广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5430号原告（反诉被告）：广州珠江建设发展有限公司，住所地广州市越秀区环市东路476号之一10-17层。法定代表人：卢志瑜，职务董事长。委托诉讼代理人：朱凤兰，广东骏通律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑余青，广东骏通律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吴瑞生，男，1955年7月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴嘉伟（被告儿子），男，1987年2月2日出生，身份证住址广州市越秀区。原告广州珠江建设发展有限公司与被告吴瑞生房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员蔡永辉独任审理。原告的委托诉讼代理人朱凤兰、郑余青，被告吴瑞生及其委托诉讼代理人吴嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告对广州市越秀区东风东路农本新村3号103房按照各自所有的房屋建筑面积8.9563平方米和40平方米的比例按份共有，并按照该比例对房屋依法享有占有、使用、收益和处分权；2.判令被告协助原告按前述按份共有面积办理广州市越秀区东风东路农本新村3号103房的房屋产权证；3.判令被告向原告支付2017年1月7日至起诉之日2020年1月6日（以实际立案之日为准）止居住在原告享有对广州市越秀区东风东路农本新村3号103房的8.9563平方米产权面积的房屋占有使用费13319.7元以及逾期支付使用费的利息损失957.53元（房屋占有使用费按广州市房屋租赁管理部门发布的同期同等地段租金参考价计算，其中2017年1月7日至2017年12月30日按每月每平方44元计算；2018年1月1日至2020年1月6日按每月每平方米40元计算；以上合计13319.8元；利息以当期欠付房屋占有使用费未计算基数，自2017年1月7日至2019年8月19日，按中国人民银行一年贷款利率计，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算，暂计至2020年1月6日，实际应计至房屋占有使用费用本息付清止）。事实和理由：原告经市城市规划局（80、89）城地批字第362、03号文批准，并经市房地产管理局房征字第××号通告，征用东风东路农本新村等路段房屋新建统建楼。1989年12月8日，原告与钟贵（己故）、被告签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》（下称《拆迁安置协议》〉，约定：原告拆除钟贵所有的位于原××东××号的房屋（房屋建筑面积为19.88平方米），在原告兴建的东风东路农本新村六号首层产权安排使用面积32平方米的套间给钟贵回迁居住，比原房屋使用面积多出14.76平方米，双方同意进行产权交换时安排回迁建筑面积按80%换算为使用面积，超出原拆除建筑面积部分由钟贵以人民币600元平方米向原告购买；原告负责办理产权登记手续和费用。据此协议折算，约定应回迁给被告的房屋建筑面积为40平方米。1994年10月21日，原告与钟贵签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》（下称《产权补偿协议》〉，约定原告提供自有位于广州市东风东路农本新村原地新建宿舍大楼第二层楼建筑面积为19.88平方米的房屋，作为拆迁钟贵原址房屋的产权补偿。该协议在广州市房地产管理局办理鉴证备案。1997年12月1日，原告安排被告回迁到涉案房屋广州市越秀区东风东路农本新村3号103房，并实际居住使用至今。经广州市房地产测绘所测量，涉案房屋实测建筑面积为48,9563平方米，超出双方约定回迁建筑面积8,9563平方米。后钟贵去世，其继承人为被告吴瑞生。原告认为，原告与钟贵、被告签订的《拆迁安置协议》和《产权补偿协议》均为合法有效协议。因钟贵己死亡，其在上述协议的权利义务由其继承人承继。因双方协议未就超出约定回迁面积的8,9563平方米建筑面积进行权属约定，该超出面积产权部分归属原告，应由原告与被告对涉案房屋按各自持有产权面积按份共有，原告有权要求被告共同办理产权证，并就使用属于原告面积部分向原告支付房屋占有使用费及利息。被告回迁涉案房屋至今22年，经原告与被告多次协调未能就产权共有、办理产权证、房屋使用费结算达成一致，拖延至今未能妥善解决。因此，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，认为其缺乏事实和法律依据，理由是：原告拆迁房子，作为一个整体，双方不存在一般意义上的房屋买卖关系，签署拆迁安置协议时，约定了拆迁安置和产权交还是以一套房屋为调换，协议中完全没有体现双方有对涉案房屋进行共有、分割、租赁使用的合议表示和文字约定，甲方认为拆迁安置协议中第9条第2款中，同意回迁的房屋面积为32平方米使用面积，在交还产权时建筑面就按80%换算使用面积，甲方用此推算认为得出40平方米的建筑面积的说法，但实际测量为48.9563平方米，40平方米并没有文字约定在拆迁协议中，80%只是换算率，没有量化购买面积数量，因为实测是48.9563平方米，假如按照80%换算为使用面积就应该是39.165平方米，但实际测量涉案房屋的使用面积是32平方米，故80%不能作为推算出40平方米的依据，合同也没有约定。对于甲方提出争议的8.9563的部分，其属性是拆除原产19.88平方米建筑面积后，约定回迁安置套间32平方米使用面积的套外增大面积部分。根据合同是有约定购买价格，是根据拆迁安置协议以600元每平方米的建筑面积价格向原告购买，原告主张与被告按份共有办理共有产权证，以8.9563平方米分摊面积在不确定区间的套内面积，房产权属内主张按份共有，并收取占用费，占回迁房、原产补偿面积、新增购买面积总体达18%的房屋产权，属于无约定无法律法规的产权侵占，并有及后无限期向被告收取占用费的意图，违反当初双方订立拆迁安置协议的本意。因此希望法院驳回其请求。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告依照《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》合同约定协助被告办理涉案房屋广州市越秀区东风东路农本新村3号103房建筑面积48.9563平方米的房屋产权证；2.判令原告按《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》约定负责办妥房屋产权证的全部费用（含地税、土地出让金等）。事实和理由：原告征用东风东路农本新村等路段房屋新建七层大楼。1989年12月8日，原告与钟贵、被告签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》（下称《拆迁安置协议》），合同约定：原告拆除钟贵所有的位于原××东××号的房屋（房屋建筑面积为19.88平方米），在原告兴建的东风东路农本新村六号首层产权安排使用面积32平方米的套间给钟贵回迁居住，双方同意进行产权交换时安排回迁建筑面积按80%换算为使用面积，超出原拆除建筑面积部分由钟贵以人民币600元/平方米向被原告购买（合同没有购买数量限额的约定），原告负责办妥全部房契手续及费用。据此协议折算，约定应回迁给被告的房屋建筑面积为40平方米，对应使用面积为32平方米。安置合同文本是原告草拟制定的。据合同法第八条：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方在1989年签订的安置协议，真实，合法，双方承认。合同约定回迁32平方使用面积，对应40平方建筑面积回迁，是回迁建筑面积数量的约定，是双方真实意思的表示，合同合法成立并生效(被告已付款购买40平方内回迁增大部分建筑面积)，是受法律保护的合同约定。回迁建筑面积单方面增大8.9563平方米，不是合同双方1989年签订合同时所预见的结果，是原告在履行合同的过程中单方增大回迁的面积，对此增大部分不按合同中的唯一双方约定的价格结算，对被告办理房屋产权证的要求全不接待，多年后要求被告以现时市场价格购买，属于强买强卖行为。依据合同法尊重当事人意思自治的原则，有约定按约定，无约定按法定原则，则48.9563平方米建筑面积回迁是不符合合同约定的回迁面积数量，是原告单方面意思安置造成的，是违反合同约定履行的事实状况，依合同法107条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿等违约责任，据此，原告理应负责合同约定的责任。拆迁安置回迁涉案房屋为一个整体，双方不存在一般意义上的房屋买卖关系，签署《拆迁安置协议》时协议内容明确拆迁产权调换的房屋是以套作为调换的，协议中完全没有体现双方有对涉案房屋进行共有分割、租赁使用的合意表示和文字约定。原告主张与被告办理共有产权证，以8.9563平方米分摊等面积作为不确定区间的房产权属共有并收取费用，占回迁房屋原产补偿面积、新增购买面积总体近20%的房产权属，属无约定无法律依据的强买强卖，有侵占原产意图，违反当初双方订立《拆迁安置协议》的本意。回迁多出的套外8.9563平方分摊面积挂靠在被告名下，其属性也是拆除原产后回迁增大面积的一部分，而合同是没有房产证按份额共有的约定。原告单方面背离合同约定，增大回迁户套外的分摊建筑面积，并诉讼要求按份额共有，让被告在不确定的区间面积里，租赁户外单方面增大的分摊面积份额，企图永久性地占有回迁户业权利益，房屋不能随意分割，单方原因造成面积增大，也不应以此作为共有的理由，导致作为回迁户的被告失去对房子完整物权的权利受损。明显是对被告不公平，不公正，且无法律依据。理应参照适用双方合同唯一约定的价格，由被告以合同约定价格600元/平方米购买回迁增大的8.9563平方面积，产权归属被告名下。原告单方原因造成的合同约定面积增大，该责任不应由被告承担。《拆迁安置协议》原告没有按规定在广州市房屋管理局办理鉴证备案，被告、原告向法院提交的合同文本，均没有房管局的鉴证备案签章。原告提供的合同版本上，有农本新村地块房产开发项目挂靠人向汝洪作为代理人的签名，被告的合同版本上没有，两份合同上均没有原告法人代表林广生的签名。法人代表变更为张穗明。合同约定1991年6月30日前完成的回迁工程，由于停工烂尾，导致拆迁户回迁无期，原告有违反合同约定的责任。1991年至1994年间被反诉人一直拖欠全体回迁户临迁费（至现在仍欠回迁人员4年的临迁费拒付）。全体回迁户及商品房购买户群众多次上访住建公司无果后，联名书信给市政府有关部门寻求解决（详见证据3-1)。1995年原告与司法厅合作申请批地，当时在工地，项目挂靠人向汝洪已建成回迁的大楼框架5层。《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》（下称《产权补偿协议》)是被制造合同的人单方订立冒签的合同，违反被告与原告签订《拆迁安置协议》时的双方本意约定，有以合法形式的征收补偿合同掩盖非法目的主观意图，被告不承认此协议，亦不追认。事实上，钟贵和被告和全体农本新村回迁户一样，从未得悉此份《产权补偿协议》，直至2018年2月27日，被告以继承名义向广州市房地产档案馆调档，才获此《产权补偿协议》的复印件。与1989年签订的《拆迁安置协议》对比，发现以下协议被单方面更改:钟贵名字是制造合同的人冒签的（钟贵是文盲，有派出所出具证明);《产权补偿协议》未见有被告签名；《拆迁安置协议》签订的主要约定内容在《产权补偿协议》中被删除，只有原产19.88平方米被保留；协议中约定的回迁使用面积32平方米、增大面积以每平方米建筑面积600元价格购买的约定被删除；负责办妥全部房契手续及费用的约定被删除；《拆迁安置协议》中约定的回迁时间在《产权补偿协议》中被单方面从1991年6月30日改变成1995年12月30日（原告建筑工程烂尾停工4年，单方修改回迁时间，违反《拆迁安置协议》双方本意约定，有逃避延误回迁工作的责任）；《拆迁安置协议》中约定的回迁地址在《产权补偿协议》中被原告单方从首层套间改变成二层套间，《产权补偿协议》回迁地址有误。《产权补偿协议》是原告单方订立的，违反被告与原告签订《拆迁安置协议》时的双方本意约定，有以合法形式的征收补偿合同掩盖其非法目的主观意图，因此被告不承认此《产权补偿协议》。在实际回迁过程中，双方都是依据《拆迁安置协议》来履行双方的回迁约定。钟贵是1933年在农本新村出生的贫下中农，毕生未接受过任何文化教育，名字也不会写的，从未认识一个字，从未进入过单位工作，无退休无医保享受，是典型的文盲公民。农本新村拆迁开发项目的《产权补偿协议》，全体回迁户在2018年前，都不知道有此合同，全体回迁户的《产权补偿协议》，都是被制造合同的人集体冒签的，并上传至市档案馆。1994年底，农本新村有3个已逝世的业主，亦被冒名签上《产权补偿协议》（详见【（2015)穗越法民三初字第1651号】、【（2015)穗中法立民终字第2825号】、【（2019)粤0104民初18177号】及与被告同一批被告的两案），大部分原协议约定内容都被空白或删除处理，其中一户还被原告单方面改变了原合同约定。原告籍此手段使原合同《拆迁安置协议》的约定条款变成无约定状态，意图以新合同覆盖旧合同，以合法形式掩盖非法目的的征收补偿合同，多年后借法院的判决，以新旧回迁时节点的价格提价获利。原告作为拆迁安置义务人，应有义务全面适当地按照拆迁安置协议的约定安置面积相符房屋给被告，并按协议约定办妥全部房契手续及费用。涉案房屋为拆迁安置房，被告作为被拆迁人，在整个房屋被拆迁、调换过程中完全处于被动地位，回迁涉案房屋21年，直至2018年被告向省市信访部门信访前，原告从未主动出具任何通知或说明，告知被告涉案房屋的实际测量面积与涉案原拆迁房屋面积的具体差额，亦未主动提出任何合理合法方式解决办理房屋产权证。原告作为专业的房地产开发企业，应当具备足够的专业能力，在拆迁户回迁安置房屋后，主导办理房屋产权证工作；在回迁21年内，原告违反合同办证约定，对涉案房屋的房屋产权证办理问题从未起主导作用，而是随房价增长故意拖延，具有为增大营利让被告以更高的价格购买超出原拆除建筑面积部分的主观故意；在无书面通知和约定的情况下，单方主张收取房屋占有使用费及逾期支付利息，无疑等于强迫交易，有违合同双方的自愿原则，意思自治原则。经被告向省、市信访部门信访反映情况后，2018年5月，原告第一次要求被告支付“超出原拆除建筑面积部分的部分款项”。价格符合《拆迁安置协议》，“超出原拆除建筑面积部分由钟贵以人民币600元/平方米向原告购买”的约定，被告已于2018年5月10日向原告支付（超出原拆除建筑面积部分的部分款项）（40-19.88)平方米×600元合人民币12072元。原告不履行约定中通知、协助办证的义务，不遵循诚实信用原则，违反合同的目的和交易习惯，单方面签订《产权补偿协议》，删除《拆迁安置协议》中的主要协议部分，实属违法违约行为。根据合同法尊重当事人自治原则，有约定从约定，无约定从法定，在《拆迁安置协议》已经就超出原拆除建筑面积部分价格进行了约定，原告不应申请近20%份额的产权共有。综上所述，依合同法第8条、第19条、第44条，第52条，第60条，第107条等相关法律，被告特此作出反诉，望贵院判如诉请，维护被告回迁的合法权益，作出合法公正判决。原告对被告的反诉辩称：第一项反诉请求我方不同意，涉案回迁房屋面积是经过广州市房地产测绘所测量，且双方对回迁房屋的面积及差异面积大小均确认，仅是对超约定回迁面积产权归属具有争议，因协议均未对该超出面积的权属约定，故该部分产权应属原告，现被告提出办证要求并要求以600元每平方米向原告购买，实质也是认可该产权属于原告，对此我方认为因拆迁安置协议和产权补偿协议均未对8.9563平方米的购买单价进行约定，被告应按现行市场价格进行购买。该超过面积不属于安置范围，不应确认房屋的整体权属，应该按照公平原理等价有偿原则由原告与被告按比例共有产权，否则将损害原告的合法利益，造成国有资产的流失。不同意第二项反诉请求，产权补偿协议第八条已经约定原告负责办证所需的登记费用，现被告提出要求原告负责包括税费在内的全部费用缺乏依据。按照协议约定原告仅负责房管部门所认定的办证所需费用，不包含税费，如需交税或其他费用应按法律规定由双方各自承担。经审理查明：1989年12月8日，广州市住宅建设公司（即原告、甲方）与钟贵（乙方，被告为代理人）签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，其中约定：甲方经批准需拆除乙方座落在东山区××东××号的房屋（下称原址房屋），其中自住建筑面积19.88平方米。现经双方协商，就临迁回迁问题，达成协议如下:三、回迁办法：1、甲方应按拆迁房屋补偿协议书规定于1991年6月30日在：东风东路农本新村6号首层，产权属于甲方所有的房屋中（方位见示意图），安排使用面积32平方米的套间给乙方回迁居住。九、协议事项：①乙方原有产权建筑面积19.88平方米，并经甲方测量得使用面积为17.24平方米。②甲方安排乙方回迁新楼使用面积32平方米，比原使用面积超出14.76平方米。同意在交换产权时建筑面积按80%换算为使用面积，乙方以每平方米建筑面积600元向甲方购买，甲方负责办妥全部房契手续及费用等。1998年4月6日，原告安置被告回迁广州市越秀区东风东路农本新村3号103房。广州市房地产测绘所出具《房地产平面附图》，其中记载：农本新村3号103房的单元总面积为48.9563平方米、摊分面积为7.8841平方米。2020年5月27日，广东省广州市南方公证处出具(2020)粤广南方第009716号《公证书》，其中内容为：申请人：吴瑞生。被继承人：钟贵、吴应创。公证事项：继承权。一、被继承人钟贵于一九九七年四月二十七日在广州市死亡;被继承人吴应创于二〇〇四年十二月七日在广州市死亡。钟贵与吴应创是夫妻。二、被继承人钟贵死亡时遗留有：钟贵与广州市住宅建设公司于一九八九年十二月八日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》项下的权益。上述协议书项下的权益，虽以被继承人钟贵的名义签订，但依法属于被继承人钟贵与配偶吴应创的夫妻共同财产，各占二分之一份额。……。因此，被继承人钟贵、吴应创的上述遗产最终由吴瑞生继承。继承后，吴瑞生享有上述协议书项下的全部权益。据2020年4月13日的房产登记号：稳字33259号《广州市不动产登记查册表》记载：房产地址：东山区东风东路农本新村2号101-104，201-203，301-302，702，701房，2之1号101，102，201，202，301，302，702房，3号101-104，201-203，301，302，402，502，602，701房的所有权人为原告，本案诉讼过程中，原告提供签订时间为1994年10月21日，原告（甲方、用地单位）、钟贵（乙方、被拆迁房屋业主）的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，其中约定：一、乙方同意甲方拆除座落在：东山区××东××号的房屋(下称原址房屋)，该房屋为砖木结构，经市房管部门核定，建筑面积：19.88平方米。二、双方同意按本条第2项的方式办理拆除房屋的补偿。2.甲方将自有的座落在：东山区东风东路农本新村原地新建宿舍大楼第二层楼的自有房屋(下称新建房屋)，共建筑面积：19.88平方米，划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿。并于1995年12月30日前移交给乙方。八、甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续。所需的登记费用，由甲方负责等。该协议书在广州市房地产管理局办理了备案。被告对该证据的真实性不确认，我方没有此证据，该合同的乙方不是钟贵本人签名也没有加盖其本人私章也不是我签名和加盖私章。也不清楚“钟贵”名字是谁签的。被告为证明钟贵是文盲，提供了广州市公安局建设派出所于2018年3月22日出具的《户籍档案查询摘抄记录》，该记录记载钟贵的文化程度为文盲。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，派出所并没有出具个人文化程度的权利和资格。本院认为：原告与钟贵自愿签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告继承了钟贵的回迁房，故钟贵在上述《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》中的权利与义务由被告承接。为了方便管理，对于回迁房增大的面积宜由被告向原告购买，因涉案房屋尚未办理产权证，产权面积未最终确定，故增大面积款可在产权证办理后由双方进行协商或通过诉讼解决，本案不作调处。原告要求与被告共有回迁房屋的产权及要求被告支付房屋使用费和利息本院不予支持。关于被告反诉要求原告负责办妥房屋产权证的全部费用（含地税、土地出让金等）的问题，因上述《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》明确约定：“甲方负责办妥全部房契手续及费用。”故被告要求原告负责办妥房屋产权证的全部费用符合合同约定，本院予以支持。关于原告提供的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》的效力问题，因钟贵的文化程度为文盲，其不会写字，上述《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》除了被告代其签名外，还加盖了其个人印章，而上述《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》并没有加盖钟贵的个人印章，且被告也否认代钟贵签订了上述《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，故上述《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》为无效合同，对原被告没有约束力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：一、原告广州珠江建设发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，与被告吴瑞生共同到房管部门办理将广州市越秀区东风东路农本新村3号103房过户到被告吴瑞生名下的产权登记手续；所需费用由原告广州珠江建设发展有限公司负担；二、驳回原告广州珠江建设发展有限公司的诉讼请求。本案本诉受理费156元，反诉费50元，均由原告广州珠江建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二〇年八月十日书记员  陈佳璇