贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初5509号原告：遵义兴创物业管理有限公司，住所遵义市汇川区天津路水榭花都二楼，统一社会信用代码：91520303565029572N。法定代表人：邹小侠，职务：董事长。委托代理人：晏太辉，贵州他山律师事务所律师。被告：陈祥珍,男，汉族，住遵义市汇川区。原告遵义兴创物业管理有限公司（以下简称：兴创物业管理公司）与被告陈祥珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴创物业管理公司委托诉讼代理人晏太辉到庭参加了诉讼，被告陈祥珍经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。遵义兴创物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付自2016年7月11日起至2018年12月31日止期间的物业服务费4927元，并承担违约金500元；2、本案案件受理费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：请求判令被告立即支付自2016年9月23日起至2018年12月31日止期间的物业服务费4910元，违约金500元自愿放弃。事实和理由：被告系水榭花都A-17-1号房的业主，其于2013年11月27日办理接房手续并与原告签订了《水榭花都小区（前期）物业服务合同》，合同约定了物业服务费按每月每平方米1.4元收取，后调整为每月每平方米1.2元收取，合同还约定了其他内容。合同签订后被告未按约定交纳物业服务费，原告用其缴纳的装修保证金抵扣了部分物业服务费后，被告仍然尚欠从2016年9月23日至2018年12月31日期间的物业服务费4910元未交纳。经原告多次催收，被告均不支付，为此，诉至法院，判如诉请。被告陈祥珍未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告陈祥珍系遵义市汇川区业主，2013年11月27日，陈祥珍在水榭花都业主接房通知单上签名接房，同日，原告兴创物业管理公司与被告陈祥珍签订《水榭花都小区（前期）物业服务合同》，合同约定：原告兴创物业管理公司对被告陈祥珍位于遵义市汇川区（建筑面积150.13㎡）提供前期物业服务。物业服务费用收费标准为每月每平方米1.40元向被告陈祥珍收取。物业服务费按半年度预收，每半年度首月的前10天收取，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰元交纳违约金。后因水榭花都小区存在相关问题，2016年9月25日，遵义柏城房地产开发有限公司、遵义兴创物业管理有限公司、遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会发布公告，致水榭花都小区全体业主，内容为为解决“水榭花都”小区目前物业管理存在的问题，保障全体业主有一个安全、整洁的居住环境，2016年9月24日上午，汇川区洗马路街道办事处添阳社区组织遵义市柏城房地产开发有限公司、遵义兴创物业管理有限公司负责人及水榭花都小区业主委员会部分委员座谈，本着“自愿协商、平等合理”的原则，达成以下会议内容：1、柏城房开应当按照本小区设计规划、与业主签订的《商品房买卖合同》约定、在有关部门主持形成的会议纪要内容，逐步完善水榭花都小区消防、门禁、绿化等配套、附属设施，以便物业管理公司对本小区进行管理，提升业主居住环境和品质；2、鉴于本小区配套附属设施未完善、前期物业管理一直是遵义兴创物业管理有限公司负责等实际情况，水榭花都小区业主委员会决定聘请物管公司继续管理本小区，时间从2016年10月1日起，期限暂定一年，物管费为1.2元／月／平方米，交费方式为3个月（含）以上、一年以下，对交纳一年物管费的业主，物管公司应当给予一定幅度的优惠。有关物业服务内容、要求，以双方签订的书面委托管理合同（需提前向业主公布）为准，物管公司要按合同约定，不断提高物业服务内容和管理水平，使本小区物业管理工作有明显提升和改观；3、鉴于本小区物业服务内容、管理水平均未达到业主与物管公司签订的《前期物业管理协议》，物管公司自愿将收费标准从1.4元／月／平方米降至1.2元／月／平方米（适用于已接房和新接房业主）。收费起算时间从原来的2014年4月1日延长至2014年10月1日，即接房早于2014年10月1日的，按2014年10月1日起算，接房晚于2014年10月1日的，按实际接房之日起算物管费。业主接房时交纳给物管公司的半年物管费，按上述标准、时间进行结算，业主接房时交纳给物管公司的装修保证金，经业主同意的，可以转为物管费进行结算；4、因房开公司配套设施不完善，本小区物业管理产生的水、电、电梯维保、员工工资等所有费用，先由业主交纳的物管费支出，不足部分全部由房开公司承担，直至本小区附属设施完善、房开公司为业主办理房屋产权证为止；5、本小区规划内的停车位，房开公司以租、售的方式，满足本小区业主使用，不得向业主以外的其他单位、个人销售和出租。购买有车位的业主，按50元／月的标准向物管公司交纳管理费，租赁车位的，由业主与房开公司协商租赁费用，同时按上述标准向物管公司交纳管理费；6、本小区规划外的停车位、电梯间广告、道闸广告等公共收益，属于全体业主共有，在扣除物管公司必要的管理费用后，交由小区业主委员会用作办公经费、业主联谊活动费用。上述内容经房开公司、物管公司法定代表人、水榭花都小区业主委员会过半数委员签字同意，盖章后对各方产生约束力。后原告在该小区提供物业服务至2018年12月31日止。庭审中，原告兴创物业管理公司陈述，被告方在接房的时候缴纳了1261元的物业服务费，原告从2014年10月1日开始按1.2元/月/平方计算计收服务费，通过计算该1261元为被告方缴纳的7个月的物业服务费，加上被告方缴纳的3000元装修保证金抵扣物业服务费至2016年9月22日，被告从2016年9月23日开始至今未再缴纳物业服务费，则2016年9月23日起至2018年12月31日止的物业服务费为4910元，被告应该交纳。对于违约金，原告表示不再收取。对前述物业费用，原告向被告进行了催收。本院认为，被告系遵义市汇川区业主，原被告于2013年11月27日签订的《水榭花都小区（前期）物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”之规定，原、被告均应遵循诚实信用原则，按合同约定履行各自的义务。后水榭花都小区因存在相关问题，经多部门协调，遵义柏城房地产开发有限公司、兴创物业管理有限公司、遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会于2016年9月25日发布致水榭花都小区全体业主公告，水榭花都小区业主委员会决定聘请原告兴创物业管理公司继续管理水榭花都小区，时间从2016年10月1日起，同时对物业服务形成了相应约定。原告兴创物业管理公司对水榭花都小区继续提供物业服务至2018年12月31日止，期间原告兴创物业管理公司与水榭花都小区业主形成了事实上的物业服务关系，原告兴创物业管理公司对水榭花都小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主应当交纳物业服务费，物业服务费收费标准按2016年9月25日公告的1.20元／月／平方米收取，被告未交纳的物业服务费自2016年9月23日起至2018年12月31日应为4911.05元，原告主张4910元，本院予以支持。另原告自愿放弃要求被告支付违约金，这是原告对自己权利的处分，本院予以支持。被告陈祥珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决，被告未到庭视为自愿放弃相关抗辩权，由此产生的不利后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告陈祥珍于本判决生效后十日内支付原告遵义兴创物业管理有限公司（2016年9月23日起至2018年12月31日止）物业服务费4910元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已依法减半收取），由被告陈祥珍承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  张元书二〇二〇年八月二十四日法官助理周倩书记员何迪