河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3529号上诉人（原审原告）：张宪军，男，1970年7月7日出生，汉族，现住安阳市文峰区。上诉人（原审原告）：王爱芳，女，1971年11月21日出生，汉族，现住安阳市文峰区，系原告张宪军妻子。二上诉人共同委托诉讼代理人：史瑞峰，河南鼎维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务：执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，系公司员工。委托诉讼代理人：樊斌，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人张宪军、王爱芳因与被上诉人安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张宪军、王爱芳上诉请求：1、撤销一审判决第一项,发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误,滥用自由裁量权,侵犯了上诉人的合法权益。一、事实认定方面,一审法院混淆了上诉人主张的协助办证合同义务和被上诉人辩称的办理产权证书义务的两个概念及事实,以被上诉人所谓辩称的单方陈述作为一审法院认定事实进而去论断并非被告一方原因造成办证迟延明显存在错误。本案定性为房屋买卖合同纠纷,上诉人主张被上诉人承担迟延协助办理不动产权属证书的违约责任是基于双方签订《商品房预售合同》基础之上所产出的合同违约责任,具体指向的是《商品房预售合同》第十五条之约定，被上诉人只需要履行完毕在案涉房屋交付60天内内将应由其提供的办证资料报产权登记机关备案之义务就完成了《商品房预售合同》所赋予其的协助办证义务,至于“案涉房屋权属证书最终办理与否”与被上诉人无关。然而,被上诉人论述的对象为办理不动产权属证书义务，与上诉人主张的协助办证所指向特定的合同义务属于不同的范畴;同时,一审判决书第6页第3段所显示的“被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续,因政策调整、需增加规划核实等工作,涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见,不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响,被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇,即使被告开具发票,原告携带相关证件,不动产登记部门仍无法办理权属登记证书”是一审法院所谓的“认定事实”,上述所谓的事实(政府政策、政府文件等)均发生“被上诉人未按照合同第十五条之约定履行协助义务已构成合同违约事实”之后,即“事后变动的政府政策、政府文件等因素不能作为被上诉人事前已违约事实的免责抗诉理由”,因为案涉房屋实际交房时间为2014年11月1日,即使考虑德隆街东段道路施工(2005年2月4日竣工验收)因素影响,被上诉人依法履行第十五条之义务的最后期限为2015年2月5日,而被上诉人所谓辩称的政府政策、政府文件等原因均发生在2016年之后,从这个意义上讲一审法院所谓认定的事实(一审判决书第6页第3段)并非是与本案有利害关系的关联事实。二、在适用法律方面,一审法院无视法律之明文规定,滥用自由裁量权,存在错误。被上诉人未按照《商品房预售合同》第十五条之约定履行合同义务构成违约,且至今未能履行十五条之义务进而完成自身协助办理产权证书之义务,而双方之间签订的《商品房预售合同》未就迟延办证违约金数额进行明确约定,其情形完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款,因此上诉人主张按照中国人民银行同期贷款利率上调50%的标准计算违约金有法律依据。一审法院以并非被上诉人一方原因造成办证迟延为由去滥用自由裁量权所谓酌定以购房款总额为基数,按年利率1%计算3年错误，本案系再审程序启动的案件,一审期间被上诉人明确也认可目前上诉人所在楼依旧不具备办理初始登记手续,诉人的诉讼请求明确要求违约金计算至至协助办理房屋权属证书之日止力,一审法院在已查明被上诉人违约行为仍在持续的情况下滥用自由裁量权确定违约金侵犯了上诉人的合法权益,纵容了被上诉人的违约行为。新华富置业公司辩称，我方不存在违约行为，更不应当承担违约责任，由于一审法院已作出裁判，我方尊重一审法院的判决，请求驳回上诉。维持原判。张宪军、王爱芳向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付截止到2016年12月15日的逾期办理不动产权属证书的违约金238351.22元（违约金按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算），起诉之后的违约金计算至协助办理不动产权属证书之日止；2.判令被告立即协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.原告张宪军、王爱芳（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，二原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，建筑面积277.27平方米，总房款为1584387元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并向安阳市房屋维修资金管理中心缴纳了房屋维修基金，并在2014年11月1日办理了交房手续，现未办理不动产权属证书。本案原审判决生效后，原告申请执行，被告分别于2019年4月4日、2019年5月16日、2019年6月1日支付原告执行款79613元、100000元、100000元，共计279613元。3.本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，因政策调整、需增加规划核实等工作，涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见，不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响，被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇，即使被告开具发票，原告携带相关证件，不动产登记部门仍无法办理权属登记证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票，故原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权属证书的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋交房日期为2014年11月1日，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，本院不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，法院酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算3年，即47531.61元（1584387元×1%×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张宪军、王爱芳逾期办理不动产权属证书的违约金47531.61元；二、在具备办证条件之日起十日内，被告安阳新华富置业有限公司协助原告张宪军、王爱芳办理位于安阳市文峰区秀水苑商住小区9号楼2单元2902室的不动产权属证书；三、驳回原告张宪军、王爱芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5125元，由张宪军、王爱芳负担4136.71元，由安阳新华富置业有限公司负担988.29元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案争议焦点为一审认定的逾期交房违约金是否适当。双方签订的《商品房预售合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。因办理权属登记需要相关职能部门配合，涉及到行政审批事项，被上诉人于一审提交的相关证据可证实并非由其一方原因造成办证迟延，一审综合本案实际情况，酌定违约金标准及数额并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4136.71元，由上诉人张宪军、王爱芳负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年八月二十日书记员  赵欢欢