浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初2922号 原告：新昌县金和物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624689114293D），住新昌县南明街道石城西路50号。 法定代表人：王春，执行董事。 委托诉讼代理人：朱汉钧，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：商立峰，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。 被告：张坤，男，1980年5月21日出生，汉族，住新昌县。 被告：吕春芳，女，1981年12月15日出生，汉族，住新昌县。 原告新昌县金和物业管理有限公司与被告张坤、吕春芳物业服务合同纠纷一案，于2020年8月4日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县金和物业管理有限公司委托诉讼代理人朱汉钧、商立峰，被告张坤、吕春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县金和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告张坤、吕春芳支付2019年6月21日至2019年10月30日的物业服务费3558,7元；二、判令被吿支付自2019年10月31日起至付清之日止按月利率2%计算的滞纳金（因协议约定滞纳金过高，现调整为要求按月利率2%计，止2020年6月29日暂为569.39元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：案外人张宣沛向建设单位新昌县华佳房地产开发有限公司购买了凤凰城18幢1单元2室（368.12平方米）的商品房，并在2017年12月付清了全部购房款项。2019年6月，被告张坤、吕春芳向张宣沛购买了该房屋，为了减少过户税费，建设单位收回与张宣沛的《商品房买卖合同》，于2019年6月21日直接与被告张坤、吕春芳签订《商品房买卖合同》。合同第二十一条约定买受人同意合同附件的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。建设单位于2017年10月31日登报通知业主在2017年11月1日交房。2017年10月18日，原告与建设单位签订《物业管理委托合同》，由原告为凤凰城物业的全体业主和物业使用人提供物业服务，排屋物业服务收费标准为每月2元/平米，能耗费每户300元/年，车库每月30元。另外，前期物业管理服务协议还约定如被告不按时缴纳物业服务费，逾期部分从逾期之日起每天加收应缴额总额3%的滞纳金。现原告已全面履行了物业服务义务，但被告未依约缴纳物业管理服务费，尚欠2019年6月21日至2019年10月30日的物业服务费3558.7元，且经催告仍未缴纳，现诉请如上。 被告张坤、吕春芳答辩称：被告是2019年6月21日与建设单位直接签订的《商品房买卖合同》，向建设单位购买的上述商品房。《商品房买卖合同》约定的交房日期是2019年12月30日，此前公告交房等与被告无关。约定交房时间到后，因围墙等尚未完成建设，建设单位未交房。直到2020年5月14日，建设单位才向被告交房，并出具了交房手续确认单。对于交房前的物业费不同意承担。 原告新昌县金和物业管理有限公司就其在本案中的事实主张，向本院提供了如下证据： 1、原告营业执照和被告身份证复印件。证明原、被告主体信息。 2、建设单位与被告签订的《商品房买卖合同》。证明被告系涉案新昌县凤凰城18幢1单元2室业主，房屋建筑面积368.12平方米。 3、原告与建设单位签订的《物业管理委托合同》。证明建设单位选聘原告为凤凰城小区物业服务企业，为小区提供物业管理服务，以及约定的物业服务收费标准。 4、《前期物业服务管理协议》。前期物业服务管理协议约定了业主不按时支付物业管理服务费的违约责任，按日以应缴纳款总额3%的标准承担违约金。 5、刊登于《今日新昌》的交房公告。2017年10月31日建设单位以在《今日新昌》刊登交房公告的方式通知了购房业主2017年11月1日交房。 6、律师函及邮寄凭证。原告起诉前已书面向被告催交物业服务费。 被告张坤、吕春芳质证认为：交房公告没看到过，当时没有买房；《物业管理委托合同》与《前期物业管理协议》不知情；其他应该是对的。律师函收到过，但律师函上的缴费金额和现起诉主张不一致。 被告张坤、吕春芳就其在本案中的事实主张，向本院提供了如下证据： 7、2020年5月14日房屋交付确认单、房款结算确认书。证明案涉商品房实际交付是2020年5月14日。 原告质证认为：证据真实性无异议，但无法达到被告的举证目的。根据被告与建设单位签订的物业服务合同，商品房自公告交房日起即为交付，即应承担相关物业费。 本院认为：上述原告证据1，双方当事人没有异议，本院予以认定。证据2，被告与建设单位签订《商品房买卖合同》，向建设单位购买新昌县××幢××单元××室××商品房的事实应予认定，但《商品房买卖合同》签订时间为2019年6月21日，且合同约定的交房时间是2019年12月30日。证据7，原告对真实性无异议，本院予以认定。证据3、4，《物业管理委托合同》系原告与建设单位2017年10月18日签订，合同约定的物业管理服务期限是2017年10月1日起至2019年9月30日止，《前期物业服务管理协议》是2017年11月24日与凤凰城小区8幢183室业主张笑芹签订，应该可以认定原告在交房入伙时与各业主分别签订了《前期物业服务协议》。结合原告陈述其为小区提供前期物业管理服务的时间是2017年10月1日至2019年10月30日，而被告与建设单位签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2019年12月30日，同时证据7证明实际交房时间是2020年5月，因此证据3、4即本案前期物业服务协议与本案欠缺关联性，本院不予认定，证据5，不能证明本案被告所购商品房的交房时间，不予认定。证据6，原告曾书面向被告催交物业费的事实可予认定。 综上，本院经审理认定如下事实：新昌县凤凰城小区系新昌县华佳房地产开发有限公司开发建设。2017年10月18日，建设单位与原告签订《物业管理委托合同》，约定原告为小区的物业服务企业，期限为2017年10月1日起至2019年9月30日止。2019年6月21日，被告张坤、吕春芳与建设单位签订了《商品房买卖合同》，向建设单位购买小区18幢1单元2室、建筑面积为368.12平方米的商品房。《商品房买卖合同》约定交房时间为2019年12月30日。2020年5月14日，建设单位与被告办理了上述凤凰城18幢1单元2号商品房的交房手续，向被告出具了交房确认单。2020年8月4日，原告诉请被告支付2019年6月21日至2019年10月30日期间的物业服务费来院。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业管理条例》对“业主”的定义为房屋的所有权人。本案原告要求被告张坤、吕春芳支付物业管理费，应证明被告系其服务对象，即为案涉房屋的业主。被告虽与小区建设单位签订了《商品房买卖合同》，但在原告提供物业服务期间被告尚未取得所购商品房，原告也没有证据证明在其提供物业服务期间案涉商品房已由建设单位交付被告占有、使用，现有证据可以认定商品房交付时间是原告前期物业服务期满后的2020年5月。原告起诉时提交的凤凰城前期物业管理服务协议业主手册关于业主缴纳物业服务费指引规定，管理服务费从业主入伙之日起计算，入伙是指业主收到书面通知并按规定办理完相应手续之时，业主收到入伙通知一个月内不按规定办理入伙手续的视为入伙。但在本案中原告未能证明其已与被告办理入伙手续，也没能提交证据证明其已书面通知被告入伙、系被告不正当阻却交房入伙条件的成就。因此，原告所举证据不足以证明其在本案中的事实主张，本院对其诉讼请求依法不予支持。 综上，依照《物业管理条例》第六条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告新昌县金和物业管理有限公司的诉讼请求 案件受理费50元依法减半25元，由原告新昌县金和物业管理有限公司负担（已缴）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇二〇年八月二十四日 书记员  王 鑫