辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初13152号原告：大连三联置业有限公司，统一社会信用代码91210200064407686E，住所辽宁省大连市甘井子区辛寨子街道小辛寨子村。法定代表人：孙明楠，系董事长。委托诉讼代理人：李猷鑫，系北京市京都（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高文晓，系北京市京都（大连）律师事务所律师。被告：王凤霞，女，1980年4月15日出生，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张东杰，系被告配偶。委托诉讼代理人：谭吉川，系辽宁悦泰律师事务所律师。原告大连三联置业有限公司（以下简称“原告”）与被告王凤霞（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李猷鑫律师，被告的委托诉讼代理人张东杰、谭吉川律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年7月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为XXXX）及《补充协议》，被告购买由原告开发的位于大连市甘井子区，建筑面积124.91平米，每平米单价19500元，总房款2435745元。合同第六条约定:买受人于2017年7月1日前付清首付款495745元整，余款于2017年9月1日前以按揭方式付清。合同第七条约定：买受人逾期付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。《补充协议》第四条约定：买受人以按揭贷款方式支付的房款，如未获批准或未足额批准的，买受人也应按约定时间一次性以货币方式付清所欠房款。第十七条约定：因买受人原因导致退房解除合同的，买受人按累计应付款的15%支付违约金。合同签订后，被告已支付首付款495745元，但余款1940000元一直未付，拒绝办理按揭，原告已多次催促其交款并发出催告函，但被告一直以各种理由拒绝。被告无正当理由拒绝履行付款义务的行为已经严重损害原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定以及合同有关约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。故诉请：1、解除双方签订的编号为XXXX的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金291000元。被告辩称，不同意解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，也不同意支付原告违约金，我方要求继续履行该《商品房买卖合同》。1、双方之间签订的《商品房买卖合同》中关于违约金的约定有两处，第七条约定：违约金按照应支付款项的5%，由被告承担违约责任。但双方签订的补充协议第十七条约定由于被告原因导致解除合同的，按累计应付款额15%支付违约金。现同时形成的合同和补充协议对于违约金有不同的约定，应视为没有约定。2、原告当庭提出解除合同，不符合法律规定的解除条件，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原告丧失了解除合同的权利，因此合同不能解除，我方要求继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过庭审进行审查。对于本案事实，本院认定如下：原告作为出卖人与作为买受人的被告于2017年7月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号为XXXX），约定：被告购买原告开发的商品房一处，房屋总价款2435745元，付款方式为分期付款，被告于2017年7月1日前付清首付款495745元，余款于2017年9月1日前以按揭方式付清。合同第七条约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金。……买受人逾期付款出卖人有权延迟交房期限，买受人每期房款逾期交付超过30日，出卖人有权要求解除合同，并追究买受人的违约责任，如出卖人选择继续履行合同，则如在此期间同标准房屋单价上调，出卖人有权要求买受人按新单价执行。”在《补充协议》第四条第6项约定：“无论何种原因，如果买受人没有按照《合同》第六条约定及时、足额付清任一期房款均应当按《合同》第七条承担逾期付款的责任，逾期达30日的，出卖人有权解除合同，买受人按《合同》第七条承担合同解除的责任。”第十七条约定：“因买受人原因导致退房解除合同的，买受人按累计应付款的15%支付违约金，如该合同已经登记备案的，合同终止时，则买受人应当协助办理注销合同登记事宜；如买受人已对房屋进行装修；……”第二十七条约定：“本补充协议是《合同》不可分割的组成部分，如有抵触，以本补充协议为准。本协议自买受人签字盖章之日起生效。”上述合同签订后，被告支付495745元首付款，余款未付。2018年10月25日，原告向被告发出《逾期回款函》，主要内容为：“根据该《商品房买卖合同》约定，您应当于2017年8月1日前按约定方式支付房款，但您至今未付款。您的逾期付款行为已构成违约。根据合同第七条第一款（2）的约定，买受人‘逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的伍%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止。买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍（该比例应不小于第（1）项的比率）的违约金’。为维护合法权益，大连三联置业有限公司特致函给您：1、现您于2018年11月24日前按约定方式向大连三联置业有限公司支付房款。本公司保留追究逾期签约责任的权利。2、如您超期仍未按约定方式支付房款，大连三联置业有限公司将解除《商品房买卖合同》，不再另行通知，并有权将房屋另行出售。因此而产生的一切责任、损失将由您承担。”被告认可收到上述文书。关于未按期付款的原因，被告称因征信可能有问题，无法办理贷款。庭审中，被告表示愿意借款支付欠付房款，但原告称双方协商近三年被告仍未付款，故坚持解除合同。本院认为，原、被告间的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，本案的争议焦点有二，一为原告于2019年9月26日以诉讼解除该合同是否超过除斥期间；二为《商品房买卖合同》及《补充协议》中违约责任条款约定不同，如何适用。关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解除》”）第十五条之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”被告现辩称其应于2017年9月1日支付剩余房款，故原告行使解除权已超过最长一年的除斥期间。但原告认为双方已通过《商品房买卖合同》第七条约定合同解除的条件，故其通过起诉方式行使解除权不受《解释》关于法定解除权行使期间的限制。本院认为，原、被告间合同约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”是对于原告行使解除权条件进行约定，即被告逾期付款三十日原告便有权解除合同。而《解释》第十五条中无论是三个月还是一年的除斥期间均以“法律没有规定或者当事人没有约定”为前提，现原、被告对于解除合同的行使已另有约定且并未约定行使解除权的具体期限，故原告在符合合同约定的解除条件成就时，于2018年10月25日催告被告履行付款义务未果后行使解除权，并于2019年9月26日以诉讼形式通知被告解除合同，不应适用《解释》第十五条所规定的除斥期间。且至本案开庭时（2019年11月7日）已距合同约定的被告付款期限逾两年。庭审时，被告虽表示其会通过借款的方式支付房款，但在本院给其足够的调解时间内，其仍未表现出积极履约支付房款的诚意，故原告在其出售房屋、收取房款的主要合同目的长期无法实现的前提下提出解除合同诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以确认。原、被告亦应在合同解除后及时协商处理相关事宜，包括：被告协助原告办理注销合同备案登记相关手续，原告返还被告已付房款等。关于焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告未履行合同义务致合同解除应承担原告所造成的损失。现《商品房买卖合同》中关于解除合同违约金的约定与《补充协议》中确实不同，《商品房买卖合同》中约定“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”，而《补充协议》中约定“因买受人原因导致退房解除合同的，买受人按累计应付款的15%支付违约金”。虽然《补充协议》中约定两者有抵触，以《补充协议》约定为准，但本院认为，对于违约金，应适用《商品房买卖合同》约定的条款，理由如下：第一，《商品房买卖合同》中约定5%标准条款是可填写内容并非格式条款，而《补充协议》中15%标准条款则为格式条款。现相对《商品房买卖合同》中双方的原协议约定，原告作为格式条款的制作方以此格式条款的约定明显加重了被告所需承担的违约责任且未通过任何明显方式提醒被告加以注意，故《补充协议》第十七条对于违约金约定的格式条款不应认定为有效。第二，原告于2018年10月25日向被告发出的《逾期回款函》中再次明确其系依据《商品房买卖合同》第七条及相关约定“买受人按累计应付款的伍%向出卖人支付违约金。”故原告亦以其行为对于合同中的不同约定予以明确。综上，原告现依据《补充协议》第十七条约定主张被告承担违约责任，本院不予支持。对其主张的违约金，按照主合同第七条约定调整为97000元（1940000元*5%）。关于被告辩称两者约定矛盾应视为无约定一节，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告大连三联置业有限公司与被告王凤霞于2017年7月1日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号为XXXX）解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告王凤霞向原告大连三联置业有限公司支付违约金97000元。如果被告王凤霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连三联置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14307元（根据原告解除合同诉请标的2435745元及违约金标的291000元及简易程序减半计算），根据诉请支持情况，由被告王凤霞承担13289元并支付原告，其余1018元，由原告自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员  马雯菁二〇二〇年八月二十八日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。