云南省石林彝族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0126执异4号异议人（案外人）：敖瑞雪，女，1958年10月25日生，汉族，住云南省昆明市西山区。申请执行人：四川省建筑机械化工程有限公司住所：四川省成都市成华区二仙桥西一巷7号法定代表人：曹向东，该公司董事长。委托代理人：李忠文、晋荣权，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：石林成安置业投资有限公司。住所：昆明市石林县鹿阜街道办事处阿诗玛南路195号。法定代表人：李建辉。委托代理人：胡国亮，系公司员工，一般授权代理。本院在执行四川省建筑机械化工程有限公司与石林成安置业投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案中。2020年5月8日，案外人敖瑞雪对（2018）云0126执715号案中本院对位于石林鹿城广场Ｃ区住房执行有异议，向本院提出书面申请，要求解除对石林鹿城广场Ｃ区住房查封，并中止对该房屋进行评估拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。异议人敖瑞雪称：异议人系石林县三元宫片区“鹿城广场”回迁户，因配合政府旧城改造工程建设，对原坐落于南门街对过路7号房屋于2012年5月28日签订《石林彝族自治县鹿阜旧城改造三元宫片区房屋征收补偿安置协议》，协议以产权置换方式进行回迁安置补偿，该协议由申请人姐姐敖瑞捷签订，但房屋属申请人共同所有（附：分房情况承诺书）。征收协议签订后，房屋于2012年7月被拆除。根据申请人所有的《石林彝族自治县鹿阜旧城改造三元宫片区房屋征收补偿安置协议》，申请人于2017年1月20日与石林鹿城广场项目开发商石林成安置业投资有限公司签订《石林彝族自治县鹿阜旧城改造三元宫片区房屋征收补偿安置协议》，协议约定将石林鹿城广场项目C区6栋2单元601号住房作为申请人的回迁安置房屋，该房屋属于异议人的个人财产，不属于石林成安置业投资有限公司的资产，四川省建筑机械化工程公司无权利对该住房主张并行使相应权利，请求保障申请人的权利，确保申请人作为旧城改造被征收人的权益。异议人敖瑞雪向本院提交了证据：1、《石林彝族自治县鹿阜旧城改造三元宫片区房屋征收补偿安置协议》；2、《承诺书》一份；3、《石林县鹿阜旧城改造三元宫片区（鹿城广场）回迁住房安置协议》一份。四川省建筑机械化工程有限公司答辩称，异议人敖瑞雪的执行异议申请没有事实和法律依据，不能排除法院对执行标的物的强制执行，应当依法驳回其申请，其理由如下：一、异议人敖瑞雪不具备“被拆迁人”的主体资格，其不是《房屋征收补偿安置协议》的主体，无权以“被拆迁人”名义主张权利，其主体及主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》，应当依法驳回其异议申请。根据异议申请人向人民法院提交的由昆明品良房屋拆迁有限公司、敖瑞捷于2012年5月28日签署并由石林县鹿阜旧城改造工程指挥部办公室见证的《石林彝族自治县鹿阜旧城改造三元宫片区房屋征收补偿安置协议》载明的内容看，该协议的被拆迁人是敖瑞捷，且该协议并未载明共有权人，为此，异议申请人敖瑞雪不具备被拆迁人的主体资格，其不是《房屋征收补偿安置协议》的主体，无权以被拆迁人的名义主张权利。虽然敖瑞雪向法院提交了于2017年6月1日签订的《回迁住房安置协议》，但是2015年7月14日云南省高级人民法院就对“石林县鹿城广场项目Ｃ区”在建工程进行查封，且明确了不得办理过户、租赁、抵押等手续。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，石林成安置业投资有限公司不得以任何形式处分被人民法院查封的财产。为此，异议人向法院提交了于2017年6月1日签订的《回迁住房安置协议》不具有法律效力，不能作为其主张权利的依据。二、异议人主张其所谓的回迁房房源编号与石林成安置业投资有限公司、执行申请人代理律师以及石林县鹿阜旧城改造工程指挥部办公室于2019年1月9日共同签署的《鹿城广场Ｃ区住房回迁安置协议统计表》载明的“被拆迁人”敖瑞捷的回迁房源编号不一致，应当以2019年1月9日《鹿城广场Ｃ区住房回迁安置协议统计表》载明的回迁房源编号作为“被拆迁人”主张权利的依据。异议申请人敖瑞雪主张其所谓的回迁房源编号为石林鹿城广场Ｃ区房屋，但是在四川省建筑机械化工程有限公司与石林成安置业投资有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案中，由于“石林县鹿城广场项目Ｃ区”相关房产涉及回迁安置人的权利，石林成安置业投资有限公司与执行申请人代理律师以及石林县鹿阜旧城改造工程指挥部办公室于2019年1月9日共同签订了《鹿城广场Ｃ区住房回迁安置协议统计表》和《Ｃ区三元宫片区商铺回迁安置统计表》，以此为基础，石林县人民法院依法委托了云南中正司法鉴定所对石林成安置业投资有限公司名下石林县老城中心（三元宫片区）阿诗玛南路巴江河畔石林鹿城广场项目除去回迁安置的住宅、商铺后房产价值进行补充鉴定。《鹿城广场Ｃ区住房回迁安置协议统计表》系石林成安置业投资有限公司与执行申请人代理律师以及石林县鹿阜旧城改造工程指挥部办公室共同签署和确认，具有法律效力，且作为司法评估报告的依据，应当为人民法院所确认。在2019年1月9日签署的《鹿城广场Ｃ区住房回迁安置协议统计表》中，“被拆迁人”敖瑞捷的回迁房源编号分别为Ｃ8－3－601、Ｃ09－1－602、Ｃ6－1－602、Ｃ6－2－602，被拆迁人应当按照《鹿城广场Ｃ区住房回迁安置协议统计表》载明的回迁房源编号主张自己的权利。以上房屋在评估时已经扣除，并未列入评估范围，也不是人民法院执行拍卖的范围，并未侵害“被拆迁人”的权利。三、四川省建筑机械化工程有限公司对“云南省石林县鹿城广场Ｃ区项目”工程享有优先受偿权，其有权依法申请人民法院拍卖、变卖该房屋。云南省高级人民法院（2015）云高民一初字第5号《民事调解书》载明：四川机械公司在欠付工程款范围内就其施工的“云南省石林县鹿城广场Ｃ区项目”工程享有优先受偿权。按相关法律规定，即便是调换给被拆迁人和被征收安置人，但尚未办理产权登记过户手续的房屋也是债务人的财产，而不属于被拆迁人和被征收安置人的财产。综上，应当依法驳回其申请，并请求人民法院依法对执行标的物及时进行拍卖。经审查，本院认定事实如下：四川省机械化工程公司于2018年12月24日经核准变更为四川省建筑机械化工程有限公司。四川省建筑机械化工程有限公司与被告石林成安置业投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案，云南省高级人民法院立案后，于2015年4月对石林县鹿城广场八宗土地使用权进行查封，于同年11月作出（2015）云高民一初字第5号民事调解书：一、四川省建筑机械化工程有限公司自愿解除双方于2011年7月25日、2013年2月20日以及2013年9月26日针对云南省石林县鹿城广场Ｃ区项目分别签订的《建设工程施工合同》三份、《补充协议一》和《补充协议二》；二、双方确认2014年5月9日前已完工程结算总金额为人民币165295135元，石林成安置业投资有限公司已支付金额为16000000元，尚欠金额为149295135元。若石林成安置业投资有限公司不能在2015年12月31日前足额支付欠款，则自2016年1月1日起按年利率12%向四川省建筑机械化工程有限公司支付利息（每月结算一次并计入欠款金额）。三、本协议签订之日起六个月内，若石林成安置业投资有限公司不能向四川省建筑机械化工程有限公司支付上述欠款的40%，四川省建筑机械化工程有限公司即可就本协议所有未付款项向人民法院申请强制执行。同时，石林成安置业投资有限公司应向四川省建筑机械化工程有限公司支付违约金10000000元。本协议签订之日起六个月内，若石林成安置业投资有限公司已向四川省建筑机械化工程有限公司支付上述欠款的40%，但未能在一年内付清全部欠款，四川省建筑机械化工程有限公司即可就本协议所有未支付款项向人民法院申请强制执行。同时，石林成安置业投资有限公司应向四川省建筑机械化工程有限公司支付违约金10000000元。若石林成安置业投资有限公司不能在上述期限内支付相应款项，则四川省建筑机械化工程有限公司在欠付工程款范围内就其施工的“云南省石林县鹿城广场Ｃ区项目”工程享有优先受偿权。四、一审案件受理费808198.57元，减半收取404099.29元，保全费5000元，均由石林成安置业投资有限公司承担。因石林成安置业投资有限公司未按时履行付款义务，四川省建筑机械化有限公司向云南省高级人民法院申请执行。经云南省高级人民法院指定由昆明市中级人民法院执行，2017年6月26日，昆明市中级人民法院就对“石林县鹿城广场Ｃ区”在建工程进行查封。2018年，昆明市中级人民法院指定该案由本院执行，本院在执行过程中对涉案房屋进行了评估，异议人认为石林鹿城广场Ｃ区房屋系其回迁房，向本院提出异议。另查明，异议人敖瑞雪与案外人敖瑞捷、敖瑞勇、敖瑞峰系姊妹关系，在石林县鹿阜街道办事处三元宫片区对过路有祖遗房屋。2012年5月28日，因石林县鹿阜旧城改造三元宫片区，其姐敖瑞捷代表（乙方）以户为单位与昆明品良房屋拆迁有限公司（甲方）签订《石林彝族自治县鹿阜旧城改造三元宫片区房屋征收补偿安置协议》，其协议约定：第一条、乙方被征收补偿房屋情况：乙方所有的房屋坐落于对过路7号，位于征收补偿范围内。房屋准建证号（所有权证号）石林县字第9900021号，土地证号为石集用（2002）字第0700号，房屋结构为砖混，房屋所有权证记载面积为203.51平方米，经过实际测绘的房屋建筑面积875.7平方米，其中，住宅765.7平方米，非住宅一层铺面110平方米；第二条、住宅安置补偿方式及内容：2.1、乙方自愿选择产权调换（回迁安置）的征收补偿方式，按拆一平方米还一平方米的原则进行安置；2.2、乙方选择产权调换（回迁安置房）的建筑面积约765.7平方米，结构为框架结构；第三条、非住宅安置补偿方式及内容：3.3、乙方非住宅房屋结构框架，建筑面积110平方米置换（商铺）比例系数1：1，乙方可选择（回迁安置）面积为110平方米，结构为框架。2012年6月7日，敖瑞雪、敖瑞捷、敖瑞勇、敖瑞峰与石林成安置业投资有限公司共同签订《承诺书》，记载：经石林成安置业投资有限公司与对过路7号（敖瑞捷）协商达成以下承诺：1、其回迁位置在原址50米以内（正街面）；2、房屋分为四宗：敖瑞峰：住宅192.7平方米、商铺31平方米；敖瑞勇：住宅191平方米、商铺31平方米；敖瑞捷：住宅191平方米、商铺17平方米；敖瑞雪：住宅191平方米、商铺31平方米。2017年6月1日，敖瑞雪与石林成安置业投资有限公司签订《石林县鹿阜旧城改造三元宫片区（鹿城广场）回迁住房安置协议》，记载：甲方（石林成安置业投资有限公司）、乙方（敖瑞雪）；一、乙方原《补偿安置协议》协议编号：0556；协议中乙方住房建筑面积为191平方米；乙方于2017年6月1日自愿选定石林鹿城广场Ｃ区，建筑面积为87.17平方米，使用性质为住宅的房屋作为回迁安置房屋。本院认为，第一、该案虽与石林成安置业投资有限公司签订《房屋征收补偿安置协议》的相对方为敖瑞捷，但根据异议人提交的《承诺书》、《石林县鹿阜旧城改造三元宫片区（鹿城广场）回迁住房安置协议》能证明涉案房屋的权利主体系异议人敖瑞雪，其作为本案异议人主体适格。第二、依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定建筑工程款的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。回迁房与商品房的不同之处在于回迁户以原有的房屋调换开发商新建的房屋，而商品房的买受人通过支付购房款取得房屋，该案中的回迁户在签订《石林县鹿阜旧城改造三元宫片区（鹿城广场）回迁住房安置协议》时采取用一平方米换取一平方米房屋，其相当于已支付了其认购房屋全部价款，亦属于该规定中的“消费费”，依该规定，四川省建筑机械化有限公司的工程价款优先受偿权不得对抗异议人取得回迁房的优先权。第三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，异议人姐姐敖瑞捷代表其户对祖遗房屋与拆迁公司签订《房屋征收补偿协议》时间发生在2012年5月28日，该协议对所调换房屋的方式、面积等事项进行了明确约定，因回迁房屋建设的主、客观原因，2017年6月1日，异议人与石林成安置业投资有限公司签订《回迁住房安置协议》，明确其回迁房为石林鹿城广场Ｃ区，虽云南省高级人民法院对“石林县鹿城广场项目Ｃ区”的土地使用权查封发生在异议人选房之前，但因回迁房具有一定的特殊性，系开发商征收土地时，承诺以房换房的形式赔还给回迁户的房屋，若将回迁房进行评估、拍卖，必然损害回迁户的利益，关乎回迁户的生存权利及社会稳定。综上，异议人要求解除对石林鹿城广场Ｃ区房屋的查封，并中止对该房屋拍卖的请求，依法成立，本院予以支持。对异议人要求中止对涉案房屋评估的请求，因已进行评估，无法中止。关于异议人主张移交涉案房屋钥匙的请求，不属于本案审查范围，本院在此不作评判。据此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：一、解除对石林鹿城广场Ｃ区房屋的查封，并中止对该房屋拍卖。二、驳回异议人敖瑞雪的其他申请。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 曹 勇审判员 唐云龙审判员 朱 玲二〇二〇年八月六日书记员 杨 彪