山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3712号上诉人（原审被告）：王建富，男，1979年8月14日出生，汉族，自由职业，住太原市。委托诉讼代理人：郭章梅，山西恒一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵宗雄，男，1976年11月16日出生汉族，无业，住安徽省绩溪县。委托诉讼代理人：付涵鑫，山西佳镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海啸，山西佳镜律师事务所律师。上诉人王建富因与被上诉人邵宗雄房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王建富及其委托诉讼代理人郭章梅，被上诉人邵宗雄的委托诉讼代理人付涵鑫、陈海啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王建富请求：1.撤销（2020）晋0107民初1364号民事判决书，改判驳回邵宗雄的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由邵宗雄承担。事实与理由：一、一审法院对涉案20万元的支付认定为无证据，属事实错误。1.王建富提供的《房屋租赁合同》、已生效的（2019）晋0107民初621号民事判决和（2019）晋01民终5225号民事判决可证实，2014年，王建富发现邵宗雄擅自改变房屋结构、设施设备（将原装修拆除、暖气片设备全部卖掉）等违约行为后，便告知邵宗雄，因其违约，要收回出租房屋。因邵宗雄将房屋全部转租，其为了房屋不被收回，不造成其对5位次承租人承担违约责任，邵宗雄主动提出上浮租金每年5万元，故涉案20万元是邵宗雄因自身违约自愿采取的补救措施。2.邵宗雄租赁涉案房屋后，将房屋转租给其他5位次承租人，且租赁期限均超出王建富和邵宗雄约定租赁期限，邵宗雄为能在租赁期满续租房屋，主动提出剩余租期每年上浮5万元。二、。由于邵宗雄为其违约行为付出了20万元的代价，王建富和第二手承租人签订了《续租合同》，王建富和邵宗雄之间的租赁合同到期后，房主没收回出租房屋，故邵宗雄和其全部转租的5位次承租人履行完各自的合同，邵宗雄没有承担对5位次承租人的违约责任，实现了邵宗雄的合同目的。三、本案20万元是邵宗雄为自己的违约行为付出的代价，是其用较小代价来免除更大的转租（5人不到期）违约代价所采取的补救措施，是其自愿提出增加，并非王建富提出增加租金。四、邵宗雄对20万元的主张，前后矛盾。邵宗雄一开始称，提前多支付5万元租金是抵顶合同到期后续延合同的租金，同时又称，愿意每年另行多支付被告5万元，用于向房屋所有人支付相应的好处。可见，邵宗雄为了要回已支付的20万元的违约金，编造了不成立的理由。《租赁合同》第八条明确约定，租赁期满后本合同即终止，如邵宗雄要续租赁，则需提前贰个月书面向王建富提出，所以邵宗雄不可能在2014年就提前4年提出续租之事。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，二审法院应改判驳回邵宗雄的诉讼请求。邵宗雄辩称，王建富上诉请求及事实理由没有事实和法律依据。关于20万元的性质，在本案一审审理过程中，王建富对该20万元的性质做了三种不同陈述，一是说这是上涨的房租，在一审中其称20万元是因为邵宗雄违约而上涨的房租，二审上诉状却说是违约金不是上涨租金。综上，这三种陈述是王建富为了抗辩不想返还邵宗雄20万元找的借口和理由。邵宗雄向一审法院起诉请求：1.依法判令王建富返还邵宗雄租金20万元及自2014年12月16起至实际返还之日止按同期银行贷款利率计算的利息(暂计算至2019年3月31日为33492元);2.依法判令王建富支付邵宗雄违约金6.6万元，共计299492元；3.本案诉讼费用由王建富承担。一审法院认定事实：2010年12月25日，原告邵宗雄（乙方）与被告王建富（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定邵宗雄承租王建富位于太原市新开南巷16号一层房屋，租赁期限为2010年12月25日至2018年12月25日，租金按照前五年每年31万元、后三年每年33万元计算。邵宗雄主张双方曾于2014年达成口头协议，邵宗雄愿意在剩余的租期内，以租金的形式，每年另行多支付王建富5万元，用于王建富向房屋所有人支付相应的好处，帮助王建富取得承租权，以实现邵宗雄在合同到期后，继续从王建富处续租房屋的目的。邵宗雄提供有转账凭证。王建富认可收到邵宗雄支付的20万元，但对邵宗雄的理由不予认可，称邵宗雄多支付的20万元既不是预付租金，也不是给大房东的好处费，而是邵宗雄因擅自转租而向王建富多付的租金，但邵宗雄对王建富的说法也不予认可。邵宗雄与王建富对支付20万元的理由各执一词，均未能举证证明。另查明，王建富不是所出租房屋的所有人，邵宗雄是第三手承租人。邵宗雄与王建富之间的租赁合同到期后，房主赵虎平收回了所出租的房屋，邵宗雄没有实现续租目的。2019年4月，邵宗雄曾就同一事实提起诉讼，因管辖问题，本院重新受理。一审法院认为，一、邵宗雄的租期在2018年12月届满，邵宗雄在租期届满后三年内提起诉讼，并未超过诉讼时效。二、邵宗雄与王建富订立的《房屋租赁合同》并不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定，履行各自的合同义务。双方在合同中对租金已经有过明确的约定，如果王建富提出增加租金，邵宗雄也同意，双方可以订立新的书面协议，确认变更后的租金数额，但王建富未能提供双方之间协商变更租金的书面证据，邵宗雄对王建富的答辩意见也不予认可。虽然邵宗雄关于支付20万元是为续租以及王建富关于支付20万元是邵宗雄自愿多付租金的说法，均无证据证明，但王建富收到20万元是事实，根据双方提供的现有证据，无法得出王建富收取该笔款项的合理依据。根据双方在《房屋租赁合同》中关于租金的约定，对邵宗雄请求王建富返还20万元的请求，一审法院予以支持。三、邵宗雄主张利息及违约金的请求，双方无约定，没有证据证明，一审法院不予支持。综上所述，邵宗雄主张王建富返还20万元的请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：“一、被告王建富于本判决生效之日起十日内，退回原告邵宗雄多支付的租金20万元。二、驳回原告邵宗雄的其它诉讼请求”。二审中，王建富提交的新证据为：证据一、史东平及苏海彪证明材料。证明邵宗雄承认自己违约，为了让王建富不要收回房屋，愿意每年另行多支付5万元。证据二、李俊喜证明材料。证明涉案租赁房内部结构被王建富严重破坏，并分别转租，王建富愿从2014年始，每年另多支付5万元了结此事。证据三、接警记录。合同到期后，邵宗雄再次违约，既不退还房屋也不露面，严重违反诚实信用原则。证据四、律师函5份。证明邵宗雄存在破坏房屋结构、设备设施，并将租赁房全部转租，且转租期均超过租赁期等严重违约行为，为了使王建富不终止合同并收回房屋，邵宗雄主动提出每年以租金形式另行多支付5万元是事实。邵宗雄质证认为，1、证人证言不属于二审新证据范畴，不是客观事实，不符合法定程序规定，不认可。其中，李俊喜的证人证言与王建富一审中提供的证据自相矛盾。2、对接警记录真实性无异议，证明内容有异议。报警时间是2019.1.6，此时双方租赁期限已经到期，不能证明2014年的事实，只是报警人要求锁门，其他事实不能证明；3、对律师函真实性不发表意见，不是针对邵宗雄的，律师函是2019年发的，在王建富作为原告的案件中提到过，内容显示是收回房屋，不能显示本案王建富的证明目的，不认可其证明目的。其他查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，王建富与邵宗雄之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人自愿协商签订，且合同内容并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当依约履行。合同签订之时，双方对租金已经达成合意并明确。本案争议的焦点是王建富收取邵宗雄20万元的性质。本案中，王建富主张20万元系因邵宗雄违约支付的违约金，但未提供书面证据予以佐证，且邵宗雄亦不予认可。同时，王建富就邵宗雄违约提出过诉讼，并有已生效的文书确认双方的租金，故王建富占有20万元的事实既无合同约定，亦无法律支持。邵宗雄依法请求王建富返还20万元并无不当的上诉主张无合同依据，本院不予支持。二、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中第九十条的有关规定，“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：...（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言。”本案王建富通过的证人证言，与本案不具有关联性。接警记录只能证明邵宗雄与王建富之间针对房屋的交付发生过纠纷。综上所述，王建富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5792元由王建富负担。本判决为终审判决。审 判 长 段雪丽审 判 员 任 峥审 判 员 赵耀功 二Ｏ二Ｏ年八月十四日法官助理 王 艳书 记 员 李 钰