广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初2034号原告：清远市清新区荣诚物业有限公司，住所地清远市清新区***********酒店论檀中心206，统一社会信用代码914************776。法定代表人：梁国华，董事长。委托诉讼代理人：陶家其，广东品格律师事务所律师。被告：温佳妮，女，汉族，1981年11月12日出生，住广州市番禺区*********************，公民身份号码440************061。原告清远市清新区荣诚物业有限公司（以下简称“荣诚公司”）诉被告温佳妮商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶家其、被告温佳妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣诚公司主张的诉讼请求：1、请求被告温佳妮向原告荣诚公司支付购房款390000元；2、请求被告温佳妮向原告荣诚公司支付违约金66315.10元；3、请求被告温佳妮向原告荣诚公司支付律师费29815.75元；4、本案的诉讼费用由被告温佳妮承担。原告荣诚公司所主张的事实和理由：2018年2月2日，荣诚公司与温佳妮签订了一份购房合同，约定：温佳妮购买荣诚公司坐落于清远市清新区*********************屋，商品房总价为663151元，首期房款273151元于2018年2月2日支付，余款390000元于2018年6月30日前付清。双方签订的补充协议(附件十一)第3条约定：“买受人违约的，由此产生的一切费用包括但不限于诉讼费(仲裁费)、律师费、产权转移登记费及相关税费等由买受人承担。买受人并应向出卖人支付房产总价10%的违约金。上述费用及违约金出卖人可直接在买受人的首期款中扣除。”合同签订后，双方按合同约定办理了网签手续，温佳妮仅支付了首期房款273151元(含定金50000元)，余款390000元没有按约定的期限前支付。后经荣诚公司多次催促，温佳妮至今未付，温佳妮的行为己构成违约。为维护荣诚公司的合法权益，特向法院提起诉讼。被告温佳妮答辩称：一、荣诚公司提出的补充协议（附件十一）第3条之条款，不应适用于本次纠纷，请求法院驳回荣诚公司依据此条款要求温佳妮支付违约金66315.1元、支付律师费29815.75元和承担本案诉讼费用的请求。补充协议（附件十一）第3条之条款为：“买受人在签订合同时，应充分了解现行个人住房按揭贷款的办理条件和程序。买受人须自本协议签订之日起5日内向出卖人提供按揭贷款相关资料，并办理按揭贷款，逾期视为买受人违约。买受人不能获得银行提供的贷款，又不选用其他贷款方案或其他付款方式的，同样视为买受人违约。买受人出现上述违约行为，出卖人可解除合同，由此产生的一切相关费用包括并不限于诉讼费(仲裁费)，律师费，产权转移登记费及相关税费等由买受人承担。买受人并应向出卖人支付房产总价10%的违约金。”该条款明确指出，买受人（温佳妮）如出现以下两种情形视为违约：一、由于自身原因未能获得银行贷款；二、不选用其他贷款方案或还款方式。此条款不适用于本次纠纷的理由一，温佳妮在本次商品房买卖中，并未采用银行按揭贷款方式付款，因此，没有因自身原因未能获得银行贷款的情形，第一种违约情形不适用本案；理由二，温佳妮也没有不选用其他还款方式，温佳妮在《商品房预售合同》第七条（二）之2，明确采用了分期付款方式（请参照《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限），第二种违约情形也不适用本案。因此，补充协议(附件十一)第3条所约定的违约情形，不能作为本次纠纷的依据。二、请求法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，判决补充协议（附件十一）第3条之条款为无效条款。该格式条款由荣诚公司一方提供，加重了温佳妮责任，排除了温佳妮主要权利，明显有失合同公平订立原则。在双方签订的商品房预售合同（网签备案）中，明确列明：由于荣诚公司违约，温佳妮提出解除合同的，荣诚公司按照全部房款的0.01%向温佳妮支付违约金。而根据（附件十一）第3条规定的温佳妮违约情形，需向荣诚公司支付的违约金为房款的10%，竟然1000倍于荣诚公司违约需向温佳妮支付的金额。荣诚公司利用交易双方不平等地位，提供格式条款，设置合同陷讲，且在温佳妮与其签订商品房预售合同（网签备案）之时，荣诚公司明确指出需捆绑签订补充协议，此举有违公平原则。请求法院支持判定补充协议（附件十一）第3条之条款无效。三、温佳妮逾期付款事实成立，已构成对荣诚公司之违约行为，请求法院支持按照购房合同中对于逾期付款的条款，判决解除双方签订的购房合同。根据商品房预售合同（网签备案合同）第八条1之（2），逾期超过90天，温佳妮应按照累计应付款的0.1%向荣诚公司支付违约金。荣诚公司退回温佳妮已付房款273151元，双方解除合同。温佳妮逾期还款，未能如约履行合同义务，自知责任在己。为遵守契约精神，逾期初期亦尝试各种办法希望尽快还清尚欠荣诚公司39万元房款，继续履约，但因经济问题无力偿还，未能如期付清购房款项，确属有心无力而非恶意拖欠。今年全国遭遇疫情打击，温佳妮所处行业上下游均惨淡经营。温佳妮多次与荣诚公司友好协商，接照网签合同条款温佳妮作为违约方愿承担违约责任，双方解除合同，终止交易。双方协商不成后，温佳妮又请求清新区市场监督管理局介入调解，无奈荣诚公司方拒不调解，无故缺席由清新区市场监督管理局市场监督主持的调解。荣诚公司对温佳妮提出的数次调解请求置若罔闻，以不平等订立的补充协议施压温佳妮，考虑到温佳妮目前的经济情况以及荣诚公司无善意解决纠纷的意图，请求法院依据原被告双方签订的《商品房预售合同》(网签备案合同)第八条1之（2）解除合同。原告荣诚公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、荣诚公司营业执照复印件，拟证明原告荣诚公司的诉讼主体资格；2、温佳妮身份证复印件，拟证明被告温佳妮的诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同（预售）》，拟证明双方合同的内容；4、银行转账凭证及收据，拟证明温佳妮已支付首期房款273151元；5、委托代理合同，拟证明荣诚公司因本案而应支付律师费29815.75元；6、律师费发票，拟证明荣诚公司支付律师费29815.75。被告温佳妮对原告荣诚公司提交的上述1至6组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告温佳妮提交了如下证据：1、《解除商品房买卖合同的请求》，拟证明温佳妮于2020年5月17日向荣诚公司工作人员当面表达解约意向，并正式向荣诚公司递交该文件，文件中提及温佳妮愿意支付违约金来解除商品房买卖合同；2、《向清远市工商局申请调解》，拟证明温佳妮与对方沟通未果的情况下，于2020年6月11日向清远市工商行政管理部门递交正式的调解申请；3、《投诉处理结果报告书》，拟证明由工商局市场监管部门于2020年6月19日正式出具的《投诉处理结果报告书》及相关文件。原告荣诚公司对被告温佳妮的上述1至3组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经本院审查核实，对荣诚公司提交的5组证据和温佳妮提交的3组证据，对方均表示无异议，上述证据均是书面证据，证据来源合法，具有真实性、关联性，能组成证据链互相印证，本院予以采信。案经开庭审理，本院查明以下事实：荣诚公司成立于2003年3月11日，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为物业投资、物业经营、物业营销策划、房地产开发（凭有效资质证书经营）等。2018年2月2日，荣诚公司为出卖人与温佳妮为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：一、温佳妮购买荣诚公司开发的坐落于清远市清新区**********************，总价款为663151元。二、付款方式为分期付款，买受人应当在2018年6月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款273151元，应当于2018年2月2日前支付，剩余房款390000元整于2018年6月30日前付清。三、逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。四、出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房。五、商品房相关设施设备供水、供电、排水、燃气、通讯线路等满足一定的交付条件。六、逾期交付商品房或逾期办证，均应承担一定的违约责任。同日，双方签订《补充协议》（附件十一）第3条约定：买受人在签订合同时，应充分了解现行个人住房按揭贷款（包括公积金贷款，下同）的办理条件和程序。买受人须自本协议签订之日起5日内向出卖人提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准）并办理按揭贷款（买受人申请银行按揭的年限、金额、利率以银行最终批复为准，若银行通知贷款已通过审批时买受人须于三天内到银行签订借款合同），逾期视为买受人违约。如因买受人的原因或政策改变等商业风险，买受人不能获得银行提供的贷款时，又不选用其他贷款方案或其他付款方式的，同样视为买受人违约。买受人出现上述违约行为，出卖人可解除合同，由此而产生的一切相关费用，包括但不限于诉讼费（仲裁费）、律师费、产权转移登记费及相关税费等由买受人承担。买受人并应向出卖人付房产总价10%的违约金。上述费用及违约金出卖人可直接在买受人的首期款中扣除。第17条约定，本协议为购房合同不可分割的有效组成部分，与购房合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的或理解上有歧义，以本协议约定为准。自出卖人签字（盖章）之日起生效。荣诚公司提供了收取温佳妮首期房款的相关收据。后温佳妮向荣诚公司提出因经济困难要求解除商品房买卖合同，遭拒。温佳妮向清远市清新区**监督管理局投诉，经清远市清新区**监督管理局协调，荣诚公司拒绝调解。庭审中，荣诚公司与温佳妮双方均确认至今温佳妮已支付了首期房款273151元，剩余购房款390000元未支付。因本起纠纷，2020年6月16日，荣诚物业与广东品格律师事务所签订《委托代理合同》，由广东品格律师事务所律师指派陶家其作为其诉讼代理人，代理费为29815.75元。2020年7月7日，荣诚物业向广东品格律师事务所支付了法律咨询费29815.75元，广东品格律师事务所开具相关的发票给荣诚物业收执。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、收据、发票、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。一、合同效力。荣诚公司与温佳妮签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的房屋买卖关系受法律保护。二、违约责任。合同约定温佳妮应当在2018年6月30日前分2期支付该商品房全部购房款，逾期，温佳妮尚欠购房款390000元至今未支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。三、支付购房款。温佳妮未按合同约定支付购房款，现荣诚公司要求温佳妮支付尚余购房款390000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。四、违约金和律师费。温佳妮未按合同约定支付购房款，应承担支付违约金的责任。荣诚公司主张温佳妮按照《商品房买卖合同》补充协议第3条的约定支付逾期付款违约金，该条款是适用银行按揭贷款方式支付购房款的补充约定，合同约定温佳妮采取现金分期付款的方式支付购房款，该条款不当然适用于本案温佳妮的付款方式，故荣诚公司按上述条款以房产总价10%支付违约金66315.10元请求，不符合合同约定，本院不予采纳。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金”，温佳妮辩解其违约责任应适用该条款，该辩解意见符合合同的约定，本院予以采纳。故本院确定本案逾期付款的违约金从2018年7月1日起至付清款日止以390000元为基数按日万分之0.1计算，暂计至2020年8月1日止的违约金为2975.7元（390000元×0.01‰×763日）。五、律师费。荣诚公司主张温佳妮按照《商品房买卖合同》补充协议第3条的约定支付律师费，按上述该条款不适用以房产总价10%支付违约金的相同理由，荣诚公司主张支付律师费29815.75元请求，不当然适用该条款，不符合合同约定，本院不予支持。综上，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告温佳妮于本判决生效之日起10日内支付原告清远市清新区荣诚物业有限公司购房款390000元及违约金。违约金从2018年7月1日起至付清款日止以390000元为基数按日万分之0.1的标准计算，暂计至2020年8月1日的违约金为2975.7元；之后，每年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在付清款项之日起10日内支付；二、驳回原告清远市清新区荣诚物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8592元，简易程序减半收取计4296元，由原告清远市清新区荣诚物业有限公司负担823元，被告温佳妮负担3473元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本六份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  苏耀光二〇二〇年八月二十七日书记员  班嘉莹附有关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。