河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10288号上诉人（原审原告）：高俊峰，男，1978年7月6日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：朱浩，金博大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南和谐置业有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区第八大街1号金沙湖会所二楼。法定代表人：李鲁坡，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈芡芡，该公司员工。上诉人高俊峰因与被上诉人河南和谐置业有限公司（和谐公司）房屋买卖合同纠纷，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。高俊峰上诉请求：一、请求撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出的(2020）豫0191民初6024号民事判决，查明案件事实依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，上诉人在发现案涉房屋存在质量瑕疵时，己经及时采取了适当措施，并非原审法院所认定的没有采取适当措施防止损失的扩大。上诉人在2018年1月份验房时，发现被上诉人交付的房屋存在十几种质量瑕疵问题，因瑕疵存在较多，影响了房屋的正常交付使用，上诉人验房当时即与被上诉人反映此类问题，让其安排物业人员进行维修，该事实有上诉人与物业方的聊天记录予以证明。上诉人在发现房屋存在严重质量瑕疵的第一时间就向被上诉人反映了情况，要求被上诉人安排人员维修；而且被上诉人同意进行维修，并安排了施工人员进场。因此，上诉人己经采取了适当措施防止损失扩大，履行了自己的合同义务。二、原判决认为上诉人未自行维修导致了损失的扩大，是错误的认定。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十八条：“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，××应当履行保修义务”；另外，在附件四《合同补充协议》第八条双方其他约定中第4.(3）条：“合同双方办理商品房交付时，若房屋存在质量瑕疵（非主体结构质量问题），××应承担维修义务。”由此可知，依据当事人意思自治原则，上诉人与被上诉人双方之间在签订合同时就己约定好房屋维修责任的承担；并且上诉人向被上诉人反映了房屋瑕疵问题后，被上诉人也已安排物业方人员进行了房屋瑕疵维修。所以，依据双方《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋瑕疵的维修责任，应由被上诉人承担。只有在××不承担维修义务的情况下，为避免损失扩大，××才可以自行维修。而在本案中，××（被上诉人）已同意维修并派遣维修人员进场施工。所以，××没有把××派遣的维修人员赶出去，而自行维修的权利。因此，原判决认为上诉人未自行维修导致了损失的扩大，是错误的认定。三、原判决认定上诉人未在瑕疵维修同时，进行不相冲突的装修，导致了损失的扩大，是错误的。上诉人在上文中也已说明，案涉房屋的瑕疵是交房时就己经存在的、客观的、固定的，其并不会因为上诉人不采取通知以外的措施进一步扩大，当然也不会因为上诉人进行了不相冲突的装修就能减少。退一步讲，就算上诉人在房屋瑕疵维修的同时进行了不相冲突的装修，在房屋瑕疵不维修完的情况下，上诉人还是不能使用房屋。另外，在房屋瑕疵维修完毕并交房之后，上诉人装修的时间并未计入诉讼请求中的损失范围。所以，原判决认为上诉人未在维修的同时进行装修，导致了损失的扩大，显然是错误的。四、被上诉人交付的房屋存在较多质量瑕疵，未达到约定的交付条件，被上诉人应当承担瑕疵维修期间给上诉人造成的损失。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定，被上诉人应当在2017年12月31日前，将具备使用条件的房屋交付给上诉人。但被上诉人交付的房屋存在较多质量瑕疵，并不符合合同约定的使用条件；房屋瑕疵也一直在进行维修，维修期间上诉人对房屋并没有实际使用。依据《合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，被上诉人应当赔偿上诉人因瑕疵维修期间不能使用房屋的损失，包括瑕疵维修期间没有实际使用房屋而支付的物业费和车位费。综上所述，上诉人认为原审法院的判决认定事实不清、适用法律错误，应当予以纠正；上诉人在本案中没有任何过错，且采取了适当措施防范损失的扩大；被上诉人交付的房屋存在质量瑕疵，未达到约定的交付条件，被上诉人应当对维修期间给上诉人造成的损失，承担赔偿责任。因此，为了维护上诉人的合法权益，上诉人请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉请。和谐公司辩称：一、上诉人所提到相应的补救措施,上诉人所提已经采取适当措施方式防止损失扩大,这个措施是指其仅仅通知了他的相应管家，而这个通知是上诉人的义务，并非是他采取的挽救措施。二、原判决认为上诉人未自行装修导致损失的扩大。损失扩大是指不能入住的损失扩大，而并不是指不能装修的损失扩大。根据双方商品房买卖合同的约定，商品房屋瑕疵的维修责任由××承担，并没有约定在××不承担维修义务的情况下，××才可以自行维修。三、涉案房屋已经完成实际交付。原审判决已经认定房屋属于部分质量瑕疵交付，不属于主体质量问题的交付，瑕疵交付不构成交付不能。上诉人在接收房屋之后的装修期间损失不应计入诉讼请求中的损失范围，因为涉案房屋符合交付条件。四、被上诉人交付的房屋存在的质量瑕疵，根据商品房验收交接记录表显示，仅有阳台钢筋外漏以及暖气分水管不在槽内两处微小问题，不影响上诉人装修以及后续入住。综上，原审判决认定事实清晰，法律适用准确，损失数额适当，应当依法维持。高俊峰向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告因房屋维修期间不能入住所造成的经济损失88434.72元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月9日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街西、××楼××号房屋，总房款3105152元。其中商品房买卖合同第八条交付期限约定，××应当在2017年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付××使用。第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间分别处理（不做累加）1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同双方办理商品房交付时，被告于2017年12月31日将房屋交付给被告，但属于瑕疵交房。原被告双方均认可该案涉房屋验收维修完毕的日期为2019年6月底。河南和谐金牌物业服务有限公司收到原告高俊峰2018年1月1日至2018年3月31日物业费1540元，2018年4月1日至2019年12月31日物业费和预收电费共10887元，2018年7月1日至2019年12月31日D1-029车位费900元，D1-030车位费900元。另查明，郑州市房屋租赁信息服务与监管平台发布的涉案房屋所在区域的租赁均价为22元/平方米/月。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。被告交付的房屋质量存在瑕疵，给原告造成损失，应承担相应的民事责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告交付的房屋虽存在质量瑕疵，但被告维修的同时原告亦可进行不相冲突的装修，原告在催促被告维修未果的情况下自行维修亦可减少损失的扩大。物业费系房屋使用时应当支出的费用，车位费用占据损失费用的比例较低，该院不再单列该两项费用。结合涉案房屋为毛坯房、房屋为部分瑕疵、原告支付的物业费、车位费数额等情形，参照同区域房屋租赁均价，对于原告要求被告赔偿其损失88434.72元的请求，该院酌定支持3万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南和谐置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告高俊峰损失3万元；二、驳回原告高俊峰的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2011元，减半收取1005.5元，由原告高俊峰负担730.5元，被告河南和谐置业有限公司负担275元。本院二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，高俊峰与和谐公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，各方当事人均应依约履行自己的义务。和谐公司向高俊峰交付的房屋存在质量瑕疵，由此给高俊峰造成的损失，和谐公司应承担相应的责任。关于高俊峰主张的损失认定问题。和谐公司交付的房屋虽存在质量瑕疵，高俊峰可在和谐公司维修的同时进行不相冲突的装修，且其在催促和谐公司维修未果的情况下自行维修亦可减少损失的扩大，一审法院结合涉案房屋为毛坯房、房屋为部分瑕疵、高俊峰支付的物业费、车位费数额等情形，并参照同区域房屋租赁均价，酌情认定损失3万元并无不当。综上所述，高俊峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1461元，由高俊峰负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年八月二十一日书记员 田宇恒