湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终875号上诉人（一审被告）：湖北嘉国置业有限公司。住所地：湖北省孝感市长征二路（老干部管理中心办公室第1-5间）。统一社会信用代码：91420900058100557T。法定代表人：曹洪高，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏东，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦瑶，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈明刚，男，1975年9月28日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。被上诉人（一审原告）：刘丽丽，女，1981年10月7日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。两被上诉人委托诉讼代理人：黄志国，湖北熠耀律师事务所律师。一审被告：陈世国，男，1961年8月15日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。一审被告：陈新强，男，1963年6月12日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。上诉人湖北嘉国置业有限公司（以下简称嘉国公司）因与被上诉人陈明刚、被上诉人刘丽丽、一审被告陈世国、一审被告陈新强房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初4903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉国公司上诉请求：1.撤销(2019)鄂0902民初4903号民事判决;2.驳回陈明刚、刘丽丽对嘉国公司的全部诉讼请求;3.由陈明刚、刘丽丽承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉理由:一、案涉《房屋拆迁还建合同》(以下简称《拆迁合同》)及其补充协议为无效合同，一审法院错误认定案涉合同效力，所作出的一审判决应予撤销。1.案涉《拆迁合同》及其补充协议违反效力性强制性规定，应为无效合同。依据土地管理法第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”、第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”及第四十六条第一款规定“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”之规定，使用集体土地用于建设须先由国家征收部门将集体土地征收为国有土地后，再由建设单位(本案中即为嘉国公司)依法向政府部门提出申请，经审批通过并通过相关招拍挂程序有偿出让获得后方可使用。但本案中，依据《拆迁合同》第一条的约定及一审陈明刚、刘丽丽提供的《土地使用权证》可知，嘉国公司与陈明刚、刘丽丽间签署案涉《拆迁合同》及《房屋拆迁还建补充协议》(以下简称为《补充协议》)时该土地性质仍为集体土地，尚未由国家征收变更为国有土地。同时，陈明刚、刘丽丽也未举证证明案涉土地已变更为国有土地，应依法承担举证不能的不利后果。故，嘉国公司与陈明刚、刘丽丽签订的《拆迁合同》及《补充协议》违反了前述《土地管理法》第四十三条之效力性强制性规定，依据合同法第五十二条第五款“有下列情形之一的，合同无效……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，案涉《拆迁合同》及《补充协议》应属无效合同。2.房屋拆迁系行政行为，嘉国公司并未取得案涉房屋拆迁许可证，无《拆迁合同》签署能力，该《拆迁合同》及其《补充协议》应属无效。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一、二款“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”之规定，房屋征收的责任主体为市、县级人民政府，具体组织实施主体为市、县级人民政府确定的房屋征收部门。即房屋征收为政府行政行为，此种行政行为应由政府房屋征收部门按照法定的权限、程序组织实施。本案所涉及的房屋拆迁补偿事宜属于上述条例规定的专属于行政机关的行政征收行为范畴，依法应由房屋征收部门或其委托的房屋征收实施单位与被征收人签订相关房屋拆迁安置补偿协议。而嘉国公司作为民事主体，并不具有行政机关职能，且从未获得过拆迁许可证或相关行政机关的授权委托，嘉国公司不具有《拆迁合同》的签署能力，该种签署行为违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于拆迁主体的强制性规定，案涉《拆迁合同》及其《补充协议》应属无效。二、一审法院证据采信不当，作出的判决应予改判。嘉国公司向一审法院提交的第二组证据共四份，分别为孝感市人民政府发布的《关于加强孝感城区国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》(文号:孝感政发(2017)9号)文件、湖北方联房地产评估咨询有限责任公司受孝感市孝南区毛陈镇人民政府委托对包括案涉房屋在内的18户房屋作出的《房地产估价报告》、可反映案涉房屋结构的《环北公寓六层楼基本情况图》以及陈明刚、刘丽丽与案外人签订的五份《房屋买卖合同》，该四份证据可反映出:1.陈明刚所建房屋的评估建筑面积为1595平方米，评估单价为1067.28元/㎡，嘉国公司与陈明刚、刘丽丽间签订的《补充协议》约定的赔付标准远远高于有关政府文件确定的标准，应予调整;2.陈明刚已将案涉房屋中的七套住房予以出售，其自持房屋仅剩三套，住宅面积合计395㎡，《拆迁合同》约定的赔付面积约为该面积的三倍，该约定标准超出政府文件确定的赔付标准，应予调整。本组证据与案涉争议事实具有直接关联性，一审法院以本组证据均与本案无关为由不予采信系证据采信不当，其依据证据采信不当所认定事实所作出的判决依法应予以撤销。综上，嘉国公司请求改判支持嘉国公司的上诉请求。陈明刚、刘丽丽答辩如下:一、案涉《拆迁合同》和《补充协议》等，依法应当认定有效。理由除一审判决争议焦点二“合同效力问题”的本院认为部分外，补充以下几点:1.上诉状中所称的土地管理法第四十三条内容已被2020年1月1日新实施的土地管理法废除，因新的土地管理法已实施而不再适用。2.土地管理法第四十四条第一款规定的是农用地转建设用地相关问题，本案不涉及农用地，且该款规定的是建设问题，开发建设是嘉国公司的事，与陈明刚、刘丽丽无关。3.土地管理法第四十六条第一款(新土地管理法为第四十七条第一款)和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一、二款规定的是政府为了公共利益，与被拆迁户签订的行政合同，属国家征收和政府拆迁的行政行为，受行政法律约束；而本案是嘉国公司为了获利，与陈明刚、刘丽丽在平等、自愿、协商一致的基础上签订的民事合同，属商业拆迁的民事行为，受民事法律约束，且本案所涉土地非国有土地，不涉及为了公共利益和征收问题，不应适用该法条。4.有关拆迁许可证的规定，是原《城市房屋拆迁管理条例》规定的内容，该条例已被《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止，不再适用。另，原有关拆迁许可证的规定属于管理性规定，不属于效力性规定，嘉国公司有无拆迁许可证，陈明刚、刘丽丽不知情，也与陈明刚、刘丽丽无关，就算没有拆迁许可证，也不能以此认定本案《拆迁合同》和《补充协议》无效。5.本案《拆迁合同》和《补充协议》约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。二、一审判决采信证据正确。嘉国公司在一审中提交的孝感市人民政府《关于加强孝感城区国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》不属于证据范围，且其规定的是国有土地上房屋拆迁的政府征收等行政行为，而本案是商业拆迁的民事行为，属意思自治的范畴。所涉《房地产估价报告》，本案当事人均未参与，也不知情。该组四份证据均与本案无关，一审判决不予采信正确。综上，陈明刚、刘丽丽请求驳回上诉，维持原判。陈世国、陈新强二审未答辩。陈明刚、刘丽丽一审诉讼请求：1.请求判令嘉国公司立即支付陈明刚、刘丽丽房屋拆迁补偿款7588800元；2.判令嘉国公司向陈明刚、刘丽丽支付逾期支付货币补偿的违约金3339072元（以7588800元为基数，按月利率2%的标准，从2018年1月1日起计算至2019年10月31日止）及按同标准计算自2019年11月1日起至付清之日止的违约金；3.请求判令嘉国公司向陈明刚、刘丽丽支付2018年7月4日至2019年7月3日的搬家安置过渡费35000元及按相同标准计算自2019年7月4日起至上述房屋拆迁补偿款付清止的搬家安置过渡费；4.依法判令陈世国、陈新强就上述三项请求对陈明刚、刘丽丽承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费、保全费、保函费等费用全部由嘉园公司、陈世国、陈新强承担。一审查明，2007年9月6日，陈明刚的父母陈义强、王翠凤与陈明刚签订一份《土地使用权转让协议》，由陈义强、王翠凤将其依法取得土地使用权的土地（土地位于孝感市××镇天井村，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积分别为120平方米）的使用权转让给陈明刚使用。2007年10月18日，陈明刚与刘丽丽签订《合作建房协议》一份，由陈明刚提供上述土地使用权、负责报建手续并出资建房资金的30%，刘丽丽出资建房资金的70%，共同建设一栋六层框混结构的房屋，建成后的房屋为六层，一层为门面，二楼以上为住房，一梯二户，共十套住房，总建筑面积为1600平方米(小区名称为毛陈镇环北公寓)。该房屋在建设过程中以陈明刚的名义，分别办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及建筑工程竣工验收备案证。工程于2008年10月10日建设完工。之后，陈明刚、刘丽丽对上述部分房屋进行了出售，陈明刚、刘丽丽仅留201室、301室、302室三套房屋，以及270平方米门面、130平方米的空闲土地自己使用。2014年7月4日，陈明刚、刘丽丽与嘉国公司的分支机构湖北嘉国置业有限公司毛陈锦泰嘉园项目部（以下简称毛陈项目部，该项目部已注销）及陈世国、陈新强签订《拆迁合同》一份，合同中与本案有关联的条款如下：毛陈项目部拆迁陈明刚、刘丽丽所有的位于孝感市××镇天井村环北公寓××、××、××房屋××套、门面面积270平方米和空闲地面积130平方米，还建给陈明刚、刘丽丽的住房建筑面积为829.6平方米，还建给陈明刚、刘丽丽的门面建筑面积480平方米，还建给陈明刚、刘丽丽的车位5个。毛陈项目部向陈明刚、刘丽丽一次性支付上述房屋及门面的装修补偿款1450000元，该款项于双方签订本合同之前一次性支付到位；毛陈项目部向陈明刚、刘丽丽每年支付35000元搬家过渡费，前三年搬家过渡费105000元在签订该合同前一次性支付，如三年内不能交房，搬家过渡费应继续支付至交房为止；办证由毛陈项目部负责，办证费全部由毛陈项目部承担，毛陈项目部应于2017年12月31日前还建，如不能按期交房，毛陈项目部应向陈明刚、刘丽丽支付每日1500元的违约金，若毛陈项目部违反该合同约定，则拆迁还建房屋改为执行货币补偿，毛陈项目部向陈明刚、刘丽丽支付2000000元的违约金。陈世国、陈新强对毛陈项目部的上述合同义务向陈明刚、刘丽丽提供连带责任保证担保等内容。签订上述合同当日，陈明刚、刘丽丽与毛陈项目部及陈世国、陈新强又签订了一份《补充协议》，协议约定毛陈项目部若不能按照上述《拆迁合同》的约定条款还建给陈明刚、刘丽丽，则拆迁还建房屋执行货币补偿给陈明刚、刘丽丽，毛陈项目部应在2017年12月31日前将货币补偿总金额7588800元一次性支付给陈明刚、刘丽丽，若延期支付，按总价千分之一每日的标准向陈明刚、刘丽丽支付违约金，陈世国、陈新强自愿对毛陈项目部履行本补充协议义务提供连带责任保证担保等内容。同日，陈明刚、刘丽丽与毛陈项目部、陈世国、陈新强签订了一份《物业管理费代为支付协议》（以下简称《物业协议》），就毛陈项目部还建给陈明刚、刘丽丽的门面、住房及车位的物业管理费等内容进行了约定。上述三份合同、协议，孝感市孝南区司法局毛陈司法所分别出具了三份见证书。之后毛陈项目部与案涉环北公寓其他住户也签订了拆迁协议。陈明刚、刘丽丽依约搬迁，毛陈项目部对案涉的环北公寓进行了整栋拆除，但迄今为止，毛陈项目部及嘉国公司仅向陈明刚、刘丽丽支付1655000元（2014年6月24日支付1620000元，2018年10月16日支付35000元），案涉房屋至今未进行开工建设。故此，陈明刚、刘丽丽诉至一审法院。另查明，毛陈项目部系嘉国公司的分支机构，该项目部已在工商部门办理了注销手续。一审认为，本案属房屋拆迁安置补偿合同纠纷。综合分析各方当事人的诉辩主张、出示的证据及本案查明的事实，归纳以下争议焦点问题：1.关于陈明刚、刘丽丽的诉讼主体是否适格的问题；2.关于案涉《拆迁合同》《物业协议》《补充协议》的合同效力问题；3.关于嘉国公司、陈世国、陈新强在本案中承担责任的问题；4.关于货币补偿数额、搬家安置过渡费、违约金、保函费用的认定问题。一、关于陈明刚、刘丽丽的诉讼主体是否适格的问题。案涉土地的集体土地使用权由陈明刚及其父母陈义强、王翠凤合法取得，同时，陈义强、王翠凤又将本属于自己的土地使用权转让给了其家庭成员陈明刚。之后，陈明刚与刘丽丽共同出资建成了案涉房屋，且该房屋在报建过程中，陈明刚办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案证。陈明刚、刘丽丽在对案涉房屋及土地的取得过程中，并不违反相关法律、法规的强制性规定，故陈明刚、刘丽丽在本案中作为原告的诉讼主体适格。二、关于案涉《拆迁合同》《物业协议》《补充协议》的合同效力问题。一审认为，案涉《拆迁合同》《物业协议》《补充协议》合法有效，理由如下：1.案涉合同、协议系双方当事人因拆迁还建而形成的产权调换、经济补偿的拆迁安置协议，均为双方当事人真实意思表示；2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，土地征收的主体为政府机关，但集体土地在被政府征收之前，并不影响本案中的陈明刚、刘丽丽与嘉国公司签订的拆迁合同、协议；3.被拆迁人陈明刚、刘丽丽作为基本生活保障的房屋被拆除后，其依据合同、协议要求回迁安置和补偿系其生存的需要，与物权法、合同法基本原则不悖，其与集体性质土地上的房屋买卖有着本质的区别；4.案涉房屋早已由嘉国公司的分支机构毛陈项目部拆除，事过境迁后嘉国公司主张案涉合同、协议无效，其行为不能体现合同法中诚信的原则，也不利于保护遵守、履行合同的相对人；5.由于案涉拆迁地块被拆迁户人数众多，如果认定合同、协议无效，极有可能引发一系列不良后果。综上，一审认定案涉合同、协议有效，对嘉国公司辩称合同无效的意见，一审依法不予支持。三、关于嘉国公司、陈世国、陈新强在本案中承担责任的问题。本案中的毛陈项目部系嘉国公司依法成立的分支机构，其不具备法人资格，且该项目部已注销，嘉国公司应对毛陈项目部在注销前签订的协议履行相应的义务，故嘉国公司应对陈明刚、刘丽丽承担拆迁还建及补偿的义务。陈世国、陈新强在本案中履行的是连带保证担保责任，且没有约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担担保责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。由于案涉协议的履行届满期限为2017年12月31日，陈明刚、刘丽丽现在起诉要求陈世国、陈新强履行连带保证责任，已超过了保证期间，故陈世国、陈新强在本案中免除连带保证责任。四、关于货币补偿数额、搬家安置过渡费、违约金、保函费用的认定问题。按照案涉《拆迁合同》的约定，毛陈项目部应在签订合同之前一次性支付1450000元的门面装修费，三年的搬家过渡费105000元，二项共计1555000元。而毛陈项目部于2014年6月24日支付了1620000元，二者相差65000元。该65000元嘉国公司陈述为支付的其他费用，陈明刚、刘丽丽陈述为陈明刚委托毛陈项目部代为收取其同栋购房户的下欠购房尾款，与毛陈项目部给付的补偿款无关。一审认为，65000元在本案合同及协议中均无提及，此款与本案的事实无关联性，该款在本案中不作处理。2018年10月16日，嘉国公司支付给陈明刚、刘丽丽的35000元，一审认为此款不应为再行支付的过渡费，而是支付的货币补偿款，此款应在总的货币补偿款中抵扣。理由如下：从案涉《拆迁合同》《补充协议》的表述可以看出，嘉国公司应于2017年12月31日前还建房屋；2017年12月31日后不能还建房屋的话，执行货币补偿7588800元（补充协议表述），上述两份协议是并列关系，但不能同时适用，且陈明刚所诉也是请求按《补充协议》履行，故本案陈明刚、刘丽丽只能按《补充协议》主张其权利，那么嘉国公司于2018年10月16日支付给陈明刚、刘丽丽的35000元应认定为货币的补偿款。综上，嘉国公司应支付陈明刚、刘丽丽货币补偿款7588800元，扣除已支付的35000元，还下欠7553800元未付。同时，陈明刚、刘丽丽主张由嘉国公司继续履行支付2018年7月4日至2019年7月3日的搬家安置过渡费35000元及按相同标准计算自2019年7月4日起至上述房屋拆迁补偿款付清止的搬家安置过渡费的诉讼请求，因该诉讼请求未在《补充协议》中表述，故对该项诉讼请求一审依法亦不予支持。五、关于违约金的问题。由于嘉国公司没有依约交付还建房屋，也没有按期支付相应的货币补偿，存在着违约行为，按照协议的约定应支付相应的违约金。《补充协议》约定，若延期支付，按总价的每日千分之一标准支付违约金。该协议约定的违约金明显过高，且嘉国公司也请求予以调整，由于嘉国公司延期支付货币补偿款行为，主要给陈明刚、刘丽丽造成的损失为利息损失，故一审认定嘉国公司支付违约金的标准为：以下欠7553800元为基数，自2018年1月1日起计算至该款全部支付完毕之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。六、关于陈明刚、刘丽丽提出的保函费用的问题。因该费用不是本案的诉讼费用，也无合同约定应由嘉国公司承担，故对陈明刚、刘丽丽请求由嘉国公司承担保函费用的诉讼请求，一审依法不予支持。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、嘉国公司于判决生效之日起三日内向陈明刚、刘丽丽支付房屋拆迁货币补偿款7553800元。二、嘉国公司于判决生效之日起三日内向陈明刚、刘丽丽支付违约金（违约金的计算标准：以7553800元为基数，自2018年1月1日起计算至该款全部支付完毕之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回陈明刚、刘丽丽的其他诉讼请求。上述应付款项，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费87367元，简易案件减半收取计43683.50元，诉讼保全费5000元，两项合计48683.50元，由嘉国公司负担40000元，陈明刚、刘丽丽负担8683.50元。二审中，本院组织当事人举证质证。当事人均未提交证据。经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。另查明，陈明刚、刘丽丽与毛陈项目部及陈世国、陈新强签订的《拆迁合同》约定：“乙方同意将其所有的位于毛陈镇环北公寓的房屋及门面交由甲方拆迁还建。根据国家有关法律法规及现场房屋实际情况……达成如下协议”“四、房屋两证（房产证、国有土地证）手续：1.甲方还建给乙方的门面及住房两证（房产证、国有土地证）由甲方负责办理到乙方或者乙方指定名下”。本院认为，陈明刚、刘丽丽与嘉国公司、陈世国、陈新强因房屋拆迁补偿协议的履行发生争议，符合房屋拆迁安置补偿合同纠纷的法律特征，故本案一审定性为房屋拆迁安置补偿合同纠纷是正确的。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的焦点：1.《拆迁合同》《补充协议》是否有效；2.是否应采信嘉国公司一审提交的第二组证据。一、《拆迁合同》《补充协议》有效。1.案涉合同、协议系双方当事人因拆迁还建而形成的产权调换、经济补偿的拆迁安置协议，均为双方当事人真实意思表示，当事人约定依法拆迁还建，未违反法律禁止性规定。2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，土地征收的主体为政府机关，但集体土地在被政府征收之前，并不影响本案中的陈明刚、刘丽丽与嘉国公司签订的拆迁合同、协议。嘉国公司还建给陈明刚、刘丽丽的门面及住房两证（房产证、国有土地证）由嘉国公司负责办理，属于嘉国公司应当履行的合同义务。一审认定案涉合同、协议均为有效是正确的，本院予以确认。嘉国公司的该项上诉理由本院不予采信。二、嘉国公司一审提交的第二组证据孝感市人民政府《关于加强孝感城区国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》规定的是国有土地上房屋拆迁的政府征收等行政行为，不适用于当事人意思自治的民事行为、不能作为认定本案案涉房屋价值的依据。陈明刚、刘丽丽与毛陈项目部、陈世国、陈新强签订《拆迁合同》《补充协议》均属当事人真实的意思表示，合法有效，各方当事人均应履行合同义务。对嘉国公司的该上诉理由本院不予采信。综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，依法应予维持。嘉国公司的上诉请求本院予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费87367元由湖北嘉国置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二〇年八月三十日书记员  董艳乐