贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初6147号原告（反诉被告）：贵阳千禧苑物业管理有限公司，地址：贵阳市云岩区普陀路1号。法定代表人：严立，职务：董事。委托诉讼代理人：胡全、朱绪平。被告（反诉原告）：周来英，1962年10月26日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告贵阳千禧苑物业管理有限公司与被告周来英及反诉原告周来英诉反诉被告贵阳千禧苑物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理，原告贵阳千禧苑物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱绪平，被告周来英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳千禧苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付未缴纳的物业服务费人民币10028.36元、违约金1504.25元，以上合计11532.61元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告提供物业管理服务，被告支付物业管理等费用。在原告提供物业管理服务，原告与被告都应切实履行《前期物业管理服务协议》，但被告从2015年2月16日起无故拖延缴纳物业服务费及相关费用构成违约。合同约定：物业服务费标准为按产权面积每月1.25元/m2，逾期缴纳物业费的从逾期之日起每天加收应付金额的千分之五交纳违约金。被告系云岩区二桥后冲路8号贝地卢加诺小区36栋1003室业主，物业面积为137.14m2，按合同约定应向原告支付从2015年2月16日至2019年12月31日的物业服务费人民币10028.36元。原告数年来多次向被告催收，但被告以房屋漏水为由，从而拒绝缴纳物业服务费，产生违约金1504.25元。合同履行至今，原告按照合同约定，依约履行了义务，为被告所在小区提供物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务，原告数年多次催缴，未有效果，故诉至法院请求如前诉请。被告周来英辩称，原告需承担被告维修费用，原告一直没有解决被告房屋外墙渗水问题，且小区物管不作为，小区卫生、广告费、消防通道等问题，被告没有缴纳物业费，是因为原告服务不到位。反诉原告周来英向本院提出诉讼请求：1、驳回反诉被告对反诉与反诉原告的诉讼请求；2、判决反诉被告启动专项维修基金对反诉原告渗水的住宅外墙按照行业规范要求履行维修义务；判令反诉被告未按物业服务合同约定履行维修外墙渗水义务而应支付反诉原告的损失8074元；3、本诉及反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：本案所涉房屋装修后不久，发现房屋后卧室两个飘窗、饭厅、入户花园、客厅的外墙均向室内墙面渗水，且渗水严重导致墙面严重发霉，反诉原告多次向房屋开发商贵阳三力房地产开发有限责任公司及物业公司反映房屋外墙存在严重质量问题，要求尽快给与维修并赔偿损失，均未得到解决，反诉原告只有自己掏钱每年维修被外墙渗水而反复发霉的房屋，反诉原告有权拒绝交纳物业费。反诉被告提供的其他物业管理服务质量与收费标准不成正比，反诉原告出于无奈才拒交物业费，请求支持反诉原告的诉讼请求。经审理查明，原告是位于贵阳市物业服务企业，被告是该小区36-1003号房（建筑面积：137.14平方米）业主。2010年4月8日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等，其中甲方（原告）权利义务包括向乙方（被告）提供物业管理服务，并向乙方收取物业管理服务费用。物业服务费用约定为住宅按产权面积每月每平方米1.25元采用先交纳后服务的方式，每3月交纳一次，并约定乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天加收应付金额的千分之五交纳违约金。该协议第二条约定原告对房屋共用部位的维护和管理，维护是指在建设单位房屋保修期满后的小修项目，共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅等。协议签订后，原告开始提供物业服务，被告未向原告交纳2015年2月16日至2019年12月31日期间的物业服务费。庭审中，被告陈述，我2010年搬进去后，第二年就发生了渗水问题，我维修过五次，都找同一个人；房子保修期是5年，从房屋交付之日起计算。庭审中，被告提交收款收据复印件五份，拟证实其修缮房屋支付的费用。原告提出该证据系复印件，需要提供原件以及原告自行修复后房屋的图片。庭后，经核实，五份收款收据与原件核对无误。该证据主要内容为2013年5月7日、2014年7月15日、2016年8月10日、2018年5月15日、2019年6月7日，外墙补防水、包工包料、人工费，金额分别为1544元、1844元、1344元、1250元、2092元，收款收据编号分别为1600812、1600826、1600840、1600835、1600825。另查明，原告为被告提供物业服务期间，原告在环境卫生服务、房屋公共部位及公共设施设备的维护、绿化养护管理、公共秩序维护等方面存在瑕疵。上述事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本案中，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效协议，原、被告双方均应按该协议履行自己义务。原告对被告所在的小区进行了物业管理工作，被告已实际获得了原告提供的物业服务，被告理应向原告缴纳物业管理服务费，原告现向本院起诉要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，被告从2015年2月16日至2019年12月31日未交物业服务费，共计58个月16天，被告房屋建筑面积137.14平方米，应缴纳物业管理服务费10034.08元（计算公式：137.14平方米×1.25元/平方米×58个月16天），现原告诉请10028.36元，本院从其自愿，予以支持。关于原告在环境卫生服务、房屋公共部位及公共设施设备的维护、绿化养护管理、公共秩序维护等方面存在的问题，本院认为，原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未交纳物业服务费的情况下仍对小区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，可以认定原告已履行了物业服务合同的主要义务，被告以此为由拒绝交纳物业服务费依据不足。对于被告辩称原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。对于原告要求被告支付违约金的请求，本院认为，原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，仍需不断提高改进，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。对于反诉原告主张反诉被告启动专项维修基金对其渗水的住宅外墙维修的诉请，于法无据，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付其损失8074元的诉请，本院认为，反诉原告提交的收款收据不足以证实其已实际产生该笔修理费用，故对于该反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周来英于本判决生效之日起十日内向原告贵阳千禧苑物业管理有限公司支付2015年2月16日至2019年12月31日期间的物业管理服务费10028.36元；二、驳回本诉原告贵阳千禧苑物业管理有限公司的其余诉讼请求。三、驳回反诉原告周来英的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，减半收取44元，由被告周来英负担（该款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并支付给原告），反诉案件受理费25元，由反诉原告周来英负担。本判决为终审判决。审判员  王琼琼二〇二〇年八月八日法官助理徐丹书记员许微巍