河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3533号上诉人（原审原告）：侯峰，男，1973年10月15日出生，汉族，住安阳市文峰区。上诉人（原审原告）：申伶丽，女，1976年1月24日出生，汉族，住安阳市文峰区。被上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务：执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，系公司员工。委托诉讼代理人：樊斌，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人候峰、申伶丽因与被上诉人安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。候峰、申伶丽上诉请求：一、依法撤销原审判决或改判支持上诉人原审请求;二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误,适用法律错误,依法应予纠正。一、一审法院审理该案程序错误,违反《民事诉讼法》的规定。本案是经过二审程序做出的,应当适用二审程序再审审理。一审法院对该案进行审理违反法律规定。2、上诉人与被上诉人在2018年签订过执行和解协议,且未声明保留再审的权利,本案再审应当终结审查,不应再进行审理。文峰区法院对查明已经执行和解且履行完毕的案件进行审理,违反最高院关于《民事诉讼法》的解释第四百零二条第三项规定。二、一审判决认定事实错误。1、执行和解协议的性质是双方自愿协商达成的合同,当事人意思自治优先于裁判文书,一审法院却依据原判决书被撤销否定执行和解协议的效力,不符合法律规定,认定事实错误。执行和解协议的内容和判决书的内容是不一致的,和解协议是重新设立了民事权利义务关系的合同,判决书既不是执行和解协议的事实依据也不是法律依据。依法成立的合同,受法律保护,当事人意思自治优先于裁判文书,一审判决以原判决撤销否定执行和解协议的效力没有法律依据,认定事实错误。2、一审判决认定迟延办证非被上诉人一方原因,查明事实不清。一审判决认定案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生重大变更等客观事实,并非开发商一方原因造成办证迟延。被上诉人从2013年就开始向小区业主交房,根据《商品房销售管理办法》34条规定,开发商从交房60日内应当办理权属登记备案。从2013年底被上诉人就应当到相关部门办理权属登记,小区周边修路在2014年3月5日至2015年2月4日期间,并不是未修建完毕,规划核实条件变更与不动产职能部门合并是在2016年之后,且与开发商迟延办证之间是否具有关联性,开发商是否向有关部门进行申请登记备案,及未审核通过的原因,一审判决未查明,就直接认定并非被上诉人一方原因,擅自适用自由裁量权,属于认定事实不清,且判决结果显失公平。新华富置业公司辩称，我方不存在违约行为，更不应当承担违约责任，由于一审法院已作出裁判，我方尊重一审法院的判决，请求驳回上诉，维持原判。候峰、申伶丽向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告向二原告支付延期办理房地产权属证书的违约金（以总房款为基准，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准从2015年7月10日起计算至协助办理房屋权属证书之日止）；2.判决被告退还原告缴纳的维修基金7702元以及利息（按同期贷款利率自2013年3月28日起计算至被告履行完毕之日止）；3.判决被告立即协助为原告办理涉案房屋的权属证书；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2013年4月7日，原告侯峰、申伶丽（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，二原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，建筑面积128.36平方米，总房款为549761元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2、原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并向被告交纳维修基金7702元，2015年3月12日双方办理了交房手续，现未办理不动产权属证书。本案原审判决生效后双方达成执行和解协议，被告支付原告执行款（含维修基金）100000元。3、本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，原因为政策调整、需增加规划核实等工作，涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见，不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响，被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇，即使被告开具发票，原告携带相关证件，不动产登记部门仍无法办理权属登记证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。涉案房屋于2015年3月12日确认交付，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告称其不存在违约行为的答辩意见，不予采纳。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金。经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，不予采纳。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采纳。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。因原审判决为双方达成执行和解协议的依据，现原一、二审判决均被撤销，原告主张不影响执行和解协议效力的意见不予采纳。结合本案事实，本院酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算3年，即16492.83元（549761元×1%×3年）。关于维修基金，原告已自行向安阳市房屋维修资金管理中心缴纳，被告应予返还。原告缴纳时应当知道维修基金的收款方不应为被告，且双方对维修基金的利息未做约定，支持自起诉时（2017年8月4日）至原告取得执行和解款项之日（2018年9月14日）止按中国人民银行同期贷款利率计付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告侯峰、原告申伶丽逾期办理不动产权属证书的违约金16492.83元；二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告侯峰、原告申伶丽维修基金7702元及利息（利息自2017年8月4日起至2018年9月14日止按中国人民银行同期贷款利率计算支付）；三、在具备办证条件之日起十日内，被告安阳新华富置业有限公司协助原告侯峰、原告申伶丽办理位于安阳市秀水苑商住小区15号楼1单元0603室的不动产权属证书；四、驳回原告侯峰、原告申伶丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2598元，由侯峰、申伶丽负担2193元，由安阳新华富置业有限公司负担405元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案争议焦点为一审认定的逾期交房违约金是否适当。双方签订的《商品房预售合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。因办理权属登记需要相关职能部门配合，涉及到行政审批事项，被上诉人于一审提交的相关证据可证实并非由其一方原因造成办证迟延，一审综合本案实际情况，酌定违约金标准及数额并无不当。因原审判决为双方达成执行和解协议的依据，现原一、二审判决均被撤销，上诉人主张不影响执行和解协议效力的意见不应采纳。一审程序并无当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2193元，由上诉人候峰、申伶丽负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年八月二十日书记员  赵欢欢