陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终1220号 上诉人（原审被告、反诉原告）:陕西磊磊建筑工程有限责任公司，住所地宝鸡市金台区，统一社会信用代码91610303MA6XEB4BXM。 法定代表人：宋磊，任公司经理。 委托诉讼代理人：龚改弟，宝鸡市148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宝鸡永佳商业管理有限公司，住所地宝鸡市金台区，统一社会信用代码91610303MA6X9K5385。 法定代表人：豆林，任公司总经理。 委托诉讼代理人：豆建军，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：李明宪，男，该公司副经理。 上诉人陕西磊磊建筑工程有限责任公司（以下简称磊磊建筑公司）因与被上诉人宝鸡永佳商业管理有限公司（以下简称永佳商业公司）合同纠纷一案，不服金台区人民法院(2020)陕0303民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陕西磊磊建筑工程有限责任公司法定代表人宋磊、委托诉讼代理人龚改弟，被上诉人宝鸡永佳商业管理有限公司委托诉讼代理人豆建军、李明宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陕西磊磊建筑工程有限责任公司上诉请求：1、依法撤销金台区人民法院(2020)陕0303民初1055号民事判决，发回重审或改判支持上诉人一审答辩意见和反诉请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人已向被上诉人提出2019年12月底解除合同，原审法院将2019年12月31日以后至2020年5月12日期间扩大的租赁费损失判决由上诉人承担，明显有失公平；2、原审法院认定上诉人租赁费交纳至2019年5月18日，明显错误；3、上诉人承租的房屋面积由194.94㎡变更为122.5㎡，面积相差72.44㎡装修费37590.58元，应由被上诉人承担；4、原审法院未判决被上诉人支付上诉人折价赔偿装修损失，明显不当；5、原审法院判决上诉人支付空调费，缺乏依据。 宝鸡永佳商业管理有限公司辩称：上诉人上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。 宝鸡永佳商业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《房产租赁合同》，并由被告限期返还房屋（宝鸡市金台区XX路XX号XX层XX号）；2、判决被告支付暂算至2020年3月31日的租金45495元（应计算至实际返还房屋之日止）；3、判决被告支付2019年6月9日至2020年3月31日的物业费、综合卫生费4498元（应计算至实际返还房屋之日止）；4、被告支付2019年6月1日至2019年8月31日的空调费3308元；5、判决被告支付未按时交纳房租的违约金15436元、未按时交纳空调费的违约金27953元；6、判决被告支付滞纳金8087.55元（当庭明确为逾期支付房租的滞纳金，要求计算至实际付款之日）。 陕西磊磊建筑工程有限责任公司向一审法院提出反诉请求：1、判决反诉被告永佳商业公司折价赔偿其剩余租期16个月的装修损失67438.86元，当庭变更为反诉被告永佳商业公司折价赔偿其装修款60%的损失即60694.98元；2、判决反诉被告永佳商业公司赔偿其不能正常经营的经济损失6000元；3、本案本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。 一审法院查明，2018年6月9日，永佳商业公司作为甲方、磊磊建筑公司作为乙方，双方签订《房产租赁合同》，约定永佳商业公司将位于宝鸡市金台区XX路XX号蟠龙国际（商务裙楼）17层01号（建筑面积194.94㎡）的房屋出租给磊磊建筑公司。合同第二条约定：租赁期限为2018年6月9日至2020年6月8日，2018年6月9日至2018年9月8日共3个月为乙方免租金装修期，自2018年9月9日起开始计算租金。第五条约定：自2018年9月9日至2020年9月8日，租金每月35元/㎡，即每月租金为6822.9元；租金采取先付费后使用的原则，乙方应每半年支付，在下一租期开始之日的一个月前交纳下一期租金，如延期交纳甲方向乙方按欠款金额每天收取5%的滞纳金，如拖欠达30日时乙方构成根本违约，甲方有权要求乙方退场且乙方还应承担三个月租金的违约责任。第七条约定:甲方为乙方提供相关物业配套服务，乙方向甲方支付物业管理费，每月2.5元/㎡，每12个月支付一次。第九条约定:空调费采取先用后付原则，夏季制冷每月9元/㎡，冬季采暖每月12元/㎡，每月的15号前根据甲方的催缴单缴纳上月空调费，乙方延迟交纳的按欠款金额每天收取5%的滞纳金。第十条约定:综合卫生管理费每月1.21元/㎡，每12个月支付一次。第十四条约定：租赁期满甲乙双方未达成房屋续租协议时，或解除、终止合同时，依附于房屋的装修、装饰或附属物归甲方所有，乙方对承租房屋进行装修时产生的费用由乙方自行承担，房屋交还时乙方不得要求甲方给予装修补偿。第二十四条约定：在使用期内，如乙方需要提前解除本合同，必须提前两个月书面通知甲方，经甲方同意后办好所有退场手续并交足所有费用后方可终止经营（退场）。第二十八条约定：乙方逾期交纳租金达30日以上的，视为违约，甲方有权单方解除合同。合同签订后，永佳商业公司向磊磊建筑公司交付了租赁房屋，磊磊建筑公司亦对承租房屋进行了装修。在合同期内，因永佳商业公司需就17层房屋整层对外出租，经与磊磊建筑公司协商一致磊磊建筑公司同意从17层搬至该楼15层，永佳商业公司按照磊磊建筑公司的要求对1511号房屋进行了装修，磊磊建筑公司于2019年5月初搬至1511号房屋。双方于2019年5月6日签订一份《补充协议》，载明：“1、房屋楼层由原合同17楼1701、1702两间变更为15楼1511一间。2、房屋面积由原合同194.94㎡变更为122.5㎡。3、原合同其他约定不变。4、本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，本协议经双方签字盖章后生效，与原合同具有相同法律效力”。后因磊磊建筑公司拖欠租金等费用，永佳商业公司催要无果诉至本院。在庭审中，双方当事人经核算后均一致确认：磊磊建筑公司将房租（1511号房屋每月4287.5元）交纳至2019年5月18日，物业费（每月306.25元）、综合卫生费（每月148.23元）交纳至2019年6月8日。在诉讼过程中，经本院向双方当事人释明法律规定后，磊磊建筑公司于2020年5月12日将办公物品等搬离承租房屋，并将承租房屋已返还永佳商业公司。 一审法院认为，本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，经审理后发现双方当事人签订的《房产租赁合同》实际包含房屋租赁关系及物业服务关系，因此本案案由应为合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案永佳商业公司与磊磊建筑公司签订的《房产租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。（一）、对原告永佳商业公司的诉讼请求，认定如下：1、关于永佳商业公司请求判决解除双方签订的《房产租赁合同》，并由磊磊建筑公司限期返还房屋（宝鸡市金台区XX路XX号XX层XX号）的诉讼请求，永佳商业公司认为磊磊建筑公司迟延交纳房租已构成违约，按照合同约定其有权主张解除合同；磊磊建筑公司辩称双方经口头协商一致已于2019年12月31日解除了双方签订的租赁合同。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，磊磊建筑公司应对其主张的双方租赁合同已于2019年12月31日解除的事实负有举证责任，但其对此未能提供证据，应承担举证不能的法律后果，故对其该答辩意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案双方当事人在租赁合同第二十八条约定，当承租人逾期交纳租金达30日以上时视为违约，出租人有权单方解除合同。经庭审查明磊磊建筑公司自2019年5月19日起拖欠房租，故按照上述合同约定，永佳商业公司有权主张解除合同。在诉讼过程中磊磊建筑公司已于2020年5月12日将承租房屋返还永佳商业公司，双方已办理了交接手续，故对返还承租房屋的主张本院不再处理。因此，对原告（反诉被告）永佳商业公司主张解除其与磊磊建筑公司签订的《房产租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持。2、关于永佳商业公司请求判决磊磊建筑公司支付暂算至2020年3月31日的租金45495元（应计算至实际返还房屋之日止）的诉讼请求，磊磊建筑公司辩称因受新冠肺炎疫情影响，其不应承担2019年12月31日之后的房租。磊磊建筑公司拖欠租金的事实发生在新冠肺炎疫情发生之前，其违约行为与新冠肺炎疫情本身无关，但新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，系不可抗力，因政府疫情防控措施导致暂停营业期间，磊磊建筑公司客观上无法使用承租房屋，该期间的房租损失应由双方当事人根据公平原则予以分担，故依据陕西省及宝鸡市政府部门的相关复工复产文件，酌情认定暂停营业期间为一个月，故应免除磊磊建筑公司半个月的房租2143.75元。每月租金标准按照合同约定应为4287.5元（35元/㎡×122.5㎡=4287.5元）。关于租金计算期间，双方当事人均确认磊磊建筑公司将房租已交至2019年5月18日，磊磊建筑公司已于2020年5月12日向永佳商业公司返还了承租房屋，故租金计算期间为2019年5月19日至2020年5月11日，即11个月零22天。因此，磊磊建筑公司应向永佳商业公司支付租金48162.99元（4287.5元/月×11个月+4287.5元/月÷30天×22天-2143.75元=48162.99元）。3、关于永佳商业公司请求判决磊磊建筑公司支付2019年6月9日至2020年3月31日的物业费、综合卫生费4498元（应计算至实际返还房屋之日止）的诉讼请求，按照双方合同约定物业费每月为306.25元、综合卫生费每月为148.23元，双方确认磊磊建筑公司将物业费、综合卫生费交纳至2019年6月8日，故物业费、综合卫生费计算期间应为2019年6月9日至2020年5月11日即11个月零2天。因此，磊磊建筑公司应向永佳商业公司支付物业费3389.17元（306.25元/月×11个月+306.25元/月÷30天×2天=3389.17元）、综合卫生费1640.41元（148.23元/月×11个月+148.23元/月÷30天×2天=1640.41元）。4、关于永佳商业公司请求判决磊磊建筑公司支付2019年6月1日至2019年8月31日的空调费3308元的诉讼请求，磊磊建筑公司辩称其在2019年夏季几乎没有使用空调，故不应交纳空调费。磊磊建筑公司自2019年5月初搬至1511号房屋办公，庭审中双方均确认该房屋使用中央空调，磊磊建筑公司辩称几乎没有使用空调但未能提供证据予以证实，故本院对其该答辩意见不予采信。关于空调费的标准，双方在合同第九条约定夏季制冷每月9元/㎡。因此，磊磊建筑公司应向永佳商业公司支付2019年6月1日至2019年8月31日的空调费3307.5元（9元/㎡×122.5㎡×3个月=3307.5元）。5、关于永佳商业公司请求判决磊磊建筑公司支付未按时交纳租金的违约金15436元、未按时交纳空调费的违约金27953元、逾期支付房租的滞纳金8087.55元（要求计算至实际付款之日）的诉讼请求，双方当事人在合同中约定的违约金、滞纳金均属违约金，但约定的计算标准明显过高，磊磊建筑公司对此也提出了异议，故予以调整，对2019年8月19日之前的违约金以中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于违约金起算时间，原告未能明确主张各费用的分段计算时间，一审法院认定房租的违约金以实际拖欠之日即2019年5月19日起计算；空调费的支付时间双方在合同中约定为每月15日前支付上月空调费，故6-8月的空调费以最后一次支付时间之次日即2019年9月16日起计算违约金。（二）、对反诉原告磊磊建筑公司的反诉请求，认定如下：1、关于磊磊建筑公司请求判决永佳商业公司折价赔偿其剩余租期16个月的装修损失60694.98元（装修款101158.3元的60%）的诉讼请求，永佳商业公司辩称磊磊公司从17层房屋搬到1511号房屋系双方协商一致的结果，且其按磊磊建筑公司的要求对1511号房屋进行了装修并支付了装修费用，故不应赔偿装修损失。首先，磊磊建筑公司未能提供有效证据证实其装修实际花费了101158.3元；其次，双方在合同第十四条、第二十四条均约定合同解除后，依附于房屋的装修、装饰或附属物归出租人所有，承租人不得要求给予装修补偿；最后，磊磊建筑公司对其与永佳商业公司达成的《补充协议》不持异议，故承租房屋从17层的1701、1702号变更为15层的1511号系双方对原合同相应内容的变更，双方亦实际履行了《补充协议》，导致双方租赁合同解除的原因是磊磊建筑公司逾期交纳房租等费用的违约行为，在合同解除事由上永佳商业公司并无违约行为。因此，磊磊建筑公司主张永佳商业公司折价赔偿其装修损失60694.98元，无合同及法律依据，不予支持。2、关于磊磊建筑公司请求判决永佳商业公司赔偿其不能正常经营的经济损失6000元的诉讼请求，其当庭明确陈述该损失系其不能进入承租房屋谈业务的营业经济损失，但其未能提供证据证实在何期间因何事由导致其不能正常进、出承租房屋、且该责任应由永佳商业公司承担。因此，对磊磊建筑公司的该项反诉请求，因无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第二百三十三条之规定，判决：一、原告（反诉被告）宝鸡永佳商业管理有限公司与被告（反诉原告）陕西磊磊建筑工程有限责任公司于2018年6月9日签订的《房产租赁合同》于2020年5月8日解除；二、被告（反诉原告）陕西磊磊建筑工程有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）宝鸡永佳商业管理有限公司支付拖欠的房租48162.99元，并支付逾期付款违约金（以48162.99元为基数，自2019年5月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房租实际支付之日止）；三、被告（反诉原告）陕西磊磊建筑工程有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）宝鸡永佳商业管理有限公司支付拖欠的物业费3389.17元、综合卫生费1640.41元（两项合计5029.58元）；四、被告（反诉原告）陕西磊磊建筑工程有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）宝鸡永佳商业管理有限公司支付拖欠的空调费3307.5元，并支付逾期付款违约金（以3307.5元为基数，自2019年9月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至空调费实际支付之日止）；五、驳回被告（反诉原告）陕西磊磊建筑工程有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2396元，减半收取1198元，由被告（反诉原告）陕西磊磊建筑工程有限责任公司负担；反诉案件受理费818元（已减半收取），由被告（反诉原告）陕西磊磊建筑工程有限责任公司负担。 经二审审理查明，磊磊建筑公司租赁费交纳至2019年6月5日。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为,民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 就本案而言，双方签订的《房产租赁合同》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效合同，各方理应依约履行各自的义务。但上诉人作为承租方未按合同约定支付租赁费，构成违约，应当承担相应的民事责任。针对上诉人的上诉主张，兹分析如下， 一、关于合同解除及租赁费问题。案涉《房产租赁合同》第24条明确约定：“在使用期内，如乙方（陕西磊磊建筑工程有限责任公司）需要提前解除合同，必须提前两个月书面通知甲方（宝鸡永佳商业管理有限公司），经甲方同意后办好所有退场手续并交足所有费用，方可终止经营（退场）.......。”本案上诉人虽称双方合同已于2019年12月解除，但其并未提供任何有效证据证明该事实，故原审法院依据查明事实，认定双方2018年6月9日签订的《房产租赁合同》在一审审理期间解除，符合案件事实，但原审法院认定合同解除时间为2020年5月8日不当，应予纠正，本院认为，本案应以双方交接案涉房屋之日为合同解除时间，即《房产租赁合同》于2020年5月12日解除。上诉人作为承租方理应支付相应的租赁费，经二审当庭核算，双方确认上诉人租赁费交至2019年6月5日，扣减因新冠肺炎疫情期间暂停营业，酌情免除磊磊建筑公司半个月房租（2143.75元）后，上诉人磊磊建筑公司应支付2019年6月6日至2020年5月11日期间的租赁费，共计45590.49元（4287.5元/月×11个月+4287.5元/月÷30天×4天-2143.75元=45590.49元） 二、关于空调费的问题，案涉《房产租赁合同》第九条第1项明确约定：“......空调费计费单位为：夏季制冷为9元/月/平方米.....。”庭审中双方均认可案涉15层1511号房屋内安装有中央空调，上诉人磊磊建筑公司虽称其在2019年夏季没有实际使用空调，但其既未向出租方申请停用空调，也未提供其他证据证明该事实，故原审法院依据合同约定，认定磊磊建筑公司应向永佳商业公司支付2019年6月1日至2019年8月31日的空调费3307.5元，并无不当，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采信。 三、关于上诉人主张由被上诉人赔偿其调整租赁房屋后，相差面积77.44㎡的装修费问题。依查明事实，本案双方系经过协商后对租赁房屋进行了调整，并于2019年5月6日签订了《补充协议》，被上诉人按照上诉人的要求对15层1511号房屋进行了装修，上诉人由17层搬至15层1511房间后，实际使用期间并未提出异议，且双方在《补充协议》中也未提及相差面积装修费问题，足以认定上诉人系明知并接受对房屋进行调整，故对其该上诉理由，本院不予采信。 四、关于上诉人主张装修损失赔偿问题，案涉《房产租赁合同》明确约定，租赁期满，甲乙双方达成房屋续租协议时，或解除、终止合同时，依附于房屋的装修、装饰或附属物归甲方（宝鸡永佳商业管理有限公司）所有。乙方（陕西磊磊建筑工程有限责任公司）对承租房屋进行装修时，所产生的一切费用由乙方自行承担。该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。上述约定系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规强制性规定，且本案系由上诉人违约导致双方合同解除，故上诉人该上诉主张缺乏法律及合同依据，本院不予支持。 综上，原审法院认定部分事实不清，应予改判，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持陕西省宝鸡市金台区人民法院(2020)陕0303民初1055号民事判决第三项、第四项、第五项及诉讼费承担部分； 二、撤销陕西省宝鸡市金台区人民法院(2020)陕0303民初1055号民事判决第一项、第二项； 三、宝鸡永佳商业管理有限公司与陕西磊磊建筑工程有限责任公司2018年6月9日签订的《房产租赁合同》于2020年5月12日解除； 四、陕西磊磊建筑工程有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向宝鸡永佳商业管理有限公司支付拖欠的房屋租金45590.49元，并支付逾期付款违约金（以45590.49元为基数，自2019年6月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房租实际支付之日止）； 五、驳回陕西磊磊建筑工程有限责任公司其他上诉请求； 六、驳回宝鸡永佳商业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2396元，由陕西磊磊建筑工程有限责任公司承担2100元，由宝鸡永佳商业管理有限公司承担296元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 李宝萍 审 判 员 邱有前 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 谈佳华 书 记 员 刘宜卓 1