安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初1841号 原告：叶良奎，男，汉族，1971年10月17日出生，住安徽省芜湖市南陵县。 委托诉讼代理人：丁启明，安徽瀛鼎（海北）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雪雪，安徽瀛鼎律师事务所律师。 被告：芜湖碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区高新技术产业开发区天子港路4#检测中心，统一社会信用代码91340200MA2NR18H1M。 法定代表人：孙继召，董事长。 委托诉讼代理人：徐珊珊，安徽深蓝律师事务所律师。 原告叶良奎与芜湖碧桂园房地产开发有限公司（下称“碧桂园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序,于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁启明，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人徐珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还超出政府备案价销售的房款75085.3元，利息以75085.3元为基准，按年化6%自起诉之日起计算至本清息止；2、请求法院依法判令被告承担本次诉讼的全部费用。事实和理由：2018年3月,原告在被告隐瞒房屋政府备案价的前提下,与被告芜湖碧桂园房地产开发有限公司就碧桂园塘溪源著20#楼1单元302室房屋达成商品房买卖合同,合同载明房屋建筑面积为149.82平方米,毛坯单价为人民币每平方米12401.17元,总金额1857944元。合同签订后,原告积极履行首付房款支付义务,并积极办理房屋按揭贷款,并于2018年3月1日网签登记备案。2019年,原告通过其他渠道得知碧桂园塘溪源著20#楼1单元302室房屋的政府备案价为11900元/每平米,而被告以12401.17元卖给原告,每平米超出政府备案价501.17元,严重侵害了原告的合法权益。原告多次找被告协商,要求退还超出政府备案价部分的房款,被告均以各种理由拒绝。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告碧桂园公司辩称：1、相关的法律法规政策没有规定房地产开发企业有公布房屋政府备案价的义务，所以不存在原告诉称的“隐瞒”一说。《芜湖市严格加强商品住房销售明码标价备案实施办法（暂行）》规定，房地产开发企业销售商品房必须按照规定明码标价，实行“一套房一标价”，要求房地产开发经营企业在经营场所的显著位置公示商品房销售价格，包括房屋总售价，按建筑面积或套内建筑面积计价的单价等内容。该办法规定的公示销售价格并不是指备案价格，而是在售房屋的市场价格，而且答辩人已经按照政府价格主管部门要求在售楼部公示了房屋销售单价、销售总价，所以答辩人并没有公布房屋政府备案价的义务，也就谈不上隐瞒一说。原告的诉称是没有法律依据的。2、原告购得的案涉房屋是装修房，《商品房买卖合同》中约定的毛坯单价实为包括毛坯及装修在内的装修房单价，总金额也是装修房的总房款。涉案房屋为装修房，虽然在《商品房买卖合同》第二条约定的是毛坯单价，但同时该条款明确约定了该商品房（含所有部分）。而且补充协议第五条约定的该商品房的交付标准为出卖人按照合同附件二约定的交付标准进行交付，附件二装饰设备标准是为装修房标准。上述商品房买卖合同、补充协议以及附件二均能证实当时原告购置的是装修房而不是毛坯房，合同第二条约定的是包括装修价格在内的单价和总价，原告对此是明知的。被告根据合同约定于2019年10月31日将验收合格的装修房按期交付给了原告，原告也办理了房屋交付手续。因此不管是合同约定还是交付的房屋现状，均能证实原告购置的是装修房。合同约定的毛坯单价实为装修房单价。3、原告诉称的政府备案价11900元/平方米是毛坯价，不包括装修价款。被告在政府部门办理备案手续时不要求备案装修价款，只要求备案毛坯价，所以原告提交的明码标价公示表上每套房屋均备注了“毛坯”的状态，即该套房屋的毛坯价为11900元/平方米，而原告购置的是装修房，当然不能以毛坯价格来主张购置装修房，原告是故意混淆概念，有违诚实信用原则。4、商品房销售实行的是市场调节价，而不是政府指导价。房屋备案价格并非房屋买卖双方实际成交价格。原告诉称返还超出备案价的购房款没有事实和法律依据。案涉房屋政府备案价仅为毛坯价，未包括装修价格。政府部门允许出卖人在备案价的一定幅度内上涨、下降，并未强制要求出卖人按照备案价销售房屋。商品房买卖合同约定的装修房屋总价款系实际成交价格，未超出政府备案监管的价格范围，原告诉称不属实。被告与原告就商品房销售签署了合同，该合同系双方真实意思表示，应当作为认定商品房销售价款的依据，原告应当遵守合同约定并按照合同约定的价款来支付购房款。综上，原告诉称不符合双方签署的商品房买卖合同以及补充协议及相关附件的约定，其诉求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉求。 经审理查明：2017年12月20日，芜湖市住房和城乡建设委员会向被告发放了《商品房预售许可证》，批准含案涉房屋在内的碧桂园塘溪源著1＃、2＃、3＃、9＃、19＃、20＃、21＃、22＃楼共312套商品房屋公开预售。2017年12月21日，芜湖市发改委（物价局）发布了《芜湖市商品住宅明码标价公示（碧桂园塘溪源著）20＃楼》公示信息，载明案涉房屋即碧桂园塘溪源著20＃楼1单元302室的建筑面积为149.82平方米、毛坯单价为11900元，毛坯总价1782932元。2018年3月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买的位于芜湖市弋江区房屋毛坯单价为12401.17元／平方米，该商品房的装修价款为每平方米0元，该商品房（含所有部分）为每平方米12401.17元，总金额1857944元。该合同第十条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。”附件二对塘溪源著ＹＪ140户型交付标准及配套设施（装修）做了明确约定，如：玄关、客厅、餐厅、房间内墙刷乳胶漆，厨房、卫生间贴瓷片；客厅、餐厅铺抛釉砖，房间铺强化复合地板，配套踢脚线，厨房、卫生间铺仿古砖，淋浴间140户型为抛光砖等等。原告对此签字确认。该合同已完成登记备案。原告按约支付了首付款，被告将涉案房屋交付了原告。现原告以被告超备案价销售房屋为由，要求被告退还超出部分房款，经协商未果，故成讼。 上述事实，有原告提交的身份证复印件、企业信息打印件、《商品房买卖合同》复印件、《芜湖市商品住宅明码标价公示（碧桂园塘溪源著）20#楼》公示信息打印件、收据复印件，被告提交的商品房预售许可证复印件、《芜湖碧桂园塘溪源著认购书》复印件、《商品房买卖合同》及附件复印件、快递回单复印件及原、被告陈述等在卷证明。 本院认为：本案争议焦点为当商品房政府备案价格与商品房买卖合同约定的商品房销售价格不一致时，应以何种价格作为履约依据。政府关于商品房备案价格的相关规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，并不影响合同效力。原、被告所签订的《芜湖碧桂园塘溪源著认购书》、《商品房买卖合同》系双方协商一致的结果，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。即便原告主张被告超备案价售房的事实存在，相关事项亦属有关行政管理部门予以处理的范畴，不属民事案件的处理范围。现原告已支付了购房款，被告亦交付了涉案房产，原告要求被告返还差价部分房款并无事实和法律依据，本院不予支持。 为维护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告叶良奎的诉讼请求。 案件受理费减半收取839元，由原告叶良奎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  邓瑞芳 二〇二〇年八月五日 法官助理沐先龙 书记员沈语嫣 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条第五十二条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第八条第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。