云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1386号原告许立名，男，汉族，1978年11月17日出生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。委托代理人刘源雄，云南百姓律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人陶艾文，云南百姓律师事务所实习律师。特别授权代理。被告燕鹏程，男，汉族，1992年2月24日出生（实际为1992年8月10日出生），身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。被告李冬琼，女，汉族，1969年2月24日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。被告张学明，男，汉族，1957年5月4日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。被告张雄燕，女，汉族，1980年11月19日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。被告张学明、张雄燕共同委托代理人邵卉芳，云南国平律师事务所律师。特别授权代理。被告张学明、张雄燕共同委托代理人李露露，云南国平律师事务所实习律师。特别授权代理。原告许立名诉被告燕鹏程、李冬琼、张学明、张雄燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告许立名及其委托代理人刘源雄、陶艾文，被告燕鹏程、李冬琼，被告张学明、张雄燕的共同委托代理人邵卉芳、李露露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许立名向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的协议书；2、判令被告燕鹏程、张学明、李冬琼返还原告已支付的购房款254,060.00元，并支付自2010年5月27日起自还清之日止按年利率2.25%计算的利息（暂计算至2019年11月26日为54,305.33元）及违约金181,335.33元，合计435,395.33元；3、判令被告张雄燕对上述第2项债务承担连带责任；4、本案的诉讼费用全部由被告燕鹏程、张学明、李冬琼承担。事实及理由：被告李冬琼为被告燕鹏程的母亲、被告张雄燕的继母，被告张学明为被告张雄燕的父亲、被告燕鹏程的继父。原告于2010年5月26日与被告燕鹏程、张学明、李冬琼共同签订《协议书》，约定原告购买被告回迁安置房，总价款为254,060.00元，如被告方不履行协议相关条款，视为违约，被告应以合同总价款按照银行一年期定期存款利率支付给原告利息，同时按照合同总价款的50%作为违约金。被告张雄燕自愿作为担保人，同意在任何一方不履行合同义务时承担连带担保责任。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了254,060.00元，但是被告取得了该套回迁安置房后，拒绝履行合同义务，经原告多次催促被告均予以拒绝。被告的行为已严重违约，原告现向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告燕鹏程答辩称：签订《协议书》时本人年纪尚小，原告许立名与本案其他被告当时是如何协商的自己不清楚，当时自己只是在他们的指示下签了字，且涉案房屋是祖传下来的，当时的户主是自己奶奶，本人父亲当时也未和自己讲过要卖涉案房屋。原告许立名所诉的购房款自己也未收到。被告张学明及张雄燕共同答辩称：我们要求继续履行合同，但应该由被告燕鹏程按照合同约定交付涉案房屋。涉案房屋是在与被告燕鹏程共同生活后自己想办法盖起来的。因为被告燕鹏程、张学明、李冬琼之间有过家庭协议，涉案房屋为被告燕鹏程所有，故被告张学明对涉案房屋并无处分权。另涉案回迁房未交付给原告并非被告张学明、张雄燕的过错所致，故被告张学明、张雄燕不应承担支付违约金及利息的违约责任，且原告许立名主张的违约金金额过高，我方认为最高也只能为涉案金额的20%。被告李冬琼答辩称：当时答辩人与被告张学明系夫妻关系，当时被告未与自己商量就叫人来买房，本人并不知情，只是被告张学明让自己签字自己就签了字。原告许立名针对其诉讼请求向本院提交了以下证据：一、《协议书》原件一份，欲证明原告许立名与被告燕鹏程、张学明、张雄燕、李冬琼达成购买房屋的协议，被告张雄燕作为担保人，在任何一方不履行合同义务时承担连带担保责任。二、《收条》原件一份，欲证明原告许立名已经向被告燕鹏程、张学明支付了协议约定的254,060.00元。三、许立名与燕鹏程通话录音笔录，四、原告许立名妻子孙云芳与被告张雄燕通话录音，欲共同证明：1、四被告已经具备履行协议的条件，但四被告拒不履行；2、被告燕鹏程、张学明已经收到原告依约支付的购房款254,060.00元；3、因为四被告间产生了各种纠纷，各被告互相推诿，导致被告燕鹏程拒绝向原告许立名交付涉案房屋。被告燕鹏程针对原告许立名提交的上述证据发表了以下质证意见：对证据一的三性及证明目的认可；对证据二的三性认可，证明目的不认可，因为自己未收到钱，《欠条》上所载明的购房款是否被告张学明收取自己不清楚，另还有30,000.00元的好处费由被告张学明收取了。对证据三的三性及证明目的认可，对证据四本人不知情。被告张学明及被告张雄燕对原告许立名提交的上述证据发表了如下质证意见：对证据一、二的三性及证明目的认可；对证据三、四的三性及证明目的2认可，对证明目的1、3不认可，因为系被告燕鹏程未依约定交付涉案房屋。被告李冬琼针对原告许立名提交的上述证据发表了如下质证意见：对证据一，自己不清楚情况，但自己确实在上面签字了，签完字之后自己才知道张学明将涉案房屋出卖了。对证据二，自己不清楚，自己只是签了字，《欠条》上所载明的款项是被告张学明、张雄燕收取了。对证据三的三性及证明目的认可。对证据四不认可，被告张雄燕在说谎，购房款是被告张学明、张雄燕收取的，购房款收取后被他们拿去购买基金、盖厂房。原告许立名针对四被告的质证意见发表了以下补充意见：签订《协议书》时，被告燕鹏程、张学明、李冬琼系共同的家庭成员，被告张雄燕已经出嫁，所以作为《协议书》的担保人。所以当时四被告系在共同协商下对涉案房屋进行的处置，所收款项应该也是用于家庭开支。被告张学明、张雄燕针对其答辩意见向本院提交了以下证据：一、《家庭调解协议》原件一份，欲证明本案涉案回迁安置房为被告燕鹏程所有。二、《协议书》和《收条》原件各一份，欲证明：1、2011年3月2日，由被告张学明代为保管的款项已经全部交还被告燕鹏程，被告张学明与被告燕鹏程之间无任何经济纠纷。2、本案涉案回迁房系因被告张学明所建盖的房屋被拆迁所得。原告许立名针对被告张学明、张雄燕提交的上述证据发表了以下质证意见：对证据一的三性认可，证明目的不认可，因为这份协议签署时间是2011年，与原告许立名签订《协议书》时房屋是属于家庭共有的。对证据二三性认可，证明目的不认可，在《协议书》中尾部落款处载明的是“养父母张学明、李冬琼、养子燕鹏程”，可以看出当时四被告是共同处分的涉案房屋，对于款项的支付内容，我方不清楚情况，故不发表意见。被告燕鹏程、被告李冬琼针对被告张学明、张雄燕提交的上述证据发表了以下质证意见：对被告张学明、张雄燕提交的证据的三性及证明目的均不认可，所有的回迁安置房及剩余的回迁安置费都是归自己个人所有的，期间并未注明原告许立名卖的房屋必须由本人负责交付。被告燕鹏程、李冬琼针对其答辩意见未向本院提交证据。本院认为，因各方当事人的自认行为，本院对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可，对证据二、三、四的真实性、合法性、关联性予以认可，至于证据的证明目的，本院将结合本案的其他证据综合认定。针对被告张学明、张雄燕提交的证据《家庭调解协议》《协议书》《收条》，本院认为《家庭调解协议》《协议书》上均有被告燕鹏程、李冬琼、张学明、张雄燕本人的签名及捺印，《收条》上也有被告燕鹏程本人的签名及捺印，且这些证据真实客观，与本案件的事实具有关联，故本院对其真实性、合法性、关联性予以认可，至于证据的证明目的本院将本案的其他证据综合认定。根据庭审，以及原、被告双方的举证、质证和当庭陈述，本院确认本案法律事实如下：被告燕鹏程系被告李冬琼与案外人燕荣章的婚生子，被告张雄燕系被告张学明与案外人的婚生女，被告李冬琼与被告张学明于1997年4月29日登记结婚，于2011年5月5日离婚。2010年5月26日，原告许立名与被告燕鹏程、张学明、李冬琼、张雄燕签订《协议书》，协议书载明：甲（燕鹏程）、乙（许立名）双方在自愿、平等、协商一致的前提下，就甲方代乙方购买昆明市官渡区改造回迁安置住房事宜达成以下协议。协议第一条约定：甲方代乙方购买的回迁安置住房面积陆拾伍点玖平方米（65.9平方米），根据甲方与昆明市官渡区改造指挥部签订的《拆迁补偿安置协议》中约定，该房屋的单价为每平方米3400.00元，总价共计人民币大写贰拾贰万肆仟零陆拾元整，小写：￥224060.00元。协议第二条约定乙方支付￥30000.00元给甲方作为报酬。协议第三条付款方式约定：协议签订后3日内乙方一次性现金付清上述款项，共计人民币：贰拾伍万肆仟零陆拾元整。协议第五条约定：该房屋为昆明市官渡区矣六乡塔密村城中村改造的回迁安置住房，甲方履行该协议的前提是必须在甲方与昆明市官渡区改造指挥部签订的《拆迁安置补偿协议》得到履行的情况下甲方方能履行本协议的各项条款，如因甲方与昆明市官渡区改造指挥部签订的《拆迁补偿安置协议》得不到履行导致本协议无法履行甲方不承担任何违约责任，甲方无息全额退还本协议第三条款项给乙方。协议第八条担保责任约定：为保证本合同的履行，张雄燕作为本协议的担保人，在任何一方不能或不履行合同义务时承担连带保证责任。协议第十条违约责任约定：此协议签订后，甲方如不履行协议相关条款，视为违约。甲方应全额退还本协议第三条中乙方所付款项并按当时银行一年定期存款利率支付给乙方上述款项的利息，同时按本协议第三条款中金额的50%向乙方支付违约金，此协议签订后，乙方若不履行相关条款，视为违约。乙方按本协议第三条款中金额的50%向甲方支付违约金。另协议书还对注意事项、协议解除等进行了约定。协议尾部甲方签字处有燕鹏程、张学明、李冬琼本人的签名及捺印，乙方签字处有原告许立名本人的签名及捺印，担保人签字处有被告张雄燕本人的签名及捺印。另查明涉案房屋为被告燕鹏程继承并翻修后，因被拆迁所得的回迁安置住房中的一套。协议签订后原告许立名依约定向四被告支付了购房款，并由被告燕鹏程、被告张学明于2010年5月26日出具《收条》，载明：今收到许立名购房款￥254060.00元（大写：贰拾伍万肆仟零陆拾元正）。该《欠条》上有被告张学明、燕鹏程本人的签名及捺印。在涉案回迁安置房下来后，因四被告间的内部家庭纠纷，四被告一直未依据《协议书》约定向原告许立名履行交房、办理涉案房屋变更登记等义务，经原告许立名多次沟通仍未履行，故原告许立名向本院提起诉讼，主张如上所诉。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷案件。依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案各方当事人签订的《协议书》系当事人自愿签订的合同，不违反相关法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，各方应当严格履行。被告燕鹏程、李冬琼在签订《协议书》时均已具备完全民事行为能力，故应当对自己所作行为的性质与后果具备充分的认识，并对自己所作行为所产生的后果进行承担，且原告许立名在庭审过程中也陈述其是同时与四被告进行协商的涉案房屋买卖事宜，故被告燕鹏程、李冬琼所述的对买卖涉案房屋不知情的答辩意见，本院不予采信。关于被告张学明辩称的对涉案房屋享有所有权的人系被告燕鹏程，故至今未履行合同义务构成违约的也是被告燕鹏程，应当由被告燕鹏程承担违约责任的答辩意见以及被告燕鹏程、李冬琼所述的未收到购房款，应当由收取购房款的被告张学明履行合同义务、承担违约责任的答辩意见，本院认为被告燕鹏程、张学明、李冬琼均在《协议书》中甲方（即出卖方）签字处进行签字捺印，且结合庭审中各方当事人的陈述可以认定关于涉案房屋的买卖是被告燕鹏程、张学明、李冬琼共同进行的处分，故应当由被告燕鹏程、张学明、李冬琼共同履行合同义务、承担相应的责任。且在《收条》中均有被告燕鹏程、张学明的签字捺印，能够确认收到原告支付的购房款，至于后期购房款为谁所用、最终离婚时财产分割是否合理，并不属于本案审理的内容。故本院不予采信。关于是否应解除《协议书》的问题，本院认为依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告燕鹏程、被告李冬琼、被告张学明在具备向原告许立名交付涉案房屋、履行《协议书》约定的相关义务的条件后，未依约交付房屋履行合同义务，且在原告许立名多次催告后至今未履行，已经构成上述条款中“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行”的情形，故原告许立名请求解除合同的主张，有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于违约金问题，本院认为依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告燕鹏程、李冬琼、张学明在具备向原告许立名交付涉案房屋、履行《协议书》约定的相关义务的条件后，未依约交付房屋履行合同义务，且在原告许立名多次催告后至今未履行，已经构成法律规定的违约，依法应承担违约责任。原告许立名与被告燕鹏程、李冬琼、张学明在《协议书》中约定了若被告燕鹏程、李冬琼、张学明不履行协议相关条款，视为违约，应全额退还原告许立名所支付的购房款并按当时银行一年定期存款利率支付给原告许立名上述款项的利息，同时按已付购房款的50%向原告许立名支付违约金。但从前述规定可看出损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，本院基于原、被告间签订《协议书》的时间至今间隔较长、期间房价上涨以及被告燕鹏程、张学明、李冬琼的过错程度等酌情以已付房款的30%计算违约金。关于被告张雄燕的担保责任问题，本院认为根据《中华人民共和国担保法》第六条的规定：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”第十八条的规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第二十一条的规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”第三十一条的规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本案中，原告许立名与被告燕鹏程、张学明、李冬琼、张雄燕在《协议书》中约定“为保证本合同的履行，张雄燕作为本协议的担保人，在任何一方不能或者不履行合同义务时承担连带担保责任”。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，各当事人应当严格遵守。因此被告张雄燕应当对该笔购房款以及损失承担连带保证责任，保证责任的范围为购房款本金及违约金，被告张雄燕承担保证责任后，有权向被告燕鹏程、李冬琼、张学明追偿。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条的规定判决如下：一、原告许立名与被告燕鹏程、李冬琼、张学明、张雄燕于2010年5月26日签订的《协议书》于本判决生效之日解除；二、被告燕鹏程、李冬琼、张学明共同于本判决生效之日起十日内向原告许立名返还购房款254,060.00元并支付违约金76,218.00；三、被告张雄燕对上述第二项的款项承担连带清偿责任，清偿后可向被告燕鹏程、李冬琼、张学明追偿；四、驳回原告许立名的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7831.00元，由原告许立名承担831.00元，由被告燕鹏程、张学明、李冬琼共同承担7000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  马永宏人民陪审员  武列东人民陪审员  张莲娣二〇二〇年八月四日书 记 员  雷 娟