浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初8150号 原告：练小伍，男，1981年7月31日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 原告：江利霞，女，1980年11月27日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 上述原告共同委托诉讼代理人：季列夫，浙江六和律师事务所律师。 上述原告共同委托诉讼代理人：潘靓超，浙江六和律师事务所律师。 被告：杭州碧桂园富高置业有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区丰潭路430号丰元国际大厦3幢509室。 法定代表人：欧阳宝坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘圣华，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱逊敏，该公司员工。 原告练小伍、江利霞与被告杭州碧桂园富高置业有限公司（以下简称碧桂园富高置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。当事人诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告练小伍、江利霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告就案涉房屋装修标准、装修方案、装修价格等具体内容履行告知义务，并提供精装修设计、施工图纸；2.确认宣传材料中关于“一梯一户独享尊贵专属电梯厅”“五星品质”等描述为合同内容；3.判令被告就质量问题完成整改并交房（庭审中变更该项请求为：判令被告就质量问题完成整改并赔偿原告已经自行修复部分的费用损失65000元）；4.判令被告向原告提交《用地规划许可证》、《建筑规划许可证》、《建筑施工许可证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建设工程竣工验收备案表》，以及水路、电路等隐蔽工程设计、施工图纸等材料；5.确认《补充协议书》中第二条第一款、第二款，第三条，第四条，第五条，第六条，第七条，第八条，第九条，第十一条第二款、第五款、第六款，第十二条，第十三条的条款内容无效；6.判令被告返还原告装修差价518520元；7.判令被告支付原告迟延交房违约金78541.36元[(暂计算至2019年3月25日，此后按照日利率万分之二计算，直至被告完成交房义务之日止)庭审中变更该项请求为判令被告支付原告迟延交房违约金160668.84元（自2019年1月1日起计算至2019年4月25日）]；8.案件受理费、保全费等费用由被告承担。 事实和理由：2016年，被告就其开发的杭州学院北路与润园街交叉口东侧“碧桂园·西江月”(碧月华庭)项目进行公开推广宣传，包括但不限于互联网、报纸、媒体广告、宣传片、宣传册等。被告对案涉项目作出“一梯一户独享尊贵专属电梯厅”、“人文豪宅”、“五星品质”、“近千亩绿地公园”、“区域内唯一全精装修交付”、“四合一门锁、科勒卫浴、西门子厨房三件套、地暖系统、新风系统均为交付标准”、“全小区免费无线网络覆盖”、“开利中央空调”等宣传和承诺，并向外界展示了高规格的精装样板房。 原告基于被告及被告销售人员的前述宣传和承诺，与被告在2016年8月24日订立《浙江省商品房买卖合同》（以下简称“商品房买卖合同”）。合同约定由原告购买被告开发的杭州市拱墅区××幢××单元××室房屋。标的房屋建筑面积为129.63平方米，每平方米单价36499.32元，总价款4731407元。被告承诺在2018年12月31日前将标的房屋交付原告使用。如逾期交房不超过90日，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，如逾期交房超过90日，原告有权解除合同。商品房买卖合同订立后，原告依约支付了全部购房款。 被告于2018年12月29日通知原告可以收房。原告实地查看后发现，案涉小区绿化质量较差，配套设施不完善，整体没有达到“一梯一户”要求。房屋装修材料材质较差，与其宣传材料及样板房展示的效果相较甚巨，质量和标准并未达到被告宣传和承诺。更有甚者，案涉房屋存在严重发霉、渗水、噪音等情况，不具备合同约定的正常使用的基本条件，不符合合同约定的交付条件。同时，被告也未向原告交付《用地规划许可证》、《建筑规划许可证》、《建筑施工许可证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建设工程竣工验收备案表》，以及水路、电路设计、施工图。原告多次与被告交涉，要求被告依照合同及被告承诺进行返修，并承担赔偿责任。被告对此敷衍塞责，至今仍未完成返修，也未向原告提交上述文件，无法完成标的房屋交付。 因碧月华庭楼盘整体存在质量问题，多位业主向各个部门投诉、媒体曝光。杭州市拱墅区市场监督管理局于2019年2月25日出具(杭拱)市管祥函告字(2019)002号《投诉举报处理告知书》，明确告知被告的“行为涉嫌违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款，我局于2019年2月22日对其进行立案，目前案件处于调查取证阶段”；杭州市拱墅区住房和城市建设局于2019年3月12日回函中明确，“我局质监站派工作人员赴现场查看，发现部分房屋存在局部渗水、发霉等情况，随即要求建设单位对该项目所有房屋进行全数排查并整改”；此外，浙江卫视经济生活频道、杭州电视台综合频道、《直播12345》等多家媒体频道也对涉案小区的质量问题进行了报道。 经原告查询，标的房屋在房屋管理部门的备案为毛坯备案，对外却一直作“精装修豪宅”宣传，并据此抬高价格。原告要求被告告知精装修具体标准及材料、设备价格，也遭到被告拒绝。基于被告作出的宣传和承诺，该房屋买卖合同约定的房价是远高于同地块同时间其他楼盘的，经原告与其他业主沟通了解，被告销售人员的口头宣传价格在4000-6000元之间。案涉项目附近，同时期的九龙仓·珑玺(臻玺公寓)项目备案精装修价格为每平方米6000元，锦绣之城(滨江·锦绣之城)项目两期的备案精装修价格分别为每平方米6000元和3000元，盛景琥林名邸(天阳·武林邸)项目备案精装修价格为每平方米5000元。案涉项目装修材质极差，质量标准也无法达到交付标准，且被告恶意拆除样板间，并拒不提供装修合同和装修标准，原告要求以竞品楼盘装修标准为基础返还装修差价。 此外，原告发现，被告趁房屋买卖合同签署现场人员嘈杂，材料混乱之际，将所谓《补充协议书》交原告一并签署，该协议由被告单方预先拟定并提供，被告也未对此作出必要说明。《补充协议书》以格式条款形式对《浙江省商品房买卖合同》约定的权利义务进行了变更，排除、限制了原告权利，加重了原告责任，减轻、免除了被告责任，属于无效条款。 综上，原告特向法院起诉，请求法院判如所请，以维护原告合法权益。 被告碧桂园富高置业辩称：一、原告的第一项诉讼请求不明，且缺乏法定和约定依据，原告无权要求被告履行其诉称的告知和给付义务。 首先，原告的诉求中，要求被告就“装修标准、装修方案、装修价格等具体内容履行告知义务”，并未明确其究竟要求被告告知除其所列举内容外的哪些内容。因此，原告的该项诉讼请求无法达到《民事诉讼法》第119条规定的具体明确的起诉实质要件。 其次，在被告与原告双方签订的补充协议附录三中，已经明确约定了案涉房屋的装修标准，该交付标准的范围和内容基于双方协商一致，且已经过原告签字确认。除此之外，合同并未约定被告需向原告告知其他信息或提供装修设计、施工图纸，基于双方的商品房买卖合同关系，被告仅有依据合同及补充协议约定标准向原告交付房屋的义务。原告的主张缺乏法定和约定依据。 二、原告的第二项诉讼请求不明确，且宣传资料的内容仅为要约邀请，被告在宣传阶段也已充分履行提醒和告知义务，不应视为合同内容。 首先，原告的诉求中，要求确认宣传资料中关于“一梯一户独享尊贵专属电梯厅、五星品质”等描述为合同内容，并未明确其究竟要求确认除其所列举描述外的哪些描述为合同内容。因此，原告的该项诉讼请求无法达到《民事诉讼法》第119条规定的具体明确的起诉实质要件。 其次，被告在宣传资料中已明确表明：“此宣传资料仅为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方签订的商品房买卖合同及政府规划审批为准，本资料的印刷时间为2016年3月8日，有效期为3个月，本公司保留修改的权利，敬请留意最新资料。” 再次，原告诉求中所主张的宣传资料内容无法具体明确，且案涉房屋所在楼栋每单元有2户，设置有两部电梯，后期通过电梯管控的方式即可实现一梯一户的目的，更何况电梯厅属于公共区域，为业主所共有属于普遍常识，被告宣传资料中的描述不会对原告产生误导。同时，原告作为有正常认知能力的成年人，在购置商品房这一家庭重大资产时，具有审慎注意义务，其购买决定理应综合考虑各方面的因素和信息，不存在仅依据单张宣传单页的个别描述即做出购买决定的情况，因此宣传资料的描述也不会对原告和被告之间买卖合同的订立及案涉房屋的价格产生重大影响。 而且，宣传资料中已明确标明，该宣传资料的有效期为3个月，也即截止至2016年6月7日，而原告的签约时间为2016年11月1日。因此在原告签约前，该宣传资料早已失效。根据《合同法》第二十条规定：“有下列情形之一的，要约失效：(一)拒绝要约的通知到达要约人；(二)要约人依法撤销要约；(三)承诺期限届满，受要约人未作出承诺；(四)受要约人对要约的内容作出实质性变更。”即使原告认为该宣传资料属于要约而非要约邀请，原被告双方的交易也并非是在承诺期限内基于该要约进行的，不应受其约束。 最后，原告与被告双方签约时，未将宣传资料的内容纳入签约范围，双方就案涉房屋的交付条件、交付标准及合同对价已经达成一致意见。目前为止，原告与被告均已按照双方约定履行主要义务，买卖合同及补充协议已基本履行完毕，将宣传资料的内容认定为合同内容不符合交易习惯，也缺乏可实现性。 三、原告的第三项诉讼请求不明，且缺乏可履行性。 首先，原告的诉求中，要求被告就“质量问题完成整改”，但并未对具体的质量问题予以明确，因此，原告的该项诉讼请求无法达到《民事诉讼法》第119条规定的具体明确的起诉实质要件。 其次，被告于2017年12月29日取得案涉小区的竣工验收备案证明，于2018年12月30日完成案涉房屋法律意义上的交付，于2019年4月25日与原告完成房屋交接手续，且原告于验房时所报修的问题被告均已修复完毕。因此，原告要求被告完成整改并交房明显不具有任何现实的可履行性。 四、原告的第四项诉讼请求明显缺乏法定和约定依据，原告无权要求被告履行其诉称的给付义务。 首先，被告已履行向原告提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的义务，原告的该请求缺乏现实的可履行性。 其次，合同并未约定被告需向原告提交《用地规划许可证》、《建筑规划许可证》、《建筑施工许可证》、《建设工程竣工验收备案表》，也未约定被告需向原告提供隐蔽工程设计、施工图纸，原告可自行前往主管部门或物业查档。 五、原告的第五项诉讼请求中所提的《补充协议书》，由双方基于友好协商一致原则签订，应属合法有效，不存在部分无效的情况。 首先，补充协议书为原告与被告双方基于对其内容的正确理解作出的真实意思表示，已经双方签字确认，理应合法有效。 其次，该补充协议文本虽由被告提供，但并未对买卖合同中的根本性权利义务进行变更，不存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情况。补充协议第5页第十三条中，原告也已确认：“《商品房买卖合同》及本补充协议书不存在不合理减轻或者免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。” 最后，被告已就补充协议的重要条款通过加黑字体尽到了提示义务，而原告作为具有正常认知能力的完全民事行为能力人，在签订合同时应负有仔细阅读、理解合同内容等起码的注意义务，补充协议书第5页第十三条中，原告也已确认：“出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权利、增加买受人责任或者限制买受人权利的条款。买受人已仔细阅读《商品房买卖合同》、本补充协议条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解。” 六、原告的第六项诉讼请求及主张的金额缺乏合理合法依据，被告交付的房屋不存在与合同约定装修标准不符的情况，且原告主张装修差价明显违背合同约定。 首先，被告已于2018年12月30日向原告交付了符合补充协议附录三约定的装修标准的房屋，也即根据附录三约定的用材和品牌对房屋完成了装修。原告所提供的证据仅能认定案涉房屋存在部分装修质量瑕疵，且均属于被告保修范围内问题，不存在不符合合同约定标准的情况，而被告已积极履行了保修义务，完成了原告报修问题的修复工作，不存在违约情形，不应承担违约责任。 其次，被告销售的房屋是按照毛坯标准进行物价备案的，原告购买案涉房屋，也是依据房屋的毛坯价格进行签约和支付对价，虽然被告与原告就房屋实际交付标准进行了变更，但被告并未就装修部分向原告进行额外收款，无论装修部分的实际成本为多少，都是由被告自行承担，并未向原告转嫁，因此案涉房屋既不存在装修定价，也不存在装修收费，更不存在差价的概念，原告要求被告退还差价不符合交易实际，且明显缺乏可履行性。 最后，装修价格的形成受包括但不限于市场供求关系、人力成本、设施配套、利润空间等多重价值因素影响，不同楼盘不同时期的装修价格互不存在可参考性，原告要求被告按照其他楼盘的装修价格向其退还被告并未收取的装修费用，明显缺乏合理合法的依据。 七、原告的第七项诉讼请求缺乏法定和约定依据，且其主张的金额明显超过合理限度。被告开发建设的商品房已满足买卖合同约定的交付条件，且不存在构成逾期交付的质量问题，在被告已于应交付日前通知原告收楼的情况下，应认定被告已于2018年12月30日完成了交付，不存在买卖合同约定的应承担逾期交付责任的违约情形。退一步说，即使房屋装修存在部分瑕疵，被告也已完成保修义务。原告主张的金额明显超过其所遭受的实际损失及合理限度。 首先，根据原告与被告签订的补充协议书第2页第三条第(一)款约定：“买卖双方一致明确该商品房的交付条件为：该商品房经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；由出卖人于2018年12月31日前将符合本条约定的商品房交付给买受人。”被告于2017年12月29日取得竣工验收备案证明，已满足合同约定的交付条件。 其次，补充协议第2页第三条第(三)款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已于约定的交付期限届满之日交付该商品房”，第(四)款约定：“关于该商品房装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人无需承担逾期交楼的责任，该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与本协议约定标准不一致的问题之外的其他包括但不限于装修质量、公共设施、设备质量等属于工程质量保修范围内的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。” 最后，被告于2018年12月28日向原告寄发收楼通知，原告收到该通知并于2018年12月30日前来办理验收交接手续。在验收过程中，原告坚称房屋未达到交付条件，并拒绝办理继续交接手续。但原告在验房过程中所提问题均仅为一般质量瑕疵，未达到严重影响正常居住使用的程度，更不存在房屋主体结构质量问题。根据前述的合同约定，在此种情况下，即使原告始终怠于完成房屋交接程序，被告也已完成合同约定交付义务，并无应承担逾期交付责任的违约情形。 退一步说，即使案涉房屋存在部分质量瑕疵，原告提供的证据也无法证明其遭受的具体损失，在被告始终积极履行保修义务且原告办理交接手续后已入住案涉房屋的情况下，原告所主张的金额也明显不符合其实际可能遭受的损失，明显超出合理限度。 八、原告的第六项和第七项诉讼请求的请求权均基于房屋的装修质量瑕疵问题，原告同时要求退还装修差价和逾期交付违约金事实上是要求被告承担双重违约责任，而根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因此，原告的主张明显不符合合同法公平、诚实信用的立法原则。 综上，原告之诉求没有任何事实与法律依据，被告恳请法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其所证明的事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月1日，出卖人：碧桂园富高置业，买受人：练小伍、江利霞，双方签订《浙江省商品房买卖合同》，约定了以下主要内容：1.买受人购买出卖人开发建设的位于杭州市拱墅区××幢××单元××室；商品房的设计用途为住宅，建筑面积共129.63平方米，其中套内建筑面积100.6平方米，应分摊的共有建筑面积29.03平方米；该商品房单价为每平方米36499.32元，总价款4731407元整；2.出卖人应当在2018年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部分出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；3.如出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，等等；4.双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容；等等。合同附件四中的装饰、设备标准为毛坯房标准。同日，双方还签订《补充协议书》一份，主要约定内容：1.第三条第一款约定：买卖双方一致同意，该商品房的交付条件不按《商品房买卖合同》第九条第1款的约定履行，并一致明确该商品房的交付条件为：该商品房经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；由出卖人于2018年12月31日前，将符合本条约定条件的商品房交付给买受人；出卖人按照本补充协议附录二、附录三约定交付标准进行交付；2.第三条第三款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已于约定的交付期限届满之日交付该商品房；第四款约定：关于该商品房装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人无需承担逾期交楼的责任，该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与本协议约定标准不一致的问题之外的其他包括但不限于装修质量、公共设施、设备质量等属于工程质量保修范围内的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼；等等。 上述协议签订后，练小伍、江利霞按约支付了购房款。2018年12月29日，案涉小区完成竣工验收备案。同日，碧桂园富高置业通知练小伍、江利霞收房。2018年12月30日，练小伍对案涉房屋进行房屋验收，认为房屋存在很多质量问题，故未在《房屋验收记录表》上签字，且拒绝收房，直至2019年4月25日，练小伍与碧桂园富高置业办理房屋交接，并签订了《房屋交接确认表》，练小伍还于该确认表上备注：“本人收房不视为对房屋及装修质量的认可，保留要求赔偿的权利”。 另查明：碧桂园富高置业在其于2016年3月印制的宣传彩页中，印有“高层一梯一户独享尊贵专属电梯厅，豪宅专属配置”字样。并注有“本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方签订的商品房买卖合同及政府规划审批为准。本宣传资料印刷时间为2016年3月8日，有效期3个月，本公司保留修改的权利，敬请留意最新资料”。 因为碧桂园富高置业的虚假广告，拱墅区市场监督管理局于2019年8月15日对被告作出行政处罚。另因碧桂园富高置业与购房者签订的《商品房买卖合同补充协议书》中存在“经营者在格式条款中免除经营者责任，加重消费者责任，排除消费者的权利的违法行为”，拱墅区市场监督管理局于2019年5月22日对碧桂园富高置业作出了行政处罚。 诉讼过程中，经练小伍、江利霞申请，本院委托浙江同欣工程管理有限公司（以下简称同欣公司）对案涉房屋内装修进行造价鉴定。2020年7月27日，同欣公司向本院出具同欣价鉴（2020）第2号工程造价鉴定意见书一份。鉴定结果为：杭州市拱墅区××幢××单元××室装修工程，鉴定金额为272821元。 本院认为，练小伍、江利霞与碧桂园富高置业签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，双方均应按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方签订的《补充协议书》，系碧桂园富高置业提供的格式合同。该协议中第二条第（一）款第（3）项与已备案的《商品房买卖合同》内容不符，该条款单方面免除了碧桂园富高置业在面积误差比超出3%时承担超出部分房价的责任，加重了消费者在面积误差比超出3%时的超出部分房价款支付责任；第三条第（二）款单方面加重了购房者的责任，要求购房者承担应当由出卖方承担的经营风险责任；第四条第（二）款第三项及第七条第（一）款的格式条款，排除了购房者请求损害赔偿等权利。因此，上述条款应当认定为无效。对于该补充协议中的其他条款，并不存在《合同法》第四十条规定的无效情形，练小伍、江利霞主张要求认定无效缺乏法律依据，本院不予支持。 关于练小伍、江利霞要求碧桂园富高置业返还装修差价的问题。根据案涉《商品房买卖合同》以及《补充协议书》的有效条款的内容，练小伍、江利霞与碧桂园富高置业对案涉房屋的装修价款并未进行约定。《商品房买卖合同》中约定的房屋单价并未载明装修价格，该合同中约定的房屋交付标准为毛坯，且练小伍、江利霞陈述案涉房屋在房屋管理部门的备案亦为毛坯。关于装修一事，《补充协议书》附录三《装饰、设备标准》中明确了碧月华庭洋房交付标准（装修），对装修的装修材料品类、厨卫的品牌进行了大致约定，亦未约定具体价格。本院认为，案涉房屋内装修工程，虽经鉴定金额为272821元，但双方商品房买卖合同对装修价款没有约定，练小伍、江利霞不能仅仅因为碧桂园富高置业在宣传中使用了“豪华专属配置”等字样，就要求参照高档装修标准，并进而主张返还差价。碧桂园富高置业已按照《补充协议书》附录三《装饰、设备标准》中约定标准完成了对案涉房屋的装修，练小伍、江利霞也未提出案涉房屋的装修与协议约定标准存在差异。故对练小伍、江利霞要求返还装修差价款的诉求，本院不予支持。练小伍、江利霞要求碧桂园富高置业就案涉房屋装修标准、装修方案、装修价格等具体内容履行告知义务，并提供精装修设计、施工图纸的诉请，亦缺乏合同依据及法律依据，本院亦不予支持。 关于练小伍、江利霞认为碧桂园富高置业逾期交房的主张能否成立的问题。案涉房屋于2018年12月29日经验收合格，符合合同约定及法定的交付标准。同日，碧桂园富高置业向练小伍、江利霞发送了收房通知。练小伍亦于2018年12月30日前往案涉房屋进行了验房，且其并未对案涉房屋的主体结构等提出质量问题。即使案涉房屋存在严重发霉、渗水、噪音等问题也均属于瑕疵问题，并未达到严重影响正常居住使用的程度，更不存在房屋主体结构质量问题。因此，练小伍、江利霞主张的案涉房屋质量的问题均属于碧桂园富高置业承担保修责任的范围，并不能构成练小伍、江利霞拒不收房的理由。因此，练小伍、江利霞就此认为碧桂园富高置业交付的房屋存在质量问题拒不收房，从而主张碧桂园富高置业逾期交房并要求支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。 关于碧桂园富高置业在宣传材料中的描述内容，是否构成合同内容的问题。商品房的销售广告和宣传资料，在法律性质上为要约邀请。本案中，有关“一梯一户独享尊贵专属电梯厅”、“五星品质”等内容出现在碧桂园富高置业的宣传彩页和电视宣传视频中，上述描述的内容并未足够具体明确，不能构成要约，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条有关“视为合同内容”的相关规定。且碧桂园富高置业在宣传资料中已明确表明“本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方签订的商品房买卖合同及政府规划审批为准。本宣传资料印刷时间为2016年3月8日，有效期3个月，本公司保留修改的权利，敬请留意最新资料。”因此，练小伍、江利霞主张其为合同内容的诉请，本院不予支持。 关于交付的案涉房屋存在质量瑕疵的问题。在保修期内，出卖人碧桂园富高置业应当承担修复责任。故练小伍、江利霞要求碧桂园富高置业对房屋内的仍然存在的质量瑕疵问题完成维修整改的主张，符合双方约定，本院予以支持。但对其要求碧桂园富高置业赔偿其自行修复部分的费用损失65000元之主张，缺乏依据，本院不予支持。因为，案涉房屋于保修期内的质量瑕疵问题，依约应当由出卖人碧桂园富高置业承担修复责任。练小伍、江利霞提供的证据尚不足以证明碧桂园富高置业拒绝承担该维修义务，以及该65000元确实因修复或处理该质量问题而产生。 关于练小伍、江利霞要求判令碧桂园富高置业向其提交《用地规划许可证》、《建筑规划许可证》、《建筑施工许可证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建设工程竣工验收备案表》，以及水路、电路等隐蔽工程设计、施工图纸等材料的诉请，缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。因为，案涉楼盘早已通过相关职能部门验收合格并已实际交付使用，故《用地规划许可证》、《建筑规划许可证》、《建筑施工许可证》、《建设工程竣工验收备案表》材料的提交已无此必要。至于其他材料，碧桂园富高置业已经移交给小区物管部门，练小伍、江利霞如有需要，可自行前往物管部门领取。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第六十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认练小伍、江利霞与杭州碧桂园富高置业有限公司签订的《补充协议书》中第二条第（一）款第（3）项、第三条第（二）款、第四条第（二）款第三项及第七条第（一）款的条款内容无效。 二、杭州碧桂园富高置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，修复坐落于杭州市拱墅区××幢××单元××室房屋的质量瑕疵。 三、驳回练小伍、江利霞其他诉讼请求。 案件受理费11241.88，减半收取5621元、财产保全申请费3505元，合计9126元，由练小伍、江利霞负担4563元，杭州碧桂园富高置业有限公司负担4563元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（预交的诉讼费）；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 孙金林 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 韩瑞功 书 记 员 张 垚