山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初6494号 原告：王晓丽，女，1975年1月23日出生，汉族，居民，现住。 原告：赵荣果，男，1978年6月17日出生，汉族，现住。 委托诉讼代理人：王磊，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙绪平，山东海洋律师事务所律师。 被告：陈静静，女，1981年8月27日出生，汉族，现住日照市东港区。 委托诉讼代理人：韩丽，山东振鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田文静，山东振鲁律师事务所实习律师。 第三人：张东，男，1978年10月19日出生，汉族，居民，现住日照市岚山区。 原告王晓丽、原告赵荣果诉被告陈静静、第三人张东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓丽、赵荣果及其委托诉讼代理人孙绪平、王磊，被告陈静静及其委托诉讼代理人韩丽、田文静到庭参加诉讼，第三人张东经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓丽、赵荣果向本院提出诉讼请求：一、确认原被告双方签订的房屋买卖合同有效；二、被告和第三人依法协助原告办理涉案房屋过户手续；三、诉讼费用被告承担。事实与理由：第三人张东在日照市国土资源局岚山分局工作，在日照市直三区分配楼房一套，其将该楼房购房房号转让给被告。2016年11月5日，原告夫妻双方通过房产中介得知被告准备转让该楼房，与被告达成买卖合意，并签订房屋买卖合同。鉴于涉案房产尚未确定楼号，双方商定楼号转让费12万元，签订合同当日原告缴纳定金1万元。2016年11月28日，日照港房地产开发有限公司和被告签定商品房买卖合同及补充协议，合同编号20161128055，确定涉案房产位于翠湖佳园北二区B1A二单元1901室。签订该合同当日，原告以第三人名义向日照港房地产有限公司缴纳了剩余全部房款607863元，另外向被告支付了楼号转让费12万元和被告之前缴纳的首付款15万元。之后原告对该房屋进行了装修和居住。原告孩子赵子涵因上学需要在该房屋所在地秦楼街道派出所落户，需要第三人协助签字，认可该房屋已卖给原告的事实，但被告和第三人声称该房屋买卖合同无效，不予配合办理。秦楼派出所认为该房屋目前无法确定权属，无法给原告孩子办理落户手续，导致原告孩子至今无法到该房屋所在学区上学。被告和第三人的行为严重侵害了原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。 被告陈静静辩称：1.按照我们在中介签订的房屋买卖合同，甲乙双方已知现行政策禁止此房买卖，一经举报核实取消房主分房资格，甲乙双方坚持进行此交易；2.原告明知道此房不能买卖，原告明知此房没有过户，大量散播此房的不实信息到张东的单位，歪曲事实，要求给孩子落户，给张东造成不利影响，我们签订的房屋购买协议中没有给孩子落户这一说，房屋买卖协议约定里面有甲方需要具备过户条件60日内…这份房屋买卖合同是无效的没有法律效力的，他们执意要求我签订这份合同。3.市直三区当时是精装交付，原告实际没有入住，原告还住在岚山，他的朋友岚山住建局的李姐当时也知道这个事情，她的电话是137××××1187，我有通话录音，原告不止一次对张东单位及领导歪曲事实，给张东造成了很坏的影响。以上足以证明我跟原告签订的房屋买卖协议无效，请法庭以房屋买卖协议为依据判定此买卖合同无效。 第三人张东经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，亦未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向法庭提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同一份，证明2016年11月5日，被告与原告达成房屋买卖合意，被告将案涉房产转让给原告，并约定了转让费12万元以及房款757863元；证据二、商品房买卖合同（预售）及补充协议一份，证明2016年11月28日，被告、第三人与日照港房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，案涉房产位于翠湖家园北二区B1A二单元1901室；证据三、中信银行签购单2份、收款凭证一份、收到条两份、山东农村信用社转账凭证一份，证明原告2016年11月5日向被告支付定金10000元以及中介费6000元，11月11日向被告支付260000元，该260000元与定金10000元为支付被告之前缴纳的房产首付款150000元以及楼号转让费120000元；证据四、收款凭证2份、银联签购单一份，证明原告向房地产公司缴纳了剩余全部房款607863元；证据五、装饰装修工程施工合同及补充协议一份、易通支付单据两份、收据单一份，证明2017年10月7日原告对房屋进行了装修以及居住；证据六、物业费收据一份、燃气购买收据三份、燃气投保单一份证明原告已实际居住房屋；证据七、日照市中级人民法院终审判决书一份，证实该转让协议依法有效；证据八、通话录音一份，证明张东与陈静静是亲戚关系，是陈静静想反悔，张东只是想适当要点好处费，并不否认房号已卖给陈静静的事实；张东建议不行就起诉，通过诉讼给陈静静压力，整个通话都没有提陈静静无权买卖房产事宜。 对于原告提交的上述证据，经质证，被告陈静静主张：对证据一的真实性无异议，对证明事项没有异议；对证据二无异议，字确实是我签的；对证据三，中介费是中介公司转给我的，对中信银行农商行的转账、收款凭证我不知道，对两份收到条无异议；对证据四不清楚，我只知道原告交了剩余房款；对证据五不清楚，因为三区当时是精装交付；对证据六我不清楚，但是我跟住建局李姐有通话录音，原告实际在岚山居住，因为孩子在岚山上学；对证据七，本案与原告提交判决书中的案件情况不一样，不适用本案，对判决书的真实性无异议。对证据八真实性无法确认，请法庭依法审核。第三人张东未到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见，视为放弃质证。 被告提交与案外人李姐的通话录音一份，证明原告未在涉案房屋居住，原告跟张东说他们在国土资源局有亲戚，给张东电话威胁说要给他们孩子签字，我们的合同上没有约定给孩子上学签字的问题。经质证，原告主张：证人证言应该依法出庭接受质证，被告提供的证据形式上不符合法律的规定，其内容没有反映其说明的内容。本证据无效。 对原告提交的证据一、二、三、七，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对原告提交的证据四、证据五、证据六，被告主张不清楚，经审核，上述证据取得程序合法，内容真实，且与本案具有关联性，本院对上述证据的证据效力及证明力予以确认；对原告提交的证据八，本院将在以下分析中结合其他证据进行认定。对被告提交的录音，该录音系被告与案外人的通话录音，且被告在本庭限定的时间内未通知案外人到庭接受调查，本院对该份证据暂不予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月5日，原告王晓丽、赵荣果（乙方、买方）与被告陈静静（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，主要内容为：……甲方将座落于日照市直三区楼房(指甲方在市直三区(北京路威海路项目)所购楼房，尚未确定楼号，面积约125.28平米)出售给乙方。甲乙双方已知根据现行政策，禁止此房屋买卖，一经举报核实，取消房主分房资格。甲乙双方坚持进行此交易。一、甲乙双方协定该房屋价格：757863(柒拾伍万柒仟捌佰陆拾叁元正)，1、该房楼号转让费价格：￥120000元整（人民币大写拾贰万元整）；2、甲方第一次已付房款：￥150000元整（人民币大写拾伍万元整）；提供2010年交款收据一张，交款数额为￥150000元整（人民币大写拾伍万元整），根据政府政策，现可抵房款￥150000元整(人民币大写拾伍万元整)；如最终缴纳房款时可抵扣房款，若抵扣数额发生变化由甲乙双方根据实际情况多退少补，如果最终抵扣数额超过￥150000元整(人民币大写拾伍万元整)，由乙方将多出部分交给甲方。如最终抵扣数额低于￥150000元整(人民币大写拾伍万元整)，不足部分由甲方缴纳补齐至￥150000元整(人民币大写拾伍万元整)。3、合同签订当日，乙方支付甲方定金￥10000元整(人民币大写壹万元整)。4、余款按照开发商或单位要求，待甲方接到交款通知后2个工作日内通知乙方缴纳。如乙方接到甲方通知后未能在开发商规定时间最后期限前2个工作日内缴纳该房房款，视为乙方违约，甲方有权收回此房，并扣除乙方已交房款的20%作为违约金，剩余已交房款及转让费在乙方违约之日起30个工作日内退还乙方。以上四项费用之和为该房屋总价，除此之外甲方不再以任何个人名义对乙方收取其它任何费用，关于此房需要缴纳的所有费用，由乙方按开发商要求缴纳。二、甲乙双方约定按市直三区房产买卖流程规定选房，到时若因甲方原因不能选房，甲方将所收乙方所有款项全部退还乙方，并支付乙方己付款的20%作为赔偿。三、甲方应保证上述房地产的权属清楚，若发生与甲方有关的该房产的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负担，并承担由此给乙方造成的所有经济损失。本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方须第一时间无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，办理过户所产生的各项税费由乙方负担……自本合同签订后，乙方支付甲方第一笔房款及转让费后，后期产生的关于此房的所有费用，由乙方承担。甲方不得以任何名义、任何理由再跟乙方收取其他任何费用……六、甲方按市直三区房产买卖流程规定日期将该房屋交于乙方使用，甲方保证此房屋的一切情况属实，保证此房屋无产权纠纷，属独立所有……甲方承诺于2016年11月7日前将关于本合同约定的所有甲方签字完成，乙方于2016年11月7日前支付甲方第一笔房款及楼号转让费合计为￥270000元整(人民币大写贰拾柒万元整)。 2016年11月5日，原告王晓丽向被告陈静静支付定金10000元，被告陈静静向其出具收到条，内容为：今收到王晓丽购买市直三区楼号房定金10000元整（大写壹万元整），2016年11月11日，原告王晓丽向被告陈静静支付房款260000元，2016年11月13日，被告陈静静向其出具收条，内容为：今收到王晓丽市直三区购房款定金270000（大写贰拾柒万元整）。 2016年11月28日，被告陈静静（买受人委托代理人）与日照港房地产开发有限公司（出卖人）就涉案房屋签订合同编号为20161128055的《山东省新建商品房买卖合同》（预售），主要内容为：出卖人为日照港房地产开发有限公司、买受人为张东（3711021978××××××××）、委托代理人为陈静静（3711021981××××××××），出卖人以出让方式取得坐落于地块的建设用地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为北京路住宅区B地块……该商品房为第一条规定项目中的B1A【幢】02单元19层(02)1901号，预测建筑面积共125.28平方米，其中套内建筑面积99.35*平方米，分摊共有建筑面积25.93平方米……计价方式与价款出卖人与买受人按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5251.14元，总价款为人民币(币种)号657863元(大写陆拾伍万柒仟捌佰陆拾叁元整)……第七条付款方式及期限买受人一次性付款。买受人在签订本协议之前已经向出卖人付清总房价款【人民币757863元】（其中包括但不限于已付定金抵作房款和在签订本协议前又支付的房款）；买受人付清总房价款之前，该商品房所有权归出卖人所有，出卖人有权拒绝交付买受人所购房屋，并有权拒绝为买受人办理相关的产权转移手续，且不构成违约。合同签订当日，日照港房地产开发有限公司向原告出具收款凭证两份，金额分别为150000元（该款项为被告陈静静以张东名义缴纳）、607863元（该款项为原告王晓丽以张东名义缴纳）。后原告收房并对涉案房屋进行了装修，开通燃气，缴纳了燃气费、物业费等费用，并实际居住于涉案房屋。 本院对第三人张东调查并形成调查笔录一份，调查笔录内容为：……当时三区要买房子我没有钱，被告陈静静替我垫付房款……后期我听赵荣果说陈静静把房子卖给他了……然后我很生气的打电话给陈静静，说我把房子收回来，把垫付的钱还给她，因为陈静静现在和原告打官司所以我没有把垫付的钱还给陈静静……因为我同事们都签合同了，所以我想陈静静也应该同房产公司签了合同，我知道这个事后我也没有提出异议，因为我当时有可能把这个房子卖给陈静静。大概是2019年，具体月份记不清楚了，赵荣果找我，我得知陈静静未通知我并征得我同意将房子出卖他人，我之前也和陈静静说过你卖房子给别人得提前跟我说，因为我如果有钱了我就把房子收回来。涉案房屋现在由谁居住我不清楚……对于涉案房屋我没有办理过接房等手续，可能是陈静静办理的，对于涉案房屋我也没有缴纳过任何费用。我向法庭明确涉案房屋所有权仍然属于我，因为我决定不卖给陈静静了，陈静静替我签订房屋买卖合同出卖给他人的行为全是无权处分，我当初也只是口头和她约定房子卖给她，没签什么协议，现在涉案房屋应该没有办理产权证，房屋备案、网签都在我名下。经质证，原告主张：对调查笔录的本身真实性无异议，但对张东陈述的内容有异议，从张东的陈述可以看出张东之前将涉案房屋卖给陈静静的事实；张东所陈述“没有钱让被告陈静静垫付房款，有了钱再还给她”不符合事实与常理，张东所述充分证实张东在知晓陈静静同房产公司签订买卖合同以后没有提出异议，已默认该事实，同时可以看出张东对将涉案房屋卖给陈静静的事实是认可的。被告主张：对调查笔录的真实性无异议，对调查笔录中陈静静的内容无异议，在调查笔录中张东明确陈述是陈静静替他交的首付款，而且陈静静当时出卖给原告房屋时没有经过张东的同意，张东与陈静静之间也没有签订过房屋买卖合同。 庭审中，原被告均认可涉案房屋尚不具备过户条件，因涉案房产尚未办理相关的产权证书。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵照诚实守信的原则，秉持诚实，恪守承诺，按照约定全面履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点在于原告赵荣果、王晓丽与被告陈静静签订的房屋买卖合同是否有效。首先，通过本案查明事实可知，第三人张东虽享有涉案房屋的购房资格，但涉案房屋的首付款系陈静静缴纳，且张东默认陈静静与日照港房地产开发有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同》等行为，张东在调查笔录中亦陈述“我决定不卖给陈静静了……我当初也只是口头和她约定房子卖给她，没签什么协议”，第三人虽主张首付款系被告陈静静垫付，是向陈静静的借款，但涉案房屋的首付款于2016年支付，截至本院2020年对张东进行调查时，第三人仍未将首付款偿还被告陈静静，且原告接收涉案房屋后装修并实际居住，张东从未提出异议，与常理不符，故第三人的主张本院不予认可，第三人张东已将涉案房屋购房资格转让予被告陈静静；其次，被告陈静静在取得涉案房屋的购房资格后，与原告赵荣果、王晓丽签订房屋买卖合同，原、被告均具备相应的民事行为能力，房屋买卖合同是在平等自愿的基础上协商签订，内容不违背法律规定，被告持有其作为委托代理人签名的《山东省新建商品房买卖合同》原件、缴纳首付款等材料，原告有理由相信被告有权处分涉案房屋，在不存在法定影响合同效力的情形下,原、被告签订的《房屋买卖合同》应属有效，具备法律效力，对双方均具有约束力。关于原告要求被告和第三人依法协助原告办理涉案房屋过户手续，因原被告均认可涉案房产尚未办理相关的产权证书，尚不具备过户条件，原告要求被告协助办理过户手续，条件并未成就，故对该主张，本院不予支持，原告可在条件成就时另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告王晓丽、原告赵荣果与被告陈静静2016年11月5日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、驳回原告王晓丽、原告赵荣果要求被告陈静静和第三人张东依法协助原告办理涉案房屋过户手续的诉讼请求。 案件受理费100元，由被告陈静静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  丁 浩 人民陪审员  滕照宁 人民陪审员  丁 红 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  申 盈