河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初4306号原告：胡继伟，男，汉族，1956年11月21日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：史挥龙，河南新动力律师事务所律师。委托诉讼代理人：党梦珂，河南新动力律师事务所律师。被告：焦明，男，汉族，1978年3月24日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：潘成林、大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫小琼，大沧海律师事务所律师。被告：余文建，男，汉族，1979年8月14日出生，住郑州市二七区政通路66号院8号楼902号。委托诉讼代理：平志军，河南仟铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子涵，河南仟铄律师事务所实习律师。原告胡继伟与被告焦明、余文建房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡继伟及其委托诉讼代理人史辉龙、党梦珂，被告焦明及其委托诉讼代理人潘成林、闫小琼，被告余文建及其委托诉讼代理人平志军、刘子涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡继伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令撤销原告与二被告之间签订的《商业用房租赁合同》及《转让协议》；2、判令二被告归还原告租金、押金、房屋转让费共计18万元及占用款项期间的利息282元(自2020年4月16日起按同期银行贷款利率支付利息至实际偿还之日，暂计至2020年4月28日)；3、请求判令二被告承担因缔约过失而使原告遭受的损失51835元。4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2020年4月16日，原告从被告余文建处转让其承租的被告焦明名下位于二七区康复前街47号的房屋，用作开饭店使用。二被告承诺该房屋是商业用房，并向原告出示该房屋产权证复印件，原告确认其房屋性质是商用性质后，才与被告焦明签订租赁合同，并向被告焦明支付房屋租金及押金共计8万元，向被告余文建支付房屋转让费10万元，并为饭店装修、开业聘请员工、购买物品及设备等事项投入共计51835元。合同签订后原告又被告知涉案房屋不是商业用房，而是住宅用房，且在原告追问下，被告余文建称该房屋有两本房产证，分别是商业性质和住宅性质，但现因郑州市“住改商”整治而导致原告承租房屋被封。二被告互相串通，恶意欺诈原告签订房屋租赁合同，导致原告遭受巨大损失。现为维护原告的合法权益，诉至法院。被告焦明辩称：一、本案的《租赁契约》不存在可撤销的法定事由。1、答辩人没有欺诈胡继伟。2020年4月16日，答辩人与胡继伟签订《租赁契约》。在签订《租赁契约》之前，答辩人明确要求余文建告知胡继伟涉案房屋为住宅性质，并在签约当天就房屋性质向胡继伟进行了说明并出示了房产证原件，答辩人没有欺诈胡继伟，更不存在恶意余文建串通的行为。2、胡继伟在签约前对涉案房屋的性质已经进行过调查。在签订《租赁契约》当日，胡继伟首先对关心的问题进行了询问，包括住改商、拆迁、邻里关系等，其表示此前已经询问过政府相关部门的工作人员，工作人员告诉其二七区康复前街的房屋性质基本上都是住宅。据此，胡继伟在与答辩人签订租赁契约时对涉案房屋为住宅是完全知晓的。3、答辩人欺诈胡继伟与常理不符。2018年5月18日答辩人与余文建就涉案房屋签订租赁契约一份，约定：租赁期限自2018年7月1日至2023年6月30日止，租金为17000元一个月。而答辩人与被答辩人胡继伟签订的租赁合同约定租金为15000元一个月，比答辩人与余文建签订的租赁协议约定的租金还低。而且，余文建长期经营饭店，在郑州有多家门店，比胡继伟更具有支付租金的能力。据此，答辩人将房屋继续出租给余文建对自己更有利，没必要欺诈胡继伟，原告诉称答辩人对其进行欺诈，显然与常理不符。二、原告诉称涉案房屋因住改商问题被封是虚假陈述。据答辩人近日了解，郑州市“住改商”整治并不是所有的“住改商”立马关停整治，而是用三年的时间逐步整治，在整治过程中遇到问题再调整。答辩人迄今为止未收到任何政府部门关于涉案房屋不得住改商的通知。据答辩人现场走访，涉案房屋附近的房屋均为住宅，基本上均作为商业用途使用。目前各商户仍处于正常营业状态。三、胡继伟所主张的各项损失与答辩人无关。胡继伟所主张的各项损失均为其开展经营活动而支出的成本，其没有回收成本是因为其不愿意开业所造成的，与答辩人无关。而且胡继伟至今还占用控制着涉案房屋既又不交出涉案房屋的钥匙，又不与答辩人和余文建协商让新承租人进驻，从而避免进一步扩大，即应当自行承担上述损失。综上，请求法院依法驳回胡继伟针对答辩人的所有诉讼请求。被告余文建辩称：1、我方不存在与焦明互相串通欺诈原告的行为，我方并非第一承租人而是基于案外人韩维新的受让与焦明签订租赁合同而取得的房屋承租权。通过韩维新向我方提供的房产证复印件，明确显示该房屋为商业服务用途。因此我方在使用该房屋期间始终认为该房屋的性质、设计用途是为商业用途。因此作为原告应当提供充分有效的证据，证明我方对该房屋的设计用途有明知，否则我方是不存在欺诈行为。并且我方在经营期间也未受到任何相关部门的相关处罚。因此我方对于该房屋的性质系住宅用途始终是不明知的。2、我方与原告之间转让物品及设备的协议合法有效且该行为已经履行完毕。我方与原告在达成转让相关物品的协议时，双方均具有完全民事行为能力，而且该协议是就商业的设备及安装费用折价后所得达成一致意见，系双方真实意思表示，且双方已经实际履行了协议内容，应属合法有效。经审理查明，2020年4月，原告胡继伟与被告余文建协商，由余文建将其承租的位于本市康复前街47号附2号的房屋及店铺转让给胡继伟。胡继伟向余文建询问该房屋是否为商业用房，余文建于2020年4月14日通过微信给胡继伟发了一张房屋产权证照片，照片显示：房屋所有权人焦明，房屋座落二七区康复前街47号，产别私有房产，设计用途商业服务。余文建称已向房东核实，房子是商业房。2020年4月16日，胡继伟与焦明签订《租赁契约》，约定焦明将其座落于康复前街47号附2号的房屋出租给胡继伟使用，胡继伟已对所要出租的房产做了充分了解，愿意承租该房产；房屋月租金为15000元，租赁期限自2020年4月16日至2025年4月16日，每期租金按四个月结算，每期付款金额为60000元，每年房租递增10%；房间内物品向焦明交纳使用押金17000元，水电押金3000元；胡继伟保证承租上述房屋仅作为饭店用房使用；在胡继伟正常经营情况下，若焦明提出终止该契约，焦明应向胡继伟交纳三个月房租作为违约金；在焦明履行本契约的情况下，胡继伟若提前退租应承担违约责任，并向焦明交纳三个月的房租作为违约金，所缴纳的租金不予退还或冲抵。合同签订后，胡继伟于当日支付租金60000元、物品押金17000元及水电押金3000元。胡继伟当庭陈述，在签订合同前，焦明方向其出示了房屋产权证书，显示该房屋系商业用房，其当时对房屋产权证进行了拍照，但照片已找不到了。2020年4月16日，胡继伟向余文建支付房屋转让费100000元。后胡继伟于2020年4月18日与河南玺岸建设工程有限公司签订装修合同，约定由河南玺岸建设工程有限公司为其租赁的上述房屋进行装修，并支付预付款（定金）20000元。为开办饭店，胡继伟购买物品共花费17393元，支付工人4天的工资。后胡继伟得知其租赁的房屋为住宅，遂向余文建核实，余文建称该房屋有两个房产证，其中一个是原来租房的人给其的，并保证能够办理营业执照。胡继伟认为其受到欺诈，于2020年4月30日诉至本院。另查明，2020年3月，余文建曾向焦明询问本案所涉房屋是否为商业用房，焦明称房屋是集体土地住宅，并在2020年4月14日通过微信向余文建发了一张房屋产权证照片，照片显示：房屋所有权人焦明，房屋座落二七区康复前街47号，产别私有房产，设计用途住宅。焦明并要求余文建把这个情况告知胡继伟。焦明当庭陈述，其在签订合同时已向胡继伟出示了该房屋产权证。但胡继伟及余文建均当庭否认曾见到过该房屋产权证。又查明，郑州市人民政府郑政文（2019）166号文件《郑州市人民政府关于印发郑州市进一步改进城市精细化管理实施方案的通知》要求，对“住改商”等违规改变住房性质等开展专项整治，利用3年时间将全市“住改商”及违法建设全部整治到位。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案原告胡继伟主张被告焦明、余文建互相串通，欺诈其签订房屋租赁合同，经查，胡继伟、焦明、余文建均认可在签订本案所涉租赁合同前，三方见面并由焦明一方向胡继伟出示了房屋所有权证，胡继伟对证书拍照留存，但胡继伟无法提供其拍摄的照片以证明焦明向其出示的房屋所有权证载明的房屋用途为商业用房。而焦明提供的其与余文建的微信记录及录音则证明，焦明在签订租赁合同前已将房屋所有权证拍照发给余文建，在与胡继伟见面后，也向胡继伟出示了房屋所有权证，证书均记载房屋用途为住宅。胡继伟及焦明提供的证据虽能证明余文建在向胡继伟介绍本案所涉出租房屋的用途时，故意隐瞒了房屋用途为住宅的重要事实，并提供了虚假情况，但在胡继伟与焦明一方见面后，胡继伟应当能够核实房屋真实用途，故胡继伟主张焦明欺诈其签订租赁合同，举证不力，本院不予支持。郑州市政府虽下发文件要求对“住改商”等违规改变住房性质等开展专项整治，但该规定不属于效力性强制性规定，且原告至今未接到要求停止营业的通知。故原告胡继伟与被告焦明于2020年4月16日签订的《租赁契约》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。焦明在合同签订后已将房屋交付胡继伟使用，故胡继伟要求焦明返还租金及押金的诉讼请求，本院不予支持；要求焦明赔偿损失的诉讼请求，本院亦不予支持。被告余文建明知焦明出租的房屋用途系住宅，却故意隐瞒事实，向原告提供虚假情况，以欺诈手段使原告违背真实意思表示同意受让其转让的店铺，并支付了转让费用，原告要求撤销与余文建之间的转让协议，要求余文建返还房屋转让费的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或被撤销后，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告及被告余文建对于原告承接本案所涉店铺均存在过错，故对于原告为经营购买物品、聘用员工等损失均应承担相应责任，本院酌定余文建承担60%的赔偿责任，原告自行承担40%的责任。关于原告的损失，原告购买物品共花费17393元，鉴于物品仍存在使用价值，并有变现可能，本院酌定原告损失为8500元，原告聘用员工支付工资按上年度餐饮业平均工资酌定为2000元，以上共计10500元，被告余文建应赔偿原告6300元。原告主张的装修款，可向装修公司主张，其他损失举证不力，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第二款、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销原告胡继伟与被告余文建之间的转让协议；二、被告余文建于判决生效之日起十日内返还原告胡继伟转让费100000元，并自2020年4月16日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，赔偿原告胡继伟损失6300元；三、驳回原告胡继伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4780元，减半收取2390元，由被告余文建负担1009元，原告胡继伟负担1381元，余款2390元退回原告胡继伟。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  阔晓晖二〇二〇年八月二十七日书记员  张舒林