江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0585民初2511号 原告：太仓景尚置业有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇郑和西路伟阳社区，统一社会信用代码913205856993592787。 法定代表人：郝煜，总经理。 委托诉讼代理人：顾文，公司员工。 被告：许金财，男，1985年10月10日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 原告太仓景尚置业有限公司（以下简称景尚公司）与被告许金财商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告景尚公司的委托诉讼代理人顾文到庭参加诉讼，被告许金财经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景尚公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201711720100172）；2、判令被告于《商品房买卖合同》解除后15天内协助撤销《商品房买卖合同》备案登记并承担撤销备案登记费用；3、判令被告支付原告代偿款1858849.61元、违约金264809元，共计2123658.61元；4、判令被告已付购房款与上述第二、三项被告应付款项等额抵消；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年11月3日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201711720100172），约定被告购买翡翠湾名邸141幢108室商品房，房屋总价2648090元。合同签订后，被告支付了首付款798090元，并向中国建设银行股份有限公司太仓分行（以下简称建设银行）按揭贷款1850000元支付了剩余房款。因被告未能按期归还贷款本息，建设银行先后两次向原告发出通知书，要求原告承担连带担保责任，并累计扣划45565.44元用于代偿。法院受理后，建设银行明确许金财名下贷款立即到期，并要求景尚公司承担连带保证责任。景尚公司于2020年5月29日代许金财偿还了剩余全部贷款本金、利息、罚息以及违约金等共计1813284.17元。根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第4款约定，被告逾期还贷的行为已经严重违约，原告有权解除合同、收回房屋，并有权在被告已付房款中扣除代偿款和违约金。原告在多次沟通未果的情况下，为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告许金财未作答辩。 经审理查明：2017年11月3日，原告景尚公司作为出卖人，被告许金财作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：201711720100172），约定：由被告许金财购买原告景尚公司开发的东古路58号景瑞翡翠湾141幢108室房屋一套，房屋总价2648090元，于2017年11月3日前支付首期房价款798090元，剩余房款1850000元于首付付清后7日内办理贷款并于30日内到达出卖人账户。合同中买受人载明被告许金财地址为昆山市东辉园15幢404室，联系电话159××××1098。合同第二十五条送达约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以挂号信或特快专递等邮寄或直接送达方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同附件十一补充协议第三条第四项约定：在出卖人为买受人之按揭贷款向贷款银行提供保证期间，无论房屋是否交付，若买受人出现逾期偿还贷款，则出卖人有权解除买卖合同，并由买受人向出卖人支付合同总价款10%的违约金；无论出卖人是否解除买卖合同，若因买受人原因，导致出卖人承担保证责任的，买受人须在出卖人承担保证责任之日起15日内清偿由出卖人为之承担的全部债务及费用且按银行同期贷款利率赔偿出卖人的利息损失，并按照合同总价款10%的比例向出卖人支付违约金。如买受人在上述时限内，不来办理赔款、付款手续，出卖人有权单方面以书面通知方式解除本合同后将本商品房另行出售。出卖人均有权从买受人已支付的房款中扣除所有买受人应当支付于出卖人的违约金，并代为扣除应支付银行的借款本息、违约金等，剩余款项不计利息退还买受人，由此产生的全部债务及相关费用均由买受人承担。补充协议第五条第二项约定：无论何种原因导致本合同解除的，如果合同已经办理备案登记的，应自合同终止或解除之日起15日内，双方共同办理撤销合同备案登记手续，由此产生的应当由买受人承担的所有费用（包括但不限于契税、交易手续费、印花税等费用）由买受人承担。补充协议第十一条第一项约定：本合同下一方向另一方发出任何通知、回复、文件及其他任何联系，须采用书面形式，并应采用挂号信、特快专递等邮寄或直接送达的方式送达（本合同另有约定除外）。送达地址为双方各自本合同正文第一部分中所留的合同地址。以挂号信、特快专递邮寄的，投邮（以寄出邮戳或特快专递寄送人签字为准）后第7天即视为送达而不论接收一方是否能或愿意签收亦无需以公证方式证明，实际签收日期早于前述时间的，以实际签收日期为送达时间。合同还约定了其他事项。 2018年1月1日，被告许金财及案外人叶尾烟共同作为借款人及抵押人，中国建设银行股份有限公司太仓分行作为贷款人，原告景尚公司作为保证人，三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告许金财及案外人叶尾烟因购买景瑞翡翠湾141幢108室房屋，向贷款人借款金额1850000元，借款金额一次性支付至原告景尚公司账户，借款期限为360个月（2018年1月1日至2048年1月1日），贷款利率为基准利率水平上上浮10%，借款逾期的罚息利率为贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款方式。合同中约定借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利。保证人提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金等。合同还约定了其他事项。 2018年9月25日，原告景瑞公司向被告许金财发出交付通知书，邀请被告许金财于2018年9月30日前至景瑞翡翠湾售楼处一楼办理房屋交付手续。 2018年10月11日，原告景瑞公司向被告许金财发出温馨提示，催告被告许金财在2018年10月25日前至太仓翡翠湾物业服务中心办理房屋交付手续。若被告许金财未按交付通知书约定的日期办理该房屋的验收交接手续，按照双方买卖合同约定，自2018年9月30日起，将视为原告景瑞公司已交付该房屋。 2019年12月30日，建设银行从原告账户扣划14178.84元并向原告发出扣划款项通知书，认为原告担保的借款人许金财未按约定归还贷款本息，截止2019年12月30日止，拖欠贷款本息14178.84元，从原告账户扣划14178.84元用于偿还贷款本息。 2020年4月9日，建设银行从原告账户扣划31386.60元并向原告发出扣划款项通知书，认为原告担保的借款人许金财未按约定归还贷款本息，截止2020年4月9日止，拖欠贷款本息31386.60元，从原告账户扣划31386.60元用于偿还贷款本息。 2020年5月8日，建设银行向原告发出贷款提前到期通知书，认为建设银行根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定为被告许金财发放了贷款，被告许金财未能按照约定履行还款义务，被告许金财已违约，宣布贷款立即到期，被告许金财接本通知后在7日内将贷款全部付清，原告景尚公司对贷款承担连带保证责任。 2020年5月29日，原告景尚公司转账给贷款应付挂账户1813284.17元，原告景尚公司代被告许金财偿还了商业贷款本息1813284.17元。同日，建设银行出具贷款结清证明，被告许金财的贷款总额1850000元于2020年5月29日结清。2020年6月1日，建设银行出具代偿证明，确认2020年5月29日原告景尚公司代偿许金财商业贷款本息1813284.17元，被告许金财购买景瑞翡翠湾141幢108室的商业贷款已经全部结清。 以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、扣划款项通知书、扣划还款凭证、贷款提前到期通知书、转账凭证、个人贷款结清证明、代偿证明、交付通知书，原告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同依法成立并生效。因被告许金财未按约向建设银行履行还款义务，建设银行向原告发出扣划款项通知书，原告景尚公司于2019年12月30日代被告许金财偿还了贷款本金、利息、罚息合计14178.84元，于2020年4月9日代被告许金财偿还了贷款本金、利息、罚息合计31386.60元。后因被告许金财违约行为，建设银行向原告发出贷款提前到期通知书，宣布被告许金财的贷款立即到期，要求原告景尚公司对被告许金财的贷款承担连带保证责任。原告景尚公司于2020年5月29日代被告许金财一次性偿还了贷款本金、利息、罚息合计1813284.17元。原告景尚公司共计代被告许金财偿还了1858849.61元。 因原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第四项约定，在出卖人为买受人之按揭贷款向贷款银行提供保证期间，无论房屋是否交付，若买受人出现逾期偿还贷款，则出卖人有权解除买卖合同，并由买受人向出卖人支付合同总价款10%的违约金；无论出卖人是否解除买卖合同，若因买受人原因，导致出卖人承担保证责任的，买受人须在出卖人承担保证责任之日起15日内清偿由出卖人为之承担的全部债务及费用且按银行同期贷款利率赔偿出卖人的利息损失，并按照合同总价款10%的比例向出卖人支付违约金。现被告许金财多次逾期偿还贷款，原告景尚公司已代被告许金财偿还了贷款本息共计1858849.61元，故原告有权解除合同并要求被告许金财清偿代偿款及支付违约金，因房屋总价款为2648090元，故对原告请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201711720100172）及判令被告许金财支付原告代偿款1858849.61元、违约金264809元的请求予以支持。 因《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条第二项约定：无论何种原因导致本合同解除的，如果合同已经办理备案登记的，应自合同终止或解除之日起15日内，双方共同办理撤销合同备案登记手续，由此产生的应当由买受人承担的所有费用（包括但不限于契税、交易手续费、印花税等费用）由买受人承担。现本院对原告判令解除合同的请求予以支持，故被告应当根据合同约定于解除之日起15日内协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记。至于原告请求被告承担撤销备案登记费用，因合同中只约定由此产生的应当由买受人承担的所有费用（包括但不限于契税、交易手续费、印花税等费用）由买受人承担，并未明确约定被告许金财承担撤销备案登记费用，故本院不予支持。 因本院对原告判令解除合同的请求予以支持，原告应当返还被告购房款2648090元，与被告应支付原告的代偿款1858849.61元、违约金264809元相抵扣，原告还应返还被告许金财524431.39元。 现经传票传唤，被告许金财无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应当承担相应的法律后果。故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告太仓景尚置业有限公司与被告许金财于2017年11月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201711720100172）。 二、被告许金财支付原告太仓景尚置业有限公司代偿款1858849.61元、违约金264809元，合计2123658.61元。 三、原告太仓景尚置业有限公司返还被告许金财购房款2648090元。 四、被告许金财于本判决生效之日起15日内协助原告太仓景尚置业有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 上述第二、三项相抵后，原告太仓景尚置业有限公司还应支付被告许金财524431.39元，由原告太仓景尚置业有限公司在判决生效之日起10日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28064元，减半收取14032元，财产保全费5000元，合计19032元，由被告许金财负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 员  卢东昕   二○二○年八月四日  法官助理冯胜  书 记 员杨旸