江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初2267号 原告：江苏皇驾物业服务有限公司，住所地淮安市淮安区翡翠城31号楼1502室。 法定代表人:张秀华，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：张建银，江苏山阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈师宇，江苏山阳律师事务所律师（实习）。 被告：任超军，男，汉族，1967年5月7日出生，住淮安市淮安区。 原告江苏皇驾物业服务有限公司（以下简称皇驾公司）与被告任超军物业服务协议纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告皇驾公司的委托代理人张建银、陈师宇、被告任超军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告皇驾公司向本院提出诉讼请求，1、请求法院判令被告立即支付原告物业费7792.7元，逾期付款滞纳金2035.84元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告系淮安区御景城（南区）物业服务企业，被告系御景城（南区）24号楼1504室、2804室房屋的业主，两房屋面积都为112.96平方米，均系原告皇驾公司提供物业服务。被告从2018年6月28日至2020年6月28日共拖欠物业费为112.96*2*1.3*12*2=7048.704元，垃圾清运费36*2*2=144元及其公共能耗费150*2*2=600元，合计欠费为7792.704元，逾期付款滞纳金每日万分之五计2035.84元。上述费用经物业公司服务人员多次催收，被告一直未能支付。现依法提起诉讼，请求贵院支持诉请。 原告针对其诉讼请求陈述的事实及其理由依法提交了： 1、皇驾公司营业执照复印件一份，市场监督管理局关于皇驾公司准予名称变更通知书复印件一份，皇驾公司资质证书复印件一份。以上证据证明原告的主体资格。 2、被告任超军身份证复印件一份，安置房交付通知复印件一份，交接单复印件二份，验房表复印件二份。以上证据证明被告的主体资格。 3、淮安市淮安区物价局淮价（2014）17号关于御景城（南区）小区前期物业服务收费的备案函一份。以上证据证明收费的合法性。 4、物业服务收费明码标价信息经及公示照片一份。以上证明据证明收费标准。 5、中华人民共和国住房和城乡建设部令第39号。以上证据证明自2018年3月8日起废止《物业服务企业资质管理办法》。 6、淮价服（2015）82号关于规范普通住宅前期物业服务收费的通知。以上证据证明各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，依照属地的原则，具体负责本辖区的物业服务收费的监督和管理工作以及规定高层每月每平方米1.25元，上浮幅度最高不超过20%，下浮不限。 7、江苏万豪物业服务有限公司退出御景城（南区）物业服务的报告复印件一份。以上证据证明江苏皇驾物业服务有限公司退出御景城（南区）物业服务。皇驾公司接手该小区物业服务。 8、御景城（南区）前期物业服务临时规约复印件二份，御景城（南区）前期物业服务合同复印件一份。以上证据证明物业服务合同规定的双方权利与义务，物业费的收款标准及违约责任的约定。 被告任超军辩称，对原告提供的物业服务以及从2018年6月26日起我没有交纳物业费的事实不表异议，但对原告主张的物业费收费标准不认可，原告应提供物价部门认可的收费标准，原告的资质等级为三级，只能按三级标准收取物业费；原告物业服务不到位，服务的质量差，电梯坏了六天后才修理，垃圾在疫情期间没有及时处理，小区鱼塘水发绿，小区的树木枯死无人过问，小区楼梯口的乳胶漆脱落，24栋楼百叶窗掉下楼，原告未动用维修基金进行修理，原告聘用的门卫素质太低，常与人发生口角，小区杂草多蚊子多，原告未加以清除与治理，原告将我放在楼梯间的床收走，小区过24时后无人巡视，监控室常年无人值守，小区业主的电动车被盗，物业公司说与其无关；原告收取的装修保证金至今未退还于我；小区无幼儿园、会所、老年活动广场、厕所；拆迁协议约定我自购车库，但小区没有车库供我购买，小区物业将人防设施改成停车位对外出售；小区原本设计为29层，现实建33层；我室内卫生物业公司未替我做，我家墙面瓷砖掉落；小区在全区文明城市创建考核评比倒数第一。由于原告服务不到位，服务的质量差，故我拒绝交纳物业费，请求驳回原告对我的诉请。 被告针对其辩解陈述的事实及其理由依法提供了： 1、拆迁安置协议复印件一份。以上证据证明被告任超军系拆迁户。 2、收款收据复印件10份。以上证据证明了2017年任超军交纳了物业管理服务费 3、照片6张。以上证据证明原告服务不到位，杂草丛生，百叶窗、外墙瓷砖脱落 4、淮安区住宅小区文明城市创建百日攻坚考核排名表一份。以上证据证明原告服务不到位。 本院根据原告的申请与区发展与改革委员会牛敬君主任了解证实作为区价格主管部门、同级物业管理行政主管部门，对本辖区的物业服务企业收费有监督和管理职能，区价格主管部门对物业服务企业实行登记备案制度，至小区业主委员会成立止。 经庭审质证被告对原告向法庭提供的证据的真实性不表异议，但认为证据1中原告系三级资质服务企业，只能按三级资质标准收取服务费，证据3、4内容不认可，证据6文件不是针对淮安区的。原告对被告提供的证据1认为与本案不具有关联性；证据2充分证明被告已按临时规约的规定交纳相关费用，装修保证金验收合格可以随时退回；证据3有待进一步核实，属于房屋质量问题需要动用维修基金要符合相关规定以及要经过一定的程序；证据4与被告的证明目的无关。上述原、被告所举证据，经本院审查予以认定并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告系淮安区御景城（南区）物业服务企业，被告任超军系御景城（南区）24号楼1504室、2804室房屋业主，两房屋面积均为112.96平方米。任超军自2017年6月29日入住该小区。2017年6月29日在江苏飞驰置业有限公司出具的御景城（南区）前期物业服务临时管理规约承诺书中签名，承诺书载明本人声明如下：1确认已详细阅读江苏飞驰置业有限公司制定的“业主临时管理规约”；2、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约；3、本人同意承担违反本临时规约的相应责任，并同意对物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任；4、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时规约承诺书并送交开发商或物业管理企业，开发商或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。临时管理规约载明：本物业委托江苏万豪物业服务有限公司实施前期物业管理服务；本临时规约对开发商、业主和物业使用人均具有约束力；物业名称:御景城（南区）,建筑面积：23万平方米；在本物业管理区域内的小区幼儿园、会所归开发商所有；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅每月每平方米1.3元，装修保证金每户每次1000元，生活垃圾处置费每户每年36元，公共能耗费暂定每户每年150元，停车场车位使用人按标准交纳：业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业，业主遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系；在物业管理区域内禁止违章搭建、私设摊点，在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；开发商应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，开发商在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担，本物业管理区域内，物业服务费用采取包干制方式，业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，物业服务费用是物业活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务，产权人、使用人未按约定交纳物业服务费的，物业管理公司将按每日万分之五加收滞纳金；本临时规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的业主管理规约生效之日起终止。 2018年5月15日江苏万豪物业服务有限公司向淮安区住建局出具报告，称：淮安区住建局：我公司于2015年1月6日与江苏飞驰置业有限公司签订御景城（南区）物业服务合同，其实际参与服务的人为张秀华，并于2014年5月29日，经江苏飞驰置业有限公司为见证方，签订了为期4年的内部承包协议，现已到期，为理顺服务关系，明确管理责任，经与江苏飞驰置业有限公司协商一致，我公司决定从2018年5月28日起终止物业服务合同，退出其小区的管理服务。 2018年4月30日江苏飞驰置业有限公司与皇驾公司签订御景城（南区）前期物业服务合同。合同约定：物业名称：御景城，总建筑面积：22.59万平方米，合同约定了服务内容与质量，内容涵盖管理服务人员、装修管理服务、物业共同部位、共同设施的日常维护保养、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护等；服务费用高层每月每平方米1.3元，本项目物业公共服务实行包干制形式，皇驾公司按照上述标准收取物业服务费并按本合同约定的服务内容和服务质量标准提供服务，盈余或亏损由皇驾公司享有或承担，业主应当按照房屋买卖合同入住通知书约定的房屋交付之日起交纳物业公共服务费用，物业公共服务费用预交一年，业主在收房时支付第一年物业服务费，以后每年交纳时间为年度对应月份内交纳；合同约定了专项维修资金缴存、管理、使用、续筹等按政府相关规定执行；业主未交纳物业服务费用应按应交款每天万分之五向皇驾公司支付违约金，皇驾公司擅自提高物业服费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，皇驾公司已收取的，业主和物业使用人有权要求皇驾公司双倍返还。本合同自本合同签订起至业主委员会代表全体业主与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。 皇驾公司为御景城（南区）提供物业服务，被告任超军自2018年6月28日起未向原告交纳物业管理服务费用。原告索款不成，遂诉至本院 诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、请求法院判令被告立即支付原告物业费11689.06元（其中物业费112.96*1.3元/月*12月*2*3=10573.06元，垃圾清运费36元/年*2*3=216元，公共能耗费150元/年*2*3=900元。），逾期付款滞纳金2035.84元；2、本案诉讼费由被告承担。 本院认为，原告皇驾公司作为具有物业服务资质的企业，为被告任超军所在的小区提供物业服务，作为接受为其提供物业服务的被告任超军理应按承诺书及临时管理规约的约定向原告交纳物业服务费用，被告任超军长期拖欠不交是错误的，对纠纷的产生应负主要责任，应承担给付原告物业管理费用的民事责任。 关于服务费用的标准问题。从原告向法庭提供的江苏万豪物业服务有限公司退出御景城（南区）物业服务报告载有2015年1月6日起实际参与御景城（南区）物业服务的为张秀华，江苏皇驾物业服务有限公司成立于2011年4月15日，2014年5月16日区物价局经江苏万豪物业服务有限公司关于御景城（南区）小区前期物业服务费收费备案函载明高层住宅物业管理服务费按每月每平方米不超过1.3元标准收取。被告签署的临时管理规约载明高层住宅每月每平方米1.3元，装修保证金每户每次1000元，生活垃圾处置费每户每年36元，公共能耗费暂定每户每年150元，原告提供物业服务后按被告承诺的上述标准收取相关费用并无不妥，本院予以支持。 被告辩称，原告物业服务不到位，服务的质量差，电梯坏了六天后才修理，垃圾在疫情期间没有及时处理，小区鱼塘水发绿，小区的树木枯死无人过问，原告聘用的门卫素质太低，常与人发生口角，小区过24时后无人巡视，监控室常年无人值守，原告将其放在楼梯间的床收走，小区业主的电动车被盗，物业公司说与其无关。对于上述辩解被告并未提供证据予以证明，故本院不予采信。 被告辩解原告收取的装修保证金至今未退还被告，庭审中原告明确答复装修保证金装修验收合格可以随时退回。 被告辩称小区楼梯口的乳胶漆脱落，24栋楼百叶窗掉下楼，原告未动用维修基金进行修理，庭审中原告明确动用维修基金要符合相关规定以及需要经过一定的程序。 被告辩称小区杂草多蚊子多，原告未加以清除与治理。原告对于杂草有定期清理的义务。 被告辩称：小区无幼儿园、会所、老年活动广场、厕所；拆迁协议约定我自购车库，但小区没有车库供我购买，小区物业将人防设施改成停车位对外出售；小区原本设计为29层，现实建33层；我家室内卫生物业公司未替我做，我家墙面瓷砖掉落；小区在全区文明城市创建考核评比倒数第一。被告上述辩解非物业公司物业服务的范围，本院不予采信。 原告主张要求被告承担逾期付款的滞纳金，原告的主张无合同及法律依据，本院不予支持。 物业服务是一个动态的过程，是一个需要提供物业服务和接受物业服务的全体人员共同努力做好各方面工作的过程，物业服务同时也是一个不断完善的过程。作为提供物业服务企业，应按照与建设企业或开发企业或主业签订的前期物业服务合同约定的要求及标准提供物业服务并接受业主或物业使用人的监督，倾听业主或物业使用人的需求，属于物业服务协议约定范围的事项，物业服务企业应当及时予以处理解决；不属于物业服务协议约定范围的事项，物业服务企业应积极与相关组织或者部门协调，做到下情上报，上情下达，并向业主或物业使用人说明相关情况，要与业主或物业使用人多交流、多沟通，求同存异，不断改进物业服务水平及服务质量，共同构建阳光、和谐、文明小区；作为接受提供物业服务的业主或物业使用人按服务协议、临时管理规约、小区各种规约约定的履行自己的义务，协助、配合好物业服务企业做好物业服务工作。物业服务费用是物业活动正常开展的基础，涉及全体业主或物业使用人的共同利益，业主或物业使用人认为原告物业服务企业存在服务质量差或服务不到位问题，应该限期物业服务企业予以整改，而不是拒交物业费形式消极对抗，否则，业主或物业使用人拒付物业费必将导致物业服务无法正常开展工作，这既不利于物业服务企业的长远发展，阻碍物业公司提升物业服务层次，也不利于维护广大业主的利益。 基层人民法院和它派出的法庭审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十二条第一款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告任超军于本判决生效后十日内给付原告皇驾公司2018年6月28日至2021年6月27日期间的物业费服务费10573.06元、垃圾清运费216元、公共能耗费900元，合计11689.06元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费143元，减半收取，原告皇驾公司承担10.5元，被告任超军负担61元。 本判决为终审判决。 审 判 员 崔兆海 二〇二〇年八月二十日 法官助理 王雪洁 书 记 员 陈 祯 附：裁判所依据的法律条文 一、《中华人民共和国协议法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 二、《物业管理条例》 第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 第四十一条业主应当根据物业服务协议的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。