武川县人民法院民事判决书（2020）内0125民初268号原告：武玉龙，男，农民，住内蒙古武川县。原告：杨忠贵，男，农民，住内蒙古武川县。共同委托诉讼代理人：巩明霞，内蒙古启安律师事务所律师。被告：内蒙古庆丰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区金海工业园区内。法定代表人：王某，该公司经理。被告：李恩来，男，学生，住内蒙古武川县。委托诉讼代理人：辛双利（系被告李恩来之母），女，农民，住内蒙古武川县。第三人：亢永贤，男，个体，住内蒙古武川县。委托诉讼代理人：包亚琴，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵红林，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。原告武玉龙、杨忠贵（以下合述时简称二原告，分述时简称姓名）与被告内蒙古庆丰房地产开发有限公司（以下简称庆丰公司）、李恩来、第三人亢永贤确认合同效力纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。武玉龙及二原告的共同委托诉讼代理人巩明霞，被告李恩来的委托诉讼代理人辛双利，第三人亢永贤的委托代理人包亚琴、赵红林到庭参加诉讼。被告庆丰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认2019年2月25日被告庆丰公司与被告李恩来签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令被告李恩来返还二原告位于××县西户（以下简称案涉房产）；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年二原告和第三人亢永贤依据武川县人民法院（以下简称武川法院）作出（2011）武民初字第121号（以下简称121号案）民事判决书确定的义务，向武川法院申请执行被告庆丰公司货款后，法院作出（2012）武法执行字第8-2号执行裁定书（以下简称8-2号裁定）将被告庆丰公司所有的案涉房产（建筑面积98.8平方米）交付二原告和第三人亢永贤抵偿被告庆丰公司所欠货款。案涉房产所有权自交付时转移给二原告和第三人共同共有。2019年2月25日，被告庆丰公司明知案涉房产抵偿二原告和第三人亢永贤共同共有，却在二原告不知情的情况下，被告庆丰公司和被告李恩来签订了《商品房买卖合同》，将案涉房产出售给被告李恩来，侵犯了二原告的合法权益，应依法确认无效。依照法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，所以应由被告李恩来返还二原告案涉房产，故二原告诉至法院，请求法院依法支持二原告的诉讼请求。被告李恩来辩称，被告李恩来是与第三人亢永贤以80000元购买的案涉房产，2018年12月份装修后几天入住，2019年正月签订的合同，被告庆丰公司去我们家签订合同，房子没有房本，只有购买合同，被告不同意二原告的诉讼请求。第三人亢永贤辩称，1.第三人亢永贤出售案涉房产前已经口头通知二原告，并且二原告没有对出售前述房产提出反对意见，即使第三人亢永贤无权处分共有房屋，也不影响买卖合同效力。2.第三人亢永贤委托被告庆丰公司协助被告李恩来签订了《商品房买卖合同》，购房款已全部收讫，并且案涉房产也正常交付被告李恩来占用使用。综上，被告庆丰公司与被告李恩来签订《商品房买卖合同》有效，且被告李恩来取得并不存在退还可能，因此第三人亢永贤处分案涉房产的行为，不存在《合同法》规定的无效情形，也没有违法合同交易的诚实信用原则。被告庆丰公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.二原告提交本院8-2号裁定，与本案具有关联性，可以作为本案定案依据。二原告提交《商品房买卖合同》的真实性予以确认。被告李恩来提交《商品房买卖合同》、滞纳金收据的真实性予以确认。2.2011年4月20日,亢永贤、杨忠贵、武玉龙向本院起诉庆丰公司、案外人王某买卖合同纠纷，提出了要求庆丰公司、王某支付钢材款本息201600元的诉讼请求，本院就该案于2011年5月18日作出121号案民事判决：一、庆丰公司、王某支付亢永贤、杨忠贵、武玉龙钢材款90000元，利息86175元，两项合计176175元；二、驳回亢永贤、杨忠贵、武玉龙其他诉讼请求。前述判决生效后，庆丰公司、王某未主动履行121号案民事判决确定给付义务。后二原告、第三人亢永贤向本院提出执行申请，本院于2014年11月7日作出8-2号裁定：一、将被执行人庆丰公司所有的案涉房产（面积98.8平方米）一套交付申请执行人亢永贤、杨忠贵、武玉龙抵偿所欠货款。案涉房产所有权自交付时起转移给申请人亢永贤、杨忠贵、武玉龙；二、申请执行人亢永贤、杨忠贵、武玉龙可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发出法律效力。另查明，2019年2月25日，被告庆丰公司与被告李恩来签订《商品房买卖合同》，约定将案涉房产卖给被告李恩来，案涉房产面积为99.8平方米，该合同第四条“计价方式与价款”中约定，“出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米×元，总金额（人民币）捌万元整。”合同第六条“付款方式及期限”中约定，“买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付清……”同日，被告李恩来、第三人亢永贤共同作出《承诺书》载明:“原由亢永贤（买受人，身份证号码：）签署的武川县可镇福泰阳光城教师住××区西户的房屋买卖合同，现经亢永贤与李恩来协商一致，双方自愿向内蒙古庆丰房地产开发有限公司申请变更为由新的买受人（身份证号码：）李恩来与内蒙古庆丰房地产开发有限公司重新签署该房屋的买卖合同（编号2019-2-25），由此产生的一切经济和法律责任由变更后的买受人自行承担，与内蒙古庆丰房地产开发有限公司无关，承诺人（原买受人签字：亢永贤，承诺人（变更后买受人签字）：李恩来，2019年2月25日）。”前述合同签订后，被告李恩来一次性付清房款，现并已装修入住。本案审理中，本院就第三人亢永贤处分案涉房是否取得二原告同意及被告李恩来是否知道案涉房产的实际情况进行的询问，二原告回答：“不知道，没有人和我们说”被告李恩来回答：“我和第三人买的房子，不知道他们三个人什么情况，我去执行局去询问过。”第三人亢永贤辩称卖房子时通知过二原告，但对该节事实未予举证。本院认为，结合当事人的诉辩情况，本院确定的争议焦点为:第一，被告李恩来与被告庆丰公司签订《商品房买卖合同》是否有效；第二，被告李恩来是否构成善意取得，二原告是否具有取回权。关于焦点之一，案涉《商品房买卖合同》是否有效的问题。本院认为，关于合同效力，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。关于前述法律中的“强制性”，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条则作出如下解释规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。因此,法律及相关司法解释均已明确了将违反法律或者行政法规中的效力性强制性规范作为合同效力的认定标准之一（《中华人民共和国最高人民法院公报》（2015年第2期，37页）。本案中，二原告主张被告庆丰公司、第三人亢永贤未经其同意处分案涉房产，与被告李恩来签订的《商品房买卖合同》无效，本院认为，被告庆丰公司与被告李恩来签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且没有证据证明违反合同法第五十二条第五项规定的情形，也不存在该条文规定的其他情形，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十五条之规定，二原告主张案涉《商品房买卖合同》无效的请求，没有事实及法律依据，故本院对二原告确认案涉合同无效的请求不予支持。关于焦点之二，被告李恩来是否构成善意取得，二原告是否具有取回权的问题。本案中，案涉房产经本院作出以物抵债8-2号裁定，抵顶被告庆丰公司欠二原告、第三人亢永贤的共同货款，根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条关于“人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”之规定，案涉房产属于二原告、第三人亢永贤共同共有。根据物权法第九十七条关于“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，第三人亢永贤未经二原告同意或授权处分案涉房产属于无权处分。二原告能否取回案涉房产取决于被告李恩来是否构成善意取得。根据物权法第一百零六条规定，构成善意取得需同时具备三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，前述三个条件不可缺一。根据本院查明的事实可知，被告李恩来不构成善意取得。理由是：第一，案涉《商品房买卖合同》签订的时间为2019年2月25日，被告李恩来庭审中称“我和第三人买的房子，不知道他们三人什么情况，我去执行局问过”，被告李恩来与第三人亢永贤签订《承诺书》也表明其仅和第三人购买，但本院早于2014年11月7日已经作出8-2号以物抵债执行裁定，将案涉房产抵给二原告、第三人亢永贤共同共有，被告李恩来没有审查清楚案涉房产的产权情况，主观上存在过失，不构成善意。第二，案涉房产建筑面积为98.8平方米，仅以8万元的售价转让，也无法体现合理对价。第三，案涉房产尚未办理产权变更登记。综上，因不符合物权法第一百零六条的规定，被告李恩来对案涉房产不构成善意取得，二原告有权要求被告李恩来予以返还，故本院对二原告要求被告返还案涉房产的请求予以支持。第三人亢永贤关于处分案涉房产经过二原告同意，因二原告不认可，亢永贤也未举证证明其观点，故本院对第三人亢永贤该辩称意见不予采纳。被告李恩来与被告庆丰公司、第三人亢永贤之间的商品房买卖合同法律关系，可另觅合法途径解决，本院不作处理。被告庆丰公司未参加本案诉讼系自愿放弃答辩、质证等诉讼权利，应承担相应的法律后果，应当指出的是，被告庆丰公司明知案涉房产是其以物抵债抵顶给二原告与第三人亢永贤共同共有，在第三人亢永贤没有取得授权情况下，却协助第三人亢永贤转卖案涉房产，有违诚信，法律对其行为给予否定性评价。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第九十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李恩来于本判决生效后两个月内将位于××县西户的房产返还于原告武玉龙、杨忠贵；二、驳回原告武玉龙、杨忠贵的其他诉讼请求。如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告内蒙古庆丰房地产开发有限公司、第三人亢永贤共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判长 安 飞审判员 杨树祯人民陪审员 高秀琴二〇二〇年八月十日书记员 辛雅琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。