湖北省沙洋县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0822民初543号原告：湖北省沙洋天福延龄保健酒业酿造有限公司，住所地湖北省荆门市沙洋县开发区。统一社会信用代码91420822670394803F。诉讼代表人：彭希文，该公司破产管理人湖北希文律师事务所负责人。委托诉讼代理人：黄刚，湖北希文律师事务所实习律师。被告：张鹏，男，1975年11月4日出生，汉族，住湖北省沙洋县。委托诉讼代理人：贾永清，湖北汉江律师事务所律师。湖北省沙洋天福延龄保健酒业酿造有限公司（以下简称天福延龄公司）与张鹏租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后,依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理，于2020年8月13日就当事人补充提交证据组织证据质证。原告天福延龄公司诉讼代表人彭希文、被告张鹏及其委托诉讼代理人贾永清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天福延龄公司本院提出诉讼请求：1、依法判令被告腾退所占用的天福延龄公司厂区内空闲面积600平方米交付给天福延龄公司破产管理人，并从2019年3月1日起按833元/月交纳占用费直至腾退交付完毕时止。2、由被告承担本案的诉讼费。事实及理由：天福延龄公司因不能清偿到期债务，申请人唐艳于2018年6月6日向沙洋县人民法院提出对天福延龄公司进行破产清算的申请。沙洋县人民法院于2018年6月29日裁定受理对天福延龄公司破产清算申请，并于2018年7月10日作出（2018）鄂0822破4号民事决定书，指定湖北希文律师事务所担任管理人。管理人接管后发现被告占用天福延龄公司院内场地（600平方米）用于建材销售，2019年9月4日破产管理人向被告发出了交付财产通知书，之后又张贴了腾退通知。在此期间，被告没有提出异议，但仍然不交付财产。原告同时向其送达了交纳占用费通知书，其也不交纳占有费。根据破产法规定，原告诉至法院。被告张鹏辩称，1、本案属租赁合同纠纷，租赁合同履行期间未满，被告已按约履行了支付租金的义务，本案原告并未与被告解除租赁合同，原告应当继续履行合同。原告依照双方之间的《场地租赁协议》，按年租金1万元，支付租金4万元及场地平整费共计5万多元；本案为合同纠纷，双方并未协商解除合同，且本案不符合合同法第九十四条的法定解除的规定，原告无权解除合同要求被告腾退场地及支付占用费。2、原告要求被告腾退场地、支付占用费无法律依据。被告没有收到解除合同通知，且原告不能依据破产法第十七条、第十八条的规定要求腾退场地、支付占用费，依据破产法第十八条，原告没有书面通知被告，程序违法，其次该条规定的立法宗旨是为避免扩大破产人的债务，2018年7月10日法院指定管理人，管理人应最迟在2018年9月10日之前解除合同，原告不能在未通知情况下直接要求腾退场地，且被告已按约定支付5年租期的租金，本案不属于双方均未履行完毕的合同，双方正常履行合同不会扩大原告债务。被告占用地为不动产，物权登记在原告名下，被告无降低租赁物价值的行为。另外，买卖不破租赁，管理人在出售该租赁物时，被告有继续租赁该租赁物的权利，管理人应当保证被告的优先购买权。3、原告主体不适格，原告全部资产经法院依法拍卖已变卖给了电力公司，且法院根据成交结果制作了裁定书，电力公司已合法取得该物权，原告已丧失诉讼主体资格。4、相关搬迁费、剩余租期租金及相关损失应该由原告承担。依据解除合同的法律规定，原告违约应当承担相关违约费用；若法院支持原告诉请，依据破产法第四十二、四十三条规定，剩余租金及相关损失等属共益债务，应当在原告财产中优先支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的人民法院破产受理裁定及指定管理人决定书，被告身份信息情况，被告无异议，对原告提交的交付财产、交纳占用费通知书及送达回证，被告对合法性及证明目的有异议，经审查，上述证据真实客观、合法有效，本院予以确认并在卷佐证。原告补充提交的拍卖裁定书、拍卖公告以及拍卖须知、成交确认书及人民法院裁定，被告对合法性提出异议，经审查，本院认为上述证据真实合法，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的《场地租赁协议》一份，收据三张，原告无异议，经审查，证据客观真实，本院予以确认并在卷佐证。根据上述确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年3月1日，天福延龄公司与被告张鹏签订《场地租赁协议》，约定张鹏租用位于天福延龄公司院内的场地（面积：600平方米），用于建材销售，租赁时间为2018年3月1日起至2023年3月1日止，年租金10000.00元，由于天福延龄公司场地不能满足张鹏经营需要，由张鹏自行出资平整、建设场地（抵扣一年租金），实付四年租金，一年一付。……2017年12月11日，张鹏支付天福延龄公司场地租金10000元；2018年5月11日，张鹏支付天福延龄公司场地租金30000元及水电费2000元。2019年9月4日，天福延龄公司破产管理人向张鹏送达《通知书》：“……根据管理人掌握的材料，你于2018年3月1日与该公司签订租赁合同，占用该公司的厂区内的空闲面积600平方米，根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第十八条之规定，现通知如下：请你在接到本通知书之日起10日内，向管理人交付上述财产。同时，你应当从2019年3月1日起按照每月833元的标准向破产管理人缴纳财产占用费，直到交付完毕为止。若你对本通知书项下要求交付的财产的有无、或者交付财产种类、数量等持有异议，可在收到本通知书之日起七日内向管理人书面提出并附相关合法、有效的证据，以便管理人核对查实。……附：1、受理破产申请裁定书复印件一份；2、指定管理人的决定书复印件一份；3、管理人联系方式：199××××6098。”2019年9月23日，天福延龄公司破产管理人于淘宝网发布破产拍卖公告（重新拍卖），湖北省沙洋县人民法院将于2019年10月23日10时起至2019年10月24日10时止在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，标的为位于沙洋县经济开发区五洋路天福延龄公司所有的房地产（具体以现状为准）。2019年10月24日，湖北荆能输变电工程有限公司沙洋分公司以600万元对上述标的竞买成功。被告张鹏至今仍占用使用案涉场地。另查明，2018年6月6日申请人唐艳向本院申请天福延龄公司破产清算，本院于2018年6月29日裁定受理，于2018年7月10日作出（2018）鄂0822破4号决定书指定湖北希文律师事务所担任破产管理人，于2018年10月15日作出（2018）鄂0822破4号民事裁定书，裁定天福延龄公司破产。2018年10月15日，本院依天福延龄公司破产管理人申请作出（2018）鄂0822破4号之一民事裁定书，裁定拍卖天福延龄公司的房地产（含房屋建筑物、附属物及土地使用权）。2020年4月27日，本院依天福延龄公司破产管理人申请作出（2018）鄂0822破4号之四民事裁定书，裁定：一、湖北省沙洋天福延龄保健酒业酿造有限公司位于湖北省××经济开发区××号的房地产【评估价值12295874元，含房屋建筑物、附属构筑物及土地使用权，占地面积22145.40㎡，权属证号有：沙洋县房权证沙洋镇字第××号、沙洋县房权证沙洋镇字第××号、沙土国用（2012）第03021000224号（使用权面积17908㎡）；沙洋监狱管理局00100160142号面积为4237.40㎡地块国有建设用地使用权《成交确认书》】，归买受人湖北荆能输变电工程有限公司沙洋分公司所有和享有。二、上述第一项房地产权属自本裁定书送达买受人湖北荆能输变电工程有限公司沙洋分公司时起转移。三、买受人湖北荆能输变电工程有限公司沙洋分公司可持本裁定书到登记机构办理上述第一项产权过户登记手续，并承担办理过户登记的一切税费。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”租赁合同为继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用、收益，即便承租人已预付租金，但在租赁期届满之前，合同双方均属未履行完毕，符合上述条款的规定，同时管理人决定解除合同，是一种单方法律行为，无须另一方当事人的意思表示。天福延龄公司已进入破产程序，诉争租赁合同涉及债权人、债务人及承租人的合法权益，也对租赁标的物的价值有影响，如在破产程序中适用“买卖不破租赁”则有悖于《中华人民共和国企业破产法》规定的债权清偿及分配原则，特别法优于一般法，因法院于2018年7月10日决定管理人，故本院认定本案诉争的原告天福延龄公司与被告张鹏之间的租赁合同已于2018年9月10日解除。腾退场地及租金的返还属于租赁合同解除后恢复原状的内容，原告天福延龄公司与被告张鹏为租赁合同的双方当事人，根据合同的相对性，原告天福延龄公司作为出租人，其诉讼主体适格，本院对原告主张被告张鹏腾退天福延龄公司厂区内600平方米场地并从2019年3月1日起按833元/月交纳占用费至腾退完毕止的诉讼请求予以支持。同时，租赁合同解除后，出租人丧失占用租金的合法依据，对承租人预付租金的占有属不当得利。对于租赁合同解除后租金的返还及以因合同解除所产生的损害赔偿请求权，被告张鹏可依法另行向天福延龄公司破产管理人主张共益债务或申报债权。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第十八条、第四十二条第三项、第五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告张鹏于本判决生效之日起十日内腾退所占用的湖北省沙洋天福延龄保健酒业酿造有限公司厂区内600平方米的场地，并从2019年3月1日起向湖北省沙洋天福延龄保健酒业酿造有限公司按833元/月交纳占用费至腾退完毕止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  张俊二〇二〇年八月二十六日法官助理柳艾梅书记员伍铭