广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异259号 异议人（案外人）：广州市万晖房地产开发有限公司，住所地广州市经济技术开发区科学城科汇二街2号二楼自编14号。 法定代表人：陈文德，执行董事。 委托代理人：饶硕，均为该公司职员。 申请执行人：吴勇辉，男，1976年4月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托代理人：梁灿能，广东百健律师事务所律师。 被执行人：何爱鸾，女，1956年2月26日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：何思敏，女，1986年1月11日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：李燕林，男，1978年5月9日出生，汉族，住山西省大同市矿区。 被执行人：广东餐链旺信息科技发展股份有限公司，住所地广州市番禺区东环街迎宾路730号番禺节能科技园内天安科技产业大厦2座509号。 法定代表人：李燕林。 在本院执行申请执行人吴勇辉与被执行人何爱鸾、何思敏、李燕林、广东餐链旺信息科技发展股份有限公司（以下简称餐链旺公司）民间借贷纠纷一案【（2017）粤0105执4315号】过程中，案外人广州市万晖房地产开发有限公司（以下简称万晖公司）对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人万晖公司的异议请求为：解除对广州市天河区海乐路XX号XXXXX房的预查封并终结对该房的执行措施。事实与理由：1.何思敏向异议人购买涉案房产，房产初始登记在异议人万晖公司名下，异议人依据广州市天河区人民法院于2018年11月28日作出的（2018）粤0106民初6687号民事判决书已代何思敏向银行归还按揭贷款，广州仲裁委员会裁决异议人与何思敏签署的房屋买卖合同于2019年8月28日解除，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，涉案房屋的预查封措施依法应当解除；2.预售合同解除后，房屋预告登记失效，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第五条规定：买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭，故何思敏已丧失取得房屋物权的请求权，无法取得涉案房屋的物权，涉案房屋不可能成为何思敏名下可供执行的财产，对涉案房屋的执行措施应当终结。 申请执行人吴勇辉辩称：不同意异议人的请求。1、仲裁裁决书仅裁决何思敏向异议人支付违约金936543.2元及代偿款1994056.3元，并没有支持异议人收回房屋及办理撤销该房销售备案登记的请求，仲裁裁决第四部分第（三）项认为，综合考虑何思敏的违约性质、涉案房屋实际情况及返还商品房的社会效果等因素，根据公平原则予以衡量，仲裁庭对异议人要求返还商品房及支付逾期返还违约金的请求不予支持。同时因何思敏涉及其他案件导致涉案商品房处于被轮候查封状态，异议人请求何思敏办理涉案商品房撤销备案登记手续缺乏可行性，仲裁庭不予支持。所以何思敏仍为该房的销售登记权属人及实际占有、使用人。2、仲裁裁决书没有支持异议人收回涉案房屋请求，同时也没有处理何思敏已支付给异议人的4682716元房款的返还问题，故法院拍卖涉案房产后，可按裁决优先向异议人支付相应款项，保障异议人的相关权益，剩余款项再用于清偿何思敏的债务。3、异议人对于目前情况存在重大过错，阻碍涉案房产处理，请求法院尽快驳回异议并推拍房屋。 被执行人何爱鸾、何思敏、李燕林、餐链旺公司均没有提交答辩意见。 经审查查明：关于吴勇辉诉何爱鸾、何思敏、李燕林、餐链旺公司民间借贷纠纷一案，在财产保全过程中，本院于2017年6月13日查封了何思敏所有的位于广州市天河区海乐路XX号XXXX房。2017年6月15日，本院作出（2017）粤0105民初832号民事判决书判决：何爱鸾、何思敏、李燕林向吴勇辉偿还借款480000元及利息，餐链旺公司对该债务承担连带责任。该判决书于2017年7月18日发生法律效力。2017年8月1日，因何爱鸾、何思敏、李燕林、餐链旺公司并未主动履行义务，吴勇辉向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0105执4315号立案执行。 2017年8月9日，本院向何爱鸾、何思敏、李燕林、餐链旺公司发出执行通知书及报告财产令，责令其履行涉案义务，但被执行人至今仍未履行。2018年10月18日，本院作出（2017）粤0105执4315号之二执行裁定书裁定拍卖上述房屋，并对上述房屋采取评估措施，经评估，上述房屋的评估价格为7143253元，单价为46000元/平方米。 2018年12月6日，万晖公司向本院提出执行异议，认为其与何思敏签订的房屋买卖合同可能被解除，要求中止对涉案房屋的拍卖，本院于2018年12月13日作出（2018）粤0105执异406号执行裁定书，裁定驳回万晖公司提出的执行异议。万晖公司不服提起案外人执行异议之诉，要求停止对涉案房屋强制执行并解除查封，本院审理后以（2019）粤0105民初485号民事判决判令驳回万晖公司的诉讼请求。2020年4月20日，由于万晖公司提出案外人执行异议之诉，涉案房屋暂缓拍卖等原因，该案暂不具备执行条件，本院作出（2017）粤0105执4315号之三执行裁定书，裁定该案终结本次执行。 另查，2014年2月8日，何思敏与万晖公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：（甲方、卖方）万晖公司、（乙方、买方）何思敏；乙方所购商品房地址为天河区海乐路XX号XXXX房，建筑面积为154.64平方米，总价额为4682716元；乙方自本预售合同网上签订之日起10日内支付房价款的50.03%即2342716元，剩余房款2340000元须于2014年2月8日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行为中国工商银行股份有限公司广州天河支行；乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付贷款而导致甲方需向银行承担保证责任的，甲方有权向乙方追偿，还有权选择是否单方解除本合同；等。 2014年5月22日，广州市房地产交易登记中心向万晖公司出具《广州市房地产初始登记告知书》，记载：万晖公司申请的位于天河区海乐路XXXX号房屋的初始登记，经审核，已核准登记。 2018年3月29日，因何思敏逾期偿还贷款，中国工商银行股份有限公司广州天河支行向广州市天河区人民法院起诉何思敏、万晖公司，要求判令何思敏偿还贷款本金1775272.53元及利息、罚息，万晖公司对该债务承担连带清偿责任；等。该院于2018年11月28日作出（2018）粤0106民初6687号民事判决，判令何思敏偿还借款本金及利息、罚息、复利，万晖公司对上述债务承担连带责任，其承责后，有权向何思敏追偿，等。2019年1月2日，中国工商银行股份有限公司广州天河支行出具代偿说明，表示万晖公司已代何思敏偿还涉案债务。 其后，万晖公司向广州仲裁委提出仲裁申请，请求确认《商品房买卖合同》于2018年12月27日解除，何思敏协助办理撤销合同备案登记并将涉案房屋腾空退还、将何思敏已支付的购房款与其应支付给万晖公司支付代偿款、解除合同违约金、房屋使用费等抵销，等。2020年6月23日，广州仲裁委作出（2019）穗仲案字第9452号裁决书裁决：确认万晖公司与何思敏于2014年2月8日签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）（编号为201402102688）于2019年8月28日解除；何思敏向万晖公司支付违约金936543.2元、代偿款1994056.3元、律师费80000元；对其他仲裁请求不予支持；等。上述裁决书已发生法律效力并送达给双方当事人。关于万晖公司要求何思敏返还涉案商品房、支付逾期返还违约金及办理撤销备案登记手续的仲裁请求，仲裁认为：“据已查明的事实，被申请人已通过按揭贷款方式付清购房款，申请人已将房屋交付给被申请人实际使用六年多，且房屋登记在被申请人名下。申请人在本案中享有承担担保责任后的追偿权，虽合同约定发生该情形时申请人有权收回房屋，但鉴于上述情况，综合考虑被申请人的违约性质、涉案商品房的实际情况、以及返还商品房的社会效果等因素，根据公平原则予以衡量，仲裁庭对申请人要求返还商品房及支付逾期返还违约金的请求不予支持。同时因被申请人涉及其他案件导致涉案商品房撤销备案登记手续缺乏可行性，仲裁庭不予支持。” 再查，涉案房屋的权属登记信息显示，天河区海乐路XX号XXXX房的开发企业和初始登记权属人为万晖公司，占有部分为全部，建筑面积为155.2881平方米，房屋用途为非居住用房，登记时间为2014年5月22日；预告登记的权属人为何思敏，合同编号201402102688，占有份额单独所有，权属来源购买，核准时间为2014年3月21日，合同状态为预告，登记号为14预登01328779；除被本案诉讼保全轮候查封外，该房产被本院另案、天河区法院、广州市中院、白云区法院、海珠区公安局相关案件轮候查封。 本院认为：因涉案房屋的开发企业系万晖公司，且以其名义办理初始登记，现涉案房屋只是以何思敏名义办理预告登记，故万晖公司对涉案房屋依然享有所有权，并无争议。但即便如此，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，预查封是人民法院对当事人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，在房管部门登记产权时才转为正式的查封，预查封的效力等同于正式查封。据此规定，因何思敏并未按执行通知履行生效判决所确定的义务，本院对其购买的办理了商品房预告登记的房屋进行预查封并无不当。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的规定，在执行程序中的执行异议审查阶段，在对异议请求是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准，这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。据此判断，虽然万晖公司已向银行代偿何思敏的按揭贷款并通过仲裁的方式确认双方所签订的商品房买卖合同已解除，但仲裁裁决查明何思敏已付清购房款且实际使用涉案房屋六年多，并未支持万晖公司要求撤销备案登记、返还涉案房屋的仲裁请求，涉案房屋目前仍预告登记在何思敏名下，万晖公司请求解除对涉案房屋查封并终结执行的主张至少在执行异议审查阶段不能得到支持，至于万晖公司在商品房买卖合同已解除的情况下是否享有足以排除强制执行的民事权益，可通过执行异议之诉解决。 综上，万晖公司的异议理由不成立，对其提出的异议请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人广州市万晖房地产开发有限公司提出的执行异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄洋洋 审判员  陈心萍 审判员  曾 婧 二〇二〇年八月二十一日 书记员  叶均兰 翁时尚