内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初823号原告：陈海燕，女，1976年8月27日出生，住内蒙古自治区包头市。被告：包头中建房地产有限责任公司。法定代表人：陈学然，董事长。委托诉讼代理人：赵强，内蒙古硕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑾琨，内蒙古硕达律师事务所实习律师。原告陈海燕与被告包头中建房地产有限责任公司（以下简称“中建房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈海燕、被告中建房地产公司的委托诉讼代理人赵强、刘瑾琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海燕向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即向原告支付逾期办理产权证违约金419963.4元(交房日期2013年1月11日，违约金起算日期2015年1月2日，办理产权证日期2018年5月30日，逾期天数1245天，计算公式：3373200元×1×1245天=419963.4元)；2.请求依法判令被告立即向原告支付至2020年5月11日的逾期办理产权证违约金的占用利息30210.87元。[从2018年6月29日起至2020年5月11日，共计682天，以2020年4月20日全国银行业间同业拆借中心4月20日公布的1年期LPR(3.85%）为标准计算，计算公式：682天×419963.4元×3.85%÷365天=30210.87元]；3.请求依法判令被告按第二项诉讼请求的标准向原告支付逾期办理产权证违约金占用利息，直至逾期办理产权证违约金全部支付完毕；4.请求依法判令被告立即向原告支付维修基金和契税等代办费用的占用利息19416.34元。[从2013年1月12日起算至2018年5月30日，共计682天，以2020年4月20日全国银行业间同业拆借中心4月20日公布的5年以上LPR(4.65%)为标准计算，占用维修基金和契税等代办费用金额为108600元，计算公式1695天×108600元×4.65%÷365天=23450.91元]；5.请求依法判令被告立即向原告返还代交有线网络费988元、房屋转让手续费602元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月18日，原告与被告签订了《商铺买卖协议》，约定原告向被告购买位于包头稀土高新技术产业开发区富强南路88号中建御澜世家2-102商铺一套，协议签订当日，原告向被告预交购房款300000元。2012年11月30日，原、被告双方签订了《包头市商品房买卖合同》（合同编号为2011-0024474）、《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的中建御澜世家2-102商铺一套，房屋总价款为3404650元，签订合同当日原告向被告付清购房全部尾款3104650元。被告于2013年1月11日将上述房屋交付给原告，同时，被告向原告收取了办理房屋产权相关的代收费等费用共计188156元，包含代办费200元、维修基金101197元、契税101197元、印花税1692元、手续费602元、产权登记费80元、代交有线电视网络费988元、房屋转让手续费602元。后原告于2018年5月30日取得该房屋的不动产权证书。根据原、被告双方签订的合同第十二条及补充协议第五条第二项的约定，被告应当在交房日2013年1月11日后720日内即2015年1月1日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；被告应当自其取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。现被告未在合同约定期限内为原告办理完毕房屋权属登记证书，违约天数共计1245天，被告应向原告支付违约金共计419963.4元。根据原、被告签订的补充协议第五条第二款，被告应当自实际取得权属证明之日起30日内向原告支付逾期办证违约金，但被告一直未依约向原告支付相应的违约金，因此被告应当向原告支付逾期办证违约金的占用利息，即从2018年6月29日起计算占用利息天数，在本次起诉中暂计至2020年5月11日，共计682天，需向原告支付逾期办证违约金占用利息30210.87元，并在被告向原告支付完毕逾期办证违约金之日止，按该标准向原告支付相应的逾期办证违约金占用利息。被告于2013年1月11日收取原告办理房屋产权相关的代收费合计188156元，至2014年退还原告维修基金差价77349元、暖气费2207元，期间被告实际一直占用原告办理房屋产权相关的代收费共计108600元。直至2018年5月30日，原告才取得涉案商铺的权属证书，故被告应当向原告支付2013年1月12日至2018年5月30日的资金占用利息，根据全国银行业间同业拆借中心4月20日公布的五年以上LPR（4.65%），被告应当向原告支付资金占用利息23450.91元。根据财政部和国家发展改革委员会《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》（财税[2017]20号）文件，由住房城乡建设部门收取的房屋转让手续费已被取消，被告不应当向原告收取房屋转让手续费，因此被告需将原告交纳的房屋转让手续费退还给原告。根据包头市发展和改革委员会下发的《关于进一步规范新建住房交易价格行为的通知》（包发改价字[2008]232号），有线电视费用应计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取，因此被告不应当再向原告另行收取有线电视费，被告应当将原告交纳的有线电视费988元退还原告。被告中建房地产公司辩称，2014年3月13日，包头市人民政府印发《包头市关于进一步简化商品房开发项目审批程序的意见》，该意见指出我市成立包头市房地产开发项目联合验收委员会，由政府分管副市长任主任，办公室设在市住房保障局。该联合验收委员会办公室牵头组织开展联合验收工作，对工程规划执行情况、小区内基础设施配套和配建工程完成情况等进行综合验收，建设项目未通过委员会验收的，不得交付使用，不予办理房屋产权初始登记。2015年12月11日，包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件，即《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂时办法的通知》，该通知指出，凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，要按《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理产权初始登记即可。由于包头市房地产开发项目验收及房屋产权登记等政策的调整，导致从2014年3月13日至2015年12月11日（共计638天）期间存在政策断档期，被告不能办理房屋产权的验收及初始登记，被告对上述情况不存在过错，应将上述期限从被告的办理产权期限中予以扣除。被告于2013年交楼时依据当时的政府文件规定向原告收取了办理房屋产权证的各项税费，由于2014年新政策的实施减免了部分税费，故被告根据政府相关文件及时将多收的部分退还原告，导致税费差额是由于政策原因导致，被告不存在过错。根据原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条的约定，被告应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案，原告收房日期为2013年1月11日，扣减因政府原因导致的延迟时间638天，被告应在2016年10月1日前报产权登记机关备案即可，被告于2016年3月31日已取得房屋初始登记，履行了合同约定的资料报备义务，对此并未违约。被告在取得房屋初始登记后即以电话、公示等方式通知业主及时准备并提交资料，本案中原告之所以于2018年5月30日才取得产权证书是由于原告2017年6月9日才提交办证资料导致的，与被告无关。原告主张的各项诉讼请求已过诉讼时效，应当依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2012年11月18日，原告陈海燕与被告中建房地产公司签订了《商铺买卖协议》，约定陈海燕向中建房地产公司购买位于包头稀土高新技术产业开发区富强南路88号中建御澜世家2-102商铺一套，房屋总价款为3404650元，首付款300000元于2012年11月18日付清，剩余购房款3104650元于2012年11月29日前付清。在陈海燕于2012年11月29日前付清全部房款后，方可将此协议换签为《包头市房屋买卖合同》。2012年11月30日，陈海燕与中建房地产公司签订了合同编号为2011-0024474的《包头市商品房买卖合同》。合同约定，陈海燕（乙方）购买中建房地产公司（甲方）开发建设的位于包头稀土高新技术产业开发区富强南路88号中建御澜世家2-102号商品房一套，建筑面积202.44平方米，每平方米价格为16818.07元，总房价3404650元。交房日期为2012年12月31日。付款方式为乙方于合同支付1704650元，剩余房款1700000元办理按揭贷款。合同第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的1向乙方支付违约金。合同第十六条约定“本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件五）。附件一至附件五均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。”双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第一款约定买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所需资料以及相关费用含专项维修资金、相关税费、面积差异结算款等，如有变化以房管部门、税务部门的最新规定为准。第二款约定因出卖人的责任未能在合同十二条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。合同签订后，陈海燕交纳了全部购房款，中建房地产公司于2013年1月11日向陈海燕交付了房屋，陈海燕交纳相关费用188156元。2016年3月31日，中建房地产公司在包头市房地产产权管理处办理了2号楼的房产初始登记。2018年5月30日，陈海燕取得了中建御澜世家2-102号房屋的权属证书。另查明，2014年包头市人民政府出台《包头市关于进一步简化商品房开发项目审批程序的意见》，意见指出成立包头市房地产开发项目联合验收委员会，由政府分管副市长任主任，办公室设在市住房保障局。该联合验收委员会办公室牵头组织开展联合验收工作，对工程规划执行情况、小区内基础设施配套和配建工程完成情况等进行综合验收，建设项目未通过验收的，不得交付使用，不予办理房屋产权初始登记。2015年12月11日，包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件，即《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》，该通知指出，凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，要按《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理产权初始登记即可。以上事实有原告提供的房屋产权证、《商铺买卖协议》、《包头市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、发票、被告提供的商品房初始登记办结通知书及双方当事人当庭陈述均经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为，原告陈海燕与被告中建房地产公司签订的《包头市商品房买卖合同》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，中建房地产公司应当履行交付房屋并办理房屋产权登记相关义务。中建房地产公司将商品房交付陈海燕使用的时间为2013年1月11日，对此双方均予认可，按照《包头市商品房买卖合同》第十二条约定，中建房地产公司应当在商品房交付使用后720日内，即2015年1月1日以前完成登记备案手续，但从2014年3月13日至2015年12月11日共计638天，包头市房地产开发项目审批程序有调整，该情况并非中建房地产公司原因导致，中建房地产公司对此并无过错，上述期间应当从中建房地产公司报送产权登记资料的时间期限内扣除，故中建房地产公司应在2016年9月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案即可。中建房地产有限公司已于2016年3月31日取得初始登记，履行了合同约定的资料报备义务，对此并不存在违约情况。故对陈海燕要求中建房地产公司支付逾期办理产权证违约金、逾期办理产权证违约金的占用利息的主张，本院不予支持。关于陈海燕要求中建房地产公司支付维修基金和契税等代办费用的占用利息19416.34元的主张，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第一款之规定，中建房地产公司代收维修基金和契税等代办费用符合合同约定，陈海燕的该项主张没有法律依据，本院不予支持。关于陈海燕要求中建房地产公司返还代交有线网络费988元、房屋转让手续费602元的主张，中建房地产公司代收上述费用符合法律规定，陈海燕的该项主张没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈海燕的诉讼请求。案件受理费8430元，减半收取4215元（原告已预交），由被告陈海燕负担4215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 李震霖 二〇二〇年八月四日书记员 张欣茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。