江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1431号 上诉人（原审原告）:万德保，男，1974年6月26日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 被上诉人（原审被告）:李文华，男，1971年11月8日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：刘哲，江西林涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦永婷，江西林涛律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）:李刚，男，1991年11月16日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 上诉人万德保因与被上诉人李文华、李刚房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因无新的理由，不开庭进行了审理本案。本案现已审理终结。 万德保上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院未能查明事实，错误认定双方租赁合同的签订时间、解除时间，错误认定李文华已支付全部租金。2018年3月31日，万德保与李刚签订店面租赁合同，实际由李刚的父亲李文华使用。李文华屡次违反合同约定，拖欠房屋租金，经万德保反复催收，李文华才延迟缴纳半年租金22600元，比合同约定的25200元少支付2600元。2018年6月至9月的三个月租金共计12600元，李文华拒不支付，且向万德保虚假承诺，若返还保证金则从此按时交纳租金并将拖欠的三个月租金结清，并将该承诺写在李文华持有的租赁合同背面，但当万德保退还保证金后，李文华不但未能履行承诺，还于2019年9月将店铺关门，恶意终止合同的履行，其行为已构成根本违约。（二）一审法院据以认定双方关于合同解除、租金支付方式及双方权利义务终止的协议是被上诉人伪造的，一审法院未明确上诉人笔迹鉴定的权利，以致认定事实错误，严重损害上诉人的合法权利。 李文华辩称，1.本人租赁万德保的店面实际时间为2018年6月5日，且已经支付足额租金，不存在拖欠情况。案涉店面自2012年4月5日至2018年6月5日系由案外人张丽琴承租，且租金支付方式为每半年支付一次，李文华承租店面时，张丽琴已预支了当年9月前的半年租金，我接手店面时，张丽琴也提出2018年9月之前的租金由其与万德保结算，9月之后的租金由我向万德保支付。所以张丽琴要求我将承租时至9月之前的租金转给她，转账记录可以证实我已足额支付了2018年6月至9月期间的租金，且我与万德保的租赁合同第二条第三款手写部分载明“2018年9月30日到时付另半年的房租”，后半段关于“之前房租已付清”的内容被万德保消除，在合同现已无法体现。整个租赁期间（2018年5月13日至2019年9月10日）的租金共计69006元，李文华、李刚通过微信、支付宝和现金方式支付金额共计77200元，该租金实际交付至2019年9月30日。2.双方合同在2019年9月10日已经解除。双方结清了房租、物业费和水电费以后，万德保才向李文华退回押金7855元，万德保也认可第二天从邻居处领取了钥匙。万德保所称的彩电我方从未见过。 李刚的答辩意见与李文华一致。 万德保向一审法院起诉请求：1.解除万德保与李刚、李文华签订的《租赁合同》，由李刚、李文华支付2018年6月30日至2018年9月30日的租金12600元以及2018年9月30日-2019年3月30日尚未结清的租金2600元；2.判决李刚、李文华交付2019年10月-2019年12月依合同约定应交租金13860元；3.判令李刚、李文华返还在租赁期间产生的，由万德保先行代付的物业费、水电费1103.02元；4.判令李刚、李文华赔偿商铺遗失损失3000元；5.诉讼费由李刚、李文华负担。 一审法院认定事实：2012年起万德保将位于南昌市高新大道8号江西国际家居建材港Ｃ区店面出租给张某某用于经营超市。2018年6月张某某将店面转让给李文华。李文华按约向张某某支付了转让费与租金。2018年6月万德保与李文华的儿子李刚签订了一份《店面租赁合同》，合同约定：万德保将位于南昌市高新大道8号江西国际家居建材港Ｃ区店面出租给李刚；合同期限2018年3月31日至2021年3月31日；李刚在合同生效后一次性向万德保支付押金8000元；店面租金第一年4200元／月、第二年4620元／年、第三年为5082元／月。签订落款时间为2018年3月31日。签订合同后，李文华于2018年9月30日支付了租金12600元；2018年11月12日支付了10000元、2019年4月9日支付了27500元。2019年9月10日万德保与李文华协商一致解除租赁合同，并签订了一份《协议书》，《协议书》约定：此合同到此为止，限在9月20日为止搬空店面。押金8000元结清后双方不存在任何经济纠纷。签订协议当日李文华将店面搬空，并将店面钥匙放置在隔壁邻居处，次日万德保在邻居处领回钥匙。此后，万德保以李文华拖欠租金为由多次与李文华发生纠纷，2020年1月诉至法院。 一审法院认为，万德保与李刚、李文华之间的房屋租赁关系是事实。双方租赁关系是否解除。2019年9月10日李文华与万德保签订了《协议书》，《协议书》明确约定合同到此为止。当日李刚、李文华搬空了商铺，次日万德保也从邻居处领取了钥匙。应认定双方均同意于2019年9月10日解除租赁关系。李刚、李文华是否应当继续支付租金与赔偿损失。2019年9月10日李文华与万德保签订的《协议书》明确约定双方不存在任何经济纠纷。应当认定双方协商一致对因租赁店面形成的租金、物业费、水电费均予以清结。且从李文华支付的租金情况来看，李文华在2019年4月9日支付了后期的租金27500元，万德保主张李文华、李刚未支付前期的租金不符合交易习惯，万德保要求李文华、李刚继续支付租金、物业费、水电费证据不足，一审法院不予支持。万德保未举证其向李刚、李文华交付了彩电的证据，要求赔偿彩电损失显没有道理。租赁合同在2019年9月10日解除后，万德保要求李刚、李文华继续支付租金没有法律依据，一审法院亦不予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回万德保诉讼请求。本案受理费630元、减半收取315元，由万德保负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。万德保提交了其与原承租人张丽琴的《门面租赁合同》、其与08号店面房东的微信聊天记录打印件，证实李文华实际承租了07、08号两个店面，李文华向张丽琴支付的租金转让费是两个店面的费用，李文华对该证据不予认可。李文华提交了其与张丽琴微信聊天记录截屏打印件两张，证实其于2018年5月还在与张丽琴协商案涉店面的租赁事宜，其实际是2018年5月才承租的店面，万德保对该证据不予认可。李刚经本院合法传唤，未就上述证据发表质证意见。万德保提交的证据与本案无直接关联，本院不予采信，李文华提交的证据无原件可供核对，本院亦不予采信。 本院查明，万德保与李刚于2018年签订《店面租赁合同》一份，合同约定：一、万德保自愿将座落于南昌市高新大道X号黑石市场C区X栋X号店面出租给李刚经营餐馆；二、租赁期限和租金、押金的支付方式：1.合同期限为叁年，自2018年3月31日至2021年3月31日；2.李刚应在合同生效后一次性向万德保支付押金捌仟元整；3.店面租金第一年为4200元/月、第二年为4620元/年、第三年为5082元/月，半年一付，该项尾部另附手写内容“2018年9月30日到时付另半年的房租”；4.租赁期间李刚必须承担全部水费、电费、卫生费。万德保应提供相关证件配合李刚办理有关证件、营业执照等；5.合同期满后，如不续租，万德保须退还全额押金，……。该合同落款时间为2018年3月31日，且双方均确认万德保已收到房屋押金8000元。签订合同后，案涉店面实际由李文华使用。李文华于2018年9月30日向万德保支付12600元、于2018年11月12日支付10000元、于2019年4月9日支付27500元、于2019年11月29日支付200元。2019年9月10日万德保向李文华退还押金7855元，当日李文华退出店面，并将店面钥匙放置在隔壁邻居处，次日万德保在邻居处领回钥匙。 本院认为，双方争议焦点为万德保与李文华的租金、物业费、水电费是否已结清。因案涉店面原系由案外人张丽琴承租，万德保与李文华均认可双方签订租赁合同时万德保与张丽琴的原租赁合同尚未到期，关于租金、转让费的给付情况双方各执一词，结合在案证据及各方陈述，本院认为，万德保已将房屋押金退还给李文华，符合出租人与承租人解除租赁合同的一般交易习惯，应视为双方已解除合同，并就租金、物业费、水电费全部结算完毕。万德保主张李文华尚欠租金、水电费和物业费，若其主张属实即表示双方互负给付义务，在此情况下万德保不抵扣相应款项却直接向承租人退还押金，不合常理，本院对其该项上诉请求不予支持。此外，万德保还上诉称李文华遗失店面内的彩电一台，但未提供证据证明，本院不予采信。 综上所述，万德保的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费630元，由上诉人万德保负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年八月六日 法官助理  吴彦辰 书 记 员  邓兵兵