山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初5514号原告：中国建设银行股份有限公司济宁分行，住所地济宁市红星中路30号，统一社会信用代码91370800865952369K。负责人：袁雪峰，行长。委托诉讼代理人:房善全，山东公明政和律师事务所律师。委托诉讼代理人:成义军，男，该银行职工。被告：王沛杰，男，1968年6月15日出生，汉族，户籍地山东省安丘市。被告：孙德玉，女，1969年3月12日出生，汉族，户籍地济宁市市中区，现住济宁市任城区。被告：杨金奎，男，1977年4月8日出生，汉族，户籍地济宁市任城区。委托诉讼代理人：陈欣，北京市盈科（济宁）律师事务所律师。被告：杨金红，女，1973年9月11日出生，汉族，户籍地济宁市任城区。委托诉讼代理人：陈欣，北京市盈科（济宁）律师事务所律师。被告：济宁翔天置业集团有限公司（原济宁翔天置业有限公司），住所地济宁市任城区翠都国际A座27层，统一社会信用代码91370811689484737X。法定代表人：张涛，执行董事。委托诉讼代理人：董晓彬，男，该单位职工。委托诉讼代理人：孔凡盛，山东恒正律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司济宁分行（以下简称“建行济宁分行”）与被告王沛杰、孙德玉、杨金奎、杨金红、济宁翔天置业集团有限公司（以下简称“翔天置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告建行济宁分行委托诉讼代理人房善全、成义军，被告孙德玉，被告杨金奎、杨金红共同委托诉讼代理人陈欣,被告翔天置业公司的委托诉讼代理人孔凡盛到庭参加诉讼。被告王沛杰经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行济宁分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告王沛杰、杨金奎于2014年4月15日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告王沛杰、孙德玉、杨金奎、杨金红共同偿还原告借款本金1959509.25元、利息63913.30元、罚息及复利7202.38元（暂计至2020年7月8日），合计2030624.93元，以及自2020年7月9日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3、判令被告翔天置业公司对上述债务承担连带清偿责任；4、确认原告对被告王沛杰、孙德玉提供的抵押物，即坐落于济宁市翠都国际商务中心酒店及商业裙房四层0401号房产的处分价值享有优先受偿权；5、本案诉讼费、律师费等实现债权的费用由被告共同承担。事实和理由：2014年4月15日，被告王沛杰、杨金奎与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告王沛杰、杨金奎共同向原告借款375万元，用于购买被告翔天置业公司开发的房产，借款期限为120个月，采用等额本息方法按月还款，贷款利率执行基准利率，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告翔天置业公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证。被告孙德玉与王沛杰系夫妻关系，一致同意作为抵押人，以所购坐落于济宁市翠都国际商务中心酒店及商业裙房四层0401号的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。贷款发放后，因被告未能按时足额履行还款义务，构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。被告孙德玉辩称，2014年按揭的房子每月由其还贷款，已经还了五年多了，2017年其跟王沛杰离婚了，涉案房子离婚协议书上约定归答辩人，今年其由于疫情没钱还了，现在继续要外面的账，争取两到三个月期间把所有欠款都还上。被告杨金奎辩称，对本案产生的借贷法律关系没有异议，但杨金奎只是名义借款人并不是实际借款人，请求法庭查明案件事实的基础上依法承担法律责任。被告杨金红辩称，答辩人在个人声明中没有明确表示是对涉案房屋作出还款的意思表示，应当不承担共同还款责任。被告翔天置业公司辩称，对原告起诉的借款事实和诉讼主张没有异议。被告王沛杰未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告建行济宁分行提交如下证据材料：（1）被告王沛杰、孙德玉身份证复印件及结婚证复印件各一份，被告杨金奎、杨金红身份证复印件及结婚证复印件各一份；（2）被告翔天置业公司工商信息打印件一份；（3）《中国建设银行个人住房借款申请书》一份；（4）《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370683608-2032-20140698353）及《共同借款人配偶声明》各一份；（5）《房屋预告登记证明》一份；（6）《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：37068000120130006）一份；（7）中国建设银行个人贷款支付凭证一份；（8）《中国建设银行个人贷款对账单》及《贷款账户基本信息》各一份；（9）《委托代理协议》及律师代理费发票（总金额5000元，原告主张金额为2000元）各一份。被告孙德玉、杨金奎、杨金红、翔天置业公司对证据（1）至（9）的真实性均表示没有异议，但被告杨金奎、杨金红不认可原告主张下欠借款本息数额及律师代理费2000元。被告翔天置业公司认为原告提供的发票不符合律师事务所收费制度，不能作为实际支付代理费的凭证。经审查，本院认为，本案有争议的事实是律师代理费2000元是否支付的问题。原告主张基础律师代理费2000元，有公明政和律师事务所指派律师出庭的事实，与其提供的《委托代理协议》约定内容相一致；虽然其提供的山东省增值税专用发票存在三案合开票（原告代理人解释理由为每月领取增值税发票不足，多案合并开票为节省发票）的不规范情形，但不影响其向税务机关依法纳税，可以认定原告因主张涉案债权已支付律师代理费2000的事实。上述原告提供的证据，来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，对其证明效力本院均予采信。根据原被告陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年12月19日，被告王沛杰、孙德玉作为申请人向原告建行济宁分行提交《个人住房借款申请书》，申请借款375万元，用于购买原济宁翔天置业有限公司出售的房屋（翠都国际商务中心第酒店及商业裙幢00单元4层0401号）。被告杨金奎、杨金红于2014年1月10日作为共同申请人在《个人住房借款申请书》“借款申请人声明”部分签字，并声明保证在取得银行贷款后，按时足额偿还贷款本息。2014年4月15日，被告王沛杰和杨金奎作为借款人、被告孙德玉和王沛杰作为抵押人与原告建行济宁分行共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370683608-2032-20140698353），包括借贷条款、担保条款、违约责任条款、其他约定条款及特别签订条款五个部分，其中特别签订条款主要约定内容：借款本金为人民币375万元；借款用途为购买翠都国际商务中心第酒店及商业裙幢00单元4层0401号房屋（售房人济宁翔天置业有限公司）；借款期限为120个月（自2014年4月15日至2024年4月15日）；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮25%，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为45870.23元；合同项下担保方式为抵押加最高额保证；抵押财产为翠都国际商务中心第酒店及商业裙幢00单元4层0401号房。另外，被告杨金红向原告出具“共同借款人配偶声明”，内容为：“本人与（共同借款人）杨金奎系夫妻关系，同意借款人向你行申请个人贷款叁佰柒拾伍万元，并对借款人因本次借款而产生的全部债务承担还款连带责任”。另查明，2013年4月1日，济宁翔天置业有限公司作为保证人与原告建设银行济宁分行（债权人）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号37068000120130006），主要约定：本最高额保证所担保的债权是指自2011年12月1日至2016年12月1日期间因债权人向债务人（本合同所称债务人是指因购置座落于翠都国际商务中心项目所属之商用房而与债权人发生借贷关系的全部债务人）发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项、债权人实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）；担保责任的最高限额为人民币壹亿元；保证方式为连带责任保证；保证期间自债权人与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的他项权利证书等相关权属证书并将抵押财产的他权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。再查明，2014年4月17日，济宁市房产交易监理处为涉案抵押房屋办理了预告商品房抵押权预告登记，编号为济宁市房预字第××号。至本案判决前双方未办理正式抵押登记。2014年5月14日，原告建行济宁分行向合同约定账户（济宁翔天置业有限公司账号37×××55）发放贷款375万元。被告王沛杰还款账户显示：自2014年6月14日至2015年7月，基本能正常每月偿还当月本息，此后至2020年3月12日期间，出现多次逾期还款记录，自2020年3月13日以后没有再还款，已还本金1790490.75元；已还利息1129238.93元；截止至2020年7月8日，已拖欠本金196545.76元、拖欠利息56714.54元、拖欠罚息5616.76元。另查明，原济宁翔天置业有限公司现变更名称为“济宁翔天置业集团有限公司”。原告建行济宁分行因向被告主张上述权利委托山东公明政和律师事务所办理法律事务，已支付基础律师代理费2000元。本案涉及问题是：1、原告建行济宁分行是否有权要求解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并提前要求被告王沛杰、孙德玉、杨金奎、杨金红共同偿还下欠借款本金及利息（包括罚息和复利）？2、原告是否对涉案抵押财产享有优先受偿权？3、被告翔天置业公司应如何承担保证责任？4、被告是否应当承担律师代理费？本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告建行济宁分行将借款375万元发放至指定账户，履行了合同义务。被告王沛杰、杨金奎作为共同借款人未按合同约定期限偿还借款，已构成违约，应承担偿还下欠借款本息及违约的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条约定违约救济措施包括：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户上划收任何币种的款项用以抵偿借款人应付款项；要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。据此，基于被告王沛杰、杨金奎逾期的违约行为，原告有权要求解除与被告王沛杰、杨金奎签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，宣布借款到期并要求被告王沛杰、杨金奎提前偿还下欠全部借款本金及相应利息、罚息及复利。本案中，原告根据借款人的还款情况，以拖欠贷款余额1959509.25元为本金，按照基准利率水平上浮25%（执行利率）计收正常利率，逾期在执行利率水平上上浮50%计收罚息及复利（以未还利息为基数），计算得出截止至2020年7月8日借款人下欠利息63913.30元、罚息及复利7202.38元，本息合计2030624.93元，符合双方约定且不违反中国人民银行关于贷款利率上下限的规定，合法有效，应予以确认。原告要求被告王沛杰、杨金奎共同偿还上述借款本息及2020年7月8日之后的利息（按合同约定计算），有事实和法律依据，应予以支持。涉案借款发生在被告孙德玉与王沛杰婚姻关系存续期间，且被告孙德玉作为共同申请人和抵押人在涉案“个人住房借款申请书”、《个人住房（商业用房）借款合同》中签字，并明确表示借款人因本次借款而产生的全部债务承担还款连带责任足以证明被告孙德玉对涉案借款具有共同借款意思表示，涉案债务应认定为夫妻共同债务。原告要求被告孙德玉对被告王沛杰所欠借款本息及实现债权的费用承担共同还款责任，依据充分，应予以支持。被告杨金红分别作为共同申请人和共同借款人在涉案“个人住房借款申请书”、“共同借款人配偶声明”中签字，并“保证在取得银行贷款后，按时足额偿还贷款本息”，应认定为共同借款人。原告要求被告杨金红对被告杨金奎所欠借款本息及实现债权的费用承担共同还款责任，依据充分，应予以支持。被告杨金红抗辩其对涉案借款不知情且签字并非针对涉案借款，未提供足以推翻的相关证据予以证明，故其主张不应承担共同还款责任，于法无据，不予采信。关于律师代理费的承担问题。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第四十一条对第二十一条的约定：对本合同项下与借款有关的费用（包括但不限于评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用），贷款人为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。因被告王沛杰、孙德玉、杨金奎、杨金红均未按合同约定履行偿还借款的义务，导致原告为实现债权而支付律师代理费2000元，依据上述合同约定，该费用应当由上述四被告共同承担。关于原告是否对涉案抵押财产享有优先受偿权的问题。不动产抵押权人的优先受偿权是指不动产抵押权设定后，当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。优先受偿权是基于法律规定而享有的权利，不因当事人之间的约定而产生。原告建行济宁分行对案涉房产享有优先受偿权，必须以办理抵押登记为条件。案涉房产仅只办理了抵押权预告登记，未办理抵押登记，依据《物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，但排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。因此，从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权。故原告建行济宁分行要求对案涉抵押房产（翠都国际商务中心第酒店及商业裙幢00单元4层0401号）处分价值优先受偿，于法无据，不予支持。关于保证人的责任问题。涉案原告向被告王沛杰发放的住房贷款发生于《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》所约定的担保债权期间和范围内，应认定原济宁翔天置业有限公司系涉案借款保证人。本案中，涉案抵押房屋仅办理了预告登记，并未办理正式抵押登记，依据上述合同第四条第二款约定，保证债务尚处于保证人的保证期间内。企业名称变更后，应由变更后的企业承担民事责任。原告要求被告翔天置业公司对被告王沛杰、孙德玉、杨金奎、杨金红所欠借款本息及实现债务的费用承担连带还款责任，没有超过合同约定的保证范围，于法有据，应予以支持。被告翔天置业公司承担保证责任后，有权向被告王沛杰、孙德玉、杨金奎、杨金红追偿。被告王沛杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对原告主张事实和提供证据放弃了抗辩和质证的权利，因此而产生的不利法律后果由其个人承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁分行与被告王沛杰、杨金奎于2014年4月15日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370683608-2032-20140698353）。二、被告王沛杰、孙德玉、杨金奎、杨金红于本判决生效之日起五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济宁分行借款本金1959509.25元、正常利息63913.30元、罚息及复利7202.38元（截止至2020年7月8日），合计2030624.93元；并继续支付自2020年7月9起至借款清偿之日止，按照《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370683608-2032-20140698353）约定（执行利率为基准利率水平上浮25%，逾期利率为执行利率水平上上浮50%）计算的利息、罚息及复利。三、被告王沛杰、孙德玉、杨金奎、杨金红于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司济宁分行支付律师代理费2000元。四、被告济宁翔天置业集团有限公司对第二、三项确认的给付款项承担连带还款责任；其承担保证责任后，有权向被告王沛杰、孙德玉、杨金奎、杨金红追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司济宁分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23061元，减半收取11530.5元，由被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  徐莉莉二〇二〇年八月十七日书记员  李俊青