河南省卢氏县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1224民初1047号原告:张建民，男，1965年3月22日生，汉族，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：马德斌，河南天保律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：卢氏宾馆。住所地：卢氏县县城南大街。统一社会信用代码：914112247296257775。法定代表人：张一，任总经理。委托诉讼代理人：任留智，河南宇萃律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告张建民诉被告卢氏宾馆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序情形，裁定转为普通程序，于2020年8月3日公开开庭进行审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张建民向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还购房款本金782681.80元及利息152672.95元（自2017年2月15日起暂计算至2020年5月6日，利息计算标准为：全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；2、要求被告赔偿房屋增值损失323184元。庭审中原告将利息变更为从2017年2月15日起按年利率6%支付利息至2020年5月6日。事实与理由：2017年1月25日，他与被告签订《房屋买卖协议》，购买被告出售的卢氏县卢园公寓二号楼一单元12楼B户房产一套，并缴纳房款771601.80元，被告按期交付房屋。后三门峡市中级人民法院以被告未取得商品房预售许可证明，认定他与被告签订的《房屋买卖协议》无效，协议确认无效后，根据相关法律规定被告应返还房款本金及利息并赔偿损失，故他起诉来院。卢氏宾馆辩称，第一、被告已将房屋卖给原告，但因为第三人原因原告无法实际占有房屋；第二、协议中未约定房款利息，要求赔偿房屋增值损失没有法律依据，不应得到支持。原告向本院提交如下证据：1、房屋买卖协议。证明原告与被告于2017年1月25日签订房屋买卖协议，购买卢园公寓二号楼一单元12楼B户，房屋价款为771601.8元；2、卢氏宾馆自助公寓房款清单及交款收据。证明原告购买上述房屋共计花费782681.8元；3、河南省三门峡市中级人民法院（2020）豫12民终368号民事判决书。证明经三门峡市中级人民法院判决认定原、被告于2017年1月25日签订的《房屋买卖协议》系无效协议；4、卢氏县城卢园公寓周边各住宅小区的销售合同。证明卢园公寓周边各住宅小区每平米的销售单价基本在4300-5800元之间。被告向本院提交如下证据：房屋买卖协议、情况说明两份。证明涉案房屋没有开发手续、准建手续、预售许可证手续，且房屋没有抵顶给第三人的事实。经庭审质证，被告对原告的证据1无异议，该证据能够证明房屋已经卖给原告，且原告在签订协议时已充分了解房屋手续不完备，协议也未约定违约利息；对证据2中的装修押金、物业费收据有异议，认为与本案无关，同时能够证明原告已经占有该房屋；证据3无异议；证据4有异议，认为不能证明房屋价款增值数额。原告对被告提供的证据均无异议。本院认为，原告提交的证据1、2、3与被告提交的证据，结合庭审调查可以作为有效证据使用。原告提交的证据4本院将根据庭审调查，结合双方当事人主张，综合予以认定。根据当事人陈述、庭审调查和双方提交的证据，本院认定事实如下：2017年1月25日，原告张建民（乙方）与被告卢氏宾馆（甲方）签订《房屋买卖协议》，协议约定“一、甲方出售的房屋位于卢园公寓二号楼一单元12楼B户，现状为框架毛坯房，建筑面积约269.32余平方米（最终以办理房产证测量面积为准）；二、乙方在充分了解甲方出售的房屋现状（目前相关手续不完善）的情况下，愿以771601.8元予以购买；三、双方约定：乙方在本协议签订之日一次性交清全部房款，最终以甲方出具的收房款票据为准；四、甲方在收到乙方全部房款后，及时将该套房屋钥匙交付乙方。甲方将房屋钥匙的交付，即视为房屋的交付；五、鉴于该房屋不具备过户条件，待过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。所发生的契税等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担；六、本协议签订后，乙方应按照物业公司规定，缴纳各项卫生物业等费用，遵守物业管理规定，互助团结处理邻里关系；七、乙方不能按期付清房款。逾期房款部分，乙方应加付按日千分之一计算违约金给甲方；八、甲方出售的房屋存在产权质量等问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担”。协议签订后原告于2017年2月15日、2月27日、3月14日分别向被告交纳房款25万元、25万元、271601.8元，合计771601.8元，于2017年3月14日向被告缴纳沙子、水泥款6380元，于2017年4月17日向卢氏县新城物业管理有限公司缴纳装修押金2000元、垃圾处理费300元、2017年物业费2400元。后原告从被告处接收钥匙，并欲对房屋进行装修时，发现案外河南昊运建筑安装工程有限公司员工以该房已抵顶为由将门锁堵住，双方为此发生纠纷，原告起诉来院要求河南昊运建筑安装工程有限公司、吴旭、王艳洁停止侵权、恢复原状。2018年11月20日，经本院（2018）豫1224民初1787号民事判决书认定张建民未取得争议房屋的所有权，其要求停止侵权、恢复原状没有合法依据，故判决驳回其诉讼请求。后张建民不服提起上诉，三门峡市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2019年，张建民起诉卢氏宾馆，要求确认张建民与卢氏宾馆于2017年1月25日签订的房屋买卖协议有效，并交付房屋，河南昊运建筑安装工程有限公司作为第三人参加诉讼。2019年12月25日，经本院（2019）豫1224民初1750号民事判决书认定，卢氏宾馆将违法建筑未得到解决的房屋出售给张建民，且卢氏宾馆与河南昊运建筑安装工程有限公司就该房屋已经抵顶，故张建民的诉讼请求不予支持。张建民可另行主张房款及损失。后张建民不服提起上诉，三门峡市中级人民法院以截止二审审理期间，卢氏宾馆并未向法院提交其取得商品房预售许可证的证明，故双方签订的房屋买卖协议应为无效协议，张建民要求交付房屋的诉求无事实和法律依据为由，判决驳回张建民上诉，维持原判。现原告起诉来院，要求被告返还购房款并支付利息、房屋增值损失。本院认为，第一、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告双方于2017年1月25日签订的《房屋买卖协议》因被告未取得商品房预售许可证被法院依法确认为无效协议，在合同被确认无效后，被告理应返还原告缴纳的房款777981.8元（购房款771601.8元、沙子、水泥款6380元），对于原告缴纳的装修押金2000元、垃圾处理费300元、物业费2400元，该款系原告向向卢氏县新城物业管理有限公司缴纳，并未向被告缴纳，故被告不予返还；第二、原、被告双方签订的《房屋买卖协议》被法院确认无效的理由为该房屋未取得商品房预售许可证。根据双方签订的协议第二条、第五条可知，原告在签订该协议时是明知房屋相关手续不完善，无法办理过户条件的，故原、被告对合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任，故对于原告主张房屋增值的损失本院不予支持。因原告并未对房屋实际占用，被告也未及时退还原告的购房款，故被告理应向原告支付资金占用期间的费用，但原告主张的年利率6%无法律依据，应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、限被告卢氏宾馆于本判决生效之日起十五日内返还原告张建民购房款777981.8元，并从2017年2月15日起以25万元为本金支付利息至2020年5月6日；从2017年2月27日起以25万元为本金支付利息至2020年5月6日；从2017年3月14日起以277981.8元为本金支付利息至2020年5月6日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计息，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至2020年5月6日止；二、驳回原告张建民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16000元、保全费5000元，合计21000元，由原告承担1000元，被告承担20000元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  胡 斌审 判 员  常卢培人民陪审员  郭志东二〇二〇年八月二十日书 记 员  郭冰冰