文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终2618号上诉人（原审原告）:王云燕，女，1976年4月11曰出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：齐俊港，山东莫同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李高岫，男，1969年11月8日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。被上诉人（原审被告）：谢荣凯，男，1988年2月22日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。上诉人王云燕因与被上诉人李高岫、谢荣凯案外人执行异议之诉一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初5007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王云燕上诉请求：1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初5007号民事判决，依法改判停止对2011060025号房屋的执行或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人对案涉房屋享有的权利属性符合司法解释关于排除执行的规定。1.上诉人在案涉房屋被人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。一审中，上诉人提交了书面的《房屋买卖合同书》，该证据足以证明上诉人与被上诉人谢荣凯基于真实意思表示就案涉房屋交易达成一致意见，签订了真实、有效的房屋买卖合同。合同签订在后、房款交付在前并不能否认合同的真实性。上诉人已持有《房屋所有权证》，因此在书面合同签订前支付房屋价款并不能认定违背常理，且支付房款与签订合同均发生在同一时期，进一步反映出交易的真实性；2.上诉人在案涉房屋被人民法院查封前已合法占有该房屋。首先，上诉人一审中提交的《房屋所有权证书》以及收到条、取款凭证、银行交易明细足以证明与被上诉人谢荣凯已经实际履行了房屋买卖合同。其次，上诉人占有该房屋后，对房屋进行装修，并一直使用至今。上诉人一审中提交的《物业费单据》等证据有效证明上诉人占有使用该房屋的事实；3.上诉人已向被上诉人谢荣凯支付了全部房屋价款。如上所述，上诉人一审中提交的收到条、取款凭证、银行交易明细足以证明上诉人已在合同签订时支付完毕房屋价款，履行完毕合同义务。至于收到条数额与合同约定价款存在8000元的差额，系因年代久远，该部分价款的收到条已经遗失，但相较于房款总额以及上诉人已经提交的付款凭证而言，因客观原因无法提供该收到条并不影响房屋买卖合同已经实际履行完毕的事实，而且该事实也得到了被上诉人谢荣凯的认可；4.案涉房屋未办理过户非上诉人自身原因所致。首先，上诉人对涉案房屋未办理过户没有过错。上诉人作为一名没有专业法律知识的普通人，与被上诉人谢荣凯交易该房屋时，查看《房屋所有权证书》，在房屋过户前，一直持有该权利证书，足以说明了其已尽到了审慎注意义务并存在权利保护意识。从上诉人缴清房款、占有房屋后，便要求谢荣凯办理过户手续，但是谢荣凯将《房屋所有权证书》原件交付上诉人并告知上诉人无需担心，待其有时间便可办理过户登记。后被上诉人谢荣凯便彻底失联，上诉人无法与其取得联系。由此可知，上诉人已尽可能维护自身合法权益，对房屋没有过户非自身原因所致。其次，房屋未办理过户系因被上诉人谢荣凯主观故意造成。被上诉人谢荣凯收取房款、交付房屋后一直以各种理由推迟过户，后登报挂失并重新办理《房屋所有权证书》，将案涉房屋抵押他人。该事实显示谢荣凯明显存在欺骗上诉人、使用已售与上诉人的房屋获取非法利益的预谋并已付诸实施。该行为直接导致案涉房屋已客观无法过户至上诉人。综上，上诉人早在2011年便已签订合同、付清房款并合法占有、使用案涉房屋至今，远远早于法院查封时间，且早于被上诉人之间的借贷关系成立时间，由此可知上诉人的物权期待权明显优于被上诉人的债权请求权。上诉人在一审中提交的证据已形成完整证据链，且对其中存在的形式上的矛盾作出合理解释，一审法院对此作出的认定错误。二、一审法院未正确适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项。关于该项规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》有如下解释，能够归责于买受人的原因导致未办理过户登记分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。本案中，无任何证据显示上诉人存在上述三个可归责层面的情形，通过上诉人的种种行为可显示出其已积极行使登记权利。综上所述，被上诉人在案涉房屋上存下的权利足以排除执行，请求二审法院查清案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。李高岫辩称，一、涉案房产有效证书仍登记在谢荣凯名下，2012年12月27日在谢荣凯的配合下已在公证处做了公证并在房产局办理了房产抵押登记证书，李高岫取得房屋抵押权是合法且善意的。（2019）鲁1602执异190号执行裁定认为，经生效法律文书确认，申请执行人李高岫对涉案房产享有优先受偿权，依法驳回异议人王云燕的异议请求。一审法院认定事实清楚，上诉人王云燕提交的证据，无法形成完整的证据链条且证据之间存在矛盾，现有证据不足以证实王云燕就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依法驳回异议人王云燕的诉讼请求。二、上诉人对案涉房屋享有的权利属性并不符合司法解释关于排除执行的规定。1.《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的条规定，系解决无担保的普通金钱债权人与物权期待权人的关系，并不涉及金钱债权人对执行标的享有抵押权的情况；2.权利的排序为消费者买受人的物权期待权>建设工程价款优先受偿权＞抵押权>一般不动产买受人的物权期待权。从上述排序看，能够优于法定担保物权的，只有作为消费者买房人的物权期待权，而非一般不动产买受人的物权期待权。三、王云燕与谢荣凯的房产交易存在诸多疑点：1.先支付资金后签订房屋买卖合同的行为有违常理。《房屋买卖合同书》载有签订时间为2011年9月27日，从收到条内容来看房款的大部分是在2011年9月17日前支付，仅尾款25000元在2011年9月27日支付，银行交易明细未载明王云燕所主张“房款”的对方账户是否为谢荣凯，银行交易明细及取款凭证也无法体现与本案的关联性；2.王云燕与谢荣凯签订的《房屋买卖合同书》约定涉案房屋价款18.8万元，从收到条内容看支付房屋价款为18万元，既然早已约定房款是18万元，为什么在后来签订《房屋买卖合同书》时房屋价款成了18.8万元。所称的8000元既无款项支付凭证，也无收款证明，王云燕所称的“系因年代久远，该部分价款的收到条已经遗失”的理由明显系撒谎。不排除房产交易虚假的可能性，不排除名义上通过签订《房屋买卖合同书》而进行的其它行为。四、王云燕与谢荣凯未及时办理房产过户手续，王云燕存在主要过错。谢荣凯取得房产证的时间是2011年6月1日，王云燕称与谢荣凯的房产交易时间是2011年9月27日，李高岫与谢荣凯办理房产抵押登记的时间是2012年12月27日，如果是短期或当时不具备房产证过户的条件可以理解，但王云燕在长达数年内未向谢荣凯提出办理房产过户手续，主要还是自身的原因。王云燕在一审中提供的证据及解释存在诸多矛盾之处，无法自圆其说，这些被上诉人在一审答辩中都有详细的解释。王云燕所称的“从上诉人交清房款、占有房屋后，便要求谢荣凯办理过户手续”“谢荣凯彻底失联，无法与其联系”“被上诉人谢荣凯收取房款、交付房屋后一直以各种理由推迟过户”等理由不成立，据谢荣凯称王云燕一直能联系到他，彻底失联的说法纯属无稽之谈，既然彻底失联又怎会以各种理由推迟过户，况且王云燕在长达数年内也从未向谢荣凯提出办理房产过户手续。五、即便是王云燕与谢荣凯的房产交易真实存在，没有办理房产过户手续，不排除王云燕刻意规避房产交易税费的原因。据谢荣凯称当时没有办理过户，是新房交易当时的过户费太高，王云燕想等几年再过户。这也就不难理解为什么王云燕在长达数年内，既没有找鑫宇房产中介介绍人，也没有主动找谢荣凯，更没有采取法律手段等积极有效的措施有违常理的原因。对于当事人消极不行使登记权利，为了逃税而故意不办理登记的行为，不应当受到法律的保护。六、2019年11月8日最高院公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称九民纪要），认为二手房买受人的权利不能排除抵押权人的执行。1.“九民纪要”第126条规定：“----买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则”。该规定比较含蓄的表达了一个意思：非商品房消费者（如二手房买受人）对标的房屋的权利不能排除抵押权人对标的房屋的执行。2.《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与使用》（最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社出版，2019年版）第636页最后两行载明“二手房购买人的权利不应当优先于抵押权人，除非抵押权人同意出卖人转让涉案房屋。”第637页第三段载明：“出售在先，抵押权设定在后，购买人的权利优先还是抵押权优先？应当区分是否为消费者购房人，如果是一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，并不优先于抵押权。”从上述解读也可以看出，“九民纪要”认为二手房买受人的权利不能排除抵押权人的执行。综上，李高岫善意且合法取得涉案房屋抵押权，对涉案房产享有优先受偿权。即使王云燕与谢荣凯的房屋买卖行为真实存在，但主要因为王云燕自身的原因导致房屋未办理过户手续，事后更没有采取积极有效的补救措施，更有可能触及刻意规避房产交易税费的法律底线。王云燕提出的诉讼请求，理由不应被支持，应依法驳回。谢荣凯未作答辩。王云燕向一审法院起诉请求：1.请求确认位于滨州市滨城区黄河十路渤海八路裕华苑小区64号楼1-02阁(房产证号东区字第××)楼房由王云燕购买合法有效；滨城区人民法院应依法解除对该楼的查封，并停止对该楼房评估、拍卖等执行行为。2.诉讼费用由李高岫、谢荣凯承担。一审法院认定事实：李高岫与谢荣凯、刘丹民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年9月28日作出(2016）鲁1602民初2793号民事判决，判决内容：一、谢荣凯、刘丹于判决生效之日起十日内偿还李高岫借款本金100000元及利息（截至2016年6月28日应付利息74000元；自2016年6月29日起至本判决确定的履行之日止的利息，以借款本金100000元为基数，按月利率2%计算）；二、李高岫对谢荣凯、刘丹提供抵押担保的房屋（房屋所有权证号：房权证滨字第××号）享有抵押权，并有权对该抵押物在100000元抵押额度内优先受偿。判决生效后，李高岫向一审法院申请执行，执行案号为（2017）鲁1602执470号。因被执行人暂无财产可供执行，一审法院于2017年9月28日作出（2017）鲁1602执470号执行裁定，裁定终结(2016）鲁1602民初2793号民事判决的本次执行程序。2019年5月29日，一审法院恢复执行该案，立案案号（2018）鲁1602执恢520号。2018年8月31日一审法院查封了涉案房产。王云燕作为案外人，向一审法院提出执行异议，2019年9月6日，一审法院作出（2019）鲁1602执异190号执行裁定，认为经生效法律文书确认，申请执行人李高岫对涉案房产享有优先受偿权,故驳回异议人王云燕的异议请求。王云燕不服，在法定期限内向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，案涉房产的房权证（滨州市房权证东区字第××号）载有的房屋所有权人现为谢荣凯；房屋他项权证（滨房他证中区字第2013010011）载有的房屋他项权利人为李高岫。庭审中，王云燕提交《房屋买卖合同书》、收到条、房权证、物业费单据、取款凭证及银行交易明细，用以证明其与谢荣凯签订房屋买卖合同并已交清房款，且谢荣凯将房权证原件及房屋已交付给王云燕，王云燕一直居住至今，案涉房屋归王云燕所有，没办理过户手续是因为谢荣凯不配合。李高岫有异议，认为《房屋买卖合同书》约定价款与实际付款不一致，且先付款再签合同有违常理，存在交易虚假的可能，没有办理过户手续王云燕存在过错，且其对案涉房产享有优先受偿权，王云燕上述主张不成立。经审查，1.《房屋买卖合同书》约定案涉房屋价款为188000元，从收到条内容来看支付房屋价款为180000元；2.《房屋买卖合同书》载有签订时间为2011年9月27日，从收到条内容来看房款的大部分是在2011年9月17日前支付，仅尾款25000元在2011年9月27日支付；3.银行交易明细未载明王云燕所主张“房款”的对方账户（即收款方）是否是谢荣凯，亦无法体现银行交易明细及取款凭证与本案的关联性；4.房权证（滨州市房权证东区字第××号）载有的房屋所有权人为谢荣凯；5.对于案涉房产未办理过户登记的原因，王云燕未提交证据证明。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案争议的焦点为王云燕是否是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王云燕提交的证据，无法形成完整的证据链条且证据之间存在矛盾，现有证据不足以证实王云燕就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的。故，对其诉讼请求，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决：驳回王云燕的诉讼请求。案件受理费4060元，由王云燕负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一：租赁合同七份，证实上诉人自购买案涉房屋至今一直合法占有该房屋；证据二：证明两份，证实2011年上诉人的邻居孙勇强介绍装修工人张进军对案涉房屋进行装修，2011年11月份完工。被上诉人质证称，上诉人提交的租赁合同和证明不予质证，被上诉人不是当事人，对真实性不发表意见。王云燕在一审的时候陈述一直居住至今，一审没有说租赁，而且这种证明与本案没有关系。上诉人另申请孙永强、樊德鑫出庭作证。孙永强作证称，王云燕居住于案涉房屋，但何时开始居住的具体时间记不清了。樊德鑫作证称，其是从王云燕处租赁的案涉房屋。上诉人质证称，通过两位证人的证言可以得知，第一，作为上诉人的邻居兼同事，对于案涉房屋是否由上诉人使用，是有证明能力的，况且该邻居还向上诉人推荐了装修师傅，其证言与上诉人提交的装修师傅出具的书面证言相互印证，证实2011年上诉人购买房屋之后，便着手装修并使用该房屋；第二，目前该房屋由证人樊某上诉人处租赁使用，证实了上诉人以间接占有的方式合法占有了案涉房屋，与上诉人提交的书面租赁合同相互印证。综合以上两点，上诉人对涉案房屋的合法占有状态自2011年一直延续到现在。被上诉人对两证人证言没有意见。本院经审查认为，上诉人提交证据具有真实性，且与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。因此，本案案由应为案外人执行异议之诉，而非执行异议之诉。本案的争议焦点为上诉人对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人主张其满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，上述第二十八条规定的四项条件必须同时满足，才能产生排除强制执行的效力。即便上诉人在法院查封之前实际占用该房屋，但由于存在签订《房屋买卖合同书》约定价款与实际付款不一致，且存在大部分付款在合同签订之前以及银行交易明细及取款凭证无法看出与本案的关联性等不符合常规的疑点，其亦未提交足够的证据予以排除系其自身原因导致涉案房屋未办理过户登记，应承担举证不能的不利后果。因此，上诉人的主张于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4060元，由上诉人王云燕负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  唐顺江审判员  李海云            本件与原本核对无异      二〇二〇年八月三日法官助理刘德霞书记员盛美