文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初4800号原告：银霞，女，1985年11月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：代印，重庆君融律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕鹂欧，重庆君融律师事务所实习律师。被告：童守兰，女，1970年5月11日出生，汉族，住重庆市涪陵。委托诉讼代理人：陈小军，重庆通安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建华，重庆通安律师事务所律师。原告银霞与被告童守兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行审理。原告银霞及其委托诉讼代理人代印、吕鹂欧，被告童守兰及其委托诉讼代理人陈小军、刘建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告银霞向本院提出诉讼请求：1.被告童守兰按房屋成交价20%支付原告银霞违约金150400元。2.解除原告银霞与被告童守兰签订的房屋买卖合同。3.本案诉讼费、律师费由被告童守兰承担。事实与理由：1.原告银霞与被告童守兰在2020年4月17日于重庆市沙坪坝区签订《房屋买卖合同》，合同表明签订当日，应由买方向卖方交纳定金20000元。当时中介公司要求在渝快办APP查看房屋冻结与抵押情况，如无异常则支付定金。因网络问题，三方协商后，决定在第二日查看后交付定金。原告银霞于当日将在渝快办APP下载的个人房屋信息状况发送给中介。2.在第二日的约定时间，被告童守兰没有准时交纳定金。2020年4月19日，原告银霞接到了被告童守兰打来的电话，通话中被告童守兰向原告银霞表达了不想继续履行合同的意向。3.原告银霞与被告童守兰双方签署的《房屋买卖合同》第十一条违约责任下第（六）条约定，甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方为实现权利所支出的相关合理费用（如律师费，误工费，差旅费等）。现被告童守兰已明确交易意向发生了改变，从而导致合同不能按约继续履行，所以原告银霞作为守约方，有权解除合同，并要求被告童守兰按约支付违约金及相关合理费用。综上所述，原告银霞认为原告银霞与被告童守兰签订的合同合理合法，双方均应恪守合同。原告银霞的诉讼请求既有事实证据，也有法律依据，理由充分，特提起诉讼，请求判如所请。被告童守兰辩称：一、房屋买卖合同系被告童守兰在中介人员存在欺诈行为及对合同内容存在重大误解从而在违背真实意思情况下订立，依法应予撤销，对被告童守兰没有法律约束力。l、诚祥地产公司中介人员陈洁存在对被告童守兰的欺诈行为。2020年4月17日，中介人员陈洁多次告诉被告童守兰，你把合同签了嘛，没得事的，合同生效以交定金为准，在陈洁的欺骗下，被告童守兰信以为真，在未看房及未交定金的情况下，就签订了房屋买卖合同。被告童守兰是在中介欺诈之下违背真实意思情况下签订的合同，根据合同法的规定，该合同依法应予撤销，对被告童守兰没有法律约束力。2.被告童守兰对合同中案涉房屋土地性质为划拨用地等内容存在重大误解，该合同依法应予撤销，对被告童守兰无法律约束力。案涉房屋土地性质系房屋买卖合同非常重要的条款内容，这决定被告童守兰是否购买案涉房屋及房屋价款等重大问题。中介人员未对合同中关于案涉房屋用地性质等重大内容进行解释，加上被告童守兰文化程度不高、缺乏对房地产交易方面的专业知识。如果被告童守兰知道案涉房屋用地性质为划拨用地的真正含义，就不会购买该房。3.被告童守兰已经依法行使了合同撤销权，合同对被告童守兰无法律约束力。二、被告童守兰无违约行为，依法不应承担违约责任。按照二手房交易惯例及双方约定，原告银霞应向被告童守兰提供案涉房屋权属情况、冻结抵押等产调信息。但原告银霞从签约当天至今未能按照二手房交易惯例及合同约定向被告童守兰提交案涉房屋的产调信息，原告银霞的行为构成了违约，被告童守兰未按照约定支付定金系因原告银霞违约在先，系行使不安抗辩权，被告童守兰的行为不构成违约。三、原告银霞自始至终未能提供证据证明其因此遭受了损失。因原告银霞一直未能向被告童守兰提交案涉房屋产调信息，被告童守兰在合同签订后第3日就立即与原告银霞沟通相关情况，因原告银霞违约在先而作出了不愿继续履行房屋买卖合同的意思表示，原告银霞完全能够在此之后对外出售该房，被告童守兰的行为根本未对原告银霞产生任何事实损失。四、约定的违约金过高，依法应予调减。根据《合同法司法解释（二）》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金不得超过造成损失的30%，超过30%，一般认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。因此，合同约定的总成交价20%的违约金明显过高，依法应予调减。综上，原告银霞的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告银霞的诉讼请求。本院经审理对事实查明如下：2010年1月28日，原告银霞取得坐落于沙坪坝区房屋的房地产权证。该房地产权证登记的用地特征为经济适用房。2020年4月17日，原告银霞、被告童守兰、重庆华谊诚祥沙拾伍房地产经纪有限公司工作人员陈洁前往坐落于沙坪坝区房屋进行查看。随后，原告银霞（甲方）、被告童守兰（乙方）、重庆华谊诚祥沙拾伍房地产经纪有限公司在该房屋内签订《存量房交易文件》，该文件由《交易各方及房屋留存信息表》《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》《物业交割清单》《风险与责任承担告知书》《房屋交易流程》组成。《交易各方及房屋留存信息表》约定，交易房屋基本信息：甲乙双方交易房屋坐落于重庆市沙坪坝区，该房屋所属楼盘新城大厦，建筑面积68.43平方米，套内面积53.19平方米。《房屋买卖合同》约定，第二条房屋权属情况：经甲方确认，甲方在出售交易房屋时，房屋的基本情况为：（一）该房屋权属证书号为：104-2010-0****。（二）该房屋土地使用权类型为：划拨。（三）该房屋规划用途为住宅。（四）该房屋抵押状况为：未设定抵押。（五）该房屋租赁状况为：无租赁。第四条成交价格：（一）甲乙双方协商后该房屋的成交总价为：人民币750000元。（二）该成交价包含房价、大修基金、五通费、现有装修（如有）及该房屋交付予乙方前产生的所有费用。第五条付款方式：乙方按贷款方式向甲方交付房款：1.定金人民币20000元，由乙方于签订本合同当日交付予甲方。2.乙方同意采取双方自行交接钱款方式交付首付款（除定金、银行贷款和尾款以外的房款）：首付款人民币150000元，由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单后当日交付予甲方。3.乙方银行按揭贷款人民币580000元，由放贷银行直接交付于甲方，实际贷款金额、贷款审批时间、贷款年限、贷款利率和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单后当日交付差额予甲方。若乙方第一次银行按揭贷款申请未通过，甲方同意配合乙方再办理两次银行按揭贷款申请，若乙方银行按揭贷款申请仍未通过，则甲乙双方均同意由乙方在最后一次按揭贷款申请未通过之日起15个工作日内全款购买交易房屋（若交易房屋存在抵押，则须按照合同约定解押，再抵押状态解除之日起15个工作日内全款购买交易房屋）并于办理产权转移登记申请并取得回执单后当日支付除尾款外的购房款。4.尾款人民币2000元，由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰后当日交付予甲方。第六条权属解押：（一）若该房屋已设定抵押，乙方为贷款方式购买房屋，甲方应于乙方按揭贷款申请审批通过之后办理抵押银行预约还款解押手续，并在乙方按揭贷款申请审批通过之日起7个工作日内办理完成解押手续。第七条房屋贷款、权属转移及抵押登记：（一）甲乙双方应最迟在签订本合同之日起10个工作日之内，前往贷款银行办理贷款申请手续，并交齐所需资料（包括但不限于产权证明、婚姻证明、收入证明、户口本、身份证、个人征信报告、银行流水、首付款转账凭条、社保证明等资料）。（二）甲乙双方应于接到经纪方通知（包括但不限于电话、短信或书面通知）后最迟5个工作日内办理该房屋权属转移登记手续。第八条税费承担：（三）若该房屋所属土地类型为划拨地的，按照国家相关法律法规的规定必须将划拨地转为出让地的，由划拨地转为出让地应缴纳的土地出让金由乙方独自承担；按照国家相关法律法规的规定可以自愿选择划拨地转为出让地的，由划拨地转为出让地应缴纳的土地出让金由乙方独自承担。第九条房屋交付（一）甲方应于办理权属转移登记申请并取得回执单后当日，将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付于乙方，乙方应及时配合房屋交接手续。若甲方未按照本合同规定的条件将房屋交付于乙方，甲方同意乙方从尾款中扣除相应的金额结清费用、维修或采购设备设施及家具家电、装饰装修房屋恢复该房屋原状，若尾款不足以抵扣的，则由甲方在交房后5个工作日内向乙方补足差额。第十一条违约责任：（六）甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等）导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。2020年4月19日，被告童守兰主动给原告银霞打电话，向原告银霞陈述其签订合同回家后全家人都说她；其家庭经济困难，但因急于给儿子买房，未认真考虑后果；其可以考虑适当承担1000到2000元的费用。2020年4月20日，原告银霞向本院提起本案诉讼。2020年4月21日，被告童守兰向原告银霞发送短信“本人现已无力履行《沙坪坝区购房合同》之相关义务，恳请贵方协商解除此合同。”2020年4月23日，被告童守兰向原告银霞发送短信，其主要内容为“我诚心认识到我是主错方，愿意拿260元买个教训，但错不是我一个人的，到时诉讼费叫我一个人拿我绝对不服，别说你找我要钱了。我虽然是主错方，但你自己也有一点责任，没有收到钱就签字了……”。同日，原告银霞向被告童守兰发送《房屋买卖合同解除通知书》，其内容为“本人银霞与童守兰于2020年4月17日签订了《房屋买卖合同》，用于出售重庆市沙坪坝区房屋一套。因买方（童守兰）违约致使合同无法按约履行。按照《房屋买卖合同》第十一条违约责任下第（六）条，双方因一方意向改变导致合同不能按约履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条赋予了合同一方当事人，在对方违约的情况下，拥有单方解除合同的权利。现我决定行使我单方解除合同的权利，并继续追诉买方违约责任。”2020年4月30日，原告银霞（甲方）与重庆君融律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》。合同约定乙方接受甲方委托，指派代印、吕鹂（实习）律师为甲方因与童守兰等就房屋买卖合同纠纷一案，在一审、二审、执行程序中提供法律服务，担任代理人。甲方应向乙方支付律师服务费15000元；乙方与甲方约定差旅费人民币3000元。2020年5月14日，重庆君融律师事务所向原告银霞出具金额为18000元的重庆增值税普通发票。审理中，中介经办人陈洁出庭作证。陈洁证明其是重庆华谊诚祥沙拾伍房地产经纪有限公司员工；其在签合同的前一天带被告童守兰去看原告银霞位于新城大厦的房屋，次日原告银霞、被告童守兰及其女儿，陈洁及其两个同事到涉案房屋进行洽商；陈洁连续三次问被告童守兰能否借到钱，被告童守兰未作答复，但予以默认了，进到房间签了合同，陈洁写好合同后原告银霞与被告童守兰均回答没有问题，遂在合同上签名；当时被告童守兰说定金取不出来，即约好第二天下午就给原告银霞；签订合同的当天晚上，被告童守兰给陈洁发信息说没钱付首付，陈洁告诉被告童守兰已经签了合同，要承担违约责任，让被告童守兰与原告银霞协商，但被告童守兰不愿意出来协商，电话不接，微信也不回；原告银霞在中午问陈洁为何定金还未付，陈洁告诉原告银霞说还在沟通，原告银霞在晚上就已知道被告童守兰不想再买房子。上述事实，有当事人提供的房地产权证、《存量房交易文件》《房屋买卖合同解除通知书》《法律事务委托合同》、重庆增值税普通发票、短信记录、电话录音、证人陈洁的证言，当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性，合法性，关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院现针对原告银霞的诉讼请求、被告童守兰的抗辩，及双方所举示的证据，分项评述如下：一、关于《存量房交易文件》中的《房屋买卖合同》是否可以撤销的问题被告童守兰主张，被告童守兰是在房屋中介机构重庆华谊诚祥沙拾伍房地产经纪有限公司欺诈之下违背真实意思与原告银霞签订的《房屋买卖合同》，该合同依法应予撤销，对被告童守兰没有法律约束力；被告童守兰对合同中涉案房屋土地性质为划拨用地等内容存在重大误解，该合同依法应予撤销，对被告童守兰无法律约束力。就受到第三人欺诈而言，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条的规定，第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。可见，和受相对人欺诈一样，受第三人欺诈亦构成行为人意思表示不自由之情形，行为人因受欺诈而为的与自己真实意思相违背的民事行为亦可被撤销，唯撤销权的获得条件有所不同，须在对方知道或应当知道第三人欺诈行为的情况下，受欺诈方才有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。本案中，被告童守兰既未提供证据证明重庆华谊诚祥沙拾伍房地产经纪有限公司在原告银霞与被告童守兰签订房屋买卖合同过程中存在欺诈行为，也未提供证据证明被告童守兰知道或者应当知道重庆华谊诚祥沙拾伍房地产经纪有限公司欺诈之事实，故根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的举证责任分配的一般规则，本院对被告童守兰主张《房屋买卖合同》因受到第三人欺诈属可撤销合同的观点，不予支持。就重大误解而言，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条的规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。一般而言，重大误解须具备意思表示且意思与表示不一致；表意人须有不符合事实的认知错误；表意人须无使表示与意思不一致之故意；错误与意思表示之间须具有因果关系；错误须在交易上被认为重大。本案中，原告银霞与被告童守兰在《房屋买卖合同》第二条房屋权属情况中约定该房屋土地使用权类型为划拨；《房屋买卖合同》第八条也约定，若该房屋所属土地类型为划拨地的，按照国家相关法律法规的规定必须将划拨地转为出让地的，由划拨地转为出让地应缴纳的土地出让金由乙方独自承担；按照国家相关法律法规的规定可以自愿选择划拨地转为出让地；房地产权证登记的用地特征为经济适用房。可见，被告童守兰清楚涉案房屋的土地性质为划拨地，并未产生不符合事实的错误认知。故本院对被告童守兰主张《房屋买卖合同》因重大误解属可撤销合同的观点，不予支持。综上所述，原告银霞与被告童守兰签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告银霞与被告童守兰在《房屋买卖合同》所约定的定金条款，因定金合同系实践合同，被告童守兰未支付定金，定金合同不生效。定金合同系从合同，虽然不生效，但不影响主合同的效力。二、关于《房屋买卖合同》约定的违约金是否过高的问题《房屋买卖合同》系有效合同，原、被告均应当按照合同的约定履行自己的义务。被告童守兰在签订《房屋买卖合同》后反悔，向原告银霞表示了因经济困难，不愿意继续购买涉案房屋的意思，被告童守兰的行为属违约行为，原告银霞有权要求解除合同。2020年4月23日，原告银霞通过短信向被告童守兰发送《房屋买卖合同解除通知书》，被告童守兰收到该短信，故原、被告童守兰签订的《房屋买卖合同》于2020年4月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《房屋买卖合同》解除后，原告银霞有权主张继续适用违约金条款，但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定处理。审理中，被告童守兰主张《房屋买卖合同》约定的房屋成交价20%的违约金标准过高，请求本院依法应予调减。对此本院认为违约金的性质主要是补偿性，有限度地体现惩罚性的特点，对被告童守兰应当承担的违约金数额，应当以原告银霞所遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。审理中，原告银霞虽然主张其丧失另行交易的机会造成其损失，但仅有其口头陈述，未提供证据予以证明，故根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的举证责任分配的一般规则，本院对原告银霞该项主张不予支持。考虑到本案原告银霞与被告童守兰于2020年4月17日签订合同，原告银霞于2020年4月20日向本院提起诉讼，于2020年4月23日解除《房屋买卖合同》的事实，本院认为《房屋买卖合同》约定的房屋成交价20%的违约金标准过高，本院酌情将违约金调整为6000元。《房屋买卖合同》约定，因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。本案因被告童守兰的违约行为产生纠纷，原告银霞有权要求被告童守兰承担律师服务费用。原告银霞向重庆君融律师事务所支付了一审、二审、执行程序中的律师服务费及差旅费18000元。本院认为，重庆君融律师事务所向原告银霞收取一审、二审、执行程序中律师服务费及差旅费，但本案尚处于一审过程中，是否产生二审与执行尚不能确定，故只对本案一审中产生的律师服务费及差旅费，本院可予以支持。但原告银霞与重庆君融律师事务所签订《法律事务委托合同》并未就每一个诉讼程序阶段所收取律师服务费及差旅费的数额进行约定，故本院按每一个诉讼程序阶段的平均数额计算，认定一审律师服务费用（律师费及差旅费）为6000元。该收费符合重庆市律师服务收费标准，应当由被告童守兰承担。关于本案的诉讼费负担问题，本院认为，原告银霞因被告童守兰的违约行为提起本案诉讼。原告银霞按照双方签订的《房屋买卖合同》要求被告童守兰支付合同约定的违约金数额，是在其可期待的合理诉讼请求范围内，本院因被告童守兰抗辩违约金过高，对违约金数额进行了调整，造成原告银霞的诉讼请求未得到全部支持。但考虑到原告银霞在《房屋买卖合同》履行过程中并无违约行为，本案纠纷系被告童守兰的违约行为导致，故本案的诉讼费应由被告童守兰负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告童守兰于本判决发生法律效力后立即支付原告银霞违约金6000元、律师服务费用6000元。二、驳回原告银霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11320元，减半交纳5660元（原告已预交），由被告童守兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  龚陵川二〇二〇年八月二十一日书记员  张 立