四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8048号 上诉人（原审原告）：胡巧美，女，1985年1月20日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张莉，四川元绪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马年生，男，1952年12月21日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：谷栋，四川公生明律师事务所律师。 上诉人胡巧美因与被上诉人马年生房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院(2019)川0107民初6073号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡巧美上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院(2019)川0107民初6073号民事判决，发回重审或者支持胡巧美的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由马年生负担。事实和理由：一、一审法院存在枉法裁判、黑白颠倒的行为。胡巧美从未将案涉房屋转租给卓拉使用，对关于卓拉的身份以及相关证据均予以否认。一审中马年生对于胡巧美提交的多份情况说明、租赁协议的真实性予以否认，但一审法院在判决中却陈述马年生认可胡巧美证据的真实性，未认定马年生反言的行为，而这完全可以证明马年生是一个为了达到诉讼目的而作虚假陈述的人；二、一审法院涉嫌徇私枉法，明显偏袒马年生。一审中马年生当庭播放通话录音，马年生陈述该录音内容为2018年承办其与胡巧美案件的法官建议马年生撤诉后以需要自住为由解除房屋出租协议，并建议马年生拒收租金；三、一审法院故意忽略对马年生重大不利客观事实以及忽略对其不利的证据。从马年生于2018年第一次起诉胡巧美到再次以相同诉求起诉胡巧美中可以看出马年生是一个极其不诚信的人，马年生两次起诉中所作的陈述存在多次自相矛盾，系违背客观事实，虚假陈述；四、一审法院故意忽略马年生在签订房屋出租协议前就已同意胡巧美转租的客观事实，以及忽略马年生于签订《出租协议》时甚至之前就已知晓胡巧美将涉案房屋出租给他人使用的客观事实，属于事实认定不清并涉嫌枉法裁判；五、马年生在签订协议时就已知晓并应当知晓胡巧美转租的客观事实，但一审法院却单方主观错误认定马年生自2018年3月开始以胡巧美转租等理由向胡巧美提出解除合同的事实，故不予支持胡巧美已过异议期的抗辩意见，属于明显偏向于马年生的认定，涉嫌枉法裁判；六、马年生将涉案房屋出租给胡巧美使用期间，胡巧美没有擅自对涉案房屋主体结构进行过任何更改。一审法院在没有任何证据证明胡巧美在租赁期间改动房屋主体结构的情形下，便单方主观片面认定胡巧美擅自改动了房屋主体结构，属于认定事实不清；七、马年生急于解除合同的原因是房屋价格暴涨，想要将案涉房屋高价出卖给他人；八、马年生单方提出解除合同，已经构成严重违约，并给胡巧美造成严重经济损失，应承担相应的损失赔偿责任。 马年生答辩称，1、胡巧美当庭承认转租他人的事实，马年生为了便于腾空执行也要求追加次承租人，一审法院追加次承租人合理合法；2、胡巧美称马年生应知道转租并非事实；3、一审法官、书记员到现场查看与询问，根据录制的视频和收据，可以证明胡巧美擅自改变了房屋主体结构。综上，胡巧美违反了合同中不得转租、改变用途和内部结构的约定，一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 胡巧美向一审法院起诉请求：1.判令马年生继续履行与胡巧美于2016年7月16日签订的《房屋出租协议》；2.判令马年生支付违约金20000元。 一审法院认定事实：一、2016年6月23日，马年生、林跃华取得位于成都市武侯区的房屋的产权。2016年7月16日，马年生与胡巧美签订《房屋出租协议》，约定马年生将该房屋出租给胡巧美使用；租期从2016年8月1日至2026年7月31日，月租金2000元，按季度支付，保证金2000元；胡巧美不得擅自改变此房屋的使用性质，更不能擅自改变房屋的结构，无权将房屋转租给他人，并按期交纳房租，否则视为乙方自动放弃租用此房，马年生有权收回此房；胡巧美必须按时交纳房租，否则马年生有权采取措施收回房屋；双方在协议期内均不得违约，如违约按一个月租金赔偿对方作为违约金。双方在合同后备注“五年之后购买房屋费用为56万元整（之前装修所产生的一切费用与马年生无关）购买费用56万元不能更改；房屋所产生的一切风险和一切法律责任由胡巧美责任承担，与马年生无关；5年以后马年生要卖房必须卖给胡巧美；房屋主体结构不能动，铁门不能改，其他一切都可以动；每季度前10天在郑玉君手上拿房租”。 2016年8月1日，马年生出具收据，收到胡巧美支付的租房押金2000元。2017年7月20日，马年生出具收据，载明“收到胡巧美三个月房租，每个月增加200元，备注：改厕所为麻将馆每个月增加200元”，金额共计600元。2018年4月20日，马年生出具收据收到一个季度房租6600元。马年生共收取了截止2018年7月31日的租金。 二、胡巧美租得房屋后，于2018年3月22日将其中一个房间出租给案外人泽夺和扎西绒波使用，租期一年，到期后，胡巧美又将该房屋出租给名为根松次仁的案外人使用，并于2019年3月15日出具收据，收到根松次仁支付的房租22800元和水电押金1000元，根松次仁将该房屋再转给卓拉使用，卓拉通过微信方式向胡巧美支付了租金20800元，该间房屋现仍由卓拉在实际使用，并向胡巧美支付房屋租金；于2019年3月14日将另外一个房间出租给雄秋志马使用，租期一年，该间房屋现仍由雄秋志马在实际使用。 三、2018年5月17日，马年生向一审法院提起诉讼，以胡巧美擅自改变房屋结构和违反约定转租房屋为由，请求解除双方《房屋出租协议》并支付违约金。该次诉讼中，马年生提交了于2018年3月28日向胡巧美发出的《解除合同及限期搬离通知书》，以胡巧美擅自改变房屋使用性质及擅自转租构成违约，要求解除双方签订的《房屋出租协议》，并限期搬离房屋。后马年生于2018年8月28日申请撤诉，一审法院予以准许。2019年2月，马年生再次向胡巧美发出律师函，以胡巧美存在改变出租房屋结构，擅自将案涉房屋进行转租等违约行为，要求在2016年7月16日签订的《房屋出租协议》在胡巧美收到律师函之日起解除，并在收到律师函后十日内腾退租赁房屋，支付违约金2000元，支付从2018年7月20日起房屋腾退之日止的租金。 四、2018年4月至2019年2月期间，胡巧美多次通过短信方式提醒马年生收取房租。马年生于2018年12月以短信方式告知胡巧美不同意转租，并提出案涉房屋之前一直是胡巧美在使用，如果胡巧美继续使用合同可以继续履行，如果转租则不同意。 五、胡巧美出示多份其与案外人签订的房屋租赁合同、情况说明，以证明其从事的主要工作即是从多处租赁房屋后进行对外转租。胡巧美申请出庭的证人邓某在庭审中陈述，于2015年5月认识胡巧美，知晓其工作是租赁别人的房屋后进行转租，案涉房屋是胡巧美租来开设麻将馆使用，偶尔给胡巧美帮忙，案涉房屋的阳台外搭建在邓某2015年到该小区居住时即存在。 一审法院于2019年6月20日到案涉房屋现场进行勘查，发现案涉房屋内部存在改变室内通道，改变隔墙结构、阳台有搭建等情形。 一审法院认为，马年生与胡巧美签订的租赁合同均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效。双方签订合同后，胡巧美作为承租方应当按约履行合同义务。胡巧美在一审庭审中对其将房屋转租的事实不予否认。合同中约定胡巧美无权将房屋转租他人，因此胡巧美存在转租房屋的违约情形。马年生自2018年3月开始向胡巧美发出解除合同通知，后又以诉讼方式提出解除合同，虽在2018年8月撤诉，但根据双方之后的短信聊天记录显示，马年生始终对胡巧美的转租行为予以否认，并明确要求胡巧美停止转租，综合以上事实，对胡巧美抗辩称马年生对其转租事实知晓并未提出异议，因此视为默认其转租行为的抗辩意见一审法院不予采纳。对改变房屋结构的行为，从租金收据载明的内容来看，从2017年7月开始，房屋租金增加200元，并备注为“改厕所为麻将馆”，胡巧美对增加的200元房租费也无法做出合理解释。同时，根据一审法院到现场查看的状况，案涉房屋确实存在改变室内通道，改变隔墙结构、阳台搭建的情形。该房屋系住宅用房，胡巧美将其作为麻将馆经营使用，也是改变房屋的使用性质。综上，胡巧美确系存在违约转租，改变房屋使用性质和房屋结构的违约情形。因此马年生向其提出解除合同，并不违反法律规定和合同约定，同时，胡巧美实际仍占有和使用该案涉房屋，故即使马年生向其发出解除合同通知，并未影响其使用房屋，故马年生的行为并未构成违约。因马年生已另案起诉要求解除双方租赁协议，该请求符合法律规定，因此胡巧美请求继续履行合同缺乏依据，一审法院不予支持，对其向马年生主张违约金，一审法院亦不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回胡巧美的诉讼请求。一审案件受理费300元，由胡巧美负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡巧美提交与前房东周某的通话录音，拟证明案涉房屋的结构改动不是胡巧美所为，胡巧美在马年生购买案涉租赁房屋之前已经租了该房屋用于转租。马年生对该录音的真实性和证明内容不予认可。本院认为，该录音证据的性质属于证人证言，证人周某未到庭接受质询，本院不予采信。马年生提交2019年6月20日的视频，拟证明胡巧美承认了擅自改变房屋结构。胡巧美质证认为其在视频中并未自认在承租案涉房屋期间改动了房屋主体结构。本院认为，该视频为一审法官在现场勘查时的视频录像，视频中胡巧美并未承认在与马年生签订租赁协议后擅自改动了房屋结构，无法达到马年生的证明目的，本院不予采信。二审中，胡巧美还申请了证人余某出庭作证，余某作证称其在成办医院附近跑摩的，知道胡巧美有很多房屋进行转租，经营旅馆，自己会根据胡巧美的安排将客人送到指定位置，收取胡巧美每次10元的报酬，胡巧美本人住在案涉小区之外，马年生和胡巧美的母亲都住在案涉小区内。本院对该证人证言的证明力将在下文中一并评述。 二审中，本院到案涉租赁房屋所在小区现场勘查，马年生本人亦居住在案涉小区另一单元，胡巧美之母居住于马年生楼下，从马年生居住的房屋前往小区大门须经过案涉租赁房屋。 除胡巧美直接将案涉房屋转租于卓拉的事实缺乏充分证据支持之外，二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，《房屋出租协议》第九条约定“甲、乙双方在协议期间，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋壹个月租金赔偿对方作为违约赔偿金。”在马年生第一次起诉胡巧美的（2018）川0107民初5466号案件庭审中，胡巧美提交了房屋押金条与案外人斯郎曲措出具的情况说明，押金条载明“今收二爸房屋押金条5000元（伍仟元整），如果房屋不购买押金不退，还得把胡巧美的50000元补偿。收款人：胡巧美。房屋买下来直到拆迁为止租给胡巧美，房租2000一个月，房屋购买款为50万，一切费用二爸开销（包完）税钱。马年生”，情况说明载明斯郎曲措在2016年4月至2016年10月之间从胡巧美处转租了案涉租赁房屋，马年生发表质证意见，对押金条、情况说明的真实性、合法性均予以认可。 本院认为，根据胡巧美的上诉意见与马年生的答辩意见，二审中的主要争议焦点是《房屋出租协议》是否应当解除？在本案中，马年生主张胡巧美存在以下违约行为，其有权行使合同解除权：一、胡巧美擅自改变房屋使用性质，开设麻将馆，违反了合同第四条关于不得擅自改变房屋的使用性质的约定；二、胡巧美擅自改变房屋结构，违反了合同第四条不得擅自改变房屋结构的约定；三、胡巧美擅自转租他人，违反了合同第四条的约定和法律的规定。本院具体评析如下 一、关于胡巧美开设麻将馆，改变房屋使用性质的问题。本院认为，2017年7月20日马年生出具的租金收据明确载明“今收到胡巧美叁个月房租费每个月增加的贰佰元，备注：改厕所为麻将馆，每个月增加200元”，说明马年生对于胡巧美改建麻将馆的行为予以认可，即胡巧美改变租赁房屋的性质用于经营麻将馆得到了马年生的同意，马年生解除合同的该项理由不能成立。 二、关于胡巧美擅自改变房屋结构的问题。本院认为，根据一审法院的现场勘查，与同户型房屋进行对比，案涉房屋确实存在改变室内通道，改变隔墙结构、阳台搭建的情形，但胡巧美否认其在签订《房屋出租协议》之后对房屋主体结构进行了改造，而双方在该协议中并未对房屋的现状进行说明，马年生亦未对2016年7月16日协议签订之前房屋的实际状况举证，无法证明麻将馆之外的改造系胡巧美在签订《房屋出租协议》后所为，应承担举证不能的责任。而对于麻将馆的改造，如前所述，系得到马年生的许可，故马年生解除合同的该项理由亦不能成立。 三、关于胡巧美擅自转租的问题。案涉租赁合同中明确约定胡巧美无权将房屋转租给他人，而胡巧美对于转租案涉房屋的事实予以认可，根据本案查明的事实，马年生第一次向胡巧美提出异议的时间是2018年3月28日，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案的关键问题是胡巧美关于马年生在2017年9月28日之前已知道或者应当知道转租事实的主张能否成立。对此，胡巧美未提交直接证据予以证明，但根据其提交的证据和证人证言，可以确认以下事实：1.胡巧美从事的主要工作是从不同的房东处租赁房屋后对外转租以获取收益；2.胡巧美本人另有住所，并不在案涉小区内居住；3.马年生取得案涉房屋产权前该房屋由胡巧美承租并对外转租；4.案涉房屋在马年生取得产权后仍由次承租人居住。考虑到马年生与胡巧美系亲叔侄关系，马年生本人亦在案涉小区居住，在胡巧美未在案涉小区居住的情况下，马年生不清楚胡巧美租赁案涉房屋用于转租的可能性较低。另一方面，案涉房屋位于一楼，处于马年生家进出小区的必经之道，马年生在取得房屋产权后一年多时间内对案涉房屋的租赁情况不加以了解亦不符合一般常理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，综合分析全案证据，胡巧美关于马年生未在法定期间内对转租提出异议的主张符合民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，本院予以采信。 综上，马年生主张解除《房屋出租协议》的理由均不能成立，《房屋出租协议》应当继续履行。马年生在合同期内单方要求解除合同，构成违约，根据《房屋出租协议》第九条“甲、乙双方在协议期间，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋壹个月租金赔偿对方作为违约赔偿金”的约定，应当向胡巧美支付2000元的违约金。胡巧美主张20000元的违约金，但没有证据证明其实际受到的损失，本院不予支持。 综上所述，胡巧美的上诉请求部分成立，应予改判。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项,《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院(2019)川0107民初6073号民事判决； 二、马年生、胡巧美继续履行2016年7月16日签订的《房屋出租协议》； 三、马年生于本判决生效之日起十日内向胡巧美支付违约金2000元； 四、驳回胡巧美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费300元，由马年生负担30元，由胡巧美负担270元；二审案件受理费300元，由马年生负担30元，胡巧美负担270元。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年八月十日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  何浩铭