广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0481民初1617号 原告：区某2，男，1973年2月27日出生，汉族，住广西岑溪市。 原告：陈某，女，1972年4月23日出生，汉族，住广西岑溪市。 原告：区某1，男，1997年3月6日出生，汉族，住广西岑溪市。 原告：区某3，女，2005年2月4日出生，汉族，住广西岑溪市。 法定代理人：区某2，男，1973年2月27日出生，汉族，住广西岑溪市。系区某3的父亲。 法定代理人：陈某，女，1972年4月23日出生，汉族，住广西岑溪市。系区某3的母亲。 被告：廖新莲，女，1958年3月18日出生，汉族，住广西岑溪市。 被告：陈红萍，女，1986年6月24日出生，汉族，住广西贺州市。 被告：陈燕萍，女，1987年5月5日出生，汉族，住广西岑溪市。 被告：陈定安，男，1993年10月14日出生，汉族，住广西岑溪市。 原告区某2、陈某、区某1、区某3与被告廖新莲、陈红萍、陈燕萍、陈定安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告区某2、陈某到庭参加了诉讼。原告区某1、区某3、被告廖新莲、陈红萍、陈燕萍、陈定安经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 区某2、陈某、区某1、区某3向本院提出的诉讼请求：1.判令四被告赔偿原告经济损失364780元；2.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.判决解除原告和四被告签订的《房屋转让协议》；2.判令四被告退回原告购房款364780元；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2011年12月16日，被告将位于岑溪市探花商住区房屋[国有土地使用证为岑国用（2006年）第更0000513xx号，土地使用权人登记为廖新莲]第五层（面积约150平方米）按428000元的价款转让给原告，并于当日双方签订了房屋转让协议。后原告交了首付并参照银行按揭方式按月向被告支付房款直至2016年3月止，由于被告原因要求停供房款。原告向被告共支付房款267782.49元，尚欠房款160217.51元。2017年10月，法院要求原告搬离房屋，才知道被告将该栋楼房抵押给银行，被告隐瞒事实欺骗了原告，属被告违约，被告应按所转让房屋的现价值赔偿原告的经济损失。讼争房屋按现市场价行情应值3500元/平方米计价，房屋价值为525000元，减去尚欠房款160217.51元，被告应赔偿经济损失364780.49元给原告。 区某2、陈某、区某1、区某3为证明其主张向法庭提交以下证据： 1.房屋转让协议复印件，拟证明被告将房屋转卖给原告； 2.房屋转让收款确认书复印件，拟证明被告收到原告支付的购房款267782.49元； 3.汇款收据、银行交易明细复印件，拟证明原告依照协议于2014年12月20日、2015年1月4日、2015年2月10日、2015年3月17日分别向原告按月支付购房款； 4.汇款收据、银行交易明细复印件，拟证明原告依照协议按月向被告支付购房款； 5.岑国用（1999）字第0901000xx-2号国有土地使用证、岑房权证市区字第××号房产证复印件，拟证明被告转让给原告的房屋是登记廖新莲的名下。 廖新莲、陈红萍、陈燕萍、陈定安答辩称，四被告同意解除原告诉请要求与廖新莲于2011年12月16日签订的房屋转让协议。原告诉请要求四被告退回购房款364780元，没有事实和法律依据，四被告不同意退还。因为廖新莲是讼争房屋的唯一物权登记人，陈红萍、陈燕萍、陈定安无权处分母亲廖新莲的房屋。陈燕萍、陈定安在房屋转让协议上签字的行为，只能视为成年家庭成员的见证，不能因签字行为而需要与物权所有人廖新莲承担相等的义务。假如需要退回原告的购房款，应按（2017）桂0481民初2595号民事判决书中双方认可的数额300000元为准，由廖新莲返还购房款及损失给原告，与廖新莲的子女无关。请求判决驳回原告不合理的部分诉讼请求。 廖新莲、陈红萍、陈燕萍、陈定安未向法庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并经开庭进行了质证。对上述的证据，认定如下：原告提交的上述证据1、2、3、4、5，本院认为，四被告没有提出抗辩意见，且该证据符合证据认定的真实性、合法性和关联性，结合本案情况，本院予以确认。 综合全案的证据及原告在法庭上的陈述，本院确认以下法律事实： 区某2、陈某是夫妻关系，区某1、区某3是区某2、陈某的子女。陈红萍、陈燕萍、陈定安是廖新莲的子女。2011年12月16日，廖新莲、陈红萍、陈燕萍、陈定安作为甲方与乙方区某2、陈某、区某1、区某3签订了房屋转让协议，该协议载明“……甲方的房产座落在于岑溪市探花商住区，该房产土地系甲方2006年购买，并于2010年建成六层半楼房一幢，国有土地使用证为岑国用（2006年）第更0000513xx号，土地使用权人登记为廖新莲，现经甲、乙双方充分协商，新房屋转让事宜达成如下协议：一、甲方将该楼的第五层的所有权转让给乙方使用，使用期限随着整幢楼房，如续展期限亦同样续展……三、转让价格为肆拾贰万捌仟元整。首付为拾贰万捌仟元，2012年5月底前付清，余款叁拾万十年内付清，参照银行按揭在每月2-3日给付，2-12个月内逾期付款乙方支付违约金每月500元，超过12个月不支付按揭款，终止合同，由甲方按每月900-1200元扣租金后将余款退回……本协议自甲方廖新莲及乙方签字起成立，具有法律效力，甲方其他家庭成员回来后再补签。”，其中廖新莲、陈燕萍、陈定安与区某2、陈某分别在上述协议上签字。2011年12月开始，原告在上述房屋自行进行装修。2012年5月，原告向廖新莲付清购房首付款128000元。2012年7月开始，原告向廖新莲支付“按揭款”。2012年12月，原告入住涉案房屋。2016年4月12日，廖新莲作为甲方与区某2作为乙方签订了房屋转让收款确认书，载明：“……2016年3月份开始由于甲方自身原因，甲方要求乙方停供余下按揭房款，至此时，乙方停供余下按揭房款。至2016年3月，乙方连同首付共向甲方支付了267782.49元。该款甲方已收到，现双方签字按指纹加以确认……”。中国农业银行有限公司岑溪市支行与本案被告廖新莲金融借款合同纠纷一案，廖新莲于2010年12月7日、2014年2月23日向中国农业银行有限公司岑溪市支行贷款时分别以本案诉争房屋整体抵押，因被告廖新莲无力偿还贷款，该案现正处于执行阶段，本案讼争房屋已进入拍卖程序。 另查明，在本院原审理的（2017）桂0481民初2595号原告区某2、陈某、区某1、区某3与被告廖新莲、陈红萍、陈燕萍、陈定安房屋买卖合同纠纷一案中，在廖新莲放弃收取原告租金、水电费的前提下，双方就原告主张的返还购房款及赔偿损失金额达成一致意见，均认可总额为300000元。 本院认为，区某1、区某3是区某2、陈某的子女，其二人在签订该合同时尚未成年，其父母代其二人在合同上签名并没有损害到其二人的合法权益，因此其二人在本案中作为原告，符合有关法律规定，本院予以确认。原告区某2、陈某、区某1、区某3与被告廖新莲、陈燕萍、陈定安签订的房屋转让协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。该房屋在原告购买之前已设立了抵押权，以及被告廖新莲无法偿还债务等各种原因被拍卖，因原告购买被告廖新莲的一层房屋后并未能办理物权登记，导致涉案房屋转让协议无法继续履行，而最终不能实现合同目的，现原告主张要求解除本案协议，四被告也无异议，符合有关法律规定，本院予以照准。原告诉请要求四被告退回购房款364780元，根据原告现有的证据，原告向廖新莲实际支付购房款为267782.49元，目前没有其他证据证明原告支付购房款及损失为364780元，理由不充分，本院不予采纳。但是在此前的另一案件诉讼过程中，双方已自愿就原告主张的返还购房款及赔偿损失金额确认为300000元，被告在本案答辩陈述也对之前确认原告的损失金额300000元予以认可，结合本案情况，本院以此金额确定为原告的经济损失，相对比较公平合理。对原告要求四被告共同承担返还购房款、赔偿损失的诉讼主张，陈红萍、陈燕萍、陈定安均不予认可；陈燕萍、陈定安虽然在房屋转让协议上签名了，但是他们没有收取原告支付的购房款，廖新莲是讼争房屋的唯一物权登记人，陈燕萍、陈定安无权处分廖新莲的房屋，他们的行为只能视为成年家庭成员的见证，并不能因签名行为而需要与物权所有人廖新莲承担相等的义务；陈红萍没有在房屋转让协议上签名，同时也没有收取原告支付的购房款，原告将陈红萍列为被告，不符合法律规定，明显不当，故原告主张要求陈红萍、陈燕萍、陈定安退回购房款，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告区某2、陈某、区某1、区某3与被告廖新莲于2011年12月16日签订的房屋转让协议； 二、被告廖新莲应返还购房款、赔偿损失共计300000元给原告区某2、陈某、区某1、区某3； 三、驳回原告区某2、陈某、区某1、区某3的其他诉讼请求。 本案案件受理费6772元（原告已预交），由被告廖新莲负担。 上述义务人应给付之款，义务人应于本案判决书生效之日起十日内履行完毕，汇至本院（款汇户名：岑溪市人民法院，开户行：中国工商银行岑溪市支行，账号：21×××15），由本院转给原告。 如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案权利人向本院申请执行的期限为本判决书确定的履行期限届满之日起二年内。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  张金华 人民陪审员  罗银萍 人民陪审员  林志成 二〇二〇年八月二十五日 法官 助理  李果言 书 记 员  韦泳妮