黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2969号上诉人(原审原告)：刘忠奎，男，1980年3月15日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：杨娜，黑龙江晓是律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金良，黑龙江晓是律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵长海，男，1969年3月4日，汉族，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：贾平，黑龙江拓行律师事务所律师原审第三人：黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区松北大道58号。法定代表人：王志江，该公司董事长。上诉人刘忠奎因与被上诉人赵长海、原审第三人黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司（以下简称盛恒基公司）执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初11292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘忠奎的委托诉讼代理人杨娜、被上诉人赵长海的委托诉讼代理人贾平到庭参加诉讼；原审第三人盛恒基公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘忠奎上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院(2019)黑0102民初11292号民事判决书；2.准许继续对被执行人盛恒基公司名下位于哈尔滨市松北区世贸大道盛世香湾G10栋1单元903室房屋的执行；3.本案诉讼费由赵长海承担。事实与理由:一审法院在以下方面存在事实认定不清:1、一审认定赵长海与盛恒基公司之间是有效的《商品房买卖合同》书面合同，系事实认定错误。赵长海与盛恒基公司之间不存在有效的《商品房买卖合同》，该合同已经于2013年12月11日解除。且合同解除前盛恒基公司没有交付房屋，赵长海也没有实际占有该房屋。2、一审法院认定在法院查封涉案房屋之前就占有了涉案房屋，系事实认定错误。法院查封涉案房屋时间为2016年4月26日,赵长海出示的证据显示直到查封后才办理与入户相关的手续,赵长海并没有合法占有该不动产。3、一审法院认定未办理不动产登记的原因不是赵长海的原因造成的，属于事实认定不清。赵长海在整个交易过程中漠视自己的权利,对未办理不动产登记有过错，一审法院忽视其过错属于事实认定不清。4、赵长海与盛恒基公司之间的交易行为不能排除通过假按揭行为帮助盛恒基公司的嫌疑,一审法院并没有对此进行查证。本案因刘忠奎查封盛恒基公司名下数十套房产引发,刘忠奎面对的不是本案赵长海一个人提的执行异议,而是多个人以同样的理由，同样的事实经过提出的执行异议,从盛恒基公司和众多异议人交易过程中可以看出交易合同中众多异议人同样的漠视自己的购房权利,同样的解除网签合同，都是在刘忠奎查封涉案房屋后才开始办理相关的凭证，才开始维权,这同开发商惯用的假按揭融资手法一模一样，再加上执行过程中开发商的执行笔录及相关录音,更能证明这些涉案房屋真实产权归开发商。一审法院对与本案事实高度相关的证据不予认可,对上述事实不予查证，仅依高度存疑的单方证据认定事实,怎能正确查清事实，还原事实真相。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个事实要件，才可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行，但本案中赵长海根本不具备上述四个事实要件。综上所述,请求二审法院查清事实,依法支付刘忠奎的诉讼请求。赵长海辩称，一、刘忠奎称“一审法院认定事实不清”是错误的，且没有事实依据和证据支持。1?刘忠奎称“一审法院认定赵长海与盛恒基公司之间是有效的《商品房买卖合同》书面合同，系事实认定错误，认为该合同已于2013年12月11日解除”，是对事实的错误认识和对法律的错误解读。赵长海与盛恒基公司签订的《商品房买卖合同》，不存在约定解除和法定解除的任何一种情况。该合同系双方真实的意思表示，签订之初就办理了房产部门商品房网上联机备案手续，是合法有效的。只是因为后期盛恒基公司工作人员操作失误，造成包括该合同在内的116套已售的联机备案合同被注销，此事实在哈尔滨市住房保障和房产管理局松北分局给建行哈尔滨松北支行的《情况说明》中已被说明。刘忠奎称“该合同已经于2013年12月11日解除”的时间，并不是合同解除的时间，而是该合同被失误注销的时间。故，不存在刘忠奎所称的涉案房屋《商品房买卖合同》被解除的情形，一审法院认定该《商品房买卖合同》书面合同有效是正确的。2、刘忠奎认为：“一审法院认定在法院查封涉案房屋前2014年就占有了涉案房屋，系事实认定错误”是对“占有”事实的错误理解。根据最高人民法院（2018）最高法民申2187号民事裁定书中，对房屋“实际占有”的认定，可以明确，法律上关于对房屋的实际占有并非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际管控之中即属于“实际占有”。当事人如能提供房屋准住通知单及房屋钥匙等证据，即可证明已实际占有案涉房屋。通过赵长海一审提交的证据，可证明赵长海在2014年7月20日时已被确认业主身份，符合入住资格，当日领取了入住会签单和钥匙，但因该小区当时还不符合入住条件，所以赵长海在要求盛恒基公司完善入住条件后，才装修入住到案涉房屋中，对案涉房屋的物业费和供热费均是从2014年7月20日起计费缴纳。所以一审法院认定赵长海对案涉房屋的实际占有是从2014年7月20日开始是正确的。3、刘忠奎认为：“一审法院认定未办理不动产登记的原因不是赵长海的原因造成的，属于事实认定不清”是错误的。案涉房屋未办理产权证的原因，系盛恒基公司的问题，不论盛恒基公司与第三人之间的纠纷，还是与政府房产部门之间的问题导致所在小区已售房屋均不能办理产权证，都与赵长海无关，赵长海对案涉房屋未办理过户登记手续不存在任何过错，这一点在哈尔滨市政府和松北区政府给省法院、市法院的函里已说明。4、刘忠奎认为“赵长海与盛恒基公司之间的交易行为不能排除通过假按揭行为帮助盛恒基公司的嫌疑，一审法院并没有对此进行查证”是忽视了民事案件“谁主张、谁举证”的原则。一审中，赵长海已向法院提供了正规的购房合同和发票、贷款合同、还房贷的银行流水、入住手续及生活缴费票据等证据，证明了其系案涉房屋的合法权利人。而刘忠奎既然主张的“赵长海与盛恒基公司之间的交易行为不能排除通过假按揭行为帮助盛恒基公司的嫌疑”，就应对该事实举证证明，而不应是没有任何事实依据及证据支持的主观猜测。二、赵长海享有的物权应优先于刘忠奎的一般金钱债权。本案刘忠奎申请查封涉案房屋，系基于其与盛恒基公司民间借贷纠纷。执行行为的请求权基础为一般金钱债权。根据最高人民法院（法释〔2002〕16号）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定精神，赵长海作为买受人所享有的权利应优先于刘忠奎的一般金钱债权。三、本案应遵循同案同判规则。盛恒基公司销售的“盛世家园”小区，有100多户出现了因盛恒基工作人员操作失误导致部分购房业主的联机备案合同被注销情况，此情况在哈尔滨市住房保障和房产管理局松北分局给建行哈尔滨松北支行的《情况说明》和政府函中被说明。此前盛世家园的88户被注销的业主包括本案赵长海，已通过向黑龙江省法院提交执行异议申请，被裁定支持了其异议请求，现请求二审法院依据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，同样支持赵长海的合法权益。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确,故请求二审法院依法驳回刘忠奎的上诉请求，维持原判。盛恒基公司未出庭及述称。刘忠奎向一审法院起诉请求：请求准许继续对被执行人盛恒基公司名下位于哈尔滨市松北区世贸大道盛世香湾G10栋1单元903室房屋的执行。一审法院认定事实：2016年4月该院受理的刘忠奎与盛恒基公司合同纠纷一案中，刘忠奎申请诉讼财产保全，该院于2016年4月25日作出（2016）黑0102民初3680号之一民事裁定书，4月26日预查封位于哈尔滨市××区××大道××香××单元××室涉案房产。（2016）黑0102民初3680号民事判决书生效，应该申请执行案件中，赵长海作为案外人向法院提出执行异议，请求解除对位于哈尔滨市××区××大道××香××单元××室涉案房产的查封，该院审查后于2019年7月9日作出（2019）黑0102执异102号执行裁定书，认为赵长海提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，中止对盛恒基公司名下位于哈尔滨市××区××大道××香××单元××室房产的执行。刘忠奎2019年8月5日向该院提出执行异议之诉。另查明：2013年1月9日，赵长海与盛恒基公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为1320120000801320）赵长海购买位于松北区规划路××以南、规划路××以东××单元××号房屋，建筑面积104.85平方米，总价款550463元。双方约定赵长海于2013年1月9日现金交付购房首付款170463元,余款380000元通过商业贷款方式缴纳，盛恒基公司应于2013年10月20日前向赵长海交付房屋。同日，赵长海向盛恒基公司缴纳首付款170463元，盛恒基公司向赵长海出具金额为170463元的商品房销售预收款专用票据。2013年1月28日，赵长海与中国工商银行股份有限公司哈尔滨田地支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定赵长海向该行贷款380000元用于个人购置住房，购买本案涉诉房屋并以该房产向银行设定抵押，盛恒基公司作为借款保证人。此笔380000元贷款作为赵长海购房款由银行直接支付给盛恒基公司，该贷款一直由赵长海偿还。2015年12月24日，赵长海朋友代赵长海在盛恒基公司销售部办理了入住手续，领取涉案房产钥匙。2015年12月24日，赵长海缴纳了公共维修基金、电梯费、物业费等费用。对于该房的供热费赵长海自2015年度开始缴纳至2018年。涉案房产由于点人原因至今未能办理不动产登记。赵长海涉案房产联机备案合同因盛恒基公司原因被注销至今未恢复。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘忠奎在法院查封涉案房屋之前，2013年就与盛恒基公司签订了有效的《商品房买卖合同》书面合同，刘忠奎购房余款380000元虽是贷款，但是该贷款已于2013年2月由银行直接支付给盛恒基公司，加上刘忠奎已付首付款，此时盛恒基公司已收到刘忠奎全部购房款550463元，即刘忠奎支付了购买涉案房屋的全部房款；刘忠奎在法院查封涉案房屋之前就办理了涉案房屋的入住手续领取房产钥匙，该事实代表刘忠奎此时就已实际控制占有了涉案房屋，依据物权法中具有物权所有权的规定，案外人对涉案房产的占有不能狭隘的理解为“必须有人进入居住”，而是异议人能够掌握、支配不动产就应视为占有异议不动产，通过庭审举示证据、陈述及核查可知，本案涉案房屋未办理不动产过户登记的原因并非刘忠奎造成，故刘忠奎的异议符合上述司法解释的规定，其享有足以排除刘忠奎对涉案不动产强制执行的权益。综上，刘忠奎的诉讼主张不成立，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条的规定，判决如下：驳回刘忠奎的诉讼请求。案件受理费100元，由刘忠奎承担（已付）。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关案件事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，本案争议的焦点为赵长海对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的四个条件。结合已查明的本案事实以及相关证据的证明可知：1、案涉房产在一审法院查封前的2013年1月9日，赵长海与盛恒基公司签订了书面的《商品房买卖合同》，相对方意思表示真实，内容不违反法律效力性强制规定，符合《中华人民共和国合同法》第四十四条合同依法成立即发生法律效力的规定。刘忠奎仅以盛恒基公司解除了在房产管理部门的备案即上诉认为“该合同已经于2013年12月11日解除”，对此，刘忠奎既没有归责于赵长海的事实证据，也没有支持的法律依据，且该合同依法成立应是合同解除的前提条件，二者不能对立，一审认定该合同合法有效正确，对刘忠奎的该项上诉理由本院不予采纳。2、在一审法院查封前，赵长海领取了案涉房产入住会签单和钥匙，已被确认业主身份，符合入住资格，并办理了案涉房产买卖交付对价款手续，刘忠奎对赵长海提交的相关证据真实性质证无异议，一审认定赵长海合法占有该房产并无不当，对刘忠奎该项上诉理由本院不予采纳。3、案涉房产在一审法院查封前，赵长海通过交付首付款和银行按揭贷款形式完成了向盛恒基公司支付全部对价款751,124元的义务，刘忠奎提出“假按揭”嫌疑的上诉理由在没有证据证明的情况下，应承担不利的后果责任，本院对该上诉理由不予采纳。4、案涉房产在一审法院查封前不具备初始登记条件，盛恒基公司负有责任的证据充分，《商品房买卖合同》在成立后，已在房产管理部门联机备案，但联机备案仅具有证明作用，并不能成为过户登记的物权或预告登记的准物权取得的凭据，盛恒基公司注销联机备案事实存在，但案涉房产在未办理过户登记不能归责于赵长海原因以及没有证据证明前述三个条件同时不具备的情况下，一审认定赵长海享有排除刘忠奎对案涉房产强制执行的权益并无不当，刘忠奎的该项上诉理由本院不予采纳。综上所述，刘忠奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘忠奎负担。本判决为终审判决。审判长 崔宁审判员刘峰审判员于波二〇二〇年八月二十九日法官助理侯莹书记员赵春莹