浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初4319号 原告：兰溪市华安物业管理有限公司，住所地兰溪市华丰路333号。 法定代表人：陈伟军，总经理。 委托诉讼代理人：朱涛舟，男，1958年6月18日出生，汉族，住兰溪市，系公司员工。 被告：章和通，男，1966年3月25日出生，汉族，住所地兰溪市。 委托诉讼代理人：章丽娜，女，1989年7月14日出生，汉族，住兰溪市，系被告女儿。 原告兰溪市华安物业管理有限公司（以下简称华安公司）与被告章和通物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序于同年9月18日公开开庭进行了审理。原告华安公司的委托诉讼代理人朱涛舟、被告的委托诉讼代理人章丽娜到庭参加诉讼。因双方争议较大，案件转换为普通程序并组成合议庭，于2020年7月15日再次公开开庭进行审理，原告华安公司的委托诉讼代理人朱涛舟到庭参加诉讼，被告方无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、依法判令被告支付物业费5056.96元，逾期支付物业费的违约金（利息）890.02元，以后违约金（利息）计算至所有物业费全部实际支付日止。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：1.原告分别与浙江友邦置业有限公司和兰溪市兰庭国际公馆业主委员会按照有关法规签订了三份“物业管理服务合同”，约定自2014年8月1日起至2022年1月9日止由原告对兰庭国际公馆小区进行物业管理服务。而被告室兰庭国际公馆小区3幢604室住宅的业主，其住宅的建筑面积分别为140.15㎡。根据以上三份“物业管理服务合同”，约定被告每月应向原告支付物业费201.82元。而到目前止已拖欠了28个月（2017年9月至2019年12月）的物业费5650.96元，理应支付。2.按服务合同约定截止至2019年4月被告还应支付逾期违约金890.02元。分别计算为：A.以被告拖欠的2017年9月至2018年7月计11月的物业费2220.02元基数支付月2%的18个月的逾期违约金（利息）799.20元（从2017年11月起算）。B.以被告拖欠的2018年8月1日至2018年12月31日计5月的物业费1009.10元为基数支付日0.05%的180日的逾期违约金（利息）90.82元（从2018年11月1日起算）。以上物业费及逾期违约金（利息）原告已经过：电话通知催交、书面催交、上门催交等方式多次进行过催交，但被告至今仍未支付。无奈，原告今只好依法提起民事诉讼。庭审中，原告将诉请支付物业费5056.96元变更为4641.86元，理由为原告已于2019年7月31日撤出兰庭国际公馆，物业费需要减去5个月。 被告章和通书面答辩称：起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，物业管理未能达到约定的质量标准，已构成违约。从2017年开始，由于楼道总水管漏水原因我家墙面开始漏水，已多次向物业反映，物业都未能来解决处理，甚至到家里了解情况都未有过，导致现在墙面腐烂、发黑，多处起皮脱落，至今未能得到解决。对于三份合同表示质疑。其中第一份合同中本物业管理区域的物业管理服务费，高层住宅1.44元/平方米，按实际建筑面积计算。业主交的是1.2元/平方米的物业费，我在2017年4月5日交的物业费也是1.2元/平方米。第五章物业的经营与管理，第一条：乙方服务人员安排，保安6人，物业负责人1人，财务2人，保安队长1人，清洁工6人，消防监控室2人，水电工1人。请华安物业提供相关人员上岗证和社保证明。监控室晚上从来没有看到有人值班，晚上物业大门都是锁的。第四章物业管理的其他要求，具体安全防范意识，做好防火防盗工作，维持小区治安。小区业主电瓶车充电器被盗，问他们看监控，物业回答说没有摄像头，电瓶车充电场为公共场合，没有摄像头，这合理吗？电瓶车充电器被盗有好几家，其中楼上803业主保险箱被撬。物业应对于草坪、花卉树木定期进行修剪、养护。但实际是草坪三分之二都死光了。对于第二份合同也表示有异议，这份合同并没有在小区里公示过，业主们并不知情，有业主反映说是他们和开发商私下签订的。第五章物业管理服务费用以及其他费用收取，第一条：高层住宅1.2/平方米，按实际建筑面积计算（业主逾期支付物业费按物价局审批1.44/平方米），那么请物业出示物价局审批证明。对于第三份合同：业主委员会有7人组成，前物业合同由其中郭文亮、张雪祥、陈建洪、蒋卫兵4人私下签订，另外3名委员并不知情，其中郭文亮并非房主，请提供郭文亮房产证明。各委员房产证明都未公开，请问业主委员会组成是否符合法律规定。其中蒋卫兵于2019年1月10日辞去业主委员会，而第三份合同则在2019年1月16日签订。并且合同并未经过业主大会同意，也没有在小区公示请问这是否符合法律程序。对于物业所述拖欠28个月（2017年9月至2019年12月）的物业费表示异议，由于原告管理不善，未能提供约定的质量标准，引起恶劣影响，并于2019年7月31日撤离兰庭国际公馆，按月份只有23个月，而物业要收28个月的费用。综上所述，华安物业没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，物业管理未能达到约定的质量标准，已造成违约。请求法院驳回原告诉求。庭审中章和通的代理人述称：住宅面积对的，没有交物业费的起点时间也是对的。电话催交有的，门上有没有贴没有看到，房子是我父亲和母亲的名字，实际是我和我丈夫住为主。房子是14年交的。 经审理查明： 2014年7月25日，浙江友邦置业有限公司（甲方、下以开发商指称）与原告（乙方）签订了一份前期物业管理服务合同。该合同共设九章。第一章、物业基本情况，下设一条载明：物业名称“兰庭国际公馆”，物业类型“商住楼”，建筑面积“住宅40770㎡、商铺10180㎡”。第二章、委托管理期限，下设一条约定合同期限2014年8月1日至2018年7月31日止。第三章、服务的内容与质量，下设三条，其中第三条为质量标准其内容较多将近一页半A4的篇幅。第四章、物业管理服务费用及其他费用的收取，下共设七条篇幅接近二页，其中约定：物业服务费实行包干制，收费标准为：高层住宅1.44元/㎡、商铺0.8元/㎡、停车位15元/个/月、储藏室10元/个/月，每年物业费全额预交每十二个月收取一次，收取时间为每一计费年度周期的前三个月内，超期视为逾期违约按所欠物业费总额支付月利率2%的利息；该章中还约定了未售房屋以及甲方原因未交付房屋的计费和收取、业主房屋空闲不住按70%计收物业费及其退费程序和确认标准、四层以上住户的水费计算方法和预收、电梯电费、装修相关的保证金（每户1000元）和垃圾清运费（每户700元）等内容。第五章、物业的经营与管理，下设四条约定有乙方安排工种和人数、质量问题造成的维修费负担等。第六章、物业的承接验收，下设四条其内容不出现“业主”或“业主大会”或“业主委员会”。第七章、物业的使用与维护，下设八条，其中第二条内容为“乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主及物业使用人的投诉，接受甲方、业主及物业使用人的监督”。第八章、违约责任，下设四条，第三条为“甲方违反本合同规定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主或物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用或造成的损失由甲方承担”。第九章、其他事项，下设四条，其中第一条约定合同期满前3个月内，业主委员会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成新的协议，双方未达成新的协议的，甲方应在合同到期前选聘新的物管企业。 2018年7月25日，因案涉物业业主大会尚未成立，原告与开发商签订了第二份前期物业服务合同，期限为2018年8月1日至2021年7月31日，合同章数与第一份相同，下设条款大同小异。其中住宅面积从40770㎡增至92203㎡，物业费价格有所调整，其中高层住宅下调为1.20元/㎡但括注了“业主逾期支付物业费的按物价局审批1.44元/平方米收取”之内容，商铺仍为0.80元/㎡但增添了“业主逾期支付物业费的按物价局审批1.00元/平方米收取”的括注内容，另还在之下增添了一款“以上高层及商铺物业费甲方代业主支付的不收取逾期增加费”。物业费的逾期违约金条款改为按日万分之五的标准计算，该款还增添“甲方代业主支付物业费的不收取逾期违约金”。向业主一次性收取的装修垃圾清运费下调至500元/户。第五章由原先四条缩减为二条，第一条为原先第三条基础改动而来，内容为“小区公共设施在保修期内，如遇因质量问题造成物业或设施的维修全部由甲方负担。而属公共部位、公用设施因损坏需维修的费用由乙方和社区申请物业维修基金维修，如成立业主委员会，则由业主委员会申请维修”（原先第三条的约定不涉及动用维修基金，约定200元以上由甲方负担）；第二条与原第四条的内容相同，为“乙方与业主无任何财产和生命保险关系，物业保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的安全性防范安全保卫活动，不是针对保证业主和家庭财产安全的个人保安”。 2018年11月，案涉物业小区的业主委员会产生，名称为兰溪市兰庭国际公馆业主委员会，共有7个委员。2019年1月16日，原告在案涉物管小区内张贴出告示，内容为“各位业主：大家好！谢谢各位业主四年里对华安物业的支持和配合。自业主委员会成立以来一直统一不了合同签与不签的决定，华安物业为了兰庭国际的安定与团结，为了自身的生存考虑，定于2019年1月19日全面撤出，造成的一切问题与本物业公司无关。特此公告”。张贴告示的当晚，以兰溪市兰庭国际公馆业主委员会为甲方、原告为乙方，双方签订了《兰庭国际公馆物业管理服务合同》（以下简称第三份物业服务合同）。代表甲方在合同书上签名的业委会委员有四名包括主任在内。该日在签订合同之前，保管业委会公章的委员郑飚曾被通知前往参加业委会委员会议，到场得知要签合同后表示异议（认为没有经过业主大会不能签订的）而不愿盖章，被言语相激后郑飚交出了公章而离场，并随即在微信业主群里发布声明称即刻起自己不再对盖出的公章负责。另有二名业委会委员则拒绝到场开会。该第三份物业服务合同较前二份相比，少设了“物7业的使用与维护”一章（原先该章中有几条被告编入最后一章），最后一章“其他事项”序号被错冠以“第七章”（正确应为第八章）。该第三份物业服务合同住宅面积总数回复到第一份合同相同数量40770平方米（本院认为应当是一种错误）；合同期限为2019年1月10日至2022年1月9日；物业费收费标准回复到与第一份合同相同，物业费逾期违约改为滞纳金日息3‰；违约金一章下的第二、三条分别约定了甲方、乙方的终止合同工权，第三条内容为“乙方按照合同的服务内容、标准提供了物业管理服务，无业主恶意拖欠物业服务费，造成乙方经营亏损，乙方有权单方面终止合同，并不承担违约责任，但应提前1个月书面通知甲方”。 第三份物业服务合同签订后，由于案涉物业小区新旧各种矛盾交织不能缓和（签订前的2019年1月10日业委会主任曾经提出辞职报告）甚至加剧，一些业主不满原告物业服务质量而拒绝缴纳物业费的状况也不能改观，因而原告与兰庭国际公馆业主委员会于2020年7月中旬签订了终止物业服务合同的协议书，由此原告于2020年7月31日撤出涉案物管小区。在撤出前后，原告分别针对许多业主陆陆续续提起催讨物业费的诉讼，被引入人民调解的加上本院审理的达二百余件。原告对本案被告提起诉讼前，于2019年5月6日在被告入户门上张贴过物业服务费催缴书。 证明上述事实的证据材料为：物业服务合同书三份，物业费催交书的张贴照片、当事人陈述（包括其他类案中的一些陈述），辞职报告印影件（被告提出），其他类案中被告提出的2019年张贴的告示印影件以及本院依职权向郑飚所作的调查笔录。郑飚在接受本院调查的过程中，除了回答第三份合同签订过程的有关事实外，还就本院“为什么会这么多人不交物业费”之问作了回答，意为物业服务确实不好，称自己入住当初也不知道好不好，后来知道物业服务应当有的内容，通过与住物业房的朋友比较，才逐步知道了不好的地方，差距太大了。认为如果做到七、八分数业主就不会有意见了，华安只做了二、三分。并具体列举事例称：树木死掉不补种，喷泉不开，景观池不换水，没有车位的人也让停车，地下车库常不开灯，装修垃圾清运不及时。还归纳总结称：归根结底是物业公司不肯花钱，实在少不了的也是少花，实际上物业公司派到小区的工作人员是可怜的，就是背后老板的经营理念上要不要信誉、品牌的问题。上述证据材料中，原告对郑飚的证言笔录具有较大异议，称：郑飚确实是业主，但是不交物业费的。19年7月31日退出以后打过他电话要他交费，他一直不交。一直到我们向法院起诉，里面就有郑飚的老婆，知道要起诉的情况后，2020年1月14日才交费，所以没有把他的案子交到法院。这事他肚里肯定不舒服，里面所讲的东西是在他心存意见的情况下作出的伪证，法院不能听信一面之词，口供的东西是最不可靠的。为什么法院不采取业主委员会的证明，要听信一个人的一面之词。就郑飚的调查笔录这一证据材料，本院之所以向其调查，是因第三份物业合同在多起案件中遭到效力质疑，撤出物管小区的告示贴出当日又签下合同这一情况很是异常，而参与第三份物业服务合同签字的业委会主任不愿来法庭接受调查并称郑飚是管公章的，故而向其调查。对于其证言的客观真实性问题，本院认为，证言关于第三份物业服务合同签订的过程情况与其他相关证据能够相互协调，与本院走访案涉物业小区所处的社区居委会所获知的基本情况也能互为印证，故该部分是可信的。有关物业服务情况的证言部分，虽然有许多评价性言辞，但这是证言难以完全避免的，特别是针对物业服务这类事项，证言中也有具体事实的描述性陈述，这其中有些情况与本院走访现场当中随机询问所获知的情况大致相同，故本院认为基本可信。 关于被告主张的水管漏水物业未来处理，致使其墙面腐烂、发黑、起皮脱落至今未得解决之事，被告为此提出的证据材料为照片印影件3张。原告方对之质证意见为：三性不予认可，图片不知道是谁拍的，什么时候谁家拍的，即便是真实的，也不是物业的责任。在举证质证之前原告对该事实主张的回应为：关于墙面漏水的问题，他们找过物业，我们物业也回复说找开发商。根据合同，漏水问题应该找开发商，我们的回答没有问题。本院认为根据双方庭审陈述，发生有水管漏水可予认定，由此照片的真实性也可予认定，但是否至庭审时仍未解决也难以判断。为此本院于庭审后走访物业小区作了解，原告方的原工作人员反映：漏水是因管道井中的给水管的铜接头有沙孔，寻找漏水点费了不少时间，后来已修好；业主室内墙面修复事项开发商推诿未有处理结果。本院认为该工作人员反映的情况与当事人陈述举证质证意见不相矛盾，也符合通常情理，故予以采信认定。 被告为证明原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，物业管理未能达到约定的质量标准，还提出证据材料小区照片印影件23张，并解释称是去年开始拍的，有些是我拍的，有些是小区其他业主拍的。原告对之的质证意见为三性都不认可，我们不知道什么时候拍的。本院认为这组证据尽管有形式上的瑕疵，但不能由此认为弄虚作假，这是被告方的诉讼知识和能力不足所致。这些照片本院认为可以采纳，根据其具体的拍摄事项，有一些照片对于服务不到位具有一定程度的证明力，但有一些反映建筑破损的照片仅能反映某一时刻的情况而不能证明原告长期不予修复。 被告为证明以往物业费是按照1.2元/平方米标准收取，提出了2015年的收款收据1张。原告对之质证称，真实性没有异议，是优惠的。由此本院认定，第一份合同期间，合同书上写明的高层住宅的物业费标准为1.44元/㎡，但实际按1.20元/㎡计收。 本院认为，本案第二份前期物业服务合同签订时，业主大会尚未成立而第一份前期物业服务合同即将到期，如此情形下按情理只能由开发商与物业公司续订。但这种续订合同如果增加先前业主的合同义务或者减少权利，于理应当经过先前业主的同意。本院比较前后二个前期物业服务合同，未发现有增加业主义务或减少业主权利的条款，就物业费标准和逾期付款违约金上而言是减轻业主负担的。因此，该合同未经公示不影响其对业主的效力。第三份物业服务合同是业主委员会与原告签订。业主委员会不是一个能够独立享有民事权利和承担民事义务的组织，其从事签约、诉讼或其他活动是一种程序担当。有关司法解释中规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该规定明确显示出业主委员会无权自选合同相对一方的物业企业，应当由业主大会选聘，而业主大会也不能随意决定选聘那一家，得依法选聘。物权法第七十六条规定，选聘或解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占过半数的业主同意。本案第三份物业服务合同不符合上述有关法律和司法解释规定，故不能对全体业主发生拘束力。鉴于原告在案涉物业小区提供服务至2019年7月31日的实际情况，本院认为可以参照第二份合同的物业费标准处理物业服务费等事项。合同法第一百一十一条规定，质量不符合约定的，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任，本院认为该条也可以适用于物业服务合同纠纷，如果一味强调通过提意见改善服务质量或将于事无补。就本案而言，可以认为原告不完全履行合同，也可以认为提供服务的质量低于约定的标准，减少报酬是合理选项，本院酌情按80%计取应付物业费。至于被告主张的解决好墙面污渍和起皮脱落问题，本院认为物业企业不能保证物业不出现任何问题，井道给水管漏水已予修理好可以认为原告已经完成其义务，该未解决事项由房产开发商承担责任较为合理。对于原告的违约金请求，本院认为被告未按时给付事出有因且可归咎于原告自身不少因素，故不予支持。考虑被告在诉讼中坚持要求原告解决墙面问题为支付物业费的前提也不合理，为平衡双方利益，本院认为由被告付给自起诉之日起按贷款市场报价利率计算的利息损失较为合理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十一条之规定，判决如下： 一、被告章和通应于本判决生效后十日内支付原告兰溪市华安物业管理有限公司物业费3094.51元及利息损失（利息从2019年8月9日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算） 二、驳回原告兰溪市华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告章和通负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  姚旭宗 人民陪审员  张树人 人民陪审员  吴柏清 二〇二〇年八月十八日 代书 记员  徐昭阳