安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1125民初2844号 原告：李传友（又名李传永），男，1976年12月26日出生，汉族，住安徽省滁州市定远县。 委托诉讼代理人：朱金菊，安徽远泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔红潮，安徽远泰律师事务所律师。 被告：薛模宏，男，1971年6月6日出生，汉族，住安徽省定远县。 被告：李军霞，女，1972年8月15日出生,汉族，住安徽省定远县。 原告李传友与被告薛模宏、李军霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告李传友及其委托诉讼代理人朱金菊、被告薛模宏到庭参加诉讼，被告李军霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李传友向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行双方签订的关于定远县石膏矿路71号房屋的《购房协议》,履行过户及交房的义务；2、被告支付原告66000元违约金；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告称自己有多处房屋出售，原告因有购房需求，2015年1月7日原被告签订了关于定远县定城镇城南村陇南队的房屋的《购房协议》。协议签订后原告共向被告支付了10万元的购房款。但后来发现该房屋仅有土地使用证导致无法过户。后经协商，被告将定远县石膏矿路71号房屋卖给被告，原告又陆续给被告9万元房款，原被告将上述19万元的房款折抵为定远县石膏矿路71号房屋的房款。2016年1月14日，原被告为过户办理了相关的手续，原告为被告代缴了35490元的税费，完成了开具发票的手续。后由于被告出示假的房产证导致房屋无法过户。现该房产可以过户，但被告至今拒不履行过户手续。 被告薛模宏辩称，我是黑户，办不了贷款，我把房子过户给原告是为了去办贷款的；税收是原告付的，我的房产证不可能是假的，否则不可能能过户。我房产证有两个，但丢掉一个，只有一个了，就过不了户了，必须要等两个月后申请才能拿出来。我等不急了，因为家里人要生活，我就出去打工了，所以这个事情就放下了，一直等到现在。我走之后，原告把我房子里的东西都搬走了，把他东西搬进去了，一直到现在东西都没搬走，当时原告说一年给2万元房租费，但到现在一分钱没给，我请求原告把他的东西搬走。所谓的购房协议是我当时拿房子抵押的，因为我从原告处借了10万元，不存在房屋买卖。协议都是原告写的，我们也没有文化，就把字签了。 被告李军霞未答辩。 原告李传友为支持其主张，向本院递交以下证据证明：一、身份证复印件、证明各一份，证明“李传永”与“李传友”为同一人，原告诉讼主体适格；二、购房协议两份，证明原、被告曾就被告位于定远县定城镇城南村龙南队地号为120501190034房屋达成购房协议，后由于该房产无法办理房产证，导致合同目的实现不能，双方又就被告位于定城镇石膏矿路71号别墅达成了购房协议，将该房屋作价338000元出售给原告；三、发票一组、纳税申报通知单、纳税申报表、纳税申报单一份，证明原被告为履行购房协议，办理了缴纳契税及开具房产证发票的相关手续，证明原被告积极履行了关于定城镇石膏矿路71号别墅的购房协议；四、借条、收据、取款凭证一组，证明原告为购买房屋先后支付了被告19万元的款项。 被告薛模宏质证认为，对证据一，无异议。对证据二，两份购房协议都是我签的字，第一份是我从原告处借了10万元，拿土地使用证是用来抵押的；第二份是因为我是黑户，把房产证过户给原告是去办贷款的；两份协议也是李军霞本人签的，包括交契税的时候我夫妻俩都在，税钱是由原告支付的。对证明目的不认可。对证据三，税票是真实的，原告一共交了3万多元是对的。对证据四，没有19万元，只有10万元。4万元的借条是我打的，但是利息钱；另一个4万元的收条也是利息钱；还有一张1万元的借条，也是利息条子；10万元的是借条，是我们从原告处借的，有我夫妻两个签字，这个我承认；对取款凭证我不认可，10万元是对的。 原告另申请证人刘某到庭作证。刘某证明：2015年1月7日，原、被告签订《购房协议》时其在场；原、被告之间是真实购买房屋的，原告给付了购房首付款10万元现金。 李传友认为证人证言真实。 薛模宏认为证人证言不真实。 被告李军霞未到庭，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。 被告薛模宏、李军霞未向本院举证。 对原告所举证据，本院认证如下：对原告所举证据一，被告无异议，本院予以确认；对证据二，真实性被告无异议，本院予以确认；对证据三，被告无异议，本院予以确认；对证据四，三张借条、一张收条的真实性被告无异议，本院予以确认；对原告的取款凭证，真实性本院予以确认，但与本案的款项支付时间不能一一对印。对证人刘某的证言，能与《购房协议》及原、被告陈述相印证，本院予以确认。 综上，本院经审理查明案件事实如下：2015年1月7日，原告李传友（作为乙方）与被告薛模宏、李军霞（作为甲方）签订《购房协议》，约定甲方现有120.32平方米住宅，位于定远县定城镇城南村龙南队，地号120501190034，以18万元整对外出售。乙方首付给甲方10万元整，其余款在3个月内付清。甲方需在乙方付完首付10万元整后把土地使用证交给乙方。 因上述龙南队的房屋仅有土地证，办不了过户手续。原告李传永（作为甲方）与被告薛模宏、李军霞（作为乙方）又签订一份《购房协议》，约定甲方现有一套位于定城镇石膏矿路71号别墅出售给乙方，面积为161平方米。2010年3月21日房价为每平方贰仟壹佰元出售给乙方，共计人民币叁拾叁万捌仟元整。甲方房产证办出后转户给乙方，如有一方违约将以3分利息收取违约金。该协议落款时间为2010年3月21日。 2015年1月7日，原告李传友将10万元现金交付给被告，被告给原告出具了条据。2015年4月27日，被告薛模宏又重新给原告出具了借条并换回原条据，该借条载明“今借到李传友人民币壹拾万元正.（100000）元正此据：薛模宏2015.4.27日”。 2015年2月17日，被告薛模宏给原告李传友出具借条，载明“今借李传友人民币壹万元正。（10000）元正此据：薛模宏2015.2.17日”。2015年7月18日，薛模宏又给李传友立具借条，载明“今借到李传友人民币肆万元正。（40000）元2015.7.18日：此据薛模宏”。2016年1月7日，薛模宏第四次给李传友出具收条，载明“今收到李传友人民（币）肆万元正（40000）元正此据薛模宏2016.元.7日”。 2016年1月14日，原告李传友与被告薛模宏、李军霞一起到定远县地方税务局办理房屋买卖过户前的税款缴纳【定城镇石膏矿路71号（房地权证定字第××号）】，李传友共缴纳税款35490元（所有税款均由李传友支付，其中薛模宏、李军霞应缴纳21970元，李传友应缴纳13520元）。后双方至定远县房地产管理局办理过户手续，因手续出现问题未办成。后因薛模宏外出，一直拖到现在。原告诉讼来院。 另查明，因房屋过户未办成，李传友于2016年3月搬入薛模宏、李军霞所有的定远县定城镇城南村龙南队的房子（即第一份购房协议的房子）经营火锅店，现该房屋钥匙仍在原告手中。 本院认为，原告李传友（永）与被告薛模宏、李军霞签订的两份《购房协议》，均是双方当事人的真实意思表示，因第一份龙南队的房屋无法过户，双方又签订了定城镇石膏矿路71号房屋的《购房协议》，从双方一起到定远县地方税务局办理缴纳税款手续及一起到房产局办理过户手续看，双方实际履行的是定城镇石膏矿路71号房屋的《购房协议》。关于该协议的签订时间，协议中注明是2010年3月21日，李传友主张是2015年3月21日，薛模宏认可是2016年1月14日缴纳税款时签订。本院认为，该签订时间，不影响该份《购房协议》的有效性，从双方缴税情况看，本院确定该份《购房协议》是签订在2015年1月7日和2016年1月14日之间的时间段，且双方实际履行了该协议，故对该定城镇石膏矿路71号房屋的《购房协议》予以确认，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按此协议履行义务。故对原告要求被告继续履行双方签订的关于定城镇石膏矿路71号房屋的《购房协议》，履行过户及交房义务的诉讼请求，本院依法予以支持。当然，在被告在履行过户、交房义务的同时，原告应将下欠购房款支付给被告。现有证据表明，原告已付购房款19万元，还下欠被告购房款148000元。另扣除原告为被告垫付的税款21970元，原告还应给付被告126030元。 关于原告主张被告支付原告66000元违约金的主张，因双方在关于定城镇石膏矿路71号房屋的《购房协议》中约定，“甲方房产证办出后转户给乙方，如有一方违约将以3分利息收取违约金”，该违约条款并没有明确约定转户时间，也没有约定违约金的起算点，故对原告66000元违约金的主张，本院不予支持。 关于被告薛模宏辩称，10万元借条是高息借款，后面的1万元、4万元、4万元的借（收）条，均是高额利息条据，原告不认可，且被告未提交任何证据证明该主张，故对该辩解意见，本院不予采纳。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告薛模宏、李军霞继续履行与原告李传友签订的关于定城镇石膏矿路71号房屋的《购房协议》； 二、被告薛模宏、李军霞于本判决生效后一个月内协助原告李传友办理定城镇石膏矿路71号房屋（房地权证定字第××号）的过户手续； 三、被告薛模宏、李军霞于本判决生效后一个月内将定城镇石膏矿路71号房屋（房地权证定字第××号）交付给原告李传友； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 本案受理费1450元，减半收取725元，由原告李传友负担645元，被告薛模宏、李军霞负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  李恩福 二〇二〇年八月二十日 书记员  罗永新 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。