浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民初1197号 原告：宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会，住所地：宁海县跃龙街道中山中路108号。 法定代表人：汪家寿，该业委会主任。 委托诉讼代理人：赖法彬，宁海县导源恒信法律服务所法律工作者。 被告：王海娟，女，1976年2月26日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：吴彪，浙江昶日律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金卫军，浙江云科律师事务所律师。 第三人：宁海宁珠商贸有限公司，住所地：宁海县跃龙街道人民大道65号1-31号，统一社会信用代码91330226MA2CLG9R8N。 法定代表人：娄爱国，该公司执行董事。 原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会（以下简称龙珠大厦业委会）与被告王海娟房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年3月25日向法院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序。经原告申请，本院于2020年3月27日裁定冻结被告银行存款126518元或查封同等价值的财产。被告在提交答辩状期间提出管辖权异议，后撤回管辖权异议申请。应被告申请，本院于2020年4月20日依法追加宁海宁珠商贸有限公司（以下简称宁珠商贸公司）为本案第三人。2020年5月20日本院对本案公开开庭进行审理。原告龙珠大厦业委会的委托诉讼代理人赖法彬，被告王海娟的委托诉讼代理人吴彪、金卫军，第三人宁珠商贸公司的法定代表人娄爱国到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2020年6月10日转为普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原告龙珠大厦业委会向本院提出诉请要求依法判令：1.解除原、被告于2018年2月8日签订的《商铺（房屋）租赁合同》；2.被告支付原告租金121134元、商场管理费5384元（暂计算至2020年2月27日，之后的租金、商场管理费按合同约定计算至被告腾空为止）；3.被告立即腾空坐落于宁海县××街道××道××号××大厦商铺××平方米）；4.被告支付原告为实现债权而支出的代理费4000元、财产保全担保费450元；5.案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年2月8日，被告租用了位于宁海县××街道××道××商铺，并签订了《商铺（房屋）租赁合同》。约定年租金为96908元，每平方每日按4.5元计算，面积为59平方，被告的行为如符合条件享受优惠措施，如因被告违约则不享有优惠措施并可没收履约保证金，同时约定了违约条款及造成损失的承担方式。现被告在缴纳了2018年5月28日至2018年11月27日半年租金和物业管理费后，自2018年11月28日起就未再支付任何费用，期间原告曾多次向被告主张债权，但被告均拒不履行付款义务，故原告于2020年3月20日通知被告解除合同（腾空商铺）并要求承担违约金，但被告均拒不履行义务。原告无奈，只得向贵院起诉，请求法律保护。 被告王海娟答辩称，原告职责的行使必定是代表全体业主的真实意愿，其诉讼权利的行使也需要全体业主的授权或主要负责人的许可，但原告提起本案诉讼不具有相应的授权或许可。据悉，原告因内部管理问题在贵院审理（2019）浙0226民初2386号、2388号案件之前便已将公章上交宁海县住建部门，若本案书面材料具有相应公章印记，请法院对其真实性予以核实。即使公章印记是真实的，但上交之后的公章要再次使用也需有相应的申请和审批手续以及使用方式的限制，请法院对公章印记使用的合法性予以核实。据原告法定代表人汪家寿书面反映，其并未委托或授权任何人向法院提起诉讼，甚至不知公章是如加盖的。被告拒付租金的主要原因是原告尚未履行其在招商引资时的承诺，如龙珠商场与南面小商品城达成一致，打通南北；配备260个地上停车位和60个地下停车位等，这些承诺系双方合同的重要组成部分而且是先决条件，而原告至今未履行其主要义务，显然构成严重违约甚至是合同欺诈，依据《合同法》第67条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，被告享有先履行抗辩权，即原告无权要求解除合同并要求被告支付租金。被告拒付租金的另一原因是承租商铺没多久便出现业主经常干涉正常经营的行为，如店铺被强行关闭，甚至被围满了铁丝网，被告正常经营的权利无法得到保障。而原告未按合同约定履行维护商场秩序、保护合法承租人经营权的职责。2019年4月至2020年3月，被告一直处于与涉案商铺业主的诉讼中，长时间的应诉导致被告不能正常使用商铺。依据《合同法》第228条关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，答辩人拥有选择减少或者不支付租金的权利，而鉴于被答辩人具有上述第二点严重违约的行为，因此，代理人认为答辩人具有不支付租金的正当事由。综上，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。同时，被告保留因原告违约产生的解除合同的权利。 第三人宁珠商贸公司陈述称，第三人并非宁海县龙珠大厦宁珠商贸城新的业主委员会，因为它未经全体业主选举产生，而龙珠大厦业委会还未被撤销或解散，具备法律上的主体资格， 第三人与业委会之间存在委托关系，对业委会和一楼业主负责，是履行代为管理义务的机构，且非营利性单位。被告关于原告在招商引资时作出的承诺，第三人并不清楚且至今都未看到，如原告确实打过该广告的，也属于要约邀请，在与经营户签订的租赁合同中也未提到相关约定，对原告没有约束力。商铺总共有三层，三楼原先就已经南北连在一起的，60个地下停车位也是有的，只是没有直通电梯商户和顾客不愿意去停车。龙珠大厦属于住宅与商铺的共同体，南北能否打通、能否配备地下停车位并非原告或其他个别人员所能决定，应由相关单位审批后方可。第三人承诺给予商户相应的补偿是出于稳定商场大局考虑，但对拖欠租金和超出规定期限后缴纳租金的经营户不予补偿，更不能作为被告欠租不付的依据。因为第三人受一楼业主的授权代为收取租金，能否减免租金需由原告和一楼业主讨论通过。第三人与本案不存在直接的法律上的利害关系，原告也未向第三人主张权利，追加我公司为本案第三人缺乏法律依据。 根据当事人提供的证据，并结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下： 2018年2月8日，原、被告签订《商铺（房屋）租赁合同》一份，约定被告向原告租赁宁海县跃龙街道人民大道65号龙珠大厦宁珠商贸城一楼A3-A4商铺，面积为59㎡，租赁期限六年，自2018年3月28日起至2024年5月27日止。租金按计租面积计付，被告2018年3月28日起开始承担该商铺的租金，第一至第三个租约年租金标准：59平方米×4.5元/日×365日=96908元，为扶持经营，原告同意在前述基础上减免被告12个月租金，所减免租金分3年实施，第一至第三个租约年每个租约年减免4个月租金，即优惠后每个租约年实际支付年租金64605元……自签订本合同之日起，被告一次性向原告支付第一个租约年的租金，第二至第六个租约年的租金在下一个租约年开始前一个月支付。商场管理费第一个租约年为59平方米×0.2元/平方米/日×365日=4307元，商场管理费的交纳方式与租金的交纳方式相同。合同签订之日，被告应向原告支付5000元/间作为履约保证金，原告有权从履约保证金中扣除被告欠付的租金、商场管理费等。被告应按时足额交纳租金、商场管理费或其他费用……经原告书面催告后30日内被告未足额交纳欠费的，原告有权单方面解除本合同，被告应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别明确，如因被告原因导致本合同提前终止，原告有权没收本合同项下之履约保证金，且被告不享受本合同条款下优惠的全部租金，并应在本合同终止后7日内按租约年的租金标准补足差额。如因被告未按约定时间和方式支付应付租金、商场管理费及其他款项时，原告有权提起诉讼，因此产生的诉讼代理费、财产保全保证金、交通费等均由被告承担。合同签订后，被告一直占有并使用商铺至今。原告自认2018年3月28日至5月27日为装修免租期，被告按约支付了2018年5月28日至11月27日期间的租金32303元及商场管理费，并支付履约保证金10000元。2020年3月20日，原告在被告经营的宁海县王海娟副食品店门口张贴了《解除合同通知书》，要求被告在2020年3月22日前支付拖欠的租金和商场管理费，同时解除合同并腾空该商铺。 另认定，俞胡眺、俞法女与王海娟返还原物纠纷一案于2019年4月8日向本院起诉，要求王海娟腾空并返还涉案商铺及支付占有使用费，本院判决驳回了俞胡眺、俞法女的诉讼请求。俞胡眺、俞法女不服判决提起上诉，后于2020年3月13日申请撤回上诉。原告为本次诉讼支付了代理费4000元、财产保全担保费450元。 本院认为，原、被告之间签订的《商铺（房屋）租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行。合同中约定被告逾期支付租金及其他相关费用超过30日的，原告可以经书面通知被告后解除本合同，现解除合同的条件已成就，原告于2020年3月20日通知被告解除上述合同，且被告未在法定期限内起诉要求确认解除合同的效力，故原、被告之间的租赁合同关系已于2020年3月20日解除，原告无需再行主张解除。合同解除后，被告已无合法依据继续占用案涉商铺，故原告要求被告腾退案涉商铺，理由正当，于法有据，本院予以支持。被告未按约足额支付租金及商场管理费，理应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告不再享受“每年减免4个月租金”的优惠，需按原租金标准支付租金，故原告有权要求被告支付2018年11月28日至2020年3月19日的租金，经核算，上述期间租金为126909元。合同解除后，被告仍占有使用其承租的商铺系无权占有，现原告要求被告按租金标准支付其合同解除之日，即2020年3月20日起至商铺腾空之日止的租金，实际为商铺占有使用费，合理合法。关于商场管理费，双方仅对第一年的管理费进行约定，故原告要求被告支付2019年3月28日之后的商场管理费，缺乏合同依据，经核算，2018年11月28日至2019年3月27日的商场管理费为1416元。综上，原告主张被告应付租金及占有使用费、商场管理费的合理部分，本院予以支持。原告要求被告赔偿其实现债权支出的代理费损失4000元、保全担保费损失450元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告与本案有直接利害关系，起诉材料加盖有其公章，而公章是对外代表组织意思表示的重要表现形式，原告提起本案诉讼是为维护业主的合法权益，目的正当，原告的负责人虽未在起诉材料上签字，并不能说明原告起诉未经业主同意而不能代表业主利益。被告认为原告违反招商广告中的约定，已构成违约，其享有先履行抗辩权，但原告发布广告中的内容并不明确、也不具体，该招商广告既非合同附件，在租赁合同中也未有体现，该内容仅是原告对现在和将来要发生情况的渲染，因此，该招商广告中的宣传内容并非要约，而系要约邀请。被告作为具有完全民事行为能力的人，在承租原告商铺用于经营时，应充分考虑其所经营项目的可行性及风险性，此系被告承租案涉商铺时自身应具有的基本的谨慎注意义务，故被告主张原告违反相关要约构成违约，与事实不符，本院不予采纳。被告称业主经常干扰其正常经营，原告对此负有责任，导致其拒付租金。但从全案证据分析，被告显然犯了因果倒置的逻辑错误，正是由于被告拖欠租金的行为，导致其与业主发生纠纷，其自身存在过错，并非原告对商场管理不善所致，故对被告的上述意见，本院不予采纳。被告认为第三人发布的《告一楼经营户通知书》、《关于2019年度租金收取办法的通知》可证明第三人认可原告曾承诺南北打通、配备停车位，并认为该承诺不切实际，给被告等商户造成了损失，应给予一次性补偿。本院认为，根据通知内容，被告拖欠租金已不符合给予补偿的条件，且该意思表示系第三人作出，故对被告关于原告应给予其相应补偿的抗辩意见不予采信。关于追加宁海宁珠商贸有限公司为第三人参加诉讼问题，本院认为，本案的处理结果可能同第三人有法律上的利害关系，因此，本院追加宁海宁珠商贸有限公司为第三人参加诉讼符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告王海娟于本判决生效后十五日内腾退租赁的位于宁海县××街道××道××号××大厦××商铺； 二、被告王海娟于本判决生效后十五日内支付原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会租金126909元（计算至2020年3月19日）及占有使用费（自2020年3月19日起至实际腾空之日止，按合同约定的租金标准计算）、商场管理费1416元； 三、被告王海娟于本判决生效后十五日内赔偿原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会为实现债权而支出的代理费损失4000元、保全担保费损失450元； 四、驳回原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会的其他诉讼请求。 如果被告王海娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3035元，财产保全费1153元，合计4188元，由原告龙珠大厦业委会负担148元，被告王海娟负担4040元。 原告龙珠大厦业委会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告王海娟于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 员 潘相斌 二〇二〇年八月二十日 代书记员 沈丽娜 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。 10