文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初2750号原告：阳作红，男，1973年12月10日出生，住重庆市永川区。原告：许国，男，1981年11月15日出生，住重庆市石柱土家族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：袁明亮，重庆进明律师事务所律师。被告：何清明，男，1973年5月1日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：何小明，重庆市渝北区回兴法律服务所法律工作者。原告阳作红、许国诉被告何清明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告阳作红及原告阳作红、许国的委托诉讼代理人袁明亮，被告何清明的共同委托诉讼代理人何小明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。阳作红、许国向本院提出诉讼请求：1.判决解除二原告与被告于2018年10月11日签订的《商铺租赁合同》，并将案涉商铺退还给被告；2.被告支付二原告违约金23.5万元；3.被告承担诉讼费。事实和理由：2018年10月1日，二原告在石柱土家族自治县因经营餐饮需要，向被告租赁位于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）X商铺用于经营X火锅坊。2018年10月11日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商铺租赁合同》，约定了租赁标的、经营期限及租金等权利义务，其中被告必须保证案涉房屋主体的消防过关，如因此造成乙方的罚款及其经营过程中的一切损失由甲方负责赔偿，装修经营期间的消防由乙方自行负责过关，案涉商铺顶面漏水必须由甲方负责维修与修复，同时约定违约金及管辖法院。合同签订后，二原告办理餐饮营业执照等经营手续进行营业。在经营过程中，二原告多次要求被告及时完善消防，防止重大责任事故发生，但被告一直推诿不予办理，因其房屋主体消防无法验收过关，装修经营期间的消防也无法通过验收，每年的消防执法检查均不合格，被要求停业整顿，且任何人都不能承受由此带来的重大事故责任。同时，在案涉商铺顶面长期漏水整改上，二原告通知被告整改单一直没有得到任何改善，导致二原告无法继续经营，且漏水面直接与用电设施相邻，由于被告的整改无效，存在极大的生命财产安全隐患，无法保证员工和广大消费者的生命安全。被告将房屋租赁给二原告时并未将二楼房屋租赁情况明确告知，二原告接手做了几天后二楼的租户老板就跑了，由于被告对该情况的隐瞒，导致二原告损失二十几万。2020年初，受新冠疫情影响，响应政府号召，根据防治疫情的需要，案涉商铺一直停业到现在无法经营，为了减少损失，二原告已经与聘请员工解除劳动关系，店铺锁门至今。鉴于新冠疫情的发展，进一步导致二原告无法将餐饮生意继续经营下去，也无力支付房租费。因受到疫情的重大影响，继续履行案涉合同明显对二原告不公平，也根本不能实现签订合同的目的。为了减少亏损，二原告已于2020年5月将经营餐饮的营业执照等相关手续进行了注销，二原告也向被告发出了解除租赁合同的通知，但被告不同意解除。为了减少损失，维护二原告的合法权益，二原告遂向人民法院提起诉讼，请求依法判决。何清明辩称，二原告陈述的事实与理由不符合行使约定解除权或者法定解除权的法定情形，请求驳回二原告的诉讼请求，其理由如下：1.双方签订的租赁合同中未约定解除合同的条件，二原告就不能行使约定解除权；2.二原告不具备行使法定解除权的条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定了当事人可以解除合同的法定情形为：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形，二原告诉称的事实和理由明显不符合前述规定情形之一；3.案涉租赁房屋消防验收不合格或存在重大处罚等理由不属实，案涉的房屋主体已于2003年9月18日经消防验收合格，针对消防部分的整栋楼是合格的，根据合同约定，对于原告经营的范围的消防本身应由二原告负责，被告不予负责；4.对于二原告主张房屋存在漏水情形，任何房屋都可能存在漏水，即使漏水后被告也只是存在修复的责任，或者没有修复也只是一般性的违约，漏水对占有该房屋是不影响的，不构成根本性违约；5、关于二原告诉称被告隐瞒二楼房屋租赁情况不属实，许国是何清明的外甥，双方对房屋的租赁使用状况是清楚的，何清明在转租二原告之前将二楼部分承租给了马思睿，但之后马思睿擅自解除合同就走了，但不影响二原告继续使用该租赁物，被告也起诉过马思睿，因该合同有第三方陈世梅，必须要有房东陈世梅的签字才能生效，后经法院调解后马思睿支付何清明租金2万元后，何清明解除与马思睿的租赁合同；6.二原告主张因疫情的原因和防控措施的实施为由解除合同不成立，对于疫情的发生明确了属于不可抗力，关于新冠疫情及防控的司法解释第一条、第三条明确规定了只有在政府采取征收措施导致合同目的无法实现才能进行主张，但二原告的店面仅仅是因为产生困难就以此为由解除合同是不能成立的；被告曾向陈世梅发出解除合同的通知也是以该理由，并向法院提起起诉，经法院审理后该合同解除通知无效，二原告的理由只是经营发生困难，不符合解除的条件；7.二原告主动注销营业执照不构成行使解除权的法定事由，该行为是经营者的主动行为，不能以注销为由成为解除合同的法定事由；基于以上答辩意见原告的诉请不符合解除合同的条件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月29日，陈世梅（出租方、甲方）与何清明、张邦权（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将位于石柱县X处一楼（房产证号X，面积53.56㎡）、二楼（房产证号X，面积36.78㎡，房产证号X，面积457.9㎡）、三楼（房产证号X，面积904.37㎡）房屋租给乙方，期限从2014年12月1日起至2026年12月1日止，租金每年45万元，从第6年开始每年按总租金上浮递增5%计算，租金前5年每半年缴纳一次（即上半年11月1日，次年5月1日），5年后每年提前一个月一次性交清租金；如因乙方经营不善，在不影响本合同房屋租金的前提下，甲方允许乙方转让或转租他人，但乙方必须通知甲方知晓，经甲方同意后，重新完善合同；甲方必须保证此房屋主体的消防过关，如因此造成乙方的罚款及经营过程中的一切损失由甲方负责赔偿，装饰经营期间的消防由乙方自行负责过关，如因本商铺顶面漏水必须由甲方负责维修与恢复；租赁期间，甲乙双方任一方违约，违约方给另一方支付违约金140万元。后何清明、张邦权在租赁的房屋处开展经营活动。2015年5月20日，何清明（出租方、甲方）与马思睿（承租方、乙方）签订《商铺租赁协议》，约定甲方将石柱县X处一楼部分区域和二楼（房产证号X，面积457.9㎡）转租给乙方用于经营餐饮、娱乐、宾馆、超市等，租赁期限自2015年6月1日至2026年12月1日止，前五年每年20万元，从第六年开始每年按总租金上浮递增5%计算，租金前5年每半年缴纳一次（即上半年11月1日，次年5月1日），5年后每年提前一个月一次性交清当年租金。2019年6月4日，何清明、张邦权将马思睿诉至本院，经本院调解解除何清明、张邦权与马思睿签订的《商铺租赁协议》，马思睿于2020年1月23日前补偿何清明、张邦权租金2万元。原告阳作红、许国系合伙关系。2018年10月11日，被告何清明（转租方、甲方）与原告阳作红、许国（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：何清明将其承租的位于石柱县X处一楼（房产证号X，面积53.56㎡）、二楼（房产证号X，面积36.78㎡，房产证号X，面积457.9㎡）、三楼（房产证号X，面积904.37㎡）房屋转租给二原告用于经营餐饮、娱乐、宾馆、超市等活动；期限从2018年12月1日起至2026年12月1日止；租金第一年45万元，从第二年开始每年按总租金上浮递增5%计算，租金第一年每半年缴纳一次，第二年起每年提前一个月一次性交清租金；租赁期间，乙方应当承担商铺的防火、防盗等一切安全事故，因乙方或第三方及不可抗因素所发生的失火事故因此引起店内的损失，均有乙方负责；甲方必须保证此房屋主体的消防过关，如因此造成乙方的罚款及其营业过程中的一切损失由甲方负责赔偿，装饰经营期间的消防由乙方负责过关；如因本商铺顶面漏水必须由甲方负责维修与修复；租赁期间，甲乙双方任一方违约，违约方给另一方支付违约金140万元。合同签订后，阳作红、许国将案涉房屋三楼用于经营餐饮等活动，并在注册了石柱土家族自治县X火锅作坊，在马思睿与何清明、张邦权解除租赁合同后，二原告将原马思睿租赁部分房屋出租给他人用于经营茶楼。2018年11月16日，许国代何清明、张邦权代交了涉案房屋的2018年12月1日至2019年5月1日的租金25万元。2019年5月16日，许国代何清明、张邦权代交了涉案房屋的半年租金25万元。2019年11月12日，许国代何清明、张邦权代交了涉案房屋的半年租金25万元。陈世梅均出具收条予以确认。因受新冠肺炎受疫情影响，二原告经营的石柱土家族自治县X火锅作坊于2020年1月29日停业至2020年3月31日，2020年4月恢复经营至2020年5月20日后再未经营，二原告在经营过程中，涉案房屋漏水渗水情况严重。另查明，石柱土家族自治县X火锅作坊工商登记已于2020年5月9日被石柱土家族自治县市场监督管理局予以注销。涉案房屋主体已于2003年9月18日经过消防验收。2020年6月23日，阳作红通过微信向何清明送达向送达了《解除合同通知》，载明“因疫情经营亏损，无力支撑为由通知原告解除二原告与被告于2018年10月11日签订的《商铺租赁合同》，何清明向阳作红回复明确表示不同意解除合同。2020年5月6日，何清明通过微信（微信名：何老板）向陈世梅送达了《解除合同通知》，载明“因疫情经营亏损，无力支撑为由通知陈世梅解除双方于2014年10月29日签订的《商铺租赁合同》”，该通知上有何清明、张邦权的签名。陈世梅收到通知后不同意何清明、张邦权解除合同及其解除理由，陈世梅通过微信给何清明、张邦权送达了不同意解除合同的回函。后陈世梅认为何清明、张邦权的《解除合同通知》无效，遂起诉至本院。本院经审理后认定涉案租赁合同是可以继续履行，新冠肺炎疫情及防疫措施在该案当中不够成导致合同无法继续履行的不可抗力，不符合行使法定解除权的条件，当事人不能就新冠肺炎疫情及防疫措施主张法定解除权，遂判决确认何清明、张邦权的《解除合同通知》无效。何清明于2020年7月15日收到本案起诉状副本。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点有两个：第一，涉案合同是否具备解除的条件，如果具备，何时解除；第二，被告如果有违约行为，是否应当支付违约金。分别评析如下：关于第一个焦点问题。首先，《商铺租赁合同》解除条件是否成就的问题。当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据合同约定涉案房屋主体的消防过关由被告负责，装饰经营期间的消防由二原告负责过关，房屋顶面漏水必须由被告负责维修与修复，因涉案房屋主体消防早已于2003年9月18日经过验收，经营期间的消防由二原告负责，故本院对二原告诉称涉案房屋主体消防未经过验收致使经营期间的消防由无法通过验收不予认可。对于涉案房屋漏水渗水问题，根据合同约定，应由被告负责整改，如被告不负责整改，二原告可要求其予以整改或者自行整改后，要求其予以赔偿，并承担违约责任，但该问题并不必然致使双方合同目的不实现，且二原告也未举证证明其要求被告整改，故本院对二原告诉称被告存在违约行为不予认可。其次，本案原告二人与被告订立商铺租赁合同之目的系经营餐饮等经营活动，然受疫情影响，导致原告店铺长时间关闭，停止经营，即使在复工复产后也因为疫情影响导致消费减少，二原告经营也发生严重困难，继续履行《商铺租赁合同》，对二原告显示公平。二原告将其经营的石柱土家族自治县打渔郎火锅作坊工商登记办理注销这一行为也表明其已无法继续履行《商铺租赁合同》，且二原告向何清明发送《解除合同通知》和本次起诉行为明确表明二原告不愿再履行该合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”，本案商铺租赁合同已不具备继续履行之条件，且非原告恶意而为之，应当赋予原告解除合同之权利。同时，允许原告解除合同，被告也可以及时案涉商铺租赁给他人，以尽可能减少合同解除造成的损失。其次，关于案涉《商铺租赁合同》何时解除的问题。阳作红、许国通过微信向何清明发出解除合同的意思表示，何清明明确表示不同意解除租赁合同。何清明于2020年7月15日收到本案起诉状副本，故本院确定该日为案涉《商铺租赁合同》解除日，合同解除后，二原告应将涉案房屋退还给被告。关于第二个焦点问题。二原告与被告就案涉商铺所签订的租赁合同为2018年12月1日起至2026年12月1日止，租赁时间长达12年，目前合同履行尚未过半，二原告即请求解除合同，其行为构成违约，应向被告承担违约责任，因被告明确表示本案中保留向二原告主张损失赔偿、违约责任的权利，另行主张，故被告可另行向二原告主张损失赔偿、违约责任。二原告也未举证证明被告有违约行为，故本院对二原告要求被告支付违约金23.5万元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告阳作红、许国与被告何清明签订的《商铺租赁合同》于2020年7月15日解除，原告阳作红、许国于本判决生效之日起十五年日内将其租赁的位于石柱土家族自治县X处一楼（房产证号X，面积53.56㎡）、二楼（房产证号X，面积36.78㎡，房产证号X，面积457.9㎡）、三楼（房产证号X，面积904.37㎡）房屋退还给被告何清明；二、驳回原告阳作红、许国的其他诉讼请求。案件受理费4825.00万元，由原告阳作红、许国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  王新贵人民陪审员  谭兴勇人民陪审员  隆洪明二〇二〇年八月二十四日法官 助理  张全玉书 记 员  崔 芸