福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0782民初779号 原告：福州景盛物业管理有限公司武夷山分公司，住所地武夷山市度假区麒铭都16幢402室，统一社会信用代码91350782662832594J。 负责人：刘燊忠，总经理。 委托诉讼代理人：宋彩红，女，该公司员工。 被告：陈敏，女，1970年9月8日出生，汉族，住武夷山市。 原告福州景盛物业管理有限公司武夷山分公司（以下简称“景盛物业”）与被告陈敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告景盛物业的负责人刘燊忠、被告陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 景盛物业向本院提出诉讼请求：判决陈敏立即支付从2014年9月1日起至2020年3月31日止拖欠的物业费共计4368.4元，按欠费金额的日万分之三支付从应付款之日起暂计至2020年3月31日止的逾期交费滞纳金1336.72元，合计5705.12元。事实和理由：景盛物业受冠峰（武夷山）开发有限公司的委托，于2007年5月10日签订麒铭都小区《前期物业服务合同》，对该小区实施物业管理服务。陈敏于2010年4月9日与景盛物业签订《前期物业管理服务协议》，协议第五条约定物业服务费收费标准为公寓住宅0.9元/平方米。陈敏系麒铭都小区4幢405单元业主，房屋面积72.4平方米，每月应交纳综合服务费65.2元。但陈敏自2014年9月1日起至2020年3月31日止未交纳物业费。协议第六条还约定逾期之日起每日按欠费总额的万分之三支付违约金，计至2020年3月31日违约金为1336.72元。景盛物业经催交未果而诉至法院。 陈敏辩称：2010年正式交房后，发现外墙严重渗水开裂，一直有向物业的楼管经理反映房屋存在质量问题；2013年8月，把将来一年的物业费诚心交给景盛物业的陈经理，在这过程中，又提出房屋渗水开裂问题，对方承诺会处理这件事，其一直等回复，也一直问楼管，但没有人回复，所以一直拒绝交物业费；因房子渗水，开裂严重，无法居住，在2019年11月就将房子卖掉。由于物业没有尽到职责，所以拒绝交物业费。 经审理查明，2007年5月10日，冠锋（武夷山）开发有限公司（甲方）与福州景盛物业有限公司（乙方）签订《麒铭都前期物业管理服务合同》，甲方将“麒铭都”小区委托乙方进行前期物业管理服务，合同期限自2007年5月10日开始至首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止，住宅物业费每月每平方米0.9元，业主每个月的15日前交纳。2007年5月30日，福州景盛物业管理有限公司成立武夷山分公司。2010年4月9日，陈敏（甲方）就其购置的武夷山市麒铭都二期4幢405房屋（建筑面积72.4平方米），与福州景盛物业管理有限公司武夷山分公司（乙方）签订《麒铭都前期物业管理服务协议》，协议对双方权利义务进行约定，约定住宅物业服务费0.9元/平方米/月，协议第六条第四款还约定，甲方不按时交纳有关费用的，景盛物业从逾期之日起每日按欠费总额的万分之三收取滞纳金。2014年9月开始，陈敏未交纳物业费。此后，景盛物业多次电话向陈敏催收物业费。2019年9月30日，景盛物业通过邮政EMS向陈敏寄送催缴物业费的律师函（邮寄地址为度假区麒铭都4幢405室），该EMS快件被拒收退回。2020年3月，陈敏将案涉房屋转让并过户他人。 上述事实，有庭审记录及景盛物业提供的《麒铭都前期物业管理服务合同》《麒铭都前期物业管理服务协议》、业主入伙手续书、律师函及EMS快件投送记录等证据在卷佐证，可以证实。对陈敏提供的照片，待证对象为物业公司没有尽到物业管理职责，存在客厅渗水、楼道门禁未关闭、违章建防盗网、小区安防未盘查、绿地变私人用地等问题。景盛物业质证认为外墙渗漏属开发商的事情，应在保修期内及时找开发商处理，麒铭都小区被授予南平地区优秀住宅小区，说明服务是到位的，小区配套设备的损坏，有两个渠道筹集资金，一是启动公共维修基金，这需要有成立小区业主委员会，二是业主分摊。本院认为，陈敏提供的照片中，关于房屋渗漏的照片可以确认，但照片无法反映渗漏的原因；关于小区管理方面的照片，只能反映拍照这一时间点小区的状态，无法证明其待证事实，不予确认。 本院认为，景盛物业与陈敏签订的《麒铭都前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。陈敏认为案涉房屋2010年交房时就发现存在外墙渗水、严重开裂现象，景盛物业未履行好职责，因此其拒绝交纳物业费。本院认为，建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业对所售商品房承担质量保修责任。”若陈敏认为所购买的商品房存在质量问题，应向房地产开发企业提出，景盛物业并没有对房屋承担质量保修的合同义务，陈敏在本案中提供的证据也不足以证明物业公司存在失职行为，故对陈敏拒交物业费的辩解意见不予采纳，陈敏依约应向景盛物业交纳物业费。 景盛物业与陈敏签订的《麒铭都前期物业管理服务协议》约定小区的住宅物业服务费为0.9元/平方米/月，案涉房屋建筑面积为72.4平方米，故每月物业费为65.2元。陈敏拖欠2014年9月1日起至2020年3月31日共67个月物业费，故共欠物业费4368.4元。关于逾期付款违约金，景盛物业主张按日万分之三计算至2020年3月31日。本院认为，陈敏未依约交纳物业费，按合同约定应向景盛物业承担滞纳金（逾期付款违约金）。因为每月产生的物业费是相同的，故可先计算出每月物业费被拖欠的月数之和，据此再计算出违约金的总数。如2014年9月的物业费计算至2020年3月，拖欠时间为66个月，2014年10月的物业费拖欠时间为65个月，以此类推，2020年2月的物业费拖欠时间为1个月，故每月65.2元物业费被拖欠的总月数为2211个月（66+65+64+……+1=2211）。因合同约定滞纳金（逾期付款违约金）按日万分之三计算，故本案逾期付款违约金合计为1297.41元（65.2元×3÷10000×2211月×30天），对景盛物业诉请的逾期付款违约金超出部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈敏应于本判决生效之日起十日内向福州景盛物业管理有限公司武夷山分公司交纳物业服务费4368.4元，并支付逾期付款违约金1297.41元，二项合计5665.81元； 二、驳回福州景盛物业管理有限公司武夷山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由陈敏负担，并于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  余崇斌 二〇二〇年八月十日 书记员  黄 慧 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。