黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1029号上诉人（一审被告）：杜瑞宽，男，1971年2月23日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：姜淑云，女，1969年5月20日出生，无固定职业，住哈尔滨市道里区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路30-14号。法定代表人：孙莹，该公司总经理。委托诉讼代理人：王强，男，1982年11月10日出生，汉族，哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司经理，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王婵婵，黑龙江星河律师事务所律师。上诉人杜瑞宽因与被上诉人哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司（以下简称江海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜瑞宽的委托诉讼代理人姜淑云，被上诉人江海物业公司的委托诉讼代理人王强、王婵婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜瑞宽上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判并赔偿杜瑞宽的精神损失；2.本案一、二审诉讼费用由江海物业公司承担。事实和理由：一、一审判决基于杜瑞宽与江海物业公司签订的《物业管理合同》的内容，判令杜瑞宽对物业管理服务费全额支付，但一审判决忽视了江海物业公司没有按照合同约定内容履行物业服务义务，存在违约在先的行为，其判决排除了该物业公司的责任，明显有损于杜瑞宽的合法利益。二、江海物业公司与海顺新苑小区业主物业纠纷不是个案，本案涉及群体事件，涉及小区居民的切身利益，小区居民佐证充分，互为证人证明江海物业公司未尽到物业服务后，杜瑞宽才未缴纳物业管理费，并由街道办事处协助清退江海物业公司。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳物业费的，法院应予支持。本案中，江海物业公司没有证据证明通过直接送达等方式向杜瑞宽追缴物业管理费用，其在被业主清退后才把业主告上法庭，说明了江海物业公司明显怠工，严重失职，不作为。四、江海物业公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。一审中，杜瑞宽列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以物业服务存在一定程度不到位及服务瑕疵，但不能证明江海物业公司存在欠缺或过错，使其逃避了违约责任，把免于使用权利影响其义务的履行责任归咎于业主。江海物业公司违约行为主要体现在：一是未能按合同约定提供相应的物业管理服务，包括未对房屋结构和涉及使用安全的部位检修、未对楼外公用部分维修、对私搭乱建行为坐视不管、对消防设施运行质量未予检测等；二是未对安全防范工作尽到义务。小区内无保安巡逻、无监控；三是未对公共区域绿化养护及清冰雪工作尽到义务；四是水质污染严重，常年长期无法解决；五是擅自调高物业费价格，没有听证，没有物价局出具的批文等。综上，一审判决并未考虑江海物业公司存在的违约行为，忽视了其在本次物业纠纷中应负的责任，判决显失公正。恳请二审依法查明事实，予以改判，维护杜瑞宽的合法权益。江海物业公司辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确。江海物业公司已经履行了其物业服务合同的义务，提供了相应的物业服务，而杜瑞宽有义务履行合同缴纳物业费的义务，因此，杜瑞宽要求拒绝交纳物业费已经严重损害了江海物业公司的利益，不应予以支持。此外，本案系物业服务合同纠纷案件，杜瑞宽要求赔偿精神损失于法无据。综上，恳请二审法院在查清事实的基础上，驳回杜瑞宽的诉讼请求，维持一审判决。江海物业公司向一审法院起诉请求：1.杜瑞宽给付自2007年1月1日至2019年4月15日物业服务费共计6461.29元，给付自2007年1月1日至2019年4月15日逾期支付物业服务费的违约金1732.04元，以上总计8193.33元；2.诉讼费由杜瑞宽承担。一审法院认定事实：2004年11月9日，江海物业公司与杜瑞宽签订了《物业管理合同》，由江海物业公司承担哈尔滨市香坊区海顺新苑小区的物业管理工作，杜瑞宽系海顺新苑小区业主。该合同第二条约定了物业管理服务内容包括：1、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，包括外墙立面、坡屋面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、停车场等；2、房屋建筑共用设施设备的日常维修、养护和管理，包括：共用上下水管线、落水管、共用烟道、共用照明装置、供水系统、配电系统、供水管线、楼内消防设施设备等；3、住宅区域内的市政公共设施和附属建筑物（道路、过水井、化粪池、沟渠、公共照明、水泵房、小区停车场、休闲娱乐设施）日常维修养护和管理；4、公共绿地、花木建筑小品的日常养护与管理；5、附属配套建筑和设施的日常维修、养护和管理；6、公共环境卫生，包括庭院、道路、楼梯间等共用部位的清扫，生活垃圾的收集、清运等；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维护公共秩序，包括保安巡逻、门岗值勤、外来人员管理、火警及突发事件的处理；9、政策和法律法规规定的由甲方管理的其他事项；10、房屋建筑共用部位、共用设施设备的大中修工程费用不包括在物业管理费中，在发生费用时，由全体业主均摊；11、乙方房屋自用部位、自用设施设备的。原、杜瑞宽在物业管理合同中约定逾期不交物业费的滞纳金应以交物业费第二天起每日按交费总额的3‰为标准收取滞纳金。2019年4月15日，江海物业公司撤出该小区，不再承担该小区的物业服务工作。杜瑞宽所有的房屋使用面积79.43平方米，建筑面积为110.1平方米。杜瑞宽在江海物业公司服务期间未缴纳2007年1月1日至2019年4月15日期间的物业费6463.89元（79.43平方米×0.5元×108月＋110.11平方米×0.5元×39.5月）。江海物业公司承担海顺新苑小区物业服务期间，虽进行了物业管理服务，但也存在一定程度的物业管理服务不到位的情况。如小区内公共道路破损无人修理，路灯损坏未及时维修，建设及生活垃圾堆放未及时清理，积雪未及时清理、车辆随意停放，甚至出现下水管道破裂，污水渗漏，地沟内供热设施加热污水使小区楼道散发臭味，自来水有黑色杂质、外楼梯扶手腐烂未维修等情况。另查明，哈尔滨市物价局哈价经发[2004]46号文件批复：海顺新苑小区物业管理服务收费为使用面积每月每平方米0.50元。2014年1月1日起执行的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。2016年1月1日，江海物业公司按建筑面积收取海顺新苑小区物业费。一审法院认为，江海物业公司、杜瑞宽之间的物业管理合同关系，有江海物业公司与杜瑞宽签订的《物业管理合同》为证，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，对原、杜瑞宽均有约束力，双方应认真遵守履行合同义务。关于杜瑞宽是否应按物业合同约定向江海物业公司足额支付物业服务费的问题，物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。本案中，江海物业公司为小区广大业户提供了物业管理服务，杜瑞宽作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价，事实上小区绝大多数业主均已按时足额交纳了物业服务费。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。杜瑞宽抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，多年不交纳物业费，必然影响江海物业公司的正常运营，基于此，本院对江海物业公司要求杜瑞宽给付拖欠的物业服务费6461.29元的诉讼请求予以支持。关于江海物业公司服务是否存在欠缺或过错的问题。杜瑞宽辩称的江海物业公司不履行公共设施、设备的维修、养护义务，不及时打扫公共区域卫生、不履行及时清雪等义务，因杜瑞宽提供的仅为瞬时性的照片，不能证明江海物业公司管理的十余年期间该状态一直持续。杜瑞宽辩称江海物业公司未尽到治安管理义务，江海物业公司只负有对小区的管理职责，小区治安问题应属有关行政部门管理，物业管理企业仅有制止和报告的义务。综合上述情况及杜瑞宽提供的媒体对小区下水管道破裂及自来水存在杂质等情况报道，能反映江海物业公司承担海顺新苑小区物业服务期间，存在一定程度的物业管理服务不到位及服务瑕疵的情况，但不能证明江海物业公司服务存在欠缺或过错。关于江海物业公司诉请违约金的问题，按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因杜瑞宽认为江海物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，且江海物业公司的服务存在瑕疵，按照法律规定杜瑞宽可行使同时履行抗辩权，故对于江海物业公司要求杜瑞宽给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。判决：一、杜瑞宽于本判决生效后立即给付江海物业公司物业费6461.29元；二、驳回江海物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（江海物业公司已预交），减半收取25元，由江海物业公司承担12.50元、杜瑞宽承担12.50元，杜瑞宽承担部分与上款一并给付江海物业公司。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明相关事实本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，焦点集中体现在江海物业公司在履行物业服务合同过程中是否存在违约行为，其请求杜瑞宽给付欠付物业费应否支持的问题。关于江海物业公司是否存在违约行为及违约责任大小的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，虽然江海物业公司为涉案小区提供了物业服务，履行了物业服务的义务，杜瑞宽亦应当给付相应的物业费，但一审判决同时认定江海物业公司存在一定程度的物业管理服务不到位及服务瑕疵的情况，对此，江海物业公司并未提出异议。经对杜瑞宽一审举示的证据审查，江海物业公司提供物业服务中确实存在诸如小区内公共道路破损无人修理、路灯损坏未及时维修、垃圾清理不及时、污水渗漏等问题。二审中，江海物业公司对其中存在的部分问题未予否认，虽称已采取了各种解决措施，但并未举示充分的证据加以证实。结合江海物业公司因服务质量问题曾被生活报、新晚报等媒体曝光，且江海物业公司经大庆路街道电塔社区牵头调查，因大多数业主对其物业服务不满意而被清退等情况，可以认定江海物业公司在履行物业服务合同过程中，存在违约事实，应当承担违约责任。故依据上述规定，杜瑞宽等业主主张减免物业费，应予支持，但杜瑞宽等业主长期拖欠物业费，在产生物业服务纠纷后不及时采取正确方式解决问题，而是采用不缴纳物业费的方式对抗，存在怠于行使权利问题，其要求减免50%物业费的主张，显失公平，本院根据案件事实酌情减免杜瑞宽等业主物业费的30%。杜瑞宽应当向江海物业支付物业费4522.90元（6461.29元×70%）。关于杜瑞宽要求江海物业公司赔偿精神损失费的问题。因本案系物业服务合同纠纷，其主张精神损害赔偿没有法律依据，本院不予支持。综上所述，杜瑞宽的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9892号民事判决第二项；二、变更哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9892号民事判决第一项为：杜瑞宽于本判决生效后立即给付哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司物业费4522.90元。一审案件受理费25元，由哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司负担。二审案件受理费12.5元，由杜瑞宽负担。本判决为终审判决。审判长 赵晓波审判员王秀丽审判员张振宇（）二〇二〇年八月三十日法官助理仇长科书记员张春天