广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1427号上诉人（原审被告）：高州市杰品百货有限公司。住广东省高州市*************。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：邱永海，广东海日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李燕华，女，汉族，1976年9月15日出生，住广东省茂名市茂南区*****。上诉人高州市杰品百货有限公司因与被上诉人李燕华租赁合同纠纷一案，不服高州市人民法院（2019）粤0981民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高州市杰品百货有限公司委托诉讼代理人邱永海、被上诉人李燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高州市杰品百货有限公司上诉请求：1、依法撤销《广东省高州市人民法院(2019)粤0981民初286号民事判决书》[以下简称《一审判决》]第三项，改判上诉人无需返还租金31232.2元和押金10000元给被上诉人；2、判决一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、《一审判决》认定被上诉人不存在违约行为，该认定显属认定事实错误。理由如下：首先，依据上诉人与被上诉人双方于2018年5月18日签订的《杰品广场租赁合同》第一条第2款的约定，上诉人将涉案租赁物出租给被上诉人是用于经营化妆品等(一切经营范围与营业执照为准)。而被上诉人在一审中提交的营业执照，可以证实被上诉人承租涉案租赁物是用于经营化妆品的。但在一审审理过程中，上诉人已申请三位证人出庭作证，证实被上诉人因擅自将涉案租赁物转租给他人经营特卖(清仓)毛衣的生意，已改变了涉案租赁物的使用性质。又依据上诉人与被上诉人双方签订的《杰品广场租赁合同》第六条第5款“租赁期间，乙方不得擅自改变铺位的使用性质和建筑建构，如要改变使用性质或建筑结构是须书面向甲方申请，得甲方书面同意后......”的约定，被上诉人在没有书面征得上诉人的同意便擅自改变涉案租赁物使用性质的行为已构成了违约。其次，由于被上诉人于2018年11月将涉案租赁物转租给他人在商场内吆喝叫卖经营特卖(清仓)毛衣生意的行为，已严重影响了其他租户的正常经营，并损害了上诉人的声誉。依据《杰品广场租赁合同》第六条第3款“乙方在经营期间，......严禁制造噪音，严禁在商场内吆喝叫卖......”的约定，被上诉人擅自涉案租赁物转租给他人在商场内吆喝叫卖经营特卖(清仓)毛衣生意的行为已构成违约。显然，在本案中，被上诉人存在严重的违约行为。二、《一审判决》认定上诉人以锁门、拆招牌的形式阻止被上诉人经营，已构成严重违约。该认定显属认定事实错误。根据三位证人的证言证实，被上诉人于2018年11月自行搬离租赁物，清空店铺，已以实际行动表明解除上诉人与被上诉人双方签订的《杰品广场租赁合同》。所以上诉人才依据合同约定于2018年12月已将涉案租赁物收回，上诉人将涉案租赁物收回后才锁门，并没有以锁门、拆招牌的形式阻止被上诉人经营。所以上诉人并没有任何的违约行为。显然，《一审判决》认定上诉人存在违约行为显属认定事实错误。三、《一审判决》认定涉案合同的解除是因上诉人的违约行为所致，因此上诉人应承担相应的违约责任，从而判决上诉人需返还租金31232.2元、押金10000元给被上诉人，该项判决欠缺事实依据。首先，被上诉人存在擅自改变租赁物的使用性质、损害了其他租赁者的正常经营、损害上诉人声誉的严重违约行为。上诉人依据《杰品广场租赁合同》第八条第2款“乙方有下列违约行为之一者，甲方可随时单方解除本合同，收回铺位，租赁保证金不予退还，乙方还须向甲方支付合同期限内合同总租金金额的30%作为违约金。”第4项“未经甲方同意，擅自改变本合同约定的经营项目和内容，严重损害第三方利益，或发生其他行为以致严重损害杰品商业广场良好形象和声誉......”的约定，可收回铺位，无需退还租赁保证金及被上诉人须支付违约金给上诉人。但因被上诉人已搬离了涉案租赁物，以实际行动解除涉案合同。上诉人便依据《杰品广场租赁合同》第八条第2款的约定收回铺位，不予退还租赁保证金给被上诉人。其次，上诉人是依据合同将涉案租赁物收回，没有存在违约行为，又因被上诉人已经使用了租赁物且存在违约在先，所以涉案的损失不应由上诉人承担，而应当由被上诉人承担。以上，《一审判决》判决上诉人需返还租金31232.2元、押金10000元给被上诉人，该项判决欠缺事实依据，依法应予改判。综上所述，《一审判决》认定事实不清，判决明显不公，该判决严重损害了上诉人合法权益。因此，上诉人特依法提出上诉，望二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。李燕华辩称：一审出庭作证三位证人是上诉人的员工，他们是上下级关系，可信力低，不能认定被上诉人构成违约行为。没有证据证明转租他人。上诉人叫保安上锁和拆除被上诉人商铺，有三次报警回执为证。在合同期内，上诉人强行收回商铺转租他人。希望法院能作出公正判决。合同证据证实还没到期。根据《合同法》第97条，上诉人应当承担相应的法律责任。李燕华向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认原、被告2018年5月18日签订的《杰品商业广场租赁合同》为有效合同；2.判决被告立即停止阻止原告正常经营的侵权行为；3.判决原、被告继续履行合同；4.判决被告赔偿原告无法经营的损失暂计至起诉之日租金损失5000元，经营损失30000元。合计损失35000元(如因被告继续侵权无法继续经营造成损失，原告将计至被告停止侵权之日止)；5.本案的一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.梁某1为茂名市兴发服饰有限公司、被告高州市杰品百货有限公司的实际经营者、法定代表人。2.2008年7月25日，高州市供销合作联社(作为甲方)与茂名市兴发服饰有限公司(作为乙方)签订了《商场租赁合同书》一份，该合同约定，甲方将其所有的位于高州市*******万友购物城1-3楼商场出租给乙方，租期为2009年2月18日至2024年2月15日。该合同还约定，乙方在租赁期内可采取多种经营模式，可招商引资、联营或分租。高州市供销合作联社、茂名市兴发服饰有限公司及双方的法定代表人分别在合同的甲方、乙方处盖章、亲笔签名。2017年茂名市兴发购物广场把涉案租赁物转租给高州市杰品百货有限公司。因茂名市兴发服饰有限公司与高州市杰品百货有限公司的法定代表人均为梁某1，故双方口头商定转租事宜，没有签订书面合同。3.2018年5月18日，原告李燕华(作为乙方)与被告高州市杰品百货有限公司(作为甲方)签订了《杰品商业广场租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于高州市*******杰品广场一层1FA112号商铺出租给乙方从事经营化妆品等(一切经营范围与营业执照为准)；租赁期限为3年即自2018年5月19日至2021年5月18日止；场地交付日期2018年5月19日，装修免租期至2018年6月18日，从2018年6月19日起计算租金；租金为每月5000元(须一次性交清当年的租金)，租赁保证金为10000元(须于合同签订之日一次性支付)；合同还约定，租赁期间如经营不善，乙方可以转让或转租给第三方。双方还约定了双方责任及违约责任、合同终止或解除的条件等。被告在该合同的甲方处盖章、法定代表人梁某1签名，原告在该合同的乙方处亲笔签名捺印。4.2018年5月18日，原告向被告交付2018年6月19日至2019年6月18日的租金合计60000元，及租赁保证金10000元。被告向原告交付了商铺。2018年6月22日原告进场经营美容、美发化妆等至2018年8月31日。5.2018年8月31日后，因市政修路导致生意不好，原告逐步清货装修。2018年12月9日，被告以原告欲转租给别人经营毛衣，影响商场环境为由，由被告保安锁住涉案商铺，后来又叫保安黄廷富拆除原告的广告牌，张贴招租公告，强行收回涉案商铺。原告于2018年12月9日、2018年12月28日、2018年12月30日三次报警处理。公安机关以属民事纠纷为由不作处理。为此原告李燕华提起本诉，请求法院支持其诉讼请求。一审法院认为，案涉的《杰品商业广场租赁合同》，是原、被告双方真实的意思表示，内容没有违反法律或行政法规强制性规定，是合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”合法有效的合同双方当事人都应共同遵守。从本案查明的事实来看，原告与被告约定的租赁期限未到期，又已缴交了租赁费用，原告具有继续经营涉案商铺的权利。被告自2018年12月9日起以锁门、拆招牌的形式阻止原告经营，其目的是强行收回案涉店铺，其行为已构成严重违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)、(四)项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。由于被告的违约行为，原告已不能继续经营涉案商铺，合同的目的已不能实现，且对解除合同，双方无异议。原告请求解除合同，有事实与法律依据，予以支持；因原告于2019年7月11日提出解除合同，确认双方已于2019年7月11日解除于2018年5月18日签订的《杰品商业广场租赁合同》。被告辩称双方的合同已于2018年11月解除，无证据证实，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，涉案合同的解除是因被告违约所致，因此被告应承担相应的违约责任。尽管双方合同在2019年7月11日才解除，但被告以锁门、拆招牌等方式阻止原告经营，致使原告自2018年12月9日至合同解除前不能使用涉案商铺，失去对租赁物的经营权，被告应退回此期间的租金给原告。原告已缴纳了2018年6月19日至2019年6月18日的租金60000元，原告可实际使用商铺至2018年12月9日，实际使用商铺5个多月。被告应把2018年12月10日至2019年6月18日的租金退回给原告。按一年租金60000元计日租金为164.38元，被告应退还原告租金31232.2元（164.38元／日×190日）；原告请求退还租金60000元，证据不足，对超出部分，不予支持。同时由于被告违约收回商铺，被告也应把租赁保证金10000元退回给原告。原告请求被告退保证金予以支持。原告要求被告赔偿其经营损失19万元、装修费用6万元。原告提供的显示了原告6月22日至8月25日的进货记录。被告对该证据有异议。《进销存帐》仅有日期、商品名称及价格，没有进货人签名，仅凭此证无法确定是原告进货，且进货时原告仍在经营，原告未有提供销售数据，原告以进货金额来索赔，证据不足；原告请求装修费用60000元，提供了《装修材料明细表》予以佐证。该明细表仅罗列了水电工程、泥水工程、刮灰工程、木工工程、门面广告木工的名称规格，没有工程地点，没有付款记录，无法确定装修材料用于涉案商铺及是否实际支出。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对原告要求被告赔偿其经营损失19万元、装修费用6万元诉讼请求不予支持。被告辩称因原告欲转租他人经营毛衣，为防止外人扰乱商场的经营秩序，而采取了锁门的措施，并不是阻止原告经营。被告请求出庭作证的三位证人均是被告的员工，与本案被告是上下级关系，其证言可信性程度较低，被告又未能提供更多的证据证实原告有转租店铺及扰乱商场的经营秩序的行为，对被告的上述答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认原告李燕华与被告高州市杰品百货有限公司于2018年5月18日签订的《杰品广场租赁合同》合法有效；二、解除原告李燕华与被告高州市杰品百货有限公司于2018年5月18日签订的《杰品广场租赁合同》；三、限被告高州市杰品百货有限公司于本判决发生效之日起五日内向原告李燕华返还租金31232.2元、押金10000元，合计41232.2元；四、驳回原告李燕华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，由原告李燕华负担4506元，被告高州市杰品百货有限公司负担3244元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点是：被上诉人李燕华与上诉人高州市杰品百货有限公司于2018年5月18日签订的《杰品商业广场租赁合同》在履行过程中，哪一方属违约方以及上诉人高州市杰品百货有限公司是否应退还因违约造成被上诉人李燕华无法经营的租金、租赁保证金给被上诉人李燕华。本院评述如下：一、被上诉人李燕华与上诉人高州市杰品百货有限公司于2018年5月18日签订的《杰品商业广场租赁合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被上诉人李燕华依合同约定履行了相关义务，上诉人高州市杰品百货有限公司违反合同规定阻止被上诉人经营，其行为导致被上诉人李燕华不能继续经营涉案商铺并造成合同的目的不能实现。一审判决双方解除合同处理正确。《杰品商业广场租赁合同》的解除是因上诉人违约所致，应承担相应的违约责任。二、被上诉人李燕华已缴纳了2018年6月19日至2019年6月18日的租金60000元，可实际使用商铺至2018年12月9日，实际使用商铺5个多月。高州市杰品百货有限公司应把2018年12月10日至2019年6月18日的租金退回给李燕华。一审判决按一年租金60000元计至日租金164.38元，高州市杰品百货有限公司应退还李燕华租金31232.2元及租赁保证金10000元正确，本院予以支持。综上所述，高州市杰品百货有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费831元，由高州市杰品百货有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 文审 判 员  徐忠圣审 判 员  欧卫慧二〇二〇年八月十二日法官助理  董世宁速 录 员  郑子妍