镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1191民初1303号 原告：镇江新区丁卯衔道张许村村民委员会，住所地：镇江市新区武将新居内。 法定代表人：刘双福，该村委会主任。 委托诉讼代理人：李凯旋、谌霞，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。 被告：镇江市双赢电子商务有限公司，住所地：镇江新区亿都装饰城精8栋3楼。 法定代表人：高飞，该公司总经理。 原告镇江新区丁卯衔道张许村村民委员会与被告镇江市双赢电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案。本案依法由审判员陈萍萍适用简易程序于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李凯旋、被告法定代表人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、依法判令原、被告双方2016年3月10日签订的《租赁协议》自2019年5月27日起终止，并判令被告立即返还所承租房屋；2、依法判令被告立即原告房屋租赁费46152元（自2018年5月28日至2019年5月27日）及违约金461.5元；3、依法判令被告按《租赁协议》约定的租赁费标准支付原告自2019年5月28日至实际还房屋之日的占有使用费（暂计至2020年5月27日的占有使用费为46152元）；4、本案诉讼费用全由被告承担。事实及理由：2016年3月10日，原、被告双方签订的《租赁协议》约定原告将亿都置业有限公司（亿都家居建材城内）8号楼东侧三楼，面积约320.5平方米的房屋租给被告使用；租赁期限3年，自2016年5月28日至2019年5月27日，房屋租赁费用标准为每月每平方12元，即年租金46152元，先付后租，每年4月10日前足额支付到位，租赁期满，协议终止；违反本协议支付年租金1%的违约金；等等。协议签订以后，原告履行合同，依约交付了房屋，被告则违约，自2018年4月10日起拖延支付2018年5月28日至2019年5月27日房屋租赁费，且在协议到期后继续占有使用案涉房屋。2019年10月21日原告委托律师发函给被告，催促其支付所欠房屋租赁费用及占有使用费，并告知被告如需续租，再支付完上述费用的基础上另行签订租赁协议，否则请立即迁让出所承租房屋，等等，但被告置之不理。原告无奈，诉至法院。 被告辩称：租赁是事实，但是原告没有催被告交租金。如果原告将漏水损失和疫情期间的租金减免扣除后，被告同意一次性付清租金并搬离。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月10日，原、被告双方签订的《租赁协议》，协议主要约定，原告将亿都置业有限公司（亿都家居建材城内）8号楼东侧三楼，面积约320.5平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限3年，自2016年5月28日至2019年5月27日，房屋租赁费标准为每月每平方12元，即年租金46152元。付款方式为先付后租，每年4月10日前一次性将本年度租赁费支付给原告。租赁期满，协议自然终止；违反本协议支付年租金1%的违约金等。协议签订以后，原告履行合同，依约交付房屋，被告支付租金至2018年5月27日。2018年5月28日至2019年5月27日房屋租赁费被告未按约定支付，且在协议到期后继续占有使用案涉房屋，2019年10月21日原告委托律师发《函》给被告，告知其协议约定的租赁期限已经届满，催促其支付所欠房屋租赁费用及占有使用费，并告知被告如需续租，再支付完上述费用的基础上另行签订租赁协议，否则请立即迁让出所承租房屋等。截止目前，被告未支付租金及房屋占有使用费，且未搬离案涉房屋，原告诉至法院，请求判如所请。 另查明，被告承租的丁卯桥路371号（镇江亿都家居建材城内）8号楼东侧三楼317、318、319、320、321、322、323室的房屋产权登记在案外人镇江新区同兴工贸有限公司名下。2020年6月10日，案外人镇江新区同兴工贸有限公司出具《情况说明》，明确认可上述房屋实际为原告所有，上述房屋的租赁及租金收取的权利均由原告享有。 本院认为：原告基于房屋登记所有权人的认可，对镇江（镇江亿都家居建材城内）8号楼东侧三楼317、318、319、320、321、322、323室的享有经营管理权，包括对租金、管理费、使用费等的收取。原、被告于2016年3月10日签订的《租赁合同》，均系双方自愿，不违反法律规定，应确认有效。根据合同约定，原、被告之间的租赁期满，协议自然终止，则原、被告之间的租赁合同于2019年5月27日终止，承租人应将承租物交还给出租人，但应给予合理的搬迁时间。原告主张被告返还所承租房屋，于法有据，本院予以支持，并给予一定合理的搬迁时间。按照租赁协议约定，被告应于2018年4月1日支付2018年5月28日至2019年5月27日的租金，被告至今未付，故原告主张被告支付2018年5月28日至2019年5月27日的租金46152元及延期支付损失461.5元，事实清楚、证据充分，本院予以支持。合同终止后，被告持续占有使用镇江（镇江亿都家具建材城内）8号楼东侧三楼317、318、319、320、321、322、323室，原告有权按照合同终止前一年的租金标准收取房屋占有使用费。故原告主张被告按照《租赁协议》约定的租赁费标准支付从2019年5月28日至实际搬离之日的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。因2020年1月份开始，新冠疫情导致被告所在的亿都家居建材城经营受到严重影响，根据江苏省高级人民法院发布的《规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》规定，承租人以疫情导致无法使用租赁标的物的要求减免部分租金或延长租期的，一般予以支持。鉴于疫情影响，被告抗辩减少租金，本院酌情确定2020年1月至3月的房屋占有使用费减免。故截止2020年8月11日，被告结欠原告房屋占有使用费共计43844元。被告辩称原告扣减漏水损失，因被告未能举证证明其抗辩理由，本院不予采信。从2020年8月12日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费应参照租赁合同约定的租金标准每日126.4元计收。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告镇江市双赢电子商务有限公司于本判决生效之日起十五日内交还承租原告镇江新区丁卯衔道张许村村民委员会的位于镇江（镇江亿都家居建材城内）8号楼东侧三楼317、318、319、320、321、322、323室的房屋； 二、被告镇江市双赢电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告镇江新区丁卯衔道张许村村民委员会拖欠的租金46152元及延迟支付利息461.5元； 三、被告镇江市双赢电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告镇江新区丁卯衔道张许村村民委员会房屋占有使用费43844元（计算至2020年8月11日），自2020年8月12日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费按126.4元/天计算； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1060元，由被告镇江市双赢电子商务有限公司负担。 如不服本判决可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审判员  陈萍萍 二〇二〇年八月十一日 书记员  孙 程 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。