贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2725民初2800号当事人基本情况及案件审理经过原告：重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵阳国际会议展览中心D区D3栋（D）11层5号，统一社会信用代码91520115MA6E4HCM5R。负责人：王清梅，系该公司总经理。委托代理人：彭龙，代理权限为特别授权。被告：卢锡坪，男，汉族，1982年11月2日生，贵州，住所地贵州省瓮安县，现住瓮安县。本院于2020年7月29日立案受理原告重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司（以下至判决主文前简称“重庆嘉宝公司”）诉被告卢锡坪物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序于2020年8月14日公开开庭进行了审理，原告嘉宝委托代理人彭龙与被告卢锡坪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。当事人诉辩内容原告重庆嘉宝公司的诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的物业管理费1728.72元及违约金487.64元（从逾期之日起计算至2019年12月31日止）；2、判令被告承担本案诉讼费。被告卢锡坪的答辩意见：原告确实在小区服务，但是原告在服务的过程中有很多地方服务不到位。卫生这一块就没有达到签订协议约定的标准。小区的垃圾随处可见，长期无人清扫。保安室大门随时没有人看守，该大门外人随时可以进出。被告的家中发生盗窃和被告的车辆被挂，被告去物业处调取监控，但是监控却没有使用。审理查明的事实经审理查明：被告卢锡坪于2017年10月28日购买贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司开发的位于贵州省瓮安县住房一套，成为贵州省瓮安县瓮水办事处新庄社区瓮安麒龙城市广场小区2幢1单元1605号住宅业主，并于2017年10月28日向当时提供物业服务的公司缴纳了一年的物业服务费。2018年1月1日，原告重庆嘉宝公司与贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司签订一年期限的《前期物业服务合同》，同日入驻贵州省瓮安县瓮水办事处新庄社区瓮安麒龙城市广场小区，提供前期物业服务。双方在《前期物业服务合同》中约定：高层住宅交付后前两年按每月每平方米1元的标准由业主按其拥有的建筑面积高原告交纳物业服务费；业主在开发商公告通知的交房期限内接收房屋的，物业服务费自业主办理接收房屋钥匙次日起向业主全额计收；业主未在开发商公告通知的交房期限内接收房屋的，除该合同另有规定外，物业服务费从开发商公告通知的交房最后期限的次日起向业主全额计收；物业服务费按年度缴纳，首次物业服务费应在该合同约定的物业服务费计收之日缴纳，此后的物业服务费应在上一缴费期满前15日内预交下一个缴费期的物业服务费；业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，有义务及时补缴同时应按所欠缴服务费用0.5‰/日的标准向乙方支付违约金；原告的服务内容为该小区物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理，车辆行驶及停放秩序管理，公共秩序维护及安全防范，等等。2018年12月24日，原告重庆嘉宝公司与贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司又签订了一份一年期限（从2019年1月1日起至2019年12月31日止）的《前期物业服务合同》。该《前期物业服务合同》中关于物业服务费的标准、收取、违约金、原告的服务内容等等的约定内容，与双方2018年1月1日签订的《前期物业服务合同》的有关约定内容一致。同日，原告重庆嘉宝公司与贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司签订一份《瓮安麒龙城市广场（A区）项目物业服务补充协议》，另对瓮安麒龙城市广场（A区）的物业服务进行补充约定。原告入驻该小区提供物业服务后，已与之前在该小区提供物业服务的公司对接移交，之前的物管公司已将2017年10月28日收取的被告交纳的物业服务费中的从2018年1月1日起至2018年10月28日止期间的部分交付给原告。原告入驻时，该小区的南门（人行门）即是坏的；原告入驻后至今，该门未进行修复。该小区的业主委员会至今未成立。原告入驻该小区提供物业服务期间，按约定提供了有关物业服务。期间，被告的房屋质量问题，被告向原告反映后，原告曾协调施工单位工作人员与被告协商处理并达成协议；另有其他业主向原告反映的贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司开发的房屋存在的问题，原告均已向贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司反映，贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司曾于2019年12月2日作出周会会议纪要，对原告反映的业主提出的有遗留问题、整改问题进行安排、处理。被告至今未再向原告缴纳2018年10月28日之后的物业服务费。原告曾交由律师事务所向被告发函，要求被告支付差欠原告的截至2019年12月31日的物业服务费、违约金；原告亦已向被告发出物业服务费催收函，要求被告及时支付差欠原告的2019年12月31日前的物业服务费。原告催收未果，故诉至本院，请求支持其前述诉讼请求。庭审中，被告质证时对原告证据《被告卢锡坪欠付物业费本金及滞纳金明细汇总表》中的其差欠原告的物业服务费、违约金金额无异议；被告提出原告的物业服务不到位，不同意向原告缴纳物业服务费；原告认可修复入驻前就损坏的南门属于其工作职责、至今未修复是事实，但对被告以小区垃圾集中放置点的图片及其他图片证实卫生服务不到位的主张不予认可。双方意见分歧，未能达成调解协议。另查明：原告诉请的物业管理费，即原告与贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定的物业服务费；《被告卢锡坪欠付物业费本金及滞纳金明细汇总表》中的滞纳金即原告与贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定的违约金。上述事实，有原、被告陈述和原、被告提交的本院庭审中已当庭认证的全部证据在卷佐证，经庭审质证审查，可以采信。本案的争议焦点为：1、原告是否已履行了物业服务职责？2、原告的诉讼请求是否应予支持？判决理由和结果本院认为：首先，关于原告是否已履行了物业服务职责问题。庭审中，被告认可原告已向该小区业主提供了公共路灯照明、电梯维护、二次供水、生活垃圾清运等公共服务，原告的证据亦证实其已履行《前期物业服务合同》约定的物业服务义务，本院据认定原告已按约定履行了物业服务义务。如原告未履行清运垃圾等合同约定的公共卫生服务，则从被告进入该小区居住生活至今，小区内的垃圾不可能是被告举证有垃圾的图片中的数量，因此，对被告提出的原告提供的卫生服务不到位的主张，本院不予确认。原告认可其职责范围内的小区的损坏的南门至今未修复，本院认定原告未完全提供约定的物业服务义务，原告在履约过程中也存在一定的违约行为。关于原告诉请的物业管理费问题。被告系贵州省瓮安县瓮水办事处新庄社区瓮安麒龙城市广场小区2幢1单元1605号住宅的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力。原告已为被告提供2018年1月1日起至2019年12月31日止期间的物业服务，被告应按照约定的缴费时间，及时向原告履行支付该期间物业服务费的义务。但原告除接房时于2017年10月28日首次支付的物业服务费外未再缴费，庭审中认可至今未付其差欠原告的2019年12月31日前的物业服务费1728.72元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，被告有向原告缴纳2018年10月29日起至2019年12月31日止期间差欠的物业服务费1728.72元的义务。故原告要求被告给付至2019年12月31日止差欠的物业管理费1728.72元有理，本院予以支持；对被告提出的不缴纳物业管理费的意见，本院不予采纳。关于原告诉请的违约金问题。美好的城市生活，离不开业主、物业使用人与物业服务企业双方的配合和诚实守信。如业主都不按时足额缴纳物业服务费，势必影响原告提供正常、全面、及时的物业服务。如以本案原告存在的违约情形减少被告的给付物业服务费义务，则可能导致其余业主为减轻物业服务费责任而拒缴物业服务费、迫使原告均通过诉讼渠道追讨所有欠费的业主所差欠的物业服务费，导致纠纷不断，势必更加影响原告提供正常、全面、及时的物业服务。如本案支持了原告的违约金请求，则原告今后可能产生更多违约行为，还可能扣减应当提供的正常、全面、及时的物业服务，导致更多的业主拒缴物业服务费，产生更多的物业服务纠纷。鉴于本案中原告提供的证据证明原告确实做了大量的工作，按合同约定提供了物业服务，但原告的物业服务工作因存在入驻时即损坏的南门至今未予修复，在一定程度上客观地影响了被告等业主的生活，导致被告对原告的物业服务工作不满意，存在一定的违约情形；被告入住后未按约定期限缴纳已届履行期限的原告诉请的物业服务费，亦构成违约。综合本案双方违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，本院认定本案中被告不用向原告承担逾期缴费导致的违约金责任。故对原告的违约金请求，本院不予支持，予以驳回；对被告提出的不缴纳违约金的意见，本院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告卢锡坪差欠原告重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司的截至2019年12月31日止的物业管理费一千七百二十八元七角二分，限被告卢锡坪于本判决生效后三日内一次性付清；二、驳回原告重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，由被告卢锡坪负担。权利义务告知如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费50元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。审判员  朱定勇二〇二〇年八月十四日书记员  谢玉梅