甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0103民初2574号原告：马某某某，男，1965年4月19日出生，东乡族，户籍地甘肃省东乡族自治县。委托诉讼代理人：刘强，甘肃熙和律师事务所律师。被告：孙某某，女，1959年3月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。被告：王某某，女，1982年1月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：孙某某（王某某婆婆），基本情况同前。原告马某某某与被告孙某某、王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月20日作出的（2018）甘0103民初1675号民事判决书，宣判后，马某某某不服，提起上诉，2019年5月6日兰州市中级人民法院作出（2019）甘01民终870号民事裁定发回重审。本院于2019年6月17日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马某某某的委托诉讼代理人刘强，被告孙某某、王某某的委托诉讼代理人孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某某某向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告退还原告购房款10万元；2．依法判令被告向原告支付占用购房款期间的利息51639.12元（2015年1月13日至2018年4月14日、利率为银行贷款基准利率上浮30%）及2018年4月14日至被告全额返还购房款期间的利息；3．本案全部的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月13日，原、被告就位于兰州市七里河区××路××号××号××院房屋签订《房屋买卖协议书》，协议约定房屋总价款为180万元，协议签订当日支付30万元，2015年2月1日前支付70万元，2015年5月1日前被告移交房屋，原告付清余款80万元，同时约定任意一方违约，则违约方向守约方承担总房款10%的违约金。协议签订当日，原告即向被告支付了100万元的购房款，同时被告向原告出具收条一份。协议履行期间，由于被告家庭内部矛盾，导致被告无法在2015年5月1日前按时交付房款。随后原、被告就该房屋买卖签订了《补充协议书》约定房屋移交时间为2015年11月1日之前，补充协议签订后被告向原告返还前期购房款50万元，同时自愿付给原告违约金18万元，如被告在2015年11月1日之前将房屋交付，则被告不再承担该18万元违约金，同时原告向被告支付房款差额148万元；如按期未能交付，被告承担该18万元违约金，同时房屋交付时间再延长至2016年1月1日，但被告应从收款之日起按银行贷款利率承担50万元购房款的利息。如再逾期交房，被告在逾期后三日内一次性退还原告剩余购房款50万元。该补充协议签订后，被告依约向原告返还前期购房款50万元，同时支付了违约金18万元，但在2015年12月11日，兰州市七里河区人民法院以（2015）七民初字第30244号民事判决书，判决本案所涉房屋停止买卖，导致被告无法按时向原告交付房屋，随后被告按照《补充协议书》约定，就剩余50万元购房款向原告退还，但被告在退还40万元后，剩余10万元至今未向原告返还。为此提起诉讼。孙某某、王某某辩称，1．原被告之间签订的《房屋买卖协议书》、《补充协议书》无效，其中约定的违约条款也随之无效，原告主张的10万元违约金没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据上述法律规定，涉案房屋由于没有取得房屋所有权证不得买卖，被告与原告签订的《房屋买卖协议书》、《补充协议书》就法律规定不得买卖的房产进行交易，因违反法律规定而属于无效协议，其中约定的违约条款也随之无效。所以原告主张的18万元违约金没有任何法律依据；2．原告存在过错，损失不应由被告一人承担。上述协议是在原告的诱导下签订的，原告一再承诺自己想办法将交易促成，并且让第三人尽快腾交房屋，但是最终由于第三人的干涉导致交易没有进行。双方都存在过错，其损失不应由原告一人承担；3．被告与原告签订的协议无效后，被告已经向原告退还了全部款项，并且超额退还了8万元，现在原告主张10万元购房款没有任何事实依据。被告截止2015年2月1日总共收到原告100万元的购房款，被告退还原告108万元，被告已经超额向原告退还了购房款，原告再次要求退还10万元的购房款缺乏事实及法律依据；4．原告主张的利息没有法律依据。违约金、利息等都是为了弥补损失，原告向被告支付了100万元，被告很快就退还给了原告，并且被告也多向原告支付了8万元。原告的损失已经得到了弥补，原告再次要求支付利息缺乏依据。原告为围绕其诉讼请求，向法庭提交如下证据材料：证据一、房屋买卖协议及收条各一份，证明原被告就涉案房屋签订了买卖合同，合同签订当日原告向被告支付了100万元购房款。证据二、补充协议一份，证明由于被告未如约履行买卖协议，双方签订补充协议要求被告返还原告购房款50万元并支付违约金18万元。证据三、兰州市七里河区人民法院（2015）七民初字第30244号民事判决书（复印件）一份，证明由于被告家庭内部矛盾导致涉案房屋无法继续交付。被告孙某某、王某某对原告的证据发表质证意见如下：对证据一真实性及证明目的均无异议。对证据二的真实性无异议，对证明目的不认可。房屋买卖协议签订后，其发现由于家庭内部矛盾会导致无法按期交付房屋，原告要求签订补充协议，后要求立刻退款，其就给原告退了68万元。对证据三的真实性无异议，证明目的有异议。无法交付房屋是的原因是涉案房屋没有产权证。被告围绕其抗辩意见，向法庭提交如下证据材料：马某某某出具的收条两份，证明2015年4月28日向原告退款68万元，2016年1月18日退款40万元的事实。原告对被告提供的证据的真实性无异议，认可收到了108万元。对于68万元的收条证明目的不认可。这68万元中有50万元是购房款，18万元是违约金，这点在协议中有约定，所以被告总共返还了90万元购房款。本院组织当事人进行证据交换并质证，对当事人没有争议的证据予以确认并在卷佐证，对有争议的事实根据法庭调查及当事人的陈述，本院认定如下：2015年1月13日，原告马某某某与被告孙某某、王某某签订《房屋购房协议》，约定：原告购买被告坐落于兰州市七里河区××路××号××号××院房屋，售价为180万元，双方对房屋价款的支付方式、交房时间及违约责任进行了约定。当日，原告即向被告支付购房款100万元，被告向原告出具收条一份：“今收到马某某某龚家湾路37号院落房款壹佰万元整”。2015年4月26日，因被告未按照协议约定时间向原告交付房屋，甲方孙某某、王某某与乙方马某某某又签订了《补充协议书》一份，约定：“甲乙双方同意移交时间定于2015年11月1日之前移交，超过该期限甲方承担付给乙方18万元违约金……”，同时约定协议签订后甲方付给乙方68万元（其中50万元系购房款，18万元为违约金）、抵押位于创智国际的某房产手续等方式以确保被告如期移交房屋等。同日，孙某某支付马某某某68万元，马某某某出具收条一份。2015年12月11日，本院作出（2015）七民初字第30244号民事判决书，认为位于兰州市七里河区××路××号院内房屋属于家庭共有财产，孙某某无权出售，判决孙某某立即停止对本案所涉房屋的买卖交易。2016年1月18日，孙某某向马某某某退还购房款40万元。马某某某认为按照《补充协议书》约定尚欠10万元未退，遂引起纠纷。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，涉诉房屋属家庭共同共有，且未取得房屋所有权证。现孙某某、王某某私自出售涉案房产，属于无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，孙某某、王某某出售房产的行为，既未取得其他权利人的追认也没有通过合法途径取得涉案房屋的处分权，就与马某某某《房屋购买协议》，属于无效，主合同无效，作为从合同的《补充协议书》也无效，因该协议取得的财产，应当各自返还。现被告已经实际返还原告108万元，故原告要求被告退还购房款10万元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：驳回马某某某的诉讼请求。案件受理费6,666元，由原告马某某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王素芳审 判 员  韩文君人民陪审员  王 岚二〇二〇年八月十二日法官 助理  白?鑫书 记 员  臧千雅