河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初5386号原告：河南省多元投资开发有限公司，住所地郑州市二七区长江东路2号院商业2号楼5层501室，统一社会信用代码：91410100693536018A。法定代表人：王紫煜，系总经理。委托诉讼代理人：齐坛坛，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦超，河南思敬律师事务所实习律师。被告：吴泽梅，女，1983年9月4日出生，汉族，住河南省封丘县。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行，住所地郑州市中原区陇海西路与华山路交汇处（龙源世纪花园1号楼）统一社会信用代码：91410100971842809X。负责人：李仌。原告河南省多元投资开发有限公司（以下简称多元公司）与被告吴泽梅、第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行（以下简称工行陇海支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告多元公司的委托诉讼代理人齐坛坛、张梦超到庭参加诉讼，被告吴泽梅、第三人工行陇海支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多元公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的编号为16002288604的《商品房买卖合同》,被告协助原告办理位于二七区××南××、××南××单元××层××号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2.判令被告向原告支付合同违约金42914.54元（此数额暂计算至2019年12月24日，具体数额按照《商品房买卖合同》约定标准计算至实际偿还之日止）；3.判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计27694.28元（此数额暂计至2019年11月29日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；4.判决被告立即完成腾空房屋，与原告完成房屋交接；5.判令第三人配合完成《个人购房借款/担保合同》解除手续以及位于二七区××南××、××南××单元××层××号房屋的抵押预告登记注销手续；6.本案律师费、诉讼费、财产保全费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求第二项为：判令被告向原告支付合同违约金46860.42元（此数额暂计算至2020年5月28日，具体数额按照《商品房买卖合同》约定标准计算至实际偿还之日止）；第三项诉讼请求变更为判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计46320.88元（此数额暂计至2020年5月28日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）。事实与理由：2016年1月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，将位于二七区××南××、××南××单元××层××号房屋出卖给被告。被告与工行陇海支行签订了《个人购房借款/担保合同》，原告为被告的购房提供阶段性连带责任保证。按揭还款期内，因被告多次逾期未还款，贷款银行要求原告承担连带保证责任，分期从我公司账户扣划按揭款项。现原告为被告代偿本金、利息、罚息共计27694.28元。期间，原告多次通过电话、书面方式联系被告催其还款均未有回应，被告至今仍持续逾期使得原告分期代偿按揭贷款的行为已构成严重违约，达到《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，且应当支付违约金。另《商品房买卖合同》解除后，原告如代为清偿被告在第三人处的剩余按揭贷款本息的，原告有权要求第三人配合注销涉案房屋的抵押预告登记手续。现为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告吴泽梅未答辩、未举证。第三人工行陇海支行未陈述意见、未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1.吴泽梅（××）与多元公司（出卖人）于2016年1月20日签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002288604），协议主要约定：第二条，××购买的商品房为预售商品房。第三条，××购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的：二七区××南××、××南××单元××层××号房，建筑面积86.44平方米。第四条，该商品房总价款806745元。第六条，首付款为206745元约定付款时间2016年1月20日、商业贷款为600000元，约定付款时间为2016年2月20日。第七条××逾期付款的违约责任，××如未按合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同附件四：三、关于按揭贷款付款的补充约定6、如果出卖人未××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之十的补偿金；（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同，出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项，同时××还应向出卖人支付总房款5%的违约金，并且承担出卖人向××主张权利所产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、拍卖费、税费、律师费等）。双方其他约定：6、采取按揭方式或者公积金方式支付购房款的，如果在出卖人承担担保责任期间，××没有按照借款合同约定还款，连续三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同，出卖人解除买卖合同的，××除承担《商品房买卖合同》及相关附件约定的违约责任外另行向出卖人支付总房款5%违约金。2.上述商品房买卖合同签订后，吴泽梅于2015年11月15日向多元公司交纳购房首付款10745元、于2016年9月21日向多元公司交纳购房首付款49000元、于2016年2月25日向多元公司交纳购房剩余房款600000元。2016年1月25日，吴泽梅支付维修基金5618元。3.2016年2月17日，吴泽梅（借款人）与工行陇海支行（贷款人）、多元公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同编号：A[住]字[省营]行[陇海路]支行[2016]年[0105]号，主要约定：贷款金额600000元，贷款期限为360个月，即自2016年2月17日起至2046年2月17日止。本笔贷款的担保方式为抵押担保，抵押物清单为：吴泽梅二七区××南××、××南××单元××层××号房产，多元公司承担阶段性连带责任保证。后吴泽梅无力偿还贷款，第三人工行陇海支行自2018年7月31日至2020年5月28日期间从原告公司保证金账户中扣划吴泽梅所欠贷款本息共计46320.88元。4.2019年7月11日，原告向被告邮寄《律师函》一份，主要内容为：现因你未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致房地产公司承担担保责任。据统计，因你的逾期违约行为房地产公司已向银行代偿了你自2018年7月31日至2019年6月28日间的银行欠款本息共计12194.56元，且担保责任和损失仍在持续增加。你应当将以上代付的款项全部偿还给房地产公司，且应按照银行欠款金额的日万分之十的标准支付违约金直至款项还清之日为止（截至发函之日违约金暂计算为1843元）。如你长期未清偿以上款项，房地产公司则有权解除《商品房买卖合同》、收回房屋，此外你还须支付总房款5%的违约金，并承担由此产生的其他相关费用。5.原告因本案纠纷委托河南思敬律师事务所律师参加诉讼，并支出律师代理费3000元。6.原告自认未向被告交付涉案房屋。本院认为：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。当事人可以在合同中约定解除合同的条件。当合同中约定的解除合同条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。原告与吴泽梅签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。因被告未按约归还贷款本息，原告为被告向贷款银行申请的贷款提供担保，自2018年7月31日至2020年5月28日期间原告为被告代偿所欠贷款本息共计46320.88元。原告代偿后有权向被告追偿，故原告要求被告支付代偿款46320.88元的诉讼请求理由正当，证据充分，本院予以支持。依据商品房买卖合同的约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》，且原告已向被告发出交纳代偿款的通知，被告一直未偿还代偿款，故原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院亦予以支持。合同解除以后，被告应当协助原告办理商品房买卖合同登记备案及预告登记的注销事宜。因原告未将案涉房屋交付被告，故原告要求被告腾空涉案房屋，并于原告办理房屋交接的诉讼请求本院不予支持。因被告未按合同约定偿还银行贷款，致使原告承担担保责任，根据被告违约情况及双方合同约定，原告主张按照日万分之十计算代偿款项的违约金，不违反法律规定，但该违约金标准过高，本院支持按照日万分之五标准计算代偿款项的违约金，原告请求过高部分，本院不予支持。截至2020年7月15日代偿违约金共计3261.59元，之后的违约金应以代偿款46320.88元为基数按照日万分之五标准继续计算至被告实际偿还款项之日止。因被告原因致使合同解除，故原告主张按总房款806745元的5%计算的违约金40337.25元，符合合同约定，本院予以支持。原告主张的律师费用3000元系原告因本案纠纷造成的实际损失，被告应予支付。原告要求第三人配合完成《个人购房借款/担保合同》解除手续以及位于二七区××南××、××南××单元××层××号房屋的抵押预告登记注销手续，因涉案房屋上有预售商品房抵押权预告登记，且原告在庭审上称涉案房屋的贷款尚未偿还完毕，剩余贷款原告亦未代偿，第三人对涉案房屋仍享有抵押权，撤销房屋抵押预告登记注销的条件尚不具备，故原告该项诉讼请求，本院暂不予支持。合同依法解除后，原告可自行到银行办理代偿剩余贷款的手续及房屋抵押预告登记注销手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南省多元投资开发有限公司与被告吴泽梅签订的编号为16002288604的《商品房买卖合同》；二、被告吴泽梅于本判决生效之日起三十日内配合原告河南省多元投资开发有限公司办理位于郑州市二七区××南××、××南××单元××层××号房屋的合同登记备案注销事宜、预告登记注销事宜；三、被告吴泽梅于本判决生效之日起十日内支付原告河南省多元投资开发有限公司代偿款46320.88元、代偿违约金3261.59元，并自2020年7月16日起至被告实际支付之日止继续以代偿款46320.88元为基数按日万分之五支付违约金；四、被告吴泽梅于判决生效之日起十日内支付原告河南省多元投资开发有限公司违约金40337.25元、律师费3000元；五、驳回原告河南省多元投资开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1565元，减半收取782.5元，由被告吴泽梅负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王静静二〇二〇年八月二十日书记员  李 ?