黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1085号上诉人(原审被告)：郭涛，男，1990年08月08日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区被上诉人（原审原告）：招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路2号和平大厦和兴座7层。法定代表人：崔雳，总经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人郭涛因与被上诉人招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称招商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭涛上诉请求：1.撒销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判，减收40%-50%的物业服务费。事实和理由：一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。招商局物业公司存在诸多明显违反《哈尔滨市居住小区物业管理服务标准》以及《前期物业服务协议》、《客户服务手册》、《商品住宅质量保证书》中规定义务的行为，物业服务存在严重瑕疵，表现在公共区域的环境维护方面和个人房屋维护报修方面。一审判决认定招商局物业按全款收纳物业费；对“小区卫生环境欠佳，路面维护不足、小区出入口看管松懈”等问题由于招商局物业已撤离1年多，现小区物业已对上述问题进行解决，所以无法提供充分证据。《商品住宅质量保证书》第三条规定：”正常情况下各部位、部件保修内容和保修期限：“（1）屋面防水为5年；（2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗透为5年；（3）墙面、顶层抹灰层脱落为2年；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂为2年；（5）门窗出现翘裂、五金件损坏为2年。”招商局物业公司与小区开发商哈尔滨嘉天房地产开发有限公司。在实际操作中，报修给招商诺丁山物业管理服务中心之后招商局物业公司只是登记，并未处理。郭涛申请二审法院调取招商局物业公司的内部工作范围规定，足以证实其工作范围包括房屋内部报修，招商局物业未履行职责导致业主，长期被以下问题困扰，维修无门。二、一审审判程序存在瑕疵，一审判决审查证据不全面。《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”在一审开庭时，郭涛曾将上诉状所附照片提供给一审法院审查，但是法院并未调查核实此情节，也未在判决中体现这一情节，导致认定物业公司服务瑕不全面。一审法院现场勘查未知，小区公共区域进行了现场勘查，郭涛居住的房屋內部进行勘查，导致招商局物业公司服务瑕疵不全面。目前招商局物业已撤退将近一年，部分损坏的位置目前的物业已维修，所以只能提供部分照片，群众的眼睛是雪亮的。一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务费用不存在任何减免，对于服务质量达不到标准而要求原数缴纳，郭涛不予认可。招商物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院予以维持。招商物业公司向一审法院起诉请求：1、判令郭涛给付物业费3923元，电梯费1460元，计5383元。一审法院认定事实：郭涛是哈尔滨市香坊区东三三道街招商?诺丁山小区一期8栋1单元1201号房产（房屋建筑面积为79.05平方米）的所有权人。2015年4月16日，招商物业公司作为甲方、郭涛作为乙方签订了《物业服务协议》，郭涛在乙方处签名。《物业服务协议》第四条“物业管理服务费用”中的第三款约定“物业管理服务费按年交纳，乙方办理进户手续时一次性交纳第一个物业管理服务年度的物业管理服务费，以后每一个物业管理服务年度的物业管理服务费，由乙方在上一个物业管理服务年度届满前30日付清”，第四款约定“按建筑面积收取物业管理服务费，普通住宅每月每平方米1.6元（不含电梯费，电梯费按哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格收取电梯费）收取”。2016年4月16日至2018年11月14日，郭涛拖欠的物业费为3919.4元[（79.05平方米×1.6元×12个月÷365天×30天）+（79.05平方米×1.6元×30个月）]，电梯费为1460.2元[（25元+2元×11层）×12元/年÷365天×945天]。一审法院认为，案涉《物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间形成了物业服务合同关系。招商物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，无论业主是否在此居住，业主或其物业使用人均享受了招商物业公司提供的物业服务，按照协议约定，郭涛应向招商物业公司交纳物业管理服务费。招商物业公司关于物业费及电梯费的诉请符合法律规定和协议约定，予以支持。关于郭涛举示的照片中被告房屋出现墙体、窗台长毛、墙体裂缝的情况，系房屋质量问题，与原告公司无关，故被告以此为由拒绝交纳物业费的抗辩理由不成立，不予采纳。关于郭涛主张的因招商物业公司物业服务质量存在瑕疵，小区地面及广场塌陷、绿化不好，因郭涛未向本庭出示充分证据，故对郭涛的此项请求不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决，一、郭涛于本判决生效后立即给付招商物业公司2016年4月16日至2018年11月14日的物业管理服务费3919.4元；二、郭涛于本判决生效后立即给付招商物业公司2016年4月16日至2018年11月14日的电梯费1460.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由郭涛负担，与上述款项一并给付招商物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭涛提供照片20张。证明房屋墙体问题没有得到解决。经质证，招商物业公司认为其系2018年11月14日退出涉案小区，若郭涛房屋质量仍然存在墙体发霉问题，应当向现在服务的物业公司进行主张，也进一步说明其房屋质量存在问题，应当起诉开发商。本院认为，郭涛举示的照片、视频资料，客观反映了其房屋出现墙体发霉的事实，业主的房屋内部属业主专属，并非本案双方当事人合同约定招商物业维修、维护的义务。郭涛提供该组证据与本案的物业服务合同、追索物业费纠纷并不具有关联，本院不予认定。招商物业公司未提供证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系因招商物业公司向郭涛追索物业费引发的物业服务合同纠纷。争议的主要焦点：郭涛是否应按合同约定交纳物业费，郭涛以招商物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由要求减、免物业费的主张能否成立。2015年4月16日，郭涛、招商物业公司签订物业服务合同，约定招商物业公司为郭涛居住的招商诺丁山小区提供物业管理服务，郭涛按合同约定承担交纳物业费的义务；郭涛向招商物业公司支付了2015年4月至2016年3月的物业费，招商物业公司对该小区提供了物业管理服务，双方当事人物业服务合同关系依法成立。该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，招商物业公司提供管理服务的招商诺丁山小区居住着千余户业主，针对的服务主体是小区全体业主。根据郭涛、招商物业公司订立的《物业服务合同》第一条第一项、第二条约定内容，招商物业公司提供物业管理服务的内容包括共用部位维修维护管理、清洁卫生等七项合同义务，自合同订立至招商物业公司退出经营，诺丁山小区物业运营正常。诉讼中，郭涛举示的证据虽然证明招商物业公司对该小区公共区域的管理存在着公共设施损坏未及时整改、维修，管理服务存在瑕疵的现象，但郭涛提供的证据不足以证明招商物业公司未按约定履行全部合同义务，不属于招商物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故郭涛以此作为少交或不交物业费、电梯费的上诉理由不成立，本院不予支持。关于郭涛主张的房屋质量问题，房屋内部系其专属区域，郭涛进户时与房屋开发企业签订的《商品住宅质量保证书》，载明房屋质量责任主体并非招商物业公司，房屋质量亦不属于本案当事人物业合同约定应由招商物业公司管理服务范围。如郭涛以此为由拒绝支付物业费，在一定程度上对已交纳物业费的广大业主显失公平。且一审法院在考虑招商物业公司在提供管理服务过程中的服务标准、管理水平不尽如业主满意的情况下，免除郭涛迟延履行违约金，已趋于公平合理，因此，一审法院判决郭涛向招商物业公司支付拖欠的物业费、电梯费的本金并无不当，本院予以维持。综上所述，郭涛的上诉请求不成立，不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭涛负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇（）二〇二〇年八月十四日法官助理刘向坤书记员刘晶