四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初1350号 原告:龚剑，男，1980年12月21日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒲慧（系原告龚剑妻子），女，1980年3月5日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被告:四川省瑞与祥房地产开发有限公司，住所地峨眉山市胜利镇滨湖西路288-230号第二层，统一社会信用代码9151118108987466X7 法定代表人:詹巍，总经理。 委托诉讼代理人(一般授权)：任珍波，系该公司员工。 原告龚剑与被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司（以下简称瑞与祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龚剑及其委托诉讼代理人蒲慧，被告瑞与祥公司委托诉讼代理人任珍波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚剑向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原告与被告于2017年8月19日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2、被告退还原告购房款336000元及首付款216000元利息，利息按照银行同期同类贷款利率计算，截止到付清款项之日止；3、被告赔偿原告损失共计17182.18元，包括原告已付登记费1100元，公证费300元，提前还贷违约金388.26元，原告已付贷款利息15393.92元;4、被告向原告支付违约金28492.8元；5、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年8月19日，原告与被告双方签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：原告向被告购买“峨眉山秀湖豪生度假酒店（一期）项目”的第6幢2单元2层2-2-11号的商品房一套，建筑面积共37.66平方米，商品房总价款为336000元，签订合同前原告已向被告支付款项216000元，另120000元由原告向银行申请贷款；被告应在2018年5月31日前向原告交付房屋。合同签订后，原告向案外人四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行借款120000元，该款项已全部支付给被告。但截至今日，被告一直未按合同约定交付房屋，现涉案房屋未经过竣工验收，未达到交付条件，更无法办理产权转移登记，即就涉案房屋被告既不能实物交付，更不能所有权交付，已严重违约。原告诉至法院，望法院判如所请。 被告瑞与祥公司辩称，1、原告与案外人还签订了《委托经营合同》且获得了相应的投资回报，虽然现在还没有实际交房，但是原告已经获得了投资收益的目的，所以不应该解除合同；2、若法院认为合同应当解除，原告主张的违约金过高及贷款利息损失、登记费、公证费都不属于履行合同产生的必需费用。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下：2017年8月19日，原、被告双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由原告购买被告公司开发的峨眉山秀湖豪生度假酒店（一期）项目6幢2-2-11号酒店式公寓，合同还约定以下事项：1、房屋总价款为336000元；2、付款方式为贷款，原告签合同时首付216000元，剩余120000元房款向银行申请贷款；3、被告应当在2018年5月31日前向原告交付商品房；4、（逾期交房责任）除本补充协议另有约定外，出卖人未按照主合同第十八条约定的期限将该商品房交付给买受人的，自主合同第十八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每日按买受人已付房价款的万分之一计算违约金，出卖人于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，违约金金额最多不超过买受人已交付房价款的百分之一。买受人同意继续履行主合同及本补充协议，且不会要求退房或要求其他补偿。”合同签订后，原告于当日向被告缴纳首付款216000元并办理了案涉商品房买卖合同的登记备案。 2017年9月22日，原告作为借款人，四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行作为贷款人，被告作为担保人三方签订了《个人住房借款合同》，由原告向银行借款120000元用于购买案涉房屋，该合同进行了公证，原告支付了300元的公证费，并向被告缴纳了1100元的预告抵押登记费。2017年10月26日，银行将120000元的贷款发放至被告瑞与祥公司的账户中。 由于被告在约定时间内未向原告交付房屋，2019年1月22日，原告向被告邮寄《关于要求立即交付峨秀湖项目商品房及承担逾期交房违约责任的通知函》，要求被告立即交付案涉房屋，若仍不交房，则将解除与被告签订的《商品房买卖合同》。 2020年6月15日，原告诉至法院，要求解除房屋买卖合同等诉求。诉讼过程中，原告于2020年7月28日与四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行协商解除借款合同并一次性提前归还剩余案涉贷款本息86531.24元及违约金388.26元。原告从2017年11月21日起归还贷款本息共计135393.92元。 另查明，截止本案庭审辩论结束之日，案涉房屋仍未竣工验收，未满足向原告交付的条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及协议合法有效。原、被告均应按合同约定全面履行义务。被告瑞与祥公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告瑞与祥公司公司应当在2018年5月31前向原告交付房屋，但其至今未能履行交付房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款的规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”虽然双方签订的买卖合同补充协议上约定，被告逾期交房原告不得解除合同，但该条款免除了被告的主要责任，属无效条款。原告据此行使合同解除权，符合法律的规定，应予支持。同时，原告与其他主体签订的《委托经营管理合同》与本案的商品房买卖预售合同关系不属于同一法律关系，并不能免除被告的交房义务，对被告的该条抗辩意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定及原告在诉讼中已自行将按揭款归还完毕的情况，被告应当返还原告购房款336000元。 合同解除后，无过错方要求另一方赔偿实际损失的主张应当予以支持。原告向银行贷款120000元，结清贷款共计支付贷款本息135393.92元及提前还贷违约金388.26元，故原告承担的15782.18元是其利息损失，应由被告承担。同理，原告在签订合同时向原告实际支付首付款216000元，原告主张按中国人民银行同期贷款利息计算（自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）其资金占用损失符合法律的规定，本院予以支持。同时，借款合同公证费300元以及缴纳给被告1100元的预告抵押登记费系其实际产生的费用，应由被告承担。 关于原告主张违约金28492.8元的诉讼请求，原告主张违约金的合同依据系原、被告在补充协议上约定逾期交房的条款，该条款约定若被告逾期交房，买受人同意继续履行主合同及本补充协议，且不会要求退房或要求其他补偿，而是每日按买受人已付房价款的万分之一计算违约金。本院认为，该条款排除了被告的主要义务，因而认定该款无效。从合同公平原则来讲，本院亦不再支持该条款约定的其他有关被告的违约责任，故对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。综上，原告的诉讼请求部分符合法律的规定，本院对符合法律规定的部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告龚剑与被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司于2017年8月19日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告龚剑购房款336000元； 三、被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚剑首付款的资金占用损失，以216000元本金，从2017年8月19日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项为止； 四、被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告龚剑贷款利息损失15782.18元、公证费300元、预告抵押登记费1100元，共计17182.18元； 五、驳回原告龚剑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3787元，由被告四川省瑞与祥房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 王 璐 二〇二〇年八月十日 书记员 方莉红 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。