山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终753号上诉人（原审原告）：晋城市世纪坊房地产经纪有限公司，住所地：山西省晋城市城区新市东街357号临街房西起9-11间，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张某，任总经理。委托诉讼代理人：赵某，女，该公司业务总监。被上诉人（原审被告）：贾某，男，汉族，1986年12月9日生，住所地：山西省长子县，现暂住晋城市，身份号码：×××。上诉人晋城市世纪坊房地产经纪有限公司（以下简称世纪坊公司）因与被上诉人贾某居间合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问，不开庭进行了审理。上诉人世纪坊公司的委托诉讼代理人赵某、被上诉人贾某到庭参加询问。本案现已审理终结。世纪坊公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决或发回重审；2、本案两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认为上诉人没有与被上诉人签订居间合同，体现不出上诉人作为居间方的地位及各方的权利义务的事实认定错误。上诉人自被上诉人联系公司工作人员表达购房意愿后。上诉人的工作人员积极寻找合适房源，多次带被上诉人看房，并在被上诉人对所看房屋表达出购买意愿后又进行复看。被上诉人满意后，上诉人工作人员联系房东，并于2020年3月21日签署由上诉人出具的居间合同《房屋买卖契约》，整份合同中包含被上诉人与房东签署的《房屋买卖契约》，上诉人、被上诉人与房东签署的《成交确认书》，房屋状况说明书；房地产交接清单，并盖有上诉人的齐缝章。签署合同时上诉人当日值班经理对合同内容进行了详细讲解，为买卖双方所需要承担的各项权利义务进行了说明，并协调双方最终以872000元的价格达成合意签署合同。被上诉人于2020年3月21日，分别向房东及上诉人出具定金欠条以及佣金欠条。上诉人作为居间方，已根据被上诉人的要求为被上诉人进行介绍、带看并最终促成其与房东签署合同，已完成作为居间方所应履行的义务。上诉人长期以来使用的都是上诉人提供的居间合同《房屋买卖契约》，并负责买卖双方自签署合同之后的各项事宜及售后纠纷。综上，上诉人认为被上诉人与房东签署的《房屋买卖契约》以及与上诉人三方签署的《成交确认书》应作为整体来看，是上诉人的居间合同。2、原审法院认为涉案房屋并未成交，不支持上诉人要求被上诉人支付服务佣金的主张是错误的。上诉人作为居间方，已根据被上诉人的要求为被上诉人进行介绍、带看并最终促成其与房东签署合同，已完成上诉人作为居间方所应履行的义务。且被上诉人贾某对签署合同及欠条均予认可，涉案房屋未成交是由于被上诉人于签署合同后第二日反悔违约，上诉人并无过错。根据《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。因此，上诉人收取房屋成交总价的2%的服务佣金合法合理。而一审认定事实错误，对上诉人的这项请求不予支持，使得上诉人的权益受到极大的损害。被上诉人贾某辩称，上诉人带答辩人看过三次房，案涉房屋看过两次，另外一个房子看过一次，答辩人与上诉人只签署过成交确认书，但没有签过居间合同，最终也没有购买该房屋，答辩人认为答辩人不应该支付佣金。答辩人去上诉人公司签合同时，工作人员没有出具过工作证，不能证明他们是上诉人的员工。在谈房屋买卖事宜的时候，多次将答辩人和房东分开分别进行协商。世纪坊公司向一审法院起诉请求：1、请求判令贾某向世纪坊公司支付服务佣金17440元；2、本案诉讼费由贾某承担。一审法院认定事实：2020年3月21日，被告贾某作为乙方（买方），牛迪亚作为甲方（卖方）双方签订了编号为20200016号《房屋买卖契约》。该契约约定被告贾某购买牛迪亚位于泽州南路西侧铭基凤凰城11号楼2单元402室的房屋一套，建筑面积99.61平方米，价款为872000元。该契约还约定了房款交付、违约责任等其它细节。同日，原告世纪坊公司作为见证方、牛迪亚作为甲方（卖方）、被告贾某作为乙方（买方）、三方签订了《成交确认书》。该确认书除约定涉及买卖合同的房屋售价为872000元外，还约定本确认书签订时合同乙方即本案被告应按房屋成交价的2%计人民币17440元支付原告世纪坊公司服务佣金。《成交确认书》签订后，被告贾某为原告出具欠条一支，载明欠原告世纪坊公司服务佣金17440元，于3月22日前一次性还清。后被告贾某认为房屋价格过高，该房屋买卖合同未实际履行。原告向被告追要服务佣金未果，诉至法院。一审法院认为，房屋买卖情况复杂、持续时间长、交易金额大，进行居间服务应当签订居间合同，约定各方的权利义务及违约责任，以便出现纠纷后有据可依。本案中三方没有居间合同，体现不出原告作为居间方的地位及各方的权利义务。三方虽签有《成交确认书》，约定了佣金数额，被告也为原告出具了欠条，但涉案房屋并未成交。原告据此要求被告支付服务佣金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决驳回原告晋城市世纪坊房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为120元，由原告世纪坊公司承担。上诉人二审新提交：1、上诉人员工张瑛与被上诉人贾某微信聊天记录截屏四页，证明上诉人员工带贾某看过房；2、两份录音证据及文字整理材料，第一份是3月21日上诉人值班经理和贾某的谈话录音。证明在签署合同中上诉人认真详细的讲解了合同内容、房屋状况。第二份是3月21日上诉人员工张瑛和贾某的电话通话录音，证明张瑛带贾某看房了。被上诉人贾某对以上证据的内容均无异议，并认可其在58同城上看到上诉人发布的房源信息，主动联系上诉人，上诉人的工作人员带其看房，并协助被上诉人与房主协商房屋买卖。被上诉人贾某二审新提交证据：1、2020年6月26日贾某的心电图检查报告；2、2020年6月27日贾某的心脏彩超报告；3、2020年6月29日贾某的入院证。证明被上诉人患有先天性心脏病。被上诉人陈述自己在涉案合同签订当日就因先天性心脏病出现了心脏不适。上诉人质证认为，签订合同当日是正常工作流程，最终签订合同的价格公开透明，双方自愿。本院对二审新提交的证据认证意见如下：上诉人二审新提供的证据，被上诉人对内容无异议，可以确认；被上诉人二审新提供的证据与本案争议的事实无关，不予采纳。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。根据双方当事人的举证、质证及陈述，本院另查明：被上诉人贾某看到上诉人发布的房源信息后，主动联系上诉人。上诉人根据贾某的需求安排工作人员带看房屋，讲解房屋买卖契约条款，告知涉案房屋相关信息，并最终撮合被上诉人与案外第三人签订了房屋买卖契约。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。本案中，上诉人世纪坊公司与被上诉人贾某虽未签订独立的居间合同，但世纪坊公司为贾某提供房源信息，提供带看房屋服务，撮合贾某与案外第三人签订房屋买卖契约，并在《成交确认书》中明确上诉人系涉案房屋的成交居间方，已经提供了居间服务且履行了如实告知义务，同时约定确认书签订时，被上诉人向上诉人支付17440元服务佣金。由此，双方当事人之间的行为符合居间人与委托人之间的权利义务关系特征，成立居间合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案被上诉人贾某与案外第三人之间已经签订《房屋买卖契约》，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定合同自签字时成立，那么，上诉人作为居间人已经促成合同成立，被上诉人作为委托人应当按约支付上诉人报酬。上诉人诉请被上诉人支付服务佣金17440元于法有据，应予支持。被上诉人认为房屋买卖合同并未履行而不应支付报酬的理由缺少依据，不予支持。综上，上诉人的上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初765号民事判决；二、被上诉人贾某于本判决生效之日起十日内支付上诉人晋城市世纪坊房地产经纪有限公司佣金17440元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计120元（晋城市世纪坊房地产经纪有限公司已预交），二审案件受理费240元（晋城市世纪坊房地产经纪有限公司已预交），均由贾某负担。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二〇年八月二十日书记员 王 昱附：本判决确定的诉讼费，由当事人于判决生效后7日内缴至本院专户，逾期将强制执行。收款单位：山西省晋城市中级人民法院收款银行：晋城市农行凤建支行收款账号：×××