辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初3475号原告：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区市府大路258-1号。负责人：张仕才，系该行行长。委托诉讼代理人：张驰，系该行法律合规部员工。委托诉讼代理人：齐俊博，系该行资产保全部员工。被告：李贺新，男，1987年11月17日出生，汉族，住辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县。被告：李艳，女，1986年2月23日出生，汉族，住辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县。委托诉讼代理人：李贺新，辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县，系被告李艳丈夫。被告：沈阳润汇房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区南西路3-15号402。法定代表人：李宏哲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永亮，系该公司员工。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行与被告李贺新、李艳、沈阳润汇房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员班蕊担任审判长，与人民陪审员杜宜卓、陈绪文组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行的委托诉讼代理人张驰，被告李艳的委托诉讼代理人暨李贺新，被被告沈阳润汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈永亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李贺新、李艳立即偿还全部贷款本金603698.04元、以及直至贷款本息还清之日止所欠利息、复利、罚息等相关款项（截至2019年9月17日，被告李贺新、李艳欠原告贷款应收未收利息33941.71元、未还复利1564.47元、应收未收罚息494.37元）；2、依法行使抵押权，判决原告对被告李贺新、李艳抵押房产应有优先受偿权；3、判令第三被告对被告李贺新、李艳的上述债务承担连带还款责任；4、判令三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告李贺新、李艳于2015年11月13日与原告签署了《个人房产抵押贷款合同》，向原告借款63万元，借款期限为30年，双方约定，当被告李贺新、李艳违反上述合同约定时，原告有权宣布已发放的贷款本金全部提起到期，并要求被告李贺新、李艳立即偿还全部贷款本息。同时，被告李贺新、李艳还将其用上述借款购买的房产抵押给原告，双方办理了相应的抵押登记手续。被告沈阳润汇房地产开发有限公司在上述合同中承诺为被告李贺新、李艳的上述借款向原告承担连带保证责任。上述贷款发放后，被告李贺新、李艳不能按时还款。故原告诉至本院，请求依法裁判，维护原告的合法权益。被告李贺新、李艳辩称，借款属实，确实有逾期了，房子是顶账的房屋，没有欠我那么多钱，拿贷款把房子押给我，外面欠我的钱没有要回来，希望和银行调解一下。被告沈阳润汇房地产开发有限公司（以下简称润汇房地产公司）辩称，我公司愿意承担阶段性连带担保责任，在我公司承担阶段性连带保证责任的情况下，请求法院将追偿权判令给我公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月13日，原告交通银行（乙方）与被告李贺新、李艳（甲方）、被告润汇房地产公司（丙方）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，合同约定：被告李贺新、李艳向原告借款63万元用于购买位于沈阳市苏家屯区，建筑面积139.33平方米的房产，贷款期限360个月，利率系五年以上（期限）人民银行贷款基准利率，贷款执行利率年利率4.083333%。本合同项下，甲方以1月为一期，按期还款，还款方式为等额本息还款，还款日为每月21日。第五条约定丙方（保证人）为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日期，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。第六条约定以上述房屋作为抵押物，抵押担保的范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、提前还款补偿金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。第二十四条第5款约定逾期贷款的罚息利率为本合同约定的利率上浮50%。被告李贺新、李艳作为借款人在合同上签字，被告润汇房地产公司作为保证人在合同盖章。2015年11月4日，被告李贺新、李艳将其购买的位于沈阳市苏家屯区，建筑面积139.33平方米的房产办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告交通银行。上述合同签订后，原告依约向被告李贺新、李艳发放贷款。被告李贺新、李艳未能按期偿还贷款，出现逾期还款情况，暂计至2019年9月17日，被告李贺新、李艳尚欠贷款本金603698.04元、利息33941.71元、复利1564.47元、罚息494.37元。现原告与被告因贷款产生纠纷，原告诉至法院。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。被告李贺新、李艳、润汇房地产公司与原告签订有《个人房产抵押贷款合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，对各方当事人均具有约束力。上述合同签订后，原告已履行发放贷款义务，被告李贺新、李艳作为借款人应依约按期偿还借款，但被告李贺新、李艳未如约还款，违反合同约定，应承担违约责任。根据双方签订的合同之救济措施的约定，被告出现违约情形，原告有权宣布贷款全部提前到期。庭审中，被告李贺新、李艳对欠款数额没有异议，本院以原告主张，即暂计至2018年7月9日，被告李贺新、李艳尚欠贷款本金603698.04元、利息33941.71元、复利1564.47元、罚息494.37元确认欠款数额，对原告提出被告李贺新、李艳偿还贷款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告润汇房地产公司对上述债务承担连带还款责任的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。被告润汇房地产公司在代偿后依法对被告李贺新、李艳享有追偿的权利。对原告提出对位于沈阳市苏家屯区，建筑面积139.33平方米的房产享有优先受偿权的诉请，本院认为，本案所涉房产上设定的为抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，而并非是对本案所涉房屋享有现实抵押权。故原告要求行使基于抵押权而享有的优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条规定，判决如下：一、被告李贺新、李艳于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司辽宁省分行借款本金603698.04元、利息33941.71元、复利1564.47元、罚息494.37元（暂计至2019年9月17日，从2019年9月18日至债务实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按《个人房产抵押贷款合同》约定计算）；二、被告沈阳润汇房地产开发有限公司对本判决第一项债权承担连带给付责任，被告沈阳润汇房地产开发有限公司在履行担保责任后对被告李贺新、李艳享有追偿权；三、驳回原告交通银行股份有限公司辽宁省分行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10197元，保全费3718元，由被告李贺新、李艳、沈阳润汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  班 蕊人民陪审员  陈绪文人民陪审员  杜宜卓二〇二〇年八月十二日书 记 员  徐明月