安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6150号 上诉人（原审被告）:黄莹,女,1972年11月4日出生,汉族,住合肥市清溪路翠竹园Ｂ区。 被上诉人（原审原告）：上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司，住所地合肥市蜀山区南二环路3818号天鹅湖万达广场1-8幢8-办2114。 负责人：陈凤华，总经理。 委托诉讼代理人：金昂，男，该公司员工。 上诉人黄莹因与被上诉人上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司（以下简称硕雅物业合肥分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 黄莹上诉请求：1.依法撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的（2020）皖0104民初第4681号民事判决书，发回重审或改判支持黄莹的主张；2、判决一审、二审费用由硕雅物业合肥分公司承担。事实和理由：1.一审判决没有查明事实真相，认定事实错误。本案合同甲方的公章（合肥市翠竹园小区业主委员会）与当事人所在小区业主委员会备案的名称不符，备案名称为“翠竹园小区业主委员会”，本案的合同到底是经过备案的翠竹园小区业主委员会依法签订的，还是私刻公章伪造的，一审没有查明。一审判决要求当事人支付地下车位停车费2448元，但当事人在地下停车库没有停车位，也从未在地下车库停过车辆。当事人有证据证明2015年7月9日自治小组在管理小区通知业主交费，硕雅物业根本没有进驻B区。翠竹园小区业主大会是否选聘过硕雅物业合肥分公司，签订合同是否经翠竹园小区业主大会双过半业主同意，一审没有查明。当事人一审已经提供了自治小组2015年11月6日、12月22日公告，该公告没有任何地方提到本案的合同，公告虽然声称书面征求意见，但根本没有实施，该公告虚构了征求意见的事实。公告仅仅只有户数的统计，没有面积的统计。管理翠竹园B区的是B区自治小组，不是本案合同的乙方，本案的物业合同政府相关部门没有备案。本案的合同效力是否经过B区业主大会追认没有查明。2.一审判决歪曲理解小区的议事规则，适用法律错误，依据查明的事实，本案的物业合同不是依法成立的。合肥市翠竹园小区业委会是由“自治小组成员作为业主代表推选”产生，未经业主大会选举，是非法成立的，没有代表翠竹园小区业主大会的资格。没有任何法律法规规定，小区在选举成立业委会的同时成立“自治小组”，很明显“B区自治小组”是非法组织，B区自治小组发布公告、决定选聘硕雅物业合肥分公司等行为非法无效，签订本案合同的行为无效，本案的合同无效。翠竹园小区议事规则及工作规则，明显违反关于小区选聘物业服务企业的法律法规规定，不能作为本案合同依法成立的依据。本案的物业合同签订前没有公示，更没有经过业主大会表决。3.当事人有足够的证据证明合肥市中级人民法院及蜀山区人民法院包庇硕雅物业合肥分公司。 硕雅物业合肥分公司辩称，黄莹的上诉理由与事实不符，请求依法驳回其各项诉请。 硕雅物业合肥分公司向一审法院起诉请求：1、黄莹立即向硕雅物业合肥分公司支付从2016年1月1日至2019年12月31日所欠的物业服务费9638元，2016年1月1日至2019年12月31日地面停车服务费2880元；2、黄莹立即向硕雅物业合肥分公司支付自违约之日起至黄莹支付之日，按照翠竹园小区业委会和硕雅物业合肥分公司签订的物业服务合同约定计算的违约金1633元（计算至2018年12月31日）；3、依法判令由黄莹承担一审案件诉讼费用。 一审法院认定事实：黄莹系合肥市蜀山区翠竹园小区B区业主，其在该小区拥有一套面积为168.73平方米的住宅。2015年4月1日至6月30日期间，翠竹园小区B区实行自治管理，相关物业费用由自治小组收取。2015年7月15日，合肥市翠竹园小区业主委员会与硕雅物业合肥分公司签订了《物业管理服务合同》，约定自2015年7月1日至2020年6月30日止由硕雅物业合肥分公司为翠竹园小区B区提供物业管理；合同第三条第1.1约定：多层住宅每月每平方米建筑面积0.7元，小高层住宅每月每平方米1.19元。合同第五条约定，自2015年4月1日B区自治小组接管物业管理起的所有收支项目，整体移交给乙方（硕雅物业合肥分公司）；甲方（翠竹园小区业委会）授权乙方继续收取自2015年4月1日起翠竹园B区自治小组自主管理期间的物业服务等各项费用。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，硕雅物业合肥分公司即进驻该小区提供物业管理服务。 一审又查明，在翠竹园B区部分业主起诉翠竹园小区业委会及硕雅物业合肥分公司确认合同无效纠纷案中，根据合肥中院有关生效判决书认定和查明的事实为：2014年，翠竹园小区召开业主大会，选举成立了合肥市翠竹园小区业主委员会，会议批准通过了议事规则及工作规则。根据议事规则第二章第七条的规定，B区成立自治小组，各区域业主授权各自自治小组成员作为业主代表推选业主委员会委员，决定自治或选聘物业服务企业等内容。2015年3月，原物业公司撤出翠竹园小区B区，B区物业由自治小组实行自治管理。同年6月27日，B区自治小组在该区发布《翠竹园B区调整物业管理模式的公告》，决定选择专业的物业公司管理B区，经洽谈符合条件的物业公司唯有硕雅物业合肥分公司同意小区对物业服务的各项要求等内容。同年7月14日，B区自治小组与硕雅物业合肥公司在小区发布《硕雅物业合肥分公司接管翠竹园B区物业服务的联合公告》，告知硕雅物业合肥分公司于2015年7月15日正式接管翠竹园B区进行物业管理服务以及物业费收取标准等内容。翠竹园B区自治小组于2015年11月6日以公告的形式向B区全体业主书面征求意见，对是否同意启用本小区房屋维修资金、是否同意自来水出户、是否同意硕雅物业合肥分公司管理本小区进行投票表决。经投票，B区业主共446户，截止2015年12月21日参与投票共343户，其中同意硕雅物业合肥分公司管理本小区的237户，反对的12户，弃权的4户，未作回复的90户。同意的业主占总户数的53.14%，占总面积的55.29%。 一审再查明，自硕雅物业合肥分公司接管翠竹园小区B区的物业管理服务后，硕雅物业合肥分公司与部分业主因合同效力、服务质量、收费标准、合同内容违法等产生较多矛盾，硕雅物业合肥分公司与业主互有起诉对方。其中在硕雅物业合肥分公司以物业服务合同纠纷将多名业主起诉至一审法院的案件中，硕雅物业合肥分公司要求业主给付2015年4月1日至2018年12月31日的物业费及按中国人民银行规定的同期贷款基准年利率的4倍分段计算的违约金，有部分案件经中院二审判决驳回了硕雅物业合肥分公司要求给付2015年4月1日至6月30日的物业费的请求；维持了一审法院关于酌情按15%扣减物业费及驳回硕雅物业合肥分公司违约金诉请的判决。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。关于硕雅物业合肥分公司与合肥市翠竹园小区业主委员会签订的物业管理服务合同的效力问题。从本案现有证据来看，硕雅物业合肥分公司与合肥翠竹园小区业委会签订的物业管理服务合同经B区业主大会的追认合法有效，该合同对包括黄莹在内的翠竹园B区业主具有法律约束力，本案硕雅物业合肥分公司、黄莹应当按照合同约定全面履行自己的义务。硕雅物业合肥分公司在履行了对翠竹园B区的物业管理服务的义务后，黄莹应当按约履行给付物业费的义务，现黄莹拖欠相关物业费的行为违反了合同约定，故对硕雅物业合肥分公司要求黄莹给付物业费的请求一审法院予以支持。 硕雅物业合肥分公司主张的2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费9638元及地下车位服务费2880元，虽然符合合同约定的物业费计算标准，但在硕雅物业合肥分公司起诉的其他业主相关案件中，因其在提供服务中存在瑕疵而被中院生效判决确认按15%扣减物业费，根据相同案件相同处理的原则，故本案硕雅物业合肥分公司主张的物业费数额应为10640元（9638元×85%+2880×85%），该费用黄莹应当给付。对硕雅物业合肥分公司主张的违约金请求，因系双方就物业服务质量存在争议的情况下，黄莹逾期未交，不属于恶意违约行为，故对硕雅物业合肥分公司的违约金请求一审法院不予支持。黄莹对其答辩意见未提供充足的证据予以证明，故一审法院对其答辩意见不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、黄莹于判决生效之日起十日内支付硕雅物业合肥分公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费8192元，2016年1月1日至2019年12月31日期间的地面车位服务费2448元；二、驳回硕雅物业合肥分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半后收取41元，由黄莹负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，从硕雅物业合肥分公司一审提交的证据可知， 硕雅物业合肥分公司与合肥翠竹园小区业委会签订的物业管理服务合同已经B区业主大会的追认，系合法有效的合同，该合同对包括黄莹在内的翠竹园B区业主具有法律约束力，黄莹应当按照该合同约定全面履行自己的义务。黄莹主张该合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予认可。本案中，硕雅物业合肥分公司在履行了对翠竹园B区的物业管理服务的义务后，黄莹应当按约履行给付物业费的义务，因硕雅物业合肥分公司在提供物业服务期间服务有一定的瑕疵，一审法院结合本案查明的事实，酌情减免黄莹15%的物业费，并对硕雅物业合肥分公司要求黄莹支付违约金的诉请未予支持，并无不当。另，二审中黄莹向本院提交了调查取证申请书，因该申请书要求调查收集的证据与本案审理并无关联性，本院对该申请不予采纳。 综上所述，黄莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费66元，由黄莹负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年八月二十六日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。