辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初192号 原告：大连万嘉房地产开发有限公司。 诉讼代表人：于德生，大连万嘉房地产开发有限公司清算组负责人。 委托诉讼代理人：邢树新，辽宁青松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨琳，辽宁青松律师事务所律师。 被告：西岗区绿港湾汽车美容服务中心。 经营者：汲佩全，该中心经理。 被告：汲佩全。 原告大连万嘉房地产开发有限公司（以下简称“万嘉公司”）与被告西岗区绿港湾汽车美容服务中心（以下简称“绿港湾中心”）、汲佩全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2020年6月24日开庭审理时，原告万嘉公司的委托诉讼代理人杨琳，被告绿港湾中心的经营者汲佩全到庭参加诉讼。2020年8月19日开庭审理时，原告万嘉公司的委托诉讼代理人邢树新，被告绿港湾中心的经营者并作为被告汲佩全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万嘉公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与二被告于2015年12月签订的租赁合同，并判令二被告立即返还其占用原告位于大连市西岗区X部）；2.判令二被告支付自2019年1月1日至实际返还房屋之日止的租金（年租金标准为15.5万元），支付自2019年1月1日起至付清房租之日止逾期支付租金的违约金（按未支付租金日千分之五的标准计算）；3.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：大连市中级人民法院根据张志勤的申请于2017年10月17日作出（2017）辽02清申3号民事裁定书,裁定受理了对万嘉公司强制清算的申请,并于2017年10月24日作出（2017）辽02强清3-1号决定书,指定辽宁青松律师事务所担任其清算组。清算组接受指定后及时履行相关职责,于2017年12月26日起多次向被告送达了清偿债务通知,要求其接到通知之日起三十日内向清算组提供合法使用依据,并交纳租金。但被告没有向清算组提交合法使用该房屋的依据,也未向清算组交纳租金,在明知清算组已经依法接管万嘉公司的情况下,不向清算组履行义务,从2019年1月1日起拖欠租金至今。依照合同第五条第一款，被告已经失去合法占有和使用万嘉公司房屋的权利,原告有权解除合同，要求其返还房屋，并按照合同约定的标准支付从2019年1月1日至实际返还房屋之日止的房租，同时依照合同第五条第一款约定，按未支付租金日千分之五的标准向原告支付从2019年1月1日起至实际返还房屋之日止的违约金。 绿港湾中心、汲佩全共同辩称，租金已交至2018年12月31日，因万嘉公司的股东之间发生纠纷，万嘉公司不收租金，被告不知道应向谁交纳租金，所以被告没有违约，不应该承担违约金。2019年7月1日被告已停业，被告可以缴纳2019年1月1日-2019年6月30日的租金，不同意其他的诉讼请求。双方租赁合同的租期是到2020年12月31日，被告还支付了5万元押金没有返还，不同意解除租赁合同。由于2020年受疫情影响，要求按照政府会议要求减免3个月租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 2008年2月22日，大连市中级人民法院在申请执行人中国农业银行大连中山支行与被执行人杨丽、张志平、大连民安房屋开发有限公司执行案件中作出（2007）大执一字10号民事裁定书，将宋海燕在拍卖环节中以640万元的最高价竞得的被执行人位于大连市西岗区X房屋所有权裁定归买受人宋海燕所有。 2014年11月3日，宋海燕出具一份“说明”，载明：“涉案房屋大连市西岗区X（地上1-5层，地下一层）的产权系大连万嘉房屋开发有限公司单独所有，大连万嘉房屋开发有限公司系涉案房屋唯一合法所有人，因签订拍卖确认书当日大连万嘉房屋开发有限公司法定代表人宋海燕未带法人公章，故以大连万嘉房屋开发有限公司法定代表人身份在拍卖确认书上代为签字。其后交纳拍卖费用及相关税费的发票缴款人均为所有权人大连万嘉房屋开发有限公司，故位于大连市西岗区X楼房屋的所有权人为大连万嘉房屋开发有限公司。” 万嘉公司清算组分别于2017年12月25日、2018年9月7日到案涉沿海街X号楼现场张贴通知书，向房屋使用人告知万嘉公司已强制清算，要求各使用人向清算组提供使用房屋的依据材料、租金支付清单及对应的原始凭证等材料，如有债务，应向清算组清偿。2020年1月8日，万嘉公司清算组以邮寄方式向绿港湾中心发出“通知书”，要求绿港湾中心向清算组提交使用房屋的合法手续，并交纳租金，如在清算期间向清算组以外的人交纳租金，清算组不予认可。绿港湾中心对收到该通知书的邮件没有异议。 2015年12月18日，万嘉公司（出租方、甲方）与汲佩全（承租方、乙方）签订一份《租赁合同书》，约定：甲方将大连市西岗区沿海街绿港湾商业区A区X号楼X层西部，建筑面积约380平方米出租给乙方，租期五年，自2016年1月1日至2020年12月31日；租赁用途：修车、洗车；租金为每年人民币壹拾伍万伍仟元整。在合同签订之日，乙方向甲方交纳第一年租赁年租金（人民币壹拾伍万伍仟元整）；乙方合同保证金为5万元，在合同签订之日一次性付清，此保证金在合同到期，乙方在未违约、结清所有税费并达到房屋正常使用之后，甲方将保证金5万元无息退还乙方；租金为年付，第二年租赁年租金需于2016年12月1日支付（2017年1月1日至2017年12月31日）；第三年租赁年租金需于2017年12月1日支付（2018年1月1日至2018年12月31日）；第四年租赁年租金需于2018年12月1日支付（2019年1月1日至2019年12月31日）；第五年租赁年租金需于2019年12月1日支付（2020年1月1日至2020年12月31日）。乙方必须依约交纳租金，每逾期一日，乙方应当承担应付款项的千分之五作为违约金支付给甲方。如拖欠租金超过15日，视为乙方违约。双方在合同中还约定了其他权利义务。 汲佩全于2016年1月11日注册成立绿港湾中心，类型为个体工商户，经营场所即案涉房屋所处大连市西岗区X一层西侧。 汲佩全交纳了2018年12月31日以前的租金及5万元保证金，万嘉公司出具了三份专用收款收据，并于2017年12月22日出具15.5万元的发票。 另查，本院于2017年10月17日作出（2017）辽02清申3号民事裁定书，受理了申请人张志勤对被申请人万嘉公司进行清算的申请，并于2017年10月24日作出（2017）辽02强清3-1号决定书，指定辽宁青松律师事务所担任万嘉公司清算组。 本院所确认的上述事实，有当事人提供的租赁合同书、专用收款收据、显示已开具增值税普通发票的打印件、银行流水、（2007）大执一字10号民事裁定书、大连市拍卖成交确认书、说明、通知书、邮寄回执、（2017）辽02清申3号民事裁定书、（2017）辽02强清3-1号决定书等以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，案涉房屋系由万嘉公司对外出租且签订了《租赁合同书》，该《租赁合同书》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应受其约束。《租赁合同书》系万嘉公司与汲佩全签订。万嘉公司已按约交付了租赁物，汲佩全亦应按照约定支付租金。现汲佩全未按合同约定预交2019年、2020年租金，且其称于2019年7月已停业，案涉租赁合同的目的已经无法实现，故万嘉公司请求解除合同、返还房屋、按照15.5万元/年标准支付自2019年1月1日至实际返还房屋之日止的租金，符合法律规定，应予支持。但案涉《租赁合同书》系汲佩全以个人名义签订在先，绿港湾中心注册成立在后，且收据与发票均载明为汲佩全，故租赁合同的相对方系汲佩全，支付租金的义务主体应为汲佩全，万嘉公司关于绿港湾中心支付租金的合同依据不足。因绿港湾中心实际在此经营并占用案涉房屋，故绿港湾中心与汲佩全均负有合同解除后的腾退与返还房屋义务。 关于万嘉公司要求绿港湾中心、汲佩全给付逾期交纳租金的违约金一节，虽然汲佩全未按照租赁合同约定于前一年12月1日预交2019年、2020年的租金，但汲佩全主张是因万嘉公司股东间发生纠纷，万嘉公司不收租金，其才未及时交纳。根据已查明的事实，万嘉公司分别于2017年12月和2018年9月通过张贴通知书的方式要求各承租人向其交纳租金，但汲佩全表示其已经交纳了2018年12月31日以前的租金，不知道清算组的职责，认为清算组应该与房东一起办理才合法。本院认为，汲佩全的上述抗辩理由具有一定的合理性，对万嘉公司要求汲佩全支付违约金的请求不予支持，且汲佩全已经支付的5万元保证金应从欠付租金总额中予以抵扣。 关于绿港湾中心、汲佩全提出因疫情影响，要求减免部分房租一节，本院认为，虽然新冠疫情的爆发对各行各业产生一定的影响，但根据租赁合同约定，汲佩全需交纳租金的日期分别为2018年12月1日和2019年12月1日，该时间段还不存在疫情。此外，虽然汲佩全称绿港湾中心于2019年7月即已停业，但其并未及时解除租赁合同、返还房屋，故无据证明其受疫情影响，故对绿港湾中心、汲佩全的此项抗辩不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决如下： 一、解除原告大连万嘉房地产开发有限公司与被告汲佩全于2015年12月18日签订的《租赁合同书》； 二、被告西岗区绿港湾汽车美容服务中心、汲佩全于本判决生效之日起十日内向原告大连万嘉房地产开发有限公司返还位于大连市西岗区X房屋（建筑面积约380平方米）； 三、被告汲佩全于本判决生效之日起十日内向原告大连万嘉房地产开发有限公司按照15.5万元/年标准支付自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金（需扣除汲佩全已支付的保证金5万元）； 四、驳回大连万嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4981元（原告已预付），由被告西岗区绿港湾汽车美容服务中心、汲佩全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 张 钱 审判员 孙利颖 审判员 范瑞瑶 二〇二〇年八月二十日 书记员 王 亮 附相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。 营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。