浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0212民初12851号原告：宁波市鄞州邱隘南区投资建设开发有限公司（统一社会信用代码为91330212561281287R）。住所地：宁波市鄞州区邱隘镇东雅村。法定代表人：范彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡祖红、仇港玲，浙江红邦律师事务所律师。被告：童伟良，男，1956年12月14日出生，汉族，住宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：陈永平，浙江天潮律师事务所律师。被告：徐明飞，女，1969年9月4日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托诉讼代理人：蒋浪舟，浙江天潮律师事务所律师。原告宁波市鄞州邱隘南区投资建设开发有限公司与被告童伟良、徐明飞确认合同无效纠纷一案，于2019年9月2日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员周文君适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并组成合议庭，于2020年7月21日进行了第二次公开开庭审理。原告宁波市鄞州邱隘南区投资建设开发有限公司的委托诉讼代理人仇港玲，被告童伟良的委托诉讼代理人陈永平，被告徐明飞及其委托诉讼代理人蒋浪舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波市鄞州邱隘南区投资建设开发有限公司起诉称：被告徐明飞系被告童伟良胞兄的配偶。被告童伟良原有房产位于宁波市鄞州区××镇××村，后因债务纠纷于2003年被宁波市鄞州区人民法院拍卖用于清偿其所欠债务。2011年，权证登记在被告童伟良名下的上述房产列入拆迁范围，后原告与被告童伟良签订了《宁波市鄞州区××镇××村房屋拆迁安置补偿协议》。2016年年初，被告童伟良依拆迁协议参与了安置房产的抽签，并抽得邱隘镇田郑家园12幢15号1901室和13幢19号1207室两套房产。2016年5月26日，被告童伟良要求将其抽签取得的两套安置房直接更名给被告徐明飞。被告徐明飞与原告补签了拆迁安置补偿协议，协议的落款时间为2011年10月23日，同时，被告徐明飞就房产的差价与原告进行了结算，交纳了相关费用，但尚未办理权证手续。此后，案外人朱国民持法院拍卖裁定书向原告主张拆迁权利，原告才知道涉案原拆迁房屋的权属应归案外人所有，安置房产应予以返还。原告认为，涉案原拆迁房屋被法院拍卖后，相应的拆迁安置权益应由案外人享受。被告童伟良在明知自己已经丧失房屋所有权及土地使用权且已无处分权的情况下，却以欺诈手段与原告签订拆迁安置补偿协议，损害了国家和第三人的利益，该份协议当属无效。被告徐明飞以直接更名方式与原告补签的协议亦属无效。基于合同无效，两被告依法应当返还安置房产。综上，请求判决：1.确认原告与被告童伟良于2011年10月23日签订的《宁波市鄞州区××镇××村房屋拆迁安置补偿协议》无效；2.确认原告与被告徐明飞于2016年5月26日签订的两份《宁波市鄞州区××镇××村房屋拆迁安置补偿协议》无效；3.被告童伟良、徐明飞返还已安置的邱隘镇田郑家园12幢15号1901室和13幢19号1207室房产两套。被告童伟良答辩称：首先，涉案的田郑村的房屋仍然属于被告童伟良所有，法院的拍卖行为无效，2011年10月23日原告与被告童伟良签订的拆迁安置协议有效。理由如下：1.原房产的的土地性质为集体所有。童伟良享有该房屋的宅基地使用权。买受人朱国民、周康明不是村集体组织成员，不具备购买原房产的资格。原房产系童伟良唯一住房，法院的拍卖行为亦直接侵害了童伟良的居住权和宅基地安置权。2.原告主张童伟良采取欺诈手段签订协议、协议无效的主张不能成立。如果存在欺诈行为，也只是可撤销合同，而不是无效合同。但已经过了一年的除斥期间。原告主张童伟良无权处分原房产，所签协议最多也是效力待定合同，也不是无效合同。其次，原告与被告徐明飞签订的安置协议合法有效，两被告无需返还安置房屋。被告徐明飞系童伟良哥哥童伟义的妻子。从2013年开始，徐明飞已为童伟良代偿了债务3044652.58元。为该债务的偿还，童伟良自愿将拆迁安置的两套房屋抵偿给徐明飞，徐明飞已经支付了合理对价。并且徐明飞也向原告支付了房屋差价，亦实际控制占有两套房屋，该两套房屋已属徐明飞所有。被告徐明飞答辩称：原告与徐明飞签订的协议合法有效。2011年10月23日，原告与童伟良签订了房屋拆迁安置补偿协议，童伟良享有两套安置房，原旧房由原告拆除。徐明飞丈夫与童伟良系同胞兄弟。童伟良因办厂亏损，经常有债主催债，童伟良向兄嫂提出用两套安置房抵顶代偿债务。2013年5月18日，童伟良出具了授权委托书和借条。之后，徐明飞开始代为偿还债务，实际代偿债务为3044652.53元。2016年5月26日，拆迁安置房通过抽签，明确了童伟良的具体房号。徐明飞持村委会出具的证明到现场办理相关手续并交纳了差价款196900元和办证费、税费、工本费等费用5800元。所有协议、表格的内容以及日期都是政府工作人员填写，徐明飞仅仅在协议书上签字捺印。徐明飞收到房屋后，由于政府原因未及时发证。2018年，因房屋转让他人，在办理过户手续受阻时，才得知童伟良的原来房屋存在纠葛。原告所称徐明飞以直接更名方式与原告补签协议不符合事实。童伟良的房屋被司法拍卖，但因土地性质属于集体所有，拍卖前未征得村集体和国土部门同意，不产生土地使用权变更的法律效力。事实上，法院的拍卖裁定过了16年也没有实际执行。童伟良有权享受拆迁安置的资格及权益。原告与徐明飞的协议不存在违法情形。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交的证据材料及当事人质证意见如下：1.宁波市鄞州区人民法院（2002）甬鄞民初字第1222号民事判决书、（2003）甬鄞执字第181-1号民事裁定书、（2003）甬鄞执字第181-2号民事裁定书，用以证明涉案被安置原房产的所有权人为案外人朱国民、周康明。两被告对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告童伟良认为原房产的所有权仍然属于其本人。2.鄞（宅）集用（2002）字第09002号集体土地使用证、2011年10月23日签订的宁波市鄞州区××镇××村房屋拆迁安置补偿协议各一份，用以证明被告童伟良在明知其已丧失涉案被安置原拆迁房产所有权及相应的土地使用权的情况下，仍以欺诈方式与原告签订了拆迁安置补偿协议，同时也证明童伟良作出了无权处分他人财产的行为。被告童伟良对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议，但认为其不存在欺诈行为。被告徐明飞对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议，对证明目的有异议，认为诉讼程序中被告童伟良缺席，相关文书并未送达给童伟良，童伟良也不知道被执行一事，不存在欺诈情形。相反，政府、村集体组织对童伟良的拆迁主体地位都进行了确认。3.宁波市鄞州区××镇××村村委会证明、2016年5月26日签订的宁波市鄞州区××镇××村房屋拆迁安置补偿协议、结算单、收款收据一组，用以证明两被告恶意串通，以直接更名形式取得了涉案两套安置房产。两被告对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议，对证明目的有异议，认为不能证明两被告恶意串通，反而可以证明被告徐明飞已取得房屋的产权。被告徐明飞并认为其付出了对价，并不知晓房产被法院拍卖的事情。被告童伟良为证明自己的答辩主张，向本院提交证据材料及当事人质证意见如下：1.户口本、集体土地使用证各一份，用以证明被告童伟良系农村户口、被拆迁房屋土地性质为集体所有，从而证明司法拍卖行为无效。原告对户口本的真实性请求法院予以核实，对土地使用证真实性无异议，但认为原房产的所有权人因司法拍卖而变更为案外人。被告徐明飞对该组证据无异议。2.资产评估报告书一份，用以证明2003年法院委托的评估公司出具的涉案房屋评估结果只是房屋重置价值，而不包括土地，法院委托拍卖的只是房屋，不涉及土地，原房屋的土地使用权仍属被告童伟良所有。原告及被告徐明飞对该证据的真实性无异议。3.执行异议书、关于执行异议未过时效的说明各一份，用以证明童伟良对（2003）甬鄞执字第181-1号、181-2号民事裁定书提出异议，法院未予答复的事实。原告对该组证据不予认可，认为没有书面的受理文书，裁定书没有被推翻。被告徐明飞对该组证据无异议，认为拍卖的房屋没有过户，司法拍卖存在问题。被告徐明飞为证明自己的答辩主张，向本院提交证据材料及当事人质证意见如下：1.授权委托书、借条各一份，用以证明2013年童伟良以拆迁安置房屋抵押借款形式要求徐明飞代偿债务，当时预计债务金额200万元。原告对该组证据有异议，认为是被告单方制作，落款时间有涂改痕迹，借条出具时事实上并未出资200万。被告童伟良对该组证据无异议。2.还债清单及借条、付款凭证等一组，用以证明徐明飞自2013年以来共计代童伟良偿还债务3044652.58元，徐明飞系有偿取得童伟良两套安置房的事实。原告对该组证据不予认可，认为清单系诉讼后形成，其他证据无相应的证人出庭作证，而且即使徐明飞为童伟良还款，相应款项也不能作为转让房屋的款项。被告童伟良对该组证据无异议。3.村委会证明二份，用以证明童伟良自愿以两套安置房屋抵偿给徐明飞，并经村集体同意，按通常程序登记给徐明飞，村集体组织并没有同意过法院拍卖。原告对该组证明的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为村集体组织是否知晓和同意均不能对抗法院的执行拍卖，村委会的证明不是办理抵押的法定程序，抵押不能成立。被告童伟良对该组证据无异议。4.拆迁安置协议三份、差价结算单、交款单、收件单、房产经纪公司收据各二份，用以证明原告审查确认童伟良的二套安置房由徐明飞签订拆迁安置补偿协议，徐明飞与原告进行结算并交纳结算差价，善意有偿取得二套安置房，且缴纳了税费、办证费，拆迁安置协议、结算单原件等已经由原告委托的第三方房产经纪公司收取的事实。原告对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为童伟良未披露房产被拍卖的事实，导致三份拆迁协议无效，两被告系亲戚关系，且被告徐明飞丈夫也是田郑村村民，故徐明飞应当知道童伟良房屋被拍卖的事实，应当知道房屋存在权利瑕疵，其并非善意取得房屋。被告童伟良对该组证据无异议。5.户口本、结婚证各一份，用以证明徐明飞与童伟义系夫妻，童伟义系田郑村农业户口居民的事实。原告及被告童伟良对该组证据均无异议。6.房屋租赁合同二份，用以证明徐明飞对两套安置房进行简易装修后出租行使所有权的事实。原告对组份证据不认可，认为徐明飞并未取得房屋所有权，无权出租。被告童伟良对该组证据无异议。7.协助执行通知书、回执、（2003）甬鄞执字第181-3号民事裁定书各一份，用以证明法院拍卖不符合法律规定，行政机关没有按裁定办理过户登记，进一步证明徐明飞有偿取得童伟良二套安置房，主观上没有过错。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，认为无法证明徐明飞无过错。被告童伟良对该组证据无异议。8.承诺书二份，用以证明徐明飞在2018年将两套安置房分别卖给他人，村里已经办理手续，但在街道办理手续时被告知镇政府通知说该两套房屋不能买卖，暂时不能办理手续。原告对该组证据有异议，认为安置房尚未取得房产证，不能过户给第三人。被告童伟良对该组证据无异议。为查明案件事实，本院依被告徐明飞申请调取了以下证据材料：宁波市鄞州区人民法院（2002）甬鄞民初字第1222号以及（2003）甬鄞执字第181号案件的案卷材料。原告对该组证据无异议，认为拍卖裁定合法有效。被告童伟良认为拍卖违反国家政策法规，拍卖行为无效，房屋还登记在童伟良名下，物权未发生转移。被告徐明飞认为法院拍卖前未征得集体组织的同意，拍卖裁定不合法，对审判案卷材料无异议。本院认为，原告提供的证据1、2、3具有真实性，本院均予以认定。被告童伟良提供的证据1、2、3，被告徐明飞提供的证据3、4、5、6、7，均具有真实性，本院对真实性予以认定。但宁波市鄞州区人民法院（2003）甬鄞执字第181-1号、181-2号民事裁定书，系生效的法律文书，未经法定程序，不得否定其法律效力，故被告童伟良提供的证据1、2、3以及被告徐明飞提供的证据7，不能推翻宁波市鄞州区人民法院（2003）甬鄞执字第181-1号、181-2号民事裁定书的法律效力，对该几组证据的证明力本院不予认定。被告徐明飞提供的证据1、2，因童伟良与徐明飞系亲戚关系，相关债权人均未出庭，真实性难以核实，本院不予认定。被告徐明飞提供的证据8，其未能提供其他证据佐证，本院不予认定。本院依职权调取的证据，具有真实性，本院予以认定。综上，本院确认本案事实如下：被告童伟良原有坐落于宁波市鄞州区××镇××村的楼房两间，土地性质为集体所有，土地使用权面积为129.4平方米，集体土地使用证号为鄞（宅）集用（2002）字第09002号。2003年1月9日，本院根据已经发生法律效力的（2002）甬鄞民初字第1222号民事判决书，向童伟良发出执行通知书，责令被执行人童伟良在执行通知书送达后三日内缴纳借款160000元及诉讼费5310元，并负担执行费及执行费用，但被执行人童伟良未履行生效法律文书确定的义务。2003年4月28日，本院委托宁波市锦和拍卖有限公司拍卖童伟良的上述两间楼房。同年6月23日，周康明、朱国民以180000元的最高价竞得。同年7月1日，本院依法作出（2003）甬鄞执字第181-2号民事裁定书，裁定将坐落在宁波市鄞州区××镇××村原童伟良所有的两间楼房及相应的土地使用权（房屋面积约122.79平方米，土地使用权面积为129.4平方米）归买受人周康明、朱国民所有（两买受人各半所有），买受人持裁定书在30日内到土地管理部门办理使用权转让手续。之后，上述房产未办理使用权转让登记手续。2011年10月23日，原告（甲方）与被告童伟良（乙方）签订房屋拆迁安置补偿协议一份，协议载明，甲方确认乙方被拆迁原房屋合法建筑面积为150.53平方米，甲方应付给乙方装修附属物评估价2185元、搬家补贴1400元、临时过渡预发6个月10838元、明堂部分计价8115元，搬迁奖励15053元，合计补偿37591元，乙方自行选择安置房套型为97平方米一套、87平方米一套，合计184平方米，超过原建筑面积约33.47平方米，合计结算价为164293元（以上金额待新房抽签落实后一次性付给甲方），乙方在规定时间内签订安置协议，予以50元每平方米的奖励，计7527元。2016年5月26日，邱隘镇田郑村村委会开具证明，证明童伟良将安置所得的邱隘镇田郑家园12幢15号1901室、13幢19号1207室房屋产权过户给徐明飞，后续房屋的一切费用和问题由徐明飞负担。同日，徐明飞与原告补签了房屋拆迁安置补偿协议两份，一份载明被拆迁房屋合法建筑面积为79.36平方米，补偿金额为19817元，奖励为3968元，安置房套型为97平方米，超过面积17.64平方米，结算价为86611元，另一份载明被拆迁房屋合法建筑面积为71.17平方米，补偿金额为17774元，奖励为3559元，安置房套型为87平方米，超过面积15.83平方米，结算价为77682元，协议落款时间均改写为2011年10月23日。同日，经结算，安置所得12幢15号1901室面积为116.89平方米，加上车棚，应付差价为105586元，安置所得13幢19号1207室面积为102.95平方米，加上车棚，应付差价为91314元。被告徐明飞向原告缴纳了两套房屋的差价部分价款，并向宁波市卉旺房产经纪有限公司预缴两套房屋的办证税费、工本费3100元、2700元。之后，安置所得的田郑家园12幢15号1901室、13幢19号1207室房屋一直由徐明飞管理、使用，产权证至今尚未办理。本院认为，人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书，属导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。被告童伟良原有的坐落于邱隘镇田郑村的两间楼房，因被法院司法拍卖，相应的房屋所有权及土地使用权已经在拍卖成交裁定书即（2003）甬鄞执字第181-2号民事裁定书生效时就变更为案外人周康明、朱国民所有。至于该房产的权证是否办理相应的过户登记手续，并不影响物权的归属。法院在拍卖裁定生效后，继续对该房产进行查封，亦没有否定物权归案外人周康明、朱国民所有。故童伟良在丧失权属后，再与原告方签订该两间楼房的拆迁安置协议，系无权处分，其亦未能得到周康明、朱国民的追认，故童伟良与原告于2011年10月23日签订的《宁波市鄞州区××镇××村房屋拆迁安置补偿协议》无效。童伟良将无效合同的相应权利义务以直更名的形式转让给徐明飞，徐明飞与原告于2016年5月26日补签的《宁波市鄞州区××镇××村房屋拆迁安置补偿协议》亦属无效。即使徐明飞与童伟良存在债权债务关系，两被告可另行自行理直。原告要求确认涉案协议无效的诉讼请求，本院予以支持。无效合同，自始没有法律约束力。因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告要求被告返还安置房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，鉴于两套房屋现均由被告徐明飞实际控制使用，返还房屋的义务应由被告徐明飞承担。同理，被告徐明飞有权要求原告返还已经收取的两套房屋的补差价款，两被告如因涉案协议还存在其他权利的，亦可要求原告予以返还或者折价补偿。本院在审理过程中，已对两被告就此进行了释明，但两被告不同意变更答辩意见，未要求在本案中主张返还原物或者折价补偿，本院对该部分不作处理，两被告可在案件生效后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第七条之规定，判决如下：一、确认原告宁波市鄞州邱隘南区投资建设开发有限公司与被告童伟良于2011年10月23日签订的《宁波市鄞州区××镇××村房屋拆迁安置补偿协议》无效；二、确认原告宁波市鄞州邱隘南区投资建设开发有限公司与被告徐明飞于2016年5月26日签订的两份《宁波市鄞州区××镇××村房屋拆迁安置补偿协议》（落款时间为2011年10月23日）无效；三、被告徐明飞将坐落于宁波市鄞州区××镇××幢××号××室××幢××号××室××房屋（含车棚）返还给原告宁波市鄞州邱隘南区投资建设开发有限公司，限判决生效后一个月内腾退和交付完毕；四、驳回原告宁波市鄞州邱隘南区投资建设开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21360元，由被告童伟良、徐明飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  周文君人民陪审员  郑世良人民陪审员  柯亚顺二〇二〇年八月二十八日书 记 员  徐 超