江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1382号 上诉人（原审原告）：曹兆忠,男，汉族，1972年8月17日出生，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：熊向飞，进贤县罗溪法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：进贤县福辉房地产开发有限公司，住进贤县，统一社会信用代码：9136012479697626XR。 法定代表人：舒斯发，该公司总经理。 被上诉人（原审第三人）：陶伟才，男，汉族，1975年12月22日生，住江西省南昌市进贤县。 被上诉人（原审第三人）：涂秀文，男，汉族，1956年6月16日出生，住江西省南昌市进贤县。 上诉人曹兆忠因与被上诉人进贤县福辉房地产开发有限公司（以下简称福辉公司）、陶伟才、涂秀文确认合同有效纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初3204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问笔录等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹兆忠上诉请求：1.撤销（2019）赣0124民初3204号民事判决第二项，改判限福辉公司于本案判决生效之日十日内前往进贤县不动产登记管理局协助办理将坐落于进贤县民和镇云桥路X号丰和农贸X号楼第X栋X单元X层X-XXX号房的住宅登记为曹兆忠所有的转移登记手续。2.本案一、二审诉讼费由福辉公司承担。事实和理由：1.一审中福辉公司当庭答辩未对曹兆忠的诉请提出异议并明确表示办理过户登记不存在履行障碍，应视为对曹兆忠诉请的认可。一审法院已明确双方签订的商品房买卖合同合法有效，但未判决当事人诚信履约，违反当事人意思自治，超出当事人诉请。2.进贤县人民法院（2016）赣0124民初486号已生效民事判决明确陶伟才与福辉公司无合同约定，陶伟才与涂秀文的约定对福辉公司不产生法律效力。陶伟才向涂秀文支付房款的行为不能认定为支付房款，且陶伟才以暴力非法手段撬门入室侵占涉案房屋，至今未取得房产登记的行为不能视为占有。一审法院认定其占有该案涉房屋系适用法律错误。3.案涉房屋的所有权人现仍为福辉公司，涂秀文不享有该房屋物权。一审法院未依照不动产所有人的合法有效意思表示认定案涉房屋的合同相对方，反而以无权处分且未得到追认的第三人涂秀文的意思表示作为评判处分权的依据，与《物权法》第17条、第39条规定相违背。4.涂秀文就案涉房屋仅具有债权请求权，该权利与曹兆忠的合同履行请求权位于同一位阶。福辉公司与涂秀文、曹兆忠均有合同约定，二人均有合同履行请求权，但涂秀文自始至终未提出履约请求，而福辉公司在涂秀文后向曹兆忠收取房款、办证费用、发放钥匙、收取物业费，其以积极履行与曹兆忠合约的行为否定之前与涂秀文的约定，确认曹兆忠的权利，且在多次诉讼中涂秀文亦未提出履约请求，应视为涂秀文对福辉公司的违约行为予以认可。5.根据曹兆忠提交的建设银行转账凭证，曹兆忠向福辉公司支付92800元房款的事实明确，证据充分。曹兆忠向福辉公司支付与案涉房屋紧密相关的办证费用，应视为合同履行的组成部分。一审法院仅凭福辉公司的口头否认而认定曹兆忠未支付购房款明显不当。6.涂秀文、陶伟才交易的房屋所有权人为福辉公司，涂秀文对该房屋无权处分。涂秀文与陶伟才进行交易前已将案涉房屋出售给曹兆忠，涂秀文与陶伟才在后的交易侵害了在前交易当事人曹兆忠的合法利益，属于合同法第52条第2款规定的无效情形，其交易行为应认定为无效。7.涂秀文未取得案涉房屋所有权，案涉房屋依法不能交易，涂秀文的欺诈行为足以导致曹兆忠以合法取得案涉房屋所有权证作为根本目的的交易诉求不能实现，过程在涂秀文一方。一审法院视曹兆忠审慎交易的合法行为为过错，适用法律错误。 福辉公司、陶伟才、涂秀文未向本院提交书面答辩意见。 曹兆忠向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告于2012年2月1日签订的编号X号《商品房买卖合同》有效；2、请求判令被告于本案判决生效之日十日内前往进贤县不动产登记管理局协助办理将坐落于进贤县民和镇云桥路X号丰和农贸X号楼第X栋X单元X层X-XXX号房的住宅登记为原告曹兆忠所有的转移登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年2月28日，福辉公司（甲方）与案外人邓四清（乙方）签订《工程合作协议》，约定：“一、甲方将农贸市场楼上伍号楼自东至西叁个单元转让给乙方，转让价款每个单元壹佰叁拾万元正，共计人民币叁佰玖拾万元正……”。2010年8月29日，案外人邓四清与涂秀文签订《劳务合同书》，合同约定由涂秀文负责邓四清承包的新区农贸市场伍号楼工程中木工项目。工程结算后，邓四清将新区农贸市场伍号楼X单元X室房屋作为工程款抵付涂秀文木工班的全部工资，并由其全权代理该套房屋买卖备案。2010年11月13日，涂秀文（甲方）与曹兆忠（乙方）签订《房屋销售协议书》，约定：“乙方所购买房屋为第X号楼，第X单元X楼X室（如图所示）。房屋建筑面积约126㎡；乙方所购车库为第X号楼（由东至西）南边第X间，车库建筑面积约29.9㎡；乙方所购房屋共计总房款为人民币叁拾万元零捌千捌佰（308800元）；……双方签订本协议，乙方首付壹拾伍萬元购房款。在2010年12月13日之前，乙方再支付壹拾贰萬捌千捌佰元整购房款给甲方；在本栋楼全面完工交付乙方使用时办完房产证手续费用时乙方付清余款叁萬元；……”2010年12月11日，涂秀文向曹兆忠出具收条，载明：“今收到曹兆忠订购丰和名城小区X号楼X室和车库：总价（304800元）现实收人民币壹萬元整如违约以一赔十。收款人涂秀文201012／11日”。后因曹兆忠未按约支付房款，2011年2月11日，涂秀文（甲方）与陶伟才（乙方）签订《购房协议》，约定：“甲方将位于丰和民城（进贤县新区农贸商城）第五栋住宅楼第X单元X室卖给乙方……一次性定价为每平方米贰仟零陆拾元。总平方为126平方，合计人民币为贰拾伍万元玖仟伍佰陆拾元正；分三次付清：第一次付贰拾万元整。第二次付伍万元整。第三次余款全部付清；……”2011年6月16日，涂秀文向陶伟才出具收条，载明：“陶国华购丰和民城第伍栋住宅楼第X单元X室卖给陶国华共付人民币贰拾伍万元玖仟伍佰陆拾元整（259560元）以此总收据为准，以前一切收据作废今收人甲方：涂秀文付款人乙方：陶国华2011年6月16日”。陶伟才自2012年年底开始对房屋进行装修，现已在该房屋居住。2012年2月1日，曹兆忠拿着与涂秀文签订的房屋预售协议与福辉公司签订商品房买卖合同（编号X），约定：“第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房第X栋X单元X层X-XXX号房（户型三室二厅）……该商品房阳台是非封闭式，坐落是进贤县云桥北路X号丰和农贸X号楼。该商品房合同约定建筑面积共125.75平方米……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款：该商品房单价为人民币每平方米2400元，总金额叁拾万零壹仟捌佰元整。……第六条付款方式及期限在签订正式商品房买卖合同时一次性付人民币301800元整。……”，且合同已到进贤县房管局进行了备案登记。同日，福辉公司向曹兆忠出具住宅办证费76903元及沙款500元收据。2015年1月7日，曹兆忠向进贤县人民法院起诉陶伟才、涂秀文恢复原状纠纷，进贤县人民法院于2015年6月12日判决驳回曹兆忠的诉讼请求，曹兆忠不服上诉至南昌市中级人民法院，2015年12月16日，南昌市中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2015年2月4日，涂秀文向进贤县人民法院起诉曹兆忠、福辉公司债权人撤销权纠纷，2015年4月14日，进贤县人民法院作出裁定：驳回涂秀文的起诉。2016年3月4日，陶伟才向进贤县人民法院起诉涂秀文、福辉公司房屋买卖合同纠纷，进贤县人民法院于2016年7月6日作出判决：一、驳回陶伟才要求涂秀文履行购房协议，签订商品房屋买卖合同，并为原告办理位于进贤县房屋产权登记的诉讼请求；二、驳回陶伟才对进贤县福辉房地产开发有限公司的起诉。2019年9月22日，曹兆忠向福辉公司发出《关于督促办理丰和农贸5号楼第9栋3单元601室房屋购房款收取及办理产权登记事务的督促函》，2019年10月16日，曹兆忠诉至一审法院并提出如前诉请。 另查明，本案诉争进贤县新区农贸市场X号楼X单元X室房屋后更名为进贤县丰和名城第X号楼第X栋X单元X室房屋。进贤县民和镇云桥北路X号丰和名城X号楼房屋所有权人为福辉公司单独所有。 2012年1月21日，曹兆忠通过中国建设银行账号62×××52向舒斯群账号62×××62转款92800元。2013年10月29日，进贤县福泰物业管理有限公司向原告出具物业服务费2265元收款收据、垃圾清理费及维护设施费用400元收款收据、装修保证金1000元收据。 2011年2月11日，涂秀文（甲方）与陶伟才（乙方）签订《购房协议》，协议中乙方签名的陶国华系陶伟才儿子。双方签合同时，陶国华系未成年人，该协议实际系陶伟才所签。 一审法院认为，依据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效；未办理物权登记的,不影响合同效力。”曹兆忠、福辉公司于2012年2月1日签订的《商品房买卖合同》内容合法，未违反法律、行政法规强制性规定，且未有法律规定的合同无效情形，曹兆忠主张确认《商品房买卖合同》有效的诉请，法院予以确认。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：“当事人对自己的主张,只有本人陈述而不能提出其他相关证据的,其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”及《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条：“人民法院对当事人的陈述,应当结合本案的其他证据,审查确定能否作为认定事实的依据”。经庭审查明，曹兆忠、福辉公司对诉争房屋已经转让给第三人涂秀文的事实均无异议，南昌市中级人民法院于2015年12月16日作出的（2015）洪民三终字第239号民事判决已经对曹兆忠只支付了涂秀文购房和车库订金10000元（总价304800元），其未取得房屋所有权证，也未实际占有房屋的事实予以认定。曹兆忠、福辉公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋总价为301800元（不包含车库），曹兆忠主张已经支付给福辉公司92800房款，因其未提交福辉公司出具的收款收据予以证明，且福辉公司在庭审中对此予以否认，法院对该主张不予认定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。涂秀文与陶伟才签订的《购房协议》意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，故对曹兆忠主张涂秀文与陶伟才签订的《购房协议》无效不予支持。福辉公司辩称与曹兆忠签订《商品房买卖合同》是因曹兆忠提供的其与涂秀文签订的《房屋销售协议书》，所以只收取了曹兆忠的房屋办证费，未收购房款，结合本案证据及双方自认能够相互印证，法院对该辩称予以支持。但福辉公司在签订合同时未尽谨慎审查义务，未向涂秀文确认《房屋销售协议书》实际履行情况，存在过错。而曹兆忠明知房屋已经转给了涂秀文且在未支付全部房款的情况下擅自与房屋所有权人即福辉公司签订正式的《商品房买卖合同》，亦存在过错。故法院认定双方签订的《商品房买卖合同》均有违约行为。而且，双方诉争房屋已经由陶伟才在支付全部房款后占有使用多年，福辉公司亦未提出异议。法院认为，曹兆忠签订合同的目的系为了取得房屋占有、使用、收益、处分的权利，福辉公司系为了履行与案外人邓四清签订的以房抵扣工程款的协议，由于曹兆忠未支付房款且未实际占有房屋，陶伟才已经依据有效合同早于曹兆忠支付了全部房款且实际占有房屋。故因曹兆忠的违约行为及房屋的客观情况导致不能实现合同的根本目的，不宜继续履行。但因双方未提出解除合同，故合同解除不属于本案的争议范围，法院不作处理。所以，对曹兆忠主张福辉公司于本案判决生效之日十日内前往进贤县不动产登记管理局协助办理将坐落于进贤县民和镇云桥路X号丰和农贸X号楼第X栋X单元X层X的诉请应予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，判决：一、确认原、被告于2012年2月1日签订《商品房买卖合同》（编号：X号）有效。二、驳回原告曹兆忠其他诉讼请求。案件受理费500元（已减半收取），由原告曹兆忠负担250元，被告进贤县福辉房地产开发有限公司负担250元。 二审中，曹兆忠向本院补充提交了以下材料：1、进贤县人民法院（2016）赣0124民初字第486号民事判决书一份，证明：经生效裁判文书确认，进贤县人民法院于2016年驳回陶伟才要求涂秀文、福辉公司履行购房协议的诉请，陶伟才无权要求涂秀文履行案涉房屋《购房协议》、无权要求福辉公司为其办理过户登记，陶伟才自2016年就已明知无权占有案涉房屋。2、进贤县人民法院（2015）进温民初字第56号民事裁定书一份，证明：经生效裁判文书确认，涂秀文无权主张撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》。 对曹兆忠提交的两份补充材料，本院对其真实性合法性予以确认，但进贤县人民法院（2016）赣0124民初字第486号民事判决书系根据合同相对性原则未支持陶伟才要求福辉公司协助办理产权登记手续的诉请，并未否定案涉购房协议的效力，亦不能证明陶伟才系无权占有案涉房屋。进贤县人民法院（2015）进温民初字第56号民事裁定书亦是根据合同相对性原则驳回涂秀文的起诉，但涂秀文是否享有合同撤销权与本案诉争事实无关，故本院对该两份材料的关联性不予确认。 本案的争议焦点为：1.曹兆忠与福辉公司签订的房屋买卖合同的效力问题。2.福辉公司是否应协助曹兆忠办理案涉房屋的产权转移登记手续。 本院认为，关于曹兆忠与福辉公司签订的房屋买卖合同的效力问题。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效；未办理物权登记的,不影响合同效力。”该条确定了物权变动与原因行为区分原则，即原因行为的效力影响物权变动的结果，但物权变动的结果不影响原因行为的效力。根据已经查明的事实，福辉公司与曹兆忠签订的《商品房买卖合同》并未违反法律、行政法规等强制性规定，且不存在法律规定的合同无效情形，虽然未办理物权登记，但不影响合同效力，本院依法确认该合同有效。 关于福辉公司是否应协助曹兆忠办理案涉房屋的产权转移登记手续问题。虽然曹兆忠与福辉公司之间存在签订《商品房买卖合同》的事实，但鉴于本案特殊情况，有必要明确双方签订案涉合同的背景与过程。经查，案涉房屋系福辉公司以抵付工程款的形式转让给案外人邓四清，再由邓四清转让给涂秀文以抵付木工班工资。之后涂秀文与曹兆忠签订《房屋销售协议书》，将案涉房屋出售给曹兆忠。2012年2月1日曹兆忠持其与涂秀文签订的《房屋销售协议书》到福辉公司处签订案涉房屋买卖合同并在房管部门完成了备案登记。从整个过程以及福辉公司的陈述来看，福辉公司同意与曹兆忠签订房屋买卖合同系基于福辉公司认可涉案房屋已经抵给涂秀文，涂秀文有权将案涉房屋转让他人，而曹兆忠与涂秀文之间存在房屋销售协议。案涉房屋的登记所有权人虽然仍为福辉公司，但实际已经转让给案外人邓四清以偿付工程款，且福辉公司认可案涉房屋已由邓四清抵给了涂秀文，福辉公司已经通过以房抵债免除了偿付工程款义务，故福辉公司对案涉房屋并无实质上的权利，其无必要也无权收取案涉房屋的转让款。曹兆忠应按照与涂秀文签订的《房屋销售协议书》的约定履行支付房款的义务。根据已经查明的事实，曹兆忠在支付了1万元购房定金后未再依约向涂秀文支付各期房款，曹兆忠实际并未履行双方签订的《房屋销售协议书》。曹兆忠作为购房人，在未依约向涂秀文支付购房款的情况下，仅以与福辉公司签订了《商品房买卖合同》并备案，以及向福辉公司交纳了相关费用为由，要求福辉公司协助办理案涉房屋产权登记手续，没有事实和法律依据，本院对其主张不予支持。 综上，曹兆忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由曹兆忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王革生 审 判 员 俞志翀 审 判 员 邓 晖 二〇二〇年八月十三日 法官助理 陈星伊 书 记 员 任千千