江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初2230号原告乐平市枫苑物业管理有限公司。住所地乐平市人民东路枫树苑小区内。统一社会信用代码913602816620006595。法定代表人熊传华。委托代理人赵旺华，系公司员工。被告柴海龙，男，1988年3月28日出生，汉族，现住乐平市。原告乐平市枫苑物业管理有限公司（以下简称枫苑物业）诉被告柴海龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枫苑物业诉称，2016年9月1日原告与乐平市东昇景苑小区开发商签订《乐平市东昇景苑小区前期物业服务合同》，合同约定的物业服务费标准：多层住宅0.7元／平方米／月，高层住宅1.1元／平方米／月，商铺1.5元／平方米／月收取。被告从2017年12月1日起至2020年6月30日止共拖欠物业费3693元，现经原告多次上门催收，发函催缴被告却拒欠不交，现为维护自己的合法权益，特诉至法院，要求法院1、依法调解或判决被告支付原告的物业管理费共计人民币3693元，违约金4695元；2、本案诉讼费由被告承担。被告柴海龙辩称，原告没有尽到物业应尽物业管理义务。小区的绿化带被原告铲平，小区物业管理人员仅有一个人员，自己的摩托车在小区被盗，在公安机关需要物业配合的情况下，物业不派员参与。小区的消防通道还被物业作为大门予以开放通行。在物业没有尽到义务的前提下被告才没有缴纳物业费。经审理查明：2016年12月25日，江西宏泰隆房地产开发有限公司将被告柴海龙购买的位于乐平市交房，建筑面积共96.92平方米。2016年9月1日江西宏泰隆房地产开发有限责任公司（甲方）与原告乐平市枫苑物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对乐平市东昇景苑小区实行专业化、一体化的物业服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。多层住宅的按0.7元／平方米／月，高层住宅按1.1元／平方米／月，商铺1.5元／平方米／月。对以不正当理由跨年度拒交物业费的业主，乙方可按规定加欠费总额日千分之三的滞纳金。在被告柴海龙入住小区后，其于2017年8月11日报警，称其在2016年6月份以1万元购买的一辆五羊本田银灰色两轮摩托车在小区内被盗，该案未侦破。现由于被告柴海龙自2017年12月份开始未缴纳物业费，原告枫苑物业多次催收仍未缴纳。原告枫苑物业诉至本院，要求被告柴海龙缴纳自2017年12月1日起至2020年6月30日物业服务费3693元、违约金4695元，引起本案。上述事实有原告提供的证据及庭审陈述等予以印证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此本案中原告与建设单位签订的前期物业服务合同，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当按照合同履行各自义务。物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容；业主应当按照前期物业服务合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费。被告柴海龙对尚欠原告枫苑物业管理费的事实应予确认，但认为物业公司仅一名保安人员，未尽到服务、管理责任，造成自己财产损失。原告枫苑物业认可存在管理人员不足，但被告财产损失是由于被告自己未尽安全注意义务造成的。根据《物业管理条例》第三十五条之规定，物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容。现由于原告枫苑物业提供的服务未能满足业主安全居住需求，对业主的居住环境、生活质量造成一定的影响。按照房屋面积被告柴海龙应缴纳物业费经计算为：96.92平方米×1.1元/平方米×31个月+388元（150元／年÷12个月×31个月）=3693元，但综合考虑上述因素，本院酌情减少被告应缴纳的物业费，被告柴海龙于判决生效后一次性缴纳物业服务费3000元。对原告枫苑物业提出的要求被告柴海龙支付的违约金4695元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，违约金4695元÷3693元=1.2，明显超过该规定，对该违约金本院不予支持。本案中，物业公司因前期开发商的指定为业主提供物业服务，双方因合同产生关系，系平等的民事主体。根据《中华人民共和国民法总则》第一条“为了保护民事主体的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，适应中国特色社会主义发展要求，弘扬社会主义核心价值观，根据宪法，制定本法”之规定，民事主体在从事民事活动中，除不得违反法律外，亦应遵从社会主义核心价值观。双方应本着互相体谅、互相协商的态度，在对方的位置上多一份理解和宽容，以诚相待，加强沟通交流，充分弘扬“文明、和谐、诚信、友善”的价值准则，这样才更符合民法总则的立法目的，更亦于建立和谐、美好的社会。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告柴海龙在本判决生效后即日内一次性支付原告乐平市枫苑物业管理有限公司2017年12月1日至2020年6月30日的物业服务费共计人民币3000元。二、驳回原告乐平市枫苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计币25元，由被告柴海龙承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  查小东二〇二〇年八月二十日书记员  程卫霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。