广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15833号原告：林汉文，男，1991年6月6日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，委托诉讼代理人：李海涛，广东大简律师事务所律师。被告：陈焕武，男，1987年8月6日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区，原告林汉文与被告陈焕武租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林汉文的委托诉讼代理人李海涛，被告陈焕武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、解除2017年3月1日签订的《租赁合同》，被告将广州市白云区**路***号**层****号商铺腾退交付给原告，在实际腾退之前的占有使用费（按每月10260元计算）由被告承担；2、被告向原告支付2020年4月至2020年6月租金30780元，2020年3月至2020年5月水电费5384元，2020年4月至2020年6月垃圾费1950元并支付滞纳金（以2020年3月至2020年6月所欠房租、水电费、垃圾费为基数，按照月利率2%计付至付清之日止）；3、租房保证金（押金）19000元归原告所有；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2018年3月1日，广州市文豪物业管理有限公司（以下简称文豪公司）与被告签订《租赁合同》，约定文豪公司将位于广州市白云区**路***号**层****号商铺出租给被告作餐饮使用，面积约130平方米，租期自2017年3月1日至2021年2月28日，其中2019年3月1日至2021年2月28日期间每月租金10260元，被告在每月6日前支付当月租金、垃圾费650元和上月水电费。截止2020年6月11日，被告尚欠2020年4-6月租金各10260元，2020年4月水电费2212元、5月水电费3172元，2020年5月及6月垃圾费1300元。根据租赁合同约定，被告逾期支付费用，需要承担滞纳金，逾期超过当月12号未交费的，文豪公司有权单方面终止合同、没收保证金。文豪公司为一人有限责任公司，原告为该公司唯一股东，2018年12月19日，该公司注销，原告有权以股东身份主张相关债权。现被告行为已构成违约，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意搬走。被告已经缴纳了部分费用，原告并未剔除。2020年2月及3月停工，该两个月的垃圾费不应缴纳。被告在2020年4月25日支付了4000元、4月27日支付了2247元，用于支付2020年1-3月的水电费及3个月的垃圾费；2020年5月7日支付了2020年2月租金3760元，2020年5月12日支付了2020年3月租金3760元，2020年6月16日支付了2020年5月水电费3172元，2020年7月2日支付了2020年4月租金10260元。2020年2月及3月的租金是有减免，但是第二季度的租金也应该减免，7月之后的租金同意正常缴纳。被告是做餐饮生意，受疫情影响，在2020年3月下旬才复工，2020年4月是半复工，5月才恢复正常经营模式；根据国务院部门在2020年5月20日发布的第734号文件，对个体工商户房租减免政策不低于三个月，涉案物业是国企物业，应当落实相关政策。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的广州市房屋租赁合同、房屋租赁登记备案证明、不动产权证、租赁合同、租金详细表、水电详细表、欠款明细、关于新冠××疫情期间租金减免的通知、情况说明、转租证明、物业租赁合同、账单详情截图、通知单、工商登记档案等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广州市白云区××号（农贸市场）登记产权人为广州地铁集团有限公司，建筑面积1837.84平方米。2013年9月30日，案外人广州市地下铁道总公司（甲方、出租方）与案外人广州市生利贸易有限公司（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于白云区××、××号裙楼的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积4103.4平方米，租赁期限自2013年9月15日至2023年9月14日；2019年9月15日至2020年9月14日期间每月租金133187.81元，等等。2017年6月10日，广州市生利贸易有限公司（甲方、出租方）与文豪公司（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于白云区××、××层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1837.84平方米，租赁期限自2017年6月10日至2023年9月14日；2019年9月15日至2021年9月14日期间每月租金60786.56元，等等。2017年3月1日，文豪公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于白云区××、××、××号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作餐饮用途使用，建筑面积130平方米，租赁期限自2017年3月1日至2021年2月28日；2019年3月1日至2021年2月28日每月租金为10260元，乙方应在6号前向甲方交纳当月租金及垃圾费650元和上月水电费；合同签订当日，乙方须向甲方缴纳19000元保证金；电费按1.5元/度计算，水费按7元/吨计算；乙方逾期未缴交的，甲方可作停水、停电处理，并每天按交租金额的0.5%收取滞纳金，逾期超过当月12号未缴交的，甲方有权单方面终止合同收回商铺并没收保证金；等等。2017年3月5日，广州市生利贸易有限公司出具转（分）租证明，记载知悉并同意原告将涉案商铺分租给被告。2017年12月1日，广州市生利贸易有限公司向原告出具情况说明，记载广州市地下铁道总公司改制为广州地铁集团有限公司，广州市白云区××号物业进行更换房产证。2018年9月6日，广州市生利贸易有限公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于白云区××号首层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1837.84平方米，租赁期限自2018年9月6日至2023年9月14日；每月租金为49.434元/平方米即90851.78元，2019年9月15日起每两年租金在上一个租赁年度月租金的基础上递增7%；等等。2020年4月8日，广州地铁商业发展有限公司向广州市生利贸易有限公司发出《关于新冠××疫情期间租金减免的通知》，记载根据地铁集团公司相关要求，同意免收2020年2月1日至3月31日有效合同期间租金，若存在分/转租情况，请同步免收分/转租户的租金，且租金免收金额不低于我司给予的租金免收金额；等等。被告向原告支付款项如下：1、2020年4月25日支付4000元，2020年4月27日支付2247元，该两笔费用系支付2020年1-3月水电费及3个月的垃圾费；2、2020年5月7日支付3760元，2020年5月12日支付3760元，该两笔费用是支付2020年2月及3月的租金，每月租金均已减免6500元/月；3、2020年6月16日支付2020年5月水电费3172元；4、2020年7月2日支付10260元。原告主张款项1中的3个月垃圾费是2020年2月至4月，被告主张是2020年1月至3月；原告主张款项4系支付2020年7月租金，被告主张系支付2020年4月租金。原告明确被告尚欠2020年4月至6月房租30780元，2020年4月水电费2212元，2020年5月及6月垃圾费1300元。被告主张2020年2月及3月垃圾费应减免，其已交纳的费用应用于抵扣4月之后的垃圾费，且有些商铺是没有收取垃圾费。原告对此不予确认。另查，文豪公司为一人有限责任公司，原告为该公司唯一股东，文豪公司于2018年12月19日注销登记。还查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。广东省人民政府决定自2020年1月23日启动突发公共卫生事件一级响应,后决定自2020年5月9日0时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为省级三级响应。2020年5月9日,国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局联合印发《关于应对新冠疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》(发改投资规[2020]734号),其中明确“房屋租金减免和延期支付政策,主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户优先帮扶受疫情影响严重,经营困难的餐饮、住宿旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。……推动对承租国有房屋(包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋)用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户,免除上半年3个月房屋租金。”本院认为，涉案商铺具有合法产权，文豪公司与被告就涉案商铺签订的《租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现文豪公司已注销，故文豪公司的相关权利义务应由原告承担。关于合同解除，被告在疫情发生后，仍有陆续缴纳相关租金及水电费用，而被告未缴纳2020年4至6月期间租金也是希望就该期间租金得到减免，并非恶意拖欠租金；现原告已提起本案诉讼，对于2020年4至6月期间租金可在本案中得以处理解决；且在诉讼中原告确认被告已缴纳了2020年7月租金，继续正常履行合同，故在本院对2020年4至6月租金进行处理后，涉案租赁合同仍满足继续履行的条件，故原告要求解除合同、收回场地、没收押金以及基于合同解除要求被告支付解除后的场地占用费，本院不予支持，予以驳回。关于2020年4至6月租金，被告主张应予减免50%，考虑原告已被免除了2020年2月及3月租金13000元[（10260元-3760元）×2月]，已将免租政策落实到实际承租方即被告方，现无证据证实原告在2020年4月至6月期间有享受免租优惠，故2020年4月至6月期间租金被告仍应按照合同约定支付30780元。合同继续履行期间，被告仍应按照合同约定向原告支付租金等费用。关于水电费，现原告明确被告仅欠缴2020年4月水电费2212元，被告未能提供证据证实该费用已缴纳，故本院对原告要求被告支付2020年4月水电费2212元的诉请予以支持。关于垃圾费，根据合同约定，被告需每月缴纳垃圾费650元，未有证据证实该费用属于可予以减免的费用类型，被告需按照合同约定支付，故原告要求被告支付2020年5月至6月垃圾费1300元，本院予以支持。关于租金、水电费及垃圾费的滞纳金，被告未能缴纳系因受疫情影响而对各项费用金额有异议，并非恶意拖欠，考虑疫情对于被告经营确有影响，且相关政府文件亦认可疫情期间租金可存在缓交免交的情况，故本院对滞纳金不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：（2020）自本判决生效之日起五日内，被告陈焕武向原告林汉文支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金30780元；（2020）自本判决生效之日起五日内，被告陈焕武向原告林汉文支付2020年4月水电费2212元；（2020）自本判决生效之日起五日内，被告陈焕武向原告林汉文支付2020年5月及6月垃圾费1300元；（2020）驳回原告林汉文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费386.5元，由原告林汉文负担46.1元，由被告陈焕武负担340.4元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二O二O年八月二十四无书记员  傅奎显