广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执异29号 异议人：马某某，男。 委托诉讼代理人：李孟义，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂晶，广东宝源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马某二，系马某某儿媳。 保全申请人：富德生命人寿保险股份有限公司。 委托诉讼代理人：龚玉洁、刘光富，北京安杰（深圳）律师事务所律师、实习律师。 保全被申请人（被保全人）：山东中润置业有限公司。 委托诉讼代理人：吕杰超，公司职员。 保全被申请人：中润置业集团有限公司。 马某某对本院执行（2018）粤民初137号民事裁定，查封山东中润置业有限公司（以下简称山东中润公司）名下位于山东省济南市历下区XXX号中润世纪城5区、6区地下V-B3-8车位（以下简称涉案车位）的执行行为不服，向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于8月12日进行听证，异议人、保全申请人、被保全人三方的委托代理人参加了听证。本案现已审查终结。 本院审理的富德生命人寿保险股份有限公司（以下简称富德人保公司）与山东中润公司、中润置业集团有限公司（以下简称中润集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，富德人保公司向本院申请财产保全。本院作出（2018）粤民初137号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人山东中润公司、中润集团公司名下总计人民币126907.6181万元的银行存款或等额的其他财产。依据该裁定，本院立（20l8）粤执保195号案，于2019年1月21日查封了涉案车位。 异议人请求解除对涉案车位的查封。理由：异议人的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议规定”）第二十八条。一、异议人于2006年12月31日与山东中润公司签订《世纪广场地下车位买卖合同》，购买涉案车库，在2008年8月支付了全部车位款，在2010年3月12日实际占有了涉案车位，此后一直实际占有并使用该车位。异议人履行了全部合同义务，获得了涉案车位的所有权。二、涉案车位的产权证未能办理的过错责任完全在山东中润公司。1.涉案车位的办理义务在山东中润公司，并不在异议人。《世纪广场地下车位买卖合同》第八条约定，出卖人应当在车位交付使用后l2个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案车位产权证办理所需材料全部由山东中润公司掌握，异议人手中并无特殊材料提供，山东中润公司完全可以在合同约定期内向权属登记部门提交涉案车位产权证办理所需材料，而山东中润公司并未提交任何材料。2.山东中润公司一直未联系异议人办理涉案车位产权证。异议人在《世纪广场地下车位买卖合同》中所留电话，至今仍然在使用，山东中润公司自始至终并未拨打过异议人的电话，告知异议人地下车位产权证的办理事项。在异议人得知车位被查封后，向其他人了解，其他住户大都办理了地下车位，而异议人却对车位产权证办理事项一无所知，在山东中润公司完全可以根据合同中所留电话联系异议人办理产权证情况下，山东中润公司并未曾联系过异议人，因此查封车位未能办理产权证的过错责任完全在山东中润公司。3.在异议人购买车位后，山东中润公司工作人员口头告知所购车位不能办理产权证，异议人一直以为涉案查封车位属于人防工程，不能办理产权证。4.中润置业与异议人签订《世纪广场地下车位买卖合同》后，拒绝将该合同交付给异议人，因此异议人对车位能否办理产权证以及办理产权证的时间并不了解。在涉案车位被查封后，异议人于2020年4月14日到济南市房屋档案馆查询相关情况，异议人在取得房屋档案馆的证明材料后，到山东中润公司沟通，在此情况下中润置业方认可涉案车位可以办理产权证，并在异议人强烈要求下，中润置业被迫将异议人的《世纪广场地下车位买卖合同》交付给异议人，异议人取得合同后方才了解涉案车位的产权办理事项。5.山东中润公司在涉案车位被查封后，经异议人维权才于2020年4月21日开具完税发票，导致涉案车位产权证办理资料一直处于缺失状态。6.异议人在与山东中润公司签订地下车位买卖合同时已经54周岁，在2011年10月8日起可以办产权证时已经59周岁，此时异议人因年龄问题、身体健康问题等无暇顾及车位的产权办理。 异议人为证明其主张，向本院提交了以下证据材料： 1.来自济南市房屋档案馆的关于涉案车位的房屋权属状况信息。证明房屋坐落历下区XXX号中润世纪城5区、6区地下V-B3-8；所有权人山东中润置业有限公司；房产证号历XXXXX；面积34.7；权属取得方式建筑物；登记时间2011-10-08；房屋用途车库；查封单位广东省高级人民法院，查封期限2019年1月21日起2022年1月20日止。 2.关于涉案车位的买卖合同。证明出卖人山东中润公司与买受人马某某于2006年12月31日签订《世纪广场地下车位买卖合同》，由马某某购买案涉车位。合同约定，买受人按一次性付款，于2008年8月15日之前付清全部款项9.1万元。出卖人应当在买受人全款付清后于2008年12月30日前将验收合格的车位交付买受人使用。出卖人应当在车位交付使用后12个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房产权属证书的，自车位交付使用后第13个月起，买受人所购车位的物业管理费由出卖人支付，直至将办理权属登记所需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为止。 3.山东中润公司开具的涉案车位的现金收入凭单（交款单位马某某，开票日期2008年8月3日和8月15日，金额2万元和7.1万元）和增值税发票复印件（名称马某某，开票日期2020年4月21日，金额9.1万元）。证明车位款已经全额交付。 4.关于涉案车位的入住流程表（复印件）、物业缴费单。证明已于2010年实际占有并使用涉案车位。 保全申请人富德人保公司答辩认为，涉案房产不应予以解封。一、在被保全房屋尚未办理房屋变更登记的情况下，涉案房产的所有权人仍为山东中润公司，马某某并未取得物权，法院查封具有事实和法律依据。二、马某某要求解封不符合“执行异议复议规定”第二十八之规定。1.马某某提交的《世纪广场地下车位买卖合同》，未经山东中润公司盖章，无法证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.提交的证据中，无其实际使用、占有案涉地下车位的证明材料，其提交的《中润物业缴费单》不能证明所缴住宅车位照明费对应的是涉案车位，且业户为“贾某某”，不足以证明马某某已实际占有该地下车位。3.马某某目前提交的证据无法证明涉案不动产非因其自身原因未办理过户登记。在（2020）粤执异16号案中，山东中润公司当庭说明：涉案小区的车位已经具备办理房产登记的全部手续，其已将相关资料报产权登记机关备案，且已告诉买受人办理登记的手续和流程，山东中润公司也已经为同小区大多数业主办理了过户登记手续。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条，认定非因买受人自身原因未办理过户登记，至少需买受人有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为。马某某未举证证明其有上述行为，其目前提交的证据也无法证明涉案不动产未办理过户登记非因其自身原因导致。 在执行听证过程中，异议人提供了有山东中润公司盖章的《世纪广场地下车位买卖合同》，并对《中润物业缴费单》上业户为“贾某某”以及不能提供入住流程表、现金收入凭单和增值税发票原件的原因作了说明：涉案车位是涉案小区3-1-901房的配套设施，因3-1-901房转让给贾某某，故物业公司从物业管理系统中打印出来的单据自动打印业户为“贾某某”，物业公司已经进行了情况说明，证明涉案车位所有人为马某某。入住流程表原件由山东中润公司保留作为其已经交付车位的凭证。因异议人遗失了交款收据原件，山东中润公司拒绝向异议人提供发票原件，目前发票原件仍在山东中润公司，现金收入凭单（存根）也可在山东中润公司查阅。保全申请人对《世纪广场地下车位买卖合同》的合法性予以认可；认为异议人未取得发票的原因是其自身不能提供符合山东中润公司财务要求的收据原件，过错在异议人一方；涉案小区所有车位都是现房买卖，其他购买方已经办理过户登记，反过来证明山东中润公司已经履行买卖合同第八条的义务。被保全人山东中润公司认为：1.合同签订于查封前。2.合同款项缴纳于查封前。3.涉案车位交付于查封前。4.对于是否基于非异议人自身原因不能办理相关产权登记，请法院依法裁决。山东中润公司承认要提供收据原件，公司才可以开具发票；认为办理产权登记无需开发商进行任何配合；异议人方在庭审中自认证据丢失，应当由异议人承担相应的责任；因老人年纪大，误解，怠于行使办证，与中润公司无关，不能认定中润公司有过错。 保全被申请人中润置业集团有限公司未参加听证，未陈述意见。 经过当庭举证、质证，综合本案现有证据材料，结合本院（2020）粤执异16号等关联案件认定的事实，本院审查确认对于涉案车位：一、异议人与山东中润公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、异议人在本院查封之前已合法占有不动产；三、异议人已支付全部价款。 本院另查明，被保全人山东中润公司开发的中润世纪城，有一批商品房、储藏室、车位于2017年和2019年分别被山东省高级人民法院和本院查封，由此产生的案外人异议案件仅本院目前已经受理的就已超过十件。 本院认为，本案系诉讼期间，因财产保全实施查封措施，引起案外人异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案的争议焦点是：本案是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”。 “执行异议复议规定”第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据本案查明的事实，涉案车位买卖合同签署时间为2006年，交款时间为2008年，交付使用时间为2010年。异议人提出其因年龄、身体健康等原因无暇顾及车位的产权办理，但办理产权登记并不需要太多的时间和太过复杂的劳动，其登记意识不强、登记办理迟缓是涉案车位长时间未办理过户登记的原因。被保全人作为开发商，负有通知、提醒、帮助、支持业主办理过户登记的义务。从本案以及关联案件的情况看，其没有完全履行此义务。特别是在异议人交付合同全部价款有据可查的情况下，被保全人依据其内部不合理规定，拒不向异议人开具发票，更可证明被保全人履行合同义务和附随义务之不足，其提醒通知不力、配合支持不够亦是涉案车位长时间未办理过户登记的原因。执行异议程序并不负责确定权属，而是根据异议人提供的材料，审查是否具备法律和司法解释规定的中止执行的要件。考虑到异议人已经支付全部价款并已实际使用涉案车位多年，其购房款可以代替房产作为财产保全的对象，本案属于因双方原因未办理过户登记，不宜按照“因买受人自身原因未办理过户登记”处理。 综上所述，异议人马某某中止执行的请求有事实和法律依据支持，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对山东中润置业有限公司名下位于山东省济南市历下区XXX号中润世纪城5区、6区地下V-B3-8车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  胡志超 审判员  詹伟雄 审判员  李昙静 二〇二〇年八月二十六日 书记员  邓丽霞