徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初298号原告（反诉被告）：徐州六六汽车销售服务有限公司，住所地徐州市铜山区长兴路12号。法定代表人：许先俊，该公司经理。委托诉讼代理人：杜长春，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玉梅，江苏永伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐州国亚盛洋机械有限公司，住所地徐州市铜山经济开发区第三工业园内，长兴路西，陇海路北。法定代表人：单俊业，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙士程，江苏众联成律师事务所律师。原告（反诉被告）徐州六六汽车销售服务有限公司（以下简称六六公司）诉被告(反诉原告)徐州国亚盛洋机械有限公司（以下简称国亚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。六六公司的委托诉讼代理人马玉梅，国亚公司的委托诉讼代理人孙士程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。六六公司向本院提出诉讼请求：1、判令国亚公司因徐州市铜山新区工业园院内厂房的拆迁补偿款中的2296928元归六六公司所有；2、诉讼费及保全费由国亚公司承担。事实和理由：2017年1月，六六公司承租了国亚公司座落于徐州市铜山新区工业园院内，建筑面积约3024平方米的厂房用来生产经营使用，承租期间该厂房被政府征收。根据双方签订的租赁合同，双方就六六公司因此次征迁造成的损失进行协商未果。六六公司认为，在租赁期间六六公司自行建造的固定建筑等地面附属物的赔偿应该归六六公司所有。另外，因征迁造成的停业停产损失、搬家费、设备搬迁费等也应该补偿给六六公司。现国亚公司将该部分补偿费用占为己有，拒绝向六六公司支付，无奈只能诉至法院。综上，为了维护六六公司的合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院支持六六公司的诉讼请求。国亚公司辩称，1、六六公司要求的应依据徐州市高新区房屋补偿协议所记载的应属于六六公司部分予以补偿，补偿协议所记载的内容不仅仅属于六六公司租赁地方，另有其他企业的租赁场地。2、根据法律规定，被补偿主体为房屋所有人不是承租人，设备拆迁费等补偿应归属房屋所有人。3、六六公司尚有租金未向我方支付，我方提起反诉。国亚公司向本院提出诉讼请求：1、判令六六公司支付2018年4月2日至2018年10月28日的租金114520元及违约金100000元。事实和理由：六六公司与国亚公司于2017年1月26日签订厂房租赁协议，约定国亚公司出租给六六公司厂房，租金为20万元每年，每两年租金递增一次，递增幅度为上年房租的3%，且租金为税后租金。协议签订后，六六公司实际占有厂房至2020年4月1日，但仅仅只支付了一年的租金20万元，尚拖欠租金114520元以及滞纳金100000元，共计214520元。六六公司辩称，六六公司不存在欠付房租的情况，双方签订房屋租赁协议后六六公司按照合同约定支付了房屋租金，该房屋在2018年6月30日已经被铜山区人民政府进行了征收，因此随后产生的房租六六公司没有义务缴纳，所以不存在六六公司诉称的拖欠房租及违约的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月26日，案外人徐州邦邦汽车贸易有限公司（乙方，以下简称邦邦公司）与国亚公司（甲方）签订《厂房租赁协议》，协议约定：甲方租赁给乙方的厂房坐落于徐州市铜山新区工业园长兴路西陇海路北（长兴路12号），土地性质为工业用地，厂房类型为钢结构，面积为3024平方米，其中约560平米为固定设备，该面积不在租赁面积范围内，车间内办公用房有两处，一处为二层楼办公用房，一处为一层楼办公用房，其中二层楼办公用房的二楼为甲方自留，乙方如需对租赁厂房进行内任何设施进行改造，改造方案由双方协商并进行书面确定，改造费用由乙方承担；厂房租赁日期自2017年4月1日起，至2023年3月31日止，租赁期限为陆年；本厂区年租金为贰拾万元，每两年房租递增一次，递增幅度为上年房租的3%；合同签订三日内，乙方预付甲方一个季度房租作为定金，甲方自收到定金后，负责清理厂房，甲方2017年2月15日交付租赁厂房，乙方进住后该定金转为租金；厂房租金一年一付，实行先付租金后使用原则，每年2月10日以现金或转账方式支付当年房租，租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用；厂区租赁期间，因自然灾害、国家政策等不可抗拒的原因造成本合同无法履行的，本合同自行终止，双方互不承担违约责任；乙方应按时缴纳房租，每逾期一日乙方应按应支付而未支付款项的千分之三向甲方支付滞纳金，如拖欠租金累计超过30天，甲方有权解除租赁合同，同时乙方应补齐所欠租金、滞纳金及其他应缴费费用并赔偿甲方违约年份应缴房租金额的六个月租金作为违约金；租赁期满后，该厂区归还时，应恢复为租赁前状态（自然老化除外）；租赁期满十日内乙方自行清除租赁物业内一切物品，十日内还未清理的物品视为乙方放弃所有权，甲方有权进行处置。上述协议签订后邦邦公司在承租方盖章确认，邵亚在出租方授权代表人处签字确认。上述协议签订后，邦邦公司的法定代表人许先俊在涉案租赁厂房注册六六公司，六六公司在涉案租赁厂房一直生产、经营至拆迁。六六公司以银行转账的方式分别于2017年1月26日、2017年3月13日向国亚公司邵亚支付房租合计20万元，银行摘要分别为“长兴路12号修理厂租赁定金，厂房租金17年4月1日到18年3月31日”。2018年3月，因厂房漏水问题，六六公司负责人发微信称租金往后延期，邵亚回复称免去一个月租金。2018年8月28日，六六公司负责人发微信称，修理厂租金，9月份就需要给你这边支付了，据说要拆迁，上天打你电话说全部委托亿达驾校张雷来对接，这块租金是直接转给张哥还是怎么办？邵亚回复称，直接付到合同的卡里。因徐州市高新区长兴路旧城区改建项目启动，徐州市铜山区人民政府于2018年6月30日印发《徐州高新区长兴路片区旧城区改建项目房屋征收补偿方案》的通知，对长兴路片区地块范围内企业和个人的房屋实施征收，涉案房屋在征收范围内，搬迁补助费为14元/m2，停产、停业补助为房地产评估价值的6%，误工费为500元，搬迁补助费以合法建筑面积为基数一次计算。2018年10月28日，国亚公司与高新区高新技术产业开发区城市改造管理办公室签订《房屋征收补偿协议》，其内容为：被征收房屋建筑面积8117.92平方米，土地面积27236平方米；房地产评估总价值15312190元，附属物评估价值3553696元，停产、停业补助费918731元，房屋搬迁补助费113651元，大型机械搬迁费2922310元，搬迁奖金918731元，其他500元，合计23739810元。因涉案房屋被征收，庭审中六六公司自述其经营至过节前2019年1月份，但是一直没有搬走，当仓库停车。中联天目土地房地产资产评估有限公司徐州分公司出具的《附属物评估分户报告单》显示户名为国亚公司的附属物评估价合计为3553696元。中联天目土地房地产资产评估有限公司徐州分公司出具的《国亚公司房地产估价报告单》显示建筑面积为8117.92m2，房地产总价值为15312190元。徐州市铜山区价格认定中心、徐州讯达资产评估事务所出具的《设备设施评估价汇总总表》显示66汽修设备搬迁评估价为18.879万元，其中设备搬迁表1为16.546万元，供配电征收表2为2.333万元。庭审中，因六六公司与国亚公司就《附属物评估分户报告单》中附着物的归属存在异议，本院至中联天目土地房地产资产评估有限公司徐州分公司调取了原始评估记录及六六公司《汽修厂附属物明细》，中联天目土地房地产资产评估有限公司徐州分公司称该明细为现场勘验之后能够明确的属于六六的部分，有争议的部分没有记录在明细中，该明细无争议的属于六六公司附属物为：1、环氧地坪，数量1600m2，单价20元,总额为32000元；2、地砖，数量756.58m2，单价120元,总额为90790元；3、墙砖，数量256.44m2，单价100元,总额为25644元；4、复合地板，数量210.66m2，单价100元,总额为21066元；5、砖混附房，数量444.63m2，单价500元,总额为222315元；6、玻璃房，数量7.43m2，单价500元,总额为3713元；7、铁皮房，数量7.92m2，单价260元,总额为2059元；8、蹲便器，数量5个，单价200元,总额为1000元；9、挂墙式小便池，数量1个，单价150元,总额为150元；10、洗手盆，数量3个，单价200元,总额为600元；11、洗手台面，数量1.12m2，单价160元,总额为179元；12、射灯，数量47个，单价100元，总额为4700元；13、化粪池，数量8.4m3，单价300元,总额为2520元；14、广告牌，数量8.64m2，单价150元,总额为1296元；15、吊顶，数量235.77m2，单价50元,总额11788元；合计419820元。对于双方有争议部分，本院至现场勘验，中联天目土地房地产资产评估有限公司徐州分公司工作人员至现场协助测量、确认，并提供了原始评估记录。国亚公司、六六公司、徐州亿达驾驶培训有限公司、桐瑞江苏矿山机械有限公司负责人均到场参与，结合六六公司提供的有异议的附属物的明细，逐一核对、确认，最终属于六六公司附着物归属总结如下：1、砌块围墙，数量480m2，单价100元，总额48000元；2、砖混围墙，数量48m2，单价140元，总额6720元；3、水泥路面，数量403.96m2，单价150元，总额60594元；4、摄像头，数量21个，单价200元，总额4200元；5、挂机空调，数量8台，单价150元，总额1200元；6、柜机空调，数量1台，单价240元，总额240元；7、花树大，数量15棵，单价300元，总额4500元；8、花树中，数量9个，单价200元，总额1800元；合计127254元。以上合计547074元（419820元+127254元）。现场勘验结束后，六六公司向本院明确赔偿明细如下：1、设备搬迁费188790元，2、搬家费（搬迁补助费）34496元[14元/m2×(3024-560)],3、停业停产损失278859元[918731元×(3024-560)/8117.92],4、搬家奖励278859元，5、附属物赔偿款547074元（419820元+127254元）。本院认为，对于争议焦点一。虽然租赁合同系邦邦公司与国亚公司签订，但合同签订后邦邦公司法定代表人在涉案租赁厂房注册六六公司并实际经营，国亚公司庭审中对于六六公司的主体亦未提出异议，因此本案系因出租房屋被政府征收引发的六六公司与国亚公司之间的租赁合同纠纷。根据合同约定，涉案租赁合同因政府拆迁于2018年10月28日自行终止。租赁合同未到期因拆迁终止，六六公司因此受到的损失应当获得救济，因双方之间是房屋租赁关系，双方的权利义务应当依据租赁合同法律关系进行调整。对于双方争议的补偿款金额，为表述方便的需要，本院按照六六公司所主张的损失类型进行划分，分析评判如下：1、附属物补偿款。该项六六公司主张547074元（419820元+127254元）。因涉案厂房国亚公司出租给六六公司在内的三家公司，本院至现场勘验，该三家公司与国亚公司对附着物的归属进行了确认，结合附着物评估明细表，最终确认六六公司附着物的评估价值为547074元。现场勘验后，六六公司变更其主张的附着物补偿款为547074元，国亚公司对六六公司该主张没有异议，本院予以支持。2、停产停业补助费。作为承租人，六六公司因租赁房屋被提前收回而受到的经营损失客观存在，亦应得到救济。六六公司的损失系因合同终止导致，而合同终止的目的是配合出租房屋征收，国亚公司并因此获得征收补偿，故尽管租赁合同被提前终止非因国亚公司违约，但国亚公司仍应对六六公司的损失加以分担。由于六六公司并未提供证据证明其经营损失，在双方合同没有约定的情况下，综合考虑六六公司的经营情况、实际经营面积，国亚公司本身也存在的租金损失及实际获得的补偿款计算方式等因素，本院酌定国亚公司补偿六六公司停产停业损失为120000元。3、搬迁补助费、设备搬迁费（大型机械搬迁费）。六六公司与国亚公司系租赁合同关系，六六公司依据按照其租赁范围内征收补偿确定的数额向国亚公司主张该项费用没有法律依据，应以其实际发生的费用为依据进行主张。由于出租人收回出租厂房导致承租人提前搬迁，确实会产生一定的搬迁费用，且出租人因房屋征收已获得了补偿，故出租人应对六六公司进行补偿。由于六六公司并未提供证据证明其实际花费的搬迁费用，基于公平原则，本院酌情确认国亚公司补偿六六公司房屋搬迁费用、设备搬迁费用合计110000元。4、搬迁奖励。搬迁奖励系因被征收人配合搬迁所应获得的奖励。六六公司作为承租人，有配合国亚公司及时收回房屋的义务，六六公司及时搬迁是履行其合同义务，双方签订的租赁合同并未约定六六公司因此享有任何合同权利，且根据六六公司陈述，六六公司一直用该拆迁厂房放车，没有积极履行搬迁义务，六六公司该主张无合同和法律依据，本院不予支持。以上合计777074元。综上，六六公司主张拆迁安置补偿没有事实和法律依据，但其因涉案租赁合同终止而受到的损失应当由国亚公司在获得的征收补偿范围内加以补偿。由于国亚公司对于六六公司应得的补偿直接在徐州市铜山新区工业园院内厂房的拆迁补偿款中予以确认的诉讼请求没有异议，本院确认徐州市铜山新区工业园院内厂房的拆迁补偿款中777074元归六六公司所有。对于争议焦点二。国亚公司主张六六公司支付2018年4月2日至2018年10月28日的租金114520元。六六公司认为，该房屋在2018年6月30日已经被政府征收，因此不应再支付租金。随后又称，第二年租金10万元已经支付给驾校张雷。但经本庭要求六六公司人员联系张雷后，张雷表示该笔10万元系驾校投资，并没有支付给国亚公司，对此六六公司未予以合理解释，国亚公司亦不予认可，故本院对于六六公司已经支付第二年租金10万元的抗辩理由不予采纳。虽然政府于2018年6月30日印发了征收通知，但具体征收行为并未实施，合同正常履行，六六公司在签订拆迁协议即2018年10月28日前一直正常使用涉案厂房营业，六六公司应按照合同约定支付相应的租金。关于租金的数额，因邵亚认可因漏水延期一个月租期（免一个月租金），因此六六公司应支付2018年4月2日至2018年10月28日的租金应扣除一个月，按照合同约定，六六公司应支付的租金数额为98082.19元（200000元/365天*179天）。关于国亚公司主张的违约金，根据双方微信聊天记录可见，自2018年3月底因涉案厂房漏水问题，六六公司人员与邵亚协商因厂房漏水租金的免除问题，六六公司人员于2018年8月28日向邵亚发微信称“9月份我就需要给你这边支付租金了”，国亚公司亦认可双方因厂房漏水对租金支付时间进行了延迟，因此本院确认六六公司应在2018年9月1日前向国亚公司支付第二年租金，六六公司逾期未支付，应承担违约责任。关于违约金的计算标准，因国亚公司未提供证据证明其损失，本院依据合同履行程度及当事人过错程度等因素，酌定2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，计算至实际给付之日止。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认徐州国亚盛洋机械有限公司位于徐州市铜山新区工业园院内厂房（XX路12号）的拆迁补偿款中的777074元归徐州六六汽车销售服务有限公司所有。二、驳回徐州六六汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。三、徐州六六汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付徐州国亚盛洋机械有限公司租金98082.19元及违约金（以98082.19元为基数，2018年9月1日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。四、驳回徐州国亚盛洋机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25175元，保全费5000元，由徐州国亚盛洋机械有限公司负担18000元，由徐州六六汽车销售服务有限公司负担12175元；反诉案件受理费4518元，由徐州国亚盛洋机械有限公司负担2018元，由徐州六六汽车销售服务有限公司负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘莉平人民陪审员  王忠华人民陪审员  余广远二〇二〇年八月十八日书 记 员  吕林宇