辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0791民初185号原告：鑫立东方投资（北京）有限公司,住所地北京市海淀区上地佳园34号底商，统一社会信用代码911101087990118855。法定代表人;李立，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张丽霞，北京长安律师事务所律师。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路70号新华大厦12楼，统一社会信用代码91210100798471089R。法定代表人：黄兴武，该公司执行董事兼经理委托诉讼代理人：李艳阳，辽宁锦逸律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹丹，该公司员工。第三人（追加）：党军伟，男，1971年5月15日生，汉族，住北京市海淀区小南庄西一号院7号楼111号，公民身份号码410103197105155838。委托诉讼代理人：张丽霞，北京长安律师事务所律师。原告鑫立东方投资（北京）有限公司诉被告辽宁东一房地产开发有限公司、第三人党军伟（追加）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鑫立东方投资（北京）有限公司的法定代表人李立及其委托诉讼代理人张丽霞，被告辽宁东一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李艳阳、张丹丹，第三人党军伟及其委托诉讼代理人张丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告辽宁东一房地产开发有限公司归还原告借款本金455万元及相应利息2396000元（自2018年1月1日起至2020年2月29日止），以及此后按年利率24%计算至付清之日的利息；庭审中变更此项诉讼请求为请求判令被告辽宁东一房地产开发有限公司归还借款本金500万元及相应利息2633300元（自2018年1月1日起至2020年2月29日止）以及此后按照年利率24%计算值付清之日的利息；2.判决原告有权对拍卖、变卖被告所提供抵押物的价款优先受偿；3.判令被告承担本案全部诉讼费用及保全费用。事实及理由：2016年1月12日与1月27日，原告与被告辽宁东一房地产开发有限公司签订了两份借款合同，约定被告向原告借款500万元，月利率3%,借款期限为三个月。该合同签订后，原告按约定于2016年1月12日与27日将借款共计455万元支付给了被告。同时双方约定被告将自行开发的64套商品房抵押给原告，并办理了网上备案手续，此外还约定若被告逾期还款，原告有权处理该抵押的商品房以物抵债。在合同履行期间，因被告不能按时归还原告本金与利息，双方约定向后展期。2016年5月被告偿还了上述两笔借款的两个月利息，2016年的另一部分利息计1275000元经双方共同认可转入到党军伟与被告于2017年1月22日签署的借款合同出借款中；2017年借款利息双方通过于2018年2月9日签署的补充协议确认还清；自2018年1月1日开始被告未偿还任何本息，截止到2020年2月29日被告尚欠本金500万元，自2018年1月1日起的利息也未偿还。经多次协商均未果后，原告于2019年12月27日向被告发出催款函，要求被告5日内还款，但是被告置之不理。原告为维护权益，现依法向人民法院提起诉讼，请依法判如所请。原告为了证明自己的主张，提供了以下证据：1.借款合同两份及补充协议一份。2.收条及转款记录。上述证据原告拟证明被告已经收到了500万借款本金，并按照500万借款本金年利率36%支付的利息。被告辽宁东一房地产开发有限公司辩称，1.借款关系属实，但原告并没有按照合同预定的借款数额全额提供借款，被告实际收到借款本金共455万元，原告预先在本金中扣除的利息不应当作为本金计算。借款期间被告偿还了借款本金150万元及利息90万元。补充协议中关于本金以及利息的计算都已经违反了我国法律的强制性规定，因此原告主张的借款本金及利息不符合最高人民法院关于民间借贷案件的司法解释规定，相关的合同条款无效，请求法院予以调整。2.借款之初，被告以房屋买卖为名行借款抵押之实，为原告办理了商品房买卖合同及网上备案登记。因该行为并非真实的房屋买卖，因此被告对外出售了部分房屋。原告无权对相关房屋主张优先受偿的权利，按照相关司法解释的规定，原告仅有在判决生效后申请拍卖的权利而非优先受偿。被告辽宁东一房地产开发有限公司为支持其抗辩意见提交证据：1.电子银行业务回单4张。拟证明被告于2016年5月23日偿还原告借款利息30万元，于2017年6月13日偿还原告借款利息36万元，于2017年6月14日偿还原告借款利息24万元，合计偿还利息90万元。2.电子银行业务回单6张。拟证明，在转账备注中均有载明偿还的是借款本金，原告在收取该部分款项时并没有提出异议，说明原告是认可被告于2017年7月12日偿还原告借款本金100万元。于2017年8月7日偿还借款本金20万元，2017年8月8日偿还借款本金30万元，共计偿还本金150万元。本院对原、被告提交证据的真实性予以确认。本院据此结合庭审陈述认定以下事实：2016年1月14日，鑫立东方投资（北京）有限公司（甲方）与辽宁东一房地产开发有限公司（乙方）签订借款合同，约定乙方因商业用途向甲方借款人民币300万元，借款期限三个月；月利率3%。利息按月结算；担保条款：乙方自愿用锦绣蓝湾B19号楼1-42号共42户房屋做抵押，在1日内与甲方一同办理抵押登记手续，如到期不能归还甲方款项，甲方有权处理抵押品。乙方到期如数归还甲方款项的，抵押权消灭。合同附商品房预订协议书及锦绣蓝湾B19号楼1号至42号共42户房屋明细表。签订合同当日，鑫立东方投资（北京）有限公司支付给辽宁东一房地产开发有限公司273万元（按照300万元本金、月利率3%预先扣留3个月利息27万元），辽宁东一房地产开发有限公司出具收款300万元收据。2016年1月27日，鑫立东方投资（北京）有限公司（甲方）与辽宁东一房地产开发有限公司（乙方）签订借款合同，约定乙方因商业用途向甲方借款人民币200万元，借款期限三个月；月利率3%。利息按月结算；担保条款：乙方自愿用锦绣蓝湾C16号楼3号至14号、19号至28号共22户房屋做抵押，在1日内与甲方一同办理抵押登记手续，如到期不能归还甲方款项，甲方有权处理抵押品。乙方到期如数归还甲方款项的，抵押权消灭。合同附商品房预订协议书及锦绣蓝湾C16号楼3号至14号、19号至28号共22户房屋明细表。签订合同当日，鑫立东方投资（北京）有限公司支付给辽宁东一房地产开发有限公司182万元（按照200万元本金、月利率3%预先扣留3个月利息18万元），辽宁东一房地产开发有限公司出具收款200万元收据。上述两份借款合同签订后，双方将合同约定的抵押房屋64户办理了商品房买卖合同网上备案，买受人为鑫立东方投资（北京）有限公司法定代表人李立。被告于2016年5月23日偿还原告30万元（银行回单摘要：两个月利息），于2017年6月13日偿还原告36万元，于2017年6月14日偿还原告24万元；被告于2017年7月12日偿还原告100万元（银行回单备注：还借款）。于2017年8月7日偿还20万元（银行回单备注：还本金），2017年8月8日偿还30万元（银行回单备注：还借款）；累计偿还240万元。原、被告及第三人商定，将辽宁东一房地产开发有限公司未偿还给鑫立东方投资（北京）有限公司按照借款本金500万元、月利率3%计算的7个月利息105万元转为党军伟借给辽宁东一房地产开发有限公司的借款本金。2017年1月22日，党军伟（甲方）与辽宁东一房地产开发有限公司（乙方）签订借款合同，约定乙方因商业用途向甲方借款人民币250万元，借款期限三个月；月利率3%。签订合同当日，党军伟支付给辽宁东一房地产开发有限公司1225000元（按照250万元本金、月利率3%预先扣留3个月利息225000元），被告为原告出具收款250万元收据。2018年2月9日，借款人辽宁东一房地产开发有限公司与贷款人鑫立东方投资（北京）有限公司、党军伟签订借款合同补充协议，载明：借贷双方分别就2017年1月22日与党军伟签署金额为人民币250万元的借款合同；2016年1月27日与鑫立东方投资（北京）有限公司签署金额为人民币200万元的借款合同；2016年1月14日与鑫立东方投资（北京）有限公司签署金额为人民币300万元的借款合同。现经双方协商一致，上述三笔借款达成以下补充协议：第一条，剩余借款本金共计人民币750万元继续使用；第二条，利率不变更，保持与主合同一致（月利率3%）；第三条，截止2017年12月31日，利息已结清；第四条，自2018年1月1日起，按人民币750万元整为基数（详见原主借款合同）计算利息。另查，被告辽宁东一房地产开发有限公司将借款合同约定的抵押房屋（已经办理了商品房买卖合同网上备案）64户中的部分房屋出售。原告鑫立东方投资（北京）有限公司申请诉前财产保全，请求本院查封除经生效民事判决确认已经售出的6户房屋之外的58户房屋。本院于2020年1月17日作出（2020）辽0791财保6号民事裁定书，查封了辽宁东一房地产开发有限公司开发的坐落于锦州经济技术开发区户房屋。本院认为，原、被告之间形成了借款合同关系。本案第一个争议焦点为借款本金数额如何确定。原、被告签订借款合同约定借款本金分别为300万元、200万元，但原告预先扣留三个月借期内利息，实际分别支付给被告借款273万元、182万元，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。本案第二个争议焦点为利息如何计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。因此，被告已经按照年利率36%支付利息的行为有效，未支付的利息应按照年利率24%计算。因此，被告已经偿还的款项，应当首先清偿按照实际借款金额、月利率3%从借款次日起计算到还款之日的利息，结余部分偿还本金。关于原、被告及第三人商定，将辽宁东一房地产开发有限公司未偿还给鑫立东方投资（北京）有限公司按照借款本金500万元、月利率3%计算的7个月利息105万元转为党军伟借给辽宁东一房地产开发有限公司的借款本金的行为。法律不禁止借贷双方对前期借款本息结算后将利息转让给第三人作为借款本金并重新出具债权凭证，但禁止超过年利率24%部分的利息计入后期借款本金。因此本院仅确认将辽宁东一房地产开发有限公司未偿还给鑫立东方投资（北京）有限公司按照实际借款本金、年利率24%计算的7个月利息转为党军伟借给辽宁东一房地产开发有限公司的借款本金的行为有效，即原、被告之间自2016年6月23日至2017年1月22日期间的借款利息已经结清并转入党军伟借款本金。本案第三个诉讼争议焦点为如何看待双方将合同约定的抵押房屋办理了商品房买卖合同网上备案。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，人民法院按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。原、被告将合同约定的抵押房屋签订房屋买卖合同并办理了商品房买卖合同网上备案，该行为实际是为担保债务的履行，债务人将买卖合同标的抵押给债权人设立担保物权，债务人不履行到期债务，债权人可以申请拍卖买卖合同标的物并有权就该财产拍卖款优先受偿。但鉴于辽宁东一房地产开发有限公司已经出售部分房屋，原告此项权利不得对抗房屋实际买受人的房屋交付请求权。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条二款（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告辽宁东一房地产开发有限公司于本判决生效后10日内偿还原告鑫立东方投资（北京）有限公司借款人民币3734526元及利息，利息自2017年8月9日起以本金3734526元、按年利率24%计算至借款给付之日止。二、原告鑫立东方投资（北京）有限公司可以申请拍卖锦绣蓝湾C16号楼3号至14号、19号至28号，B19号楼1-42号房屋并有权就该财产拍卖款优先受偿，但应以未实际出售的房屋为限。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60422元、诉讼保全费5000元，由原告负担案件受理费3659元，由被告负担案件受理费56763元、诉讼保全费5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  秦 晋人民陪审员  卢英芹人民陪审员  胡金秋二〇二〇年八月十五日书 记 员  王 倩附：借款本金及利息的计算借款本金273万元自2016年1月15日起计算至2016年1月27日（13天）利息35490元；借款本金增加到455万元自2016年1月28日计算至2016年6月22日（4个月26天）利息664300元；自2016年6月23日至2017年1月22日（7个月）转为党军伟借款本金不计息；自2017年1月23日计算至2017年7月12日（5个月20天）利息773500元；至此利息合计1473290元。被告于2016年5月23日偿还30万元、2017年6月13日偿还36万元、2017年6月14日偿还24万元、2017年7月12日偿还100万元，合计190万元。偿还利息1473290元后余额426710元计入偿还本金，尚未偿还本金4123290元。借款本金4123290元自2017年7月13日计算至8月7日（26天）利息107205.54元。被告于2017年8月7日偿还20万元，偿还利息107205.54元后余额92794.46元计入偿还本金，尚未偿还本金4030495.54元。借款本金4030495.54元8月8日（1天）利息4030.50元。被告于2017年8月8日偿还30万元，偿还利息4030.50元后余额295969.50元计入偿还本金，最终尚未偿还本金3734526元。