安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0202民初5676号原告：淮矿安徽物业服务有限责任公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区湖滨路8号一层，统一社会信用代码91340200394423961U。法定代表人：邹德鑫，董事长。委托诉讼代理人：曹庆伍，男，公司员工。委托诉讼代理人：刘改改，女，公司员工。被告：赵颖，男，1987年10月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告淮矿安徽物业服务有限责任公司芜湖分公司（以下简称淮矿物业公司）诉被告赵颖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淮矿物业公司的委托诉讼代理人曹庆伍、刘改改，被告赵颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮矿物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付所欠物业管理服务费5487元、滞纳金4016.48元，合计9503.48元（2018年7月1日至2020年12月31日）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:被告与淮矿物业公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告位于安徽省芜湖市镜湖区（高层住宅）房产提供物业服务。被告自2018年7月1日起，未按照前期物业服务协议交纳物业服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不交纳。被告赵颖辩称：1、原告诉讼主体不清，缺乏事实法律依据。原告提供的材料与物业服务合同的服务期限不一致，且物业服务合同前账户无答辩人签字，非答辩人真实意思表示；2、原告主张的欠费期限不合理，应为至起诉之日，无法律规定物业费必须预缴；3、2014年12月签订的服务合同中约定，收费标准为物业费1元/平米/月，预收能耗费0.5元/平米/月，预收能耗费在原告提交的物业合同中被篡改为能耗费，原告一直未公布能耗费实际使用情况，未履行多退少补政策，故答辩人主张在原告公布能耗费实际使用情况后缴纳能耗费；4、滞纳金过高，无法律依据，属于霸王条款，答辩人主张驳回；5、原告违约在先，未按照《物业管理服务质量标准》及相关法律法规履行相应有无、提供相应服务，却要求答辩人按照合同要求履行缴纳全额物业服务费；6、原告未按《物业管理服务质量标准》的服务要求提供相应服务，未按合同履行相关义务；7、原告违规侵占业主权益：原告长期占有电梯间广告收益、停车费、纯净水进场费；8、原告未对财务收支进行公布接受业主监督；9、原告消极处理与业主的诉求与纠纷，从未上门了解欠缴费愿意，仅提供张贴在大门处的催缴通知书；10、物业费收取要求打折。本院经审理认定事实如下：2014年12月28日，原告淮矿安徽物业服务有限责任公司（甲方）与被告赵颖（乙方）签订《芜湖东方龙城前期物业服务协议》，约定由原告向被告位于芜湖市镜湖区（高层住宅，建筑面积121.93㎡）提供物业服务，收费标准为1.5元／㎡／月（含能耗费用0.5元／㎡／月），物业费用每半年预缴一次，缴纳费用时间为提前一个月预交。乙方逾期交纳物业服务费、能耗费及相关费用，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。2018年1月，东方龙城甘棠苑小区业主委员会（甲方）与原告淮矿安徽物业服务有限责任公司芜湖分公司（乙方）签订一份《东方龙城甘棠苑物业服务合同》，约定：1、由原告为位于安徽省芜湖市镜湖区东方龙城甘棠苑小区提供物业服务并载明服务内容和标准及相关权利和义务。2、合同期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止；3、物业管理区域物业服务收费实行包干方式，物业费按业主房屋建筑面积计算，高层住宅所收取物业费按1.5元／㎡／月（含能耗费用0.5元／㎡／月）计收。4、物业费用每半年预缴一次，缴纳费用时间为提前一个月预交。乙方逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按每日物业管理费的2‰收取滞纳金。5、乙方违反合同约定的义务，不能完成合同约定的服务内容和标准的，甲方有权解除合同，并要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。因被告赵颖自2018年7月1日起未缴纳物业费，原告淮矿物业芜湖分公司经催缴未果后，遂向本院提起诉讼。本院认为，淮矿安徽物业服务有限责任公司与被告签订的《芜湖东方龙城前期物业服务协议》及原告淮矿物业芜湖分公司与芜湖市东方龙城甘棠苑小区业主委员会签订的《东方龙城甘棠苑小区物业管理服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同。淮矿物业分公司系淮矿安徽物业服务有限责任公司分支机构，淮矿安徽物业服务有限责任公司委托其主张权利符合法律规定。原告实际履行了相关的物业管理服务义务，被告赵颖也实际享受了原告提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务，故对原告主张被告支付拖欠的物业费的诉请，本院予以支持。原告与芜湖市东方龙城甘棠苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》第六条明确约定，物业服务费每半年预缴一次，预缴费用时间为提前一个月预缴。2020年7月1日起至2020年12月31日止的物业服务费的缴费时间为2020年6月，被告应向原告缴纳2020年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。原告主张被告差欠2018年7月1日起至2020年12月31日期间的物业费5486.85元（1.5元/㎡/月×30个月×121.93㎡），被告未提供证据予以反驳，本院予以确认，原告主张被告立即支付拖欠的物业费的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请，原告依据《前期物业服务合同》和《物业服务合同》中的约定要求被告支付逾期交纳物业费用滞纳金，该两份合同均系格式化合同，合同中关于滞纳金的约定加大了业主的义务，故对该项诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告赵颖于本判决生效之日起十日内支付原告淮矿安徽物业服务有限责任公司芜湖分公司物业费5486.85元；二、驳回原告淮矿安徽物业服务有限责任公司芜湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告赵颖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  尹雁二〇二〇年八月十日法官助理陶旻枫书记员陈子秋附本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。