安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初3573号 原告：薛清道，男，1993年6月15日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：贾敬峰，萧县龙城镇法律服务所法律工作者。 被告：荆天雨，男，1984年7月10日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：纵许彦，安徽烁光律师事务所律师。 原告薛清道与荆天雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告薛清道及其委托诉讼代理人贾敬峰、被告荆天雨及其委托诉讼代理人纵许彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛清道向本院提出诉讼请求：1．依法判令荆天雨给付房屋租赁费及转让费用65000元；2．本案诉讼费由荆天雨承担。事实和理由：2019年10月17日，薛清道将其承租的坐落在萧县龙城镇小康路两间门面房租给荆天雨使用，租赁期限从2019年10月17日至2020年10月17日，租金及转让费用合计70000元。因荆天雨当时无钱支付，经多次催要，荆天雨于2020年1月18日给薛清道出具欠条1份，载明：今欠薛清道房屋租赁费及转让费用70000元整，欠款人荆天雨。2020年1月22日付清余款。后经薛清道多次催要，荆天雨仅付给5000元，剩余65000元至今未付。 荆天雨辩称，1、本案被告不适格，依法应裁定驳回起诉。荆天雨系个体工商户，系“萧县聚贤庄酒店”的经营者，《民事诉讼法解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”因此，薛清道应以“萧县聚贤庄酒店”为被告，荆天雨并非本案的适格被告。2、薛清道转租的行为违背了其与出租人荆某所签《房屋租赁协议》中关于“转让必须经过荆某同意”的明确约定，薛清道违约转租，可能损害案外人荆某的合法权益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，目前尚未度过出租人荆某对转租一事的六个月异议期，当前转租的效力待定，需要等待案外人即出租人荆某对转租事宜同意与否作出表态。3、薛清道与荆天雨之间没有依法签订书面的转租协议，转租期为一年，且转租的起讫日期与荆某出租给薛清道的起讫日期相同，显然不合常理，说明承租人薛清道接收房屋后立即对外转租，自己并不实际使用，有违其与荆某签订租赁协议之合同旨意。退一步讲，本案的转租期为一年，依法应当签订书面协议，所以本案的转租属于不定期转租，薛清道并未与萧县聚贤庄酒店的经营者荆天雨明确约定转租金及转让费的具体金额，只确定一个总金额，荆天雨系2020年1月18日向薛清道出具欠条，荆天雨实际接手案涉房屋的时间不会早于2020年1月18日，实际接手案涉房屋的时间为2020年1月20日往后，此时，薛清道已经实际占有租用案涉房屋三个多月，这三个月所产生的租金不应当由荆天雨负担，至于转让费的具体金额以及确定标准，应由薛清道来举证。4、萧县自2020年1月份起受新冠××病毒疫情影响，餐饮、商场等人员密集行业被要求歇业，新型冠状病毒疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，至2020年3月份虽然有序复工复产，但仍未能全部正常营业。由于新冠××病毒疫情属于不可抗力，根据公平原则及相关法律规定，该期间的租金应予以减免，结合本地实际疫情情况，荆天雨作为转租方萧县聚贤庄酒店的经营者，自实际接手案涉房屋后，赶上疫情肆虐，根本无法进行经营，无法实现合同目的，请求依法减免荆天雨5个月的转租金。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．对薛清道提供的证据3微信聊天1组，欲证明荆天雨同意先给薛清道一部分定金，让店先开门，且荆天雨同意给薛清道写一份欠条；荆天雨给薛清道转款5000元整，还欠65000元没有给付。荆天雨对真实性无异议，认为关联性达不到，看不出与本案的关系，并不是全部的微信聊天记录，是截取的片段，达不到证明目的。经审核，对该证据予以认定。2.对荆天雨提供的证据2营业执照1份，欲证明本案适格被告是萧县聚贤庄酒店，该营业执照是薛清道承租案涉房屋之后。薛清道认为与本案没有任何关系，欠条也是薛清道本人所签，至于租赁涉案房屋经营什么薛清道并不知情。经审核，对该证据的真实性予以认定，对证明目的不予认定。证据3房屋租赁协议1份，欲证明薛清道与案外人荆某签订的协议，薛清道作为承租人在租赁案涉房屋后，与承租人有明确规定对转让事项必须由承租人同意，结合本案情况薛清道并没有经过经承租人同意。薛清道对真实性、合法性有异议，认为没有提供原件。经审核，庭后荆天雨已提供原件核对，故对该证据予以认定。对证人荆某证言，欲证明转租必须经他同意，薛清道转租时并不知道，后来通过别人才知道房屋转租了。经审核，对证人证言的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月17日，薛清道（乙方）与案外人荆某（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：薛清道租赁荆某坐落在萧县间，租期1年，从2019年10月17日至2020年10月17日，租金每年38000元，租赁期间，水、电费自理，转让必须由荆某同意等。合同签订后，薛清道支付了房屋租赁费38000元，荆某交付了房屋。薛清道将租赁房屋用于干餐饮，经营一段时间后，因店面生意不好，张贴了店面转让告示。经与荆天雨商谈，双方达成租赁协议，约定薛清道将经营的店面转让给荆天雨，转让及租赁费用71000元。2020年1月18日，薛清道将租赁店面交付给荆天雨，荆天雨给薛清道出具欠条1份，载明：“今欠薛清道人民币柒万元整，转让加房租费用。2020年1月22日付清余款。”2020年1月21日，荆天雨通过微信转账5000元给薛清道。此后，薛清道向荆天雨催要欠款未果，故提起诉讼。 另查明，荆天雨于2019年12月3日办理了以“萧县聚贤庄酒店”为名称的营业执照，经营范围为餐饮服务，食品销售等，经营场所为萧县龙城镇小康路118号。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，薛清道与荆天雨达成的房屋转租协议是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人均应按照约定履行各自的义务。协议达成后，薛清道按照约定将房屋交付给荆天雨经营，然荆天雨给薛清道出具欠条后，仅给付5000元，其余欠款65000元经薛清道催要后没有给付，显然构成违约，应承担相应的违约责任。现薛清道主张荆天雨给付剩余转让及租赁费用，符合双方约定及相关法律规定，应予支持。但荆天雨承接租赁房屋时，因国内发生新冠疫情，本县自2020年1月份起受新冠疫情影响，餐饮、商场等人员密集行业被要求歇业，至2020年3月份才有序复工复产。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项“承租非国有房屋用于经营，疫情或者防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，新冠疫情及防控措施期间的租金应予减免；荆天雨主张减免5个月租金，结合本县实际情况，酌定减免3个月租金。因薛清道与荆天雨就房屋租金没有约定具体数额，参照薛清道与荆某约定的年房租38000元标准进行计算，减免荆天雨3个月房屋租金为9500元（38000元÷12月×3月）。因此，荆天雨应给付薛清道房屋租赁费及转让费用55500元（65000元－9500元）。荆天雨辩称其作为本案被告不适格，应以“萧县聚贤庄酒店”为本案被告，薛清道违约转租，可能损害案外人荆某的合法权益。经审查，荆天雨虽然是萧县聚贤庄酒店的经营者，系个体工商户，但其对外并非以个体工商户的名义独立进行民事活动，而是以其个人名义为薛清道出具的欠条；对于薛清道的转租行为，通过庭审中证人荆某的陈述，他并非不同意薛清道转租，他认可薛清道已将荆天雨签名的转租协议交给他，只是认为第三方即荆天雨本人没有来和他当面签订转租协议，所以没有用；且薛清道已付清荆某房租，不会造成其租金利益损失。故，荆天雨的辩解理由不能成立，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、荆天雨于本判决生效后十日内给付薛清道房屋租赁费及转让费用55500元； 二、驳回薛清道的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1425元，减半收取计713元，由薛清道负担105元，荆天雨负担608元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二〇年八月十三日 书记员 晁晓晓 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据