上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14882号原告：上海家必安物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李证君，职务：执行董事。委托诉讼代理人：贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏琬，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海宸屹建筑装潢有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：李希杰，职务：总经理。原告上海家必安物业管理有限公司(以下简称家必安物业公司)诉被告上海宸屹建筑装潢有限公司(以下简称宸屹公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告家必安物业公司委托诉讼代理人苏琬到庭参加诉讼，被告宸屹公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告家必安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年10月1日起至2017年8月31日止的物业服务费99,981元；2、判令被告支付自2015年9月25日起的逾期支付物业服务费的滞纳金111,317.98元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月10日，原告与上海东北明园实业发展有限公司(以下简称东北明园公司)签订了《前期物业服务合同》，约定原告为“明园森林都市涵翠苑、叠翠苑”小区(含永和东路593、597号)提供物业管理服务。合同约定，商业用房的物业服务费标准为每月每平方米15元，按月交纳，如逾期原告有权按照拖欠物业服务费的每日千分之三向业主或物业使用人收取滞纳金。2015年4月1日，被告与东北明园公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租上海市静安区广延路(现门牌号为永和东路)597号、593号2层房屋(以下简称系争商铺)，面积289.8平方米，租期内系争商铺产生的物业服务等费用均由被告承担，被告应于每月25前向原告支付下月物业服务费4,347元。然被告自2015年9月起，无故拖欠原告物业服务费。原告于2016年3月30日委托律师向被告寄送律师函，要求被告支付拖欠的物业服务费，被告收函后称原告未履行物业服务义务，原告针对被告提出的外墙清洗、垃圾清运、楼梯打扫等问题予以回复，被告收函后仍拒绝支付物业服务费。为维护原告合法权益，故诉至法院，做如上诉请。被告宸屹公司经本院依法送达诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料后未到庭应诉答辩。原告家必安物业公司围绕诉讼请求依法提交了相应证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争商铺产权人为东北明园公司。2014年原告与东北明园公司签订《前期物业服务合同》，约定：原告对明园森林都市叠翠苑、明园森林都市涵翠苑(广延路XXX弄XXX-XXX号、XXX、XXX号；永和东路559、563、567、575、579、585、589、593、597、619号)提供物业服务。合同为期三年，自2014年11月10日起至2017年11月9日。原告按建筑面积向业主收取物业服务费，商业用房每月每平方米15元；物业服务费按月交纳，业主应在物业使用当月履行交纳义务，如发生逾期缴纳，原告有权按照业主或物业使用人拖欠物业管理费的每日0.3%向业主或物业使用人收取滞纳金。2015年4月1日，东北明园公司与被告就系争商铺签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租东北明园公司所有的系争商铺，房屋建筑面积为289.8平方米。租期自2015年4月1日起至2020年3月31日止，租赁期内使用系争商铺所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等相关租赁费用均由被告承担，被告支付的物业管理费为每月每平方米15元，每月合计为4,347元，房屋交付之日起至2015年9月30日的物业管理费由乙方在房屋交付使用当日直接支付给甲方指定的物业管理单位，以后乙方应每月支付一次物业管理费，支付时间为当月25日之前将应支付下月的物业管理费。2016年3月30日，原告委托上海邦信阳中建中汇律师事务所向被告寄送律师函，要求被告收函后三日内，向原告缴清2015年10月1日起至2016年4月30日的物业服务费共计30,429元及滞纳金。被告收函后于2016年4月8日委托律师向原告回函，称：被告依约向原告足额支付了2015年4月至2015年9月的物业服务费，但原告并未派人提供物业管理服务，被告目前自行聘请人员清扫楼梯，清运垃圾，故原告要求被告支付物业服务费及滞纳金缺乏事实依据，如原告在收函后一周内履行物业服务义务，被告将支付自2016年4月起的物业服务费。2016年9月1日原告回函被告称：被告要求每周擦洗外墙玻璃无合同及法律依据；因被告擅自封闭公共部位，系被告原因导致原告工作人员无法进行打扫及设置垃圾桶，故要求被告收函后十日内，向原告缴清2015年10月1日起至2016年8月31日的物业服务费共计47,817元及滞纳金并拆除系争商铺内的封闭隔断。审理中查明，原告于2017年10月9日向本院提交起诉状，之后案件进入诉前调解阶段，本院曾于2017年11月21日通知被告到庭参加调解，被告委托诉讼代理人李伟到庭参加调解并签署当事人送达地址确认书。还查明，被告法定代表人2017年1月18日由李伟变更为李希杰。审理中，原告自愿撤回对东北明园公司的起诉，表示不要求系争商铺产权人东北明园公司承担物业服务费及滞纳金，原告自愿承担由此产生的诉讼风险及执行风险。以上事实，由原告提供的《前期物业服务合同》、《房屋租赁合同》、律师函及邮寄凭证等证据为证。本院认为，原告依据与案外人东北明园公司签订的《前期物业服务合同》对包含系争商铺在内的明园森林都市叠翠苑、明园森林都市涵翠苑提供物业服务，被告为系争商铺承租人，根据被告与案外人东北明园公司签订的《房屋租赁合同》以及《前期物业服务合同》之约定，系争商铺建筑面积289.8平方米，物业服务费每月每平方米15元，原告向被告主张物业服务费，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，根据被告与东北明园公司签订的《房屋租赁合同》有关物业服务费的约定，结合原、被告就系争商铺物业服务范围曾进行过协商，但并未达成一致意见，故被告并非主观恶意拖欠物业服务费，加之原告明确撤回对系争商铺产权人的起诉，故对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项，第四十五条、第四十八条之规定，判决如下：一、被告上海宸屹建筑装潢有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付原告上海家必安物业管理有限公司有关上海市静安区广延路(实际地址为永和东路)597号、593号2层房屋2015年10月1日起至2017年8月31日止的物业服务费99,981元；二、原告上海家必安物业管理有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2,234.74元(原告上海家必安物业管理有限公司已预缴)，由原告上海家必安物业管理有限公司负担1,177.32元，由被告上海宸屹建筑装潢有限公司负担1,057.42元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴晓婕二〇二〇年八月二十四日书记员  向莉娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。