天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初1519号原告（反诉被告）：歆格格（天津）餐饮有限公司，住所地天津市经济开发区第二大街62号滨海伊势丹负一层T-13。法定代表人：付圆。委托诉讼代理人：郝春辉，天津见安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淑玲，天津见安律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津现代集团有限公司和平分公司，住所地天津市和平区滨江道219号9层、负一。负责人：马成喜。委托诉讼代理人：刘诚，女，该公司职员。原告歆格格（天津）餐饮有限公司与被告天津现代集团有限公司和平分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告歆格格（天津）餐饮有限公司的委托诉讼代理人，被告天津现代集团有限公司和平分公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。歆格格（天津）餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告的租赁合同；2.判令被告返还原告租赁保证金286981.29元、水电押金4000元、装修押金20000元、电话线押金300元，共计311281.29元；3.判令被告返还疫情闭店期间房屋租金、物业管理费、推广费113841元（2020年1月24日-2月29日）4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年4月26日签订《天津国际金融中心商场项目租赁合同》，原告承租被告所有的天津市和平区××路××号××座伊势丹项目（以下称“现代城伊势丹”）负二层Ｍ-05号商铺经营“牛三哥”洛阳牛肉面。合同约定，租赁面积170平方米，租金单价15元／平方米／天，第一年月固定租金77562.5元，月物业费10341.67元，月推广费2585.42元，即每月原告向被告缴纳合计90489.59元。租期自2019年9月15日至2022年9月14日。原告于2019年11月15日开业，开始计租。合同初期双方依约履行。但因××疫情的影响，2020年1月24日零时起，天津启动天津市重大突发公共卫生事件一级响应。被告开始闭店，原告承租的商铺因此被迫停业。直至2020年3月16日，被告对外营业。此时，境外输入病例开始持续增多。且天津始终处于一级响应，现代城伊势丹餐饮无人实际入店消费。原告亦无法正常经营。拥有大量的客流是支持被告租金高于同区租金2-3倍的依据，但在疫情持续期间，被告已无法拥有正常客流，原告在几乎无营业收入的情况下持续支付高额租金，对原告显失公平。原告多次与被告协商，减免租金、变更合同，但被告仅同意减免一个月租金，且物业费、推广费不减免。后经双方协商，同意解除租赁合同，但因解除后被告如何退还原告保证金无法达成一致，双方未能签订解除协议。为进一步减少双方损失，2020年3月23日原告向被告发出撤店申请，2020年3月31日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，2020年4月1日、4月2日原告办理撤场、带领施工人员欲拆除、恢复租赁场地将原状移交被告，遭到被告拒绝。根据被告要求，原告将店铺关停、围挡。2020年4月5日，原告向被告发出律师函，函告因被告拒绝原告撤场、拆除、恢复租赁场地原状，造成的进一步扩大损失原告不再承担责任。至原告起诉前，全球疫情确诊已达234万例，全国输入型确诊病例1583例，天津除输入型病例外新增国内无症状感染确诊病例1例，疫情防控事态持续进展，国内消费信心低迷，餐饮行业遭受巨大打击。此次疫情系不可抗力，直接导致原告无法履行合同，原告只能诉诸法律。为维护原告合法权益，进一步减少原被告损失，根据相关法律诉至法院，望判如所请。原告提交如下证据材料：1.租赁合同，拟证明原告和被告系房屋租赁合同关系，原告为承租人，被告为出租人；双方约定：(1)租赁地点为天津市和平区南京路108号现代城伊势丹负二层M-05,面积170平方米，租赁用途为原告经营“牛三哥”洛阳牛肉汤；(2)原告每月25日前预缴下个月房租77562.5元，月物业费10341.67元，月推广费2585.42元，合计90489.59元；(3)租期为2019年9月15日至2022年9月14日：(4)原告向被告交付租赁保证金286981.29元，水电押金4000元，装修押金20000元、电话线押金300元，共计311281.29元；双方约定因不可抗力导致无法部分或全部履行义务，不视为违约：通用条款18条规定，不可抗力直接致使乙方不能按照合同约定的条件全部或者部分地履行义务的，不应被视为违约。双方应根据不可抗力事件对履行合同的影响，决定是否修改或提前终止合同；2.被告开具的往来收据，拟证明原告于2019年3月27日交付被告首付保证金155125.02元；原告于2019年6月28日交付被告二期租赁保证金131856.27元；原告于2019年7月15日交付被告装修押金20000元；原告于2019年7月15日交付被告水电、电话线押金4300元。合计交付被告311281.29元；3.被告开具的发票，拟证明原告依约交付2019年11月15日至2019年12月31日租金等费用158772.93元；4.原告银行转账凭证（电子数据），拟证明原告2019年12月31日交付2020年1月租金等费用共计90489.59元；原告2020年1月21日交付2020年2月租金等费用共计90489.59元；被告于2020年1月24日闭店停业，原告自此未再实际使用承租房屋，原告已经交付的2020年1月24日自2020年2月29日的房租被告应予返还；5.天津市卫健办公室疫情防控动态（电子数据），拟证明因疫情影响，天津市卫健委宣布于2020年1月24日零时启动《天津市应对新冠病毒感染的肺炎应急预案》，启动一级响应。天津各商场，休闲娱乐场所相应关闭；6.中国卫健委发布的新型冠状病毒肺炎疫情信息，拟证明2020年3月16日、3月23日、3月31日、4月5日、6月11日中国卫健委发布的新型冠状病毒肺炎境外持续疫情信息和北京新发地海鲜市场疫情传染情况；受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，先后经历国内、境外输入、北京为代表的聚集性感染，该不可抗力至本案庭审时仍持续存在，对经济影响持续存在，对餐饮行业造成重创；7.北京新发地海鲜市场疫情、天津餐厅帮厨感染病毒情况（电子数据），拟证明2020年6月11日，北京新发地海鲜市场疫情爆发，国内因北京疫情感染案例持续增加，不可抗力持续影响餐饮行业，并有加重趋势；2020年6月17日，天津康莱德酒店帮厨确诊××，系本土新增案例，给餐饮消费信心造成重创，餐饮行业受此次疫情影响足以导致租赁经营目的无法实现；8.疫情下餐饮行业受影响报告，拟证明根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，餐饮行业属于受疫情影响较重行业，不可抗力的发生与本案合同的提前终止成因果关系；9.撤店申请，拟证明原告向被告提出参照天津市津政办发[2020]1号文件政策减、免房租，被告予以拒绝，双方就合同变更未达成一致；10.解除租赁合同通知书，拟证明原告以书面形式提出变更合同或者解除合同的相关事宜；11.证据9快递单，拟证明证据10被告于2020年4月1日已签收；12.律师函，拟证明原告极力避免、减少被告因解除合同造成的损失，因被告不予配合，造成原告占用被告场地无法撤场的后果，原告不应承担责任；13.律师函邮政快递单，拟证明证据12被告于2020年4月5日已签收；14.拆除进场施工单，拟证明原告于2020年6月17日将诉争店铺恢复原状；原被告合同已事实解除；15.原告装修合同，拟证明原告经营“牛三哥”装修成本达40余万元，因疫情影响，被迫终止租赁合同，原告损失巨大；16.贷款合同，拟证明原告以妻子名义贷款43.5万元，用于经营“牛三哥”；因疫情影响被迫关闭巳无力偿还贷款，损失巨大；17.原告设备成本，拟证明原告经营“牛三哥”购买设备花费17万余元，因疫情影响被迫终止租赁合同，原告损失巨大；18.和平区非住宅房屋租金指导价格，拟证明涉诉出租的商场因拥有较大客流量，其租金价格是相同区域的2-3倍；受疫情影响，被告商场客流量巨减，如令原告按照合同继续履行，显失公平。天津现代集团有限公司和平分公司辩称，关于对方主张的退还租赁押金问题，因不符合合同约定的退还条件，故不同意退还；对方主张的水电押金、装修押金及电话押金，如满足合同退还约定的，同意退还；对方主张的返还2020年1月24日至2020年2月29日房租租金，该期间对方一直占用涉诉物业，不能使用也不是我方原因造成，即便根据政府文件，也应该秉承公平原则，故不同意退还。被告提交如下证据材料：1.租赁合同书及补充协议，拟证明反诉原告与反诉被告存在租赁合同关系；租赁物业的租金、物业管理费、推广费金额；2.企业信息公示报告，拟证明反诉被告以租赁物业地址注册了营业执照；3.最后一期款项缴费凭据，拟证明租金、物业费、推广费均已缴纳至2020年2月29日，自2020年3月1日开始欠款；4.催款函及签收，拟证明反诉原告对反诉被告欠款的行为进行了催缴，但被告未能补齐欠款；5.最后一次水费付款凭据、发票及水表读数记录，拟证明水费欠款的事实及反诉被告确认欠费吨数，反诉被告自2019年11月22日开始欠付水费；结合最后一期的缴款凭据，反诉被告认可8.7元/吨的水费单价；6.店铺交还交接单及交还时水表照片，拟证明反诉被告于2020年6月17日完成店铺交还；交还时的水表读数及欠款费用；7.反诉被告过年期间申请停业微信截图，拟证明2020年1月25日-2020年1月30日期间为对方原因自行申请闭店，非因我方原因导致，且延长至正月十五；8.通知反诉原告商场整体闭店的微信截图，拟证明因受疫情影响，应政府部门要求整体闭店，闭店期限为2020年1月31日-2020年3月12日；9.通知反诉被告何时进行复工的微信截图，拟证明反诉原告在商场整体符合复工条件后催促其进行复工；10.反诉原告通知其准备复工材料微信截图，拟证明在商场闭店期间，反诉原告将复工需准备的材料通知反诉被告，给予其充分准备时间；11.反诉原告在收到反诉被告要求搭建围挡的申请后及时做出同意的回复，拟证明在反诉被告提出要求搭建围挡的申请后，反诉原告即同意，并非我方原因导致被告损失扩大；12.反诉原告催促反诉被告交还物业的微信记录，拟证明我方同意反诉被告搭建围挡的申请后，并未及时搭建，后为减少双方损失，反诉原告催促对方及时交还物业，反诉被告一直拖延至2020年5月27日才着手进行围挡搭建及交还物业的事宜，延误期间为反诉被告原因导致，与我方无关，损失的扩大应由其自行负担；13.自2020年2月24日开始天津卫健委发布的新冠疫情报告，拟证明自2020年2月24日开始天津新增确诊病例为零，说明天津市的肺炎疫情在政府管控及市民配合下得到有效控制。天津现代集团有限公司和平分公司同时提出反诉请求：1.判令关于承租涉案房屋租赁合同及补充协议解除，并办理以租赁物业为注册地址的营业执照的注册地址变更手续；2.判令反诉被告支付反诉原告2020年3月1日-2020年6月17日的租金276037.5元；3.判令反诉被告支付反诉原告物业费36805.01；4.判令反诉被告支付反诉原告推广费9201.26元；5.判令反诉被告支付反诉原告水费2383.8元；6.判令反诉被告支付反诉原告违约金232687.5元；7.补齐已享受的装修免租期租金155125元；8.诉讼费用被告承担。事实与理由：反诉被告自2020年3月1日起欠付租金、物业管理费、推广费，自2019年11月22日欠付水费。反诉原告于2020年6月9日收到对方起诉状，我方认为对方无解约权，鉴于反诉被告要求提前终止合同，以其实际行动表明其不再履行合同，根据合同法的规定及双方合同约定，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告支付欠款及违约金。对于天津现代集团有限公司和平分公司提出的反诉请求，歆格格（天津）餐饮有限公司答辩认为：一、双方应当认定为协商一致解除合同，反诉被告无违约事实，依法不应当承担违约责任。二、本案系因不可抗力导致的合同解除，不适用违约责任条款。反诉原告应当返还被告押金、预付房租。三、根据双方租赁合同通用条款18条，本案不适用违约条款，被告主张原告返还免租期租金不符合合同约定。原告不应予以支付或返还。同时本次疫情，双方均有损失，双方应在互相理解的基础上各自承担。故请求法庭予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2019年4月26日签订《天津国际金融中心商场项目租赁合同》，2019年10月31日签订《补充协议一》。原告承租被告所有的天津市和平区××路××号××座伊势丹项目（以下称“现代城伊势丹”）负二层Ｍ-05ａ号商铺经营“牛三哥”洛阳牛肉面。合同约定，租赁面积170平方米，租金单价15元／平方米／天，第一年月固定租金77562.5元，月物业费10341.67元，月推广费2585.42元，即每月原告向被告缴纳合计90489.59元。租期自2019年9月15日至2022年9月14日。原告于2019年11月15日开业，开始计租。原告同时交纳租赁保证金286981.29元、水电押金4000元、装修押金20000元、电话押金300元；租金交至2020年2月29日。原告以涉诉的租赁场地地址注册了“天津市和平区牛汤味绝餐饮店”的营业执照及办理食品卫生许可证。合同初期双方依约履行，但因××疫情的影响，2020年1月24日零时起，天津启动天津市重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月31日按照市政府职能部门要求被告开始闭店，原告承租的商铺因此停业。直至2020年3月11日，被告向各租户发布于次日恢复营业的通知，并微信告知了原告上述通知并要求原告尽快复工。2020年3月23日原告向被告发出撤店申请，2020年3月31日，原告向被告发出解除租赁合同通知书。2020年4月2日，原告向被告书面提出搭建围挡申请，被告于2020年4月3日向原告微信回复可以给涉诉场地“上围挡”，但原告未按约定给涉诉场地“上围挡”。原告于2020年5月27日收到被告同意撤场的通知，于2020年6月6日由原告组织施工人员进场拆除原有装修，并于2020年6月17日将涉案商铺交还被告。本院认为，原告于2020年3月31日向被告发出《解除租赁合同通知书》，被告于4月3日向原告微信回复“可以上围挡”，因双方庭审中均认可“上围挡”后即原告不再经营，故应认定为被告同意解除双方《租赁合同》。关于原告主张的被告返还原告交纳的租赁保证金的诉讼请求，根据双方租赁合同通用条款6.4约定，原告应于合同终止后三十日内办妥以该租赁物业为注册地址或营业地址的工商、税务等全部证照的注销或地址变更手续后才能退还，现原告未举证证明已经满足上述条件，故被告应于原告办妥上述相关手续后退还租赁保证金。关于原告主张的被告返还水电押金4000元、装修押金20000元、电话线押金300元，被告未举证证明原告上述请求不符合双方合同约定的退还条件，现双方租赁合同已经解除，故被告应予退还。关于原告主张的退还2020年1月24日至2月29日期间租金、物业管理费、推广费的诉讼请求，因2020年1月31日系本市采取××疫情防控措施直接导致被告商场整体闭店，双方不能履行房屋租赁合同，故被告应退还2020年2月1日至2月29日各项费用90489.59元。关于被告在反诉中主张原告支付2020年3月1日至6月17日的租金、物业费、推广费的请求，因被告闭店至2020年3月11日，3月12日起恢复营业，3月1日至3月11日期间原告不能正常使用租赁房屋，故不应承担该期间的上述费用。3月12日至4月3日仍为重大突发公共卫生事件一级响应期间，诉争的商场客流量受到较大影响，原告提出的参照《关于应对××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》之规定减半收取的意见，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，考虑到本市疫情防控措施导致原告没有营业收入及营业收入明显减少的实际情况，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，故原告请求减半收取租金、物业费、推广费的意见本院予以采信。关于合同解除后，即2020年4月4日至2020年6月5日期间的场地占用费、物业费、推广费的承担问题，因双方在解除合同后的交还场地的问题协商上均有延误的过错，亦考虑疫情对原告经营的影响，故上述期间也应减半支付各项费用。6月6日至6月16日为原告恢复租赁场地原状的期间，此期间原告未再使用、占用该租赁场地，故不应再支付相关费用。关于被告在反诉中主张的原告应补齐已享受的装修免租期租金及支付违约金的请求，《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案事实情况符合上述指导意见规定，故对于被告的上述反诉请求本院不予支持。关于被告在反诉中主张原告支付租赁期间欠付水费2383.8元，经当庭核实，原告对此予以认可，故本院予以照准。关于被告在反诉中主张原告办理以租赁物业为注册地址的营业执照的注册地址变更手续，因双方在租赁合同中约定该项为退还租赁保证金的条件，本院已在原告退还租赁保证金的诉讼请求中予以调整，故对被告此项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、歆格格（天津）餐饮有限公司与天津现代集团有限公司和平分公司签订的《天津国际金融中心商场项目租赁合同》及《补充协议一》于2020年4月3日解除；二、天津现代集团有限公司和平分公司应于本判决生效后且歆格格（天津）餐饮有限公司办理以租赁物业（天津市和平区××路××号××座伊势丹负二层Ｍ-05ａ商铺）为注册地址或营业地址的天津市和平区牛汤味绝餐饮店工商、税务、食品卫生许可证等全部证照的注销或地址变更手续后三日内，退还歆格格（天津）餐饮有限公司租赁保证金286981.29元；三、本判决生效后十五日内，天津现代集团有限公司和平分公司退还歆格格（天津）餐饮有限公司水电押金4000元、装修押金20000元、电话押金300元、2020年2月1日至2月29日租金、物业费、推广费90489.59元；四、本判决生效后十五日内歆格格（天津）餐饮有限公司向天津现代集团有限公司和平分公司以45245元/月（月租金减半）为标准支付2020年3月12日至6月5日的场地占用费、物业费及推广费；五、本判决生效后十五日内，歆格格（天津）餐饮有限公司向天津现代集团有限公司和平分公司支付欠付的水费2383.8元；六、驳回歆格格（天津）餐饮有限公司及天津现代集团有限公司和平分公司其他诉讼请求。本诉案件受理费8545.8元，减半收取4272.9元，由原告负担610.4元，由被告负担3662.5元。反诉案件受理费10922元，减半收取5461元，由反诉原告负担4006.6元，反诉被告负担1454.4元（本判决生效后十五日内向天津现代集团有限公司和平分公司庭下自行给付歆格格（天津）餐饮有限公司折抵后案件受理费2208.1元）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 蕊二〇二〇年八月十八日书记员 高雨馨附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。