广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2735号 原告：北海嘉和房地产有限公司，住所地：广西北海市海城区冠岭路，统一社会信用代码：9xxxxxxxxH。 法定代表人：许广清，职务：董事长。 委托诉讼代理人：周诗然，男，汉族，1988年8月20日出生，住广西北海市海城区，系该公司员工。 被告：郑南，女，汉族，1953年2月22日出生，住江西省景德镇市，现住广西北海市银海区。 原告北海嘉和房地产有限公司（以下简称“嘉和地产公司”）诉被告郑南商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告嘉和地产公司的委托诉讼代理人周诗然到庭参加诉讼，被告郑南经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉和地产公司向本院提出诉讼请求,判令：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00095598),并按照合同约定支付20%的违约金，共计:173652.4元;2.被告偿还原告因被告拖欠月贷而承担阶段性还款担保责任，截止2020年6月15日，共计：28184.84元；3.被告协助原告办理撤销商品房合同备案手续、撤销商品房预售买卖合同网上签约记录手续；4.被告承担本案的诉讼费。 案件审理过程中，原告当庭撤回第三项诉讼请求中关于要求被告协助原告撤销商品房预售买卖合同网上签约记录手续的诉讼请求，变更第一项诉讼请求为：解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS000395598),并按照合同约定支付总价款10%的违约金。事实和理由：2017年12月27日，被告购买了原告开发的位于北海市海城区,并于当日签订了《商品房买卖合同》，依据该合同第七条第2款的约定，被告在支付首期房款的42%之后，其余房款釆取银行按揭的方式付款，并与银行签订了贷款协议，原告作为被告向银行贷款的阶段性连带责任担保人。协议签订后，银行如约发放了贷款，然而，被告却不依约向银行偿还月供款，导致银行按贷款协议约定要求原告承担阶段性连带担保责任，即直接从原告的保证金账户中抵扣，共计：28184.84元。依据《商品房买卖合同》附件四第二条第8款的约定，被告未依约向银行偿还贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除合同，收回房屋另行处理，买受人应按照合同总价的20%向出卖人支付违约金，总计：173652.4元；被告还应承担原告因其违约行为而产生的诉讼费用等相关费用。原告为了维护自身的合法利益，特诉至法院，请求判如所请。 被告郑南未作书面答辩，未提交证据，也未出庭参加诉讼。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2017年12月27日，原告嘉和地产公司（出卖人）与被告郑南（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS00095598），约定：买受人向出卖人购买嘉和冠山海东区海德堡3幢1层0104号房屋。该商品房建筑面积共计97.37平方米，单价为每平方米8917.14元，总价款868262元。付款方式为银行按揭：买受人应当于2017年12月27日前向出卖人支付合同总价款的42%即368262元作为首期付款，余款500000元由买受人向银行申请办理按揭贷款手续；买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费、律师费用及差旅费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起7日内完成撤销“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”的全部手续。该合同还约定了其他内容。 2018年3月20日，原被告就该《商品房买卖合同》办理了预售合同备案登记，备案合同编号为YS00095598，登记编号为201802180018，出卖人为原告嘉和地产公司，买受人为被告郑南，建筑面积97.37㎡，总价为868262元。 另查明，2016年9月27日，案外人中国建设银行股份有限公司北海分行（乙方）与原告嘉和地产公司（甲方）签订《个人住房贷款业务合作协议》一份，约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于冠头岭东、流下村南的经批准命名为“嘉和冠山海东区海德堡”（1-9#）楼发放个人住房贷款。乙方承诺对购买本协议第二条所确认的合作项目的全部购房人提供柒亿叁仟万元的个人住房贷款额度，单笔贷款最高不超过所购买房屋全部价款的75%，最长贷款期限30年。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，并提供不少于乙方向借款人实际发放贷款金额的3%作为还款担保备付金，存入甲方在乙方开立存款账户内；保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》且乙方持有借款人所购房屋的《房屋他项权证》之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。合作期限从本协议生效之日至乙方向全部借款人办理完贷款手续之日止。但合作期满后，甲方依照本协议的约定对借款人承担的有关连带责任保证条款均不受合作期限限制，继续有效。该协议还约定了其他内容。 再查明，因被告郑南未按约偿还贷款本息，致使原告嘉和地产公司于2019年6月27日代被告郑南向案外人中国建设银行股份有限公司北海分行清偿了贷款本息23946.34元。被告郑南至今未向原告偿还该笔垫付的贷款本息。 还查明，原告嘉和地产公司于2020年3月6日向被告郑南作出嘉地司函[2020]007号《催款通知》，内容载明：截止至2020年3月6日，因被告逾期未归还银行贷款本息，贷款银行已扣划原告银行账户内款项26975.55元用于归还被告欠付的银行贷款本息，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当归还原告代被告偿还的前述贷款。请被告于收到本通知后五日内偿还原告前述代偿款项26975.55元。否则，原告将依法解除合同，并追究被告的违约责任，另原告为追索前述代偿款项而支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用由被告承担。根据中国邮政速递物流显示，该《催款通知》于2020年3月10日交邮，于2020年3月19日退回妥投。 本院认为，原告嘉和地产公司与被告郑南签订的《商品房买卖合同》及原告嘉和地产公司与案外人中国建设银行股份有限公司北海分行签订的《个人住房贷款业务合作协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的合同，各方当事人均应依约履行各自的权利和义务。被告郑南未依约履行偿还贷款的义务，导致原告嘉和地产公司履行了保证责任代被告郑南向案外人中国建设银行股份有限公司北海分行偿还了贷款本息合计23946.34元，根据《商品房买卖合同》关于“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费、律师费用及差旅费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起7日内完成撤销“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”的全部手续”的约定，原告嘉和地产公司请求解除《商品房买卖合同》，并要求被告郑南支付违约金、偿还代为清偿的贷款本息及协助办理注销涉案合同备案登记手续的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。但对于违约金数额，《商品房买卖合同》约定按合同总价款的20%支付违约金，因该约定的违约金过高，原告自行调整按照合同总价款的10%进行支付，在合理范围内，本院予以支持，即被告应向原告支付的违约金为868262元×10%=86826.2元。关于原告要求被告偿还代为清偿的贷款本息数额，原告诉请28184.84元，但根据原告所提交的证据显示，原告代被告郑南向案外人中国建设银行股份有限公司北海分行清偿的贷款本息仅为23946.34元，并非原告所主张的28184.84元，故被告郑南应向原告嘉和地产公司偿还由其垫付的贷款本息为23946.34元。原告诉请超过该部分的数额，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告北海嘉和房地产有限公司与被告郑南于2017年12月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00095598）； 二、被告郑南支付违约金86826.2元给原告北海嘉和房地产有限公司； 三、被告郑南向原告北海嘉和房地产有限公司偿还由其垫付的贷款本息23946.34元； 四、被告郑南协助原告北海嘉和房地产有限公司办理《商品房买卖合同》的注销备案登记手续（备案合同编号：YS00095598，登记编号：201802180018）； 五、驳回原告北海嘉和房地产有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4326元，减半收取计2163元，由被告郑南承担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4326元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年八月十七日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽