文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0119民初2275号原告：王长林，男，1969年5月6日出生，汉族，村民，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：吴坤桃，贵州听和律师事务所律师。被告：徐应琼，女，1968年12月27日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被告：邹廷兰，女，1970年4月19日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被告：陆永慧，女，1967年11月13日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被告：刘毅，女，1975年5月13日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被告：马晋梅，女，1967年1月17日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被告：李兴容，女，1971年8月6日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被告：缪红梅，女，1965年12月4日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被告：刘静，女，1969年1月10日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。被告：贾颖杰（系贾代兴之女），1981年8月2日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。以上被告的共同委托诉讼代理人：李永建，重庆剑直律师事务所律师。被告：张俊英，女，1965年11月7日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被告：罗世美，女，1957年5月20日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被告：陈亚琴，女，1985年10月5日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被告：刘轼，女，1970年7月26日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被告：张建蓉，女，1978年7月14日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被告：王晓兵，男，1957年11月16日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。第三人：冉崇明，男，1963年10月29日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。原告王长林与被告徐应琼、邹廷兰、陆永慧、刘毅、马晋梅、李兴容、缪红梅、刘静、贾颖杰、张俊英、罗世美、陈亚琴、刘轼、张建蓉、王晓兵及第三人冉崇明案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王长林及委托诉讼代理人吴坤桃、被告徐应琼、邹廷兰、陆永慧、刘毅、马晋梅、李兴容、缪红梅、刘静、贾颖杰9人的共同委托诉讼代理人李永建及第三人冉崇明到庭参加了诉讼，被告张俊英、罗世美、张建蓉、陈亚琴、刘轼、王晓兵经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王长林向本院提出诉讼请求：1、立即停止对位于重庆市武隆区某某镇建设x路“xx家园”x单元x楼x号房屋的强制执行，并解除对房屋的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月11日，原告与第三人签订《房屋预认购协议》，合同约定，第三人将位于重庆市武隆区某某镇xx路“xx家园”住宅小区x单元x楼x号房屋出售给原告，房屋总价275020元，签订协议时支付房款175520元，剩余100000元尾款由第三人办理产权证后无息支付。协议签订后，原告依约向第三人支付了房款175520元、大修基金6888元、天然气上户费3150元、电视入网费700元，共计186258元，第三人给原告出具了相应收据。原告接房后随即装修并入住，但因第三人原因未能办理产权证。2020年4月，原告获知南川区人民法院在办理被告张建蓉等十四人与被告张俊英（2017）渝0119执1836号责令退赔纠纷一案中将涉案房屋查封，原告向南川区人民提出执行异议申请，2020年4月29日，原告收到了南川区人民法院作出的（2020）渝0119执异32号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。原告认为，原告与第三人签订的《房屋预认购协议》的时间早于法院查封时间，该协议应合法有效，原告按照合同约定支付了购房款并装修入住，是该房屋的实际所有权人，未办理产权证并非原告的过错。请求支持原告的诉讼请求。被告徐应琼等九人辩称，1、本案受理程序不合法，应当裁定驳回起诉。原告是对法院的查封房屋行为提出异议，属于执行行为异议，法院在驳回原告的执行异议后，应告知向三中院申请复议而不是向法院提起诉讼。2、原告的主张不符合《异议复议规定》第二十八条的规定。该房屋并未登记在被执行人冉崇明的名下，虽然冉崇明是实际所有人或者合同所有人，但均无证据证明是登记在冉崇明名下，原告与冉崇明签订的房屋买卖合同是不合法。首先，原告与第三人签订的协议是在刘静向武隆法院申请保全查封期间，本案原告出示的合同签订时间除了合同当事人自己陈述以及合同落款时间显示在查封之前，所有的变更过户等客观证据显示的时间均在查封之后。其次，合同出卖方主体不合法，冉崇明个人作为房屋出卖方，属于无权处分。不管是联合开发还是挂靠，可以推定该小区房屋是以晋昌房地产公司名义进行的开发，所有相关房地产开发手续都是以晋昌公司名义办理的。不管最后实际利益归属，但对外销售只能以晋昌公司的名义。第三，即使按照我国物权法的规定涉案房屋系冉崇明建设取得物权，但应该登记而未登记，不发生物权效力。第四，第三人主张现房销售，该合同也是违法的，房屋预售和现售是以竣工验收为分界的，该房屋至今尚未取得竣工或取得竣工验收在合同签订之后，其未经许可的预售，也是违法的。3、原告不是合法占有房屋，涉案房屋未经竣工验收，原告与第三人进行私下交易违反法律规定，且其主张的签订合同时间就在第三人举示的南川法院解除查封（刘静）和徐应琼申请查封裁定之间的几个月时间，十分可疑。况且原告异议申请称在2016年10月11日向冉崇明购买后一个月即入住，与证人陈述的2017年上旬刷漆和七八月份搬进去相矛盾。4、原告没有支付全部房款。按照买卖合同与原告主张，至少有100000元的购房款未支付，且原告举示的70000元转账之外另付12万余元也不符合常理。综上，请求驳回原告的起诉或诉讼请求。第三人冉崇明辩称，南川法院的查封执行裁定违背了法律的规定，因原告购买的房屋是2016年10月11日，法院查封是在2017年、2018年，法院查封该房屋未进行深入细致的审查，侵犯了原告的合法权益。由于涉案房屋未办理产权手续，除天然气和电已经过户外，水目前还在第三人名下。对于剩余购房款由于没有过户，原告未支付给第三人是合同约定的。原告与第三人的买卖是合法的，第三人合法拥有建设权利，也拥有独立的销售的权利。原告提起的诉讼合法有据，其享有排除强制执行的权利。请求支持原告的诉讼请求。被告张俊英、罗世美、陈亚琴、刘轼、张建蓉、王晓兵未答辩。经审理查明，2015年12月18日，重庆市武隆县人民法院办理了申请人刘静与被申请人张俊英、冉崇明民间借贷纠纷诉前财产保全一案，该院作出的（2015）武法民保字第00025号民事裁定书裁定：一、扣押冉崇明名下车牌号为渝GRXXXX、渝GGXXXX、渝G3XXXX、渝G3XXXX汽车4辆，停止办理产权转让及抵押登记手续；二、扣押张俊英名下车牌号为渝B6XXXX、渝G3XXXX汽车2辆，停止办理产权转让及抵押登记手续；三、对冉崇明所有的武隆县崇明粮油有限责任公司和武隆县晋昌房地产开发有限责任公司联合开发的“xx花园”住宅楼1-1-1、1-1-3、1-6-1、1-7-3（涉案房屋）、2-1-1、2-9-1、2-2-1、2-1-3、2-9-2、3-6-2、3-1-1、3-8-3、3-8-2、3-1-3、3-1-2、3-9-3、4-7-2、4-9、1、4-1-2、4-1-3、4-8-3共21套房屋予以查封，停止办理产权转让及抵押登记手续；四、......。重庆市武隆县人民法院受理原告刘静诉被告张俊英、冉崇明民间借贷纠纷后，由于武隆县人民法院有回避情形，将该案移送至重庆市第三中级人民法院，该院指定本院审理。本院在审理该案过程中，因张俊英、冉崇明向刘静的民间借贷行为涉嫌非法吸收公众存款，该行为已被武隆县公安局立案侦查，对张俊英已执行逮捕，冉崇明已取保候审。本院以（2016）渝0119民初1520号民事裁定书驳回了刘静的起诉。因此，本院作出（2016）渝0119民初1520之一号民事裁定书，裁定：一、解除对冉崇明名下车牌号为渝GRXXXX、渝GGXXXX、渝G3XXXX、渝G3XXXX汽车4辆的查封、扣押；二、解除张俊英名下车牌号为渝BXXXX、渝G3XXXX汽车2辆的查封、扣押；三、解除对冉崇明所有的武隆县崇明粮油有限责任公司和武隆县晋昌房地产开发有限责任公司联合开发的“xx花园”住宅楼1-1-1、1-1-3、1-6-1、1-7-3（涉案房屋）、2-1-1、2-9-1、2-2-1、2-1-3、2-9-2、3-6-2、3-1-1、3-8-3、3-8-2、3-1-3、3-1-2、3-9-3、4-7-2、4-9、1、4-1-2、4-1-3、4-8-3共21套房屋的查封；四、......。2017年，重庆市武隆区人民法院在审理保全人陆永慧与被保全人冉崇明、张俊英财产保全一案中，申请保全人陆永慧向该院提出财产保全申请，要求对被保全人冉崇明所有的武隆县崇明粮油有限责任公司和武隆县晋昌房地产开发有限责任公司联合开发的“xx花园”住宅楼1-1-1、1-1-3、1-7-3三套房屋予以保全，并提供价值700000元的财产担保。该院以（2017）渝0156执保82号执行裁定书，裁定：一、对冉崇明所有的武隆县崇明粮油有限责任公司和武隆县晋昌房地产开发有限责任公司联合开发的“xx花园”住宅楼1-1-1、1-1-3、1-7-3三套房屋予以查封，查封期限二年。二、对申请保全人陆永慧的担保人陆永康所有的......。另查明，2017年4月13日，重庆市武隆区人民法院作出（2016）渝0232刑初240号刑事判决，判决张俊英犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金十五万元；责令张俊英退赔刘毅20万元、贾代兴20.75万元、罗世美40.5万元、陈亚琴7万元、李兴容12.4万元、徐应琼76.2万元、刘静84.88万元、王晓兵7.5万元、陆永慧72.6万元、刘轼13.2万元、邹廷兰25.2万元、马晋梅14万元、缪红梅20万元、张建蓉49.28万元。该刑事判决已经发生法律效力。本院在办理申请执行人张建蓉、刘轼、徐应琼、王晓兵、邹廷兰、刘毅、马晋梅、陆永慧、罗世美、李兴容、缪红梅、刘静、陈亚琴、贾代兴（已去世）等十四人与被执行人张俊英（2017）渝0119执1836号责令退赔纠纷一案中，申请人徐应琼、陆永慧、贾代兴于2017年6月21日分别保全查封了冉崇明所有的武隆县崇明粮油有限责任公司和武隆县晋昌房地产开发有限责任公司联合开发的“xx花园”住宅楼2-1-3、2-9-2、3-8-3、3-9-1、3-9-2、3-9-3、1-1-1、1-1-3、1-7-3（涉案房屋）2-1-1、4-9-1房屋，因该查封期限将到期，申请人向本院申请续查封，本院以（2017）渝0119执1836号之十一执行裁定书，裁定：续行查封冉崇明所有的武隆县崇明粮油有限责任公司和武隆县晋昌房地产开发有限责任公司联合开发的“xx花园”住宅楼2-1-3、2-9-2、3-8-3、3-9-1、3-9-2、3-9-3、1-1-1、1-1-3、1-7-3（涉案房屋）、2-1-1、4-9-1房屋。原告王长林以上述被查封的1-7-3（涉案房屋）系其购买系实际产权人且已入住，法院以该房屋系冉崇明个人财产予以执行侵犯了其权利为由向本院提出了书面异议。本院经审理认为，王长林对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，以（2020）渝0119执异32号执行裁定书，驳回了王长林的执行异议请求。原告王长林对该裁定不服，提起了本诉。再查明，原告于2016年10月12日分别将重庆农村商业银行账号为XXXX个人整存整取定期储蓄一年期存款（金额10670.89元）、账号为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx个人整存整取定期储蓄一年期存款（金额21827.29元）、账号为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx个人整存整取定期储蓄一年期存款（金额10913.63元）、账号为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx个人整存整取定期储蓄一年期存款（金额16910.69元）、账号为2804030126100154277个人整存整取定期储蓄一年期存款（金额6568.98元）、账号为xxxxxxxxxxxxxxxxxxx个人整存整取定期储蓄一年期存款（金额30780元）、账号为xxxxxxxxxxxxxxxxxxx个人整存整取定期储蓄一年期存款（金额10598.58元）销户，并在重庆农村商业银行账号为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx账户中分别入账10915.09元、16912.80元、10606.53元、6573.25元、30799.49元、21829.65元，并在同日取款108000元，该日该账户余额为765.77元。同日，原告之妻冉光英在中国农业银行其账户中向第三人冉崇明转账70000元。在审理中，原告为证明其购买涉案房屋的真实性，提供了以下证据：1、原告与第三人冉崇明于2016年10月11日签订的《房屋预认购协议》及重庆市武隆区凤山街道梓桐社区居民委员会的证明，拟证明原告于2016年10月11日购买涉案房屋的事实。2、2016年10月12日原告之妻冉光英向冉崇明转账70000元的转账明细、原告于2016年10月12日将7张一年期整存储蓄单销户并取款108000元的银行明细、原告的结婚证，拟证明其于签订合同后向原告通过交纳现金和转账方式向第三人支付购房款的事实。3、房屋及有关物件交接单、欠据、承诺书、交房结算明细及交纳购房款、大修基金、天然气费、电视入网费的收据，拟证明第三人已于2016年10月11日将涉案房屋交付给原告，被告已收取了购房款175520元、大修基金6888元、安装天然气费3150元、安装电视入网费700元，尚余100000元购房款未支付的事实。4、武隆区合鑫建材经营部的购买日丰气管、灯泡等的单据及证人证言，拟证明原告在2017年1月对涉案房屋进行装修的事实。5、中国电信股份有限公司重庆分公司收据、天然气过户申请表、电费票据，拟证明原户名冉崇明已变更为原告王长林，由王长林在交纳上述费用。6、照片，拟证明原告已装修入住的事实。7、欠款催收通知，拟证明至今未办理产权证是因第三人的原因，并非原告的原因。被告对原告提供的上述证据不认可，认为上述证据不能达到原告的证明目的。第三人对原告提供的证据予以认可，涉案房屋系其开发建设，其有权利进行处置。上述事实，有原告提交的《执行裁定书》、《房屋预认购协议》、《房屋及有关物品交接单》、《欠据》、《承诺书》、《结婚证》、农业银行转账明细、重庆农村商业银行明细、取款凭证、交纳电信网络费用、燃气用户申请表及审批表、天然气供气证、王长林交纳电费清单、房屋装修入住后的照片等证据在案佐证，经庭审质证核实，可以作为认定上述事实的依据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形中其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部或者已按照合同约定支付部分价款的。本案中，首先，根据（2016）渝0119民初1520之一民事裁定书、(2017)渝0156执保82号民事裁定书、（2017）渝0119执1836号之十一执行裁定书载明，上述裁定书中查封的均为“冉崇明所有的武隆县崇明粮油有限责任公司和武隆县晋昌房地产开发有限责任公司联合开发的“xx花园”住宅楼1-1-1、1-1-3、1-7-3（涉案房屋）等房屋”，原告于2016年10月11日与第三人冉崇明签订的《房屋预认购协议》是双方的真实意思表示，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的情形，该合同系有效协议。其次，原告已在法院查封该房屋之前已签订《房屋认购协议》且交纳了该协议约定的购房款且已占有该房屋。从原告提供的2016年10月12日在农村商业银行取款108000元，同日向第三人冉崇明转账70000元、2016年10月12日冉崇明签名的注明收到原告购房款、大修基金、电视入网费共计186258元的《收据》、涉案房屋于2017年1月21日采购日丰气管、灯泡等的采购单等，能印证原告与第三人于2016年10月11日签订购房协议后于2016年10月12日支付了合同约定的购房款及相关费用的事实，同时印证本案原告系在涉案房屋被法院查封扣除前已经签订了房屋买卖协议并实际入住占有了该房屋的事实。被告虽对上述事实提出异议，但无证据予以反驳。第三，根据原告及第三人的陈述及第三人给原告出具的《欠款催收通知》，印证了涉案房屋至今未过户并非原告自身原因所致，且被告也无证据证明系原告的自身原因造成的，同时原告也愿意将购房余款100000元交付给法院配合执行。对于被告徐应琼等九人提出原告应向上级法院申请复议而不是提起诉讼的意见，与本院查明的事实不符，本院依法不予采纳。因此，原告对涉案房屋享有相关民事权益，其享有的民事权益能足以排除人民法院的强制执行。故，对原告的诉讼请求，本院依法应予支持。据此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行位于重庆市武隆区某某镇xx路“xx家园”x单元x楼x号房屋。案件受理费5430元（原告已预交），由被告徐应琼、邹廷兰、陆永慧、刘毅、马晋梅、李兴容、缪红梅、刘静、贾颖杰、张俊英、罗世美、陈亚琴、刘轼、张建蓉、王晓兵各负担362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  张丽敏人民陪审员  罗富贵人民陪审员  李永进二〇二〇年八月三十日书 记 员  计文天