山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0791民初495号 原告：王华，男，1986年11月3日生，汉族，住山东省潍坊高新区。 委托诉讼代理人：刘本领，山东权邦律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴菁华，山东伟弘律师事务所执业律师。 被告：王迪坤，男，1991年4月12日生，汉族，住山东省。 委托诉讼代理人：刘建余，山东海瑞达律师事务所执业律师。 原告王华与被告王迪坤合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王华及其委托诉讼代理人刘本领、吴菁华、被告王迪坤及其委托诉讼代理人刘建余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王华向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《综合楼房屋租赁合同》无效；2、王迪坤返还王华缴纳的房租租金及转让费74000元；3、赔偿王华装修损失及加盟费损失31400元；4、王迪坤承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2019年7月23日,原、被告双方签订《综合楼房屋租赁合同》一份,约定王迪坤将其自己所有的位于潍坊学院北门东北角房屋租赁给王华使用,供王华餐饮经营使用。合同约定房屋的租赁面积18平方米,租赁期限为2019年8月1日至2010年3月12日。租金每年45000元,其中第一次付款30000元及转让费44000元。合同签订后,王华向王迪坤转款合计74000元。因房屋的原装修已经无法使用,王华只能组织进行了装修,花费装修费用8600元,为了准备经营,花费加盟费22800元。后来王华发现王迪坤未经房屋所有权人同意进行转租，允诺王华可以在西墙开窗也不能实现。所转让的经营用具已经搬走,房屋的面积也不足18平方米,并且无法办理餐饮经营证照。因王迪坤不是该房屋的所有权人,且在签订合同的过程中,王迪坤采取欺诈的方式,隐瞒事实真相,欺骗王华签订了租赁合同,因此该合同无效。对于无效的合同的处理,双方应该返还。为此双方协议终止合同。经双方协商一致,王迪坤同意扣除部分租金18000元后,将剩余的钱款返还。但在退还过程中,王迪坤一再拖延,不予支付。 王迪坤辩称，请求贵院驳回王华的诉讼请求。一、签订合同时王华是明知双方签订的综合楼房屋租赁合同实为房屋转租合同，双方意思表示真实，王迪坤未欺诈王华，该合同为有效合同。首先，根据双方的交易行为，王华是明知双方为房屋转租行为，王迪坤没有该房屋的所有权。因为合同中约定了转让费，而转让费是房屋转租行业中的交易习惯，因此签订合同时王华是明知双方实际签订的为房屋转租合同。其次，该合同第六条第九款中约定了“双方签订的转让合同房屋主人已知晓同意”的条款，可以看出双方签订的是转租合同，王迪坤将该房屋转租给王华，王迪坤对该房屋没有所有权。合同第六条第一款之所以约定王迪坤保证合法拥有房屋的所有权，是因为王迪坤误认为使用权为所有权。因此，根据合同第六条第九款以及双方对合同的实际履行情况，签订合同时王华是知道王迪坤没有所有权，双方是房屋转租行为。二、出租人知道王迪坤转租该房屋，且其在知道王迪坤转租的六个月内并未提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或应当知道承租人转租，应当在六个月内提出异议。王迪坤已告知出租人刘胜文已将该房屋出租给王华使用。王迪坤与出租人刘胜文签订的租赁期为2019年3月22日至2020年3月22日，而王华与王迪坤签订的租赁期为2019年8月1日至2020年3月12日，未超出被告与上家约定的租赁期。因此王华与王迪坤签订的房屋租赁合同合法有效。虽然在王迪坤与上家的合同中约定不能转租，但王迪坤的上家在将近一年的时间里应当知道房屋被转租的事实，而其没有在应当知道转租事实的六个月内提出异议，所以王华与王迪坤的转租合同有效。三、王迪坤自双方签订合同之日起向王华交付了该房屋，租赁期内王华一直占有使用该房屋，租金及转让费不予退还。根据合同法司法解释（二）第七条规定，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或应当知道的做法，可认定为合同法所称的“交易习惯”。转让费的收取符合交易习惯，转让费包含前业主及被告的各种投入，王迪坤的上家出租人刘胜文向王迪坤收取了转让费6万元，因此王迪坤向王华收取转让费的行为合法有效，转让费不予退还。四、根据合同第六条第十款的约定西墙开窗事宜原、被告双方协定以微信信息为准，并未约定王华可以在西墙开窗。五、合同中并未约定该房屋的用途，也未约定该房屋可以办理餐饮经营证照，王迪坤并未允诺可以办理餐饮经营证照。王华具有完全民事行为能力，作为一个谨慎理性的承租人对于该房屋是否可以办理餐饮经营证照，在签订租赁合同前完全可以咨询相关主管部门是否可以办理。王华自己的过失给自己造成的损失应由其自己承担，而不能强加于王迪坤承担。因此王华的装修及加盟费损失应由其自己承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王华提交了以下证据： 1、综合楼房屋租赁合同一份，中国农业银行银行卡交易明细业务凭证一份。证明2019年7月23日，原、被告双方签订综合楼房屋租赁合同一份。约定王迪坤将其自己所有的位于潍坊学院北门东北角房屋租赁给原告使用，供王华餐饮经营。合同约定房屋的租赁面积18平方米。租赁期限2019年8月1日至2020年3月12日，租金每年45000元。其中第一次付款30000元，及转让费44000元，合同签订后王华向王迪坤转款合计74000元。 2、装修合同一份及收据两份，证明因王迪坤房屋的原装修已经无法使用，王华找第三人宋玉保进行了装修，装修费用8600元，付款方式现金付款，签订装修合同的签约日期是2019年7月28日。 3、合作经营协议一份，掴足臭豆腐加盟合同书一份，掴足酸辣粉加盟合同一份。中国农业银行银行卡交易明细业务凭证一份，收据一份。证明王华为了准备经营和花费加盟费22800元。 4、王华与王迪坤之间的短信聊天记录共45份，证明原、被告于2019年8月12日已协商解除租赁合同。王迪坤未经房屋所有权人同意进行转租许诺王华可以在西墙开窗也不能实现，并且无法办理王迪坤谎称可以办理的餐饮经营证照，王迪坤不是该房屋的所有权人，采取欺诈隐瞒的方式，欺骗王迪坤签订了租赁合同，王华签订合同后履行了合同约定的义务并进行了装修，以及花费了加盟费，但因为王迪坤的原因导致合同无法继续履行，也符合合同无效的情形，在沟通的过程中双方协商一致，王迪坤同意扣除部分租金18000元后，将剩余款项返还，但在退还的过程中王迪坤以银行卡在其女朋友处，房租及转让费以存为定期等各种理由，一再拖延，不予支付，严重侵犯了王华的合法权益，应将王华向王迪坤缴纳的房屋租金及转让费74000元返还给王华，并赔偿王华装修损失及加盟费损失31400元。 5、视频录音一份。证明涉案房屋所有权人郑俊杰已于2019年10月出租给案外人刘承金，且刘承金已在案涉房屋处办理了营业执照进一步证明王迪坤无权对涉案房屋进行出租，在原、被告租赁合同的过程中王迪坤对王华进行了欺诈隐瞒。 王迪坤对原告提交证据的质证意见如下： 1、对综合楼房屋租赁合同一份，中国农业银行银行卡交易明细业务凭证一份，真实性无异议，但合同中并未约定房屋的用途用于经营餐饮。 2、对装修合同一份及收据两份，真实性不予认可。 3、对合作经营协议真实性不予认可，对掴足臭豆腐加盟合同书一份，掴足酸辣粉加盟合同一份及收据，真实性无异议，但是与本案无关。 4、对王华与王迪坤之间的短信聊天记录共45份，需要庭后核实。双方并未协商解除合同，王迪坤并未同意退款。 5、对视频录音一份，对于该视频的真实性不予认可，因视频录制时间为2020年1月11日，在王华的承租期内，不能够证明房屋所有人将该房屋另行出租给他人，视频录制的时候房屋在王华的控制之下，照片真实性不予认可。 6、房屋的实际面积以房产证为准虽然王迪坤与刘胜文签订的合同约定房屋面积以实际为准，王华接收该房屋时并未对面积提出异议。 王迪坤提交了以下证据： 1、综合楼房屋租赁合同一份。证明2019年3月18日，刘胜文将本案房屋出租给王迪坤，租期2019年3月22至2020年3月22日。 2、微信截图4张。 3、中国联通公司出具的电子普通发票一张，证明185××××6977的号码所有人为刘胜文，同时证明微信号×××所有人为刘胜文。 4、支付宝电子转账回单2份，证明2019年3月18日王迪坤支付给出租人刘胜文指定账户租赁费25000元，转让费60000元。 王华对王迪坤提交证据的质证意见如下： 1、此证据是复印件对其真实性不予认可，王迪坤应提供原件，即使王迪坤提供原件予以核实，王华对于此证据真实性也不予认可。因为从此租赁合同中看不出甲方刘胜文是案涉房屋的所有权人，是否有权出租此房屋，需要王迪坤进一步提供刘胜文关于此案涉房屋的房产证或者与开发商签订的购房合同；租赁合同中王迪坤并没有转租权，因此王迪坤与王华签订的租赁合同承诺合同房屋主人已知晓同意的条款是对王华的欺诈。王迪坤并无权进行转租，导致王华合同目的无法实现，并经受了重大的经济损失；租赁合同中约定案涉房屋面积为10平方米，而王迪坤转租给王华的租赁合同中约定房屋面积18平方米，对于事实真相以及合同的关键性租赁物进行了虚报，隐瞒了真相，导致王华无法进行正常经营，该合同无效。王迪坤理应返还王华的房屋租金转让费，赔偿王华损失。 2、对微信截图4张，未提供原始载体对其真实性不予认可。 3、对发票的真实性不予认可，与本案无关联，因为发票系复印件且印章模糊不清。 4、对支付宝回单的真实性不予认可，与本案无关联。 证据2-4不能证明涉案房屋所有权人系刘胜文，能够证明房屋所有权人的证据只能是房产证或未办理房产证的商品房买卖合同。同时此三份证据可以看出王迪坤并没有转租权并且未经房屋所有权人同意，构成根本性的违约。 对各方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月23日，王华（出租方）与王迪坤（承租方）签订《综合楼房屋租赁合同》，约定：一、房屋座落地地点:潍坊学院北门东北角(面积：18平方米)如下图所标注位置。二、租赁期限：2019年8月1日至2020年3月12日。三、租金及交纳时间:每年45000元,按12月支付一次,先付后住。支付方式为现金或者转账,其中第一次付款30000元。房租到期之日前10天缴纳房租，转让费44000元。四、违约责任:自合同签订后即产生法律效力,任一方均不得无故终止协议。若发生违约情况,违约方应支付给守约方违约金2000元,并赔偿守约方所受的损失。五、租赁期间的其他约定事项:1、甲方保证合法拥有房屋的所有权,在租赁期间向乙方提供满足使用要求的房屋及设施，并按国家规定办理好有关租赁手续。2、房屋所涉及的水电、物业费及卫生费由使用人(乙方)承担。3、乙方不得房屋用作非法用途,若发生非法事件,乙方自负后果,并承担违约责任。4、在租赁期间未经乙方同意,甲方不得将房屋出售或者出租给任何第三人,否则视作违约。5、甲乙任何一方因特殊原因提出前解除合同,必须前一个月通知对方,否则视作违约。6、乙方如不按时交付租金、水电费、物业费等应付费用,视作违约。7、乙方在房屋使用期间必须保证使用的安全性由此造成的所有损失由乙方承担全部责任,甲方不负任何责任。8、十年之内乙方拥有优先租赁权、转让权。9、甲乙双方签订的转让合同房屋主人已知晓同意。10、西墙开窗事宜甲乙双方协定以微信信息为准。 同日，王华向王迪坤转账74000元。 另查明，案涉房屋已被出租给案外人刘承金，并于2019年10月30日注册登记“潍坊高新区辣范儿酸辣粉店”。 本院认为，一、关于王华、王迪坤签订的《综合楼房屋租赁合同》的房屋转租合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条?有关:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，租赁合同仅转移租赁物的使用收益权，并不转移物的所有权，因而承租人是否经出租方同意转租，不影响转租合同的效力。如果王迪坤未经原出租方的同意擅自转租，系王迪坤违反其与原出租方的约定，不影响原、被告之间的转租合同的效力。本案原、被告之间的转租合同系当事人在自愿基础上签订的，系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。根据该合同第六条第九款的约定“双方签订的转让合同房屋主人已知晓同意”的条款，可以认定王华知晓王迪坤对该房屋没有所有权，不存在王迪坤欺诈王华的情形。故王华以王迪坤无转租权、欺诈原告为由要求确认双方之间的转租合同无效的诉讼请求，本院不予支持；二、关于王华要求王迪坤返还74000元转让费的请求。《综合楼房屋租赁合同》签订后，王华支付了74000元的转让费及租金，王迪坤向王华交付了房屋，租赁期自2019年8月1日至2020年3月12日共计225天，因涉案房屋已于2019年10月份被出租给案外人刘承金，王华实际使用该房屋的时间本院约计为70天。根据公平合理、等价有偿原则，王迪坤应当向王华退还部分转让费及租金，退还数额根据约定租赁期与实际使用时间的比例确定，剩余约155天租赁期的租金及转让费为50977元。三、关于王华要求王迪坤赔偿31400元损失的请求。对于原告主张的装修损失及加盟费损失，因租赁合同并未约定该房屋租赁用途，且王华签订合同时知道王迪坤并非房屋所有人，存在一定的转租合同目的不能实现的风险，故其主张的装修损失及加盟费损失费应由其个人承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条?规定，判决如下: 一、王迪坤于本判决生效之日起十日内返还王华租金及转让费50977元。 二、驳回王华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2408元，减半收取1204元，由王迪坤负担582元，由王华负担622元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  李行道 二〇二〇年八月十日 书记员  王 洋