福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初2223号 原告：厦门广物商贸有限公司，住所地厦门市思明区西林东路1-19号墩仔家园二楼西侧。 法定代表人：陈洞文，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈珑，福建闽鹭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭晓锋，福建闽鹭律师事务所律师。 被告：纪枣水，男，汉族，住厦门市同安区。 被告：纪志强，男，汉族，住厦门市同安区。 被告：纪华侨，男，汉族，住厦门市同安区。 被告：苏友明，男，汉族，住厦门市同安区。 四被告共同委托诉讼代理人：陈耀东，福建方定律师事务所律师。 四被告共同委托诉讼代理人：方婕，福建方定律师事务所实习律师。 原告厦门广物商贸有限公司（以下简称广物公司）与纪枣水、纪志强、纪华侨、苏友明租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广物公司委托诉讼代理人陈珑与四被告共同委托诉讼代理人陈耀东、方婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广物公司向本院提出诉讼请求：1.四被告共同向原告返还租金695000元并支付相应利息（利息以695000元为基数，自2019年3月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至实际清偿债务之日止，暂计至2019年4月2日为10413元）；2.四被告共同向原告返还履行保证金150000元及利息（以150000元为基数，自2019年3月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至实际清偿债务之日止，暂计至2019年4月2日为2248元）；3.四被告共同赔偿原告损失300000元；4.四被告共同向原告支付律师费36400元；5.四被告共同承担本案的诉讼费用和财产保全费用。 事实和理由：2017年6月5日，广物公司与四被告共同签订《土地租赁合同》，约定：1.原告向四被告承租厦门市同安区洪塘镇洪塘村第一村民小组东桥头（杂地），租赁期限自2017年8月1日起至2037年7月31日止；2.租赁用途为企业配套设施和住所，主要用于农产品物流配送等服务。租赁期限内，四被告应当无条件配合原告全面实现场地用途；3.四被告承诺租赁场地无任何第三方主张权利，保证不因此造成原告损失。若案外人对租赁场地提出异议并导致合同无法履行，原告产生的经济损失和法律责任均由四被告负责；4.2017年8月1日至2021年3月31日间每年租金1390000元，每半年支付695000元；5.原告向四被告缴纳履约保证金150000元，合同期满后无息退还；6.违约方除承担相应违约责任外，还应赔偿守约方为主张权利、提出抗辩支付的各项合理费用，包括但不限于保全费、律师费、为财产保全事宜开具保函的费用等。《土地租赁合同》签订后，原告全面履行合同义务，足额向四被告支付履约保证金150000元及租金，并基于四被告承诺的租赁用途对租赁场地投入大量资金、人力、物力进行建设和固定资产投入，累计支出逾5000000元。然而，四被告隐瞒租赁场地的真实用途，导致租赁场地不符合双方在《土地租赁合同》中约定的“企业配套设施和住所，主要用于农产品物流配送等服务”，原告无法开展约定的经营服务。2019年1月8日，四被告隐瞒租赁场地及相应建筑物、构筑物即将被拆除的情形，仍要求原告支付半年度租金695000元。原告支付该期租金后，被告知无法继续承租并按约定用途使用租赁场地。2019年3月2日，租赁场地及相应建筑物、构筑物被相关部门认定违反土地用途并被强制拆除，原告的投入灭失并产生重大经济损失。四被告不仅怠于履行赔偿义务，亦拒绝返还租金和履约保证金，严重侵害了原告合法权益。 四被告共同辩称，1.原告主张返还的租金数额过高，截止案涉租赁物拆除之日，实际结余租金数额为40361元；2.原告请求返还履约保证金依据不足。原告取得租赁物使用权后，未依照合同约定办理规划使用手续，导致案涉租赁物违法被强制拆除，这是导致租赁合同无法继续履行的根本原因，原告作为合同违约方，无权主张履约保证金的返还权利；3.原告主张按照银行贷款利率的四倍计算结余租金和履约保证金的利息缺乏依据。案涉租赁物拆除之后，双方多次协商租金退还相关事宜，因原告主张过高未能达成一致，被告仅同意自起诉之日起按同期同类贷款利率计算结余租金的利息损失；4.原告主张经济损失300000元缺乏事实和法律依据。现有证据无法证明原告因案涉租赁物被拆除产生实际损失。2019年2月14日，租赁场地经农林局联合国土部门发文责令整改，但直至2019年3月5日，使用人即原告仍未依法整改并补办相关手续，导致被强制拆除。被告认为，即便有证据证明原告存在实际损失，也是因其未采取措施减少损失导致，被告不应承担责任。原告在合同履行期间，未依法办理用地规划及审批手续，导致案涉租赁物被强制拆除，被告保留因案涉租赁物被强制拆除向原告主张赔偿的法律权利。5.原告主张律师代理费缺乏依据。租赁合同签订之时，被告已经以附件方式向原告披露、告知案涉租赁场地的用地来源、用地性质以及相关的红线规划。因原告原因以及政策法令的调整，导致合同无法继续履行，属于不可归责于被告的情况，原告主张按照合同约定的律师费用负担缺乏法律和合同依据。律师代理费承担应以原告存在合同违约作为适用前提，原告主张过高且未证明律师代理费用已实际支付。即便法院认定被告应承担该部分费用，应不高于12000元为宜。 双方围绕诉讼请求举示了证据。其中，广物公司举示了《土地租赁合同》、网上银行电子回单、照片、代付款声明书及苏美玲的居民身份证复印件、厦门鲜生壹号食品有限公司营业执照（副本）复印件、《法律事务委托合同》、账户交易明细回单、厦门增值税专用发票；纪枣水、纪志强、纪华侨、苏友明举示了《土地租赁合同》及附件[含《承包租赁合同》、用地红线图、广物公司营业执照（副本）复印件、陈洞文的居民身份证复印件]、关于洪塘项目土地用途的情况说明、《告知书》、纪枣水中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单、《厂房空地出租合同书A》（载明承租人陈洞文）、厦门市供销社集团公司文件专项工作会议纪要、《厂房空地出租合同书B》（载明承租人李忠明）《租赁合同》（载明承租人厦门忠明达汽车服务有限公司、李忠明，出租人厦门市同安佳平汽车修配厂）、李忠明的证人证言。上述证据材料经庭审举证、质证，相关质证意见均已记录在案，对于相关证据认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 根据审查确认的证据和当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 2017年5月9日，纪枣水作为出租方（甲方），广物公司法定代表人陈洞文作为承租方（乙方），签订《厂房空地出租合同书A》，约定租赁场地址于厦门市同安区洪塘镇洪塘村洪塘路***号（东至集装箱围墙，西至厂房后围墙，南至厂房后围墙，北至两层楼南面门口，水泥路保留畅通至324国道，其中包含2套办公室一至二楼）。 2017年6月5日，纪枣水、纪志强、纪华侨、苏友明作为甲方（出租人），广物公司作为乙方（承租人），共同签订《土地租赁合同》。《土地租赁合同》载明：1.租赁土地为厦门市同安区洪塘镇洪塘村第一村民小组东头（杂地），东至同安洪塘邮电所，南至洪塘田地，西至洪塘村亿仔征用地，北至324国道隔离安全线，土地面积为13.9亩。因该土地为甲方向厦门市同安区洪塘镇洪塘村村民委员会第一村民小组租赁场地，故甲方将已经构筑在该土地上的一切设施（包括但不限于建筑物、水泥道路等，详见所附《清单》）一并出租给乙方使用。倘若前述四至范围有相应红线图的，则以相应红线图作为本合同附件。2.承包租赁期自2017年8月1日至2037年7月31日止共20年，2017年6月5日至2017年7月31日为免租期。3.2017年8月1日至2021年7月31日租金为1390000元/年，每半年支付一次租金，每次交租在合同租金到期日提前5日交付。合同签订后5日内，乙方向甲方缴纳150000元作为履行保证金，合同期满后无息退还。因甲方存在部分已经出租的场地问题，乙方同意继续履行原甲方与他人签订的出租合同至合同期限届满；现在已出租车场及修理厂租金500000元/年，租金在合同期限内仍由甲方自行收取，但乙方可抵扣本合同租金。4.场地主要用途用于农产品物流配送等服务营业场所，甲方应当在政府合法条件下，无条件配合乙方全面实现场地用途，协助乙方依法向相关部门办理规划使用等相关手续。5.违约方除承担相应的违约责任外，还应赔偿守约方为主张权利、提出抗辩而支出的各项合理费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费等。《土地租赁合同》落款下方空白处手写备注：“本合同所有合同的权利义务，无论如何延伸签约，权利及义务始终不变，全部合同以本合同为主。陈洞文2019年元月8日”。2017年6月20日，广物公司向被告支付履约保证金150000元。 另查明，2019年2月14日，厦门市同安区农业与林业局、厦门市国土资源与房产管理局同安分局联合发出《告知书》。《告知书》载明：“厦门森欣园艺有限公司：根据国家、省、市、区‘大棚房’问题专项清理整治工作要求，你单位涉及违法占用耕地（或基本农田）建设非农设施等‘大棚房’问题，必须于2月底前完善备案手续（补办或者办理延期），对改变的用途进行整改并恢复农业用途。若无法完善备案手续（补办或者办理延期）或进行整改并恢复农业用途的，于3月5日前自行拆除，于3月15日前恢复土地原貌（复耕），否则后果自行承担。”2019年5月24日，广物公司委托福建闽鹭律师事务所向本院提起诉讼，为此，广物公司支付律师代理费36400元。 诉讼中，广物公司向本院申请财产保全，本院依法作出（2019）闽0212民初2223号民事裁定书，裁定对纪枣水、纪志强、纪华侨、苏友明的财产予以查封、冻结、扣押，并由广物公司先行负担保全费4520元。 原被告共同确认：1.广物公司租金支付情况如下：2017年5月9日140000元、2017年6月20日300000元、2018年1月10日100000元、2018年1月23日200000元、2018年3月14日100000元、2018年3月16日300000元、2018年3月20日20000元、2018年6月22日345000元、2018年9月3日100000元、2019年1月8日695000元，合计2300000元。2.已出租车场及修理厂折抵广物公司应付租金的标准为500000元/年。 四被告陈述，原告于2017年5月9日向被告租赁了部分场地，签订了《厂房空地出租合同书A》，于2017年5月19日支付了该合同项下租金120000元。2017年6月5日，原被告签订了《土地租赁合同》，四被告将全部场地出租给原告。广物公司陈述，《厂房空地出租合同书A》约定的租赁范围及期间已被《土地租赁合同》所涵盖。 四被告举示《厂房空地出租合同书B》《租赁合同》及纪枣水中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单，拟证明《土地租赁合同》中载明的部分已出租场地的承租人系李忠明，双方虽约定租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日，但李忠明实际于2017年9月28日退出该场地。因此，广物公司可折抵的租金应计至2017年9月28日，而非广物公司主张的计至2019年1月31日。 《厂房空地出租合同书B》载明：1.纪枣水、纪志强、纪华侨、苏友明作为出租方（甲方），李忠明作为承租方（乙方），租赁场地址于厦门市同安区洪塘镇洪塘村洪塘路***号（东至邮电大楼围墙，西至厂房后围墙，南至两层楼，北至卖钢筋旁楼西18米垂直，场地周边的水泥路保留畅通，厂房四至以五个大门及厂房的围墙为准）；2.租赁期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止共5年；3.前三年租金分两次付清，即2017年5月30日前付800000元，2017年10月30日之前付550000元，第四年、第五年每年租金530000元，应提前一个月一次性付清两年租金；4.甲方剩余的厂房不允许租赁给同行业的公司或个人用作汽车维修行为。 《租赁合同》载明：1.厦门市同安佳平汽车修配厂作为出租方（甲方），厦门忠明达汽车服务有限公司、李忠明作为承租方（乙方），租赁标的位于厦门市同安区厂房后的铁皮厂房，用于经营修车；2.租赁期限自2017年10月1日起至2022年10月1日止共5年。 纪枣水中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单显示，2017年6月13日，李忠明向纪枣水转账700000元，2017年9月28日，纪枣水向李忠明转账700000元。 本院认为，广物公司与纪枣水、纪志强、纪华侨、苏友明签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守合同约定。本案争点在于《土地租赁合同》的违约方是广物公司还是四被告。四被告主张租赁合同无法履行的根本原因在于，广物公司未依照合同约定办理规划使用手续，导致租赁场所地上建筑物、构筑物被强制拆除，广物公司系《土地租赁合同》违约方。本院认为，厦门市同安区农业与林业局、厦门市国土资源与房产管理局同安分局联合发出的《告知书》已经明确，被告占用了耕地（或基本农田）建设非农设施，非农设施被依法拆除，导致《土地租赁合同》无法履行，四被告辩称广物公司违约缺乏依据，本院不予采纳。故，《土地租赁合同》违约方系四被告。 （一）广物公司可主张返还的剩余租金数额 因租赁土地被要求恢复农业用途，地上建筑物、构筑物被强制拆除，广物公司要求返还未到期剩余租金，于法有据，本院予以支持。 关于免租期应否折抵的问题。双方已经明确约定租赁期限自2017年8月1日至2037年7月31日止共20年，2017年6月5日至2017年7月31日为免租期，且双方并未约定提前解除合同时，免租期应当计算租金或进行折抵，现四被告要求折抵免租期，缺乏依据，本院不予采纳，计租期自2017年8月1日起算。广物公司举示照片用以证明租赁土地上的建筑物、构筑物于2019年3月2日被强制拆除，但广物公司并未就照片的形成时间进一步举证，本院结合《告知书》载明的限期拆除时间及被告当庭陈述，确认拆除时间为2019年3月4日，租金计算截止日为2019年3月3日。 关于部分场地租金折抵的问题。因租赁场所在原被告建立租赁关系前已部分出租给车场及修理厂，广物公司与四被告遂约定，合同期限内该部分租金仍由四被告自行收取，但广物公司可抵扣租金。现四被告举示了《厂房空地出租合同书B》《租赁合同》及纪枣水中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单，主张承租人李忠明已于2017年9月28日退出该部分租赁场所，广物公司可折抵的租金应计至2017年9月28日，而非广物公司主张的计算至2019年1月31日，对四被告该三份证据，本院分析如下。1.《厂房空地出租合同书B》租赁标的址于厦门市同安区洪塘镇洪塘村洪塘路***号，东至邮电大楼围墙，南至两层楼，《厂房空地出租合同书A》租赁标的址于厦门市同安区洪塘镇洪塘村洪塘路***号，北至两层楼南面门口，《土地租赁合同》租赁场所东至同安洪塘邮电所，两租赁标的地理位置接近。2.《土地租赁合同》明确载明部分场地已出租车场及修理厂，《厂房空地出租合同书B》约定甲方即四被告剩余厂房不允许租赁给同行业的公司或个人用作汽车维修行为，《租赁合同》载明李忠明另行租赁场所用于经营修车，由此可推论出，《土地租赁合同》中已承租部分场所的“车场及修理厂”极有可能为李忠明开办的企业。3.《厂房空地出租合同书B》约定前三年租金共1350000元，即每年450000元，第四、第五年每年租金530000元，《土地租赁合同》载明已出租车场及修理厂租金每年500000元，两合同项下的租金标准极为接近。4.《厂房空地出租合同书B》约定第一期租金800000元于2017年5月30日前支付，李忠明于2017年6月13日向纪枣水转账700000元，该笔转账极有可能是李忠明履行《厂房空地出租合同书B》项下租金支付的行为。《租赁合同》载明李忠明另行租赁场所的期限始于2017年10月1日，纪枣水于2017年9月28日向李忠明转账700000元，该笔转账极有可能是李忠明退租后纪枣水返还李忠明租金的行为。综上，《厂房空地出租合同书B》《租赁合同》及纪枣水中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单，能够自洽，且与本案其他证据相互印证，形成较为完整的证据锁链，证实李忠明已于2017年9月28日退出租赁场所。四被告上述辩解意见，具有事实依据，本院予以采纳。故，广物公司可以折抵的租金计为79452元[58天（2017年8月1日-2017年9月28日）÷365天×500000元／年]。 综上，2017年8月1日至2019年3月3日期间，广物公司应付租金为2204959[（579天÷365天）×1390000元／年]，扣除可折抵租金79452元，实际应付租金为2125507元。广物公司已支付2300000元，四被告应向广物公司返还剩余租金174493元。广物公司诉求自拆除之日即2019年3月4日起支付资金占用利息，于法不悖，但应分别计算。其中，2019年3月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。广物公司主张的超出部分，本院不予支持。 （二）履约保证金、律师代理费及其他损失 广物公司在签订《土地租赁合同》后，向四被告支付履约保证金150000元，因被告原因《土地租赁合同》已无法继续履行，广物公司诉求四被告退还履约保证金150000元并根据合同约定支付律师代理费36400元，本院予以支持。但《土地租赁合同》同时约定履约保证金在合同期限届满后无息退还，故广物公司无权再主张履约保证金的资金占用利息。广物公司主张四被告赔偿其损失300000元，却未提供任何证据证明其损失，对广物公司该项诉求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、纪枣水、纪志强、纪华侨、苏友明应于本判决生效之日起十五日内共同退还厦门广物商贸有限公司剩余租金174493元，并支付资金占用利息（以剩余租金174493元为基数，自2019年3月4日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际退还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、纪枣水、纪志强、纪华侨、苏友明应于本判决生效之日起十五日内共同退还厦门广物商贸有限公司履约保证金150000元； 三、纪枣水、纪志强、纪华侨、苏友明应于本判决生效之日起十五日内共同支付厦门广物商贸有限公司律师代理费36400元； 四、驳回厦门广物商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15547元，减半收取计7773.5元，由厦门广物商贸有限公司5423.5元，由纪枣水、纪志强、纪华侨、苏友明负担2350元，款均限于本判决生效之日起三日内缴纳；保全费4520元，由纪枣水、纪志强、纪华侨、苏友明共同负担，因厦门广物商贸有限公司已向本院缴纳，待纪枣水、纪志强、纪华侨、苏友明履行本判决确定的付款义务时一并支付给厦门广物商贸有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 洪佩兰 二〇二〇年八月二十日 法官助理 杨文德 书 记 员 林艺红 附1：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附2：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。