甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2525号上诉人（原审被告）：苗小军，男，1974年10月18日出生，汉族，兰州天庆房屋租赁公司股东，住兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：郭英梅，女，1965年11月9日出生，汉族，靖远煤电集团大水头矿财务部退休会计，住兰州市城关区。上诉人苗小军与被上诉人郭英梅房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初第1809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苗小军提出上诉请求：1.请求依法改判一审判决；2.由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实有误。(一)2018年12月31日之前，上诉人多次约见被上诉人见面并事后多次以短信方式沟通、协商双方已经解除了租赁合同。上诉人已将该租赁房屋交付给被上诉人，并且被上诉人已经到房屋查看，且向被上诉人告知了房屋门密码锁密码，随后被上诉人将房屋重新出租的信息告知并委托鸿运润园宏辉店对外出租，该店也将该房屋出租的信息发布至网上，并多次带人看房;(二)截止2019年1月1日，上诉人己从该涉案房屋搬离，并不存在被上诉人所称“双方就解约与否未能协商一致，上诉人任未支付2019年第一季度租金，继续使用被上诉人租赁房屋的情况。”同时也没有被上诉人所说的“上诉人房屋出租情况不理想至2019年3月28日才将房屋交付”的事实，而事实上是2019年3月28日被上诉人才将房屋重新出租掉;(三)根据2019年9月24日上诉人与被上诉人的本案第一次开庭笔录显示，被上诉人己将双方于2018年12月31日解除合同的事实予以确认。综上，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已于2018年12月31日终止。因此一审中认定让上诉人承担被上诉人租金损失6750元实属不当，于法无据，请予以改判。二、上诉人承担拆除装修费用5000元、保洁费500不予认门。理由是:双方在2018年12月退房时己协商，因为上诉人在被上诉人房中安装了四把电子门锁，价值4000元，此锁留给被上诉人，被上诉人考虑到如将三室二厅隔成四室一厅易于出租就同意对房屋隔墙的拆除在不拆除，如果拆除由被上诉人自行解决。但被上诉人称在房屋租赁合同解除后一段时间内将装修隔墙拆除，但拆除时没有通知上诉人，没有提前与上诉人进行协商，且上诉人没有在场，让上诉人承担装修隔墙拆除及保洁费实属不当。上诉人对拆除一事及产生的一系列费用概不予认可。三、上诉人请求将租房押金6000元退回上诉人。理由是:押金系担保合同全面适当履行的担保方式，不具备定金或违约金性质，故双方约定不得返还有违法律规定，现上诉人请求将6000元房屋押金予以退还。综上所述，一审法院认定事实错误，导致做出错误判决，侵犯了上诉人的合法权益，故请求兰州市中级人民法院对上诉人的请求予以支持，维护上诉人的合法权益。被上诉人郭英梅辩称：一、上诉人称解除了双方的合同，但是没有任何证据证明解除了租赁合同，到3月25日上诉人的委托人才交了钥匙；二、电子密码锁的问题，合同约定交回房屋时恢复原状，不恢复的话所有的责任都有上诉人承担；上诉人占用了房屋就应该交租金。郭英梅向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行房屋租赁合同；2、依法判令被告给付2019年1季度的租金16,500元；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：依法判令被告支付违约金4500元、物业费650、装修拆除费5000元、房屋保洁费2000元、第二次诉讼的诉讼费69元。一审法院认定的事实：2018年9月20日，原、被告签订公寓房屋租赁合同1份。双方约定：被告承租原告位于兰州市城关区使用，对外可以转租。建筑面积145平方米，租房押金6000元，押金不计利息。租赁合同终止后退还押金，如承租人违约，押金不退，并且赔偿一个月的租金。租赁期限为2018年10月1日起至2023年9月份30日。2018年10月1日至2021年9月30日期间每月租金4500元，2021年10月1日至2023年9月30日期间的每月租金5000元，租期届满续租时，不再加租金。租金须预付，每三个月为一个支付周期，提前10天支付下一个季度的租金。租赁届满后，被告需恢复房屋原状。合同终止的情形为因自然灾害及其他不可抗力事件，使大楼的全部或一部分损坏、破损而导致被告不能使用房屋时，租赁合同终止。该合同成立后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告亦向原告付清了2018年10月至12月的租金。被告将租赁原告的房屋交给其所在公司出租使用，并将原告房屋的原有结构三室二厅加了隔墙改造成四室一厅对外出租。另查明，2018年12月中旬，被告口头通知原告要求解除合同，理由是经济不景气，作为公寓难以对外租赁，并要求向原告返还房屋，明确告知原告自2019年1月1日起不再租赁原告的房屋。原告不同意被告的解约请求，并要求被告支付下一季度的租金，被告未支付。之后，双方就解约与否未能协商一致，被告仍未支付2019年第一季度的租金，继续使用原告的租赁房屋。在被告坚持要解约的情况下，原告亦作出解约的准备，委托他人看房拟对外出租。2019年3月28日，原告接受了被告返还的房屋，为拆除被告承租后装修的隔墙，修复地板支出费用5000元，支付被告使用房屋期间的物业费650元。一审法院认为，本案争议焦点为：1、被告是否享有约定或法定的解除权，被告向原告发出解除租赁合同的通知后是否发生解除的效力；2、被告的履行行为是否构成违约，是否应向原告支付违约金并赔偿损失。一、被告是否享有约定或法定的解除权，被告向原告发出解除租赁合同的通知后是否发生解除的效力。就被告是否享有约定的解除权而言。本院认为，合同法第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同；第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本条规定了约定解除合同的问题，约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除。本案中，被告在履行合同时遇到了困境，即拟将承租原告的房屋以公寓房的形式对外招租，但受市场影响招租不理想，故向原告提出解除租赁合同的请求，原告不同意解除合同，双方进行了多次协商，但就合同的解除问题未能达成一致。依据合同法九十三条第一款的规定，被告发出解约的通知因原告拒绝而不发生解除的效力。从双方签订的公寓房屋租赁合同约定的解除事由判断，双方约定如发生不可抗力或租赁房屋发生损毁的情况下，作为承租人的被告可以提出终止合同，但案涉租赁房屋在被告使用过程中并未发生损毁的情形，亦未发生不可抗力之事由，被告对外招租受阻乃系正常的商业风险，而该风险应由被告承受。基于以上分析，案涉租赁合同在履行过程中并不存在双方当事人约定的解除条件，亦即被告并不享有约定的解除权，因此，其不能依据合同法第九十三条规定提出解除合同的请求，其该项请求虽已到达原告，但并不发生解除的效力。就被告是否享有法定解除权而言。本院认为，合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告依约将租赁标的物交付被告使用，被告以经济形势下行，对外招租不理想为由向原告提出解除租赁合同的要求，依上述法定解除合同之事由判断，被告拟通过转租营利的合同目的未能实现的原因并非原告履行合同不符合约定，而是被告利用对原告房屋享有的承租权，对外租赁经营谋取利益时遇到的商业风险，而该风险依法不属解除租赁合同的法定事由，因此，被告依据合同法九十四条的规定不享有法定解除租赁合同的权利。就被告向原告发出解除租赁合同的通知后，是否发生解除的效力而言。本院认为，既然被告不享有约定解除权，亦不享有法定解除权，被告以口头方式和短信聊天方式多次向原告发出解约通知后，虽解约通知已到达原告，但依法不发生解除合同的效果。合同法第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，在被告于2018年12月提出解约后，原告以口头方式表示不同意解约，并于2019年2月诉至本院请求继续履行租赁合同。在被告多次提出向原告返还房屋时，原告亦未接受。该事实表明原告不同意被告解约的请求，并主张继续履行合同的诉请，其意在请求人民法院确认案涉租赁合同不发生解除的效力。依被告辩称的原告曾于2019年9月24日认可双方已于2018年12月31日解除了租赁合同的事实，由于被告的解约事由不符合合同法第九十三条第二款及第九十四条的规定，即使原告同意解约，原告仍有权向被告主张违约解约的法律责任。鉴于原告已于2019年3月27日接受了被告返还的租赁房屋，故原、被告间的房屋租赁合同实际已解除，原告主张继续履行租赁合同的诉讼请求本院不予支持。二、被告的履行行为是否构成违约，是否应向原告支付违约金并赔偿损失。就被告的履行行为是否构成违约而言。本院认为，上文已分析被告在原告履行合同符合约定的情况下，基于其对外招租业绩不理想，经营遇到正常的商业风险，从自身利益考量，为了尽快止损，遂提出解约的行为，不符合法律规定。被告经营租赁业务未取得理想的收益，系其自身对租赁市场风险估计错误所致，故其解除租赁合同的行为对原告构成违约，依法应承担违约责任。就被告是否应向原告支付违约金并赔偿损失而言。本院认为，合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告的解约请求无法定和约定事由，其解约行为构成违约，故依此法律规定应承担恢复原状、赔偿原告损失的违约责任。本案中，被告在对外招租时对原告的房屋略有改造，返还原告房屋时应将自己装修的隔墙拆除以恢复原状，但被告未予拆除，故被告应赔偿原告支付的该事项费用5000元及原告垫付的物业费,被告承担物业费的期限按4个半月计算。又鉴于被告仅租赁原告房屋三个月即提出解约,且正好在采暖季，而此时间段原告对外出租亦有难度，考虑到原告再次出租时与他人进行交易亦有一定时间成本，也鉴于原告虽未同意被告的解约请求，但也着手打算向他人重新出租，并委托人看房，故本院酌定被告应支付原告2019年1月1日至2月15日间的租金6750元为宜。合同法第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。由于原、被告在合同中约定了违约方应向非违约方支付违约金4500元并不得主张返还押金的条款。虽案涉合同已解除，但不影响合同中结算和清理条款的效力，故被告因违约应向原告支付违约金4500元。鉴于押金系担保合同全面适当履行的金钱质，不具备定金或违约金性质,故双方约定不得返还有违法律规定,被告支付的押金6000元可以直接折抵被告应承担的上述债务。即被告应赔偿原告租金损失6750元（1个半月的租金）－6000元（押金）＝750元，给付物业费487元，赔偿拆除装修费用5000元，支付违约金4500元，原告主张的保洁费过高本院酌定为500元，以上被告实际应应支付原告的各项费用总计为11,237元。关于原告主张赔偿第二次诉讼的案件受理费69元的请求，因在另一案中处理时由原告负担，故该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十三条第一款、第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条之规定，判决如下：一、被告苗小军于判决生效后立即赔偿原告租金损失750元、物业费487元、拆除装修费用5000元、保洁费500元；二、被告苗小军于判决生效后立即支付原告郭英梅违约金4500元；三、驳回原告郭英梅主张继续履行租赁合同的诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元，原告郭英梅负担69元，被告苗小军负担373元（于判决生效后立即付清原告郭英梅）。经本院二审审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为本案房屋租赁合同解除的时间。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因苗小军不再承租涉案房屋的事由为个人意愿，该事由不符合双方当事人约定的合同解除事由，故本案重点审查苗小军是否享有法定解除权。因苗小军违背了双方对5年租赁期限的约定，在承租仅3个月后其明确表示不再承租涉案房屋的行为符合上述法定解除权的法律规定的第（二）种情形，因法定解除权的行使必须为享有解除权的一方当事人，依据该法条第（二）种情形的文义判断，应理解为享有解除权的一方为守约方，而非违约方，本案中苗小军明显为违约方，故其不享有法定解除权，即使其已明确通知对方，在对方不同意解除时，该合同并不产生解除的效力。因此，对于苗小军称其在2018年底通知对方不再履约时合同即解除的上诉理由于法无据，本院不予采纳，一审法院判令其向郭英梅支付2018年后的租金并无不当。对于拆除装修费和保洁费，苗小军在合同解除后负有将承租房屋恢复原状的义务，故其应当支付该费用，对于其称应将其安装的价值4000元的电子门锁予以折抵的主张，因未提供证据证明门锁的价值，对方亦不予认可，故本院对该主张不认可。对于押金6000元，因本院已认定苗小军仍然欠付租金，一审法院判令该押金从苗小军应支付的房租中予以折抵并无不当。综上所述，上诉人苗小军的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费373元，由上诉人苗小军负担。本判决为终审判决。审判长  周瑞芹审判员  冯 诚审判员  邵云翮二〇二〇年八月二十日书记员  卢淑娟