贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终953号上诉人（原审被告）：贵州大名房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区。统一社会信用代码：91520000722102893E。法定代表人：马珂，职务：总经理。委托诉讼代理人：毛美荣。委托诉讼代理人：张可，贵州恒商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周某，男，1997年1月17日生，土家族，贵州省沿河土家族自治县人，住沿河土家族自治县。委托诉讼代理人：杨前飞，贵州麒翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：田忠理，贵州麒翔律师事务所律师。上诉人贵州大名房地产开发有限公司（以下简称“大名房开”）因与被上诉人周某商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年8月14日公开开庭审理，上诉人大名房开代理人毛美荣、张可、被上诉人周某代理人田忠理到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人大名房开上诉请求：1、撤销（2020）黔04民初282号民事判决，发回重审或撤销原判第二项并依法改判；2、本案一、二审诉讼由双方共同承担；事实及理由：1、根据相关法律及最新的九民会议纪要精神的规定，未取得预售许可证是管理性规范，案涉合同并未违反效力性规范，因此合同不应当认定无效。案涉商铺现已竣工且已交付，同时为保障市场稳定和交易安全，不宜认定合同无效；2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明确约定被上诉人应当查勘上诉人的商品房预售许可证，被上诉人签订商品房买卖合同时知道案涉商铺未办理预售许可证，即使合同无效，其对合同无效存在过错，应当承担责任；3、2016年6月29日，上诉人将案涉商铺交付被上诉人，上诉人联系了第三人大明文化旅游公司与被上诉人签订了租房协议，租金也是以上诉人所支付房款按年息6%测算支付的，上诉人已经对对方进行了补偿，一审判定上诉人以全部利息进行补偿错误；且第三人大明文化旅游公司应当追加为本案的第三人参加诉讼，一审未予追加应发回重审。被上诉人周某二审答辩：1、答辩人在一审已经明确答复房屋是否交付的问题，案涉房产现状是否符合交付条件都不清楚，被答辩人也未提交任何证据证明符合交房条件；2、答辩人不是法律专业人士，对合同是否有效无法分辨；案涉房屋是否应当取得土地使用权证、是否取得预售许可证，被答辩人应当明知，其在明知无证的情况下将房屋销售给答辩人，是被答辩人的过错，与答辩人无关；3、被答辩人主张支付的租金，答辩人认可收到，但收到租金不能证实已经交房的事实，租金是答辩人应当获取的。综上，一审认定事实清楚，证据充分，请求二审予以维持。周某一审诉讼请求：1、请求判决解除周某与大名房开于2015年2月3日签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判决大名房开立即返还周某已付购房款332764元、维修基金6655元、电表、水表开户费770元及从2015年2月4日起至购房款全部返还之日止的资金占用费利息，现暂计：98443元。（资金占用利息以332764元为基数，按照年利率6%从2015年2月4日起计算至购房款返还之日止。）；3、诉讼费由大名房开承担。一审认定如下事实：2015年，大名房开在未取得商品房预售许可证的情形下与周某签订《商品房买卖合同》，约定，将大名房开开发的名为天龙廉租房项目商品房第13号楼1层5号房出卖给周某，房屋总价为332764元，维修基金6655元，电表、水表开户费770元，合同签订后，周某于2015年2月4日将上述款项支付给大名房开。但大名房开因未取得土地使用权证，导致其至今无法履行合同约定的义务。另查明，至本案一审辩论终结时，大名房开尚未取得商品房预售许可证。同时查明，大名房开与天龙镇政府签订的廉租房项目联合开发协议约定：若生产用房有剩余（含乙方（大名房开）向被征地户回购的生产用房），则乙方按商品房开发有关规定自行组织销售，其分摊土地按评估价扣除土地开发成本后缴纳土地出让金相关税费。一审认为：周某、大名房开签订的商品房买卖合同，标的物为天龙镇廉租住房项目的商业营业用房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效，但是在起诉前取得商品房预售许可的，可以认定有效”的规定，由于大名房开至本案辩论终结时尚未取得商品房预售许可，故本院认定周某、大名房开签订的商品房买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，依合同取得的财产应当返还。由于该合同无效是由于大名房开原因所致，故大名房开应承担合同无效的全部责任，其收取购房款、维修基金、水表开户费应全额返还给周某，并支付已购房款的利息，故周某请求有理，予以支持。利息参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九的条的规定，确定为年利率为6%。一审判决如下：一、被告大名房开与原告周某签订的《商品房买卖合同》无效。二、被告大名房开在本判决生效后十日内返还原告周某购房款332764元及其利息，维修基金6919元，水表开户费770元。（利息以332764元为基数，按照年利率6%从2015年2月4日起计算至该款返还之日止）。一审案件受理费7880元，减半收取3940元，由被告大名房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人大名房开提交如下证据：案涉项目的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工规划许可证、建设工程规划许可证；拟证明：上诉人在开发案涉商铺所在项目过程中积极努力履行了相关职责，对本案所涉合同，也在积极创建条件努力履行。被上诉人周某质证意见：上述证据真实性请法院核实，但达不到上诉人的证明目的，该证据只能证明该工程准许施工，但不能证明上诉人对合同无效无过错行为。本院认为，案涉商铺至今未办理预售许可证，即使该商铺所在项目办理了建设工程规划及施工许可证等，亦不影响是否办理预售许可证的事实，不影响案件中对合同效力的认定，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。二审经审理，确认一审查明的基本事实。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》效力问题；如何认定一审判决上诉人应支付被上诉人购房款利息的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条是因预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设之中，房屋的所有权还没有经登记设立，为了维护交易的秩序，保护消费者的利益，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害，损害国家利益，所以，国家对商品房预售行为有特殊的要求和规定，建立了商品房预售的行政许可制度，该规定为强制性规定，上诉人未取得案涉商铺的商品房预售许可证，其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》违反该强制性规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，无效合同双方应承担互负返还财产的义务，而返还财产除应返还原物外，还应返还原物的孳息，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”的规定，也明确返还财产的范围包括购房款及利息，而利息并非赔偿的损失。一审判决上诉人退还被上诉人购房款并自实际支付购房款之日起按年利率6%支付相应利息，该利息属于购房款的法定孳息，仍属于上诉人应返还财产的范围，并非赔偿被上诉人因合同无效所受到的损失，即一审并未判决上诉人承担因合同无效产生的过错损害赔偿责任，故上诉人主张被上诉人对合同无效有过错并应自行承担相应部分利息，本院不予支持。另需指出的是，一审被上诉人诉请解除合同并返还财产，应在审理认定合同无效后向当事人释明变更诉讼请求，一审未予释明即判决确认案涉《商品房买卖合同》无效不当，但因产生的返还财产的结果并无差别，为减少当事人诉累，本院予以维持。另外，上诉人申请追加大明文化旅游公司作为第三人参加诉讼，但该第三人与被上诉人之间为房屋租赁合同法律关系，与本案并非同一法律关系，其不是法律规定必须参加诉讼的第三人，故对上诉人的该请求，本院不予支持；对上诉人主张被上诉人收取的租金及交房后的房屋占用费，上诉人可另案主张。综上，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费2580元、保全费2713，共5293元，由上诉人贵州大名房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 陈雯贞二〇二〇年八月十四日法官助理李欣书记员曹佳慧附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。