广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2191号原告：曾浩光，男，1956年11月21日出生，汉族，住广东省佛山市三水区乐平镇华㘵上华村北二区十三巷4号，公民身份号码440************11X。委托诉讼代理人：黄志富，广东淼航律师事务所律师。被告：黄军明（曾用名：黄军民），男，1973年12月26日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*****************，公民身份号码422************252。原告曾浩光与被告黄军明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾浩光的委托诉讼代理人黄志富、被告黄军明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾浩光向本院提出诉讼请求：1．解除原被告双方于2018年3月25日签订的《物业租赁合同》；2．被告向原告支付2020年1月25日至2020年3月29日期间的租金28000元及利息损失（自2020年4月29日起至全部清偿之日止，以尚欠租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计至2020年4月29日为2.99元）；3．被告交付的履约保证金14000元归原告所有；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月25日，被告因经营需要租赁原告名下位于佛山市三水区*******1*****（以下简称案涉商铺），双方签订《物业租赁合同》（以下简称案涉合同）一份，约定租金、租期等内容，其中本月租金需在当月5日前付清。合同签订当天，被告向原告缴付了14000元履约保证金。2020年3月29日，被告自行撤场，并微信通知原告不再租赁案涉商铺。2020年4月16日，原告通过微信向被告追讨被拖欠的租金28000元（2020年1月25日至2020年3月29日），但被告拒不支付。根据合同约定，被告应于2020年4月27日前付清上述租金，因被告拒不付款，其所缴付的履约保证金归原告所有。原告在诉讼中提交了以下证据：1、房地产权证（产权证号：粤房地证字第C2078568号）、《物业租赁合同》。拟证明被告为租赁原告所有的案涉商铺，双方于2018年3月25日签订了案涉合同，对租期、租金等内容进行了约定。2、收据。拟证实合同签订后被告向原告支付了14000元履约保证金。3、2020年3月29日至4月16日期间原、被告微信聊天记录截图、催租函。拟证明被告在未与原告就解除合同达成一致的情况下，2020年3月29日单方终止合同，自行清场；原告于2020年4月16日发函向被告催要2020年2月1日至3月31日的未交租金28000元。4、2020年4月3日原告与案外人签订的物业租赁合同。拟证明因被告单方解除合同导致原告每月产生租金损失11800元。被告辩称，一、答辩人于2020年1月22日回湖北省崇阳县老家过年，1月23日武汉市因爆发新冠肺炎疫情而封城，受此影响，湖北多地封城封路，禁止一般人员出入，限制交通出行，湖北省崇阳县也在限制之列。二、2020年1月31日，答辩人通过网络得知，国家提倡各地房东免租、减租，于是通过微信将这一信息发给原告，因未见回复，答辩人认为原告已同意免减租金未再询问。如果原告当时明确回复不免租、不减租并催缴租金，答辩人就不会续租，也就不会产生2月1日至3月31日的租金，故原告对此应承担相应的责任。三、因疫情关系，答辩人直到2020年3月6日才申请到通行证，3月7日回到佛山市三水区*******住所，3月8日所属的张边居委会要求答辩人一家三口到乐平镇接受集中隔离，直至3月21日期满才返回三水住所，在此期间，原告未曾以任何形式催缴租金。四、2020年3月21日晚，答辩人电话联系原告，约定于3月22日在案涉商铺洽谈租赁合同事宜，因租金和租期存在分歧，双方未能达成一致意见。3月25日，答辩人通过电话明确告知原告不再续租，3天后搬离清场，并于3月29日将案涉商铺退还给原告。五、原告追缴的租金时间为2020年2月1日至3月31日，在这段时间，答辩人受新冠疫情影响无法离开湖北崇阳老家，未开门营业，没有使用过商铺，造成这种局面并非答辩人个人原因，是不可抗力所致。依照《中华人民共和国合同法》第117条、《中华人民共和国民法总则》第180条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条的规定，答辩人因不可抗力未支付租金不属于违约，原告单方面没收履约金无法律依据，追缴全额租金不合法。六、按照合同约定，每月超过20号不交租金，原告可以终止合同，原告没有终止合同与答辩人无关。合同终止后，原告要求答辩人补偿后续租金损失没有依据，况且答辩人在租赁房屋内安装的天花吊顶、玻璃门均未拆除。综上，恳请法院以这次新冠肺炎疫情为依托，依法公平、公正裁判。被告在诉讼中提交了以下证据：①新闻截图。拟证明发生疫情情况。②微信截图。拟证明原告因疫情滞留湖北。③湖北省崇阳县疫情防控指挥部于2020年3月5日发布的《关于重新核实农民工返岗复工人员信息的紧急通知》。拟证明原告于2020年3月5日才复工。④佛山市三水区********出具的实施医学观察告知书、健康告知书、解除医学观察告知书。拟证明原告因疫情于2020年3月8日至3月21日被隔离。⑤原、被告的微信聊天记录以及广东省公寓管理协会的《致全省业主（房东）的减租倡议书》、原告与被告的通话记录详情截图。拟证明被告就疫情影响曾与原告联系过减租、免租事宜。经庭审质证，就原告提交的证据，被告对于证据1-3的真实性无异议，本院予以确认；对于证据4，被告认为原告有权在其未按时缴纳租金的情况下解除合同、没收保证金，合同解除后原告与其他人签订的租赁合同与其无关。因被告未否认该证据的真实性，且经本院庭后核实，该租赁关系真实存在，故对该证据本院予以确认，作为本院确定相关民事责任的依据之一。至于被告提交的证据，对于证据①、②、③、④，原告虽对部分证据不予确认，但这四组证据彼此相互能够印证，结合被告拟证明的内容，本院认为据此可以确认：2020年1月25日至3月21日期间，被告因受新型冠状病毒疫情的影响，先后处于被限制出行、隔离的状态。对于证据⑤，原告未否认该证据中微信聊天的真实性，也承认原、被告双方曾通过电话联系案涉商铺租赁事宜，故对该证据中的微信聊天记录和通话记录本院予以确认，但该证据中的《致全省业主（房东）的减租倡议书》，属于行业协会的倡导型文件，且原告也未曾向原告承诺减免案涉商铺部分租金，故该倡议书对于本案没有约束力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月25日，原、被告租赁签订了案涉合同，约定被告租赁原告所有的案涉商铺，租赁期从2018年3月25日至2021年3月24日，租金每月14000元，2020年3月25日开始每月租金14800元；签订合同时被告向原告交付14000元履约保证金，履约保证金免息，合同期满退回；被告每月5日前缴纳租金，超过当月20日不交租金，原告有权终止本合同，没收履约金补偿原告当月损失；被告若在租赁期内违反合同约定，致使原告未能如期收取租金，被告需在接到原告付款通知书十天内补足，否则原告可以没收被告全部履约金并要求被告立即搬离。合同签订当天，被告向原告缴纳了14000元履约金。合同履行过程中，被告按照约定按时足额向原告缴纳了2020年1月份以前的租金，但自2020年2月起，被告未再向原告缴纳租金。2020年1月24日，针对当时新冠肺炎防控形势，湖北省在全省启动重大突发公共卫生事件一级响应，广东省也于2020年1月23日在全省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日、5月2日，广东省、湖北省分别将一级响应调整为二级响应。因受新冠疫情影响，2020年1月22日回到湖北老家过年的被告，在2020年3月7日才从湖北省返回佛山市三水区，2020年3月8日至3月21日，被告按照相关部门安排在指定地点进行为期14天的医学观察。被告在2020年1月31日曾向原告发送微信，告知有关单位倡议减免租金，但未获原告回应。解除医学观察后，原、被告双方就减免租金、继续承租案涉商铺未达成一致，被告于2020年3月29日微信告知原告，案涉商铺已经清空、门未上锁，原告于2020年3月30日收回案涉商铺。2020年4月16日，原告通过微信向被告发送了一份催租函，要求被告在2020年4月27日前支付拖欠的28000元租金（2020年2月1日至2020年3月31日），因被告未向原告支付该租金，原告遂于2020年5月20日提起本案之诉。另查明，2020年4月3日，原告将案涉商铺出租给案外人麦伟业，租期从2020年4月3日至2025年4月2日，2022年4月前的月租金11800元，原告给承租人15天免租期进行装修。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的案涉合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。原告依照合同约定诉请被告支付2020年1月25日至3月29日期间的租金28000元，被告以新冠肺炎疫情属不可抗力为由认为原告要求其全额支付租金不合法。对此本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，原告诉请的租赁期内（2020年1月25日至3月29日），从事个体经营的被告因受疫情防控影响，先后由于限制出行、医学观察等原因无法正常使用案涉商铺进行营业，对其实现租赁合同的目的确实产生了一定的影响，可部分免除被告的租金缴纳义务，同时考虑到案涉商铺在该期间一直由被告占用这一实际情况，本院酌情免除被告14000元租金，即被告需向原告支付2020年1月25日至3月29日期间的租金14000元。被告迟延支付租金必然导致原告产生资金被占用的损失，故原告诉请的利息损失，亦应予以相应支持，利息的计算应以被告收到起诉材料之日即2020年5月28日为起算点。具体计算方式为：以实际应付的租金为本金，自2020年5月28日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于案涉合同的解除时间，原告诉请解除的时间为2020年3月30日（收回案涉商铺）；被告则认为，根据约定，其在2020年2月20日仍未缴付当月租金，合同就已解除。对此本院认为，根据合同约定，被告当月20日仍未支付本月租金的，原告有权解除合同，但原告并未选择解除合同而是要求按照合同约定的租期继续履行，故被告的辩解缺乏合同依据，不予支持。被告以腾退房屋的行动表明拒绝继续履行合同后，原告于2020年3月30日接收案涉商铺，并要求确认案涉合同从2020年3月30日解除，属于原告对自己民事权利的处分，本院予以确认。退一步讲，即便按照被告的意思认定合同于2020年2月20日解除，因其继续占有案涉商铺直至2020年3月29日，该期间被告依法仍应向原告交付相应的房屋占有使用费，被告想以提前解除合同为由全部免除2020年3月份的租金或房屋占有使用费的目的仍不能实现，故案涉合同的解除时间应以2020年3月30日为宜。关于履约金是否应当没收的问题？本院认为，本案中，因被告迟延缴付2020年2月、3月的租金，且在原告发函催收租金后十天内仍未缴付，根据合同约定，原告有权没收履约金。但根据本案实际，被告迟延缴付租金主要是疫情影响其正常使用案涉商铺进行经营，加之双方对疫情影响合同履行的程度存在不同认识，在此种情况下欠缴租金，相对于合同约定的通常意义上欠缴租金存在明显的不同，区别对待尚显公平。考虑到2020年3月29日以后，相关疫情防控措施已经不影响被告正常履行案涉合同，其在合同尚未到期前无合法理由擅自解除合同确给原告造成了一定的损失，本院酌定没收履约金的金额为8000元，另外6000元履约金可冲抵上述本院确定的被告应向原告缴付的14000元租金，即被告实际应向原告支付8000元租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告曾浩光与被告黄军明在2018年3月25日签订的《物业租赁合同》于2020年3月30日解除；二、被告黄军明于本判决生效之日起十日内向原告曾浩光支付租金8000元及利息（利息计算方式：以8000元为本金，自2020年5月28日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告曾浩光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3660元（原告曾浩光已预交），由原告曾浩光负担1660元，被告黄军明负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  雷智勇人民陪审员  何捷思人民陪审员  吴嘉文二〇二〇年八月二十五日书 记 员  赵 