广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18145号原告：佛山市汇银物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区绿景三路33号会所二层201室，统一社会信用代码91440604725478095D。法定代表人：李智华。委托诉讼代理人：杨志坚，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧然，广东高木律师事务所实习律师。被告：周德，男，1985年1月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区建国路130号，公民身份号码420323198501196415。被告：戴永容，女，1989年7月23日出生，汉族，住湖南省武冈市龙田乡长塘村14组13号，公民身份号码430581198907234027。委托诉讼代理人：周德，系被告戴永容的配偶。原告佛山市汇银物业管理有限公司诉被告周德、戴永容物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告支付自2017年4月至2020年4月拖欠的住宅管理费8040.10元及违约金（从欠费的2017年4月1日起计算，暂计至2020年4月30日为2994.54元，日后所产生违约金顺延计至被告完全清偿所欠上述款项为止）；2、两被告支付自2017年2月1日起至2020年2月29日拖欠的公摊电费475.55元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月28日，两被告向开发商购买了位于佛山市禅城区南庄大道东220号九座1603房。2014年5月28日，原告与两被告签订《汇银新港湾花园前期物业服务协议》，约定物业住宅管理费用按建筑面积每月每平方米2.50元的标准于2015年11月30日起计收。涉案房屋的建筑面积为86.92平方米，每月物业管理费为217.30元，逾期缴纳物业管理费的，应按每日千分之一累计计算违约金。一直以来，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告却在享受权利后不依法履行义务，仍拖欠原告上述相关费用，且原告层以多种方式催讨涉案欠费，并于2019年7月4日向被告寄出律师函，但均未过。被告的上述行为显然构成违约，为了维护原告合法权益，特诉至法院，请求被告支付拖欠的费用及违约金，望判如所请。两被告辩称：一、原告诉称“原告依约向被告提供服务至今，被告拒不按时缴纳物业费”说法不成立，具体原因是原告长期以来一直没有按约履行合同及未按相关规定提供服务，且从未听取业主提供的合理意见及建议，随意推诿辩解，不考虑提升服务质量、维护业主的合法利益，只知道收钱，原告违约在先。具体如下：1、原告从不调查时什么原因导致业主不交物业费以及如何解决业主问题，一味消极应对，置业主利益与不顾。平时也是只知道电话催费、门上贴条、发律师函最后法院诉讼，对物业存在的问题只字不提，从不反思物业服务是否存在不足，是否真正维护了业主的权益。2、原告按2.50元每月每平方米标准收取物业费，但物业服务不达标，存在不负责任、不专业，长期推诿的情况，物业管理方面对本人及九座业主造成恶劣影响。①9座楼层卫生长期无人管、楼下生活垃圾长期随意处置影响恶劣，单车、杂物长期乱堆乱放，物业未尽到楼层管理、保结及维护监督的责任，放任自流，无人维护本座业主利益；②小区电梯故障率高，问题频发。电梯常年灰尘污垢，乱贴乱放，卫生及保结不达标。且存在乱张贴通知，商业广告行为。严重影响小区业主的出行安全及侵犯业主合法权益，多次向物业反馈、物业消极应对，至今不知道原因也未得到有效解决；③小区公共路面（9座主干道）、公共体育设施（篮球场）路面常年破损、残缺，物业不及时处理；④小区管理松散、粗放，卫生不达标、公共管理不合格，处于放任状态，许多问题跟物业反应，未得到实质性改善。3、小区收支不明。原告从第一批业主入住至今，长达4年多时间从未公布物业收支情况。4、小区私自侵占属于业主的共同收益。原告自2015年11月30日起就开始私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯、车库道闸等其他位置放置各种商业广告，侵害了业主利益。5、小区的景观池、游泳池附近景观从未投入使用，违反住户手册。从未召开业主大会，认真听取小区业主的意见或建议。综上，被告有权拒缴物业费直至物业公司整改提升服务为止。二、应驳回原告违约金诉请，扣除40%的物业费作为对被告的补偿。法院应审查原告及原告从业人员的物业管理资质。原告日后应在小区公告栏公布小区收支，向业主返还收益，启用小区的景观池、游泳池。诉讼费用由原告承担。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。本院确认以下案件事实：2014年5月28日，两被告向开发商购买了位于佛山市禅城区南庄大道东220号九座1603房，合同约定购房面积86.92平方米。同日，原告与两被告签订《汇银新港湾花园前期物业服务协议》，约定物业住宅管理费用按建筑面积每月每平方米2.50元的标准于2015年11月30日起计收；每次交纳费用时间为每月5日前，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按逾期应付款1‰交纳违约金；物业服务费不含路面、楼梯、电梯公共电费、二次供水电费、消防水费等公共水电费（公共水、电费用按建筑面积分摊）。上述协议签订后，原告为涉案小区提供物业服务至今，因两被告拖欠2017年4月至2020年4月拖欠的住宅管理费8040.10元、2017年2月1日起至2020年2月29日拖欠的公摊电费475.55元，原告诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与两被告签订《汇银新港湾花园前期物业服务协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原、被告均具有约束力，双方应依约履行。关于原告诉请的物业管理费、公摊电费。原告在签订《汇银新港湾花园前期物业服务协议》后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费、公摊电费。被告未对原告主张的欠费时间及欠费金额提出抗辩，本院对原告诉请的2017年4月至2020年4月拖欠的住宅管理费8040.10元、2017年2月1日起至2020年2月29日拖欠的公摊电费475.55元予以支持。至于被告提出的物业管理问题，本院分析如下：首先，根据被告举证的证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，无益于推动和谐小区的建立及良好居住环境的形成，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。关于原告主张的违约金的问题。综合现有证据来看，原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，被告未缴纳物业管理费事出有因。为进一步缓和物业公司与业主之间的矛盾，督促物业公司提高物业服务质量，本院对原告主张的违约金不予支持。同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接受业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周德、戴永容于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付佛山市禅城区南庄大道东220号九座1603房2017年4月至2020年4月拖欠的住宅管理费8040.10元、2017年2月1日起至2020年2月29日拖欠的公摊电费475.55元；二、驳回原告佛山市汇银物业管理有限公司的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，原告佛山市汇银物业管理有限公司负担10元，由被告周德、戴永容负担15元。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇二〇年七月十六日书记员 方紫盈