山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4456号 上诉人（原审原告）：王某，男，2003年10月15日出生，汉族，淄博市临淄区英才中学学生，住昌乐县宝石山庄Ｅ区。 法定代理人：张某，女，1979年10月2日出生，汉族，住昌乐县宝石山庄Ｅ区，系王某之母。 委托诉讼代理人：张杰，山东联合诚信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潍坊鑫宇房产营销策划有限公司，驻昌乐县新昌北路3378号齐城国际23号楼01商铺。 法定代表人：季青华，经理。 委托诉讼代理人：王永秀，女，1987年12月29日出生，汉族，系该公司职工。 被上诉人（原审第三人）：郝洪高，男，1979年10月23日出生，汉族，住昌乐县。 上诉人王某因与被上诉人潍坊鑫宇房产营销策划有限公司（以下简称鑫宇公司）、郝洪高居间合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2020）鲁0725民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经阅卷审查，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 王某上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.原审判决认定事实不清，居间合同中承诺，涉案房产共计74万元，居间费用、物业费用、契税、维修基金等全部不用由上诉人承担，且被上诉人郝洪高也承认承担合同履行前的物业费用，构成法律上的自认，但一审法院对这一重要案件事实没有解决；2.原审判决适用法律错误，鑫宇公司在居间过程中存在明显过失，向上诉人提供了虚假情况，而一审法院对此没有认定，属于适用《合同法》第四百二十五条错误。 鑫宇公司、郝洪高均未提交书面答辩意见。 王某向一审法院起诉请求：1.判令被告返还不当得利款60000元，赔偿经济损失30000元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年12月，原告的母亲张某经被告居间介绍，购买第三人位于昌乐县城文锦园小区1号楼2单元2101室房产一套，住房建筑面积143.9平方米，储藏室建筑面积17.07平方米，带车位。居间介绍时，原告要求购房款不包含物业费、维修基金、契税等费用，被告跟第三人的代理人高国艇讲明了该项购房条件。涉案房屋系第三人劳务费用顶账得来的新房，未居住也未办理房产证等手续，物业费、维修基金、契税等费用也未缴纳。2020年1月7日，原告与第三人办理了该房的交接手续，双方共同到昌乐县佳苑房地产开发有限公司进行商品房买主更名。案件开庭后的2020年6月3日，原告与昌乐县佳苑房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。原告与被告口头达成居间合同，合同未约定居间费用。原告交与被告购房款740000元，被告通过高国艇向第三人现金交付50000元，银行转款680000元，被告自留5000元，其余的5000元转交给协助介绍房屋的另一家居间公司恒宸公司。原告以通话录音资料证实第三人收取房款680000元，被告手中的60000元应予以返还原告，第三人当庭确认收到房款730000元。原告主张被告赔偿违约损失为物业费、维修基金、契税等30000元，因通过法庭辩论弄清上述各项费用现不能确定具体数额，故又当庭决定违约损失以各项费实际发生后数额为准。被告以通话录音资料证实，将原告购房款不包含物业费、维修基金、契税等费用的条件告知了第三人，不应承担违约责任。第三人则称，在原告数次看房时就已向其告知物业费、维修基金、契税等费用尚未缴纳，他也不再缴纳，原告想买该房就要自行承担该类费用。第三人当庭要求原告退房，撤销该笔房屋买卖，原告不同意退房。 一审法院认为，案件争议的焦点是原告是否存在损失及被告是否承担赔偿责任。原告以740000元购买到文锦园小区1号楼2单元2101室房产一套，不向第三人主张赔偿权利，亦不将所购房屋退回给第三人，可视为满意。原告向被告主张返还不当得利款60000元，因已查明被告过付给第三人的房款不是680000元，而是730000元，故原告该项请求不成立。既然原告以被告违背居间合同约定为由，向被告主张赔偿违约损失，那么原告的损失数额及被告的赔偿责任，必须按照居间合同的相关法律规定予以认定。原告与被告口头达成的居间合同，系当事人双方真实意思表示，并且合同亦得以实际履行，故对居间合同的成立与效力予以确认。原告要求购房款不包含物业费、维修基金、契税等费用，是居间合同的内容之一，被告亦承诺所介绍的房屋不包括该类费用，而原告实际购买的该房屋却包含该类费用，故被告构成违约。被告虽然将原告的该要求向第三人告知并得到第三人代理人的口头承诺，但是，被告未能做到谨慎注意义务，未确实查明这一事实，难以推卸违约责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”。被告收取原告房款740000元，过付给第三人730000元，虽然被告称仅保留5000元，另5000元交给恒宸公司，但是仍可认为被告在该居间活动中获得居间报酬为10000元，按照上述法条关于当事人平均负担居间人报酬的规定，可视为原告与第三人买卖双方各承担了居间报酬5000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，原告损失数额，应是被告所获得原告应当支付的居间报酬5000元。故，被告因违约应依法赔偿原告损失5000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告潍坊鑫宇房产营销策划有限公司赔偿原告王某经济损失5000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告王某的其他诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取计1025元，由原告王某负担975元，被告潍坊鑫宇房产营销策划有限公司负担50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交物业费收费单据30张及物业证明一份、契税税收单据一份、维修基金转账票据一份，证明涉案房产在交易交付前拖欠物业费8197.2元，产生的税费9740.84元，维修基金费用9014.32元，上述费用已由上诉人全部结清，但应当由被上诉人承担。二被上诉人质证称，上述费用系一审后上诉人自愿交的，与二被上诉人无关，均不予承担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上述证据具备证据的合法要件，能够证明上诉人实际支出的物业费、税费、维修基金等共计26952.36元，确认为有效证据。本院查明的其他事实与原审法院认定一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与鑫宇公司口头达成的居间合同，系当事人双方真实意思表示，且已实际履行，该居间合同为有效合同。涉案居间合同约定上诉人的购房款中不包含物业费、维修基金、契税等费用，鑫宇公司对此予以认可，而实际购买的房屋却包含上述费用，故鑫宇公司构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，本案中，鑫宇公司作为居间合同相对方，因其违约行为至上诉人于约定之外支出物业费、税费、维修基金等共计26952.36元，系现实存在的实际损失，依法应当予以赔偿。关于上诉人所提鑫宇公司在居间过程中存在明显过失，向上诉人提供了虚假情况的问题，因上诉人未提供有效证据予以证明，遂不宜适用《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持山东省昌乐县人民法院（2020）鲁0725民初1001号民事判决第二项，即“二、驳回原告王某的其他诉讼请求”； 二、撤销山东省昌乐县人民法院（2020）鲁0725民初1001号民事判决第一项，即“一、被告潍坊鑫宇房产营销策划有限公司赔偿原告王某经济损失5000元，于判决生效后十日内付清”； 三、被上诉人潍坊鑫宇房产营销策划有限公司赔偿上诉人王某经济损失26952.36元，于判决生效后十日内履行完毕。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2050元，减半收取计1025元，由王某负担700元，潍坊鑫宇房产营销策划有限公司负担325元。二审案件受理费2050元，由被上诉人潍坊鑫宇房产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张同文 审判员  刘宇宁 审判员  邵 淼 二〇二〇年八月十七日 书记员  冯 雪