安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初58号原告：徽商银行股份有限公司马鞍山分行，住所地安徽省马鞍山市雨山区太白大道3663号，统一社会信用代码91340500704925036T。负责人：许明，该行行长。委托诉讼代理人:李振东，安徽净源律师事务所律师。委托诉讼代理人:王丰宁，安徽净源律师事务所律师。被告：刘健平，男，1986年4月21日生，汉族，住安徽省祁门县。被告：郭远丽，女，1987年4月22日生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。被告：马鞍山市融邦房地产开发有限公司，住所地马鞍山市花山区西湖花园8栋501室，统一社会信用代码91340500055753018K。法定代表人:林孟锋，董事长。委托诉讼代理人:陈盛，该公司员工。原告徽商银行股份有限公司马鞍山分行（以下简称徽商银行）与被告刘健平、郭远丽、马鞍山融邦房地产开发有限公司（以下简称融邦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徽商银行委托诉讼代理人李振东、王丰宁、被告融邦公司委托诉讼代理人陈胜到庭参加诉讼，被告刘健平、被告郭远丽经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徽商银行向本院提出诉讼请求：1，依法解除原告与被告于2017年7月24日签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》；2，依法判令三被告连带偿还剩余贷款本金318061.94元、拖欠本金1904.51元、利息2400.45元、罚息9.46元、复利11.99元（暂计算至2019年8月16日，请求判决至给付之日），拖欠本息18221.41元，共计322388.35元；3，实现债权费用13895元；4，判令三被告承担本案诉讼费用。原告诉请的事实和理由：2017年7月24日，原告与被告一、被告二签订编号为个房借字第××号的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定原告向被告一、二发放十年期的贷款340000元，月利率3.76‰，借款期限自2017年7月24日至2037年7月24日止，还款方式为等额本息还款，还款日为每月15日。借款用于购买位于马鞍山市花山区的房产。合同19.1约定，如被告未按约定偿还本息或支付其他款项的构成违约；合同20.1约定，如被告出现任一违约情形，原告有权解除合同，宣布借款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。合同20.2还约定，原告因实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费等）及由此产生的相关税金（包括但不限于增值税款），均由被告承担或向原告进行抵补。另，2016年11月15日，被告三向原告出具《承诺函》，约定：“若因马鞍山融邦房地产开发有限公司项目按揭客户存在三期以上未偿还个人住房按揭贷款本息，经双方催收无果后，暂由马鞍山融邦房地产开发有限公司代为偿还该客户所欠贵行逾期部分所有本息。”2019年6月28日，被告三代被告一、二偿还本金8395.76元，利息10960.27元，逾期罚息210.64元，复利284.95元，共计还款19851.02元。此后，被告三再未履行保证责任。2018年7月17日，被告三与原告签订《按揭贷款业务合作协议》，约定“借款人办妥正式抵押登记手续，并将房屋他项权证交乙方收押之前，甲方同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证...，如借款人在甲方提供阶段性连带责任保证期间未按约定履行还款义务，甲方保证在接到乙方书面通知后5日内承担保证责任。”2017年8月4日，原告依约向被告发放了贷款340000元，但被告一、二收到该笔贷款后，未按约定还款，被告三2019年6月28日后再未履行保证责任。截至2019年8月26日，被告共计拖欠本金及利息18221.41元，故原告提起诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求为剩余本金309312.62元，利息2320.24元，罚息9.61元，复利8.19元，计算截止日期为2020年7月22日。被告刘健平、郭远丽未到庭应诉答辩。被告融邦公司辩称，被告公司一直根据承诺函和按揭贷款业务合作协议履行还款责任，并且一直在积极寻找贷款两被告，但未找到。原告为支持其诉讼主张，向本院提举了下列证据：1，原告营业执照、被告身份证，证明原被告主体资格；2，《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，证明原被告金融借款合同关系，权利义务；3，承诺函，按揭贷款业务合作协议，证明融邦公司对贷款承担保证责任；4，记账凭证，证明原告已依约发放贷款；5，欠款明细，证明被告拖欠金额及利息明细；6，委托代理合同，证明原告实现债权的律师费用。三被告未向本院举证。被告融邦公司对原告证据质证并无异议；被告刘健平、郭远丽经本院公告送达开庭传票未到庭应诉答辩，可视为其放弃依法享有的来对原告诉请进行应诉答辩并对原告证据进行质证提出异议的权利，被告亦未提供证据对原告请求进行抗辩，本院对原告证据的证明效力予以确认并在卷佐证。结合本院确认的证据及庭审当事人的陈述，本院经审理查明：2017年7月24日，原告与被告刘健平、郭远丽签订编号为个房借字第××号的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定原告向两被告发放贷款340000元用于购买位于马鞍山市花山区的房产，月利率3.76‰，借款期限自2017年7月24日至2037年7月24日止，还款方式为等额本息还款，还款日为每月15日，合同还约定了双方的权利义务、违约情形、违约救济措施等。合同签订后，原告于2017年8月4日向被告刘健平、郭远丽发放贷款340000元。另查，2016年11月15日，被告融邦公司向原告出具《承诺函》，载明：……现马鞍山融邦房地产开发有限公司承诺，若因马鞍山融邦房地产开发有限公司项目按揭客户存在三期以上未偿还个人住房按揭贷款本息，经双方催收无果后，暂由马鞍山融邦房地产开发有限公司代为偿还该客户所欠贵行逾期部分所有本息……马鞍山融邦房地产开发有限公司对本项目按揭客户偿还期限截止至双方按揭贷款业务合作期间终止后两年！2018年7月17日，融邦公司与徽商银行签订《按揭贷款业务合作协议》，约定徽商银行作为融邦公司开发的“领秀国际公馆”二期项目的按揭贷款办理行，协议第三条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权证交乙方收押之前，甲方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证……，如借款人在甲方提供阶段性连带责任保证期间未按约定履行还款义务，甲方保证在接到乙方书面通知后5日内承担保证责任……。340000元贷款发放后，被告刘健平、郭远丽于2019年6月开始出现逾期违约还款，被告融邦公司为两被告代偿还款至2020年5月29日。现截至2020年7月22日被告刘健平、郭远丽尚有贷款剩余本金309312.62元，利息2320.24元，罚息9.61元，复利8.19元未偿还。本院认为，原告与被告刘健平、郭远丽签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。该借款合同为主合同，被告融邦公司依据《承诺函》与《按揭贷款业务合作协议》与原告产生的保证关系为从合同。依法成立的合同，即具有法律效力，当事人应当依照约定全面履行自己的义务，原告在合同签订后，依约向两被告发放了340000元借款，两被告未严格在合同约定的期限内归还借款本金及利息，已构成违约，原告有权依据合同第二十条“违约救济措施”之约定得请求解除合同。被告融邦公司基于《承诺函》和《个人住房（商业用房）抵押借款合同》对被告刘健平、郭远丽的按揭贷款提供了阶段性保证，虽然被告融邦公司对被告刘健平、郭远丽的截至2020年5月29日逾期本息履行了保证责任进行了代偿，但该代偿是其对保证合同的保证责任的履行，没有合同上的约定可以将融邦公司的代偿视为被告刘健平、郭远丽对借款合同的严格履行，故本院支持原告要求解除《个人住房（商业用房）抵押借款合同》的请求。被告融邦公司出具的《承诺函》关于保证责任是一般保证责任，而《按揭贷款业务合作协议》约定的是阶段性连带责任保证，该《按揭贷款业务合作协议》形成时间在《承诺函》之后，故应认定融邦公司对被告刘健平、郭远丽借款承担的是连带责任保证。借款合同的解除，加速了刘健平、郭远丽剩余借款本金的全部到期，借款主合同的加速全部到期，亦使从合同的阶段性期间权益加速到期。当借款合同解除并加速了贷款到期后，可视为被告刘健平、郭远丽已经对合同剩余借款本息的全部违约，其依据合同所享有的按期偿还的权利已消灭，融邦公司应对全部剩余本息承担连带清偿保证。原告仅提供《委托代理合同》来证明为实现债权需要支付的律师费用，但无实际交付费用的凭据，对于实现债权的律师费是否已实际发生证据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告徽商银行股份有限公司马鞍山分行与被告刘健平、郭远丽之间签订的合同编号为个房借字第××号的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》；二、被告刘健平、郭远丽于本判决生效之日起十日内一次性偿付原告徽商银行股份有限公司马鞍山分行截至2020年7月22日贷款剩余本金309312.62元，利息2320.24元，罚息9.61元，复利8.19元；并自2020年7月23日起，以借款本金309312.62元为基数，以月利率3.756666％0为标准，向原告支付利息至借款实际清偿之日止；三、被告马鞍山市融邦房地产开发有限公司对被告刘健平、郭远丽的上述第二项付款义务承担连带保证责任；被告马鞍山市融邦房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告刘健平、郭远丽追偿；四、驳回原告徽商银行股份有限公司马鞍山分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6344元，由被告刘健平、郭远丽、马鞍山市融邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长  蔡启发人民陪审员  吴继红人民陪审员  高小培二〇二〇年八月一日书 记 员  陶丽娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。