山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7279号 上诉人（原审被告）：张文才，男，1976年11月18日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：任海亭，莱西益峰法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：姜美玲，莱西益峰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：吴尚风，男，1971年11月15日，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：史洪龙，山东海桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史英豪，山东海桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王敏玲，女，1969年1月18日，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：史洪龙，山东海桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史英豪，山东海桥律师事务所律师。 上诉人张文才与被上诉人吴尚风、王敏玲房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初6365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张文才向本院提起上诉请求：1、请求依法撤销山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初6365号民事判决书，并依法改判:驳回二被上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由二被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审法院以“本案中，双方签订的租房合同约定的租赁期限为2014年到房屋统一拆迁，租赁的起始时间有明确的约定，而终止期限约定为房屋统一拆迁，拆迁作为一种事实状态，是否发生、何时发生均是合同当事人所不能确定，且莱西市水集街道村民委员会出具的证明涉案房屋未列入拆迁改造计划、今后能否拆迁、何时拆迁不确定”，就认定“拆迁不应当是合同终止的期限，故双方签订的租房合同应为不定期租赁”完全错误。一审庭审中，二被上诉人提交的“莱西市水集街道村民委员会出具的证明”不具有证据效力。莱西市水集街道村民委员会在本案庭审时已经撤销，且其证明的内容不属实，莱西市水集街道是莱西市市中心的城中村，莱西市委、市政府多年来已列于旧城改造拆迁计划，改造年度为2021年1月份-2024年12月，进度目标为2021年1月启动村庄改造，2021年12月底前完成拆迁工作；2024年12月底前完成安置房建设、居民开始回迁安置。这充分证实统一拆迁是即将发生的事实。因此，一审法院认定事实错误。2、本案中上诉人与二被上诉人签订的房屋租赁合同中明确约定:“租期从2014年到房屋统一拆迁，租期内，二被上诉人不得以各种理由终止合同，除非房屋统一拆迁”。也就是说统一拆迁是本合同解除的唯一条件。我国《经济合同法》第45条明确规定:“附解除条件的合同，自条件成就时合同失效”本案中双方约定的合同解除条件——房屋统一拆迁，房屋统一拆迁作为一种事实状态，约定为合同解除的成就条件完全符合法律规定。现在，该合同约定的解除条件未成就，本合同不能解除。因此，一审法院判决解除租房合同完全错误。3、一审法院认为:“案涉租房合同约定的租赁期限从形式上看，属于附解除条件的合同，但这属于合同法总则的规定，而不定期合同属于合同法分则的规定，按照法律适用规则，应适用合同法分则的规定”完全错误。本案中的租房合同明确约定合同解除条件是统一拆迁，这是合同解除、终止的条件，只有条件成就时合同才能终止，这也是合同终止的期限，完全符合《合同法》第45条的规定。《合同法》分则第232条所讲的不定期合同，是指合同中当事人对合同终止期限、终止条件无任何约定的合同，不包括《合同法》第45条规定的附解除条件的合同。按照一审法院的总则、分则适用观点:《合同法》总则中第45条的规定是多余的条款，应予以删除，显然错误。因此，一审法院因适用法律错误，导致该涉案租房合同被认定为不定期合同的事实错误。二、一审法院判决“二被上诉人与上诉人签订的租房合同于2019年7月9日解除，上诉人于本判决生效之日起60日内将租赁房屋腾还二被上诉人”错误，且解除涉案租房合同显失公平。1、本案中二被上诉人是2019年8月19日到法院起诉要求解除租房合同，庭审中二被上诉人称于2019年7月9日通过短信将解除合同的意思表示向上诉人明确表示。这就是说二被上诉人是2019年7月9日向上诉人发出解除租房合同的意思表示，但这时上诉人已因无法找到被上诉人交纳租金，怕因不交租金构成违约而于2019年7月3日将租金14000元提存到莱西市公证处，这有上诉人提存该房屋租金提存证明可以证实因此，该案中租房合同至少应继续履行到2020年7月。2、一审法院以“双方自2018年7月起就涉案房屋租赁问题产生纠纷”，“且2019年7月9日二被上诉人通过短信将解除合同的意思表示向上诉人张文才表达”就认定“上诉人与二被上诉人签订的租房合同于2019年7月9日解除”完全错误。2018年7月的诉讼纠纷虽与该租赁房屋有关，但与本案是两个诉讼请求完全不同的案件，且原告不同。2018年7月案件案由是要求停止侵占2间房屋，赔偿因侵占2间房屋造成的损失；原告是被上诉人王敏玲，第三人是被上诉人吴尚风；法院认定该房屋系租赁而判决驳回了被上诉人王敏玲的诉讼请求。2019年8月案件案由是要求解除租房合同，原告是二被上诉人，理由是该租房合同是不定期合同。因此，2018年8月的案件并不能证明本案中租房合同应当解除，更不能证明应于2019年7月9日解除。一审法院认定事实错误。本案中的租房合同并非不定期合同，且双方对合同期限有争议，二被上诉人在未与上诉人协商一致的情况下，无权以通知的方式单方解除合同。即使被上诉人要解除，也应经法院审理后判决解除，本案是2019年8月起诉，很显然一审法院判决于2019年7月9日解除错误且显失公平。①上诉人于2014年6月租赁该涉案房屋后，依合同约定对该涉案房屋进行了主体结构、墙面、门窗、地面等进行了全面的改造、装饰装修，临街房屋的门窗全部换成了铝合金精制防盗大门，房屋的院子也进行了铝合金封顶，房屋门前临街地面全部进行了水泥混凝土浇筑，花去各种改造、装修费用17万多元，上诉人就是基于房屋租赁期限到统一拆迁的较长期租赁期限才投资改建、装修的。现在，房屋租赁合同才履行5年，每年分摊的改建、装修费用就有36000元（180000元÷5年），合同解除给上诉人造成很大的经济损失。显然，解除涉案租房合同违反了合同法规定的公平原则，显失公平。②2014年6月28日，上诉人与二被上诉人签订的租房合同时，同地段、未装修四间房屋的年租金仅为400元，而上诉人与二被上诉人合同中约定的年租金为1400元，当时双方已充分考虑了将来房屋租金上涨等因素。下面是上诉人的租金与同地段、未改造装修四间房屋的5年的租金对比：                            时间                       2014年                       2015年                       2016年                       2017年                       2018年                       合计                               周边房屋                       4000元                       6400元                       12000元                       12000元                       18400元                       52800元                               涉案房屋                       14000元                       14000元                       14000元                       14000元                       14000元                       70000元                通过上列表格，可以清楚看出:自2014年6月至2019年6月期间，周边房屋5年的总租金为52800元，上诉人5年交的总租金是70000元。二被上诉人与周边住户相比不但未减少租金收入，还多收入17200元。从租金看，双方签订该租房合同时已充分考虑了租金上涨因素，现在解除租房合同显失公平。因此，一审法院判决解除双方签订的租房合同，违反了合同法规定的公平原则，且显失公平。综上所述，上诉人认为:该案中所涉租房合同不是不定期合同，不论从什么角度上讲都不应该解除，而应该继续履行。一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决错误。请求青岛市中级人民法院在查清事实的基础上，依法撤销一审判决，并驳回被上诉人的一审诉讼请求。 两被上诉人答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法判处公正，请求依法驳回上诉人的上诉请求维持原判，具体理由如下：一、双方签订的房屋租赁合同符合合同法第232条，关于不定期租赁合同的定义。合同约定租赁期限的截止日期为统一拆迁，拆迁是一个不确定的事件，应视为对租赁期限的约定不明，因此一审法院认定本案双方签订的，房屋租赁合同是不定期租赁合同是正确的；二、根据合同法第232条的规定不定期租赁合同，当事人享有任意解除权；三、被上诉人于2019年7月9日将解除租赁合同通知以短信的形式通知了被上诉人履行了合同法232条关于行使合同解除权必须履行提前通知的义务；四、根据上述规定一审法院，根据合同法第232条的规定判定解除租赁合同适用法律正确并无不当。 吴尚风、王敏玲向一审法院提出诉讼请求:1、依法解除吴尚风、王敏玲与张文才的租房合同，并判令张文才返还房屋；2、诉讼费用由张文才承担。事实与理由:2014年6月28日，吴尚风与张文才签订租房合同，约定将吴尚风、王敏玲所有的位于莱西市房屋租给张文才，年租金14000元，租期从2014年到房屋统一拆迁，因该597号房屋并未列入莱西市政府拆迁改造计划，该租赁合同应视为不定期租赁合同，吴尚风、王敏玲享有法定解除权，且已经在2019年租期到期前通知了张文才将解除租房合同，但到期后张文才无正当理由拒不返还房屋。 张文才一审中辩称，一、双方签订的租房合同合法有效，吴尚风、王敏玲应当按照合同约定履行义务张文才与吴尚风于2014年6月28日签订的租房合同约定，吴尚风将位于的房屋租给张文才，年租金14000元，租金一年一交，每年租金不变到房屋统一拆迁（附条件），合同并非为不定期合同，合同还约定张文才有权拥有房屋的使用权、改造权和出租权，双方约定合同期间，吴尚风不得以任何理由终止合同，除非房屋统一拆迁。莱西市人民法院（2018）鲁0285民初4934号民事判决书、青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终5883号民事裁定书均已生效，认定该租房合同合法有效，而吴尚风、王敏玲又以不定期合同为由达到非法收回租赁房屋的目的应予驳回。二、张文才依照合同约定不存在违约情况，租房合同双方签字按印后生效，且及时缴纳房租，因此吴尚风、王敏玲应按照诚实守信的原则继续履行合同义务。故请求依法驳回吴尚风、王敏玲的诉讼请求。 一审法院经审理认定事实如下:2014年6月28日，吴尚风（甲方）与张文才（乙方）签订租房合同一份，约定:甲方将的房屋整体租给乙方张文才，每年租金壹万肆仟元整（14000.00元整），租金一年一交，每年的租金不变到房屋统一拆迁；租期从2014年到房屋统一拆迁；乙方拥有该房屋的使用权、改造权和出租权；租房合同期间，甲方不得以任何理由终止合同，除非房屋统一拆迁；水电费乙方自理。吴尚风与张文才均在该合同上签名捺印予以确认。后张文才对该承租房屋进行了装修，并按照合同约定按时支付租金至2019年7月18日。2018年7月30日，王敏玲与张文才、吴尚风就案涉房屋产生纠纷，吴尚风、王敏玲再未收取后续租金，2019年7月3日，张文才将下一年租金14000元在山东省莱西市公证处提存。2019年4月8日，莱西市水集街道村民委员会出具证明一份，证明:我村村民吴尚风、王敏玲所有的位于莱西市水集街道办事处石岛东路水集一村597号房屋近期未列入莱西市政府拆迁改造计划，今后能否拆迁、何时拆迁不确定。2019年7月9日，吴尚风、王敏玲通过手机短信方式向张文才发出通知，载明:张文才，我五月中旬就去告诉你，六月二十八号房租到期，我要改造房屋！马上搬家。庭审中，张文才自认其于2019年7月17日将案涉房屋转租给案外人张峰。王敏玲与张文才、吴尚风之间就案涉房屋的返还原物纠纷，2019年3月14日，本院作出（2018）鲁0285民初4934号民事判决书，判决驳回王敏玲对张文才的诉讼请求，且其中确认:涉案租房合同的一方系为吴尚风、王敏玲，另一方为张文才，该租房合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。王敏玲不服诉至青岛市中级人民法院，2019年7月22日，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民终5883号民事裁定书，裁定准许王敏玲撤回上诉。 一审法院认为，本案争议的焦点为吴尚风、王敏玲与张文才之间签订的租房合同是否为不定期租赁合同？根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁。本案中，双方签订的租房合同采用书面形式，约定的租赁期限为2014年到房屋统一拆迁，租赁的起始时间有明确约定，而终止时间约定为房屋统一拆迁，拆迁作为一种事实状态，是否发生、何时发生均是合同当事人所不能确定，且莱西市水集街道村民委员会证明案涉房屋今后能否拆迁、何时拆迁不确定张文才称虽然统一折迁为不确定，但仍是一个针对长期租赁期间的附加条件，根据法律规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效；附解除条件的合同，自条件成就时失效。该条件是指将来发生的、不确定的、由行为人约定的合法事实。案涉租房合同约定的租赁期限从形式上看，属于附解除条件的合同，但这属于合同法总则的规定，而不定期租赁属于合同法分则的规定，按照法律适用规则，应当依照合同法分则的规定以处理，故对该意见本院不予采信。拆迁可以作为民事法律行为的条件，但不应当是终止的期限，故双方签订的上述租房合同应当视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人本案中，双方自2018年7月起就案涉房屋租赁问题产生纠纷，且2019年7月9日吴尚风、王敏玲通过短信将解除租房合同的意思向张文才明确表达，已经尽到提前通知的义务，吴尚风、王敏玲与张文才签订的租房合同应于2019年7月9日解除，而张文才却于2019年7月17日将案涉房屋转租给他人，故吴尚风、王敏玲要求张文才返还房屋符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决:一、吴尚风、王敏玲与张文才签订的租房合同于2019年7月9日解除；张文才于判决生效之日起60日内将位于莱西市房屋腾还吴尚风、王敏玲。案件受理费50元，由张文才负担。 二审中上诉人提交以下证据： 证据一，被上诉人吴尚风于2014年7月18日至2018年7月18日给上诉人张文才出具的涉案房屋的租金收到条5张。证明上诉人张文才与被上诉人吴尚风签订的房屋租赁合同的起始时间为2014年7月18日，上诉人于2018年7月18日交付给被上诉人吴尚风的租金，是2018年7月18日至2019年7月18日的租金，一审法院判决吴尚风、王敏玲与张文才签订的租房合同于2019年7月9日解除完全错误。二被上诉人质证后认为：对证据的真实性无异议，对收到2019年7月18日之前的租金无异议，但对关联性有异议。该证据与本案无关。本院对该证据的真实性予以认可。 证据二、莱西市公证处于2019年7月8日出具的2019鲁莱西证民字1329号提存证书一份及于2019年7月3日出具的收据一张，于2020年7月10日出具的2020鲁莱西证经字第39号提存证书一份及于2020年6月30日出具的收据一张。证明张文才已将该房屋2019年7月18日至2021年7月18日租金提存到莱西市公证处，已按该租房合同约定履行了支付租金义务。二被上诉人质证认为：对证据的真实性无异议，证明事项无异议。本院对该证据的证据予以认可。 证据三、中共莱西市委文件西发（2020）3号一份，证明涉案房屋已被莱西市委列入拆迁计划，计划于2021年1月启动村庄改造，于2021年12月底前完成拆迁工作，于2024年12月底前完成安置房建设，居民开始回迁安置。二被上诉人质证认为：对该文件的真实性不予认可，与本案无关。上诉人自述该证据打印于金宏网，上诉人无法提供该证据原始下载路径，本院对该证据的真实性不予认可。 证据四、上诉人与谭业风签订涉案房屋的房屋改造返修合同一份，及谭业风出具的证明一份，莱西市李义修金属加工部经营者李义出具的证明一份及收款收据一份，涉案房屋2014年改造、装修前照片4张，改建装修现场施工照片16张，改建、装修后照片8张，承重钢梁照片1张，涉案房屋院子2014年封顶施工现场照片4张，院子封顶后于2020年6月拍照照片3张。证明上诉人租赁涉案房屋后，对该涉案房屋做出了重大改建、装修，具体包括：房屋的内、外墙重新抹灰、找平、承重墙全部加了承重钢梁、门、窗更换了铝合金的门窗，室内地面铺设地板砖、顶棚扣板装修、室内水、电线路全部重新设计并更换、房屋前立临街地面进行水泥混泥土硬化，房屋顶部部分还瓦、平方顶面全部加高并重新浇筑、抹面、做防水、院子顶部全部封顶等，共支出改建、装修费用168500元，加上其他另行支出共计约180000元，同时通过提交的照片可以看出该涉案房屋改建、装修前与改建、装修后的差别，也可以看出上诉人装修房屋的范围、规模很大，充分显示解除该案租房合同是显失公正。二被上诉人质证认为：对证据的真实性不予认可，与本案无关。本院认为该证据与本案争议焦点问题无关，不予审查。 证据五、租金收到条一份，该涉案房屋周片房屋的租赁合同一份。证明该涉案房屋路南对面的3间正方、3间平房及院子在2017年的租金是9500元，2019年租金为15500元，2019年折合成四间房租金为18400元，与上诉人交纳的该涉案房屋租金相当。二被上诉人质证后认为：对证据的真实性不予认可，与本案无关。本院认为该证据与本案争议焦点问题无关，不予审查。 被上诉人二审提交以下证据：房屋信息情况查询一份，证明被上诉人吴尚风除了本案房屋外再没有其他房屋。其无房屋居住需解除合同收回房屋。上诉人质证后认为：对证据真实性无异议，但该证据只能证明吴尚风没有商品房，并不能证明其无处居住。二被上诉人一直一起居住，并且当时双方离婚是为了在公寓分出两处房屋，其一直居住在一起在青岛中级人民法院2019鲁02民终5883号案卷中有证据可以证实。本院认为该证据与本案争议焦点问题无关，不予审查。 二审查明的其他事实与一审法院一致,本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同，争议焦点在于合同是否为不定期租赁合同，出租人解除合同的诉讼请求是否应予支持。本案中，双方签订的租房合同采用书面形式，约定的租赁期限为2014年到房屋统一拆迁，租赁的起始时间有明确约定，而终止时间约定为房屋统一拆迁。拆迁作为政府行为，是否发生、何时发生均是合同当事人所不能确定的，因此，本案合同应认定为附解除条件的合同。在合同约定的解除条件未成就时，任何一方不应擅自解除，否则应赔偿对方损失。法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁。在附解除条件的租赁合同中，虽然对合同的期限没有明确的日期约定，但依据所附解除条件，一旦解除条件成就，合同期限随之确定，因此，应属于按照合同有关条款或者交易习惯可以确定期限的合同。一审法院仅以合同约定没有具体履行届满“日期”认定涉案合同为不定期租赁合同，不符合双方合同签订时的本意，本院依法不予认可。法律规定，房屋租赁合同最长的期限不能超过20年，超过20年的，超出的部分无效的。现双方之间的合同履行尚未超过二十年，合同所附的解除条件也未成就，被上诉人也未就上诉人有其他违约行为应予解除合同提供证据及主张，故被上诉人方单方解除合同缺乏事实及法律依据，也有违诚信原则，本院依法不予支持。因双方就涉案租赁合同已存在众多纠纷，在合同另行出现解除理由或被上诉人在自愿承担违约责任的情况下，可另行对合同的解除进行主张。 综上所述，上诉人张文才的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初6365号民事判决。 二、驳回被上诉人吴尚风、王敏玲一审诉讼请求。 一、二审案件受理费由被上诉人吴尚风、王敏玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年八月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨