云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初2901号原告（反诉被告）：刘月嫦，女，1982年9月24日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告（反诉被告）：李智勇，男，1958年11月10日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。二原告委托诉讼代理人：蔡洪斌，兴诚信法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：张莉蓉，女，1977年10月4日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。现住云南省玉溪市红塔区。被告（反诉原告）：白涛，男，1979年10月11日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。二被告共同委托诉讼代理人：钱靖松、孙越，云南滇玉律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。第三人：周惠兰，女，1953年10月14日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，现住云南省玉溪市红塔区。第三人：张和云，男，1953年3月1日生，汉族，住址同上。原告（反诉被告）刘月嫦、李智勇与被告（反诉原告）张莉蓉、白涛、第三人周惠兰、张和云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日受理，于2020年8月19日进行了审理。原告（反诉被告）刘月嫦、李智勇及委托诉讼代理人蔡洪斌、被告（反诉原告）张莉蓉、白涛的委托诉讼代理人钱靖松、孙越到庭参加诉讼。第三人周惠兰、张和云经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘月嫦、李智勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与二被告口头达成的房屋买卖合同；2.判令二被告返还二原告购房款110万元；3.判令二被告向二原告支付违约金110万元；4.判令二被告赔偿原告的专修费14399元；5.判决诉讼费由二被告承担。事实和理由：二原告（系夫妻）与二被告（系夫妻）属朋友关系。2018年7月二被告要出售坐落在玉溪市红塔区，裕达华府2幢2单元601号（6-7层）的房屋及地下室16号车库，二原告也要买房。由于二原告与二被告双方是朋友，所以二原告与二被告共同协商达成口头约定。即二被告将坐落在玉溪市红塔区，裕达华府2幢2单元601号（6-7层）的房屋及地下室16号车库出售给二原告，约定总价款为人民币183.6万元。付款方式为二原告第一次付款给二被告30万元，二被告将房屋及车库以及其它设施给二原告使用。二原告在2019年3月30日前付清二被告60%的购房款110万元。在二被告拿到房屋产权证后在七个工作日内二被告必须协助二原告尽快办理完房屋过户手续。二原告拿到房屋产权证后，在七个工作日内，办理公积金贷款50万元，付二被告的房款。办理车库过户手续后，二原告付清尾款23.6万元。违约方应向守约方支付全部购房款40%的违约金。之后，二原告于2018年7月4日向二被告指定的张莉蓉的账户上支付了购房款30万元，于2018年11月12日向张莉蓉的账户上支付了购房款10万元，之后二被告指定的第三人张和云于2018年11月12日向二原告出据了40万元的收条。之后，二原告于2018年12月2日向二被告指定的第三人周惠兰的账户上支付了购房款30万元，二被告指定的第三人张和云当日向二原告出据了收条。之后，二原告于2019年3月8日向二被告指定的张莉蓉的账户上支付了40万元的购房款，当日二被告指定的第三人张和云向二原告出据了收条。二原告履行了约定的支付购房款义务后，并于2019年3月按照之前二原告与二被告双方协商约定的写了一份《房屋买卖合同》给二被告，要求还是签个合同，但二被告认为都是朋友没有必要，等到过户时直接按房管部门制定的合同签了就办了。之后，二被告于2019年12月就拿到了房屋产权证，由于二被告不按约定履行办理房屋产权的过户手续已经构成违约。二原告的购房目的不能实现，现依据合同法第六条:当事人行使权利.履行义务应当遵守诚实信用原则。第九十四条规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同，第四款：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；第一百一十四第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十六条:买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。为维护自己的合法权益，为此，特起诉法院。被告（反诉原告）张莉蓉、白涛答辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）张莉蓉、白涛反诉称，1.判令二原告继续履行与反诉人达成的房屋买卖合同。2.判令原告向被告支付剩余购房款73.6万元，并按照年利率6%计付自反诉之日起至全部房款付清之日止的利息。3.判令原告履行不动产转移被告登记义务，并承担因变更不动产产权登记而发生的费用。4.因本案发生的诉讼费由二原告承担。事实和理由：2018年7月被告就将所有的坐落在玉溪市红塔区裕达华府2幢2单元601号（6-7层）的房屋及地下室16号车库的买卖事宜与原告达成口头约定：将诉争的房产以人民币1836000元的价格出售给原告。因双方达成口头协议时，存在：1.原告提出其经济能力有限，需分多次支付购房款；2.因所售房屋办理产权证未满2年，房屋办理过户登记时原告需多缴纳营业税10万余元；3.一并转让的地下室16号车库因开发商尚未办理产权证暂时无法转移登记等因素。故双方约定，被告先行将所售房屋交付给原告居住使用，待购房款支付完毕且相关产权证取得且具备办理变更登记的条件后再行办理相关不动产变更登记。2018年7月4日原告支付30万元购房款后，被告于当日将房屋钥匙交付给原告，原告在收到房屋钥匙后开始居住、使用；之后原告陆续付款至110万元，此后便以暂时无力支付而一直拖延不付。期间，被告多次催告原告支付剩余房款，但其一直拒绝支付。与此同时，为了尽快完成转让房的变更登记，被告先于2019年12月将601号的房屋抵押注销；后又通过重复承担不动产登记费用17578元的方式，于2020年7月7日取得了地下16号车库的不动产权证书。转让房产的转移条件具备后，原告要求被告支付剩余未付房款并办理转移变更登记，但是原告却以其想退房为由，拒绝支付和办理。更有甚者，原告为了达到非法目的，还抢先向人民法院提起诉讼，试图以此方式逃避继续履行合同的法律责任。综上，被告认为根据双方口头合同约定，本案中被告根本不存在任何违约行为，从未存在拒绝办理房屋过户登记或要求变更房价等行为，且一直在积极办理相关产权证。现原告以被告在办理产权证后未及时过户属于根本违约要求解除合同于法无据，本案并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，其诉讼请求不存在事实及法律依据。反之，原告在收到部分约定的购房款后已经将房屋交付原告占有、使用至今，合同目的已经实现，且目前房屋及车库均可办理过户登记，而原告现在要求解除合同并返还购房款的行为属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，为维护反诉人的合法权益，只能提起反诉依法判决支持反诉请求。原告（反诉被告）刘月嫦、李智勇答辩称，一、二被告在反诉状上的第一项诉讼请求是在自己违约后，又将自己的意志强加给二原告的行为。即今天卖房给你，明年不卖给你，后年就是要强迫着卖给你。其行为和理由均没有法律依据，请求法院驳回。（一）、二被告在反诉状中称：2018年7月反诉人就将被告所有坐落在玉溪市红塔区裕达华府2幢2单元601号（6-7层）的房屋及地下室16号车库的买卖事宜与原告达成口头约定：将诉争房产以人民币1836000元的价格出售给原告。这部分符合当时的事实。（二）、二被告在反诉状中称：因双方达成口头协议时，存在：1.原告提出其经济能力有限，需分多次支付购房款；2.因所售房屋办理产权证未满2年，房屋办理过户登记时被反诉人需多缴纳营业税10万余元；3.一并转让的地下室16号车库因开发商尚未办理产权证暂时无法转移登记等因素。故双方约定，被告先行将所售房屋交付给原告居住使用，待购房款支付完毕且相关产权证取得且具备办理变更登记的条件后再行办理相关不动产变更登记。这部分不符合当时的事实。按照当时双方的约定原告在2019年3月30日前，付清二被告60%即110万元的购房款二被告必须协助二原告办理完房屋过户手续，原告拿到房屋产权证后，在七个工作日内办理公积金贷款人民币50万元付给被告。其余23.6万元是在车库的过户手续完成后付清。由于二被答辩人在收了原告的110万元后不按照当时的约定将房产变更登记到原告名下，刘月嫦在2019年3月初就抒写了《房屋买卖合同》一式二份而且是刘月嫦签了字盖了手印的交给被告，要求被告签字盖手印返给原告一份。但被告认为都是朋友没有必要，等到过户时直接按房管部门制定的合同签了就办了。被告话虽这样说，但就是不按当时的约定把房产过户登记到原告名下。（三）、被告在反诉状中称：因所售房屋办理产权证未满2年，房屋办理过户登记时被反诉人需多缴纳营业税10万余元。其理由及其证据清单第3页不动产权登记证印证了被告在2017年4月10日就拿到产权证；该证据第4页印证了被告在2019年12月30日才解除了（2017年5月3日至2044年5月3日的抵押权）抵押。原告拿到房屋产权证后，在七个工作日内，办理公积金贷款50万元，付被告的房款。办理车库过户手续后，原告付清尾款23.6万元，双方就无纠纷。由于被告的行为构成违约，原告在精神上受到了不同程度的损害，购房目的不能实现。依据合同法第六条：当事人行使权利.履行义务应当遵守诚实信用原则。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第四款：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十六条：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。等相关法律规定诉致人民法院，是有理有据的。原告请法院驳回被告的反诉讼请求。支持二原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、收条三份、银行转账凭证、客户回单、明细清单、交易明细。证明：二被告收到原告支付的购房款110万元。二、装修凭证。证明：原告装修房屋的装修费14399元。三、身份证复印件。证明：原告诉讼主体资格适格。四、乔金车库产权证。证明：1.被告的车库在当年未办理产权证不是开发商的原因；2.根据被告的证据7-14页，显示二被告当年未交清车库的款项、专项维修基金、增值税及附加税，证明车库未在当年办证是被告的原因。五、电话录音。证明：二发生原告多次打电话给二被告以及二被告授权的周蕙兰催办房产证的事实，以及周蕙兰明确答复不卖房的事实。以上证据经质证，被告对证据一、三，的真实性、合法性、关联性无异议。证据二，不予认可。证据四的三性不予认可。对证据五的三性不予认可。被告认为即使该录音是周惠兰，周惠兰不能代表二被告作出表态，并且该录音是在怎样的情况下形成的，被告不清楚，所以周惠兰的表态不能代表二被告，同时该房屋在之前的协商过程中，二被告的陈述均是愿意继续交付，从未作出过不愿意办理变更登记的表述。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、身份证复印件。证明：被告的身份情况。二、不动产权证云（2017）红塔区不动产权第××号、不动产权证云（2020）红塔区不动产权第××号、非税收入收款收据、云南省住宅专项维修资金专用收据、增值税收据、收款收据。证明：1.被告是裕达华府2幢2单元601号房屋的合法权利人；2.裕达华府2幢2单元601号于2017年4月10日办理产权登记及相关抵押登记情况；3.被告积极协调并再次支付相关费用后，转让的16号车库于2020年7月7日办理不动产权登记。以上证据，经质证，原告对证据一，三性无异议。对证据二，真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。以上证据，由于第三人周惠兰、张和云经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院视其自动放弃举证、质证权利，由此产生不利后果，由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评述如下：对原告提交的证据二，证明了原告已真实对诉争房屋进行装饰装修，对该证据，本院予以确认。证据四，是由玉溪市房产管理局等有关管理机构出具税费证明及产权证明，对证据的真实性、合法性，本院予以确认，但与被告无关联性，对该证据予以部分采纳。证据五，仅为第三人周惠兰的口头表述，对该证据，本院不予确认。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认如下案件事实：2018年7月原、被告双方经口头协商达成协议，二被告将坐落在玉溪市红塔区裕达华府2幢2单元601号（6-7层）的房屋及地下室16号车库以1836000元的价格出售给原告，付款方式为二原告第一次付款给二被告30万元，二被告将房屋及车库以及其它设施给二原告使用。二原告在2019年3月30日前付清二被告60%的购房款110万元。2018年7月4日原告支付30万元购房款后，被告于当日将房屋钥匙交付给原告，原告在收到房屋钥匙后开始居住、使用，并对房屋进行了简易装饰装修，原告分多次向原告支付了购房款110万元，被告于2019年12月将601号的房屋抵押注销，于2020年7月7日取得了地下16号车库的不动产权证书，但原告未将剩余的房款73.6万元支付被告，在此过程中，双方发生争议，为此原告起诉来院。本院认为，本案即有本诉又有反诉，本院分别评判如下：对本诉部分，《双方的口头房屋买卖协议》合法有效，双方应按约定履行合同约定的义务。对原告要求解除与被告的房屋买卖口头协议的，并返还已支付房款的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。根据以上法律规定，被告交付房屋、车库给原告的行为，说明原告买房居住的目的已经实现，被告没有解除合同的以上情形，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告所称由于被告未在约定的期限内协助办理房屋、车库变更产权手续，构成违约，本案中，2018年7月4日原告支付30万元购房款后，被告于当日将房屋钥匙交付给原告，原告在收到房屋钥匙后开始居住、使用，并对房屋进行了简易装饰装修，原告已经实际占有了房屋和车库使用，办理产权变更手续只是一种对外宣告的形式，并不影响原告对房屋、车库的使用，国家法律、法规并未对办理手续有明确时间规定，双方可以事后办理，且被告在反诉中也要求原告办理过户手续，被告的行为不构成违约，并且根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，同时原告尚欠被告的房款，故对该诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告支付装修费的诉讼请求，因该买卖房屋协议合法有效，原告对自己通过买卖形式占有居住的房屋进行装饰装修属自己的义务，对该诉讼请求，本院不予支持。反诉部分，对被告要求继续履行房屋买卖合同的反诉请求，本院予以支持。对被告要求原告支付剩余房款的反诉请求，被告已将房屋、车库交付原告使用，原告理应支付房款，对该反诉请求，本院予以支持。对被告要求原告按年利率6%支付逾期付款资金占用费的反诉请求，因双方没有约定，对该反诉请求，本院不予支持。对被告要求原告履行不动产转移变更登记义务，并承担所发生的全部税费的反诉请求，根据日常生活中的惯例，如双方没有特殊约定，该税费均购房着承担，故对该反诉请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国》第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、继续履行原告（反诉被告）刘月嫦、李智勇与被告（反诉原告）张莉蓉、白涛于2018年7月双方口头约定的《房屋买卖合同》；二、由原告（反诉被告）刘月嫦、李智勇于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）张莉蓉、白涛房款73.6万元；三、由原告（反诉被告）刘月嫦、李智勇于本判决生效之日起30日内办理将坐落在玉溪市红塔区，裕达华府2幢2单元601号（6-7层）的房屋及地下室16号车库变更过户，税费由原告（反诉被告）刘月嫦、李智勇承担，被告（反诉原告）张莉蓉、白涛履行协助义务。四、驳回原告（反诉被告）刘月嫦、李智勇的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张莉蓉、白涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7910元，由原告（反诉被告）刘月嫦、李智勇负担，反诉费5580元。由原告（反诉被告）刘月嫦、李智勇负担5500元，由被告（反诉原告）张莉蓉、白涛负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  刘建荣二〇二〇年八月二十四日书记员  罗 华