湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂01民再42号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：武汉天实房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区澳门路232号。 法定代表人：毛丽娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘强，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡杰，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：武汉市锦江国际城小区第三届业主委员会，住所地武汉市武昌区临江大道88号。 负责人：谭敏，该小区业委会主任。 委托诉讼代理人：范文华，男，该小区业主。 委托诉讼代理人：周松子，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。 二审上诉人（一审被告）：武汉湖锦娱乐发展有限责任公司，住所地武汉市武昌区临江大道55号。 法定代表人：汪奕杉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：于瑶，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。 再审申请人武汉天实房地产开发有限公司（以下简称天实公司）因与被申请人武汉市锦江国际城小区第三届业主委员会（以下简称锦江国际城业委会），二审上诉人武汉湖锦娱乐发展有限责任公司（以下简称湖锦公司）返还原物纠纷一案，不服本院（2019）鄂01民终3575号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2019年12月25日作出（2019）鄂民申4401号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人天实公司的委托诉讼代理人胡杰，被申请人锦江国际城业委会负责人谭敏及其委托诉讼代理人范文华、周松子，二审上诉人湖锦公司的委托诉讼代理人于瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天实公司申请再审称，1、锦江国际城小区5－1、5－2单元一楼房屋（以下简称涉案会所）不属于《物权法》规定的法定共有部分，而属于天实公司所有的专有部分，锦江国际城业委会对该房屋不享有共有和共同管理的权利。2、原武汉市国土资源和规划局出具的《关于锦江国际城小区业委会来函的回复》虽然明确了涉案会所属于公建配套设施，但不能据此认定涉案会所作为公建配套设施即为全体业主所共有。在没有法律规定以及合同未有约定的前提下，作为公建配套设施的涉案会所也应根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，由天实公司依法所有。3、原判决适用《物业管理条例》第四十九条的规定进行裁判错误。请求：1、驳回锦江国际城业委会的全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由锦江国际城业委会承担。 锦江国际城业委会辩称，原审依据《物权法》第六章的规定精神适用《物业管理条例》第四十九条进行判决适用法律正确；天实公司私自将涉案会所改为员工宿舍的行为严重违背了《物权法》第七十一条及《物业管理条例》第四十九条的明确规定，严重损害了锦江国际城小区其他业主的合法权益。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 湖锦公司除同意天实公司的答辩意见外，还认为涉案会所不属于公共部分，湖锦公司租赁该会所合法，原审适用法律错误，请求支持天实公司的再审请求。 2018年2月13日，锦江国际城业委会向一审法院起诉称：锦江国际城业委会系由武汉市锦江国际城小区业主依照法定程序选举产生的业主委员会，系依法成立的社会组织。依据武汉市锦江国际城小区业主与开发商天实公司在《商品房买卖合同》中约定：该商品房所在项目全体业主享有:（1）公共道路公共园林景观；（2）物业管理用房社区居委会;（3）公用设施设备用房;（4）小区住宅地上停车场;（5）按国家规定业主享有的公共部位的共同的所有权、使用权。部分业主购房合同签订后不久，2006年10月天实公司就许可其关联单位湖锦公司以员工公寓的用途占用了属于全体业主共有的区域约450平方米至今，湖锦公司对于业主及业主委员会提出腾退的要求置之不理，拖延至今。天实公司作为许可和占有使用涉案房屋的责任主体，应当就腾退房屋共同承担责任。请求：1、依法判令天实公司、湖锦公司腾退其所占用的湖锦酒楼员工公寓约450平方米（以实际占用的面积为准）。2、本案全部诉讼费用由两公司承担。一审审理中，锦江国际城业委会变更诉讼请求第1项为：请求依法判令天实公司、湖锦公司腾退其所占用的湖锦酒楼员工公寓约450平方米（以实际占用的面积为准），恢复会所原状。 被告湖锦公司辩称，一、锦江国际城业委会不是本案适格的原告。本案案由为返还原物纠纷，属于物权纠纷。依照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十四条之规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，有权请求不动产或动产返还原物的诉讼主体资格应是标的物的权利人。本案中，涉案标的物为不动产（房屋），依照《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更等以登记为准，经过登记发生效力，未经登记不发生效力，那么涉案会所的房屋所有权证登记在谁名下，谁才是涉案会所的所有权人，才具有请求返还原物的主体资格。事实上，涉案会所未登记在锦江国际城业委会名下，锦江国际城业委会也未提供证据证明其系涉案会所的所有权人，基于此，其依法不具有请求返还原物的诉讼主体资格，不是本案适格的原告。二、湖锦公司占有使用涉案会所为合法占有，无需就涉案会所进行腾退。凡是有法律依据的占有为合法占有，湖锦公司与涉案会所的登记所有权人另一被告天实公司就涉案会所存在租赁合同关系，湖锦公司基于租赁关系对涉案会所的占有为合法占有。另，依照《物权法》第二百四十一条之规定，湖锦公司基于合同关系而产生的占有，作何使用完全由合同双方自行约定。因此，湖锦公司占有使用涉案会所为合法占有，无需腾退涉案会所。再者，不论湖锦公司占有使用涉案会所是否为合法占有，但因锦江国际城业委会不是涉案会所的所有权人，其要求湖锦公司腾退没有法律依据。综上，锦江国际城业委会不是涉案会所的物权所有权人，不是本案适格的原告，无权要求湖锦公司就涉案会所腾退；湖锦公司对涉案会所的占有为合法占有，依法也无需就涉案会所进行腾退。因此，锦江国际城业委会的主张不能成立，请求人民法院驳回其全部诉讼请求。 被告天实公司辩称，一、天实公司是涉案会所的所有权人，锦江国际城业委会不是本案适格的原告。1、《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更等以登记为准，经过登记发生效力，未经登记不发生效力，那么涉案会所的房屋所有权证登记在谁名下，谁才是涉案会所的所有权人。事实上，涉案会所由天实公司投资开发建设，且天实公司于2007年4月30日就涉案会所办理了武汉市商品房权属证明书（证号：武房商证昌字第××号、武房商证昌字第××号），基于此，天实公司是涉案会所的所有权人。2、本案案由为返还原物纠纷，属于物权纠纷。依照《物权法》第三十四条之规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，有权请求不动产或动产返还原物的诉讼主体资格应是标的物的权利人。本案中，涉案标的物为不动产（房屋），其所有权人为天实公司，涉案会所既未登记在锦江国际城业委会名下，也未由锦江国际城业委会占有，锦江国际城业委会依法不具有请求返还原物的诉讼主体资格，不是本案适格的原告。二、天实公司作为涉案会所的所有权人，享有对涉案会所使用、收益和处分的权利，锦江国际城业委会无权要求天实公司腾退涉案会所。依照《物权法》第三十九条之规定，天实公司作为涉案会所的所有权人，有权对涉案会所享有占有、使用、收益和处分的权利，天实公司有权将涉案会所租赁给湖锦公司使用，合法有效，锦江国际城业委会无权要求天实公司承担责任对涉案会所予以腾退。三、即使涉案会所为公建配套设施，公建配套设施不等同于公用设施，涉案会所的物权归属并不属于业主且天实公司作为涉案会所的所有人有权就其进行营利。锦江国际城业委会起诉称涉案会所属于公用设施，应属于全体业主享有没有法律依据。依照《物权法》第七十三条之规定，公用设施一般指无法独立使用，为了全体业主服务的法定共有或约定共有的服务全体业主的设施，公用设施无法办理权属证明，构造上和利用上难以独立，不得分割使用。另，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条之规定，会所具有构造上和利用上的独立性，是能够登记成为特定主体所有权的客体，会所应当属于专有部分，那么涉案会所既不是《物权法》第七十三条规定的公用设施，也不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的应当认为业主共有的部分。会所作为专有部分，物权归属于天实公司且实际上也登记在天实公司名下。虽然武汉市国土资源和规划局在《关于锦江国际城小区业委会来函的回复》中称锦江国际城项目的公建配套设施包括幼儿园、物业管理用房、会所等几个部分，但公建配套设施包括营利性公建配套设施和非营利性公建配套设施，会所应当属于营利性的公建配套设施，天实公司作为会所的所有权人，有权使用并进行营利。综上，天实公司是涉案会所的所有权人，依法有权对涉案会所使用、收益和处分，锦江国际城业委会无权要求腾退，因此，锦江国际城业委会的主张不能成立，请求人民法院驳回其全部诉讼请求。 一审法院认定事实：坐落于武汉市武昌区临江大道武汉市锦江国际城小区系天实公司开发建设。该项目于2005年1月24日取得建设工程规划许可证。该建设工程规划许可证载明：建设项目名称为住宅、住宅综合楼（壹至叁层为商业及幼儿园）、住宅综合楼（底层为商业、会所、物业管理等）、单身公寓、商业办公综合楼、人防地下停车层（新建）；2007年1月18日取得建设工程规划验收合格证。 2005年10月25日、11月14日，天实公司（出卖人）分别就临江大道55号锦江国际城1幢1单元4层1号房、2幢3单元7层1号房与肖某某（买受人）及刘某某、陈某某（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定“第四条买受人所购商品房所在项目的基本情况：1、……道路建筑面积6500平方米。物业管理用房建筑面积248平方米。社区居委会用房建筑面积124平方米……第十八条买卖双方就下列事项约定：1、该商品房所在项目全体业主享有：（1）公共道路公共园林景观；（2）物业管理用房社区居委会；（3）公用设施设备用房；（4）小区住宅地上停车场；（5）按国家规定业主应享有的公共部位的共同的所有权、使用权。2、该商品房所在项目出卖人享有（1）地下停车库人防地下室；（2）幼儿园；（3）本合同第十八条第一款之外，没有参加分摊的其他建筑物和构筑物的所有权、使用权。” 2007年4月30日，天实公司在武汉市武昌区房产管理局就武昌区临江大道55号锦江国际5栋1层2室办理了武汉市商品房权属证明书（武房商证昌字第××号），建筑面积895.22平方米，设计用途商业服务。 2015年2月13日，锦江国际城业委会向武汉市国土资源和规划局递交申请函，载明：兹武汉市武昌区锦江国际城小区业委会，代表锦江国际城业主向贵局申请办理以下事宜，望尽早回复为盼。一、由贵局提供本小区平面图所示的3654.79㎡公建配套设施用房；有几项、分布在小区何处、面积多少？二、由贵局提供本小区平面图所示物业管理用房987.93㎡和会所用房438.72㎡的具体位置；三、由贵局提供本小区平面图所示的三号楼一、二层为幼儿园；会所，那么会所到底在哪一层呢？面积是多少呢？特此申请，呈送有关领导和部门批示! 2015年3月4日，武汉市国土资源和规划局书面回复锦江国际城业委会：1、“锦江国际城”小区由武汉天实房地产开发有限公司开发建设，该项目于2005年元月取得《建设工程规划许可证》（武规建证［2005］018号)，许可证及红线附图是我局行政许可的主要合法内容，本次查阅以许可证审批内容为准，查阅的档案包括2005年1月签批存档的建筑施工图总平面图以及3#楼和5#号楼的建筑单体平面图。2、根据建设工程规划许可证内容，该项目公建配套设施共2654.79平方米，包含幼儿园，物业管理用房，会所，调压站和开闭所这几个部分。其中幼儿园面积1108.44平方米，位于3#楼裙房1-3层的局部；会所面积438.42平方米，位于5#楼一层局部；物业用房面积987.93平方米，位于5#楼一层局部；开闭所110平方米和调压站10平方米，位于4#楼附近的小区角落处。3、根据5#楼的建筑平面蓝图所示，物业管理用房和会所用房（内含卫生间、配电房等）都位于5#楼住宅底部一层平面内，其中5-1和5-2单元一楼是会所用房，5-3、5-4和5-5单元一楼是物业用房。4、根据建设工程规划许可证红线附图和2005年1月签批的施工图总平面蓝图所示，3#楼的裙房为商业和幼儿园，裙房平面以建筑A-D轴线为分界线，1-3层从A-A轴到A-D轴为幼儿园，其余部分1-2层是商业，总平面图上的3#楼并未标示“会所”，3#楼的建筑单体平面也无会所。 庭审中，经一审法院释明，锦江国际城业委会向一审法院明确其诉讼请求腾退的房屋系附图红线表明的区域。该红线表明的区域全部被包含在武房商证昌字第××号房产证附图显示的锦江国际5栋1层2号区域内。湖锦公司、天实公司认可该会所现由湖锦酒楼作为员工公寓使用，但认为非侵占业主公建用房。 一审法院认为，武汉市国土资源和规划局书面回复载明，天实公司开发建设的“锦江国际城”小区“根据建设工程规划许可证内容，公建配套设施共2654.79平方米，包含幼儿园，物业管理用房，会所，调压站和开闭所这几个部分”；其中会所面积438.42平方米，位于5#楼一层局部”；“物业管理用房和会所用房（内含卫生间、配电房等）都位于5#楼住宅底部一层平面内，其中5-1和5-2单元一楼是会所用房”。故锦江国际5-1和5-2单元一楼规划用途系会所用房，属公建配套设施。《物业管理条例》第四十九条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”，会所的规划用途是公共活动空间，故天实公司及湖锦公司改变规划用途设置公寓违反法律规定，应当腾退其所占用的湖锦酒楼员工公寓约450平方米（以实际占用的面积为准），恢复该房屋会所用途。对锦江国际城业委会的诉讼请求，予以支持。综上，依照《物业管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，一审法院于2018年12月21日作出（2018）鄂0106民初2226号民事判决：武汉湖锦娱乐发展有限责任公司、武汉天实房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退武汉市武昌区临江大道55号锦江国际5-1和5-2单元一楼所占用的湖锦酒楼员工公寓约450平方米（以实际占用的面积为准），恢复该房屋会所原状。本案案件受理费500元，减半收取250元，由武汉湖锦娱乐发展有限责任公司、武汉天实房地产开发有限公司共同负担（此款锦江国际城业委会已垫付，由湖锦公司、天实公司于本判决生效之日起五日内给付锦江国际城业委会）。 湖锦公司、天实公司均不服一审判决，向本院提出上诉。 湖锦公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回锦江国际城业委会的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由锦江国际城业委会承担。事实与理由：1、湖锦公司与天实公司之间租赁合同合法有效，湖锦公司有权占有使用案涉会所且已实际使用多年，一审判决要求湖锦公司腾退但未说明理由，一审认定事实与适用法律均存在错误；2、锦江国际城业委会并非案涉会所的所有权人，其无权要求湖锦公司腾退房屋；3、案涉会所不属于公共建筑和共用设施，不属于《物业管理条例》的调整范围。 天实公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回锦江国际城业委会的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由锦江国际城业委会承担。事实与理由：1、天实公司拥有案涉会所的所有权和使用权，锦江国际城业委会对该会所既无物权，亦无合同约定之权利，锦江国际城业委会无权要求天实公司恢复原状；2、案涉会所不属于公共建筑和共用设施，不属于《物业管理条例》的调整范围；3、现行法律未明确会所的服务内容，天实公司将会所部分出租给湖锦公司，同时为小区业主提供了湖锦公司的餐饮打折福利，就是天实公司对小区业主提供的会所服务。 锦江国际城业委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，天实公司提交证据如下：1、查询单一份，拟证明案涉房屋归天实公司所有；2、租赁协议及三份收款收据，拟证明天实公司已经将案涉房屋出租给湖锦公司，且湖锦公司已经支付租金，湖锦公司的租赁权益应该得到保护；3、IC卡及卡套、业主卡打折明细、情况说明一份，拟证明天实公司将案涉房屋出租给湖锦公司，湖锦公司为小区业主提供餐饮打折服务，其实质是天实公司为小区业主提供的会所服务，且小区业主对此打折的服务是知晓并实际享用；4、出庭证人熊某某、陈某某的证人证言，拟证明天实公司将案涉房屋出租给湖锦公司，湖锦公司为小区业主提供餐饮打折服务，其实质是天实公司为小区业主提供的会所服务，且小区业主对此打折的服务是知晓并实际享用。 经质证，锦江国际城业委会发表质证意见如下：1、对证据1的真实性无异议，但与本案无关联性，与国土规划局的文件相违背；2、对证据2的真实性有异议，对合法性有异议，产权不属于天实公司，租赁协议不认可；3、对证据3的真实性无异议，但对合法性不认可，与本案无关；4、对证据4证言的真实性有异议，且与本案无关，不能达到证明目的。湖锦公司同意天实公司提交的证据及举证意见。 本院二审认为，天实公司在二审中提交的证据不能达到其举证目的，本院不予采信。 经审理查明，一审查明事实属实，本院二审予以确认。 本院二审认为，根据《物业管理条例》第四十九条：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”的规定，经武汉市国土资源和规划局书面回复，本案涉案会所属公建配套设施，涉案会所的规划用途是公共活动空间，故天实公司及湖锦公司擅自改变规划用途设置公寓违反法律规定，一审判决腾退其所占用的湖锦酒楼员工公寓约450平方米（以实际占用的面积为准），恢复该房屋会所用途并无不当。综上所述，湖锦公司、天实公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院于2019年6月3日作出（2019）鄂01民终3575号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由武汉湖锦娱乐发展有限责任公司负担500元、武汉天实房地产开发有限公司负担500元。 本院再审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。 本案争议焦点为：锦江国际城业委会要求天实公司、湖锦公司腾退本案涉案会所并恢复原状是否有事实和法律依据。 本院再审认为，根据本案查明的事实，2015年3月4日武汉市国土资源和规划局书面回复载明：天实公司开发建设的锦江国际城小区“根据建设工程规划许可证内容，公建配套设施共2654.79平方米，包含幼儿园，物业管理用房，会所，调压站和开闭所这几个部分”“其中会所面积438.42平方米，位于5#楼一层局部”“物业管理用房和会所用房（内含卫生间、配电房等）都位于5#楼住宅底部一层平面内，其中5-1和5-2单元一楼是会所用房”。根据以上回复内容可以看出，本案涉案会所系公建配套设施，规划用途是公共活动空间。本院认为，公建配套设施是指与住宅小区配套建设的与人口规模相适应，能满足小区全体业主物质和文化生活需要的公共服务设施。公建配套设施建设的目的是为了服务于小区全体业主的物质文化生活需要的共用设施。根据《物业管理条例》第四十九条：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”的规定，天实公司及湖锦公司擅自改变规划用途将涉案会所改为湖锦酒楼的员工公寓，违反了法律的规定。因此，原审判决腾退其所占用的湖锦酒楼员工公寓约450平方米（以实际占用的面积为准），恢复该房屋会所用途并无不当。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。天实公司的再审请求及理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持本院（2019）鄂01民终3575号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 宫 楠 审判员 何学年 审判员 刘汉涛 二〇二〇年八月十一日 书记员 邹鑫群