贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初1666号原告：安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区安平办事处平安广场樱花路12号，统一社会信用代码：915204213374418809。法定代表人：李华。委托代理人：曹秉新、罗祥刚，系贵州星藤律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：欧海蓉，女，1978年8月27日生，汉族，湖南省武冈市人，户籍所在地:武冈市，现住贵州省平坝区。原告安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司诉与被告欧海蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决被告支付物业管理费9067元及违约金3082.14元（按照每月百分之二自2019年1月1日至2020年4月30日），合计12149元。事实及理由：原告系安顺市平坝区亿丰国际商贸城经营管理单位，受业主委托负责管理商贸城全体业主商铺出租、市场管理工作。2018年7月24日，原、被告签订了《亿丰国际商贸城物业管理合同》，被告租赁14幢楼的201、225、250号商铺，租赁面积为180.26㎡，合同期限为2018年7月24日至2023年6月30日，物业管理费的单价为3元/㎡/月，合同约定2018年7月23日至2018年12月31日，物业管理费为0元。2019年1月1日起，3元/㎡/月，于2018年11月1日前支付，同时约定被告未按期支付应按照以应支付的物业管理费为基数每日千分之五计算违约金。因此，截止本案诉讼，被告欠原告物业管理费9067元及违约金3082.4元。付款期到后，被告一直拒付物业管理费，原告经多次向被告催要，截止最后一次催告，并要求被告在2020年4月23日前支付上述费用，但至今分文未付。原告认为，原、被告《物业管理合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律法规规定，不损害国家、集体或他人的权益，属于有效合同。合同对三方当事人具有法律约束力，依法应当受到法律的保护。被告根据合同约定享受了权利却拒不履行义务，其行为违反了《物业管理合同》的约定，违背了诚实信用的商业原则，依法应当承担民事责任，为此，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令支持原告的诉讼请求。原告提供了物业管理合同2份、收款收据2份、催告短信记录、照片2张、（2020）黔0403民初396号民事裁定书一份用以支持其主张。被告欧海蓉辩称：涉案14幢楼的《物业管理合同》上面的字是其本人签名，但该合同需双方签字后经被告签收方能生效，但被告至今未收到该合同，故该合同未生效。且该合同是形式合同，实际缴费标准并不按照合同约定的标准计算，而是通过双方口头协商后按照2元/㎡/月计算，但具体缴费时间其记不清了。且其2019年3月20日已缴纳了涉案14幢楼的物业管理费8062元。被告欧海蓉提供转账记录一份、收据一份、微信聊天记录用以支持其主张。本院经审理查明：原告系安顺市平坝区亿丰国际商贸城经营管理单位，受业主委托负责管理商贸城全体业主商铺出租、市场管理工作。2018年7月24日，原、被告签订了《亿丰国际商贸城物业管理合同》，合同约定由原告向被告承租的亿丰国际商贸城14幢201、225、250号三间铺位共180.26㎡提供物业服务，期限自2018年7月24日至2023年6月30日，单价为3元/㎡/月。其中2018年7月23日至2018年12月31日物业管理费为0元；2019年1月1日起按3元/㎡/月收取，并于2018年11月1日前付清；第三年起物业管理费按政府物价部门批准的标准收取。同时约定第一年物业管理费由被告在双方签订合同之日付清，以后由被告于每个支付时段前十五日内付，如延期支付，按延期数额每日缴纳5‰滞纳金。付款期到后，被告拒付物业管理费，原告经多次催要未果，致本案成讼。另查明，2017年3月18日，原、被告签订了《亿丰国际商贸城物业管理合同》，合同约定由原告向被告承租的亿丰国际商贸城3幢楼201-203、224-226号三间铺位共223.94㎡提供物业服务，合同期限为2017年3月18日至2022年3月17日，物业管理费的单价为3元/㎡/月，合同约定第一年和第二年物业管理费为0元。第三年按3元/㎡/月的标准缴纳物业管理费，第三年在第二年到期前2月付清，第四年在第三年到期前2月付清，第四年起物业管理费按照政府物价部门批准的标准收取。同时查明，被告分别于2019年3月20日、2019年9月30日向原告缴纳了3幢楼2019年3月18日-2020年3月17日和2020年3月18日-2021年3月17日两个时段的物业管理费8062元及5375元。上述事实，有原、被告陈述及原告提交物业管理合同、收款收据、催告短信记录、照片、（2020）黔0403民初396号民事裁定书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，第一，被告欧海蓉作为完全民事行为能力人，自愿与原告签定了《亿丰国际商贸城物业管理合同》，该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，应予以确认。被告辩称该合同需经其签收后方能生效，因其未收到合同，故该合同未生效的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。第二，原告主张被告所缴纳的8062元系案外楼3幢自2019年3月18日至2020年3月17日期间的物业管理费，而非被告辩称的14幢楼的物业管理费。并向本院提交了原、被告签订的3幢楼的《亿丰国际商贸城物业管理合同》，证实该楼物业管理费应自2019年3月18日开始按合同约定的3元/㎡/月标准计算，该楼原告向被告提供物业服务的商铺面积为223.94㎡，根据上述合同约定的标准计算，2019年3月18日至2020年3月17日的物业管理费应为：223.94㎡×3元/㎡/月×12月=8061.84元，与原告提交的编号为0104478的收据上载明的内容基本吻合（即：被告欧海蓉于2019年3月20日缴纳了3-201-203/224-226自2019年3月18日至2020年3月17日的物业管理费8062元）。原告的上述主张本院予以支持。被告向本院提交的微信聊天记录系其与合同外第三人聊天记录，不能通过此聊天记录确认收取物业管理费的标准和免租期限，且物业管理费的缴纳应以票据为准，被告向本院提交转账记录和微信聊天记录不能达到其证明目的。综上，被告辩称其缴纳的物业管理费8062元系涉案14幢楼的物业管理费，因为其承租的3幢楼实际收取物业管理费的开始时间是2020年3月18日，没有事实依据，本院不予采纳。第三，原告主张被告支付2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费9067元及及违约金3082.14元。涉案14幢楼原告向被告提供物业服务的商铺面积为180.26㎡，其自2019年1月1日起至今未交纳物业服务费，按照双方签订的《亿丰国际商贸城物业管理合同》约定的收费依据及标准，2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务应为：180.26㎡×3元/㎡/月×12月＝6489.36元。2020年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理费应按政府物价部门批准的标准收取。关于违约金，本案原、被告在合同中约定了2019年1月1日起物业管理费于2018年11月1日付清，第一年物业管理费由被告在双方签订合同之日付清，以后物业管理费被告于每个支付时段前十五日付清，如延期支付，按延期数额每日缴纳5‰滞纳金。现原告认为该约定过高，自愿以应支付的物业管理费为基数按月2％计算，该计算方式系其对民事权利的自行选择，不违反法律规定，且被告未抗辩该违约金约定过高，请求给予适当调减，本院遵从双方意思自治，对原告关于该违约金的计算方式的主张，本院予以支持。但原告主张计算期限为2019年1月1日起计算至2020年4月30日，诉请违约金为3082.14元，因合同中并未对第三年即2020年的物业管理费缴纳时段进行约定，原告提供的证据证实关于2020年物业管理费其主张被告支付的日期为2020年4月23日，故被告应支付的违约金仅应以2019年1月1日至2019年12月31日为基数计算，即为：6489.36×2％×12=1557.45元。关于原告请求判决被告支付2020年1月1日至2020年4月30日违约金的主张，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告欧海蓉于本判决生效之日起十日内向原告安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费6489.36元及违约金1557.45元。（以应支付的物业管理费为基数按月利率2%自2019年1月1日起计算至2019年12月31日止）二、被告欧海蓉于本判决生效之日起十日内向原告安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司支付2020年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理费。（按政府物价部门批准的标准计算）三、驳回原告安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司的其余诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费104元，减半收取52元，由被告欧海蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费50元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  刘婷婷二〇二〇年八月二十四日法官助理赵增耀书记员尹东东