河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终3047号上诉人(原审被告)：袁永辉，男，汉族，1990年2月23日出生，住太康县。委托诉讼代理人：崔姝娉，河南明辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙俊领，男，汉族，1974年12月1日出生，住太康县。委托诉讼代理人：白春光，河南阳夏律师事务所律师。上诉人袁永辉因与被上诉人孙俊领确认合同无效纠纷一案，不服河南省太康县人民法院（2020）豫1627民初1842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁永辉及其委托诉讼代理人崔姝娉，被上诉人孙俊领委托诉讼代理人白春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁永辉上诉请求：1、依法维持原审判决第一、四项;2、依法撤销原审判决第二、三项,重新作出公正裁决;3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误,使用法律错误。本案被上诉人根本就不具备商品房销售资格,而在向上诉人出售时恶意隐瞒刑霞小学和被上诉人孙俊领根本就没有取得商品房预售资格的重大事实。一切都是被上诉人违反诚信原则的根本违约造成的。被上诉人误导上诉人相信其有资格销售,而且刑霞小学的负责人告诉上诉人交付购房首付款款后,剩余房款可以做按揭贷款手续,可以减缓购房的资金压力。但是时隔两年有余,被上诉人和刑霞小学的刑霞只是催要房款,根本就不提按揭贷款一事,直至本案诉讼发生,才知道被上诉人和刑霞根本就不能办理银行按揭买房的重大事实,造成上诉人资金紧张不能交付剩余房款的根本原因是被商品房出卖人的欺诈行为。二、原审法院对上诉人的损失未做认定属于重大遗漏事项,原审判决返还房屋可以,但未告知上诉人的维权事项,被上诉人依法应当承担给上诉人造成的重大经济损失。首先,上诉人的房屋在2016年2月23日购买出卖人刑霞小学的负责人刑霞和被上诉人孙俊领销售的商品房后,对房屋进行了精致的装修,装修费用花费了10多万元,原审法院仅仅判决被上诉人返还上诉人的购房款104385元,却未对上诉人的装修费用为做任何判决,对上诉人显失公平。其次,现在的商品房价格居高,以2016年上诉人的收入购买手续合法的商品房绰绰有余,随着现在的消费水平的物价上涨,上诉人交付的房款却交不起房屋的首付款项,对被上诉人来说,可能只是一套房屋,对上诉人来说,可能就错失了够买商品房的最佳时机,给上诉人造成了10多万元可得利益的部分损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条还规定了:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。上诉人作为买受人依法可以主张出卖人承担因其不诚信而导致商品房买卖合同已被确认无效的,被上诉人依法应当承担赔偿给上诉人造成的损失。三、根据消法第49条和合同法第113条所确立的惩罚性赔偿原则精神,对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为依法可以适用惩罚性赔偿。原审法院在一审开庭时未向上诉人说明商品房买卖合同无效的法律后果,造成上诉人在一审时未对自己的损失及时提出诉请,也未对自己的装修损失做鉴定,上诉人丧失了自己的合法权益的维护,属于原审法院的重大疏漏。综上所述,上诉人认为原审法院部分事实认定错误,法律适用错误,被上诉人的恶意隐瞒和欺诈行为给上诉人造成的经济损失全然不顾,做出的原审判决显失公平,恳请二审法院依法对本案重新作出公平、公正判决。孙俊领辩称，一、原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。首先，孙俊领出资与案外人邢霞签订《合作开发建房合同》，并承建了涉案房屋，按照《合作开发建房合同》，分得包括涉案房屋在内的楼房。因此孙俊领基于出资和建造行为,按照分房协议取得了涉案房屋的所有权，有权对涉案房屋作出处分，包括占有、使用、出租、转让等，孙俊领具备本案原告诉讼主体资格，更具备转让涉案房屋的出卖人资格。孙俊领与袁永辉协商房屋买卖时,并没有隐瞒涉案房屋暂时没有取得“五证”这一事实，是否承诺可以按揭贷款支付购房款，不应作为袁永辉拒付下余房款的理由。如果袁永辉认为不走银行按揭贷款，无法支付下余购房款的话，其可以考虑返还房屋，退还购房款即可。假如合同有效，也是因袁永辉接收、占有、使用房屋两年多来，一直未支付下余购房款，是袁永辉违反诚信原则，违约而形成纠纷，袁永辉上诉称孙俊领在售房时隐瞒重大事实,违反诚实信用原则，构成违约，没有提供相应证据，该理由不能成立。同时，太康县人民法院作出的（2018）豫1627民初5631号民事判决,现已生效，对于孙俊领出资与案外人合作开发建设涉案房屋的事实予以认定，并确定了孙俊领是涉案房屋的权利人，所以袁永辉称孙俊领不具备房屋销售资格和本案原告主体资格，无事实根据，也与生效判决相矛盾。原审查明,涉案房屋下土地虽为综合用地,但缺少土地规划许可、建设规划许可、建筑施工许可、商品房预售许可等手续,该房屋买卖行为违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《合同法》第五十二条第一款第五项以及《合同法司法解释二》第十四条之规定,即违反了法律法规关于效力性强制性规定,应属无效合同,所以更不存在违约之说。原审确认房屋买卖合同无效,并判令因合同无效取得的财产,认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。二、原审法院结合当事人诉请,根据法律规定,依法作出判决,不存在漏审漏判的情形。首先,根据谁主张谁举证的原则,袁永辉在上诉状中称对涉案房屋进行精装修花费10多万元,在一审时未提供任何证据予以证明,其应当承担举证不能的法律后果。假如其辩称客观真实,原审判决也没有剥夺袁永辉享有的因财产损失而得到赔偿的权利,其可以通过另案诉讼的方式予以解决。其次,根据不告不理的原则,一审时袁永辉不但没有提供对涉案房屋进行装修的证据,也没有提供因房屋装修给其造成的财产损失数额的证据,更没有向法庭提出反诉请求,或者要求孙俊领因合同无效应予承担的赔偿责任。原审法院根据查明的事实,根据合同法第五十八条规定的“合同无效或被撤销后,因合同取得的财产应当予以返还”的内容,据实判令袁永辉返还房屋,孙俊领向袁永辉返还购房款并无不当。第三,袁永辉委托有专职律师,对合同无效带来的法律后果应当明知，人民法院根据意思自治原则,尊重当事人意愿，审理并判决，无义务就诉请之外行使释明或解释，关于诉讼请求也不是人民法院依职权行使释明权的范围,否则在没有当事人请求的情况下作出判决属于超范围裁判，明显违反法律规定。最后,本案系自然人之间房屋买卖法律关系，不属于具有商品房开发建设资质的企业与买受人之间签订的商品房买卖合同关系,所以袁永辉引用司法解释第九条不应得到支持，且原审时袁永辉也没有向法庭提出该请求，二审也不应予以审理，所以原审判决不存在遗漏当事人诉求的情形，依法应予维持原判。三、本案是自然人之间房屋买卖法律关系，袁永辉不是消费者权益保护法中规定的消费者，因合同无效不再适用合同法中关于违约的法律责任，依法可以承担缔约过失责任。袁永辉辩称一审法院未告知合同无效的法律后果,丧失主张损失的权利，没有对损失作鉴定等理由,均于法无据。超出诉请的内容,人民法院无权审查，也没有义务释明，前已阐述,不再重复。假如袁永辉有财产损失,仍然有权通过另案诉讼的方式主张权利，且应当根据缔约双方的过错程度确定责任比例。该上诉请求不但不具体，又超出原一审的诉请范围，二审法院不应审理，应当依法驳回。综上，袁永辉的上诉理由不能成立，请求二审法院查清事实，依法驳回其上诉请求，维持原判。孙俊领向一审法院起诉请求：1、请求依法确认孙俊领、袁永辉的房屋买卖合同无效；2、依法判令袁永辉将位于太康县未来路北段“翰香家园”小区1号楼1单元10层南户的房屋返还给孙俊领；3、依法判令袁永辉赔偿孙俊领损失16000元（暂定）；4、诉讼费用由袁永辉承担。一审法院认定事实：2014年08月18日孙俊领作为乙方与邢霞作为甲方签订了合作开发建房合同书，其内容为：一、甲方邢霞学校位于太康县城西未来路车辆管理所对面。甲方提供地皮两片，乙方出资承建邢霞学校教师公寓两栋，双方合建共赢。门面房一栋，南北走向宽一百零一米；宿舍楼一栋；计划建设十一层给甲方一层、二层、六层、九层全层；东西走向，宽约七十五米、十层砖混。建成后宿舍楼分配楼层给甲方参照门面楼，零头的几套房按照宿舍楼单层的三分之二给甲方。……；三、乙方负责出资承建此楼，……；四、门面楼建成后甲乙双方取得所有权后，均可有权买卖各自的房屋。因乙方出资承建，双方协商，甲方同意将门面楼的两间商铺卖给乙方，售价每平方米四千元。其他房屋需统一售价，一方不得哄抬和压低价格扰乱房屋出售秩序，门面房所预留的出路和空间双方共同使用；五、因国家政策调整，土地补偿收益归甲乙双方所有，按分房比例分配。楼体所占宅基使用权归甲乙双方共同所有，按房屋比例分配。（略）详见合作开发建房合同书，该小区取名为“翰香家园”并成立了翰香家园售楼部。孙俊领建设该房屋工程前仅有邢霞所有的太国用（2010）第00232号土地使用权证，地类用途为综合用地，邢霞及孙俊领未办理建设开发房地产所需要的其他手续。房屋建成后孙俊领按合作开发建房合同书的约定分得了包括袁永辉所购买房屋在内的房子。2016年02月23日袁永辉购买孙俊领分得的翰香家园小区1号楼1单元十层南户，面积为127.55㎡，单价每平方米2700元，总价款为344385元，当日袁永辉支付购房款34385元，次日袁永辉通过袁记海的银行卡转给孙俊领购房款70000元，2016年02月24日孙俊领以毛庄镇邢霞小学的名义给袁永辉出具了收据，证明收到袁永辉购房款104385元，并在收据上的收款事由一栏注明：“诚信金1号楼层南1户127.55”双方未签订书面合同。袁永辉提供一份李开印与翰香家园售楼部的翰香家园商品房认购书，李开印认购翰香家园的1号楼1单元5层南1户；毛庄镇邢霞小学的收据两份，分别证明张文通购买翰香家园的1号楼3单元7层南5户和聂东风购买的2单元10层南户。另查明：孙俊领为办理“翰香家园”小区的房产产权手续，以邢霞和邢霞职专公寓楼的名义向有关部门缴纳了相关规费，但至今未获批准。一审法院认为，双方争议的焦点有：1、孙俊领是否具备本案的原告资格？2、孙俊领的诉讼请求是否有事实及法律依据？现就双方争议的焦点分析如下：关于焦点1、孙俊领与邢霞签订了合作开发建房合同书，房屋建成后，孙俊领依建房合同书约定取得了包括袁永辉所购买房屋在内的房子，袁永辉虽然未与孙俊领签订书面的购房合同，但通过孙俊领持有的袁永辉的交款凭证及与袁永辉的通话记录，均能证明袁永辉是购买的孙俊领所分得的房屋，二者之间形成了商品房买卖合同法律关系，故孙俊领具有本案的原告资格；关于焦点2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。”孙俊领在与袁永辉订立商品房预售合同时，未取得商品房预售许可证明，至今亦未取得商品房预售许可证明，故孙俊领请求依法确认其与袁永辉之间的商品房买卖合同无效，符合该条法律规定，其请求具有法律依据，予以支持；《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现孙俊领、袁永辉的商品房买卖合同属无效合同，依照该条规定，孙俊领应返还袁永辉已支付的购房款104385元，袁永辉返还孙俊领的位于太康县未来路车辆管理所对面“翰香家园”小区1号楼1单元十层南1户的房屋一套；孙俊领要求袁永辉赔偿损失16000元的请求，因未能提供证据而不予支持。袁永辉所辩是购买太康县毛庄镇邢霞小学的房屋，仅提供了一张毛庄镇邢霞小学收取购房款104385元的收据，而未能提供二者间的购房合同，该收据上面注明的其所购房屋亦正是按孙俊领与邢霞合作开发建房合同书中的孙俊领分得的房子，购房数额恰恰是本案孙俊领收取的两次收取袁永辉房款之和。另外，从相关信息上面亦未能查到关于毛庄镇邢霞小学的设立信息，故袁永辉的该项辩称，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认孙俊领与袁永辉的位于太康县未来路车辆管理所对面“翰香家园”小区1号楼1单元十层南1户的房屋一套的房屋买卖合同无效。二、孙俊领返还袁永辉已支付的购房款104385元。三、袁永辉返还孙俊领位于太康县未来路车辆管理所对面“翰香家园”小区1号楼1单元十层南1户的房屋一套。四、驳回孙俊领的其他诉讼请求。以上（二）、（三）判决内容于判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，孙俊领、袁永辉各负担50元。本院二审期间，上诉人提交17张照片，两张计算清单，证明照片中的装修及计算清单所确定的金额是上诉人的实际损失118758元。被上诉人质证称，对照片的真实性、关联性、合法性均有异议，照片是否是涉案房屋内具体情况，因被上诉人及法官没有前往勘验无法确定。2、该证据不属于二审新证据，该情况一审已经客观存在，一审应当提交，二审不应予以审查。3、计算清单不属于法定证据的种类不予质证。4、仅凭单方所列数额无相关票证或鉴定，无法确定所谓的具体损失数额。不具有关联性，超出原审答辩的诉讼范围。被上诉人提交一份（2020）豫1627民初1794号判决书，证明被上诉人是涉案房屋的实际权力人，有原审原告主体资格，该判决涉及到房屋与本案系同一栋楼，案件事实一样，也作出了判决合同无效返还财产的结论。上诉人质证称，该份判决书是复印件，不能达到其证明目的。该份判决书对装修部分予以明确说明即可拆除部分随其返还的房屋转换给原告，原告按装修价格给付被告价款，但本案审理上诉人一审向法院提出过主张，一审法院让其另外主张，并未对涉案房屋部分的装修损失作出有效判决，所以本案上诉人的判决明显显失公平，被上诉人所举证的证据不能达到证明目的。本案发生纠纷的原因是被上诉人隐瞒其不具有商品房销售资格重大事实。不能像上诉人购房时承诺的按揭付款购房，因此被上诉人以未取得预售许可宣告合同无效明显违背诚实信用原则，其向法院提出诉讼的行为，属于滥用诉权，构成恶意诉讼。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，孙俊领未取得涉案商品房预售许可证明，与袁永辉订立的商品房预售合同，应为无效合同。一审法院判决双方返还因该合同取得的财产并无不当。袁永辉上诉请求孙俊领赔偿其房屋装修费用及损失，但袁永辉在二审中提供的证据不足以确定其装修费用及损失数额。袁永辉可待证据充分后另行主张。综上所述，袁永辉的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由袁永辉负担。本判决为终审判决。审判长  朱记周审判员  何 山审判员  许向朋二〇二〇年八月二十日法官助理党瑞云书记员田威