广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初2775号 原告：庞云天，男，1988年7月4日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：秦佼佼，广西宏松律师事务所律师。 被告：广西长岛房地产有限公司，住所地：南宁市青秀区仙葫大道中25号长岛800里香江6号楼1-001号房，统一社会信用代码：91450100745139947N。 法定代表人：刘嘉逵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：龙亚丹、刘淑霞，广西长岛房地产有限公司职员。 原告庞云天与被告广西长岛房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告庞云天的委托诉讼代理人秦佼佼以及被告广西长岛房地产有限公司的委托诉讼代理人龙亚丹、刘淑霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庞云天向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金16126.9元（计算方式为：以房屋总价款485324元为基数，按照银行同期贷款利率计算，时间从2019年1月1日计算至2019年10月2日）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月24日，原告与被告签订了《南宁市商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买位于南宁市青秀区，该商品房建筑面积共89.9平方米，其中套内建筑面积为70.94平方米。合同还约定该商品房按套内建筑面积计价，单价为6841.33元每平方米，总金额为485324元，合同签订后。原告依约支付了房款。合同约定，被告应于2018年12月31日交付房屋给原告，如逾期交房，被告应于约定交房的第二天起至实际交付之日，按日向原告支付己交付房款万分之零点五的违约金。被告未在约定交房之日交付房屋，直至2019年10月2日，被告才将才将房屋交付给原告，逾期长达10个月之久。《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，对被告逾期交房的违约金约定极低，一方面助长了被告拖延施工逾期交房，另一方面也增加了原告的损失，由于涉案房屋为原告唯一住房，因被告的延期交房，原告不得不另行租赁房屋居住，装修成本也较10个月前增加不少。因此，请求法院依法调高逾期交房违约金，违约金应按照银行同期贷款利率计算。为维护自身合法权益，原告特依法向人民法院提起诉讼并提出前述请求，请法院依法判如原告所请。 被告广西长岛房地产有限公司辩称：一、实际交房日应以答辩人发出的《交房公告》和《交房通知书》上交付日期2019年9月30日为准，而不是2019年10月2日。双方合同第十二条约定商品房达到交付使用条件后卖人应当书面通知买受人办理交付手续。若出现经出卖人公告交房但买受人未按时到场办理交房手续的，买受人未按交房通知指定的时间办理交接手续的，虽未经买受人签字亦视为房屋已交接给买受人。答辩人于2019年9月27日在《南国早报》第23版刊登长岛800香江二期13#-16#号楼《交房公告》，以及被答辩人所留通信地址以邮寄方式寄送书面《交房通知书》中指定交付时间均为9月30日，故实际交房日期应以2019年9月30日，而不是被答辩人所诉的2019年10月2日。二、答辩人依合同约定可顺延工期的总天数为398天，现实际交房日期为2019年9月30日，虽然较合同约定延后了272天，但在可顺延的期限内，所以并不构成逾期交房，不应承担违约责任，原告要求从2019年1月1日开始计算逾期交房违约金没有事实依据。双方合同第九条约定可顺延的情形包括雨天等不可抗力因素；政府可预见和不可预见的行为；停水停电及其他按国家和地方政策、法规或规章可以顺延工期的情形。本工程项目16号楼于2015年8月24日开工，合同约定日期为2018年12月31日前。按约定可顺延工期的天数如下：1、施工过程出现中雨导致停工天数共计132天分别为2015年19天、2016年29天、2017年48天、2018年36天。2、因每年“两会”期间建委环境整治停工天数共计70天。分别为2015年11天（2015年9月12日至22日）、2016年22天（2016年8月25日至9月15日）、2017年23天（2017年8月25日至9月16日）、2018年14天（2018年9月3日至16日）。3、广西60周年大庆停工整治停工天数14天（2018年12月1日至14日）。4、每年中、高考控制停工天数共计21天，分别为2016年7天、2017年7天、2018年7天。5因“边坡KP段支护”安全问题，建委责令停工整改120天，2017年7月7日至11月7日。6、停水停电4天。7、2015年9月-2018年12月每年国家法定节假日共计7天。以上可顺延工期的总天数为398天。三、原告要求违约金按照同期贷款利率计算没有法律和事实依据。1、答辩人交房时间符合双方约定的时间，没有逾期，无需承担赔偿责任。且根据合同法相关规定，双方在平等、自愿的原则下签署的《购房合同》已经约定了违约金作为违约责任方式及其计算方式，应当按照违约金的约定履行。逾期交房也不必然导致原告要租房，答辩人不支持超出合同约定的诉求。2、被答辩人称因延期交房不得不另行租赁房屋居住，装修成本也较前10个月前增加不少，并未提供相关事实依据证明。原告提交证据2的租金和水电缴费凭证中转账说明均为微信转账，也无法证明用途为房租或水电费。综上，答辩人并未构成违约，希望法院能依法判决，维护答辩人的合法权益。 经审理查明：2016年12月24日，被告（出卖人）与原告庞云天买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于南宁市青秀区，该商品房建筑面积共89.9平方米，其中套内建筑面积为70.94平方米，房屋总价款485324元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变导致工期延误的；3、因政府有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的通知停工（如政府有关庆典、会议、考试、交通管制或停止施工、施工时间限制的，包括可预见和不可预见的均以有关部门的文件、通知为准）；由于供水供电部门原因停水停电导致工期延长的（以相关通知、证明为准）；5、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接收后，政府部门未能在法律法规规定的期限内办妥相关手续的；6、其他国家及地方政策、法规或规章规定可以顺延施工工期的情形。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90个工作日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90个工作日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同第十二条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人约定书面通知买受人办理交付手续。上述合同签订后，原告付清了合同约定的房价款485324元。2018年12月21日，原告与苏宇签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告租赁苏宇位于广西南宁市西乡塘区房屋居住，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为400元。2019年9月27日，被告在《南国早报》刊登《交房公告》，通知原告于2019年9月30日至10月2日办理交房手续。涉案房屋所在楼栋于2019年9月29日经施工、勘察、设计、监理、建设五方单位验收合格；2019年10月2日，原告向被告交纳物业服务费及水电周转金，原告与被告办理收房手续。 再查明，2015年5月26日至2018年5月30日期间，南宁市人民政府分别发布2015年至2018年《关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，均载明：一、高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月5日至6月7日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:30以及6月8日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。二、中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月22日至6月25日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:30以及6月26日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。2015年8月26日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：一、9月12日至9月22日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。二、9月16日至9月22日，高速环内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。场内堆放的砂、石、水泥等易产生扬尘的原材料100%覆盖，并保持场区清洁，洒水防尘。三、9月16日至9月22日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌广场、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。2016年8月11日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：一、8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。二、9月6日至9月15日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。场内堆放的砂、石、水泥等易产生扬尘的原材料100%覆盖，并保持场区清洁，洒水防尘。三、9月6日至9月15日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌广场、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。2017年8月16日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2017年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：一、8月25日至9月16日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。二、9月7日至9月16日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。场内堆放的砂、石、水泥等易产生扬尘的原材料100%覆盖，并保持场区清洁，洒水防尘。三、9月7日至9月16日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌湖、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。2018年8月31日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2018年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：一、9月3日至9月16日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。二、9月7日至9月16日，绕城高速内商品混凝土搅拌站、采石场等生产企业暂停生产作业。场内堆放的砂、石、水泥等易产生扬尘的原材料100%覆盖，并保持场区清洁，洒水防尘。三、9月7日至9月16日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、广西文化艺术中心、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌湖、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。（2）2018年11月29日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好自治区成立六十周年庆祝活动期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：（一）2018年12月1日零点至12日14日24点期间，青秀区、良庆区范围内禁止建筑渣土外运；（二）2018年12月2日零点至12月14日24点期间，全市范围内禁止建筑渣土外运，2018年12月4日零点至12月14日24点期间全市市区范围内建筑工地（除个别因特殊原因允许施工的项目外）停工整治。3、因涉案项目所在片区停水、停电停工导致延期交房。2019年11月11日，广西绿城水务股份有限公司作出《关于回复广西长岛房地产有限公司申请提供停水数据的函》，载明仙葫大道中25号“长岛800里香江”停水情况如下：2017年12月18日0时至16时水压低，琅东片区供水管道建设计划停水；2018年11月23日0时至12时水压低，盘古路供水管道建设计划停水；2019年6月18日0时至10时水压低，三岸大桥供水管道建设计划停水。南宁供电局青秀供电分局曾出具《停电用户数据》，载明名称为广西长岛物业管理有限公司、广西长岛物业服务有限公司的用户,预安排停电起止时间均自2018年8月21日8:00至2018年8月22日2:33；名称为广西长岛房地产有限公司的用户，因故障停电起止时间自2019年9月11日9:55至11日10:45。南宁市气象局气象科技服务中心出具的《地球大气探测资料卡》，其中载明2015年1月1日至2019年10月28日期间，南宁市区出现中雨以上天气的具体天数。被告另提供有2015年8月1日至2018年12月7日期间施工方广西建工集团建筑工程总承包有限公司制作的《单位工程施工日志》，欲证明涉案项目因受雨天影响施工情况。因“边坡KP段支护”进行整改造成停工导致延期交房。2014年8月15日，南宁市建设建筑管理监察支队对涉案住宅小区二期支护（K～P段）工程进行前期条件检查勘验并出具勘验意见，载明：工程安全措施符合要求，同意办理质量安全监督登记手续。2016年7月6日至2017年10月30日期间，广西地矿建设集团有限公司受被告委托对涉案小区二期基坑及周边楼建筑物位移情况进行监测，监测结果显示无异常。2017年7月7日，南宁市城乡建设委员会向被告发《执法检查责令停工整改通知书》，其中载明：二期支护（K～P段）工程于2016年6月已完成，现超过支护设计使用年限1年以上，存在重大安全隐患，且至今尚未进行验收；现要求该工程立即暂停施工，组织参建五方对支护工程进行验收，组织专家对支护安全性重新论证，消除安全隐患，并责令被告从2017年7月7日起停工整改，整改期为7天。2017年11月7日，被告向南宁市建设工程质量安全监督站作出《工程质量安全问题整改完成情况报告》，表示公司已按2017年7月7日下发的《执法检查责令整改通知书》南建管停2017第246号进行整改。 本院认为：原、被告于2016年12月24日签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应切实认真履行合同义务。 一、关于被告是否存在逾期交房的问题。 合同第九条约定，出卖人应于2018年12月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的商品房，并符合合同约定的交付买受人使用。《建设工程质量竣工验收意见书》载明，“长岛800里香江”住宅小区二期16号楼于2019年9月29日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格，被告通知原告于2019年9月30日至2019年10月2日办理交房手续，原告主张逾期交房时间计算至2019年10月2日，本院予以照准。故被告逾期交房274天。 二、关于被告抗辩可以据实延期交房的问题。 被告对于合同签订前已经出现的足以影响工期的情形是知情的，并非不能预见，被告在这些情况出现后签订合同确定交房时间的行为，应确认其自愿承受这些情况所带来的风险。况且，双方在合同中未约定在签订合同之前项目所发生的延期情形可以顺延。因此，被告依此作为延期交房事由，理由不成立，本院不予采纳。在合同约定交房期限之后的影响工期的情形，因被告已违反约定逾期交房，其要求据实延期，于法无据。合同签订后即2016年12月24日至约定交付房屋之日即2018年12月31日期间出现的停工事由能否延期，应结合双方在合同中的约定、政府通知及《施工日志》综合进行认定： （一）被告辩称2017年、2018年中高考期间被政府限制停工，可据实延期交房14天。2017年、2018年政府通知中高考期间8:00至17:00的时间段内，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。对此，被告未能举证证明涉案工程200米范围内有中、高考考点，故被告主张工期受影响并据此要求延期交房，证据不足，本院不予采纳。 （二）被告辩称2017年、2018年因“两会一节”及广西区六十周年大庆期间被政府限制停工，可据实延期交房51天。合同约定政府有关庆典、会议等原因通知停工导致工期受到影响属于可延期交房的情形，被告提交了政府文件通知证明停工天数，并主张予以延期，符合合同约定。因此，被告可依照合同约定延期51天。 （三）被告辩称因中雨以上天气影响施工，可据实延期交房。对此，本院认为，中雨、大雨、暴雨等天气在被告向原告出售的房屋所在地区普遍存在，并非不能预见，被告作为专业的房地产开发企业，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度并确定交付期限，同时在合同中进行明确的约定。现原、被告双方未在合同中约定因雨天影响施工，被告可据实延期交房，而被告作为合同文本的提供一方，应认定其在签订合同时已自愿承受因雨天影响施工给其带来的可能出现逾期交房的风险。因此，被告主张扣除中雨以上天气影响施工的天数，不符合合同约定，本院不予采纳。 （四）被告辩称2017年1月21日至2018年12月31日期间因停水、停电停工，可据实延期交房4天。涉案合同约定虽约定供水供电部门原因停水停电导致工期延长的可据实延期交房，但被告提供的《关于回复广西长岛房地产有限公司申请提供停水数据的函》仅载明停水情况为“水压低”，相关片区计划停水，而被告也未能提供施工日志或监理日志等证据证明在上述期限因停水导致工期受影响。此外，被告亦未能举证证明涉案项目所处地块在上述期间内存在停电停工情形。因此，故对被告主张因停水停电导致停工，据实延期交房，本院不予采纳。 （五）被告辩称法定节假日期间停工，可据实延期交房。对此，合同中未约定因法定节假日停工，被告可据实延期交房。法定节假日也是每年必然存在的假期，属于可预见范畴，被告在签订合同时应当能预见法定节假日是否对工期造成影响，并在约定交房时间时预先予以扣除。因此，被告据此要求延期交房，本院不予支持。 （六）被告辩称因“边坡KP段支护”进行整改造成停工，可据实延期交房120天。南宁市城乡建设委员会作出的《执法检查责令停工整改通知书》载明二期支护（K～P段）工程超过支护设计使用年限1年以上，存在重大安全隐患，并责令被告停工7天。被告对上述整改通知没有提出异议，并从2017年7月7日整改至2017年11月7日。可见，被告对“边坡KP段支护”进行整改而造成停工，系其自身原因所致，且整改期限超出南宁市城乡建设委员会的要求。因此，被告要求扣除以上整改停工期间，本院不予支持。 综上，被告可据实延期交房51天。 二、关于被告是否应承担逾期交房违约责任的问题。 合同第十条约定，出卖人逾期交房超过90个工作日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。扣除被告可据实延期交房的51天后，被告逾期交房223天。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金5411元（485324元×0.05‰/日×223天）。虽然原告主张提高违约金计算标准，但其提供的租房合同约定租金仅为400元/月，其所得的违约金补偿已足以支付租金，不应提高违约金计算标准，本院对原告的此请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西长岛房地产有限公司向原告庞云天支付逾期交房违约金5411元； 二、驳回原告庞云天的其他诉讼请求。 案件受理费102元，由原告庞云天负担68元，被告广西长岛房地产有限公司负担34元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  孙焕谢 二〇二〇年八月七日 书记员  汪文婷 附引用条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。