福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0406民初3431号 原告：蒋雄，男，1975年1月17日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告：郑美珍，女，1978年12月17日出生，汉族，住福建省尤溪县。 二原告委托诉讼代理人：赖水娟，福建仰高律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：林雪美，福建仰高律师事务所实习律师。 被告：刘克贤，男，1974年9月27日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：罗建生，福建枫桦律师事务所律师。 第三人：郑文瑞，男，1966年1月5日出生，汉族，住福建省尤溪县。 第三人：万玉华，女，1969年7月10日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：郑文瑞，男，1966年1月5日出生，汉族，住福建省尤溪县，系万玉华丈夫。 原告蒋雄、郑美珍与被告刘克贤、第三人郑文瑞、万玉华执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋雄及其委托诉讼代理人赖水娟、林雪美，被告刘克贤及其委托诉讼代理人罗建生和第三人郑文瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋雄、郑美珍向本院提出诉讼请求：1.请求不得执行尤溪县杂物间（所有权证号：尤房权证2014字第××号）并解除对该房产的查封；2.请求确认原告蒋雄、郑美珍与第三人郑文瑞、万玉华于2014年3月18日签订的《买卖协议》合法有效，尤溪县杂物间（所有权证号：尤房权证2014字第××号）属于原告所有，第三人郑文瑞、万玉华立即配合原告办理过户登记手续。2020年5月6日，变更诉讼请求为：1.请求不得执行尤溪县杂物间（所有权证号：尤房权证2014字第××号）并解除对该房产的查封；2.请求确认尤溪县杂物间（所有权证号：尤房权证2014字第××号）属于原告所有。 事实和理由：第三人郑文瑞与万玉华系夫妻关系。2014年3月18日，原告蒋雄、郑美珍与第三人郑文瑞、万玉华签订《买卖协议》一份，约定由第三人郑文瑞、万玉华将其所有的位于尤溪县的杂物间（建筑面积15.23平方米）以人民币壹拾伍万元整的价款出售给原告蒋雄、郑美珍。上述《买卖协议》签订后，第三人郑文瑞、万玉华便将该房屋钥匙交付原告，由原告使用至今，原告也依约于2014年5月28日以银行转账的方式向第三人郑文瑞、万玉华指定的账户一次性支付了购房款。然而，付款后原告未能联系上第三人郑文瑞、万玉华，故而未能办理房产过户手续。虽该房产未办理过户手续，但原告已经付清全部价款且已实际占有使用五年多，该房屋现已属于原告蒋雄、郑美珍所有，继续执行该财产可能会侵害原告的合法权益。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条的规定，原告享有足以排除强制执行的权益。 2019年8月12日，原告向贵院提出执行异议申请，请求依法解除对尤溪县杂物间（所有权证号：201402024）的查封并中止拍卖；后原告收到贵院驳回异议申请的裁定。现原告对（2019）闽0426执异22号裁定不服，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 刘克贤辩称，一、案涉房产现在仍登记在第三人名下，第三人还是该房屋的权利人，原告并非执行标的房产的权利人。二、无论买卖协议，还是转账记录、收条，或者交房证明，均存在诸多问题，无法证明原告与第三人之间的房屋买卖事实真实存在，不符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的情形。三、即便原告与第三人之间的房屋买卖事实真实存在，但因未办理产权过户登记的过错在于原告，也不符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。 郑文瑞、万玉华述称，同意蒋雄、郑美珍的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告刘克贤与被告郑文瑞买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月20日作出（2015）尤民初字第2388号《民事判决书》，判决郑文瑞承担还款的义务。后因郑文瑞未按上述生效法律文书所确定的内容履行还款义务，刘克贤向本院申请强制执行。本院于2016年6月12日受理该执行案件，案号为（2016）闽0426执1305号。2016年6月16日，本院作出（2016）闽0426执1305号《执行裁定书》，查封案涉杂物间。 蒋雄、郑美珍作为案外人对本院查封位于福建省尤溪县杂物间提出书面异议。2019年10月9日，本院作出（2019）闽0426执异22号《执行裁定书》，驳回案外人蒋雄、郑美珍的异议请求。蒋雄、郑美珍遂提起本案诉讼。 另查明，案涉杂物间坐落于福建省尤溪县杂物间于2014年3月24日办理房屋所有权登记，登记于郑文瑞、万玉华名下，房屋所有权证号：201402024。 再查明，2014年3月18日，蒋雄、郑美珍与郑文瑞、万玉华签订《买卖协议》一份，约定由郑文瑞、万玉华将其所有的坐落于福建省尤溪县的杂物间以150000元的价款出售给蒋雄、郑美珍。上述《买卖协议》签订后，郑文瑞、万玉华离开尤溪县外出，其通过从事房屋中介的案外人邓某将杂物间钥匙和《房屋所有权证》交付给蒋雄，2014年5月28日，蒋雄通过银行转账到郑文瑞的女儿郑梦芦账户160000元。 本院认为，本案为案外人提出的执行异议之诉。蒋雄、郑美珍关于停止对涉案房屋执行的诉讼请求及理由能否成立，应判断其是否享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，蒋雄、郑美珍的诉讼请求能否成立，需要结合上述司法解释规定予以判定。 关于买卖合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，刘克贤认为无论买卖协议，还是转账记录、收条，或者交房证明，均存在诸多问题，无法证明原告与第三人之间的房屋买卖事实真实存在。刘克贤虽质疑买卖合同的真实性，但未举证证明蒋雄、郑文瑞、万玉华存在恶意串通等合同无效情形。在刘克贤2015年11月9日起诉郑文瑞买卖合同纠纷案之前，蒋雄、郑美珍、郑文瑞、万玉华于2014年3月18日已签订案涉杂物间的《买卖协议》，郑文瑞在庭审中亦认可该《买卖协议》真实有效。因此，蒋雄、郑美珍、郑文瑞、万玉华于2014年3月18日签订的《买卖协议》，系本院查封之前签订的合法有效书面买卖合同。 蒋雄、郑美珍是否已经全部支付购房款问题。根据蒋雄、郑美珍、郑文瑞、万玉华于2014年3月18日签订的《买卖协议》，案涉杂物间价款为150,000元。2014年5月28日蒋雄通过银行转账到郑梦芦账户160,000元。郑文瑞在庭审陈述，郑梦芦系其二女儿，蒋雄转账的160,000元，其中150,000元系杂物间购房款，剩余10,000元系之前双方买卖房屋的款项。该陈述与2019年8月10日，郑文瑞出具给蒋雄、郑美珍的《收条》内容相互印证，可以证实蒋雄、郑美珍已经支付了全部价款。 关于案涉房屋的占有问题。根据蒋雄提供的证据和郑文瑞的陈述以及证人邓某的证人证言，能够证实蒋雄、郑美珍于2014年5月间已实际占有使用案涉杂物间。 关于案涉房屋未能过户是否因蒋雄、郑美珍自身原因所致的问题。由于案涉杂物间《买卖协议》签订后，郑文瑞离开尤溪，致使蒋雄、郑美珍未能办理过户登记，不应视为蒋雄、郑美珍的过错，非因买受人自身原因未办理过户登记。 蒋雄、郑美珍是否享有讼争杂物间所有权问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定：“不动产无权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”蒋雄、郑美珍虽与郑文瑞、万玉华签订案涉杂物间《买卖协议》，但仅凭该协议，并不发生物权变动的效力。故蒋雄、郑美珍要求确认对讼争房产享有所有权的诉讼主张，本院不予支持。蒋雄、郑美珍可依其与郑文瑞、万玉华签订的《买卖协议》，另行主张合同权利。 综上所述，蒋雄、郑美珍对坐落于福建省尤溪县杂物间（房屋所有权证号：尤房权证2014字第××号）享有排除强制执行的民事权益，蒋雄、郑美珍的诉讼主张部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行坐落于福建省尤溪县杂物间（房屋所有权证号：尤房权证2014字第××号），本院（2019）闽0426执异22号执行异议裁定于本判决生效时自动失效； 二、驳回蒋雄、郑美珍其他诉讼请求。 案件受理费3,300元，由蒋雄、郑美珍负担3,200元，由刘克贤负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  李德林 人民陪审员  林健坦 人民陪审员  吴 娴 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  姜 辛 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法)〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。