江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初510号原告：马聪，男，1990年1月2日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：彭静，江苏刘洪律师事务所律师。被告：高宗强，男，1960年7月20日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：高久源（被告高宗强之子），住江苏省南京市鼓楼区。被告：高久源，男，1983年12月27日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。第三人：南京麦豆商业管理有限公司，住所地在江苏省南京市栖霞区八卦洲街道东江路A栋办公楼6-687。法定代表人：胡胜利。原告马聪与被告高宗强、高久源、第三人南京麦豆商业管理有限公司（以下简称麦豆管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告马聪及其委托诉讼代理人彭静，被告高久源（亦为被告高宗强的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，第三人麦豆管理公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马聪向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《南京市房屋租赁合同》已解除；2.判令被告向原告返还剩余租金及押金共24560元、赔偿违约金14580元；3.判令被告返还扣留在案涉房屋内的原告个人物品。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2019年7月10日，原、被告在第三人麦豆管理公司的居间介绍下签订《南京市房屋租赁合同》，约定由原告承租被告名下位于南京市玄武区××房屋，租赁期限自2019年7月12日至2020年7月11日，月租金4050元，押一付十二。当日，原告依照合同约定向被告支付了房租及押金51650元，另于签约前支付定金1000元，已完全履行了合同约定的付款义务。2019年11月14日，被告单方面电话通知原告解除租赁合同，双方并未就解除合同事宜达成一致。同月21日，被告自行委托开锁公司，违法侵入原告租赁的房屋内并更换门锁。被告上述违约行为已严重损害原告的合法权益，故原告诉至法院要求判如所请。被告高宗强、高久源辩称，两被告将案涉房屋出租给第三人麦豆管理公司，麦豆管理公司出现经营问题后，被告方知该公司将房屋出租给原告，合同上的签名系该公司的业务员冒充被告所签。现被告已经解除与麦豆管理公司之间的合同，该公司也承诺退房租给原告，原告向被告主张权利没有依据，请求法院予以驳回。第三人麦豆管理公司未应诉。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：坐落本市玄武区××（以下简称501室）房屋系两被告高宗强、高久源所有。2019年6月26日，两被告（甲方）与第三人麦豆管理公司（乙方）签订《南京市房屋出租委托合同》，约定甲方将501室委托给乙方出租管理，出租委托期限自2019年8月11日至2022年8月10日，委托期满时，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方应配合乙方将租期延长，但最长不超过六个月，延长期内，乙方应按照委托期标准支付租金；签订合同后，甲方同意预留出45天不计算房租，作为乙方装修、接洽承租的工作期及免租期，交房时间为2019年6月26日；月租金4650元，按季支付，如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金，则高出部分归乙方所有；在委托期内，乙方与租户签署的合同文件，甲方均认可；出租代理期内任何一方需提前解除合同的，应提前30日通知对方，如果甲方违约还需赔偿乙方已入住客户的安置费用（违约金为一个月房租）；违约方在解除合同当日，应无条件将租赁期剩余的房租及费用全部退还对方；乙方延迟支付下次房租未达到七个工作日的，乙方须按照日租金的3%支付滞纳金，超过七个工作日无正常理由的，甲方有权终止合同收回房屋等。合同签订当日，两被告与第三人麦豆管理公司办理501室交接手续，两被告亦向第三人麦豆管理公司出具授权书，该授权书载明：两被告将501室授权第三人麦豆管理公司，公司代表两被告全权处理房屋出租一切事宜，包括房屋出租所产生的争议与纠纷，均由公司代表两被告处理等。2019年7月10日，第三人麦豆管理公司以两被告名义（甲方）与原告（乙方）签订《南京市房屋租赁合同》一份，主要内容为：乙方承租501室，租赁期限自2019年7月12日至2020年7月11日，月租金4050元，保证金为4050元，房租交付方式为押一付十二，以后房租须提前30日到甲方营业部或存入甲方指定账户，并将银行回执单据注明签署房屋地址和签署合同人姓名传真给甲方，如未传真银行回执单据或逾期交付房租的每日100元加收滞纳金；甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方并积极给乙方调房，否则将已收取的租金余额退还乙方并按照年租金30%支付违约金；在合同特别提示中明确租金务必到本营业部门交纳或存入指定账户，指定账户为车长林在招商银行的账户等内容。该合同落款处出租人（甲方）一栏由第三人麦豆管理公司经办人以两被告的名义签字，第三人麦豆管理公司作为出租居间方盖章。该合同条款中未涉及居间方的权利义务，也未留有两被告的联系方式。2019年11月16日，被告高久源因第三人麦豆管理公司未按约支付租金向公安机关报案，被告高久源与原告及第三人麦豆管理公司的法定代表人胡胜利先后至接警的派出所，就租赁事宜分别协商。当日，两被告与第三人麦豆管理公司签订《房屋出租委托合同解除协议书》，主要内容为：解除双方的出租委托合同，出租方无条件收回房屋；第三人与房客沟通搬离事宜，要求房客在2019年11月19日迁出501室，逾期一天支付违约金300元，由第三人承担，房客搬离过程中产生的房屋损害均由第三人承担；第三人在托管501室期间产生的所有纠纷、法律问题均由第三人负责等。同时，胡胜利向原告出具承诺书一份，主要内容为：2019年11月17日向原告支付租赁合同退款5000元，11月18日前支付20100元，若未全部支付，原告有权拒绝解除501室房屋租赁合同，由此导致的全部后果及损失由胡胜利负责等。原告亦于同日出具收条，言明：收到胡胜利支付的10000元，其中5000元为微信转账，5000元为现金；该款项不作为解除501室房屋租赁合同的条件，惟麦豆管理公司全额返还全部剩余租赁款20100元后，方可解除501室的房屋租赁合同；原告承诺在收到麦豆管理公司应返还的其余房屋租赁款后的一个工作日内，办理房屋租赁合同解除手续，并于解除当日搬离房屋。2019年11月21日，两被告更换501室门锁，导致原告无法进入房屋，原告报警后与两被告协商无果，原告遂诉至本院。另查，第三人麦豆管理公司原法定代表人系车长林，于2019年10月24日变更为胡胜利；第三人麦豆管理公司通过高价代理房屋所有权人、低价出租给承租人方式引发多起诉讼。审理中,原告主张已按约支付一年租金及保证金，共计52650元，并提供证据：2019年7月6日、7月10日的微信转账记录，载明原告向南京麦皋隆信房产经纪有限公司（该公司与当时第三人的法定代表人均系车长林）先后转账1000元、51650元。经质证，两被告认为该款项并非支付给两被告的，两被告于2019年7月26日收到车长林支付的房租13950元及电器押金4650元。本案争议焦点为原告与两被告之间是否存在租赁关系。原告认为第三人根据两被告的授权，以两被告名义与原告签订案涉房屋的租赁合同，且原告根据第三人麦豆管理公司的要求支付了一年的租金和保证金，主张原告与两被告之间存在房屋租赁合同关系。两被告则以第三人麦豆管理公司的业务员冒充两被告与原告签订房屋租赁合同为由，抗辩其与原告不存在租赁关系，其未与原告签订合同，也未收到原告支付的款项。同时，两被告认为2019年11月16日三方分别协调时，原告已知两被告与第三人解除合同关系。本院认为，合同的当事人应该按照合同约定履行合同义务。第三人麦豆管理公司基于其与两被告签订的《南京市房屋出租委托合同》及两被告出具的授权书，与原告签订案涉501室的房屋租赁合同，原告与两被告之间形成了租赁合同关系，两被告抗辩与原告之间不存在租赁合同关系，证据及法律依据不足，本院不予采纳。原告在合同履行中，向第三人指定的银行账户支付一年期的租金及交付保金证，不违反法律规定，应认定已履行了合同约定的付款义务，两被告应履行提供案涉501室的出租义务。两被告在2019年11月16日以第三人未依约支付租金为由解除其与第三人之间的合同关系，并不影响其与原告之间的合同关系，且从原告出具的收条中未反映原告有实际解除合同的意思表示，故两被告在2019年11月21日实际收回案涉501室，致原告不能继续履行合同，双方的租赁合同已实际解除。现原告主张两被告退还租金及保证金（已扣除胡胜利支付的10000元），于法有据，本院应予支持。原告主张两被告支付违约金14580元，考虑原、被告之间的纠纷系第三人违约行为引发，第三人通过高进低出的经营方式损害出租人及承租人的利益，其行为可能涉嫌刑事犯罪，故原告的此项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告马聪与被告高宗强、高久源之间的《南京市房屋租赁合同》于2019年11月21日解除；二、被告高宗强、高久源于本判决生效之日起十五日内退还原告马聪租金及保证金24560元；三、驳回原告马聪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取389.5元，由原告马聪负担145.5元，被告高宗强、高久源负担244元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  时 超二〇二〇年八月三日法官助理  王 典书 记 员  鲁天琳