江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初16478号原告：王君，男，1972年10月15日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：朱晓明，江苏三法（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：季铠，江苏三法（江阴）律师事务所实习律师。被告：王根才，男，1966年3月20日出生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：钱国双，江苏维一律师事务所律师。被告：周小琴，女，1965年12月23日出生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：钱国双，江苏维一律师事务所律师。原告王君诉被告王根才、周小琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年4月8日、8月12日再次公开开庭进行了审理。原告王君及其委托诉讼代理人朱晓明、季铠，被告王根才、周小琴及其委托诉讼代理人钱国双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王君向本院提出诉讼请求：一、判令解除王君与王根才、周小琴之间的《江阴市房地产买卖居间合同》；二、判令王根才、周小琴返还定金50000元并支付违约金299160元（按照合同总价1495800元的20%计算）；三、判令王根才、周小琴承担中介佣金、交通费、律师费共计20114元。诉讼过程中，王君撤回要求王根才、周小琴返还定金50000元的诉讼请求。事实与理由：2019年7月24日，王君与王根才在首佳房产的居间下就买卖周小琴所有的位于望江花园怡江城114号502室房屋签订《江阴市房地产买卖居间合同》，后周小琴签字追认，合同约定房屋总价1495800元，双方对房款支付时间、过户、交付时间以及违约责任等事项做了约定。签约当日王根才告知房屋设定抵押并保证在过户前撤销抵押，故王君支付定金50000元。2019年7月30日，王根才前往江阴市不动产登记中心查询房产信息时，王君才得知房屋被泰州市海陵区人民法院查封。2019年8月9日，王君前往该法院询问相关情况，法院工作人员告知将购房款打入法院账户即可解除查封。本着促成交易的心态，王君仍依约准备贷款事宜，可王根才、周小琴经常不回消息，拖延办理银行手续，直至2019年9月4日王根才通过微信向中介明确表示违约不再卖房。为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。被告王根才、周小琴辩称，一、王根才与王君签订买卖合同，是基于其急需用钱的前提，所以双方在合同中明确了在贷款初审后3个工作日内，王君必须将首期款695800元支付到王根才账上，但是王君并没有支付；二、根据双方签订的买卖合同第十二条的补充部分，实际在收到定金后应该将定金3万元交给王根才，但是并未交付到王根才手中，因为该房屋存在贷款、法院查封，所以对于王根才来讲，及时出售是其最大的诉求，但是在合同履行中，王君并未按照约定履行；三、该房屋产权人为周小琴，但是周小琴当时对房屋买卖并不知情，也并未在买卖合同上签字，其签字是在事后补签的；四、双方签订的买卖合同实际多次体现了一个时间点为2019年8月30日，该时间点是王根才、周小琴要求王君支付款项最后的一个时间点，这也是双方在签订买卖合同时一致确认的付款的时间点，原因是王根才在出售该房屋的时候是出于一个比较紧急的状态，需要去解决法院的诉讼案件以及贷款的问题，所以要求在8月30日前收到69多万元的款项，而且也注明了贷款批不下来，合同就作废，所以是王君的原因导致该买卖合同无法履行；同意解除《江阴市房地产买卖居间合同》，如果法院认定王根才、周小琴违约，则王君主张的违约金过高，请求法院依法调整。本院经审理认定事实如下：江阴市望江花园怡江城114号502室房屋原登记所有权人为周小琴。2019年7月24日，王根才代表周小琴在江阴市首佳信息服务部居间下与王君签订《江阴市房地产买卖居间合同》，约定王君购买周小琴所有的江阴市，转让总价款1495800元；本合同签订时，王君支付定金50000元，双方同意该定金由居间方保管，王君申请商业贷款750000元，买卖双方须于2019年8月30日前向银行申请贷款，同时提交相应的贷款申请资料，并配合银行办理贷款审批手续，王君在贷款初审通过的3个工作日内支付除定金以及银行贷款之外的剩余首期款695800元；若周小琴不能按期办理产权交易手续、不能按期交付房地产或不能按期将户口迁出，每逾期一天，向王君支付合同总价万分之五的违约金，逾期超过15日天，王君有权解除合同，并要求周小琴支付该房地产总价款20%的违约金；因买卖双方中途毁约或者一方违约导致合同解除的，由毁约方（违约方）承担居间方的中介佣金15000元；任何一方违约，除赔偿守约方的违约金和实际损失外，还应承担守约方为维权所产生的交通费、诉讼费、律师费等一切费用；该合同补充约定手写条款为：如王君贷款批不下，合同作废，定金退回（8月30日之前）；如银行贷款通过，首付在8月30日前支付（695800元），另加定金30000元（余20000元在中介），以收条为准。合同签订后，王君支付购房定金50000元并由居间方曹建凤出具收条。之后，周小琴在该合同上签名捺印。审理中，曹建凤已将定金50000元退还给王君。合同签订后，王根才与曹建凤互加微信，双方之间的微信聊天记录显示：7月25日，曹建凤：今天有没有过来啊；王根才：这二天事多，下周吧。7月28日，曹建凤：明天你们过来吗？7月30日，王根才：我十点到政务中心。8月1日，曹建凤：客户这边要过了10号才有时间。王根才：就等呗。8月5日，王根才：你和王总协商能不能早点过来去法院了结查封一事；曹建凤：好的。8月6日，曹建凤：他们要等常州的公积金弄好了，才能去你那里，要公积金贷款呢。8月8日，曹建凤：明天上午过来，早上8:30出发，发个定位。8月9日，曹建凤：到门口了。8月14日，曹建凤：明天上午9点你和你老婆一起过来签字，做贷款审核，带好户口本、身份证、结婚证。8月20日，王根才：约好了吗；曹建凤：你下午过来，把身份证带好，去南洋银行办卡，我在南洋银行等你；王根才：老王去吗？；曹建凤：不用了，他们已经签好了，你只要把卡办好了就可以，到时候预约好了，去法院解封，还有银行贷款预约还款，到时候定金和网签的时候转你。8月26日，王根才：现在什么情况？曹建凤：在等银行贷款审批。9月2日，王根才：你把房产证给王建。9月4日，王根才：时间太久了，房子不卖了，不好意思打个招呼；曹建凤：贷款下来了，下个星期可以去法院了，你预约一下法院；王根才：不卖了。2019年7月30日，王根才提供望江花园怡江城114号502室房屋登记薄证明，该证明显示，该房屋于2017年2月21日设立最高额抵押，并于2017年8月11日被泰州市海陵区人民法院查封。2019年8月9日，王君、曹建凤、王根才等到泰州市海陵区人民法院协商还款以及房屋解封事宜。王君支付交通费81.7元。2019年8月20日，周小琴根据曹建凤的指示至南洋商业银行（中国）有限公司江阴支行开户。2019年8月25日，王君的儿子王涵作为借款人、妻子于亚作为担保人向南洋商业银行（中国）有限公司江阴支行申请个人房屋抵押贷款。2019年9月12日,南洋商业银行（中国）有限公司江阴支行个人授信批复生效。2019年9月2日，王根才委托王建从中介处收回房产证、土地证。2019年9月3日，周小琴与余庆签订《购房协议》，约定以149万元将案涉房屋出售给余庆，2019年9月23日，双方办理过户登记。另查明，王君为本案诉讼，与江苏三法（江阴）律师事务所签订委托代理合同，支付律师费5000元。审理中，王君申请居间方曹建凤以及曹建龙到庭作证，曹建凤、曹建龙均陈述签订合同签王根才未提到房屋还存在查封，但曹建龙陈述王根才提到房屋除了银行贷款还牵涉到一笔借款，银行贷款正常一星期到半个月就能审批下来。以上事实，有《江阴市房地产买卖居间合同》、微信聊天记录、房屋登记薄证明、个人房屋抵押贷款、个人授信批复、律师费发票、交通费发票、证人证言及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，《江阴市房地产买卖居间合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。合同中打印条款与手写条款约定不一致的，应当以手写条款为准。根据双方在合同中手写条款的约定，可以认定双方的意思表示为“如果在8月30日之前王君贷款批不下，合同作废，定金退回；如银行贷款通过，首付695800元以及定金30000元（余20000元在中介）在8月30日前支付”，亦即2019年8月30日是合同履行的重要时间节点，因此，判断哪一方在履行合同过程中存在违约行为，应当以该意思表示为基础。根据南洋商业银行（中国）有限公司江阴支行个人授信批复通知书，9月12日该行授信批复才生效，也就是说王君未能在8月30日前通过银行贷款审批。虽然王君抗辩系王根才隐瞒房屋被查封的事实以及王根才、周小琴拖延办理银行贷款手续才导致银行贷款审批迟延，但是从曹建龙的证言看，王根才在签订合同时提到过房屋还涉及借款，并且王君在得知房屋被查封后，与王根才等一起至相关法院协商房屋解封事宜，并未提出解除合同或者延长合同履行期限，而且在去法院之前王根才也一直在催促早日去协商，系因王君一方原因才拖延至8月9日才去法院，因此本院对王君关于王根才隐瞒房屋被查封的事实才导致银行贷款审批迟延的陈述不予采信。从王根才与曹建凤的微信聊天记录看，7月25日，曹建凤询问王根才什么时候去调取不动产登记证明，7月30日王根才实际调取，8月14日曹建凤通知王根才办理银行贷款手续，8月20日王根才、周小琴去相关银行办理了手续，但是，王君一方直至8月25日才去银行办理手续，因此，即使王根才、周小琴按照曹建凤的通知及时履行义务，王君也不可能在8月30日前完成银行贷款审批，而且从王根才、周小琴接到曹建凤通知到履行义务，合计间隔时间11天，即使扣除该11天，贷款审批也未能在8月30日前完成。综上，8月30日前银行贷款审批未能完成的责任并不在王根才、周小琴一方。按照约定，未能在8月30日前完成银行贷款审批，合同作废，该约定可以认为双方系约定了合同解除条件，因此，王根才在9月4日通知曹建凤房屋不卖系行使合同约定解除权，并不构成违约，双方的合同应认定于当日解除。因合同解除非王根才、周小琴原因所致，对于王君要求王根才、周小琴承担违约金以及中介费、律师费、交通费等损失的诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王君与王根才、周小琴签订的《江阴市房地产买卖居间合同》于2019年9月4日解除；二、驳回王君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21404元，财产保全费2170元，合计23574元（王君已预交），由王君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈金锋人民陪审员  周 娣人民陪审员  祁平芳二〇二〇年八月十八日书 记 员  蒋敏绮附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。