河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初2242号原告兼反诉被告张超，男，生于1981年6月15日，住南阳市。委托代理人：王涛，河南博音律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告兼反诉原告李永，男，生于1982年1月9日，住南阳市南阳市。委托代理人：毛德民、李小涛（实习），河南汉景律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告兼反诉被告张超（以下简称原告）与被告兼反诉原告（以下简称被告）李永房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王涛到庭参加了诉讼，被告李永及委托代理人毛德民、李小涛（实习）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张超诉称，2015年1月22日，原告张超委托胡士波与被告李永签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于南阳市工业路与建设路交叉口的房产，每年租金为120万元，自2015年以来，惯例每年的4月1日之前付清当年租金，逾期缴纳租金30天以上时，按照拖欠额的日千分之三缴纳违约滞纳金。2019年4月份以来，被告仅支付57万元，拖欠租金63万元至今。据原告了解，被告已将房产内区域分割高价转租给多名商家，且部分转租已超出与原告合同约定的期限。为依法维护原告的财产权益，特将向贵院提出诉讼，请求1、判令被告向原告支付房租63万元；2、判令被告向原告支付违约滞纳金至房租付清之日；(自2019年5月1日起按所欠租金的月2%计算。至起诉之日违约金15万元，与房租合计为78万元。）3、本案诉讼费由被告承担。被告李永辩称，一、答辩人受疫情影响，符合房屋租金减免或缓的政策要求，其租金应依法予以减免。（一）根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。以及第二款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。结合本案，答辩人承租该房屋无论属于国有企业房屋还是非国有房屋都依法适用租金减免政策。（二）根据《河南省人民政府关于印发河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展若干政策措施的通知》第十二条：减免企业房租。对承租国有资产类经营用房且受疫情影响不能正常经营的中小微企业，免收1个月房租，减半收取2个月房租，已收取的要予以退还。鼓励其他不动产租赁机构对中小微企业适当减免租金。该文件已对具体减免租金作出要求和指示。二、答辩人不应当承担违约滞纳金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。结合本案，由于答辩人承租期间遭受新冠肺炎的影响，导致经营十分惨淡，经济拮据，无法及时支付租金，符合该意见中继续履行合同对于一方当事人明显不公平，故请求法院结合本案实际情况予以免除答辩人的违约滞纳责任。被告李永反诉称，2015年1月22日反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定反诉人承租位于南阳市工业路与建设路交叉口的房屋，合同约定租赁期限自2015年4月1日至2020年4月1日。因承租的房屋属于毛坯房无法进行商业办公，反诉人征得被反诉人同意自费进行室内室外装修，其为装修购买外部石材，基础水电（变电器、主干线、化粪池），整栋楼找平、瓷砖、门窗，以及加盖彩钢瓦房、玻璃房和外部广告牌及其他相关费用共计1418500元。被反诉人于2020年4月1日强行拆除案涉租赁房屋门锁，占用并实际使用反诉人租赁的房屋，应视为被反诉人同意利用已形成附合装饰装修物和未形成附合的装饰装修物。结合本案，针对于已形成附合装饰装修物双方应按照公平原则分担，针对于未形成附合装饰装修物被反诉人应在利用价值范围内予以适当补偿。关于彩钢瓦扩建部分的造价费用由双方按照过错分担。根据相关《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律规定，为维护反诉人的合法权益，特诉至法院，请求1、依法判决被反诉人支付反诉人装饰装修物所花费共计55万元；(附计算清单）2、本案诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告张超辩称，1、合同约定明确，第7-6约定合同期满后乙方若未能继续租赁，所投入的可移动且能二次利用的设施设备自行拆除。不可移动的即装修部分不得人为损坏，无偿留给甲方。2、反诉状提出项目没有证据支持，请法院予以驳回。经审理查明，2015年1月12日，原告与胡士波签订委托书，主要内容：“委托人张超，男，1981年6月15日生，现住河南省南阳市××区车站××路××号。身份证号码。受托人胡士波，男，1975年10月3日生，现住河南省××××路。身份证号码。委托人与受托人系朋友关系。委托人由于人在外地，现全权委托受托人代办本人在工业路与建设路交叉口西南角的商铺整体出租事宜。受托人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，委托人均予以承认并自愿承担一切法律责任。受托人无转委托权。委托期限自本委托事项办理完毕时止。受托人胡士波、委托人张超2015年元月12日”。2015年1月22日，胡士波与被告李永签订了《房租赁合同》，合同约定：“出租方（以下简称甲方）签章胡士波、承租方（以下简称乙方）签章李永。上列双方依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，本着明确责任、互惠互利、平等自愿、公平公正、诚实信用的原则，经过友好协商，订立本合同，双方共同遵守。一、租赁标的物体1-1本合同租赁标的物位于南阳市工业路与建设路角商业房产一处，该租赁标的物系甲方胡士波使用权的商业房产一处，整体租赁给乙方做商业用房使用。1-2本合同租赁标的物为上述建筑物中正一层510平方米、正二层510平方米、正三层300平方米、正四层200平方米，总计四层，整层整体共计1520平方米。…三、租赁期限3-1本合同租赁期限为自2015年4月1日起至2020年4月1日止，合同期满同等条件乙方优先续租…四、租赁费及支付方式4-1经双方约定合同期内租赁标的物的总面积共计为1520平方米，每年不含税租金为大写壹佰贰万元整小写120万元。4-2合同签订后乙方向甲方缴纳租房订金伍万元，此订金待合同期满乙方无违约、无息支付给乙方。4-3合同期内租赁标的物的租金按全年支付一次，在每次租金到期前30日以银行转账或货币形式支付给甲方。7-6本合同期满后乙方若未能继续租赁所投入的可移动且能二次利用的设施、设备自行拆除，不可移动的及装修部分不得人为损坏无偿留给甲方…八、违约责任8-1本合同签订后,若由甲方原因致使本合同无法履行时视为甲方违约,甲方应按当年(一年)租金的双倍作为对乙方违约赔偿。8-2在租赁期限内，若乙方逾期缴纳租金30天以上时，按照拖欠额日千分之三缴纳滞纳金。九、争议解决9-1双方发生争议应协商解决，若协商不成发生纠纷的，向合同签订地人民法院起诉解决。……备注：在合同期内，如房屋需要拆迁，装修费由拆迁方负责，与出租方无关。甲方胡士波。负责人胡士波，工商银账户62×××37李娜。乙方李永411302198201092312，负责人李永。合同签订地森马店。签于2015年01月22日”。合同签订后，原告履行了出租义务，2019年前的租金被告陆续均已经结清。2019年租金被告陆续支付57万元，剩余63万元租金经原告多次催要至今未付清。庭审后，被告李永提出对自己租赁期间的装修费用及扩建部分价值进行鉴定，并提供了遗留在租赁房屋内的个人物品若干。被告对原告遗留的个人物品予以认可。以上事实，有原、被告陈述、身份证复印件、租赁合同、房产证、交易明细、照片、委托书等予以证实，并经庭审举证、质证，记录在卷。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系原、被告真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，已履行了合同义务，被告应在合同期内向原告支付租金，对2019年4月1日至2020年4月1日租金，被告已交57万元,尚欠63万元未付。因租期内突发新冠肺炎疫情，根据合同法的相关规定，及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予以支持。…”的规定，结合本案实际情况以及新冠肺炎疫情期间政府的政策规定、被告的抗辩请求等，本院酌情减免被告1个月的租金，即10万元。对于滞纳金，租赁合同约定：“合同期内租赁标的物的租金按全年支付一次，在每次租金到期前30日以银行转账或货币形式支付给甲方。”租赁期限为自2015年4月1日起至2020年4月1日止，按照双方约定，在每次租金到期前，即2020年4月1日前30日内支付租金，因被告迟延支付租金事出有因，主要受新冠疫情这一不可抗力因素影响，其主观上无明显过错，故本院对原告关于滞纳金的主张不予支持。对于被告诉请的装饰、装修费用应否保护。首先，被告诉请保护的装饰装修费用55万元，没证据予以支持。虽然庭审中，被告提供了相关照片，但是并未提供其为装修而付款55万的相关证据。其次，被告未提供证据证明系经原告同意进行的装修，故被告要求就相关装饰、装修进行赔偿没法律及事实依据。被告虽提出鉴定申请，但双方的租赁合同已经明确约定被告装修及扩建部分归属，故鉴定对案件处理结果没有实际意义。本院不予采纳；被告的反诉请求本院不予支持。被告虽说明了租赁房屋内自己遗留个人物品若干，原告也予以认可，但被告在反诉中并未明确要求被告返还，可由双方自行协商解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告兼反诉原告李永向原告兼反诉被告张超支付租金530000元；二、驳回原告兼反诉被告张超的其他诉讼请求；三、驳回被告兼反诉原告李永的反诉请求。诉讼费5800元，反诉费4650元，共计10450元，原告张超负担1450元，被告李永负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  李青二〇二〇年八月三日书记员  张桢