河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初772号原告：刘银清，男，1969年5月4日出生，汉族，住河南省新郑市。原告：刘远怀，男，1996年4月29日出生，汉族，住河南省新郑市。二原告委托诉讼代理人：刘婷婷，河南春屹律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：张少春，河南春屹律师事务所律师。被告:胡兴强，女，1970年12月17日出生，汉族，住陕西省岚皋县。委托诉讼代理人:龙瑞猛，河南九格律师事务所律师。委托诉讼代理人:王辉展，河南九格律师事务所律师。第三人：郑州双华房产交易有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇华南城PY-15。法定代表人：张红卫，经理。委托诉讼代理人：张志宾，该公司员工。原告刘银清、刘远怀与被告胡兴强、第三人郑州双华房产交易有限公司（以下简称双华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日作出（2019）豫0184民初8272号民事判决。胡兴强不服该判决，提起上诉。2019年12月24日，河南省郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终22021号民事裁定，撤销本院（2019）豫0184民初8272号民事判决，发回本院重审。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘银清、刘远怀及其共同委托诉讼代理人刘婷婷，被告胡兴强的委托诉讼代理人龙瑞猛到庭参加诉讼，第三人双华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。刘银清、刘远怀向本院提出诉讼请求：1.判令胡兴强继续履行双方签订的《房屋买卖合同》;2.判令胡兴强于2019年11月1日前协助刘银清、刘远怀办理完房产过户手续(房屋价值700000元);3、判令因胡兴强不予配合强制过户产生的一切费用，支付违约金、经济损失共计80000元。诉讼过程中，刘银清、刘远怀增加诉讼请求：判令胡兴强承担自房屋不动产证下发第31个工作日起至房屋过户之日止的月供利息；明确第3项诉讼请求为要求胡兴强按照合同第十一条第四项（如甲乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房款价千分之一的违约金）承担违约责任。事实和理由：2017年4月9日，刘银清、刘远怀在双华公司居间下与胡兴强签订《房屋买卖合同》，刘银清、刘远怀以700000元购买胡兴强所有的位于新郑市××镇××号正商·瑞钻2号楼2单元1803房屋。合同签订当天，刘银清、刘远怀便将购房定金及佣金30000元支付给胡兴强和双华公司。之后，刘银清、刘远怀按照合同约定支付了购房款，且对该房屋进行装修并实际居住至今。但经多次催告，胡兴强仍未履行过户义务。根据合同约定，胡兴强应在涉案房屋不动产权证下发30个工作日内将房屋过户给刘银清、刘远怀，拖延履行过户义务的违约责任系胡兴强造成，其应承担拖延履行期间的月供利息。综上，胡兴强的行为已严重损害刘银清、刘远怀的合法权益，故依法提起诉讼。庭审时刘银清、刘远怀称，合同是2019年7月27日变更的，加上了刘远怀的名称，但一开始涉案房屋就是为刘远怀购买的；胡兴强多次向其表明其个人财务状况较差，欠款较多，无法履行，并向其出示了金水法院执行文书的照片，已表明胡兴强明确不能履行，为维护自身合法权益才提起诉讼；同意主动还清涉案房屋剩余抵押贷款，但前提是以其应向胡兴强支付剩余的房款为限。胡兴强辩称，一、起诉时刘远怀并非合同当事人，不是本案适格的原告。胡兴强为了偿还广发银行贷款与刘银清签订了《房屋买卖合同》，约定在不动产证下发后办理贷款及过户手续，合同签订后，刘银清、刘远怀一直居住于涉案房屋。2017年5月2日政府下发限购通知，2019年1月胡兴强拿到不动产权证，但因为刘银清被限购房屋迟迟不能办理过户，胡兴强至今也没能收到剩余的购房款500000元，从而导致胡兴强在广发银行的欠款从2017年的90000余元累积到现在的280000余元。2019年7月31日，刘银清、刘远怀提起诉讼，8月3日，刘银清找到胡兴强在双华公司的见证下增加了刘远怀作为《房屋买卖合同》的买方，同时向胡兴强承诺提供资金办理银行解押。因此，先起诉再增加刘远怀的买受人身份，系明显的恶意诉讼。二、房屋至今未过户的原因不在于胡兴强，胡兴强没有违约行为不应承担违约金。2017年4月9日的《房屋买卖合同》约定胡兴强领取到不动产证后为刘银清办理房产过户手续，并提供解押资金，在胡兴强尚未取得不动产权证的情况下根本不具有办理房屋过户的条件，在此期间未办理过户的原因不在于胡兴强，也不能认定胡兴强违约。而在限购政策实施后，刘银清作为买方已实际无法继续履行合同，合同不能履行的原因在于刘银清属于限购人群，不动产登记部门根本不可能为其办理过户手续，因此在房屋买卖合同变更以前，胡兴强不存在违约行为。增加刘远怀为买方，约定买方要负责提供资金办理银行解押，因此《房屋买卖合同》已于2019年8月3日作出变更，但刘银清、刘远怀2019年7月31日已经提起诉讼，其变更合同的目的不在于实际履行合同，而在于使其符合诉讼的要求进而达到起诉胡兴强要求胡兴强承担违约责任的目的。刘银清、刘远怀变更合同根本未准备实际履行，也没有给胡兴强履行时间，当然也不能认定胡兴强在变更合同后存在违约行为。三、2017年4月16日双方签订《补充协议》后，刘银清、刘远怀就一直在涉案房屋居住，房屋贷款一直全部由胡兴强垫付，刘银清、刘远怀主张的经济损失违反常理，不应得到支持。四、广发银行案件的执行自2017年开始，广发银行同意胡兴强自行出售以房款偿还贷款，该案件并不影响涉案房屋过户；广发银行的贷款是其卖房的起因，不论是广发银行的案件，还是其他案件，均不影响本案房屋买卖合同的履行，合同未能履行的根本原因在于刘银清的限购。双华公司未作陈述，亦未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月9日，胡兴强（甲方）刘银清（乙方）通过双华公司（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的位于新郑市××镇××路东天源服装公司南正商·瑞钻2号楼2单元18层1803号毛坯房屋，建筑面积87.83平方米，总价款700000元；乙方于合同签订时支付定金30000元，其中佣金14000元，余额作为代收定金；甲乙双方于签订合同后不动产证下发5日内，共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在立契时将首付房款200000元交付甲方，由甲方负责交付给银行解押款项，剩余房款500000元由银行放贷之日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行金额少于合同约定的贷款金额，乙方应当在首付房款交付时一次性补足；定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部及时、完整交割完毕时，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单或有关单据，向丙方领取物业交割保证金；双方应在本合同签订之日起不动产证下发30个工作日内，共同到房管局立契并办理过户及相关手续；应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用，由乙方负担，丙方的佣金由乙方支付14000元。因甲、乙任何一方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确定，按以下方式支付佣金：甲方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各方负担总佣金的一半；乙方采用按揭贷款方式付款，则房屋过户后，乙方应按约定及时办理抵押登记和贷款手续，甲、乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易过户手续；如甲乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房款价千分之一的违约金。在合同“其他约定事项”处约定，甲乙双方协商，乙方在签订本合同之日起一周内向甲方支付购房首付款贰拾万元整。因甲方的该套房产有银行贷款，自乙方交给甲方首付款起至甲方解押止，甲方的银行月供由甲方承担本金，乙方承担月供利息，每月月供由甲方先付，过户前一块结算。同日，刘银清支付定金30000元，双华公司为其出具收据，收据上方备注“佣金为1.4万，剩余1.6万于4.16日退回”。2017年4月16日，胡兴强（甲方）与刘银清（乙方）在双华公司（丙方）见证下签订一份《补充协议》，约定自本协议签订之日时乙方向甲方支付购房首付款200000元，甲方把该套房产的房间钥匙交给乙方，乙方可以先行入住。剩余房款等甲方的不动产证下来之后过户之前乙方走银行按揭贷款支付给甲方。等到甲方的不动产证下来时，由甲方负责解押，甲乙双方共同配合丙方去办理过户手续，甲方的剩余房款乙方通过银行贷款支付给甲方。甲方若违反本协议的约定，则双倍赔偿乙方所交的购房首付款，并赔偿乙方的装修费用；乙方若违反本协议的约定，则所交的购房款归甲方所有。《补充协议》签订当天，刘银清向胡兴强支付首付款200000元，胡兴强将涉案房屋交付刘银清，刘银清对房屋进行装修并占有、使用至今。2017年5月2日，郑州市人民政府办公厅发布郑政办[2017]58号文件，自2017年5月3日起新郑市纳入商品住房限购区域。刘银清属于限购对象。2019年2月，胡兴强取得涉案房屋的产权证书，不动产权证号为豫（2019）新郑市不动产权第0002926号。后胡兴强、刘银清协商同意，将刘银清之子刘远怀列入买受人，并在《房屋买卖合同》中买方处添加了刘远怀的名字，之后刘远怀向银行申请二手房按揭贷款。现刘银清、刘远怀以胡兴强未履行过户义务构成违约为由诉至本院。另查明：1.胡兴强按期支付涉案房屋的按揭贷款月供。2.原审庭审时刘银清、刘远怀称，合同履行至2019年房本下发后，因限购政策，三方合意将刘远怀变更为合同履行人；刘银清在接受胡兴强发问时称签名字时其子刘远怀已经走过银行贷款，大概是2019年7、8月份补充上去的，为了好过户。原审庭审时胡兴强称，因刘银清限购做不了贷款，2019年2月其拿到房产证就通知刘银清，联系不上就让中介联系，直到2019年6月底联系上刘银清，刘远怀就开始去银行申请贷款。刘远怀提供的其与备注为“敬瑞（恒丰实业）贷款”的微信聊天记录显示：7月15日14:57敬：刘老师，您的中信银行贷款审批通过了。3.2017年3月7日，广发银行郑州未来大道支行以金融借款合同纠纷为由将胡兴强诉至郑州市金水区人民法院，该院于2017年6月29日作出（2017）豫0105民初8923号民事判决，判令胡兴强偿还广发银行郑州未来大道支行贷款本金110182.69元和计算至2017年2月17日的利息（含罚息、复利）12231.04元，2017年2月18日以后的利息按《生意人卡（生意红）申请表》约定计算至本息清偿完毕之日止，于判决生效后10日内付清。4.2020年3月26日，新郑市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房屋抵押信息为2019-01-22房地产权抵押，权利人中国建设银行股份有限公司河南省分行，抵押金额36万元。查封信息为2019-08-05由新郑市人民法院查封，查封文号（2019）豫0184执保666号、（2019）豫0184民初8272号；2019-08-28由郑州市金水区人民法院查封，查封文号（2019）豫0105执15358号；2020-01-18由新郑市人民法院查封，查封文号（2019）豫0184执5332号。上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖合同》《补充协议》、收据、微信截图、（2017）豫0105民初8923号民事判决书、不动产登记资料查询结果证明等证据证明。本院认为，刘银清与胡兴强及双华公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。当事人协商一致可以变更合同。在刘银清与胡兴强签订《房屋买卖合同》及《补充协议》之后，由于政府政策变化，刘银清成为限购对象，不能够办理涉案房屋的过户手续，经协商，刘远怀添加为买卖合同的买受人，刘银清、刘远怀与胡兴强应当按照《房屋买卖合同》及《补充协议》约定继续履行合同。胡兴强虽称因增加刘远怀为买方而约定刘银清、刘远怀要负责提供资金办理涉案房屋的银行解押，但其提交的证据不足以证明其该事实主张，且刘银清、刘远怀不予认可，故对其该辩解理由，本院不予采信。根据双方在《房屋买卖合同》的约定，胡兴强应交付给银行解押款项负责对涉案房屋进行解押。但截至目前，胡兴强仍未对涉案房屋进行解押，并因其与案外人的经济纠纷导致涉案房屋被轮候查封。涉案房屋已于2019年4月16日交付刘银清并由其进行装修、实际居住至今，刘银清、刘远怀亦表示同意在应付剩余房款的范围内主动还清涉案房屋的剩余抵押贷款，而根据新郑市不动产登记中心的查询结果显示涉案房屋的按揭抵押金额明显少于刘银清、刘远怀应当支付的剩余购房款。据此，若胡兴强未能履行该项义务,为了合同的履行,刘银清、刘远怀可先行代胡兴强向银行清偿债务,消灭抵押权。在抵押登记解除,刘银清、刘远怀支付剩余房款500000元后,胡兴强应协助刘银清、刘远怀办理房屋过户手续,若刘银清、刘远怀因解押代胡兴强先行向银行清偿债务,代为清偿的款项可以冲抵前述剩余购房款。关于违约金的支付问题。胡兴强于2019年2月取得涉案房屋的不动产权证书，根据其与刘银清在《房屋买卖合同》的约定，双方应在不动产权证下发30个工作日内前往办理过户手续，但因限购政策影响，在涉案不动产权证书下发后双方协商将刘远怀列为买受人。胡兴强主张2019年8月3日才增加了刘远怀为买方，刘银清、刘远怀对此虽不认可，但根据其庭审时“合同是在2019年7月27日变更的，加上了刘远怀的名称”的陈述，以及刘远怀提交的与“敬瑞（恒丰实业）贷款”的微信聊天记录可以看出，截至2019年7月双方还就合同履行的具体事宜进行协商沟通，刘远怀亦主张其二手房贷款于2019年7月15日审批通过，相应地，解押过户手续办理有所顺延也在情理之中。现刘银清、刘远怀主张因胡兴强不予配合过户而要求其按照总房款价日千分之一的标准支付违约金及经济损失，截至法庭辩论结束前，胡兴强仍未能依约对涉案房屋进行解押，势必会给刘银清、刘远怀造成一定的经济损失，但鉴于该约定的违约金支付标准明显过高，在以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定胡兴强向刘银清、刘远怀支付违约金20000元。关于刘银清、刘远怀要求胡兴强承担自房屋不动产证下发第31个工作日起至房屋过户之日止月供利息的主张，鉴于双方在《房屋买卖合同》明确约定“自乙方交给甲方首付款起至甲方解押止，甲方的银行月供由甲方承担本金，乙方承担月供利息，每月月供由甲方先付，过户前一块结算”，且涉案房屋已于2019年4月16日交由刘银清、刘远怀实际占有、使用，综合考虑合同履行过程中因限购政策导致双方变更合同以及刘银清、刘远怀申请二手房按揭贷款仍需承担利息等客观事实，对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告刘银清、刘远怀与被告胡兴强及第三人郑州双华房产交易有限公司继续履行三方于2017年4月9日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告胡兴强于本判决生效后十日内办理位于新郑市龙湖镇文昌路正商·瑞钻2号楼2单元18层1803号房屋[豫（2019）新郑市不动产权第0002926号]的银行抵押权解押手续(若被告胡兴强未在本判决限定期间履行该项义务,则由原告刘银清、刘远怀先行代被告胡兴强向银行清偿债务,消灭抵押权,被告胡兴强应予配合),解押后十日内原告刘银清、刘远怀向被告胡兴强支付剩余房款500000元及自2017年4月9日起至解押之日止的月供利息,之后三十日内被告胡兴强协助原告刘银清、刘远怀将该房屋所有权过户至原告刘远怀名下(若原告刘银清、刘远怀代被告胡兴强向银行清偿债务,代为清偿的款项可冲抵前述房款及月供利息)；三、被告胡兴强于本判决生效后三十日内向原告刘银清、刘远怀支付违约金20000元；四、驳回原告刘银清、刘远怀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11600元，保全费4420元，共计16020元，由被告胡兴强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  王慧霞人民陪审员  边秀峰二〇二〇年八月二十四日代理书记员  刘熙玺