河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9987号上诉人（原审原告）：韩晶晶，女，汉族，1987年10月11日出生，住河南省济源市。委托诉讼代理人：田耕，河南天物律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州华图利合实业发展有限责任公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路1074号。法定代表人：陈峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙坤，该公司职工。委托诉讼代理人：王蛟杰，该公司职工。被上诉人（原审被告）：上海置寅汶信息技术有限公司，住所地浦东新区泥城镇泥城路101号139室。法定代表人：乔新娣，该公司总经理。上诉人韩晶晶因与被上诉人郑州华图利合实业发展有限责任公司（以下简称华图利合公司）、上海置寅汶信息技术有限公司（以下简称置寅汶公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初5838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩晶晶上诉请求：1、请求撤销一审民事判决。2、请求判决解除上诉人与被上诉人签订的编号为J180××××3168商品房买卖合同。3、请求判决被上诉人返还上诉人购房款435887元及利息43594.75元。4、请求判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审驳回上诉人的诉讼请求错误，对案件事实部分认定不清，签订补充协议时上诉人对相关免责条款并不知情。涉案房产面积误差比绝对值达到22.9％，在房价较高的现实状况下“不再适用商品房买卖合同第五条约定的房屋价款调整方式或方法，且出卖人不承担任何责任”此处的“出卖人不承担任何责任”约定明显有违社会公平，该约定免除了被上诉人华图利合公司的责任，加重了上诉人的责任，排除了上诉人获得法律救济的基本权利。同时，对于该免责条款，被上诉人华图利合公司既没有采取合理方式提请上诉人注意，也未对该条款予以解释说明，上诉人对相关免责条款并不知情，补充协议约定的免责条款依法不产生法律效力。2、房屋面积的较大误差，导致上诉人的购房目的不能实现。上诉人购买的商业用房，签订合同时首先考虑的是房屋面积大小。如果上诉人在签订合同时知道房屋面积为11.77平方的情况下，上诉人是不会购买涉案商品房的。被上诉人利用在签订合同时的优势地位及信息不对等的优势采用欺诈的手段让上诉人在不知情的情况签订排除购房人主要合同权利的补充协议，导致上诉人的购房目的不能实现。华图利合公司辩称:1、判决驳回韩晶晶的全部上诉请求，维持一审民事判决。2、判决韩晶晶承担本案一、二审诉讼费。一、韩晶晶与华图利合公司签订的《商品房买卖合同》及其附件对于面积差异的处理明确约定为据实结算，韩晶晶无权要求解除合同。韩晶晶的购房总价款为385887元，而非435887元。2018年3月22日，韩晶晶与华图利合公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为J180××××3168），约定购房总价款为385887元，其中首付款285887元，商业贷款100000元:若因面积差及设计变更问题导致合同解除的，自购房全款到账日起按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算给付利息。二、《商品房买卖合同》的附件五《补充协议》合法有效，面积差异的处理明确约定为据实结算，韩晶晶无权要求解除合同。韩晶晶是完全民事行为能力人，与华图利合公司之间的房屋买卖是在公平交易、自主选择的基础上进行的，《补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充与细化，韩晶晶对此是认可的，《补充协议》不违反法律法规，合法有效。《补充协议》第十二条第二款明确约定，若合同约定的建筑面积与产权登记面积发生差异时据实结算房屋总价款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。综上，韩晶晶与华图利合公司在《商品房买卖合同》及其附件中对于面积差异的处理约定明确，华图利合公司已按照《商品房买卖合同》约定积极履行义务，韩晶晶无权要求解除合同。置寅汶公司未到庭，未发表答辩意见。韩晶晶向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告华图利合公司2018年3月22日签订（编号J180××××3168）商品房买卖合同；2、判决被告华图利合公司、置寅汶公司连带返还原告支付购房款435887元及利息43594.75元（按照同期银行贷款利息暂计算2018年3月29日至2020年4月24日，请求至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月22日，原告韩晶晶（××）与被告华图利合公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：原告购买位于郑州经济技术开发区××大街以西、航海东路以北××号房屋，房屋建筑面积为15.27㎡，套内面积为9.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.2平方米。总金额为385887元。面积确认及面积差异处理为面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，××有权退房。××退房的，出卖人在××提出退房之日起30天内将××已付款退还给××，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。利息计算日期自购房全款到账日期起算。××不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%内（含3%）部分的房价款由××补足；超出产权登记面积3%部分的房价款由出卖人承担，产权归××。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还××；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还××。当日，双方又签订补充协议，该协议第十二条第二款约定：双方一致同意，关于规划设计变更，出卖人无需通知××，××也不因此解除合同。若合同约定的建筑面积与产权登记面积发生差异时据实结算房屋总价款。多退少补，不再适用商品房买卖合同第五条约定的房价款调整方式或方法，且出卖人不承担任何责任。2018年4月17日，韩晶晶（借款人、抵押人），方磊磊（共同还款人）与华图利合公司（保证人）及上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（贷款人）签订个人购房担保借款合同，约定韩晶晶向贷款人申请购房贷款10万元，合同期限为10年，自2018年4月17日起至2028年4月17日止，华图利合公司为其提供阶段性连带责任保证。2018年3月29日、5月29日华图利合公司分别向原告出具收取首付款285887元及10万元增值税发票。2018年3月30日，上海置颖实业有限公司向原告出具鉴证咨询服务费5万元增值税发票。该院另查明，2019年7月15日，上海置颖实业有限公司名称变更为上海置寅汶信息技术有限公司。2020年6月2日，韩晶晶诉至该院。一审法院认为：依法成立的合同应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，韩晶晶与华图利合公司之间签订商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，系有效合同并受法律保护。《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原被告于双方2018年3月22日签订补充协议第十二条约定内容系双方对房屋面积确认及面积差异约定变更，且该约定不违反法律规定，该院予以认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，××请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，××请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。××同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由××按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归××；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还××，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还××”规定。现原告要求解除其与华图利合公司于2018年3月22日签订的商品房买卖合同并返还购房款及利息，与上述法律规定不符，该院不予支持。被告华图利合公司辩称意见，该院予以采纳。置寅汶公司经该院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告韩晶晶的诉讼请求。案件受理费8492元减半收取4246元，由原告韩晶晶负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，韩晶晶与华图利合公司之间签订商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。双方于2018年3月22日签订补充协议第十二条约定内容系双方对房屋面积差异及解决方式的变更，不违反法律规定，故韩晶晶要求解除其与华图利合公司签订的商品房买卖合同并返还购房款及利息，依据不足，不予支持。综上所述，韩晶晶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8492元，由韩晶晶负担。本判决为终审判决。审判长 丁 亮审判员 周 金审判员 张晶晶二〇二〇年八月二十日书记员 李明雪