江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初3153号原告：陈艳，女，1969年10月4日出生，汉族，住南京市白下区。委托诉讼代理人：汤贵彬，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告：赵吉，男，1991年1月24日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：凌君翔，男，1989年11月29日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：吴姗姗，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄振，北京市盈科（南京）律师事务所律师。原告陈艳与被告赵吉、凌君翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序,由审判员许庆林独任审判，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告陈艳及委托诉讼代理人汤贵彬，被告赵吉，被告凌君翔委托诉讼代理人吴姗姗、黄振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告继续履行原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令两被告向原告支付2020年5月份房屋租金19839元；3、判令两被告向原告支付迟延支付租金的违约金，从合同约定的应支付之日起至实际支付之日止；4、判令两被告承担本案诉讼费、律师费等费用。事实和理由：2018年7月31日，原告与两被告签订了《商铺租赁合同》，约定由原告将其位于南京市栖霞区出租给被告赵吉、凌君翔使用。租期自2018年10月21日起至2023年9月30日止；租金：（1）第一年2018年10月21日起至2019年9月30日止，租金为451867元；（2）第二年2019年10月1日起至2020年9月30日止，租金为478062元；（3）第三年2020年10月1日起至2021年9月30日止，租金为501965元；（4）第四年2021年10月1日起至2022年9月30日止，租金为553417元；（5）第五年2022年10月1日起至2023年9月30日止，租金为553417元。上述费用为净得租金，均不含物业服务费、能源费、税费等。每6个月为一个计租期。两被告应在每个计租期结束前30天向原告支付下一计租期的租金。合同签订后，两被告在租赁期内，未能于2019年8月30日前向原告支付第二年第一个租期的租金239031元。同时被告提出按月支付租金，原告未同意，经原告多次催告后，两被告仍按自己的意愿按月支付，于2019年9月12日、10月14日、11月14日、12月15日、2020年1月15日分别支付39839元，原告因工作繁忙没有立案维权，但未放弃相关权益。2020年2月18日，原告催租无果，被告未支付2月份房租，因疫情影响无法立案，同时两被告委托毛店长提出由于疫情影响餐饮行业不景气，申请减免部分房租且将支付房租时间改为当月10日前。考虑疫情实际情况，原告同意3月份免租金12000元，4-5月份当月10日前支付租金，7月份恢复正常。2020年3月7日收到17839元，3月10日收到10000元，合计27839元。2020年4月11日收到39839元租金。5月初，两被告又委托毛店长申请降租，原告未同意。从5月10日至今，原告催收多次，被告同意支付，但并未履行，且相互推诿。5月14日再次催租时，两被告不予理睬。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、原告要求继续履行租赁合同无异议。2、被告不欠原告2020年5月底之前的租金。3、原告起诉两被告系主体不适格。履行合同义务的是南京饮宁餐饮管理有限公司（以下简称饮宁餐饮公司），理由如下：一是双方在签订租赁合同时，饮宁餐饮公司正在办理营业执照，被告赵吉是法定代表人，合同签字系职务行为。二是饮宁餐饮公司营业执照上的地址也是租赁房屋的地址，目前在营业中。三是后期支付租金亦是以饮宁餐饮公司名义支付的租金。4、原告提出逾期支付租金的违约金及律师费没有依据。由于原告不同意降低租金，被告提出生意确实不好，则按月支付。之后，被告每月支付租金，原告并未提出异议，故请求法院驳回原告这一诉讼请求。经审理查明，2018年4月4日，承租方赵吉与原告出租方陈艳签订一份《商铺租赁合同》。2018年7月31日，陈艳与两被告重新签订一份《商铺租赁合同》，内容与第一次基本一致。约定由原告将其位于南京市栖霞区平米）出租给被告赵吉、凌君翔经营使用，租期自2018年10月21日起至2023年9月30日止。租金：第一年2018年10月21日至2019年9月30日，年租金451867元；第二年2019年10月1日至2020年9月30日，年租金478062元；第三年2020年10月1日至2021年9月30日，年租金501965元；第四年2021年10月1日至2022年9月30日，年租金553417元；第五年2022年10月1日至2023年9月30日，年租金553417元。上述费用为净得租金，均不含物业服务费、能源费、税费等。租金每6个月为一个计租期，承租人应在每个计租期结束前30天向出租人支付下一计租期的租金。合同签订后，两被告未能在2019年8月30日前向原告支付第二年第一个租期的租金239031元。2019年9月10日，原告向被告发出催款函，而被告向原告提出要求降低租金，原告未同意。被告遂按月支付租金。被告支付租金的来源有饮宁餐饮公司、林某、杜某以及毛某等人。2020年6月11日，凌君翔向原告发出告知函，告知原告履行合同的对方系饮宁餐饮公司，其签字系职务行为。原告未予理会。庭审中，被告提供其持有的2018年4月4日的《商铺租赁合同》抬头承租方为赵吉、饮宁餐饮公司，并自认抬头加上饮宁餐饮公司是为了办理营业执照所需添加的。而原告认为第一次租赁合同已经被第二次签订的租赁合同代替。另查明，至本案判决前，本庭电话与原被告双方联系，均认可租金至今日都是按月交纳，未欠租。上述事实，有原告提供的租赁合同、付款凭证、告知函、当事人陈述等证据证实。本院认为，关于本案争议焦点之一被告主体是否适格问题。对此，本院认为，原告与两被告于2018年7月31日签订《商铺租赁合同》，其中第十三条明确注明第一次租赁合同同时作废，故双方权利义务关系以第二次合同为准。此《商铺租赁合同》并未违反国家法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。现两被告辩称签字系职务行为，系代表饮宁餐饮公司签订。对此，本院认为，首先，双方持有的2018年7月31日签订的合同原件抬头并无饮宁餐饮公司，对于被告持有的2018年4月4日签订的合同抬头有手写的饮宁餐饮公司被告自己也作出解释，系当初办理营业执照所需后补的。签订第二份合同时，两被告签字时也未告知原告实际履行合同的当事人为饮宁餐饮公司。其次，尽管后来支付租金的付款人有饮宁餐饮公司，但同时还有案外人林某、杜某以及毛某等人支付租金，两被告也未告知原告履行合同的当事人为饮宁餐饮公司。三是当原告向本院提起诉讼时，被告凌君翔才于2020年6月11日向原告发出告知函，告知原告履行合同的对方系饮宁餐饮公司，其签字系职务行为。而原告对此并不认可。本院认为，如果两被告认为履行合同是饮宁餐饮公司，应当在原告要求其支付逾期租金、违约金以及饮宁餐饮公司营业执照办理下来后就应向原告提出，但两被告并未提出。根据合同相对性原则，两被告并无直接证据证明合同实际履行人发生变化，故两被告主张其主体不适格的理由不能成立，本院不予采纳。关于本案争议焦点之二，双方合同付款时间变更问题。本院认为，当事人协商一致可以变更合同内容。本案被告向原告提出降低租金，未获原告同意。之后要求按月支付，被告实际也是按月支付，并未损害原告利益，也未造成原告实际损失，原告对此亦未提出明确的异议。故原告要求被告支付违约金、律师费的请求，本院不予支持。对于被告提出因经营状况不理想，导致付款按月支付，本院结合今年以来疫情突发、被告主观意识、市场行情，为维护交易安全，允许两被告按月支付租金至2020年12月31日止。之后租金如何支付，双方可以协商。协商不成，另案起诉。双方签订的租赁合同除此租金按月支付外，其余双方继续按照原合同约定履行。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵吉、凌君翔自本判决生效之日起按月支付房租给原告陈艳，双方权利义务关系继续按照2018年7月31日签订的《商铺租赁合同》履行；二、驳回原告陈艳其他诉讼请求。案件受理费296元，减半收取148元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  许庆林二〇二〇年八月二十日书记员  卜 艳