江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1204民初1996号 原告：谢红珍。 委托诉讼代理人：肖巧风。 原告：肖巧风。 原告：肖桂凤。 委托诉讼代理人：肖巧风。 三原告共同委托诉讼代理人：周洪顺，江苏诺凡律师事务所律师。 被告：徐九彬。 原告谢红珍、肖巧风、肖桂凤与被告徐九彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢红珍、肖巧风、肖桂凤及其共同委托诉讼代理人周洪顺、被告徐九彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢红珍、肖巧风、肖桂凤向本院提出诉讼请求：1.判令原告肖巧风和被告徐九彬于2008年1月5日房屋转让行为无效；2、被告返还非法占有的房屋、土地；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：肖同庆与原告谢红珍是夫妻，共生育二女，即长女肖巧风、次女肖桂凤。肖同庆于农历2002年11月12日死亡。坐落于泰州市姜堰区住宅(原地号8-2-45,现地号16-01-02-01)是肖同庆和原告谢红珍的夫妻共同财产。2008年1月初在被告徐九彬的女儿徐同妹的要求下，原告肖巧风将现门牌号为泰州市姜堰区淤溪镇武东村2-33房屋转让给被告徐九彬的女儿徐同妹，转让款为人民币20600元。另，被告徐九彬于2008年1月5日通过非法手段将上述房屋土地使用权进行了变更。被告不是淤溪镇武庄村集体组织成员，依法律规定，原告肖巧风擅自与被告达成房屋转让约定无效。原告提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。 被告徐九彬辩称，被告有买房合同，证件齐全，其权益受法律保护。原告没有权利起诉被告。 本院经审理认定事实如下：肖同庆与原告谢红珍系夫妻关系,二人育有两女，即原告肖巧风（长女）、原告肖桂凤（次女）。坐落于泰州市姜堰区房屋(原地号8-2-45,现地号16-01-02-01)是肖同庆与原告谢红珍的夫妻共同财产。该房屋所用土地系泰州市姜堰区集体所有土地。肖同庆于农历2002年11月12日死亡。原告肖巧风于2008年以20600元价格将案涉房屋卖给被告徐九彬，被告徐九彬向原告肖巧风支付购房款20600元。2018年1月5日，被告徐九彬办理了姜土集用（籍16）第2008122号集体土地使用证。 以上事实有集体土地使用证复印件、证人陈某的证人证言及当事人陈述等证据加以证明，本院予以确认。 本院认为，(1)《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。(2)物权法、土地管理法等法律均规定,作为宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员,同时,特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权,农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。(3)2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”,通过禁止城镇居民购买取得宅基地并取得宅基地使用权,将宅基地使用权的主体限定为农村居民。在当前,土地承包经营权、宅基地使用权仍负有农民基本生存生活保障的主要功能。就宅基地使用权而言,其通常是与本集体经济组织的成员权联系在一起的,集体经济组织的成员虽只享有宅基地的使用权,但这种使用权也是农民的一项重要财产,具有福利和社会保障功能,能够使农村居民享有基本的居住条件,从而维护了农村的稳定。且根据现行法律的规定,宅基地归农民集体所有,宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利,原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用,如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权,亦将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍,导致集体所有权的落空。而且,宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大,造成住宅用地向耕地扩张,这也与我国保护耕地的基本国策相违背。相关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定,以及中共中央、国务院对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策,均系基于保护农民利益,保持农村稳定,保障经济社会可持续发展。从理论上讲,宅基地使用权是农民作为农村集体经济组织成员的专属权利,与其特定的身份关系相联系,农村房屋买卖中买房人名义上是买房,但在我国房地一体的格局下,对农村房屋的处分必然涉及宅基地的处分,这有损集体经济组织的权益,是法律法规所明确禁止的。本案中,被告徐九彬并非泰州市姜堰区集体经济组织成员,其与原告肖巧风之间就建造在泰州市姜堰区的农村宅基地上房屋的买卖合同,因违反法律、行政法规的强制性规定,应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告谢红珍、肖巧风、肖桂凤请求确认原告肖巧风与被告徐九彬的房屋转让行为无效并要求被告徐九彬返还案涉房屋的诉讼请求,本院予以支持。 需要说明的是，因房屋转让合同无效,造成被告徐九彬购房款等损失,有关当事人可另行依法处理。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条之规定,判决如下: 一、确认原告肖巧风与被告徐九彬的房屋转让合同无效； 二、被告徐九彬于本判决生效之日起十日内向原告谢红珍、肖巧风、肖桂凤返还位于泰州市姜堰区的房屋(原地号8-2-45,现地号16-01-02-01)。 案件受理费316元,依法减半收取158元，由被告徐九彬负担(原告同意其预交的案件受理费158元由被告向其直接支付，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内直接向原告支付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费316元。 审 判 员 江学道 二〇二〇年八月十七日 法官助理 王 雯 书 记 员 吉晨成 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。 农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。