松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初1388号 原告：吴波，男，1974年5月29日生，满族，个体，现住松原市宁江区。 原告：刘学英，女，1975年10月8日生，汉族，个体，现住松原市宁江区。 共同委托诉讼代理人：刘远景，黑龙江良治律师事务所律师。 被告：松原市某房地产开发有限责任公司，住所地：吉林省松原市。 法定代表人：张立斯，总经理。 被告：张立斯，女，1979年4月5日生，汉族，松原市某房地产开发有限责任公司法定代表人，户籍地吉林省郭尔罗斯蒙古族自治县。 共同委托诉讼代理人：郑宪明，吉林石力律师事务所律师。 被告：苏靖棋，女，1962年10月1日生，汉族，户籍地松原市宁江区。 被告：金玉琴，女，1943年12月28日生，满族，退休职工，现住松原市宁江区。 原告吴波、刘学英与被告松原市某房地产开发有限责任公司（以下简称某房地产公司）、张立斯、苏靖棋、金玉琴房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴波、刘学英及其共同委托诉讼代理人刘远景，被告某房地产公司、张立斯的共同委托诉讼代理人郑宪明到庭参加诉讼，被告苏靖棋、金玉琴经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 吴波、刘学英向本院提出诉讼请求：1.请求判令第一被告继续履行合同，交付100㎡住宅、100㎡商企；2.判令第二被告、第三被告、第四被告对本案的债务承担连带责任；3.判令被告按合同约定支付原告违约金（赔偿金）；4.诉讼费、保全费、律师费、保函费由被告承担。事实和理由：2015年6月13日，原告与第一被告签订《土地承包经营权转让及房屋买卖协议》，约定：1.第一被告占原告位于某乡某村某中学对面240㎡承包土地和50㎡房屋；2.第一被告向原告支付5万元现金，后待该区块土地开发建楼时，第一被告在原址购买100㎡左右商企（商企只要单独一层，不要跃层、原地回迁）、100㎡住宅交付原告作为全部转让价款；3.原告及第一被告不得违约，如一方违约，向另一方支付四倍银行同期贷款利息。第一被告占原告土地和房屋的过程中，某村书记即第四被告金玉琴积极向原告做腾地的思想工作，第三被告苏靖棋自称是开发商，第三被告苏靖棋、第四被告金玉琴承诺如原告的利益得不到满足，二人自愿向原告承担连带保证责任。2018年，第一被告在占原告的承包土地上开发建成“某花园”房地产项目，但第一被告不履行给付原告100㎡左右商企、100㎡左右住宅的义务，给原告造成巨大的经济损失。原告为维护其合法权益特提起诉讼，请求依法判处。 某房地产公司辩称，1.某公司与原告签订土地经营权转让及房屋买卖协议的事实存在，但合同仅约定5万元现金、100㎡住宅，并未约定原告主张的100㎡商企；2.本案缺少诉讼主体，合同签订时甲方除二原告外还包括张桂芝，因此张桂芝或者继承人应是本案必要诉讼参与人；3.案涉合同因买房主体不适格，违反土地管理法第六十三条及国务院关于加强转让土地的通知第二条，属于违反法律法规强制性规定，系无效合同。无效合同属于自始无效，双方应互返财产。综上，原告诉讼请求不应成立，应予驳回。 张立斯辩称，诉争合同属于公司事务，与张立斯本人无关，请求驳回对张立斯的诉讼请求。 苏靖棋、金玉琴未到庭、未答辩、未质证。 本院经审理认定事实如下：2015年6月13日，张桂芝、吴波、刘学英作为甲方与作为乙方的被告某房地产公司签订《土地承包经营权转让及房屋买卖协议》一份，约定：“1.甲方将现有承包地240平方米，位于某乡某村某中学对面，甲方在此承包地上建有房屋50平方米。甲方同意将房屋50平方米及全部土地使用面积转让给乙方；2.甲、乙双方协商，房屋及土地的转让价格为5万元，甲方同意待该区块土地开发建楼时，乙方购买住宅100平方米，商企100平方米左右楼房给付甲方作为全部转让款，如果甲方不要房屋，乙方可以随时现金支付转让款。（商企单独一层，不要跃层，原地回迁）；3.乙方付款后，甲方将房屋的所有权及土地的使用权交付给乙方，乙方享有房屋的所有权及土地的使用权，甲方不得干涉乙方的生产经营活动；4.乙方对土地的使用年限自转让之日起至2029年12月31日，合同期届满。转让后与房屋和土地有关的全部权利归乙方所有，乙方承担全部责任；5.合同期内如遇国家征地、开发公司征地等行为，地上物补偿款、承包经营损失及土地补偿费等全部补偿费归乙方所有；6.本协议签订后，无法定事由，甲乙双方不得反悔，任何一方不得单方解除合同，如有违反造成乙方损失的，甲方应返还全部合同价款，并自取得价款之日起按同期银行贷款利率四倍计算利息；7.原发包方某乡某村大队转让协议认可；8.本协议一式四份，双方签字后生效；9.房屋交付时间定于2017年7月1日之前，如延期每月给付壹仟元房屋租赁费；10.交付给甲方伍万元安置费（含2015.6-2017.6房屋租赁费），入住时住宅免交入住费（不包含物业费与取暖费等其他费用）。”甲方在协议上签字按手印、乙方盖章且苏靖棋签字。同时，被告苏靖棋在2019年11月19日的公安询问笔录中证实“某房地产的法人是王朝江的媳妇张立斯，其与他们合伙开发。某房地产在松原市某中学对面开发某花园小区，开发该小区的地是占某村的地，通过松原市土地局挂牌征得的。当时，用张桂芝、吴波、刘学英的地建楼了，并与他们签署了协议，约定给张桂芝100平方商企、100平方住宅。当时给她5万元，然后他们同意拆迁了，我们把楼建好了…”。另查明，2015年12月22日，被告某房地产公司通过出让的方式取得6702平方米的国有建设用地使用权；2017年11月9日，被告某房地产公司就坐落于宁江区某街6702平方米土地获得不动产证；于2016年5月至2017年3月期间就该6702平方米土地办理了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。又查明，张桂芝系某乡某村某屯村民于2017年3月11日死亡，其生育两名子女，儿子吴波、女儿吴健。2020年4月12日，吴波与吴健签订放弃继承权协议，吴健自愿放弃两处房产或两处房产对应的财产价值的继承权。现被告某房地产公司已经使用协议中涉及的土地及房屋开发建设“某花园”小区，但至今未向原告交付房屋，故而成诉。在诉讼过程中，原告吴波、刘学英申请对被告某房地产公司所有的坐落于松原市宁江区“某花园”小区的商企房22XX96-1-103室和住宅22XX96-1-609室保全，本院于2020年6月5日作出民事裁定书裁定：对被告某房地产公司所有的坐落于松原市宁江区“某花园”小区的商企房22XX96-1-103室和住宅22XX96-1-609室予以查封。 以上事实，有原告提供的张桂芝去世证明、吴坤海居民死亡医学证明书、某乡某村证明信、户口本、放弃继承权协议、土地承包经营权转让及房屋买卖协议、第二轮土地承包使用合同（副本）、（2019）吉0702行初55号行政判决书、保函费票据、租房费、租房协议、保全费票据、录音、询问笔录、松原市住房和城乡建设局关于吴波信访事件处理意见书，被告某房地产公司提交的土地承包经营权转让及房屋买卖协议、承包土地使用合同、不动产权证书、国有建设用地使用权成交确认书、国有建设用地使用权出让合同及原、被告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告吴波、刘学英与被告某房地产公司双方之间签订的《土地承包经营权转让及房屋买卖协议》实为房屋拆迁安置补偿协议，系双方真实意思表示，被告某房地产公司对协议中涉及的土地已办理相关的用地审批手续，协议约定内容并不违反国家相关法律法规，为有效合同。合同签订后，原告按照约定履行了交付土地及房屋的义务，被告某房地产却未按合同约定全面履行给付义务，其行为已构成违约，在履行给付义务的同时应承担相应的违约责任。在诉讼过程中，原告吴波、刘学英已申请对被告某房地产公司所有的坐落于松原市宁江区“某花园”小区的商企房22XX96-1-103室和住宅22XX96-1-609室保全，故被告某房地产公司应向二原告交付上述房屋。同时，二原告按当地市场价格对于超出协议约定100㎡的部分面积向被告某房地产公司支付相应价款。关于原告主张的违约金、赔偿金问题，双方在协议中约定“房屋交付时间定于2017年7月1日之前，如延期每月给付壹仟元房屋租赁费”，结合原告在庭审中提交的租房合同及微信转账凭证认定原告的实际损失为23,430元。违约金部分双方无明确约定，对于原告主张的违约金不予保护。另原告吴波、刘学英与被告某房地产公司签订的《土地承包经营权转让及房屋买卖协议》系公司行为，被告张立斯作为被告某房地产公司的法定代表人，不承担赔偿责任。而被告苏靖棋、金玉琴未在《土地承包经营权转让及房屋买卖协议》中明确约定承担保证责任，故原告请求其承担连带责任的主张不予支持。被告在答辩中提出的抗辩理由无充分证据予以佐证，对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告松原市某房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告吴波、刘学英交付坐落于松原市宁江区“某花园”小区商企22XX96-1-103、住宅22XX96-1-609室两处房屋（原告吴波、刘学英按当地市场价格对于超出100㎡的部分面积向被告松原市某房地产开发有限责任公司支付价款）； 二、被告松原市某房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付原告吴波、刘学英租房损失23,430元； 三、驳回原告吴波、刘学英的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,200元，保全费5000元，由被告松原市某房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 关 雪 二〇二〇年八月七日 书记员 刘琦琦