贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2755号上诉人(一审被告):贵州省西江千户苗寨房地产投资开发有限公司，住所地贵州省雷山县西江镇西江景区北出口。法定代表人：沈承礼，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗家周，贵州争荣律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：唐晓梅，贵州争荣律师事务所律师。被诉人（一审原告）：翟春生，男，1970年3月28日出生，苗族，现住贵州省雷山县。被诉人（一审原告）：向春红，女，1971年3月18日出生，苗族，现住贵州省雷山县。上诉人贵州省西江千户苗寨房地产投资开发有限公司（以下简称“西江房开公司”）与被上诉人翟春生、向春红商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省雷山县人民法院（2019）黔2634民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。西江房开公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审判决认定逾期交房的时间为2018年8月20日系事实认定错误，上诉人已于2017年10月30日前具备交房条件，2018年的延后交房系因被上诉人迟来办理交房手续所致，故涉案逾期交房的违约时间应计算至2017年10月30日。且被上诉人亦存在未按时交付剩余购房款的违约情形，上诉人享有同时履行抗辩的权利。二、上诉人延迟交房系因不可抗力所致。上诉人在房屋建设过程中，遭到响楼村老场坝组的多次堵工，封路等导致房屋施工受阻和延误工期，该情形应属不可抗力，上诉人不应承担违约责任，一审判决认定事实不清，适用法律错误。翟春生、向春红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉目的是拒付违约金，或者拖延支付违约金时间，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求，并维持一审判决。翟春生、向春红向一审法院起诉请求：判令西江房开公司按涉案《商品房买卖合同》的约定，支付逾期交房违约金65360.25元。一审法院认定事实：原告翟春生、向春红与被告西江房开公司于2015年4月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将转让取得位于雷山县城区出卖给原告，该商品房为门面房，建筑面积45.9㎡，套内面积42.5㎡，总价款373660.00元；约定付款方式为贷款方式付款，原告应于合同签订之日向被告交付首期房款193660.00元，余款以银行按揭贷款支付；约定被告于2016年10月14日前向原告交付该商品房；约定逾期付款和逾期交房的责任及其他相关条款。合同签订后，原告按约于合同签订当日向被告交付首期房款193660.00元，但因被告原因致使原告未能在被告所指定的银行办理按揭贷款，至今原告未向被告支付购房余款18万元。原告与被告于2018年8月20日办理该商品房交接手续，并签订《房屋交接书》。后原告以被告逾期交房违约为由于2019年4月1日提起诉讼而导致本案。本案庭审后被告于2019年6月27日申请对雷山县丹江镇响楼新区雷山一号地段（涉案商品房所处地段）房屋租金价格进行评估，一审法院依法委托黔东南名阳价格评估事务有限公司组织评估，该公司于2020年3月23日作出名阳价鉴字2020第03号《雷山一号Ｂ幢1层17号商业门面租金价格评估结论书》结论为门面在2016年10月14日至2018年8月20日期间房租价格为45000.00元。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》是合法有效合同，原、被告应当按照合同约定行使权利和履行义务，但被告逾期交房已构成违约，其应当承担违约责任。庭审中，被告提出原告主张的违约金过高、请求减少的答辩意见，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，该答辩意见于法有据，应予采纳。因此，鉴于原告未提供有逾期交房期间相关损失数据，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，被告提出评估申请，并根据黔东南名阳价格评估事务有限公司评估结论：门面在2016年10月14日至2018年8月20日期间房租价格为45,000.00元，原告诉请的违约金65,360.25元已明显超过了逾期交房期间的房屋租金，应当予以调整，被告应当向原告支付违约金调整为58,500.00元【即45,000.00元×130%（即上浮30%）所得】。被告另外提出原告也存在违约、村民阻工而耽搁工期、完全同意原告要求退门面等的答辩意见，原告未交购房余款系被告行为所致，原告不存在违约，且原告在本案未提出退门面诉求，在庭审中也表示不同意退门面。因此，该答辩意见无事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决：一、被告贵州省西江千户苗寨房地产投资开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告翟春生、向春红逾期交房违约金58,500.00元。二、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费717.00元（系减半收取）和评估费2,500.00元，由被告贵州省西江千户苗寨房地产投资开发有限公司负担。二审中，被上诉人翟春生、向春红提交了以下证据材料：1、《交付商品房使用申请书》，拟证明被上诉人于2017年7月16日向上诉人要求交房；2、《交房告知书》和《雷山一号小区房屋装修管理协议》，拟证明上诉人于2018年8月20日向被上诉人交房。经质证，上诉人对证据1的证明目的有异议。对证据2的真实性进行认可，但对证明目的持有异议。经审查，本院对证据1、2的真实性予以认可。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案主要的争议焦点：一、一审法院认定的逾期交房时间2018年8月20日是否有误；二、上诉人逾期交房是否因不可抗力所致。现针对焦点做如下分述：一、关于一审法院认定的逾期交房时间2018年8月20日是否有误问题。结合上诉人与被上诉人的庭审陈述，以及双方于2018年8月20日签订的《房屋交接书》、《交房告知书》等相关证据，足以证明涉案交房时间为2018年8月20日。上诉人称其于2017年10月30日前已具备交房条件，且通知了被上诉人交房事宜。但无证据证明该主张，故该上诉理由不予成立，一审判决认定的逾期交房时间并无不当。二、关于上诉人逾期交房是否因不可抗力所致问题。依据《民法总则》第一百八十条“……不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”之规定，不可抗力一般包括自然灾害、政府行为、社会异常事件（如战争、罢工、骚乱等），而本案上诉人所提的响楼村老场坝组的多次堵工，封路等导致房屋施工受阻，并不符合以上规定所述的不可抗力，其影响程度尚未达到引起社会骚乱，故其该上诉理由亦不成立，其于理于法都应当承担相应的逾期交房的违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1434元，由上诉人贵州省西江千户苗寨房地产投资开发有限公司。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年八月二十一日法官助理梁红云书记员蒋诚霄