上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初8495号原告：何海，男，1987年12月10日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：王成，上海市金茂律师事务所律师。被告：蒋富成，男，1957年1月23日生，汉族，住上海市宝山区。被告：邢丽萍，女，1960年2月28日生，汉族，住上海市宝山区。被告：施琦，男，1990年4月15日生，汉族，住上海市宝山区。被告：蒋怡蓓，女，1993年1月12日生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告何海与被告蒋富成、邢丽萍、施琦、蒋怡蓓房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何海及其委托诉讼代理人王成到庭参加诉讼。被告蒋富成、邢丽萍、施琦、蒋怡蓓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何海向本院提出诉讼请求：1、判令四被告继续履行原、被告之间签署的《动迁房预售预购合同》，配合原告完成上海市宝山区美平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称504室房屋)的产权过户手续；2、判令四被告共同向原告支付违约金39万元(130万的30%)。事实与理由：2018年5月20日，原告经中介公司上海隆宸房地产经纪事务所介绍认识施琦，就504室房屋达成购买意向，并于当天向施琦支付了定金10万元。2018年5月27日，原告与被告方签订了《动迁房预售预购合同》，约定被告方将系争房屋出售给原告，总房价186万元等。合同签订后，原告按约向被告方支付了130万元购房款。2018年7月，原告获知504室房屋因涉纠纷被法院查封，为保证顺利过户，原告要求被告方解除查封，但被告方迟迟未予履行。截至起诉之日，504室房屋已满三年可以过户，但被告方一直未采取措施解除查封，导致至今无法正常过户，被告方已构成违约，故原告为此涉讼，望判如所请。审理中，原告撤回对蒋怡蓓的起诉并补充如下事实，为解除504室房屋上的查封，原告于2020年5月29日将房屋尾款56万元付至法院账户。被告蒋富成、邢丽萍、施琦庭后辩称，同意继续履行《动迁房预售预购合同》，愿意配合办理过户手续，但并未违约，不同意承担违约责任。被告方已按约交房，也一直在配合履行合同，504室房屋确被查封，但过户时间未到，原告也未支付尾款，被告方希望原告将尾款支付给被告方，让被告方去解除查封。原告何海围绕诉讼请求依法提交了《动迁房预售预购合同》、付款凭证、收据、情况说明、民事判决书、民事裁定书、代管款收据、不动产登记簿、不动产登记信息，本院对上述证据材料进行了核对，对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、蒋富成与邢丽萍再婚。施琦系邢丽萍与前夫所生之子。蒋怡蓓系蒋富成与前妻所生之女。504室房屋于2017年7月7日经核准登记在施琦名下。该房屋不动产登记簿备注载明：动迁安置房，三年内不得转让、抵押。2、2018年5月20日，何海向施琦支付定金10万元，施琦出具了收据。同年5月27日，买受人(乙方)何海经上海隆宸房地产经纪事务所居间，与出卖方(甲方)施琦就504室房屋签订了《动迁房预售预购合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价186万元，建筑面积68.96平方米。双方另约定，乙方于2018年5月27日当日支付70万元作为首付款(含定金)，于2018年7月31日前支付60万元；留尾款56万元待房屋产权可上市交易甲乙双方办理房产过户手续时以银行贷款形式支付给甲方；甲方于2018年9月30日前将该房屋腾空交付给乙方；交易所产生的费用均由乙方承担，包括因国家政策变动而产生的额外费用。双方还约定，甲方承诺在该房屋动迁协议和大产证两证都已满三年能正常交易过户并由乙方通知甲方办理过户之日起三个月内若不能正常过户给乙方属出让方产权变更客观无法履行本协议，甲方需承担该房屋违约时的市值价格的1.5倍作为违约金。上述合同第十二条第一款还约定，如在过渡期内即本买卖合同履行期间，一方语言或者行为明示将不进行买卖合同，即因该房屋价格的显著大幅上涨或是下跌，或者其他任何非不可抗力的原因而提出取消本次交易，构成逾期违约，逾期违约一方按照该房屋违约时的市场价格的1.5倍作为违约金赔付给守约方。该份合同落款处，施琦在出卖方一栏签字确认。后，蒋富成、邢丽萍并代蒋怡蓓在出卖方落款处签字确认。同年5月27日当日，蒋富成、邢丽萍还向何海出具了情况说明，内容为504室房屋现登记于施琦名下，该房屋真实权利人为蒋富成、蒋怡蓓所有，现授权委托施琦出售该房屋给何海，承诺该房屋无任何纠纷，如有法律责任，共同承担。该份情况说明落款处，蒋富成、邢丽萍并代蒋怡蓓签字确认。当日，何海方向施琦支付房款60万元，施琦出具了收据。同年7月21日，何海向施琦支付房款60万元，施琦出具了收据。3、2018年1月11日，上海市普陀区人民法院作出(2017)沪0107民初18113号民事判决，判令上海市美平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称404室房屋)产权归彭叔纯、蒋燕莉所有；上海市青浦区青浦镇崧漪一路XXX弄XXX号XXX室(以下简称1102室房屋)和504室房屋产权归蒋富成、蒋怡蓓所有。该案判决已生效。2018年7月23日，本院作出(2018)沪0113民初11900号民事判决，判令俞春妹与蒋富成、邢丽萍之间就404室房屋签订的房屋买卖合同解除，蒋富成、邢丽萍向俞春妹返还房款134万元，并支付违约金40.2万元。同日，本院对504室房屋进行了查封。该案判决生效后，俞春妹向本院申请强制执行，本院以(2018)沪0113执5104号案件立案执行。2019年4月18日，本院作出(2019)沪0113民初4982号民事判决，判令1102室房屋归蒋怡蓓所有；504室房屋归蒋富成所有。该案判决已生效。4、2020年4月20日，何海向本院提起本案诉讼。同年5月21日，何海向本院申请执行异议。同年6月1日，本院作出(2020)沪0113执异136号民事裁定，裁定驳回何海的异议请求。该案中查明，2017年4月29日，504室房屋取得大产证。2018年9月，蒋富成、邢丽萍将504室房屋交付给何海。5、2020年5月29日，何海将56万元交付至本院账户，解除了他案在504室房屋上所设之查封。审理中，何海表示，依据《动迁房预售预购合同》第十二条第一款之约定，要求蒋富成方承担违约责任，现市场价格为180万元左右，按约定是按市值的1.5倍支付违约金，何海自愿降低为按130万元的30%主张。蒋富成方虽没有口头或书面明确表示不再履行买卖合同或取消涉案交易，但可以从504室房屋被查封后，蒋富成方未采取措施解除查封的行为推定出来。6、根据不动产登记信息查询记录，何海名下无房。本院认为，经前案生效民事判决书的认定，504室房屋虽登记在施琦名下，但实际归蒋富成所有。本案中，原告要求三被告继续履行《动迁房预售预购合同》，配合办理504室房屋的过户手续，三被告均表示同意。现他案在504室房屋上所设之司法查封也已被解除，涉案合同不存在履行障碍，原告也不存在不符合购房条件的情况，因此，对原告的该项诉讼请求，本院予以准许。本案争议焦点在于原告依据涉案合同第十二条的约定要求三被告支付违约金的主张是否成立。根据第十二条之约定，如在过渡期内即本买卖合同履行期间，一方语言或者行为明示将不进行买卖合同，即因该房屋价格的显著大幅上涨或是下跌，或者其他任何非不可抗力的原因而提出取消本次交易，构成逾期违约，逾期违约一方按照该房屋违约时的市场价格的1.5倍作为违约金赔付给守约方。从上述约定的内容来看，该违约金适用的情况是一方语言或者行为明示不进行买卖合同，提出取消涉案交易。根据已查明的事实，结合原告的陈述，涉案合同原存在履行之障碍，系由于504室房屋因他案被司法查封，而非被告方拒绝继续履行或提出取消涉案交易，因此，该条款不适用本案之情形，故对原告的该项诉讼请求，本院不予准许。另外，根据前案生效民事判决书的查明，504室房屋于2017年4月29日取得大产证，即504室房屋上市交易限制应至2020年4月28日。而，原告于2020年4月20日已向本院提起本案诉讼。关于房款问题。原告已付清房款，故对剩余房款，本院不再予以处理。蒋富成、邢丽萍、施琦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩权利，应自行承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蒋富成、邢丽萍、施琦继续履行于2018年5月27日就上海市宝山区美平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁房预售预购合同》；二、被告蒋富成、邢丽萍、施琦于本判决生效之日起十日内，协助原告何海办理过户手续，将上述房屋的房地产权利变更登记至原告何海名下；三、驳回原告何海的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为12,400元，保全费5,000元，由原告何海负担3,016元，由被告蒋富成、邢丽萍、施琦负担14,384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二〇年八月二十日法官助理  张紫嫣书 记 员  戴剑英附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。