安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初2437号 原告:桑成超,男,汉族,1986年4月13日出生,住安徽省寿县。 委托代理人：孙克林,安徽寿州律师事务所律师。 委托代理人：孙雪瑶,安徽寿州律师事务所律师。 被告：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇红学新村，统一社会信用代码：91340422573021300A 法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。 委托代理人：许鲁，安徽滨阳律师事务所律师。 原告桑成超诉被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下简称：陆宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，桑成超的委托代理人孙雪瑶，陆宇公司的委托代理人许鲁，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 桑成超向本院提出诉讼请求：陆宇公司支付桑成超逾期交房违约金11484.9元（从2018年12月31日至2019年4月30日止，每日按购房款的万分之二计算，至实际交付房屋之日止）；陆宇公司返还桑成超多收少交房屋面积部分的购房款17807.05元。 事实和理由：桑成超与陆宇公司于2017年5月28签订了位于寿县城南新区房屋的《商品房买卖合同》，桑成超按约支付了首付款142583元，并于2017年8月14日通过银行按揭付清剩余房款332000元。但陆宇公司未按照合同约定于2018年12月31日前交付房屋。根据合同第十二条规定，桑成超选择要求陆宇公司继续履行合同，因此陆宇公司应按约支付逾期交房违约金。由于桑成超实际房屋的面积少于合同约定房屋面积，根据合同第十三条规定，陆宇公司应双倍退还多收桑成超的房屋面积的房价款。后因陆宇公司与桑成超重新签订购房合同，擅自将合同中约定的逾期交房万分之二更改为万分之0.5，造成该幢楼的住户存在两种约定的逾期比例,桑成超的利益严重失衡。 陆宇公司辩称，桑成超诉状所称不实，陆宇公司未擅自改变合同文本，该合同文本为不动产登记中心审查通过，并经双方签字确认。合同第12条明确约定了逾期交房违约金的比例，因此桑成超主张按日万分之二计算违约金缺乏事实根据；桑成超实际领受房屋的时间为2019年3月31日，桑成超主张的交房违约金的时间和计算的比例均有误；桑成超存在先行违约的情形，其未按照合同的约定及时缴纳购房款，鉴于桑成超先行违约，双方互有债务应当予以冲抵，桑成超逾期支付购房款应承担的违约金为2465元，虽然双方合同约定在2018年12月31日前将案涉房屋交付桑成超，但结合双方签订的商品房买卖合同中的补充协议第七条第二项的约定，桑成超未及时缴纳房款，陆宇公司可以推迟交付房屋，因此陆宇公司不应承担逾期交房的违约责任；双方进行签字确认，房屋面积差额款以实际测绘为准多退少补，如果桑成超房屋面积与实测面积不一致，根据双方签字确认的多退少补原则，陆宇公司愿意承担房屋差价款，基于双方签字确认认可，桑成超诉请要求双倍退还房屋差价款没有事实根据。 本院经审理查明事实如下：2017年5月28日，出卖人陆宇公司与买受人桑成超签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，【预售许可证号为寿县（2017）房预售证第024号】。合同约定：……第三条商品房的基本情况……3.该商品房为9幢X单元8层804号。4.该商品房的预测面积共为93.28平方米……。该商品房产权面积测绘机构为寿县房地产测绘队。……第六条计价方式与价款出卖人与买受人按下列第2种方式计算该商品房价款。……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5087.73元，总价款为474583元。第七条付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年5月28日前支付首期房价款142583元。余款332000元向安徽寿县农村商业银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列方式分别处理：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同……。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点二的违约金。（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。……。第十三条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第4种方式处理……。4.双方自行约定：根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算。第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 另查明，涉案商品房合同约定面积93.28㎡，实际建筑面积89.78㎡，面积差额3.5㎡，合同单价为5087.73元/㎡，总房款为474583元，桑成超已付首付款142583元，余款332000元，桑成超于2017年8月14日通过与安徽寿县农村商业银行签订《个人购房担保借款合同》予以支付。涉案房屋于2019年3月31日交付。上述事实有桑成超所举的身份证复印件、企业信息查询单、房屋买卖合同、收据2份、定金单复印件2份、寿县农商行住房按揭贷款合同、个人贷款银行流水、测绘图复印件及陆宇公司所举委托函复印件、选房定金单复印件，在卷佐证，足以认定。桑成超所举邹煜芳的交房通知书和商品房买卖合同及判决书打印件，与本案不具关联性，本院不做评判。 本院认为，桑成超与陆宇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》不违反法律规定，合法有效。当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。按照合同约定，陆宇公司应于2018年12月31日前将案涉商品房交付桑成超使用，但陆宇公司未按合同约定履行交付房屋义务，陆宇公司应当承担违约责任，故对桑成超要求陆宇公司承担违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金应按照合同约定的日万分之零点五，以474583元为基数，从2019年1月1日算至2019年3月31日，共计2135.62元（474583元×90日×0.05‰）。对桑成超超出部分的违约金的请求，本院不予支持。涉案商品房合同约定面积93.28㎡，实际建筑面积为89.78㎡，合同单价为5087.73元/㎡，面积差额3.5㎡，桑成超要求陆宇公司退还房屋面积差额购房款17807.05元（3.5㎡×5087.73元/㎡），符合双方合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司赔偿桑成超逾期交房违约金2135.62元，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司退还桑成超房屋面积差额购房款17807.05元，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回桑成超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费532.00元，减半收取266元（桑成超已预交），由桑成超负担126.00元，安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担140.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  张传宏 二〇二〇年八月六日 书记员  徐正亮 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。