广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2535号上诉人（原审第一被告）：李敏，女，汉族，1984年10月28日出生，居民身份证号码：511************20X，地址：惠州市惠城区*******雍逸园皓琳阁1108房。上诉人（原审第二被告）：甘秀英，女，汉族，19861968年10月28日出生，居民身份证号码：513************188，住址：四川省邻水县**********。两上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡文杰，广东惠宏信律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡泽恩，广东惠宏信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨惠琼，女，汉族，1972年2月22日出生，居民身份证号码：460************42X，地址：惠州市惠城区********。委托诉讼代理人：刘国涛，广东邦翰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：沈向东，男，汉族，1969年6月23日出生，公民身份证号码：512************010，地址：广东省惠州市惠城区******。委托诉讼代理人：郑竹敏，广东伟伦律师事务所律师。上诉人李敏、甘秀英与被上诉人杨惠琼、沈向东财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初2096号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。两上诉人的共同委托诉讼代理人蔡文杰、被上诉人杨惠琼的委托诉讼代理人刘国涛、被上诉人沈向东的委托诉讼代理人郑竹敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两上诉人上诉请求：1.撤销（2019）粤1302民初2096号判决书；2.改判由上诉人李敏退还被上诉人杨惠琼19万元，其余责任均由被上诉人沈向东承担；3.改判由被上诉人沈向东承担评估鉴定费用；4.改判诉讼费用由两上诉人承担。事实与理由：一、上诉人无需赔偿杨惠琼340100元及评估费10500元。1.上诉人与被上诉人杨惠琼之间是委托合同关系，且上诉人就委托事宜并未收取任何报酬，被上诉人对上诉人的委托出于被上诉人自身的真实意思表示，且双方办理了相关的公证手续，按照合同法第四百零六条“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失”的规定，上诉人仅在故意或重大过失的情况下才可要求被上诉人杨惠琼赔偿。本案中，上诉人对涉案房产的处理是经过房产中介进行，房产的价格也是根据房产中介的建议而设定，被上诉人杨惠琼在其委托书中也没有房产出售价格的限制，上诉人对受托事项的处理也并没有超过委托书所授权的范围，而在房产转让之后，上诉人也愿意就房产买受人支付至上诉人账上的房款返还被上诉人杨惠琼，因此，上诉人对被上诉人所委托事项的处理并不存在故意或者重大过失，上诉人无须就此承担赔偿责任；2.案涉房产评估报告的评估结果有违客观经济规律，不应采纳作为本案证据。涉案房产经评估机构评估，确定其2019年8月22日时点的评估单价为8709元/平方米，在此基础上倒推2017年6月6日时点的房价为8040元/平方米，在此期间共经历9个季度，按评估结论结算，涉案房产房价的季度平均增长幅度为0.9％【计算公式:】，而按照惠州市自然资源局公布的2017年1季度至2019年1季度期间的地价动态监测成果显示，2017年3季度至2019年1季度期间的地价季度增长幅度为1.48％—16.71％不等，平均季度增长幅度为5.89％，在仅考虑地价上涨的因素而未另行考虑建筑成本、其他原材料成本上涨、交易活跃度的情况下，该报告评估出的涉案房产按季度增长幅度已明显不具有合理性，因此，该评估报告对涉案房产2017年6月6日时点评估的单价，明显偏高，不符合经济规律，上诉人在一审时曾就此提出异议，但评估机构答非所问，仅笼统认为其结论正确的回复，也未对就上诉人的异议做出明确的解释，更不愿重新评估涉案房产。上诉人认为，在上诉人提出合理疑问，而评估机构未就此给出合理具体的解释的情况下，一审法院就直接采纳作为本案证据明显不妥，请二审法院予以更正。二、若认定上诉人应承担赔偿责任，被上诉人沈向东应当连带承担。本案的发生，缘起两被上诉人之间的借贷，被上诉人沈向东因急于收回出借给被上诉人杨惠琼的借款，要求上诉人协助其将涉案房产处理掉，并称被上诉人杨惠琼已同意，而且，因涉案房产已被抵押给被上诉人沈向东，涉案房产的处理必须经过被上诉人沈向东同意，房产的交易也是被上诉人沈向东一并参与，其所收到的款项也是由房产买受人直接支付，实际上，房产交易的主导人也是被上诉人沈向东，上诉人完全只是协助被上诉人沈向东进行交易处理，最终的获利方也是被上诉人沈向东，一审法院判令所有责任均由上诉人承担，明显缺乏对被上诉人沈向东在本案之中的角色的认定，被上诉人沈向东对本案明显负有不可忽视的作用，而对本案后果的发生也应承担不可推卸的责任，因此，本案被上诉人沈向东理应承担与其过错相当的责任。综上，一审法院判决认定事实、适用法律有误，上诉人请求二审法院依法改判。被上诉人杨惠琼辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。一审法院采信房产价值鉴定结果并无不当之处，上诉人将被上诉人杨惠琼的房产卖给魏群时，魏群进行过最高额抵押贷款，最高额抵押贷款办理时鉴定的价值为91.95万元，远高于一审的鉴定结果。所以，一审的鉴定结果并没有不适当之处。2.如果认定被上诉人沈向东承担连带赔偿责任，在本案中被上诉人杨惠琼表示认可。3.上诉人李敏与被上诉人沈向东涉及的民间借贷纠纷，我方已经另案起诉。被上诉人沈向东辩称，1.部分同意被上诉人杨惠琼的部分答辩意见，对于由被上诉人沈向东承担连带责任部分，被上诉人沈向东认为没有事实及法律依据。理由是被上诉人沈向东在本案中是第三人，一审起诉并未要求被上诉人沈向东承担责任。2、房产的交易为上诉人个人行为，被上诉人沈向东并不知情，且并未因此获利，被上诉人沈向东不应承担任何责任。一审原告向一审法院起诉请求：1.判决第一被告和第二被告赔偿原告房产损失100万元；2.判令第一被告和第二被告对原告损失承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月5日，原告杨惠琼和第一被告李敏签订了《借款合同》和《抵押合同》，约定原告杨惠琼向第一被告李敏借款金额30万元，借款期间为3个月，从2014年12月5日至2015年3月5日止，原告杨惠琼以其位于惠州市******创城高青华府2单元10层01号房的房产作抵押担保，并办理了抵押登记手续。当天，原告杨惠琼与第二被告甘秀英(第一被告李敏的母亲)到公证处签订《委托书》，该委托书主要约定：原告杨惠琼委托第二被告甘秀英代办杨惠琼名下位于惠州市******创城高青华府2单元10层01号房的房产注销抵押登记手续；代为转让上述房产，代为签署《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）、土地使用权转让合同及办理网签手续，并签署相关文件等。尔后，案外人曹树炜、曹润齐代为原告杨惠琼偿还本金10万元及其利息，第三人沈向东通过代原告杨惠琼向第一被告李敏返还其余借款20万元的方式受让了第一被告李敏对原告杨惠琼所享有的债权。2016年4月11日，原告杨惠琼与第三人沈向东另行签订了《借款合同》及《抵押合同》，约定由第三人沈向东向原告杨惠琼出借人民币21万元，借款期限为2016年4月11日至2016年7月11日，年利率2%，同时原告杨惠琼将案涉房产抵押给第三人沈向东，并与第三人沈向东在借款合同中约定“到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权依法处理抵押品”。借款期限届满后，原告杨惠琼直至2017年6月６日仍未向第三人沈向东返还借款本息。2017年6月６日，在未征得原告杨惠琼对案涉房产价格的确认情况下，第二被告甘秀英根据其与原告杨惠琼签订的《委托书》规定，与第一被告李敏将涉案房产以50万元的价格出让给案外人魏群，其中第三人沈向东收到了31万元，余款19万元转至第一被告李敏账户。诉讼期间，根据原告杨惠琼的申请，经摇珠选定，委托广东翰华资产与土地房地产评估有限公司对上述案涉的杨惠琼位于惠州市******创城高青华府2单元10层01号房的房地产市场价值评估，广东翰华资产与土地房地产评估有限公司于2019年8月29日分别作出了翰华房估字[202019]第（法）1908003号、翰华房估字[202019]第（法）1908004号《房地产估价报告》，确定涉案房产在价值时点2019年8月22日的市场价值为910003元（评估单价为8709元/平方米），在价值时点2017年6月6日的市场价值为840100元（评估单价为8040元/平方米）。二被告对上述评估结果提出异议，广东翰华资产与土地房地产评估有限公司于2019年10月11日作出了《回复》，认为评估过程中有关评估原则、评估方法、技术过程未发现差错，因此维持了该评估公司出具的评估结论。为此，原告垫付评估鉴定费10500元。以上事实,有当事人主体资格信息、《商品房买卖合同》、《委托书》《抵押合同》、《借款合同》、《房地产抵押权登记申请书》，《注销他项权登记申请书》、《询问笔录》、《抵押物价值确认书》以及庭审笔录等在案佐证，可以认定。一审法院认为，本案是财产损害赔偿纠纷。在原告出具给第二被告的委托书中，明确约定了授权范围，其中包含了代为办理涉案房产注销抵押登记手续以及代为到相关部门办理相关房产转让手续等，第二被告的行为并未超出该委托书规定的授权，但是，二被告在未征得房屋所有权人即原告同意对该房产的定价的情况下，擅自处分原告名下的涉案房产，损害了原告的合法权益。对此，二被告应承担相应的赔偿责任。广东翰华资产与土地房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》具有专业机构的评估知识人员所作出的鉴定结论，客观公正，依法予以确认。原告授权第二被告代为转让涉案房产，故原告请求按房产现有价值予以赔偿，不予支持；涉案房产于2017年6月6日被二被告以50万元的价格出售给案外人魏群，根据上述鉴定结论，涉案房产在价值时点2017年6月6日的市场价值为840100元，给原告造成了340100元（即840100元-500000元=340100元）的损失。涉案房产出售得款50万元，其中19万元转至第一被告李敏账户，第一被告的取得，无合法的依据，应予以退回原告；余款31万元由第三人取得，原告在本案未提出返还的诉求，且第三人与原告之间的债权债务属于另一法律，本案不予处理。原告的诉讼请求，合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十八条、第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、第一被告李敏、第二被告甘秀英应于本判决生效之日起十日内向原告杨惠琼赔偿损失人民币340100元、评估鉴定费10500元。二、第一被告李敏应于本判决生效之日起十日内向原告杨惠琼退还房款190000元。三、驳回原告杨惠琼的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13800元（原告已预交6900元），由原告杨惠琼负担6340元，被告李敏、甘秀英负担7460元。二审中，上诉人向本院申请律师调查令，从惠州市惠城区住房和城乡建设局调取了创城高青华府2017年1月至12月二手房交易信息，另外，上诉人还提交了相邻楼盘交易价的03151903号、10559428号税收发票以及涉案房产所在地地图和照片。本院认定如下：一审认定的事实清楚，予以确认。本院认为，综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是上诉人是否应向被上诉人杨惠琼赔偿因涉案房产被卖产生的损失。上诉人认为其是基于无偿的委托关系以及作为抵押权人的被上诉人沈向东的要求对涉案房产进行的出售，因而无需承担赔偿责任。对此主张，本院不予采纳，理由如下：被上诉人杨惠琼2014年12月5日向上诉人甘秀英出具的《委托书》载明，上诉人甘秀英可以代为转让涉案房产的前提是涉案房产符合转让条件，而符合转让条件不仅涉及涉案房产是否能被转让，还涉及转让价款等是否符合涉案房产权属人即被上诉人杨惠琼的真实意思表示，也就是说即使上诉人是基于无偿的委托关系以及作为抵押权人的被上诉人沈向东的要求对涉案房产进行出售，也同样需满足上述前提，故上诉人应向被上诉人杨惠琼赔偿因涉案房产被卖产生的损失。又因目前证据也无法显示是被上诉人沈向东要求上诉人对涉案房产进行的出售及参与确定50万元的售价，上诉人主张被上诉人沈向东应承担连带赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。另外，上诉人提到的广东翰华资产与土地房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》不应作为认定涉案房产评估价值依据的问题，上诉人二审申请律师调查令获取的创城高青华府2017年1月至12月二手房交易信息仅反映涉案房产的交易情况，并不具有普遍的代表性，而上诉人提交的相邻楼盘交易价的03151903号、10559428号税收发票以及涉案房产所在地地图和照片，也仅能反映相邻楼盘的交易情况，并不能作为对涉案房产价值认定的参考依据。且广东翰华资产与土地房地产评估有限公司的评估资质、评估程序等均是客观合法的，故一审法院采纳广东翰华资产与土地房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》来认定被上诉人杨惠琼的损失，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元由上诉人李敏、甘秀英负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年八月十八日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。