江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终261号 上诉人（原审被告）：《检察风云》杂志社，住所地：上海市肇嘉浜路366号3A楼，统一社会信用代码：91310104E78803382K。 法定代表人：文岚，社长。 委托诉讼代理人：余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄艳，上海观庭观盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江西省龙式建筑开发中心，住所地：江西省南昌市东湖区省政府大院东四路，统一社会信用代码：913600001582622899。 法定代表人：卢明刚，总经理。 委托诉讼代理人：龚茜，江西启东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付婷婷，江西启东律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：吴伟，男，1966年9月12日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。 上诉人《检察风云》杂志社（以下简称杂志社）因与被上诉人江西省龙式建筑开发中心（以下简称龙式建筑）、吴伟房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杂志社的上诉请求：撤销（2019）赣0102民初6874号民事判决，依法改判驳回龙式建筑的一审诉讼请求。事实和理由：一、江西办事处非上诉人分支机构且被上诉人吴伟非职务行为，一审判决事实认定错误。首先，江西办事处实由吴伟一人操作运行，来往钱款由吴伟个人承担，双方不仅人员独立、运营独立，且财务独立。吴伟提交的相关申请登记材料系上诉人作为特殊的集体所有制公司内部工作流程所需，而非出于设立法律意义上的办事处。上诉人从未有设立分支机构的意思表示，其解除公告为“解除与江西办事处吴伟的杂志发行合作关系”而不是撤销办事处。其次，吴伟签订租赁合同系个人行为而非职务行为，上诉人与吴伟不存在劳动关系，系平等的合作关系。吴伟虽以江西办事处名义签订租赁合同，但该办事处非分支机构。吴伟对外签订合同事先未取得上诉人授权，事后亦未取得被上诉人追认。二、涉案欠条是被上诉人吴伟个人签署，系个人租赁房屋的真实意思表示，一审判决未结合上诉人与其另案纠纷，属事实认定错误。2016年前后，上诉人与吴伟发生杂志款纠纷，产生两起诉讼纠纷，涉案欠条仅有吴伟个人签名。三、龙式建筑未尽合理注意义务，应承担相应责任，一审未提及系事实认定错误。首先，江西办事处从未在工商注册登记，龙式建筑未对被告的身份主体资格进行查验，亦未核实吴伟的职权范围，其对自身损失存在重大过错。其次，龙式建筑没有采取适当措施防止损失的扩大，无权要求赔偿。出租人在承租人拖欠租费又无实际占有使用的情况下，应及时联系承租人解除租赁合同或对其相关资格予以核实。龙式建筑对扩大的损失应自担损失。四、一审未依职权调查吴伟与案外人方圆杂志社合作关系，属程序违法。五、涉案租赁合同违反法律强制性规定，系无效合同，一审判决法律适用错误。 龙式建筑辩称：一、一审法院认定的事实正确，上诉人称一审法院认定的事实有误，没有事实和法律的依据。江西办事处经批准设立，是隶属于上诉人的下设办事机构，不具备独立的法律主体资格，因此应由上诉人承担其法律责任。吴伟作为江西办事处的负责人与龙式建筑签订《租赁合同》系职务行为。吴伟所出具的《欠条》内容与其职务相符。龙式建筑已尽到合理注意义务并积极的止损，且向上诉人发出《解除租赁合约暨催缴租金函》。二、一审法院程序正当，适用法律正确。吴伟与案外人方圆杂志社的相关情况没有查明的必要。本案租赁合同有效，一审法院关于合同效力的认定并无不妥。龙式建筑作为所有权人，有权将该房屋出租，该租赁合同有效。请求依法驳回上诉，维持原判。 吴伟辩称，一、江西办事处的设立和事实存在及吴伟作为江西办事处负责人的事实清楚，证据充分。江西办事处从设立以来，一直接受杂志社的领导，一直按杂志社的指示和要求开展各项工作（包括新闻组稿、发行和广告业务），从成立以来一直到2016年4月份为止未曾改变，后期签订的合作协议，只是杂志社的工作需要。杂志社统一将杂志物流到江西办事处，再由江西办事处统一邮寄到江西省各订阅单位，邮寄费用由杂志社统一结算给江西办事处，有关发行奖励费用按照杂志社发行政策结合江西办事处发行总量统计核发计算，江西办事处没有设立财务，直接与杂志社对接相关财务。上诉人杂志社所提到的解除公告并非否定江西办事处的存在及吴伟作为江西办事处负责人的事实，可以认定吴伟在解除之前的行为就属于职务行为。二、关于上诉人与吴伟的杂志款纠纷一案。2016年4月份，吴伟带着杂志款到上海杂志社交款并领取征订发票时，被突然告知停止一切相关工作，才导致江西办事处的所有工作无法正常运转，办公房租无法支出，办公场所一直闲置，房租问题一直被搁置，无法得到解决。三、关于吴伟与《方圆》杂志社的关系与本案无关。 龙式建筑向一审法院起诉请求：1、两被告清偿所欠原告租金106470元、水电费23元共计106493元。2、诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：从2005年开始，原告将位于省政府大院707、708室房屋出租给《检察风云》杂志社江西办事处，双方每年签订一次合同。2014年年底，原告江西省龙式建筑开发中心（甲方、出租方）与《检察风云》杂志社江西办事处（乙方、承租方）续签非住宅用房租赁合约，约定1、由乙方租赁甲方自有的位于省政府大院707、708室房屋（面积112平方米），租期自2015年1月1日至2015年12月31日。2、月租金1120元，每月物管费3260元，乙方须在2015年1月1日前支付房费4380元和押金4000元，此后须在每月五日前支付房费。3、乙方拖欠一个月房租，视为自动解除租赁合约，承租房间内部乙方所有的及其他物品由甲方清理，甲方收回房屋另行出租。合同签订后，双方继续按约履行。2015年12月31日合同到期后，双方未再签订租赁合同，但承租方仍使用房屋，原告没有异议。2017年4月1日，原告应承租方要求解除了其中708室房屋的租赁关系，双方口头约定继续承租707室房屋，每月租费2092元（包含物业费和水费）。因承租方自2016年1月开始拖欠租金未付，经原告催讨，被告吴伟于2017年7月17日出具一份欠条，载明“今欠龙式大厦房租金及物业、水电费，2016年元月至2017年3月份（707室、708室）共计69630元，加上707室2017年4月-12月房租及物业水费共计18828元，合计88458元，于2017年8月20日之前结清还款30000元，余款于2017年9月-12月每月分期还款15000元，12月20日之前全部还清”。吴伟出具欠条后，仅支付了2016年1、2月两个月房费共9128元及3月份部分房费3070元，此后未再支付任何房费。2019年3月13日，原告分别向两被告发送解除租赁合约要求并发催缴租金函，两被告未予回复。上述事实有原被告陈述及原告出示的2018年9月12日江西省机关事务管理局证明、原告与《检察风云》杂志社江西办事处签订的租赁合约、2017年7月17日欠条、2019年3月13日《解除租赁合约暨催缴租金函》等主要证据予以证实。审理中，吴伟陈述2017年7月17日欠条中2016年1月至2017年3月共计拖欠69630元包括房租65700元、物业费1680元、水费1080元，其中每月租金4380元，每月物业费112元，每月水费72元，每月合计4564元；2017年4月1日后707室房租每月2000元、物业费每月52元、水费每月40元，每月费用合计2092元，故2017年4月-12月欠房租费、水费、物业费共计18828元。原告对此表示认可，另陈述欠条中欠款69630元扣减房租、物业费、水费后余款1170元系电费，原告未在本案中主张该电费。根据双方陈述及欠条，查明承租方拖欠2016年1月1日至2017年3月31日房租65700元、物业费1680元、水费1080元、电费1170元，共计69630元；2017年4月1日至2017年12月31日房租18000元、物业费468元、水费360元，共计18828元。另自2018年1月1日至2019年3月31日，拖欠租金30000元、物业费780元、水费600元，共计31380元。上述欠款共计119838元，扣减被告出具欠条后支付的房费12198元以及电费1170元（原告未主张），被告欠原告2016年1月1日至2019年3月31日租金、物业费、水费共计106470元。另查，2005年12月《检察风云》杂志社在江西设立办事处，为非经营性办事机构，负责人吴伟。又查，《检察风云》杂志社（甲方）与《检察风云》杂志社江西办事处（乙方）于2016年6月24日签订一份合作协议，约定由乙方负责《检察风云》杂志社在江西省地区的发行业务和广告业务目标9700份，甲方向乙方支付发行费，为工作方便，向乙方提供介绍信、发票、工作证，合同期限自2016年1月1日至2016年12月30日止。该合同“甲方”加盖《检察风云》杂志社公章，“乙方”由吴伟作为代表人签字。 因被告吴伟未参加庭审，庭前提交了2005年12月22日赣外经办秘字（2005）38号关于“同意检察风云杂志社在江西设立办事处的批复”以及申请设立登记表、申请许可函、任命书、检察风云杂志社（2005）沪检风字第22号批复、2008年7月1日中国检察出版社批复、2016年6月24日两被告合作协议等证据复印件，基于该系列证据与本案民事责任主体的认定存在直接关联，审判长当庭出示了上列证据复印件，杂志社对合作协议无异议。庭后，吴伟向法院出示了（2005）38号关于“同意检察风云杂志社在江西设立办事处的批复”及2008年7月1日批复原件用于核实复印件的真实性，并对原告提交的租赁合同及2017年7月17日的欠条表示没有异议。被告《检察风云》杂志社在一审法院通知其核实原件后未如期到庭，视为其放弃权利。原告核实后对原件无异议。 一审法院认为：原告与被告《检察风云》杂志社下设机构江西办事处签订的租赁合约系双方自愿意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同履行期满后，双方未再签订书面合同，但承租方一直使用诉争房屋，双方形成了不定期租赁合同。承租方自2016年1月1日后未再交付租金，截至2019年3月31日拖欠租金、物业费及水费共计106470元，有租赁合同和欠条予以证明，对该事实一审法院予以确认。《检察风云》杂志社作为设立江西办事处的法人单位，应依法对分支机构的债务承担相应的民事责任。另原告主张水电费23元，没有提供证据，不予采信。由于租赁合同加盖了检察风云杂志社江西办事处的印章，被告吴伟作为办事处负责人签字，应为职务行为，故在本案中不承担给付租金的义务。审理中，被告杂志社认为其与吴伟系合作关系，并没有设立江西办事处，与证据反映的客观事实不符。根据吴伟提供的赣外经办秘字（2005）38号关于“同意检察风云杂志社在江西设立办事处的批复”内容，结合杂志社发出的其他批复、决定的内容以及双方的合作协议，均能印证检察风云杂志社江西办事处的存在。该杂志社对外承担责任后可依内部权利义务的约定另行向被告吴伟主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告《检察风云》杂志社于本判决生效后五日内向原告江西省龙式建筑开发中心给付自2016年1月1日至2019年3月31日拖欠的租金、物业费及水费共计106470元。二、驳回原告江西省龙式建筑开发中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告江西省龙式建筑开发中心预交的案件受理费2430元，由被告《检察风云》杂志社承担。 二审期间，上诉人杂志社为支持诉请向本院提交了：证据一银行流水29张，证明江西办事处非上诉人分支机构，上诉人与吴伟系买卖关系；证据二失信材料6张，证明龙式建筑未及时采取措施，存在过错；证据三方圆杂志社信封1张及吴伟自述情况，证明江西办事处非上诉人分支机构，吴伟与上诉人竞争对手也存在类似合作关系。龙式建筑质证为：对证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议，部分流水与吴伟、江西办事处无关，2016年4月29日银行流水备注为江西通联站吴伟，印证了吴伟确实是杂志社江西通联人员，该组银行流水无法证明吴伟与杂志社是纯粹的买卖关系。对证据二的真实性、合法性无异议，关联性有异议，龙式建筑作为该失信案件的案外人，龙式建筑的承租人一直是江西办事处而非吴伟，杂志社作为失信信息中系债权人一方，对龙式建筑而言本就不是应该注意的风险；而杂志社在明知江西办事处有房屋租赁情形下未与出租方联系说明情况，应由杂志社一方承担告知义务。对证据三中的信封有异议，时间、寄信人均不详细，与本案无关；吴伟的自述有异议，时间、落款、内容均不详。吴伟的质证意见与龙式建筑一致。 吴伟为支持其抗辩主张向本院提交了：证据一申诉材料、杂志社工作证、特约记者证、聘任书等，证明江西办事处是真实存在，杂志社亦认可的，吴伟与杂志社并不是买卖关系。证据二江西省内的介绍信，证明江西办事处的工作范围以及吴伟的工作职责都是得到杂志社的认可，也得到了江西省各级检察院认可的。杂志社的质证意见为：对证据一的真实性无法确认，达不到吴伟的证明目的。对证据二的真实性无法确认，介绍信非上诉人提供也未有上诉人盖章，日期存在任意更改情况，另外，被介绍人有除吴伟外的其他人，印证江西办事处实际系吴伟个人经营管理，与上诉人无上下隶属关系。龙式建筑的质证意见为：对证据一中的书信、申诉材料真实性、合法性无异议，关联性有异议，关于吴伟与杂志社之间杂志款核对问题的书信与本案无关；对证据一中的方圆杂志社发票使用统计有异议，与本案毫无关联；对通联部通知、杂志社证件、信封、特约记者证、工作证、聘任书无异议，上述证据证明吴伟确系杂志社江西办事处的站长、特约记者的身份，吴伟签订本案租赁合同时仍在江西办事处工作。对证据二无异议，上述证据能证明吴伟确系杂志社江西办事处人员，并以杂志社江西办事处工作人员身份开展检察宣传工作、新闻组稿、刊发征订工作。 经庭审举证、质证，本院对当事人争议的事实认定如下：江西办事处成立之初，为进行许可登记，杂志社提供了函、批复等文件。但实际上江西办事处的人、财、物均由吴伟个人经营管理。江西办事处吴伟等人是以杂志社江西办事处工作人员的身份开展《检察风云》杂志的发行业务和广告业务。2013年、2015年杂志社与江西办事处签订了《合作协议》，但2016年5月30日杂志社向江西办事处发出《关于解除杂志发行合作协议的函》解除双方之间的合作协议，并于2017年2月7日向上海市徐汇区人民法院提起诉讼，请求判令吴伟支付杂志征订款43万余元。2016年吴伟就开始到《方圆》杂志社工作。涉案租赁合同采取一年一签，2016年龙式建筑与江西办事处未再签订租赁合同。龙式建筑声称2017年4月1日应承租方要求解除了其中708室房屋的租赁关系，双方口头约定继续承租707室房屋，直到2019年3月龙式建筑自行清除了707室内的杂物。 本院查明的其他事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的事实予以认定。 本院认为，一、关于杂志社应否承担民事责任的问题：1、虽然从杂志社发出的成立江西办事处的批复、决定以及其他函件的内容分析，江西办事处拟以杂志社的下设机构的名义成立，但是实际上江西办事处并未以上述批复、决定以及其他函件去办理许可登记，江西办事处的人、财、物均由吴伟个人经营管理，杂志社与江西办事处并无上下级隶属关系，江西办事处并非是杂志社的分支机构。2013年、2015年杂志社与江西办事处签订的《合作协议》、上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初17652号民事判决进一步佐证了江西办事处并非杂志社的下设分支机构。2、龙式建筑（甲方）与江西办事处（乙方）签订的租赁合同（十八）约定：乙方拖欠一个月房租，视为自动解除租赁合约，承租房间内部乙方所有的及其他物品由甲方清理，甲方收回房屋另行出租。龙式建筑主张2016年1月江西办事处就开始拖欠房租，而按照双方签订的租赁合同约定2016年2月涉案房屋的租赁合同就已解除。3、龙式建筑提起诉讼主张的主要依据是2017年7月17日吴伟出具的欠条，但因2016年龙式建筑与江西办事处的租赁合同已解除，吴伟也已到《方圆》杂志社工作，欠条上又未加盖江西办事处的公章，即便吴伟曾以江西办事处负责人的身份对外，但吴伟出具欠条的行为也无法认定是职务行为，而应认定为其个人对诉争房屋的使用、占用所产生的费用的自认。故杂志社上诉主张成立，杂志社不应支付本案拖欠的租金，拖欠的租金应由吴伟支付。二、关于拖欠费用的认定问题：涉案房屋自2016年1月1日起就拖欠租金等费用，从所拖欠的水电费的数额可以看出，2016年开始吴伟在诉争房屋内就没有正常办公，双方也没有续签租赁合同。虽然龙式建筑声称2017年4月1日双方口头约定继续承租707室，但在所涉及的租金自2016年就开始拖欠的情况下，龙式建筑作为出租人负有减轻损失的义务，及时解除与吴伟的租赁关系，以最大限度的保障租赁房屋的合理使用。本案根据吴伟的自认一审法院已查明2016年1月1日至2017年3月31日拖欠的房租65700元、物业费1680元、水费1080元、电费1170元，共计69630元；2017年4月1日至2017年12月31日拖欠的房租18000元、物业费468元、水费360元，共计18828元，上述欠款共计88458元，扣减吴伟已支付的房租12198元、电费1170元，尚欠75090元按吴伟欠条的承诺应由吴伟支付，但自2018年1月1日至2019年3月31日的租金等费用应作为龙式建筑没有及时采取合理措施而扩大的损失，该部分扩大的损失应由龙式建筑自行承担。 综上，上诉人杂志社的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实部分有误，应予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6874号民事判决； 二、吴伟于本判决生效后五日内向江西省龙式建筑开发中心给付拖欠的75090元。 三、驳回江西省龙式建筑开发中心其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费4860元由江西省龙式建筑开发中心负担1200元，吴伟负担3660元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇二〇年八月十一日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 朱 谦