湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂0103民初1939号原告：武汉星正林商业管理有限公司，住所地武汉市江汉区前进五路4号三层。法定代表人：吴正林，董事长。委托诉讼代理人：丁浩，湖北协立律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：黄超，男，汉族，1983年4月24日出生，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：俞冰原，湖北江浩律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告武汉星正林商业管理有限公司（以下简称星正林公司）与被告黄超房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告星正林公司的委托诉讼代理人丁浩、被告黄超的委托诉讼代理人俞冰原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星正林公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的《水塔汇3-商业运营管理合同》；2、判令被告赔偿原告物业费损失1728元（从2018年10月20日计算至2019年1月20日的物业费损失3465元，被告应按50%的过错赔偿）；3、判令被告赔偿原告损失238000元（从2019年1月21日计算至案涉房屋实际重新出租前即2019年8月20日，原告房屋租金损失476000元，被告应按50%的过错赔偿）；4、判令全部诉讼费用被告承担。事实与理由：2018年8月29日，原告星正林公司（甲方)与被告黄超（乙方）签订《商铺租赁合同》1份，该合同约定：原告将坐落于武汉市江汉区青年路元辰国际A座一层七号商铺出租给被告经营使用，租赁期限为3年，自2018年10月21日起至2021年10月20日止，月租金68000元。同日，原、被告双方又签订了一份《水塔汇3-商业运营管理合同》，该合同约定：原告对被告所租赁的商铺进行商业运营管理及物业服务；每月物业管理费1155元；若被告违约，应按本合同约定的相关违约条款承担违约责任，且被告还须承担原告因此而蒙受的经济损失（包括但不限于本租赁区域被重新出租前的租金损失）。上述两份合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告黄超，被告黄超支付了履约保证金204000元及2018年10月21日-2019年1月20日的房屋租金204000元。后黄超诉至法院要求解除《商铺租赁合同》并赔偿其损失620000元。武汉市中级人民法院鄂01民终9433号《民事判决书》终审审理认为：1、双方合同于2018年12月28日解除；2、导致合同解除，双方均有过错，应各自承担50%的责任。该判决书判决对被告损失，原、被告各承担一半。依据该判决书，对于星正林公司的损失，黄超亦应承担50%的责任，损失包括物业费损失及房屋被重新出租前的空置损失。故诉至法院，请求予以支持。被告黄超辩称，本案诉争纠纷已经法院一、二审处理，星正林公司向湖北省高级人民法院提出的再审申请亦被驳回，本案属重复诉讼，请求驳回原告的起诉。原告星正林公司围绕其诉讼请求向本院提交了《商铺租赁合同》、《水塔汇3-商业运营管理合同》、沟通函、现场照片、租金收款收据、（2018）鄂0103民初11998号民事判决书、（2019）鄂01民终9433号民事判决书等证据。被告黄超提交了《商铺租赁合同》、《水塔汇3-商业运营管理合同》、民事诉状、（2018）鄂0103民初11998号民事判决书、上诉状、（2019）鄂01民终9433号民事判决书、（2020）鄂民申186号民事裁定书等证据。上述证据，双方没有争议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月29日，星正林公司（甲方）与黄超（乙方）签订《商铺租赁合同》1份，该合同约定：甲方将坐落于武汉市江汉区元辰国际A座1层7号商铺(建筑面积约231平方米，具体以实测为准）出租给乙方经营使用，乙方经营品类为清吧，装修免租期45天（自2018年9月5日起至2018年10月20日），租赁期限为3年，自2018年10月21日起至2021年10月20日止，月租金68000元，按季度支付，第二年递增5%，物业管理费为1155元/月；甲方收取乙方204000元作为履约保证金；在甲乙双方合同未到期因乙方单方原因提前终止合同或转让未果、拖欠租金及其他相关费用等情况下，甲方有权作清场处理并没收商铺履约保证金。合同尾部写明“本合同与物业管理合同并行具有同等法律效应…”。附加条款约定：乙方自己修建后花园水上玻璃栈道，考虑到小区安全问题乙方保证客人及其他相关人员不得进入小区，设计方案需报甲方审核通过方可进行施工，由此产生的费用由乙方承担。同日，原、被告双方又签订了《水塔汇3-商业运营管理合同》约定：星正林公司（甲方）对黄超（乙方）所租赁的武汉市江汉区青年路元辰国际A座一层7号商铺进行商业运营管理及物业服务，乙方向甲方支付除租金及履约保证金以外的各项费用（包括但不限于物业费、水电费、空调使用费等）并接受甲方的统一管理。合同约定了营业时间、经营范围、合同租赁期限、相关费用及付款方式、装修管理和消防安全、双方责任与义务、违约责任、税务问题等内容。第七条违约责任中约定，如乙方违约，根据乙方违约行为，乙方应按本合同约定的相关违约条款承担违约责任，且乙方还须承担甲方因此而蒙受的经济损失（包括但不限于本租赁区域被重新出租前的租金损失）。合同签订后，星正林公司将涉案商铺交付给黄超，黄超进场装修，并支付履约保证金204000元、2018年10月21日至2019年1月20日期间的房屋租金204000元，并交纳装修保证金1000元，预缴纳水电费2000元。黄超欲对“后花园”进行装修时，遭到元辰国际物业管理处的阻止。黄超认为星正林公司未经元辰国际物业管理处的同意将商铺及“后花园”进行出租，造成其合同目的不能实现，诉至本院，提出如下诉讼请求：1.判令解除《商铺租赁合同》；2.判令星正林公司、王军向黄超返还商铺履约保证金204000元；2018年10月21日至2019年1月20日的租金204000元；装修保证金人民币1000元；预缴纳水电费人民币2000元，共计411000元；3.判令星正林公司、王军赔偿原告装修损失人民币209000元；4.本案的全部诉讼费用由星正林公司、王军共同承担。案件审理中，在本院主持下，黄超于2019年3月25日将涉案房屋交还给星正林公司，并将房屋内能够移动的物品均搬离开。本院审理后认为：黄超与星正林公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，因附加条款中所涉“后花园”系元辰国际小区的公共区域，出租人及承租人均无权修建并使用外，其余内容均不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。涉案《商铺租赁合同》属于部分有效、部分无效。关于合同解除的时间以及何方违约，因黄超的起诉状副本于2018年12月28日送达给星正林公司，该起诉状中有要求解除合同的意思表示，应视为解除通知已送达，故黄超与星正林公司解除合同的时间应确定为2018年12月28日。双方约定修建“后花园水上玻璃栈道”需经黄超申请并经星正林公司审核，这说明租赁合同的内容涉及到“后花园”的修建，而“后花园”系元辰国际小区的公共区域，出租人及承租人均无权修建并使用。故黄超及星正林公司对涉案合同的解除均负有相应的违约责任。关于合同解除的法律后果，因导致系争租赁合同的解除，黄超与星正林公司均有责任，各自承担50%的违约责任。综合以上情况，判决如下：一、确认原告黄超与被告武汉星正林商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2018年12月28日解除；二、被告武汉星正林商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄超退还保证金52667元；三、王军对上述判决第二项确认的义务，承担共同还款责任；四、驳回原告黄超的其他诉讼请求。一审宣判后，星正林公司、王军、黄超均提出上诉，武汉市中级人民法院审理后作出（2019）鄂01民终9433号民事判决书认为，二审查明的事实与一审查明事实相同，二审争议焦点为，一、王军应否在本案中与星正林公司共同承担责任；二、案涉《商铺租赁合同》解除后的法律后果。关于焦点一，案涉《商铺租赁合同》的签订方系星正林公司与黄超，王军在本案中不应与星正林公司共同承担责任。关于焦点二，星正林公司与黄超所签订《商铺租赁合同》为有效合同，对合同的解除双方均有过错，应各自承担50%的责任。黄超要求星正林公司、王军返还履约保证金204000元；2018年10月21日至2019年1月20日的租金204000元；装修保证金1000元；预缴纳水电费2000元及赔偿装修损失209000元的诉请，因装修损失209000元证据不足，不予支持，其他费用合计411000元，由黄超与星正林公司各承担205500元。故判决如下：一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初11998号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初11998号民事判决第二项、第三项、第四项；三、武汉星正林商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向黄超返还各项费用205500元；四、驳回黄超的其他诉讼请求。二审宣判后，星正林公司仍有异议，向湖北省高级人民法院申请再审。2020年6月10日再审申请被裁定驳回。现星正林公司认为，武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终9433号《民事判决书》终审审理认为导致合同解除，双方均有过错，应各自承担50%的责任，根据上述责任分配原则，被告亦应赔偿原告如下经济损失：1、2018年10月21日起至2019年1月20日的物业费的50%，计1728元；2、根据《水塔汇3-商业运营管理合同》计算出来的涉案房屋从2019年1月21日到2019年8月20日空置期间的租金损失的50%，计23.8万元。故提起诉讼。本院认为，星正林公司与黄超签订的《水塔汇3-商业运营管理合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应属有效合同。《水塔汇3-商业运营管理合同》作为物业管理合同，在双方的《商铺租赁合同》被法院判令解除的情况下，应当认定与《商铺租赁合同》同时解除，解除时间2018年12月28日。对于星正林公司提出的要求黄超支付2018年10月21日起至2019年1月20日50%的物业费1728元、2019年1月21日到2019年8月20日期间50%的租金损失23.8万元的诉讼请求，本院认为，原、被告双方的租赁合同关系及物业服务合同关系已于2018年12月28日解除，案涉商铺已于2019年3月25日在本院主持下由黄超交还给星正林公司，并将房屋内能够移动的物品搬离。对于合同解除后的法律后果，武汉市中级人民法院在（2019）鄂01民终9433号判决书中已进行了处理：“星正林公司与黄超所签订《商铺租赁合同》为有效合同，双方在合同附加条款中约定星正林公司将无权处分的后花园给黄超使用，导致该附加条款无效，影响了合同的履行并致合同解除，双方均有过错，应各自承担50%的责任”，黄超交付的履约保证金204000元、租金204000元、装修保证金1000元、预缴纳水电费2000元合计411000元，由黄超与星正林公司各承担205500元。原告星正林公司此次诉讼，虽然所提诉讼请求与前诉不同，但该诉讼请求实质上否定了前诉裁判结果。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”，本案星正林公司所提诉讼请求属重复诉讼。对于星正林公司的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，裁定如下：驳回原告武汉星正林商业管理有限公司的起诉。案件受理费2448元，退还原告武汉星正林商业管理有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  谢春二〇二〇年八月十日书记员  徐俊