福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初1654号 原告：龙岩市连城县星辉物业服务有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇阳光新都7#501-503室，统一社会信用代码913508250732287004。 法定代表人：何建文，执行董事。 委托诉讼代理人：童文煌，福建启赞律师事务所律师。 被告：林兴华，女，1974年1月12日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈思蓉，福建联合信实（龙岩）律师事务所实习律师。 原告龙岩市连城县星辉物业服务有限公司（以下简称连城星辉物业）与被告林兴华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告连城星辉物业委托诉讼代理人童文煌，被告林兴华及其委托诉讼代理人钟永香、陈思蓉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 连城星辉物业向本院提出诉讼请求：1.判令林兴华支付自2017年1月至2020年6月30日止拖欠的物业费3,862.8元及违约金14,395.2元，公摊水电费、电梯维保费1,288元，合计13,691.5元；2.本案诉讼费由林兴华承担。事实和理由：2014年12月12日，其与林兴华签订了《物业管理服务协议》，双方约定由其对林兴华入住的阳光新都小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，带电梯住宅按1.0元/平方米（不含电梯费及维保费、公摊水电费）。同时约定逾期交纳物业管理费用从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。林兴华2014年12月12日入住的阳光新都小区5号楼2单元406室住宅一套（住宅面积91.97㎡），每月应缴纳物业费仅为91.97元，公摊费27.8元。林兴华作为阳光新都小区5号楼2单元406室业主，享受了其提供的物业服务，却没有按时向其交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。自2017年1月1日至2020年6月30日，林兴华累计结欠物业费3,862.8元及违约金14,395.2元，公摊水电费、电梯维保费1,288元，合计19546元。经其多次催收，林兴华均以各种理由不予缴纳，为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼。 林兴华辩称，连城星辉物业与连城派拉蒙房地产开发责任有限公司签订的前期物业服务合同已于2017年12月29日到期。连城县阳光新都业主委员会于2017年8月14日成立，并于2017年8月26日通知要求连城星辉物业应在前期物业服务合同期限届满后撤离阳光新都小区，但连城星辉物业以前期物业服务合同期限未满为由，拒绝撤离。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷具体运用法律若干问题的司法解释》第十条第二款及《民法典》第九百四十九条规定，连城星辉物业在2017年12月30日后，拒绝退出、移交的，无权再向业主主张此后的物业服务费。连城星辉物业服务质量存在严重瑕疵，未达到合同约定的标准，构成违约，故连城星辉物业不能要求业主全额支付2017年12月29日前的物业服务费。连城星辉物业要求业主以物业服务费、公摊水电费等为本金按日千分之三支付违约金的理由不能成立。理由如下：业主未及时履行物业服务合同约定的支付物业服务费的义务系因为连城星辉物业服务存在瑕疵，业主非恶意违约；根据视频录像，业主未缴纳2017年12月29日的物业服务费系原告不收取，造成业主违约；物业服务合同仅可以物业服务费计算违约金，连城星辉物业以物业服务费、公摊水电费、电梯维保费一起计算本金明显不合理；连城星辉物业主张的违约金超出法律规定范畴明显不合理。连城星辉物业未能提交相关证据证明实际缴纳的公共水电费及公共分摊明细，故其要求业主支付公摊水电费、电梯维保费的主张。 本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，连城星辉物业与连城派拉蒙房地产开发责任有限公司签订《前期物业服务合同》，服务期间期限三年，自交付使用开始计算。2014年12月12日，林兴华与连城星辉物业签订《物业管理服务协议》，由连城星辉物业对林兴华入住的阳光新都小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准等内容进行了约定：带电梯住宅每月每平方1元（不含电梯费及维保费、公摊水电费）；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。2014年12月12日，林兴华购买的阳光新都小区5号楼2单元406室房屋交房入住，住宅面积91.97平方米，每月应缴纳物业费为91.97元。合同签订后，林兴华自2017年1月起未交纳物业管理费及公摊水电费、电梯维保费，至2020年6月30日止结欠物业管理费3,862.74元（其中2017年1月至2017年12月为1,103.64元，2018年1月至2020年6月为2,759.1元）和公摊水电费、电梯维保费1,288元。 另查明，2017年8月14日，连城县阳光新都业主委员会成立，任期三年，并于成立当天报连城县住房和城乡规划建设局备案。2017年8月26日，连城县阳光新都业主委员会发函要求连城星辉物业应于前期物业服务合同期满后撤离阳光新都小区。2017年10月，连城县阳光新都业主委员会进行公开选聘物业服务企业，并于2017年11月30日与佳烨公司签订《福建省物业服务合同》，2017年12月7日，连城县住房和城乡规划建设局作出不予备案的决定。2019年8月19日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2019）闽08民终791号民事判决书，撤销连城县阳光新都业主委员会作出的选聘佳烨物业管理有限公司为阳光新都小区物业服务企业的决定。2018年7月25日，连城县阳光新都业主委员会向连城县人民法院提起诉讼，要求连城星辉物业撤离阳光新都小区。2020年4月26日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2020）闽08民终173号民事判决书，认定连城星辉物业服务合同期限至2017年12月29日届满，判决连城星辉物业应于判决生效十五日内撤离阳光新都小区。该判决已于2020年4月28日发生法律效力。2020年5月16日,连城星辉物业与连城县阳光新都业主委员会达成协议,约定双方于2020年5月19日8时开始启动交接程序，在专家清点资料移交期间，物业暂由连城星辉物业进行管理。专家清点完毕形成报告后7天内连城星辉物业公司自行撤离阳光新都小区。2020年5月29日，连城星辉物业发函决定于2020年5月31日17:00撤离阳光新都小区，2020年5月30日连城县阳光新都业主委员会回函称物业移交应解决好公共设施设备毁损及业主民生等问题，不能突然撤离。2020年6月16日，连城县莲峰镇东街社区委员会负责人牵头组织连城县阳光新都业主委员会、连城星辉物业、福建佳烨物业管理有限公司等单位代表召开物业管理工作协调会，会议纪要记录，连城县阳光新都业主委员会于2020年6月7日与福建佳烨物业管理有限公司签订临时服务合同，约定自2020年7月1日正式进入该小区实施物业管理服务工作。2020年6月28日连城星辉物业公司向阳光新都业主发布公告，通知业主办理退费和2020年7月1日后的物业费由建佳烨物业管理有限公司收取。 本院认为，连城星辉物业公司与林兴华签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，合同期间连城星辉物业公司已依约为小区业主提供了物业服务，作为业主的林兴华应承担支付物业服务费等的义务，林兴华未按约支付物业服务费等费用，构成违约，应承担相应的违约责任。林兴华辩解认为连城星辉物业公司主张的违约金远远超出了法律规定的范畴，明显不合理。根据双方合同的约定，违约金按每天3‰计算，显然过高，林兴华辩解意见成立，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌情调整违约金为自逾期之日起，以欠缴的物业管理费为基数按月利率1.5%计算，即违约金为林兴华至2017年12月止的欠缴物业管理费1,103.64元、以逾期天数按月利率1.5%计算为554.43元。 对于合同期满即《前期物业服务合同》于2017年12月29日届满后的物业管理费等费用问题。因双方对合同期满后是否继续由连城星辉物业公司提供物业服务存有争议，并向本院提起相关诉讼，直至2020年4月28日生效的福建省龙岩市中级人民法院作出的（2020）闽08民终173号民事判决书，判决连城星辉物业公司应于判决生效之日起十五日内撤离阳光新都小区，才确认连城星辉物业公司的撤离时间，之后在连城县阳光新都业主委员会同意后，确定连城星辉物业公司于2020年6月30日撤离。在该争议期间，连城星辉物业公司提供了事实上的物业服务，作为业主林兴华依法应参照《物业管理服务协议》支付相应的物业管理等费用。林兴华辩解连城星辉物业公司在2017年12月30日后，无权再向林兴华主张收取物业服务费的辩解意见，本院不予采信。对于连城星辉物业公司要求林兴华支付2017年12月29日之后因未缴物业管理等费用的逾期违约金的诉请，因林兴华拒缴物业管理等费用的原因系双方对《前期物业服务合同》期满后是否继续由连城星辉物业公司提供物业服务存有争议造成，故连城星辉物业公司的该诉请本院不予支持。综上，林兴华应支付连城星辉物业公司物业服务费3,862.74元，公摊水电费、电梯维保费1,288元，并支付2017年1月至2017年12月的物业服务费1,103.64元以逾期天数按月利率1.5%计算的违约金554.53元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条规定，判决如下： 一、林兴华应于判决生效之日起十日内支付所欠龙岩市连城县星辉物业服务有限公司自2017年1月起至2020年6月30日止的物业管理费3,862.74元，公摊水电费、电梯维保费1,288元，并支付违约金554.53元； 二、驳回龙岩市连城县星辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费135.8元，减半收取计67.9元，由龙岩市连城县星辉物业服务有限公司负担35.9元，林兴华负担32元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  范小东 二〇二〇年八月二十日 法官 助理  余秀梅 代理书记员  罗汉英 附：相关法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。