山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初2121号 原告：朱思银，女，1944年3月8日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人（一般代理）：王学良，山东龙头律师事务所律师。 被告：李建伟，男，1981年9月20日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 第三人：宋侠，女，1977年4月20日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人（特别授权）：李征，山东薛国律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：任兆福，山东诚硕律师律师事务所律师。 第三人：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：山东省枣庄市薛城区太行山路东侧240号，统一社会信用代码：91370400778417165Q。 法定代表人：公维安，总经理。 委托诉讼代理人（一般代理）：董越，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。 原告朱思银与被告李建伟、第三人枣庄德圣房地产开发有限公司（以下简称德圣公司）、宋侠债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱思银委托诉讼代理人王学良，第三人德圣公司委托诉讼代理人董越，第三人宋侠委托诉讼代理人李征、任兆福到庭参加诉讼，被告李建伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱思银向本院提出诉讼请求：1、撤销被告李建伟与宋侠交易枣庄矿城壹号院C-48-103室房产行为（指撤销第三人宋侠与德圣公司签订的商品房买卖合同，恢复到第三人德圣公司与李建伟原签订的商品房买卖合同）；2、第三人德圣公司协助第三人宋侠将上述房屋恢复登记到李建伟名下。3、本案诉讼费、律师代理费等费用由被告及第三人承担。事实与理由：2018年10月16日下午，原告和被告签订协议书，原告把对被告李建伟300万元的债权折抵枣矿城壹号院C-48-103室的房款，当时被告李建伟把购房手续的相关收据及预售合同交付原告（后取回），并约定原告占有该房屋，自2018年10月17日起，该房由被告李建伟使用，过户后双方结算房租。2019年2月1日，原告发现上述房产在薛城区房管局已经变更预登记，被告李建伟以200万元的低价转让给宋侠，且第三人协助两被告办理了备案更名，预登记手续。本案第三人的行为客观上导致房地产交易税费的流失，故属于恶意串通损害国家利益的行为、综上，债务人李建伟以200万元明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，请求法院对该行为予以撤销。 被告李建伟未作答辩。 宋侠述称：1、原告主体不适格，其没有有效证明是合法有效的债权人，2、原告起诉我方没有事实和法律依据，且违反程序，依法不能成立，3、我方与德圣房地产签订合法有效合同，并经过备案，属于合法有效的物权。所以原告起诉我方依法不能成立。4、本案的案由是债权人撤销权纠纷，其本意是撤销债务人与相关人员的行为，刚才原告明确撤销第三人之间签的买卖合同，显然不符合法律规定，更不属于撤销权纠纷的范畴。故其起诉没有事实和法律依据且主体错误，程序违法，依法不能成立。 德圣公司述称：2018年12月19日，李建伟、宋侠均申请将涉案房屋更名至宋侠名下。宋侠、沈家营明确申请将《商品房买卖合同》、房款票据由原房主李建伟更名为宋侠、沈家营，宋侠、沈家营承诺上述更名仅作为原房主李建伟已将该房产交付给宋侠、沈家营的事实证明。2018年12月24日，德圣公司将购房合同予以更名，更名后的合同编号为Y50155837的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，同日德圣公司将购房收据更名为宋侠。宋侠并未直接向德圣公司支付购房款。本案是债权人撤销权纠纷，李建伟未作答辩。本案是债权人撤销权纠纷，德圣公司不是债务人也不是受益人方，受让方，原告起诉德圣没有事实和法律依据，请求法院依法驳回对德圣房地产的起诉。 庭审中双方当事人举证质证如下： 一、原告提交证据：证据一、1、《协议书》，证明事项：2018年10月16日，原告和李建伟、张丽娟经兑账，自2014年至2018年10月，原告对被告拥有债权390万元，约定将原告债权中的300万元抵作李建伟购买的枣庄市枣矿城壹号院C8-48-103室的房款，且约定协议签订之日房屋归原告所有，自2018年10月17日起，该房由乙方租赁使用，过户后双方结算房租。2、《收到条》及明细表一份，证明事项：2018年10月16日李建伟、张丽娟收到投资款390万元。3、农业银行业务凭证、建行卡客户交易查询单、枣庄银行电子银行回单共计15份银行转款凭证，证明事项：原告通过农行、建行、枣庄银行向李建伟、张丽娟账户转账明细，合计390万元，和明细表对应。证据二、1、枣庄市新建商品房买卖合同（预售）（合同编号YS0116491）一份、枣庄德圣房地产开发有限公司收款收据3张（来源李建伟）证明事项：李建伟在2017年8月22日购买枣庄德圣房地产开发有限公司开发的枣矿城壹号院C8-48-103室别墅，价款是2596495元。2、信泰地产中介发布涉案房产图片五张（来源：枣庄58同城网，时间是2018年12月12日）。证明事项：（1）涉案房产在58同城网标注的价格（毛坯）330万元，（2）该房产进行了精装修（当时，该小区同类别墅仅有李建伟一家装修），（3）该房价格已经被公示，应该是众所周知的事实。3、安居客网站图片三张（来源：安居客网站）证明事项：涉案别墅2018年12月房价是14672元每平方米，即涉案房屋总价是14672元乘以219.77平方米=3224465.44元。和58同城网标注的价格相一致。该房价格已经被公示，应该是众所周知的事实。4、《枣矿城壹号院C8号楼103室的市场价值资产评估报告书》证明事项：枣庄中实资产评估事务所对涉案房屋交易基准日（2018年12月24日）的评估价值为3109086.19元。证据三、朱敏和张丽娟的微信聊天记录（2019年2月5日），证明事项：（1）李建伟将涉案别墅以200万元的价格出售给了宋侠。该价格明显地低于上述房屋评估价的70%。证据四、中国建设银行个人活期账户交易明细两张，证明事项：（1）2018年12月17日宋侠向李建伟建行账户电子汇入20万元，2018年12月28日向李建伟账户汇款5万元，共计25万元。证据五、《商品房买卖合同》解除协议一份（来源：枣庄德圣房地产开发有限公司，第二条第二项约定：甲方无需将房款退还乙方，乙方系自愿办理房屋撤案且承担一切责任，并不执行本协议第五条。即甲方不收回出售给乙方的上述商品房并公开向社会进行销售）、《枣庄市新建商品房买卖合同》、宋侠的收款收据各一份。证明事项：（1）2018年12月19日李建伟和枣庄德圣房地产开发有限公司解除合同的行为在2018年12月17日收取宋侠20万元房款之后。（2）枣庄德圣房地产开发有限公司于2018年12月24日向宋侠出具购房合同及收款收据不是双方真实的意思表示，仅仅是将原来合同及收据的名字从李建伟换成了宋侠，宋侠并没有向枣庄德圣房地产开发有限公司交房款。（3）宋侠明知该房的购房款近260万元，仍以协议200万购买该房存在明显恶意。（4）从该交易过程看，双方违背正常交易规则，系恶意串通。证据六、枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1168号民事判决书，证明：原告已经就390万债权中的70万元债权提起民事诉讼，该判决已经生效。李建伟至今无钱偿还。（第一次庭审）。第二次庭审中另补充证据：证据一、加盖公章的《商品房买卖合同》解除协议。证明：1、2018年12月19日李建伟和枣庄德圣房地产开发经济有限公司解除原商品房买卖合同，但枣庄德圣房地产开发有限公司不退房款、不收回房屋。2、宋侠向法庭出示的合同、收据均是枣庄德圣房地产开发经济有限公司将李建伟的原合同、原收款收据更名，并非直接向该房产公司购买房屋。3、同时证明我们的诉请即被告李建伟通过德圣公司将原商品房买卖合同采取更名的方式出售给宋侠，由此看出李建伟与宋侠存在事实的房产交易。因此我们的诉请具有合法性。证据二、中国建行银行个人活期账户交易明细，证明：1、2018年12月17日宋侠账户62×××82分四次向李建伟卡号62×××22转款共计20万元。2、2018年12月28日宋侠账户62×××82向李建伟卡号62×××22转款5万元。证据三、中国工商银行交易明细，证明：2018年12月18日宋侠账户62×××02向李建伟账号62×××35账号转款80万元；2018年12月19日转款50万元，2018年12月24日转款40万元，2019年1月26日转款2.5万元。上述证据二、三宋侠自2018年12月17日至2019年1月26日共计向李建伟转房款197.5万元。证据四，枣庄市中区人民法院2020年7月20日出具的《说明》一份，证明：朱思银申请执行李建伟案，李建伟无财产执行。证据五，枣庄信泰房地产三名工作人员的录音、一组涉案房屋照片（7张，来源于枣庄58同城网）证明：1、李建伟委托信泰地产为其出售房屋，并将房屋内部装修的照片传到网上，房屋的价格为一般公众所知晓。2、工作人员手机为188××××1519的熟悉李建伟，并知道该房屋卖给了一个开奥迪的女，且没有通过中介。证据六。民事判决书一份（2020）鲁0402民初3016号，证明：原告朱思银对被告李建伟享有到期债权300万元，并经过人民法院确认。 第三人宋侠质证意见：因为对方是当庭提交证据，庭后将提交详细质证意见，以详细质证意见为准，对证据一、对1、三性均有异议，同时我们认为该证据从另一方面是不是对方与相关人员进行串通，我们保留对对方的起诉或撤销权利，对2、收到条及明细有异议，收到条不能证实是真实的与本案有关联的，同时明细是复印件没有加盖公章不能证实相关打款的事实，对三性均有异议，对3、三性均有异议，没有银行公章，银行流水，不能证明目的，同时上面付款和收款人不是本案的当事人与本案没有关系，不是真实有效的。对证据二、对1、有异议复印件对三性均有异议，不能证明他的证明目的。同时对三张复印件收据有异议，认为不符合证据三性，该证据不能证明对方的目的，对2、是复印件有异议，网是虚拟的，不能证明对方的证明目的，对2-3，也是网站信息，同时上面质证意见，不是法院依法调取的，证明不了原告的主张，对2-4，该证据三性均提出异议，因为单方作出同时，同时评估不是法院进行依法委托，同时报告落款时间2019年8月1日，经过诉讼程序，再进行委托报告是不符合程序，我们要求鉴定人员到庭进行作证，接受双方与法庭询问，否则不应作为证据使用，我们对该评估报告对委托人进行回报，再对法庭进行汇报，对证据三、聊天记录，是复印件没有原始的载体，记录中人员都证明不了原告的任何观点，对证据四、复印明细，复印件不具备任何法律效力，依法不能证明原告任何主张和观点，对证据五、解除协议是复印件不能证明原告任何主张和观点。对宋侠的合同和相关的手续也是复印件我们不认可对方的复印件证据，证明的观点，我们会提供合同原件和复印件来证明事实，我们对判决书本身没有异议，但不同意已经生效的观点，没有生效证明，不能证明该判决书已经生效了，原告没有经过司法程序确认的债权，对该判决书我们将行使撤销的权利，依法维权。不认可证据六的证明目的。综上，原告不能证明其是适格的主体，同时也没有证明相关的价格问题，举出合法的证据证明，原告的证据不能证明其主张。市中区卷中有法院对朱敏的调查令，朱敏是龙头律师事务所律师，同时也是汇款人，结算人，与相关规定是违法的，原告涉及这方面的证据不具备合法有效的。另外意见：（同第一次开庭的质证意见。）该解除协议无法证明被告李建伟与第三人宋侠存在房产交易行为，对证据二、三的证据来源是什么？（原告答申请法院调取）对其真实性无异议，其转款并未注明是房款不能认定为购房款，没有其他证据相互佐证，该证据为孤证，仅凭这份证据无法认定李建伟与宋侠存在房产交易。证据四真实性无异议，但是李建伟并非无财产可供执行。经查询李建伟在薛城区有登记房产，该证明所记载的内容不属实。第五组证据真实性不予认可，对于本案也没有关联性。对证据六真实性无异议。 德圣质证意见，对证据一真实性无异议，对证据二到证据六均与德圣公司无关。德圣公司不发表质证意见，请求法庭依法认定证据二至证据六的效力。 二、第三人宋侠提交证据，宋侠房屋买卖合同一份，证明：商品房买卖已经经过备案和网签我们已经享有物权，同时我们购买房屋2596495元，我们买的是枣庄德圣房地产开发公司房子与原告没有任何关系，证明我们是有偿、善意的购买，购买房子是合法有效的，请求法院依法维护合法的权益。同时驳回原告对我方的诉讼请求。我们对该房进行了入住管理和使用，一家都在那里居住，原告起诉不符合道理情理，法律规定。另补充：证据一、我们购买德圣公司房产的发票三张，证明：我们为购买涉案房产按照合同的规定，已经付清了房款2596495元。在付合同复印件一份，该份合同经枣庄市房地产开发管理中心等行政机关登记、公示和备案。提供以上两份证据的原件和复印件，代质证后拿回原件。证据二提供居住该涉案房产缴纳物业费的收据一份，证明宋侠已经实际居住、管理、装修及缴纳物业费。证据三，提供于群一的购房合同一份，证明：其余2018年7月21日购买的涉案壹号院的仅有两排别墅靠南面临湖的C2栋104室的房屋单价是每平米12280元。根据房地产的价格应该采取市场比较法的原则和规定，以证明比我们北面对着前面的房角犯冲，紧靠北面的土墙的房屋好的多的多的房屋的单价才是12280元。以上证据提供原件复印件各一份，质证后收回原件，证据四，提供张延平与2017年11月8日购买该壹号院的C8栋104室的单价为每平米11205.6元。该房屋是我们的邻居，按照市场比较法应当作为本案，我们在同一时期买房的，标准和依据，对于商品房价格应以当时当地的相同房屋的市场价格标准。证据五，枣庄众邦房地产经济有限公司的不动产买卖合同，有于2019年10月29日有王新华出售给赵海迪的该枣庄城壹号院C7-1-103室，219.71平米的房价为2800000元，单价为每平米12744元。以此来证明按照市场比较法，比我们位置要好的房屋的价格在涨价后的一年后价格仅为每平米12744元。因此，按照相关的价格和市场比较法的原则该房屋的价格就是每平方11000余元，证明我们在当时购买该房屋近每平米12000元的单价是合情合理的也是符合市场规律，所以作为本案的涉案房产无需评估。证据六、另向法庭提供枣住建房字（2018）39号文件，证明：在近几年政府监管部门对住宅的房地产加强监管的力度。严格禁止零首付或首付贷，并严厉打击私自涨价和乱涨价的违法行为。规定了上报有关部门批准的单价就是该房屋的市场价格。其他的价格都是与政府政策相对抗都是无效的，因此证明宋侠于2018年购买的涉案的房屋符合法律规定的政策规定。本案无需鉴定房价。证据七，证明德圣公司的法定代表人有蒋戈变更为公维安，是2018年7月31日。证明：原告方上次提供的证据二为伪造的虚假合同，因为该合同的签订日期2017年8月22日，而那时的法定代表人是蒋戈不是公维安，所以该合同是原告伪造的虚假证据，用该伪造的证据引起其他法律事实的发生和变更不仅是违法无效的，也应受到法庭和法律的制裁。 原告的质证意见：详细质证意见书面提交，对证据的真实性、合法性均有异议，该合同并非是德圣公司与宋侠真实的房屋买卖，该合同是被告李建伟与德圣公司购买该房屋后，李建伟与宋侠又达成200万元的抵价转让协议，德圣公司系根据李建伟的要求将原本李建伟与德圣公司签订的买卖合同仅仅更名为宋侠，因此宋侠并未与德圣公司发生真实的商品房买卖合同，根据第三人举证，宋侠向德圣公司交纳合同约定房款的证据，且该合同的签订日期为2018年12月24日，也是发生在宋侠向李建伟支付20万元款项之后，也是发生在李建伟与原告对账390万元，以及将其中300万元折抵涉案房款之后，因此该证据也能说明李建伟以明显低价将该房产转让宋侠有损害原告债权的行为且宋侠作为完全民事行为能力人对交易时涉案房屋的真实价值应当予以了解，因此应推定为宋侠存在恶意串通，损害原告债权利益的恶意。同上次庭审的质证意见。另补充：对证据一真实性合法性均不予认可，第三人宋侠与德圣公司不存在真实的商品房买卖合同，德圣公司违法向第三人宋侠开具增值税发票的行为为违法行为，应当认定为无效，且本案中第三人宋侠未向法庭提供其实际向德圣公司支付房款的相关凭证。对证据二真实性没有异议但是不能达到宋侠的证明目的，对与证据三、四、五对于其真实性合法关联性均不予认可也无法达到宋侠的证明目的。涉案的房产的房屋单价应当由具备相关资质的第三方评估机构，评估的房屋单价为准。且通过宋侠提供该三份证据行为可知，其与德圣房产的房屋交易不具有真实性，为“此地无银三百两”的行为。对证据六真实性没有异议，与本案不具有关联性无法达到证明目的。证据七为复印件我们不予认可。 德圣公司质证意见。对证据一不认可，该证据是为办理房屋更名出具的，对证据二至证据六与德圣公司无关联性不质证，对证据七为复印件不予质证。 三、各方对山东中盛土地房地产评估测绘有限公司房地产估价报告，评估对象为毛坯房、估价时点2018年12月24日，评估总价3127574元及鉴定人员左波出庭接受咨询的质证意见。 原告质证意见：对于鉴定报告和鉴定人员的陈述真实性合法性关联性均无异议，但是该鉴定报告评估的房屋为毛坯房的价值不包含装修。而本案中被告李建伟出售给宋侠是包含装修的，因此李建伟出售该房屋时房屋价值远远高于评估报告所载明的价值。 宋侠质证意见：通过对刚才鉴定方询问得知其运用的比较法的价格均是网上的挂价，没有实际交易的价格也没有开发商的出售价格，特别是其估价比原告自己在庭前的委托的估价高出近80万元，足以看出其水分巨大，其无法对抗我们在同一时间点提供开发商的合同售价的相关证据。该房产德圣公司已经实际交付给我方。我们也已经实际入住，对该评估报告对于房产评估不能提供计算公式等等一些不合理不合规水分巨大的报告，足以说明不能够适用于本案，由于时间关系我们对评估报告有异议，详细意见庭后整理提交法庭。 德圣公司意见：德圣公司不发表质证意见，请法庭依据书面证据依法认证。 本案经审理查明事实如下，2017年8月22日，《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号YS0116491）,该合同载明，出卖人：枣庄德圣房地产开发有限公司，买受人：李建伟，李建伟购买枣庄德圣房地产开发有限公司开发的枣矿城壹号院C8-48-103室别墅,预测建筑面积共219.77平方米。涉案房屋按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）11814.6元，总价款为人民币（币种）2596495元（大写：贰佰伍拾玖万陆仟肆佰玖拾伍元整），李建伟向枣庄德圣房地产开发有限公司足额支付了房款。 2018年10月16日，原告朱思银和李建伟、张丽娟签订《协议书》，经双方对账，自2014年至2018年10月16日，甲方（原告）共向乙方（被告李建伟）投资钢琴款390万元（叁佰玖拾万元整），现在双方协议：乙方将住于枣庄市枣矿城壹號院C8-48-103室的房产抵作上述投资款300万元（叁佰万元），由于该房产不能办理产权证（目前），购房手续存在乙方（甲方随时要回）待该房能够办理产权证之日起三日内，甲方应自费办理产权证并将该房产在三日内办证之后过户至甲方名下，且承担相关过户费，自本协议乙方签字之日起，该房产所有权转移至甲方，在办理过户之前，乙方可以装修，使用该房，但过户后，乙方不能主张装修款，如乙方违约私自将该房转卖他人或虚伪更改其他名下，乙方应承担违约责任，一次性支付甲方违约金为房款本金的20%，并要继续履行该协议，自2018年10月17日起，该房屋由乙方使用，过户后双方结算房租。 2018年10月16日李建伟、张丽娟向原告出具收到条、收到投资款390万元，原告亦提交了付款明细（农业银行业务凭证、建行卡客户交易查询单、枣庄银行电子银行回单共计15份银行转款凭证，向李建伟、张丽娟账户转账合计390万元。 枣庄58同城网，信泰地产中介2018年12月12日发布涉案房产图片五张证明（1）涉案房产在58同城网标注的价格（毛坯）330万元，（2）该房产进行了精装修（当时，该小区同类别墅仅有李建伟一家装修）。3、安居客网站图片三张（来源：安居客网站）证明涉案别墅2018年12月房价是14672元每平方米。原告提交了《枣矿城壹号院C8号楼103室的市场价值资产评估报告书》，枣庄中实资产评估事务所对涉案房屋交易基准日（2018年12月24日）的评估价值为3109086.19元，第三人不同意该报告，因为该报告是原告个人委托评估。 2018年12月19日，甲方（德圣公司）与乙方（李建伟）签订的《商品房买卖合同》解除协议（参考文本）第二条第二项约定：甲方无需将房款退还乙方，乙方系自愿办理房屋撤案且承担一切责任，并不执行本协议第五条。即甲方不收回出售给乙方的上述商品房并不公开向社会进行销售。在2018年12月17日李建伟收取宋侠20万元房款。枣庄德圣房地产开发有限公司于2018年12月24日向宋侠出具购房合同《枣庄市新建商品房买卖合同》及开具发票。（案件审理中经原告申请调查令调取）中国建行银行个人活期账户交易明细，证明：1、2018年12月17日宋侠账户62×××82分四次向李建伟卡号62×××22转款共计20万元。2、2018年12月28日宋侠账户62×××82向李建伟卡号62×××22转款5万元。中国工商银行交易明细，证明：2018年12月18日宋侠账户62×××02向李建伟账号62×××35账号转款80万元；2018年12月19日转款50万元，2018年12月24日转款40万元，2019年1月26日转款2.5万元。上述证据宋侠自2018年12月17日至2019年1月26日共计向李建伟转款197.5万元。 枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1168号民事判决书已确认原告已经就390万债权中的70万元债权提起民事诉讼，该判决已生效。枣庄市中区人民法院2020年7月20日出具的《说明》：朱思银申请执行李建伟案，李建伟无财产执行。枣庄市市中区人民法院生效的民事判决书（2020）鲁0402民初3016号，确认原告朱思银对被告李建伟享有到期债权300万元。 另查明，涉案房产经本院委托山东中盛土地房地产评估测绘有限公司房地产估价报告，评估对象为毛坯房、估价时点2018年12月24日，评估总价3127574元。 本院认为，2017年8月23日，李建伟与德圣公司签订商品房买卖合同，李建伟购买德圣公司开发的枣矿城壹号院C8-48-103室别墅，支付房屋总价款2596495元。德圣公司出具书面质证意见认为：2018年12月19日，李建伟、宋侠均申请将涉案房屋更名至宋侠名下。宋侠、沈家营明确申请将《商品房买卖合同》、房款票据由原房主李建伟更名为宋侠、沈家营，宋侠、沈家营承诺上述更名仅作为原房主李建伟已将该房产交付给宋侠、沈家营的事实证明。2018年12月24日，德圣公司将购房合同予以更名，更名后的合同编号为YS0155837的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，同日德圣公司将购房收据更名为宋侠。宋侠并未直接向德圣公司支付购房款。本案是债权人撤销权纠纷，德圣公司不是债务人也不是受益人方，受让方。对德圣公司的该意见本院予以采信。因此，李建伟与宋侠之间存在事实的房屋买卖关系，宋侠与德圣公司之间没有房屋买卖合同关系，只是存在形式上的房屋买卖合同关系，这掩盖了事实上的宋侠与李建伟之间的真实房屋买卖关系，也就是宋侠与德圣公司之间根本就不存在房屋买卖合同关系。因此，李建伟以明显低价将该房产转让宋侠有损害原告债权的行为且宋侠作为完全民事行为能力人对交易时涉案房屋的真实价值是了解和明知的，也损害了李建伟的所有债权人的利益，包括本案原告。宋侠与德圣公司不存在真实的商品房买卖合同关系，德圣公司向宋侠开具增值税发票不能认为是宋侠向德圣公司交付了购房款，且本案中宋侠未向法庭提供其实际向德圣公司支付房款的相关凭证，因此，宋侠应当承担其举证不能的法律后果。 本案争议的焦点是，李建伟与宋侠转让涉案房屋的行为及涉案房屋买卖合同是否应予撤销。依据合同法第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产对债权人造成损害的，或者债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。据此本案应当围绕以下三个问题进行审理：1、原告所享有的对李建伟的债权是否合法有效；2、李建伟是否以明显不合理的低价转让涉案房屋；3、该转让行为是否对原告造成损害。 一、原告所享有的对李建伟的债权是否合法有效。 枣庄市市中区人民法院的二份生效判决书，已经确认了原告对李建伟享有到期债权370万元，原告享有的债权是合法有效的。 二、李建伟是否以明显不合理的低价转让涉案房屋。 宋侠所付李建伟购房款查明为197.5万元是否为明显的低价。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第十九条第一款、第二款规定：对于合同法第七十四条规定的明显不合理低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以认为明显不合理低价。鉴定报告评估的涉案房屋为毛坯房的价值3127574元，这还不包含装修价值。而本案中被告李建伟出售给宋侠的房屋是包含装修的，因此李建伟出售该房屋时房屋价值远远高于评估报告所载明的价值。本案房屋的转让价大大低于房屋的实际价格的百分之七十，符合明显不合理的低价转让该财产的法定情形。因此，应认定宋侠对此情形是明知的。 三、该转让行为是否对原告造成损害。从本案查明的事实及原告对李建伟的法院执行情况看，李建伟已没有履行原告的债务财产，李建伟转让房屋的行为确已对原告的债权造成了损害。 另外，宋侠认为的原告不是适格的主体及房屋不应当进行司法鉴定等辩解。本院认为，通过本案审理查明的事实，能够证明原告对李建伟享有到期债权，其是涉案法律关系的承担主体即原告并无不当；关于司法鉴定问题，由于第三人均不认可原告个人委托鉴定的房屋价格，原告向本院申请司法鉴定，本院依法委托鉴定作出的鉴定意见是符合法定程序的，该鉴定应当作为本案的判决的有效证据。宋侠提供于群一、张延平等的不动产买卖合同，据此认为作为本案的涉案房产价格在每平方12000元左右，房屋价格无需评估的辩解本院不予采信。宋侠提交证据房屋买卖合同证明：商品房买卖已经经过备案和网签，已经实际居住、管理、缴纳物业费，认为其对该房屋具有了物权。因商品房买卖合同经过备案和网签是国家行政机关对商品房买卖及合同的行政管理行为，不具有产生物权的效力，宋侠的该辩解不能成立，本院依法不予采信。 综上，被告李建伟以明显不合理的低价转让涉案房屋给第三人宋侠，该转让行为损害了原告朱思银的债权，上述情形宋侠作为完全民事作为能力人在通常情况下是能够判断出的，其对该情形应当是明知的。因此，原告可以依法行使债权人撤销权。李建伟与宋侠的买卖行为及所产生的房屋买卖合同与德圣公司和宋侠签订的房屋买卖合同是相辅相成的一个整体并不可分割，其互为形式和内容、表象与本质的关系。该行为及房屋买卖合同均应当撤销并将房屋恢复到之前原来的德圣公司与李建伟的房屋买卖合同关系。李建伟与德圣公司的房屋买卖合同解除协议也一并予以解除。该房屋的买卖合同更名及网签备案登记应当予以注销，被告李建伟与第三人枣庄德圣房地产开发有限公司的《枣庄市新建商品房买卖合同》（预售）应予恢复。本判决生效后，宋侠可及时向有管辖权的人民法院另行起诉李建伟返还其购房款，以保障其合法权益免受损失。并经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条规定，判决如下： 一、撤销被告李建伟与第三人枣庄德圣房地产开发有限公司签订的枣矿城壹号院C8-48-103室别墅《商品房买卖合同》解除协议； 二、撤销被告李建伟与第三人宋侠之间对枣矿城壹号院C8-48-103室别墅的商品房买卖行为； 三、撤销第三人枣庄德圣房地产开发有限公司与第三人宋侠签订的合同编号为YS0155837的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》；第三人枣庄德圣房地产开发有限公司、宋侠于本判决生效后二十日内办理注销枣矿城壹号院C8-48-103室别墅在网签备案登记机关的网签备案登记； 四、被告李建伟、第三人枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内办理恢复被告李建伟与第三人枣庄德圣房地产开发有限公司签订的合同编号为YS0116491的《枣庄市新建商品房买卖合同》（预售）。 案件受理费22800元、申请费5000元，由被告李建伟承担。于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  张志胜 审 判 员  陈建合 人民陪审员  任洪正 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  王亚茹