广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初6561号原告（反诉被告）：广东树精灵信息科技有限公司,住所地广州市天河区。法定代表人：林君楚，职务经理。委托诉讼代理人：**，广东金粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴天赏，广东金粤律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州市富轩置业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：李岩峰，职务总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋芊慧，广东广之洲律师事务所律师。原告（反诉被告）广东树精灵信息科技有限公司（以下简称树精灵公司）与被告（反诉原告）广州市富轩置业有限公司（以下简称富轩置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告（反诉被告）树精灵公司的委托诉讼代理人**，被告（反诉原告）富轩置业公司的委托诉讼代理人姜平、宋芊慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告树精灵公司向本院提出以下诉讼请求：1.原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》于2020年3月16日解除；2.被告向原告返还租金保证金100205.62元；3.被告向原告返还2020年3月17日至3月31日的租金24243.3元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年11月1日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》与《房屋租赁合同补充协议》，约定原告承租被告位于广州市天河区黄埔大道西路xxx号xx自编x房（以下统称涉案房屋）。合同签订后，原告一直按时支付租金、物业管理费等，现已缴付至2020年3月31日。自2018年以来，受国家金融监管政策影响，P2P网贷行业遭遇核打击，不断爆雷潮引发连锁反应带来剧烈的市场波动，P2P网贷行业规模不断萎缩。原告的主营业务是投资P2P网贷行业，但由于国家政策影响，投资平台已经基本完成清退不再营业。其次，2020年1月底受到新型冠状病毒××疫情影响，原告为遵守政府疫情管控要求迟迟未能复工，公司经营更是陷入绝境。因此，原告受政府政策影响已经无法继续经营，更无力支付涉案房屋的租金、管理费。原告于2020年3月10日、11日两次书面通知被告解除合同但未得到回应。原告亲自前往被告处协商沟通被告亦置之不理，被告在得知原告解除合同意向后不仅拒绝与原告协商，反而于2020年3月13日将原告承租的房屋楼层电梯关停，限制原告清退房屋。原告的主要收入来源在2019年底前本是投资的P2P网贷平台，但是投资的网贷平台于2019年底清退，本想转战新领域和投资，怎奈一月底爆发的新冠疫情导致原告以及原告另外两个合伙人广东慧誉壹号投资管理有限公司和广东慧誉二号投资管理有限公司均受疫情影响无法复工，各项负荷导致合伙人经营不下去均在解散中。根据签订的房屋租赁合同补充协议9.2.1A约定原告可以终止租赁合同关系。涉案房屋已经在被告的实际控制中，同时据原告获悉的最新消息，被告已经将涉案房屋放租，故双方的租赁合同有不可抗力的情形，且已经没有实际履行的可能性。原告为维护自身权益，向法院提起诉讼。被告富轩置业公司辩称，不同意解除合同。1.本案不符合租赁合同补充协议约定的9.2.1C的情形，原告并无证据证明有任何的法律规定导致其生产经营产生实质的影响。实际上，并非所有的P2P平台业务都是违法的，只有在该业务经营过程中存在违规操作才会触犯刑法的规定。原告公司经营的风险属于一般风险，而原告作为网贷服务的中介服务者，也应当对该行业的高风险具有预见性。因此，原告无权依据该条款主张解除合同。2.原被告双方对于合同解除事宜并未达成一致，被告不同意解除合同，且根据租赁合同补充协议约定，如原告要求解除合同，应当提前一个月发出书面通知。3.被告对原告诉请返还租金存在异议，根据租赁合同补充协议第3.3.1条的约定，涉案合同的租金并非按自然月计算，而是从上月的26日计算至下月的25日，因此原告所缴纳的租金只缴纳到3月25日。反诉原告富轩置业公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付拖欠反诉原告2020年3月26日至2020年5月25日的租金100206元及迟延违约金（自每月6日起，每逾期一日按千分之二的标准计至实际付清之日）；2.反诉被告向反诉原告支付律师费5000元；3.反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月，反诉原告与反诉被告签订了《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，将位于涉案房屋出租给反诉被告作办公用途使用，租赁期限自2017年11月1日至2020年10月25日止。合同签订后，反诉原告严格按照合同约定履行了责任义务，但自2020年4月起，反诉被告再未向反诉原告支付租金等费用，为维护反诉原告的合法权益提起本案反诉。反诉被告树精灵公司辩称，1.反诉原告诉请支付租金及迟延违约金没有依据，租赁合同终止协议已经明确新的租赁从2017年11月1日开始，即我方缴纳租金是按照自然月而非合同补充协议3.1.1的期间；2.反诉被告提出解除合同是有法律依据和事实依据，在法院没有确认具体解除时间，反诉原告要求支付2020年4月1日至2020年5月25日的租金是不合理的；3.即便不符合不可抗力，不符合情势变更等情形，也应按照双方合同约定的提前一个月通知解除即解除日期也应当为2020年4月10日。4.关于违约金，本案在本诉中已经有保证金的争议，结合本案补充协议11.13.2其他约定可知保证金是定金性质，根据合同法第116条的规定反诉原告不能同时主张适用定金罚则和违约金条款，只能选择适用。因此，反诉被告认为违约金和保证金只能二选一，且违约金标准过高请求法院酌情调整。5.律师费没有证据证明，不予认可。经审理查明：树精灵公司（承租人、乙方）与富轩置业公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途，建筑面积465.38平方米；2017年11月1日至2018年10月25日月租金为45444.36元，2018年10月26日至2019年10月25日月租金为47715.41元，2019年10月26日至2020年10月25日月租金为50102.81元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前支付。乙方向甲方交纳90888.72元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方，抵偿租金）。租赁期间转让该房屋时，须提前3个月（不少于3个月）书面通知乙方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；本合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准。2017年11月1日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作树精灵办公使用，租赁物业面积465.38平方米；租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月25日止；乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付租金保证金90888.72元，租金保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方；双方租赁关系期满或提前终止，乙方应按甲方要求将该物业及设施保持合约终止时现状（固定的墙面、地面和屋顶的装修保持可正常使用的状态，且必须是符合可再次出租使用的要求，除非甲方要求将租赁物业恢复原状或整改修复外），乙方同意投资装修固定部分（指与建筑物相连接固定的一切物体）无偿归甲方，甲方投资的设备设施完整地归还甲方；在乙方无违约情形下乙方可拆除所有可移动资产，但应当修复因拆除行为对租赁物业造成的任何损坏；如乙方迟延缴交租金或其他应缴费用，需向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加付所欠缴金额2%的迟延违约金；如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止租赁合同关系或甲方因乙方违约导致合同提前终止，乙方不享有免租期等优惠政策，包括但不限于免租期自动转为租赁期，乙方须在合同终止后三日内向甲方补交免租期等优惠期间的差额租金，另除乙方保证金等所有名目款项予以没收外，乙方承诺其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失赔偿，不足部分甲方有权要求乙方补足；除了双方可书面一致同意终止租赁合同关系外，倘若发生以下情况中的任何一项，任何一方可终止租赁合同关系：（a）另一方由于发生的不可抗力事件无法履行其义务长达六个月或更长事件；（b）政府组织、部门要求停止建造/拆除租赁物业，或限制租赁物上的权利和权益；（c）由于政府组织、部门的任何法律、法令、干涉或干预致使本协议的执行已在任何重要方面失去实际的商业可行性；由于乙方违约导致甲方追究乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等；甲乙双方同意在租赁期内，有下列情况之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议，因甲方违约而致使原合同及本协议解除的，甲方应当向乙方双倍返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；因乙方违约而致使原合同解除及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；如方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任；因乙方违约致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于二个月租金同等金额的违约金。乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按合同相关约定承担相应的违约责任；协议履行期间甲乙任何一方需送达对方的通知、函件或其他任何书面文件除当面签收之外均应以传真或邮寄方式送达对方，甲方确认的通讯地址为广州市天河区黄埔大道西xx号高志大厦，乙方确认的通讯地址为广州市天河区黄埔大道西xxx号高志大厦xxx自编x单元，上述通讯地址为乙方真实送达地址，如前述通讯地址错误或无法有效送达原因引发的全部损失及责任由乙方自行承担，且相对方之前所有传真或邮寄的通知、函件或其他文件均视为已合法有效送达。合同还对双方的其他权利义务进行约定。双方在庭审中确认，树精灵公司向富轩置业公司支付租赁保证金100205.62元。2020年3月2日，树精灵公司向富轩置业公司支付2020年3月份租金50102.81元。树精灵公司认为其租金支付至2020年3月31日，而富轩置业公司认为其租金支付至2020年3月25日。双方当事人在庭审中另确认上述合同中“乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按合同相关约定承担相应的违约责任”理解应为树精灵公司提前一个月通知富轩置业公司解除合同，并承担没收保证金及相应的赔偿责任后即可解除涉案合同。2019年11月19日，广东好又贷互联网信息服务有限公司发出《关于好又贷平台P2P业务良性退出的公告》，表明平台已组建工作组进行退出工作，停止网络借贷信息中介服务业务，关闭注册等。2020年3月16日，树精灵公司出具《情况说明》，记载其主营业务是投资P2P网贷平台（好又贷平台），收入来源也是好又贷平台，但因国家金融政策影响，好又贷平台已在2019年11月19日公告清算退出，企业已无收入来源，无法继续经营。同日，广东好又贷互联网信息服务有限公司出具说明，记载树精灵公司为其股东，受政策和市场的影响，其经营的好又贷平台确于2019年11月19日公告清算退出市场。2020年3月10日和2020年3月11日，树精灵公司通过中国邮政快递向富轩置业公司的注册地址及在合同中约定的通讯地址邮寄《房屋租赁合同解除通知》，表明树精灵公司的承租目的已经无法实现，并通知富轩置业公司双方签订的合同于2020年3月10日解除，并要求富轩置业公司在2020年3月17日前办理房屋返还交接手续。上述快递分别于2020年3月12日、2020年3月13日被退件，退件理由均为拒收。2020年3月16日，在广州市南沙区公证处公证员的见证下，树精灵公司搬离涉案房屋，并通过中国邮政特快专递向富轩置业公司的注册地址及合同中约定的通讯地址将涉案房屋的钥匙及《移交通知》寄送给富轩置业公司。其中《移交通知》记载，因富轩置业公司拒收邮件，并拒绝办理房屋返还交接事宜，现告知树精灵公司已经办理涉案房屋，涉案房屋满足移交返还条件，现将涉案房屋返还富轩置业公司。广州市南沙区公证处根据上述见证过程制作了两份《公证书》[编号：（2020）粤广南沙第5891号）、（2020）粤广南沙第6161号]。上述快递均被退件，退件理由为拒收。富轩置业公司在庭审中陈述，其于2020年7月底收到涉案商铺的钥匙，其在2020年3月份发现涉案房屋被贴封条，物业公司也告知了相关情况，但富轩置业公司不同意解除合同，亦不同意收回涉案房屋。树精灵公司陈述，由于富轩置业公司拒收快递，所以被退回的钥匙存放在广州市南沙区公证处，又于2020年7月28日将上述钥匙邮寄给富轩置业公司；涉案房屋采取密码锁和机械锁的方式，但涉案房屋被停电了，所以密码锁失效，机械锁可以物理撬开。树精灵公司提供富轩置业公司的员工周经理高志（昵称：一只鱼，微信号：×××）的朋友圈，其于2020年4月28日发布朋友圈“高志大厦有笋野，有兴趣可联系本人，你人美，价格更美。商业配套成熟，企业进驻的宝地，得天独厚的地理位置，地址：天河区黄埔大道西120号高志大厦，并附图8张”。另提供瞿忠文高志大厦写字楼低区8-16楼（昵称：物业瞿忠文186××××8211，微信号：×××）的朋友圈，2020年4月28日发布“高志大厦写字楼推租#商业配套成熟，企业进驻的宝地，得天独厚的地理位置招商联系人：瞿先生186××××8211地址：天河区黄埔大道西120号高志大厦，并附图7张”。富轩置业公司确认上述人员是其公司员工，发布的也是涉案商铺的招租通知，但表明招租需要很长时间，在合同未解除前发布招租是公司的经营模式，且受新冠疫情影响更应当提前放租，不认为发布广告即认定涉案合同已解除。树精灵公司另提供其与高志的微信聊天记录，高志于2020年4月30日微信称：“由于贵司高志大厦8楼AB单元的租、管等欠费已严重超出合约的约定时限，我司于今天正式单方解除合同、回收铺位”。树精灵公司自述，富轩置业公司已于2020年4月30日将合同解除通知书贴在涉案商铺门口。富轩置业公司确认其于2020年4月30日微信通知解除合同，确认涉案合同于2020年4月30日解除，但认为实际收回涉案商铺的时间是2020年5月25日。为证明受新型冠状病毒××影响导致公司无法经营，树精灵公司提供广州市人民政府发布的《广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部关于进一步加强疫情防控工作的通告》（第4号），南方都市报发布的《全球疫情不会很快结束疫苗出现之前都要警惕》，北京日报发布的《张文宏：全球疫情今夏结束基本已不可能》等文章。富轩置业公司对此关联性不予确认，认为涉案房屋的经营管理风险属于一般性风险，不能依此内容主张解除合同。富轩置业公司在庭审中陈述，其主张的律师费尚未实际发生。另查明，起诉状副本于2020年4月20日送达富轩置业公司。本院认为：树精灵公司与富轩置业公司签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实履行。根据当事人的诉辩意见以及庭审情况，本院归纳本案的争议焦点并作评判如下：本案的争议焦点一、涉案合同解除的时间问题。双方对涉案合同已经解除没有争议，但树精灵公司认为涉案合同已经于2020年3月16日解除，而富轩置业公司认为涉案合同于2020年4月30日解除。树精灵公司认为其主营业务是为好又贷平台提供投资咨询服务和流量入口，但受国家金融政策影响，好又贷平台已在在清算退出，所以其无法继续经营，属于合同约定的不可抗力,可以据此解除合同。现并无证据显示国家金融政策与树精灵公司无法经营之间存在因果关系，树精灵公司应当承担举证不能的法律后果，其据此认为其有合同解除权，没有依据。根据树精灵公司陈述的上述经营范围可知，新冠××疫情并不会对其经营造成影响，树精灵公司对此亦未进行举证，应当承担举证不能的法律后果，故树精灵公司认为新冠××疫情对公司经营造成影响，属于不可抗力，其据此要求解除合同，没有依据。《房屋租赁合同补充协议》约定，树精灵公司单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向对方发出书面通知，保证金不予退还且应当承担相应的违约责任。双方对该条约定的理解不存在争议，均认为树精灵公司提前一个月通知被告解除合同，并承担没收保证金及相应的赔偿责任后即可解除涉案合同。故该约定属于合同约定的解除情形，解除合同的条件成就时，树精灵公司可以解除合同。树精灵公司分别于2020年3月10日、2020年3月11日向富轩置业公司在合同约定的通讯地址寄送合同解除通知，但富轩置业公司拒收，上述快递分别于2020年3月12日、2020年3月13日被退件。根据合同的文书送达约定，富轩置业应当承担拒收产生的法律后果。虽然树精灵公司在解除合同通知中告知涉案合同于2020年3月10日解除，但此时由于树精灵公司不具备合同解除权，故并不发生合同解除的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，涉案合同应于富轩置业公司收到起诉状副本之日即2020年4月20日解除。树精灵公司认为涉案合同应当于2020年3月16日解除，没有依据；而富轩置业公司认为涉案合同应当于2020年4月30日解除，没有依据，本院不予支持。本案的争议焦点二、关于当事人主张的合同解除后的权利义务如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”如上所述，树精灵公司要求富轩置业公司返还租金保证金，于合同约定不符，本院不予支持。虽然树精灵公司提前要求解除合同构成违约，但是作为守约方的富轩置业公司依法亦应采取措施防止损失的进一步扩大。树精灵公司于2020年3月16日搬离涉案房屋，并发函退回涉案房屋钥匙，但快递被拒收退回。富轩置业公司自述其于2020年3月份发现涉案房屋被贴封条，物业公司也告知了相关情况，但其于2020年5月25日才收回涉案房屋，已超出了采取措施防止损失进一步扩大的合理期间。本院酌情认定富轩置业公司应于2020年4月20日前收回涉案房屋，故树精灵公司应向富轩置业公司支付租金至2020年4月20日，对于树精灵公司要求富轩置业公司退回2020年3月17日至2020年3月31日的租金，本院不予支持。《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同协议》约定的计租起始期限自2017年11月1日起算，树精灵公司已于2020年3月2日支付3月份租金，故富轩置业公司认为树精灵公司的租金仅支付至2020年3月25日，与约定不符。树精灵公司应向富轩置业公司支付自2020年4月1日至2020年4月20日的租金33402元（50102.81元/30天×20天），对于富轩置业公司主张超过上述认定的部分，本院不予支持。树精灵公司至今未支付上述租金，构成违约，富轩置业公司要求其以拖欠的租金为本金，自当月6日起，按照每日千分之二的标准支付违约金至实际清偿之日止。上述违约金标准过高，树精灵公司申请调整，本院酌情调整为全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准，且违约金应以本金为限。关于律师费的问题。富轩置业公司主张的律师费尚未支付，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定判决如下：一、确认原告广东树精灵信息科技有限公司与被告广州市富轩置业有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》于2020年4月20日解除；二、反诉被告广东树精灵信息科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广州市富轩置业有限公司支付2020年4月1日至2020年4月20日的租金33402元及相应的违约金（违约金以33402元为本金，自2020年4月6日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准支付至实际付清之日止；违约金以本金为限）；三、驳回原告广东树精灵信息科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告广州市富轩置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2788元，由原告广东树精灵信息科技有限公司负担。反诉受理费1202元，反诉原告广州市富轩置业有限公司负担820元，反诉被告广东树精灵信息科技有限公司负担382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二〇年八月二十日法官助理贾清宸书记员钟秀娟