宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终787号 上诉人（原审原告）：杨会琴，女，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：李海龙、张晓静，宁夏天盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王美婳，女，住宁夏回族自治区石嘴山市。 委托诉讼代理人：何凤玲，宁夏宁人律师事务所律师。 原审第三人：宁夏易家房地产营销策划有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：杨登忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张浩，该公司工作人员。 上诉人杨会琴因与被上诉人王美婳、原审第三人宁夏易家房地产营销策划有限公司（以下简称易家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初10794号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 杨会琴上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判为支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清。1、上诉人在合同缔结及履行过程中不存在过错。被上诉人在一审中辩称，上诉人违背诚实信用原则，诱导其订立违背初衷的合同，最终导致买卖合同无法继续履行。合同约定的房屋位于银川市金凤区紫云华庭14-3-601室，该房屋确实属于金凤区四小的入学片区，并且上诉人的孩子也的确就读于金凤区四小，据此上诉人在合同签订时根据自身实际情况向其表示购买该房可入学金凤区四小的表述并无不当。同时上诉人并非金凤区教育系统工作人员，作为普通的房屋出售方，不能苛求在第一时间了解掌握相关的政策规定。上诉人在合同签订后，当得知被上诉人的儿子不能在金凤区四小入学时，于2019年7月15日向被上诉人明确表示要解除合同，但被上诉人未明确表示要解除合同，故上诉人按照双方合同约定于2019年7月19日提前向银行清偿了该房屋的抵押贷款。若被上诉人于2019年7月15日明确要求与上诉人解除合同的，上诉人便不会提前清偿银行抵押贷款，亦不会产生后续纠纷，故被上诉人应对此次纠纷承担主要责任。2、被上诉人就合同目的的达成，未尽到合理注意审查义务。现被上诉人主张其签订合同的主要目的是使其儿子能够在金凤区四小入学，其在一审过程中辩称上诉人和原审第三人向其虚假承诺，欺诈诱导其签订合同，致使其合同目的不能实现，故其不应承担违约责任。被上诉人作为一个完全民事行为能力人，其有能力在合同签订前，就合同签订的后果进行综合考量，从而决定是否签订合同，故被上诉人就签订本合同是否能达到其合同目的负有合理注意审查义务。众所周知，孩子是否符合入学政策条件，需以当地教育部门发布的最新政策为准，然而被上诉人在合同签订前并未就金凤区四小的入学条件相关的最新政策进行核查。且在合同签订后，当被告知其儿子不符合金凤区四小的入学条件，上诉人建议双方解除合同时，被上诉人亦未及时对金凤区教育局下发的最近政策进行核查，直至2019年8月调阅相关政策文件后，才明确拒绝继续履行合同，但此时上诉人已经按合同约定提前清偿涉案房屋贷款。故被上诉人应就其违约行为给上诉人造成的损失承担违约责任。被上诉人辩称原审第三人未尽到审慎勤勉履行居间服务义务，据此一审法院免除被上诉人签订合同时应负的合理注意审查义务，判决其不承担违约责任系事实认定错误，虽被上诉人委托原审第三人为其提供居间服务，但并不当然免除其应尽的合理注意审查义务，其作为完全民事行为能力人，有能力亦有责任对其行为承担相应的法律责任。综上，因被上诉人签订合同时未尽到合理注意审查义务，在签订合同后又拒绝履行合同的，系违约行为，故一审法院认定上诉人存在过错，判决被上诉人不承担违约责任，系事实认定不清。二、一审法院法律适用错误。本案因被上诉人违约，致使上诉人提前还款，且不能如期在西安购房，给上诉人造成了巨大的经济损失，根据相应法律规定，被上诉人应承担相应的违约责任，而一审法院据上述规定认定被上诉人无需承担违约责任，系法律适用错误。据此，一审法院事实认定不清、法律适用错误，为维护上诉人合法权益，请求二审法院查清案件事实，并依法支持上诉人的上诉请求。 王美婳辩称，一审法院认定事实所依据的证据真实合法有效，被上诉人在购买房屋之初就已经明确了自己购买房屋的目的是想让自己即将入学一年级的小儿子能够入学金凤区四小，上诉人予以承诺，后因入学政策改变合同目的不能实现，后果不应由被上诉人承担。上诉人清偿了房屋的抵押贷款并未给其造成任何损失，被上诉人不应承担任何赔偿责任。基于诚实信用，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 易家公司述称，上诉人与被上诉人都是具有完全行为能力的人，签订合同时候已经明确告知被上诉人相关事宜，但被上诉人未将孩子当年9月份入学事宜写入补充协议中，也未告诉易家公司，签订完合同后上诉人还完抵押贷款，被上诉人不愿意购买房屋，上诉人的上诉请求成立。 杨会琴向一审法院起诉请求：1.依法准许原告解除原被告双方之间签订的《银川市存量房房屋买卖合同》及《补充协议》；2.依法判令被告向原告支付违约金10万元；3.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2019年6月，王美婳为了其子韩某吾（2012年12月出生）能够在2019年秋季入学就读银川市金凤区第四回民小学，意欲购买杨会琴在易家公司登记拟出售的银川市金凤区紫云华庭14号楼3单元1号阁楼房屋。杨会琴向王美婳作出“紫云华庭住宅小区系金凤四小学区房，只要买房即可拿着购房合同报名，秋季就能入学，其孩子都是在金凤四小入学就读的”意思表示。经磋商，易家公司工作人员在居间服务中亦向王美婳承诺“所购房屋系金凤四小学区房，孩子秋季入学就读金凤四小没有问题”，杨会琴作出提前还清银行贷款，解除交易房屋设定的抵押、“赎回”房证保证。2019年6月28日，易家公司（丙方，居间人）与杨会琴（甲方，出卖人）、王美婳（乙方、买受人）签订由易家公司提供的填充格式《居间服务合同》一份，约定丙方为促成甲乙双方就金凤区紫云华庭14号楼3单元1号阁楼房屋交易提供居间服务，居间服务包括：⑴提供服务买卖市场行情咨询；⑵寻找、提供并发布房源、客源信息；⑶引领买受人实地看房；⑷协助查看房屋权属证明文件；⑸协助交易双方协商房屋买卖合同相关条款内容；⑹促成交易双方签署合法有效的买卖合同。还约定：丙方收取双方居间代理费共计8000元，即甲方支付3000元，乙方支付5000元；丙方应尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，在甲方或乙方要求下，丙方可就房屋交易政策和流程提供咨询服务；丙方违反约定应承担违约责任。2019年6月28日，杨会琴、王美婳经易家公司居间提供填充格式合同，三方签订经纪人成交版《银川市存量房房屋买卖合同》一份，约定杨会琴将坐落于金凤区紫云华庭14号楼3单元1号阁楼房屋出售给王美婳，房屋建筑面积73.54平方米，交易价格505000元，买受人拟贷款45万元。同日，三方又签订《补充协议》一份，约定买受人于2019年6月28日向出卖人支付定金2万元，并由居间方代为保管，出卖人应最迟于2019年7月15日前一次性提前还清交易房屋贷款并办理完解除抵押登记手续,出卖人于解除抵押登记后必须配合买受人共同前往银行办理面签手续，买受人于2019年7月30日前将首付款155000元以银行托管的方式支付出卖人，买受人若出现拒绝购买房屋、逾期付款超过十五日等情形，则构成根本违约,出卖人有权以书面通知方式解除房屋买卖合同,同时应在违约行为发生之日起十五日,以房屋总款的20%支付违约金。上述合同签订后,王美婳交付定金4000元,易家公司向王美婳出具定金保管条和收据各一份，王美婳在定金收据下方备注“剩余16000元定金于2019年7月15日之前交付于易家地产保管”。2019年7月1日，杨会琴告知王美婳“现在可以到物业报名，你打0951-5692047电话报名，这是金凤四小教务处的电话，看学校咋说”,王美婳电话咨询后被告知“网上报名已结束，只能7月5号到学校现场报名”。2019年7月5日，王美婳带领其子持房屋买卖合同到金凤四小现场报名，被校方告知韩某吾“不符合入学政策条件”，后王美婳多次从石嘴山到银川分别与杨会琴、易家公司工作人员交涉。2019年7月15日，杨会琴微信聊天告知王美婳“我的房子要不你就别买了吧，办起来太不顺利了，我计划8月2日左右就到外地了。那边（西安）还有很多事情需要处理”。2019年7月19日，杨会琴向建设银行银川市中瀛御景支行提前清偿了金凤区紫云华庭14号楼3单元1号阁楼房屋抵押贷款，偿还借款本金75289.14元、利息113.23元，合计75402.37元。此后经易家公司通知，王美婳未与杨会琴在银行办理面签手续，亦未于2019年7月30日前将首付款155000元以银行托管的方式支付给杨会琴。2019年8月，王美婳调阅银川市金凤区教育局文件[金教发（2019）253号,公开件]得知金凤区2019年义务教育阶段招生入学政策是适龄儿童免试就近入学，招生入学条件为按学片区入学，小学招收2013年8月31日前出生的适龄儿童，适龄儿童户籍在金凤区，户主为其父母、祖父母或外祖父母，户籍于2018年12月31日迁入，户籍信息与房产证或购房合同一致，所购房屋已实际入住，金凤区第四回民小学学片区为亲水大街以东、贺兰山路以南、唐徕渠以西、北京路以北，若异地入学须缴纳3万元择校费。王美婳以杨会琴虚假承诺误导向其出售不能入学的房屋，易家公司未尽职履行居间义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况，致使其无法实现买房目的为由，拒绝买受房屋、支付价款。2019年8月9日，杨会琴将其拟售的房屋在贝壳网重新挂牌出售。2019年8月27日，杨会琴委托宁夏天盛律师事务所律师律师通过拍照、微信聊天发送图片方式向王美婳发出《解除合同通知书》，告知王美婳自通知到达时双方签订的房屋买卖合同及其补充协议即予以解除。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，当事人涉案交易的房屋系银川市金凤区第四回民小学学区房，对此当事人在签订涉案合同时并无异议，但适龄儿童是否能够在当年秋季入学就读，必须符合金凤区2019年义务教育阶段招生入学政策。易家公司作为专业的房屋交易中介机构，审慎勤勉履行居间服务义务系其法定职责，其对于王美婳购买紫云华庭学片区房即在于2019年秋季孩子入学就读金凤四小学的目的应当明知或者知道，但没有履行尽职调查招生入学政策、精准提供居间服务，其行为违反诚实信用原则，进而草率促成交易双方签订房屋买卖合同，致使买受人因购房目的不能实现而拒绝履行合同，故易家公司负有缔约过错，应当承担相应的民事责任。杨会琴作为出卖人亦负过错责任，其向买受人王美婳主张违约责任理据不足，该院不予支持。王美婳在本案中向第三人易家公司主张返还定金4000元因未提出反诉，该请求该院不予支持。杨会琴主张确认解除涉案房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。经调解无效。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告杨会琴与被告王美婳、第三人宁夏易家房地产营销策划有限公司于2019年6月28日签订的关于银川市金凤区紫云华庭14号楼3单元1号阁楼房屋经纪人成交版《银川市存量房房屋买卖合同》及《补充协议》；二、驳回原告杨会琴的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告杨会琴负担1100元，被告王美婳负担50元。 本院二审期间，上诉人向法庭提交微信聊天记录截屏6张，欲证明上诉人在合同签订后即协助被上诉人联系孩子入学相关事宜，被上诉人在多方联系后发现自己孩子不能如期在金凤四小报名入学。上诉人于2019年7月15日给被上诉人发微信明确表示其想要解除合同的意愿，虽然被上诉人明知其孩子不能入学的事实，但却未予以回应，后被上诉人于2019年7月19日给上诉人发微信要求其办理提前还款解除房屋抵押的手续，上诉人于同日办理了该手续。经质证，被上诉人对该证据真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，认为聊天记录同其在一审提交的有一定出入，合同签订后，上诉人仍然告知被上诉人孩子可以上金凤四小。原审第三人认为其不清楚上诉人陈述的情况，对该证据不发表意见。 经审查，上诉人提交的证据不属于二审中的新证据，且为打印件，不符合证据的形式要件，本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中上诉人在与被上诉人达成买卖房屋合意之前明知被上诉人购买房屋系用于子女在当年进入银川市金凤区第四回民小学入学，在签订合同后因政策原因致使被上诉人子女无法如期入学，于是被上诉人没有按合同约定的时间付款，可见双方最终解除合同的原因不能归责于被上诉人，一审法院对上诉人主张的违约金未予支持并无不当。另，上诉人作为出卖人，其对涉案房屋的入学政策按照以往经验对被上诉人进行解读不存在过错，一审法院认为其作为出卖人负有过错责任不当，本院予以纠正。故上诉人杨会琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人杨会琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年八月十四日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。