江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初5151号原告：南昌保利物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区绿茵路669号712室，统一社会信用代码913601007670316389。法定代表人：何智韬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱钰，江西华罡律师事务所律师，执业证号13601201411882778。委托诉讼代理人：张萍，江西华罡律师事务所实习律师，实习证号36001905210066。被告：李某，女，汉族，现住南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：姜某（与被告李某系夫妻关系），男，现住南昌市红谷滩新区。原告南昌保利物业管理有限公司与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南昌保利物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱钰、张萍，被告李某及其委托诉讼代理人姜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌保利物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李某向原告缴清2013年12月31日至2019年12月31日期间产生的物业管理费46872元、滞纳金9374.4元；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2011年9月28日，被告李某向南昌铭雅欧洲城实业有限公司购买了位于南昌市红谷滩新区某房屋，建筑面积217平方米。2012年4月16日，被告李某与南昌铭雅欧洲城实业有限公司正式办理交楼手续并与原告南昌保利物业管理有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按照约定标准按建筑面积3元／平方米／月计算缴纳联排别墅物业费；物业费缴纳时间为每月的十日前，如在当月最后一日仍未缴纳物业管理服务费的，每逾期一日原告将按欠交的千分之一收取滞纳金。合同签订后，原告一直严格按照双方合同约定提供优质、周到的物业管理服务，而被告却自2014年1月1日起无故拖延支付物业管理费至今。期间，原告曾多次通过上门、电话等方式催告被告尽快交清拖欠的物业管理费，但被告均态度强硬、置之不理。为维护原告的合法权益不受侵害，原告依法提起诉讼，望判如所请。案件审理过程中，原告调减第一项诉讼请求为：判令被告李某向原告缴清2014年1月1日至2018年12月31日期间产生的物业管理费39060元、滞纳金7812元。被告李某辩称：1.被告于2011年9月28日购买保利高尔夫花园某室，2012年4月16日接房验收时发现地下室严重漏水，当时地产公司解释称新房还未装修，下雨天雨水灌满配电井后会经由配电箱进入室内，房屋装修过程中对配电箱和地下室墙体进行处理会解决漏雨问题，费用是多少都由保利地产公司承担。被告出于对保利集团的信任接收了该房产，交了所有交房费用并办好房产手续，之后也续缴了物业费。2013年3月开始装修房屋，按照地产公司的说法重点改造了配电箱和地下室墙体，但是后期下雨地下室依然漏水。被告发现该情况后进一步和保利地产、物业的经理及管家专员沟通，物业公司特意派相关工程人员到现场勘察研究并和被告方装修人员商量解决方案。时任物业经理承诺，由被告方将解决方案的预算交至物业公司，物业公司会与地产公司上报沟通，费用由物业公司解决。被告方遂找装修公司做了预算并提交给原告，随后也按方案做了漏水维修工程，现在漏水问题有改善但仍存在，被告家中装修也因漏水问题无法处理好停滞下来。就维修漏水的工程费用，被告多次与原告沟通，历任四任经理，从一开始物业与地产沟通到后来让业主与地产沟通，原告及地产公司一直都未予以处理，甚至连解决方案的资料和被告上报的资料也不知所踪。被告在自身权益无法保障的情况下才停止缴纳物业费，以促使物业尽快和地产沟通达成处理方案，停缴目的也已告知物业。2.几年来，由于原告管理失职，小区园区景观和配套设施损毁严重，已不再是南昌市高档小区，雨季小区积水严重导致居民出行困难，今年暴雨期间由于地产公司设计施工缺陷，雨水倒灌造成地下室积水，严重影响业主正常生活，地产公司将不合格的房产出售给业主，业主保留追究地产公司责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的南昌市不动产登记信息查询结果、收楼确认书、前期物业管理服务协议、2013年物业费交费收据、案涉房屋地下室照片、小区环境照片等证据，本院认定事实如下：被告李某于2011年9月28日与南昌铭雅欧洲城实业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》购买红谷滩新区逸兴路99号保利国际高尔夫花园某室，该房屋建筑面积为217平方米，前期物业管理服务由原告南昌保利物业管理有限公司提供，物业管理公共性服务收费标准为3元/平方米建筑面积。2012年4月16日，被告李某办理了该房屋的收房手续，并与原告签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：1.物业管理服务内容包括房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，环境卫生，安防服务，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理服务，社区交流工作，特约服务工作，财务工作；2.物业管理费按每户建筑面积计收，交纳费用时间为每月十日前，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日将按欠交金额的1‰收取滞纳金；3.乙方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方（被告）有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。该协议还对物业服务质量等内容作出了约定。上述协议签订后，李某向南昌保利物业管理有限公司交纳案涉房屋物业服务费至2013年12月31日。原告以被告欠付物业服务费为由提起本案诉讼。庭审过程中，被告辩称其在收房时就发现地下室存在漏水问题，就该问题也与原告及开发商多次沟通协商，漏水问题由被告自行组织装修人员进行维修，相关费用物业承诺由物业报销，可以通过物业费来抵扣。经法庭询问原告，原告代理人称因物业公司人员变动，同时也查找不到被告所称协商方案的报备记录，故不清楚被告所称协商方案是否属实。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对原、被告双方均有拘束力，原告为保利国际高尔夫花园小区提供物业服务，被告作为业主应按约定向原告交纳物业服务费。关于被告欠付案涉房屋物业服务费的金额问题，被告李某对其缴纳物业服务费的事实负有举证责任，因未提交证据对原告主张的欠费期间予以反驳，故本院对原告提出被告尚欠付案涉房屋2014年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费的主张予以确认，对原告要求被告支付该期间物业服务费39060元（3元/平方米/月×217平方米×60个月）的诉请予以支持。被告李某虽辩称物业公司曾承诺报销维修地下室漏水问题的工程费用并从物业费中予以抵扣，但其未能提供证据证明原告作出此项承诺，且原告对此也未予以认可，故本院对被告该项抗辩意见不予采纳。被告李某提出原告物业管理失职造成园区景观和配套设施损毁严重，对此，本院认为，物业服务具有长期性、复杂性，业主对物业服务有不满，可要求原告承担继续履行、采取补救措施等责任，以拒交物业服务费来消极对抗不利于小区整体物业管理。鉴于被告并非无故拒交物业费，同时原告也应积极改善其物业服务水平，本院对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告南昌保利物业管理有限公司支付保利国际高尔夫花园某室2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费39060元；二、驳回原告南昌保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费972元(已由原告南昌保利物业管理有限公司预交1210元)，减半收取486元，由原告南昌保利物业管理有限公司负担98元，被告李某负担388元，退回原告南昌保利物业管理有限公司724元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邬化雨二〇二〇年八月十八日书记员  钟芬芬附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。