广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初23689号原告:保利物业发展股份有限公司佛山分公司。住所地广东省佛山市禅城区****************之二及二层部分（自编号之五）。统一社会信用代码914************756。负责人：王东北。委托诉讼代理人：郭汝婵，广东长航律师事务所律师。被告：陆志金，男，汉族，1987年12月14日出生，住广东省佛山市禅城区***************。公民身份号码440************836。原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司诉被告陆志金物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，后因被告下落不明需公告送达，本案转为适用普通程序由审判员郑泽霞担任审判长，与人民陪审员黄春梅、陈燕玲组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭汝婵到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年1月至2019年5月期间房屋的物业服务费3513.56元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2019年6月30日为956.1元）；2.被告向原告支付2018年1月至2019年5月期间车位的物业服务费722.67元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2019年6月30日为196.64元）；3.被告向原告支付房屋的公摊电费240.45元，车位的公摊电费26.54元，专电公摊电费75.86元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是佛山市禅城区******************及CW0253的业主。根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定，被告应按建筑面积计算，电梯住宅以2.3元/平方米每月的标准，室内停车场以1.6元/平方米每月的标准，于每月5日前向原告支付当月的物业服务费；如在当月最后一日仍未支付的，从下个月一日起每天按欠款金额的1‰支付滞纳金（实则为违约金）。被告应支付的物业服务费不包含应由业主分摊的公共水电费。因被告未按约定支付物业服务费及公摊电费，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告未作答辩，在诉讼中未举证。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、企业机读档案变更登记资料、资质证、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《前期物业服务协议》、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、《保利香槟花园人防车位使用权有偿转让合同》（复印件）、物业服务费明细表（打印件）、违约金明细表（打印件），证明被告是佛山市禅城区******************及地下停车场253车位的业主，该房为住宅。根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定，被告应按建筑面积计算，电梯住宅以2.3元/平方米每月的标准，室内停车场以1.6元/平方米每月的标准，于每月5日前向原告支付当月的物业服务费；如在当月最后一日仍未支付的，从下个月一日起每天按欠款金额的1‰支付滞纳金（实则为违约金）。被告应支付的物业服务费不包含应由业主分摊的公共水电费。该房的建筑面积为89.86平方米，每月应支付物业管理服务费206.68元，被告拖欠该房2018年1月至2019年5月期间的物业服务费3513.56元。该车位为人防车位，建筑面积为26.57平方米，每月应支付物业管理服务费42.51元，被告拖欠车位2018年1月至2019年5月期间的物业服务费722.67元。3.《收楼确认书》、《承诺书》，证明被告于2014年5月25日办理了房屋的收楼手续，于2015年7月6日办理了车位的收楼手续，已享受了原告提供的物业服务，原告收取物业管理服务费有合法依据。4.房屋公摊电费明细表（打印件）、专变公摊电费明细表（打印件）、保利香槟公寓情况说明（复印件）、香槟花园水电缴费分摊方案C区专变（定版）（打印件）、公用电费支付明细表，证明保利香槟花园同时存在公变用电及专变用电的情况，公用电费已由原告交纳。被告拖欠2017年9月至2019年3月期间房屋的公摊电费240.45元，拖欠车位的公摊电费26.54元，拖欠2017年11月至2018年11月期间的专电公摊电费75.86元。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年11月20日，被告（甲方）与保利物业管理有限公司佛山分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议约定：乙方为甲方提供物业服务，服务内容包括房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；环境卫生；保安服务；交通秩序与车辆停放等。物业服务费自发展商发出《交楼通知书》之日起开始计算。物业管理费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准，面积核定前甲方收取的物业管理费差额不作退补。物业服务费收费标准约定如下：（一）发展商发出《交楼通知书》之日起三年内，按以下优惠价执行：1.电梯住宅管理费按建筑面积2元/平方米.月计算；3.室内停车场业主自购车位管理费按1.6元/平方米.月计算。（二）发展商发出《交楼通知书》后第四年起，按以下标准执行：1.电梯住宅管理费按建筑面积2.3元/平方米.月计算；3.室内停车场业主自购车位管理费按1.6元/平方米.月计算。管理服务费收费标准中不含：楼内走廊、楼梯、共用设施的公共水电费，共用设备的公共电费，本区域范围内的路灯电费及监控中心电费等。上述公共水电费按政府规定由业主另行分摊。甲方必须在每月5日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的1‰向甲方收取滞纳金，直至甲方缴清欠费为止。无论由于任何原因，甲方自用或公共分摊水电费用需要乙方代收代付时，乙方不得收取任何手续费，但甲方必须按时足额向乙方支付其名下应承担的水电费。2014年5月25日，被告签收《收楼确认书》，办理涉案保利香槟花园B9座204房的收楼手续。2014年12月14日，被告（乙方）与佛山保利房地产开发有限公司（甲方）签订《保利香槟花园人防车位使用权有偿转让合同》，约定甲方将坐落于佛山市禅城区******保利香槟花园地下停车场第253号车位（建筑面积26.57平方米）的使用权转让给乙方使用，甲方于2015年3月15日按现状将该车位交付给乙方使用。甲方委托保利物业管理有限公司佛山分公司对保利香槟花园人防车位提供物业管理服务。2015年7月6日，被告签署《承诺书》，确认其已于当日办理了编号253的收车位手续，并承诺从2015年3月15日起按照车位确权面积及车位物业服务收费标准准时缴纳该车位的物业管理费。另查明一：涉案佛山市禅城区************的产权人系本案被告，该房屋的建筑面积为89.86平方米。另查明二：2016年12月9日，保利物业管理有限公司佛山分公司经核准变更企业名称为保利物业发展股份有限公司佛山分公司即本案原告。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告与保利物业管理有限公司佛山分公司签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因保利物业管理有限公司佛山分公司变更企业名称为保利物业发展股份有限公司佛山分公司即本案原告，故原告有权向被告提起本案诉讼主张权利，上述协议对原、被告均具有法律约束力，双方应依照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付房屋及车位的物业服务费的诉请。根据合同约定，被告负有依约向原告支付物业服务费的义务。现原告主张被告拖欠2018年1月至2019年5月的房屋及车位物业服务费未支付，被告未到庭提出抗辩或提供证据予以反驳，故本院对此予以确认。被告应向原告支付2018年1月至2019年5月的房屋物业服务费3513.56元（2.3元/平方米.月×89.86平方米×17个月）、车位物业服务费722.67元（1.6元/平方米.月×26.57平方米×17个月）。原告的该项主张合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案协议第八条第四项约定：“甲方必须在每日5日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的1‰向甲方收取滞纳金，直至甲方缴清欠费为止。”因被告拖欠物业服务费未缴清，原告依据上述协议约定有权向被告主张计收违约金。该违约金的计算标准超出法定标准，本院酌定违约金标准调整为按照日万分之六计算。因此，被告应以每月欠缴物业服务费为本金（房屋物业服务费206.68元/月、车位物业服务费42.51元/月），分别自欠费次月1日起按照日万分之六的标准向原告支付违约金至被告实际清偿之日止。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付公摊费用的诉请。原告主张被告拖欠房屋及车位公摊电费合计266.99元未缴纳，被告未到庭提出抗辩或提供证据予以反驳，且原告提交了相应的电费缴费清单、公摊电费明细表及分摊方案予以证明，本院对此予以确认。因此，被告应向原告支付房屋及车位公摊电费合计266.99元。至于专电公摊电费，原告提交的保利香槟公寓情况说明所指向的楼栋系涉案小区的10座、11座，与涉案房屋不属同一栋，且原告提交的水电分摊方案对专电公摊没有明确约定，故原告主张该项费用缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告陆志金于本判决发生法律效力之日起十日内向原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司支付2018年1月至2019年5月房屋物业服务费3513.56元及违约金（以每月欠缴房屋物业服务费为本金即206.68元/月，分别自欠费次月1日起按照日万分之六的标准计算至被告陆志金实际清偿之日止）；二、被告陆志金于本判决发生法律效力之日起十日内向原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司支付2018年1月至2019年5月车位物业服务费722.67元及违约金（以每月欠缴车位物业服务费为本金即42.51元/月，分别自欠费次月1日起按照日万分之六的标准计算至被告陆志金实际清偿之日止）；三、被告陆志金于本判决发生法律效力之日起十日内向原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司支付房屋及车位公摊电费合计266.99元；四、驳回原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告陆志金未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陆志金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郑泽霞人民陪审员  黄春梅人民陪审员  陈燕玲二〇二〇年八月十七日书 记 员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。