山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终1289号上诉人（原审被告）：日照鲁房置换有限公司，住所地日照市东港区昭阳路东、济南路南（信合苑）002幢1单元1-106商号，统一社会信用代码91371102556714551N。法定代表人：成泽富，经理。委托诉讼代理人：丁汇武，山东兆利律师事务所律师。上诉人（原审被告）：焦涵，男，1990年8月31日出生，汉族，住日照市东港区。委托诉讼代理人：王新文，系上诉人之母，1968年3月16日出生，汉族，住日照市东港区。委托诉讼代理人：郑加友，日照东港正法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：葛志峰，男，1970年11月11日出生，汉族，住日照市东港区。委托诉讼代理人：葛长峰，山东振鲁律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：苏红，女，1980年9月20日出生，汉族，住日照市东港区。原审第三人：日照黄金海岸置业有限公司，住所地日照市东港区太公一路23号（山海天管委大楼3010室），统一社会信用代码9137110059362765XN。法定代表人：赵凤英，董事长。委托诉讼代理人：赵淑光，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王志军，男，该公司员工。上诉人日照鲁房置换有限公司（以下简称鲁房置换公司）、焦涵因与被上诉人葛志峰、苏红、原审第三人日照黄金海岸置业有限公司（以下简称黄金海岸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初5132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。焦涵上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审认定上诉人违约属于认定事实错误。首先，一审将本案错误的定性为因房屋价格上涨毁约引发的纠纷，属于认定事实错误。本案实际为上诉人与被上诉人双方签订的房屋买卖合同因涉及房屋更名，既不具有现实履行性，又不符合法律规定。因涉案房屋尚未办理不动产权属证书，根据《中华人民共和国房地产管理法》第38条第六款规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。因此，双方之间约定的房产更名不符合法律规定。其次，从本案庭审来看，任何一方均陈述其没有操作成功过房屋更名，非常明显各方均没有能力办理更名。而且按照合同第7条、第10条的约定，更名义务在中介方，更名费用也由中介方收取，上诉人仅仅是配合义务，而上诉人也已经配合被上诉人及第三人到房产公司签字。再次，退一步讲，即使更名能实现，本案第三人苏红才是更名无法实现的根本原因。一审中苏红未到庭，只是在录音等材料中怀疑是上诉人举报(是否存在举报、该举报是否违法、是否存在虚假举报、举报与更名未成之间的因果关系等均未举证)导致无法更名。其作为更名费的收取方，在从未办理过更名的情况下，不仅不如实告知买卖双方这一行为可能存在的巨大风险，反而虚假承诺，收取买方的巨额更名费。收取费用后，擅自将其中的1万元交给第三人黄金海岸公司，未征求上诉人的意见。其余3万元说是给相关领导了，但无证据。由此可见，苏红作为专业的房产经纪人员，要么是其私自占有使用3万元，却将更名不成的责任推给上诉人；要么就是用3万元行贿，试图通过违法手段来实现更名。无论哪种可能，更名都是因第三人苏红才没有办成，其违背了合同中约定的由其负责的更名义务。最后，涉案合同第10条约定，如更名不成立，合同自动解除，甲乙丙互不追究责任。一审法院采信苏红的单方陈述，贸然认定涉案房屋能够通过更名方式，且因为上诉人原因导致不能更名，违约责任在上诉人。买卖协议违反房地产管理法第38条的规定。二、一审判决上诉人赔偿经济损失于法无据。1.一审判决第二项上诉人赔偿0.3万元的问题。既然涉案合同已经解除，更名无法完成，对黄金海岸公司而言，也就没有收取1万元的理由，而且该费用的交纳并非上诉人的真实意思表示。因此，该费用应该判决黄金海岸公司返还。2.一审判决第四项赔偿预期利益20万元的问题。首先，涉案合同签订后，被上诉人仅支付了2万元定金，该款项始终在中介公司处，上诉人未收到任何款项。被上诉人所述的更名费用也是交给了第三人苏红。而且按照合同第7条及第10条的约定，更名义务在第三人苏红，费用也由苏红赚取。由此可见，苏红是通过更名方式来赚取利润，其与上诉人、被上诉人之间并非单纯的普通委托关系，而是一种双务型的委托关系。合同签订第二天，上诉人鉴于该房屋急于变现，就主张约定一个合理期限完成更名，但苏红不积极办理更名事宜，也不协调各方，而是虚假承诺快办好了，一直拖着上诉人与被上诉人，进而激化了双方的矛盾。之后将不能更名的责任推给上诉人，将没有买成涉案房屋的后果推给被上诉人葛志峰。其次，即使有损失，也是被上诉人葛志峰及第三人苏红自行扩大了损失。被上诉人与上诉人对于更名完成时间未达成一致，交易过程中出现纠纷，双方于2018年4月及5月经多次协商无果，更名无果。此时上诉人仅向被上诉人鲁房置换公司支付了2万元的定金，其完全可以及早解除合同，早日购买其他房屋，避免损失扩大。而被上诉人及苏红一直无故拖延，直至本案于2019年6月28日立案。这其中一年多的时间正好是日照房产价格上涨期，也因此让一审法院做出错误认定。本案并非上诉人违约不卖，而是法律规定不允许的问题。因此被上诉人葛志峰将更名不成的责任推卸给上诉人，自行扩大损失，应由其自行承担损失。最后，假设是上诉人违约，被上诉人仅向中介方交纳了2万元定金，既未交纳首付款，更未缴纳房屋总价款，其基本尚未履行合同约定的义务。即使是违约，也只能按照交付款项在合同总价款中的占比来计算损失；或者合同中约定的一方违约可以适用定金罚则。三、一审存在程序不当问题。上诉人之所以同意约定采用更名方式，是基于母亲身患癌症欠下巨额债务，为尽快偿还债务，上诉人决定将房屋买卖尽快变现，其价格与周边商品房过户办证的价格显然不可能一样。上诉人在一审中对估价报告通过书面质证的方式提出异议，不认可报告意见。因为估价报告没有说明价格如何计算、周边交易的价格、鉴定的是更名价格还是过户价格等，因此上诉人要求鉴定人员出庭接受质询。按照《民事诉讼法》第七十八条规定，鉴定人应当出庭作证。上诉人提交书面申请但一审法院未通知鉴定人员出庭，一审法院未论述上诉人申请不予支持的理由，属于程序错误，鉴定报告不应被采信。葛志峰辩称，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，一审认定事实清楚，已经充分考虑上诉人提出的各项主张及本案的综合情况，应依法驳回上诉人的上诉请求。鲁房置换公司辩称，没有意见。苏红辩称，对焦涵的上诉理由不认可，请求驳回上诉。黄金海岸公司述称，根据相关当事人的要求提供了相应的退房及变更手续，对其他事项不发表意见。鲁房置换公司上诉请求：撤销一审判决第六项，改判由被上诉人苏红给付被上诉人葛志峰更名费3.4万元，或将本案发回重审；二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。(一)一审认定被上诉人苏红收款行为系鲁房置换公司的职务行为，此认定无法律和事实依据。被上诉人苏红与上诉人鲁房置换公司是加盟合作关系，双方签订《加盟协议》。根据《加盟协议》约定，被上诉人苏红与上诉人鲁房置换公司之间不是劳动合同关系、雇佣关系或劳务合同关系，而是平等主体之间的经济合同关系。一审认定苏红收款4万元更名费系鲁房置换公司职务行为，系事实认定错误。(二)《加盟协议》第六条日常作业管理明确约定“乙方所有成交业务，必须如实向甲方汇报，经甲方许可并加盖公章后方生效；所有成交业务如未加盖公司合同章的，即视为个人行为，日后发生的一切责任及损失，由乙方全部承担，与甲方无关”。2018年1月17日，葛志峰与焦涵签订《房屋买卖协议》，该《房屋买卖协议》中介方仅有苏红个人签字按印，并没有上诉人的合同章。根据上述第六条的约定，此《房屋买卖协议》中介方系苏红个人行为，上诉人不承担任何责任。(三)4万元更名费的收据上无鲁房置换公司的签章，上诉人对此不承担任何责任。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第58条规定：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”。本案中，苏红与葛志峰签订《房屋买卖合同》及开具的收据，均无公司签章，可以认定苏红开展涉案业务是以个人名义进行。上诉人作为依法登记注册的法人，一方面没有给苏红发工资，其并非上诉人的工作人员；另一方面，以上材料并没有上诉人印章，苏红的行为是个人行为，与上诉人无关。二、一审对1万元更名费的认定属于认定基本事实不清。一审认定更名费1万元，按3：3：4比例划分，由上诉人承担最大比例0.4万元，显属错误。对于更名费中已向黄金海岸公司交付的1万元，该1万元由苏红控制(实际全部更名费4万元全部由苏红控制支配)，上诉人自始至终并未向葛志峰收取更名费。一审认定的责任比例对上诉人来说不公平。更名费由苏红收取的，理应由苏红承担主要赔偿责任。葛志峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据。焦涵未作答辩。苏红辩称，苏红对本案争议事项没有责任。黄金海岸公司未作陈述。葛志峰向一审法院起诉请求：1.判令解除葛志峰、焦涵之间的《房屋买卖协议》；2.判令鲁房置换公司等返还购房定金2万元及更名费4万元；3.判令焦涵返还葛志峰代缴的物业费1553元及装修押金、垃圾清运费2300元；4.判令焦涵返还葛志峰代缴的燃气开口费2660元、电视初装费370元及太阳能费用3430元；5.判令焦涵等赔偿经济损失人民币30万元（以房屋评估市场价值与合同购买价之间的差额为准）；6.诉讼费、保全费、保全担保费均由焦涵、鲁房置换公司等承担。一审法院认定事实：本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。葛志峰提交如下证据：证据一、双方于2018年1月17日签订的《房屋买卖协议》扫描件一份及《房屋备案信息》一份，证明葛志峰与焦涵就购买浮来春公馆8号楼1单元2701号房产达成一致意见，房屋面积143.84平米，含储藏室及车位各一处，房屋总价款为105万元；证据二、葛志峰交付2万元定金的《收据》一份；证明葛志峰按照约定交付了购房定金；证据三、葛志峰交付4万元更名费的《收据》一份及葛志峰缴纳物业费、装修押金、垃圾清运费的《收据》各一份，证明：（1）葛志峰已经按约定缴纳更名费；（2）为确保合同履行，葛志峰代缴纳物业费1553元、装修押金、垃圾清运费2300元；证据四、葛志峰缴纳燃气开口费、电视初装费及太阳能费用的《收据》各一份，证明为履行房屋买卖协议，葛志峰代缴纳燃气开口费2660元、电视初装费370元及太阳能费用3430元；证据五、焦涵与第三人员工苏红之间的《微信聊天记录》截图2份，证明焦涵未按第三人的通知于2018年4月28日到房管局办理签字手续，并单方面提出更改合同价款，构成单方违约；证据六、《保全裁定书》及《保全费用单据》，证实葛志峰诉前保全了焦涵的车辆，为此支出保全费1420元，保险费500元；证据七、《银行交易明细》一份，证明葛志峰交纳购房定金2万元及4万元的更名费；证据八、《房产评估报告》一份，系葛志峰申请评估取得。焦涵发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，对证明内容无异议，对证据一中的备案信息认为：备案信息中载明：房屋单价为911226元每平米，该内容明显不符合事实；证据二、该证据系第三人出具，焦涵不知情，也未收到该款项，无法核实真实性，但是从记载内容看，收款日期为2018年1月18日，根据合同约定，葛志峰应当在2018年1月17日前交付定金，由此可以看出葛志峰交付定金已经违反合同约定，构成违约；证据三、焦涵对更名费收据不知情，也未收到该款项，该证据的真实性由第三人发表意见，对剩余物业费、装修押金、垃圾清运费的收据，上述证据未加盖物业公司公章，并且合同也未约定由葛志峰缴纳，葛志峰擅自缴纳该费用，与焦涵无关，并且该费用是否应该由焦涵缴纳，即该费用收取的合理性未经确定，葛志峰不应该缴纳；对证据四、燃气开口费、电视初装费及太阳能费的真实性无异议，但是合同也未约定由葛志峰缴纳，葛志峰擅自缴纳该费用，与焦涵无关，并且该费用是否应该由焦涵缴纳，即该费用收取的合理性未经确定，葛志峰不应该缴纳；对证据五真实性有异议，应该提供该电子证据的原始载体，该证据的主要内容即使是真实的，也只是苏红个人陈述，其中微信备注的碧桂园焦涵是否就是本案被告，葛志峰需要提供证据予以补充，对于葛志峰主张的证明内容焦涵有异议；对证据六、七不清楚，如保全属实，保险费不应由焦涵承担，保全费由法院依法判决；对证据八真实性无异议，但对部分事实及评估结论有异议，该评估机构出具的评估报告缺乏事实及法律依据，估价方式不明确，应由评估师出庭予以说明，否则该评估报告程序违法，评估报告结论不应采信。鲁房置换公司发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，是双方签订的买卖合同，证据二收据2万元真实性无异议，其余证据不予质证，公司没有参与；对证据六、七不清楚；对证据八无异议，对评估价格无异议，但结合市场买卖成交价，可能会低一点。黄金海岸公司发表如下质证意见：对证据三第二项进行质证，是黄金海岸公司物业收取的1553元的物业费、垃圾清运费300元、装修押金2000元，经核实该费用已缴纳，向合同业主方焦涵收取；具体缴纳方不清楚，其他证据不予质证；对证据四、燃气开口费2660元、电视初装费370元、太阳能3430元交款单位也系焦涵，该费用已经交纳，具体缴纳方不清楚，其他证据不予质证；对证据六、七不清楚；黄金海岸公司对《房产评估报告》未到庭发表质证意见。苏红对葛志峰提交的证据八表示无异议，对葛志峰提交的其他证据及焦涵提交的证据未到庭发表质证意见，视为放弃质证权利。焦涵提交如下证据：提供《光盘》一份，证明焦涵到苏红处要求苏红尽快处理更名事宜，苏红答复暂时无法确定什么时间能够完成更名，如何能够确保更名完成，即第三人没有能力在合理的期限内以合理合法的方式办理更名。葛志峰发表如下质证意见：关于录音的真实性葛志峰不知情，请求苏红到庭核实，同时按照焦涵主张的录音时间，是在苏红通知焦涵于2018年4月28日到房管局签字后一个多月，焦涵当时并没有按照约定签字，没有尽到协助义务，即使该录音真实，焦涵提出单方更改合同，要求当天办理完毕，葛志峰也不同意修改。该录音不能证明焦涵的主张。鲁房置换公司发表如下质证意见：不清楚。黄金海岸公司发表如下质证意见：与我方无关，不予质证。一审法院依法调取了关联案件（2019）鲁1102民初1881号卷宗相关材料。葛志峰发表如下意见：对于上述笔录真实性无异议，但是对焦涵、王新文陈述的内容有异议，与事实不符，应当按照苏红的相关陈述认定本案事实。焦涵发表如下意见：对上述笔录真实性无异议，对焦涵和王新文陈述的内容无异议，通过成泽富陈述可以看出鲁房置换公司多年来没有运作更名成功的案例，对于苏红是否办过也不清楚，另外因为焦涵的母亲王新文需要治疗，焦涵急迫想要快速将房屋变现。对于苏红的陈述内容有异议，苏红是具体的更名经办人，其陈述自己从未办过更名，也没有能力办理更名，其在签订合同时虚假承诺办理更名，房屋买卖不成功原因在于苏红，即使按照苏红的陈述可以看出焦涵积极的配合更名事宜。通过苏红的笔录能够看出苏红认可焦涵提供的录音证据。鲁房置换公司发表如下意见：对于上述双方陈述的更名内容公司并未参与不清楚。黄金海岸公司发表如下意见：不清楚。苏红未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。鲁房置换公司、黄金海岸公司、苏红均未提交证据。经审查，一审法院对双方均认可的证据予以确认，对双方有异议的证据，一审法院将结合关联证据予以综合确认；对一审法院依法调取的关联案件材料，一审法院予以确认。上述证据均在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2018年1月17日，葛志峰（乙方）作为买方与焦涵（甲方）在鲁房置换公司签订《房屋买卖协议》一份，内容约定：一、甲方同意将其位于日照浮来春公馆小区08号楼01单元2701号（认购书编号或合同编号201409160086），建筑面积约143.84㎡，储藏室7.26㎡，车位一个的房产卖给乙方。此房成套出售，如办理房产证时面积发生变动，乙方与开发单位办理多退少补，与甲方无关。三、双方协定上述房产成交价为人民币小写￥1050000元，大写：壹佰零伍万元整。四、交款方式：乙方于2018年1月17日前缴纳购房定金￥20000.00元整，（大写贰万元整）此款转交丙方保管，余款交付方式：乙方以贷款的方式支付房款，乙方于甲乙双方在房管局签字时，付首付款，同时甲方用此款还该房房贷，剩余房款乙方申请贷款银行直接将房款打到开发商账户上，甲方到开发商支取，乙方无条件配合。五、甲乙双方协定在乙方办完贷款后，乙方到开发商办理交房手续。六、甲方保证积极配合乙方办理有关与甲方的所有权手续，鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询等服务，甲乙双方同意支付给中介方佣金费用共计￥15800.00元，乙方承担￥15800.00元，在办理该产权变更手续当日以现金一次性付清（依收据为准）；七、本合同签订之后，丙方承诺办理房产转移手续，房产变更时产生的费用由乙方承担，该房产转移手续办理完毕后在办理乙方产权证的契税，测绘等以及接房费用均由乙方承担。八、此协议签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约，若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金。无论中途甲乙双方是否是自行协商解除此合同，还是因其中一方违约，致使合同不能继续履行的，丙方的佣金费用仍按本合同规定执行。佣金费由违约方承担。九、此产权在办理产权变更手续时甲方均应无条件配合并出示相关的证明及手续，并无条件协助乙方办理相关的签字手续。十、备注（手写）：甲乙双方协定，由丙方负责更名手续，其更名产生的费用￥40000元整，由乙方负担，如更名不成立合同自动解除，甲乙丙互不追究责任。甲方：焦涵159××××2877乙方：葛志峰乙方配偶：丁兆霞丙方：（中介方）苏红2018年1月17日。葛志峰于合同签订当日（2018年1月17日）用银行转账的方式向鲁房置换公司的法定代表人成泽富名下转账2万元，鲁房置换有限公司于2018年1月18日出具了《收款凭证》，并加盖鲁房置换公司财务专用章,交款单位处载明“67店”（第三人苏红经营的门店）。2018年1月18日，葛志峰将更名费4万元转账给“67店”的经营人苏红，苏红为其出具《收据》一份，在《收据》下方载明：“鲁房”67店；收款事由“更名费”。合同签订后，葛志峰作为经办人于2018年2月2日向山东浮来春物业有限公司日照分公司缴纳了2018年1月-2018年6月的物业费1553元、装修垃圾清运费300元、装修押金2000元，合计3853元，山东浮来春物业有限公司日照分公司出具相应的《收费收据》；葛志峰于2018年2月3日以焦涵之名向黄金海岸公司为案涉房屋缴纳了燃气开口费2660元、电视初装费370元、太阳能3430元，合计6460元，黄金海岸公司为葛志峰出具了相应的《收据》。葛志峰随后在苏红指引下领取了涉案房屋的钥匙，但因涉案房屋系焦涵贷款购买，故一直由焦涵缴纳房贷。后，上述《房屋买卖协议》履行过程中，因未能完成更名，双方出现矛盾，经多次协商交易事宜，最终未完成交易。葛志峰诉至一审法院，认为在房屋办理更名过程中，焦涵拒不配合并提出溢价30万元等无理要求，最终未能完成交易，严重损害了葛志峰合法权益。葛志峰遂于2019年3月8日将焦涵及鲁房置换公司诉至一审法院，要求继续履行合同、协助办理不动产产权登记并赔偿损失，后该案于2019年5月28日撤诉，案号（2019）鲁1102民初1881号。因仍协商无果，葛志峰再次于2019年6月28日提起本案之诉，要求解除合同，返还定金、更名费及其他已交付的费用，并赔偿其经济损失。诉讼中，双方均认可涉案合同在鲁房置换公司签订，在场人有鲁房置换公司的法定代表人成泽富及第三人苏红，焦涵先签，葛志峰补签。诉讼中，葛志峰认可涉案房屋已经交房，由苏红带领其已到物业处缴纳了物业费及装修费等费用并领取了钥匙，黄金海岸公司认可费用已收取，认可已交房，但辩解系向商品房合同的买方交房。诉讼中，对于更名手续办理不成功的原因，葛志峰陈述：据苏红告知，焦涵已与涉案房屋的开发商解除了买卖合同，还需焦涵到房管局签字即可撤回备案，且当时撤销房屋备案及需办理更名的手续已经齐全，如焦涵到房管局签字即可顺利完成更名手续。焦涵陈述：葛志峰陈述的部分属实，焦涵为了配合办理，已经按照苏红的要求到开发商处办理了假的退房手续，该退房手续并非其真实意思表示，是为了配合办理更名；房管局不允许本次更名，任何备案合同的解除都需要经房管局审批，焦涵后期找苏红了解，是因为后期有人找房管局，房管局不给办了，所谓的更名本身不符合法律规定，正常应该是在办理房产证后，正式再办理过户手续。诉讼中，鲁房置换公司认可其与第三人苏红是合作关系，对于有房产证的房屋，其负责帮买卖双方办理过户及贷款手续，收取费用是每套房屋2500元；不用其办理过户及贷款手续的每套房屋收取1000元，涉案房屋属于收取1000元的情况，是苏红给公司1000元，但是买卖房屋的费用款项全部交到公司，押金待办理完毕后返还给卖方。诉讼中，黄金海岸公司认可焦涵提交了其母亲的病例等相关材料，说其母亲病情复发急需用钱，申请退房，其公司鉴于焦涵母亲生病的特殊情况同意给退房，作为开发商的黄金海岸公司向房管局提供了相关材料，相当于配合撤销合同备案，后来的事就不清楚了；因合同没退出来，黄金海岸公司不可能再与其他人签订合同。开发商在历史上只有签错合同才有撤销合同备案的情况，焦涵是个例。对于已出售的房屋，开发商没有直接进行过更名，是先撤销合同备案，开发商只负责签订合同，不负责更名，开发商只配合提供相应的材料。因焦涵退房，开发商自苏红处收取过1万元违约金，实际是谁缴纳不清楚，是给焦涵开具的收据。同时查明，焦涵提交的《录音光盘》（2018年6月份）内容：焦涵及其母亲指责苏红将近半年未完成更名，要求苏红当天立即办理更名，苏红解释之前本来开发商的材料已准备完毕，因有人（苏红指焦涵妈妈）打电话到房管局（举报，说收了钱不办事），房管局（苏红委托的人）不给办理退房了；在场人（苏红丈夫）向焦涵解释之前于2018年4月28日约定去办理更名手续，焦涵没去，导致拖到现在；房屋更名手续不是一下午能办完的，是一步一步走程序的，要求焦涵全力配合，也可以由葛志峰交全款去办理公证；焦涵陈述现只配合更名，并执意当天下午办理完毕，不同意交全款办理公证的方案；现场苏红与其委托的人通话、与原告的通话均声音噪杂，无法听清内容；其他为相互争执、指责内容。另查明，焦涵在关联案件（2019）鲁1102民初1881号案件中陈述（2019年5月8日）：涉案房屋是期房，至今未办证，其母亲付款，在焦涵名下；现在没入住、没装修、毛坯房，没办理交房手续；其签订购房合同后打算把房子转让，因其之前在鲁房置换公司上过班，开始是母亲打算卖房，让其和同事说说，其母亲和中介上的法定代表人成泽富也认识，母亲找成泽富帮着联系；卖房原因是母亲得了癌症，为治疗借钱花了30多万元，经济紧张，故卖了房子还钱，本来是给其结婚用的；整个卖房过程是母亲和成泽富、苏红联系的，苏红是中介公司员工，当时协商好后让焦涵去签合同，签合同时买方没在，因为牵涉到更名问题，其知道自己到开发商那儿更不了名的，中介收了买方的4万元更名费，要求其配合他们办理，更名费实际花了1万元，定金2万元也交给了中介；当时中介承诺给办理更名，因其在碧桂园从事楼房销售工作，知道更名不合法，常规情况下，买方和开发商签订的是网签合同，在房管局备案，不允许更名，更名之前需要撤备案，可能有个别人通过私人关系能够办理，但这套房子能不能办理其不知道；当时签合同时，对于更名问题第十条有个备注，母亲要求更名有个期限，但是中介未给加，因为期限问题母亲到中介找了半年，中介就是不给加，所以也就这样了；后因为更不了名，中介一直忽悠其母子去房管局签一个什么材料，说是不更名了，由葛志峰直接交付全款，然后去办理公证，说这个房子是葛志峰的，等需要办理产权证时由葛志峰直接办理；但考虑没完成更名，即使全款交付，房子仍在其名下，该房子好几年才办出证来，未来其再买房就属于二套房，房贷利率上浮，首付比例也会增加，故其不同意这么办理，中介提出这个方案已经拖了半年多，等等。苏红在关联案件（2019）鲁1102民初1881号案件中陈述（2019年5月9日）：其是鲁房置换公司的加盟店，焦涵去卖房是成泽富给推荐的，说焦涵母亲有病急需用钱，焦涵之前找过她，她给卖了两次，变了两次卦，后来才给推卖；合同签订是在鲁房置换公司，在场人还有焦涵、成泽富；她收了葛志峰4万元更名费，因需找关系，其个人弄不了，已全部开支完毕；整个运作程序是焦涵到开发商黄金海岸公司办理退房手续，与开发商解除合同，再由焦涵到房管局签字办理退房手续，葛志峰就可以再重新与开发商签订合同，变更到葛志峰名下；但在运作过程中，因房子涨价太狠，焦涵方不想卖房子了，焦涵的母亲不让焦涵去签字，到房管局闹事不让更名，但因办理的是退房，正常情况下房管局给办理退房，不给办理更名；当时应去房管局二楼找领导签字，但焦涵母亲执意在一楼大厅办理，导致没办理完成退房；她和鲁房置换公司给协调过多次，但焦涵母亲无理取闹，要求加不止30万元，最后没协调成，中间还协调过让葛志峰一次性支付房款，葛志峰亦同意一次性付款，但焦涵方仍要求涨价，不同意办理手续；这种“退房”情形之前其没有操作过，房管局不是每一套房子都允许这样处理，是因为焦涵特殊情况（母亲有病），房管局才同意给办理的，现在还能不能给办理退房其不清楚，因系找别人给办理的；房子如出售成功，中介费由鲁房置换公司收取后给她一部分，双方有合同约定；涉案房屋的物业费等费用是她领着葛志峰去交的，也是经过焦涵及其母亲同意的，所以葛志峰取得了交房钥匙，卖方不同意的话，交房也交不了；焦涵提交的录音谈话人包括她本人、她对象、焦涵、焦涵母亲，录音里焦涵要求当天办理完毕是焦涵要另约时间办理，来回反复了好几次，最终没办成。成泽富在关联案件（2019）鲁1102民初1881号案件中陈述（2019年5月9日）：焦涵2015年左右在鲁房置换公司从事过后勤管理职位，属于负责人，现在碧桂园卖房子。苏红是在2016年5月份与其公司建立的合作关系，有业务往来，苏红的店面挂了公司的名，但实际她有独立的工商登记，属个体户，买卖房屋时，苏红和焦涵就认识；焦涵出售房屋时，焦涵先联系苏红，焦涵的母亲直接找的他，因为当时焦涵的母亲生病，急需用钱；他就给苏红电话说焦涵的母亲生病急等用钱，有客户给推卖一下，之后苏红接手；苏红将房屋出售后，应到公司办理代办业务，向公司支付代办费用，作为中介方还是以公司的名。葛志峰支付的定金直接汇入了他个人账户，只参与了签订合同的过程；公司从未运作过更名事宜，苏红是否运作成功过不清楚。焦涵母亲（王新文）在关联案件（2019）鲁1102民初1881号案件中陈述（2019年5月20日）：其是乳腺癌患者，2013年做的手术，房子是2014年5月份买的，买房之前自己有一块收入是出租房子用来偿还该房子的房贷，同年7月份，原来出租的房子到期被回收，缺少这项收入也就没办法再还房贷；因经济紧张，打算卖房，因购买时登记在儿子焦涵名下，就计划让焦涵挂中介上卖，儿子大了有对象，不愿意卖，因该事和她矛盾了一段时间；但因经济紧张，在她催促下，焦涵联系了苏红，苏红是鲁房置换67店负责人，房子就在67店挂网销售；焦涵曾在鲁房置换公司干过一段时间，因而自己认识成泽富，之前因焦涵的原因耽误了一段时间；成泽富知道她身体情况，就联系苏红让尽快给推推；最早焦涵打算卖100万元，最早客户也是葛志峰，但因那段时间房地产低迷没卖，大约过了不到一年时间，她们还打算卖，苏红又联系了葛志峰，105万元成交；签合同时在鲁房置换公司，因为儿子生气不同意卖，合同没仔细看，和成泽富很熟，就签了字；儿子签合同后的第二天早上，她发现没约定更名期限，她就去交涉要求约定上期限，但苏红承诺很快就能办下来，一直打算让苏红给写个补充协议，约定更名时间，但没成；因她有重大疾病，房管局可能有这规定，苏红觉得这种情况可以更名，所以按苏红指示她提供所有病例，苏红运作，苏红向葛志峰收取了更名费4万元用于走关系；但是苏红拿着病例去运作时，房管局说她是2013年做的手术，2014年买的房子，不符合条件，故不给办理，这是苏红告诉她的；因不符合条件，苏红自己找地方做的假病历，做了多次都不合适；2018年4月29日，当时找在一起协调不能更名的事宜，当时自己说拖了这么长时间，自己又一直还着房贷，要求对方加十万元当补偿，葛志峰没同意；到了2018年5月30日，苏红又和其说更名办不了，说去做公证，她咨询了律师说不行，即使做公证，房屋买卖合同还在焦涵名下，影响焦涵将来再购房，就没同意，后来就没下文。自己认为苏红没在合同上约定更名时间是故意的，因为苏红自己知道更名很麻烦，有可能更不了。一审法院认为，公民在从事民事活动中，应当遵循公平、诚信原则；民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务；民事主体在从事民事活动中，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案系一起典型的因房屋价格上涨毁约引发的纠纷。本案争议的焦点一、涉案《房屋买卖合同》是否应当解除；争议焦点二、葛志峰要求鲁房置换公司等返还定金2万元及更名费4万元是否应获支持；争议焦点三、葛志峰主张的代缴费用是否应获支持；争议焦点四、葛志峰主张的经济赔偿金（房屋评估价与合同购买价的差价）是否应获全部支持。对于争议焦点一，涉案《房屋买卖合同》是否应当解除问题。涉案合同签订于2018年1月17日，系在中介机构指引下签订的合同，中介方作为“丙方”亦在合同落款处签字，该协议内容详实具体，各方权利义务明确，是当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认；从该协议形式、内容看，涉案合同包含买卖及委托两个法律关系，但系基于买卖房屋这同一事实产生，本案的处理，会对合同各方的行为进行分别分析，一并考量。（一）就葛志峰及焦涵买卖双方而言，自合同签订至今，除葛志峰缴纳定金2万元外，买卖双方其他履行合同的行为并未完成，经多次调解未果，时至今日，双方已无继续履行合同的意愿，买卖合同的目的已不能实现；（二）就委托双方而言，买卖双方均委托中介机构办理相关事宜，现委托的事项因故未能办理完毕，中介机构最终未能协调双方完成买卖行为，委托合同的目的亦不能实现。故，涉案合同应予以解除，一审法院对葛志峰的该主张予以支持。对于争议焦点二，葛志峰要求返还定金2万元及更名费4万元是否应获支持问题。（一）关于苏红的签字行为、收款行为及成泽富的收款行为如何认定。1.苏红经营的“67”门店系鲁房置换公司的加盟门店，鲁房置换公司的法定代表人成泽富自认苏红的“67”门店挂了鲁房置换公司的名，鲁房置换公司在本次庭审中对其与苏红的利益分配做了陈述，可见，苏红虽自己单独经营“67”门店，但其对外仍以鲁房置换公司的名义进行经营，其在涉案《房屋买卖协议》上的签字及收款行为应认定为职务行为，苏红签订合同及收取更名费4万元的行为，应认定为系鲁房置换公司收取。2.成泽富是鲁房置换公司的法定代表人，其代为收款（定金2万元）的行为应认定为职务行为，其收取的款项2万元定金，已由鲁房置换公司出具了《收据》，且加盖了鲁房置换公司的公章，应认定为鲁房置换公司收取。故，本案的中介机构应认定为鲁房置换公司，苏红及成泽富的行为后果应由鲁房置换公司承担。（二）定金2万元及更名费4万元是否应予以返还问题。涉案合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对葛志峰主张的定金2万元问题。定金是一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为合同履行担保的方式，如交付定金的一方违约，则违约方无权要回定金；如收受定金的一方违约，违约方要双倍返还定金。定金是否应予以返还，应看买卖双方违约情况，而导致合同根本不能履行。结合当事人陈述、举证及自认，一审法院分析如下：1.涉案合同第八条明确约定“此协议签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则属于违约；如甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约金”，可见双方对约定的“定金罚则”是明知的，双方在履行合同时，亦应本着积极、诚信、协作的原则。2.涉案合同第十条约定“甲乙双方协定，由丙方负责更名手续，其更名产生的费用4万元由乙方负担；如更名不成立，合同自动解除，甲乙丙互不追究责任”。从该条款内容看，双方约定了“更名”，焦涵明知涉案房屋是期房，所谓的“更名”应是指“开发商与业主合同的更名”和“房管局备案的更名（退房、重新登记）”，由此可见，“更名”仅是涉案房屋买卖的一个手段和途径，如“更名”成功，也会成为双方进行房屋交易的结果，双方的根本合同目的是交易成功；涉案合同第十条虽约定“如更名不成立，合同自动解除，甲乙丙互不追究责任”，但“互不追究责任”的前提是更名过程中三方均无过错。3.中介办理的“更名”实则“退房”，即：协调解除焦涵与开发商之间的网签合同，协调焦涵到房管局签字办理退房，再协调开发商与葛志峰重新签订合同，再到房管局备案；该过程系受中介机构操作，非一蹴而就，该期间需要一定时日，本着促成交易的原则，卖方焦涵应积极予以配合；基于焦涵母亲身体生病的特殊情况，经苏红协调运作，开发商黄金海岸公司已同意焦涵退房，且根据需要已向房管局出具了相关手续的情况下，焦涵应配合苏红在适当的时间到房管局办理签字手续，不论何种理由错过签字时间，已构成违约；4.苏红在接受调查时陈述，在办理更名过程中房价大涨，焦涵方要求提高房屋价款；焦涵母亲亦在关联案件中陈述因更名时间拖延，要求加价10万元；苏红、葛志峰、焦涵（或其母亲）均是当事者，几人陈述的时值房价大涨，焦涵要求提高价款基本属实；苏红陈述的在其协助办理房管局签字退房手续过程中，焦涵（或其母亲）因要求加价而阻挠签字退房，亦存在可信度，可见焦涵存在违约动机；从葛志峰提交的苏红与焦涵2018年4月26日的微信聊天记录内容看，焦涵承诺在2018年4月29日前（4月28日）到房管局办理退房签字手续，但焦涵未去办理，原因是私自涨价，可见焦涵存在违约行为。5.在更名无果的情况下，由苏红协调，葛志峰同意全款交付，焦涵及母亲在关联案件中均到庭陈述不同意，原因是全款交付并公证后，虽解决了买卖问题，但涉案房屋网签合同仍登记在焦涵名下，“期房”短时间不能出证，焦涵再购房系二次购买，房贷利率会上浮，首付比例也会增加，故未同意；然，焦涵在打算出售涉案房屋时对房屋“期房”的客观情况是明知的，即使涉案房屋作为“二手房”出售，短时间也无法办理过户，焦涵短时间购房仍受二次购房的限制，故焦涵以此作为不同意房屋交易的理由，该抗辩缺乏事实依据。综上可见，为最终完成交易，葛志峰退而求其次，焦涵也最终未予同意，焦涵的行为违反了买卖房屋的初衷，双方签订房屋买卖协议，最终目的是为了促成、完成交易，期间虽存在曲折，但双方均应本着诚信及促进交易稳定的原则，可见，焦涵的行为最终构成根本违约。综上，葛志峰可要求焦涵双倍返还定金（4万元），故一审法院对葛志峰要求焦涵返还定金2万元的诉讼请求予以确认；又因买卖双方均认可该2万元的定金已支付给鲁房置换公司，鲁房置换公司为双方买卖合同的定金指定保管单位，故现合同解除，应由鲁房置换公司向葛志峰返还。对葛志峰主张的更名费4万元问题。结合一审法院查明的事实，该4万元由苏红收取，苏红的行为系职务行为，故实际收取人应认定为鲁房置换公司。1.葛志峰及焦涵共同委托中介机构协调买卖房屋的相关事务，中介机构为协调“更名”收取了4万元费用（约定由葛志峰负担），现房屋交易未完成，合同解除，该4万元构成葛志峰的损失；2.葛志峰、焦涵及苏红均知道涉案房屋为“期房”，买卖双方均知道自己无法完成“更名”事宜才委托中介机构办理，苏红明知自己之前从未操作成功过更名事宜，故三方最初均对“更名”存在不确定性，各方均应承担相应的风险责任；3.苏红系中介机构的工作人员，其从事中介业务的经验较买卖双方丰富，其在接受买卖双方委托后，受其主导，买卖双方给予配合即可；苏红收取葛志峰的4万元更名费除向开发商黄金海岸公司交付1万元外（焦涵解除合同违约金），其余款项未说明合理去向，上述款项（1万元及3万元）应区别情况处理；4.苏红未提交证据证明3万元支出情况，应视为仍在鲁房置换公司（苏红系职务行为）处，由于合同解除，该3万元应予以“返还”葛志峰；已向黄金海岸公司支出的1万元构成“损失”，结合以上1-3点的分析，涉案房屋交易未成功各方均存在过错，一审法院酌定葛志峰、焦涵、鲁房置换公司责任比例为3:3:4，即：葛志峰应自担0.3万元，焦涵应赔偿葛志峰0.3万元，鲁房置换公司应赔偿葛志峰0.4万元。至于苏红与鲁房置换公司内部如何处理上述款项，非本案审理的范围，双方可另行协商或另案处理。对于争议焦点三，葛志峰主张的代缴费用是否应获支持问题。葛志峰在苏红的指引下领取了涉案房屋的钥匙，也是涉案合同签订后积极履行合同的附带行为，由此葛志峰代焦涵缴纳了2018年1月-2018年6月的物业费1553元、装修垃圾清运费300元、装修押金2000元，燃气开口费2660元、电视初装费370元、太阳能3430元。因涉案房屋最终未完成交易，房屋仍登记在焦涵名下，该款项是基于本案的房屋买卖合同履行过程中产生，应当一并处理；涉案合同解除后，焦涵仍系房屋所有人，其应向葛志峰返还上述垫付的费用。争议焦点四、葛志峰主张的经济赔偿金（房屋评估价与合同购买价的差价）是否应获全部支持问题。（一）根据合同相对性原则，本案的葛志峰与焦涵系合同相对方，因违约构成的责任应在合同相对方之间处理；葛志峰与焦涵签订涉案房屋买卖合同，在合同履行过程中积极履行合同义务，在“更名”无果的情况下，同意交付全款购买涉案房屋，其本身系积极履行合同的意思表示，不存在过错；合同签订后，葛志峰除按约交付定金外，还积极交付了涉案房屋业主应缴纳的其他费用，葛志峰不存在违约行为；（二）结合以上争议焦点二（二）的分析，焦涵构成根本违约，在涉案合同解除后，应承担违约责任，赔偿葛志峰的预期利益（或信赖利益）损失。（三）对于赔偿数额问题，葛志峰主张应按房屋评估价与合同购买价的差价处理，涉案房屋经评估，现市场价值为156.46万元，合同价格为105万元，差价为51.46万元，就该差价是否应获全部支持问题，一审法院酌情考虑以下因素：1.焦涵毁约，导致葛志峰错失购房良机，葛志峰改善居住条件的目的不能实现，亦因本次房屋买卖最终以诉的形式对簿公堂，焦涵理应为自己的不诚信问题买单；2.葛志峰自认购买涉案房屋是用于改善居住条件，可见葛志峰购房是为了满足基本的生活需求，焦涵自认系因病（母亲生病）经济困难才出售涉案房屋，可见双方买卖房屋均非用于炒房升值，葛志峰意欲低价购房在情理之中，焦涵意欲溢价卖房亦情有可原，双方均系朴素的买卖意图；3.“房子是用来住的”是当前政策的导向，该导向会在未来相当长一段时间内不动摇，故未来房价稳定可期；4.涉案房屋签订买卖合同后的半年内，正值本市房价补涨时期，短时间内涨幅明显；而本案经诉讼程序至判决前，本市房价横盘整理，且有小幅下滑之势；5.涉案房屋虽评估价为156.46万元，但对于葛志峰及焦涵而言，买卖涉案房屋是用于基本的生活需求，而非多套房产的炒作。综上几点因素，一审法院考虑葛志峰购买涉案房屋仅交付定金2万元的事实，考虑焦涵确实未实际收到前期大额款项获益的事实，再充分考虑葛志峰在订立房屋买卖合同时可预见或应当预见到的利益，本着公平原则，本着裁判不能超出公众预期的原则，一审法院酌定焦涵向葛志峰赔偿预期利益损失20万元。另，对于葛志峰主张的保全担保费500元，葛志峰在进行财产保全时可以提供其他财产进行担保，该费用因非必要性支出，一审法院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除葛志峰与焦涵于2018年1月17日签订的《房屋买卖协议》；二、焦涵于判决生效后10日内赔偿葛志峰更名费损失0.3万元；三、焦涵于判决生效后10日内返还葛志峰代缴的物业费1553元、装修垃圾清运费300元、装修押金2000元，燃气开口费2660元、电视初装费370元、太阳能3430元；四、焦涵于判决生效之日起10日内赔偿葛志峰预期利益损失20万元；五、鲁房置换公司于判决生效之日起10日内返还葛志峰购房定金2万元；六、鲁房置换公司于判决生效之日起10日内给付葛志峰更名费3.4万元（返还3万元及赔偿0.4万元）；七、驳回葛志峰本案的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9649元，由葛志峰负担5388元，焦涵负担3667元，鲁房置换公司负担594元；保全费1420元，由葛志峰负担793元，焦涵负担540元，鲁房置换公司负担87元。本院二审期间，上诉人鲁房置换公司提交以下证据：证据一，鲁房置换公司与苏红签订的加盟协议复印件，以证明苏红与上诉人鲁房置换公司并非劳动关系，不存在劳动关系及雇佣关系，是平等主体之间的关系，苏红的行为并非职务行为，因为职务行为是履行职责的活动，与工作人员的个人行为相对应，超越职权的行为不受法律保护，公司不应当承担责任。证据二，4万元更名费的收据复印件，由苏红出具，原件应在葛志峰处，以证明该费用并非公司收取，而是苏红的个人行为，公司未盖章和签字；双方加盟协议第六条明确规定，乙方所有成交的业务必须如实向甲方汇报，经甲方许可加盖公章后方能生效，所成交的业务未加盖公司合同章的即视为个人行为，日后发生的一切责任及损失由乙方全部承担，与甲方无关。证据三，两份涉及到1万元更名费的单据复印件，一审认定按3:3:4比例划分责任错误；该款苏红给了王才绪，因业务未办好，应该由王才绪退回。焦涵对以上证据不发表质证意见，称不知情，未见过以上材料。葛志峰质证认为，对于证据一、二，一审法院已经对加盟事实以及接受更名费的事实进行了调查，不属于新证据，证据三与本案没有关联性，被上诉人不知情，不能证明上诉人的主张；本案房屋买卖涉及的定金是由鲁房置换公司接收并出具收据，该公司作为房屋买卖的中介方应当依法承担相应的法律责任。苏红质证认为，以上证据已于一审中提交，不属于新证据；苏红与鲁房置换公司属于加盟，焦涵与葛志峰的房屋买卖协议是在鲁房置换公司签订，由鲁房置换公司收取定金2万元，买卖协议由公司、苏红还有买卖双方签订的，合同成立，不存在跟鲁房置换公司隐瞒事实的情况；关于1万元更名费，更名是成立的，不应赔偿；其他没有异议。黄金海岸公司质证认为，对以上证据不清楚，黄金海岸公司应相关当事人的要求提供了相关的退房手续，其他事项不清楚。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，被上诉人葛志峰与上诉人焦涵签订的《房屋买卖协议》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订的,是买卖双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效，葛志峰与焦涵之间形成了房屋买卖合同法律关系。一审认定涉案房屋买卖协议合法有效并无不当，本院予以维持。关于上诉人焦涵主张不应赔偿预期利益损失的问题。根据各方当事人的陈述及提供的证据，涉案开发商黄金海岸公司已同意焦涵退房，并向房管部门出具相关材料，焦涵应协助办理相关签字手续。但依据苏红的陈述，在办理房管部门签字退房手续过程中，焦涵方要求提高房屋价款，并未在承诺时间前办理退房签字手续。焦涵的母亲在其他相关案件中亦陈述因更名时间拖延，要求加价10万元。后在未更名的情况下，由苏红协调，葛志峰同意全款交付购房款，但焦涵及其母亲在相关案件中均陈述不同意，原因系全款交付并公证后，虽解决了买卖问题，但涉案房屋网签合同仍登记在焦涵名下，“期房”短时间不能办证，焦涵再购房系二次购买，房贷利率会上浮，首付比例也会增加。即在葛志峰同意将购房款全款交付的情况下，焦涵未予同意。综上，焦涵的行为导致双方房屋买卖的合同目的不能实现。故一审法院综合考虑本案实际情况，酌定焦涵向葛志峰赔偿预期利益损失20万元并无不当。关于上诉人焦涵主张的更名费问题。焦涵与黄金海岸公司之间签订的合同能否解除，网签能否撤销均系不确定的，对此，焦涵、葛志峰及中介方均应承担相应风险，其中中介方作为专业从事房屋经纪、咨询等服务的公司，相比上诉人与被上诉人个人，应承担的责任更大。本案，苏红向黄金海岸公司交纳了“更名费”中的1万元，黄金海岸公司认可同意焦涵退房，并收取1万元违约金。一审认定该更名费属于葛志峰经济损失，并酌定焦涵承担30%的责任并无不当，本院予以维持。关于上诉人焦涵主张涉案房地产估价报告不应被采信的问题。焦涵主张涉案估价报告未说明价格如何计算等且鉴定人员未出庭接受质询。对此，本院认为，涉案评估报告系一审法院根据葛志峰的申请，依法委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司按照评估工作程序作出，程序合法，本院予以采信。上诉人关于该估价报告不应被采信的理由不成立，本院不予支持。关于上诉人鲁房置换公司主张的更名费问题。苏红经营的“67”门店系鲁房置换公司的加盟门店，鲁房置换公司的法定代表人成泽富自认该店挂鲁房置换公司的名。苏红虽自己经营“67”门店，但其对外仍以鲁房置换公司的名义进行经营，且涉案房屋买卖协议系在鲁房置换公司签订，成泽富亦在场，涉案定金已交付给鲁房置换公司。故一审法院认定苏红在涉案协议上签字及收款行为应认定为职务行为，本案中介机构应为鲁房置换公司，苏红及成泽富的行为后果应由鲁房置换公司承担并无不当。综上所述，上诉人焦涵、鲁房置换公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4317元，由上诉人焦涵负担3667元，上诉人日照鲁房置换有限公司负担650元。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二〇年八月二十六日法官助理王莹莹书记员刘一凤