宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1948号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓琴，女，1977年12月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李瑞，男，1989年6月4日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：寇存学、王军，宁夏方和圆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉第三人）：宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区新昌路紫荆花商务中心C座1502室。 法定代表人：齐新芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马晓凤，女，1973年3月12日出生，汉族，系公司运营副总，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上诉人王晓琴因与被上诉人李瑞、宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司（以下简称易麦屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初13155号民事判决，特向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 王晓琴上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.本案一、二审案件受理费及一审律师费10000元由被上诉人承担。事实和理由：1.一审遗漏必要诉讼人，即被上诉人李瑞妻子柯旭荣，涉案房屋交易均有其妻子柯旭荣签字，过户后的房产证户主为李瑞及其妻子，应将李瑞妻子柯旭荣追加为诉讼参与人；2.一审应当撤销涉案贷款合同；3.上诉人没有迁走户口不是违约，一审对此认定与事实不符；4.履行合同时，被上诉人李瑞威胁上诉人骗贷，要求上诉人承担骗贷责任，上诉人一审提交过电话录音，首付款协议及同意出售房屋协议书不是上诉人自愿签订的，笔迹也不是上诉人的；5.房屋过户时，上诉人向被上诉人易麦屋公司缴纳1万元中介费，最后变成了李瑞给宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司交的中介费1万元，易麦屋公司违反居间合同第三款；6.二被上诉人违反代理按揭合同的第3条，李瑞不符合公积金贷款的资格；7.李瑞向税务机关缴纳的72450元过户税的真实性存疑。 李瑞辩称，1.对方申请撤销涉案房屋与银行签订的贷款合同问题与本案无关；2.追加李瑞妻子为被告无事实及法律依据，不属于遗漏必要当事人；3.迁户口问题在双方签订的买卖合同中有约定，在补充协议第5条也有约定；4.威胁骗贷问题，在协议书中出卖人及产权人处均系上诉人签字，最高院判例空白合同属于无限授权；5.中介费问题是其和中介公司的问题，与上诉人无关；6.针对上诉人律师费问题，被上诉人均没有违约，不应承担；7.关于税费问题，有税费发票证明不存在逃税问题，且与本案无关；9.被上诉人的征信及公积金贷款资格问题不影响合同目的实现。故一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 易麦屋公司辩称：1.关于1万元中介费问题，补充协议第2条第1款有明确约定，且已经给上诉人出具保管条。而且支付中介费系正常的合同履行，不存在返还及欺骗问题，居间合同第2条有明确记载；综上，易麦屋公司严格按照合同履行，不存在违约，其他答辩意见与被上诉人李瑞相同。 王晓琴起诉请求：1.依法判令解除原被告签订的《银川市存量房房屋买卖合同》；2.判令被告李瑞将银川市金凤区阅海万家x号房屋过户至原告名下；3.判令被告易麦屋公司返还原告支付的中介费11500元，并赔偿违约金3450元（按照11500元×30％计算）；4.判令被告李瑞支付违约金23万元（按照总房价款115万×20％计算）；5.本案诉讼费、保全费、律师费由二被告负担。 李瑞一审提出反诉请求：1.判令反诉被告王晓琴向反诉原告交付银川市金凤区阅海万家x号房屋；2.判令反诉被告王晓琴支付逾期交房违约金8050元（按照总房款115万元每日万分之五，自2019年11月6日暂算至11月21日，此后违约金请求判决支付至实际交房之日止）、逾期迁户违约金24300元（按照首付房款50万元每日万分之五计65天16250元＋全额房款115万元每日万分之五计14天8050元），合计32350元；3.判令反诉被告承担本案的诉讼费用、律师费用。 一审法院认定事实：2019年4月29日，王晓琴（甲方）、李瑞（乙方）、易麦屋公司（丙方）三方签订《居间服务合同》《经纪成交版银川市存量房房屋买卖合同》《过户、按揭代理合同》《补充协议》各一份。居间合同约定：甲乙双方共同委托丙方作为交易居间人，居间服务包括提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领买受人实地看房，协助查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促成交易双方签署合法有效的买卖合同；甲乙方于本合同签订当日向丙方各支付居间代理费11500元合计23000元；甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并按照本合同约定，及时足额向丙方支付居间代理费用；甲乙双方应保证其提交的材料及签名真实、合法、有效；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在甲方或乙方的要求下，丙就房屋的交易政策和流程提供咨询服务；除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。甲乙双方利用丙方所提供信息、机会、条件等，私自或另行通过其他居间方签署《买卖合同》或其他方式成交的，甲乙双方承担违约责任；丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间代理费；甲乙双方或一方延迟向丙方支付约定的居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分按照总居间代理费每日1%的标准支付违约金；丙方违反约定的，丙方应承担相应的违约责任。甲方或乙方违反本合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费，无需退还，如支付方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。 房屋买卖合同约定：甲方将其取得不动产所有权登记（银房权证金凤区字第xxx号）坐落于银川市金凤区阅海万家x号住宅房屋以及该房室内家具、家电、装饰装修配套设施设备议价115万元出售给乙方；乙方在签订买卖合同时支付定金5万元；乙方向住房公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为69万元，乙方因自身原因未获得银行或积金管理中心批准的，双方同意乙方自行筹齐剩余房价款以现金方式支付给甲方；房屋交付日以前发生的物业管理费、采暖费、水电费、电信费用由甲方承担。逾期交房责任除不可抗力外，出卖方未按照约定的期限和条件将房屋交付买受方的，按照下列方式处理：逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖方按日计算向买受方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起15日内向买受方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，买受方有权退房。买受方退房的，出卖方应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受方全部已付款的20%向买受方支付违约金。逾期付款责任，买受方未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受方按日计算向出卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，出卖方有权解除合同，出卖方解除合同的，买受方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖方支付违约金，并由出卖方退还买受方全部已付款。出卖方将房屋出卖给第三方，导致买受方不能取得房屋所有权证的，买受方有权退房，出卖方应当除自退房通知送达之日起当日内退换买受方全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受方全部已付款的20%向买受方支付违约金。关于权属转移登记条款约定：如因出卖方的责任，买受方有权退房，买受方退房的，出卖方应当自退房通知送达之日起2日内退还买受方全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息，并按买受方全部已付款的20%向买受方支付违约金；买受方不退房的，自买受方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖方按日计算买受方支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受方实际取得房屋所有权证之日起15日内向买受方支付；出卖方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，逾期超过30日未迁出的，出卖方应当按日计算向买受方支付全部已付款万分之五的违约金，直到迁出户口。 代理合同约定：鉴于甲乙双方就阅海万家x号房屋签署了买卖合同，甲乙双方委托丙方办理交易所涉购房贷款、权属过户、物业交接等相关事宜；代办过户服务费为200元；乙方向宁夏境内公积金管理中心及各住房公积金管理部申请住房公积金贷款的，自合同签订之日起三日内将首付房款存入甲方指定的银行，甲方在乙方支付首付款当日内协助乙方办理产权过户手续，剩余款项由乙方向甲方提供款借据，丙方协助乙方办理公积金贷款，待批贷后一次性将剩余房款付清给甲方；乙方经审批所获贷款数额不足申请额，乙方应与贷款中心确认审批贷款额后五个工作日内补足购房款；乙方保证符合住房公积金贷款所规定的申请贷款资格；乙方须按公积金贷款中心及各住房公积金管理部门规定，支付公积金贷款过程中的评估费、担保费等各项相关费用；贷款期间如遇公积金贷款中心政策调整，乙方须按调整后的政策执行；甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同履行延迟或无法履行的，违约方应承担违约责任并赔偿守约方的损失；因甲方或乙方任何一方违反《银川市存量房房屋买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用；甲乙双方未按本合同约定支付代办服务费的，除应足额向丙方支付其欠缴的代务费外，按照代办服务费每日1%的标准支付违约金；各方同意丙方依约定标准完成代理事项后，已收取的代办服务费不予退还。 补充协议约定：甲乙双方协商一致，在该房屋交易中甲方总房价款（不含税，即净得房价款，下同）为人民币115万元；甲方承诺房屋内装饰（固定装修）装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施（固定装修）、家具（固定装修）一并包含在总房价款（不含税））之内，在甲方将房屋交付乙方时一并转移和交付；乙方于2019年4月29日向甲方支付定金5万元，其中10000元由中介公司代为保管，剩余4万元由甲方带走，甲方须同时出同等金额的定金收到证明，甲方将该房屋的房产证原件交于丙方暂时保管，丙方出具相关凭证收据；乙方于2019年5月30日前向甲方支付首批付款5万元，第二笔付款41万元于2019年7月30日前支付给甲方，甲方须同时出具同等金额的首付款收到证明，甲方须在收到此款项当天将此房过户给乙方；甲方同意在拿到全额房款三日内将房屋交付给乙方，甲乙双方于房屋交付当日自行办理物业交割，丙方陪同，交付以后发生的费用由买受人承担；甲方同意乙方以公积金的形式支付剩余款项64万元，乙方同意由贷款机构见契税票、领证通知单或他项权利证和物业结清证明后给甲方放款，此款项乙方支付时间不能迟于2019年9月30日；经协商一致，在交易中产生的全部税费由乙方承担，直接向主管机关缴纳。违约责任条款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本协议的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起的十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；由甲方直接赔付乙方，并向丙方支付全额居间服务费23000元。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；丙方将乙方支付甲方的定金扣除全额居间服务费23000元后交予甲方抵顶违约金或房款，多退少补。关于户口的迁出。甲方承诺在过完户30天之内将房屋内户口迁出，每逾期一日须向乙方支付全部已付房款万分之五的违约金，直至甲方将房屋内户口迁出。其他：在甲乙双方各自提供的证件真实有效、乙方条件符合贷款机构要求、现行政策不变的前提下，甲乙双方积极合，丙方协助双方交易顺利完成；本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与房屋买卖合同、间服务合同和过户、按揭代理合同发生冲突，均以本协议为准；乙方出资115万元购买甲方位于阅海万家x房屋一套，此价格包含房屋价格、家具家电的价格，备注所留物品见物品清单。 2019年4月29日，李瑞通过王晓琴提供的建设银行银川未来城支行个人账户转账支付购房定金5万元（其中10000元由易麦屋公司扣除作为服务费），王晓琴向易麦屋公司支付服务费11500元，并将房产证原件交与易麦屋公司。同日，王晓琴与李瑞共同罗列清单确认随房屋一并交易的室内物品为“沙发、电视、茶几、电视柜、床（三张）、床头柜（2个）、餐桌椅（1×4）、书柜、冰箱、洗衣机”。 2019年5月29日，李瑞通过王晓琴建行未来城支行账户转付房款5万元，7月29日转付41万元，并出具内容“欠付王晓琴房款65万元，于公积金放款三日内付清”《欠条》一份。2019年7月29日，李瑞缴纳二手房屋交易税款72450元，王晓琴将阅海万家x室房屋过户登记至李瑞、柯旭荣夫妻名下共同共有，于8月2日取得宁（2019）金凤区不动产权第x号所有权证。2019年7月29日，易麦屋公司分别向王晓琴、李瑞出具中介服务费《收据》各一份。房屋转籍过户后，王晓琴未将此前在阅海万家x室房屋落户人员的户籍迁出。 2019年9月5日，王晓琴与李瑞再次签订《补充协议》一份。双方约定：由于李瑞征信问题由公积金贷款改为按揭贷款，李瑞确定贷款银行为中国银行、宁夏银行；李瑞已支付的50万元房款分为定金15万元、首付款35万元，以此作按揭贷款手续；若李瑞出现违约无法按照合同约定的期限履行所产生的违约责任由李瑞自行承担，王晓琴按照合同约定收取违约金；合同履行期间，双方不能将此房出售于第三方，否则视为违约。 2019年9月11日，王晓琴与李瑞、柯旭荣签订《关于二手房贷款首付款管理协议》一份，约定买受人将购房首付款35万元通过账户以转账方式支付给出卖人在中行金凤支行开立的个人账户，银行将该款予以冻结，在买受人申请的二手房贷款经审查批准，并确认将房屋产权抵押登记等相关手续办妥后，银行将贷款资金直接划入出卖人在中行金凤支行开立的账户，同时出具书面解冻手续后由出卖人任意支配。 2019年9月30日，李瑞、柯旭荣未能办结贷款向王晓琴付款65万元，为此双方多有电话、微信聊天沟通交涉。2019年10月6日，李瑞、柯旭荣自筹房价款65万元，后双方因款项如何支付、以何方式交付、逾期付款违约责任如何承担、怎么交房、何时交房、交房付款手续如何出具、贷款已交付给银行冻结的按揭首付款35万元如何回转等细节产生分歧未能谈拢，继而产生嫌隙、猜忌，互相指责对方违约，李瑞、柯旭荣未将余款65万元支付给王晓琴或者交由包括易麦屋公司的第三方暂管、提存。 2019年10月14日，李瑞、柯旭荣办理了阅海万家x室房屋抵押登记手续［宁（2019）金凤区不动产证明第x号］。2019年11月5日，李瑞、柯旭荣与中行金凤支行签订贷款合同后，中行金凤支行直接将借款65万元打入王晓琴的个人账户。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王晓琴与李瑞、易麦屋公司签订的居间服务合同、房房屋买卖合同、过户按揭代理合同以及补充协议意思表示真实，内容于法不悖，三方形成的居间、买卖、代理合同关系合法有效，当事人应当诚实信用行使权利，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 （一）关于本诉。1.有关解除房屋买卖合同诉请是否支持。一审法院认为，合同法立法目的在于鼓励交易，维护交易稳定、安全，促进财富增长。人民法院在认定合同约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同条款机械地确定合同是否解除，而应当根据诚实信用原则，综合考量作出判断。据此，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第三部分“关于合同纠纷案件的审理”之“关于合同履行与救济”中第47条明确：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”本案中，买受人李瑞按照约定在向出卖人王晓琴支付房款50万元后，由于自身原因未能办结公积金贷款交付剩余房款65万元，此后改为按揭贷款。双方虽未在2019年9月5日签订的《补充协议》中明示贷款的付款期限，但双方此前签订的补充协议约定“如本协议与房屋买卖合同、间服务合同和过户、按揭代理合同发生冲突，均以本协议为准”，在没有重新示明的情况下，对于贷款付款期限事实上适用“此款项乙方支付时间不能迟于2019年9月30日”条款的约束，亦符合双方交易的真实意思表示。在审理贷款购房纠纷案件中，是否能够按揭及按揭比例等问题是买房人与银行之间的权利义务关系，而非出卖人与买房人之间的权利义务关系。买房人因贷款问题导致履行义务能力不足，则应当认定买房人违反合同从而承担违约责任。买受人李瑞迟于2019年9月30日付款，应当认定为违约。出卖人王晓琴据此主张房屋买卖合同解除条件是否成就，根据前述会议纪要，一审法院应当根据诚实信用原则，综合考量买受人李瑞的过错程度、违约行为形态、违约行为的后果等因素确定。李瑞未能够于2019年9月30日付款究其原因系未能办结贷款交付，并非故意所致；李瑞亦采取补救措施于2019年11月5日将借款65万元打入王晓琴的个人账户，尽管逾期付款36日，但该迟延履行债务行为没有导致出卖人的合同目的不能实现。若轻易根据合同约定认定解除条件已经成就，势必产生“恢复原状”后果，将面临房屋抵押、贷款合同履行等法律关系重新归置，则不利于交易稳定、安全，更无益于化解双方之间的矛盾纠纷，也不利于节约司法资源。综上，一审法院谨慎考量王晓琴解除合同的诉讼请求，判决不宜支持为妥。2.关于返还已付中介服务费诉请。一审法院认为，易麦屋公司与王晓琴因买卖形成居间合同法律关系，买受人的违约行为不能归责于居间服务，易麦屋公司在本案买卖合同履行中并无过错，王晓琴主张返还已付中介服务费的诉讼请求理据不足，一审法院难以支持。3.关于逾期付款违约责任。根据庭审查明的事实，付款逾期后，李瑞与王晓琴多有电话、微信聊天沟通交涉，从中可以认定李瑞并未否认违约事实，双方对违约金如何承担存在分歧。李瑞、柯旭荣虽自筹房款65万元，但未将该款实际支付或者打入此前王晓琴提供的建行未来城支行账户，抑或交由包括易麦屋公司的第三方暂管、提存，该节不能归责于王晓琴故意不受领房款，故李瑞应当承担逾期违约责任。从合同最终履行情况来看，李瑞逾期付款的行为并不构成根本违约，其所承担的违约责任应与出卖人王晓琴的实际损失相一致。依照补充协议“甲乙双方任何一方逾期履行本协议，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”约定，李瑞应当向王晓琴赔偿违约金20700元（自2019年10月1日至11月5日，115万元×日万分之五×36日）。 （二）关于反诉。1.前已述及李瑞逾期付款不构成根本违约，涉案买卖合同未依法解除，当事人应当承担继续履行义务，李瑞反诉请求王晓琴交付涉案房屋，并无不当，一审法院予以支持。2.关于付逾期交房、迁户违约责任。李瑞迟延履行债务违约在先，其主张的交房责任应自行承担，一审法院不予支持。关于户口迁出，王晓琴与李瑞在2019年4月29日签订的补充协议中约定：“甲方承诺在过完户30天之内将房屋内户口迁出，每逾期一日须向乙方支付全部已付房款万分之五的违约金，直至甲方将房屋内户口迁出”。该条款虽为居间人易麦屋公司提供的格式条款，但内容以字体加黑的形式提请出卖人注意，且与双方此后签订的补充协议不发生冲突，出卖人应当遵照约定严格履行。李瑞诉请王晓琴按照已付房款日万分之五支付违约金，一审法院以实际损失填平原则衡量，该违约金过高，酌定调整支持19750元（50万元×日万分之五×79日）为宜。王晓琴、李瑞因本案诉讼支出的律师代理费用各自负担，一审法院不予调整、支持。经调解无效。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告李瑞向原告王晓琴赔偿逾期付款违约金20700元；二、反诉被告王晓琴于判决生效后十日内向反诉原告李瑞交付银川市金凤区阅海万家x号房屋以及室内家具家电物品；三、反诉被告王晓琴向反诉原告李瑞赔偿逾期迁出户籍违约金19750元；以上（一）（三）项折抵后，李瑞向王晓琴赔偿违约金950元，于判决生效后三日内履行。四、驳回原告王晓琴的其他诉讼请求；五、驳回被告李瑞的其他反诉请求。本诉案件受理费4974元，保全费5000元，反诉费304元，由王晓琴负担9172元，李瑞负担1106元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，上诉人向法庭提交了如下证据： 证据一、上诉人租房合同、收据各一份，欲证明上诉人为了履行合同在外租房，但被上诉人违约造成其租房损失。被上诉人李瑞对该证据的三性及证明目的均不认可。1.就损失问题，上诉人一审没有主张不属于二审审理范围；2.涉案房屋上诉人仍在居住，不存在房屋租赁的需求；3.该合同、收据字迹不清，无法确定具体内容。被上诉人易麦屋公司对该证据的三性及证明目的均不认可，认为该证据与易麦屋公司无关。 证据二、2019年4月29日至2019年11月与李瑞及其妻子、易麦屋公司陈姓工作人员的微信、短信记录15页，欲证明：1.经上诉人多次提醒，李瑞违约未按期支付房款，李瑞涉嫌合同诈骗、敲诈勒索、骗贷，其并没有公积金贷款资格。2.易麦屋公司违约。被上诉人李瑞对该证据的三性认可，对证明目的不认可，该证据与一审时上诉人提交的部分证据重合，且仅是双方正常沟通交流，不能达到上诉人证明目的。被上诉人易麦屋公司对该证据证明目的不认可，被上诉人李瑞的公积金贷款不通过，易麦屋公司多次约双方到场协商，在易麦屋公司协调下，上诉人与李瑞均签订了补充协议，并在上诉人王晓琴认可情况下，李瑞进行了商业贷款。 证据三、上诉人与易麦屋公司陈姓工作人员的录音光盘一份，欲证明易麦屋公司违约，且易麦屋公司与李瑞存在恶意串通。被上诉人李瑞对该证据的三性认可，对证明目的不认可。通话录音是上诉人与易麦屋公司工作人员正常的沟通交流，不能达到上诉人的证明目的。被上诉人易麦屋公司不认可该证据的证明目的，认为是工作人员正常协商处理相关事宜的通话录音。 证据四、上诉人与住房公积金热线的通话录音，欲证明上诉人为了配合李瑞贷款成功，将涉案房屋过户给李瑞，上诉人没有违约。被上诉人李瑞对该证据的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，且一审法院所判决的是逾期迁出户籍违约金。被上诉人易麦屋公司对该证据的三性认可，对证明目的不认可。因公积金贷款不成功，后期双方约定商业贷款，上诉人与李瑞双方签字认可。 证据五、上诉人与西湖法庭书记员陈杨的通话记录，要求上诉人取回向法庭提交的律师费发票、中介费收据原件，欲证明被上诉人易麦屋公司给被上诉人李瑞出具中介费的收据违反居间合同，一审审判不公。被上诉人李瑞对该证据的证明目的不认可，认为与本案无关。被上诉人易麦屋公司认为与本案无关。 证据六、2019年9月9日，上诉人在中国银行凤凰北街支行的开卡凭证一份，欲证明上诉人除上述时间再没有去过这家银行，而协议落款时间为2019年9月11日，故协议上除了有上诉人的手印其余的不是上诉人的签字，李瑞存在欺诈行为。被上诉人李瑞对该证据的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可。只能说明2019年9月9日，上诉人去过该银行，不能说明上诉人2019年9月11日没有去过该银行，此外协议上的出卖方与产权人处的签字为上诉人所签。被上诉人易麦屋公司认为该证据与其无关。 证据七、上诉人尾号为2742的建设银行2019年5月22日至2019年10月22日期间的流水凭证打印件4页，欲证明被上诉人李瑞没有按照合同约定给上诉人付款，存在违约。2019年9月9日至2019年9月30日只收到15万元定金，2019年9月30日合同到期，直至2019年10月13日李瑞除了这15万元定金外再没有给上诉人打过款，付款金额也没有达到合同约定的115万元的五分之一。被上诉人李瑞对该证据的三性认可，对证明目的不认可。在上诉人出示的上诉人与中介公司的通话录音中上诉人已经承认收到了35万元，且该证据一审已经出示过，上诉人在一审证据中国银行交易流水明细单中显示也已经收到该款项。被上诉人易麦屋公司对该证据的证明目的不认可，因为事实是定金15万打在了上诉人建设银行卡内，另外的35万元被上诉人李瑞打给上诉人中国银行账户，剩下的65万元贷款也已经发放到了上诉人，上诉人收到了合同约定的全部款项。 经审查，对以上有争议的证据，本院认定如下：上诉人提交的证据一、五与本案无关联性，证据二、三、四、六、七不能达到其证明目的，本院对上述证据均不予采信。对当事人二审争议的其他事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一审法院对王晓琴与李瑞、易麦屋公司签订的房屋买卖合同、居间服务合同、过户按揭代理合同、补充协议的效力以及对被上诉人李瑞承担逾期付款违约责任、上诉人王晓琴承担逾期交房、迁户违约责任的认定，合法有据，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对王晓琴的上诉主张，认定如下： 一、关于王晓琴上诉主张李瑞未实际支付全部购房款，违反合同约定亦构成根本违约，应当解除涉案房屋的买卖合同问题。经查，王晓琴与李瑞签订的《经纪成交版银川市存量房房屋买卖合同》约定：“甲方将其取得不动产所有权登记（银房权证金凤区字第x号）坐落于银川市金凤区阅海万家x号住宅房屋以及该房室内家具、家电、装饰装修配套设施设备议价115万元出售给乙方；乙方在签订买卖合同时支付定金5万元；乙方向住房公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为69万元，乙方因自身原因未获得银行或积金管理中心批准的，双方同意乙方自行筹齐剩余房价款以现金方式支付给甲方……”买受人李瑞按照约定向出卖人王晓琴支付房款50万元，2019年7月29日，王晓琴将阅海万家x室房屋过户登记至李瑞、柯旭荣夫妻名下共同共有。后，李瑞由于自身原因未能办理公积金贷款交付剩余房款65万元，即改为按揭贷款。2019年11月5日，李瑞、柯旭荣与中国银行金凤支行签订贷款合同，中国银行金凤支行直接将资金65万元打入王晓琴的个人账户。至此买方履行完毕付款义务，卖方完成协助房产过户的义务。根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。该规定表明，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权。本案中，一审法院认为李瑞未按照补充协议约定的2019年9月30日完成付款义务，应当承担逾期付款36日的违约责任，但综合考量买受人李瑞的过错程度、违约行为形态、违约行为的后果等因素，以及交易目的实际已实现，一审法院认定继续履行合同并无不妥，本院予以维持。 二、关于王晓琴是否承担迁户违约责任。因王晓琴与李瑞在2019年4月29日签订的补充协议中有明确约定，故应当承担相应违约责任。且一审法院因约定违约金过高，已经酌定调整，并无不当，本院予以维持。 三、关于王晓琴主张返还已付中介服务费的相关问题。居间合同是居间人向客户报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，客户支付报酬的合同。本案中，王晓琴与易麦屋公司之间形成居间服务合同关系，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定。王晓琴主张返还已付中介服务费无事实及法律依据。 四、关于王晓琴主张确认李瑞与中国银行凤凰北街支行签订的《个人二手房贷款首付管理协议》无效，以及主张李瑞办理二手房贷款不合法、不合规等相关问题，因本案案由为房屋买卖合同纠纷，该部分主张与本案并非同一法律关系，本院不予审理。 五、关于王晓琴主张一审遗漏被上诉人李瑞的妻子柯旭荣为必要诉讼人的问题，因其并未向本院提供在一审程序中其申请追加当事人的证据，且该案审理中亦未发现柯旭荣属于应当追加为必要诉讼参与人的情形，故本院对该项主张不予支持。 六、关于王晓琴主张在办理涉案房屋产权过户时，李瑞向税务机关缴纳的72450元过户税的真实性应予以核实的问题。缴纳税费是义务人必须按照国家规定履行的纳税义务，如义务人未按照规定履行，税务机关有权强制征收并处以相应惩戒。故该问题并不属于民事审理范畴，该项主张不成立。 综上所述，王晓琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4974元，由上诉人王晓琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  杨 玫 审判员  岳 磊 二〇二〇年八月十三日 书记员  周 洁 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。