安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1503民初6391号 原告（反诉被告）：中国人民解放军安徽省六安军分区，住所地安徽省六安市解放南路55号,统一社会信用代码：A1100000MK00110529。 法定代表人：王达林，军分区司令员。 委托诉讼代理人：徐爱国，六安军分区保障处处长。 委托诉讼代理人：赵晓玲，安徽大别山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：六安市金星楼餐饮管理有限公司，住所地安徽省六安市解放南路53号，统一社会信用代码：91341500328034693Y。 法定代表人：王传业，公司总经理。 被告：王传业，男，汉族，1966年2月2日生，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。 原告中国人民解放军安徽省六安军分区（以下简称六安军分区）诉被告六安市金星楼餐饮管理有限公司(以下简称金星楼公司）、王传业租赁合同纠纷一案,于2019年10月22日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年07月31日公开开庭审理了本案。原告六安军分区的委托诉讼代理人徐爱国、赵晓玲、被告金星楼公司的法定代表人王传业及其委托诉讼代理人孙章到庭参加诉讼。在案件审理过程中，公告送达王传业法律文书；金星楼公司提出反诉；金星楼公司申请损失评估，后撤回申请。本案现已审理终结。 原告六安军分区向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即补交2016年1月1日至2018年6月29日期间，合同面积与实际占用面积的租金差价10358.90元。二、判令被告立即补交2018年6月30日至2019年9月30日期间加盖房产面积租金4.4万。三、判令被告立即支付拖欠的租金26万元整（2018年9月30日至2019年9月30日），并自起按银行同期贷款利率支付逾期租金利息13000元（2018年9月30日至2019年9月30日）。四、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年11月25日，被告与原告签订了《军队房地产租赁合同》。合同约定，被告承租原告所有的六安市裕安区人武干部培训中心楼一二层（金星楼餐饮），建筑面积为ｌ300.88平方米的房产用于餐饮服务。租赁期限自2016年1月1日至2021年12月31止。年租金为19万元整。2018年9月26日．因军队全面停止有偿服务政策，就上述的房产租赁事宜，再次进行了书面约定，原、被告签订了《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。协议约定，实测出租面积为1427.48平方米，租赁期限调整为2018年6月30日至2021年12月31日，经评估和协商年租金调整为26万元整。2018年6月，原告就出租房产的面积（不含加盖面积）进行了评估测绘，经测绘，出租房产的面积为1170.57平方米。2019年6月，原告再次对出租房产进行了评估测绘，被告占用的加盖房产面积为158.68平方米。实际占用面积与合同面积差为28.37（1170.57＋158.68-1300.88）平方米。故被告应补交2016年1月1日至2018年6月29日的租金差价为10358.9元（190000元／年÷1300.88平方米×28.37平方米÷12个月×30个月）。基于原、被告双方的合同约定，被告应补交2018年6月30日至2019年9月30日期间加盖房产面积租金44000元（260000元／年÷1170.57平方米×158.68平方米÷12个月×15个月）。另，被告自2018年9月26日续签以来，仅支付了6.5万元租金，尚欠租金26万元。经原告多次催交，被告拒不履行。 在案件审理过程中，原告军分区增加部分诉讼请求：1、依法确认解除《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》；2、2019年9月30日之后发生的租金计算至承租房屋实际退还给原告之日止。 被告金星楼公司、王传业辩称：一、原告第一项诉请不应予以支持:2018年9月26日双方签订了整改协议，原告并未主张整改之前的租金差价，被告也未承诺支付,且该协议只是对原租赁协议的变更,并未否定，而且原协议中租金是依据1300平方米得到的；二、原告诉请第二项不应予以支持:2018年9月26日的整改协议租金26万元针对的是建筑面积1427.48平方米，并非原告在诉状中所称的1170.57平方米，且2019年6月的测绘报告是原告单方作出，原告的上述两项诉请既主张按面积计算又主张按评估价格计算，属于双重标准；三、原告第三项诉请不应予以支持:2018年9月30日后被告实际补交了6.5万元的租金，且由于原告的原因收回公共停车场并将大门封条封住,造成被告不能正常营业，2018年11月份被告实际已经退出不再经营；四、2016年3月中央军委军发（2016）58号文，要求军队全面停止一切有偿服务，所有单位一律不得新上项目新签订合同，在此政策要求下原告多次与被告签订新的合同和协议并要求被告支付租金属于违反政策要求，在上级的要求下原告现在又以被告拖延支付租金为由解除合同,属于滥用诉权.如果法院判决解除合同，该合同实际自2018年11月份已实际解除；五、2018年11月份被告就不再继续经营，因此原告要求2019年9月30日之后的租金没有事实依据。综上请求驳回原告对被告的所有诉请。 反诉原告金星楼公司反诉称：1、反诉被告赔偿反诉原告建设投入367万元；2、反诉被告赔偿反诉原告逾期利润损失267万元(2018年9月至2021年12月，合计3年4个月，每年80万元)；3、判决反诉被告承担本诉和反诉费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订有书面的《军队房地产租赁合同》，反诉原告承租人武干部培训中心楼一、二层经营餐饮，反诉原告承租后即投入巨资进行装修改造，先后投入资金达367万元。在合同履行过程中出现了房屋损坏等影响反诉原告正常经营的情形，双方2018年9月26日合同约定，反诉被告应当负责对金星楼电梯进行维护维修，对金星楼主体工程(外墙脱落、顶部渗水)负责维护，并负责对金星楼水、电、气进行分户。但反诉被告未能履行此项义务，导致反诉原告酒店内发生多处发生漏水、渗水。同时，在反诉原告经营期间，反诉被告无正当理由将原酒店配套使用的停车场以及地下室收回，这直接导致反诉原告无法继续经营下去。综上，反诉原告认为，系反诉被告行为导致本合同无法继续履行，如果法院判决解除合同，请求依法支持反诉原告的各项反诉请求。 在案件审理过程中，反诉原告变更反诉请求：反诉请求第一项变更为反诉被告赔偿反诉原告建设投入309万元；第二项变更为反诉被告赔偿反诉原告逾期利润损失102万元(2018年9月．2021年12月，合计3年4个月，每年30万元)。两项合计411万元。 反诉被告六安军分区辩称：一、关于第一项诉请没有事实和法律依据，原、被告签订的两份合同对投资建设的赔偿问题没有任何约定，另因反诉人自身的违约行为导致合同解除，依据房屋租赁合同司法解释第11条规定，不应予以支持；二、关于第二项反诉请求是无稽之谈，在之前的庭审中反诉原告也自认通过《申请》证明了反诉人一直处于亏损状态，另即便有利润要求反诉被告承担损失也没有依据，依法应予驳回反诉人的反诉请求。 原告为印证其主张，提交证据如下： （一）、原告统一社会信用代码证、被告企业信息查询单、被告身份证复印件，证明原、被告身份情况，原、被告诉讼主体资格适格。 （二）、军队房地产租赁合同、房地产租赁停偿委托管理项目整治协议，证明：2015年11月25日，原、被告就六安市裕安区解放南路53号（坐落号：南皖字第6036号）军产房产签订了《军队房地产租赁合同》。合同约定：租期自2016年1月1日至2021年12月31日。建筑面积1300.88平方米，年租金19万元整。同时，明确双方的权利义务及违约责任。2018年9月26日，基于军队停偿政策，原、被告就租赁事宜，再次约定。约定租期自2018年6月30日至2021年12月31日，建筑面积1427.48平方米，年租金26万元。 （三）、房地产估价报告、面积计算技术报告，证明：1、2018年6月26日，经测算和评估，不含加盖面积，承租房产的建筑面积为1170.57平方米，年租金为26万元。2、2019年6月，针对加盖的面积，再次测算，加盖面积为158.68平方米。 （四）、被告交租银行流水，证明被告2018年9月26日签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》后，仅支付了6.5万元租金的事实。截至2019年9月30日，尚欠租金26万元整。 （五）、《关于依法缴纳租金的函》，证明2019年5月19日，原告向被告送达了催交租金的函，被告一直未履行支付租金的事实。 （六）、《关于六安金星楼餐饮管理公司拖欠租金的情况报告》，证明被告实际欠交房屋租金的事实。 （七）、申请一份，证明2019年6月24日，被告法人王传业就金星楼酒店停业且欠付租金一事向原告出具的申请。该申请印证了欠交租金的事实，该申请也对金星楼的停业原因做了说明因八项规定出台后酒店经营一直处于亏损状态。 被告对原告提交证据的质证意见： 对证据（一）没有异议。 对证据（二）的两份协议的真实性无异议，两份合同中均明确载明上述合同需经有审批权限的军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效，但目前原告提供的两份合同中军队房地产管理部门意见均为空白。2015年合同中载明的建筑面积1300.88平方米，2018年的合同中载明的面积是1427.48平方米，2018年的合同是在16年3月份中央军委下发关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知后签订的，应属于违反上级政策要求的合同，2018年合同中明确载明了原告需要对金星楼电梯进行维护维修，对金星楼主体工程外墙脱落顶部渗水负责维护，但原告并未实际履行该项义务导致金星楼餐厅多处渗水无法正常经营。 证据（三）的两份报告均为原告单方委托，评估报告中评估结论26万元每年前提是建筑面积1170.57平方米，该份报告中也载明了周围的配套设施交通停车便利度情况，但实际上原告后来强行将原先配套的停车场收回在2018年11月份，直接导致金星楼餐饮无法继续经营，该报告中委托评估说明载明被告建设投入为309万元，该报告同时也附有安徽友诚地理信息技术有限公司出具的测绘报告载明被告实际租赁的建筑面积为1170.5平方米，但原告2019年6月份又委托的面积计算技术报告计算的面积是1334.92，显然前后矛盾，对面积计算技术报告中载明了负一层面积1093.2平米，该面积原先即为金星楼配套使用作为仓储，后来也被原告强行收回，该报告中也载明有路南停车场1490.05平方米也是金星楼的配套设施也被原告强行收回。 对证据（四）没有异议，但原告在起诉时未将该款项扣除。 对证据（五）庭前被告并未收到证据副本，庭后核实以书面形式提交质证意见，但根据之前与当事人沟通并未反映收到过此函，该函中也载明了欠付一年租金19.5万元。 对证据（六）该证据是原告内部行文的流程，与被告无关，被告对此不清楚。 对证据（七）的质证意见同证据五，申请中载明的酒店经营处于亏损状态指的是2017年之前，并非是原告举证目的中所陈述的，该申请中明确写明了2018年11月份因原告关闭停车场收回负一层致使酒店无法正常经营，该申请中王传业表明了希望能够终止合同停止上交租金并由原告对被告的投资、装潢、加建和清理负一层费用给予合理补偿的诉请，并要求原告将酒店二楼楼面漏雨维修好，停车问题解决好，王传业愿意继续履行，但原告至今未能回复。 被告金星楼公司为印证其主张，提交证据如下： （一）、图片，证明原告将金星楼贴封条； （二）、王**出具的情况说明一份，第一次与被告签订军队房地产租赁合同中原告签字的人，证明外用停车场是金星楼的配套设施，是餐饮、宾馆和交通银行三家公用的。 原告对被告提交证据的质证意见： 对证据（一）的“三”性均有异议，通过该图片无法证实是原告方进行的封条行为，且大门也无法证实是金星楼餐饮宾馆的大门，与本案没有关联； 对证据（二），因为被告未提供原件真实性存疑，另外从“情况说明”内容看出“情况说明”是打印版，王**签名位于该说明的右下方，对“情况说明”的真实性是否是王**本人出具有很大的疑问，即便该“情况说明”是真实的，该说明也无法推翻两份房屋租赁合同。“情况说明”是证人证言，应当由王**本人出庭陈述。 反诉原告为印证其主张，提交证据如下： Ⅰ、合同，证明投入损失合计2975348元。 1、装饰工程146000元；2、“美的”中央空调供应与安装工程288000元；3、购买电梯63000元；4、金星楼加建承包工程189150元；5、订制饰面板330000元；6、购买厨房设备（排烟系统）32708元；7、收银系统解决方案14070元；8、金星楼酒店拆除费用156000元；9、购买厨具（南京“华美”餐具）320000元;10、安装监控12000元；11、显示屏制作费用61420元；12、金星楼装饰设计费用40000元；13、广告费用9000元，以上证明投入损失合计2975348元。 Ⅱ、无合同损失：1、所有灯具128500元；2、电动桌椅及餐具（包间内餐具）185000元；3、消防工程310000元；4、电视及网络26700元；5、窗帘14400元；6、壁布、壁纸、壁画13658元；7、椅布、椅套16390元，合计694648元。 Ⅲ、利润损失：每年租金80万元。 Ⅳ、图片一组，证明原告怠于履行维修维护义务，导致餐厅多处渗水被告无法正常经营，被告在经营期间有加建、改造、装潢、购置等多项投资的事实。 反诉被告对反诉原告提交合同的质证意见： 对所有证据“三性”都持有异议。合同没有原件，也没有相应的发票，即便合同发票都俱全也无法说明是金星楼的损失，仅能证明反诉人对金星楼餐饮的正常投入，对反诉人主张的反诉金额不予认可，反诉人提出反诉请求根据证据规则应当提供充分的证据予以证明。 经庭审举证、质证，认证如下： 1、对原告提交的证据（一）、（二）、（三）、（四）予以确认；证据（五）、（六）不予认定，系原告陈述；对证据（七）予以认定，该申请由被告向原告主张的事实。 2、对被告提交的证据（一）予以确认；对于证据（二）予以认定，原告未提交反证。 3、对反诉原告提交证据Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ不予认定，从反诉原告提交的证据中看不出其实际支付款项。对证据Ⅵ予以确认。 经审理查明：2015年11月25日，中国人民解放军安徽省六安军分区后勤部作为甲方与六安市金星楼餐饮管理有限公司作为乙方签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定，甲方将位于安徽省六安市裕安区人武干部培训中心楼一、二层部分（坐落号南皖字第6036号），建筑面积为ｌ300.88平方米的房屋出租给乙方使用，用于餐饮服务。租赁期限自2016年1月1日至2021年12月31止。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为114万元整，年租金19万元。租金按年结算，乙方于每年元月的前十日内交付甲方，付款方式为银行转账。甲方负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所出租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同还约定其他事项。王**在甲方法定代表人栏签名，王传业在乙方法定代表人栏签名。 2018年6月26日，六安军分区保障处委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对六安军分区人武培训中心综合楼房屋出租年租金进行评估（价值时点2018年6月26日）。评估条件，金星楼公司出租面积1170.57平方米，建设投入309万元，其中装修投入109万元。无《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。2018年6月30日，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司出具苏国衡六安评房字（2018）第0021号《房地产估价报告》，报告采取收益法，估价结果，房地产年租金26万元。 2018年9月26日，中国人民解放军安徽省六安军分区作为甲方与金星楼公司作为乙方签订了《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律政策规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施，甲乙双方本着平等、协商、自愿的原则，就房地产租赁停偿项目整治相关事宜，达成协议。协议约定，实测出租面积为1427.48平方米，租赁期限调整为3.5年自2018年6月30日至2021年12月31日，经评估和协商年租金调整为26万元整。乙方新建或添建的房屋，所有权归部队，合同期满无偿交还，乙方不得提出补偿要求。附加条款，甲方对金星拦电梯负责维护、维修。甲方对金星楼主体工程(外墙脱落、顶部渗水等)负责维护、对外墙体装饰品脱落造盛的人身伤害、财产损失负责处理。甲方负责对金星楼水、电、气进行分户，并对金星楼水、电、气进行一次性检修。协议还约定其他事项。 2018年11月，六安军分区关闭停车场、收回负一层。金星楼公司停止营业。六安军分区将金星楼营业场所贴封条、上锁。 2019年5月15日，金星楼公司通过龚洁账户向六安军分区账户支付65000元租金。 2019年6月6日，六安军分区委托中陕核工业集团测绘院有限公司对六安·金星楼面积计算。其中金星楼承租面积1334.92平方米（其中包括后期加盖面积158.68平方米），-1层面积为1093.2平方米，位于金星楼门前北停车场面积为213.68平方米，路南停车场1490.05平方米。 2019年6月24日，王传业向六安军分区申请，《申请》载明，2014年，六安军分区要求对亏损陈旧的金星楼一、二层进行改造、装潢，要求投资360万元以上，租期七年，年租金优惠至19万元。负一层原是澡堂清理后自用，清理费用l5万元。另外房屋加建500多平方米。于2014年l2月底签订合同。后因八项规定出台后，酒店经营一直处于亏损状态。六安军分区要求在2017年10月份对酒店租金按市场价进行评估，年租金调整至23万元，重新签订合同。2018年5月份又对酒店租金进行评估，年租金又调整至26万元，再次签订合同。2018年11月份，部队关闭了三家公用的停车场且收回负一层，致使酒店无法正常经营。因此，希望能够终止金星楼酒店租赁合同，停止上缴房屋租金，由六安军分区收回酒店，对投资、装潢、加建和清理负一层费用给予合理补偿。如不能满足要求，希望六安军分区能够考虑解决好酒店停车问题，并将酒店二楼楼面漏雨维修好。愿意继续履行合同至合同到期终止。 另，金星楼公司于2014年与六安军分区签订房屋租赁合同，租赁六安军分区房屋，对房屋进行了装修、装潢。 2020年4月28日，王**出具《情况说明》，说明：六安军分区金星楼酒店，于2014年12月经军分区常委会同意，将一、二层原陈旧酒店出租给王传业，由王传业自行改造加建和装潢，对外营业。三楼加一楼门面出租给交通银行办公营业用，四、五、六层出租给殷习贵，作为宾馆对外经营。三家租赁合同由我根据军区会议决议洽谈经办。外用停车场为金星楼配套设施，为三家共用。 本院认为,因军队停止有偿服务政策，原告关闭了三家共用的停车场，收回金星楼负一层，对顶部渗水亦未处理，被告停止营业、原告贴封条，双方已终止合同的履行。从王传业《申请》中可看出，被告具有解除合同的意思，因此，原告要求解除《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，予以采纳。租金应以合同约定计算,计算至2019年6月24日，为260000元（被告支付65000元予以比除）。原告要求按照自行测量面积另外计算租金无合同依据。合同约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。原告要求被告支付租金利息，被告主张可得利益损失，均不予采纳。反诉原告同意按照原告提交的苏国衡六安评房字（2018）第0021号《房地产估价报告》所认定的装修投入109万元，予以确认。双方合同约定，租赁期限届满，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。折旧年限按2.5年计算损失，即1950000元÷7年×2.5年计696428.57元。为此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定,判决如下: 一、解除中国人民解放军安徽省六安军分区与被告六安市金星楼餐饮管理有限公司签订的《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，六安市金星楼餐饮管理有限公司应予本判决生效之日起十日内返还中国人民解放军安徽省六安军分区租赁房屋（含建筑装修部分）； 二、被告六安市金星楼餐饮管理有限公司支付原告中国人民解放军安徽省六安军分区租金195000元； 三、反诉被告中国人民解放军安徽省六安军分区补偿反诉原告六安市金星楼餐饮管理有限公司损失696428.57元； 四、驳回原告中国人民解放军安徽省六安军分区其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告六安市金星楼餐饮管理有限公司其他诉讼请求。 上述二、三项比除后，中国人民解放军安徽省六安军分区补偿六安市金星楼餐饮管理有限公司、王传业501428.57元，于本判决生效之日起十日内支付。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6210元，反诉费39680元，共计45890元，由中国人民解放军安徽省六安军分区负担12770元，由六安市金星楼餐饮管理有限公司、王传业负担33120元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  程 峰 审 判 员  余学柱 人民陪审员  徐善庆 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  范 政 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。