湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0222民初557号原告（反诉被告）：阳新一鸣物业管理有限公司（以下简称，一鸣物业公司），住所地湖北省阳新县兴国镇富川家苑14栋5、6号门面。法定代表人：袁修禄，公司总经理。被告（反诉原告）：肖月霞，女，1972年4月5日出生，汉族，住所地湖北省阳新县龙港镇官庄村六组，现住阳新县，委托诉讼代理人：骆名贵，湖北富川律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟学雄，湖北富川律师事务所实习律师。原告一鸣物业公司与被告肖月霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案，2020年6月21日被告肖月霞向本院提起反诉，立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）一鸣物业公司法定代表人袁修禄、被告（反诉原告）肖月霞及委托诉讼代理人钟学雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）一鸣物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告（反诉原告）立即支付富川家苑2栋4单元408房物业费1,179元；2、判令被告（反诉原告）肖月霞按照每日万分之三支付逾期滞纳金直至缴清全部物业费之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：肖月霞系富川家苑2栋4单元408房业主，一鸣物业公司系富川家苑小区物业服务公司，物业服务从2016年1月1日至2019年12月31日。肖月霞自购买该房屋后，富川家苑2栋4单元408房从2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费未缴纳，共计拖欠一鸣物业公司物业服务费1,179元。一鸣物业公司多次找肖月霞催讨物业费，但肖月霞以各种理由拒绝支付。故此，现一鸣物业公司诉至法院，请求法院判予所请。被告（反诉原告）肖月霞反诉并辩称，物业服务合同第12条、第29条明确约定如小区内发生偷盗，查不出监控图像的，由物业承担一切责任。2018年8月16日，肖月霞夫妻共同所有的摩托车在富川家苑小区内被盗，事发时无监控图像，按照合同约定，应当由物业公司负责赔偿。事发后物业公司拒不赔偿，构成合同违约，故此提起反诉，请求法院判令原告（反诉被告）一鸣物业公司赔偿肖月霞损失4,800元。肖月霞并非故意拖欠物业费，而是按照合同约定，业主损失由物业赔偿，多次找物业沟通赔偿事宜但遭拒绝，肖月霞不得不以拒缴物业费的方式自救。两年物业费1,074元未交属实。一鸣物业公司针对肖月霞的反诉辩称，合同是有约定，但物业的监控是好的，摩托车被盗不是事实，肖月霞摩托车被盗后也没有找过我。一鸣物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、《富川家苑招聘物业服务公司招标合同》、《富川家苑2017年物业服务续包合同》，拟证明一鸣物业公司招标中标后与富川家苑业主委员会签订物业服务合同，并履行该小区的物业服务；证据二、公司营业执照，拟证明公司有物业服务资质；证据三、产权证复印件，拟证明肖月霞系该富川家苑2栋4单元408房业主；证据四、肖月霞身份证复印件，拟证明肖月霞主体适格；证据五、物业费缴纳清单，拟证明肖月霞拖欠物业费的事实。肖月霞对一鸣物业公司提交的证据一、二、三、四没有异议，对证据五认可未交物业费1,074元。被告（反诉原告）为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、肖月霞身份及户口信息，拟证明肖月霞主体资格；证据二、《富川家苑招聘物业服务公司招标合同》、《富川家苑2017年物业服务续包合同》，拟证明原告提供招标后与富川家苑业主委员会签订物业服务合同，肖月霞车辆被盗损失应由物业公司赔偿；证据三、翔翔车行的证明及发票，拟证明被盗摩托车价值；证据四：证人证言两份及阳新县公安局西门派出所的受案回执，证明车辆被盗的事实；证据五、机动车登记证书、车辆一致性证书、车辆照片、车辆购置税完税证明、证明购买摩托车的事实。一鸣物业公司对肖月霞提交的证据质证意见如下：对证据一、二没有异议；证据三的真实性有异议；对证据四的证明内容有异议，从派出所受案回执中，无法证明肖月霞的摩托车是在小区内被盗，也不能证明监控坏了导致无法破案；证人证言多处涂改，也不是证人的笔迹，也未能到庭作证；证据五没有异议，但报案回执并没有说是该车牌号摩托车被盗。本院对一鸣物业公司提交的证据审查认定如下：一鸣物业公司营业执照、肖月霞身份信息、《富川家苑招聘物业服务公司招标合同》、《富川家苑2017年物业服务续包合同》、肖月霞产权证、物业费缴纳清单等证据形式要件合法，内容真实，并与本案的审理有直接的关联，具有证明力，能够支持证明对象成立，且肖月霞没有异议，故本院对上述证据及证明对象均予以采信。本院对肖月霞提交的证据审查认定如下：对证据一肖月霞的身份信息、证据二《富川家苑招聘物业服务公司招标合同》、《富川家苑2017年物业服务续包合同》，原告（反诉被告）没有异议，本院予以确认。证据三发票是2020年6月12日所开出，与该车2017年3月27日就已经登记的事实不符，肖月霞也承认是补开的发票，但记载信息与机动车登记证书内容相吻合，能证明熊安华购买摩托车的事实，本院予以采信。证据四，证人夏某的证明，该证据并非夏某所写（庭审查明系肖汉谷书写，夏某签名），还有多处涂改，且未提供其个人身份信息，夏某又未能到庭作证，无法确定其证明的内容的真实性，故本院不予采信。阳新县公安局西门派出所的受案回执，本院予以采信。证据五有关摩托车的相关资料，能证明熊安华购买东本牌普通二轮摩托车，车牌号为鄂Ｂ×××××的事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：肖月霞系富川家苑2栋4单元408房业主，其房屋建筑面积为122.40平方米。2015年12月28日，一鸣物业公司通过招标的形式中标，并作为承包方与作为发包方的富川家苑业主委员会签订了《富川家苑招聘物业服务公司招标合同》，双方在合同中约定的主要内容为：对房屋外墙公用部位设施与设备的维修、养护与管理；本小区范围内室内外和共用场所隐形工程、配套工程及景点的饰品和设备的维修与管理；本小区范围内的环境卫生、中心花园与绿化区的养护与管理。本小区公共秩序的维持、公共设备和消防设备及门道、路面等设备的维护与管理，确保业主共有财产不受损失，本小区内车辆的安全、车辆停放的安排与管理等。物业费服务费标准：住宅每月每平方米0.35元，内外商铺每月0.60元每月每平方米缴纳物业费，另外楼梯间路灯和楼宇门的维修每户每年收30元。缴费时间，把一年的物业费分解到月，一月一收。第十二条约定，确保业主的财产安全，确保小区内无偷盗事故的发生，如发生偷盗物业要及时报案，为业主追回损失。监控查不出图像的由物业负责，属执勤人员责任的由当班门卫、巡逻保安和保安队长三方负责赔偿。第二十九条约定，加强对监控录像系统的保养和管理，确保监控系统正常运行，24小时全程监控，不留空点。如发生意外，查不出图像的，由物业经理承担一切责任。委托管理期限为2016年1月1日至2016年12月31日。2016年12月31日，一鸣物业公司作为承包方又与作为发包方的富川家苑业主委员签订了《富川家苑2017年物业服务续包合同》，并约定：物业服务费按2016年核定的价格执行，不存在另外收费。合同期限为2017年1月31日至2019年12月31日。合同签订后，一鸣物业公司自2016年1月1日起至2019年12月31日就从事该小区的物业管理服务，但肖月霞未按约定缴纳富川家苑2栋4单元408房的2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费1,088元（（122.4×0.35×24+30×2=1,088），一鸣物业公司多次找肖月霞催讨，肖月霞以登记在其丈夫熊安华的东本牌车牌号为鄂Ｂ×××××的普通二轮摩托车，于2018年8月15日晚在富川家苑小区被盗为理由拒绝支付物业服务费，肖月霞也于2018年8月16日向阳新县公安局西门派出所报案，该所也已经受理立案，目前尚在侦破中。后肖月霞找一鸣物业公司要求赔偿该损失，但遭一鸣物业公司拒绝，故而成讼。同时查明，2017年3月23日，熊安华在阳新县××镇翔翔车行购买一台东本牌普通二轮摩托车，车牌号为鄂Ｂ×××××，登记车主为熊安华，熊安华系肖月霞丈夫，该车系夫妻共同所有。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一鸣物业公司与阳新县××镇莲花社区富川家苑业主委员会签订了《富川家苑招聘物业服务公司招标合同》、《富川家苑2017年物业服务续包合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，肖月霞系富川家苑2栋4单元408房业主，该合同对双方均具有约束力。肖月霞作为业主，接受了一鸣物业公司提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业服务费。现一鸣物业公司要求肖月霞缴纳其所有的富川家苑2栋4单元408房，从2018年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费1,088元的诉讼请求，本院予以支持。关于肖月霞反诉称其共同所有的普通二轮摩托车，在富川家苑小区被盗损失，一鸣物业公司是否应当予以赔偿的问题。本院认为，根据《物业管理条例》第四十六条、第四十七条之规定，物业管理公司对小区负有一定的安全防范义务。从目前物业管理相关法规、物业服务收费标准以及物业管理手段来看，物业管理公司对小区的安全保卫范围是整个小区公共设施设备的安全保卫工作，虽然规定物业管理公司有一定的安全防范义务，但物业服务合同所约定的安保服务，仅指为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用安全，而实施必要的、正常的防范性安全保卫活动，这种安保义务应是有限的、相对的。但当物业管理公司有违一般性物业安保义务并造成管理区域内财产灭失的，应根据其违约程度确定需承担的赔偿责任。本案中，肖月霞的摩托车系被他人偷盗，是偷盗者的犯罪行为造成肖月霞的财产损失。肖月霞作为业主与一鸣物业公司之间形成的是物业服务合同关系，一鸣物业公司已按照签订的合同履行物业服务的义务。合同中并未约定对摩托车财产的保管责任。物业服务费中也未含摩托车的的财产保管费用，虽业主按照物业公司的指定，将摩托车停放在小区的停车场，也只能说明业主与小区物业存在事实上的保管关系，但这种保管是一种无偿的保管。根据《中华人民共和国合同法》第三百七十四条规定，保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。在审理过程中，肖月霞未能有效举证证明其摩托车被盗系一鸣物业公司未履行一般性物业安保义务所致，且也未能举证证明其摩托车被盗时的价值。虽《富川家苑招聘物业服务公司招标合同》约定，监控查不出图像的由物业负责。但根据肖月霞自认，监控查不出图像仅是在事发时查不出图像，并不是因为监控设备故障或损坏而导致图像查不出，图像查不出原因也不排除系罪犯作案的犯罪行为所致。况且肖月霞车辆被盗一事已经向公安机关报案，公安部门已经受理，目前案件尚在侦破中，其损失可期待盗窃案件侦破后得到救济。故此，认为肖月霞未能举证证明一鸣物业公司存在未履行一般性物业安保义务，或有重大过错导致其摩托车被盗，而要求一鸣公司赔偿摩托车损失4,800元的诉讼请求，本院不予支持。一鸣物业公司要求肖月霞按照每日万分之三支付逾期滞纳金直至缴清全部物业费之日止是否合理。本院认为，依照法律规定，违约金的作用是弥补守约方的损失、惩罚违约行为。一鸣物业公司依约为业主肖月霞提供了物业服务，肖月霞未按照约定向一鸣物业公司交纳物业服务费构成违约，但双方对物业费逾期缴纳也没有约定违约责任，且一鸣物业公司也没有对物业费逾期缴纳所造成的损失进行举证。因此，对一鸣物业公司要求肖月霞的物业服务费逾期缴纳按照每日万分之三支付逾期滞纳金没有依据，对该部分主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）肖月霞在本判决生效之日起十日内向原告阳新一鸣物业管理有限公司支付阳新县兴国镇富川家苑2栋4单元408房的从2018年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费1,088元；二、驳回原告（反诉被告）阳新一鸣物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）肖月霞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）肖月霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人在递交上诉状时预交不服标的额的上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）审判员  刘元南二〇二〇年八月五日书记员  胡志明