广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初13240号原告：徐立带，女，1977年10月29日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区*************，公民身份号码：440************225。委托诉讼代理人：许望平，广东大洲律师事务所律师。被告：东莞市欣新房车有限公司，住所地：东莞市松山湖高新技术产业开发区工业西路12号莱鑫德智谷产业园一楼101号，统一社会信用代码：91441900MA4X4B4K5Q。法定代表人：邹某1。委托诉讼代理人：甘保国，男，1969年11月18日出生，汉族，住湖北省蕲春县********，公民身份号码：422************532，系被告的员工。委托诉讼代理人：黄玲丽，女，1985年10月15日出生，汉族，住湖北省安陆市*********，公民身份号码：420************840，系被告的员工。原告徐立带与被告东莞市欣新房车有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐立带的委托诉讼代理人许望平，被告东莞市欣新房车有限公司的委托诉讼代理人甘保国、黄玲丽，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐立带向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《商铺租赁合同》已解除；2.案涉商铺租赁合同保证金15000元归原告所有；3.被告支付原告2020年1-4月份租金30000元、物业管理费456.27元、水电垃圾费226.04元；4.被告支付原告2020年1月1日起至全部租金付清为止的违约金（以拖欠租金本金30000元为基数，按月利率2%计算，从2020年5月1日起计至租金全部付清之日止）；5.被告向原告完好交还案涉商铺，并自2020年5月1日起按每月7500元支付商铺占用费直至商铺完好交还原告之日止；6.本案受理费、保全费由被告承担。本案庭审中，原告主张其已于2020年7月将案涉租赁物收回，故当庭撤回第五项诉讼请求。事实与理由：2019年4月30日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告租赁原告名下位于东莞市*******聚豪名轩101-103号门面，用于被告业务经营。租赁合同期限为5年，即2019年5月1日起至2024年4月30日止。后因被告经营不善，拖欠原告2020年1月至4月的租金30000元至今未付。经原告多次催收，并多次给予被告宽限期，被告均拒不支付租金。根据《商铺租赁合同》的约定，被告长期拖欠租金的行为已构成对《商铺租赁合同》的根本违约，原告作为出租人有权解除租赁合同，并要求被告承担违约责任，故原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告东莞市欣新房车有限公司辩称，1.被告同意向原告支付租金，但由于现在公司经营困难，无法立即支付。2.因受疫情影响，被告曾向原告申请减免部分租金，原告也同意减免，故希望租金减半收取，免除违约金。经审理查明，2019年4月30日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将位于东莞市*******聚豪名轩101-103号门面出租给被告，用于经营房车出租，租期共5年，自2019年5月1日至2024年4月30日，其中2019年5月1日至2022年5月1日每月租金为7500元，每月20日前缴纳下个月的租金，租赁保证金为15000元。若被告延迟支付本合同项下租金和其他费用的，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠付金额1%的延迟履行违约金，并且原告可采取停电、停水等一切措施要求被告缴纳本合同项下租金和其他费用；延迟超过30日的，原告有权单方解除本合同，被告已支付的租赁保证金转为违约金支付给原告。上述合同签订后，被告向原告支付了押金15000元，双方一直按合同约定履行至2019年12月。2020年4月16日，原告向被告发出解除合同通知书，因被告一直拖欠2020年1—4月的租金，故要求在当天解除与被告的租赁合同，被告在2020年4月18日收到上述通知。随后原告与被告的店长在2020年4月26日进行了店铺交接。本案庭审时，原、被告双方确认，被告尚拖欠原告2020年1月至4月的租金30000元未付，被告在2020年4月26日收回案涉商铺。原告还主张，其已为被告垫付案涉商铺2020年3月、4月的物业管理费、水电垃圾费等共计682.31元。另查，案涉位于东莞市********************的商铺，权属人均为原告徐立带。以上事实，有《商铺租赁合同》、解除租赁合同通知书、解除租赁合同通知书的送达记录、收费票据、不动产权证书、店铺交接确认书、李国保工作名片等以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案中，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。原告已向被告交付案涉商铺，被告应当按期足额向原告支付租金，但被告却自2020年1月开始拖欠租金等费用，已构成违约。原告于2020年4月16日发出《解除合同通知书》，决定与被告解除合同，符合合同约定。因被告是在2020年4月18日收到上述通知的，故双方间的《商铺租赁合同》于2020年4月18日解除。因导致双方解除租赁合同的违约方是被告，原告现诉请没收被告已交付的租赁保证金15000元，符合合同约定，本院予以支持。关于被告拖欠的租金问题。因合同解除后，被告在2020年4月26日向原告交回商铺，故被告应向原告支付拖欠之日（2020年1月1日）起至交回商铺之日（2020年4月26日）的租金。2020年1月的租金应按合同约定的7500元/月计付。至于2020年2月至同年4月26日期间的租金，因受新型冠状病毒肺炎疫情及疫情防控措施的影响，被告营业收入明显减少，根据公平原则，被告应与原告共同合理分担因疫情防控所导致的不利后果，故本院酌情认定减免被告2020年2月的租金，2020年3月至同年4月26日期间的租金继续按合同约定的7500元/月计付。那么，被告仍需向原告支付的租金计算如下：7500元（2020年1月租金）+7500元（2020年3月租金）+6500元（2020年4月1日至26日租金：7500元/月÷30天×26天）=21500元。对原告诉请超过部分，本院不予支持。关于被告拖欠的水电费及物业管理费等682.31元，这是被告在经营过程中产生的费用，应由被告负担，现原告已为被告垫付，故被告应予返还。关于延迟履行违约金，虽然双方曾约定每日按欠付金额1%计算，但是被告主张该标准过高。结合双方未就逾期付款导致的实际损失提交证据，本院对违约金标准进行调整，酌定为按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率的150%计算，其中2020年1月租金的违约金计算为以7500元为本金自2019年12月21日起；2020年3月租金的违约金计算为以7500元为本金自2020年2月21日起；2020年4月租金的违约金计算为以6500元为本金自2020年3月21日起，均计至付清之日止。对原告诉请超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告徐立带与被告东莞市欣新房车有限公司的租赁合同已于2020年4月18日解除；二、被告东莞市欣新房车有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告徐立带支付2020年1月1日至同年4月26日的租金21500元、物业管理费及水电垃圾费682.31元；三、被告东莞市欣新房车有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告徐立带支付逾期付款违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率的150%计算，其中2020年1月租金的违约金计算为以7500元为本金自2019年12月21日起；2020年3月租金的违约金计算为以7500元为本金自2020年2月21日起；2020年4月租金的违约金计算为以6500元为本金自2020年3月21日起，均计至付清之日止）；四、原告徐立带无须向被告东莞市欣新房车有限公司退回租赁保证金15000元；五、驳回原告徐立带的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费752.28元（原告已预交），由原告徐立带负担300.28元，被告东莞市欣新房车有限公司负担452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  尹玉英二〇二〇年八月十八日书记员  黄佩珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百四十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。