四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初12570号 原告：四川省托泰实业有限公司，住所地四川省资中县重龙镇滨江路61号金山银座1号楼2-2-3号。 法定代表人：郑晓玲，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：于明玉，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辜健，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：西南联合产权交易所有限责任公司，住所地四川省成都市高新区天泰路120号。 法定代表人：景平，董事长。 委托诉讼代理人：陈了，女，公司员工。 委托诉讼代理人：魏静，男，公司员工。 被告：零八一电子集团有限公司，住所地四川省广元市利州区122信箱。 法定代表人：杨艳辉，董事长。 委托诉讼代理人：赵全礼，男，公司员工。 原告四川省托泰实业有限公司（以下简称托泰实业）与被告西南联合产权交易所有限责任公司（以下简称西南联交所）、零八一电子集团有限公司（以下简称零八一集团）招标投标买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告托泰实业委托诉讼代理人于明玉、辜健，被告西南联交所委托诉讼代理人陈了、魏静，被告零八一集团委托诉讼代理人赵全礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 托泰实业向本院提出诉讼请求：判令西南联交所、零八一集团返还保证金180万元及利息，利息从2019年6月20日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本案生效判决确定给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算。事实和理由：托泰实业于2019年6月20日向西南联交所交纳了180万元保证金，参与竞拍零八一集团位于成都市郫都区处物业的招租项目。挂牌成交后，零八一集团拒绝按与托泰实业前期磋商的商务条件签订租赁合同及补充协议。且零八一集团至今仍不能提供竞拍标的有效权属证明。事实上，零八一集团对竞拍标的既无房屋所有权及国有土地使用权证，也不能提供针对竞拍标的实施装饰装修、消防验收所需备案及相关许可的必要图纸及文件，竞拍标的无法满足房屋租赁的基本条件，缺乏签订合同的基础。托泰实业要求西南联交所及零八一集团退还已经交纳的保证金，被拒之后被迫起诉。 西南联交所辩称，西南联交所公开发布招租信息系受托行为，公告内容为零八一集团申请披露的内容，且已如实披露标的资产权证办理现状，全面真实地履行了服务合同。托泰实业自愿参与本交易，报名前提交了已自行实地查勘了解项目风险及瑕疵的承诺函，并承诺明示同意项目公告事项，遵守西南联交所交易规则。西南联交所对国有资产交易的审查义务已有规定明确界定，不应随意扩大。西南联交所不应对承租方负标的资产瑕疵担保责任，与托泰实业未建立任何委托法律关系，不负有替代审查资产权利瑕疵与交易实质风险的责任。托泰实业确定为承租方后拒绝签订房屋租赁合同，零八一集团要求按公告处置保证金。西南联交所依据公告“履约保证金处置方式”第二条第七项进行了结算。请求驳回对西南联交所的全部诉讼请求。 零八一集团辩称，按照规定披露了相关交易资产的情况，不存在隐瞒行为。招租公告中明确项目为现状出租，托泰实业摘牌即是对现状的确认与全面接受。零八一集团不存在缔约过失。要求西南联交所划转保证金符合交易公告及相关规定。请求驳回对零八一集团的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.零八一集团身份问题。托泰实业主张，国营零八一总厂与零八一集团并非同一主体。零八一集团对此不予认可，并提供了《四川省广元市工商行政管理局关于零八一电子集团有限公司即是国营零八一总厂的证明》。本院对该证据予以采信，对零八一电子集团有限公司即是国营零八一总厂的事实予以确认。 2.摘牌前的情况。托泰实业主张，因零八一集团的口头承诺，且多次向零八一集团发函确认协议内容，故才在最后时刻交纳保证金摘牌案涉招租项目。零八一集团对此不予认可。本院认为，托泰实业无直接证据证明零八一集团对其存在先摘牌后商谈的口头承诺，其对零八一集团的发函并未收到回复。故本院对托泰实业主张的事实不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案外人四川省交通运输厅公路局医院为进一步扩大规模，拟对零八一集团名下位于成都市郫都区进行租赁。为此，案外人四川省交通运输厅公路局医院引进托泰实业进行资金与技术合作。由案外人四川省交通运输厅公路局医院提供技术及人力支撑，托泰实业提供资金并租赁上述房屋作为医院扩建选址，联合进行经营。 随后，案外人四川省交通运输厅公路局医院、托泰实业、零八一集团多次就案涉房屋租赁事项进行了接洽。三方对案涉房屋的加固费用、租赁期限、租金收取等问题进行了协商。 2019年6月6日，零八一集团通过西南联交所将位于成都市郫都区挂牌招租。招租公告的主要内容为： （1）年租金600万元； （2）意向承租方竞租成功后，已交纳的交易保证金180万元中的60万元转为履约保证金，剩余的120万元用于冲抵首年度房屋租金。合同期满或双方解除合同之日，如承租方没有违约情况，出租方将履约保证金于15个工作日内一次性无息退还，如承租方违约，则保证金不予退还； （3）公告“履约保证金处置方式”2.7项规定，意向承租方交易成功后，拒绝签署成交文件或放弃承租的，保证金不予退还； （4）公告“履约保证金处置方式”2.8项规定，意向承租方在确定为承租方后一个月内，非因出租方原因拒绝签订租赁合同的，保证金不予退还； （5）公告“履约保证金处置方式”规定，意向承租方、承租方发生保证金不予退还的情形，西南联交所有权在交纳的保证金中扣除交易服务费后，余额划转至出租方进行处置； （6）租赁期限为5年至9年； （7）公告“重大事项及其他披露内容”中载明：租赁标的按现状整体对外出租，出租业态不限，具体租赁期限由意向承租方根据自身实际情况签订，但最短租赁期限不得低于五年，最长租赁期限不得超过九年，前三年租金不变，从第四年度开始，每年租金在上一年基础上递增5%； （8）公告“重大事项及其他披露内容”中载明：意向承租方竞租成功后，已交纳的交易保证金180万元中的60万元转为履约保证金，剩余的120万元用于冲抵首年度房屋租金。冲抵后剩余应交纳的交易价款，意向承租方需在租赁合同签订后十个工作日内支付至西南联交所指定账户，西南联交所在收到意向承租方支付的全部交易价款后，划转至零八一集团指定账户。合同期满或双方解除合同之日，如承租方没有违约情况，出租方将履约保证金于15个工作日内一次性无息退还出租方。如承租方违约，则保证金不予退还； （9）公告“重大事项及其他披露内容”中载明：意向承租方应在报名前自行实地踏勘出租标的，并充分了解标的有可能存在的风险及瑕疵。若意向承租方报名，则视为认可出租标的可能存在的所有风险及瑕疵，承租后不得提出任何异议； （10）保证金交纳金额为180万元，交纳截止时间为2019年6月20日下午5时； （11）披露附件包括租赁合同及资产信息表； （12）西南联交所按照《西南联合产权交易所交易资金结算管理办法》的相关规定退还或处置意向方交纳的保证金； （13）公告中对交易风险进行了提示。 披露附件中的《房屋租赁合同》第8.2条载明，“甲、乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，按照补充协议执行。本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份”。 披露附件中的《资产信息表》主要载明： （1）案涉科研楼房屋，所有权人为零八一集团（证载权利人为国营零八一总厂，系零八一集团前身）。 房屋所有权证号：郫房权证监证字第××号。 国有土地使用权证号：郫国用（2000）字第××号，证载权利人为国营零八一总厂（系零八一集团前身）。 证载用途：科研； （2）案涉学术交流中心，未办理房屋所有权证，国有土地使用权证载明终止日期为2050年1月24日。 国有土地使用权证号：郫国用（2000）字第××号。证载权利人为国营零八一总厂（系零八一集团前身）。 证载用途：科研。 该房产未办理房屋所有权证或不动产登记证，2004年9月23日取得建设工程规划管理竣工验收合格证。2005年1月11日通过了郫县公安局建筑工程消防验收； （3）案涉单身公寓，未办理房屋所有权证，国有土地使用权证载明终止日期为2050年1月24日。 国有土地使用权证号：郫国用（2000）字第××号。证载权利人为国营零八一总厂（系零八一集团前身）。 证载用途：科研。 该房产未办理房屋所有权证或不动产登记证，2004年9月23日取得建设工程规划管理竣工验收合格证。2005年1月11日通过了郫县公安局建筑工程消防验收。 2019年6月17日，案外人四川省交通运输厅公路局医院、托泰实业向零八一集团发送《关于火控中心大楼租赁及相关事宜的函》，主要载明： （1）案外人四川省交通运输厅公路局医院拟引进托泰实业作为投资方提供资金； （2）为解决医疗场所不足问题，准备租用零八一集团案涉房屋进行改造装修后投入使用； （3）案外人四川省交通运输厅公路局医院与托泰实业签订不低于20年的长期性战略投资合作协议，由托泰实业参与案涉房屋招租投标； （4）请求零八一集团许可，在投标前先行签订协议，将案涉房屋租用给案外人四川省交通运输厅公路局医院、托泰实业，总期限不低于20年； （5）请求零八一集团将租金涨幅控制在合理范围内，从租期的第六年开始，每年租金在600万元的基础上上浮0.5%。若此租金计算方式能以协议方式先行约定，且零八一集团对租赁期限延长至不低于20年，案外人四川省交通运输厅公路局医院和托泰实业将积极参与投标； （6）请求零八一集团同意承担大楼加固费用，在案外人四川省交通运输厅公路局医院和托泰实业应付租金中扣除。 零八一集团收到《关于火控中心大楼租赁及相关事宜的函》后未予回复。 2019年6月20日16时24分50秒，托泰实业依据招租公告，向西南联交所指定账户转款180万元。 2019年6月21日，西南联交所向托泰实业、零八一集团分别发送《西南联合产权交易所关于协议方式成交的告知函》，主要载明： （1）案涉房产招租项目在公告期内仅征集到托泰实业一家合格的意向承租方，符合协议方式成交的条件； （2）要求托泰实业、零八一集团按照公告要求，在十个工作日内以不低于挂牌价600万元/年的价格签订租赁合同； （3）租赁合同内容应以项目挂牌时零八一集团提供的样本合同为准，不应做出实质性的修改或变更； （4）托泰实业还应支付首年度租金480万元； （5）零八一集团应支付西南联交所交易服务费五万元。 2019年7月1日，案外人四川省交通运输厅公路局医院、托泰实业向零八一集团发送《关于要求签订房屋租赁合同补充协议的函》，主要载明： （1）已经收到西南联交所发送的《西南联合产权交易所关于协议方式成交的告知函》； （2）本次签订租期为五年，在补充协议中明确：在托泰实业首次五年租期满后，零八一集团继续将案涉房产租赁给托泰实业，租期为9年11个月零20日历天。若因零八一集团原因不能满足托泰实业以上租期要求，给托泰实业造成的投资及投资回报损失由零八一集团负责全额赔偿。第一次续租期满，零八一集团继续出租案涉房产，在同等条件下托泰实业有优先承租权； （3）零八一集团分摊加固费用； （4）零八一集团应提供案涉房屋的房产证原件，土地证原件及三栋房屋的图纸。 2019年7月9日，托泰实业向西南联交所发送《工作联系函》，主要载明，因零八一集团未能及时解决托泰实业提出的案涉房产产权证不全及图纸不全问题，导致案涉房产无法达到托泰实业使用条件，故不能按时签订租赁合同。 2019年7月9日，托泰实业向零八一集团发送《关于未按时签订的情况说明》，主要载明： （1）案涉三栋房产仅科研楼办理房屋产权证，学术交流中心、单身公寓尚未办理，欠缺房屋产权证可能导致合同目的不能实现，希望零八一集团解决； （2）案涉房产图纸不全； （3）因零八一集团不能解决上述问题，导致不能按时签订租赁合同。 2019年8月8日，托泰实业向西南联交所发送《有关退还保证金的请求函》，称因零八一集团原因导致无法签订租赁合同，请求退还保证金180万元。 2019年8月13日，零八一集团向托泰实业发送《关于签订租赁合同的告知函》，主要载明：托泰实业《关于未按时签订的情况说明》不成立，要求托泰实业立即按照招租公告签订租赁合同。 2019年9月11日，零八一集团向西南联交所发送《关于划转交易保证金的函》，主要载明托泰实业被确定为承租方后一个月内拒绝和零八一集团签订房屋租赁合同。请求西南联交所根据招租公告“履约保证金处置方式”的有关约定，将保证金扣除交易服务费后，余额划转至零八一集团公司账户。 2019年9月18日，西南联交所向托泰实业发送《保证金处置告知函》，主要载明根据保证金处置办法，西南联交所将对托泰实业交纳的保证金180万元进行处置。 2019年9月19日，西南联交所扣除交易服务费五万元后，将保证金175万划转至零八一集团指定账户。 本院认为，承诺生效时合同成立。当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。 对本案争议焦点分述如下： 1.合同效力。托泰实业主张，其与零八一集团的租赁合同并未成立。西南联交所主张，根据拍卖程序，零八一集团的本次招租已经于公告截止日交易成功，交易成功即应当认定托泰实业与零八一集团间的租赁合同成立并生效。签订书面合同仅系对公告内容的进一步确认。零八一集团主张，未与托泰实业签订书面合同，合同未成立。 本院认为，零八一集团与托泰实业并未就案涉房产租赁事宜签订书面合同。在西南联交所的交易成功后，交易双方仍有可能无法订立合同，故不应当以招租程序交易成功视为合同成立。故本院认定零八一集团与托泰实业通过西南联交所针对案涉房产的租赁合同未成立。 2.过错问题。托泰实业主张，零八一集团在缔约过程中存在如下过错：零八一集团未按照前期磋商一致的条件进行挂牌、挂牌后告知托泰实业可以放心摘牌、摘牌后多次磋商最终不认可磋商的全部条件、未按照承诺对案涉房产办理权属证明、未及时提供合格图纸。 本院认为，托泰实业与零八一集团前期对案涉房产的租赁事宜进行过协商。但零八一集团通过西南联交所挂牌交易后，交易条件与前期磋商明显不符，托泰实业可自行终止交易，拒绝竞租。零八一集团如实披露了案涉房产的必要信息，告知了案涉房产权利瑕疵情况，不存在主观恶意。摘牌后，零八一集团不负有必须按照托泰实业要求更改交易条件的义务，双方磋商未果并非零八一集团的过错行为导致。 综上，不能认定零八一集团对案涉合同未成立存在过错。 3.西南联交所是否应当承担责任。西南联交所对零八一集团提交的资料进行了完整披露，尽到了合理的审查义务，在本次交易活动中不存在过错。西南联交所并非案涉房产租赁合同的相对方。托泰实业要求西南联交所承担退款责任本院不予支持。 4.零八一集团是否应当退款。根据招租公告“履约保证金处置方式”2.7项规定，意向承租方交易成功后，拒绝签署成交文件或放弃承租的，保证金不予退还。托泰实业作为本次交易的意向承租方，经西南联交所确认后本次交易成功。但托泰实业拒绝签署租赁合同，故其交纳的180万元保证金不予退还。托泰实业要求零八一集团退还保证金，本院不予支持。 综上所述，零八一集团在通过西南联交所进行的本次案涉房产招租过程中没有过错，其要求西南联交所划转保证金有合理依据。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，判决如下： 驳回原告四川省托泰实业有限公司全部诉讼请求。 案件受理费21356元，减半收取计10678元，由原告四川省托泰实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  解文阳 二〇二〇年八月二十日 书记员  王 琴