广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0981民初361号原告:姚凤琼，女，1983年12月18日出生，汉族，高州市人，身份证住址：广东省茂名市茂南区*******，现住高州市宝光街道办社区****顿梭卫生院。身份证号码：440************6。委托诉讼代理人：梁新健，广东诚挚律师事务所律师。被告：何钦勇，男，1976年6月12日出生，汉族，高州市人，身份证住址：广东省高州市************，现住高州市南湖三区150*E-2幢202房。身份证号码：440************。委托诉讼代理人：吴振平，广东省高州市司法局大坡镇法律服务所工作者。被告：徐惠凤，女，1974年7月1日出生，汉族，高州市人，身份证住址：广东省高州市************。现住高州市南湖三区150*E-2幢202房。身份证号码：440************。被告：高州市家好房地产信息部，住所地：高州市南湖塘东方雅苑7号商铺。经营者：陈丽容，女，1967年5月28日出生，汉族，高州市人，身份证住址：广东省高州市*************。身份证号码：440************。委托诉讼代理人：陈峦，男，1996年6月5日出生，汉族，高州市家好房地产信息部经理，身份证住址：广东省高州市净水剂厂宿舍。身份证号码：440************。原告姚凤琼与被告何钦勇、徐惠凤、高州市家好房地产信息部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚凤琼及其委托诉讼代理人梁新健、被告何钦勇的委托诉讼代理人吴振平、被告高州市家好房地产信息部的委托诉讼代理人陈峦到庭参加诉讼，被告徐惠凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告姚凤琼向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告的《房屋买卖合同》；二、判令两被告向原告返还已付的定金及第一期、第二期购房款共计250000元（定金20000元，一期款180000元，二期款50000元）；三、判令被告按合同约定支付违约金500000元；四、判令被告支付从最迟过户日（即2019年12月10日）起至判决生效日止、原告已支付总金额250000元所产生的利息（利息自逾期之日起按同期银行贷款利率标准计）；五、本案诉讼费、保全费、担保费等一切费用由被告共同承担。事实与理由：被告何钦勇与被告徐惠凤是夫妻关系，经中介公司高州市家好房地产中介公司促成，原告同意购买被告何钦勇名下单独所有、坐落于高州市南湖三区150号E-2幢202房及一楼储物间的房产住宅。原告与被告徐惠凤及中介公司等三方于2019年8月20日共同签订《房屋买卖合同》，房屋建筑面积138.17平方米,不动产权证号：粤（2018）高州市不动产权第0000747号；储物间面积18平方米，不动产权证号：粤（2018）高州市不动产权第0000745号。按照合同约定，原告已于2019年8月20日向两被告支付定金20000元，于2019年9月20日前向被告支付第一期款180000元，于2019年10月20日前向被告支付第二期款50000元，共计250000元整。但被告未能按合同约定，在2019年12月10日前从银行赎回不动产权证并办理过户给原告，属于严重违约。为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼。原告姚凤琼于2020年3月17日向本院申请追加高州市家好房地产信息部作为本案被告，并将诉讼请求变更为：一、判令解除原告与三被告的《房屋买卖合同》；二、判令被告何钦勇、被告徐惠凤向原告返还已付的第一期、第二期购房款共计250000元（其中一期款200000元，含定金20000元；二期款50000元）；三、判令被告何钦勇、徐惠凤按合同约定向原告支付违约金500000元；五、本案诉讼费用、保全费、担保费等一切费用由三名被告共同承担。事实与理由：因姚凤琼诉何钦勇、徐惠凤房屋买卖合同纠纷一案，申请人认为被申请人在本案未尽到房地产中介的义务，不审查卖方何钦勇、徐惠凤的身份关系和相关房屋的权属，马虎促成，造成申请人的损失，应承担相应的责任，是直接利害关系人，特申请追加被申请人为本案被告参加诉讼。庭审中，原告补充意见如下：在本次交易中被告高州市家好房地产信息部在缔约过程中存在重大过错，这过错是事实清楚、证据充足的，被告高州市家好房地产信息部的过错是在双方签订买卖合同的过程中，没有要求卖方之一何钦勇签名，从而导致卖方违约。被告高州市家好房地产信息部身为房地产中介在合同主体尚未签约的情况下，便促成这单交易，要求姚凤琼支付定金及首期共25万元给徐惠凤，所以被告高州市家好房地产信息部应当承担缔约过程中过错而造成原告的损失。被告何钦勇辩称：一、恳请法院依法撤销原告与被告双方于2019年8月20日签订的《房屋买卖合同》第九条“违约责任：甲、乙双方合同签订后，双方应讲信誉，共同遵守协议条款所有的约定。如甲方违约，并自违约之日起壹日内应以乙方所付定金及所付房款的双倍及已付款返还给乙方。…”显失公平且没有法律依据的条款部分。二、恳请法院依法驳回原告变更诉讼请求第四项主张请求答辩人支付违约金50万元的诉讼请求。三、本案超出诉讼请求的诉讼费由被答辩人承担。事实与理由：一、答辩人并没有恶意违约。答辩人共收取原告24万9千元，并不是25万元。答辩人因与他人合作开办小汽车驾驶教练场，后因生意失败，导致答辩人没有资金归还银行借款，无法赎回房产证办理过户手续。二、原告与被告双方于2019年8月20日签订的《房屋买卖合同》第九条的违约责任中的所付房款的双倍返还的部分显失公平，且没有法律依据，应予以撤销。原告基于该条款起诉主张答辩人支付违约金50万元也显失公平，且没有法律依据。恳请法院驳回原告该项诉讼请求。被告高州市家好房地产信息部辩称：一、原告的请求没有合同约定。根据诉争《房屋买卖合同》的约定，家好信息部的合同权利和义务是：促成房屋买卖，收取劳务费，负责跟踪到房屋交易完成。除此之外，再无其他的合同权利义务，也没有家好服务部需要承担本案诉争合同的违约责任的约定；二、原告的请求缺乏法律依据。根据《合同法》关于居间合同的规定，家好信息部属于本案房屋买卖双方的居间人，而且在原告与被告何钦勇、徐惠凤的房屋买卖过程中，已经依法履行了居间人应履行的义务，不存在《合同法》所规定的“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益”的情形，依法不应承担损害赔偿责任。三、答辩人已尽法定义务。家好信息部作为居间人，法定义务是就有关订立合同的事项向委托人如实报告，在交易双方当事人之间仅仅是起着介绍、协助的作用，而且无法依自身职权审查原告所称的“卖方的身份关系和房屋的权属”。四、原告解除合同的原因与家好信息部无关，完全是由于被告何钦勇、徐惠凤在本案合同依法成立后，没有依约履行义务所导致，这与家好信息部没有任何关系的，故不应由家好信息部承担责任。五、原告和被告何钦勇、徐惠凤应依约支付报酬。家好信息部已经促成本案《房屋买卖合同》的成立，且不存在违约或者违法的情形。原告和被告何钦勇、徐惠凤应当按照约定支付报酬。至于本案房屋买卖合同依法成立后，双方在履约过程中产生了争议，则应由他们买卖双方通过协商或者说诉讼的方式解决，但不应影响家好信息部要求双方支付报酬的权利。本案在审理过程中，被告高州市家好房地产信息部向本院提出反诉，后于2020年7月24日撤回反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告何钦勇将其名下尚在按揭的高州市南湖三区150号E-2幢202房及一楼储物间在被告高州市家好房地产信息部挂牌转让。2019年8月20日，原告姚凤琼（甲方）、被告何钦勇、徐惠凤（乙方）以及作为中介方的被告高州市家好房地产信息部共同签订一份《房屋买卖合同》（被告何钦勇委托被告徐惠凤签名并承担相应的法律责任），约定被告何钦勇将上述房产以总价790000元转让给原告，合同对卖方违约有如下约定：如甲方（即卖方）违约，自违约之日起壹日内应以乙方（即买方）所付定金及所付房款的双倍及已付款返还给乙方。签约后，原告依约分五次向被告徐惠凤支付定金20000元，房款20000元、房款1000元、第一期房款158000元以及第二期款51000元，合计250000元。被告何钦勇没有按照合同约定在2019年12月10日前从银行赎回不动产权证并办理过户给原告，双方因而产生纠纷，原告于2020年2月23日诉至本院。本案在审理过程中，根据庭审中经本院对涉案房产的查封情况进行搜索，涉案房产由本院于2019年6月3日及2019年11月10日作出的民事裁定进行了查封。本院认为：原告姚凤琼与被告何钦勇、徐惠凤、高州市家好房地产信息部三方共同签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容合法，各方当事人应当按照合同约定严格履行各自的义务。原告依约支付定金及房款250000元给被告徐惠凤，但被告何钦勇未按合同约定将涉案房产的银行贷款还清并取出不动产权证，将涉案房产过户给原告，被告方已构成违约，并且涉案房产已因被告方的原因拖欠银行贷款被法院查封，导致合同已无法履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”的规定，涉案的房屋已经依法不能过户给原告，合同目的已经不能实现，原告主张解除合同、退还已收取的定金、房款及支付违约金的请求合法合理，本院予以支持。原告主张的违约金为所付的定金和房款的两倍，被告何钦勇认为合同约定的违约金过高，显失公平，请求撤销违约条款，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘约定的违约金过分高于造成的损失’”的规定，被告何钦勇违约导致合同目的不能实现，过错在于被告何钦勇，故被告何钦勇请求撤销违约条款的理由显属无理。但原告所主张的违约金过高，被告何钦勇亦抗辩认为违约金约定过高，本院对违约金进行适当调整，原告共支付250000元给被告徐惠凤，违约金按所支付的款项三成计算较为合适，本院对违约金只支持75000元。原告认为被告徐惠凤与被告何钦勇为夫妻关系，被告徐惠凤应当与被告何钦勇共同承担返还已收取的定金、房款及支付违约金等责任，但被告徐惠凤属于被告何钦勇的受托人，其行为产生的后果归属于委托人，即被告何钦勇，并且原告没有提供证明被告何钦勇、徐惠凤系夫妻关系的证据，故原告主张被告徐惠凤与被告何钦勇共同承担返还已收取的定金、房款及支付违约金的请求于法无据，本院不予支持。原告认为被告高州市家好房地产信息部未尽到房地产中介的义务，不审查卖方何钦勇、徐惠凤的身份关系和相关房屋的权属，造成原告损失，应当承担返还定金、房款50%补充责任，按照合同内容，被告高州市家好房地产信息部在合同中处于中介地位，合同并未对其审查义务进行约定，并且按照行业惯例，中介的工作内容是提供房源并促成双方交易，故原告的上述主张缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。被告徐惠凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告姚凤琼与被告何钦勇、徐惠凤、高州市家好房地产信息部于2019年8月20日签订的《房屋买卖合同》。二、限被告何钦勇于本判决生效后十日内返还定金、房款等合计250000元给原告姚凤琼。三、限被告何钦勇于本判决生效后十日内支付违约金75000元给原告姚凤琼。四、驳回原告姚凤琼的其他诉讼请求。案件受理费11300元，保全费3020元，二项合计14320元，由原告姚凤琼负担8115元，被告何钦勇负担6205元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  陈德富人民陪审员  程道宣人民陪审员  周 慧二〇二〇年八月十三日书 记 员  关玉婵速 录 员  黄 觅