安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初8008号 原告：崔玉国,男,汉族,1977年12月10日出生,住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：崔玉勇，安徽律维律师事务所律师。 被告:合肥市包河经济开发区管理委员会,住所地安徽省合肥市花园大道与天津路交口,统一社会信用代码12340111740862909Q。 法定代表人:蒋兵,主任。 委托诉讼代理人：王涛，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓智慧，北京大成（合肥）律师事务所律师。 第三人:沈滨冀,男,汉族,1968年9月30日出生,工程师，住安徽省合肥市。 原告崔玉国与被告合肥市包河经济开发区管理委员会（以下简称包河区管委会），第三人沈滨冀房屋买卖合同一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔玉国委托诉讼代理人崔玉勇，被告包河区管委会委托诉讼代理人邓智慧，第三人沈滨冀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔玉国向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告签订的《住宅房买卖合同》合法有效;二、判令原告与第三人于2015年10月27日签订的《购房协议》合法有效;三、判令被告和第三人继续履行合同,协助原告将位于合肥市包河区的房屋办理产权转让过户登记至原告名下；四、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2004年9月24日,第三人与被告签订《住宅房买卖合同》,约定被告将位于合肥市出售给第三人,合同签订后,第三人依约支付了购房款130500元,被告也依约交付了房屋。2005年10月27日,原告和第三人经协商,签订了一份《购房协议》,协议约定,第三人以164000元的价格将其位于合肥市房屋（即案涉房屋）出售给原告,约定双方不得反悔,第三人有义务积极主动配合原告办理房屋产权及配套设施交易过户手续,确保原告及时拿到产权证。合同签订后,原告付清了全部房款,第三人将涉案房屋交付给原告使用至今,原告与第三人双方又至被告处,在征得被告同意的情况下,三方对被告与第三人于2004年9月24日签订《住宅房买卖合同》进行了变更,变更为,卖方为被告,买方为原告。 另被告于2015年5月8日由合肥市包河工业区管理委员会变更为合肥市包河经济开发区管理委员会。被告目前正在集中办理案涉房屋所在的包河苑小区房屋产权证,原告已按被告要求将办证所需材料交付给被告,但被告迟迟不为原告办理房屋产权证。 综上,原告为了维护自身的合法权益,现依据我国相关法律规定,特具状至贵院,恳请贵院判如所请! 被告包河管委会辩称：一、从原告现有的证据看，原告和本案的第三人均不是案涉房屋区域的回迁居民，我方无法核实原告与第三人之间的关系，从提交的购房协议看，甲方签字为沈滨冀和王晓萍，乙方签字为崔玉勇代签的崔玉国，从住宅房买卖合同看，乙方主体原为沈滨冀，后涂改为崔玉国，可以看出两份合同，一份主体是沈滨冀和王晓萍，另一份是沈滨冀和崔玉国，无法核实权利主体，也无法核实王晓萍对案涉房屋的产权关系和处分权利关系，及崔玉国对崔玉勇的授权关系；二、购房协议第2条及住宅房买卖合同第9条可以看出我方对于原告诉请中的办理产权转让过户登记没有协助义务，原告诉请的第3项要求办理产权转让过户登记手续与我方无关，我方仅是协助办理产权登记，我方不是办理产权登记的机关，无法给其直接办理产权登记，相应的产权登记程序应当由其自行办理，为化解纠纷，目前我方也协助将材料交给了产权登记机关，但登记机关因为材料本身存在问题不予办理，事实是我方已尽到了协助义务；三、我方一直不间断的协助案涉区域回迁安置房屋的产权登记办理，但也限于协助的义务，而非强制性义务，包括原告在内的因合同涂改而导致无法产权登记的纠纷也很多，该现象也是当时购房者之间肆意的不合规交易所导致，系其自身过错。以上我方无法核实原告与第三人现今的权利义务关系，同时也尽到了合理的协助义务，原告诉请与我方无关，恳请法庭驳回原告对我方诉请。 第三人沈滨冀陈述称：2004年9月24日，我与合肥市包河工业区管委会签订的合同，购买了包河苑A区16栋606室房屋，房屋面积90平米，当时这个房屋是对外销售的，我不是本地居民。2005年10月27日我与崔玉国、崔玉勇签订合同，价款164000元，钱已经支付，购房时是我单方签字，出售房屋给崔玉国时，买房者认为是夫妻共同财产，为了保险起见，让我和我爱人一起签字，买房人是先认识王晓萍的。卖方后，我们也与崔玉勇那边联系，他们需要办理产权我们也有配合，2019年崔玉勇那边通知我需要走法律流程，我和我爱人也协商过，会配合他们。我们当时去管委会那边将我的名字更换了，我与管委会的合同（2份）与收据都给崔玉勇了。我认可与崔玉国签订的合同。出售房屋时，房产证也没有办理下来，崔玉国也是知晓的。对于原告的诉请，我会协助的。 经审理查明：2004年9月24日，第三人沈滨冀与合肥市签订购买合肥市包河苑Ａ区16幢606室的房产的《住宅房屋买卖合同》，价格为130500元，建筑面积90平方米。签订合同后，第三人沈滨冀向合肥市缴纳购房款130500元，该办公室出具收据一张。 2005年10月18日，原告崔玉国与第三人沈滨冀（甲方）及其配偶王晓萍（乙方）签订一份《购房协议》，协议约定：甲方将座落于合肥市包河苑A区16幢606室的房产（建筑面积90平方米）出售给乙方，包括房屋的一切附着物及配套设施，房屋的价格为164000元；甲方有义务积极主动配合乙方办理房屋产权及配套设施交易过户手续，确保及时拿到产权证；本协议生效后，甲方将房产交付乙方使用，乙方分一次交付房款；若甲方违约将双倍返还乙方购房款等。该合同由沈滨冀、王晓萍，崔玉勇代崔玉国签名。合同签订后，2005年10月27、28日，第三人沈滨冀及王晓萍收到崔玉勇给的购房款164000元，沈滨冀、王晓萍出具收条二张，沈滨冀将涉案房产交给崔玉国占有使用。 第三人沈滨冀收到购房款后，与崔玉国代理人崔玉勇前往合肥市要求变更第三人沈滨冀与合肥市签订购买合肥市包河苑Ａ区16幢606室的房产的《住宅房屋买卖合同》，后将该合同第二页买方填写为崔玉国及其身份证号码，第三页仍用沈滨冀签的合同第三页，并将沈滨冀名字划掉，崔玉国的代理人签上崔玉国名字，同时将合肥市收款收据沈滨冀名字划掉，写上崔玉国名字。原告、第三人在庭审中陈述，在办理变更合同时，由合肥市工作人员办理变更合同，因当时办理时，拿不到合肥市印章，就用沈滨冀原合同修改，将合同等材料中沈滨冀划掉，改为崔玉国，并将在合肥市留存合同及大底册同时进行修改为崔玉国。 另查，崔玉国与崔玉勇系兄弟关系，崔玉国认可崔玉勇在购买、处理涉案房产代理行为，对其在涉案房产购买中的签名予以认可。 第三人沈滨冀与王晓萍系夫妻关系，王晓萍认可第三人沈滨冀对涉案房屋的处理行为。 另合肥市包河工业区管理委员会现变更为合肥市包河经济开发区管理委员会。 上述事实，有原告提供的原告与沈滨冀的《购房协议》、收条、原告与被告的《住宅房买卖合同》，及各方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同受法律保护。 本案第三人沈滨冀与合肥市包河工业区管理委员会办公司于2004年9月24日签订的住宅房买卖合同事实存在，由双方当事人的陈述，房款收据和原告提供的合同予以证实，双方签订的合同，是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应履行自己的义务，被告包河管委会应当协助第三人办理房屋登记手续。 本案原告崔玉国与第三人沈滨冀签订的《购房协议》，是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应履行自己的义务，第三人沈滨冀协助原告办理房屋登记过户手续。虽然在购买涉案房屋过程中，崔玉勇代崔玉国签字等，现崔玉国对其代理行为予以认可。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，行为人没有代理权、超越代理权以被代理人名义订立的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；行为人没有代理权、超越代理权以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，故崔玉勇的代理行为民事责任应由崔玉国承担。 关于原告提供与合肥市《住宅房买卖合同》问题，在合同（买方）签名处将沈滨冀名字划掉，改为崔玉国，现包河管委会不予认可，虽然原告、第三人当庭陈述由合肥市工作人员办理变更的合同，未提供足够的证据予以证实，故本院对原告与合肥市签订住宅房买卖合同不予认定。但为了解决纷争，本院将依法妥善予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、合肥市与第三人沈滨冀于2014年9月24日签订的合肥市包河苑Ａ区16幢606室房屋买卖合同合法有效，被告合肥市包河经济开发区管理委员会于本判决生效后九十日内协助第三人沈滨冀办理房屋登记办证手续； 二、原告崔玉国与第三人沈滨冀签订的《购房协议》合法有效，在第三人沈滨冀取得合肥市包河苑A区16幢606室房屋产权证书后三十日内协助原告崔玉国将该房屋过户登记至崔玉国名下； 三、驳回原告崔玉国的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，原告崔玉国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李孝荣 二〇二〇年八月十八日 书记员  贾倩倩 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。