广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初6042号原告：吴永敏，女，汉族,1989年2月1日出生，住广东省珠海市香洲区**********民强福利企业有限公司，公民身份号码:440************324。委托诉讼代理人：廖丽雅，广东嘉骏律师事务所律师。被告：珠海市益逞商贸有限公司，住所地：珠海市**************#。统一社会信用代码：914***********540J。法定代表人：李球，经理。委托诉讼代理人：刘梦怡，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告吴永敏诉被告珠海市益逞商贸有限公司（以下简称益逞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴永敏及其委托诉讼代理人廖丽雅，被告益逞公司的委托诉讼代理人刘梦怡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告返还租金押金11220元以及广告费1625元；2.判令被告赔偿经济损失，包括装修费21000元以及半年的盈利损失77023元；以上两项诉讼请求合共人民币110868元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月底，原告吴永敏与被告珠海市益逞商贸有限公司签订《租赁合同》，约定由被告作为出租方，将位于珠海市*********停车场四层417室场地租赁给原告使用，合同约定租赁时间为2017年6月1日至2021年5月30日。合同约定每月租金为5610元，管理费748元。签订合同后，原告在第一次缴纳租金时要支付11220元作为押金，租赁满两年后，租金按照6%增加。合同签订后，原告向被告交付押金11220元和广告费6000元，之后原告又与装修公司签订合同，并对租赁的物业进行了装修。2017年7月14日，原告以租赁合同约定的地址，向珠海市工商行政管理局香洲分局申请设立珠海贝塔思教育咨询有限公司，专门从事教育咨询服务。原告每月都按时交付租金和合法经营。然而在2020年*月，涉案物业的所有承租户突然收到物业所有权人珠海格力置业股份有限公司（以下简称格力公司）发出的《通知》，通知的内容是“经过珠海市中级人民法院做出生效判决，……判决书明确两个月腾退期已届满”，格力公司要求被告立即将承租物业腾退交还格力公司，最迟期限为2020年4月30日。直到此时，原告才通过（2017）粤0402民初6145号（二审案号为（2019）粤04民终3371号）民事判决，了解到原来早在被告出租物业给原告前，格力公司已早于2013年2月4日向被告送达《停业整顿通知书》、于2015年发出《安全隐患整改通知》、于2017年4月11日就向被告发出《关于恢复安居园停车楼约定用途的函》，要求被告尽快回复租赁物的停车场用途，也不允许租赁物作为其他商业用途出租。可原告吴永敏在承租涉案物业时，涉案物业即安居园**栋早就是香洲多年来培训教育机构的聚集点，自一层到五层都是不同类型的教育培训机构，原告在承租物业时，被告从未告知涉案物业只能是停车场功能用途，合同约定的租金也是按照商业标准而非停车场标准交付租金，故格力公司突如其来的通知说明被告不但是擅自改变租赁物的用途，而且在明知道其所出租给原告的物业只能作为停车场用途的情况下，仍然将租赁物按照其他商业用途出租给原告，并且一直按照商业用途的收费标准收取原告租金。现原告的租赁期限尚未届满，但是基于被告的承租权已经被格力公司通过诉讼予以解除，原告只能在限期内搬离和腾退物业。原告认为，被告向格力公司承租涉案物业，被告明确清楚租赁物的用途是停车库，但是被告擅自转变物业功能，将涉案物业以“综合性商业休闲中心”的形象包装出租，在明知道物业所有权人明确不同意改变物业用途的情况下，仍然以隐瞒和欺骗的方式将涉案物业出租给原告作为公司用途，导致原告违背了真实意思表示与被告订立了涉案的《租赁合同》，被告的行为已经构成欺诈。原告因被被告欺诈，导致签订合同后，向被告交付了履约押金和广告费，又因承租后为了经营生产对物业进行了装修和添附了价值，最后更因必须提前搬离腾退租赁物而导致产生严重的经营损失，这些经济损失都是由于被告的欺诈行为所造成的，被告应当予以赔偿。同时，基于被告的承租权已经被物业所有权人解除，原告也已经搬离腾退租赁物，原告和被告签订的租赁合同已经事实上不可能继续履行。原告在2020年5月8日委托律师向被告邮寄了解除合同的律师函，并要求被告向原告返还相关押金和赔偿损失等，但是被告在2020年5月9日收到函件后未予理会，故为了保障原告的合法权益，原告依法起诉，请求法院判如所请。原告向本院提交如下证据：1.租赁合同；2.营业执照、备案登记通知表；3.施工合同及付款凭证；4.收据及微信转账记录；5.通知；6.（2017）粤0402民初6145号民事判决；7.照片以及宣传单；8.微信支付交易明细证明及转账记录凭证、收入和支出统计表；9.律师函、邮寄单及查询结果；10.（2019）粤04民终3371号民事裁定。被告益逞公司辩称，一、益逞公司在2020年4月30日之前对珠海市*********停车场四、五层享有合法的承租（占有使用）权利和分租权利，享有向租赁房屋实际使用者（分租户）吴永敏收取租金的权利。2017年2月1日，益逞公司与珠海格力置业股份有限公司（简称格力置业公司）下属企业珠海市国土房地产开发综合服务公司签订的《房屋租赁合同》，承租了珠海市*********停车场四、五层，租赁期限：2010年8月1日至2027年12月31日，合同第八条第2条约定“可以分租”。2015年4月20日，益逞公司与吴永敏签订《租赁合同》，约定将停车场四层418室场地分租给吴永敏使用，租赁期限：2015年5月4日至2022年5月3日，每月交纳租金为人民币5423元。租金不包括水、电、电话、卫生、税费等费用。珠海市香洲区人民法院于2018年9月*日分别作出（2017）粤0402民初6145号、6146号民事判决（简称6145号民事判决或者6146号民事判决），判令解除格力置业公司与珠海市益逞商贸有限公司、珠海市城轩商贸有限公司就珠海市*********停车场4-5层、1-3层形成的房屋租赁合同关系；益逞公司、城轩公司六十日内腾退交还给格力置业公司。因珠海市城轩商贸有限公司不服一审判决提出上诉，格力置业公司在6145号民事判决生效后，继续维持与益逞公司原有的房屋租赁合同关系，并按照原《房屋租赁合同》约定的租金标准每月收取益逞公司支付的租金。因此，益逞公司在6145号民事判决生效后仍然对珠海市*********停车场四、五层享有合法的承租（占有使用）权利和分租权利，吴永敏也继续占用承租场地，并持续向益逞公司支付租金至2020年1月。2020年3月25日，格力置业公司向益逞公司发出《通知》：“③如你司及分租户确因腾退需要一定时间的，我司可以将腾退时间适当延长，最迟期限为2020年4月30日。”据此，益逞公司在2020年4月30日之前，对珠海市*********停车场四、五层享有合法的占有使用权，并负有向出租方支付占用房屋期间租金的义务。因此，益逞公司在上述限期内必然继续享有向租赁房屋实际使用者即分租户吴永敏收取租金的权利，这也是双方《租赁合同》约定的权利与义务。吴永敏起诉主张《房屋租赁合同》解除后“被告（益逞公司）已无权继续收取租金”，明显与客观事实及合同约定不符。二、吴永敏连续多月不依约按期支付租金已构成严重违约，《租赁合同》约定的“押金不予退还”条件已成就，其请求退还押金的合同权利已消灭。《租赁合同》第三项第二款约定：“乙方须在当月5号前向甲方缴纳当月的租金和管理费。…如在逾期超过15日仍未能缴清租金、管理费、水电费等费用，则视乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方所缴纳的合同押金及进场费不予退还。”事实上，吴永敏缴纳2020年1月租金之后，至委托律师于2020年4月1*日向益逞公司发出《律师函》函告解除《租赁合同》之前，拖欠3个月租金未向益逞公司缴纳，已构成严重违约，合同约定“合同押金及进场费不予退还”之条件已成就。而且，《租赁合同》第三项第一款还约定：“押金在合同期满后且乙方无违约的情况下，双方结清所有费用后10日内无息退还乙方”。亦即，退还押金的前提条件是吴永敏“无违约”。因此，已严重违约的吴永敏请求退还押金的合同权利已消灭，按照合同约定押金不能退还，法院应依法驳回其该项诉请求。三、吴永敏起诉主张广告费、装修费及半年盈利经济损失于法无据，请求法院驳回原告该诉讼请求。综上，吴永敏作为租赁房屋的实际占有使用者，依约负有向益逞公司支付占用租赁房屋期间的租金，且已严重违约，合同约定“押金不予退还”条件已成就，其全部诉讼请求应依法驳回。被告益逞公司提交了如下证据：发票两张。本院经审理查明：2017年5月，被告益逞公司作为甲方（出租人）与原告吴永敏作为乙方（承租人）签订《租赁合同》，合同约定:由乙方向甲方承租位于珠海市*********停车场四层417室场地，租赁期限为48个月,自2017年6月1日起至2021年5月30日止,租赁费为每月5610元,管理费为每月748元，合计6358元/月，并在合同添加一行“注明：2年后按6％增加租金”。乙方在第一次缴纳租金时，应同时向甲方支付相当于2个月租金的押金。该押金在合同期满后且乙方无违约的情况下，双方结清所有费用后无息退还给乙方。乙方须在当月5号前向甲方缴纳当月的租金和管理费。每逾期一日，乙方则按未付款总额的1％支付给甲方滞纳金加本金。如在逾期超过15日仍未能缴纳租金、管理费、水电费等费用，则视乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方所缴纳的合同押金及进场费不予退还。乙方须在七天内离场，并结清所欠租金等费用，如未能结清，被告有权继续向原告追讨，并按每日1%计算违约金…。合同签订后，被告将租赁场地交付给原告使用，原告向被告缴纳了押金11220元。原告承租上述物业后，按照合同约定标准向被告缴纳了租金至2020年1月。2020年*月，涉案物业的所有承租户收到物业所有权人珠海格力置业股份有限公司发出的通知，要求将承租物业腾退交还珠海格力置业股份有限公司，最迟期限为2020年4月30日。原告于2020年*月以后未正式使用过租赁场地。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告按照合同的约定将租赁物交付给了原告使用，原告应该按照合同的约定支付租金。但由于珠海格力物业股份有限公司与被告益逞公司就珠海市*********停车场4-5层的房屋租赁合同关系已经解除，导致原告无法再继续承租涉案场地，因此原告拖欠2020年2月以后租金的行为不构成违约，被告抗辩原告违约不予退还押金的理由，本院不予认可，被告应退还原告租金押金11200元。关于广告费1625元的问题，《租赁合同》中关于广告费的问题未进行明确规定，且被告对此不予认可，本院对于原告要求被告返还广告费1625元没有事实依据，本院不予支持。关于装修费21000元的问题，由于原告该装修附属物已有三年，且原、被告对此并没有明确约定，原告也未提供足够证据证明装修费用，因此对于该诉讼请求本院不予支持。关于原告请求被告赔偿经济损失77023元，但未提供证据证实，且该经济损失并未实际发生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告珠海市益逞商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴永敏返还租金押金人民币11220元；二、驳回原告吴永敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1259元，由原告负担1000元，被告负担259元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杜满秀二〇二〇年八月十七日书记员  周慧敏李洁仪