河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初11326号原告：王盼，女，汉族，1990年9月26日出生，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：卓华锋、李赛赛（实习），河南陆达律师事务所律师。被告：高治，男，汉族，1977年3月28日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李利，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。被告：郑州五环房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区三全路99号1号楼1-2层附8号，统一社会信用代码：91410105061370638E。法定代表人：吴庆亚，系该公司经理。委托诉讼代理人：李玲玲、郑懿刚（实习），河南嘉同律师事务所律师。原告王盼诉被告高治、郑州五环房地产营销策划有限公司（以下简称五环公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卓华锋、李赛赛、被告高治委托诉讼代理人李利、被告五环公司委托诉讼代理人李玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2019年4月17日签订的《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；2、依法判决被告高治返还原告定金50000元，赔偿原告违约金288000元及购房差价损失39000元；3、依法判决被告五环公司返还原告居间代理费23040元、过户服务费2000元，并对上述第2项诉讼请求承担连偿责任；4、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年4月17日，在被告五环公司的居间下，原告与被告高治签订《郑州市存量房买卖合同》约定，被告高治将其名下位于郑州市××区××路××西××楼××单元××（××楼××单元××）的房屋出售给原告，成交价格14万元。同时，原告与二被告签订了《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》。合同签订后，原告依约支付被告五环公司居间代理费23040元、过户服务费2000元，并于核房通过后（2019年4月29日）支付被告高治定金50000元。此后，被告一直拖延未办理中请结清贷款和注销抵押登记手续。直到2020年4月份，原告看到郑州市金水区人民法院张贴的公告，才知道涉案房屋存在被法院查封的情况，而且即将被法院拍卖。经查询，本案合同签订时，涉案房屋已经被法院查封。原告随即与二被告沟通退款、赔偿事宜，未果。根据合同约定及相关法律规定，因涉案房屋被法院查封且即将被拍卖，本案合同目的无法实现，应当解除，二被告应当返还原告支付的定金、居间代理费、过户服务费。本案合同签订前后，被告高治故意隐瞒涉案房屋被法院査封的事实，造成原告购买同小区同户型房屋多支付购房款39000元，应予赔偿。同时根据合同约定，被告高治还应当赔偿原告房屋总价款20％的违约金。被告五环公司作为专业的房屋中介机构，其在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，但事实上未能尽到应尽的审查义务，应当承担连带赔偿责任。综上，原告为维护其合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告高治辩称，一、原告与高治于2019年4月17日签订《郑州市存量房买卖合同》，当天向五环公司支付了居间代理费及过户服务费，五环公司收取上述费用后，又于2019年4月29日核房通过后，才通知原告向高治支付了5万元定金。由此可知，高治在收到原告定金之前，并不知道房屋被查封。二、原告入住房屋后，自2019年6、7月份一直免费居住至2020年5月7日法院要求腾房时止。被告认为该居住期间的房租足以抵消原告向被告支付的5万元。三、根据我国法律规定违约金与定金不能同时主张，原告违约金请求不应支持，且原告存在以下违约行为：原告未按《郑州存量房买卖合同》第二条第四项约定，原告应于2019年6月1日前将第1笔购房款交付给被告高治，用于银行解押，高治至今未收到该款项，也直接影响了涉案房屋解押及过户的进程，系违约，对此，被告保留诉权。四、原告主张的购房差价损失，根据原告证据及表述，该39000元仅仅是两房的差价，而不能证明是原告损失，更不能证据与被告有何关系。综上，请求依法驳回原告对被告高治的起诉。被告五环公司辩称，原告与二被告于2019年4月17日签订《郑州市存量房买卖台同》、《居间服务台同》、《房屋交易保障服务合同》。为了核房，2019年4月28日被告五环公司要求高治前往郑州市不动产登记中心查询涉案房屋的房产登记信息。查询结果显示房屋“无查封”。根据《郑州市存量房买卖台同》第十五条第（二）项第1款的约定“此房核房通过后可正常交易，此合同生放。”在核房通过后，《郑州市存量房买卖合同》生效，原告于次日按照合同约定向被告高治支付了5万元定金。被告五环公司作为居间方，积极履行合同义务，《郑州市存量房买卖台同》中明确约定房屋价款、付款方式、房产转移登记、解押注销登记的具体时间、缴纳税费等条歉以及双方权利义务的分配，成功促成原告与被告高治签订买卖台同。房屋被查封被告五环公司没有任何过错，该查封也不是被告五环公司能够避免的。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定以及《居间服务合同》第一条第2项的约定，双方签订《买卖合同》时，居问行为完成，双方应向被告五环公司支付合同约定的居间代理费。根据《居间服务合同》第四条第3项的约定，被告五环公司收取的居间服务代理费用不应当返还，被告高治作为违约方，原告应当要求被告高治赔偿该笔费用。因房屋买卖合同无法继续履行，被告五环公司同意解除《房屋交易保障服务合同》。我们也同意向原告返还2000元过户服务费。《居间服务合同》约定的义务三方已经履行完毕，台同已经终止，故已经不存在解除《居问服务合同》的可能，被告五环公司也不同意解除。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年4月17日，原告王盼（买受人、乙方）与被告高治（出卖人、甲方）签订《郑州市存量房买卖合同》，约定甲方将其名下位于郑州市金水区龙门路南丰庆路西8号楼2单元1803号的房屋出售给乙方，成交价格14万元，购房合同号150××××8507；甲乙双方通过郑州五环房地产营销策划有限公司居间介绍成交；合同约定甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；合同约定定金50000元，乙方于核房通过后当日向甲方支付第一笔定金50000元；乙方于核房通过后20个工作日内向甲方支付第一笔购房款450000元；于网签后1个工作日内向甲方支付第二笔购房款930000元。合同第十条违约责任中约定，甲方若出现根本违约行为，乙方有权要求解除房屋买卖合同，并要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20％的违约金。合同还约定了其他内容。二、原告王盼（买受方、乙方）与被告高治（出卖方、甲方）、五环公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就案涉房屋签订《郑州市存量房买卖合同》；甲乙双方同意，乙方应支付丙方居间代理费23040元。三、2019年4月29日，原告支付被告高治定金50000元，高治向原告出具《定金收据》一份。四、2019年4月22日，本院发出（2019）豫0105执14378号公告一份，载明王琦诉高治、刘璐借款合同纠纷一案，该执行期间，本院依法查封高治名下位于金水区××楼××单元××号房××套。现将对该房产进行评估、拍卖。五、案涉郑州市金水区龙门路南丰庆路西8号楼2单元1803号房屋现地址为金水区丰庆路118号8号楼2单元18层1803号，登记产权人系河南瀚宇置业有限公司，面积90.85平方米，2019年5月17日由本院预查封，查封期限2019年5月17日-2022年5月17日；于2020年4月7日由郑州市管城回族区人民法院预查封，查封期限2020年4月7日-2023年4月6日。六、庭审中，被告五环公司认可签订合同时涉案房屋尚未办理房产证。居间代理费23040元和过户费2000元都已收到，现同意返还2000元过户费，居间代理费不同意返还。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告按约已交付被告高治定金50000元，支付五环公司居间代理费23040元及过户费2000元，现案涉房屋因另案被法院查封，导致合同目的不能实现，原告主张解除涉案合同，本院予以支持。根据庭审查明事实，原被告双方于2019年4月17日签订《郑州市存量房买卖合同》，2019年4月29日原告支付被告高治定金50000元，本院于2019年5月17日将案涉房屋进行预查封，双方在履行合同期间房屋被本院预查封，原告未充分证据证明被告高治签订合同时明知或者应当明知其房屋存在交易不能事实，原告主张被告高治赔偿购房差价损失，缺乏依据，本院不予支持。涉案房屋被法院查封，原告所购房屋目的不能实现，结合原告已付款项情况，被告高治理应返还原告定金50000元，并按照已付款项的20％支付违约金10000元，原告主张过高部分，本院不予支持。被告五环公司应当返还原告居间代理费23040元及过户费2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王盼与被告高治、郑州五环房地产营销策划有限公司之间于2019年4月17日签订的《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》解除；二、被告高治于本判决生效后十日内返还原告王盼定金50000元并支付违约金10000元；三、被告郑州五环房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告王盼居间代理费23040元及过户服务费2000元；四、驳回原告王盼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3665元，由原告王盼负担2890元，被告高治负担775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  张江勇二〇二〇年八月十日代理书记员  庞云洁