云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终472号上诉人（原审原告、反诉被告）：德宏州海华珠宝小镇有限公司。法定代表人：陈水奇，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾仕军，男，德宏州海华珠宝小镇有限公司员工。代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：金月晃，女，身份证住址：云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：李丽萍，云南杰云律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李玉婷，云南杰云律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。上诉人德宏州海华珠宝小镇有限公司（以下简称海华公司）因与被上诉人金月晃房屋租赁合同纠纷一案，不服芒市人民法院(2020)云3103民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海华公司的委托诉讼代理人曾仕军、被上诉人金月晃的委托诉讼代理人李丽萍、李玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海华公司上诉请求：一、撤销原判第二项，改判驳回被上诉人金月晃对上诉人海华公司的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人金月晃承担。事实和理由：一审认定事实错误导致判决错误。1.上诉人海华公司向被上诉人金月晃收取的租金由两部分构成，除了合同约定的年租金92,554元外，因被上诉人承租的商铺并非毛坯房，双方商定由被上诉人一次性支付装修补贴费60,000元，该费用应视为租金的组成部分，上诉人从未向被上诉人承诺可以退还60,000元装修保证金。被上诉人提交的《收据》载明的是“装修补贴费”而非其一直强调的“装修保证金”，“装修补贴费”不具有保证的属性，被上诉人未提供证据证明可以退还，更不能用于抵扣租金。此外，上诉人提交的证据可以证实其向被上诉人收取过2,000元装修保证金并己退还，上诉人作为出租方不可能向同一承租人收取两次装修保证金，且装修保证金数额相当于三分之二的房租，明显不合常理。如此大的数目，如果要退还被上诉人，肯定会在收据摘要处予以注明。被上诉人一直在用“当时是口头约定”进行推脱，其陈述与本案证据不能相互印证。2.被上诉人金月晃于2014年8月19日支付装修补贴费，直到2019年5月31日才向上诉人主张退还，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，该诉请已经超过诉讼时效，被上诉人已丧失胜诉权。3.在本案中，是否进行装修不是本案争议焦点，该60,000元是作为之前装修的补贴费用，被上诉人主张退还，但未提交证据证明该60,000元性质为装修保证金，一审将被上诉人主张的“装修保证金”作为“装修补贴费”进行判决，支持被上诉人的主张，属于严重的证据不足、认定事实错误。被上诉人金月晃答辩称，1.上诉人海华公司在一审庭审中作了虚假陈述，一再强调其对商铺进行了装修，但一审庭后调查证实，除前承租人对该商铺进行过简单装修外，上诉人并未进行过装修，上诉人的前员工张珺也证实了该事实，故上诉人无权要求被上诉人支付所谓的装修补贴费60,000元。2.作为一个管理规范的大公司，若上诉人确实对商铺进行过装修，不可能将装修合同和支付单据遗失。上诉人不能提供上述证据，也进一步证实其并未装修，上诉人应承担举证不能的法律后果。3.被上诉人租赁商铺时，上诉人要求必须交纳60,000元的装修保证金，理由是珠宝小镇所有商铺的装修风格要统一，租户装修必须达到上诉人的要求，否则上诉人改变装修的费用直接从保证金中扣除；如果达到要求，保证金在解除合同时退还租户。因上诉人开具给被上诉人的单据基本不按款项用途来表述，先后使用过“商业管理费”“推广费”“商业服务费”等名称，故不能以《收据》载明的名称来确认款项的性质。正因如此，虽然《收据》载明系装修补贴费，但因上诉人承诺该费用将在租赁合同解除时予以退还，故被上诉人没有根究。4.2017年9月30日租赁期限届满后，被上诉人主动找到上诉人的经理张珺协商退还装修保证金事宜，由于当时上诉人经营不景气，退不出钱，就建议被上诉人再经营一年，并承诺免费使用商铺5个月，故双方于2017年11月26日达成协议：约定租期为2017年10月1日至2019年2月28日；租金为92,555元。由于张珺当时同意用之前交纳的60,000元装修保证金抵扣一部分租金，因此被上诉人仅交纳了40,000元的租金。现因上诉人的负责人变动，不认可前任领导的行为，被上诉人才提起诉讼，如果被上诉人确实拖欠租金，上诉人为何事隔两年多才提起诉讼。综上，上诉人收取60,000元所谓的装修补贴费无事实和法律依据。在双方解除租赁合同的情况下，上诉人理应退还该笔费用。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。海华公司向一审法院起诉请求：一、判令金月晃向其支付商铺租金、物业管理费、垃圾清运费、水电费等合计63,530元；二、判令金月晃承担本案诉讼费。金月晃向一审法院反诉请求：一、请求海华公司退还其装修保证金60,000元；二、本案诉讼费由海华公司承担。一审法院认定事实：2014年8月，金月晃与海华公司协商租赁商铺事宜。同年9月15日，双方签订《商铺租赁合约书》和《管理咨询房屋协议书》，约定金月晃向海华公司租赁商铺用于经营珠宝玉石，租赁的面积：一楼为127.15平方米，租金为每平方米50元，二楼为135.54平方米，租金为每平方米10元，商铺每年的租金共计92,555元，物业服务费为7,145元，生活清运费为2,233元，房屋租赁合同一年一签。双方还对相关事宜进行了约定。2014年8月19日，海华公司向金月晃收取了60,000元的装修补贴费。金月晃于2014年11月13日缴纳了92,555元租金及其他相关费用。租赁期限届满后，金月晃继续租赁该商铺，双方最后一次签订书面合同约定的租赁期限届满时间为2017年9月30日，其间金月晃按合同约定缴纳了租金等费用。之后双方达成口头协议，金月晃继续租赁商铺一年。因珠宝市场萧条，金月晃要求减免租金，海华公司未同意，但同意赠送五个月的商铺租赁使用权，即金月晃使用商铺的期限为2017年10月1日至2019年2月28日止。金月晃于2017年11月29日支付了部分租金、物业管理费7,145元、生活垃圾处置费2,233元。租期届满后，海华公司向金月晃催收租金，金月晃认为，其租赁商铺时缴纳的装修补贴费根据约定可以退还或冲抵租赁费，故不同意缴纳剩余租金，双方发生矛盾。2019年6月21日，金月晃将商铺退还海华公司。金月晃尚欠海华公司2017年10月1日至2019年2月28日的租金37,129元、2019年3月1日至2019年5月31日的租金23,139元、2019年3月1日至5月31日的物业管理费及垃圾处置费1,655元、至2019年6月21日搬离时欠缴的水电费1,607元至今未付。另查明，海华公司出租给金月晃商铺之前，该商铺由他人租赁，原承租人对商铺进行了简单装修，海华公司未出资对该商铺进行装修。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。公民违反合同或不履行其他义务的，应当承担民事责任。双方当事人于2017年达成口头协议，金月晃继续租赁商铺，该口头协议是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应按约定履行自己的义务。金月晃已使用商铺，应按约定向海华公司支付租金及相关费用，故对海华公司要求支付商铺租金60,268元、物业管理费和垃圾清运费1,655元、水电费1,607元，合计63,530元的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”海华公司主张其出资将商铺装修后租赁给金月晃使用，应当收取装修补贴费，因其未能提供相关证据予以证实，且与客观事实不符，故对其上述主张不予支持，海华公司应当退还金月晃装修补贴费，对金月晃的反诉请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、由金月晃向海华公司支付尚欠租金60,268元、物业管理费和垃圾清运费1,655元、水电费1,607元，合计63,530元，限于本判决生效之日一次付清；二、由海华公司退还金月晃装修补贴费60,000元，于本判决生效之日一次付清。二审中，双方当事人对一审认定事实均无异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人海华公司应否退还被上诉人金月晃装修补贴费60,000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人对《商铺租赁合约书》《管理咨询房屋协议书》以及口头达成的续租协议的效力无异议，本院予以确认。上述协议内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。上诉人海华公司关于60,000元装修补贴费系双方在约定的租金外另行协商收取，该费用为租金组成部分的主张，因双方达成的上述协议对装修补贴费并无约定，上诉人的主张缺乏证据支持，结合一审查明且双方认可案涉商铺系前承租人进行简单装修的事实，上诉人收取装修补贴费缺乏合同依据，一审法院支持被上诉人金月晃退还装修补贴费60,000元并无不当。被上诉人金月晃实际使用案涉商铺至2019年5月31日，其在租期届满后主张退还装修补贴费，并未超过诉讼时效。综上所述，海华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,300元，由上诉人德宏州海华珠宝小镇有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向芒市人民法院申请执行。审判长 高 立审判员 包 洋审判员 王 军二〇二〇年八月十七日书记员 梁其满