广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1109号上诉人(原审被告，反诉原告)：吴冰华，女，1970年6月26日出生，汉族，住广东省德庆县******************************。委托诉讼代理人：高静婷，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：平先进，广东一粤律师事务所律师。被上诉人(原审原告，反诉被告)：德庆县创时代房地产有限公司，住所地广东省德庆县**********************商铺。法定代表人：潘汉梅，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：郭生平，广东开信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑欢，广东开信律师事务所律师。原审被告：陈伟斌，男，1967年8月2日出生，汉族，住广东省德庆县****************。上诉人吴冰华因与被上诉人德庆县创时代房地产有限公司（以下简称创时代公司）、原审被告陈伟斌建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省德庆县人民法院（2019）粤1226民初381号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴冰华的委托诉讼代理人高静婷、被上诉人创时代公司的委托诉讼代理人郭生平、陈淑欢到庭参加诉讼，原审被告陈伟斌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴冰华提出上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判驳回创时代公司的诉讼请求，或者将本案发回重审；2.二审诉讼费、保全费由创时代公司承担。事实和理由：一、（一）吴冰华与创时代公司签订的是合作开发房地产合同，并非建设用地使用权转让合同。因创时代公司在合作过程中，参与到实际经营中，并承担经营风险;（二）一审法院认定“在原告实际向被告吴冰华出借专项工程借款1500万元后，双方又签订《补充协议》…”是与事实不符的。在双方签订《补充协议》时，创时代公司向吴冰华出借1400万元借款，而非1500万元。因为双方从未签订借款合同，《补充协议》作为《房地产合作开发合同》的组成部分，也不能认定为借款合同，而最后100万元借款是在2017年4月7日从朱伟霞账户转至吴冰华账户。结合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，吴冰华认为，最后100万元借款合同的生效时间是2017年4月7日，而在2017年3月14日签订的《补充协议》，对该笔借款没有任何约束力。创时代公司对于其诉讼请求“要求原告支付合作所得分配款本金合计1466万元”并未举证证明是“分配款”，结合吴冰华提交的证据“收据”，应当认定吴冰华已还250万元借款，尚欠1250万元借款、216万元分配款未偿还，而一审法院在判决中明显混淆了分配款以及借款为合同款;(三)一审庭审过程中，吴冰华以及创时代公司均表示，《还款协议》可以继续履行且愿意继续履行。创时代公司认为“可以继续履行的，吴冰华继续还款就可以了。”载入了2019年11月25日的第二次庭审笔录。吴冰华也向一审法院表示愿意继续还款。《还款协议》作为《房地产合作开发合同》的补充协议，除了关于吴冰华还款的约定外，还约定了创时代公司向吴冰华履行分配物业的义务以及办理时代花园已开发物业不动产权证的义务。一审法院违背双方的意愿，认定《还款协议》不能继续履行是错误的。一审法院认定《还款协议》不能履行却又单独采纳《还款协议》中有利于创时代公司的部分作为定案依据，把《还款协议》第三条和第二、四条的约定割裂开来，对案件基本事实认定不清，且严重违反了民事诉讼法的相关规定。一审庭审过程中，双方的主要争议焦点并非《还款协议》能否继续履行，而是还款条件是否成就。关于《还款协议》约定内容争议最大的条款是2.1条、4.2条。根据《还款协议》的约定吴冰华还款应当满足3个条件：1.创时代公司须配合吴冰华办理时代花园项目已开发物业的确权分证手续；2.创时代公司将南座首层除15、16号外的其余商铺和南座二层整层商铺过户至吴冰华名下；3.由吴冰华以南座首层除15、16号外的其余商铺和南座二层整层商铺作为抵押物向银行进行融资，用融资所得的1000万元用于归还创时代公司欠款本金，或在完成确权分证手续之日起两个月内向创时代公司还款1000万元。而且根据《还款协议》，首期应当偿还的款项是1000万元而非1466万元。而在实际履行过程中，吴冰华与创时代公司合意将南一层1号商铺对外销售给案外人何宁，且创时代公司已收到相关房款，南一层1号商铺并未过户给吴冰华。对于1号商铺的销售，吴冰华以及创时代公司双方均无异议。而因贷款政策的调整，吴冰华以及创时代公司认为把商铺统一过户到吴冰华名下，不利于向银行抵押融资，所以吴冰华与创时代公司合意将南座首层除1、15、16号外的其余商铺和南座二层整层商铺通过商品房买卖的形式，过户至吴冰华指定案外人的名下，案外人无需支付购房款。虽然吴冰华与创时代公司并未另行签订协议约定变更《还款协议》的履行方式把案涉商铺过户至吴冰华指定案外人名下，但创时代公司参与把案涉商铺过户到吴冰华指定案外人名下，应当认定为双方合意变更履行方式。创时代公司认为吴冰华恶意把案涉商铺过户至案外人名下导致《还款协议》约定的还款方式不能实现缺乏事实依据。创时代公司在2018年10月10日把南1层6号铺、7号铺、9号铺、10号铺作为最后一批商铺过户给案外人李昊贤后，按《还款协议》的履行方式完成了关于商铺过户部分的义务。创时代公司已部分履行了《还款协议》的义务，包括：办理了时代花园项目已开发物业的确权手续以及将南座首层除15、16号外的其余商铺和南座二层整层商铺过户至吴冰华名下。但创时代公司尚未配合吴冰华办理时代花园项目已开发物业的分证手续，导致还款条件尚未成就。待创时代公司完成时代花园项目已开发物业的分证后续后，吴冰华才履行还款1000万元的义务。吴冰华在一审庭审过程中，多次表示《还款协议》应当继续履行，在创时代公司履行完办理时代花园项目已开发物业的分证后续后，吴冰华就履行还款义务。而创时代公司认为，其办理了时代花园项目已开发物业的大确权手续，即完成了《还款协议》约定还款的首项义务，吴冰华应当履行还款责任。“确权分证”包含“确权”、“分证”两个含义，“确权”指时代花园项目的大确权；“分证”指在办妥大确权后，把大确权后的产权分割开来，按照已出售物业的《商品房买卖合同》约定，为相应买受人根据买卖合同约定分别办理不动产权证。而创时代公司把“确权分证”曲解为单纯的确权，明显是曲解了《还款协议》的约定。按照创时代公司的理解“确权分证”指“大确权”即初始登记、首次登记与《还款协议》中2.1条是矛盾的。一审法院查明时代花园项目在2018年9月4日已办理确权登记，双方不可能在2018年9月10日签订协议去约定已经办妥的事项，并且以已经办妥的事项作为是否成就还款条件的首项前提。对于“时代花园项目已开发物业”该部分的约定，创时代公司仅履行了“确权”义务，并未履行“分证”义务，没有全面履行《还款协议》的约定。根据《中国人民共和国合同法》第六十七条的规定，创时代公司负有先履行义务，创时代公司履行债务不符合约定，吴冰华作为后履行一方有权行使先履行抗辩权，拒绝履行相应的还款义务。双方对于“确权分证”理解存在重大分歧，一审法院曾向德庆县********、德庆县*******、德庆县住房和城乡建设局发函征询。德庆县********、德庆县*******明确表示“确权”和“分证”是两个手续。时代花园项目开发已进入收尾阶段，吴冰华作为合作开发的合作方，负责具体的实务工作，在开发后期，主要的实务工作就是为买受人办理不动产权证。但时代花园项目因创时代公司大股东林广斌的个人原因，拖延开发进度以期让吴冰华支付高额利息，在合作开发期间，一直指示创时代公司员工拖延办理盖章业务，导致开发工作的严重滞后。至今，应当办理不动产权证而尚未办理的物业多达126套。所以在签订《还款协议》之时，才会约定创时代公司需为时代花园项目已开发物业办理不动产权证。(四)一审法院否认《还款协议》第二、四条的约定却单独采纳了第三条约定的利息计算方法是错误的。《还款协议》中约定的所谓“利息”实际上是在创时代公司履行完相应义务后才产生的，《还款协议》实质上也没有明确约定利息，而约定的“利息”，也应当结合过往的交易习惯认定为“逾期利息”。1466万元是根据《房地产合作开发合同》所发生的分配款，还是根据《房地产合作开发合同》后产生借款关系的借款，所适用的法律以及所产生的利息是不一致的。一审法院在未能查明、不能认定1466万元性质的情况下，认定1466万元款项按照年利率24%计算利息，是对基本事实认定不清、对法律适用错误。(五)还款条件尚未成就。退一步来说，即使二审法院认定还款条件成就，也应当根据《还款协议》第2.1条的时间去认定吴冰华应该履行还款义务的日期，即2018年12月11日开始起算逾期利息。而1466万元的利息计算标准，应当区分分配款和借款，其中1250万元是借款，按照《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》有关规定，逾期还款的年利息是6%，而216万元是分配款，不存在利息。根据《房地产合作开发合同》及《补充协议》约定，逾期还款的年利息是14.4%。二、对于借款部分的1250万元，应当适用《中华人民共和国合同法》第二百一十条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条、第二十五条、第二十九条，的规定。1250万元的借款不存在利息，而逾期利息因与《房地产合作开发合同》约定的开发进度关联，属于约定不明，应按照年利率6%认定。对于216万元分配款，应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条的规定，《还款承诺书》作为《房地产合作开发合同》的组成部分无效或者要求变更按照月息1.2%计算逾期利息，216万元分配款不存在利息，逾期利息按年利率14.4%计算。综上，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，请二审法院依法撤销一审判决第一项，改判驳回创时代公司的诉讼请求，或者将本案发回重审。创时代公司答辩称，一、案涉1466万元是创时代公司应得的合作分配款余款，并非借款。《还款协议》是吴冰华起草，由双方在落款处签章的。《还款协议》明确约定“就乙方向甲方偿还德庆县****项目承包款欠款一事达成如下协议”，因此吴冰华非常清楚案涉款项不是“借款”。在合同履行过程中，由于吴冰华资金不足，创时代公司与吴冰华于2017年3月14日签订了《房地产合作开发合同补充协议》，明确约定由吴冰华先偿还1500万元借款，合作收益款则分五期支付。在《还款承诺书》中吴冰华确认，截止至2018年l月10日其应支付而未支付的款项为1750万元，除了该1750万元外，后期还有三笔合作收益款应支付给创时代公司。二、1466万元本息的付款条件已经成就，付款期限也已经届满，吴冰华应向创时代公司方支付1466万元本息。（一）根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条的规定，《还款协议》中的“确权分证”是俗称的“大确权”，即法律规定的“首次登记”。对于商品房而言，“首次登记”就是先将项目物业大确权分证到开发商名下，才可以把具体某个单元的物业过户到某个人名下。根据《还款协议》第2.l条的约定，先办理大确权，然后将约定的商铺过户到吴冰华的名下。（二）根据我方一审中提供的三份大确权证，充分证明2018年9月已经完成了大确权，即上述条款约定的“确权分证”手续在2018年9月完成了。《还款协议》第2.1条最后约定“乙方承诺在完成确权分证手续之日起两个月内向甲方还款1000万元。”据此可见，“确权分证手续之日起两个月内”这就是l000万元的款项支付的条件，并且实际上该条件已经成就，上述条款约定支付的期限早已经届至。所以，吴冰华应向创时代公司支付1000万元。（三）根据《还款协议》第2.1条和第2.3条约定，吴冰华偿还1466万元本息的顺序是：第一，21条约定“乙方（吴冰华）承诺在完成确权分证手续之日起两个月内向甲方（创时代公司）还款100万元”（下称“第一期还款”）。第二，23条约定吴冰华应在向甲方还款1000万元后的五个工作日内按照合同约定的步骤，偿还剩余的466万元和累计未还的利息（下称“第二期还款”）。据上约定，吴冰华按期履行第一期还款，是吴冰华履行第二期还款的前提条件。但是，由于吴冰华不主动履行第一期还款义务，导致“第二期还款”履行条件无法成就。其行为有悖诚实信用原则，属于恶意阻却后一履行条件成就的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“附条件生效的合同，自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”以及《民法总则》第一百五十九条：“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，第二期还款的履行条件已成就，吴冰华应自第一期还款到期后的5个工作日内，向创时代公司履行第二款还款义务。因此，也应视为该466万元的付款条件已经成就。（四）在创时代公司毫不知情的情况下，吴冰华早已私下处分了《还款协议》中约定的南座商铺实属恶意。根据我方与吴冰华约定以及实际操作中的合作开发模式，楼盘的销售以及网签密钥和税控设备资料均由吴冰华掌控。并且，《还款协议》是吴冰华起草的，而我方在与吴冰华于2018年9月10日签订《还款协议》之时，根本不知道吴冰华已经早在2018年7月18日开始至9月9日，陆续将南座首层除15、16号外的其余商铺和南座二层整层的商铺网签给其三个儿子和案外人陆民杰。所以，根本不存在我方与吴冰华约定将上述商铺过户至吴冰华指定的人名下。况且《还款协议》也没有约定将上述商铺过户至吴冰华指定人员名下。故此，吴冰华在上诉状中所述内容毫无事实依据。吴冰华上述这种恶意操作不能阻止“确权分证手续之日起两个月内向甲方还款1000万元。”这一付款条件的成就。（五）吴冰华在一审庭审中辩称：“为了贷款方便，在创时代公司与吴冰华签订《还款协议》后，将该协议第2.1条中约定过户到吴冰华名下的商铺过户到其三个儿子（李昊贤、李国贤、李庆贤）和陆民杰的名下。”的说法，既不符合逻辑，也缺乏事实依据。我方在一审起诉后向房管调取了吴冰华三个儿子和陆民杰的商铺合同，具体情况如下：李国贤共签订了五份《商品房买卖合同》，五套房屋的签约时间分别为：2018年7月18日（1套）、2018年7月19日（2套）、2018年8月15日（2套）。李庆贤共签订了五份《商品房买卖合同》，五套房屋的买卖合同签约时间均为2018年8月15日。李昊贤共签订了十三份《商品房买卖合同》，其中六套的签约时间是2018年9月7日，另外六套的签约时间是2018年9月8日，第十三套是在2018年9月9日签订的。陆民杰共签订了三份《商品房买卖合同》，三份均是在2018年9月9日签订的。但《还款协议》是在2019年9月10日由吴冰华起草，打印好交给创时代公司盖章签订的。从签约时间上，可以清楚看到26份《商品房买卖合同》的签约时间是从2018年7月份开始至9月9日。假设如吴冰华所辩称的：“为了贷款方便，在签订《还款协议》后将原本约定过户给吴冰华的商铺过户到吴冰华三个儿子和陆民杰名下。”，那么，创时代公司与吴冰华根本没有必要在2019年9月10日签订《还款协议》。综上，无论是吴冰华用自有资金还是以谁的名义融资，根据《还款协议》第2.l条最后一句“乙方承诺在完成确权分证手续之日起两个月内向甲方还款1000万元。”吴冰华应在完成确权分证手续之日起两个月内向我方支付1000万元。三、已购房的案外业主的过户问题与本案无关。案涉《还款协议》也从未牵涉这部分的业主过户问题，一审判决驳回吴冰华一审时的反诉请求是正确的。1.吴冰华在一审反诉中声称有125户已购房业主未办理过户手续而在其上诉状中又称有126户业主为过户。对于这些已销售物业的业主而言，办理房屋所有权证的期限应按《商品房买卖合同》执行。根据合同相对性原则，这些已经销售的物业的购房者不是吴冰华，吴冰华无权要求创时代公司为该125户或者126户业主办理房产证。2.开发商销售物业均采用住建部门指定的标准合同版本。在住建部门设定的《商品房买卖合同》条款中有专门约定销售方为购房者办理过户手续的期限，因此，应按《商品房买卖合同》约定的期限为购房者办理物业过户手续。根据合同相对性原则，创时代公司与吴冰华签订的《还款协议》完全不可能，也没有必要约定合同以外众多第三方的问题。这些业主的过户办证问题，无论从现实情理还是法理，根本不能成为吴冰华拒绝向我方支付款项的理由。而且，一审判决驳回吴冰华一审时的该项反诉请求是正确的。四、吴冰华在上诉状中称本案与379、38、382、383号案件属于重复起诉的观点，缺乏事实和法律依据。五、创时代公司在一审中主张的利率符合法律规定。按照吴冰华出具的《还款承诺书》以及双方签订的《还款协议》中约定的利率均比较高。而我方根据法律规定的范围，在起诉时主张按年利率24％属于我方自愿对自己权利的处分。综上所述，一审判决认定事实清楚、正确，适用法律正确，程序合法，恳请法庭维持一审判决。吴冰华的上诉请求缺乏事实和法律依据，请二审法院驳回吴冰华全部上诉请求。创时代公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令吴冰华立即向创时代公司支付合作所得分配款本金合计1466万元；二、判令吴冰华支付1466万元本金的逾期利息1866708.23元(暂计至2019年3月11日，此后的利息按同期银行贷款年利率24%计算至款项付清之日止)；三、判令陈伟斌对上述第1、2项请求承担连带清偿责任；四、判令吴冰华、陈伟斌承担本案的诉讼费和诉讼保全费。吴冰华提出反诉请求：一、创时代公司履行配合吴冰华办理时代花园项目已开发物业的不动产权证的义务；二、创时代公司承担全部的诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年4月6日，创时代公司与吴冰华签订《房地产合作开发合同》，约定创时代公司(甲方)以坐落于德庆县******使用面积为6000平方的商住土地使用权作价4000万元作为投资，吴冰华(乙方)以投入全部建设资金作为投资，合作开发房地产项目，项目名称“德庆县****”。合同第4.1条约定：“作为此项合作收益，项目开发完成后，乙方将分得德庆县****(暂定)所有商住楼。如届时乙方需要委托甲方对所分得的商住楼进行处置的，由双方另行签订补充协议方式确定。甲方所得分配为税后人民币4780万元，乙方应按照如下期限向甲方支付前述所得分配：2016年2月15日至2016年3月15日，乙方应向甲方支付第一期合作收益为780万元；2016年7月1日至2017年5月30日，乙方应向甲方支付第二期合作收益4000万元。…如乙方逾期支付前述利益的，逾期超过一个月的，乙方应按照逾期天数向甲方支付应付未付款项的利息(利息计算方式为：月息1.2%)。”第5.6条约定：“甲方承诺按乙方对本项目建设的进度出借2500万元给乙方作为专项开发资金(具体借款协议由双方另行签订，该款项任何情况下都不得用于本合作项目开发资金以外的用途)，该借款由乙方在2016年2月15日至2016年6月1日之间偿还。如乙方逾期偿还的，逾期超过一个月的，乙方应按照逾期天数向甲方支付利息(利息计算方式为：月息1.2%)。”第八条约定：“第三方陈伟斌愿意为乙方履行本合同项下的全部义务(含违约责任的承担)承担连带保证责任。如乙方未履行相关义务的，甲方有权直接要求担保方承担支付、清偿责任。”陈伟斌作为连带保证人在该合同签名确认。签订《房地产合作开发合同》后至2017年4月7日期间，创时代公司先后向吴冰华出借工程借款共1500万元。期间，创时代公司与吴冰华又于2017年3月14日签订一份《房地产合作开发合同补充协议》(以下简称“《补充协议》”)，第一条约定：“双方同意将开发合同的4.1条乙方(吴冰华)向甲方(创时代公司)支付的所得分配及还借款(共人民币6280万元)分期支付修改为：2017年4月1日前取得土地使用证后，75天内(即2017年6月15日)将所得分配支付1500万；2017年8月15日支付800万；2017年10月25日支付800万；2017年12月15日支付900万；2018年1月15日支付1000万；2018年2月28日支付1280万。”第二条约定：“如未按上述时间支付所得分配及还借款的，则从逾期次日起对未支付余额以月息1.2%计算利息，若逾期2期仍未按上述时间支付所得分配及借还款的，仍对未支付余额以月息1.2%计算利息，直至全部款项支付完毕。”双方签订《补充合同》后，吴冰华从2017年7月18日至2017年12月13日分13笔汇款向创时代公司归还款项共1350万元。2018年1月10日，吴冰华向创时代公司出具《还款承诺书》，承认截止出具本承诺书时，其欠创时代公司到期应支付的合作收益1750万元未支付，还有三期尚未到期的应支付给创时代公司合作收益共3180万元，并承诺“一、已逾期的1750万元中，400万元抵作创时代公司的购房款，剩余的1350万我分两期支付给创时代公司，2018年1月20日支付800万，2018年2月12日支付550万元，在该支付时间前的逾期我自愿按1.2月息计息给创时代公司。该两笔款项如未能按上述时间支付的，逾期第一个月起我自愿按3分月息计息给创时代公司，逾期第二个月起我自愿按4分月息计息给创时代公司。二、后期三笔款项的支付，如有逾期的，逾期10天以内，我自愿按1.2月息计息给创时代公司，逾期超过10天的，逾期第一个月起我自愿按3分月息计息给创时代公司，逾期第二个月起我自愿按4分月息计息给创时代公司。”出具《还款承诺书》后，吴冰华从2018年1月11日至2018年9月4日期间先后通过20笔银行转账汇款向创时代公司共归还及支付本息34561200元，以及分别于2018年1月23日及2018年2月12日由创时代公司向吴冰华出具收据，抵扣购房款共400万。2018年9月4日，吴冰华又向创时代公司还款500万元，创时代公司出具收据，载明“其中利息200万元，本金300万元”。2018年9月10日，创时代公司与吴冰华签订《还款协议》，双方对账确认截止2018年9月4日，乙方(吴冰华)尚欠甲方(创时代公司)承包款本金1600万元，利息49万元，抵扣甲方另外还应支付乙方房款183万元(优先抵扣利息49万元，抵扣本金134万元)后，乙方尚欠甲方1466万元。《还款协议》第2.1条约定：“在签订本协议后，甲方须配合乙方办理时代花园项目已开发物业的确权分证手续，具体业务办理由乙方负责。待确权分证手续完成后，甲方将南座首层除15号、16号外的其余商铺和南座二层整层商铺(附南座首层、二层商铺销售情况现状图纸)过户至乙方名下，商铺过户所产生的包括税费等全部费用由乙方承担。商铺过户完成后，由乙方以南首层除15号、16号外的其余商铺和南座二层整层商铺作为抵押物向银行进行融资，用融资所得的1000万元用于归还甲方欠款本金。乙方承诺在完成确权分证手续之日起二个月内向甲方还款1000万元。”第2.2条约定：“办理确权分证手续后，乙方将属于其所有的时代花园项目北座首层除6号、8号、9号、18号、19号外的其余商铺、二层商铺和负一层65个车位在签订本协议之日起后暂不对外销售。如乙方对北座首层、二层及负一层车位确有销售行为发生，乙方保证将所得销售款项全部支付给乙方，用于支付欠款本息。”第2.3条约定：“乙方按照第2.1条约定向甲方还款1000万元后，甲方应在收到乙方还款1000万元之日起5个工作日内配合乙方将北座首层和二层至还款日时仍未售出的商铺过户至乙方名下，商铺过户所产生的包括税费等全部费用由乙方承担。商铺过户完成后，由乙方以北座首层商铺和二层商铺作为抵押物向银行进行融资，融资所得用于偿还乙方剩余欠款本金466万元及累计未还利息。乙方承诺在完成北座首层和二层商铺过户手续之日起二个月内向甲方支付剩余欠款本息。”第三条约定：“在乙方按照本协议第二条约定还款过程中，甲方有权按照乙方于2018年1月10日出具的《还款承诺书》中的利息计算标准计算利息至乙方实际还清欠款利息之日止。”签订协议后，吴冰华没有再向创时代公司支付过本金及利息。另查明，“德庆县****”项目已于2018年8月10日竣工并于2018年9月4日办理确权登记。该项目南座首层除15、16号外的其余商铺和南座二层整层的商铺中，南一层2号、3号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、17号-1商铺；南一层17号-2、17号-3、18号商铺已过户登记于案外人陆民杰名下，南二层1号、2号、3号、5号、9号商铺已过户登记于案外人李庆贤名下；南二层4号、6号、7号、8号、10号商铺已过户登记于案外人李国贤名下。南一层1号商铺已销售给案外人何宁但未办理过户登记。一审法院认为，本案中创时代公司与吴冰华签订的《房地产合作开发合同》约定创时代公司作为出地方不承担经营风险，只收取固定数额收益，应定性为建设用地使用权转让合同。《房地产合作开发合同》除约定创时代公司分得分配款4780万元外，还约定创时代公司向吴冰华出借专项工程借款2500万元，在创时代公司实际向吴冰华出借专项工程借款1500万元后，双方又签订《补充协议》，确认分配款和借款总额并约定同一还款期限和计息标准，但没有约定支付款项优先支付分配款抑或归还工程借款，在吴冰华向创时代公司支付款项的过程中双方亦没有明确。但这并不影响创时代公司据此要求吴冰华一并支付该确认的尚欠到期合同款项并按照合同约定计付利息的诉讼请求。故此，本案为合同纠纷，争议焦点为：一、吴冰华尚欠创时代公司款项1466万元支付条件是否成就；二、吴冰华尚欠款项计息起算日期及计息标准问题；三、陈伟斌应否对吴冰华的上述欠款承担连带清偿责任；四、吴冰华是否有权请求创时代公司协助“德庆县****”项目的买受人办理房地产不动产权证。关于吴冰华尚欠款项支付条件是否成就的问题，从双方签订的《还款协议》第二条的整体看，双方约定采取如下还款方式：第一部分先由创时代公司过户“德庆县****”南座部分商铺至吴冰华名下，由吴冰华以该部分商铺向银行抵押贷款融资1000万元支付给创时代公司；第二部分待第一部分款项还清后再由创时代公司过户“德庆县****”北座部分商铺及车位至吴冰华名下，再用相同的方法向银行贷款以支付剩余款项。但经查明《还款协议》约定的第一部分款项涉及的南座部分商铺均已过户案外人名下，故双方约定的还款方式已无法履行。本案中没有证据显示双方在签订《还款协议》之时有订立新债以消灭旧债的合意，故《还款协议》乃双方另行增加的一种债务履行方式，新还债方式不履行，旧债务不消灭。新还债方式实际已不能履行的情况下，双方仍应以《补充协议》及《还款承诺书》的旧约定履行，按照该约定尚欠1466万元已经到期，支付条件已经成就。即便将《还款协议》视为创时代公司就已到期债务重新给予吴冰华宽限期的债务变更，该宽限期亦约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第(二)的规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。从双方签订《还款协议》至今已一年多，结合双方往来及交易习惯，该笔款项的支付亦已超过合理的宽限期。故此，吴冰华尚欠款项支付条件已经成就。关于对吴冰华尚欠款项计息标准，吴冰华在《还款承诺书》中承诺欠款逾期10天以内按1.2%月息计息；超过10天的第一个月按3分月息计息，逾期第二个月起按4分月息计息，及后的《还款协议》约定在还款过程中创时代公司有权按照《还款承诺书》中的利息标准计息。现创时代公司起诉请求降至年利率24%计算利息，属于自愿对自己权利的处分，且该计息标准在法律允许范围内，该院予以准许。至于利息起算日期，《还款协议》第一条明确优先抵扣尚欠利息后，剩余款项抵扣本金，尚欠本金1466万元。可见签订《还款协议》之时，双方已确定尚欠利息清偿完毕。故此，吴冰华尚欠款项应当以1466万元为本金，自《还款协议》签订次日即2018年9月11日起按照年利率24%计息。关于陈伟斌应否对吴冰华的上述欠款承担连带清偿责任问题，陈伟斌在创时代公司与吴冰华签订的《房地产合作开发合同》中签字为吴冰华承担连带保证责任，但没有约定保证期限。《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”第二款规定：“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”《房地产合作开发合同》约定合作收益款最后一期的支付期限为2017年3月10日，借款归还期限为2016年6月1日，而创时代公司直至2019年3月12日才起诉请求陈伟斌履行保证责任，已超过陈伟斌对上述债务的保证期限，故陈伟斌对吴冰华上述欠款的连带保证责任得以免除。创时代公司也没有提供证据证明陈伟斌知道创时代公司及后给予吴冰华更长的还款期限及同意延长保证期间，故创时代公司要求陈伟斌对上述欠款承担连带清偿责任的请求理据不足，该院不予采纳。关于吴冰华是否有权请求创时代公司协助“德庆县****”项目的买受人办理房地产权证的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……本案中吴冰华对创时代公司是否将“德庆县****”项目过户至具体买受人名下并没有直接利害关系，该反诉请求的直接利害关系人应当为该房地产所开发商品房、商铺或车位的具体买受人，故吴冰华的反诉请求依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条的规定，判决：一、吴冰华自该判决发生法律效力之日起30日内向创时代公司支付合同款1466万元以及利息(利息按照年利率24%，自2018年9月11日起计算至欠款清偿之日止)。二、驳回创时代公司的其他诉讼请求。三、驳回吴冰华的反诉请求。本诉案件受理费120960.24元、保全费5000元、反诉案件受理费50元以及管辖权异议案件受理费100元，由吴冰华负担。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”的规定，创时代公司与吴冰华签订的《房地产合作开发合同》约定创时代公司提供土地使用权，不承担经营风险，只收取固定数额收益，应定性为建设用地使用权转让合同。本案为建设用地使用权转让合同纠纷。关于创时代公司请求吴冰华支付的1466万元款项的性质。双方签订《补充协议》确认分配款和借款总额并约定同一还款期限和计息标准，但没有约定支付款项优先支付分配款或归还工程借款，在吴冰华向创时代公司支付款项的过程中双方亦没有明确。但吴冰华在《还款承诺书》中确认剩余欠款为合作收益款，并非借款。因此，应认定创时代公司请求吴冰华支付的1466万元款项是合作收益的分配款而非借款。根据当事人上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：吴冰华尚欠创时代公司款项1466万元的支付条件是否成就。根据案涉《还款协议》第二条的内容可知，双方约定采取以下还款方式：第一部分先由创时代公司过户“德庆县****”南座部分商铺至吴冰华名下，由吴冰华以该部分商铺向银行抵押贷款融资1000万元支付给创时代公司；第二部分待第一部分款项还清后再由创时代公司过户“德庆县****”北座部分商铺及车位至吴冰华名下，再用相同的方法向银行贷款以支付剩余款项。据此，双方争议的还款成就条件即“确权分证”应理解为创时代公司对商品房首次登记，并将约定的部分商铺过户到吴冰华名下。吴冰华认为创时代公司将所有销售出去的物业均办理过户手续后还款条件才成就，不符合案涉《还款协议》第二条表达的意思，且其他已售物业的过户手续应由创时代公司与实际购买的业主按购房合同的约定来履行。因此，本院对吴冰华认为创时代公司将已售物业均办理过户手续后支付条件才成就的主张不予采纳。经查明，《还款协议》第二条约定的第一部分款项涉及的南座部分商铺均已过户到案外人名下，且吴冰华确认是其在签订《还款协议》之前已将上述涉及的商铺出售给案外人。根据《民法总则》第一百五十九条的规定：“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”由于吴冰华的行为导致双方约定还款条件未成就，应视为吴冰华尚欠创时代公司款项1466万元的支付条件已成就。关于逾期利息的计算。根据《还款协议》第三条的约定，吴冰华还款过程中支付的利息应按《还款承诺书》的利息标准计算。现创时代公司起诉请求降至年利率24%计算利息，属于自愿对自己权利的处分，且该计息标准在法律允许范围内，应予以支持。至于利息起算日期，《还款协议》第一条明确优先抵扣尚欠利息后，剩余款项抵扣本金，尚欠本金1466万元。可见签订《还款协议》之时，双方已确定尚欠利息清偿完毕。因双方签订《还款协议》时支付条件已成就，逾期利息应从签订协议第二天起计算。因此，一审判决吴冰华向创时代公司支付1466万元以及利息，利息自2018年9月11日起按照年利率24%计算并无不当，应予以维持。对于双方当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，吴冰华的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费121010.24元（吴冰华已预交），由吴冰华负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二〇年八月五日法官助理  张铭华书 记 员  魏珍珍