杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初7077号原告：胡月兴，男，1970年4月26日出生，汉族，住杭州市富阳区。委托诉讼代理人：何兰江,浙江富奥律师事务所律师。被告：方金良，男，1969年6月10日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：李广，杭州市政邦法律服务所法律工作者。原告胡月兴（以下简称原告）为与被告方金良（以下简称被告）土地租赁合同纠纷一案，于2020年5月21日诉至本院，本院受理后，依法由审判员谈国永适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人何兰江，被告及其委托诉讼代理人李广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原、被告于2017年10月4日签订土地租赁合同一份，约定：被告将其从农林集团南湖分公司承租的农用地转租给原告用于堆放设备杂物，租赁期限自2017年10月10日起至2020年10月10日止，面积6亩，租金7500元/亩。2018年8月22日农林集团南湖分公司通知此地块不得用于堆放设备杂物并于当日停水停电导致原、被告之间的土地租赁合同无法继续履行。此后原告多次向被告提出解除合同并要求赔偿损失，但被告均置之不理，原告故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的土地租赁合同。2、被告返还原告押金5000元。3、被告返还原告租金37185.5元（自2018年8月23日起计算至2019年4月10日止，按年租金52500元计算）4、被告赔偿原告损失151200元。5、本案诉讼费由被告承担。为证明其诉讼主张，原告向本院提交以下证据材料：1、租赁合同一份、租金支付凭证一份，证明原、被告之间存在土地租赁合同关系的事实。2、告知书一份，证明租赁合同无法履行的事实。被告答辩称：一、原告已于2019年5月22日在农林集团南湖分公司及派出所、交通管制等部门组织下搬离现场，案涉土地租赁合同已于2019年5月22日解除。二、原告乱放堆放杂物，导致合同不能履行，故原告要求被告返还租金和赔偿损失没有法律依据。三、根据原告交纳的租金情况，原告已支付的租金远远不能负担其应支付的租金。根据双方约定承租土地的主要用途是苗木种植，为便于原告使用租赁，被告同意原告堆放小型的杂物，可原告在租赁期限内堆放大量的杂物和集装箱，违反了合同的目的。所以原告的诉请没有法律依据。被告不存在违约，原告是违约方。即便认为被告违约，被告认为，原告主张的违约金也是过高的。四、原告没有依约向被告支付一个半月的水电费，其交付的押金应用作支付水电费，故被告也无需返还押金。为证明其答辩主张，被告向本院提交照片及告知单各一份，证明因原告自身乱堆乱放建筑材料及集装箱导致合同不能履行，被杭州余杭农林南湖经营有限公司（以下简称农林南湖公司）告知停止堆放的事实。原告提交的证据材料，被告发表质证意见如下：证据1三性无异议。租赁合同第1条也约定了土地的用途为苗木种植。证据2真实性无异议，待证事实有异议，该通知恰恰说明因原告乱放集装箱等行为导致合同无法履行。被告提交的证据材料，原告经质证后对证据的三性没有异议，待证事实有异议，本案合同履行当中，原告按照合同目的使用，但是被告并未告知原告涉案场地不能堆放设备，故被告存在违约，本案合同目的是堆放杂物和设备，原告认为本案堆放上述物品并无违约行为。上述证据材料，本院经审查后认为，原、被告提交的证据材料，均符合有效证据的形式要件，本院对其证明力予以确认。本院将根据有效证据载明的内容以及双方但是人庭审中的陈述综合认定本案事实。根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本院经审理查明本案事实如下：被告从案外人江文贤处承包了南湖农场湖田畈土地，后于2017年10月4日与原告签订土地租赁合同一份，约定：一、被告将从农林南湖公司承租的农用地转租给原告；实际租赁土地为7亩，根据被告与农林集团南湖公司签订的合同规定该土地用于苗木种植，苗木中间堆放设备杂物。二、租赁期限自2017年10月10日起至2025年10月10日止，租金7500元/亩，每三年递增10%，第一年至第三年租金为7500元/亩，第一年租金暂付半年，1年后每年付清，以后每年于当年10月10日前付清下一年度租金，实行先交租金，后使用原则。三、被告帮原告开通水电，原告向被告交纳水电押金5000元,所在地收取的各种费用由原告自行承担。四、如有违约，违约方支付当年度租金的100%违约金，并终止合同。合同签订后，原告依约于2017年10月15日向被告支付水电押金5000元、租金22500元，被告依约向原告交付了租赁土地。原告后又于2018年4月10日向被告支付2018年4月10日至2019年4月10日租金52500元。合同履行期间，被告并未因案涉租赁土地的使用支出水、电费。2018年，农林南湖公司向承包户江文贤发出通知一份，通知载明，在余杭区开展全域基础环境整治行动中，发现你在承包农林南湖公司七里糊田畈土地上有严重乱堆乱放和私拉电线在集装箱内吃住等现象，既影响‘美丽余杭’建设又存在严重安全隐患，为此，农林南湖公司现通知你自本通知之日起15天内，将承包合同范围内所乱堆乱放的钢管、桩机、建筑材料、集装箱等一律无条件的自行清理搬运完毕等。逾期不配合的，农林南湖公司将上报相关执法部门立案查处，由此造成的一切经济、法律责任均有你承担。庭审中，原告自认该通知中载明的私拉电线行为非原告所为，其他行为系原告所为。2019年3月11日，农林南湖公司向被告送达通知一份，载明，目前经区“大棚区”专项整治工作组反馈督办，发现你在从江文贤处分包的南湖农场湖田畈土地上建管理用房（集装箱），但该行为无任何报批备案手续，且耕地上乱堆乱放建筑材料、桩基等器械，用作堆场，上述行为已严重违法违规，请务必在2019年3月20日前，拆除管理用房、完成耕地上乱堆杂物的清理，务必及时整改到位，恢复地貌。若不及时整改，公司将联合相关部门采取强制措施，由此产生的一切后果责任自负。上述通知单，被告及江文贤于同日签收。后被告通知原告及时按照上述通知要求完成整改，但原告逾期未采取整改措施。2019年5月22日在余杭派出所等协调下，被告将租赁土地上堆放的杂物及建造的集装箱搬离。本院认为，原、被告之间签订的土地租赁合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案争议焦点为，案涉土地合同解除时间及解除后果的认定。关于案涉土地租赁解除合同时间的认定问题。首先，被告已经依约向原告交付了租赁的土地，且在合同履行过程中，被告并无导致合同目的无法实现的其他违约行为。其次，依据本院查明的事实，原告之所以不能继续使用租赁物，是因为其自身超出了合同约定的范围以及行政法规的规定违约、违规在租赁土地上搭建集装箱、堆放杂物。据此，原告并不享有法定解除权。再次，鉴于原、被告双方均一致确认原告已于2019年5月22日搬离租赁土地，且被告庭审中也表示合同已于该日解除，本院对被告主张的合同解除时间予以确认。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告实际租金仅支付至2019年4月，因此其主张要求被告退还租金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告另主张要求被告赔偿其他损失151200元，但其未提交证据加以佐证其实际损失，且被告并不存在违约行为，因此，原告的该项诉请，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于水电押金的返还问题，鉴于合同履行期间，被告并未支出过水、电费，据此，被告应将5000元水电押金返还原告。综上，原告主张要求被告退还押金的诉讼请求，本院予以支持，其他诉讼请求，本院不予支持。被告的合理辩称，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告胡月兴与被告方金良之间签订的土地租赁合同于2019年5月22日解除。二、被告方金良返还原告胡月兴水电押金5000元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告胡月兴的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2084元，由原告胡月兴负担2059元，被告方金良负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  谈国永二〇二〇年八月十日书记员  吴佳佳