云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初1401号原告：张魁，男，汉族，1987年7月25日生，住云南省丽江市永胜县。委托诉讼代理人：王英，系云南天外天律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：云南御行中天房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市嵩明职教基地御景新城。法定代表人：单丽华。委托诉讼代理人：杨开易，男，汉族，1986年6月16日生，住云南省昆明市西山区。系该公司员工，代理权限为特别授权代理。原告张魁与被告云南御行中天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理，原告张魁的委托诉讼代理人、被告云南御行中天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张魁诉称：原告欲购买被告开发的昆明恒大文化旅游城项目所建房屋一套，于2019年12月24日依被告的要求查询并打印个人信用报告，向被告的房屋置业顾问提供了该信用报告。被告的置业顾问告知原告购房前须先支付购房认筹款，开盘后才能选房购房并享受优惠，且承诺若房屋发售后原告因贷不了款不能购房，购房认筹款无条件全额退还给原告，原告便于2019年12月29日以POS机刷卡的方式向被告支付了30000元购房认筹款。2020年1月11日被告的置业顾问就原告征信存在的问题与原告微信核实沟通，并在微信中告知原告提供购房贷款的所有材料，原告同时在微信上将个人信用报告再次提供给被告的置业顾问。昆明恒大文化旅游城项目于2020年1月18日开盘，与被告合作发放房屋按揭贷款的银行包括：中国工商银行、中国邮政储蓄银行、中国农业银行、广发银行，仅广发银行贷款审批人员肯定原告的贷款可以通过银行审核，原告向广发银行工作人员再三确认按揭贷款申请能通过后，与被告签订了《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》，该认购书约定原告认购被告开发的昆明恒大文化旅游城项目A2项目平层楼盘20幢2单元701号房屋，用途为住宅，房屋建筑面积共137.34m2，单价为7775.4元/m2,房屋总价为1067874元；同时约定原告以按揭付款的方式购买房屋，于2020年1月20日向被告支付首期购房款187874元，余款850000元由银行提供按揭贷款。在被告置业顾问安排办理面签并承诺可以办理按揭的情况下，原告于2020年1月21日向被告支付了187874元首期购房款，随即向银行申请按揭贷款并提交了全部材料，但原告于2020年3月11日方得知广发银行经审核不予发放该笔贷款。原告无奈便向被告提出退还购房认筹款30000元及首期购房款187874元的款项，经多次沟通，被告置业顾问微信告知原告走退房流程退款，后又称需要支付购房总款10%的违约金。原告认为被告在业务办理过程中单方存在过错，所做的承诺不诚信，要求原告支付违约金的要求极不合理。现为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1.确认双方签订的《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》于2020年3月11日解除；2.被告立即向原告退还购房认筹款、首期购房款217840元及利息（自提起诉讼之日起至退还款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。被告云南御行中天房地产开发有限公司辩称：双方没有能够按照认购书签订正式的商品房买卖合同的主要原因是原告的个人征信出现问题，导致合同根本无法后续履行的原因是原告个人的原因，原告应该按照认购书承担相应的违约责任。原告张魁针对其诉讼主张，在法定举证期限内向本院提供了：1、身份证复印件、企业信用信息公示报告，欲证实原被告为本案适格的诉讼主体。2、《个人信用报告》《pos机交易凭证》，欲证实原告欲购买被告开发的昆明恒大文化旅游城项目所建房屋，于2019年12月24日依被告的要求查询并打印个人信用报告，向被告的房屋置业顾问提供了该信用报告以及原告按约于2019年12月29日以pos机刷卡的方式向被告支付了30000元购房认筹款。3、《昆明恒大旅游商品房认购书》《POS机交易凭证》《昆明恒大文化旅游城专用收据》，欲证实原告与被告于2020年1月18日签订《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》，约定原告认购被告开发的昆明恒大文化旅游城项目A2项目平层楼盘20幢2单元701号房屋，用途为住宅，房屋建筑面积共137.34平方米，单价为7775.4元每平方米，房屋总价为1067874元，同时约定原告以按揭付款的方式购买房屋，于2020年1月20日向被告支付首期购房款187874元，余款850000元由银行提供按揭贷款以及原告按约于2020年1月21日以POS机刷卡的方式向被告支付了187874元首期购房款。4、微信聊天记录截图，欲证实被告的置业顾问岳子月于2020年1月11日在微信中告知原告可以办理按揭贷款，需提供购房贷款的所有材料，原告于当日在微信上将个人信用报告再次提供给被告的置业顾问。2020年2月25日，被告的置业顾问微信告知原告广发银行审核过原告的按揭贷款资料且确定能通过贷款审批，原告支付剩余首付款后，被告的置业顾问向广发银行预约按揭贷款面签。原告于2020年3月11日得知广发银行经审核不予发放该笔贷款，后原告向被告提出退换购房认筹款30000元及首期购房款187874元，且催告多次，被告以各种理由拒绝退还以及原告于2020年1月21日刷卡支付187874元首期购房款前，被告置业顾问是清楚原告的征信存在问题，且于2020年1月11日便在微信中告知原告可以办理按揭贷款，原告基于对被告业务操作的信任认为可以办理按揭贷款才支付的首付款，过错在于被告方。经质证，被告对第一组、第二组证据的三性予以认可。对第三组证据三性予以认可，但认购书中明确表明了乙方须在2020年1月20日前签署商品房买卖合同，如果不签将视为违约，相应的定金及款项不予退还，由于原告个人的征信问题导致其无法办理银行按揭贷款，无法继续完成购房的后续合同履行，所以原告应当承担相应的违约责任。对第四组证据三性认可，但是该组证据无法证明我公司的置业顾问岳子月对其征信出现问题，能够通过银行审核进行过任何承诺，我方不应当承担不能通过审核的不利后果。原告张魁在举证期限内申请证人出庭作证：证人：何某，女，汉族，1982年1月9日生，住云南省楚雄彝族自治州牟定县何家65号。身份证号码：5323231982××××××××。欲证实我带原告去看恒大的房子，原告有意向购买，我带着原告的资料和征信报告去售楼处，恒大的工作人员说可以贷款，后来我们几次去恒大审核资料都说是可以贷款，我们才付的首付。经审理，本院确认以下法律事实：原告张魁欲向被告云南御行中天房地产开发有限公司购房。2019年12月29日，原告向被告指定的案外人昆明恒富旅游开发有限公司账户支付房屋认购金30000元。2020年1月18日，原告携带被告要求其准备的相关身份证明、银行流水凭证、个人征信报告等材料至被告场所询问贷款办理相关事宜，在得到广发银行工作人员确认可以贷款后，原、被告签订《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》，合同约定：乙方（原告）向甲方（被告）认购昆明恒大文化旅游城A2项目平层区20幢2-701单元，房屋建筑面积137.34平方米，单价7775.4元，总金额为1067874元；乙方同意签署本认购书时，支付30,000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方选择按揭付款，乙方须于2020年1月20日前支付首期房款187874元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款850000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年1月20日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清；乙方必须在约定的付款方式和期限内到昆明恒大文化旅游城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。该认购书签订后，2019年12月29日原告向被告交纳的认购金30000元转化为该认购书第一条约定的定金30000元。2020年1月21日，原告通过POS机付款向被告支付了首付款187874元。2020年3月11日，原告通过微信得知其向广发银行贷款申请没有通过。后，双方就合同解除、定金退还发生纠纷诉至本院。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认双方签订的《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》于2020年3月11日解除；2.被告立即向原告退还购房认筹款、首期购房款217840元及利息（自提起诉讼之日起至退还款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的认购书约定通过按揭贷款的方式支付首付款以外购房款，因原、被告双方在签订认购书前未就不能办理按揭贷款的责任进行约定，故原告在2020年3月11日得知其不能得到银行贷款，其房屋买卖的目的不能实现，现原告主张原、被告签订的《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》于2020年3月11日解除的诉讼请求，本院予以支持。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。本案中，原、被告在签订认购书前，未就按揭贷款不能办理的责任进行明确约定。对此，本院认为，首先原告在明知自身有其余贷款未清偿的情况下，仍申请办理本案的按揭贷款，应对自身贷偿能力不足仍申请贷款的行为承担相应责任；其次，被告具有辅助原告办理贷款的责任，被告应在未签订认购书前就原告申请贷款的能力进行形式性审查，并承担相应的责任。综上，原、被告对本案买卖合同不能履行，均有相应的责任。同时，结合原告仅诉请返还其交纳的定金，并未主张双倍返还，原告的主张并未超过被告应承担的违约责任。故对原告主张被告返还定金30000元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的认购书已经解除，被告基于该认购书收取原告的房屋首付款187874元应当返还原告，故对原告要求被告返还首期购房款187874元的主张，本院予以支持。因原告自身对合同无法继续履行存在过错，故对原告主张购房认筹款、首期购房款的利息的主张，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、原告张魁与被告云南御行中天房地产开发有限公司于2020年1月18日签订的《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》于2020年3月11日解除；二、被告云南御行中天房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五内返还原告定金30000元、首期购房款187874元，合计217874元；三、驳回原告张魁的其他诉讼请求。案件受理费4568元，减半收取2284元，由原告张魁负担142元，由被告云南御行中天房地产开发有限公司负担2142元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员 余 海二〇二〇年八月三日书记员 晁丽姗