深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0306民初13814号原告仇灵燕，女，汉族，1987年5月30日出生，身份证住址湖南省衡阳县，委托诉讼代理人段超凡，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人李梦雨，广东华商律师事务所实习律师。被告米久群，女，汉族，1981年7月18日出生，身份证住址湖南省辰溪县，被告郭玉常，男，汉族，1980年3月9日出生，身份证住址江西省赣州市安远县，两被告共同委托诉讼代理人粟京萍，广东普罗米修（东莞）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人黄军明，广东普罗米修（东莞）律师事务所律师。第三人深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区创建大厦301B，社会统一信用代码证914403007412471827法定代表人张海明。委托诉讼代理人黄明辉，公司员工。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人段超凡和李梦雨、两被告共同委托诉讼代理人粟京萍、第三人委托诉讼代理人黄明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提诉讼请求：一、两被告共同向原告支付违约金人民币10万元；二、本案诉讼费用由被告承担。具体事实与理由：2019年12月30日，原告通过第三人深圳链家房地产经纪有限公司的居间服务购买被告米久群、郭玉常位于深圳市宝安区××花园××1702物业，当日原告与被告米久群的代理人郭玉常签署《房屋买卖合同》，合同约定成交价为人民币4835000元，定金人民币38万元，签约当日支付人民币10万元，剩余定金人民币28万元应于签署合同后4日内支付。2020年1月1日，被告郭玉常告知第三人房屋不再出售，2020年1月3日原告向被告米久群、郭玉常发送《剩余定金及尾款不再继续支付告知函》告知被告米久群、郭玉常因被告郭玉常表示不再出售房产，在未达成一致意见的情况下，将不再支付剩余定金。2020年1月5日被告郭玉常向原告发送《律师函》明确表示不再继续履行合同。2020年1月7日原告向被告米久群、郭玉常发送《解约通知函》解除合同。被告郭玉常明确表示房屋不再出售，已经构成根本违约，根据合同第十二条违约责任的约定，被告米久群、郭玉常应向原告承担违约责任。但原告和第三人与被告米久群、郭玉常多次沟通未果，原告为维护自身的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等有关规定，提起诉讼。事实与理由补充如下：在2019年12月30日签约之后，原告于23：06向被告米久群转账合同定金10万元，在14分钟后即23：20被告郭玉常将被告米久群拉入了微信群，所以我方认为被告米久群对出售房屋是明知，且同意的，在之后也没有提出任何异议。两被告共同辩称，一、涉案房屋买卖合同并未生效，首先，原告在签署房屋买卖合同已明确知悉涉案房产的产权人是被告米久群、二，且被告郭玉常没有被告米久群的授权，原告与被告郭玉常在洽谈房屋买卖合同的签订时，口头约定由被告米久群在补签合同，并在房屋买卖合同第15条约定，合同自甲乙方双方签字或盖章之日起生效。其次，被告郭玉常在签署合同后第一天即向原告表明被告米久群不同意出售房屋，被告米久群亦未追认合同，因此涉案合同的有效要件尚不完备，合同并未生效。二、原告及第三人均对合同未生效存在过错，原告作为具有民事行能力人，第三人作为中介机构，双方对房产的权利人有正确的判断，也应该对被告郭玉常的授权进行核实，原告及第三人在被告郭玉常并无任何有效授权手续的情形下，仍然签署涉案合同，其行为明显存在过错。原告应承担相应的过错责任，但第三人作为专业机构应当承担主要的赔偿责任。三、原告并无实际损失，涉案合同在签署之后第二天，被告郭玉常就明确告知房屋所有人不同意出售该房产，并与原告协商退款事宜，订立合同第四天再次发律师函明确，又于合同签署后第七天向原告原路退还10万元定金，该过程时间很短，原告并无实际损失，被告郭玉常确实存在过错，但其应在其过错范围内按照原告的实际损失承担缔约过失赔偿责任。四、被告郭玉常在未应被告米久群同意，亦未经深思熟虑的情况下，与原告签订房屋买卖合同，该行为确实有欠考虑，在合同签署后立即向原告明确，得到被告米久群的否定后与原告进行协商，积极采取措施，以最大的限度减少各方的损失，被告愿意对原告的实际损失进行适当分担。五、在被告米久群退还原告10万元定金后，被告郭玉常积极与原告协商，愿意分担原告的部分损失，但原告不同意。仍然坚持进行诉讼，查封被告的银行账号，并重复查封被告的房产，致使被告的待产受到影响，给被告造成损失，被告保留追究权利。第三人陈述称，第三人促成双方签约，积极履行居间义务，签约当天，第三人业务员要求被告郭玉常与产权人本人确认房屋出售事宜，并要求合同签订的定金支付至产权本人的收款账户，支付定金之后，双方就合同履行产生争议，在被告郭玉常表示愿意进行适当赔付时，第三人积极与原、被告双方进行协商，但双方并未能达成一致意见，现双方未能继续履行合同诉至法院，非因第三人原因所致，涉案房屋由被告米久群向贝壳平台上另一公司挂盘出售，而第三人业务员客方在向挂盘经纪方公司业务人员了解到是由被告米久群本人挂盘，并且签约当天由被告郭玉常与被告米久群进行过过电话沟通。因此，第三人已经尽到了居间方的义务，双方的争议与第三人确无关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案交易房产为深圳市宝安区沙井街道万科翡丽郡花园6栋1702商品房，产权证书显示权利人为米久群100%，于2012年10月15日购买，于2015年3月25日核准登记。被告郭玉常为被告米久群配偶，双方陈述于2007年登记结婚。2019年12月30日，原告、被告郭玉常、第三人签订一份《房屋买卖合同》，合同买受人（乙方）为原告仇灵燕，出售人（甲方）为被告米久群，居间人（丙方）为第三人。合同约定甲方将涉案房产作价4835000元售予乙方，购房定金38万元，乙方需于签订合同当日支付第一笔定金10万元，于合同签订后4日内支付第二笔定金28万元；甲方收款账号为米久群一尾号为9712的中国农业银行账户。乙方、丙方如常签章，甲方则由被告郭玉常签署：“米久群（郭玉常代）”。签约之时，被告米久群未在场，被告郭玉常以“米久群（郭玉常代）”的方式出具或签署《配偶同意出售证明》、《交易资金托管提示》、《交易方留存信息表》、《房屋交割清单》、《资金托管协议》、《交易服务合同》。签约当日，原告向《房屋买卖合同》指定的米久群账户转账支付10万元，附言“万科翡丽郡花园6栋1702定金”。由于米久群未在场，原告与被告郭玉常约定翌日由米久群补签一份房屋买卖合同。2020年1月1日，被告郭玉常微信通知原告：米久群不同意出售涉案房产，主张退回款项。2020年1月3日，原告向被告米久群、郭玉常发送《剩余定金及尾款不再继续支付告知函》，告知因被告郭玉常表示不再出售房产，在未达成一致意见的情况下，将不再支付剩余定金。2020年1月5日，被告郭玉常向原告发送《律师函》，认为郭玉常在未经授权情况签署涉案合同，属无权代理，事后权利人拒绝追认，合同未生效。2020年1月7日，被告仇灵燕原收款账户向原告退回款项10万元，附言“万科翡丽郡花园6栋1702退定金”。本院认为，房屋买卖为重大经济活动，当事人在签订书面合同时，应当审慎核查影响合同效力和履行的各项因素。本案房产登记于非签订人名下，签订人郭玉常实质是以代理人身份签订涉案合同，其权利行使应当符合代理制度，合同方能生效。但是，郭玉常未能出示权利人出具的委托，也未能征得权利人的嗣后追认，本案则属无权代理的情形，合同对米久群不发生效力，应由郭玉常承担民事责任。关于原告对代理行为的几点意见，本院不予采纳：（一）涉案不动产登记于米久群名下，在无其他明显事实或司法文书证实实质所有权人与登记记载不一致的情况下，应当推定米久群系涉案房产的所有权人或夫妻财产的共有人，郭玉常不享有或单独享有处分涉案房产的权利。（二）房产的处理不属于夫妻一方因日常生活所需而实施民事行为的范围，不当然形成配偶代理权。（三）本案不构成表见代理，正如前述观点，房产的处理不属于配偶日常代理的范围，郭玉常签约之时也未出示任何反映权利人米久群出具授权意思表示的材料，其他行为不足以达到让相对方确信签署方享有代理权的程度；况且，签约之时亦约定翌日由米久群补签书面合同，可见原告并未确信郭玉常的代理权或代理权限。（四）原告的证据确实足以证实米久群在签约后短暂时间内即知悉缔约事宜的事实，但是，米久群系在签约两天内即明确不予追认合同，此前未表达任何认可缔约行为的意思表示，两天时间对于决定房产出售事宜而言，属于合理的明确是否追认的期限，不应推定为明知而未及时提异议。综上，本案属于无权代理，且权利人明确不予追认，故应由行为人郭玉常向原告承担民事责任。郭玉常并非合同当事人，原告诉求郭玉常承担违约金责任，缺乏法律依据。本案被告于答辩、辩论阶段均确认郭玉常的过错赔偿责任，原告未于法庭辩论前变更诉讼请求，本院对其违约金诉求不予支持；至于追究行为人郭玉常的民事责任，双方可就赔偿金额进行协商，协商未果原告可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费2300元，保全费用1020元，由原告承担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇二〇年八月二十日书记员 潘嘉琦（兼）书记员 李  玉  婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。