云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初6949号原某：黄吕昌，女，1967年10月29日出生，汉族，云南省绥江县人，住云南省昭通市绥江县。委托诉讼代理人：李建川，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被告：何文泽，男，1968年7月4日出生，汉族，湖北省蕲春县人，住湖北省蕲春县。被告：周飞荣，男，1974年8月9日出生，汉族，湖南省洪江市人，住湖南省洪江市。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法组适用简易程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理，原某的委托诉讼代理人李建川到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原某诉称：2012年2月1日，原、被告签订了《协议书》，约定甲方（原某）将位于昆明市房屋转租给乙方（被告一），租赁期限自2012年1月28日起至2017年1月28日止，年租金250000元，房租每半年交一次，第一次150000元，余款100000元第二次交；乙方（被告）承诺在甲方与房东合同结束后，乙方每年支付68000元给甲方（原某），支付时间以甲乙双方和房东签订的合同一致，直至与房东的合同结束为止，此款无递增。合同签订后，原某依约将房屋交付给被告使用，但被告在租赁期间，尚欠付原某2016年7月1日至2017年1月28日的租金145833元，以及2017年1月28日至2019年7月18日承诺给甲方的转租补偿费用共计170000元未支付，经原某多次催要，但被告时至今日均未支付。另经原某调查得知，在2016年7月1日至2017年1月28日期间，涉案出租房屋由被告周飞荣经营（彩虹宾馆）使用。原某认为，原、被告签订的协议书已成立并生效，被告拒不支付租金和转租补偿费用的行为已构成违约，给原某造成了较大的经济损失，依法应承担违约责任。被告周飞荣作为出租房屋的使用人，依法应当承担支付租金的义务。特诉至法院，请求判令：1、解除原某与被告何文泽于2012年2月1日签订的《协议书》；2、被告何文泽、周飞荣立即支付原某欠付的2016年7月1日至2017年1月28日止的租金145833元，并支付自2017年1月29日起至实际支付之日止按同期银行贷款利率计算的利息（暂计至2020年1月28日止的利息为人民币21050.59元）；3、被告何文泽支付原某自2017年1月29日起至2019年7月18日止的转租补偿费用人民币170000元，支付逾期违约金14334.79元（暂计至2020年5月3日），并支付自2020年5月4日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率上浮30%（年利率5.65%）计算的利息；4、本案的全部诉讼费用由二被告承担。被告何文泽提交答辩状称：我于2011年12月13日与甲方黄福忠签订了一份《房屋租赁合同》，第三方公证人是原某。合同第五条约定在租期内乙方因种种原因不能继续经营的，在保证甲方利益（即上交租金）无损的前提下，乙方可以将租赁物及场所转租或转让或分租给第三方或与第三方共同经营；甲方不得从中刁难或收取任何费用，并须积极配合乙方办理相关的转租转让手续。我在得到黄福忠以及原某同意且认可的情况下于2016年6月1日将彩鸿宾馆名下所有合同、股本及法定代表人转让给周飞荣，并在附加协议中写明，此后彩鸿宾馆内所有事项归周飞荣自理与我无关。宾馆所有合同已移交周飞荣且周飞荣将宾馆所有合同、股本及法定代表人转到自己名下，周飞荣在得到黄福忠及原某的同意下于2016年7月7日在工商部门进行了注册登记，2016年7月7日至2017年3月30日所产生的债权债务应由周飞荣承担，期间所产生的未付租金应由周飞荣承担。原某所诉拖欠租金缺乏事实依据，请求予以驳回。周飞荣于2017年3月30日将彩鸿宾馆所有股本及合同转让给许浪经营管理，2017年3月30日至2019年7月18日期间产生的租金原某应向许浪主张。2017年1月28日至3月30日周飞荣未支付的补偿费原某应向周飞荣主张，2017年3月30日至2019年7月18日未支付的补偿费原某应向许浪主张。原某诉称拖欠租金及多次催要没有事实依据，原某隐瞒与许浪发生纠纷，请求驳回不合理、不合法的起诉。被告周飞荣未做答辩。原某就其诉请向本院举证如下：1、民事判决书、身份证（复印件），以证明被告的主体资格。2、协议书、租房合同、租赁合同，以证明原某与涉案房屋所有权人黄福忠于2006年1月20日签订《租房合同》，在承租期内，原、被告于2012年2月1日签订了《协议书》。3、个体工商户登记基本信息，以证明被告周飞荣于2016年7月至2017年3月期间，实际使用涉案房屋用于住宿经营。4、照片4份（复印件），以证明涉案租赁房屋的地理位置及外貌情况。5、个体工商户登记基本信息（复印件），以证明涉案房屋用于住宿经营的事实。6、调解协议（复印件），以证明原某和被告何文泽及房东三方协商后约定在2016年6月30日直接向房东支付款项。两被告未到庭对原某所举证据进行质证。被告何文泽就其辩解向本院举证如下：1、准予登记通知书1份、工商企业登记管理档案2份、准予登记通知书1份、股东协议1份、租房合同1份、租赁合同1份，以上证据全部为复印件。经质证，原某对被告何文泽提交的准予登记通知书、工商企业登记管理档案真实性、合法性无异议，但不认可关联性；对准予通知书、工商企业登记管理档案的真实性请法院核实，不予认可关联性，认为上述证据与本案没有关系；对股东协议不发表意见，请法院核实；对租赁合同认可真实性，不认可关联性。被告周飞荣未提交证据，也未到庭对原某及被告何文泽提交的证据发表质证意见。本院认为，原某所举证据来源真实，且能与（2019）云0111民初9658号民事判决书印证，本院予以确认。被告何文泽提交的证据能与（2019）云0111民初9658号民事判决书印证，本院予以确认。综上所述，本院确认本案如下法律事实：2006年1月20日，案外人黄福忠（甲方）与原某、案外人陈建明（乙方）签订《租房合同》，约定黄福忠将其位于贵昆路黑土凹上凹村加油站旁房屋出租给原某及陈建明。租期从2006年元月28日至2016年元月28日共10年。租金每年70000元，先交租后使用。租用5年后房屋租金每年递增2%，即从第6年房租为71400元，第10年房租为77000元。房屋改造装修款一律不予退还，转让无效。修路期间乙方承担全部水、电费，房租减免，租房时间依次后推，如修半年就增加半年，修路一年就增加一年。2011年12月13日，黄福忠（甲方）与被告何文泽（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于昆明市口的整栋临街综合楼（除已出租的五金综合商场外）的全部及附属的场地设施等租赁给乙方作为经营场所使用，租赁期限为15年，即自2012年元月28日起至2027年元月28日止。考虑到乙方租用后须进行整体改造装修，经协商，甲方自愿出让三个月，第三方黄吕昌自愿出让两个月共计五个月的装修期给乙方作为改造装修的免租期，亦即租金计算时间应于此免租期期满后开始计算，租期向后顺延五个月。由于甲方在签订此合同前与黄吕昌所签的租赁合同还未到期，故经甲、乙和第三方黄吕昌共同协商，年租金的交付方式分为三个阶段执行。第一阶段从2012年元月28日起至2017年元月27日止的5年的交付方式为甲方与黄吕昌所签合同的剩余期，由乙方与黄吕昌自由达成协议完成实施（注：具体交付方式为乙方先将租金交付给黄吕昌，再由黄吕昌向甲方交付），甲方同意此种交付方式且认可此种交付方式不影响甲方与乙方所签订的租赁合同的第二、三阶段的实施和执行。第二阶段的5年（从2017年元月28日起至2022年元月27日止），乙方每年所承租的租金为250000元，由乙方每年向甲方直接交纳，此时原甲方与黄吕昌所签租赁合同则自然失效。第三阶段的5年（从2022年元月28日至2027年元月28日止），乙方每年所承担的租金为300000元（注：按250000元递增20%计算而得）一直到合同期满为止，满期后在同等条件下，乙方可享有优先承租权。租金交付方式为，考虑到乙方进场需大量资金投入，故第一阶段的5年，每年的租金分两次支付，即每半年支付一次。第二、三阶段共10年的租期内，每年的租金必须在该年租期满期前1个月一次性交清。若乙方在规定的时限内（该年租期满期前一个月）未交清或未缴纳房租的，甲方有权收回房屋，同时视为合同无效。在租期内，乙方因种种原因不能继续经营的，在保证甲方利益（即上交的租金）无损的前提下，乙方可将租赁物及场所进行转租或转让，或者分租给第三方或与第三方共同经营；甲方不得从中刁难或收取任何费用，并须积极配合乙方办理相关的转租手续（即与受让方签订租赁合同）。乙方在合同期内应依法自主经营、自负盈亏、自主承担债权债务。因考虑到有第三方黄吕昌的相关事宜，第三方黄吕昌以公证人的身份执本合同1份监督。原某作为第三方公证人在合同上签字。上述合同签订后，被告何文泽使用租赁物与许长富、许长青经营“官渡区关上彩鸿宾馆”。“官渡区关上彩鸿宾馆”的《股东协议书》中由被告何文泽、被告周飞荣签字认可的附加协议载明，从2016年6月1日起，何文泽在彩鸿宾馆的法定代表人及名下所有股本（五十万元）转让给周飞荣，自此以后彩鸿宾馆内所有事项归周飞荣自理，与何文泽无关。由许长青、许浪签字认可附加转让协议载明，许长青名下五十万元股本从2016年6月1日起转让给许浪名下，从6月1日起彩鸿宾馆一切经营责任事务归许浪负责，股本归许浪所有，许长青不再享受，不负一切责任。2012年2月1日，原某（甲方）与被告何文泽（乙方）签订《协议书》，约定甲方把正常使用的房屋转租给乙方，并协助乙方与房东签订15年的承租合同（注：含甲方与户主租来未使用的年限）。租房时间从2012年元月28日起到2017年元月28日止到甲方与房东的合同结束。乙方与房东的租房合同的计租时间应于乙方改造装修的免租期五个月期满后开始计算，租期向后顺延五个月。（注：时间以收款收据注明为准）。年租金及交付方式为，一年250000元，房租每半年交一次，第一次150000元，余款100000元第二次交付。本着先交租金后使用的原则，乙方必须提前一个月交纳房租方可使用。在租房期间（注：含乙方和房东的十年租期，乙方承诺把移动公司已建好的房顶及主楼三楼基站房一间及副楼电信基站房一间归甲方使用，租金水电费由甲方收取。乙方承诺甲方现行居住的场地和厕所对面的一小间储藏室归甲方使用，乙方承诺在甲方与房东合同结束后，乙方每年支付68000元给甲方，支付时间以甲乙双方和房东签定的合同一致，直到与房东的合同结束为止，此款无递增。如乙方不按时交纳租金，超出十五天甲方有权收回房子及房子里的一切设备，终止此协议，自己经营及转租给他人。2016年元月26日，黄福忠（甲方）与原某（乙方）、被告何文泽（丙方）签订《调解协议》，约定就丙方支付乙方的租金（2016年）租房款一事，经协商，由丙方直接支付给甲方180000元正。其余条款待商议再定。支付时间第一次在2016年3月支付8万元，第二次在2016年6月30日前支付10万元。丙方支付的租金是2015年6月30日至2016年6月30日的租金。2016年7月7日，官渡区工商行政管理局核准登记“昆明市官渡区彩鸿宾馆”，经营者为被告周飞荣。同年7月13日，该局向被告何文泽发出准予注销“昆明市官渡区彩鸿旅馆”的通知。2017年3月30日，案外人许浪在本案涉案租赁物地点登记注册了“官渡区彩鸿宾馆”，经营者为许浪；2019年7月18日，昆明市官渡区市场监督管理局向许浪发出准予注销“官渡区彩鸿宾馆”的通知。2019年8月8日，黄福忠向本院起诉，请求判令：1、解除2011年12月13日黄福忠和黄吕昌、何文泽签订的《房屋租赁合同》；2、黄吕昌、何文泽、许浪立即把位于昆明市官渡区口的一栋临街综合楼，其一楼（五金综合商场除外）全部和临街小二楼加上主楼2—6楼，东面通道下的一楼、二楼和后院及其附属设施腾还黄福忠；3、黄吕昌支付黄福忠自2016年7月1日起至2017年6月28日止的租金91700元；4、何文泽支付黄福忠2016年6月30日前下欠租金10000元及按照每日684.93元计算支付黄福忠自2017年6月29日起至实际腾还房屋之日止的租金（2017年6月29日至2019年7月29日的租金为520547.95元）。黄吕昌在该案中作为被告答辩称，其不是《房屋租赁合同》的当事人，不是该案适格被告。支付租金的主体是何文泽和许浪，其不是租金的支付义务主体。该案经审理，本院于2019年12月27日作出（2019）云0111民初9658号民事判决书。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案涉案租赁物虽涉及三个合同（协议），但从三个合同（协议）以及《调解协议》的内容看，2006年1月20日的《租房合同》的合同主体及权利、义务以为2011年12月13日的《房屋租赁合同》所承继、吸收。《协议书》载明的时间虽为2012年2月1日，但结合2011年12月13日的《房屋租赁合同》和《调解协议》的内容看，《协议书》达成的合意应在《房屋租赁合同》签订之前，否则无法解释《房屋租赁合同》及《调解协议》的相关约定，故本院确认《房屋租赁合同》应为确定该合同双方当事人权利义务的依据。根据《房屋租赁合同》的约定，2012年元月28日起至2017年元月28日止的租金由原某收取后支付给黄福忠，说明原某并非租金的最终收取主体，而本院（2019）云0111民初9658号案件的原某黄福忠的诉请已涵盖了本案原某黄吕昌要求被告支付自2016年7月1日起至2017年1月28日止的租金的请求，且本院（2019）云0111民初9658号案件对相关当事人的权利义务作了处理，故原某要求被告何文泽、周飞荣支付自2016年7月1日起至2017年1月28日止的租金的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。本院（2019）云0111民初9658号案件的原某黄福忠已主张解除合同、收回租赁物，案外人许浪于2019年7月18日注销了“官渡区彩鸿宾馆”，《协议书》现已无继续履行的可能，故本院对原某要求解除协议的诉请予以支持。《房屋租赁合同》确定原某与黄福忠的合同期限至2017年元月28日止，案外人许浪于2019年7月18日注销了“官渡区彩鸿宾馆”，结合《协议书》关于在原某与房东合同结束后，被告何文泽每年支付原某68000元的约定，本院对原某要求被告何文泽支付170000元的诉请予以支持。《协议书》约定的逾期付款违约金过高，故本院对原某要求支付利息的诉请予以酌情调整。被告何文泽将租赁物及股份转让他人的行为并不能对抗第三人，被告周飞荣及案外人许浪与原某并未订立合同，故本院对被告何文泽关于应由被告周飞荣、许浪承担责任的辩解不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原某黄吕昌与被告何文泽于2012年2月1日签订的《协议书》；二、被告何文泽于本判决生效之日起十五日内，支付原某黄吕昌款项170000元，并承担此款自2018年2月14日起至付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原某黄吕昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6568元，减半收取3284元，由被告何文泽承担3000元，原某黄吕昌承担284元；余款3284元退还原某黄吕昌。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  张红昆二〇二〇年八月十三日书记员  郭 璐