江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终647号上诉人（原审原告）：廖明富，男，1986年11月3日出生，汉族，住江西省广昌县，上诉人（原审原告）：谢海燕，女，1990年7月2日出生，汉族，住江西省广昌县，被上诉人（原审被告）：江西省广昌供销农商市场开发有限公司，住所地江西省广昌县旴江镇解放路28号，现经营地址江西省广昌县广昌路星贵民城，统一社会信用代码91361030MA36359H4W。法定代表人：李国华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张冠夫，男，住江西省南昌市青云谱区，该公司销售经理，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：卢斌，江西博衍律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人廖明富、谢海燕因与被上诉人江西省广昌供销农商市场开发有限公司（以下简称“广昌农商开发公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省广昌县人民法院（2020）赣1030民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人廖明富，被上诉人广昌农商开发公司的委托诉讼代理人张冠夫、卢斌到庭参加诉讼。谢海燕经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖明富、谢海燕上诉请求：撤销原判，依法改判，本案诉讼费用由广昌农商开发公司承担。事实和理由：一、原判认定事实错误，适用法律不当，失察广昌农商开发公司的违约责任。1.原判错误认定广昌农商开发公司即使没有通知上诉人收房，上诉人也应该来办理交付手续。广昌农商开发公司断章取义，歪曲理解商品房买卖合同第十一条第（二）项、第二十五条的约定，正确的理解应该是广昌农商开发公司有履行通知义务，收房通知书应以书面形式送达，上诉人变更通讯地址而未通知广昌农商开发公司导致书面通知书不能接收的，广昌农商开发公司无责。《中华人民共和国合同法》第六十条规定可解释为两种情况，第一种情况是广昌农商开发公司寄出过收房通知书，上诉人没收到通知书导致未收房的后果，由上诉人负全责；第二种情况是广昌农商开发公司未寄出收房通知书，导致上诉人未收房的后果，广昌农商开发公司属违约，负全责。综合上述合同约定及法律规定，广昌农商开发公司没有履行通知义务，给上诉人造成的后果与损失，其应该承担全部法律责任。广昌农商开发公司在管理上有重大漏洞，错把通知领取托管协议书当作收房通知书用，其强词夺理，居然狡辩即使没有通知书也应该来办理交付手续，作为一个房地产开发企业竟然素质如此低下，理解能力如此之差。一审法院没有采纳双方商品房买卖合同因贷款原因一直是由广昌农商开发公司保管的意见，不考虑客观事实，导致判决错误。在信息不对等的情况下，上诉人无法得知具体的收房时间、地点以及需要准备的材料。2.原判错误认定广昌农商开发公司拒收退房通知书的原因系因疫情，失察广昌农商开发公司人为拒收、变更地址的违约责任。证据《快递详情》显示上诉人以邮政快递寄送退房通知书，投递员前六次投递未果，第七次转投广昌农商开发公司的新地址时，广昌农商开发公司当面拒收，并不是因疫情期间没人上班导致投递未果，二审法院可以向邮递员调查取证。根据相关的文件规定，2020年2月8日广昌县已经全面开始复工，根本不存在公司没有人上班的可能性。双方商品房买卖合同第二十五条对送达已作约定，广昌农商开发公司变更地址未履行通知义务，导致邮件不能及时送达，转投后又人为拒收，其应当承担相应的法律责任。3.原判失察案涉商品房未经消防验收、不能交付的事实，存在适用法律不当。根据《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等法律规定，可以得出结论，项目竣工未经有关部门验收或验收不合格的，不得交付上诉人使用。证据《关于江西供销（广昌）农商物流大市场项目延迟竣工验收消防备案的情况说明》显示，县委、县政府组织成立消防验收专项小组于2019年8月底启动开展，案涉商品房于2019年9月13日才验收完毕，试问2019年6月30日广昌农商开发公司拿什么来交付，不是违约交付那是什么。证据《房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，江西供销（广昌）农商物流大市场一期工程的竣工验收备案文件于2019年9月29日收讫，文件齐全，但是备案机关处理意见中没有批复“通过”二字，落款处也没有加盖相关单位验收公章及审核时间。因此可得出结论，该项目验收工作开始至2019年9月29日只是申报验收文件齐全，尚未经相关单位批准备案，所以广昌农商开发公司在2019年6月30日根本不具备商品房买卖合同第九条约定的交付条件，并未取得建设工程竣工验收备案证明文件。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条规定，广昌农商开发公司逾期交付的违约事实清楚。4.原判认定延迟消防验收属于不可抗力的因素，适用法律不当，失察广昌农商开发公司未履行通知义务的法律责任。《关于江西供销（广昌）农商物流大市场项目延迟竣工验收消防备案的情况说明》的落款时间是2019年9月14日，距离合同约定的交付日2019年6月30日共计76天，在这段期间广昌农商开发公司并未向上诉人履行通知义务，发出延迟验收通知书，争取协商解决问题，而是采取消极侥幸的态度来逃避法律责任。根据《合同法》第一百一十八条规定，广昌农商开发公司因不可抗力导致不能按时履行合同义务时，本应及时通知上诉人协商延迟交付事宜，但是其仅凭一面之词把责任归咎于政府，是极不负责任地抹黑政府。广昌农商开发公司不履行通知义务，法律意识淡薄，背弃合同约定，采取不通知、不理睬、不作为的态度对待上诉人，把自身管理不善的后果强加于上诉人，给上诉人造成了巨大的经济损失，其应该承担所有的法律责任。根据合同约定、本案证据及法律规定，上诉人有权解除合同条件，原判认定广昌农商开发公司延迟消防验收属于不可抗力因素是错误的。5.原判错误认定，判决没有法律依据。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第7条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，上诉人申请二审法院调阅核实（2019）赣1030民初977号案件及广昌农商开发公司的一系列被退房案件，核实房号101、120、121、122、123、125、201的合同注销是因广昌农商开发公司逾期违约交付被起诉，法院调解退房而注销房产信息的事实，并请求二审法院参考同类案件的处理结果作出公平公正判决。二、一审法院未按法定程序审理案件。一审中，上诉人在规定的时间内递交过调查证据申请，也多次联系主审法官，询问案情进展情况以及调查证据申请进展。开庭前上诉人未能履行要求交换证据的权利，导致2020年4月2日的庭审当天才见到广昌农商开发公司举证的证据。上诉人处于信息不对等、证据准备不足、庭审辩论准备不充分的被动局面，上诉人准备不足也不具备专业法律知识导致法庭答辩时答非所想，便口头申请庭后递交辩论词。由于上诉人没有请代理律师，在匆忙来不及仔细看也看不懂庭审记录的情况下，糊里糊涂地签了字。上诉人于2020年4月2日下午与一审主审法官微信联系，要求转发对方的证据，并于次日递交了辩论词。2020年5月8日接到一审判决书，发现一审法官居然采纳了对方逻辑混乱、自相矛盾、也毫无法律依据的辩论意见。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第三十四条、第三十七条、第四十五条规定，一审判决书中对上诉人递交的辩论意见既没有采纳也没有提出反驳意见，遗漏了上诉人的辩论意见，一审法院属于未按法定程序审理，判决是错误的。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。广昌农商开发公司辩称，一、原判认定事实清楚，适用法律正确。1.原判认定廖明富、谢海燕若未收到交付通知书，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，该认定清楚。双方商品房买卖合同第十一条第（二）项有明确约定，双方商铺委托经营管理协议第二条对此也有明确约定。谢海燕的表姐在2019年6月27日收到了被上诉人通过邮政快递送达的通知书，告知了商铺托管期从2019年7月1日起计算，没有送达的话，在期限届满之日也视为交付。2.原判认定被上诉人未及时收到退房通知书是正确的。廖明富、谢海燕一开始寄的通知书，被上诉人还没复工，还没人上班，江西省新型冠状病毒防控办公室是2020年3月20日发布《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》，其中第五条确认商品房销售全面恢复市场经营。3.虽然相关法律规定未经验收或者验收不合格的建筑工程不得交付使用，但是并未规定未取得竣工验收备案登记的建筑工程不得交付使用。竣工验收备案登记的取得有一定的滞后性，起到公示作用，案涉商品房五方验收已经合格，具备交房的条件。4.原判已认定被上诉人开发的商品房于2019年6月1日经五方验收合格，于2019年6月3日向广昌县住建局申请办理工程竣工验收备案。2019年广昌县各部门机构改革，导致案涉工程竣工备案在2019年9月29日才完成，原判认定事实正确，工程竣工验收备案表以及广昌县住建局出具的情况说明可以证明该事实。5.廖明富、谢海燕主张应该参照（2019）赣1030民初977号案件及其他系列案件来处理本案，没有事实和法律依据，因为性质不同，这些案件中商品房是自己经营的，而本案是属于委托经营的，且被上诉人通知了廖明富、谢海燕交房，事实也不同。二、一审法院审理程序合法。1.本案适用简易程序审理，随时都能举证。2.被上诉人在2020年3月20日已向法院提交证据，廖明富、谢海燕不去法院是自己的问题。即使被上诉人当庭提交证据，廖明富、谢海燕也可以提出延期质证。3.廖明富、谢海燕在庭审次日递交的辩论意见，只是其个人对案件的看法和辩解，不是新的证据，依法不需要质证。三、即使在合同约定的交付期限，案涉商品房不符合交付条件，但是被上诉人于2019年6月27日已经通知了廖明富、谢海燕交房，其也应当在接到通知后三个月内提出解除合同，然而其没有，而是在2020年2月提出解除合同，所以根据《合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，廖明富、谢海燕的解除权已经消灭。综上，廖明富、谢海燕的上诉请求没有法律依据，应该驳回上诉，维持原判。廖明富、谢海燕向一审法院起诉请求：1.解除廖明富、谢海燕与广昌农商开发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》GF-2014-0171第201800959号合同关系；2.判令广昌农商开发公司退还廖明富、谢海燕已支付的购房款288,351元及购房款实际支付日起至本诉讼结束日止所产生的约定利息，截止到起诉之日计利息20,982.27元；3.判令广昌农商开发公司自2019年7月1日起至本诉讼结束日止所产生的逾期违约金给廖明富、谢海燕，截止起诉之日计逾期违约金7,064.6元；4.判令广昌农商开发公司向贷款银行提前还款并办理解除质押的相关手续；5.判令广昌农商开发公司归还廖明富、谢海燕实际支付的银行贷款，截止起诉之日按揭贷款18,667.83元；6.判令本案诉讼费由广昌农商开发公司承担。一审法院认定事实：廖明富、谢海燕系夫妻关系，双方长期在外经商。2018年3月13日，廖明富、谢海燕与广昌农商开发公司签订了《商品房买卖合同》，廖明富、谢海燕购买广昌农商开发公司开发的位于广昌县旴江镇昌夏公路西侧15幢1-105号商品房。合同第十一条约定，（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。同时合同还对房产面积、价格及计价方式、付款方式及期限、逾期付款和逾期交付责任、面积差异处理方式等进行了约定。该15幢1-105号商品房面积93.6平方米，单价6,072.13元每平方米，总价款568,351元。约定2018年3月13日前支付现金288,351元，剩余280,000元银行按揭贷款。2017年12月21日饶春红代谢海燕支付5,000元会费给广昌农商开发公司；2018年2月5日谢海燕支付50,000元定金给广昌农商开发公司；2018年3月13日廖明富支付233,351元定金给广昌农商开发公司。总计支付购房首付款288,351元。后廖明富、谢海燕按期支付了按揭贷款本息。2018年3月25日，廖明富、谢海燕与广昌农商开发公司签订了一份《合同补充协议》，协议对产权登记、物业管理、物业所有权、使用权归属、通讯联络、保修责任以及合同第七条进行了补充约定。2018年3月25日，廖明富、谢海燕与广昌县供销莲合商业运营有限公司签订了《商铺委托经营管理协议》，协议对托管期限、托管方式、物业及附属设施维护、双方权利义务、违约责任及其他事项进行了约定。2019年6月25日，广昌农商开发公司邮寄一份通知书给谢海燕，通知其领取《商铺委托经营管理协议》。广昌农商开发公司开发的该商品房于2019年6月1日经五方验收合格，于2019年6月3日向广昌县住房和城乡建设局申请办理工程竣工验收备案，由于2019年广昌县各部门涉及机构改革合并重组等客观原因，导致施工工程竣工备案于2019年9月29日才完成。一审法院认为，廖明富、谢海燕与广昌农商开发公司签订的《商品房买卖合同》及2018年3月25日签订的《合同补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应该全面按照合同约定履行各自的义务。本案中，廖明富、谢海燕按照合同约定支付了购房首付款并按期支付银行按揭贷款，现其以其未收到广昌农商开发公司收房通知、广昌农商开发公司因延期交房构成违约为由主张解除合同。但是合同第十一条第一款和第二款的约定，廖明富、谢海燕若未收到交付通知书，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。根据该约定，廖明富、谢海燕因没有收到交付通知，其应该在2019年6月30日前往广昌农商开发公司办理交付手续，但是因为廖明富、谢海燕常年在深圳经商，在约定的交付房屋时间未能前往广昌农商开发公司办理交付手续，也未与广昌农商开发公司沟通过交付房屋事宜。且廖明富、谢海燕提供的现有证据不足以证明广昌农商开发公司延期交付房屋，未达到合同解除的条件，故一审法院对廖明富、谢海燕解除合同的主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回廖明富、谢海燕的全部诉讼请求。案件受理费6,326元，减半收取3,163元，由廖明富、谢海燕承担。本院二审期间，廖明富、谢海燕提交了以下证据：1.商品房买卖合同第二十五条；2.邮政EMS运单号1198134803677快递详情；3.关于江西供销（广昌）农商物流大市场项目延迟竣工验收消防备案的情况说明；4.编号广建备字[2019]024号房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表；5.竣工验收备案表、消防安全检查合格证、建设工程竣工验收证书；6.广昌县房地产信息网查询结果；7.（2019）赣1030民初977号民事调解书；8.微信聊天记录截图；9.手机录音（当庭播放）。广昌农商开发公司提交了以下证据：微信聊天记录截图。廖明富、谢海燕申请本院向邮递员调查取证，调阅核实（2019）赣1030民初977号案件以及一系列被退房案件的有关合同注销事实。本院答复如下：1.向邮递员调查取证的事项，属于当事人应当举证证明的事项，本院不予准许。2.（2019）赣1030民初977号案件以及一系列被退房案件的处理与本案的处理没有必然关联，本院不予准许。廖明富、谢海燕于2020年8月17日再次申请本院调查取证，虽然其提供了相关人员的联系方式，并且陈述了拟证明的事实，但是相关人员依法应当出庭作证，且该申请已经超出了二审举证期限，故本院不予准许。本院依职权向广昌县住房和城乡建设局调取了广住消竣备字[2019]0001号建设工程竣工验收消防备案凭证。广昌县住房和城乡建设局于2020年8月5日再次向本院出具了《关于江西供销（广昌）农商物流大市场项目竣工验收消防备案的情况说明》。对上述证据，本院认定如下：（一）廖明富、谢海燕提交的证据1至证据4均系一审证据，不属于新的证据，且原判对这些证据的真实性、合法性已作认定，本院予以确认。证据5系其他外地工程的验收备案材料，与本案没有关联性，故本院不予确认。证据6至证据7虽然系案涉商品房所在工程的其他商品房的材料，但是这些材料与本案的处理没有关联性，故本院不予确认。证据8系廖明富、谢海燕与一审法院工作人员的微信聊天记录，仅凭该聊天记录并不能证明廖明富、谢海燕系在一审开庭后才获悉证据材料，且该主张与一审庭审记录不符。证据9的手机录音，双方没有争议，本院予以确认。（二）广昌农商开发公司提交的微信聊天记录截图系该公司工作群的聊天记录，且当庭出示了原始载体，本院予以确认。（三）本院依职权调取的上述证据材料系广昌县建设行政主管部门出具，本院予以确认。廖明富、谢海燕与广昌农商开发公司对一审查明的事实均没有提出异议。因此，本院对一审查明的事实予以确认。广昌农商开发公司不同意本案调解。本案二审的争议焦点为：一、廖明富、谢海燕要求解除双方《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求能否得到支持；二、如果解除合同的诉请得到支持，广昌农商开发公司应否退还廖明富、谢海燕购房款288,351元并支付自购房款实际支付日起至本案诉讼结束日止的利息，应否支付廖明富、谢海燕自2019年7月1日起至本案诉讼结束日止的逾期违约金；三、廖明富、谢海燕要求广昌农商开发公司向贷款银行提前还款并办理解除质押的相关手续，以及归还廖明富、谢海燕实际支付的银行贷款的诉讼请求能否得到支持。本院认为，廖明富、谢海燕与广昌农商开发公司签订的商品房买卖合同约定的商品房交付时间为2019年6月30日，而取得竣工验收备案表的时间为2019年9月29日，间隔超过30日，如果广昌农商开发公司不能举证证明存在逾期交房的免责事由，那么廖明富、谢海燕有权解除双方的商品房买卖合同。因此，双方的主要争议在于广昌农商开发公司主张的免责事由能否成立。根据本院二审依职权调取的广昌县住房和城乡建设局出具的广住消竣备字[2019]0001号建设工程竣工验收消防备案凭证以及2020年8月5日的《关于江西供销（广昌）农商物流大市场项目竣工验收消防备案的情况说明》可知，广昌农商开发公司迟迟未取得工程竣工消防备案，系因相关政府部门的职能发生变化、存在移交承接期以及江西住建云网上工作平台形成时间较晚等原因所致，该事由是广昌农商开发公司在双方签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素。事实上，广昌农商开发公司在2019年9月23日取得消防备案凭证后不久，已于2019年9月29日取得工程竣工验收备案表。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。因此，广昌农商开发公司主张免除其逾期交房的违约责任具有事实和法律依据，本院予以支持。关于廖明富、谢海燕主张广昌农商开发公司未通知其收房，根据2019年6月25日广昌农商开发公司向廖明富、谢海燕邮寄的《通知书》以及《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理协议》可知，广昌农商开发公司告知案涉商品房的托管期从2019年7月1日开始起算，要求廖明富、谢海燕前来领取《商铺委托经营管理协议》，并告知2019年10月1日至2019年12月30日前来办理商铺办证等相关手续，由此可见广昌农商开发公司要求办理商品房交接手续的意思表示是明显的。廖明富、谢海燕收到通知书后既未与广昌农商开发公司沟通交房事宜，也未前往广昌农商开发公司领取《商铺委托经营管理协议》，其该履约行为不符合诚实信用原则，故本院对其以未收到收房通知书为由要求广昌农商开发公司承担违约责任亦不予支持。综上，廖明富、谢海燕以逾期交房为由主张解除双方之间的商品房买卖合同，本院不予支持。关于廖明富、谢海燕主张的退还购房款、逾期违约金以及解除质押和退还实际支付的银行贷款等诉讼请求，因双方之间的商品房买卖合同不符合解除条件，应当继续履行，且广昌农商开发公司对逾期交房具有合理的抗辩事由，故本院对上述诉讼请求不予支持。关于广昌农商开发公司在本案中没有举证证明将有关不可抗力的事实及时通知廖明富、谢海燕，如廖明富、谢海燕就此产生了损失，可以要求广昌农商开发公司予以赔偿，但廖明富、谢海燕亦未在本案中就此举证其有关实际损失，可由双方另行解决。广昌农商开发公司未履行通知义务，并不影响不可抗力的认定和效力。关于廖明富、谢海燕主张一审法院存在审理程序严重违法，经查一审卷宗，一审法院审理程序合法，并未剥夺双方当事人的诉讼权利，故本院对该诉讼主张不予采信。综上所述，廖明富、谢海燕的上诉理由不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,326元，由上诉人廖明富、谢海燕负担。本判决为终审判决。审判长  邹志伟审判员  范 宣审判员  王 琳二〇二〇年八月三十一日法官助理高忠明书记员刘晓欢