河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初4121号原告米金聚，男，汉族，1986年5月18日出生，住河南省南召县。委托代理人毛德民，河南汉景律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告南阳市百利全房地产开发有限公司，住所地位于南阳市卧龙区光武街道张衡路以南、工业路以北，统一社会信用代码：914113005557278015。委托代理人闫宏音，河南子午律师事务所，代理权限为特别授权。法定代表人王霄，任公司经理。原告米金聚与被告南阳市百利全房地产开发有限公司（以下简称：百利全公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告米金聚及其委托代理人毛德民、被告南阳市百利全房地产开发有限公司的委托代理人闫宏音到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告米金聚向本院提出诉讼请求：请求事项:1、依法判令被告立即领受《南阳·财富公馆房屋认购协议》约定的39万元购房余款，并于判决生效后十日内交付南阳财富公馆第6栋1单元17层1705号房屋；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年12月19日签订了《南阳·财富公馆房屋认购协议》，该协议对标的物的位置、面积、户号以及价款数额和支付方式等均有具体的约定。该协议约定，房款支付方式为先支付首付款178625元，余款通过办理银行按揭贷款方式支付。因被告原因无法为该房屋办理按揭贷款手续，2019年10月22日，被告以原告拒不缴纳房款为由起诉原告要求解除《南阳·财富公馆房屋认购协议》。经卧龙区人民法院2019豫1303民初9068号民事判决认定：“百利全公司与米金聚在平等、自愿的基础上签订的《南阳财富公馆房屋认购协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该认购协议合法有效，双方均应按照合同的约定及时、全面履行各自义务。双方约定付款方式为按揭贷款，米金聚已按照合同约定交纳了首付款，百利全公司应按合同约定为米金聚办理按揭贷款。后党双方发现因涉案房屋未取得商品房预售许可证明不能办理按揭贷款后，因米金聚对不能办理按揭贷款没有过错，百利全公司应与米金聚协商新额付款方式，付款方式作为合同的重要内容，其变更应征求米金聚的同意，不仅仅是通知。本案中，百利全公司在与米金聚就付款方式协商未果的情况下，直接发送短信并在报纸上发公告通知米金聚一次性缴纳未付房款，且米金聚去百利全公司缴款时百利全公司又拒绝接受购房款，百利全公司的行为已构成违约。百利全公司提交的与其他业主分期付款协议与本案无关，其并无单方解除合同的权利，其对米金聚送达告知函要求解除合同的行为不发生解除合同的法律效力，百利全公司违约在先，其要求解除认购协议的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。双方应继续履行认购协议书约定的义务。百利全公司无权解除合同，但其已将米金聚首付款提存于公证处，应自己负责办理撤回提存的相关手续及费用。关于米金聚主张百利全公司交付涉案房屋的诉讼请求，合同虽约定了交付房屋的时间，但该约定的前提是米金聚全部支付购房款或办理银行按揭贷款，现米金聚仅向百利全公司支付了首付款，未缴纳下余购房款，先合同义务未履行，其主张百利全公司履行交付房屋的后合同义务的诉讼请求，本院不予支持，可待米金聚支付下余房款后另行主张权利。”该判决生效后，原告多次找被告协商付款方式，并明确表示愿意向被告一次性支付请剩余购房款，被告拒不接受原告的付款且拒不与原告协商新的付款方式。原告无奈于2020年6月12日将39万元购房余款提交南阳市智圣公证处保管，当日通知被告前去受领，被告至今仍未领取。现双方所签订的房屋认购协议，未出现合同根本履行不能的情形，应按照合同法第61条、62条合同漏铜填补规则予以填补。被告所签合同之目的为按照合同约定价格获取房屋，现按揭贷款这一支付方式已然无法履行，原告一次性支付剩余尾款之一支付方式完全符合并有利于被告的合同目的。南阳市百利全房地产开发有限公司辩称：双方没有签订商品房买卖合同协议，双方对付款方式未达成一致，手续不全，无法办理按揭，后公司变更付款方式，一种是全款，另外一种分期付款，进行了公告并分别通知了认购方，认购方都履行了手续，原告未按照通知办理变更方式，经多次通知和邮寄，报刊，短信等方式，原告一直未签订分期付款手续，后来接到通知解除认购协议，已经构成违约。后将原告的首付提存到汉都公证处。经审理查明，2016年12月19日，百利全公司与米金聚签订《南阳财富公馆房屋认购协议》，约定米金聚认购百利全公司开发的财富公馆第6幢1单元17层1705号房产,建筑面积117.33平方米，每平方米5030元,交付房屋日期为2018年5月1日前。该协议第三条“付款方式及期限”约定“按揭付款优惠3.65%，优惠后总房款568625元……乙方签订本房屋认购协议当日付清所购房屋总房款的31.41%即178625元人民币，其余房款39万元以银行按揭贷款方式支付，乙方应接到甲方通知后七日内提供银行按揭所需资料，并与银行签订面签手续，如未按时提供资料、办理面签手续，以及不能通过银行征信的，可选择一次性付清剩余房款”。米金聚分别于2016年10月4日、12月18日、12月19日向百利全公司支付1000元、20000元、157625元，共计178625元。但因涉案房屋未取得商品房预售许可证明，无法办理银行按揭。2018年7月9日，被告在南阳晚报公告通知原告交款或者办理分期付款，内容为“米金聚客户：您所购买的我公司财富公馆6号楼1705号商品房，按照协议约定共拖欠房款39万元，公司于2018年6月开始交房，对此我公司对你多次通知与明示，但你至今仍没接收该房屋，现我公司郑重对你通知如下，请您在本公告刊登后七日内到我公司确认该房屋交房事宜，并办理未付房款的相关手续，逾期我公司将按双方所签南阳财富公馆房屋认购协议执行，南阳市百利全房地产开发有限公司，2019年7月9日”。2019年1月14日，被告短信通知与原告，通知内容为“尊敬的财富公馆二期客户6-1705米金聚您好！我们是财富公馆二期项目部，您购买该项目的6号楼，已于2018你那6月1日开始交房，前期已经多次通知您前来办理交房手续，但您没有按时办理，现再次通知您自通知之日起7日之内来办理交房事宜。否则承担相应的法律后果。特此通知。财富公馆二期3#6#项目部，2019年1月14日”。2019年7月13日，邮寄通知原告。2019年7月23日，百利全公司向米金聚送达告知函一份，内容为“尊敬的财富公馆6号楼1705业主米金聚先生:根据您与我公司2016年12月19日签订的南阳·财富公馆房屋认购协议第八条约定,双方应当2018年5月1日对你所购房屋进行交付,对此我公司对你多次通知与明示,并在2019年7月15日刊登南阳晚报公告,但你至今仍没接收该房屋,现我公司郑重对你通知如下:我公司将收回该房屋并对该房屋另行处理,你所交的房款我公司将无息退款。”2019年8月19日，原告将被告所交首付款178625元提存于南阳市汉都公证处。2019年10月22日，南阳市百利全房地产开发有限公司提起诉讼要求解除双方签订的认购协议，米金聚提出反诉要求继续履行合同，交付房产，承担违约责任。本院做出（2019）豫1303民初9068号民事判决书，以“百利全公司在与米金聚就付款方式协商未果的情况下，直接发送短信并在报纸上发公告通知米金聚一次性缴纳未付房款，且米金聚去百利全公司缴款时百利全公司又拒绝接收购房款，百利全公司的行为已构成违约。其并无单方解除合同的权利，其对米金聚送达告知函要求解除合同的行为不发生解除合同的法律效力，百利全公司违约在先，其要求解除认购协议的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持”为由驳回了其诉讼请求，以“米金聚仅向百利全公司支付了首付款，未缴纳下余购房款，先合同义务未履行，其主张百利全公司履行交付房屋的后合同义务的诉讼请求，本院不予支持”为由驳回米金聚反诉，该判决书已经生效。2020年6月12日，米金聚将剩余购房款39万元整提存到南阳市智圣公证处。另查明，涉案房屋已竣工，但仍未取得商品房预售许可证明。以上事实，由当事人陈述、认购协议书、收款收据、告知函、报纸公告、公证书、短信记录等予以证实，并经法庭举证、质证，记录在卷。本院认为，百利全公司与米金聚在平等、自愿的基础上签订的《南阳财富公馆房屋认购协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该认购协议合法有效，双方均应按照合同的约定及时、全面履行各自义务。被告辩称双方未签订商品房买卖合同，对付款方式未达成一致意见，理由不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。双方签订的认购协议约定有房屋位置、价款付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约条款等商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告双方的付款方式为按揭贷款，米金聚已按照合同约定交纳了首付款，百利全公司应按合同约定为米金聚办理按揭贷款。后因涉案房屋未取得商品房预售许可，不能办理按揭贷款，米金聚对不能办理按揭贷款没有过错，百利全公司应与米金聚协商新的付款方式，付款方式作为合同的重要内容，其变更应征求米金聚的同意，百利全公司在与米金聚就付款方式协商未果的情况下，直接发送短信并在报纸上发公告通知米金聚一次性缴纳未付房款，且米金聚去百利全公司缴款时百利全公司又拒绝接收购房款，百利全公司的行为已构成违约，其对米金聚送达告知函要求解除合同的行为不发生解除合同的法律效力，双方应继续履行认购协议书约定的义务。现原告已经剩余房款39万元提存到公证处，视为已经履行了付款义务，被告可在法定期限内到公证处领取剩余房款，并应按照协议约定交付房屋，故对于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告立即领受提存款项的请求，在提存款项后已经发生了交付的效果，是否提取，属于被告的权利，不属于本案审理的范围，对该项请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告南阳市百利全房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告米金聚交付南阳财富公馆第6栋1单元17层1705号房屋。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  李靖玥二〇二〇年八月二十七日书记员  李 楠