文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终774号上诉人（原审被告）：恩施市昶鑫商贸有限公司，住所地：湖北省恩施市七里坪爱奔汽车城4-1-1。法定代表人：陈红兵，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓美，湖北图盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：恩施市爱奔商业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市舞阳坝街道办事处核桃坝村。法定代表人：王宗凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：田乐，男，该公司员工。委托诉讼代理人：廖烟波，湖北勇鑫律师事务所律师。上诉人恩施市昶鑫商贸有限公司（以下简称“昶鑫商贸公司”）因与被上诉人恩施市爱奔商业管理有限公司（以下简称“爱奔商管公司”）租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昶鑫商贸公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人并非本案的适格主体。案涉租赁合同是由恩施春江汽车销售服务有限公司（以下简称“春江公司”）委托被上诉人与上诉人签订，春江公司与被上诉人系委托代理关系，在合同履行过程中春江公司并未提出异议，故案涉租赁合同的主体应为春江公司与上诉人，被上诉人并非本案的适格主体。2.案涉租赁合同系无效合同。案涉租赁物系经营场所，人员众多，消防设施不全，基于对人民生命财产安全的考虑，应当认定无效合同。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人爱奔商管公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。爱奔商管公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认解除爱奔商管公司与昶鑫商贸公司之间签订的恩施爱奔汽车汽配城《商铺租赁合同》；2.判令昶鑫商贸公司支付欠付的2017年6月1日至2018年5月31日租金163739元，物业管理费12309元，并自2017年6月1日起按欠付金额的千分之五支付违约金至实际金额付清之日止；3.判令昶鑫商贸公司支付欠付的2018年6月1日至2019年5月31日租金163739元，物业管理费12309元，并自2018年6月1日起按欠付金额的千分之五支付违约金至实际全额付清之日止；4.判令昶鑫商贸公司腾退租赁商铺和展场并将商铺和展场交还爱奔商管公司；5.判令昶鑫商贸公司承担本案的诉讼费用和律师费。一审法院认定事实：2014年7月18日，昶鑫商贸公司（乙方）与爱奔商管公司（甲方）签订《爱奔汽车汽配城商铺租赁合同》，约定：甲方将位于恩施市××坝街道办事处××里坪爱奔汽车汽配城4号楼一层4-1-1、4-1-2号商铺出租给乙方，一层物业面积205.15平方米，二层物业205.14平方米，前展场336平方米，后展场441平方米；乙方承租的商铺只能从事商用汽车整车销售、售后服务商业经营，经营品牌为东风多利卡、小霸王，承租人不得自行改变房屋使用性质；本合同租赁期约为8年，自2014年6月1日起至2022年5月31日止为计租期（物业管理费同时起算）（自2014年4月1日起至2014年5月31日止为免租期，乙方应按时接收房屋并进场装修，期间用水、用电由乙方据实缴纳）；甲方提供的房屋交房条件为“1.房屋达到竣工验收条件，外场施工完毕；2.房屋周边停车场建设完毕，达到使用条件；3.电源进户线安装到位，实行一户一表制”。第三条约定：1.乙方在签订本合同当日向甲方缴纳50000元作为租赁保证金，自租赁第六年起，该保证金每年冲抵10000元作为当年租金，直至第八年。如乙方提前结束租赁合同，则甲方将没收全部剩余保证金。甲方在租赁关系正常到期后三十日内，将往来账目核对清晰后，将保证金（都不计利息）退还给乙方。2.双方约定商铺综合费用（综合费分两部分，一部分为物业租金，一部分为市场服务费，各占比50%）及物业费明细为：前三年商铺租赁综合费分别为49235元，户外场年综合费均为0；第四年至第六年商铺租赁综合费分别为163739元（含前展场地、后展场地综合租赁费均为65268元）；第七年、第八年商铺租赁综合费分别为171616元（含前展场地、后展场地综合租赁费均为65268元）。3.综合费支付期限：前三年为一个计租期，后每一年为一个计租期；商铺以先支付后使用为原则，乙方须每次提前15日支付下个计租期的综合费给甲方，第一期费用在乙方签订租赁合同时一并支付给甲方。4.综合费支付方式：乙方可以以现金或银行汇款的方式向甲方支付，费用交到甲方财务账户之日为乙方的实际付款日。5.除去上述费用外，自乙方计租之日起，乙方应另行承担物业管理费，物业费为2.5元/㎡/月，在交付当年综合费时，应同时付清当年全年物业管理费12309元整，当本地市场行情发生变化时，根据实际行情另行调整。第四条第5款约定：甲方确保不因房屋产权和使用权纠纷致使乙方经营受到影响，否则，甲方赔偿由此给乙方造成的全部经济损失。第六条第2款约定：乙方若延迟向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取延迟履行违约金，该违约金以延迟应付款项或费用金额按日5‰计算，从应付之日起至实际全额付清之日止。第七条第5款中约定：乙方逾期二个月未支付综合租赁费及物业管理费，甲方有权单方面终止合同，收回房屋并要求乙方赔偿其遭受的全部损失。第十二条约定：双方应对方违约产生的损失，包括但不限于诉讼费、评估费、执行费、律师费等，均由违约方承担。合同还对其他方面进行了约定。嗣后，爱奔商管公司、昶鑫商贸公司双方按照合同履行，爱奔商管公司将案涉租赁物交付昶鑫商贸公司使用，昶鑫商贸公司按照约定支付至2017年5月31日租金及物业管理费，下欠租金及物业管理费等至今未履行。另查明，案涉租赁物系案外人恩施春江汽车销售服务有限公司（以下简称春江公司）开发建设的，尚未经消防验收，爱奔商管公司系受春江公司委托对案涉租赁物进行商业管理。又查明，昶鑫商贸公司于2019年3月25日收到诉状副本。还查明，爱奔商管公司为实现案涉债权，委托湖北勇鑫律师事务所律师履行代理职责，约定支付律师服务费15000元，但未提交证据证明该部分费用已实际发生。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.爱奔商管公司主体是否适格；2.案涉租赁合同的效力；3.昶鑫商贸公司的民事责任。针对前述焦点，一审法院作如下分析评述：一、爱奔商管公司主体资格问题。爱奔商管公司系独立的民事主体，昶鑫商贸公司明知爱奔商管公司系案外人春江公司的受托人，仍与昶鑫商贸公司签订《爱奔汽车汽配城商铺租赁合同》，且双方依照合同约定履行了三年有余，春江公司并未提出异议，爱奔商管公司是适格的主体。昶鑫商贸公司以爱奔商管公司系受托人不是适格主体为由抗辩，于法无据，一审法院不予采信。二、案涉租赁合同的效力。案涉租赁合同的签订双方主体适格，意思表示真实，一审法院予以确认。但案涉合同的内容是否违反相关法律规定，昶鑫商贸公司在庭审中以消防未经验收为由抗辩，根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方政府公安机关消防机构申请消防安全检查……未经消防安全检查或者检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”第七十三条第一款第（三）项规定“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。”本案中，案涉商铺截至庭审结束前并未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，不符合公众聚集场所的使用条件。但《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的申报与取得，属爱奔商管公司作为公众聚集场所的出租者所承担的公法义务，爱奔商管公司拒不履行公法义务，应承担相应的行政责任，而民事责任的承担，仍应结合缔约主体的意思表示内容，合同的权利义务是否履行，合同的目的是否实现等情形综合审定。故，案涉租赁合同有效。三、昶鑫商贸公司的民事责任。案涉租赁合同为有效合同，昶鑫商贸公司逾期未支付租金，致爱奔商管公司不能实现合同目的，构成根本违约，爱奔商管公司要求解除合同，理由正当，因爱奔商管公司未向昶鑫商贸公司发出解除合同通知，昶鑫商贸公司收到诉状副本之日（即2019年3月25日）视为解除通知之日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”爱奔商管公司要求退还租赁物、支付应付租金、物业管理费（按租赁合同约定标准），具有事实和法律依据，一审法院予以支持。昶鑫商贸公司未按约定支付租金、物业管理费，构成违约，依法应承担违约责任，且违约责任不得超过按照年利率24%计算的利息，爱奔商管公司按约定主张违约金超过的部分，一审法院不予支持。爱奔商管公司主张的律师费，因未提供充分证据的证据证实，一审法院不予支持。爱奔商管公司对其保证金未主张权利，在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认恩施市昶鑫商贸有限公司与恩施市爱奔商业管理有限公司于2014年7月18日签订的《爱奔汽车汽配城商铺租赁合同》于2019年3月25日解除。二、恩施市昶鑫商贸有限公司于判决生效后十日内向恩施市爱奔商业管理有限公司支付2017年6月1日起至2019年5月31日止的租金327478元、物业管理费24618元，合计352096元，并按月利率2%支付以该款一半为基数自2017年6月1日起至2018年5月31日的违约金、以该款为基数自2018年6月1日起至付清之日止的违约金。三、恩施市昶鑫商贸有限公司于判决生效后十日内向恩施市爱奔商业管理有限公司腾退位于恩施市××坝街道办事处××里坪爱奔汽车汽配城4号楼一层4-1-1、4-1-2号商铺（含前、后展场）。四、驳回恩施市爱奔商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6580元，减半收取计3290元，由恩施市昶鑫商贸有限公司负担。二审中，双方均未向本院提交新证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案在二审审理过程中，双方均对一审判决查明的事实无异议，本案二审的争议焦点在于，一、被上诉人是否系适格的诉讼主体；二、案涉租赁合同是否应当被认定为无效。关于争议焦点一。据上诉人陈述，案涉租赁物系由春江公司开发，后委托被上诉人实际经营管理，再由上诉人与被上诉人就案涉租赁物缔结租赁合同，故上诉人认为被上诉人的行为系代理春江公司的代理行为，该行为的法律后果应由春江公司承担。对此，本院认为，即便如上诉人所称，案涉租赁物实际由春江公司开发，其基于合法建造行为取得了案涉租赁物的所有权，但所有权作为支配权，法律允许其在不不违背法律的禁止性规定及公序良俗的前提下自由处分所有物，故春江公司既可以以自己的名义对外出租租赁物，也可以将案涉租赁物以合同方式交由被上诉人统一经营管理，上述所有物的使用方式并不违背法律的禁止性规定，且上诉人在与被上诉人缔结租赁合同的过程中，均对缔约相对方即为被上诉人的事实确知无误，案涉租赁合同的主要条款及内容均系由上诉人与被上诉人经意思表示达成一致，现上诉人主张被上诉人的行为系代理春江公司的代理行为，法律后果应由春江公司承受的上诉理由缺乏明确的事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。本案中，上诉人与被上诉人缔结的合同系为租赁合同，上诉人作为承租人，其主要义务在于依照合同约定支付租金并以不违背合同附随义务和诚实信用原则的方式使用租赁物，而被上诉人作为出租人，其主要合同义务在于交付租赁物及保障上诉人正常使用租赁物。因此，即便上诉人的上诉主张成立，案涉租赁物未经消防验收，但上诉人并未举证证明，双方的合同因消防验收许可的缺乏而陷入无法履行的境地，故上诉人以被上诉人未完整履行行政法上的义务为由，主张民事合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人昶鑫商贸公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6581元，由上诉人恩施市昶鑫商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙            本件与原件核对无异      二〇二〇年八月十日书记员 吴素云