福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3904号 上诉人（原审被告）：厦门市思明区小孔明幼儿园，住所地福建省厦门市思明区洪莲西里49号。 法定代表人：刘雅，校长。 委托诉讼代理人：徐芬、雷庄妍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门嘉盛建设有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前东路129号17楼。 法定代表人：黄团结，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨秋婷、谢成裕（实习），福建天衡联合律师事务所律师。 原审被告：厦门市思明文化艺术教育培训中心，住所地福建省厦门市思明区厦禾路878号17层。 负责人：陈岳忠，校长。 委托诉讼代理人：雷庄妍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门市思明区小孔明幼儿园（以下称小孔明幼儿园）因与被上诉人厦门嘉盛建设有限公司（以下称嘉盛公司）、厦门市思明文化艺术教育培训中心（以下称思明文艺培训中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初4913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人小孔明幼儿园的委托诉讼代理人雷庄妍、被上诉人嘉盛公司的委托诉讼代理人杨秋婷、原审被告思明文艺培训中心的委托诉讼代理人雷庄妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 小孔明幼儿园上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人嘉盛公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由嘉盛公司承担。事实和理由：一、2019年6月15日后，被上诉人已经不享有幼儿园房屋使用权和收益权，无权要求上诉人支付租金或房屋占用费。1、2018年中共中央、国务院出台《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》；福建省、厦门市相继制定《城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案》。其中，2019年4月12日厦门市人民政府出台的《厦门市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案》第三（三）2（1）项更明确规定：“幼儿园用地属政府部门划拨用地或土地出让合同中明确要求小区配套幼儿园移交给所在区教育部门的，开发建设单位应无偿移交给所在区教育部门。”三（三）3（3）项又规定：“对已经建成、需要办理移交手续的，于2019年6月15日前完成整改；”2019年国务院印发的《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》第二条第3款规定：“规范小区配套幼儿园使用。小区配套幼儿园移交当地教育行政部门后，应当由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。”从被上诉人一审提交的证据《土地房屋产籍调查表》可以看出，本案讼争地块是国家划拨用地，曾规定用于建设幼儿园、会所等。厦门市思明区小孔明幼儿园早已建成，按照上述规定，作为开发建设单位的被上诉人应当最迟于2019年6月15日前将思明区小孔明幼儿园及幼儿园所在划拨用地无偿移交给厦门市思明区教育局。2、2019年10月30日，上诉人与厦门市思明区教育局依法签订了《厦门市民办幼儿园分级收费管理协议》，从2019年秋季正式开办为普惠性幼儿园，协议还对上诉人符合补助条件的在园幼儿数的财政补助标准和保教费收费标准进行了约定。自此，厦门市思明区小孔明幼儿园正式完成移交。思明区教育局还在《信访事项答复处理意见书》中承认：“2019年9月1日起，你单位已在我局引导下开办为全园普惠性幼儿园，达到国家关于城镇小区配套幼儿园专项治理工作的目标。”3、本案是租赁合同纠纷，按照《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”故租赁法律关系成立的前提是出租人对租赁物享有使用权、收益权，才能把租赁物的使用权、收益权让渡给承租人并收取租金。而按照上述规定，2019年6月15日后被上诉人无论是对幼儿园所在地还是幼儿园本身都不再享有使用权或收益权，如何能够将其出租给上诉人，并收取租金收益。4、一审法院支持支付给被上诉人的房屋占用费没有任何依据。2019年6月15日后被上诉人对讼争幼儿园及幼儿园所在地块没有所有权、使用权、收益权。5、按照上述规定，上诉人已与厦门市思明区教育局依法签订了《厦门市民办幼儿园分级收费管理协议》，从2019年秋季正式开办为普惠性幼儿园。 二、被上诉人对幼儿园房屋自始不享有所有权，无权私自出租获利。被上诉人自始就不是小孔明幼儿园房屋的所有权人，没有房屋所有权证书。被上诉人无权据为己有并私自收租获利。也正是因为这样，有权部门才不给被上诉人颁发房屋所有权证书，就是不认可开发商对幼儿园的所有权。 三、被上诉人应自行承担不能证明幼儿园权利归属的不利后果。被上诉人作为出租人向人民法院提起租赁合同纠纷诉讼，按照“谁主张谁举证”的原则，应当负有证明其租赁物权属状态的举证责任。如被上诉人无法提供充分证据证明本案讼争幼儿园是属全体业主共有还是由其单独所有，是否仍然归其所有还是已经移交给厦门市思明区教育局，是否享有使用权及收益权等问题，应当自行承担举证不能的不利后果。 四、一审判决仅减免两个月房屋占用费不合理。只减免两个月房屋占用费不符合公平原则。受新冠肺炎疫情影响从2月份至今幼儿园都无法开学，到9月份恐怕都无法开学，即使只算到8月份，这里面上诉人也已经有5个月的学费收入损失。 五、被上诉人不但拒绝按国家政策整改，还继续将讼争幼儿园高价转租给第三人。被上诉人还向一审法院申请冻结上诉人银行账户，导致上诉人无法向教职工发放工资，引发劳动争议，严重侵害全体教职工和数百名幼儿合法权益。 盛公司答辩称，一、案涉幼儿园系依法取得建设工程规划许可证及按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，案涉《幼儿园租赁合同》及《转让协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，上诉人应履行相应的合同义务。因此，答辩人要求上诉人在租赁期满后返还案涉幼儿园，并支付租金及逾期付款违约金、房屋占用合法有据，原审法院事实认定清楚，法律适用正确。首先，对于上诉人应履行的义务，案涉租赁合同明确予以约定。案涉租赁合同1.2条明确约定了，案涉幼儿园的租赁期限为10年，自2009年12月1日起至2019年11月30日止；2.1.3约定了，2017年12月1日期至2019年11月30日的租金为31619元每月；3.30条约定了，承租人应当在本合同终止或被解除之日，负责将该房屋恢复至双方认可的状态交付该房屋和供承租人专用的其他场地、设施、设备及该房屋的所有钥匙交还出租人。因此，在租赁期间届满后，上诉人应当按照《幼儿园租赁合同》及《转让协议》的约定返还案涉幼儿园，并支付租金等费用。其次，法律也对租赁期限届满后应返还租赁物及占用费的支付作出了明确规定。《合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，现案涉房屋租赁合同约定的租赁期限已于2019年11月30日届满，上诉人应当依约返还案涉幼儿园及钥匙，并按照租金标准支付租赁期间届满后的占用费。 案涉幼儿园所在地块的建设用地使用权为答辩人，且案涉幼儿园系答辩人自筹资金建设，答辩人享有案涉房屋所有权。答辩人有权将案涉幼儿园对外进行出租，上诉人上诉请求没有任何事实和法律依据。首先，《土地房屋产权调查表》已经载明了权属人为答辩人且《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及相应的批复手续、验收材料均载明了用地单位、建设管理单位、产权人为答辩人，且根据按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，如无明确约定的，开发单位作为幼儿园的土地使用者、投资者和建设者，通过依法建造房屋的方式取得幼儿园的所有权，同时享有收益权，但是不得改变幼儿园的使用用途。因此，本案案涉有幼儿园系答辩人建设，由答辩人进行管理，答辩人对案涉幼儿园享有产权，有权将案涉幼儿园出租给被告。其次，对于案涉幼儿园的权属，厦门市自然资源资源和规划局直属分局在向厦门市思明区教育局的《厦门市自然资源和规划局直属分局关于思明区洪莲西里49号（小孔明幼儿园）产权归属问题的复函》中也进行了明确：“经核实，目前小孔明幼儿园用地尚未办理不动产登记。因嘉盛公司是建设用地使用权人，小孔明幼儿园由其自筹资金建设，所以嘉盛公司有权申请将幼儿权属登记在其名下”、“如贵局向收购该幼儿园，当时征拆成本由区政府支付，贵局在收购该幼儿园时可向用地单位提出抵扣要求”。厦门市自然资源资源和规划局2019年12月再次明确案涉幼儿园的权属属于答辩人。厦门市思明区教育局即使要收回案涉幼儿园也应当以收购、支付对价的形式进行收回，而不是上诉人所称的，直接无偿归教育局所有。再次，物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，更不得予以剥夺。根据《物权法》第四条规定“家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，答辩人享有案涉幼儿园的所有权，任何单位和任何个人不得侵犯，不得非法予以剥夺。即使因为政策需要，需要收回答辩人的幼儿园，也应当依法定程序进行，而非上诉人一纸诉状就能予以剥夺，况且答辩人案涉幼儿园还不在本次应当移交区教育部门的范畴内：（1）上述厦门市自然资源资源和规划局直属分局的复函中已经明确，案涉幼儿园不在本次移交的范围内，如区教育部门要收回，还应以回购的形式进行，支付相应对价；（2）根据《厦门市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案》第二条第（三）款中载明“已建成的小区配套幼儿园应按照《厦门市人民政府办公厅转发市教育局等部门关于进一步规范城市住宅小区配套幼儿园建设管理的若干意见的通知》规定，开发建设单位于工程验收合格备案后10个工作日内将配套幼儿园移交所在去教育部门”，而《厦门市人民政府办公厅转发市教育局等部门关于进一步规范城市住宅小区配套幼儿园建设管理的若干意见的通知》第十六条规定了“在市土地管理委员会第59次会议决议之前完成建设的住宅小区配套建设幼儿园，不得改变性质、挪作他用或长期闲置。已经举办并通过审批的幼儿园要加强管理，办成普惠性的规范幼儿园。已建成但未投入使用的配套幼儿园可由开发建设单位通过组织竞标由社会力量举办普惠性民办幼儿园，也可委托教育部门举办公办幼儿园，或由教育部门通过组织竞标由社会力量举办普惠性民办幼儿园。鼓励各区政府主动与开发建设单位商谈，以回购方式举办公办幼儿园，回购价格由开发建设单位与教育部门、财政部门协商确定。回购资金可以比照新建幼儿园，由市、区两级财政共同承担；涉及土地转让回购问题的，可以按照“土地出让金归谁谁承担”的原则承担”。因此，在市土地管理委员会第59次会议决议之前完成建设的住宅小区配套建设幼儿园，不得改变性质、挪作他用或长期闲置。已经举办并通过审批的幼儿园要加强管理，仅需办成普惠性的规范幼儿园，而不在强制移交的范围内。对市土地管理委员会第59次会议决议之前完成建设的住宅小区配套建设幼儿园的收购也只是鼓励性规定，且应以回购的方式，区政府必须与开发建设单位、教育局、财政部门协商确定回购的价格。案涉幼儿园早就于2007年就已经建设完成并投入使用。因此，案涉幼儿园不属于本次应移交的范围，答辩人仍是案涉幼儿园的权属人。 思明文艺培训中心述称，与上诉人的答辩意见一致。补充如下：小区配套幼儿园治理是国家政策，按照文件规定，2019年6月15日前应将思明区小孔明幼儿园及幼儿园所在划拨用地无偿移交给厦门市思明区教育局。因此，自2019年6月15日后被上诉人对讼争幼儿园没有权属，其相应的诉求缺乏法律依据。 嘉盛公司向一审法院起诉请求：1.小孔明幼儿园立即搬离撤出位于厦门市思明区洪莲西里49号嘉盛豪园内幼儿园，将该幼儿园房屋和供被告专用的其他场地、设施、设备及所有钥匙交还嘉盛公司；2.小孔明幼儿园支付嘉盛公司自2019年12月1日起至实际腾退上述房屋及附属场地、设施设备之日止的占用费（按合同约定的租金标准计）及逾期腾房滞纳金（每日按3161.9元计，暂计至2020年3月4日为297418.6元）；3.小孔明幼儿园支付嘉盛公司2019年10月1日起至2019年11月30日期间的租金共计63238元及逾期付租滞纳金（以当期欠付租金为基数，按日千分之三的标准计付至付清租金之日）；4.思明文艺培训中心对前述第2、3项诉请中小孔明幼儿园应负的全部债务承担连带清偿责任；5.案件受理费、保全申请费2469元由小孔明幼儿园、思明文艺培训中心负担。 一审法院认定事实：2001年12月4日，经厦门市人民政府批复，同意划拨洪山柄半兰山变电站西侧的国有存量土地，面积A=10746.228㎡，作为嘉盛公司嘉盛新村一期工程幼儿园、泵房及小区开闭所等公建配套的建设用地。嘉盛公司后陆续取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2008年1月16日，由嘉盛公司建设的嘉盛新村一期公建配套设施（幼儿园、会所）经消防验收合格，并于2008年8月22日通过竣工验收备案。 据《土地房屋产籍调查表》（2009年8月20日）记载，坐落于厦门市思明区洪莲西里49号的房屋登记权属人为嘉盛公司，土地使用权类型为“划拨”，批准土地用途为“幼儿园、会所”，共计5层，宗地面积为10746.18㎡。 2009年11月24日，嘉盛公司（出租人、甲方）与思明文艺培训中心（承租人、乙方）签订《幼儿园租赁合同》，合同第一条“租赁范围、租赁期及用途”约定：甲方将位于思明区莲前东路嘉盛豪园内幼儿园出租给乙方，建筑面积为3511.63㎡，租赁期限为10年，即自2009年12月1日起至2019年11月30日止，装修筹备期为6个月；房屋仅限于乙方用作幼教场所，不得改作其他任何用途。合同第二条“租金、保证金及其它款项”约定：租金按建筑面积计算，每两年递增3%，其中2017年12月1日至2019年11月30日期间的月租金为31619元；除首期租金外，其余租金支付时间为每年3月1日前支付三、四月份租金，……，9月1日前（支付）九、十月份租金，11月1日前（支付）十一、十二月份租金，12月1日前支付次年一、二月份租金，乙方应按期将当期的租金支付到甲方指定的账户上；乙方应当另行向甲方交纳112372元作为保证金，租赁期间乙方不得要求将保证金抵偿租金及其他应付款项，于乙方签订合同的当日全额向甲方支付完毕，乙方违反本合同任何条款，造成甲方损失的，甲方有权直接扣除全部或部分租金保证金作为损失的补偿，该保证金不足弥补损失的，甲方有权要求乙方继续赔偿；当租赁期限届满或者双方一致同意提前解除本合同时，如果乙方付清所有租金及租金保证金、物业管理费、推广费、能源费及预付款、违约金（若有）、损失赔偿金（若有）等款项并且将该房屋如期完好地交还甲方，完成了本合同项下全部义务，则甲方应当在乙方履行完毕前述事项后的十四日内，将保证金无息退还乙方，否则甲方有权暂扣保证金直至甲乙双方的争议解决为止。合同第3.30条约定：乙方应当在本合同终止或被解除之日，负责将该房屋恢复至甲乙双方认可的状态交付该房屋和供乙方专用的其他场地、设施、设备及该房屋的所有钥匙交还甲方，并与甲方共同验收，如有损坏（自然磨损者除外），乙方负责赔偿损失。乙方同时应负责支付因将该房屋和供乙方专用的其他场地、设施、设备恢复原状而直接或间接对该房屋以外或第三方造成损害所发生的费用。合同第5.7条约定：本合同终止或被解除之日，乙方应腾空该房屋，并负责将该房屋恢复至甲乙双方认可的状态，或在甲方完成恢复工作的情况下，对甲方为完成该项工作所支付的费用予以全额补偿。合同第5.91条约定：乙方应在合同终止或解除之日起的10日之内迁出房屋并交还原有设备，并将家具等可移动物品予以清理，但不得拆除固定于该房屋上的设施、设备等，并不得损害该房屋的各项设施以及甲方安装的其他器材和设备。若乙方未能在上述期限内交还该房屋，则每逾期一日，需向甲方缴付相应的滞纳金，其标准为该房屋合同终止前日租金标准的三倍……。合同第7.3条约定：若乙方未能如期交纳本合同第2.1、2.2、2.3、2.4、2.5款所述的租金、租金保证金、装修押金、物业管理费、水电费等其它费用，应当在甲方的书面催告通知规定的期限内缴清该款项，并且应当自逾期之日起按逾期付款额的千分之三与逾期付款天数的乘积，向甲方支付违约金。 双方办理了讼争房屋的验收交接手续并签订《幼儿园工程移交单》，载明：“嘉盛新村幼儿园工程经有关单位备案验收合格，手续完整。除室内地面装饰工程未施工外，其余均按泛华设计院图纸施工完毕（含水、电消防工程）。现经双方现场检查核对，一致同意移交接收”。 2010年12月20日，思明文艺培训中心（出让方）与小孔明幼儿园（受让方）签订《商业租赁合同》转让协议，双方达成如下协议：1.出让方同意自2011年1月1日起向受让方转让出让方与嘉盛公司于2009年11月24日签署《租赁合同》项下的全部权利和义务；受让方同意接受租赁合同项下出让方的全部权利和义务；2.受让方与嘉盛公司继续履行上述租赁合同的内容；3.出让方同意自出让方将租赁合同权利义务转让给受让方之日起，出让方所缴交给嘉盛公司的所有费用自动转让给受让方，视为受让方缴交的租赁合同的相关费用，出让方不得再要求嘉盛公司退还任何费用；4.任何一个受让方的违约行为均视为出让方的违约行为，嘉盛公司有权要求出让方承担连带责任；……。嘉盛公司在该转让协议上盖章同意并确认本转让协议项下的全部条款。 后讼争房屋实际由小孔明幼儿园占有使用至今，小孔明幼儿园支付租金至2019年9月30日，后未再支付租金。 2019年2月28日，嘉盛公司向小孔明幼儿园发送《租赁合同到期不续的通知》，通知小孔明幼儿园因讼争房屋年限已久，嘉盛公司将收回该房屋进行房屋检测维修，请及时将房屋腾空并按合同约定在租赁期限届满之日将房屋交还给嘉盛公司。2019年7月，嘉盛公司再次发函给小孔明幼儿园，函告不再将讼争房屋及配套附属设施出租给小孔明幼儿园，请小孔明幼儿园提前做好搬迁准备工作，在租赁期限届满即2019年11月30日当日将讼争房屋及配套附属设施、场地按现状交还给嘉盛公司，并将房屋所有钥匙交还。2019年11月8日，嘉盛公司向小孔明幼儿园发送《律师函》，通知小孔明幼儿园腾退房屋、支付欠付租金并做好其他配合工作等。2019年11月20日，嘉盛公司再次发送《律师函》通知小孔明幼儿园腾退讼争房屋。小孔明幼儿园确认前述通知、函件均收悉。 另查明，小孔明幼儿园系经厦门市思明区教育局批准的民办学校，据厦门市思明区教育局颁发的《民办学习办学许可证》记载，该许可证有效期限至2019年11月30日。小孔明幼儿园自2019年3月起，就讼争幼儿园的移交、续租、开办普惠性幼儿园、申请延长办学许可证等事项多次向相关行政部门发函。 还查明，根据厦门市人民政府办公厅于2019年4月12日关于印发《厦门市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案》的通知载明，已建成的小区配套幼儿园应按照规定，开发建设单位于工程验收合格备案后10个工作日内将配套幼儿园移交所在区教育部门；小区配套幼儿园移交区教育部门后，应当由区教育部门办成公办园或委托办成普惠性幼儿园，不得办成营利性幼儿园。 审理中，小孔明幼儿园主张根据行政机关出具的相关文件，讼争幼儿园应当移交给思明区教育局，而小孔明幼儿园与思明区教育局签署了开办普惠性幼儿园的协议，故其现在占用讼争房屋及场地系合法使用。嘉盛公司在2019年6月15日前就应当按政府文件的要求将配套幼儿园移交给思明区教育局，不仅无权收取2019年10月1日后的租金，多收取的三个半月租金也应当退还。嘉盛公司认为本案系租赁合同纠纷，政府的相关文件不应适用本案。 一审法院认为，案涉《幼儿园租赁合同》及《商业租赁合同》转让协议系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对各方均有拘束力。嘉盛公司系依据前述两份合同主张小孔明幼儿园与思明文艺培训中心履行合同义务并承担相应的民事责任，小孔明幼儿园抗辩讼争幼儿园应根据行政机关相关文件规定移交区教育部门，该抗辩内容与本案非同一法律关系，不在本案审理范围，一审法院对此不作评判。小孔明幼儿园认为其现占用讼争房屋系合法占用，缺乏证据支持和法律依据，一审法院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。现讼争租赁合同约定的租赁期限已于2019年11月30日届满，小孔明幼儿园作为承租人，应当依约返还讼争租赁物及钥匙，且应保证返还的租赁物符合双方约定内容。故嘉盛公司诉请小孔明幼儿园立即搬离撤出讼争幼儿园，并将幼儿园房屋和供小孔明幼儿园专用的其他场地、设施、设备及所有钥匙交还嘉盛公司，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。小孔明幼儿园在租赁期限内欠付租金，构成违约，应承担相应违约责任。嘉盛公司主张小孔明幼儿园支付2019年10月1日起至2019年11月30日期间的租金共计63238元（31619元/月×2个月），符合合同约定，一审法院予以支持。 因小孔明幼儿园拖欠租金，嘉盛公司主张孔明幼儿园依讼争合同的约定支付拖欠租金部分的滞纳金，并明确该滞纳金的性质系违约赔偿，其主张符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。鉴于小孔明幼儿园抗辩双方约定日千分之三的标准过高，本院结合嘉盛公司的具体损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚信原则，酌定小孔明幼儿园可按月利率2%的标准支付拖欠租金部分的滞纳金（违约金），超出部分不予支持。 小孔明幼儿园未依约返还租赁物，还应承担逾期腾房的违约责任，嘉盛公司主张小孔明幼儿园支付自2019年12月1日起的房屋占用费，符合法律规定，一审法院予以支持。但小孔明幼儿园关于占用费及逾期腾房滞纳金（违约金）的诉请系重复主张，且小孔明幼儿园抗辩嘉盛公司主张的逾期腾房违约金的标准过高，一审法院综合案件事实，酌定小孔明幼儿园可按合同约定的租金标准支付自2019年12月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，逾期腾房违约金不再重复支持。 小孔明幼儿园抗辩因受新型冠状病毒的影响幼儿园无法开学，请求减免相应租金。综合考虑讼争合同约定的租赁期限已经届满以及小孔明幼儿园的违约程度、受新冠肺炎疫情影响的时间和程度等因素，结合政府有关租金减免的政策，一审法院酌定免除小孔明幼儿园二个月的房屋占用费，即免除支付63238元。 根据《商业租赁合同》转让协议的约定，嘉盛公司有权要求思明文艺培训中心对小孔明幼儿园因违约产生的债务承担连带责任，思明文艺培训中心亦表示对承担连带责任无异议，一审法院对嘉盛公司的该项诉讼请求予以支持。 综上所述，对嘉盛公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市思明区小孔明幼儿园于本判决生效之日起十日内搬离撤出位于厦门市思明区洪莲西里49号嘉盛豪园内幼儿园（建筑面积为3511.63㎡），将该幼儿园房屋和供厦门市思明区小孔明幼儿园专用的其他场地、设施、设备及所有钥匙交还嘉盛公司；二、厦门市思明区小孔明幼儿园于本判决生效之日起十日内支付厦门嘉盛建设有限公司2019年10月1日至2019年11月30日期间的租金63238元及逾期付款违约金（以31619元为基数，自2019年9月1日起计至2019年10月31日；以63238元为基数，自2019年11月1日起计至实际支付之日止，均按月利率2%计算）；三、厦门市思明区小孔明幼儿园于本判决生效之日起十日内支付厦门嘉盛建设有限公司房屋占用费（按31619元/月的标准，自2019年12月1日起计至实际腾退房屋之日止，期间免除支付63238元）；四厦门市思明区文化艺术教育培训中心对厦门市思明区小孔明幼儿园的上列第二项、第三项履行义务承担连带清偿责任，厦门市思明区文化艺术教育培训中心清偿后可向厦门市思明区小孔明幼儿园追偿；五、驳回厦门嘉盛建设有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半计收3574元，由厦门嘉盛建设有限公司负担1728元，厦门市思明区小孔明幼儿园、厦门市思明区文化艺术教育培训中心共同负担1846元，该款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；保全申请费2469元，由厦门嘉盛建设有限公司负担1194元，厦门市思明区小孔明幼儿园、厦门市思明区文化艺术教育培训中心共同负担1275元，该款项厦门嘉盛建设有限公司已向本院支付，厦门市思明区小孔明幼儿园、厦门市思明区文化艺术教育培训中心应于本判决生效之日起七日内向厦门嘉盛建设有限公司支付。 二审中，小孔明幼儿园、思明文艺培训中心对一审判决查明的以下事实有异议：“还查明，根据厦门市人民政府办公厅于2019年4月12日关于印发《厦门市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案》的通知载明，已建成的小区配套幼儿园应按照规定，开发建设单位于工程验收合格备案后10个工作日内将配套幼儿园移交所在区教育部门；小区配套幼儿园移交区教育部门后，应当由区教育部门办成公办园或委托办成普惠性幼儿园，不得办成营利性幼儿园。”除此之外，各方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，小孔明幼儿园向本院提交以下证据：1、关于厦门城镇小区配套幼儿园专项治理工作中政府部门不作为导致国有资产流失的投诉信。2、证据目录。3、办理流程跟踪。以下证据证明上诉人对本案讼争事项中政府不作为行为已向厦门市效能办投诉。 嘉盛公司认为，该证据已过举证期限。投诉信仅仅是上诉人单方制作，且没有相关单位的回复，对真实性、合法性、关联性均不予认可。 思明文艺培训中心对该证据无异议。 本院认为，根据一、二审查明的《土地房屋产权调查表》记载，讼争的厦门市思明区洪莲西里49号房屋登记权属人为嘉盛公司，土地使用权类型为“划拨”，批准土地用途为“幼儿园、会所”，共计5层，宗地面积为10746.18㎡。讼争房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及相应的批复手续、验收材料均载明该用地单位、建设管理单位为嘉盛公司。故嘉盛公司与思明文艺培训中心于2009年11月24日签订的《幼儿园租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律效力。该《幼儿园租赁合同》约定的租赁期限为10年，自2009年12月1日起至2019年11月30日止。2010年12月20日，思明文艺培训中心（出让方）与小孔明幼儿园（受让方）签订《商业租赁合同》转让协议，约定：出让方同意自2011年1月1日起向受让方转让出让方与嘉盛公司于2009年11月24日签署《租赁合同》项下的全部权利和义务；受让方同意接受租赁合同项下出让方的全部权利和义务。该转让协议系双方的真实意思表示，对双方均有法律约束力，嘉盛公司作为出租方亦认可该转让协议，故案涉《幼儿园租赁合同》承租方的相关权利义务由小孔明幼儿园承受。现案涉租赁合同期限已过，嘉盛公司于2019年7月明确告知小孔明幼儿园不再续租讼争房屋及配套附属设施，且于同年11月8日发函给小孔明幼儿园要求其支付拖欠的房租及腾空交还讼争房屋，故一审判决小孔明幼儿园搬离撤出讼争房屋并交还嘉盛公司并无不当，本院予以维持。小孔明幼儿园上诉主张2019年6月15日后讼争幼儿园应无偿移交给思明区教育局，嘉盛公司无权出租并收取房租。根据一、二审查明，讼争幼儿园系经厦门市人民政府批复，作为嘉盛新村一期工程的配套设施，该配套幼儿园是否移交、如何移交系嘉盛公司与厦门市政府之间的法律关系，不属本案审查范围，且小孔明幼儿园二审期间已就此提起行政诉讼。故小孔明幼儿园的该项上诉请求依据不足，本院不予采纳。因小孔明幼儿园租金只支付至2019年9月30日，经嘉盛公司催缴仍未支付，一审法院考虑到新冠肺炎疫情影响，给予免除二个月房屋占用费，判决小孔明幼儿园支付至实际腾退日止的房屋占用费及违约金依法有据。小孔明幼儿园关于2019年6月15日后嘉盛公司要求其支付租金和房屋占用费以及一审判决仅减免两个月房屋占用费不合理的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，小孔明幼儿园的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7147元，由厦门市思明区小孔明幼儿园负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘文珍 审判员  李向阳 审判员  陈 璟 二〇二〇年八月十日 书记员  王国伟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。