黑龙江省密山市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0382民初848号原告：刘焕，女，1992年2月22日出生，住所地辽宁省营口市鲅鱼圈区。被告：张有，男，1977年6月2日出生，住所地密山市。被告：黑龙江天顺缘房地产开发有限公司，住所地宾县宾州镇。负责人：初向阳，经理。委托诉讼代理人：魏彤，黑龙江彤城律师事务所律师。原告刘焕与被告张有、被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司（以下简称天顺缘房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘焕，被告天顺缘房产公司的委托诉讼代理人魏彤到庭参加诉讼。被告张有经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘焕向本院提出诉讼请求：1．要求解除原告刘焕与被告天顺缘房产公司签订的房屋认购合同；2．要求被告张有、天顺缘房产公司返还刘焕购房款180000元、支付房屋租金36000元（从2017年6月起至2020年6月1日止共3年，每年房屋租金12000元）、给付利息40625元（从2016年7月28日起至2020年5月1日止共1373天，按年利率6%计算），共计256625元；3．诉讼费由张有、天顺缘房产公司负担。事实和理由：2016年7月28日，刘焕通过张有购买了密山市XX家园高层X号楼X单元XXX室房屋，约定该房总价款210000元。张有承诺2018年6月1日交付房屋，逾期交付支付房屋租金，并返还购房总款210000元。刘焕向张有、天顺缘房产公司交付了210000元购房款后，天顺缘房产公司与刘焕签订了房屋认购合同，并为刘焕出具收到285515元的购房收据。交付期限到期后，刘焕要求张有、天顺缘房产公司履行交房义务，但张有、天顺缘房产公司以房屋不存在为由无法交付。2019年张有返还刘焕购房款20000元，余款190000元刘焕多次索要，张有、天顺缘房产公司拒不给付。故刘焕诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。天顺缘房产公司辩称，一、原告刘焕述称的房屋，被告天顺缘房产公司实际上并未承建该户房屋。2016年7月28日，密山市XX家园小区承建企业牡丹江XX建筑安装工程有限公司从天顺缘房产公司开具售楼合同及发票，明确说明该户房屋抵押给案外人白某某进行抵押借款，以缓解牡丹江XX建筑安装工程有限公司在承建过程中的资金需求。刘焕如何取得该户房屋的认购协议和收据，天顺缘房产公司并不了解。依照天顺缘房产公司与牡丹江XX建筑安装工程有限公司的约定，牡丹江XX建筑安装工程有限公司无权销售该户房屋；二、据天顺缘房产公司了解，该户房屋系被告张有售予刘焕的，天顺缘房产公司并未取得合同约定的售楼款。刘焕所持有的合同及收据均为抵押借款特殊形式的合同及收据，并非天顺缘房产公司正规的售楼合同。因此，天顺缘房产公司认为，该合同并未成立；三、天顺缘房产公司将该合同及收据作为抵押物交给牡丹江XX建筑安装工程有限公司持有的时间是2016年，而刘焕取得该合同及收据的时间是2018年，取得方式和给款方式均不是与天顺缘房产公司产生的交易，应当由实际收取刘焕购楼款的收款人来履行相关义务，天顺缘房产公司不应作为被告。故请求法院依法裁判。张有未到庭，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：原告刘焕称，被告张有称位于密山市XX家园高层X号楼X单元XXX室为张有所有，其于2017年下半年，从张有手中以210000元价款购买了该房屋。张有带领刘焕至密山市XX家园售楼处，签订了房屋认购合同，同时出具了一份收据。房屋认购合同中关于诉争房屋的出卖人是被告天顺缘房产公司、约定的房屋总价款是285515元、原买受人是“张某某”，经涂改后变更为“刘焕”，涂改处加盖了天顺缘房产公司密山市XX家园分公司公章。而收据是2016年7月28日天顺缘房产公司就诉争房屋出具的金额为285515元收据，原交款单位处系“白某某”，经涂改后变更为“刘焕”，涂改处加盖了天顺缘房产公司密山市XX家园分公司公章。2018年3月20日，张有向刘焕出具了一份房款收据，内容为“今收到刘焕购买坐落于密山市XX家园高层X号楼X单元XXX室房屋（房款），总计人民币贰拾壹万元整（210000元整）。如2018年6月1日该房屋未交工，刘焕未拿到该房屋钥匙，张有应返还刘焕一年租房钱人民币：壹万贰仟元整，如2018年8月1日该房屋未交工，刘焕未拿到该房屋钥匙，张有应返还刘焕购买房屋总款人民币贰拾壹万元整。”刘焕称，张有于2019年已经向其返还30000元，但具体几月份返还的已记不清楚。天顺缘房产公司提供证明一份，用以证实案外人牡丹江XX建筑安装工程有限公司在天顺缘房产公司取得诉争房屋的相关手续用于抵押借款，该证明中已经说明出现问题由牡丹江XX建筑安装工程有限公司承担，诉争房屋手续至刘焕手中，应是牡丹江XX建筑安装工程有限公司的行为，并不是天顺缘房产公司的买卖行为。刘焕提出异议，认为不知道该证明的存在，也不知道天顺缘房产公司与牡丹江XX建筑安装工程有限公司的关系。另查明，关于本案诉争房屋密山市XX家园高层X号楼X单元XXX室房屋，被告天顺缘房产公司并未建设该房屋。本院认为，原告刘焕持有的被告天顺缘房产公司出具的房屋认购合同及收据系在刘焕购买诉争房屋之前天顺缘房产公司为案外人张某某及白某某所出具，但天顺缘房产公司在房屋认购合同的买受人及收据的交款单位的涂改处盖章，系对刘焕作为买受人身份的认可。对天顺缘房产公司主张系先盖章后涂改的抗辩主张，有悖常理，亦未提供证据予以证实，故对其抗辩理由不予支持。对天顺缘房产公司主张其系为牡丹江XX建筑安装工程有限公司出具诉争房屋手续，系牡丹江XX建筑安装工程有限公司将房屋用于抵押借款，应由牡丹江XX建筑安装工程有限公司承担责任的抗辩主张，因其与牡丹江XX建筑安装工程有限公司之间的约定，不能对抗刘焕，故对天顺缘房产公司的抗辩主张，不予支持。故刘焕与天顺缘房产公司之间形成了房屋买卖合同关系。现诉争房屋并未建设，无法交付，合同目的已不能实现，故刘焕要求解除与天顺缘房产公司所签订的房屋认购合同的诉讼请求及要求天顺缘房产公司返还购房款、支付利息的诉讼请求，本院予以支持。刘焕将210000元购房款交付给张有，且张有向刘焕出具了房款收据，并承诺2018年8月1日诉争房屋未交工，向刘焕返还购房款。刘焕要求张有返还购房款及支付利息的诉讼请求，本院予以支持。刘焕主张2017年下半年购买的诉争房屋，要求自2017年6月起开始计算利息，但并无证据予以证实，应以张有出具的收到房款的收据时间即2018年3月20日开始计算利息。利息自2018年3月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算为12302.50元；自2019年8月20日起至2020年5月1日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算为5440元，利息合计为17742.50元。因张有承诺2018年6月1日诉争房屋未交工，刘焕未拿到房屋钥匙，张有应返还刘焕一年租房钱12000元，故张有应当给付刘焕房屋租金12000元及利息。刘焕要求张有及天顺缘房产公司给付房屋租金36000元及利息的诉讼请求没有依据，本院不予支持。而12000元房租租金的利息自2018年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算为704.58元；自2019年8月20日起至2020年5月1日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算为362.67元，利息合计为1067.25元。因张有经传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，应承担对其不利的法律后果。综上所述，原告刘焕要求解除与被告天顺缘房产公司的房屋认购合同，应予支持。天顺缘房产公司、被告张有应返还刘焕购房款180000元、利息17742.50元。张有应给付刘焕房屋租金12000元，利息1067.25元。对刘焕的其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告刘焕与被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司签订的房屋认购合同；二、被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司、被告张有返还原告刘焕购房款180000元、利息17742.50元，合计197742.50元。于判决生效后三日内履行；三、被告张有给付原告刘焕房屋租金12000元、利息1067.25元，合计13067.25元。于判决生效后三日内付清；四、驳回原告刘焕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元，减半收取计2574元，由刘焕负担343元，由黑龙江天顺缘房地产开发有限公司、张有负担2231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审判员  刘元芹二〇二〇年八月二十日书记员  于闻锋