黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终983号上诉人（原审原告）：王萍，女，1960年7月23日出生，汉族，退休教师，住黑龙江省甘南县。上诉人（原审原告）：沈晶，女，1962年7月5日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省甘南县。上诉人（原审原告）：沈恒利，男，1958年10月24日出生，汉族，教师，住黑龙江省甘南县。三上诉人共同委托诉讼代理人：吴立山，男，1949年8月12日出生，汉族，黑龙江富华集团总公司法律顾问，住黑龙江省甘南县甘南镇幸福街4委32组。被上诉人（原审被告）：讷河市环宇房屋开发有限责任公司，住所地黑龙江省讷河市文化街。法定代表人：宋晓春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：支国斌，黑龙江之信律师事务所律师。上诉人王萍、沈晶、沈恒利因与被上诉人讷河市环宇房屋开发有限责任公司（以下简称环宇房屋开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省甘南县人民法院（2019）黑0225民初4083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王萍、沈晶、沈恒利上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持王萍、沈晶、沈恒利第一项诉讼请求；2.维持一审判决第一项；3.一、二审诉讼费由环宇房屋开发公司承担。事实和理由：一、本案是因双方当事人签订的《城南鸡场房屋征收置换补偿合同》而产生，该合同已被生效法律文书确认合法有效，所以王萍、沈晶、沈恒利未诉请确认该合同合法有效，而是直接诉请判令环宇房屋开发公司履行该合同第六条约定，该诉请理应得到支持。二、一审判决认为王萍、沈晶、沈恒利已经取得案涉房屋的所有权错误。案涉房屋未登记在王萍、沈晶、沈恒利名下，依据物权公示原则，在未办理产权登记的情况下，不能认定王萍、沈晶、沈恒利已取得案涉房屋所有权。另，一审判决认定环宇房屋开发公司已无权对案涉房屋进行处分也是错误的。依据该合同第六条约定，置换给王萍、沈晶、沈恒利的住宅楼可由王萍、沈晶、沈恒利以环宇房屋开发公司的名义对外出售，由环宇房屋开发公司与买受人签订商品房买卖合同，进行网签。履行该约定，不涉及环宇开发公司是否有权处分的问题。三、一审判决认为二手房与一手房交易所缴纳契税标准不同，王萍、沈晶、沈恒利第一项诉讼请求损害国家利益，但未论述如何损害国家利益及相应的法律依据。根据判决理由可以理解成，一审判决认为王萍、沈晶、沈恒利第一项诉讼请求违反了《中华人民共和国契税暂行条例》第一条的规定，但该项规定是以房屋权属转移为缴纳契税的先决条件，而案涉房屋并没有办理产权登记，尽管是拆迁安置房屋，但在没有办理产权登记时无需缴纳契税，故不存在国家利益受损的问题。四、“合同法”第52条第五项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条是管理性强制性规定，并非效力性强制规定，或有违反也不必然造成合同无效。五、环宇房屋开发公司主张合同第六条约定是恶意串通损害国家利益的无效条款，但未举证证明双方存在恶意串通，一审判决在没有证据证明存在恶意串通的情况下，认定合同第六条约定损害国家利益，证据不足。六、王萍、沈晶、沈恒利两个家庭，孩子均在外地工作，根本不可能使用那么多套住宅楼。拆迁中，王萍、沈晶、沈恒利要求货币补偿，而不是产权置换，环宇房屋开发公司的代理人孙彦海称资金紧张，无法全部满足货币补偿的要求，故提出了合同第六条的安置方案，王萍、沈晶、沈恒利才同意，王萍、沈晶、沈恒利成全环宇房屋开发公司资金紧张的善意之举，何来恶意串通。七、合同第六条最后一项“没有售出部分免收物业费”的约定是双方当事人的意思自治，不被任何法律所禁止。一审判决认为王萍、沈晶、沈恒利第一项诉讼请求不具体不明确，应释明待有具体的诉求时可另行诉讼。一审法院如此判决会造成日后环宇开发公司收取未卖出楼房物业费时，王萍、沈晶、沈恒利的权利无法救济。八、全国法院民商事审判工作会议纪要规定，人民法院在审理合同纠纷案件时要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。要依法审慎认定合同效力，要根据诚实信用的原则，合理解释合同条款，确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系强化对守信者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会建设。环宇房屋开发公司履行双方合同第六条的约定，就是与王萍、沈晶、沈恒利一方联系的买房人签订一份商品房买卖合同书，并办理网签而已，没有任何履行困难，也不会增加任何履行成本。环宇房屋开发公司编造恶意串通的理由对抗履约，有违诚实信用原则。如王萍、沈晶、沈恒利的上诉请求不能得到二审法院支持，王萍、沈晶、沈恒利将依据“合同法”第58条的规定，另案提起赔偿之诉（以实际缴纳契税额为标的额）。一审判决适用了“合同法”第52条的规定，但未指出具体适用的是该条哪项规定，适用法律不当。综上，请求二审法院支持王萍、沈晶、沈恒利的上诉请求。环宇房屋开发公司辩称，双方签订的合同虽然对过户问题进行了约定，但该约定违反“契税暂行条例”等多部税法的规定，即违反法律的强制性规定，属无效条款。如按合同约定履行，会给国家税收造成损失。案涉房屋的所有权已经法律文书确认归王萍、沈晶、沈恒利所有，且环宇房屋开发公司已将案涉房屋的钥匙交给了王萍、沈晶、沈恒利。王萍、沈晶、沈恒利如何处置房屋，与环宇房屋开发公司无关。综上，请求二审法院驳回王萍、沈晶、沈恒利的上诉请求，维持原判。王萍、沈晶、沈恒利向一审法院起诉请求：1.判令环宇房屋开发公司立即按双方签订的《城南鸡场房屋征收置换补偿合同》第六项约定的置换给王萍、沈晶、沈恒利的楼房如需要外卖，环宇房屋开发公司应按商品房对待，以环宇房屋开发公司的名义面向社会销售，并给以与其他购楼户同等待遇，包括网签、贷款等在内，没卖出的部分免收物业费；2.判令环宇房屋开发公司履行《城南鸡场房屋征收置换补偿合同》第八项约定为王萍、沈晶、沈恒利办理置换门市楼的产权证所发生的费用由环宇房屋开发公司负责（不含契税）；3.判令环宇房屋开发公司返还向王萍、沈晶、沈恒利强迫收取的装修保证金、燃气配套设施安装费共计65,100.00元，其中：甘南县幸福世家小区8号楼1单元501室、3单元201室、501室、202室、502室、4单元201室、301室、501室、402室、502室，1号楼2单元602室，2号楼4单元501室，9号楼3单元502室，还有一个车库（8号楼10号车库），2号楼1号商服楼，共计15套每套装修保证金2,000.00，合计30,000.00元；13个住宅的燃气管道初装费每个2,700.00元，合计35,100.00元；4.案件受理费由环宇房屋开发公司承担。审理中，王萍、沈晶、沈恒利撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2014环宇房屋开发公司开发建设的“甘南县幸福世家”小区商品楼，动迁了王萍、沈晶、沈恒利正在经营的“甘南县城南养鸡场”，2014年6月13日双方签订《城南鸡场房屋置换补偿合同书》，对拆迁的内容进行了约定，其中第六项内容表述为“置换给乙方的楼房如乙方需外卖时，甲方应当按商品房对待，以甲方的名义面向社会销售，并给予与其他购楼户同等待遇，包括贷款等在内。没有卖出的部分免收物业费。”，合同签订后，环宇房屋开发公司拆迁了王萍、沈晶、沈恒利的房屋。在安置过程中，双方发生争议诉至法院，王萍、沈晶、沈恒利胜诉并通过法院执行了环宇房屋开发公司的15套房屋。王萍、沈晶、沈恒利于2018年1月向环宇房屋开发公司交纳了房屋保证金、燃气管道初装费共计人民币65,100.00元。环宇房屋开发公司为王萍、沈晶、沈恒利出具总额为65,100.00元收据，收据上加盖了环宇房屋开发公司的公章。本案审理中，王萍、沈晶、沈恒利撤回第二项诉求，是其对诉权的行使，一审法院予以准许。一审法院认为，一、关于王萍、沈晶、沈恒利第一项诉讼请求，其中“置换给乙方的楼房如乙方需外卖时，甲方应当按商品房对待，以甲方的名义面向社会销售”内容。一审法院经审查认为，王萍、沈晶、沈恒利与环宇房屋开发公司签订的“城南鸡场房屋置换补偿合同书”系房屋产权置换合同，王萍、沈晶、沈恒利经过诉讼和法院强制执行程序，已经取得案涉房屋的所有权，环宇房屋开发公司已无权该房屋进行处分。二手房屋与一手房屋交易所缴纳契税标准不同，王萍、沈晶、沈恒利的此项诉求损害国家利益，一审法院不予支持；关于“并给予与其他购楼户同等待遇，包括贷款等在内，没有卖出的部分免收物业费。”的内容，一审法院经审查认为，王萍、沈晶、沈恒利的此项诉求不具体不明确，一审法院无法支持。二、王萍、沈晶、沈恒利在庭审中撤回对第二项诉求的起诉，是其对民事权利的行使，一审法院予以准许。三、关于王萍、沈晶、沈恒利要求环宇房屋开发公司返还燃气初装费、装修保证金共计65,100.00元的问题。根据《物业管理条例》和甘南县人民政府文件的规定，环宇房屋开发公司收取此两项费用，于法无据，已构成不当得利。环宇房屋开发公司关于其是为物业公司代收并将该费用转给物业公司的抗辩。经审查，环宇房屋开发公司为王萍、沈晶、沈恒利出具的收据，并没有标明“代收”字样，与常理不符。其提供的农业银行转账凭证中，没有收款单位名称，转出明细为“材料费”，亦无法证实环宇房屋开发公司的证明目的，所以，对环宇房屋开发公司的辩解，一审法院不予支持。王萍、沈晶、沈恒利持环宇房屋开发公司的收据主张权利，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告讷河市环宇房屋开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还三原告人民币65,100.00元；二、驳回三原告的其他诉讼请求。案件受理费1,427.50元，减半收取713.75元，由环宇房屋开发公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、王萍、沈晶、沈恒利是否已取得置换房屋的所有权；二、双方签订的《城南鸡场房屋置换补偿合同书》第六条约定是否属于无效条款。关于第一个焦点问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据上述规定，不动产所有权的取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后方能取得。本案中，执行和解协议中确定置换给王萍、沈晶、沈恒利的房屋未办理变更登记，所涉房屋仍初始登记在环宇房屋开发公司名下，即房屋的所有权未发生转移，故一审判决认定王萍、沈晶、沈恒利已经取得房屋的所有权错误，本院予以纠正。关于第二个焦点问题。王萍、沈晶、沈恒利与环宇房屋开发公司签订的《城南鸡场房屋置换补偿合同书》第六条约定：“置换给乙方的楼房如乙方需外卖时，甲方应当按商品房对待，以甲方的名义面向社会销售，并给予与其他购楼户同等待遇，包括贷款等在内。没有卖出部分免收物业费。”因置换给王萍、沈晶、沈恒利的房屋未办理变更登记，故王萍、沈晶、沈恒利进行处分并不构成再次交易，不存在损害国家利益的情形，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，适用法律存在瑕疵。环宇房屋开发公司虽抗辩主张该条款是双方恶意串通订立的无效条款，但未举证证明，故本院不予采信。该条款系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。环宇房屋开发公司应依约履行。但根据王萍、沈晶、沈恒利提出的第一项诉讼请求，无法确定具体的执行内容，故本院不予支持。综上所述，王萍、沈晶、沈恒利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人王萍、沈晶、沈恒利负担。本判决为终审判决。审判长 敖 镝审判员 周巍巍审判员 刘 璐二〇二〇年八月二十日书记员 王 鹏