广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初477号原告：张欣仪，女，汉族，1983年8月21日出生，住所地为广东省东莞市*****************，公民身份号码为441************32X。委托代理人：朱峰，广东南天星律师事务所律师。被告：东莞市黄江镇房地产开发公司，住所地为广东省东莞市**************。法定代表人：张文金，经理。委托代理人：李伟康，男，汉族，1981年2月7日出生，住所地为广东省东莞市*************，公民身份号码为441************712，系被告的员工。被告：东莞市安业房地产物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市东城街道温塘砖窑市********。法定代表人：唐秀英，执行董事。委托代理人：白朝荣，广东赋诚律师事务所律师。原告张欣仪诉被告东莞市黄江镇房地产开发公司（以下简称黄江房地产公司）、东莞市安业房地产物业管理有限公司（以下简称安业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年7月20日公开开庭进行了审理，原告张欣仪及其委托代理人朱峰、被告黄江房地产公司的委托代理人李伟康到庭参加了诉讼，被告安业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张欣仪提出诉讼请求：1.二被告立即协助原告办理位于东莞市黄江镇社贝村黄江风情商业步行街第五区*******的房屋产权登记手续；2.二被告立即向原告支付延期办理不动产权证的违约金（以购房款341550元为基数，按月万分之五的标准，自2007年1月1日起计至原告房屋可以办理完不动产权证之日止，暂计至2019年9月5日为24079.28元）；3.二被告返还原告房屋维修基金2127元；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由如下：原、被告双方于2006年11月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告向两被告购买位于东莞市黄江镇社贝村黄江风情商业步行街第五区*******，商铺总价款为341550元，商铺交付期限为2006年10月1日前。合同第十五条产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按买受人己付房价款以每月万分之五的标准向买受人支付逾期办证的违约金，本合同继续履行”。合同签订后，原告依约向两被告支付了首期购房款137550元，余款204000元由原告向银行申请按揭抵押贷款方式向两被告支付。案涉房屋办证的费用（包括契税在内）合计13335元已经于2006年10月19日交付给安业公司。两被告向原告交付了该商铺之后，一直未按合同约定的期限向原告交付该商铺的购房发票等办理房产证照所需票据材料，导致原告至今也无法向房管局办理产权证书。原告等人多次要求两被告解决此事，两被告一直以各种理由推脱。原告认为，两被告的行为已构成违约，应当承担相应的法律责任。被告黄江房地产公司辩称，一、对于原告主张的完税办证没有异议。二、关于原告主张的违约金，如果我方需要支付违约金，违约金也应当计算至2009年7月14日，因为在贵院（2019）粤1973民初1186号的民事判决书中违约金是计算至2009年7月14日。三、维修基金一直是安业公司收取的，我方不能代表安业公司处理，如果真的需要退还该维修基金也应当是安业公司退还。被告安业公司辩称，一、对原告第一项诉讼请求没有意见。二、对原告第二项诉讼请求有意见，理由：1.在2009年7月14日其他法院判决已经确认可以完成登记备案义务，从法律上说被告应当承担2007年1月1日至2009年7月14日期间的违约金，但是该时间已经超过诉讼时效，不应当支持。2.从2009年7月14日开始就已经可以办理不动产权证，但是原告未向两被告提出协助办证的申请，所以不存在延迟办证的违约金。3.即使按照原告所称向政府进行反映，据我方了解，黄江镇政府对法律认识存在问题，所以要求案涉小区均通过诉讼或调解办理房产证。事实上所有提起诉讼或调解的均办理了房产证，原告对此是已知的，原告由于自身原因没有诉讼，最终导致办证时间延长，该责任在原告。4.退一步讲，即使要支付延迟办证违约金，最多也是从起诉之日倒推三年，起诉之日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。三、安业公司收取维修基金具有法律依据，且该款项已经用于实际维修中，不同意返还维修基金。经审理查明，黄江房地产公司系从事房地产开发、销售等业务的集体所有制企业。2006年11月27日，张欣仪（买受人）与黄江房地产公司（出卖人）、安业公司（出卖人的委托代理人）签订了一份编号为GB/T17986.2-2000（0291439）的《商品房买卖合同》。该合同约定：张欣仪向黄江房地产公司购买位于东莞市黄江镇社贝村黄江风情商业步行街第五区****号的商铺；该房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为06东莞商房预证字第00020号；该房屋建筑面积为42.53平方米，其中套内建筑面积39.46平方米；房屋总价款为341550元，首付楼款（含已付定金）137550元由张欣仪于2006年10月19日前付清，余款204000元由张欣仪向贷款银行申请按揭贷款支付给黄江房地产公司。该合同第八条约定，出卖人应当在2006年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款以每月万分之五的标准向买受人支付逾期办证的违约金，该合同继续履行。在合同履行过程中，张欣仪依约于2006年10月19日向安业公司支付了购房首期款137550元，并通过申请银行按揭贷款的方式支付了余款204000元。东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行出具结清证明，证明张欣仪于2017年2月19日结清了案涉商铺的按揭贷款本息。关于首期款付款时间早于《商品房买卖合同》签订时间的问题，张欣仪主张其实际签订合同的时间为2006年10月19日，签订合同当天支付首期款，合同落款时间为2006年11月27日应该是黄江房地产公司或者安业公司补填上去的。2006年10月19日，张欣仪还向安业公司支付了铺位专项维修资金2127元及铺位手续费13335元。张欣仪提交《旺角城广场签约业主付款安排一览表》，证明其支付的手续费13335元包括契税（10247元）、按揭律师服务费（1010元）、存折开户（10元）、印花税（10元）、保险费（1366元）、抵押合同公证费（612）元、房屋他项权初始登记费（80元）等。关于交房时间，张欣仪提交《东莞市黄江镇旺角城广场商铺质量保证书》，主张质量保证书显示黄江风情商业步行街的交付使用时间为2006年10月10日，但其实际购房时间为2006年10月19日，故应以其实际购房时间作为交房时间。2006年11月27日，东莞市房地产交易所对原、被告签订《商品房买卖合同》办理了备案登记，目前该铺位的产权状态为无抵押、无查封。另，本院已生效的（2017）粤1973民初988号民事判决查明：2016年，谢海龙等黄江风情商业步行街的商铺业主因不能办理房产证的问题向东莞市黄江镇人民政府信访部门信访，东莞市黄江镇人民政府信访部门回复认为安业公司实际投资人徐锐球因经营不善未能协助商铺业主缴交相关税款，是造成商铺至今未能办理产权证的原因。黄江房地产公司确认黄江风情商业步行街楼盘的税费未缴清，并导致无法办理产权证。本院已生效的（2017）粤1973民初11684号民事判决查明：黄江房地产公司、安业公司提交了挂靠协议以证明两被告之间系挂靠关系。以上事实，有《商品房买卖合同》、收据、《楼宇按揭抵押贷款合同》、公证书、《结清证明》、《旺角城广场签约业主付款安排一览表》、《东莞市黄江镇旺角城广场商铺质量保证书》、不动产登记信息查询结果以及本案庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据前述（2017）粤1973民初11684号生效判决查明的事实，黄江房地产公司与安业公司在案涉楼盘开发中属于挂靠关系，故黄江房地产公司与安业公司应承担连带责任。张欣仪提交的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定或者禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。因此，办理产权登记的主要义务在于业主一方，开发商对此承担协助义务。本案中，张欣仪依约支付了购房款，安业公司也向张欣仪交付了房屋。根据《城市房地产开发经营管理条例》上述规定以及《商品房买卖合同》第十五条的约定，黄江房地产公司、安业公司有协助张欣仪办理产权登记的义务。因此，张欣仪要求黄江房地产公司、安业公司协助其办理产权登记，合法有理，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。根据上述规定，如果因为出卖人的原因导致买受人不能在规定或约定的期限届满前取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，涉案商铺尚未办理产权证书的原因为黄江房地产公司、安业公司未依法向政府相关部门缴纳税费，黄江房地产公司对该事实并无异议，本院予以确认。因《商品房买卖合同》并未明确约定办理房屋所有权登记的期限，而根据《东莞市黄江镇旺角城广场商铺质量保证书》及张欣仪自述于2006年10月19日已经收楼的事实，可证明案涉商铺在签订合同前已经竣工，故依据上述规定，办理房屋所有权登记的期限应当为合同订立之日起90日。合同订立时间为2006年11月27日，故房屋所有权登记应当在2007年2月24日前办理。因黄江房地产公司、安业公司至今未缴清涉案商铺所在楼盘的相关税费，导致张欣仪购买商铺后至今未能办理房地产权属证书，故应向张欣仪支付逾期办证违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”的规定，张欣仪自起诉之日起倒推三年的逾期办证违约金未超过诉讼时效，而在此之前的逾期办证违约金因已超过诉讼时效，本院不予支持。张欣仪于2020年1月3日提起本案诉讼，故违约金应以购房款341550元为本金，按照每月万分之五的标准，从2017年1月4日起计至案涉商铺符合办理不动产权证条件之日止（即黄江房地产公司、安业公司已经协助张欣仪提供了办证所需的全部资料之日止）。张欣仪关于违约金的诉讼请求，本院在上述确认的范围内予以支持，超出部分予以驳回。关于应否返还房屋维修基金的问题。参照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，案涉房产属商铺，不属于住宅，安业公司收取原告维修基金的依据不足，应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市安业房地产物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告张欣仪办理位于东莞市黄江镇社贝村黄江风情商业步行街第五区*******的房屋产权登记手续；二、被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市安业房地产物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张欣仪支付违约金【以购房款341550元为本金，按照每月万分之五的标准，从2017年1月4日起计至案涉商铺符合办理不动产权证条件之日止（即两被告已经协助原告提供了办证所需的全部资料之日止）】；三、被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市安业房地产物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内退还原告张欣仪房屋维修基金2127元；四、驳回原告张欣仪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费6816元，由原告张欣仪负担400元，被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市安业房地产物业管理有限公司负担6416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钱开群人民陪审员  张玲玲人民陪审员  李润金二〇二〇年八月七日书 记 员  赵 萌附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。