安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0181民初4079号 原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司巢湖分公司,住所地安徽省巢湖市巢庐路皖光行政村，统一社会信用代码913401006758789623。 负责人：吴爱峰，区域总经理。 委托诉讼代理人：邹晓玲，该公司员工。 委托诉讼代理人：班媛媛，该公司员工。 被告：黄兴红，女，汉族，1969年7月12日出生，住安徽省合肥市巢湖市。 被告：温海涛，男，汉族，1969年8月22日出生，住安徽省合肥市巢湖市。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司巢湖分公司与被告黄兴红、温海涛物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司巢湖分公司委托诉讼代理人邹晓玲、班媛媛，被告温海涛到庭参加了诉讼，被告黄兴红经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司巢湖分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付物业服务费,暂计至2020年04月的物业服务费共计18747.81元；2、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数,按照3‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2020年02月29日的违约金数额为990.98元；3、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告于2014年3月15日购买巢湖碧桂园凤凰商业街121商品房,属于原告管理的物业服务区域范围,并于与原告签订了《巢湖碧桂园前期物业服务协议》,根据协议约定,被告应当于每月30日前向原告支付物业服务费497.43元,逾期支付的3‰向原告支付违约金。被告于2017年4月开始拖欠原告物业服务费,至2020年4月拖欠的款项已经达19738.79元。 被告温海涛辩称，1、被告不存在欠付物业费，巢湖碧桂园购买时宣传彩页明确载明巢湖碧桂园为商业内街，说明碧桂园在开发时是按照商业内街宣传和售卖的，后期碧桂园物业违反给被告签订的合同，改变了合同的内容，造成被告权利的损害；2、被告在接到开发商收楼通知时，被告及时收楼并验房发现诸多问题包括渗水、空鼓等情况，至今问题仍未处理，开发商说自行处理，到现在钱也未解决，被告收楼时是2015年3月，不是2014年4月3日，造成收楼延迟原因是开发商未按期维修；3、被告与原告签订物业服务合同时碧桂园未尽到责任，造成碧桂园商业街业主私自占有公共区域，改变商业街内街营业性质，给被告造成巨大经济损失，被告要求碧桂园物业赔偿因管理不善等造成的损失；4、原、被告之间有协议书，协议免除5年的物业费用。 被告黄兴红未到庭，亦未提交书面答辩状。 经审理查明：两被告是巢湖碧桂园凤凰商业街121商品房业主。广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖分公司与两被告签订《巢湖碧桂园前期物业服务协议》一份，合同约定由广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖分公司向被告提供物业管理服务。综合服务费按物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和），按每月每平方米3元计收。案涉房屋的套内建筑面积为163.2㎡、公用分摊建筑面积为2.96㎡,合计该物业房屋建筑面积为166.16㎡，物业综合服务费应为497.43元／月。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异以房管部门的最终测绘面积为准。同时约定被告逾期交纳物业综合服务费的，从逾期之日起每日按应付物业综合服务费3‰交纳违约金等内容。2015年2月20日，巢湖市碧桂园房地产开发有限公司出具《协议书》，巢湖市碧桂园房地产开发有限公司同意代付两被告所购商品房的物业服务费14580元。两被告于2015年3月27日收房。2015年9月至2017年2月，被告缴纳了18个月物业费。 另约定原告提供服务内容为：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道；2、共用设施设备的运行；3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备；4、公共文体康乐场所及设施设备的维护和管理服务，包括本园区内的公共文化体育场所、公园及有关设施设备；5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，包括公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊；6、公共环境卫生的管理服务；7、交通与车辆停放秩序的管理服务；8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；9、装饰装修管理服务；10、社区文化工作的管理服务；11、对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方（被告）及该物业使用人的档案管理服务。 另查明:广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖分公司于2019年7月29日变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司巢湖分公司，于2020年7月17日变更名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司巢湖分公司。 上述事实，有原、被告双方当事人陈述及提供的书证，在卷佐证，其事实清楚，足以认定。 本院认为：原告碧桂园生活服务集团股份有限公司巢湖分公司与被告之间的《巢湖碧桂园前期物业服务协议》依法成立，被告黄兴红、温海涛应按照合同约定的数额向原告缴纳物业综合服务费，现原告主张按月497.43元计算物业综合服务费，符合合同约定的标准，本院予以采纳。被告温海涛抗辩实际收房日期为2015年3月27日，要求自实际收房日期开始计算物业费，抗辩有理，本院予以采纳；故截止2020年4月27日，扣除被告已缴纳的18个月物业费及开发商承诺的代付物业费14580元，被告仍应给付的物业费为6809.49元[497.43元/月×(61个月-18个月)-14580元]。 被告认为案涉房屋存在质量问题，原告未尽维修义务而拒交物业费。本院认为两被告在案涉房屋交付时认为房屋有质量问题，即使两被告主张的房屋质量问题属原告物业服务范围，两被告应当要求原告及时修复，若给其造成损失，应另行主张，而不能以房屋存在质量问题拒交物业服务费。原告物业管理服务虽存在一定瑕疵，但物业服务费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响原告的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。故被告认为原告的不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。由于从被告提供的证据可以看出被告未交物业综合服务费有一定原因，故原告主张违约金，本院不予支持。被告温海涛提供的证据不足以证明开发商承诺代付5年物业费，本院对被告辩称扣除5年物业费的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告黄兴红、温海涛于本判决生效之日起五日内给付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司巢湖分公司截止至2020年4月期间的物业综合服务费6809.49元； 二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司巢湖分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费290元，本院减半收取145元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司巢湖分公司负担95元，被告黄兴红、温海涛负担50元。 本判决为终审判决。 审判员 花 洁 二〇二〇年八月二十七日 书记员 时含琪 附：本判决所依据法律原文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。