福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初5246号 原告：福州玛格利塔餐饮管理有限公司，住所地福州市台江区江滨西大道233号滨江半岛4#楼第八层，统一社会信用代码91350104056116328C。 法定代表人：赵青云，执行董事。 委托诉讼代理人：郭承恩，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖晖，福建元一律师事务所律师。 被告：程炜，男，1984年1月5日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：黄岩平，福建大佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑文斌，福建大佳律师事务所实习律师。 原告福州玛格利塔餐饮管理有限公司（以下简称玛格利塔餐饮公司）与被告程炜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告玛格利塔餐饮公司的委托诉讼代理人肖晖，被告程炜的委托诉讼代理人黄岩平、郑文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玛格利塔餐饮公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告立即向原告双倍返还履约保证金80000元；2.被告赔偿原告的店面转让费及其他损失200000元（其中转让费120000元）；3.被告赔偿原告支出的律师代理费用20000元；4.被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费、律师代理费、财产保全责任保险费等）。事实和理由：2018年6月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将福州市火车站北广场XX店面出租给原告经营使用，被告承诺对所出租的房屋具有合法产权及其他内容等。合同签订后，原告依约履行了向被告支付履约保证金40000元等合同义务。后来，原告得知案涉租赁店面系违章建筑，且该租赁店面于2019年5月被有关部门依法拆除。被告故意隐瞒案涉租赁店面属于违章建筑的事实，与原告签订无效的《房屋租赁合同》，导致案涉租赁店面被依法拆除，造成原告经济损失巨大。《房屋租赁合同》第6.3条约定：“因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，乙方可解除合同，甲方除双倍返还租赁保证金外，还应赔偿因此给乙方造成的损失（包括但不限于装修费用、人力费用等）”，因此，原告有权要求被告双倍返还租赁保证金及赔偿原告经济损失等。 被告程炜辩称，一、原、被告已达成因政府征收导致租赁合同解除、退还押金、补偿原告40000元的口头协议并履行完毕，原告另行起诉没有理由。2019年4月20日，被告接到福州华威西园客运站有限公司（以下简称华威公司）的解除租赁合同通知函并告知原告。2019年4月28日，原、被告就政府征收原因解除合同并退还押金40000元、补偿原告40000元、原告立即搬迁达成口头协议。2019年4月30日，原告按口头协议约定履行并已搬迁完毕。之后，原告委托其财务人员向被告提供了银行账号，被告于2019年6月11日将上述款项80000元转入原告指定的银行账户。至此，双方的口头协议已履行完毕，原告之后以股东不同意等理由另行提起诉讼没有理由。 二、原告明知租赁的房屋系铁皮房，属于临时建筑，随时可能被拆除，原告也明知被告与华威公司明确约定如遇政府部门征收，双方合同解除等约定，仍同意与被告签订租赁合同，应自行承担相应的后果。原告与被告的租赁合同第1.1条明确约定，出租权利的来源“租赁合同：HKZ(2018)01011”。被告（乙方）与华威公司（甲方）签订的HKZ(2018)01011租赁合同第5.1条明确约定，若遇政府部门征收，甲方应提前30天以书面形式通知乙方，即可提前解除本合同，不承担违约责任，乙方应无条件服从，不得向甲方或拆迁部门提出任何形式的补偿或赔偿。原告明知出租房屋为临时建筑随时可能被拆除，也明知被告与华威公司的上述约定，其在对房屋可能随时被拆除并得不到补偿有预期的情况下仍同意签订合同，相应的损失应由其自行承担。另外，双方租赁合同第5.5条明确约定，遇到政府征收的情况下，相应的征收利益归原告所有。双方并没有关于征收赔偿的额外约定。结合两份合同的相关内容足以认定，若遇到政府征收，合同应自行解除，原告仅获得征收利益，不再向被告要求另行补偿，双方对此已达成一致意见。 三、原、被告解除《房屋租赁合同》并非被告的原因，被告无需双倍返还履约保证金。根据合同第6.3条“因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，乙方可解除合同，甲方除双倍返还租赁保证金外，还应赔偿因此给乙方造成的损失（包括但不限于装修费用、人力费用等）”的约定，只有在由于被告的原因造成原告解除合同的情况下，被告才需要双倍返还租赁保证金。2019年4月，福州市人民政府对火车站周边环境进行改造，需征收或改造其中大部分房屋，华威公司遂通知被告解除双方于2018年1月19日签订的《租赁合同》，被告积极响应政府政策的号召，全力配合政府对火车站周边环境改造。因此，原告不能正常营业并非被告原因造成，被告已于2019年6月11日按合同约定向原告返还履约保证金40000元。 四、原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第6.6条约定：“因不可抗力原因造成本合同无法履行的，本合同自行解除，双方互不承担违约和赔偿责任，双方经济损失各自承担。”案涉房屋因政府环境改造而被征收、改造，属于不可抗力，租赁合同的解除并非被告的违约行为所致，因此被告无需承担违约和赔偿责任。 五、被告已按照合同约定，将案涉租赁房屋的征收利益给予原告，无需承担其他费用。《房屋租赁合同》第5.5条约定：“乙方承租期间，若涉及政府征收等政策，则甲方因该租赁房屋所获得征收利益中涉及该租赁房屋的装修损失、停产停业损失、过渡费等均属于乙方。”福州市人民政府对火车站周边环境进行改造的征收过程中，对每户补偿40000元，原告收到该消息后发短信告知将补偿款转入指定的建行账户（账号：62×××27，户名：黄XX）。被告在未收到政府补偿款的情况下，比照市政府对火车站周边环境改造项目征收的补偿标准并依照原告短信的要求，向原告支付了被告可能获得的最大征收利益。由此可以看出，双方已认同此次补偿款的数额为40000元，被告已经按照合同约定于2019年6月11日向原告支付该款，充分、及时履行了自身应尽的合同义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的房屋租赁合同、解除加盟合同及转让店面协议书、交通银行个人客户交易清单、委托代理合同（诉讼）、福建增值税普通发票，被告对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的短信聊天记录、中信银行交易凭证、租赁合同，均与原件核对一致，本院对真实性予以确认。被告提供的现场照片，虽为复印件，但原告对真实性并无异议，本院予以采纳作为定案依据。被告提供的福州市人民政府专题会议纪要[2019]139号文，无原件核对，真实性无法确认；解除租赁合同通知函，函件内容不完整，无法体现被告主张的华威公司通知解除合同的事实；终止租赁合同协议书，与本案待证事实无关联性，故以上证据本院均不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月19日，华威公司（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于福州市晋安区店面出租给乙方经营XX大王、玛格利塔使用，租赁期限自2018年1月20日起至2020年1月19日止等内容。2018年6月12日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于福州市店面（原玛格利塔）出租给乙方经营使用，租赁期限自2018年6月15日起至2020年1月19日止，每月租金20000元；乙方应于2018年6月15日前向甲方缴纳40000元作为合同履约保证金，在租赁期满后且乙方无出现转让、违约并结清与甲方所有费用的情况下无息退还乙方等内容。同时，原告（甲方）与案外人陈志东（乙方）签订一份《解除加盟合同及转让店面协议书》，约定双方于2016年3月2日签订的《加盟合同》于2018年6月14日解除；解除加盟关系后，乙方同意将在福州市店面开设的“玛格利塔”披萨店转让给甲方，甲方同意以120000元的价格受让上述店面（该价格包含店面装修、店内设施设备、剩余物料等）；甲方应分期将上述转让费汇至乙方指定的收款账户即程炜名下的中信银行账户等内容。上述合同签订后，原告依约支付了履约保证金40000元及转让费120000元，开始承租使用上述店面，并通过案外人黄XX的银行账户向被告按月支付租金。2019年5月，上述店面被有关部门拆除。被告于2019年6月11日通过黄昌金的银行账户向原告退还履约保证金40000元，并支付赔偿款40000元。2019年9月29日，原告委托律师以被告未双倍退还履约保证金并赔偿损失为由诉至本院，为此支出律师费20000元。 本院认为，原、被告订立房屋租赁合同虽为双方当事人的真实意思表示，但案涉租赁店面未取得建设工程规划许可证，被告也未提供证据证明在一审法庭辩论终结前案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告就未取得建设工程规划许可证的房屋与原告订立的租赁合同无效。由于合同无效，且原告因租赁店面被有关部门拆除而无法继续承租使用，被告应向原告退还其已支付的履约保证金40000元，根据本院查明事实，被告已于2019年6月11日退还该款。因违约条款不属于独立存在的有关解决争议方法的条款，故原告依据租赁合同中的违约条款主张被告双倍退还履约保证金，于法无据，本院不予支持。 被告收取原告120000元的转让费后将其从华威公司承租的店面转租给原告使用，根据转让店面协议的约定，结合租赁市场的交易习惯，可以认定原告在订立转租合同时先行支付给被告的120000元是作为其取得出租人已投入的店面装修、店内设施设备、剩余物料等使用权的对价，且该费用与其欲租赁的期限长短相关。因此，租赁合同无效后，被告应按原告实际占有使用店面的情况按比例返还该费用。至租赁店面被拆除时（2019年5月）止，原告实际占有使用了11个月时间，故被告应当将超出实际占有使用部分的转让费50526元（120000元÷19月×8月）返还原告。鉴于被告已向原告支付赔偿款40000元，扣减之后被告仍应退还原告转让费10526元。 原告主张被告赔偿其除转让费外的其他损失80000元，但未提供任何证据证明实际产生该部分损失，本院不予支持。另，原告诉请被告赔偿其律师费损失，亦缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告程炜应于本判决生效之日起十日内返还原告福州玛格利塔餐饮管理有限公司转让费10526元； 二、驳回原告福州玛格利塔餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由原告福州玛格利塔餐饮管理有限公司负担5597元，被告程炜负担203元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  周成潭 人民陪审员  唐秀珍 人民陪审员  闫 军 二〇二〇年八月十日 书 记 员  林 熠 附：一、相关法条 1.《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。