陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书 (2020)陕0404民初2853号 原告：史某某，女，汉族，1976年1月8日出生，住咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：陈超，西咸新区秦汉法律服务所法律工作者。被告：张某某，女，汉族，1986年6月24日出生，现住咸阳市秦都区。被告：咸阳益有家房屋中介有限公司。统一社会信用代码：91610404MA6XU45H3N。住所地：陕西省咸阳市渭城区某某街某某道某某社区某某城某某幢某某号楼某某室。法定代表人：叶三虎，该公司经理。委托诉讼代理人：吴某，男，汉族，1989年8月9日出生，住咸阳市秦都区，系该公司员工。原告史某某诉被告张某某、被告咸阳益有家房屋中介有限公司（以下简称“益有家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告史某某及其委托诉讼代理人陈超，被告张某某，被告益有家公司的委托诉讼代理人吴某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史某某向本院提出诉讼请求：1.请依法解除原告与被告张某某于2019年7月10签订的《买卖定金合同》；2.请依法判决被告张某某双倍返还原告定金4万元；3.本案诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由： 原被告三方于2019年7月10签订了《买卖定金合同》，约定：第一被告将位于西咸新区某某大道某某号楼某某单元某某室的房屋出卖给原告，房屋交易价格为605000元，并约定于合同签订后3个月内交房并办理房屋过户手续。卖方保证房屋产权清晰无纠纷。合同签订当日原告向第一被告交付定金2万元。合同签订后被告在3个月内并未向原告交房和办理过户手续，经原告多次催促无果。经原告了解，涉案房屋的开发商在2019年11月尚未取得房屋所有权证，第一被告也并没有取得产权登记，根本不可能在定金合同签订后3个月内向原告交房并办理产权过户，致使双方签订的合同根本目的不能实现，第一被告系预期违约。故在原告多次交涉退还定金无果的情况下，原告依据相关法律法规之规定，特向法院起诉。被告张某某辩称，同意原告诉讼请求第一项即解除双方于2019年7月10签订的《买卖定金合同》，不同意诉请第二项，请求法院驳回。《买卖定金合同》作为原告与答辩人、第二被告三方关于房屋买卖定金的有效约定，各方应以此为依据履行义务，主张权利。2019年7月10日，三方就房屋买卖事宜签订《买卖定金合同》，合同系三方真实、自由意思表示，亦不违反法律强制性规定，《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”1.关于交房期限。《买卖定金合同》中没有“合同签订三个月内交房并办理房屋过户手续”的约定，亦未私下达成相关约定。事实上，答辩人通过中介机构出售房屋，自然想以最短时间完成交易，但因房屋登记机关办证程序、年初疫情等因素影响，本案涉及房屋的产权证书于2020年2月得以领取。按照民间交易习惯，房屋买卖一般交房在先，向房屋登记机关申请登记在后，出卖人只要保证所出售房屋产权明晰、无纠纷，并能按约定在交房后办理转移登记即可，房屋所有权的取得时间应以登记机关关于房屋产权登记的时间为准，房产证仅作为产权记载的载体，发放时间并不是房屋所有权人取得房屋的时间。所以，即使房产证在上述时间取得，也并不影响本次交易，而原告以房屋产权证书迟延办理为由提起诉讼的真实目的是为了撕毁合约，掩盖自己事先违约的事实，从而达到收回定金的目的。2.关于定金。《买卖定金合同》第五条约定：“若甲方违反约定事项，无条件双倍返还给乙方。若乙方违反约定事项，无权要求甲方退还定金。”2020年3月10日上午9时01分，原告通过微信告知答辩人：“房子我不要了...”，3月10日-23日答辩人丈夫通过中介公司工作人员多次催促原告尽快办理房屋交易事宜，但迟迟未收到回复。为了促成交易，答辩人尽足了义务，也给原告留足了时间。但原告非但违约，而且起诉至法院要求答辩人双倍返还合同定金。相反，答辩人有权按照合同约定，因原告违约造成交易最终未能实现，对2万元定金不予返还。综上，原告诉讼请求于法无据，于理相悖，请求法院驳回。被告益有家公司辩称，当时原告和被告张某某是自愿达成买卖定金合同，合同约定的605000元属实，但合同中没有约定签订后3个月内交房并办理过户手续，约定了卖方违约双倍返还定金，买方违约无权要求退还定金。合同约定了卖方保证房屋产权清晰无纠纷。原告2万元定金直接给了被告张某某。到目前为止卖方没有提出不想卖房的想法。原告在2020年3月初给公司提出不想买这个房屋，并要求被告张某某退还2万元定金，后公司和张某某沟通，张某某说按合同约定原告不买该房屋违反了合同约定，定金不予返还。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.房屋买卖定金合同（2019.7.10）一份、收条（2019.7.10）一份、建行交易明细一份、微信转账截图一份，欲证明：①原被告于2019年7月10日签订《买卖定金合同》，约定被告张某某将位于西咸新区某某大道某某号楼某某单元某某室的房屋出卖给原告，房屋交易价格为605000元，并约定于合同签订后3个月内交房并办理房屋过户手续。卖方保证房屋产权清晰无纠纷；②合同签订当日原告向张某某交付定金2万元，履行了合同约定的义务。2.原告与张某某、李丽（第二被告涉案房屋经办人）微信聊天截图18张，欲证明：①原被告约定合同签订后3个月内交房并办理房屋过户手续；②合同签订后被告在3个月内并未向原告交房和办理过户手续，经原告多次催促无果；③涉案房屋开发商在2019年11月尚未取得房屋所有权证，被告张某某在2020年3月10日前也并没有取得产权登记。原告与被告张某某约定的定金合同内容第4条已经变更为定金合同签订后3个月内办理过户手续，被告根本不可能在定金合同签订后3个月内向原告交房并办理产权过户，致使双方签订的合同根本目的不能实现，第一被告预期违约；④被告应当依法双倍返还原告定金4万元。以上证据材料经当庭质证，被告张某某对原告提交的证据1、2的真实性认可，对证明目的均不认可，认为书面合同并没有约定签订合同后3个月内办理过户手续，这是原告单方面说法，被告并没有承诺过，且合同第4条约定的审批10日是要去银行面签，原告一直没有去银行面签。产权清晰无纠纷与有没有办理产权登记没有直接关系，被告没有预期违约。被告益有家公司对原告提交的证据真实性均无异议，对证明目的不认可，认可合同中约定的定金及房屋价款，但认为合同第4条没有变更，3个月内被告办理过户只是原告单方面说的，被告公司没有答应，双方并没有达成一致。被告张某某向本院提交了以下证据材料：1.《买卖定金合同》一份，欲证明合同没有约定“合同签订三个月内交房并办理房屋过户手续”，亦未私下达成相关约定。2.2020年3月10号和5月27日原告发给被告张某某的微信聊天截图2张，欲证明原告通过微信聊天告知张某某，原告不要房子了。3.微信聊天截图3张（被告张某某的丈夫与第二被告公司员工吴某），欲证明被告张某某丈夫通过吴某多次催促原告尽快办理房屋交易事宜，但迟迟未收到回复，表明原告单方违约，原告违反《买卖定金合同》第4、5条，原告没有在审批后10日内去银行面签，没有和被告张某某签订正式房屋买卖合同，构成违约。以上证据材料经当庭质证，原告对被告张某某提交的证据1真实性认可，不认可证明目的，认为该合同印证被告张某某存在预期违约的事实，从合同内容来看涉案房屋购买于张某某婚姻存续期间，系夫妻共同财产，被告张某某无权单方处分。在合同签订当日，被告张某某对涉案房屋并不享有物权，无权对外处分，涉案房屋产权不清晰，违反合同第6条约定。双方对合同第4条办理过户手续的时间，已经变更为定金合同签订后3个月内，而不是审批通过10日内，在被告张某某不享有物权、产权不清晰的情况下，原告根本不可能完成房屋按揭的审批。对证据2真实性认可，对证明目的不认可，与原告提供的聊天记录相互印证，能够证明双方已经就房屋过户时间做了变更。对证据3真实性、合法性、证明目的均不予认可，从原被告提交的买卖定金合同载明的内容来看，涉案房屋的经办人是李丽，而不是吴某，吴某当庭答辩意见与质证意见相互矛盾，存在虚假陈述和与被告张某某恶意串通的情形。被告益有家公司对被告张某某提交的证据的真实性、证明目的均无异议。被告益有家公司向本院提交了以下证据材料：1.咸阳市不动产登记中心出具的查询结果一份，欲证明张某某于2020年1月22日对涉案房屋进行了不动产登记。2.2020年3月12日原告与李丽聊天记录一份，欲证明原告于2020年3月份向被告公司提出不要该房屋。以上证据材料经当庭质证，原告对被告益有家公司提交的证据1的真实性认可，但应以张某某持有的不动产产权证书为准，从查询结果来看涉案房屋登记于2020年1月22日恰恰印证了原被告签订买卖定金合同时张某某并不享有物权，属无权处分，预期违约。从原告了解情况来看，张某某办理的是按揭贷款，按揭期限是30年，合同第4条约定的条件根本不可能实现。对证据2的真实性认可，证明目的不认可，该聊天记录不完整，只是部分截图，从内容来看李丽是涉案房屋经办人，而不是吴某，也能够印证中介机构在2020年3月10日知道开发商已取得产权登记，而张某某因尾款未付，未取得产权证书。被告张某某对被告益有家公司提交的证据无异议。以上证据经独任审判员审核后认为，原告提交的证据1符合证据的客观真实性，并与本案具有关联性，二被告均对真实性认可，故本院予以确认；证据2来源合法，被告对真实性认可，但仅能说明双方对房屋交易进行协商的过程，难以证明双方对合同第四条进行变更的事实。被告张某某提交的证据1、2来源合法，均与原告提交的证据一致，本院予以确认；证据3系被告张某某与被告益有家公司工作人员的聊天内容，仅能证明被告张某某曾催促被告益有家公司办理房屋交易，难以证明被告意欲证明的其他问题。被告益有家公司提交的证据1来源合法，真实客观，并与本案有关联性，本院予以采纳；证据2与原告提交的聊天记录一致，本院予以确认。根据有效证据及当事人陈述，本院查明以下事实：2019年7月10日，原告史某某（买方）作为乙方与作为甲方的被告张某某（卖方）以及被告益有家公司签订了一份《买卖定金合同》。合同约定：“咸阳益有家房产经纪有限公司兹为中介，提供居间服务，买卖坐落于咸阳市西咸新区某某大道某某号某某楼某某单元某某室的房屋。现已提供该房屋资料与买方详阅，买方愿意认购该房产并自愿支付定金，以确立买卖关系。一、甲方保证该房屋无任何产权及债务纠纷，且已交清房屋交接前所欠款项、物业费（水电费，取暖费，天然气费）等一切费用。乙方保证自己银行按揭足够首付和征信没有问题。二、该房产的交易总额为（人民币）陆拾万伍仟元整。三、乙方支付定金（人民币）贰万元以确立买卖关系，在其合同存续期间，咸阳益有家房产经纪有限公司不得收取第三者的定金。四、经甲乙双方约定于审批通过10日内至益有家房产签订《房地产买卖契约》，同时甲乙双方备齐文件，并委托益有家房产代书中心办理过户手续。五、本合同经双方签订后，除自然灾害或国家政策影响外，双方永不反悔。若甲方违反上述约定事项，无条件双倍返还定金给乙方；若乙方违反上述约定事项，无权要求甲方退还定金；若双方或单方违约，受益方应给益有家房产公司支付赔偿金的50%作为服务佣金。任何一方违约解除合同需向益有家中介公司交纳成交价3%的中介费。六、其他约定事项：1.卖方保证房屋产权清晰无纠纷；2.卖方按揭购买此房；3.因地方税务局、银行按揭等在交易过程中产生的一切费用均由买房承担；4.卖方拿到全款交房：交房当天双方结清水、电、物业等一切费用；5.双方中介费由双方各自承担：过完户当天结清。”合同签订当日，原告史某某向被告张某某支付了定金20000元，张某某出具了收条。原告史某某自2019年11月起在微信中询问、催促被告益有家公司工作人员李丽房产证办理进展情况。2020年3月10日史某某向张某某及益有家公司工作人员提出因等待时间过长不愿继续交易。2020年3月23日，原告在微信中向益有家公司工作人员李丽表示：“当时说的三个月办完过户手续...”2020年5月23日，原告在微信中向张某某表示：“你答应的是三个月过户...你们当时说的三个月给我过户，我一直很耐心的等你半年多，我中途还问中介说证还没下来...”2020年3月10日起，被告张某某的丈夫在微信向被告益有家公司工作人员吴某催促交易继续进行。另查明，张某某名下的涉案房屋在双方签订《买卖定金合同》时尚未取得房屋产权证书，且在中国建设银行股份有限公司咸阳分行办理按揭30年，抵押权人为咸阳市公积金管理中心，庭审中原告表示对此情况明知。2020年1月22日，案涉房屋登记在张某某名下，不动产权证号为陕（2020）咸阳市不动产权第0004596号。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《买卖定金合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告要求解除该合同，被告张某某亦表示同意解除，故对原告第一项解除合同的诉讼请求予以支持。关于原告认为被告张某某未取得房屋产权证书，无法在3个月内办理过户手续，故要求张某某双倍返还定金共计40000元的诉请，被告张某某辩称是原告违约不愿继续交易，定金20000元不予退还。本院认为，原被告订立《买卖定金合同》的目的在于作为双方订立房屋买卖合同的担保，原告支付的定金应属立约定金，故本案争议焦点在于原告与被告张某某未能继续签订房屋买卖合同之责任归属。案涉房屋原有按揭抵押且在《买卖定金合同》签订时张某某尚未取得房产证书，原告在庭审中表示对此知晓。法律并未禁止存在权利负担房屋的买卖关系，也就是说抵押并不必然影响房屋买卖，只是涉及到清除涉案房屋抵押权利负担，只要经由抵押权人同意，在确保优先受偿权实现前提下，不影响买卖关系成立。原告认为根据微信聊天记录，双方已将《买卖定金合同》第四条“审批通过10日内”变更为签订合同之日起3个月内办理过户手续，被告张某某予以否认。本院认为，微信聊天记录中涉及“3个月办理”均为原告单方的表示，难以证明被告对此表示同意并与原告达成变更合同条款的合意，故对原告这一说法本院不予支持。关于原告认为涉案房屋系被告张某某夫妻共同财产，张某某无权处分的说法，被告张某某当庭认可该房屋系夫妻共同财产，但认为系其与丈夫共同处分。本院认为，根据被告张某某提交的微信聊天记录显示，其丈夫在微信中与被告益有家公司协商涉案房屋交易事宜，对该房屋的处分明知，故本院对原告这一说法不予支持。双方在《买卖定金合同》中明确约定了在原告办理银行贷款审批后10日内签订房屋买卖合同，但自2019年7月10日合同签订后至原告提出退房之时，原告未按合同约定办理银行贷款审批手续，其认为因涉案房屋按揭抵押无法办理银行贷款审批，但未能提交相关证据予以证明，且在原告2020年3月10日提出退房之时，被告张某某已经取得房屋产权证书，原告未办理银行贷款手续违反了合同约定。同时，《买卖定金合同》虽未对买房人申请银行贷款审批、卖房人取得抵押权人同意并配合清除按揭房屋的权利负担、办理过户手续等交易节点顺序及期限进行约定，但涉案房屋的确存在按揭抵押的权利瑕疵，被告张某某对该房屋的权利负担未及时清除，导致交易未能完成亦存在不当。因此，双方均存在合同履行不当但均未构成根本性违约，不适用定金罚则。现原告与被告张某某合意解除《买卖定金合同》，被告益有家公司亦表示同意，故被告张某某应退还收取的定金20000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条及《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告史某某、被告张某某及被告咸阳益有家房屋中介有限公司于2019年7月10日签订的《买卖定金合同》；二、被告张某某于本判决生效之日起十日内返还原告史某某定金20000元；三、驳回原告史某某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取400元，由史某某、张某某各半负担。如不服本判决，可自收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                            审  判  员    卢  睿                              二〇二〇年八月四日                              书  记  员    王  佳    附相关法律条文：窗体顶端 附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。   1