山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0684民初2202号原告：蓬莱鼎峰地产顾问有限公司，住所地山东省蓬莱市北关路133号。社会统一信用代码：913706840699880375。法定代表人：杨敬业，任经理。委托诉讼代理人：刘志慧，山东同杰律师事务所律师。被告：陈敬丰，女，汉族，1977年7月7日出生，户籍地山东省青岛市李沧区，现住山东省蓬莱市。原告蓬莱鼎峰地产顾问有限公司与被告陈敬丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年05月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓬莱鼎峰地产顾问有限公司的委托诉讼代理人刘志慧到庭参加诉讼。被告陈敬丰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓬莱鼎峰地产顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付管理服务费14300元、违约金33384.82元（暂计算至2019年10月31日，并应实际计算至实际缴纳日为止）及律师费2000元，合计49684.82元；2.诉讼费用由被告负担。原告当庭确认违约金计算方式为自2018年11月27日计算至2019年10月31日止按日管理服务费52.19元的2倍并扣除2000元的押金，则为33384.82元及自2019年11月1日至实际缴纳之日止的违约金。事实和理由：原、被告于2016年9月1日签订《商铺经营管理合同》，合同约定：原告将悦动港湾项目10号楼182户商铺委托被告经营管理，被告向原告支付管理服务费，合同期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止，其中2018年12月1日起至2019年8月1日的管理服务费共计人民币14300元，被告未按合同约定及时支付，已构成违约，按合同约定，应按日管理服务费的2倍向原告支付违约金。另按照合同中第四条第一项的约定，原告在诉请中已经扣除2000元押金。原告多次索要未果，特提起诉讼，且按合同约定，应由被告负担原告为主张权利而支付的全部费用。望判如所请。被告陈敬丰未到庭亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求，提交蓬莱鼎峰地产顾问有限公司悦动港湾广场商铺租赁合同一份，证实双方签订租赁合同，并依据合同约定交纳租赁费；提交EMS国内标准快递邮寄单寄件人存联一份，证实已向被告送达催款函。被告未到庭，无法进行质证程序。经庭审与审核证据，本院认定事实如下：2016年9月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《蓬莱鼎峰地产顾问有限公司悦动港湾广场商铺租赁合同》，双方约定“……第二条商铺委托经营期限（一）商铺委托经营期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止。甲方在经营期限内向乙方提供管理服务并收取管理服务费。……第三条服务费收取方式1、自2016年9月1日起至2017年10月31日止，管理服务费共计人民币19000.00元（大写：人民币壹万玖仟圆整），乙方应于签订合同时一并支付给甲方。2、自2017年11月1日起至2018年11月30日止，管理服务费共计人民币19000.00元（大写：人民币壹万玖仟圆整）。3、自2018年12月1日起至2019年8月31日止，管理服务费共计人民币14300.00元（大写：人民币壹万肆仟叁佰圆整）。4、上述第1-3款中的管理服务费每年支付一次，乙方应于每次（期）应付费用的首月前5个工作日向甲方足额支付管理服务费用。5、甲方为乙方提供管理服务费产生的一切费用和税金均由甲方承担，且甲方需向乙方提供正规的管理服务费发票，若乙方不按期交纳管理服务费，甲方有权随时收回该商铺经营权，乙方应按照本合同的约定向甲方承担违约责任。6、如乙方未按时交纳管理服务费，甲方有权随时收回该商铺经营权，并且乙方应按照本合同的约定向甲方承担违约责任。第四条经营权押金（一）乙方须于本合同签订时一次性支付经营权押金共计人民币2000.00元（大写：人民币贰仟圆整）。（二）甲方有权直接在乙方就交纳的经营权押金中扣除乙方应当支付的违约金，且乙方须在押金减少后5日内向甲方补足与实际扣除数额等值的经营权押金。（三）本合同解除或委托经营期限届满后30日，甲方将经营权押金无息返还给乙方，但依照本合同乙方应承担的违约金应予扣除。……第十条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付管理服务费达15日及以上的。2、擅自改变商铺用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损害并拒不赔偿的。5、利用商铺从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。6、擅自将商铺经营权、使用权另行委托给他人经营或使用，或另行出租给第三人的。第十一条违约责任（一）乙方有第十条第三款约定的情形之一的，经营权押金不予退还，甲方并可要求一方将商铺恢复原状或赔偿相应损失。（二）委托经营期内，甲方无正当理由提前解约，或乙方要提前解约的，应提前30日通知乙方，并按合同剩余期限管理费的20%向对方支付违约金。（三）乙方不按合同约定时间支付管理服务费但未达到解除合同条件的，每逾期一日，乙方应按日管理服务费的2倍向甲方支付违约金。（四）因乙方违约而产生的任何纠纷，乙方须承担甲方为主张或实现其权利而支付的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、邮寄费、公告费、拍卖费、过户费等费用）。第十二条合同争议的解决办法本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决：协商不成的，双方均可将争议提交房屋所在地法院进行管辖。第十三条（一）按照本合同向一方送达的任何文件或通知，应以挂号邮件、特快专递的方式寄往一方下列地址或该方以挂号邮寄、特快专递方式通知对方更改的地址，在邮寄三个工作日后，将被视为已发送收件人；如一方以面交方式送达该等文件或通知，于收件人或者授权人、继承人、雇员、代理人签字签收之日视为已送达收件人。甲方通信地址：蓬莱鼎峰地产顾问有限公司电话：0535--3543377传真：联系人：乙方通信地址：蓬莱南关路130号附9号电话：157××××1518传真：联系人：陈敬丰（二）如本合同任何一方变更本合同第十三条第一款中列明的任何通讯内容时，均应自变更之日起3个工作日内通知另一方，否则另一方按原内容发送均视为有效送达。…甲方：蓬莱鼎峰地产顾问有限公司乙方：陈敬丰”合同签订后被告按照合同约定支付了第一期及第二期管理服务费。2019年9月5日，原告向被告邮寄催款函，催款函中载明“尊敬的陈敬丰（身份证：）：您已于2016年9月1日与我司签署了《商铺经营管理合同》（以下简称“经营管理合同”），接受我司委托经营管理我司开发建设的蓬莱市北关路133号悦动港湾项目第【10】号楼【182】户房屋（以下简称“（该房屋），经营管理合同的委托经营期限自2016年9月1日其至2019年8月31日止。根据贵我双方签订的经营管理合同约定：1。3、自【2018】年【12】月【1】日起至【2019】年【8】月【31】日止，管理服务费共计人民币14399.00元（大写：人民币肆仟叁佰圆整）。4、上述第1-3款中的管理服务费每年支付一次，乙方应于每次（期）应付费用的首月前5个工作日向甲方足额支付管理服务费用。如果您怠于履行您的付款义务，我司有权要求您承担违约责任，包括但不限于随时收回该房屋经营权，经营权押金不予退还，同时，我方有权要求您将房屋恢复原状或赔偿相应损失，每逾期1日，则您应按日管理服务费2倍向我司支付违约金等。截止至本函发出之日，…【2018】年【12】月【1】日起至【2019】年【8】月【31】日止的管理服务费仍有人民币14300元（大写：人民币壹万肆仟叁佰）圆整未向我司付清。综上，截至到现在您尚有管理服务费用本金RMB【14300】元（大写：人民币【壹万肆仟叁佰】圆整），违约金共计28600元未向我司支付（违约金暂计算至2019年【8】月【31】日，并应实际计算至实际缴纳日未止）。请您于2019年【9】月【10】日前付清该房屋的未付管理费本金及违约金。您的上述逾期付款行为已构成严重违约，严重侵害了我司的合法权益，如您未能在上述通知期限内付清上述款项，我司将采取其他法律途径维护我司的合法权益，请您予以严肃对待。特此函告！蓬莱鼎峰地产顾问有限公司2019年【9】月【3】日”。原告向被告发出函告后，未收到被告支付服务管理费用，故支付2000元代理费用聘请山东同杰律师事务所律师诉来本院。本院认为，本案原、被告签订《商铺经营管理合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告要求被告支付2018年12月1日至2019年8月31日的服务管理费14300元符合双方约定，本院予以支持。原告主张被告未履行服务管理费构成违约，应按照合同中第十一条第三、四项约定从延迟履行之日至实际履行之日止按照日管理服务费的2倍支付违约金，暂计算至2019年10月31日止为33384.82元，2019年11月1日之后仍按照该标准予以计算。被告未到庭抗辩，应承担对其不利的法律后果，但本案中的违约责任双方约定日管理费2倍，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”，双方约定的违约金应予以调整，故本院予以按照日管理费的30%计算违约金。双方约定“乙方应于每次（期）应付费用的首月前5个工作日向甲方足额支付管理服务费用”，另约定违约责任“乙方不按合同约定时间支付管理服务费但未达到解除合同条件的，每逾期一日，乙方应按日管理服务费的2倍向甲方支付违约金。（四）因乙方违约而产生的任何纠纷，乙方须承担甲方为主张或实现其权利而支付的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、邮寄费、公告费、拍卖费、过户费等费用）。”，违约金的截止点为“乙方不按合同约定时间支付管理服务费但未达到解除合同条件的”，庭审中，原告认可涉案租赁物在约定管理服务期结束后，即2019年9月份便由原告接收管理，双方也约定了服务管理期限，故2019年9月1日之日的违约金并非原、被告约定内容，违约金应计算至2019年8月31日。即从2018年12月1日截止至2019年8月31日，违约金应为4263.29元（19000元/365天*273天*30%），扣除2000元押金，即剩余未支付违约金为2263.29元。原告要求被告支付诉讼律师费2000元，符合双方约定，本院予以支持。综上所述，原告合理诉讼请求，本院予以持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第六十七条、第六十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈敬丰给付原告蓬莱鼎峰地产顾问有限公司服务管理费14300元、律师费2000元、违约金2263.28元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告蓬莱鼎峰地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序案件受理费521元，由陈敬丰负担133元、蓬莱鼎峰地产顾问有限公司负担388元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 荆 超二〇二〇年八月十日书记员 李昕岩