上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初10394号原告：章海彬，男，1977年7月28日生，汉族，户籍地浙江省象山县丹东街道东河花园XXX号。原告：董玲玲，女，1980年1月26日生，汉族，户籍地浙江省宁波市江北区槐树巷12号6幢703室。两原告共同委托诉讼代理人：岳天奇，上海捷勋律师事务所律师。被告：申开封，男，1974年9月2日生，汉族，户籍地河南省沈丘县洪山乡马庄行政村小申庄29。原告章海彬、董玲玲与被告申开封房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人岳天奇、被告申开封到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋出租合同》；2、判令被告腾退位于上海市嘉定区安亭镇新源路XXX号房屋(以下称系争房屋)，并支付相应的租金及使用费(租金及使用费自2019年8月1日起计算至实际腾退交付之日止，自2019年8月1日至2020年7月31日按租金182,000元/年的标准，自2020年8月1日至2021年7月31日按租金192,000元/年的标准)；3、判令被告支付房屋物业费(按照每月3元/平方，面积162.79平方米，即按每月488.37元的标准计算，自2019年8月1日起计算至实际腾退交付之日止)；4、判令被告结清房屋全部水电煤费用(结算至实际腾退之日止)；5、判令被告支付逾期注销工商信息的违约金(该违约金按每天1,000元的标准，自2019年8月1日计算至实际注销房屋工商信息之日止)。在审理中，原告撤回第4项诉讼请求，并将第5项诉讼请求变更为判令被告支付逾期注销工商信息的违约金(该违约金按500元/天计算，自2019年2月20日计算至合同解除之日止)。事实与理由：原告与案外人朱某签订房屋出租合同，原告将系争房屋出租给朱某使用，后被告自2016年8月1日向朱某承租系争房屋，用于开设餐饮店。因被告一直拖欠房屋租金，在原告多次催讨下，被告向原告出具书面承诺书，承诺会依约支付房屋租金，否则同意解除租赁合同，腾退房屋并结清水电煤及物业费用，但被告仍未按约支付租金，故原告诉至法院，嘉定区人民法院作出(2019)沪0114民初9385号民事判决书，不予支持原告解除房屋租赁合同的诉请，现被告仍未按约支付房屋租金，并拖欠物业费用，构成严重违约，故原告再次诉至法院。被告申开封辩称，不同意解除房屋租赁合同，理由如下：1、由于疫情影响，餐饮业实际经营受到客观影响，且店铺大门被锁，实际也无法经营，要求减免2020年2月至2020年6月的租金；2、承诺书是在胁迫情况下签订，并非真实意思表示。3、由于店铺未实际经营，物业未提供相应服务，故不同意支付物业费。4、原告主张的违约金过高，要求调整。5、被告替原告方向电力部门垫付了十几万元罚款，要求在办案中抵扣相应费用。被告前期投入巨大，若解除合同将会给被告造成巨大损失，现被告已支付租金至2019年7月底，并愿意按照上一年的租金标准即177,000元/年支付欠付的租金，希望可以继续履行合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为章海彬、董玲玲。2013年7月31日，章海彬与案外人朱某签订《房屋出租合同》，约定章海彬将系争房屋出租给朱某使用，租赁期为5年，自2013年8月1日至2018年7月31日；第一年年租金总额为120,000元，第二年租金为126,000元，第三年租金为132,000元，第四年租金为139,000元，第五年租金为146,000元，租金每半年支付一次，在每年的7月15日、1月15日提前15天支付；合同终止后要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以年租金的10%罚款。2016年7月30日，案外人朱某将其承租的系争房屋转租给申开封，由申开封继续承租系争房屋，并约定章海彬与朱某的合同到期后自动延期至2021年底，租金分别为：2018年8月1日至2019年7月31日为177,000元，2019年8月1日至2020年7月31日为182,000元，2020年8月1日至2021年7月31日为192,000元，租金每半年支付，押金20,000元到2017年2月1日之前支付。章海彬、董玲玲亦同意由申开封继续租赁系争房屋并直接向申开封收取租金。2019年1月15日，申开封出具承诺书一份，表示其于2016年8月1日开始租赁系争房屋用于开设餐饮店，现该餐饮店已三个多月未营业，一直处于歇业关门状态，因事先约定于2019年1月15日支付下个半年的房租88,500元，由于申开封周转资金暂时没到位，故对房东承诺于2019年1月25日前支付房租88,500元。申开封并承诺，若未能按时付款的，自愿终止系争房屋的租赁合同，放弃对租赁物的一切权利，腾空房屋并结清之前使用产生的相关费用包括水、电、煤、物业费等；同时承诺于2019年2月20日前注销曾在此房屋地址下办理的各项业务(如工商、税务等)，若未及时办理注销，同意按每日1,000元支付违约金。此后，因申开封仍未支付租金，章海彬、董玲玲于2019年5月8日诉至本院，要求解除双方签订的《房屋出租合同》，并要求申开封支付所欠付的租金、物业费并支付违约金，审理过程中，申开封向章海彬、董玲玲支付自2019年2月1日至7月31日期间租金8万元，本院于2019年10月16日作出(2019)沪0114民初9385号民事判决书，判决：一、原告章海彬与被告申开封之间的《房屋出租合同》继续履行；二、被告申开封应于本判决生效之日起十日内给付原告章海彬、董玲玲租金8,500元；三、被告申开封应于本判决生效之日起十日内给付原告章海彬、董玲玲物业费2,600元；四、被告申开封应于本判决生效之日起十日内偿付原告章海彬、董玲玲违约金2,000元；五、原告章海彬、董玲玲的其余诉讼请求不予支持。判决后章海彬、董玲玲不服并提起上诉，二审维持原判，该判决现已生效。另查明，1、申开封承租本案系争房屋外，还向其他案外人承租相邻商铺，并在打通后一并用于经营餐饮，目前为关门歇业状态，大门上有三道锁。2、申开封向案外人张某某承租与系争房屋相邻的812号商铺，后张某某因申开封逾期支付租金要求解除房屋租赁合同并诉至本院，本院于2020年3月25日作出(2019)沪0114民初16932号民事判决书，判决：张某某与申开封签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2019年4月30日解除，被告申开封应于本判决生效之日起三十日内立即腾退并搬离上海市嘉定区安亭镇新源路XXX号商铺等；判决后，申开封不服并提出上诉，二审维持原判，该判决现已生效。审理中，章海彬、董玲玲确认收取押金2万元，申开封要求在本案中一并处理押金返还事宜；另，双方一致确认物业费标准为每月488.37元。审理中，申开封自述自2019年以来店铺一直未正常经营，大门内侧的锁是其自己锁上的，大门外侧的两道锁并不清楚是谁锁上的，发现大门被锁后并未与章海彬、董玲玲沟通，亦未报警；章海彬、董玲玲称其居住在外地，并未在大门上锁，也未至现场查看，不清楚系争房屋大门自何时开始上锁，可能申开封欠款较多，其它债权人上的锁。另，关于申开封垫付的罚款，章海彬、董玲玲对此不予认可，申开封亦未提供相应证据予以证明。本院认为，章海彬与案外人朱某签订的《房屋出租合同》后，朱某将系争房屋转租给申开封，并将租赁期限延长至2021年，章海彬、董玲玲亦同意由申开封继续租赁系争房屋并直接向申开封收取租金，故朱某将其在《房屋出租合同》中约定的权利义务概括转让给申开封，章海彬、董玲玲与申开封之间建立房屋租赁合同关系，双方之间的《房屋出租合同》合法有效。申开封承租后，应按约向章海彬、董玲玲支付租金。因申开封长期拖欠租金，现章海彬、董玲玲要求解除上述租赁合同，与法有据，本院对章海彬、董玲玲要求解除合同并要求申开封腾退房屋的诉讼请求予以支持。合同解除的时间以诉状副本送达之日即2020年7月21日为准。合同解除后，尚未履行的终止履行。章海彬、董玲玲收取的2万元押金应当予以返还。关于租金，对于申开封抗辩称大门被锁无法正常使用的意见，因申开封并无证据证明大门上锁系章海彬、董玲玲所为，结合申开封自述其发现大门被锁后并未与章海彬、董玲玲沟通，亦未报警，系争房屋实际无法使用并非章海彬、董玲玲之故，故申开封仍应向章海彬、董玲玲按约支付租金。至于租金的标准，虽然申开封在疫情之前已逾期支付租金，但考虑到申开封从事餐饮行业，确因疫情影响正常经营，本院综合疫情等情况对于合同履行的影响并根据公平原则对于自2020年2月1日至2020年7月21日合同解除之日期间的租金酌情确定为140,000元。关于物业费，在实际占有使用系争房屋期间，申开封应向章海彬、董玲玲支付的物业费，因双方一致确认物业费标准为每月488.37元，且申开封并未提供证据证明其已付款的期间，故本院以章海彬、董玲玲自认的时间节点为准，该物业管理费按每月488.37元的标准，自2019年8月1日计算至实际腾退交付之日止。关于违约金，虽根据申开封于2019年1月15日出具的承诺书，其承诺于2019年2月20日前注销曾在此房屋地址下办理的各项业务(如工商、税务等)，并约定了相应的违约责任，但此后申开封继续支付租金，且本院于2019年10月16日作出继续履行双方之间的《房屋出租合同》的判决，双方之后继续履行该合同，实际已变更了之前的约定，在房屋租赁合同存续期间申开封无需注销工商信息，故章海彬、董玲玲主张的逾期注销工商信息违约金缺乏依据，本院不予支持。申开封提出要求将其垫付的相关费用与租金等相抵扣，因申开封并未提供相应证据予以证明，章海彬、董玲玲对此亦不认可，对此申开封可另行解决，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告章海彬、董玲玲与被告申开封之间的《房屋出租合同》于2020年7月21日解除；二、被告申开封应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区安亭镇新源路XXX号房屋并将该房屋返还原告章海彬、董玲玲；三、原告章海彬、董玲玲应于本判决生效之日起十日内退还被告申开封押金20,000元；四、被告申开封应于本判决生效之日起十日内给付原告章海彬、董玲玲自2019年8月1日至2020年7月21日期间的租金140,000元；五、被告申开封应于本判决生效之日起十日内给付原告章海彬、董玲玲房屋占有使用费(该使用费自2020年7月22日计算至房屋实际腾退交付之日止，其中自2020年7月22日至2020年7月31日按182,000元/年的标准，自2020年8月1日起按192,000元/年的标准)；六、被告申开封应于本判决生效之日起十日内给付原告章海彬、董玲玲物业费(该物业费按每月488.37元的标准，自2019年8月1日计算至实际腾退交付之日止)；七、原告章海彬、董玲玲的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,940元，减半收取1,970元，由原告章海彬、董玲玲负担50元，由被告申开封负担1,920元(被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二〇年八月三十一日书记员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。