云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初7965号原告：昆明承新物业服务有限公司，住所地昆明市关上宝海路219号。法定代表人：束方林。委托诉讼代理人：贺涵玉，女，1997年10月25日出生，汉族，住湖北省江陵县，系公司法务，特别授权代理。被告：李华，男，1980年5月21日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：董智勇、赵永祥，系云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明承新物业服务有限公司与被告李华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贺涵玉，被告委托诉讼代理人董智勇、赵永祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付“金康园”102-3-B号房自2019年1月1日至2019年5月19日的物业费545.8元，垃圾费46.7元，2019年3月25日-2019年4月30日的住宅电费168元，1999年1月1日-2019年5月19日的车库电费1482.3元，2019年1月1日-2019年5月19日车库物业费93.4元，违约金700.9元，共计3037.1元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为金康园小区102-3-B号房业主。原告自1998年至2019年5月20日在金康园小区提供服务，约定住宅物业费单价为每月每平方米0.55元，垃圾费为10元每月每户，住宅电费为0.5元每度，车库车费为0.61元每度，车库物业费为120元每年每户。在小区服务期间，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告在2019年1月1日-2019年5月19日期间均未缴纳物业费，总欠费时长为4个月零19天，房屋面积为214.1平方米，欠缴物业费共计241.1㎡×0.55元/月/平方×4月零19天=545.8元，垃圾费10元每月×4月零19天=46.70元，2019年3月25日-2019年4月30日住宅电费为355度+1度（每月公摊1度）=336×0.5=168元，1999年1月19日-2019年4月30日车库电费为2430×0.61=1482.3元，车库管理费10×4个月零19天×2个=93.4元，同时主张违约金700.9元，以欠付总金额的30%计算。综上，各项费用共计3037.1元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。被告辩称，第一，原被告之间不存在事实上和法律上的物业服务合同关系。第二，原告收取物业费、垃圾费、违约金没有依据，也没有发改委的相关批文或者批复。第三，原告收取电费，没有供电部门的相关委托和授权。第四，原告在物业服务过程中服务不到位，不符合标准。第五，原告收取的2013年至2018年的车辆停放服务费应该全额返还业主。原告至今没有向被告开具物业服务费的发票，要求原告向被告开具物业费的发票。被告在2015年8月21日才购买了案涉车库，之前的费用不应由被告承担。本院认为：依据《物业管理条例》第二十一条的规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”原告开始管理金康园小区系基于开发商的选聘，同时在金康园小区成立业主委员会后，原告也与金康园业主委员会签订过《金康园小区物业管理委托合同》，2012年12月31日合同到期后原告仍为金康园小区业主提供物业管理和服务。2016年1月10日原被告签订了《物业管理服务委托合同》，对各项收费标准进行了约定，其中约定住宅物业服务费缴费标准为每月每平方米0.55元，车库管理费每年120元，垃圾清运费每月每户10元并约定了逾期缴纳费用的违约金计算方式为自逾期之日起按每天3‰收取。故本院确认原被告之间存在物业服务合同关系，双方均应严格按照约定履行义务。按照原告提交的证据公告及证明，可以看出原告为被告小区提供了物业服务，被告应当按照约定支付相应费用但未支付。故对原告主张的物业费545.8元，垃圾费46.7元，车库物业费93.4元予以支持。对于原告主张的2019年3月25日-2019年4月30日的住宅电费168元，1999年1月1日-2019年5月19日的车库电费1482.3元，依据《物业管理条例》第四十五条之规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”由于金康园小区各户未单独安装电表，无法由相关部门直接向业主收费，存在业主已使用的电费由原告垫付的实际情况，故在被告未能举证证明其个人单独向相关部门缴纳了电费的情形下，本院确认原告为被告垫付了2019年3月25日-2019年4月30日的住宅电费168元。而原告仅是电费的代收代交单位，用电最终交费责任应由实际使用的业主承担。故原告要求被告支付住宅电费168元的诉讼请求，依法有据，予以支持。但车库电费因被告购买金康园123幢235号1层车库时间为2015年8月21日，被告购买车库之前的电费不应由被告承担，而原告未能区分主张的车库电费哪部分属于被告购买车库后实际垫付的金额，原告应承担举证不利后果，故不支持原告的该部分诉讼请求。针对被告辩称原告提供的物业服务不合格的意见，本院认为，被告虽提交了业主委员会对原告物业管理不满意的证据，但未能阐明或举证证明原告的物业服务应达到何种标准即视为合格，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，由被告承担举证不能的不利后果，对该答辩意见不予采信。关于原告主张的违约金，本院认为，被告确存在迟延交费的违约行为，依据原被告签订的《物业管理服务委托合同》约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，原告主张的违约金853.9元×30%=256.2元符合法律规定，予以支持，其他部分不予支持。对于被告要求原告返还车辆停放服务费及开具发票的意见，因该部分属于独立的请求，被告并未就该部分提出反诉，故本院不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告李华于本判决生效之日起十日内向原告昆明承新物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年5月19日止的物业管理服务费545.8元、垃圾清运费46.7元、两个车库物业费93.4元，及2019年3月25日-2019年4月30日的住宅电费168元，共计853.9元；二、被告李华于本判决生效之日起十日内向原告昆明承新物业服务有限公司支付违约金256.2元；三、驳回原告昆明承新物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李华承担。本判决为终审判决。审判员  江丽二〇二〇年八月二十六日书记员  颜青