广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11564号原告（反诉被告）：谢晋，男，1985年4月30日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区**********，公民身份号码430************411。委托诉讼代理人：李小军，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓秀青，广东龙浩律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司，住所地：佛山市南海区*****太平冲表路段（大沥镇政府对面），统一社会信用代码914**********633XN。法定代表人：潘锐伦，该公司经理。委托诉讼代理人：张靖，北京市盈科（佛山）律师事务所律师，委托代理期限从2020年6月29日起。委托诉讼代理人：陈辉，北京市盈科（佛山）律师事务所律师，委托代理期限从2020年6月3日起至2020年6月28日止。委托诉讼代理人：刘曦，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。原告谢晋与被告佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，被告提起反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2020年6月30日公开开庭审理了本案。原告谢晋的委托诉讼代理人李小军、邓秀青，被告佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司的委托诉讼代理人张靖、刘曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢晋向本院提出诉讼请求：1.确认原告谢晋与被告佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司于2019年7月31日签订的《佛山瑞盈大厦物业租赁合同》及《合同补充协议（一）》在2020年3月19日解除租赁关系；2.被告佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司减免原告谢晋应付2020年2月1日至3月18日期间的一半租金和经营运作费即36668元；3.被告佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司向原告谢晋返还租赁保证金186141元；4.被告佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司向原告谢晋返还租赁商铺内的设备及物品（详见财产清单）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月31日，原告与被告签订了《佛山锐盈大厦物业租赁合同》和《合同补充协议（一）》，约定被告将其位于佛山市南海区大沥镇政府南（大沥城南一路旁）锐盈商业办公楼7层707至717单元出租给原告作为健身室使用，建筑面积为1665.98平方米，租赁期间自2019年8月1日起至2022年7月3日止，2019年9月30日至2020年7月31日期间每月租金及管理费为15.8元每平方米，即每月为26322元、每月经营运作费16278元。随后，原告向被告交付租赁保证金186141元，并开始在该物业经营健身室。健身室经营至2020年1月17日，开始春节放假。放假期间因新冠肺炎疫情国家及各级政府出台文件规定，经营性商铺不得开门营业，故原告经营健身室无法正常营业。2020年3月1日，被告以原告未按时支付租金为由向原告发出《收铺通知》，告知从2020年3月19日起收回商铺使用权，解除双方的租赁关系，并擅自在商铺大门上锁。此后，原告无法进入商铺。原告也多次与被告联系要求开门，搬离商铺内的设备等财物，但被告以欠缴租金为由予以扣押。原告认为既然双方自2020年3月19日起解除租赁关系，但对于新冠肺炎疫情期间产生的承租人不能正常经营所造成的租金损失，应本着合理原则进行分担，此次疫情的发生不可归责于合同各方。另被告无权扣押原告在商铺内所有财产，应依法返还给原告，若因被告原因致使原告的财产受损害还应折价赔偿损失。同时，被告还应向原告返还租赁保证金，对于原告尚欠被告的租金、物业管理费、水电费等费用同意在租赁保证金中予以扣除。以上事实有《佛山锐盈大厦物业租赁合同》、《合同补充协议（一）》、租赁保证金收据、《收铺通知》等证据予以充分证实。原告认为本案事实清楚、证据确实充分，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司辩称，一、原告主张减免2020年2月1日至2020年3月18日期间一半的租金和经营运作费没有依据，依法应予驳回。政府在疫情期间并未出台任何文件规定新冠疫情期间出租人必须给予承租人减免租金的优惠，而被告出租给原告的涉案物业也是被告从冲表村民小组承租过来的，疫情期间同样未获得任何租金减免。因此，原告无权主张减免2020年2月、3月租金和经营运作费。二、原告根本违约，无权主张返还租赁保证金。原告欠付2020年2月租金、管理费、经营运作费以及2019年12月25日至2020年1月14日的水电费均超过20天，根据《佛山锐盈大厦物业租赁合同》第十条第2、3款的约定，原告的行为已构成根本违约，被告有权解除合同收回物业，没收原告所交付的租赁保证金。三、被告给商铺大门上锁属于出租人为正常收取租金而针对承租人采取的自力救济措施。自2020年1月起，被告多次通知原告缴付2020年2月的租赁费用以及2019年12月25日至2020年1月14日的水电费，但原告一直未缴付任何费用，也不与被告进行沟通，被告只能在2020年3月18日到涉案物业大门粘贴收铺通知并给涉案物业大门上锁，以督促原告履行合同义务。此后，原告虽然多次联系被告，但一直不肯配合被告办理离场手续，也不肯结清欠付的费用，被告为保障自身权益，未准许原告搬走租赁场地内的财物。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付欠付的2020年2月1日-3月31日期间的租赁费用86200元（其中租金36650元、管理费15994元、经营运作费32556元、广告位费用1000元）；2.原告向被告支付逾期付款违约金（以2月欠付租赁总费用47003.2元为本金，按照日利率5‰计算，从2020年1月26日起暂计算至款项付清之日止；以3月欠付租赁总费用45679.38元为本金按日利率5‰计算，从2020年2月26日起计算至款项付清之日止）；3.原告立刻腾空并退还租赁物业，并按照双倍标准向被告支付占用期间的租赁费用170400元（以每月租赁费86200元的标准，从2020年4月1日起至2020年7月31日止；从2020年8月1日起，至2021年7月31日止，每月租赁费用按91736元计算，从2021年8月1日起，至2022年7月31日止，每月的租赁费用按97726元计算）；4.原告支付欠付电费、水费、公共分摊电费、公共分摊水费共计10708.4元；5.原告向被告支付因合同提前解除而产生的6个月空置期租赁费用损失255600元；6.原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月31日，原告与被告签订《锐盈大厦办公楼租赁合同》及《合同补充协议（一）》，约定原告向原告承租锐盈商业办公楼7层707、708、709、710、711、712、713、715、716、717号单元，租赁期限36个月；涉案物业2019年9月30日至2020年7月31日止，每月租金、管理费合计26322元、经营运作费16278元，2020年8月1日至2021年7月31日，每月租金、管理费合计27789元、经营运作费17579元，2021年8月1日至2022年7月，每月租金、管理费合计29371元、经营运作费18992元；原告应在每月的二十五号前以现金或银行转账方式缴付次月租金、物业管理费及运作管理费；原告逾期交付租金、物业管理费及其他应交纳的费用的，每逾期一天，原告须按应付款项总额的5‰向被告支付违约金，超过5天，被告有权停止水电供应，超过20天未缴清视为原告根本违约，被告有权解除合同，并追究原告违约责任；本合同终止后7天内，原告继续占用拒绝交还承租物业的，被告或被告委托的管理公司有权采取停水停电等措施停止原告使用物业，原告除需按双倍标准向被告支付占用期间的租金、物业管理费等其他费用外，还需赔偿被告因此造成的一切经济损失；原告逾期交付租金、物业管理费及其他应交纳的费用超过20天，视为被告中途毁约，所造成的一切损失均由原告负责，如因此造成被告发生损失的，由原告负责给予赔偿，被告有权终止合同，并随时收回该物业（含物业内一切不可移动的设备、设施及装修）另行出租，而不须支付任何费用予原告，被告有权用原告存在于该物业内的资产以抵偿原告欠付的费用。合同履行过程中，原告拖欠2020年2月及3月租赁费用，严重违约，被告于2020年3月18日上门张贴收铺通知，告知原告解除合同并主张收回涉案租赁物，但原告一直拒绝配合被告办理离场手续，占用涉案物业至今，严重损害了被告的合法权益。原告针对被告的反诉答辩称，一、原告推迟支付2020年2月、3月涉案物业的租金、经营运作费等费用不属违约情形。众所周知，全国新冠疫情始于2020年1月，1月23日武汉疫情防控指挥部发布1号通告，1月25日党中央成立应对疫情工作领导小组，1月28日佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组（指挥部）公告（第1号）文件，南海区全面进入疫情防控状态。合同约定每月25日前支付次月的租金、经营运作为等费用，但因支付时间刚好是疫情或疫情防控（其间还包含春节放假）期间，原告经营的健身室按照规定在2月、3月不能对外营业，没有收入。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，原告没有按照合同约定的期限支付租金等费用的行为不属违约，被告主张解除租赁合同及由原告承担违约责任的，法院不予支持。二、被告要求原告支付2020年2月、3月的租赁费用86200元没有事实和法律依据，原告只同意支付2020年2月1日至3月18日期间租金及经营运作费的一半即36668元，超出部分不应支持。依上述理由可得知，因原告不存在违约情形，故被告在2020年3月18日以原告未按时支付租金为由向原告发出《收铺通知》，告知从2020年3月19日起收回商铺使用权，解除双方的租赁关系，并擅自在大门上锁。此后，原告及工作人员无法进入健身室，不同意原告搬离健身室内设备等财物，以原告未缴清租金等费用为由予以扣押。原告认为，因被告擅自单方解除合同并收回商铺、扣押财产的行为导致双方签订的租赁合同无法继续履行，健身室无法经营，原有十几名工作人员也失去工作，这也与中央关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署背道而驰，属严重的违法行为。3月19日因被告的违法行为导致合同解除后，其擅自在大门上贴封条、上锁不同意原告搬出物品，导致继续占用租赁物业所产生的占用费等费用与原告无关，应由被告自己承担。因被告违法解除合同，直接导致员工劳动合同提前终止并赔偿、健身会员退回会费等，由此产生的损失原告保留向被告索赔的权利。三、被告要求原告支付逾期付款违约金51309.73元也没有事实和法律依据，应不予支持。依上述第一点理由可知，因原告在履行租赁合同中不存在违约情形，故被告要求原告支付逾期付款违约金51309.73元没有事实和法律依据，应不予支持。四、被告要求原告按双倍标准支付占用期间的租赁费用170400元及因合同解除而产生的六个月空置期租赁费损失255600元，没有事实和法律依据，应不予支持。1.被告反诉主张170400元的合同依据是《佛山锐盈大厦物业租赁合同》第八条租赁期届满的第3款约定，该约定与本案被告违法提前解除合同不相符，不适用本案。被告此主张是在滥用诉权，很显然被告是在通过实施违法解除合同的行为以达到其非法目的，应不予支持。2.被告反诉主张255600元没有事实和法律依据，被告此主张也是在滥用诉权，很显然被告是通过实施违法解除合同的行为以达到其非法目的，应不予支持。3.大致2020年3月19日后继续占用涉案物业的原因是被告在大门上锁，不同意原告搬出物品造成的，其间，原告的工作人员为了把办公、健身设备及自己的私人物品拿走，被告一直不同意，最后只能通过报警方式来处理。警察到场后，被告仅允许工作人员拿走自己的私人物品，故造成继续占用租赁物责任人是被告，不是原告的原因造成的，该被迫占用行为产生的费用与原告无关，应由被告自己承担。五、被告要求原告支付欠付电费、水费、公共分摊电费、公共分摊水费合计10708.4元没有事实和法律依据，应不予支持。因疫情或疫情防控需要，在2020年2月1日至3月18日期间，整个商场物业均是处在关闭停业状态，不可能产生如此多的费用，故该费用与原告无关。六、原告同意立即搬走健身室内属于自己的全部物品，被告不得以任何理由阻挠，否则由此引起的一切后果全部由被告承担。七、原告与被告签订的租赁合同从被告提供的证据来看无法证实被告有权就涉案物业行使出租和收取租金的权利，请法院查明涉案合同是否有效。诉讼中，原告针对本诉与反诉共同举证如下：1.原告身份证原件1份、被告企业信息打印件1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.租赁合同原件1份、合同补充协议原件1份、确认书原件1份，用以证明在2019年7月31日原告与被告之间就涉案物业建立了租赁关系，租赁物业用作健身室，原告每月应向被告支付租金、经营运作费及实际产生的水电费等费用，租赁物业已经实际交付给原告使用；3.转让协议原件1份，用以证明原告所经营的健身房是从原经营者谭斌处转让过来的，该转让行为也经得了被告的同意；4.收据原件1组，用以证明原告按照租赁合同及补充协议的约定共向被告支付租赁保证金186141元；5.通知原件1份，用以证明被告在2020年3月18日疫情期间以原告未按时交租、物业管理费及其他缴费用为由单方向原告发出收铺通知，并于2020年3月19日收回商铺使用权，解除双方的租赁关系；6.照片打印件1组，用以证明被告违法解除合同后，在商铺大门上锁、贴封条，不准原告及其工作人员不准进出，不准搬出物品，此后产生的占用费与原告无关。诉讼中，被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.房产证原件1份，授权书原件1份，用以证明被告有权出租涉案物业；2.现场照片打印件1组，用以证明原告至今仍占用涉案租赁物业的事实；3.物业管理费收据原件1组，用以证明被告帮助原告代缴物业管理费的事实；4.通知单打印件1组、照片打印件1组，用以证明原告欠付被告水电费的事实；5.诉请费用统计表打印件1份，用以证明被告主张各款项的构成；6.佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部公告打印件1份，用以证明原告自2020年2月10日开始被要求暂停营业。诉讼中，根据原告申请，本院依法传唤宁志军、谢阳、谭思皓出庭作证。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-4无异议，本院予以确认；被告对原告提供的证据5、6真实性无异议，原告对被告提供的证据1、2、6真实性无异议，本案对上述证据的真实性均予以确认；对被告提供的证据3，该收据为案外人出具，且原告否认其有向该案外人支付相关费用，本院对其关联性不予确认；对被告提供的证据4，本院结合案件事实予以综合认定；对被告提供的证据5，该统计表为被告单方制作，未经原告认可，本院对其证明力不予确认；原、被告对证人宁志军、谢阳、谭思皓的证人证言真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年7月31日，谭斌（甲方）、原告谢晋（乙方）与被告佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司（出租方）签订《健身房转让协议》，约定：甲方将佛山市南海区大沥镇政府南（大沥城南一路旁）锐盈商业办公楼7层707、708、709、710、711、712、713、715、716、717号单元的泰美健身房转让给乙方使用；转让物业出租方为佛山市南海区鸿得利休闲美食广场有限公司，乙方租赁该转让物业作为健身房商业使用。各方并约定其他权利义务。2019年7月31日，原告谢晋（承租方）与被告佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司（出租方）签订《锐盈大厦办公楼租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方同意将坐落在佛山市南海区大沥镇政府南（大沥城南一路旁）锐盈商业办公楼7层707、708、709、710、711、712、713、715、716、717号单元（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方使用；建筑面积为1665.98平方米；租赁期限共36个月，涉讼租赁物交付乙方进场时间暂定为2019年8月1日；租期自2019年8月1日起至2022年7月31日止；乙方承租涉讼租赁物应作健身室使用；2019年9月30日至2020年7月31日每月租金及管理费为15.8元/㎡，即第一期每月应缴交费用为26322元；2020年8月1日至2021年7月31日每月租金及管理费16.68元/㎡，即第二期每月应缴交费用为27789元；2021年8月1日至2022年7月31日每月租金及管理费为17.63元/㎡，即第三期每月应缴交费用为29371元；乙方应在每月25号前以现金或银行转账方式缴付次月租金、物业管理费给甲方；乙方承租涉讼租赁物的公用水电费用，由乙方及其他承租人按建筑面积共同分摊，乙方应按管理公司的通知进行缴纳，租赁期内，乙方须自行支付涉讼租赁物在物业使用过程中所产生的所有费用（包括但不限于水费、电费、电话费、有线电视费、网络使用费、环保排污费、税费及其它卫生、环保、消防、治安等部门按规定收取的费用、罚款等）；合同签订之日，乙方向甲方交纳租赁保证金98034元，如乙方无违约，甲方在乙方注销使用承租物业为地址办理的相关证照后30天内将租赁保证金全额无息退回给乙方，否则，甲方不予退回租赁保证金；乙方必须按合同约定按时交付租金、物业管理费及其它应交纳的费用，如逾期交付，由逾期之日起计收违约金，每逾期一日乙方须按应付款项总额的5‰向甲方偿付违约金，超过5天甲方有权停止水电供应，超过20天未缴清视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任；乙方逾期交付租金、物业管理费及其他应交纳的费用超过20天的，甲方有权终止合同，并随时收回涉讼租赁物（含物业内的一切不可移动的设备、设施及装修）另行出租，而不须支付任何费用予乙方，有权用乙方存在于涉讼租赁物内的资产抵偿乙方欠付的费用，资产不足以抵偿乙方欠费的，以法律途径追收资产不足抵扣的费用，并有权没收乙方所交付的租赁保证金等一切费用。双方并约定其他权利义务。同日，原告谢晋（承租方）与被告佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司（出租方）签订《合同补充协议（一）》（以下简称涉讼补充协议），约定：经营运作费与涉讼合同约定收取的费用同时收取，2019年9月30日至2020年7月31日，经营运作费16278元/月；2020年8月1日至2021年7月31日，经营运作费17579元/月；2021年8月1日至2022年7月31日，经营运作费18992元/月；乙方应在每月的25日前以现金或银行转账方式缴付下月经营运作费给甲方，如超过二十天乙方未付款的按合同第十条违约责任执行；补充协议签订之日，乙方增加向甲方交纳租赁保证金88107元，如乙方无违约，在租赁合同终止并结清乙方应缴费用后30天内，甲方应将租赁保证金无息退还给乙方。双方并约定其他权利义务。2019年8月5日，原告谢晋在《接收物业确认书》上签名同意接受涉讼租赁物并进行相关后续工作。2019年8月5日，被告出具收据，确认收到租赁保证金186141元。2020年3月18日，被告向原告发出《收铺通知》，该通知写明因原告2020年2月、3月份费用至今仍未结清，被告将于3月19日收回商铺使用权，解除双方的租赁关系。诉讼中，原、被告均确认涉讼租赁物内存有原告的物品，物品清单如下表（《设备及物品盘点清单》）所示。设备及物品盘点清单序号存放区域物品名称数量单位序号存放区域物品名称数量单位1办公室2P挂机空凋1台86水吧区围栏6个2镜子1把87圆台1个3梳妆台1张88椅4张4四位办公台1张89广告投放器1个5椅子3张90体量室体量仪1台6电脑主机带显示器1台91滑行垫4张7显示屏、录像头主机1台92称1台8打印机1台93谈单椅3张9小圆凳1张94圆台1张10文件柜2个95血压仪1个11保险柜1个96书柜2个12茶几室茶几1张97跆拳道区3P格力空凋2台13木椅5张98沙袋2个14木书柜2张99地垫89张15书本61本100不锈钢水杯架1个16茶杯1套101杠铃10个17茶叶6包102杠铃架1个18陈安之学习书6本103自由力量训练凳6张19碟1套104哑铃36个20经理办公室办公台1张105杠铃片34个21大班椅1张106跆拳道区哑铃架2个221P挂机空凋1台107深蹲架1个23点歌台1台108史密斯架1个24毛巾柜1个109杠铃杆4条25脱毛机1台110龙门架1个26电脑椅1张111腿外展训练架1个27电脑主机1台112轮胎1个28休闲区①3P格力空调1台113防震垫248张29桌球台1张114踩板2张30球杆9支115单车房3P空调1台313位休闲椅2张116单车25辆32休闲区②水壶1个117风扇1台33蚊香1箱118彩光灯6个34毛巾1袋119低音炮1个35毛巾4盒（塑料）120音响（喇叭2个、功放3个）1套36A4纸张6包121器械室3P格力空调3台37脉动水1件122跑步机15台38百岁水1件123电视显示器5个39雨伞74把124训练器27个40水杯19个125杠铃杆3条41不锈钢杯10个126健身台擂台1个42玻璃杯3个127音响4个43台球服13件128灯光9个44夏天工服4件129杠铃片37个45冬天工服4件130功放2个46运动包105个131广告投放机器1个47护手套2箱132踩板1个48一次性水杯1件133操房鞋架3个49吸管1件1343P空调2台50荣誉证书11本135音响喇叭4个51休闲区—前台区圆台4张136功放1个52藤椅11张137碟机2台53桌台球1张138彩灯10个54球16个139投影1个55椅子2把140投影屏1个56球杆7支141私教房3P空调1台573P格力空调机1台142360训练器1台58玻璃陈列柜3个143滑行垫1张59立式风扇2台144跑步机1台60休闲区—前台区玖月玖传媒屏1个145铁架工具2件61花架栅栏2个146私教房杠铃16套62智能闸机3个1套147球16个63冰柜1个148壶铃10个64电脑主机显示器1台149哑铃4个65功放2个150按摩床3张66共享充电器2个151波速球2个67点钞机1台152训练器2台68风扇1台1531P挂机空调1台69运动包8个154电脑台4张70拳包1个155教练办公室台2张71水吧区3P格力空凋2台156椅3张72饮水机1台1571P挂机空调1台73风扇1台158消毒柜1台74显示器1个159会议桌5张75红酒杯45个160男冲浴房智能柜控制器1台76水果杯13个161智能板4张77音响灯光控制台1个162凳子3张78消毒柜1个1631P挂机空调1台79冰箱冷柜1个164女冲浴房智能柜控制器1台80前台椅1张165智能板4张81休闲台5张166凳7张82大休闲椅6张1671P空调1台83小休闲椅6张168洗衣机1台84果汁机2台169楼顶热水器2台85电视2台另查明，被告主张涉讼租赁物2019年12月25日至2020年1月14日期间的电费为2170.19元、水费348元、公共分摊电费1230.3元、公共分摊水费154.71元；2020年1月14日至2020年2月25日期间的电费为962.47元、水费0元、公共分摊电费1426.96元、公共分摊水费189.95元；2020年2月25日至2020年3月25日电费为981元、水费0元、公共分摊电费1216.03元、公共分摊水费226.39元；2020年3月25日至2020年4月25日期间的电费0元、水费0元，公共分摊电费1550.56元、公共分摊水费251.84元。被告明确了各个月份水电的具体度数及计价方式。原告陈述其已支付至2019年12月25日的水电费，承租期间对于需要的缴纳的水电费金额由被告确认后通知原告，因为原告看不到水电表，正常水电费冬天为8000多元一个月，夏天为10000多元一个月。又查明，位于佛山市南海区大沥镇政府南（大沥城南一路旁）锐盈商业办公楼的八层钢筋混凝土结构已办理产权登记，登记权利人为南海区大沥镇太平冲表村民小组。佛山市南海区*********民小组出具《授权书》，该授权书写明佛山市南海区*********民小组授权被告对佛山市南海区大沥镇政府南（大沥城南一路旁）锐盈商业办公楼的物业进行出租管理。再查明，2020年2月10日，佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部公告》（第8号），该公告写明即日起，全区所有美容美甲、洗浴（含足浴、泡浴、桑拿浴）、娱乐游艺、各类会所等公共场所一律暂停营业活动，理发室鼓励暂停营业。2020年5月14日，原告提起诉讼，后被告提起反诉。诉讼中，被告明确其反诉是以解除涉讼合同为前提并明确涉讼合同于2020年3月19日解除。原告陈述被告于2020年3月18日晚上对涉讼租赁物上锁；被告陈述其于2020年3月19日对涉讼租赁物上锁。原、被告均确认广告灯租金为500元/月。经本院释明，被告在诉讼中明确表示不同意原告搬离涉讼租赁物内的物品。本院认为，涉讼租赁物已办理产权登记，合法适租，原、被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。被告于2020年3月18日向原告发送《收铺通知》要求于3月19日收回涉讼租赁物、解除双方的租赁关系，且被告确认其实际于2020年3月19日将涉讼租赁物上锁，涉讼合同实际无法继续履行，此后双方未就原告继续承租涉讼租赁物进行协商，诉讼中，原、被告亦均认为涉讼合同已于2020年3月19日解除，故本院对原告要求确认涉讼合同及涉讼补充协议于2020年3月19日解除的诉请依法予以支持。关于退还扣押设备及物品，涉讼合同解除，原告有权取回其放置在涉讼租赁物内的设备及物品，被告应向原告退还其扣押在涉讼租赁物内的原告设备及物品，故本院对原告要求被告返还涉讼租赁物内设备及物品的诉请依法予以支持，具体返还设备及物品与《设备及物品盘点清单》一致。2020年3月19日涉讼合同解除时，被告将涉讼租赁物上锁致原告无法搬离涉讼租赁物内的物品，诉讼中，经本院释明，被告亦明确表示不同意原告搬离涉讼租赁物内的物品，故原告未腾空并交还涉讼租赁物是因被告原因所致，由此所造成的涉讼租赁物被占用的损失及由此产生的相应后果均应由被告自行承担，故本院对被告要求原告腾空并退还涉讼租赁物及支付2020年3月19日之后（含当日）租赁费用、水电费（包括公共水电分摊）的诉请均不予支持。原告的调查取证申请对待证明事实无意义，本院依法不予准许。关于租赁保证金及空置期损失，涉讼合同及涉讼补充协议约定原告应于每月的25日前缴付次月租金、物业管理费及经营运作费予被告，现原告在疫情发生后既未向被告提交减免租金的申请并就暂时中止履行租赁费用支付义务通知原告，又未依据其认可的租赁费用减免金额向被告缴纳相关费用，其逾期交纳相关费用直接导致被告向其发出《收铺通知》并上锁，故原告对涉讼合同于2020年3月19日解除存在过错。而被告在未就疫情期间租赁费用与原告协商一致且被告明知疫情防控措施致原告在该期间无法进行营业活动的情况下，迳行要求解除涉讼合同并直接将涉讼租赁物上锁致涉讼合同实际无法继续履行，被告对涉讼合同于2018年3月19日解除亦存在同等过错。在涉讼合同因双方过错而解除的情况下，被告应向原告退还租赁保证金，故本院对原告要求被告返还租赁保证金186141元的诉请依法予以支持。被告对涉讼合同解除存在过错，其要求原告赔偿空置期损失255600元无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于租赁费用的标准，2020年2、3月份因新冠肺炎疫情及因此而采取的疫情防控措施确会对原告使用涉讼租赁物和复工复业产生影响和损失，在一定期间内可能造成原告履行合同困难，综合考虑本案实际情况，根据公平原则予以衡量，本院酌定涉讼租赁物在2020年2月1日至2020年3月18日的租赁费用（包括租金及物业管理费、经营运作费）按约定标准50%计付。即原告应向被告支付2020年2月1日至2020年3月18日期间的租赁费用（包括广告灯）共34063元[（26322元+16278元+500元）×1/2+（26322元+16278+500元）×1/2÷31日×18日]，被告诉请超出核定部分，本院依法不予支持。关于逾期付款违约金，涉讼合同及涉讼补充协议虽约定原告应于每月25日前支付次月租金及物业管理费、经营运作费，逾期支付租金及物业管理费、经营运作费，须按应付款项的日5‰支付违约金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。即原告应以21550元[（26322元+16278元+500元）×1/2]为本金从2020年1月26日起、以12513元[（26322元+16278+500元）×1/2÷31日×18日]为本金从2020年2月26日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予被告，被告诉请超出核定部分，本院不予支持。关于水电费，被告主张涉讼租赁物2019年12月25日至2020年1月14日期间的电费为2170.19元、水费348元、公共分摊电费1230.3元、公共分摊水费154.71元；2020年1月14日至2020年2月25日期间的电费为962.47元、水费0元、公共分摊电费1426.96元、公共分摊水费189.95元；2020年2月25日至2020年3月25日电费为981元、水费0元、公共分摊电费1216.03元、公共分摊水费226.39元，并明确了各月水电行度及具体计算方式，原告作为承租方确认其未支付该期间的水电费，且结合原告承租期间确认水电费金额的方式及以往涉讼租赁物水电费的金额，被告主张的该水电费金额均在合理范围内，故本院对被告主张的该期间水电费的具体金额予以采信，并确认原告应支付2019年12月25日至2020年2月25日期间水电费6482.58元（电费2170.19元+水费348元+公共分摊电费1230.3元+公共分摊水费154.71元+电费962.47元+公共分摊电费1426.96元+公共分摊水费189.95元）予被告;对于2020年2月25日支付2020年3月18日期间的水电费，本院按期间比例酌定原告支付水电费1858元[（电费981元+公共分摊电费1216.03元+公共分摊水费226.39元）÷30日×23日]予被告;以上合计8340.58元（6482.58元+1858元）。被告对水电费的诉请超出核定部分，本院不予支持。对被告提供的证据4中涉及2019年12月25日至2020年3月25日期间水电费的通知单及照片，本院对其真实性予以确认；对证据4中的其他证据，本院不再予以审查确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）谢晋与被告（反诉原告）佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司于2019年7月31日签订的《锐盈大厦办公楼租赁合同》、《合同补充协议（一）》于2020年3月19日解除；二、被告（反诉原告）佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租赁保证金186141元予原告（反诉被告）谢晋；三、原告（反诉被告）谢晋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2月1日至2020年3月18日期间的租赁费用34063元予被告（反诉原告）佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司；四、原告（反诉被告）谢晋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年12月25日至2020年3月18日期间的水电费8340.58元予被告（反诉原告）佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司；五、原告（反诉被告）谢晋应以21550元为本金从2020年1月26日起、以12513元为本金从2020年2月26日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予被告（反诉原告）佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司，本项随上列第三项清；六、被告（反诉原告）佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还设备及物品（详见附件《设备及物品盘点清单》）予原告（反诉被告）谢晋；七、驳回原告（反诉被告）谢晋的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计11178.48元（原告已预交），由原告（反诉被告）谢晋负担3268.48元，被告（反诉原告）佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司负担7910元。反诉费4771.09元（被告已预交），由原告（反诉被告）谢晋负担456元，被告（反诉原告）佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司负担4315.09元。经核算，被告（反诉原告）佛山市南海鸿得利休闲美食广场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付7454元予原告（反诉被告）谢晋，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年八月十四日书记员 陆美羽附件：《设备及物品盘点清单》序号存放区域物品名称数量单位序号存放区域物品名称数量单位1办公室2P挂机空凋1台86水吧区围栏6个2镜子1把87圆台1个3梳妆台1张88椅4张4四位办公台1张89广告投放器1个5椅子3张90体量室体量仪1台6电脑主机带显示器1台91滑行垫4张7显示屏、录像头主机1台92称1台8打印机1台93谈单椅3张9小圆凳1张94圆台1张10文件柜2个95血压仪1个11保险柜1个96书柜2个12茶几室茶几1张97跆拳道区3P格力空凋2台13木椅5张98沙袋2个14木书柜2张99地垫89张15书本61本100不锈钢水杯架1个16茶杯1套101杠铃10个17茶叶6包102杠铃架1个18陈安之学习书6本103自由力量训练凳6张19碟1套104哑铃36个20经理办公室办公台1张105杠铃片34个21大班椅1张106跆拳道区哑铃架2个221P挂机空凋1台107深蹲架1个23点歌台1台108史密斯架1个24毛巾柜1个109杠铃杆4条25脱毛机1台110龙门架1个26电脑椅1张111腿外展训练架1个27电脑主机1台112轮胎1个28休闲区①3P格力空调1台113防震垫248张29桌球台1张114踩板2张30球杆9支115单车房3P空调1台313位休闲椅2张116单车25辆32休闲区②水壶1个117风扇1台33蚊香1箱118彩光灯6个34毛巾1袋119低音炮1个35毛巾4盒（塑料）120音响（喇叭2个、功放3个）1套36A4纸张6包121器械室3P格力空调3台37脉动水1件122跑步机15台38百岁水1件123电视显示器5个39雨伞74把124训练器27个40水杯19个125杠铃杆3条41不锈钢杯10个126健身台擂台1个42玻璃杯3个127音响4个43台球服13件128灯光9个44夏天工服4件129杠铃片37个45冬天工服4件130功放2个46运动包105个131广告投放机器1个47护手套2箱132踩板1个48一次性水杯1件133操房鞋架3个49吸管1件1343P空调2台50荣誉证书11本135音响喇叭4个51休闲区—前台区圆台4张136功放1个52藤椅11张137碟机2台53桌台球1张138彩灯10个54球16个139投影1个55椅子2把140投影屏1个56球杆7支141私教房3P空调1台573P格力空调机1台142360训练器1台58玻璃陈列柜3个143滑行垫1张59立式风扇2台144跑步机1台60休闲区—前台区玖月玖传媒屏1个145铁架工具2件61花架栅栏2个146私教房杠铃16套62智能闸机3个1套147球16个63冰柜1个148壶铃10个64电脑主机显示器1台149哑铃4个65功放2个150按摩床3张66共享充电器2个151波速球2个67点钞机1台152训练器2台68风扇1台1531P挂机空调1台69运动包8个154电脑台4张70拳包1个155教练办公室台2张71水吧区3P格力空凋2台156椅3张72饮水机1台1571P挂机空调1台73风扇1台158消毒柜1台74显示器1个159会议桌5张75红酒杯45个160男冲浴房智能柜控制器1台76水果杯13个161智能板4张77音响灯光控制台1个162凳子3张78消毒柜1个1631P挂机空调1台79冰箱冷柜1个164女冲浴房智能柜控制器1台80前台椅1张165智能板4张81休闲台5张166凳7张82大休闲椅6张1671P空调1台83小休闲椅6张168洗衣机1台84果汁机2台169楼顶热水器2台85电视2台