广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初3294号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市龙发工业投资有限公司，住所地为广东省东莞市********。法定代表人：尧，总经理。委托诉讼代理人：黄伟龙，广东森诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小飞，广东森诺律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：邵某1，女，汉族，住广东省仁化县***********，公民身份号码为************866。委托诉讼代理人：唐静，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金海，北京市盈科（东莞）律师事务所实习律师。原告东莞市龙发工业投资有限公司诉被告邵某1以及被告邵某1反诉原告东莞市龙发工业投资有限公司房屋租赁合同纠纷两案，本院立案受理后，依法将两案合并，组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄伟龙、被告邵某1及其委托诉讼代理人唐静、陈金海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《CD楼承包合同书》已于2019年6月30日终止；2.被告向原告返还案涉房屋；3.被告向原告支付2019年8月至11月期间的占有使用费84000元、后续占有使用费（按21000元/月标准计至被告向原告返还案涉房屋为止）及利息（利息自2019年11月11日起按年利率6%计至被告付清占有使用费止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2018年1月23日与原告签订《CD楼承包合同书》，约定被告承租位于东莞市凤岗镇*******，共32单元（其中有二套三房二厅由原告自用）的房屋，租期从2018年1月1日起至2019年6月30日止，每月租金21000元，被告应于每月10日前向原告付清当月租金，租赁期限于2019年6月30日届满，原告于租赁期限届满前后多次向被告明确告知不再续租，要求被告返还房屋，但被告对原告主张不予理会，多次协商未果。被告至今仍占有原告房屋，并拒绝向原告支付2019年8月至2019年11月期间占有使用费。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告自身合法权益，原告诉至法院请求判如所请。原告为支持其本诉诉讼请求，向本院提交的证据有《CD楼承包合同书》、普通收据、客户业务回单、《出租楼承包合同期满不再续租通知书》、《大龙工业区资料签收表（出租屋）》、律师函、EMS快递单、EMS投递情况查询结果、《凤岗镇人民政府办公室关于印发的通知》、国有土地使用证、《关于的复函》。针对本诉，被告辩称，一、被告自2011年与丈夫张某1一起承租案涉房屋，用于出租屋经营，也是被告家庭生活经济来源，至今已近九年，且被告当初支付巨额转让费，后期陆续投入大量装修，至少也要承租20年。原告称为了方便管理，租赁合同基本一年一签或隔年一签，已经形成惯例，被告对合同期满未来仍续签租赁合同应有合理的期待利益，具有优先承租权。被告承租的CD栋楼共计32单元，近十年来都用于住宿，原告收回自用不合常理，显然是为了再行出租。被告具有优先承租权，即便上集体资产交易平台公开招租，被告也有平等竞价权。原告企图通过诉讼方式将被告赶走，严重侵害了被告的优先承租权及公开竞价权。事实上，双方租赁关系并未终止，原告请求法院确认租赁合同于2019年6月30日终止与事实不符。二、原告单方要求解除租赁合同，侵害被告的优先承租权及竞价权，由于仍有少数次承租人无法短期内另寻住处，也应给予被告合理搬迁期，且原告应赔偿被告装修损失，返还押金。三、原告到租赁房屋处张贴通知要求被告的租客搬走，导致租客纷纷退房，再加上新冠疫情不可抗力的影响，导致被告无法正常使用租赁房屋，且政府也出台相关政策要求减免新冠疫情期间的租金，被告不应支付2019年11月至今的租金，其中被告已经支付2019年10月租金。四、被告并非恶意拖欠租金，原告要求支付租金利息没有事实和法律依据。被告向本院提出反诉诉讼请求：1.原告向被告返还租赁合同押金36000元；2.原告向被告赔偿装修损失74650元；3.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2018年1月11日原、被告续签租赁合同，该合同约定原告将位于东莞市凤岗镇*******（其中有二套三房二厅由原告自用，未收过租金）的房屋出租给被告使用，每月租金21000元。被告及丈夫张某1于2011年从钟某1处受让该租赁房屋承租权并开始承租房屋。两夫妻进行出租屋经营，缴纳押金36000元。被告向钟某1支付转让费300000元作为装修费投入。后被告陆续对租赁房屋进行部分装修。原告称为便于管理，租赁合同基本一年续签一次或隔年续签。据了解，案涉租赁房屋属于集体资产，如再出租或统一上集体资产交易平台招标，被告也有竞价权及优先承租权。原告强迫搬迁的行为侵害了被告的优先承租权及竞价权，给被告造成较大经济损失。如原告执意要求单方解除合同，则原告除应向被告返还租赁合同押金外，还应赔偿装修损失，同时应给予合理的搬迁期。装修损失计算如下：装修投入300000元，折旧后按10%计算为30000元；锁扣、监控、镜头装修费用17000元，折旧后按20%计算为3400元；装修费用84000元，折旧后按40%计算为33600元；换玻璃费用8500元，折旧后按90%计算为7650元，合计74650元。为维护被告自身合法权益，被告反诉至法院请求判如所请。被告为支持其本诉抗辩主张及反诉诉讼请求，向本院提交的证据有《CD楼承包合同书》、结婚证（复印件）、汇款凭证（打印件）及普通收据、退房说明、《疫情期间广东省启动一级响应通知》（打印件）、《关于开展暖企行动减免企业租金的通知》（打印件）、押金条、收据、装修照片（打印件）。针对反诉，原告辩称，一、双方合同中没有约定优先承租权，原告有权决定是否在租赁到期后与被告续租，且原告收回案涉房屋自用，对案涉房屋另行规划使用，被告丧失继续承租的基础，故被告无优先承租权。二、被告主张装修损失缺乏依据。1.被告主张的房屋装修未经原告同意，改建并非必须进行的装修，且改建也不会使房屋增值。案涉房屋完全能满足基本居住需要，被告无需再行装修。被告承租案涉房屋后用于出租经营获取收益，即使添置物品或适当改造，也是经营所需，原告无需承担费用。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。且被告明知案涉房屋租赁期限至2019年6月30日止，其理应知道租赁到期后负有腾房义务，其应根据租赁期限适度装修，自行承担相应装修损失。三、被告迟延支付占有使用费且未向原告返还案涉房屋后才发生新冠疫情，且案涉房屋用于居住，不符合不可抗力的规定，亦不符合当前政策要求。四、因原、被告的租赁合同期满，被告无权再将案涉房屋出租，原告有权要求次承租人腾房。原告为支持其反诉抗辩主张，向本院提交的证据与本诉一致。经审理查明，被告与张某1是夫妻关系，两人于1993年10月10日登记结婚。原告提交一份原、被告签订、落款日期为2018年1月23日的《CD楼承包合同书》拟证实双方的租赁合同关系。《CD楼承包合同书》载明：原告同意将位于东莞市凤岗镇*******共32单元（其中有二套三房二厅由原告自用）的房屋出租给被告；租赁用途为住宅；租期从2018年1月1日起至2019年6月30日止；每月租金21000元，被告应于每月10日前向原告付清当月租金；被告在签约时先交押金36000元；合同还对双方其他权利义务进行约定。被告对其签名真实性确认，但主张合同第一页被替换，但未举证证实。被告提交2011年10月1日原告与案外人钟某1签订将案涉房屋出租给钟某1、租期为2011年10月1日至2012年9月30日的《CD楼承包合同书》、以及原告与案外人张某1签订将案涉房屋出租给张某1、租期为2016年1月1日至2016年12月31日的《CD楼承包合同书》，拟证实原、被告双方形成一年一签或者隔年一签租赁合同的惯例。原告对两份合同真实性确认。原告提交《关于的复函》拟证实案涉房屋办证情况。《关于的复函》由东莞市凤岗镇规划管理所出具，其内容为东莞市凤岗镇*******无办理《建设工程规划许可证》。被告对《关于的复函》真实性确认，但主张案涉租赁合同无效，原告应返还押金并赔偿装修损失，且原告从未告知案涉房屋未办理建设工程规划许可证，应承担全部过错。原告主张被告租金交至2019年7月，并提交被告2018年10月至2019年6月每月客户业务回单及普通收据、2019年10月26日客户业务回单、2019年10月28日普通收据拟证实其主张。其中2018年10月至2019年6月每月客户业务回单载明付款人为被告，收款人为原告，附言为当月房租及水电费。2019年10月26日客户业务回单载明付款人为被告，收款人为原告，附言为9月份电费、10月份房租，原告主张该附言是被告单方主张，原告不予确认。2019年10月28日普通收据是记账联，载明缴款单位为“CD栋出租楼”，收入名称为租金，标准为2019年7月，金额为21000元，缴费方式为银行收讫，收款单位处加盖了原告财务专用章。被告对普通收据真实性不确认，主张是原告擅自将2019年10月租金做账为2019年7月租金。被告提交其持有的2019年10月28日普通收据拟证实该租金是2019年10月租金。该普通收据是客户联，与原告提供的普通收据相比较，被告提供的该普通收据增加了“10月份租金、9月份电费：28/10交”的手写字样，原告主张该增加的手写字样是被告私自添加，原告不予确认。原告提交《出租楼承包合同期满不再续租通知书》、《大龙工业区资料签收表（出租屋）》、律师函、EMS快递单、EMS投递情况查询结果等拟证明双方合同到期后，经原告多次催告被告均不返还案涉租赁房屋。《出租楼承包合同期满不再续租通知书》是原告向被告发出，内容是原、被告签订的租赁合同租期从2018年1月1日至2019年6月30日止，合同期满终止后，不再续签，请被告在2019年7月31日前确保出租楼内租户搬迁完毕，逾期原告自行收回房屋，落款时间为2019年6月27日。《大龙工业区资料签收表（出租屋）》载明送达文件为《出租楼承包合同期满不再续租通知书》,但“CD栋出租屋”处并无被告签名，备注处有“已知悉通知，但不愿签收”的内容是原告方添加。被告主张其未收到《出租楼承包合同期满不再续租通知书》。2019年7月30日，原告委托广东森诺律师事务所以邮寄方式向被告发出律师函，函告被告：原、被告双方签订的《CD楼承包合同书》已于2019年6月30日到期，原告再次通知被告，不再与被告续租，请被告于2019年9月30日前搬离房屋，逾期未搬走，原告将要求被告返还房屋并主张占有使用费及相关费用。被告确认收到该律师函，但主张是租赁合同到期后才发的通知，不具备关联性。2019年11月11日，原告再次委托广东森诺律师事务所以邮寄方式向被告发出律师函，再次函告不再续租、要求被告搬离房屋、支付占有使用费及相关费用，邮寄的地址、收件人与第一次邮寄地址、收件人一致，但EMS快递查询单显示退回妥投。原、被告双方确认：案涉租赁物位于东莞市*****************；被告从2011年12月1日开始承租案涉房屋，用于自住及转租给他人住宿；被告至今未将租赁物返还给原告；关于押金36000元，是以张某1名义在2011年12月1日交给原告，双方同意在本案处理，张某1放弃另行主张的权利。案外人张某1亦在本院调查笔录中表示押金36000元由被告主张权利，张某1放弃主张权利。另查明，2020年2月28日，东莞市凤岗镇政府发布《凤岗镇人民政府办公室关于印发的通知》，要求镇属企业、各集体经济组织制定减免租金工作方案，减租对象以工业厂房、宿舍为主，除工业厂房、宿舍以外的其他物业（包括商铺、出租屋、综合楼、农贸市场等）的租金是否减免，由各集体经济组织根据实际情况自行决定。被告亦提交《关于开展暖企行动减免企业租金的通知》（打印件）拟证实新冠肺炎疫情期间原告应免除被告缴纳租金。《关于开展暖企行动减免企业租金的通知》第三条载明鼓励产业园区、商业街区、商业综合体、工厂和出租屋业主为租户减免相应租金，落款载明“凤岗镇人民政府”字样，落款时间为2020年2月15日。原告对其真实性不确认。以上事实，有《CD楼承包合同书》、普通收据、客户业务回单、《出租楼承包合同期满不再续租通知书》、《大龙工业区资料签收表（出租屋）》、律师函、EMS快递单、EMS投递情况查询结果、《凤岗镇人民政府办公室关于印发的通知》、《关于的复函》、结婚证（复印件）、2019年10月租金、9月水电费汇款凭证（打印件）及普通收据、退房说明、《关于开展暖企行动减免企业租金的通知》（打印件）以及本院庭审笔录、调查笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点在于：双方签订的《CD楼承包合同书》效力如何，原、被告各项诉请能否支持。对此，本院分析如下：其一，原告出示了原、被告在2018年1月23日的《CD楼承包合同书》，被告对其签名真实性确认，但主张合同第一页被替换，但未举证证实，本院依法采信原告提供的2018年1月23日的《CD楼承包合同书》是双方签订的租赁合同。其二，原、被告双方在《CD楼承包合同书》约定原告将位于东莞市凤岗镇大龙工业区*******共32单元（其中有二套三房二厅由原告自用）的房屋出租给被告，但依据东莞市凤岗镇规划管理所出具的《关于的复函》，案涉房屋至今未办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本院认定原、被告双方于2018年1月23日签订的《CD楼承包合同书》为无效合同。其三，无效的合同自始无效，不具有法律拘束力，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。被告继续占用案涉房屋缺乏依据，应予以返还。原告收取案外人张某1支付的押金36000元亦应予以返还，原、被告双方及张某1均确认押金36000元在本案中处理，由被告主张权利，张某1放弃主张权利，故原告应向被告返还押金36000元。其四，合同无效，但被告已实际使用了案涉房屋，原告有权请求参照《CD楼承包合同书》约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告主张支付房屋租金（占有使用费）至2019年10月，原告主张被告支付房屋租金（占有使用费）至2019年7月，对租金支付，被告负有举证证明责任。被告在2019年10月26日客户业务回单附言备注为9月份电费、10月份房租，但该备注是其单方主张，未经原告确认，无法据以证实被告已缴2019年10月房屋租金（占有使用费）。原、被告双方均提交了各自持有的2019年10月28日普通收据，该普通收据是一式三联，原告提交的是记账联，被告提交的是客户联，两联均记载收入名称为租金，标准为2019年7月，金额为21000元，与原告提供的普通收据相比较，被告提供的该普通收据增加了“10月份租金、9月份电费：28/10交”的手写字样，该内容与两联均记载的内容即收到2019年7月租金21000元相悖，且原告对此不予确认，本院采信该增加内容是被告单方添加。故被告提供的客户业务回单、普通收据均不足以证实被告支付房屋租金（占有使用费）至2019年10月，对此，应由被告承担举证证明责任，本院采信被告房屋租金（占有使用费）支付至2019年7月。被告在新冠肺炎疫情发生之前就没有参照双方在《CD楼承包合同书》约定的时间、金额支付房屋租金（占有使用费），其主张因新冠肺炎疫情应减免租金缺乏依据，本院不予支持。无效的合同不具备履行性，且原告亦已要求被告腾房，被告以原告向其租客张贴通知要求租客搬走导致被告未正常使用房屋为由抗辩支付房屋占有使用费缺乏依据，本院不予支持。故被告应按每月21000元的标准支付2019年8月至被告腾退房屋之日止的占有使用费。至于原告请求被告支付占有使用费的利息缺乏依据，本院不予支持。其五，关于被告请求原告赔偿装修损失的问题。第一，被告作为承租人其与出租人签订租赁合同时，有义务审查租赁物是否办理建设工程规划许可证、产权证书、是否符合出租条件，双方签订的《CD楼承包合同书》无效，合同无效的后果应由双方承担。无效的合同自始无效，不具备履行性，被告请求原告赔偿装修损失缺乏依据。第二，被告关于双方形成隔年一签、隔两年一签租赁合同惯例、被告形成合理期待、双方本意是签订长约合同的主张，缺乏依据，本院不予采信。参照双方签订的《CD楼承包合同书》，双方约定案涉房屋租赁期限至2019年6月30日止，被告应对租赁物使用时间做合理的预估及装饰装修，其在合同约定的租赁期限届满之后要求赔偿装修损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院判决如下：一、确认原告东莞市龙发工业投资有限公司与被告邵某1于2018年1月23日签订的《CD楼承包合同书》无效；二、限被告邵某1于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退位于东莞市*****************；三、限被告邵某1于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市龙发工业投资有限公司支付占有使用费（按每月21000元的标准支付，从2019年8月计至被告邵某1腾退房屋之日止）；四、限原告东莞市龙发工业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告邵某1退回押金36000元；五、驳回原告东莞市龙发工业投资有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告邵某1其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1901元，由被告邵某1负担；本案反诉受理费1256.5元，由原告东莞市龙发工业投资有限公司负担408元，被告邵某1负担848.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  柯金玲人民陪审员  项爱莲人民陪审员  莫文华二〇二〇年八月十一日书 记 员  林秋香附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。