广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15711号原告（反诉被告）：洪成坤，男，1986年2月14日出生，汉族，身份证住址哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李森，广东国灿律师事务所实习律师。被告兼被告张岩红的委托诉讼代理人（反诉原告）：陈皓，男，1975年11月28日出生，汉族，身份证住址广东省越秀区。被告（反诉原告）：张岩红，女，1975年1月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告洪成坤（反诉被告，以下简称原告）与被告陈皓、张岩红（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪成坤及其委托诉讼代理人骆军辉、李森，被告兼被告张岩红的委托诉讼代理人陈皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪成坤向本院提出诉讼请求：1、判令解除我与被告之间签订的房地产租赁合同；2、判令二被告返还我所缴纳的保证金36000元、进场费30000元；3、判令被告返还我排污费5472.5元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我与两被告于2019年8月8日签订《房地产租赁合同》，约定被告将广州市白云区远景路19号104号商铺出租给我，月租金18000元，保证金36000元。合同签订后，我向被告转账66000元，其中包括保证金36000元及进场费30000元，并于同年8月19日为涉案商铺缴纳化油池分摊费。我实际使用涉案商铺经营餐饮生意，后因新冠××疫情影响，从2020年1月22日开始至今未能正常经营，面临严重亏损，与被告协商免租但遭到拒绝。我只能提出解除合同，被告于同年2月29日将钥匙收回。我退租并结清房租后，要求被告退还保证金和进场费，但被告拒绝退还。我认为在不可抗力的影响下，我无法正常使用涉案商铺进行经营，导致遭受严重亏损，合同目的无法实现，有权按照法律规定和合同约定解除合同且不构成违约，被告应当退还保证金和进场费。故为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。对被告陈皓、张岩红的反诉请求，原告洪成坤辩称，请求驳回被告的反诉请求，理由如下：1、2019年11月因我需要办理营业执照而产生了办证费用3000元，被告同意承担该笔费用，故当月租金双方协商一致在租金中扣除3000元，此后被告从未向我主张该3000元；2、我对于2020年1月逾期支付租金的事实予以认可，但违约金标准过高；3、对于承担出租税没有异议，但对计税金额有异议，我缴纳出租税的计税数额是9523.81元，被告缴纳出租税的计税金额是17142.86元；4、水费如果是真实的，我对承担水费没有异议，但我并非有意欠付水费，因为水费是自来水公司与房东直接对接，再由房东将缴费通知发给我，被告从未通知我有欠缴水费的情况，被告直接在保证金中扣除即可；5、拆除卫生间经双方确认，不存在我擅自拆除的情况，被告主张装修卫生间的费用未实际产生，且该预算费用过高，原本卫生间就极为简陋，我咨询装修人员，恢复费用不超过3000元，如被告同意我愿意自行恢复原状。被告陈皓、张岩红辩称，2020年1月份我们有证据证实原告还在经营，且其有很多费用未结清，包括水费和租赁税，2019年11月欠付租金3000元。原告存在逾期支付租金的情况，我要求他支付违约金，且按照合同约定我可以没收保证金。另外原告拆除了我的洗手间，我要求他恢复原状或赔偿损失。为此我方提出如下反诉请求：1、原告向我支付2019年11月欠付的租金3000元；2、原告向我支付2020年1月逾期违约金3240元（以18000元为基数，自2020年1月2日起按每日3%计算至2020年1月7日）3；原告支付我垫付的出租屋税费2843.71元；4、原告支付我垫付的水费873.64元；5、原告向我赔偿拆除卫生间的损失16103元；6、本案诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月8日，原告（承租方）与两被告（出租方）签订《房地产租赁合同》，约定出租方将白云区远景路19号104房（以下简称涉案商铺）出租给承租方作商铺使用。租期从2019年9月1日至2024年8月31日止，共五年。保证金36000元。租金每月18000元，在每月的第1日前缴付。签订合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的3%向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。租期内租赁税由承租方承担。上述合同签订后，两被告依约将涉案商铺交付原告使用，原告在涉案商铺经营名为“一碌木寿司”的寿司店。原告于合同签订当日向被告支付66000元，其中包括36000元押金及30000元进场费。同年8月13日，原告对涉案商铺进行装修并提交《装修申请表》，其中申请装修项目包括拆除原有卫生间。原告在租赁期间向被告支付租金至2020年2月29日，其中2019年11月原告向被告支付租金15000元，被告确认因原告需办理营业执照故从该月租金中扣除3000元作为办证费用，该费用由被告承担，但因原告不继续履行合同，故被告不同意承担该笔费用并要求原告补齐欠付租金3000元。2020年1月7日，原告向被告支付租金18000元。2019年8月19日，原告向涉案商铺所在物业管理公司支付化油池分摊费5472.5元。2020年2月期间，原告曾通过微信与被告协商3月租金能否免租，被告回复“没有办法免租金”，原告回复“好吧，公司会2月底把远景店的当铺空出来到时该退的退吧。”被告则要求原告结清水电费、租赁税及1月逾期6天交租的滞纳金，并表示不同意提前解除合同，如果一定要退租是原告单方违约，按合同违约条款履行。同年2月22日，被告向原告发送微信称可适当减免3月份的一部分租金，如有意向可协商。后双方未就租金减免事宜协商一致，原告于同年2月29日交还钥匙并搬离涉案商铺。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、微信聊天记录。拟证实与被告微信中达成一致，2019年11月租金只需支付15000元，3000元办证费用由房东承担。2、《税收缴款书》，拟证实原告2019年9月至2019年11月的计税金额是9523.81元，而被告缴纳租赁税的计税金额为17142.86元。3、微信群聊天记录。拟证实万方圆管理处通知3月11日饮食商铺才可开始营业。被告不认可上述聊天记录，但确认其商铺是万方圆的商铺。4、营业记录。拟证实其2019年12月营业收入为53330元，2020年1月营业收入为43218元，2020年2月营业收入为1147元，其因疫情导致营业收入大幅下降，合同目的不能实现。被告向本院提交如下证据：1、税收缴费凭证。拟证实被告垫付了2020年1月至2月租赁税2843.71元。2、卫生间装修工程预算表及卫生间现状图片。拟证实原告将原有卫生间拆除，被告经装修公司报价装修卫生间费用为16103元。3、水费欠费情况查询记录。拟证实原告欠付水费873.64元。4、一碌木寿司（远景店）的美团外卖信息截图。拟证实原告2月仍可在涉案商铺接外卖单，只是不能堂食。另查，位于广州市白云区远景路19号104房的商铺权属人为被告张岩红。再查，2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应。2020年2月11日，广州市白云区新型冠状病毒××疫情防控指挥部发布《关于进一步加强餐饮服务单位疫情防控工作的通告》，要求全区所有社会餐饮服务单位暂停堂食、包房服务，仅提供到店自取、网络或电话等外卖订餐服务。2020年2月21日，广州市白云区新型冠状病毒××疫情防控指挥部发布《关于餐饮服务单位复工复业疫情防控工作的通告》，明确全区所有社会餐饮服务单位由暂停堂食、包房供餐服务调整为“限制堂食服务”，即在做好相关防控措施的情况下，可提供堂食服务。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除及押金处理。本案中，原告因受新冠疫情及防控措施影响，导致营业收入自2020年2月始大幅下降，其因与被告协商减免3月以后的租金未果而要求提前解除合同，并已于2020年2月29日搬离涉案商铺，故双方所签订的租赁合同已于2020年2月29日实际解除，原告再诉请解除合同已无事实依据，本院不予支持。关于解除合同的责任认定。虽原告于涉案商铺经营餐饮行业受新冠疫情影响确属严重，但随着新冠疫情得到有效控制及复工复产有序推进，白云区亦于2月21日发布了“限制堂食服务”通知，原告2月亦通过接外卖单实际营业，且被告亦曾明确表示可与原告协商减免3月部分租金，故新冠疫情的影响并未导致涉案租赁合同完全无法履行，原告签订合同的目的仍可随疫情得到控制而实现，且原告在疫情发生以前已存在欠付水费及租赁税等违约行为，在此前提下原告单方解除合同并搬离涉案商铺应认定为违约，原告应承担相应违约责任。被告不同意退还押金实际是要求原告承担单方解除合同的违约责任，如前文所述，新冠疫情及防控措施对原告经营餐饮造成较大影响，营业额相较于疫情之前大幅下降，且今年2月原告在未能正常使用涉案商铺提供堂食的情况下仍按合同约定向被告支付了全部租金18000元，被告如没收全部押金36000元，该违约金标准确属过高，故从公平合理、共担损失的角度出发，本院酌情调整为原告参照合同约定一个月的租金18000元向被告承担违约责任，被告还应退还原告押金18000元。原告主张退还押金超出上述金额的部分，本院不予支持。关于进场费。因原告使用涉案商铺至2020年2月29日，被告应将合同剩余租赁期限对应的进场费退还原告，经计算该费用为27011元（30000元－30000元÷1827天×182天），原告诉请退还进场费的超出部分，本院不予支持。关于原告主张退还化油池分摊费5472.5元的诉讼请求。因该费用为原告经营餐饮而向物管公司支付的费用，合同中未约定该费用应由被告承担，故原告该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于被告要求原告支付2019年11月欠付租金3000元的反诉请求。因当月被告曾承诺承担原告办理营业执照的费用3000元，亦同意原告该月租金只需支付15000元，故双方已对该月租金达成了变更为15000元的约定，被告应按照约定履行，故其该项反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付2020年1月逾期交纳租金违约金的反诉请求。因合同约定原告应于每月第1日前支付租金，现原告于2020年1月7日支付当月租金已逾期6日，应向被告计付违约金。虽合同约定每逾期一日，承租方须按当月租金的3%向出租方支付违约金，但被告未举证证实原告逾期支付租金给其造成的除款项孳息以外的其他损失，每天按月租金的3%计算违约金标准过高，本院予以调低，酌定以当月租金18000元为本金，按每日0.5‰的标准计算6日，该违约金经计算为54元，被告主张违约金的超出部分，本院不予支持。关于被告要求原告支付租赁税2843.71元的反诉请求。因双方合同已约定租赁期内租赁税由原告承担，现被告已实际垫付2020年1月至2月的租赁税2843.71元，其要求原告支付该笔费用合理合法，本院予以支持。关于水费。被告已提供水费查询信息显示2019年9月3日至2020年3月9日欠付的水费为873.64元，原告亦同意承担水费，故本院对被告该项反诉请求予以支持。关于被告要求原告支付卫生间维修费用16103元的反诉请求。因原告确认进场时曾将原有卫生间拆除，原告未举证证实拆除卫生间经被告允许，故本院对被告要求原告赔偿恢复卫生间损失的反诉请求予以支持。但被告仅提供装修公司修缮卫生间的预算报价，尚未实际装修产生费用，且其出租涉案商铺给原告时，卫生间并非新装修交付，卫生间的折旧价值不应由原告承担，故本院参考被告提供的装修报价表酌定原告向被告赔偿拆除卫生间的损失8000元，被告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告陈皓、张岩红向原告洪成坤退还押金18000元；二、自本判决生效之日起三日内，被告陈皓、张岩红向原告洪成坤退还进场费27011元；三、自本判决生效之日起三日内，原告洪成坤向被告陈皓、张岩红支付违约金54元；四、自本判决生效之日起三日内，原告洪成坤向被告陈皓、张岩红返还租赁税2843.71元；五、自本判决生效之日起三日内，原告洪成坤向被告陈皓、张岩红支付水费873.64元；六、自本判决生效之日起三日内，原告洪成坤向被告陈皓、张岩红赔偿拆除卫生间的损失8000元；七、驳回原告洪成坤的其他诉讼请求；八、驳回被告陈皓、张岩红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费793元，由原告洪成坤负担294元，由被告陈皓、张岩红负担499元；反诉受理费255.75元，由被告陈皓、张岩红负担140.23元，原告洪成坤负担115.52元；由被告陈皓、张岩红负担的本诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付原告洪成坤，由原告洪成坤负担的反诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付被告陈皓、张岩红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年八月二十日书记员 傅奎显