广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6550号原告：东莞市勇冠实业投资有限公司，住所地：东莞市*************，统一社会信用代码：91441900MA4WTD7T9K。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：李洪、曾招成，均为广东广和律师事务所律师。被告：朱小明，男，苗族，1975年10月27日出生，住湖南省会同县***********，公民身份号码：433************018。原告东莞市勇冠实业投资有限公司与被告朱小明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，并于2020年8月7日公开开庭进行审理。原告东莞市勇冠实业投资有限公司的委托诉讼代理人曾招成、被告朱小明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市勇冠实业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年5月28日签订的《龙景生活广场商铺租赁合同》已于2020年7月16日正式解除。2、判令被告立即向原告付清2020年1月1日至合同租赁解除之日期间的租金暂计人民币57341元。3、判令被告承担违约责任，并立即向原告支付迟延交租期间的违约金暂计人民币34925.87元。事实与理由：2018年5月28日，案外人戴新辉与原告委托的案外人东莞市福汇房地产投资有限公司签订了《龙景生活广场商铺租赁合同书》，约定由被告承租原告名下位于东莞市*********龙景生活广场1F102-6物业（建筑面积67.5㎡），租赁期限自2018年5月28日至2021年5月31日止，每月租金共计人民币9000元，每月应于5日前将租金付至指定的收款账户。同时，合同明确约定了如承租方逾期未交租金的，每日应按欠款总额的5‰计付违约金。2019年8月7日，经原告、被告以及案外人东莞市福汇房地产投资有限公司协商一致，三方共同签订了《租赁合同变更协议书》，约定由被告概括承受戴新辉于2018年5月28日与案外人东莞市福汇房地产投资有限公司签订《龙景生活广场商铺租赁合同书》的权利义务，同时将该租赁合同的出租方变更为原告，而被告继续按照《商铺租赁合同书》的约定向原告履行交付租金等义务。但在上述租赁合同履行期间，被告经常性拖延支付每月的租金。2020年1月10日，由于被告迟延支付租金的相关事宜，原告遂以微信形式向被告送达《告知函》，并通知其应当在收到函件之日起七日内向原告缴清拖欠的费用，但无果。2020年1月20日，由于被告拒不按照合同约定以及此前《告知函》规定的期限履行交租义务，原告遂委托律师以书面形式向其送达《律师函》，并通知其解除双方之间的租赁关系以及应当收到函件之日起三日内付清拖欠的租金。被告收到该函件后，当日内仅向原告支付了一个月租金8800元。此后，被告虽继续承租及使用租赁商铺，但再无履行按时支付租金的义务。原告认为，原告与被告的租赁关系合法有效，双方均应按照约定履行义务。原告已依约履行了交付商铺的义务，被告使用商铺后拒不履行付清租金的义务，并无事实及法律依据。同时，被告拒不履行按照、足额交付租金的行为已构成违约的事实，依法应当承担相应的违约责任。在本案审理过程中，经原告与原出租方东莞市福汇房地产投资有限公司核查有关被告朱小明租赁期间的相关情况，确认朱小明已于2020年7月16日将租赁物业自行清理后并已交回租赁物业。综上，现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告朱小明答辩称：对原告的诉讼请求不予认可，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：坐落于东莞市******************111为东莞市勇冠实业投资有限公司单独所有。2018年5月28日，案外人戴新辉作为乙方与东莞市福汇房地产投资有限公司作为甲方签订了《龙景生活广场商铺租赁合同书》，约定由案外人戴新辉承租位于东莞市*********龙景生活广场1F102-6物业（建筑面积67.5㎡）；租赁期限自2018年5月28日至2021年5月31日止，每月租金共计人民币9000元，每月应于5日前将租金付至指定的收款账户。案外人戴新辉签订本合同时即交付履约保证金18000元。合同约定逾期交纳租金及相关费用超过一个月，经催缴后仍拒不交纳的，可以解除合同。同时，合同明确约定了如承租方逾期未交租金的，每日应按欠款总额的5‰计付违约金，愈期一个月，出租方有权单方面解除本合同，承租方须缴清应缴费用，承租方所交租赁保证金作为违约金赔偿给出租方，出租方有权将承租方在该商铺内的财产变卖，变卖所得归出租方所有。因政府有关租赁行为的法律法规的修改或变更或因发生严重自然灾害（如地震、洪水等）或其他不能预见的因素致使任何一方不能履行本合同时，本合同自动终止且互不承担责任。原告在诉请中确认每月租金为8800元。2019年8月7日，原告、被告以及案外人东莞市福汇房地产投资有限公司三方共同签订了《租赁合同变更协议书》，鉴于原告东莞市勇冠实业投资有限公司是出租物业的实际业主，被告朱小明承租的物业是原告委托东莞市福汇房地产投资有限公司出租的，《租赁合同变更协议书》约定由被告概括承受戴新辉于2018年5月28日与案外人东莞市福汇房地产投资有限公司签订《龙景生活广场商铺租赁合同书》的权利义务，同时将该租赁合同的出租方变更为原告，而被告继续按照《商铺租赁合同书》的约定向原告履行交付租金等义务。2020年1月10日，原告向被告发出《告知函》，主要内容为经原告核查，截止本函发出之日止，被告于租赁期间已拖欠2019年12月31日至2020年1月31日的租金合计人民币8800元。2020年1月19日，原告委托广东广和律师事务所向被告发出《律师函》，主要内容为：一、截至2020年1月10日向被告送达《告知函》之日，被告已拖欠了两个月的租金、滞纳金、水费及电费等各项费用，被告的行为确实已构成严重违约；二、原被告签订的《龙景生活广场商铺租赁合同书》及《租赁合同变更协议书》正式解除，委托人并按照合同的有关约定即时收回租赁物业；三、鉴于被告的违约行为，被告此前交纳的租赁押金不予退还，但被告应于收到本函之日起三日内向委托人付清拖欠的租金合计人民币17600元，逾期违约金由双方另行据实结算。朱小明于2020年1月20日签收了《律师函》。2020年7月9日，原告向被告发出《收回租赁物业通知书》，要求被告在本通知发出之日起十日内自行清理租赁物业内所属被告的全部物品，并于2020年7月19日下午17时之前将租赁物业及钥匙交回原告。原告主张被告拖欠了2020年1月至2020年7月16日的租金，被告只确认拖欠从2020年1月1日至3月30日的租金。庭审中双方均确认被告于2020年7月16日搬离案涉租赁场地。原告据此提供《租赁物业交接表》。以上事实，有原告提供的不动产权证书、《龙景生活广场商铺租赁合同》、《租赁合同变更协议书》、微信截图及收款收据、告知函及微信截图、律师函、签收单、收回租赁物业通知书、图片、邮寄单、微信截图、租赁物业交接表、图片、申请书、微信截图等证据以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。案涉《龙景生活广场商铺租赁合同》、《租赁合同变更协议书》，由当事人自愿签订，没有违反法律禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认，双方均应按照合同的约定行使权利及履行义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同的解除问题；二、被告应向原告支付多少款项。关于争议焦点一。2020年1月10日，原告向被告发出《告知函》，告知被告拖欠2019年12月31日至2020年1月31日的租金。2020年1月19日，原告向被告发出《律师函》，由于被告已拖欠了两个月的租金、滞纳金、水费及电费等各项费用，通知被告对原、被告双方签订的《龙景生活广场商铺租赁合同书》及《租赁合同变更协议书》正式解除。又根据《龙景生活广场商铺租赁合同》约定，被告逾期交纳租金及相关费用超过一个月，经催缴后仍拒不交纳的，可以解除合同。因此，由于被告的违约行为，原告以《律师函》的形式告知被告解除合同，本院依法予以确认。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时即2020年1月20日解除。原告主张案涉《龙景生活广场商铺租赁合同》于2020年7月16日正式解除，不能成立，本院依法不予支持。关于争议焦点二。首先，双方均确认被告自2020年1月1日起开始拖欠租金，而案涉《龙景生活广场商铺租赁合同》于2020年1月20日解除，因此，被告应向原告支付2020年1月1日至20日的租金8800元÷31天×20天=5677.42元。至于该期间被告的延期付款违约金，根据《龙景生活广场商铺租赁合同》的约定，逾期一个月，原告东莞市勇冠实业投资有限公司有权单方面解除本合同，所交租赁保证金作为违约金赔偿给原告。因此，租赁保证金已经作为违约金赔偿给原告，故原告再要求被告支付该期间的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，虽然案涉《龙景生活广场商铺租赁合同》于2020年1月20日解除，但基于被告朱小明实际占有使用了案涉租赁物至2020年7月16日，故应支付案涉租赁物的占有使用费，占有使用费可参照《龙景生活广场商铺租赁合同书》约定的租金标准计算。被告朱小明没有证据证明其已经支付了2020年1月21日至2020年7月16日期间的占有使用费，应当承担举证不能的责任，故本院依法认定被告朱小明应向原告支付2020年1月21日至2020年7月16日期间的占有使用费8800元÷31天×11天+8800×5个月+8800元÷31天×16天=51664.52元。由于《龙景生活广场商铺租赁合同书》于2020年1月20日解除，故原告要求被告支付该期间的违约金，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市勇冠实业投资有限公司与被告朱小明就位于东莞市*********龙景生活广场1F102-6物业所签订房屋租赁合同于2020年1月20日解除；二、被告朱小明应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市勇冠实业投资有限公司支付2020年1月1日至2020年1月20日的租金5677.42元；三、被告朱小明应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市勇冠实业投资有限公司支付2020年1月21日至2020年7月16日的占有使用费51664.52元；四、驳回原告东莞市勇冠实业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1921.75元，由原告东莞市勇冠实业投资有限公司负担728.75元，由被告朱小明负担1193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  夏如发审 判 员  陈采红人民陪审员  陈 玲二〇二〇年八月十一日本金与原本核对无异书 记 员  李晓君附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。4.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。5.《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。6.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。8.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。9.《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。10.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。11.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。12.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。