河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫01民终9495号上诉人（原审原告）：河南省美景之州地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区枫香街与紫竹路交叉口向南100米路西，统一社会信用代码91410100579210444T。法定代表人：梁俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：薄菊梅，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟昂，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵瑞红，女，汉族，1977年5月20日生，住荥阳市。上诉人河南省美景之州地产开发有限公司（以下简称美景公司）因与被上诉人赵瑞红房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初2408号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。美景公司上诉请求：1.撤销荥阳市人民法院（2020）豫0182民初2408号民事裁定书；2.发回荥阳市人民法院重新审理；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院裁定事实认定错误。上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》在自动解除前尚未履行完毕，一审法院认为《商品房买卖合同》履行完毕，系对事实的认定错误。在合同中，开发商享有收取房屋价款的权利并承担转移登记的义务，只有当买受人履行了全部义务且开发商将房屋产权转移至买受人名下，《商品房买卖合同》方才履行完毕。由于被上诉人怠于还贷导致中国农业银行股份有限公司郑州中原支行将上诉人与被上诉人诉至法院并最终判决上诉人承担保证责任，该判决已经导致上诉人与被上诉人之间的合同解除，因此上诉人无需再将涉案房屋转移至被上诉人名下，一审法院认定“被告依法对涉案房屋享有物权期待权”无从谈起。二、一审法院适用法律错误。本案案由为房屋买卖合同纠纷，上诉人在一审中诉求解除合同、配合办理信息备案解除手续、预告登记撤销手续以及向被上诉人追偿，并未要求一审法院对涉案房屋权利进行确认，且该房屋仍登记在上诉人名下，一审法院将本案定性为“确权诉讼”系法律适用错误。三、庭审中被上诉人当庭同意上诉人诉请，同意解除合同，系对自己民事权利的处分，在此情况下一审法院裁定驳回起诉，超越了其职权范围，强制干预被上诉人处分自己民事权利，违反了处分原则。综上所述，一审法院事实认定与法律适用错误，恳请二审法院在查明案件事实的情况下正确适用法律，撤销原审裁定并依法裁定原审法院进行实体审理。赵瑞红未到庭进行答辩。美景公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原被告于2015年12月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GX150××××8937）；2.被告向原告支付违约金57214.92元；3.被告配合原告办理《商品房买卖合同》信息备案撤销手续，以及预告登记撤销手续；4.被告偿还原告因承担连带保证责任支付的款项969744.47元及补偿金（按日万分之五的标准自2019年9月24日起算，具体以被告实际偿还日为准），并从被告向原告已付房款中予以抵偿；5.被告向原告支付律师费8000元；6.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月24日，原告作为出卖人与被告赵瑞红作为买受人签订了商品房买卖合同及合同补充协议（附件四）各一份，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：高新技术产业开发区红叶路102号19幢2单元3层20号房，……第四条计价方式与价款……1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10723.13元……第六条付款方式及期限……3、其他方式约定金额：325287元，付款方式：现金，约定付款时间：2015-12-24，交纳比例：25.02%；约定金额：975000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2016-1-8，交纳比例：74.98%……第二十一条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第2中方式解决……2、依法向人民法院起诉……”。原告为被告银行贷款提供担保。该合同还约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。买受人没有按约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成严重违约。出卖人有权选择立即解除合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。合同签订后，因被告未按时、足额偿还银行贷款，导致原告承担担保责任，被河南省郑州市中原区人民法院于2019年9月24日、2020年4月10日从原告账户共计划扣执行款1054606.57元。另涉案房屋未办理产权过户登记手续，现尚登记在原告名下。因被告赵瑞红与其他案外人存在债务纠纷，涉案房屋已被该院预查封，并进入了执行程序，曾在房屋拍卖过程中流拍。一审法院认为：涉案房屋原、被告签订有书面的商品房买卖合同并进行了商品房预告登记,且被告已支付了购房首付款并按照合同约定以银行贷款的方式支付了剩余房款,虽然原告承担保证责任后，银行扣划原告保证金969744.47元，但不影响原、被告买卖合同已经履行完毕，被告依法对涉案房屋享有物权期待权,现原告起诉要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，旨在确认原告对房屋拥有所有权，根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条规定，审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权房屋的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。涉案房屋已被该院预查封，并进入了执行程序，现原告诉讼旨在确认房屋所有权，故应当裁定驳回原告起诉，被告可提起执行异议之诉，另案主张解决。一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条之规定，裁定：驳回原告河南省美景之州地产开发有限公司的起诉。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了预告登记的房屋进行查封，查封的是赵瑞红享有的在本登记完成之前的要求美景公司公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与赵瑞红发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，赵瑞红向美景公司购买诉争房屋并办理了房屋预告登记，人民法院对预告登记在赵瑞红名下的房屋进行查封，限制的是赵瑞红处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制赵瑞红、美景公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言，案涉《商品房买卖合同》附件四合同补充协议约定了美景公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能剥夺美景公司的合同解除权。一审法院驳回美景公司的起诉适用法律有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初2408号民事裁定；二、本案指令河南省荥阳市人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判员  马增军二〇二〇年八月十一日书记员  刘佳辉