四川省成都市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川01执异357号 异议人（被执行人）：四川星辰置业集团有限公司，住所地四川省乐山市五通桥区竹根镇涌江路北段433号。 法定代表人：王明友，董事长。 委托诉讼代理人:唐智强，男，被执行人员工。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司新津支行，住所地四川省新津县五津西路89号。 负责人：付一伟，行长。 委托诉讼代理人：李晶晶，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖文婧，泰和泰律师事务所律师。 被执行人:四川桥牌厨具有限公司,住所地四川省乐山市五通桥佑君街12组341号。 法定代表人：杨容，职务不详。 被执行人:王明友,男,1962年12月26日出生,汉族,住四川省乐山市五通桥区。 本院在执行上海浦东发展银行股份有限公司新津支行（以下简称浦发行新津支行）与被执行人四川星辰置业集团有限公司（以下简称星辰公司）、四川桥牌厨具有限公司（以下简称桥牌公司）、王明友金融借款合同纠纷一案中，被执行人星辰公司向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 被执行人星辰公司向本院提出异议请求:解除对星辰公司名下乐城国用（2011）第141004、141005、141006号（以下简称004号、005号、006号）三宗土地的查封。事实和理由：2017年5月3日，本院作出（2017）川01执保139号执行裁定，查封了星辰公司包括上述三宗土地在内的四宗土地{另一宗为：乐城国用（2011）第141003号（以下简称003号）}，同时冻结了王明友持有的星辰公司70.15%的股权，以上查封、冻结限额149532659.24元。2018年2月9日，本院作出（2017）川01执2563号执行裁定，查封了星辰公司名下所有的房产，面积为32110.07平方米。星辰公司认为，浦发银行新津支行申请执行的标的为1.47亿余元，而本院查封的房产价值约3.67亿元，本院的查封属超标的查封。且，浦发银行新津支行系上述四宗土地的抵押权人，星辰公司在进行商品房预售时，浦发银行新津支行出具了同意预售的函件，因法院的查封行为导致004号、005号、006号土地对应的商品房无法办理不动产权属证书，严重影响社会稳定。 申请执行人浦发银行新津支行辩称，本院查封财产未明显超出执行标的，不属于超标的查封。星辰公司已经资不抵债，其股权价值为零；星辰公司名下的房屋价值应当以第三方机构评估为准，而非星辰公司主张的按照市场价计算3.67亿元；星辰公司名下的土地已经建成房屋，部分房屋已经出售并完成备案，实际上无法对土地进行处置，土地价值亦几乎为零。请求驳回星辰公司的异议请求。 经审查查明，本院在审理原告浦发银行新津支行与被告星辰公司、桥牌公司、王明友、先彤金融借款合同纠纷一案中，浦发银行新津支行向本院提出财产保全申请，本院于2017年3月24日作出（2017）川01民初980号民事裁定，对星辰公司、桥牌公司、王明友、先彤的财产在价值149532659.24元范围内采取保全措施。2017年5月3日，本院作出（2017）川01执保139号执行裁定，裁定：“一、查封星辰公司所有的位于乐山市宗（003号、004号、005号、006号）。查封期限三年，自2017年5月3日起至2020年5月2日止。二、冻结被申请人王明友持有的星辰公司70.15%股权。冻结期限三年，自2017年5月3日起至2020年5月2日止。以上财产的查封、冻结，共计限额为149532659.24元。”2020年4月29日，本院作出（2017）川01执保139号之一执行裁定，对上述财产予以继续查封，查封期限为三年。 2017年6月26日，本院作出（2017）川01民初980号民事判决，判决星辰公司支付浦发银行新津支行借款本金147000000元及利息、复利、罚息等，浦发银行新津支行有权对星辰公司名003号、004号、005号、006号土地使用权行使抵押权，有权对折价或者拍卖、变卖价款优先受偿，有权对王明友持有的星辰公司70.15%股权行使质权，桥牌公司、王明友承担连带清偿责任等。判决生效后，浦发银行新津支行向本院申请强制执行，本院于2017年10月9日立案受理，案号为（2017）川01执2563号。该案执行过程中，本院于2018年2月9日作出（2017）川01执2563号之一执行裁定，裁定查封星辰公司名下所有的房产，查封期限自2018年2月9日起至2021年2月8日止。 另查明：1.根据乐山市住房保障和房地产管理局查询核实情况以及向本院出具的函件等载明的内容，本院查封星辰公司名下的房屋面积为32110.07平方米，共计883套，包括商业466间，地下车位417个，均处于“可售”状态，亦未办理买卖合同备案登记。 2.本案所涉四宗土地使用权用途均为商业、住宅，类型均为出让，003号土地使用权面积为2966.90㎡，004号土地使用权面积为19180.40㎡，005号土地使用权面积为5740㎡，006号土地使用权面积为6948.30㎡，其中：003号土地尚未开发；004号土地已用于“星辰.青年广场”一期工程项目建设，建筑面积90171.24㎡，其中住宅66072.39㎡（572套），营业房3321.07㎡（60间），车库20777.78㎡（578间），该项目于2014年7月4日取得房屋预售许可证，2016年5月25日竣工验收合格，2016年12月28日消防验收合格；005号、006号土地已用于“星辰.青年广场”二期工程项目建设，总建筑面积73664.25㎡，其中营业房59273.26㎡（1123间）、写字楼5226.83㎡（88间）、车库9164.16平方米，该项目于2014年10月29日取得预售许可证，2016年2月6日竣工验收合格，2016年12月28日消防验收合格。根据乐山市自然资源局、乐山市住房和城乡建设局向本院出具的《关于“星辰.青年广场”项目办理不动产登记的函》等函件载明的内容，本院于2017年5月3日查封案涉四宗国土使用权前，上述项目预售套数共计2655套，其中住宅572套、地下车位812个、商业1003间、酒店180间、办公用房88套，已经办理了销售备案1435套，其中住宅562套、地下车位286间、商业377间、酒店178间、办公用房32套，办理预告登记375套。2020年5月，星辰公司已经办理了上述房产中住宅及车位的初始登记手续。 3.浦发银行新津支行分别于2014年6月23日、10月19日向乐山市房管局出具《函》，同意星辰公司申请商品房预售许可证，预售上述房屋。 本院认为，星辰公司向本院提出异议请求解除其名下三宗土地的查封，主要基于两个事由：一是本案存在超标的查封；二是相关买受人在本院查封前已将购买相应房屋，本院查封土地的行为导致相关权利人无法办理不动产权属证书。针对星辰公司提出的事由请求，根据本案已查明的事实，本院评述如下： 一、关于本案是否存在超标的查封的问题。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”根据生效判决确定的内容，星辰公司应当偿还浦发银行新津支行借款本金147000000元以及利息、罚息等，故本案执行中查封的财产应以价值足以清偿上述债权金额为限，不得明显超标的查封。本案执行前的保全行为进行执行后自动转为执行中的查控措施，根据执行裁定书载明的内容，本院现已查控的财产包括：王明友持有的星辰公司70.15%的股权，案涉四宗土地、星辰公司名下未办理备案登记的32110.07平方米的商业、地下车位等。虽然本院未单独裁定查封星辰公司已经销售备案的房屋、车位等财产，但本院查封004号、005号、006号土地使用权时，相应地上建筑物已经竣工验收，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”的规定，本院的查封行为效力及于上述土地的地上建筑物，故本院查封的星辰公司的财产实际包括了案涉四宗土地及所有地上建筑物。星辰公司主张本案存在超标的行为，但并未提交相应证据证明王明友持有的星辰公司股权、003号土地使用权以及案涉房屋的具体价值，且根据查明的事实，星辰公司在本院查封前已经将部分房屋进行销售并办理备案登记手续，本案亦存在因相关案外人提出异议而中止相应房屋执行的情形。故星辰公司以超标的查封为由要求解除004、005、006号土地使用权查封的理由不能成立，本院不予支持。 二、关于星辰公司提出的相关买受人已经购买相应房屋，需要办理权属证书的问题。根据查明的事实，案涉004号土地已用于“星层.青年广场”一期项目开发建设，005号、006号土地已用于“星层.青年广场”二期项目开发建设，一期项目为大部分为住宅、地下车位，小部分为商业用房，二期项目为商业用房、地下车位。本院查封的星辰公司名下32110.07平方米房屋不存在权利负担和司法限制信息，003号土地尚未开发建设，虽然星辰公司未提交充分证据证明上述房屋、土地的具体价值，但根据乐山地区当地的经济发展水平及房产价值等情况，该部分房产、土地价值应该可以覆盖浦发银行新津支行的大部分债权金额。加之，本院查封案涉土地前，浦发银行新津支行作为抵押权人同意星辰公司预售上述房屋，星辰公司已将部分房屋出售他人并办理了备案登记。为了保障商品房买卖合同关系中消费者的居住权、生存权，减少诉累，化解社会矛盾和风险，亦为确保浦发银行新津支行的债权能够得以足额清偿，结合本案实际情况，本院认为，本案可不再对004号土地使用权中2017年5月3日前已经办理备案登记（预告登记）的住宅、地下车位对应部分的土地使用权续行查封，对于其他土地使用权应予继续查封。 综上，星辰公司的异议请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项规定，裁定如下： 一、变更本院（2017）川01执保139号之一执行裁定第一项内容“继续查封被申请人四川星辰置业集团有限公司所有的位于乐山市中心城区宗（乐城国用2011第141003、141004、141005、141006号）。查封期限三年”为“继续查封被申请人四川星辰置业集团有限公司所有的位于乐山市中心城区土地使用权四宗（乐城国用2011第141003、141004、141005、141006号），不再查封乐城国用2011第141004土地使用权中2017年5月3日前已经办理买卖合同备案登记（预告登记）的住宅、地下车位所对应部分的土地使用权。查封期限三年”； 二、驳回四川星辰置业集团有限公司的其他异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。 审判长 梁 楷 审判员 张 争 审判员 夏小璐 二〇二〇年八月十二日 书记员 王 阳