文书内容重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初2652号原告：李亚锋，男，1981年11月4日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人（特别授权）：**，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂继铭，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被告：林进，男，1978年8月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人（特别授权）：黄明庆，重庆利千佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玲，重庆利千佳律师事务所律师。被告：文春波，男，1980年2月28日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：黄明庆，重庆利千佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玲，重庆利千佳律师事务所律师。被告：王勤兰，女，1972年2月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：黄明庆，重庆利千佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玲，重庆利千佳律师事务所律师。被告：李珍，女，1978年5月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人（特别授权）：黄明庆，重庆利千佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玲，重庆利千佳律师事务所律师。原告李亚锋与被告林进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依据原告李亚峰的申请，依法追加文春波、王勤兰、李珍为共同被告参加诉讼。2020年7月29日，本院依法适用简易程序再次公开开庭进行了审理。原告李亚锋及其委托诉讼代理人**、涂继铭，被告林进及其委托诉讼代理人黄明庆、被告文春波、王勤兰、李珍的委托诉讼代理人黄明庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李亚锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告林进、文春波、王勤兰、李珍向原告李亚锋退还租赁保证金46500元并支付资金占用利息（以46500元为基数，从2020年3月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际付清时止）；2、判令被告林进、文春波、王勤兰、李珍向原告李亚锋退还一个月的租金15500元。事实和理由：2018年5月17日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告李亚锋租用被告林进、文春波、王勤兰、李珍共同所有的位于重庆市长寿区“协信长寿购物中心”B区负X层第X-8号商铺，租赁期间从2018年5月20日至2023年5月19日，2018年5月20日至2022年5月19日的租金为每月17500元，租赁保证金17500元，租金按每季度支付，实行先交租金后使用原则，上个自然日历季度结束前15日缴清下季度租金。2019年4月5日，原、被告签订《关于石佛寺海尔专卖店补充租赁补充协议》，约定租赁期改为三年，自2019年4月1日至2022年3月31日，租金为每月15500元，提前15日缴清下季度租金，任何一方提前6个月通知对方可终止协议，履约保证金46500元。上述协议签订后，原告李亚锋按协议约定向四被告交纳了租金、租赁保证金，并在2019年6月初通知了四被告协议于2019年11月底终止，后与四被告协商将协议终止时间延后至2020年2月底。现原、被告之间的租赁关系已于2020年2月29日终止，四被告应按约向原告李亚锋退还租金保证金46500元；另受新型冠状病毒肺炎疫情影响，原告李亚锋在2020年2月期间未正常使用租赁房屋，故四被告应向原告李亚峰退还一个月租金15500元。经原、被告多次协商未果，请求法院支持原告李亚锋的诉讼请求。被告林进、文春波、王勤兰、李珍辩称，原告李亚锋在租赁关系存续期间未按时足额交纳租金，构成违约，按照双方约定，四被告不应退还原告李亚峰租赁保证金。虽然原告李亚锋曾向被告方提出过终止原、被告之间的租赁合同关系，后又提出延长终止的时间，但第二次原告李亚峰提出延长终止时间时，并未符合协议约定的至少提前6个月的时间要求，也没有确定具体延长时间，本案原、被告之间的租赁合同关系的解除系原告李亚峰单方违约解除。原告李亚峰诉称受新型冠状病毒肺炎疫情影响，2020年2月未正常使用案涉房屋，此时即便有损失也是经营损失而非房屋租赁租金损失，且按照日常生活经验，此期间正是春节期间，传统零售业大多在大年之后营业，另按照当时的疫情防控要求2020年2月9日后就可以有序复工复产，故不应减免租金。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月17日，原告李亚峰（承租人、乙方）与被告林进、文春波、王勤兰、李珍（出租人、甲方）签订《租赁协议》，约定原告李亚锋租用被告林进、文春波、王勤兰、李珍共同所有的位于重庆市长寿区“协信长寿购物中心”X区负X层第X-8号商铺，租赁期间为从2018年5月20日至2023年5月19日，2018年5月20日至2022年5月19日期间的租金为每月17500元，租金按每季度支付，实行先交租金后使用原则，上个自然日历季度结束前15日缴清下季度租金。第5.3条约定，甲方指定收取租赁保证金及租金账户如下：户名林进，开户行中国建设银行，账号621700376001320XXXX；第6.1条约定，乙方向甲方交纳相当于1个月的基本租金及物管费的保证金，计17500元；第6.4条约定如承租期满或本合同被提前终止时，甲方应在乙方按照本合同的规定将承租场所交还甲方后30天内退还乙方所交纳的租赁保证金，但是如果乙方有任何违反本合同的情况，甲方可将租赁保证金的全部或其中恰当的部分用于补偿该违约。被告林进、文春波作为出租人代表在协议上签字，原告李亚峰签字。2018年5月23日，原告李亚锋通过银行转账支付被告林进租赁保证金17500元、2018年5月20日至2018年6月30日的租金23333元。同日，被告林进向原告李亚锋出具《收据》，载明，今收到原告李亚锋租赁保证金17500，合同到期后无违背租赁合同所约定条款的，凭此据无息退还。2018年7月2日，原告李亚锋通过银行转账支付被告林进2018年7月1日至2018年9月30日的租金52500元。2018年9月25日，原告李亚锋通过银行转账支付被告林进2018年10月1日至2018年12月31日的租金52500元。2018年12月21日，原告李亚锋通过银行转账支付被告林进2019年1月1日至2019年3月30日的租金52500元。2019年3月28日，原告李亚锋通过银行转账支付被告林进2019年4月1日至2019年6月30日的租金45300元。2019年4月4日，原告李亚锋通过银行转账支付被告林进29000元，备注“长寿石佛寺门店19年租房押金”。2019年4月5日，原告李亚峰（承租人、乙方）与被告林进、文春波、王勤兰、李珍（出租人、甲方）签订《关于石佛寺海尔专卖店补充租赁补充协议》，约定从2018年5月20日起租赁的石佛寺海尔专卖店相关《租赁协议》，双方已按照协议相关内容履约9个月，鉴于市场变化，经双方友好协商，特制定本补充协议；租赁期改为三年，自2019年4月1日至2022年3月31日，租金为每月15500元，租赁保证金46500元。第4.4条约定，承租期内，不论甲乙任何一方，需提前终止合同，需要提前至少6个月时间告知对方以方便对方准备；若提前6个月告知，则双方均不需要承担其他赔偿，一方结清所有经营期间产生的物业费、水电气费后，甲方对一方保证金正常退还；若由于乙方的原因，提前终止本合同但没有提前6个月告知甲方，则甲方有权没收乙方已支付的租赁保证金46500元；第5.2条约定，租金的支付方式为先付费后使用，乙方须提前15天前交清下季度租金，乙方未按时按量续交租金，甲方有权终止本合同且不退还租赁保证金和不需要承担任何经济赔偿。被告林进作为出租人代表在协议上签字，原告李亚峰签字。协议尾部，被告林进书写的收条载明，今收到29000元租赁保证金。2019年6月18日，原告李亚锋通过银行转账支付被告林进2019年7月1日至2019年9月30日的租金45900元。2019年9月21日，原告李亚锋通过银行转账支付被告林进2019年10月1日至2019年11月30日的租金30600元。2019年11月21日，原告李亚锋通过银行转账支付被告林进2019年12月1日至2020年2月29日的租金45900元。原告李亚锋与被告林进的微信聊天记录显示：1、2018年6月11日前，原告李亚锋向被告林进发送微信“我借给你仓库使用只是私人关系，这个一定明确”；2、2019年3月28日，原告李亚锋向被告林进发送微信“这次租金4.1-6.30。15500×3=46500，减去库房1-6月份200×6=1200，合计付款45300元。”被告林进回复“另外46500的租赁保证金，减去原来以前17500元，还差29000元”，原告李亚峰回复“好，保证金我晚两天付给你哈”；3、2019年6月15日，被告林进向原告李亚峰发送微信“李总！咱们石佛寺三季度房租可以转了哟”，原告李亚峰回复“好的，下周转”，“还有我6月初给文总也说了，提前半年，我租到11月底哈。现在确实也是经营不理想，月月亏损，也请你理解”，被告林回复“文春波不是说的12月底，你们确定下是11月底还是12月底，我这边方便签下一个合同”，原告李亚峰回复“当时定的提前6个月，6月初至11月底”；4、2019年6月17日，原告李亚锋向被告林进发送微信“长寿石佛寺门店19年7.1-19年11.30租金15500*5=77500元-海汇存放设备租金7-1-11.30:200/月*5=1000元。-石佛寺押金46500元=30000元。”“统一算到11月底，你看没有问题吧？”，被告林进回复“押金是你交还房子的时候才退还你的租赁押金”“你还是以一个季度转让给我们”，原告李亚峰回复“时间定了就统一算了嘛，还有那些货看你们什么时候拉走？”；5、2019年6月18日，原告李亚锋向被告林进发送微信“好，库房租金200元/月，我要直接扣除”，被告林进回复“可以”；6、2019年9月19日，被告林进向原告李亚峰发送微信“李总，10月和11月的房租安排下”，原告李亚峰回复“好”；7、2019年9月21日，被告林进向原告李亚峰发送微信“李总，房租怎么是30600？”，原告李亚峰回复“长寿石佛寺门店19年10.1到19年11.30租金15500*2=31000，海汇存放设备租金10月1-11月30:200元/月*2月=400；合计应付金额=31000-400=30600元”，被告林进回复“上次租金你也少转了1200元？？”，原告李亚峰回复“那是以前的吧？”，被告林进回复：“好的，等你的好消息！”原告李亚峰回复了一张表格，载明了2018年12月21日至2019年9月21日租金支付情况及设备存放租金抵扣情况；8、2019年11月18日，被告林进向原告李亚峰发送微信“李总：后面延期的房租，给我转的了哟”，原告李亚峰回复“好的”；9、2020年2月27日，原告李亚峰向被告文春波发送微信语音，内容大概为告知被告文春波其已于此时将案涉门面的物品大多搬离完毕，只剩扫尾工作，要求被告文春波给协信物业说明物业费截止至2020年2月份，免得被收取2020年3月份物业费。另查明，案涉租赁房屋系四被告共同所有，被告林进在《租赁协议》、《关于石佛寺海尔专卖店补充租赁补充协议》上签字即代表自己也系受被告文春波、王勤兰、李珍委托，被告林进作为四被告的代表负责与原告李亚峰进行沟通联系和收取相关款项。原告李亚峰于2020年2月底搬离案涉租赁房屋，因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，原告李亚峰于2020年3月初将案涉租赁房屋的钥匙交还被告林进。被告林进辩称虽然原告李亚峰曾向其提出过延期，但并未明确延期时间。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案租赁合同关系的合同相对方的问题；二、原、被告之间的房屋租赁合同关系是否合法解除；三、原告李亚锋的诉讼请求如何主张。现针对上述争议焦点分别评述如下：一、关于本案租赁合同关系的合同相对方的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，案涉租赁房屋系被告林进、文春波、王勤兰、李珍共同所有，被告林进、文春波作为出租人代表受被告王勤兰、李珍委托与原告李亚峰签订《租赁协议》后，原、被告双方均按约实际履行。2019年4月5日，被告林进受被告文春波、王勤兰、李珍委托再次作为出租人代表与原告李亚峰签订《关于石佛寺海尔专卖店补充租赁补充协议》后，原、被告双方亦按该补充协议实际履行。根据上述法律规定，本案租赁合同关系的合同相对方应为原告李亚峰和被告林进、文春波、王勤兰、李珍。二、关于原、被告之间的房屋租赁合同关系是否合法解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告在《关于石佛寺海尔专卖店补充租赁补充协议》中约定，承租期内不论原、被告任何一方提前终止合同，需提前至少6个月时间告知对方以方便对方准备。原告李亚峰诉称其按照上述约定在2019年6月初向被告林进、文春波提出到2019年11月底终止原、被告之间的租赁合同关系，后又在2019年11月中旬向被告林进提出终止时间延长至2020年2月底，其行为系合法解除了原、被告之间的租赁合同关系，并为此其向本提交微信聊天记录、租金转账凭证。原告李亚峰提交的微信聊天记录及租金转账凭证，其中2019年6月15日、2019年6月17日、2019年9月19日、2019年11月18日、2020年2月27日的微信聊天记录内容与2019年6月18日、2019年9月21日、2019年11月21日的银行转账金额能相互印证，形成证据链，该证据足以表明原告诉称属实，对此本院予以确认。现原告李亚峰根据原、被告之间的协议约定，提前6个月告知被告林进、文春波终止原、被告之间的租赁合同关系，虽然原告李亚峰于2019年11月再次告知被告林进终止时间延期至2020年2月底，但该行为系2019年6月初第一次告知被告方终止租赁合同关系的延续行为，具有整体性和连贯性；被告林进作为四被告代表收取租金、保证金与原告李亚峰日常联系，原告李亚峰的上述告知效力理应及于四被告，故本院认定原告李亚峰与被告林进、文春波、王勤兰、李珍的房屋租赁关系于2020年2月29日合法解除。三、关于原告李亚锋的诉讼请求如何主张的问题。1、请求退还租赁保证金46500元。原、被告在《关于石佛寺海尔专卖店补充租赁补充协议》约定，若提前6个月告知，则双方均不需承担其他赔偿，四被告正常退还原告李亚峰租赁保证金。四被告辩称原告李亚峰存在拖欠租金的情况，租赁保证金不应退还，并提交银行交易明细、微信聊天记录。原告李亚峰否认四被告的辩称，认为租金金额与协议约定金额存在差额，系扣除了四被告存放物品的场地费用即200元/月，并提交了微信聊天记录。本院分析比较原、被告双方提交的微信聊天记录，从2019年3月28日起，原告李亚峰在给付每季度租金时均扣除了四被告存放物品的场地费用200元/月，对此被告林进未提出过异议，且原告李亚峰向其发送租金明细表后亦未作出明确的跟进说明，故四被告辩称原告李亚峰存在拖欠租金的情况缺乏事实依据，本院不予采信。根据原、被告双方的协议约定，被告林进、文春波、王勤兰、李珍应在原告李亚峰将租赁房屋交还后30天内退还原告李亚峰租赁保证金46500元，若逾期未退还应向原告李亚峰支付资金占用损失。因原告李亚峰未能举证证明2020年3月初交还四被告案涉房屋的具体时间，应承担举证不能的法律后果，故本院酌定资金占用损失的计算方式为以46500元为基数，从本案立案之日（2020年5月12日）起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际付清时止。2、请求退还一个月租金15500元。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，原、被告建立房屋租赁合同关系后，爆发新型冠状病毒肺炎疫情，新型冠状病毒肺炎疫情属于突发公共卫生事件，原、被告在签订租赁协议时，其主观上不可预见新型冠状病毒肺炎疫情的发生，客观上也无法避免和克服新型冠状病毒肺炎疫情带来的影响，该情形符合不可抗力不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当认定为不可抗力。因新型冠状病毒肺炎疫情、疫情防控等不可抗因素导致原告李亚峰在2020年2月无法正常营业、收入减少的客观事实，但同时原告李亚峰此时已着手搬离案涉租赁房屋，处于经营收尾阶段。故本院综合考虑合同性质、合同期限、当事人预期、疫情对合同履行的影响程度、原告的经营性质、原告于2020年2月处于经营收尾阶段等因素，根据公平原则酌定原告李亚锋就2020年2月的租金15500元负担三分之二，被告林进、文春波、王勤兰、李珍负担三分之一，即被告林进、文春波、王勤兰、李珍应向原告李亚锋退还租金5166.67元（15500元÷3）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条第二款、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林进、文春波、王勤兰、李珍于本判决生效之日起十日内退还原告李亚锋租赁保证金46500元并支付资金占用损失（以46500元为基数，从2020年5月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清时止）；二、被告林进、文春波、王勤兰、李珍于本判决生效之日起十日内退还原告李亚锋租金5166.67元；三、驳回原告李亚锋的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费678.48元，由原告李亚锋负担112.58元，被告林进、文春波、王勤兰、李珍负担565.90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 向伟二〇二〇年八月十日法官助理 王竞书 记 员 祝芮