湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终926号上诉人（原审被告）：贺少东，男，侗族，1965年2月16日出生，住湖南省会同县。委托诉讼代理人：唐梅，湖南金州（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱翔，湖南金州（怀化）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁恒明，男，侗族，1965年2月1日出生，住湖南省会同县。委托诉讼代理人：关云峰，湖南淮新律师事务所律师。原审第三人：张宸铭，男，侗族，1960年12月4日出生，住湖南省会同县。上诉人贺少东因与被上诉人梁恒明及原审第三人张宸铭合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初6717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。贺少东上诉请求：撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院虽适用不安抗辩权解除合同不当，但贺少东在二审中愿意解除合同，故一审法院虽适用不安抗辩权解除合同不当，但涉案合同双方当事人同意可以解除。合同被解除后，应回到最原始的状态，贺少东向梁恒明退还63125元；贺少东将多拿的价值140万元的房产退还给张宸铭；张宸铭向梁恒明支付140万元欠款。若按一审判决执行，贺少东是吃亏的一方。贺少东现在经济困难没有钱还，只能拍卖涉案房产，涉案房产折价后拍卖，本来约定11套房产就可以抵债的，现在需要拍卖更多。二、一审法院解除原因行为后仅评价结果不符合逻辑，且漏评价了两个结果。三、本案系以物抵债合同纠纷，涉案合同系以物抵债协议，一审法院案由认定错误。四、一审法院法律适用错误，但涉案合同可以合意解除。梁恒明辩称：一、贺少东恶意隐瞒涉案房产进行抵押贷款的行为，梁恒明基于不安抗辩权有权中止履行合同，贺少东违约，且拒不主动解除涉案房屋的抵押权，导致梁恒明的合同目的无法实现，因此梁恒明依法有权解除合同。二、关于合同解除后，梁恒明支付的房款应否由贺少东负责返还的问题。涉案房屋已经在贺少东的名下，贺少东要求梁恒明出钱从自己的房屋中分出11间，房款共计246万元，三方经过结算签订房屋转让协议，抵扣张宸铭欠梁恒明的债务140万元作为购房款，张宸铭与贺少东、梁恒明三人的债务全部抵销。现在解除转让合同，但张宸铭与贺少东之间的房屋已经实际交付并办理了产权登记手续在贺少东名下，因此，梁恒明主张解除后，由房屋所有权（也是转让人）贺少东返还收取梁恒明的房款，法理上、数理上和情理上都是一致的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人张宸铭未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。梁恒明向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告及第三人于2015年9月12日签订的《房屋转让协议》；2.判令被告返还原告1463125元的购房款，并承担利息336000元(按同期银行贷款计算利息至本息还清时止)；3.诉讼费由被告负担。审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告贺少东和第三人张宸铭共同返还原告购房款1463125元并赔偿相应损失336000元（按同期银行贷款利息计算至本息还清时止）。一审法院认定事实：2015年初，张宸铭将位于怀化市鹤城区房屋出卖给贺少东并办理了网签手续，但贺少东尚余约140万购房款未向张宸铭支付完毕。张宸铭原尚欠梁恒明借款本息60万元，后又于2015年9月5日再次向梁恒明借款50万元（该款用于偿还其在中亿百联的债务），于2015年9月11日第三次向梁恒明借款30万元（梁恒明实际于9月12日支付给贺少东，贺少东当即支付给了张宸铭），故截至2015年9月11日，张宸铭尚欠梁恒明借款本息共计140万元。2015年9月，梁恒明欲向贺少东购买华桥钢材市场华桥信息大楼第十层中的11间房屋，三人经协商决定用梁恒明对张宸铭享有的140万元债权抵作梁恒明应付给贺少东的140万元购房款。2015年9月11日，贺少东向梁恒明出具《收条》一份，内容载明“今收到梁恒明购房款和客房装修款共计壹佰肆拾万元整（￥：1400000.00元）。按与梁恒明约定购房壹拾壹套、装修费13套×9万元/套、张宏名付按揭利息等共计。注：张宏铭借梁恒明款本息60万元。梁恒明代张宏铭还中亿百联款本息50万。梁恒明代张宏铭还唐成仪款30万。详见房屋转让协议”。2015年9月12日，贺少东（甲方）、梁恒明（乙方）、张宸铭（丙方）签订了《房屋转让协议》，内容为“因丙方借乙方的资金，经乙方和丙方要求用甲方欠丙方的购房结算款抵扣，根据2015年9月5日的书面协议，三方在自愿，平等，友好的基础上达成以下协议：一、丙方借乙方资金共计壹佰肆拾万元整(￥：1400000.00元)，其中原来借款本息60万用于还信用社贷款，本期借款80万用于还借中亿佰联50万，还唐成义30万。二、乙方和丙方共同要求甲方用欠丙方的购房款抵还丙方借乙方的借款，甲方同意，经三方协定甲方退还11套房产和12套客房（一套外租房)的装修费等丙方和甲方同意转让给乙方。三、按协议约定，乙方应付给甲方购房款、装修费、按揭利息共计贰佰肆拾陆万叁仟壹佰贰拾伍元整。(￥：2463125.00元)。1、房产1036-1046号共计11间，525.79㎡，单价2525.96元/㎡，计价1328125元。2、客房装修费1080000元（12间×9万元/间)3、承担丙方按揭款利息共计55000元。四、乙方欠甲方购房款壹佰零陆万叁仟壹佰贰拾伍元整(￥:1063125元)。乙方承诺在2015年12月底前一次性用现金还清（该期间不计利息，如到期不还，应按月利率2%，月息2分付给甲方)。五、甲乙双方应在2015年12月底到房产部门办理好房产过户手续，所产生的一切费用均由乙方承担，甲方应予以积极配合，不承担任何费用。六、乙方用该房产作价和甲方按股份比例共同经营奕铭大酒店。七、乙方和甲方和龙奕宏合伙经营奕铭大酒店从2015年9月1日起。八、三方对以上各条款的内容和意思都有充分的理解和认可，三方签字后生效”。同日，梁恒明支付了贺少东63125元，并就剩余的100万房款向贺少东出具了《欠条》一张，内容为“今欠到贺少东人民币现金壹佰万元整（1000000.00）此款为购房款2015年12月底还清（农历）”。2015年9月9日，贺少东与中国建设银行股份有限公司怀化市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向中国建设银行贷款380万元，期限为96个月，并用位于怀化市鹤城区房屋作抵押担保（并于2015年9月11日办理了抵押的预告登记，其中1036-1046号房屋的他项权预告登记上载明的贷款金额均为5万元、贷款期限为2015年9月8日至2023年9月7日）。2019年6月30日，贺少东取得了1036-1046号房屋的不动产权利证书。《房屋转让协议书》签订后，梁恒明获知贺少东将华桥钢材市场华桥信息大楼的房屋（包含涉案房屋）均在中国建设银行办理了抵押贷款，遂担忧购买的房屋不能顺利办理过户登记手续，迟迟未向贺少东支付剩余房款100万元。2016年5月27日，贺少东向梁恒明（尾号为0168的手机）发送短信，内容为“梁恒明老板，按我们的购房协议约定事项，已逾期五个月了，我多次向你当面和电话催促和协商履行协议，付清余欠房款、办理房产变更手续(双方一起到华桥集团和建行联系好了相关事宜），你一拖再拖，请你尽快付清余欠房款100万和即日止利息10万（共计110万元），尽快办理好房产变更手续。此短信作为书面通知，请保留以备后用”。2016年7月7日，梁恒明短信回复贺少东“……我与你协商，如果钱交了，手续转不过来，你承担什从责任，你答复我了吗?......”。此后，贺少东两次催促支付剩余房款及（延迟付款）利息，但双方仍未能协商妥当，处于僵持状态。另，协议签订后，梁恒明以所购买的华桥钢材市场华桥信息大楼第十层的房屋与贺少东合伙经营酒店，并实际管理经营了一段时间，因房款问题双方并未确定股份比例。现涉案房屋均由贺少东管理、控制、使用。一审法院认为，本案争议焦点为梁恒明中止履行支付剩余房款的义务是否具备正当性。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。先履行一方中止履行的权利即为不安抗辩权。本案中，贺少东签订房屋买卖合同的时间（2015年9月12日）和签订抵押贷款合同的时间（2015年9月9日）非常相近，且并无证据表明梁恒明在知晓涉案房屋已经办理了抵押预告登记情况下签订的《房屋转让协议》。故梁恒明在签订协议后才知晓涉案房屋办理了抵押（预告）登记且合同整体贷款额度为380万元，以致对付款后贺少东能否解除抵押权从而顺利办理过户登记手续产生合理怀疑，其行使不安抗辩权符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第六十九条规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”。本案中，贺少东在接收梁恒明对办理过户手续的担忧后，并未解除梁恒明的担忧，反而在催款时不断计算延迟付款利息，双方未能就房屋买卖达成补充意见而一直处于僵局。现梁恒明要求解除三人于2015年9月12日签订的《房屋转让协议》，于法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案协议解除后，贺少东应返还梁恒明房款；而涉案房屋因现已经由贺少东管理控制使用，故本院不再处理。由此，原告梁恒明诉请要求被告贺少东返还原告购房款1463125元，一审法院予以支持。贺少东提出其并未实际收到140万元购房款，三人虽然达成债务抵销的合意，但在涉案房屋实际过户之前，原告对第三人张宸铭的债权并未转移亦未消灭，原告应向第三人主张该笔款项。一审法院认为，原、被告及第三人达成的互负债权债务的抵销是三方真实表示，且在贺少东于2015年9月11日向梁恒明出具《收条》时，三人互负债权债务抵销已经生效，即贺少东通过三方约定的方式收取了140万元房款。三人互负债权债务的抵销生效独立于三人次日签订的《房屋转让协议》，故《房屋转让协议》中虽然有涉及140万元内容，但该内容是描述140万元的由来的事实方面的内容。因此，《房屋转让协议》的解除亦不影响三人原互负债权债务抵销的事实。第三人张宸铭并非房屋买卖的出售方，也未收取梁恒明的房款，故原告要求第三人返还购房款1463125元及利息，一审法院不予支持。原告梁恒明要求被告承担已付房款的利息336000元(按同期银行贷款计算利息至本息还清时止)，一审法院认为，在签订《房屋转让协议书》后，梁恒明以所购买的华桥钢材市场华桥信息大楼第十层的房屋与贺少东合伙经营酒店，并实际管理经营了一段时间，故梁恒明享受了涉案房屋带来的部分收益，且梁恒明直至起诉时才向被告提出返还购房款的要求，一审法院综合涉案房屋的占用使用费与已付房款的资金占用利息相比较，故原告要求被告支付已付房款的利息336000元(按同期银行贷款计算利息至本息还清时止)，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告梁恒明与被告贺少东、第三人张宸铭于2015年9月12日签订的《房屋转让协议》；二、被告贺少东于本判决生效之日起十五日内返还原告梁恒明购房款1463125元；三、驳回原告梁恒明的其他诉讼请求。案件受理费20992元，依法减半收取10496元，由原告梁恒明负担1512元，被告贺少东负担8984元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人贺少东、被上诉人梁恒明、原审第三人张宸铭于2015年9月12日签订的《房屋转让协议》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据协议的内容，该协议虽然涉及到多种法律关系，但主要内容为房屋买卖关系，即梁恒明以2463125元的价格受让贺少东位于怀化市鹤城区间房屋，所支付的对价为两部分，一部分以梁恒明自张宸铭处继受的对贺少东的140万元金钱债权抵销梁恒明等额付款义务，一部分为梁恒明承诺支付的购房款尾款1063125元，转让对价合计为2463125元。三方通过签订《房屋转让协议》，确认张宸铭享有对梁恒明不小于140万元债权，张宸铭为抵销对梁恒明负担的140万元债务，将其对贺少东的140万元债权转让给梁恒明，签订协议当天，贺少东收到了债权转让通知，债权转让对贺少东生效，因而梁恒明成为贺少东的新债权人，债权金额为140万元，张宸铭退出该债权债务关系，同时，张宸铭与梁恒明的债权债务关系因债权转让而抵销。通过签订该协议，梁恒明与贺少东之间形成房屋买卖合同关系，梁恒明对贺少东负有2463125元的金钱债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，梁恒明在签订协议时对贺少东同时享有140万元的金钱债权和负担2463125元的金钱债务，符合法定抵销的情形。因此，梁恒明对贺少东享有的140万元的债权因抵销而消灭，同时应视为梁恒明已经向贺少东履行了支付140万元购房款的义务，在梁恒明未能依约实现相应权利的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，梁恒明有权要求赔偿损失，一审法院根据梁恒明的诉请判决贺少东返还1463125元购房款（140万元+63125元）并无不当，但一审认定三人互负债权债务抵销的生效时间在签订协议前一天即2015年9月11日不当，本院予以纠正。关于《房屋转让协议》应否解除。《房屋转让协议》第五条约定，梁恒明与贺少东应在2015年12月底到房产部门办理好房产过户手续，但直至本案二审时，涉案房屋仍处于抵押状态，权利存在重大瑕疵，梁恒明购买房屋的目的不能实现。因此，一审法院支持梁恒明解除《房屋转让协议》的请求并无不当。关于贺少东上诉主张合同解除后应回到最初的原始状态，本院认为，本案中梁恒明与张宸铭的债权转让和梁恒明、贺少东的债务抵销已经生效，根据债权转让的通知原则和债务抵销的不得附条件与期限，本案中已发生的债权转让和债务抵销不具有可恢复性，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本案三方签订的《房屋转让协议》解除后，根据《房屋转让协议》的内容和履行情况，应当终止履行和可以要求恢复原状的只能是梁恒明和贺少东的房屋买卖合同关系，故本院对贺少东的该上诉理由不予支持。综上所述，贺少东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20992元，由贺少东负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年八月四日法官助理颜利华书记员申雅梦