河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3561号上诉人（原审原告）：杨俊岭，男，1982年5月9日出生，汉族，公安干警，现住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：荣巧丽，女，1982年11月2日出生，汉族，住址同上，系杨俊岭妻子。上诉人（原审原告）荣巧丽，女，1982年11月2日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务：执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，系公司员工。委托诉讼代理人：樊斌，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人杨俊岭、荣巧丽因与被上诉人安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨俊岭、荣巧丽上诉请求：一、撤销一审判决第二项,依法改判被上诉人于2013年7月15日期至开具商品房发票止按房款429485元为基数按照中国人民规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付上诉人逾期办理房产证的违约金。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清,适用法律错误。上诉人起诉时间是2015年9月16日，根本就不存在超诉讼时效问题且被上诉人违约行为为持续违约。违约金的计算法院酌定无事实及法律依据。根据合同约定,上诉人同意非因出卖人的原因无法办理的,时间顺延180个工作日。上诉人起诉时已经同意顺延180个工作日。所以违约金计算时间应该是从2013年7月15日往后计算,计算至被上诉人履行合同完毕止。被上诉人止今未给上诉人开具购房发票。一直存在违约,违约金应该连续计算。计算至为上诉人开具购房发票止。被上诉人于2016年9月9日就已经取得了公产证,一直到上诉人申请执行时被上诉人也是拒不配合。一直到现在都没有向上诉人开具购房发票。一审法院不考虑被上诉人连续违约情况直接酌定计算3年无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是一审法院并没有依据法律规定予以判决,而是酌定按房款1%,一审法院适用法律错误。一审法院认定并非被告一方原因造成办证迟延,在合同中已经有了约定,顺延了180个工作日,上诉人起诉时已经同意顺延,且已经予以扣除,而现在一审法院作为酌定计算违约金依据无事实及法律依据。新华富置业公司辩称，我方不存在违约行为，更不应当承担违约责任，由于一审法院已作出裁判，我方尊重一审法院的判决，请求驳回上诉。维持原判。杨俊岭、荣巧丽向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的商品房预售合同有效，判令被告新华富公司履行合同，限期提供办理权属登记的相关资料，开具房产发票；2、从2013年7月15日起至提供办理房屋权属登记的全部资料之日止以房款429485元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告逾期办理房产证的违约金，已执行到位的违约金数额进行扣减；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.2011年9月18日，原告杨俊岭、荣巧丽（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，二原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室商品房××套，该房屋建筑面积为175.30平方米，房屋总价款为429485元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告已按合同约定向被告支付全部购房款，被告已于2012年11月15日向原告交付房屋。因被告未按约履行相关义务，原告经向法院提起诉讼并经过强制执行程序，于2018年9月6日办理了涉案房产的不动产权证书。庭审中，原告称被告至今未向其开具房产发票及提供相应办理房屋权属证书所需资料，被告未予否认。本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。本案原审判决生效后原告取得执行款128113元。3.2018年11月1日，安阳市国土资源局在安阳日报发布公告，显示：经审查秀水苑商住小区20、22、23、25、26、29、31、32、33、35-a、35-b、36号楼，规划用途为商业、住宅，现拟对该项目进行受理，如对上述不动产有异议，请在本公告15个工作日内向安阳市不动产登记中心提出书面材料，逾期将按照解决不动产登记遗留问题的相关政策和规定为安阳新华富置业有限公司办理上述建设项目不动产登记手续。2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，内容为：安阳新华富置业有限公司开发的秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36商业不动产权证书已办理完毕，请相关业主准备相关资料到本公司销售部审核办理个人住房不动产权证。被告提供2019年2月14日、2月18日、2月19日、2月25日、2月26日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。被告提交秀水苑商住小区21#、27#、28#、30#楼的不动产权证书及通知照片，显示被告于2016年9月9日取得该四栋楼的不动产权证书，被告于2016年10月24日在小区及居民家门口张贴通知，告知相关楼房业主可以开始办理房屋不动产证；被告提供2016年10月25日、2016年10月21日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，因政策调整、需增加规划核实等工作，涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见，不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响，被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇，即使被告开具发票，原告携带相关证件，不动产登记部门仍无法办理权属登记证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票。被告在庭审中提交秀水苑商住小区21#、27#、28#、30#楼的不动产权证书及通知照片，显示被告于2016年9月9日取得该四栋楼的不动产权证书，于2016年10月24日在小区及居民家门口张贴通知，告知相关楼房业主可以开始办理房屋不动产证，并提供了2016年10月25日、2016年10月21日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。在诉讼过程中，原告提交了本院就涉案房屋对安阳市不动产登记中心出具“查询该房屋是否具备办证条件”函及（2017）豫0502执162号协助执行通知书，以及豫（2018）安阳市不动产权第0017642号不动产权证书，称因被告拒不履行相关义务，原告已通过向法院提起诉讼并申请强制执行办理了不动产权证书，但被告至今仍未向其开具房产发票并提供相应办理权属证书的资料。庭审中被告未否认未开具发票的事实，称庭后需向公司核实，经合议庭释明，被告未在指定期限内明确答复是否为原告开具发票，故本院认定被告尚未为原告开具房产发票，对原告要求被告开具房产发票的请求予以支持。对于原告要求确认双方签订的商品房预售合同有效，判令被告新华富公司履行合同，限期提供办理房产权属登记相关资料的请求，因涉案房产已经办理了不动产权证书，原告该项诉讼请求已无履行的客观必要，故对原告该请求不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日，涉案房屋于2012年11月15日交付，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，本院不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，法院酌定违约金按购房款总额的1%计算3年，即12884.55元（429485元×1%×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内为原告杨俊岭、荣巧丽开具位于安阳市××水××小区××楼××单元××室商品房发票；二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨俊岭、荣巧丽逾期办理不动产权证书的违约金12884.55元；三、驳回原告杨俊岭、荣巧丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由杨俊岭、荣巧丽负担928元，由安阳新华富置业有限公司负担122元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案争议焦点为一审认定的逾期交房违约金是否适当。双方签订的《商品房预售合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。因办理权属登记需要相关职能部门配合，涉及到行政审批事项，被上诉人于一审提交的相关证据可证实并非由其一方原因造成办证迟延，一审综合本案实际情况，酌定违约金标准及数额并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费928元，由上诉人杨俊岭、荣巧丽负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年八月二十日书记员  赵欢欢