福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初3610号 原告：谢玉贤，男，汉族，1960年6月3日出生，住福建省莆田市城厢区。 原告：谢少华，男，汉族，1985年2月5日出生，住福建省莆田市城厢区。 原告：谢淑金，女，汉族，1963年6月14日出生，住福建省莆田市城厢区。 三原告共同委托诉讼代理人：吴碧霞，福建莆湄律师事务所执业律师。 被告：傅光华，男，汉族，1963年9月20日出生，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：林海锋，福建壶兰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李智，福建壶兰律师事务所实习律师。 原告谢玉贤、谢少华、谢淑金与被告傅光华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴碧霞和被告委托诉讼代理人林海锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢玉贤、谢少华、谢淑金向本院提出诉讼请求：一、判令傅 光华立即支付剩余的购房款人民币60000元；二、判令傅光华立即支付因逾期缴款产生的违约金142800元；三、本案诉讼费由傅光华承担。事实与理由：2011年11月2日，谢玉贤、谢少华、谢淑金与傅光华签订《房屋买卖合同书》，双方约定：1、将坐落于莆田市城厢区房屋出售，建筑面积暂定170平方米；2、谢玉贤、谢少华、谢淑金愿意按人民币714000元断卖给傅光华；3、若傅光华未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日按照逾期金额的4%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为傅光华不履行本合同，谢玉贤、谢少华、谢淑金有权解除合同，届时将由傅光华承担交易中双方的全部交易税费，并向谢玉贤、谢少华、谢淑金支付购房款20%违约金。合同签订之后，谢玉贤、谢少华、谢淑金已经依约履行了合同义务，而傅光华却迟迟不支付剩余的购房款60000元，其行为已经构成了违约。生效的法律文书证明双方买卖房屋即坐落于莆田市城厢区，系谢玉贤旧房拆迁向莆田市城厢区凤凰山街道新塘社区居委会安置认购的，谢玉贤系房屋权利人。现安置谢玉贤名下的房产，已不包括上述房产，而傅光华已经因买卖取得的房产而直接获得了拆迁安置。傅光华已经取得房产又至今不付清购房余款已构成违约。故诉至法院，望判如所诉。 傅光华辩称：一、谢玉贤、谢少华、谢淑金的主张缺乏事实依据。双方签订的房屋买卖合同约定在谢玉贤、谢少华、谢淑金办理土地使用证以及房产产权证后30日内过户到傅光华名下，之后傅光华付清购房余款60000元。现傅光华已经按约定支付完第一期的购房款654000元，因所购房屋尚未办理不动产登记，所以余款支付条件未成就；二、谢玉贤等人的主张缺乏法律依据。根据物权法及法院审判实践，不动产物权的设立以登记为主，虽然傅光华所购买的房屋二次拆迁，但相关产权证书尚未办理，该房屋所处位置属于广化寺片区，二次拆迁时，拆迁指挥部找谢玉贤等人配合签字确认，谢玉贤等人要30万方肯签字，导致拆迁进程受阻。后区政府召开会议并与傅光华签订拆迁安置补偿协议，但是协议中并没有确认傅光华对房屋的所有权，而且协议的签订部门也不是产权办理部门。因此，从法律上说傅光华的所有权四项权能并不完整，并不拥有该房屋的完整的所有权；三、谢玉贤等人存在违约行为，其有义务配合傅光华办理相关产权证书。双方在买卖合同中约定，谢玉贤等人保证房屋不存在权利与债务纠纷，如果存在以上情况将承担因此造成的损失，同时承诺办理相关证书，但是傅光华购房后房屋就被法院查封了，因此谢玉贤等人存在违约行为。综上，请求法院驳回谢玉贤、谢少华、谢淑金的诉求。 在本院审理过程中，谢玉贤、谢少华、谢淑金在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据： 一、谢玉贤、谢少华、谢淑金身份证、户口本复印件各一份，欲证明诉讼主体资格的事实。 二、房屋买卖合同复印件一份，欲证明双方签订买卖合同，傅光华购买谢玉贤所有的坐落于莆田市的事实（包括房屋基本情况、售价、付款方式、及违约责任约定）。 三、（2013）城执外异字第4号执行裁定书复印件、2006年9月16日《房屋拆迁补偿款安置协议书》复印件各一份，欲证明双方买卖房屋即坐落于莆田市城厢区居委会安置认购，其系房屋权利人的事实。 四、2018年1月3日《房屋征收补偿安置房协议书》（住宅产权调换，签订方为谢玉贤）一份，欲证明现安置谢玉贤名下的房产，已不包括本案诉争的该房屋转让房产，傅光华通过上述买卖转让取得的房产，已经直接获得拆迁安置。其也已经取得房产，但是至今不付清购房余额已经构成违约，应按双方该买卖合同的约定内容承担违约责任的事实。 五、2018年1月3日《房屋征收补偿安置房协议书》（签订方为傅光华）一份，欲证明涉案房屋已经经有关部门拆迁确认傅光华是被征收人，进一步证实了傅光华已享有涉案房屋的相关权限及该份协议能够与不动产产权登记效力一致，确认谢玉贤已经履行其相关义务的事实。 傅光华的质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据二的真实性没有异议，但是合同第三条约定了甲方办理土地使用证及房产产权证30日内过户到乙方名下之后支付剩余款项；合同第二条约定谢玉贤等人承担办证费用的三分之一；合同第五条谢玉贤等人有保证房屋没有产权与财务纠纷，若有纠纷，将承担经济赔偿责任，同时也规定若开发商通知可以办理土地使用权证时谢玉贤故意不去办理的，每逾期一日按乙方已付款的4%支付违约金。合同第六条约定乙方未按合同约定付款甲方先需要解除合同再请求违约金。对证据三的（2013）城执外异字第4号执行裁定书真实性没有异议，可以证明法院认定当时傅光华主张对房屋享有所有权缺乏法律依据，法院查封并无不当；对证据三的2006年9月16日《房屋拆迁补偿款安置协议书》真实性、合法性、关联性没有异议。对证据四、五的真实性没有异议，但是签订协议的是城厢区油画城项目改造指挥部并不是自然资源局，且该协议并没有确认傅光华对房屋的所有权。根据协议第九条，建设局要求傅光华自行保证拥有相关的权益，而且建设局有权随时对协议内容进行纠正或终止协议。 本院审查认为，傅光华对谢玉贤、谢少华、谢淑金提供的证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以认可，可以作为本案的定案依据。 傅光华向本院提交了以下证据： 城厢区人民法院（2013）城民初字第1531号《民事判决书》一份，欲证明：1、经法院确认傅光华与谢玉贤、谢少华、谢淑金于2011年11月2日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；2、法院认为诉争房屋未经登记，傅光华请求确认对诉争房屋享有所有权缺乏依据，法院不予支持；3、法院查封诉争房屋并无不当的事实。 谢玉贤、谢少华、谢淑金质证意见：对该证据的三性没有异议，但认为该判决书是发生在2013年期间，涉案的房屋确实是登记在谢玉贤名下，故城厢区法院依据当时的房屋登记状况作出相应的查封。但是该涉案房屋的登记情况已经变更，故不能以当时的房屋登记情况来抗辩现在的主张，且从该协议内容也可以证实谢玉贤在签订购房合同之后，已经按照协议约定履行交付房屋的义务，且傅光华已经装修并入住。因此谢玉贤并不存在违约，同时也可以证实涉案的购房尾款60000元，傅光华自认尚未支付。 本院经审查认为，对该份证据的真实性予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2006年9月16日，谢玉贤与莆田市城厢区凤凰山街道新塘居委会签订《房屋拆迁补偿安置协议书》1份，约定由该居委会安置给谢玉贤坐落于莆田市城厢区凤凰山街道新塘社区新南小区的套房2套（即Ｃ区2-8＃、Ｃ区3-8＃）等。2011年11月2日，谢玉贤、谢少华、谢淑金（甲方）与傅光华（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方以714000元将其坐落于莆田市城厢区房产（即Ｃ区3-8＃套房）断卖给乙方。购房款分二期付清，第一期在本合同签订之时乙方支付甲方购房人民币654000元整；第二期在甲方办理土地使用证以及房产产权证后30日内过户到乙方名下之后，乙方付清购房余款60000元。该房屋交易过户所产生的房地产权证及水电过户一切费用和税收由乙方负责承担。甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照乙方已付款的4%支付违约金。逾期一个月以上，即视为甲方不愿意履行本合同，甲乙双方自愿解除合同，甲方必须返还已支付的第一期房款及向乙方支付全部房价30%的违约金。乙方未按合同规定的付款方式付款，每逾期一日按照逾期金额的4%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款20%违约金。合同签订后，傅光华于2011年11月4日支付谢玉贤购房款654000元。谢玉贤、谢淑金、谢少华也即将房屋交付给傅光华使用，傅光华随后将该房装修并入住。但该房一直未办理产权过户交易登记手续。之后，案涉房屋被列入莆田市广化寺片区（油画城）改造项目。2018年1月3日，莆田市城厢区住房和城乡建设局（甲方）与受托方城厢区油画城片区改造项目指挥部与傅光华（乙方）签订了《房屋征收补偿安置协议书》（住宅产权调换），载明傅光华坐落于莆田市城厢区的房屋位于项目征收红线范围内，为该项目的被征收人。傅光华同意选择产权调换安置方式，莆田市城厢区住房和城乡建设局安置给傅光华套房：霞林地块Ａ莆田西安置区11号楼2701、2702室。现该安置套房已交付给傅光华。因傅光华至今未将第二期购房尾款60000元付清，谢玉贤、谢少华、谢淑金即向本院提起诉讼。 本院认为，谢玉贤、谢少华、谢淑金与傅光华于2011年11月2日签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。《房屋买卖合同》约定，第二期房款在谢玉贤、谢少华、谢淑金办理土地使用证以及房产产权证后30日内过户到傅光华名下之后，傅光华付清购房余款60000元。但在合同签订后，该房屋一直未办理产权登记手续。后因莆田市广化寺片区（油画城）改造项目建设的需要，该房屋被莆田市城厢区住房和城乡建设局征收并已被拆除。故导致《房屋买卖合同》约定的谢玉贤、谢少华、谢淑金办理土地使用证以及房产产权证并过户到傅光华名下等条款客观上已无法履行。结合案涉房屋被征收前已经交付傅光华装修并入住使用以及该房屋被征收后，莆田市城厢区住房和城乡建设局已与傅光华签订《房屋征收补偿安置协议书》且已实际安置到位等情形，谢玉贤、谢少华、谢淑金与傅光华签订的《房屋买卖合同》的目的已经实现。故谢玉贤、谢少华、谢淑金要求傅光华支付60000元购房尾款有理，本院予以支持。谢玉贤、谢少华、谢淑金还主张傅光华至今未支付购房尾款已构成违约，应当自其与莆田市城厢区住房和城乡建设局签订《房屋征收补偿安置协议书》之日即2018年1月3日起按照合同约定支付违约金。本院认为，因案涉房屋一直未办理产权登记手续导致傅光华未支付购房尾款。现案涉房屋被征收亦属于客观的不可抗力因素。故傅光华在履行合同的过程中并不存在违约行为。现谢玉贤、谢少华、谢淑金以《房屋征收补偿安置协议书》具有产权登记的效力为由，要求傅光华支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、傅光华应于本判决生效之日起十日内支付给谢玉贤、谢少华、谢淑金购房尾款60000元； 二、驳回谢玉贤、谢少华、谢淑金的其他诉讼请求。 案件受理费4342元，减半收取计2171元，由谢玉贤、谢少华、谢淑金负担1529元，傅光华负担642元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  陈梦馨 二〇二〇年八月三十一日 书记员  林淑萍 附：本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。