安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0302民初861号 原告：蚌埠市新淮综合市场经营有限公司，住所地：安徽省蚌埠市治淮路560号(新淮综合市场二楼半层)，统一社会信用代码9134030075098888X0。 法定代表人：孙飞，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘刚，安徽南山松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏友军，安徽南山松律师事务所律师。 被告：蚌埠市合家福百大超市新淮店，住所地：安徽省蚌埠市解放二路新淮市场内，统一社会信用代码92340300MA2QUQEX8N。 经营者：陈继怀，男，汉族，1964年12月1日出生，住安徽省蚌埠市禹会区。 原告蚌埠市新淮综合市场经营有限公司（简称新淮公司）与被告蚌埠市合家福百大超市新淮店（简称合家福超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新淮公司的委托诉讼代理人刘刚、夏友军，被告合家福超市的经营者陈继怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的房屋租赁合同,被告腾退返还房屋给原告；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金517425元，此后，租金（房屋使用费）按每月23074元计算至腾房交回之日止；3、被告向原告支付违约金320131.27元(暂计算至2020年1月30日)，此后的违约金以应交租金（房屋使用费）总额为基数，按每日千分之一另加每月5000元的标准计算至腾房交回之日止；3、被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：2013年11月28日，原、被告签订了房屋租赁合同，由被告承租原告坐落于蚌埠市新淮综合市场内、建筑面积1153.7平方米的房屋，用于开办百大合家福超市连锁店。合同约定：一、租赁期为8年,自2013年11月1日至2021年10月30日。二、分四个阶段计算租金,（1）自2013年11月1日至2015年10月30日为第一租期,月租金标准为每平方米16元,月租金为18460元,租期租金为443040元;（2）自2015年11月1日至2016年10月30日为第二租期,月租金标准为每平方米17.5元,月租金为20190元,租期租金为242280元;（3）自2016年11月1日至2019年10月30日为第三租期,月租金标准为每平方米18.5元,月租金为21343元,租期租金为768364元;（4）自2019年11月1日至2021年10月30日为第四租期,月租金标准为每平方米20元,月租金为23074元,租期租金为553776元;租赁期租金总额合计为2007460元。三、合同签定后15日内租赁方须交清三个月的租金,以后每季度初15日内须交清下季度的租金,逾期不交按应交租金总额1%/日支付违约金。若逾期一个月,另按月支付违约金5000元。超过3个月,甲方有权终止本合同,由此造成的损失和后果由乙方承担。双方还约定了其他事项。合同生效后,原告将房屋交付给被告使用。被告前期尚能按照约定支付租金,但从2017年起开始出现拖欠之情形。原告曾多次要求被告履行合同,但被告均以各种理由推诿。截至2019年12月31日,被告已累计拖欠原告租金达494351元。被告未按照合同约定全面履行相应义务,其行为已构成违约,应当承担相应的违约责任。现原告为维护自身合法权益,特提起本次诉讼,恳请贵院能够依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称：新淮综合市场于2004年建成开业，我于2004年10月与其签订了为期六年的租赁合同，后又于2013年与该单位续签了为期8年的租赁合同，至2017年期间我都严格按照合同约定按时交纳租金，从未拖欠。2007年前后有近10个月曾经暂停付租，后一次性足额付清。1、顶棚破损。由于市场建设从采光节能考虑，采用屋顶设计为透明式的塑料玻璃钢瓦顶棚，进入经营的第3个年头，由于风吹日晒，顶棚开始腐朽老化，出现外面下大雨，里面下小雨的状况，我先后数次去市场办公室请求修缮，以保证超市能有一个正常的经营环境，他们光说修，始终未动，往后顶棚腐朽破败加速，出现了多处大片区域近30多处的破败天窗，形成了下雨天室内室外几无差别，顾客到店撑伞购物，30多个直径1米的塑料大盆同时在货架接水的惨状，造成了超市石膏吊顶及照明灯具因雨水浸泡大面积掉落，给我超市的正常经营造成了极大的商品损失和信誉损失，市场其他区域的经营户对此也是怨声载道，我又数次去市场交涉，负责人先说过了雨季，再行修缮。雨季过后，再要求修缮，又推诿说大面积维修，需要经过班子会研究同意，我即止付了其10个月房租，后负责人说年底要扎账，承诺我先付清房租，即行修缮。至2014年6月5日前，最终也没有修缮。我也始终在如此的环境下经营着。2、下水道淤堵。新淮市场污水处理采用的是明沟式流淌方式，上盖蜂窝式铁皮盖板，由于不能做到常态化清污清淤，杀鸡宰鱼的血腥污水经常溢漫地上，四处流淌，臭气熏人，给顾客购物带来了极大的不便和困扰，也造成了我经营上的极大损失，堆放在地面的近1万多斤的米面被雨淋水浸，发霉变质，无法销售，多次报告也未予修缮，无奈我只好自己买了长达百余米的工业橡胶皮垫进行沟渠覆盖。3、室内排水。由于市场顶层平台为居民住房，住房排水及卫生间排水管道都经由我超市排入地下，用水排水量极大，造成管道堵塞，各种生活用水及污浊粪便，从我超市溢出，报告修理后，也只是在管道接头处绑一根铁丝了事，无法根治。4、市场停业改造。直到2014年6月，由于新淮市场主管部门就新淮市场纳入全市千万家集贸市场改造，统一经营事项，与龙子湖区政府未能达成共识，新淮市场在政府要求下于6月5日关门停业改造，同年10月1日重新营业，在此期间我向市场负责人提出，我超市的吊顶是由于市场大棚的破败而导致石膏板与灯具大面积脱落，要求市场给予我重新吊顶和超市地面改造，与市场整体一致。我主观上是想通过这次改造，能解决沟渠和窨井，从室内改到室外，未获同意，负责人说超市不在改造范围，我试问我超市难道不是市场整体中的一部分吗。我心存怨气，决心维持旧貌经营。后市场负责人看我迟迟未动，担心影响政府验收，叫我先行装修，开业后再说。为不影响市场统一形象，我出资重新吊上新顶，换上新灯具。与此同时，按照消防安全要求，我超市西门及一间通道，五间联营门面房及东门一间联营业房做为门面房也要与市场改造同步一致，我说既然是市场统一改造，那就由市场与其他商铺一起改造，他们说我的铺面我出资改造，我想问这些铺面是我个人的私人资产还是市场的固定资产，在得到你先自行装修，改造成完成开业后再说的答复后，我又自行出资改造了铺面。后又在几次商付未果的情况下，我依然严格履约，按时足额地交纳房租。直到2017年上半年，我时常听闻地质队要改制进行部门业务类别的再调整，涉及到非主营业务的三产要由新淮市场的原主管单位第一水文勘察设计院交由312地质队经营。从那时起，想想因市场给我造成的重大损失从未解决，我便止付租金。最终2019年9月原新淮市场交由312地质队，做为原单位应收款一并交给312地质队，此后，移交后的新淮市场负责人与我也进行了沟通，我要求新老划断先行支付交接后的房租，前面的房租算清后再付。后来，由于新冠疫情的发生，新淮市场做为重灾区停业2个月才准许营业。营业后，由于疫情带来的市场消费萧条，偌大超市一度营业额1000多元一直持续到现在，为此超市也在开源节流，积极扩销增效，裁员止损。被告主张：1、废除违约金，由于市场不能及时修缮房屋，给我造成的损失又不给予弥补，致使原新淮市场在近20多个月的租金止付后依然准许我经营，是前因导致的后果。2、将我的商品损失、经营设施的损失和装修资金清算后，该我付的我付，直到腾空房屋为止。 经审理查明：2013年11月28日，原告新淮公司作为出租方甲方与承租方乙方陈继怀经营的合家福超市签订《房屋租赁合同》，内容载明：由乙方承租甲方坐落于蚌埠市新淮综合市场内、建筑面积1153.7平方米的房屋，用于开办百大合家福超市连锁店。租赁期为8年,自2013年11月1日至2021年10月30日。在租金及缴纳办法方面，分四个阶段计算租金：自2013年11月1日至2015年10月30日为第一租期,月租金标准为每平方米16元,月租金为18460元,租期租金为443040元;自2015年11月1日至2016年10月30日为第二租期,月租金标准为每平方米17.5元,月租金为20190元,租期租金为242280元;自2016年11月1日至2019年10月30日为第三租期,月租金标准为每平方米18.5元,月租金为21343元,租期租金为768364元;自2019年11月1日至2021年10月30日为第四租期,月租金标准为每平方米20元,月租金为23074元,租期租金为553776元。租赁期租金总额合计为2007460元。合同签定后15日内租赁方须交清三个月的租金,以后每季度初15日内须交清下季度的租金,逾期不交按应交租金总额1%/日支付违约金。若逾期一个月,另按月支付违约金5000元。超过3个月,甲方有权终止本合同,由此造成的损失和后果由乙方承担。双方还约定了其他事项。在租赁期间房屋修缮方面约定：甲方每年应对出租房屋进行检查，确保其安全性。乙方若发现承租房公用部位存在问题应及时向甲方报告，甲方勘查确认后负责维修，修理费用由甲方承担。日常修理维护由乙方承担。在乙方的责任方面约定：房屋租赁期间乙方须按时足额缴纳房屋租金等费用，乙方逾期一个月未交房租，除及时补缴外，另按月支付违约金5000元。乙方拖欠房租金三个月，甲方有权终止合同等内容。《房屋租赁合同》签订后，被告尚能按约定支付租金，后因租赁房屋的顶棚漏水等原因，被告拖欠租金。2014年10月1日修缮后，被告支付了先前租金，因被告向原告主张因漏水造成物品损失，双方意见迥异，被告开始拒付租金。至2019年12月31日被告共欠租金494351元。 本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告提出未及时缴纳租金系因房屋破损，未及时修缮，造成物品损失没有解决。在原告否认的情况下，被告负有举证责任。但庭审中，对被告提出的曾向原告主张修缮等问题，原告的诉讼代理人称不清楚、不知道，且原被告均陈述至2014年10月份超市改造完毕，因此，有理由推定，被告所称的房屋未得到修缮妨碍经营，并造成物品受损，具有高度的盖然性，被告并非无辜拖欠租金。拖欠的租金系因双方对原告未及时修缮新淮市场，妨碍被告经营，争议未解决所致。故对原告主张支付违约金，不予支持。被告所欠的租金是在2017年至2019年12月31日期间，均是在2014年10月1日市场装修改造以后，时间远超3个月，符合《房屋租赁合同》第三条“超过3个月，甲方有权终止本合同”之约定，故原告要求解除合同，腾退返还房屋，租金支付至房屋返还时止，理由正当，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第一款（三）项，第二百二十六条，第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告蚌埠市新淮综合市场经营有限公司与被告蚌埠市合家福百大超市新淮店于2013年11月28日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告蚌埠市合家福百大超市新淮店自判决生效之日起六十日内将其租赁的房屋腾空后交付给原告蚌埠市新淮综合市场经营有限公司。 三、被告蚌埠市合家福百大超市新淮店支付原告蚌埠市新淮综合市场经营有限公司租金517425（计算至2020年1月。494351＋23074）元。于本判决生效之日起十日内付清。 四、自2020年2月起按每月23074元支付租金，至房屋腾空返还原告时止。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12176元减半收取6088元，保全费5000元，由被告蚌埠市合家福百大超市新淮店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。 审判员  邹万祥 二〇二〇年八月十日 书记员  王晓敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： ...... （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； ...... 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。