浙江省温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0302民初849号 原告（案外人）：叶**，男，1976年12月8日出生，汉族，住温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：严恒系，浙江光正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林斌晶，浙江光正大律师事务所律师。 被告（申请执行人）：浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司蒲鞋市支行，住所地：温州市鹿城区学院中路211号。 负责人：黄月东。 委托诉讼代理人：叶逸凡，男，系公司员工。 被告（被执行人）：杨国香，女，1958年6月27日出生，汉族，住温州市龙湾区。 被告（被执行人）：洪加会，男，1950年5月30日出生，汉族，住温州市龙湾区。 上述二被告共同的委托诉讼代理人：孙海芬，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 上述二被告共同的委托诉讼代理人：盛温唯，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 第三人：张仁才，男，1945年10月23日出生，汉族，住温州市鹿城区。 第三人：朱秀钗，女，1947年1月8日出生，汉族，住温州市鹿城区。 原告叶**诉被告浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司蒲鞋市支行（以下简称农商银行蒲鞋市支行）、第三人杨国香、洪加会案外人执行异议之诉一案，原告叶**于2019年5月6日向本院提起诉讼。本院于2019年8月12日作出（2019）浙0302民初4969号民事裁定书，裁定驳回叶**的起诉。叶**不服，上诉于温州市中级人民法院，该院于2019年11月25日作出（2019）浙03民终5028号民事裁定书，指令本院审理本案。本院立案后，依法适用普通程序分别于2020年4月14日、6月9日公开开庭对本案进行了审理。原告叶**的委托诉讼代理人严恒系，被告农商银行蒲鞋市支行的委托诉讼代理人叶逸凡，被告杨国香、洪加会共同的委托诉讼代理人盛温唯到庭参加两次庭审；原告叶**到庭参加第一次庭审，被告杨国香、洪加会共同的委托诉讼代理人孙海芬到庭参加第二次庭审。审理过程中，依被告杨国香、洪加会的申请，本院依法通知张仁才、朱秀钗作为第三人参加诉讼，并于2020年7月23日再次公开开庭进行了审理。原告叶**的委托诉讼代理人严恒系，被告农商银行蒲鞋市支行的委托诉讼代理人叶逸凡，被告杨国香及其与洪加会共同的委托诉讼代理人盛温唯、孙海芬，第三人张仁才到庭参加诉讼；第三人朱秀钗经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶**向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告叶**与被告洪加会、杨国香、第三人张仁才、朱秀钗于2014年1月22日签订的《房屋买卖合同》有效；2.依法确认位于浙江省温州市龙湾区××镇××路××号房屋（其中产权证登记面积为84.42㎡，未办理产权证的建筑面积约计80㎡）的拆迁补偿权益归原告叶**所有；3.立即停止对上述房产的执行，解除对上述房产的查封措施；4.判令被告杨国香、洪加会协助原告叶**办理上述房产拆迁安置手续；5.本案诉讼费用由三被告及二第三人共同承担。事实与理由：2014年1月22日，叶**与洪加会、杨国香、张仁才、朱秀钗签订《房屋买卖合同》，由叶**向洪加会、杨国香购买位于温州市龙湾区××镇××路××号的房屋（以下简称涉案房屋）、土地及附属等。约定总房款为31万元，叶**（乙方、买方）应当于合同生效时当场向洪加会、杨国香（甲方、卖方）支付购房款30万元；余款1万元待土地证交付之时支付给甲方；甲方于取得土地证之日起一日内将权证原件交付乙方；甲方的义务履行由张仁才、朱秀钗（丙方、保证人）提供连带保证责任。叶**于当日向洪加会支付了30万元购房款，洪加会、张仁才、朱秀钗出具收条确认。2014年2月14日，叶**向洪加会支付了购房尾款1万元，并由洪加会、张仁才出具收条确认。此后，因温州市龙湾区旧城改造计划，涉案房屋在征收范围内已被相关部门征收，涉案标的物已变成拆迁权益。2018年9月20日，叶**向温州市龙湾区人民法院提起诉讼，请求继续履行《房屋买卖合同》。在诉讼过程中得知，该房屋已被温州市鹿城区人民法院查封。叶**向杨国香、洪加会购买该房屋时，该房屋并未被查封，权属完整。叶**己支付全部购房款，目前该房屋也由叶**实际占有，且未办理过户登记也并非叶**的过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款的规定，温州市鹿城区人民法院不应当查封该房屋。综上所述，叶**与洪加会、杨国香、张仁才、朱秀钗之间的《房屋买卖合同》系自愿签订，意思表示真实，不属于法律规定的无效事由，应属合法有效，且甲乙双方均已按合同约定履行了义务，叶**也已实际占有该房屋，该房屋的拆置权益亦应当归其所有。 被告农商银行蒲鞋市支行辩称，一、叶**的第一项诉讼请求不应得到支持。本案《房屋买卖合同》当属无效。实体上，叶**属于非农户口，不具备取得宅基地的资格。涉案房屋与叶**不属于同一村集体。根据《物权法》《土地管理法》的有关规定，叶**不能取得涉案房屋的宅基地。根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同自始无效。另根据最高院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条规定，叶**与非本村村民签订的宅基地上房屋买卖合同应当认定为无效。程序上，根据《土地管理法》第十四条规定，对农村集体土地的所有权和使用权争议，由人民政府处理是向法院起诉的前置程序，而不是直接向法院提起确权之诉。二、被告农商银行蒲鞋市支行申请对涉案房屋的查封，是基于生效判决，根据不动产的公示效力。涉案房屋登记在洪加会名下，法院查封合法。叶**主张根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款的规定排除执行没有依据。叶**在办理房产登记上存在过错。双方于2014年1月22日签订的买卖合同中约定，在该房屋及土地具备过户条件之日起60日内办理手续。叶**于2018年9月20日才向龙湾法院起诉要求洪加会等人继续履行合同，应为自己怠于行使自身权利的行为承担后果。买受人主张对登记在被执行人名下的不动产停止执行的，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的四个条件。对于合同效力如前已所述，对于是否合法占有，因合同无效，所以无法合法占有。叶**仅提供房屋现状的对比照片，不具备足够的证明力。对于支付价款是叶**唯一能够自圆其说的。叶**在签订合同四年有余之久才主张继续履行合同，对于办理过户因其自身怠于行使权利，故存在过错。另，叶**已在涉案房屋村里拥有一处宅基地，无法再取得涉案房屋的宅基地。综上所述，请求驳回叶**的诉讼请求。 被告杨国香、洪加会辩称，二被告婚后建设涉案房屋，后出租给案外人王成栋使用，并收取租金。之后，二被告将涉案房屋出卖给案外人王成栋，朱秀钗陈述案外人王成栋已将涉案房屋抵债给朱秀钗，朱秀钗请求洪加会夫妇给予协助叶**签订相关合同，洪加会不堪其扰才配合与叶**签订涉案《房屋买卖合同》，并由张仁才、朱秀钗作为担保人在合同上签字。洪加会、杨国香与叶**之间没有出售房屋的意思表示，也不存在买卖房屋的合意，且该二人只收取1万元，其他的30万元是叶**支付给张仁才和朱秀钗，涉案买卖合同不成立。关于叶**是否合法占有涉案房屋，叶**是基于租赁关系占有房屋，不是基于受让占有涉案房屋。涉案房款由张仁才收取，由于叶**自身的原因没有办理过户登记，叶**从来没有要求办理过户手续，客观也不存在任何限制叶**办理过户登记的条件，从2014年到现在未办理过户登记，叶**自身存在过错。关于拆迁安置权益的归属，不动产的设立、登记、转让经登记才发生变更，涉案房屋至今仍登记在洪加会名下，因此由洪加会签订货币补偿协议，涉案拆迁安置权益应归洪加会所有。 第三人张仁才述称，涉案房屋是张仁才岳父以案外人王成栋名义向洪加会购买，因政策原因无法办理过户手续。后该房屋析产给张仁才与朱秀钗。为了办理手续，张仁才、朱秀钗通过村委会协商解决，洪加会要求其夫妻再补偿5万元才签订了一份《补充协议书》。因涉案房屋可能被列入拆迁范围，过户也一直没有落实。后由于张仁才、朱秀钗家庭经济紧张，才以31万元的价格低价出售给叶**。为了能把事情办成，双方就去了律师事务所处理，张仁才收取30万元，另外1万元由洪加会收取。涉案房屋并不是洪加会的财产。 第三人朱秀钗未作陈述。 本院经审理认定事实如下：被告洪加会、杨国香系夫妻关系；第三人张仁才、朱秀钗亦系夫妻关系。涉案房屋（产权证号：温房权证龙湾区字第1××1号）于2013年11月28日登记在洪加会名下。2014年1月22日，叶**与洪加会、杨国香、张仁才、朱秀钗签订《房屋买卖合同》一份，约定：叶**向洪加会、杨国香购买涉案房屋，总房款为31万元，叶**应当于合同生效时当场一次性向洪加会、杨国香支付购房款30万元；余款1万元待土地证交付之时支付给洪加会、杨国香；洪加会、杨国香于取得土地证之日起一日内将权证原件交付叶**；张仁才、朱秀钗自愿对洪加会、杨国香的本合同应尽的义务承担无限连带清偿责任等。同日，叶**支付30万元，该款项由张仁才、朱秀钗收取，并由张仁才、朱秀钗及洪加会出具收条一份。2014年2月14日，叶**向洪加会支付了1万元，洪加会、张仁才出具收条确认。后因涉案房屋列入拆迁范围，2018年9月4日，洪加会、杨国香与温州市龙湾区人民政府状元街道办事处就涉案房屋签订《温州市龙湾区征收集体土地上房屋补偿协议书（货币补偿）》一份。 另查明，浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司滨江支行（后名称变更为农商银行蒲鞋市支行）与杨国香、洪加会金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月8日作出（2016）浙0302民初3653号民事判决书，判令杨国香、洪加会于判决生效之日共同偿还农商银行蒲鞋市支行借款本金45万元、利息29137.79元及逾期利息、复息等。上述判决生效后，杨国香、洪加会未履行生效判决确定的义务，农商银行蒲鞋市支行申请强制执行。本院于2016年11月7日、11月8日分别作出（2016）浙0302执9813号执行裁定书和协助执行通知书，于2016年11月14日查封了涉案房屋。因涉案房屋被拆迁，2019年5月7日，本院作出（2016）浙0302执9813号执行裁定书和协助执行通知书，于2019年5月15日查封了洪加会、杨国香名下涉案房屋的拆迁认购权及拆迁权益（包括拆迁安置费等）。叶**知晓后，向本院提出执行异议。本院于2019年4月29日作出（2019）浙0302执异322号执行裁定书，裁定驳回叶**的执行异议。叶**不服，遂起诉至本院。 以上事实由叶**提供的身份证、企业信用查询信息、房屋买卖合同、婚姻登记信息、户口信息、收条、房屋产权证明、（2019）浙0302执异322号执行裁定书及本院依职权调取的（2016）浙0302民初3653号民事判决书、（2016）浙0302执9813号执行裁定书和协助执行通知书等证据及当事人的陈述予以证明。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。杨国香、洪加会对原告叶**的异议提出反对意见，依法列为被告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。若买受人主张对登记在被执行人名下的不动产停止执行的，应符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性禁止性规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》司法解释(二)》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。被告农商银行蒲鞋市支行主张涉案合同无效所依据的法律规定并非是效力性强制性规定，其关于涉案《房屋买卖合同》无效的主张，本院不予采纳。故叶**与杨国香等人就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的无效情形，涉案房屋买卖合同应属合法有效。杨国香、洪加会抗辩其与叶**之间无买卖房屋的合意，涉案房屋买卖合同不成立，且叶**基于租赁占有房屋，该意见没有依据，本院不予采信。虽然叶**已支付购房款31万元，但叶**提供的温州市湾区状元街道状元桥村村民委员会的证明没有相关人员签字，其形式不合法，本院不予认定。叶**提供的装修照片，在没有其他证明相印证的情况下，不足以证明其在查封之前已实际占有涉案房屋。故叶**主张停止对涉案房屋的执行不符合法律规定，本院不予支持。关于叶**要求涉案房屋的拆迁补偿权益归其所有。因涉案房屋登记在洪加会名下，且洪加会、杨国香已与温州市龙湾区人民政府状元街道办事处签订了温州市龙湾区征收集体土地上房屋补偿协议书，相关部门亦未审查确认该补偿安置权益归叶**所有，故叶**该请求，本院不予支持。另外，叶**主张确认合同效力及由杨国香、洪加会协助办理涉案房屋拆迁安置手续的请求并非执行异议之诉的审理范围；查封与解除查封系执行行为，叶**主张解除对涉案房屋的查封亦并非执行异议之诉的审理范围。第三人朱秀钗经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉司法解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告叶**的诉讼请求。 案件受理费5950元，由原告叶**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  叶宇锞 人民陪审员  林阿道 人民陪审员  郑小乐 二〇二〇年八月十日 书 记 员  金 磊