江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2694号上诉人（原审第三人）：徐正汇，男，1986年7月21日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。上诉人（原审第三人）：陈洁，女，1989年7月21日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙秀梅、王兴荣，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘汝燕，女，1981年7月17日生，汉族，住河南省信阳市浉河区。原审被告：周建华，男，1981年9月30日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区湄长新村33幢406室，现住江苏省苏州市姑苏区。原审被告：李冰，女，1985年8月24日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原审被告：周永兴，男，1953年6月19日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原审被告：周小明，女，1957年8月23日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原审被告：何白妹，女，1935年9月14日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原审第三人：苏州市相城区漕湖产业园发展有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区永昌泾大道1号漕湖大厦6F。法定代表人：孙杰，总经理。委托诉讼代理人：姚芳，江苏同益大地律师事务所律师。上诉人徐正汇、陈洁因与被上诉人刘汝燕、原审被告周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹、原审第三人苏州市相城区漕湖产业园发展有限公司（以下简称漕湖发展公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初5223号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人徐正汇、陈洁上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.二手房通过市场交易，购房人新取得不动产权满5年后方可转让，法院判决房产过户可以不受该限制，故刘汝燕是为了规避政府调控政策提起本案诉讼，企图通过合法形式来掩盖非法目的，快速获取房屋产权。2.2019年6月21日，上诉人与刘汝燕签订《房屋买卖(居间)合同》一份，涉案房等屋还不具备办产证条件，物权并未设立。之后2019年7月25日限制转让政策实施，导致本合同不能全面履行，按约双方应解除合同，互相返还财产，且互不承担违约责任，一审判决合同继续履行与政策规定相悖。3.按照2019年6月27日《房屋买卖合同》约定，涉案房屋所有过户税费均应由刘汝燕承担。4.原审被告周建华等在2019年11月份才能办理涉案房屋产证，刘汝燕在2019年7月15日诉至法院，要求办过户手续，并不具备条件，应该裁定驳回起诉。原审第三人漕湖发展公司辨称：本案起诉时不具备办证条件，现在可以配合办理过户。上诉人与原审被告周建华等之间以及上诉人与刘汝燕签订之间的房屋买卖事宜及证据均与漕湖发展公司无关，由法院依法认定。被上诉人刘汝燕未作答辩。原审被告周建华等未作陈述。刘汝燕向一审法院起诉请求：1.依法确认刘汝燕与原审被告周建华等签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令漕湖发展公司将苏州市相城区漕湖花园五区21幢701室房屋的所有权及相应土地使用权不动产权登记至原审被告周建华等名下，原审被告周建华等应予协助；3.判令原审被告周建华等将苏州市相城区漕湖花园五区21幢701室房屋不动产权登记至自己名下后，协助将该房屋不动产权变更过户至刘汝燕名下；4.判令原审被告周建华等向刘汝燕支付违约金5万元；5.判令原审被告周建华等赔偿刘汝燕律师费2万元；6.判令原审被告周建华等承担本案诉讼费用及保全费用。审理中，刘汝燕明确将第2、3项诉请变更为判令漕湖发展公司将房屋不动产权登记至原审被告周建华等名下，再由原审被告周建华等将房屋产权转移徐正汇、陈洁名下，之后由徐正汇、陈洁将产权变更至刘汝燕名下；刘汝燕明确第4、5项诉请为原审被告周建华等及徐正汇、陈洁共同支付违约金及律师费，律师费变更为15000元。一审法院认定以下事实：2012年7月2日，漕湖发展公司作为卖方甲方、周永兴作为买方乙方，签订《拆迁安置房购房合同》一份，约定乙方向甲方购买拆迁安置房，坐落于漕湖花园五区21幢701室，建筑面积为91.4平方米，合同房款总额83030元，税费为1664.5元，房款、税费合计84694.5元，付款方式为拆迁款抵扣；合同另约定了其他权利、义务。合同签订后，周永兴向漕湖发展公司交付了全部房款及税费，漕湖发展公司向周永兴交付了前述漕湖花园五区21幢701室房屋。2019年5月13日，周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹作为出卖方甲方、徐正汇作为买受方乙方，签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方依法取得位于相城区漕湖花园五区21幢701室房屋，主房建筑面积为91.4平方米，房屋性质是拆迁安置住宅房屋，出卖给乙方所有，今后将该房产所有可能拥有一切权益一并出卖给乙方，详见漕湖发展公司2012年7月2日《拆迁安置房购房合同》；甲乙双方约定该房屋（含一并出卖的设施设备、相关物品）成交价款为人民币870000元，乙方签订合同后在2019年5月15日之前交付给甲方购房款87万元整；甲乙双方应在2019年5月15日之前共同对该房屋附属设施设备、相关物品等具体情况进行验收和交接，并记录水、电、气表的读数，移交该房屋房门钥匙、所有凭证书面材料并保证书面凭证真实有效；甲方保证对该房屋享有合法的处置权，出卖意愿真实，保证该房屋没有产权纠纷，如任何一方违约，守约方为维护权益向违约方提起诉讼的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、差旅费、鉴定费等）均由违约方承担；如政策允许该房产可以办理不动产权证书，不管今后房价涨跌，甲方应在办好甲方名字的不动产权证书后，乙方过户时间自定，甲方无条件配合乙方办理过户手续，按规定应缴纳办理甲方名字的不动产权证书和过户手续所需的税费，由乙方承担；合同另约定了其他权利、义务。徐正汇、陈洁向周建华方交付了全部87万元房款，周建华方向徐正汇、陈洁交付了漕湖花园五区21幢701室房屋。2019年6月21日，徐正汇作为售房人甲方、刘汝燕作为购房人乙方，签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将坐落在苏州市相城区漕湖花园五区21幢701室房屋出售给乙方，建筑面积为91.4平方米，甲方出售房屋已征得房屋共有人的同意，并为此承担相应的法律责任，乙方对上述房屋以充分了解，对房屋现状无异议，愿意购买该房屋；关于附属设施约定该房屋内硬装全部留下；甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币100万元，该房屋产权过户时产生的个税、增值税、契税及其他税费均由乙方承担；乙方于2019年6月21日向甲方交付定金2万元（可冲抵购房款），2019年6月27日之前乙方一次性付给甲方人民币80万元整并办理律师见证；尾款18万元于2019年7月31日前一次性付给甲方；甲方承诺于办理律师见证当日将该房屋钥匙交于乙方；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生其他合同约定的违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条约定的该房屋成交价格的5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；甲方承诺在签订此合同时，已合法从周永兴处购得此房屋，是该房屋的实际所有权人，有权出售该房屋；甲方承诺办理律师见证时，原房东所有相关人员均可到场签字；乙方购得此房后，乙方即为该房产权人，可以再次转卖给第三方；合同另约定了其他权利、义务。徐正汇、刘汝燕分别在甲、乙方处签名，案外人张仁萍在居间方丙方签名。2019年6月27日，周建华方作为出卖方甲方、徐正汇、陈洁作为转让方丙方、刘汝燕作为买受方乙方，签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方依法取得位于相城区漕湖花园五区21幢701室（简装修），主房建筑面积91.4平方米，房屋性质是拆迁安置住宅房屋，在2019年5月13日甲方出卖该房产给丙方所有，丙方现把该房产转卖给乙方所有，今后将该房产所有可能拥有一切权益一并转给乙方，丙乙双方约定该房屋（含一并出卖的设施设备、相关物品）成交价款100万元，签订合同前，乙方向丙方支付定金2万元，该定金以后可抵作转让卖房屋价款；乙方签订合同之后在2019年7月31日之前支付给丙方购房价款100万元整，以银行转账为凭证；丙乙双方应在2019年6月27日共同对该房屋附属设施设备、相关物品等具体情况进行验收和交接，移交该房屋房门钥匙、所有凭证书面材料并保证书面凭证真实有效；关于办理不动产权证书，约定为如政策允许该房产可以办理不动产权证书时，不管今后房价涨、跌，甲方应在政府或村（社区）通知和公告之日起30（日）内至相关部门办理甲方名字的不动产权证书登记手续，甲方的不动产权证书过户至乙方名下的具体办理手续时间由乙方决定，甲方应该无条件配合乙方办理不动产权证书的过户手续，按规定应缴纳办理甲方名字的不动产权证书的费用和甲方的不动产权证书过户到乙方名下所需的税费，都由乙方承担；关于违约责任，1.如该房产可以办理不动产权证书，甲方故意拖延或者不配合乙方办理甲方名字的不动产权证书的，2.甲方不配合不动产权证书办理至乙方名下的，3.甲丙方反悔不卖该房产的，4.甲方不配合乙方转卖该房产给其他人的，违反上述四项之一的甲丙方属于违约，需向乙方支付50万元违约金，如乙方买房后要求退还所购该房产的，属于违约，需向丙方支付违约金50万元，如果任何一方违约，守约方为维护权益向违约方提起诉讼的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、差旅费、鉴定费等等）均由违约方承担；合同底部另载明，上述购房款丙方已收到乙方82万元，于2019年6月21日乙方刘汝燕转账支付给丙方徐正汇2万元，于2019年6月27日乙方刘汝燕转账支付给丙方徐正汇80万元；前述当事人均在合同底部签名。合同签订后，徐正汇、陈洁向刘汝燕交付了涉案房屋。又查，刘汝燕因本案诉讼与江苏万拓律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定了代理费15000元并向该律师事务所支付了该笔费用。再查，涉案房屋在2019年9月11日取得了《不动产单元首次登记信息表》，具备了办理不动产权登记的条件。关于涉案房屋的来源，周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹陈述，何白妹系周小明的母亲，周永兴与周小明系夫妻，周建华系周永兴、周小明之子，李冰系周建华的前妻，涉案房屋是周永兴、周小明、何白妹的拆迁房，签好购销合同后，2015年拿到了房子就出租了，2019年5月份左右，周建华卖给徐正汇，家里人都同意的。审理中，刘汝燕陈述，在2019年7月31日支付剩余房款18万元的前几日，徐正汇告知其周建华在外存在债务，其担心涉案房屋过户会有问题，就直接起诉了。以上事实，有当事人的庭审陈述及当事人提供的房屋买卖合同、拆迁安置房购房合同、户口簿复印件、结婚证复印件、销售不动产统一发票、银行转账凭证、委托代理合同、发票、不动产单元首次登记信息表等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹与徐正汇于2019年5月13日签订的《房屋买卖合同》、徐正汇2019年6月21日与刘汝燕签订的《房屋买卖（居间）合同》，均系各方真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人陈述及提交的证据，周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹与刘汝燕、徐正汇、陈洁于2019年6月27日签订的《房屋买卖合同》系对前面两次房屋买卖行为的确认，其中关于过户税费承担的约定存在明显规避应缴税费的情况，应属无效约定。故各方当事人应按照2019年5月13日的《房屋买卖合同》、2019年6月21日的《房屋买卖（居间）合同》的约定履行。根据2019年5月13日的《房屋买卖合同》的约定，徐正汇、陈洁已向周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹支付全部房屋价款，周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹已向徐正汇、陈洁交付房屋，由于涉案房屋尚未完成权属初始登记，周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹仍应在漕湖发展公司的配合下及时将涉案房屋不动产权的登记在其名下并配合将涉案房屋的不动产权变更登记至合同相对方徐正汇及其配偶名下，按照该合同约定，相应税费由买受方徐正汇一方负担。根据2019年6月21日的《房屋买卖（居间）合同》的约定，刘汝燕需于2019年7月31日前向徐正汇支付购房款总计100万元，现刘汝燕已徐正汇支付82万元，故仍应徐正汇支付购房款18万元，徐正汇及其配偶陈洁应在取得涉案房屋不动产权登记后配合刘汝燕将涉案房屋不动产权变更登记至刘汝燕名下，由此产生的税费按照合同的约定由刘汝燕承担。关于刘汝燕主张的违约金及律师费，由于涉案房屋直至2019年9月11日才具备了办理不动产权登记的条件，刘汝燕起诉时涉案房屋尚不能办理权属登记，周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹也并非刘汝燕房屋买卖合同的相对方，刘汝燕也未能提供证据证明周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹及徐正汇、陈洁怠于配合办理权属变更登记，故周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹及徐正汇、陈洁在办理涉案房屋权属登记的问题上不存在违约行为，故刘汝燕关于违约金及律师费的主张缺乏事实依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、徐正汇与周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹于2019年5月13日签订的关于苏州市相城区漕湖花园五区21幢701室房屋的《房屋买卖合同》合法有效，继续履行。徐正汇2019年6月21日与刘汝燕签订的关于苏州市相城区漕湖花园五区21幢701室房屋的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，继续履行。二、周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹应于判决生效之日起十日内办理坐落于苏州市相城经济开发区房屋的不动产权证，苏州市相城区漕湖产业园发展有限公司应予协助；周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹应于取得上述不动产权登记后十日内将上述不动产权证过户登记至徐正汇、陈洁名下；上述办理不动产权证及过户登记所产生的税款、费用均由徐正汇、陈洁承担。三、刘汝燕应于判决生效之日起十日内向徐正汇支付购房款180000元。四、徐正汇、陈洁应于取得苏州市相城经济开发区房屋不动产权登记后十日内将上述不动产权证过户登记至刘汝燕名下，上述办理不动产权证及过户登记所产生的税款、费用均由刘汝燕承担。五、驳回刘汝燕的其他诉讼请求。案件受理费收取为14430元、财产保全费5000元，合计19430元，由刘汝燕负担。二审中，徐正汇、陈洁向本院提交2019年7月24日苏州市人民政府《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（苏府[2019]61号）文件一份，以证明二手房通过市场交易应实施限制转让措施，购房人新取得不动产权证满五年才可以转让，一审判决徐正汇、陈洁在拿到不动产权后十天内即过户到刘汝燕名下，违反该文件规定。漕湖发展公司对该文件发表质证意见为：对文件的真实性予以认可，但该文件是否适用本案，由法院依法认定。二审查明其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，苏州市人民政府《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（苏府[2019]61号）文件于2019年7月25日实施，而周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹与徐正汇于2019年5月13日就涉案房屋签订《房屋买卖合同》、徐正汇与刘汝燕于2019年6月21日就涉案房屋签订《房屋买卖（居间）合同》，均签订于限购文件实施之前，故不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，且系各方真实的意思表示，合法有效。徐正汇已向周建华等支付全部房款87万元，周建华等向徐正汇交付了涉案房屋。刘汝燕向徐正汇支付了大部分购房款，徐正汇亦向刘汝燕交付了涉案房屋，且涉案房屋已于2019年9月11日符合办证条件，故上述两份房屋买卖合同继续履行并无障碍。周建华、李冰、周永兴、周小明、何白妹（甲方）与刘汝燕（乙方）、徐正汇（丙方）三方签订的《房屋买卖合同》虽然部分合同条款因规避国家税收政策而无效，但办理不动产权证书的相关约定仍属有效，对合同签订各方均有法律约束力，一审法院判决徐正汇、陈洁在取得涉案房屋不动产权证后协助刘汝燕办理过户手续，依据充分，并无不当。综上，徐正汇、任洁的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14430元，由上诉人徐正汇、任洁负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年八月三日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。