山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初4171号 原告：伊海艳，女，1971年4月11日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：孟玲，山东德与法（日照）律师事务所律师。 被告：王晶，男，1975年9月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：李桂梅，山东东方太阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高文茹，山东东方太阳律师事务所实习律师。 原告伊海艳与被告王晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告伊海艳及其委托诉讼代理人孟玲、被告王晶及其委托诉讼代理人李桂梅、高文茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告伊海艳向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》，并恢复原告房屋原状；2.请求判令被告支付违约金52000元，并支付占用房屋期间的损失(自2020年6月1日起按照当年度租金计算至实际腾空之日止)；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2014年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于日照市黄海三路41号楼房(含院落和相关设施)用于经营餐饮、住宿、办公等项目使用。租赁期限为2014年6月1日至2023年5月31日，并约定租赁费为245000元，租赁期满3年后每年房屋租金递增5000元现金。房屋租金一年一付，于每年4月1日前付清，逾期30日以上原告有权终止该租赁合同，并收取相应的违约金。并且约定未经原告同意，被告不得转租房屋，否则原告有权解除合同。本案中原告多次催促被告支付租金，但是置之不理。被告未按约定支付租金，且在未经原告同意的情况下将房屋转租给他人，严重违反合同约定，因此原告特诉至贵院请求判如所请。 被告王晶辩称，对原被告之间存在租赁合同关系无异议，但对其诉讼请求需要在原告提交证据后再发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告伊海艳向本院提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明原被告于2014年6月1日签订房屋租赁合同，合同约定租赁地点、用途、租赁期限、租赁费等其他内容；证据二、日照市不动产登记中心查询结果一份，证明涉案房屋归原告所有；证据三、宾馆承包经营合同复印件一份，证明被告在未经原告同意的情况下，将涉案承租房屋楼房部分转租给他人。 被告王晶发表如下质证意见,对证据一的真实性有异议，对原告所提供的租赁合同不认可，此合同涉嫌伪造，对证据二的真实性无异议，对证据三的真实性无异议，但该证据系宾馆承包经营合同，并非转租合同。 被告王晶向本院提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明1、原、被告于2014年6月1日签订房屋租赁合同，约定承租房屋的适用范围为餐饮、住宿、办公等商业项目经营使用。租金一年一付，于每年6月1日前付清，逾期30日以上，原告才享有合同解除权。2、原告提供的合同与本合同部分内容不一致，且原告提供的合同有多次拆装痕迹，有拼接、替换和伪造证据的嫌疑，被告的合同是一次性装订形成；证据二、银行流水三份，证明被告分别于2020年3月30日向原告支付租金7万元、2020年6月1日支付租金15万元、2020年6月5日支付租金4.5万元；证据三、宾馆承包经营合同四份，证明被告自2016年6月12日开始就将涉案房屋经营的酒店多次承包给案外人经营管理；证据四、酒店外观照片一份、与闫凤霞短信截图一份，证明被告经营的酒店为博飞酒店，2018年6月份酒店名称就由博飞酒店变更为优佳酒店，酒店外面的名称装修非常醒目，原告不可能看不见。且自被告承租涉案房屋之后，每年六月前原告或其丈夫都会到涉案酒店处催收房租或者多次去查看房屋，其对被告将酒店承包给第三人的事实是明知的；证据五、日照市博飞酒店有限公司和日照市优佳酒店管理有限公司的工商信息一份，证明该两酒店的主体信息。 对于被告王晶提交的证据，原告质证称，对证据一的真实性请法庭依法认定，该证据一与原告提交的房屋租赁合同不一致，但是原告提交的房屋租赁合同虽然有拆卸修改系为贷款使用，并且原告明知合同被修改，还拿着伪造的合同起诉不符合常理；对证据二真实性无异议，但系在原告起诉后被告才交纳相应租赁费；对证据三的真实性有异议，且原告不知情，在原告不知情的情况下被告2016年就将转租的部分拆分承包饭店、酒店及宾馆，严重违反合同约定；对证据四酒店外观照片的真实性无异议，但与本案无关联性，对短信的真实性有异议，即不能看出短信双方的主体，又不能证实被告的主张，而且在短信中陈述的很明确，去您的宾馆，可以证实原告不知道转租的事实；对证据五的真实性无异议，但与本案无关联性。 为证明其主张，被告王晶申请证人刘某、张某出庭作证，刘某陈述：我在经营酒店期间见原告去过酒店2次，我的员工见过原告3次。原告应该知道是我在经营酒店，因为我门头啥的都换了。原告去酒店大体时间是2019年的5、6、7月份，快到夏天的时候，我跟她没有直接接触。我是2018年5月份开始承包，2018年6月1日正式经营，合同约定承包五年，第一年租赁费三十几万元，逐年递增1.2万元，但是2019年10月中旬我们就解除了合同。 对刘某的证人证言，原告质证称通过证人证言能认定，原告并不知道房屋被转租的事实，并且证人对房东的真实情况、口音等均不知情，证人与原告并没有接触过，证人证明的转租事实不成立，房屋租赁合同约定作为餐饮、住宿等其他商饮项目使用，并没有约定宾馆的具体名称，被告更换名称系被告自己的行为。被告质证认为，证人对基本事实已做了如实陈述，证人虽然对原告没有对话交流，但是能够证实原告曾在2018年至2019年期间多次去涉案场所查看房屋情况，更重要的是证人接手以后将原来的门头更换，所以被告有理由相信，原告是完全知情的，被告经营饭店原名称为曦和楼酒店，经过证人刚才陈述旁边饭店名称更换为鲜鱼鲜酒店，也就是闫凤霞经营的酒店，在宾馆和酒店名称不同时间多次变更的情况下，在这种公共场所应具有稳定性的情况下，原告还说不知情显然不合常理。 证人张某陈述：王晶经营博飞酒店和曦和楼时，我负责博飞酒店和曦和楼的日常经营管理，后来王晶把曦和楼承包给阎某，阎某于2016年承包后把名称改成鲜鱼鲜，我就只负责博飞酒店了，后来王晶又把博飞酒店给了刘某，他改成了优佳酒店，2018年6月我离职。2017年5、6月份，伊海艳夫妻俩一起去酒店闹事，把我们宾馆前台给砸了，大门锁了，把宾馆和酒楼的电断了，当时是中午，酒楼正是来客人的时候，闫凤霞特意在酒店后院和伊海艳夫妻俩商量说，先把酒楼的电供上，中午吃饭的人多，要不没法营业，伊海艳夫妻俩才把酒楼的电供上，中午闫凤霞还请他们俩吃的饭，这就可以证明他们夫妻俩早就知道是闫凤霞承包的酒楼。 对张某的证人证言，原告质证认为证人与被告有利害关系，其证言不可信，并且证人在2016年就不负责酒店的日常经营，对于酒店的事宜仍然知情，与其陈述不符。被告质证认为，证人如实陈述了当时的事发经过，其虽然不在闫凤霞的酒店工作，但因当时酒店是王晶承包给闫凤霞的，其身为王晶聘用的管理人员，当然有义务协助王晶处理承包人闫凤霞与他人发生的纠葛，这也是常理，从事实上看，伊海艳夫妻俩就曾发生过多次给酒店停电的事情，这说明原告对闫凤霞承包酒楼的事情是知情的，更何况双方还曾共进午餐，若原告还对被告的承包事宜不知情，显然说不过去。 庭后，本院对阎某进行调查并形成笔录，阎某述称：我没见过原告伊海艳，但是见过她老公。大概是2017年夏天，他老公去催缴房租，催的是王晶，但是他断电，影响到了我们。我当时和他说了，让他们有事和王晶商量，不要给我们断电，影响了我们做生意。当时门头已经换了，王晶租的时候是什么我忘了，但是我给换成鲜鱼鲜了。我当时没有明确和原告老公说是王晶租给我们了，但是无论从门头还是经营人员，他都能知道不是王晶在实际租赁，而是租给了我们。我是从2016年夏天到2019年11月份租的，大体是这样，具体时间记不清了，我就租了餐厅一部分，其他还有宾馆等其他租户。我租房子的时候就知道是王晶租的伊海燕的，和伊海燕没有实际的接触，只是见过她老公，一般催租都是他来，我很少在店里，就见过他一次。我和王晶约定的是每年7月1号前交租金，年租20万。 原告质证认为，该调查记录已超过法庭给予的举证期限，不应作为证据使用；且该笔录与张某的证言相互矛盾，阎某从未见过伊海艳，而且陈述仅见过原告老公一面，张某却说两人一块催租；原告老公从未去断过电，因此是否是原告断电不能证实，是否是原告老公也不能证实。而且笔录中明确说明没有和原告说转租的事宜，对于更换门头的事实，原告从未去过酒店，只是去找被告要房租，对于是否其经营原告不知情，并且合同中并未对酒店宾馆名称有约定，而且宾馆的服务人员并未更换，原告有理由认为是其管理人员。 被告质证称，对于阎某的调查笔录无异议，能够证明阎某在承包经营酒店时，原告就已知道被告将酒店承包给第三人的事实，但其从未提出过异议，应视为认可并同意被告对外承包的事实。 本院对原、被告提交的证据，经质证无异议的，予以确认并在卷佐证，对对方有异议的证据，本院将结合关联证据及当事人陈述进行综合认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2014年6月1日，原告伊海艳（甲方、出租人）与被告王晶（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于日照市黄海三路41号楼房（含院落及相关设施）租赁给乙方，作为餐饮、住宿、办公等商业经营项目经营使用。该房屋租赁期自2014年6月1日起至2023年5月31日止，共计9年；该房屋租金为245000元，房屋租金一年一付；乙方应按时交纳房租，逾期5日内甲方有权收取违约金，逾期10天后每超一天加收2000元，逾期30日以上甲方有权终止该租赁合同，并收取相应违约金；租赁期满3年后（一年一递增）每年房屋租金递增5000元现金；合同签订之日乙方需缴纳押金5000元；租赁期间，甲方在征得乙方同意的前提下，有权依照法定程序转让该出租房屋。甲方转让该房屋，须在30日前通知乙方；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，并收回出租房屋：未经甲方书面同意，转租、转借、装修承租房屋胡变动房屋结构；损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复；未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的；如有一方违反合同约定，按照年度租赁费用承担20%违约金。经查明，涉案租赁合同原、被告各持一份，除租金交付时间不同外其他约定均相同。其中原告持有的房屋租赁合同载明租金交付时间为每年的4月1日前，被告持有的房屋租赁合同载明租金交付时间为每年6月1日。双方均未提交补强证据或对此作出合理说明。 2016年6月12日，王晶、王鑫与阎某签订了饭店承包经营合同，承包经营期间为3年，阎某将原饭店名称曦和楼变更为鲜鱼鲜。后王晶又于2019年6月23日与阎某签订酒店承包经营合同，承包期限自2019年7月1日至2020年1月31日。2018年5月22日，被告王晶与刘某签订宾馆承包经营合同，承包期限自2018年6月1日至2023年4月1日，刘某将原宾馆名称博飞酒店变更为优佳酒店。 另查明，原、被告双方均认可现未欠房租，被告于2020年3月30日向原告伊海艳支付租金7万元，于2020年6月1日支付租金15万元，于2020年6月5日支付租金4.5万元。在租赁期间内，原告伊海艳及其丈夫曾多次到涉案租赁房屋处查看或催要租金。 本院认为，原告伊海艳与被告王晶存在房屋租赁合同关系的事实无争议，原告已交付房屋，被告亦支付租赁费，对此本院予以确认。本案争议焦点在于涉案房屋租赁合同是否达到该合同约定的解除条件。涉案合同约定的解除事项有二，一是逾期缴纳租金30日以上，二是未经甲方书面同意转租。关于第一点，原、被告分别持有的两份合同对于房租交付时间约定不一致，原告持有的合同约定房租于每年的4月1日前交付，被告持有的合同约定于每年的6月1日前交付，对此原被告均未作出合理说明，导致该待证事实处于无法查清的状态。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告作为提起诉讼的一方，应当提供证据证明其所主张的双方约定于每年的4月1日前交付租赁费，但原告未提交补强证据，且原告持有的房屋租赁合同有拆装痕迹，未达到高度盖然性的证明标准，故对原告该项主张本院不予支持。被告王晶自认原被告双方约定的房租缴纳期限为每年的6月1日之前，其于6月5日补足剩余欠付租金4.5万元后，双方均认可现被告不欠原告租赁费，故而未达到合同第三条第三款约定的因逾期缴纳租赁费而解除合同的情形。关于涉案房屋租赁合同第八条第二款第2.1项约定的非法转租致合同解除的情形，本院分析如下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，租赁期间内原告伊海艳及其丈夫曾多次到涉案租赁房屋处查看情况或催要房租，结合证人张某、阎某陈述及涉案宾馆、饭店招牌、外观装饰变更情况，自2016年至今，原告称不知情与常理不符，其在本案之前未向被告王晶提出异议，应推定为原告伊海艳同意转租。另，原告伊海艳作为涉案房屋所有权人，其将租赁物出租是以收取租金为对价将租赁物交与被告占有、使用，而转租合同的权利义务并未突破原房屋租赁合同约定的范围；且转租合同约定的租赁期限分别自2016年、2018年、2019年起始，至今仍有部分未到期，若解除合同则致使租赁各方法律关系处于极不稳定的状态，不利于维护交易安全。故，对原告要求解除原被告签订的房屋租赁合同，本院不予支持。 关于违约金，被告王晶主张房租缴纳期限为每年的6月1日前，而王晶于2020年6月5日补足剩余租金4.5万元，逾期4天，确系违约，故原告伊海艳得向被告主张违约金。原被告签订的房屋租赁合同未约定逾期5日内缴纳房租的违约金计算标准，其逾期交纳租金给原告造成的损失主要是利息损失。原告伊海艳主张按照合同第十条第一款约定“如有一方违反合同约定，按照年度租赁费用承担20%的违约金”，被告应支付违约金53000元，该数额明显过高，结合被告违约程度、给原告造成损失的大小，本院酌定被告王晶支付原告伊海艳违约金1000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下： 一、驳回原告伊海艳要求解除原被告签订的房屋租赁合同并恢复原告房屋原状的诉讼请求； 二、被告王晶于本判决生效之日起五日内支付原告伊海艳违约金1000元； 三、驳回原告伊海艳本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1100元，减半收取550元，由原告伊海艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  丁浩 二〇二〇年八月二十日 书记员  申盈