河北省元氏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0132民初1065号 原告：牛彦军，男，汉族，1975年11月2日生，住河北省石家庄市元氏县。 委托诉讼代理人：赵会革，女，汉族，1977年11月13日生，住河北省石家庄市元氏县，与原告系夫妻关系。 委托诉讼代理人：张夕友，石家庄市元氏鸿宇法律服务所法律工作者。 被告：河北东盛房地产开发有限公司，地址：河北省石家庄市长安区西古城北村006幢，统一社会信用代码：91130100731437767F。 法定代表人：任明英，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘立军，河北信联律师事务所律师。 原告牛彦军与被告河北东盛房地产开发有限公司（以下简称“东盛房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛彦军及其委托诉讼代理人赵会革、张夕友，被告东盛房地产委托诉讼代理人刘立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛彦军向本院提出诉讼请求：1、判令被告给原告办理产权登记证；2、判令被告给原告付逾期未办产权证的违约金；3、判令被告给原告赔偿入住后暖气改造费6949元整；4、判令本案全部费用由被告承担。事实与理由：1、原告于2013年2月21日和河北东盛房地产开发有限公司签订了购房协议。2、2013年9月9日甲方在没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》情况，被告强行让原告在交房协议上签字。3、在2017年8月9日向河北东盛房地产有限公司交清了房屋尾款180000元整，大写：壹拾捌万元整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，第十八条三项规定支付被告办证违约金（根据银行贷款利息：37.4968万×475÷365×930天=4.5381万元）。4、因原告在入住房屋后，从交房到2018年暖气一直不热（因被告自己在小区安装燃气炉，造成暖气不热），最后经业主商议对暖气进行改装。于2018年8月12日向物业交暖气改装费6949元整，大写：陆仟玖佰肆拾玖元整。以上所述事实中的缴纳款项均有河北东盛房地产有限公司开具有效收据和购房合同（复印件附后）。综上所述，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律之规定，向贵院提起民事诉讼，望贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告东盛房地产辩称，1、关于办理产权登记及逾期办证违约金问题，我国城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起九十日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起九十日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记。因原告没有按照合同约定按时支付剩余房款，依据我国合同法第六十七条规定的先履行抗辩权的规定，被告有权拒绝承担城市房地产开发经营管理条例的规定的协助办理房产证的义务，也不应承担逾期办理的违约金，原告也未曾向被告提出其要求办理房产证的请求；2、关于暖气改造费用的问题，被告预售给原告的房屋已经安装了天然气锅炉，作为冬季采暖设施，原告未取得被告同意擅自改装暖气设施，该费用不属于建筑成本，故被告依法不应承担该暖气改装的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原告牛彦军针对要求被告办理产权证及要求被告承担逾期办证的违约金的事实依据和法律依据的主张及举证情况如下：1、购房协议（包括地下室、车库购买协议），证明原告购买了被告的房屋盛元国际1号楼1单元1601及地下室1号楼114号地下室及60号地上车库的事实；2、银行的转账记录及流水以及被告收取原告费用的所有收据8张，证明原告已将所有房款付清被告，原告多次向被告提出办理房产证的请求，被告一直以种种理由推诿；3、原告入住盛元国际1号楼1单元1601号的照片及车库照片，证明原告已实际占有使用该房屋；4、2017年的房贷利率网上截图，证明被告应按照年利率4.75%计算违约金，违约金的计算是根据原告交款的实际数额374968元×年利率4.75%÷365天×930天=45381元；5、最高法院公报的案例，买房人可以向开发商主张逾期交房和延期办证的违约责任，证明应按照法律规定同案同判。 被告东盛房地产质证意见：对证据1购房协议真实性无异议；对证据2银行转账中农业银行个人账户明细有异议，该账户明细不能证明原告将款项转给了被告东盛公司。对农业银行存款业务回单有异议，该证据是复印件不是原件不予认可。对中国工商银行业务凭证有异议，对8张收据有异议，①、其中有一个是暖气接口费的，收据单位盖的公章看不清楚，收取时间是2018年8月12日，被告已为原告所居住房屋安装了天然气锅炉暖气设施，所有费用被告已经全部缴纳，根本无需原告再交纳。②、有一张是车库款，对车库款的票据无异议。③、对收取车库定金的005706号票据无异议。④、对2017年8月9日收取房款18万元的703786号票据无异议。⑤、我司认可收取了原告房款374968元；⑥、剩余三张是物业费收据，与本案无关；对证据3照片真实性有异议，照片不能证明是原告所居住的房屋，不予认可；对证据4利率截图，利率是原告自己整理的，不是人民银行或者其他的商业银行网站上的有关利率的截图，对该利率不予认可；对证据5案例是原告自己整理的，不能证明是最高法院公报案例或者是最高法院以及河北省高院的指导性案例，因此对该案例不予认可。 原告针对暖气改装费用是否应当由被告承担的调查重点陈述意见如下：由于原告入住房屋后从交房到2018年暖气一直不热，对暖气进行了改装，改装暖气的费用应当由被告承担，改装票据刚才已经提交被告进行质证。 被告东盛房地产质证意见：被告已为原告所居住房屋安装了天然气锅炉暖气设施，所有费用被告已经全部缴纳，根本无需原告再交纳。 被告东盛房地产举证情况如下：1、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，证明被告有权出售本案诉争的预售房屋；2、购房协议（含地下室）、承诺书、身份证，证明原告购买房屋的基本情况，原告入住系提前入住；3、燃气入户合同（含收据）、供暖锅炉燃气安装合同，发票，证明被告已为原告所购买的房屋安装了供暖锅炉；4、被告通知原告交纳购房款的照片、证明、燕赵都市报的公告，证明被告2015年1月8日开始对原告进行剩余房款交纳的催缴。 原告对被告证据的质证意见：对证据1/2无异议；对证据3燃气入户合同（含收据）只是证明燃气入户，但是不能证明达到供暖温度；对证据4催缴照片是针对所有业主的，并不是针对原告个人的，没有单独给原告发通知。关于燕赵都市报公告，原告已经在购买的房屋里居住，有具体地址，地址明确，有联系电话，所以被告无须公告，可以直接通知原告。 经审理查明，2013年2月21日，原告牛彦军与被告东盛房地产就购买“盛元国际”住宅一事签订《购房协议》，约定：原告购买房屋具体位于盛元国际1号楼1单元1601室，房款合计374968元。付款方式为银行按揭，自签订本协议书时买受人交清总房款的50%，即194968元，余款180000元整办理银行按揭贷款。交房日期，甲方应于2013年5月31日前将房屋交付乙方使用。如甲方逾期交房，自本协议规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金。2015年1月12日，原告牛彦军向被告东盛房地产支付购房款194968元，2017年8月9日原告牛彦军向被告东盛房地产支付房款180000元。原告称2013年9月9日被告让原告在交房协议上签字，且原告现已实际入住所购涉案房屋，并提交涉案房屋照片及车库照片。被告东盛房地产对此不予认可，称无法证明系原告居住房屋。 另查明，被告东盛房地产在盛元国际小区已安装燃气锅炉取暖。提交燃气入户合同、盛元国际供暖炉燃气安装合同等予以证实，原告认为该证据无法证实室内温度达标。 上述事实有购房协议、收款收据、及庭审笔录等证据在案予以作证。 本院认为，当事人的合法权益，受法律保护。本案中原、被告均认可原告已实际支付全部房款374968元，且原告已实际入住。被告称其因原告一直未支付剩余房款，故其有权拒绝协助办理房产证义务，且原告未曾向其提出办理房产证请求。根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，预售商品房的购买人应自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋权登记手续。房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋权登记手续，并提供必要的证明文件。另根据《最高人民法院》规定，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，其中第（二）条为商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。本案中，原、被告签订的《购房协议》未就办理房屋权属证书的事项进行约定，但原告已支付房屋全款并已实际入住，被告东盛房地产理应配合原告办理房屋权属证书。关于逾期违约金，原、被告在《购房协议》中虽然没有约定办理房屋权属证书，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，案涉房屋已竣工并实际交付，原告已经实际居住使用超过了90日，未能取得房屋权属证书，被告应当承担违约责任。故原告主张被告支付违约金45381元的请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的暖气改造费6949元，被告虽不予认可，并称配备了取暖设备，但其没有提供取暖设备运转及供暖达标的证据，应承担举证不能的法律后果，对其主张不予采信。原告称因暖气一直不热，而进行暖气改造，符合常理，应予支持，被告应承担暖气改造费用。 综上，原告牛彦军的主张，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《最高人民法院》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定判决如下： 被告河北东盛房地产开发有限公司于本判决生效后30日内配合原告牛彦军办理位于元氏县盛元国际1号楼1单元1601室房屋权属证书； 被告河北东盛房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告牛彦军违约金45381元； 被告河北东盛房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告牛彦军暖气改造费6949元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告河北东盛房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  冯国强 二〇二〇年八月二十日 书记员  苏 醒 附：根据相关法律规定，当事人如不服本判决提出上诉的，应当自上诉期届满之日起七日内向本院预交上诉费50元，或者直接向河北省石家庄市中级人民法院缴纳（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行），并需将缴费票据在上述期限内交本院，逾期未履行上述义务的，本院将依法处理。 ——