江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初6927号原告：刘苏，女，1987年8月1日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：刘丛坤（系原告刘苏父亲），男，1962年3月2日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：闻以柏，射阳县海通法律服务所法律工作者。被告：江苏吴泰置业有限公司，住所地在江苏射阳经济开发区东区锦绣东方苑会所。法定代表人：朱利荣，该公司董事长。被告：王德荣，男，1971年6月16日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：梁建芹，女，1969年11月24日出生，汉族，住江苏省射阳县。两被告共同委托诉讼代理人：薛扬，江苏三强律师事务所律师。原告刘苏与被告江苏吴泰置业有限公司（以下简称吴泰置业）、王德荣、梁建芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告刘苏的委托诉讼代理人刘丛坤、闻以柏，被告王德荣，被告王德荣、梁建芹的共同委托诉讼代理人薛扬到庭参加诉讼，被告吴泰置业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘苏向本院提出诉讼请求：1.确认吴泰置业与王德荣、梁建芹之间签订的商品房买卖合同无效；2.要求吴泰置业协助我办理所购房屋的不动产登记手续。事实和理由：2014年12月8日，我与吴泰置业签订《金色阳光13#楼预约协议》，并向其交付了13#1001室预约购房诚意金5万元。2015年1月10日，我与吴泰置业签订《金色阳光房屋订购单》，约定订购金色阳光小区13#1001室商品房，单价3288元/平方米，建筑面积188.78平方米，总房价620709元，一次性付款，优惠40709元。2015年1月10日、2月3日、2月17日，我分四次汇给吴泰置业53万元，付清了58万元全部购房款。2018年8月15日，吴泰置业向我开具了58万元购房增值税普通发票并交付了房屋钥匙。我所购买的房屋已经竣工验收合格，但吴泰置业迟迟不协助办理不动产权登记手续。后经了解，在我交付了全部房款后，吴泰置业与王德荣、梁建芹于2016年9月16日就案涉房屋签订了网签合同，经多次交涉无果。我认为，我与吴泰置业虽未签订商品房买卖合同，但签订的《金色阳光13#楼预约协议》、《金色阳光房屋订购单》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖的主要内容，且吴泰置业已经按照约定收取了我的全部购房款，开具了购房发票，上述协议、订购单应认定为商品房买卖合同。但吴泰置业、王德荣、梁建芹明知案涉房屋已经出售给了我，且他们之间实际上并不存在房屋买卖的真实意思表示，却又网签了商品房买卖合同，该行为违反了法律规定，侵害了我的正当权益。故诉至法院，请求判如所请。吴泰置业未作答辩亦未提交证据。王德荣、梁建芹辩称：吴泰置业与我们签订了商品房买卖合同，我们也已支付购房款，且该房屋已网签备案至我们名下，故刘苏起诉要求确认其与吴泰置业之间的订购单、预订协议为商品房买卖合同不合法，而且订购单预订协议也不是商品房买卖合同，请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月8日，吴泰置业（甲方）与刘苏（乙方）签订《金色阳光13#楼预约协议》一份，其中约定：乙方自愿向甲方缴纳诚意金5万元，并签署一份预约协议，作为参加本次活动的凭证……同时享受开盘当日优惠；该协议之优惠仅作为[金色阳光]13号楼住宅开盘当日有效；乙方在[金色阳光]13号楼住宅正式开盘当日，须携带本人身份证、诚意金收据、预约协议等作为认购房源之身份凭证；乙方在[金色阳光]13号楼住宅开盘当天确定房源并签定房屋定购单后此诚意金自动转为购房定金，一旦转为定金后则不予退还……乙方不得将“预约协议”转让他人，认购及签署房屋定购单时必须与该协议的姓名一致，除有效证明文件证明夫妻、父母、子女等直系亲属以外，其他人均不得更名……该协议空白处注明“预约13#-1001室”并加盖金色阳光售楼中心专用章。同日，吴泰置业出具收到刘苏13#楼诚意金5万元的收款证明单一份，其上注明系金色阳光第13幢1001号定金。2015年1月10日的《金色阳光房屋订购单》上方载明乙方为射阳县苏达羊毛衫厂（划去原手写的“王达艮”），其中约定订购金色阳光小区13#1001室商品房，单价3288元/㎡，建筑面积约188.78㎡，总房价620709元。其中特别约定中载明：1、乙方在定购上述房屋时，已清楚了解所定房源的相关情况，并自愿支付定购该套房屋的定金5万元；2、乙方应于2015年1月30日前，携带本人身份证、结婚证（或单身证明）、本定购单等相关资料及首付款前来甲方金色阳光售楼处办理签订《商品房买卖合同》手续及按揭贷款手续，该定金自动无息抵转为房屋首付款；3、若乙方未能在规定期限内履行上述第2条约定，则视同放弃此房屋的购买权利，甲方可不做催告，本定购单自行作废，乙方所定房屋不予保留，已付定金乙方亦不得以任何理由要求退还，出卖人有权解除本定购单，并有权将该商品房另行出卖给第三方；4、甲方在上述第2条约定的房屋保留期限前，在未收到乙方决定放弃定购此房屋的通知情况下，不得将此房屋定于他人；5、本定购单的定购权利不得转让他人，签署定购合同时必须签署定购人姓名，不得将定购人变更为除直系亲属（父母、子女、配偶，需提供有效证明文件）以外的第三人；6、本定购单在双方签署《商品房买卖合同》后自动失效。备注处载明：一次性付款优惠40709元。下方乙方处有刘丛坤签字。同日，刘丛坤账户向吴泰置业转入5万元，王达艮账户向吴泰置业转入30万元；2015年2月3日，王达艮账户向吴泰置业转入10万元，吴泰置业出据收款证明单一份，注明收到射阳苏达羊毛衫厂支付的13-1001房款10万元；2015年2月17日，刘丛坤账户向吴泰置业转入8万元，吴泰置业出据收款证明单一份，注明收到射阳苏达羊毛衫厂支付的13-1001房款8万元。2018年8月15日，吴泰置业向刘苏出具销售不动产统一发票一份，载明收到刘苏交纳的金色阳光13号楼1001室房屋购房款58万元，并于同日向刘苏交付该房屋的钥匙。另查明，2015年1月27日，王德荣向吴泰置业转账17.83万元、7.17万元，共计25万元。2016年9月26日，吴泰置业将金色阳光13号楼1001室、阁楼01出卖给王德荣、梁建芹，并网签《商品房买卖合同》（合同编号：SYHTBA20160926246），约定该房屋建筑面积共计188.78平方米，单价3000元/㎡，房款合计566340元，买受人应于2016年10月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款25万元应当于2016年9月5日前支付，出卖人于2016年12月30日前交房等内容。同日，该合同在射阳县不动产登记中心进行了备案登记。王德荣在庭审中陈述，其系射阳县天思广告经营部的经营者，一直在为吴泰置业做广告，2015年该公司欠其广告费，并提出向其借款25万元用于公司周转，然后给其房子，其于2015年1月27日分两笔向该公司转账交付借款25万元，借款约定月息2分，结了一部分，另外还差一部分利息；2016年该公司没有钱归还，还差欠广告费四十几万，房价是五十几万，并且广告一直做着费用还在产生。目前，其与吴泰置业的广告费尚未结算。又查明，刘丛坤系刘苏之父，射阳县苏达羊毛衫厂系刘苏之母王达艮所经营的个人独资企业。本案争议焦点为：1.吴泰置业与王德荣、梁建芹之间签订的房屋买卖合同是否有效？2.刘苏是否可以主张吴泰置业协助其办理不动产登记手续？本院认为：关于第一个争议焦点，吴泰置业与王德荣、梁建芹之间签订的房屋买卖合同效力问题。王德荣主张吴泰置业向其借款，并且差欠其广告费未结算，所以将案涉房屋网签抵算差欠的上述债务。吴泰置业在明知案涉房屋已经出卖给刘苏，且刘苏已经支付了全部购房款的情况下，又与王德荣、梁建芹签订商品房买卖合同并进行合同备案。由于吴泰置业与王德荣、梁建芹并未对往来账目的结算达成合意，该房屋买卖合同也未实际履行，故可以认定双方之间实际上并无商品房买卖的真实意思表示，而是具有对所欠债务设立让与担保的性质。根据民法总则的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，因此双方签订的房屋买卖合同为无效合同,其所办理的房屋买卖合同备案登记应当予以撤销。关于第二个争议焦点，刘苏是否可以主张协助其办理不动产登记手续。虽然吴泰置业与刘苏并未签订书面商品房买卖合同，但从刘苏提交的《金色阳光13#楼预约协议》、《金色阳光房屋订购单》以及吴泰置业向其出具的收款收据、销售不动产统一发票上载明的内容，足以证明双方就金色阳光13号楼1001室房屋买卖的主要合同内容已经达成一致意见，可以认定双方已经形成了合法有效的商品房买卖合同关系。吴泰置业于2015年2月17日收到了刘苏支付的全部购房款，且于2018年8月15日向刘苏开具发票并交付案涉房屋的钥匙，刘苏事实上占有了案涉房屋，双方已经履行了合同的主要内容。由于吴泰置业未能按约办理不动产登记手续，构成违约，应当承担继续履行的违约责任，现刘苏要求吴泰置业协助其办理不动产登记手续，于法有据，应予支持。综上，刘苏的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告江苏吴泰置业有限公司与被告王德荣、梁建芹于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SYHTBA20160926246）无效；二、被告江苏吴泰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告刘苏办理金色阳光小区13号楼1001室的不动产登记手续。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由被告江苏吴泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  张玲玲人民陪审员  刘从江人民陪审员  朱永生二〇二〇年八月十日法官 助理  沈莹莹书 记 员  徐晓鸣附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。