广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2918号上诉人（原审被告）：中山市大信置业有限公司，住所地广东省中山市石岐区******，统一社会信用代码914***********838A。法定代表人：张开成,该公司总经理。委托诉讼代理人：陆绮欣，女，该公司法务专员。被上诉人（原审原告）：孙浩，男，1975年3月23日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*************。被上诉人（原审原告）：郭美梅，女，1983年9月8日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*************。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：肖浩瑶，广东维纳律师事务所律师。上诉人中山市大信置业有限公司（以下简称大信公司）因与被上诉人孙浩、郭美梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。大信公司上诉请求：一审判决认定事实不清，依法改判。事实和理由：一、根据双方签订的商品房买卖合同约定：“除非商品房不符合合同第八条约定的交付条件，否则，买受人不得以质量问题或瑕疵为由拒绝接受该商品房”，因此孙浩、郭美梅应先接收房屋，大信公司再对质量瑕疵进行保修；二、大信公司一直有根据孙浩、郭美梅反映的问题进行维修，因孙浩、郭美梅以各种理由拖延验收，担心房屋存在问题不积极验收，才导致收楼时间拖延过长。因为孙浩、郭美梅不需要必须通过等台风暴雨的时机进行验收，况且2019年也有几场暴雨，但孙浩、郭美梅直到诉讼才提出房屋质量鉴定。因此即使大信公司需要承担违约责任，孙浩、郭美梅拖延行为也存在过错，根据过失相抵，应减轻大信公司的责任；三、孙浩、郭美梅未举证具体损失，以万分之二的标准，每日239元，每月7170元的标准计算违约金过高，比同地段四室租金要高出一倍，根据相关法律规定，即使大信公司需要承担逾期交楼责任，也应当降低违约金标准。孙浩、郭美梅辩称：在案件起诉后直至2018年11月7日孙浩、郭美梅才收到大信公司发出的收楼通知函。2016年5月至2018年期间孙浩、郭美梅多次到涉案房屋进行查看，发现房屋存在多处墙壁开裂、渗水情况，多次发现有施工人员在施工，在一审中申请的房屋鉴定也能证实涉案房屋存在二十余处修补，多处墙壁有裂痕、渗水情况，涉案房屋根本不具备交付使用的条件。在孙浩、郭美梅于2018年11月7日收到收楼通知后前往涉案房屋进行收楼，但物业管理公司要求孙浩、郭美梅交纳自2016年以来的物业费才安排收楼并递交钥匙，这也是大信公司阻却孙浩、郭美梅收楼的情形。涉案商品房预售合同中约定的违约金是按每日万分之二标准计算，与大信公司与孙浩、郭美梅的违约条款约定是平等明确的，庭前孙浩、郭美梅提交了大信公司与其他业主之间的民事判决书，大信公司也同意按照日万分之二标准支付违约金。因此，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，请求维持原判。孙浩、郭美梅于2018年9月25日向一审法院起诉请求：1.大信公司向孙浩、郭美梅交付位于中山市石岐区******信海岸家园K区1幢2702房；2.大信公司向孙浩、郭美梅支付违约金202914.22元（以1195019元为基数，从2016年5月24日起按日万分之二计算至实际交付之日止）。一审法院认定事实：1.2015年5月29日，大信公司就大信海岸家园K1、K2、K9、K10幢及地下车库工程领取了竣工验收登记证。有关接入电网查验意见书、水质验收书、消防意见书反映，领取该竣工验收登记证前，前述大信海岸家园工程已通过相应的通电接入、供水、消防验收条件。2.2016年1月23日，孙浩、郭美梅作为买受人与大信公司作为出卖人签订商品房买卖合同，主要内容为：买受人向出卖人购买位于中山市石岐区******信海岸家园K区1幢2702房的住宅，建筑面积154.53平方米，总房价款为1195019元；买受人应在2016年1月23日前支付299019元、2016年3月23日前贷款支付896000元。商品房买卖合同第七条买受人逾期付款的违约责任为：买受人逾期付款在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。商品房买卖合同第八条交付期限为：出卖人应当在2016年5月23日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得竣工验收登记证，并将符合合同约定的商品房交付买受人。商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；逾期超过90日至180日的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。商品房买卖合同第十一条交接为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房买卖合同附件六补充协议一对前述合同条款进行了相应变更或补充。补充协议一第四条商品房交付之补充约定为：（1）如出卖人交付商品房时，不具备法定的交房条件或约定的交房条件的，买受人有权拒绝收房，出卖人将承担逾期交房的违约责任；但若买受人已经收房（包括领取房屋钥匙），则视为买受人放弃追究出卖人逾期交房的法律责任，出卖人不承担逾期交房的违约责任。（2）符合法定或约定的交付条件后，出卖人应向买受人寄送书面的入住或收楼通知书，出卖人也可以提前向买受人寄送通知书，买受人须按照通知书通知的交楼时间、地点办理商品房交楼手续，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当日，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人。（3）买受人对出卖人交付的商品房质量有异议的，买受人应自知道或应当知道该质量问题之日起30日内会同出卖人向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定并垫付费用，否则视为买受人放弃要求赔偿或退房的权利，同意与出卖人继续履行合同；如鉴定结论属于主体结构质量不合格，买受人有权要求退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失（如有），反之，买受人无权退房，且承担鉴定费用并赔偿出卖人损失（如有）；买受人认为交付的商品房有质量瑕疵的，应书面通知出卖人，出卖人在3个工作日内派人员前往处理，依据住宅质量保证书及时给予修复。（4）除非商品房不符合合同第八条约定的交付条件，否则，买受人不得以质量问题或瑕疵为由拒绝接受该商品房。补充协议一第九条送达方式之补充约定为，买受人的通讯地址、联系电话和电子邮箱等联系方式如下所列，出卖人或其代理人或按揭银行或其代理人根据该通讯地址所寄出的函件，自发出之日起（以邮局的邮戳为准）视为通知……如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应于变更后3日内书面通知出卖人及银行，否则造成的通知不能到达的后果，由买受人自行承担；本合同及协议中通知应采取电报、挂号信或特快专递方式；到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，以挂号信或普通信件方式送达的，自通知发出之日起第七日即视为达到，以快递方式送达的，自通知发出之日起第三日即视为到达。3.前述商品房买卖合同签订后，孙浩、郭美梅依约向大信公司支付了涉案房屋的购房款1195019元。4.2016年3月19日，大信公司向孙浩、郭美梅于前述合同约定的地址以挂号信方式寄送了收楼通知书，但因无人签收退回。2016年5月至2018年11月期间，大信公司多次电话通知孙浩、郭美梅收楼，大信公司的电话催收楼记录反映，孙浩、郭美梅以涉案房屋存在渗水问题等质量问题为由拒绝收楼并要求减免物业管理费。2018年11月7日，大信公司向前述合同约定的孙浩、郭美梅的收件地址以EMS快递方式寄送了催收房通知函，载明其已于2016年5月23日以快递形式通知涉案房屋具备交楼条件，要求孙浩、郭美梅在2016年5月23日前办理收房手续，但孙浩、郭美梅未前往办理，再次催促前往办理收楼。孙浩、郭美梅签收了该快递。孙浩、郭美梅称，2016年5月及之后其多次主动到涉案房屋查看，发现房屋墙壁、天花等存在多处裂痕、漏水情况，其也向大信公司反映了该情况，但直到其2018年9月19日前往查看涉案房屋时仍有工人在现场施工维修，涉案房屋不具备交付使用条件；并非其拒绝收楼，而是物业管理公司告知必须缴纳2016年以来的物业管理费才同意其验收及收楼。为证明其前述陈述的事实，孙浩、郭美梅提交了现场照片以及对话录音为证。大信公司称，在孙浩、郭美梅通知存在裂痕及渗水问题后，其通知有关人员多次维修，最后一次维修是2016年8月，至此已不存在渗水问题。5.一审诉讼中，根据孙浩、郭美梅的申请，一审法院依法委托广东保顺检测鉴定有限公司（以下简称保顺鉴定公司）就涉案房屋损坏情况及完损程度、房楼顶及墙壁是否存在渗水进行鉴定。保顺鉴定公司于2019年9月6日出具房屋鉴定报告。鉴定反映现场情况综述如下：（1）房屋未发现存在明显的倾斜异常现象。（2）房屋上部结构钢筋混凝土承重构件基本完好，未发现明显的开裂损坏及受力变形等异常现象。房屋现时损坏情况主要为，部分填充墙体存在开裂现象及修复痕迹，个别纵横墙体交接处、墙体与混凝土梁交接处存在开裂现象。（3）房屋外墙饰面、内墙及室内地面尚未装修，天花饰面基本完好，未发现明显开裂空鼓及剥离等损坏现象。鉴定意见为：（1）涉案房屋损坏情况为，部分填充墙体存在开裂现象及修复痕迹，个别纵横墙体交接处、墙体与混凝土梁交接处存在开裂现象，评定涉案房屋完损性等级为“基本完好房”；（2）涉案房屋墙壁存在渗水现象，楼顶不存在渗水现象。检查详情、现场试验检查情况以及雨后检查情况反映：现场修补痕迹共30多处且仍有裂缝存在，淋水试验后个别卧室及卫生间出现渗水现象，雨后个别墙壁出现渗水现象。经质证，双方当事人对前述鉴定报告不持异议。庭审中，孙浩，郭美梅明确表示即使涉案房屋现仍存在裂痕、渗水等质量问题，其仍同意与大信公司办理收楼手续，对于已存在的裂痕、渗水等质量问题，其自行维修后另行向大信公司主张权利。6.大信公司提交了网上发布的租房信息截图，拟证明孙浩、郭美梅主张的违约金过高。截图中，中山市石岐区中山北站附近面积120㎡至135㎡的四室房屋月租金约3000至3500元。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。孙浩、郭美梅与大信公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现孙浩、郭美梅与大信公司均同意按涉案房屋现状办理交楼手续，一审法院对此予以确认。孙浩、郭美梅以涉案房屋至今仍存在多处严重影响正常居住使用的质量问题为由要求大信公司承担逾期交楼违约责任，对此一审法院认为，首先，虽然大信公司辩称涉案房屋已取得竣工验收登记证符合交付条件，但竣工验收登记证反映的是房屋主体结构质量合格无重大质量缺陷，而房屋是否满足正常居住使用需求也是认定是否具备交付条件的当然标准。其次，孙浩、郭美梅在本案中主张的质量问题主要是墙面多处裂痕、渗水，保顺鉴定公司出具的房屋鉴定报告已对此予以证实。孙浩、郭美梅在收到大信公司的收楼通知后，已及时到现场对涉案房屋进行验收，并提出墙壁渗水等影响涉案房屋正常居住使用的问题，但大信公司多次修复仍未能解决。故在大信公司至今未妥善解决墙壁多处裂痕、渗漏这一严重影响涉案房屋正常居住使用的质量问题的情况下，孙浩、郭美梅有权拒绝收楼，并要求大信公司承担逾期交房的违约责任。对于违约金的标准问题。商品房买卖合同对于逾期付款的违约责任标准与逾期交房的违约责任标准的约定对等，而大信公司提交的房屋出租信息截图不足以认定该出租信息反映的房屋租金价值与孙浩、郭美梅因涉案房屋逾期交付的损失具有相当性，故一审法院对其主张违约金过高的辩解意见不予采纳，并认定大信公司应以1195019元为基数按每日万分之二的标准向孙浩、郭美梅支付自逾期之日即2016年5月24日起至大信公司实际向孙浩、郭美梅交付房屋之日止的逾期交房违约金。综上所述，孙浩、郭美梅诉讼请求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、大信公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向孙浩、郭美梅交付位于中山市石岐区******信海岸家园K区1幢2702房的房屋；二、大信公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向孙浩、郭美梅支付违约金（计算方法：以1195019元为基数，自2016年5月24日起按每日万分之二计算至实际交付上述房屋之日止）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4344元（孙浩已预交），由大信公司负担（大信公司于一审判决生效之日起七日内迳付孙浩、郭美梅）；鉴定费15000元（孙浩、郭美梅已预交），由大信公司负担（大信公司于一审判决生效之日起七日内向孙浩、郭美梅返还）。二审中，孙浩、郭美梅向本院提交证据如下：1.2020年5月2日涉案房屋照片，拟证明房屋内存在大量白蚁巢；2.2020年6月7日涉案房屋照片，拟证明涉案房屋还存在渗水情况；3.告知函及回函，拟证明涉案房屋存在大量白蚁巢，大信公司不肯记载房屋的实际情况，导致无法收楼。大信公司对上述三组证据的真实性均予以确认，称：证据1照片不是白蚁巢，是其他的虫子，物业已经清理完毕。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明：2020年5月6日，孙浩、郭美梅向大信公司发出《告知函》，内容主要是：大信公司2020年4月20日通知孙浩、郭美梅办理收楼手续，孙浩、郭美梅于2020年5月2日到涉案房屋查看，发现涉案房屋内有白蚁巢，且物业公司工作员拒绝记录相关情况，故孙浩、郭美梅拒绝收楼。2020年5月12日，大信公司针对上述《告知函》向孙浩、郭美梅发出《回函》，载明：1.孙浩、郭美梅于2020年5月2日办理收楼手续，孙浩、郭美梅现场查看验收了房屋并随后签署了收楼文件，但若干小时后，孙浩、郭美梅返回物业公司，提出房屋质量问题，强行在收楼文件上回注“作废”，大信公司认为，孙浩、郭美梅签署了收楼文件，具备相应的法律效力。2.孙浩、郭美梅提及的房屋质量瑕疵问题，已处理好，请孙浩、郭美梅积极履行合同的义务。针对本案逾期交楼违约金的截止计算问题，大信公司主张应计算至2020年5月2日孙浩、郭美梅到现场办理收楼手续之日。孙浩、郭美梅则主张应计算至2020年5月12日大信公司向其发出回函之日。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。孙浩、郭美梅与大信公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据合同约定，大信公司应于2016年5月23日前将符合合同约定交付条件的商品房交付孙浩、郭美梅使用。虽然大信公司辩称涉案房屋已取得竣工验收备案登记证符合合同约定的交付条件，但孙浩、郭美梅以涉案房屋存在墙面多处裂痕以及渗水质量等问题拒绝收楼，且经一审法院委托司法鉴定机构对涉案房屋的质量问题进行鉴定，亦证实涉案房屋确实存在多处裂缝和渗水现象，必然影响孙浩、郭美梅对涉案房屋的正常居住使用，在孙浩、郭美梅向大信公司提出维修请求后，大信公司多次修复仍未能解决上述问题。故在大信公司未能妥善解决墙壁多处裂痕、渗漏这一严重影响涉案房屋正常居住使用的质量问题的情况下，孙浩、郭美梅有权拒绝收楼，并要求大信公司承担逾期交房的违约责任。对关于逾期交楼的违约金计算标准问题。因双方合同明确约定了违约金标准为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，且本案合同文本是大信公司草拟并提交给孙浩、郭美梅签订的，故大信公司上诉主张合同约定的违约金标准过高的理由不充分，本院不予支持。因孙浩、郭美梅在一审期间同意按涉案房屋现状办理交楼手续，双方在2020年5月2日已到涉案房屋进行查看，故本院采纳大信公司的意见，逾期交楼违约金截止计算至2020年5月2日。即大信公司应向孙浩、郭美梅支付的逾期交楼违约金为343926元（以1195019元为基数，自2016年5月24日起按每日万分之二计算至2020年5月2日，共计1439天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20196号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20196号民事判决第二项；三、上诉人中山市大信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人孙浩、郭美梅支付逾期交楼违约金343926元；四、驳回被上诉人孙浩、郭美梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4344元（孙浩已预交），由中山市大信置业有限公司负担（中山市大信置业有限公司于本判决生效之日起七日内迳付孙浩、郭美梅）；鉴定费15000元（孙浩、郭美梅已预交），由中山市大信置业有限公司负担（中山市大信置业有限公司于一判决生效之日起七日内向孙浩、郭美梅返还）。二审案件受理费4344元（中山市大信置业有限公司已预交），由中山市大信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年八月十九日书记员  何思雯