山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1975号上诉人（原审被告）：吴敏，男，1970年12月29日出生，蒙古族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：刘艳艳，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘军波，山东胶东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海佑好物业服务股份有限公司，住所地山东省威海市文化西路75号。法定代表人：孙佑状，董事长。委托诉讼代理人：张培军，男，系该公司经理。上诉人吴敏因与被上诉人威海佑好物业服务股份有限公司（以下简称佑好物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2019)鲁1091民初1957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴敏上诉请求：依法撤销一审判决，改判上诉人无需向被上诉人交纳2014年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。事实和理由：一、原审认定事实不清。首先，被上诉人自2014年1月份起至本案诉讼发生之日，根本未向包括上诉人在内的朝向的商铺业主提供包括物业公共部位维修养护、公共秩序巡视、公共绿化、卫生保洁等一系列的物业服务。1.上诉人等位于一侧临街业主和经营业户都是自行清理门前卫生，被上诉人多年来从未安排人员提供最起码的卫生保洁服务，众多临街业主清扫各自门前的杂物后均投至市的垃圾桶。2.被上诉人未向包括上诉人在内的朝向临街业主提供过公共设施维护、维修等服务。上诉人所在的楼房2017至2018年因楼上排污管道破裂，导致污水渗漏到上诉人的房屋，严重影响上诉人的经营。上诉人为此多次向被上诉人反映，被上诉人均未予以处理。后来上诉人拨打了市长热线，才由相关单位（非被上诉人）对被上诉人所在楼房进行了排污水管的改造，相关改造的费用也是由楼上业主自行承担。而改造之前给上诉人造成的漏水、营业损失、重新装修损失等高达数万元。3.被上诉人未向上诉人提供公共秩序巡视、绿化等服务。4.包括上诉人在内的朝向的临街业主有二十余户，未享受到被上诉人提供的任何物业服务，却还要按照商业网点0.9元/平方米/月的标准缴纳物业费，小区内享受了被上诉人物业服务的住宅业主却能够以0.25元、0.35元、0.45元/平方米/月的标准交纳物业服务费，该收费标准对包括上诉人在内的朝向的众多业主不公平。即使在被上诉人按照物业服务合同约定提供物业服务的情况下，对包括上诉人在内的朝向业主仅能享受到卫生保洁一项服务，按照公共部位维护、维修保养、公共秩序维护（保安服务）、公共秩序巡视、卫生保洁、绿化等物业项目细分，上诉人仅仅能享受六分之一的物业服务内容。按照高层业主的收费水平0.45元/平方米/月，则临街业主需要交纳的物业服务费的合理水平为0.075元/平方米/月为宜，何况被上诉人根本未向包括上诉人在内的朝向临街业主提供任何物业服务。二、一审适用法律错误。依据合同法第六十条、第一百一十一条，根据权利义务相一致的原则，被上诉人只有提供了合同约定的物业服务，则包括上诉人在内的临街业主才有义务交纳物业服务费。本案中，被上诉人未向包括上诉人在内的朝向的临街业主提供任何物业服务，上诉人自然可以行使合同法第六十七条赋予的不履行抗辩权。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求依法改判。佑好物业公司辩称，对上诉人上述理由，一审法院均已审理，一审判决认定事实无误，适用法律正确。佑好物业公司向一审法院起诉请求：判令吴敏给付物业服务费27403.86元以及逾期付款违约金和诉讼费。一审法院认定事实：2011年1月12日,威海高技区寨子生活小区业主委员会与佑好物业公司签订《物业服务合同》，约定威海高技区寨子生活小区业主委员会委托佑好物业公司进行物业管理服务，物业管理区域四至：东至农贸市场，西至，南至寨河路，北至人才市场；物业服务期限为五年，自2011年1月12日至2016年1月12日；物业服务收费标准：A、多层住宅东区0.25元/平方米/月，西区0.4元/平方米/月（暂按0.35元/平方米/月收取）；B、小高层住宅0.5元/平方米/月（暂按0.45元/平方米/月收取）；C、小高层电梯费按原来收费标准收费（原收费标准附后）；D、商业网点0.9元/平方米/月；业主和物业使用人应于物业公司签订前期物业服务合同之日起交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，但业主负有连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时以书面告知佑好物业公司。物业服务费可按月缴纳，也可按季度、半年、一年预先交纳。业主或物业使用人应积极履行缴纳义务。业主或物业使用人违反本合同规定，未能按期足额缴纳物业服务费的，佑好物业公司从欠缴之日起按所欠金额的3‰每日累计收取违约金。合同签订后，佑好物业公司在威海寨子小区提供了相应的物业服务。合同到期后，威海高技区寨子生活区业主委员会与佑好物业公司于2016年1月8日续签了《物业服务合同》，约定物业服务期限为三年，自2016年1月13日至2019年1月12日。合同期满前，双方应在合同期满前两个月前协商继续服务事宜。服务期限届满前，双方未向对方发出书面终止合同，视为对方同意续约，服务期限自动延续。双方中任何一方决定在服务期限满后不再续约的，均应在期满2个月前书面通知对方；物业服务收费标准：A、多层住宅西区0.4元/平方米/月，东区0.25元/平方米/月；B、小高层住宅0.5元/平凡米/月；C、小高层电梯费按原来收费标准收费（标准见附件）；D、商业网点0.9元/平方米/月。合同其他内容同2011年1月12日的《物业服务合同》。另查，吴敏系威海寨子小区-247号-8号网点房业主，房屋的建筑面积为461.34平方米，吴敏自2014年1月1日起欠交物业费，至2019年6月30日的欠交金额为27403.60元（461.34平方米*0.9元/平方米*66个月）。庭审中，佑好物业公司自愿要求违约金按中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方当事人的合法权益应予以平等保护。双方争议焦点在于佑好物业公司所提供的物业服务是否达到合同约定的标准，吴敏是否应交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案佑好物业公司提交的《物业服务合同》系吴敏所在小区业主委员会代表吴敏在内的所有业主与佑好物业公司所签订，该合同系当事人的真实意思表示，符合法律规定，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。佑好物业公司为小区提供了相应的物业服务，吴敏理应支付物业费。根据吴敏陈述与现场走访情况来看，吴敏房屋属于网点房，位于小区外围，直接朝向街道，与小区的住户相对隔离，所走访业主普遍反映近几年来未见有物业公司人员打扫卫生，只是在近期才见有物业人员打扫卫生，应认定佑好物业公司所提供的物业服务未达到合同约定标准，吴敏享有相应的抗辩权。虽然吴敏未与佑好物业公司直接签订物业服务合同,但从佑好物业公司提供的物业服务范围看，吴敏所有的房屋无法从整个小区分割开来进行管理,佑好物业公司对整个小区的建筑共用部位、共用设施、设备等进行了维修、养护、管理,因此吴敏必定成为佑好物业公司物业管理的受益者。吴敏所有的商铺位于小区外围,必然比小区内的业主在公用设施使用、维修,卫生管理等方面接受的物业管理服务少得多,佑好物业公司提供的物业服务相应减少。物业服务合同约定，物业费按月交纳，现吴敏欠交2014年1月1日至2019年6月30日的物业费27403.60元，根据公平原则，酌减吴敏应缴纳物业服务费数额的40%较为适宜,确定吴敏自2014年1月1日至2019年6月30日应交纳的物业服务费为16442.16（27403.60*60%）元。关于逾期付款违约金，因佑好物业公司的服务质量不达标发生在先，吴敏不交纳物业费是因其反映的问题未得到解决，故一审法院对于佑好物业公司要求吴敏支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上，佑好物业公司的诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、吴敏于判决生效之日起十日内向佑好物业公司交纳2014年1月1日至2019年6月30日物业服务费为16442.16元；二、驳回佑好物业公司要求吴敏支付逾期付款违约金的诉讼请求。如果未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243元，由佑好物业公司负担100元，吴敏负担143元。本院二审期间，吴敏围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。吴敏提交视频及照片一宗，证明被上诉人没有对涉案房屋公用部位进行维修维护，没有向临街业主提供卫生保洁、保安和绿化等服务。同时申请证人西越壮、王某出庭，证明上述事实。证人西越壮陈述，其系涉案小区外围临街网点房经营者，其经营的网点房与上诉人的网点房均在同一排，已经营三年，没有享受物业服务，房子漏雨、下水道堵了或者东西丢了均无人管，都是自己处理，卫生也没人清扫，仅在今年4月份被上诉人安排人员在业主门前进行一次清扫，还有物业经理在后面拍照取证，之后就没有人员清扫过了。证人王某陈述，其于2017年租赁涉案小区外围临街附251-6网点房进行经营，期间被上诉人未提供物业服务。佑好物业公司质证称，从2010年12月开始对涉案小区提供物业服务，一直没中断，对于小区外围设置专人常年打扫，每天两次打扫外围，基本在网点没上班之前就打扫完了。该两位证人也没有交物业费，一审判决是根据上诉人陈述及现场调查的情况所得到的结果，包括今天两位证人当时一审法院都已调查过。本院经审查认为，上诉人提交的视频及照片证据真实，本院予以确认，对于证人证言的证明力，本院将结合其他证据在裁判理由部分予以表述。本院二审查明，涉案物业服务合同约定，佑好物业公司应提供以下服务：（一）综合管理服务，共10项；（二）共用部位、共用设施设备维修养护服务，共15项；（三）公共秩序维护服务，共4项；（四）公共区域清洁卫生服务，共7项；（五）绿化养护管理服务，共4项。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为吴敏是否应交纳物业服务费及交纳数额。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案物业服务合同已明确约定业主物业费缴纳标准及物业公司应提供的服务项目，双方均应依约履行。根据吴敏提交的证据及证人证言，可以证实佑好物业公司在公共区域清洁卫生服务方面确实存在服务不到位的情况，但该项服务内容仅为佑好物业公司所应提供的众多物业服务项目之一，在吴敏未提供充分证据证明佑好物业公司未提供任何物业服务的情况下，其仍应缴纳相应物业费。根据上述事实，结合吴敏的网点房所处位置及所接受物业服务情况，一审法院酌定吴敏按应缴纳物业服务费数额的60%予以缴纳并无不当。综上所述，吴敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费211元，由上诉人吴敏负担。本判决为终审判决。审判长  苏丽杰审判员  于 晶审判员  马树芳二〇二〇年八月三十一日法官助理李斐书记员刘亚萍