呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1466号上诉人（原审被告）：张利利，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：武占军，男，汉族，住呼和浩特市新城区爱民街筑福城17号楼2单元8楼东户，系张利利配偶。委托诉讼代理人：王智敏，呼和浩特市回民区攸攸板法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市润源物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路润宇装饰城润宇国际公寓605号。法定代表人：赵学武，该公司经理。委托诉讼代理人：李近，男，公司职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李文生，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人张利利因与被上诉人呼和浩特市润源物业服务有限责任公司（以下简称润源公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初9351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。张利利上诉请求：一、依法撤销（2019）内0102民初9351号民事判决书，发回重审或者依法改判。二、本案的一审、二审诉讼费由润源公司承担。事实和理由：-、一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。首先，润源公司主体不适格，其与商铺所有权人签订的《物业服务委托合同》已到期，张利利不欠润源公司合同期内的物业费。张利利所承租经营的呼和浩特市××区润宇国际家居中心润宇建材综合馆负一层001号、008南号、012号商铺，是内蒙古熙华房地产开发有限责任公司（以下简称熙华公司）出售给房屋所有权人狄光、李秀英和梁旭的，张利利租赁使用该商铺。而该商铺所属润宇国际家居中心润宇建材综合馆是由熙华公司、内蒙古润宇房地产开发有限责任公司（以下简称润宇公司）等几家房地产开发公司共同开发建造的，诉争商铺与润宇公司无关。根据润源公司与商铺所有人狄光签订的《物业服务委托合同》显示，该物业委托合同的委托期限自2013年1月1日至2017年12月31日，共计5年；之后就没有再续签合同，该合同应当自然终止。张利利已经按照合同约定支付合同期内的物业管理服务费，而润源公司要求张利利缴纳2018年1月1日之后的物业费，张利利认为润源公司的诉讼请求没有事实和法律依据。因为，润源公司与润宇公司签订了《前期物业服务合同示范文本》对张利利不具有约束力，其主体资格不适格；同时根据《物业管理条例》规定，依法成立业主委员会，并由业主委员会与业主大会选聘合法的物业服务企业订立书面的物业服务合同，才可以根据合同约定提供物业服务并收取物业服务费。一审法院避重就轻，对润源公司与商铺所有人狄光签订的《物业服务委托合同》视若罔闻，认定《前期物业服务合同示范文本》合法有效，存在事实认定及法律适用错误。其次，润源公司因不履行《物业服务委托合同》所约定的服务内容，物业服务不到位、严重侵害了张利利在内的合法商户的基本权益。物业服务是有偿服务，润源公司提供了相应的服务才可以得到对应的补偿，而不应当是霸王条款，甚至是不提供服务，还要收取费用。在一审庭审中，张利利提供了大量的有事实根据的实地拍摄视频录像及照片，显示该不合法的物业公司所提供的物业服务的相关内容：1.违反法律、法规及部门规章，擅自扩大经营收费范围，占用消防通道、商户公摊面积在楼梯过道搭、扩建玻璃房及商铺，做库房重复收费，侵犯了业主的利益并造成消防安全隐患；2.合同中约定的公共照明设施几乎全部关闭，只能借助地下一层个别商铺的灯光来照明；地下一层南边的电梯停运一年多，大多数的商铺都重新出租做了库房，没有顾客。3.2019年初，地下一层一个多月停电，致张利利无法经营。张利利的客户只能到家中签订装修合同，给张利利在内的经营户造成的损失无法估量。就此，张利利多次找润源公司交涉，希望给予解决，但没有结果。4.润源公司对商铺内跑冒滴漏现象根本不予理睬，只能由业主自己修理，基本没有服务；另外由于受市场环境的影响，润源公司的服务人员已裁减过半，其服务内容仅限于室外的车辆管理及下班后的室内清场及消防安全。而一审法院对上述事实竟熟视无睹，不予采信；只对照明不足给予了基本的认定，最终判令按照实际缴费额的85%缴纳物业费，令人费解。因为在张利利与润源公司履行《物业服务委托合同》那五年，物业费都在正常减免；而张利利所在地下一层，做库房的都按30%收取物业费，所以张利利也应参照该标准缴纳物业费，即85026元的30%为25507.8元，违约金不予支付。二、一审法院审理本案存在严重偏袒润源公司的情形。一审法院对张利利提交的证据熟视无睹，在判决书中未做提及，而对润源公司提交的对张利利没有约束力的无效合同《前期物业服务合同示范文本》竟按有效合同予以认定，存在严重偏袒润源公司的情形，影响公正审判。综上，一审判决事实认定不清，法律适用错误，请依法支持张利利的上诉请求，以维护张利利的合法权益。润源公司辩称，1.润源公司作为物业服务企业收取张利利物业费既有法律依据也有事实依据。本案中存在两个物业服务合同，一个是润源公司与润宇公司签订，合同期限为2014年7月3日至2024年7月2日，另一个是润源公司与张利利的房东狄光签订的，合同期限为2013年1月1日至2017年12月31日。虽然润源公司与张利利的房东狄光签订的物业服务合同已到期，但润源公司与润宇公司签订的合同并未到期，而且润源公司至今仍在提供物业服务，包括张利利在内的众多业主和物业使用人享受着物业服务。因此，润源公司有权请求收取物业费。2.润源公司与润宇公司签订的物业服务合同对张利利具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。张利利承租狄光的房屋成为物业使用人，具有缴纳物业费的义务和责任。3.张利利称润源公司的服务不到位，存在种种问题不是事实。一审中润源公司出示了大量证据证明按照物业服务合同的约定提供了服务，虽然经过一审法院实地勘查发现有部分区域环境卫生差，地下一层营业期间公共照明不足的瑕疵，但这些问题在勘查后均已得到改善。故张利利称润源公司服务不到位缺乏事实依据。润源公司并未占用消防通道及楼梯通道，润源公司接手物业时即是如此，润源公司也不存在收取费用的行为，张利利应当就此举证，否则其主张不能成立。照明设施和电梯的关闭及打开是根据工作需要决定，属于物业公司形式日常工作职责。南电梯停运原因系负一层业主大部分将商铺更改用途作为库房出租，经常使用扶梯上下货物，无视管理要求，存在极大安全隐患，故润源公司应相关管理部门要求根据实际情况关闭南电梯。张利利所称停电的事实并不存在，装修合同是否能够签订与停电并无因果关系。张利利商铺内系业主自有专属区域，并不属于物业公司服务范围，而且究竟是什么管道发生的跑冒滴漏张利利也不清楚，如果是给水管道，应该由自来水公司负责，如果是供热管道，应该由供热公司负责。况且事后润源公司也进行了相应维修，尽管如此张利利还称对其跑冒滴漏不予理睬有失诚实信用。关于按30%收费是针对空房、库房用户，张利利使用的房屋并非空房和库房，并且物业服务合同明确约定物业费为12元每月每平方米，因此张利利要求按照30%交纳没有依据。综上所述，张利利的上诉存在诸多错误之处，一审判决法律适用正确、认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。润源公司向一审法院起诉请求：判决张利利支付拖欠的物业服务费85026元，违约金3258元，合计88284元。一审法院认定事实：润源公司是经核准许可进行物业服务的物业公司,张利利是润宇家居建材综合馆负一层001号、008南号、012号房屋的物业使用人。房屋建筑面积依次为:165.19平方米、47.24平方米、82.8平方米。2.润源公司与建设单位润宇公司签订的《前期物业服务合同示范文本》约定,润源公司为润宇建材综合馆提供物业服务,委托管理事项包括对共用部位的维修、养护、管理,共用设施设备的运行、维修、养护和管理,共用部位相关场地的清洁等。物业服务费标准为商业物业12元/月.平方米。物业服务费用按年缴纳。合同期限为十年,自2014年7月3日至2024年7月2日止。物业使用人违反本合同约定,未能按时足额缴纳物业服务费用的,应按每日万分之二点一的标准支付违约金。张利利对上述物业服务费用标准知情并曾以此标准交纳物业服务费。3.张利利尚欠2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费未付,张利利对此不持异议。润源公司提交《缴费通知》以证明其已经向张利利催缴欠付物业费,张利利对此予以认可,承认欠缴该期间物业费的事实。一审法院认为，润源公司是合法经营的物业公司，本案中，其依据与建设单位润宇公司签订的《前期物业服务合同示范文本》具体为润宇建材综合馆（BCD段、小A座）提供物业服务，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，张利利因租赁关系作为润宇建材综合馆负一层001号、008南号、012号房屋的物业使用人，与房屋出租人就物业费的负担进行了明确约定且其对作为交纳物业费主体不持异议，故上述合同对其具有法律约束力，加之其实际亦接受了润源公司的物业服务，故双方成立真实合法有效物业服务合同法律关系，当事人合法权益应受法律保护，张利利应当依约向润源公司交纳欠付物业服务费。庭审中，张利利对物业费收费标准、房屋建筑面积以及欠费时间均不持异议，一审法院予以确认，其主要以任意搭建重复收费、跑冒滴漏长时间不予修复、长时间停电、商业标识不清等物业服务不到位事项作为拒交物业费的抗辩理由并提交照片及影像资料予以佐证，一审法院认为，就任意搭建重复收费，张利利并未在法庭向其释明的延长举证期限内补充提交证据予以证明，就跑冒滴漏，张利利未能提交证据以证明该事项与物业服务具有因果关系，就商业标识不清，张利利亦未能证明该事项属于物业服务范围，故以上答辩理由其应承担举证不能的不利法律后果，一审法院对其相关意见不予采纳，就照明不足等问题，润源公司对其提交照片及影像的拍摄时间不予认可但对地点予以认可，庭后，承办人亦实地进行了调查并有执法记录光盘附卷，发现物业确实存在部分区域环境卫生差、地下一层营业期间公共照明不足等瑕疵，故一审法院经综合考虑后认为，润源公司在《前期物业服务合同示范文本》中约定其服务质量应达到甲级标准，但其实际并未能切实履行物业服务合同约定的物业服务事项，未达到约定的物业服务质量标准，故就其诉请的物业服务费，一审法院酌情支持85％，即：（165.19平方米＋47.24平方米＋82.8平方米）×12元／月.平方米×24个月×85％=72272.3元。而就润源公司诉请的违约金，因润源公司提供物业服务质量存在瑕疵，张利利并非无故拖欠物业服务费，故一审法院不予支持，判决：一、张利利于本判决生效之日起十日内一次性支付润源公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的欠付物业服务费72272.3元（165.19平方米＋47.24平方米＋82.8平方米）×12元／月.平方米×24个月×85％）；二、驳回润源公司的其他诉讼请求。如张利利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1004元（润源公司已预交，已减半），由润源公司负担182元，由张利利负担822元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：润源公司向张利利主张案涉商铺的物业费及违约金是否有事实及法律依据。一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，润源公司与建设单位润宇公司签订《前期物业服务合同示范文本》约定为润宇建材综合馆（BCD段、小A座）提供物业服务，合同期限自2014年7月3日至2024年7月2日止，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，润源公司依据上述合同有向位于润宇建材综合馆负一层的001号、008南号、012号商铺的业主在合同约定期限内提供约定物业服务的义务和按约定收取相应物业费的权利。张利利虽非上述三个商铺的业主，但作为承租人，在其与上述三个商铺业主分别签订的《店铺租房合同》及《租房协议》中明确约定由其承担房屋租赁期间的物业费，张利利应当依约履行其应承担的该项合同义务，即向润源物业公司按时交纳物业费。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，在符合上诉法律规定的情形时，物业服务企业可以直接向物业承租人、借用人或物业使用人主张物业费，业主仅对应交物业费承担连带给付责任，故本案中，润源公司依据其与润宇公司签订的《前期物业服务合同示范文本》向作为物业使用人的张利利主张合同约定期限内的物业费具有法律依据。二审中，张利利抗辩其承租三个商铺的业主分别与润源公司签订过就案涉三个商铺的《物业服务委托合同》，现因三份合同已到期而三个商铺业主又均未与润源公司续签《物业服务委托合同》，且张利利就上述三个《物业服务委托合同》约定合同期内的物业费已给付完毕，故对润源公司诉请的案涉三个商铺于2018年1月1日之后的物业费张利利无给付依据及义务。本院认为，虽然张利利承租商铺业主分别与润源公司签订的《物业服务委托合同》均合法有效，应优先于润源公司与润宇公司签订的《前期物业服务合同示范文本》适用，但在上述合同均已期满、三业主未与润源公司签订新的《物业服务委托合同》，并实际接受了润源公司的物业服务的情况下，三业主与润源公司双方之间的权利义务关系应自然适用原润源公司与润宇公司签订的《前期物业服务合同示范文本》。2018年1月1日至今，张利利仍为上述三商铺的承租人，则如前所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条规定，润源公司基于案涉《前期物业服务合同示范文本》及张利利与业主签订的《店铺租房合同》及《租房协议》向张利利主张2018年1月1日至2019年12月31日期间的欠付物业服务费有法律依据。二、润源公司依据案涉《前期物业服务合同示范文本》向张利利提供了物业服务，其提交了物业服务相关工作记录等证据予以证明；张利利对商铺建筑面积以及欠费时间均不持异议，但对润源公司的物业费收费标准及所提供的物业服务质量持有异议，主要以润源公司任意搭建重复收费、跑冒滴漏长时间不予修复、长时间停电、未提供规范照明及商业标识不清等物业服务不到位事项作为拒交物业费的抗辩理由并提交照片及影像资料予以佐证。本院认为，1.就物业费收费标准问题与任意搭建重复收费问题，案涉商城的物业收费面积及12元/月.平方米的物业收费标准系《前期物业服务合同示范文本》所明确约定的内容，根据前述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，及该司法解释第五条第一款规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”，有权就上述问题向润源公司主张相关权利的主体应为案涉三个商铺的业主，故对张利利的该项抗辩理由本院不予支持；2.就物业服务不到位的问题，张利利作为物业使用人及物业费交纳主体，就润源公司所提供的物业服务质量提出意见及要求符合情理，根据一审法院于庭后经实地调查所确认的案涉物业服务区域存在的部分区域环境卫生差、地下一层营业期间公共照明不足等润源公司实际提供服务未达到其在《前期物业服务合同示范文本》中约定的甲级标准的事实，以及二审中润源公司对案涉商城业主实际收取物业费时有所减免的自认，就润源公司诉请的物业服务费，本院酌情调整为支持70％，即：（165.19平方米＋47.24平方米＋82.8平方米）×12元／月.平方米×24个月×70％=59518.4元。就润源公司诉请的违约金，本院认为一审法院以润源公司提供物业服务质量存在瑕疵，张利利并非无故拖欠物业服务费而不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，对一审判决不妥之处本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初9351号民事判决第二项，即“二、驳回呼和浩特市润源物业服务有限责任公司的其他诉讼请求”；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初9351号民事判决第一项为“一、张利利于本判决生效之日起十日内一次性支付呼和浩特市润源物业服务有限责任公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的欠付物业服务费59518.4元（165.19平方米＋47.24平方米＋82.8平方米）×12元／月.平方米×24个月×70％）”。一审案件受理费1004元，由呼和浩特市润源物业服务有限责任公司负担327元，张利利负担677元；二审案件受理费1644元，由呼和浩特市润源物业服务有限责任公司负担290元，张利利负担1354元。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 贾 慧 芳审 判 员 额日德尼二〇二〇年八月十日（法官助理 曹 文 婷书 记 员 苏 永 清