舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初1347号 原告：何秀琴，女，1950年2月2日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：胡忠海，舟山市定海区海山法律服务所法律工作者。 被告：何松琴，女，1961年7月22日出生，汉族，住舟山市定海区。 被告：夏善华，男，1959年7月26日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：王良平，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦海天，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 原告何秀琴与被告何松琴、夏善华宅基地使用权转让纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何秀琴的委托诉讼代理人胡忠海、被告夏善华及两被告的委托诉讼代理人焦海天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 何秀琴向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的农村房屋买卖协议无效；2.判令被告按照房屋拆迁补偿协议所确认总价值3500000元的30%，赔偿原告1050000元。诉讼过程中，何秀琴变更诉讼请求如下：1.确认原、被告签订的农村房屋买卖协议无效或可撤销；2.判令被告赔偿原告1062954元。事实和理由：原告系义桥村村民，两被告非本村村民。1999年原告家庭所有的位于义桥村堂下的房屋因道路建设需要被征用，原告根据分家析产协议分得53.50平方米房屋，并按当时的易地建房政策获批位于田螺山的100平方米宅基地，批文允许建造二层楼房。原告又取得了建设用地规划许可证、私人建房规划许可证、建设工程规划许可证等。2001年8月15日取得的编号为20011099号的《舟山市城市规划区私人建房验收合格证》载明房屋建筑面积198.70平方米，系二层砖混楼房。2001年8月29日，该房屋被确址为“××路××号××号（幢）”，并确权登记于原告名下。后，原告与被告何松琴签订了房屋买卖协议，将宅基地和房屋卖给了被告。2018年8月5日，被告就该房屋与拆迁部门签订了拆迁征用协议。两被告领取了所有补偿款，而原告的合法权益未得到应有补偿。原告认为，农村宅基地及房屋的买卖受到严格限制，被告非本村村民，无权买受案涉宅基地及房屋。双方之间签订的房屋买卖合同违反土地法等法规及政府强制性规定，应属无效。并且，原告当时刚离婚，经济状况不佳，被告购买宅基地是乘人之危，合同显失公平，属于可撤销合同。合同无效或撤销后，本应相互返还财物，因房屋已被征收无法返还，被告应按缔约过失责任向原告赔偿损失。原告还认为，原土地使用权人是原告，《舟山市定海区城镇私有住宅转让集体建设用地转为国有建设用地申请审批表》由被告何松琴签名，这是冒名。《舟山市定海区城镇私有住宅划拨土地使用权转让补办出让手续申请审批表》中原告的签名是冒签。《个人购买城镇私房申请表》的审批违反国家规定，是越权审批，其中的原告签名不实。《舟山市定海区城镇私有住宅转让划拨土地使用权补办出让合同》中以出让方法定代表人身份签名的并非该单位的法定代表人。 何松琴、夏善华辩称，两被告系夫妻关系。2001年9月，被告何松琴向原告购买了坐落于舟山市定海区××路××号××号房屋。双方签订了《房屋买卖协议》，被告支付了购房款，原告交付了房屋。被告何松琴分别于2001年9月取得了房屋所有权证，2003年5月14日取得了国有土地使用权证。两被告认为，上述房屋买卖协议系当事人真实意思表示，合法有效。虽然两被告与原告并非同一集体经济组织的成员，但法律并未禁止该种买卖行为。有关法律、法规、政策对宅基地使用权流转的规定，以及国家对非集体经济组织成员购买房屋的政策，都是为了保护农民利益。但本案中，房屋买卖行为已获得集体土地所有权人义桥村及城东街道等各级政府部门的同意，被告已缴纳了土地出让金、契税等费用，不动产物权经登记机关登记，未损害集体经济组织及其成员的利益，不存在无效情形。原告未对协议存在可撤销情形的主张举证，协议不存在可撤销情形。原告在买卖行为发生近二十年后主张相关赔偿，要求分配征收利益，违反了诚实信用原则。本案所涉土地原系集体土地，经合法审批后已转为国有出让土地，原告再来主张所谓的集体土地征收利益，丧失了法理及事实基础。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，应依法驳回。 本院经审理认定事实如下：1998年9月24日，原告何秀琴与其前夫、女儿签订《分家析产协议书》，分得坐落于舟山市定海区××街××村堂下建筑面积150.35平方米房屋中的53.50平方米。后该房屋被拆迁，原告与拆迁人于1999年4月20日签订《拆迁私房补偿安置协议》。该协议载明，原告属农村易地建房，建房地点统一安置在义桥村新建房屋规划区内，宅基地安排100平方米，宅基地面积以土地规划部门审核为准。1999年5月13日，原告申请私人建房规划许可。1999年11月1日，舟山市城乡建设委员会向原告颁发了《建设用地规划许可证》。同日，原告提交《农村私人建房用地呈报表》，经舟山市定海区××街××村民委员会同意和相关行政机构关审批，原告获批位于田螺山的100平方米宅基地。2000年8月31日，原告获颁《建设工程规划许可证》，获批建造建筑面积160平方米（二层）房屋。 原告将上述宅基地转让给了被告何松琴、夏善华,两被告出资完成了建房。两被告并非原告所在的集体经济组织的成员。由于建房系以原告的名义申请，故房屋建成后，舟山市城乡建设委员会于2001年8月15日向原告颁发了《舟山市城市规划区私人建房验收合格证》。该证载明，何秀琴在义桥村建设的私房工程已施工完毕，符合审批要求，可凭此证及相关资料到市房地产管理处办理房屋产权证，私房建筑面积198.70平方米。2001年8月31日，原告取得了“舟房权证定字第1××8号”房屋所有权证。该证载明，房屋坐落于“定海区××路××号××号别墅××，建筑面积199.64平方米。2001年9月8日，原告何秀琴与被告何松琴共同向舟山市房地产交易所提交了《个人购买城镇私房申请表》，其内容为被告何松琴向原告购买坐落于舟山市定海区××路××号××号别墅的房屋。该申请表附有《房屋买卖协议》一份。该协议载明，卖方为何秀琴，买方为何松琴；何秀琴将别墅一幢卖给何松琴；该别墅坐落于××路××号××号，二层建筑面积160平方米，搁层建筑面积39.64平方米，合计建筑面积199.64平方米；卖价为130000元，预付100000元，余款待房产证过户手续办妥后付清；卖方必须办理北面距墙2米空地及南边道地的有关手续，供买方使用，并提供土地证。该协议未载明落款日期。2001年11月20日，被告何松琴就坐落于“定海区××路××号××号别墅××房屋，取得了“舟房权证定字第1××6号”房屋所有权证。 2003年3月23日，被告何松琴以住宅转让为由，申请将100平方米集体建设用地转为国有建设用地。在土地所有权人盖章同意后，相关行政机关同意该宗100平方米土地转让并补办出让手续。2003年3月25日，舟山市定海征地事务所与舟山市定海区××街××村签订《舟山市定海区城镇私有住宅转让土地补偿协议》。2003年4月30日，被告何松琴与舟山市国土资源局签订了《舟山市定海区城镇私有住宅转让划拨土地使用权补办出让合同》。被告何松琴支付了土地出让金42500元及征地管理费、地产交易手续费、契税等费用。2003年5月14日，被告何松琴取得“舟国用（2003）字第1080号”国有土地使用证。该证载明土地坐落于“定海××路××号××号”。 因城中村（旧城）改造建设需要，舟山市定海区人民政府决定对义桥区块的房屋实施征收。2018年8月15日，被告何松琴与舟山市定海旧城区改造建设办公室签订了《房屋征收产权调换协议（自建住宅）》《房屋征收货币补偿协议（自建住宅）》。上述协议载明，因被告何松琴所有的坐落于舟山市定海区××路××号××号房屋被征收，该被告选择产权调换面积137.50平方米（补偿款2738980元，奖励、搬迁补助费、临时安置补助费等另计），可获得135＋85型安置房（新旧房屋差价另行结算，多退少补）；选择货币补偿面积62.14平方米，可获得补偿款1792389元，奖励、搬迁补助费等另计。 上述事实有原告提供的《分家析产协议》及《公证书》、1999年4月20日《拆迁私房补偿安置协议》、《舟山市城市规划区私人建房规划许可审批表》《建设用地规划许可证》《农村私人建房用地呈报表》《建设工程规划许可证》《舟山市城市规划区私人建房验收合格证》、“舟房权证定字第1××8号”房屋所有权证、《个人购买城镇私房申请表》（附《房屋买卖协议》）、“舟房权证定字第1××6号”房屋所有权证、《舟山市定海区城镇私有住宅划拨土地使用权转让补办出让手续申请审批表》《舟山市定海区城镇私有住宅转让集体建设用地转为国有建设用地申请审批表》《舟山市定海区城镇私有住宅转让土地补偿协议》《舟山市定海区城镇私有住宅转让划拨土地使用权补办出让合同》《国有土地使用证》《房屋征收产权调换协议（自建住宅）》《房屋征收货币补偿协议（自建住宅）》，两被告提供的“舟房权证定字第1××6号”房屋所有权证、《国有土地使用证》、土地出让金、征地管理费、地产交易手续费票据、契证、《房屋征收产权调换协议（自建住宅）》《房屋征收货币补偿协议（自建住宅）》，以及原、被告陈述予以证实。 关于《房屋买卖协议》是否在建房后签订，双方有争议。原告主张签订该协议时，房屋尚未建造。两被告主张该协议系房屋建成后，在房屋登记部门办理过户手续时签订。本院认为，《房屋买卖协议》记载有房屋建筑面积199.64平方米之内容，而建房前《建设工程规划许可证》批准建造的建筑面积为160平方米，建房后《舟山市城市规划区私人建房验收合格证》记载的建筑面积为198.70平方米，均非199.64平方米，唯有原告于2001年8月31日取得的“舟房权证定字第1××8号”房屋所有权证，才载明该房屋建筑面积199.64平方米。若《房屋买卖协议》系在建房前签订，则不可能载明建筑面积199.64平方米之内容。故原告的相关主张不符合事实。《房屋买卖协议》应是在原告取得房屋所有权证之后才签订。 本院认为，本案立案案由“房屋买卖合同纠纷”，不妥。原、被告之间的不动产交易虽然形式上是原告将案涉房屋转让给被告何松琴，但诉讼过程中双方均承认是宅基地转让，房屋系两被告出资建造。故应当认定原、被告之间实际发生的并非房屋买卖关系，而是宅基地使用权转让关系。本案案由应更改为“宅基地使用权转让纠纷”。 由于原、被告实施的实际民事法律行为是宅基地使用权转让行为，故针对原告要求确认房屋买卖协议无效之主张，实质需审查的是宅基地使用权转让及相关房屋过户行为的效力问题。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，原、被告均具有相应的民事行为能力，原告出让宅基地使用权及配合被告办理建房审批收悉、房屋过户手续的意思表示，及被告受让宅基地使用权及自行出资建房的意思表示，均系真实，故案涉宅基地使用权转让及相关房屋过户行为是否有效，关键在于其是否属于“不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”之民事法律行为。 国家法律和有关政策对农村宅基地使用权主体有所限制，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。基于相关法律和政策规定，宅基地使用权人对宅基地使用权行使处分权利时受到严格限制，原则上宅基地使用权不能出卖或转让。但另一方面，有条件的允许宅基地使用权转让符合我国宅基地使用现状，且不为法律所禁止。本案中，当被告何松琴于2003年3月23日申请将集体建设用地转为国有建设用地时，案涉宅基地的所有权人同意转为国有建设用地，意味着相关集体经济组织同意宅基地使用权转让给被告何松琴及同意转为国有建设用地。农村宅基地的一个重要特点是其所有权归集体。相关集体经济组织既然事后同意转让，则案涉民事法律行为的有效性，获得了一个重要支撑。另，相关行政机关同意案涉宅基地所涉的土地转让并补办出让手续，被告何松琴支付了土地出让金等费用后，已依法取得国有土地使用证，这就意味着案涉宅基地早在2003年就已经转变土地属性，不再是集体所有，限集体经济组织成员使用的农村宅基地，而是合法出让的国有土地使用权。基于上述情形，应当认定案涉宅基地使用权转让及相关房屋过户行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 原告主张被告购买宅基地是乘人之危，合同显失公平，案涉民事法律行为可撤销，但未能对其主张的可撤销情形举证证明。故本院对其主张不予采纳。 被告基于有效民事法律行为，享有土地使用权和房屋所有权。当相关房屋被征收时，原告无权对相关征收利益提出主张。 综上，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百二十九条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，判决如下： 驳回原告何秀琴的诉讼请求。 案件受理费14250元，减半收取7125元，由原告何秀琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  张卓峰 二〇二〇年八月十八日 书记员  陈 洁