山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初1118号 原告：亓勇，男，1980年6月14日生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：桑寿增，山东青港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：桑克蓓，山东青港律师事务所律师。 被告：张小溪，女，1984年7月3日生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：郭玉萌，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 被告：赵彬彬，女，1984年10月30日生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：楚超，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王智远，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 原告亓勇与被告张小溪、被告赵彬彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告亓勇及其委托代理人桑克蓓、被告张小溪委托代理人郭玉萌及王鹏、被告赵彬彬及其委托代理人楚超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 亓勇向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告支付2019年6月26日至2020年6月25日的房屋租金人民币144200元；2.判令二被告支付违约金人民币100000元；3.判令二被告支付(租赁房屋)税费人民币18000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告租赁原告房屋一处，租期自2016年6月26日起至2022年6月25日止，房屋租金支付方式为年付，提前一个月支付下一年的房屋租金。现二被告拖欠租赁房屋的税费18000元及2019年6月26日至2020年6月25日的房屋租金，严重违反租赁合同约定。经原告多次协商未果，现诉至贵院，请求依法判如所请。 张小溪辩称，一、涉案租赁合同早已于2019年1月31日解除，亓勇无权要求支付合同解除后的租金。张小溪、赵彬彬与亓勇于2016年5月20日签订《房屋租赁合同》，约定由张小溪、赵彬彬承租亓勇所有的位于青岛市市南区东海西路的房屋一处（以下简称涉案房屋），用于教育培训。涉案合同签订后，张小溪按照合同约定向亓勇支付了截止到2019年6月25日期间的全部租金。因亓勇涉及到多起诉讼，债务累累，已经无力履行生效法律文书所负有的义务，且被列为多起案件的被执行人，涉案房屋也已经被多次查封。在租赁期内，张小溪、赵彬彬也多次收到申请执行人及执行法院的通知，要求张小溪和赵彬彬配合执行。张小溪和赵彬彬租赁涉案房屋系用于教育培训，而因亓勇的个人债务问题以及涉案房屋的查封问题已经严重影响到张小溪和赵彬彬的正常经营，导致涉案租赁合同合同目的无法实现。在此情况下，张小溪、赵彬彬和亓勇于2019年1月31日解除了涉案合同，亓勇对此认可且同意，同时剩余租期内的租金以及押金亓勇至今未予归还。另外，在涉案合同解除后，亓勇曾又将涉案房屋另行出租，亓勇提起本案诉讼违背了基本的诚实信用原则，明显系恶意诉讼。涉案租赁合同解除的原因系亓勇的单方违约行为，其所主张的违约金不但过高，而且根本没有任何事实基础和法律依据，不应予以支持。二、根据涉案合同第四条的约定，租赁税金由甲方（即亓勇）负责，因此亓勇无权要求张小溪、赵彬彬支付税金。 综上所述，答辩人与被答辩人的租赁合同已经解除，被答辩人不仅无权要求答辩人支付任何款项，同时答辩人保留追究被答辩人返还剩余租金的权利。 赵彬彬辩称，答辩人与被答辩人租赁合同纠纷一案，答辩人认为被答辩人的诉讼请求没有法律和事实依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。理由如下：一、答辩人向被答辩人主张2019年6月26日至2020年6月25日期间的房屋租金，没有法律和事实依据依据。因被答辩人交付的房屋漏水和空调系统无法正常运行等原因，不符合答辩人作为教育培训使用的目的，经答辩人与被答辩人协商一致，于2019年1月搬离承租房屋，双方之间的合同关系已经解除，之后答辩人将房屋分割并出租给他人，因此其要求答辩人支付租金的诉讼请求应予以驳回。二、答辩人向被答辩人主张支付违约金，没有法律和事实依据依据。答辩人与被答辩人提前解除租赁合同关系的主要原因在于租赁房屋不符合答辩人的使用要求，且因被答辩人将房屋抵押涉诉，导致房屋被查封，直接影响答辩人教育培训工作的开展，根据《房屋租赁合同》第十八条约定，系被答辩人违约在先，其应当向答辩人承担违约责任。答辩人于2019年1月搬离承租的房屋，经答辩人主动提出且双方协商一致，同意2019年2月至6月的房租约12万元及答辩人支付给被答辩人的房租押金2.3万元不予返还，用以折抵答辩人提前解除租赁合同的违约金，因此被答辩人要求支付违约金的诉讼请求应予以驳回。而且按照被答辩人的逻辑，其应当返还答辩人超额支付的违约金4.3万元。三、被答辩人并非国家税务部门，无权要求答辩人支付税费。合同签订时，考虑到被答辩人的税费负担，答辩人同意承担部分税费，但在答辩人将相应的税费交给被答辩人后，被答辩人拒绝向答辩人提供其缴纳税费票据和证明材料，因此答辩人无法确认被答辩人是否依法缴纳了相关税费，该费用系专项用于缴纳税费的款项，在被答辩人无法证明其缴纳了相关税费的情况下，其无权主张由答辩人承担。同时，答辩人在此请求人民法院协同税务部门调查被答辩人的税费缴纳情况，并追究其相关法律责任。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉讼请求不成立，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、位于青岛市市南区东海西路39号4层C户房屋的登记权利人为亓勇。2016年5月20日亓勇与赵彬彬及张小溪签订了关于该房屋的《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2016年6月26日至2022年6月25日，房屋用途为教育培训。2016年6月26日至2018年6月25日房屋租金为280000元/年，2018年6月26日至2020年6月25日房屋租金为288400元/年。在租赁期内，因被告原因导致合同无法履行或被告中途擅自退租的，被告应该按本合同首年房屋一个月租金（拾万元整）额度向甲方支付违约金。自合同期内每年由被告供给原告税费6000元，剩余税费由原告承担。 被告向原告交纳押金23000元及税费6000元。被告交纳房屋租金至2019年6月25日。 2、被告于2019年1月提出不再租赁涉案房屋，原告未同意，被告当月搬离涉案房屋，双方未签订书面的房屋交接协议。原告于2019年12月将房屋对外出租。 被告张小溪提交（2016）鲁0202民初5760号民事判决书、（2017）鲁02民终10220号民事判决书、（2018）鲁0212民初4936号民事裁定书、（2018）鲁0212民初4937号民事裁定书、（2020）鲁02民终1938号民事判决书、（2020）鲁02民终1940号民事判决书证明原告在与被告签订涉案租赁合同之前，已经将涉案房屋抵押，并因原告个人债务问题导致涉案房屋被查封。原告在签订合同时向被告隐瞒其个人债务以及涉案房屋查封情况。原告质证称，判决书系原告与其他公司或个人之间的纠纷，没有牵扯到涉案房屋。 被告张小溪提交被执行人信息、限制消费令、房屋处置信息、 证明因原告未能履行法院生效文书的义务，原告被债权人申请强制执行，并且法院对其采取了限制高消费措施，涉案房屋也已经进入强制执行程序。同时原告的多个债权人也多次至涉案房屋主张权利，严重威胁被告及其员工的人身及财产安全，涉案房屋已经不能用于涉案合同约定的教育培训使用，导致被告的合同目的无法实现。涉案合同签订于前述抵押和查封之后，不能对抗前述查封和强制执行，被告随时可能被责令腾让涉案房屋。原告质证称，被执行人信息和限制消费令无异议，证明事项有异议。原告被列为失信被执行人的时间分别是2020年4月7日和2020年6月1日，均在被告单方毁约之前，而且原告被列为失信被执行人与涉案房屋没有关联，不影响涉案房屋的使用。房屋处置信息真实性无法确认，关联性有异议。该房屋交易信息非法院发布，也未体现出是法院的强制执行，与被告单方毁约没有任何关联性，且按照二被告的答辩意见，二被告陈述原告又将涉案房屋出租说明涉案房屋仍处于正常使用的状态，与被告自己陈述的无法使用、无法实现合同目的的说法自相矛盾。 被告张小溪提交搬家公司记录证明因涉案房屋被法院查封并且进入强制执行程序，导致被告的合同目的无法实现，原被告双方于2019年1月31日解除了涉案租赁合同。被告通过搬家公司于2019年1月31日将涉案房屋内的所有物品搬离。原告质证称，对上述证据的真实性、关联性均不予认可。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案房屋虽然存在抵押和查封，但法院实际并未对房屋张贴封条限制被告对房屋进行使用，被告要求与原告解除合同并无合法依据，其在未征得原告同意的情况下单方搬离房屋已经违反了双方合同的约定，构成违约。根据《租赁合同》的约定，“在租赁期内，因被告原因导致合同无法履行或被告中途擅自退租的，被告应该按本合同首年房屋一个月租金（拾万元整）额度向甲方支付违约金”，房屋首年租金为280000元，一个月租金的违约金数额为23333.3元，与其后括号补充的100000元不一致。本院认为，括号中的金额实际是对约定的违约金数额的补充，起到提示和说明的作用，金额与主文金额不一致的情况下，应当以主文约定为准，括号中的100000元应属笔误。且结合本案的租金标准，以一个月租金作为违约金较为合理，违约金100000元数额过高。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，本案中被告构成违约，被告应当支付原告违约金23333.3元。 被告于2019年1月搬离涉案房屋，原告虽然不同意解除合同，但原告也应当采取措施避免损失的进一步扩大，而非一直将房屋闲置。考虑到原告重新对外出租房屋需要一定的期限，本院酌情给原告留出3个月的宽限期，即被告租金计算至2019年4月25日。现被告交纳房屋租金至2019年6月25日，原告应当向被告退还2个月的租金。 根据《房屋租赁合同》的约定，自合同期内每年由被告供给原告税费6000元，被告仅支付了2016年的税费6000元，尚应支付原告2017年6月26日至2018年6月25日税费6000元、2018年6月26日至2019年4月25日的税费5000元。 综上，原告应当退还被告的租金数额及押金数额足以折抵被告应当支付原告的违约金及税费之和，故对于原告的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告亓勇的诉讼请求。 案件受理费5233元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  赵方栋 人民陪审员  李和平 人民陪审员  于道明 二〇二〇年八月十一日 法官 助理  谭 萍 书 记 员  刘晓静