黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初1349号原告：李政府，男，1979年5月4日出生，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：马海军，肇源县为民法律服务所法律工作者。被告：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县满江红街（通江路建设局东侧）。法定代表人：何京龙，职务经理。被告：杜兴海，男，1970年4月12日出生，住黑龙江省大庆市肇源县。原告李政府与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）、杜兴海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，原告李政府申请追加杜兴海作为本案被告参加诉讼，本院予以准许。本院于2020年7月7日、2020年7月30日两次开庭，原告李政府及其委托诉讼代理人马海军、被告宇龙公司的法定代表人何京龙两次开庭均到庭参加诉讼，被告杜兴海经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李政府向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认原、被告于2011年5月11日签订的《XX家园住宅楼购房合同》有效；2．请求判令被告立即协助原告办理不动产权权过户手续；3．请求判令被告给付原告因迟延交房违约金4700元，逾期47天交房，违约金100元/天（自2011年8月11日至2011年9月25日）。在诉讼过程中，原告自愿撤回第三项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2011年5月11日签订房屋买卖合同，被告将位于肇源县肇源镇XX家园（XX愿景）X栋X单元XXX室房屋出售给原告，建筑面积：80.55㎡，房屋售价：14万元。合同约定2018年8月11日前被告将住宅楼交付乙方使用，且补充条款约定被告晚交付房屋使用每天赔偿原告100元。现二被告一直未协助原告办理不动产权过户手续，故诉至法院。被告宇龙公司辩称，原告的合同是伪造的，合同上的公章不是我公司公章、也没有我公司法定代表人签字，且没有实际开发人杜兴海签字。故不同意原告的诉讼请求。被告杜兴海缺席，未应诉答辩。庭审过程中，原告李政府举证如下：1、出示《XX家园住宅楼购房合同》1份，欲证明2011年5月11日，原告李政府出资14万元购买了XXXX小区X栋X单元XXX室，合同出售方为宇龙公司。被告宇龙公司质证称，对原件的真实性无异议，对证明的问题有异议。合同上的公章不是我公司的公章，我公司公章在肇源县公安局有备案，且公安局给我公司出具证明，证明公安局备案的公章是我单位唯一公章。合同上的签名也不是我签字；凡是房地产合同、认购书必须填写单价，原告此套房屋价格脱离市场价格，原告的合同是假的；我公司出示的均为制式合同或机打合同，制式合同时候房产处带编号的，原告的合同是伪造的；我公司XX愿景项目从未委托任何人对外销售房屋或签订合同。被告杜兴海缺席，无质证意见。因原告陈述案涉合同中的补充条款内容系经办人郑士文书写，被告予以否认，且原告放弃对该补充条款所约定的权利义务，故合同中的补充条款，本院不予认定。因案涉制式合同系原件，客观真实，且被告宇龙公司对合同的真实性无异议，故本院对该证据予以确认。2、出示交款收据，自来水缴费、热费收据共计19张，欲证明自原告与被告签订房屋买卖合同后，即占有使用案涉房屋至今。被告宇龙公司质证称，对2张交款票据的真实性无异议，我公司出具的财务票据是肇源县宇龙房地产开发有限责任公司财务专用章，交款收据上的公章不是我公司公章。公章上体现XX家园项目部，我公司项目名称是XX愿景，政府立项、备案都是XX愿景，原告收据上的公章不知是谁私刻，将XX愿景刻成XX家园，我公司不存在这枚公章，对真实性有异议。对原告提交水费、热费票据真实性没有异议，对证明的问题有异议。出租房也可以交供热费、自来水费、电费，可以约定承租方交纳此笔费用，不能证明房屋是原告所有。原告出示的证证据均不合法。被告杜兴海缺席，无质证意见。因原告出示的证据系原件，客观真实，且被告宇龙公司对该组证据的真实性无异议，故本院对该证据予以确。对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以认定。在庭审过程中，被告宇龙公司举证如下：出示肇源县公安局情况说明原件一份，欲证明被告宇龙公司公章于2015年9月25日到肇源县公安局治安大队申请刻制，并在肇源县公安局报备、留存印模。原告质证称，该份说明恰好证明2015年9月25日使用的为现在的公章，与2011年所使用的公章不一致。当时新的公章尚未启用，所以该证据不能证明合同上所盖的公章不是被告公司所使用的公章。根据肇源县房地产的交易习惯，既然二被告系挂靠关系，被告就有义务提供公章。如果说原告出示的合同上加盖的公章是伪造的，那么XX愿景小区的购房人都是这个公章，被告未向公安机关报案，涉嫌合伙诈骗。被告杜兴海缺席，无质证意见。因被告出示的证据系原件，客观真实，故本院对该证据予以确认，对被告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以认定。在庭审过程中，法庭出示证据肇源县市场监督管理局出具的宇龙公司营业执照复印件一张、肇源县住房和城乡建设局出具的情况说明原件一份，欲证明案涉房屋登记在宇龙房地产开发有限公司名下，宇龙公司于2008年6月20日所使用的公章注册号为23062210001XXXX。原告质证称，一、在本案当中原告此前也找过第一被告交涉办理房屋所有权证问题，第一被告在交涉过程中并没有对原告拥有房屋所有权提出任何异议，仅向原告提出需要缴纳几笔费用的要求，也就是说如果原告按第一被告的要求交付几笔费用，房屋所有权证就可以办理。现第一被告在法庭上提出原告购房合同是假的前后矛盾，是不负责任的态度，难道合同的真假是补交几笔费用就可以改变的；二、关于公章的真伪问题，按照惯例实际开发人挂靠房地产开发公司，那么房地产开发公司就要对外承担相应的责任，进行必要的监督、管理，而不是仅仅收取管理费就了事。管理包括工程质量管理、房屋销售等等，另外按照惯例实际开发人既然挂靠某个公司，就有义务以公司名义对实际开发人的开发行为对外承担责任（例如签订回迁协议、签订房屋买卖协议）。原告提交的证据显示原告在该房居住九年多，没有其他人对该房主张权利。那么这九年不管是开发人还是挂靠公司都不会让这种现象发生，因为一个小区房屋并不多，像原告这样的合同有很多，如果公章真是假的，那也是第一被告有意为之。被告宇龙公司质证称，调取的营业执照23062210001XXXX系我公司在2011年以前使用公章上的号码。被告杜兴海缺席，无质证意见。因出示的该组证据系原件，客观真实，故本院对该组证据予以确认，对该组证据欲证明的问题，本院将结合其他证据予以认定。根据当事人在庭审中的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：肇源县肇源镇XX家园（又名XX愿景）小区系被告杜兴海挂靠宇龙公司开发的项目，案外人郑士文系被告杜兴海雇佣的工作人员。2011年5月11日，原告李政府（乙方）与被告宇龙公司（甲方）签订《XX家园住宅楼购房合同》，合同约定将登记在宇龙公司名下位于肇源县肇源镇XX家园X栋X单元XXX室房屋出售给原告，建筑面积：80.55㎡，房屋售价14万元；合同第八条约定甲方负责安装电话、闭路电视、网络、电表、自来水表、煤气管道及自来水和排水入网等分项工程，费用由乙方负责；合同第九条约定乙方负责契税和办理房照的费用，甲方负责出具办理房照的相关手续。该合同上盖有宇龙公司公章、项目经理杜兴海公章，并有经办人郑士文签字。同日，原告交付13万元购房款，被告将房屋交付给原告。原告于2011年9月25日交付剩余1万元购房款，被告给原告出具了两张收据。该房屋由原告一直占有使用至今，二被告至今未协助原告办理上述房屋的不动产权登记手续。本院认为，关于本案争议焦点案涉合同上的公章是否为宇龙公司公章问题。因被告宇龙公司为获取案涉XX家园小区的土地使用权而签订的《国有建设用地使用权出让合同》中所使用的公章，与本案合同上的公章一致，故被告宇龙公司抗辩合同上的公章非其公司公章的抗辩理由，本院不予支持。根据法律规定，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告李政府与被告宇龙公司签订《XX家园住宅楼购房合同》，该合同系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。故原告请求确认其与被告于2011年5月11日签订的《XX家园住宅楼购房合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。原告已按照约给付全部购房款，且被告已将涉案房屋交付给原告，原告实际占有使用至今。二被告作为涉案工程项目开发单位、房屋出卖人，应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务，故原告要求二被告协助办理案涉房屋不动产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告李政府与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司于2011年5月11日签订的《XX家园住宅楼购房合同》有效；二、被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司、杜兴海于本判决生效后立即协助原告李政府办理位于肇源县肇源镇XX家园（又名XX愿景）X栋X单元XXX室房屋的不动产权登记手续。案件受理费减半收取计1597元，由原告李政府负担47元，由被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司、杜兴海负担1550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  李佳音二〇二〇年八月十日书记员  刘 函附：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。