四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初759号 原告：王元付，男，汉族，生于1947年7月15日，住址峨眉山市。 委托诉讼代理人：赵志华，四川理明律师事务所。 委托诉讼代理人：邹晓明，四川理明律师事务所。 原告：李淑娥，女，汉族，生于1949年10月5日，住址峨眉山市。 委托诉讼代理人：赵志华，四川理明律师事务所。 委托诉讼代理人：邹晓明，四川理明律师事务所。 原告：王建华，男，汉族，生于1975年10月14日，住址峨眉山市。 委托诉讼代理人：赵志华，四川理明律师事务所。 委托诉讼代理人：邹晓明，四川理明律师事务所。 被告：雷章银，男，汉族，生于1968年2月6日，现住址峨眉山市。 委托诉讼代理人：杨琴，四川恒初律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩祯祥，四川恒初律师事务所律师。 原告王元付、李淑娥、王建华与被告雷章银房屋买卖合同 纠纷一案，本院2020年4月27日立案后,依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告王元付、李淑娥、王建华及其委托诉讼代理人赵志华、邹晓明，被告雷章银及其委托诉讼代理人杨琴、韩祯祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王元付、李淑娥、王建华向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《买房协议》无效并判令被告立即返还原告房屋；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告王元付、李淑娥系夫妻，是王建华的父母。1974年，王元付、李淑娥在峨眉山市自建本案涉案房屋用于自住，于1990年2月20日依法办理私有房屋登记。2013年12月5日，三原告与被告签订《买房协议》，约定三原告将位于高桥镇××村××组住房面积125.95平方米卖给被告，协议价格为85000元，并对四至边界进行明确约定；此房要过户以后才付清全部款项，房款付清后才交房。协议签订后，双方在办理房产过户手续过程中，被告知买卖是非法的，不能办理过户手续。这样原告才知道买卖协议违反法律规定，系无效协议。原告多次找被告协商退房事宜，均为被告拒绝。 被告雷章银辩称：1、双方签订的买卖合同有效。2、房屋买卖行为履行完毕后，答辩人一家就搬进去，入住后修缮，装饰居住至今。3、涉案房屋虽不能过户但并不影响其买房协议的效力。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。当事人有争议的事实：1.被告提交《买房协议》、房屋所有权证，欲证明双方于2013年12月5日公平自愿签订协议且已于当日交付完毕，有涉案房屋地邻的见证及当地基层组织同意认可，协议有效；2.高桥镇高桥村村民委员会证明一份、荣福村村民委员会证明一份，证明被告一家购房入住后修缮装饰居住至今。原告认为《买房协议》本身不合法，对高桥镇高桥村村民委员会证明的真实性有异议,荣福村村民委员会证明内容有异议。本院认为，高桥镇高桥村、荣福村两份村民委员会证明能证明案件事实经过，进入本案证据范畴；但不能达到被告证明《买房协议》合法有效的证明目的。 本院经审理认定事实如下： 原告王元付、李淑娥系夫妻，是王建华的父母，三人原户籍地为峨眉山市。被告雷章银原户籍地为峨眉山市。 1974年，王元付、李淑娥在峨眉山市自建本案涉案房屋用于自住，于1990年2月20日依法办理房屋登记，房产证号为峨权字××号，所有权人为王元付，所有权性质为私有，房屋面积127.95平方米，间数为9间，建筑结构为砖木结构，并注明使用集体土地154.02平方米。2013年12月5日，三原告（乙方）与被告雷章银（甲方）签订《买房协议》，主要约定：乙方将高桥镇××村××组住房面积125.95平方米卖给甲方，双方协议价格85000元。四界为：前面属乐西公路为界，后面以墙解数界，右面是杨家房为界，左面以房坎肢过道为界。此房要过户以后才付清一切房款，付清房款后才交房，该房属于甲方所有，过后以卖房协议为准。本协议一式三份，签字生效。雷章银在甲方处签字捺手印，王元付、李淑娥、王建华在乙方处签字捺手印，另有陈淑芳等5人作为见证人签字捺手印，高桥镇高桥村村民委员会签署意见为：属实，并盖章。随后三原告履行了交房义务，被告履行了交付购房款85000元的义务，被告并入住案涉房屋至今。 双方在办理房屋过户手续中，经房管部门、公证机关处得知不能办理房屋过户手续。三原告与被告协商未果，遂诉至本院。 另查明，案涉房屋门牌号××。 上述事实，有原告在本案中提交的《买房协议》、房屋产权登记勘察表、建房证明、四川省常住人口登记表，被告提交的买房协议、房屋所有权证、高桥镇高桥村村民委员会证明一份、荣福村村民委员会证明一份，本院现场勘察笔录、照片，以及庭审笔录在卷予以佐证。 本案在审理中，经本院组织调解，因各方当事人各持己见，致调解无果。 本院认为：一、本案案涉房屋由原告王元付于1990年2月20日依法办理房屋登记，取得房屋产权证，但在房产证附件中注明使用集体土地154.02平方米；因此案涉房屋不属于通常意义上的可自由流通的房屋。 二、依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条的相关规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及最高人民法院关于《全国民事审判工作会议纪要》第15条第二款“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织以外的人的合同，不具有法律效力”等相关规定，农村房屋的特殊性在于土地集体所有，房屋和宅基地系同一整体，不能分割成为两个部分单独处理。被告不是峨眉山市高桥镇四组的村民，不属于该村、组的集体经济组织成员，依法不能获得该村土地使用权。《合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”因此，案涉房屋的土地使用权应属三原告，未发生转移。根据“地随房走”原则，《买房协议》违反了法律及行政法规的禁止性规定，系无效合同。原告关于确认《买房协议》无效的诉请，本院依法予以支持。 三、依据《合同法》第五十六条的规定，无效合同自始无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。因此原告关于判令被告退还房屋的诉请，本院依法予以支持。由于被告居住时间已久，本院根据实际情况，酌情给予被告30天的腾房、退房时间；同时原告应当返还被告的购房款85000元。 四、鉴于被告在本案中未提起反诉，如被告认为因《买房协议》无效而造成其损失，可依法另案解决。 综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条之规定，判决如下： 一、原告王元付、李淑娥、王建华与被告雷章银于2013年5月24日签订的《买房协议》无效； 二、被告雷章银于本判决生效后三十天内返还位于峨眉山市房屋（门牌号为××，房产证号为峨权字××号，房屋面积127.95平方米），原告王元付、李淑娥、王建华于本判决生效后三十天内返还被告雷章银购房款85000元。 案件受理费100元，由原告王元付、李淑娥、王建华负担50元，被告雷章银负担50元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  邹 波 人民陪审员  王仕俊 人民陪审员  郑扶廷 二〇二〇年八月十一日 书 记 员  冷在强 附本案适用的相关法律条文。 《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。