浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初7251号原告：朱珍琪，女，1977年10月9日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。委托诉讼代理人：黄侃侃,浙江融哲（义乌）律师事务所律师。被告：施振华，男，1984年4月8日出生，汉族，户籍地浙江省兰溪市，现住浙江省义乌市。第三人：李能健，男，1978年12月29日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。原告朱珍琪为与被告施振华、第三人李能健房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月2日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员黄晓青适用简易程序独任审判，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告朱珍琪的委托诉讼代理人黄侃侃、被告施振华到庭参加了诉讼，第三人李能健经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱珍琪诉称：原告与第三人原为夫妻关系，2014年12月16日双方签订《离婚协议书》并办理了离婚登记手续。2017年5月17日，义乌市人民法院立案受理了原告诉李能健、第三人李飞洋离婚后财产纠纷一案。法院于2018年9月21日依法作出（2017）浙0782民初7966号民事判决，该判决确认：坐落于义乌市××街道××幢××单元××层房屋，其中一楼西边的两间半店面房、二楼西边的一室一厅套间及三个单间、三楼西边的一室一厅套间及三个单间、四楼西边的两室一厅套间归原告使用。李能健不服一审判决向金华市中级人民法院上诉，2019年4月2日金华中院作出（2019）浙07民终325号判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告施振华于三年前租赁本案争议的五间房屋，被告在明知法院判决确认一楼西边两间半房屋归原告所有的情况下，于2020年3月15日与第三人李能健签订了五间房屋的《店面租赁合同》并支付了178000元的租金给李能健。被告施振华在未征得原告同意的情况下私自与第三人签订了《店面租赁合同》并支付了租金，严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，要求判令：1、判决确认第三人与被告施振华签订的关于义乌市北苑街道石桥头村丹溪二区38幢8-12号一楼西边的两间半房屋《店面租赁合同》无效；2、判决被告施振华腾空义乌市北苑街道石桥头村丹溪二区38幢8-12号一楼西边的两间半房屋；3、判决被告向原告支付房屋89000元及后续租金（从起诉之日起至实际腾空之日止按89000元／年标准计算）；4、诉讼费由被告承担。被告施振华辩称：1、被告无法确认原告房东的身份，二人只是加了微信，也没法确认微信的身份。2、房租到期后，原告没有主动与被告联系，从未谋面，被告对原告的身份产生疑问。2018年的合同是被告和第三人签的，今年是第三年，是续租合同。被告对第三人的身份是经过确认的，隔壁邻居、村委、楼下网格牌上户主都是第三人，所以被告就跟往年一样把房租交付给第三人了。被告认为原告起诉是不合适的，被告每年都交房租。这是原告和第三人家庭的事情，与租户无关。第三人李能健未到庭，也未发表任何书面意见。原告为证明其诉讼主张，提供如下证据：1、民事判决书（档案件）二份，证明经法院一审、二审判决，本案被告租赁的房屋其中两间半归原告的事实。2、店面租赁合同（照片打印件）一份，证明第三人与被告在未经原告同意的情况下，将法院认定归原告的两间半房屋继续出租给被告的事实。3、微信聊天截图七份，证明被告明知法院判决将本案争议的房屋其中两间半归原告的情况下仍与第三人签订租赁合同并向第三人支付178000元的租金。被告质证认为，对证据1无异议，但与被告无关；对证据2的真实性无异议，被告是为了证明今年租金已支付，应以三年前的原始合同为准；对证据3的真实性无异议，但被告不能确认对方的身份信息，对方没有发过能够确认其身份的任何信息，也没有露过面，作为正常房东不合常理，被告就更加确信第三人是房东。被告为证明其抗辩主张，提供如下证据：1、店面租赁合同一份，证明被告于三年前租赁房屋的事实。2、网格牌（照片打印件）一份，证明被告认为的房东应为第三人。3、转账记录一份，证明被告已支付租金的事实。原告质证认为，对证据1的真实性有异议，原告只认可原告提供的租赁合同，租赁时间无法判断；对证据2的真实性无异议，但原告与第三人离婚村里人不一定知道，按本地宗民原则，立第三人为户主也是正常，但不能说明房子就是第三人的；对证据3无异议。本院认证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，原告提供的证据1系法院的生效判决，可以确认原告对义乌市北苑街道石桥头村丹溪二区38幢3单元的一楼西边两间半店面房归原告使用的事实，故对其证明力予以确认。原告提供的证据2与被告提供的证据1内容基本一致，本院对被告提供的证据1的真实性予以确认；同时可以确认被告与第三人签订的租赁合同的内容；对原告提供的证据3，可以确认原告曾与被告协商过涉案房屋租金的问题，但最终没有达成一致意见。原告对被告提供的证据2、3真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。根据原、被告双方的庭审陈述及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：原告朱珍琪与第三人李能健原系夫妻，后于2014年12月16日登记离婚。2017年5月17日，朱珍琪向本院提起诉讼，要求根据离婚协议书的约定判令位于义乌市××街道××幢××单元××层房屋归原告所有，并要求被告等人协助办理过户手续。本院于2018年9月21日作出判决，确认坐落于义乌市××街道××幢××单元××层房屋，其中一楼西边的两间半店面房、二楼西边的一室一厅套间及三个单间、三楼西边的一室一厅套间及三个单间、四楼西边的两室一厅套间归原告朱珍琪使用。李能健对上述判决不服提起上诉，金华市中级人民法院于2019年4月2日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。2018年3月15日，李能健与施振华妻子龚霞琴签订《店面租赁合同》一份，约定：甲方（李能健）现有店面，地址义乌市石桥头丹溪二区38幢8-12号5间店面出租给乙方（虞霞琴），店面年租金壹拾柒万捌仟元整，租期为三年，计2018年3月15日到2021年3月14日，租期内房租不涨不跌，为保证以上内容，乙方向甲方交纳保证金贰万元整；此保证金到第三年可抵房租使用；乙方每年租金提前30天交房租于甲方；合同到期后，乙方有优先续租权……2020年3月15日，施振华与李能健签订《店面租赁合同》一份，合同内容除租期外与2018年签订的合同内容基本一致。该合同约定租期从2020年3月15日至2021年3月15日。被告施振华于2020年3月27日-3月31日之间向李能健支付租金共158000元。本院认为，本案争议焦点有：1、施振华与李能健于2020年3月15日签订的《店面租赁合同》是否应认定为无效？2、被告施振华是否应再向原告支付房屋租金89000元及后续租金？关于合同效力问题，本院认为，施振华与李能健签订《店面租赁合同》是基于双方于2018年签订的为期三年的租房合同，有延续性，且作为承租房屋的房客，其不明确知晓原告与第三人之间离婚后财产纠纷的具体细节也属正常，且涉案房屋对外公示的房东为李能健，原告对此也未向有关部门提出异议，不存在双方恶意串通损害原告利益的情形，也不存在应认定合同无效的其他情形，根据合同法的相关规定，不应认定该合同无效。基于被告与李能健签订的合同有效，原告要求被告腾空房屋的诉请本院不予支持。关于第二个焦点，被告施振华已按约定如数向合同相对方李能健支付房屋租金，在被告支付租金之前原告从未现身以房东的身份要求被告向其支付租金或阻止被告向李能健支付租金，因此在本案中要求被告另外支付房租89000元依据不足，本院不予支持。对于归原告使用的房屋租金，原告可另行向李能健主张。第三人李能健经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告朱珍琪的诉讼请求。案件受理费1013元（已减半），由原告朱珍琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 黄晓青二〇二〇年八月二十三日代书记员 蒋向星