云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初4359号原告：杨宏伟，男，汉族，1972年10月29日生，身份证登记住址：云南省楚雄彝族自治州禄丰县。被告：昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司。住所：昆明市环城南路与南坝路交叉口。统一社会信用代码：91530100697955076L。法定代表人：林微，任董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑良会，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王体美，该被告公司法务，特别授权代理。原告杨宏伟与被告昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司（以下简称“螺蛳湾投资”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，适用普通程序于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告杨宏伟、被告委托诉讼代理人王体美及郑良会到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告按照双方签订的第0001609号《螺蛳湾中心商品房认购协议书》约定的条件与原告签订《商品房购销合同》。二、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年1月1日申请购买被告开发的螺蛳湾中心5栋1410号房屋，并向被告提交了《螺蛳湾中心物价房源购买申请》。2016年3月5日，原告与昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园地产”）签订了《尊园地产会员服务协议书》，约定原告及时足额缴纳4万元会员服务费后即可成为尊园地产会员，可在尊园地产的合作楼盘（螺蛳湾中心）享受其所争取的购房优惠，原告于当日缴纳了40000元会员费给尊园地产。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了第0001609号《螺蛳湾中心商品房认购协议书》，协议约定，“第一条，乙方自愿认购甲方开发的螺蛳湾中心项目，位于昆明市房屋，该房屋建筑面积为57.62平方米。第二条，该房屋单价为8334.99元／㎡房款480262元。甲乙双方签订和履行《商品房购销合同》的过程中，该房屋总款不变。第五条，乙方自愿在签订本协议时，支付总房款的4.16%合人民币20000元作为签约定金，签订《商品房购销合同》后，乙方支付的签约定金自动转为首付房款。第六条，甲乙双方商定，乙方须于自甲方通知时间7日内与甲方签订《商品房购销合同》。乙方须提供真实的个人联系信息，且不得随意变更，如果甲方按乙方在本协议中提供的联系信息，经过三次电话或信息通知不到乙方，则视为乙方违约。第八条，非因甲方原因，乙方在本协议约定第六条约定的期限内未与甲方签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》并交清相应的购房款的，视为乙方不履行本协议并自动放弃该房屋的认购权，甲方有权将乙方已认购的房屋转售他人而无须承担任何责任，且乙方无权收回所交定金。第九条，甲方在本协议书第六条约定的期限内未经乙方同意而将乙方认购的该房屋另售他人的，双方的认购关系即行解除，甲方须向乙方双倍返还定金。”认购协议签订后，原告于同日交纳了定金20000元。2019年7月3日，原告收到了被告委托代理人上海市海华永泰（南京）律师事务所吴昊律师的《律师函》，该函载明被告与原告所签的《螺蛳师湾中心商品房认购协议书》于2019年6月28日起解除，被告有权将房屋转售他人，并要求原告在收到《律师函》之日起5日内前往螺蛳湾中心2栋写字楼37楼办理协议解除后相关事宜。原告于2019年9月3日向西山区人民法院提起诉讼，西山区人民法院于2019年11月8日作出（2019）云0112民初11680号民事判决书，判决原告与被告于2016年3月5日签订的《螺蛳湾中心商品房认购协议书》（合同编号：0001609号）未解除，现该判决已生效。民事判决生效后，原告多次要求被告按照双方签订的第0001609号《螺蛳师湾中心商品房认购协议书》约定的条件与原告签订《商品房购销合同》，但被告拒绝签订。另外，螺蛳湾中心的相关销售信息在搜狐焦点、讯房网、阅房网等网站上都可查询到，该信息证实螺蛳湾中心自2019年就已经开盘销售，大部分房源为带装修交付，预计于2019年年底交房，极少部分房源为毛坯房，购买即可交房。综上，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请人民法院判如所请。被告螺蛳湾投资辩称：一、签订《商品房购销合同》的条件未成就，且可能无法成就。根据双方签订的《螺蛳湾中心商品房认购协议书》第六条约定，“甲方通知时间7日内”是签订《商品房购销合同》的前提，而双方签订协议时，正是基于商品房项目交房时间的不确定性，故并未确定具体交房时间。本案中，因施工方原因导致涉案项目至今未竣工验收无法交房，螺蛳湾投资并无过错。且案涉商品房因未履行土地抵押登记解除承诺，商品房买卖合同网签功能被锁定，且涉案工程项目存在抵押及法院查封的权利负担，合同目的可能不能实现。因此，案涉商品房不具备交付条件，签订《商品房购销合同》并交房的合同目的现在且长时间内无法成就。综上，螺蛳湾投资在签订《商品房购销合同》并交房的条件未成就时，提前主张签订购销合同，明显没有依据。二、原告诉请与其签订《商品房购销合同》应当遵循合同自由、意思自治的原则。双方仅签订了《认购协议》，其性质属于预约合同，预约合同的履行，其实质是缔结本约，而当一方不履行订立本约义务时，强制缔约有违合同意思自治原则。原告诉请签订《商品房购销合同》系请求法院干预双方订立合同，其诉请有违《中华人民共和国合同法》第4条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。另根据《中华人民共和国合同法》第110条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方是否签订《商品房购销合同》属于不适于强制履行的债务，原告的诉请无法律依据。综上所述，原告的诉请有违合同自由、意思自治原则，无法律依据且事实上被告与之签订《商品房购销合同》的条件未成就，且可能无法成就。恳请法庭查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。本院查明如下事实：2016年1月1日，杨宏伟向被告提交螺蛳湾中心特价房源购买申请，载明：“杨宏伟申请购买螺蛳湾中心5栋1410号房屋，所享优惠为二万抵六万，额外1%，按时签约1%。因该房源为特价房源，除以上优惠外不再享受其他任何优惠。此外愿意严格按照市场客户付款条件进行购买，无任何置换、抵款情况，否则本次购买无效，并愿意承担相应违约责任。”2016年3月5日，杨宏伟与尊园地产签订《尊园地产会员服务协议书》，约定杨宏伟支付40000元作为会员服务费，及时足额缴纳会员服务费后即可成为尊园地产会员，在尊园地产合作楼盘享受其所争取的购房优惠以及后续增值服务，每笔会员服务费仅可享受一套房源优惠，会员服务费不充抵房款。同日，尊园地产向杨宏伟出具收到40000元款项的《收款专用收据》，摘要载明：“认购螺蛳湾中心Ａ1-1410、Ａ1-1411会员服务费”。同日，杨宏伟（乙方）与被告（甲方）签订《认购协议书》（合同编号：0001609），约定：第一条，乙方自愿认购甲方开发的螺蛳湾中心项目，位于昆明市房屋，该房屋建筑面积为57.62平方米（最终以测绘机构测绘后的面积为准）。第二条，该房屋单价为8334.99元／平方米，总房款480262元。甲乙双方签订和履行《商品房购销合同》的过程中，该房屋总房款不变。第五条，乙方自愿在签订本协议时，支付总房款4.16%合20000元作为签约定金，签订《商品房购销合同》后，乙方支付的签约定金自动转为首付房款。第六条，甲、乙双方商定，乙方须于自甲方通知时间7日内与甲方签订《商品房购销合同》。乙方需提供真实的个人联系信息，且不得随意变更，如果甲方按乙方在本协议中提供的联系信息，经过三次电话或信息通知不到乙方，则视为乙方违约。第八条，非因甲方原因，乙方在本协议第六条约定的期限内未与甲方签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》并交相应房款的，视为乙方不履行本协议并自动放弃该房屋的认购权。甲方有权将乙方已认购的房屋转售他人，而无需承担任何责任，且乙方无权收回所交定金。第九条，甲方在本协议第六条约定的期限内未经乙方同意而将乙方认购的该房屋另售他人的，双方的认购关系即行解除，甲方须向乙方双倍返还定金。同日，杨宏伟向被告交付了定金20000元。2019年7月1日，被告通过ＥＭＳ快递向杨宏伟发出《律师函》，载明：“贵方于2016年3月5日与被告签订的《认购协议书》在履行过程中，被告已多次通过电话等方式通知了贵方签约时间。然而，截至2019年7月1日，贵方仍未前来签约，现向贵方函告如下：被告与贵方所签的《认购协议书》于2019年6月28日起解除，被告有权将房屋转售他人。”杨宏伟于2019年7月3日签收了该邮件。后杨宏伟向本院提起诉讼，本院于2019年11月8日作出（2019）云0112民初11680号判决书（已生效），判决：原、被告于2016年3月5日签订的《螺蛳湾中心商品房认购协议书》（合同编号：0001609）未解除。本院依职权向昆明市西山区住房和城乡建设局调取螺蛳湾中心位于昆明市房屋的权利限制情况，昆明市西山区住房和城乡建设局于2020年5月13日回函我院，称案涉房屋已于2019年1月16日由项目开发企业昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司设定了在建工程抵押登记，他项权利人为中国农业银行股份有限公司昆明双龙支行。原被告对昆明市西山区住房和城乡建设局回函无异议。本院认为，原、被告签订的《认购协议书》，载明原告欲向被告购买其开发的螺蛳湾中心5栋1410号房屋，并向被告交付了购房定金，该合同属于原、被告为将来签订的商品房购销合同（本约）而订立的预约合同，在被告不愿与原告订立商品房购销合同的情况下，原告要求本院判令被告按照《认购协议书》的约定与其强制缔约。本院认为预约合同订立的目的是为将来顺利订立本约，而本约的订立是一个通过谈判协商最终达成合意的过程，本约内容仍须由签约主体协商定夺，在此种情形下，如果强制当事人订立商品房购销合同，实为强制其就本约的主要条款或全部条款作出意思表示，有违契约自由的民法精神。此外，本院已查明本案案涉房屋已于2019年1月16日设定了在建工程抵押登记，在抵押没有解除的情况下订立商品房购销合同可能导致合同目的不能实现，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”故原告要求被告依照《认购协议书》的要求与其订立商品房购销合同的请求于法无据，本院不予支持。《认购协议书》作为预约合同成立并生效后，被告不履行订立商品房购销合同的义务，原告可以另案要求被告承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告杨宏伟的诉讼请求。本案案件受理费100元（原告已预交），由原告杨宏伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 张 芳二〇二〇年八月二十四日书记员 杨海曼