淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初2666号原告：刘全，男，1965年2月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：吴文贵，江苏拓力律师事务所律师。委托诉讼代理人：厉天浩，江苏拓力律师事务所律师。被告：孙振嘉，男，1996年3月3日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：许翠香，女，1968年4月9日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：任政宇，江苏宗泽律师事务所律师。原告刘全与被告孙振嘉、许翠香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行审理。原告刘全委托诉讼代理人厉天浩，被告孙振嘉、许翠香及其委托诉讼代理人任政宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘全向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2020年5月14日签订的房屋买卖合同；2、两被告双倍返还原告定金10万元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2020年5月14日，原告刘全与被告许翠香达成房屋买卖意向，双方签订《房屋买卖合同》，约定将被告孙振嘉所有的位于淮安市清江浦区南侧，启秀路西侧房屋出售于原告，房屋总价款为68.5万元，因两被告系母子关系，且被告许翠香将涉案房屋网签合同留置原告处，故对代理人身份未怀疑。原告当日支付被告许翠香购房定金5万元，被告应该于合同签订当日将涉案房屋交付原告，双方同时又签订《补充协议》，但是被告一直借口推脱，拒不交付房屋，经原告多次催告，被告许翠香以涉案房屋系被告孙振嘉所有，被告孙振嘉不同意出售为由拒绝履行涉案合同。为维护原告合法权益，提起本案诉讼。被告孙振嘉、许翠香辩称：两被告未构成根本违约，我方现愿意继续履行合同，待原告支付首付款后交付房屋。原告在签订合同时明知被告许翠香不是房屋所有权人仍与其签订购房合同，存在缔约过失责任，且原告应该在被告许翠香明示其无代理权限后，与被告孙振嘉进行沟通，而原告怠于履行沟通义务，致使房屋无法实际交付，违约责任应该由原告负担；合同中关于房屋交付的约定不符合常理，一般的房屋买卖购房中，应当买方主要购房款履行完毕后才进行交房，而本案合同却约定签订当天即交付房屋，明显不符合交易习惯。本院经审理认定事实如下：原告刘全系淮安安享家房地产经纪有限公司（以下简称：安享家公司）法定代表人，安享公司经营范围为：房地产开发经营；房地产经纪；房地产评估；房地产咨询等。被告孙振嘉、许翠香系母子关系。2017年12月10日，被告孙振嘉（买受人）与案外人淮安力天房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，购买位于淮安市清江浦区西侧友创力天尚城18幢2402号房。目前，涉案房屋尚未取得房屋产权证。2020年5月14日，被告许翠香以被告孙振嘉（甲方，出卖方）名义与原告刘全（乙方，买受方）、张鹏（丙方，居间方）签订《房屋买卖合同》一份，载明：甲方愿意将坐落于友创力天尚城18#2402室房屋及室内设施、车库一起出售给乙方，房屋产权面积为91.4平米；甲乙双方协商后该房屋实际成交价为68.5万元，乙方于2020年5月14日向甲方交付购房定金5万元，除购房定金外购房款人民币25万，乙方委托丙方代为办理38.5万元贷款；双方约定于2020年5月14日之前甲方必须交给乙方房屋；甲乙双方约定2020年6月15日之前乙方一次性付清所有首付款，剩余房款等此房满2年。关于违约责任，双方约定甲方违约的：（1）赔偿乙方购房定金两倍；（2）赔偿此房屋总售价的30%的违约金给乙方；（3）赔偿乙方已经缴纳的各项费用；（4）按此房价2%的金额作为中介费给丙方。合同尾部，被告许翠香在甲方处签字“孙振嘉、许翠香”并在自己姓名处摁手印认，原告刘全在乙方处签字并摁手印确认，淮安安享家房地产经济有限公司（以下简称“安享公司”）在丙方处盖章确认。同日，原告刘全与被告许翠香另外签订《补充协议》一份，载明：“1、甲方把钥匙交付给乙方装修期间，如发生意外事故，由乙方全权承担，与甲方无关”；2、乙方在装修期间和装修后，如乙方发生违约金甲方不承担乙方装修的一切费用，如甲方发生违约甲方承担乙方装修的一切费用；3、乙方在过户后，退还甲方多交的物业费用。上述协议签订后，原告刘全通过民生银行向孙开辉（被告许翠香丈夫）转账5万元。2020年5月17日，原告刘全向被告许翠香发送信息一条，载明：“……现我方要求你方自收到本信息后三日内按照合同约定交付房屋，逾期视为根本违约，我方将行使合同解除权”，被告许翠香回复：“刘全：贵方于2020年5月14日来我处商讨购房事宜，我将房屋买卖合同给贵方审阅并明确告知涉案房屋产权非本人，而且我并未有真实产权人的书面委托，在贵方要求下，你我签订相关协议，事后真实产权人并未同意追认，因此我双方签订的协议应属无效协议，我方同意退还相关费用，望贵方在三天之内来我处领取相关费用，逾期由此产生的损失由贵方自担”。另查明，签订房屋买卖合同及补充协议当日，被告许翠香仅持有孙振嘉与开发商签订的《商品房买卖合同》，无被告孙振嘉的授权委托书。2020年7月9日，原告刘全提供《购房资格证明》一份，载明其本人在淮安符合新购一套住房规定。本案在审理过程中，被告孙振嘉同意以合同价格继续出售房屋，但原告刘全表示不同意继续购买涉案房屋，坚持主张两被告违约并要求双倍返还定金。对此，两被告房屋卖合同不履行的情况下，同意返还5万元定金。以上事实，有《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、短信、收条、电子银行业务回单、《购房资格证明》以及原、被告当庭陈述载卷证明。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告刘全与被告许翠香就被告孙振嘉所有的房屋签订买卖合同，其时被告许翠香虽然未取得被告孙振嘉的授权，但该合同属有效合同，但对被告孙振嘉不发生法律效力。本案在审理过程中，被告孙振嘉同意继续以合同价款出售涉案房屋，原告刘全不愿继续购买该房屋，并坚持要求解除双方的房屋买卖合同。对此，两被告同意解除合同并返还定金5万元，对此，本院照准。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告刘全作为从事房屋房地产经纪的专业公司法定代表人，对于二手房屋买卖流程、条件等比常人更熟悉知晓，但是原告刘全在明知涉案房屋系被告孙振嘉所有，被告许翠香并非房屋所有人且无被告孙振嘉授权的情况下，仍然与被告许翠香签订房屋买卖合同，主观上存在过错。合同约定原告在仅支付5万元定金的情况下即要求对方在签订当日交付房屋，明显违背常理。现原告刘全以被告许翠香构成表见代理为由，要求承担两被告双倍返还定金的违约责任，依据不足，本院不予支持。被告许翠香明知自己不享有涉案房屋所有权仍签订涉案房屋买卖合同并收取定金，对合同的解除负有过错。因此，被告许翠香应按照年息4.75%标准支付原告刘全自2020年5月14日起至实际返还之日止的利息。两被告虽为母子关系，但涉案房屋系被告孙振嘉个人所有，被告许翠香在没有被告孙振嘉授权的情况下与原告刘全签订的合同，其效力不及于被告孙振嘉。因此，原告刘全要求被告孙振嘉承担还款及赔偿责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘全与被告许翠香于2020年5月14日签订的《商品房买卖合同》；二、被告许翠香于本判决生效之日起十日内一次性返还原告刘全定金5万元，并以5万元为基数按照年息4.75%标准自2020年5月14日起支付利息至款项返还之日；三、驳回原告刘全其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告刘全负担525元，被告许翠香负担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二〇年八月二十日法官助理 朱惠娟书 记 员 邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。