安徽省蚌埠市淮上区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0311执异19号 案外人：深圳市龙华区青衣棉麻原创工作室(个体工户)，住所地深圳市龙华区龙华街道三联社区富联新村一巷1楼6号,统一社会信用代码92440300MA5EH7916E。 经营者:尚玉琳，女，汉族，1973年3月3日出生，住安徽省蚌埠市。 申请执行人：汤立证，男，1965年12月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 被执行人：安徽省永泰机械科技实业有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区长征北路856号院内1号车间1-1号，统一社会信用代码913403006989864484。 法定代表人：高勇，该公司总经理。 被执行人：高勇，男，1976年8月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 被执行人：许美娥，女，1976年1月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 本院在执行申请执行人汤立证与被执行人高勇、许美娥、安徽省永泰机械科技实业有限公司（以下简称永泰公司）借款合同纠纷一案中，案外人深圳市龙华区青衣棉麻原创工作室（以下简称青衣工作室）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人青衣工作室称，淮上区人民法院在执行(2020)皖0311执262号案件过程中，查封并拟拍卖淮上区长征北路856号院内一至四层办公楼、一号车间第二、三层房屋，因该房产属于青衣工作室实际所有，继续执行该房屋将会侵害青衣工作室的合法权益。为此，青衣工作室依法提起执行异议申请，具体事由如下: 一、位于淮上区长征北路856号院内一至四层办公楼、一号车间第二、三层房屋由青衣工作室购买，依法应归青衣工作室所有。 青衣工作室由尚玉琳投资设立,从事网店经营，实际经营地点在蚌埠准上区长征北路856号一号车间。 2019年8月19日青衣工作室经朋友介绍与永泰公司签订《资产转让协议书》该协议约定:甲方(永泰公司)将持有坐落在长征北路856号永泰机械1号车间前部四层办公区厂房约960平方米、1号车间前部四层办公区正前方约壹亩土地，1号车间东部第三层约1400平方米土地房产等资产以350万元价格有偿转让给乙方（青衣工作室）所有。并承诺第三层车间北边一半的所收到的房租租金(柒万伍仟元)及办公楼1-2层永泰返租每年伍万元均抵付房款。自签订本协议书时乙方支付定金10万元(此款待乙方足额支付转让款中抵扣，自行转让为资产转让款)。甲方收到定金后30个工作日内将永泰公司上述标的物不动产变更至乙方名下。付款方式为乙方应在甲方把上述标的物过户给乙方后当天把所有购房款(扣除定金和租金)付给甲方。合同签订后青衣工作室交付定金10万元。上述资产转让协议签订后，高勇又再次找到青衣工作室,要把车间第二层以210万的价格也卖给青衣工作室，经双方协商达成协议，同时他承诺讲二楼已出租部分的房租抵购房款，由于有了第一个合同，第二层房屋的购买合同没有签订书面，但青衣工作室也支付高勇定金6万元。永泰公司收到第三方支付的1号车间东部第贰层北边一半约750平方所收到的房租租金(陆万元)及南边一半约700平方所收到的房租租金(柒万元)，其承诺收取的租金均用于抵付青衣工作室的购房款。 青衣工作室自2019年8月19日起至2019年11月28日止陆续支付永泰公司购房款共计293500元(包含定金，不包括抵付租金的金额)。 二、青衣工作室已实际占有购买的永泰公司的长征北路856号院内一至四层办公楼、一号车间第二、三层房屋 青衣工作室购买上述房产后,其经营者尚玉琳在该场所内投资设立了蚌埠那年布语服装有限公司，2019年10月12日领取了营业执照。公司的经营地点及住所地均为淮上区长征北路856号一号楼第一车间，公司一直正常生产经营,解决了当地一批人员就业。 三、青衣工作室购买永泰公司厂房时该房屋未被法院查封冻结，未办理过户非因异议人自身原因。 2019年8月19日青衣工作室与永泰公司签订《资产转让协议书》后，永泰公司并将厂房交付给青衣工作室，青衣工作室自该日起已实际占有使用该房屋，均是在淮上区人民法院采取查封冻结措施之前。 青衣工作室支付部分房屋价款(定金)后,并已准备好应付的全部购房款，且多次催促永泰公司办理房地产权过户手续，但未能办理。 四、青衣工作室提出执行异议，能够排除(2020)皖0311执262号案件的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上,青衣工作室提出执行异议申请的事实和理由符合最高人民法院的上述司法解释规定，位于淮上区长征北路856号院内一至四层办公楼、一号车间第第二、三层房屋应归青衣工作室所有。青衣工作室有权且愿意将未付的房价款交付执行。为此，青衣工作室请求贵院依法中止对淮上区长征北路856号院一至四层办公楼、一号车间第二、三层房屋的执行，并解除查封的强制措施,以维护青衣工作室的合法权益。 汤立证、高勇、许美娥、永泰公司未发表意见。 查明：汤立证与高勇、许美娥、永泰公司民间借贷纠纷一案，2019年12月16日，本院作出(2019)皖0311民初3364号民事判决：一、被告高勇、许美娥、被告安徽省永泰机械科技实业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告汤立证本金1363820元及利息（其中以1213820元为基数，自2019年1月16日起按照年利率24%计算利息至实际还清借款之日止；其中以15万元的基数，自2017年9月30日起按照年利率24%计算利息至实际还清借款之日止）。 二、驳回原告汤立证的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27424元，减半收取计11890，保全费5000元，共计16890元，由安徽省永泰机械科技实业有限公司、高勇、许美娥负担11206元，由汤立证负担5684元。 因高勇、许美娥、永泰公司未履行生效判决确定的义务，汤立证向本院申请强制执行，本院于2020年1月20日立案执行，案号为（2020）皖0311执262号。 2019年9月29日，本院作出(2019)皖0311民初3364号民事裁定：一、查封被申请人安徽省永泰机械科技实业有限公司名下坐落于长征北路856号院内2号车间房产土地【产权证号：皖2018蚌埠市不动产权第0066115号】，建筑面积1920平方米； 二、查封被申请人安徽省永泰机械科技实业有限公司名下坐落于长征北路856号院内1号车间房产土地【产权证号：2015030047；蚌国用（出让）第2010277号】，建筑面积5799平方米； 三、上述两项查封财产以247万元为限额，查封期限三年。 2019年9月30日，本院以（2019）皖执保148号完成上述房产的查封。上述房产于2018年2月6日设立抵押登记，抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司蚌埠市分行，抵押金额630万元。 上述事实，有本院(2019)皖0311民初3364号民事判决书、民事裁定书、《查封信息单》等佐证。 另查明，2019年8月19日青衣工作室与永泰公司签订《资产转让协议书》，该协议约定:甲方(永泰公司)将持有坐落在长征北路856号永泰机械1号车间前部四层办公区厂房约960平方米、1号车间前部四层办公区正前方约壹亩土地，1号车间东部第三层约1400平方米土地房产等资产以350万元价格有偿转让给乙方（青衣工作室）所有。并承诺第三层车间北边一半的所收到的房租租金(柒万伍仟元)及办公楼1-2层永泰返租每年伍万元均抵付房款。自签订本协议书时乙方支付定金10万元(此款待乙方足额支付转让款中抵扣，自行转让为资产转让款)。甲方收到定金后30个工作日内将永泰公司上述标的物不动产变更至乙方名下。付款方式为乙方应在甲方把上述标的物过户给乙方后当天把所有购房款(扣除定金和租金)付给甲方。合同签订后青衣工作室交付定金10万元。上述资产转让协议签订后，高勇与青衣工作室协商以210万的价格1号车间第二层转让青衣工作室，但没有签订书面协议，青衣工作室支付定金6万元。对办公楼及1号车间第3层房产青衣工作室已支付271500元，余款3228500，青衣工作室于2020年8月24日转入本院账户。 2019年10月12日，尚玉琳作为法定代表人设立蚌埠那年布语服装有限公司，并领取了营业执照。该公司的经营地点及住所地均为淮上区长征北路856号一号楼第一车间。 上述事实，有《资产转让协议书》、转账清单、微信转账记录、营业执照副本等佐证。 本案争议焦点：青衣工作室是否享有足以阻却执行的民事权益。 本院认为：被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本院查封被执行人永泰公司所有的涉案房产，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。虽然青衣工作室与永泰公司签订《房屋买卖合同》，但案涉房产在本院查封前未登记在其名下，其并未取得案涉房产的所有权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产在本院查封前，青衣工作室与永泰公司签订了合法有效的书面买卖合同（《资产转让协议书》）；已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并已合法占有该不动产。2019年9月16日签订协议后，2019年9月30日案涉房产被本院查封，致使过户不能。符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。综上，青衣工作室对案涉房产中办公楼及1号车间第3层等提出的异议，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房产中办公楼及1号车间第3层享有足以阻却执行的民事权益。对案涉房产中1号车间第2层，因在本院查封前没有签订合法有效的书面买卖合同，不能阻却执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 一、中止对长征北路856号院内办公楼及1号车间第3层房产的执行； 二、驳回深圳市龙华区青衣棉麻原创工作室要求中止执行长征北路856号院内办公楼及1号车间第2层房产的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向安徽省蚌埠市淮上区人民法院提起诉讼。 审判长 邵 博 审判员 李思泉 审判员 万兆年 二〇二〇年八月二十五日 书记员 陈艳琼 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。