四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1123民初1436号 原告：犍为恒吉房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511123345784154J，住所四川省犍为县玉津镇凤凰路南段99号。 法定代表人：余惠蓉，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：彭远方，四川耀阳律师事务所律师。 被告：四川永辉超市有限公司，统一社会信用代码91510104567182722P，住所四川省成都市锦江区工业园区锦盛路138号4楼2号。 法定代表人：王雪飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般代理）：王涛，四川达民律师事务所律师。 原告犍为恒吉房地产开发有限公司与被告四川永辉超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理，依法由审判员王和川适用简易程序公开开庭进行了审理。原告犍为恒吉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭远方及被告四川永辉超市有限公司的委托诉讼代理人王涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告犍为恒吉房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2020年5月-7月的房屋租金50398.10元，并从2020年6月9日起以欠款金额50398.10元为基数，按日万分之五计付违约金至欠款付清之日止；2.判令被告继续按照合同1.3.1条约定的建筑面积6918平方米作为计租面积向原告履行交付房租的义务；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2016年11月17日就坐落于犍为县负一层租赁场地签订了《租赁合同》。合同1.3.1条明确约定“本合同项下租赁场地的红线套内建筑面积为6918平方米（项目总平图及各层红线平面图详见附件五），计租面积按红线套内建筑面积计算，如有误差，以开业前双方测量确认的红线套内建筑面积为最终计租面积，租赁期内不作调整。”合同2.1条明确约定“本款约定的违约金计算标准为：能确定预期违约金额的，每逾期一日，按逾期的违约金额万分之五计算；不能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按月租金的万分之五计算。”合同订立后，原、被告双方于2018年5月1日对租赁场地进行了交付，双方确认租赁场地的面积为6918平方米。合同履行过程中，按照双方合同约定，被告应支付2020年5月-7月的房租为145278元，但被告在2020年6月9日支付本合同项下2020年5月-7月房租时，只支付了94879.90元，擅自单方面扣款50398.10元未支付。为此，特诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告四川永辉超市有限公司辩称，1.答辩人以根据约定支付相应租金，原告所称与事实不符；2.应以6,855.59平方米为计租面积，根据租赁合同1.3.1条约定，计租面积按红线套内建筑面积计算，如有误差，以开业前双方测量确定的红线套内建筑面积为最终计租面积，现场踏勘时，双方并未就实际套内建筑面积进行确认，即双方并未在开业前确认最终计租面积，答辩人多次要求对其予以确认，但被答辩人一直不予理会，为保障答辩人的合法权益，更为了双方长达二十年的合作能顺利进行，经多次催促无果后，答辩人只能单方测绘实际的租赁面积，并书面函告被答辩人，但未收到其正面回应，被答辩人不诚信的合作令答辩人失望，如一直按照书面合同约定面积计租，对作为承租方的答辩人不公平，也会使答辩人遭受损失。且在2019年8月5日，犍为发生暴雨，致使承租区预留管道漏水，导致外租区部分商户受损，受损情况多次函告被答辩人，要求及时处理，被答辩人不予理会，鉴于其推脱的态度，答辩人自行与商铺协商赔偿并垫付了费用，并已函告被答辩人，将在后续租金中予以抵扣，且按实际测绘面积交付租金。综上，答辩人已履行了相应付款义务，本次纠纷系被答辩人不积极履行作为出租方应尽的约定及法定义务所致，其诉请与事实不符，请依法驳回。 经审理查明：2016年11月17日，原告犍为恒吉房地产开发有限公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）被告四川永辉超市有限公司签订《租赁合同书》，就位于犍为县负一层场地租赁事宜达成一致协议,双方约定“计租面积：本合同项下租赁场地的红线套建筑面积6918平方米（项目总平图及各层红线平面图详见附件五），计租面积按红线套内建筑面积计算，如有误差，以开业前双方测量确认的红线套内建筑面积为最终计租面积，租赁期内不作调整。经营培育期以及租赁期内租赁费用的各期标准：物业改造期，期限6个月，计租面积6918㎡，房屋租赁费用0.00元／月／㎡，物业管理费0.00元／月／㎡，总租赁费用0.00元／月／㎡；经营培育期第1-2年，期限24个月，计租面积6918㎡，房屋租赁费用7.00元／月／㎡，物业管理费3.00元／月／㎡，总租赁费10.00元／月／㎡；租赁年度第1-2年，期限24个月，计租面积6918㎡，房屋租赁费用7.00元／月／㎡，物业管理费3.00元／月／㎡，总租赁费10.00元／月／㎡……乙方按季支付租赁费用，甲方应于前一期租赁费用期满前【7】日内向乙方提供符合税务及相关部门要求的租赁费用增值税专用发票（房屋租金税率为5%，物业管理费税率为3%）。乙方在收到上述发票【7】日内将下一期（3个月）租赁费用支付给甲方（遇节假日顺延）。如因甲方未能及时提供租赁增值税专用发票，乙方有权延付租赁费用且不承担任何责任，直至甲方提供正式租赁增值税专用发票时止。租赁场地交付及责任：甲方应于2018年5月31日前，将符合本合同及附件约定条件的租赁场地交付给乙方。租赁场地交付前甲方应按附件二的约定完成设施设备的购置安装，在通过消防验收，甲方应协助乙方取得二次消防审图意见书，并经乙方验收合格，双方签订《租赁场地交付确认书》，否则乙方有权拒绝接场。甲方在租赁场地符合交付条件后，应提前30日向乙方发出书面交房通知。在办理交接手续时，双方应派代表到现场检查场地情况，如场地达到双方约定的交付标准和条件则双方签署《租赁场地交付确认书》。违约责任：如本合同其他条款对某一项违约责任的认定和追究另有约定，从其约定，其他条款未作约定的，违约方应按以下约定承担违约责任：合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救，从第八个工作日起视为逾期），违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失。如超过90日违约方的违约行为还未改正或补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿全部经济损失。本款约定的违约金计算标准为：能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按逾期的违约金额万分之五计算；不能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按月租金的万分之五计算”。2018年5月1日，原告犍为恒吉房地产开发有限公司将案涉租赁场地交付被告四川永辉超市有限公司，双方签订《租赁场地交付确认书》。被告四川永辉超市有限公司在案涉租赁场地开设永辉超市犍为万和凤凰城店，该店于2018年8月10日开业。 2019年12月5日，被告四川永辉超市有限公司就确认案涉租赁场地计租面积及外租区损失赔偿事宜向原告犍为恒吉房地产开发有限公司出具《关于确认计租面积及外租区损失赔偿事宜的函》，载明“就贵我双方一直未予以确认的计租面积及漏水损失事宜，我方已于2019年11月8日函告贵方，但因原合同约定的收件地址无法送达，函件已退回我方。函件电子版（PDF）已微信发送给贵方的周世雄及颜书兰，但贵方相关人员一直没有回复函件事宜，在与贵方财物颜书兰沟通保函事宜时告知贵方收件地址无法送达的情况下，贵方才于2019年11月25日将变更联系信息的函件发给我方。该函件我方于2019年11月27日收达。现我方再次就相关事宜函告如下：贵我双方签订合同以来，严格遵守契约精神，根据原合同约定履行我方的权利和义务，但贵方却一直怠于履行合同义务，对我方提出的合理诉求迟迟未予回复和解决。其中：1、根据原合同第1.3条约定，我方在该门店开业前已将最终红线面积发给贵方确认（具体图纸详见附件），截至目前，贵方一直未回复。我方为保证贵我双方合作的正常进行，在双方未就实际计租面积进行确认的情况下，也只能在约定付款期限内先按原合同计租面积向贵方支付租金，但这并不表明我方确认了原合同面积为实际计租面积。我方已多次与贵方沟通无果，且相约去物业现场复核对方均予以拒绝；2、2019年8月5日晚20点12分，因暴雨造成我方门店及外租区多处漏水，给我方造成重大经济损失（损失共计122，404.64元），该次漏水主要是因为贵方排污水主管未进行封堵，所有损失应由贵方承担（具体损失明细详见附件）；上述事宜，因多次与贵方沟通无果，现我方再次正式函告贵方：在2019年12月10日前，贵方未就上述问题与我方积极沟通及解决的，我方将自行按照如下方式解决，并视为对方同意：1、如贵方未就实际面积与我方进行确认并签订补充协议，视为贵方同意以我方单方复核（确认）的实际面积计算原合同租金，且我方将在下期租金中扣除前期已多支付的租金；2、因暴雨造成的我方损失（122，404.64元），我方将在下次租金支付时予以直接抵扣……”。 2019年12月9日，原告犍为恒吉房地产开发有限公司向被告四川永辉超市有限公司复函称“贵司于2019年12月5日所发《关于确认计租面积以及外租区损失赔偿事宜的函》我司已收悉，现就来函内容回复如下：一、关于计租面积。贵我双方于2016年11月17日签订《租赁合同》，合同上第一条第三款载明：‘本合同项下租赁场地的红线套内面积为6，918平方米……计租面积按套内建筑面积计算，如有误差，以开业前双方测量确认的红线套内面积为最终计租面积，租赁期内不作调整……’，租赁场地交付时，贵我双方已于2018年8月15日签署一份《租赁场地交付确认书》，双方均签字盖章，可证明我方交付的租赁物经双方的确认并已经达到合同的约定。二、关于外租区损失赔偿问题。租赁场地按照合同约定交付贵司后，贵司依据现场条件随即进行装修设计并实施第二次房屋装修。贵司所称暴雨漏水事件所涉及的排水管位于贵司的租赁场地内。因此，该事件不是我方提供的设施设备故障导致，我方不应当承担赔偿责任。综上，我司对贵司单方面提出计租面积和漏水损失问题均不认可，清贵司继续履行双方签订的《租赁合同》，严格遵守契约条款约定。” 2019年12月19日，被告四川永辉超市有限公司向原告犍为恒吉房地产开发有限公司回函称“贵司2019年12月9日回函已收悉。就贵司回复函件内容我方不予认可，现再次回复如下：1、因贵方修建物业交付物业与贵我双方签订的《租赁合同》附件约定图纸有出入，导致图纸面积与实际面积有变化，贵我双方于2018年5月1日签署的《租赁场地交付确认书》和《接场踏勘表》并未就面积的事情予以确认，我方前期多次与贵方对接，贵方均无理由搁置此事、不予回复。2018年11月27日，我方就已经函告过贵方有关面积争议及租金支付等事宜，且，物业目前现状贵我双方均可对实际面积进行现场核实并确认。就此，我方人员在现场积极处理该事宜时就给贵方周世雄表明双方现场核实面积之事宜，贵方周世雄都予以拒绝，截止目前无任何回复。2、造成门店漏水的排水口系贵方主管道未进行封堵所致，属于贵方单方面原因，故该部分应由贵方承担赔偿责任。3、就上述事宜，我司再次函告贵司：①在支付下次租赁费用时，我方将根据我方单方确认的面积予以支持，并扣除前期多支付租赁费用的金额；②对于漏水事宜造成的损失我司将一并在下期租金中予以扣除，如扣除损失不能达到漏水损失将会直至扣除完全后再予以支付费用。”2019年12月24日，原告犍为恒吉房地产开发有限公司再次回函对被告四川永辉超市有限公司2019年12月19日函件不予认可。 2020年5月20日，原告犍为恒吉房地产开发有限公司向被告四川永辉超市有限公司出具工作联系函，催收2020年5月1日至2020年7月31日租金145,278.00元、物业费62,262.00元。被告四川永辉超市有限公司犍为分公司于2020年6月1日函告原告犍为恒吉房地产开发有限公司，称“因我总公司与贵公司就承租面积与外租商铺受损事宜一直未得到最终解决。现我分公司依据总公司要求对5-7月租金及物业费用做如下支付，望知悉：2020年5月-7月房屋租金（拓展部要求面积按照：6,855.59计租，扣除2018年11月-2020.7月租金合计：13,106.1元；外租区商铺2019年8月奥芬奇受损金额：37,292元；总计：50,398.10元），实际支付：94,879,90元。” 被告四川永辉超市有限公司分别于2020年6月4日和2020年6月9日，向原告犍为恒吉房地产开发有限公司转账支付62,262.00元和94,879.90元。 认定上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，经过庭审举证质证的营业执照复印件、法定代表人身份证明、租赁合同、关于确认计租面积及外租区损失赔偿事宜的函、关于计租面积和外租区损失事宜诉求问题的回函、关于2019年12月19日函件的回函、工作联系函、关于犍为店经营培育期租金及物业费的催收函、四川永辉超市有限公司犍为分公司工作联络函（外）、中国农业银行账户交易明细回单等证据为据。 本院认为：原告犍为恒吉房地产开发有限公司与被告四川永辉超市有限公司于2016年11月17日签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案第一个争议焦点是关于涉案场地计租面积的问题。双方在《租赁合同》1.3.1条约定“本合同项下租赁场地的红线套建筑面积6,918平方米（项目总平图及各层红线平面图详见附件五），计租面积按红线套内建筑面积计算，如有误差，以开业前双方测量确认的红线套内建筑面积为最终计租面积，租赁期内不作调整”。被告虽提出案涉场地实际面积与图纸面积有差异，但双方并未再次测量和重新确认计租面积，被告亦未提交证据证实其在开业前已向原告提出异议。因此，被告应当按照合同约定面积6,918平方米交纳租金。本案另一个争议焦点是关于涉案场地内未封堵排水管接口处漏水所造成经济损失是否能够抵扣租金的问题。因双方《租赁合同》并未约定履约过程中因出租方过错给承租方造成损失的可以直接在租金中予以抵扣，双方也并未就漏水事件相关过错责任、损失金额及抵扣事宜达成一致意见，加之被告在本案中亦未提起反诉，故本案对此不作处理，对被告以漏水所致损失抵扣租金的辩称不予认可。根据上述两个争议焦点的认定以及双方《租赁合同》的约定，原告犍为恒吉房地产开发有限公司要求被告支付2020年5月至2020年7月欠付房屋租赁费用及物业管理费共计50,398.10元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告犍为恒吉房地产开发有限公司主张被告从2020年6月9日起至还清欠款之日止欠款金额为基数按日利率万分之五计付违约金的诉讼请求，符合双方《租赁合同》中的约定，本院予以支持。关于原告犍为恒吉房地产开发有限公司主张被告继续按照建筑面积6,918平方米作为计租面积向原告履行交付房租义务的诉讼请求，虽然计租面积本院已确认为6,918平方米，但是否继续交付房租及交付房租金额，应视双方合同履行等情况综合认定，不宜先行由法院进行处理，故对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川永辉超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告犍为恒吉房地产开发有限公司欠付房屋租赁费及物业管理费共计50,398.10元及违约金，违约金从2020年6月9日起以尚欠金额为基数按日利率万分之五计算至欠款还清之日止； 二、驳回原告犍为恒吉房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计530元（原告犍为恒吉房地产开发有限公司已预缴），由被告四川永辉超市有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  王和川 二〇二〇年八月二十七日 书记员  陈 素 附：本判决书所适用的法律条文。 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。