湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初503号原告：武汉江天物业服务有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路586号23层2号。法定代表人：周庆华，董事长。委托诉讼代理人：魏红，公司员工。委托诉讼代理人：孙乔，湖北多能律师事务所律师。被告：张磊，男，汉族，1983年7月2日出生，居民身份证住址武汉市武昌区，原告武汉江天物业服务有限公司（以下简称“江天物业公司”）诉被告张磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告江天物业公司的委托诉讼代理人孙乔、被告张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江天物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业费19176元（被告的物业面积为157.44平方米，物业费按每月每平方米1.40元自2012年10月1日,计算至2019年12月31日）；二、判令被告支付原告滞纳金3498元（按每天应缴物业费的万分之五计算，每月滞纳金为40元；计算自2014年2月18日至2019年12月31日）；三、判令被告承担本案的受理费及其他费用。事实与理由：2007年10月20日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：原告为被告位于武汉市武昌区中南街瑞景路16号滨湖名邸一期8栋1单元6层1号房屋提供物业服务，物业费按每月每平方米1.40元收取，滞纳金从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算。2018年2月10日，武汉市滨湖名邸小区第二届业主委员会与原告签订《滨湖名邸小区物业管理服务合同》，约定：武汉市滨湖名邸小区第二届业主委员会委托原告管理武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸小区一期、二期物业，委托管理期限自2018年1月1日至2020年12月31日止，物业费按照每月每平方1.40元收取。上述协议与合同签订后，被告自2012年10月1日至今一直无故拒交物业费，现原告提起诉讼。被告张磊辩称：法院应驳回原告的全部诉讼请求。一、被答辩人的部分诉讼请求已超过诉讼时效，2017年及以前的物业费请求已经超过诉讼时效。二、被答辩人多年持续不履行其与答辩人签订的物业管理合同义务，给答辩人造成重大家庭经济损失和多年生活的不便，被答辩人违约在先，应当赔偿答辩人经济损失，答辩人不缴纳物业费有理有据。1、2010年起，涉案房屋外墙渗水，导致涉案房屋内墙体大面积发霉，被告多次要求原告维修并赔偿损失，但原告仅就外墙进行维修，对被告的损失置之不理；2、2012年5月，涉案房屋卫生间顶部水湾头无故脱落，造成被告家具等损失，原告仅更换水湾头，对被告的损失置之不理；3、2018年8月，涉案房屋上方外墙瓷砖无故脱落，将涉案房屋外阳台隔断玻璃击碎，原告仅同意报销被告支付的玻璃费用，其余概不负责。三、《前期物业管理服务协议》的签订主体是武汉江天物业管理有限公司并非武汉江天物业服务有限公司，故原告仅可就本合同履行区间（2018年2月10日-2020年12月31日）提出本案诉讼，《滨湖名邸小区物业管理服务合同》也并没有约定滞纳金，因此，原告无权就此提出滞纳金请求。原告江天物业公司为支持其主张，举证如下：证据一、物业服务企业资质证书；湖北省服务价格（收费）监审证（副本）。拟证明原告具备经营物业服务企业的资格；原告合法、合理收取物业费。证据二、入伙确认书；［滨湖名邸］楼宇交接表；［滨湖名邸］业户资料交付记录表；［滨湖名邸］防火、治安责任协议书；《前期物业管理服务协议》；《滨湖名邸小区物业管理服务合同》。拟证明被告居住滨湖名邸二期，房屋建筑面积157.44平方米；原告与被告签订物业服务协议，协议约定原告为被告提供物业服务，物业费按照每月每平方米1.40元收取，滞纳金从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算等权利义务。证据三、缴费通知书8份及照片。拟证明被告自2012年12月至今无故拒缴物业费；原告多次向被告催缴物业费。被告张磊向本院提交如下证据：证据一、被告家家具、家装受损照片。拟证明因涉案房屋外墙渗水和工程存水弯头事故，导致被告居室内家具、家装受损严重，原告至今不予恢复原状或者赔偿被告损失。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：被告张磊对原告江天物业公司提交的证据一企业资质证书真实性无异议，但对有效期有异议。收费监审证系复印件，要求提供原件，且该证明系2009年7月27日发放，2009年之前和2012年之后的收费依据没有体现。企业名称变更通知书，在国家企业信用信息公示系统中没有查到，且其提供的复印件，三性不予认可。经本院复核原件，本院对企业资质证书、企业名称变更通知书真实性予以确认。被告张磊对原告江天物业公司提交的证据二均有异议，认为除了《滨湖名邸小区物业管理服务合同》的主体，其余资料的主体都是江天物业服务管理有限公司非原告。原告与物业委员会签订合同，并不是与被告签订服务协议；不能证明业主委员会与被告签订合同；不能证明被告已经履行合同；只能证明物业服务起始时间2018年2月10日；房屋建筑面积无异议；前期物业费是每月每平方米1.20元；滞纳金高于同期银行贷款利率不予认可。因证据二均当庭核实了原件，本院对证据二予以确认。被告张磊对原告江天物业公司提交的证据三不予认可，认为没有收到催缴通知书，物业没有做到有效送达。本院认为，被告陈述于2012年搬离涉案房屋，而原告最早发出的缴费通知书系2012年12月，根据合理性，本院对原告江天物业公司提交的证据三予以确认。原告江天物业公司对被告张磊提交的证据一不予认可，认为该组证据不能证明是被告家中家装受损事实，因该组证据无法证明与本案的关联性，故本院不予确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：张磊系武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸二期8栋1单元6层1号房屋业主，房屋建筑面积157.44平方米。2007年10月20日，江天物业公司与张磊签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：江天物业公司为张磊所在的坐落于武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸小区提供物业服务；小高层住宅物业管理费按照建筑面积每月每平方米1.20元收取，按年缴纳，每年首月预交本年十二个月的物业管理费；张磊不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，江天物业公司有权要求张磊补交所有欠款并从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算每日的滞纳金；物业管理服务内容有：本小区公共设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理等；物业管理服务质量包括公共配套、设备、场所（地）规划标准，无缺漏或违章擅改原规划要求，……。2018年2月10日，武汉市滨湖名邸小区第二届业主委员会与江天物业公司签订《滨湖名邸小区物业管理服务合同》，主要约定：江天物业公司为武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸小区一期、二期提供物业服务；物业费收费标准为小高层住宅每月每平方米1.40元/1.50元，业主每年12月31日前向江天物业公司预交下年物业服务费，最多预交1年；期限为2018年1月1日至2020年12月31日；对装修管理约定：严谨破坏房屋主体结构，乱搭乱盖违规装修，对小区房屋公共部位进行日常管理和维护；……。上述协议与合同签订后，张磊自2012年10月1日至今未向江天物业公司缴纳物业费。江天物业公司自2012年起至2019年每年均于张磊所居住的房屋门口张贴《缴费通知书》，催收物业费。另查明，江天物业公司曾用名称为武汉江天物业管理有限公司，2009年2月26日，变更登记为江天物业公司。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。江天物业公司依据《前期物业管理服务协议》、《滨湖名邸小区物业管理服务合同》在本案所涉小区进行了物业服务，张磊作为小区业主，享受了江天物业公司的物业服务，应依约交纳物业费。张磊现以对物业服务不满意为由拒绝缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，张磊作为业主对物业服务有异议可以合理方式提出或由业主委员会决议更换物业公司，而不应以拒交物业费的方式进行对抗，其拒交物业费的抗辩理由本院不予采纳。江天物业公司要求张磊给付物业服务费，于法有据，本院予以支持。关于物业费及滞纳金的计算。依据合同约定，物业费自2012年10月1日起至2017年12月31日计算为11902.46元（157.44平方米×1.20元/平方米/月×63月），自2018年1月1日起至2019年12月31日计算为5289.98元（157.44平方米×1.40元/平方米/月×24月），共计17192.44元。江天物业公司主张的物业费本院支持17192.44元，超出部分不予支持。江天物业公司还主张逾期缴纳物业费的滞纳金，《前期物业管理服务协议》中约定了业主逾期不交纳物业服务费，从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算滞纳金,故滞纳金计算为11171.31元［（157.44平方米×1.20元/平方米/月×3月×0.5‰×365×8年）+（157.44平方米×1.20元/平方米/月×12月×0.5‰×365×7年）+（157.44平方米×1.20元/平方米/月×12月×0.5‰×365×6年）+（157.44平方米×1.20元/平方米/月×12月×0.5‰×365×5年）+（157.44平方米×1.20元/平方米/月×12月×0.5‰×365×4年）+（157.44平方米×1.20元/平方米/月×12月×0.5‰×365×3年）]。江天物业公司主张张磊支付滞纳金3498元未超出上述范围，本院予以支持。关于诉讼时效问题,因物业服务合同属持续履行的合同,而张磊未缴费亦处于持续状态,故在认定诉讼时效时对物业公司不应过于苛刻，故张磊提出的诉讼时效抗辩本院不予采纳。张磊辩称江天物业公司不履行其物业管理合同义务，造成其重大家庭经济损失和多年生活的不便，应当赔偿经济损失。但张磊未就此提起反诉，且提交的证据不足以证明损失的实际发生及数额，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张磊于本判决生效之日起五日内给付原告武汉江天物业服务有限公司自2012年10月1日起至2019年12月31日止的物业服务费17192.44元；二、被告张磊于本判决生效之日起五日内支付原告武汉江天物业服务有限公司自2012年10月1日起至2019年12月31日止的滞纳金3498元；三、驳回原告武汉江天物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告张磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取183元，由被告张磊负担（此款原告武汉江天物业服务有限公司已垫付，由被告张磊于本判决书生效之日起五日内径行给付原告武汉江天物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周琪二〇二〇年八月十日法官助理贾心曌书记员桂坦