江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初12941号原告：徐皓翔，男，1991年4月4日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：王琳，江苏天倪律师事务所律师。被告：宛骅，男，1973年10月3日出生，回族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李笑颖，江苏彦圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：宛骐，男，系被告之弟，住南京市秦淮区。原告徐皓翔与被告宛骅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐皓翔的委托诉讼代理人王琳，被告宛骅及其委托诉讼代理人李笑颖、宛骐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐皓翔向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告履约保证金5万元，赔偿房屋装修损失72160元，退还未使用房租31667元，合计153827元；2.本案的受理费、保全费由被告承担。事实与理由:2018年6月，原、被告就承租事宜多次协商，被告向原告出示了其与案外人赫相森签订的房屋租赁合同，以及赫相森同意其转租的书面承诺函，并向原告承诺在其与赫相森的租赁期间内，原告都可以续约经营。后6月28日，原、被告签订了租赁合同，约定由原告承租位于本市191号的一楼门面房，建筑面积251平方米，租期自2018年7月1日起至2021年6月30日止，年租金38万。原告签约后着手装修并开设经营一家名为91生鲜的生活超市。后因被告未能及时足额缴纳房租，赫相森于2019年3月将其诉至法院，并将原告列为第三人。后经秦淮法院组织于2019年5月28日达成调解，被告应于签收民事调解书当日开始向赫相森履行付款义务。然被告未依约履行，则其与赫相森间的房屋租赁合同依约于2019年5月29日解除。因被告的违约行为致其丧失了案涉房屋的合法使用权，导致原告与被告间的房屋租赁合同当然解除。被告理应承担房屋租赁合同解除的违约责任，原告与其多次沟通均无果，故诉至法院。被告宛骅辩称，关于履约保证金，扣除原告在租赁期应承担的水、电费后同意退还；关于退还租金，虽然案涉房屋被法院收回，但原被告之间并没有就房屋租赁合同解除达成一致，没有任何一方发过解除函，或要求法院解除或确认解除租赁合同，双方租赁合同原则上处于存续状态，原告要求退还租金没有依据。退一步讲即便双方合同现在解除，也应当从解除之日结算，不存在租金退还的问题。另外，本案租赁房屋的房主赫相森已经就（2019）苏0104民初253号执行裁定及3196号结案通知书向南京市中级人民法院申请复议，根据复议申请书，赫相森要求本案被告支付迟延履行期间的所有租金损失及水电费用，如果该费用最终由被告承担，被告不仅不涉及退还租金问题，还有权要求原告支付2019年6月6日至2019年10月18日期间的租金或使用费以及水电费用；关于装修损失，原告关于租赁房屋的装修并未征得被告同意，且双方的租赁合同仍处于存续状态，即便租赁合同现得以解除，也不是由于被告的违约造成的，调解协议达成的当天，原告跳过被告直接将2019年下半年房租交给赫相森，说明原告以自己的行为明确表示不再履行本案原、被告之间的合同，并准备与赫相森缔结租赁关系，至于他们之间是否形成租赁合同关系，被告并不知情，但是在原、被告之间，原告的此种行为已经构成违约，基于原告的行为，被告认为没有必要履行调解协议，故法院强制执行是由于原告的违约造成的。装修损失金额被告不认可，按照法律规定即便其存在装修损失，仅就剩余租赁期内形成附和的残值进行主张，对于没有形成附和的装饰装修物，应由原告自行拆除，该部分损失不应由承租人承担。本院经审理认定事实如下：赫相森为本市秦淮区房屋登记的产权人。2017年1月16日，赫相森（出租方、甲方）与被告宛骅（承租方、乙方）签订《秦虹路191号门面房租赁合同》一份，约定赫相森将位于本市秦淮区的房屋出租给被告宛骅，楼层1至2楼，面积为251.06平方米＋382.02平方米；租赁期8年，自2017年5月1日起至2025年4月30日止；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借此承租房屋。2018年6月28日，被告宛骅（甲方）与原告徐皓翔（乙方）签订《秦虹路191号门面房租赁合同》一份，约定被告宛骅将251平方米一楼门面房由原告徐皓翔包租经营，期限自2018年7月1日至2021年6月30日，年租金38万元，水费按3.83元/吨收取、电费按0.83元/度收取；乙方在首次支付房租时应向甲方支付违约金保证金5万元。合同签订后，原告徐皓翔于2018年6月29日向被告宛骅支付押金5万元。原告徐皓翔承租上述房屋后部分自营超市，部分又转租给他人经营水果店、五金店，并已向被告宛骅支付截至2019年6月30日的房租。2019年2月1日，赫相森以被告宛骅未经其书面同意转租房屋且拖欠租金为由将被告宛骅、原告徐皓翔诉至本院，请求判令确认赫相森与被告宛骅签署的《秦虹路191号门面房租赁合同》于2018年11月21日解除、被告宛骅向赫相森支付拖欠租金及违约金、被告宛骅与原告徐皓翔腾空并返还房屋、支付使用费等。经本院组织调解，各方达成调解协议：“一、被告宛骅于2019年5月28日一次性支付原告赫相森诉讼费22852元、律师费20000元、履约保证金150000元，合计192852元；于2019年6月15日前一次性支付2019年5月1日至2020年4月30日期间房屋租金703000元（上述款项付至下列账户，户名：赫友春；账号：62×××25；开户行：中国建设银行六合泰山路支行）。二、2020年5月1日至2025年4月30日期间每年租金，被告宛骅应于当年3月20日前一次性支付原告赫相森，合同其他条款不做变更。三、若被告宛骅逾期支付上述款项，则原告赫相森与被告宛骅就南京市秦虹路191号门面房签订的房屋租赁合同于被告宛骅应付款日期的次日解除，被告宛骅支付的履约保证金150000元作为违约金给付原告赫相森，原告赫相森不予退还，被告宛骅应于合同解除之日起7日内将南京市秦虹路191号门面房腾空返还原告赫相森。四、案件受理费45703元，减半收取为22852元，由原告赫相森负担。”本院据此作出（2019）苏0104民初131号民事调解书。2019年5月28日，原告徐皓翔通过银行转账向赫相森之子赫友春支付190000元。后赫相森向本院申请强制执行，认为被告宛骅未于2019年6月15日前一次性支付2019年5月1日至2020年4月30日期间房租703000元。该案执行过程中，被告宛骅于2019年9月9日向赫相森腾空并交付秦虹路191号二楼房屋，原告徐皓翔于2019年10月18日向赫相森腾空并交付一楼房屋。后本院认为被执行人已履行完毕（2019）苏0104民初131号民事调解书确定的义务，并于2019年10月24日作出（2019）苏0104执3196号结案通知书。原告徐皓翔对此提出执行异议，请求撤销（2019）苏0104执3196号结案通知书，恢复对（2019）苏0104民初131号民事调解书的执行，并要求被告宛骅支付生效民事调解书确定的款项190000元以及迟延履行期间的债务利息、并支付迟延交房的迟延履行金。其中关于190000元部分，赫相森认为执行过程中原告徐皓翔提出190000元是其支付的房租，不是代被告宛骅支付的调解款项，本院执行局未询问被告宛骅由原告徐皓翔支付的190000元是否系代付调解款项。后本院于2019年12月5日作出（2019）苏0104执异253号执行裁定，赫相森不服该裁定，向江苏省南京市中级人民法院提出复议，江苏省南京市中级人民法院于2020年6月8日作出（2020）苏01执复105号执行裁定，认为本院（2019）苏0104执异253号执行裁定未查明案件事实，故撤销该裁定，发回本院重新审查，现该案仍在审查过程中。另查明，原告徐皓翔提起本案诉讼时，原将被告宛骅与赫相森列为共同被告，并诉请要求被告宛骅退还未使用租金79167元，赫相森对此承担连带责任。在原起诉状的事实与理由部分载明：“2019年5月28日，原告在被告一（即被告宛骅）催促并授意下，依约将2019年7月1日至2019年12月31日的房租19万元汇至被告二（即赫相森）之子赫友春的银行账户，被告二对此汇款金额及用途是明知且确认的”。本案诉讼过程中，原告徐皓翔申请撤回对赫相森的起诉，本院裁定准许。后原告徐皓翔于2020年4月15日另案起诉赫相森，要求其退还未使用租金43278元，案号为（2020）苏0104民初2315号。在该案起诉状的事实与理由部分载明：“在诉讼调解中，宛骅表示其无力履约；原告遂表态愿与被告签约租赁案涉房屋，被告同意具体协商后签约。原告于签订民事调解书当日即2019年5月28日，为表诚意先行将租金19万元（2019年7月1日至2019年12月31日）汇至被告之子赫友春的银行账户。后因被告房租涨价等因素致使双方未能签署书面租赁合同，已然构成不定期租赁。”该案审理过程中，赫相森否认其与原告徐皓翔之间形成租赁合同关系，并提交了相关证据以证明原告徐皓翔明确其所支付的190000元系其应向被告宛骅支付的半年租金，应被告宛骅要求支付给赫友春；同时赫相森表示其不知晓也不同意被告宛骅将案涉房屋转租给原告徐皓翔，其直至起诉时才知晓转租情况。后原告徐皓翔撤回该案起诉。本案审理过程中，关于转租情况，原告徐皓翔提交了落款为赫相森的手写说明复印件一份，证明赫相森同意转租，并称该手写说明系被告宛骅向其出示。被告宛骅质证称对该手写说明真实性不予认可，但表示赫相森曾口头同意转租。经查，赫相森在另案中对该手写说明真实性亦不予认可。关于原告徐皓翔承租案涉房屋期间的电费，原、被告确认原告徐皓翔交纳电费至2019年6月25日，此后未交纳。2018年7月1日至2018年11月26日期间原告徐皓翔共计交纳电费9594.8元，双方协商同意按该期间内的电费标准计算2019年6月26日至2019年10月18日期间的电费，经计算为7405.38元。关于原告徐皓翔承租案涉房屋期间的水费，原告徐皓翔确认未交纳，经双方协商同意2018年7月1日至2019年10月18日期间的水费按5000元计算。关于装修损失，原告徐皓翔表示不申请鉴定，并提交了《装修施工合同》及附件报价单、灯箱合同、付款凭证、装修前后照片等，证明其装修费用129000元、门头灯箱费用2000元，并主张其交付房屋时为止损自行拆除了超市内的空调、蔬菜及水果货架，扣除相关费用后126720元，按合同租期（36个月）与使用期间（15.5个月）比例摊销后被告宛骅尚应赔偿72160元。被告宛骅质证称，除照片外其他证据的真实性、关联性不予认可，且根据报价单内容除原告徐皓翔主张拆除部分之外还有防滑垫、简易酒柜、大理石台面、榨汁机柜、厨房门可移走，另外拆除费用、下水道处理费用、垃圾运输清运费、材料运输费等不属于装修残值故不应计入。本院认为，案涉房屋产权人为赫相森，原、被告未能证明赫相森同意被告宛骅将案涉房租一楼转租给原告徐皓翔，故原、被告所签订的房屋租赁合同应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。关于原告徐皓翔主张被告宛骅退还50000元保证金，在扣除原告徐皓翔欠付水、电费后，被告宛骅应向原告徐皓翔退还37594.62元（50000元-7405.38元-5000元）。关于原告徐皓翔主张的装修损失，被告宛骅未经赫相森同意转租案涉房屋，且考虑其欠付租金是纠纷产生的根本原因，故其具有主要过错，原告徐皓翔未审慎审查赫相森是否同意转租，亦存在一定过错。因原告徐皓翔未申请对装修损失进行鉴定，本院结合案涉房屋实际装修情况、使用年限等酌定装修损失为60000元，并根据双方过错程度酌定被告宛骅赔偿原告徐皓翔装修损失48000元（60000元×80%）。关于原告徐皓翔主张被告宛骅退还未使用的2019年6月租金，该款实际为占有使用费性质，原告徐皓翔于2019年6月仍实际使用案涉房屋，直至2019年10月18日才返还给赫相森，而赫相森现于前案执行程序中主张迟延交房的迟延履行金并仍在本院审查中，故本院认为，原告徐皓翔该项诉请应待前案执行程序处理结果为宜，在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宛骅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐皓翔退还保证金37594.62元；二、被告宛骅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐皓翔赔偿装修损失48000元；三、驳回原告徐皓翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3376元，保全费1548元，合计4924元，由原告徐皓翔负担2094元，被告宛骅负担2830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  黄子辰人民陪审员  尚加杭人民陪审员  周桂萍二Ｏ二Ｏ年八月二十一日见习书记员  窦丹丹