山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2028号 上诉人（原审被告）：陈兴荣，男，1968年1月24日出生，汉族，无业，现住淄博市张店区。 上诉人（原审被告）：洪建梅，女，1970年8月4日出生，汉族，无业，现住淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：刘衍仁，男，1963年11月20日出生，汉族，无业，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：刘苏婷，山东全正律师事务所律师。 上诉人陈兴荣、洪建梅因与被上诉人刘衍仁所有权确认纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初7097号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈兴荣、洪建梅，被上诉人刘衍仁及其委托诉讼代理人刘苏婷到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。 陈兴荣、洪建梅上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案应为商品房买卖合同纠纷而非所有权确认纠纷，一审法院无权直接对房屋的所有权作出确权认定。本案的主要争议焦点问题是上诉人与被上诉人是否成立了房屋买卖合同，应适用《合同法》的有关规定进行认定裁判。一审法院混淆了《合同法》与《物权法》的适用范围，径行将房屋的所有权确认为被上诉人所有，有司法权僭越行政权的嫌疑，属于适用法律错误。民事案由规定中的所有权确认纠纷是对物的权属、归属存在争议，而本案主要的争议是双方之间的房屋买卖合同是否成立以及是否履行问题，故被上诉人一审的诉讼请求本身即错误，一审法院适用法律也错误，法院确权违反了国家关于小产权房屋的有关规定。二、上诉人与被上诉人之间从未达成过书面的或口头的房屋买卖合同，被上诉人只是曾向洪建梅提出过想购买的意向，双方未达成任何协议。1、一审时，上诉人已经提出了合同成立的要件和成立过程，本案中，被上诉人曾口头与上诉人洪建梅进行过磋商，但洪建梅已经明确说了此类型的房屋不能买卖，并且该房屋的共有人即陈兴荣从来没有同意要出售该房屋。2、被上诉人对该房屋的实际产权性质根本不了解，直至一审开庭法庭辩论结束后，又提出变更诉讼请求，要求确认100%的产权。如果是真的存在房屋买卖关系，上诉人能不把房屋的产权份额到底是80%还是100%告诉被上诉人?被上诉人能不和上诉人签订一份房屋买卖合同?被上诉人一直称其用18000元购买了上诉人80%产权的房屋，认为该价格符合市场价，然后变更诉讼请求后，又称18000元购买100%产权的房屋也是符合市场价格的，这本身就存在明显的前后矛盾。三、该房屋属于夫妻共同财产，被上诉人只与一方沟通磋商买房事宜，不符合法律规定，也不符合生活常理。房屋属于夫妻共同财产，一方无权单独处置。家庭处分如此大额的财产，从法律上讲需要夫妻共同同意，从常理上讲，购买人也要与夫妻双方共同商谈购买事宜，但被上诉人从未与陈兴荣交流过要买房的事情。四、双方从未就房屋的现状、价格进行过磋商。房屋买卖对于本案的双方当事人来讲，都是重大的资产交易，因此如果真的存在房屋买卖，双方一定会进行多次的磋商，包括房屋的情况、产权状况、交易价格、过付等。但这些构成买卖合同的要件，在被上诉人所谓的证据里都没有体现。被上诉人连房屋的产权比例都不清，直至上次开庭时还一直认为是80%的产权比例，说明双方从来就没有对买卖的标的进行过协商。在产权比例都不确定的情况下，房屋价格更是无从谈起。被上诉人称18000元系房款，更是不可能。一是该房屋在上诉人1996年购买时，加上后期装修花费就已经在2万多元了，2006年不可能比成本价还低就卖掉。二是对比80%产权的房屋，相同情况下都卖到3万元，而上诉人的房屋是100%产权，不可能比80%产权的房屋价格还低。另外，双方在通话中，对于房屋的价格都没有谈过，到底是1.8万还是180万都没有说明，因此，买卖合同没有成立。五、本案房屋系在划拨用地上建房，任何人无权买卖，上诉人洪建梅在被上诉人偷录的通话录音中一直强调该房屋不能买卖，法院仅凭张钢公司的说明就认定可以买卖，违反法律规定。六、收到条并非房款，而是借款。1、被上诉人为其弟弟租用上诉人的房屋，上诉人资金紧张时向其借款18000元，其从未向上诉人支付过房屋租赁费，上诉人也不向其支付借款利息。2、关于没有收回房屋问题。主要是被上诉人有房子住着，涉案房屋也无法另行出租，对方的东西在房子里，省的房子空置，缺少人看护，对房子维护不好，故不急着收回。3、收到条一审法院推定为购房款收到条，实际是借款收到条。被上诉人租用着上诉人房子，上诉人使着被上诉人18000元借款，双方都不和对方主张，符合常理。只是，最近被上诉人得知房子要拆迁时，想把借款抵做房款。七、参考《人民司法(案例)》2016年08期(2015)渝二中法民终字第1037号案例的裁判要旨“法律规定房屋买卖应当采用书面形式签订合同。以口头形式订立合同时出具房款收条，如果对买卖的标的和数量存在争议，且不能有效证明一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同尚未依法成立。买受人可以根据缔约过失责任请求赔偿利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨损失。”案例中收到条已经载明了购房款，都无法认定房屋买卖合同成立，本案同样对标的物的产权比例和房屋价款存在争议，并且收到条还没有载明系购房款，根据《民事诉讼法》中关于当事人举证责任及证明标准的规定，法院不应支持被上诉人诉请。综上，上诉人与被上诉人未成立买卖涉案房屋的合同，对房屋的现状、价格、交付等都没有进行过商谈，故请求法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。 刘衍仁辩称，一、一审法院认定本案案由系所有权确认纠纷符合法律规定。本案上诉人与被上诉人均系山东钢铁集团淄博张钢有限公司湖田石矿职工,因涉案房屋位置已经被淄博市人民政府划为东部化工区,政府要求涉案房屋居民进行搬迁,由张钢另外选址建设新房,由于双方对房屋权属发生争议,引发本案。与本案同一种情况的共有26人左右,其中大约有三分之二案件已经经过张店区法院调解处理,其中(2019)鲁03民终636号杨锦林诉杨仕忠所有权确认纠纷,已判决确认系所有权确认纠纷,并且该判决已生效。另外李济生、任晓华与焦效重一案也已经淄博市中级人民法院调解处理,案由也系所有权确认纠纷。因上诉人与被上诉人之间的买卖行为早已完成多年,房屋交付使用至今已有14年,被上诉人起诉要求确认房屋权属,一审法院定案由为所有权确认纠纷符合法律规定。而且涉案房屋并非小产权,涉案房屋原系公有住房,后改制为湖田田石矿所有,之后湖田石矿按照工龄、级别等出售给职工作为福利房,湖田石矿允许个人自主处置房屋。二、上诉人称未与被上诉人达成书面或口头房屋买卖合同违反诚实信用原则。上诉人委托被上诉人之妻对外销售房屋,其中焦效重之子焦某曾经去看过房屋,但是因为房屋面积较小,其当时想再生一个孩子,不符合居住条件,故没有购买,后来被上诉人提出购买涉案房屋,因上诉人自己委托被上诉人之妻对外销售房屋的价格为19000元,被上诉人之妻说你卖给人家这个钱,卖给被上诉人按照18000元,上诉人因此同意按照18000元价格出售给被上诉人房屋,这是双方对房屋价格的磋商过程,并非上诉人上诉状中所称双方没有进行磋商。并且有证人焦某、吕某、迟某、李某的证言与上诉人洪建梅认可卖房的录音相互印证。关于房屋产权是多少的问题,当时购买时间是2006年,与被上诉人相同情况购买房屋的湖田石矿职工,都未拿到房产证,因此大部分人是不知道具体产权的情况,房屋大部分系湖田石矿与石矿职工按份共有。涉案房屋也是陈兴荣缴纳了相关费用后才按照100%产权处理的,且由于种种原因该套房屋至今未办理房屋所有权证,在不动产登记中心是无法查询到涉案房屋的,但是湖田石矿对此100%产权予以认可,由于涉案房屋所处地理位置较为偏远,当时的房屋并不好卖,而且房屋在湖田石矿厂区内,都是职工购买,外人几乎不会去购买房屋买卖，都是谁跟谁的关系好才购买谁的房屋,职工购买的目的都是为了居住,因此对于其产权到底是多少并不是十分清楚,这种情况购买房屋都是按照整套购买,被上诉人在一审中提供的其他人购房的价格与本案涉案房屋价格近似,也恰恰说明上诉人出售房屋的价格,符合当时的市场价格。若涉案房屋不存在政府搬迁的情况,现在对外出售18000元的价格根本就不可能有人去买。三、上诉人称被上诉人只与上诉人一方沟通磋商买房事宜不符合法律规定,上诉人的该说法于法无据。上诉人的上诉理由第三条称:“该房屋属于夫妻共同财产,被上诉人只与一方沟通磋商买房事宜,不符合法律规定,也不符合生活常理”,根据该陈述,恰证实被上诉人购买房屋是与上诉人进行过磋商的,只是其认可仅跟上诉人洪建梅沟通,未与陈兴荣交流,被上诉人原来和上诉人夫妻二人关系较好,并且被上诉人购买房屋后,因其也系湖田石矿职工,水电费均更名为被上诉人,从被上诉人工资中予以直接扣除,这也恰恰证实了被上诉人购买房屋的事实上诉人陈兴荣也是认可的。且当时上诉人陈兴荣想要将涉案房屋内的油烟机、衣橱等家具以500元的价格卖给被上诉人,被上诉人没有购买,上诉人陈兴荣亲自上门将油烟机进行拆除,上诉人陈兴荣对涉案房屋对外出售是知情的并且同意出售,上诉人上诉状中称“上诉人陈兴荣从来没有同意要出售该房屋”明显具有虚假陈述。双方买卖房屋的行为应当认定为合法有效。四、划拨土地上的房屋允许买卖。关于划拨土地上的房屋是否可以买卖,最高人民法院公报有指导案例,(2019)鲁03民终636号民事判决也对此进行了确认,证实划拨土地上的房屋可以进行自由买卖,而且现在政府对涉案房屋的要求仅是对所有权进行确认,然后凭法律文书签订搬迁协议,并不存在过户等手续。五、上诉人主张涉案房屋系被上诉人弟弟租用与事实不符。一审庭审过程中上诉人称涉案房屋是免费借给被上诉人弟弟居住,关于收条上诉人在一审中陈述是孩子上大学借用,现在上诉状中陈述是资金紧张时借款,首先上诉人的收条是分两次打的,若是借款应该为对方出具借条,而非收到条;其次上诉人在一审中陈述的孩子上大学与其儿子上学的时间并不相符,上诉状上诉理由第三、四条自相矛盾,可见其存在虚假陈述。上诉人在一审第一次开庭过程中陈述与被上诉人的关系并不好,被上诉人代理人提出上诉人所陈述关系不好还将房屋免费借用给被上诉人弟弟不符合常理,故被上诉人在一审第二次庭审过程中又陈述其与被上诉人关系较好。涉案房屋在被上诉人弟弟去世后,由被上诉人对外出租,收取租金,上诉人称无法另行出租与事实不符。且其陈述被上诉人弟弟租赁,也未向法庭陈述双方对租金的约定、租期的约定。且上诉人在一审庭审中陈述,若认定是借款被上诉人也不会太吃亏,其可以返还被上诉人18000元,若认定是房屋买卖,上诉人失去的比较多,这很明显是看到房屋涉及搬迁后,后悔将房屋出售的情况,上诉人的陈述严重违反诚实信用原则。六、上诉人所列举的案例与本案不同,案例中没有收到条,而本案有收到条,还有上诉人洪建梅自认卖房的录音、大量证人证言,其中王某、姜奎松的录音证实,上诉人在签订搬迁协议现场认可房屋买卖的事实,并且没有签订搬迁协议离开现场,湖田石矿大部分职工都知道谁买了谁的房屋,水电费变更名称扣款的单据等相互印证,房屋交付至今14年,在政府下达搬迁政策前,上诉人从未对房屋买卖提出异议,足以说明涉案房屋系买卖关系,因此一审法院认定被上诉人现在是房屋所有权人符合事实及法律规定。综上,上诉人的各项上诉理由均不能成立,请求二审法院依法查明事实,维持原判。 刘衍仁向一审法院起诉请求：１．请求确认张店区湖田镇张钢石矿12号楼312号房屋的80%产权归原告所有；2．本案诉讼费由被告承担。审理中，刘衍仁变更诉讼请求为确认张店区湖田镇张钢石矿12号楼312号房屋的100%产权归原告所有。 一审法院认定事实：案涉房屋为张店区湖田镇张钢石矿12号楼312号，根据淄房改国用（2002）字第××号国有土地使用证载明，土地使用者为被告陈兴荣，根据成本价售房分户计价表载明，住户情况是户主陈兴荣、配偶被告洪建梅，个人购房所占产权比例100%，未办理不动产权证书。被告洪建梅于2006年12月19日、2007年10月11日为原告出具了收条，共计收到原告现金18000元。该房屋于2006年10月16日由原告三弟刘衍礼居住，2010年刘衍礼因车祸去世，之后原告实际占有该房屋。山东钢铁集团淄博张钢有限公司湖田石矿机动科出具的电费收据显示，该房屋所有人名称变更为原告并从原告工资中扣除电费、水费。现原告要求被告配合办理房屋过户手续，诉至法院。 一审法院认为，本案的争议焦点之一为涉案房屋的产权是否可以转让。法律并无明文规定划拨土地上的房屋一律禁止转让，在完善划拨土地出让手续后，其地上房屋可以依法转让，故该房屋所有权转让可在补全土地出让手续、缴纳土地出让金的情况下进行。本案的争议焦点之二为被告洪建梅于2006年12月19日、2007年10月11日为原告出具收条的款项是借款还是购房款。被告主张该款项系原告出借给被告的借款，但在双方合意留下书面证据的情况下，作为借款人没有书写借条或借据，而是只写收到条，与常理不符；庭审中，被告一方面主张涉案房屋是借给原告方居住，另一方面不认可原告方提出的双方家庭关系密切，因此，在长达十余年借房中，被告既不向原告主张房租，也不要求原告归还房屋，甚至在2010年刘衍礼去世后至今长达9年中，被告对该房屋从未主张过权利，并且对原告对外出租房屋的行为也没有提出过异议，与常理不符；根据双方陈述，涉案房屋的水电等费用是由湖田石矿认定的房屋所有人的工资中扣除，湖田石矿将房屋所有人变更后，被告应该明知，但其未对湖田石矿的变更提出任何异议，与常理不符。综上，被告主张该款项系原告出借给被告的借款，不予支持。该款项应为原告为购买涉案房屋支付的购房款。本案的争议焦点之三为原告是否为适格的诉讼主体。《中华人民共和国合同法》第十条，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以“其他形式”订立的合同。根据被告出具的收条，原告是合同相对方，故作为诉讼主体适格。原告作为购房者，其真实意思是购买被告方名下所有份额，因此，在查明涉案房屋为被告拥有100%的产权后，变更诉讼请求为确认该房屋100%的产权归其所有，依法予以支持。综上所述，原告的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条规定，判决：确认张店区湖田镇张钢石矿12号楼312号【国有土地使用证号：淄房改国用（2002）字第××号】的100%产权归原告刘衍仁所有。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告陈兴荣、洪建梅负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审中的争议焦点问题有：一是本案案由是否应定性为所有权确认纠纷；二是刘衍仁是否对涉案房屋享有100%的产权。 关于焦点一，民事案件的案由系依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。刘衍仁向一审法院主张的是确认涉案房屋的产权归属，故一审法院将本案的案由定为所有权确认纠纷并无不当。 关于焦点二，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘衍仁主张其与陈兴荣、洪建梅存在涉案房屋的买卖关系，其提交的洪建梅出具的收到条、张钢总厂湖田石矿住房缴费单等证据，结合吕某等人的证人证言、刘衍仁之妻与王某、姜奎松等通话记录，可以相互印证，证实刘衍仁与洪建梅、陈兴荣达成了购买涉案房屋的合意，且刘衍仁已支付18000元购房款，并在湖田石矿进行了水电费缴费用户等变更，涉案房屋也由刘衍仁实际占有使用，故一审法院认定刘衍仁与陈兴荣、洪建梅达成购房合意并判令涉案房屋100%的产权归刘衍仁所有并无不当。陈兴荣、洪建梅主张涉案收到条系借款，其与刘衍仁是租赁关系，但却未提交证据证实，且在长达十年的时间，刘衍仁既未要求陈兴荣、洪建梅还款，陈兴荣、洪建梅亦未向刘衍仁偿还借款，亦未向刘衍仁收取相应的租赁费，与常理不符，故陈兴荣、洪建梅应承担举证不能的法律后果，本院对其该项主张不予支持。陈兴荣又主张刘衍仁与洪建梅曾协商但未达成买卖合意，且涉案房屋系共同财产，购买人应于夫妻双方共同协商购买事宜，一方无权单独处置。对此，本院认为，通过本案查明事实，洪建梅在处分案涉房屋后陈兴荣对此应是知情的，且对洪建梅的处分行为予以追认，且上诉人陈兴荣亦未提供证据证明被上诉人与夫妻一方的洪建梅恶意串通损害其利益，即刘衍仁受让房产是善意的，并且被上诉人以合理价格支付了购房款，房产已经实际交付刘衍仁使用，故，即便洪建梅单独处分，案涉房屋买卖是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当有效，故本院就上诉人该项主张不予支持。 综上所述，上诉人陈兴荣、洪建梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈兴荣、洪建梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴永成 审判员  李灵福 审判员  王 娜 二〇二〇年八月七日 书记员  徐 钊