广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12321号原告：夏磊，男，1991年5月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：吴桂鑫，广东芳华律师事务所律师。被告：徐海滨，女，1981年11月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，。原告夏磊与被告徐海滨租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日受理后，依法适用简易程序于2020年6月24日和2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴桂鑫和被告徐海滨到庭参加了两次庭审。原告到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退换租赁押金8000元、2020年1月22日至2020年1月31日期间的租金2580元、中介费3299元以及退还原告代被告垫付2019年11月至2020年1月期间的水电费、管理费3200元，并向原告支付从起诉日起至上述款项实际退回之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价年利率的1.5倍计算，两项合计17349元；2.被告向原告赔偿2020年2月租金及管理费损失6477.2元；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告变更第1项请求中的退还原告代被告垫付2019年11月至2020年1月期间的水电费、管理费的金额3200元为4363.1元。后原告撤回该项诉讼请求。事实和理由：2019年10月10日，原告与被告签订《办公室合租协议》，协议约定被告将被告所承租的位于佛山市南海区与原告合租一年，原告向被告支付的租金方式为押一付一的形式，原告每月向被告支付租金（含管理费和水电费）8000元，双方口头约定原告从2019年11月1日起开始向被告支付租金。合同签订后，原告于2019年10月9日向被告支付定金10000元，双方口头协商一致将该定金充抵8000元租赁押金及2019年11月份租金2000元后，原告在2019年10月15日原告向被告支付了9229元（该费用包括2019年11月份余下的租金6000元及原告承担的中介费3299元）；原告于2019年11月19日向被告支付2019年12月份租金8000元；原告于2019年12月23日向被告支付2020年1月份租金8000元。后因被告拖欠涉讼房屋所有权人租金，房屋所有权人于2020年1月21日与被告解除租赁合同并收回涉讼房屋。因房屋所有权人已与被告解除租赁合同，导致原告与被告签订的《办公室合租协议》从2020年1月21日起终止履行，但被告至今仍未向原告退还租赁押金8000元及2020年1月22日至2020年1月31日期间的租金2580元。同时，由于被告未按照《办公室合租协议》的约定提前30天将涉讼房屋所有权人将在2020年1月21日收回房屋通知原告，导致原告在2020年2月增加支付涉讼房屋租金及物业管理费合计6447.2元。而且由于被告在承租涉讼房屋期间,拖欠2019年11月至2020年1月份期间的水电费、管理费。原告已代被告向佛山凯达城投资发展有限公司支付所拖欠的上述费用。而根据原告与被告签订的《办公室合租协议》约定，原告每月向被告支付的租金中已包括水电费、管理费，因此原告有权要求被告返还原告已垫付的水电费、管理费。原告为此提起诉讼。被告辩称，1.关于押金8000元。根据《办公室合租协议》双方约定，合租期内办公室格局更改，人员增加，LOGO墙的布置，网络增加或更换，和在使用办公室时的其他变动原告应与被告商量并得到被告的书面同意。原告如拖欠租金，被告有权终止合同，原告及其团队不能使用办公室。被告在与原告合租期间，原告在不告知被告的情况下私自更换被告私人办公室的门锁，安排并指使两名男性员工强行阻止被告进入被告私人的办公室，企图强行侵占，占有被告和被告公司私人财物（后经被告公司报警处理才得以进入办公室）。安排并指使外人在根本不经被告同意的情况下，当面拆除前台被告公司的LOGO，拆除公共使用的会议室。企图并实质上毁坏被告公司办公场所，公司财物。原告拖欠2020年1月11日至20日的租金。综合上述被告有权终止合同并不退还原告的8000元押金。此事于2020年1月20日报警。当时现场拍了照片。2.关于中介费3229元。根据原告、被告和地产中介的三方协议，中介费应由原告与被告各承担一半。中介费合计是6458元，被告已承担并支付了3229元。原告已支付的3229元，不应再由被告承担。有微信聊天记录及〈佣金确认书〉及转帐记录为证。综合上述双方协商过原告自己承担的一半中介费3229元不应被告承担。3.关于2019年11月至1月的水电费和管理费3200元。首先，根据被告与业主吕先生的解约协议，3200元这笔管理费由业主承担与支付，业主吕先生对此没有争议，事后也没找过被告说过此事。其次，被告与被告公司从未以任何形式委托过原告代被告向物业管理处缴纳任何费用，包括这3200元的费用。第二，水电费和管理费，一直由被告向直接向物业管理公司支付，到被告搬离办公场所日，物业管理公司出示的水电费和管理费，被告已结清给物业管理公司才给予被告搬离通行。第三，原告与业主吕先生约定的水电费与管理费由谁承担，被告不太清楚，也与此案无关。（原告与业主吕先生于2020年1月17日已经签了租赁合同，这笔费是在2020年3月份支付的）。有被告与吕先生的聊天记录，吕先生有文字说明为证。综合上述原告没有权限要求被告偿还他支付给佛山凯达城投资发展有限公司的管理费和水电费3200元。4.关于2020年1月22日至2020年1月31的租金2580元。根据《办公室合租协议》，合租租期为2019年10月10日至2020年10月9日。原告在2020年1月11日至31日并没有支付过租金，当然没有租金退给原告一说。以下合租期间原告支付租金明细（单位元）：金额实际支付日租金期租金20002019.10.92019.10.9至2019.11.960002019.10.152019.10.9至2019.11.9押金80002019.10.9中介费32992019.10.15租金80002019.11.192019.11.10至2019.12.9租金80002019.12.232019.12.10至2020.1.9租金合计24000综合上述原告在2020年1月11月至31日没有支付过租金给被告，所以没有退租金2580元一说。有《办公室合租协议》为证。5.关于2020年2月份的租金及管理费赔偿6477.2元。根据《办公室合租协议》，若双方特殊原因不能继续合租协议，虽未能书面提前30天正式通知原告，达成退租事宜，但实际上原告知情并参与一起与业主协商退租事宜，并私下在被告不知情的情况下，原告已与业主签了新的租赁合同。根据原告提供的原告夏磊与业主吕先生签订的房屋租赁合同，已于2020年1月17日签订。原告夏磊2020年1月11日至21日并未支付租金，按《办公室合租协议》约定，原告已违约。原告从合租第一天开始至结束，故意放大音箱于公共办公大厅天天大声喧吵，午休时间也不肯停止。被告及公司同事多次提醒仍依然如故。由此造成被邻居公司多次投诉，被告公司也无法进行正常工作，接听电话与日常招待客户都造成很大影响。被告申请法院判令原告要求的6477.2元被告不应该赔偿。最后，原告以日常大声音响喧闹影响邻居及我公司正常办公，安排并指使外人破坏办公场所，安排并指使员工侵占我私人办公场所等，已严重违约及违反相关公共治安管理条律和相关法律法规。原告一开始合租的目的动机不纯，以鸠占鹊巢为目的，破坏本公司会议室、接待室玻璃隔墙，拆除被告公司前台屏风公司形象LOGO，指使员工于被告办公室门口阻止被告开门进入被告办公室（同时把被告9岁的小孩协带进另一办公室）。以上原告已严重侵犯被告与本公司的生产经营权，财产权。为保护被告和本公司的合法权益，请法院依据法律和事实，判决撤回原告的诉讼。原告在诉讼中举证如下：1、原告身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。2、办公室合租协议原件1份，用以证明原被告存在租赁合同关系。3、定金收据原件1份、转账汇款指令详细信息打印件3份（收款人为徐海滨），用以证明原告向被告支付租赁押金、租金的情况。4、微信聊天记录打印件1份，用以证明1.原告向被告支付租赁押金、租金的情况；2.被告答应向原告退租赁押金的事实。5、广东增值税专用发票原件1份，用以证明原告垫付2019年11月至2020年1月期间涉讼房屋的水电费、管理费的情况。6、房屋租赁合同原件1份，用以证明原告与被告签订的《办公室合租协议》从2020年1月21日终止履行。被告在诉讼中举证如下：1、被告身份证原件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。2、办公室合租协议原件1份，用以证明原被告的起租日期及违约责任的约定。3、原告与被告微信聊天记录、被告与业主的微信聊天记录打印件各1份（出示手机），用以证明双方约定中介费每人负担一半；证明被告与业主协商约定解除合同及费用的负担。4、佣金确认书原件1份。5、银行转账记录打印件1份。证据4-5证明被告支付中介费。6、房屋租赁合同复印件1份，用以证明原告与业主在被告不知情的情况下签订租赁合同，相关协议内容被告不清楚。7、原告拆办公室的照片1份，用以证明原告违反双方的合租协议约定，拆除被告公司前台的商标，拆除公共使用的办公室，均在被告不同意的情况下实施，违反合约规定。8.照片打印件3张、微信截图打印件1份，证明公司的logo被原告拆除。本院依法向案外人邓瑞梅调查取证，本院在诉讼中出示以下材料：1.房屋租赁合同复印件3份、邓瑞梅身份证复印件1份。2.不动产权证复印件3份。3.房屋出租委托书截图、代缴费用明细、转账截图打印件各1份。4.被谈话人为邓瑞梅的调查笔录原件1份。经审查，被告对原告证据1-4、6，原告对被告证据1-7真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据5有原件核对，本院对真实性予以确认。被告的证据8和本案没有关联，本院对其证据效力不予确认。双方当事人对本院出示的材料真实性无异议，本院对真实性予以确认。根据采信的证据和当事人陈述，本院认定以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区，已办理房地产权证。2017年12月20日，被告和吕宗伟签订《房屋租赁合同》三份，约定被告承租涉讼房屋，租赁期限从2018年1月21日至2023年1月20日，合同第十七条备注载明吕宗伟同意被告在租赁期内可转租，转租期内一切费用均由被告承担，等等。2019年10月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《办公室合租协议》，约定甲方办公室位于佛山市南海区，总面积253平方米，甲方和业主租期还有三年，甲方和乙方合租。办公室为期一年，乙方向甲方支付合租租金方式为押一付一的形式。乙方每月20日前固定支付当月租金（含管理费和水电费）8000元。合租租期为2019年10月10日至2020年10月9日。租金按月支付，乙方应在房租缴纳期（当月20日）的前1天内务必把当月的租金及分摊费交由甲方，由甲方统一把租金交至业主及物业管理处。若甲乙双方单方因特殊原因不能继续履行合租协议，应提前30天通知对方，达成退租事宜。合同期退租，业主将不予退还房屋押金，故乙方在合同期内退租，甲方将不予退还房屋押金，等等。原告和被告在2019年10月10日在微信聊天中约定中介费各承担一半。2019年10月9日，被告和佛山市万城通房地产经纪代理有限公司签订《佣金确认书》，被告承诺支付居间服务费6458元予佛山市万城通房地产经纪代理有限公司。2019年10月15日，原告向佣金确认书载明的佛山市万城通房地产经纪代理有限公司指定收款账户转账支付6458元。双方确认原告共向被告支付35229元，其中8000元为押金，3229元为中介费，其他的是租金。2020年1月17日，邓瑞梅代吕宗伟和原告签订《房屋租赁合同（非住宅）》，原告承租涉讼房屋，租赁期限从2020年1月21日至2022年1月31日，2020年2月1日至2020年1月31日租金每月11649元，原告承担承租期间的物业管理费、水电费等。被告在诉讼中陈述：被告和业主的租赁合同于2020年1月21日终止，因被告资金周转困难，被告欠缴一个月租金；2020年1月8日，物业公司前来断电。被告、原告和业主三方协商解除合同。被告支付至2019年12月31日的租金和物业管理费。涉讼房屋物业管理费每月2828.2元。本院于2020年5月21日受理原告提起的诉讼。本院认为，原告和被告签订的《办公室合租协议》（下称涉讼合同）虽名为合租协议，但原告是和被告订立租赁合同关系，原告是向被告而非出租人支付租金费用，原告和被告的关系实为被告将自己向出租人承租的房屋部分转租给原告，双方实为转租合同关系。被告和被告的出租人签订的《房屋租赁合同》约定被告可转租，故涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼合同约定租赁期间从2019年10月10日起，原告没有举证证明双方口头约定从2019年11月1日开始计收租金，原告应从2019年10月10日起按照每月8000元支付租金予被告。原告合共支付35229元予被告，原告和被告在微信约定中介费各负担一半且并未附加任何条件，故原告已支付的款项扣除押金8000元、原告应负担的中介费3229元后，原告实际支付租金24000元。从2019年10月10日至2020年1月20日，原告应付的租金为26933.33元，原告尚应支付2933.33元予被告，本院对原告主张被告退还多付租金、中介费的请求不予支持。被告确认和其出租人的《房屋租赁合同》已终止，故涉讼合同也丧失履行的基础，涉讼合同已实际解除。被告因欠付租金导致和出租人的租赁合同不能继续履行，被告对涉讼合同的解除负有全部责任。涉讼合同约定原告应于每月20日前支付当月租金，由于涉讼合同的计租周期为每月10日至下月9日为一个月，除首月租金外的其他租金支付时间的“当月20日前”，应指计租周期当月内的20日，即2020年1月10日至2020年2月9日的租金应于2020年1月20日前支付。被告确认2020年1月8日物业公司以被告欠租为由主张断电，被告已出现不能履行合同的情况，原告基于被告不能履行合同的情况抗辩支付2020年1月10日起的租金并无不当，被告主张原告逾期支付租金构成违约，本院不予采纳。涉讼合同因被告违约导致解除，被告应返还押金8000元予原告。为减轻当事人诉累，本院对原告应支付的租金在被告应返还的押金中抵扣，被告应返还的押金和原告应支付的租金相抵后，被告应返还5066.67元予原告。关于原告的赔偿损失请求，涉讼合同约定原告支付的租金已含物业管理费等费用，但涉讼合同因被告原因导致提前解除，原告需在支付租金外另行承担物业管理费等费用，涉讼合同提前解除至少造成原告在涉讼合同约定的剩余租期内增加物业管理费支出，本院根据合同履行情况、被告过错程度结合双方约定的押金、租金标准，参照涉讼合同关于合同期内原告退租，被告不予退还房屋押金的约定，认为原告主张的赔偿请求6477.2元在双方约定的押金金额范围内，符合情理，本院予以支持。被告主张原告拆除被告商标、侵害被告人身权等属于侵权法律关系，被告可循途另行主张权利，但被告据此辩称原告构成违约的意见没有法律依据，本院不予采纳。本院已酌情考虑原告的损失情况，原告另行主张对被告应返还款项计收利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告徐海滨应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金余款5066.67元予原告夏磊；二、被告徐海滨应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿6477.2元予原告夏磊；三、驳回原告夏磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计157.83元（原告已预交197.83元），由原告负担113.53元，由被告负担44.3元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的40元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。本判决为终审判决。审判员 方 菲二〇二〇年八月七日书记员 陈嘉瑜书记员 李和仪