山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0702民初1948号 原告：晋中市御璟商贸有限公司，地址山西省晋中市榆次区迎宾路66号。 法定代表人：郭新明，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：范翔，山西正名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高天，男，1984年4月25日出生，汉族，系原告公司经理，住晋中市榆次区。 被告：薛朝，女，1985年4月18日出生，汉族，住山西省晋中市榆次区。 委托诉讼代理人：费小丽、张瑞娟，山西中诚律师事务所律师。 被告：晋中烽火体育文化有限公司，地址晋中市榆次区迎宾路66号御璟豪庭三层302室。 法定代表人：张超，该公司执行董事兼总经理。 原告晋中市御璟商贸有限公司与被告薛朝、被告晋中烽火体育文化有限公司租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范翔、高天，被告薛朝及其委托诉讼代理人费小丽、张瑞娟到庭参加了诉讼，被告晋中烽火体育文化有限公司（以下简称“烽火公司”）经本院合法传唤，无正当理由拒不当庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告薛朝支付原告截止2019年7月14日前的欠付租金872514元、物业费及卫生费共计50299.2元，并以872514元为本金按年利率24%支付原告2018年5月6日起至付清之日止的滞纳金；二、判令被告晋中烽火体育文化有限公司对被告薛朝欠付原告租金数额583333元、欠付原告物业费、卫生费数额中的32000元以及以615333元为本金按年利率12%从2020年5月6日起至付清之日止的滞纳金承担共同偿还责任；三、本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2016年3月15日，原告与被告薛朝签订《物业租赁合同》一份，约定被告薛朝租赁原告位于晋中市榆次区，租赁期限从2016年4月6日至2019年7月14日，年租金40万元，合同同时约定了租金的支付方式、物业服务费以及其他经营费用的承担等事项。原告依约交付被告房屋后，被告仅依约向原告交付第一笔租金，之后开始迟延交付租金。2018年5月6日，原告与二被告签订《还款协议书》，对截止2018年5月14日之前的租金及物业费、清洁费进行了阶段性确认，但被告仍然未能依照约定按时缴纳租金。经原告计算，被告在租赁原告房屋期间，仅向原告陆续支付租金361355元，欠缴租金872514元，欠缴物业费47160元，欠缴卫生费3139.2元。因向二被告催要未果，故提出以上诉讼请求。 被告薛朝辩称，2018年9月，被告因商场的消防验收问题，无法正常营业，曾与原告达成口头协议，一致同意解除双方签订的物业租赁合同。原告同意再次出租房屋后，被告可随时搬走。之后，被告一直变卖健身器材，直接折抵所欠原告的租金。双方租赁合同应计算到2018年9月，原告租赁的时间为26个月，每月的租金为33333元，租金共计866658元，减去已付的495616.5元，尚欠原告租金应为371041.5元。另外原告欠被告防火门货款，被告已向原告开具收据，应当用于折抵房租。被告将房租按原告要求付至薛回云处，折抵原告欠薛回云的工程款，该部分款项也应当折抵房租。原告所称的物业费及卫生费应为49920元。另外根据双方的物业租赁合同约定，被告迟延支付任何一期租金，逾期在30日内，自逾期之日起，被告应按月向原告支付逾期应付款1%的滞纳金，故原告只能要求被告支付逾期付款30日内的滞纳金，超过30日原告有权终止合同，并要求被告三日内离场。故原告主张的滞纳金，被告不应当支付。另外按日1%收取滞纳金过高，应予降低调整。 被告晋中烽火体育文化有限公司未向法庭提供答辩意见。 经审理查明，原告在晋中市榆次区迎宾街66号御璟豪庭高层商住楼302室有商品房一套，套内面积为2088.18平方米。2016年3月15日，原告与被告薛朝签订《物业租赁合同》一份，约定原告将其以上房屋中的1200平方米出租给被告薛朝，租赁期限从2016年4月6日至2019年7月14日，免租期为100天，租金为每年40万元，合同签订之日被告薛朝支付原告租金10万元，免租期结束前十天被告薛朝支付原告租金10万元，租赁期满七个月前被告薛朝支付原告租金20万元；承租期间被告薛朝需自行清缴由于使用该物业所产生的一切费用，包括但不限于每平米一元的物业费以及卫生费等费用。合同同时约定，如被告薛朝逾期支付原告任何一期租金，逾期在30日内，自逾期之日起，被告薛朝应按日向原告支付逾期应付款1%的滞纳金，逾期超过30日，原告有权终止合同，并要求被告3日内无条件离场，并有权向被告薛朝追缴相应损失。以上合同签订后，原告将约定的场所交付被告薛朝，被告薛朝也支付了原告部分租赁费。 2018年5月6日，原告作为甲方，被告薛朝以及被告烽火公司作为乙方签订《还款计划书》一份，载明从2016年12月1日至2018年5月14日，乙方欠甲方租赁费580133元，还款方案为，每年3月至9月还款金额大于或等于每月5万元，每年10月到次年2月还款金额大于或等于每月4万元，从2018年5月起乙方需在每月10日前向原告支付当月款项，如乙方在2019年5月9日前还清所有欠款，原告将免收被告2016年4月15日至2018年5月14日的物业费和公共卫生清洁费，否则，乙方须补缴以上费用32000元。如乙方未能在2020年5月9日前还清所有欠款，原告将依据推迟月份按年利率12%收取乙方利息。原告在以上合同的原告处盖章确认，被告薛朝在以上合同的被告处签字并加盖了烽火公司的公章。被告薛朝当庭陈述烽火公司系其与配偶张超共同开办，被告薛朝参与了烽火公司的实际经营，被告薛朝应原告的要求在双方签订的《还款协议书》上加盖了烽火公司的公章。被告薛朝提供部分转账凭证证明其以现金以及转账的方式支付原告租金388300元，另外原告欠其代为安装的防火门款48505.5元以及其代原告支付他人的工程款58811元均应当用于折抵房租。原告则提供其相应收款收据证明被告薛朝支付其房租共计373535元，且不同意用被告薛朝所称的以上防火门款以及工程款折抵房租。被告薛朝称至今尚有部分物品未能从原告的房屋搬出，并称其已与原告口头约定于2018年9月15日解除双方签订的《物业租赁合同》，认为租金也应当计算至以上日期，但被告薛朝未能举证证明其以上主张。原告则不认可双方有过以上口头约定，要求将租金计算至合同约定的履行期限届满时止。庭审中，原告提供一份山西御璟物业服务有限公司出具的证明材料，证明被告薛朝租用原告场地的物业费、卫生费已经由原告代为结清，其中物业费为47160元，卫生费为3139.2元。被告薛朝认可其逾期交纳物业费、卫生费的事实，但不认可以上具体数额。 以上事实，有原告提供的商品房所有权证、《物业租赁合同》、《还款协议书》、山西御璟物业服务有限公司的证明材料、相应收款收据、被告薛朝提供的相应转账凭证以及到庭原被告当庭陈述等证据在卷为凭，以上证据经到庭原被告当庭质证及本院审查，可以采信。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案所涉的《物业租赁合同》及《还款协议书》，均系合同双方当事人真实的意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，为有效合同。原告将合同约定的场地交付被告薛朝后，被告薛朝作为合同相对方，应当按照约定如期支付原告租金，被告薛朝未能如约支付原告租金，应当承担合同约定的违约责任。关于《物业租赁合同》的实际履行期限，原被告双方各执一词，在双方未能进一步书面约定变更合同履行期限的情况下，被告薛朝应当举证证明履行期限已经变更的主张。但被告未能举证证明，故本院仍然按照合同约定确认以上租赁合同的履行期限。根据合同约定，被告薛朝应当支付原告的租金共计120万元，原被告双方对被告薛朝所交纳租金实际数额各自进行了统计，原告统计为373535元，被告薛朝统计为495616.5元，其中还包括防盗门款元以及代付工程款107316.5元，因该防盗门款及代付工程款与本案并非同一事实，原告不认可且不同意抵偿租金，本院在本案中对此不予认定，被告薛朝可另行提出主张。关于被告薛朝陈述的已经支付原告的租金金额，其中包含现金部分被告薛朝未能举证，故本院对原告所统计的金额予以采信，认定被告薛朝共计支付原告租金金额为373535元。 《物业租赁合同》系对双方场地租赁权利义务关系的全面约定，根据以上合同中违约条款的约定，被告薛朝逾期支付原告任何一期租金，逾期在30日内，自逾期之日起，被告薛朝应按日向原告支付逾期应付款1%的滞纳金，逾期超过30日，原告有权终止合同，要求被告3日内无条件离场，并有权向被告薛朝追缴相应损失。根据以上约定，原告可在被告薛朝逾期付款30日内要求被告薛朝支付约定的违约金，原告主动将违约金标准调整为月利率24%，并不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以支持；被告薛朝逾期支付租金超过30日，合同并未约定具体的违约金计算方式，但约定原告依约可解除租赁合同，并要求被告赔偿损失。而原告同意被告薛朝继续履行租赁合同，系原告对自己的合同权利所作的处分，原告向被告薛朝主张逾期支付租金30日之后的违约金，缺乏相应的合同依据，本院依法不予支持。 在被告薛朝未能正常支付原告租金的情形出现后，原告与被告薛朝以及被告烽火公司签订《还款协议书》，对被告薛朝从2016年12月1日起至2018年5月14日所欠原告的租金共计580133元的归还方式进行了约定，并约定以上款项的最迟支付时间为2020年5月9日，逾期将按照年利率12%计收利息。根据以上约定，被告薛朝应当如期付清原告以上租金，被告烽火公司作为与被告薛朝有利害关系的企业，在以上合同的债务人处加盖公章的行为系其对以上债务的明示加入，应当与被告薛朝承担共同偿还责任。被告薛朝已经支付原告的相应款项，应当视为归还原告以上欠款中的一部分，其中2017年4月23日前被告薛朝支付原告的租金15万元，可按双方约定计算至2016年12月1日前，从2016年12月1日至2018年5月14日被告尚欠原告租金580133元，结合被告已付款项，截止2020年5月9日，二被告就以上《还款协议书》中约定的欠款应当尚有356598元（580133-（373535-150000））未能归还，二被告应当共同还清原告以上款项并以此为本金从2020年5月10日按年利率12%起共同支付原告逾期付款利息直至付清。 按照以上计算方法，2018年5月15日以后直至合同履行期限届满的租金，被告薛朝未能支付原告租金共计466662元。依照《物业租赁合同》的约定，被告薛朝还应当按年利率24%支付原告30天的违约金共计9333元。 以上《物业租赁合同》中约定，承租期间被告薛朝需自行清缴由于使用该物业所产生的一切费用，包括但不限于每平米一元的物业费以及卫生费等费用。《还款计划书》中也约定如被告在2019年5月9日前还清所有欠款，原告将免收被告2016年4月15日至2018年5月14日的物业费和公共卫生清洁费，否则，乙方须补缴以上费用32000元。被告薛朝认可其未交纳租赁期间的物业费和卫生费，但未能举证证明所欠原告以上款项的具体数额，本院结合以上协议及山西御璟物业服务有限公司出具的证明材料，确认被告薛朝租用原告场地的物业费、卫生费已经由原告代为结清的事实，其中物业费为47160元，卫生费为3139.2元。以上款项被告薛朝应当付清原告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告薛朝与被告晋中烽火体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内共同付清原告晋中市御璟商贸有限公司2018年5月14日之前的租金356598元及物业费、卫生费32000元，并以356598元为本金从2020年5月10日起按年利率12%共同支付原告逾期付款利息直至付清。 二、被告薛朝于本判决生效之日起十日内付清原告晋中市御璟商贸有限公司2018年5月15日至租赁期限届满的2019年7月14日的租金466662元、违约金9333元以及剩余物业费、卫生费18299.2元。 三、驳回原告晋中市御璟商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15670元，减半收取7835元，由原告晋中市御璟商贸有限公司负担1521元，由被告薛朝与被告晋中烽火体育文化有限公司共同负担3565元，由被告薛朝另行负担2749元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  白金山 二〇二〇年八月十一日 书记员  邱 煜