浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初2920号 原告：新昌县金和物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624689114293D），住新昌县南明街道石城西路50号。 法定代表人：王春，执行董事。 委托诉讼代理人：朱汉钧，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：商立峰，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。 被告：胡杰，男，1972年1月29日出生，汉族，住慈溪市。 被告：张红卫，女，1970年9月4日出生，汉族，住慈溪市。 原告新昌县金和物业管理有限公司与被告胡杰、张红卫物业服务合同纠纷一案，于2020年8月4日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县金和物业管理有限公司委托诉讼代理人朱汉钧、商立峰，被告胡杰、张红卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县金和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告胡杰、张红卫支付2017年10月30日至2019年10月30日的物业管理服务费19709.76元；二、判令被告支付自2019年10月31日起至付清之日止按月利率2%计算的滞纳金（因协议约定滞纳金过高，调整为月利率2%计，止2020年6月29日暂为3153.56元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告胡杰、张红卫于2016年10月24日与新昌华佳房地产开发有限公司签订《新昌商品房买卖合同》，购买了凤凰城26幢1单元2室（368.12平方米）的商品房，次日签订了补充协议。商品房买卖合同第二十一条约定买受人同意合同附件的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。建设单位于2017年10月31日登报通知购房业主交房。2017年10月18日，原告与建设单位签订《物业管理委托合同》，由原告为凤凰城小区的全体业主和物业使用人提供物业服务，排屋物业服务收费标准为每月2元/平方,能耗费每户300元/年，车库每月30元。另外，《前期物业管理服务协议》还约定如业主不按时缴纳物业服务费，逾期部分从逾期之日起每天加收应缴总额3%的滞纳金。现原告已全面履行了物业服务义务，但被告未依约缴纳物业管理服务费，尚欠2017年10月30日至2019年10月30日的物业管理服务费19709.76元,且经原告书面催交仍未缴纳，现诉请如上。 被告胡杰、张红卫答辩称：被告向建设单位购买了上述商品房属实。原告主张的建设单位于2017年10月31日登报通知购房业主交房，被告并不知道。因为所购商品房存在漏水、车库不能使用等问题，建设单位一直未向被告交房，直到2020年4月20日才与被告办理交房手续。商品房交付以前的物业费与被告无关，不同意承担。 原告新昌县金和物业管理有限公司就其在本案中的事实主张，向本院提供了如下证据： 1、原告营业执照和被告身份证复印件。证明原、被告主体信息。 2、建设单位与被告签订的《商品房买卖合同》。证明被告系涉案新昌县凤凰城26幢1单元2室业主，房屋建筑面积368.12平方米。 3、原告与建设单位签订的《物业管理委托合同》。证明建设单位选聘原告为凤凰城小区物业服务企业，为小区提供物业管理服务，并约定了物业服务收费标准。 4、《前期物业服务管理协议》。前期物业服务管理协议约定了业主不按时支付物业管理服务费的违约责任，按日以应缴总额的3%承担违约金。 5、刊登于《今日新昌》的交房公告。2017年10月31日建设单位以在《今日新昌》刊登交房公告的方式通知了购房业主2017年11月1日交房。 6、律师函及邮寄凭证。原告起诉前已书面向被告催交物业管理费。 被告胡杰、张红卫质证认为：证据真实性应该是对的，只是交房公告没有看到过。商品房买卖合同虽是2016年签订的，但建设单位实际交房时时间是2020年的4月20日，商品房交房前的物业费不应由被告承担。 被告胡杰、张红卫就其在本案中的事实主张，向本院提供了如下证据： 7、房屋交付确认单、房款结算确认单和房款发票。证明案涉商品房实际交房时间是2020年4月20日。 原告质证认为：证据真实性无异议，但无法达到被告的举证目的。根据被告与建设单位签订的物业服务合同，商品房自公告交房日起即为交付，业主即应承担相关物业费。 本院认为：上述原告证据1，双方当事人没有异议，本院予以认定。证据2，被告与建设单位签订《商品房买卖合同》，向建设单位购买新昌县××幢××单元××室××商品房的事实应予认定，买卖合同签订时间为2016年10月24日。《商品房买卖合同》第二十一条关于前期物业服务管理条款为“出卖人已经选聘 从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容”，但其中所选聘的物业企业未填写，所谓附件七《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》原告也没有提交。证据3，《物业管理委托合同》系原告与建设单位2017年10月18日签订，本院予以认定。证据4，原告该证据来自于业主手册，系原告2017年11月24日与凤凰城小区8幢183室业主张笑芹签订，应该可以认定原告在交房入伙时与收房业主分别签订了《前期物业服务协议》，但没有证据证明原、被告亦签订了《前期物业服务协议》。证据5，真实性被告并未否认，本院可予认定，即建设单位曾于2017年10月31日登报公告通知业主于次日即11月1日交房。证据6，物业费催交函，邮寄凭证显示该函件为“本人签收”，即原告曾于2020年4月6日向被告邮寄律师函要求交纳物业费。证据7，原告无异议，可以证实建设单位是2020年4月20日与被告办理上述凤凰城26幢1单元2室的交房手续。 综上，本院经审理认定如下事实：新昌县凤凰城小区系新昌县华佳房地产开发有限公司开发建设。2017年10月18日，建设单位与原告签订《物业管理委托合同》，约定原告为小区的物业服务企业。2017年10月31日，建设单位在《今日新昌》上刊登交房公告，要求购房业主在同年11月1日正式交房，交房时原告与收房业主分别签订了《前期物业服务合同协议》。2016年10月24日，被告胡杰、张红卫与建设单位签订了《商品房买卖合同》，向其购买小区26幢1单元2室、建筑面积为368.12平方米的商品房。《商品房买卖合同》第二十一条关于前期物业服务管理条款内容为，“出卖人已经选聘从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容”，其中所选聘的物业企业未填写，也没有与被告签订《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》。2020年4月3日，原告委托律师向被告邮寄了物业费催交律师函，4月6日催交函由被告签收。2020年4月20日，建设单位与被告办理上述凤凰城26幢1单元2号商品房交房手续，向被告出具了交房确认单。2020年8月4日，原告诉请被告支付物业服务费来院。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业管理条例》对“业主”的定义为房屋的所有权人。本案原告要求被告胡杰、张红卫支付物业管理费，应证明被告系其服务对象，即为案涉商品房业主。被告虽与小区建设单位签订了《商品房买卖合同》，但在原告物业服务期间被告尚未实际取得所购商品房，原告也没有证据证明案涉商品房已由建设单位交付被告占有、使用。原告起诉时提交的凤凰城前期物业管理服务协议业主手册关于业主缴纳物业服务费指引规定，管理服务费从业主入伙之日起计算，入伙是指业主收到书面通知并按规定办理完相应手续之时，业主收到入伙通知一个月内不按规定办理入伙手续的视为入伙。但在本案中原告未能证明其已与被告办理入伙手续，也没能提交证据证明其已书面通知被告入伙、系被告不正当阻却交房入伙条件的成就。因此，原告所举证据不足以证明其在本案中的事实主张，本院对其诉讼请求依法不予支持。 综上，依照《物业管理条例》第六条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告新昌县金和物业管理有限公司的诉讼请求 案件受理费372元依法减半186元，由原告新昌县金和物业管理有限公司负担（已缴）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇二〇年八月二十四日 书记员  王 鑫