广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2556号原告：李幼，男，1951年4月8日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**********，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：黄芝庆，广东百言律师事务所律师。被告：佛山市高明区杨梅供销社，住广东省佛山市高明区杨和镇,统一社会信用代码914***********493D。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：杨英年，高明区杨和镇政府公有资产管理办公室主任。原告李幼与被告佛山市高明区杨梅供销社（下称：杨梅供销社）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李幼的委托诉讼代理人黄芝庆，被告杨梅供销社的委托诉讼代理人杨英年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李幼向本院提出诉讼请求，请求判决：1.确认李幼与杨梅供销社签订的《房屋买卖合同》为有效合同。2.判令被告杨梅供销社协助原告李幼办理房屋过户手续。3.请求判令被告杨梅供销社承担本案诉讼费。事实与理由：1995年5月，杨梅供销社将位于佛山市高明区*******的房屋，建筑面积约249.2平方米，以价格17000元出售给李幼所有。李幼于2002年12月27日补交3000元后，双方并签订《房屋买卖合同》，同时杨梅供销社将房屋产权证书（粤房字第****号）移交给李幼。李幼从1995年5月购买该房屋后便搬进涉案房屋居住至今，相关的水电费、电视天线费等费用均由李幼承担。杨梅供销社一直无法协助李幼办理房屋过户等有关手续。经多次调解无果，李幼为维护自身的合法权益，故请法院判令该《房屋买卖合同》为有效合同并要求杨梅供销社协助其办理房屋过户手续。杨梅供销社辩称，一、觉得合同中的房屋是1995年买的，签订是2002年，之前购买的款项没有收据，整个合同的结构简单，杨梅供销社认为不符合经济合同的完整结构。合同中甲方（杨梅供销社）的经办人栏无经办人签名，只有盖章。二、建筑物有部分已经改变了原貌，有部分重新建设，已经不是完整的原建筑物。三、案涉房屋当时是卖了，但是房产证是没有交给对方的，杨梅供销社只承诺使用权给李幼。庭审后，杨梅供销社再次书面答辩称，出卖案涉房屋是由于杨梅供销社一直处于亏损，拖欠银行贷款，缺乏资金周转，而位于井头的房产大部分闲置，所以就出售房屋把收入用于还贷及单位日常运作。原告围绕诉讼请求提交的证据，被告无异议，本院核对证据原件后予以确认。本院依职权向佛山市自然资源局高明分局发送（2020）粤0608民初2556号《过户问询函》，该局作出了回复《关于高明区人民法院过户询问函（2020）粤0608民初2556号的回复》（编号：2020****）。原告对上述回复文件的真实性无异议，被告在本院指定期限内无发表质证意见，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查核实的证据，本院认定事实如下：2002年12月27日，杨梅供销社（甲方）与李幼（乙方）补签了《房屋买卖合同》：一、确认杨梅供销社于1995年5月出卖位于原高明县杨梅镇杨井公路的一层砖木结构房屋给李幼，房屋所有权证号为粤房字第****号（不含土地使用权登记），建筑面积249.2平方米，价格17000元，现在乙方补交3000元后，甲方将房屋产权证书移交给乙方……；二、案涉房屋的过户费用和各种税费、杂费等由乙方承担，过户手续由乙方负责办理；三、本合同自双方签章之日起生效。乙方于1995年接收了甲方移交的案涉房屋并一直使用至今，在上述合同签订时又接收了甲方交付的房屋所有权证原件。诉讼中，本院就案涉房屋的过户条件曾发文佛山市自然资源局高明分局，询问涉案房屋即位于佛山市高明区*******“高明县杨梅供销社”（即现被告佛山市高明区杨梅供销社）名下的自建房屋（房屋所有权证证号：粤房字第****号，登记字号****）的过户条件。该局回复称，房产证记载产权清晰，没有改建或扩建，产权过户没有限制条件；经查原登记发证档案，涉案建筑物无相关土地证件与购地发票，需要补缴土地出让金。李幼则书面表示愿意支付划拨土地的出让金，案涉房屋现用于经营活动。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。1999年12月29日实施的《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第一条规定：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案房屋买卖合同关系的主要内容如标的物、位置、面积、价款、标的物交付等已在1995年交易时确定，故合同成立在1995年，根据上述司法解释规定应适用《中华人民共和国合同法》实施以前的法律，即《中华人民共和国经济合同法》及其它相关法律。被告与原告在自愿平等的基础上成立的房屋买卖口头合同对买卖的房屋、位置、面积、总价款数额都进行了约定，并已实际履行了除过户以外的内容，具备合同成立的要件。合同双方在履行过程中补充订立案涉《房屋买卖合同》，不改变原合同已成立的事实。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”现已查明案涉土地是划拨的国有土地，其出让必须经有批准权的人民政府审批，作为土地主管部门的佛山市自然资源局高明分局已书面回复了本院，过户没有限制条件，补缴土地出让金即可过户。故本院视为在庭审终结前案涉土地的出让已取得有效审批，根据1984年发布实施的《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》“一、无效经济合同的确认与处理问题”部分第4点“审查合同是否履行了法定的审批手续”、“法律、法规规定必须经过主管部门审核批准才能生效的合同，如果没有履行法定的审批手续，则不具有法律约束力”的规定，案涉合同（含补充协议）已全部成立生效，不存在《中华人民共和国经济合同法》（1993年修正）第七条所规定的无效情形。双方当事人应格守诚实信用的原则全面履行合同。出卖方的交付义务包括协助办理案涉房屋过户手续。房屋买卖合同标的物能够合法流转是案涉房屋过户的前提。由于转让的标的物涉及划拨的国有土地，在法律不允许单独转让地上房屋的情况下，依法取得有权行政机关审批同意是出让国有土地的前置条件，否则该部分内容不发生法律效力，买受人更不能实现取得产权的合同目的。显然，取得审批同意是出卖方杨梅供销社的合同义务，但其一直怠于履行报批等义务，导致买受人长期无法按约定自行办理过户手续，其应依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条承担继续履行的违约责任。在有关机关审批同意、原告愿意支付土地出让金的情况下，本院支持原告关于过户的诉讼请求。双方虽有约定由原告办理过户手续，但其中与身份关系密不可分、无法让渡的合同义务，仍需被告杨梅供销社亲自履行义务（如签字盖章），不过具体过户时应由原告先行提出过户申请。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国经济合同法》（1993年修正）第七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年）第三十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告李幼与被告佛山市高明区杨梅供销社于1995年5月成立的房屋买卖合同及其补充协议合法有效；二、被告佛山市高明区杨梅供销社于本判决生效之日起三十日内协助原告李幼将登记在其名下位于原高明县杨梅镇杨井公路的一层砖木结构房屋（粤房字第****号）过户给李幼。本案受理费225元，减半收取112.5元（原告已预交），由被告佛山市高明区杨梅供销社负担，并由其在判决生效后七日内直接支付给原告李幼，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁小平二〇二〇年八月三十一日书记员  黎泸蔓