贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6203号上诉人(原审被告)：贵州蓝天美景酒店有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园花果园项目T1区5栋（5）1单元4层1号[花果园社区]。法定代表人：汤贵军，职务：总经理。委托诉讼代理人：周群，女。被上诉人（原审原告）：王胜全，男，1975年8月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：翟开红，女，1978年7月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵州蓝天美景酒店有限公司（以下简称：蓝天公司）因与被上诉人王胜全、翟开红房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝天公司上诉请求：一、撤销原判第三条中：继续支付王胜全、翟开红房屋租金（按照每月40元／平方米的价格，从2020年1月1日起计算至搬出房屋之日止）。并改判上诉人无需支付从2020年1月1日起计算至搬出房屋之日止的房屋租金（截至2020年3月23日止，租金共计13942.8元）；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一审对于判决中的继续支付租金认定事实错误，对上诉人显失公平。2020年全国遭受到××的冲击，全国属于封闭状态，贵阳也不例外，上诉人于2020年初接到政府通知开始停止营业，在此期间，贵阳也采取了小区封闭管理政策，上诉人无法前往酒店，更无法完成房屋的清退工作。一审要求上诉人继续支付租金至搬出之日止，该判决枉顾××疫情的不可抗力的事实，对上诉人不公。上诉人的酒店一直处于停业的状态，在此期间更是承担起企业社会的责任，继续支付员工工资，但是受到××疫情的影响，上诉人资金流已断，根本无力继续承担房屋租金。综上所述，请求二审法院查明事实，依法公正判决。王胜全辩称：一、国家关于减免房租的相关政策与本案无关，因为第三人对承租人造成损失不应由出租人承担责任，租赁合同中没有约定不可抗力和第三人包括政府部门对承租人要求或侵权不能经营时，责任由出租人承担。况且，政府在实施行为时也会给承租人优惠政策，我的经济负担也非常重，每个月要偿还银行贷款，完全依靠出租房屋来减轻经济负担，上诉人以经营的好与坏来评定是否缴纳房租对被上诉人不公平，一审中上诉人也以经营好坏请求减免每平方房租5元，一审法院没有支持，因此一审判决合理合法，应予维持。二、因上诉人有破坏房屋结构的情况，因此双方协商赔偿未果，但基于将损失减少到最小程度，我们还是决定将房屋收回，所以达成交房协议，按照一审判决，上诉人应当支付房屋租金15027.24元。翟开红未到庭辩称，亦未提交书面辩称意见。王胜全、翟开红向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告于2016年7月30日签订的《租赁合同》；2、判决被告不损坏现有房屋墙面、结构的情况下立即搬出位于贵阳市南明区；3、判决被告交清拖欠的房租3485.7元（从2020年1月1日起至搬出之日止按40元／㎡计算）；4、判决被告恢复位于贵阳市南明区房屋封门恢复墙体，拆除地面抬高的部分，拆除油烟管并恢复墙体；恢复位于贵阳市南明区房屋墙体；恢复位于贵阳市南明区的房屋富新牌子的防盗门（钢质隔热防火门甲级带门镜）；5、判决原告不退还被告保证金10457.1元；6、判决被告支付原告违约金21332.48元（从2019年7月1日至2019年11月30日共153天，40元／㎡×116.19㎡×3‰×153天＝21332.48元）；7、判决被告交房之日结清水费、电费、物业费。一审法院认定事实：2014年9月18日，原告王胜全、翟开红向贵阳宏益房地产开发有限公司购买了位于贵阳市南明区房屋，建筑面积共计116.19平方米。2016年8月16日，原告王胜全（甲方）与被告蓝天公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于贵阳市南明区建筑面积116.19平方米出租给乙方；租赁期限10年，自2016年7月1日至2026年6月30日止，租赁期间，乙方自行承担物业服务费、水电费、所有税费及其他一切相关费用，租赁结束时，乙方须交清上述所有费用；租金在2016年7月1日至2017年6月30日为每平方米30元，2017年7月1日至2018年6月30日每平方米30元，2018年7月1日至2019年6月30日每平方米35元，2019年7月1日至2023年6月30日每平方米40元，租金支付方式在2018年7月1日后为半年一次，于到期前10日内支付给甲方；乙方应向甲方交纳保证金10457.1元，合同解除或者终止时，如乙方无违约，保证金在扣除乙方应承担的费用后，由甲方退还给乙方；如乙方不按照约定支付保证金或租金达15日，甲方有权解除合同，收回房屋，并不退还保证金；乙方逾期缴纳租金的，每逾期一天，应按月租金的千分之三向甲方支付违约金等。合同签订后，原告将房屋交付给被告用于酒店经营使用，被告也按合同约定向原告支付房租。2019年6月30日，被告按每月35元／平方米的价格向原告支付了2019年7月1日至2019年12月30日的房租24399元后，未再向原告支付房租。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。被告未按约定支付租金，构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告请求解除《房屋租赁合同》，被告表示同意，一审法院予以支持。原告请求被告在不损坏现有房屋墙面、结构的情况下搬出租赁的房屋，一审法院予以支持。原告请求被告支付截至2019年12月30日未足额支付的租金3485.7元，并从2020年1月1日起按40元／㎡／月支付租金至搬出房屋之日止，符合双方约定的房租价格，一审法院予以支持。原告请求被告恢复414号房屋的墙体，被告表示同意，一审法院予以支持；原告请求被告恢复涉案房屋的其他部分墙体、地面及防盗门，因《房屋租赁合同》中约定被告可对承租房屋进行装修，在不破坏建筑主体结构的前提下，原告同意被告对房屋进行整合改造。涉案房屋的装修改造在2016年就已进行，原告一直未提出异议，应视为对被告装修改造行为的同意，且原、被告亦未约定被告负有在搬出时将房屋恢复原状义务，原告的该请求无事实依据，一审法院不予支持。原告请求不退还被告保证金10457.1元，因双方在《房屋租赁合同》中约定“如乙方不按照约定支付保证金或租金达15日，甲方有权解除合同，收回房屋，并不退还保证金”，一审法院予以支持。被告要求退还保证金，与双方的上述约定相悖，一审法院不予采纳。原告请求被告支付违约金21332.48元，因一审法院已支持原告不退还被告保证金的诉请，不再重复支持原告的违约金请求。原告请求被告结清交房之日止的水、电费和物业费，根据双方的约定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、解除原告王胜全、翟开红与被告贵州蓝天美景酒店有限公司于2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵州蓝天美景酒店有限公司于本判决生效后十日内搬出位于贵阳市南明区房屋，结清使用房屋期间产生的水、电费和物业费；被告贵州蓝天美景酒店有限公司搬出前将前述14号房屋的墙体恢复，不得损坏其他现有房屋墙面、结构；三、被告贵州蓝天美景酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告王胜全、翟开红3485.7元，并继续支付原告王胜全、翟开红房屋租金（按照每月40元／平方米的价格，从2020年1月1日起计算至搬出房屋之日止）；四、原告王胜全、翟开红不退还被告贵州蓝天美景酒店有限公司保证金10457.1元；五、驳回原告王胜全、翟开红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费341元，由被告贵州蓝天美景酒店有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中上诉人提交了以下证据：第一组证据：照片及截图等共计24张，拟证明疫情期间停业是不可抗力，不应该承担房租。王胜全经质证认为与本案无关，合同上是有约定明确的。第二组证据：复工复产申请书及复工通知各一份，拟证明是政府通知停业的，是响应政府号召的，是2020年4月6申请的复工，2020年4月21号开始复工的。王胜全经质证认为与合同无关。王胜全向本院提交了如下证据：第一组证据：交房协议一份，拟证明交房时间是2020年4月7日。蓝天公司经质证：真实性认可，但是三月份我方就喊被上诉人收房，被上诉人一直拖到4月7日才来收的，交房协议有异议的。第二组证据：银行交易流水及贷款合同各一份，拟证明我方还贷有压力，不能减免租金。蓝天公司经质证认为其他合同的业主都是减免的，请法院按照不可抗力因素支持我方的请求。对于双方认可真实性的证据，本院予以确认。对于被上诉人不予认可上诉人提交的其他证据，被上诉人无反证证明该证据不实，本院予以确认。本院在审理中发现，双方当事人于2020年4月7日签订《交房协议》，即组织当事人对此协议进行了质证，双方当事人均予以认可。经审理查明，双方当事人于2020年4月7日签订《交房协议》，约定上诉人于当日将涉案三间房屋交还给被上诉人，该日之前的物业费、水电费由上诉人交纳，该日之后的物业费、水电费由被上诉人交纳。另查明，上诉人已按照40元／平方米的标准向被上诉人支付了截至2019年12月31日的房屋租金。再查明，因××疫情影响，贵州省人民政府自2020年1月24日20时决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月27日，蓝天公司向贵阳市公安局、市场监管局等行政单位申请暂停营业报备，此外，二审经审理查明的其余事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，上诉人已根据一审判决支付了截至2019年12月31日的房屋租金，不应再重复履行该期间的义务。对于自2020年1月1日起的租金，依照《中人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”以及参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第一款“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”之规定，上诉人请求减免疫情期间部分租金，符合国家相关政策及前述法律的规定，且蓝天公司在此期间也实际进行了停业报备，故本院对上诉人自2020年1月24日起至上诉人退还房屋之日（2020年4月7日）期间的租金予以减免，酌情支持上诉人免交1个月租金，减半交纳2个月租金，即上诉人还应支付2020年1月1日至2020年4月7日期间的租金数额为：40元/平方米/月×116.19平方米÷30天×23天（2020年1月1日至2020年1月23日）+40元/平方米/月×116.19平方米÷30天×44天（2020年2月24日至2020年4月7日）÷2（减半）=6971.4元。本院对被上诉人关于减免租金与本案无关以及其还款压力大的辩称不予采信。因上诉人已向被上诉人交还租赁房屋，本院对一审判决相应判项予以撤销。被上诉人称上诉人交还租赁房屋时致房屋损坏，应依法另行主张权利。综上，蓝天公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12946号民事判决第一项、第四项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12946号民事判决第二项、第五项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12946号民事判决第三项为：贵州蓝天美景酒店有限公司于本判决生效后十日内支付王胜全、翟开红欠付租金6971.4元；四、驳回王胜全、翟开红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费341元，由贵州蓝天美景酒店有限公司负担；二审案件受理费149元，由贵州蓝天美景酒店有限公司负担59元，王胜全、翟开红负担90元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年八月二十六日书记员 曹 艳