江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1322号上诉人（原审被告）：詹亚芳，女，1968年8月30日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。法定代理人：华某，男，1969年2月16日出生，汉族，住新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市新市区。系詹亚芳丈夫。委托诉讼代理人：顾啸，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡娟，女，1984年6月19日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：顾燕，江苏元融律师事务所律师。上诉人詹亚芳因与被上诉人胡娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初4828号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人詹亚芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.詹亚芳系限制民事行为能力人，在签订涉案房屋买卖合同时处于精神疾病不完全缓解时期，其丈夫华某作为詹亚芳的监护人及房屋共有权人不知情且不追认，房屋买卖合同应认定无效，詹亚芳承担的赔偿责任性质上属于缔约过失责任，赔偿范围仅限于信赖利益损失即直接损失。2.华某于2019年4月24日短信通知胡娟不追认合同效力。华某及华子毅（詹亚芳之子）于2019年4月28日、6月24日公证委托詹亚芳姐姐詹亚惠处理涉案房屋，此时委托的内容与涉案房屋买卖合同无涉。3.詹亚芳一方于2019年4月11日明确告知胡娟涉案房屋共有权人不同意出卖该房屋，胡娟于该日起即负有止损义务，故房屋评估时间应定于2019年4月11日。胡娟仅支付5万元定金，且对房屋是否存在其他共有人没有进行审查，与詹亚芳一人签约，过错程度远大于20%，一审判决胡娟承担20%的责任不合理。被上诉人胡娟答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。房屋买卖是由詹亚芳的姐姐詹亚惠主导，且其并未告知胡娟有精神疾病，且在诉讼前、诉讼中詹亚惠一直与胡娟沟通，表示需要加价100万可继续履行合同，可见詹亚芳是由于2019年2月底房屋价值上升过快而产生违约的意思表示，并非是由共有人不同意。结合华某、华子毅在2017年9月14日及2019年4月28日，2019年6月24日做的公证手续，可以看出华某一家对涉案房屋的买卖事宜全权委托詹亚惠处理。胡娟向一审法院起诉请求：1.判令詹亚芳继续履行《房屋买卖（居间）合同》，协助办理网签、资金托管及过户手续；2.詹亚芳承担本案的诉讼费用。审理中，胡娟变更诉讼请求为：1.判令解除胡娟、詹亚芳签订的房屋买卖合同；2.詹亚芳返还定金5万元；3.詹亚芳赔偿损失98万元；4.詹亚芳承担本案的诉讼费用。一审法院认定以下事实：坐落于苏州市个，以下简称涉案房屋）所有权登记为詹亚芳、华某、华子毅共同共有。华某系詹亚芳丈夫，华子毅系二人之子。涉案房屋产权登记日期为2011年3月15日，产权证附记栏中对上述共有人情况有明确记载。2019年2月24日，詹亚芳（甲方、出卖人）与胡娟（乙方、买受人）及姑苏区新业居房产中介服务部（丙方，居间方，以下简称中介服务部）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定乙方通过丙方居间服务购买甲方涉案房屋，转让总价286万元，2019年2月24日前支付定金5万元，2019年6月30日前提供证件进行资金托管，2019年7月30日前甲方解除房屋所有抵押，注销他项权证；款清交房；甲乙双方协商确认如贷款政策变动首付五成导致乙方无法完成交易，双方互不追究违约责任，甲方定金返还乙方；甲、乙双方为自行成交，中介方只办理交易手续，中间产生的一切纠纷与丙方无关。该份合同中，对违约金并无明确约定。2019年2月25日，胡娟向詹亚芳姐姐詹亚惠支付定金5万元，詹亚惠代詹亚芳出具收条一份。2019年3月，胡娟前夫与詹亚惠微信沟通，因詹亚惠提供的系公证处笔录而非公证书，故双方协商华子毅办理相应的公证手续及费用负担事宜。2019年4月9日，詹亚惠表示，因华子毅在国外，要明年6月才能回国，故如需继续交易，合同期限要改为明年6月；胡娟前夫则表示希望华子毅请假回国办手续；4月10日，詹亚惠表示可能随时解除合同，提醒胡娟先找其他房屋购买；胡娟前夫则表示，合同约定办理交易期限尚未届满。2019年4月24日，华某短信通知胡娟，表示其作为共有人不同意詹亚芳出售涉案房屋，通知胡娟解除合同，于2019年4月27日前办理退款事宜。另查明：2017年9月14日，詹亚芳、华某、华子毅曾前往公证处，办理委托詹亚惠对涉案房屋还贷、买卖等事务的委托公证手续，但最终未办理相应的公证手续。2019年4月28日，华某在苏州市苏城公证书办理委托詹亚惠对外出售涉案房屋的公证委托手续；苏城公证处于2019年5月20日出具了相应的公证书。2019年6月24日，华子毅在苏州市苏城公证书办理委托詹亚惠对外出售涉案房屋的公证委托手续；同日，苏城公证处出具了相应的公证书。再查明：2019年5月30日，胡娟向一审法院起诉詹亚芳，要求继续履行涉案房屋买卖合同。2019年6月28日第一次庭审时，因胡娟主张继续履行合同涉及涉案房屋共有权人华某、华子毅，胡娟表示庭后考虑是否变更诉讼请求，后于2019年7月11日向一审法院提交变更诉讼请求申请书，主张解除合同、返还定金及赔偿损失。本案审理中，依胡娟申请，一审法院委托鉴定机构对涉案房屋以2019年6月30日作为基准点的市场价值进行评估。评估机构后于2019年8月28日作出估价报告，结论为357.59万元。本案审理中，詹亚芳丈夫华某向一审法院反映，称詹亚芳患××多年，对其精神状况及有无民事行为能力申请鉴定。经一审法院委托，连云港正达司法鉴定中心对詹亚芳进行鉴定，于2019年11月1日作出结论：詹亚芳患有心境障碍（双相）-轻躁狂发作；2019年2月及目前病情处于不完全缓解期，为限制民事行为能力。一审法院遂指定华某担任詹亚芳法定代理人参加本案诉讼。审理中，胡娟陈述称，2019年2月其与詹亚芳系跳过中介自行商洽了房屋买卖事宜，后交由中介公司办理交易手续。詹亚芳曾告知涉案房屋系其姐姐詹亚惠实际所有，故其前夫均与詹亚惠沟通买房事宜。最初，詹亚惠还向其出示了公证书的笔录，表明詹亚芳有权出售涉案房屋。后因詹亚惠表示华子毅不便回国，詹亚惠提出加价由胡娟继续购买涉案房屋，双方还就加价购房事宜进行协商，然最终未能协商一致。审理中，詹亚芳的法定代理人华某陈述称，詹亚芳患××多年，2019年2月应属发病期。詹亚芳在新疆工作单位病退后，常居苏州，其家庭在吴江还有一处房产；其则常年在新疆工作，对其管束不力。现詹亚芳经鉴定属于限制民事行为能力，故其于2019年2月出售房屋的行为应属无效。发生纠纷后，其与华子毅将出售涉案房屋的权利委托詹亚惠行使。詹亚惠后与胡娟协商加价购买，系应詹亚芳要求所为。以上事实，有胡娟提交的房屋买卖合同、房屋所有权证书、土地使用权证书、微信沟通记录、定金收条、詹亚芳提交的短信记录、一审法院调取的公证书、委托鉴定机构出具的房屋价值评估报告、詹亚芳精神状况及民事行为能力鉴定报告及各方当事人庭审陈述予以证实。一审法院认为，鉴于司法鉴定机构认定詹亚芳在2019年2月处于心境障碍（双相）-轻躁狂发作××的不完全缓解期，为限制民事行为能力人，故在其法定代理人华某对詹亚芳与胡娟签订的涉案房屋买卖合同效力不作追认的情形下，应当认定詹亚芳与胡娟签订的涉案房屋买卖合同不生效。据此，因合同不生效，故不存在解除情形，一审法院对胡娟主张解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，不予支持。关于返还定金5万元。詹亚芳及其法定代理人华某对收取胡娟定金的事实不持异议，亦表示同意返还，故一审法院对胡娟该项诉请，依法予以支持。关于赔偿损失。首先，虽詹亚芳经司法鉴定，认定其在签订涉案房屋买卖合同时处于精神疾病不完全缓解期，属于限制民事行为能力人；然因其家人对其履行监护职责不力，且其姐姐詹亚惠还陪同签署涉案房屋买卖合同并收取定金；在共有权人表示反对出售房屋后，詹亚芳及家人亦未及时向胡娟披露詹亚芳的××情，且后续华某、华子毅仍将处分涉案房屋权利委托公证给詹亚惠，并由詹亚惠出面与胡娟协商加价出售房屋事宜，故应认定华某等共有权人系对詹亚芳出售涉案房屋的价格不认同而不予追认合同效力，并非对詹亚芳出售涉案房屋行为不予认可，故对詹亚芳抗辩胡娟应自华某短信告知不同意售房之日起即应承担止损义务的意见，一审法院不予采纳。其次，根据司法鉴定结论，涉案房屋在2019年6月30日的市场价为357.59万元，较之双方合同约定的286万元，存在因市场行情波动的上涨情形；虑及詹亚芳姐姐詹亚惠在签约时亦与胡娟一方进行了沟通，故可以排除双方在2019年2月签约时约定房价偏离市场行情的情形。现因房价上涨，涉案房屋买卖合同无法履行，胡娟无法实现购房目的，错失交易机会，结合詹亚惠在胡娟起诉之后还曾与其协商继续履行且未披露詹亚芳系××人之情形，一审法院认定以第一次庭审时胡娟明确知晓无法继续履行合同的时间点作为损失截止点，故按司法评估鉴定之结论，认定胡娟因无法实现购房目的的损失为71.59万元。再次，由于涉案房屋的产权证明确记载了共有权人为华某、华子毅，而胡娟在与詹亚芳签约时未尽审慎义务，未能审查共有权人的授权情况，轻信詹亚芳有独立处分涉案房屋的权利，胡娟对此亦存在过失，故对损失亦应自行承担一定责任。综合前述各因素，一审法院判定胡娟因未经审慎义务，对上述损失自行承担20%的责任，剩余80%的赔偿责任（计572720元），由詹亚芳承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、詹亚芳于判决生效之日起十日内返还胡娟定金50000元并赔偿损失572720元。二、驳回胡娟的其他诉讼请求。案件受理费29680元，减半收取14840元，财产保全费5000元，合计19840元，由胡娟负担2968元、詹亚芳负担16872元。司法鉴定（房产价值评估）费23700元，由胡娟负担6387元，詹亚芳负担17313元。司法(精神)鉴定费用2700元，由詹亚芳自行负担。二审中，胡娟向本院提交以下证据：1.胡娟与詹亚惠短信记录截图，以证明双方的协商记录以及詹亚惠有提过加价100万的方案。2.万佳花苑二手房成交记录以及房价走势图网络打印件，证明2019年3月、4月万佳花苑二手房房价大幅上涨。3.2019年沧浪新城房价走势打印件，证明2019年2月到5月房价涨幅较大。4.2017年到2019年立达中学校施教区，证明万佳花苑一直都是立达中学校的施教范围。5.詹亚惠与胡娟前夫微信聊天记录截图，证明签合同当天詹亚惠到了中介处。6.聊天录音，证明双方关于合同继续履行还是赔偿问题有过多次协商。詹亚惠承认卖房子时陈述房子实际产权人是其所有，关于合同反悔的原因是因为房价上涨。詹亚芳对以上证据发表质证意见为：1.证据真实性予以认可，证明目的不予认可，该内容无法体现詹亚惠一方提出过加价100万元的方案。2.对证据真实性、关联性及证明目的均不予认可，网络打印件中体现的房价仅是供参考范围，并不能证明实际房价的情况。3.对证据真实性、关联性及证明目的均不予认可。4.对证据真实性予以认可，关联性及证明目的不予认可。2019年5月新学区划分还没有公布，后续学区公布与房价上升的结果，实际与本案无涉。5.对微信聊天记录真实性无异议，但詹亚惠从未取得有效的授权，代理涉案房产买卖事宜。6.对录音真实性不予认可，该录音经过剪辑，并非完整录音。以上事实，由胡娟提供的短信记录截图、房价走势图、中学施教区、微信聊天记录截图、聊天录音等证据及詹亚芳质证意见在卷佐证。二审查明其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，《民法总则》第一百四十五条规定，限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为，或者与其年龄智力、精神、健康状况相适应的民事法律行为有效，实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。本案中，根据连云港正达司法鉴定中心的鉴定结论，詹亚芳患有心境障碍（双相）-轻躁狂发作；2019年2月及目前病情处于不完全缓解期，为限制民事行为能力。詹亚芳于2019年2月24日和胡娟签订涉案房屋买卖（居间）合同，合同履行环节多，标的额大，法律关系复杂，詹亚芳在签订合同之时，处于疾病未完全缓解期，社会功能受损严重，民事行为能力受限，不具有相应的签订及履行该合同的民事行为能力。虽然詹亚芳在签订合同时有其姐姐詹亚惠陪同，但詹亚惠并非詹亚芳法定代理人，也无证据显示詹亚惠具有代理或表见代理权，詹亚芳的丈夫即法定代理人华某在获知上述合同签订之后，于2019年4月24日向胡娟明示拒绝追认，故涉案房屋买卖合同欠缺民事行为能力等有效合同的构成要件，故涉案房屋买卖（居间）合同应归无效。合同无效自始无效，故不存在合同解除的问题。合同无效的法律后果为因该合同取得的财产予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应责任。有过错的一方承担的损害赔偿责任性质上属于缔约过失责任，其范围为信赖利益损失，主要是缔约费用的损失即直接损失。本案中，詹亚芳未能主动全面告知胡娟其行为能力等事实，且房屋共有权人也不予追认合同效力，最终导致合同无效，过错较大。胡娟签订合同时未尽审慎义务，且在詹亚芳法定代理人、房屋共有权人在签约后较短时间内即明确表示不追认合同效力时，胡娟未能及时止损，也存在过错，本院据此酌定詹亚芳赔偿胡娟损失5万元。另外，詹亚芳收取的购房定金5万元，应返还胡娟。胡娟二审提供的证据对本案不具证明力，本院不予采纳。综上，詹亚芳的上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审法院认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。另，根据本案实际情况，本院确定一审、二审案件受理费及房产价值评估鉴定费由詹亚芳、胡娟各半负担，精神司法鉴定费由詹亚芳负担。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初4828号民事判决；二、詹亚芳于判决生效之日起十日内返还胡娟定金50000元并赔偿损失50000元。三、驳回胡娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29680元，减半收取14840元，财产保全费5000元，合计19840元，由胡娟负担9920元、詹亚芳负担9920元。司法鉴定（房产价值评估）费23700元，由胡娟负担11850元，詹亚芳负担11850元。司法鉴定(精神)费2700元，由詹亚芳负担。二审案件受理费29680元，由胡娟负担14840元，詹亚芳负担14840元。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年八月十日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。