江苏省东海县人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏0722执异67号案外人：王金林，女，1967年1月2日出生，汉族，住东海县。申请执行人：马成彦，男，1964年5月10日出生，汉族，住东海县。被执行人：东海县浩博房地产开发有限公司，住所地东海县。法定代表人：戚文诗，总经理。委托诉讼代理人：王善方，男，1964年7月10日出生，汉族，住连云港市海州区。在本院执行马成彦与东海县浩博房地产开发有限公司（以下简称浩博公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人王金林提出书面异议，本院立案后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。经审查查明，本院受理原告马成彦与被告浩博公司民间借贷纠纷一案，于2019年5月28日作出(2019)苏0722民初415号民事判决：被告浩博公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马成彦归还借款本金83万元及利息（利息计算方式如下：以35万元为基数，按照月利率2%，从2015年11月20日起计算至实际付清之日止；以35万元为基数，按照月利率2%，从2016年4月25日起计算至实际付清之日止；以13万元为基数，按照月利率2%，从2017年1月10日起计算至实际付清之日止）。根据马成彦的申请，本院于2019年8月20日立案执行，执行案号（2019）苏0722执3670号。2020年5月11日，本院作出（2019）苏0722执3670号之三执行裁定书，裁定查封被执行人浩博公司名下位于东海县平明镇尚城花园小区8-2-501、8-1-402、8-1-502、9-2-301、9-2-401房屋及位于东海县××山前路南侧、平明路北侧的土地使用权（地号23-06-139），查封期限三年。案外人王金林提出异议称，尚城花园小区8-1-402室房屋，是浩博公司拆迁案外人住宅房屋补偿的房子，案外人现对查封该房屋提出执行异议，请求撤销对该房屋的执行裁定。申请执行人马成彦称，本人自2016年2月被王善方父子聘为浩博公司管理及现金会计，对浩博公司情况十分了解，房屋拆迁补偿是由浩博公司投资人陈某操作的，2017年5月投资人王善方发现陈某在拆迁补偿等方面弄虚作假，向公安机关报案，长达两年多时间，本人始终参与王善方的维权，没有看到拆迁补偿房屋各拆迁户正规带有对应房号的文本。我对颜某亮等拆迁户的身份无异议，对各人对应的房号有异议。一、王善方弄虚作假对抗法院查封，1、2020年4月，王善方向张希明提供未卖房屋房号10个，作为张希明解封保全的保证，我是以此作参考向法院提供房源线索的，其中8-1-402、8-1-502是我查封的房子，王善方是不可能把拆迁补偿房屋说是未卖房屋的；2、王善方于2020年12月在法院查封后向房管局提交各户对应房号，更是明显的作假，他要是对拆迁户负责的话，早应向房管局登记；3、签订合同为什么不盖公司印章？浩博公司印章被平明党委收管，平明党委不可能在假合同上盖章的。二、平明财政所工作人员、浩博公司兼职会计刘某提供的“未卖房屋及拆迁户”的笔记，没有标明哪是拆迁补偿房屋，哪是未卖房屋，没有指明王金林的对应房号。三、法院查封浩博公司名下房屋，查封时涉案房屋没有被任何人网签和登记备案。法院查封裁定正确。被执行人浩博公司对案外人王金林的异议请求予以认可。另查明，案外人王金林提交《拆迁补偿协议》一份，主要内容：甲方浩博公司，乙方王金林，甲方拆迁乙方房屋__间，乙方同意甲方用尚城花园8楼1单元402室房屋抵冲作为补偿，甲方签字陈某，乙方签字王金林，时间2018年5月20日。浩博公司提交1、《平明尚城花园小区拆迁赔偿明细》，其中记载有“颜某亮1套住房5万元、颜爱树1套住房、颜某停1套住宅9万元”，“以上各拆迁户赔偿标准双方同意认可，已赔付的按原合同不变，未赔付的由王善方处理，原拆迁合同作废”，王善方、陈某均在该明细上签名，落款时间为2019年9月18日。2、《转让协议》一份，主要内容：甲方自愿将主屋三间所有权及土地使用权全部出让给乙方，出让金共计房一套8-1-402，甲方颜某停签名，乙方王善方签名并加盖浩博公司印章。落款时间2015年7月20日。3、《平明尚城花园小区项目推进会纪要》，其中提到“另有八套拆迁安置房未网签合同”、“能确定对应房源与安置户的予以确定，不能确定的列出意向房源”。落款时间2018年1月18日。本院依职权作了相关调查，1、东海县住建局房管处孙某证实，2018年1月份，县住建局、平明镇政府、开发商、三建公司，曾召开过平明尚城花园小区协调会议，但由于陈某没有签字，所有没有形成正式书面材料。确实有八、九家拆迁户，陈某说是八套，王善方说是七套，具体名字不知道，开发商没有报过名单。尚城花园有预售许可证，拆迁户只要有拆迁协议就可以办理网签等手续，但都没有办理。目前尚城花园一期还有12套房屋没有销售，都是被法院查封的。2、平明财政所工作人员刘某证实，浩博公司的账务被平明镇政府和县房管局共同监管了，刘某负责帮助做账，有多少拆迁户不清楚。对于马成彦提供的“未卖房屋及拆迁户”的笔记复印件，刘某称不是其提供的，从上面的字看应该是王善方的字迹。3、平某原村委会主任曹某证实，颜某亮、王金林、颜爱树确是尚城花园的拆迁户。本院认为，本案的争议焦点是，案外人王金林对东海县平明镇尚城花园小区8-1-402室房产主张实体权利，请求排除执行，是否有事实和法律依据。首先，涉案房产登记在被执行人浩博公司名下，根据民事诉讼法及有关司法解释的规定，执行过程中，查封登记在被执行人浩博公司名下的上述不动产，执行程序并无不当。其次，案外人王金林提交的《拆迁补偿协议》和浩博公司提交的《转让协议》均为复印件，王金林与浩博公司均未能提交原件，无法核对和确认复印件内容的真实性。从2018年1月份尚城花园小区项目推进会的记录内容看，此时拆迁户的对应房号并未确定，而落款时间2015年7月20日的《转让协议》有对应房号，故该转让协议的真实性存疑。综上，不能认定案外人与浩博公司签订了合法有效的征收补偿协议及安置用房已经特定化。案外人王金林对涉案房产主张实体权利，请求排除执行，没有事实和法律依据，对其异议请求不予支持。根据民事诉讼法有关规定，案外人以其对执行标的享有所有权或其他足以排除强制执行的民事权益为由，请求对执行标的停止执行的，可提起执行异议之诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人王金林的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  徐兴彬审判员  侍海州审判员  杨司光二〇二〇年八月十日书记员  陆艺璇法律条文附录：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第四十二条征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》六、案外人基于国有土地上房屋征收用于产权调换的房屋提起执行异议之诉案件的处理。案外人作为被征收人，对被执行人名下尚未办理产权登记手续的房屋提起案外人执行异议之诉，请求排除执行，同时具有下列情形的，应予支持：1、案外人作为被征收人与房屋征收部门签订了合法有效的征收补偿协议；2、案外人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得涉案房屋；3、征收补偿协议明确约定了安置用房的位置及房号，该房屋已经特定化；4、案外人是否实际占有房屋、是否支付房屋面积差价以及对未办理房屋过户是否存在过错，均不影响其享有排除执行的权利。