山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终2490号 上诉人（原审原告）：宋伟，女，1984年1月26日出生，汉族，现住淄博市张店区。 上诉人（原审被告）：金晓鹏，男，1981年5月20日出生，汉族，现住淄博高新区。 上诉人（原审被告）：李晓娜，女，1981年11月6日出生，汉族，现住淄博高新区。系金晓鹏之妻。 委托诉讼代理人：金晓鹏，男，1981年5月20日出生，汉族，现住淄博高新区。系上诉人李晓娜之夫。 被上诉人（原审第三人）：淄博我想有个家房地产经纪有限公司。住所地淄博市张店区中润大道与南京路交叉口远景花园北门商铺2-S4。 法定代表人：耿嘉锋，经理。 上诉人宋伟因与上诉人金晓鹏、李晓娜，被上诉人淄博我想有个家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0391民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宋伟上诉请求：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法对本案进行改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人金晓鹏、李晓娜承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，对被上诉人金晓鹏、李晓娜的损失认定存在错误，且该“损失”不应由上诉人宋伟承担。(一)90万银行贷款利息损失的计算没有依据，一审法院判决由上诉人宋伟承担该损失是错误的。合同约定上诉人宋伟申请贷款90万的前提是在被上诉人金晓鹏、李晓娜办理完还款解押手续之后，而被上诉人金晓鹏、李晓娜直到将房屋再次向案外人进行出售时(和案外人签订合同时间为2019年7月8日)也没有办理还款解押手续。且双方也没有在合同中对该笔款项的银行审批及具体发放时间进行明确约定，在这种情况下，一审法院判决上诉人宋伟承担该利息损失，并确认90万元的利息损失起算时间为2019年4月10日是没有依据的，是错误的。(二)一审法院将被上诉人金晓鹏、李晓娜第二次售房产生的所谓“折价损失”认定为被上诉人金晓鹏、李晓娜的实际损失，并判决由上诉人宋伟承担是错误的。1、在被上诉人金晓鹏、李晓娜和上诉人宋伟签订的《房地产买卖合同》尚未解除的情况下，被上诉人金晓鹏、李晓娜便再次与他人签订《房屋买卖居间合同》将案涉房屋再次进行出售，被上诉人金晓鹏、李晓娜构成“一房二卖”的根本违约行为，在被上诉人金晓鹏、李晓娜存在根本违约的情况下，按照上诉人宋伟和被上诉人金晓鹏、李晓娜之间的合同约定，被上诉人金晓鹏、李晓娜应该向上诉人承担违约责任。2、被上诉人金晓鹏、李晓娜的第二次售房行为和上诉人不存在法律上的因果关系，是被上诉人自己主观决定的。第二次售房的交易时间(时机)、交易对象、交易价格均是被上诉人金晓鹏、李晓娜决定的，上诉人宋伟对此毫不知情，假如被上诉人金晓鹏、李晓娜第二次的交易价格高于和上诉人宋伟约定的价格时，被上诉人金晓鹏、李晓娜肯定不会将多出的部分交给上诉人宋伟，同理，其第二次的交易价格低于和上诉人宋伟的交易价格，让上诉人宋伟承担损失是错误的。3、被上诉人金晓鹏、李晓娜第二次的售房价格远远低于市场价，一审法院凭《房屋买卖居间合同》中的合同价格来认定被上诉人金晓鹏、李晓娜的第二次售房价格是错误的。(1)被上诉人金晓鹏、李晓娜2019年7月8日与案外人宋伟签订的售房合同中约定的交易价格为133万元，而2019年10月30日在上诉人宋伟和被上诉人金晓鹏的电话录音中，金晓鹏提到当时谈判的交易价格为135万元，显然证实合同约定的133万元并不是真实交易价格，一审法院没有对此进行查明即予以认定第二次交易价格为133万元是错误的。(2)在2019年10月30日上诉人宋伟和被上诉人金晓鹏的谈话录音中，金晓鹏自己提到其错过了卖房子的最佳时期，并称如果早买可以卖到143万元；在上诉人宋伟提交的其与房屋中介人员(被上诉人第二次售房时的中介机构)范伟的谈话录音中，中介人员说到被上诉人金晓鹏、李晓娜第二次出售房产时的市场价格肯定在138万元以上，在该录音中，中介人员还提到被上诉人在第二次售房过程中存在明显的违约行为(私自将买房人交付的用于解押的购房款挪作他用)，也对其第二次售房时的交易价格产生了影响。因此，被上诉人金晓鹏、李晓娜第二次售房时的合同价133万元是远远低于当时的市场价格的，一审法院认定该价格即是被上诉人的成交价并据此认定被上诉人的所谓“折价损失”显然与客观情况不符，这严重损害了上诉人宋伟的利益。4、被上诉人金晓鹏、李晓娜在两次售房时分别签订的两份合同中，合同交易价格中包含的物品是不同的，因此一审法院简单将合同价格相减即认定为“折价损失”是错误的。被上诉人金晓鹏、李晓娜和上诉人宋伟签订的合同第二条交易价格中包含物品为“空调三台、热水器一台”，而被上诉人金晓鹏、李晓娜第二次售房时，与案外人签订的合同第二条交易价格中包含物品为“油烟机、集成灶”。通过两份合同中包含物品的不同，可以得知一审法院在计算折价损失时将合同价简单相减的计算方法是错误的，一审法院对于该部分事实的认定不清。5、一审法院判决被上诉人金晓鹏、李晓娜的“折价损失”由上诉人宋伟承担本身就是错误的。(1)被上诉人金晓鹏、李晓娜第二次售房的合同价为133万元，一审法院将折价85000元认定为被上诉人的损失并判决由上诉人宋伟来承担，这样判决是错误的。假设被上诉人宋伟第二次售房时约定的合同价为130万元呢，这时折价就成为115000元，按照一审法院的裁判思路，上诉人宋伟就应该承担该115000元的折价损失；假设被上诉人第二次售房时的合同价约定的为100万呢，这时折价成为415000元，按照一审法院的裁判思路，上诉人就应该承担该415000元的折价损失。这种排除被上诉人金晓鹏、李晓娜自身主观因素，一律判决被上诉人的售房折价损失均由上诉人承担的做法，显然严重损害了上诉人宋伟的利益，视同将上诉人宋伟当做被上诉人售房损失的兜，无论被上诉人第二次的售房价格是多少，该价格是否符合市场行情，是否严重低于其售房时的市场价格，均让上诉人宋伟来兜这个底。一审法院的这种做法损害了上诉人的利益。(2)被上诉人金晓鹏、李晓娜第二次售房时的房屋价值，从客观公平的角度讲，应该参照被上诉人第二次售房时的市场价格进行认定。当然，无论怎么计算，该折价损失本身就不应由上诉人宋伟承担。6、上诉人宋伟和被上诉人金晓鹏、李晓娜在交易过程中均存在违约的情形，抛开违约责任之外，双方的买卖合同最终没有实际履行，恢复到合同签订时的状态，就是被上诉人金晓鹏、李晓娜退还上诉人宋伟的房款，被上诉人继续占有其自己的房屋，在这个交易过程中，上诉人宋伟丝毫没有对被上诉人金晓鹏、李晓娜的房屋造成一丝一毫的损坏，被上诉人还是完完整整的占有着自己的房屋，这种情况下，被上诉人再次将房屋进行出售，其出售时机的选择、出售价格的高低均是由被上诉人主观进行决定的，和上诉人宋伟没有任何法律上的关系。一审法院强行将被上诉人所谓的“折价损失”让上诉人宋伟进行承担的做法是错误的。(三)一审法院重复计算了被上诉人金晓鹏、李晓娜的“损失”。一审法院将上诉人的损失分为利息损失和折价损失，并最终将这两种损失进行了重复计算。前面已经提到，利息损失中的90万贷款利息损失根本就不存在，而所谓的“折价损失”更是与上诉人宋伟毫无关系，而将这两部分损失重复进行计算没有任何法律依据，加重了上诉人宋伟的责任，严重损害了上诉人的利益。二、一审违反了程序性要求(一)一审法院超审理范围对本案进行审理。1、上诉人宋伟提出了要求被上诉人金晓鹏、李晓娜返还购房款及支付资金占用利息的诉讼请求，法院应该围绕当事人的诉讼请求对案件进行审理并作出判罚。在审理过程中，被上诉人金晓鹏、李晓娜提出要求上诉人宋伟承担违约责任的答辩，上诉人认为：法院应该本着不告不理的审判原则，对案件进行审理，如果被上诉人认为上诉人宋伟存在违约情形，需要追究上诉人宋伟的违约责任，被上诉人金晓鹏、李晓娜应该在本案中提起反诉或者另案起诉，意即被上诉人要求上诉人宋伟承担违约责任的答辩已经超出了本案的审理范围，一审法院不应在本案中予以审理。一审法院超范围审理被上诉人主张上诉人宋伟承担违约责任的答辩是错误的，违反了法院“不告不理”的程序性要求。2、一审审理过程中，被上诉人提出让上诉人宋伟承担违约责任的答辩主张，并没有要求上诉人赔偿实际损失的答辩主张，一审法院在审理该案时，再次超出双方的“诉讼请求”和“答辩主张”，最终判决要求上诉人宋伟承担被上诉人金晓鹏、李晓娜的“实际损失”，一审法院的判决让上诉人宋伟感觉不到法院的中立地位，违反了法院审理应该围绕当事人的诉讼请求和答辩进行审理的程序性要求。(二)一审审理过程中，一审法官作为裁判者，主动要求被上诉人金晓鹏、李晓娜提交了其第二次出售房产时签订的合同，并在没有查明其真实交易价格的情况下，便依据该合同价格草率做出对上诉人宋伟不利的判决。一审法院的做法让上诉人宋伟感觉法院失去了其应有的中立地位。三、一审判决适用法律错误。(一)一审法院将违约金和实际损失混淆，作出错误裁判，损害了上诉人宋伟的利益。一审判决书第5页中明明写到“本院择一种也即违约金进行处理。本院结合原告给被告造成的实际损失计算违约金。”但在一番论述后，最终却做出了要求上诉人宋伟承担被上诉人金晓鹏、李晓娜全部实际损失的判决。上诉人前面已经进行了大量阐述，证实一审法院最终认定的被上诉人的实际损失数额是错误的，上诉人宋伟对此不予认可，即便在这个基础上，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，上诉人宋伟需要承担的违约金不能超过实际损失的百分之三十，而一审法院却判决要求上诉人宋伟承担了全部“实际损失”。一审法院将违约金和实际损失进行混淆，并将被上诉人金晓鹏、李晓娜的全部实际损失认定为需要上诉人宋伟承担的违约金的做法，严重损害了上诉人的利益。(二)一审法院不应随意扩大上诉人宋伟应承担违约责任的范围。关于违约责任的承担方式，双方在合同中明确约定了定金和违约金两种方式，依据《合同法》第一百一十六条规定，当事人只能择一使用。而双方并没有在合同中约定赔偿损失的违约责任承担方式，因此一审法院进行判决时，应该严格按照“有约定时从约定，无约定时从法定”的原则进行判决，一审法院判决上诉人宋伟承担双方没有在合同中约定的赔偿损失的违约责任是错误的，扩大了上诉人宋伟承担违约责任的范围，严重损害了上诉人的切实利益。 金晓鹏和李晓娜答辩:答辩意见同上诉状意见。 淄博我想有个家房地产经纪有限公司未答辩。 金晓鹏和李晓娜上诉请求：依法撤销(2020)鲁0391民初96号民事判决第二、三项。2、一、二审诉讼费用由被上诉人宋伟承担。事实与理由：一审判令上诉人金晓鹏、李晓娜返还被上诉人宋伟151635.07元无事实及法律依据。在被上诉人宋伟诉状中其明确认可是“后来因为原告经济状况出现恶化”，因此导致双方签订的《房地产买卖合同》无法履行的根本原因是因为被上诉人宋伟的自身原因导致的，在一审中也已经查明在2019年3月23日前(至今)被上诉人宋伟仅向上诉人金晓鹏、李晓娜支付275000元(包括定金30000元)，而双方签订的合同中明确约定被上诉人宋伟应于2019年3月1日支付购房款515000元，剩余款项采用贷款方式，在上诉人金晓鹏、李晓娜多次催促被上诉人宋伟仍拒绝再支付购房款，被上诉人宋伟已以实际行为表明不再履行合同，按照合同第七条第2向约定，被上诉人宋伟应当向上诉人金晓鹏、李晓娜承担40万元违约金，故被上诉人宋伟已支付款项扣减后尚不足其应当向上诉人金晓鹏、李晓娜承担的违约金，一审判令上诉人金晓鹏、李晓娜向被上诉人宋伟返还款项没有依据。一审判令上诉人金晓鹏、李晓娜支付被上诉人宋伟经济损失无依据。双方签订《房地产买卖合同》后，在履行过程中是因被上诉人宋伟原因根本导致合同无法履行，是被上诉人宋伟严重违约，一审对上述已经查明，怎能又判决守约方向违约方承担所谓经济损失。综上，请求二审人民法院依法支持上诉人上诉请求。 宋伟答辩：答辩意见同上诉状意见。 淄博我想有个家房地产经纪有限公司未答辩。 宋伟向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原、被告及第三人之间签订的《房地产买卖合同》已经解除；2、请求依法判令二被告返还原告购房款255000元；3、依法判令二被告支付资金占用利息3815元（以255000元为基数，按照银行贷款利率6%自被告2019年8月20日退还20000元的次日也即2019年8月21日开始计算至2019年11月20日）及自2019年11月21日至实际返还原告购房款之日的资金占用利息；4、诉讼费、保全费、诉讼保险费由被告负担。 一审法院认定事实：2018年11月12日，原、被告及第三人共同签订《房地产买卖合同》一份，约定由原告购买二被告坐落于淄博高新区中润华侨城锦绣柏林5号楼2单元5层西户的房产一套；签订合同时原告缴纳定金30000元；房款共计1415000元，付款方式为原告于2019年3月1日前支付515000元，首付款支付后十日内办理完提前还款解押手续；余款900000元进行贷款（原告采用公积金贷款的方式，在原告支付首付款后，双方在2019年4月1日前办理过户手续；原告采用商业贷款的方式，在银行贷款审批通过后十日内双方办理过户手续）；如原告违约则定金不予退还，被告违约则双倍返还定金，同时违约方向对方支付违约金400000元等。合同签订后由于原告经济状况发生变化，至2019年3月23日其只向被告支付了275000元（包括定金30000元），其中大部分是在3月1日之前支付，只有三笔共计37000元是在3月21日和23日支付，其余应付首付款一直未付，亦无法办理剩余贷款。2019年8月20日，在原告的要求下被告通过第三人给原告退还款项20000元。庭审中，被告确认双方签订的涉案合同已解除。2019年7月8日，被告金晓鹏将涉案房屋另行出售给案外人刘艳玲，房屋总价款共计1330000元。庭审中原告提供录音证据一份，想要证实被告曾在电话中向原告表示尚欠原告255000元房款没有退还，也没有追究原告违约责任的意思表示。被告当庭称录音中其并没有表示出原告所述的上述事实。 一审法院认为：原告请求依法确认涉案合同已经解除，被告当庭同意该合同已解除，一审法院对此予以确认。关于原告主张的返还购房款255000元，一审法院认为，涉案合同约定原告应当于2019年3月1日前支付515000元，但直至2019年3月23日其共计向被告支付275000元，之后一直没有再支付，以自己的实际行动对合同履行不能，违背了合同约定，其应当依法承担违约责任。原告称被告曾在电话中向原告表示尚欠原告255000元房款没有退还，也没有追究原告违约责任的意思表示，但该录音内容中并没有完全的体现原告所述的上述事实，一审法院对此不予确认。关于违约责任的具体承担，因为合同既约定了定金，又约定了违约金，择一种也即违约金进行处理。合同中约定违约一方应当向对方支付400000元，本约定与被告的实际损失相比过高，一审法院结合原告给被告造成的实际损失来计算违约金。被告的实际损失首先包括被告应收房款的利息损失，该利息损失包括两部分，一是首付款515000元的应付日期为2019年3月1日，至该日期被告只支付275000元（其中有三笔共计37000元系三月下旬才支付忽略不计），对于未付的240000元自3月1日至被告再次出售该房屋的日期即2019年7月8日原告应当支付利息损失（按年息6%计算，数额应当为5049.86元）；二是剩余900000元贷款应当到付被告处的利息损失。双方在合同中并未约定该笔款项的银行审批及具体发放时间，根据一般的贷款交易习惯，在涉案房屋被解除先前的抵押之后一个月内贷款手续基本办理完毕，双方约定的解押时间期限为2019年3月10日前，同时根据双方约定的第一种贷款方式“原告采用公积金贷款的方式，在原告支付首付款后，双方在2019年4月1日前办理过户手续”，也可以基本确定贷款到位基本在4月份，一审法院据此确认该900000元的利息损失起算时间为2019年4月10日，同样至2019年7月8日原告应当支付利息损失（按年息6%计算，数额应当为13315.07元），以上二项共计18364.93元。除了上述利息损失外，被告的损失还应包括因为原告的原因导致被告延期售房带来的售价减少也即折价损失（淄博的二手房市场行情在双方签订涉案合同之日也即2018年11月份确实高于被告后来出售房屋的时间也即2019年7月8日），涉案合同约定房屋价款为1415000元，后被告实际出售价格为1330000元，被告折价85000元。对于以上因原告违约给被告带来的实际经济损失，原告应当承担，从其向被告支付的275000元中予以扣除，再减去被告已经返还的20000元，剩余151635.07元被告应予返还。对于原告主张的应予退还费用的资金占用利息，原告主张自2019年8月21日开始计算并无不当，因为该日期的前一日被告已经退还了其中的20000元，二是该日期前被告已经另行出售了涉案房屋，同时其主张的按年息6%计算并不超出相关法律规定，一审法院予以支持，但计算基数应当以上述确认的应当返还的151635.07元为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及相关法律规定，判决：一、确认原告宋伟与被告金晓鹏、李晓娜以及第三人淄博我想有个家房地产经纪公司签订的《房地产买卖合同》已经解除。二、被告金晓鹏、李晓娜于本判决生效后十日内返还原告宋伟购房款151635.07元。三、被告金晓鹏、李晓娜支付原告宋伟自2019年8月21日至实际返还之日的经济损失（以151635.07元为基数，按年息6%计算），于判决生效后十日内支付。四、驳回原告宋伟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2591元（减半收取）、保全费1815元，共计4406元，由原告宋伟负担1801元；由被告金晓鹏、李晓娜负担2605元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人宋伟提交从网上下载的与涉案房屋同一小区的类似房屋的价格打印件一宗，证明宋伟购房的价格与市价差不多，差价不应由宋伟承担，金晓鹏和李晓娜一审陈述不属实。金晓鹏和李晓娜质证认为，对该证据的真实性有异议，从网上下载的东西不具备法律效力，是宋伟一方单方下载，不具有真实性。淄博我想有个家房地产经纪有限公司未作质证。 经上述质证、举证，经本院审查，宋伟提交的涉案房屋同一小区的类似房屋的价格打印件只是网上的报价，并非房屋真正成交价，并且房屋的位置、楼层、户型等多种因素都会影响房屋交易价格，宋伟在网上搜索的类似房屋网上报价与本案涉案房屋交易价并无关联性，因此对于该证据在本案的证明效力，本院不予采信。对当事人争议的事实，二审查明的案件事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案二审期间当事人之间的争议焦点为：一是上诉人宋伟应否承担金晓鹏和李晓娜房屋买卖合同解除带来的损失，损失数额为多少，金晓鹏和李晓娜应当返还宋伟多少钱？二是一审法院是否对本案进行了超范围审理。 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，宋伟因自身经济状况发生变化导致房屋买卖合同义务不能继续履行，金晓鹏和李晓娜二次出售房屋原因系其与宋伟的房屋买卖合同不能继续履行，因此一审法院认定宋伟承担违约责任符合法律规定。因双方在合同中既约定了定金，又约定了违约金，金晓鹏和李晓娜可以选择适用违约金或者定金，金晓鹏和李晓娜选择适用违约金条款，但违约金与金晓鹏和李晓娜的实际损失相比过高，一审法院根据金晓鹏和李晓娜应收房款利息损失、剩余贷款应当到付的利息损失以及延期售房的折价损失，综合认定宋伟应承担违约损失数额，该计算方法科学合理，并不违反法律规定，本院予以认可。宋伟主张金晓鹏和李晓娜二次售房价格远远低于市场价，但其仅提供了同一小区的类似房屋的网上报价，根据生活常识，一般网上的房屋挂牌价格高于真实成交价格的可能性大，且房屋的位置、楼层、户型等多种因素都会影响房屋交易价格，不能一概而论，另外金晓鹏和李晓娜提供了涉案房屋二次售房的居间合同，后者对本案更具有证明力，因此一审法院根据二次售房价格1300000元认定房屋折价损失为85000元未有不当。 关于争议焦点二，本院认为，合同解除后返还财产等问题，应尽可能一次性解决，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。一审法院认定金晓鹏和李晓娜应返还宋伟购房款，并一并就金晓鹏和李晓娜的损失数额作出处理的做法并无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人宋伟和上诉人金晓鹏、李晓娜的上诉请求，均不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费5700元，由宋伟负担2367元，金晓鹏、李晓娜负担3333元。 本判决为终审判决。 审判长  张玉杰 审判员  徐连宏 审判员  杨继生 二〇二〇年八月二十日 书记员  周京京