湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初1309号 原告:陆少华，男。 原告:李春銮，女。 委托诉讼代理人:邓超亚，湖南方廉律师事务所律师（特别授权）。 被告:永州坤达房地产开发有限公司。 法定代表人:张良柏，系该公司董事长。 委托诉讼代理人:屈玲燕，湖南靖兴律师事务所律师（特别授权）。 第三人：中国建设银行股份有限公司永州市分行。 法定代表人：龚飞龙，系该行行长。 委托诉讼代理人：覃琬婷，女。 原告陆少华、李春銮与被告永州坤达房地产开发有限公司（以下简称“永州坤达公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司永州市分行（以下简称“建行永州分行”）纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法由审判员刘德燕适用简易程序独任审理，法官助理彭艺玲，书记员陶亮担任法庭记录。原告陆少华、李春銮及其委托诉讼代理人邓超亚，被告永州坤达公司委托诉讼代理人屈玲燕，第三人建行永州分行委托诉讼代理人覃琬婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告陆少华、李春銮向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的商品房买卖合同（合同编号：永零房商合[2014]00001834）及合同补充协议（附件四）；2.判令被告返还原告已支付的购房款（首付款349548元）及预收办证费（25943元）共计375491元并支付利息(利息自2018年5月14日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至返还时止)；3.判令被告将原告已向第三人支付的按揭贷款本金及利息234694.91元（含一次性还贷的180000元）赔付给原告；4.判令被告支付延期交房违约金13598元，从2019年10月30日开始按已付款（全款729548元＋预收办证费用25943元）的日万分之一的标准，暂计算至2020年4月30日，顺延照计。5.本案的诉讼费用、保全费及保全保险费等由被告承担。原告在庭审中要求增加诉讼请求：1.判令解除原告与第三人中国建设银行股份有限公司永州市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令由被告向第三人偿还原告尚欠的按揭贷款本金和利息。事实和理由：原、被告于2018年5月14日签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告出售的“上海花园”小区1栋2单元***号商品房。该商品房的合同约定总价款为729548元，支付方式为首付加按揭贷款（建设银行贷款）。合同签订后，原告依约向被告支付了购房首付款349548元及预收办证费25943元，同时依约在第三人建设银行永州市分行办理了个人住房贷款，与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，按揭银行也已将剩余房款380000元支付给被告。目前原告已还按揭贷款本金及利息共计234694.91元，综上，原告已按合同约定履行了支付房款及其他合同义务，但被告却严重违反《商品房买卖合同》第十条关于交房的合同约定，逾期交房的时间已达6个月（合同约定出卖人应在2019年10月30日交付）。根据《商品房买卖合同》第十一条第四款约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金”。鉴于被告严重违约的事实，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求增加违约金的计算标准，按已付款的日万分之一的标准计算。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，秉承减轻当事人诉累，节省人民法院审判司法资源的精神并鉴于该案的处理结果与第三人具有法律上的重大利害关系，因而第三人应该参加诉讼，原告也请求解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及由被告直接向第三人偿还原告尚欠的按揭贷款本金及利息。综上，原告的诉讼请求符合事实和法律规定，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告永州坤达公司辩称，其不同意与原告解除双方签订的《商品房买卖合同》，原告提出解除双方签订的《商品房买卖合同》不具备事实依据和法律依据。一、被告具有合同约定的交房日期顺延情形根据双方签订的合同第十条规定:出卖人应当在2019年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理其中第6项规定，出现雨水天气(以气象部门的记载为准)，经到气象部门调取从2018年1月至2019年10月，雨水天气有301天，按合同约定这301天可以据实予以延期，被告在2020年8月30日前交房不算违约。零陵的人民都知道2018年到2019年的雨水特别多，尽管如此，答辩人尽可能合理安排时间抢工期，尽快把房子交付给业主们，本想在2019年春节期间全部将竣工的房屋交付给业主，但恰遇国家乃至全球出现新冠肺炎疫情，被告服从政府指令被迫于2020年4月才陆续打电话通知业主收房，大部分业主在2020年4月至5月不同时间收房，现阶段仍属于疫情期间，有些外地没回家的没有收房，原告因为自身反悔想退房不应得到法律支持。二、原告没有履行法定的催告程序，原告不具备解除合同的条件。即使原告认为自己可以解除合同，根据《中华人民共和国》第94条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的规定，原告需要履行催告手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，如果出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，卖手方才能解除合同，但原告起诉前未行使催告手续，更何况，被告根本没有违约。三、国家特殊时期的政策法规不支持原告的诉求。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第4条规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，原被告约定的交付期限内由于雨水天气可以顺延，在顺延期间恰巧遭遇新冠肺炎疫情，按最高法院意见，原告提出解除商品房买卖合同的请求不能得到法律支持。四、原告提出的要求被告返还和支付的各项款项由于不具备解除合同的条件，其要求不应得到支持。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人中国建设银行股份有限公司永州市分行辩称，一、原告在被告处的贷款情况属实。2018年5月25日，原告李春銮作为借款人、永州坤达房地产开发有限公司(下称坤达公司)作为保证人、李春銮与陆少华作为抵押人，与原告签订《个人住房(商业用房)借款合同》(以下简称借款合同)，约定李春銮向建行借款38万元，借款期限为240个月，用于购买被告永州坤达房地产开发有限公司开发的位于零陵区南津北路日升村上海花园小区1栋2单元506号商品房。贷款利率为基准利率上浮15％，还款方式为等额本金还款法，根据合同签订时利率则每月应归还本金金额1583.33元。该笔借款以李春銮与陆少华所购的商品房作为抵押，已办理抵押权预告登记，预告登记权证号码为湘(2018)零陵区不动产证明第0008***号，并且被告永州坤达房地产开发有限公司作为保证人，为上述贷款提供连带责任保证，保证期间为合同生效之日起至抵押登记已办妥且他项权利证书交由贷款人收执之日止。合同签订后，建行于2018年7月21日向被告李春銮发放了贷款人民币38万元。截止2020年6月24日，该笔借款已还本金207732.31元、利息30179.36元，贷款本金余额为172267.69元。二、建行并非商品房买卖合同纠纷的当事人，其不是本案的适格第三人。本案原告中涉及两层法律关系，即原告与被告坤达公司之间为商品房买卖合同纠纷，原告与建行之间为金融借款合同纠纷。这是两个不同的法律关系，二者不能混为一谈，不能一案处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，本案建行并未作为有独立请求权的第三人提出诉请，故人民法院应当仅审理商品房买卖合同纠纷，被告建行与原告之间的债权债务，由被告建行另案主张，不属于本案审理范围，更不能由原告代其行使权利。其次，根据民事诉讼法第五十六条对“第三人”的定义“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼”，建行并没有主动申请参加本案的诉讼，也没有由人民法院通知参加诉讼，而是由原告直接将建行列为商品房买卖合同纠纷的第三人，故建行认为不符合法律规定，建行不是本案的适格第三人。三、原告与其签订的《个人住房(商业用房)借款合同不符合法定和约定解除条件。1.本案的商品房买卖合同纠纷还在审理中，还未被确认无效或者被撤销、解除，原、被告之间的房屋买卖合同被判决解除，并非必然导致借款合同解除。借款合同目的是借款，购房只是借款的用途。购房合同的目的未实现，并不会影响借款合同目的的实现。原、被告之间的房屋买卖合同如被判决解除，并非必然导致借款合同解除。在原告与被告的商品房买卖合同被撤销、解除后，才可对其他利害关系进行审理。3.被告不能按期交房给原告的纠纷与其无关，原告与其签订的合同应正常履行。4.建行与原告签订的合同，不符合法定的解除条件，也不合约定的解除条件。建行与原告签订的合同，系双方真实意思表示，不存在法定无效、法定解除的情形。同时，借款合同中多处约定了解除条件，但都不包括本案的纠纷。而且，合同第十九条双方约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务”。故按照法律和合同约定，我行与原告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》也不应该被解除。建行要求原告继续履行还款义务。如果解除买卖合同原告需将剩余本金和利息还清，在还清之前不得解除买卖合同。综上所述，建行不是本案的适格第三人，建行与原被告签订的借款合同合法有效，不符合法定、约定的解除情形，故建行要求原、被告继续偿还借款，如不能偿还剩余贷款本息的，要求拍卖房屋并对拍卖款项享有优先受偿权。如《个人住房(商业用房)借款合同》解除的，原、被告亦应共同承担贷款偿还责任。 本院经审理认定事实如下：原告与被告在2018年5月14日签订了《商品房买卖合同》，购买被告出售的“上海花园”小区1栋2单元***号商品房，约定总价款为729548元，支付方式为首付加按揭贷款（住房公积金贷款），原告支付了首付款349548元。原告与第三人建行永州分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。第三人建行永州市分行将剩余房款380000元支付给了被告。截止2020年6月24日原告已还建行永州分行贷款本金207732.31元及利息30179.36元。《商品房买卖合同》约定出卖方应在2019年10月31日交付房屋给购房人。根据《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2019年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付给买受人，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理：……6.雨水天气（以气象部门的记载为准）。”第十一条约定“除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：按预期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]，只能选择一种：（1）逾期不超过90日之内，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自双方同意解除合同之日起60个工作日内退还全部已收房款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。”。 另查明，永州市零陵区气象局出具的“零陵区2018年-2019年每月降水量及降水日数”表，零陵城区的数据，1号栋房在与原告签订《商品房买卖合同》后的建设期间有至少242的雨水天气。2020年2月至3月，因受新冠肺炎疫情影响，永州市除了生产和销售预防该病情的医用物资的商家和企业加紧复工复产步伐，其他商家和企业及居民在维持企业的正常运转及保障基本生活物资的情况下，均遵从政府的号召，宅家隔离，减少外出，减少接触。 以上事实有原告、被告、第三人的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、原告偿还按揭贷款的银行流水及还款凭证，被告提交的永州市零陵区气象局出具的零陵区2018-2019年每月降水量及降水日数表等证据予以证实，可以认定。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。本案的争议焦点为：第一、原告新增的诉讼请求是否与本案房屋买卖合同纠纷可以合并审理；第二、案涉《商品房买卖合同》是否应当解除，原告依据合同第十一条约定诉请被告支付延期交房违约金是否应当支持，被告能否依据合同第十条约定免除逾期交房的责任； 争议焦点一：原告新增的诉讼请求与本案房屋买卖合同纠纷不应合并审理。理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”根据该司法解释如果独立请求权的担保权人提出了诉讼请求的可以合并审理，未提出的仅审理商品房买卖合同，因本案第三人建行永州分行未提请担保贷款合同的诉请，本院当庭决定不予同意原告新增该两项诉讼请求。本案仅审理商品房买卖合同纠纷。 争议焦点二：被告不构成违约，不应承担违约责任，涉案《商品房买卖合同》不应当解除。理由如下：原告主张被告未按照双方签订的《商品房买卖合同》第十条规约定在2019年10月31日前向其交付涉案房屋构成违约，但根据被告提供的“气象报告”载明，在被告与原告签订《商品房买卖合同》后“上海花园”1栋项目施工期间，至少有242天的雨水天气，因雨水天气变化属于施工过程中发生的无法预期的情形，且原被告双方在《商品房买卖合同》第十条中除了约定被告应在2019年10月31日向原告交房外，还约定了包含雨水天气在内的其他可以延期交房的事由，并且明确约定了若出现雨水天气，出卖人可以延期，不作违约处理，按照该约定，扣除242天雨水天气，被告在2020年6月29日之前向原告交付涉案房屋均不构成延期，同时，2020年恰逢全球新冠肺炎疫情爆发蔓延，对被告企业的复工复产造成了一定影响，新冠肺炎疫情是不可预见的情况，属于不可抗力，基于出现该情况，交房期间亦可相应顺延，故此，根据合同第十条约定，被告主张的免责事由能够成立，被告不构成合同第十一条所载的违约情形，综合考虑本案原、被告的履约情况，及原告未履行“催告”程序和新冠肺炎疫情等因素，被告不构成延期交房，不应承担违约责任，涉案《商品房买卖合同》也不符合解除的条件。但被告应尽快完成房屋交付手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第五十二条、第五十三条、第六十条第一款、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第二十五条第一款之规定，判决如下： 驳回原告陆少华、李春銮诉讼请求。 案件受理费10038元，减半收取计5019元，由原告陆少华、李春銮承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 刘德燕 二〇二〇年八月十日 法官助理 彭艺玲 书 记 员 陶 亮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身伤害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。