济南市槐荫区人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁0104民初3889号原告：吕亚男，女，1983年12月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人:吕仁培（系原告吕亚男之父），1955年11月21日出生，汉族，住济南市。被告：济南市银地房地产服务有限责任公司，住所济南市。法定代表人：王磊，总经理。委托诉讼代理人:李建亭，济南槐荫梅诚法律服务所法律工作者。原告吕亚男与被告济南市银地房地产服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法进行审理。吕亚男向本院提出诉讼请求：恳请法院依法判决被告将违规多收的租金人民币11226.8元返还原告。事实与理由：原告租赁被告经七路某某室，面积19.09平方米，月租45.24元，属不定期合同，到2019年4月16日有效，租房在有效期之内。济南市银地房地产服务有限责任公司自2002年12月4日与济南市房管局签署济南市直管公房代营委托书，到2019年2月应收8705.17元，被告杜撰理由，加收原告11226.8元，并向原告开具了40张租金单，这40张租金单据全是原告缴纳，原告祖母邢俊英于2013年1月病亡，三年后签合同才得改名吕亚男。按照合同，被告应收8705.17元，实收19931.97元，违规多收11226.8元，直管公房涨价须有济南市物价局、财政局、房管局联合下发的通知。被告乱收、多收租金违背了济南市直管公房委托经营委托书第四条第三项规定。租金单据编号0751152和编号0058849两张原告持有，其余38张单据及合同在2019槐民2468号案宗中，请法院调阅。经审查，当事人提供的证据显示：2016年8月30日，吕亚男以济南市槐荫区住房保障和房产管理局为被告、济南市银地房产服务有限责任公司为第三人向本院提起行政诉讼，其具体诉讼请求为：“1、依法判决二被告擅改房屋属性的具体行政行为违法；2、退回多收房租及乱起明目收费共16137.33元，以后按1983年7-9月房租收据为基准，以房屋上调比例计算月租额；3、诉讼费由被告承担。”2016年12月14日，本院作出（2016）鲁0104行初64号《行政裁定书》，载明“…本案中，原告吕亚男于2006年左右即知道涉案房屋的租赁合同中用途记载为营业并按照该登记交纳直管公房房租，直至2016年8月30日才向法院就被告槐荫区房管局对房屋用途记载为营业的行为提起行政诉讼，已经超过法定的起诉期限。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：驳回原告吕亚男的起诉。”吕亚男不服本院（2016）鲁0104行初64号《行政裁定书》，向济南市中级人民法院提起上诉。2017年3月3日，济南市中级人民法院作出（2017）鲁01行终85号《行政裁定书》，载明“…本案中，上诉人提起本案行政诉讼，认为被上诉人擅自改变租赁房屋性质，上浮并多收取租金，请求人民法院依法确认其擅改房屋属性的具体行政行为违法，并退回多收房租及乱起明目收取的费用。该诉求系为解决上诉人与被上诉人、原审第三人之间在履行房屋租赁合同过程中因房屋租金交纳引起的纠纷，系平等主体之间的民事纠纷，依法不属于人民法院行政审判的受案范围。原审法院裁定驳回上诉人吕亚男的起诉，结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。…”2019年4月12日，济南市银地房地产服务有限责任公司以吕亚男为被告向本院提起诉讼，其诉讼请求为“1.判令解除原被告之间直管公房租赁合同（槐房字3-1310号）；2.判令被告在合理期限三十日内腾空槐荫区经七路25号楼209室（面积约19.09平方米）退还原告；3.判令被告向原告交纳自2013年10月至起诉之日的租金8512.4元（65个月×130.96元）；4.本案诉讼费由被告承担。”本院于2019年9月19日作出（2019）鲁0104民初2468号《民事判决书》，载明“…本院认为，吕亚男承认银地房产公司在本案中主张租赁及未缴纳房租的事实，故对银地房产公司主张的该事实予以确认。济南市房产管理局于2006年3月23日与被告签订《直管公房租赁合同》，租赁一年至2007年3月23日，租金每月45.24元，到期后双方未再签订租赁合同。被告按照上述租金缴纳至2012年12月。2013年9月，双方因房租价格调整发生纠纷，被告自2013年10月至今未再缴纳房租。2015年9月原告向被告张贴通知催缴房租。被告辩称已缴纳房租至2024年，证据不足，本院不予支持。济南市房产管理局与被告签订的《直管公房租赁合同》，租期为一年，到期后，双方未再续签租赁合同。根据有关法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。承租人无正当理由未支付或者因迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因合同解除为形成权，解除权人解除合同的意思到达相对方时合同即告解除。原告在其起诉状中提出解除合同的意思表示，本院于2018年4月16日将其起诉状副本送达被告吕亚男，其解除合同的意思已于当日到达被告吕亚男，故双方于2006年3月23日签订的《直管公房租赁合同书》于2019年3月18日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此合同解除后原告要求被告腾退房屋，及要求被告吕亚男交纳自2013年10月至起诉之日的租金8512.4元，合法有据，应予支持。上述房屋由原告进行经营管理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十九条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、济南市房产管理局与被告吕亚楠于2006年3月23日签订的《直管公房租赁合同》于2019年4月16日解除。二、被告吕亚男于本判决生效后三十日内将坐落本市经七路某某室腾交原告济南市银地房产服务有限责任公司。三、被告吕亚男于本判决生效后十日内向原告济南市银地房产服务有限责任公司缴纳自2013年10月至2019年4月12日的房租8512.4元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吕亚男负担。…”该判决作出后，济南市银地房地产服务有限责任公司与吕亚男对该案均未提起上诉，吕亚男在限定期限内履行了（2019）鲁0104民初2468号《民事判决书》所确定的腾房及缴纳欠缴房租的义务。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项规定：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案吕亚男与济南市银地房产服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷，济南市银地房产服务有限责任公司曾于2019年4月12日向本院提起过诉讼[案号为（2019）鲁0104民初2468号]，吕亚男就房屋租金的缴纳标准提出了与本案相同的意见（主张应采用每月每平方米2.43元的标准，不应采用每月每平方6.86元的标准），同时亦主张其多缴纳了租金和租金已经缴纳至2024年，本院经审理后，未采信吕亚男关于每月每平方租金为2.43元的意见，并按照每月每平方6.86元的标准判决吕亚男向济南市银地房产服务有限责任公司支付拖欠的租金。本院作出（2019）鲁0104民初2468号《民事判决书》后，吕亚男已经向济南市银地房产服务有限责任公司履行了该判决确定的支付拖欠的租金等义务。现吕亚男又基于同样的事实理由，要求济南市银地房产服务有限责任公司返还“违规多收”的租金，前诉与后诉的当事人相同，诉讼标的相同，且后诉的请求实质上否定了前诉的裁判结果。综上，吕亚男与济南市银地房产服务有限责任公司之间的房屋租赁合同纠纷，本院作出的（2019）鲁0104民初2468号《民事判决书》已经发生法律效力，该案与本案在本质上基于同一事实和理由，其本次起诉构成重复起诉，符合一事不再审的原则，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，裁定如下：驳回原告吕亚男的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘扬军二〇二〇年八月十日书记员  朱 燕