河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3537号上诉人（原审原告）：张新德，男，1962年7月17日出生，汉族，住安阳市北关区。上诉人（原审原告）：程果菊，女，1962年9月14日出生，汉族，住安阳市北关区。二上诉人共同委托诉讼代理人：李会平、宋玉芳，河南金太行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司，住所地：安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务：执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，女，1985年5月12日出生，汉族，住河南省安阳市殷都区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李振峙，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人张新德、程果菊因与被上诉人安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张新德、程果菊上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判支持上诉人的原审诉讼请求;2、本案上诉费及原审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审判决事实不清、证据不足,认定事实错误。被上诉人提出的导致办证延迟的理由不成立,不能减免其应承担的违约责任，且没有任何客观证据佐证，亦未经法庭质证证实,违反证据裁判原则，致使事实认定错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，被上诉人安阳新华富置业有限公司并未完成举证责任,其要求减免责任的依据不足。二、原审法院适用法律错误,滥用自由裁量权,违法调整违约金标准。首先,本案关于违约金的约定合法有效,并不违反法律规定,原审法院擅自调整,明显属于滥用自由裁量权。其次,在双方当事人均未向法院提出调整违约金标准的请求时,原审法院酌定违约金以购房款总额为基数,按年利率1%计算无任何法律依据和事实依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定,违约金调整应经过当事人的申请,人民法院不应依职权主动增加或者减少违约金。本案中,双方当事人在庭审中均未向法院提出调整违约金标准的请求,而原审法院则以违约金标准过高为由,主动对违约金标准予以调整,明显损害上诉人合法权益,应予纠正。截止到目前为止，由于被上诉人的原因,导致上诉人逾期办理房屋产权证书已有六年有余,希望二审法院能够切实考虑上诉人的合法权益,适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，计算逾期办证的违约金,保护上诉人的合法权益。即使是原审法院对此进行酌定,酌定以总房款为基数,按年利率1%的计算方法计算逾期办证违约金,明显过低。新华富置业公司辩称，同一审答辩意见，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。张新德、程果菊向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行合同义务，立即协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书；2、依法判决被告向原告支付逾期协助原告办理不动产权属证书的违约金，按照已付房款268888元从2013年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至被告协助原告办理不动产权证书之日止；3、诉讼费、保全费、保函费、评估费、拍卖费等费用由被告承担。一审法院认定事实：1.2012年12月10日，原告张新德、程果菊（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，二原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，总房款为268888元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并缴纳了房屋契税及维修基金，原、被告认可被告按约定交房；原告目前尚未办理该房屋的不动产权证书。本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。3.2018年11月1日，安阳市国土资源局在安阳日报发布公告，显示：经审查秀水苑商住小区20、22、23、25、26、29、31、32、33、35-a、35-b、36号楼，规划用途为商业、住宅，现拟对该项目进行受理，如对上述不动产有异议，请在本公告15个工作日内向安阳市不动产登记中心提出书面材料，逾期将按照解决不动产登记遗留问题的相关政策和规定为安阳新华富置业有限公司办理上述建设项目不动产登记手续。2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，内容为：安阳新华富置业有限公司开发的秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36商业不动产权证书已办理完毕，请相关业主准备相关资料到本公司销售部审核办理个人住房不动产权证。被告提供2019年2月14日、2月18日、2月19日、2月25日、2月26日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。被告提交秀水苑商住小区21#、27#、28#、30#楼的不动产权证书及通知照片，显示被告于2016年9月9日取得该四栋楼的不动产权证书，被告于2016年10月24日在小区及居民家门口张贴通知，告知相关楼房业主可以开始办理房屋不动产证；被告提供2016年10月25日、2016年10月21日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，因政策调整、需增加规划核实等工作，涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见，不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响，被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇，即使被告开具发票，原告携带相关证件，不动产登记部门仍无法办理权属登记证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票。2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，通知秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36相关业主准备相关资料到被告公司销售部审核，办理个人住房不动产权证，相关楼宇的业主自2019年2月开始陆续办理不动产权属证书。故原告要求被告履行合同义务，协助办理涉案房屋的不动产权证书的请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日，涉案房屋交付后，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，一审法院不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，一审法院不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，一审法院酌定违约金按购房款总额的1%计算3年，即8066.64元（268888元×1%×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张新德、程果菊办理位于安阳市文峰区秀水苑商住小区26号楼1单元2604室的不动产权证书；二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张新德、程果菊逾期办理不动产权证书的违约金8066.64元；三、驳回原告张新德、程果菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，财产保全申请费720元，共计2020元，由张新德、程果菊负担1250元，由安阳新华富置业有限公司负担770元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案争议焦点为一审认定的逾期交房违约金是否适当。双方签订的《商品房预售合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。因办理权属登记需要相关职能部门配合，涉及到行政审批事项，被上诉人于一审提交的相关证据可证实并非由其一方原因造成办证迟延，一审综合本案实际情况，酌定违约金标准及数额并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费943元，由上诉人张新德、程果菊负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  毛晓燕二〇二〇年八月二十日书记员  贾晓楠