浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0681执异202号 案外人（异议人）：上海信义晟酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区后街28号1201室。 法定代表人：孙桐涛，系执行董事。 委托诉讼代理人：林元元，女，1983年9月20日出生，汉族，住湖北省钟祥市。系该公司法务。 申请执行人：周仕夫，男，1946年10月9日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被执行人：斯学江，男，1958年11月25日出生，汉族， 住浙江省诸暨市。 被执行人：边森彪，男，1971年9月28日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 在本院执行申请执行人周仕夫与被执行人斯学江、边森彪建设工程合同纠纷一案中，案外人上海信义晟酒店管理有有限公司（以下简称信义公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年8月6日进行了听证，案外人信义公司的委托诉讼代理人林元元、申请执行人周仕夫到庭参加听证。现已审查终结。 案外人信义公司向本院提出异议请求：请求阻止向拍卖受让人移交案外人承租占有的产权证编号为沪房地字（2005）第XX号不动产，听证时明确为在贵院拍卖处置该不动产时保护案外人的合法租赁权。事实与理由：贵院在执行（2017）浙0681执1832号案件过程中，查封并拟拍卖产权证编号为沪房地字（2005）第077634号的不动产，因该不动产已由案外人承租，移交该不动产会侵害案外人的合法权益。2017年1月25日，案外人法定代表人孙桐涛与斯学江签订《房屋租赁合同》，约定斯学江向孙桐涛出租上海市浦东新区学后街28号四至十二层房屋[含沪房地字（2005）第077634号的不动产]，租期为15年。同时，该合同还约定“本合同孙桐涛先以个人名义签署，待孙桐涛在该租赁物业内公司注册完毕，合同主体变更到新注册的公司名下，斯学江配合办理相关手续。本合同约定所有内容，不因合同主体更换而改变。”嗣后于2017年10月27日，斯学江、孙桐涛与案外人签订了《租赁主体变更协议》，上述《房屋租赁合同》中承租人由孙桐涛变更为案外人，其余合同内容不变。因该不动产在贵院查封前案外人已承租并占有使用，且该不动产并非抵押物，为维护案外人合法权益，根据相关法律和司法解释规定，特向贵院提出异议，请求贵院阻止对该不动产的移交。 申请执行人周仕夫称，被执行人斯学江是同意对902室房屋由法院拍卖，且房屋就算存在租赁关系，法院还是可以拍卖的，假使拍卖后案外人也可以继续租赁，请驳回案外人的异议请求。 本院查明：2016年8月1日，本院对周仕夫诉边森彪、斯学江建设工程合同纠纷一案作出（2014）绍诸民初字第1963号民事判决：边森彪应支付周仕夫承包费计人民币81万元，并支付该款自起诉之日即2014年7月16日起至判决确定之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，限于本判决生效之日起十五日内付清；斯学江对上述边森彪的付款承担连带责任。判决书生效后，经周仕夫申请，本院于2017年2月16日以（2017）浙0681执1832号立案执行。执行中，本院于2019年2月1日作出（2017）浙0681执1832号之三执行裁定：查封斯学江实际拥有的在上海浦东高桥实业公司名下座落于上海市浦东新区××镇××大楼××街××号××街××双号，花山路1058-1064双号地下一层、花山路108-1056双号一层及二层的房产（权证号：沪房地浦字2005第0××4号），并据此于当月15日完成了查封登记手续。现本院拟对其中的902室房屋（以下简称涉案房屋）进行拍卖处置，案外人信义公司遂提出上述执行异议。 另查明：被本院查封的上述全部房屋，房地产权证号：沪房地浦字2005第0××4号，登记权利人：上海浦东高桥实业公司；2007年4月20日，上海浦东高桥实业公司出具《关于上海市浦东新区××镇××大楼房屋产权界定的确认书》明确，上述房屋资产产权全部属斯学江所有。 上述事实，由（2014）绍诸民初字第1963号民事判决（2016）浙06民终3566号民事裁定书、执行案件立案审查流程管理信息表、（2017）浙0681执1832号之三执行裁定书、协助执行通知书、委托执行函、送达回证、关于上海市浦东新区××镇××大楼房屋产权界定的确认书、上海市不动产登记簿等证据所证明。 案外人信义公司提交了营业执照副本、房屋租赁合同、租赁主体变更协议、房屋租赁合同补充协议、房屋租赁合同补充协议（二）、上海市浦东新区公安消防支队建设工程消防设计备案复查意见书、北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初47124号民事判决书、网上银行电子回单、收据、债权转让协议、债务抵销通知书等证据，显示以下情况：2017年1月25日，孙桐涛与斯学江签订《房屋租赁合同》，约定：“斯学江向孙桐涛出租上海市浦东新区学后街28号四至十二层房屋（不包括不包含产权证号904室），房屋出租总面积共计5609.97平方米（包括涉案房屋）；房屋租赁期自2017年至2032年，共计15年；租金按建筑面积0.6415元/平方米/天计算，根据实际面积计算租金，租金标准月租金为109463.38元，租金每3个月为一期支付，除首期外，后期租金应于每期届满前10日支付；房屋租金第一个3年保持不变，自第二个3年开始，实行每3年递增一次，每次递增5‰等内容。2017年10月27日，斯学江、孙桐涛与案外人签订了《租赁主体变更协议》，上述《房屋租赁合同》中承租人由孙桐涛变更为案外人，其余合同内容不变。2017年5月24日，案外人在上述租赁房屋地址内注册成立。2017年8月21日，上海市浦东新区公安消防支队对案外人在承租房屋第四层至第十二层酒店式公寓装修工程提出了建设工程消防设计备案复查意见书。2018年，斯学江与案外人签订《房屋合同补充协议》，将租赁期限变更为自2018年2月1日起至2033年1月31日止，第一期租金支付时间确定为2018年2月1日，并将每阶段支付租金的起止时间按租赁期限变更时间相应推迟。2019年5月21日，斯学江与案外人签订《房屋合同补充协议（二）》，将租赁期限变更为自2019年7月1日起至2033年6月30日止。2019年2月25日，北京市海淀区人民法院作出（2018）京0108民初47124号民事判决：斯学江、陈冬华共同偿还孙桐涛借款本金630万元及相应利息、逾期利息、违约金。案外人根据其与孙桐涛的债权转让协议，于2020年5月8日发出债务抵销通知书，将应付斯学江至2020年11月10日止的房屋租金以上述判决借款的逾期利息及违约金抵销。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。涉案房屋于2019年2月15日被本院依法查封，如案外人所主张的租赁权要获得保护，须以其与斯学江之间的租赁关系真实存在且早于查封措施实施之前为基本前提。现本院经审查案外人提供的证据材料，结合案件的具体情况，发现该证据材料所显示的租赁事实，由相关法院生效的民事判决和公安消防部门的复查意见书、企业的营业执照副本等证据所证明，证据具有不可塑性且公信力强的特点，各证据间能相互印证，足以认定，但租赁期限应以《房屋租赁合同补充协议》中约定的至2033年1月31日止为限，因《房屋租赁合同补充协议（二）》是在涉案房屋被查封之后签订的，故该协议将租赁期限延长至2033年6月30日止的约定不应予以保护。因本案中，对涉案房屋租赁关系的建立时间早于查封措施采取的时间，故根据上述司法解释规定精神，本院在处置涉案房屋时，依法应当保护案外人的租赁权。综上，案外人提出的排除执行异议，理由成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民 事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 本院在处置被执行人斯学江实际所有但登记在上海浦东高桥实业公司名下的座落于上海市浦东新区××镇××大楼××街××号××室房屋时，应当保护案外人上海信义晟酒店管理有限公司享有的租赁权（租赁期限至2033年1月31日止）。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  徐平君 审判员  边 防 审判员  陈 波 二〇二〇年八月二十四日 书记员  吴 洒