广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0604民初21312号 原告：佛山市谦和物业管理有限公司。住所地广东省佛山市禅城区***************。统一社会信用代码914***********060H。 法定代表人：范某1。 委托诉讼代理人：李丙华，男，汉族，1980年6月19日出生，住河南省许昌县******。公民身份号码411************53X。系公司员工。 被告：陈**，女，汉族，1972年4月10日出生，住广东省佛山市禅城区***********。公民身份号码440************927。 原告佛山市谦和物业管理有限公司诉被告陈**物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，后因被告下落不明需公告送达，本案转为适用普通程序由审判员郑泽霞担任审判长，与人民陪审员黄春梅、利绮霞组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李丙华、被告陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付住宅物业管理费6246.24元；2.被告向原告支付车位物业管理费1218元；3.被告向原告支付公共分摊电费921.6元；4.被告向原告支付因拖欠上述管理费而产生的逾期违约金3114.81元（自2017年6月11日起按照日千分之一标准暂计算至2019年5月31日，自2019年6月1日起至实际清偿日按照同样标准计算）；5.本案全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与佛山市禅城区东方水岸住宅小区（第一届）业主委员会（以下简称东方水岸第一届业委会）于2012年8月31日签订《东方水岸住宅小区物业服务合同》，合同期限自2012年9月1日至2017年8月31日。期满后，原告与佛山市禅城区东方水岸住宅小区（第二届）业主委员会（以下简称东方水岸第二届业委会）于2017年8月30日签订《东方水岸住宅小区物业服务合同》，合同期限自2017年8月31日至2022年8月31日，约定由原告为被告所有的位于佛山市禅城区*******方水岸住宅小区一区一座203、204房物业提供物业管理服务，该两套物业建筑面积为185.9平方米。根据上述合同约定，被告该套物业管理费按1.4元/月/平方米的标准计算，被告须在每月10日前履行交纳物业管理费义务，否则每天须按拖欠费用金额的1‰向原告支付逾期违约金。物业服务合同同时约定由原告为被告所有的位于佛山市禅城区*******方水岸住宅小区负一层D1S234号车位物业提供物业管理服务，该车位建筑面积为31.72平方米。根据上述合同的有关约定，被告该车位管理费按1.6元/月/平方米的标准计算，被告须在每月10日前履行交纳物业管理费义务，否则每天须按拖欠费用金额的1‰向原告支付逾期违约金。签订上述合同后，原告依约为被告提供物业管理服务，已履行其应尽的合同义务。但自2017年6月起，被告一直未按物业服务合同约定，按时足额向原告缴纳相应的物业管理费及公共分摊电费。至2019年5月，被告尚拖欠原告11500.65元（其中房屋管理费6246.24元、车位管理费1218元、公共分摊电费921.6元、逾期违约金3114.81元）。针对被告的上述违约行为，原告已多次催告被告，但被告一直不予理会。现为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告答辩称：被告向原告反映管理上的问题，例如楼上丢菜刀、斧头下来、车胎被戳破、堵塞厕所等问题，但原告均没有处理或者不积极处理，原告的服务不到位，所以被告才从2018年开始不支付管理费。被告不同意支付违约金，因为被告没有故意拖欠费用。 原告在诉讼中举证： 1.原告营业执照、被告身份证，证明原、被告主体资格。 2.《东方水岸住宅小区物业服务合同》2份、《东方水岸前期物业服务协议》，证明被告名下物业属于原告管理服务的范围，合同约定缴费标准等事项。 3.物业管理费欠费明细（房屋、车位），证明涉案房屋的欠费时间、相应金额。 被告在诉讼中举证： 1.微信聊天记录、照片，证明原告的服务不到位，被告的人身安全受到威胁，被告支付的物管费与原告的服务不对等。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据3，被告对其中违约金的部分提出异议，具体是否应承担违约金以及需承担的数额，于本院认为部分论述；被告提交的证据1，无法核实其真实性，本院不予采信。 综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 2012年8月31日，原告（乙方）与东方水岸第一届业委会（甲方）签订《东方水岸住宅小区物业服务合同》，双方就佛山市禅城区东方水岸住宅小区项目物业服务有关事宜订立本合同。合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准如下：[多层、高层住宅]：1.4元/平方米/月。业主应按月交纳物业服务费。业主未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，应从逾期之日起每日按应交纳费用金额的1‰的标准支付违约金。停车服务费按以下标准收取：车库产权车位按建筑面积1.6元/平方米/月。物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。本合同物业服务期限为5年，自2012年9月1日至2017年8月31日。 2017年8月30日，原告（乙方）与东方水岸第二届业委会（甲方）签订《东方水岸住宅小区物业服务合同》，约定：物业服务费用按月交纳，业主及物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。本合同物业服务期限为5年，自2017年8月31日至2022年8月31日。该合同其他内容与上述2012年8月31日签订的《东方水岸住宅小区物业服务合同》基本一致。 2019年6月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《东方水岸前期物业服务协议》，约定：乙方的车位位于佛山市禅城区****************；物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积向甲方交纳，带电梯住宅为1.4元/月.平方米，停车位为1.6元/月.平方米。物业服务费用按月交纳，乙方应在每月10日前履行交纳义务。乙方未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，应从逾期之日起每日按应交纳费用金额的1‰的标准向甲方支付违约金。 据原告提交的物业管理费欠费明细载明，被告自2017年6月至2019年5月拖欠住宅物业管理费、车位物业管理费及公摊水电费。其中，涉案203房住宅物业管理费每月164.23元、204房住宅物业管理费每月96.03元、车位物业管理费每月50.75元；上述期间欠缴公摊水电费合计921.6元。庭审中，被告对上述欠费期间、计费标准及公摊费用无异议。 另查明：涉案佛山市禅城区港口路33号1区******、204房的产权人均系被告，房屋建筑面积分别为117.37平方米、68.61平方米；佛山市禅城区港口路33号1区***********车位的产权人系被告，建筑面积为31.65平方米。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案两份《东方水岸住宅小区物业服务合同》、《东方水岸前期物业服务协议》均系各方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力。原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。 关于原告主张被告支付住宅物业管理费、车位物业管理费及公共分摊电费的诉请。根据合同约定，被告负有依约向原告支付上述各项费用的合同义务。现原告主张被告拖欠2017年6月至2019年5月的住宅、车位物业管理费及公共分摊电费，被告对欠费期间、计费标准不持异议，对此本院予以确认。被告提出因原告存在违约行为，其有权拒缴物业管理服务费等费用的抗辩意见，本院分析如下：首先，根据被告提供的证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时缴纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业管理服务费。综合以上几点，本院认定被告的抗辩意见不成立。故，被告应向原告支付上述期间的住宅物业管理费6246.24元【（164.23元+96.03元）×24个月】、车位物业管理费1218元（50.75元×24个月）及公共分摊电费921.6元。对原告的该项诉请，本院依法予以支持。 关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案合同约定，物业服务费用按月交纳，乙方应在每月10日前履行交纳义务，如逾期交纳的，被告应从逾期之日起每日按应交纳费用金额的1‰的标准向原告支付违约金。因被告未能按期交纳物业管理费、车位物业管理费，原告依法依约有权向被告主张计收违约金。因合同未明确公共分摊电费的履行期限，且原告未有证据证明向被告告知每期公共分摊电费的数额，故原告主张计收公共分摊电费的违约金缺乏理据，本院不予支持。对于上述合同约定的违约金计收标准，被告认为不合理，本院酌定违约金标准调整为年利率24%。故，被告应以每月欠交住宅物业管理费、车位物业管理费为本金，分别自每个欠费月的11日起按照年利率24%的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈**于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付2017年6月至2019年5月的住宅物业管理费6246.24元、车位物业管理费1218元及违约金（以每月欠交住宅物业管理费、车位物业管理费为本金，分别自每个欠费月的11日起按照年利率24%的标准计算至被告陈**实际清偿之日止）； 二、被告陈**于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付公共分摊电费921.6元； 三、驳回原告佛山市谦和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告陈**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费88元，由被告陈**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审 判 长  郑泽霞 人民陪审员  黄春梅 人民陪审员  利绮霞 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  林嘉敏 附引用法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。