杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初8685号 原告浙江翰洲实业有限公司，住所地杭州市拱墅区半山路287号。统一社会信用代码：91330105704250235K。 法定代表人杨成宇。 委托代理人任晓红、王文静，浙江宏昊律师事务所律师，特别授权。 被告浙江物产智慧泊车产业股份有限公司，住所地杭州市下城区杭州新天地商务中心4幢1302-1304室。统一社会信用代码：91330000MA27U0K834。 法定代表人唐雄伟。 委托代理人戴筠、梁冬辉，浙江六和律师事务所律师，特别授权。 第三人杭州沈家桥股份经济合作社，住所地杭州市拱墅区沈家桥村。统一社会信用代码：91330105143337620D。 法定代表人林建腾。 原告浙江翰洲实业有限公司（以下简称“原告”）诉被告浙江物产智慧泊车产业股份有限公司（以下简称“被告”）、第三人杭州沈家桥股份经济合作社（以下简称“第三人”）、合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理，依法适用简易程序审理。本院于2019年12月25日公开开庭审理了本案，原告委托代理人任晓红、王文静，被告委托代理人戴筠到庭参加诉讼，第三人经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2019年6月24日，原告、被告与第三人三方共同签订《半山沈家桥停车场承包经营合同》，其中原告为甲方，被告为乙方，约定：第三人辖内相关土地委托甲方进行经营管理，甲方将位于杭州市拱墅区沈家桥131号的停车场承包给乙方经营管理，承包期限自2019年7月1日起至2024年6月30日止。合同第三条约定：合同签订后，甲方应在5各工作日内提供合同要求的文件，乙方应在对文件审核无误后5个工作日内支付首年承包费的30%，并向甲方支付履约保证金300000元。合同第四条第7款约定：甲方应在乙方付款前7日内开具等额增值税专用发票（税点9%），如甲方未开具发票，乙方有权延后付款期限，如甲方开具符合乙方要求的发票，乙方应在收到发票7个工作日内完成款项支付。合同第六条第1款约定：甲方负责园区内公共区域的管理、保安人员的派驻，路面修复、保洁、洒水，围墙外立面保洁、清洁。2019年6月26日，原告依据合同约定向被告开具了首年承包费30%，即624700元的增值税专用发票，并提供了300000元履约保证金的收据。2019年6月27日至2019年7月7日，原告根据被告的要求，委托第三方对土地进行整改施工，包括地面平整、围墙改造等，为此向第三方支付土地整改费196000元。后原被告双方实地勘查，被告表示已经符合实际使用需要。后经原告多次催促，被告未能按合同约定支付首年承包费及履约保证金。2019年7月，被告向原告送达《解除合同协议书》，单方表示要求与原告解除合同。2019年8月5日，原告回函，明确表示不同意解除《半山沈家桥停车场承包经营合同》，望被告接到函后7日内向原告支付首年承包费的30%和履约保证金，但时至今日，被告未按约定履约。请求判令：1、解除原被告于2019年6月24日签订的《半山沈家桥停车场承包经营合同》；2、被告向原告支付2019年7月1日起至半山沈家桥停车场实际租赁之日止的实际损失，暂计567830.74元（起中：2019年7月1日至2019年8月31日的承包费为2082400元/365天*62天=353722.74元，此后承包费以2082400元/年另计；2019年7月1日至2019年8月31日的管理费为9054元/月*2月=18108元，此后管理费以9054元/月另计；土地整改费196000元）；3、被告向原告支付履约保证金300000元；4、被告向原告支付违约金534200元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。 原告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据： 1、半山沈家桥停车场承包经营合同，证明原被告与第三人三方于2019年6月24日签订《半山沈家桥停车场承包经营合同》，约定权利义务及违约责任的事实； 2、沈家桥区域城中村改造拆迁空置地块委托管理协议、沈家桥区域城中村改造拆迁空置地块委托第三方管理协议、网上银行电子回单、现金缴款单； 3、土地整改施工合同、支付业务回单、整改前后照片，证据2-3共同证明原告根据《半山沈家桥停车场承包经营合同》约定的内容已履行土地整改及相关费用支付的事实； 4、增值税专用发票、收据、微信聊天记录，证明原告根据《半山沈家桥停车场承包经营合同》约定的内容已履行提供文件、开具发票等相关合同义务的事实； 5、解除合同协议书，证明被告单方面提出解除合同的事实； 6、律师函、EMS快递单、EMS快递记录，证明原告表示不同意解除合同，要求被告支付款项的事实； 7、场地租赁协议，证明原告将部分场地租赁给杭州传亮土石方工程有限公司、杭州堃屹土石方工程有限公司的租赁期限的事实。 被告辩称，原告无权单方解除合同，有解除权合同的是被告方，因原告原因合同客观已无法履行。一、原告存在失去履行合同的能力的情形，被告有权终止和解除合同。2019年6月24日，原被告、第三人签订了合同，约定原告将停车场承包给被告经营管理。合同签订后，原告即存在丧失履行合同能力的情形。1、原告无法做到对合同标的的权利保证，对合同标的即不享有法定权利也不享有约定权利，存在丧失履行合同能力的情形。合同约定原告保证对合同标的拥有合法合规完整的所有权、使用权，在交接日前提供相关权属证明，但该类证明并不能免除原告对合同标的权利保证。原告陆续向被告出示了委托第三方管理协议、委托管理协议，但原告对委托第三方管理协议中委托管理期限、管理费用等进行遮盖处理，被告要求其提供完整的协议，但原告置之不理。收到材料后发现第三人是受托管理人，并非是合同标的所有权人土地使用权人，原告更不可能是合同标的所有权人、土地使用权人，原告也没有获得所有权人的有效授权。退一步来说，原告是合同标的使用权人，原告对合同标的使用权只有一年，但却与被告签订长达五年的承包期，就是说有长达四年原告无法保证合同标的使用权，更不用说所有权了。合同约定原告对合同标的的所有权和使用权的保证不因其提供证明或提供何种证明而免除的，因此，在合同履行中，始终要保证对合同标的权利保障。原告违反合同第六条第一款对合同标的权利的保障，存在丧失履行合同能力的情形。2、原告未能提供符合合同约定的标的，存在丧失履行合同能力的情形。本案合同性质是承包经营合同，合同标的是停车场，交付的停车场应符合两个基本条件，即符合开办停车场硬件条件、提供开办停车场所必备的证照。根据合同约定，原告有义务提供开办停车场所必备的证照。按《杭州市机动车停车场库建设和管理办法》规定，原告未能提供任何开设停车场的必备证照，无法做到合同约定的承诺，表明其丧失履行合同的情形。即使证照可以由承包人办理，因原告并非权利人而无法提供相关资料，最终也无法办理相关停车场证照。综上，原告在合同中所作出的承诺是履行合同的前提和基础，被告是基于相信原告对合同标的有合法的使用权、所有权，才愿意承包经营合同标的，后发现原告无法做到承诺，虽被告一度曾希望继续履约，但被告决策委员会最终持否定意见，就是原告对合同标的不享有法定权利，也不享有约定权利，违反合同约定存在丧失履行合同能力且无法纠正，故被告有权终止履行合同并有权解除合同。二、双方曾就解除合同达成共识，但原告无故反悔，发生根本违约，导致合同目的无法实现。被告本着快速解决问题原则，与原告进行协商解除合同，双方于2019年7月23日，就解除合同事宜达成一致意见。原告法定代表人也告知有第三方承租了，协商解除后立马租给第三方。被告根据要求向原告提交了盖章的解除合同协议书，但原告确迟迟未盖章确认，反而却收到原告律师函，原告反悔并单方表示解除合同。原告缺乏诚信，在合同履行期间，原告擅自将合同标的出租给第三方，即收到律师函的同时，已将合同标的出租交付给欢欢车队使用；不论原告将合同标的部分或小部分出租给第三方，合同目的肯定无法实现，原告属于根本违约行为，被告有权解除合同。综上，原告未履行合同基本义务，对合同标的不享有完整权利，丧失履约能力，迟延履行合同的责任应由原告承担。后双方本已协商一致解除合同，但原告无故反悔，且此时已将合同标的出租给案外人，存在根本性违约。原告单方起诉解除合同无法律依据，诉争合同客观无法履行，原告在本案中并没有实际损失，被告不应承担损失或任何费用，且有权向原告追责。 被告为证明其辩称的事实，向本院提交以下证据： 1、半山沈家桥停车场承包经营合同，证明原被告与第三人三方于2019年6月24日签订《半山沈家桥停车场承包经营合同》，约定权利义务； 2、沈家桥区域城中村改造拆迁空置地块委托第三方管理协议，证明原告向被告提供的关于原告与第三人签订的《沈家桥区域城中村改造拆迁空置地块委托第三方管理协议》，遮盖了合同委托管理期限的内容； 3、被告人员刘旭波与原告人员周永福通话录音； 4、被告人员刘旭波与欢欢车队管理员现场录音，证据3-4共同证明原告于2019年8月初已将合同标的转租（转包）给第三方欢欢车队； 5、现场照片，证明与原告提交的证据比对是同一处场所，合同标的在2019年8月5日已被占据使用，9月4日也是在被使用的，说明合同标的已被持续使用； 6、律师函，证明被告收到原告律师函，函中提到“望贵公司接到本函后7日内向原告支付首年承包款的30%和履约保证金”，也就是说原告的用意是宽限被告在8月12日内付款，但原告在8月5日已将合同标的转租（转包）给案外人了，这又是一个导致被告不可能继续履行支付义务的理由； 7、转账凭证、账户信息，证明2019年7月10日，被告人员胡军向原告法定代表人杨成宇账户打款10万元的事实； 8、被告人员胡军与原告法定代表人杨成宇、原告人员周伟东的微信聊天记录，证明原告同意协商一致解除合同，并催促被告将终止合同事项先办好并尽快送到原告公司的事实。 第三人未陈述也未向本院提交证据。 原被告提交的证据经庭审质证，双方质证意见如下：一、被告对原告提交的证据的质证意见：证据1三性无异议；证据2真实性无异议，半山街道委托第三人管理，第三人只是受托人，合同约定管理期限为一年，显示原告向第三人交纳了半年管理费220万元；证据3无法确认，支付的付款人不是原告，照片哪些是整改前后没有说明，也无拍摄时间，恰恰证明原告履行是本合同前的义务，而不是本合同义务；证据4，发票已经归还，只能证明原告提供了部分文件，提供的文件是遮挡的，微信不是全部，可以得出合同是合意解除；证据5真实性无异议，证明对象有异议，这份协议并非单方提出，是三方协议，被告法定代表人以及原告方周总二人都明确表明被告先盖章再由原告盖章，不能说明是被告单方解除合同；证据6真实性无异议；证据7形式真实性无异议，内容有异议，第一份合同承包方实际是张欢欢，是承租方公司的法定代表人和股东，通话记录中与欢欢车队吻合，租期时间不真实的，没有约定交付场地的时间，不符合常理，结合8月5日通话原告已经在8月5日将场地租给欢欢车队并实际使用。二、原告对被告提交证据的质证意见：证据1真实性、合法性无异议，证明对象有异议，签订合同时，原告将管理协议告知被告，被告是知晓的，所以叫第三人盖章确认；关于所有权、使用权在合同中已说明，原告与第三人签订的合同确保了原告具有使用权；对于被告办理登记，根据合同约定，原告是配合被告办理，是被告自己办理登记，原告义务就是停车场交付；证据2，只是遮盖上面的价款，目的是不想让被告知道价格，合同期限内容告知了被告，如不知道也应在签三方协议时进行询问，被告主张对期限不知晓不符合常理；证据3形式真实性无异议，内容有异议，是被告人员采用诱导式的问话，周是负责水电工人，不知道合同签订情况，其也提到到现场、公司来谈，都是刘旭波在问，周对情况并不知晓，也没有明确时间，不能证明8月5日原告已将场地出租的事实；证据4三性均有异议，不能证明是欢欢车队人员；证据5，8月5日照片货车停在路上，不是场地内，第四张场地是空置的，不能证明该时间场地被使用了；9月4日照片可以看出大部分是空置的，部分场地是9月1日欢欢车队进入场地的；5月9日照片，场地已经符合交付，但被告要求重新整改，因此原告支付了整改费19.6万元；证据6真实性无异议，证明对象有异议，8月5日没有出租，场地还是空置的；也证明原告催告之后，被告仍没有履行合同义务，也证明原告是不同意解除合同的；证据7三性无异议；证据8形式真实性无异议，证明对象及内容有异议，不是完整的，聊天中，原告法定代表人只是让被告把材料拿过来，后于7月29日明确告知股东不同意解除合同。 第三人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证权利。本院对原被告提交的证据的证明效力，确认如下：一、原告提交的证据：被告对证据1、2、4、5、6、7的三性或真实性、形式真实性不持有异议，予以确认；证据3涉及案外人，不予确认。二、被告提交的证据：原告对证据1、2、3、5、6、7、8真实性或形式真实性不持有异议，予以确认；证据4，通话对象身份无法确认，不予确认。上述确认的有效证据待证的事实，结合查明的事实予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月，第三人（乙方）与杭州市拱墅区人民政府半山街道办事处（甲方，以下简称“半山街道”）签订《沈家桥区域城中村改造拆迁安置地块委托管理协议》（以下简称“委托管理协议”），约定：甲方将沈家桥区域拆迁空置地块（260亩，临时作为停车场）委托乙方进行日常经营管理。2019年5月14日，原告与第三人签订《沈家桥区域城中村改造拆迁空置地块委托第三方管理协议》（以下简称“委托第三方管理协议”），约定第三人将沈家桥区域拆迁空置地块（260亩，临时作为停车场）委托原告日常经营管理，管理期为一年，自2019年7月1日至2020年6月30日等。 2019年6月24日，原告（甲方）、被告（乙方）、第三人（丙方）签订《半山沈家桥停车场承包经营合同》（以下简称“承包经营合同”）一份，约定：丙方辖区内相关土地由丙方与甲方签订委托管理协议，委托甲方进行经营管理，甲方将相关土地中的部分场地位于杭州市拱墅区××号停车场××亩，含10%公摊管理面积）承包给乙方经营管理，丙方认可本合同内容；承包期限自2019年7月1日起至2024年6月30日止；物管费用为9054元／月，乙方在双方交接完成后三日内预付甲方6个月物管费，后续按月在每月10日前缴纳；第一、二年的承包费为2082400元／年，第三、四、五年的承包费为2173000元／年；双方签订合同后，甲方应于5个工作日内提供本合同第十一条要求提供的文件，乙方应在甲方提供文件并经乙方审核无误后5个工作日内支付首年承包费的30%即624700元，同时向甲方支付履约保证金300000元；合同签订之日起，乙方有权进驻承包经营标的区域进行前期交接工作，甲方在乙方支付首年承包费的首款及履约保证金后5个工作日内，将停车场及其附属设备、设施等全部交付给乙方；甲方保证其对本合同标的拥有合法、合规、完整的所有权、使用权，并有权将本合同约定停车场承包给乙方经营，在交接日前甲方应出具相关证明，明确当前停车场使用方式和其拥有的权利，但此类证明并不免除甲方对合同标的权利保证；甲方保障本合同标的能够作为停车场运营并保障经营管理方能够按照本合同约定对停车场进行使用和经营管理，并配合乙方顺利完成停车场备案登记证的办理、相关备案登记手续；甲方违反本合同第六条第一款第1点约定的，乙方有权要求甲方退还已支付的全部承包费及履约保证金，全额赔偿经营管理方投入的设备、设施及改造费用，同时支付与履约保证金同价的赔偿，并赔偿乙方所有的损失；乙方不能按约定及时支付承包费等，甲方有权提前结束承包协议、收回停车场、没收履约保证金，并由乙方自行承担由此引起的生产经营损失，乙方承担逾期利息、违约金等。合同签订后，原告向被告提供了营业执照、场地红线图、经营权证明等资料，并向被告开具了租金首付款和履约保证金发票和收据，但被告并未向原告支付上述款项及接收停车场。2019年7月10日，被告向原告法定代表人支付了10万元。后，被告向原告提出解除合同。原告委托律师于2019年8月6日向被告送达《律师函》，表示不同意解除合同，要求被告支付首年承包款的30%和履约保证金。但被告仍未支付，原告后将部分案涉场地出租给了案外人。 本院认为，原告、被告、第三人签订的《承包经营合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，系依法成立的有效合同，对双方当事人具有拘束力。《承包经营合同》无法履行的违约责任在于哪一方是原被告双方争议的焦点。1、原告是否存在无法做到对合同标的的权利保证问题。《承包经营合同》中明确表明“相关土地是第三人委托原告经营管理”，故被告明知原告并非案涉场地所有权人。而原告提供给被告的《委托第三方管理协议》，虽对管理期限及管理费用之处予以了遮挡，但该协议第一条中也明确表明案涉场地的权属性质。半山街道委托第三人管理经营并未约定管理期限。原告将案涉场地承包给被告经营管理，在签订《承包经营合同》时，第三人也作为一方当事人共同签订，即表明原告与第三人共同对合同约定的经营管理期限向被告作出保证，故原告与第三人签订的《委托第三方管理协议》约定管理期限仅为一年不应作为认定原告不具备权利保证的依据。在上述合同、协议中均约定了因规划、征收征用、政府和产权单位改变本合同所涉停车场使用性质导致本协议不能继续履行的解决条款，即案涉场地权利人半山街道如提前收回场地的解决方式，故被告应当对案涉场地权属及签订合同后的风险等法律后果是充分知晓的。2、原告是否按合同约定提供开设停车场的必备证照，有无做到合同约定的承诺问题。根据查明的事实，被告明知原告并非案涉场地所有权人，也应知晓原告是合法的案涉土地使用权人，在第三人的参与下，能对合同标的的权利向被告作出保证。根据合同约定，原告是配合被告办理相关停车场证照。合同第十一条明确约定原告需要提供的资料为：营业执照、停车场红线图、完整的停车场经营权转移证明文件（包括但不限于政府部门的会议纪要、委托管理合同）、附图等。根据上述约定也印证被告明知原告是受托管理人，且根据原被告双方确认的微信聊天记录，原告已按照约定向被告提供了上述资料。被告也无证据证明凭借上述资料无法办理停车场相关证照的事实存在。3、原告是否在双方协商一致解除合同后单方反悔问题。根据微信聊天记录，原告法定代表人仅表明是否解除需股东商议后决定，且在股东不同意解除合同的情况及时反馈给被告，故被告无证据证明上述事实存在。4、原告向被告发出《律师函》时，是否已将案涉停车场全部或部分出租给他人的问题。被告无确凿证据证明上述事实，且在此前被告的实际行为已明确表明其不再履行合同义务了。即使存在被告所述情况，也是被告违约在先，即不能实现合同目的违约责任在于被告。综上，被告相关抗辩意见与事实及法律规定不符，本院均不予支持。 根据合同约定，被告在收到原告按合同约定提供相关资料审核后5日内应向原告支付首年承包款的30%及履约保证金，被告在收到相关资料后并未在约定的时间内提出异议，即认可原告提供的上述资料符合合同约定，被告逾期不履行支付款项义务，构成根本性违约。被告的行为已明确表明不再履行合同义务，本案审理中，原被告双方对合同终止履行均不持有异议，故原告要求解除《承包经营合同》，符合法定规定，本院予以支持。无法实现合同目的的过错方是被告，因此给原告造成的损失，被告应承担赔偿责任。关于原告损失的确定问题。在签订《承包经营合同》后，被告并未接收案涉场地，即合同未实际履行，现合同也予以解除，原告要求被告按照合同约定支付租金、履约保证金，本院不予支持。至于整改费用，根据合同约定，原告有义务提供适合开办停车场的场地，根据原告提供的照片，整改前的场地不适宜作为停车场使用，故相关整改是原告交付符合合同约定的标的的前义务，并不是因被告违约而产生的损失，故原告要求被告承担上述费用，本院不予支持。合同约定的相关违约责任，是对违约方的惩罚，更是对守约方损失的补偿，故应结合原告实际损失等予以综合确定。本院根据查明的事实及相关法律规定，本院酌情确定被告赔偿原告损失60万元，扣除被告已经支付的10万元，尚应赔偿原告50万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告浙江翰洲实业有限公司与被告浙江物产智慧泊车产业股份有限公司、第三人杭州沈家桥股份经济合作社于2019年6月24日签订的《半山沈家桥停车场承包经营合同》于本判决生效之日起解除。 二、被告浙江物产智慧泊车产业股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告浙江翰洲实业有限公司损失500000元。 三、驳回原告浙江翰洲实业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计8709元，财产保全申请费5000元，合计13709元，由原告浙江翰洲实业有限公司负担8709元，被告浙江物产智慧泊车产业股份有限公司负担5000元。 原告浙江翰洲实业有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告浙江物产智慧泊车产业股份有限公司于本判决生效后七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  于 雷 二〇二〇年八月十日 法官助理  何红莲 代书记员  张惠莹