辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初380号 原告（执行案外人）：孙萍，女，1964年10月9日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：刘陆璐，北京市华泰律师事务所大连分所律师。 被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司大连星海支行，住所地辽宁省大连市沙河口区中山路661号。统一社会信用代码91210204702181221D。 负责人：张波，该支行行长。 委托诉讼代理人：石琦，男，该银行员工。 委托诉讼代理人：刘宇，男，该银行员工。 被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市浑南区营盘北街3号六层601-620室、七层局部。统一社会信用代码91210112715735027C。 负责人：胡宝新，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：程娜，女，该分公司员工。 委托诉讼代理人：郭佳男，辽宁先河律师事务所律师。 第三人（被执行人）：大连寰海房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区向明街10号。统一社会信用代码91210200744392254Q。 法定代表人：谭兴国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜美业，男，该公司员工。 第三人：大连海川建设集团有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区大谭街道。统一社会信用代码91210200732764954K。 法定代表人：谭兴国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜美业，男，该公司员工。 原告孙萍与被告中国工商银行股份有限公司大连星海支行（以下简称工商银行星海支行）、第三人大连寰海房地产开发有限公司（以下简称寰海公司）、大连海川建设集团有限公司（以下简称海川公司）、中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达资产辽宁分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月21日作出（2018）辽02民初1652号民事判决，孙萍不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉，辽宁省高级人民法院于2020年3月30日作出（2019）辽民终1517号民事裁定，裁定撤销本院（2018）辽02民初1652号民事判决，发回重审。本院立案后，依法适用普通程序，重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙萍及其委托诉讼代理人刘陆璐，被告工商银行星海支行的委托诉讼代理人石琦、刘宇，第三人寰海公司及海川公司的委托诉讼代理人杜美业到庭参加诉讼。被告信达资产辽宁分公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙萍向本院提出诉讼请求：一、请求判令位于大连市金州区房屋归原告所有；二、请求判令终止对位于大连市金州区房屋的执行并解除对该房屋的查封。事实与理由：2013年9月29日，第三人海川公司作为甲方，原告孙萍作为乙方，签订《以房抵债协议书》，内容为：乙方于2010年起开始向甲方供应材料，经甲乙双方财务核定，甲方欠乙方材料款，现双方协商一致，就以商品房抵偿货款事项达成补充协议如下：甲、乙双方共同确认，截止2013年9月29日，甲方尚欠乙方货款830,925元。乙方同意甲方以坐落于金州区商品房一套抵偿所欠乙方货款，该房开发商系甲方的关联企业寰海公司。甲、乙双方一致确认，抵顶乙方货款的房屋总价款为1,000,000元。在乙方订立《商品房买卖合同》时，该房市场价格变动或《商品房买卖合同》约定的房款与本条不一致的，本房款额不作调整，风险责任由乙方承担。该房用途为住宅，建筑面积120.98㎡，本条约定面积与房屋测绘报告不一致的，以房屋测绘报告为准，但总房款不变。该房总价款多于第1条所列欠款的，乙方在办理产权登记手续之前给付甲方差价款或者向甲方供等额差价款货的货物后，双方一次性结清。双方结清款项后，甲方保证寰海公司与乙方签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。双方并就以房抵债其他事项进行了约定。2013年11月2日，寰海公司作为甲方，原告孙萍作为乙方，双方签订《大连市前期物业管理服务协议》，寰海公司将案涉房屋交付原告孙萍。同日，原告孙萍与大连寰海物业管理有限公司签订《房屋装饰装修管理协议》，连同物业使用守则，作为原告与被告寰海公司签订的《大连市前期物业管理服务协议》的附件。同日，原告向大连寰海物业管理有限公司缴纳了第一年（2013年11月2日至2014年11月2日）的物业费以及电梯服务费、垃圾清运费。嗣后原告对案涉房屋进行装修，作为原告儿子的婚房，一直由原告的儿子、儿媳居住使用至今。原告并按年缴纳了物业费、电梯服务费等费用。按照2013年9月29日原告与第三人海川公司签订的《以房抵债协议书》的约定，原告继续给海川公司供货，截至2014年12月，原告已按约定将差额房款以继续供货的方式补足，结清1,000,000元的房款。2016年12月5日，由第三人海川公司作为甲方，原告孙萍作为乙方，双方再次签订《以房抵债协议书》，内容为：乙方于2010年起开始向甲方供应材料，经甲乙双方财务核定，甲方欠乙方材料款，现双方协商一致，就以商品房抵偿货款事项达成补充协议如下：乙方同意甲方以坐落于金州区X号商品房一套抵偿甲方欠乙方的供货款额1,000,000元，该房开发商系甲方的关联企业寰海公司。其他条款与2013年9月29日签订的《以房抵债协议书》基本相同。该协议并约定，本协议生效之日起，甲乙双方于2013年9月29日签订的“以房抵债协议书”废止。同日，即2016年12月5日寰海公司出具确认书，确认案涉房屋抵顶给原告。2018年4月3日，大连金普新区不动产登记中心出具查询证明：查询我中心商品房备案信息系统，系统信息显示，寰海公司开发的X号房未备案。2018年7月，原告得知因被告工商银行星海支行与寰海公司一案，大连市中级人民法院对包括原告房屋在内的部分小区房屋进行了查封，并准备进行评估拍卖。原告遂向法院提出执行异议。2018年10月30日，法院作出（2018）辽02执异915号执行裁定书，裁定驳回孙萍的异议请求。原告对该裁定不服，认为该裁定存在事实认定错误，适用法律不当的问题。原告与第三人海川公司于2013年9月29日签订的《以房抵债协议书》不违反法律规定，合法有效，原告对海川公司享有的材料货款已转化为房屋转让的等价房款，双方基于货物买卖所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代，且原告接受抵债房屋的实际用途系作为儿子结婚用房，系基于生存权的需要，与一般购房人并无区别。同时，案涉房屋已于2013年11月2日由开发商寰海公司实际交付原告并占有使用至今，原告已实现对案涉房屋合法占有、使用、收益。因此，执行异议裁定所称未签订书面买卖合同，抵债协议不具有物权期待权的说法与本案实际情况不符，于法无据，不能成立。海川公司与原告签订抵债协议，系有权处分，海川公司于2013年9月29日与原告签订以房抵债协议书后，由开发商即被告寰海公司于2013年11月2日与原告签订前期物业管理服务协议，并由开发商寰海公司将案涉房屋交付原告，寰海公司与海川公司系关联企业，可以认定寰海公司对海川公司于2013年9月29日与原告签订的以房抵债协议书是明知并认可的。2016年12月5日，海川公司再次与原告签订以房抵债协议书，以及寰海公司出具确认书均是对2013年9月29日以房抵债协议书及履行情况的再次确认，应认定为追认行为。应以2013年9月29日以房抵债协议书及2013年11月2日《大连市前期物业管理服务协议》所证明的房屋已由开发商实际交付原告及2014年12月原告已实际结清全部房款来认定以房抵债实际履行情况。因此，原告对案涉房屋系合法取得，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已付清全部房款，并实际占有使用至今，未办理产权过户登记并非原告自身原因所致，原告并无过错，符合法律规定，享有对抗和排除执行的权利。 被告工商银行星海支行辩称，不同意原告的诉讼请求。一、海川公司与孙萍签订《以房抵债协议书》属于无权处分。二、孙萍认为《以房抵债协议书》等同于房屋所有权的买卖合同没有法律依据。三、孙萍入住案涉房屋的行为并不能说明其已取得房屋所有权。四、寰海公司于2016年12月5日出具《确认书》的行为不能产生处分案涉房屋的法律后果。五、工商银行星海支行对寰海公司的债权已转让给信达资产辽宁分公司。六、法院强制执行程序完全合法，不存在违法违规情形。 被告信达资产辽宁分公司未出庭，但提交书面答辩状辩称，不同意原告的诉讼请求。一、孙萍对案涉房屋享有所有权的诉讼请求于法无据，应当驳回。孙萍提交的证据并不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的情形。1.孙萍并未提交合法有效的房地产买卖合同，仅提交了以房抵债协议书，以房抵债协议书不是正式的房地产买卖合同，且并未办理房屋备案登记手续，不能产生变更物权的效力。2.所购商品房并非用于孙萍本人居住。3.孙萍未支付价款。二、对于孙萍主张解除案涉房屋查封的诉求。1.（2017）辽02执恢20号裁定对于案涉房屋的查封是依职权作出的，且作出查封时并无证据证明案涉房屋不属于被执行人寰海公司，该查封合法有效。2.公告中已明确告知其他权利人应在7日内与法院联系，但孙萍并未在规定的时间内提出。3.案涉房屋虽然不属于抵押财产，但在查封时登记在被执行人寰海公司名下，故法院查封被执行人的财产合法有效。 第三人寰海公司及海川公司述称，同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据情况，本院认定如下事实：工商银行星海支行与寰海公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月12日作出（2016）辽02民初93号民事判决，判决：一、寰海公司于判决生效后十日内偿还工商银行星海支行借款本金16,300万元人民币及利息4,835,222.09元；二、寰海公司自判决生效之日起十日内向工商银行星海支行支付自2015年12月21日起至判决确定的给付之日止的利息、罚息和复利（分别以借款本金和未按时支付的利息为基数，按基准年利率5.94%上浮5%的基础上，上浮30%计算）；如果未按判决指定的期间履行上述第一项和第二项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。三、工商银行星海支行对寰海公司所有的位于大连市金州区体育路20号国有土地使用权（产权证号为金国用2005第0623015号）、金州区中长街道碧海尚城0-A号1层1号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道20-1951号-1层房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1-5层房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道4号1-5层房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1单元27层5号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1单元29层1号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1单元26层5号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1单元25层2号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1单元28层2号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1单元28层5号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1单元29层2号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1单元28层4号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1单元29层4号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1单元30层1号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1单元27层4号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1单元29层5号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1单元26层4号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1单元30层5号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）、金州区中长街道1号1单元26层1号房屋（产权证号为大房权证金单字第××号）享有抵押权，并有权就抵押物拍卖、变卖价款在《最高额抵押合同》范围内优先受偿；四、工商银行星海支行对寰海公司质押的大连金州区某项目1.8万平公建及4110平方米地下车库租金收入享有优先受偿权。案件受理费880,976元，保全费5000元，合计885,976元（工商银行星海支行已预交），由寰海公司负担，给付时间同上。在该案审理期间，本院作出（2016）辽02民初93号民事裁定书查封了寰海公司位于大连市金州区共36套房屋，案涉房屋在查封范围内。2016年3月9日，协助执行单位出具协助执行通知书回执，载明查封已经受理。孙萍对本院查封案涉房屋提出书面异议。本院于2018年10月30日作出（2018）辽02执异915号执行裁定，裁定驳回孙萍的异议请求。孙萍对该裁定不服，向本院提起本案执行异议之诉。 寰海公司与海川公司的法定代表人均为谭兴国，股东之一均为张笑然。 2013年9月29日，海川公司（甲方）与孙萍（乙方）签订《以房抵债协议书》，主要内容为：乙方于2010年起开始向甲方供应材料，经甲乙双方财务核定，甲方欠乙方材料款，现双方协商一致，就以商品房抵偿货款事项达成补充协议如下：1、甲乙双方共同确认，截止2013年9月29日，甲方尚欠乙方货款830,925元。2、乙方同意甲方以坐落于金州区4#-3-29-2号商品房一套抵偿所欠货款，该房开发商系甲方的关联企业寰海公司。3、甲乙双方一致确认，第2条所述房屋总价款为1,000,000元。在乙方订立《商品房买卖合同》时，该房市场价格变动或《商品房买卖合同》约定的房款与本条不一致的，本房款额不作调整，风险责任由乙方承担。4、该房用途为住宅，建筑面积120.98㎡，但本条约定面积与房屋测绘报告不一致的，以房屋测绘报告为准，但总房款不变。5、该房总价款多于第1条所列欠款的，乙方在办理产权登记手续之前给付甲方差价款或者向甲方供等额差价款货的货物后，双方一次性结清。6、按照第5条款双方结清款项后，甲方保证寰海公司与乙方签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。……9、乙方或第三方与寰海公司签订《商品房买卖合同》后，本协议及原合同全部履行完毕，任何一方均不得向甲方主张任何权利。双方并就以房抵债其他事项进行了约定。 2013年11月2日，大连寰海物业管理有限公司与孙萍签订《大连市前期物业管理服务协议》，针对案涉房屋前期物业管理服务达成相关协议。孙萍自2013年11月2日起交付案涉房屋的物业费、电梯服务费、垃圾清运费、水电费、燃气费、采暖费。 2016年12月5日，海川公司（甲方）与孙萍（乙方）再次签订《以房抵债协议书》，约定乙方于2010年起开始向甲方供应材料，经甲乙双方财务核定，甲方欠乙方材料款，现双方协商一致，就以商品房抵偿货款事项达成补充协议如下：乙方同意甲方以坐落于金州区X号商品房一套抵偿甲方欠乙方的供货款额1,000,000元，该房开发商系甲方的关联企业寰海公司。其他条款与2013年9月29日签订的《以房抵债协议书》基本相同。该协议并约定，本协议生效之日起，甲乙双方于2013年9月29日签订的《以房抵债协议书》废止。 2016年12月5日，寰海公司出具确认书，确认寰海公司同意其关联企业海川公司将案涉房屋抵顶给孙萍。 工商银行星海支行与信达资产辽宁分公司均称本院（2016）辽02民初93号民事判决确认的工商银行星海支行对寰海公司享有的债权已由工商银行星海支行转移给信达资产辽宁分公司，工商银行星海支行提供了《资产转让协议》及债权转让报纸公告。 2019年11月7日，大连金普新区中长街道体育场社区居民委员会出具《居住证明》，载明“根据大连市金州区某物业服务公司出具的证明，孙萍从2013年11月2日至今一直居住在大连市金州区X号。仅限办理法院上诉使用”。 大连市不动产登记中心于2020年8月5日出具的查询结果显示，孙萍在大连市无住房。 辽宁省高级人民法院（2019）辽民终1517号民事裁定中载明“执行异议之诉并不等同于商品房买卖合同之诉，对于以房抵债协议是否具有排除强制执行的权利，不能仅因为当事人没有订立商品房买卖合同或办理产权登记便一概否认……对于以房抵债债权人提出的执行异议之诉，应重点审查当事人之间以房抵债法律关系中是否存在恶意串通行为，围绕基础债权债务关系是否真实，以房抵债协议是否成立有效，抵债行为是否具有合理性，房屋价值是否严重超过债权数额，当事人是否已在法院采取强制措施之前实际占有房屋等因素综合权衡判断。原审法院对上述以房抵债协议所涉及的具体问题并未给予关注和审查，基本事实不清。仅以当事人不具备物权权利人属性、未订立商品房买卖合同及未办理房屋产权登记为由否定孙萍权利不妥”。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。孙萍作为案外人就案涉房屋提起执行异议之诉，应举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 本案中，在案涉房屋查封之前，孙萍与海川公司就双方之间因孙萍向海川公司供应材料、海川公司拖欠孙萍材料款等事宜于2013年9月29日通过签订《以房抵债协议书》的方式，将案涉房屋抵顶给孙萍。对于孙萍与海川公司之间因供货关系产生的债权债务关系，孙萍提供了记账凭证、采购计划审批单等单据，多笔记账凭证上载明的金额之和已达到《以房抵债协议书》中载明的抵债数额。双方当事人虽然未就供货货款提供结算材料，但双方通过《以房抵债协议书》的方式就截止至2013年9月29日的货款金额进行汇总确认。且根据孙萍提供的记账凭证、供货票据等，在2013年9月29日签订《以房抵债协议书》之后至查封之前，孙萍继续为海川公司供应货物，拖欠货款的数额已达到两份《以房抵债协议书》中约定的案涉房屋价格，仅是在2016年12月5日再次对以房抵债事宜进行确认。《以房抵债协议书》中载明案涉房屋价格为100万元、建筑面积为120.89平方米，大体相当于签约当时的市场价值。故孙萍与海川公司之间因供货产生的基础债权债务关系真实。2013年9月29日《以房抵债协议书》中确认了案涉房屋的位置、面积、抵顶的货款金额、房屋价格、抵顶货款金额与房屋价格之间差额的履行方式等。该《以房抵债协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，目前没有证据证明孙萍与海川公司、寰海公司之间存在恶意串通损害他人合法权益的行为，应认定该《以房抵债协议书》合法有效。根据协议约定，孙萍对海川公司的债权转化为案涉房屋的对价，双方基于供货关系形成的债权债务关系已被《以房抵债协议书》中的权利义务关系取代，双方仅需继续履行《以房抵债协议书》约定的内容即可。孙萍虽未提交书面的《商品房买卖合同》，但根据《以房抵债协议书》的约定，孙萍与寰海公司签订《商品房买卖合同》仅是履行《以房抵债协议书》的内容，系案涉房屋过户至孙萍名下履行的必经程序，且《以房抵债协议书》约定“海川公司保证寰海公司与孙萍签订《商品房买卖合同》并办理相关手续”。 案涉房屋虽登记在寰海公司名下，但在孙萍与海川公司于2013年9月29日签订《以房抵债协议书》之后，孙萍与大连寰海物业管理有限公司于2013年11月2日签订《大连市前期物业服务协议》，并于当日缴纳物业费、电梯服务费、垃圾清运费，寰海公司将案涉房屋亦于当日交付给孙萍。寰海公司将房屋交付给孙萍的行为视为其对孙萍与海川公司于2013年9月29日签订《以房抵债协议书》的确认。对此，寰海公司于2016年12月5日还签订了《确认书》，对于其将案涉房屋用以抵顶海川公司欠付孙萍货款事宜进行再次确认。结合海川公司与寰海公司系关联企业以及孙萍在案涉房屋查封之前缴纳物业费、电梯服务费、垃圾清运费的事实，虽然寰海公司于查封之后出具《确认书》，仍可认定寰海公司于查封之前即将案涉房屋交付于孙萍。结合孙萍提交的照片及当庭陈述，可认定孙萍对案涉房屋进行装修并由其家人实际居住。孙萍提交的无房证明显示，其名下并无其他用于居住的房屋。故，孙萍提交的证据已证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定的情形，可据此排除执行。 关于孙萍主张案涉房屋归其所有一节，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋尚未进行物权登记，且孙萍未举证证明案涉房屋已具备办理房屋产权证的条件，故对于该项诉求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于大连市金州区房屋； 二、驳回原告孙萍的其他诉讼请求。 案件受理费13,800元（原告孙萍已预付），由被告中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 本院（2018）辽02执异915号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 陈 伟 审判员 王迎春 审判员 刘 畅 二〇二〇年八月三十一日 书记员 王 亮 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。