襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0607民初6860号原告：胡龙梅，女，1969年2月4日出生，汉族，住襄阳市襄州区，原告：姚璐，女，1994年6月23日出生，汉族，住址，系胡龙梅之女，上列二原告共同委托诉讼代理人：李元成，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被告:吴焕菊，女，1973年10月10日出生，汉族，住襄阳市樊城区,委托诉讼代理人：吴小菊（系被告吴焕菊胞姐），住襄州区。委托诉讼代理人：张娟，湖北春园律师事务所律师。原告胡龙梅、姚璐与被告吴焕菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚璐及二原告的共同委托诉讼代理人李元成，被告吴焕菊及其委托诉讼代理人吴小菊、张娟到庭参加诉讼。庭审中，被告吴焕菊当庭表示要提起反诉，但因其向本院提交反诉状的时间已超过本院指定的期间，本院依法决定不予合并审理，其可另行起诉（经查，在本案作出判决前,其已另案提起了诉讼）。庭后，原、被告申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。原告胡龙梅、姚璐向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2018年10月1日签订的《门面房租赁合同》；2.请求判令被告每月支付原告房屋租金5833元及违约利息损失（以5833元为基数，自2019年10月1日起至房屋交还原告之日止按日万分之五计算）。原告的事实和理由：原告胡龙梅出资购买紫荆花园大门口A-31#门面房，登记在原告姚璐名下。2018年10月1日，原告胡龙梅与被告吴焕菊签订《门面房租赁合同》一份，合同约定原告将位于紫荆花园大门口A-31#门面房租赁给被告作为干洗使用；租赁期限为五年；房屋全年租金为70000元，租金每年一次性付清，被告在签订本合同之日一次性付清一年房租，次年租金在房租到期前一个月一次性付清，年租金涨幅不超过10％，租金由双方根据当时市场价格协商确定。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约将门面房交于被告租赁经营，但被告至今未交清今年房屋租金，经原告多次催要无果，遂诉至本院。被告吴焕菊辩称，1.被告吴焕菊未延迟交付房屋租金，未违反租赁合同的约定，原告无权解除合同，更没有依据要求被告支付违约利息；2.《门面房租赁合同》签订后，原告未按双方约定提供三相电，存在违约行为，应当承担相应责任；3.原、被告在签订《门面房租赁合同》的同时，还签订了一份《干洗店转让协议》，原告收取了被告转让费130000元。如法院判决解除《门面房租赁合同》，那么原告需向被告退还收取的转让费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:本案所涉位于襄州区××大道××（××）××区××号的门面房登记权利人为原告姚璐。原告胡龙梅系原告姚璐母亲。2018年10月1日，原告胡龙梅与被告吴焕菊签订《门面房租赁合同》一份，主要约定：原告胡龙梅同意将位于紫荆花园大门口A-31#门面房租给被告吴焕菊作为干洗使用，出租门面房的建筑面积为157.82㎡；租赁期限为5年，自2018年10月1日起至2023年10月1日。合同期满后，被告享有优先租赁权续签本合同；房屋全年租金为70000元，租金每年一次性付清，被告在签订本合同之日一次性付清一年房租，次年租金在房租到期前一个月一次性付清，年租金涨幅不超过10％，租金由双方根据当时市场价格协商确定。合同第六条关于合同的解除约定：本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除5、被告迟延交付房租超过10天的。双方还对其他事项进行了约定。同日，原告胡龙梅与被告吴焕菊还签订《干洗店转让协议》一份，主要约定：原告胡龙梅将正在经营中的襄州区汉津路紫荆花园大门旁上海恒协干洗店转让给被告吴焕菊。转让金额为130000元。上述合同签订后，原告依约将案涉门面房交付给被告吴焕菊使用，被告吴焕菊已向原告支付了第一年即2018年10月1日至2019年9月30日的租金70000元，以及干洗店转让费130000元，合计200000元。后因被告未依约交纳第二年的租金，原告于2019年10月7日将一份《关于尽快支付租金的通知》张贴于上海恒协干洗店门上。2019年10月20日，原告又将一份《限期搬离通知》张贴于干洗店门上。2019年10月27日，原告强行锁干洗店大门，双方为此发生纠纷。出警民警告知双方协商解决或到法院诉讼，故引起本案诉讼。还查明，至本案法庭辩论终结前，被告吴焕菊仍未腾退案涉房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告胡龙梅与被告吴焕菊签订的《门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原告已按合同约定将案涉房屋交付被告使用，被告依约应向原告支付租金，但被告吴焕菊仅支付了第一年即2018年至2019年的租金70000元，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告要求判令解除原、被告签订的《门面房租赁合同》，的诉请。本院认为，根据《门面房租赁合同》第六条第5项“本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。……被告迟延交付房租超过10天的。”之约定，原告可以行使合同解除权。故原告诉请判令解除原、被告签订的《门面房租赁合同》，符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。关于合同解除的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。本院以起诉状副本送达之日即2019年12月11日作为合同解除时间，据此确认原、被告于2018年10月1日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月11日解除。关于原告要求判令被告每月支付原告房屋租金5833元及违约利息损失（以5833元为基数，自2019年10月1日起至房屋交还原告之日止按日万分之五计算）的诉请。本院认为，首先，关于租金，应分两段计算。2019年12月11日合同解除前为租金，合同解除后为占有使用费。即：①被告自拒交租金之日起至合同解除之日（即2019年10月1日-2019年12月11日）的租金为13805元（70000元/年÷360天×71天）。②2019年12月11日合同解除后为占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告依法应将案涉房屋腾退并返还给原告。但被告至今未腾退、返还，仍占有该房屋，应当参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。原告诉请按5833元/月（70000元/年÷12个月）计算，合法有据，本院予以支持。综上，被告尚欠原告租金13805元及自2019年12月12日起至被告实际返还房屋之日止按5833元/月计算的房屋占有使用费。其次，关于利息计付标准，由于双方未约定逾期支付租金的违约金的计算标准，租金利息可按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，本案利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率被告吴焕菊辩称，《门面房租赁合同》签订后，原告未按双方约定提供三相电，存在违约行为，应当承担相应责任。本院认为，因案涉《门面房租赁合同》对此并未有约定，且被告亦未提供任何证据予以证明，故本院对其该项抗辩意见不予采纳。其还辩称，原、被告在签订《门面房租赁合同》的同时，还签订了一份《干洗店转让协议》，原告收取了被告转让费130000元。如法院判决解除《门面房租赁合同》，那么原告需向被告退还收取的转让费。本院认为，关于被告吴焕菊抗辩的返还转让费,其在庭审中当庭表示要提起反诉，但因其向本院提交反诉状的时间已超过本院指定的期间，本院依法决定不予合并审理，其可另行起诉。且其现已另案提起了诉讼，故在本案中不予审查，另案处理。因此，本院对被告的该项辩解意见亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认原告胡龙梅与被告吴焕菊于2018年10月1日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月11日解除。二、被告吴焕菊支付原告胡龙梅、姚璐房屋租金13805元及自2019年12月12日起至被告实际返还房屋之日止按5833元/月计算的房屋占有使用费；并支付以上述款项为基数，自2019年10月1日起至被告实际返还房屋之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、驳回原告胡龙梅、姚璐的其他诉讼请求。上述应履行的义务，被告吴焕菊应于本判决生效之日起十五日内履行。逾期未履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费130元，由被告吴焕菊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  何 峰人民陪审员  李瑞林人民陪审员  赵华英二〇二〇年八月十四日书 记 员  韩 蕾