上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14911号原告：上海万亚物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：李万才，职务：总经理。委托诉讼代理人：章文燕。被告：上海新新物业管理有限公司，注册地上海市静安区，经营地上海市静安区。法定代表人：周永强，职务：董事长。委托诉讼代理人：王圣虎。委托诉讼代理人：金正炜。原告上海万亚物业管理有限公司(以下简称万亚物业公司)诉被告上海新新物业管理有限公司(以下简称新新物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告万亚物业公司法定代表人李万才、委托诉讼代理人章文燕，被告新新物业公司委托诉讼代理人王圣虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万亚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履约更名过户，停止侵权行为；2、判令被告立即返还自2018年11月23日至2019年3月6日止的原告代被告支付的电费共计683,523.06元以及机组押金35,000元及32,000元；3、判令被告按照日千分之三的标准支付违约金；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付电费共计683,523.06元以及机组预付款90,000元及机组账户余额11,826.52元。事实和理由：1、原告原系上海市静安区海宁路XXX号上海众昌金城大厦(以下简称系争大厦)物业服务企业，被告于2018年11月23日受街道及居委会委托接替原告对系争大厦提供物业服务，原、被告在居委会的见证下，完成现场交接，并签订了电费过户协议，明确约定了被告的过户义务及违约责任。但之后被告一直未办理电费过户手续，导致电力公司从原告账户中划出共计683,523.12元的电费，并未予归还，造成原告经营困难；2、2010年12月28日，原告与系争大厦业主大会、业主委员会签订《物业服务合同》，明确载明滞纳金为日千分之三，此后原告一直依据上述物业服务合同以及(原)上海市闸北区人民政府北站街道办事处市政管理科，(原)上海市闸北区住房保障和房屋管理局北站办事处、(原)上海市闸北区北站街道永顺居委会委联合下发《公告》对系争大厦提供服务，因属同一个合同期，故应按照上述物业服务约定计算违约金。被告新新物业公司辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：1、被告已协助原告办理了电力用户更名手续，且2012年5月起电力公司已经开具以被告为户名的发票；2、对原告账户代扣的683,523.06元款项予以认可，但原告已在实际经营中用电费发票抵扣了相应税款，要求对原告已抵扣的税款予以扣除，如原告不同意直接扣除，则要求原告到电力公司办理退票手续；3、对于原告增加的67,000元款项不予认可，该款项如为押金，应由原告自行与电力公司结算；4、原告诉请的违约金被告方也不予认可。原告万亚物业公司、被告新新物业公司围绕诉讼请求依法提交了相应证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月28日，原告与系争大厦业主大会签订《物业服务合同》，约定原告对上海市静安区海宁路XXX号众昌金城大厦提供物业服务，合同期限三年，自2011年1月1日起至2012年12月31日为二年，无二分之一业主书面反对顺延一年；合同第十条约定：对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日始按应缴费用每日千分之三加收滞纳金。2014年1月10日，(原)上海市闸北区人民政府北站街道办事处市政管理科，(原)上海市闸北区住房保障和房屋管理局北站办事处、(原)上海市闸北区北站街道永顺居委会联合下发《公告》，载明：北站街道市政科、永顺居委会、北站房管办委托上海市申顺咨询管理有限公司对上海市闸北区众昌金城大厦继续管理物业进行意见征询。根据2014年1月2日众昌金城大厦协调会议达成的协议内容以及本次投票结果，本大厦将由上海万亚物业管理有限公司继续进行管理。之后，系争大厦由原告万亚物业公司提供物业管理。2018年11月23日，上海市静安区北站街道房管办事处出具《告示》载明：上海市静安区众昌金城大厦全体业主：由于贵大楼业委会已过期，在最近贵大楼召开的临时业主大会决议中已确定万亚物业将不再对贵大楼进行物业管理，万亚物业将在今日离开。鉴于目前业委会成员无法对选择托管物业一事达成一致意见，为防止大楼出现真空管理的情况，故决定由上海新新物业对贵大楼进行临时托管，托管时间至贵大楼业委会成员对选聘的托管物业达成一致意见，或新一届业委会成立后选聘出正式管理的物业公司为止。同日在上海静安区北站街道永顺居委会见证下，原告与被告在《交接清单》、《移交档案》及目录、《上海市静安区海宁路XXX号金城大厦电梯现状汇概附件2》、《供电过户交接书》加盖印章确认。其中《供电过户交接书》载明：1、供电局电费结算协议；2、客户用电申请资料告知单；3、客户更名过户申请单；4、授权委托书。2008年11月23日始，之前电费由万亚物业承担，23日之后由永顺居委会委新新物业承担。23日之后的供电结算从万亚公司过户止划账由永顺居委会委托的新新物业按实际发生额划转万亚物业，逾期按违约处理。另查明，2013年1月17日，原告与上海市电力公司就系争大厦签署《高压供用电合同》，载明：用电人用电地址位于海宁路XXX号；用电人共有双个受电点：XXXXXXXXXX受电点和XXXXXXXXXX受电点，每月电费分三次支付，支付比例和时间为每月6日、16日、26日按全月电费的三分之一左右划拨。审理中双方确认主供电源编号为XXXXXXXXXX，生产备用电源编号为XXXXXXXXXX。2018年10月至2019年3月期间，主供电源XXXXXXXXXX电费账单及从原告万亚物业公司账户扣款情况如下：2018年10月电费账单金额为131,800.37元，2018年10月8日扣款32,000元，2018年10月16日扣款32,000元，2018年10月26日分别扣款32,000元和35,800.37元；2018年11月份电费账单金额为125,900.48元，2018年11月6日扣款32,000元，2018年11月16日扣款32,000元，2018年11月26日分别扣款32,000元和29,900.48元；2018年12月份电费账单金额为132,940.36元，2018年12月6日扣款32,000元，2018年12月17日扣款32,000元，2018年12月26日分别扣款32,000元和36,940.36元；2019年1月电费账单金额为131,763.66元，2019年1月7日扣款32,000元，2019年1月16日扣款32,000元，2019年1月28日分别扣款32,000元和35,763.66元；2019年2月电费账单金额为180,109.26元，2019年2月11日扣款32,000元，2019年2月18日扣款32,000元，2019年2月26日分别扣款32,000元和84,109.26元；2019年3月电费账单金额为184,173.43元，2019年3月6日扣款32,000元。生产备用电源XXXXXXXXXX电费账单及从原告万亚物业公司账户扣款情况如下：2018年10月电费账单金额为15,380.50元及14,312.02元，2018年10月8日扣款30,000元，2018年10月16日扣款30,000元；2018年11月电费账单金额为-11,826.52元，2018年11月16日扣款15,380.50元；2018年12月电费账单金额为81,241.93元，2018年12月26日扣款9,415.41元；2019年1月电费账单金额为137,294.43元，2019年1月7日扣款30,000元，2019年1月16日扣款30,000元，2019年1月28日分别扣款30,000元和47,294.43元；2019年2月电费账单金额为25,154.16元，2019年2月11日扣款30,000元，2019年2月18日扣款30,000元，2019年3月电费账单金额为0元，该月未发生扣款。之后系争大厦的电费均从被告新新物业公司账户上划扣。审理中，原、被告一致确认从原告万亚物业公司账户中代扣的电费金额为683,523.12元，对于主供电源XXXXXXXXXX及生产备用电源XXXXXXXXXX电费账单及从原告万亚物业公司账户扣款情况无异议，但因生产备用电源XXXXXXXXXX系非常设电源机组，对于该电源机组账户内的余额双方有争议。2020年7月14日，原、被告及本案承办法官一同前往国网上海市电力公司市北供电公司询问系争大厦生产备用电源XXXXXXXXXX用电情况，电力公司工作人员对于该电源机组用电情况予以解释说明：生产备用电源XXXXXXXXXX机组2018年9月应付账单为134,202.30元，该生产备用电源机组账户2018年9月6日扣款30,000元，2018年9月16日扣款30,000元，2018年9月26日分别扣款30,000元及44,202.30元；2018年10月应付账单为15,380.50元，2018年10月6日扣款30,000元，2018年10月16日扣款30,000元，2018年10月26日未扣款，2018年11月6日未扣款，2018年11月16日补扣款15,380.50元，此时该机组账户内余额为60,000元，2018年11月因电费结算，返还电费11,826.52元至该机组账户内，之后2018年11月26日该机组账户未扣款，故至2018年11月26日该机组账户内余额为60,000+11,826.52=71,826.52元。对于该电源机组电费账单中最后一栏“本月应付尾款或溢付”具体是指：因为电费账单系统该机组默认每月扣款金额为90,000元，不足90,000元时该栏会显示负数，并非账户余额。对于原告要求被告立即履约更名过户手续之诉请，原、被告确认双方已经完成系争大厦电力用户更名过户手续，故审理中原告撤回该项诉请。还查明，2018年12月至2020年4月，因电力用户未做更名，故由国网上海市电力公司开具的上海市增值税专用发票载明的购买方名称均为原告万亚物业公司，原告万亚物业公司确认对于上述增值税发票其均在实际经营中抵扣相应的税金。审理中，原、被告双方确认2018年12月至2020年4月抵税金额为396,229.53元。双方均同意上述抵税款项从被告应给付原告代扣的电费款项中予以扣除。以上事实，由原告提供的《告示》、移交资料与物品清单、电费过户协议、国网上海市电力公司电费账单及扣款明细、物业服务合同、《公告》，被告提供的《会议纪要》、国网上海市电力公司电费账单及扣款明细等证据为证。本院认为，系争大厦系商业用房，依据物业服务内容及行业惯例，系争大厦供用电户名应为物业服务企业，大厦用电电费应先由物业服务企业支付。原告万亚物业公司自2010年12月28日起至2018年11月23日止对系争大厦提供物业服务，被告新新物业公司依据(原)上海市闸北区人民政府北站街道办事处市政管理科，(原)上海市闸北区住房保障和房屋管理局北站办事处、(原)上海市闸北区北站街道永顺居委会委托自2018年11月23日起对系争大厦提供物业服务，自此之后的电费应先由被告支付。但因原、被告双方未能实际办理供用电户名变更手续，导致自2018年11月23起至2019年3月6日，电力公司仍从原告公司账户划扣系争大厦电费，对于该期间系争大厦产生的电费被告理应归还原告。故综合案件事实和原、被告双方意见，本院认为，本案的争议焦点为：一、从原告账户划扣应由被告承担的电费金额是多少；二、被告是否应该承担违约金以及违约金标准。关于焦点一，从原告账户划扣应由被告承担电费应包含两部分，第一部分为自2018年11月23日起至2019年3月6日止从原告银行账户中划扣的款项，对于该金额683,523.12元经原、被告双方核对并予以确认；第二部分为生产备用电源XXXXXXXXXX机组内的账户余额，原、被告双方对于该机组账户余额有争议。原告认为，依据2018年11月的电费账单最后一栏“本月应付尾款或溢付：-101,826.52元”即意味着2018年11月该备用电源机组账户内余额为101,826.52元。被告坚持认为该备用电源机组账户内的余额为电力公司员工确认的71,826.52元。对此本院认为：根据国网上海市电力公司员工确认，生产备用电源XXXXXXXXXX机组至2018年11月26日内的账户余额为71,826.52元，且电力公司员工对于该余额的说明与原告提供的其银行账户扣款相应证，对于生产备用电源XXXXXXXXXX机组内2018年11月26日的账户余额本院确认为71,826.52元。故从原告银行账户及电力账户中划扣应由被告承担的电费金额共计为755,349.64元。关于焦点二，原告认为根据其与系争大厦业主大会及业主委员会签订的《物业服务合同》以及原、被告签订的交接书均约定了违约责任及违约金标准，现被告未按时履行电力用户更名手续，理应承担违约金。被告对于该违约金不予认可。对此本院认为，被告并非原告与系争大厦业主大会及业主委员会签订的《物业服务合同》的合同主体，该合同约定违约条款效力不能及于被告；其次，2018年11月23日，原、被告签署的《供电过户交接书》载明23日之后的供电结算从万亚公司过户止划账由永顺居委会委托的新新物业按实际发生额划转万亚物业，逾期按违约处理。但该约定并未明确过户时间以及相应违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求无合同及法律依据，本院不予支持。对于2018年12月至2020年4月，因电力用户未做更名，国网上海市电力公司开具的上海市增值税专用发票载明的购买方名称均为原告万亚物业公司，原告万亚物业公司在实际经营中抵扣相应的税金396,229.53元，现原、被告双方均同意上述抵税款项从被告应给付原告代扣的电费款项中予以扣除，系双方真实意思表示，本院予以确认。审理中,因原、被告双方已完成电力用户更名手续，故原告撤回要求被告履行更名过户之诉讼请求，系其对自身权利的处置，与法不悖，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条之规定，判决如下：一、被告上海新新物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海万亚物业管理有限公司有关上海市静安区海宁路XXX号众昌金城大厦电费359,120.11元；二、原告上海万亚物业管理有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5,993.13元(原告上海万亚物业管理有限公司已预缴)，由原告上海万亚物业管理有限公司负担3,364.03元，由被告上海新新物业管理有限公司负担2,629.10元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴晓婕二〇二〇年八月二十四日书记员  向莉娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。