安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6151号 上诉人（原审被告）:崔运梅,女,1980年3月26日出生,汉族,住合肥市清溪路翠竹园中心区。 被上诉人（原审原告）：上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司，住所地合肥市蜀山区南二环路3818号天鹅湖万达广场1-8幢8-办2114。 负责人：陈凤华，总经理。 委托诉讼代理人：金昂，男，该公司员工。 上诉人崔运梅因与被上诉人上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司（以下简称硕雅物业合肥分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初4678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 崔运梅上诉请求：1.依法撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的（2020）皖0104初第4678号民事判决书，发回重审或改判支持崔运梅的主张；2、判决一审、二审费用由硕雅物业合肥分公司承担。事实和理由：1.一审判决没有查明事实真相，认定事实错误。一审判决查明的事实有三个小区：翠竹园小区、翠竹园B区、翠竹园中心区，本案合同甲方的公章是“合肥市翠竹园小区业主委员会”，但蜀山区住建局备案表上名称是“翠竹园小区业委会”，与合同甲方不符，该合同明显是伪造的。另外一审没有查明合肥市翠竹园小区业委会与硕雅物业合肥分公司签订合同的依据是什么，翠竹园B区的业主是否有履行的义务，而当事人是翠竹园中心区的业主，不是翠竹园B区业主。依据查明的事实可以确认翠竹园小区业委会不是依法由翠竹园中心区业主大会选举成立的，签订本案的合同没有任何事实及法律法规依据，一审明显没有查明事实。2.一审判决歪曲理解小区的议事规则，适用法律错误，本案的物业合同不是依法成立的。合肥市翠竹园小区业委会不是依法由业主大会选举产生，而是由“自治小组成员作为业主代表推选”产生，依据法律规定，合肥市翠竹园小区业主委员会未经业主大会选举，是非法成立的，没有代表翠竹园小区业主大会的资格。“B区自治小组”是非法组织，成立该组织没有任何法律法规依据，B区自治小组发布公告、决定选聘物业服务企业等行为非法无效。一审查明的事实完全证明选聘硕雅物业合肥分公司程序违法，签订本案合同的行为无效，本案的合同无效。翠竹园小区的议事规则及工作规则，明显违反关于小区选聘物业服务企业的法律法规规定，侵害当事人及其它业主合法权益；一审所查明的事实完全可以证明本案的物业合同签订前没有公示，更没有经过业主大会表决。2015年7月9日自治小组还在发布公告收取物业费。仅仅过了六天就签订合同，连公示时间都不够，明显欺诈。当事人所在翠竹园中心区业主大会没有依法召开过首次业主大会，也没有成立业主委员会，“合肥市翠竹园小区业主委员会”非法设立，私刻公章，本案的合同当事人没有义务履行。3.早在2016年6月7日就有业主起诉至一审法院要求撤销本案的物业合同（案号2016皖0104民初4528号），一审审理后直到2018年5月21ri才判决。该判决被合肥市中级人民法院撤销（案号2018皖01民终5665号），但称该案重复小区另一个业主的案件。合肥市中级人民法院判决的2018皖01民终5665号案件明显不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定。4.硕雅物业合肥分公司提供的物业服务与其收费标准严重不符。一审判决中称，硕雅物业合肥分公司在提供服务中存在瑕疵，按15%扣减物业费。但硕雅物业合肥分公司提供的服务和在小区的所作所为不仅仅是“存在瑕疵”，即使让该公司赔偿小区业主的损失，都不为过。 硕雅物业合肥分公司辩称，崔运梅的上诉理由与事实不符，请求依法驳回其各项诉请。 硕雅物业合肥分公司向一审法院起诉请求：1、判令崔运梅立即向硕雅物业合肥分公司支付从2016年4月1日至2019年12月31日所欠的物业服务费9208元，2017年1月1日至2019年12月31日地下车位服务费1800元；2、判令崔运梅立即向硕雅物业合肥分公司支付自违约之日起至崔运梅支付之日，按照翠竹园小区业委会和原告签订的物业服务合同约定计算的违约金1173元（计算至2018年12月31日）；3、依法判令由崔运梅承担一审案件诉讼费用。 一审法院认定事实：崔运梅系合肥市蜀山区翠竹园小区B区业主，其在该小区拥有一套面积为171.96平方米的住宅。2015年4月1日至6月30日期间，翠竹园小区B区实行自治管理，相关物业费用由自治小组收取。2015年7月15日，合肥市翠竹园小区业主委员会与硕雅物业合肥分公司、签订了《物业管理服务合同》，约定自2015年7月1日至2020年6月30日止由硕雅物业合肥分公司为翠竹园小区B区提供物业管理；合同第三条第1.1约定：多层住宅每月每平方米建筑面积0.7元，小高层住宅每月每平方米1.19元。合同第五条约定，自2015年4月1日B区自治小组接管物业管理起的所有收支项目，整体移交给乙方（硕雅物业合肥分公司）；甲方（翠竹园小区业委会）授权乙方继续收取自2015年4月1日起翠竹园B区自治小组自主管理期间的物业服务等各项费用。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，硕雅物业合肥分公司即进驻该小区提供物业管理服务。 一审又查明，在翠竹园B区部分业主起诉翠竹园小区业委会及硕雅物业合肥分公司确认合同无效纠纷案中，根据合肥中院有关生效判决书认定和查明的事实为：2014年，翠竹园小区召开业主大会，选举成立了合肥市翠竹园小区业主委员会，会议批准通过了议事规则及工作规则。根据议事规则第二章第七条的规定，B区成立自治小组，各区域业主授权各自自治小组成员作为业主代表推选业主委员会委员，决定自治或选聘物业服务企业等内容。2015年3月，原物业公司撤出翠竹园小区B区，B区物业由自治小组实行自治管理。同年6月27日，B区自治小组在该区发布《翠竹园B区调整物业管理模式的公告》，决定选择专业的物业公司管理B区，经洽谈符合条件的物业公司唯有硕雅物业合肥分公司同意小区对物业服务的各项要求等内容。同年7月14日，B区自治小组与硕雅物业合肥公司在小区发布《硕雅物业合肥分公司接管翠竹园B区物业服务的联合公告》，告知硕雅物业合肥分公司于2015年7月15日正式接管翠竹园B区进行物业管理服务以及物业费收取标准等内容。翠竹园B区自治小组于2015年11月6日以公告的形式向B区全体业主书面征求意见，对是否同意启用本小区房屋维修资金、是否同意自来水出户、是否同意硕雅物业合肥分公司管理本小区进行投票表决。经投票，B区业主共446户，截止2015年12月21日参与投票共343户，其中同意硕雅物业合肥分公司管理本小区的237户，反对的12户，弃权的4户，未作回复的90户。同意的业主占总户数的53.14%，占总面积的55.29%。 一审再查明，自硕雅物业合肥分公司接管翠竹园小区B区的物业管理服务后，硕雅物业合肥分公司与部分业主因合同效力、服务质量、收费标准、合同内容违法等产生较多矛盾，硕雅物业合肥分公司与业主互有起诉对方。其中在硕雅物业合肥分公司以物业服务合同纠纷将多名业主起诉至一审法院的案件中，硕雅物业合肥分公司要求业主给付2015年4月1日至2018年12月31日的物业费及按中国人民银行规定的同期贷款基准年利率的4倍分段计算的违约金，有部分案件经中院二审判决驳回了硕雅物业合肥分公司要求给付2015年4月1日至6月30日的物业费的请求；维持了一审法院关于酌情按15%扣减物业费及驳回硕雅物业合肥分公司违约金诉请的判决。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。关于硕雅物业合肥分公司、与合肥市翠竹园小区业主委员会签订的物业管理服务合同的效力问题。从本案现有证据来看，硕雅物业合肥分公司、与合肥翠竹园小区业委会签订的物业管理服务合同经B区业主大会的追认合法有效，该合同对包括崔运梅在内的翠竹园B区业主具有法律约束力，本案硕雅物业合肥分公司、崔运梅应当按照合同约定全面履行自己的义务。硕雅物业合肥分公司在履行了对翠竹园B区的物业管理服务的义务后，崔运梅应当按约履行给付物业费的义务，现崔运梅拖欠相关物业费的行为违反了合同约定，故对硕雅物业合肥分公司要求崔运梅给付物业费的请求一审法院予以支持。 硕雅物业合肥分公司主张的2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业费9208元及地下车位服务费1800元，虽然符合合同约定的物业费计算标准，但在硕雅物业合肥分公司起诉的其他业主相关案件中，因其在提供服务中存在瑕疵而被中院生效判决确认按15%扣减物业费，根据相同案件相同处理的原则，故本案硕雅物业合肥分公司主张的物业费数额应为9357元（9208元×85%+1800×85%），该费用崔运梅应当给付。对硕雅物业合肥分公司主张的违约金请求，因系双方就物业服务质量存在争议的情况下，崔运梅逾期未交，不属于恶意违约行为，故对硕雅物业合肥分公司的违约金请求一审法院不予支持。崔运梅长期居住在翠竹园B区，硕雅物业合肥分公司长期为案涉小区提供服务，《物业服务合同》具有长期性，故崔运梅关于时效已经过的答辩意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、崔运梅于判决生效之日起十日内支付硕雅物业合肥分公司2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业费7827元，2017年1月1日至2019年12月31日期间的地下车位服务费1530元；二、驳回硕雅物业合肥分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半后收取25元，由崔运梅负担20元，硕雅物业合肥分公司负担5元。 二审中，崔运梅提交证据三份：证据一、备案表复印件五张，证明：本案合同的硕雅物业合肥分公司公章是私刻的，与备案表不一致，本案合同系伪造；证据二、小区现状照片9张，证明：硕雅物业合肥分公司无物业管理资质，暴力管理案涉小区，当事人及所在小区不可能聘请这样的物业公司；证据三、房产证复印件一张，证明崔运梅是翠竹园中心区业主不是B区业主。硕雅物业合肥分公司质证意见为：证据一与本案无关，这是业委会成立的备案表；对证据二的真实性无异议，证明目的有异议，照片只是硕雅物业合肥分公司刚开始管理小区的状况，有些照片不能够代表硕雅物业合肥分公司存在暴力管理等行为；对证据三真实性无异议，但中心区是B区不可分割的部分。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明：合肥市蜀山区翠竹园小区分为A区、B区（含中心区）、C区3个住宅组团。 本院认为，从硕雅物业合肥分公司一审提交的证据可知， 硕雅物业合肥分公司与合肥翠竹园小区业委会签订的物业管理服务合同已经B区业主大会的追认，系合法有效的合同，该合同对包括崔运梅在内的翠竹园B区业主具有法律约束力，崔运梅应当按照该合同约定全面履行自己的义务。崔运梅主张该合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予认可。双方一审中提交的证据显示，翠竹园小区分为A区、B区（含中心区）、C区3个住宅组团，崔运梅称自己是翠竹园中心区业主而非翠竹园B区业主，本院不予采信。本案中，硕雅物业合肥分公司在履行了对翠竹园B区的物业管理服务的义务后，崔运梅应当按约履行给付物业费的义务，因硕雅物业合肥分公司在提供物业服务期间服务有一定的瑕疵，一审法院结合本案查明的事实，酌情减免崔运梅15%的物业费，并对硕雅物业合肥分公司要求崔运梅支付违约金的诉请未予支持，并无不当。另，二审中崔运梅向本院提交了调查取证申请书，因该申请书要求调查收集的证据与本案审理并无关联性，本院对该申请不予采纳。 综上所述，崔运梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由崔运梅负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年八月二十六日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。