宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初4424号原告：刘某，宁夏海原县人，住固原市。被告：宁夏固原农村商业银行股份有限公司。法定代表人：虎某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张某1，宁夏平朔律师事务所律师。（特别授权）第三人：张某2，宁夏固原市人，住固原市。原告刘某与被告宁夏固原农村商业银行股份有限公司、第三人张某2案外人执行异议之诉一案。本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某与被告宁夏固原农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人张某1、第三人张某2均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、确认位于固原市××区房屋归原告所有，并解除对该房产的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月27日，原告（案外人）收到固原市原州区人民法院送达的（2020）宁0402执异16号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。固原市原州区人民法院作出（2019）宁0402执5647号裁定书，裁定查封登记在第三人张某2名下的位于固原市××区房屋（产权证号：宁（2019）固原市不动产第XXXX号），但该房屋属原告所有。2019年5月20日，原告与第三人签订涉案房屋买卖协议，约定房屋总价款为48万元，付款方式为分期付款。截止2020年5月份原告向第三人共计支付房款303105.16元（含银行按揭贷款），且协议达成后，原告在涉案房屋居住至今，该房产应属原告所有。现在涉案房屋虽登记在第三人名下，但并不能说明该房屋归第三人所有，自2019年5月20日，原告与第三人达成协议后，原告取得了涉案房屋的所有权，属于涉案房屋的实际所有人，法院裁定查封没有事实依据。2020年4月底，原告得知：涉案房屋被查封时，原告与第三人就向法院执行人员说明了该房屋的所有权归属问题，并且提交了相关证据，对执行提出异议。法院对原告提出的执行异议不予采纳是错误的。该行为损害了原告对上述房产享有的所有权。综上，原告维护自己的合法权益诉至法院。被告宁夏固原农村商业银行股份有限公司辩称，案涉房屋登记在第三人名下，本案原告对涉案房屋不具有足以排除强制执行的民事权益，依法驳回原告的诉讼请求。第三人张某2辩称，原告与我的房屋买卖协议有效，2019年4月份原告就给我交了定金，5月20日原告给我履行了大部分房款，我将剩余的银行按揭贷款转到原告名下，并且原告也一直按时向银行还款。被告申请查封该房屋在我们买卖之后。所以该房屋应属原告所有。原告刘某围绕其诉讼请求依法提交了证据：1.房屋买卖合同一份，银行还款凭证，第三人给我出去的收条一份，固原市荣欣物业出具的居住证明一份，物业费、电梯费及水费缴费凭证各一份（原件经质证后退回原告），证明原告从第三人张某2处购买该涉案房屋并已居住在涉案房屋的事实。该涉案房屋应归原告所有。2.（2019）宁0402执5647号民事裁定书一份，证明涉案房屋已被固原市原州区人民法院查封的事实。被告宁夏固原农村商业银行股份有限公司向法庭提供证据:固原市原州区人民法院（2019）宁0402民初821号民事判决书一份，证明被告作为权利人依法向人民法院申请强制执行第三人张某2，人民法院将第三人名下的房屋依法查封的事实。本院组织当事人进行了质证。被告宁夏固原农村商业银行股份有限公司对原告提供的证据真实性均认可，但其证明目的不予认可，上述证据仅能证实原告是涉案房屋的买受人，在查封前以合法占有该房产并且支付了部分价款，但是并未办理不动产过户登记。主要原因是该房屋在农业银行抵押借款，根据《物权法》第191条第二款之规定，抵押期间，转让抵押物应经得抵押权人同意，本案原告明知该房产在农行抵押，仍然受让该房产，未办理变更登记的原因系原告的过错造成，因此不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（四）项所列情形，人民法院不应支持原告的诉讼请求；原告对被告提供的证据的真实性无异议。本院对双方提供证据认定如下：对原告、被告提供的证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，作为本案认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2020年5月27日，原告妆收到固原市原州区人民法院送达的（2020）宁0402执异16号执行裁定书，将原告所有的登记在第三人张某2名下的位于固原市××区房屋（产权证号：宁（2019）固原市不动产第XXXX号）查封。原告向原州区法院执行局提出执行异议，被裁定驳回执行异议申请。原告认为法院驳回原告提出执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。在法定期限内向本院提出案外人执行异议之诉。第三人张某2夫妻于2013年11月21日在九龙集团买案涉房屋，当时张某2在中国农业银行固原新区支行以自己住房公积抵押贷款19.5万元，期限为10年，现金支付其余房款。2019年5月20日，原告与第三人签订涉案房屋买卖协议，约定房屋总价款为48万元，付款方式为分期付款：（1）刘某先支付张某220万元，（2）张某2剩余住房公积金贷款98266元由刘某负责每月按时还清本息，（3）刘某于2019年12月31日前给张某2支付房款50000元，（4）剩余房款81734元在办理房产证前付清。截止2020年5月份原告向第三人共计支付房款303105.16元（含银行按揭贷款）。双方于2019年5月23日将涉案房屋交付原告居住使用至今，原告对该房屋进行装修，并交纳了物业、水电暖费用。因银行按揭抵押贷款合同尚在履行期间，未办理产权变更登记手续，现涉案房屋仍登记在第三人名下。原告与第三人向法院提出执行异议，法院裁定驳回申请。本院认为，本案争议的焦点是原告对案涉执行标的位于固原市××区除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本条规定是基于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，即对有消费者身份的不动产买受人在执行过程中予以优先于金钱债权人的特殊保护。本案中原告刘某与第三人张某2在原州区人民法院查封案涉房屋前已签订房屋买卖协议，且已实际占有使用该不动产；未办理产要过户是因为该房产已办理了抵押登记即按揭贷款合同尚在履行期间的客观事实，是受另一合同关系的制约，并非原告主观懈怠行使权利造成；虽未全部向第三人支付价款，按原告与第三人的合同约定原告未逾期支付，且被告未提供出证据证明法院在查封前有要求原告将剩余价款在限定的期限内交付执行的证据。因此原告对涉案房屋是无过错的善意取得。原告刘某未办理过户登记手续没有发生房屋所有权转移，其请求确认本案争议房屋归其所有，本院不予支持。虽然原告未办理过户登记手续没有发生房屋所有权转移，但不影响房屋买卖协议的效力，且原告已依协议约定履行了大部分价款，原告具备准物权的性质，享有足以排除强制执行的民事权益。被告宁夏固原农村商业银行股份有限公司相对第三人张某2的债权为一般债权，不具备优先受偿的权利，原告请求对该房屋解除查封，本院予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题规定〉理解与适用》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、不得执行位于固原市××区房屋。二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。本院（2020）宁0402执异16号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 邵芳萍审判员 伏志刚人民陪审员 李 燕 二○二〇年八月十日书记员 马 芳附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起民事诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题规定〉理解与适用》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。