四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终619号 上诉人（原审原告）：成都金海锐达商业管理有限公司，住所地：四川省成都市武侯区佳灵路3号2栋13层12号，统一社会信用代码：91510100072434262F。 法定代表人：邓琦，董事长。 委托诉讼代理人：李秋穆，男，1987年6月23出生日，汉族，该公司行政专员,住四川省攀枝花市仁和区。 被上诉人（原审被告）：张忠林，男，1976年1月12日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 被上诉人（原审第三人）：段远丽，女,1994年3月25日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 上诉人成都金海锐达商业管理有限公司(以下简称锐达公司)因与被上诉人张忠林、段远丽房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭进行了审理，上诉人锐达公司的委托诉讼代理人李秋穆，被上诉人张忠林、段远丽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人锐达公司上诉请求：1.撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初577号民事判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由张忠林、段远丽承担。事实和理由：1.由于段远丽在承租使用位于仁和区房屋过程中，拖欠物管费用，导致锐达公司与张忠林之间无法履行租赁合同，锐达公司在一审中请求段远丽承担连带责任，一审判决未予认定和判决，属于遗漏诉讼请求。2.张忠林虽然提出“解除合同通知”，但不符合《商业房屋租赁合同》中约定单方解除合同的条件，不能适用《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，故一审判决适用法律错误。 被上诉人张忠林辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。2019年10月30日张忠林与锐达公司签订了房屋租赁合同，张忠林承租位于仁和区房屋，并支付给锐达公司三个月租金17706.75元。由于该房屋以前的承租人段远丽未缴纳物业服务费，物业服务公司擅自将出租房屋大门锁了，对承租房屋停水、停电，导致张忠林无法使用承租房屋。依照《商业房屋租赁合同》的约定，出租人锐达公司应当保证出租房屋不存在妨碍承租人张忠林使用的任何权属或者争议。由于锐达公司未解决物业公司的妨碍，导致租赁合同无法履行，张忠林于2019年11月7日通知锐达公司解除合同。2.由于锐达公司违约导致租赁合同无法履行，致使张忠林遭受重大损失，锐达公司应当退还租金3400元、保证金7000元，赔偿张忠林另租场地费、接送学生交通费共计7000元，承担违约金26580元。综上，请求维持一审判决，驳回锐达公司的上诉请求。 被上诉人段远丽辩称，段远丽与锐达公司已经解除租赁合同，段远丽没有责任。 锐达公司一审起诉请求：1.请求判令锐达公司、张忠林签订的《商业房屋租赁合同》于2020年1月31日解除；2.判令张忠林支付2019年12月1日至2020年1月31日的租金6804.5元；3.判令张忠林支付2018年11月1日至2019年2月28日，4个月免租期的租金13609元，第三人段远丽承担连带责任；4.判令张忠林支付解除合同违约金8165.4元（剩余租期的租金30620.25×30%）扣除预交的履约保证金7000元后，剩余2186.08元；5.判令张忠林支付违约金382.5元（迟延天数72天，按银行贷款利率的四倍计算）6.判令张忠林支付房屋占用费（计算期间自合同解除之日至张忠林实际交还房屋止，按日租金113.4元计算）；7.诉讼费由张忠林负担。 一审法院审理查明，2019年8月31日，锐达公司（甲方）与张忠林（乙方）签订《商业房屋租赁合同》约定，张忠林租用锐达公司仁和区房屋，租期2019年9月1日起至2020年10月31日止；双方暂定2019年9月1日为进场日；月租金25元／平米／月，租赁场所月租金为3402.25元／月；乙方应按3个月／期支付租金，第一期于本合同签订后5个工作日支付，即从2019年9月1日起至2019年11月30日止共计租金为10206.75元。除第一期外，乙方应于每期租金届满10个工作日之前将下期租金交付给甲方……。合同10.3条约定，张忠林延付租金超过30日的，锐达公司有权解除合同。合同20.4.2条约定，在本合同解除时，乙方除承担本合同20.4.1条责任外，还应当向甲方赔偿剩余租期租金总额百分之三十的违约金。合同25.1条约定，该商铺系从第三人段远丽转租，在本合同租赁期限前原租赁方已经享受了甲方给予的4个月的免租期，如因乙方原因提前终止合同的补交免租期的租金13609元。合同对其他事项进行了约定。合同签订后张忠林支付了2019年9、10、11月的租金10206元，并支付了保证金7000元，由于是向第三人转租，张忠林还向锐达公司支付了合同转让费500元，合计支付17706元。 2019年10月15日，金海.苴却印象物业服务中心的催费函载明：“致：苴却印象项目02-0-8附2-19号房，截止2019年10月11日，业主您应该缴纳费用明细如下02-2-8附2-19，2019年5.1-2019.12.31，一月费用306.14元，一季度费用2449.12元；02-2-8附2-20，2019年5.1-2019.12.31，一月费用306.27元，一季度费用2450.16元。我公司催促您在收到本函件2019年10月15日17:00前到金海.苴却印象物业服务中心处缴纳拖欠的费用4899.28元。”该催费函张忠林陈述其在2019年10月30日看到该催费函张贴于所租用的门上。 2019年11月1日，张忠林发现租用的商铺门被上锁，就与锐达公司的主管通过微信沟通和协调，锁门的原因是由于之前的业主拖欠物业费，被物业上锁导致，并停水停电。锐达公司表明协助张忠林和物业进行沟通，张忠林则要求物业道歉，后张忠林以该问题没有协调好，无法使用该商铺，将上课的学生转到其他地方上课。2019年11月7日，锐达公司、张忠林双方再次协商租房事宜，由于协商未果，张忠林就通过微信给锐达公司发送了一份解除合同通知。2019年11月20日，张忠林用车将商铺内部分物品搬离，搬离物品时双方发生纠纷，物业工作人员不准张忠林搬离物品，由于室内还有少部分物品，张忠林将门上锁后未再使用该商铺。锐达公司陈述物业公司系其聘请的前期物业。 一审法院认为，一、关于违约责任。锐达公司、张忠林双方签订的《商业房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。按照锐达公司、张忠林的陈述所涉商铺的物业费应当由张忠林交纳，张忠林未交纳物业费又未与物业公司之间协商好因欠物业费发生的纠纷，导致物业公司锁门、停水、停电致张忠林无法使用商铺而解除合同，张忠林应承担责任。张忠林辩称租赁合同系2019年10月30日签订，但未提交充分的证据证实，对该辩称意见不予采纳。张忠林于2019年9月1日起租赁使用本案所涉商铺后，因物业费的问题未处理妥当，导致物业公司将张忠林承租的商铺上锁并停水、停电，导致纠纷发生。物业公司是锐达公司聘请的前期物业，锐达公司作为商铺的出租人，有义务也有能力协调物业公司处理好该问题，让张忠林能正常使用租赁物。由于锐达公司协调不力，且租赁合同的实际签订时间双方争议较大；张忠林既然已经交纳了三个月的租赁费，不交纳物业费不符合常理。由于双方对造成合同不能履行均有责任，违约责任应各自承担。锐达公司要求判令张忠林支付免租期的租金13609元，第三人承担连带责任；判令张忠林支付解除合同违约金8165.4元，判令张忠林支付违约金382.5元的请求证据不足，不予支持。二、关于合同解除及租金问题。张忠林于2019年11月7日向锐达公司发送“解除合同通知”，11月20日搬离商铺内的物品，张忠林以实际行动表明了解除合同的意思表示，锐达公司对张忠林的解除合同的意思表示在合理期限内未作明确答复。张忠林的租金支付至2019年11月30日，满期后锐达公司未催收，张忠林也未继续交纳，因此双方合同解除时间应为2019年12月1日。合同解除前张忠林的租金已经付清，锐达公司要求张忠林支付租金的请求证据不足，不予支持。三、关于张忠林支付房屋占用费的问题。由于锐达公司对造成合同无法履行承担主要责任，合同于2019年12月1日解除，锐达公司应当及时行使权利收回商铺，锐达公司自身的不作为是造成损失扩大的原因，对锐达公司的该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十条、第二百二十六、第二百二十七规定，判决：一、锐达公司、张忠林签订的《商业房屋租赁合同》于2019年12月1日解除；二、驳回锐达公司其他诉讼请求。一审案件受理费187元，减半收取93.5元，由锐达公司承担。 二审庭审中,锐达公司举出如下证据： 1.2018年10月22日，四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司与杨九九签订的《金海玉石文化街租赁物业管理服务合同》复印件一份。拟证明：张忠林没有及时与物业服务公司建立物业服务关系； 2.2020年8月1日，苴却印象物业服务中心的《情况说明》。拟证明：张忠林承租仁和区房屋后，未到物业服务中心办理物业服务变更手续，物业服务中心基于保护房屋承租人杨九九的财产安全，在2019年8月31日对张忠林损害业主商铺的行为进行制止。 3.2019年12月1日、2020年4月1日，金海·苴却印象物业服务中心的《催费函》复印件两份。拟证明：由于杨九九没有及时缴纳物业服务费导致本案的发生。 4.物业公司工作人员与杨九九、段远丽电话录音。拟证明：杨九九与段远丽合伙使用承租的房屋，其二人明知欠缴物业服务费的情况，但未向张忠林进行说明，导致产生本案纠纷。 被上诉人张忠林、段远丽质证意见：上述证据是真实的。 本院对证据的分析认定：双方当事人对证据的真实性予以认可，本院予以认定。 被上诉人张忠林、段远丽在二审中未提交新的证据。 根据双方当事人在一、二审中举证质证意见和庭审陈述，本院认定如下事实： 2018年10月19日，锐达公司与段远丽签订《商业房屋租赁合同》，锐达公司将其承租的仁和区房屋转租给段远丽，租赁期限2年。在段远丽承租使用租赁房屋期间，段远丽与张忠林口头协商约定，段远丽将承租房屋内的设备转卖给张忠林，张忠林与锐达公司重新签订房屋租赁协议，由张忠林承租使用仁和区房屋。《商业房屋租赁合同》第20.5条约定：在下列情况下，乙方（张忠林）有权经书面通知甲方（锐达公司），立即解除合同：因甲方原因导致乙方无法合法地独占使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法独占使用权的。 2019年8月31日，锐达公司（甲方）与张忠林（乙方）签订《商业房屋租赁合同》约定，张忠林租用锐达公司仁和区房屋。 2019年10月31日，段远丽将仁和区房屋的钥匙交给张忠林。由于段远丽未按时交纳其承租房屋期间的物业服务费，苴却印象物业服务中心于2019年11月1日将仁和区房屋上锁，对该房屋断水、断电。2019年11月7日，锐达公司将其加盖印章的《商业房屋租赁合同》交给张忠林。 双方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，锐达公司与张忠林签订《商业房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，作为出租人的锐达公司应当依法交付出租的房屋，并保持房屋符合《商业房屋租赁合同》约定，确保承租人张忠林合法独立有效使用承租的房屋。2019年10月31日，张忠林收到承租房屋的钥匙，次日即发现承租房屋被锁、断水、断电。锐达公司提供的出租房屋存在瑕疵，不符合《商业房屋租赁合同》的约定，导致张忠林无法使用承租房屋，经过张忠林与锐达公司协商，至今仍未能解决。张忠林通知锐达公司，单方解除《商业房屋租赁合同》，符合该合同第20.5条约定，即：在下列情况下，乙方（张忠林）有权经书面通知甲方（锐达公司），立即解除合同：因甲方原因导致乙方无法合法地独占使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法独占使用权的。锐达公司上诉认为张忠林解除合同的通知，不符合合同约定单方解除条件，与事实不符，本院不予支持。一审判决书说理部分，已经就锐达公司起诉请求段远丽与张忠林对免租期的租金承担连带责任进行了说理评判，锐达公司上诉认为一审判决对该起诉请求漏判，与事实不符，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。锐达公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国过民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费375元，由成都金海锐达商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 鲜      林 审判员 冯明钢审判员刘立 二〇二〇年八月二十日 书记员 许      那