上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25730号原告：中创海洋股权投资基金有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区拱康路XXX号(康华大厦)5层D-1室。法定代表人：杜建挺，执行董事。委托诉讼代理人：黄超宇，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：上海债信信息技术有限公司，住所地上海市浦东新区灵岩南路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人人：刘建民，董事长。委托诉讼代理人：高忠，北京市华泰律师事务所律师。第三人：上海众策股权投资基金管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号XXX幢XXX层XXX室。法定代表人：刘赛，执行董事。委托诉讼代理人：黄超宇，北京德和衡(上海)律师事务所律师。原告中创海洋股权投资基金有限公司(以下简称中创公司)与被告上海债信信息技术有限公司(以下简称债信公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，追加第三人上海众策股权投资基金管理有限公司(以下简称众策公司)，公开开庭进行了审理。原告中创公司以及第三人众策公司的委托诉讼代理人黄超宇，被告债信公司的委托诉讼代理人高忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中创公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告房屋租赁保证金差额(扣除违约金)142,443.07元；2.被告支付原告逾期返还款项的利息，自2019年12月24日起按贷款市场报价利率计算至支付之日止；3.被告支付原告律师费13,500元。事实和理由：原、被告于2017年4月9日签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于上海市浦东新区东方路XXX号XXX层整层房屋(以下简称系争房屋)，租期自2017年9月4日起至2022年9月3日止。原告根据合同约定支付被告相当于三个月租金的保证金计427,329.23元。后由于办理证照等事由，由原告以及原告的关联公司众策公司分别与被告签订租赁合同，将涉案的13层整层区域、租金总额拆分成二份租赁合同，承租人分别是原告及众策公司，但二份合同的租金总额以及合同其他条款与2017年4月9日的租赁合同无异。2019年12月，原告以经营调整为由向被告提出退租，被告业务人员通过微信方式向原告发送了电子版退租申请，原告调整部分内容后发送给被告。双方于2019年12月19-20日办理了系争房屋的房屋交接手续，原告及众策公司于2019年12月20日搬离系争房屋，将房屋交还给被告。根据合同约定，原告中途退租应承担2个月租金的违约金。原告缴纳给被告保证金扣除二个月租金总额后，剩余款项被告应予退还，故提起诉讼。债信公司辩称，原、被告的租赁合同并非于2019年12月20日解除，被告从未同意原告解除合同，双方也未达成过解除合同的合意。2019年12月20日仅是原告的工作人员搬离，双方未办理租赁房屋的交接及转移，原告的人员撤离后，其办公物品未搬离，被告一直催促原告搬离物品以便重新出租，系争房屋直至2020年4月1日新租户入住，故被告认为原、被告的租赁合同直至2020年4月1日才解除。原告应当承担直至2020年4月1日的房屋占用费，故不同意退还剩余保证金，抵扣原告应承担的房屋占用费。众策公司述称，同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月9日，债信公司(出租方、甲方)与中创公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(东方路XXX号13整层A、B、C、D、E、F、G、H)、建筑面积约1040.68平方米办公楼出租给乙方。租赁期自2017年5月21日起至2022年5月20日止。租金单价142,443.075元(月)，第四年起为151,939.28元。租金支付方式付一押三。保证金为427,329.225元。合同10-5条违约责任，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的二倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行。中创公司向债信公司交付了合同约定的保证金。2017年9月4日，债信公司(出租方、甲方)与中创公司(承租方、乙方)另行签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋中的A、B、C、H，建筑面积为520.34平方米出租给乙方。租赁期限自2017年9月4日起至2022年9月3日。月租金71,221.54元，保证金为427,329.225元。合同第七条房屋返还时的状态中约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的双倍向甲方支付房屋占用期间的使用费。租赁期满未搬离的物品则视作乙方主动放弃该物的处置权。合同第10-5条违约责任，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的二倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。同日，众策公司(承租方、乙方)与债信公司(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋中D、E、F、G，建筑面积为520.34平方米出租给乙方。租赁期限自2017年9月4日起至2022年9月3日。月租金71,221.54元。未约定保证金。其他合同条款同债信公司与中创公司的合同。前述合同签订后，中创公司、众策公司共同使用系争房屋，已支付债信公司租金至2019年12月20日。中创公司延用了前份合同的保证金。2019年11月底，原告电话联系被告，提出解约意向。12月10日，被告草拟了针对原告和第三人的解除合同函(文本)并发送给原告。原告收悉后指出同意结算物业管理费至2019年12月20日，并于12月10日由原告与第三人分别向被告发送书面函件，提出于2019年12月20日提前解除合同并搬离，愿意承担首期一个月租金的违约金，结清费用后在不损坏房屋结构与原有装修装饰的情况下带走自属家具、电器等。被告收函后，于微信中称要求支付费用至12月31日，并要求双方领导电话进行沟通。2019年12月19-20日，原告及第三人撤离系争房屋，由系争房屋物业开具了物品出门证，内容包括电脑、文件柜、保险柜、纸箱等。但留有办公桌椅、沙发、茶几未搬离。2020年3月5日，原告委托律师向被告发函，称在被告的协助下，双方已在2019年12日中旬办理了退房手续，根据合同约定，承租人承担的违约金仅为二个月租金，故在扣除违约金(含第三人承租部分)后应由被告退还保证金142,443.07元、支付自2019年12月24日起的利息。此后由于被告拒绝退款，引发诉讼。审理中，原、被告及第三人同意第三人应承担的违约金及相关合同责任在本案原告的保证金中一并抵扣。审理中，被告提供了2020年2月20日其与案外人鼎和财产保险股份有限公司上海分公司签订的补充协议一份，内容为甲乙双方于2020年1月20日签订房屋租赁合同，补充约定2020年2月1日至3月31日为免某某等。证明被告与新租户的租金起算日为2020年4月1日，由于疫情原因，租金下调。经庭审质证，原告及第三人对真实性表示无法确认，认为该份材料反映了被告于2020年1月20日已经与新租户签约，签约前需要看房等，印证了原告及第三人已于1月前搬离系争房屋。被告申请证人周某某到庭，证人到庭陈述，其是被告公司负责涉案租赁项目的代表，2019年12月13日收到原告与第三人的书面解约函件，被告并未同意该函件的内容，双方也未达成退租协议；12月20日原告及第三人的员工及办公电脑、资料均已搬离，其他如办公桌椅、卡位未搬走，故新租户自2020年4月1日才开始计算租金；12月19、20日证人在上海与原告谈退租事宜，双方未谈及具体搬离哪些物品，原告及第三人搬离时证人没去现场，搬离后未锁门，钥匙在中介处，约12月23日证人让中介将系争房屋锁了门。经庭审质证，被告对证人证言无异议。原告及第三人认为证人系被告公司人员，有利害关系，对证言中不利于原告及第三人的言论均不予认可，原告搬离时证人在场，次日原告发现系争房屋已上锁，证人证言反映系争房屋于原告及第三人搬离后已转移占有。本院认为，原告依据2017年4月9日的《上海市房屋租赁合同》向被告支付了保证金427,329.225元。2017年9月4日，原告及其关联企业第三人将系争房屋面积拆分后分别与被告签订《上海市房屋租赁合同》，由原告与第三人分别承租系争房屋面积的50%。前述合同均系当事人真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，原告及第三人提前解约，违反了合同的约定，应承担提前解约所应负的合同责任。原、被告及第三人均同意针对第三人所应承担的违约及合同责任，一并在本案中处理即在原告的保证金中抵扣，本院予以准许。根据合同约定，承租方中途擅自退租的，应按月租金二倍向出租方支付违约金。原告已在保证金中扣除了其与第三人应承担的违约金总和即二个月租金总和，本院予以认可。原告及第三人虽没有单方提前解约权，但从出租方及承租方的往来微信以及被告发送给原告的解除文件文本反映，针对原告及第三人提前解约的请求，被告表示同意，双方仅在费用结算等细节问题存在分歧。原告及第三人于2019年12月19-20日陆续搬离系争房屋，被告对于承租方搬离的行为已明知，并由物业部门予以协助。关于房屋交还的标准，双方在商谈中并未作出明确约定。系争房屋在承租人撤离时虽留有部分办公用品，但被告自认于2019年12月23日委托中介锁门，另被告提供的与案外人2020年1月20日重新签约的事实，反映出虽合同主体间没有办理过房屋返还交接的手续，被告最迟于2019年12月23日已收回系争房屋并着手另行出租。被告与案外人签约并自愿给予案外人免某某，非原告及第三人遗留办公物品所致。原告及第三人根据双方磋商的解约内容于2019年12月20日搬离，即使有遗留办公用品，并非有要求被告保管之意或造成被告继续使用房屋的障碍，被告完全可以在收回房屋时自行处置。被告要求原告及第三人继续承担2019年12月20日以后的一个月房屋占有使用费的请求，本院不予支持。本院依据被告确认收回房屋的日期以及案件事实，在剩余保证金中扣除系争房屋2019年12月21日至23日的房屋占有使用费。余款即128,658.07元由被告退还原告。被告逾期返还应退保证金，原告主张利息损失，本院予以支持。原告主张的律师费损失，并无合同依据，亦非引起涉案诉讼所必然发生的费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海债信信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告中创海洋股权投资基金有限公司保证金128,658.07元；二、被告上海债信信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中创海洋股权投资基金有限公司利息损失，按128,658.07元为计算基数，自2019年12月24日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付款之日止；三、驳回原告中创海洋股权投资基金有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,171元，减半收取计1,585.50元，由原告中创海洋股权投资基金有限公司负担400元，被告上海债信信息技术有限公司负担1,185.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年八月四日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。