西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2020）陕0113民初5550号原告：惠振强，男，汉族，1954年9月12日出生，住西安市雁塔区。原告：惠怡安，女，汉族，1982年10月13日出生，住西安市雁塔区。原告：艾仙琴，女，汉族，1954年8月19日出生，西安市雁塔区。委托诉讼代理人：欧厚国，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宝兴，陕西韬达律师事务所律师被告：西安曲江荣盛置业有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人:黎生平，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘建锋，男，汉族，1985年11月10日出生，住陕西省陇县，系该公司员工。委托诉讼代理人：王磊，陕西海普睿诚律师事务所。被告：陕西远近实业有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人:黎生平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王磊，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文讷，陕西海普睿诚律师事务所实习律师第三人：耿宝华，男，汉族，1978年7月21日出生，住西安市新城区。原告惠振强、惠怡安、艾仙琴诉被告陕西远近实业有限公司（以下简称陕西远近公司）、西安曲江荣盛置业有限公司（以下简称西安荣盛公司）、第三人耿宝华合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠振强、惠怡安、艾仙琴委托诉讼代理人欧厚国、王宝兴,被告西安曲江荣盛置业有限公司委托诉讼代理人刘建锋、王磊，被告陕西远近实业有限公司委托诉讼代理人王磊、李文讷，第三人耿宝华到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告惠振强、惠怡安、艾仙琴诉称，2018年2月4日，被告陕西远近实业有限公司（简称远近实业公司）为抵偿其应付原告的部分股权转让交易款，同被告西安曲江荣盛置业有限公司（简称荣盛置业公司）同原告签订了《物业交割协议》根据该协议约定，被告荣盛置业公司应于2018年2月12日之前完成全部抵账房产及车位的交付，其中带租抵账的XX中心XX号商铺有荣盛置业公司负责在交付时将商铺出租主体变更到原告名下并完成租赁有关费用清算交割，原告获得该商铺原租赁合同中的全部权利。二被告签约后一再拖延向原告履约，其既未依约及时完成该商铺交割，在商铺承租方再三延付租金时，被告也未根据《商铺租赁合同》向承租方按千分之一/日收取相应违约金，导致原告不能按期取得《物业交割协议》所规定的涉案商铺全部利益。根据荣盛置业公司向原告提交的涉案《商铺租赁合同》核算，截止2019年6月28日，原告本可获得该商铺从2018年2月12日至2020年2月28日期间的租金收益款项合计为1842911.80元，但被告不断违约金拖延，截止目前仅陆续支付其中1391774.39元。二被告的违约行为已造成原告经济损失727091.41元（含原告应收取的涉案商铺租金拖欠款451137.41元及暂核算至2019年10月25日的应收商铺违约金275954元），且原告损失仍在继续扩大，该损失应由二被告共同承担赔偿责任。根据《物业交割协议》约定及有关法律规定，签约地法院西安市雁塔区人民法院对本案享有管辖权。原告为维护自身合法权益现依法起诉至贵院。请求依法判令：1.判令被告共同赔偿支付原告对西安市XX中心XX号商铺享有的已到期租金收益451137.41元。2、判令被告向原告赔偿全部租金收益自2018年6月28日起至付清之日止按每日1%分段核算产生的违约金（暂计算至2019年10日25日的违约金为275954元）以上暂合计727091.41元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告西安荣盛公司辩称，荣盛公司已经履行完毕《物业交割协议》约定的全部义务，原告要求赔偿租金及违约金无事实基础、无法律依据。一、《物业交割协议》中约定的荣盛公司的义务仅限于（1）签订商品房买卖合同；（2）出租主体变更；（3）完成费用清算交割。荣盛公司已经全部履行完毕。原告与陕西远近实业有限公司签订的《股权转让协议》，远近公司向原告支付股权转让款，其中关于最后一笔3000万元股权转让款的支付，双方协商同意由第三方荣盛公司向原告提供房屋冲抵远近公司应付给原告的该3000万元股价款，各方为此签订《物业交割协议》。《物业交割协议》约定，丙方（曲江荣盛）应在相应《商品房买卖合同》《车位使用权转让协议》签订后3个工作日内向甲方（惠振强等三人）交付全部房产及车位并办理完毕有关交付手续，其中云图中心11-20201号商铺由丙方（曲江荣盛）在交付时将出租主体变更到甲方（惠振强等三人）名下并完成租赁有关费用清算交割。目前实际进展为（1）已经签订了商品房买卖合同；（2）承租人耿宝华已经同意出租主体变更，惠振强已经收房；（3）承租人耿宝华交付的2018年2月28日到2020年1月28日的租金已经全部支付给惠振强。二、惠振强与荣盛公司已经签订了商品房买卖合同。荣盛公司与惠振强已经签订《商品房买卖合同》，合同第五条租赁情况约定，“该商品房租赁情况为出租，出卖人已将该商品房出租，承租人放弃优先购买权，租赁期限2016年2月28日到2026年2月27日，出卖人与买受人协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人所有”。荣盛公司已经充分披露了房屋的租赁现状，并明确了自房屋约定交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人惠振强所有，同时约定了交付时间为2018年2月12日前。《商品房买卖合同》十二条交付时间和手续约定（一）出卖人应当在2018年2月12日前向买受人交付该商品房。惠振强目前已经实际收房，并按照约定日期要求荣盛公司支付2018年2月12日以后的租金和保证金。出租主体变更已经完成。1、承租人耿宝华已经在2018年2月11日《回函》中同意将租赁合同权利义务转让给惠振强。承租人耿宝华放弃房屋优先购买权，并同意租赁合同权利义务转让给惠振强。2、2018年6月27日，惠振强代理人刘洁签订关于商铺的《房屋入住证明》，通知入住时间为2018年2月12日，惠振强已经实际收房，租赁合同主体随即变更为惠振强。3、惠振强认为自商品房买卖合同约定的交房日期即2018年2月12日起，有权收取租金及保证金，足以证明惠振强认为自该日期开始取得了出租人地位，完成了租赁主体变更。四、房屋费用交割已经完成。惠振强认为自商品房买卖合同约定的交房日期即2018年2月12日起，取得了出租主体地位，且荣盛公司按照惠振强要求支付了自2018年2月12日的租金和保证金，尤其是保证金的支付，充分证明完成了租赁合同主体变更以及费用交割。五、商品房买卖合同已经履行了交房义务、承租人同意出租主体变更完成、惠振强按照约定的交房日期开始要求收取租金等足以证明，该房屋实际控制人与所有权人都已经不再是荣盛公司而是惠振强，因此，督促付款的义务主体也不是荣盛公司，而是惠振强，所以，如果有逾期付款的情况，应该是由惠振强负责催款，现在要求荣盛公司承担责任并无根据。被告陕西远近公司辩称，该案与远近公司无关。1.三方虽然约定了涉案商铺的带租转让事宜，但《物业交割协议》中，商铺交付的义务局限在原告与荣盛公司之间，并没有约定远近公司应承担任何义务。原告与陕西远近实业有限公司签订的《股权转让协议》，远近公司向原告支付股权转让款，其中关于最后一笔3000万元股权转让款的支付，双方协商同意由第三方荣盛公司向原告提供房屋冲抵远近公司应付给原告的该3000万元股价款，各方为此签订《物业交割协议》。关于房屋的交付问题，各方约定为“丙方（曲江荣盛）应在相应《商品房买卖合同》《车位使用权转让协议》签订后3个工作日内向甲方交付全部房产及车位并办理完毕有关交付手续，其中云图中心11-20201号商铺由丙方在交付时将出租主体变更到及甲方名下并完成租赁有关费用清算交割”，该约定中，商铺由荣盛公司交付给之间完成交付，并没有为远近公司设置任何权利义务。2.荣盛公司已经充分履行了《物业交割协议》中的义务，完成了包括出租主体变更、房屋交付以及费用清算交割等，详见荣盛公司答辩意见。基于上述事实和理由，我们认为本案实际上与远近公司无关，恳请法院驳回全部诉讼请求。第三人耿宝华述称，与我无关，我只认可荣盛。经审理查明，原、被告协商由被告西安荣盛公司向原告提供19套房屋冲抵被告陕西远近公司应付给原告的3000万元股价款，为此2018年2月4日各方签订了《物业交割协议》。2018年2月4日,原告（甲方）与被告陕西远近公司（乙方）、被告西安荣盛公司（丙方）签订《物业交割协议》，约定：根据甲乙双方《股权转让协议》约定及甲乙丙三方经济及法律关系，关于冲抵3000元股权转让款的物业的交割，明确以下协议内容；甲方向丙方签约购买位于西安市高新区XX路XX号XX中心”现有的部分房产及车位(车位使用权)合计3001.7321元，并以300万元股权转让款冲抵该物业交易款项；4.2交付时间 丙方应在相应《商品房买卖合同》、《车位使用权转让协议》签订后3个工作日内向甲方交付全部房产及车位并办理完毕有关交付手续，其中XX中心XX号商铺由丙方在交付时将出租主体变更到甲方名下并完成租赁有关费用清算交割，甲方获得原丙方签订租赁合同中的全部权利（含原租赁合同第三条，3.2款中租赁方需补齐的免租期租金）。2015年12月30日，董某某（乙方、承租方）与被告西安荣盛公司（甲方你、出租方）签订了《商铺租赁合同》，约定：承租房屋为荣禾云图中心项目11号楼20201号商铺；租赁期间十年，自2016年2月28日起至2026年2月27日；3.2年租期，12个月，即自2016年2月28日至2017年2月27日。2017年12月19日，被告西安荣盛公司（甲方）、董某某（乙方）和第三人耿宝华（丙方）签订了《合同权利义务转让协议书》，约定：甲乙双方于2015年12月30日签订了《商铺租赁合同》，现乙方将该原合同的权利义务全部概括性转让给丙方。2018年2月11日，第三人耿宝华向被告西安荣盛公司发出《回函》，载明：2015年12月30日董某某与贵公司签订《商铺租赁合同》由于经营权发生变化，耿宝华与贵公司在2017年12月19日签订了《商铺租赁合同权利义务转让协议书》。现收到贵公司告知将云图中心11-20201号商铺进行销售第三方的通知，贵司将房屋销售总价、面积等情况均已告知我本人……回复如下：1、本人结合自身原因，不进行购买，请贵公司将商铺销售第三人；2、本人同意贵公司将以上两个合同中的权利义务转让给第三方买受人。2018年2月7日，惠振强（买受人）与被告西安荣盛公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的荣禾云图中心11幢2单元2层20201号房屋；租赁状况为出租。出卖人已将该商品房出租，承租人放弃优先购买权。租赁期限自2016年2月28日起至2026年2月27日，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人所有；该商品房总价格为14939996元；出卖人应当在2018年2月12日前向买受人交付该商品房。2018年6月13日，被告西安荣盛公司给惠振强开具了14939995.9元的收款收据。2018年6月27日，惠振强的助理刘洁在云图中心11-2-2-1号房屋的《房屋入住证明》下方业主签字处签字，证明上载明通知入住时间为2018年2月12日。2018年7月24日，惠振强向被告西安荣盛公司发出《转款申请》，要求被告将代收的云图中心11-20201号商铺的租赁保证金143218.2元以及2018年2月12日至2018年2月27日（15天）的租金38362元、2018年2月28日至2018年8月27日部分租金200000元，共计381580.2元支付给本人。2018年7月25日，被告西安荣盛公司转账支付了上述款项。此后被告西安荣盛公司均按照惠振强的申请金额向其转账支付了2018年2月28日2018年8月27日部分租金251137.45元、2018年2月28日2018年8月27日部分租金100000元、2018年8月28日至2019年2月27日部分租金100000元、2018年8月28日至2019年2月27日部分租金100000元、2018年8月28日至2019年2月27日部分租金100000元、2018年8月31日至2019年8月27日部分租金201516.62元、2018年8月31日至2019年8月27日部分租金75189.58元、2018年8月31日至2019年8月27日部分租金75189.58元、2018年8月31日至2019年8月27日部分租金75189.58元。经被告西安荣盛公司核算，其已经按照原告的申请向其转账了截止2019年10月份的全部租金。目前耿宝华已经支付的2019年11月份租金50000元尚未转付。上述事实，有物业交割协议、商铺租赁合同、回函、《合同权利义务转让协议书》、商品房买卖合同、转款申请、转账凭证等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与二被告签订的《物业交割协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自的义务。在本案中，就涉案的荣禾云图中心11幢2单元2层20201号房屋，惠振强（买受人）与被告西安荣盛公司（出卖人）在2018年2月7日签订了《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同上就涉案商铺载明了系承租状态，同时约定自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人所有。被告西安荣盛公司给惠振强开具了相应的收款收据。惠振强的助理刘洁2018年6月27日在云图中心11-2-2-1号房屋的《房屋入住证明》下方业主签字处签字。第三人耿宝华2018年2月11日向被告西安荣盛公司发出《回函》表示知晓了涉案商铺另行销售的事实且放弃优先购买权。在原告定期申请之下，被告西安荣盛公司向原告转付了涉案商铺的保证金以及截至2019年10月份的租金。经过核实，第三人目前支付租金至2019年11月份，其中仅2019年11月份50000元尚未转付给原告。故被告西安荣盛公司收取的第三人支付的2019年11月份租金50000元应当支付给原告，因原被告并未就支付时间明确约定，故被告已经转账了第三人支付的大部分租金，仅2019年11月份50000元尚未转付给原告。该部分租金被告应当支付给原告。关于利息，双方并未明确约定，故本院仅支持关于未支付租金在起诉之后产生的资金占用费。因收取租金的是被告西安荣盛公司公司，故上述支付责任应由被告西安荣盛公司承担 。原告主张被告陕西远近公司承担责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告西安曲江荣盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告惠振强、惠怡安、艾仙琴支付人民币50000元及资金占用费（以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年11月14计算至实际请之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告惠振强、惠怡安、艾仙琴的其余诉讼请求。本案案件受理费11071元，由被告西安曲江荣盛置业有限公司承担8071元，由原告惠振强、惠怡安、艾仙琴承担3000元。因原告惠振强、惠怡安、艾仙琴已预交，故被告西安曲江荣盛置业有限公司在给付上述款项时将其应负担数额一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。             审  判  长    余      洁人民陪审员    赵  新  中人民陪审员    李      真 二0二〇年 八 月二十五日                 书  记  员    董  江  丽 打印：相丽华       校对：秦婷婷      2020年  月  日送达 1