云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初2666号原告：楚雄军盾物业服务有限公司，住所地：云南省楚雄高新区丰胜路南侧商业城欧倍德街4号苑2单元301室，统一社会信用代码：91532301MA6K7KU184。法定代表人：刘良军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛军培，云南滇中律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:王平,男，1979年1月3日生，系楚雄军盾物业服务有限公司副总经理,代理权限为特别授权。被告：李光润，男，1973年6月23日生，汉族，云南省楚雄市人，大学文化，楚雄州规划建筑设计有限公司设计师，住楚雄市。原告楚雄军盾物业服务有限公司(以下简称军盾物业公司)与被告李光润物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告军盾物业公司的委托诉讼代理人毛军培、王平，被告李光润到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告军盾物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告李光润支付原告电费143.82元；2.请求法院判决被告李光润支付原告军盾物业公司车位管理服务费520元；3.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告撤回请求判决被告李光润支付原告电费143.82元的诉请。事实与理由：2017年3月20日，原告军盾物业公司与楚雄源泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告军盾物业公司对楚雄源泰房地产开发有限公司开发的“源泰·浩庭花园”项目提供前期物业管理服务，双方对合同各项内容进行了详细约定。原告军盾物业公司于2017年4月15日开始提供前期物业管理服务。2017年4月26日，原告军盾物业公司与被告李光润签订《前期物业服务协议》，双方对物业服务事宜进行了详细约定。截止2020年4月30日，被告李光润尚欠原告车位物业管理费520元、电费143.82元，共计663.82元。现支付物业管理费期限已过，经原告军盾物业公司催要未果。综上所述，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告李光润辩称，首先，答辩人对军盾物业公司与源泰地产公司相互勾结以损害广大业主利益谋取私利的行为提出抗议。军盾物业公司是在小区交房之时，在答辩人无法抗拒的情况下，让答辩人被动接受物业服务的，且逼迫广大业主先与其签订前期物业服务协议，并交清两年物业服务费后才交钥匙给业主的。虽然业主与军盾物业公司签订的前期物业服务协议的内容和价格有发改委的批文，但并未得到广大业主的认可，而且批文中并未确定车位管理费的收费价格，该收费价格是军盾物业公司与源泰地产公司所签合同确定的，也并未得到业主认可。根据相关法律规定，答辩人与源军盾物业公司所签的前期物业服务协议显示公平，应当无效。其次，答辩人不认可军盾物业公司对车位管理费时间界定。答辩人自2017年4月26日接房以来，整整三年一直按时足额缴纳物业管理费，装修时间是2019年3月24日，实际入住小区时间是2019年8月，可军盾物业公司却要收取26个月的车位管理费，答辩人认为只应缴纳自入住小区即2019年8月后的车位管理费，军盾物业公司不同意。而且自我入住小区以来，军盾物业公司在车位管理上松懈怠慢，未尽到很好的管理责任，地下车库内车辆随意停放无人管理。另外补充一点，源泰地产与军盾物业公司签订的合同，程序不合法，对答辩人不公平，如果原告方认为合法，其应提供合同的合法依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告军盾物业公司针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件；2.“源泰·浩庭花园”前期物业服务合同；3.楚雄市发展和改革局关于对“源泰·浩庭花园”小区住宅前期物业服务收费标准的批复；4.商品房销售合同、“源泰·浩庭花园”接房确认书、前期物业服务协议、“源泰·浩庭花园”小区交房物业流转表；5.物业管理费催收信息、物业管理费催缴通知书。被告李光润针对其辩解向本院提交以下证据：1.照片（7张）；2.证明书；3.物业服务公司移交清单；4.交费票据。经质证被告李光润对原告提交的证据1、3、5无异议；原告军盾物业公司对被告李光润提交的证据均不予认可。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告军盾物业公司提交的证据2证实了原告军盾物业公司与楚雄源泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》；证据4证实了被告李光润系“源泰·浩庭花园”小区4幢2单元1502号房屋业主并与原告军盾物业公司签订《前期物业服务协议》；以上证据本院予以采信。被告李光润提交的证据1证实了原告军盾物业公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵，本院予以采信；证据2不符合证据形式，本院不予采信；证据3证实了原告已经退出“源泰·浩庭花园”小区，本院予以采信；证据4中由原告出具的收据证实了被告在原告管理小区期间已经交清物业服务费及水电、垃圾清运费，本院予以采信；其余收据与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告李光润系“源泰·浩庭花园”小区4幢2单元1502号房屋业主。2017年3月20日，原告军盾物业公司与楚雄源泰房地产开发有限公司签订“源泰·浩庭花园”《前期物业服务合同》，合同约定由原告军盾物业公司对“源泰·浩庭花园”小区提供前期物业服务管理，物业服务期限自2017年4月1日至2027年3月31日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业管理费1.3元/㎡/月；二次加压费240元/户/年；电梯维护使用费按发改局批复执行；地下车位物业服务费（已售固定车位）20元/月/辆、240元/年/辆；地面车位物业服务费10元/月/辆、120元/月/辆；业主或者物业使用人违反约定，未能足额交纳物业服务费用的，具体物业对应责任人按每天1‰的标准向军盾物业公司支付违约金，并对双方其他权利义务进行了明确约定。楚雄市发展和改革局于2017年3月23日对该小区物业前期物业服务收费标准进行了批复确认，其中其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价管理，由双方协议商定。2017年4月26日，被告李光润对“源泰·浩庭花园”小区4幢2单元1502号房屋办理了接房手续。同日，原告军盾物业公司与被告李光润签订了《前期物业服务协议》，约定原告对业主被告李光润的房屋4幢2单元1502号（建筑面积115平方米）进行物业服务，物业综合服务费用标准按“发改委所批复的相关收费标准”执行，机动车车位管理服务费按政府指导价地下车位20元/月/辆，并对双方其他权利义务进行了明确约定。原告军盾物业公司对“源泰·浩庭”花园小区进行物业服务管理期间，被告李光润交纳了住宅物业管理费及电费。被告李光润的小区车位系购买的地下车位。另查明，原告军盾物业公司已经于2020年6月20日退出“源泰·浩庭”花园小区。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告军盾物业公司与楚雄源泰房地产开发有限公司签订“源泰·浩庭花园”《前期物业服务合同》以及原告军盾物业公司与被告李光润签订《前期物业服务协议》后，原告军盾物业公司已实际进驻“源泰·浩庭花园”小区并提供物业服务，被告交纳了物业管理费用及其他费用，原、被告之间已形成物业服务合同关系。被告李光润主张原告军盾物业公司未尽职履行物业管理委托事项，导致案涉小区内公共卫生脏乱、车辆乱停乱放、地下车库照明不足、积水等问题，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。原告军盾物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告李光润也可以根据《前期物业服务协议》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。对原告要求被告支付的车位物业服务费的诉请，虽然原告军盾物业公司提供的物业服务有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的车位物业管理费，由被告支付应交纳车位管理服务费520元的80%计416元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告李光润在本判决生效之日起十日内支付原告楚雄军盾物业服务有限公司自2018年3月1日起至2020年4月30日止的车位管理服务费416元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告楚雄军盾物业服务有限公司公司负担5元（已交）,由被告李光润负担20元（未交，限于本判决生效之日起十日内缴纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  胡玲娜二〇二〇年八月二十六日书记员  张明权