荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初2398号原告：郑州海龙实业有限公司，住所地荥阳市索河路与棋源路交叉口西南角。法定代表人：徐豪，董事长。委托诉讼代理人：牛宾，河南英展律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓燕，河南英展律师事务所实习律师。被告：李学彦，男，汉族，1976年7月10日生，住河南省新野县。原告郑州海龙实业有限公司与被告李学彦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙新蕾适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州海龙实业有限公司的委托诉讼代理人牛宾、张晓燕到庭参加诉讼。被告李学彦经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州海龙实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的编号为XY16002351413的《商品房买卖合同》已解除；2、判令被告配合原告办理撤销合同备案和预告登记等合同解除后的所有注销登记手续；3、判令被告支付原告为其垫付的银行贷款利息、罚息等共计6534.71元；4、判令被告支付原告违约金25482.6元及律师费10000元。5、判令被告承担本案诉讼费等。事实与理由：2016年3月21日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为XY16002351413。合同约定被告出资购买香槟大道五期97栋2单元17层1704号房产一套，总价格为509652元，付款方式为按揭贷款，贷款金额本金为407000元。同日，双方又签署了《借款协议》一份，因被告认购该房产，协议约定原告向被告提供该房屋首付款102652元。同时约定，被告应于2017年1月5日前归还借款，否则甲方不予交房，超过30日仍未归还的，被告自愿放弃购房权利，原告拥有独自处置此房的权利。2016年10月8日，原被告与上海浦东发展银行股份有限公司签署了《抵押贷款合同》一份，被告为借款人，上海浦东发展银行股份有限公司为贷款人，原告为保证人。根据合同约定，被告应每月按照合同约定的方式和金额按期还款，原告承担连带责任保证。上述合同对房屋的位置，价款及支付方式、时间，贷款资料的提交时间，违约责任，交房时间等作了详细约定。但是合同签订后，被告并未按照约定偿还首付款借款及银行按揭款。原告作为连带责任保证人，承担了相应的保证责任，将银行按揭欠款予以偿还。2018年6月19日，原告委托律师向被告邮寄送达英展律函字（2018）第020号律师函，根据合同约定，通知被告解除编号为XY16002351413的《商品房买卖合同》。根据《合同法》第九十三条、第九十六条之规定，原被告签订的《商品房买卖合同》已解除。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条约定：出卖人担保期内若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为偿还的，买受人应当在接到出卖人通知之日起十日内全额返还出卖人代付款外，并按本合同房款总额的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人主张权利的诉讼费、律师费。逾期出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回商品房，买受人同时按照前款约定承担违约责任。《借款协议》约定：如以上内容乙方未按约定日期履行，乙方逾期须按日向甲方支付总房款1%的滞纳金，且甲方不予交房，给甲方造成的损失由乙方承担，乙方自行承担所有违约责任。超过约定还款日期30日仍未履行借款协议归还借款项，乙方自愿无条件放弃《商品房买卖合同》内的所有购房权利，甲方拥有独自处置此房的权利。被告未进行答辩，亦未提供证据。根据当事人的陈述、举证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2016年3月21日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订合同编号为XY16002351413《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市棋源路与国泰路交叉口东北角海龙香槟大道五期97幢2单元17层1704号…第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5596.27元，总金额为509652元……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款……3、约定金额102652元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-03-21，缴纳比例：20.14%；剩余房款407000元整，以银行按揭方式进行支付……”。同日，双方又签订了附件四即合同补充协议一份，主要内容为：“五、……出卖人担保期内若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为偿还的，买受人应当在接到出卖人通知之日起十日内全额返还出卖人代付款外，并按本合同房款总额的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人主张权利的诉讼费、律师费。逾期出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回商品房，买受人同时按照前款约定承担违约责任……八、本协议是《商品房买卖合同》的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力……”。因被告经济原因，原、被告于2016年3月21日签订借款协议一份，被告同意无息借给原告102652元，用作原告交纳剩余首付房款。被告无条件承诺2017年1月5日之前归还原告款项102652元。后原告作为保证人、被告作为借款人、上海浦东发展银行股份有限公司作为贷款人签订一份个人购房担保借款合同。被告每月应按照合同约定的方式和金额按期限还款，原告承担连带责任保证等。被告按照约定仅支付银行2016年5月20日至2018年6月21日的部分还款共计63485.47元，后被告不再支付剩余银行还款。2018年6月19日，原告委托律师依照被告合同约定通过EMS向被告邮寄送达解除《商品房买卖合同》通知书律师函一份。被告于2018年6月23日签收。被告在此期间未曾向原告返还代付款项也未向原告提出异议，原告为处理本纠纷，支出了律师代理费1万元。另查明，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行抵押金额为407000元。因被告李学彦拖欠上海浦东发展银行股份有限公司贷款，由原告作为连带责任保证人向上海浦东发展银行股份有限公司承担了相应保证责任，自2018年10月17日至2020年6月23日，原告共计向上海浦东发展银行股份有限公司还款413534.7元。上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行出具《结清证明》一份，显示借款人李学彦已于2020年7月20日全部结清所借贷款，同意办理抵押权注销登记。本院认为，原告郑州海龙实业有限公司与被告李学彦签订的《商品房买卖合同》及附件是当事人双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人双方具有约束力。原告于2018年6月19日向被告邮寄解除《商品房买卖合同》律师函一份，被告于2018年6月23日签收。针对本案，本案视2018年6月23日原告解除合同，故对原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当协助原告办理合同备案和预告登记注销手续。被告因逾期偿还银行贷款，导致原告已经代为偿还了2018年10月17日至2020年6月23日的银行贷款本息、罚息413534.7元。原告多支付的利息及罚息6534.71元，原告有权要求被告归还。依照合同约定，被告因其单方的违约行为还应支付原告违约金25482.6元（509652元×5%）及律师费10000元，结合本案情况，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告郑州海龙实业有限公司与被告李学彦签订的编号为XY16002351413的《商品房买卖合同》于2018年6月23日解除；二、被告李学彦于本判决生效后三十日内协助原告郑州海龙实业有限公司办理合同编号为XY16002351413的《商品房买卖合同》备案、预告登记相关注销登记手续；三、被告李学彦于本判决生效后十日内支付原告郑州海龙实业有限公司为其垫付的银行贷款利息、罚息等共计6534.71元；四、被告李学彦于本判决生效后十日内支付原告郑州海龙实业有限公司违约金25482.6元、律师费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元（已减半收取），由被告李学彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙新蕾二〇二〇年八月十二日书记员  付屹立