黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3769号上诉人(一审被告)：张晓志，男，1974年6月13日出生，汉族，黑龙江省铁路集团公司总工室副主任，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路30-14号。法定代表人：孙莹，该公司总经理。委托诉讼代理人：王强，男，1982年11月10日出生，汉族，哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司经理，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王婵婵，黑龙江星河律师事务所律师。上诉人张晓志因与被上诉人哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司（以下简称江海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张晓志，被上诉人江海物业公司的委托诉讼代理人王强、王婵婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓志上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判；本案一、二审诉讼费由江海物业公司承担。事实和理由：1.张晓志与江海物业公司签订了《物业管理合同》，合同中确定了双方的权利义务平等关系。江海物业公司没有按照合同中规定内容履行物业服务，违约在先。一审判决忽视了江海物业公司存在违约行为，其判决排除了江海物业公司的违约责任，明显有损于张晓志的合法权益；2.江海物业公司与海顺新苑小区业主物业纠纷不是个案，小区居民佐证充分；3.本案涉群体事件，涉及小区居民的切身利益，小区居民互为证人，证明江海物业公司未提供物业服务后，张晓志才未交物业费；4.根据物业服务标准中的一级标准2.1.6.3楼外共用部分每年巡查2次，发现损坏及时维修，确保功能恢复至设计标准，并有记录。1-4号楼护栏腐烂，小区路面破损严重，休闲设施破烂不堪，直到新物业来了才翻新改造，焕然一新；5.江海物业公司对外婆居、九转小磨以及6号楼数家饭店私搭乱建违章建筑坐视不管，严重污染小区环境；6.小区从未达到卫生标准，环境极其脏乱差。单元门门禁全部损坏，对讲机不好使，江海物业公司从未维修过，都是由业主和新物业公司自己更换单元门；7.最严重的水质污染常年长期无法解决，后经业主委员会筹备组的积极努力和代管苑通物业公司的大力配合，并由苑通公司出资更换小区二次供水加压设备；8.江海物业公司擅自于2016年调高物业费价格，没有听证，也没有在小区公示物业收费标准；9.江海物业公司是被物业办清退，而不是主动退出，违约事实确凿，给海顺业主造成了极大的精神损害。综上所述，一审判决不客观、不公正，有失公允，应予纠正。江海物业公司辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确。江海物业公司已经履行了其物业服务合同的义务，提供了相应的物业服务，而张晓志有义务履行合同缴纳物业费的义务，因此，张晓志要求拒绝交纳物业费已经严重损害了江海物业公司的利益，不应予以支持。恳请二审法院在查清事实的基础上，驳回张晓志的诉讼请求，维持一审判决。江海物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张晓志给付自2007年1月1日至2019年4月15日物业服务费共计4447.59元，给付自2007年1月1日至2019年4月15日逾期支付物业服务费的违约金1159.38元，以上总计5606.98元。2、诉讼费由张晓志承担。一审法院认定事实：2004年12月23日，江海物业公司与张晓志签订了《物业管理合同》，由江海物业公司承担哈尔滨市香坊区海顺新苑小区的物业管理工作，张晓志系海顺新苑小区业主。该合同第二条约定了物业管理服务内容包括：1、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，包括外墙立面、坡屋面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、停车场等；2、房屋建筑共用设施设备的日常维修、养护和管理，包括：共用上下水管线、落水管、共用烟道、共用照明装置、供水系统、配电系统、供水管线、楼内消防设施设备等；3、住宅区域内的市政公共设施和附属建筑物（道路、过水井、化粪池、沟渠、公共照明、水泵房、小区停车场、休闲娱乐设施）日常维修养护和管理；4、公共绿地、花木建筑小品的日常养护与管理；5、附属配套建筑和设施的日常维修、养护和管理；6、公共环境卫生，包括庭院、道路、楼梯间等共用部位的清扫，生活垃圾的收集、清运等；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维护公共秩序，包括保安巡逻、门岗值勤、外来人员管理、火警及突发事件的处理；9、政策和法律法规规定的由甲方管理的其他事项；10、房屋建筑共用部位、共用设施设备的大中修工程费用不包括在物业管理费中，在发生费用时，由全体业主均摊；11、乙方房屋自用部位、自用设施设备的。原、张晓志在物业管理合同中约定逾期不交物业费的滞纳金应以交物业费第二天起每日按交费总额的3‰为标准收取滞纳金。2019年4月15日，江海物业公司撤出该小区，不再承担该小区的物业服务工作。张晓志所有的房屋使用面积56.34平方米，建筑面积为79.81平方米。张晓志在江海物业公司服务期间未缴纳2007年1月1日至2019年4月15日期间的物业费4618．60元（56.34平方米×0.5元×108月＋79.81平方米×0.5元×39.5月）。江海物业公司承担海顺新苑小区物业服务期间，虽进行了物业管理服务，但也存在一定程度的物业管理服务不到位的情况。如小区内公共道路破损无人修理，路灯损坏未及时维修，建设及生活垃圾堆放未及时清理，积雪未及时清理、车辆随意停放，甚至出现下水管道破裂，污水渗漏，地沟内供热设施加热污水使小区楼道散发臭味，自来水有黑色杂质、外楼梯扶手腐烂未维修等情况。另查明，哈尔滨市物价局哈价经发［2004］46号文件批复：海顺新苑小区物业管理服务收费为使用面积每月每平方米0.50元。2014年1月1日起执行的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：物业服务收费以元／月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。2016年1月1日，江海物业公司按建筑面积收取海顺新苑小区物业费。一审法院认为，江海物业公司、张晓志之间的物业管理合同关系，有江海物业公司与张晓志签订的《物业管理合同》为证，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，对江海物业公司、张晓志均有约束力，双方应认真遵守履行合同义务。关于张晓志是否应按物业合同约定向江海物业公司足额支付物业服务费的问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。本案中，江海物业公司为小区广大业户提供了物业管理服务，张晓志作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价，事实上小区绝大多数业主均已按时足额交纳了物业服务费。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。张晓志抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，多年不交纳物业费，必然影响江海物业公司的正常运营，基于此，原审法院对江海物业公司要求张晓志给付拖欠的物业服务费4447.56元的诉讼请求予以支持。关于江海物业公司服务是否存在欠缺或过错的问题。张晓志辩称的江海物业公司不履行公共设施、设备的维修、养护义务，不及时打扫公共区域卫生、不履行及时清雪等义务，因张晓志提供的仅为瞬时性的照片，不能证明江海物业公司管理的十余年期间该状态一直持续。张晓志辩称江海物业公司未尽到治安管理义务，江海物业公司只负有对小区的管理职责，小区治安问题应属有关行政部门管理，物业管理企业仅有制止和报告的义务。综合上述情况及张晓志提供的媒体对小区下水管道破裂及自来水存在杂质等情况报道，能反映江海物业公司承担海顺新苑小区物业服务期间，存在一定程度的物业管理服务不到位及服务瑕疵的情况，但不能证明江海物业公司服务存在欠缺或过错。关于江海物业公司诉请违约金的问题，按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因张晓志认为江海物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，且江海物业公司的服务存在瑕疵，按照法律规定张晓志可行使同时履行抗辩权，故对于江海物业公司要求张晓志给付违约金的诉讼请求，不予支持。判决：一、张晓志于判决生效后立即给付江海物业公司物业费4447.56元；二、驳回江海物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（江海物业公司已预交），原审法院减半收取25元，由江海物业公司承担12．50元、张晓志承担12．50元。张晓志承担部分与上款一并给付江海物业公司。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明相关事实本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，焦点集中体现在江海物业公司在履行物业服务合同过程中是否存在违约行为，其请求张晓志给付欠付物业费应否支持的问题。关于江海物业公司是否存在违约行为及违约责任大小的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，虽然江海物业公司为涉案小区提供了物业服务，履行了物业服务的义务，张晓志亦应当给付相应的物业费，但一审判决同时认定江海物业公司存在一定程度的物业管理服务不到位及服务瑕疵的情况，对此，江海物业公司并未提出异议。经对张晓志一审举示的证据审查，江海物业公司提供物业服务中确实存在诸如小区内公共道路破损无人修理、路灯损坏未及时维修、垃圾清理不及时、污水渗漏等问题。二审中，江海物业公司对其中存在的部分问题未予否认，虽称已采取了各种解决措施，但并未举示充分的证据加以证实。结合江海物业公司因服务质量问题曾被生活报、新晚报等媒体曝光，且江海物业公司经大庆路街道电塔社区牵头调查，因大多数业主对其物业服务不满意而被清退等情况，可以认定江海物业公司在履行物业服务合同过程中，存在违约事实，应当承担违约责任。故依据上述规定，张晓志等业主主张减免物业费，应予支持，但张晓志等业主长期拖欠物业费，在产生物业服务纠纷后不及时采取正确方式解决问题，而是采用不缴纳物业费的方式对抗，存在怠于行使权利问题，其要求减免50%物业费的主张，显失公平，本院根据案件事实酌情减免张晓志等业主物业费的30%。张晓志应当向江海物业支付物业费3113.29元（4447.56元×70%）。综上所述，张晓志的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10267号民事判决第二项；二、变更哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10267号民事判决第一项为：张晓志于本判决生效后立即给付哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司物业费3113.29元。一审案件受理费25元，由哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司负担。二审案件受理费12.5元，由张晓志负担。本判决为终审判决。审判长 赵晓波审判员王秀丽审判员张振宇（）二〇二〇年八月二十六日法官助理仇长科书记员张春天