北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1354号原告（反诉被告）：段永和，男，1954年3月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王月永，北京市诚汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京强幕工贸有限责任公司，住所地北京市通州区潞城镇谢楼村委会北100米。法定代表人：张秦，总经理。委托诉讼代理人：周建新，北京浩天信和（成都）律师事务所律师。原告（反诉被告）段永和与被告（反诉原告）北京强幕工贸有限责任公司（以下简称强幕公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）段永和委托诉讼代理人王月永，被告(反诉原告)强幕公司委托诉讼代理人周建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段永和向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告双方分别于2007年10月18日签订的《厂房租赁合同》、2010年2月6日签订的《厂房场地租赁合同》；2.被告给付拖欠的2018年10月18日至2020年6月4日期间的租金316236.43元，以及逾期付款违约金75892.99元；3.被告给付电费2243.73元；4.被告赔偿原告阳光棚拆除损失50000元；5.诉讼费被告承担。事实与理由：2007年10月18日，原被告签订《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充条款》，约定由原告将坐落于北京市通州区潞城镇谢家楼村村委会对面的厂房（占地约25亩）出租给被告，租期15年，年租金为25万。双方约定每年10月18日之前10日必须交足下一年租金，同时约定从第六年起，年租金总额递增2%，依此类推。《厂房租赁合同补充条款》同时约定，如乙方（即被告）逾期交纳租金的，甲方（即原告）则无条件收缴乙方每日5%滞纳金。2010年2月6日，原被告签订《厂房场地租赁合同》，将坐落在北京市通州区潞城镇谢家楼村村委会对面厂房旁边的厂房（占地约5亩）出租给被告，租期12年8个月，年租金4万。双方约定每年10月18日前10天缴清下一年租金，自第3年起，年租金总额每年递增5%，依此类推。原告按照约定将上述房屋场地交被告使用，且因两份合同涉及厂房场地相邻，被告自2010年起按照两份合同约定租金合并交付原告至2018年10月17日。但自2018年10月18日租期开始，被告未按合同约定支付原告租金，至今仍拖欠2018年10月18日至2019年10月17日期间的租赁费93455.57元及电费2243.73元，2019年10月18日至2020年10月17日租金也一直未交纳。且被告在未通知原告的情况下，私自对院内房屋场地拆除破坏。经协商未果，特诉至法院，望判如所请。被告强幕公司辩称，同意支付2018年10月18日至2019年10月17日的租金及电费，不同意其他诉讼请求。关于解除合同，双方在2019年10月18日已经通过协商解除合同，所以不存在判决解除合同的问题。被告强幕公司提出反诉请求：1.反诉被告承担从2019年10月19日起按照每月6000元人民币计算至2020年6月4日租赁物看护费用45000元；2.反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：反诉被告因租赁合同纠纷起诉反诉原告后，反诉原告同意解除合同，并向反诉被告给付租赁费及电费共计95699.3元，但反诉被告以增加诉讼请求等方式故意拖延时间进行交接，致使反诉原告被迫雇佣人员看护租赁物，导致反诉原告遭受巨大损失，为保护反诉原告的合法权益，提起反诉，请求支持反诉请求。针对强幕公司的反诉，原告段永和辩称，不同意反诉原告全部反诉请求。第一、原告要求解除两份租赁合同是基于被告没有按照合同约定及时足额支付原告租金，虽然合同没有约定，但法律规定承租方没有支付租金，出租方催要的情况下可以解除合同，解除合同是作为守约方的一项权利，而不是义务；第二、双方在此前的诉讼中，被告擅自拆除阳光棚，是破坏性拆除，根据合同约定，被告违约导致合同无法履行，原告有权收回租赁物及被告承租的设施设备，被告在诉讼期间采取破坏方式拆除阳光棚，导致双方意见分歧较大，双方没有机会达成任何解除合同的意思表示以及进行场地交接，所以原告几次诉讼当中都把解除合同和返还租赁场地作为诉求，至于是否符合合同解除条件需要由法院裁判。基于上述原因，请求法院驳回被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月18日，段永和（出租方、甲方）与强幕公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：“1.1范围：东至本厂鱼塘东边界（东南侧至东南小院西墙界）、西至西小院东墙界（西南角与村农机小院东房山交界），东西长116米；北至本厂院外邻居界、南至院外东西路边树界，南北长164米；扣除两腮，占地约24亩；1.2租赁物：瓦房一排10间、楼板房四栋30间、石棉瓦大厂房四栋52间，大院铁门1对；水井、水泵及储水压力罐1套；水源和动力电源具备；四周围墙完好；树木若干；二、租赁期限及续签，租期暂定15年，即从2007年10月18日起至2020年10月17日止……三、租赁费及交付，本租赁物年租金25万元，上交款，年付。签字日即交足年租金。以后每年于10月18日必须交足下一年租金，自第六年起，年租金每年增加当年租金总额的2%，依此类推……4.2.1.在租赁期间，乙方不得擅自改变房屋主体结构。经甲方同意，乙方可根据生产需要，对房屋等租赁物进行装饰装修，租赁期间，乙方对所租赁物自行承担保管、维修之责任，保证合同期满时乙方如数原样返还租赁物，否则，乙方承担所有法律责任……5.2.合同期间，如因甲方违约给乙方造成损失，乙方有索赔损失的权利；乙方违约，甲方有权终止合同，同时收回租赁物和乙方所投资的所有设施设备……”。同日，双方签订《厂房租赁合同补充条款》，约定：1.全年租金分两次缴纳，即签字时缴纳60%（15万元），另40%（10万元）于2008年4月20日前准时足额缴纳，逾期则甲方无条件收缴乙方每日5%滞纳金；2.自第二年开始，按正本合同条款执行；3.按双方约定，场内厂房旧砖瓦等物品折价1.5万元给乙方。签字时，乙方一并交足该物品折价款；4.乙方每年缴纳租金，必须按合同约定之日一次性交足，不得拖延。如乙方逾期，甲方则无条件收缴乙方每日5%滞纳金。2010年2月6日，段永和（出租方、甲方）与强幕公司（承租方、乙方）签订《厂房场地租赁合同》，约定：甲方将范围为西起宋郎路，东至邻厂西院墙，北起本厂墙外邻居坑塘南沿（铁丝网桩）、南至村农机院北墙的租赁物出租给乙方；租赁物为水泥瓦脊顶厂房7间约130平方米、石棉瓦脊顶厂房16间约400余平方米、楼板平顶车间7间约190平方米、石棉瓦顶半敞开自行车棚约50平方米、厨房操作间2间30平方米、西大门大、小铁门各一对；租赁期从2010年2月6日起至2022年10月17日止；每年租金4万元，签字时即先缴清10月18日以前8个月的租金，以后每年10月18日提前10天缴清下一年度租金，自第三年起，每年租金递增当年租金5%；合同期间，如因甲方违约，乙方有诉诸法律的权力，如因乙方违约，甲方亦有权诉诸法律，并有权同时终止合同，收回租赁物和乙方所投资的所有设施设备，同时，乙方还须付给甲方相应的经济损失等。上述合同签订后，强幕公司依约交纳租金至2018年10月17日。2018年10月18日起的租金、电费等，强幕公司未按时足额交纳，经核实，就2018年10月18日起的租金，强幕公司分别于2018年10月18日交纳15万元，2019年3月18日交纳3万元，2019年4月26日交纳3万元，2019年5月25日交纳4万元。针对2018年10月18日至2019年10月17日本年度的租金而言，强幕公司认可尚欠93455.57元。2019年8月，段永和以租赁合同纠纷为由起诉强幕公司，要求解除《厂房租赁合同》、《厂房场地租赁合同》，及强幕公司支付拖欠的租赁费93455.57元、电费2243.75元等（案号：2019京0112民初30059号）。本院受理后于2019年8月12日向强幕公司送达起诉状副本，后段永和于2019年11月21日申请撤回起诉。在该案审理过程中，2019年9月21日，因强幕公司对涉案场地内部分房屋进行拆除，段永和报警，当地派出所出警后，建议双方就具体争议继续通过司法途径解决。在该案庭审过程中，强幕公司表示拆除了91平米新建办公室之间搭建的玻璃房。本案审理过程中，段永和向本院提交涉案场地照片、派出所出警视频资料，用于证明强幕公司将楼板房上的顶棚进行拆除，对涉案租赁物进行了破坏。为此段永和申请对涉案场地拆除的损失进行评估，本院依法委托了北京市京价价格评估有限公司开展评估工作，后段永和于2020年5月12日撤回鉴定申请。2020年4月26日，在本院针对段永和申请的评估事宜组织双方进行谈话过程中，强幕公司提出对涉案场地进行交接，段永和表示考虑到评估公司对现场查勘的需要，认为需等评估公司进场后再进行现场交接。本院于2020年6月4日下午14时对现场进行勘察，并组织原、被告双方进行了涉案场地的交接。庭审过程中，强幕公司主张双方已于2019年10月18日协商解除合同，并于2019年10月17日搬离涉案场地，但段永和拒绝就涉案场地进行交接，由此给强幕公司造成场地看护费损失。强幕公司向本院提交民事起诉状复印件、代理人周建新律师与段永和通话录音、短信记录、货物运输合同、微信转账记录等证据以证明其主张。段永和对上述证据的证明目的不予认可，其认为被告代理人与其之间的谈话不能体现其拒绝交接场地的事实，双方在诉讼期间，是否解除合同及能否办理交接等均需等待诉讼程序的进行，原告主观上并无拖延交接的情形。以上事实，有《厂房租赁合同》、《厂房场地租赁合同》、租金收据及银行明细、（2019）京0112民初30059号案件卷宗材料等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《厂房租赁合同》及补充协议、《厂房场地租赁合同》系双方真实意思表示，合同有效。强幕公司未按上述合同的约定，足额按时交纳租金，构成违约，且已达合同解除的条件，段永和有权要求解除合同。在（2019）京0112民初30059号案件审理过程中，段永和已起诉要求解除《厂房租赁合同》、《厂房场地租赁合同》，该起诉状副本已于2019年8月12日送达强幕公司，故段永和解除合同的意思表示于该日到达强幕公司，发生解除合同的效力，《厂房租赁合同》、《厂房场地租赁合同》于2019年8月12日起解除。故对于原告要求判决解除上述合同的诉讼请求，本院予以支持。因强幕公司延迟支付租金、电费，构成违约，故应承担继续履行、支付违约金等违约责任。经核实，强幕公司应支付的截止2019年10月17日的租金及场地使用费数额为93455.57元，电费为2243.73元。双方在合同中对逾期付款的滞纳金进行了明确约定，现段永和以欠款金额24%/年的标准主张违约金，本院予以支持。结合强幕公司数次交纳租金的时间及金额核算，截止2020年6月4日的逾期付款违约金为13966.02元。段永和诉求的超过上述金额的违约金，依据不足，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《厂房租赁合同》、《厂房场地租赁合同》解除后，强幕公司作为承租人应将涉案场地腾退返还给段永和。根据原告提交的视频资料及本院现场勘查的情况，合同解除即2019年8月12日后，强幕公司仍实际占用涉案场地，双方并未就涉案场地进行交接。强幕公司主张段永和拒绝交接，但其未能提交充分证据予以证明，本院对此主张不予采信。在本案审理期间，针对强幕公司提出的现场交接，段永和认为需待评估公司查勘后再交接，但段永和在申请损失评估后，于2020年5月12日撤回评估申请。本院认为截止2020年5月12日已经完全具备了现场交接的条件。故就双方合同解除后，强幕公司对涉案场地的占用期间，应认定为2019年8月13日至2020年5月12日。强幕公司理应支付相应的场地占用费(其中2019年8月13日至2019年10月17日期间的占用费已包含在93455.57元内)，具体计算标准，本院综合考虑到强幕公司实际占用情况，参考租赁合同约定的租金予以部分酌减，共计98370.77元。段永和主张强幕公司在承租期间破坏租赁物对其造成损失，但在诉讼过程中其申请评估后又撤回，导致其损失无法确定，属于证据不足，本院对该项诉求不予支持。强幕公司要求段永和支付租赁物看护费用的反诉请求，证据不足，本院不予支持综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）段永和与被告（反诉原告）北京强幕工贸有限责任公司于二〇〇七年十月十八日签订的《厂房租赁合同》于二〇一九年八月十二日起解除；二、原告（反诉被告）段永和与被告（反诉原告）北京强幕工贸有限责任公司于二〇一〇年二月六日签订的《厂房场地租赁合同》于二〇一九年八月十二日起解除；三、被告（反诉原告）北京强幕工贸有限责任公司支付原告（反诉被告）段永和二〇一八年十月十八日起至二〇一九年十月十七日止的租金及场地占用费93455.57元，于本判决生效之日起七日内付清；四、被告（反诉原告）北京强幕工贸有限责任公司支付原告（反诉被告）段永和电费2243.73元，于本判决生效之日起七日内付清；五、被告（反诉原告）北京强幕工贸有限责任公司支付原告（反诉被告）段永和违约金13966.02元，于本判决生效之日起七日内付清；六、被告（反诉原告）北京强幕工贸有限责任公司支付原告（反诉被告）段永和二〇一九年十月十八日起至二〇二〇年五月十二日止的场地占用费98370.77元，于本判决生效之日起七日内付清；七、驳回原告（反诉被告）段永和的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京强幕工贸有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3982元，由原告（反诉被告）段永和负担1772元（已交纳），由被告（反诉原告）北京强幕工贸有限责任公司负担2210元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费463元，由被告（反诉原告）北京强幕工贸有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  许多清二〇二〇年八月十八日书记员  张媛媛