安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初2962号 原告：安徽省金安物业管理有限责任公司，住所安徽省合肥市阜阳北路103号，统一社会信用代码91340000553294133P（1-2）。 法定代表人：黄兴杰，总经理。 委托诉讼代理人：章颖，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁晨，安徽华人律师事务所律师。 被告：合肥悦葡最餐饮管理有限公司，住所安徽省合肥市庐阳区阜南路166号润安大厦负一层，统一社会信用代码91340103MA2RX3Q25Q。 法定代表人：王光武。 被告：安徽皖煤物资贸易有限责任公司，住所安徽省宿州市经济开发区金海大道8号，统一社会信用代码91341300675872720Q（1-1）。 法定代表人：李闯，总经理。 委托诉讼代理人：郭良峰，男，公司员工。 原告安徽省金安物业管理有限责任公司（以下简称金安公司）诉被告合肥悦葡最餐饮管理有限公司（以下简称悦葡最公司）、安徽皖煤物资贸易有限责任公司（以下简称皖煤公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金安公司的委托诉讼代理人章颖，被告悦葡最公司的法定代表人王光武，被告皖煤公司的委托诉讼代理人郭良峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金安公司向本院提出诉讼请求：1.悦葡最公司支付拖欠的物业管理服务费3835.98元，违约金426元（以3835.98元为基数，按年利率24%自2019年2月1日暂计算至2019年7月31日，以后顺延至款清日止）；2.悦葡最公司支付拖欠的水费714.99元，电费22018.11元，停车费5688元；3.皖煤公司对上述诉讼请求中的债权总额承担连带责任；4.悦葡最公司、皖煤公司承担本案诉讼费用。 事实与理由：2018年5月1日，金安公司与悦葡最公司签订《物业管理协议书》，协议约定金安公司为悦葡最公司租赁的润安大厦负一层提供物业服务。协议签订后，金安公司按约履行义务，但悦葡最公司并未履行给付费用的义务。截至起诉之日，悦葡最公司拖欠物业费3835.98元，停车费5688元，水费714.99元，电费22018.11元。金安公司认为，悦葡最公司构成了严重违约，给金安公司造成了巨大的经济损失。金安公司为维护自身合法权益，诉至法院。 悦葡最公司辩称，对拖欠物业费、水费、电费、停车费数额认可。悦葡最公司现已不再经营，无力偿还。 皖煤公司辩称，金安公司申请追加皖煤公司作为共同被告，主体不适格，皖煤公司与金安公司未签订过物业服务合同，不存在物业服务法律关系，金安公司主张皖煤公司承担连带责任缺乏法律依据。即便皖煤公司作为被告主体适格，金安公司关于支付物业费、水费、电费、停车费等的诉请，缺乏确实充分的依据。 本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，悦葡最委托金安公司为润安大厦裙楼负一层852.44平方米的公共区域提供物管服务，双方签订的《物业管理协议书》约定，服务内容包括水电费登记计算、代收代缴，楼宇内供水、供电、电梯系统的管理和维护，公共区域的卫生清扫及垃圾收集清运等。服务期限为2018年5月1日至2022年4月30日。悦葡最公司向金安公司交纳物业管理费每平方米每月1.5元，应交纳面积为852.44平方米。悦葡最公司应向金安公司支付其代收代缴的水电费，其缴费标准以水、电表实际发生数量及供水、供电部门收费标准计算，另加收12%公摊水电费。物管费按季预付，每季开始前一个月内交费，自接到收费通知单后十日内付清。水电费按月支付，自接到收费通知单后十日内付清。金安公司必须严格按照服务内容为悦葡最公司提供相应的服务，如金安公司不能完整地履行上述义务，悦葡最公司经催告后，金安公司并未改善，悦葡最公司有权停止支付物业管理费，悦葡最公司由此造成的损失由金安公司承担。悦葡最公司超过（含）15日及以上不按期支付物业水电等费用，应按所欠费用总额每日5‰向金安公司支付违约金，逾期（含）30日以上的，金安公司有权停止服务或采取相关措施维护合法权益。 2014年10月28日，润安大厦业委会会议决定，从当年11月起，物业费收费标准从3.0元/平方米/月调整为3.3元/平方米/月。同年10月31日，润安大厦业委会委托金安公司继续对润安大厦A、B座实施物业服务，双方签订的《润安大厦物业管理委托合同》约定，金安公司负责房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、附属建筑和设备的维修、养护、管理及公共环境的清洁、区内交通、车辆行驶停泊等，负责向业主（使用人）收取物业费，经委托可代收水电费；公共区域小型车管理费按月收费的标准为150元/辆/月；如业主委托金安公司维修房屋自用部位、自用设备，金安公司可接受委托并合理收费；委托期限为1年，即2014年11月1日至2015年10月31日；物业费标准在用房屋为3.30元/平方米/月，空置房屋为1.50元/平方米/月；业主（使用人）逾期交纳物业费，应从逾期之日起按应交金额的0.3%/日交纳滞纳金；金安公司违反合同约定未尽职责、未履行义务，给润安大厦业委会造成重大损失的，业委会有权要求限期改正，逾期未改正的，业委会有权终止合同，金安公司对经济损失予以赔偿。金安公司在服务期间，为悦葡最公司代缴了水电费用，并定期向悦葡最公司发出交费通知单。 悦葡最公司拖欠2019年2月1日至2019年4月30日期间的物业费3835.98元、2018年10月18日至2019年4月11日期间的水费714.99元和电费19518.11元、2018年11月29日至2019年3月9日期间的停车费5688元。金安公司催要未果，诉至本院，要求判如所请。 另查明：润安大厦裙楼负一层所有权人系皖煤公司。 以上事实，由悦葡最公司提交的《物业管理协议书》、交费通知单、不动产权证书、告知书、建设工程规划许可证、民事判决书和皖煤公司提交的执行裁定书、不动产权证书及双方当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。金安公司为润安大厦裙楼负一层提供了物业服务，业主及物业使用人应当依据国务院物业管理条例的规定及双方协议的约定，及时主动向金安公司交纳物业服务费及该公司代缴的水电费。关于金安公司诉请的物业费、水费、电费和停车费，悦葡最公司作为物业实际使用人，其对此均无异议，故本院予以支持。关于违约金，金安公司与悦葡最公司双方约定的标准为每日5‰，现金安公司主张按年利率24%的标准计算，超出了双方约定，故本院将违约金标准调整为每日5‰，据此核算，以3835.98元为基数，按每日5‰自2019年2月1日起暂计算至2019年7月31日为345.24元，之后顺延计算至款清之日止。关于皖煤公司是否应对其所有房产欠交物业费承担连带责任问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中皖煤公司作为润安大厦裙楼负一层的所有权人，应当对其所有房产应交物业费部分及因拖欠物业费产生的违约金承担连带责任，物业费和违约金合计为4181.22元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、合肥悦葡最餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽省金安物业管理有限责任公司物业费3835.98元、水费714.99元、电费19518.11元、停车费5688元，并支付违约金345.24元（暂计算至2019年7月31日，之后以3835.98元为基数，按每日5‰的标准顺延计算至款清之日止）； 二、安徽皖煤物资贸易有限责任公司对合肥悦葡最餐饮管理有限公司欠付安徽省金安物业管理有限责任公司的上述债务中的4181.22元承担连带清偿责任； 三、驳回安徽省金安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为309元，由被告合肥悦葡最餐饮管理有限公司、安徽皖煤物资贸易有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  陆翠玲 二〇二〇年八月十四日 书记员  王子悦 附：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。