山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3919号 上诉人（原审被告）：潍坊中惠房地产开发有限公司，住所地潍坊高新区玉清东街高新大厦507室。 法定代表人：王福威，经理。 委托诉讼代理人：张坤明，山东普瑞德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高方坤，男，1987年4月21日生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：高继华，山东宝通律师事务所律师。 上诉人潍坊中惠房地产开发有限公司（以下简称“中惠公司”）因与被上诉人高方坤房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0791民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中惠公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，案涉房屋已具备交房条件，上诉人已于2016年8月24日通知被上诉人持《入住手续书》到物业公司办理房屋交接手续。房屋渗漏质量问题的修复，并非房屋交付条件。涉房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人自查验次日起10日内负责修复，并承担修复费用，修复后再进行交付。合同第十五条“保修责任”约定，出卖人自案涉房屋交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。根据上述约定，鉴于案涉房屋K1楼2单元3401室位于顶层，楼顶屋面渗水问题较为常见，不属于地基基础和主体结构等影响房屋安全的严重质量问题，经修复后不影响房屋正常使用功能，且属于5年保修责任范围，因此，案涉房屋存在渗水质量问题，并不能否定其已经具备交房条件。 高方坤未提交书面答辩意见。 高方坤向一审法院起诉请求：中惠公司支付逾期交房违约金共计71681元；中惠公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2016年5月30日，高方坤与中惠公司签订商品房买卖合同，约定高方坤购买中惠公司开发的位于潍坊高新技术开发区房屋，房屋总价款1089384元。该合同第九条约定，除不可抗力外，高方坤未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，高方坤按日计算向中惠公司支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同第十二条约定，中惠公司应当在2016年10月1日前向高方坤交付房屋；办理交付手续前，高方坤有权对房屋进行查验，高方坤查验的房屋存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等问题的，由中惠公司按照有关工程和产品质量规范、标准在查验次日起10日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。该合同第十三条约定，除不可抗力外，中惠公司未按照第十二条的约定时间将房屋交付高方坤的，双方同意按下列第2种方式处理：1、（1）逾期在30日之内，中惠公司按日计算向高方坤支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）……2、Ｘ。双方还约定了其他事项。 惠万家公司系中惠公司开发楼盘的前期管理公司，交房手续也是中惠公司委托惠万家公司办理。因涉案房屋漏水，后中惠公司安排人两次维修涉案房屋。涉案的软件园置城世贸中心5号楼2-3301、3401号房屋实际交付时间为2018年7月20日。 关于违约金的计算依据问题，高方坤主张，根据权利义务相一致的原则，商品房买卖合同第13条载明了逾期交付房屋的责任，故违约金应参照第13条第1项第2款“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”的约定计算。中惠公司主张，不认可高方坤的上述意见，商品房买卖合同13条关于违约责任没有明确约定。 一审法院认为，高方坤与中惠公司签订商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，高方坤按照合同约定履行了向中惠公司支付购房价款的义务，中惠公司应按照合同约定的期限向高方坤交付涉案房屋。根据高方坤提供的证据，结合当事人陈述，能够认定高方坤对涉案房屋进行查验时涉案房屋存在漏水问题，中惠公司拖延维修，后中惠公司安排人员对涉案房屋进行了两次维修，以及涉案房屋于2018年7月20日实际交付高方坤等事实。根据商品房买卖合同第十二条的约定，涉案房屋存在地面渗漏或开裂等问题的，由中惠公司负责修复，修复后再行交付。中惠公司主张涉案房屋符合交房条件并且已于2016年8月24日交付高方坤使用的抗辩理由不成立，不予采纳。中惠公司关于房屋渗漏质量问题的修复并非房屋交付条件，不影响房屋交接的抗辩，不符合商品房买卖合同第十二条的约定，不予采纳。商品房买卖合同第十三条为逾期交付房屋责任条款，该条款虽未明确约定中惠公司逾期交房的违约责任，但因中惠公司逾期交付房屋给高方坤造成了损失，根据高方坤的实际损失情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，参照商品房买卖合同第十三条第1项第（2）小项第二款的规定，对高方坤要求中惠公司支付逾期交房违约金71681元（自2016年10月1日至2018年7月20日，以房屋总价款1089384元为计算基数，按日万分之一计算）的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：潍坊中惠房地产开发有限公司支付高方坤逾期交房违约金71681元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，上诉人提交证明2份，证明涉案房产在2016年7月21日办理了房屋所有权登记，涉案房产已交付被上诉人。被上诉人对此不予认可，认为该证据与一审上诉人出示的房产证证明内容一致，该证据只是被上诉人享有该两套房产的证明，实际交付日期是2018年7月20日。经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，二审争议焦点是:中惠公司是否存在逾期交房问题；如果存在，高方坤主张逾期交房违约金是否合理有据。高方坤与中惠公司2016年5月30日签订的商品房买卖合同合法有效,双方应遵照执行。合同明确约定,中惠公司应于2016年10月1日前向高方坤交付符合约定条件的商品房，但因涉案商品房存在渗漏等问题，中惠公司未能按约交付涉案商品房,存在违约,应承担逾期交房责任。故中惠公司认为其如期交房，不构成违约的上诉请求，证据不足，本院不予支持。 关于违约金的计算，虽然上诉人主张商品房买卖合同13条关于违约责任没有明确约定，但根据公平原则和诚实信用原则，应参照商品房买卖合同第十三条第1项第（2）小项第二款的规定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”的约定，结合高方坤的实际损失，以“全部房价款万分之0.5”计算违约金为宜，即中惠公司支付逾期交房违约金35841元（自2016年10月1日至2018年7月20日，以房屋总价款1089384元为计算基数，按日万分之0.5计算）。一审判决对违约金数额认定欠妥之处，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0791民初503号民事判决； 二、潍坊中惠房地产开发有限公司支付高方坤逾期交房违约金35841元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回上诉人的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1592元，二审案件受理费1592元，均由潍坊中惠房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年八月七日 书记员  李朋朋