浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初2312号原告（反诉被告）：竹彩凤，女，1972年2月21日出生，汉族，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：竹鲁明、林忠再，浙江君策律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州上尚新商业经营管理集团有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道溪望路海创园人才公寓2-8-2。法定代表人：鞠智昂，总经理。委托诉讼代理人：邱浩华，男，1988年5月9日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区，系公司员工。被告：俞雷，男，1989年2月16日出生，汉族，住浙江省新昌县。原告(反诉被告)竹彩凤诉被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司（下称上尚新公司）、俞雷租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在诉讼过程中，上尚新公司提出反诉，本院于2020年6月5日一并公开开庭进行了审理。竹彩凤及其的委托诉讼代理人竹鲁明、林忠再，上尚新公司的委托诉讼代理人邱浩华，被告俞雷均到庭参加诉讼。审理中双方当事人申请庭外和解2个月。本案现已审理终结。竹彩凤起诉称：2019年7月4日，竹彩凤、上尚新公司、俞雷签订《绿城PAPK租赁协议》一份，约定俞雷将位于3号楼1层975室整体转租给竹彩凤使用，并取代俞雷作为承租方，上尚新公司继续作为出租方。合同约定房屋面积为121平方米，租期共3年，即自2018年9月25日起至2019年10月24日止；租金为7.5元每平方米每天，从第3年起，在基本租金基础上每年递增6%，此外，协议还对各方之间的其他权利义务做了约定。此后，竹彩凤依约缴纳了租赁保证金，空调使用金，水电押金等费用。然而，协议签订之后，竹彩凤发现案涉租赁房屋的实际面积为79.83平方米，远远小于约定的面积，竹彩凤也要求二被告提供案涉租赁房屋的房产证，但二被告始终不予以提供，刻意隐瞒案涉租赁房屋的实际面积，更为恶劣的是，为达到其骗取租金的目的，在工商登记期间上尚新公司伪造竹彩凤的签字，签订虚假房屋租赁合同。另，在竹彩凤租赁期间，案涉房屋的噪音巨大，已对竹彩凤正常的营业造成了影响。而且，上尚新公司亦收取了竹彩凤免租期期间的租金。2019年9月4日，上尚新公司采取了停水停电，造成竹彩凤大量的原材料变质损坏，事实上，也造成了竹彩凤无法对外继续营业。综上，竹彩凤认为，上尚新公司在签订协议时存在欺诈，案涉租赁房屋的实际面积远远小于协议约定面积。已经造成了竹彩凤重大经济损失。据此，为维护竹彩凤合法权益，根据我国法律的有关规定，特提起诉讼。竹彩凤诉讼请求：1.解除各方签订的《绿城PAPK租赁协议》；2.上尚新公司退还竹彩凤面积差租金25628元（7.5元每平方*83天=25628元）、剩余租金12140元及免租期租金27603元（年租金331238/12=27603元）；3.上尚新公司返还竹彩凤租赁保证金55206元、空调使用金20000元、水电押金6050元、共计81256元；4.二被告共同赔偿竹彩凤经济损失164095元（装修费用66945元、搬家费850元、转让费60000元、营业损失24000元、材料损失费7000元、住宿押金5300元）；5.本案诉讼费用由二被告共同承担。上尚新公司答辩称：1.上尚新公司与竹彩凤签订的合同真实有效，在合同签订后，房屋已经交付，全面履行了合同义务。2.2019年7月4日，竹彩凤从俞雷处受让的案涉房屋的租让权并签订《绿城PAPK租赁协议》，当时竹彩凤已经实地查看了房屋，对房屋租赁情况是了解并认可的，按照租赁协议第四条约定，竹彩凤逾期未提出对面积有异议，竹彩凤是对房屋认可的。3.租赁标的是双方认可的特定房屋，合同约定的租金是固定的金额，与约定的租赁面积、建筑面积大小无关。影响租金的是套内的面积和实际使用面积，该面积其实就是竹彩凤实际考察并认可的面积。不论约定的面积是多少，实际使用面积是不变的。4.办案中，商铺得房率的问题，已经达到了95.3%是不合理的，与实际情况不符，正常是60%-70%。且在建筑面积相同的情况下，得房率60%和95%的租金不可能是一样的。房屋的套内面积和使用面积是不变的，无论面积多少不影响竹彩凤的权益。5.因为竹彩凤严重违约，因此上尚新解除合同，由此产生的经济损失应该竹彩凤自己承担。俞雷答辩称：俞雷和竹彩凤以及俞雷和上尚新签订的合同是一样的，俞雷对面积是不清楚的，俞雷只知道合同约定的面积。上尚新公司反诉称：2019年7月4日，上尚新公司与竹彩凤签订了《绿城PAPK租赁协议》一份。协议签订后上尚新公司按约将符合协议约定的租赁房屋交付给竹彩凤使用，竹彩凤一直使用至2019年10月22日，按协议约定竹彩凤应于2019年8月25日前支付本期租金151817元，虽经上尚新公司多次催讨，截止今日仍未支付。按时足额支付租金是承租人的法定义务，也是重要义务，竹彩凤长期拖欠租金的行为严重违反了合同约定也严重损害了上尚新公司的合法权益。且根据双方签订的《绿城PAPK租赁协议》第十二条，违约责任第三款之规定，竹彩凤应当支付剩余租期全部租金30%且不少于当期租金标准的6个月租金的违约金。现为维护上尚新公司的合法权益，今特起诉。上尚新公司反诉诉讼请求：1.确认上尚新公司与竹彩凤签订的租赁合同于2019年9月19日解除；2.竹彩凤补交免租期租金13801.5元（按已使用租期与未履行租期的比例，主张补交半个月免租期）；3.竹彩凤支付逾期付租违约金26416.16元（每逾期一日支付应付款总额千分之三的违约金，支付至2019年10月22日止）及解除合同违约金165619元（6个月租金）且租赁保证金55206元不予退还。4.竹彩凤支付逾期未将注册地址迁出租赁物业的违约金129734元（按合同约定每日10000元，主张租赁物业不能正常使用产生的实际损失，以与竹彩凤约定租金为标准暂计算至2020年4月10日）以上费用共计390776.66元，扣除竹彩凤的空调押金20000元与水电押金6050元，竹彩凤尚应支付364726.66元；5.竹彩凤承担本案本诉与反诉的所有诉讼费用。审理中，上尚新公司将第2项诉请撤回，将第4项诉讼请求变更为：竹彩凤支付逾期未将注册地址迁出租赁物业的违约金161000元（按合同约定每日1000元，公司主张租赁物业不能正常使用产生的实际损失，以与竹彩凤约定租金为标准计算至2020年4月21日）以上费用共计422042.66元，扣除竹彩凤的空调押金20000元与水电押金6050元，竹彩凤尚应支付395992.66元。反诉中，竹彩凤答辩称：上尚新公司所述的事实与实际事实不符。在注册营业执照的时候就是上尚新公司注册的，且上尚新公司也没有履行合同义务，导致竹彩凤无法开展其他的餐饮经营。竹彩凤认为是上尚新公司违约在先导致合同无法继续履行。审理中，竹彩凤和上尚新公司围绕诉讼（反诉）请求、抗辩理由依法提交了证据，俞雷未提供证据，视为放弃举证权利。对双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对竹彩凤提供的证据上尚新公司质证如下：对证据2微信聊天记录，认为系竹彩凤与俞雷的聊天，上尚新公司不清楚，三性不予认可；对证据6房屋租赁合同、证据7个体工商户开业登记申请书，认为真实性有异议，没有看到过合同，即使是真实的，也会有这样的情况，是竹彩凤委托中介办理的，而且为了方便注册，会把面积写小；对证据10收款收据，认为真实性有异议，即使有这笔钱，也是因为竹彩凤违约导致的损失，应该由竹彩凤承担。俞雷对竹彩凤提交的证据3统一收款收据，5不动产登记证书，6房屋租赁合同，7个体工商户开业登记申请书，8通知函，9邮件查询记录、快递面单各一份，10收款收据,均不清楚，不予认可。对上尚新公司提交的证据房屋租金催缴函、快递面单、快递查询凭证，竹彩凤认为不是其签字，不予认可，俞雷对上尚新公司提交的所有证据，均不清楚，不予认可。经审查，本院认为，竹彩凤提交的证据收款收据，只能证明竹彩凤支出850元的事实，无法证明系因本次纠纷产生的搬家费用，故对此证据不予确认。对竹彩凤提交的其他证据，本院予以认可。上尚新公司提交的证据，符合证据的形式要件，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2019年7月4日，竹彩凤（乙方）、上尚新公司（甲方）及俞雷（丙方）签订《绿城PARK租赁协议》，约定：“甲方和丙方于2018年9月25日签订绿城PARK租赁协议（包含附件），从本协议签订之日起，乙方取代丙方的承租方地位，成为本合同项下的承租方；乙方承诺，其有权利、能力和资质履行本协议项下的义务，并且履行义务的行为不违反任何法律的规定，也不侵害任何他方的合法权益；丙方自愿对乙方基于履行本协议对甲方所付的一切债务承担连带清偿责任；本协议生效后，丙方缴纳的租赁保证金、空调使用押金、水电押金自动转为乙方应缴纳的租赁保证金、空调使用押金、水电押金；本协议生效后，原协议自动解除，三方的权利义务以本协议为准。甲方将项目3号楼1层975室整体出租给乙方使用，甲方同意乙方经营该房屋用作杭嵊美食，双方约定租赁面积为121平方米，租金按照双方约定的金额计算；免租期为1个月，时间为2019年9月25日起至2019年10月24日止；租期共3年，自2018年9月25日起至2021年9月24日止；前2年租金为331238元每年；租金按“先支付租金后使用”的原则进行支付，签订合同时需缴纳租赁保证金55206元和空调使用押金20000元、水电押金6050元，并在2018年9月25日前缴纳当期房租165619元，此后每笔租金应当在计租日之前30支付；从租金计算日起3年起，在基本租金基础上每年递增6%；甲方于本合同签订之日向乙方交付该房屋，租赁房屋自合同签订之日起交付；乙方已现场确认租赁的房屋，了解房屋的所有的情况与现状，如乙方对于租赁房屋有异议，应于本合同签订前提出，逾期未提出的，视为乙方认可租赁房屋及相关设施设备符合本合同的全部要求；自交付之日起，乙方应当承担其在该房屋内产生的水费、电费、物业费等公共事业费；自交付之日起首年的物业管理服务费为5.5元每月每平方米，公共能耗费为2元每月每平方米；如乙方未按时足额支付租金、物业管理费、水费、电费、公共能耗费、空调费等任何一项或者多项费用的，每逾期一日，甲方有权要求乙方按照逾期应付费用的3‰支付违约金，逾期超过一个月的，甲方有权解除本合同，要求乙方限期离场，并向甲方支付相当于剩余租期全部租金30%且不少于当期租金标准的六个月租金的违约金且租赁保证金不予退还；如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金及相关滞纳金、违约金、赔偿金或其他应付费用、款项的，甲方有权扣留、没收等额的租赁保证金、空调使用押金，水电押金冲抵，不足部分，甲方有权要求乙方补足。乙方应当在租赁合同终止或解除之日起，20天内负责将注册地址迁出该租赁物业，逾期则每个未迁移地址向甲方每天支付10000元违约金。2019年6月22日，竹彩凤转账给俞雷妻子10000元，2019年7月5日，又转给俞雷10000元及226657元，总计246657元。竹彩凤与俞雷微信聊天记录载明，双方对之前的转账进行确认与沟通。2019年7月5日，上尚新公司向竹彩凤出具统一收款收据，载明收到竹彩凤2019年3月25日至2019年9月24日租金16519元，空调押金20000元，租赁保证金55206元，水电押金6050元。上尚新公司代竹彩凤办理营业执照，需要填写个体工商户（小食杂店）开业登记申请书及房屋租赁合同。个体工商户（小食杂店）开业登记申请书后经营者签名处为竹彩凤的签字，房屋租赁合同为上尚新公司与竹彩凤签订，该合同载明：上尚新公司将位于杭州市余杭区××街道××路××号，房屋面积48平方米租给竹彩凤；租期为12个月，自2019年7月20日起至2020年7月20日止。2019年9月17日，竹彩凤向上尚新公司邮寄通知函一份，内容为合同目的已无法实现，通知上尚新公司解除签订的《绿城PAPK租赁协议》，该邮件于2019年9月19日由上尚新公司的前台签收。2019年9月12日，上尚新公司向竹彩凤邮寄房屋租金催缴函，要求在收函3日内向上尚新公司支付2019年9月25日至2020年3月24日的房屋租金151817元及违约金7742.67元，该邮件于2019年9月13日由他人代收。2019年10月21日，上尚新公司向竹彩凤邮寄解除合同通知函，告知自本通知送达竹彩凤之日起，双方签订的租赁协议正式解除，2019年10月22日，竹彩凤签收该邮件。2020年4月21日，竹彩凤将其经营的杭州余杭区五常街道杭嵊餐厅注销。另查明，竹彩凤向杭州市规划和自然资源局查询位于杭州市余杭区××街道××路××号房产，建筑面积为79.83平方米。本院认为，竹彩凤和上尚新公司之间的租赁关系，有租赁协议为凭，本院予以确认。本诉部分，竹彩凤发函给上尚新公司，表示其合同目的无法实现，通知上尚新公司解除租赁合同，本院认为，租赁物实际面积小于约定面积，并不导致竹彩凤无法继续经营，况竹彩凤已经经营了一段时间。上尚新公司对竹彩凤停水停电，虽然会影响经营，但是如双方沟通解决纠纷，并不会导致合同目的无法实现。故，竹彩凤主张解除合同，无事实依据。反诉部分，上尚新公司于2019年9月12日发函给竹彩凤，要求在收函3日内向上尚新公司支付2019年9月25日至2020年3月24日的房屋租金151817元及违约金7742.67元，该邮件于2019年9月13日由他人代收，竹彩凤未在2019年9月16日前支付租金等费用，上尚新公司于2019年10月21日向竹彩凤邮寄解除合同通知函，告知自本通知送达竹彩凤之日起，双方签订的租赁协议正式解除事项，竹彩凤于2020年10月22日签收该邮件，根据双方关于合同解除的约定，上尚新公司有解除权利，双方签订的房屋租赁合同于2020年10月22日解除。双方在合同中虽未明确约定租金系按照面积来计算，但上尚新公司亦未提供证据证明租金的计算是依据租赁物面积之外的因素作为标准，结合竹彩凤庭审中的陈述、双方约定的年租金数额及一般的租赁习惯，租金的计算应以租赁物的面积为依据。双方在合同中约定的租赁物的面积为121平方米，但是案涉租赁物的实际面积为79.83平方米，虽双方在合同中约定“竹彩凤已现场确认租赁的房屋，了解房屋的所有的情况与现状，如对于租赁房屋有异议，应于本合同签订前提出，逾期未提出的，视为认可租赁房屋及相关设施设备符合本合同的全部要求”，但这并不意味着竹彩凤在知道租赁物实际面积后，放弃面积差租金的请求，竹彩凤有权要求上尚新公司返还因面积差多交纳的租金。按照协议中331238元每年的租金计算，计算得出每平米每天7.5元（331238元/365天/121平方米），竹彩凤交纳了自2019年7月4日起至2019年9月24日的租金165619元，上尚新公司应当退还竹彩凤面积差租金为25628元（面积差41.17平方米*83天）。双方约定免租期，是双方的真实意思表示，且免租期的租金竹彩凤未实际支付，故竹彩凤主张上尚新公司支付免租期租金27603元，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。竹彩凤主张上尚新公司及俞雷赔偿经济损失164095元，未提供充分证据证明，本院不予支持。竹彩凤主张自2019年9月4日起至2019年9月19日止，因上尚新公司停水停电导致竹彩凤无法经营，要求上尚新退还期间的租金12140元，无合同依据，本院不予支持。竹彩凤已经支付租赁保证金55206元、空调使用金20000元及水电押金6050元，扣除竹彩凤应当向上尚新公司负担的各项违约金后，应当退还竹彩凤。上述租赁协议的解除，主要的原因在于竹彩凤没有按时交纳租赁费用及上尚新公司没有提供租赁物的真实面积，双方均有过错。协议中约定了逾期付租违约金及解除合同违约金，竹彩凤逾期付租进而导致合同解除，竹彩凤实施了一种违约行为-逾期付租，但产生合同约定的2种违约负担，如果要求竹彩凤完全按照双方的约定进行履行，势必加重对竹彩凤的负担，况且，上尚新公司对租赁物面积方面存在过错，综上，根据双方过错程度、结合公平原则，本院认为以2个月租金为违约金为宜，计算为35924元（7.5元每平米每天*79.83平方米*60天）。双方约定竹彩凤自合同解除之日起20日内将注册地址迁出物业，如未迁出每天向上尚新公司支付10000元违约金，本院认为该约定是要求竹彩凤及时将字号注销，主张违约金实质上是对上尚新公司再次招租或者自己经营的预期损失，上尚新公司主张每天1000元，本院认为过高，本院酌情调整为每天300元，竹彩凤应当于2019年11月11日前注销字号，但至2020年4月21日才注销，期间为162天，应当支付上尚新公司48600元违约金。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）竹彩凤与被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司、俞雷于2019年7月4日签订的《绿城PAPK租赁协议》于2019年10月22日解除；二、被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司返还原告（反诉被告）竹彩凤租赁房屋面积差租金25628元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司返还原告（反诉被告）竹彩凤租赁保证金55206元、空调使用金20000元、水电押金6050元，于本判决生效之日起十日内付清；四、原告（反诉被告）竹彩凤支付被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司因竹彩凤逾期付租行为产生的违约金35924元，于本判决生效之日起十日内付清；五、原告（反诉被告）竹彩凤支付被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司因逾期将注册地址迁出租赁物业的违约金48600元，于本判决生效之日起十日内付清；六、驳回原告（反诉被告）竹彩凤本诉的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2941元，由原告（反诉被告）竹彩凤负担1912元，被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司负担1029元；本案反诉案件受理费3581元，由原告（反诉被告）竹彩凤负担775元，由被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司负担2806元。原告（反诉被告）竹彩凤、被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；原告（反诉被告）竹彩凤、被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 王         孟二〇二〇年八月三日法官助理 本书与原件核实无异吴宁书 记 员 姚    泽    华?*ArabicDash???*ArabicDash??