河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初2598号原告（反诉被告）：安阳市利民食品有限公司，住所地安阳市文峰区文明大道东段。法定代表人：霍希顺，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘鑫鑫，河南金豪律师事务所律师。被告（反诉原告）：樊瑞庆，男，1979年9月20日出生，汉族，住安阳市文峰区。原告（反诉被告）安阳市利民食品有限公司（以下简称利民公司）与被告（反诉原告）樊瑞庆房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告樊瑞庆提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告利民公司的委托诉讼代理人刘鑫鑫，被告樊瑞庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利民公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同，被告立即腾空房屋交还原告；2.判令被告支付原告房屋租金1.6万元、违约金4800元（自2019年4月起计算至起诉之日），并支付起诉之日后第一日起至交还原告房屋之日止的房屋租金和违约金（租金按照每月1600元计算，违约金按照每月480元计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月12日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将自有位于光华路北段房屋租赁给被告，租期自2018年3月23日至2020年3月24日，租金为每月1600元。合同约定乙方逾期交付租金的，除仍应补齐欠租外，应按当次应付租金的5%，以逾期天数计算向甲方交付违约金，逾期交付租金达到1个月的，甲方有权单方解除本合同并收回房屋。合同约定双方在履行合同过程中产生的纠纷由房屋所在地人民法院解决。被告于2019年4月开始拖欠房租至今，原告多次催要租金未果，现该房屋仍由被告占用。为维护原告的合法权益，特诉至法院。反诉原告樊瑞庆答辩并提出诉讼请求：1.判令解除反诉原告、反诉被告之间的房屋租赁合同；2.判令反诉被告支付反诉原告装修费1.8万元及利息，利息自2018年起至实际履行完毕之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；3.本案的诉讼费由反诉被告承担。其和霍希顺签订房屋租赁合同时，口头约定了装修费从租赁费中扣除。装修后其向霍希顺索要装修费用，霍希顺矢口否认，其感觉自己上当，多次联系反诉被告退租，才知道反诉被告不具备租赁房屋资质，是名存实亡的公司。2018年9月23日，其在自称是反诉被告股东任强的威胁下，转给对方9600元，后又有自称反诉被告公司员工王霞来索要租金。2019年9月，霍希顺迫使其在精神恍惚情况下签下1万多元的欠条，后又有一个姓李的在疫情期间再次以合同威胁其告至法院。综上，反诉被告利民公司属于强租行为，请求法院驳回反诉被告第二、三项诉讼请求，并支持反诉原告装修费用返还请求。反诉被告利民公司答辩称，反诉原告樊瑞庆租赁房屋后，如何使用房屋是樊瑞庆的自由，樊瑞庆到现在没有退租和交还钥匙，构成违约。双方在租赁合同中约定装修由樊瑞庆自行承担，退租时装修部分归反诉被告所有，樊瑞庆主张反诉被告支付装修费用没有事实依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告利民公司提交了房屋租赁合同一份、欠条一张，被告樊瑞庆提交了收到条两张、证明一份、转账截图一份。本院组织双方当事人对证据进行举证、质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2018年3月12日，原告利民公司（甲方）、被告樊瑞庆（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方向甲方承租位于光华路北段房屋一套，租赁期限自2018年3月23日至2020年3月24日，房屋租金每月1600元，乙方需一次性交六个月租金，合同签订之日，乙方交付第一次租金，从第二次开始，乙方需在上次租金所对应的租期到期之前一个月交付本次租金。合同签订之日，乙方应向甲方交付房屋设施保证金400元。乙方在租赁期间因使用需要，在不影响房屋安全的前提下，可以对承租的房屋进行装修，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意，在甲方同意的情况下乙方才能开始施工。租赁期满后，乙方装修部分和相关配套设施归甲方所有。因乙方的装修行为对社会或第三方造成的一切损害，由乙方承担相应责任。乙方逾期交付租金的，除仍应补齐欠租外，应按当次应付租金的5%，以逾期天数计算向甲方交付违约金。逾期交付租金达到1个月的，甲方有权单方解除本合同并收回房屋，在此情况下，房屋于甲方收回之日已形成的装修及改建、扩建部分和相关配套设施一并归甲方所有。乙方应在甲方解除合同后3天内腾空房屋，若到期不腾空，则视为乙方自愿放弃其所有的未腾空的一切物品的所有权，物品归甲方所有，甲方可任意处置。2.合同签订之日，被告樊瑞庆向原告利民公司交付六个月租金9600元、保证金400元。被告樊瑞庆自行对房屋进行了装修。2018年9月23日，被告樊瑞庆通过手机转账向原告利民公司股东任强交付六个月房屋租金9600元。2019年10月9日，被告樊瑞庆向原告利民公司出具欠条一张，载明：“樊瑞庆欠利民食品有限公司房租壹万壹仟贰佰元整（2019.4.5.6.7.8.9），2019年10月30号给齐。”上述欠条出具后，被告樊瑞庆至今未向原告利民公司支付租金。3.被告樊瑞庆承租的上述房屋系位于安阳市文明大道与××交叉口向北××西的门面房，与安阳市馨怡敬老院门口相邻。本院认为，原告利民公司与被告樊瑞庆签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规规定，应为有效合同，当事人均应按照合同约定履行权利与义务。关于原被告于2018年3月12日签订的房屋租赁合同，由于原被告约定的租赁期限已经到期，现合同已经失效，本院已无再次判决解除合同的必要，故对原被告主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。但被告应当腾空房屋并交付原告。关于租赁合同中租金支付的问题，被告在合同有效期内未按约定支付原告租金，应当承担相应的违约责任。原告主张被告支付自2019年3月23日起至起诉之日即2020年1月22日止的房屋租金1.6万元，本院予以支持，违约金在合同中约定按照当次应付租金的5%以逾期天数计算过高，本院调整违约金按照欠付租金16000元的10%计算，即1600元。原告主张被告支付自起诉之日后第一日起至被告交付房屋之日止的房屋租金和违约金，实际是主张被告支付在起诉后的占用房屋费用，被告自2020年1月23日至今仍占用原告的房屋，理应参照合同约定的标准每月1600元向原告支付占用房屋费用至被告实际交付房屋之日止。关于被告主张原告返还装修费的问题，根据租赁合同约定由被告负责装修，租赁期满后被告装修部分和相关配套设施归原告所有，故被告要求原告返还装修费的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告樊瑞庆于本判决生效之日起十日内腾空其承租的安阳市文峰区文明大道与光华路交叉口向北30米路西的门面房一套，并交付原告安阳市利民食品有限公司；二、被告樊瑞庆于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市利民食品有限公司欠付租金16000元、违约金1600元；三、被告樊瑞庆于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市利民食品有限公司租赁期满后的占用房屋费用（自2020年1月23日至被告实际交付房屋之日止按照每月1600元计算）；四、驳回原告安阳市利民食品有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告樊瑞庆的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元,减半收取计160元，由被告樊瑞庆负担；反诉案件费250元，减半收取125元，由反诉原告樊瑞庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  高 倩二〇二〇年八月二十六日代理书记员  徐露露