广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18146号原告：佛山市汇银物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******会所二层201室，统一社会信用代码914***********095D。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：杨志坚，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧然，广东高木律师事务所实习律师。被告：左琪，女，1989年11月14日出生，汉族，住湖北省仙桃市********，公民身份号码429************046。原告佛山市汇银物业管理有限公司诉被告左琪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2017年6月至2020年4月拖欠的住宅管理费6304.55元及违约金（从欠费的2017年6月1日起计算，暂计至2020年4月30日为2223.32元，日后所产生违约金顺延计至被告完全清偿所欠上述款项为止）；2、被告支付自2019年10月起至2020年4月拖欠的车位管理费296.94元及违约金（从欠费的2019年10月1日起计算，暂计至2020年4月30日为22.44元，日后所产生违约金顺延计至被告完全清偿所欠上述款项为止）；3、被告支付自2017年2月1日起至2020年2月29日拖欠的公摊电费451.84元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月30日，被告向开发商购买了位于佛山市禅城区*****************。2015年6月30日，原告与被告签订《汇银新港湾花园前期物业服务协议》，约定物业住宅管理费用按建筑面积每月每平方米2.50元的标准于2016年3月31日起计收。涉案房屋的建筑面积为72.05平方米，每月物业管理费为180.13元，逾期缴纳物业管理费的，应按每日千分之一累计计算违约金。此外，被告购买了位于佛山市禅城区***********停车场B区859号车位，建筑面积26.51平方米，并于2019年9月17日就涉案车位办理了收楼手续。就该涉案车位，双方亦签订《汇银新港湾花园前期物业服务协议》，约定自2019年9月17日起被告按该车位建筑面积每月每平方米1.60元交纳物业管理费，即每月42.42元，逾期缴纳物业管理费的，应按每日千分之一累计计算违约金。一直以来，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告却在享受权利后不依法履行义务，仍拖欠原告上述相关费用，且原告层以多种方式催讨涉案欠费，并于2019年7月4日向被告寄出律师函，但均未过。被告的上述行为显然构成违约，为了维护原告合法权益，特诉至法院，请求被告支付拖欠的费用及违约金，望判如所请。被告辩称：一、原告未按《汇银新港湾花园前期物业服务协议》提供服务，应承担相应的法律责任。1、2016年3月收楼后，在下半年发现房屋存在洗手间墙体渗水导致墙面突起并掉渣、厨房屋顶公用管道处墙体渗水。期间房屋还未过保修期，投诉无门，向物业求助无果。2017年4月被告的弟弟再次向物业反映此事，并按照物业管理处流程走了申请维修单，物业终于安排了维修师傅来家查看洗手间渗水故障，维修师傅让被告两天不用洗手间后再来维修处理渗水，被告几天都不敢用洗手间，给被告生活造成了很大的不便。后期物业也并未安排师傅进行维修。2、厨房屋顶前期管道渗水，日积月累，导致渗水更加严重、墙体发霉脱落。因该墙体上挂着热水器，被告这几年每次使用热水器都害怕。被告多次向物业求助帮忙找出原因，是否为楼上的问题，物业口头答复楼上不肯配合。在此期间从未有物业的负责人上门询问具体情况，都是物业前台上来拍照、从未派维修师傅上门，亦从未安排与楼上业主协调处理。以上两处问题，按协议约定均应由原告提供服务。二、被告迟延缴纳费用，基于以下几点：1、住房基本环境得不到保障，存在安全隐患（屋顶渗水严重发霉掉渣且正好在挂置热水器处，导致不能正常使用，同时存在漏电风险，影响人身安全）；2、物业服务质量与态度，曾多次现场、电话向物业求助处理，投诉无门，长期得不到保障，以至于房屋渗水至今未得到修缮。三、原告应及时协助业主修复安全隐患，保证正常生活。长期以来给生活造成严重影响及经济损失，请求追究原告法律责任。滞纳金被告不同意支付。四、被告是湖北人，疫情期间从湖北回到住所，居家隔离期间，突然停电过两次，全屋断电，向物业公司反映过两次，原告均不上门处理。后期被告向被告所在的国企反映后，派人帮被告帮维修好。最后，原告的服务态度让被告心寒，被告独自一人异地他乡，没有如物业公司一样可以有着强大的公司力量去处理问题。作为一个小小的业主遇到应当可诉求的居住困难及安全问题都得不到一点保障。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。本院确认以下案件事实：2015年6月30日，被告向开发商购买了位于佛山市禅城区*****************，合同约定购房面积72.05平方米。同日，原告与被告签订《汇银新港湾花园前期物业服务协议》，约定物业住宅管理费用按建筑面积每月每平方米2.50元的标准于2016年3月31日起计收；每次交纳费用时间为每月5日前，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按逾期应付款1‰交纳违约金；物业服务费不含路面、楼梯、电梯公共电费、二次供水电费、消防水费等公共水电费（公共水、电费用按建筑面积分摊）。此外，被告购买了位于佛山市禅城区***********停车场B区859号车位，合同建筑面积26.51平方米，并于2019年9月17日就涉案车位办理了收楼手续。就该涉案车位，原告与被告亦签订《汇银新港湾花园前期物业服务协议》，约定自2019年9月17日起被告按该车位建筑面积每月每平方米1.60元交纳物业管理费；每次交纳费用时间为每月5日前，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按逾期应付款1‰交纳违约金；物业服务费不含路面、楼梯、电梯公共电费、二次供水电费、消防水费等公共水电费（公共水、电费用按建筑面积分摊）。上述协议签订后，原告为涉案小区提供物业服务至今，因被告拖欠2017年6月至2020年4月的住宅管理费6304.55元、2019年10月起至2020年4月的车位管理费296.94元、2017年2月1日起至2020年2月29日拖欠的公摊电费451.84元，原告诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订《汇银新港湾花园前期物业服务协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原、被告均具有约束力，双方应依约履行。关于原告诉请的物业管理费、公摊电费。原告在签订《汇银新港湾花园前期物业服务协议》后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费、公摊电费。被告未对原告主张的欠费时间及欠费金额提出抗辩，本院对原告诉请的2017年6月至2020年4月的住宅管理费6304.55元、2019年10月起至2020年4月的车位管理费296.94元、2017年2月1日起至2020年2月29日拖欠的公摊电费451.84元予以支持。关于原告主张的违约金的问题。综合现有证据来看，原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，被告未缴纳物业管理费事出有因。为进一步缓和物业公司与业主之间的矛盾，督促物业公司提高物业服务质量，本院对原告主张的违约金不予支持。同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接受业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告左琪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付2017年6月至2020年4月的住宅管理费6304.55元、2019年10月起至2020年4月的车位管理费296.94元、2017年2月1日起至2020年2月29日拖欠的公摊电费451.84元；二、驳回原告佛山市汇银物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，原告佛山市汇银物业管理有限公司负担10元，由被告左琪负担15元。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇二〇年七月十六日书记员 方紫盈