广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初8579号原告饶小兰，女，汉族，1984年11月12日出生，公民身份号码441************725，住广东省梅县*******屋。委托代理人郑立伟，系广东江畔律师事务所律师。委托代理人吴滢滢，系广东江畔律师事务所律师。被告惠州市宏诚实业开发有限公司，住所地惠州市仲恺高新区****（惠环段）303号富川瑞园9号楼1单元13层03号。负责人刘亚奇。委托代理人刘文玲，女，汉族，1980年4月27日出生，公民身份号码430************023，住北京市朝阳区霞光里9号，系该公司员工。委托代理人曾晓凤，女，汉族，1989年11月2日出生，公民身份号码441************022，住广东省博罗县******委会荷岭小组，系该公司员工。原告饶小兰与被告惠州市宏诚实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饶小兰委托代理人郑立伟、吴滢滢、被告惠州市宏诚实业开发有限公司委托代理人刘文玲、曾晓凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2018年7月10日，原告与被告签订合同编号为“仲恺（2018）10009204”的《商品房买卖合同》(以下简称为“合同”)，约定原告以按揭贷款的方式向被告购买位于惠州仲恺高新区和畅六路西3号浩创达观上院商住楼4#楼10层03号房，房屋预测建筑面积共101.69平方米，房屋总价款为878533元。根据合同第九条、第十一条的约定，被告应当在2019年11月30日前向原告交付房屋，且在交付时应符合以下条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，实际支付购房款金额为879397元，但被告未能在合同约定时间将房屋交付给原告及出示合同第九条约定的证明文件，据原告了解，被告直至2020年3月26日才取得涉案房屋的测绘报告。原告认为，原告已经履行合同约定义务，被告未能按时交付房屋，其行为已构成违约，根据合同第十二条的约定，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。综上所述，原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，理应履行。根据《中华人民共和国合同法》第107条、第114条的规定，被告未能按时交付房屋履行合同义务，应承担相应的违约责任，故原告特具状于人民法院，请人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延交付房屋违约金10288.94元（879397元×0.0001×117天，自2019年12月1日起计至2020年3月26日止）；2、判令本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、答辩人建设开发的达观上院项目已于2018年4月19日取得房屋面积预测报告并于2019年11月28日取得《竣工验收备案表》，质量合格，达到交房标准。答辩人建设开发的浩创达观上院项目系严格按照国家法律法规规定，五证齐全、合法合规的房地产开发建设项目，建筑质量已于2019年11月28日通过惠州市住建局的专业验收，取得《竣工验收备案表》，质量合格，达到交房标准。在此前提下，答辩人于2019年11月30日对该楼盘向房屋买受人进行交付。二、因测绘公司受新冠疫情影响未能按时复工导致答辩人房屋面积实测报告迟延取得。答辩人已于2019年10月要求惠州市恒大不动产测绘有限公司进场开展测绘工作，测绘公司也于2019年10月进场并完成相关实测面积测绘工作。答辩人多次催促测绘公司及时完成实测报告出具工作，答辩人员工工程副经理聂祖红、按揭主管曾燕堂多次口头、微信、电话催促测绘公司尽快出具实测报告。测绘公司表示因受新冠疫情影响，员工多为省外人员，无法返回惠州复工，且惠州相关政府部门在疫情期间对企业复工有较为严格的要求，直至2020年3月2日测绘公司才通过复工申请正式复工，该原因直接造成答辩人达观上院项目房屋面积实测报告工作推延。三、因政府部门受疫情影响未能正常开展工作严重影响了答辩人房屋面积实测报告取得时间。答辩人已于交房期前2019年11月15日向有关政府部门递交商品房竣工实测资料、履行相关义务。但在测绘报告出具过程中发生了新冠肺炎疫情，2020年1月23日，结合广东省当前新型冠状病毒肺炎防控形势，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，一级响应期间为32天。2020年2月24日，结合广东省当前新冠肺炎防控形势，广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。整个疫情期间，惠州市******响应国家疫情管控措施全部人员外出检查仲恺区各楼盘复工情况，全员工作重心重在防疫，导致日常测绘审批工作迟延，严重影响了答辩人达观上院项目房屋面积实测报告出具时间。答辩人迟延取得房屋面积实测报告系受新冠肺炎疫情的直接影响导致。新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，确实对社会生产生活产生重大影响，属于不可抗力，测绘公司及政府相关部门受疫情影响未能正常开展工作，对答辩人房屋面积测绘报告取得也产生了重大实质性影响，存在一定的因果关系。答辩人也多次积极主动联系测绘公司及政府相关部门办理相关手续，答辩人已尽最大努力履行义务，因此请求法院在本案审理中充分依据新冠疫情的事实，考虑新冠疫情对答辩人造成的实际影响及新冠疫情的发生与答辩人迟延取得实测报告存在的因果关系，兼顾公平公正原则，部分或全部免除答辩人责任。本院查明的案件事实经审理查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于惠州仲恺高新区和畅六路西3号浩创达观上院商住楼4#楼10层03号房，购房总价878533元。合同第九条约定商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定被告应当在2019年11月30日前向原告交付该商品房。合同第十二条约定，逾期交付责任，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。另查一，原、被告对涉案房屋最终交易的总房价款为879397元。另查二，被告于2019年11月22日通过竣工验收，2019年11月28日，惠州仲恺高新技术产业开发区住房和城乡规划建设局对上述商住楼予以备案。被告于2020年3月26日取得涉案房屋的测绘报告。另查三，2020年2月23日晚上，广东省人民政府发布要闻，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月21日惠州市住房和城乡建设局文件发布《惠州市住房和城乡建设具关于应对新冠肺炎疫情做好复工复产稳定发展工作的通知》。被告于2019年11月20日发送《工作联系函》至惠州市恒大不动产测绘有限公司，催促办理浩创达观上院项目房产面积测绘成果（实测）报告书。惠州市恒大不动产测绘有限公司于2020年3月3日回函，因疫情影响，复工时间为2020年3月2日。上述事实，与身份证、营业执照、商品房买卖合同、购房发票、竣工验收备案表、房产面积测绘成果报告书等及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据涉案《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付条件，被告应取得该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件以及该商品房的房屋测绘报告。经查，被告于2019年11月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件，于2020年3月26日取得该商品房的房屋测绘报告，被告在约定交房时间即2019年11月30日前未达到合同约定的交房条件，直至被告取得该商品房的房屋测绘报告时才满足交付条件。故被告已构成逾期交房的违约行为，原告有权向被告主张逾期交房的违约责任。关于被告逾期交房违约金的给付标准。根据涉案《商品房买卖合同》第十二条已经明确被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告抗辩在约定的交房时间之后，由于疫情的爆发，导致企业无法复工，构成不可抗力的因素，应该扣除2020年1月23日至2020年3月26日期间64天的逾期交房违约金。本院认为，新型冠状病毒疫情虽然是全国范围的重大突发公共卫生事件，可认定为不可抗力，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”双方约定交房时间为2019年11月30日，而广东省人民政府因新型冠状病毒疫情于2020年2月23日晚上启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，被告迟延履行的行为是在新型冠状病毒疫情发生之前，故不能免除其违约责任。因此，被告抗辩扣除64天的逾期交房违约金，本院不予采纳。原告主张被告支付迟延交房违约金自2019年12月1日至被告取得房屋测绘报告之日，共计117天。本院认为，被告交付商品房的条件自取得房屋测绘报告之日达成有双方合同约定，且不违反法律规定，予以支持。综上，本案逾期交房违约金应计算为10288.94元（879397元×0.0001×117天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市宏诚实业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告饶小兰支付逾期交房违约金10288.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28.61元（已减半收取，原告已预交），由被告惠州市宏诚实业开发有限公司负担。当事人应缴纳的诉讼费应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 李雄杰二〇二〇年八月二十六日法官助理 谭友婷书 记 员 钟惠康