浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初2600号原告：杭州太炎服饰有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区仓前街道仓兴街22-28号。诉讼代表人：杭州太炎服饰有限公司破产管理人，负责人吴学军。委托诉讼代理人：俞孔珂，浙江法君律师事务所律师。被告：梁早云，女，1975年4月18日出生，汉族，住江西省东乡县。委托诉讼代理人：霍方威，浙江政法联律师事务所律师。被告：杭州余杭区仓前街道唛库卡拉OK歌厅，经营场所：浙江省杭州市余杭区仓前街道仓兴街24-26号1-2F。经营者：顾赟锋，男，1978年4月2日出生，汉族，住杭州市余杭区。原告杭州太炎服饰有限公司（下称原告）与被告梁早云、杭州余杭区仓前街道唛库卡拉OK歌厅（下称唛库歌厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理，并依法适用简易程序于2020年4月24日公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人俞孔珂，被告梁早云的委托诉讼代理人霍方威，被告唛库歌厅的经营者顾赟锋到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告之间的租赁合同关系，两被告立即腾空并返还原告所有的位于杭州市余杭区××街道××村××路（现地址为杭州市余杭区××街道××街××号××楼，建筑面积约250平方米）的房屋；2.两被告向原告支付自2018年1月12日至实际腾房日止的房屋占用费202777.78元（暂计至2020年1月12日，费用为100000／360＊730，实际计至腾退之日止）；3.本案诉讼费用由两被告承担。原告诉称的事实和理由：原告因无力清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，2018年1月12日，经杭州市余杭区人民法院裁定，受理申请人浙江民泰商业银行股份有限公司杭州余杭支行对被申请人杭州太炎服饰有限公司的破产清算一案，民事裁定书（2017）浙0110破申27号，并于2018年1月31日指定浙江法君律师事务所为破产管理人。原告于2014年3月22日同被告梁早云签订了《租房合同》，约定原告将位于杭州市余杭区××街道××街××号××楼西（建筑面积约250平方米）的房屋出租给被告梁早云使用，租期为8年，前6年年租金为10万元，共计租金60万元抵消原告同被告梁早云之间的借款，后二年房租金按市场价，如不按时付清，本合同自动终止。现房屋是被告唛库歌厅在实际使用。2018年4月13日，根据原告的第一次债权人会议表决通过《债务人财产管理和变价方案》，根据此决议，管理人决定解除原告全部的租赁合同，并通知了被告，但被告至今为止既未腾空房屋，也未向原告支付租金。综上所述，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知对方当事人，即视为解除合同，故原、被告双方的租赁合同已经依法解除，但是被告拒绝腾空租赁房屋的行为已经严重阻碍了破产清算程序顺利进行，损害其他债权人的合法权益，为了维护全体债权人的正当权益，原告诉至法院。被告梁早云答辩称，转让租房协议约定涉案的房屋在2016年转租给被告唛库歌厅了，现在房屋使用者不是被告梁早云，不存在所谓的腾空房屋支付房租费的问题。被告唛库歌厅答辩称，不同意解除，已按照合同支付了租金，合同有的，租金转账记录也有的，合同是有效的，不需要腾空房屋。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。经审查，本院认为，原、被告提交的证据，均符合证据的形式要求，能相互印证证明案件事实，本院均予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：原告为位于杭州市余杭区仓前街道仓兴街22-28号房屋的房屋所有权人。2014年3月22日，原告、顾桂华作为出租方（甲方）与被告梁早云作为承租方（乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方将位于余杭区××街道××街××号××楼××平方米，出租给乙方开店用；租赁期为8年，自2014年4月15日起至2022年4月14日止；前六年年租金为10万元，60万元租金在签订协议时抵消其借款，借款不计息，以后甲乙双方无欠款经济关联，后二年房租金按市场价，如不按时付清，合同自动终止；乙方在租用期间，可自行转租，转租期与付清房租金之日位置，但须告知甲方；租用期间，水电等一切费用由乙方承担。合同甲方处有原告法定代表人顾桂华的签字，乙方处有被告梁早云的签字。2016年6月28日，原告、顾桂华作为出租方1（甲方）与被告梁早云作为出租方2（乙方）、被告唛库歌厅的经营者顾赟锋作为承租方（丙方）签订《转让房租协议》一份，载明乙方同意将位于余杭区××街道××街××号××楼××平方米转租给丙方开店使用，甲方作为见证方，具体事项为：一、租赁期从2016年7月1日起至2022年4月14日止；二、年租金10万元，前期（2016.7.1—2020.4.14）租金合计37.9万由丙方一次性付给乙方，后两年（2020.4.15-2022.4.14）租金合计20万，由丙方付给甲方，与乙方无关；各方还对其他事项进行了约定。合同甲方处有原告的盖章，乙方处有梁早云的签字，丙方处有顾赟锋的签字。顾赟锋租赁后，注册经营唛库歌厅至今。被告梁早云称，其原是原告的员工，在工作期间，共向原告（顾桂华）出借60万元，部分是转账，部分是现金，后来原告经营不行了，就转为租赁抵借款。被告唛库歌厅称，转租是在2016年4月份就谈的，在开始谈就陆续向梁早云付款，共付款41.6万元（包括转让费）。后面的20万元依据原告法定代表人顾桂华的指示，需要支付给太炎公司的债权人汪全保，已经向汪全保支付18万元，其中银行转账13万元，微信转账5万元，另外2万元与汪全保协商一致晚点支付。原告的委托诉讼代理人俞孔珂曾于2019年11月14日就相关问题询问顾桂华，顾桂华称：梁早云、顾赟锋未曾向原告或顾桂华支付2020年4月15日至2022年4月14日期间的租金。另查明，本院于2018年1月12日受理申请人浙江民泰商业银行股份有限公司杭州余杭支行对原告的破产清算一案，并于2018年1月31日指定浙江法君律师事务所为破产管理人。原告管理人曾在唛库歌厅门口张贴腾房通知，要求承租人或实际占有人在收到通知后15个工作日内腾空房屋。唛库歌厅称未看到通知。本院认为，根据查明事实，原告与梁早云形成租赁合同关系，梁早云与唛库歌厅的经营者顾赟锋形成转租关系，各方均应按合同约定履行义务。现原告进入破产程序，原告要求解除与被告梁早云的租赁合同关系的法律依据是《中华人民共和国企业破产法》第十八条，该条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。本案中，根据查明的事实，双方约定的租金金额为80万元，而即便以债抵租、《转让房租协议》均属实，根据各方的陈述，租金也尚有2万元未支付，被告尚未履行完毕支付租金的义务，即本案租赁合同系双方均未履行完毕的合同，管理人自原告的破产申请受理之日起二个月内也未通知被告解除或继续履行。本院于2018年1月12日受理原告的破产案件，故根据破产法第十八条的规定，原告与梁早云之间的房屋租赁合同关系于2018年3月12日解除。原告再要求判决解除已无必要，对该诉请本院不予支持。原告与梁早云之间的租赁合同关系已解除，唛库歌厅再占有使用涉案房屋已无基础，二被告应将案涉房屋腾空并返还原告。至于原告所主张的占有使用费，根据各方陈述，二被告大部分租金已支付，仅尚余2万元租金未履行，故自合同解除至腾退之日止的占有使用费，可进行抵消，对原告的该部分主张，本院不予支持。被告实际腾房并进行抵消结算后若确有多余的租金及押金，可向原告破产管理人进行申报或通过另案解决。综上，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梁早云、杭州余杭区仓前街道唛库卡拉ＯＫ歌厅于本判决生效后三十日内将位于杭州市余杭区××街道××街××号××楼××平方米）的房屋腾空并返还给原告杭州太炎服饰有限公司；二、驳回原告杭州太炎服饰有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取2171元，由原告杭州太炎服饰有限公司负担2131元，由被告梁早云、杭州余杭区仓前街道唛库卡拉OK歌厅负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员 王 孟二〇二〇年八月五日书记员 姚泽华?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?