安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初5053号 原告：芜湖永基商业运营管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区，统一社会信用代码91340200MA2N31H17G（1-1）。 法定代表人：江小华，总经理。 委托诉讼代理人：高飞，安徽赭麓律师事务所律师。 被告：杨斌，男，1984年11月15日出生，汉族，住浙江省安吉县。 原告芜湖永基商业运营管理有限公司与被告杨斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖永基商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人高飞到庭参加诉讼，被告杨斌经本院传票传唤无正当理由未当庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告芜湖永基商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2017年9月28日签订的《租赁合同》（固定租金）；2、被告立即将承租的奥特莱斯三层C013号商铺房屋归还给原告；3、被告支付装修免租期和经营免租期间的租金256875元；4、被告按照租赁合同约定的租金标准支付从2018年5月13日至房屋交还原告之日止的租金（租金为411000元/年，截止到2020年5月12日租金为601350元）；5、被告支付房屋租赁期间的管理费（管理费收费标准为15元/平米每月，截止到2020年5月15日管理费为302130元）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年9月28日签订一份《租赁合同》(固定租金)、《经营管理协议书》及变更租赁合同确认书，对租赁期、租金支付及标准，装修免租期及经营免租期，违约条款等进行了约定。被告在承租经营之初，只付了第一租赁年度的部分租金，后在原告多次催要下，被告于2018年11月1日向原告出具一份欠条，载明欠付原告合同期内租金及管理费用，并承诺欠付款项在2018年11月30日前付清。后原告多次催要欠款，被告都置之不理。根据双方《租赁合同》第22.4、22.7、24.2等条款约定，原告解除合同后，除合同项下的各项保证金、已收取的租金及管理费没收外，被告还应补缴装修及经营免租期期间的租金等。综上所述，被告不按时付款，已构成违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院要求判如所请。 被告杨斌未进行答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2016年11月7日，原告与案外人芜湖名流置业有限公司签订房屋租赁合同，从该公司处承租位于芜湖市镜湖区名流印象百货店1-3三层局部区域用于经营奥特莱斯或其他商业零售，租赁期限自2016年11月7日至2036年11月6日，原告在合同约定商业零售范围内，有权招商、转租。2017年9月28日，原告（甲方、出租人）与被告杨斌（乙方、承租人）签订《租赁合同（固定租金）》一份，约定甲方将北京西路1号奥特莱斯三层C013号商铺出租给乙方使用；该房屋的建筑面积为792平方米，双方确认前述面积即为本合同项下计租面积，不再调整，房屋以现状交付；租赁期限3年，自甲方开业日开始计算，即自2018年5月13日起至2021年5月12日止，因甲方开业延期的，租赁期限相应延期；装修免租期为进场日起算45日，经营免租期为5个月，自甲方开业日起计算；租金按计租面积计付，每日每平方米1.56元，年租金450000元，乙方自计租日开始承担该房屋的租金。租金支付方式为年付，首期租金在签订合同时支付203960元，2017年11月27日前支付112500元，剩余租金225000元于2018年4月15日前付清，乙方应在每期提前15日（遇法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期租金。本合同项下第一期租金于本合同签订当日内支付，租金期间为2017年10月27日至2018年10月26日，应交租金为450000元；进场日为2017年9月27日，届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋；作为该房屋的承租人，乙方应当自开业第1日起，向甲方交纳该房屋的管理费，第一个租约年管理费收费标准为每平方米每月15元，管理费支付方式季付，首期管理费为经营开业日起至周月最后一日期的管理费，乙方提前15天向甲方一次性足额支付下个交费期费用,首期管理费应于本合同签订后5个工作日内支付，收费期间为2017年11月16日至2018年2月15日，应交管理费为36720元；乙方延迟交纳租金、管理费或其他费用，经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任；本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金、管理费保证金以及已支付的租金、管理费，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失；双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期免租期和经营免租期的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应当在本合同终止后7日内按计租第一年租金标准补交装修期免租期和经营免租期的全部租金。同日，原告将案涉商铺移交给被告使用，双方还签订了《经营管理协议书》对权利义务作了进一步的约定。2018年11月10日，因建筑面积减少，以及装修期天数数字输入错误和租金起租日计算错误，原、被告签订《变更租赁合同确认书》，将原租赁合同的部分条款变更为：建筑面积746平方米；年租金411000元；装修免租期为进场日起算75天；第一期租金期间为2018年5月13日至2019年5月12日，应交租金为411000元；管理费季付，每季度33570元，第一季度管理费收费期间为2017年11月16日至2018年2月15日，应交管理费33570元。后被告支付了部分租金及管理费，于2018年11月1日向原告出具欠条一份，载明：今欠芜湖永基商业运营管理有限公司剩余租金190350元（2018年5月13日至2019年5月12日期间租金）、管理费134280元（2018年2月16日至2019年2月15日期间管理费），二项合计共欠324630元。以上欠款于2018年11月30日前付清。后因被告未能按时支付管理费及租金，原告于2019年6月5日通过EMS快递向被告寄出催缴欠费和滞纳金的通知，于2020年5月11日通过EMS快递向被告寄出解除合同通知书，要求解除其与被告签署的《租赁合同》、《经营管理协议书》，但被告拒收了该邮件。案件审理中，原告陈述被告已将其物品搬离案涉商铺，并将该商铺返还给原告，原告已于2019年8月15日将案涉商铺收回，双方开始不再履行案涉房屋租赁合同。另查明，原告于2017年12月22日开业。 上述事实，有原告提交的身份证复印件、《租赁合同（固定租金）》、《经营管理协议书》、房屋交接确认书、《变更租赁合同确认书》、欠条、关于催缴欠费和滞纳金的通知、解除合同通知书、EMS快递单及查询记录、《房屋租赁合同》、房地权证、芜湖城市奥特莱斯开业庆典活动合同及当事人的陈述等证据予以证实，本院均予以确认。 本院认为：原告与被告杨斌签订的《租赁合同（固定租金）》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告已将案涉商铺返还给原告，原告实际已收回该商铺，双方已不再履行租赁合同，因此双方的租赁合同关系实际已终止，故对原告要求解除租赁合同的诉请予以支持。因案涉商铺实际已返还给原告，故对原告要求被告归还承租的奥特莱斯三层C013号商铺的诉请不予支持。关于装修及经营免租期租金，租赁合同中约定如因被告杨斌原因导致本合同提前终止，杨斌应当在本合同终止后7日内按计租第一年租金标准补交装修期免租期和经营免租期的全部租金，装修免租期为75天，经营免租期为5个月，即2017年12月22日至2018年5月22日，因2018年5月13日之后的租金已经计算，故2017年5月13日至5月22日的租金属于重复计算，故被告应支付装修免租期租金84452元（411000元÷365天×75天）、经营免租期租金158770元（411000元÷365天×141天），共计243222元。关于原告主张的房屋租金，因双方自2019年8月15日起已实际不再履行租赁合同，故被告应支付原告2018年5月13日至2019年8月14日的租金，及2018年2月16日至2019年8月14日的管理费。根据被告出具的欠条，2018年5月13日至2019年5月12日的租金为190350元，2018年2月16日至2019年2月15日的管理费为134280元。2019年5月13日至2019年8月14日的租金为104721元（411000元÷365天×93天），2019年2月16日至2019年8月14日的管理费为66398元【（33570元/季度×2个季度）-（33570元/季度×2个季度÷181天×2天）】。以上租金及管理费合计495749元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告芜湖永基商业运营管理有限公司与被告杨斌于2017年9月28日签订的《租赁合同（固定租金）》； 二、被告杨斌于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖永基商业运营管理有限公司装修及经营免租期租金243222元； 三、被告杨斌于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖永基商业运营管理有限公司租金、管理费495749元； 四、驳回原告芜湖永基商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7722元，由被告杨斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  丁玉婷 二〇二〇年八月二十日 法官助理桂亚运 书记员王任慧子 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。