南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初5897号原告：中国农业银行股份有限公司南京玄武支行，住所地江苏省南京市秦淮区常府街28号。主要负责人：朱小刚，行长。委托诉讼代理人：袁小军，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：田作立，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：朱未，男，汉族，1981年8月11日出生，住江苏省南京市秦淮区。被告：江苏宝地置业有限公司，住江苏省句容市宝华镇开发区新集镇（镇政府西侧）。法定代表人：王新瑜，总经理。委托诉讼代理人：阮怀萍，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司南京玄武支行（以下简称农行玄武支行）与被告朱未、江苏宝地置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行玄武支行的委托诉讼代理人田作立、被告江苏宝地置业有限公司的委托诉讼代理人阮怀萍到庭参加诉讼，被告朱未经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告农行玄武支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱未立即归还原告借款人民币本金192398.91元及利息、罚息、复利（截止2020年6月11日利息6018.77元、罚息57.58元、复利152.82元合计6229.17元及按《个人购房担保借款合同》约定自2020年6月12日起至实际还款日止的利息、罚息、复利）；2.判令被告朱未赔偿原告因本案诉讼产生的律师费损失13470元；3.判令原告对被告朱未所有用以抵押借款的位于句容市不动产进行司法拍卖、变卖、折价所得价款在本案诉请金额内享有优先受偿权；4.判令被告江苏宝地置业有限公司对被告朱未对原告的所有偿付义务承担连带责任；5.由被告承担本案所有的案件受理费、保全费等诉讼费用。事实和理由：2013年11月12日，农行玄武支行与朱未、江苏宝地置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定农行玄武支行向朱未发放贷款210000元用于购买句容市不动产，双方还对违约责任进行了约定。后农行玄武支行按约向朱未发放了贷款。朱未自2019年11月起，未按约偿还贷款本息，构成违约。为维护自身合法权益，农行玄武支行特诉至法院。被告朱未未答辩、未举证。被告江苏宝地置业有限公司辩称，根据《中国人民共和国物权法》第176条规定，被担保的债务既有物的担保也有人的担保，担保债权人不履行到期债务，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明，债权人应该自己提供物的担保，债权人应当优先就该物的担保实现债权。第三人提供物的担保，债权人也可以就物的担保实现债权。也可以要求担保人承担担保责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债权人追偿。原被告之间签订的贷款合同并未对宝地公司的保证担保与借款人提供的抵押物担保先后实现顺序作出约定。按照法律约定，债权人应先借款人提供物的担保实现债权，故原告应先就抵押物的担保实现债权，不足部分由其承担保证责任。宝地公司在承担保证责任后，有权向业主朱未追偿。请求法院依法判决。农行玄武支行围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《抵押合同》、商品房预告登记证明书、个人信贷业务申请表、划款扣款授权书、特种转账借方传票、借款凭证、贷款还款试算信息、委托代理合同、律师费发票等证据。对双方当事人无异议的证据，本院依法确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月12日，农行玄武支行（贷款人）与朱未（借款人，抵押人）、江苏宝地置业有限公司（保证人）签订编号为32020120130169014《个人购房担保借款合同》，主要约定：借款人申请借款210000元用于购买句容市的房产，借款期限360个月，即自2013年11月12日起至2043年11月11日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；采用等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约适用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权要求借款人提前偿还借款；借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；因借款人违约导致贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；抵押人愿意以句容市房产提供抵押担保；保证人愿意为合同项下的债务提供阶段性连带责任保证；保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带责任保证；抵押和保证范围均包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。同日，朱未（抵押人）与农行玄武支行（抵押权人）签订《抵押合同》，主要约定：为确保抵押权人与朱未（下称债务人）签订上述《个人购房担保借款合同》的履行，抵押人愿意为抵押权人按主合同与债务人形成的债权提供抵押担保；被担保的主债权的种类为个人住房按揭贷款，本金数额为210000元；抵押人同意以句容市房产设定抵押；抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、借款人和担保人应当承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人为实现债权的一切费用；抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或者其他任何方式的处分；本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，抵押人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。2013年10月28日，农行玄武支行与朱未办理了商品房预告抵押登记。2014年1月9日，农行玄武支行依约发放贷款210000元。借款凭证载明：借款人朱未，借款日期2014年1月9日，借款到期日为2044年1月8日，贷款执行利率7.205%，逾期利率10.8075%，还款方式为等额本息还款，还款日为每月20日。借款期间内，朱未多次未按约按时足额偿还借款本息，截至2020年6月11日，朱未尚欠农行玄武支行借款本金192398.91元，利息、罚息、复利合计6229.17元。农行玄武支行为催收案涉贷款委托江苏法德东恒律师事务所律师代理诉讼，为此支出律师费13470元。本院认为，农行玄武支行与朱未、江苏宝地置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，与朱未签订的《抵押合同》，均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。合同履行期间，朱未未能按约按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约，根据《个人购房担保借款合同》的约定，农行玄武支行有权提前收回已发放的贷款。故农行玄武支行要求朱未偿还贷款本金及利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。截至2020年6月11日，朱未尚欠农行玄武支行借款本金192398.91元，利息、罚息、复利合计6229.17元，本院予以确认。根据《个人购房担保借款合同》的约定，因借款人违约导致贷款人为实现债权而支付的律师代理费由借款人承担，农行玄武支行要求朱未支付律师代理费13470元，合法有据，且未超出江苏省律师收费标准，本院予以支持。《个人购房担保借款合同》明确约定江苏宝地置业有限公司为朱未上述债务提供阶段性连带责任保证，保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。至本案法庭辩论终结前，涉案抵押房屋尚未办理房屋他项权证，故江苏宝地置业有限公司在本案中仍处于对案涉债务承担连带保证责任的期间内。《个人购房担保借款合同》明确约定借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，故农行玄武支行要求江苏宝地置业有限公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，被告江苏宝地置业有限公司关于原告应先就抵押物的担保实现债权，不足部分由其承担保证责任的抗辩意见没有事实依据，本院不予支持。江苏宝地置业有限公司在承担担保责任后有权向朱未追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条规定了预告登记制度，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权的处分行为，具有排他的效力，保障预告登记的请求权的将来实现。本案中，就案涉房屋已设立了抵押预告登记，在朱未未能依约履行偿还贷款本息义务的情况下，农行玄武支行有权处置被抵押的房产，优先清偿其贷款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱未于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南京玄武支行借款本金192398.91元及利息、罚息、复利（截至2020年6月11日的利息、罚息、复利合计6229.17元；自2020年6月12日起至实际清偿之日止的罚息、复利，按编号为32020120130169014的《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；二、被告朱未于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南京玄武支行支付律师费13470元；三、如被告朱未不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国农业银行股份有限公司南京玄武支行有权依法处置被告朱未用于抵押的位于句容市的房产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；四、被告江苏宝地置业有限公司对被告朱未上述第一、二项判决主文确定的债务承担连带保证责任，被告江苏宝地置业有限公司在承担担保责任后有权向被告朱未追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4481元，减半收取2240.5元，保全费1770元，合计4010.5元，由被告朱未、江苏宝地置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  麻婵娟二Ｏ二Ｏ年八月四日见习书记员  邬国梁