石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初2711号 原告：河北依丽兰家具有限公司，住所地河北省保定市安新县高速引线西侧。 法定代表人：邸贺安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：佟学民，魏红匣，河北世纪联合律师事务所律师。 被告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司东古城分公司，住所地石家庄市长安区北外环古城东路118号。 法定代表人：施铁牛，该公司经理。 被告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司，住所地上海浦东新区绿科路90号。 法定代表人：车建芳，该公司总经理。 二被告委托诉讼代理人：李超，北京盈科（武汉）律师事务所律师。 原告河北依丽兰家具有限公司与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司东古城分公司（以下简称“红星美凯龙东古城公司”）、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司（以下简称“红星美凯龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北依丽兰家具有限公司的委托诉讼代理人佟学民、魏红匣，被告红星美凯龙公司的委托诉讼代理人李超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北依丽兰家具有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除原告与被告红星美凯龙东古城公司签订的《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》；二、请求判决被告红星美凯龙东古城公司向原告退还质量保证金人民币200000元；三、请求判决被告红星美凯龙东古城公司向原告退还已付租金（含物业费、管理费）人民币3369828元；四、请求判决被告红星美凯龙公司对被告红星美凯龙东古城公司的上述给付义务承担清偿责任；五、请求判决本案诉讼费、保全费等费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告红星美凯龙东古城公司于2014年8月25日签订《上海红星美凯龙品牌管理有限公司东古城分公司商铺租赁定金协议》，约定承租古城商场A馆四层整层展厅；租金前三年为55元/㎡/月，原告一次性缴纳一年租金，可享受自起租日开始免租两年的优惠；定金50万，其中20万转为质量保证金，剩余30万转抵租金；定金协议签订后，原告支付定金并委托案外人朱成委对展位进行装修。2016年1月26日，原告与被告红星美凯龙东古城公司签订《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》，除上述约定外，另约定经实测，含商场公摊租赁面积为5105.8平方米，租赁期限为2016年1月1日至2021年12月31日，租金起算时间为2016年3月1日。此后，原告依约全额支付租金。被告红星美凯龙东古城公司违约推迟开业，使原告始终处于亏损状态。2016年9月，被告红星美凯龙东古城公司将A馆一至三层商户转移至B馆经营，A馆闭馆，原告只能通过连廊与B馆连通，成为孤岛难以为继。2019年7月1日，被告红星美凯龙东古城公司未经协商即关闭整座商场，提前两年终止租赁合同。被告红星美凯龙东古城公司的违约行为不仅使原告无法实现合同目的，而且给原告造成了直接经济损失。被告红星美凯龙东古城公司是被告红星美凯龙公司的分公司，其民事责任应由二被告承担。特诉至本院。 二被告共同辩称，双方确系租赁关系，原告实际使用时间为一年，应当扣除相应租金。涉案物业并非因被告原因导致不能继续经营，被告系物业的日常经营方，石家庄润鑫房地产有限公司系物业所有人，双方是合作关系，后因润鑫公司明确不再履行合作协议，导致物业不再继续经营，故本案不应由被告承担所有责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：2014年8月25日，原告与被告红星美凯龙东古城公司签订《上海红星美凯龙品牌管理有限公司东古城分公司商铺租赁定金协议》，约定承租古城商场A馆四层整层展厅；租金前三年为55元/㎡/月，原告一次性缴纳一年租金，可享受自起租日开始免租两年的优惠；定金50万，其中20万转为质量保证金，剩余30万转抵租金。同月28日，原告按照约定向被告红星美凯龙东古城公司支付定金50万元。2016年1月26日，原告与被告红星美凯龙东古城公司签订《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》，除上述约定外，另约定经实测，含商场公摊租赁面积为5105.8平方米，租赁期限为2016年1月1日至2021年12月31日，租金起算时间为2016年3月1日。合同签订后，2016年1月28日，原告向红星美凯龙东古城公司支付2499328元，同时由被告红星美凯龙东古城公司出具到账函，明确前期定金50万元的20万元为质保金，剩下30万元转租金，购买原告的床垫费57万元抵扣租金，500元元旦补贴抵扣租金，全年租金3369828元，实际支付2499328元。另查明原告自2017年9月开始实际使用租赁展位一年。 2019年5月16日被告红星美凯龙东古城公司发布《通知》，由于石家庄润鑫房地产开发有限公司原因，其与被告红星美凯龙家居集团股份有限公司之间的《委托建设和经营管理合同》已于2019年3月5日终止，其不再负责古城商场的日常经营管理事宜，并通知有关善后工作。 本院认为，原告河北依丽兰家具有限公司与被告红星美凯龙东古城公司签订的《上海红星美凯龙品牌管理有限公司东古城分公司商铺租赁定金协议》、《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应按照约定履行自己的义务。被告红星美凯龙公司于2019年5月16日发布《通知》，不再负责古城商场的日常经营管理事宜。双方继续履行已成为不可能，因此对河北依丽兰家具有限公司提出的解除合同的请求本院应予支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。双方签订《上海红星美凯龙品牌管理有限公司东古城分公司商铺租赁定金协议》后，原告河北依丽兰家具有限公司依约向被告红星美凯龙东古城公司支付定金500000元，其中20万转为质量保证金。因被告红星美凯龙公司的原因导致协议无法继续履行，应当承担违约责任并退还原告河北依丽兰家具有限公司质量保证金200000元。 双方签订《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》约定，原告支付一年租金3369828元，和获得免二年租金的优惠，实质该租金为三年租金。自2017年9月原告开始实际使用租赁展位一年，双方合同解除后被告应退还原告两年租金2246552元。被告红星美凯龙东古城公司是被告红星美凯龙公司的分公司，对其给付义务承担清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、解除原告河北依丽兰家具有限公司与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司东古城分公司于2016年1月26日签订的《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》； 二、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司东古城分公司于本判决生效后十日内返还原告河北依丽兰家具有限公司质量保证金200000元； 三、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司东古城分公司于本判决生效后十日内退还原告河北依丽兰家具有限公司已付租金2246552元。 四、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司对被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司东古城分公司的上述给付义务承担清偿责任； 五、驳回原告河北依丽兰家具有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费58314元，由原告河北依丽兰家具有限公司负担19314元，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司东古城分公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司共同负担39000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  徐 震 人民陪审员  李淑利 人民陪审员  张秀萍 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  张 炜