广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4857号上诉人（原审被告）：陈军成，女，1984年10月10日出生，汉族，住湖南省洞口县*********马洞组，公民身份号码为430************325。委托诉讼代理人：魏艳，广东桥达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市富佳市*经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区******，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。上诉人陈军成因与被上诉人东莞市富佳市*经营管理有限公司（以下简称富佳公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初13366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。富佳公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》（以下简称《租赁及管理合同》）已于2019年4月14日解除；2.陈军成向富佳公司支付租金50900元、管理费25450元（租金按3000元/月为标准，管理费按1500元/月为标准，从2017年11月20日计至2019年4月13日）；3.陈军成向富佳公司支付违约金（以未付租金及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际付清之日，暂计至2019年5月9日为15779元）；4.本案诉讼费由陈军成承担。一审庭审中，富佳公司变更诉讼请求为：1.陈军成立即向富佳公司返还租赁物；2.陈军成向富佳公司支付仓库占有使用费及管理费（占有使用费按3000元/月，从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止，暂计至2019年11月15日为72500元，管理费按照1500元/月，从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止，暂计至2019年11月15日为36250元）；3.陈军成向富佳公司支付逾期付款利息损失（以未付占有使用费及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际付清之日，暂计至2019年5月9日为15779元）；4.本案诉讼费由陈军成承担。一审法院判决结果：一、陈军成应于判决发生法律效力之日起十日内将位于东莞市虎门沙角社区******的富佳农副产品仓储物流配送中心A-05号仓库返还给富佳公司；二、陈军成应于判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司支付房屋占有使用费和管理费（房屋占有使用费按照每月3000元的标准，管理费按照每月500元的标准，均从2017年11月20日起计至陈军成实际返还案涉仓库之日止）；三、驳回富佳公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5140元（富佳公司已预交），由富佳公司承担4469元，陈军成承担671元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初13366号民事判决书。陈军成上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判驳回富佳公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由富佳公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院对案涉《租赁及管理合同》的效力认定有误。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同应当认定有效。本案中，富佳公司在一审时已向法庭出示东莞市城乡规划局颁发的《建设工程规划许可证》，而东莞市自然资源局的复函也明确案涉项目基本按图施工，故案涉《租赁及管理合同》应认定为有效。其次，申请规划条件核实并非是认定合同无效的法定情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定合同无效的情形有三：未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定建设、未经主管部门批准建设的。可见，不包括申请规划条件核实。最后，申请规划条件核实的权利和义务均在于富佳公司，而富佳公司清楚合同无效的收益大于合同有效，故其为了达到取回案涉仓库的目的，故意不申请规划条件核实。二、案涉仓库虽然交付，但并不意味符合使用条件。首先，陈军成已向富佳公司支付设施使用费450000元，但富佳公司未根据合同约定提供仓储设施。其次，富佳公司作为案涉市场的经营者和管理者，未履行开业义务，案涉市场至今未达到开业条件，根本无法使用，从案涉市场至今无任何租户开业以及案涉仓库的水电费交纳情况可以佐证。由此可见，富佳公司违约在先，陈军成租用案涉仓库的目的无法实现，无需支付租金或占有使用费和物业管理费。三、案涉合同名为租赁合同，实为买卖合同。案涉合同约定租金和物业管理费实际上均为物业管理费，从案涉2016年5月22日的收据显示为“认购单”、设施使用费的收取等均可以佐证双方的买卖合同关系。富佳公司未在法定期间内向本院提交书面答辩意见。二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对陈军成上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。归纳本案的争议焦点在于：案涉《租赁及管理合同》是否有效。对此，本院二审分析如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然富佳公司已取得案涉仓库所在项目的建设工程规划许可证，但是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设，应当以是否通过规划条件核实予以确定，富佳公司未在一审法院规定的时间向规划主管部门申请规划条件核实，且从东莞市自然资源局的复函可知，该项目有部分位置未按图纸进行施工，至今亦无法确认案涉仓库所在项目是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设。故一审法院认定案涉《租赁及管理合同》无效，符合法律规定。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈军成实际占有使用了案涉仓库，一审法院参照案涉《租赁及管理合同》约定的租金以及管理费标准，判决陈军成向富佳公司支付占用仓库期间的占有使用费以及管理费，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，陈军成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，以及前述援引法律之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10280元，由陈军成负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 姚渠旺审 判 员 李远伦审 判 员 邓晓畅二〇二〇年七月二十日法官助理 赵志芳书 记 员 袁云清附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。