贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0221民初2149号原告：祖文芬，女，1986年12月14日出生，汉族，大学本科文化，住贵州省贵阳市南明区。一般授权委托诉讼代理人：李佳蔚，系贵州大局律师事务所专职律师，执业证号：15202202010166779。被告：卢君全，男，1985年11月11日出生，汉族，住贵州省水城县。第三人：段银学，男，1950年2月2日出生，汉族，住贵州省水城县。第三人：段有才，男，1976年3月21日出生，汉族，住贵州省水城县，系段银学之子。原告祖文芬与被告卢君全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法追加了段银学、段有才作为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祖文芬及其一般授权委托诉讼代理人李佳蔚，被告卢君全，第三人段银学、段有才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告祖文芬向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方于2019年12月11日签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告返还原告门面转让费以及租金31680元。3.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由:2019年12月11日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将其向案外人段有才承租位于贵州省水城县上的门面的经营权转让给原告，原告向被告支付房屋租金以及转让费31680元。原告在接收该门面后，投入大量资金对该门面进行改造，并在该门面内进行经营活动。2020年5月，该门面的所有权人段有才来到原告店内，询问并告知该房屋系被告向其承租，被告的租期届满后段有才将收回该门面，并限期要求原告搬离该门面，同时责令原告补交2020年1月1日至2020年5月31日的租金3000元，5月26日房主段有才已收回门面经营权。原告方才知道被告并无转租该门面的权利，也未将收取的房租转交给案外人段有才。被告恶意隐瞒不能转租该门面的事实，与原告签订《房屋租赁合同》并收取原告的门面租金以及转让费，造成原告不能使用该门面，并造成原告向案外人支付了2020年1月1日至2020年5月31日的租金3000元。综上所述，被告恶意隐瞒事实并收取原告的门面租金以及转让费，造成原告不能使用该门面以及造成原告装修该房屋支出其他费用，双方签订的《房屋租赁合同》并不能达到原告签订合同的初衷，为维护原告的合法权益，特诉至贵院请求依法判决为谢。被告卢君全辩称，原告所述不属实，原告知道门面是我转租给她，不是我隐瞒转租。之后原告进来做服装，原告只是简单的贴了个墙纸就经营了，原告所述不符合实际。第三人段银学述称，被告把我的房子转租给原告，我是不知道的，如果是大家在一起商量，我是同意的，但是瞒着我转让，我就不同意。第三人段有才述称，租赁房屋是我的父亲段银学分给我的，因为我的父亲年老了，所以去收点租金当生活费。本来房屋租给谁都是收点租金，但是被告瞒着我们转出去，无视房东的存在，所以我们就不同意，收回出租房屋。本院经审理认定事实如下：十余年以来，第三人段银学在其子段有才的允许下，将段有才的案涉门面出租给被告卢君全之妻罗欢欢从事服装经营，月租金先后从300元涨到600元不等。2019年12月11日，卢君全经与罗欢欢商定，未经段银学、段有才知悉而将案涉门面转租给原告祖文芬从事服装经营，并由卢君全（甲方）与祖文芬（乙方）签订《房屋租赁合同》：“依据《中华人民共和国合同法》有关法律、法规规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就门面坐落地址为：贵州省六盘水市水城县（段友才门面）转让、租赁有关事宜达成协议如下：第一条租赁期限（一）门面租赁期自2020年元月1日起，无期限制归乙方使用，门面使用权转让费24480元，若房产权所有人需收回门面使用权或另租他人使用，乙方有权根据市场行情收取使用权转让费；乙方对该门面具有使用权转让权利。房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回门面，乙方应返还房屋及其附属物品、设备、设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各自应承担的费用。第二条租金及押金（一）租金标准及支付方式：租金每年7200元，每年12月底支付下一年租金；如有特殊情况，甲乙双方协商。（二）支付方式：银行汇款或网银转账。乙方于2019年12月3日支付房租及部分转让费共计11680元，于2019年12月11日支付剩余全部转让费20000元，甲方当日交付门面使用权给乙方。……”合同签订当天，祖文芬即转账支付卢君全转让款20000元，2019年12月3日，祖文芬再转账支付卢君全转让款4480元、2020年全年租金7200元，两次共计向卢君全转帐支付31680元。2020年5月25日，段有才发现卢君全私自将门面转租给祖文芬后，要求祖文芬搬出门面，并向祖文芬出具《门面收回告知书》：“兹有本人段有才老鹰山中路门面经营使用权收回告知书，谨传给现使用人祖文芬，（身份证号5202011986××××××××）因转租人卢君全（身份证号5224221985××××××××）未经房主同意且没有经营使用权转让的情况下私自将门面转让，现房主需收回经营使用权，特告知祖文芬搬出门面，并结清使用期间房租及电费，交回钥匙。转租人与承租人之间产生的经济纠纷与房主无关。”当日，段有才还向祖文芬出具收据收取2020年1月1日至2020年3月31日的租金1800元。2020年5月26日，祖文芬向段有才交回门面钥匙，段有才再出具收条向祖文芬收取2020年4月1日至2020年5月31日的租金1200元。上述事实，有各方当事人陈述及提交的相应证据在卷证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，卢君全未经出租人段银学同意且未经段银学知晓即把案涉门面转租给原告即次承租人祖文芬，该转租行为违反了合同法及其他相关法律的规定，而且段有才在发现转租事实后，已于2020年5月25日告诫次承租人祖文芬，并于次日将门面收回，故祖文芬签订《房屋租赁合同》的合同目的已不能实现，对其解除合同的请求，依法应予支持。关于祖文芬要求退还转让费24480元及2020年租金7200元、共计31680元的问题，第一，虽然案涉《房屋租赁合同》的解除根源在于卢君全未经段银学同意及知晓而将所承租的门面转组给祖文芬，但在祖文芬与卢君全签订《房屋租赁合同》时，开宗明义就说明了所转租的门面系段友（有）才所有和出租，而非卢君全的自有门面，由此也就说明了卢君全、祖文芬双方都明知门面系转租并愿意自甘风险，因此，双方对合同的解除都存在过错且必将因合同的解除而遭受损失，故对24480元的转让费，酌情由卢君全退还14480元；第二，2020年的租金7200元，因祖文芬对承租门面已从2020年1月1日起使用经营，至2020年5月26日交回钥匙时已使用了5个月，故卢君全仅应退还其余7个月的租金4200元，至于卢君全向段有才交付的3000元租金，与卢君全无关。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告祖文芬与被告卢君全于2019年12月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告卢君全于判决生效后七日内返还原告祖文芬转让款及租金共计人民币18680元；三、驳回原告祖文芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费592元，因适用简易程序减半收取296元，由原告祖文芬负担121元，被告卢君全负担175元（原告已预交，限于判决生效后七日内支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉的，则本判决发生法律效力。原告祖文芬可在判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  邓仕刚二〇二〇年八月二十五日法官助理王欢书记员张恒