广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初2288号 原告：农小竹，女，1985年4月20日出生，壮族，农民，住广西靖西市。 委托诉讼代理人：卢忠劭，广西中名律师事务所律师。 被告：广西世纪飞龙房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心43楼4308室。 法定代表人：卢文勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王军，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：黄丽颖，广西万通律师事务所律师。 原告农小竹与被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司（以下简称“世纪飞龙公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农小竹的委托诉讼代理人卢忠劭，被告世纪飞龙公司的委托诉讼代理人黄丽颖、王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农小竹向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理房产证的相关资料报产权登记机关备案并为原告办理房产权属证书；2、被告向原告支付违约金40720元（违约金计算至2019年9月19日共1365天）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2014年1月12日补签一份《商品房买卖合同》，合同编号2013600461。合同约定：被告将位于靖西市时代广场（现为文昌华府）3单元1705号房卖给原告，原告支付总房价为298320元,首付房款90320元，按揭贷款208000元；被告于2013年12月31日前交房，于交房后720日内将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案；如因被告的责任致使原告不能在规定期内取得房产权属证书的，被告按逾期天数向原告支付每日万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了房款，履行了合同义务，但被告却未能按期履行将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告多次催促被告履行双方合同约定的相关义务，但被告没有履行，致使原告无法取得房屋产权属证书。原告认为，被告不将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，依约定应当承担违约责任。为维护原告合法权益，现起诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告世纪飞龙公司辩称：一、原告起诉已经超过三年的诉讼时效。被告于2013年12月31日将商品房交付原告，到2015年12月31日约定备案的720日届满，到2018年12月31日三年诉讼时效期限届满，但原告于2020年6月22日才向法院提起诉讼，已经超过诉讼时效。二、被告承认已违反了双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，愿意承担支付违约金的责任。三、被告于2019年9月19日取得不动产权属证书（大证），完成了向产权登记机关备案的义务，故违约金的计算应从2015年12月31日计至2019年9月19日止，共1368天。另外，被告为原告按揭贷款部分的房款提供了担保，承担了原告不能偿还借款的风险，故按揭贷款部分的房款，不能作为计算违约金的基数。四、现被告已经交付房屋，房产证办理期间的长短并不会对原告造成实质性的影响，因此被告认为原告对违约金的请求过高，法院应予以调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，双方当事人对对方提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：：原告与被告于2014年1月12日补签一份《商品房买卖合同》，合同编号2013600461。合同约定：被告将位于靖西市时代广场（现为文昌华府）3单元1705号房卖给原告，原告支付总房价为298320元,首付房款90320元，按揭贷款208000元；被告于2013年12月31日前交房，于交房后720日内将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案；如因被告的责任致使原告不能在规定期内取得房产权属证书的，被告按逾期天数向原告支付每日万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了房款，履行了合同约定的义务；被告也于2013年12月31日向原告交付了商品房，但未按合同第十五条约定于交房后720日内将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2019年9月19日，被告取得“时代广场”桂（2019）靖西市不动产权第0005135号不动产权证（大证）。原告认为，被告不将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当承担违约责任。为此诉至法院，提出上列诉求。 另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》中没有约定由被告为原告办理不动产权登记义务。 本院认为，本案争议焦点是诉讼时效问题及原告诉讼请求有无事实和法律依据问题。 一、关于诉讼时效问题。本案中，被告于2013年12月31日向原告交房后，按合同约定，应当在720日内即2015年12月21日之前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告虽在约定的期限未完成备案，但仍持续地履行报备义务，并于2019年9月19日完成报备，取得涉案“时代广场”不动产权证书。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（二）义务人同意履行义务”的规定，本案因被告自觉履行报备义务，诉讼时效有中断的情形，诉讼时效应从2019年9月19日起重新计算，原告于2020年7月10日向本院提起诉讼，未超过三年的诉讼时效，故被告提出原告的起诉已经超过诉讼时效的辩解，本院不予采纳。 二、关于原告诉讼请求有无事实和法律依据问题。本院认为，原、被告通过平等自愿协商，达成商品房买卖的合意，并于2014年1月12日补签的《商品房买卖合同》，合同内容无违反法律强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定全面履行合同义务。在履行合同过程中，原告依照合同约定向被告付清房款298320元，被告亦于2013年12月31日向原告交付涉案商品房。根据合同第十五条约定：被告在商品房交付使用后720日内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。按上述约定，被告2013年12月31日向原告交房后，应于720日即2015年12月21日前进行产权登记备案，但被告直到2019年9月19日才完成产权登记备案义务并取得涉案“时代广场”产权证书（大证），构成了违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告实际违约应从2015年12月22日起至2019年9月19日止共1367天，现原告主张给被告承担违约天数为1365天，是其自行处分自己的民事权利，本院照准。本案中，被告已按照合同约定的时间向原告交付商品房，完成了合同最主要的义务，原告的购房目的已经实现，被告逾期完成产权登记备案义务，对原告实际占有、使用商品房并不带来直接的经济损失，原告亦未向本院提交受到损失的相关证据。故被告提出原告要求违约金过高，应当予以调低的辩解意见，本院予以采纳。从本案实际情况和公平的角度来衡量双方的利益，既让诚实守信者得到应有的鼓励和经济上的补偿，又让失信者承担必要的不利法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌情按日万分之0.5来确定被告向原告支付违约金的计算标准，即被告应支付的违约金为298320元×1365天×0.00005=20360.34元，原告主张违约金超出部分，本院不予支持。因双方所签订的《商品房买卖合同》并没有由被告为原告办理房产权属登记的约定，故原告要求被告为其办理房产权属证书的诉讼请求，本院不予支持。另外，被告提出其为原告按揭贷款部分提供了担保，承担了原告不能偿还借款的风险，不应将按揭贷款部分列入违约金计算范围，没有法律依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告农小竹支付违约金20360.34元； 二、驳回原告农小竹的其他诉讼请求； 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费818元，因适用简易程序审理减半收取计409元，由原告农小竹负担204.5元，被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司负担204.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  黄裕康 二〇二〇年八月十八日 书记员  罗良庆