山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0783民初6282号 原告：高鹏，男，1980年2月13日出生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：王晓彤，山东优克律师事务所律师。 被告：魏行东，男，1965年10月31日出生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：孙连华，山东德纯律师事务所律师。 第三人：魏行明，男，1957年9月11日生，汉族，住寿光市。 原告高鹏与被告魏行东、第三人魏行明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告高鹏的委托诉讼代理人王晓彤、被告魏行东及其委托诉讼代理人孙连华、第三人魏行明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高鹏向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告魏行东返还原告高鹏房屋租金214493元，并赔偿原告高鹏损失；2.请求本案所有诉讼费用由被告魏行东承担。事实和理由：高鹏、魏行东在2017年8月26日，就高鹏承租魏行东位于寿光市签订了《沿街商铺租赁合同》，约定租期为2017年9月16日至2022年9月15日，共五年，租赁费共计260000元，高鹏已将该租赁费一次性付清。在2018年7月30日经贵院（2018）鲁0783执恢91号之四《执行裁定书》裁定解除高鹏对该房屋的占有，解除了高鹏、魏行东之间的租赁合同关系，故魏行东应当将剩余的214493元房租返还给高鹏。而因高鹏与现房屋合法使用权人重新签订《房屋租用合同》重新支付租赁费造成的损失，根据高鹏、魏行东间的合同约定，应当由魏行东承担，因此魏行东应承担房租涨价导致的差价损失共112000元。以上款项经高鹏多次催要，魏行东以各种理由拒绝偿还。 魏行东辩称，签订租赁合同属实，但被告只是名义上的出租人，该涉案房产的实际使用人是第三人，原告也是跟第三人就房屋租赁进行的商谈，租金也由第三人实际收取，所以原告应向第三人主张返还租赁费；原告要求赔偿房屋降价导致的差价损失没有法律依据；法院解除原告的占有后原告去找第三人协商过，但未与被告协商，请求法院依法予以驳回。 魏行明述称，原告和被告陈述的都是事实，房子是我购买的，租赁合同是我签订的，租赁费也是打入到我指定的我儿子的银行卡了。我的房子因为其他的案件导致被查封拍卖，退还房屋租金应该由我承担。法院解除原告的占有后原告找我协商，我二人同意退还原告20万元，原告要求写成书面协议，后因双方很熟就没写。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织的证据交换和质证。原告提交的《沿街商铺租赁合同》、银行付款凭证、收到条，被告及第三人对真实性均无异议，被告提交的（2016）鲁0783执异63号裁定书，原告及第三人对真实性均无异议，本院予以确认。原告提交的署名为“刘明轩”及原告本人的《房屋租用合同》二份，在刘明轩未到庭的情况下，本院无法确认证据来源的真实性、合法性，故不予确认；原告提交的银行转账记录，本院对其真实性予以确认，但因该证据无资金用途，本院无法确认证据与本案的关联性，故不予确认。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月26日，被告魏行东作为出租人（甲方）、原告作为承租人（乙方）签订《沿街商铺租赁合同》，甲方将寿光市西温泉街以北学院路以西沿街商铺出租给原告，租期自2017年9月16日起至2022年9月15日止共五年，租金共计260000元；“甲方保证出租商铺产权清楚，无其他纠纷。若因商铺有其他纠纷导致乙方无法正常营业，乙方所有损失由甲方全部承担。”；甲方应提供产权证（或具有出租权的有效证明）等文件，双方验证后可复印备存；如方生纠纷可向商铺所在地人民法院提起诉讼；其他事项。甲、乙双方在合同落款处签名捺印。同年8月28日，原告将260000元转账至被告魏行东指定的案外人魏文柯名下银行账户，被告魏行东向原告出具收到条。 同时查明，本院在审理案外人付国强与被告魏行东、第三人魏行明等三人民间借贷纠纷一案过程中，经案外人付国强申请于2015年1月21日依据（2015）寿民初字第675号民事裁定书查封了被告魏行东从寿光市东郭村委租赁的前述案涉商铺使用权，由寿光市委协助执行，查封期限自2015年1月21日起至2017年1月20日止。本院经审理作出判决后案外人付国强向本院申请强制执行，2017年1月16日本院在执行过程中对前述案涉商铺使用权进行续封，经司法拍卖案涉商铺使用权归买受人刘明轩，2018年7月30日本院作出（2018）鲁0783执恢91号之四执行裁定书，解除原告对案涉商铺的占有。原告分别于2018年7月31日、2019年7月29日向“刘明轩”银行账户转账80000元，合计160000元。 原告在庭审中陈述，原告曾向村委核实案涉商铺的权属情况，案涉合同签订时仅有原、被告二人在场，对第三人为案涉商铺实际权利人的事实不知情。 本院认为，被告辩称其系代第三人与原告签订沿街商铺租赁合同，但被告及第三人均未提交证据证明第三人确系案涉商铺的实际权利人，亦未提交证据证明合同签订时将此情形明确告知原告，且从权利外观看，被告完全具备案涉商铺的权利主体资格，有被告提交的（2016）鲁0783执异63号裁定书及双方的陈述足以证实，故对被告的该项抗辩不予支持。因此，可以认定，原、被告签订的沿街商铺租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告已依约支付全部租金，但案涉商铺因被告与案外人付国强之间的民间借贷纠纷被查封并经司法拍卖归买受人刘明轩所有，本院作出裁定解除原告对案涉商铺屋的占有，因此，原、被告之间的沿街商铺租赁合同因被告未依法履行对案外人的清偿义务致使作为租赁物的案涉商铺被强制执行、合同目的无法实现，符合法定解除的条件，且经本院明示后原告亦同意解除合同，被告及第三人对此均未提出异议，故本院依法予以解除。因原告不能证明本院裁定解除其对案涉商铺的占有后向被告提出解除合同的事实，因此，该合同在起诉前尚未解除。本案的争议焦点为：原告与被告签订沿街商铺租赁合同时对案涉房屋已被采取查封措施的事实是否或应否明知；原告主张返还租金并赔偿损失是否有依据。 关于原告是否或应否明知：合同明确约定，甲方应提供产权证（或具有出租权的有效证明）等文件，双方验证后可复印备存，但在合同签订时及其后，原告作为乙方从未要求作为甲方的被告提交相关产权证明；原告陈述其曾向寿光市委核实案涉商铺的相关权属情况，并确认被告有合法的出租权后方与被告签订案涉租赁合同；原告未明确提出村委向其隐瞒了案涉商铺使用权已因民事执行被本院采取保全措施的事实，因此，可以认定原告对案涉商铺的权属情况包括已被本院采取保全措施的情形均已明知。 关于原告主张返还租金并赔偿损失的依据：原、被告之间的沿街商铺租赁合同因根本不能实现合同目的应予解除，对尚未履行的部分双方均负有返还义务。其中，原告已于2018年7月30日经(2018)鲁0783执恢91号之四执行裁定书解除对案涉商铺的占有，可视为原告已自该日起返还了房屋占有，故被告负有返还自该日起剩余租期租金的义务。扣除自合同约定的租期起始之日即2017年9月16日至原告被解除占有之日（合计317天）的租金后，被告应返还剩余租金214838元（260000元-317/365×260000元÷5）。因在合同签订时，原告对案涉商铺已因民事执行被采取查封措施的事实明知或应予明知，依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”之规定，原告应预见到商铺可能随时因被强制执行而无法继续租用，但其仍与被告约定长达五年的租期并交纳全部租金，因此造成的损失原告亦负有过错，应适当减轻被告的赔偿义务。又，原告提交的署名为“刘明轩”及原告本人的二份《房屋租用合同》、银行转账记录因证据来源真实性、合法性或关联性无其他证据佐证致使证据效力未予确认，故原告以此为据计算损失，本院不予支持。同时，本案系因被告在其他民事案件中负有清偿义务致使案涉房屋被采取强制措施，但该房屋本身的产权并不存在纠纷，故不属于“甲方保证出租商铺产权清楚，无其他纠纷。若因商铺有其他纠纷导致乙方无法正常营业，乙方所有损失由甲方全部承担”所涉商铺产权纠纷之情形。结合本案案情及双方过错程度，本院酌情参照民间借贷案件逾期利息的标准作为被告应承担的损失计算标准，即以应返还的租金214838元为基数，自原告被解除占有房屋次日2018年7月31日起至被告实际履行完毕之日止，按原告起诉时2019年8月30日的一年期贷款市场报价利率计算。 综上，原告要求被告返还租金并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持，但数额及计算标准应以本院认定的为准。第三人魏行明并非案涉租赁合同的相对人，原告亦不要求其承担责任，故被告及第三人均主张该第三人承担返还租金及赔偿损失的相关抗辩，无法律或合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十八条、《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十九条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告魏行东于本判决生效后十日内向原告高鹏返还商铺租赁费214838元，并赔偿损失（以214838元为基数，自2018年7月31日起至实际履行完毕之日止，按2019年8月30日的一年期贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告高鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4518元，由被告魏行东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王 静 人民陪审员  袁素军 人民陪审员  董祥丰 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  王 菲