安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初8145号 原告：袁回银,男,回族,1982年2月10日出生,外企职员，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：阮飞，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许逸薇，安徽安泰达律师事务所实习律师。 被告:宫伟华,男,汉族,1975年4月1日出生,住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：纵瑞龙，上海仁良律师事务所律师。 被告：徐莉,女,汉族,1981年11月20日出生,住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：纵瑞龙，上海仁良律师事务所律师。 原告袁回银与被告宫伟华、徐莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁回银及其委托诉讼代理人阮飞，被告宫伟华、徐莉及其委托诉讼代理人纵瑞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁回银向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与二被告于2020年1月20日签订的《房屋买卖合同》;二、判令二被告支付违约金262600元(1万元定金已抵扣);三、本案全部诉讼费由二被告承担。 事实与理由:2020年1月20日,原告袁回银通过房产中介合肥链家宝业房地产经纪有限公司与被告宫伟华、徐莉二人签订一份编号为100004993272的《房屋买卖合同》。合同约定,二被告共同购买原告名下坐落在合肥市,房屋产权建筑面积89.90㎡,产权证号为房地权证合包字第××号,合同总价款为1363000元。房款由被告分三笔支付：2020年2月29日支付第一笔460000元（不含定金）与银行三方托管;过户当日支付第二笔193000元给原告本人;下剩700000元办理按揭贷款。合同签订当日,被告即支付定金10000元,原告同时出具了定金收条。另合同第九条第（三）款约定,买受人拒绝购买该房屋的或逾期履行本合同约定的义务超过十五日的构成根本违约,出卖人有权解除合同并要求被告承担合同总价款20%违约金。 本合同是与二被告共同签订的，是双方真实意思表示，虽然被告宫伟华由被告徐莉代签，但由于二被告是夫妻关系，从合同法表现代理上看，我们有理由相信徐莉可以代替宫伟华签订合同系双方真实意思表示，且从后面的与徐莉的通话录音中可以看出宫伟华只是因为工厂的原因暂时在资金上出现困难，但没有明确反对合同签订，且该案从起诉至今，宫伟华未向原告提出任何异议。本案中原告仅适用违约金条款要求二被告承担合同约定的违约责任，合同法明确规定定金和违约金择一使用。至于被告方出现何种困难导致无法购买涉案房屋，双方之间应该协商，毕竟该合同的签订给原告方造成的一定的损失，如果没有该合同签订，原告方早已将涉案房屋出租给其他购买方。原告不间断催促二被告履行合同,但通过中介了解及被告明确答复,因自身原因确定不再继续履行合同。根据本合同第九条第(三)款的约定及合同法的相关规定,原告的行为已经构成根本违约，原告房屋空置了半年以上，也没有进行转租，且我也等着这笔购房款进行购买其他房屋。 被告宫伟华、徐莉辩称：一、两被告同意解除原告与被告徐莉签订的涉案房屋买卖合同。二、被告宫伟华自始至终不同意购买涉案房屋，涉案合同是由被告徐莉在被告宫伟华反对的情况下单方与原告签订，被告宫伟华并非适格合同相对方及本案被告。三、两被告同意原告按照被告徐莉与原告签订的涉案合同没收10000元定金，因为两被告不购买涉案房屋并未给原告造成实际的经济损失，原告要求的违约金过高，请求法院依法予以驳回。四、因为疫情原因，被告徐莉无法及时收回原计划用于购房的部分资金，也没办法借到计划部分购房款项，被告徐莉也因为客观上疫情原因无法单独购买涉案房屋。原告方的房屋在出售前后均为空置，原告方主张的损失没有提供证据证实，被告认为原告主张违约金过高，我们同意原告没收定金10000元。 经审理查明：2020年1月20日，原告袁回银（出卖人、甲方）与被告徐莉（买受人、乙方）通过合肥链家宝业房地产经纪有限公司签订一份《合肥市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋坐落在合肥市，建筑面积共89.90平方米，房屋产权证号为合包字第××号。合同第四条约定：一、买卖双方协商一致，房屋成交价1170000元；二、该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价193000元，由买受人一并支付给出卖人；三、该房屋成交总价为1363000元，买受人于2020年1月20日向出卖人支付定金10000元；买受人于2020年2月30日将第一笔购房款460000元（不包含前期支付的全部定金）以银行三方托管的方式支付出卖人；买受人于过户当日将193000元自行支付给出卖人等。合同第四条还约定：本合同解除，买受人支付的定金和房款出卖人应自知晓贷款机构未获批准买受人贷款之日起十五日内全额无息返还，双方互不承担违约责任，买受人自行承担在申办贷款过程中发生的各种费用。合同第六条约定：出卖人应当于领取全部房款当日将该房屋交付买受人。 合同第九条违约责任约定：一、出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。二、出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同;1、出卖人提供的房屋所有权证等相关证明文件不真实、不完整等导致买受人无法取得房屋所有权；2、该房屋被查封或限制转让等，导致买受人无法取得房屋所有权；3、逾期不履行本合同义务超过十五日；4、拒绝将该房屋出售给买受人或擅自提高房价；5、将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，已相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。三、买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同;1、提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续；2、拒绝购买该房屋；3、逾期不履行本合同义务超过十五日；买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，已相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金等条。该合同由袁回银、徐莉签名，徐莉在合同中签上宫伟华名字。 原被告双方在签订《合肥市存量房屋买卖合同》当日，被告徐莉向原告袁回银支付购房定金10000元。后被告徐莉明确表示不购买涉案房屋。 另查,被告宫伟华、徐莉系夫妻关系。原告袁回银当庭陈述选择违约金条款，不适用定金条款,主张被告的违约责任。 上述事实，有原告提供的存量房买卖合同、微信、电话录音及原、被告的陈述予以证实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告袁回银与被告徐莉签订的《合肥市存量房屋买卖合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人应当按约履行。在合同履行过程中，被告徐莉明确表示不再购买涉案房屋，现原告袁回银诉讼要求解除双方签订的存量房买卖合同，被告徐莉、宫伟华表示同意，故原告要求解除存量房买卖合同的请求，本院予以采纳。原被告双方在存量房买卖合同中既约定定金条款，又约定了违约金条款，现原告主张按照违约金条款承担民事责任，符合法律规定，予以采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。原被告双方约定买受人出现根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，已相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。现原告未提供证据证实被告违约不购买房屋给其造成的实际损失，故违约金本院根据本案实际情况，酌定予以支持，被告辩称原告要求的违约金过高，请求法院依法予以驳回。该意见部分予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，行为人没有代理权、超越代理权以被代理人名义订立的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；行为人没有代理权、超越代理权以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。综观本案，被告宫伟华对被告徐莉购买涉案房屋未授权，也未事后追认，并不承认徐莉的行为，故徐莉代宫伟华签订的存量房买卖合同对宫伟华不发生效力，宫伟华的辩称意见予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除2020年1月20日原告袁回银与被告徐莉签订的《合肥市存量房屋买卖合同》； 二、被告徐莉于本判决生效之日起十日内向原告袁回银支付违约金20000元（包含已付定金10000元未扣除）； 三、驳回原告袁回银其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5240元，减半收取2620元，原告袁回银负担1310元，被告徐莉负担1310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李孝荣 二〇二〇年八月二十四日 书记员  贾倩倩 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。