呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初4796号原告：张磊，男，1990年10月27日出生，汉族，现住呼和浩特市赛罕区昭乌达路内蒙医院19号楼2单元9号。委托诉讼代理人：田振业、额乐庆，内蒙古文盛律师事务所律师。被告：闫晓利，男，1971年12月10日出生，汉族，现住呼和浩特市赛罕区惠民街金河湾小区12号楼5单元2号。原告张磊与被告闫晓利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告张磊及其代理人田振业、额乐庆、被告闫晓利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张磊向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除张磊、闫晓利于2019年5月8日签订的《合作协议书》；2、依法判令闫晓利返还租金3333元（2020年3月20日起至2020年4月20日）；3、判令闫晓利退还押金5000元，并支付违约金14800元；4、判令闫晓利承担的全部本案诉讼费用。事实与理由：2019年5月8日，张磊与闫晓利签订《合作协议书》，约定张磊租赁闫晓利位于维多利超市负一层的板凳焖面饭店经验，租期一年，从2019年5月9日至2020年5月10日止；并约定押金5000元，租金分两次支付，前半年支付54000元，后半年支付54000元。合同签订后张磊依约向闫晓利支付押金及前半年租金共59000元，经营过程中，双方协商一致同意将后半年的租金由54000元变更为20000元；张磊予以支付。2020年3月20日维多利超市的相关工作人员通知张磊要求支付租金，这才得知，闫晓利将租金支付到2020年1月份。因闫晓利未按期支付商场租金导致张磊不能正常营业，已构成根本违约，张磊多次要求与闫晓利协商解决，闫晓利均以种种理由予以搪塞和拖延。闫晓利辩称，维多利的餐饮外租区因为业务不好，从去年开始都是后付租金。本身生意不太好又遇到疫情，所以闫晓利找到维多利商场金桥店负责人邸总协商租金问题，当时商场为了降低商户的损失，说好疫情期间暂时不收租金，建议让合同暂时截止到3月底，3月底以后就解除合同。到疫情过去之后，商场给闫晓利打电话通知开店，说暂时不用交租金，当时闫晓利又通知张磊开店，但张磊说不开了。2020年2月4日张磊说因为疫情不能开店，不准备开了，而且1月24日之后张磊一直没开店，3月至4月期间店门一直关闭，钥匙在门帘下面。闫晓利给维多利交的租金是半年3万元，已交2020年1月的租金和2020年一年的管理费5000元，于2020年5月23日退房，但商场不退管理费和押金。退房时张磊的水电费没有交，截止到2020年5月23日电费是1172.7元，水费是183.3元，都由闫晓利代交给维多利的相关部门。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张磊提交的证据为：1.合作协议书、微信聊天记录、通话录音摘要，证明签订协议的事实以及租金支付的事实。闫晓利对该组证据的真实性认可，证明的问题不认可，本院对其真实性予以采信。2.微信聊天记录，证明维多利超市经理在微信群里发通知要求商户在3月20日前支付租金。闫晓利对该组证据的真实性认可，证明的问题不认可，本院对其真实性予以采信，对其拟要证明的问题还需要其他直接证据相互印证。闫晓利提交的证据为：水电费票据，证明其代替张磊向维多利商场缴纳2020年1月至2020年5月23日产生的水电费。该组证据上加盖了内蒙古维乐惠超市有限公司的现金收讫章，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月8日，张磊（乙方）与闫晓利（甲方）签订《合作协议书》，约定由张磊向闫晓利租赁位于赛罕区金桥小学对面维多利超市负一层板凳焖面饭店，该项目由乙方负责经营管理，经营管理期限为一年，从2019年5月9日至2020年5月10日止。乙方分二次支付一年费用，前六个月费用54000元，设备押金5000元，共计59000元一次性付清。后六个月费用54000元乙方于2019年10月9日前一次性付清。协议第四条第5款约定，店内营业执照和卫生许可证法人为甲方，乙方无权更改。第6款约定，甲方如期交付商场管理费和租金，如因此影响营业，由甲方全部承担。第五条约定，1、乙方在经营期间内依法经营管理，在合同期内负责水、电、商场促销费、工人工资、日常支出、独立核算，经营管理过程中发生的一切债权债务均由乙方独立承担责任。3、乙方在管理期限所用的水电等费用由乙方自行承担。第六条约定，甲方应于2019年5月9日将房屋按现有条件交付给乙方，乙方经营期满或者合同解除后，乙方应返还该房屋，同时乙方应结清由其承担的水、电、人员工资、供货商、商场、押金等费用。第八条1款约定，乙方有合同第七条约定的违约情形的，应按合同总金额20%向甲方支付违约金。第2款约定，经营管理期内，乙方提前退出的，甲方收取乙方的费用不予退还。另查明，上述协议中所租赁的饭店系闫晓利向维多利商场租赁取得，在租赁期内又出租给张磊。双方签订协议后，闫晓利向张磊交付了店铺。张磊按约定向闫晓利支付了上半年（自2019年5月9日至11月9日）的租金54000元及押金5000元。2019年11月8日，双方协商将下半年的租金变更为20000元，张磊亦向闫晓利支付了下半年（2019年11月10日至2020年5月10日）的租金20000元。经营至2019年1月24日，因过年而闭店休息，之后因为疫情原因张磊未再开店经营。2020年3月19日，商场在微信群中告知商户“尽快缴纳租金，22日准时封铺”。3月22日，商场在微信群里通知“没交齐租金的商户上午断电”。2020年5月23日，闫晓利与维多利商场协商退房，并进行交接。当日，闫晓利向商场支付了综合管理费126.9元、电费1172.7元、水费56.4元。本院认为，张磊与闫晓利于2019年5月8日签订的《合作协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。协议约定闫晓利将店铺出租给张磊，张磊向其支付租金，并不涉及合作经营、分配利润等事项，因此从合同内容分析，该《合作协议书》实质为租赁合同。依据协议约定，租赁期限自2019年5月9日至2020年5月10日止，但双方实际未履行至合同期满。依据双方陈述可确认“自2020年3月21日起张磊已撤出店铺，未再经营”的事实，但是否返还租金还需进一步确定交还钥匙的准确时间。对于是否交还钥匙以及交付时间，双方各执一词。张磊陈述“于2019年1月24日过年前已将店铺钥匙交给商场管理人员，一直未开店，于2019年3月21日正式闭店停止经营”，但未提交交付钥匙的相关证据，本院对交付钥匙的事实不予采信。闫晓利自述“自2019年1月24日之后张磊一直未开店，并在2月4日通过微信表示不再开店，自3月至4月店铺一直处于关闭状态且钥匙挂在门帘底下”，该陈述与张磊陈述的事实经过基本一致，且有微信聊天记录印证，因此本院对该陈述予以采信。基于上述情形，本院确认双方于2020年3月21日已实际解除了《合作协议书》。张磊自2020年3月21日至2020年4月20日期间未实际占有使用店铺，将钥匙放回店铺，闫晓利对此亦知情，因此自2020年3月21日至2020年4月20日期间的租金应予返还。该期间的租金为：下半年租金20000元÷181日×30日=3300元。基于合同解除，张磊所交付的押金应予退还，故对张磊主张的退还5000元押金的请求，本院予以支持。对于水电费，闫晓利抗辩予以扣减，按合同约定截至2020年5月10日期间产生的水电费均由张磊承担，基于闫晓利已经向商场支付该费用，本院予以扣减。具体计算为：2020年1月1日至2020年5月23日产生的电费1172.7元、水费56.4元，即每日产生的电费为8.2元，水费为0.39元，计算至2020年3月21日的电费为656元，水费为31元。综上，闫晓利应返还张磊的押金为5000元-656元-31元=4313元。关于违约金，双方未约定甲方违约的情形及责任，因此张磊依据乙方违约条款来主张违约金，不符合合同约定。对于违约金请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认张磊与闫晓利于2019年5月8日签订的《合作协议书》于2020年3月21日解除；二、被告闫晓利于本判决生效之日起十日内向原告张磊退还租金3300元；三、被告闫晓利于本判决生效之日起十日内向原告张磊退还押金4313元（已扣减水电费）；四、驳回原告张磊的其他诉讼请求。如果被告闫晓利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元（原告已预交），由被告闫晓利负担125元，由原告张磊负担64元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王晓霞二〇二〇年八月十二日书记员 刘国荣