陕西省安康市汉滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0902民初1010号 原告：朱红琴，女，汉族，生于1971年12月4日，陕西省汉阴县人，住汉阴县。 委托诉讼代理人：李剑明、李铅铅（实习），陕西振汉律师事务所律师。 被告：陕西祥和置业发展有限公司安康分公司，住所地：安康市。 负责人:陈银海，分公司总经理。 被告:陕西祥和置业发展有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。 法定代表人:张良，公司执行董事兼总经理。 二被告委托诉讼代理人：贾国华、黄玉（实习），陕西普迈律师事务所律师。 原告朱红琴与被告陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称“祥和置业安康分公司”）、陕西祥和置业发展有限公司（以下简称“祥和置业公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告朱红琴及其委托诉讼代理人李剑明、李铅铅，被告祥和置业公司、祥和置业安康分公司的委托诉讼代理人贾国华、黄玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2009年12月12日，原告与被告陕西祥和置业发展有限公司安康分公司签订《商品房买卖合同》，祥和置业安康分公司将其开发的位于南城国际商铺出售给原告，总价款为292749元。合同签订后，原告付清了购房款。当日，原告与银海国际集团（香港）有限公司和陕西祥和置业发展有限公司安康分公司签订了《南城国际时尚购物广场资产委托经营协议》，原告将购买的商铺委托给银海国际集团（香港）有限公司经营管理，每月向原告支付租金，10年为一个托管期。三方还签订一份《南城国际时尚购物广场租金保障承诺协议》，该协议第二条约定如银海国际集团（香港）有限公司因自身运营原因，向原告提供的租金未达到承诺要求，则祥和置业安康分公司丙方负责在每月的付款期限内按月补齐差额。三方约定租金每月2927.49元，扣减每月的服务费以及代缴的税金，每月实际支付租金2390.78元，但是截至2020年3月，共计欠付原告21个月租金，其行为已经构成违约，应当承担违约责任，鉴于存在长期拖欠原告及其他商户租金，原告要求提前支付下余几个月的租金。根据三方签署的协议，被告祥和置业安康分公司应当承担连带支付义务，祥和置业安康分公司是被告祥和置业公司在安康设立的分公司，对于祥和置业安康分公司的法律行为，应当承担连带清偿责任。现请求人民法院依法判令：1、被告向原告支付截止2020年11月30日共计26个月的租金76114.74元，并以52694.82元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；2、祥和置业公司对上述款项及违约金承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、《商品房买卖合同》。用以证明原告与陕西祥和置业发展有限公司安康分公司签订的买卖合同，合同约定交房时间为2010年11月30日之前。出租的商铺是原告合法财产。 2、资产委托经营协议。用以证明委托经营托管协议起算时间为2010年11月30日开始计算，从2010年12月计算租金，合同第七条第七项约定本案原告向乙方支付托管服务费按年计算，一年292.74元。 3、租金保障承诺协议。用以证明三方约定月租金为2927.49元，祥和置业公司承担连带责任的依据。 4、交易明细。用以证明被告拖欠原告2010年12月、2011年1月租金，第一笔租金延后两个月支付，被告一直按月支付，都有拖延。 二被告辩称，截止起诉之日2020年3月份被告尚欠原告租金16个月；每月租金应为2390.78元，双方合同自2011年履行至今每月返还款数均是该数额，原告以2927.49元起诉，与事实不符，不应支持该诉请；原告主张租金至2020年11月30日没有事实及法律依据，其主张诉讼请求租金尚未达到支付时间，依法应不予支持；其主张利息无事实及法律依据；因2020年1月全国爆发新型冠状病毒肺炎，原告涉案商铺，被告也未收到任何租金，依据国家相关规定，该疫情属于不可抗力因素，商场未开门，也未经营，是客观事实，应减免两个月租金；合同实际在原告与祥和置业安康分公司之间履行，祥和安康分公司有自己资产，原告请求祥和置业公司承担连带责任不符合法律规定，根据法律规定祥和置业公司安康分公司资产不足的情况下，祥和置业公司才承担补充责任并非连带清偿责任；被告认可截止2020年3月20日尚欠原告租金16个月，且应从中减免2个月租金，其他诉讼请求，请求依法予以驳回。根据2020年证据规则，原告事实与理由的陈述属于自认。 二被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据： 付款凭证。用以证明原告起诉后，被告于2020年1月20日支付4个月租金，2020年4月1日支付3个月租金，共计支付七笔。 经审理查明，2009年12月26日，原告朱红琴与被告陕西祥和置业发展有限公司安康分公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于大桥路10号南城国际房，用途为商业，购房款总金额为292749元。当日，原告与银海国际集团（香港）有限公司和祥和置业安康分公司签订了《南城国际时尚购物广场资产委托经营协议》，协议第一条约定原告购买的商铺实行统一经营管理的方式进行经营和收益；第二条约定统一经营管理分成若干个连续的托管期限，其中从商品房买卖合同约定的交房之日起第1天起算10年，为该房屋的第一个托管期，以后每十年为一个托管期；第四条约定原告同意房屋租金所产生的税费由银海国际集团（香港）有限公司代扣代缴；第五条约定该房屋的目标月租金为本商铺买卖合同总金额的1%；第七条原告的权利义务中约定在托管期内，原告同意向银海国际集团（香港）有限公司支付托管服务费，年托管服务费为本商铺合同价总金额的千分之一；第八条银海国际集团（香港）有限公司的权利义务中约定租金支付方式为银海国际集团（香港）有限公司汇入原告指定账户；第十条违约责任约定银海国际集团（香港）有限公司和祥和置业安康分公司违反本协议约定，应赔偿因其违约行为造成原告的直接租金损失。同时，原告与银海国际集团（香港）有限公司和祥和置业安康分公司签订了《南城国际时尚购物广场租金保障承诺协议》，协议第一条约定银海国际集团（香港）有限公司于2010年11月30日开始为返租期，承诺向甲方每月按2927.49元支付租金，年租金总额为35129.88元。协议第二条约定如银海国际集团（香港）有限公司因自身运营原因，向原告提供的租金未达到承诺要求，则祥和置业安康分公司丙方负责在每月的付款期限内按月补齐差额。协议签订后，所租赁的商铺用于经营安康市银海实业有限公司南城购物中心，每月按协议约定扣除托管服务费、物业费等相关费用后，自2011年2月23日起向原告指定的账户汇入租金2390.78元，直至2016年12月31日前都能按期支付租金。但自2017年起欠付原告租金，其中2017年2月至2018年1月欠付3个月租金，2018年2月至2019年1月欠付6个月租金，2019年2月至2020年1月欠付12个月租金。原告遂向本院起诉，要求判令：1、被告向原告支付截止2020年11月30日共计26个月的租金76114.74元，并以52694.82元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；2、祥和置业公司对上述款项及违约金承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。 另查明，祥和置业安康分公司于2020年1月20日分四笔向原告指定的账户各汇入2390.78元租金，于2020年4月1日分三笔向原告指定的账户各汇入2390.78元租金。祥和置业安康分公司以银海国际集团（香港）有限公司已解散，向本院书面提交自愿承接银海国际集团（香港）有限公司的债权债务的情况说明。 上述事实，有《房屋买卖合同》、《南城国际时尚购物广场资产委托经营协议》、《南城国际时尚购物广场租金保障承诺协议》、银行交易明细、付款凭证及原、被告的当庭陈述所证实。 本院认为，原告与银海国际集团（香港）有限公司、被告祥和置业安康分公司签订的《南城国际时尚购物广场资产委托经营协议》、《南城国际时尚购物广场租金保障承诺协议》意思表示真实，内容不违背法律法规强制性规定，且已实际履行，应为合法有效合同，各方均应按照合同约定履行各自的义务。银海国际集团（香港）有限公司承租了原告的商铺，应当按照协议支付原告租金，被告祥和置业安康分公司因银海国际集团（香港）有限公司解散，自愿承接银海国际集团（香港）有限公司的债权债务，且在《南城国际时尚购物广场租金保障承诺协议》第二条约定如银海国际集团（香港）有限公司因自身运营原因，向原告提供的租金未达到承诺要求，则祥和置业安康分公司负责在每月的付款期限内按月补齐差额，祥和置业安康分公司应按协议向原告支付租金。对原告要求租金按每月2927.49元计算，因《南城国际时尚购物广场资产委托经营协议》第四条约定原告同意房屋租金所产生的税费由银海国际集团（香港）有限公司代扣代缴，第七条原告的权利义务中约定在托管期内，原告同意按商铺合同价总金额的千分之一向银海国际集团（香港）有限公司支付年托管服务费，原告未提供自2011年2月23日向其支付第一笔租金2390.78元起，其对扣除相关费用后的金额提出异议的证据，故租金仍应按每月2390.78元。对原告要求祥和置业安康分公司支付截止2020年11月30日共计26个月租金76114.74元的诉讼请求，虽然《南城国际时尚购物广场租金保障承诺协议》约定2010年11月30日开始为返租期，但原告并未提供祥和置业安康分公司2010年11月30日已向其交付房屋的证据，且未提供其对2011年2月23日支付第一笔租金证据提出异议的证据，故可认定《南城国际时尚购物广场资产委托经营协议》实际从2011年2月23日开始履行，因被告2020年1月前共计拖欠原告21个月租金，扣除被告2020年1月20日支付的四笔外，实际尚欠原告40643.26元，应予以支付，对超出部分，本院不予支持；鉴于2020年4月1日已向原告支付了三笔租金，《南城国际时尚购物广场资产委托经营协议》并未约定违约延迟支付租金，则对剩余租金一次付清，故对原告要求付清2020年11月30日前租金的诉讼请求，本院不予支持，但被告自2020年5月起应按合同约定按月向原告支付租金。对原告要求判令以52694.82元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉讼请求，因《南城国际时尚购物广场资产委托经营协议》第十条违约责任约定银海国际集团（香港）有限公司和祥和置业安康分公司违反本协议约定，应赔偿因其违约行为造成原告的直接租金损失，并未约定承担逾期支付违约金，故对该项诉讼请求，本院不予支持。因祥和置业安康分公司是祥和置业公司设立的分公司，祥和置业分公司以自己的名义从事的民事活动，产生的民事责任由祥和置业公司承担，也可以先以祥和置业分公司管理的财产承担，不足以承担的，由祥和置业公司承担。对二被告辩解因全国爆发新型冠状病毒肺炎疫情影响，应减免两个月租金，因是否减免，应由其双方自行协商，故对被告的辩解理由，本院不予采纳。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第六十条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，判决如下： 一、由被告陕西祥和置业发展有限公司安康分公司在其管理的财产内向原告朱红琴支付2020年1月前拖欠的17个月商铺租金共计40643.32元，其财产不足承担部分由被告陕西祥和置业发展有限公司承担。限本判决生效后十日内履行完毕。 二、驳回原告朱红琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1985元，由陕西祥和置业发展有限公司安康分公司、被告陕西祥和置业发展有限公司承担816元，由原告朱红琴承担1169元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审 判 长  成乃谊 人民陪审员  马福琴 人民陪审员  古志平 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  晁 梅