黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1173号上诉人(原审被告)：邵海祥，男，1989年2月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路2号和平大厦和兴座7层。法定代表人：崔雳，总经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人邵海祥因与被上诉人招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称招商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵海祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、物业管理公司要求交纳物业管理费用井不是业主法定义务,而是基于合同的约定,是一种合同义务。招商物业公司只是与邵海祥房屋进户时发的一本空白(物业前期服务协议)就收取上诉人1.6元每平方的物业费，无事实依据，招商物业公司没有向一审法院提供物业管理部门的资质审批文件,也没有向一审法院提供物价管理部门的收取标准依据,只是一张空白协议,缺乏事实依据。二、招商物业公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠干问题的解释》第三条的规定,“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持”。邵海祥在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题,并附原件,复印件,一审仅以“可以看出招商物业公司在提供物业管理服务时存在瑕疵”使招商物业公司逃避了违约责任。三、物业管理服务合同属继续性合同,不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约继续性合同的诉论时效适用性:物业管理服务合同是委托合同中的一种,应归属于继续性合同。继续性合同的特点就是由一个整体的合同来固定着双方大概的合同权利义务,随着时间的推移,产生新的权利义务:再往前时间经过,再产生新的权利义务,这样每一个时间推移所产生的新的权利义务,就具有相对独立性,构成一个相对独立的债权债务。因此,在这种情况下适用诉讼时效就不应该以整个合同体适用,而应该就每个相对独立的履行部分来个别计算,分别适用诉讼时效,也就是说,第一个交费期没有交付,诉讼时效就从第一个交费期应该交费的最后一天之次日开始起算。招商物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院予以维持。招商物业公司向一审法院起诉请求：1、判令邵海祥给付物业费5243元，电梯费1095元，滞纳金1676.70元，共计8014.70元；2、由邵海祥承担诉讼费用。一审法院认定事实：邵海祥是哈尔滨市香坊区东三三道街招商诺丁山小区01地块6栋2单元402室房产的业主，该房屋建筑面积为92.83平方米。2014年12月6日，招商物业公司作为甲方、邵海祥作为乙方签订了《物业服务协议》，邵海祥在乙方处签名。《物业服务协议》第四条“物业管理服务费用”中的第三款约定“物业管理服务费按年交纳，乙方办理进户手续时一次性交纳第一个物业管理服务年度的物业管理服务费，以后每一个物业管理服务年度的物业管理服务费，由乙方在上一个物业管理服务年度届满前30日付清”，第四款约定“按建筑面积收取物业管理服务费，普通住宅每月每平方米1.6元（不含电梯费，电梯费按哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格收取电梯费）收取”。2015年12月6日至2018年11月14日，邵海祥拖欠的物业管理服务费为5237.55元[（92.83平方米×1.6元×12个月÷365天×8天）+（92.83平方米×1.6元×35个月）]，电梯费为1093.15元{[25元+6元]×12个月÷365天×8天+[25元+6元]×35个月}。招商物业公司诉请超出部分，不予支持。2018年11月14日后，招商物业公司退出招商诺丁山小区，不再为该小区提供物业服务。一审法院认为，案涉《物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间形成了物业服务合同关系。招商物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，无论业主是否在此居住，业主或其物业使用人均享受了原告提供的物业服务，按照协议约定，邵海祥应向招商物业公司交纳物业管理服务费。招商物业公司关于物业费及电梯费的诉请符合法律规定和协议约定，予以支持。关于邵海祥举示的照片中小区垃圾未及时清理、单元门锁损坏、小区绿化不达标、步道板缺失等原告在物业管理服务方面的问题，可以证实招商物业公司在物业服务质量方面存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故邵海祥以此为由拒绝交纳物业费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。因招商物业公司的物业服务质量存在瑕疵亦属部分违约，故对招商物业公司主张违约金的诉请不予支持。作为物业服务企业，招商物业公司应当对其服务质量进一步提升，为其业主提供完善的服务环境。关于招商物业公司请求是否超过诉讼时效问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此，要求业主给付物业服务费用的诉讼时效应自双方终止物业服务合同之日起算，本案中，招商物业公司系2018年11月14日退出招商诺丁山小区，诉讼时效应自该时间起算，故邵海祥称招商物业公司索要物业管理服务费已经超过诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系因招商物业公司向邵海祥追索物业费引发的物业服务合同纠纷。争议的主要焦点：邵海祥是否应按合同约定交纳物业费，邵海祥以招商物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由要求减、免物业费的主张能否成立。邵海祥以招商物业公司主张物业费的请求权超过诉讼时效的抗辩是否成立。2014年12月6日，邵海祥、招商物业公司签订物业服务合同，约定招商物业公司为邵海祥居住的招商诺丁山小区提供物业管理服务，邵海祥按合同约定承担交纳物业费的义务；邵海祥向招商物业公司支付了2014年12月至2015年11月的物业费，招商物业公司对该小区提供了物业管理服务，双方当事人物业服务合同关系依法成立。该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，招商物业公司提供管理服务的招商诺丁山小区居住着千余户业主，针对的服务主体是小区全体业主。根据邵海祥、招商物业公司订立的《物业服务合同》第一条第一项、第二条约定内容，招商物业公司提供物业管理服务的内容包括共用部位维修维护管理、清洁卫生等七项合同义务，自合同订立至招商物业公司退出经营，诺丁山小区物业运营正常。诉讼中，邵海祥举示的证据虽然证明招商物业公司对该小区公共区域的管理存在着公共设施损坏未及时整改、维修，管理服务存在瑕疵的现象，但邵海祥提供的证据不足以证明招商物业公司未按约定履行全部合同义务，不属于招商物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故邵海祥以此作为少交或不交物业费、电梯费的上诉理由不成立，本院不予支持。关于招商物业公司请求是否超过诉讼时效问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此，要求业主给付物业服务费用的诉讼时效应自双方终止物业服务合同之日起算，本案中，招商物业公司系2018年11月14日退出招商诺丁山小区，诉讼时效应自该时间起算，故邵海祥称招商物业公司索要物业管理服务费已经超过诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，邵海祥的上诉请求不成立，不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人邵海祥负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇（）二〇二〇年八月十四日法官助理刘向坤书记员刘晶