广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2552号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市高翔贸易有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道牛山社区************之七。法定代表人：潘娜，总经理。委托诉讼代理人：李秋君，北京德恒（东莞）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潘娜，女，1982年1月19日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区********************，公民身份号码：360************526。委托诉讼代理人：李秋君，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市润汇实业有限公司，住所地：广东省东莞市***************。法定代表人：杨腾宣，总经理。委托诉讼代理人：胡博铿，广东盛众律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢如孟，广东盛众律师事务所律师。原审反诉被告：杨腾宣，男，1971年11月20日出生，汉族，住广东省东莞市南城区*******新石竹花园石竹苑13座601房，公民身份号码：350************910。委托诉讼代理人：胡博铿，广东盛众律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢如孟，广东盛众律师事务所律师。上诉人东莞市高翔贸易有限公司（以下简称高翔公司）、潘娜因与被上诉人东莞市润汇实业有限公司（以下简称润汇公司）及原审反诉被告杨腾宣租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初17001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。润汇公司起诉请求：一、解除润汇公司与高翔公司签订的合同编号为GX001号的《物业租赁合同书》；二、高翔公司双倍返还润汇公司定金200000元；三、潘娜对高翔公司上述款项承担共同清偿责任；四、高翔公司、潘娜承担本案诉讼费。高翔公司反诉请求：一、润汇公司、杨腾宣赔偿租金损失13927700元；二、润汇公司、杨腾宣承担本案诉讼费用。后高翔公司将诉请的租金损失减少为5272100元。原审法院判决：一、确认润汇公司与高翔公司签订的《物业租赁合同书》中未取得房产证的租赁物的合同约定无效，已取得房产证的租赁物的合同关系已解除；二、高翔公司应于判决发生法律效力之日起三日内向润汇公司退还定金28126.89元；三、潘娜对高翔公司上述债务承担连带清偿责任；四、驳回润汇公司的其他诉讼请求；五、驳回高翔公司的诉讼请求。本案一审本诉受理费4300元，由润汇公司负担3695.27元，高翔公司、潘娜负担604.73元；反诉受理费24352.35元，由高翔公司负担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初17001号民事判决。高翔公司、潘娜上诉请求：一、撤销一审判决第四、五项，改判润汇公司需向高翔公司赔偿损失3789222.23元；二、撤销一审判决第三项，改判潘娜不承担连带清偿责任向润汇公司支付28126.89元；三、润汇公司承担本案一、二审所有诉讼费。主要事实与理由：一、一审判决第6页关于合同效力部分认定，已取得房产证的6468.58平方米的租赁物的租赁合同有效，其余没有取得房产证的租赁物的租赁合同无效。本案中，润汇公司擅自解除有效部分租赁合同的行为自然是违约行为；因其违约行为给高翔公司造成的损失当然由润汇公司承担。高翔公司也想尽快把物业租出去，因为少租一天就少一天的收入或多一些亏损，所以高翔公司只能降价出租，这是正常的市场经济行为和现象。这完全是由润汇公司的原因造成的，润汇公司擅自解除合同的违约行为与高翔公司的租金损失之间存在直接因果关系。二、一审判决第7页关于租金损失赔偿责任部分认定，高翔公司以低于出租给润汇公司的价格将案涉厂房出租给案外人，该结果的产生具有多方面因素，无法认定与本案纠纷具有必然因果关系。可见，一审判决要求的证明标准是“必然因果关系”，但是，法律规定的民事诉讼的证明标准是“高度可能性”，没有“必然因果关系”的证明标准。三、潘娜与高翔公司之间财产相互独立，一审判决潘娜对高翔公司的债务承担连带责任没有依据。润汇公司答辩称：高翔公司要求润汇公司承担责任完全没有事实及法律依据，其一审提供之证据已证明租赁物的实际情况及租赁价值，其根本不存在任何的损失，依法应驳回其全部上诉请求。一、厂房租赁属于商事交易行为，出租方有权自主依据商业市场环境做出出租与不出租，出租价格多少的选择，高翔公司作为物业的第一产权人，在合同解除后不到三天时间即立即选择另租他人，属于其自身的商事行为，该商事行为的一切法律后果依法应当由其自行承担。2019年5月8日，润汇公司起诉高翔公司要求解除涉案物业租赁合同，而按照双方物业租赁合同书的约定，高翔公司系在2019年6月1日开始收取租金。2019年5月10日，高翔公司遂与案外人（孔剑）另行签订房产租赁合同书，时间前后间隔不到三天时间，而且按照其与案外人签订的合同书，其租金起收时间为2019年6月10日。可以看出，一方面，高翔公司系快速进行了市场租赁的选择与第三方协商签订的租赁合同；另一方面，该租赁合同的租金收取时间与润汇公司所签之时间基本一致，并没有时间上的空缺，基本上是无缝对接。该租赁行为完全系高翔公司自身的商事行为，该商事行为的一切法律后果依法应当由其自行承担。二、高翔公司出租于案外人的租金并未低于市场价格，依据现行的市场价格，租赁单价在9元每平方至16元每平方，而其出租给润汇公司的单价本来就非常高，现其出租给案外人的租金经核算也超过了现行的市场价格，故其出租于案外人并未有低价出租的事实，完全系其基于市场环境的商业选择。三、高翔公司出租案外人的租金也并未存在差价或大幅减低或减少之说，依法合同核算，其租赁的单价与润汇公司之合同所租赁的单价基本一致。依据润汇公司与高翔公司之间的租赁合同，租赁面积为9000平方，价格为20万元，即每平方22.22元。(其中10万元需要开具发票，则存在一定的发票税）。而依据高翔公司与案外人的租赁合同，租赁面积为7700平方，价格为138000元，即每平17.9元。(发票税由案外人承担）。即经核算，价格差距在3元之内。故其租赁的单价与润汇公司之合同所租赁的单价基本一致，不存在其所称之大幅减低或减少之说。四、高翔公司与案外人签订之租赁合同租赁期限为10年，明显可以看出并非基于迫切需要出租，而是其认为该价格可以进行出租，且该出租存在巨大的利润才签订该长期限的租赁合同，否则依据市场规则，其完全可以签订短暂的租赁期限，待市场环境较好时再行出租。该租赁合同的法律后果及经济后果均为高翔公司的正常商业选择，不能归责于润汇公司。五、润汇公司自始自终并未占用高翔公司的任何场地，高翔公司所述之如此损失若归责于高翔公司，不仅造成租赁市场的严重混乱，而且对润汇公司也严重不公。润汇公司自始自终并未占用高翔公司的任何场地，也没有使用其场地产生任何的经济价值，高翔公司客观上在该场地上也不存在任何的经济损失。润汇公司也完全不可预见性其租赁物的租赁价格。杨腾宣口头称同意润汇公司的意见。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对高翔公司、潘娜上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。分析如下：首先，润汇公司要求解除案涉合同有效部分的理由不能成立，原审法院已认定高翔公司无需退还案涉合同有效部分的履约保证金，由此可见，润汇公司单方解除案涉合同有效部分已承担相应的责任，且案涉合同并未约定单方解除情况下需赔偿损失及损失的类型与核算方式，故原审法院对高翔公司主张润汇公司、杨腾宣需赔偿租金差价损失不予支持是恰当的，本院予以维持。高翔公司对此上诉的理据不足，本院不予支持。其次，高翔公司是自然人潘娜的独资企业，潘娜虽主张其个人财产与高翔公司财产相互独立，但对此并未提供证据证明，由此可见，原审法院认定潘娜应就高翔公司的案涉债务承担连带责任是恰当的，本院予以维持。潘娜对此上诉的理据不足，本院亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人高翔公司、潘娜的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费37338.79元，由高翔公司、潘娜负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 魏 术审判员 邹凤丹二〇二〇年八月十四日书记员 廖瑜欢