内蒙古自治区二连浩特市人民法院民事判决书（2020）内2501民初644号原告：菊某，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：青某，内蒙古秀友律师事务所律师。被告：内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司。法定代表人：王某，执行董事。被告：内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司。负责人：马某。原告菊某与被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司（以下简称万盛公司）、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司（以下简称万盛分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告菊某委托诉讼代理人青某，被告万盛公司、万盛分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2010年7月6日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已付购房款87110元,支付2012年8月4日起至本息付清为止的利息；3.判令被告返还原告已付代收代缴税费3310元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年7月6日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于二连浩特市前进路西、南外环路北恰克图国际港2号楼010624室。合同约定：商品房建筑面积37.94平方米，单价为每平方米2296元，总价款为87110元。被告应在商品房初始登记完毕之日起365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。在合同履行过程中，原告按合同约定积极履行了付款义务，合同签订前已向被告支付了首付款27110元，2011年7月27日向被告支付房屋款30000元，2012年8月4日向被告支付房屋款30000元，至此原告已付清被告全部房屋款87110元。并支付了各项代收代缴税费3310元。而被告违反合同约定，在房屋没有达到交付使用条件时就将钥匙交给原告，至今没有取得房屋所有权证书，因被告以上行为已构成根本违约，致使原告的合同目的无法实现。现依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条关于“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》判令被告返还原告已付购房款及利息、已付各项代收税费，请法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告万盛公司未作答辩。被告万盛分公司辩称，一、因为原告没有在法定合理期限内行使解除权，该权利消灭，所以，原告提出解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不成立。2012年7月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第十五条约定：出卖人应当在交付房屋使用后365日内办理产权登记备案，否则解除合同（退房、退房款等）；答辩人于2012年12月交付房屋，并通过银行按揭贷款形式付清全部房款，但未在约定期限内办理房产证。根据《合同法》第九十五条规定和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告应当在解除权发生之日（即交付房屋之日）起一年内行使解除权，逾期不行使，解除权消灭；二、在原告起诉前，针对涉案房屋，二连市政府遗留办已经通知“恰克图小区1号楼”全体购房户到政府办事大厅办理房产证，但该小区1号楼部分购房户（包括原告）拒绝办理，联合起来诉至法院，以“导致无法办理房产证，合同目的无法实现”为由，请求解除合同；答辩人认为，原告的涉案房屋，在起诉之前能够办理房产证，不属于原告依据的法律规定中的“无法”办理房产证情形，原告对该法律规定存在误解；三、原告的涉案房屋，因办理按揭贷款在中国银行二连分行办理房屋抵押登记，如果银行贷款不能偿还，抵押权不能解除的情况下，原告提出的解除《商品房买卖合同》的请求，法院无法判决，否则侵犯了银行的抵押物权；四、如果原告的诉讼请求得到法院的支持，一定会引发“恰克图1号楼”全体购房户群体诉讼，违反了交易安全和稳定，浪费诉讼资源，也不利于社会稳定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月6日原告与被告万盛公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告万盛公司开发建设的位于二连浩特市前进路西、南外环路北恰克图国际港2幢6层010624号房屋，房屋建筑面积37.94平方米，单价2296元/平方米，总价款87110元，付款方式为原告于2010年7月6日前支付购房首付款57110元，余款30000元于交钥匙之日一次性付清。出卖人应于2011年7月31日前将验收合格的房屋交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际支付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人原因不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人退房的，出卖人应在买受人提出要求退房之日起30日内将已付房屋价款退还，并按已付房屋价款的1%赔偿损失。被告2013年7月23日将房屋交付原告，但未在合同约定的期限内办理房屋产权证。原告于2010年7月6日给付购房首付款27110元，2011年7月27日给付房款30000元，余款30000元于2012年8月4日付清，万盛公司与万盛分公司分别出具了收据。根据原告提交的《恰克图国际港》交房代收代缴税费收据，被告万盛分公司收取原告契税、印花税、贴花税、房产交易税、公共维修基金、房产登记费、土地登记费、土地证工本费、房产评估费合计3310元。另查明，万盛分公司系万盛公司的分公司，并进行了工商登记。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按约履行各自义务。原告依约履行了付款义务，被告未按合同约定的期限办理商品房产权手续，导致原告至今未能取得产权证，被告构成根本违约。被告抗辩原告逾期未行使解除权，因双方合同未明确约定，被告亦未催告原告行使，对其抗辩不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告解除合同、返还购房款及支付利息、赔偿损失的主张，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条的规定，被告未按期履行办理产权的合同义务，应当按照合同约定承担违约责任，同时承担给原告造成的已付房款的利息损失，故对万盛公司主张的抗辩不予支持。另二被告之间系隶属关系，依据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。万盛公司二连分公司虽不具有独立法人资格，财产归属于公司，但经依法设立并领取营业执照，且收取了购房款，仍应以自己直接管理、经营的财产承担责任，不足部分以公司财产清偿，故二被告均应承担相应法律责任，即返还原告已付全部购房款87110元，并以87110元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付自2012年8月4日至2019年8月19日的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日至本金付清之日止的利息。被告还应返还已代收代缴的契税、印花税、贴花税、房产交易税、公共维修基金、房产登记费、土地登记费、土地证工本费、房产评估费费用共计3310元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告菊某与被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司自本判决生效之日起十日内，返还原告菊某已付全部购房款87110元，并以87110元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付自2012年8月4日至2019年8月19日的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日至本金付清之日的利息；三、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司自本判决生效之日起十日内，返还原告菊某已付契税、印花税、贴花税、房产交易税、公共维修基金、房产登记费、土地登记费、土地证工本费、房产评估费费用共计3310元；四、原告菊某应于本判决生效之日起三十日内，返还被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司位于二连浩特市××层房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1030元（原告已交纳），由被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员 许 娟 二〇二〇年八月三日书记员 杨树军附本案引用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。