福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4132号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福州兰记脱胎漆器有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区安泰街道道山路189号乌山丽景（现乌山文心园）3#楼1层09店面。 法定代表人：卓永彬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈晓东，福建航嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄**彬，福建航嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省西湖宾馆，住所地福建省福州市华林路11号。 法定代表人：施弘，副总经理。 委托诉讼代理人：李豪，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈弘峰，国浩律师（福州）事务所实习律师。 上诉人福州兰记脱胎漆器有限公司（以下简称“兰记公司”）因与被上诉人福建省西湖宾馆（以下简称“西湖宾馆”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初12258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兰记公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判一审判决第四项为“西湖宾馆退还兰记公司缴纳的租赁押金114000元”，并支持兰记公司的一审反诉请求。事实和理由：一、西湖宾馆在履约过程中存在明显违约行为，一审判令西湖宾馆有权没收全部114000元履约保证金没有法律依据。案涉房屋已经安装了电梯，电梯作为租赁场地的基础设施，兰记公司有正常使用电梯的权利，即使未在合同中做出相关约定，不影响其对电梯正常使用权。电梯在兰记公司承租之初可以使用，后又不开放给兰记公司，已严重损害其信赖利益。兰记公司与西湖宾馆就仲裁达成的执行和解不涉及电梯使用问题，一审就此推定双方就电梯使用已达成新的一致意见，不符合事实。二、兰记公司的装修损失属于人民法院依法应当查明的事实，且案涉房屋是否漏水的事实可一并查清，确认双方过错责任，根据民诉法第76条第2款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第121条第3款的规定，一审法院应当依职权委托鉴定，一审未尽到鉴定义务也未要求兰记公司申请鉴定，直接认定兰记公司违约导致合同解除，诉讼程序违法。综上，一审认定事实不清，未对本案关键事实进行鉴定，程序违法，应当予以改判或发回重审。 西湖宾馆辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.兰记公司屡屡逾期交付租金及水电费，已经过仲裁及法院强制执行，虽双方达成执行和解，但兰记公司自2019年2月起，又再次违约，其违约事实清楚。一审基于兰记公司的违约事实，判决西湖宾馆有权没收兰记公司租赁押金，符合双方合同约定。兰记公司对一审判决前三项没有异议，即承认其存在违约情形。根据双方租赁协议的约定，兰记公司违约的后果为西湖宾馆有权没收其租赁押金。2.双方协议未对案涉电梯使用权进行约定，兰记公司以西湖宾馆未向其提供电梯使用权为由，主张西湖宾馆违约，缺乏合同依据。租赁场所所在的楼房整体为西湖宾馆所有，不存在建筑物区分所有权，故电梯并非该栋楼房的公共设施。兰记公司要求开放电梯供其使用，亦没有法律依据。况且，该电梯在2018年春节更换后仅作为货梯使用，并非客梯，楼内也已另设楼梯通往3楼兰记公司的租赁场地，不使用电梯并不会对兰记公司的正常经营造成影响。兰记公司并没有支付电梯使用的对价，故西湖宾馆未向其开放电梯并不构成违约，也不存在所谓的信赖利益损失。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，在兰记公司已构成违约的情况下，西湖宾馆依法无需赔偿相关装修残值的损失，自然不存在鉴定的必要。一审据此未要求对兰记公司装修损失进行鉴定，不构成程序违法。综上，兰记公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。 西湖宾馆向一审法院起诉请求：1.判决解除西湖宾馆和兰记公司于2017年2月16日签订的房屋租赁协议；2.判令兰记公司立即向西湖宾馆返还租赁房屋，即位于福州市华林路11号的福建省西湖宾馆原洗涤中心场地；3.判令兰记公司向西湖宾馆支付自2019年6月20日起至实际返还租赁房屋之日止的租金及逾期付款违约金（2019年6月20日至2020年2月19日的月租金38000元；2020年2月20日起，每年的月租金应在上一年度月租金基础上递增8%；逾期付款违约金按各期租金应付款项的年利率24%的标准计至付清全部款项之日止）；4.判令兰记公司向西湖宾馆支付拖欠的水电费及违约金（暂计至2019年12月11日拖欠水电费50310元，并支付以每期水电费为基数，自逾期支付水电费之日起按年利率24%的标准计至付清全部款项之日止）；5.判决西湖宾馆有权没收兰记公司缴纳的租赁押金114000元不予退还；6.本案诉讼费用由兰记公司承担。 兰记公司向一审法院反诉请求：1.判令双方继续履行租赁合同；2.判令西湖宾馆赔偿兰记公司装修损失463820.7元；3.判令西湖宾馆向兰记公司开放电梯使用；4.西湖宾馆承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：兰记公司通过公开招投标方式承租西湖宾馆房屋，双方于2017年2月16日签订租赁协议，约定：西湖宾馆将原洗涤中心760平米租给兰记公司作为文化产业办公和展示场所使用；租赁时间为2017年2月20日至2022年2月19日，免租期三个月；月租金为38000元，自第三年起在上一年度基础上递增8%；兰记公司应在每月25日前预交下月租金、每月5日前付清上月水电费及其他费用；协议签订之日，兰记公司预交3个月租金即114000元作为押金，押金留存期间不计利息，协议终止时结清各项费用、西湖宾馆验收场所后退还；兰记公司应按时交纳租金、水电费，每逾期一日按当月欠缴费用总额的3‰加收滞纳金，逾期达15天，西湖宾馆有权单方面解除协议并没收押金；协议期满或因出现违约情况而提前解除协议的，兰记公司应于期满时或在收到西湖宾馆解除协议的通知七日内，将场地交还并自行将财物搬离，逾期西湖宾馆有权自行收回场所，对滞留的财物视为兰记公司放弃所有权，不承担任何赔偿责任。租赁协议签订后，西湖宾馆将房屋交付兰记公司使用，兰记公司缴纳了114000元租赁押金。后兰记公司出现拖欠租金、水电费的情况，经福州仲裁委员会裁决、福州市中级人民法院执行，双方于2018年6月4日签订执行和解协议，并于2018年9月14日履行完毕。 一审法院认为，案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。兰记公司在合同履行期间，出现拖欠租金和水电费的情况，双方达成调解协议，并申请福州仲裁委员会根据调解协议制作裁决书，此后又在福州市中级人民法院执行该裁决期间达成执行和解协议并履行完毕，即双方此前的纠纷已经了结。西湖宾馆在此前仲裁和执行过程中已作出一定让步，兰记公司再次出现拖欠费用的情况，其行为已构成根本违约，西湖宾馆根据合同约定行使解除权，符合法律规定，一审法院予以准许，兰记公司应将租赁房屋腾空交还西湖宾馆管业，西湖宾馆有权没收兰记公司缴纳的租赁押金不予返还；至于兰记公司主张西湖宾馆未向其开放电梯使用、拆除其招牌，租赁房屋也存在漏水问题，西湖宾馆违约在先，一审法院认为，合同未就电梯作出约定，西湖宾馆确认电梯在2018年春节后更换，即双方签订租赁合同时电梯可供三楼使用，兰记公司是在此种情况下租赁房屋，西湖宾馆停止开放电梯供三楼使用，确实对兰记公司造成一定程度的影响，但案涉租赁房屋位于三楼，有楼梯可以通行；且双方因拖欠租金及水电费的问题已经发生过纠纷申请仲裁，后于2018年6月达成执行和解并继续按约支付租金，当时，电梯就已经限制三楼使用，可见，双方就电梯的使用已经达成新的一致意见；关于拆除招牌的事实主张，兰记公司并无证据予以证明，一审法院不予采纳；关于漏水，西湖宾馆承认曾出现漏水问题，但已进行了修缮，兰记公司提交的证据并不能证明房屋现仍存在漏水情况，一审法院不予采纳。 兰记公司称其已支付租金至2019年11月，但其提交的银行流水只能证明此前的执行和解协议于2018年9月14日履行完毕之后，兰记公司累计向西湖宾馆支付431137.3元，该款项折合11个月租金及水电费13137.3元，故其主张一审法院不予采纳；结合合同约定的付款时间、银行流水每笔支付数额、时间以及执行和解协议签订、履行完毕的时间，上述431137.3元款项应系2018年7月20日至2019年6月19日的租金及部分水电费。故兰记公司还应按合同约定的租金标准支付自2019年6月20日起至合同解除之日止的租金；租赁合同约定，未按时缴纳租金的，每逾期一日按当月欠缴金额的千分之三加收滞纳金，该标准明显过高，现西湖宾馆主动调整为年利率24%，不违反法律规定，一审法院予以支持。此外，合同解除后至其实际腾空租赁房屋交还西湖宾馆管业之日止，兰记公司应按合同约定的租金标准支付占用费。西湖宾馆提交的费用结算账单、水电费通知单系其单方制作，未经兰记公司确认，亦无其他证据予以佐证，一审法院不予支持。 此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，因兰记公司存在根本违约行为而致合同解除，现其要求西湖宾馆赔偿装修损失，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、西湖宾馆与兰记公司于2017年2月16日签订的房屋租赁协议于本判决生效之日解除；二、兰记公司应于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市华林路11号的西湖宾馆原洗涤中心场地腾空交还西湖宾馆管业；三、兰记公司应于本判决生效之日起十日内向西湖宾馆支付自2019年6月20日起至判决生效之日止的租金及逾期付款违约金（其中2019年6月20日至2020年2月19日按每月38000元计算，2020年2月20日起按每月41040元计算；逾期付款违约金从合同约定的各期租金应付之日起，均按年利率24%计至付清之日止），并支付自本判决生效之日起至将租赁房屋交还西湖宾馆之日止，按合同约定的租金标准计算的占用费；四、西湖宾馆有权没收兰记公司缴纳的租赁押金114000元不予退还；五、驳回西湖宾馆的其他诉讼请求；六、驳回兰记公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4992元，减半收取计2496元，反诉受理费9812.4元，减半收取计4906.2元，均由兰记公司负担。 本院二审期间，兰记公司向本院提交如下证据：房屋漏水视频、微信聊天记录、通话录音、人民日报官方微博显示的暴雨红色预警及中国气象数据网历史降水量。本院经审查后认为，兰记公司提交的上述证据不能证明案涉房屋存在漏水不能使用的情况，与其主张的装修余值亦无关联性，本院不予采信。根据本案现有证据，本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，兰记公司与西湖宾馆签订的租赁协议第五条明确约定，兰记公司应按时交纳租金，逾期十五天仍不交的，西湖宾馆有权单方解除协议，并没收兰记公司押金。根据一审查明的事实，兰记公司在履行合同的过程中已曾出现拖欠租金的违约情形，在前次纠纷了结后，现兰记公司又拖欠租金，再次违约。一审已认定兰记公司租金仅交纳至2019年6月19日，之后的租金并未交纳，根据上述协议的约定，西湖宾馆有权解除双方租赁协议并没收押金。案涉租赁场所位于三楼，兰记公司上诉主张西湖宾馆不开放电梯给其使用构成违约，没有合同依据，本院不予采纳。兰记公司提交的证据不能证明案涉房屋存在漏水不能使用的情况，其作为屡次违约的一方，要求西湖宾馆赔偿其装修余值，一审法院不予支持，并无错误。在此情况下，对装修损失进行鉴定并非必要，兰记公司主张一审对此未予鉴定属程序根本违法不能成立，本院亦不予采纳。 综上所述，兰记公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9812元，由福州兰记脱胎漆器有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴