江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初708号原告:董萍，女，汉族，1982年3月6日生，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：周伟，江苏融鼎律师事务所律师。被告：王美娟，女，汉族，1975年5月4日生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李向阳，男，1974年11月6日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。原告董萍与被告王美娟房屋租赁合同纠纷一案，南京市浦口区人民法院于2020年4月13日立案后，由南京市中级人民法院指定南京江北新区人民法院审理，本院于2020年7月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告董萍的委托诉讼代理人周伟及被告王美娟的委托诉讼代理人李向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还押金5000元，房租2570元，物业费184.5元，共计返还原告7754.5元；2、判令由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年8月10日，原、被告签订《南京市房屋租赁合同》，约定：被告将其持有使用权的位于南京陆军指挥学院儒苑2幢2单元102室出租给原告居住，每月租金1500元，每半年支付一次租金，押金5000元。合同签订后，原告按约交纳押金及租金等。合同到期后，原告又续租案涉房屋，2018年后，租金调整为每月1400元。2019年8月27日，南京陆军指挥学院公布了《学院营门出入信息采集公告》，将对进出学院的人员进行人脸识别方能进入学院营门，并于2019年9月16日正式实施；届时所有外来人员将无法进入学院营门。因此不可抗力，致使原告无法继续租赁案涉房屋，故原告于2019年9月15日前搬出并腾空案涉房屋。然而被告拒绝退还押金及剩余租金，原告为了维护自己的权益，故诉至法院。被告王美娟辩称，1、原告单方解除房屋租赁合同构成违约，被告愿意配合原告信息采集，原告通过电话告知等方式仍可出入，不影响其居住；2、房屋租赁合同实际履行至2019年11月10日，原告拒绝到现场交接房屋，10月19日电话里说钥匙放到室外的柜子上，原告在案涉屋内留了个人物品，占用房屋，直到10月29日才表示房屋内的东西不要了。原告拒不结清燃气费，直至11月10日，已经逾期产生滞纳金，被告替其结清；3、原告租赁期间造成房屋损失严重，应按照合同约定恢复原状或赔偿损失，应赔偿被告更换卫生间的门900元，墙面粉刷等费用3300元，合计4200元；4、原告少缴纳了三个月的物业费，在2015年8月原告入住时，物业费已交至2015年12月，原告从2015年8月至搬离，一共住了四年三个月左右，实际只交了四年的物业费，原告应补足实际使用的三个月物业费。经审理查明，被告丈夫李向阳于2010年至2012年向中国人民解放军南京陆军指挥学院交纳儒苑二期款项。原告（乙方）与被告（甲方）于2015年8月10日就南京陆军指挥学院儒苑2幢2单元102号签订南京市房屋租赁合同，约定原告承租案涉房屋，租赁期自2015年8月11日至2016年8月10日；租金为1500元/月，每半年支付一次，首笔经协商支付三个月，后每6个月一付，押金伍仟圆整；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面或口头续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1、迟延交付房屋达15日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的。2、欠缴各项费用达500元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损害并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。8、对房屋内设施设备爱护不够的。（五）军方或南京陆军指挥学院等因政策有变化，要求收回本房屋使用权或所有权的，自行解除本合同，按实际使用时间收费清算租金；违约责任（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的50%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的50%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的（不含第八条第五款情形），或乙方需提前退租的，应提前15日通知对方，并按月租金的50%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按双倍租金标准支付违约金。同年8月9日，原告向被告支付宝转账5000元押金。2015年8月25日，原告微信和被告沟通“那电视机不修了，比较麻烦，我就用我自己的电视，小房间再挂一个墙上”，被告表示“好我们电视收好”，原告说“我放在衣柜上面一层了还有跟你说下，你家墙上好几个地方掉皮了”，被告回“这个不影响住，不用处理吧”，原告称“不是让你修，是和你说一下，不要最后说是我弄的”。2015年11月10日，原告与被告微信聊天中说“姐，和你说一下，我买了个洗宝宝衣服的洗衣机，壁挂式的，需要打洞，和你说一下，装卫生间”，被告问“什么样的”，原告发图片给被告，并说“这种类型的”，被告表示“好的，你装吧”。2016年7月15日，原、被告在微信聊天中，原告表示想在案涉房屋内贴些东西，并把图片发给被告，原告表示“还有就是小孩子那种身高贴，然后卫生间和冰箱上来一张”，被告回复“哦，这种可以”。房屋租赁合同到期后，原告继续承租案涉房屋，双方并未续签书面的租赁合同。2018年，原、被告将房租调整为1400元/月。2019年7月5日，原告微信中陈述“姐，我现在确实也非常纠结。这样吧，我先转给你，如果后面要搬走的话，我住几个月你收几个月房租，没住的你再退给我”。被告表示“好谢139××××8766支付宝王美娟你最好过一段时间给我准确的信息这样我好知道接下来的安排谢谢”。原告支付案涉房屋2019年一年的物业费738元。2019年8月27日，中国人民解放军陆军指挥学院发布学院营门出入信息采集公告，对在职人员及家属、符合规定在学院居住的退休、转业、自主择业干部和退休军队职工本人及其直系亲属、临时聘用人员和其他社会化保障人员采集人员信息。采集录入阶段为9月10日至15日；正式运行阶段为9月16日起，新系统正式运行，所有人员经人脸识别系统出入营门，车辆经车牌识别系统出入营门。符合条件人员尽快办理相关手续，不符合条件人员尽快搬离营区，系统正式运行后，未申请或审核未通过人员、车辆不得出入营门。2019年9月18日，原告发短信给被告丈夫李向阳“80336330就这个，安全管理处电话”。2019年10月29日，原告与被告丈夫李向阳短信沟通退多余房租和押金的事情，原告说“9月28日我就搬完了，部队26号正式不让进。所以当时我让你国庆节来看房子，你一直没空”，被告丈夫表示，国庆节有空，该退的会退，在找装修工评估损失。被告丈夫问原告有没有都搬完，原告表示“嗯”，被告丈夫称“我有证据你没搬完。你的东西我不敢动，也不敢把房子随便租出去……”，原告回答“随便你吧，我已经和你说过了，早搬完了。即使你发现有不是你们的东西，那也不一定是我的东西，即使是我的东西，那就直接扔掉，你可以把聊天记录留着，如果你怕有什么麻烦的话”。2019年11月1日，被告丈夫李向阳将案涉房屋欠缴的燃气费短信发给原告，原告表示“我用多交的两个月物业费，加上剩余的少量水电，抵扣你这个燃气费，绰绰有余。或者你觉得应该退我多少钱，你可以把这个钱扣掉”。2019年11月10日，被告丈夫李向阳支付了案涉房屋欠缴的燃气费137.33元。以上事实，有收费票据、房屋租赁合同、支付宝转账记录、微信聊天记录、信息采集公告、短信记录、物业费收缴明细表、代缴凭证等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，被告非案涉房屋所有权人或使用权人，故原、被告间签订的房屋租赁合同无效。现原告已搬出案涉房屋，被告应退还押金和多余的房屋占有使用费。虽然原、被告对搬出的时间各执一词，结合原告与被告丈夫李向阳的短信记录，2019年10月29日，原告向被告丈夫明确表示其在案涉房屋的剩余东西，可以扔掉，且同年11月1日，原告短信中表示用多交的两个月的物业费及剩余的少量水电费冲抵燃气费，本院确认原告搬出时间为2019年10月29日。因此，抵扣燃气费、物业费后，被告应退还原告房屋占有使用费499元（1400元/30X11天+738元/12X2-137.33元）。被告辩称原告单方解除房屋租赁合同构成违约，本院认为，原、被告的租赁合同无效，且在原、被告微信沟通中约定住多长时间就收几个月房租，故对该抗辩意见本院不予采纳。关于被告称原告应恢复原状或赔偿损失，本院认为对该项主张被告可另案起诉。对于被告要求原告补交三个月物业费，被告未提供证据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告王美娟于本判决生效之日起五日内返还原告董萍押金5000元，房屋占有使用费499元，合计5499元。二、驳回被告王美娟的其他诉请请求。本案受理费25元，已减半收取，由被告王美娟负担。本判决为终审判决。审判长  赵璐瑜二〇二〇年八月二十四日书记员  谭 慧