河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初4238号原告：中原银行股份有限公司驻马店分行。住所地：河南省驻马店市文明路168号。法定代表人：万三华，行长。委托诉讼代理人：李强，系该公司员工。委托诉讼代理人：高婷婷，河南北纬律师事务所律师。被告：姚华伟，男，1970年4月7日出生，汉族，住河南省西平县。被告：谢爱芹，女，1967年10月1日出生，汉族，住河南省西平县。被告：河南省懿丰置地有限公司。住所地：郑州市金水区丰庆路36号丰庆佳苑15号楼15楼322号。法定代表人：姚海莲，总经理。原告中原银行股份有限公司驻马店分行（以下简称中原银行驻马店分行）诉被告姚华伟、谢爱芹、河南省懿丰置地有限公司（以下简称懿丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中原银行驻马店分行的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。被告姚华伟、谢爱芹、懿丰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原银行驻马店分行诉称，2015年11月25日，被告懿丰公司与原告签订编号为中原银（驻马店）房合字2015第040343号合作协议一份、中原银（驻马店）最保质字2015第040343-1号最高额保证金质押合同一份，约定原、被告就被告位于遂平县建设路中段，名称为“懿丰假日广场”的项目（遂住预售证第11028号）开展合作，原告发放的个人住房按揭贷款最高不超过房价的50％，贷款期限最长不超过10年，被告懿丰公司担保的总额度为一亿元。合同并约定被告同意为购房借款人提供连带责任保证担保；同时被告在原告处开立贷款保证金账户，保证金额为个人住房按揭贷款金额的10％存入。担保责任发生后，原告有权直接扣划保证金账户内的款项以优先清偿该保证金所担保的债权，无需另行征得甲方同意。2015年7月31日，被告姚华伟、懿丰公司与原告中原银行驻马店分行签订编号为中原银（驻马店）房贷字2015第040150号、中原银（驻马店）保字2015第040150-1号、中原银（驻马店）抵字2015第040150-1号个人购房借款合同一份，约定被告姚华伟、谢爱芹共同向原告借款241万元，借款用途用于购买坐落于遂平县建设路中段懿丰假日广场第1幢D区1-2层LD10号房产，贷款期限120个月，年利率7.56％。贷款采用等额本息还款法，还款总期数为120期，还款日为每月21日，合同并约定罚息、复利。同时约定被告姚华伟以其名下位于遂平县建设路中段懿丰假日广场第1幢D区1-2层LD10号房产（购房合同编号：SYF-S0011）为该笔贷款提供抵押担保，并依法办理预抵押登记。被告懿丰公司为该笔贷款提供连带责任保证。上述合同签订后，原告即依约付出贷款。后该笔贷款逾期，原告分两次从被告懿丰公司扣划保证金共计83468.4元。后被告姚华伟自2019年2月21日起不再履行还款义务，现该笔贷款下欠借款本金1772031.37元及2019年2月21日起的利息、罚息、复利未予清偿。依据原、被告之间的个人购房借款合同第二十四条24.2“若甲方连续三期或累计三期未按时足额还款，乙方有权要求甲方提前归还全部贷款本金及利息、罚息、复利及由此发生的全部费用，并由担保人承担担保责任”的确定。请求依法判令：1、姚华伟偿还我行个人一手商业用房按揭贷款本金1772031.37元及2019年2月21日起利息、罚息、复利（利息、罚息、复利、利率按合同约定计算）。2、判令被告姚华伟对该笔贷款承担抵押责任。3、判令被告河南省懿丰置地有限公司对该笔贷款承担连带保证责任。4、本案诉讼费、保全费、律师费等均由被告承担。被告姚华伟、谢爱芹、懿丰公司未到庭、未答辩。经审理查明，2015年11月25日，原告中原银行驻马店分行（甲方）与被告懿丰公司（乙方）签订编号为中原银（驻马店）房合字2015第040343号商品房按揭贷款银企合作协议一份，约定甲方对乙方推荐的且符合甲方贷款条件的购房人（以下统称借款人）购买乙方开发建设并依法销售的（有关部门批准销（预）售许可证号为遂住预售证第11028号）位于遂平县建设路中段“懿丰假日广场”的商品房发放个人住房/商用房贷款。甲方发放的贷款最高不超过房价的50％，最长贷款期限不超过10年。乙方在甲方开立商品房按揭贷款资金结算专用账户，账号为52×××16，借款人所支付的首期房款和甲方向借款人发放的贷款均须存入该账户。乙方在甲方处开立保证金账户，乙方应按照甲方向借款人发放的每笔贷款金额的10％向甲方缴存保证金，作为担保借款人按照其与甲方签订的《中原银行个人购房借款合同》约定向甲方履行债务的质物。乙方同意：在其保证阶段内，如借款人未按照借款合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，甲方有权从乙方在甲方开立的保证金账户中直接扣划相应的款项。乙方在甲方处的总担保额度为人民币壹亿元整，即在本合同有效期内，乙方担保的借款人贷款本金总额不超过上述总担保额度。该担保额度不可以循环使用。乙方的保证范围包括借款人所欠甲方的贷款本金、利息（包括罚息、复利）及甲方为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费、过户费、财产保全费、公告费、邮寄费、公证费、翻译费、执行费等）和借款人所有其他应付费用。乙方的保证阶段为全称连带责任保证，即乙方对自本合同签订之日至其所担保的借款人在借款合同项下的债务全部清偿之日产生的借款人的债务承担连带保证责任。保证期间为本合同项下的借款人与甲方签订的借款合同约定的借款人履行债务期限届满之日起两年；甲方依据借款合同约定或法律规定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款被宣布提前到期之日起两年。在保证期间内，如借款人未按时归还贷款本息或支付相关费用，或甲方按照合同约定或法律规定宣布贷款提前到期时未获足额受偿的，乙方应承担连带保证责任，代为清偿借款人所欠全部贷款本息及相关费用。同日，出质人（甲方）懿丰公司与质权人（乙方）中原银行驻马店分行签订编号为中原银（驻马店）最保质字2015第040343-1号最高额保证金质押合同一份，鉴于甲乙双方于2015年11月25日签订了编号为中原银（驻马店）房合字2015第040343号商品房按揭贷款银企合作协议，为了担保《合作协议》项下的所有债务人向乙方履行本合同第一条约定的主合同项下的债务，甲方同意作为出质人，向乙方提供保证金质押担保。甲方所担保的主合同为乙方与债务人在《合作协议》有效期内签订的授信合同，包括但不限于《人民币流动资金贷款合同》、《个人借款合同》、《银行承兑汇票承兑协议》及其展期协议、补充协议等。本合同所担保的主债权最高限额包括主债权人民币壹亿元整和相应的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及为实现债权，担保权利等所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费、过户费、财产保全费、公告费、邮寄费、公证费、翻译费、执行费等）和其他所有应付的费用之和。乙方与甲方就债务人授信业务签订担保合同后，放款前，甲方应按照乙方每笔授信金额的10％逐笔向上述保证金账户交存追加保证金。本合同项下保证金质押担保的范围为主合同项下的主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、手续费、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、财产保全担保费、执行费、公告费、邮寄费、律师代理费、差旅费等）及所有其他费用。2015年5月13日，出卖人懿丰公司与买受人姚华伟签订编号为SYF-S0011商品房买卖合同一份，约定姚华伟向懿丰公司购买位于遂平县建设路中段懿丰假日广场第1幢D区1-2层LD10号房产。总价款为4836341元，预定付款方式为银行按揭方式付款，买受人于签定本合同时向出卖人支付首付房款50.17％，即人民币2426341元，剩余房款2410000元，向出卖人指定的银行申请按揭贷款。2015年7月31日，中原银行驻马店分行（乙方）与姚华伟（甲方、丙方）、懿丰公司（戊方）签订个人购房借款合同一份，约定乙方根据甲方的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款，金额为人民币2410000元。本合同项下贷款用于购买坐落于遂平县建设路中段懿丰假日广场第1幢D区1-2层LD10号房产，建筑面积为187.11平方米的房屋。本合同项下的贷款担保方式为抵押加全程连带责任保证。贷款期限为120个月，即自2015年7月31日至2025年7月31日。本合同项下实际单笔发放日与本合同生效日间隔在六个月以内（含）的贷款利率采用浮动利率，以贷款实际发放日的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮40％。按月等额本息还款法；甲方自愿选择每月21日为还款日；如甲方未指定还款日，则每月21日为统一还款日。最后一期还款日为贷款到期日。对甲方未按合同约定日期（包括被宣布提前到期日）偿还的贷款，乙方有权按罚息利率自甲方逾期还款之日起按日计收利息；罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50％确定。对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利。抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、乙方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费、过户费、财产保全费、公告费、邮寄费、公证费、翻译费、执行费等）和甲方所有其他应付费用。质押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、质物保管费用、乙方实现债权的费用和甲方所有其他应付费用。戊方自愿向乙方提供连带责任保证。戊方保证的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、乙方实现债权的费用和甲方所有其他应付费用。戊方的保证阶段为全程连带责任保证，即保证人对自本合同签订之日至甲方在本合同项下的债务全部清偿之日产生的甲方债务承担连带保证责任。保证期间为本合同约定的甲方履行债务期限届满之日起两年；乙方依据本合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款被宣布提前到期之日起两年。双方在违约部分约定甲方未按合同约定的时间归还贷款本金、支付利息及相关费用构成违约，当违约情形出现时，甲方有权宣布本合同和乙方与甲方之间其他合同项下为偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求甲方立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；要求担保人承担担保责任。另约定，甲方未按照本合同约定偿还贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金或其他费用的，或戊方未按本合同约定承担连带保证责任的，乙方及乙方总行有权直接从甲方、戊方开立在乙方或中原银行所有分支机构的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至甲方在本合同项下的所有债权全部清偿完毕为止。当发生戊方应承担担保责任的情形时，如乙方在本合同项下的债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由甲方提供还是有第三人提供，乙方有权自行选择实现担保的顺序，即乙方有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求戊方承担保证责任，或同时要求甲方与戊方、物的担保人同时履行担保责任，戊方放弃针对乙方选择清偿顺序的抗辩权。合同约定抵押物为姚华伟位于遂平县建设路中段懿丰假日广场第1幢D区1-2层LD10号房产。双方当事人对上述房产办理了抵押权预告登记（遂平房预字第00017941号）。登记时间为2015年8月7日。后双方未对上述抵押物办理正式抵押登记。上述合同签订后，原告于2015年8月11日向被告姚华伟发放贷款2410000元，将贷款打入姚华伟指定受托支付账户。截止2020年8月11日，该笔贷款现下欠本金1742411.05元及2019年2月21日起的利息、罚息、复利未还。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原告中原银行驻马店分行与被告懿丰公司、被告姚华伟签订的最高额保证金质押合同、商品房买卖合同、个人购房借款合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性的规定，三份合同依法有效。由于被告姚华伟未能按照约定返还借款及利息，原告中原银行驻马店分行依据借款合同，宣布债务提前到期，要求被告姚华伟提前返还借款本金1742411.05元及利息、罚息、复利的请求符合合同约定，依法应予支持。被告谢爱芹作为共同借款人，在借款合同上签字确认，应与被告姚华伟承担共同还款责任。按照姚华伟逾期情况，利息、罚息、复利应从2019年2月21日计算至借款本息实际清偿之日止。原告于2020年6月1日向本院提起诉讼，即依照合同约定宣布合同项下所有借款已到期，原告在保证期间内，要求懿丰公司承担连带清偿责任的请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告中原银行驻马店分行要求被告姚华伟承担抵押担保责任，按照借款合同的约定，原告与被告对位于遂平县建设路中段懿丰假日广场第1幢D区1-2层LD10号房产办理的是抵押预告登记，抵押预告登记并不等同与抵押登记，只是对预购商品房将来办理物权登记后，办理抵押权登记的请求权，合同双方当事人就抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，原告未取得抵押房产的他项权证，故原告主张就抵押房产享有抵押权，无事实依据，本院不予支持。对原告请求的律师代理费，因缺乏相关证据证明，故本院不予支持。对原告请求的保全费，因本案未产生保全费用，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、限被告姚华伟、谢爱芹于判决生效后十日内向原告中原银行股份有限公司驻马店分行共同返还借款本金1742411.05元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利从2019年2月21日起计算至借款本息实际清偿完毕之日止，利息、罚息、复利按双方合同约定的利率计算）。被告河南省懿丰置地有限公司对上述债务承担连带清偿责任。二、驳回原告中原银行股份有限公司驻马店分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20748元，减半收取10374元，由被告姚华伟、谢爱芹、河南省懿丰置地有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店中级人民法院。审判员  田洪岭二〇二〇年八月二十日书记员  邢莉娟