山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0811民初8893号原告：济宁市大地物业管理有限公司，住所地：济宁市吴泰闸路103号，统一社会信用代码：91370811746586626M。法定代表人：常鲁宁，总经理。委托诉讼代理人：薛永青，女，单位员工。委托诉讼代理人：夏宝池，山东德亿律师事务所律师。被告:梅某，男，1977年4月26日出生，汉族，住济宁市吴泰闸路北、供销路西都市。原告济宁市大地物业管理有限公司（以下简称大地物业）与被告梅某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大地物业委托诉讼代理人薛永青、夏宝池，被告梅某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大地物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付拖欠的（自2011年1月1日起至2018年12月31日止）物业费12272元；2.判令被告支付逾期违约金3313.44元（按年息6%，自2011年1月1日起暂计至2018年12月31日）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系都市春天小区一期9号楼2单元402室房屋业主，房屋总建筑面积127.83平方米。2007年10月17日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条约定物业管理费按房屋建筑面积每月每平方人民币1元计收；每月应缴物业管理费127.83元，每年费用为1534元，物业管理费按年度收取，预交一年。第九条约定，违反本协议，不按本协议约定的缴费标准和时间交纳水电费、物业管理费等项费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日交纳滞纳金。被告自2011年1月1日起至2018年12月31日止共拖欠原告物业费12272元。期间，经原告多次催要未果，依照双方协议约定，从逾期之日起被告应按所交费用的3‰按日交纳滞纳金。现诉至法院，请求判如所请。被告梅某辩称，一、针对原告诉讼请求的第1条内容，原告诉讼请求在2017年1月1日之前已经超出诉讼时效。被告认为拖欠时间应为2017年1月1日到2018年12月31日，拖欠金额为3068元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。被告认为，原告在诉讼请求的第1条内容所述的“请求依法判令被告支付拖欠的（自2011年1月1日起至2018年12月31日止）物业费12272元”无效。二、针对原告诉讼请求的第2条内容，被告认为，原告在履行物业服务义务时既超出诉讼时效，又物业服务存在瑕疵，同时原告单方面终止物业服务协议，因此应是原告向梅某支付违约金。原告提出按年息6%（或按日计算3‰）收取所谓逾期违约金（或原告另外说法滞纳金）没有法律依据。下面梅某重点说一下原告服务存在瑕疵的问题。2019年6月10日，济宁市住房和城乡建设局在其官方网站通知公告栏的链接网址内下发了《济宁市物业服务领域突出问题专项整治行动实施方案》（以下简称实施方案）的通知公告。该通知全称为《济宁市住房和城乡建设局关于印发〈济宁市物业服务领域突出问题专项整治行动实施方案〉的通知》(济建房字[2019]15号)，其针对性的对济宁市区内的物业服务企业进行集中排查整治，整治重点包括五大部分27个细节问题。而在2018年下半年都市春天业主委员会成立后，原告突然在2018年年底私自单方面撤出小区，被告认为原告的撤出和即将开展的专项整治行动有关。被告就以这份《实施方案》第三部分整治重点中的部分内容，来举证原告在物业服务中存在的大量问题：1．根据《实施方案》整治重点第一部分第1节：物业服务企业或部分业主擅自处分属于全体业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地。2010年8月原告擅自收取都市春天小区地上高价停车费，并违规大面积安装车位锁。根据《物权法》第六章第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由于2010年济宁都市春天小区没有成立业委会，也就无法召开业主大会授权业主委员会委托物业公司收费，原告此举为违规收费。同时，原告在小区公共地上停车位大量安装车位锁，给小区业主出行造成了极大安全隐患。且在2011到2018年原告物业服务期间，都市春天小区车辆管理极其混乱。2．根据《实施方案》整治重点第一部分第3节：擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，损害业主共同利益。原告在与被告的物业服务协议期间，经常在节假日允许一些商家进入小区的健身器材广场位置进行广告宣传。被告对此类商业活动的广告收益去向完全不知情，因原告物业服务期间没有业委会，也就无从授权此类商业行为。极大了干扰了梅某周末正常的作息。3．根据《实施方案》整治重点第一部分第4节：未经业主同意在物业共用部位承接广告，收益被相关单位或个人占为己有；第6节：公共收益未按规定处置，账目不清、用向不明，不公开、不公示。都市春天小区众多公共部位广告费，如电梯间内广告、宣传栏广告收益，被告从未看到原告在明显位置进行公示。原告撤离后，未交接给业主委员会在本小区服务期间的任何公共收益以及账目，未对本小区的消防设施设备进行交接。根据邻居爆料，原告把各项公共收益都填充到物业费里基本持平，很明显原告此行为违反了与被告签订的《前期物业管理服务协议》。该协议第六条明确规定：乙方负责签订利用本物业管理区内的房屋、公共设施、公共场地设置的户外经营性广告及商亭、电梯间广告、摊点等有偿使用协议并负责收取有偿使用费。有偿使用费收入扣除成本结余部分用于以下方面：a:物业共用部分、共用设施设备维修；b：绿地养护；c:便民服务费用。很明显，该协议没任何条款规定广告费收益可以抵扣进入物业费。而2011到2018年，在都市春天没有业主委员会的情况下，也就不存在召开业主大会讨论是否可以使用广告费抵扣物业费。因此，原告上述行为是严重违反了与被告签订的协议。4．根据《实施方案》整治重点第二部分第4节：楼梯间门禁不正正常使用，形同虚设，门损坏未及时维修；第5条：监控损坏未及时维修，不能正常使用。在原告物业服务期间，被告在2011到2013年度本单元楼梯间连续丢失两轮电动车两辆。本单元业主多次找原告维修，被告知需要动用维修基金签字同意才可以。门禁门一直到2019年新入驻的山东大正物业才得以更换彻底恢复功能。对此，齐鲁网2016年2月3日报道，“济宁大地都市豪庭单元楼门被损坏，五个多月没人修”。都市豪庭和都市春天为同一小区的一期和二期，大地物业有限公司同时负责管理，小区内多个单元门损坏，业主找大地物业管理有限公司时均推脱，长期不予维修，给业主造成很大安全隐患。5．根据《实施方案》整治重点第三部分第2节：对不交物业费业主采取擅自或者变相停水、停电或停用门禁卡等手段强制收费，将物业费与电梯卡、门禁卡等捆绑收费。根据被告管理的QQ群某业主上传的一则新闻报道截图，原告疑似对不交物业费业主采取了停电行为。变相停水行为也听其他业主有外部自来水管被截断的案例。都市豪庭（都市春天二期）把电梯卡与物业费绑定更是业主在小区微信群经常谈论的话题。6.根据《实施方案》整治重点第三部分第3节：小区秩序维护不力，机动车、非机动车乱停乱放。被告在本答辩状第三部分第1节的大篇幅论述中，已经指出小区停车难的问题。平时物业基本上不会有目的的维护停车秩序，只有业主汽车被其他车辆堵住无法正常离开才会找到原告寻求帮助，找到堵车车辆的联系办法。7．根据《实施方案》整治重点第五部分第1节：物业服务企业擅自撤离物业管理区域、中止物业服务，或物业服务合同终止后拒不撤离；被告知道原告终止物业服务是新物业大正物业在单元门门口贴的通知才知道，对大地物业何时因何原因撤离完全不知，是否与大正物业进行了各种交接完全不知，是否通过正规流程终止物业服务完全不知。8．根据《实施方案》整治重点第五部分第3节：违规使用住宅专项维修资金，虚报、挪动、骗取、侵占维修资金，未按规定公示维修资金使用账目。对于专项维修资金的使用，小区广大业主意见极大，被告管理的QQ群和微信群，从未听说原告对此问题进行主动公示或者解释。在业主历年来申请成立业主委员会的过程中，曾有匿名业主在《关于都市春天（一、二期）成立业主委员会的倡议书》一文中重点谈到了这个问题，原文原话为“随意提取住房维修基金”。综上所述，梅某认为，根据本段落的全部8条答辩，原告在与梅某的物业服务协议期间，存在物业服务瑕疵。三、原告在民事起诉状“事实与理由”段落中提出“多次催要未果”描述不承认。理由如下：1、被告从未在都市春天小区所在的私人住宅中与原告委派工作人员有任何见面沟通，也未被邀请去原告物业办公室沟通。2、被告从未通过快递或者其他法律法规承认的有效方式收到催缴物业费的正式书面通知，更不用说原告描述的“多次催要无果”情况。3、原告也未通过QQ群和微信群等其他方式与被告进行过联系。四、被告作为一个守法公民，无论在工作中还是生活中，都积极发挥正能量角色、志愿者角色，并非常爱惜自己的名誉权和信誉。不会无故恶意拖欠物业费。综上所述，被告仅认可拖欠时间为2017年1月1日到2018年12月31日的部分物业费3068元。原告履行物业服务义务时存在瑕疵，并原告私自单方面终止物业合同，因此对原告提出的违约金（滞纳金）的请求不承认。对原告存在的违约行为，原告应向被告支付违约金。最后，被告请求法院驳回原告诉讼请求中的不合理部分，支持梅某的抗辩事由以及抗辩诉求。原告大地物业围绕其诉讼请求，依法提交了如下证据：1.《前期物业服务协议》、承诺书及被告身份证复印件；2.收据；3.书面通知催缴物业费照片；4.邮寄律师函回执。被告梅某围绕其抗辩理由，依法提交了如下证据：1.被告身份证复印件；2.前期物业管理服务协议复印件；3.济宁市物业服务领域突出问题专项整治行动实施方案；4.济宁市住房和城乡建设局关于印发《济宁市物业服务领域突出问题专项整治行动实施方案》的通知；5.证明；6.2010年8月16日11点16分发布的《史上最牛的物业—济宁市都市春天小区物业》帖子；7.《济宁都市春天小区物业擅自收取占地费请问本小区业主将如何维护自己的利益》；8.《物业收取停车费业主不满引质疑》；9.QQ安全中心账号18×××92的页面浏览器完整截图；10.QQ安全中心账号18×××92的页面浏览器打印图；11.QQ群24907649群资料截图；QQ群73818391群资料截图；12.QQ群478951634群资料截图以及部分成员截图；13.名字为都市春天群1，都市春天群2，都市春天群3的微信群部分成员截图；14.QQ群478951634的部分群文件截图；QQ群73818391的部分群文件截图；QQ群24907649的部分群文件截图；15.《致都市春天、都市豪庭业主的一封信》文章；16.《致都市春天、都市豪庭业主的第二封信》文章；17.《关于物业公司收取业主停车费的几点看法》文章；18.《通知》文件；19.《关于都市春天（一、二期）成立业主委员会的倡议书》；20.《通知》两份；21.都市春天小区公共停车位被到处安装车位锁的3张照片；22.被告行驶证照片2张；23.被告名下的红色小轿车照片；24.被告名下的蓝色SUV汽车照片；25.被告名下蓝色两轮摩托车照片；26.被告两轮摩托车出厂参数清单；27.被告摩托车保修凭证和购买收据；28.《阳光城市花园业主委员会关于向业主返还2019年前电梯广告费的意见》；29.都市春天9号楼业主微信群内容截图；30.支付宝芝麻信用分手机截图；31.感谢信；32.单位邮箱邮件列表截图；33.区农机中心第二批抽调人员名单；34.济宁市机关事业单位职工社区（村）出入证；35.被告管理的QQ群截图2个；36.济宁大地都市豪庭单元楼门被损坏五个多月没人修；37.被告管理的微信群截图4张；38.本诉讼相关照片视频文档的光盘。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告梅某系都市春天小区一期9号楼2单元402室房屋业主，房屋总建筑面积127.83平方米。2007年11月3日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：由大地物业为都市春天小区提供物业管理服务，负责物业共用部位的维修、养护、管理，物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理，物业公共部位相关场地和公共设施设备的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护，车辆停放，安保和管理等管理服务。协议第四条约定，物业管理费按房屋建筑面积每月每平方人民币1元计收；物业管理费按年度收取，自交房之日起一个月内为每年交费期限。第九条约定了违约责任。2008年1月24日，被告梅某向被告大地公司交纳了物业费1534元。在合同约定的服务期限内，大地物业履行了相关权利义务，按照物业服务合同的约定为梅某所在的小区提供了物业管理服务。2010年8月13日，济宁新闻网发表了《物业收取停车费业主不满引质疑》的报道。2020年3月29日，济宁都市春天小区一期业主委员会出具了证明，称大地物业在2018年12月31日撤离小区，未交接服务期间的公告收益及账目。另查，该小区部分业主曾在百度贴吧、业主微信群中，认为原告大地物业的服务存在瑕疵。2020年4月26日，大地物业在梅某的门上张贴了“催费通知书”；2020年5月22日，原告大地物业又向梅某邮寄了“催收物业费律师函”。现大地物业诉至本院，请求判如所请。本院认为，大地物业与梅某签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，该合同对业主有约束力。原告大地物业对被告所在的小区进行物业管理，被告作为小区业主，接受了原告的物业服务，理应支付相应的物业服务费用。依据被告梅某提交的济宁新闻网的报道、济宁都市春天小区一期业主委员会出具的证明、部分业主文章，应认定大地物业在对被告梅某的物业服务质量上存在瑕疵，基于物业服务收费应与服务水平相适应的原则，被告应缴纳的物业费予以酌减20%。被告梅某基于物业服务瑕疵的原因未交纳物业费，因此，大地物业主张支付违约金的诉求，本院不予支持。关于诉讼时效问题，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，因此，本案并未超过诉讼时效。对于被告梅某辩称的公共收益的公开等，与本案非同一法律关系，可另行主张权利。原告作为物业管理服务公司，如服务确存在瑕疵，应与业主加强沟通，予以改进和提供服务质量，以取得较好的服务效果，达到令业主满意的程度。同时，业主向公司反映情况、意见和建议，应采取合理、合法的方式维护自身的合法权益，但拒交费用的方式欠妥。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告梅某于本判决书生效后五日内支付原告济宁市大地物业管理有限公司自2011年1月1日至2018年12月31日物业费9817.60元（1534×8年×80%）；二、驳回原告济宁市大地物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由原告济宁市大地物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  楚孔岭二〇二〇年八月三十日书记员  张 旭