江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8222号原告：孙翔，男，1979年7月20日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：周虎、钱鸿良，江苏益友天元律师事务所律师。被告：朱智农，男，1985年5月27日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。被告：陈金妹，女，1987年1月2日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。原告孙翔与被告朱智农相邻用水、排水纠纷一案，本院于2019年11月5日受理后，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审判。审理中，本院依原告孙翔申请通知陈金妹作为被告参与诉讼，并于2019年12月23日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，且根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》和《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，由审判员沈琳独任审理，于2020年7月22日再次公开开庭进行了审理。二次开庭，原告孙翔及其委托诉讼代理人周虎，被告朱智农均到庭参加诉讼。被告陈金妹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告孙翔向本院提出诉讼请求，1、要求被告立即赔偿原告因房屋漏水造成的损失14943元，鉴定费2000元。2、要求被告立即赔偿原告因房屋漏水无法使用造成的租金损失10000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：苏州市相城区元和街道齐门北大街1259号花好月圆5幢104室系原告刚装修好的新房屋，本打算装修好后就入住。2019年8月5日下午，原告进入房屋后发现新装修好的房屋内浸满积水，原告联系装修公司人员前来查看，经检查房屋本身没有出水点，后撬开厨房天花板发现里面全是积水。因此判断系楼上往下渗水。因为事发时间为8月5日晚上，原告只好尽一切可能先将房屋内的积水清理完。8月6日一大早原告找来物业并联系了楼上204室业主，一起前往204房屋内才发现，204室房屋内全是水，由此判断原告房屋内的水是从被告房屋内渗漏过来的。后原告经物业多次与被告协商解决此事，然而被告却始终拖延不予理睬。鉴于上述情况，原告特起诉至贵院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告朱智农辩称，造成的损失我也叫人去评估了，原告的损失不超过2万元。我也是受害者，渗水的原因是一楼外面公共区域的公共排污外管道堵塞，导致我家厨房反渗，我家的整个屋子都是水，水深大概10公分，屋内的物品都被浸泡，水经过我家的楼板直接渗到1楼，直接造成了我和原告的损失。这个排污管道是整栋楼一体的，2楼到28楼都是在用这个排污管道，1楼是有另外的排污管道，1楼是否使用这个公共排污管道我不清楚。被告不承担赔偿责任，不是我方造成的。我也有损失，当时物业也没有到场，不是我直接放水导致漏水，是外在原因导致我家反渗。我要求申请追加苏州市金星物业管理有限公司及开发商苏州市相城区恒顺置业有限公司作为被告。被告陈金妹未应诉答辩。原告孙翔为证明其诉讼请求，向本院举证：1、不动产登记证书复印件及不动产登记簿查询记录各1份，证明苏州市相城区元和街道齐门北大街1259号花好月圆花园5幢104室房屋系原告所有，204室房屋系两被告共同所有；2、原告父亲出具情况说明复印件1份，证明原告房屋因楼上204室下水管堵塞漏水导致损坏的整个事发经过；3、照片11张，证明原告房屋损毁情况；4、花好月圆5-104室维修方案清单复印件1份，证明装修公司出具的原告房屋维修方案及费用情况。经质证，被告朱智农发表如下质证意见：对104房屋的权属不清楚，对204房屋的权属无异议；对证据2情况说明的意见是原告在发生问题时没有找物业、保安解决问题，18年装修的时候我们2楼就出现过反渗水的情况，我们当时就是找物业解决的，原告在发生问题时没有及时联系物业，导致水渗了一晚上，使得损失扩大；对照片的真实性无异议；对证据4，问题发生后我去原告家里看过，原告家里只是渗水，石膏线等也没有发霉，我找了专业的维修人员看了，原告的损失也没有那么多，维修公司的人员说原告的损失大概几千块钱就可以解决，原告提供的清单上的价格都是把东西换掉的价格。被告朱智农为反驳原告的主张，向本院提供：1、照片6张、清单复印件1份，证明原告家渗水的情况不是我们直接造成的，而是因为公共区域的总管道堵塞，导致我家厨房水池反渗，导致渗到原告家，我们家也损失很大。经质证，原告孙翔发表如下质证意见：对照片真实性无异议，被告的房屋渗水是因为整栋建筑物的外部管道堵塞后反渗到被告房屋内导致，与原告无关，而原告房屋的渗水是由于被告房屋室内积满了大量水无法排除而慢慢通过天花板滴漏至原告房屋内，所以原告房屋漏水是由被告直接导致，其损害应由被告承担，至于被告承担后是否向物业或开发商追偿由被告自行决定，与原告无关。对于被告房屋损失情况非原告原因导致。经审理查明，原告孙翔购买坐落于苏州市相城区元和街道齐门北大街1259号花好月圆花园5幢104室房屋，被告朱智农、陈金妹购买苏州市相城区元和街道齐门北大街1259号花好月圆花园5幢204室房屋。2019年8月5日下午，原告孙翔的父亲进入104室房屋内发现厨房、客厅和北面的小房间存在积水及漏水情况，便通知装修公司查看原因，该日被告家中无人。8月6日上午原告通过物业公司通知204室业主朱智农到家查看，其到家后发现204室屋内也存在相同位置的积水情况，水系经过204室的楼板直接渗到104室。嗣后，因双方就赔偿等事宜未能达成一致，原告孙翔诉讼来院。本案审理过程中，本院根据原告的鉴定申请，委托致同（苏州）资产评估有限公司对位于苏州市相城区元和街道齐门北大街1259号花好月圆5幢104室房屋因渗水漏水导致室内及家具损毁造成的损失价值进行评估，该公司于2020年6月30日出具《资产评估报告》一份，评估结论为：除本报告特别说明事项对评估结果的影响外，在本报告所有限制与假设及说明成立的条件下，苏州市相城区人民法院拟了解涉诉资产价值涉及孙翔持有的固定装修评估价值为14943元。原告垫付鉴定费2000元。庭审中，原告陈述，2019年8月5日我父亲孙杏生进入家内发现新装修好的房间、餐厅地坪浸满水，不知原因，后通知装修公司查看原因，具体经过同情况说明。我方认为原告方漏水不是管道中的水渗到原告房屋导致的，而是由管道中的水渗到被告房屋，被告房屋漏水到原告房屋造成的，所以原告方只要求被告方赔偿损失，不同意将物业公司作为被告，物业公司和我方没有发生直接利益关系。我不清楚被告家漏水的原因，是被告判断后他自己告诉我的。当时出事后听被告自己讲因为整栋建筑物的外部管道堵塞后反渗到被告房屋，具体被告家的漏水原因原告不清楚。不清楚被告第一次庭审所说的后来把外管道腐烂部分更换了的事情。一楼的管道是单独的管道，二楼以上是其他的管道。2019年8月漏水至今，至今未入住，故按照每月1000元主张十个月的租金损失10000元。至于被告自己的房屋损失，被告可自行起诉开发商，与原告无关。被告朱智农陈述，我将反渗的口堵掉后将屋内水处理，后物业处理发现是公共管道堵塞，进行疏通发现管道腐烂，后物业进行了更换管道。漏水问题已经解决了，2019年12月的时候又反渗了一次，已经让物业及时处理了。我方房屋2019年3、4月份装修完后空置，2019年8月5日家里没人，2019年9月才入住。漏水是原告发现，后通知我的，原告第一时间发现漏水未告知我、也没有告知物业，第二天才通知导致造成更大的损失。对我方主张反渗的原因没有证据提供，金星物业公司有维修记录，现在物业公司已经更换为青源物业公司，维修记录在金星物业公司那边，没有进行移交。不清楚原告现在房屋空置情况，偶尔会看到人。以上事实，有当事人提供的不动产登记证书、不动产登记簿查询记录、照片等证据，本院委托鉴定的资产评估报告、鉴定费发票及当事人陈述等证实，本院予以确认。关于原告各项损失的认定。1、财产损失，致同（苏州）资产评估有限公司出具资产评估报告明确鉴定标的的评估价值为人民币14943元，且原、被告均未提出异议，本院予以认定。故财产损失为人民币14943元。2、租金损失，原告孙翔主张人民币10000元。本院认为，结合漏水受损范围来看，此次漏水并未使得房屋居住使用的功能严重受损致无法居住，且原告孙翔也未能提供租房依据。但考虑到房屋修复对原告确实会造成生活影响，本院根据房屋性质、漏水受损程度及范围、租金市场行情、修复期间等因素，酌情支持修复期间的租金损失5000元。上述赔偿总额为人民币19943元。本院认为，公民的财产权利受法律平等保护，侵害公民财产权益，应当赔偿损失。本案中，两被告与原告系上下楼邻居，因被告家中积水未能及时处理，导致积水渗漏到原告家中，造成原告家里地板、墙面等损坏，被告房屋积水与本案原告的损失之间存在直接的因果关系，故两被告作为房屋所有权人和管理人应对原告由此产生的合理损失承担赔偿责任。被告朱智农主张原告自身存在过错，但原告方在发现漏水后所作行为并未超出一般人在此情况下可合理预期的范围，并未存在扩大损失的情形，故被告朱智农主张原告存在过错的抗辩意见，因缺乏相应依据，本院不予采信。被告朱智农另主张其家里积水的原因系一楼外面的公共排污外管道堵塞导致家里厨房反渗而积水，但在本案中就此并未提供任何依据，故本院对该抗辩意见亦不予采信。故被告朱智农、陈金妹应赔偿原告孙翔各项损失计人民币19943元。至于被告朱智农认为应由案外人承担赔偿责任的辩解意见，因原告对案外人并无诉求，两被告可待向原告承担赔偿责任后依据相应证据另行主张。被告陈金妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担对己不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条及相关法律规定，判决如下：被告朱智农、被告陈金妹应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙翔各项损失计人民币19943元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022022039）。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币474元，由原告孙翔负担125元，由被告朱智农、被告陈金妹负担349元（两被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）；鉴定费2000元，由被告朱智农、被告陈金妹负担（两被告负担部分，于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 沈 琳二〇二〇年八月三十一日书记员 莫叶清