贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6969号 原告：吴道勇，男，汉族，1979年7月18日出生，住贵州省毕节市。 原告：王静，女，汉族，1985年1月12日出生，住贵州省大方县。 二原告委托诉讼代理人：兰继超（特别授权代理），贵州贵浩律师事务所律师，执业证号：15205201610413903。 二原告委托诉讼代理人：樊俊（一般授权代理），贵州贵浩律师事务所实习律师，实习证号：230713011110750。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。 原告吴道勇、王静与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴道勇、王静共同的委托诉讼代理人兰继超、樊俊，被告博泰房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴道勇、王静向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交付博泰·水韵天颐第A6幢1单元7层3号商品房的违约金46984元；2、判令被告将办理博泰·水韵天颐第A6幢1单元7层3号商品房权属登记资料报不动产登记机关备案，并将该商品房转移登记在原告名下，为原告办理该商品房的不动产权证，涉案商品房权属转移登记至原告名下税费等由被告承担；3、判令被告向原告支付因被告迟延办理博泰·水韵天颐第A6幢1单元7层3号商品房转移登记而产生的违约金，该违约金从2015年12月31日起，按照编号为BT-A6-1-703号《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第（二）项第2小点之第（2）项的约定进行计算，截止到2020年4月30日止，共365×4+1+121=1582天，累计产生407502×1÷10000×1582天=64466.82元，自2020年5月1日起因迟延办理涉案房产产权证而产生的违约金按照合同计算；4、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求；原告变更第1项诉讼请求为判决被告向原告支付逾期交付涉案房屋的违约金46984元；原告变更第3项诉讼请求为判决被告向原告支付逾期办证的违约金，该违约金以购房款总额407502元为基数，按日万分之一从2015年12月30日起计算至被告为原告办理不动产权证书之日止，暂计64466.82元。 事实及理由：被告以出让方式取得位于毕节市南部新区总土地面积为66678.1平方米，编号为毕地国用（2010）第09号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号是5224002009ＣＲ0001。经有权部门批准，被告在上述地块建设商品房，建设项目名称暂定名为博泰·水韵天颐，项目建设工程规划许可证号为建字第520000201225920，项目建筑工程施工许可证号为522401201105190201。被告依据毕节市七星关区房产事业局核发的2013毕商房预字第023号《预售许可证》向社会发售。该项目商品房备案机关为毕节市房产事业局，备案号为20136637。2013年4月21日，原告向被告交付定金20000元，向被告确认购买博泰·水韵天颐第Ａ6幢1单元7层3号商品房的意向。2013年4月29日，原告通过刷卡、现金两种方式向被告交付博泰·水韵天颐第Ａ6幢1单元7层3号商品房首付款107502元。定金转为首付款，两次共向被告交付博泰·水韵天颐第Ａ6幢1单元7层3号商品房首付款127502元。此后，原告与被告于2013年4月29日签订编号为ＢＴ-Ａ6-1-703号《商品房买卖合同》，约定：1、被告将博泰·水韵天颐第Ａ6幢1单元7层3号商品房（用途为住宅，建筑面积125.11平方米，套内建筑面积112.19平方米）以每平方米3257元，总价款407502元出售给原告；2、原告向被告交付首期房款127502元，余款280000元由原告向被告提交公积金按揭贷款所需的全部资料，在被告指定地点办理公积金按揭贷款相关手续，向被告交付购房余款。合同签订后，原告按照ＢＴ-Ａ6-1-703号《商品房买卖合同》第三章第八条第3款的约定以及被告统一向银行为受让人申请公积金按揭贷款的要求向被告提交了向银行申请公积金按揭贷款所需的全部贷款资料。但不知何故，被告未能替原告向银行申请到公积金按揭贷款。ＢＴ-Ａ6-1-703号《商品房买卖合同》第四章第十一条第（一）款约定涉案商品房交付日期为2014年12月30日前，被告实际向原告交付涉案商品房的日期为2016年12月28日。为此，被告与原告于2017年3月22日就涉案商品房迟延交付的违约责任签订了编号为295的《违约金计算明细》，确认：1、从2014年12月31日起至2016年5月31日止共517天的迟延交房违约金以购房款总额407502元为基数，按日违约金率万分之一从2017年3月10起向原告支付迟延违约金21067元；2、从2016年6月1日起至2016年12月28日止共212天的迟延交房违约金以购房款总额407502元为基数，按日违约金率万分之三从2017年3月10起向原告支付迟延违约金25917元。两项合计被告应向原告支付共计46984元迟延交房违约金；3、迟延交房违约金的支付方式为按照《违约金计算明细》的编号排队支付，未确定支付日期，但直至原告起诉日止，被告仍未通知原告迟延交房违约金的排队已排到原告。ＢＴ-Ａ6-ｌ-703号《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第（一）项约定办理涉案房产转移登记的日期为2015年12月30日前。同款第（二）项第2小点之第（2）项约定对迟延办理涉案商品房转移登记的违约金，即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”，按照该约定，截止到2020年4月30日止，共365×4＋1＋121＝1582天，累计产生407502×1÷10000×1582天＝64466.82元。原告认为，原告已按照ＢＴ-Ａ6-1-703号《商品房买卖合同》的约定向被告提交了由被告代理原告向银行申请公积金按揭贷款的全部所需贷款资料，履行了应尽责任，原告有理由推定未申请到按揭贷款系由被告向原告出让的涉案商品房不具备抵押条件所致，责任应由被告承担。原告认为，被告出具给原告的第295号《违约金计算明细》载明了迟延交房违约金的支付方式为排队支付，直至原告起诉之日止，被告也未告知原告是否已排到原告，即被告未尽到告知义务，被告理应向原告支付迟延交房违约金。原告认为，原告已履行了ＢＴ-Ａ6-1-703号《商品房买卖合同》的约定应尽义务，并向被告交付了17497元的办证费，被告在交付涉案商品房给原告后，直至今日仍未通知原告办理产权证，将涉案商品房转移登记的有关文书及产权证交付给原告，已违反了ＢＴ-Ａ6-1-703号《商品房买卖合同》的约定。原告认为，原与被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，被告应当遵守诚实信用原则，按照合同约定全面履行应尽的义务，向原告支付诉请的违约金，将涉案商品房权属转移登记至原告名下，并将权属证件交付给原告。为此，原告特依法起诉，请判决支持原告的诉讼请求。 被告博泰房开公司答辩称，原告的诉请超过诉讼时效的部分应不予支持。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，逾期交房的违约金为已付购房款的日万分之一，原告仅支付了首付款，未付清全部尾款。关于逾期办证违约金，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，逾期办证违约金为已付购房款的百分之一，原告主张按日万分之一计算于法无据。 本院经审理查明：2013年4月29日，原告吴道勇、王静作为买受人，被告博泰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＴ-Ａ6-1-703），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，该房号为Ａ6-1-703；建筑面积125.11平方米，套内建筑面积112.19平方米；总价款407502元，买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款127502元，余款280000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1、2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款127502元，之后未能按照《商品房买卖合同》的约定办理涉案商品房的按揭贷款。2013年11月25日，被告向原告收取办证费17497元。2016年12月30日，被告将涉案房屋交付给原告使用。原告认为，被告存在逾期交房及逾期办证的行为，构成违约，应当支付违约金，故以前述诉请诉至本院。 另查明，截止至庭审时，涉案商品房尚不具备办理转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及当事人提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年12月30日前向原告交付涉案商品房，而被告实际将涉案商品房交付给原告的时间为2016年12月30日，因此，被告已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当支付违约金。根据双方约定的违约金计算方式、原告实际支付的购房款数额，被告应支付的逾期交房违约金为以127502元为基数，按每日万分之一的标准，自2014年12月31日起计算至2016年12月30日止，支付时间为实际交房之日起30日内，即2017年1月29日前。故原告主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2017年1月30日起开始计算。对此，被告提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效期间为三年，即2017年1月30日至2020年1月30日。本案中，原告提交的《会议纪要》系复印件，未提供原件核对，且该会议纪要无参会人员签字，真实性无法认定，故该证据本院不予采信。原告提交的《违约金计算明细》，未加盖被告公司印章，也无被告公司法定代表人签字，真实性无法认定，故该证据本院不予采信。原告未举证证明本案诉讼时效存在中止、中断的情形，而原告于2020年5月11日提起本案诉讼，已超过诉讼时效，被告提出的诉讼时效抗辩主张成立，故对原告请求判决被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告主张被告支付逾期办理涉案商品房不动产权证书违约金的问题。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告不能在合同约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，由被告承担相应违约金的支付责任。但是，原告并未按《商品房买卖合同》约定支付完毕全部购房款，被告有权拒绝将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴道勇、王静的诉讼请求。 案件受理费1265元，由原告吴道勇、王静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年八月十日 书记员  邵烨旭