福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0802民初2270号原告（执行案外人）：刘美金，女，1974年4月14日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：吴晓健，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。被告（申请执行人）：泉州农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行，住所地福建省泉州市经济技术开发区德泰路226号，统一社会信用代码91350502591714020D。主要负责人:赵桂阳，行长。委托诉讼代理人：程致远，福建力涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗静岑，福建力涵律师事务所律师。被告（申请执行人）：周龙辉，男，1982年10月5日出生，汉族，住福建省武平县。被告（申请执行人）：陈东湖，男，1980年5月19日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：傅阿熹，男，1969年9月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：罗琴花，女，1970年11月14日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：曾健，男，1971年1月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：黄再健，男，1966年8月29日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：毛雪丽，女，1971年8月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：邓元强，男，1972年2月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：赖蓉清，女，1954年8月24日出生，汉族，住厦门市思明区。被告（申请执行人）：池建太，男，1982年12月30日出生，汉族，住福建省龙岩市。被告（申请执行人）：林丽钦，女，1984年10月8日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：卢浩生，男，1965年10月31日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。被告（申请执行人）：戴寿广，男，1975年2月4日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：王旭标，男，1977年1月16日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：林燕，女，1981年8月7日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：彭玉英，女，1984年4月22日出生，汉族，住福建省上杭县。被告（申请执行人）：包小平，男，1980年11月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：陈天英，女，1978年11月8日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：陈应顺，男，1974年3月18日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：陈小琴，女，1975年12月14日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：刘桃荣，男，1975年6月3日出生，汉族，住福建省上杭县。被告（申请执行人）：丘德香，女，1978年9月26日出生，汉族，住福建省上杭县。被告（申请执行人）：蓝录勤，男，1974年6月17日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：谢小琴，女，1975年4月7日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：方秋燕，女，1989年7月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：寿永锋，男，1982年4月24日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：徐胜威，男，1984年8月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：陈玉文，男，1973年9月4日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：陈如珍，女，1980年8月12日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：邱木银，男，1969年9月26日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：童文玉，女，1980年2月17日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：林彬荣，男，1985年5月15日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：陈启龙，男，1977年10月11日出生，汉族，住福建省长汀县。被告（申请执行人）：官林生，男，1976年11月18日出生，汉族，住福建省连城县。被告（申请执行人）：谢添祥，男，1961年5月27日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。被告（申请执行人）：赖冬兰，女，1962年11月8日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。被告（申请执行人）：郭永健，男，1975年6月29日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：黄**香，女，1983年10月9日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：阮小钊，男，1965年5月25日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。被告（申请执行人）：罗玉明，女，1968年4月4日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。被告（申请执行人）：陈辉泉，男，1963年10月10日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：林丽红，女，1966年11月4日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：詹玉钗，女，1969年6月17日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：苏金文，男，1960年9月12日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。被告（申请执行人）：余晶晶，女，1990年8月8日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。被告（申请执行人）：杨庆荣，男，1977年10月31日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：游丽莲，女，1984年8月13日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：胡汉鹏，男，1981年11月10日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：胡少斐，女，1982年6月26日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：郭振深，男，1972年9月6日出生，汉族，福建省龙岩市新罗区文体局干部，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：陈群峰，女，1969年8月2日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。被告（申请执行人）：黄桂春，女，1976年5月20日出生，汉族，住福建省上杭县。被告（申请执行人）：陈莉平，女，1981年1月19日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：邱建铨，男，1988年3月15日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）黄莉珍，女，1989年5月6日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：袁健荣，男，1968年10月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：陈蓝蓉，女，1977年9月16日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：赖沛峰，男，1985年4月22日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。被告（申请执行人）：祁文桢，女，1984年11月20日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。被告（申请执行人）：江晓天，男，1988年2月15日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：张灿丰，男，1984年12月25日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。被告（申请执行人）：谢秋香，女，1985年7月9日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。被告（申请执行人）：姚俊杰，男，1987年1月11日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：林璋钦，男，1972年8月9日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：吕月龙，男，1970年10月2日出生，汉族，住福建省漳平市。被告（申请执行人）：廖蕾，女，1984年8月3日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：陈香娇，女，1959年12月27日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：叶庆东，男，1976年8月1日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：吴宇梁，男，1989年3月10日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。被告（申请执行人）：张夏薇，女，1983年7月10日出生，汉族，闽西职业技术学院教师，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：赖仲文，男，1962年9月10日出生，汉族，龙岩烟草工业有限责任公司干部，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：林瑜，女，1970年4月29日出生，汉族，龙岩市新罗区电业局职工，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：刘桂，男，1969年1月14日出生，汉族，龙岩市公交公司员工，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：周三连，女，1971年10月10日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：张永新，女，1971年4月3日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：陈志兰，女，1979年12月8日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：魏富生，男，1977年8月1日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。被告（申请执行人）：陈卓勋，男，1986年4月23日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：詹笑妹，女，1987年1月30日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：罗诚超，男，1988年7月4日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：陈树养，男，1983年10月25日出生，汉族，住福建省武平县。被告（申请执行人）：钟兰燕，女，1982年10月5日出生，汉族，住福建省武平县。被告（申请执行人）：刘飞燕，女，1984年11月4日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：林目松，男，1976年7月23日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：詹怡章，男，1979年6月5日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：詹巧村，女，1980年6月14日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：蔡永芳，男，1964年5月5日出生，汉族，住福建省连城县。被告（申请执行人）：谢亮，男，1982年7月3日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：陈晓芬，女，1984年8月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：刘传淼，男，1974年8月9日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）:陈应权，男，1966年5月25日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：麻泰泉，男，1975年1月15日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：黄阳霞，女，1976年2月1日出生，汉族，龙岩莲东中学教师，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：吴丽梅，女，1976年2月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：廖桥英，女，1984年6月12日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：傅文华，女，1960年5月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：傅薇，女，1986年7月8日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：包汉祯，男，1984年9月12日，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：李富华，女，1987年3月17日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：季恺斌，男，1980年12月25日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：邓美琴，女，1977年7月16日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：林雄章，男，1972年3月17日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：张卫东，男，1968年7月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：林莉莉，1968年11月18日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：苏敏，女，1978年2月22日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司龙岩岩城支行，住所地福建省龙岩市新罗区九一南路47号,统一社会信用代码91350800857820841Y。主要负责人：黄景洲，行长。被告（申请执行人）：何启坤，男，1980年5月10日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：兰秀金，女，1984年12月2日出生，畲族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：龙岩市新罗区南城街道溪南社区居民委员会，住所地福建省龙岩市新罗区南城溪南路2号溪南大厦，统一社会信用代码55350802B334971560。法定代表人：邱凌颖，主任。被告（申请执行人）：赖富煌，男，1984年8月18日出生，汉族，龙岩市第一医院医生，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：游秀骞，女，1970年11月10日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行，住所地福建省龙岩市新罗区九一北路116号，统一社会信用代码91350802857881281K。主要负责人:张如初，行长。委托诉讼代理人：殷晶，女，1986年12月11日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行员工，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：福建省惠五建设工程有限公司，住所地福建省惠安县螺城镇新霞社区世纪大道东侧危房改造安置工程C区15号楼302、303室，统一社会信用代码9135052115622043XN。法定代表人：张佳伟，董事长。被告（申请执行人）：福建省资龙贸易有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西城龙腾中路988号（华鼎公馆）第4幢1层J（一）20号店，统一社会信用代码913508006765271608。法定代表人：邬萍萍，董事长。被告（申请执行人）：杨苗，女，1973年10月14日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：林小清，女，1981年6月15日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告（申请执行人）：张江平，男，1976年5月12日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。被告（申请执行人）：梁万英，女，1970年6月25日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。第三人(被执行人)：龙岩市贯日房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区莲东路南城社区服务大楼五层南侧，统一社会信用代码913508006668866299。法定代表人：王挺，执行董事。原告刘美金与被告泉州农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行（下称泉州农商行开发区支行）、周龙辉、陈东湖、傅阿熹、罗琴花、曾健、黄再健、毛雪丽、邓元强、赖蓉清、池建太、林丽钦、卢浩生、戴寿广、王旭标、林燕、彭玉英、包小平、陈天英、陈应顺、陈小琴、刘桃荣、丘德香、蓝录勤、谢小琴、方秋燕、寿永锋、徐胜威、陈玉文、陈如珍、邱木银、童文玉、林彬荣、陈启龙、官林生、谢添祥、赖冬兰、郭永健、黄**香、阮小钊、罗玉明、陈辉泉、林丽红、詹玉钗、苏金文、余晶晶、杨庆荣、游丽莲、胡汉鹏、胡少斐、郭振深、陈群峰、黄桂春、陈莉平、邱建铨、黄莉珍、袁健荣、陈蓝蓉、赖沛峰、祁文桢、江晓天、张灿丰、谢秋香、姚俊杰、林璋钦、吕月龙、廖蕾、陈香娇、叶庆东、吴宇梁、张夏薇、赖仲文、林瑜、刘桂、周三连、张永新、陈志兰、魏富生、陈卓勋、詹笑妹、罗诚超、陈树养、钟兰燕、刘飞燕、林目松、詹怡章、詹巧村、蔡永芳、谢亮、陈晓芬、刘传淼、陈应权、麻泰泉、黄阳霞、吴丽梅、廖桥英、傅文华、傅薇、包汉祯、李富华、季恺斌、邓美琴、林雄章、张卫东、林莉莉、苏敏、中国工商银行股份有限公司龙岩岩城支行（下称工行岩城支行）、何启坤、兰秀金、龙岩市新罗区南城街道溪南社区居民委员会（下称溪南居委会）、赖富煌、游秀骞、中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行（下称农行龙岩新罗支行）、福建省惠五建设工程有限公司（下称惠五公司）、福建省资龙贸易有限公司（下称资龙公司）、杨苗、林小清、张江平、梁万英以及第三人龙岩市贯日房地产开发有限公司（下称贯日公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人吴晓健、被告泉州农商行开发区支行委托诉讼代理人罗静岑、被告农行龙岩新罗支行委托诉讼代理人殷晶到庭参加诉讼，被告周龙辉、陈东湖、傅阿熹、罗琴花、曾健、黄再健、毛雪丽、邓元强、赖蓉清、池建太、林丽钦、卢浩生、戴寿广、王旭标、林燕、彭玉英、包小平、陈天英、陈应顺、陈小琴、刘桃荣、丘德香、蓝录勤、谢小琴、方秋燕、寿永锋、徐胜威、陈玉文、陈如珍、邱木银、童文玉、林彬荣、陈启龙、官林生、谢添祥、赖冬兰、郭永健、黄**香、阮小钊、罗玉明、陈辉泉、林丽红、詹玉钗、苏金文、余晶晶、杨庆荣、游丽莲、胡汉鹏、胡少斐、郭振深、陈群峰、黄桂春、陈莉平、邱建铨、黄莉珍、袁健荣、陈蓝蓉、赖沛峰、祁文桢、江晓天、张灿丰、谢秋香、姚俊杰、林璋钦、吕月龙、廖蕾、陈香娇、叶庆东、吴宇梁、张夏薇、赖仲文、林瑜、刘桂、周三连、张永新、陈志兰、魏富生、陈卓勋、詹笑妹、罗诚超、陈树养、钟兰燕、刘飞燕、林目松、詹怡章、詹巧村、蔡永芳、谢亮、陈晓芬、刘传淼、陈应权、麻泰泉、黄阳霞、吴丽梅、廖桥英、傅文华、傅薇、包汉祯、李富华、季恺斌、邓美琴、林雄章、张卫东、林莉莉、苏敏、工行岩城支行、何启坤、兰秀金、溪南居委会、赖富煌、游秀骞、惠五公司、资龙公司、杨苗、林小清、张江平、梁万英以及第三人贯日公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘美金向本院提出诉讼请求：1．停止强制执行龙岩市新罗区房产，并解除查封措施；2．确认刘美金为龙岩市新罗区房屋的所有权人。事实和理由：泉州农商行开发区支行与贯日公司申请实现担保物权案，龙岩市新罗区人民法院于2016年10月26日立案受理后，于2016年11月25日作出（2016）闽0802民特308号民事裁定：一、对贯日公司坐落于龙岩市新罗区莲东北路19号［阳光莲景苑（原莲东社区商住苑）］在建工程准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，泉州农商行开发区支行对变价后所得款项在6841万元的范围内享有优先受偿权；二、本裁定生效后，贯日公司逾期未履行债务的，泉州农商行开发区支行可以向人民法院申请强制执行。该裁定生效后，贯日公司未能履行生效法律文书确定的义务，泉州农商行开发区支行遂向法院申请强制执行。2017年2月4日，龙岩市新罗区法院向龙岩市不动产登记中心送达（2016）闽0802执6699号之一执行裁定书和协助执行通知书，要求协助查封属贯日公司所有的坐落于龙岩市新罗区房屋。2020年2月，刘美金知道涉案房产被查封挂拍后，对执行标的提出书面异议。龙岩市新罗区人民法院于2020年3月10日作出(2020)闽执异29号执行异议裁定：驳回案外人刘美金的异议。刘美金于2020年3月17日收到上述裁定。刘美金对于本案涉案房产享有排除强制执行的权利，是涉案房产的合法所有权人，具体理由如下：一、刘美金和贯日公司已于2016年9月17日签订合法有效的书面买卖合同。合同约定：贯日公司将案涉房产出售给刘美金，该合同是双方真实意思表示合法有效。二、刘美金在法院查封前已合法占有该房屋。刘美金和贯日公司签订合同后，刘美金即向福建省龙岩市绿景物业管理有限公司缴纳了物业管理费、垃圾清运费，并向龙岩水发自来水有限公司办理了水表过户、向国网福建省电力有限公司龙岩供电公司办理了电表过户。在刘美金装修及入住期间均未有人对该房产提出异议。三、刘美金已按照合同约定支付部分价款且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。《购房合同》第三条约定：第一期乙方（刘美金）签订合同后付690000元。第二期甲方（贯日公司）承诺6个月内办理购房网签手续，甲方协助办理银行按揭后支付余款810000元。刘美金已向贯日公司支付购房款920000元，且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四、非刘美金自身原因未办理过户登记。阳光莲景苑的房产由于开发商资金断链导致消防验收未通过，至今没有达到过户条件，刘美金对未办理过户登记不存在过错。五、谢汝彬与刘美金是夫妻关系，双方育有三个子女，其中两个女儿在龙岩工作生活，儿子在厦门工作生活。谢汝彬在龙岩市新罗区范围内无房产，但在长汀县城和厦门市各有一套房产。其中，长汀县城的房产供谢汝彬、刘美金逢年过节回家时居住，厦门的房产由儿子居住使用。刘美金购买的本案商品房系用于居住且刘美金名下没有其他用于居住的房屋。综上，刘美金认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其系案涉房产的所有权人，且有权请求人民法院排除对该房产的强制执行。泉州农商行开发区支行辩称：刘美金的诉讼请求无理，应当予以驳回，理由如下：首先，泉州农商行开发区支行对坐落于龙岩市新罗区房产享有合法的抵押权。2014年1月20日，泉州农商行开发区支行与贯日公司签订《委托贷款借款合同》《委托贷款抵押合同》，并将涉案房产所在的龙岩市新罗区莲东北路19号阳光莲景苑在建工程办理了抵押登记手续。前述贷款到期后又办理了展期，泉州农商行开发区支行于2014年11月11日再次将涉案房产在建工程办理了在建工程抵押登记手续（龙房建字第××号），抵押登记中载明债权数额为6841万元，泉州农商行开发区支行系第一顺位抵押权人，在前述债权限额内对抵押物享有优先受偿权。其次，人民法院对涉案房产采取查封措施合法有据。本案所涉房产登记在贯日公司名下，由于贯日公司未能履行生效法律文书确定的给付义务，泉州农商行开发区支行申请查封涉案房产具有事实与法律依据。刘美金与贯日公司虽于2016年9月17日签订《购房合同》，但合同项下的房产至今未办理备案登记手续。因此，刘美金主张其对涉案房产享有足以排除强制执行的权利不能成立。再次，刘美金购置案涉房产并不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条的情形，其不属消费者购房人。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条关于案外人系商品房消费者的认定中，刘美金应举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋，才完成《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条第（二）项的证明责任。本案中，刘美金并没有举证证明前述事实。事实上，刘美金享有的物权期待权在性质上属于债权，根本无法对抗泉州农商行开发区支行的抵押权（物权），亦即其对涉案房产享有的权利并不足以排除强制执行。刘美金与贯日公司订立的《购房合同》没有约定交房时间、交房条件、逾期交房违约责任、支付购房款的账户等事项，《购房合同》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容。同时，刘美金并未提供其向贯日公司支付案涉房产购房款的转账记录等，即便按其主张已支付购房款690000元，也未超过合同总价款的50%，不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条第（三）项规定。同时，刘美金在商品房买卖过程中存在重大过错。自2016年开始，贯日公司已涉及大量案件，其中大部分属于房屋买卖合同纠纷。在此情况下，刘美金未尽买受人合理谨慎的注意义务，仍与贯日公司签订极其不规范的《购房合同》，主观上存在重大过错。综上，泉州农商行开发区支行对涉案房产享有合法的抵押权，人民法院对该房产的查封合法有据，刘美金并非消费者购房人，其对涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权利，请求法院驳回刘美金的全部诉讼请求。农行龙岩新罗支行辩称，刘美金对涉案不动产不享有足以排除强制执行的权利，理由如下：刘美金与贯日公司未签订合法有效的书面买卖合同，双方于2016年9月17日订立的《购房合同》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必备条款。事实上，前述《购房合同》仅注明了房屋面积、价款及付款时间，但没有约定商品房基本状况、销售方式、商品房价款的确定方式、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属等事项，该《购房合同》缺乏商品房买卖合同合法有效的要件，故不应将其认定为合法有效的书面购房合同。刘美金已支付的价款没有超过合同约定总价款的百分之五十。《购房合同》约定案涉房产总金额1350000元，地下人防车位R47、R48总金额为150000元，两项合计1500000元。刘美金已付的购房款为690000元，双方约定余款810000元以银行按揭形式支付。刘美金已付款690000元仅占合同总金额的46%，且人防车位无法办理银行按揭贷款手续，需要在购买时全款付清，故可认定刘美金支付的690000元中有150000元属于人防车位的价款，其实际支付的案涉房产首付款仅540000元，占合同约定总价款的40%。因此，刘美金已付购房款没有超过案涉房产总价的一半。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故，刘美金对案涉房产不享有所有权，其对该房产提起的执行异议不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条的规定。据此，农行龙岩新罗支行请求人民法院驳回刘美金的诉讼请求。周龙辉、陈东湖、傅阿熹、罗琴花、曾健、黄再健、毛雪丽、邓元强、赖蓉清、池建太、林丽钦、卢浩生、戴寿广、王旭标、林燕、彭玉英、包小平、陈天英、陈应顺、陈小琴、刘桃荣、丘德香、蓝录勤、谢小琴、方秋燕、寿永锋、徐胜威、陈玉文、陈如珍、邱木银、童文玉、林彬荣、陈启龙、官林生、谢添祥、赖冬兰、郭永健、黄**香、阮小钊、罗玉明、陈辉泉、林丽红、詹玉钗、苏金文、余晶晶、杨庆荣、游丽莲、胡汉鹏、胡少斐、郭振深、陈群峰、黄桂春、陈莉平、邱建铨、黄莉珍、袁健荣、陈蓝蓉、赖沛峰、祁文桢、江晓天、张灿丰、谢秋香、姚俊杰、林璋钦、吕月龙、廖蕾、陈香娇、叶庆东、吴宇梁、张夏薇、赖仲文、林瑜、刘桂、周三连、张永新、陈志兰、魏富生、陈卓勋、詹笑妹、罗诚超、陈树养、钟兰燕、刘飞燕、林目松、詹怡章、詹巧村、蔡永芳、谢亮、陈晓芬、刘传淼、陈应权、麻泰泉、黄阳霞、吴丽梅、廖桥英、傅文华、傅薇、包汉祯、李富华、季恺斌、邓美琴、林雄章、张卫东、林莉莉、苏敏、工行岩城支行、何启坤、兰秀金、溪南居委会、赖富煌、游秀骞、惠五公司、资龙公司、杨苗、林小清、张江平、梁万英、贯日公司均未作答辩。本院经审理查明以下事实：2016年9月17日，贯日公司（甲方）与刘美金（乙方）签订一份《购房合同》，合同约定甲方房产坐落于龙岩市新罗区“阳光莲景苑”，3＃1503面积为205.31平方米，房屋售价总金额为1350000元，地下人防车位贰个Ｒ47、Ｒ48，金额为150000元，合计总价1500000元。甲、乙双方签订本合同后，乙方分二期付清房款：第一期乙方签订合同后支付690000元。第二期甲方承诺6个月内办理购房网签手续，甲方协助办理银行按揭后支付余款810000元。乙方如未按本合同约定的时间付款，即视为乙方违约，逾期付款30日以内，应按逾期未付款的30%向甲方支付违约金；超过30日，甲方有权单方解除合同收回房屋并追究乙方违约责任。甲方如未按本合同上述条款的约定如实交接房屋和钥匙，收到购房款后未及时办理手续，即视为甲方违约，拖延30日内，甲方按乙方已付款总额的3%向乙方支付违约金；超过30日，即视为乙方已拥有本合同标的，并追究甲方违约责任和以此给乙方造成的实际损失。本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成时双方同意向房产所在地人民法院起诉。2016年9月17日，贯日公司向刘美金出具一张“收据”，确认收到3＃1503室及人防车位Ｒ47、Ｒ48购房款690000元。2016年10月26日，本院受理了泉州农商行开发区支行与贯日公司申请实现担保物权一案。2016年11月25日，本院作出（2016）闽0802民特308号民事裁定书，裁定：一、对贯日公司坐落于福建省龙岩市新罗区莲东北路19号［阳光莲景苑（原莲东社区商住苑）］在建工程准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，泉州农商行开发区支行对变价后所得款项在6841万元的范围内享有优先受偿权；二、本裁定生效后，贯日公司逾期未履行债务的，泉州农商行开发区支行可以向人民法院申请强制执行。前述裁定书生效后，贯日公司未能履行生效法律文书确定的义务，泉州农商行开发区支行向本院申请强制执行。2017年1月13日，本院作出（2016）闽0802执6699号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨、查封、扣押、拍卖、变卖、扣留、提取贯日公司的银行存款或财产。2017年2月4日，本院向龙岩市不动产登记中心送达（2016）闽0802执6699号之一执行裁定书以及协助执行通知书，要求协助查封属于贯日公司所有的坐落于龙岩市新罗区等房产。2020年3月3日，刘美金向本院提出执行异议，主张**光莲景苑4号楼1503室房屋及Ｒ47、Ｒ48号车位的所有权归其所有，并请求中止对阳光莲景苑4号楼1503室房屋及Ｒ47、Ｒ48号车位的拍卖。2020年3月10日，本院作出（2020）闽0802执异29号执行裁定书，裁定驳回案外人刘美金的异议请求。刘美金于2020年3月17日收到了前述执行裁定书，由于对该执行裁定书不服，刘美金于2020年4月1日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2018年5月8日，贯日公司与刘美金签订一份“协议书”，其主要内容为由于贯日公司的法定代表人王挺急需资金周转，经协商王挺同意刘美金购买的3＃1503室房屋今天提前预付购房款230000元，在该房总价上再优惠70000元。2018年5月9日，刘美金通过案外人谢兰芳的银行账户向王挺转账支付了前述协议约定的购房款230000元。此外，截至2020年3月25日，刘美金在龙岩市不动产登记中心未办理过房屋所有权登记手续。坐落于龙岩市新罗区今没有办理商品房备案登记手续，且由于前述房产所在小区消防专项验收未通过，该房产至今未确权登记至刘美金名下。以上事实，有刘美金提供的（2020）闽0802执异29号执行裁定书、送达回证、《购房合同》、2016年9月17日收据、2017年9月20日收款收据、2018年5月8日协议书、电子银行业务回单以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，本案讼争商品房由房地产开发企业，即贯日公司开发建设。由于贯日公司拖欠泉州农商行开发区支行等金额不等的债务致其名下包括案涉房产在内的责任财产被查封。在此情形下，刘美金作为讼争商品房的买受人是否享有足以排除强制执行的民事权利以及是否系讼争商品房的产权人，本院结合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条等法律规定以及查明的事实，作如下评判：首先，刘美金与贯日公司之间就案涉房产订立的《购房合同》虽然早于本院的查封日期，但从前述《购房合同》所载内容来看，其并不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。《购房合同》与《商品房销售管理办法》第十六条相比较，存在以下主要条款的缺失，即商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式、交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益及责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等。因此，本案不能认定刘美金与贯日公司就讼争商品房签订了书面买卖合同。其次，《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条第（二）项：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”本案中，刘美金虽然至今未在龙岩市不动产登记中心办理过房屋所有权登记手续，但对于前述司法解释中“买受人名下”应作宽泛理解，即应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑，只要三者之一名下在与涉案房屋同一设区的市或县级行政区拥有其他用于居住的房屋，即可视为已有居住用房。本案中，刘美金的丈夫谢汝彬在长汀县城拥有一套房产。故，本案不能认定刘美金名下没有其他用于居住的房屋。第三，鉴于赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的转移所购房屋所有权之债权，优先于其他债权人对房地产开发企业所享有的金钱债权的效力，是对债权平等原则的突破。同时，这一规定使此种情形下的受受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人的效力，突破了合同的相对性原则，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业的金钱债权人的利益影响甚大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议之诉恶意串通逃避执行的道德风险。因此，刘美金在诉讼中主张其于2016年9月17日以现金方式向贯日公司支付了购房款690000元，但对于购房款来源、收款人员、支付地点等未能作出合理说明，在此情况下其已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十，尚难以作出认定。最后，《中华人民共和国物权法》第十六条第一款：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”查明事实表明，案涉房产至今没有办理商品房备案登记手续，且由于所在小区消防专项验收未通过，案涉房产亦未确权登记至刘美金名下。因此，刘美金主张其系讼争商品房的所有权人，理由不足本院不予采纳。综上所述，刘美金的诉讼请求不能成立，本院均不予支持。周龙辉、陈东湖、傅阿熹、罗琴花、曾健、黄再健、毛雪丽、邓元强、赖蓉清、池建太、林丽钦、卢浩生、戴寿广、王旭标、林燕、彭玉英、包小平、陈天英、陈应顺、陈小琴、刘桃荣、丘德香、蓝录勤、谢小琴、方秋燕、寿永锋、徐胜威、陈玉文、陈如珍、邱木银、童文玉、林彬荣、陈启龙、官林生、谢添祥、赖冬兰、郭永健、黄**香、阮小钊、罗玉明、陈辉泉、林丽红、詹玉钗、苏金文、余晶晶、杨庆荣、游丽莲、胡汉鹏、胡少斐、郭振深、陈群峰、黄桂春、陈莉平、邱建铨、黄莉珍、袁健荣、陈蓝蓉、赖沛峰、祁文桢、江晓天、张灿丰、谢秋香、姚俊杰、林璋钦、吕月龙、廖蕾、陈香娇、叶庆东、吴宇梁、张夏薇、赖仲文、林瑜、刘桂、周三连、张永新、陈志兰、魏富生、陈卓勋、詹笑妹、罗诚超、陈树养、钟兰燕、刘飞燕、林目松、詹怡章、詹巧村、蔡永芳、谢亮、陈晓芬、刘传淼、陈应权、麻泰泉、黄阳霞、吴丽梅、廖桥英、傅文华、傅薇、包汉祯、李富华、季恺斌、邓美琴、林雄章、张卫东、林莉莉、苏敏、工行岩城支行、何启坤、兰秀金、溪南居委会、赖富煌、游秀骞、惠五公司、资龙公司、杨苗、林小清、张江平、梁万英、贯日公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条一款、第十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下：驳回刘美金的诉讼请求。案件受理费19560元，由刘美金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 长 陈  庆  林人民陪审员 陈    佳人民陪审员 杜  海  燕二〇二〇年八月三十一日书 记 员 陈晓芳(代)附主要法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。三、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。