河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终2350号 上诉人（原审原告）：行辉，女，1980年11月7日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：史明杰，河北神威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张涛波，男，1982年1月6日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：陈亮，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛广东，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 上诉人行辉因与被上诉人张涛波租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院(2019)冀0403民初3033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 行辉上诉请求：1、发还重审或撤销原判，改判双方签订的租赁协议于2019年7月7日解除；2、改判被上诉人返还履约保证金10万元和装修损失72元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一是一审法院没有依法调取涉案楼层消防验收合格证明，是导致作出错误判决的根本原因，属于严重违反法定程序；二是因被上诉人未按合同提供出租房屋消防设施合格的相关手续，上诉人多次联系催办，直到5月中旬才告知上诉人办不成了，致使上诉人无法办理办学许可证，造成预录学生及各种合作项目夭折，被上诉人严重违约导致合同目的无法实现；三是未按合同约定保持一楼大厅公共通道畅通，一楼大厅被“无公害蔬菜店”和“晨光文具店”两个门市占据严重影响了上诉人正常办学。上诉人多次沟通，直至2019年5月18日通道才通行，但已错过五一招生录取的最佳时机，并致使家长退费，造成上诉人损失惨重；四是被上诉人收到上诉人下发的解除合同通知后，于2019年7月7日回函，并没有对解除合同提出异议，故应当以确认双方于该日解除租赁协议。 张涛波辩称，一是一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，上诉人所述一审程序违法无事实与法律依据；二是消防手续应由上诉人办理，一楼公共通道畅通，被上诉人善意提醒上诉人贴封条，避免其财务丢失，被上诉人没有任何违约，反倒是上诉人欠付巨额房租；三是上诉人主张装修损失缺乏事实和法律依据，其违约在先且单方解除合同，所有责任由其承担；四是被上诉人不存在违约行为，上诉人不享有法定及约定解除权，上诉人主张自2019年7月7日解除合同没有事实和法律依据。 行辉向一审法院起诉请求：1、依法判决解除双方房屋租赁合同；2、退还原告向被告交付的履约保证金10万元，房屋租金218000元，物业费6000元，共计324000元；3、赔偿原告装修费用720000元，间接损失5万元，共计770000元；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年12月29日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《租赁协议》，主要约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的商铺事宜，订立本合同。一、租赁房屋的状况，1．甲方出租给乙方的商铺系坐落在邯郸市丛台区智慧港教育基地三层至四层（以下简称该商铺）。该商铺单层建筑面积约为400平方米，不作调整。附该商铺的平面图。2．甲、乙双方享受和承担本租赁合同所保证的权力和义务。3.合同期满，同等条件下，乙方享有优先续租权利。4.如果乙方经营不善，管理不到位所出现的一切问题，由乙方自己负责。二、租赁房屋的用途：乙方向甲方承诺，对所有租赁商铺的使用范围与乙方的经营范围相符。乙方经营范围进行调整的，该商铺的使用范围也可进行相应调整，需征得甲方同意。三、租赁期限：本合同商铺租赁期限为两年。自2019年1月1日起至2020年12月31日止。租赁期满，本合同即终止，乙方无条件将该商铺退还甲方。如乙方继续续租，则需提前两个月提出请求，甲方在合同期满前1个月向乙方正式书面回复。四、租金支付，1．租金总额：每年年租金为六十二万四千元整。2．缴费方式：甲乙双方在本合同签定后，乙方需向甲方缴纳两层商铺履约保证金共计十万元。租赁期满或本合同正常终止后15日内，在乙方无任何拖欠费用的情况下，甲方将履约保证金全额退还乙方。商铺租金自2019年1月1日起计算（即2019年1月1日前为甲方允诺乙方的装修期），乙方首次向甲方支付3个月租金，以后每6个月支付一次。乙方需提前一个月向甲方支付下一期商铺租金（付款时间为自然月1号）。3．物业费每平米2.5元／月，（包括；公共照明、电梯维护费）缴费时间同租金支付时间同步。收款方：张涛波，收款账号：62×××74。五、租赁房屋的交付与返还。1．甲乙双方签订合同之日，甲方应向乙方交付该商铺使用权。2．甲方交付的租赁房屋应具备以下条件；甲方保证一搂大厅公共通道畅通，免费安装一至六楼的电梯、步行梯、公共部分的地砖、墙面粉刷。3．甲方负责安装消防系统，提供合格的消防设施。4．甲方负责提供正式上下水、供电电路、乙方依法缴纳水电费。5.乙方应在本合同约定的租期届满后返还该商铺，逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按5元／平方米向甲方支付该商铺占用期间的使用费。6、商铺返还前，乙方应自行拆卸并搬走其在该商铺内的所有物品及增添的附着物。如果乙方的拆卸或搬迁给该商铺或甲方的任何其他财务造成损坏，乙方应立即予以修复或向甲方作出赔偿。商铺返还时遗留在该商铺内属乙方所有的物品或附着物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，由此产生的费用由乙方承担。甲方的处理措施及费用必须合理。六、商铺的装修及维修，1．甲方允许乙方按其经营需要，在不影响商铺主体结构的前提下自行设计并装修。乙方应在装修之前向甲方提交设计图纸和施工方案，经甲方审核通过后进场装修。2．租赁期间，乙方在合理使用该商铺及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该商铺及附属设施受损的，乙方应负责维修。乙方不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。3.除本合同及其附件规定之外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备；如影响出租房屋主体结构的，应事先征得甲方的书面同意，并按规定须向有关部门批准后，方可进行。乙方的装修或者增设附属设施和设备如不影响出租房屋主体结构的，可自行进行，无须征得甲方的书面同意。乙方增设的附属设施和设备归乙方所有，维修责任由乙方自行承担。” 另查明，2018年11月6日，原告通过银行转账100000元保证金至被告名下银行账户，2018年12月1日原告通过梁志勇的银行账号支付给被告租金136000元，2019年1月2日被告收到原告租金20000元、2019年5月31日原告收到被告租金62000元，以上共计318000元。庭审过程中，被告认可原告另行支付给其物业费6000元。 再查明，据消防监督结果公开查询，位于滏东大街与北仓路交叉口西北角人和三期工程建设工程竣工验收消防备案抽查显示为“合格”。 还查明，原告为开办学校，对租赁标的物进行了装修。2019年4月24日，邯郸市丛台区公安消防大队出具丛公消设备字（2019）第0021号《建设工程消防设计备案凭证》，载明邯郸市丛台区立行培训学校有限公司消防改造建设工程（地址滏东大街与油漆厂路交叉口西北角人和三期商业楼）的消防设计已备案并核发备案凭证。 一审法院认为，原告要求解除租赁协议，被告亦同意，故此协议应予解除。 关于原告要求被告返还相关费用以及要求被告赔偿装修损失。本案争议焦点为原告交付给被告的房屋是否符合双方签订的租赁协议要求。第一、关于消防。本案被告交付给原告租赁房屋时，房屋整体经消防验收系合格的，故被告交付给原告的房屋符合双方协议约定。根据《中华人民共和国消防法》第十五条第一款：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。”本案中，原告承租房屋系用来开办学校属于公众聚集场所，故根据上述法律规定，由建设单位或者其开办的学校向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，此项义务应由原告承担而非被告，故原告主张被告未能提供消防合格手续证明的主张不能成立。第二，关于大厅通道。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告称被告提供的房屋通道不畅通,影响其使用,但其提交的现场照片未显示拍摄时间,且无法反映其主张的情形存在。另，原告收到房屋后对房屋进行了装修，其租赁房屋在三、四层，如通道不畅其却能将相关装修建筑材料搬运上楼，明显不合常理。据此，原告主张通道不畅影响使用亦不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国消防法》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告行辉与被告张涛波于2018年12月29日签订的《租赁协议》予以解除；二、驳回原告行辉其他的诉讼请求。案件受理费11500元，由原告行辉负担。 二审期间，行辉提交了录音、录像、微信聊天截图等证据，证明通道在2019年5月14日还未畅通，下面是蔬菜门市。消防手续对方一直在办理，上诉人多次催促，但只到5月15日才告知办不了，影响上诉人办学。张涛波质证认为，照片不能显示时间，无法证实我们的租赁物不符合合同约定。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，行辉提交的微信截图显示，2019年3月27日至5月15日，双方就消防、通道及租金问题不断沟通。5月15日，出租方还通知“消防办到最后了，暂停了，你们能办，也可以，钱我们给你出”。6月11日，行辉给张波涛发出解除房屋租赁通知。7月7日，张涛波又给行辉发通知其搬离。7月19日，出租方通知，安居让拆除电梯门口的推拉门，承租方派人监督。拆除完毕3－4层在法院判定下来之前，电梯门将锁死，为确保财务安全，你方也可贴封条。录像和照片显示，到行辉所办的立行教育需穿过一楼超市。 再查明，出租方以邯郸市丛台区立行培训学校有限公司为名申请消防改造建设工程（地址滏东大街与油漆厂路交叉口西北角人和三期商业楼）为该楼二、三层。 本院认为，综合各方诉求，本案争议的焦点为：一是被上诉人在消防手续和大厅通道上是否根本违约行为的问题；二是合同的解除时间问题；三是保证金和装修损失是否应当返还的问题。 一、关于被上诉人在消防手续和大厅通道上是否根本违约行为的问题。 一是消防手续问题。根据查明的事实，本案中被上诉人实际承办相关手续，且其申请的消防手续包括不属于本案租赁物的二楼。另外，其5月15日通知，因消防暂停了，如上诉人办理，其可以出钱。综上，可知其未及时办理消防手续应承担一定责任，但由于双方并未明确约定办理消防手续的责任主体和期限，故认定被上诉人存在根本违约依据不足；二是通道问题。根据双方合同约定，甲方应保证一楼大厅公共通道畅通，但录像显示一楼已无大厅公共通道，需穿过一楼门市才能到达电梯和楼梯口，被上诉人应有一定违约责任，但因仍可通行，且还有其他通道，故尚不足以认定被上诉人根本违约。综上，被上诉人在消防手续和大厅通道上有一定违约责任，但认定其根本违约依据不足。 二、关于合同的解除时间问题。 根据查明的事实，2019年6月11日，行辉通知张涛波解除合同，7月7日，张涛波又通知行辉搬离，双方对解除合同并无异议，故合同的解除时间应为2019年7月7日，对行辉所提该合同解除时间的相关理由予以支持。 三、关于保证金和装修损失是否应当返还的问题。 根据本院认定的合同解除时间，合同履行期间为6个月零7天，上诉人所交纳的租金和保证金合计318000元，仅够6个月的租金，尚有7日租金未付，故对行辉所提返还保证金的请求不予支持。对所提装修损失，因确定该损失数额的证据不足而不予支持。 综上，上诉人行辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院(2019)冀0403民初3033号民事判决第二项； 二、变更河北省邯郸市丛台区人民法院(2019)冀0403民初3033号民事判决第一项为行辉与张涛波签订的《租赁协议》于2019年7月7日解除。 二审案件受理费12000元，由行辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  王跃安 审判员  张树刚 审判员  米秉华 二〇二〇年八月二十日 书记员  陈 波