广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初3296号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市龙发工业投资有限公司，住所地：广东省东莞市********。法定代表人：尧，总经理。委托诉讼代理人：黄伟龙，广东森诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小飞，广东森诺律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：聂某1，男，汉族，住江西省丰城市************，公民身份号码为********11037。委托诉讼代理人：唐静，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金海，北京市盈科（东莞）律师事务所实习律师。原告东莞市龙发工业投资有限公司诉被告聂某1以及被告聂某1反诉原告东莞市龙发工业投资有限公司房屋租赁合同纠纷两案，本院立案受理后，依法将两案合并，组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄伟龙、被告聂某1及其委托诉讼代理人唐静、陈金海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《B楼承包合同书》已于2019年6月30日终止；2.被告向原告返还案涉房屋；3.被告向原告支付2019年7月至11月期间的占有使用费125000元、后续占有使用费（按25000元/月标准计至被告向原告返还案涉房屋为止）及利息（利息自2019年11月11日起按年利率6%计至被告付清占有使用费止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2018年1月11日与原告签订《B楼承包合同书》，约定被告承租位于东莞市凤岗镇***，共60单元（每层12单元）的房屋，租期从2018年1月1日起至2019年6月30日止，每月租金25000元，被告应于每月10日前向原告付清当月租金，租赁期限于2019年6月30日届满，原告于租赁期限届满前后多次向被告明确告知不再续租，要求被告返还房屋，但被告对原告主张不予理会，多次协商未果。被告至今仍占有原告房屋，并拒绝向原告支付2019年7月至2019年11月期间占有使用费。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告自身合法权益，原告诉至法院请求判如所请。原告为支持其本诉诉讼请求，向本院提交的证据有《B楼承包合同书》、普通收据、客户业务回单、《出租楼承包合同期满不再续租通知书》、《大龙工业区资料签收表（出租屋）》、律师函、EMS快递单、EMS投递情况查询结果、集体土地使用证、《关于的复函》。针对本诉，被告辩称，一、被告自2010年起承租案涉房屋，用于出租屋经营，也是被告生活经济来源，至今已近十年，被告大量资金投入，至少也要承租20年。原告称为了方便管理，租赁合同基本一年一签或隔年一签，已经形成惯例，被告对合同期满未来仍续签租赁合同应有合理的期待利益，具有优先承租权。被告承租的房屋共计60单元（三房及两房一厅），近十年来都用于住宿，原告收回自用不合常理，显然是为了再行出租。被告具有优先承租权，即便上集体资产交易平台公开招租，被告也有平等竞价权。原告企图通过诉讼方式将被告赶走，严重侵害了被告的优先承租权及公开竞价权。事实上，双方租赁关系并未终止，原告请求法院确认租赁合同于2019年6月30日终止与事实不符。二、原告单方要求解除租赁合同，侵害被告的优先承租权及竞价权，由于仍有少数次承租人无法短期内另寻住处，也应给予被告3个月搬迁期，且原告应赔偿被告装修损失，返还押金。三、原告到租赁房屋处张贴通知要求被告的租客搬走，导致租客纷纷退房，再加上新冠疫情不可抗力的影响，导致被告无法正常使用租赁房屋，且政府也出台相关政策要求减免新冠疫情期间的租金，被告不应支付2019年11月至今的租金。四、被告并非恶意拖欠租金，原告要求支付租金利息没有事实和法律依据。被告向本院提出反诉诉讼请求：1.原告向被告返还租赁合同押金32000元；2.原告向被告赔偿水管装修损失8000元；3.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2018年1月11日原、被告续签租赁合同，该合同约定原告将位于东莞市凤岗镇***60单元出租给被告使用，每月租金25000元，该合同还确认原告已收取被告押金32000元。原告称为便于管理，租赁合同基本一年续签一次或隔年续签，原告如再出租，被告有优先承租权，或案涉房屋属于集体资产统一上集体资产交易平台招标，被告也有竞价权。原告强迫搬迁的行为侵害了被告的优先承租权及竞价权，给被告造成较大经济损失。如原告执意要求单方解除合同，则原告除应向被告返还租赁合同押金外，还应赔偿水管装修损失8000元，同时应给予合理的搬迁期。为维护被告自身合法权益，被告反诉至法院请求判如所请。被告为支持其本诉抗辩主张及反诉诉讼请求，向本院提交的证据有《B楼承包合同书》、装修水管照片（打印件）、《疫情期间广东省启动一级响应通知》（打印件）、《关于开展暖企行动减免企业租金的通知》（打印件）。针对反诉，原告辩称，一、双方合同中没有约定优先承租权，原告有权决定是否在租赁到期后与被告续租，且原告收回案涉房屋自用，对案涉房屋另行规划使用，被告丧失继续承租的基础，故被告无优先承租权。二、被告主张装修损失缺乏依据。1.被告主张的房屋装修未经原告同意，且水管设施在屋顶，案涉房屋设置门禁，进行封闭式管理，原告在客观上也无法核实是否存在该装修。且该水管属于未形成附合的装饰装修物，如确实是被告出资安装，其可自行拆除并搬走该水管。案涉房屋完全能满足基本居住需要，被告无需再行装修。被告承租案涉房屋后用于出租经营获取收益，即使添置物品或适当改造，也是经营所需，原告无需承担费用。此外，被告并未提供证据证明其主张的水管装修是其所为，且未证明该装修发生在案涉租赁期间内并已实际支付相应费用。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。且被告明知案涉房屋租赁期限至2019年6月30日止，其理应知道租赁到期后负有腾房义务，其应根据租赁期限适度装修，自行承担相应装修损失。3.合同明确约定租赁期满一切装修费用由被告承担。三、被告迟延支付占有使用费且未向原告返还案涉房屋后才发生新冠疫情，且案涉房屋用于居住，不符合不可抗力的规定，亦不符合当前政策要求。原告为支持其反诉抗辩主张，向本院提交的证据有《凤岗镇人民政府办公室关于印发的通知》。经审理查明，原告提交一份原、被告签订、落款日期为2018年1月11日的《B楼承包合同书》拟证实双方的租赁合同关系。《B楼承包合同书》载明：原告同意将位于东莞市凤岗镇***共60单元每层12单元的房屋出租给被告；租赁用途为住宅；租期从2018年1月1日起至2019年6月30日止；每月租金25000元；前租赁合同原告已收取被告押金32000元；合同还对双方其他权利义务进行约定。被告对该合同予以确认，并提交原、被告双方于2012年3月30日签订的、租期为2012年4月1日至2013年3月31日的《B楼承包合同书》，拟证实原、被告双方形成一年一签或者隔年一签租赁合同的惯例。原告对被告提交的合同真实性确认。原告提交《关于的复函》拟证实案涉房屋办证情况。《关于的复函》由东莞市凤岗镇规划管理所出具，其内容为东莞市凤岗镇***无办理《建设工程规划许可证》。被告对《关于的复函》真实性确认，但主张案涉租赁合同无效，原告应返还押金并赔偿装修损失，且原告从未告知案涉房屋未办理建设工程规划许可证，应承担全部过错。本案中，被告交租交至2019年6月，但主张原告到处张贴通知要求被告租客搬走，导致租客退房及新冠疫情的影响，导致被告无法正常使用租赁房屋，不应支付2019年11月至今的租金。原告提交《出租楼承包合同期满不再续租通知书》、《大龙工业区资料签收表（出租屋）》、律师函、EMS快递单、EMS投递情况查询结果等拟证明双方合同到期后，经原告多次催告被告均不返还案涉租赁房屋。《出租楼承包合同期满不再续租通知书》是原告向被告发出，内容是原、被告签订的租赁合同租期从2018年1月1日至2019年6月30日止，合同期满终止后，不再续签，请被告在2019年7月31日前确保出租楼内租户搬迁完毕，逾期原告自行收回房屋，落款时间为2019年6月27日。《大龙工业区资料签收表（出租屋）》载明送达文件为《出租楼承包合同期满不再续租通知书》,但“B栋出租屋”处有“聂某1”字样签名。被告对签名真实性不予确认，主张其未收到《出租楼承包合同期满不再续租通知书》。2019年7月30日，原告委托广东森诺律师事务所以邮寄方式向被告发出律师函，函告被告：原、被告双方签订的《B楼承包合同书》已于2019年6月30日到期，原告再次通知被告，不再与被告续租，请被告于2019年9月30日前搬离房屋，逾期未搬走，原告将要求被告返还房屋并主张占有使用费及相关费用。被告确认收到该律师函，但主张是租赁合同到期后才发的通知，不具备关联性。2019年11月11日，原告再次委托广东森诺律师事务所以邮寄方式向被告发出律师函，再次函告不再续租、要求被告搬离房屋、支付占有使用费及相关费用，邮寄的地址、收件人与第一次邮寄地址、收件人一致，但EMS快递查询单显示退回妥投。原、被告双方确认：案涉租赁物位于东莞市****************；被告承租案涉房屋，用于自住及转租给他人住宿；被告至今未将租赁物返还给原告；被告已向原告缴纳押金32000元。另查明，2020年2月28日，东莞市凤岗镇政府发布《凤岗镇人民政府办公室关于印发的通知》，要求镇属企业、各集体经济组织制定减免租金工作方案，减租对象以工业厂房、宿舍为主，除工业厂房、宿舍以外的其他物业（包括商铺、出租屋、综合楼、农贸市场等）的租金是否减免，由各集体经济组织根据实际情况自行决定。被告亦提交《关于开展暖企行动减免企业租金的通知》（打印件）拟证实新冠肺炎疫情期间原告应免除被告缴纳租金。《关于开展暖企行动减免企业租金的通知》第三条载明鼓励产业园区、商业街区、商业综合体、工厂和出租屋业主为租户减免相应租金，落款载明“凤岗镇人民政府”字样，落款时间为2020年2月15日。原告对其真实性不确认。以上事实，有《B楼承包合同书》、普通收据、客户业务回单、《出租楼承包合同期满不再续租通知书》、《大龙工业区资料签收表（出租屋）》、律师函、EMS快递单、EMS投递情况查询结果、集体土地使用证、《关于的复函》、《关于开展暖企行动减免企业租金的通知》（打印件）以及本院庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点在于：双方签订的《B楼承包合同书》效力如何，原、被告各项诉请能否支持。对此，本院分析如下：其一，原、被告双方在2018年1月11日签订的《B楼承包合同书》约定原告将位于东莞市凤岗镇***共60单元的房屋出租给被告，但依据东莞市凤岗镇规划管理所出具的《关于的复函》，案涉房屋至今未办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本院认定原、被告双方于在2018年1月11日签订的《B楼承包合同书》为无效合同。其二，无效的合同自始无效，不具有法律拘束力，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。被告继续占用案涉房屋缺乏依据，应予以返还。原告收取被告支付的押金32000元亦应予以返还。其三，合同无效，但被告已实际使用了案涉房屋，原告有权请求参照《B楼承包合同书》约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告在新冠肺炎疫情发生之前就没有参照双方在《B楼承包合同书》约定的时间、金额支付房屋租金（占有使用费），其主张因新冠肺炎疫情应减免租金缺乏依据，本院不予支持。无效合同不具备履行性，且原告亦已要求被告腾房，被告以原告向其租客张贴通知要求租客搬走导致被告未正常使用房屋为由抗辩支付房屋占有使用费缺乏依据，本院不予支持。被告已付房屋租金（占有使用费）至2019年6月，故被告应按每月25000元的标准支付2019年7月至被告腾退房屋之日止的占有使用费。至于原告请求被告支付占有使用费的利息缺乏依据，本院不予支持。其四，关于被告请求原告赔偿装修损失的问题。第一，被告作为承租人其与出租人签订租赁合同时，有义务审查租赁物是否办理建设工程规划许可证、产权证书、是否符合出租条件，双方签订的《B楼承包合同书》无效，合同无效的后果应由双方承担。无效的合同自始无效，不具备履行性，被告请求原告赔偿装修损失缺乏依据。第二，被告关于双方形成隔年一签、隔两年一签租赁合同惯例、被告形成合理期待、双方本意是签订长约合同的主张缺乏依据，本院不予采信。参照双方签订的《B楼承包合同书》，双方约定案涉房屋租赁期限至2019年6月30日止，被告应对租赁物使用时间做合理的预估及装饰装修，其在合同约定的租赁期限届满之后要求赔偿装修损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院判决如下：一、确认原告东莞市龙发工业投资有限公司与被告聂某1于2018年1月11日签订的《B楼承包合同书》无效；二、限被告聂某1于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退位于东莞市凤岗镇大龙工业区***5号101室-108室商铺楼上2-6楼房屋；三、限被告聂某1于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市龙发工业投资有限公司支付占有使用费（按每月25000元的标准支付，从2019年7月计至被告聂某1腾退房屋之日止）；四、限原告东莞市龙发工业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告聂某1退回押金32000元；五、驳回原告东莞市龙发工业投资有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告聂某1其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2801元，由被告聂某1负担；本案反诉受理费400元，由原告东莞市龙发工业投资有限公司负担320元，被告聂某1负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  柯金玲人民陪审员  项爱莲人民陪审员  莫文华二〇二〇年八月十一日书 记 员  林秋香附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。