江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1683号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋龙发，男，汉族，1959年11月12日出生，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：聂国庆，江西向群律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭声福，男，汉族，1972年12月18日出生，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：刘垣亮，江西秉志律师事务所律师。上诉人宋龙发因与被上诉人彭声福房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋龙发及其委托诉讼代理人聂国庆，被上诉人彭声福及其委托诉讼代理人刘垣亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋龙发上诉请求：一、撤销原判第一项，改判驳回彭声福全部诉讼请求；二、撤销原判第三项，改判彭声福支付上诉人欠付租金8600元，电费955元。事实与理由：1、彭声福欠付租金，违约在先，原判认定彭声福已缴纳一年租金5万元与事实不符，双方约定彭声福承担加建办公室、接水电费1万元，彭声福尚欠付8600元租金；2、彭声福一直拒绝清缴房租，迫于无奈在租赁仓库两个门堆放了一点砖头，但未堵住仓库另一个门，不可能给彭声福造成任何经济损失，原判赔偿2万元业务损失无事实依据；3、原判认定2020年5月23日合同解除，而彭声福直至今年7月才将租赁物清空交还，原判要求返还剩余租金5400元并承担搬迁费用，无事实依据，亦有悖于法律规定，且搬迁费14800元亦无证据支撑；4、合同约定电费按1元/度收取，原判已确认彭声福拖欠电费955元，上诉人诉请清偿欠付电费合情合理。彭声福辩称：一审法院已查明答辩人支付了5万元租金，该5万元不包括加建办公室、接水电费1万元。案涉房屋租赁合同解除系因上诉人违约。上诉人交付的房屋漏水严重，将租赁房屋的门用砖头堵住，造成答辩人重大经济损失，认定事实清楚。上诉人多交了1400元租金，一审时自愿抵扣995元电费，不存在欠费。故请求驳回上诉，维持原判。彭声福向一审法院起诉请求：一、请求判令解除彭声福与宋龙发2019年6月15日签订的《场房和空地租赁合同》；二、请求判令宋龙发赔偿彭声福仓库浸水财物损失费30000元，堵门影响业务损失费30000元，搬迁费25000元，退回租金10175元，共计95175元；三、本案诉讼费由宋龙发负担。宋龙发向一审法院反诉请求：一、判令彭声福支付租金8600元；二、判令彭声福支付电费955元；三、判令彭声福支付加建、装修费20870元；四、本案案件受理费由彭声福承担。一审法院认定事实：2019年6月15日，彭声福与宋龙发签订《场房和空地租赁合同》，合同约定：宋龙发将位于吉州区内（原东发工艺厂）空地面积150㎡（每平方米价格为贰元），仓库面积为500㎡（每平方米价格为柒元伍角）租赁给彭声福，租赁期限为5年，即2019年7月1日至2024年6月30日止，租赁期间不得递增房租，五年合同到期后彭声福有优先续租权；空地租金按3600元每年收取，仓库面积以45000元每年收取，合计为48600元整计算，彭声福需一次性交付一年租赁款，不得拖欠，否则自愿接受断电处理；彭声福用电为1元／度收取，并安装好生活用电设备，彭声福用水免费提供；宋龙发给彭声福搭建的厂房层高最低处不能低于5米，院围150㎡地面硬化平整，厂房区500㎡内需要有地面硬化、平整、设卫生间、办公区域、吊顶、粉刷等。彭声福向宋龙发支付了租金5万元。宋龙发从2020年4月开始堵住彭声福仓库的门。一审法院认为，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。因宋龙发以堵门的形式表明不履行合同义务，符合合同解除的法定条件，同时宋龙发也同意解除合同，彭声福、宋龙发于2019年6月15日签订的《场房和空地租赁合同》已于2020年5月23日解除的事实，予以确认。因宋龙发堵门致使双方合同解除，彭声福已支付至2020年6月30日租金48600元，宋龙发应返还彭声福剩余租金，根据本案具体情况，一审法院酌定宋龙发返还租金自合同解除之日计算至2020年6月30日，即宋龙发返还彭声福剩余租金5400元。因宋龙发堵门，彭声福的业务遭受了损失，宋龙发应予赔偿，根据本案具体情况，一审法院酌定宋龙发赔偿彭声福业务损失2万元。因宋龙发违约致使彭声福需要搬迁，宋龙发应支付彭声福搬迁费，根据本案具体情况，一审法院酌定宋龙发支付彭声福搬迁费14800元。因彭声福未提供相关证据，浸水财务损失费无法查明，彭声福要求宋龙发支付仓库浸水造成的财物损失3万元的诉讼请求，不予支持。因彭声福的租金已交至2020年6月30日，宋龙发要求彭声福支付5月、6月两个月的租金8600元的反诉请求没有事实依据，不予支持。因彭声福主张多交的租金1400元留作电费，宋龙发要求彭声福支付电费955元的反诉请求没有事实依据，不予支持。因合同没有明确约定，彭声福不需另行支付加建办公室、装修的费用，宋龙发要求彭声福支付加建、装修费20870元的反诉请求没有合同依据，不予支持。综上所述，彭声福的诉讼请求应予以相应支持，宋龙发的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条规定，判决：一、宋龙发返还彭声福租金5400元，赔偿彭声福业务损失2万元、搬迁费14800元，合计40200元，限判决生效后5日内履行完毕；二、驳回彭声福的其他诉讼请求；三、驳回宋龙发的反诉请求。本诉案件受理费减半收取为1090元，由宋龙发负担458元，彭声福负担632元；反诉案件受理费减半收取为560元，由宋龙发负担。二审中，宋龙发提交收条一张并申请证人宋某、肖某出庭作证，收条及证人宋某证言证明当时彭声福和宋龙发已经约定加建卫生间和两间办公室，彭声福承诺支付1万元。证人肖某证言证明宋龙发在租赁场地堆放砖头并不影响彭声福营业，彭声福使用租赁仓库至2020年6月底，加建卫生间和两间办公室是承租后提出，彭声福承诺承担部分加建办公室、接水电费用。彭声福对收条质证后认为，该证据为单方手写，内容不具有真实性，达不到上诉人的证明目的。收条并未约定加建办公室及接水电需彭声福支付1万元，加建办公室及接水电是租赁合同约定上诉人的义务，不存在额外支付费用。本院认为，收条为宋龙发单方书写，彭声福未在收条上进行声明或承诺，无法达到宋龙发的证明目的，本院对该证据依法不予采信。证人宋某与宋龙发系堂兄弟关系，证人陈述不认识彭声福，费用系宋龙发与其结算，费用具体如何分担其不清楚，宋某证言无法达到宋龙发证明目的。证人肖某与宋龙发系夫妻关系，与宋龙发存在直接利害关系，对该证人证言不予采信。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于案涉租赁合同履行情况及违约责任承担问题。本案中，宋龙发与彭声福签订案涉租赁合同，合同第二条约定：“租赁期限为5年，即2019年7月1日至2024年6月30日止。”合同第六条约定：“甲方（宋龙发）给乙方（彭声福）搭建的厂房……设卫生间、办公区域、吊顶、粉刷等。”合同约定租金每年为48600元。合同签订后，彭声福共支付宋龙发租金50000元。宋龙发自2020年4月开始堵住原告仓库的门，致使彭声福无法正常营业。宋龙发上诉主张彭声福未缴纳足额租金违约在先。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，设卫生间、办公区域、吊顶、粉刷等系出租人宋龙发合同义务，在宋龙发未举证证明彭声福承诺负担该加建办公室、接水电费用的情形下，宋龙发堵门致合同无法继续履行，系合同违约方，彭声福已缴纳50000元租金已履行完毕其合同义务，不存在违约行为。宋龙发应承担相应违约责任。关于彭声福业务损失。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，宋龙发2020年4月堵门至2020年6月份彭声福搬迁，导致合同无法继续履行，宋龙发应当赔偿相关损失。一审法院根据订单协议、空地、仓库租金4050元／月及三个月停业时间酌定损失2万元并无不当。一审法院参考彭声福关于装卸、搬迁具体车次、人员、收费标准及向搬运工人电话核实等情形，酌定支持仓库内物品搬迁费14800元合理妥当。关于电费，彭声福缴纳租金50000元，多缴纳1400元留作电费，故宋龙发主张955元电费无事实和法律依据。综上所述，宋龙发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1044元，由上诉人宋龙发负担。本判决为终审判决。审判长  罗良华审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇二〇年八月二十一日法官助理王拯书记员纪慧