广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初5320号原告：张茂雄，男，1976年1月28日出生，汉族，住广东省清远市清城区北江二路15号华联大厦B幢1201房，公民身份号码440224197601280278。原告：陈焕娇，女，1982年9月11日出生，汉族，住广东省清远市清城区东城石板村委会四村56号，公民身份号码44180219820911112X。委托诉讼代理人：徐淑图，广东金亚律师事务所律师。被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市清城区北江一路8号龙汇领峰二号楼一梯2层03号（仅限办公）。法定代表人：杨华里。委托诉讼代理人：朱嘉欣，女，该公司职员。原告张茂雄、陈焕娇因商品房预售合同纠纷向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付逾期交楼违约金61010元（以已付房款552129元为本金计算，按日支付己交房价万分之一的违约金，由2017年1月1日至2020年1月10日共1105天）；2、被告支付逾期办证违约金，2020年4月10日起以已付房款552129元为基数按年利率6%计算至实际办理房产证之日止，违约金的第一次给付计算至本案判决生效之日止，生效之后的违约金每三个月支付一次（暂计至2020年5月20日为41天共3721.20元）；3、由被告承担本案诉讼费。本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张茂雄、陈焕娇的共同委托诉讼代理人徐淑图、被告清远市金炜达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院查明事实如下：一、涉案所购房屋：位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰三号楼一梯25层01号的房屋，购房总价款为552129元（已支付）；二、约定的交楼期限及违约责任：2016年12月31日前，出卖人应将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付给买受人，出卖人向买受人发出房屋交付使用通知书，如买受人未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起十日内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给买受人使用；出卖人如逾期未将商品房交付买受人使用，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款的万分之一作为违约金；三、约定的办证期限及违约责任：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.1%向买受人支付违约金；四、收楼情况：原告于2020年1月10日收到被告发出的收楼通知书，该通知书告知原告于2020年1月10日至2月7日期间办理涉案房屋的收楼手续；原告主张其于2020年1月前往办理收楼手续时因缺少配偶授权材料而无法办理收楼手续；被告抗辩称其发出收楼通知书之日即2020年1月10日应视为被告已将房屋交付给原告使用；五、其他需要说明的事项：原、被告确认，原告于2020年5月19日向被告主张逾期交楼违约责任。六、被告抗辩：1、原告主张的逾期交房违约金部分已超过诉讼时效，原告在2020年5月19日才向被告主张权益，逾期交付的违约金应计算自2017年5月19日至2020年1月10日期间部分；2、原告主张调高逾期办证违约金没有法律依据。由于疫情严峻，原告无法到我司办理收楼手续并递交办理不动产登记资料，导致被告无法及时将原告提交的资料递交到产权登记机关备案，属于不可抗力。即使被告构成逾期办证，也不会对原告造成任何的实际损失，应按合同约定，驳回原告对逾期办证违约金的诉请。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应予恪守。原告已按约履行了付款义务，被告应按约定履行交楼及办证义务。关于逾期交楼违约金的问题。对于交楼时间，原告已确认其于2020年1月10日收到涉案房屋的收楼通知书，但因其个人原因未能在指定的期限内办理收楼手续，按照合同约定，收楼通知书所指定收楼时间的最后一日（2020年2月7日）应视为已交付涉案房屋给原告使用。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，当事人请求人民法院保护民事权利的诉讼时效为3年。原告于2020年5月19日向被告主张逾期交楼违约责任，在本案中没有证据显示原告在上述时间之前曾向被告主张过逾期交楼违约金权利，故2017年5月18日前的违约金请求已过诉讼时效，本院不予保护。因此，逾期交楼违约金应以购房款552129元为基数，自2017年5月19日起按每日万分之一的标准计至交付房屋之日（2020年2月7日）止。原告超出上述部分的诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金的问题。根据合同约定，被告应在涉案房屋交付之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但截至法庭辩论终结时止，被告仍未履行上述义务，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算，合同约定的违约金仅为已付房价款的0.1%（即552.13元），为不变金额，在被告持续违约的情况下，确实不足以弥补原告的损失，也不足以督促被告履行相应的义务。因此，对于逾期办证违约金，本院酌情调整为以原告已付房价款552129元为基数，按照年利率1%的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，应从约定的办证期限届满之次日（2020年5月8日）起计至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。原告超出上述部分的诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向张茂雄、陈焕娇支付逾期交楼违约金（该违约金以552129元为基数，按照每日万分之一的标准自2017年5月19日起计至2020年2月7日止）；二、被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张茂雄、陈焕娇支付逾期办证违约金（该违约金以552129元为基数，按照年利率1%的标准自2020年5月8日起计至被告将办理位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰三号楼一梯25层01号房屋权属证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回原告张茂雄、陈焕娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计709元，由被告清远市金炜达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨丽燕二〇二〇年八月二十八日书记员  李小曼附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。