广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执异16号 异议人（案外人）：朱某某，女。 委托诉讼代理人：李慧轩、时楷，山东公孚律师事务所律师。 保全申请人：富德生命人寿保险股份有限公司。 委托诉讼代理人：龚玉洁、刘光富，北京安杰（深圳）律师事务所律师、实习律师。 保全被申请人（被保全人）：山东中润置业有限公司。 委托诉讼代理人：吕杰超，公司职员。 保全被申请人：中润置业集团有限公司。 朱某某对本院执行（2018）粤民初137号民事裁定，查封山东中润置业有限公司（以下简称山东中润公司）名下位于山东省济南市历下区xxx号中润世纪城5区、6区地下V-B3-24号车位（以下简称涉案车位）的执行行为不服，提出异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于7月24日进行听证，异议人、保全申请人、被保全人三方的委托代理人参加了听证。本案现已审查终结。 本院审理的富德生命人寿保险股份有限公司（以下简称富德人保公司）与山东中润公司、中润置业集团有限公司（以下简称中润集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，富德人保公司向本院申请财产保全。本院作出（2018）粤民初137号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人山东中润公司、中润集团公司名下总计人民币126907.6181万元的银行存款或等额的其他财产。依据该裁定，本院立（20l8）粤执保195号案，于2019年1月21日查封了涉案车位。 异议人朱某某申请解除对涉案车位的查封。事实与理由：涉案车位系异议人向山东中润公司全款购买，并接收使用。上述行为均发生在法院查封之前。朱某某系消费买受人，非一般买受人，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议规定”）第二十九条规定。根据第二十九条，其对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益。 异议人为证明其主张，向本院提交了以下证据材料： 1.来自济南市房屋档案馆的关于涉案车位的房屋权属状况信息。证明房屋坐落历下区xxx号中润世纪城5区、6区地下V-B3-24；所有权人山东中润置业有限公司；房产证号历xxxxxx；面积34.7；权属取得方式建筑物；登记时间2011-10-08；房屋用途车库；查封单位广东省高级人民法院，查封期限2019年1月21日起2022年1月20日止。 2.关于涉案车位的买卖合同。证明出卖人山东中润公司与买受人朱某某签订《世纪广场地下车位买卖合同》，由朱某某购买涉案车位。 3.关于涉案车位的发票（名称朱某某；开票日期2017年5月27日；金额12万元）、专项维修资金专用票据（业主姓名朱某某；开票时间2018年5月21日；金额2082元）。证明车位款已经全额交付。 4.关于涉案车位的入住流程表、物业缴费单。证明朱某某于2011年1月21日实际占有并使用涉案车位。 5.关于相关房屋（以下简称70X房）的房屋权属状况信息（房屋坐落中润世纪城6号楼2-70X；所有权人山东中润置业有限公司；房产证号无；面积161.81；权属取得方式建筑物；登记时间2019-08-01；房屋用途住宅；查封单位山东省高级人民法院，查封期限2017年7月3日起2020年7月2日止，查封单位广东省高级人民法院，查封期限2019年1月21日起2022年1月20日止）；买卖合同（出卖人山东中润公司与买受人朱某某于2006年12月31日签订，约定70X房由朱某某购买）、发票（名称朱某某；开票日期2017年5月27日；面积161.81；金额879867元）、专项维修资金专用票据（业主姓名朱某某；开票时间2018年5月21日；金额26396元）及入住凭证（包括入住流程表、有线电视收费发票、煤气发票、物业缴费单等）。证明已全款购买与车位有关的房屋并已入住。同时证明涉案车位为住宅的附属品，异议人为购买房屋用于居住才购买涉案车位，住宅与车位作为一个整体用于异议人的基本居住需求。 6.来自济南市房屋档案馆的济南市房屋登记信息查询结果。证明朱某某名下无房屋登记信息。查询范围为济南市七区。 7.朱某某父亲朱某二住院病案、《省直医疗保险门诊大病专用病历》、朱某某父亲朱某二身份证复印件、户口本。朱某某儿子王某某身份证复印件、出生医学证明、公证书。朱某某父亲朱某二身体一直不好，2012年被诊断为胃癌，2013年做切除手术，至今仍在继续治疗中。公公2011年患结肠癌、婆婆2013患胃癌，公公于2013年去世。朱某某儿子于2001年出生，由朱某某照顾，孩子自幼上学一直到高中毕业，全部是跑校。证明朱某某忙于照顾家中患病老人及年幼的儿子，经济状况也较为紧张。 在执行听证过程中，异议人方认为：1.车位的实际购买时间为2010年，合同上的时间（2006年）不准确；2.2017年山东中润公司曾经有客服人员带领朱某某及另外一位业主，去济南市房产大厦办理房产证，因房屋被山东高院查封而不能办证，当时山东中润公司员工没有告知朱某某车位没有被查封；3.本案既符合“执行异议复议规定”第二十八条，亦符合第二十九条。 保全申请人富德人保公司答辩认为，朱某某目前的证据难以证明其执行异议符合“执行异议复议规定”第二十八条、第二十九条规定的要件，应予驳回。1.山东中润公司对涉案车库享有所有权。在被保全房屋尚未办理房屋变更登记的情况下，朱某某并未取得涉案车库的物权。法院查封山东中润公司名下的涉案车库具有事实和法律依据。2.朱某某对涉案房屋不享有排他效力的物权期待权。“执行异议复议规定”第二十九条的适用范围限于登记在被执行的房地产开发企业名下的用于居住的商品房，即针对商品房预售的特殊情形。本案被查封的不动产为车位，并非居住用途的商品房，应当适用该规定第二十八条。根据目前朱某某提供的证据材料显示，其并不符合第二十八条的四个条件。具体如下：（1）无其实际使用、占有案涉地下车位的证明材料，不足以证明朱某某已实际占有该地下车位。（2）无其向山东中润公司支付车位价款的汇款凭证及收据，不足以证明朱某某已全部支付了《世纪广场地下车位买卖合同》中约定总价款120,000元。（3）《世纪广场地下车位买卖合同》签署时间为2006年12月31日，《中润世纪广场入住流程表》约定的交付时间为2011年1月21日，山东中润公司向朱某某出具发票的时间为2017年5月27日，建设银行向朱某某开具住宅专项维修基金专用票据的时间是2018年5月21日。上述时间节点距今最短已逾2年，最长已逾14年。朱某某未举证证明涉案车库长时间未办理过户登记非因其自身原因导致。 在执行听证过程中，保全申请人对异议人提供的证据材料，认为涉案车位《入住流程表》和《物业缴费单》（住宅车位照明单）没有提供原件，其真实性无法确认；70X房与本案争议的车位没有关系，相关证据材料缺乏关联性；反映朱某某家庭困难的证据材料不能实现其证明目的，缺乏关联性。对于异议人的主张，保全申请人认为：1.没有证据证明涉案车位为所购住宅的附属品。房屋和车位是两个相互独立的财产，可以分别登记，各自享有独立物权；可以分别发挥财产功用，不是没有了一个，另一个就不能发挥作用，所以不是主物和从物的关系。2.根据（2019）最高法民申3349号民事裁定书，车位虽然主要是供小区业主使用，但尚未达到影响业主生存权的程度，不能被认定为居住性房屋，不属于司法解释第29条的调整范畴。3.异议人家庭的不幸和困难值得同情。但异议人从签订车位买卖合同到车位被查封，中间有将近9年的时间。在如此长的时间之内没有完成过户登记，说明异议人对涉案车位一直登记在被执行人名下有过错，因此不属于应当解封的财产范畴。 被保全人山东中润公司在执行听证过程中称：1.公司已将案涉车位卖给朱某某，双方签订了买卖合同，朱某某实际交付了款项并接收和使用车位。2.车位系现楼销售，出售时已经具备办理相关产权证书的资格条件及手续，并已将此情况告知朱某某。3.车位属于商品房的配套设施。配套设施包括储藏室、车位等，是业主生活、学习、生产的必须。“执行异议复议规定”第二十八条的内容原来已有规定，后来又规定第二十九条，是要给商品房的业主提供更方便的、更有力的救济，本案应当适用善意、文明执行的新理念和“执行异议复议规定”第二十九条，给购买车位的业主提供和购买商品房的业主同等的保护。 听证结束后，异议人提交了中润物业管理集团有限公司的《证明》，证明涉案车位及相关房屋的《入住流程表》原件在物业公司存档，并提供了业户为“朱某某（B-6-2-70X）”的其他住宅车位照明费缴费单。 保全被申请人中润集团公司未参加听证，未陈述意见。 综合本案现有证据材料，经过当庭举证、质证，对于涉案车位和70X房，本院确认如下事实：一、朱某某与山东中润公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、朱某某在我院查封之前已合法占有不动产；三、朱某某已支付全部价款；四、朱某某在济南市七区范围内名下无房屋登记信息。 本院另查明，被保全人山东中润公司开发的中润世纪城，有一批商品房、储藏室、车位于2017年和2019年分别被山东省高级人民法院和本院查封，由此产生的案外人异议案件仅本院目前已经受理的就已超过十件。 本院认为，本案系诉讼期间，因财产保全实施查封措施，引起案外人异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案的争议焦点是：一、对车位的异议应当适用“执行异议复议规定”第二十八条还是第二十九条；2.如适用第二十八条，本案是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”。 一、本案应当适用“执行异议复议规定”第二十八条。首先，“执行异议复议规定”第二十九条明确规定其适用对象是“用于居住”的“商品房”，本案属于“用于出行”的车位，虽然在用途上和商品房有牵连，但性质存在不同。其次，第二十九条从立法目的看，属于对“消费者”的特别保护。从第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定精神看，该特别保护应当限制在特定范围，以平衡各方利益。当前不宜扩大解释。第三，经检索（2019）最高法民申3349号、本院（2019）粤执异39号案件等类案，目前普遍不把“车位”纳入“商品房”范畴，适用“执行异议复议规定”第二十九条保护。 二、本案系因双方原因未办理过户登记。据本案查明的事实，涉案车位买卖合同签署时间为2010年，入住流程表记载的交付时间为2011年，发票记载的时间为2017年5月，查封时间为2019年1月。异议人虽然提出其家务负担较重，经济状况不好，但办理车位过户登记并不需要太多的时间和费用，其登记意识不强、登记办理迟缓是涉案车位长时间未办理过户登记的原因。被保全人作为开发商，负有通知、提醒、帮助、支持业主办理过户登记的义务，从本案以及关联案件的情况看，其没有完全履行此义务。异议人反映，其曾经按照被保全人的安排去房产登记部门办证，因房屋已被山东法院查封无功而返，但当时只是房子被查封，车位并未被查封，被保全人没有了解清楚相关情况，导致涉案车位能够办证，异议人也前往办证，但最终没有办证。综合本案以及关联案件的情况看，此陈述有一定可信性。被保全人提醒通知不力、配合支持不够亦是涉案车位长时间未办理过户登记的原因。执行异议程序并不负责确定权属，而是根据异议人提供的材料，审查是否具备法律和司法解释规定的中止执行的要件。考虑到异议人已经支付全部价款并已实际使用涉案车位多年，其购房款可以代替房产作为财产保全的对象，本案不宜认定系因买受人自身原因未办理过户登记。 综上所述，异议人朱某某中止执行、解除查封的请求有事实和法律依据支持，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对山东中润置业有限公司名下位于山东省济南市历下区xxx号中润世纪城5区、6区地下V-B3-24车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  胡志超 审判员  詹伟雄 审判员  李昙静 二〇二〇年八月二十六日 书记员  邓丽霞