广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12274号原告：佛山市南海区大沥镇股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区，统一社会信用代码。法定代表人：王永康，系该合作社社长。委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。被告：刘秋菊，女，1986年7月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈昌野，广东尚宽（广州）律师事务所律师。原告佛山市南海区大沥镇股份经济合作社诉被告刘秋菊租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序于2020年7月1日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人钟嘉嵘、杨健豪和被告的委托诉讼代理人陈昌野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2020年2月至2020年4月的租金共21693元(7231元×3个月=21693元)；2.被告向原告支付违约金（各以每月应付租金为本金从每月6日起至付清款日止按年利率24%计算）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年2月22日签订《黄岐村罗村股份合作经济社厂房（铺位）合同》，约定被告承租原告位于佛山市南海区，租赁期限为2019年3月1日至2021年2月28日，租金为7231元/月。租金每月交纳一次，被告每月5号前交纳当月租金，若被告逾期交纳租金，每天按欠租额5‰向原告支付违约金。签订合同后，原告依约将商铺交付给被告使用，但被告至今仍拖欠原告2020年2月至2020年4月的租金共21693元未支付。原告认为，被告在租赁期间拖欠原告租金，属于严重违约，应承担相应的违约责任，被告除须向原告支付租金外，还需支付相应违约金，原告酌情将违约金标准由5‰/天调整为年利率24%。被告辩称，一、原告请求被告支付拖欠2020年2月至4月租金的问题。（一）对于2020年2月至3月19日的租金问题，被告认为自己之所以没有按时交租金，是因为疫情影响无法营业，损失重大，无力支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中对于不可抗力的规定情形。从2月份到3月19日，由于新冠肺炎的影响，店铺被勒令停业，属于不可抗力，根据相关司法解释和公平原则，应当免除该段时间的租金。（二）3月19日后，租赁商铺所在村的四个出入口只剩下一个口供通行，且把关甚严，导致被告在此期间所造成的影响和遭受的损失都很严重，被告的损失不仅仅包括不能营业的收入，还包括库存成本、原料变质贬值等，继续支付租金不符合公平原则，被告的情形符合不可抗力的法定条件，并非基于被告自身原因怠于履行租赁合同，而是不可抗力原因导致履行不能。因此，应当以情势变更为理由减租。（三）根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知（法发〔2020〕17号）第六项意见第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”根据这一点，可以减免租金，被告要求减免租金有理。（四）《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二项第三款“对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。”（五）被告已经在2020年3月8日与接近100名租客联合向原告发出减免租金的请求，但是原告没有同意被告等近100名租客的请求。被告认为根据合同法和相关司法解释，被告有权根据公平原则和现实发生的疫情以情势变更的理由请求对合同进行变更，合法合理，有礼有节。二、原告请求违约金的问题。（一）原告签订的黄岐村罗村股份合作社经济厂房（铺位）合同中，并没有明确规定双方违约金的问题，因此原告对违约金的请求并不是双方约定的事项。另外，法律规定的造成损失的应当负违约责任的情形，本案中租赁合同在该特殊时期合同的是否履行与对原告造成的损失之间没有直接的因果关系，且被告的行为并未给原告造成损失，因此，原告对违约金的请求没有约定或法定的依据。（二）被告逾期支付租金，是因为发生了不可抗力，依法不是违约行为。（三）逾期支付租金的另外一个原因是被告等100多名租客联名请求原告减免租金，原告没有按照国家政策同意，导致产生纠纷。（四）被告一直主张在适当减免租金的情况下按时交租，并非完全拒绝交租。（五）最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知（法发〔2020〕17号）第五项意见明确表明：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”综上所述，被告愿意在拖欠租金的范围内与原告协商合理的租金进行支付，对原告的其他请求，请求法院应予驳回。原告在诉讼中举证如下：1.原告农村集体经济组织登记证复印件1份，被告身份证复印件1份，证明双方诉讼主体资格。2.黄岐村罗村股份合作经济社厂房（铺位）合同原件1份，证明原、被告签订案涉商铺的租赁合同，双方约定租赁期限、每月租金。租金每月交纳一次，被告每月5号前交纳当月租金，若被告逾期交纳租金，每天按欠租额5‰向原告支付违约金。3.土地所有权证原件1份、资产交易用地位置示意图打印件1份，证明案涉商铺位于原告所有的土地上，原告有权出租案涉商铺。4.建设工程规划许可证原件1份，证明涉讼商铺有合法报建手续。被告在诉讼中举证如下：1.《致罗村股份合作经济社减租申请》原件1份。2.视频2段，拍摄于2020年5月（载于光盘1张）。3.照片打印件1张。证据1-3证明疫情期间租赁物因为村封锁，所以无开业经营，2020年3月20日后只开了一个大门，但仍无法经营。经审查，被告对原告的证据1-4及原告对被告的证据1真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据2、3拍摄时间不明，本院对其证据效力不予确认。综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定以下事实：2015年10月13日，位于南海大沥镇黄岐罗村大街62号的商务楼取得建设工程规划许可证，建设单位为佛山市南海区大沥镇股份经济合作社。2019年2月22日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《土地（房屋）合同》，约定：甲方将罗村商厦9号铺（罗村大街62号之9号铺）出租给乙方。租期从2019年3月1日至2021年2月28日。每月租金7231元。每月5号前交纳当月租金，等等。2020年3月8日，被告及其他部分租户共同向原告提交《致罗村股份合作经济社减租申请》函件1份，主张因疫情原因，请求减免2月租金，3、4月租金酌情减免部分。原告陈述，涉讼租赁物所在区域2020年2月初至2020年5月10日期间根据上级要求，逐步解除限制措施，可以进出，只是需要登记。被告确认至庭审终结时涉讼租赁物由被告占有使用。本院认为，关于疫情期间租金是否减免的问题，被告承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施确可能导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，本院结合实际情况及根据公平原则，认为2020年2月至2020年3月期间的租金应予减半收取，被告应支付2020年2月至3月按每月3615.5元、2020年4月参照合同约定的每月7231元计算的租金14462元予原告。被告已于疫情期间向原告提交减免租金的申请，就暂时中止履行租金支付义务通知了原告，在诉讼中也明确表示同意支付租金，原告请求计收逾期违约金，本院不予支持。但被告应在本判决确定之付款期限内履行租金的支付义务。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘秋菊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2月至4月的租金14462元予原告佛山市南海区大沥镇股份经济合作社；二、驳回原告佛山市南海区大沥镇股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计187.5元（原告已预交），由原告负担106.72元，由被告负担80.78元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年八月十四日书记员 谢雯艳