福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初5582号 原告：厦门德利盛工贸有限公司,住所地厦门市同安区洪塘头二里231号办公楼一楼A区。 法定代表人：蔡民平，总经理。 委托诉讼代理人：苏庆密，福建同翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪璐曦，福建同翔律师事务所实习律师。 被告：唐麟（厦门）科技有限公司，住所地厦门市湖里区海山路17号101室。 法定代表人：潘玫宇，总经理。 原告厦门德利盛工贸有限公司与被告唐麟（厦门）科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告厦门德利盛工贸有限公司之法定代表人蔡民平及委托诉讼代理人苏庆密，被告唐麟（厦门）科技有限公司之法定代表人潘玫宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告厦门德利盛工贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《厂房租赁合同》，被告将位于同安区恢复原状腾还原告；2、被告支付2018年11月1日至2019年12月31日租金人民币（币种，下同）145040元、物业卫生管理费8330元、水电费124.5元，合计153494.5元。2020年1月1日起按每月租金10780元、物业管理费595元计付占用费至实际腾还之日止；3、被告支付原告违约金29008元，支付保全担保责任保险费1000元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月21日原告与被告签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：原告将位于同安区（每层面积350平方米）出租给被告；期限自2018年5月1日至2023年4月30日，2018年4月21日至4月30日装修期免租金；每月租金9800元（不含税），每年租金递增10%，每季度前15天内一次性支付当季租金；电费1元／度，水费5.5元／吨，物业卫生管理费0.85元／平方，收到原告收据后三天内缴清；合同生效之日缴纳保证金10000元，退租后应恢复原状交原告验收，否则原告有权从保证金中扣除恢复费用；被告不按合同约定支付租金和费用个，逾期每月以所欠款项的20%支付违约金，超过两个月视为根本违约，原告有权解除合同；乙方提前退租应赔偿另一方三个月租金。合同签订后，原告依约履行，被告自2018年11月起就拖欠租金和水电、物业等费用，截止2019年12月31日共欠租金145040元、物业卫生管理费8330元、水电费124.5元，合计153494.5元。原告认为，被告长期拖欠租金及其他费用，已严重违约，原告为维护合法权益不得不解除合同，被告应偿还拖欠的款项并承担违约责任。为此，特起诉。 被告唐麟（厦门）科技有限公司辩称：我方所租赁厂房在2018年11月29日已被被告的园区管理人员停水停电，当时经协商也并未恢复送电，其表示经被告老板授意。我方租赁4-5层厂房的时候，房主的女儿表示在竣工后就未进行装修。所有装修也是在未破坏房屋结构的前提下。园区内还有很多我方公司员工的私人物品及公司的机器设备，园区管理员不同意我们取回私人物品。实质上从2018年11月19日起，我方公司就未使用案涉租赁厂房。在2019年期间，我们也试图与原告协商解除合同的事宜，也被原告女儿推诿回来，将我们一直拖在那边。自2019年起我们就没有去过园区。 原告厦门德利盛工贸有限公司围绕诉讼请求依法提交了厂房租赁合同、权属证书、私营企业基本信息、微信聊天记录、发票，被告质证称对厂房租赁合同的真实性有异议，但经本院释明后未提交书面鉴定申请。对原告举示的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月，原告作为甲方与乙方即被告签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于同安区的厂房出租给乙方，厂房面积为700平方米，出租期限为五年即自2018年5月1日起至2023年4月30日止；租金为9800元／月，第二年租金递增10%，此后每年不变；乙方应在每季度前15天内（三个月）一次性付给甲方，下季度租金应在上季度15天内支付；乙方应缴纳电费每度1元、水费每吨5.5元、物业卫生管理费0.85元／平方；乙方若不按合同规定付租金及其他费用（包括水电费、卫生费等各种费用），逾期缴付者，每月以月租所欠款项的20%作为违约金交付给甲方，超过两个月未交，可视为违约，甲方有权采取措施、收回厂房、解除合同；租赁期间，如甲方提前终止合同，应赔偿乙方三个月租金。合同签订之后，被告支付了两次共计6个月的租金，即租金支付至2018年10月，自2018年11月起未再支付租金，且至2019年12月31日，原告欠付物业管理费8330元、水电费124.5元等。被告的生产线及其他办公设备至今仍存放在案涉厂房内。 诉讼中，被告述称原、被告之间有签订两份租赁合同，第一份租金为9800元/月、第二份租金为10000元/月，第二份租赁合同签订后，双方实际履行的是第二份租赁合同；原告述称，被告称因税费的问题需要另外签一份合同，但是双方实际履行的一直是原告提交的租赁合同。被告述称，案涉厂房2018年11月16日被停水停电；原告述称因被告未按约缴纳租金，一开始确实有停，但是后来有接上。被告述称从2019年初员工要去厂房拿回私人物品都没有办法，案涉厂房已经实际收回了案涉租赁物；原告述称，并没有阻止被告拿东西，厂房的锁也没有换。被告述称，被告找原告协商退租，但是原告不同意；原告述称，被告没有找原告协商，原告找过被告，但被告法定代表人总是推诿说有事都没来。 本院认为，原、被告之间签订的租赁协议是双方当事人真实意思表示，内容亦不违反中华人民共和国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告应按约定履行支付租金的合同义务，但被告支付租金至2018年10月底后未再支付后续租金，已构成违约。现原告诉求解除案涉合同，有事实和法律依据，本院予以支持。本案起诉状副本于2020年6月16日送达被告，故案涉合同于2020年6月16日解除，依照合同约定及法律规定，被告应当承担腾退租赁厂房并支付租金、欠付物业管理费、欠付水电费及违约金等违约责任。即案涉合同解除，被告应将案涉厂房恢复原状向原告返还，并且按照合同约定向原告支付拖欠的自2018年11月1日起至合同解除之日止的租金及物业管理费、水电费等，及自合同解除之日的次日起被告应按照合同约定的租金标准支付占用费及相应物业管理费至腾退厂房之日止。则被告应自2018年11月1日起至2019年4月30日被告应按照9800元/月标准支付租金、自2019年5月1日起至2020年6月16日按照10780元/月标准支付租金、自2020年6月17日按照10780元/月支付占用费至实际腾退厂房之日止；被告应支付至2019年12月31日止欠付的物业卫生管理费8330元、水电费124.5元，自2020年1月1日起按照595元/月支付物业管理费至实际腾退之日止。关于原告主张被告应以所欠总金额租金的20%支付违约金，案涉合同就此确有约定，原告主张被告支付违约金23970元未超过合同约定标准，本院对此予以支持。关于原告主张的保全担保责任保险费1000元，因该费用并非诉讼必要支出，原告的主张缺乏依据，本院不予支持。关于被告辩称，其自2018年11月原告已经实际收回该厂房、被告欲与原告协商解除合同但被被告拒绝，但被告均未就此举证加以证明，且被告的生产及办公设备至今仍占用原告厂房并未搬走，本院对被告的辩解主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原、被告之间签订的《厂房租赁合同》于2020年6月16日解除； 二、被告唐麟（厦门）科技有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市同安区恢复原状后向原告厦门德利盛工贸有限公司腾还； 三、被告唐麟（厦门）科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门德利盛工贸有限公司支付租金及占用费（其中，自2018年11月1日起至2019年4月30日应按照9800元/月支付租金、自2019年5月1日起至2020年6月16日应按照10780元/月支付租金、自2020年6月17日应按照10780元/月支付占用费至实际腾退厂房之日止）； 四、被告唐麟（厦门）科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门德利盛工贸有限公司支付物业管理费（其中，至2019年12月31日止拖欠的物业管理费8330元，自2020年1月1日起按595元/月标准支付物业管理费至实际腾退厂房之日止）、拖欠的及水电费124.5元； 五、被告唐麟（厦门）科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门德利盛工贸有限公司支付违约金29008元； 六、驳回原告厦门德利盛工贸有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费3870元，减半收取1935元，保全费3900元，均由被告唐麟（厦门）科技有限公司负担。款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 宋 岩 二〇二〇年八月十日 书记员 童婉萍 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。