河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫民终569号上诉人（原审被告、申请执行人）：郑州远通建筑劳务有限公司。住所地：河南省郑州市管城区商城路北、未来大道东（丰源官邸）4座。法定代表人：张万远，公司总经理。委托诉讼代理人：郑承斌，河南明治律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓瑞，河南明治律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：周英超，男，汉族，1971年2月10日生，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：李伊浩，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳，河南豫尊律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：开封市名润置业投资有限公司。住所地：河南省开封市鼓楼区魏都路。法定代表人：包伟大，公司董事长。原审第三人（被执行人）：河南景和建筑工程有限公司。住所地：河南省开封市金明区大梁路。法定代表人：孙铮，公司总经理。上诉人郑州远通建筑劳务有限公司（以下简称远通劳务公司）与被上诉人周英超、原审第三人开封市名润置业投资有限公司（以下简称名润置业公司）、河南景和建筑工程有限公司（以下简称景和建筑公司）执行异议之诉纠纷一案，不服河南省开封市中级人民法院（2019）豫02民初129号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。远通劳务公司的委托诉讼代理人郑承斌、吴晓瑞，被上诉人周英超的委托诉讼代理人李伊浩到庭参加了诉讼，原审第三人名润置业公司、景和建筑公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。上诉人远通劳务公司上诉请求：撤销开封市中级人民法院（2019）豫02民初129号民事判决，驳回周英超的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。一审法院没有查明被查封的涉诉房产是否办理受让物权预告登记。二、名润置业公司明知其名下的名润名家小区6号楼的涉案房产已于2014年12月31日被查封，仍然故意将查封的房产出售给周英超，故意转移司法查封财产，应依法认定合同无效。三、即使一审法院认定周英超与名润置业公司所签商品房买卖合同为有效合同,由于周英超与名润置业公司在首次预查封期限届满后再次预查封前，没有将涉案房产进行备案,即没有进行受让物权预告登记，不能排除远通劳务公司的执行。四、周英超的起诉状中将名润置业公司、景和建筑公司列为被告，一审未经法定程序，将名润置业公司、景和建筑公司变更为第三人，程序严重违法。周英超辩称：一、远通劳务公司片面解读法条，《异议复议规定》第二十九条是商品房买受人对登记在房地产开发企业名下的被执行房产提出异议时的适用规则，第三十条则是受让人办理了预告登记时的适用规则。本案中，周英超从未否认其未办理预告登记的事实，也从未依据第三十条主张权利，一审法院依据第二十九条支持周英超的诉讼请求，适用法律正确。二、涉案房产已经取得预售许可证，周英超向名润置业公司支付合理对价，不存在恶意串通低价取得查封财产的意图，双方签订的房屋买卖合同合法有效。三、对于一般消费者而言，仅需注意房产公司是否具备相应资质和证件，而无需审查房产本身的权利状况，不能苛责消费者承担过多的注意义务。周英超的全部购房款已支付完毕，并且实际入住至今，名下也无其他房产，符合《异议复议规定》第二十九条，能够排除执行。名润置业公司、景和建筑公司未提交答辩意见。周英超的一审诉讼请求：一、依法停止对名润名家小区6号楼2单元1层102号西户房产的查封。二、请求判令名润名家小区6号楼2单元1层102号西户房产归周英超所有。三、本案诉讼费用由远通劳务公司承担。一审法院查明：2014年12月23日,远通劳务公司对景和建筑公司、名润置业公司提起诉讼，并同时申请财产保全。一审法院根据远通劳务公司申请于2014年12月30日作出（2015）汴民初字第003号民事保全裁定，12月31日对名润置业公司位于开封市机场北路名润名家小区6号楼的15套房产进行预查封，其中包括案涉商品房，查封时间从2014年12月31日起至2016年12月30日止。2017年4月10日,一审法院依据（2015）汴民初字第003号民事保全裁定，对名润置业公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼的13套房产进行预查封，其中包括案涉商品房,查封时间从2017年4月10日起至2020年4月9日止。该院对远通劳务公司诉景和建筑公司、名润置业公司建设工程施工合同纠纷一案审理后作出（2017）豫02民初4号民事判决。宣判后，远通劳务公司、景和建筑公司不服提起上诉。本院于2018年10月16日作出（2018）豫民终196号民事判决，判决景和建筑公司向远通劳务公司支付工程款604.7292万元及利息；名润置业公司在1015.83806万元范围内承担连带清偿责任。判决生效后，远通劳务公司申请强制执行。该院立案后对查封的房产进行评估、拍卖。2019年3月20日，周英超作为案外人提出执行异议。一审法院经审查于2019年6月13日作出（2019）豫02执异24号执行裁定，裁定驳回周英超的异议请求。周英超不服在法定期间内提起诉讼。另查明，周英超与名润置业公司签订了商品房买卖合同（合同号0050297），购买名润名家小区6号楼2单元1层102号西户房产，合同价款为508824元，合同未注明签订日期。周英超于2014年5月20日向名润置业公司交纳代收工程款29423元、维修基金8251元。2014年6月4日周英超向名润置业公司交纳购买储物间款30755元。2016年4月4日周英超以现金方式交齐了全部购房款，名润置业公司开具了房款发票。后名润置业公司将案涉房屋交付周英超，周英超装修后已实际入住至今。还查明，案涉商品房为预售商品房，预售许可证号为汴住建预(销)售证字（2013）第026号。名润置业公司未协助周英超办理过户手续。截止到2019年8月23日，周英超及其妻子张军艳名下无房产登记记录。一审法院认为，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则应当停止对该财产的执行。本案商品房买卖合同签订时，案涉商品房处于预查封状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案当事人签订《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，案涉商品房是否处于预查封状态并不影响合同效力。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条关于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让的规定，属于管理性强制规范，该规定不能作为认定商品房买卖合同无效的法律依据。其次，买卖合同签订时，案涉商品房处于首次预查封期间，但首次预查封期限届满后至再次预查封之前，案涉商品房并不处于预查封状态，而商品房买卖合同持续有效，即使2017年4月10日发生再次预查封事实，案涉商品房买卖合同也是在该预查封之前已经签订，并不属于在预查封的财产上设定权利负担。第三、周英超已向名润置业公司支付全部购房款，名润置业公司已将案涉商品房实际交付，周英超装修后已实际入住，案涉商品房应归周英超所有。第四、周英超及其妻子张军艳名下无房产登记记录，案涉商品房系周英超用于满足基本居住所需。因此，周英超的权利能够排除人民法院对案涉商品房的强制执行。远通劳务公司的答辩理由，没有事实和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决停止对名润置业公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼2单元1层102号西户房产的查封等执行措施；名润置业公司开发的名润名家小区6号楼2单元1层102号西户房产归周英超所有。一审案件受理费8888元、公告费300元，由远通劳务公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。另查明：一、2014年3月12日，名润置业公司出具收据，显示收取张淑琴选房订金6-2-102，人民币10000元。户口本显示张淑琴与周英超系母子关系。2014年5月20日，名润置业公司出具收据，显示收取周英超首付款6-2-102，人民币308824元。标注POS：97500元，现金：38998元。二、交通银行卡交易信息，显示2014年4月14日周英超转账200000元，对方户名为名润置业公司。农业银行卡交易明细清单，显示2014年5月20日周英超消费97500元。工商银行记账回单，显示名润置业公司于2014年5月21日资金收入97500元。三、2020年3月30日，一审法院作出（2019）豫02执5号之三协助执行通知书，继续查封案涉房产。续封期限自2020年3月31日至2023年3月30日。本院认为，本案争议焦点为周英超对案涉房产是否享有民事权益，能否依据《异议复议规定》第二十九条排除强制执行。《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，周英超与名润置业公司签订商品房买卖合同,购买名润名家小区6号楼2单元1层102号西户房产，总房款为508824元。虽然商品房买卖合同未注明签订时间，但是，名润置业公司于2014年3月12日出具收取张淑琴（系周英超的母亲）选房订金10000元的收据，对应的房屋为6-2-102，与商品房买卖合同约定的房屋位置相一致。根据选房订金收据，在执行法院2014年12月31日查封案涉房产之前，周英超与名润置业公司已形成房屋买卖关系。关于房款的缴纳情况，2014年3月12日周英超的母亲支付订金10000元；2014年4月14日，周英超向名润置业公司转账200000元；2014年5月20日，周英超向名润置业公司付款97500元。上述付款情况有订金收据、银行卡交易明细等证据予以证实。周英超称另付现金38998元，因年久无法提供相关凭证。经查，名润置业公司出具的首付款收据显示收到周英超首付款308824元，标注现金38998元，周英超的解释符合情理，且名润置业公司开具了维修基金收据、首付款收据等，能够证实周英超已支付首付款。剩余20万元房款，周英超提供了部分银行凭证，名润置业公司于2016年4月4日开具房款发票，显示周英超已付清房款。案涉房屋系周英超用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，符合《异议复议规定》第二十九条规定的条件，能够排除执行。关于远通劳务公司上诉所称案涉房产未办理预告登记，根据《异议复议规定》第三十条，周英超的异议不能成立。对此，本院认为，《异议复议规定》第二十九条、第三十条系并列关系，不存在优先适用第三十条的情形，周英超举证证明其系商品房消费者，符合第二十九条，无需考量其购买案涉房屋是否办理预告登记。远通劳务公司认为周英超与名润置业公司签订的房屋买卖合同无效，且没有在首次预查封期限届满后再次预查封前，将涉案房产进行预告登记，不能排除人民法院执行行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院根据有关规定在判决书中将名润置业公司、景和建筑公司列为第三人，并无不当。但是，一审法院在周英超对案涉房产仅享有物权期待权的情况下，径行判决该房产归周英超所有有误，依法应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省开封市中级人民法院（2019）豫02民初129号民事判决第一项，即停止对开封市名润置业投资有限公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼2单元1层102号西户房产的查封等执行措施；二、撤销河南省开封市中级人民法院（2019）豫02民初129号民事判决第二项；三、驳回周英超请求判令名润名家小区6号楼2单元1层102号西户房产归其所有的诉讼请求。一审案件受理费8888元、公告费300元，由郑州远通建筑劳务有限公司负担。二审案件受理费8888元，由郑州远通建筑劳务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王少禹审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年八月二十一日书记员  王 珊