文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初6621号原告：郑熹，男，1980年5月22日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：曾佑均，重庆鼎山律师事务所律师，一般代理。被告：古玉才，男，1964年3月8日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：重庆市津南农贸市场管理有限公司，住所地重庆市江津区几江街道办事处琅山民营区江津部队换地还房小区工程，统一社会信用代码91500116678674885C。法定代表人：江富平，总经理。原告郑熹与被告重庆市津南农贸市场管理有限公司（以下简称津南公司）、古玉才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2020年7月3日公开开庭进行进行了审理。原告郑熹及其委托诉讼代理人曾佑均、被告古玉才到庭参加诉讼。被告重庆市津南农贸市场管理有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告郑熹向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告与被告之间的租赁合同解除；2、依法判决被告退还原告租金37680元；3、依法判决被告退还原告保证金1000元。事实和理由：原告从2012年开始一直租赁被告位于重庆市江津区几江街道办事处琅山农贸市场家禽XX号门面（现XX号门面）用于经验家禽宰杀，租赁保证金为1000元。租金为一年一交，每年的1月31日前一次性交清下一年度租金。2019年11月20日，原告向被告支付租赁期限为2020年2月1日至2021年1月31日的租金37680元。因新冠病毒爆发，重庆市江津区人民政府于2020年1月24日发布《关于在全区范围内暂停活禽交易和宰杀的通告》，从2020年1月25日零时开始，暂停活禽交易和宰杀场所。原告租赁的门面至今关停未开展经营活动，原告多次找被告协商，未能达成一致。原告于2020年5月6日向被告邮寄解除租赁合同通知。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》九十四条、九十六条的规定，原告有权解除合同，被告应退还原告租金和保证金。被告古玉才辩称：原告在2020年5月6日跟我说不租了，要求我退还全部租金，原告是2019年11月缴纳的租金。2020年3月26日，原告在重庆市江津区先锋镇办理营业执照后找我要求退还门面。政府停止宰杀，不是不准活禽交易，宰杀只是喊统一宰杀，同一市场内其他两家也正常经营起的，政府没有不允许卖家禽。不同意解除合同，因为案涉门面可以正常经营，我租给原告门面用于卖家禽，并不是出租的宰杀间。不同意退租金，完清电费等后可以退保证金。经审理查明：原告郑熹从2012年起就与被告古玉才签订租赁合同，租用位于“琅山农贸市场内家离XX号门面”，并交纳保证金1000元，租赁合同一年一签，所交1000元保证金均作为每年度租赁合同的保证金。租用该门面后，原告于2012年3月6日办理了个体工商户的营业执照（未登记字号），登记经营场所为案涉门面，经营范围是家禽宰杀、禽蛋零售。2018年11月26日，原告（乙方）与被告古玉才（甲方）签订《协议书》约定：甲方将位于“琅山农贸市场内家离XX号门面”租用给乙方经营；租期从2019年2月1日至2020年1月31日止，全年租金36000元，乙方在签协议后一次交清，交清后方可经营。除上述内容外，协议还就门面转租、市场作息时间等进行了约定，但未对房屋用途进行约定。该合同签订后，原告向被告古玉才支付了2019年度租金36000元，并继续使用该门面。2019年11月20日，原告与被告古玉才达成口头协议，由原告继续租用该门面，一年租金37680元，租期从2020年2月1日起至2021年1月31日止。协议达成当日，原告向被告古玉才支付了37680元的租金。2014年1月24日，重庆市江津区人民政府发布了《重庆市江津区人民政府关于在全区范围内暂停活禽交易和宰杀的通告》，决定从2020年1月25日零时起暂停全区范围内的农贸市场、超市、活禽专卖店和餐饮店等活禽交易和宰杀，结束时间另行通知。原告遂停止了在租赁门面的经营活动。2020年3月11日，重庆市江津区人民政府发布了《重庆市江津区人民政府关于规范活禽交易和宰杀的实施意见》（江津府发[2020]XX号），规定重庆市江津区几江街道、鼎山街道等严禁活禽交易和宰杀行为，实行“家禽集中屠宰，白条光禽上市”制度。（注：白条光禽，即宰杀去毛后的家禽）该文下发后，原告租用门市即可开展经营活动，但不得进行活禽交易和宰杀。之后原告向有关部门反映，要求被告退还租金未果。2020年5月7日，被告古玉才收到了原告邮寄的《解除合同通知》，载明：“古玉才先生：我于2012年开始一直租赁您位于重庆市江津区琅山农贸家禽XX号门市（原XX号门市），租赁期限至2021年1月31日，用于经营活禽宰杀。因新冠肺炎爆发，重庆市江津区人民政府于2014年1月24日发布通告，从2020年1月25日零时开始，暂停全区范围内农贸市场活禽交易、宰杀。根据《中华人民共和国合同法》第94条第1款、96条规定，现通知您解除租赁合同，并请您收到通知之日起7日内退还租金37680元，保证金1000元。”另查明：被告古玉才出租给原告的门面是推拉玻璃门，未安装门锁，起诉前，原告已将案涉门面腾空，但双方未办理交房手续。庭审中，被告古玉才称原告欠水电费，并提交了《水电费明细表》，用以证明原告欠2020年1月至2020年7月的水电费。以上事实，到庭双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，原告郑熹与被告古玉才就案涉门面达成的，租赁期限从2020年2月1日至2021年1月31日的口头租赁协议，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”按上述规定，原告与被告古玉才达成的口头租赁协议，属不定期租赁，承租方可随时解除合同，但应提前通知对方。2020年5月7日，被告古玉才收到了原告邮寄的《解除合同通知》，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此原告与被告古玉才达成的口头租赁协议自被告古玉才收到《解除合同通知》之日，即2020年5月7日起解除。由于原告与被告古玉才口头达成的门面租赁协议已于2020年5月7日解除，因此原告诉请解除租赁合同的诉讼请求不能成立。按合同法第九十七条的规定，本案原告本只应支付合同解除前的租金，但原告未按上述第二百三十二条的规定，提前通知对方，因此案涉门面租金，本院酌情计算至2020年5月31日止。其间因新冠疫情防控，案涉门面从2020年1月25日至同年3月11日停止经营，由于新冠疫情爆发属不可抗力事件，本院根据公平原则和本案的实际情况，决定此期间的租金由原告与被告古玉才各分担50%。另外，原告租用案涉门面一直经营活禽宰杀和禽蛋销售，虽然原告与被告古玉才以前签订的租赁合同和达成的口头协议没有对房屋用途进行约定，但也未约定原告在租赁门面处不能进行活禽宰杀，因新冠疫情爆发，在案涉门面可以开展经营活动后不能进行活禽宰杀，此也属不可抗力事件造成的后果。原告凭此虽不能解除与被告古玉才达成的口头租赁协议，但此种后果被告古玉才也应适当分担。本院酌情决定由被告古玉才分担租金的20%。由于原告请求被告古玉才退还的是2020年2月1日（含本日，下同）后的租金，因此2020年1月25日至同年1月31日间被告古玉才应分担的租金，本案不予处理。根据上述租金分担的原则，2020年2月1日至同年3月11日共计39天，同年3月12日至同年5月31日共81天，因此原告应支付被告古玉才租金的金额为8299.92元{[（37680元×80%）÷365]×（19.5日＋81日）}，按此被告古玉才应退还原告租金29380.08元。合同解除后被告古玉才也应退还原告保证金1000元。至于原告对被告津南公司提出的诉讼请求，根据原告所举示的证据和其在庭审中所述，与原告建立租赁关系的相对人是被告古玉才，而本案并无合同相对人外的其他人应承担责任的情形，因此原告对津南公司的诉讼请求，本院不予支持。对被告古玉才辩称，不同意解除合同，因与合同法第二百一十五条、第二百三十二条的规定不符，其抗辩理由本院不予采纳。对被告古玉才提出原告欠交的水电费，对此被告古玉才仅提交了由被告古玉才方的人员书写的《水电费明细表》，该明细表不足以证明原告欠水电费及其金额，故本案不予处理。被告古玉才可另行或与原告协商处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告古玉才在本判决生效之日起五日内退还原告郑熹房屋租金29380.08元；二、被告古玉才在本判决生效之日起五日内退还原告郑熹保证金1000元；三、驳回原告郑熹对被告重庆市津南农贸市场管理有限公司的诉讼请求；四、驳回原告郑熹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费768元，减半收取384元，由被告古玉才担。此款原告郑熹已预交，被告古玉才在履行上述款项时直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周思远二〇二〇年八月二十五日法官助理 杨 妮书 记 员 王星皓