安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终1858号 上诉人（原审原告）：李述喜，男，1975年2月14日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 上诉人（原审原告）：张凌忠，女，1969年3月24日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：窦兵仁，安徽靖淮律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：霍邱乐富强房地产开发有限公司，住所地安徽省霍邱县城关镇三里村886号，统一社会信用代码913415220984036164。 法定代表人：刘士强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：倪晶晶，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 上诉人李述喜、张凌忠因与上诉人霍邱乐富强房地产开发有限公司（以下简称乐富强房产公司）定金合同纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院(2020)皖1522民初2758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 一、二审诉讼费用由乐富强房产公司承担。事实与理由：一审认定事实正确，但判决未支持李述喜、张凌忠双倍返还定金的请求错误。双方约定的付款方式是支付到房地产管理局监管账户，定购合同未载明监管账户信息，之后乐富强房产公司也未以电话、短信等方式告知李述喜、张凌忠账户信息，并且此前乐富强房产公司多次微信沟通，但未发送相关信息。因受新冠××疫情的影响，李述喜、张凌忠不能够履行付款义务，乐富强房产公司以函件的方式解除合同，应双倍返还定金，符合法律规定。李述喜、张凌忠共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判乐富强房产公司双倍返还购房定金即4万元；2.一、二审诉讼费用由乐富强房产公司承担。事实与理由：一审认定事实正确，但判决未支持李述喜、张凌忠双倍返还定金的请求错误。双方约定的付款方式是支付到房地产管理局监管账户，定购合同未载明监管账户信息，之后乐富强房产公司也未以电话、短信等方式告知李述喜、张凌忠账户信息，并且此前乐富强房产公司多次微信沟通，但未发送相关信息。因受新冠××疫情的影响，李述喜、张凌忠不能够履行付款义务，乐富强房产公司以函件的方式解除合同，应双倍返还定金，符合法律规定。 乐富强房产公司答辩称，一、乐富强房产公司销售人员已经通过电话、微信等方式多次催促李述喜、张凌忠按期缴纳首付款，并告知其逾期的后果，但是李述喜、张凌忠都不予以理会，李述喜、张凌忠不按照约定履行义务，应自行承担后果；二、商品房买卖合同签订是较为复杂的过程，根据行业的惯例，对于按揭付款的客户，首付款交付前需要核查购房者提供的征信报告，征信报告没有问题才会允许购房者缴纳首付款，另外首付款交付后会立即签订商品房买卖合同，所以开发商一般不会在定金合同中约定房管局监管的开发商的账户，但是会在正式的商品房买卖合同中明确写明账户信息，定金合同作为商品房买卖合同的从合同不需要写明账户信息，而且这也不会对购房者支付购房款产生实质性影响；三、李述喜、张凌忠一直声称受新冠××疫情影响导致履行不能，但是没有提供任何证据予以证明。 本案一、二审诉讼费由李述喜、张凌忠承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，判决裁定的根据不足。一审法院认为《御龙湾商品房定购合同》系由乐富强房产公司制作，其中的条款未明确账户名称及账号，致李述喜、张凌忠不能及时履行义务，故在乐富强房产公司向李述喜、张凌忠送达《挞定函》并解除合同后，李述喜、张凌忠有权向乐富强房产公司主张返还已付的20000元定金。该事实认定错误。首先，乐富强房产公司的销售员一直在与李述喜、张凌忠电话、微信沟通付款事宜，并在李述喜、张凌忠不愿意履行支付合同价款义务的时候提出过多种变通方式，同意对方可以先支付一部分，但是李述喜、张凌忠却一直以各种理由进行拖延。期间李述喜、张凌忠也从未提出不知道监管账户名称及账号事宜，这足以说明李述喜、张凌忠拒不履行合同约定的付款义务，并非是因为欠缺监管账号信息，而是其主观上故意为之。其次，如今社会支付方式和沟通渠道均丰富多样，即使订购合同条款中未明确房地产管理局监管的乐富强房产公司的账户名称及账号，也不会影响李述喜、张凌忠履行支付义务，李述喜、张凌忠完全可以在乐富强房产公司的销售员与其电话、微信联系时询问账号，实在不放心也可以亲自前往乐富强房产公司的售楼部办理，一审法院一边认为《御龙湾商品房定购合同》合法有效，对双方具有约束力，另一方面又无视合同约定，以乐富强房产公司未提供转账的账户名称及账号为由判定乐富强房产公司返还定金，系对客观事实的置若罔闻。二、一审法院适用法律错误。由于涉案《御龙湾商品房定购合同》是预购定金合同，涉案商品房买卖合同未成立，预购定金合同合法有效，应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第二条、第四条规定。综上，望二审法院依法判决，维护上诉人合法权益。乐富强房产公司上诉请求：1.判令撤销一审判决，改判驳回李述喜、张凌忠的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李述喜、张凌忠承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，判决裁定的根据不足。一审法院认为《御龙湾商品房定购合同》系由乐富强房产公司制作，其中的条款未明确账户名称及账号，致李述喜、张凌忠不能及时履行义务，故在乐富强房产公司向李述喜、张凌忠送达《挞定函》并解除合同后，李述喜、张凌忠有权向乐富强房产公司主张返还已付的20000元定金。该事实认定错误。首先，乐富强房产公司的销售员一直在与李述喜、张凌忠电话、微信沟通付款事宜，并在李述喜、张凌忠不愿意履行支付合同价款义务的时候提出过多种变通方式，同意对方可以先支付一部分，但是李述喜、张凌忠却一直以各种理由进行拖延。期间李述喜、张凌忠也从未提出不知道监管账户名称及账号事宜，这足以说明李述喜、张凌忠拒不履行合同约定的付款义务，并非是因为欠缺监管账号信息，而是其主观上故意为之。其次，如今社会支付方式和沟通渠道均丰富多样，即使订购合同条款中未明确房地产管理局监管的乐富强房产公司的账户名称及账号，也不会影响李述喜、张凌忠履行支付义务，李述喜、张凌忠完全可以在乐富强房产公司的销售员与其电话、微信联系时询问账号，实在不放心也可以亲自前往乐富强房产公司的售楼部办理，一审法院一边认为《御龙湾商品房定购合同》合法有效，对双方具有约束力，另一方面又无视合同约定，以乐富强房产公司未提供转账的账户名称及账号为由判定乐富强房产公司返还定金，系对客观事实的置若罔闻。二、一审法院适用法律错误。由于涉案《御龙湾商品房定购合同》是预购定金合同，涉案商品房买卖合同未成立，预购定金合同合法有效，应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第二条、第四条规定。综上，望二审法院依法判决，维护上诉人合法权益。 李述喜、张凌忠答辩称，一审认定事实正确，双方并没有书面约定或者其他方式约定变更合同履行方式，订购合同中已经约定了监管账户，该订购合同系乐富强房产公司制作的格式合同，既然双方多次沟通，乐富强房产公司仍然未告知监管账户信息，合同约定2020年2月3日前支付购房款，该期限是新冠××疫情爆发期，是众所周知的事实。虽然支付方式多种多样，但是双方未达成一致变更支付方式的情况下，告知监管账户信息是乐富强房产公司的义务，乐富强房产公司单方解除合同构成违约，故要求双倍返还定金。 李述喜、张凌忠向一审法院起诉请求：1.判令乐富强房产公司双倍返还购房定金总计4万元;2.诉讼费用由乐富强房产公司承担。 一审法院认定事实：李述喜、张凌忠系夫妻关系。2020年1月27日，李述喜、张凌忠与乐富强房产公司签订《御龙湾商品房定购合同》，合同约定：李述喜、张凌忠定购乐富强房产公司开发的位于霍邱县商品房，总价844189元；最迟于2020年2月3日前支付首付30%购房款至房地产管理局监管的乐富强房产公司账户，逾期超过30日的，乐富强房产公司有权单方面解除定购合同并要求李述喜、张凌忠承担总购房款的20%的违约金；若李述喜、张凌忠在交付定金后，乐富强房产公司未经同意将房屋出售给他人，应双倍返还定金；若李述喜、张凌忠未按约定支付购房款及签署正式商品房买卖合同，乐富强房产公司所收定金不予退还，并有权将房屋另行出卖，李述喜、张凌忠不得要求乐富强房产公司返还定金。李述喜、张凌忠于签订定购合同时向乐富强房产公司交付定金20000元，乐富强房产公司出具现金收据。至2020年2月3日，李述喜、张凌忠未按约定支付购房首付款。2020年3月3日至3月11日，乐富强房产公司销售人员冯坤惠通过微信多次向张凌忠催要购房首付款未果，2020年3月27日，乐富强房产公司向李述喜、张凌忠送达《挞定函》，告知乐富强房产公司单方解除《御龙湾商品房定购合同》，扣除李述喜、张凌忠缴纳的20000元定金，并要求李述喜、张凌忠承担总购房款相应的违约金。 另，案涉《御龙湾商品房定购合同》未写明房地产管理局监管的乐富强房产公司账户具体信息。 一审法院认为，案涉《御龙湾商品房定购合同》合法有效，对双方具有约束力，李述喜、张凌忠理应按合同约定的时间向房地产管理局监管的乐富强房产公司账户支付购房首付款，但该份由乐富强房产公司制作的格式条款中并未明确账户名称及账号，乐富强房产公司也未证明其向李述喜、张凌忠告知了收款账户的相关信息，致李述喜、张凌忠不能及时履行义务，故在乐富强房产公司向李述喜、张凌忠送达《挞定函》并解除合同后，李述喜、张凌忠有权向乐富强房产公司主张返还已付20000元定金。李述喜、张凌忠虽称未按期支付购房款系因新冠××疫情不可抗力所致，但其未举证证明已向乐富强房产公司履行了通知义务，且当前我国支付手段丰富多样，新冠××疫情不能阻却李述喜、张凌忠向乐富强房产公司支付购房款，李述喜、张凌忠对于定购合同未能履行亦负有过错，其主张双倍返还定金，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十八条、第一百二十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告霍邱乐富强房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告李述喜、张凌忠购房定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由李述喜、张凌忠负担200元，霍邱乐富强房地产开发有限公司负担200元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：本案双方当事人在履行案涉《御龙湾商品房定购合同》中是否存在违约行为，乐富强房产公司应否向李述喜、张凌忠双倍返还20000元定金，或不予退还定金。分析认定如下： 案涉《御龙湾商品房定购合同》虽然约定李述喜、张凌忠最迟于2020年2月3日前支付首付30%购房款至房地产管理局监管的乐富强房产公司账户，但此时正处于新冠××疫情期间，李述喜、张凌忠未按约定履行支付首付款义务，不构成违约。虽然乐富强房产公司销售人员于2020年3月3日至3月11日期间通过微信多次向张凌忠催要购房首付款，但张凌忠在微信中亦回复称因深圳的公司没有正式复工导致资金没有到位无法签订合同。因此，双方在履行《御龙湾商品房定购合同》中均不存在违约行为，一审判决认定双方均存在过错，属适用法律不当，李述喜、张凌忠要求乐富强房产公司双倍返还定金，乐富强房产公司要求不予退还定金的主张，均不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，故依据上述规定，乐富强房产公司作为出卖人应当将20000元定金返还李述喜、张凌忠。 综上，李述喜、张凌忠和乐富强房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由李述喜、张凌忠负担400元，霍邱乐富强房地产开发有限公司负担400元。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  魏 晋 审判员  高 华 二〇二〇年八月二十八日 法官助理耿广玉 书记员荣元亮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。