湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初2129号 原告：侯晓辉，男，1986年3月16日出生，汉族，住郴州市安仁县。 委托诉讼代理人：胡良福，湖南宏法律师事务所律师。 被告：吴小红，女，1971年6月12日出生，汉族，住衡阳县。 委托诉讼代理人：李瑞琦，湖南德建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易玲，湖南德建律师事务所实习律师。 被告：郴州华鹤房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区郴江路45号华鹤龙庭花香阁1022-1025号。 法定代表人：陈翼凯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁雅丽，该公司员工。 委托诉讼代理人：余翔英，该公司员工。 第三人：湖南省郴州市第二建筑公司，住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道25号。 法定代表人：谢钰武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵玉峰，该公司员工。 原告侯晓辉与被告吴小红、郴州华鹤房地产开发有限公司（以下简称“华鹤房地产公司”）、第三人湖南省郴州市第二建筑工程公司（以下简称“市二建公司”）确认合同无效纠纷，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告侯晓辉及其委托诉讼代理人胡良福，被告吴小红的委托诉讼代理人李瑞琦，被告华鹤房地产公司的委托诉讼代理人袁雅丽、余翔英，第三人市二建公司的委托诉讼代理人赵玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告侯晓辉向本院提出诉讼请求：1、确认两被告就林语轩3栋xxx房所签《商品房买卖合同》无效；2、判令两被告配合注销林语轩3栋xxx房合同备案登记；3、确认原告为林语轩3栋xxx房的所有权人并判决被告华鹤房地产公司配合原告办理产权登记；4、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：被告华鹤房地产公司开发的林语轩为第三人市二建筑公司承建。由于华鹤房地产公司不能按约定支付第三人工程款，2014年10月15日经第三人申请将林语轩3栋xxx房作价559319元抵欠第三人工程款，被告华鹤房地产公司同意。被告华鹤房地产公司与第三人达成以物抵债协议后，经第三人联系，被告华鹤房地产公司同意，将林语轩3栋xxx房以553726元的价格卖与原告。原告与被告华鹤房地产公司于2014年10月16日签订《商品房买卖合同》，被告华鹤房地产公司向原告提供了不动产专用发票，并随后办理了交付手续。被告华鹤房地产公司因除2014年10月15日的以物抵工程款外，还欠第三人工程款，2014年12月10日，第三人向郴州市中级人民法院起诉被告华鹤房地产公司。案件经郴州市中级人民法院审理于2016年2月29日作出(2014)郴民一终字第53号民事判决书，该判决第一项为：原告湖南省郴州市第二建筑工程公司与被告郴州华鹤房地产开发有限公司于2014年10月15日达成的物业抵工程款协议有效。原告与被告华鹤房地产公司办理房屋交付手续后，于2017年开始装修，2019年装修好后，被告吴小红过来称：林语轩3栋xxx房属于他所有，并称在2014年3月就与被告华鹤房地产公司签订了商品房买卖合同，并办理了合同备案登记。于是原告与华鹤房地产公司联系，询问情况。经了解为因被告华鹤房地产公司向罗华燕有借款，于是应罗华燕要求将林语轩3栋xxx房以商品房买卖合同的形式写到被告吴小红名下，待被告华鹤房地产公司还清欠款377752元后，吴小红就无条件配合注销合同备案登记。原告购买被告华鹤房地产公司林语轩3栋xxx房，是被告华鹤房地产公司与第三人市二建筑公司达成以物业抵工程款的协议后，通过第三人介绍而成交的，原告已全部付款。并且，办理了交付手续，几年来的物业费、水电费都是原告交纳，水、电都是原告户名，并且，被告华鹤房地产公司与第三人达成的以物业抵工程款协议经生效的人民法院的判决已确认为有效。原告购买时根本不知道房屋已备案登记的事实，因此，原告应是所购物业所有权人，而两被告虽然签有《商品房买卖合同》并办理了合同备案登记，但由于并不是真正的商品房买卖合同关系，只是为民间借贷提供担保。因此，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，两被告之间的法律关系为民间借贷，而不是商品房买卖合同关系。其《商品房买卖合同》应属于无效。由于原告与两被告协商不能达成一致意见，而且，两被告的行为直接损害了原告的合法权益。为此，依法起诉，望支持原告的诉讼请求。 被告吴小红辩称：一、被告吴小红与被告华鹤房地产公司所签订的商品房买卖合同并非借款担保，该合同系双方真实意思表示，且内容并未违反法律规定，也未损害第三人的合法权益，应为有效；二、被告已履行了全部主要义务，交付全部购房款，因此其应当享有房屋所属所有权。三、原告并未实际占有该房屋。该房屋因被告吴小红提出异议，至今仍然空置无人入住。 被告华鹤房地产公司辩称：吴小红林语轩xxx该涉案房屋这个合同是属于借款担保合同，有公章签字为准，事实就是借款抵押，原告的房子林语轩xxx房产是属于卖给第三人，是真实的，财务当时就办了手续，也办了交房收房手续。 第三人市二建公司陈述：一、原告侯晓辉诉状中陈述的事实是客观真实的；二、被告华鹤房地产公司与第三人签订《物业抵工程款协议书》时，未将涉案的xxx房已作了借款抵押及网签的事实告知第三人；三、《物业抵工程款协议书》签订后，华鹤房地产公司向第三人办理了移交手续，第三人转卖给侯晓辉并同时移交，由于华鹤房地产公司未告知第三人涉案房屋作为借款抵押及网签的事实。因此，第三人也未告知原告，原告侯晓辉购房时并不知道涉案房屋作为借款抵押和网签的事实；四、原告的诉讼请求应当得到支持，否则，将损害第三人及原告的合法权益。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，根据本院认证的证据及双方当事人陈述，本院查明下列案件事实： 华鹤房地产公司开发的龙庭·林语轩项目为第三人市二建公司承建。由于华鹤房地产公司多次不能按约定支付市二建公司进度款，于2014年10月15日经双方协商达成了《物业抵工程款协议》，将原告承建的花香阁xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xx、清香阁3#一层xxx及林语轩3#xx、xx、xxx作价8210487.35元抵工程款。此协议于2016年2月29日业经湖南省郴州市中级人民法院（2014）郴民一初字第53号民事判决书确认有效。案涉房屋经市二建公司联系，华鹤房地产公司同意将龙庭·林语轩3栋xxx号房屋作价549166元卖与侯晓辉，于2014年10月16日侯晓辉与华鹤房地产公司签订了《商品房买卖合同》，华鹤房地产公司向侯晓辉出具了不动产预收款专用发票。后于2016年1月1日办理了房屋的交付手续。 另查明，2014年2月21日，华鹤房地产公司（出卖人）与案外人罗华燕等13人（买受人）签订《郴州市商品房买卖合同》，约定：“一、买受人购买的商品房为龙庭·林语轩项目中的第2、3、4#（幢）3-xxx、3-xxx、3-xxx、3-xxx、3-xxx、3-xxx、3-xxx、3-xxx、3-xxx、4-xxx、4-xxx、4-xxx、1-xxx号房；二、建筑面积共1735.09平方米，该商品房单价为每平方米2881.69元，总房款计5000000元；三、其他约定：本合同为借款500万的担保合同（具体见清单）。”等主要约定。合同附件为《借款500万担保网签房号（龙庭林语轩）》，其中包含吴小红的3-xxx房。2014年2月25日，华鹤房地产公司（出卖人）与吴小红（买受人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130255xxx），合同内容：买受人购买的商品房为龙庭·林语轩3#7层xxx号房，建筑面积130.40平方米，单价为每平方米2881.69元，总房款为375772元。合同签订后，吴小红将该房款付给了案外人罗华燕，但未提供转账记录等付款凭证。华鹤房地产公司未实际收到该房款。后华鹤房地产公司出具了不动产预收款专用凭据，并为该房屋办理了网签手续，但案涉房屋未交付吴小红。 还查明，2016年5月，由郴州市华鹤龙庭建设项目处置工作小组在场，案外人罗华燕等人（甲方）、案外人陈爱莉（乙方）、丙方华鹤房地产公司签订《债权债务确认与处理协议书》，协议书约定：甲方借给乙方的款项，甲、乙、丙确认本协议生效后，甲、乙、丙方债权债务结清；甲方同意林语轩项目房屋（见前述合同附件‘借款500万担保网签房号’房屋由乙方、丙方负责销售，乙、丙方将款项支付甲方，甲方向乙、丙方出具收款收据，同时甲方应立即配合丙方解除该林语轩项目房屋的网上签约；甲方在办理上述手续时一并将担保房屋的《郴州市商品房买卖合同》、借款借条、借款合同等全部手续交还给乙方、丙方等主要内容。郴州市华鹤龙庭建设项目处置工作小组未对吴小红借款与房屋事宜进行处理。 本院认为，本案案由是：确认合同无效纠纷。本案争议焦点：一、案涉商品房买卖合同是否有效；二、侯晓辉的诉讼请求是否予以支持。 关于焦点一。吴小红与华鹤房地产公司于2014年2月25日签订的《郴州市商品房买卖合同》，于外形式表现为买卖合同法律关系，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，吴小红未向华鹤房地产公司支付房款，华鹤房地产公司亦未向吴小红交付案涉房屋。吴小红抗辩主张案涉房屋是基于其与华鹤房地产公司签订了商品房买卖合同而取得了案涉房屋的所有权，而案涉房屋的购房款系吴小红交于案外人罗华燕。因华鹤房地产公司与案外人罗华燕有债权债务关系，应案外人罗华燕要求以签订商品房买卖合同，并进行网签的方式为华鹤房地产公司与罗华燕之间500万元借款提供担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二项）之规定，吴小红与华鹤房地产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》非双方当事人真实意思表示，其民事法律行为无效。如果吴小红认为合法权益受到侵害，可另循途径解决。 侯晓辉与华鹤房地产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》，案涉标的是基于市二建公司与华鹤房地产公司签订的《工程款支付协议》的履行。案涉房屋经市二建公司联系，华鹤房地产公司同意将案涉房屋作价卖与侯晓辉。华鹤房地产公司办理了抵工程款手续，并进行房屋交付，符合商品房买卖合同法律关系的构成要件，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。 关于焦点二。如前所述，吴小红与华鹤房地产公司于2014年2月25日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130255xxx）无效。侯晓辉要求吴小红、华鹤房地产公司配合注销林语轩3栋xxx房合同备案登记（实为网上签约）的诉讼请求，本院予以支持。华鹤房地产公司销售不动产，应当完成不动产的首次登记（原称初始登记）。侯晓辉要求华鹤房地产公司配合其办理产权登记的诉讼请求本院予以支持。参照《不动产登记暂行条例》的相关规定，本院给予华鹤房地产公司60个工作日完成案涉房屋的首次登记。侯晓辉诉请确认其为龙庭·林语轩3栋xxx房的所有权人，因尚未完成案涉房屋的首次登记，其享有案涉房屋所有权的期待权，故其诉请主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）项之规定，判决如下： 一、被告吴小红与被告郴州华鹤房地产开发有限公司于2014年2月25日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130255xxx号）无效； 二、被告吴小红与被告郴州华鹤房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内解除龙庭·林语轩3栋xxx号房屋的网上签约； 三、被告郴州华鹤房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十个工作日内完成原告侯晓辉购买的位于郴州市郴江路龙庭·林语轩3栋xxx号房屋所属的该幢商品房的权属首次登记； 四、驳回原告侯晓辉的其他诉讼请求。 本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告吴小红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 周小卫 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 黄 姣 书 记 员 李素婷