苏州市虎丘区人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏0505执监2号申诉人(原异议人)：杨亚，女，1990年4月4日出生，汉族，住苏州市虎丘区。申请执行人：孙燕，女，1981年11月17日出生，汉族，住苏州市姑苏区。申请执行人：冯政权，男，1985年8月20日出生，汉族，住苏州市虎丘区。申请执行人：张玉香，女，1984年3月12日出生，汉族，住苏州市虎丘区。申请执行人：陈坚纲，男，1979年12月16日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被执行人：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地苏州高新区长江路556号4幢248号，统一社会信用代码913205055822577617。法定代表人：罗杰，该公司执行董事兼总经理。申诉人（原异议人）杨亚不服苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505执异23号执行裁定书，以因疫情原因没有及时提起案外人执行异议之诉为由向本院申诉，要求撤销（2020）苏0505执异23号执行裁定书。本院于2020年7月23日立执行监督案件对（2020）苏0505执异23号执行异议案件进行复查，现经另行组成的合议庭评议、审判委员会讨论，本案已复查终结。经复查查明的事实如下：本院于2019年5月9日分别作出（2018）苏0505民初2274号（对应申请执行人孙燕）、2645号（对应申请执行人冯政权、张玉香）、2863号（对应申请执行人陈坚纲）民事裁定对被执行人苏州港龙吴中置业有限公司进行财产保全，并于2019年5月14日依据上述裁定对涉案房屋被执行人名下位于苏州高新区长江路××号×幢×室进行查封，查封日期自2019年5月14日至2022年5月13日。此后，申请执行人孙燕、冯政权与张玉香、陈坚纲分别依据发生法律效力的（2018）苏0505民初2274号、2645号、2863号民事判决向本院申请执行，本院分别立：（2019）苏0505执3102号、3216号、3086号执行案件。另查明：2013年6月22日，异议人杨亚与被执行人苏州港龙吴中置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，合同约定由异议人购买被执行人名下位于苏州高新区长江路××号×幢×室房屋，房屋建筑面积48.44平方米，总价款为534268元。合同签订后，异议人付清了涉案房屋的全部购房款，被执行人向异议人开具了购房发票并将涉案房屋交付异议人占有。但涉案房屋未办理产权过户登记手续，现仍登记在被执行人苏州港龙吴中置业有限公司名下。上述案件在执行过程中，案外人杨亚以购买上述房屋为由向本院提出书面执行异议，本院于2020年2月26日受理后进行异议审查，于2020年3月24日作出（2020）苏0505执异23号执行裁定书，以异议人杨亚在符合办理过户登记条件的情况下，不行使过户登记的权利，涉案房屋未办理过户登记是异议人自身原因造成的，异议人存在主观过错为由，驳回了杨亚的异议。再查明：异议人杨亚亦提供了苏州港龙吴中置业有限公司出具的证明一份，上面载明：“因本公司原因，未及时向业主杨亚移交齐全的过户登记资料，耽误其不能在2019年6月之前办理产权证，导致以下房产未能及时办理过户登记：苏州高新区长江路××号××幢××、××、××、××幢××、××、××、×幢×室。”这七宗房产本院均已查封，异议人杨亚对上述除×幢×室之外的其他六宗房产于2020年6月11日向本院提出执行异议，该案异议审查中查明：案外人杨亚于2013年4月2日与本案被执行人苏州港龙吴中置业有限公司签订了六份《商品房买卖合同》，购买了被执行人苏州港龙吴中置业有限公司开发的苏州高新区长江路××号××幢××、××幢××、××幢××、××幢××、××幢××、××幢××室商品房。其中，××幢××室房屋建筑面积56.83平方米，合同约定价款为1319213元；××幢××室房屋建筑面积48.71平方米，合同约定价款为1130853元；××幢××室房屋建筑面积49.34平方米，合同约定的总价款为1145451元；××幢××室房屋建筑面积21.98平方米，合同约定的总价款为694542元；××幢××室房屋建筑面积21.98平方米，合同约定的总价款为737662元；××幢××室房屋建筑面积22.29平方米，合同约定的总价款704295元。上述房屋的购房款均已由异议人杨亚的父母杨书成、吴邦兰通过刷卡支付。2018年1月8日，异议人杨亚与苏州港龙商业管理有限公司签订《苏州新区港龙城委托经营管理合同》，将上述六套房屋委托给苏州港龙商业管理有限公司管理经营并收取租金，委托经营期限为10年。据此，本院于2020年7月28日作出（2020）苏0505执异114号执行裁定，认定：异议人杨亚的异议请求成立；停止对苏州市高新区长江路××号××幢××室、××幢××室、××幢××室、××幢××室、××幢××室、××幢××室不动产的执行。现该（2020）苏0505执异114号执行裁定已经发生法律效力。本案所涉×幢×室房产与上述六宗房产购买时间相比，只是迟了二个多月，其他情况均相同，也是全额支付房款，且在当时既没有查封也没抵押，也没有法律、行政法规的限制性障碍。（2020）苏0505执异23号执行裁定书发生法律效力的时间节点确在疫情期间。上述事实有（2020）苏0505执异114号执行裁定、原异议人杨亚提交的其与被执行人苏州港龙吴中置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，付款凭证、购房发票以及被执行人出具的情况说明等证据证实。本院认为，金钱债权执行中，房屋买受人对已经交付但仍登记在被执行人名下的不动产提出异议，依据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院（2020）苏0505执异23号执行裁定书，确认原异议人杨亚所购涉案房产符合上述前三个条件，但认为异议人在符合办理过户登记条件的情况下，不行使过户登记的权利，涉案房屋未办理过户登记是异议人自身原因造成的，异议人存在主观过错，不符合上述第四个条件，故驳回了杨亚的异议。但从价值取向的层面而言，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条旨在保护已经支付了购房款的消费者，因此对其构成要件的解读应遵从该价值取向并结合个案情形予以判断，不能机械适用。《物权法》第142条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。该但书条款建立了排除不动产登记来确认交易中的物权归属，打破了“统一登记公信力”的教条，纠正了“债权形式主义”理论的弊端。对于统一不动产登记应当是物权公示的一种方式，而不是行政管理权为物权的赋权。因此，对于房屋交易已交付但未登记的确权问题人民法院应当适用《物权法》第142条的但书规定，审查异议人所提交的拟推翻不动产登记簿的相反证据的真实性；以及其在购买该不动产的时间节点上，该不动产上是否有查封、抵押等负担；是否有法律、行政法规对所购房产的限制性障碍。现查明原异议人杨亚在2013年6月22日其购买涉案房产时既没有查封也没有抵押，也没有法律、行政法规的限制性障碍，且其占有房产、购房合同与发票的证据真实有效，足以推翻于苏州高新区长江路××号×幢×室不动产登记在被执行人苏州港龙吴中置业有限公司名下的登记簿记载。综上，鉴于（2020）苏0505执异23号执行裁定书发生法律效力的时间节点确在疫情期间，且复查期间异议人又有新证据证明于苏州高新区长江路××号×幢×室房屋没有过户并非异议人自身造成，所提交的涉案不动产确权的相反证据真实、有效，足以推翻不动产登记簿，故异议人杨亚要求启动执行监督程序进行纠错的请求应当支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条之规定，裁定如下：一、撤销苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505执异23号执行裁定书；二、原异议人杨亚的异议请求成立；停止对于苏州高新区长江路××号×幢×室不动产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张新阶审判员  徐文杰审判员  姚建明二〇二〇年八月二十四日书记员  黄佩斐