贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初2282号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司。统一社会信用代码：915206000760430748。法定代表人：宁桂兰，系该公司总经理。住所：贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李蔓，贵州北斗星律师事务所律师，一般代理。被告：覃方燕，女，1972年12月12日出生，侗族，贵州省铜仁市碧江区人，住碧江区。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）与被告覃方燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯祺公司的委托诉讼代理人李蔓、被告覃方燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年12月1日至2018年8月7日的租金18261元；2、判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以13308元为基数，从2017年11月30日起开始计算，第二笔违约金以4953元为基数，从2018年5月31日起开始计算，以上两笔违约金计算标准均是按照年利率6%计算，现暂计算至2019年5月30日，共计2527元）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月21日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市碧江区（建筑面积55.45平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定，同时对逾期付款违约责任明确约定，即如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向原告支付租金。故原告诉至人民法院，提出上述诉请。被告覃方燕辩称，本人不应承担租金。原告在交付房屋后的试水过程中，使本人正在装修的门面被水淹没造成损失，且导致本人无法正常装修。由于原告的原因导致本人装修材料受损，原告反而应赔偿被告损失。且，上述情况经多次与原告协商均未能妥善解决。关于违约金问题，因系原告的主因，导致本人无法正常装修和营业，故此，本人不承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院作认定如下：2016年3月21日，原告凯祺公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（合同编号ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0187，主要约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务；乙方承租的商铺位于铜仁市碧江区，乙方经营范围为建材；租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止2020年10月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准；装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，装修期和免租期届满后开始计租；自不计租期限届满后开始计算租金，不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度。合同租金均约定为40元／平方米／月，合计月租金为2218元；次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，以此类推，至本合同终止；在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。……双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金；第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清；乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保；乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取，包括但不仅限于乙方违反本合同的约定，欠缴租金、水电费、物业服务及其他费用，以及因乙方原因造成甲方或地方的各种损失；……对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行；乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金；如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同约定了解除条款：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面提起解除合同，自通知之日起合同解除：1、乙方逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的；……3、乙方未经甲方书面同意，私自将所承租商铺转租或出让（含部分转租或出让）给第三方的；4、乙方未在装修期进场装修；……10、其他严重违反合同的情形。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告已交纳Ａ1-1-21号商铺的三个月租金共计6654元、保证金2218元，合计为8872元。2016年6月，原告将案涉商铺交付被告，被告随即进场装修。但在装修过程中，因商铺内水管漏水，造成装修材料及已装修被损坏。被告认为系原告在试水中，未及时通知被告所致，并要求赔偿。而原告则认为漏水系原告自身原因所致，故而发生争议，并致装修停工一直闲置至今，期间从未营业，被告也再未支付过任何费用。2018年6月9日，被告以进场装修时屋内漏水导致材料受损且始终未营业为由向原告申请退铺。根据《贵州凯祺（铜仁）商业管理有限公司退铺位审批单》记载，原告同意被告的退铺申请，认可截止至2018年8月7日，扣除原告已支付的三个月租金后，还尚欠9个月租金，已支付的保证金作违约金处理。至此，双方解除了前述签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》。上述查明事实，有原告提交并出示的《商品房买卖合同》、《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》、《麒龙国际会展城商铺租赁合同》，被告提交并出示的《贵州凯祺（铜仁）商业管理有限公司退铺位审批单》、商铺漏水照片及本院现场勘察照片、当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。争议焦点：原告主张的租金、违约金有无事实及法律依据。本院认为，首先，就原告主张租金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原、被告在签订合同后，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告长期占用原告交付的门面，但却未按约支付租金，已构成违约，依法应按合同约定继续履行支付租金的义务。审理中，被告主张其商铺在装修过程中因原告原因造成水管漏水将其装修损坏，还提出因漏水造成装修损坏后，一直在与原告沟通处理，故不应承担租金及违约金。但被告未提供证据证明确系原告所为，故依法应承担举证不能的法律后果。经审查，原告主张的租金18,261元（自2017年12月1日至2018年8月7日）于法有据，本院予以支持。其次，就违约金而言，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案中，被告长期未能按约支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。虽然双方在《麒龙国际会展城商铺租赁合同》约定了违约金的计算方式，但该约定明显过高，现原告主动将违约金调整按年利率6%计算，该违约金实质上相当于资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。审理中，被告主张拒付租金系事出有因，系原、被告针对损失赔偿、租金减免等事宜发生争议，多次协调一直未能达成一致意见的情况下拒付租金。对此，本院认为，若被告认为房屋漏水造成其装修损坏确系原告所为，可在协商不成的情况下通过诉讼方式解决，不能以此作为拒付租金和不承担违约责任的理由，故其辩称理由不能成立，依法不予支持。经审查，原告主张2020年5月30日前(含本数）的违约金2,527元，符合法律规定，本院予以支持。2020年5月30日后的违约金，以欠付的租金18，261元为计算基数，按年利率6%计算，计算至租金全部清偿时止。对于被告已支付的保证金2,218元，结合本案实际，为定纷止争，案结事了，本院将其在违约金中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告覃方燕于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金18,261元；二、由被告覃方燕向原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司支付违约金[违约金计算方式为：2020年5月30日前(含本数）的违约金2,527元，扣除已支付的保证金2,218元，还应支付309元。2020年5月30日后的违约金，以尚欠租金18,261元为计算基数，按年利率6%计算，计算至租金全部清偿时止]。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取160元，由被告覃方燕负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。当事人可于本判决所明确的履行期限届满之日起二年内，申请本院强制执行。审 判 员  孙仁阔二〇二〇年八月二十六日法官助理谢伟代理书记员  童文芳