包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初1540号原告包头市铭驿物业服务有限公司住所包头市东河区南圪洞2区3幢57号。统一社会信用代码91150203075557831U。法定代表人郭亚宏，系经理。委托代理人崔晓宏，系该公司物业经理，特别授权。被告李云俊，男，1970年5月27日出生，公民身份号码×××，现住包头市。原告包头市铭驿物业服务有限公司诉被告李云俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头市铭驿物业服务有限公司委托代理人崔晓宏、被告李云俊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告系西脑包街道景苑社区居民。原告公司于2018年1月1日与西脑包街道景苑社区签订了夏日华庭小区的《物业服务合同》。因夏日华庭小区无业主委员会，我公司与夏日华庭业主代表、景苑社区负责人，三方进入小区进行入户调查，定于2018年7月1日开始根据物业服务合同内容进行物业服务。收费标准：0.6元/平方米/月，2018年以6个月收费标准，抵扣全年卫生费120元。因公司服务提档升级，2019年收费标准定为：0.7元/平方米/月，并在小区内进行了公示，同时向景苑社区备案申请。我公司入驻该小区后进行了大量的物业公共设施设备投入近10万元（健身器材、监控设备、安全防控设备、小区内路面硬化、小区内景观及公共房屋、公共管道、线路）的维修维护，并投入大量人力物力进行小区内公共设施设备更新、改造与维修维护；小区内单元楼道、公共区域卫生保洁等，具体内容见服务合同。小区内无论从设备设施及环境卫生都有了很大的改观，得到业主一致认可。被告因住在该小区，针对拖欠的物业费原告多次多人与其交涉未果，无奈诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1.请求法院依法判令被告给付物业费合计761元（2019年全年）；2.诉讼费由被告承担。被告辩称：面积和欠费时间是对的。一、原告入驻小区时间大约在2018年7月份，前期是在街道（西脑包社区）书记召集主持下，召开三方会议，即社区书记、原告总公司副总经理及工作人员，夏日华庭小区八名业主出席，铭驿物业总公司副总经理承诺对小区入驻前做充分的调查（入户调查的结果，业主要求公布一直不公布，后来业主们在2019年2-3月份间业主群通过跟帖形式进行了调查，绝大部分不同意按平米收费标准，大多数人同意卫生费120元/户）。当时答应给小区做长远的设计与规划，小区老年活动室未建立，健身器材有一半是原来小区的部分设备，业主个人花钱进行绿化，汽车停放还是原来一样，没有实施全封闭管理。二、2018年底原告在年中核算中，贴出告示，存在弄虚作假手段。三、2019年初原告独自对全小区进行民意调查，调查结果一直未对业主发布。四、原告在没有和业主达成一致意见的情况下，私自提高收费标准。五、夏日华庭小区现有住户204户，2018年未交费住户约20户，2019年约130户，为什么会出现如此多的欠费问题，值得深思。六、按照物权法及包头市物业管理条例，原告未按调理合法入驻，未按与部分业主签订的合同执行合同条文，及服务不到位等现象，业主有权不予交纳物业费。经审理查明，原告于2018年1月1日与东河区西脑包办事处景苑社区签订了《物业服务合同》，合同约定由原告为景苑社区夏日华庭小区提供物业服务，服务期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。后原告又按东河区住建局（原东河区房管局）要求，于2018年9月1日与景苑社区签订了一份《准物业服务合同》，服务期限自2018年9月1日起，至2021年8月31日止。此份合同副本提交东河区住建局（原东河区房管局）作为备案合同。上述两份合同均约定物业费收费标准按0.6元/平方米/月收取物业费。合同签订后，原告于2018年3-4月间开始进驻夏日华庭小区，并按合同约定逐步提供物业服务。但在2018年，原告实际上向每户业主只收取下半年的物业服务费。再查明，原告在物业服务期间，以物价上涨，服务档次升级等原由与社区工作人员入户调查，征求意见，询问广大业主是否同意从2019年开始每平方米每月按0.8元收取物业服务费，或按每年每户120元收取卫生费（如按此项收费，原告只负责清倒垃圾的服务）。在入户调查没有结论及原合同未到期的情况下，原告又与景苑社区于2019年1月1日签订了一份《准物业服务合同》，该合同中收费标准由原来的0.6元/平方米/月变为0.7元/平方米/月，服务期限为2019年1月1日至2019年12月31日。原告在2019年12月31日前在为夏日华庭小区提供物业服务过程中，基本做到了小区的环境卫生清洁，楼道保洁，小区绿化维护及小区其他设施的维修维护等物业服务，但在服务过程中工作上略有缺失。又查明，原告在备案合同服务未到期的前提下，从2020年1月开始停止了对夏日华庭小区的物业服务，只负责清倒垃圾。被告系夏日华庭小区业主，现欠原告2019年全年物业费，原告诉请法院，要求被告按2019年《准物业服务合同》支付2019年物业费761元（90.61平方米×0.7元×12个月）。并承担诉讼费。本院认为，原告与景苑社区于2018年1月1日签订的《物业服务合同》符合法律规定，该合同证明由原告为被告居住小区提供物业服务。原告与景苑社区于2018年9月1日签订的《准物业服务合同》，该合同系行政机关要求统一备案合同，具有法律效力。原告与景苑社区2019年1月1日签订的《准物业服务合同》实际是对备案合同的一个补充，主要是将0.6元/平方米/月物业费变更为0.7元/平方米/月。根据2018年8月1日起施行的内蒙古自治区物业管理条例第五十三条相关内容规定：“......普通住宅物业服务收费可以根据市场行情、物业服务内容和服务等级进行调整。物业服务企业应当在业主委员会的监督下，征得物业管理区域内专有部分方建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整物业服务费。”原告现依据2019年1月1日与景苑社区签订合同，要求被告按0.7元/平方米/月支付2019年全年物业费761元。原告诉请被告缴纳物业费的请求，本院予以支持，但原告以服务档次升级，物价上涨等理由将0.6元/平方米/月服务费提高为0.7元/平方米/月，该请求没有充分证据能够证明原告的服务档次升级，也没有足够的证据证明原告调整物业服务费符合有关法律法规的规定，故对原告要求被告以0.7元/平方米/月交纳2019年物业服务费的请求不予支持。被告做为业主，享受了原告提供的物业服务，理应按已备案的《准物业服务合同》向原告缴纳物业服务费，被告以原告服务质量次，服务档次低，服务不到位等理由拒缴物业费，其理由不充分，证据不足，本院不予采信。综上，原告做为物业服务企业，应当全面考量小区业主的需求，用心做好物业服务工作，并不断提高自己的服务质量。做为业主，在接受物业服务的同时，也应积极配合物业公司的工作，双方只有在经常沟通、互相理解的前提下，才能使小区的生活环境更加美丽，人文环境更加和谐。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告李云俊在本判决生效后十日内向原告包头市铭驿物业服务有限公司支付2019年物业费652元（90.61平方米×0.6元×12个月）；驳回原告包头市铭驿物业服务有限公司要求被告李云俊给付2019年物业费761元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（按简易程序收取），由被告李云俊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审判员 段仁杰 二〇二〇年八月五日书记员 刘 波