安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6134号 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙明武，男，1979年2月2日生，汉族，住安徽省长丰县双凤经济开发区。 委托诉讼代理人：刘晴晴，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李钰，女，1980年9月28日生，汉族，住安徽省长丰县双凤经济开发区。 委托诉讼代理人：刘晴晴，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥汉嘉物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市潜山路399号。 法定代表人：高亦农，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈春花，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：姜世忠，男，该公司员工。 上诉人孙明武、李钰因与被上诉人合肥汉嘉物业管理有限公司（以下简称汉嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 孙明武、李钰上诉请求：1．依法改判驳回汉嘉物业公司的一审诉讼请求，支持孙明武、李钰一审反诉请求。2．本案一审及二审诉讼费由汉嘉物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。1．关于原审本诉部分。汉嘉物业公司作为物业服务公司，利用格式合同限制业主权利，具体物业收费标准没有与业主达成一致。汉嘉物业公司提供的物业服务与双方签订的《半岛1号小区前期物业管理服务协议》中规定的物业公司应当提供的物业服务严重不符，业主有权履行合同抗辩权，拒付绝大部分物业服务费用。以半岛一号小区的住宅物业收费标准与实际物业服务质量对比得知，汉嘉物业公司的物业服务价值远远不足以达到其收费标准。汉嘉物业公司收取物业费后并未按照约定合情合理的完成服务义务，无权要求业主支付相应的物业服务费。诉诸法院追缴物业费的前置条件是书面催缴，汉嘉物业公司起诉不具备此前置条件。不仅因汉嘉物业公司没有提前书面催缴而法院不应支持其诉讼请求，且以诉讼时效来考量，应当以书面催缴通知到达业主之日起开始计算。对于欠缴物业费已经超过三年的部分，因超过诉讼时效而不应予以支持。2．关于原审反诉部分。汉嘉物业公司应当公示其在半岛一号小区物业服务期间的可收益公共设施的使用情况、收益账目及物业费的收支情况，以及承担其物业管理期间半岛1号小区的维修义务。 汉嘉物业公司辩称，1.汉嘉物业公司依法依规为“半岛1号小区”业主提供物业管理服务，收费标准是经政府部门审批的，汉嘉物业公司多次要求孙明武、李钰履行缴费义务，孙明武、李钰以各种借口推脱，侵害了汉嘉物业公司的合法权益。2.汉嘉物业公司每年年底都会有交物业费赠送礼品活动，以在单元门口贴通告及电话通知的形式告知全体业主，也会安排员工一直不定期、不间断的催缴，但孙明武、李钰置之不理。3.物业服务工作是持续性提供劳动的服务，不存在孙明武、李钰提出的时效问题。4、汉嘉物业公司在为“半岛一号小区”提供物业服务期间，一直尽职尽责按照合同约定履行公共部位维修义务。 汉嘉物业公司向一审法院起诉请求：1．孙明武、李钰支付物业服务费11409元（2014.10.1-2019.10.15），逾期缴纳违约金以法院判决为准；2．一审案件全部诉讼费用由孙明武、李钰承担。 孙明武、李钰向一审法院提出反诉请求：1．汉嘉物业公司公示其物业管理期间半岛1号小区可收益公共设施的使用情况、收益账目及物业费的收支情况；2．汉嘉物业公司公示其物业管理期间半岛1号小区建筑物及其附属设施的维修基金的使用情况；3．汉嘉物业公司承担其物业管理期间半岛1号小区消防系统、土建给排水、楼道门及照明及门禁智能化系统等问题的维修义务；4．汉嘉物业公司承担一审案件诉讼费用。 一审法院认定事实：孙明武、李钰夫妻系安徽省长丰县双凤经济开发区蒙城北路半岛1号小区高层1栋505室业主，该房建筑面积为130.96平方米。2013年9月20日，汉嘉物业公司与孙明武、李钰签订了《半岛1号小区前期物业管理服务协议》（以下简称协议），并签订了《承诺书》。该协议约定的主要内容为汉嘉物业公司向孙明武、李钰提供物业管理服务，每年6月底和12月底前15日内预交下6个月的物业管理服务费，孙明武、李钰未按约定收费标准和时间缴纳交纳物业费的，汉嘉物业公司有权要求孙明武、李钰从逾期之日起按日百分之三加收违约金。协议同时对各自的权利、义务及物业服务内容等进行了约定。孙明武、李钰应按照安徽省物价局制定的标准向汉嘉物业公司支付物业管理费每月每平方米1.44元。由于孙明武、李钰仅在交房时支付了一年物业费(2013年10月1日-2014年9月30日)2263元，之后截至2019年10月15日汉嘉物业公司撤场再未支付物业费。在此期间汉嘉物业公司通过送达《催缴通知单》等方式要求孙明武、李钰支付物业费，但孙明武、李钰未支付，故汉嘉物业公司诉讼至一审法院。 一审另查明，汉嘉物业公司在小区环境卫生、绿化，公共区域及公共设施的管理维护、与业主的沟通协调等方面存在一定的服务瑕疵。 一审法院认为，汉嘉物业公司、孙明武、李钰之间系前期物业管理合同关系。因此，汉嘉物业公司向业主提供物业服务并收取物业费，而物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施等的日常维护、清洁卫生及服务人员工资等项目的开支，而这些开支依赖于物业费的正常收取，否则可能影响物业公司的服务水平和服务质量，因此，业主在接受物业公司管理服务的同时，理应按约缴纳物业管理费。 本案中，汉嘉物业公司对孙明武、李钰居住的小区提供了物业服务，孙明武、李钰作为小区业主，客观上也接受了服务，故汉嘉物业公司要求孙明武、李钰交纳物业管理服务费的诉讼请求，法院应依法予以支持。其次，一审法院经审查孙明武、李钰提交的证据及参考另案其他业主提交的证据后，可以认定汉嘉物业公司在为孙明武、李钰提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，故可对汉嘉物业公司诉请的物业费予以扣减且不支持汉嘉物业公司诉请的滞纳金部分。至于孙明武、李钰提出部分物业费已过诉讼时效的问题，一审法院认为，汉嘉物业公司提供的催缴通知单可以证实孙明武、李钰曾被催缴物业费的事实，而收取物业费也是汉嘉物业公司的正常工作范围，故孙明武、李钰主张汉嘉物业公司不曾催讨物业费明显与常理不符。因此孙明武、李钰提出部分物业费用超过诉讼时效的问题缺乏依据，其抗辩理由不成立。结合上述，一审法院酌定扣减孙明武、李钰应当支付汉嘉物业公司物业费总额的20%，即孙明武、李钰应付11409元×80%=9127.2元。 关于孙明武、李钰提出的第一项、第二项反诉请求，即要求汉嘉物业公司向其公示物业管理期间半岛1号小区可收益公共设施的使用情况、收益账目及物业费的收支情况、及公示其物业管理期间半岛1号小区建筑物及其附属设施的维修基金的使用情况，一审法院认为，汉嘉物业公司、孙明武、李钰之间签订的协议中并无关于上述账目应向其无条件进行公示的明确约定，按约定孙明武、李钰享有的是对汉嘉物业公司的管理等的知情权和监督权。即使存在如孙明武、李钰所述的账目向其公开的约定，而物业费的缴纳应是孙明武、李钰的先履行义务，根据公平和诚信原则，在要求合同相对人履行义务时应以自己已善意履行义务为前提，而本案孙明武、李钰实际已欠缴物业费达五年之久，因此，在孙明武、李钰本人应缴款项都未能及时入账的情况下，也无权要求汉嘉物业公司对其公示物业费收支等账目。另，孙明武、李钰也无证据证实汉嘉物业公司有动用公共维修基金的事实。综上，对于孙明武、李钰提出的第一、二项反诉请求均不予采信。 关于孙明武、李钰提出要求汉嘉物业公司承担其物业管理期间半岛1号小区消防系统、土建给排水、楼道门及照明及门禁智能化系统等问题的维修义务的诉讼请求，一审法院认为，根据协议，上述公共设施的维护和管理均是汉嘉物业公司的物业管理服务内容，汉嘉物业公司理应及时有效地对小区共用部位、共用设施设备等进行维修，为小区的业主提供一个安全良好的生活环境。鉴于汉嘉物业公司提供的公共设施维护等服务有一定的瑕疵，故一审法院在汉嘉物业公司提出支付物业费及滞纳金的本诉请求中对于孙明武、李钰应付的费用已进行了扣减。另，汉嘉物业公司已于2019年10月撤场，新的物业公司已经入场提供服务，孙明武、李钰再要求汉嘉物业公司继续提供维修服务已无实际履行可能。因此，对于孙明武、李钰的此项反诉请求一审法院亦不予支持。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、孙明武、李钰于判决生效之日起三日内支付汉嘉物业公司汉嘉物业公司物业服务费9127.2元；二、驳回汉嘉物业公司的其他诉讼请求；三、驳回孙明武、李钰的反诉请求。一审本诉案件受理费97元减半收取49元，由汉嘉物业公司承担24元，孙明武、李钰承担25元；一审反诉案件受理费50元，由孙明武、李钰负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，汉嘉物业公司与孙明武、李钰签订的《半岛1号小区前期物业管理服务协议》系合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在汉嘉物业公司履行了物业管理服务的义务后，孙明武、李钰应当按约履行给付物业费的义务。但根据孙明武、李钰一审提交的证据以及本案审理查明的事实可知，汉嘉物业公司在为孙明武、李钰提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，一审法院据此判决酌定减免孙明武、李钰20%的物业费并驳回中义物业公司有关违约金的诉讼请求，并无不当。收取物业费是汉嘉物业公司的正常工作范围，汉嘉物业公司提供的催缴通知单也证明其曾向孙明武、李钰催缴物业费的事实，孙明武、李钰主张汉嘉物业公司未曾催缴物业费，本院不予采信。因物业服务是一种整体性、连续性的服务，所产生的物业管理服务费也是连续性的债权。物业服务公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业管理服务费的履行期限届满之日起计算，本案中汉嘉物业公司诉请的最后一期物业管理服务费至2019年10月15日，故汉嘉物业公司的诉请并未超过诉讼时效。 鉴于汉嘉物业公司提供的公共设施维护等服务有一定瑕疵，一审法院在汉嘉物业公司提出支付物业费及滞纳金的本诉请求中对于孙明武、李钰应付的费用已进行了扣减，且汉嘉物业公司已于2019年10月撤场，孙明武、李钰要求汉嘉物业公司继续提供维修服务已无实际履行可能。一审法院基于以上情况，对孙明武、李钰要求汉嘉物业公司承担物业管理期间维修义务的反诉请求不予支持，未有不妥。本案系物业服务合同纠纷案件，孙明武、李钰要求汉嘉物业公司公示小区可收益公共设施的使用情况、收益账目及物业费的收支情况、小区建筑物及其附属设施维修基金使用情况的反诉请求并非基于物业服务合同，其在物业服务合同纠纷案件中一并主张，没有事实及法律依据。 综上所述，孙明武、李钰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由孙明武、李钰负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年八月二十六日 法官助理张明武 书记员姚静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。