重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初13181号 原告：黄敏，女，1992年9月1日出生，汉族，住重庆市武隆县。 委托诉讼代理人：田丽莉，重庆利欣律师事务所律师。 被告：重庆渝地实业发展有限公司，住所地重庆市渝中区北区路73号星都大厦10楼，统一社会信用代码91500103745310580G。 法定代表人：熊北平，董事长。 委托诉讼代理人：杨新增，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗薇，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆诺磊房地产营销策划中心，住所地重庆市秀山县乌杨街道园区路21号（县工业园区内A1栋1-22），统一社会信用代码91500241MA5UQ1PJ20。 法定代表人：王玫，总经理。 委托诉讼代理人：汪海燕，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆上韬房地产顾问有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖东路11号3幢2-5、2-6、2-7，统一社会信用代码91500000666407018H。 法定代表人：张议涛，执行董事。 委托诉讼代理人：岳廷松，男，该公司员工。 原告黄敏与被告重庆渝地实业发展有限公司（以下简称渝地实业公司）、重庆诺磊房地产营销策划中心（以下简称诺磊策划中心）、重庆上韬房地产顾问有限公司（以下简称上韬顾问公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序并于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告黄敏及其委托诉讼代理人田丽莉，被告渝地实业公司的委托诉讼代理人杨新增、罗薇，被告诺磊策划中心的委托诉讼代理人汪海燕到庭参加诉讼，被告上韬顾问公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄敏向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告诺磊策划中心2018年4月21日签订的《咨询服务协议》和《看房（楼盘）确认书》无效；2.判令被告诺磊策划中心向原告退还支付的咨询服务费5万元；3.判决被告诺磊策划中心向原告支付自2018年5月23日起至退还全部款项之日止的资金占用损失，以5万元为基数，按贷款市场报价利率计算；4.判令被告上韬顾问公司与被告渝地实业公司对原告承担连带支付责任。事实和理由：原告通过新耀行工作人员向臻易处得知×项目有套房屋出售，并于2018年5月21日与向臻易前往该项目售楼部了解房屋信息和出售价格，置业顾问出示的置业预算表中显示该房屋折后总价为518000元，按揭为234000元，税费、大修基金、转移登记费等代收款合计为18245.6元，按揭首付为302245.6元，当日，原告向向臻易转账8000元作为购房定金，2018年5月23日，原告由向臻易带领在该售楼部与渝地实业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》、与诺磊策划中心签订了《咨询服务协议》、《看房（楼盘）确认书》等各种协议和文件。《咨询服务协议》、《看房（楼盘）确认书》均是直接由售楼部工作人员指示直接在签名处签字，并未看清具体内容。付款时售楼部工作人员也是指导原告分多次支付，共计支付302245.6元。直至2019年6月接房后原告才发现所购房屋实际房屋价款为468000元，而加上原告本应支付的税费、大修基金、转移登记费等代收款18245.6元，原告实际本应支付的首付款合计应为252245.6元，原告多支付的50000元首付款被作为诺磊策划中心收取的咨询服务费。但是在整个合同签订期间，原告从来没有和诺磊策划中心接触，渝地实业公司也并未告知原告由诺磊策划中心收取咨询费。原告发现问题后，与其他购房人一同向重庆市住房和城乡建设委员会投诉渝地实业公司违法收取咨询服务费一事，经调查得知诺磊策划中心系将案涉项目委托给上韬顾问公司进行独家代理销售，而上韬顾问公司又与诺磊策划中心合作，由诺磊策划中心进行宣传、推介客户并收取咨询费用。但是原告在整个购房过程中，三被告均未向原告明示将收取咨询服务费，在置业预算表中也未将咨询服务费这一收费项目明确标示，而是直接将该费用包含进首付款总金额中，通过原告对房屋价款各个项目并未仔细核对误导原告签订《重庆市商品房买卖合同》、《咨询服务协议》和《看房（楼盘）确认书》。原告认为，但被告的行为系通过误导原告签订《咨询服务协议》和《看房（楼盘）确认书》，其根本目的在于虚抬房价，损害购房群众利益，故原告根据合同法相关规定，提起诉讼。 被告诺磊策划中心辩称，一、原被告平等、自愿签订的《咨询服务协议》《看房（楼盘）确认书》合法有效。其一，2018年4月21日，原被告签订《咨询服务协议》《看房（楼盘）确认书》，原告委托被告提供楼盘供原告参考和挑选，被告推荐了×楼盘，并由被告提供相应楼盘信息、咨询服务、陪同看房服务、协助签订《房屋买卖合同》服务等，被告已依约履行服务义务。《咨询服务协议》经原被告签字盖章即合法有效，《看房（楼盘）确认书》自原告签字即生效，《咨询服务协议》《看房（楼盘）确认书》对原告均具有法律约束力；其二，“咨询服务协议”、“五万元”、“看房（楼盘）确认书”等字样作为抬头标题明显突出，原告述称未看清《咨询服务协议》《看房（楼盘）确认书》具体内容而签字，其解释完全不符合常理。订立合同时，原告为完全民事行为能力人，签名确认的文书内容应负责，且对其法律后果应有清楚的认识。原告在本案中未能提供充分、有效地证据表明其签订佣金确认书时的意思表示不真实或不自由。二、《咨询服务协议》《看房（楼盘）确认书》已履行完毕，原被告合同的权利义务终止。原被告签订合同，双方存在居间合同关系，依据《咨询服务协议》第二条约定：被告收取原告5万元服务费；依据《咨询服务协议》第三条、第四条约定：若原告签订《房屋买卖合同》，则所缴纳的5万元服务费不再退还，若非原告原因导致未购买上述物业，则被告向原告退还。2018年5月23日，原告在开发商签订《房屋买卖合同》，被告已履行完毕居间服务义务，当天原告依约向被告支付5万元服务费，原告已履行完毕其支付义务。故，原被告已经按照约定履行义务，本合同的权利义务终止。三、《咨询服务协议》合法有效，不存在合同无效的法定情形。1.根据合同法第五十二条规定，合同无效需满足法定情形之一。本案中，原被告自愿签订《咨询服务协议》，且双方已履行完毕合同义务，并不存在合同无效情形，原告以未看清合同内容为由要求确认合同无效，无法律依据。2.在原告与开发商签订《房屋买卖合同》一个月之前，被告通过《咨询服务协议》《看房（楼盘）确认书》文书明示：被告的服务收费金额为5万元及被告提供的服务范围，过程中不存在未明确标示咨询费情形。综上，原告未能提供证据证明合同无效的主张，应由其承担不利后果，请求驳回原告的诉讼请求。 被告渝地实业公司辩称，原告与被告诺磊策划中心签订的《咨询服务协议》和《看房（楼盘）确认书》，渝地实业公司并不知情也从未予以确认，案涉楼盘销售工作中，渝地实业公司委托上韬顾问公司独家代理，并未委托诺磊策划中心，同时渝地实业公司在楼盘的明显位置张贴了购房特别提示，也与原告签订了知晓函，告知其在房屋销售工作中，渝地实业公司从未委托任何机构收取如信息咨询费等任何费用。原告与诺磊策划中心签订的协议并向其支付款项，与渝地实业公司无关，其应自行承担相关责任义务，其诉讼请求没有事实及法律依据，渝地实业公司不应承担相关的连带支付责任，请求法院驳回诉讼请求。 被告上韬顾问公司书面辩称，一、不是本案合同当事人，诉讼主体不适格。本案案由为确认合同无效纠纷，上韬顾问公司未参与本案房屋买卖合同及咨询服务合同，涉案合同与上韬顾问公司无关联，故上韬顾问公司不是本案适格诉讼主体，请求驳回对上韬顾问公司的诉求；二、原告要求上韬顾问公司承担连带支付责任，无合同依据与法律依据。上韬顾问公司未与原告签订合同，未收取过原告任何费用，与原告不存在合同关系，故原告要求上韬顾问公司承担连带责任无合同依据，同时原告要求上上韬顾问公司承担连带责任也无明确法律规定，故应驳回对上韬顾问公司的全部诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即黄敏举示的《看房（楼盘）确认书》、金额为3万元的POS签购单一张、金额为2万元的POS签购单一张、咨询服务费收据、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市住房和城乡建设委员会关于两江新区×项目收取“信息咨询服务费”有关情况的函》、农村商业银行回单一张、中国工商银行交易明细一张、支付宝交易记录截图一张、照片三张，诺磊策划中心举示的刷卡回单两张，渝地实业公司举示的合同会签稿纸、独家销售合同、中选通知书、向中平起诉渝地实业公司诉讼材料（诉状、追加被告申请、开庭传票、公开承诺书及特别提示）、傅雨晨签订的《×认购书》《更名申请》、项目签约信息单、《商品房买卖合同》、《知晓函》、收据、银行POS单，本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：黄敏举示的《咨询服务协议》、《看房（楼盘）确认书》系复印件，其原件已由诺磊策划中心举示，应以原件内容为准；《中振.×置业预算表》系复印件，也无任何落款签字，真实性、关联性无法确认，本院不予采纳；黄敏与王玫微信记录及微信名片页，因诺磊策划中心法定代表人为王玫，记录中显示的《咨询服务协议》照片与诺磊策划中心举示的证据原件一致，诺磊策划中心对电话号码也未核实回复，本院对证据真实性予以确认。诺磊策划中心举示的《看房（楼盘）确认书》、《咨询服务协议》系原件且黄敏认可其中签字的真实性，故对证据打印内容及双方落款签字捺印盖章的真实性本院予以确认，落款时间不影响本案认定，本院对其真实性不予评判。渝地实业公司举示的2019年5月18日《重庆渝地实业发展有限公司关于重庆市国土房管局开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展通知的函》及上韬顾问公司的回函、2019年7月3日《重庆渝地实业发展有限公司关于解决北部.×项目二期业主集中反映违规收取咨询费的函》、2019年7月11日《关于“×二期”项目收取咨询服务费的情况说明》、2019年8月21日《重庆市住房和城乡建设委员会关于两江新区×二期项目收取“信息咨询服务费”有关情况的函》与原件印证，本院对真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年10月10日，渝地实业公司向上韬顾问公司发出《中选通知书》，载明：我单位拟建的北部.×住宅小区开发项目二期包销项目（第二次）于2017年9月30日进行比选，经评审委员会评定，确定你单位为中选人。中选金额为：LOFT公寓不低于9500元/㎡，商业门面不低于23200元/㎡。中选范围为：北部.×住宅小区开发项目二期的全部LOFT公寓（136套）及一二期所有剩余门面销售，项目规模：公寓销售面积约4000平方米、商业约1400平方米。中选销售期60日历天。 2017年11月9日，以渝地实业公司为委托人（甲方），上韬顾问公司为受托人（乙方），签订《×二期项目独家销售合同》，主要约定甲方指定乙方为“×二期”项目独家销售代理商，对“×二期”项目进行独家销售代理……该项目可售公寓建筑面积约为5602平方米（136套），可售商业门面建筑面积约为1560平方米（含一二期商业门面，具体拟销售面积详见房源清单）。第九条第2款约定：乙方不得擅自直接与客户签订与本项目相关的《认购书》、《重庆市商品房买卖合同》或者向客户收取购房的定金或房款，不得擅自对客户做出承诺、错误宣传、虚假宣传、夸大宣传、向客户抹黑甲方或损害甲方商誉品牌形象或收取客户任何款项，若有违反，甲方有权单方面解除本合同，并有权要求乙方赔偿由此造成的一切损失……。 2018年4月7日，以渝地实业公司为甲方（出卖人），案外人傅雨晨为乙方（买受人），签订《×认购书》，主要约定乙方认购甲方重庆×号房，建筑面积42.77平方米。该物业折前总价506770元，折后总价468000元，乙方于2018年4月7日交纳定金10000元，乙方应于2018年4月23日前带上相关资料到项目售房部签订购房合同……。同日，傅雨晨向诺磊策划中心刷卡支付2万元，向渝地实业公司（收款商户为重庆中振土地综合治理有限公司）刷卡支付定金1万元。 以黄敏为甲方（买方），诺磊策划中心为乙方（服务方），签订了《咨询服务协议》，约定：鉴于甲方委托乙方提供项目咨询、带看等服务，本着平等自愿、诚实信用的原则，甲乙双方签署本协议如下，以兹信守。一、标的物业的约定：甲方拟购买乙方推荐公司的项目物业（下称“标的物业”），该标的物业经乙方审核，物业五证齐全，符合国家预售相关法律法规要求。二、甲乙双方就咨询服务及相关事项达成如下条款：乙方为甲方提供项目信息咨询、带看等服务，现甲方自愿向乙方缴纳咨询服务费５万元，乙方应向甲方开具正式的服务发票。三、甲方权利与义务：1.在达成本协议之前，甲方已经认真阅读和充分了解了现场出示的标的物业的房价及相关购房政策，并同意接受……4.甲方同意，在签订上述标的物业《商品房买卖合同》后，即所缴纳的服务费作为乙方的咨询服务费；所缴的咨询服务费作为售乙方的收益，不再退还。四、乙方权利与义务1.乙方有义务向甲方提供咨询、带看等服务。2、乙方除收取咨询服务费外，不得向甲方另行收取任何其他费用……。该协议载明落款日期为2018年4月21日。 黄敏签字确认《看房（楼盘）确认书》一份，其中载明黄敏为甲方（委托方），“重庆诺磊房地产营销策划中心与新耀行”为乙方（受托方），内容为：1.甲方欲通过乙方购房，自愿于2018年4月21日委托乙方提供相应楼盘供甲方参考和挑选，乙方推荐楼盘为重庆渝地实业开发有限公司开发的×楼盘（以下简称该楼盘），并由乙方工作人员带领甲方到该楼盘销售中心咨询了解。2.乙方需要提供的经纪服务包括但不限于以下内容：（1）提供楼盘信息；（2）提供咨询服务；（3）陪同带看项目；（4）协助甲方和开发商签署合法的《商品房买卖合同》。3.根据该楼盘销售政策，如甲方成功购买该项目物业，需支付乙方服务佣金，乙方开具正式发票给甲方。4.甲方承诺：若甲方的购买变更为其直系亲属在该楼盘成功购买均视为甲方购买成功，甲方应按上述第3条约定内容履行。5.本协议履行过程中发生争议，双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可按有关法律规定向重庆市渝北区人民法院提起诉讼。6.本确认书经甲方签字盖章后生效。该确认书载明落款日期为2018年4月21日。 2018年5月23日，傅雨晨向渝地实业公司提交《更名申请》，载明：兹本人傅雨晨购买×公寓一套，现申请更名为黄敏。 同日，以渝地实业公司为甲方（卖方），黄敏为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定乙方购买位于重庆市北部新区×预售商品房，总成交金额468000元，建筑面积单价10942.25元/平方米，套内建筑面积单价17080.29元/平方米等内容。双方还签订《合同补充协议》，约定由乙方向银行申请234000元按揭款，扣除按揭款，乙方应支付首付房款234000元，已付定金转为购房款。 同日，黄敏签署了《知晓函》，其中载明，致重庆渝地实业发展有限公司：鉴于我方拟购买由贵司开发的“中振.×”的商品房，在该房产的购买、商谈过程中，贵司已明确告知我方：1.我方所认购房产之购房款以网签合同上约定为准，且我方所支付给贵司的全部款项包含购房款和由贵司代收的相关税费及大修基金，贵司均已交付或承诺交付与之对应的足额合法有效的发票给我方。2.贵司从未委托任何第三方机构收取除购房款、税费和大修基金以外的任何款项（包括但不限于“会员费”、“团购费”、“信息咨询费”等任何费用）。若我方接受其他售房中介提供的居间中介服务，并支付的相关费用，皆与贵司无关。以上内容贵司均详告我方，我方对以上情况表示知晓并完全理解，且无任何异议，并在本《知晓函》上签字予以确认。 同日，黄敏向案外人向臻易银行转账3万元，支付宝转账8000元；向渝地实业公司（收款商户为重庆中振土地综合治理有限公司）刷卡支付242245.6元（支付时间13:22:44，含首付款224000元，契税14040元，大修基金3421.6元，转移登记费550元，合同印花税234元）；向诺磊策划中心刷卡支付3万元（支付时间13:32:06）。诺磊策划中心向黄敏出具收据一张，载明收到黄敏交来×咨询服务费50000元。 2018年5月18日，渝地实业公司向上韬顾问公司发送《重庆渝地实业发展有限公司关于重庆市国土房管局开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展通知的函》，载明：根据重庆市房管局2018年5月16日下发了《重庆市国土房管局关于开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展的通知》的精神，我司现按文件要求通知贵司，贵司需按重庆市房管局下发的通知要求，对包销的×项目进行自查自纠。自查自纠内容如下：1.未取得营业执照或未在房地产行政主管部门登记备案，擅自从事房地产经纪服务的行为；2.发布虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为；3.为房地产开发企业代理销售商品房的过程中，违规收取购房者“团购费”“会员费”“信息咨询费”“茶水费”“指标费”等其他费用的行为；4.采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过“炒卖房号”非法牟利的行为；5.诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，骗提或骗贷住房公积金、规避交易税费的行为；6.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进、高价卖（租）出房屋赚取差价的行为；7.未履行书面告知义务，强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的行为；8.非房地产经纪人员从事房地产经纪服务的行为；9.其他违法违规行为。请贵司在接到我司通知后尽快进行自查自纠工作，并在2018年6月5日前将结果回复我司。若贵司未如实进行上述工作，被查出有以上违法违规行为，重庆市房管局将依法追究贵司责任。 2018年6月22日，上韬顾问公司向渝地实业公司回函，载明：我司已收悉贵司“关于重庆市国土房管局开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展通知的函”，现回函如下：我司根据文件的精神，按照贵司的通知要求，对所包销的“×项目”进行了自查。经过各个部分的自查，首先我司是按照法律规定注册成立的有限公司，经营范围包括但不限于房屋销售代理、策划、房屋中介等，具有从事房地产经纪服务的资质，可为贵司提供全面的高质量的销售代理服务。其次，在销售代理过程中，我司严格按照双方合同的规定，依据贵司（合同甲方）的要求和书面通知向客户宣传、销售，无虚假宣传误导消费者的行为，且在销售过程中我司从未向客户收取过诸如“茶水费”之类的各种费用。综上，我司认为自身的销售行为符合法律法规的规定，符合重庆市国土房管局发布的文件的精神。且会继续按照双方合同的约定履行我司的义务。 2019年7月3日，渝地实业公司向上韬顾问公司发送《重庆渝地实业发展有限公司关于解决北部.×项目二期业主集中反映违规收取咨询费的函》，载明：在×二期项目接房期间，业主集中反映在购买房屋过程中，你司聘请的渠道商重庆诺磊房地产营销策划中心收取咨询信息费不合理，是违规收取，要求退此费用。部分业主在2019年7月3日分别到重庆市人大信访办和两江新区房管局上访拉横幅。我司与贵单位签订了北部.×住宅小区开发项目二期项目独家销售合同，在合同中公司明确约定“贵司不得擅自对客户做出承诺，收取客户任何款项”；并且我公司在2018年5月18日向贵司转达了重庆市国土房管局下发的关于《重庆市国土房管局开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展通知》的精神，明确要求对包销的×二期项目进行自查自纠。为控制事态进一步扩大，请贵司高度重视派专人妥善处理，否则产生的一切后果由贵司承担，对我司造成的负面影响，我司将依据合同相关约定依法追究贵司的法律责任。 2019年7月11日，诺磊策划中心向渝地实业公司、上韬顾问公司出具《关于“×二期”项目收取咨询服务费的情况说明》，载明：鉴于2017年12月渝地实业与重庆上韬签订《×二期独家销售合同》。重庆上韬以独家买断销售代理方式取得渝地实业开发的“×二期”部分公寓产品的独家销售权利，重庆上韬为了按合同约定按时完成销售任务，于2017年12月与我司签订《×二期独家渠道整合合同》，我司取得该项目独家渠道整合带客服务的权利。现我司就部分购房客户对我司收取的咨询服务费提出异议事宜向贵司进行以下说明：第一：我司依约对“×二期”项目进行日常营销宣传、并负责宣传物料的制作、售房部的装修包装、沙盘模型的制作以及其他分销公司的整合、小蜜蜂周边拓客等工作。本着更好服务客户的原则，根据市场情况，最终拟定按6万元/套服务费向业主收取，我司拟定按6万元/套服务费用于我司宣传物料的制作费用、售房部的包装及装修费用、沙盘模型及户型模型的制作、其他分销公司及个人经纪人员的分销渠道费用、小蜜蜂及工作人员服装费用、小蜜蜂及工作人员工资及提成等费用，我司此种收费方式以及因此而取得的高成交率的效果贵司均知晓。因此，我司认为该笔服务费的收取系合法、合理、合情的。第二：在销售过程中，我司工作人员全程参与了接待，向每一位购房客户明确表明前述咨询服务费的由来及用途。购房客户在签订《房屋认购合同》或《商品房买卖合同》前，均对我司该项费用表示认可接纳。我司工作人员对每一位购房客户均明确告知此笔费用的具体情况，我司根据项目实际销售状况，在平等、自愿的原则下于购房客户签订《咨询服务协议》（下称“协议”），我司与购房客户均按该协议约定履行各自义务。第三：购房客户向我司支付相应咨询服务费后，我司依约通知购房客户凭收款收据向我司换取正式的发票，我司严格按照协议约定提供购房咨询、带看等服务，购房客户亦在接受我司提供的服务后，对意向房屋进行认购及签约。第四，我司在服务该项目的全过程中，按合同内容提供了服务也取得了成果。我司亦专门成立专项小组，进一步协调解决相关争议问题。综上所述，我司认为向购房客户收取的咨询服务费是适合的，我司亦承诺全力配合积极处理前述争议事件。 2019年8月21日，重庆市住房和城乡建设委员会向案外人刘胜寿、刘英发送《重庆市住房和城乡建设委员会关于两江新区×二期项目收取“信息咨询服务费”有关情况的函》，载明：你们来信反映两江新区×二期公寓项目收取“信息咨询服务费”有关问题的来信收悉。我委责成两江新区国土房管分局对相关情况进行调查核实，现将有关情况函告如下：一、基本情况经两江新区国土房管分局核实，×二期项目系重庆渝地实业发展有限公司（以下简称渝地公司）开发建设的商品房项目，于2017年12月取得商品房预售许可，2019年4月取得竣工备案证明，6月28日正式交房。目前，房屋交易环节流程完备，权属清晰，不存在相关问题。针对你们反映的购房时被收取“信息咨询服务费”问题，两江新区国土房管分局约谈了渝地公司。渝地公司表示，为加快项目销售，2017年9月通过招标方式委托重庆上韬房地产顾问有限公司（以下简称上韬公司）对项目136套公寓（非住宅）进行独家代理销售，但在销售合同中明确约定了“乙方（上韬公司）不得擅自直接与客户签订于本项目相关的《认购书》、《重庆市商品房买卖合同》或者向客户收取购房的定金或房款，不得擅自对客户做出承诺，收取客户任何款项”。同时，在销售现场也公示了《公开承诺书》，明确“不收取房价款以外的任何费用”，并且在与购房人签订商品房买卖合同时，再次以《知晓函》的方式告知购房人，收取购房人缴纳的费用仅为购房款及代收税费、大修基金，不包括其他任何费用。此外，2018年5月，按照开展市场秩序专项整治促进房地产市场健康发展相关要求，已函告上韬公司积极开展自查自纠，不得有违法违规销售行为。上韬公司表示，因项目销售初期道路不通，销售困难，为实现销售，与重庆诺磊房地产营销策划中心（以下简称诺磊公司）进行合作，由诺磊公司对产品进行宣传，推介客户，提供渠道服务并收取相应费用；相关费用是诺磊公司与购房人签订咨询服务协议并提供相应服务后收取，因此属于民事合同行为。渝地公司还表示，6月29日，已在项目召开协调会，由上韬公司向业主代表解答了费用收取事宜；7月初，针对购房人的投诉，已分别向渝中区市场监督管理局和两江新区市场和质量监督管理局提交资料予以了说明。二、关于“信息咨询服务费”问题关于“信息咨询服务费”问题，经向价格主管部门咨询，在商品房销售过程中，中介服务机构提供相关服务并收取费用（如团购费、信息咨询费等），属民事合同行为，其服务收费标准未纳入政府定价范围，由双方通过合同约定。消费者若发现中介服务机构提供服务未签订合同、违反合同约定只收取费用不提供服务、不按照合同约定内容提供服务等情形，建议向市场监督管理部门（原工商管理部门）反映或通过司法途径解决。消费者若发现商品房经营者或中介服务机构在商品房销售过程中涉嫌存在捏造散布涨价信息哄抬价格、价格欺诈、价格串通、价格歧视、未明码标价或未按规定明码标价等价格违法行为，可以通过12358价格监管平台进行举报投诉。消费者若发现中介服务机构存在收费未开具发票的情形，建议向税务主管部门反映。下一步，我委将会同两江新区国土房管分局督促指导渝地公司积极落实主体责任，主动沟通协调，妥善处置相关问题。如双方未能达成一致意见或对结果有异议，建议向相关职能部门反映或通过司法途径维护自身合法权益。 另查明，傅雨晨于2018年4月7日刷卡2万元、1万元的两张回单原件已由黄敏持有。 庭审中，关于购房经过，黄敏陈述：我是在2018年5月21日听朋友向臻易介绍称案涉楼盘有一套公寓要出售，原购房人征信问题无法贷款，当日向臻易约我去案涉楼盘查勘，我给了他8000元中介费；另外我支付了3万元定金转让费（包含傅雨晨的定金1万元及其向诺磊策划中心支付的服务费2万元），由向臻易付给傅雨晨，傅雨晨的刷卡单也是向臻易给我的；5月23日左右向臻易带我去办贷款，后来去楼盘售楼部签合同，在进门处先签了一些资料，进去里面又签了一些资料，刷卡刷了两次，向臻易称分开刷没有关系，只要总金额是首付款金额302245.6元（即置业预算表记载的金额）是对的就行，没有人告诉我其中包含咨询服务费，我只知道房款是518000元。所有资料签字都是在售房部，时间都是在2018年5月23日，也没有告诉我是什么材料，只是让我签字，我认为是在开发商处卖房子，材料应该没问题，所以都签了，当时没有填写日期；诺磊策划中心开给我的收据载明咨询服务费，我当时没有仔细看，后来接房时看到有业主在闹才发现；置业预算表载明总价与商品房买卖合同载明总价不一致的问题，我当时也没有注意。诺磊策划中心陈述：我方向傅雨晨推荐过房屋，她交过2万元服务费用，后来傅雨晨不想再购买了，我方知道该房屋信息且房屋可以进行更名销售，在遇到合适的购房者可以办理变更手续；针对案涉房屋我方共收到5万元费用，其中2万元是傅雨晨支付的；《看房（楼盘）确认书》载明的“新耀行”属于房地产经营销售公司，我方针对所有已知晓售房信息与其他分销公司和个人有一定的合作。渝地实业公司陈述：案涉房屋原系傅雨晨拟购买，后经傅雨晨申请，我方同意该房屋由黄敏购买。 黄敏明确其要求确认《咨询服务协议》和《看房（楼盘）确认书》无效的理由是存在以合法形式掩盖非法目的，即通过咨询服务协议向购房者收取购房款之外的额外费用；要求渝地实业公司、上韬顾问公司承担连带责任的理由是：上韬顾问公司为渝地实业公司委托的独家代理销售商，与诺磊策划中心合作销售案涉楼盘，渝地实业公司和上韬顾问公司对诺磊置业公司的行为均知情。 本院认为：本案争议焦点在于诺磊策划中心与黄敏签订《咨询服务协议》，让黄敏签署《看房（楼盘）确认书》并收取黄敏咨询服务费5万元是否属于以合法形式掩盖非法目的的情形。综合本案证据可见主要交易经过为：一是渝地实业公司委托上韬顾问公司销售“×二期”项目部分商业门市，二是上韬顾问公司“聘请渠道商”诺磊策划中心进行进行带客服务等工作，三是傅雨晨向渝地实业公司认购案涉房屋并向渝地实业公司支付定金1万元，向诺磊策划中心支付咨询服务费2万元，四是傅雨晨向渝地实业公司申请更名给黄敏，傅雨晨已付咨询服务费、定金转至黄敏名下，黄敏分别与诺磊策划中心、渝地实业公司签订相关合同等文件，向诺磊策划中心支付咨询服务费，向渝地实业公司支付购房款等费用。首先，《咨询服务协议》、《看房（楼盘）确认书》均系黄敏本人签署，黄敏作为完全民事行为能力人，应当知晓签署相关文件材料可能产生的法律后果，并在处理类似本案中涉及较大金额财产处理的事项过程中保持必要的审慎。黄敏虽主张其与诺磊策划中心及渝地实业公司签署合同等文件、支付费用均是在售房部一并进行，但《咨询服务协议》、《看房（楼盘）确认书》及诺磊策划中心出具的收据中对咨询服务及咨询服务费有明确记载，黄敏并未举示证据证明对方实施了足以导致其无法知晓咨询服务相关事项的“掩盖”行为，故其对上述文件的内容应当知晓，而其当时并未提出异议，故其签署文件应视为其真实意思表示。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。黄敏与诺磊策划中心签订的《咨询服务协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，假如诺磊策划中心的行为违反房地产市场相关政策或管理规定，也应由相关行政机关审查处理，并不属于上述规定中的“非法目的”或“违反法律、行政法规强制性规定”的合同无效情形。再次，《看房（楼盘）确认书》载明“经甲方（即黄敏）签字盖章后生效”，落款处也仅有黄敏单方签字捺印确认，其性质属于单方意思表示，且如前所述，黄敏签署该确认书系真实意思表示，该意思表示有效。 综上，黄敏要求确认《咨询服务协议》及《看房（楼盘）确认书》无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。相应地，对黄敏要求诺磊策划中心退还咨询服务费及支付资金占用损失、渝地实业公司和上韬顾问公司对此承担连带责任的诉讼请求，本院亦不予支持。此外，本案属合同纠纷，渝地实业公司及上韬顾问公司并非《咨询服务协议》和《看房（楼盘）确认书》涉及的主体，黄敏要求两公司承担连带责任亦于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告黄敏的诉讼请求。 案件受理费1142.82元，减半收取571.41元，由原告黄敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇二〇年八月十三日 书记员  马 瑞