安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0803民初819号 原告：黄贯九，男，1969年2月16日出生，汉族，户籍所在地福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：李雪华，安徽大森（安庆）律师事务所律师。 被告：邢军军，男，1979年2月2日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市大观区。 原告黄贯九与被告邢军军房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月26日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄贯九及其委托诉讼代理人李雪华，被告邢军军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄贯九向本院提出诉讼请求：1.判令被告邢军军支付拖欠的房屋租金暂计至2020年5月26日，共计20000元；2.判令被告邢军军支付房屋租赁合同中约定的违约金10000元；3.判令被告邢军军支付房屋租赁期间产生的水电、物业费用暂计2416.16元；4.依法解除房屋租赁合同，责令被告邢军军立即腾空房屋，将房屋交还给原告黄贯九；5.判令被告邢军军承担本案诉讼费。事实与理由：2019年10月27日，原告和被告签订了房屋租赁合同，合同约定原告将位于安庆市左岸名居东边第一间门面房（6＃01号门面）租给被告使用，租金每月5000元，水电、物业等费用由被告承担，备注约定中明确“初次房租为三个月一交，往后为半年一交”。合同签订后，原告依约向被告提供了6＃01号门面房，但是被告从2020年1月开始拖欠原告租金，且不予支付水电、物业等费用。原告认为，被告的行为严重违反了双方之间的合同约定，构成根本违约。现原告依法行使解除权，要求被告支付拖欠的租金、水电、物业等费用，并根据合同约定支付违约金。原告经多次催收租金、水电费及物业费，被告拒不支付，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 邢军军辩称，本人过年前一周就给黄贯九打了电话说不租了，因为疫情没办法做生意，且门口一直在修路，所以不存在拖欠房租，黄贯九把押金退还本人就马上搬走。本人每次打电话都跟黄贯九发生吵架，本人的合伙人也给黄贯九打电话跟他说：因为现在疫情严重，等疫情结束了，我们马上就搬东西，并且现在房子现在也没有租出去，如果租出去了我们立刻就搬出去。黄贯九还是表示不行，所以本人也没有办法。黄贯九从正月初七开始就把房屋的门锁起来，具体黄贯九哪天将锁打开本人不知道。正月初七本人在房里拿东西时被黄贯九锁在里面，锁到晚上九点多，本人还打电话报警，派出所有备案。本人要求黄贯九把押金退还立刻就搬走，并且本人在里面的东西现在都已经搬完，可以随时走。 黄贯九围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。邢军军对黄贯九提交的证据的真实性均无异议，本院对黄贯九提交的证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月，出租方黄贯九（甲方）与承租方邢军军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于安庆市左岸名居东边第一间门面（6＃01号门面），乙方将房屋用作办公及经营；租赁期间为3年，自2019年10月27日至2022年10月26日，月租金5000元，每半年支付一次租金，第一次租金合同签订时支付，以后租金每半年提前一个月支付；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10000元，租赁期满或合同解除后，保证金在乙方不欠任何费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期内，乙方承担水、电、物业管理费等费用；乙方不按照约定支付租金的（超过约定期限一个月以上），甲方有权单方面解除合同，收回房屋；任何一方不按本合同履行即构成违约，给付守约方违约金10000元等。双方在合同备注约定初次房租为三个月一交，往后为半年一交。合同签订后，黄贯九向邢军军交付房屋，邢军军向黄贯九支付保证金10000元，并支付2019年10月27日至2020年1月26日三个月的房租。 2020年1月6日，黄贯九通过微信告知邢军军缴纳第二期半年的房租，邢军军对提前一个月交房租提出异议。2020年1月28日，黄贯九微信通知邢军军搬离，邢军军表示“现在非常时期，国家都不准开”拒绝。黄贯九于2020年1月31日将涉案房屋加锁，邢军军当时在涉案房屋内报警，黄贯九当天将锁下掉；2020年2月4日黄贯九又将涉案房屋门外加锁，2020年3月24日晚黄贯九微信告知邢军军其加的门锁2020年3月16日已下。2020年3月16日，黄贯九微信告知邢军军店面租期为2020年1月25日止，同时又通过微信向邢军军发送《通知》，《通知》载明：从本通知发出之日起五日内若邢军军未积极履行其义务，因邢军军违约在先，黄贯九将立即终止与邢军军继续履行合同；截至2020年3月20日12:30分若邢军军未及时缴交水电费及房屋租金等，黄贯九将收回出租店面并自行上锁等。2020年5月26日，黄贯九诉至本院，要求判如所请。邢军军在庭审中陈述其还有两台空调在涉案房屋内。 另查明，涉案房屋的房地产权证上名称为“安庆市大观区弘信·左岸名居6幢一层1室”。涉案房屋2019年11月1日至2020年5月30日的物业费841.33元未向安庆天安物业管理有限公司缴纳，2020年5月17日，黄贯九经手机上网查询涉案房屋应缴水费及违约金54.65元、电费1520.18元。 本院认为，黄贯九与邢军军签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方依约履行了合同义务，后因邢军军拖欠第二期房租，2020年3月16日黄贯九要求邢军军在2020年3月20日交纳租金等，否则终止合同。邢军军在庭审中辩称2020年春节之前对黄贯九表示不承租涉案房屋，表明2020年3月20日双方对解除合同达成合意，故认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除。故对黄贯九要求解除房屋租赁合同，邢军军腾空房屋交付黄贯九的诉讼请求，予以支持。 关于黄贯九要求邢军军支付2020年1月26日至2020年5月26日房租20000元的诉讼请求。根据本案事实，起算时间应为2020年1月27日。因《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除，故黄贯九主张的2020年3月20日至2020年5月26日的租金实际为房屋占有使用费。2020年1月31日、2020年2月4日涉案房屋被黄贯九加锁至邢军军知晓加锁被下的2020年3月24日，邢军军不能支配使用，该期间的房租或房屋占有使用费，邢军军不应承担。由于2020年1月下旬全国发生新冠××疫情，本省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，2020年3月15日降至三级响应，属于不可抗力，故本院对2020年1月27日至1月30日和2020年2月1日至2月3日邢军军应支付的房租予以免除。2020年3月24日黄贯九告知邢军军房屋其加的锁已下后，邢军军未交付房屋继续占用，故应按合同约定的租金标准每月5000元向黄贯九支付2020年3月25日至2020年5月26日的房屋占有使用费计10328元（5000元×2个月＋5000元×12个月÷365天×2天）。综上，对黄贯九该项诉讼请求中的10328元予以支持，超过部分不予支持。 关于黄贯九要求邢军军支付违约金10000元的诉讼请求。根据《房屋租赁合同》约定，邢军军应在2020年1月26日前缴纳第二期房租，但2020年1月下旬全国发生新冠××疫情，综合疫情及本案实际情况，本院对邢军军未按约缴纳租金的违约责任予以免除。从双方签订的《房屋租赁合同》看，只约定租赁期内邢军军承担水、电、物业管理费等费用，但未约定交纳的具体时间，邢军军可以随时向供水供电等部门缴纳，且邢军军在庭审中陈述其产生的水电费及物业费会一次性全部交清，故对黄贯九主张邢军军不支付物业费、水电费系违约行为不予认定。综上,对黄贯九因邢军军拖欠租金、不支付水电、物业费而要求邢军军支付违约金10000元的诉讼请求不予支持。 关于黄贯九要求邢军军支付房屋租赁期间产生的水电、物业费用共计2416.16元的诉讼请求。《房屋租赁合同》约定租赁期内邢军军承担水、电、物业管理费等费用，但黄贯九未提供证据其已向供水供电等部门实际缴纳上述费用，故对黄贯九的该项诉讼请求不予支持。对邢军军要求黄贯九退还保证金10000元的主张，因邢军军在本案中未提起反诉,且至今仍未将涉案房屋交付黄贯九，故本案不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告黄贯九与被告邢军军签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除； 二、被告邢军军于本判决生效之日起三日内腾空坐落于安庆市大观区弘信·左岸名居6幢一层1室门面房，将房屋交付原告黄贯九； 三、被告邢军军于本判决生效之日起三日内向原告黄贯九支付截至2020年5月26日的房屋占有使用费10328元； 四、驳回原告黄贯九的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费610元，减半收取计305元，由原告黄贯九负担208元，被告邢军军负担97元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  朱学燕 二〇二〇年八月一日 书记员  江梦宇 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。