山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0784民初940号 原告：中国农业银行股份有限公司安丘市支行。住所地：安丘市向阳路193号。 负责人：张文科，行长。 委托诉讼代理人：盖玉伟，男，1961年3月9日出生，汉族，该行职工，住。 委托诉讼代理人：崔凤武，男，1971年11月1日出生，汉族，该行职工，住。 被告:牛发展，男，1987年1月4日出生，汉族，居民，住安丘市。 被告：苑龙雪，女，1988年7月1日出生，汉族，居民，住安丘市。 被告：潍坊市咏龙置业有限公司。住所地：安丘市新安街道潍徐路鲁安药业北侧。 法定代表人：王晓祥，总经理。 委托诉讼代理人：栾光伟，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。 被告：潍坊正坤产业发展集团有限公司。住所地：潍坊市奎文区虞河路426号。 法定代表人：胡乃峰，总经理。 委托诉讼代理人：李宗敏，女，1981年12月15日出生，汉族，该公司职工，住。 原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行与被告牛发展、苑龙雪、潍坊市咏龙置业有限公司、潍坊正坤产业发展集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行委托诉讼代理人崔凤武、被告潍坊市咏龙置业有限公司委托诉讼代理人栾光伟、被告潍坊正坤产业发展集团有限公司委托诉讼代理人李宗敏到庭参加诉讼，被告牛发展、苑龙雪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案缺席审理，现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告牛发展、苑龙雪偿还贷款本金287351.36元及利息、罚息13174.81元，共计300526.17元（截止到2019年12月4日之后的利息、罚息按借款合同约定计算至实际偿还日，正常执行利率4.9%、逾期执行利率7.35%）。2、依法确认原告对抵押房产（坐落于安丘市东侧龙耀锦都商住24号楼东2单元1206号）享有优先受偿权，并实现债权。3、潍坊住房置业担保有限公司安丘支公司承担连带清偿责任，阶段性担保人潍坊市咏龙置业有限公司承担连带清偿责任。4、由被告承担本案的诉讼费及实现债权的费用。事实与理由：2016年1月21日，被告牛发展、苑龙雪向原告借款33.5万元用于购买住房，借款期限为240个月，于2036年1月13日到期。同时被告牛发展、苑龙雪将自己名下位于安丘市东侧龙耀锦都商住24号楼东2单元1206号作抵押担保，并办理了安丘房预城区字第××号抵押登记。被告潍坊市咏龙置业有限公司根据《个人购房担保借款合同》第三十五条阶段性保证＋抵押：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，承担阶段性连带清偿责任。合同签订后，原告按约发放贷款33.5万元，在担保借款合同履行过程中，至2019年12月4日尚欠原告贷款本金287351.36元及利息、罚息13174.81元，共计300526.17元。被告违约未偿还借款本息，根据《个人购房担保借款合同》借款人未按约定按期足额偿还贷款，贷款人有权提前收回已发放借款。故原告诉至法院。 被告牛发展、苑龙雪未作答辩。 被告潍坊市咏龙置业有限公司辩称，原告主张的借款以及被告提供阶段性担保属实，对于原告主张的欠款本金及利息无异议；但原告应先就涉案房产拍卖实现债权后，不足部分再由第三被告承担偿还责任；第三被告对第一、第二被告有优先追偿权。 被告潍坊正坤产业发展集团有限公司辩称，公司提供担保属实。根据物权法规定，在有被告提供物的担保的情形下，原告应先就该物的担保实现债权，行使优先受偿权。保证人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月5日，被告牛发展、苑龙雪作为申请人向原告提起个人信贷业务申请，申请贷款33.5万元，用于购买安丘市龙耀锦都小区24号楼2单元1206号房屋，并同意以其所购房屋为涉案借款提供担保。2016年1月14日，原告与被告牛发展、苑龙雪、潍坊市咏龙置业有限公司、潍坊住房置业担保有限公司安丘分公司签订《个人购房担保借款合同》一份。约定被告牛发展、苑龙雪向原告借款33.5万元，借款期限为240个月，实际借款期限以借款凭证为准。该笔借款被告牛发展、苑龙雪用于购买坐落于安丘市龙耀锦都24号楼2单元1206号房产，并用该房为该笔借款提供抵押担保。合同约定采用浮动利率，按照借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按调整后的次年1月1日起调整；若借款人未按合同约定期限归还借款本金的，自逾期之日起在本合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为等额本息还款法，还款周期为月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产担保措施，并有权在遭受损失时要求借款人全部赔偿。 被告潍坊市咏龙置业有限公司为上述借款提供阶段性保证，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；潍坊住房置业担保有限公司安丘分公司为涉案借款提供保证担保；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权的一切费用，本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可就物的担保实现债权，也可以要保证人承担保证责任。 上述合同签订后，原告于2016年1月21日向被告牛发展发放贷款335000元，并将上述贷款按照约定付至潍坊市咏龙置业有限公司的账户。借款凭证载明执行利率为年利率4.9%，逾期利率为7.35%，贷款期限自2016年1月21日至2036年1月13日。2016年1月20日，原告就涉案房产至安丘市房产管理中心办理预告抵押登记，登记证号为：安丘房预城区字第××号。 另查明，被告潍坊正坤产业发展集团有限公司原名潍坊市住房置业发展有限公司；庭审中，被告潍坊正坤产业发展集团有限公司明确表示为涉案借款提供担保属实。 贷款发放后，被告牛发展、苑龙雪多次未按合同约定足额付款，被告潍坊市咏龙置业有限公司、潍坊正坤产业发展集团有限公司亦未履行担保责任。至2019年12月4日被告牛发展、苑龙雪共欠原告借款本金287351.36元及利息、罚息13174.81元未还。 本院认为，原、被告签订的个人购房担保借款合同，权利义务关系明确，内容合法，为有效合同，对原、被告双方均具有约束力。被告牛发展、苑龙雪向原告借款，被告潍坊市咏龙置业有限公司为涉案借款提供阶段性担保，被告潍坊正坤产业发展集团有限公司明确表示同意为涉案借款提供担保责任，事实清楚，证据充分，予以确认。原告依约向被告牛发展、苑龙雪发放贷款，被告牛发展、苑龙雪应按合同约定偿还原告借款本息，但被告牛发展、苑龙雪多次逾期还款，被告潍坊市咏龙置业有限公司、潍坊正坤产业发展集团有限公司亦未履行担保责任，已构成违约，故原告要求借款人提前支付所欠本息，被告潍坊市咏龙置业有限公司、潍坊正坤产业发展集团有限公司履行担保责任，符合合同约定和法律规定，予以支持。 被告潍坊市咏龙置业有限公司、潍坊正坤产业发展集团有限公司虽辩称要求先就涉案抵押房产先实现债权，不足部分再由其承担保证责任，但在涉案保证合同中明确约定本合同项下同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。故上述辩称与合同约定不符，本院不予采信。《物权法》第二十条的规定，“抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权”，虽然原告已经取得了对抵押物的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记本身，故在被告牛发展、苑龙雪不按约偿还借款本息时，原告不能基于抵押权预告登记主张对抵押物享有抵押权，进而主张对抵押物享有优先受偿权。被告牛发展、苑龙雪，无正当理由未到庭，视为放弃答辩、质证权利，不影响本院对案件的审理和对事实、证据的分析认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告牛发展、苑龙雪偿还原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行借款本金287351.36元及利息13174.81元（计算至2019年12月4日），并按合同约定继续向原告支付利息自2019年12月5日起至实际给付之日止，均于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告潍坊市咏龙置业有限公司、潍坊正坤产业发展集团有限公司对上述第一项被告牛发展、苑龙雪所负债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向被告牛发展、苑龙雪追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5808元，保全费2023元，公告费600元，由被告牛发展、苑龙雪、潍坊市咏龙置业有限公司、潍坊正坤产业发展集团有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李芝旭 人民陪审员  辛现军 人民陪审员  周玉华 二〇二〇年八月十五日 书 记 员  孟凡莎