江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初695号 原告：王青，女，1993年8月27日生，汉族，住南京市下关区。 委托诉讼代理人：何云飞，江苏和兑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐明昊，江苏和兑律师事务所律师。 被告：尹有桂，男，1975年11月16日生，汉族，住南京市六合区。 原告王青与被告尹有桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王青委托诉讼代理人徐明昊到庭参加诉讼，被告尹有桂经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王青向本院提出诉讼请求：1.请求判令尹有桂返还购房款63万元（含60万元房款及3万元过户费）；2.请求判令尹有桂向王青支付房款占用期间的利息（自2016年4月23日起至实际付清之日止以63万元为基数按照银行同期贷款利率计算）；3.请求判令尹有桂向王青支付房屋差价80万元；4.本案诉讼费由尹有桂负担。事实与理由：2016年4月11日，王青、尹有桂签订《存量房买卖合同》，约定尹有桂以60万元的价格将登记在其个人名下位于南京市六合区大厂××路××号××室的房屋出售给王青。王青以代尹有桂偿还债务的形式支付了60万元的购房款，并代尹有桂支付了3万元的房产过户费用。因尹有桂隐瞒案涉房屋共有人，案涉房屋共有人杨某起诉确认房屋买卖合同无效。2018年12月20日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终6483号民事判决书，认定合同无效。2019年10月24日，六合区人民法院受理了案外人杨某起诉王青要求将房屋恢复原状、登记在尹有桂名下的诉讼，案号为（2019）苏0116民初7759号。现尹有桂一直无法联系，也未返还王青的支付的购房款及房屋过户费，且尹有桂隐瞒房屋共有人，致使合同无效，购买房屋的成本显著增加。现诉至法院请求判如所请。 被告尹有桂未答辩。 本院经审理查明后认定事实如下：2016年4月11日，王青、尹有桂签订《南京市存量房买卖合同》，尹有桂将登记在其个人名下位于南京市六合区大厂××路××号××室的房屋出售给王青，未交付房屋，4月18日，双方办理产权过户登记手续。5月11日、2017年5月18日，王青分两次在案涉房屋上设定抵押权，将案涉房屋抵押给刘某，分别担保金额为60万元和30万元的债权，抵押期一年。2019年10月24日，杨某向南京市六合区人民法院提出诉讼，请求：1.判令王青涤除六合区大厂××路××号××室房屋抵押权；2.判令王青注销该房屋不动产权登记，恢复登记至尹有桂名下。2020年5月7日，该院作出（2019）苏0116民初7759号民事判决书，判令：一、王青于本判决生效之日起十日内涤除六合区大厂××路××号××室房屋抵押权[苏（2017）宁六不动产证明第××××××号、宁房他证六字第××号）]；二、王青于上述抵押登记注销后五日内办理六合区大厂××路××号××室房屋不动产权登记注销手续（宁房权证六转字第××号），恢复登记至尹有桂名下。同时，认为王青辩称尹有桂应当返还财产、赔偿损失，以及刘某述称王青应当清偿债务，不是本案审理范围，可以另行处理。 另认定：2016年1月28日、2月4日，南京某投资管理有限公司通过银行汇款方式分别支付给尹有桂15万元和20万元。2016年4月11日，通过网银支付方式支付给尹有桂5万元。2016年4月21日、22日，由张某通过网银支付方式分五笔支付给尹有桂共计23万元。4月21日，尹有桂出具《收条》一份，载明“收到王青购房款60万元，购房款全部付清”。5月16日，王青向南京某投资管理有限公司法定代表人张某汇款60万元，用于偿还伊有桂上述债务。2017年7月20日，南京某投资管理有限公司出具《证明》，内容为“我公司收到王青代尹有桂（身份证号×××××）偿还的35万元借款，该笔款项由我公司法定代表人张某代为收取，我公司与尹有桂的债权债务已经结清”。 再认定：2012年3月5日，原告杨某诉至南京市六合区人民法院要求与被告尹有桂离婚，7月20日，南京市六合区人民法院作出（2012）六沿民初字第357号民事判决书，判决准予杨某和尹有桂离婚，案涉房屋由二人共有，各占一半份额。2017年5月26日，原告王青向南京市六合区人民法院提起诉讼请求判令杨某迁出案涉房屋，本院一审判决予以驳回。2017年8月14日，原告杨某向南京市六合区人民法院提出诉讼请求确认被告王青、被告尹有桂签订的《南京市存量房买卖合同》无效。2018年3月15日，南京市六合区人民法院作出（2017）苏0116民初5617号民事判决书，认为在本案的房屋买卖交易中，涉及到三个付款时间，即2016年4月11日签约当日、同年4月21日出具收条日和同年5月1日转账日，其中前二个日期所对应的书证形式即合同条款和收条，不能真实反映该证据形成之前的情况，若赋予其证据效力将违背一般生活常理，故不具有证明力。这也反映出本案交易中的不正常性，王青所主张的代偿关系，与常见的“借贷债务变买卖”现象相近似，所以，本院难以肯定其主观上具有善意。王青主张自己支付了对价，该对价与同一地段同一时期的市场价格有差距，非但如此，也与其在极短期间内设定抵押权所担保的债权总额有差距，而这两厢差距的数额基本相当。前述差额，若折算成百分比并不显著，但自身金额对于普通家庭而言有“巨大”之谕，故本院不能判定案涉对价为合理对价。遂判令确认合同无效。之后，王青向南京市中级人民法院提起上诉，二审认为：1.从房款支付时间及房屋交付时间来看，2016年4月11日王青与尹有桂签订的存量房买卖合同明确约定“房款全额于2016年4月11日全款付清”及“甲乙双方定于2016年7月11日正式交付该房屋”，但王青提供的尹有桂出具的内容为60万房款全部付清的收条落款日期为2016年4月21日，且王青因上门看房、收房引发杨某报警的日期为2016年8月12日及9月5日，实际履行中，房款支付时间及房屋交付时间均未按合同约定的期限履行，且王青作为购房人，在从事涉及自身重大财产处分的购房交易时，并未提供证据证明其在购房前曾实际看房，在其主张房款已经全部付清的情况下，实际收房时间却迟延于合同约定的交付时间一个月左右，上述情况均与正常的房屋买卖交易存在较大差异。2.从房款支付方式来看，王青主张因尹有桂欠了张某大量债务，故通过处理房产还债，房款60万均系张某向尹有桂支付，且其中部分系以发生在房屋交易前的张某支付给尹有桂的借款抵偿，但王青并未举证证明张某与尹有桂之间合法借贷关系的存在，且相关债务清偿期已经届满，双方已就抵债问题达成合意。3.从房款支付数额上看，结合上诉人提供的证据，张某向尹有桂支付的款项总额已达63万元，该数额与王青主张的房款总额亦存在差异，如按上诉人所称，尹有桂此前已欠张某大量债务未还，在尹有桂尚未归还借款的情况下，张某超出约定房款数额向尹有桂支付款项明显违背常理，且张某向尹有桂支付的最后两笔款项时间为2016年4月22日，亦晚于尹有桂出具的60万已付清的收条时间2016年4月21日。4.从房屋的交易价格来看，王青主张其支付了对价60万元，但该金额与同一地段同一时期的市场价格存在较大差距，且王青在尚未收房的情况下，在房屋交易后极短时间内即将案涉房屋设定60万的抵押权，后又于第二年设定30万的抵押权，担保的债权总额与合同约定的房屋价款存在较大差距，亦与正常房屋交易及抵押权设定情况不符。综合以上分析，本案的证据能够形成证据链，证明王青与尹有桂就涉案房屋的买卖构成恶意串通，损害了第三人杨某的权益，案涉商品存量房买卖合同应属无效，在此情况下，王青购房的行为不符合物权法规定的善意取得的条件，遂作出（2018）苏01民终6483号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 诉讼中，法庭传唤王青本人到庭陈述，王青称张某系其表姐夫，当时王青刚刚在张某的公司上班，张某告知王青尹有桂欠公司款项，想便宜卖房子，王青认为便宜就买了。张某借款给尹有桂35万元，后又为王青购买房屋垫付28万元，其中3万元系尹有桂在过户时认为王青应另外付款3万元过户费。王青过户后将房产抵押给刘某，将部分借款用来偿还张某。 以上事实有当事人陈述、民事判决书等证据在案证实。 本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，南京某投资管理有限公司及其法定代表人张某向尹有桂汇款63万元，王青通过房屋买卖款形式代尹有桂向张某汇款60万元，现房屋买卖合同无效，王青所付房款60万元应予返还。（2018）苏01民终6483号民事判决书认为王青与尹有桂就涉案房屋的买卖构成恶意串通，损害了第三人杨某的权益，案涉《南京市存量房买卖合同》无效。据此，双方在签订合同时，均有过错，综合双方过错和案件的实际情况，本院酌情认定尹有桂赔偿王青资金占用损失，即自2016年5月16日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的损失，自2019年8月20日至实际付款日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的损失。王青主张过户费3万元。本案中，王青对3万元款项性质并未书面约定，王青认为该款项系过户费，如此应属于损失范畴，根据双方过错，尹有桂应赔偿王青1.5万元。对于王青主张的其他损失，无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告尹有桂于本判决生效后十日内返还原告王青60万元，并赔偿原告王青资金占用损失（自2016年5月16日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际付款日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告尹有桂于本判决生效后十日内赔偿原告王青1.5万元； 三、驳回原告王青的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17670元，由原告王青负担11950元，被告尹有桂负担5720元。公告费560元，由被告尹有桂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  薛俊卫 人民陪审员  周立群 人民陪审员  鲍冬兰 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  林丹萍