广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12993号原告：中山市德联房地产置业有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雅豪苑A区10号二楼，统一社会信用代码91442000673076659H。法定代表人：郭桂柯，职务执行董事。委托诉讼代理人：周智文，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：中山市四通家具有限公司，住所地广东省中山市三乡镇白石村锚金大道25号B区，统一社会信用代码91442000MA5195RCXA。法定代表人：徐从勇。被告：徐从勇，男，1977年10月25日出生，汉族，住河南省息县*******李东组，公民身份号码413************138。原告中山市德联房地产置业有限公司（以下简称德联公司）与被告中山市四通家具有限公司（以下简称四通公司）、徐从勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周智文，被告四通公司法定代表人徐从勇到庭参加诉讼。原告德联公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与四通公司签订的《厂房租赁合同》；2.四通公司向原告支付租金及违约金（租金计算方法：按每月35090元，从2020年1月1日计至法院判决的解除合同之日止；违约金计算方法：以每月租金35090元为基数，按每日1%的标准，分别从每月16日起计算至实际清偿之日止；暂计至2020年5月15日的租金157905元，违约金105972元；3.徐从勇，对被告四通公司的上述债务承担连带清偿责任；4.四通公司向原告返还位于中山市三乡镇平南村金台路26号G栋之一厂房，并恢复原状。事实和理由：2019年9月29日，原告与四通公司签订《厂房租赁合同》，双方约定原告将位于中山市三乡镇平南村金台路26号G栋之一厂房出租给四通公司，由四通公司作工业厂房使用。根据合同约定，租赁期限为一年，从2019年10月1日起至2020年9月30日止，每月租金为35090元，每月租金在当月15日前支付。自2020年1月起，四通公司未按期支付租金，至今已拖欠数月租金。根据合同约定，四通公司的行为已经构成违约。原告有权解除租赁合同，要求四通公司支付拖欠的租金，并承担违约责任。四通公司系一人有限公司，徐从勇为四通公司公司的股东，应当对四通公司债务承担连带责任。综上，为维护原告合法权益，据此向法院起诉。原告围绕诉讼请求及事实依法提交了如下证据：1.厂房租赁合同、不动产权证；2.微信聊天记录；3.涉案厂房照片；4.企业机读档案资料、企业信用信息公示报告。被告四通公司、徐从勇共同答辩：被告四通公司在原告停电后，双方在劳动局、村委会的调解下，由第三人中山市濠江家具有限公司的（以下简称濠江公司）法定代表人支付100000元购买被告四通公司的机器设备，同时将厂房一并转让给濠江公司，其中的30000元由濠江公司支付给原告，其余的款项支付工人工资，四通公司现已停业未正常经营。被告四通公司、徐从勇为其辩解提供如下证据：1.微信聊天记录；2.协议书；3.转让协议书。本院经审理认定事实如下：2019年9月29日，德联公司作出租方（甲方）、四通公司作承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》约定：1.甲方将位于中山市三乡镇平南村金台路26号G栋之一厂房，建筑总面积为2420平方米，出租给乙方作工业厂房；每平方米租金14.5元，每月租金35090元（含税）；2.租赁期限为一年，从2019年10月1日至2020年9月30日止；3.乙方签订本合同之日向甲方支付70180元作为保证金；4.租赁期限届满或合同提前解除，乙方向甲方或工业园交情了全部应付的租金、水电费、物业管理费、逾期付款的违约金鸡因租赁行为所产生的一切费用及办理工商税务营业地址注销手续，并按合同约定交还租赁物等义务后30日内，甲方向乙方无息退还租赁保证金；5.租赁期间使用的水、电费由乙方承担，直接由乙方向甲方指定的飞英物业管理方或管理者缴交，每月租金、水电费、管理费在当月15日前向管理方付清；6.乙方逾期交纳租金、物业管理费、水电费的，按应付未付租金及费用的1%向甲方支付违约金，逾期10天的，甲方有权单方解除合同，停止乙方使用该租赁物的有关设施及停止供电，甲方有权从乙方交纳的保证金抵扣未付的租金、费用及违约金；7.未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该租赁物转租给第三者或允许第三者使用该租赁物。2020年4月8日，四通公司与濠江公司签订《转让协议书》约定：四通公司由于各种原因不能再继续生产营业，拖欠员工工资及水电费等，经三乡镇劳动局和平南村委会协调，四通公司同意将其厂内所有资产（所有成品和半成品以及全部机器）转让给濠江公司，转让金额为100000元，转让的金额将全部用于支付四通公司员工工资和水电费；声明：四通公司的所有债务均与豪江公司没有任何关系。同日，四通公司出具《协议》载明：四通公司破产变卖资产的款项100000元，经所有工人协商愿意支付房东水电费30000元，剩余70000元按比例平均分配发放工人工资。另查，涉案位于中山市三乡镇平南村的土地及厂房[中府国用（2011）第易3*****0号、粤房地权证中府字第0211047181号]，房地产权属人及土地使用权人为德联公司，规划用途为工业，土地使用面积13500平方米，厂房建筑面积为6537.69平方米，土地及厂房登记日期2011年6月8日，土地终止时间2052年9月24日。四通公司于2018年1月17日成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为徐从勇。庭审时，被告称向原告交租至2019年12月，因新冠肺炎疫情，原告承诺减免2020年2月半个月租金。原告称其与物业公司均未对涉案厂房停水停电，只知道被告向濠江公司转让了机器设备，但不知道被告向濠江公司转让厂房使用权的事实，原告否认被告及濠江公司向其支付了30000元，也未作出过减免被告租金的承诺。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告四通公司签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。本案争议焦点为：一、《厂房租赁合同》从何时起解除；二、被告是否已将涉案厂房交还给原告。对焦点一，原告主张被告从2020年1月起拖欠租金及相关费用，已构成违约，原告有权单方解除合同，合同解除时间为本院判决解除合同的时间。被告称于2020年4月8日与原告、濠江公司三方协商并签订《转让协议书》约定，由濠江公司以100000元收购被告机器设备，其中30000元支付给原告，并将厂房使用权转让给濠江公司。且原告于2020年3月16日对涉案厂房停水停电，被告从2020年3月16日起没有继续使用涉案厂房，主张解除合同时间为2020年3月16日。本院认为，被告提供的《转让协议书》的双方当事人为被告及濠江公司，原告并非该协议书的当事人，根据合同相对性原则，《转让协议书》对原告不具有约束力。且原告否认被告及濠江公司向其支付了30000元及承诺过减免被告租金的事实，称并不知晓将涉案厂房的使用权转让给濠江公司，也未对涉案厂房停水停电。被告对其主张向原告支付了30000元，原告承诺减免租金及被告对涉案厂房停水停电的事实未提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果，故本院对被告该主张不予采纳，对原告主张被告尚欠从2020年1月1日起的租金的事实予以认定。被告逾期超过10日未支付租金，已构成违约，原告有权单方解除合同，故原告主张解除《厂房租赁合同》及被告支付拖欠租金，合法有据，本院予以支持。原告于2020年5月15日起诉至本院主张解除《厂房租赁合同》，故本院认定解除《厂房租赁合同》的时间为原告主张解除合同之日即2020年5月15日。对焦点二，如焦点一所述，《转让协议书》的双方当事人为被告及濠江公司，原告并非该协议书的当事人，且原告否认知晓将涉案厂房使用权转让给濠江公司的事实。《厂房租赁合同》约定：“未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该租赁物转租给第三者或允许第三者使用该租赁物。”被告未经原告书面同意，将涉案厂房的使用权转让给濠江公司，原告事后未予追认，被告向濠江公司转让涉案厂房使用权的行为，不能视为被告已将涉案厂房交还给原告。现原告以被告违约为由解除《厂房租赁合同》，并要求被告返还涉案厂房，合法有据，本院予以支持。原告主张被告恢复涉案厂房原状，但未提供证据证明涉案厂房交付时的状态，故对原告的该主张本院不予支持。关于租金，原告提供了《厂房租赁合同》、不动产权证等证据予以证明，并保证全部证据及陈述的真实性、合法性，被告四通公司对原告提供的证据均予确认，本院依法予以认定。《厂房租赁合同》约定租金为每月35090元。被告从2020年1月1日起未向原告支付租金，应向原告支付从2020年1月1日起至《厂房租赁合同》解除之日止（2020年5月15日）的租金157203.2元[35090元/月×(4+15天/31天)个月]。关于逾期付款的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方签订的《厂房租赁合同》约定被告应于每月15日前支付当月租金，如乙方逾期交纳租金、物业管理费、水电费的，按所欠租金的1%/日计算违约金。本院认为，由于《厂房租赁合同》约定1%/日的计算标准过高,且原告未能举证证明其损失数额，故结合本案实际情况，本院认定原告未能依时收到被告租金的损失，实质是利息损失，本院拟调整违约金以拖欠的每月租金为基数，分别从当月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际清偿之日止。关于被告徐从勇的责任问题，《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款规定：“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。”第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”四通公司为一人有限责任公司，股东徐从勇未举证证明公司财产独立于其财产，应当对公司债务承担连带责任。故原告主张徐从勇对四通公司的本案债务承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》五十七条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中山市德联房地产置业有限公司与被告中山市四通家具有限公司于2019年9月29日签订的《厂房租赁合同》；二、被告中山市四通家具有限公司于本判决生效之日起五日内向原告中山市德联房地产置业有限公司支付2020年1月1日至2020年5月15日期间租金157203.2元及违约金（计算方法：以拖欠的每月租金为基数，分别从当月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际清偿之日止）；三、被告徐从勇对被告中山市四通家具有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、被告中山市四通家具有限公司于本判决生效之日起向原告中山市德联房地产置业有限公司返还位于中山市三乡镇平南村金台路26号G栋之一厂房。五、驳回原告中山市德联房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5258元，减半收取计2629元（原告已预交），由原告中山市德联房地产置业有限公司负担1077元，由被告中山市四通家具有限公司、徐从勇连带负担1615元（两被告应于本判决生效之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇二〇年八月十四日书记员  梁晓林林雷