湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1459号原告：李葭霞，女，1950年11月7日出生，汉族，籍贯衡阳市珠晖区，现住长沙市望城区。委托诉讼代理人：刘湘仁，男，1950年7月28日出生，汉族，现住长沙市望城区，与原告李葭霞系夫妻关系，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。共同委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告李葭霞与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告李葭霞的委托诉讼代理人刘湘仁，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司的共同委托诉讼代理人王湘粵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李葭霞向本院提出诉讼请求：1．被告张家界大成酒店公司支付原告物业租赁期间拖欠的租金16552元（2016年1月-2016年8月），应返还的装修款23176元（2016年1月-2016年8月），违约金1200元，总计40928元（2020年4月之后产生的租金欠费与违约金按实际情况另计）；2．被告张家界山水置业公司承担保证责任；3．本案诉讼费及其他费用由二被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求中欠付租金和委托装修改造折旧款的期间变更为自2016年1月19日起至2016年9月18日止，共8个月。事实与理由：原告李葭霞与被告张家界山水置业公司于2014年1月19日签订商品房买卖合同一份（×层×房，原告支付房款596040元）、与被告张家界大成酒店公司签订房屋租赁合同一份、房屋委托装修合同一份，合同约定租赁期第一年、第二年每年租金37252.5元，第三年至第五年每年租金24835元，第一年、第二年每年返还装修款52153.5元，第三年至第五年每年返还装修款34769元。但合同到期后(租赁期共计不超过五年)被告未接受转让，被告单方面毁约避而不见，且在房屋租赁期间长时间（2016年至今）未按时按额支付租金与返还装修款。所欠租金与装修款在2020年5月26日诉讼（2020）湘0802民初953号判决中漏报2016年1月-2016年8月计8个月的租金和装修改造折旧款、违约金共计40928元，恳请法院给予查实补正。2020年4月之后产生的租金欠费与违约金按实际情况另计。为此，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告2、被告3承担连带清偿责任。事实与理由：一、租金支付情况。1．2014年1月19日起至2020年4月30日止，被告已向原告共计支付221523元。2．下欠租金应以实际发生为准，尚未发生的不应当计算。且被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。3．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区法院一律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。3．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、被告2签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2014年1月19日，原告李葭霞购买了张家界大成山水国际大酒店第×层×号房屋，并于当日将购房款全额付清。同日，原、被告签订了《房屋投资经营合同》和《房屋委托装修合同》，合同约定履行期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。被告张家界大成酒店公司在履行期限内，第一年、第二年每年支付年租金37252.5元和返还委托装修改造折旧款51153.5元；第三年至第五年每年支付年租金24835元和返还委托装修改造折旧款34769元，逾期3个月未支付，需支付违约期内应付租金的3%和委托装修改造折旧款的1%作为违约金。被告张家界山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物提供连带担保。2．2020年5月8日，原告李葭霞将被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司诉至本院，本院经审理后，于2020年5月27日作出（2020）湘0802民初953号民事判决书，判决被告张家界大成酒店有限公司向原告李葭霞支付2016年9月至2020年4月30日期间下欠的租金及违约金、委托装修改造折旧款及违约金，于本判决生效后十日内履行完毕；被告张家界山水置业公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内对上述确定的债务承担连带清偿责任。3．原告李葭霞在2020年5月8日起诉时未主张自2016年1月19日至2016年9月18日期间的租金和委托装修改造折旧款及违约金，经原、被告双方结算，确认被告张家界大成酒店公司下欠原告租金和委托装修改造折旧款共计36633元。4．依照《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》对违约责任的约定，被告张家界大成酒店公司应付租金违约金497元（24835元÷12个月×8个月×3%）和委托装修改造折旧款违约金232元（34769元÷12个月×8个月×1%），共计729元。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《民事起诉状》、《民事判决书》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《转让申请》等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被告张家界大成酒店公司未按合同约定履行支付租金和委托装修改造折旧款的义务，应承担相应的违约责任，故原告李葭霞要求张家界大成酒店公司支付欠付租金和委托装修改造折旧款的诉讼请求，本院予以支持。被告答辩称因受新型冠状病毒疫情影响导致酒店经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准，由于原告主张的支付期限在疫情发生之前，故本院不予采信。原告李葭霞要求被告张家界大成酒店公司支付租金违约金的诉讼请求，原告适用违约责任条款错误，应当按照合同约定以违约期内应付租金的3%和委托装修改造折旧款的1%计算违约金，故本院对合理部分予以支持。被告张家界山水置业公司以其名下自有的物业提供担保，属于抵押担保责任，因无证据证明已办理抵押登记，故应在其所提供担保物的价值范围内承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告李葭霞自2016年1月19日起至2016年9月18日止下欠租金和委托装修改造折旧款共计36633元及违约金729元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内对上述第一项确定的债务承担连带清偿责任；被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；三、驳回原告李葭霞的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824元，适用简易程序减半收取412元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年八月二十日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。