苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初419号 原告：吴燕鹰，女，1963年9月28日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：周建越，男，1962年9月2日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师，两原告共同委托。 被告：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地苏州市姑苏区广济北路388号。 法定代表人：侯庆存，总经理。 委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋瑞，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 原告吴燕鹰、周建越与被告当代节能置业（苏州）有限公司（以下简称当代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开审理。后因部分事实需进一步查证，本院裁定转为独任制普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告吴燕鹰、周建越的委托诉讼代理人刘朋和被告当代公司的委托诉讼代理人宋瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴燕鹰、周建越向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期对原告购买的位于苏州市姑苏区苏站路1333号当代万国府9幢503室房屋内装饰装修问题(附问题清单)进行修复并将保修期自修复合格之日起计算；2.判令被告赔偿原告各项损失12万元；3.判令被告按照经主管部门批准的规划设计方案对苏州市姑苏区苏站路1333号当代万国府小区内的公共道路、绿地、车位等进行依法恢复；4.判令被告对苏州市姑苏区苏站路1333号小区的新风系统存在的安全隐患进行排除。审理中，原告吴燕鹰、周建越明确第1项诉讼请求中要求被告修复的问题为：主卧卷帘遮阳板无法放下问题、次卧东墙开裂问题、厨房餐厅地面大理石开裂问题、北次卧房间东墙渗水问题；明确第2项诉讼请求为102595元（房屋空置12个月的损失67200元、物业费损失4699元、能源费损失5696元、公共服务费损失1000元、误工费10000元、橱柜置换损失14000元）；同时申请撤回第3项、第4项诉讼请求。事实与理由：2016年6月，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，出卖人将位于苏州市姑苏区房屋（建筑面积118.68平方米）出售给买受人，该房屋为全装修房。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款。2018年1月底，被告通知原告办理房屋交付手续，原告收房后发现房屋装饰装修存在严重质量问题，且装修材料与合同约定、宣传资料严重不符，并有多处设计缺陷，房屋在门窗锁、地面、墙面、房屋吊顶、房屋顶板、安装设施等处存在多项质量问题，根本无法正常入住。原告在收房当日即向被告提出上述问题，并对陆续发现的问题向被告反馈并要求被告处理，但是被告一直拖延怠于维修。原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告当代公司辩称，被告已经对原告以往提出的质量问题进行了维修，其中主卧遮阳板问题系在于开关不够灵敏，长按即可放下、餐厅大理石地面已经进行了打磨维修，修复后还能见到痕迹但并不影响使用，只是外观并不美观、无光泽，原告诉请主张的另外两项墙面漏水、渗水问题并无证据证明。被告交付的房屋即使存在装修质量瑕疵也不会导致房屋无法居住使用，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《苏州市商品房买卖合同》、购房发票、检验报告、照片、物业维修记录、维修照片、报修单、电费缴纳记录、建筑工程竣工验收备案表、建设工程规划合格证、商品房交付使用通知书、交接单等证据，上述证据均组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月5日，当代公司（出卖人）与吴燕鹰、周建越（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区苏站路1333号（当代万国府小区）9幢503室住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积118.68平方米。合同第十条至第十五条系关于房屋质量和房屋保修的约定，主要内容包括：出卖人交付的商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方强制性标准，全装修房交房时的装修标准按照本合同其他约定验收；合同附件八所列商品基本配置，出卖人可以按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺更换后的配置不低于本合同附件八所列的标准，更换配置应告知买受人；出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计算）0元的误工费。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。 当代公司取得案涉房屋的竣工验收证明书、苏州市商品房交付使用通知书后，于2018年1月28日将案涉房屋交付给吴燕鹰、周建越。 根据吴燕鹰、周建越提交的小区物业服务中心报修记录，当代公司于2019年1月8日至3月25日期间为吴燕鹰、周建越维修了内卫马桶漏水、可视对讲没有反应、地板缝隙、新风口风小、外遮阳损坏等项目。当代公司在本案中陈述，其在2018年6月曾为吴燕鹰、周建越维修过地板跑灰问题及餐厅大理石缝隙问题，维修时间分别为一周和两天。 庭审中，吴燕鹰、周建越陈述称，其提交的维修清单项目中除外遮阳问题均已修复完毕，本案主张的墙面开裂、渗水问题在2018年报修过，但是被告未能彻底修复，无法提供掌握在被告处的报修记录；厨房和餐厅大理石开裂问题也早已发现，被告维修了一部分，还有部分没有修复，所以在本案中要求被告更换或赔偿2000元（参照本院处理的其他案件中双方当事人对更换一块地砖确认赔偿500元的标准主张）；维修清单及上述墙面、大理石问题被告自2018年4月开始维修，时间较长，其在2019年1月方陆续搬入家具居住。吴燕鹰、周建越还主张因橱柜里发现老鼠将橱柜拆除后无法复原故其另行更换了橱柜产生损失，要求被告赔偿，被告对此不予认可。审理中，双方当事人至案涉房屋查看发现原告主张的开裂或渗水墙面均贴有墙纸，未发现渗水及开裂问题；主卧遮阳帘开关长按亦可放下；餐厅、厨房大理石确实有地砖存在修复痕迹、外观无光泽(当代公司确认有三块地砖存在该修复后影响外观的问题)。 审理中，吴燕鹰、周建越明确其主张的房屋空置损失参照本院已生效（2018）苏0508民初3116号、3122号案件中对同一小区房屋租金的评估结论取中间值5600元，其中（2018）苏0508民初3116号案件所涉房屋为案涉房屋所在小区10幢907室（面积为103.30平方米），2018年1月至10月期间市场平均租金标准经评估为5111元；（2018）苏0508民初3122号案件所涉房屋为案涉房屋所在小区9幢908室（面积为145.20平方米），2018年1月至10月期间市场平均租金标准经评估为6205元/月。当代公司陈述如果确实同户型其认可参照相应租金标准。 本院认为，吴燕鹰、周建越与当代公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代公司交付的房屋在质量保证期内发生装修质量缺陷，当代公司应履行维修义务，并承担违约责任。在本案诉前，当代公司已经根据吴燕鹰、周建越提出的问题，对涉案房屋中出现质量问题进行了更换或者维修，吴燕鹰、周建越主张仍然存在墙面开裂、漏水问题，未提交证据证明，本院难以支持；关于主卧遮阳板无法放下问题，经双方现场查看可以放下仅是开关不够灵敏，故本院对此亦不再支持；至于餐厅、厨房大理石维修痕迹问题，确实影响美观但已经进行了维修，对吴燕鹰、周建越主张尚需进行维修的请求，本院难以支持，但根据当代公司确认确实存在修复痕迹影响美观的事实，酌定由当代公司赔偿1500元。 吴燕鹰、周建越还要求当代置业公司赔偿其房屋空置损失、误工损失，本院分析如下：1、空置期间的租金损失。虽双方对已维修项目的内容和维修的具体时间段陈述并不完全一致，但吴燕鹰、周建越所举证的照片及物业公司的维修记录，可以证实吴燕鹰、周建越已就部分维修项目向当代公司进行报修。根据物业维修记录及当代公司自认，维修项目涉及地面吸灰、大理石更换，该类项目的维修直接影响吴燕鹰、周建越居住使用房屋，吴燕鹰、周建越有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。虑及吴燕鹰、周建越向当代公司所购买的房屋为全装修房屋，系有别于未装修的普通房商品房，买卖双方合同目的是为了满足买受人的舒适性居住要求，而涉案房屋装修质量瑕疵的存在，并在一定期间内连续性维修，吴燕鹰、周建越有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。本院根据吴燕鹰、周建越就维修项目的举证，认定地板起灰和大理石更换的维修项目具有连续性且影响吴燕鹰、周建越实际居住使用房屋，其余零星项目，因维修时间较短，且为局部维修，本院不再就此认定妨碍居住；根据已生效判决中同一小区其他房屋同时期租金标准，酌情判定当代公司赔偿吴燕鹰、周建越2个月的租金损失10500元。另，本院认为租金收益系扣除房屋使用成本（如房屋所涉物业管理费、公共能耗费等）后的收入损失，故对吴燕鹰、周建越主张的物业费、能源费、公共服务费等损失不再支持。2、橱柜置换损失，吴燕鹰、周建越未举证证明橱柜更换系因当代公司交付房屋及装修存在质量问题所致，故对此本院不予支持；3、误工费，吴燕鹰、周建越未充分举证误工费的实际支出，该项请求本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告当代节能置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告吴燕鹰、周建越因房屋维修导致的房屋空置期损失10500元、大理石地砖更换损失1500元，合计12000元。 二、驳回原告吴燕鹰、周建越的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2352元，由原告吴燕鹰、周建越负担2077元，由被告当代节能置业（苏州）有限公司负担275元。被告当代节能置业（苏州）有限公司负担部分，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告吴燕鹰、周建越。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇二〇年八月十日 书记员  李艳婷