广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3494号原告：黎聂锋，男，1984年10月29日出生，汉族，住广东省清远市清城区****************，公民身份号码441************217。委托诉讼代理人：胡志强，广东定海针（阳山）律师事务所律师。被告：潘少球，男，1969年7月12日出生，汉族，住广东省清远市清城区横荷大有管理区中二村1号，公民身份号码440************412。委托诉讼代理人：谭平，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧华，广东捷高律师事务所实习律师。原告黎聂锋与被告潘少球房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎聂锋的委托诉讼代理人胡志强、被告潘少球的委托诉讼代理人谭平、李慧华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎聂锋向本院提出诉讼请求：1、请求撤销原、被告双方于2019年6月24日签订的《商铺租赁协议》；2、请求判令被告立即返还原告支付的押金60000元、已支付的租金70000元，共计130000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为确认原、被告双方签订的《商铺租赁协议》无效。事实和理由：2019年6月原、被告双方商议，被告将其承租的位于清远市小市************转租给原告经营餐厅使用。期间被告出示了其原有的《营业执照》。双方商定在相关证照变更完毕前，被告提供原有证件给原告继续经营，直到办理变更手续。双方于2019年6月24日签订《商铺租赁协议》。第二条约定“甲方（被告）向乙方收租赁押金人民币陆万元整……”、第三条约定“每月租金人民币壹万元整……乙方必须在当月1日前缴交当月租金……”、第四条约定“在乙方租赁期间，必须严格遵照食品卫生安全、税务……必须合法经营。”合同签订后，原告依约支付了押金，逐月依约支付了月租、水电费。原告因刚接手事情繁杂，依然使用被告证照经营了几个月。到2019年9月份，原告向被告提出要变更相关证照，但是被告一直未能提供房屋证明等相关材料。直到2020年1月份，相关部门上门检查，原告去办理变更《食品经营许可证》时被市场局告知无法办理，才发现被告原有的《食品经营许可证》地址并非《商铺租赁协议》标的地“小市************”原告才发现上当受骗。由于原告是经营餐饮生意，无法办理《食品经营许可证》将导致违法经营。被告隐瞒涉案商铺的相关事实，没有报建手续，导致原告无法合法经营，该合同应当确认无效。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告诉讼请求。被告潘少球答辩称：一、《商铺租赁协议》合法有效。1、《商铺租赁协议》约定答辩人将小市南埗大冲村7号首层出租给被答辩人，并约定了租金、租赁期限、违约责任等，合同条款合法，不存在违反法律规定的事项，是双方当事人的真实意思表示，合法有效；2、《商铺租赁协议》签订后，答辩人已将租赁场所交付给被答辩人使用，被答辩人也依约按时支付了租金和押金，《商铺租赁协议》已经履行了；3、答辩人没有义务向被答辩人提供营业证照，且相关证照可以申请换领，被答辩人在起诉状所称的“以两个不同地点的证照骗取原告信任对原告构成欺诈”纯粹无稽之谈，不能构成合同无效的情形。第四条约定“在乙方租赁期间，必须严格遵照食品卫生安全、税务、环保、治安、水电等管理部门相关规定，按时缴交有关费用，必须合法经营，违者乙方自行负责。”据此约定，答辩人既无提供自有证照的义务，也没有配合办证的义务，答辩人并不是要将整个餐厅打包转让给被答辩人，只是将场地出租，被答辩人应当从承租之日起保证自己的证照齐全、手续合法。然而被答辩人一直依赖使用答辩人原有的《食品经营许可证》，怠于办理变更手续，没有取得自己名下的《食品经营许可证》，其是否证照齐全，与答辩人无关。此外，在被答辩人违约退租后，答辩人为了不闲置涉案场所，便申请换领新的《食品经营许可证》，现新证已顺利下发，并不存在因为地址出入无法办证的问题。至于地址问题，对比《营业执照》和新旧两个《食品经营许可证》不难发现，合同上所约定的租赁场所地址“南埗大冲村7号”才是正确地址，无论是《营业执照》还是新的《食品经营许可证》上记载的都是该地址。据此可以推断，7号才是正确的，旧《食品经营许可证》上的“160号”纯属笔误。因此，《商铺租赁协议》约定的租赁场所地址“南埗大冲村7号”正确，并不存被答辩人所称的两个地址，更不存在任何欺诈行为。退一万步说，即便约定的地址真的存在笔误，也只是合同瑕疵，双方协商即可解决，根本不影响合同的履行，不应是被答辩人未到期就退租的违约理由。二、被答辩人违约提前退租，答辩人无需退还被答辩人已支付的押金及租金。按照《商铺租赁协议》第二条的约定，提前退租的，甲方有权不退还押金。被答辩人1月底提出因疫情影响不再经营，答辩人同意了其请求，双方于2月3日办理了交接手续，已明确因被答辩人违约不退押金，双方的租赁关系至此终结。事实上，被答辩人还欠答辩人一月份的电费。综上所述，《商铺租赁协议》是当事人的真实意思表示，没有任何证据证明该协议违反了法律的强制性规定，也没有证据显示该协议的签订过程存在任何欺诈情形，不符合《中华人民共和国合同法》合同无效的情形，被答辩人已经支付的租金也不应退还。根据合同约定，被答辩人租期未满中途退场，答辩人有权不退还押金。因此被答辩人的诉讼请求依法无据，请求法院在查明案件事实的基础上，驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的产权人为案外人邹金玉、简赞第，经原广东省清远县公证处（86）清证内字第191号房屋产权证明书确认。2018年8月1日，案外人邹金玉与被告签订《协议书》，约定被告承租涉案房屋作商业之用，后经案外人邹金玉同意，被告转租涉案房屋。2019年6月24日，甲方（被告）与乙方（原告）签订一份《商铺租赁协议》，约定甲方把地处小市南埗村委大冲村7号首层出租给乙方，甲方向乙方收租赁押金人民币60000元整，租赁期间，如政府征收，即终止租赁协议，拆迁权归甲方所有，甲方如数退还押金60000元整给乙方，如乙方中途退场，租期未满，甲方有权不退还押金给乙方。租赁期间为五年，从2018年11月1日至2024年6月30日止，每月租金人民币10000元整。庭审过程中，原告称与被告签订涉案协议后，依约向被告支付租赁押金60000元，租金70000元，租金及水电费计算时间为2019年7月1日—2020年1月31日，被告予以确认。2020年2月3日，原告书写一份《交接单》，内容为：1、2020年2月3日乙方交接给甲方接手；2、收了60000元押金因乙方违约不能退回；3、所有房里设备已验收齐；4、租约到接手已付清所有费用，除1月份电费。另查明，根据清远市清城区**监督管理局核发的《营业执照》显示，清远市清城区***********用于经营清远市清城区小市新顺景农家菜馆，注册日期为2014年8月19日，经营者为潘少球。2016年1月14日，清远市清城区**监督管理局对上述农家菜馆核发《食品经营许可证》，住所地为广东省清远市清城区*******办南埗管理区大冲村160号，2020年4月20日，清远市清城区**监督管理局对上述菜馆重新核发《食品经营许可证》，住所地为清远市清城区***********。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点归纳为原、被告签订的《商铺租赁协议》是否有效。首先，《中华人民共和国城乡规划法》对违法建筑的定义及认定程序有明确规定，需要严格遵照法律执行，涉案房屋建造至今，未有相关行政部门对涉案房屋作出属于违章建筑的认定，原告亦未提供证据予以证实。另外，原告诉称被告没有提供涉案房屋的合法产权手续给其办理《营业执照》及《食品经营许可证》，在本院询问过程中，原告表示无法提供证据证实其履行了通知被告提供相关手续资料的义务。故根据“谁主张谁举证”原则，原告应承担举证不能的法律后果。其次，根据查明事实可知，涉案房屋坐落于洲心区南埗乡大冲村，建造于1986年清远设市分区前，因涉案房屋建造时的历史原因和制度欠缺问题，当时农村自建房屋并无严格的报批手续规定，1986年6月6日，经原广东省清远县公证处确认颁发（86）清证内字第191号房屋产权证明书，在没有相反证据否定上述房屋产权证明书真实性的情况下，应认定该份房屋产权证明书是涉案房屋具有合法性的凭证。1988年1月7日国务院批准撤销清远县，设立清远市，设市分区后，随着农村城镇化进程的推进，清远城市规划大幅度变化，相当部分已建成的农村房屋具备商业出租用途并延续至今，且相关职能部门也为此类房屋的出租经营核发了相关证照，为维护社会秩序和经济秩序稳定，法院裁判时应秉持法律效果与社会效果相统一的原则，在认定合同效力时需充分考虑历史原因和社会具体情况。另外，《中华人民共和国土地管理法》于1987年1月1日施行，《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日施行，均未明确规定具有溯及力，涉案房屋虽然未取得《建设工程规划许可证》,但该房屋系在上述两部法律颁布施行前建造的农村简易房屋,事后生效的法律不能规范生效前的建设行为，因此不能以上述两部法律条文约束涉案房屋的建造行为，更不能简单地适用现行的法律规定认定租赁合同无效。再次，原告诉称涉案房屋用于经营餐饮，无法办理《食品经营许可证》，但据被告提供的证据显示，2020年4月20日清远市清城区**监督管理局才对清远市清城区小市新顺景农家菜馆核发《食品经营许可证》，住所地为清远市清城区***********，故原告该主张无事实依据，本院不予采纳。最后，根据被告提供的《交接单》显示，双方已于2020年2月3日就涉案房屋办理了交接手续，且原告在交接单中亦表示向被告缴纳的60000元租赁押金因其违约不予退回，在本院询问过程中，原告对这些内容是其本人书写的亦无异议，是其真实意思表示。综上，原、被告订立的《商铺租赁协议》不具备合同无效的条件，是双方真实意思表示，合法有效，原告应按照合同约定履行向被告支付每月租金的义务和承担因提前解约被告不予退还押金的责任。故本院对原告主张《商铺租赁协议》无效，要求被告退还押金60000元、已支付的租金70000元的诉讼请求不予采纳，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告黎聂锋的诉讼请求。案件受理费4900元，由原告黎聂锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林永强二〇二〇年八月十七日书记员  杨娅乔附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。