山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终713号上诉人（原审被告）：济宁爱真房地产开发有限公司，住所地任城区李营街道骆楼村南紫金城综合楼，统一社会信用代码91370811761855732E。法定代表人：逯青珠，总经理。委托诉讼代理人：张红星,山东圣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正民，山东圣和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程利波，男，1973年9月25日出生，汉族，住济宁。委托诉讼代理人：周光运，山东佳仕特律师事务所律师。原审被告：吴勇，男，1969年5月16日出生，汉族，住济宁市。原审第三人：陈建香，女，1969年2月9日出生，汉族，住济宁市。上诉人济宁爱真房地产开发有限公司因与被上诉人程利波、原审被告吴勇、陈建香执行异议之诉一案，前由济宁市任城区人民法院作出（2017）鲁0811民初8029号民事判决，济宁爱真房地产开发有限公司不服，提起上诉。本院作出（2018）鲁08民终2541号民事裁定，将本案发回济宁市任城区人民法院重审，该院对本案重审后，作出（2018）鲁0811民初11416号民事判决，济宁爱真房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济宁爱真房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判停止对济宁紫金城公寓小区7号楼东二单元1-2层东户103室房屋的执行并解除对上述房屋的预查封；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，所作出的相关认定无事实及法律依据。1、案涉房屋的所有权人为济宁爱真房地产开发有限公司，根据物权法规定，在该房屋办理权属登记至他人之前，爱真公司享有该房屋完全的所有权，此为基本事实。本案中，即使原审被告吴勇购买了该房屋，并签订了《房屋买卖合同》，其享有的仅是基于合同约定的请求权，即在符合合同约定条件的情况下，请求房屋交付并办理产权登记的权利，而非所有权。案涉房屋的网签备案仅属于有关房屋预售备案登记的一种行政管理手段，并非法律强制性规定，其与物权预告登记也有本质不同，不产生任何物权效力。2、关于吴勇未支付涉案房款和案涉房屋未交付的事实。(2015)任民初字第5782号民事调解书为生效法律文书，其已对该事实作出认定，一审法院应予采信。根据2007年4月17日双方签订的协议书，涉案房屋办理过户确权手续的前提条件是吴勇将垫付的首付款和银行本息连同购房款一并付清；如无实际购买能力，房屋产权属爱真公司所有。同时，爱真公司提交的原审被告吴勇的中国建设银行储蓄卡(原件)及银行流水和经手人出庭的证人证言，相互佐证每月还款金额由爱真公司安排人员存入以供银行扣款，借用吴勇名义贷款，实际付款人为爱真公司。二、涉案房屋的查封性质属于预查封，预查封的执行对象应是被执行人吴勇在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非涉案房产本身。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。本案中，上诉人爱真公司与吴勇于2007年4月17日签订商品房买卖合同，因吴勇未履行商品房买卖合同的付款义务，违约导致合同解除，其要求房屋交付并办理产权登记的债权请求权丧失，无法转为正式查封。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。依该规定，被执行人吴勇既未支付首付款也未偿还银行按揭贷款，案涉房屋也未实际向被执行人吴勇交付。因此，一审法院准予对案涉房屋进行执行显然没有依据。三、预查封措施不影响预售商品房合同当事人对合同的约定解除权。爱真公司有权提起诉讼解除案涉商品房买卖合同，此为依法行使权利，不违反法律的禁止性规定。2015年6月25日被上诉人申请任城法院对案涉房屋进行预查封，并未依法通知爱真公司。爱真公司不知房屋被一审法院预查封，在被执行人吴勇未实际取得该房产物权的情况下，爱真公司有权向任城法院提起诉讼，依据2007年4月17日双方协议书的约定行使解除权，并作出(2015)任民初字第5782号民事调解书，既正当亦合法，商品房买卖合同解除后，针对涉案房屋的执行行为理应停止。任城法院(2017)鲁0811执异228号执行裁定书也明确告知认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理。同时在程利波诉吴勇、陈建香民间借贷纠纷一案中，作出的(2015)任民初字第4169号民事调解书，载明吴勇、陈建香给付的是金钱类债权(120万元及利息)，后于2016年3月28日程利波与吴勇达成执行和解协议，本案诉争的房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物，故一审法院适用法律错误。综上，执行异议之诉形式上体现为是否排除强制执行行为的纠纷，实质上是案外人与被执行人对执行标的的权属纠纷和案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人的生效裁判文书等执行依据项下请求权的优先效力纠纷。涉案房产在执行时的所有权仍为爱真公司所有，被执行人吴勇对涉案房产不享有物权。故上诉人对涉案房产具有排除执行的民事权益。程利波辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、涉案房屋权益受益人是吴勇，并不是上诉人。2007年4月17日吴勇与上诉人签订《商品房买卖合同》，并办理网签备案登记，吴勇办理了按揭贷款手续，支付了所有房款，涉案房屋的登记权利人为吴勇，从书面证据足以证明该房产权益受益人是吴勇。上诉人作为涉案房屋的开发商其将涉案房屋出售给吴勇并进行了网签备案，第三人基于该登记的信赖利益应予以保护。物权登记具有公示效力，相对人的信赖利益应予以保护，吴勇对于涉案房屋享有相依的物权期待权。虽然目前涉案房屋没有过户登记，但依据上诉人与吴勇签订的《商品房买卖合同》，在吴勇支付全部房款后，上诉人应积极履行房屋交付及协助办理过户登记的义务，而上诉人不仅没有积极履行合同约定的义务，反而为涉案房屋过户设置重重障碍，上诉人严重违背诚实信用原则。另外，是否办理物权权属登记，不影响吴勇所享有的财产权益的存在。即使该房屋没有办理房屋确权，基于《商品房买卖合同》的法律性质、预查封目的及执行标的的性质，本案的预查封是对吴勇在履行《商品房买卖合同》时取得的可供执行的财产权益的查封，在商品房买卖合同订立并履行后，该财产权益即归属予吴勇，系一种合同债权而非物权。二、上诉人没有证据证明其是涉案房产的实际投资人。上诉人与吴勇另外签订的《协议书》内容与商品房买卖合同目的明显相悖，完全不符合市场交易习惯，该协议对外不具有约束力，不能对抗善意第三人更不能对抗《商品房买卖合同》，不能证明是上诉人支付的涉案房款。上诉人提交的与济宁市恒生典当有限公司的借款协议更是不符合常理，假设涉案房屋系上诉人以吴勇名义办理抵押贷款，该抵押贷款最终支付至上诉人的银行账户，上诉人作为一个开发商完全有能力偿还每月只有几千元的分期贷款，而上诉人却向济宁恒生典当有限公司借款偿还分期贷款，实在有违常理及不符合市场交易习惯。按照借款协议，上诉人最终还得按月息3分向济宁恒生典当有限公司支付借款利息，这样算上诉人不仅需要偿还银行贷款利息，还要息上加息按月息3分偿还恒生典当公司借款，实在是一笔严重赔本的买卖，完全不符合市场交易习惯，当然该借款协议没有吴勇签字，该协议与商品房买卖合同无关。上诉人在原审时提交的证据严重违背市场交易习惯，不能证明上诉人系涉案房屋的实际投资人。三、预查封的效力等同于正式查封，原审法院认定上诉人无法排除对涉案房屋的执行是正确的。在2015任民初字第4169号案件尚未执行完毕之前，法院为了保护被上诉人的合法权利，依法对涉案房屋采取强制措施，并不违反法律、行政法规的规定，其效力等同于正式查封，且该预先限制性措施的执行对象应是吴勇在履行商品房买卖合同时取得的可供执行的财产权益，不仅包括继续履行房屋买卖合同，在登记机关核准登记产权时，转为正式的查封，也包括吴勇与上诉人解除买卖合同时可能获得的返还的房款、利息、违约金等财产权益。上诉人与吴勇解除的商品房买卖合同是双务合同，合同解除后上诉人应向吴勇偿还首付款及已偿还的贷款，但是其解除合同并没有返还首付款和已还贷款的事实，吴勇并没有因合同解除取得相关合同权益，被上诉人没有可供执行的财产和合同权益利益直接受到损害，所以上诉人依据2015任民初字第5782号民事调解书是不能排除对涉案房屋的执行，原审法院判决正确。四、上诉人与吴勇在司法查封在先的情况下解除房屋买卖合同系恶意转移财产，故意规避执行的行为，该处置行为严重损害了被上诉人的利益，应为无效行为。五、涉案房产在被原审法院司法查封之后，其所有权不应被转移。1、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第2款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。涉案房屋于2015年6月25日在被上诉人诉吴勇案件中被原审法院司法查封在先，上诉人与吴勇在2015年10月13日通过诉讼方式转移涉案房屋所有权的行为不能排除被上诉人就涉案房屋的强制执行。2、依据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”。在吴勇及上诉人案件中，吴勇及上诉人的委托代理人均知道该房产在被上诉人与吴勇案件中被法院查封在先；同时，法院也应该查明当时该房屋的状态，不应盲目解除买卖合同，转移房屋所有权。3、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。所以，上诉人也不能依据合同解除的调解书对抗被上诉人。4、依据《城市房地产管理法》第38条规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，而吴勇与上诉人明知涉案房屋被查封在先，依然转让所有权，明显是规避对被上诉人的债务履行。5、《最高人民法院（1997）经他字第8号答复函》明确指出，债务人擅自处分被查封财产的行为无效，受让人是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。上诉人与吴勇之间就涉案房屋解除行为无效，上诉人可以通过另案诉讼方式保护自己的权益。所以，上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益的，应由被上诉人继续申请执行涉案房屋。原审被告吴勇、原审第三人陈建香未作陈述。程利波向一审法院起诉请求：1.请求判令在（2015）任执字第3177号执行案件中准予对吴勇名下的位于济宁紫金城公寓小区7号楼东二单元1-2层东户103室房屋进行执行；2.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年4月7日，吴勇向城区建行申请贷款34.73万元，用于购买爱真房地产公司开发的位于济宁紫金城公寓小区7号楼2单元1层103室住房。2007年4月17日，吴勇与爱真房地产公司签订《济宁市商品房买卖合同》，约定，吴勇购买爱真房地产公司开发的济宁房屋一套，价款507400元，付款方式为银行按揭。合同签订后，双方在房屋管理部门办理了网签备案手续。2007年7月16日，城区建行与吴勇在济宁市房产管理局办理了济宁紫金城公寓小区7号楼2单元1层103室房屋的抵押登记，城区建行取得他项权利证。2007年7月18日，吴勇作为借款人及抵押人，济宁银联融资担保有限公司、爱真房地产公司同时作为保证人与城区建行签订了《个人住房借款合同》，约定，吴勇向城区建行借款347300元，借款期限120个月，自2007年7月18日起至2017年7月17日止，担保方式为抵押加爱真房地产公司提供阶段性连带责任保证担保。同日，城区建行依约向吴勇发放贷款347300元。2015年6月23日一审法院受理程利波诉吴勇、陈建香民间借贷纠纷一案，并于2015年6月25日作出（2015）任民初字第4169号民事裁定和协助执行通知书，查封了吴勇名下位于济宁紫金城公寓小区7号楼东2单元1-2层东户的房屋，限制办理转移手续。经一审法院主持调解，双方达成协议。2015年9月7日一审法院作出（2015）任民初字第4169号民事调解书，确认吴勇、陈建香于2015年10月31日前偿还程利波借款120万元及利息等双方当事人协议内容。后程利波申请法院强制执行。2015年9月7日，爱真房地产公司提起诉讼，要求解除与吴勇签订的《济宁市商品房买卖合同》，经协商达成一致意见：解除双方签订的《济宁市商品房买卖合同》；涉案房屋首付款和已偿还银行贷款吴勇不再返还爱真房地产公司，合同解除后尚欠的银行贷款本息由爱真房地产公司偿还，涉案房屋归爱真房地产公司所有；吴勇在爱真房地产公司还清银行贷款后协助办理抵押和网上备案解除手续。该院于2015年10月13日作出（2015）任民初字第5782号民事调解书，对上述协议予以确认。2016年7月20日，城区建行提起诉讼，要求吴勇、陈建香、济宁银联融资担保有限公司、爱真房地产公司偿还借款92054.84元及利息。一审法院于2016年10月8日作出(2016)鲁0811民初7778号民事判决书，判令：吴勇、陈建香偿还城区建行借款本金92054.84元及利息、罚息；济宁银联融资担保有限公司承担连带清偿责任；如吴勇、陈建香未按期履行付款义务，则城区建行有权以吴勇、陈建香共同所有的位于济宁房屋（证号：济宁市房他字第××号）折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；驳回城区建行对爱真房地产公司的诉讼请求。该案审理过程中，吴勇和爱真房地产公司未向城区建行释明商品房买卖合同已经解除，爱真房地产公司对抵押房屋享有实际所有权，也未主张贷款实际由其偿还。爱真房地产公司依据（2015）任民初字第5782号民事调解书，针对程利波诉吴勇、陈建香民间借贷纠纷一案的执行，提出异议，主张商品房买卖合同已经解除，其对涉案房屋享有所有权。2017年8月7日，该院作出（2017）鲁0811执异228号执行裁定，认为涉案房产未进行所有权登记，该院对其预查封，预查封房产的执行对象应是吴勇在履行商品房买卖合同过程中取得可供执行的财产权益，而非房产本身，爱真房地产公司作为开发商有权解除合同，合同解除后，针对该房屋权属的执行行为应停止，爱真房地产公司的请求能够阻却对涉案房产的执行，故中止对济宁紫金城公寓小区7号楼东2单元东户103号的房产的执行。程利波不服该裁定，于2017年8月18日提起执行异议之诉。2018年2月9日，该院作出（2017）鲁0811民初8029号民事判决：准许对吴勇名下济宁紫金城公寓小区7号楼2单元1层103室房屋执行。被告爱真房地产公司不服，提起上诉。山东省济宁市中级人民法院于2018年8月15日作出（2018）鲁08民终2541号民事裁定，发回重审。一审法院认为，该案争议焦点是一、涉案房产谁享有所有权的问题；二、本案所涉预查封效力问题；三、爱真房地产公司解除商品房买卖合同的行为能否阻却程利波与吴勇、陈建香因民间借贷纠纷一案的执行。关于焦点一，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。2007年4月17日，吴勇与爱真房地产公司签订商品房买卖合同后，双方办理了网上备案手续，涉案房屋登记权利人为吴勇，该登记具有公示效力，第三人基于该登记的信赖利益应予保护。爱真房地产公司作为建设方，对涉案房屋对基于合法建造事实行为享有所有权和处分权。商品房买卖合同系开发商转移房屋所有权，买受人向开发商支付价款，取得房屋所有、占有、使用的权利，开发商有协助买受人办理过户登记手续的义务。吴勇与爱真房地产公司签订的《济宁市商品房买卖合同》，约定爱真房地产公司将涉案房产出售给吴勇，并约定了价款和支付方式，应视为当事人真实意思表，双方当事人应当依约全面履行合同义务。结合合同约定付款方式和吴勇向城区建行借款的事实，可以认定吴勇支付了全部房款，取得涉案房屋有关权益，爱真房地产公司应当积极履行房屋交付及协助办理过户登记的义务。而爱真房地产公司与吴勇另外又签订一份《协议书》，约定，房屋首付款、银行贷款由开发商爱真房地产公司支付而非买受人支付，与商品房买卖合同目的明显相悖，不符合市场一般交易习惯。该协议与双方签订的商品房买卖合同内容明显矛盾，存在“黑白合同”嫌疑。该行为系规避国家有关法律法规的嫌疑，对外没有约束力，不能对抗善意第三人，否则有违诚实信用，不利于维护市场交易稳定和秩序规范，不应予以倡导和保护。物权登记具有公示效力，相对人的信赖利益应该予以保护。在网签备案登记未被撤销前，应认定吴勇对该房屋享有相应的物权期待权。关于焦点二，预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性措施。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭”的规定，预查封的效力等同于正式查封。因此，在（2015）任民初字第4169号案件尚未执行完毕之前，法院为了保护申请执行人程利波的合法权利，依法对涉案房屋采取强制措施，并不违反法律、行政法规的规定，其效力等同于正式查封，且该预先限制性措施的执行对象应是被执行人吴勇在履行商品房买卖合同时取得的可供执行的财产权益，不仅包括继续履行房屋买卖合同，在登记机关核准登记产权时，转为正式的查封，也包括吴勇与爱真房地产公司解除买卖合同时可能获得的返还的房款、利息、违约金等财产权益。爱真房地产公司与吴勇解除商品买卖合同，不存在一般意义上的开发商返还买受人首付款和已还贷款的事实，吴勇没有因合同解除取得相关合同权益，相对金钱债权人来说，没有可供执行的财产及合同权益，利益直接受到损害。爱真房地产公司的抗辩意见，不予支持。关于焦点三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，（2015）任民初字第5782号民事调解书生效时间在对吴勇名下涉案房产查封之后，故爱真房地产公司该调解书提出排除执行异议，理由不能成立，不予支持。《商品房买卖合同》虽约定爱真房地产公司在吴勇逾期付款超过30日后，有权解除合同，但房屋支付款项的方式为按揭贷款，从逻辑关系和形式上看，不存在拖欠开发商房产房款的事实，故解除条件不能成就。另外，即便是对外不产生约束力的爱真房地产公司与吴勇签订的《协议书》，也约定双方在协议签订（2007年4月17日）后四年的期限内，就房款支付和房屋过户问题予以明确或履行，并未约定合同解除条件。期限届满后，双方未及时自行对涉案房屋权利归属等问题达成协议，不能得出吴勇放弃购买涉案房屋、对涉案房屋不享有期待物权的结论。2015年10月13日，距离协议约定届满时间达数年之久，双方却通过诉讼方式解除商品房买卖合同，明显不符合协议约定和市场交易习惯，而此时，涉案房屋已经法院查封，吴勇和爱真房地产公司对查封事实明知（前后两起案件中吴勇和爱真房地产公司代理人系同一人）的情况下，与爱真房地产公司协商解除商品房买卖合同，转移财产，存在恶意，属于规避执行的行为，该行为损害了其他债权人利益，违反诚实信用原则，不应予以支持，不能阻却对吴勇名下涉案房产执行。另外，2015年9月7日，爱真房地产公司提起诉讼，要求解除与吴勇签订的《济宁市商品房买卖合同》，同年10月13日双方达成一致解除《济宁市商品房买卖合同》时，涉案房产还在抵押状态，但双方并未经抵押权人同意，后爱真房地产公司也未提前清偿债务，该行为实际损害了贷款人的权益。在审理城区建行诉吴勇、陈建香、济宁银联融资担保有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，爱真房地产公司仅抗辩担保责任，并未向城区建行告知商品房买卖合同已经解除，主张其对涉案房产享有实际所有权，故爱真房地产公司前后陈述相矛盾，明显有违诚实信用原则。综上所述，被告爱真房地产公司与吴勇违反诚实信用原则，在吴勇买受的房屋被法院查封后，解除商品房买卖合同，恶意转移财产，规避执行，损害了吴勇的债权人程利波的权益，该行为不能对抗法院对涉案房屋的执行。原告程利波的诉讼请求，理由正当，依法予以支持。故依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：准许对吴勇名下的位于济宁紫金城公寓小区7号楼东二单元1-2层东户103室房屋执行。案件受理费10800元，由被告济宁爱真房地产开发有限公司、吴勇负担。本院二审期间，双方未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院在二审阶段的焦点问题是：济宁爱真房地产开发有限公司对涉案房屋享有的权益能否排除法院强制执行。首先，关于涉案房屋的所有权，2007年04月17日济宁爱真房地产开发有限公司与吴勇签订房屋买卖合同，随后双方办理了房屋网上备案手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该网签备案是房地产行业行政主管部门为监管区域内房地产交易情况而进行的监管，并非物权登记，不产生物权变动效力，该房屋须经不动产登记机构办理登记方能确定权属，在此之前，基于建造的事实，爱真房地产公司拥有该房屋的所有权。其次，关于涉案房屋的借贷和按揭还款款项，2007年4月7日济宁市爱真房地产公司与济宁市恒生典当有限公司签订了《借款协议》，2007年4月17日济宁市爱真房地产公司与吴勇签订了《房屋买卖合同》、《协议书》，结合证人鲁某的证人证言及相关银行转账凭证，可以认定爱真房地产公司与吴勇之间的《房屋买卖合同》系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故该合同为无效合同，实际应是爱真房地产公司借用吴勇名义向中国建设银行股份有限公司济宁城区支行进行借贷，双方签订该商品房买卖合同的目的是为了套取银行贷款。根据2007年4月17日《协议书》第四条，爱真房地产公司与吴勇约定“按揭贷款的首付款及办理按揭手续产生的费用由甲方（爱真房地产公司）代为垫付”，爱真房地产公司持有吴勇中国建设银行尾号为4280的银行卡，用以偿还吴勇向建行济宁城区支行的借款本息，可以认定该房屋买卖合同是以吴勇的名义签署，实际首付和偿还银行借款是由爱真房地产公司进行操作。因此，吴勇既不是房屋所有权人也没有支付全部或部分价款，吴勇对于涉案房屋不享有实体权利。故不得执行涉案房屋。综上所述，爱真房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销山东省济宁市任城区人民法院(2018)鲁0811民初11416号民事判决；二、不得执行济宁市紫金城公寓小区7号楼东二单元1-2层东户103室房屋。一审案件受理费10800元，二审案件受理费10800元，均由程利波负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年八月七日书记员  宋 颖