河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民再17号原审原告：何波，女，1968年1月22日出生，汉族，住安阳市殷都区。原审原告：刘丹青，男，1964年12月9日出生，汉族，住安阳市殷都区。原审被告：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务：执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，女，1985年5月12日出生，汉族，住河南省安阳市殷都区。委托诉讼代理人：李钟珍，河南中原法汇律师事务所律师。原审原告何波、刘丹青与原审被告安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，于2018年4月13日作出（2018）豫0502民初913号民事判决，已发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该案符合再审条件，应于再审。本院于2019年8月14日作出（2019）豫0502民监20号民事裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百零六条的规定，裁定：由本院另行组成本院依法另行组成合议庭再审；再审期间，中止原判决的执行。本院依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年7月11日公开开庭进行了审理。原审原告何波、刘丹青、原审被告新华富置业公司委托诉讼代理人申金丹、李钟珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告何波、刘丹青向本院提出诉讼请求：1、判令原审被告向原审原告支付延期办理房地产权属证书违约金（以总房款218414元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上调50%的标准计算自2015年2月5日开始至协助房屋权属证书之日止）；2、判令原审被告立即退还原审原告缴纳的燃气、地暖11548.3元及利息；3、判令原审被告立即返回原审原告维修基金6025.2元及利息；4、判令原审被告立即协助原审原告办理涉案房屋权属证书；5、判令原审被告承担本案诉讼费。庭审时，原审原告当庭撤回上述第2、3项诉讼请求。事实与理由：2011年9月6日原审原告（××）与原审被告（××）签订商品房买卖合同一份，原审被告将位于秀水苑小区20号楼2单元405号房屋出售给原审原告，合同约定原审被告应当在2012年8月31日前将商品房交付原审原告使用，并约定原审被告在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原审原告已按照约定履行了合同义务，原审被告未按照约定协助原审原告办理涉案房屋权属证书。现依法提起诉讼，望判如所请。原审被告新华富置业公司辩称，1、原审原告诉请已超过诉讼时效，对其超过诉讼时效的请求法院不应支持。原审原、被告合同约定的商品房交付时间为2012年8月31日，根据双方约定，原审被告协助办理产权证的义务为商品房交付使用后60日内或者非因××原因无法办理的，时间顺延180个工作日，按照该约定，如果原审被告存在违约，应从2012年9月6日之后的60日或180个工作日计算诉讼时效，对原审原告超过诉讼时效期间的请求，法院不应支持。2、原审原告的房产证至今未办理系多方因素造成的，既有原审原告的原因，也有不动产权属登记政策法规变动及当地政府主管部门的原因，不能将责任归咎于原审被告一方。办理房产证，需要原审原告履行缴纳契税义务，原审被告仅是协助办理义务；当地政府相关部门市政道路配套设施滞后，也是导致涉案项目未能及时进行竣工验收备案的重要原因；不动产权属登记政策法规变化导致开发商权属登记资料无法正常提交，该责任不在原审被告，其不应承担违约责任；2016年7月28日，安阳市开始实行建设工程规划条件核实，至今市区未核发《建筑工程规划条件核实意见》，导致原审被告无法备案。3、原审原告诉请计算违约金标准偏高，即便原审被告对原审原告处于诉讼时效之内的请求应承担违约责任，违约金标准应按照最高人民法院《第八次全国法院民事审判工作会议（民事部分）纪要》规定，控制在不超过总房价年利率6%的范围内。原审认定事实如下：2011年9月6日原审原告（××）与原审被告（××）签订商品房买卖合同一份，被告将位于秀水苑小区20号楼2单元405号房屋出售给原审原告，合同第三条约定：××购买的房屋是秀水苑商住小区20号楼2单元405号，建筑面积100.42平方米；第四条约定：商品房单价为每平方米2175元，总金额贰拾壹万捌仟肆佰壹拾肆元整（￥218414元）；第八条约定：××应当在2012年8月31日前将经验收合格的房屋交付××使用；第十五条约定：××应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如非因××的原因，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，时间顺延180个工作日。二原审原告已将房款全部支付完毕。2011年9月14日，二原审原告缴纳契税8736.56元，取得涉案房屋契税完税证。原审原告、原审被告新华富置业公司均认可涉案房屋的实际交房时间2012年9月6日。本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。原审认为，原审原告何波、刘丹青（××）与原审被告新华富置业公司（××）签订商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。该合同约定被告应于商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由原审被告提供的资料报产权登记机关备案，如非因原审被告原因致使原审原告不能在规定期限内取得不动产权属证书的，时间顺延180个工作日。原审被告至今未将办理不动产权属登记需由原审被告提供的资料报送产权登记机关备案，已构成违约，应当依法支付原审原告违约金，但二原审原告主张逾期办理不动产权属证书的违约金从2015年2月5日起计算，部分已超过法律规定的三年诉讼时效，本院对超过诉讼时效的违约金部分不予支持，故违约金以购房款总额218414元为基数，从本案立案受理之日起往前推三年即2015年3月7日起计算，原审原告主张按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算的部分符合法律规定，本院依法予以支持。鉴于原审被告在不动产权属证书办理过程中承担的是协助义务，故违约金应计算至原审被告协助履行义务完毕之日止。2015年2月4日市政建设施工已经竣工验收，原审被告答辩要求顺延180个工作日的理由不能成立，对原审被告辩称的安规委（2016）2号及3号文件致使不能办理不动产权属证书的意见，本院不予采信。原审被告应将需要提供的资料报产权登记机关备案，原审被告对办理不动产权属证书有协助义务，故原审原告要求原审被告协助办理涉案房屋的不动产权属证书的诉请，本院依法予以支持。判决如下：一、原审被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内以购房款总额218414元为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%支付原审原告何波、刘丹青从2015年3月7日起至办理不动产权属证书协助义务履行完毕之日止的违约金；二、原审被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原审原告何波、刘丹青办理位于秀水苑商住小区20号楼2单元405室的不动产权属证书；三、驳回原审原告何波、刘丹青的其他诉讼请求。原审被告再审辩称，案涉房屋权属证书逾期办理的原因不在于原审被告，原审被告不存在任何违约行为，不应承担违约责任。首先，办理不动产权属证书是指有关职能部门根据原审原告的申请将房屋所有权或土地使用权由××转移至原审原告名下的过程，涉及到各个方面的相互协作与衔接，还涉及到行政审批事项，并非原审被告单方努力就可完成。其次，根据之前已查明的客观事实可知，造成本案权属证书逾期办理的原因在于案涉项目小区所在地区电力设施不配套、周边道路未修建、雨水污水管道未铺设、主管职能部门合并、规划核实条件发生重大变更等客观事实，并非是原审被告的原因造成。原审被告作为一个普通的民事主体，只能在自己能够努力的范围内积极履行协助义务，并不能主导相关办证的过程，更不是造成逾期办证的影响因素。再次，原审被告从始至终一直在积极履行自身的协助义务，多次向相关主管部门就办证事宜予以催促，在项目房产满足办证条件后，第一时间向广大业主予以情况告知并主动协助广大业主办理相关手续。原审被告已履行了自身义务，不存在违约。最后，双方在《商品房预售合同》中已对逾期办证违约金予以放弃，原审原告要求无事实及法律依据，故原审被告在自身不存在任何违约行为，造成逾期办证的原因也不在于原审被告且双方已放弃逾期办证违约金的情况下，不应对原审原告主张的逾期办证违约金承担责任。综上，本案已超过诉讼时效。综上，原审被告认为原审原告诉请的逾期办证违约金无事实及法律依据，请求人民法院在查明本案相关事实的基础上，依法公正裁判。再审认定事实同原审认定事实。经再审本院认为，原审原告、原审被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原审被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原审原告开具商品房销售发票。故原审原告要求原审被告协助办理涉案房屋的不动产权属证书的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于原审原告主张的逾期办证违约金，合同约定：××应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，因非××原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋交房日期为2012年9月6日，原审被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。原审被告辩称其不存在违约行为，本院不予采信。原审被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原审原告违约金，经查，原审原告、原审被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意××因非××原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原审原告放弃违约金，故对原审被告该辩解理由，本院不予采信。原审被告辩称原审原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因原审被告的违约行为持续，故原审被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，原审被告协助原审原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非原审被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，本院酌定违约金按购房款总额的1%计算3年，即6501.39元（216713元×1%×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定、第二百零七条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：撤销本院于2018年4月13日作出的（2018）豫0502民初913号民事判决书；原审被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告何波、刘丹青逾期办理不动产权属证书的违约金6501.39元；在具备办证条件之日起十日内，原审被告安阳新华富置业有限公司协助原审原告何波、刘丹青办理位于安阳市秀水苑小区的第31号楼1单元401号房屋不动产权属证书；驳回原审原告何波、刘丹青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1112元，由原审原告何波、刘丹青负担1062元，由原审被告安阳新华富置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  陈胜利审判员  李 强审判员  刘立铭二〇二〇年八月二十五日书记员  段 翔