林明龙催收物业费，故不能证明汇海物业公司所要证明的证明目的；汇海物业公司提交的催收物业费律师函，虽落款时间为2019年4月30日，但不能证明粘贴公告的时间早于2019年5月1日，故应认定汇海物业公司诉请要求林明龙支付2015年5月1日至2016年4月30日的物业费也超过3年的诉讼时效，不予支持。汇海物业公司诉请林明龙支付物业费，只支持2016年5月1日至2017年12月31日，共计1年零8个月，即131㎡×1.16元/㎡/月×20个月=3039.2元。林明龙提出其代交了公共水电费，及相邻住户违规搭建的答辩主张与本案无关，可另案起诉。综上，判决：“一、由被告林明龙于本判决生效之日起十五日内支付原告玉溪汇海物业服务有限公司自2016年5月1日至2017年12月31日的物业费3039.2元；二、驳回原告玉溪汇海物业服务有限公司的其他诉讼请求。”二审中，各方均未提交新证据。经审理，二审查明的案件事实与一审认定的案件事实相一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，双方均认可物业费系按年度收取，故2015年5月1日至2016年4月30日的物业费，应从2016年5月1日起算诉讼时效。现汇海物业公司提供了于2018年2月5日委托律师通过电话联系林明龙催收物业费的通话记录，虽林明龙不认可曾接到该电话，但结合林明龙与汇海物业公司代理律师之间并无其他关系、汇海物业公司代理律师于2018年2月5日至7日间密集向磊山大厦小区业主拨打电话及部分业主认可接到催收电话的情况，汇海物业公司主张已于2018年2月5日向林明龙催收过物业费的事实具有高度可能性，本院对此予以采信，故2015年5月1日至2016年4月30日的物业费诉讼时效于2018年2月5日中断，汇海物业公司上诉主张该段期间物业费未超过诉讼时效的理由成立，本院予以支持。另，根据汇海物业公司代理律师手机系统显示，汇海物业公司一审提交的粘贴催收物业费律师函的照片拍摄时间为2019年4月29日，一审对此说理不当，本院予以纠正。针对物业费金额，因双方对一审确定的物业费收费标准无异议，2015年5月1日至2016年4月30日的物业费经计算为1823.52元（131㎡×1.16元/㎡/月×12个月），故林明龙尚欠汇海物业公司自2015年5月1日至2017年12月31日的物业费共计4862.72元（1823.52元+3039.2元）。综上所述，汇海物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院(2020)云0402民初317号民事判决；二、由林明龙于本判决生效之日起十五日内支付玉溪汇海物业服务有限公司自2015年5月1日至2017年12月31日的物业费4862.72元；三、驳回玉溪汇海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由玉溪汇海物业服务有限公司负担7元，由林明龙负担18元；二审案件受理费50元，由林明龙负担。本判决为终审判决。审判长  业宁州审判员  严光辉审判员  段 娟二〇二〇年八月二十日法官助理李西洋书记员王珺