湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初2297号原告：中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行。负责人：魏新如。委托诉讼代理人：陈志刚。被告：陈鑫。被告：陈义有。被告：胡万秀。被告：武汉海兴房地产开发有限公司。法定代表人：邹友芝。委托诉讼代理人：曾思语。原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行（以下简称工行江夏支行）与被告陈鑫、陈义有、胡万秀、武汉海兴房地产开发有限公司（以下简称海兴房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行的委托代理人陈志刚、被告武汉海兴房地产开发有限公司的委托代理人曾思语到庭参加了诉讼,被告陈鑫、陈义有、胡万秀经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行江夏支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告陈鑫与我行2015年1月26日签订的《个人住房组合贷款借款合同》提前到期；2.请求判令被告陈鑫、陈义有、胡万秀偿还借款本金713884.64元，及相应利息、罚息和复利积欠的利息35680.88元（截至2020年5月26日）以及自2020年5月27日起按合同约定的标准给付的利息、罚息和复利至被告还清全部贷款本息之日止。3.请求判令被告对本案位于武汉市江夏区大桥新区菩提苑204栋2单元30层3室住宅抵押房地产享有优先受偿权，以处置抵押的价款优先受偿；4.请求判令被告海兴房地产公司对被告陈鑫所欠原告前述债务以及实现债权的费用承担连带保证责任；5.请求判令上列被告承担本案的全部诉讼以及办案费用。事实和理由：被告陈鑫于2015年购买位于武汉市江夏区大桥新区菩提苑204栋2单元30层3室住宅，向原告工行江夏支行申请个人房屋抵押贷款。2015年1月原告工行江夏支行与被告陈鑫签订了《个人住房组合贷款借款合同》、《个人住房组合贷款借款抵押合同》，并于2015年1月26日依合同约定发放了全额贷款77万元，其中，银行贷款37万元，公积金贷款40万元，贷款期限均为30年。同时原告工行江夏支行在武汉市江夏区房产局办理了期房抵押登记手续，抵押房产为武汉市江夏区大桥新区菩提苑204栋2单元30层3室住宅，抵押权证号为：武房期夏字第××号。被告海兴房地产公司在本借款合同中作为保证人，出具了担保函，对被告陈鑫借款承担连带保证责任。贷款发放后借款人多次违约，经原告工行江夏支行多次催收后仍不履行还款义务，截至2020年5月26日止，借款人已连续14次和累计34次未按时足额偿还贷款本息，欠贷款本金余额713884.64元，积欠利息35680.88元，以上本息合计749565.52元。其中欠银行贷款345939.66元，欠银行利息20527.73元；欠公积金贷款367944.98元，欠公积金贷款利息15153.15元。根据合同约定，被告陈鑫连续3次或累计6次未按时足额偿还贷款本息的，原告工行江夏支行有权宣布本合同提前到期，要求被告陈鑫提前偿还全部贷款本息包括逾期利息。同时原告工行江夏支行对被告陈鑫抵押房产享有优先受偿权。基于上述事实和理由，为维护自己的合法权益，特诉至法院。庭审中，经法庭释明，原告工行江夏支行明确第一项诉讼请求为：要求解除双方签订的《个人住房组合贷款借款合同》。被告海兴房地产公司辩称：第一项、第二项、第三项诉请与本公司无关。第四项诉请答辩如下：1.购房人陈鑫于2015年10月26日已领走办房产证所需要的全部资料，期房抵押证明由银行持有，就购房人办证和银行办理他项权证而言，海兴房地产公司已经履行完全部协助义务，海兴房地产公司对于银行未取得他项权证不具备故意或者过失，银行要求本公司承担连带责任违背诚实信用原则。另银行已经取得期房抵押证明，与他项权证具备同等法律效力，对于本案债权而言，已具备充足稳定的不动产担保，银行要求海兴房地产公司承担连带责任违背公平原则。第五项关于本案诉讼费的诉请应由三被告承担。2.本案被担保的债权既有债务人提供的物的担保又有连带保证人提供的担保，原告工行江夏支行作为债权人应当积极向被告陈鑫主张权利，就案涉房屋行使抵押权以清偿债权。3.期房抵押证明具备与房屋他项权证的同等效力，原告工行江夏支行作为债权人，其权利存在足额的物的担保得以保障，如在已有担保物且担保物价值足够的情形下，仍支持原告工行江夏支行的诉请要求海兴房地产公司承担连带责任后向被告陈鑫追偿，不利于案涉纠纷的一次性解决，造成不必要的司法浪费。被告陈鑫、陈义有、胡万秀未到庭也未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2014年12月22日，被告海兴房地产公司向原告工行江夏支行出具《担保函》一份，载明愿意为被告陈鑫购房贷款提供担保，担保范围为《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用，担保方式为保证金担保和连带责任保证担保，保证期间为每期还款日之次日起两年，如贷款人根据《借款合同》的约定提前收回贷款的，则保证期间为自工行江夏支行向借款人通知的还款日之次日起两年，担保期限为被告陈鑫《借款合同》项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交贵行之日止。担保函还约定了其他内容。2014年12月22日，被告陈鑫与原告工行江夏支行签订《委托转账付款授权书》，载明主要内容如下：“1、授权银行将贷款资金一次性转入售户单位的专户。2、同意银行以代扣或无折支取方式扣收贷款本息，如需索取归还本息的凭证，应自行到中国工商银行江夏支行指定柜台领取。3、授权人对付出款项持异议时，应向中国工商银行江夏支行查询。4、同一账户同时发生授权支付多项费用时，由银行按规定决定支付顺序，银行采取全额扣款方式，扣款当日（每月20日）若账户内无足够余额支付费用，应加收罚息，并自行到中国工商银行江夏支行柜台缴交本息（包括罚息），由此而引起的责任，概由授权人承担。5、授权人在还清贷款前不得停止授权，如需要更改账户，应及时通知中国工商银行江夏支行并办理有关手续。”授权书还载明了其他内容。同日，被告陈义有、胡万秀向原告工行江夏支行出具双方结婚证书、《共同还款承诺书》，分别载明被告陈义有、胡万秀自愿作为借款人陈鑫的共同还款人。2015年1月26日，原告工行江夏支行与被告陈鑫签订《个人住房组合贷款借款合同》，合同约定主要内容有：一、贷款种类与金额：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为77元，其中银行贷款37万元，公积金贷款40万元。二、贷款用途与担保方式：本合同项下贷款用于购买/自建坐落于江夏区大桥新区菩提苑204栋2单元30层3室，建筑面积191.03平方米。三、贷款期限：贷款期限为30年，自2015年1月26日起至2045年1月26日止。四、贷款人不按期支付贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。五、借款人如不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用时，贷款人决定以任何途径或方式追索，一切由此而引起的费用由借款人负责，贷款人为保障本身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追讨，并从借款人实际支付之日起计算活期存款利息。六、本合同项下的贷款期限从贷款实际发生之日起开始计算，如贷款发放时间于本合同项下第三条时间不一致时，应以贷款发放时间为准，顺延计算贷款起止时间。七、借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人立即提前偿还部分或包含逾期利息在内的全部贷款本息，并与本合同有关的担保合同同时到期，贷款人有权要求保证人提前履行保证义务或提前处分担保物。合同还约定了其他内容。同日，原告工行江夏支行与被告陈鑫签订《个人住房组合贷款借款抵押合同》，合同约定：1.为确保贷款人与借款人借款合同的履行，保障贷款人向借款人发放的77万元的全部贷款实现，借款人愿意以其有处分权的位于武汉市江夏区大桥新区菩提苑204栋2单元30层3室房产的全部权益抵押于贷款人，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。2.本抵押合同的担保范围为借款合同项下之借款本金、利息，包括因借款人违约或逾期还款计收的复利和加收的利息，借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用，包括律师费和诉讼费。3.根据借款合同的约定借款合同提前到期的，借款人同意贷款人提前处分抵押物，在借款人不履行借款合同约定的条款时，贷款人有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。合同还约定了其他内容。同日，原告工行江夏支行与被告陈鑫签订《中国工商银行个人借款凭证》。2015年2月2日，原告工行江夏支行与被告陈鑫在武汉市江夏区住房保障和房屋管理局办理了《武汉市期房抵押证明》，载明抵押房产为武汉市江夏区大桥新区菩提苑204栋2单元30层3室，抵押权证号为武房期夏字第××号。2015年3月20日，被告陈鑫于原告工行江夏支行处办理个人住房公积金贷款借款借据。另根据原告工行江夏支行提供的《自营历史明细列表》、《个人贷款明细（江夏分中心）》，自2015年5月至2020年5月期间，被告陈鑫累计有30余次未还款行为，并有连续12个月以上未还款行为。上述事实有当事人当庭陈述、《担保函》、《委托转账付款授权书》、被告陈义有与被告胡万秀的结婚证书、《共同还款承诺书》、《个人住房组合贷款借款合同》、《个人住房组合贷款借款抵押合同》、《武汉市期房抵押证明》、《自营历史明细列表》、《个人贷款明细（江夏分中心）》等证据证实，并经质证，本院予以认定。本院认为，原告工行江夏支行与被告陈鑫签订的《个人住房组合贷款借款合同》、《个人住房组合贷款借款抵押合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应予遵守。关于合同的解除及提前偿还全部本息。依据合同约定，被告陈鑫有连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的，原告工行江夏支行有权解除合同，本案中被告陈鑫严重违约，逾期还款次数远超合同的约定，原告工行江夏支行据此要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持，自本判决生效之日起，《个人住房组合贷款借款合同》合同解除。另被告陈义有与被告胡万秀自愿作为被告陈鑫的共同还款人，应与被告陈鑫共同承担还贷义务。故原告工行江夏支行向被告陈鑫、被告陈义有与被告胡万秀主张拖欠的借款713884.64元，及截止至2020年5月26日相应的利息、罚息和复利积欠的利息35608.88元以及自2020年5月27日起按合同约定的标准计付的至两被告还清全部贷款本息之日止的利息、罚息和复利的诉请，本院予以支持。关于优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。原告工行江夏支行虽就案涉房屋办理了期房抵押证明，但尚未取得案涉房屋抵押权他项权证书，抵押权未正式设立，依法不能行使抵押权，故不能就案涉房屋处置的价款优先受偿，对原告工行江夏支行该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告海兴房地产公司的连带保证责任。原告工行江夏支行尚未收到案涉房屋的抵押权他项权证，且依据担保函的约定，被告海兴房地产公司对被告陈鑫的债务在担保期限内，其有权依据合同约定直接要求海兴房地产公司承担保证责任。故原告工行江夏支行该诉请本院予以支持。被告陈鑫、被告陈义有与被告胡万秀经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视其对抗辩权的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行与被告陈鑫签订的《个人住房组合贷款借款合同》于本判决生效之日解除；二、被告陈鑫、被告陈义有与被告胡万秀十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行欠款本金713884.64元及暂计至2020年5月26日的积欠利息35680.88元，共计749565.52元，以及按合同约定的标准计付的自2020年5月27日起至被告陈鑫、被告陈义有与被告胡万秀还清全部贷款本息之日止的利息、罚息和复利；三、被告武汉海兴房地产开发有限公司对被告陈鑫判决第二项债务承担连带清偿责任，武汉海兴房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告陈鑫追偿；四、驳回中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11296元，减半收取计5648元，由被告陈鑫、被告陈义有、被告胡万秀、被告武汉海兴房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘晓二〇二〇年八月十日书记员  郭栗