陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2020)陕01民终7393号上诉人(原审被告)：陕西金地佳和置业有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：朱克亮，董事长。委托诉讼代理人：李媛，北京大成(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鑫，北京大成(西安)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘婧倩，女，1995年1月12日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：宋婧，上海市(西安)律师事务所律师。上诉人陕西金地佳和置业有限公司因与被上诉人刘婧倩商品房销售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初21423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地佳和公司）之委托诉讼代理人李媛、赵鑫，被上诉人刘婧倩之委托诉讼代理人宋婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年8月27日，双方签订了合同登记号为Y13097649的《商品房买卖合同》，约定刘婧倩购买金地佳和公司开发的位于西安市曲江新区XX路以南，XX路XX城XX号XX幢XX单元XX号房屋，该商品房建筑层数地上3层，地下1层，建筑面积共623.81平方米，房屋总价款为19400000元。合同约定的付款方式为银行按揭付款，首期5820000元，已于2013年8月15日前付清，余款13580000元在合同签订之日起三十日内以银行按揭贷款形式付清。合同第八条约定了交付期限，出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件(经开发单位、设计单位、施工单位验收合格)，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定了出卖人逾期交付的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，刘婧倩按照合同的约定支付了全部购房款19400000元。金地佳和公司于2014年10月23日在西安晚报上发布了《入伙公告》，告知业主：“……6#部分……兹定于2014年10月30日开始正式交付。我公司已将《入伙通知书》按《商品房买卖合同》约定的地址以特快专递的形式邮寄给您，请您按照《入伙通知书》中预约的入伙日期，携带相关资料及XX城XX中心办理入伙手续……”。金地佳和公司出具了2014年10月向刘婧倩寄送的EMS快递单，该快递单“收件人签收”为空白。另查明，刘婧倩于2018年7月7日委托北京市中兆（西安）律师事务所向金地佳和公司邮寄送达《律师函》，要求金地佳和公司交付房屋并承担违约责任。庭审中，经法庭询问，金地佳和公司称涉案房屋现无法交付。上述事实，有商品房买卖合同、发票、现场视频及照片、律师函、建设工程竣工验收报告、入伙公告、EMS快递单、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。刘婧倩于2019年11月18日起诉至西安市雁塔区人民法院，诉称：2013年8月27日，刘婧倩与金地佳和公司签订了《商品房买卖合同》，约定刘婧倩购金地佳和公司开发的位于西安市曲江新区XX城XX号地住宅一套，房号2幢6单元60104，总价1940万元，合同签订后，刘婧倩按照约定支付了全部房款，而金地佳和公司至今未履行交房义务。合同第八条约定，金地佳和公司应于2014年10月30日之前，将合法合约的房屋交付给刘婧倩；合同第九条约定，如金地佳和公司逾期交房，则应每日按总房款万分之一向刘婧倩支付违约金直至实际交付之日。金地佳和公司长期违约，在刘婧倩多次要求按约交付房屋并赔偿损失的情形下不予理睬，造成刘婧倩重大损失。金地佳和公司提供的制式合同约定违约金过低，甚至不足以涵盖银行基准利息损失。故刘婧倩现诉至法院，请求依法判令：1、金地佳和公司向刘婧倩支付逾期交房违约金4702210元(按年利率4.75%暂计至2019年11月10日共1837天，直至实际交付之日)；2、本案全部诉讼费由金地佳和公司承担。金地佳和公司辩称，第一，涉诉房屋已在合同约定交房期内具备了交房条件。第二，金地佳和公司已通过报纸公告及EMS快递的形式通知刘婧倩收房，金地佳和公司不应承担逾期交房违约责任。第三，刘婧倩的诉讼请求已过诉讼时效。综上所述，刘婧倩的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。刘婧倩按照合同约定的时间向地佳和公司支付了全部购房款，金地佳和公司亦应当按照约定在2014年10月30日之前向刘婧倩交付符合合同约定及法律规定的商品房。金地佳和公司虽然在报纸上公告交房时间，并取得了项目建设、设计、勘察、监理及施工单位五方的工程验收，但是根据刘婧倩提供的2019年10月30日的现场视频、照片以及双方在庭审中的陈述，截止刘婧倩起诉时，涉诉房屋仍不具备交付条件。金地佳和公司虽出具了2014年10月向刘婧倩寄送的EMS快递单，该快递单“收件人签收”为空白，并未显示签收。关于诉讼时效一节，本案截止刘婧倩起诉时，涉诉房屋仍不具备交付使用条件，金地佳和公司违约侵害行为仍在持续中，且根据合同第九条，双方所约定的是计算违约金的方式，未约定违约金的履行期限，且刘婧倩持续向金地佳和公司主张权利，因此，本案诉请并未超过诉讼时效。故金地佳和公司的辩称无事实及法律依据，本院不予采信。对于刘婧倩要求金地佳和公司支付逾期违约金的诉讼请求，刘婧倩是以按揭某某购买涉案房屋，在金地佳和公司的持续违约的过程中亦要偿还贷款利息，因合同约定的违约金标准过分低于因违约行为给刘婧倩刘婧倩造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条规定：“当事人按照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”，故本院酌情支持刘婧倩的诉讼请求，逾期交房违约金以19400000元为基数，从2014年10月31日起至实际交房之日止，按照年利率4.75%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘婧倩支付逾期交房违约金（以19400000元为基数，从2014年10月31日起至实际交房之日止，按照年利率4.75%计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44418元，本院减半后收取22209元，由被告陕西金地佳和置业有限公司承担。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。宣判后，金地佳和公司不服，向本院提起上诉，诉称：1、请求撤销原审判决，依法改判，驳回刘婧倩的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由刘婧倩承担。事实与理由：1、一审法院认定其公司承担逾期交房违约责任属于认定事实错误。其公司从未就改建事宜对进行任何承诺，涉案房屋现状不具备交付条件非因上诉人原因所致；2、一审法院按照同期贷款利率计算违约金与合同约定不符；3、一审法院认定刘婧倩未超过诉讼时效属于事实错误。刘婧倩辩称：一、一审判决正确。截止目前金地佳和公司仍未交付符合约定的房屋，导致其损失持续扩大。金地佳和公司主动向其承诺可为其及其亲属购买的四栋房屋进行改造，方便居住，而金地佳和公司亦未按照设计图纸进行改造。金地佳和公司在未竣工的情况下拿出竣工验收凭证，与案件事实不符；二、金地佳和公司提供的制式合同约定利息过低，以同期贷款利率计算合法合理；三、本案不存在诉讼时效问题。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。在二审期间，经现场查看，案涉房屋仍不具备交付条件。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应向守约方承担相应的违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同。刘婧倩按照合同约定的时间向地佳和公司支付了全部购房款，金地佳和公司亦应当按照约定在2014年10月30日之前向刘婧倩交付符合合同约定及法律规定的商品房。刘婧倩以金地佳和公司未按照合同约定在2014年10月30日之前交房，违反双方在合同中交房日期的约定，主张金地佳和公司存在逾期交房行为，应承担逾期交房违约责任。在二审中，经现场查看，案涉房屋仍不具备交付条件故原审判决认定金地佳和公司未在合同约定日期交付房屋构成违约，判决由金地佳和公司支付逾期交房的违约金至实际交房之日并无不当。本案中，双方在《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按预期时间，分别处理(不做累加)。（1）…（2）…买受人要求继续履行合同的，合同继续，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”但涉案房屋系刘婧倩在银行按揭贷款方式，双方在房屋买卖合同中约定逾期交房违约金不足以填补刘婧倩的实际损失，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定，酌定调整违约金按照年利率4.75%计算，并无不当。关于诉讼时效问题，因刘婧倩持续向金地佳和公司主张其权利，存在诉讼时效中断的情形，金地佳和公司主张本案原审诉请超诉讼时效，本院对该主张不予采信。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费45155元，由陕西金地佳和置业有限公司承担。本判决为终审判决。  审  判  长   侯 静审  判  员   高 玮审  判  员   侯新省二○二○年八月七日 书  记  员   邱鹏翔  1