贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0330民初1205号原告：张某，女，汉族，生于1992年7月25日，贵州省习水县人，住习水县。委托代理人：赵润春，系习水县中心法律服务所法律工作者，一般授权。被告：付某，男，汉族，生于1987年8月26日，贵州省习水县人，户籍所在地习水县，现住贵州省习水县。被告：罗某，男，汉族，生于1988年5月20日，贵州省习水县人，住贵州省习水县，系、股东。被告：黄某，男，汉族，生于1991年3月16日，贵州省习水县人，住贵州省习水县，系。原告张某诉被告付某、罗某、黄某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人赵润春、被告罗某、黄某到庭参加了诉讼，被告付某经本院合法传唤后，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除2019年6月18日签订房屋买卖合同，返还原告购房款人民币305000.00元，并由被告贵州域铭房产中介有限公司承担连带返还责任；2、请求依法判决被告支付305000元按日万分之五为4575.00元的违约金；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年6月8日原告需要购买一套二手房居住，要求姐姐张建琼联系，张建琼就联系贵州省域铭房产中介有限公司，中介公司职工与张建琼联系并双方互相加了微信，中介公司职工就把原告购买那一套住房相片发给张建琼，张建琼就联系原告，说明贵州省域铭房产中介有限公司介绍那一套房子的位置、房屋大小、房屋金额，说明房屋总价款396800.00元，中介费5000.00元。后来中介公司要求原告先支付房款一部分，中介费5000.00元全部付清签合同，原告按中介公司意见，2019年6月16日原告从中国邮政储蓄银行转款给被告160000.00元购房款，支付中介费5000.00元，缴纳后中介公司联系三方签订合同，签订时间是2019年6月18日，合同约定原告分期支付，2019年6月22日前支付房款300000.00元，包括原告2019年6月16日从中国邮政银行转款交易金额160000.00元在内，2019年6月23日原告支付购房款140000.00元，下差被告96800.00元，约定尾款在18个月内付清。约定交付期限是2019年6月22日，违约责任按合同第八条出卖人逾期交付违约责任，违约金按日计算，被告约定违约方支付已交房价款日万分之五的违约责任。原告按合同约定履行支付，被告不按合同约定履行，为此，原告为维护自己合法权益，特提出以上诉求，望请依法判决为谢。被告罗某、黄某共同辩称：原告所称的贵州省域铭房产中介有限公司系由罗某、黄某各认缴50万元并各占50%股份成立的房产中介公司，但罗某、黄某并未实际出资，现该公司已于2020年7月17日办理了注销登记，故因该公司所产生的债权债务由被告罗某、黄某承担。就本案的房屋买卖合同来讲，付某跟原告有亲属关系，我们中介公司只是作了个见证，原告房子买了后又返回去租给付某，原告买房已完成了交易，又返回去租给付某的，我们这边已经退出交易了，并且在签订合同的时候我们只是见证的作用，我们收了5000元的中介费，只是制作合同的费用，与房产中介所收中介费用数额完全不一样，原告方要求我们承担连带责任不合理，房款是打给付某的，不是我们收取的。对于收取原告交来的中介费用5000.00元，我们同意返还给原告。被告付某经本院合法传唤后，逾期未到庭参加庭审，亦未向举证期限及答辩期限内向本院提交任何证据材料及答辩意见，视为其自行放弃举证、质证及辩驳的权利，相应的法律后果由其自行承担。经审理查明：原贵州省域铭房产中介有限公司系由被告罗某、黄某各认缴50万元并各占50%股份成立的房产中介公司，但罗某、黄某并未实际出资，现该公司已于2020年7月17日办理了注销登记。2019年6月，原告张某因购房所需，经原贵州省域铭房产中介有限公司推介并经原告与被告付某协商，被告付某拟将其位于习水县住房出售给原告张某，房屋出售价为人民币396800.00元。2019年6月16日，原告张某经中国邮政储蓄银行向被告付某账号为62×××90的账户转款人民币160000.00元。2019年6月18日，原告张某与被告付宇波在原贵州省域铭房产中介有限公司员工张建的见证下签订《房买卖协议》，该协议约定被告将其位于习水县住房及房屋附属物品以396800.00元的价格出售给原告张某，原告于2019年6月22日前向被告付某付款300000.00元，余款96800.00元由原告张某以分期付款方式在18个月内付清。该协议第四条房屋交付期限约定为“1、2019年6月22日。2、买受人付清第-期房款300000.00万元整当日内。”，第七条：房屋产权及具体状况承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，并已经取得全部共有人的致同意因出卖人原因造成该房屋发生债权债务纠纷的，由出卖人承担贲任，视为出卖人违约，并按照本合同约定房屋价款20%向买受人支付违约金。第八条：出卖人逾期交房违约责任：出卖人未能按本合同条约定的房屋交付期限将该房屋及其附属物品交付给买受人的，按逾期时间处理如下：（不作累加）……2、逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照本合同条约定房屋价款的20%买受人支付违约金。合同签订后，原告张某又于同年6月23日向被告付某支付购房款人民币140000.00元，被告付某向原告张某出具了收条，原告已将原贵州省域铭房产中介有限公司支付中介服务费5000.00元支付完毕。嗣后，被告付某因其家人阻止出售房屋，至今仍未完成与原告张某的房屋交接，导致原告张某无法正常入住被告付某处所购房屋，以致成诉。上述事实，有原告提交的身份证复印件、《房买卖合同》、收条、收据、中国邮政储蓄银行明细及到庭双方当事人当庭陈述在卷为据，足以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护，原告张某与被告付某在原贵州省域铭房产中介有限公司员工张建的见证下签订的《房买卖合同》，系合同双方当事人基于房屋买卖的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人具有约束力。本案争议焦点为：1、原告诉请解除《房买卖合同》是否应予支持；2、购房款及中介费用是否应予返还及责任承担主体；3、原告主张违约金4575元是否合法有据。关于原告诉请解除原告与被告付某签订的《房买卖合同》是否应予支持的问题，本院认为，按照双方合同第四条房屋交付期限的约定，被告付某应在原告张某付清第一期房款300000.00元的当日内向原告交付涉案房屋，但因被告付某未征得其父母同意即将房屋卖给原告，但在收取到原告张某支付的购房款300000.00元后，却因其父母不同意售卖房屋而无法完成对原告的房屋交付义务，其行为已违反了双方《房买卖合同》第四条、第七条的相关约定，构成违约，时至原告起诉时止，被告仍无法完成涉案房屋的交付义务，故原告的购房目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，原告诉请解除与被告付某签订的《房买卖合同》于法有据，本院予以支持。被告罗某、黄某辩称原告与被告付某的房屋买卖合同已履行完毕后存在返租的情况，并提交“租凭合同”复印件予在佐证，但其在庭审中经与员工核实后明确认可该“租凭合同”并非原告张某所签，即该合同对原告张某不具有约束力，故对其该辩解意见，本院不予采纳。关于原告诉请的购房款及中介费用是否应予返还及责任承担主体的认定问题，本院认为，因被告付某的违约行为导致原告购房目的不能实现，现原告诉请解除与被告付某签订的《房买卖合同》的责任在于被告付某，故被告付某应将所收取原告张某的购房款全部予以返还。原贵州省域铭房产中介有限公司员工张建在原告张某与被告付某签订的《房买卖合同》中系以见证人的身份签名并加盖了该公司印章，与被告罗某、黄某当庭辩解意见相吻合，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”之规定，居间人只有在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况致使委托人利益损害的情况下才承担相应的损害赔偿责任，并非与合同相对人承担连带责任。原告当庭陈述其系在对涉案房屋实地查看并与被告付某协商后才签订的购房合同，虽原贵州省域铭房产中介有限公司收取了原告张某的中介服务费，但原告并未就原贵州省域铭房产中介有限公司在原告与被告付某的房屋交易过程中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的事实提供证据予以佐证，原告主张原贵州省域铭房产中介有限公司对涉案购房款的返还承担连带责任无任何证据支撑及法律依据，据此，对原告诉请原告贵州省域铭房产中介有限公司股东罗某、黄某承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，被告罗某、黄某自愿退还原贵州省域铭房产中介有限公司收取原告张某的中介服务费5000.00元，本院尊重其愿。关于原告张某主张违约金4575.00元是否合法有据的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告张某诉请解除与被告付某签订的《房买卖合同》，合同解除的法律后果为“尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”而不表现为承担违约金的法律后果，其有权要求被告付某返还购房款，但其主张违约金于法无据，故对其该项诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适造用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告张某与被告付某于2019年6月18日签订的编号为LIANJIA-20191119号《房买卖合同》；二、限被告付某于本判决生效后十日内返还原告张某购房款人民币叁拾万元（￥300000.00元）；三、由被告罗某、黄某于本判决生效后十日内共同返还原告张某中介服务费人民币伍仟元（￥5000.00元）；四、驳回原告张某的其他诉讼请求。案件受理费5944.00元（原告已预缴），由被告付某负担（于本判决生效后十日内支付给原告张某）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，提交本判决书复印件六份，预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。权利人可在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审 判 长  母建伟人民陪审员  陈海燕人民陪审员  袁昌容二〇二〇年八月十四日书 记 员  李璐瑶