福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4565号 上诉人（原审被告）：福州市长乐区铠杰建材有限公司，住所地福建省福州市长乐区吴航街道天水城5座2404号。 法定代表人：陈美珠。 委托诉讼代理人：聂文攀，福建汇德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：长乐两岸企业港服务中心，住所地福建省福州市长乐区鹤上物流园区五金家居建材市场A2-111号。 投资人：陈义灿。 委托诉讼代理人：陈金龙，福建紫阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林君倩，福建紫阳律师事务所律师。 上诉人福州市长乐区铠杰建材有限公司（以下简称铠杰公司）因与被上诉人长乐两岸企业港服务中心（以下简称两岸企业港中心）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院(2020)闽0112民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 铠杰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回两岸企业港中心的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实存在遗漏及错误。1.两岸企业港中心为绿化致使铠杰公司商铺无法使用的事实，一审未予以查明认定。2.两岸企业港中心于2018年10月封锁了铠杰公司租赁场所、租赁场所已处于两岸企业港中心实际控制之下的事实，一审未予以查明。3.铠杰公司向两岸企业港中心支付款项合计43552元。两岸企业港中心主张15800元系铠杰公司代他人缴纳，不合理也不符合事实。二、一审法院关于相关采信内容的推断存在逻辑错误，主观臆断大于客观分析。1.一审法院关于属于“零租金使用”还是“按季付租”使用的认定有误。通过押一付三或者申请改变租赁方式并不能推论出租赁方式由缴纳押金免租金改为原支付租金方式的必然结果。2.虽然案涉商铺已经交付铠杰公司装修，但并不代表可以正常开业经营。首先，两岸企业港中心市场达不到开业要求无法开业，市场凋零，致使铠杰公司每日亏损严重，无法实现合同租赁的目的。其次，两岸企业港中心自2017年9月20日开始绿化至2018年10月25日铲除，致使铠杰公司场地无法使用和经营。再者，2018年10月以后讼争商铺已经实际处于两岸企业港中心控制和支配之下，铠杰公司客观上不能使用。 三、即使认定为按季付租金，一审法院关于诉讼时效的法律适用也存在错误。租金合同属于继续性合同，案涉合同每一期单独割裂出来都可独立成完整的、可被主张的法律关系，故案涉债务不属于“同一债务”范畴，应属于定期债务。一审法院适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”规定并不妥当。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求支持铠杰公司的上诉请求。 两岸企业港中心辩称，一、在案涉合同期限内，铠杰公司应当依约支付租金。铠杰公司以商铺无法使用或未使用为由拒缴租金，于法无据，应予驳回。1.铠杰公司在一审庭审中确认，其接收商铺后不仅投入资金对商铺装修、使用，利用合同于2015年6月29日注册登记了“福州市长乐区杰铠贸易有限公司”从事讼争商铺经营活动，而且“偶尔”有开业销售瓷砖等商品之事实。况且，直至收到两岸企业港中心邮寄的解除合同律师函为止，铠杰公司均未对商铺交付、合同效力等相关事实提出异议。2.退一步讲，铠杰公司接受商铺，又未提出异议的，即便未使用商铺，也应依据合同约定支付租金。铠杰公司上诉陈述，两岸企业港中心绿化场地不能使用商铺以及2018年10月商铺被两岸企业港中心加锁、控制无法使用，并非事实，且铠杰公司以此为由拒缴租金于法无据。二、铠杰公司缴纳的15800元系案外人张**与两岸企业港中心签约租赁其它商铺支付的租赁款，与本案无关。三、一审法院认定，合同实际约定的租金缴付方式为分期支付，而非铠杰公司主张的一次性缴纳商铺使用权押金，事实清楚，证据确凿，应予维持。签订合同时，双方实际上约定的租金缴付方式为分期支付。四、两岸企业港中心主张的租金未超过诉讼时效。综上，一审判决符合客观事实及法律规定，应予维持。 两岸企业港中心向一审法院起诉请求：1.判令铠杰公司立即向两岸企业港中心偿还拖欠租金及违约金（拖欠租金计算至合同解除之日2019年10月11日止，共计179694.39元；违约金按月利率2%,自各期应缴日之次日开始计算至租金还清之日止，暂算至2020年2月20日违约金共计105488.15元）；2.判令铠杰公司向两岸企业港中心支付场地占用费（场地占用费按商铺日租金231.27元，从2019年10月12日开始计算至其全部搬离之日止，暂算至2020年2月20日场地占用费共计30527.64元）。 一审法院认定事实：2015年2月1日，两岸企业港中心（出租人-甲方）与铠杰公司（承租人-乙方）签订一份编号QYG2015（租）第021号《商铺租赁合同》。合同约定：甲方将位于长乐市（鹤上）商贸物流园区的长乐五金家居建材市场内编号为23107、23108、23109、23110的四间商铺出租给乙方（商铺计租产权面积共234.92平方米），用于经营瓷砖石材；乙方同意该四间商铺符合交付其承租的条件，甲方于2015年4月15日前向乙方交付租赁商铺；租赁期限为五年，自2015年5月15日起至2020年5月14日止；合同签定时，乙方应支付履约保证金及首付租金为合同定金，定金计41628元（定金为押三付三）；月租金6938元（日租金231.27元）、月物业管理费1175元，或乙方一次性缴纳商铺使用权押金462800元，以押金使用费换取租赁期内商铺的零租金使用权（二选一）；履约保证金在合同期满一个月内无息退还，商铺使用权押金以上述规定缴纳，若乙方退租，以书面形式向甲方申请，经批准从退场之日起六个月内无息退还；租金、物业管理费每“季”为一个结算期，于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付（先付后用）；租金免两年，前四年每年均予免租“二季”，即每年“第2季度”和“第4季度”免租金（按起租之日的自然月份推算）；商铺应按市场统一要求规范装修，并配合市场同步开业（乙方承诺于2015年5月14日前完成对租赁商铺的装修并正常开业），三个月内经甲方验收合格后一次性补贴装修款126047元，乙方必须提供等额发票；在租赁期内，如甲方因经营所需对市场整体规划、整改、提升，乙方必须无条件服从并积极配合；合同解除或终止时，乙方在商铺内外的装修应无条件移交甲方统一处置，不得随意自行拆除，否则乙方应负责修复；乙方应按双方确认的日期完成租赁商铺装修并正常开业，因乙方原因逾期的，除应按本合同约定支付租金外，还须每日按月租金百分之一的金额支付违约金；乙方未按商铺租赁合同约定支付租金及其它有关款项的，应当按应付未付金额的每日千分三向甲方支付违约金；乙方未按合同约定支付租金和其它有关款项逾期七个工作日的，经甲方书面通知之日起五个工作日内仍未付款的，甲方有权解除商铺租赁合同；合同解除后，未经甲方书面同意，乙方逾期占用租赁商铺的，每日按原月租金标准另加百分之五的金额支付场地占用费；因乙方未及时支付租金等有关款项，导致商铺租赁合同解除的，乙方同意将商铺内的商品过渡给甲方出售处分；商铺租赁合同无论因何种原因解除或终止，乙方均应与甲方办理书面退租手续后方可撤场，如乙方欠付租金、违约金、赔偿款等款项的，必须全额付款并向甲方办理书面退租手续后方可撤场。同时，双方对租赁商铺内电费、通讯费、空调费用，及消防安全、市场管理等相关事项也作了约定。签订合同后，铠杰公司于2015年2月4日向两岸企业港中心支付租赁款项27752元（该付款的《收款收据》上注明“押一付三”）；两岸企业港中心将租赁商铺交付铠杰公司。因铠杰公司没有按约支付租赁费用，两岸企业港中心于2016年8月12日向铠杰公司发出《通知》，通知内容为：“你方于2015年02月01日与我中心签订的第021号租赁合同第三条第4点约定，乙方以一次性缴纳商铺使用权押金为人民币462800元，但你至今才付押金27752元，根据合同相关条款（第六条第5点）规定，已构成违约，限定你方于2016年08月20日前到我中心缴清相关费用。否则，后果由你方负责”。铠杰公司工作人员在该《通知》的存根联上签注“通知已收到内容有异议”。后铠杰公司未向两岸企业港中心缴款。2018年3月22日，铠杰公司原法定代表人张梅珍向两岸企业港中心提出申请：“兹本商户申请原合同缴纳押金免租金改为五年期定金押三付三的形式，申请租金由2015年10月1日起算，恳请领导予以批准”。2018年3月25日，两岸企业港中心针对该申请向铠杰公司作出反馈：“按合同及时付每月8113元租金和物业费及违约金的前提下，同意合同缴租形式改为季付租金，起租期等条款保持不变”。嗣后，铠杰公司仍未向两岸企业港中心支付租金等相关款项。2018年11月18日，铠杰公司欲将租赁商铺内的商品搬离，两岸企业港中心认为商铺租金等未付清，阻止其搬离商品。2019年9月20日，两岸企业港中心向铠杰公司发函催缴租金。后因催缴租金未果，两岸企业港中心于2019年10月10日通过律师事务所以邮寄方式向铠杰公司发出《律师函》，通知其即日起解除租赁合同，要求铠杰公司在收函后三日内将商铺腾空交还，双方协商解决偿付租金、违约金等事宜，否则视为商铺内所有物品为抛弃物，由出租方处置，并启动诉讼程序追究承租方违约责任（铠杰公司于2019年10月11日签收该函）。因铠杰公司收到该《律师函》后未作出回应，两岸企业港中心于2019年10月26日将其租赁商铺内的物品搬离他处存放，并将腾空收回的商铺再行出租他人。2020年2月24日，两岸企业港中心向一审法院提起诉讼。 另查，上述租赁商铺经政府主管部门批准建设，建设单位系案外人福建吉祥置业有限公司。该公司与两岸企业港中心签订有《委托招商场所租赁合同》，约定由两岸企业港中心向该公司租赁相关商铺后，按合同条款约束与商户签定招商转租合同；两岸企业港中心在一定期限内对租赁商铺及其建筑物专有部分享有占有、使用、转租收益和处分的权利。 再查，铠杰公司答辩称其已向两岸企业港中心付款43552元中，除两岸企业港中心确认的27752元，另外的15800元系案外人张**与两岸企业港中心签约租赁其他商铺支付的租赁款。又查，上述四间租赁商铺地址于2015年6月29日被登记为注册成立的案外人福州市长乐区杰铠贸易有限公司（原长乐杰铠贸易有限公司）的经营住所。该公司的股东陈莺毫（法定代表人）亦为铠杰公司的股东。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。两岸企业港中心基于上述《委托招商场所租赁合同》与铠杰公司之间签订的《商铺租赁合同》，是在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，系签约双方当事人的真实意思表示，上述约定内容中除乙方原因逾期开业须在应付租金之外每日按月租金百分之一支付违约金，及乙方未按合同约定支付租金等款项应按未付金额的每日千分三向甲方支付违约金的标准过高外，其他内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”这是法律规定的依合同履行义务和严格履行义务原则。本案中，租赁商铺经政府主管部门批准建设，铠杰公司在合同中亦确认签约租赁商铺符合交付其承租的条件，且承诺于2015年5月14日前完成对租赁商铺的装修并正常开业。而事实上，案涉租赁商铺的地址在2015年6月29日被登记成为铠杰公司股东的关联企业经营住所，亦可说明该租赁商铺具备使用条件。故一审法院认定，两岸企业港中心与铠杰公司签订《商铺租赁合同》后，已按约将案涉四间租赁商铺交付铠杰公司装修使用，该四间租赁商铺的租赁时间应从合同约定的2015年5月15日起算。铠杰公司关于案涉租赁商铺达不到使用要求，无法正常开业经营的辩解，一审法院不予采信。本案《商铺租赁合同》中虽约定按“季度”支付租金及物业费，或一次性缴纳商铺使用权押金，以押金使用费换取租赁期内商铺的零租金使用权的二选一支付租赁费用方式，但从签约后铠杰公司于2015年2月4日向两岸企业港中心支付租赁款项27752元的《收款收据》上注明“押一付三”可以看出，铠杰公司在签约时选择的是按“季度”支付租金费用方式（如一次性缴纳商铺使用权押金换取商铺使用权方式，就不存在“押一付三”的合同定金问题）。故一审法院采信两岸企业港中心在庭审中认为其在2016年8月12日向铠杰公司发出的《通知》中要求铠杰公司一次性缴纳商铺使用权押金，系铠杰公司在签约后提出改变租赁费用支付方式，及铠杰公司原法定代表人张梅珍于2018年3月22日向两岸企业港中心申请缴纳押金免租金改为原支付租金方式的事实主张。铠杰公司作为承租人，应从起租日即2015年5月15日开始，按照合同约定的月租金6938元标准及付款时间，向两岸企业港中心支付租金。而根据上述查明的事实，铠杰公司仅于签约后的2015年2月4日向两岸企业港中心支付“押一付三”的租赁款项27752元，其未按约支付租金的行为，已构成违约。铠杰公司欠付租金时间已超过双方约定的甲方有权解除租赁合同的期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，两岸企业港中心有权依约解除商铺租赁合同。况且，铠杰公司不履行支付租金之主要债务，经两岸企业港中心催告仍未履行，亦具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除及第二百二十七条关于租金的未支付、迟延支付和逾期不支付，出租人可以解除租赁合同的条件。因此，一审法院认定自铠杰公司于2019年10月11日收到两岸企业港中心通过律师事务所向其发出《律师函》，通知其解除租赁合同之日起，双方签订的《商铺租赁合同》即已解除。关于铠杰公司抗辩认为部分租金已超过诉讼时效问题。一审法院认为，本案《商铺租赁合同》约定租金按“季度”支付，属同一租金债务分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，两岸企业港中心提起本案诉讼，并未超过法定的诉讼时效期间。铠杰公司关于部分租金已超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。 上述铠杰公司于2015年2月4日向两岸企业港中心支付的租赁款项27752元中，“付三”的20814元（6938元/月×3个月）为支付第一期三个月租金，“押一”的6938元属于合同约定的定金性质，因铠杰公司违约，该款项不予返还（两岸企业港中心在庭审中如是主张）。按照前四年每年“第2季度”和“第4季度”免租金的合同约定，铠杰公司尚应支付自2015年11月15日起至解除租赁合同之日2019年10月11日止未付的租金共计179694.39元，其中：2015年11月15日至2016年2月14日、2016年5月15日至2016年8月14日、2016年11月15日至2017年2月14日、2017年5月15日至2017年8月14日、2017年11月15日至2018年2月14日、2018年5月15日至2018年8月14日、2018年11月15日至2019年2月14日、2019年5月15日至2019年8月14日八期租金各20814元，2019年8月15日至2019年10月11日租金为13182.39元（231.27元/天×57天）。该未付租金铠杰公司应予支付两岸企业港中心。两岸企业港中心主张要求铠杰公司偿还拖欠的179694.39元租金之诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。逾期付款违约金以赔偿性为主，体现的是违约责任的损害填补功能，其计算标准应与实际损失相当。如果当事人约定的违约金过高，应依法予以调整并裁判。两岸企业港中心因铠杰公司逾期支付租金所造成的损失，相当于铠杰公司占用其资金应付的利息损失。因此，对两岸企业港中心主张的违约金，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条关于民间借贷利率上限的规定，在不超过年利率24%（即月利率2%）的范围内予以保护。本案租赁合同约定逾期支付租金按每日千分三计付违约金过高（相当于月利率9%），但两岸企业港中心已主动下调按月利率2%标准计算，该标准未超出上述司法解释规定的利息保护范围，故对两岸企业港中心要求铠杰公司自各期应付租金之日起按月利率2%计付违约金之诉讼主张，一审法院亦予支持。此外，在通知解除租赁合同后，两岸企业港中心于2019年10月26日即将租赁商铺腾空收回，故其主张的从2019年10月12日开始计算的场地占用费，只能计算至2019年10月26日，为3469元（231.27元/天×15天）；其余的场地占用费主张，一审法院不予认定支持。关于铠杰公司抗辩提及的两岸企业港中心应向其支付装修补贴款126047元，及两岸企业港中心至今尚未返还其搬离的商铺货物问题。一审法院认为，铠杰公司的该抗辩只是其反驳两岸企业港中心诉讼请求的一种诉讼手段，不能成为拒绝或抵销其应付租金的理由。因铠杰公司主张装修补贴款及返还被搬离的商铺货物，是其针对两岸企业港中心提起的一种独立的诉，目的除了否定两岸企业港中心的诉求外，还提出了独立于两岸企业港中心诉求但与之相关联的新的权利主张，而该权利主张属于反诉的范畴，但铠杰公司并未对此提出反诉。有鉴于此，对于铠杰公司该抗辩主张，一审法院在本案中不作审查处理。至于铠杰公司认为其向两岸企业港中心提供价值119460元的货物，因不属于案涉租赁合同法律关系范畴，可另行解决，本案对此亦不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决：一、福州市长乐区铠杰建材有限公司于本判决生效之日起十日内向长乐两岸企业港服务中心支付商铺租金179694.39元，并支付违约金（其中：自2015年11月15日起、2016年5月15日起、2016年11月15日起、2017年5月15日起、2017年11月15日起、2018年5月15日起、2018年11月15日起、2019年5月15日起均以20814元为基数，2019年8月15日起以13182.39元为基数，均按月利率2%标准计算至实际付款之日止）。二、福州市长乐区铠杰建材有限公司于本判决生效之日起十日内向长乐两岸企业港服务中心支付商铺场地占用费3469元。三、驳回长乐两岸企业港服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6034.90元，减半收取计3017.45元，由福州市长乐区铠杰建材有限公司负担2758.83元，长乐两岸企业港服务中心负担258.62元。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，案涉合同签订后，两岸企业港中心已依约将讼争商铺交付铠杰公司装修使用。铠杰公司提交的证据无法证实两岸企业港中心的绿化行为对其租赁场地的使用和经营造成影响。铠杰公司提交的证据不足以证实2018年10月开始讼争商铺在两岸企业港中心的实际控制之下。综上，铠杰公司以讼争商铺无法使用、经营为由拒付租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 铠杰公司主张除27752元外，其还支付了15800元租金，但15800元款项对应的收款收据注明的客户名称为“张**”、品名和规格为“#23111”、“#23112”，均不能与讼争商铺及其承租人相对应。故铠杰公司关于上述15800元系其支付的讼争商铺租金，依据不足，本院不予采纳。 一审法院关于铠杰公司在签约选择按季度支付租赁费用方式的认定意见并无不当，一审判决对此已进行充分论证，本院不再赘述。 关于两岸企业港中心的租金诉请是否超过诉讼时效的问题。2018年3月22日，铠杰公司原代表人张梅珍向两岸企业港中心书面申请变更租金支付方式的同时，申请“租金由2015年10月1日起算”。由此可以推定，铠杰公司作出了同意履行2015年10月1日起租金义务的意思表示。因此，2015年11月15日至2018年3月22日期间租金的诉讼时效中断，诉讼时效期间从2018年3月22日重新计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。”规定，案涉租金的诉讼时效期间为三年，两岸企业港中心于2020年2月25日向一审法院提起本案诉讼，其租金诉请未超过诉讼时效。故铠杰公司关于本案租金超过诉讼时效的主张于法无据，本院不予采纳。 综上，铠杰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5517.66元，由福州市长乐区铠杰建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 卢里灿 书 记 员 赵力锦