福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0802民初4267号 原告：饶春仲，男，1976年3月4日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：陈子磐，龙岩市中城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：饶秋生（系原告哥哥），男，1971年8月23日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被告：饶龙生，男，1988年5月4日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告饶春仲与被告饶龙生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告饶春仲的委托诉讼代理人陈子磐、饶秋生，被告饶龙生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 饶春仲向本院提出诉讼请求：一、判令饶龙生一次性支付饶春仲的4个月店面租金7200元（2020年1月至4月）；二、解除饶春仲与饶龙生于2017年3月28日所签订的《店面租赁合同》。事实与理由：饶春仲之父饶碧源于1996年12月6日，向新罗区红坊镇政府购买了坐落于龙岩市新罗区的店面。2017年3月28日，饶春仲将坐落于龙岩市新罗区店租给饶龙生，双方还签订了《店面租赁合同》一份，其中约定：租赁期从2017年3月28日至2023年3月28日；合同期满后，甲方如继续对外租赁合同，乙方享有优先承租权；该店面租金每月1800元，签订合同时须先交押金1000元，租金缴交按双方口头约定为“每月一日”支付。从2020年1月份开始至2020年4月份，作为乙方的饶龙生逾期不缴交“租金”。为此，饶春仲于2020年3月10日，不得不用“锁头”锁住“出租店面”一小部分，饶龙生便将饶春仲锁头弄坏，造成双方矛盾激化。依据《租赁合同》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”为维护自身合法权益，特诉请法院判如所请。 饶龙生辩称：2020年1月的租金，饶龙生通过微信转账给饶春仲的母亲饶菊如。2020年2月-3月租金未缴纳，2020年4月租金，饶龙生通过微信转账给饶菊如，饶菊如拒收。一、《租赁合同》约定的租期为6年，当时租赁的是整间店铺，约定的租金是1800元／月，租了3年后，饶春仲将店铺的近一半使用面积收归自己使用，且租金提高为2000元／月。因为租期是6年，所以饶龙生在店铺原来基础上投入目资购置了大量的餐饮设备，对店铺进行了装修改造，如果现在解除合同，必将给饶龙生造成重大的经济损失，这是极其不公平的。合同签订后，疫情发生之前，饶龙生均按时缴纳租金，严格按合同履行义务。疫情发生后，饶龙生响应政府号召，餐馆无法营业，没有收入，而且还需支付租金、水电、员工工资等费用，损失惨重。根据《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，饶春仲诉请解除合同不应支持。二、本次疫情属于不可抗力，疫情发生后传播十分迅速，政府管控十分严格，要求停产停业，而饶龙生从事的是餐饮行业，受到的影响最大。根据《合同法》第117条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5.“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，饶龙生无法及时缴纳租金是由于疫情影响所致，属于不可抗力，并不属于《合同法》227条规定的“无正当理由”。疫情发生后，饶龙生也在积极筹措资金恢复正常营业，饶春仲现诉请解除合同没有法律依据，应不予支持。三、因疫情影响，饶龙生无法正常营业，继续按照原租赁合同支付租金对饶龙生明显不公平，请求人民法院根据法律规定减免租金：《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案中，饶龙生春节期间采购的食材只能腐烂变质，无法正常食用，损失惨重，无法正常营业，导致无法及时缴纳租金，根据法律规定应减免租金。综上所述，饶春仲诉请解除合同没有法律依据，应不予支持。且继续按照原租赁合同支付租金对饶龙生明显不公平，请求人民法院根据法律规定减免租金！ 经审理查明，饶春仲之父饶碧源于1996年12月6日向新罗区红坊镇政府购买了坐落于龙岩市新罗区的店面。2017年3月28日，饶春仲（甲方）与饶龙生（乙方）签订《店面租赁合同》一份，饶春仲将坐落于龙岩市新罗区的店面出租给饶龙生，合同中约定：“…二、租赁期从2017年3月28日至2023年3月28日。合同期满后，甲方如继续对外租赁，乙方享有优先承租权（前三年以第三条为准，后三年随行就市）；三、该店面租金为每月1800元，签订合同时先交押金1000元，租金按季度交…”。合同签订后，饶龙生每季度交纳一次租金。从2018年1月开始，饶龙生按月支付租金。涉案店面的租金，此前饶龙生系以现金方式支付，从2019年6月29日开始饶龙生系通过微信方式支付给饶春仲母亲饶菊如。饶龙生提供的其与饶菊如的微信记录显示，饶龙生分别于2019年6月29日、7月28日、8月28日、9月27日、10月27日、11月27日、12月28日各转账饶菊如1800元。饶龙生提供了饶菊如开具的2018年7月-2019年6月租金收款收据。从2020年1月起，饶龙生开始未按期交纳租金。故饶春仲于2020年3月10日将出租店面用锁头锁住，当天饶龙生将锁头剪断，双方由此发生纠纷。2020年4月27日，饶龙生以微信方式转账2700元租金给饶菊如，饶菊如未予接收。 上述事实，有饶春仲提供的缴交费用收据、店面租赁合同、照片，饶龙生提供的收款收据、微信转账截图，以及到庭当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，本案有两个争议焦点。第一，2020年1月份的租金饶龙生是否已经支付。从饶龙生出具的租金收款收据来看，每次交完租金，饶春仲母亲饶菊如均有开具收款收据给饶龙生。饶龙生辩称2020年1月的租金已经支付完毕，虽然其提供了2019年12月28日支付饶菊如1800元的凭证，但其并不能证明该款系用于交纳2020年1月租金，其应提供收款收据加以证明。因此本院认定2020年1月的租金饶龙生并未支付，即饶龙生共尚欠饶春仲2020年1月至4月的租金共计7200元，应限期支付。第二，饶春仲是否有权解除其与饶龙生于2017年3月28日签订的《店面租赁合同》。该租赁合同约定的租赁期限为6年，现并未到期。租赁合同中并未对承租人未按期支付租金要承担的后果进行明确约定，现饶春仲仅以饶龙生未支付4个月租金为由要求解除合同，依据不足。今年年初以来，因新冠××疫情，对包括餐饮行业的各行各业产生非常大的影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。在本案中，属于上述指导意见条款涉及的范畴，因此对于饶春仲诉请要求解除与饶龙生的租赁关系的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、饶龙生应于本判决生效之日起五日内支付饶春仲2020年1月至4月店面租金共计7200元。 二、驳回饶春仲的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由饶龙生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 卢 伟 湘 二〇二〇年八月十八日 书记员 郑丛(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。