江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终359号上诉人（一审原告）：汤海燕，女，1978年3月27日生，汉族，住江西省余干县。委托诉讼代理人：张建华，男，1978年11月25日生，汉族，江西省余干县人，住江西省余干县，系汤海燕丈夫，特别授权。委托诉讼代理人：曾纪明，江西敦旷律师事务所律师，特别授权。被上诉人（一审被告）：江西久亿房地产开发有限公司，住所地江西省余干县玉亭镇城西路，统一社会信用代码91361127662044299F。法定代表人：章冬保，该公司总经理。委托诉讼代理人：章芳卿，江西赣通律师事务所律师，特别授权。一审第三人：徐节武，男，1987年12月6日生，汉族，住江西省余干县。委托诉讼代理人：涂智鸿、徐国东，江西豫章律师事务所律师，特别授权。上诉人汤海燕因与被上诉人江西久亿房地产开发有限公司、一审第三人徐节武房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省余干县人民法院（2018）赣1127民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。因新型冠状病毒引发的××疫情，本案于2020年2月3日中止了审理。恢复审理后，因双方当事人未提出新的事实、证据和理由，故对本案进行了不开庭审理。现已审理终结。上诉人汤海燕的上诉请求：1、请求依法撤销（2018）赣11民初2150号民事判决，改判被上诉人返还上诉人购房款175万元，并自合同签订日起依据月利率2%赔偿上诉人经济损失至款项还清之日止；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案商品房买卖合同成立，上诉人在一审的诉讼请求合法有据，应予支持。涉案商品房买卖合同系上诉人与被上诉人双方的真实意思表示，上诉人已经按约定支付了175万元的购房款，而由于被上诉人在签订合同前将案涉房屋做了抵押，导致无法将房屋交付给上诉人，故，在解除商品房买卖合同的前提下，被上诉人除了应返还上诉人购房款外，还应承担相应的违约责任；二、一审法院判决结果与其查明事实不相符，适用法律错误。一审法院已经查明了债权转让的事实，但不以查明的事实为依据判决，而是以主观臆断分析下判，明显属错判，与法相悖；三、一审法院已依职权对（2017）赣1127民初1132号民事调解案件启动了再审程序，从中可以说明涉案债权转让真实合法性，上诉人已通过债权转让方式完成了175万元房款的交付义务；四、一审判决结果对上诉人不公平，上诉人通过债权转让的方式支付购房款后，原对本案第三人徐节武享有的债权凭证因债权转让而销毁了，会导致上诉人再也无法主张债权，上诉人的合法权利无法得到保障。被上诉人江西久亿房地产开发有限公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人的上诉理由不能成立。1、合同成立但履行不能，只能解除合同，合同解除后，因上诉人未实际支付，故不存在实际返还。2、上诉人认为一审查明的事实是真实客观的，说明其认可了上诉人未实际支付175万元款项和未实际从徐节武处取得被上诉人债权的事实，既然上诉人认可了这两个事实，就不存在一审法院适用法律错误，上诉人认为已取得了徐节武转让的被上诉人175万债权，只是其错误的理解。其转让债权不符合转让债权的要素。3、一审法院对（2017）赣1127民初1132号案件启动再审程序，后又中止审理，充分说明徐节武并不认可将175万元的债权转让给上诉人，徐节武也表示将原合同（即被上诉人与上诉人诉争的标的合同）返还给了被上诉人，这充分说明上诉人并没有从徐节武处取得被上诉人的175万元的债权。4、上诉人对徐节武的债权没有抵销，因为法院认定上诉人未从徐节武处转让取得被上诉人175万元的债权，说明该债权仍然存在，上诉人完全可以向徐节武主张。第三人徐节武答辩称，1、上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》从形式来说是有效的，实质上是徐节武与被上诉人之间达成的以房抵债协议。在涉案房屋未办理过户之前，徐节武可以主张履行其与被上诉人达成的以房抵债协议，亦可主张支付工程款，若因主张工程款损害了“以物抵债”中的后置“抵押权人”利益，“抵押权人”汤海燕可向徐节武主张违约责任，但不能以此对抗解除以房抵债的效力。2、徐节武与上诉人汤海燕并未签订书面债权转让协议，也未达成口头转让协议，徐陈武与上诉人之间没有债权转让的合意。上诉人也没有任何证据证明徐节武与其达成了债权转让协议，上诉人认为构成债权转让的理由无法成立。3、上诉人汤海燕并未支付《商品房买卖合同》中的购房款175万元。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。汤海燕向一审法院起诉请求：1、判令被告江西久亿房地产开发有限公司向原告汤海燕完整交付合同标的物，即向原告汤海燕完整交付其开发的位于余干县的久亿珑廷项目第15幢104号（现称4号）别墅；2、诉讼费由被告江西久亿房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2015年，第三人徐节武承揽了被告江西久亿公司的桩基工程，2015年底双方对徐节武完成的工作量进行了确认。第三人徐节武陈述江西久亿公司尚欠其工程款228万。被告曾以案涉别墅用于抵付徐节武的部分工程款，抵付金额为175万元，由徐节武的前妻盛爱萍和被告于2016年2月4日签订了商品房买卖合同，被告出具了收据给盛爱萍。因原告汤海燕丈夫与第三人徐节武也存在一定的债权债务关系，后经徐节武的指示，原告、被告于2016年7月5日签订了编号为2016090505的商品房买卖合同，同时由徐节武与江西久亿公司将盛爱萍和被告于2016年2月4日签订的商品房买卖合同收回。原告、被告的商品房买卖合同约定：原告向被告购买被告开发的、位于余干县久亿珑廷项目的第15幢104号（现称4号）别墅，价格为人民币175万元。同日被告向原告出具了175万元的收款收据，收据明确载明折抵徐节武的工程款。2018年4月27日，汤海燕向江西久亿物业服务有限公司交纳了相关物业管理费用、装修押金等费用，但该房屋一直没有过户登记到汤海燕名下。2017年5月31日，徐节武以江西久亿公司未偿还其桩基工程款228万元为由，向本院提起诉讼，请求江西久亿公司支付其228万元桩基工程款并承担有关违约损失，此案经审理作出（2017）赣1127民初1132号民事调解书，调解书确认江西久亿公司欠付徐节武228万元工程款，江西久亿公司同意以房抵债偿还欠款，房价定4000元／平方米，房屋任徐节武挑选。2017年8月份，被告以六套商品房备案给了徐节武指定的人员履行了该调解书。2018年9月11日，汤海燕提起诉讼，要求江西久亿公司履行商品房买卖合同、交付房屋，庭审中改变诉讼请求为解除与江西久亿公司签订的房屋买卖合同，由江西久亿公司退回其购房款175万元并赔偿损失。本案受理后，发现本案与调解终结的（2017）赣1127民初1132号民事案件有紧密关联性，2019年3月14日作出对（2017）赣1127民初1132号民事案件再审的决定，2019年12月9日本院决定对该再审案中止审理。在再审程序中，徐节武对其将175万元债权转让给汤海燕的事实并不予以认可。另查明，被告已于2015年7月14日对案涉房屋向房管部门进行了产权登记，取得了房产证，证号为余干房屋权证玉亭镇字第××号。被告于2015.9-2016.9和2017.12-2019.12将案涉房屋进行了抵押登记。一审法院认为，2016年7月5日，原告汤海燕根据徐节武的指示与被告江西久亿房地产开发有限公司签订的编号为2016090505的商品房买卖合同，系名为商品房买卖合同实为以物抵债协议，该协议并不违反法律、行政法规效力性强制性规范，应属有效。在江西久亿房地产开发有限公司未能履行协议的情况下，作为合同签订人的汤海燕有权提出解除协议，本案焦点问题是汤海燕是否完成了175万元房款的交付义务，从而决定着汤海燕诉讼请求能否获得支持。对此，评析如下：首先，可以确认，汤海燕与江西久亿房地产开发有限公司虽然签订了商品房买卖合同，但在江西久亿房地产开发有限公司出具175万元收款收据时汤海燕并没有实际支付购房款，因此汤海燕对江西久亿房地产开发有限公司并不享有解除合同情形下的175万元原始直接债权返还请求权。其次，汤海燕对江西久亿房地产开发有限公司是否享有继受债权，即汤海燕是否通过一定的法律行为从原权利人徐节武处取得了对江西久亿房地产开发有限公司的175万元债权。据汤海燕诉称，在签订合同时其付款方式为以江西久亿房地产开发有限公司所欠徐节武的工程款抵付，江西久亿房地产开发有限公司向其出具了收款收据；庭审中汤海燕也陈述，是第三人徐节武将其享有的对江西久亿房地产开发有限公司175万元债权转让给汤海燕，汤海燕用这一债权购买了诉争房产。即便依此陈述是否能认定汤海燕依债权让与的方式取得了徐节武对久亿房地产开发有限公司175万元债权，对此，一审法院认为，债权让与为继受取得债权的一种方式，必须具备以下四个要件：一、当事人之间达成合意，即债权让与时，让与人与受让人应订立债权转让合同；二、须有有效的债权存在；三、须所让与的债权具有可让与性；四、须通知债务人，未经通知对债务人不发生法律效力。纵观全案材料并无证据证明汤海燕与徐节武达成了175万元书面债权让与合同，也无证据证明汤海燕与徐节武达成过175万元口头债权让与协议，徐节武对让与175万元债权给汤海燕的事实在本案及（2017）赣1127民初1132号民事再审案中自始并不认可。第三、从江西久亿房地产开发有限公司出具给汤海燕的175万元收款收据本身看，该收据清楚地记明该款系折抵徐节武的工程款，据此可以认定汤海燕根据徐节武的指示与江西久亿房地产开发有限公司通过以签订商品房买卖合同的形式意图抵销的是徐节武的175万元债权，而不是汤海燕自身的债权，且徐节武也未在该收款收据上签署同意，因此应当认定汤海燕在该收款收据出具时并未取得对江西久亿房地产开发有限公司175万元债权，仅凭收款收据并不能当然地推导出徐节武将其享有的对江西久亿房地产开发有限公司175万元债权让与给了汤海燕。因此，汤海燕主张以债权让与的方式取得了徐节武对江西久亿房地产开发有限公司175万元债权的陈述并不符合法律规定也无事实依据，综上所述，本案汤海燕对江西久亿房地产开发有限公司即不享有175万元直接原始债权，也未从原债权人徐节武处取得对江西久亿房地产开发有限公司的175万元受让债权，故对原告汤海燕的诉讼请求不予支持。驳回了原告汤海燕的诉讼请求。案件受理费20,550元，由原告汤海燕负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人对他们之间签订案涉房产买卖合同的真实性、有效性没有异议，本院予以确认。经上诉人的上诉意见与被上诉人的答辩意见及第三人的陈述，本案二审的主要争议焦点为：当事人之间是否完成了债权转让行为，从而确认上诉人是否完成了支付购房款的行为。本院作如下评析：对该焦点，上诉人认为第三人将原由盛爱萍与被上诉人签订的商品房买卖合同下的房产转让改由上诉人与被上诉人签订买卖合同，第三人的事实行为已明确了债权转让的意思表示，该意思表示也通知了被上诉人，上诉人已合法取得了案涉175万元的债权；被上诉人认为债权转让的要素未达成，上诉人未实际支付175万元，第三人也未实际转让175万元债权，上诉人不能直接取得被上诉人的债权；第三人陈述其并未与上诉人达成债权转让协议，上诉人也未支付购房款175万元，上诉人与被上诉人签订的案涉合同实质上是第三人与被上诉人之间达成的以房抵债协议，上诉人认为第三人的主张侵害了上诉人的权益，上诉人可向第三人主张违约责任。本院经审查认为，债权转让是指让与人丧失其对债务人享有的债权，而由受让人取代成为新债权人的一个法律行为。其构成要件有：1、让与人对债务人的债权必须是有效存在的；2、被让与的债权具有可让与性；3、让与人与受让人须就债权的转让达成协议，并不违反法律规定；4、债权的让与必须通知债务人。本案中，对于被上诉人江西久亿房地产开发有限公司尚欠第三人徐节武工程款228万元的事实，当事人没有争议，故作为让与人的徐节武对其债务人江西久亿房地产开发有限公司的债权是有效存在的；而该债权并非属于《中华人民共和国合同法》第七十九条规定的除外情形，是具有可让与性的；另，从第三人在一审庭审中的陈述“被告的会计在场”以及实际签订的合同和被上诉人向上诉人出具的收款收据来看，可以确认被上诉人对债权转让行为是知情的，当事人履行了通知义务；本案焦点解决的关键在于是否达成债权转让协议的问题，本院认为，第三人与上诉人已达成了债权转让协议，理由如下：首先，法律并未强制规定债权转让应订立书面协议；其次，第三人在一审庭审中陈述“由于我欠原告的钱，经原告、我商议，由我用这一房产抵付我欠原告的债务”，作为债权转让中的让与人，第三人的该陈述内容已经充分表示其具有转让债权的真实意思表示，而上诉人也同意该意思表示，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同即已确定了上诉人与第三人达成了转让协议的一致意见。第三人称该合同实质上是第三人与被上诉人之间达成的以房抵债协议的陈述意见与事实和常理不符；第三，被上诉人在一审答辩时称，第三人另行起诉其要求支付228万元的工程款的案件中，因228万元中包含了本案中175万元，故要求第三人拿回其与上诉人签订的案涉房产买卖合同才同意调解，第三人也承诺将收回上述合同。从该答辩内容来看，被上诉人要求第三人拿回该份合同，目的就是为了防止重复支付债务。该答辩内容也充分表示被上诉人已认可了其与上诉人签订的合同的有效性，且认可了该份合同下的房产是第三人为抵付其所欠上诉人的债务而转让给上诉人的。而第三人承诺收回合同的行为也再次确定其与上诉人之间债权转让已达成合意。据此，可以认定当事人之间完成了债权转让行为。结合被上诉人向上诉人出具的175万元的收据，以及被上诉人在答辩内容中认可的案涉房产抵付第三人175万元工程款的意见，可以认定第三人在其对被上诉人享有的债权中转让了175万元的债权给上诉人用以支付案涉房产的购房款。综上所述，上诉人汤海燕已履行了合同义务，而被上诉人江西久亿房地产开发有限公司因将登记在其名下的案涉房产在与上诉人汤海燕签订合同前后均进行了抵押登记，至今未将案涉房产进行过户登记，导致合同目的未能实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”规定，对于上诉人汤海燕称在解除涉案合同的前提下，被上诉人应返还其购房款175万元，以及应承担相应的违约责任的诉请，本院予以支持。但上诉人要求以月利率2%计算其经济损失明显超出了被上诉人订立合同时能预见到因违反合同可能造成的损失，根据最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，本院酌定在2019年8月20日之前的损失按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至购房款还清止的损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，上诉人汤海燕的上诉理由部分成立，应予部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、八十条第一款、九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省余干县人民法院（2018）赣11民初2150号民事判决；二、被上诉人江西久亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还上诉人汤海燕175万元的购房款并支付利息损失（以175万元为基数，自2016年7月5日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至购房款还清止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回上诉人汤海燕在一、二审中提出的其他诉讼请求。一审案件受理费20,550元，由上诉人汤海燕负担5,550元，由被上诉人江西久亿房地产开发有限公司负担15,000元；二审案件受理费20,550元，由上诉人汤海燕负担5,550元，由被上诉人江西久亿房地产开发有限公司负担15,000元。本判决为终审判决。审判长 付 强审判员 徐志峰审判员 万利剑二〇二〇年八月十一日书记员 王丽红