浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民初1200号 原告：宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会，住所地：浙江省宁海县跃龙街道中山中路108号。 负责人：汪家寿，该业主管理委员会主任。 委托诉讼代理人：赖法彬，宁海县导源恒信法律服务所法律工作者。 被告：杨卫国，男，1974年10月9日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：吴彪，浙江昶日律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金卫军，浙江云科律师事务所律师。 第三人：宁海宁珠商贸有限公司，住所地：浙江省宁海县跃龙街道人民大道65号1-31号，统一社会信用代码：91330226MA2CLG9R8N。 法定代表人：娄爱国，该公司执行董事。 原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会与被告杨卫国房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月25日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序。经原告申请，本院于2020年3月25日裁定冻结被告银行存款114975元或查封同等价值财产。被告在提交答辩状期间提出管辖权异议，后撤回管辖权异议申请。诉讼过程中，经被告申请，本院追加宁海宁珠商贸有限公司为第三人参加诉讼。本案于2020年5月20日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人赖法彬，被告的委托诉讼代理人吴彪、金卫军，第三人的法定代表人娄爱国到庭参加诉讼。因事实不易查明，本院于2020年6月10日裁定转为普通程序独任制审理。本案现已审理终结。 原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2018年2月8日签订的《商铺（房屋）租赁合同》；2.依法判令被告立即腾空座落于宁海县××街道××道××号××大厦××商铺；3.依法判令被告立即支付原告拖欠租金109500元（暂计至2020年2月27日，之后租金按合同约定计算至被告腾空为止）、商场管理费5475元（暂计算至2020年2月27日，之后商场管理费按合同约定计算至被告腾空为止）；4.依法判令被告支付原告为实现债权而支出代理费4000元、保全担保费400元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年2月8日，被告杨卫国租赁位于宁海县××街道××道××大厦××商铺，并与原告签订《商铺（房屋）租赁合同》一份，商铺面积为60平方米，租赁期限六年，自2018年3月28日起至2024年5月27日止，双方约定商铺租金按每日每平方米4元计算，商场管理费按每日每平方米0.2元计算，并约定为扶持被告经营，第一至第三年原告同意每年减免4个月租金，如被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），被告则不享受该优惠的租金，并应在合同终止后7日内按年租金标准补足差额。此外，双方对各自权利义务、违约责任等进行约定。合同签订后，被告交纳履约保证金6000元，并支付2018年5月28日至2018年11月27日的租金和商场管理费，但自2018年11月28日起未再支付任何款项，故原告于2020年3月20日通知被告，要求解除租赁合同关系并腾空上述商铺，支付拖欠的租金及商场管理费，但被告拒不履行义务。为此，原告为维护自身合法权益，特诉诸法院，请支持原告的诉请。 被告杨卫国答辩称，第一，原告的诉讼主体不适格。原告的行为必定是代表全体业主的真实意愿，但被告未发现原告提起本案诉讼具有相应的授权或许可文件；原告因内部管理问题早已将公章上交住建部门，请法院核实原告起诉材料上公章的真实性，即使公章真实，上交住建部门的公章再次使用需相应的审批手续，请法院核实该公章使用的合法性；据原告的负责人汪家寿反映，其并未委托和授权任何人向法院提起诉讼，甚至不知起诉材料如何加盖原告的公章。第二，被告拒绝支付租金的主要原因在于原告尚未履行其在招商引资时承诺的条件，如龙珠大厦商场与南面小商品城达成一致，打通南北，又如配备260个地上停车位和60个地下停车位，等等。原告的行为构成严重违约，甚至合同欺诈，被告享有先履行抗辩权，故原告无权解除合同并要求被告支付租金。第三，被告拒绝支付租金的另一原因在于被告承租案涉商铺未多久，便出现业主经常干涉被告正常经营的行为。根据《商铺（房屋）租赁合同》约定，原告负有维护商场秩序、保护承租人合法经营权的职责，但原告的不作为显然侵犯了被告的权益。此外，第三人曾自认其为龙珠大厦商场一楼新的业主管理委员会，其于2019年4月15日发出的《关于2019年度租金收取办法的通知》，认可原告曾承诺“南北打通”、“停车位”等，并为解决该问题，给予被告等商户一次性补偿，补偿按商铺面积×2元/平方米×30天计。综上，请驳回原告的诉讼请求，同时，被告保留因原告违约产生的合同解除权。 第三人宁海宁珠商贸有限公司答辩称，第一，原告具备诉讼主体资格，而第三人并非龙珠大厦商场一楼业主的管理委员会，而系非营利性的代管组织，原告与第三人之间存在委托关系。第二，原告是否承诺“龙珠大厦商场与南面小商品城南北打通、配备60个地下停车位”等内容，第三人不清楚，也未看到原告出具的书面承诺，即使原告发布相关广告，也属要约邀请，而原、被告之间签订租赁合同，对上述内容未作约定，故对原告没有约束力。事实上，该商场三楼南北是打通的，地下60个停车位也有配备，只不过商户和顾客因地下车库无直通商场电梯，而不愿去地下停车场停车而已。龙珠大厦既有住宅又有商铺，南北能否打通、能否配备地下停车位，并非原告所能决定，应经相关部门审批后方可。第三，第三人出于对商场稳定大局考虑，经原告和一楼业主讨论通过，承诺在2019年5月28日至2020年5月27日租约年给予商户相应补偿，但被告等拖欠租金的商户不享有该优惠。第四，本案追加宁海宁珠商贸有限公司为第三人，缺乏法律依据。被告发现原告遗漏了应参加诉讼的无独立请求权的第三人，可以向法院申请追加，但需经原告同意，因此，第三人不应承担相应法律后果，更无需参加本案诉讼。 原、被告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据，本院认定如下： 原告提交《商铺（房屋）租赁合同》一份，拟证明被告承租龙珠大厦宁珠商贸城A14-A15商铺，面积为60平方米，年租金87600元，第一至第三年每年可免4个月租金，如被告违约则不享有该优惠，原告可解除合同，没收履约保证金，并由被告承担原告的代理费、保全费、保全担保金等损失的事实。被告对真实性、关联性无异议，对部分条款合法性及证明目的有异议，认为被告未付租金系因原告违约在先，其享有先履行抗辩权，而合同条款设置利益失衡，与原告发布的广告内容相悖，且部分条款属于格式条款，加重被告责任，应属于无效；第三人无异议。本院对该证据真实性予以认定。 原告提交《解除合同通知书》、照片打印件各一份，拟证明原告多次向被告催讨租金等，被告拒不履行付款义务，原告通知解除合同的事实。被告对真实性、合法性、关联性及证明目的有异议，认为原告违约在先，并非被告故意拖欠租金；第三人无异议。本院认为，被告认可照片中的商铺系其承租的案涉商铺，该照片能够清晰显示商铺外张贴的《解除合同通知书》，故本院对该组证据真实性予以认定。 原告提交委托代理合同、代理费发票、保全担保费发票各一份，拟证明因被告违约造成原告的代理费损失4000元、保全担保费损失400元，根据合同约定应由被告承担的事实。被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为原告违约在先，该损失不应由被告承担；第三人无异议。本院对该组证据真实性予以认定。 被告提交广告宣传图片打印件一份，拟证明原告在招商时承诺“南北打通”、“交通便捷”等五大优势，但未能兑现的事实。原告对真实性、合法性及关联性有异议，认为该证据仅为打印件，原告代理人未看到真实广告，即使该广告内容真实，也属于要约邀请，未约定在租赁合同中，对原告无约束力；第三人对真实性表示不清楚。本院认为，该证据与证据五、六可以相互印证，本院对其待证事实予以认定。 被告提交第三人发布的《告一楼经营户通知书》、《关于2019年度租金收取办法的通知》各一份，拟证明第三人认可原告曾承诺南北打通、配备停车位，并认为该承诺不切实际，给商户造成损失，承诺给予一次性补偿的事实。原告对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为该两份通知的内容是否合法、是否侵犯业主权利有待商榷，被告违约后已不享有补偿的优惠；第三人对真实性无异议，认可该通知内容系作为龙珠大厦商场一楼代管机构的第三人意见，与原告无关。本院对该组证据真实性予以认定，根据通知内容，被告拖欠租金已不符合给予补偿的条件，且该意思表示系第三人作出，故本院对被告欲证明其应获得补偿的事实不予认定。 六、被告提交《信访事项处理意见书》一份，拟证明宁海县人民政府跃龙街道办事处认可龙珠大厦商场招商时关于打通南北通道、配备地下车库的承诺未能兑现的事实。原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为街道办事处不一定清楚事实情况，原、被告之间的租赁合同中并未约定打通南北通道、配备地下车库等内容，即使原告曾承诺上述内容，但因消防等问题未能通过审批，该内容对原告无约束力；第三人对真实性无异议。本院对该证据真实性予以认定。 七、被告提交视频光盘一份，拟证明包括案涉商铺在内的多个商铺，业主阻挠经营导致被告权利受损的事实。原告对真实性、合法性及关联性有异议，认为视频中仅显示商铺外有铁丝网，原告不清楚原因，后经了解，因被告拖欠租金，导致业主自发维权。第三人认为业主维权系被告拖欠租金导致，但该事件仅持续一天。本院认为，结合证据六，该视频所显示内容系因被告欠付租金，从而与业主产生纠纷所致，被告自身存在过错，故本院对该证据的待证事实不予认定。 八、被告提交汪家寿出具的说明一份，拟证明原告诉讼主体不适格的事实。原告对真实性、合法性及关联性有异议，认为该证据属于证人证言，证人应当出庭，该证据虽载明汪家寿已辞去原告的职务，但未经原告批准，且2020年1月由街道办事处、法院等召开的协调会议，汪家寿也是同意起诉的，原告的代理人也是经业主同意并加盖原告的公章后向法院起诉的；第三人有异议，认为汪家寿被迫在该证据上签字，在协调会议上，业主代表是同意原告提起诉讼的。本院认为，原告与本案有直接利害关系；起诉材料加盖有其公章，而公章是对外代表组织意思表示的重要表现形式；原告提起本案诉讼是为维护业主的合法权益，目的正当；原告的负责人虽未在起诉材料上签字，并不能说明原告起诉未经业主同意而不能代表业主利益。综上，本院对该证据的待证事实不予认定。 九、第三人提交商场南北打通、车位现场照片打印件一组，拟证明原告未向被告承诺龙珠大厦商场南北打通、配备停车位等，而根据消防等要求商场一楼南北不能打通的事实。原告无异议；被告对真实性、合法性及关联性有异议，认为被告未看到照片原件，原告在招商引资时承诺商场包括一楼均需打通南北，60个地下停车位即使配备也未对外开放，而且该组证据也未体现260个地上停车位。本院认为，该组证据与第三人的待证事实缺乏关联，本院不予认定。 十、第三人提交跃龙街道办事处出具的情况说明一份，拟证明原告的负责人汪家寿通过街道办事处、法院等联合召开的协调会，同意就本案起诉的事实。原告对真实性、合法性无异议，认可该证据可以证明相关部门与汪家寿共同参加协调会，同意通过司法途径向拖欠租金的商户主张权利；被告对真实性请法院予以核实，认为汪家寿参加协调会并不代表其同意原告起诉，且协调会中，各方仅是在商讨，并未形成处理结果。本院认为，被告异议成立，本院对该证据的待证事实不予认定。 十一、第三人提交授权委托书、拖欠租金商户名单各一份，拟证明原告曾委托第三人拟通过法律途径解决商场一楼商户拖欠租金的事实。原告无异议；被告对真实性、合法性及关联性有异议，认为第三人系法人组织，不符合我国民事诉讼法第五十八条关于委托代理人的规定。本院认为，授权委托书与本案缺乏关联，本院不予认定；对于拖欠租金商户名单，本院对被告拖欠租金的待证事实予以认定，其余事实与本案无关，本院不予认定。 十二、第三人提交宁海县物业管理指导中心出具的《关于龙珠大厦北侧商场业主委员会的情况说明》一份，拟证明汪家寿已辞去原告处主任的职务。原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为汪家寿应在原告处履行辞职手续，而非向宁海县物业管理指导中心辞职；被告无异议。本院认为，原告异议成立，本院对该证据的待证事实不予认定。 经审理，本院认定以下事实： 被告杨卫国承租原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会位于宁海县××街道××道××号××大厦××楼××商铺，双方于2018年2月8日签订《商铺（房屋）租赁合同》一份，约定：商铺面积为60平方米；租赁期限六年，自2018年3月28日起至2024年5月27日止；每年租金87600元（60平方米×4元／平方米／日×365日），第一至第三年，为扶持被告经营，原告同意减免12个月租金，每年减免4个月租金，即前三年每年支付租金58400元，合同签订之日被告即付第一年租金，之后每年租金于开始前一个月支付；商场管理费第一年4380元（60平方米×0.2元／平方米／日×365日），交纳方式与租金的交纳方式相同；合同签订之日，被告应向原告支付6000元作为履约保证金，原告有权从履约保证金中扣除被告欠付的租金、商场管理费等；在租赁期内，被告出现严重违约行为或逾期支付租金及其他相关费用超过30日的，原告可以经书面通知被告后解除本合同；如被告原因导致本合同提前终止，原告有权没收本合同项下之履约保证金，被告不享受上述优惠的全部租金，并在合同终止后7日内按原租金标准补足差额；如被告未按约定时间和方式支付租金、商场管理费等，原告有权提起诉讼，因此产生的包括但不限于诉讼代理费、财产保全保证金等由被告承担。后因被告欠付租金及商场管理费，原告于2020年3月20日通知被告，解除双方租赁合同并要求被告腾空商铺及支付拖欠的租金和商场管理费。另，诉讼过程中，原告自认2018年3月28日至5月27日为装修免租期，被告按约支付2018年5月28日至11月27日期间的租金及商场管理费。原告为实现本案债权支出代理费4000元及保全担保费400元。 本院认为，原、被告之间签订的《商铺（房屋）租赁合同》系双方真实意思的表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行。合同中约定被告逾期支付租金及其他相关费用超过30日的，原告可以经书面通知被告后解除本合同，现解除合同的条件已成就，原告于2020年3月20日通知被告解除上述合同，且被告未在法定期限内起诉要求确认解除合同的效力，故原、被告之间的房屋租赁合同关系已于2020年3月20日解除，原告无需再行主张解除。合同解除后，被告已无合法依据继续占用案涉商铺，故原告要求被告腾退案涉商铺，理由正当，于法有据，本院予以支持。被告未按约足额支付租金及商场管理费，理应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告不再享受“每年减免4个月租金”的优惠，需按原租金标准支付租金，故原告有权要求被告支付2018年11月28日至2020年3月19日的租金，经核算，上述期间租金为114367元。合同解除后，被告仍占有使用其承租的商铺系无权占有，现原告要求被告按租金标准支付其自合同解除之日，即2020年3月20日起至商铺腾空之日止的租金，实际为商铺占有使用费，合理合法。关于商场管理费，双方仅对第一年的管理费进行约定，故原告要求被告支付2019年3月28日之后的商场管理费，缺乏合同依据，经核算，2018年11月28日至2019年3月27日的商场管理费为1460元。综上，原告主张被告应付租金及占有使用费、商场管理费的合理部分，本院予以支持。原告要求被告赔偿其实现债权支出的代理费损失4000元、保全担保费损失400元，符合双方合同约定，本院予以支持。被告认为原告违反招商广告中的约定，已构成违约，其享有先履行抗辩权。本院认为，原告发布广告中的内容并不明确、也不具体，该招商广告既非合同附件，在租赁合同中也未有体现。该内容仅是原告对现在和将来要发生情况的渲染，因此，该招商广告中的宣传内容并非要约，而系要约邀请。被告作为具有完全民事行为能力的人，在作出承租原告的商铺用于经营时，应当充分考虑其所经营项目的可行性及风险性，此系被告承租案涉商铺时自身应具有的基本的谨慎注意义务，故被告主张原告违反相关要约，构成违约，与事实不符，本院不予采纳。被告称业主经常干扰其正常经营，原告对此负有责任，导致其拒付租金。但从全案证据分析，被告显然犯了因果倒置的逻辑错误，正是由于被告拖欠租金的行为，导致其与业主发生纠纷，其自身存在过错，并非原告对商场管理不善所致，故对被告的上述意见，本院不予采纳。关于追加宁海宁珠商贸有限公司为第三人参加诉讼问题，本院认为，本案的处理结果可能同第三人有法律上的利害关系，因此，本院追加宁海宁珠商贸有限公司为第三人参加诉讼符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告杨卫国于本判决生效后十五日内腾退租赁的位于宁海县××街道××道××号××大厦××商铺； 二、被告杨卫国于本判决生效后十五日内支付原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会租金114367元（计算至2020年3月19日）及占有使用费（自2020年3月19日起至实际腾空之日止，按合同约定的租金标准计算）、商场管理费1460元； 三、被告杨卫国于本判决生效后十五日内赔偿原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会为实现债权而支出的代理费损失4000元、保全担保费损失400元； 四、驳回原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会的其他诉讼请求。 如果被告杨卫国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费2785元，财产保全费1095元，合计3880元，由原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会负担125元，被告杨卫国负担3755元。 原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杨卫国于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 员  魏 巍 二○二○年八月二○日 代书记员  陈丽妮 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。