云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0581民初2545号原告（反诉被告）：李冰谕，女，1987年1月13日生，汉族，住腾冲市。委托诉讼代理人：王维正、段学雷，云南正旭律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：陆兴灿，男，1982年6月9日生，汉族，住腾冲市。原告李冰谕与被告陆兴灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，在诉讼过程中，被告陆兴灿对原告李冰谕提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，将本诉和反诉合并审理，并于同年7月29日公开开庭进行了审理。原告李冰谕及其委托诉讼代理人王维正、段学雷，被告陆兴灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冰谕向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告退还原告2019年5月28日至2019年12月31日的凤山玉雕卖场租金233424元以及2019年5月28日至2020年3月13日的餐厅租金51643元，共计285067元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月12日，原、被告签订租赁合同，被告将位于云南省腾冲市腾越镇凤山社区凤山玉雕卖场租赁给原告，租赁期限自2018年1月1日起至2027年12月31日止，前5年的租金每年400000元，每年一付。合同签订后，原告分别于2017年7月12日、20日、21日分三次通过银行转账400000元，2017年12月19日原告的财务人员王睿智通过银行转账200000元，2019年4月4日、14日原告的弟弟李江念分二次通过网银转账200000元，以上共计800000元转给了被告，作为2018年、2019年的租金。2019年3月13日，被告又将凤山玉雕卖场里餐厅以口头协议的方式租赁给原告使用，租赁期限2019年3月13日至2020年3月13日，租金65000元，并于当日由原告的员工李林锁通过富滇银行分二笔转给了被告。2019年5月28日，被告的凤山玉雕卖场及餐厅因被政府部门认定为违法建筑，依法被强制拆除。原、被告双方签订的《租赁合同》第四条约定：租赁该场地期间五年内即2018年至2022年内若遇到政府征收或拆迁的情况，原告在该场地内所建造和改善的设施所得补偿款归原告所有，被告向原告退还未使用期限内的租金。原告按照合同约定要求被告退还租金，被告至今未退还。综上，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告陆兴灿辩称，原告在诉状里所述不实，真实情况是，我不但不应当退款给原告，相反在扣除租金、借款后，原告还应该支付给我提前施工场地占用补偿费、合同所载明的提点费用、所欠保安费、水费共计202500，为此答辩人依法提出反诉，请人民法院驳回原告诉讼请求，并依法判令原告支付给被告所欠费用202500元。反诉原告（被告）陆兴灿向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判令解除反诉原告与反诉被告于2017年7月12日签订的《租赁合同》；2.判令反诉被告支付反诉原告提前施工占用场地费、提成费用、保安费、水费、代付停车场租金合计202500元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月12日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，反诉原告将位于腾冲市腾越镇凤山社区凤山玉雕卖场租赁给反诉被告经营使用，合同约定租期为2018年1月1日起至2027年12月31日止。合同签订后，反诉被告支付了第一年（2018年度）租金，因该卖场于2019年5月29日被政府强制拆迁，双方已经无法继续履行合同，截止2019年5月29日止的租金20万元反诉被告用反诉原告向其借款20万元冲抵。合同第三条第2项约定，乙方（反诉被告）租赁期内按照乙方整个承租体内所有销售金额的1%提点给付甲方（反诉原告），反诉被告经营一年半的时间销售额是3200万元，应该提点给反诉原告32万元，另外，反诉被告在经营期间拖欠保安公司保安服务费45800元，拖欠水费46700元，还有反诉被告提前施工占用反诉原告卖场3个月，双方口头约定每月占用费3万元，反诉被告应支付给反诉原告9万元占用费。反诉被告在本诉中称反诉原告收取餐厅租金65000元，实际是赔偿原餐厅承租者的违约金，当时是因反诉被告经营需要，要求反诉原告提前与原餐厅承租者终止合同，反诉被告同意支付违约金，所以反诉原告只是代为支付该违约金，餐厅租金双方约定只是10000元。因此，结合反诉被告在本诉中所有经济往来，反诉被告还应支付反诉原告202500元。综上所述，请求人民法院审理后依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告（原告）李冰谕针对反诉辩称，1、反诉被告同意解除合同。2、反诉原告的反诉请求要求反诉被告支付场地占用费、保安费，没有事实依据和法律依据，因双方在合同中没有约定。3、水电费虽然合同没有约定，但反诉被告愿意支付其经营中实际使用的部分，具体数额以水电部门出具的发票为准。4、提成费用反诉被告实际已经支付，且销售额没有反诉原告所说的3200万元。5、反诉原告在诉状中认可了2017年到2018年40万元租赁费，虽然2017年12月19日反诉原告认为反诉被告转了20万元是借款，以及对2019年4月14日原告弟弟转款20万元不认可为2019年的房屋租金，这是与实际情况不符的，实际这40万元就是2019年租金。6、2019年3月13日，支付了65000元是餐厅租金，而不是代付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告提交的《租赁合同》、原告提交的营业执照、银行的转账凭证及流水、关于拆除腾越镇凤山社区（凤山玉雕）等违法建筑物、构筑物的公告、微信截图及现场照片；被告提交的微信聊天记录，双方当事人对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据《保安服务费欠款情况说明》、《保安公司营业执照副本复印件》《保安公司法定代表人身份证明书》《中国建设银行单位客户专用回单》系另一法律关系，本案不作处理，故本院不予采信；证据关于反诉原告暂时无法提供反诉被告拖欠水费证明的情况说明，系被告单方制作，不能证实其观点，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月，原告李冰谕作为乙方，被告陆兴灿作为甲方，签订了《租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落于腾冲市腾越镇凤山社区大竹园的玉雕卖场出租给乙方作为玉石及土特产综合销售区使用；租赁期限自2018年1月1日起至2027年12月31日止；租金前5年（即2018年1月1日起至2022年12月31日）每年为400000元；乙方租赁期内按照乙方整个承租体内所有销售额的1%提点给付甲方，其中包括乙方所招的所有商户，乙方在市场经营期间让点情况下给付甲方的提点不低于0.5%，并由甲方指派一名财务人员进驻乙方公司财务室，财务人员工资由乙方支付；租赁该场地期间五年内即2018年至2022年，若遇到政府征收或拆迁的情况，乙方在该场地内所建造和改善的设施所得补偿款归乙方所有，甲方向乙方退还未使用期限内的租金。合同签订后，原告分别于2017年7月12日、20日、21日分三次通过银行转账向被告转款400000元，作为2018年的租金；2017年12月19日原告的财务人员王睿智通过银行转账向被告转款200000元，2019年4月4日、14日原告的弟弟李江念分二次通过网银向被告转款200000元，共计400000元作为2019年的租金。2019年3月13日，被告又将玉雕卖场的餐厅租给原告使用，租赁期限一年，租金65000元，原告于当日分二笔向被告支付了65000元的租金。2019年5月29日，被告玉雕卖场及餐厅被政府强制拆除，后原告要求被告退还未使用期限内的租金，但被告至今未退还。本院认为，原告李冰谕与被告陆兴灿签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规规定，合同合法有效，双方应按合同的约定履行义务。合同签订后，原告按合同约定支付租金，但被告的房屋于2019年5月29日被政府强制拆迁，致使双方的合同不能继续履行，故原、被告双方提出解除《租赁合同》的诉讼请求及反诉请求，本院予以支持。根据合同约定，被告应当返还原告未使用期限内的租金，即卖场租金从2019年5月29日起至2019年12月31日，共计7个月，每月33333.33元（400000元÷12个月＝33333.33元），合计233333.31元；餐厅租金从2019年5月29日起至2020年3月13日，共计289天，每天178元（65000元÷365天＝178元），合计51442元。故原告要求退还玉雕卖场的租金及餐厅租金的诉讼请求，本院予以部分支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付提前施工占用场地费、水费、代付停车场租金的反诉请求，因合同对该费用未进行过约定，被告也未向法庭提交相应的证据，故本院不予支持；对被告要求原告支付销售额的提点费320000元没有证据证实，但从被告提交的聊天记录来看，原告认可2018年至2019年5月销售额提点费为160000元，且在庭审中原、被告双方认可已支付100000元的销售额提点费，因此原告还应支付剩余销售额提点费60000元，故对被告要求支付销售额提点费的反诉请求，本院部分予以支持；对被告要求支付保安费的诉请系另一法律关系，本院不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李冰谕与被告陆兴灿于2017年7月签订的《租赁合同》。二、由被告陆兴灿退还原告李冰谕卖场租金233333.31元、餐厅租金51442元，合计284775.31元。三、由原告李冰谕支付被告陆兴灿销售额提点费用60000元。四、驳回反诉原告陆兴灿的其他反诉请求。以上二、三项抵扣后，被告还应退还原告款项224775.31元，此款限于本判决生效之日起十日内兑清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5576元，减半收取计2788元，由原告李冰谕负担50元，被告陆兴灿负担2738元；反诉案件受理费4340元，减半收取计2170元，由反诉原告陆兴灿负担1400元，反诉被告李冰谕负担770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  马艳萍二〇二〇年八月二十五日书记员  尚可可