上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初37434号原告：上海沪欣房地产发展有限公司，住所地上海市静安区芷江西路XXX号。法定代表人：林建岳，职务董事长。委托诉讼代理人：蔡晓嫚，公司员工。被告：杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市静安区沪太路XXX号。法定代表人：CHINSIEWLAN，职务总经理。委托诉讼代理人：万秋，公司员工。原告上海沪欣房地产发展有限公司(以下简称沪欣公司)与被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司(以下简称杰丝顿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2020年7月3日对本案公开开庭进行了审理。原告沪欣公司的委托诉讼代理人蔡晓嫚，被告杰丝顿公司的委托诉讼代理人万秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沪欣公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间就上海市静安区芷江西路XXX号“五月花生活广场·都荟贤居”上海寰星酒店之星光餐厅(以下简称系争房屋)签订的《租赁协议书》于2019年7月10日解除；2、被告支付2018年11月1日至2019年7月10日的租金549,290.32元(66,000*8+66,000/31*10)及逾期付款滞纳金(以66,000元为本金，分别自2018年11月2日、2018年12月2日、2019年1月2日、2019年2月2日、2019年3月2日、2019年4月2日、2019年5月2日、2019年6月2日起算至实际支付之日止；以21,290.32元为本金，自2019年7月2日起算至实际支付之日止，均按每日千分之一的标准计算)；3、被告支付2019年3月1日至2019年7月10日的物业管理费19,589.94元(4,532*4+4,532/31*10)及逾期付款滞纳金(以4,532元为本金，分别自2019年3月2日、2019年4月2日、2019年5月2日、2019年6月2日起算至实际支付之日止；以1,461.94元为本金，自2019年7月2日起算至实际支付之日止，均按每日千分之一的标准计算)；4、被告支付2018年11月1日至2019年7月10日的水费7,813.95元及逾期付款滞纳金(分别以1,135.65元为本金，自2018年12月16日起算；以1,062.2元为本金，自2019年1月16日起算；以858.8元为本金，自2019年2月16日起算；以819.25元为本金，自2019年3月16日起算；以954.85为元本金，自2019年4月16日起算；以1,011.35元为本金，自2019年5月16日起算；以1,028.3元为本金，自2019年6月16日起算；以943.55元为本金，自2019年7月16日起算，均按每日千分之一的标准计算至实际支付之日止)；5、被告支付2018年6月1日至2018年8月31日、2018年11月1日至2019年7月10日的电费199,290.4元及逾期付款滞纳金(分别以12,891.5元为本金，自2018年7月16日起算；以15,694元为本金，自2018年8月16日起算；以15,434.4元为本金，自2018年9月16日起算；以18,797.4元为本金，自2018年12月16日起算；以21,074.8元为本金，自2019年1月16日起算；以21,309.5元为本金，自2019年2月16日起算；以19,303.9元为本金，自2019年3月16日起算；以18,748元为本金，自2019年4月16日起算；以18,159.4元为本金，自2019年5月16日起算；以19,314.8元为本金，自2019年6月16日起算；以18,562.7元为本金，自2019年7月16日起算，均按每日千分之一的标准计算至实际支付之日止)；6、被告支付2018年11月1日至2019年7月10日的洗涤费5,441.8元；7、被告赔偿设施设备损坏及遗失的费用110,475.62元(范围包括合同附件1-4的所有物品)；8、被告支付房屋空置期使用费及物业管理费211,596元；9、确认保证金150,000元作为提前解约违约金，不予退还。事实及理由：2018年6月,原、被告签订《租赁协议书》,约定原告将系争房屋出租给原告经营使用,租期2年(自2018年6月1日至2020年5月31日)，租金为66,000元/月,物业管理费为4,532元/月。但被告屡次拖欠租赁费用，且自2019年6月底擅自停业，已严重违约。2019年7月9日，原告发出解约通知函，通知被告于次日解除合同。但被告至今未结清相关租赁费用，故原告诉至法院，望判如所请。被告杰丝顿公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告确实于2019年7月10日返还系争房屋钥匙，但原告在前一天已强行将被告赶出系争房屋并锁门，故合同应于2019年7月9日解除。第二，被告确实欠付2018年11月1日起的租金、2019年3月1日起的物业费，对于原告主张的计算方式无异议，但被告认为均应计算至2019年7月9日。且被告不认可租赁面积为412平方米，其中大约20平方米消防及逃生通道、5平方米餐厅通道、5平方米酒店厕所、20平方米违章搭建区域、10平方米酒店会议室至酒店办公区域的过道、5平方米酒店办公区域至货梯部位，共计约63平方米均为公共区域，不应当计付租金、物业费。因原告拖欠早餐费在先，被告也不同意支付租金、物业费的滞纳金，即使法院认为被告应当支付，被告认为标准过高，要求法院调整。第三，关于水费，被告认可抄表单上的用水量，但不认可单价5.65元。供水公司缴费通知单显示水费为供水费(用水量*2.62元)+代征污水处理费(用水量*2.34元*0.9)，故根据该计算方式及抄表单上的用水量，2018年11月1日至2019年7月10日的水费金额应为6,536.05元。此外，原告多收了2018年6月-8月的水费422.55元、2018年9月-10月的水费334.5元，应从欠付水费中扣减。对于水费滞纳金，原告只是代收水费，且供水公司并不收取滞纳金，故被告不同意支付。第四，关于电费，被告认可单价，但原告将用电量乘以30和50的倍率没有任何依据，经其计算，2018年6月至2019年6月的电费仅为6,616.26元。因双方对电费倍率一直有争议，所以被告只交了2018年6-8月的一半电费，2018年9-10月的电费是另外一个合伙人在不知道双方有争议的情况下缴纳的，2018年11月开始就没有再支付过电费。第五，关于洗涤费，双方合同中没有此项约定，且原告没有提供过外包合同和价目表，自制的统计表上的单价过高。第六，关于设施设备损坏及遗失的费用，同意支付冰箱维修费300元，其他都不同意支付。此外，原告主张的物品损失中有被告自行购置的物品，双方未清点、交接完毕。第七，关于空置期损失，被告不同意支付，原告欠付早餐费、擅自锁门，违约方是原告，所以要求原告退还保证金150,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为沪欣公司。2018年6月4日，沪欣公司(甲方)与杰丝顿公司(乙方)签订《租赁协议书》，约定甲方将系争房屋出租给乙方经营酒店餐厅，租赁面积412平方米，租期暂定两年，自2018年6月1日起至2020年5月31日止，租金为66,000元/月，一月一付，先付后用，乙方最迟应在每个付款周期当月的1日前将该周期内应付租金支付给甲方。乙方应按4,532元/月的标准支付物业管理费给物业管理公司，支付方式、期限等均与租金一致。乙方应于本协议签订的同时向甲方支付租赁保证金20万元。乙方应按实际使用量及甲方或物业管理公司向乙方提供的其使用仪表数和账单，向甲方或物业管理处按月缴纳电费、水费，乙方收到账单后于每月15日前完成支付。乙方使用仪表数和账单送达乙方后7天内，乙方未提出书面异议，视为乙方接受并同意该仪表数和账单。乙方逾期支付本协议项下的任何应付款项，并在甲方向其发出要求立即缴付应付款项的书面通知后，七天内仍未缴付该等应付款项，甲方有权终止协议并要求乙方交还房屋，本协议自甲方将终止协议通知书送达乙方之日起即行终止，且甲方有权没收乙方缴付的全部保证金。此外，甲方还可追究因乙方违约行为造成甲方提前解除合同形成的该房屋空置期(以3个月为限)的租金、物业管理费损失。乙方在本协议项下应向甲方所支付的任何款项，若于到期日未能支付，则应就每一迟延付款日，按应付款项的每日0.1%的标准向甲方支付滞纳金，直至全部款项清偿完为止；若乙方于到期日15日后仍未能支付，则甲方还有权没收全部保证金作为罚金，本协议提前终止。该合同还约定，甲方同意将寰星酒店客房早餐之提供服务权交由乙方……乙方在每个日历月的最后一日将本月收取的早餐券与甲方进行结算，若双方对当月数量及金额无异议，甲方在收到乙方开具的发票后15个工作日内将上述款项支付给乙方。乙方同意向甲方提供客房送餐服务，若出现客人需要挂账并通过甲方结账的情况时，乙方同意与甲方对账时将以账单总额的8.5折结算且结算时间与早餐券结算一致。早餐款项若于收到发票后15个工作日内未能支付，则应就每一延迟付款日，按应付款金额的每日0.1%之标准向乙方支付滞纳金。签约后，沪欣公司按约交付系争房屋，杰丝顿公司支付了保证金150,000元，2018年6月1日至2018年10月31日的租金、水费，2018年6月1日至2019年2月28日的物业管理费，以及2018年6月1日至2018年8月31日的一半电费、2018年9月1日至2018年10月31日的电费，之后未再支付任何租赁费用。2019年5月，沪欣公司多次向杰丝顿公司发出书面催款通知，又于6月多次提出早餐卫生和质量存在问题。杰丝顿公司的法定代表人曾于7月7日回复称“今天早上的事情我非常抱歉。我今天超级不舒服，以为安排妥当，结果没钱给厨师发工资了，他罢工……加上没有营业，没有收入。是我的责任……”。2019年7月9日，沪欣公司向杰丝顿公司发出《解约函》载明，鉴于杰丝顿公司多次发生拖欠租金等费用、经营管理不善等严重违约行为，其现通知于同年7月10日解除《租赁协议书》，并要求杰丝顿公司于该日前结清租金、管理费等，将房屋恢复原状后返还。杰丝顿公司的法定代表人于当日签收该函件，并于次日返还系争房屋钥匙，之后沪欣公司自行收回系争房屋。审理中，案外人上海丽港物业管理有限公司出具《情况说明》表示，沪欣公司已代付截至2019年7月10日的物业管理费、水费、电费，其作为前期物业公司，放弃向杰丝顿公司主张该权利，其收取的水费单价为5.65元，2018年5月10日-2019年3月10日的电费单价为1.18元，2019年3月10日-2019年7月10日的电费单价为1.09元。审理中，杰丝顿公司主张系争房屋中仍留有其所属物品，要求进行清点、交接，沪欣公司表示同意，但直至本案判决为止，双方仍未完成对该部分物品的清点。关于水电费。沪欣公司提供能耗抄表记录一组，证明杰丝顿公司每月的用水量及用电量，并表示供水公司收取的水费单价是4.73元(2.62+2.34*0.9)，但商场用水还产生水损，所以物业公司收取的单价为5.65元。电费单价从2019年1月起就从1.18元调整为1.09元了。电表上本身就标有倍率，商业用电量大，电力公司会在电表上加装电流互感器，所以应在用电量基础上乘以倍率。为此，沪欣公司还提供系争房屋的电表照片及视频供法院参考。对此，杰丝顿公司表示，认可用水量及用电抄表数，但对于水费单价和电费倍率问题，仍坚持答辩意见。其在合同履行中就此问题向沪欣公司提出过书面异议，但对于其该项主张，未能在审理中提供相关证据。关于洗涤费。沪欣公司提供统计单一组，证明2018年11月1日至2019年7月10日的洗涤费金额为5,441.8元，其上有杰丝顿公司员工或法定代表人签字，且之前2018年6-9月的统计单也都是经由杰丝顿公司员工签字并按其统计的金额支付的。对此，杰丝顿公司表示，之前已付款的其认可，但之后其发现统计表中经理、主管的制服和服务生、厨师的制服的洗涤单价是不同的，应该分别计算，但沪欣公司都按照较高的单价统计了；其员工当时没有清点数量就签了字，且其并未授权员工签字，所以只认可其法定代表人签字的2019年6月的两张统计单，金额为317.4元，其余均不认可。关于设施设备损坏及遗失的费用。沪欣公司提供报价单、厨房清洁合同、虫害防制工程服务协议、发票、缺损物品清单一组，证明其支付了冰箱维修费300元、厨房设备维修费3,880元、厨房清洁费4,800元、虫害防治费6,000元，多功能会议室维修报价为18,300元，但尚未实际发生，缺损物品价值77,195.62元。对此，杰丝顿公司表示，沪欣公司强制将其赶走，导致其无法清理现场，故只同意支付其法定代表人签字确认的冰箱维修费300元；缺损物品清单系沪欣公司自制，且其中包含了其所属物品，故不认可该证据真实性。关于早餐费。杰丝顿公司提供早餐费统计表、早餐费发票、挂账单据及沪欣公司员工肖进与其法定代表人的微信记录等，证明沪欣公司欠付自2018年11月起的早餐费、挂账费及滞纳金。对此，沪欣公司表示，对2018年11月-2019年4月早餐费440,223.25元、以及其公司经理每月早餐费3,000元无异议，但其他均不予认可，双方尚未进行结算。其欠付早餐费是因为杰丝顿公司先欠付租金等费用，早餐还存在卫生和质量问题。且其认为早餐费与本案无关，不同意在本案中一并处理，杰丝顿公司也未提起反诉。在庭审中，双方均确认，租金和早餐费是分别结算的，互不抵扣。本院认为，原、被告双方签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现双方均认为合同已解除，杰丝顿公司认为解除日期应为2019年7月9日沪欣公司强行锁门之日，但对此未能提供任何证据予以佐证，本院难以采信。杰丝顿公司称其未付租赁费用的原因是沪欣公司欠付早餐费在先，故违约方系沪欣公司。对此本院认为，双方合同虽约定了早餐费结算事宜，但在审理中双方均确认早餐费与租赁费用是分别结算的，而杰丝顿公司作为承租方，支付租金为其主要合同义务，现其以此为由拒不履行主要合同义务，依据不足，本院不予采纳。沪欣公司现以长期欠费为由行使单方解除权，要求于2019年7月10日解除合同，与法有据，本院予以支持。合同解除后，杰丝顿公司应及时支付拖欠的2018年11月1日至2019年7月10日的租金549,290.32元、2019年3月1日至2019年7月10日的物业管理费19,589.94元。杰丝顿公司以租赁面积中包含63平方米公共区域为由，要求扣除该部分面积的租金、物业管理费。对此本院认为，签署租赁合同系杰丝顿公司的真实意思表示，且根据目前在案证据显示，其在履行合同过程中从未就面积提出过异议，在审理中亦未提供任何证据证明租赁面积有误，其主张没有任何依据，本院不予采纳。关于水、电费，合同约定杰丝顿公司应按实际使用量和账单缴纳，在收到账单后7日内未提出书面异议的，视为接受并同意。杰丝顿公司不认可沪欣公司主张的水费标准，但根据在案证据及双方陈述，其在支付2018年6月至10月水费时从未就此提出过异议，故本院对其抗辩意见不予采纳。杰丝顿公司还主张，2018年6月至2019年6月期间实际发生的电费仅为6,616.26元，不认可电费倍率。对此，沪欣公司已作出合理解释，再结合系争房屋的租赁用途、租赁面积等因素，本院认为，杰丝顿公司该主张依据不足，不予支持。故杰丝顿公司应支付水费7,813.95元、电费199,290.4元。沪欣公司要求杰丝顿公司支付租金、物业费的逾期滞纳金，符合合同约定。至于水电费的逾期滞纳金，合同约定杰丝顿公司在收到水电费账单后，应于每月15日前支付，而沪欣公司未能提供充分证据证明杰丝顿公司已于每月15日前收到账单，故本院认为可自本案诉状副本送达之日，即2019年9月16日起算至实际支付之日止。但对于逾期滞纳金的计算标准，杰丝顿公司主张该标准过高，要求调整，本院结合合同履行情况、违约情况等因素，酌情调整为每日万分之五。关于洗涤费，杰丝顿公司以其签收员工没有授权且未进行清点为由，不认可除其法定代表人签字之外的统计单，本院结合2018年6月至9月的签收及付款情况认为，其抗辩理由依据不足，不予采纳。沪欣公司以杰丝顿公司违约导致合同提前解除及收回房屋为由，要求支付空置期损失、厨房设备维修费、厨房清洁费、虫害防治费、缺损物品等损失及提前解约违约金(以保证金抵扣)。本院认为，保证金本身并不具备惩罚功能，但沪欣公司上述损失的发生均来自于杰丝顿公司的违约行为造成的提前解约，现沪欣公司认为提前解约违约金不足以弥补其实际损失。本院认为，违约金的金额应以实际损失为基础，现本院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、沪欣公司的实际损失等因素，酌情确定杰丝顿应支付的违约金为280,000元。杰丝顿公司已付的保证金150,000元可从中冲抵。关于冰箱维修费损失，杰丝顿公司表示同意支付，本院予以确认。关于多功能会议室维修费损失，沪欣公司自认尚未实际发生，本院不予支持。鉴于杰丝顿公司并未就早餐费提起反诉，且双方均表示早餐费尚未完成结算，本案中对该节不予处理，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海沪欣房地产发展有限公司与被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司就上海市静安区芷江西路XXX号“五月花生活广场·都荟贤居”上海寰星酒店之星光餐厅签订的《租赁协议书》于2019年7月10日解除；二、被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪欣房地产发展有限公司2018年11月1日至2019年7月10日的租金549,290.32元及逾期付款滞纳金(以66,000元为本金，分别自2018年11月2日、2018年12月2日、2019年1月2日、2019年2月2日、2019年3月2日、2019年4月2日、2019年5月2日、2019年6月2日起算至实际支付之日止；以21,290.32元为本金，自2019年7月2日起算至实际支付之日止，均按每日万分之五的标准计算)；三、被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪欣房地产发展有限公司2019年3月1日至2019年7月10日的物业管理费19,589.94元及逾期付款滞纳金(以4,532元为本金，分别自2019年3月2日、2019年4月2日、2019年5月2日、2019年6月2日起算至实际支付之日止；以1,461.94元为本金，自2019年7月2日起算至实际支付之日止，均按每日万分之五的标准计算)；四、被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪欣房地产发展有限公司2018年11月1日至2019年7月10日的水费7,813.95元及逾期付款滞纳金(以7,813.95元为本金，自2019年9月16日起算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)；五、被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪欣房地产发展有限公司2018年6月1日至2018年8月31日、2018年11月1日至2019年7月10日的电费199,290.4元及逾期付款滞纳金(以199,290.4元为本金，自2019年9月16日起算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)；六、被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪欣房地产发展有限公司2018年11月1日至2019年7月10日的洗涤费5,441.8元；七、被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪欣房地产发展有限公司冰箱维修费300元；八、被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪欣房地产发展有限公司合同解除违约金280,000元；九、原告上海沪欣房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司保证金150,000元【该款与上述第八项判决主文项下的部分给付义务相折抵后，被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司还应支付原告上海沪欣房地产发展有限公司合同解除违约金130,000元】；十、原告上海沪欣房地产发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,821元(原告上海沪欣房地产发展有限公司已预缴)，由原告上海沪欣房地产发展有限公司负担1,717元，被告杰丝顿餐饮管理(上海)有限公司负担14,104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 双人民陪审员  高贵荣人民陪审员  单国珍二〇二〇年八月七日法官 助理  鲍舒婷书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。