江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0103民初3869号 原告：姜英，女，汉族，1983年12月20日生，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：王志强，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201410233714。 被告：南昌市天虹置业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区中山路318号天虹商场8楼。统一社会信用代码：91360100576126714L。 法定代表人：高书林，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：柳凯，江西思海律师事务所律师，执业证号：13601201810041370。 委托诉讼代理人：张泽启，江西思海律师事务所律师，执业证号：13601202010213659。 被告：通山营销中心房地产营销策划中心，住所地：通山县南林桥镇人社中心二楼（H203）。统一社会信用代码：91421224MA496QDX9Q。 负责人：莫琴，系该策划中心负责人。 委托诉讼代理人：董国宾，江西观睿律师事务所律师，执业证号：13601200510704769。 原告姜英与被告南昌市天虹置业有限公司（以下简称天虹公司）、通山营销中心房地产营销策划中心（以下简称通山营销中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法由审判员李娜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜英委托诉讼代理人王志强，被告南昌市天虹置业有限公司委托诉讼代理人柳凯、张泽启，被告通山营销中心房地产营销策划中心委托诉讼代理人董国宾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜英向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告共同向原告返还多支付的购房款12万元及支付利息2106元（利息从2019年11月24日起暂计算至2020年4月27日，直到付清全部款项为止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；以上两项暂合计为122106元；2、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告南昌市天虹置业有限公司（以下简称“南昌天虹公司”）于2019年11月24日签订二份《南昌市商品房买卖合同》，约定由原告向被告南昌天虹公司购买坐落在西湖区九洲大街666号九洲上郡小区九洲天虹广场（二期）办公塔楼1201室、1202室两套房产，房屋价款及支付方式为：1201室房产单价为8570.11元，总价为731802元，首付款371802元（含已付定金20000元），余款360000元向银行申请贷款支付；1202室房产单价为9186.89元，总价为785571元，首付款395571元（含已付定金20000元），余款390000元向银行申请贷款支付。但在原告拿到《南昌市商品房买卖合同》及购房发票核实付款金额时才发现，原告按照被告南昌天虹公司的要求共支付款项887373元（向南昌天虹公司支付房款727373元，向通山营销中心房地产营销策划中心支付房款160000元），而原告仅需支付的首付款总额为767373元，多支付120000元。原告虽然多次向被告沟通要求返还多支付的房款120000元，但被告至今未归还多支付房款，也没有就此事给原告做任何解释，故诉至法院。 被告南昌市天虹置业有限公司辩称：一、天虹公司按照《南昌市商品房买卖合同》约定，收取原告购房款，具有合同与法律依据。原告购买天虹公司位于南昌市西湖区的两处房产。1201号商品房单价8570.11元／㎡，总价款为731802元，其中首付款为371802元、银行按揭款360000元。1202号商品房单价9186.89元／㎡，总价款785571元，其中首付款为395571元，银行按揭款390000元。1201房、1202房两套房屋总价款为1517373元，总首付款为767373元（含定金4万元充做首付款），总银行按揭款为750000元。因此，天虹公司按照《南昌市商品房买卖合同》约定收取原告首付款767373元（含定金4万元充做首付款）和银行按揭款750000元有充分的合同合意和法律依据。二、天虹公司与案外人重庆聪瑞房地产营销策划公司（以下简称聪瑞公司）签订了《南昌九洲天虹广场项目写字楼兜底包销合同》，该合同第七条第1.5款约定，定金、房款由天虹公司统一收取，聪瑞公司不得擅自收取未经天虹公司确认的任何费用，或以天虹公司名义对外收取任何款项。第七条第2.16款约定，因聪瑞公司委托的第三方原因给天虹公司或客户造成损失的，由聪瑞公司负责赔偿。《包销合同》第七条第2.17款约定，因聪瑞公司在房价款外额外收取客户费用引起投诉或索赔，由聪瑞公司承担赔偿责任。聪瑞公司又委托被告通山营销中心提供包销服务。案外人聪瑞公司并给天虹公司出具《保证函》，其自愿对被告通山营销中心因违反《包销合同》使天虹公司发生的全部损失和对天虹公司产生的全部债务向天虹公司提供担保，担保方式为连带保证责任。天虹公司已经按照约定向案外人聪瑞公司支付了案涉房屋的包销佣金款，天虹公司仅收到了原告按照《商品房买卖合同》支付案涉房屋的购房款项，其所谓的“多付款项”并非付给了天虹公司，受益人也非天虹公司。即便如原告诉称存在“多付款项”，也属于聪瑞公司或其委托的通山营销中心提供团购及咨询服务收取的费用，与天虹公司无关。三、原告要求天虹公司返还多付的款项，没有事实和法律依据。四、原告不能既享受购房优惠及咨询服务，又不支付相应的费用，有违公平交易的法律原则。2019年11月21日，原告在购房前与天虹公司签订了两份《房屋认购协议书》，协议约定原告认购1201房的价格为12011元／㎡，总价为1025619元；原告认购1202房的价格为12583元／㎡，总价为1075972元。两套房屋认购总价合计2101591元。相比之下，正式签订的1201房、1202房《南昌市商品房买卖合同》的房屋单价均减少了近3500元／㎡，两套房屋总价款为1517373元，比认购价少了584218元，中间产生的优惠幅度达27.8%（＝584218元÷2101591元）。天虹公司与案外人聪瑞公司签订《包销合同》是为南昌九州天虹广场项目进行尾盘清销包销，在清销包销过程中天虹公司自然会给包销商聪瑞公司一定幅度的让利，聪瑞公司及其委托的通山营销中心给原告提供了优惠团购及咨询服务，促成了交易，原告享受了相应的服务并得到了优惠购房价格，理应支付相应的服务费用。原告不能在既享受了咨询服务及优惠团购价的情况下又不向聪瑞公司或通山营销中心支付相应的费用，有违公平交易的原则。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 被告通山营销中心房地产营销策划中心辩称：一、本案原告主张的法律关系是房屋买卖合同纠纷，我公司并非房屋买卖合同纠纷的当事人，不符合法律规定。二、原告诉称多收取了12万元为我公司提供相应的销售服务行为，并为原告争取了多达58万多元的优惠，所以向原告收取了12万元的服务费用，双方之间构成了居间服务关系和争取优惠服务的法律关系。三、我公司在尾盘清盘优惠活动中也投入了大量的人力和物力，收取12万元服务费也合情合法，原告不能在享受了服务后，又要我公司返还12万元，违背了诚实信用原则。四、原告诉称在拿到合同时才发现多支付了12万元，明显与事实不符，原告签订认购协议书的时间2019年11月21日，在签订付款一览表的时候是11月24日，原告于2019年11月21日向被告南昌市天虹置业有限公司支付了40000元定金，用于认购九洲天虹广场1201号及1202号房。原告于2019年11月24日11时38分03秒，通过嘉联支付的POS机向被告通山营销中心房地产策划有限公司支付了120000元。原告于2019年11月24日11时48分41秒，通过浦发银行的POS机向被告南昌市天虹置业有限公司支付了727373元（备注：办公塔楼1201、1202，该笔费用为两套房产的首付款）。结合认购协议书和客户付款一览表，以及原告支付款项的间隔时间、同一张银行卡间隔不到十分钟刷两台不同的POS机。足以证明原告在享受到与购房认购总价相差584218元优惠，非常明确的清楚服务费用的支付和愿意向被告通山营销中心支付服务费120000元，现在起诉要求返还，明显违背了诚信原则。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年7月12日，被告天虹公司与案外人重庆聪瑞房地产营销策划有限公司签订了《包销合同》。双方约定重庆聪瑞房地产营销策划有限公司为南昌九州天虹广场项目写字楼9-16、18-27楼485套未售房源的包销商，负责对外销售房屋并兜底包销。2019年10月20日案外人重庆聪瑞房地产营销策划有限公司委托被告通山策划中心在项目现场提供案场咨询服务、清盘特惠服务。2019年11月21日，原告经销售代表陈红推介后，与被告天虹公司签订了两份《房屋认购协议书》，协议约定原告认购九州天虹广场1201房、1202房的总价分别为1025619元、1075972元，两套房屋认购总价合计2101591元，同日，原告向被告天虹公司交纳了定金共计4万元。2019年11月24日11时38分，原告通过嘉联支付的ＰＯＳ机向被告通山营销中心支付了120000元，同日11时48分，通过浦发银行的ＰＯＳ机向被告天虹公司支付了727373元，并备注：办公塔楼1201、1202。被告天虹公司收到原告两处房屋首付款共计767373元（含定金4万元）后，于2019年11月30日，与原告签订两份《南昌市商品房买卖合同》，合同分别约定由原告购买天虹公司位于南昌市西湖区办公塔楼一单元12层1201号、1202号的两处房产。1201号商品房单价8570.11元／㎡，总价款为731802元，其中首付款为371802元、余款360000元向银行申请贷款支付。1202号商品房单价9186.89元／㎡，总价款785571元，其中首付款为395571元，余款390000元向银行申请贷款支付。双方并对其他事项做出了约定。2020年3月16日，被告天虹公司向原告出具金额分别为731802元、785571元的增值税发票两张。2020年4月18日，双方就两处涉案房产办理房屋验收交接后，原告已实际使用该房屋。现原告根据《商品房买卖合同》对房屋价款的约定，要求两被告返还超出房屋首付的12万元款项未果后，诉至本院。 上述事实有原告提交的营业执照、身份证复印件、《巴达尔润滑油销售协议书》、网签合同登记备案证明书、付款凭证、招商银行账户历史交易明细表、发票；被告天虹公司提交的《房屋认购协议书》、《房屋验收交接单》、《南昌九州天虹广场项目写字楼兜底包销合同》、《委托书》、《保证函》；被告通山策划中心提交的客户付款一览表、POS单、商户交易电子对账单及庭审记录等证据在卷佐证。 本院认为，原告姜英与被告南昌市天虹置业有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，各方当事人应依约履行合同义务。原告按向被告天虹公司支付了购房首付款共计767373元，余款750000元向银行申请贷款支付。原告的付款行为与双方签订的《南昌市商品房买卖合同》的约定相吻合。在原告签字确认的《房屋认购协议书》中，对两套房屋总价款的约定比实际签订《南昌市商品房买卖合同》时多出584218元，对该价款的优惠原告系认可的，且原告只要尽到一般注意义务，也能清楚地知道其在向被告天虹公司支付上述购房款之前，通过浦发银行的POS机向被告通山策划中心单独支付了120000元款项。原告通过被告通山策划中心购买涉案房产享受价格优惠，并自愿另外支付被告通山策划中心120000元，故原告对支付该120000元的实际情况及原因应当是明知的，原告也无证据证明被告存在欺诈及胁迫等行为，其出于买房的目的自愿接受了支付被告天虹公司房屋价款及支付给被告通山策划中心120000元款项，现原告主张两被告违反商品房买卖合同约定，要求两被告返还多支付的购房款120000元及支付利息的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告姜英全部诉讼请求。 案件受理费2742元，减半收取计1371元，由原告姜英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  李娜 二〇二〇年八月二十五日 书记员  龚琪