重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初7524号原告：蒋汶纹，女，1986年8月3日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：李馨茹，重庆迈纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏承全，重庆迈纵律师事务所律师。被告：郑松，男，1972年1月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：赵萍，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢令，重庆百事得律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市北部新区星光大道88号，统一社会信用代码91500000902911225T。负责人：雷财华，行长。原告蒋汶纹与被告郑松、第三人招商银行股份有限公司重庆分行（以下简称招行重庆分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋汶纹的委托诉讼代理人李馨茹、被告郑松及其委托诉讼代理人赵萍到庭参加诉讼。第三人招行重庆分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋汶纹向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》及《关于合同（编号0000978）的补充协议》(以下简称《补充协议》）；2.判令被告协助原告代为偿还抵押权人招商银行股份有限公司重庆分行的抵押贷款，具体金额以还款时抵押权人确认的金额为准；3.确认原告以代被告向抵押权人招商银行股份有限公司重庆分行偿还涉案房屋抵押贷款的相应金额（包括但不限于所有原告为办理按揭解押手续，代被告需要向银行支付的全部款项），冲抵原告应支付给被告的购房款；4.判令被告协助原告办理位于重庆市江北区春森彼岸小区X号X幢X单元X-X号房屋的抵押权登记注销手续；5.判令被告协助原告办理位于重庆市江北区春森彼岸小区X号X幢X单元X-X号房屋的产权转移登记手续，过户给原告并交付房屋，过户所产生的税费按合同各自承担。事实和理由：2017年6月19日，原告通过重庆恩居房地产经纪有限公司与被告签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告以2060000元的价格购买被告位于重庆市江北区春森彼岸小区X号X幢X单元X-X号的房屋(以下简称案涉房屋）。合同签订后，原告先后向被告支付房屋定金200000元和首付款200000元，但至今为止，被告依然未按照合同约定办理房屋解押过户手续并明确表示拒绝继续履行合同义务，故诉至法院，望判如所请。被告郑松辩称，本案中不履行合同义务的是原告，并不是被告，原告的诉讼请求无法律依据亦无事实依据，应当依法驳回。被告拒绝履行合同义务是因为原告没有按照合同约定履行先合同义务，原告履行了支付200000元定金的义务，被告在2017年6月27日履行了申请提前还贷的义务，并在2017年7月24日准备400000元结按款用于结按。但原告未履行合同义务，未办理按揭贷款购房手续，亦未在2017年7月25日将结按款200000元支付被告用于结按，更没有支付被告600000元首付款。原告要求变更合同内容以及变更购买人的请求被被告明确拒绝后，仍不履行合同义务。原告在支付定金200000元后，没有申请银行按揭贷款面签，也没有支付被告用于办理按揭的200000元，甚至要求被告重新签订或者签订补充协议等方式变更购房人为张睿的行为，足以证明原告的经济能力不足以支付首付款800000元。原告未在补充协议约定的时间内办理银行面签按揭贷款手续，且未按照合同约定支付用于结按的200000元首付款，逾期天数超过30天，超过构成违约，被告有权解除合同。第三人招行重庆分行述称，被告作为借款人应继续按照与其签订的合同履行相应的还款义务，抵押期间，未经第三人书面同意，被告不得出售、交还、赠与、转移、再抵押或以任何其他不适当方式处理抵押物。第三人涤除抵押权的前提必须将第三人贷款本金及利息结清。若最终判定原告可代被告偿还第三人贷款，须先结清第三人贷款本息，才予办理结清手续及解抵押手续。本院经审理认定事实如下：被告与案外人黄金2012年6月共同购买了案涉房屋，被告占70%的份额，黄金占30%的份额。被告以案涉房屋作为抵押向第三人申请了个人房屋按揭贷款。2015年3月11日，二人在诉讼中调解离婚，案涉房屋归被告所有。2017年6月19日，通过经纪方重庆恩居房地产经纪有限公司提供服务，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定：被告将案涉房屋出售给原告，总价款2060000元。在合同签订当日，原告向被告交付定金200000元，过户递件完成后当日内，原告将首付款600000元支付给被告，剩余房款1060000元由银行直接支付给被告，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。原告委托经纪方代办银行按揭贷款，贷款金额1060000元，双方应按经纪方通知（电话、书面或短信通知）在3日内向经纪方提交其贷款所需的相关手续，并协助经纪方向贷款银行提交贷款申请。该房屋目前为按揭状态，被告负责在2017年7月1日之前到其贷款银行办理提前还贷手续、取回注销抵押登记后的房产证；双方须在交件后3日内或按经纪方通知亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按经纪方通知再次亲临所在地房管局办理过户取件手续。在被告收齐房款当日内将该房屋交付给原告。原告擅自解除本合同或者原告单方面违约致使本合同被解除的，须向被告支付该房屋成交价10%的违约金。原告逾期支付房款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的千分之五向被告支付违约金，逾期30天，被告有权解除本合同，本合同解除的，原告须向被告支付该房屋成交价10%的违约金。同日，双方又签订了《补充协议》，约定：双方协商一致被告同意原告在2017年7月15日之前办理银行面签按揭贷款手续，若原告未在上述期限履行按揭贷款面签手续则视为原告违约，被告有权解除合同且定金不退。若被告不配合银行贷款面签手续则被告违约承担全部赔偿责任双倍返还定金。为使按揭贷款房屋具备过户条件，原告同意在银行审批通过之后在被告结按当日（以被告预约结按时间为准）将部分首付200000元支付给被告的银行还款账户用于被告办理银行结按。剩余首付款600000元在过户递件前支付给被告，剩余尾款1060000元由原告贷款银行直接放款到被告账户。协议还约定，本协议作为合同的补充协议，与原合同有不相符之处，以本协议为准。合同及《补充协议》签订当日，被告向原告出具了收到定金200000元的收据，该笔定金原告实际于次日向被告转账支付。2017年7月13日，原、被告、重庆恩居房地产经纪有限公司工作人员、案外人张睿一同前往广发银行办理贷款面签，实际由张睿办理银行按揭贷款面签。因为银行要求必须由借款人本人向被告支付部分首付款并出具支付凭证，故该日16时46分，案外人张睿向被告转账支付200000元，17时05分，被告将之前向原告收取的200000元转账退回给原告。庭审中，被告称该钱款流转过程是为了充实原告的银行流水，帮助原告向银行证明其具有按揭贷款能力。2017年7月24日，被告向自己的招商银行账号622588230123XXXX转入400000元。2017年8月3日，案外人张睿向被告招商银行账号622588230123XXXX转账支付200000元，附言：春森彼岸购房款。该账号余额为597075.36元。原告于2018年4月3日向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018）年渝0105财保198号《民事裁定书》，裁定准许原告的保全申请，申请费3750元，由原告负担。2018年4月18日，原告向本院提起民事诉讼。被告于2018年7月17日向本院提起民事诉讼，要求：1.判令解除双方于2017年6月19日签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》并支付其违约金206000元。本院于2019年1月28日作出（2018）渝0105民初12983号《民事判决书》，判决驳回被告的全部诉讼请求。被告对此不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终2580号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。审理过程中，案外人张睿到庭称其分别于2017月7月13日、2017年8月3日分别向郑松转账的200000元，合计400000元，是代蒋汶纹支付购买郑松位于重庆市江北区春森彼岸小区X号X幢X单元X-X号房屋的购房款，该款项并非其个人因其他事由向郑松支付，确认其对该两笔款项的支付无任何权利。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、不动产权证书、（2014）中区法民初字第08645号《民事调解书》、《房屋买卖合同》、《关于合同（编号0000978）的补充协议》、62170037600222XXX中国建设银行个人活期账户交易明细、621700376001927XXXX中国建设银行个人活期账户交易明细、6222260051001211XXXX交通银行交易清单、招商银行账户历史交易明细表、621700376010380XXXX中国建设银行个人活期账户交易明细、招商银行账户历史交易明细表、《个人贷款提前还款申请书》、《个人房屋按揭贷款合同》、（2017）渝0105民初24145号案民事起诉状、受理案件通知书、庭审笔录、（2017）年渝0105民初24145号之一《民事裁定书》、（2019）渝01民终2580号《民事判决书》、（2018）年渝0105财保198号《民事裁定书》、询问笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享受权利、承担义务。《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，原告向被告支付了定金200000元，被告向原告出具了收据。《补充协议》明确约定原告在2017年7月15日之前办理银行面签按揭贷款手续。实际履行过程中，2017年7月13日，原告以案外人张睿代其办理按揭贷款，在此过程中，被告到场对此事知晓，而且还配合进行，具体表现为：收取案外人张睿支付的定金200000元，退还原告定金200000元。被告的上述行为已经明确表明其同意原告以案外人张睿的名义办理银行贷款按揭,应当视为双方就以案外人张睿名义代原告申请按揭贷款的事实达成了一致，故原告履行了合同约定的办理银行贷款按揭的义务。同时，《补充协议》还明确约定了为使按揭贷款房屋具备过户条件，原告同意在银行审批通过之后在被告结按当日（以被告预约结按时间为准）将部分首付200000元支付给被告的银行还款账户用于被告办理银行结按。本案中，2017年8月3日，案外人张睿向被告招商银行账号622588230123XXXX转账支付200000元，附言：春森彼岸购房款。被告已经明知原告系以案外人张睿名义购买案涉房屋，且并无证据表明案外人张睿有本人购买案涉房屋的意思表示，故案外人张睿支付的该笔200000元仍系代原告履行《房屋买卖合同》及《补充协议》的行为，被告预约解押的时间是2017年7月25日，原告应当按照约定将200000元首付款支付给被告，尽管其至2017年8月3日才由案外人张睿支付给被告，其行为违约，但《房屋买卖合同》约定原告逾期支付房款超过30天，被告才有权解除本合同，因原告逾期付款时间不足30天，合同约定的解除权并未成立，被告不能依此主张解除合同，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。尽管原告已违约，但案涉房屋仍系被告所有，继续履行合同的基础尚存，被告仍应继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，故对原告要求判令被告继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》约定，被告应负责在2017年7月1日之前到其贷款银行办理提前还贷手续、取回注销抵押登记后的房产证，案涉房屋尚有住房按揭贷款未偿还，原告自愿代被告偿还贷款，且第三人已同意由原告代被告偿还贷款并办理结按解押手续，此系当事人处分自身权利的行为，本院予以确认，原告代被告向第三人支付的款项应当冲抵剩余购房款，故对原告要求被告协助其代为偿还第三人的抵押贷款，原告代被告向第三人偿还涉案房屋抵押贷款的相应金额，冲抵原告应支付给被告的购房款，被告协助原告办理案涉房屋的抵押权登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告协助其办理案涉房屋的产权转移登记手续，过户给原告的诉讼请求，《房屋买卖合同》约定双方须在交件后3日内或按经纪方通知亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按经纪方通知再次亲临所在地房管局办理过户取件手续。被告应当在办理完提前还贷手续、取回注销抵押登记后的房产证之后，配合原告办理产权转移登记手续，《补偿协议》约定，剩余首付款600000元在过户递件前支付给被告，剩余尾款1060000元由原告贷款银行直接放款到被告账户。原告应当在过户递件前将首付款600000元支付给被告。而原告亦承诺在案涉房屋过户当日向被告支付全部剩余房款，其要求被告办理过户义务的主张，符合合同约定，本院予以支持。庭审中，原告承诺在案涉房屋过户当日向被告支付全部剩余房款，不损害被告的利益，原告应受此承诺的约束。对原告要求被告交付案涉房屋的诉讼请求，《房屋买卖合同》约定在被告收齐房款当日内将该房屋交付给原告，因原告尚未向被告支付全部房款，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告蒋汶纹与被告郑松继续履行双方于2017年6月19日签订的《房屋买卖合同》及《关于合同（编号0000978）的补充协议》，原告蒋汶纹在本判决生效之日起十日内代为清偿被告郑松因重庆市江北区春森彼岸小区X号X幢X单元X-X号房屋在招商银行股份有限公司重庆分行处的个人房屋按揭贷款，上述款项冲抵购房款；二、被告郑松协助原告蒋汶纹办理位于重庆市江北区春森彼岸小区X号X幢X单元X-X号房屋的抵押权登记注销手续，前述义务履行完毕后，被告郑松将上述房屋权属转移登记至原告蒋汶纹名下；三、驳回原告蒋汶纹的其他诉讼请求。案件受理费23280元，减半收取计11640元，保全申请费3570元，合计15210元，由被告郑松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王大伟二〇二〇年八月二十四日书记员  马燕群