文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初2356号原告：胡利勇，男，1975年10月26日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：何顺权，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者，一般代理。被告：重庆市金典房地产开发有限责任公司，住所地重庆市忠县忠州街道人民西路456号，统一社会信用代码915002337562485241。法定代表人：刘亚琼，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：刘丽君，女，该公司职工，特别授权。被告：刘春奎，男，1969年1月19日出生，汉族，住重庆市忠县。原告胡利勇与被告重庆市金典房地产开发有限责任公司（金典公司）、刘春奎合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告胡利勇及其委托诉讼代理人何顺权，被告金典公司委托诉讼代理人刘丽君，被告刘春奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡利勇向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告向原告返还预付购房款20万元和水电气户口费13,550.00元及资金占用利息（从2014年1月27日起以213,550.00元为基数，按年利率4.35%计算至付清之日止，至今约58,523.00元），共计272,073.00元；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：刘春奎系金典公司指派的忠县汝溪镇大鼎堡商住楼项目负责人。2014年1月27日，胡利勇与刘春奎签订《忠县商住楼预约认购协议》，约定原告支付315,690.00元购买被告金典公司修建的商住楼，并约定交房时间为2016年12月30日前，以正式签订合同约定为准。签订协议时，原告向刘春奎支付了20万元预购定金，同时支付被告刘春奎该套房屋水电气户口费13,550.00元。双方约定的交房时间到期后，金典公司未对案涉房屋开工，也没有通知签订正式购房合同。原告多次要求金典公司退还购房预付款和水电气户口费，金典公司多次以该该栋房屋马上动工修建为由，一直拖延至今，原告遂提起本案诉讼。被告金典公司辩称，胡利勇于2012年1月29日与重庆豪磊置业公司（以下简称“豪磊公司”）签订了汝溪刘家湾商业步行街商住楼预约认购协议，当时豪磊公司的代理人是刘杰，预定的房屋是一期18栋5楼4号，签订协议后胡利勇支付了刘杰预付房款8万元。后因开发地块出现严重塌方等情况，县、镇相关部门研究决定将案涉地块的17-24栋楼调整规划，变更17-18栋楼高度为34层。豪磊公司将一期未修建完工楼栋交予金典公司继续开发建设，金典公司与原17-24栋所有预定客户商量，并于2014年1月22日出具了具体解决方案的通知。2014年1月27日，胡利勇同意按照解决方案处理，与金典公司重新签订了预约认购协议，并补交了2万元房款，金典公司收回原协议和8万元收据，按照解决方案金典公司以违约金的方式补贴胡利勇10万元抵作购房款，并出具了20万元的收据，但胡利勇实际仅支付了10万元。另外，胡利勇在签订协议时还向金典公司交纳了房屋水电气户头费13,550.00元。金典公司目前经营困难，若胡利勇仍需要预定房屋，金典公司继续按照市场二期房价抵扣实际所收房款履行，若胡利勇不需要再履行购房，金典公司只能在二期修建完毕后按照实际收到的预定房款10万元及水电气入户费用13550元退还。被告刘春奎辩称，刘春奎是金典公司聘请的人员，负责房屋销售，相关代收的房款已经全部交付给金典公司，案涉房屋的相关权利义务，应当由金典公司与胡利勇进行处理，与刘春奎无关，刘春奎不应当对本案原告的诉求承担责任。本院经审理认定事实如下：金典公司于2003年成立，从事房地产开发（三级）等业务。2014年1月27日，刘春奎作为金典公司的销售代理人，与胡利勇签订了《忠县商住楼预约认购协议》，并加盖了金典公司的合同专用章，该协议约定：胡利勇认购金典公司开发的位于汝溪商住楼，房屋施工图纸面积为105.23平方米，单价3,000.00元/平方米，总房款315,690.00元，采取分期付款的方式，第一次在签订协议时付20万元作为预购定金，第二次在所购楼层封顶时付6万元，余款55,690.00元在房屋交付时付清，交房时间暂定为2016年12月30日，最终以正式签订的合同约定为准，水电气由金典公司统一安装，费用由胡利勇承担等。同日，刘春奎向胡利勇出具收据两张，并加盖金典公司财务专用章。编号8709983的收据载明：胡利勇交付现金20万元，收款事由为房屋预购定金，本次补交2万元，其中有10万元为结构及交房时间变化的违约金。收据载明：胡利勇交付现金13,550.00元，收款事由为水800.00元，气4,350.00元，电8,400.00元。另有，金典公司当庭陈述案涉房屋尚未开工建设，未取得商品房预售许可证；案涉房屋的开发由豪磊公司转让给金典公司，胡利勇之前曾与豪磊公司签订购房协议，并向豪磊公司交付了预购房款8万元，金典公司接盘后又与胡利勇达成了前述认购协议，胡利勇向金典公司交纳了2万元和水电气入户费13,550.00元；在房屋涉及的项目二期修建完毕后，若胡利勇不要求交付房屋的情况下，可以退还胡利勇实际交付的房款10万元和水电气入户费13,550.00元。胡利勇当庭陈述其实际支付的房款为10万元，案涉房屋尚未开工建设，对金典公司陈述的豪磊公司相关事实认可，也明确表示不再要求交付房屋。以上事实，有当事人的当庭陈述，《忠县商住楼预约认购协议》、收条等证据证实，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《忠县商住楼预约认购协议》虽名为认购协议，但其内容对房屋的基本状况、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等事项均进行了比较详细的约定，故该协议名为认购协议，实际为房屋销售合同。由于签订该认购协议之时，房屋所在楼盘尚未开工，故该认购协议实为商品房预售合同。目前，案涉房屋未办理商品房预售许可证。因此，金典公司与胡利勇签订的《忠县商住楼预约认购协议》无效。胡利勇可以要求返还财产、赔偿损失等，现胡利勇实际交付的房款为10万元和水电气入户费13,550.00元，金典公司对此予以认可，也愿意承担退还义务。同时，胡利勇实际支付了购房款10万元，必然产生资金占用损失，胡利勇要求按照同期同类贷款基准利率计算相应的利息，符合法律规定。故，本院对胡利勇的该部分诉讼请求予以支持。关于胡利勇主张除实际交付的10万元之外，还需返还收据中明确承诺的基于结构及交房时间变化的违约金10万元，因前述认购协议的无效，且未实际产生，不应作为返还的一部分，在无效合同范畴内，该主张无法律依据，故本院对此不予支持。关于刘春奎主张其不应当承担责任的抗辩，本院认为刘春奎代金典公司签订协议、收取款项和出具收据等行为，得到了金典公司的认可，在相关书面协议和收据中均加盖有金典公司的印章，胡利勇在与刘春奎签订认购协议时，清楚房屋的开发主体和认购协议的相对方均是金典公司。因此，刘春奎的上述行为系职务行为，相关的法律后果应当由金典公司承担。故本院对刘春奎的抗辩予以支持。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告胡利勇与被告重庆市金典房地产开发有限责任公司于2014年1月17日签订的《忠县商住楼预约认购协议》无效；二、被告重庆市金典房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还原告胡利勇购房款10万元、水电气入户费13,550.00元，共计113,550.00元；三、被告重庆市金典房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告胡利勇以113,550.00元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2014年1月17日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至本判决第二项实际履行完毕之日止的利息；四、驳回原告胡利勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5382元，减半收取2691元，由原告胡利勇负担691元，被告重庆市金典房地产开发有限责任公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，为本判决确定的履行期限届满后两年内。审判员  方志锴二〇二〇年八月六日书记员  李 璇