黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终1560号上诉人（一审原告）：肖惠雅，女，1985年7月6日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：宋天瑞（肖惠雅之夫），男，1985年12月29日出生，汉族，中国民生银行哈尔滨分行职员，住黑龙江省哈尔滨市道外区。被上诉人（一审被告）：桦川县盛华水稻专业合作社，住所地桦川县创业乡西冯村。法定代表人：侯树良，职务总经理。委托诉讼代理人：侯昌旭，男，1984年1月16日出生，汉族，桦川县盛华水稻专业合作社副总经理，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（一审被告）：关欣，男，1982年5月8日出生，汉族，无固定职业，现羁押在六三监狱。委托诉讼代理人：陈华（系关欣母亲），女，1955年11月7日出生，汉族，铁道部哈尔滨车辆厂退休职工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人肖惠雅因与被上诉人桦川县盛华水稻专业合作社（以下简称盛华合作社）、关欣案外人执行异议之诉一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初7851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人肖惠雅的委托诉讼代理人宋天瑞，被上诉人关欣的委托诉讼代理人陈华，被上诉人盛华合作社的法定代表人侯树良及其委托诉讼代理人侯昌旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。肖惠雅上诉请求：撤销一审判决。事实和理由，本案中肖惠雅与关欣在法院查封涉案房屋前已经签订买卖合同，并且肖惠雅已经实际占有该房屋，同时并非因肖惠雅自身原因未办理过户登记符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应予以支持；虽肖惠雅并未支付全部价款，但不同意将剩余价款交付执行给盛华合作社的主要原因系关欣并未清偿抵押权人的贷款。关欣于2011年4月15日将涉案房屋抵押给哈尔滨农村商业银行股份有限公司清滨支行并申请办理抵押贷款。根据相关法律规定，肖惠雅认为，涉案房屋的剩余价款应优先偿还抵押人哈尔滨农商银行。现涉案房屋贷款数额为39.19万元，已大大超出剩余房款，为清偿银行贷款及办理解除涉案房屋的抵押登记，肖惠雅需在应付购房款以外付出大量金钱，在不解除涉案房屋抵押登记的情况下，肖惠雅无法办理房屋的产权过户手续。因此，肖惠雅不同意将剩余价款交付执行给盛华合作社的行为，但是肖惠雅同意将剩余价款交给法院，先将贷款银行解除抵押来保障肖惠雅的合法权益。将剩余价款交给盛华合作社是不合理的也没有法律依据，且严重损害了肖惠雅的利益。肖惠雅在哈尔滨并无其他住所，如涉案房屋被查封拍卖，将使肖惠雅一家四口无家可归，应依法支持肖惠雅的诉讼请求。关欣辩称，2014年涉案房屋确实卖了。盛华合作社辩称，盛华合作社与异议人（肖惠雅）并不存在法律关系或买卖关系，肖惠雅所说的房屋买卖行为或房屋无法过户的事件，均属于肖惠雅和关欣之间的纠纷，肖惠雅应向关欣提出申诉；法院在判决和执行（2016）黑0104民初4104号民事判决时房主关欣本人并未说明此房屋存在买卖交易行为，并且现在此房屋仍在关欣名下；法院在实行查封时，没有任何人提出异议；法院在2016年对该处房产查封，不知是何原因肖惠雅2019年才提出异议；在2019年8月5日黑龙江省道外区人民法院的执行裁定书（2019）黑0104执异156号和2019年12月26日黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民事判决书（2019）黑0104民初7851号中均已经驳回肖惠雅的请求，其主要原因是肖惠雅并未支付全部价款，且不同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。因此，不符合法律规定；既然案外人肖惠雅反复提出与关欣在2014年就形成房屋买卖关系，有客观原因不能进行过户，五年期间为何没有向关欣提出任何法律诉讼。却多次要求盛华合作社解除涉案房屋的查封，通过以上情况，盛华合作社有理由怀疑上述行为是肖惠雅帮助关欣逃避债务的一种手段。盛华合作社要求肖惠雅承担盛华合作社四次从桦川县到哈尔滨市出庭的差旅费和误工费；关欣欠盛华合作社钱款从2016年至今本息合计已达二十多万元，现关欣已经入狱无偿还能力，查封涉案房屋是盛华合作社追回钱款的唯一方式。综上所述，盛华合作社不同意肖惠雅的意见，同时盛华合作社也保留对关欣追款的诉求。肖惠雅向一审法院起诉：判决撤销对哈尔滨市道外区上和城小区13号楼4单元1703室房屋的查封，停止对该财产的执行；判令盛华合作社、关欣承担诉讼费。一审法院认定事实，2014年6月20日，肖惠雅与关欣通过哈尔滨好居佳房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间服务合同，约定肖惠雅购买关欣所有的位于道外区上和城小区13号楼4单元1703室房屋，购房价款725000元，同时约定房屋贷款肖惠雅先付关欣20万元，用于关欣解除房屋抵押，另付2万元用于解除银行贷款，关欣收取肖惠雅48万元房款当日，双方到公证处办理公证委托等。2014年7月1日，关欣与肖惠雅签订补充协议，约定关欣承诺可以在办理更名手续之前将案涉房屋的贷款解除完毕，双方于此合同办理完毕后，就欠款一项结算清其差额属谁，另一方可以保证退还。此房关欣应收总款为725000元。2014年9月22日，关欣与肖惠雅再次签订补充协议，内容为案涉房屋双方清费完毕，关欣将房屋交付给肖惠雅使用，居间房预留关欣2万元清费金，肖惠雅同意居间方付给关欣等相关事宜。2014年6月26日、2014年7月1日，陈华及关欣出具收条，确认收到房款共计46万元，加上居间方向关欣支付的2万元定金，关欣共计收到肖惠雅交付的购房款48万元，剩余房款245000元未支付。案涉房屋有关欣向哈尔滨农村商业银行股份有限公司的抵押贷款，关欣至今未解押，2019年8月19日，该银行出具证明，确认截止该日，关欣尚欠银行贷款本金226000元，利息及罚息391854元，现案涉房屋由肖惠雅居住使用，未办理房屋产权证的更名过户手续，登记所有权人为关欣。盛华合作社与关欣买卖合同纠纷一案，法院于2016年10月27日作出（2016）黑0104执行裁定书，案涉房屋，肖惠雅提出异议，要求停止执行，法院作出（2019）黑0104执异156号执行裁定书，驳回了肖惠雅的申请，肖惠雅不服该裁定，在期限内提起执行异议之诉，即为本案。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，肖惠雅与关欣在案涉房屋被查封前已经签订买卖合同，并肖惠雅已经实际占有房屋，且非因肖惠雅原因未办理过户登记，但肖惠雅未支付全部价款，且不同意将剩余价款按人民法院的要求交付执行，故肖惠雅的诉请，不符合上述法律规定，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，据此判决，驳回肖惠雅的诉讼请求。案件受理费100元（肖惠雅已预交），由肖惠雅负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明，肖惠雅于2016年起诉关欣，请求将涉案房屋过户到肖惠雅名下。双方于2016年5月23日在法院主持下调解：关欣、徐雪、陈华于2016年7月15前协助肖惠雅办理涉案房屋产权变更手续。本院认为，肖惠雅实际占有涉案房屋的事实清楚，肖惠雅支付了部分购房款的事实存在。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，从一审卷宗的证据看，肖惠雅已占有涉案房屋，但肖惠雅未支付全部房款，且不同意将剩余价款按人民法院的要求交付执行，故肖惠雅的上诉请求，不符合上述法律规定，不予支持。综上所述，肖惠雅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由肖惠雅负担。本判决为终审判决。审判长  郎晓侠审判员  周 磊审判员  王 琦（）二〇二〇年八月十三日法官助理陈鲁书记员赵春莹