湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘11民终1670号 上诉人（原审原告）：永州市祥达房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市零陵区芝山路29号。 法定代表人：陈建元，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李烈，湖南弘一（永州）律师事务所律师（特别授权）。 被上诉人（原审被告）：段贵英，女，1962年4月17日出生，汉族，住永州市祁阳县。 委托诉讼代理人：贺梁，系段贵英女婿，1982年4月19日出生（特别授权）。 被上诉人（原审第三人）：陈祥明，男，1953年11月21日出生，汉族，住永州市零陵区。 上诉人永州市祥达房地产开发有限公司与被上诉人段贵英、陈祥明执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初3999号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 永州市祥达房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判不得执行原告永州市祥达房地产开发有限公司开发的x楼xxx号117.93㎡、x楼xxx号117.93㎡两套房屋；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院事实认定错误，适用法律不当，判决错误。原审法院已确认涉案房屋为上诉人所有，但却判决继续执行，明显矛盾。涉案房屋与被上诉人段贵英依申请执行的永州市中级人民法院（2010）永中法民一终字第383号民事调解书中确定第三人陈祥明应交付给段贵英的标的不一致。第三人要交付给被上诉人的房屋在“住宅楼（香料厂旧房改造）”项目中，而不是涉案房屋，故，只有“住宅楼（香料厂旧房改造）”建好后，才有法院执行的对象和主体，所以人民法院不能执行涉案房屋。 段贵英辩称，当年陈祥明与李平国签订合同以旧房和地换新房后，祥达公司为督促被上诉人李平国、段贵英搬迁，2010年还提起了诉讼。李平国、段贵英搬迁后为使陈祥明、陈建元开发房地产，将买到蒋兰英房子的房产证、土地使用证过户到祥达房地产公司陈建元名下，供祥达公司开发房地产。（2010）永中法民一终字第383号民事调解书确定以地和旧房换新房协议合法有效。没有任何证据证明李平国、段贵英的新房子在43户安置房里面。 永州市祥达房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认原告祥达公司开发的，位于零陵区司马塘香料厂大门口靠近河边“祥龙宇”商住楼的，面积为117.93㎡的x楼xxx号房屋、面积为117.93㎡的x楼xxx号房屋归原告祥达公司所有；2、判决不得执行原告祥达公司开发的面积为117.93㎡的x楼xxx号房屋及面积为117.93㎡的x楼xxx号房屋；3、本案诉讼费用由被告段贵英承担。 一审法院认定事实如下：李平国与本案被告段贵英系夫妻关系，且李平国于2017年10月份去世。2000年3月27日，蒋兰英与李平国签订买卖合同证明，将其房屋及用地以9,000元转让给李平国，但双方并未向相关部门办理房屋及土地转让登记。2008年3月28日，李平国与第三人陈祥明签订了一份《私有旧住宅房屋以地换房协议书》，主要约定：一、李平国自愿将坐落在城北司马塘老x号的，前与空地，后与护坡，左与围墙，右与唐爱仙水沟中线为界，长前后是围墙，宽唐爱仙水沟中线到北边围墙的地皮提供给第三人陈祥明合作建房，第三人陈祥明提供资金，李平国提供地皮估价以地换房；二、李平国出地，第三人陈祥明出资金。李平国负责提供原有产权证、土地证过户给第三人陈祥明办理规划手续。由李平国处理好四邻关系，保证第三人陈祥明在整个建房过程中不受任何干扰；三、房屋建好后，第三人陈祥明安排李平国分得房屋建筑面积110平方米以上，120平方米以下，楼层1-2层两套。产权证、土地证都归第三人陈祥明办好，费用由第三人陈祥明出，交给李平国；四、李平国的水开户由第三人陈祥明给李平国只开一户，电由李平国自己负责。2009年6月9日，原告祥达公司的法定代表人陈建元同第三人陈祥明等人共同以通知单位的名义向李平国发出一份《搬迁通知》，催促李平国尽快在指定的日期内自行搬迁完毕，以免导致工程延误。2010年5月27日，原告祥达公司向永州市零陵区人民法院起诉李平国，在民事起诉状中表示第三人陈祥明系代理其公司与李平国签订《私有旧住宅房屋以地换房协议书》，故李平国应当履行合同义务，及时搬出房屋。后永州市零陵区人民法院以诉讼原告不适格为由，驳回了原告祥达公司的起诉。2010年6月8日，原告祥达公司出具一份证明，表示第三人陈祥明是其公司的股东，他与李平国签订的零陵区司马塘路x号地段的合作开发房屋的协议，皆为投入其公司合作开发的。之后，第三人陈祥明作为原告就其与李平国、被告段贵英之间的拆迁安置补偿合同纠纷向永州市零陵区人民法院起诉，永州市零陵区人民法院作出（2010）零民二初字第95号民事判决。李平国、被告段贵英对该民事判决不服，向永州市中级人民法院提起上诉。2011年1月30日，永州市中级人民法院作出（2010）永中法民一终字第383号调解书，主要内容包括：一、李平国、被告段贵英与第三人陈祥明一致认可2008年3月28日双方签订的《私有旧住宅房屋以地换房协议书》有效，双方同意继续履行该协议；二、第三人陈祥明分配给李平国、被告段贵英第一至二层（杂房以上为第一层）110平方米以上、120平方米以下住房两套（无杂房），该两套房屋的总建筑面积为不得少于230平方米；三、李平国、被告段贵英现有房屋过户给第三人陈祥明的相关费用由第三人陈祥明承担，李平国、被告段贵英有义务协助；四、第三人陈祥明在2013年1月27日前将上述房屋交付给李平国、段贵英；五、第三人陈祥明负责为李平国、被告段贵英办理上述房屋的房屋所有权证、土地使用权证、房屋水电开户等并承担全部费用。该房屋的相关证件应当在2014年1月27日前办好并交付给李平国、被告段贵英。该调解书经当事人签收已经生效。2012年3月，李平国全权委托原告祥达公司的法定代表人陈建元代其办理国土、规划等相关手续，并于不久后取得了证号为零国用（2012）第xxxxxx号的国有土地使用权证。该证记载土地使用权人为李平国，发证面积为118.97㎡。2012年5月，永州市国土资源局零陵分局根据第三人陈祥明的申请及（2011）零执字第388号执行通知书及相关裁判文书的内容将李平国的零国用（2012）第xxxxxx号土地使用权转让登记给陈祥明，转让后的土地证号为零国用（2012）第xxxxxx号，发证面积为118.97㎡。取得李平国的土地使用权后，第三人陈祥明同周边香料厂的其他住户共同申请了房屋周边国有零星空地的出让审批手续，并将其取得的李平国的土地使用权转让登记给了包括第三人陈祥明在内的彭莲莲、蒋美英等四十三人，转让后的土地使用权证号为零国用（2012）第xxxxxx号，发证面积为1636.6㎡。该土地使用权目前已经转移至原告祥达公司名下，用于建设祥龙宇商住楼项目及香料厂旧房改造项目。其后，被告段贵英向永州市零陵区人民法院申请执行上述调解书。永州市零陵区人民法院于2019年8月26日作出（2017）湘1102执1662号之五号裁定书，裁定：一、将第三人陈祥明在原告祥达公司开发的房屋x楼xxx号117.93㎡、x楼xxx号117.93㎡两套房屋交付给被告段贵英，房屋位置在零陵区司马塘香料厂大门口靠近河边的前面“祥龙宇”楼盘；二、请有关部门将上述2套住房的不动产权证及水电开户办理至被告段贵英名下。原告祥达公司对该裁定不服，认为执行的两套房屋属于其公司的财产，向永州市零陵区人民法院提出了执行异议。永州市零陵区法院于2019年9月12日作出（2019）湘1102执异22号裁定书，裁定驳回了原告祥达公司的异议请求。原告祥达公司对该裁定不服，于2019年10月8日向永州市零陵区法院提起了执行异议之诉。另查明，第三人陈祥明同原告祥达公司的法定代表人陈建元系亲兄弟关系。彭莲莲等43个拆迁户的原土地使用权证号为零国用（2012）第xxxxxx号，土地使用权面积为1665.1㎡。不动产权证号为湘（2019）零陵区不动产权第xxxxxxx号的建设用地使用权的权利人为原告祥达公司，土地的面积为2450.6㎡，由原零国用（2010）第xxxxxx号、零国用（2010）第xxxxxx号土地变更而来，而祥龙宇商住楼系该块土地上的建筑物。本案涉案的两套房产属于祥龙宇商住楼项目，该项目的建设单位为原告祥达公司，项目地点为古城路东侧司马塘**号，基底面积为992.93㎡，总建筑面积为5296.67㎡。彭莲莲等43个拆迁户住宅楼项目的建设单位为原告祥达公司，项目地点为司马塘路43号，项目基底面积为639.81㎡，总建筑面积为4711.18㎡。 一审法院认为，本案被告段贵英与李平国系配偶关系，且李平国已经去世，因此本案被告段贵英享有诉讼主体资格。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其权属状态；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其权属状态。本案中，原告祥达公司系祥龙宇商住楼项目的建设单位，且作为祥龙宇商住楼土地的使用权人，在房屋建成后原告祥达公司当然为祥龙宇商住楼建筑的所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，虽然第三人陈祥明系以自己的名义与李平国、被告段贵英《私有旧住宅房屋以地换房协议书》，但：一、后续起诉李平国要求其搬离住宅的主体系原告祥达公司，且原告祥达公司在该民事起诉状中也承认第三人陈祥明系代理其公司与被告签订了上述合同；二、催促李平国搬出住宅的《搬迁通知》系以第三人陈祥明、原告祥达公司的法定代表人陈建元的名义共同作出；三、被告段贵英等其他四十余名拆迁户的国有出让地使用权最终过户到了原告祥达公司的名下，用于开发祥龙宇商住楼项目及香料厂旧房改造项目，因此第三人陈祥明系原告祥达公司的隐名代理人。对于原告祥达公司所称的，其第一次起诉被永州市零陵区法院以主体不适格为由驳回的情况，由于驳回起诉的裁定作出时法院并未进入实体审查，因此并不能以该裁定直接否定第三人陈祥明与原告祥达公司之间的代理关系。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条之规定，房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。因此，在我国个人并不具备开发房地产的资质，个人开发房地产需要挂靠在房地产公司名下。同时，由于：一、《私有旧住宅房屋以地换房协议书》所处分的标的物为价值较大的房地产，当事人在签订合同时会高度注意相关的事项；二、第三人陈祥明与原告祥达公司的法定代表人陈建元系亲兄弟关系，且当事人陈祥明签订上述合同所处理的事项与房地产开发（即原告祥达公司的主营业务）具有较强的关联性；三、原告祥达公司在上述合同签订后一年左右的时间便以自己的名义与当事人陈祥明共同以项目建设方的名义通知李平国搬出住宅。因此，李平国、被告段贵英在同第三人陈祥明签订《私有旧住宅房屋以地换房协议书》时应当对第三人系房地产企业代理人的情况知情；李平国、被告段贵英同第三人陈祥明签订的上述合同直接约束原告祥达公司，即祥达公司应当按照合同约定分给被告段贵英110平方米以上、120平方米住宅两套。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案原告虽然系涉案两套房屋的所有权人，但其负有向被告段贵英交付合同约定的两套房屋的义务，故其所有权不足以排除强制执行。综上所述，对原告祥达公司要求确认涉案两套房屋为其所有的诉讼请求，本院予以支持；对原告祥达公司要求不得执行涉案两套房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认位于零陵区司马塘香料厂大门口靠近河边“祥龙宇”商住楼：面积为117.93㎡的x楼xxx号房屋、面积为117.93㎡的x楼xxx号房屋为原告永州市祥达房地产开发有限公司所有；二、驳回原告永州市祥达房地产开发有限公司的其它诉讼请求。案件受理费4,300元，由原告永州市祥达房地产开发有限公司负担。 本案二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。 对原判认定的事实，本院予以确认。 本院认为，审查双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：上诉人永州市祥达房地产开发有限公司是否负有向被上诉人段贵英交付房屋的义务。现评析如下： 《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，李平国与陈祥明签订了《私有旧住宅房屋以地换房协议书》，永州市祥达房地产开发有限公司承认陈祥明代理本公司签订了上述合同，且在签订合同之后，永州市祥达房地产开发有限公司以合同当事人的身份起诉要求李平国搬出房屋，并将房屋交付本公司。同时，永州市祥达房地产开发有限公司法定代表人陈建元与陈祥明共同向李平国下达搬迁通知。以上行为均表明，陈祥明接受永州市祥达房地产开发有限公司的委托与李平国签订《私有旧住宅房屋以地换房协议书》，而在签订该协议的当时李平国也认为陈祥明是永州市祥达房地产开发有限公司的股东，代表永州市祥达房地产开发有限公司签订的协议（二审庭询记录，被上诉人段贵英代理人陈述：陈祥明当初拿了自己是永州市祥达房地产开发有限公司股东的证明，代表永州市祥达房地产开发有限公司签订……）。因此，李平国在签订合同时知道陈祥明与永州市祥达房地产开发有限公司的代理关系。综合以上分析，陈祥明作为受托人，以自己名义与李平国签订合同，其效力直接约束委托人永州市祥达房地产开发有限公司。基于此合同约定，永州市祥达房地产开发有限公司负有向李平国交付两套房屋的义务。 基于以上给付义务，人民法院在执行（2010）永中法民一终字第383号调解书过程中，作出的（2017）湘1102执1662号之五号裁定书，符合法律规定。永州市祥达房地产开发有限公司不具有排除强制执行的民事权利。 综上，永州市祥达房地产开发有限公司上诉理由不成立。原判认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费维持不变，二审案件受理费4300元，由上诉人永州市祥达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐向东 审判员  刘久平 审判员  周文静 二〇二〇年八月十日 书记员  吴惠民 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。