湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0102民初11560号原告：吴渝紫，女，1976年4月12日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：邓先渝（特别授权代理），男，系吴渝紫配偶，住湖北省武汉市武昌区。被告：武汉太平洋购物广场有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区江汉路20号。法定代表人：喻佑洪，总经理。被告：现代城市地产（武汉）有限公司，住所地湖北省武汉市江汉路250号。法定代表人：王建生，总经理。被告：武汉市江岸区滨江优哈优哈箱包店，住所地湖北省武汉市江岸区上海路江汉路20号。经营者：赵涌涛。被告：王鹏，男，1968年12月21日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：曾飞，男，1974年4月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘宏（特别授权代理），湖北正义行律师事务所律师。被告：张军，男，1972年8月2日出生，汉族，住辽宁省沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：刘宏（特别授权代理），湖北正义行律师事务所律师。原告吴渝紫诉被告武汉太平洋购物广场有限公司（以下简称太平洋购物公司）、现代城市地产（武汉）有限公司（以下简称现代地产公司）、武汉市江岸区滨江优哈优哈箱包店（以下简称优哈箱包店）、王鹏、曾飞、张军合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中，被告王鹏在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2019年2月20日作出（2018）鄂0102民初11560号民事裁定：驳回被告王鹏对本案管辖权提出的异议。被告王鹏不服该裁定，上诉至湖北省武汉市中级人民法院，该院于2019年7月10日作出（2019）鄂01民辖终770号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年11月29日公开开庭审理本案，原告吴渝紫及其委托诉讼代理人邓先渝，被告王鹏及其与被告曾飞、张军的原共同委托诉讼代理人常一萍到庭参加诉讼，被告优哈箱包店经传票传唤、被告太平洋购物公司及现代地产公司经公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。审理中，原告吴渝紫申请司法鉴定，本院依法予以准许并委托华夏寰宇（湖北）规划勘测有限公司（以下简称寰宇勘测公司）进行鉴定。因案情复杂、双方争议较大，本案经本院院长批准延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告吴渝紫向本院提出诉讼请求：1.判令太平洋购物公司立即向我支付托管收益金634,752元（人民币，下同，自2006年9月20日起至2013年12月19日止，按7,296元/月计算）及违约金（自2006年9月19日起至实际履行之日止，每日按未付托管收益金的万分之三计算，暂计至2018年6月18日为567,568.97元）；2.判令现代地产公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；3.判令王鹏、曾飞、张军对上述第一项债务承担共同赔偿责任；4.判令优哈箱包店、王鹏、曾飞、张军立即将武汉市江岸区“钻石大厦”一期一层106A、106B号商铺恢复原状；5.判令优哈箱包店、王鹏、曾飞、张军立即从武汉市江岸区“钻石大厦”一层106A、106B号商铺腾退，将上述房屋返还给我；6.判令王鹏、曾飞、张军立即向我支付房屋占用费用（按建筑面积1,000元/平方米/月，自2013年12月20日起计算至实际腾退返还之日止）；7.本案的受理费、公告费由太平洋购物公司、现代地产公司、优哈箱包店、王鹏、曾飞、张军承担。事实与理由：我系武汉市江岸区“钻石大厦”一期一层106A、106B号房屋的所有权人。2003年11月23日，我与太平洋购物公司签订《委托经营管理合同》，约定我将上述房产委托给该公司管理，该公司承诺每月向我支付托管收益金7,296元，逾期未付的须每天按应付托管收益金的万分之三向我支付违约金。现代地产公司与我签订《担保合同》，为上述债务提供连带责任保证。太平洋购物公司、现代地产公司基于与我签订的合同，应承担付款、担保责任。自2006年6月27日起，王鹏、曾飞、张军与“武汉太平洋置业发展有限公司”签订《武汉市商品房买卖合同》后，进驻“钻石大厦”开始自营北京筷子店，先后招租经营哎呀呀饰品店和优哈箱包店，占有、使用、收益“钻石大厦”一期一层105号、106A号、106B号、106C号、106D号、107号、108A号、108B号等房屋，王鹏、曾飞、张军客观上占用了我的商铺，还擅自改变商铺原有结构即砌砖墙隔断，导致我不能享有商铺的收益权，属于我的直接经济损失，应向我承担赔偿责任。优哈箱包店、王鹏、曾飞、张军应立即从武汉市江岸区“钻石大厦”一期一层106A、106B号商铺腾退，将上述房屋恢复至原状后返还给我。2014年4月22日，王鹏、曾飞、张军与雷元生签订《租赁合同》，将前述商铺租给雷元生，租赁期间自2014年6月20日起至2019年6月19日止，每月租金49,166元，依约递增。雷元生租赁商铺用于经营优哈箱包店，并向王鹏、曾飞、张军支付租金，至今占有、使用、收益“钻石大厦”一期一层105号、106A号、106B号、106C号、106D号、107号、108A号、108B号等房屋。我为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告王鹏、曾飞、张军共同辩称，1、我方不是《委托经营管理合同》和《担保合同》当事人，不应对托管收益金和违约金承担共同赔偿责任，吴渝紫的主张有违合同相对性。《委托经营管理合同》的签订主体是吴渝紫和太平洋购物广场，《担保合同》的签订主体是吴渝紫和现代地产公司，我方系案涉合同的第三人，两份合同主体及权利义务均与我方无关联，约定的托管收益金支付、违约责任及担保责任对我方无约束力。2、我方实际上未占有案涉房屋，吴渝紫无证据证明自2013年12月20日开始由我方实际使用，相关事实有待法院调查核实，吴渝紫要求我方腾退、支付占用费的请求缺乏事实依据。3、关于占用费，我方对“钻石大厦”一期一层1号商铺的占有是基于买卖合同的有权占有，吴渝紫在诉前没有就涉案房屋向我方主张任何权利，基于诚实信用原则，吴渝紫从2013年12月20日起主张占用费缺乏事实依据；吴渝紫主张占用费的使用面积计算有误，应该按套内面积计算，剔除分摊面积；吴渝紫主张的赔偿标准有误，占用费是补偿性质而非赔偿性质，吴渝紫不能因占用费而获益，其按照我方向他人出租房屋的价格计算赔偿标准不符合占用费的补偿性质，我方的租赁包含了装修和添附，有所增值；我方与刘晓春纠纷案，（2016）鄂0102民初6000号《民事判决书》认定我方对刘晓春的支付标准600元/月/平方米可供参考，基于同案同判原则，刘晓春商铺的位置较吴渝紫商铺的位置更优越，吴渝紫主张1,000/月/平方米没有事实依据。被告太平洋购物公司、现代地产公司、优哈箱包店在法定期限内未到庭应诉及提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告吴渝紫提交了《商品房买卖合同》《武汉市房地产交易统一发票》《房屋所有权证》《国有土地使用证》《委托经营管理合同》《担保合同》《证明》《存折》《民事裁定书》、商铺收费情况、录音以及申请本院调取了（2016）鄂0102民初6000号《民事判决书》、（2017）鄂01民终7830号《民事调解书》等证据，被告王鹏、曾飞、张军共同提交了《武汉市商品房买卖合同》《武汉市地方税务统一收款收据》《个人业务凭证》《银行进账单》《转账凭条》《业务收费凭证》《租赁合同》《不动产权证书》等证据，本院调取了（2017）鄂0102民初3370号《民事判决书》，依吴渝紫申请依法委托寰宇勘测公司鉴定出具的《测绘成果报告书》等证据，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，被告太平洋购物公司、现代地产公司、优哈箱包店未提出反驳证据进行抗辩，故本院对上述证据依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、“钻石大厦”房地产项目相关情况。位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的“钻石大厦”原名“联江大厦”，原由武汉联江房地产实业开发公司开发、建设。2000年7月8日，武汉联江房地产实业开发公司在完成“联江大厦”主体框剪结构封顶后，将该房地产项目整体转让给现代地产公司（原名称武汉太平洋置业发展有限公司，以下简称原太平洋置业公司），随后该公司开始开发、建设“钻石大厦”，项目规划设计为一栋18层商住综合楼，地下一层为车库，地面一至五层为整体商场（即各买受人所称的“钻石大厦”一期，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的钻石大厦均称为“钻石大厦”一期）。2002年，现代地产公司向相关行政机关申报“世界之窗二期”商场建设项目，项目选址位于武汉市江岸区鄱阳街4号，与在建的“钻石大厦”一期呈L字型相连。2003年9月，现代地产公司开始进行施工。在原太平洋置业公司申报“世界之窗二期”商场建设项目过程中，为经营、管理“钻石大厦”一至五层整体商场，原太平洋置业公司拟定商场名称为“世界之窗”，并作为法人股东向武汉市工商行政管理局申请设立商场管理公司，武汉市工商行政管理局经审核后于2002年7月6日准许公司登记成立，核准的企业名称为“武汉世界之窗购物广场有限公司”（后于2004年3月11日变更企业名称为太平洋购物公司）。在取得土地及规划证照之前，现代地产公司并未按核准的建设用地规划设计施工，而是在该宗土地上建成了一栋四层楼，底层架空，与“钻石大厦”一期一至三层打通相连，并将该建筑作为产权式商铺按其申报的项目名称“世界之窗二期”（即各买受人所称的“钻石大厦”二期，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区鄱阳街4号的“世界之窗二期”均称为“钻石大厦”二期）面向社会公开销售。2004年7月31日，现代地产公司以其公司股东方忠、方维峰等人要求以原太平洋置业公司名称成立新公司为由，向武汉市工商行政管理局申请设立公司。2004年8月10日，经武汉市工商行政管理局核准，新太平洋置业公司登记成立，核准的企业名称、公章与原太平洋置业公司完全相同，方忠任公司法定代表人（后于2006年7月10日变更法定代表人为喻佑洪）。2004年11月，“钻石大厦”一、二期以商场模式开始营业，商场名称为“武汉世界之窗购物广场”。在受托经营管理期间，太平洋购物公司对吴渝紫等约定按月收取托管收益金的买受人，按约支付了自合同签订之日起至2006年8月期间的托管收益金。2006年5月初，“钻石大厦”各商铺买受人陆续收到《“钻石大厦”同意退房函告》，主要内容为：“本公司自2000年建造商场一期以来，已亏损人民币8,000万元……公司计划于2006年6月1日将钻石大厦2-6楼全部改造成高级公寓住宅楼，回笼资金用于退还所有客户本金……”，函告落款署名、签章为“武汉太平洋置业发展有限公司”。自2006年6月起，“钻石大厦”一期四层、二期二至三层开始改造施工，部分商铺买受人决定退房。在办理退房期间，现代地产公司仍以原太平洋置业公司名义于2006年7月将“钻石大厦”一期一至三层及地下室作价73,800,000元再次卖给武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司，并于2006年9月交付该公司占有、使用、收益，该公司于2007年7月将“钻石大厦”一期一至三层部分房屋及地下室部分面积出租给武汉美特斯邦威服饰有限公司，双方签订《合同》。2006年8月，太平洋购物公司单方发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，称：因无法得到现代地产公司的支持，同时再也无法继续负债维持各位的租金收益支付，自2006年9月开始停止租金收益支付；目前关于1-4楼的改造工程与太平洋购物公司没关系，是由原“钻石大厦”产权开发商太平洋置业公司负责。随后，太平洋购物公司停止向“钻石大厦”各商铺买受人支付收益金。因“钻石大厦”部分商铺被变卖、改造，太平洋购物公司也停止支付托管收益金（或租金），“钻石大厦”部分商铺买受人于2006年年底陆续诉至法院，形成群体性诉讼。该案经法院一审、二审、发回重审、移送公安机关处理等多种法律救济途径后，各买受人于2013年2月左右再次诉至法院。二、吴渝紫签署的合同主要内容、履行及其主张权利的相关情况。2003年11月23日，吴渝紫购买“钻石大厦”一期一层106A、106B号商铺，原太平洋置业公司（即现代地产公司）与吴渝紫签订《商品房买卖合同》，约定：所购商铺建筑面积共计21.89平方米，每平方米40,000元，总价875,600元；合同还载明了其他事项。同日，吴渝紫与太平洋购物公司签订《委托经营管理合同》，将其所购商铺委托给太平洋购物公司管理，委托管理期限为10年（2003年12月20日至2013年12月19日），太平洋购物公司自2003年12月18日起于每月18日向吴渝紫支付托管收益金7,296元。吴渝紫还与原太平洋置业公司签订《担保合同》，该公司对太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证担保。吴渝紫依约以自行支付首付款及银行按揭贷款的方式支付了购房款，现代地产公司于2004年4月10日开具《武汉市房地产交易统一发票》。2014年7月、8月，吴渝紫在相关行政部门办理了上述两商铺的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。2018年4月11日，吴渝紫将太平洋购物公司、现代地产公司、嘉年瑞雪公司诉至本院，后于2018年7月18日撤回起诉。三、王鹏、曾飞、张军签署的合同主要内容、履行及其主张权利的相关情况。2006年6月27日，王鹏、曾飞、张军为购买“钻石大厦”一期一层1号商铺签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：所购商铺建筑面积为55.4平方米，每平方米50,000元，总价2,770,000元；付款方式为合同签订之日支付500,000元，商铺交付使用之日支付1,162,000元，余款1,108,000元由出卖人提供五年无息贷款，买受人于2007年6月28日至2011年6月28日分5次平均支付。合同出卖人处加盖“武汉太平洋置业发展有限公司”合同专用章。当天，曾飞、张军分别支付购房款30,000元、470,000元，王鹏于2006年8月10日支付购房款1,162,000元，张军分别于2007年6月29日、2009年8月9日支付购房款221,600元、100,000元。依上述合同约定及买受人付款情况，王鹏、曾飞、张军于2006年8月10日接收“钻石大厦”一期一层1号商铺。随即，王鹏、曾飞、张军使用商铺经营北京筷子店、哎呀呀饰品店等。2014年4月24日，王鹏、曾飞、张军将该商铺出租给案外人雷元生经营优哈箱包店，双方于当日签订《租赁合同》并依约履行。该合同约定：租期自2014年6月20日起至2019年6月19日止，第1、2年度租金为590,000元，第3、4年度租金为649,000元，第5年度租金为713,900元。案外人刘晓春认为其于2003年8月5日从原太平洋置业公司购买“钻石大厦”一期一层107号商铺（建筑面积52.06平方米）后办理了权属登记，并将该商铺租赁给太平洋购物公司，后因该公司从2006年11月起未按约付款造成刘晓春逾期支付银行贷款被起诉，刘晓春才发现上述商铺被优哈箱包店占用，故于2016年10月11日将优哈箱包店、王鹏、曾飞、张军诉至本院。王鹏、曾飞、张军抗辩认为刘晓春主张的房屋与租赁给优哈箱包店的房屋是否为同一处房产存疑，房屋坐落与建筑面积均不一致；刘晓春酌定800元/月/平方米的房屋占用费金额和起算时间均无事实依据。本院于2017年7月6日作出（2016）鄂0102民初6000号民事判决。王鹏、曾飞、张军不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，双方在审理过程中达成和解协议，主要内容如下：一、王鹏、曾飞、张军同意以3,250,000元的价格购买刘晓春名下武房权证市字第××号房屋，该费用包含刘晓春诉讼所主张的房屋使用费及其已支付的诉讼费、律师费等全部费用，支付时间为2017年12月25日前，如逾期按日千分之一支付滞纳金直至全部给付之日止；二、房屋过户过程中所发生的税费等相关费用全部由王鹏、曾飞、张军承担；三、刘晓春在收到上述3,250,000元后在15个工作日内协助王鹏、曾飞、张军办理房屋过户手续。武汉市中级人民法院予以确认并于2017年12月5日出具（2017）鄂01民终7830号民事调解书。2019年5月28日，位于武汉市江岸区“钻石大厦”一期一层107号商铺登记在王鹏、曾飞、张军名下，不动产权证书编号为鄂（2019）武汉市江岸不动产权第0027491号。审理中，依吴渝紫申请，本院依法委托寰宇勘测公司进行司法鉴定，该公司出具《测绘成果报告书》，载明：优哈箱包店占有、使用吴渝紫所有的“钻石大厦”一期一层106A、106B号商铺的面积（含公摊面积）为14.82平方米，其中套内面积6.73平方米，分摊面积8.09平方米。另查明：2020年1月14日，本院与鉴定机构查勘现场时，涉案商铺仍由优哈箱包店使用经营。2020年1月24日，因受新冠××疫情影响，湖北省启动公共卫生事件一级响应。2020年4月9日，“钻石大厦”所在的江汉路步行街开始封闭改造，至今未开街。本院认为，依吴渝紫和现代地产公司签订的《商品房买卖合同》以及房地产权属登记部门颁发的《房屋所有权证》《国有土地使用证》，吴渝紫系位于武汉市江岸区江汉路“钻石大厦”一期一层106A、106B号商铺的房屋所有权人。基于此，本院对吴渝紫的各项诉讼请求评判如下：第一，吴渝紫与太平洋购物公司签订的《委托经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吴渝紫将其购买的涉案商铺交由太平洋购物公司经营、管理，但太平洋购物公司未按约支付合同期内的托管收益金，应承担继续履行合同的违约责任，即按7,296元/月的标准向吴渝紫支付2006年9月20日至2013年12月19日期间的托管收益金634,752元（7,296元/月×87个月）。第二，现代地产公司与吴渝紫签订《担保合同》，自愿为上述《委托经营管理合同》提供连带责任保证担保，故应对上述合同期内太平洋购物公司未支付的托管收益金634,752元承担连带清偿责任。第三，王鹏、曾飞、张军于2006年6月签订《武汉市商品房买卖合同》，从合同签订时间来看，是新太平洋置业公司成立之后、存续期间，原太平洋置业公司此时已经更名为现代地产公司，对外应当以现代地产公司名义从事民事、经营活动，而不应使用原企业名称、公章。但是，钻石大厦的开发商是原太平洋置业公司，房地产开发项目所需证照均是以原太平洋置业公司名义办理，原太平洋置业公司与新太平洋置业公司的公章一致，王鹏、曾飞、张军作为善意购买人，无法区分原太平洋置业公司与新太平洋置业公司，故不能仅依证据表现形式即合同签订时间、合同签章来认定是与新太平洋置业公司签订合同，也不能以主体不适格为由否定该合同效力；从合同履行情况来看，王鹏、曾飞、张军支付了部分购房款，实际占有、使用、收益涉案商铺，表明王鹏、曾飞、张军的购房行为已经得到开发商现代地产公司（即原太平洋置业公司）的追认，故本院认定王鹏、曾飞、张军于2006年6月签订的《武汉市商品房买卖合同》的出卖方主体是现代地产公司（即原太平洋置业公司），该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。王鹏、曾飞、张军依据与现代地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》而占有、使用、收益“钻石大厦”一期一层1号商铺，但经鉴定该1号商铺与登记在吴渝紫名下的“钻石大厦”一期一层106A、106B号商铺有重合部分，即王鹏、曾飞、张军确系占用了吴渝紫所有的商铺的部分面积。王鹏、曾飞、张军在主观上没有侵占吴渝紫商铺的故意，但客观上该三人占有了吴渝紫的商铺，故本院对吴渝紫要求王鹏、曾飞、张军腾退商铺及恢复原状后返还商铺的诉讼请求予以支持。第四，根据本院查明的事实，王鹏、曾飞、张军自2006年8月10日占有吴渝紫商铺，该行为导致吴渝紫不能享有商铺收益，属于吴渝紫的直接经济损失，王鹏、曾飞、张军应予赔偿。因此，王鹏、曾飞、张军应对太平洋购物公司2006年9月20日至2013年12月19日期间的未付托管收益金429,740.10元（14.82平方米/21.89平方米×634,752元），向吴渝紫承担共同赔偿责任。关于吴渝紫主张的自2013年12月20日起至返还商铺之日止的房屋占用费，本院考虑王鹏、曾飞、张军签订的《武汉市商品房买卖合同》亦属有效合同，故参照《委托经营管理合同》中约定的托管收益金标准并结合王鹏、曾飞、张军签订的《租赁合同》中约定的租金标准，酌定为500元/月/平方米，故王鹏、曾飞、张军应按7,410元/月（500元/月/平方米×14.82平方米）的标准向吴渝紫支付房屋占用费。另，因受新冠××疫情影响及江汉路封闭施工，涉案商铺自2020年1月24日起至江汉路步行街开街之日无法正常经营，故王鹏、曾飞、张军无需向吴渝紫支付上述期间的房屋占用费。第五，吴渝紫主张违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。第六，优哈箱包店依据与王鹏、曾飞、张军之间的租赁合同占有、使用商铺，且已按约支付商铺租金，故本院对吴渝紫主张优哈箱包店承担责任的诉讼请求不予支持。综上所述，吴渝紫的诉讼请求，本院予以部分支持。太平洋购物公司、现代地产公司、优哈箱包店未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴渝紫支付自2006年9月20日起至2013年12月19日止的托管收益金634,752元；二、被告现代城市地产（武汉）有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、被告王鹏、曾飞、张军对上述第一项债务中的429,740.10元承担共同赔偿责任；四、被告王鹏、曾飞、张军于本判决生效之日起十日内向原告吴渝紫支付房屋占用费（按7,410元/月的标准计算，自2013年12月20日起至返还商铺之日止，自2020年1月24日起至江汉路步行街开街之日的房屋占用费无需支付）；五、被告王鹏、曾飞、张军于本判决生效之日起三十日内腾退位于武汉市江岸区江汉路“钻石大厦”一期一层106A、106B号商铺并恢复原状、返还给原告吴渝紫；六、驳回原告吴渝紫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,476元、公告费820元，共计10,296元，由被告武汉太平洋购物广场有限公司、现代城市地产（武汉）有限公司、王鹏、曾飞、张军共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  许丽莎人民陪审员  葛一红人民陪审员  周 宁二〇二〇年八月十九日书 记 员  王 露