重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初9268号 原告：王洪均，女，汉族，1955年3月7日出生，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：谷山美，重庆善庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林文尧，重庆善庆律师事务所律师。 原告：朱家永，女，汉族，1978年11月22日出生，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：谷山美，重庆善庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林文尧，重庆善庆律师事务所律师。 原告：朱家极，男，汉族，1997年10月9日出生，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：谷山美，重庆善庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林文尧，重庆善庆律师事务所律师。 被告：重庆康田置业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永镇科技三路99号，统一社会信用代码91500106756201865F。 法定代表人：贺学均，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陶代立，重庆博永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梦宇，重庆博永律师事务所实习律师。 原告朱勤农、朱家极与被告重庆康田置业（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理。因朱勤农于2020年6月26日死亡，其第一顺序法定继承人王洪均、朱家永、朱家极遂申请作为本案原告参加本案诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王洪均、朱家永、朱家极的委托诉讼代理人谷山美，被告重庆康田置业（集团）有限公司的委托诉讼代理人陶代立、张梦宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王洪均、朱家永、朱家极向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金25308元，并支付违约金（以25308元为基数，从2020年1月1日起按每日万分之五计算至付清之日止；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：朱勤农、朱家极系重庆市沙坪坝区西园北街×号附×号×-×房屋的共有产权人。2013年11月21日，朱勤农与被告签订《物业租赁合同》，约定原告将位于康田.国际企业港第×号附×号×-×房屋出租给被告，租赁期限为2014年1月1日至2019年12月31日，月租金2109元。租赁期内，自甲方将出租房屋交付给乙方并签订此合同开始计算租金，按12个月为一期进行结算，在每年的12月31日前支付。乙方逾期支付租金超过10日的，甲方不解除合同的，由乙方继续向甲方支付逾期付款违约金，违约金按乙方应付款项的日万分之五计算至付清时止。合同签订后，原告如约交付了出租的房屋，被告一直租用至租赁期届满，但被告至今拖欠2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告重庆康田置业（集团）有限公司辩称，1、本案提请诉讼时，原告朱家极主体不适格，因为我们合同是与朱勤农签订，朱勤农诉讼中死亡，继承人身份法院依法审查；2、双方签订租赁合同属实，但租赁合同第二条约定的租期为5年，即从2014年1月1日-2018年12月31日，租赁期满后被告已经撤场并退还房屋，双方权利义务已经全部履行完毕。原告主张第六年即2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金，无事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2013年9月2日，朱勤农、朱家极取得重庆市沙坪坝区西园北街×号附×号×-×号房屋不动产权证书，该房屋建筑面积为52.72平方米。 2013年11月21日，朱勤农(甲方、出租方)与重庆康田置业有限公司（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，该合同主要约定摘抄如下：一、乙方确定租赁甲方位于康田国际企业港第×号附×号×-×房屋，建筑面积（承租面积）52.72平方。二、租赁期限为5年，时间2014年1月1日至2019年12月31日。月租金2109元。三、租赁期内，自甲方将出租房屋交付给乙方并签订此合同开始计算租金，按12个月为一期进行结算，在每年的12月31日前进行支付。四、乙方的违约责任，逾期付款超过10日的，甲方有权选择是否解除本合同。甲方不解除本合同的，由乙方继续向甲方支付逾期付款违约金，违约金按乙方应付款项的日万分之五计算至付清之日止。 2019年11月5日，被告重庆康田置业（集团）有限公司向朱勤农发出《租赁到期退还房屋通知书》，该通知书主要载明：您于2013年11月21日就康田企业港产权×号附×号5、6、7、9、10、11房屋租赁事宜与我司签订《物业租赁合同》，约定由我司租赁您位于康田国际企业港的房屋，租赁期限为5年。合同履行期间，我司严格按照租赁合同约定履行合同义务，无任何违约行为。现合同租赁期即将于2019年12月31日到期，我司决定不再续签合同。现正式通知您：一、我司与您签订的租赁合同将于上述合同租期到期之日终止，我司不再续签该合同，双方权利义务关系终止。二、为方便您方便、快捷的办理房屋移交手续，请您于2019年12月31日前到康田企业港物业服务中心办理房屋移交手续……。 现因原告向被告主张房屋租金未果，原告遂诉至法院要求判如所请。 另查明，审理中，原告举示了案外人重庆康田资产管理有限公司作为甲方、出租方与作为乙方、承租方的案外人重庆汇韬医疗器械有限公司于2017年9月27日签订的《物业租赁合同》，该《物业租赁合同》显示，重庆康田资产管理有限公司将位于重庆市沙坪坝区西园北街×号附×号×-×的房屋出租给重庆汇韬医疗器械有限公司使用，租赁期限为2017年8月25日至2019年12月31日。原告还举示了中国工商银行电子回单三张，该电子回单显示，重庆汇韬医疗器械有限公司分别于2018年9月10日、2019年2月25日、2019年9月9日分别向重庆康田物业服务有限公司支付“康田21-8房租”5570元、7908元、7908元。原、被告均陈述重庆康田资产管理有限公司系被告重庆康田置业（集团）有限公司的全资子公司，但被告重庆康田置业（集团）有限公司认为重庆康田资产管理有限公司与被告系两个不同主体，被告对原告举示的上述《物业租赁合同》及银行电子回单真实性均不予认可。 还查明，朱勤农于2020年6月26日死亡，朱勤农的第一顺序法定继承人为其配偶王洪均、女儿朱家永、儿子朱家极三人。2017年4月24日，重庆康田置业有限公司更名为重庆康田置业（集团）有限公司。原被告双方均确认《物业租赁合同》载明的“康田国际企业港第×号附×号×-×房屋”与“重庆市沙坪坝区西园北街×号附×号×-×号房屋”系同一套房屋。 审理中，原告认为涉案房屋租赁期限为2014年1月1日至2019年12月31日共六年，《物业租赁合同》、《租赁到期退还房屋通知书》载明的租赁期限为5年均系笔误；被告认为涉案房屋租赁期间为5年，即从2014年1月1日至2018年12月31日。关于租金支付情况，原、被告均确认2018年12月31日之前的房屋租赁已支付完毕。关于原、被告双方租赁合同期限届满后的交接涉案房屋情况，原、被告均陈述称，双方未直接办理交接手续，原告称，双方合同于2019年12月31日到期后，原告直接与案外人重庆汇韬医疗器械有限公司签订了自2020年1月1日起的房屋租赁合同；被告称，双方租赁期限于2018年12月31日届满，被告遂通知原告到涉案房屋物业服务中心处领取房屋钥匙。因双方对租赁期限分歧较大，调解未成。 上述事实，有原、被告的陈述以及原告举示的结婚证、重庆市璧山区公安局丁家派出所证明、户口本、出生证明、居民死亡医学证明书、不动产权证书、《物业租赁合同》、《租赁到期退还房屋通知书》、《物业租赁合同》及补充协议、银行电子回单；被告举示的《物业租赁合同》等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。 朱勤农与被告重庆康田置业（集团）有限公司所签订《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。朱勤农死亡后，其合同权利义务应由其第一顺序法定继承人即原告王洪均、朱家永、朱家极共同承继。因原被告双方对涉案《物业租赁合同》的租赁期限存在争议，而解决本案争议首先应当对租赁期限的问题予以明确，故本院对该问题评析如下： 首先，租赁期限是租赁合同的主要条款，当事人在确定租赁期限时通常会慎之又慎。即使在租赁合同签订之时存在瑕疵，当事人也多会在后续的行为中予以修正。涉案租赁合同约定租赁年度为5年；同时又约定租赁时间从2014年1月1日至2019年12月31日，根据租赁时间计算租赁年度应为6年。被告虽辩称租赁期限按5年计算已于2018年12月31日届满，但在租赁期限差距如此明显的情形下，被告在后续长达多年的履行期限内从未提出过异议。其次，被告辩称在2018年12月31日合同履行完毕后已通知原告收回涉案房屋，被告对此负有举证证明的责任，但其并未提交任何证据证明其事实主张。再次，从原告举示的重庆康田资产管理有限公司与重庆汇韬医疗器械有限公司于2017年9月27日签订的《物业租赁合同》及相应租金支付凭证来看，被告方的关联公司确实在2018年12月31日至2019年12月31日期间仍然在转租涉案房屋并收取租金。综上，本院认定涉案《物业租赁合同》的租赁期限为2014年1月1日至2019年12月31日。对被告提出的租赁期限为5年，即从2014年1月1日至2018年12月31日的抗辩意见，本院不予采纳。 关于原告的诉讼请求是否应当得到支持的问题。涉案《物业租赁合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当在2019年12月31日前支付涉案房屋12个月（即2019年1月1日至2019年12月31日）产生的租金共计25308元，但被告逾期未支付租金已构成违约，被告应当支付租金及逾期付款违约金。合同约定按应付款每日万分之五（即年利率18.25%）的标准主张违约金，被告主张违约金过高，现原、被告均一致同意由法院依法调整，本院结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金计算标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十五条、第九十条之规定，判决如下： 限被告重庆康田置业（集团）有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告王洪均、朱家永、朱家极租金25308元并支付逾期付款违约金，该违约金以25308元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%，从2020年1月1日计算至实际付清之日止； 二、驳回原告王洪均、朱家永、朱家极的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费483.60元，减半交纳241.80元（原告已预交），由被告重庆康田置业（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 殷建华 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 张 伟 书 记 员 刘 维