上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初13684号原告(反诉被告)：易培强，男，1989年10月14日出生，汉族，户籍地上海市重庆南路XXX号，现住上海市制造局路XXX弄XXX号XXX室。原告(反诉被告)：李慧萍，女，1992年2月24日出生，汉族，户籍地上海市制造局路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：易培强(系原告李慧萍之夫)，住上海市制造局路XXX弄XXX号XXX室。被告(反诉原告)：郑志孝，男，1963年7月14日出生，汉族，户籍地上海市襄阳南路XXX号，现住上海市潍坊西路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：吴文阁，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗昌德，上海市君志律师事务所律师。原告易培强、李慧萍诉被告郑志孝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，审理中，被告郑志孝提起反诉，本院依法合并审理，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告易培强(兼原告李慧萍的委托诉讼代理人)，被告郑志孝的委托诉讼代理人吴文阁、罗昌德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易培强、李慧萍诉称：2019年4月19日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由两原告购买被告名下的本市制造局路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价人民币4,450,000元，还约定若该房地产上有户口，则被告应于不动产登记事务中心出具以原告为权利人的房地产权证且被告已收到除尾款外的其他款项后7日内向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则每逾期一日，应按合同总价的万分之五向原告支付违约金，直至原户口迁出时止。合同签订后，原告按约向被告支付了除尾款人民币20,000元外的其余房款，并于2019年5月7日取得以两原告为权利人的《上海市房地产权证》。之后，原告多次催促被告迁移系争房屋内的户口，但均未果，故原告起诉要求：1、被告支付原告逾期迁移户籍的违约金人民币150,000元(原告自愿调整的金额)；2、案件受理费由被告负担。被告郑志孝辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，根据合同约定，原告取得房地产权证且被告已收到除尾款外的其他款项后3日内，双方进行房屋交接，并由原告向被告支付尾款人民币20,000元。可见原告支付尾款的时间应先于被告迁出户口的时间，现房屋已交付，原告未支付尾款，故原告要求被告支付违约金，缺乏依据；其次，即便被告未迁出户口，原告可通过向公安机关申请办理迁移被告户籍的手续，原告也曾向公安机关提出申请，但并未获准，就是因为原告未按约支付尾款，违约在先。第三，原告并未因被告未迁出户口而遭受任何损失，原告主张的违约金过高，有违公平原则。反诉原告郑志孝诉称：反诉被告于2019年5月7日取得系争房屋的房地产权证，且反诉原告已将系争房屋交付反诉被告使用，但反诉被告未按合同约定向反诉原告支付尾款人民币20,000元，根据合同约定，每逾期一日，应按合同总价的万分之五向反诉原告支付违约金，故反诉原告提起反诉要求：1、反诉被告支付尾款人民币20,000元；2、反诉被告支付违约金人民币150,000元(反诉原告自愿调整的金额)；3、反诉案件受理费由反诉被告负担。反诉被告易培强、李慧萍辩称：合同约定的尾款人民币20,000元确未支付，根据合同约定尾款应于房屋交接后3日内支付，其认为进行房屋交接应包含办毕户籍迁出手续，因反诉原告未迁出户籍，其支付尾款的条件尚未成就，且反诉原告尚未与其结算垫付的水电煤费、物业管理费共计人民币3,800.50元，故其不构成违约，不同意支付违约金。原告(反诉被告)易培强、李慧萍提供的证据如下：1、《上海市房地产买卖合同》，证明原、被告双方于2019年4月19日签订《上海市房地产买卖合同》及对相关事项进行了约定；2、收款收据；3、住房贷款信息材料，证据2－3证明两原告已按合同约定向被告支付了除尾款外的其余购房款；4、上海市不动产权证，证明两原告于2019年5月7日取得系争房屋的权利凭证。被告(反诉原告)郑志孝对原告(反诉被告)易培强、李慧萍提供的证据1的真实性、合法性、关联性均认可；对证据2-4无异议。被告(反诉原告)郑志孝提供的反诉证据为户口簿，证明被告已于2020年7月27日将系争房屋内户口全部迁出。原告(反诉被告)易培强、李慧萍对被告(反诉原告)郑志孝提供的证据无异议。经审理查明：两原告系夫妻关系。两原告与被告于2019年4月19日签订《上海市房地产买卖合同》，约定：由两原告购买权利人为被告的本市制造局路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积62.02平方米)，转让总价为人民币4,450,000元；2019年5月15日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；在不动产登记事务中心出具以原告为权利人的房地产权证且被告已收到除尾款外的其他款项后3日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告，双方签署房屋交接书，并由原告通过居间方转付或直接支付被告尾款人民币20,000元，相关费用的结算日期以交接之日为准；若该房地产上有户口，则被告应于不动产事务登记中心出具以原告为权利人的房地产权证且被告已收到除尾款外的其他款项后7日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则每逾期一日，应按照合同约定的总房价的万分之五向原告支付违约金，直至原户口迁出时止；原告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价万分之五的赔偿金，并应继续履行；被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同签订后，原告按约向被告支付了除尾款外的其余房款，被告向原告交付了系争房屋，原告于2019年5月7日取得系争房屋的权利凭证。因被告未按约将系争房屋内的户口迁移，原告亦未支付房屋尾款，双方多次协商未果，原告遂以被告逾期迁移户籍构成违约为由提起诉讼，要求判如所请。另查明：系争房屋内被告方的户籍已于2020年7月27日迁出。审理中，原、被告双方确认房屋权利转移前应由被告负担的水费(含滞纳金)为人民币10.40元、电费(含滞纳金)为人民币1.50元、煤气费(含滞纳金)为人民币381.10元、物业管理费为人民币3,407.50元，上述费用共计人民币3,800.50元，被告同意在房屋尾款中扣除。原告遂于2020年7月29日将扣除垫付费用后的尾款人民币16,199.50元支付给被告。本院认为：原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，原告在取得权利凭证且系争房屋已交付的情况下负有支付尾款的义务，被告在收到除尾款外的其他房款且原告已取得权利凭证的情况下负有迁移户口的义务，但双方均未按合同约定履行，故应根据合同约定各自承担相应违约责任，现双方自愿调整违约金标准，于法无悖，可以准许。审理中，被告已办理了户籍迁移手续，原告亦付清了房屋尾款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告郑志孝应于本判决生效之日起十日内偿付原告易培强、李慧萍逾期迁移户口违约金人民币150,000元；二、反诉被告易培强、李慧萍应于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告郑志孝逾期支付尾款违约金人民币150,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3,300元，因适用简易程序减半收取，计人民币1,650元，由被告郑志孝负担；反诉案件受理费人民币1,650元，由反诉被告易培强、李慧萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王巍琦二〇二〇年八月二十六日书记员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。