西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书       （2020）陕0113民初4229号原告：西安贝塔逸家公寓管理有限公司，住所地：陕西省西安市国家民用航天产业基地，统一社会信用代码：91610138MA6X2M5HX9。法定代表人：张宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：申莉娜，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：程瑶玺，陕西众致律师事务所实习律师。被告：曹鹏，男，汉族，1991年11月18日出生，住陕西省洋县。原告西安贝塔逸家公寓管理有限公司（以下简称“贝塔逸家公司”）与被告曹鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张丽华独任公开开庭进行了审理。原告贝塔逸家公司委托的诉讼代理人申莉娜，被告曹鹏到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告贝塔逸家公司诉称，2019年9月11日，原告与被告就雁塔区XX路XX号XX幢XX室的房屋签订了《资产委托管理合同》，合同约定期限从2019年9月11日至2024年9月11日，月租金3560元，按季度付款。原告在签订完合同后，以银行转账的方式向被告支付了押金3560元和一个季度的租金10680元。并立马投入人力物力，订购装修材料，安排装修事宜。在装修策划过程中，发现房屋卫生间和阳台有漏水现象，影响使用。后与该小区物业管理处沟通得知房屋漏水，系原告责任，不属于物业维修管理范围，并从物业管理处得知，该小区不允许运营出租，且被告在此之前房屋就是该用途，曾被公安机关责令关闭整改，现不允许原告对该房屋进行装修。原告和被告多次沟通，被告并不配合原告装修进场。签约时，被告已知晓原告房屋用途，但并未履行告知义务，导致现原告租赁该房屋无法装修影响投入使用，致使合同目的无法实现，后原告于2019年10月10日委托律师向被告致函通知被告解除租赁合同以止损，但被告一直怠于解决问题。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决：1、确认原被告签订的《资产委托管理服务合同》于2019年10月12日已解除；2、被告向原告返还押金及租金14240元，并赔偿违约金7120元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告曹鹏辩称， 2019年9月11日原告公司与被告洽谈签订五年期限的租赁合同，被告给原告4个月的免租期，免租期第一个季度不算，每一年减免一个月租金。原告进行装修，装修过程中原告称物业不让其改变房屋结构。在签订合同之前，被告已经告知原告此小区不能作为合租房出租，改变房屋结构影响安全是物业和街道办不允许的，原告称其已经和物业沟通好，因此原被告才签订租赁合同。其次，签订合同时原告已经对涉案房屋的情况了解，原告签订合同后发现飘窗漏水，维修费用200元，经沟通在下次租金中予以抵扣，涉案房屋可以正常居住，不存在质量问题。同意与原告解除租赁合同，但双方合同是在2019年11月11日解除。原告尚欠物业费、水电暖气费等未缴纳，押金应当抵扣物业费、水电费以及违约金，因为是原告违约在先，故租金和押金均不应当退还。经审理查明，2019年9月11日，原告贝塔逸家公司（受托方、甲方）与被告曹鹏（委托方、甲方）签订《资产委托管理服务合同》，合同约定：甲方将位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括代理甲方运营及出租房屋，委托期间乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。委托期间自2019年9月12日起至2024年9月11日止。第一年合同期房屋租金为3560元/月，押一付三。第八条约定如出现下列情形，乙方有权单方解除合同，甲方除应补偿乙方因此遭受的装修配置损失费用，还应当赔偿乙方两个月租金以及房屋承租方两个月租金：1、甲方迟延交付房屋满15个工作日；2、甲方隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格、资产内发生过非正常死亡事件的），影响房屋出租或承租人居住的；3、甲方不履行合同义务，或因甲方与其他第三方的行为，致使乙方不能正常管理资产及/或实际承租人不能正常使用房屋的；4、其他影响、妨碍乙方对资产标的进行管理及/或使用人正常使用房屋的情况。第九条约定若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。2019年9月12日，原告向被告以银行转账的方式支付租金10680元、押金3560元。另查明，2019年9月12日，被告向原告工作人员发信息称：“双鱼花园好像不能做合租房”，原告微信回复称：“我们马上过去问问物业……可以，物业不管，已经问了，很多托管公司都有房子在那……我们公司有公关，没事，到时候给物业沟通一下就行，物业费我们也照给，这个好说……”。2019年9月16日，原告工作人员与被告发微信沟通外墙漏水维修，双方确认外墙渗水处理+外立面打胶共计200元，从下期账单房租里扣除。2019年10月10日，原告向被告发送《律师函》，称因房屋卫生间和阳台两处均有严重漏水现象，防水层不合格；并于2019年9月20日接到该房屋所在小区物业禁止进场装修的通知，故告知被告双方签署的《资产委托管理服务合同》自律师函送达之日起解除，并要求被告归还原告所缴纳的所有费用14240.00元，并赔偿两个月的租金7120元抵作实际损失。被告于2019年10月12日签收该函件。上述事实，有《资产委托管理服务合同》、《律师函》、转账记录、微信聊天截图等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《资产委托管理服务合同》系双方真实意思表示，内容合法，未违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定享受权利、履行义务。被告作为委托方向原告交付房屋后已履行了自己的义务，原告作为房屋管理受托方，应当合理管理、使用涉案房屋。被告在装修过程中意图改变房屋原有的设计功能和布局将其改建为合租房，明显有悖于按照实际用途合理使用房屋情形，且可能对房屋居住安全、物业管理甚至周边居民的生活造成消极影响，故原告行为有违合理使用原则，原告在装修过程中遭物业阻挡并以此主张解除双方签订的《资产委托管理服务合同》无事实依据及理由。对于原告主张房屋卫生间和阳台两处均有严重漏水现象，防水层不合格等问题，本院结合双方提交的证据，认为现有证据不足以证明房屋存在的质量问题严重到影响房屋的正常使用，原告主张被告违约行为导致合同目的无法实现而解除合同的主张，法院难以采信。鉴于被告庭审中同意双方解除《资产委托管理服务合同》，故本院对该意见予以采纳，确认双方解除《资产委托管理服务合同》。对于原告主张被告向原告返还押金及租金14240元，并赔偿违约金7120元的请求，因被告不存在违约之事实，根据双方签订合同第九条约定若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张解除合同后，并未向被告交付房屋，返还房屋钥匙、水、电卡及结清物业管理费用、水电费等，故原告主张被告返还押金及租金14240元，并赔偿违约金7120元的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2019年10月12日解除《资产委托管理服务合同》；二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费4826元，由原告西安贝塔逸家公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审 判 员    张 丽 华 二〇二〇 年 八 月十四日 书 记 员    王 景 涵   打印：王博闻       校对：姚静     2020年   月  日送达 1