广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12775号原告：陈胜运，女，1959年12月1日出生，汉族，住佛山市禅城区************，公民身份号码440************048。委托诉讼代理人：朱晓敏，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。被告：朱志丹，女，1979年1月8日出生，汉族，住佛山市南海区************************，公民身份号码440************745。原告陈胜运与被告朱志丹租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭审理了本案。原告的委托托诉讼代理人朱晓敏，被告朱志丹，均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2018年3月12日签订的《铺位租赁协议》于原告起诉之日解除；2.被告向原告支付2020年2月1日至2020年5月12日的租金31965.29元及滞纳金（以2020年2月所欠租金9116元为基数、以2020年3月至2020年4月每月所欠租金9572元为基数、以2020年5月所欠租金3705.29元为基数，分别从当月4日起按每日千分之一的标准计算至被告付清款项之日止，暂计算至2020年5月31日为2554.55元）；3.被告向原告补交2018年9月1日至2020年1月31日少交的租金6352元；4.被告向原告支付2020年2月1日至2020年5月12日的物业管理费1056.77元；5.被告支付的租赁押金24807元归原告所有，不予退还；6.被告向原告支付自2020年5月13日起至被告清空并交还涉讼房屋之日止的场地占用费(按9572元/月的标准计算)及物业管理费(按312元/月的标准计算)、水电费(按实际产生费用计算)；7.被告向原告支付律师费4000元；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月12日，原被告签订《铺位租赁协议》（以下简称涉讼合同），约定：原告将位于佛山市南海区**********海晖园明湖居7-10座9号商铺之一（以下简称涉讼商铺）出租给被告，租赁期自2017年3月1日起至2022年2月28日，面积为100平方米；每月3号支付租金，逾期交纳的每天加收滞纳金千分之三，滞纳金期限为10天，超出滞纳金期限(当月13日)仍不缴交者作自动放弃租赁协议处理，出租方当日有权收回铺位；2018年3月1日至2019年2月28日每月租金8682元，2019年3月1日至2020年2月29日每月租金9116元，2020年3月1日至2021年2月28日每月租金9572元；物业管理费为312元，由承租方支付给出租方。自2020年2月1日起，被告未再向原告支付租金和物业管理费，经原告多次沟通催缴，被告仍不予理会，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同，被告除应支付所欠费用外，被告所交纳的押金不予退还，同时应向原告支付迟延清空并交还场地所产生的费用。涉讼合同手写备注的“注明朱志丹2018年4月1日起交租，2018年9月1日升租，优惠18年3月至8月31日止”，即2018年4-8月每月租金8269元，2018年9月至2019年2月每月租金8682元。被告自承租涉讼商铺以来，每月均不能依时交纳租金等费用，发生新冠疫情后更是借此不交,被告经营的店已于2020年3月复工，但被告对拖欠的费用至今分文未付。就本案纠纷，原告积极与被告沟通协商，但被告不予理会或是提出无理要求，导致双方矛盾深化，原被告已失去继续合作的信任基础，且被告上述行为早已达到合同解除的条件，涉讼合同应予解除。被告恶意拖欠费用，原告多次协商无果，原告为本次维权聘请律师支付了4000元律师费，依据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》的规定，被告应承担此费用。被告辩称：一、被告不同意解约。二、双方签订涉讼合同后口头约定：2018年4月1日至2019年3月31日月租金按8580元（含物管费）标准计算，2019年4月1日后月租金按9000元（含物管费）标准计算，被告已足额交纳2018年4月1日至2020年1月31日的租金。三、被告一直交纳租金予原告儿子霍启泽，被告交纳租金后原告未对所收取的租金金额提出异议。四、2020年2-5月期间的租金问题，因疫情影响被告一直与原告协商沟通减免租金，但未达成一致意见。按照以往交纳租金习惯，物管费包含在租金内，不再另外收取，被告确认未交纳2020年2月起至今的租金及物管费。五、被告不同意由原告没收押金。疫情属于不可抗力，形势有所变更，被告一直与原告沟通，但原告不愿意作出让步，被告目前确实经济困难，不存在恶意拖欠租金，面临疫情，原告还强占被告的押金，不合理。六、被告同意支付租金、物管费、水电费，但双方应协商一致且原告应减免部分金额。七、律师费应由原告自行承担。八、诉讼费应由原告自行承担。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原被告对对方举证的真实性均无异议，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺位于佛山市南海区**********.海晖园明潮居7-10座09号商铺内，面积100平方米，登记权利人为原告。2018年3月12日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《铺位租赁协议》（即涉讼合同），约定：甲方同意将涉讼商铺租给乙方使用，使用期从2017年3月1日起至2022年2月28日止；铺位按金24807元，中途解约按金不再返还，约定期满解约时按金无息返还给乙方；2018年3月1日至2019年2月28日每月租金8682元，2019年3月1日至2020年2月29日每月租金9116元，2020年3月1日至2021年2月28日每月租金9572元；租金在每月的3号前汇入甲方银行账号，逾期缴交的每天加收滞纳金千分之三，滞纳金期限为10天，超出滞纳金期限（当月13日）仍不缴交者作自动放弃租赁协议处理，甲方当日有权收回铺位，乙方当日自动撤离铺位，并且同意商铺内的所有设施物品交由甲方清场处理；每月物业管理费312元，由乙方支付给甲方，甲方支付给物业管理公司。该合同下方手写备注“朱志丹2018年4月1日起交租，2018年9月1日升租。优惠18年3月至8月3个月止”。后被告向原告的儿子霍启泽支付涉讼商铺的租赁费用，其中按8580元/月的标准交纳了2018年9-12月的租赁费用，按9000元/月的标准交纳了2019年1月至2020年1月的租赁费用。2019年10月30日，原告在涉讼商铺注册成立个体工商户佛山市南海区大沥恩佐西餐厅。2020年5月11日，原告因本案纠纷委托广东金桥百信（佛山）律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定原告向该所支付律师费4000元。同日，原告儿子霍启泽向该所转账支付了律师服务费4000元。2020年4月20日起，原被告多次就涉讼商铺在疫情期间租金减免问题进行协商，但未能达成一致意见。原告于2020年4月20日、4月30日、5月6日分别向被告发出《催缴租金通知书》，催要涉讼商铺在2020年2-4月期间的租金。诉讼中，原被告共同确认：被告已交纳涉讼商铺的押金24807元；涉讼商铺目前仍由被告正常使用中，用于经营餐厅。原告陈述：原告不同意对疫情期间的租金费用进行减免。被告陈述：被告已付清所有水电费用；希望原告减免涉讼商铺在2020年2月的租金费用，对3、4月份租金费用各减半，5月份起的租金标准调整为8000元/月（含物管费）。本院认为：涉讼合同是原被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。一、关于租金标准。原被告虽在涉讼合同中约定了租赁期间的租金、物业管理费交纳标准，但在实际履行过程中，被告按8580元/月的标准逐月交纳了2018年9-12月的租赁费用、按9000元/月的标准逐月交纳了2019年1月至2020年1月的租赁费用，原告未举证证明其在收到上述款项后有对被告支付的金额提出过异议，且原告在起诉前向被告催缴租金费用时也未提及被告未足额支付上述期间租金费用的情况，现被告辩称其与原告就调整涉讼商铺在2018年9月起至2020年2月期间的租金费用标准已达成新的约定，本院予以采信，现原告请求被告补交2018年9月至2020年1月的租金差额，理据不足，本院不予支持。至于2020年3月1日起的租金费用标准，涉讼合同约定“每月租金9572元”、“每月物业管理费312元”，即每月费用9884元，被告对该费用标准有异议但未能举证予以推翻，被告要求对该期间的租赁费用标准进行调整，原告有异议，本院不予支持。二、关于被告拖欠的租赁费用。原告主张被告没有支付涉讼商铺自2020年2月1日起的租金及物业管理费，被告无异议，本院予以采信。2020年2、3月份，因新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉讼商铺的使用和经营造成影响和损失，该损失在本案租赁关系中体现为租赁对价，本院根据公平原则，结合被告的答辩意见，酌情确定涉讼商铺在2020年2月的租金费用按50%即4500元（9000×50%）、2020年3月的租金费用按4942元（9884×50%）计付,原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。新冠疫情发生后，双方曾多次就减免疫情期间租金费用的问题进行协商，但未能协商一致，本院根据公平合理原则，对原告就该些租金费用主张的逾期付款违约金不予支持。被告应按每月9884元的标准支付2020年4月起的租赁费用（含物业管理费），经核算，至法庭辩论终结之日即2020年7月21日止，被告应支付租金费用36348元（9884元/月×3个月＋9884元/月÷31天×21天）予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告迟延支付2020年4、5月的租金，原告主张被告支付逾期付款违约金，符合双方约定，但因涉讼合同约定的逾期付款违约金标准（每天千分之三）过高，结合原告的诉请，本院酌定被告应以9572元为本金按日万分之五的标准,分别从2020年4月4日、2020年5月4日起至实际清偿之日止计付逾期付款违约金予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。三、关于涉讼合同的解除。被告辩称其系因受新冠肺炎疫情以及疫情防控措施的影响导致资金周转困难、营业收入明显减少，才拖欠涉讼商铺自2020年2月起的租赁费用的，考虑到被告承租商铺用于餐饮经营，疫情或疫情防控措施的确会对涉讼商铺的使用和经营造成影响和损失，现原告以被告没有按约定期限支付租金为由，要求解除涉讼合同、由被告返还涉讼商铺并没收押金，本院不予支持。原告未能明确被告存在拖欠水电费用的情况及其具体数额，故对原告要求被告支付水电费的主张，本院不予支持。四、关于律师费。原告主张被告承担律师费，缺乏依据，被告亦有异议，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱志丹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付至2020年7月21日止的租赁费用45790元予原告陈胜运；二、被告朱志丹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以9572元为本金按日万分之五的标准,分别从2020年4月4日、2020年5月4日起各至实际清偿之日止计算的逾期付款违约金予原告；三、驳回原告陈胜运的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计2854.46元（原告已预交4679.46元），由原告负担1426.46元，被告负担1428元并应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院交纳。原告已预交的3253元（4679.46－1426.46），在本判决发生法律效力之日起十日内经原告申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年八月二十一日书记员  程学斌