江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初3095号原告（反诉被告）：史亮，男，1989年7月9日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。原告（反诉被告）：史国平，男，1965年3月13日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。两原告共同委托诉讼代理人：徐晨旻，江苏天目湖律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：费阳，江苏天目湖律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：殷小强，男，1973年5月2日生，江苏省溧阳市人，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：陈燕，江苏森鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐韵，江苏森鸿律师事务所律师。原告史亮、史国平与被告殷小强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，被告殷小强提出反诉。本案依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告史亮、史国平委托诉讼代理人徐晨旻、费阳，被告殷小强委托诉讼代理人陈燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史亮、史国平向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行双方于2012年1月9日签订的《房屋租赁合同》，并支付自2020年6月1日至2021年5月31日期间拖欠的租金602579元；承担自2020年3月1日起至付清之日止，以602579元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍为标准计算的逾期付款违约金；2、要求被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2012年1月9日，原、被告签订了《房屋租赁合同》1份，合同约定：被告承租原告所有的位于溧阳市房屋作为宾馆使用；租赁期为十年，自2012年6月1日起；租金为第一年、第二年每年人民币陆拾伍万元整，从第三年起每两年租金上浮5%，税费由被告承担；租金的支付方式为壹年壹付，每年提前三个月一次性付清，先付后用；租赁期间被告不得无故解除合同。协议签订后，被告一直承租案涉房屋至今。2020年2月28日，被告以新冠疫情为由向原告发函要求于2020年8月31日解除双方签订的《房屋租赁合同》。2020年3月4日，原告函复被告，认为被告提出解除合同的理由不符合法律规定，要求被告继续履行。2020年3月10日，被告函复原告再次提出于2020年8月31日解除合同。根据合同约定，被告应于2020年3月1日前付清2020年6月1日至2021年5月31日的租金，但被告仅支付了187500元，剩余602579元拖延未支付。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告无法定理由不得随意解除合同，被告应继续履行合同相关义务并及时支付房屋租金。被告殷小强辩称，原、被告签订的房屋租赁合同约定：被告租赁原告房屋目的是作为宾馆经营使用，租赁期限为10年。2019年12月底，新型冠状病毒疫情突发并且蔓延，常州市人民政府在2020年1月26日启动了重大突发公共卫生事件一级响应制度，被告在接到该通知后当日就停止了经营，之后，基于防控和疫情防疫的需要，2020年第一季度，宾馆一直处于停业状态，没有任何营业收入，而被告与如家的加盟合同也将在2020年7月7日到期，续约条件是被告对宾馆重新升级改造，符合新的如家标准，但因疫情的影响，被告承租房屋开办宾馆的基本经营目的已无法达到，员工工资的支出、房租的支出已造成被告重大亏损，现被告履行房屋租赁合同已出现重大困难，属于无法继续履行，被告在不能实现房屋租赁合同的目的的情况下，根据房屋租赁合同的第五条约定的：因特殊情况需要退租时，提前六个月通知甲方的规定，于2020年2月29日向原告发出了解约通知函，通知双方之间的合同将于2020年8月解除，并于当日按合同约定向原告缴纳了2020年6、7、8月的房租187500元。根据合同法关于租赁合同相关规定，解除条件成就时解约通知自送达对方之日起即生效，故原、被告之间的房屋租赁合同关系已在被告的解约通知送达原告之日起生效，双方没有再继续履行房屋租赁合同的必要，原房屋租赁合同关系将于2020年8月31日合法解除，因法律规定疫情期间出租人对承租人经营使用的房屋应当免除部分房租，对该部分被告已提起相应的反诉请求。综上，原、被告双方之间的租赁合同关系已经依法解除，原告无权向被告主张继续支付房屋租金和承担逾期付款利息的请求，被告也无继续履行该房屋租赁合同的义务。被告殷小强向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日合法解除；2、判令反诉被告向反诉原告返还3个月的房屋租金187500元；3、本案诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2012年1月，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定该房屋目的作为宾馆使用，租赁期限为10年，自2012年6月1日起。合同签订后双方一直按约履行，但今年新型冠状病毒感染××疫情突发并肆虐蔓延，常州市人民政府于2020年1月26日启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制，反诉原告在接到该通知后的当日便停止营业。之后因该疫情和防控需要，第一季度期间宾馆一直处于停业状况，无任何营业收入，而反诉原告与如家的加盟合同也将于2020年7月7日到期，续约条件为反诉原告为该宾馆重新装修升级改造至符合如家现新标准，但反诉原告一季度无任何营业收入，同时还需要承担房屋、员工工资等巨大支出，现已无力承担宾馆升级改造的支出，反诉原告履行《房屋租赁合同》已出现重大困难，属于无法继续履行，且合同目的已不能实现，继续履行合同已无任何实际意义且有悖于公平原则。故反诉原告于2020年2月29日向反诉被告发出了《解约通知函》，通知双方之间的合同将于2020年8月31日解除，并于当日按照合同约定向反诉被告缴纳了2020年余下的6月、7月、8月的房租187500元。常州市人民政府发布的《关于应对新冠肺炎疫情助力企业恢复生产的意见》第三条关于切实减轻企业负担中第9项规定：倡议全市业主自常州市启动重大突发公共卫生事件一级响应之日起，免收3个月房租。反诉被告史亮、史国平辩称，反诉原告的反诉请求，无相应的事实和法律依据，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2012年1月9日，以原告史亮、史国平为出租房（甲方），被告殷小强为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》1份，主要内容为：甲方坐落于溧阳市昆仑南路283号的面积作为（有房产证2554平方米；无房产证100平方米左右）商业用房租予乙方作为宾馆使用；租赁期共十年，自2012年6月1日起；租金为第一年、第二年每年人民币陆拾伍万元整，从第三年起每两年租金上浮5%（本租金不含税金，如要缴税由乙方支付与甲方无关）。付款方式：壹年壹付，每年提前三个月一次性付清，先付后用；租赁期间乙方不得无故解除合同。乙方因特殊情况退租时，必须提前六个月通知甲方。否则作违约处理，乙方必须支付约定年限的全部租金，且乙方投资的一切不动产及动产无条件归甲方所有。双方签订协议后，原、被告一直按房屋租赁合同履行。2020年2月28日，被告向原告发出解约通知函，主要内容为：被告于2012年1月9日承租原告的位于溧阳市昆仑南路283号房屋开设快捷酒店，一直处于惨淡亏本经营。近几年，快捷酒店数量增加，竞争愈发激烈，导致酒店经营难以为继。原告于去年为被告适当减免了部分房租，但经营压力依旧很大。今年，新冠疫情让被告的经营更是雪上加霜。2020年1月26日，被告接到溧阳市政府停业通知后，宾馆一直处于停业状态，即使复工，惨淡的经营还将持续很长时间，但被告的员工工资、其他经营费用仍需支出。被告向原告提出减免部分房租，遭到原告拒绝。被告与如家总部的加盟协议于今年7月7日到期，如家总部于2019年12月要求被告对酒店升级改造，否则不再允许被告继续加盟，被告根本无法拿出该笔费用，无法进行改造，被告只能结束酒店经营。按房屋租赁合同的约定，被告如需解除合同，必须提前六个月通知原告，故通知原告，被告需提前解除合同，并缴满6个月的房租（缴至2020年8月31日），此后，被告将不再租房。2020年3月4日，原告委托江苏天目湖律师事务所律师向被告发出律师函，主要内容为：根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，截止2020年3月1日，被告欠原告房租752400元未付，经原告委托，敦促被告于2020年3月8日前与原告结清房租。被告向原告邮寄的《解约通知函》，要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，所提理由不符合法律的规定，双方签订的《房屋租赁合同》应继续履行，原告有权要求被告承担相应的违约责任。因新冠疫情导致被告宾馆经营暂时受到影响，原告会依法依规与被告解决好疫情带来的经营影响问题。2020年3月10日，被告委托江苏森鸿律师事务所向原告发出律师复函，主要内容为：原、被告签订的房屋租赁合同将于2020年8月21日解除，被告不欠原告任何租金。被告已无法正常使用商业用房，合同履行出现重大困难，继续履行已无实际意义。因疫情和防控需要，宾馆无法进行正常的使用和收益，已无法实现合同目的，被告的房租只需付至2020年8月31日。因原告认为被告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的理由不符合法律的规定，原告为此诉至本院。庭审中，被告提供了溧阳新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急防控指挥部于2020年3月6日作出的“关于我市有序恢复餐饮服务行业经营的通告”，该通告明确：恢复经营时间为2020年3月7日。被告认为，被告实际停业时间为2020年1月26日至2020年3月底，4月初恢复营业，原告认为，被告自2020年3月7日起，就可以恢复营业。以上事实，有原告（反诉被告）提供的房屋租赁合同、房屋所有权证书、解约通知函、律师函、EMS邮寄单，被告（反诉原告）提供的文件、通告，原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人在庭审中的陈述等附卷佐证。本院认为，原告史亮、史国平与被告殷小强所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方签订的房屋租赁合同约定的租期为10年，现已实际履行8年多，双方合同约定：租赁期间被告不得无故解除合同，被告因特殊情况退租时，必须提前六个月通知原告，否则作违约处理，该合同并未对特殊情况作明确的解释，应认定该合同对特殊情况的约定属约定不明，根据被告于2020年2月28日向原告发出的解约通知函、2020年3月10日被告委托江苏森鸿律师事务所向原告发出的律师复函所显示的内容，结合被告所提供的证据，本案原告仅能适用法定解除权。本案应属因疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行。现被告要求解除合同，本院综合考虑本案合同的期限、疫情对本案合同的影响以及租赁房屋使用目的等因素，认为不能以被告因疫情短时无法使用租赁房屋从事宾馆经营而解除原、被告所签订的房屋租赁合同，故对被告要求确认双方所签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日合法解除的请求，不予支持，对原告要求被告继续履行合同的请求予以支持。对于反诉原告要求反诉被告返还3个月的房屋租金187500元之请求，本院认为，疫情对被告经营造成的影响客观存在，且系不可归责于承租人、出租人原因所致，根据公平原则，结合本案原、被告的实际情况，酌情减少三个月疫情期间应付租金，对反诉原告要求减少租金187500元之请求予以支持，被告尚应支付本期到期租金为415079元（应付租金790079元-已付租金187500元-减少租金187500元）。同时，鉴于被告未按期支付应付房租事出有因，对原告要求支付逾期损失及违约金之诉讼请求不予支付。目前，各项各业已逐步复工复厂，以期原、被告能互谅互让，共克时艰。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）史亮、原告（反诉被告）史国平与被告（反诉原告）殷小强应继续履行双方于2012年1月9日所签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）殷小强于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）史亮、原告（反诉被告）史国平自2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金415079元元。三、驳回原告（反诉被告）史亮、原告（反诉被告）史国平的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告（被告）殷小强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4913元（已减半收取），反诉案件受理费2025元（已减半收取），合计人民币6938元，由史亮、史国平负担2025元，由殷小强负担4913元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 卞建忠二〇二〇年八月二十日法官助理 张艺桐书 记 员 陈 玥