江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0211民初1459号原告：徐玉麟，男，1949年12月26日生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住江苏省无锡市滨湖区。原告：屠雅琴，女，1951年12月15日生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：胡涌海、黄慧（受徐玉麟、屠雅琴共同授权委托），江苏盈捷律师事务所律师。被告：周斌，男，1967年2月11日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。被告：周俊，男，1968年11月25日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。被告：周灵，男，1975年6月2日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。第三人：江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会，住所地江苏省无锡市滨湖区太湖大道1890号。负责人：胡巍。原告徐玉麟、屠雅琴与被告周斌、周俊、周灵，第三人江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会（以下简称管委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐玉麟、屠雅琴的委托诉讼代理人胡涌海、黄慧，被告周斌、周俊、周灵到庭参加诉讼，第三人管委会经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐玉麟、屠雅琴向本院提出诉讼请求：1、判令周斌、周俊、周灵于判决生效后立即办理坐落于无锡市滨湖区房屋的不动产权证；2、请求判令周斌、周俊、周灵在办理完毕坐落于无锡市滨湖区房屋的不动产权后10日内协助徐玉麟、屠雅琴将该不动产所有权登记变更至徐玉麟、屠雅琴名下；3、本案诉讼费用由周斌、周俊、周灵共同承担。事实与理由：2010年2月12日，其与周斌、周俊、周灵签订《协议书》，就其向周斌、周俊、周灵购买无锡市大箕山家园899号1104室房屋的相关事宜作了约定。其按约支付了购房款并实际入住了涉案房屋。因涉案房屋系拆迁安置房，根据政策当时尚不能办理产证和过户登记手续。现据其了解涉案房屋可以办理产证，遂联系周斌、周俊、周灵，但均遭到拒绝，后其起诉到法院。被告周斌答辩称，1、徐玉麟、屠雅琴与周斌、周俊、周灵于2010年2月12日签订的《协议书》无效，理由是协议中2007年7月的借款40万及协议第二条大箕山家园门牌号均系徐玉麟、屠雅琴虚构的事实，虽有借款协议但无转款记录;2、徐玉麟、屠雅琴编写了该《协议书》，并通过以房抵债的形式占有周斌、周俊、周灵的房屋，以合法形式掩盖非法目的，因此协议无效。2010年2月，其急需用钱，经过张新和与陈永强的介绍向徐玉麟、屠雅琴借款，2010年2月12日，徐玉麟通过银行转账向其妻子陆燕红汇款36万，当时双方未签订借款协议，也没有约定还款日期。双方当时口头约定徐玉麟、屠雅琴可以居住在案涉房屋中，同时以房屋租金抵偿借款利息；3、双方未签订过房屋买卖协议，《协议书》中对此也无约定，故双方之间没有买卖房屋的真实意思；4、房屋钥匙是其交给对方的，周俊和周灵对此并不知情。综上，请求驳回徐玉麟、屠雅琴的全部诉讼请求。被告周俊答辩称，其未向徐玉麟、屠雅琴借款，听周斌说他与徐玉麟、屠雅琴有借款关系，但其对具体情况并不清楚。《协议书》是周斌通知其到场签字的，但其不清楚该协议的真实意思。其没有与徐玉麟、屠雅琴签订过房屋买卖协议，也未从周斌处拿到钱，周斌将涉案房屋的钥匙交给对方，其也不知情。被告周灵答辩称，其未与徐玉麟、屠雅琴签订房屋买卖协议，《协议书》上的字是本人所签，但认为是借款协议。如果是房屋买卖协议，其不会签字。第三人管委会未提出意见。经审理查明：周仁荣与时凤英系夫妻关系。周仁荣于2005年去世，时凤英于2006年去世，二人生前共育有周斌、周俊、周灵三名子女。坐落无锡市犊山村的一间砖木结构的平房（建筑面积35.88平方米）属于周仁荣与时凤英生前共同所有，周仁荣的父母和时凤英的父均先于其死亡。2006年10月27日，经江苏省无锡市第三公证处公证，时凤英的母亲何金娣自愿放弃继承上述遗产，故周仁荣与时凤英的遗产由其子周斌、周俊、周灵共同继承。无锡市犊山村的一间砖木结构的房屋登记所有权人为周仁荣，核准宅基地面积35.88㎡，登记日期为1991年11月。2008年9月，周灵代表其父亲周仁荣与拆迁单位签订拆迁协议（编号0019842），将周仁荣、时凤英所住无锡市犊山村49号旁的私房置换为无锡市滨湖区房屋。2010年2月12日，周斌、周俊、周灵与徐玉麟、屠雅琴签订《协议书》，约定：甲方债务人；乙方债权人；一、甲方于2007年7月借乙方人民币肆拾万元，有陈永强、张新和同志见证。双方商定于2009年12月底还清。甲方已于2008年7月归还肆万元，尚欠叁拾陆万元；二、鉴于甲方目前仍没有偿还能力，愿以大箕山家园889号门1104室（建筑面积90㎡）住房一套，折抵叁拾陆万元，以还清所欠乙方债款，对此乙方无异议；三、自双方签约之日起，大箕山家园889号门1104室之使用权、产权即归乙方所有，今后有关办理该房产权手续所需费用均与甲方无关，由乙方负责；四、甲乙双方从签约即日起无论政策性问题还是其他原因都不得违约，甲方必须无条件协助乙方办理有关房产权手续的义务，不得以任何借口推诿。违约方要赔偿对方叁拾陆万元的200%损失；五、甲乙双方自愿签订本协议；六、此协议一式四份，甲乙双方、见证方各执一份。落款处：甲方有周斌、周俊、周灵签名及按印；乙方有徐玉麟、屠雅琴签名及按印；见证方有张新和、陈永强的签名及按印。同日，徐玉麟通过银行转账向陆燕红支付了36万元，周斌在庭审中对于收到该款项无异议。该款交付之后，周斌也实际交付了房屋，徐玉麟、屠雅琴在其中居住至今。徐玉麟、屠雅琴在庭审中陈述涉案房屋因过户产生的相关税费由其承担。上述事实，有《协议书》、《收条》、中国银行取款、存款回单、无锡有线客户证及华润燃气发票、鼋头渚景区整治拆迁安置结算单、拆迁产权调换协议书、涉案房屋原房产证复印件、编号为（2006）锡三证民内字第747号继承权公证书复印件及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。周斌、周俊、周灵作为合法继承人共同享有涉案房屋的所有权，与徐玉麟、屠雅琴签订的《协议书》不违反法律、行政法规，合法有效，对当事人具有法律约束力。根据徐玉麟、屠雅琴提交的证据、双方当事人的陈述、协议履行情况并结合安置房交易习惯，该份《协议书》的性质为房屋买卖协议，协议书中涉及的门牌号××”系笔误，应为“899号”。本案中，徐玉麟、屠雅琴已经按协议约定支付全部购房款，且目前该安置房可以办理不动产权登记，所以周斌、周俊、周灵应当按照协议约定办理不动产权登记并自行承担相关费用，并协助周斌、周俊、周灵办理该房屋的所有权变更登记，该变更登记的相关费用由徐玉麟、屠雅琴负担。周斌辩称徐玉麟、屠雅琴虚构借款事实，以合法形式掩盖非法目的，该《协议书》无效，无事实和法律依据，本院不予采纳；周斌辩称双方口头约定徐玉麟、屠雅琴可以居住在涉案房屋中，以房屋租金抵偿借款利息，但未提交任何证据，且其认为36万元系借款，但借款之后多年其均未归还过任何款项，与常理不符，本院不予采纳。周俊、周灵均辩称其未与徐玉麟、屠雅琴签订房屋买卖协议，认可《协议书》上的签字，对具体情况不清楚，本院认为周俊、周灵应对该《协议书》的内容负责。另，是否办理天然气开户和有线电视以及缴费与房屋产权所属无关，周斌要求追加有关单位作为第三人申请，于法无据，本院不予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十六条之规定，判决如下：一、被告周斌、周俊、周灵于本判决生效后立即办理坐落于无锡市滨湖区房屋的不动产权证；二、被告周斌、周俊、周灵在办理完毕坐落于无锡市滨湖区房屋的不动产权证十日后，协助原告徐玉麟、屠雅琴将该不动产所有权登记变更至原告徐玉麟、屠雅琴名下。案件受理费减半收取3350元，由被告周斌、周俊、周灵共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  郁 松二〇二〇年八月三十一日法官助理  周蔚然书 记 员  唐 洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》：第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。