西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书       （2020）陕0113民初9846号原告：中海物业管理有限公司西安分公司，住所地：西安市曲江新区，统一社会信用代码：916101337759338262 。负责人：孙京伟，该分公司总经理。委托诉讼代理人：冯俊华，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：时彩娟，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：赵磊，男，1977年11月10日出生，汉族，住四川省江油市。被告：毛新华，男，1979年4月23日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。被告：王晗，女，1976年8月29日出生，汉族，住西安市碑林区。共同委托诉讼代理人：余日升，陕西百望律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张丹，陕西百望律师事务所实习律师。原告中海物业管理有限公司西安分公司（以下简称“中海物业西安分公司”）与被告赵磊、毛新华、王晗房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张丽华独任公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司西安分公司委托的诉讼代理人冯俊华，被告赵磊、毛新华、王晗共同委托的诉讼代理人余日升、张丹均到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告中海物业西安分公司诉称，2018年8月30日，原告与西安学乐汇商务信息咨询有限公司（以下简称“学乐汇公司”）签订《熙岸库房管理协议》，合同约定：学乐汇公司承租原告管辖的中海熙岸场地，租金为每年102000元，租期为2018年8月15日至2020年8月14日止，支付方式为每半年现金支付。合同签订后原告依约向学乐汇公司交付了房屋，而学乐汇公司一直未支付租金，经原告多次催促一直未予支付。2018年12月3日，学乐汇公司与原告解除《熙岸库房管理协议》。但时至今日，学乐汇公司还继续非法占用着该房屋，拒不腾房交还房屋，并一直拖欠租金及房屋占用费，经原告多次催要未果。其行为已经构成严重违约，给原告造成巨大的经济损失。现学乐汇公司已经合法注销，被告作为学乐汇公司存续期间的股东应为本诉适格被告。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决：1、判令被告立即腾退房屋并交付给原告；2、判令被告支付原告2018年8月15日至2018年12月3日期间的租金30600元；3、判令被告支付非法占用原告房屋期间的占用费暂计110500元（自2018年12月4日起暂至2020年1月4日止，应计算至房屋实际交还之日）；4.判令被告支付原告违约金8500元；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告赵磊、毛新华、王晗共同辩称，被答辩人各项诉请均无法律及事实依据，请求法院依法驳回被答辩人全部诉请。首先，被答辩人在无法定也无约定理由的情况下，拒绝继续履行双方签订的合同，在合法租赁期限内采用单方断电断水、堵门等极端手段强制答辩人搬离，导致无法实现合同目的，被答辩人已经构成严重违约，故答辩人不应支付2018年8月15日至2018年12月3日租金；其次，被答辩人已于2018年12月初全部搬离，并于2018年12月3日通过微信向被答辩人经理李晓东发送搬离后的房屋照片，被答辩人未持异议。（2019）陕0113民初14064号民事判决书认定双方合同关系已于2018年12月3日解除，故被答辩人请求答辩人交付房屋、支付2018年12月4日以后的房屋使用费无事实及法律依据；最后，答辩人无任何违约行为，相反是被答辩人违约在先，故答辩人不应承担违约责任。请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2018年8月30日，原告中海物业西安分公司（甲方）与西安学乐汇商务信息咨询有限公司（乙方）签订《熙岸库房管理协议》，约定：一、乙方使用甲方管辖的中海熙岸场地，面积约400平方米，乙方作为学生宿舍及阅览室用途…二、场地管理费21.25元/平米/月，库房面积400平米，第一年场地管理费102000元，第二年场地管理费为102000元，合同期限自2018年8月15日起至2020年8月14日止，支付周期为半年付；三、房屋使用用途为学生宿舍及阅览室。西安学乐汇商务信息咨询有限公司于2019年1月16日成立清算组对公司清算注销，清算组成员为股东赵磊、王晗、毛新华。另查明，2019年原、被告双方因租赁合同产生纠纷，诉至本院，该案庭审查明事实中双方均认可2018年8月租赁合同的租金没有支付，关于搬离情况，赵磊、毛新华、王晗称其于2018年11月初停止经营，有一部分的床与桌子已搬走，中海物业西安分公司称具体时间不清楚，原告确实剩下一些东西还未搬走，并同意原告搬走。2019年12月9日，本院作出（2019）陕0113民初14064号民事判决书，认定双方签订《熙岸库房管理协议》已于2018年12月3日解除，对于合同无法继续履行，双方应负同等过错，故判决：“一、被告中海物业管理有限公司与被告中海物业管理有限公司西安分公司应于本判决生效之日起十日内共同向原告赵磊、王晗、毛新华支付装修费用35000元、临时租用场地费用5850元。二、驳回原告的其余诉讼请求”。该判决已生效。本案审理过程中，法院组织原、被告双方到涉案房屋进行查看，发现涉案房屋中存在大量未搬离的桌椅、柜子、架子床等办公、教学物品。被告认可现场物件属于其所有，但辩称在双方解除合同后已告知原告上述物品由其自行处置，被告不要了，但被告是口头告知物业李经理的，因此无法提供证据。原告主张，从未收到被告的告知。庭审中，双方认可被告尚有房屋押金10000元，未退还原告。上述事实，有《熙岸库房管理协议》、（2019）陕0113民初14064号民事判决书、现场视频资料等证据及勘验笔录、庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《熙岸库房管理协议》系双方真实意思表示，内容合法，未违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定享受权利、履行义务。原、被告双方2019年因租赁合同产生纠纷诉至本院，该案庭审中双方均认可2018年8月租赁合同的租金没有支付，而本院作出的（2019）陕0113民初14064号民事判决书认定双方合同于2018年12月3日解除，故本院认为，被告作为承租方，应当按约支付在合同履行期间的房屋租金，原告主张被告支付其2018年8月15日至2018年12月3日期间的租金30600元的诉讼请求于法有据，因原告处尚有被告支付的10000元房屋押金，故应该从租金费用中予以抵扣，被告应向原告支付租金为20600元。关于房屋占用费一节，因双方合同于2018年12月3日解除，被告作为承租方在双方合同解除后，应当按期交回租赁房屋。在本案审理过程中，本院组织双方到涉案房屋进行了查看，被告认可现场物品为其所有，但辩称双方解除合同后已告知原告该物品由其自行处置，被告不要了，却未提交证据予以证明,故本院结合现场情况，认定被告构成占用事实。鉴于原被告双方对租赁合同的解除都负有一定责任，且被告在解除合同后属于未及时清理物品，并未用于经营活动，且在本年年初有疫情突发情况，故本院酌情认定占用费按照每月2500元计算。本案庭审中，被告明确表示房屋内物品由原告自行处置，原告认可于庭审当日停止计算房屋占用费，视为被告返还房屋，故本院经核算，被告应向原告支付房屋2018年12月4日至2020年7月27日期间占用费49416元。对于违约金一节，因原被告双方对于合同解除具有同等过错，故原告主张违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告赵磊、毛新华、王晗于本判决生效后十日内向原告中海物业管理有限公司西安分公司支付2018年8月15日至2018年12月3日期间的租金20600元；二、被告赵磊、毛新华、王晗于本判决生效后十日内向原告中海物业管理有限公司西安分公司支付2018年12月4日至2020年7月27日期间房屋占用费49416元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告中海物业管理有限公司西安分公司的其余诉讼请求。本案案件受理费3292元，由原告中海物业管理有限公司西安分公司负担1540元，被告赵磊、毛新华、王晗负担1752元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审 判 员    张 丽 华 二〇二〇 年 七 月三十日 书 记 员    王 景 涵 打印：王博闻      校对：王景涵     2020年   月  日送达1