安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初1129号原告：马鞍山市协亚物业管理有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区贵都花园22栋二层，统一社会信用代码9134050071994044X6（1-1）法定代表人：陶兆勤，该公司经理。委托诉讼代理人：戴克春，该公司员工。被告：郭磊，男，1973年6月21日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：王鑫，安徽明博律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明，安徽明博律师事务所实习律师。原告：马鞍山市协亚物业管理有限责任公司（以下简称协亚物业公司）与被告郭磊物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告协亚物业公司的委托诉讼代理人戴克春到庭参加诉讼，被告郭磊于2020年4月27日和5月28日到庭参加诉讼，被告郭磊的委托诉讼代理人王鑫、刘明于2020年6月29日到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告协亚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令郭磊交纳拖欠的物业服务费1267元及违约滞纳金342元，合计1609元；2、判令郭磊承担本案的诉讼费用。事实和理由：郭磊系本市翡翠园小区业主，协亚物业公司接受翡翠园业主委员会的委托，对该小区进行前期物业管理服务。协亚物业公司履行了自己的义务，但郭磊自2016年1月1日至2019年12月31日期间共48个月拖欠综合物业服务费1267元，经催要无果。为维护我公司及本小区业主的合法权益，依法向法院提起诉讼，要求判令所请。被告郭磊辩称，1.关于物业服务费，按照合同约定进行处理。对于违约金，是否构成违约应由法庭判定。2.物业费不缴纳是因为在2018年原告的保安在岗打了我的爱人和女儿，且已经向安民派出所报警，派出所也出警了，但此事一直没有处理。另外，我的住房维修基金被原告方侵占了。3.原告履行物业服务义务时存在重大瑕疵。4.原告主张其已经书面催缴物业费，缺乏事实依据。原告协亚物业公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件、授权委托书、服务价格登记证、翡翠园小区物业管理委托合同、房屋建筑面积报告、物业服务费催缴通知单照片、书面物业费催缴通知、门诊病历和就诊病例、维修派工单相关证据；被告郭磊针对抗辩意见依法提交照片及安民派出所证明相关证据。经庭审质证，郭磊对协亚物业公司提交的书面物业费催缴通知无异议，对其余证据均持有异议；协亚物业公司对郭磊提交的安民派出所证明无异议，对涉及业主室内的照片不予评价，对位于楼梯间的太阳能热水器上下水管的照片真实性无异议。本院认为被告提交的其家庭室内照片因与本案不具有关联性，本院不予确认，对原告提交的证据和被告提交的其他证据因具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭磊系本市雨山区翡翠园小区7栋601室的业主，该房屋建筑面积为88平方米。2015年10月25日和2016年5月20日，协亚物业公司作为乙方与马鞍山市翡翠园小区业主委员会作为甲方签订《马鞍山市翡翠园小区物业管理委托合同》两份，约定由协亚物业公司为翡翠园小区提供物业管理服务，服务范围包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、养护、运行和管理；公用设施及配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运；车辆行驶及停泊的管理等，并负责向业主收取物业管理服务费，物业服务费的收费标准为住宅房按建筑面积每月每平方米0.30元，每半年收取一次。上述协议签订后协亚物业公司一直为翡翠园小区提供物业管理服务，郭磊自2016年1月1日至2019年12月31日期间共48个月拖欠物业费1267元（88平方米×0.3元∕月∕平方米×48个月＝1267元）未缴纳。协亚物业公司催收未果以致成诉。另查明，2016年5月19日，郭磊的亲属与协亚物业公司的工作人员因琐事发生纠纷。协亚物业公司在楼梯间的公共区域修理太阳能热水器的上下水管后对破开的墙面未做恢复处理。本院认为，一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。协亚物业公司与翡翠园小区业主委员会签订的《马鞍山市翡翠园小区物业管理委托合同》未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方在合同签订后，应按合同约定全面履行各自的义务，同时对业主具有约束力。协亚物业公司为翡翠园小区提供了物业服务，郭磊作为小区业主应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任，故对协亚物业公司要求郭磊支付所欠物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。二、鉴于协亚物业公司物业服务与管理存在瑕疵，可适当减少郭磊所要缴纳的物业费，综合本案以拖欠物业费1267元的80%计算为妥，即1014元；三、郭磊关于其爱人被协亚物业公司的保安殴打及其住房维修基金被协亚物业公司侵占的抗辩意见,因与本案不属同一法律关系,故在本案中不予处理,可另行主张权利。四、协亚物业公司关于滞纳金的诉请，因《马鞍山市翡翠园小区物业管理委托合同》中没有明确约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郭磊于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市协亚物业管理有限责任公司支付2016年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业费1014元。二、驳回原告马鞍山市协亚物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告马鞍山市协亚物业管理有限责任公司负担10元、由被告郭磊负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长  陈 海人民陪审员  吴继红人民陪审员  高小培二〇二〇年八月十日书 记 员  方蕊妍附1、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条对被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。