贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5356号上诉人（原审被告）：贵州乾互通商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号大上海商贸城商场5栋602。法定代表人：李新华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张代欣，女，2002年7月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王飞，北京大成（贵阳）律师事务所律师。原审被告：贵州三利房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号。法定代表人：李新华，董事长。委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师。上诉人贵州乾互通商业管理有限公司因与被上诉人张代欣、原审被告贵州三利房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年05月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵州乾互通商业管理有限公司上诉请求：1.请求撤销贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初109号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人张代欣的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《酒店租赁及经营管理合同》并非因为上诉人的过错导致无法继续履行，而是因万达广场商用综合体的建成，实际上已经无法继续履行，上诉人多次与被上诉人协商解除租赁协议，但是未能达成一致意见，上诉人的行为并没有过错。被上诉人张代欣答辩称，《酒店租赁及经营管理合同》合法有效受法律保护，一审被告贵州三利房地产开发有限公司为被上诉人在租赁合同中的履约能力承担担保责任，应当承担担保责任，一审认定事实清楚适用法律正确，请求维持。原审被告贵州三利房地产开发有限公司对上诉人的上诉请求与上诉理由均无异议。张代欣向一审法院起诉请求：1.被告乾互通商业管理公司支付原告自2018年12月至2020年1月期间的租金32200元及违约金2749.88元（违约金暂计算至2020年1月31日,之后的违约金以应付租金为基数,按日万分之二标准,计算至租金支付完毕之日止）；2.被告贵州三利房开公司对被告乾互通商业管理公司的上述付款义务承担连带清偿责任；3.案件受理费、保全费由二被告共同承担。一审法院认定事实，2018年2月1日，张代欣与贵州三利房开公司签订《商品房买卖合同》，以分期付款方式购买贵州三利房开公司开发的位于贵阳市云岩区大上海商贸城（6）1单元5层4号房屋（建筑面积35.08㎡），购房款于2018年2月2日付清。2018年2月1日，张代欣（甲方）与乾互通商业管理公司（乙方）签订《酒店租赁及经营管理合同》，约定乙方承租甲方所购买的前述房屋经营酒店，租赁期限十年（2018年7月1日至2028年6月30日）；租金为2018年7月1日至2021年6月30日27600元／年，2021年7月1日至2024年6月30日36800元／年，2024年7月1日至2028年6月30日为该年实际租金收益的90％；租金支付方式为：一次性付款购买的，从计租日起每月月末三个工作日内支付，按揭购买的，待按揭下款后七个工作日内支付计租日起至按揭下款日止前整月租金，后续租金每月月末三个工作日内支付；乙方不得逾期向甲方支付租金，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之二向甲方支付违约金，如逾期超过180日，甲方有权单方面终止或解除合同。同日，贵州三利房开公司向张代欣出具《担保函》，为乾互通商业管理公司的履约能力和履约责任提供担保，并对其履行协议的过程和后果承担全部责任，担保时效与双方所签合同相关条款约定的起止时效一致。另查明，《酒店租赁及经营管理合同》签订后，2018年7月至2018年11月，乾互通商业管理公司每月按约向张代欣支付租金。自2018年12月起开始拖欠租金。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、身份证、营业执照（副本）、《商品房买卖合同》《酒店租赁及经营管理合同》《担保函》等证据在卷佐证，一审法院予以采信。一审法院认为，张代欣与乾互通商业管理公司签订的《酒店租赁及经营管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依法予以保护，双方均应按照合同约定全面履行义务。张代欣按合同约定提供房屋，乾互通商业管理公司应按约定支付租金及违约金。截止到2020年1月的租金为32200元[27600元/年÷12个月（2018年12月）+27600元/年（2019年）+27600元/年÷12个月（2020年1月）]。截止到2020年1月31日违约金分别为：2018年12月2300元×2?×427天=196.42元；2019年1月2300元×2?×396天=182.16元；2019年2月2300元×2?×365天=167.9元；2019年3月2300元×2?×337天=155.02元；2019年4月2300元×2?×306天=140.76元；2019年5月2300元×2?×276天=126.96元；2019年6月2300元×2?×245天=112.7元；2019年7月2300元×2?×215天=98.9元；2019年8月2300元×2?×184天=86.64元；2019年9月2300元×2?×153天=70.38元；2019年10月2300元×2?×123天=56.58元；2019年11月2300元×2?×92天=42.32元；2019年12月2300元×2?×62天=28.52元；2020年1月2300元×2?×31天=14.26元,共计1477.52元。2020年2月1日以后违约金，以所欠付租金为基数，按日万分之二标准支付至租金支付完毕之日。贵州三利房开公司自愿向张代欣出具《担保函》，为乾互通商业管理公司的履约能力、履约责任和履行协议的过程、后果提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”规定，应当承担连带责任，责任范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，即贵州三利房开公司应当对上诉租金及违约金的支付承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条规定，判决：一、被告贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张代欣支付2018年12月至2020年1月期间的房屋租金32200元；二、被告贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张代欣支付截止到2020年1月31日的违约金1477.52元，并以所欠付租金为基数，按日万分之二标准支付自2020年2月1日起至租金支付完毕之日止的违约金；三、被告贵州三利房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告张代欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费337元，由原告张代欣负担12元，被告贵州乾互通商业管理有限公司、贵州三利房地产开发有限公司负担325元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告给付应承担部分）。二审期间，当事人均未提交新证据，经本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《酒店租赁及经营管理合同》系双方真实意思表示不违反法律法规强制性规定，合法有效。《酒店租赁及经营管理合同》签订后，被上诉人将案涉房屋交付上诉人，2018年7月至2018年11月贵州乾互通商业管理有限公司每月按照约定向张代欣支付租金，但是自2018年12月开始拖欠租金。因贵州乾互通商业管理有限公司逾期未支付租金属于违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”之规定，张代欣有权请求贵州乾互通商业管理有限公司按照约定支付所欠的租金及违约金。同时贵州三利房地产开发有限公司出具《担保函》表示其愿意为贵州乾互通商业管理有限公司的履约能力及履约责任提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”之规定。在贵州乾互通商业管理有限公司违约逾期未支付租金的情况下贵州三利房地产开发有限公司承担连带责任。综上所述，上诉人贵州乾互通商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用674元，由上诉人贵州乾互通商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 姜彦宏二〇二〇年八月十日书记员 黄 桃