重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4690号上诉人（原审被告)：何泽英，女，1981年8月2日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：郭艳丽，广东美洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭鲜丽，广东美洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何顺华，男，1987年2月1日出生，汉族，住重庆市大足区。被上诉人（原审原告）：周维琴，女，1986年10月1日出生，汉族，住重庆市大足区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李森林，重庆刘森虎律师事务所律师。上诉人何泽英因与被上诉人何顺华、周维琴房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2019）渝0111民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何泽英的委托诉讼代理人郭艳丽，被上诉人周维琴及何顺华、周维琴的共同委托诉讼代理人李森林到庭参加了询问。本案现已审理终结。何泽英上诉请求：撤销原判；改判驳回何顺华、周维琴的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由何顺华、周维琴承担。主要事实和理由：一、双方房屋买卖合同的解除是因为何顺华、周维琴的违约行为，何顺华、周维琴的损失应当由其自行承担。1.涉案合同的解除是何顺华、周维琴供不起房贷、经常断供的违约行为所致。2.一审法院仅关注到何顺华、周维琴因装修受到损失，却忽视何泽英因房屋买卖受到的损失。3.一审法院以何顺华、周维琴不及时还贷导致何泽英征信受损，判决其承担25%的责任是不公平的。二、何泽英没有收到过何顺华、周维琴的购房款2万元。三、一审法院没有考虑到何顺华、周维琴实际使用房屋15个月的事实，其按揭款应当抵扣何顺华、周维琴使用涉案房屋的费用。何顺华、周维琴辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。何顺华、周维琴向一审法院起诉请求：一、判决解除何顺华、周维琴、何泽英房屋买卖协议；二、判决何泽英返还何顺华、周维琴购房预付款5万元，装修材料及人工工资13万元，垫交按揭款2.4万元，垫交的物管费2359元，共计206359元；三、诉讼费由何泽英负担。诉讼中，因鉴定装修费用为117811元，何顺华、周维琴变更该项请求中装修材料及人工工资为117811元。一审法院认定事实：2013年3月25日，何泽英与重庆市龙乡苑房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，何泽英通过按揭贷款方式购买了位于重庆市大足区房屋，该套房屋面积111.07平方米，共计420067元，签订合同时付款180067元，自2013年4月12日起，向重庆农村商业银行股份有限公司大足支行按揭贷款240000元，该款分期按月偿还。何泽英购买房屋后，2017年2月，何泽英对外出售该房屋。何顺华与何泽英系姐弟关系，周维琴系何泽英弟媳，何顺华、周维琴得知该售房信息后，欲购买该房屋，遂与何泽英口头协商，双方商定何泽英以28万元价格将该房屋出售给何顺华、周维琴，何顺华、周维琴在两至三年内付清购房款。何泽英将与开发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》等所有购房手续包括还按揭贷款的银行卡交付何顺华、周维琴，由何顺华、周维琴偿还后面的银行按揭贷款。从2017年3月起，由周维琴开始用何泽英银行卡直接按月偿还以何泽英名义的银行按揭房屋贷款每月1600元，周维琴还款至2018年5月15日，共偿还银行按揭贷款15期计24000元，其中2018年1月至3月周维琴还款期间未按约定时间偿还按揭贷款，导致何泽英银行个人征信记录受损。2017年5月，何某2去广东何泽英处，何某2系何泽英、何顺华姐姐，何顺华通过何某2以转账15000元给何泽英丈夫何伟林，及现金5000元方式由何某2代为支付购房款20000元。2017年3月31日，何顺华、周维琴收房后向物管公司交2015年10月至2017年3月所欠物管费2359元。2017年3月，何顺华、周维琴开始购买装修材料并请工人对该套房屋进行了装修，至2017年7月底房屋装修结束。周维琴庭审中陈述花去130000元装修及人工费用，本案审理过程中，一审法院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对该套房屋装修造价进行司法评估，2019年10月12日，经重庆同诚房地产土地资产评估有限公司评估，评估室内装修造价为117811元，周维琴为此花去鉴定费3000元。2018年5月，何泽英要求何顺华、周维琴短时间内全部偿还清银行按揭贷款，以方便何泽英在广东重新购房，且认为因何顺华、周维琴不及时支付何泽英名义的银行按揭房屋贷款，导致何泽英银行个人征信受损，无法办理房屋按揭贷款。何顺华、周维琴认为短时间内无法筹集到大笔资金偿还全部剩余银行按揭贷款，且认为当初购买时约定陆续支付银行按揭贷款及购房款，对剩余按揭房屋贷款是否短期内一次性全部支付双方均各执一词，未能达成一致意见。何顺华、周维琴、何泽英在微信上协商从2018年6月起何顺华、周维琴不再支付银行按揭贷款，何泽英又开始直接偿还银行按揭贷款，双方均同意解除房屋买卖协议，何顺华、周维琴不再购买何泽英的该套房屋，何顺华、周维琴同意何泽英将房屋收回后另行处理，何泽英在微信上同意退还何顺华、周维琴已支付的银行按揭贷款，对何顺华、周维琴的其余损失如何赔偿双方未形成一致意见。2018年10月何泽英将该套房屋以345000元价格出售给案外人罗明超，并将房屋交付给案外人罗明超使用。另查明，2018年1月至3月，因何顺华、周维琴还银行按揭贷款不及时，何泽英个人银行征信有记录。现何顺华、周维琴以何泽英出售房屋后未将购房款返回及装修损失等赔偿给何顺华、周维琴，起诉请求如上述。一审法院认为，何顺华、周维琴与何泽英通过口头协商达成的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，符合法律规定，何顺华、周维琴、何泽英双方由此形成的房屋买卖合同法律关系，应依法受到法律的保护。房屋买卖协议履行过程中，何泽英将银行卡直接交给何顺华、周维琴，由何顺华、周维琴按月偿还银行贷款，结合双方父亲何某1到庭的证实，可以认定该购房款约定付清时间为两至三年内。双方因对购房款中有关银行按揭贷款是否短期内一次性付清发生争执，2018年6月何顺华、周维琴、何泽英双方在微信上协商一致解除了该房屋买卖协议，何泽英同意何顺华、周维琴不再购买何泽英的房屋，该房屋由何泽英收回。房屋买卖协议系双方自行协商解除，一审法院依法予以确认。对协议解除何顺华、周维琴返还房屋后由此造成的损失如何赔偿双方未能协商一致，何顺华、周维琴方认为何泽英应在出卖房屋价款中将其全部损失扣除及时予以给付，但何泽英认为何顺华、周维琴自行装修并没有得到何泽英的同意，且认为何顺华、周维琴没有付清购房款前何泽英已明确要求何顺华、周维琴不得进行装修，其提供2018年5月微信中何泽英自己单方的陈述，该陈述并未得到何顺华、周维琴确认，达不到其证明目的，亦即双方对房屋何时才能进行装修并没有明确约定，何顺华、周维琴自行装修没有违反双方约定，何泽英以此为由认为何顺华、周维琴擅自装修由此造成的损失应由何顺华、周维琴自行承担，该辩称理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方协商解除买卖协议后，因装修已附加在房屋价值上，且装修与房屋不能分离，对由此造成何顺华、周维琴支出的装修费用损失，何泽英应当予以适当赔偿。本案中，何顺华、周维琴通过何某2已支付购房款20000元＋支付的按揭贷款24000元（15期×1600元／期）＋物管费2359元，共计46359元，何泽英应当予以返还。何顺华、周维琴称其父亲何某1借支30000元给何泽英的借款应视为何顺华、周维琴已支付何泽英购房款，在何泽英不予认可该借款直接抵扣为购房款的情况下，该笔何某1借款不应抵作本案何顺华、周维琴已付的购房款，何泽英以系与他人债权债务关系另行处理的辩称意见成立，对该30000元何某1的借款一审法院不予认定为何顺华、周维琴已支付的购房款，证人何某1在庭审作证中亦陈述如何泽英不认可抵作购房款，其自行向女儿何泽英收取。何泽英将房屋出售他人后，其辩称只认可退还出售房屋超出280000元的差价部分65000元的辩称意见，未提供何顺华、周维琴认可该方案的证据，其辩称意见无法律依据，理由不能成立，不予支持。本案司法鉴定单位出具的鉴定装修造价为117811元，何泽英质证认为鉴定单位出具的鉴定造价按市场价鉴定过高，但没有提供证据证明该鉴定结论存在法定不能作为本案证据的情形，鉴定单位结合现场依据市场价格出具的鉴定结论客观、公正，一审法院依法对该鉴定结论作为本案装修损失证据予以采信，何泽英不认可鉴定结论的质证辩论意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案房屋买卖协议协商解除，对装修损失何顺华、周维琴是否应承担相应责任问题，因系何泽英名义贷款，在何泽英要求何顺华、周维琴一次性及时付清银行按揭贷款的情况下，双方对具体付款时间两至三年内付清变更为一次性及时付清，何顺华、周维琴表示短期内无法还清，何顺华、周维琴仍应承担及时付清房款的义务，在偿还银行按揭贷款过程中何顺华、周维琴因不及时还款给何泽英造成个人征信受损，对房屋买卖合同的协商解除何顺华、周维琴亦应承担相应的责任。因合同解除造成的装修损失一审法院酌定何顺华、周维琴自行承担25%的责任，由何泽英承担75%的赔偿责任，即由何泽英赔偿何顺华、周维琴117811元×75%＝88358元。本案的鉴定评估费用3000元，属于本案合理举证费用支出，一审法院确定由何顺华、周维琴、何泽英双方各自承担1500元，何顺华、周维琴已预先支付鉴定部门，由何泽英直接支付何顺华、周维琴1500元。何泽英应赔偿何顺华、周维琴各项损失为46359元＋88358元＝134717元。一审法院判决：“一、确认原告何顺华、周维琴与被告何泽英双方2017年3月达成的房屋买卖协议已协商解除；二、由被告何泽英于本判决生效后10日内赔偿原告何顺华、周维琴购房款、装修费用及物管费等损失134717元；三、驳回原告何顺华、周维琴的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元（已减半），诉讼保全费1920元，鉴定费3000元，计7670元，由原告何顺华、周维琴负担3480元，由被告何泽英负担4190元。”二审中，双方当事人均未举示新的证据。二审中，何泽英向本院提交《申请书》，申请本院调取重庆同城【2019】估字第1342号《房屋装修评估项目资产评估报告》的资产评估结果明细表。本院经审查认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定：“符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：(一)申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；(二)涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；(三)当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。”因何泽英未举证证明其调查取证申请符合上述规定的情形，故本院对其申请依法不予准许。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，结合各方诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1.涉案合同解除的原因；2.何顺华、周维琴是否支付何泽英购房款2万元；3.何顺华、周维琴支付的按揭款是否应当抵扣其使用涉案房屋的费用。现分别评析如下：1.关于涉案合同解除的原因问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”合同在依法成立以后，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。同时，法律也规定了自愿原则这一合同法的基本原则。根据自愿原则，当事人不仅享有自愿订立合同的权利，同时也享有协议解除合同的权利。因此，合同成立以后，在没有履行或者没有履行完毕之前，合同当事人经协商一致可以解除合同。具体到本案，双方约定购房款付清时间为两至三年内，后双方对购房款中银行按揭贷款部分能否变更为短期内一次性付清发生争议。2018年6、7月，何顺华、周维琴与何泽英在微信上协商一致：何顺华、周维琴不再购买何泽英的房屋，该房屋由何泽英收回。由此，根据前述规定，一审法院认定涉案房屋买卖协议系由双方自行协商解除并无不当。何泽英虽上诉主张房屋买卖合同因何顺华、周维琴的逾期还款违约行为而解除，但何泽英举示的证据不足以证明其主张，本院对其相关上诉理由依法不予采信。2.关于何顺华、周维琴是否支付何泽英购房款2万元问题。何顺华、周维琴一审申请的证人何某2陈述，由其代何顺华、周维琴支付购房款20000元（其中的15000元系何某2以转账方式支付给何泽英之夫何伟林，另5000元以现金方式支付）。何泽英虽上诉称没有收到上述款项，但未举示相应反驳证据，本院对其相关上诉主张不予支持。3.关于何顺华、周维琴支付的按揭款是否应当抵扣其使用涉案房屋的费用问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应该提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，何顺华、周维琴基于与何泽英的房屋买卖合同关系占有、使用涉案房屋，现何泽英主张以何顺华、周维琴支付的按揭款抵扣使用涉案房屋的费用，但其未举示抵扣的相应依据，对其相关上诉主张，本院亦不予支持。至于何泽英在二审中提出的其余异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。综上所述，何泽英的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2994.30元，由何泽英负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年八月十日法官助理 刘 莉书 记 员 廖婧伊