山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0684民初2664号原告：山东融和易成置业有限公司，住所地蓬莱市小皂村西。法定代表人：邢林林，任经理。委托诉讼代理人：贺建平，山东蓬祥律师事务所律师。被告：张鹤，男，1988年4月10日出生，汉族，住蓬莱市。原告山东融和易成置业有限公司（以下简称融和易成公司）与被告张鹤商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人贺建平到庭参加诉讼，被告张鹤经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告融和易成公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方商品房买卖合同及补充合同，并将房屋交付原告；2、判令被告协助原告办理撤销备案、预告登记手续；3、判令被告承担逾期付款违约金93600元；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年9月30日原、被告签订商品房买卖合同，被告购买阳光丽景12号楼1单元202号，建筑面积92.82平方米，总房款450177元，原告已付首付款140177元，余款310000元通过银行办理按揭贷款，后因被告未按期还贷，被债权人诉至烟台市芝罘区人民法院，诉请被告及原告连带承担还贷责任，芝罘区法院依法作出(2018)鲁0602民9653号判决书，判决原告连带承担还贷责任等费用约312087.95元，上述款项原告已付至芝罘区法院。被告行为违背合同约定，且给原告造成巨大损失，已符合合同解除条件，特向本院起诉，依法支持原告之诉请。被告张鹤未作答辩。原告围绕自己的诉讼请求提交如下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议，证明原、被告购房事实成立及被告因未按期还贷导致合同解除而承担相应违约金的依据。2、烟台市芝罘区人民法院2019年7月18日作出的（2018）鲁0602民初9653号民事判决书，证明因被告未按期还贷，导致原告代为偿还贷款本金利息及诉讼费、执行费共计325756.95元的事实。3、收款收据及转账凭证，证明原告于2019年11月13日将上述判决确定的相关款项支付给烟台市芝罘区人民法院。4、被告交付商品房首付款140177元的收据，证明被告已按合同约定将首付款交付给原告的事实。5、保全费单据，证明原告在蓬莱市人民法院对涉案房产进行保全，花费保全费1970元。6、预告登记证，证明涉案房产已于2013年11月3日在蓬莱市住房保障和房产交易中心进行预告登记，预告登记证号为蓬房预字第××号。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月30日原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告购买原告预售的蓬莱市阳光丽景12号楼1单元202号房屋，建筑面积92.82平方米，商品房总计450177元，首付款140177元，按揭贷款310000元于2013年10月30日前付清，交房日期为2015年12月31日前。补充协议第十二条规定，买方不履行贷款还款义务，导致卖方承担连带保证责任的，买方应于卖方代为清偿贷款后10日内偿还卖方代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给卖方代为清偿之款金额20%的违约金；如自卖方代为清偿其贷款之日起累计超过3个月，买方仍未向卖方支付以上所有款项，则卖方有权解除买卖合同并要求买方另行承担比例为卖方代为清偿之款项10%的违约金，卖方无息退还买方剩余购房款。后被告向原告交购房首付款140177元。涉案房产已于2013年11月3日在蓬莱市住房保障和房产交易中心进行预告登记，预告登记证号为蓬房预字第××号。2013年12月2日被告在烟台银行股份有限公司蓬莱支行办理住房按揭贷款，原告为保证人。2014年1月6日烟台银行股份有限公司蓬莱支行向原告放款310000元。后烟台银行股份有限公司蓬莱支行将上述债权转让给贾福卿，2018年9月19日贾福卿诉融和易成公司、张鹤借款合同纠纷一案在烟台市芝罘区人民法院立案，2019年7月18日该院作出（2018）鲁0602民初9653号民事判决：张鹤付给贾福卿借款本金290914.80元、利息1193.90元，同时以292108.70元为基数，自2018年9月19日起诉之日至张鹤实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息，融和易成公司对上述款项承担连带清偿责任。案件受理费8953元，由张鹤、融和易成公司承担。后贾福卿向烟台市芝罘区人民法院申请强制执行，2019年11月份，原告将包括本金、利息及迟延履行金共计312087.95元，案件受理费8953元、执行费4715.61元，上述款项共计325756.56元交付给烟台市芝罘区人民法院。涉案房屋原告已交付给被告，未办理产权转移手续。庭审中，原告称被告偿还银行贷款本金18400元、利息56600元后，剩余贷款未及时足额还款，原告曾代为偿还银行本金685.2元、利息约2700元。原告未提交证据予以证明，被告也未出庭予以反驳。原告主张依据商品房买卖合同补充协议第十二条第一款第一项约定，被告应给付原告逾期付款违约金93600元（以原告代为偿还的本息312087元为基数，乘以30%计算）。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，对原、被告双方均具有法律约束力。被告未按期偿还房屋按揭贷款，达到补充协议中约定的解除商品房买卖合同的条件，原告要求解除合同，应予支持。原告要求被告协助办理注销该《商品房买卖合同》登记备案、预告登记手续的主张，符合规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。按此处理原则，被告应向原告返还房屋，原告应返还被告为履行合同向原告缴纳的房款及向银行偿还的贷款。庭审中，原告自认被告已给付购房款140177元、偿还银行贷款本金18400元、利息56600元，被告经传票传唤未到庭参加诉讼,视为对抗辩及质证权利的放弃，本院以原告自认的数额作为返款依据。如当事人未在本案中提出的其它返还及赔偿问题，可另行依法主张权利。关于原告主张的逾期付款违约金，本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同补充协议第十二条第一款第一项中关于20%违约金是在继续履行商品房买卖合同情况下一般违约的规定，而10%的违约金是达到解除合同条件对于根本违约的规定。现原告要求解除合同，被告应承担比例为原告代为清偿之款项10%的违约金，即31208.7元，故原告主张的违约金过高，过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告山东融和易成置业有限公司与被告张鹤签订的商品房买卖合同，本判决生效后十日内被告协助原告办理撤销商品房买卖合同的网签登记备案及预告登记手续。二、被告张鹤于本判决生效后三十日内返还原告山东融和易成置业有限公司阳光丽景12号楼1单元202号房屋；同时原告山东融和易成置业有限公司返还被告张鹤已付房款140177元及已偿还的按揭贷款本息75000元，合计215177元。三、被告张鹤给付原告山东融和易成置业有限公司逾期付款违约金31208.7元，限本判决生效后三十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全申请费1970元，由被告张鹤负担。案件受理费减半收取1170元，由被告张鹤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王琪书记员  程呈