山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4229号 上诉人(原审被告、申请执行人）：山东鸿福投资有限公司，住所地：潍坊市奎文区文化路与民生街交叉口383号中城国际1105室。 法定代表人：刘传利，总经理。 委托诉讼代理人：赵振玺，山东北海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楚晓强，山东北海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：宋建玮，女，1975年7月15日出生，汉族，住潍坊高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：杜长勇，山东韬颖律师事务所律师。 原审被告（申请执行人）：潍坊农村商业银行股份有限公司，住所地：潍坊市奎文区北宫东街5007号。 法定代表人：张友彪，董事长。 委托诉讼代理人：孙良玉，男，该单位职工。 原审第三人（被执行人）：潍坊华建房地产开发有限公司，住所地：潍坊市奎文区北宫东街2112号1502室。 法定代表人：邱寿云，总经理。 原审第三人（被执行人）：邱万林，男，1981年12月1日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 原审第三人（被执行人）：王连花，女，1955年10月1日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 原审第三人（被执行人）：潍坊华天国际贸易有限公司，住所地：潍坊综合保税区高新二路规划路以北1号楼301室。 法定代表人：邱寿云，总经理。 原审第三人（被执行人）：潍坊华建物业管理有限公司，住所地：潍坊市奎文区新华路2112号5号楼508室。 法定代表人：张建华，总经理。 原审第三人（被执行人）：潍坊华德工贸有限公司，住所地：潍坊市奎文区兴华路2112号。 法定代表人：邱万林，董事长。 上诉人山东鸿福投资有限公司（以下简称鸿福公司）因与被上诉人宋建玮，原审被告潍坊农村商业银行股份有限公司（以下简称潍坊农商行），原审第三人潍坊华建房地产开发有限公司（以下简称华建公司）、邱万林、王连花、潍坊华天国际贸易有限公司（以下简称华天公司）、潍坊华建物业管理有限公司（以下简称华建物业公司）、潍坊华德工贸有限公司（以下简称华德公司）、潍坊华天国际贸易有限公司（以下简称华天国际公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2020）鲁0705民初1081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿福公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回宋建玮的诉讼请求；一、二审诉讼费由宋建玮负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。宋建玮提起的案外人执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其提交的证据不能排除法院强制执行。1.鸿福公司对案涉房屋享有抵押权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的查封对抵押权不具有约束力。宋建玮与华建公司于2012年8月23日签订商品房买卖合同，合同明确写明案涉房屋已办理商品房预售许可，宋建玮在案涉房屋可以办理商品房网签备案的情况下未办理网签备案却交纳购房款2695000元，不符合正常交易习惯，从而证明宋建玮与华建公司签订的商品房买卖合同是虚假的。2.鸿福公司提交的案涉房屋在建抵押登记证载明抵押登记时间为2013年9月26日，案涉房屋的不动产登记证载明案涉房屋建成年代为2014年。宋建玮提交的交接表载明案涉房屋的交付时间是2012年9月30日和2012年12月30日，该时间内案涉房屋尚在建设中，无法交接，由此证明宋建玮提交的房屋交接表亦是虚假的，不能证明案涉房屋在查封之前已交付。即使宋建玮提交的房屋交接表是真实的，案涉房屋在未竣工验收的情况下交付，违反了《中华人民共和国建筑法》的规定，该交付不具有合法性，不受法律保护，不能证明宋建玮已实际占有使用案涉房屋。3.宋建玮提交的收据中有7份载明的时间在2012年8月23日签订合同之后，宋建玮缴纳款项的银行个人业务转账回单的时间是2012年4月16日，此时案涉房屋的买卖合同尚未签订，宋建玮却已缴纳大部分房款，不符合正常交易习惯。4.华建公司2013年1月3日出具的收到宋建玮办理案涉房屋登记材料的收到条，亦是在案涉房屋建成之前出具，不符合常理，该收到条不应采信。二、一审适用法律错误。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。一审依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对本案作出判决错误。第二十八条系解决无担保的普通金钱债权人与物权期待权人的关系，并不涉及金钱债权人对执行标的享有抵押权的情况。鸿福公司提交的在建抵押登记证及（2016）鲁0705民初2977号民事判决书均可以证明鸿福公司对被执行的案涉房屋依法享有对抗案外人的抵押担保物权优先受偿权，一审支持宋建玮排除执行的请求持错误。本案应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案涉房屋除510室外，其余房屋用途为住宅，一审认定系办公性质错误，宋建玮有自己住房，案涉房屋并非其唯一住宅，宋建玮排除执行的理由不充分。综上一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明事实依法改判。 宋建玮辩称，1.一审适用法律正确，潍坊农商行在办理在建工程抵押时案涉房产已经交付给宋建玮使用，该交付属于合法交付，宋建玮系合法占有。2.宋建玮已经提交全部房款的汇款凭证及收款收据，且已经生效的（2016）鲁07执异115号执行裁定书认定。3.宋建玮购买房屋后，在合法使用过程中将办理房产证的全部材料交给开发商，已经履行了办理房产证的义务，宋建玮对于案涉房屋尚未办理产权登记没有过错。4.案涉房屋均为商务办公楼，一直是保险公司作为办公场所，并非住宅。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 潍坊农商行未提交书面答辩意见。 华建公司未提交书面陈述意见。 邱万林未提交书面陈述意见。 王连花未提交书面陈述意见。 华建物业公司未提交书面陈述意见。 华德公司未提交书面陈述意见。 华天国际公司未提交书面陈述意见。 宋建玮向一审法院起诉请求：1.依法判决不得执行潍坊市奎文区；2.依法判决潍坊市奎文区归宋建玮所有；3.诉讼费用由鸿福公司、潍坊农商行负担。 一审法院认定事实：潍坊农商行与华建公司、邱寿云、邱万林、王连花、华德公司、华天国际公司、华建物业公司金融借款合同纠纷一案，法院于2017年2月24日作出（2016）鲁0705民初2977号民事判决书，判决：一、潍坊华建房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内偿还潍坊农村商业银行股份有限公司奎文区支行社借2013第22-178号《固定资产借款合同》项下借款本金29251573元及利息（含复利、罚息，截至2017年2月16日为2036456.47元，之后的按照合同约定计算至实际付款之日）；二、潍坊农村商业银行股份有限公司有权对潍坊华建房地产开发有限公司名下抵押物（坐落为奎文区）在判决第一项确定的债权范围内依法行使抵押权；三、潍坊华建房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内偿还潍坊农村商业银行股份有限公司奎文区支行借字2013第22-177号《固定资产借款合同》项下借款本金337673元及利息（含复利、罚息，截至2017年2月16日为19466.04元，之后的按照合同约定计算至实际付款之日）；四、潍坊农村商业银行股份有限公司有权对潍坊华建房地产开发有限公司名下抵押物（坐落为经济开发区,2-902,2-702,2）在判决第三项确定的债权范围内依法行使抵押权；五、邱寿云、邱万林、王连花、潍坊华德工贸有限公司、潍坊华天国际贸易有限公司、潍坊华建物业管理有限公司对判决第一、三项确定的债务承担连带清偿责任，清偿后有权向潍坊华建房地产开发有限公司追偿。该判决生效后，该案进入执行程序，执行过程中，法院于2019年9月3日查封案涉房产。鸿福公司向法院提出申请，要求作为申请执行人参与执行，法院于2019年10月23日作出（2019）鲁0705执异105号民事裁定，以潍坊农商行奎文支行与鸿福公司对（2016）鲁0705民初2977号民事判决书中判决第一项所确定的债权进行了依法转让。转让行为和相关程序符合法律规定。鸿福公司作为该债权的受让人，申请追加其作为本案的申请执行人应予支持。故追加鸿福公司为本案的申请执行人。后宋建玮向法院提出执行异议，认为其对案涉房屋享有所有权，法院对案涉房屋的查封行为，损害了其合法权益，请求停止对该房屋的执行。法院于2020年2月5日作出（2020）鲁0705执异12号执行裁定，驳回宋建玮的异议请求。宋建玮不服该裁定，起诉至法院，要求判如所请。 另查明，2013年9月26日，华建公司将奎文区在潍坊农商行奎文区支行办理在建工程抵押。2016年6月30日，华建公司取得奎文区新华路4220号3号楼的房屋所有权证。案涉房屋在不动产登记部门的详细登记为：奎文区新华路4220号3号楼1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109及510号。 又查明，潍坊市中级人民法院在执行潘军与华建公司、华德公司、邱寿云、邱万林商品房预售合同纠纷一案中，宋建玮于2016年10月29日对法院查封的华建公司位于潍坊市奎文区提出书面异议，认为上述房产应归宋建玮所有。潍坊市中级人民法院作出（2016）鲁07执异115号执行裁定，该执行裁定载明：另查明，1.2012年8月23日，案外人宋建玮与华建公司签订《商品房买卖合同书》，购买华建公司开发的位于潍坊市奎文区。2.2012年12月19日，宋建玮又与华建公司签订了购房协议一份，购买华建公司开发的位于潍坊市奎文区。3.2012年4月11日，宋建玮与华建公司签订房屋购买合同一份，已交款2000000元；2012年8月23日，华建公司出具证明一份，证明华建公司因上述合同违约，赔偿案外人宋建玮违约金200000元，该款与原购房款2000000元共计2200000元，全部转为购买嘉汇财富花园财富大厦商住楼3号楼11层整层的房款。4.2012年8月24日，宋建玮通过银行汇款给华建公司170000元，该款系其补缴购买财富花园大厦商住楼3号楼11层整层的房款。5.宋建玮向法院提供了华建公司向其开具的10份房款收款收据。上述1-5项事实，有合同书、公司收款收据、银行汇款凭证等证据可以佐证。再查明，1.2012年9月30日，宋建玮与华建公司针对潍坊市奎文区，在房屋验收交接表上分别签字确认。2.2012年11月28日和2015年12月20日，宋建玮与合众人寿保险股份有限公司潍坊中心支公司签订《租赁合同》，由合众人寿保险股份有限公司潍坊中心支公司租赁嘉汇财富花园财富大厦商住楼3号楼11层整层，租赁期限是从2013年1月9日至2019年1月8日。3.宋建玮与刘艳婷（系临朐县寺头镇王庄村人）签订《房屋租赁合同》，由刘艳婷租赁嘉汇财富大厦商住楼3-501室，租赁期限是从2016年4月1日至2019年3月31日。潍坊市中级人民法院认为，在法院查封上述房产之前，案外人宋建玮已与华建公司签订合法有效的书面买卖合同，所支付上述房产的价款至少超过合同约定总价款的百分之五十，且已合法实际占有。虽然上述房产未登记在宋建玮名下，但并非是由于买受人宋建玮自身的原因。于2016年12月22日作出（2016）鲁07执异115号执行裁定：中止对潍坊华建房地产开发有限公司位于奎文区的执行。该执行裁定作出后，涉案当事人均未向法院提起相关民事诉讼，该裁定已发生法律效力。 再查明，2013年1月8日，华建公司向宋建玮出具收到条，上载：今收到宋建玮提供的办理嘉汇财富大厦商住楼11层及A510室房产证的个人所有材料，待我公司在该商住楼南副楼建成后将按照合同约定期限内及时办理房屋产权登记。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，宋建玮作为（2020）鲁0705执异12号执行案件的案外人要求确认涉案房产归其所有并排除对涉案房产的强制执行。从本案双方提供的证据及查明的事实看，本案案涉房产虽登记在华建公司名下，但在华建公司向潍坊农商行奎文区支行办理在建工程抵押之前，宋建玮已与华建公司签订了合法有效的商品房买卖合同；按照合同约定宋建玮已分别支付上述房产的全部房款；华建公司对上述房产进行了实际交付，宋建玮也实际占有、使用案涉房产；宋建玮在交纳购房款后向华建公司递交了办理房产证的相关材料，故未办理房产证的原因并非由于宋建玮。综上，宋建玮对潍坊市奎文区享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求不得执行潍坊市奎文区的诉讼请求，合法有据，予以支持。关于宋建玮主张判令潍坊市奎文区归其所有的诉讼请求，因涉案房屋上存在抵押权，且该抵押权尚未涂销，故宋建玮主张上述房产归其所有的请求，条件不成就，不予支持。综上所述，宋建玮的诉讼请求部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行奎文区新华路4220号3号楼11层1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、510号房产；二、驳回宋建玮的其他诉讼请求。案件受理费27688元，由山东鸿福投资有限公司负担。 二审中，鸿福公司提交潍房权证奎文字第××号房屋所有权证书、潍房建奎文字第××号在建工程抵押登记证各一份，证明案涉房产的登记权利人为华建公司，而不是宋建玮。从抵押登记证看，2013年9月26日办理的在建工程抵押，宋建玮陈述是2013年1月3日将办理房产证的材料交给华建公司，鸿福公司有理由相信华建公司出具的收到条系伪造。提交华建公司企业信用信息、建筑工程施工许可证、建设工程规划验收合格证、潍国用（2007）第××号国有土地使用权证、商品房预售许可证各一份，证明华建公司系房地产开发公司，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案涉房屋于2009年取得预售许可证，2014年建成，宋建玮在签订两份房屋买卖合同后未办理网签备案，其自身存在过错。2013年1月3日案涉房屋尚未建成，不符合交付的要求，宋建玮不可能实际占有案涉房屋。提交潍坊市不动产登记中心出具的查档证明十份，其中案涉510号房屋用途为办公用房，十一层整层共9套房屋，用途为住宅，宋建玮购买案涉房屋不是用于居住，而是用于投资。宋建玮质证称：对潍房权证奎文字第××号房屋所有权证书、潍房建奎文字第××号在建工程抵押登记证的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，潍坊农商行在办理在建工程抵押时，案涉整栋楼房的大部分均已对外出售并交付使用。楼房的外墙面上银座佳驿连锁酒店已经开业并悬挂了公司招牌，证明案涉楼房已经不是单纯的在建工程。潍坊农商行未经实地查看就将已经交付给买受人的房屋办理在建工程抵押，违反规定，其自身存在很大过错。鸿福公司受让该债权应与潍坊农商行共同承担因其过错导致房屋抵押不能优先于已经实际交付房屋买受人的后果。宋建玮提交的所有购房款交付证据及后续使用证明均已被生效裁定认定，本案中应当依法采信。对华建公司企业信用信息、建筑工程施工许可证等证据的真实性无异议，对证明内容不予认可，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条可以由买受人选择适用，第二十八条中的被执行人也包含第二十九条规定的房地产开发企业。本案的商品房买卖合同未办理网签备案是由开发企业过错导致，与宋建玮无关。对查档证明的真实性没有异议，对证明内容不予认可。宋建玮的购房目的不影响本案法律的适用及事实认定，只要是正常的买受人均应得到法律保护。潍坊农商行未对上述证据发表质证意见。 二审审理查明的其他事实与一审基本一致。 本院认为，华建公司于2013年9月26日将案涉嘉汇财富大厦商住楼11层整层及510室抵押给潍坊农商行奎文区支行并办理在建工程抵押登记。综合分析宋建玮提交的各项证据的形式与内容，能够认定宋建玮在案涉房屋办理抵押登记前已与华建公司签订书面房屋买卖合同并支付了购房款、华建公司对案涉房屋进行了交付、宋建玮占有使用案涉房屋至今等事实。宋建玮在2013年1月8日已将办理案涉房屋产权证书的材料交与华建公司，故案涉房屋未办理产权登记的责任亦不能归因于宋建玮。鸿福公司虽对宋建玮提交证据的真实性不予认可，但未提交反驳证据，一审对宋建玮提交的证据予以采信并无不当。一审综合分析当事人提交证据的证明力，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定宋建玮对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益并无不当，本院予以认定。 综上所述，鸿福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27688元，由上诉人山东鸿福投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年八月十八日 书记员 张瑞丰