贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2850号上诉人（一审原告）:文登湖，男，1988年10月28日出生，仫佬族，住麻江县。上诉人（一审原告）:龙腾，女，1989年8月19日出生，瑶族，住麻江县。上诉人（一审被告）：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州凯里经济开发区中昊大道1号。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所执业律师。上诉人文登湖、龙腾与上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称：凯威公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。文登湖、龙腾上诉请求：一、判令凯威公司支付从2016年12月30日至实际交房之日止的逾期交房违约金（截止2020年1月6日暂为17948.01元）；二、判令凯威公司立即支付城市基础设施未达到交付赔偿金162.72元；三、判令凯威公司支付从2020年1月7日至实际交付转移登记文书之日止的逾期违约金。事实和理由：一、一审程序违法。一审法院审理本案期间变更承办法官未告知文登湖、龙腾，且一审违法采用逾期提交的证据，故程序违法；二、涉案房屋至今未交付。（一）涉案房屋是期房而不是现房；（二）涉案房屋至今未达到约定的交付条件；（三）法律法规强制性规定对房屋的交付必须满足法定条件，而涉案房屋未达到；（四）凯威公司未履行房屋的交接手续；（五）涉案证据未能证明房屋已交付；三、凯威公司违约责任应承担至房屋达到约定和法定的交房条件且实际完成交付时止；四、凯威公司应承担城市基础设施未达到交付条件违约赔偿金。凯威公司上诉请求：撤销一审判决，并调整违约金按日万分之零点一计算。事实和理由：一、凯威公司逾期办证未对文登湖、龙腾造成实际损失；二、违约金过分高于损失，凯威公司请求调整减少违约金。综上所述，在文登湖、龙腾没有实际损失的情形下，凯威公司请求减少违约金按日万分之零点一计算。文登湖、龙腾向一审法院起诉请求：1.判令被告支付城市基础设施未达到交付赔偿金162.72元；2、逾期交房违约金17948.01元；3、转移登记违约金16483.53元。一审法院认定事实：2016年2月27日，原告文登湖、龙腾与被告凯威公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买凯威公司开发的凯里经济开发区春晖东大道2号凯威现代物流城（西区）第一栋1层1-331号期房，房屋建筑面积为20.76㎡，房款总价为162720元；出卖人承诺在2016年12月30日前将房屋交付给原告，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺在2017年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；城市基础设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于30日之内达到交付条件；双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条中约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付日期，若施工期间发生不可抗力等事项导致延误工期的，不视为违约，房屋交付日期顺延。合同签订后，原告向凯威公司支付购房首付款82720元，向银行揭贷款80000元，总计162720元。另查明，2016年1月5日，原告文登湖与黔东南州众信商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同书》，凯威公司作为担保方，合同约定：原告将位于凯里经济开发区州众信商业运营管理有限公司经营管理，委托管理期限为2017年4月1日到2027年3月31日，并约相应的租金及支付方式。2018年9月24日，原告文登湖与黔东南州众信商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理补充协议》，协议约定：甲方（文登湖）原商铺为1-331号商铺继续委托给乙方（黔东南州众信商业运营管理有限公司）统一招商经营和物业服务，委托期限增加12个月，即2027年4月1日至2028年3月31日止，并约定租金及支付方式。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》是合法、有效合同，双方应按约定履行各自义务。一、关于被告是否承担城市基础设施未达到交付条件的赔偿金问题。经查，原告向被告购买涉案商铺时将商铺委托给黔东南州众信商业运营管理有限公司进行经营管理，视为原告在委托前，被告已向原告交付该涉案商铺，原告无证据证明接受商铺时城市基础设施未达到交付条件。因当事人对自己提出的诉讼请求，应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故原告诉请被告支付城市基础设施未达到交付条件赔偿金，不予支持。二、关于被告是否承担逾期交房违约金问题。如上所述，原告向被告购买涉案商铺时将商铺委托给黔东南州众信商业运营管理有限公司进行经营管理，视为被告已向原告交付该涉案房屋。故原告诉请被告支付逾期交房违约金理由不成立，不予支持。三、关于被告是否应承担逾期办理商品房转移登记相关文书责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”以及涉案《商品房买卖合同》的约定，已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确约定，此约定对双方当事人均具有约束力。结合庭审查明，截止开庭前，被告尚未给原告办理商品房转移登记的有关事项，故被告应当承担逾期办理转移登记的违约责任，即违约金从2017年3月30日计算至2020年1月6日为16467.26元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告文登湖、龙腾逾期转移登记违约金16467.26元。二、驳回原告文登湖、龙腾的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为332元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担206元，由原告文登湖、龙腾负担126元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据材料。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案主要的争议焦点：一、凯威公司是否构成逾期交房的违约行为，是否应承担城市基础设施未达到交付条件的赔偿金；二、一审判决的涉案转移登记违约金是否过高，是否应对其予以调减。现针对焦点做如下分述：一、关于凯威公司是否构成逾期交房违约行为，是否应承担城市基础设施未达到交付条件的赔偿金问题。本案双方当事人在2016年2月27日签订涉案《商品房买卖合同》时，文登湖、龙腾就已于2016年1月5日与案外人黔东南州众信商业运营管理有限公司签订了《商铺委托经营管理合同书》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。”之规定，本案文登湖、龙腾的委托经营行为可说明其已对涉案商铺进行了占有使用，故视为凯威公司已完成了涉案商铺的交付，凯威公司并未构成逾期交房的违约行为。对于文登湖、龙腾上诉称涉案商铺未达到交付法定和约定的条件等理由。因其在接收并委托案外人经营涉案商铺之时，并未提出拒绝接收。且其亦无证据证明在接收涉案商铺时，该商铺未达到交付条件（如城市基础设施）。因此，其该等上诉理由不能成立，其要求凯威公司支付逾期交房违约金和城市基础设施未达交付条件赔偿金的上诉请求，本院不予支持。另外，文登湖、龙腾所称一审法院程序违法问题，经过本院审查，一审法院于2020年3月26日开庭审理本案之时就已向各当事人说明审理本案的法官是审判员吴腾英，以及就证据举证与质证问题，各方当事人对此均表明无异议，且文登湖、龙腾均到庭。其该上诉理由亦不成立，一审程序并无不当。二、关于一审判决的涉案转移登记违约金是否过高，是否应对其予以调减问题。涉案《商品房买卖合同》既已对转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，且该约定并未符合相关法律规定的违约金过高情形。故该约定对双方当事人均具有约束力，凯威公司于理于法均应当承担相应的违约责任。至于凯威公司上诉称文登湖、龙腾一直对涉案商铺进行占有和收益，其逾期办证对文登湖、龙腾未造成财产上的损失，不应承担如此高的违约金理由。凯威公司未在约定时间内给文登湖、龙腾办理初始登记并交付商铺转移登记有关文书，虽不影响文登湖、龙腾的占有、使用、收益权，但损害了文登湖、龙腾在预期时间内对商铺充分处分的权利，故该违约行为造成实际损失是事实。凯威公司该上诉理由并不能对抗其已违约的事实和双方已有的约定。因此，其要求减少违约金的请求，本院不予支持，一审判决并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费664元，由黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担500元，文登湖、龙腾负担164元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年八月十八日法官助理梁红云书记员杨振宇