广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初1078号 原告王海红，女，1974年5月3日出生，汉族，现住北海市银海区。 被告代红，女，1980年12月29日出生，汉族，现住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人陈华斌（系被告代红的丈夫），男，1975年1月20日出生，汉族，住成都市锦江区。 案由租赁合同纠纷 适用程序小额诉讼程序 立案日期2020年6月1日 开庭日期2020年7月1日 原告诉讼请求被告退还原告新冠疫情所致暂停营业期间三个月租金共计5400元及余下半年的租金进行合理减租每月减至1300元，六个月共计3000元。事实和理由：原告于2018年10月30日与被告签署了房屋租赁合同，用途合同署明为经营民宿短租，本着合作共盈的初衷，原告对此物业重新置换了沙发，添置了空调，合同到期原告与被告2019年10月30日经商议延续合同一年，因原告在外地出差未能及时签署，双方约定原告先付被告一年租金及一年物业费然后补签合同，当时原告即分两笔将一年租金21600元及一年物业费打款至被告，并与被告沟通确定在被告支持的情况下对此物业做了墙面翻新，现已补签合同完毕，但被告在补签合同上未做一年租金及物业费已收款的收据。因2020年1月底突发新冠疫情致使银海区管委会明确下令民宿暂停营业，该房间的网络住宿订单也同步给予了全额退款，至2020年4月中旬森海豪庭物业才放开了管控，但民宿经营并未恢复正常，至此因新冠疫情导致民宿无法获取订单森海豪庭已退出大量民宿房源（本小区民宿房屋租赁合同大多是按季度支付）房屋租金大幅回落，同质量三房租金已降至1500元一个月包物业费，原告在疫情发生初期告知被告实际情况并表达诉求，希望减免新冠疫情导致春节订单全额退款而导致民宿损失惨重（民宿每年的租金成本回收就靠暑假与春节两个大的黄金假期，平常租金单日价与入住率都非常低）再加上一月底至四月中旬整个小区又实行封闭式管理所有民宿均暂停营业，请求减免三个月房租或者顺延三个月房租至合同到2021年1月31曰，但被告回复：如果2021年续租则免两个月不续租一分不免，原告与被告多方面称述实际情况时被告言辞非常强硬，收回续租减免两个月的话一分都不免，至此协商无望。从原告租到此物业投入很多，至今无产生盈利又碰到如此百年不遇的疫情打击，而被告不顾及合作两年及原告对房屋多种投入和细心维护，态度蛮狠恶劣根本无法做有效公平的沟通，现在从小区放开管控至今整个民宿行业都接不下订单全部都在亏损状态，即使偶然接个订单，也是价格非常低并经常因疫情全款取消，接的低价订单刚够水电保洁物业成本，同小区与其他签订租赁经营民宿合同业主的房源，在合同未到期的情况下根据今年疫情原因造成实在无法正常营运的实际情况下，也已协商作废原合同改成托管分红（有住客产生收益就分红无住客不用给房东业主交固定房租）的模式大家共度难关。综合以上实际情况，原告起诉至法院。 被告代红答辩意见签订合同至今，被告没有违反合同约定。疫情不是被告弄出来的，我们该还的贷款也没有减免，房屋不影响原告的居住，电子发票、水费等记录证实这三个月是有人居住的。关于协商的问题，双方协商了，原告提出退还三个月房租，最开始被告同意一个月，后来我们说续租到明年就减免两个月，原告不同意。既然是协商，被告同意一个月或者二个月，原告均不认可。且不谈法律规定被告必须给原告减免，但原告没有任何协商的余地，只能退还三个月。等于原告的损失由被告买单，这是原告的私有财产，被告提供给原告使用，疫情不关被告的事。 查明事实2018年10月30日，原告开始租赁被告坐落在北海市银海区森海豪庭四期6栋1401房用于民宿经营。2019年10月30日，原告与被告续签《房屋租赁合同》，内容：租赁期限从2019年10月30日至2020年10月31日；租金21600元；租金的支付期限与方式：一次性支付一年租金，每月1800元，一年物业费；租赁房屋的用途：用于酒店公寓、家庭宾馆、民宿短租；定金2000元等等。定金2000元系原告租住时已支付。签订合同后，原告向被告支付一年的租金21600元及物业费。2020年1月份，新冠××疫情在全国爆发，北海市于同年1月底开始实行全市人员居家隔离、限制小区居民出入。2020年4月，原告通过微信联系被告以新型××疫情为由协商要求减免疫情三个月的租金未果。原告遂诉至本院。 本院意见原告与被告经自愿协商签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。原告租赁涉案房屋是用于经营民宿，在履行合同过程中，2020年1月份，新冠××疫情在全国爆发，北海市于同年1月底开始实行全市人员居家隔离、限制小区居民出入。新冠××疫情属于突发的公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，疫情期间的社会生活和经济秩序是非常规的，是不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，已构成《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定的不可抗力。原告诉请被告退还新冠疫情所致暂停营业三个月的租金5400元，本院认为，疫情造成合同阶段性无法履行合同目的，且疫情造成双方均有损失，再根据本地的经济发展情况及被告的意见。综合考虑上述因素，本院酌情判令被告退还原告两个月的租金3600元。原告以余下半年租金进行合理减租，减为每月1300元，诉请被告退还3000元，本院认为到目前为止，已经解除居家隔离、限制小区居民出入等措施，对于原告的正常经营并没有影响。下半年事情尚未发生，之后是否需要减免，到时应视具体情况而定，目前原告的该项诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。 判决主文一、被告代红退还原告王海红租金3600元；二、驳回原告王海红的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条。 诉讼费本案受理费减半收取25元，由原告王海红负担14元，被告代红负担11元。 上诉权利本判决为终审判决。 审 判 员  吴 军 二〇二〇年八月二十日 法官助理  冯 志 书 记 员  黄显婷 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。