重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初2849号原告：重庆市能祥企业后勤服务有限公司，住所地重庆市涪陵区鹤凤大道19号，统一社会信用代码915001023052221229。法定代表人：黎兴平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张娟，重庆万忠律师事务所律师。被告：薛文波，男，1973年11月28日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告重庆市能祥企业后勤服务有限公司（以下简称：能祥企业服务公司）与被告薛文波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法由审判员孙潇潇独任审理，适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理，原告能祥企业服务公司的委托诉讼代理人张娟、被告薛文波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告能祥企业服务公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决1、被告支付原告自2016年10月1日至2020年4月30日止欠付的物业管理费199109.97元；2、被告支付原告违约金，即自2016年11月起以被告每月拖欠的物业费4863.02元为基数，分别依次按拖欠的期限，以日千分之三的标准计算至付清之日止；3、被告支付原告律师服务费8000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系涪陵品鉴硅谷园的物业服务企业，2016年7月3日，被告与重庆品鉴科技有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告租用品鉴科技公司8号楼倒班房，面积为6484.03平方米，租赁期限为2016年7月1日至2024年6月30日止，物业管理费由被告承担，按每平方米0.75元由原告收取，逾期不缴纳的，按每日3‰收取滞纳金。房屋租赁合同签订后，被告进入物业，接受了原告的物业服务，原告依约向被告提供了外围垃圾清扫、清运处理，水电等公共设施维护保养，化粪池、污水管网、污水井和雨水井清掏疏通，外围公共安全、监控维护、安保，外围绿化养护等物业管理服务。期间，被告仅向原告支付了10000元物业管理费用，后经原告多次催收未果，特诉至贵院，请求依法判决。被告薛文波辩称：原告所诉不是事实，我们租房之前，围墙在房子之外；租房之后，围墙就在房子之内了，纯粹把我们隔离了。我们被盗原告也未管。从我们开业到现在，没有看到原告对我们宾馆进行物业管理，4年了没有做过一次卫生，我认为我们不应该交原告物业费。原告不但不维护我们的物业，他们的垃圾还堆在我们宾馆门口，喊他们搬走也没有，直接影响了我们宾馆的形象和经济收入。原告的物业服务事实不存在，因此我不同意缴物业费。至于滞纳金问题，原告的主张于法无据，由于物业管理费的金额不予认可，根本不存在滞纳金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月22日，原告能祥企业服务公司（原重庆品鉴硅谷园后勤服务有限公司，于2018年4月13日名称变更）注册并依法登记，营业期限自2014年9月22日至永久，经营范围为单位后勤服务；物业管理；园林绿化......等。2016年7月30日，重庆品鉴科技有限公司与被告薛文波签订房屋租赁合同，合同约定：重庆品鉴科技有限公司将其所有的套内面积为6484.03平方米的品鉴硅谷园8号楼倒班房出租给被告薛文波用于员工住宿；租赁期限为8年，从2016年7月1日至2024年6月30日，其中：免租期为前24个月，即从2016年7月1日至2018年6月30日止。合同同时约定：物业管理费按每平方米0.75元收取，由被告薛文波承担；租赁期内若遇园区物业管理费调整，则本租赁房屋物业管理费按同向同金额调整；免租期同样需要缴纳物业管理及水、电、气费；物业管理费由重庆品鉴硅谷园后勤服务有限公司收取；水、电、气费由重庆品鉴科技有限公司收取，物业管理及水、电、气费于下一个月5日前收取；逾期不缴纳的，按每日3‰收取滞纳金。被告薛文波承租品鉴硅谷园8号楼倒班房后，用于经营涪陵区相约同城商务酒店。在租赁期间被告薛文波未按约定向原告能祥企业服务公司缴纳物业服务服务费，经多次催收未果，原告能祥企业服务公司遂诉至本院。另查明，2018年12月5日、2019年7月12日、2019年12月2日，原告能祥企业服务公司向被告薛文波发出三份物业服务费催款通知书，被告薛文波均在上述通知书上签字。2018年12月5日原告能祥企业服务公司向被告薛文波发出的物业服务费催款通知上载明：“2016年12月至2018年12月期间的物业服务费合计121301.54元，根据《物业服务合同》及《业主临时管理规约》的相关规定，应及时缴纳，超出本月30日，按物业服务费的1%收取滞纳金。”2019年7月12日发出的催款通知书载明：“根据《房屋租赁合同》第五条约定，物业管理费按每平方米0.75元缴纳，物业管理费及水电气费于下一月5日前缴纳，逾期不缴纳的，按每日3‰计算滞纳金，从2016年10月1日起至2019年6月30日止，租赁房屋物业管理费共计160479.74元，扣除已缴纳的10000元，尚欠物业管理费150479.74元。”2019年12月2日发出的催款通知载明：“2016年10月至2019年12月期间的物业服务费合计184794.85元，扣除已缴的10000元，还应缴174794.85元，根据《物业服务合同》及《业主临时管理规约》的相关规定，应及时缴纳，超出本月30日，按物业服务费的1%收取滞纳金。”庭审中原告能祥企业服务公司认可被告薛文波向原告能祥企业服务公司缴纳过两次物业服务费共计10000元，及免除被告薛文波在2016年7月1日至2016年9月30日装修期间产生的物业服务费。本院所确认的上述事实有庭审中双方当事人的陈述，原告能祥企业服务公司提交的房屋租赁合同、不动产信息登记查询、证明材料、企业名称变更登记查询材料、关于调整相约同城商务酒店租金的建议、涪陵区相约同城商务酒店企业查询、物业服务费催款通知、物业服务照片、监控截图、监控升级改造合同、2018和2019年重庆市防雷设施安全性能检测证、2018年和2019年化粪池隔油池清掏工程承包合同、清洁保洁服务承包合同、安保劳务外包服务合同、水电抄数记录、2019年品鉴硅谷园每日安全巡查记录、防火巡查检查记录本、物业服务合同、法律事务委托合同及发票等证明材料在卷佐证，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，被告薛文波作为承租人与业主重庆品鉴科技有限公司在房屋租赁合同中约定：租赁期间的物业管理费由被告薛文波承担，物业管理费由重庆品鉴硅谷园后勤服务有限公司即本案原告收取。原告能祥企业服务公司作为被告薛文波承租物业品鉴硅谷园8号楼的物业管理企业，为被告薛文波提供了相关的物业管理服务。被告薛文波作为品鉴硅谷园8号楼的实际使用人，接受了原告能祥企业服务公司的物业服务，就应当向原告能祥企业服务公司支付相应的物业服务费。被告薛文波与重庆品鉴科技有限公司签订的租赁合同已载明涉案房屋建筑面积为6484.03m3，物业服务费按0.75元/m3的标准收取，被告薛文波租赁房屋自2016年10月1日起至2020年4月30日止所产生的物业服务费为209109.97元（6484.03m3×0.75元/m3×43月），庭审中原告能祥企业服务公司认可被告薛文波已交纳物业服务费10000元，故本院确认被告薛文波尚欠原告能祥企业服务公司截止2020年4月30日的物业服务费199109.97元（209109.97元―10000元）。关于原告能祥企业服务公司请求被告薛文波支付违约金的问题。本案中，原、被告双方并未签订物业服务合同，虽然本案被告薛文波与重庆品鉴科技有限公司签订的房屋租赁合同约定：水、电、气费由重庆品鉴科技有限公司收取，物业管理费由重庆品鉴硅谷园后勤服务有限公司收取，水、电、气费由重庆品鉴科技有限公司收取，物业管理及水、电、气费于下一个月5日前收取；逾期不缴纳的，按每日3‰收取滞纳金。但该合同并未约定由本案原告能祥企业服务公司向被告薛文波直接收取滞纳金。且根据原告能祥企业服务公司于2019年12月2日最后一次出具的物业服务费催款通知载明，滞纳金按物业服务费的1%收取，该催款通知书由被告薛文波签字确认，得到原、被告的认可，对滞纳金如何计算双方已作出了新的约定。故原告能祥企业服务公司所主张的违约金应按物业服务费的1%计算，则被告薛文波应向原告能祥企业服务公司支付违约金1991.1元（199109.97×1%）。对原告能祥企业服务公司请求被告薛文波支付自2016年11月起以拖欠的物业费4863.02元为基数，分别依次按其拖欠的期限，以日千分之三的标准计算至付清之日止违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告能祥企业服务公司主张支付律师服务费8000元的诉讼请求，因原、被告双方并未对律师服务费的支付进行约定，故本院对该项诉讼请求不予支持。庭审中，被告薛文波辩称原告能祥企业服务公司没有提供物业服务，将垃圾堆放在其经营的宾馆门口，影响了宾馆的形象和经济收入，但被告薛文波未提供证据证明其辩解内容，对其不缴纳物业服务费的辩解意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；参照《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告薛文波于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市能祥企业后勤服务有限公司自2016年10月1日至2020年4月30日止欠付的物业服务费199109.97元、违约金1991.1元，共计201101.07元。二、驳回原告重庆市能祥企业后勤服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务利息。案件受理费4406元，减半收取2203元，由原告重庆市能祥企业后勤服务有限公司负担45元，被告薛文波负担2158元。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 孙潇潇二〇二〇年八月三日法官助理 李霖杰书 记 员 邓晓琴