浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初4986号原告：乐清东沁科技有限公司，住所地浙江省乐清市乐成街道翡翠路1号，统一社会信用代码91330382MA2HAKAY7U。法定代表人：朱刘承，总经理。委托诉讼代理人：王建敏，男，1977年12月5日出生，汉族，住浙江省乐清市，系。委托诉讼代理人：丁晓东，男，1991年1月20日出生，汉族，住浙江省乐清市，系。被告：黄仕根，男，1982年7月10日出生，汉族，住江西省玉山县。原告乐清东沁科技有限公司与被告黄仕根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王建敏、丁晓东、被告黄仕根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金53000元（以月租金10000元为基数，自2019年12月24日起计算至2020年6月2日止）；2.判令被告支付原告租赁期间水电费648元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告租赁乐清市乐成街道翡翠路3号房屋开设乐清市乐成欧乐仕橱柜店，经营亿田集团旗下产品。后因原房东经营不善，致使相关房屋被乐清市人民法院查封并拍卖。原告于2019年12月24日通过司法拍卖成功拍得上述不动产，该拍卖有（2019）乐法网拍字第332号确认书为证。因被告和原房东的租赁合同早已到期，故原告在拍得上述不动产后，便和被告协商续租，后被告不同意续租也不搬离。原告迫于无奈，于2020年3月19日在被告所租房屋张贴租户搬迁通知，责令被告于2020年3月30日前搬离并支付原告2019年12月24日至搬出之日的房租及水电费。但是直至2020年6月2日，被告才搬走。被告逾期搬离和未付房租、水电费的行为给原告造成了经济损失。关于租金计算方式，原告将隔壁房屋租赁给帅丰专卖店，面积为50平方米，年租金为50000元；根据原告走访，周边租金大致为每年每平方1000元。被告于2020年6月2日搬离，应支付租金为53000元。关于电费计算方式，2020年3月18日电表度数为4211度，2020年6月2日电表度数为4863度，期间共产生652度电，电费为572元。关于水费计算方式，2020年3月2日至2020年6月2日共产生水费611.1元，由八户分摊，水费为76元。综上所述，为维护原告的合法权益，原告根据相关法律提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，被告与原房东的房屋租赁合同租期到期时间是2020年1月26日，后面仓库到期时间是2020年3月24日。因为租赁在先、司法拍卖在后，被告在租赁合同期限以内的租金不用重复缴纳。超过租赁期限的租金，因为疫情属于不可抗力且持续到3月底，被告无法搬迁。被告使用的店铺实际仅六十几平方，后面部分是被告搭建作为仓储使用。被告经与原告口头协商，原告在2020年3月16日同意给被告两个月时间搬迁，并要求地面、广告牌不拆除，将租赁现状保留给原告。被告于2020年4月20日左右搬迁完毕，仅剩下不可拆卸的部分。2020年6月1日前后，现承租方来电询问被告是否还需要PVC字体，被告表明之前已有约定不作拆除。在此期间原告也一直没有租出去，被告未搬迁没有影响原告使用。对于原告提出的水电费，平时缴纳水电费也都是均摊，因为金额不大，被告没有异议。本院经审理认定事实如下：2013年5月15日，浙江保诺能源环境设备制造有限公司名下位于乐清市原乐成镇翡翠路1号的房产被浙江省苍南县人民法院以（2013）温苍商初字第495-1号民事裁定书予以查封。该房产后陆续被多家人民法院轮候查封。2017年2月22日，本院作出（2017）浙0382执635号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖浙江保诺能源环境设备制造有限公司所有的坐落在乐清市××镇××路××号的一处房产（房产证号：××、宗地号：1××2）。2018年1月23日，被告黄仕根租赁上述房产中乐清市乐成街道翡翠路3号的房屋经营乐清市乐成欧乐仕橱柜店，年租金为85000元。2019年3月21日，本院向浙江保诺能源环境设备制造有限公司作出《通知》，称：已将浙江保诺能源环境设备制造有限公司名下位于乐清市××镇××路××号一处不动产委托进行了价格评估，现将评估报告送达于你公司；如有相关人员（财产共有人、合法承租人、公司股东等）主张优先购买权的，应当在本通知送达后30日内书面申请。该《通知》于2019年4月11日张贴在该房产处。2019年12月24日，原告乐清东沁科技有限公司在本院于阿里拍卖平台开展的“浙江保诺能源环境设备制造有限公司位于乐成镇翡翠路一处不动产”项目公开竞价中，以最高应价11390000元胜出。2020年1月10日，本院网络司法拍卖管理小组和原告签署（2019）乐法网拍字第332号《乐清市人民法院拍卖成交确认书》。同日，本院作出（2017）浙0382执635号之四执行裁定书，其中裁定：将浙江保诺能源环境设备制造有限公司名下位于乐清市××镇××路××号的不动产［产权证号：××，土地证号：1××2］的所有权归乐清东沁科技有限公司所有，其相应的土地使用权由乐清东沁科技有限公司享有。上述财产权自本裁定送达乐清东沁科技有限公司时起转移。同日，本院作出（2017）浙0382执635号之四协助执行通知书。后，原、被告未能达成租赁合同，被告于2020年6月2日腾空该房屋。期间，被告应负担水电费648元。以上事实，有原告营业执照及其法定代表人身份证明、被告户籍人口基本信息、被告个体户登记基本情况、（2017）浙0382执635号之一执行裁定书、《通知》及张贴照片、乐清市不动产登记信息查询记录、《网络竞价成功确认书》、（2019）乐法网拍字第332号《乐清市人民法院拍卖成交确认书》、拍卖款票据、（2017）浙0382执635号之四执行裁定书、（2017）浙0382执635号之四协助执行通知书及原、被告庭审陈述、质证意见等在案为据。本院认为，被告辩称其与浙江保诺能源环境设备制造有限公司于2018年1月23日形成房屋租赁合同关系，但该租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封，该租赁房屋因司法拍卖发生所有权变动，可影响原租赁合同的继续履行。被告辩称其已于2019年7月12日向浙江保诺能源环境设备制造有限公司支付租金至2020年1月22日，但被告所提交的证据不足以证明其主张，且2019年4月11日涉案租赁房屋已完成价格评估并在该房屋处张贴，被告在之后支付租金时应当预见其可能承担的风险。原告自2020年1月10日经司法拍卖取得涉案租赁房屋的所有权，被告应向原告支付自2020年1月10日起至2020年6月2日实际腾空之日的房屋占有使用费。原告主张自2019年12月24日起开始计算房屋占有使用费，但是2019年12月24日原告仅是在阿里拍卖平台竞价胜出，并未取得涉案租赁房屋的所有权，对于该起算时间本院不予支持。关于房屋占有使用费的计算标准，原告主张以月租金10000元为标准，但原告所提交的相邻房屋租赁合同不足以证明涉案租赁房屋的房屋占有使用费标准，且原告对房屋占有使用费标准亦不申请司法评估，故参照被告辩称的原租赁合同年租金85000元的标准予以计算。经计算，被告应当向原告支付房屋占有使用费33534.25元（85000元÷365天×144天）。被告辩称原租赁合同租期内的租金不需重复支付的主张，缺乏依据，本院不予采纳。被告辩称原告承诺如被告不拆除部分装饰装修则给予两个月搬迁期，但未提交相应证据予以证实，本院不予采纳。被告辩称疫情期间应减免租金的主张，但在司法拍卖后疫情发生前双方已处于协商续租的期间，被告在疫情期间继续占有使用已不具有法定依据，其占有使用期间应当支付房屋占有使用费而并非租金，故不符合减免的情形，本院不予采纳。因此，原告要求被告支付原告房屋占有使用费53000元的诉讼请求，对于超过部分，本院不予支持。关于原告主张的水电费648元，双方当事人无争议，本院予以认可。原告要求被告支付原告水电费648元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（二）项之规定，判决如下：一、被告黄仕根应于本判决生效之日起十日内支付原告乐清东沁科技有限公司房屋占有使用费33534.25元。二、被告黄仕根应于本判决生效之日起十日内支付原告乐清东沁科技有限公司水电费648元。上述一、二项确定的款项，合计34182.25元，均交本院民事审判一庭转付。三、驳回原告乐清东沁科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1141元，减半收取计570.5元，由原告乐清东沁科技有限公司负担243元，被告黄仕根负担327.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 吴亦贝二〇二〇年八月二十五日代书记员 黄达民?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。