重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3661号上诉人（原审被告）：冯袁，男，汉族，1963年10月18日生，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）：李正友，男，汉族，1965年1月24日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：曹钰，重庆康渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭靓，重庆康渝律师事务所律师。原审第三人：重庆淘居置业顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥五一新村16幢1-11号，统一社会信用代码91500107668935543X。法定代表人：王涛。上诉人冯袁因与被上诉人李正友、原审第三人重庆淘居置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初28083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人冯袁上诉请求：撤销原判并依法改判《房地产买卖经纪合同》为无效合同，由上诉人与被上诉人共同承担无效的法律后果，诉讼费均由被上诉人承担。主要事实和理由：1.一审法院认定事实不清，证据审查不足。案涉合同签订前，上诉人已经告知被上诉人案涉房屋存在其他共有权人，需要其他共有权人同意并完成继承过户后，方能签订正式的房屋买卖合同。而后，案涉房屋其他共有权人不同意转让，上诉人对案涉房屋不完全享有处分权，在共有权人不同意转让的情况下，案涉合同应为无效。一审法院错误认定案涉合同为正式合同，并确认该合同有效。2.一审法院适用法律错误。被上诉人明知案涉房屋存在其他共有权人，可能会发生无法转让的情形。一审法院简单套用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，判决案涉合同有效，属于严重的适用法律错误。被上诉人李正友答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人二审未作答辩。李正友向一审法院起诉请求：1、判令确认李正友与冯袁之间的房屋买卖合同关系于冯袁收到起诉状副本的时间即2019年11月27日解除；2、判令冯袁向李正友返还定金3万元；3、判令冯袁向李正友赔偿中介费损失4000元；4、判令冯袁向李正友支付违约金66000元；5、案件受理费由冯袁承担。审理中，李正友自愿降低第4项诉讼请求中违约金金额为56000元。主要事实及理由：2019年10月6日，李正友与冯袁经第三人居间签订合同约定冯袁将位于重庆市九龙坡区石坪桥冶金村6栋7单元3-1号房屋出售给李正友，总价33万元，冯袁保证该房屋无产权纠纷，其他共有人同意出售该房屋。合同签订后经第三人告知，冯袁拒绝履行合同。冯袁辩称，同意李正友与冯袁之间的房屋买卖合同关系于冯袁收到起诉状副本之日即2019年11月27日解除，同意退还李正友定金3万元；因为冯袁签合同时不懂法律，未让房屋所有继承人签字，故该合同无效也无法继续履行；合同责任不能完全归责于冯袁，第三人作为房屋中介也有责任。对于李正友主张的中介费损失和违约金冯袁不同意承担，冯袁不作调低违约金的答辩，由法院依法判决。第三人重庆淘居置业顾问有限公司述称，请求法院依法判决。一审法院经审理查明，2019年10月6日，李正友（买方）、冯袁（卖方）与第三人（经纪方）签订《房地产买卖经纪合同》，约定：买方购买卖方位于重庆市九龙坡区石坪桥冶金三村6栋7单元3-1号房屋，房屋产权人为冯超修，建筑面积46.39平方米，成交价33万元；买方于签订本合同当日支付定金3万元，买方于办理产权过户当日支付房款30万元；卖方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，卖方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，如违反承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失；买卖双方任何一方违约导致合同无法顺利履行或解除的，经纪方已收取的所有费用不予退还，因此造成的损失由违约方赔付给守约方；卖方承诺该房屋无任何产权纠纷，如在过户过程中产生的继承个人所得税由卖方自行承担，因产权人已经去世，卖方子女自行分配继承财产，与买方无关，买方购买该房屋共产生中介费和权证过户费共计8500元。该合同卖方有“冯超修、冯袁”署名。同日，冯袁出具收到李正友支付定金3万元的《定金收条》；第三人出具收到李正友支付4000元中介费的《收据》。2019年11月1日，冯袁与李正友电话联系，冯袁明确告知李正友不会继续履行合同。对于该合同的签订，冯袁陈述：冯超修系冯袁父亲，在签订该合同前已经去世，因房屋登记在冯超修名下，故冯袁一人擅自出售房屋，在该合同出卖方处添加冯超修姓名。李正友陈述：认可合同出卖方为冯袁一人。第三人陈述：签订合同时，第三人核实房屋的继承人情况，冯袁表示其母亲在养老院无法联系，冯袁姐姐同意出售，故第三人要求冯袁在合同中出具承诺，并要求在房屋办理继承公证时其他继承人必须到场签字。审理中，李正友与冯袁及第三人共同确认：1、签订合同时，冯袁出示了房屋产权证书，现交由第三人保管，冯袁及其他继承人尚未办理产权继承变更登记；2、冯袁拒绝履行合同后，当事人未对合同是否继续履行及解除合同违约金的赔偿金额达成一致意见。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案《房地产买卖经纪合同》系冯袁在其父亲冯超修去世后独自签订，故合同的出卖方应为冯袁个人。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案讼争房屋登记在冯袁父亲名下，讼争房屋尚未进行遗产继承，但冯袁处分该房屋不影响《房地产买卖经纪合同》的效力，故冯袁应当按照合同约定履行义务。关于合同的解除及违约责任问题。冯袁作为讼争房屋的继承人之一，在未经过其他继承人同意或授权的情况下，擅自出售房屋，且在合同中承诺该房屋无任何产权纠纷，但冯袁现称因其他继承人不同意继续履行本案合同，其责任应由冯袁自行承担。冯袁构成根本违约，导致合同无法履行，李正友有权据此主张解除合同并要求冯袁根据合同约定承担违约责任。对于合同的解除，因冯袁认可解解除的时间，故该院予以确认李正友与冯袁之间关于重庆市九龙坡区石坪桥冶金三村6栋7单元3-1号房屋的买卖合同关系于2019年11月27日解除。合同解除后，冯袁应退还李正友已缴纳款项，冯袁也明确同意退还，故冯袁应当退还李正友定金3万元。对于违约责任，合同约定违约方须向守约方支付房屋成交总价的20%的违约金，该违约金的计算标准系当事人的真实意思表示，符合签订合同时的预期，且冯袁放弃对于调整违约金的抗辩，结合本案冯袁的违约事实及过错程度，李正友也自愿降低违约金金额为56000元，该院予以尊重并予以支持。另合同约定经纪方已收取的所有费用不予退还，因此造成的损失由违约方赔付给守约方，李正友已支付中介费4000元，因本案合同不能继续履行，该中介费系李正友的实际损失，李正友据此要求冯袁赔偿中介费损失4000元，有事实与法律依据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李正友与冯袁于2019年10月6日签订的关于重庆市九龙坡区石坪桥冶金三村6栋7单元3-1号房屋的买卖合同关系于2019年11月27日解除；二、冯袁于本判决生效之日起五日内退还李正友定金3万元；三、冯袁于本判决生效之日起五日内支付李正友违约金56000元及中介费损失4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由冯袁负担。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，冯袁以其他共有权人不同意其转让案涉房屋，李正友知晓房屋产权状况，主张其与李正友签订的《房地产买卖经纪合同》无效的上诉理由，不符合上述法律规定的无效情形，人民法院不予支持。而案涉房屋因共有权人不同意过户，不能发生物权变动，系《房地产买卖经纪合同》的履行问题，并不影响《房地产买卖经纪合同》的效力。综上，冯袁要求确认《房地产买卖经纪合同》无效，并由李正友与冯袁共同承担合同无效法律后果的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费2300元，由冯袁负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱  昳  心审 判 员 吴杰审判员肖飞二〇二〇年八月十五日法官助理 岳     林书 记 员 曾     燕