重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初9201号 原告：吴大书，男，1963年6月24日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：余育骏，重庆志和智律师事务所律师。 被告：谢川，男，1982年7月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 被告：雷冬晴，女，1985年9月26日出生，汉族，住四川省大竹县。 原告吴大书与被告谢川、雷冬晴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴大书的委托诉讼代理人余育骏，被告谢川、雷冬晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴大书向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告共同向原告支付欠付的2020年2月1日至6月30日的房屋租金66390元；2、请求判令二被告共同支付滞纳金（每月5日起，按每月所欠租金为标准，按照年利率24%的比例计算至租金付清之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年5月19日，吴大书与谢川签订了《租赁合同》，约定吴大书将其所有的位于重庆市沙坪坝区西盛路某街道某号商铺出租给谢川，租赁期限为10年，即从2018年10月1日起至2028年10月1日。合同约定商铺的租金为每月13278元，前三年租金不变，三年之后每年在前一年基础上递增8%，但从2020年1月起，谢川开始无故拖欠租金，直至2020年4月22日才付清2020年1月的租金，而2020年2月1日至6月30日的租金至今未付。二被告系夫妻，承租商铺用于共同经营，应共同承担支付租金的义务。故起诉来院，要求判如所请。 被告谢川、雷冬晴辩称，双方就涉案房屋签订租赁合同属实，每月租金为13278元。基于疫情原因，2020年2月1日至5月31日期间未营业，请求法院判决免除2020年2月、3月的租金并延长付款期限。对2020年4月至5月的租金我方承诺在2020年10月31日前付清。并于2020年8月31日前支付2020年6月至7月的租金，2020年9月30日前支付2020年8月至9月的租金，2020年11月30日前支付2020年10月至11月的租金。滞纳金不予认可，我方5月的时候就和房东在协商，是因为双方协商未果导致了现在的诉讼，属于不存在滞纳金。另外我承租的房屋存在烟道漏烟的问题，且原告指示物业断水断电，导致无法营业，我方保留向原告另行起诉要求赔偿的权利。 本院经审理认定事实如下： 被告谢川与雷冬晴系夫妻，二人于2010年6月8日登记结婚。被告谢川系重庆正之道装饰工程有限公司法定代表人，该公司股东为谢川和雷冬晴，公司注册地址为重庆市沙坪坝区西盛路30号附55号3-8。 位于重庆市沙坪坝区西盛路某街道某号房屋系原告吴大书所有。 2018年5月19日，原告吴大书委托案外人吴波作为出租方（甲方）与被告谢川作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲乙双方本着诚实信用，互利互惠的原则，根据《中华人民共和国合同法》法律、法规的规定，就乙方租赁甲方房屋相关事宜达成本合同，以兹共同遵守。第一条：商铺坐落地址为重庆市沙坪坝区西盛路某街道某号；第二条：租赁用途为商铺使用。第三条：租期为10年：2018年10月1日至2028年10月1日。在此期间甲方向乙方提供四个月的房屋装修免租期（2018年5月19日至2018年9月30日）。本合同约定租赁期满后，如果甲方同意乙方可以继续承租本合同项下房屋，续约期内的租金，由双方根据当时的市场价格协商确定，在同等条件下乙方有优先权，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外均适用本合同相应规定。第四条：租金每月13278元，前三年每月租金不变：20元每平米；三年之后，每年在前一年基础之上递增8%。付款方式：上交款。甲方指定账户：户名吴波，账号6212263************，开户银行工行富力海洋支行。甲乙双方自签订本合同之日，乙方向甲方支付每月房租（每月一号之前缴纳当月房租），超过当月五号，甲方每日按乙方收取3%的滞纳金。乙方向甲方缴纳房租保证金人民币30000元，分三年缴纳，每年缴纳一万元，至合同终止日，甲方应全额退还乙方房屋保证金。第五条：承租区域内设施的使用乙方向当地物业管理者支付水、电费及物管费；使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳，其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备等费用；租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。第六条：甲方权利义务：有权按本合同规定向乙方收取租金；监督乙方正确使用房屋，并保证房屋内外各类设施在乙方进场时能正常使用；甲方不承担乙方的经营风险及责任；在乙方有以下行为时：利用承租房进行违规及违章经营和非法活动、损害公共利益时，甲方有权单方面终止合同。乙方租赁期间内可以部分面积招租或招商，必须得到甲方的许可，否则视为无效。乙方转让门面必须提前三个月通知甲方，在甲方认可下，有甲方和转让方签订后续合同。在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋等相关证明文件；在乙方没有违反使用水、电时，甲方应保证商铺正常用水用电。第七条：乙方权利义务：按照房屋的使用用途，使用租赁房屋开展正常经营活动，不受甲方干涉；按时缴纳房屋租金及其他费用；不擅自拆改房屋构造，不在租赁房屋内从事违法活动；甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿。第八条：若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任。若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同，为单方违约应赔偿对方一切经济损失；若乙方未按时缴纳租金，逾期三十天以上，甲方有权单方面终止合同。第九条：本合同中履行中如发生其他争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。 合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用，被告用于重庆正之道装饰工程有限公司办公及经营活动。被告依约支付了截止2020年1月31日的租金，其中2018年10月至2019年1月、2019年4月、2019年7月至11月房租由被告雷冬晴通过银行转账支付。从2020年2月1日起，被告未再支付租金。房屋现仍由被告占有使用。 庭审中，原告主张按照合同约定，被告应于每月1日前缴纳当月房租，先交后租。被告未按约定支付租金，构成违约，根据合同第四条约定应支付滞纳金，其性质为违约金，原告自愿将计算标准调整为年利率24%。关于承租主体，原告认为其在与被告谢川签订租赁合同时并不知晓谢川是代表重庆正之道装饰工程有限公司，租金也一直是由谢川或雷冬晴以个人名义支付，故租赁合同的相对方为谢川，并非正之道公司。同时，雷冬晴与谢川系夫妻，二人承租商铺共同经营，属于夫妻共同债务，雷冬晴应承担共同支付责任。 被告主张谢川签订租赁合同及雷冬晴支付租金的行为均是代表重庆正之道装饰工程有限公司的行为，并非个人行为，应付租金为公司债务，不应认定为二被告的个人债务或夫妻共同债务。并举示了资产负债表、物业缴费通知书、现金日记账、宣传高高、营业执照、商铺照片等加以证明，原告对上述证据的关联性均不予认可。同时，被告主张基于新冠肺炎疫情影响，商铺在2020年2月1日至5月31日期间未营业，请求判决免除2020年2月1日至3月30日的租金、延长支付期限，且疫情属于不可抗力，不应支付滞纳金。如法院判决滞纳金，要求调整为按照年利率5%计算。 上述事实，有原、被告的陈述以及原告举示的不动产权证书、物业租赁合同、情况说明、婚姻登记信息、手机银行电子回单；被告举示的营业执照等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点为涉案房屋租赁合同的主体、租金与违约金的金额及支付主体。 关于涉案房屋租赁合同相对方的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，谢川作为承租人以自己的名义与吴大书自愿签订涉案租赁合同，订立合同的主体具有相应的民事行为能力、双方意思表示真实、合同内容也不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。根据合同相对性原则，谢川系租赁合同一方主体，其应为本案适格被告。至于租赁合同签订后，承租人谢川将租赁房屋用于经营重庆正之道装饰工程有限公司，只是其如何使用租赁房屋的问题，并不能因此改变合同相对方，在没有与出租人协商变更《租赁合同》主体的前提下，谢川应为涉案租赁合同的相对方。同时，租赁合同签订后，谢川之妻雷冬晴按约支付了部分租金，现有证据不能证明谢川与吴大书在签订涉案租赁合同时系代重庆正之道装饰工程有限公司履行职务行为或吴大书知晓该情况，不能因此对抗吴大书与谢川签订的租赁合同的法律效力。故本案租赁合同的承租方应为谢川。 关于租金金额的确定，原告主张被告应付2020年2月1日至6月30日租金66390元，被告对欠付租金的时间段无异议，但主张扣除受新冠肺炎疫情影响的2020年2月1日至3月31日的租金。本院认为，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当认定为不可抗力，但承租人因政府实施隔离措施、采取其他紧急措施、要求关停特定经营场所等原因不能使用租赁房屋或因疫情影响不能正常使用租赁房屋的，并以此为由请求减免租金的，应当依据公平原则，根据案件的实际情况加以确定。结合本案合同性质、租赁房屋的实际用途，合同履行情况、被告逾期的时间段及疫情的影响程度，本院确定被告应付租金如下：2020年2月1日至2月29日6639元、2020年3月1日至3月31日6639元、2020年4月1日至4月30日13278元、2020年5月1日至5月31日13278元、2020年6月1日至6月30日13278元。以上共计53112元。 关于违约金的确定，除承租人因感染或被疑似感染新冠肺炎而被强制隔离等因不可抗力不能履行合同之外，承租人未与承租人协商便以新冠肺炎疫情为由逾期支付或拒绝支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”原告主张以每月所欠租金为标准，按照年利率24%的比例计算违约金，被告辩称计算标准过高，要求法院调整为按年利率5%计算。鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，被告负有证明违约金过分高于损失的举证责任，其对此并未举示证据，而原告作为非违约方，也未对其主张违约金约定的合理性提供相应证据。故结合合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据诚实信用原则和公平原则，本院将违约金计算标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 被告雷冬晴与被告谢川系夫妻，二人在婚姻关系存续期间承租涉案商铺用于共同经营装饰公司，由此产生的支付租金及违约金的债务应当认定为夫妻共同债务，由被告雷冬晴与谢川共同支付。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告谢川、雷冬晴于本判决发生法律效力后三日内共同支付原告吴大书租金53112元并支付逾期付款违约金，该违约金以2020年2月1日至2020年6月30日期间，每月应当交纳的租金为基数，从当月5日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至实际付清之日止； 二、驳回原告吴大书的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1533.9元，减半交纳766.95元（原告已预交），由被告谢川、雷冬晴负担，限于本判决发生法律效力后立即迳付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 周 敏 二〇二〇年八月十二日 书记员 楚龙静