广西壮族自治区凤山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1223民初152号 原告：黄士克，男，1948年11月27日出生，壮族，住凤山县。 被告：刘言生，男，1978年11月8日出生，汉族，住凤山县。 委托诉讼代理人：张远新,凤山县法律事务中心法律工作者。 原告黄士克与被告刘言生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日作出（2019）桂1223民初678号民事判决。黄士克、刘言生均不服该判决，分别向河池市中级人民法院提起上诉。河池市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）桂12民终2375号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告黄士克、被告刘言生及其委托诉讼代理人张远新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄士克向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿房屋租金4656元；2.判令被告补交水电费76元；3.判令被告赔偿两次门锁修理费400元；4.判决被告承担违约责任，无权取回履约金300元；5.判令被告支付相关诉讼费：凤山县人民法院受理费50元、原告到河池市中级人民法院接受二审审理的费用300元，共计350元，以上共计5482元，退回钥匙押金10元，故被告还应赔偿原告5472元。事实与理由：2017年5月19日上午，双方协商原告私房201号房租赁事宜，原告对照之前签订的协议，提出详细的要约，被告都表示承诺，并称：今晚你如样打印合同稿，明日签字。当日交半年租金住下。可是次日起被告总有借口，对协议书既不提异议也不签字。幸存有首张收款条的复印件，其上附记有协议要点：租期为2017年5月19日至2017年11月18日，每月租金220元，保证履行合同的“履约金300元”，壹把房门钥匙押金10元，水4元/方、电1元/度，共收人民币1630元。半年到期，被告不商议、不交钱，强行白住了3个多月后，在原告紧催下，2018年3月才第二次交房租，金额300元。从此被告进入无协议不按期、不足额交费的阶段，直至2018年11月28日，被告偷偷搬走东西在有意留下1张空床架时，动手狂撬门锁，被邻近房客发现并督促其向房东说清，无奈之下被告给原告打电话承认并表示愿出修理费。但锁修好即赖账，还拨打110,民警叫被告取走床架，被告不干。民警刚走，被告又去弄坏新锁。之后被告仍常来折腾，常说“如果你把我的东西弄丟你自行负责”。2019年3月5日，被告发现原告拍照其撬门之举，即挥拳要打原告，从二楼追到三楼。2019年5月15日，原告向凤城派出所递交要求调解的报告，5月19日派出所召集双方进行调解，原告方以宽容态度，作了很大让步，要求派出所与被告一起到201号房请人开锁，被告取走床架，进而解除矛盾。但因被告坚持不靠谱的要求，5月22日派出所正式宣布调解失败。根据《中华人民共和国物权法》第242条，被告强占有赔偿之责。为便于计算，后来的强住、强占期还按初协议价计算。被告应支付的款项有：1.房屋租费：被告于2017年5月19日入住，2020年4月23日撤离，历时35个月零5天：（220元/月×35月）＋（220×12/365×5）=7736元，减去被告已交的3080元，共欠房租4656元；2.水、电费：被告应交水费68元〔（71-54）×4元〕、电费88元〔（1944-1856）×1元〕，共计156元，减去被告已交的80元，共计水、电费76元；3.门锁修理费：2018年11月27日黄浩晏师傅的收条200元，2020年4月23日梁庆锋师傅的收条200元，共计400元；4.诉讼费：凤山县人民法院受理费50元，加上原告到河池市中级人民法院参加二审的各种费用350元。双方租期为2017年5月19日至2017年11月18日，被告强住到2018年11月28日，强占到现在不退房，被告应承担违约责任，300元履约金不应退回被告。 被告刘言生辩称，原告伪造事实，意欲强占被告租房履约金、钥匙押金共310元，想强收被告4656元房租及水电费。在被告终止租赁后拒不返还履约金和钥匙押金，是该案件的矛盾制造者，有严重过错，原告应负全部责任。事实与理由：1.2017年5月19日，被告在凤山学车，与原告协商租住原告的201号房，租金为每月220元，租期为6个月，一次性交清房租后方能入住，期间如果被告不租原告房屋视为违约，需一次性先交300元履约金和房屋钥匙押金10元，租赁终止一次性返还履约金和钥匙押金，水4元/方、电1元/度。经过一系列的口头协议后被告于当日分两次把6个月的租金、履约金、钥匙押金共计1630元交给原告，并约定6个月后如续租，按每月220元交房租。6个月后被告又续租到2018年10月18日止，期间每月租金全部付清，有交费凭据佐证，不存在强住、白住3个多月的情况。2.原告无视法律的威严，把证据的真实性当儿戏，伪造证据，表现在：（1）原告提供的2017年5月19日收条是原告事后伪造的，与原告写给被告的收条不一致，有一定差异。（2）原告提供的“京甲浩朝HSK201号房租赁合同（170519）”为事后伪造，被告从未见过该合同，也未在合同上签字。（3）原告提供的旧门锁照片是自编自演的一出戏，原告说被告撬坏了门锁，应有损坏的痕迹。在被告开门开不了的情况下打电话给原告，原告下来就用照相机拍被告，后才说其已经换过锁，双方当时有过争吵，但并不是原告所说那样，被告追着原告到三楼，而是原告追着被告到一楼，还伸手到被告腰间，想拿走201号房的钥匙，目的是想毁灭原告换坏锁陷害被告的证据。（4）原告提供的被告照片是原告有预谋、有计划设的一个局，被告想要开门拿走属于自己的东西，可原告却换了锁，等被告开门要拿自己的东西时却开不了，被告打电话给原告，原告并没有拿钥匙开门，而是用事先准备好的照相机来拍照，企图用来作为陷害被告撬锁的证据，照片上清楚的证明被告手里空空，并没有工具，是不能弄坏锁的，原告说被告追打原告，从二楼追到三楼，但照片上被告在二楼和一楼，原告搬出这种漏洞百出的证据来陷害人。3.民事起诉状中第二页第六行至第九行所陈述的和被告提交的租赁合同是矛盾的，原告故意隐瞒这几个月所缴的房租，从中想要诈取4656元和强占被告事先缴的履约金300元、钥匙押金10元和房内属于被告的财物。原告拒不退还履约金和钥匙押金，并以换锁的方式进一步想侵吞被告房屋内那张床，原告以假证据、假事实想要诈取他人财物。原告伪造证据，扩大事实，请求法庭以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告的诉讼请求，返还被告的履约金300元、钥匙押金10元及房内的物品，并赔偿因原告无事生非制造事端造成被告的误工费1500元，精神损失费1000元，共计2810元，维护被告的合法权益。4.被告只欠原告水电费约25元。5.门锁修理费没有发生，即使有该费用，因被告没有损坏门锁，与被告无关。6.受理费是否由被告负担由法院确定。7.被告没有违约，原告没有任何理由扣留履约金。8.原告请求的参加二审诉讼往返费用350元由谁负担由法院判决确定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的201号房租赁合同，没有被告签名，不予确认；证人证言，因证人没有出庭，不予确认；旧锁照片及被告的照片，因没有反映被告实施撬门锁行为，不予确认；收条有收款人的签名，予以确认。被告提供的落款时间为2018年6月17日、2018年9月20日的两张收条，被告直到二审期间才提供，在原告对该证据的真实性提出异议的情况下，被告应进一步举证证明，在本院释明后，被告没有对该证据进行鉴定，且被告也不确定这两张收条是否为原告书写，被告应当承担举证不能的后果，对该证据，本院不予采信。 综合双方的举证及在庭审中的陈述，确认案件事实如下：2017年5月19日，原告与被告口头约定，被告租用原告位于凤山县房屋，租期自2017年5月19日至2017年11月18日，共6个月，每月租金220元，6个月租金计1320元，水费4元/立方米，电费1元/度，履约金300元，钥匙押金10元，共计1630元，当日被告交清约定的款项，原告向被告出具收条。6个月租期届满后被告继续承租6个月，租期至2018年5月18日止，2018年3月12日，被告将6个月的租金1320元交清。第二个6个月租期届满后被告又继续承租，租金按月支付，先交租金后租住，承租至2018年10月18日，期间被告分别于2018年5月28日、10月9日各交租金220元。自2017年5月至2018年10月承租期间，被告分别于2017年8月26日、2018年3月12日、8月20日共交水费52元、电费28元，2018年8月20日被告最后一次交水电费时水表读数为67.5立方米，电表读数为1933度。租赁期满后，原告要求被告将房内的床搬走，被告答复原告将履约金及押金退回后才搬走，否则其东西丢失原告自行负责。2019年5月15日，原告向凤山县公安局凤城派出所递交“关于刘言生横蛮霸占民宅的报告”，当月19日派出所干警召集原、被告进行调解。2019年8月2日，原告向本院提起诉讼。2020年4月23日，本院组织双方到涉案房屋，由开锁师傅将房门打开后，被告将房内属于被告的一张床搬走。 另查明，原告于2018年11月27日更换涉案房屋门锁，支出旧锁拆除手工费、新锁成本费、新锁安装费共计200元，于2020年4月23日再次更换涉案房屋门锁，支出旧锁拆除费、锁芯更换、开锁费用共200元。 本院认为，本案立案时定为租赁合同纠纷，因租赁物是房屋，应定为房屋租赁合同纠纷。本案双方争议的焦点是：1.被告是否违约，原告请求被告赔偿房屋租金4656元、水电费76元、门锁修理费400元、诉讼费用350元是否有事实和法律依据；2.履约金300元是否予以退回被告。 根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”和第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，原告与被告口头约定的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。双方口头协议约定，被告先交租金后租住，但从被告交纳房租的时间看，被告未完全按约定的时间和数额交纳租金，存在违约，应承担违约责任。（1）关于原告请求的租金4656元问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，原、被告均认可自2017年5月19日开始建立租赁合同关系，但未签订书面的租赁合同，故双方之间形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时终止合同。对于合同终止时间，原告认为是2018年11月28日，被告认为是2018年10月18日，结合被告提交双方的短信聊天截图，本院确认双方房屋租赁合同关系终止的时间为2018年10月18日。被告租期为17个月，按约定租金为3740元，被告只付了3080元租金，还应给付原告租金660元。2018且10月18日之后，双方已经不存在租赁合同关系，原告请求被告支付该时间之后的租金，无事实和法律依据，不予支持。租赁合同终止后，被告应将承租房屋清空，交付原告。被告因履约金退还问题与原告发生争议，应通过合法途径解决，被告采用不搬走其物品的方式对抗履约金退还问题，造成涉案房屋不能在租赁合同终止时清空，及时交付原告使用，造成原告一定的经济损失，该损失的发生，被告存在过错，应承担赔偿原告经济损失的民事责任。参照涉案房屋的租金，酌情由被告赔偿原告经济损失1000元。（2）关于原告请求的水电费76元问题。被告承租期间，没有将应承担的水电费付清，应承担支付原告水电费的民事责任。对于水电费的数额，从被告最后一次交水电费时水电表读数及原告记载的被告终止租赁时水电表读数看，被告尚欠的水费为14元（71-67.5=3.5立方米，每立方米4元）、电费为11元（1944-1933=11度，每度1元），被告应支付原告水电费共25元。（3）关于原告诉讼的修理门锁费400元问题。虽然被告在接受公安机关询问时承认弄坏了门锁，但被告并非故意损坏，因此，对原告该项诉讼请求不予支持。（4）关于原告请求被告赔偿一审案件受理费、到河池市中级人民法院接受二审审理交通费、住宿费共计350元问题。受理费的负担由人民法院根据案件判决情况由当事人负担，原告作为上诉人，其到二审法院参加诉讼是其维权必须发生的费用，应由原告自行负担，原告请求被告赔偿该费用无事实和法律依据，不予支持。 关于履约金300元是否退回被告问题。履约金是为合同的履行所提供的一种金钱保证，以保障一方违约造成对方经济损失时得到赔偿，本案原告的经济损失已经得到赔偿，该履行金应退回被告。 综上，被告应支付原告房租660元、经济损失1000元、水电费25元，共计1685元，减除履约金300元、钥匙押金10元，被告尚应支付原告1375元。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘言生于本判决生效之日起10日内支付原告黄士克房屋租金、经济损失、水电费共计1375元； 二、驳回原告黄士克其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 本案依法减半收取受理费50元，由原告黄士克负担37.5元，被告刘言生负担12.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  黄自励 审 判 员  罗永权 人民陪审员  卢自军 二〇二〇年八月十四日 书 记 员  罗柳艳