四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终852号 上诉人（原审被告，反诉原告）：中基宏达集团有限公司，住所地成都市武侯区成双大道中段795号。 法定代表人：王永文，总经理。 委托诉讼代理人：谢宇，四川治坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胥洪文，男，1976年5月26日出生，汉族，住四川省西充县，系该公司员工。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：四川迈进投资管理有限责任公司，住所地成都市武侯区成双大道中段795号。 法定代表人：冷奇君，董事长。 委托诉讼代理人：何姝，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雨昕，四川恒和信律师事务所律师。 上诉人中基宏达集团有限公司（以下简称中基公司）因与被上诉人四川迈进投资管理有限责任公司（以下简称迈进公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院(2019)川0107民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中基公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1686号判决书一、二、三项，并依法改判；2.判令解除中基公司与迈进公司签订的《租赁转让协议》，判令迈进公司退还中基公司转让费22万元，判令迈进公司向中基公司支付资金占用费至全部款项结清为止，暂计算为26400元（以22万元为基数，按同期银行贷款利率6%自2017年4月1日暂计算至2019年4月1日）；3.一审、二审诉讼费由迈进公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，迈进公司向中基公司转让的金山河宾馆所在地块属于工业用地，且该土地存在行政区划变更等问题，无法进行消防验收，这一系列问题都是因迈进公司刻意隐瞒导致，而非一审法院认定的是中基公司的“注意义务”。一审法院仅向成都市武侯区公安消防大队核实，“该队电脑系统中并无金山河公司或达菀公司申报记录”、“工业用地上建设的房屋只要整层整租，经公司申请，符合安全标准可以通过消防验收”，就断定“无法办理消防验收缺乏证据证明”属于严重的事实认定不清。事实上，案涉金山河宾馆所在土地在2010年左右，因行政区划调整，从原双流县划入武侯区行政范围。2017年3月，迈进公司将金山河宾馆转租给中基公司后，中基公司申报办理消防验收时，武侯区消防部门就明确告知：1.土地产权证上仍是双流县行政区划，2.土地是工业用地，无法办理商业酒店经营性用地的证件，因此，不接收消防验收申报材料。由于未通过消防验收，金山河宾馆至今都未正式营业。二、一审法院做出判决所依据的证据不足，关键证据存在严重瑕疵。根据一审判决书确认的事实，连主管武侯区消防验收的行政部门都无法核实迈进公司出具的所谓“消防安全检查意见书”的真实性，况且通过消防验收的合法证件应是《消防安全合格证》，而非其它证件。在迈进公司出具的关键证据存在严重瑕疵的情况下，一审法院未经认定作出判决错误；三、一审法院适用法律错误。中基公司有权依据《中华人民共和国合同法》94条、97条及相关规定解除《租赁转让协议》，并要求迈进公司退还己支付的转让费及利息。迈进公司在签订《租赁转让协议》时，对中基公司刻意隐瞒金山河宾馆系工业用地、土地产权因行政区划变更存在严重瑕疵、无法用于商业酒店营业、无法通过消防验收、无法实现酒店合法营业等一系列问题的情况下，与中基公司签订了以转让“金山河宾馆经营管理权”为合同目的的协议。迈进公司存在重大的欺诈隐瞒行为，属于根本违约，导致合同目的无法实现，中基公司有权依法解除合同，并要求迈进公司返还转让费及利息。但一审法院未正确适用法律确认合同已经依法解除；四、即便一审法院认定金山河宾馆能通过消防验收，或未能通过消防验收不是迈进公司的过错，中基公司也不应向迈进公司支付剩余的全部58万元转让费。根据迈进公司出具的所谓“消防安全检查意见书”复印件显示，通过“消防安全检查”的建筑面积仅仅为1600平方米，但《租赁转让协议》2.1条明确约定：“转让标的为金山河宾馆及其附属设施,总经营面积4000余平方米”。双方协议约定的转让费80万元是对4000余平方米的金山河宾馆的租赁及经营权的转让金额，即《租赁转让协议》约定的另外2400余平方米面积是未通过消防验收、无法正常营业的面积。因此，即便中基公司向迈进公司支付转让费，也应当依法依约扣除没通过消防验收的2400余平方米对应的转让费，一审法院对此事实未予认定，径自要求中基公司支付剩余58万转让费错误。 迈进公司答辩称，中基公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 迈进公司向一审法院起诉请求：1.判令中基公司向迈进公司支付580000元；2.判令中基公司以580000元为基数从2017年4月28日起按照人民银行同期贷款利率向迈进公司支付资金占用费直至全部款项清偿之日止，暂计至2019年1月18日为43547.67元。 中基公司向一审法院反诉请求：1.判令解除中基公司与迈进公司于2017年3月27日签订的《租赁转让协议》；2.判令迈进公司返还中基公司已付转让费220000元并以220000元为基数从2017年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用费（暂计至2019年4月1日为26400元）。 一审法院认定事实：2010年7月，迈进公司与成都金山河宾馆有限责任公司（以下简称金山河公司）签订《租赁协议》获得金山河宾馆十年经营权，从2010年7月12日起至2020年7月11日止，协议约定迈进公司享有优先续租权，金山河宾馆房屋所有权人山河移公司在协议上盖章确认。 2017年3月27日，中基公司与迈进公司签订《租赁转让协议》，约定迈进公司向中基公司转让金山河宾馆经营管理权，转让价款为800000元。价款支付方式为：中基公司支付定金100000元，待与金山河宾馆业主方签订合同之日三日内支付200000元给迈进公司，剩余的500000元在金山河宾馆股权转让给中基公司后，二日内一次性付清。迈进公司出具了一系列移交单据复印件，拟证明当日向中基公司移交了金山河宾馆管理权。据迈进公司称移交人“杨健”为迈进公司法定代表人妻子，接收方为中基公司法定代表人。中基公司对移交清单三性不予认可。 同日，金山河公司与成都山河移进口汽车维修有限责任公司（以下简称山河移公司）签订《租赁协议》，约定租赁区域为金山河宾馆及其附属设施，租期十五年，即从2017年4月1日起至2032年3月31日止。协议约定山河移公司同意金山河公司投资2000000元进行装修。中基公司提交无双方盖章确认的《结算清单》，拟证明花费装修费用等3290000元。迈进公司对该清单三性据不予认可。 2017年4月21日，金山河公司通过《股东会决议》，做出八项决议：第一到三项为公司执行董事、经理、监事的更替，第四项为变更公司经营范围，第五项是原股东同意中基公司受让金山河公司全部股权，第六项是变更公司性质为法人独资，第七项涉及将公司名称变更为成都达菀酒店管理有限责任公司（以下简称达菀公司），第八项为就上述事项修改公司章程。同日中基公司与金山河公司原股东李世刚、李世勇、李世华签订《股权转让协议》以0元对价受让金山河公司全部股权。2017年4月25日，金山河公司100%股权变更登记至中基公司名下。同时办理了金山河公司更名为达菀公司的工商登记手续。 2018年4月30日，山河移公司出具《情况说明》称：“达菀酒店（原金山河宾馆）是我公司产业，自2010年7月起由四川迈进投资管理有限责任公司承包经营。2017年1月我方同意其将经营管理权转让给中基宏达公司，转让费800000元，以弥补四川迈进投资管理公司七年来的装修和设备设施改造及绝大部分家具添置。后中基宏达先后支付了220000元转让费。为着把好事办好的原则，四川迈进投资管理有限责任公司汇同我方先与金山河宾馆签订了租赁合同，再协助中基宏达人员完成金山河宾馆公司的更名及股权转让。至此，中基宏达取得了金山河宾馆的经营管理权，并更名为达菀酒店继续经营到今。特此说明。”。 山河移公司与转让前的达菀公司（金山河公司）法定代表人为兄弟关系，山河移公司股东李世华同时持股金山河公司。两公司原为关联公司。 金山河宾馆建设用地土地使用权人为山河移公司，土地性质为工业用地，使用权为出让，使用权面积4733.25㎡。迈进公司提交了2006年12月7日成都市武侯区公安消防大队做出的《消防安全检查意见书》复印件，另有《特种行业许可证》、《成都市社会旅馆备案登记证》、《卫生许可证》、《排放污染物临时许可证》复印件，拟证明转让时金山河宾馆处于合法经营状态。中基公司对上述复印件真实性均不予认可。 经一审法院向成都市武侯区公安消防大队工作人员询问，经过消防安全检查合格后一般不再主动进行消防验收，但在公司名称变更、装修改变内部格局后应主动申报请求进行消防验收，该队电脑系统中并无金山河公司或达菀公司的申报记录。因时间过久，暂无法核实《消防安全检查意见书》复印件的真实性。经核实，该队从未因消防问题对金山河公司或达菀公司进行处罚。同时，按现有规定，工业用地上建设的房屋只要整层整租，经公司申请，符合安全标准可以通过消防验收。 经一审法院现场查看，案涉房屋中的茶楼部分仍在继续经营，宾馆部分暂未对外经营，宾馆部分房间有人居住。 一审法院认为，《租赁转让协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。迈进公司已按约将金山河宾馆交付给中基公司经营使用，且付款条件已经成就，中基公司应当按约定时间付款。 现中基公司拖欠款项，其抗辩的金山河宾馆因土地性质无法通过消防验收和办理营业执照致不能正常经营使用问题。第一，中基公司在交易中负有注意义务，其愿意受让金山河宾馆经营权，即视为对金山河宾馆经营现状的认可。第二，中基公司与迈进公司通过签订《租赁转让协议》建立的并非转租关系，在协议中双方已经明确约定转让标的为金山河宾馆经营管理权，在双方约定的转让费支付节点中也表明了中基公司将与金山河宾馆业主方（山河移公司）签订租赁合同并受让金山河公司股权，现达菀公司（金山河公司）与山河移公司另行签订了租赁协议，中基公司也重新装修了金山河宾馆，迈进公司不负有保障重装后的金山河宾馆通过消防验收的义务。第三，中基公司在接受达菀公司（金山河公司）股权后，以达菀公司（金山河公司）名义与山河移公司重新建立了租赁关系，原迈进公司从金山河公司处取得的房屋使用权已经被替代，相应的保障房屋适租的义务由山河移公司负担。第四，中基公司在受让金山河公司股权后对公司经营范围进行了调整，并办理了营业执照变更。第五，中基公司所称因用地性质导致无法办理消防验收和营业执照进而不能正常营业缺乏证据证明。中基公司的抗辩理由不成立，其未按约付款的行为构成违约，不享有合同解除权，无权要求返还转让费及支付资金占用费。故此，中基公司应当继续履行《租赁转让协议》约定的付款义务，向迈进公司支付剩余转让款580000元并以580000元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准从2017年4月28日起支付资金占用利息至转让款付清之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中基公司于判决生效之日起十日内向迈进公司支付580000元，并以580000元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准从2017年4月28日起支付资金占用利息至转让款付清之日止；二、驳回迈进公司的其他诉讼请求；三、驳回中基公司的全部诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10035元，反诉案件受理费2495元，共计12530元由中基公司负担。 本院二审期间，中基公司提交了新证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。中基公司提交了：1.现状照片，拟证明2017年中基公司接手宾馆后一直未营业；2.《电梯设备安装定作合同》、《装修结算清单》，拟证明中基公司装修、电梯设备损失200余万元；3.山河移公司租金收条，拟证明中基公司向山河移公司交纳了租金50余万元；4.中基公司法定代表人王永文出具的情况说明，拟证明消防部门明确拒绝办理消防验收，但消防部门没有出具书面说明。迈进公司质证认为：1.对现场照片三性不予认可，照片没有拍摄时间，一审已经查明中基公司有经营，不能证明从租赁到目前都没有营业，现在因疫情原因酒店茶楼均没有开业；2.电梯安装合同、装修结算清单的真实性无法核实，装修金额与上诉状矛盾。反而说明中基公司进行了大规模的改造，但并未报批，导致消防不能通过的原因在于自身；3.租金收条与本案无关，真实性无法核实；4.对王永文出具的情况说明的三性均不认可。中基公司还申请了证人杨某出庭作证，杨某陈述其为四川东亚硕泰建设工程有限公司员工，负责案涉宾馆的装修工程项目，装修前宾馆的状况比较陈旧，家具已经腾空，装修时没有获得消防批准手续，其了解的情况是当时的土地性质有部分搭建，无法办理消防验收。本院认为，中基公司提交的照片只能证明案涉宾馆在拍摄时处于停业状态，停业的原因和具体时间无法确定，不能达到中基公司的证明目的；《电梯设备安装定作合同》、《装修结算清单》只能表明中基公司对案涉宾馆进行了装修改造，与本案争议无关联性；王永文的情况说明实为中基公司的单方陈述，杨某关于无法办理消防验收原因的证言无其他证据予以印证，本院无法采信；租金收条可以表明中基公司与山河移公司建立了租赁合同关系并履行了租金支付义务。 对于一审审理查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。 二审另查明，《租赁转让协议》中有如下约定：3.1乙方（即迈进公司）将其经营管理了5年多的金山河宾馆的经营管理权按本协议的约定转让给甲方（即中基公司）；3.2乙方在其经营管理期间，共投入200万元，本着双方友好情谊，以80万元转让给甲方；3.3乙方经营期间的客户资源、经营团队本着甲方愿意一并转让；3.4乙方交付甲方的物品清单，即酒店设施设备，甲方愿意继续使用的，则继续使用，不用的，则自行处理或者退给乙方；3.5乙方按与甲方约定的核心条款内容（租期十五年，十年租金每月租金3万）帮助甲方与金山河宾馆的业主签定十五期的租赁合同。 二审再查明，迈进公司补充提交了《消防安全检查意见书》的原件。案涉宾馆经营所使用的《特种行业许可证》、《成都市社会旅馆备案登记证》、《卫生许可证》、《排放污染物临时许可证》上登记的名称均为金山河公司。经查，《成都市社会旅馆管理办法》（成都市人民政府令第132号）规定社会旅馆备案登记需要提供以下资料：1.《工商营业执照》正本复印件一份；2.《卫生许可证》复印件；3.《特种行业许可证》复印件一份；4.消防管理机构出具的《消防安全检查意见书》原件及复印件各一份。 本院认为，转租是指承租人在租赁期内将租赁物部分或者全部再出租的行为，承租人本身并不退出原租赁关系，而与次承租人形成新的租赁合同关系。而租赁权的转让，是指承租人在租赁期内，将承租权转让给第三人，致使原租赁合同关系解除，新的承租人代替原承租人直接与出租人建立租赁合同关系。在本案中，《租赁转让协议》明确约定了迈进公司将案涉宾馆的经营管理权转让给中基公司，并协助中基公司与业主签订租赁合同，同对经营权转让等相关事宜和转让费用进行了约定，该合同从性质上是对该宾馆的承租权与经营机会的转让，不属于转租合同，一审判决对于合同性质的认定并无不当。在合同签订之后，中基公司通过受让金山河公司股权的方式，已顺利与案涉宾馆的业主山河移公司建立了15年的租赁合同关系，取得了案涉宾馆的承租权与经营权，即《租赁转让协议》约定的迈进公司的合同义务已经履行完毕。中基公司主张迈进公司在签约时隐瞒了案涉宾馆所在土地性质为工业用地，导致不能办理消防验收而无法合法经营，但根据一审法院向消防主管部门的走访询问，工业用地的土地性质并不必然导致无法通过消防验收，案涉宾馆也未曾被消防主管机关处罚，在案证据亦显示案涉宾馆在转让时具备《特种行业许可证》、《成都市社会旅馆备案登记证》、《卫生许可证》、《排放污染物临时许可证》等证件，可以合法经营，故中基公司的主张不能成立，无权要求解除《租赁转让协议》，应当依约向迈进公司支付转让费。至于中基公司提出的案涉租赁房屋无法正常经营，不能实现合同目的的问题，本院认为，在中基公司与山河移公司建立租赁合同关系之后，提供适租房屋的义务在于出租人山河移公司，而非迈进公司，如果中基公司认为案涉租赁房屋不符合约定的用途，应另行向山河移公司主张权利。 综上所述，中基公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2495元，由中基宏达集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年八月十日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  丁昱凡