河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9448号上诉人（原审原告）：冯张伟，男，汉族，1984年11月28日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：马良，河南金学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，河南金学苑律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：卞静波，男，汉族，1968年6月26日出生,住郑州市金水区。上诉人冯张伟因与被上诉人卞静波房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法独任进行了审理，本案现已审理终结。冯张伟上诉请求：1、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初576号民事判决，将本案发回重审或改判。2、本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人负担。事实与理由：原审判决的认定与客观事实及法律规定不符。一、原审认定上诉人未对涉案储藏室进行审慎核查以及双方签订的《郑州市存量房买卖合同》并无法律规定的可解除情形，这一认定不符合客观事实。2019年7月3日，上诉人作为买受人（乙方）与被上诉人作为出卖人（甲方）签订了《郑州市存量房买卖合同》，约定被上诉人将位于郑州市鑫苑西路6号圣菲城25号楼滨水大厦Fl层42号的储藏室，以50000元的价格出售给上诉人，在买卖过程中，上诉人多次谨慎询问该储藏室是否有纠纷，被上诉人承诺该储藏室绝无纠纷，且上诉人经物业处查询登记业主确为被上诉人，因此上诉人同意与被上诉人签署《郑州市存量房买卖合同》，在签订合同后上诉人被他人告知该储藏室违法占用消防通道且具有权属纠纷。因为储藏室无权属登记证明，上诉人只能根据物业所出具证明及被上诉人所出具的信息进行核查，在买卖过程中，上诉人无法具备更多的渠道对该储藏室进行调查，上诉人明显已对该储藏室进行了其力所能及的审慎核查，而原审法院依然认定上诉人未对涉案房屋进行审慎核查，明显不符合客观事实。双方所签订《郑州市存量房买卖合同》第四条第一款约定：“甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让”、第四条第四款约定：“甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况”。在双方签订合同后，上诉人被告知该储藏室违法占用消防通道同时具有权属纠纷，且被人阻挠使用，该情况与被上诉人签订合同前所承诺明显不符，对此上诉人在原审时也已提供中介的证词予以佐证。因被上诉人违反了《郑州市存量房买卖合同》第四条第一款及第四条第四款的约定，导致上诉人无法实现其合同目的（对储藏室进行正常使用），根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，该情形显然属于因当事人一方其他违约行为致使不能实现合同目的情形，被上诉人不仅应返还上诉人50500元，同时还应承担违约金10000元，而原审法院依然认定双方签订的《郑州市存量房买卖合同》并无法律规定的可解除情形，明显不符合客观事实。二、原审法院仅依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，认定上诉人需承担举证不力的法律后果，不符合《民事诉讼法》规定。在原审庭审中，上诉人向原审法院提交了由中介所出具的证词，佐证其诉讼主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款之规定：“人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”，但原审法院并未审查该证据，同时也并未对该证据组织质证，而直接依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，认定上诉人需承担举证不力的法律后果，判决驳回上诉人的诉讼请求。因此，上诉人认为原审法院适用法律错误。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明案件事实后依法予以改判，维护上诉人的合法权益。卞静波辩称：一、本案涉及的储藏室没有占用裙楼的消防通道。图示可以看出它连个通道都不是，就更谈不上什么消防通道了。其次，建筑物的各部分功能和用途是由政府建筑审批部门审批同意的该栋建筑物的建筑图纸来划定的，不是随便哪个人说说就能定的。按国家消防法规定建筑消防通道不允许分割和堵塞，也不允许改变用途，更不允许销售。上诉人证据中包含了被上诉人提供的原始购买凭证，开发商是不敢违规地把消防通道拿出来销售的，这也从侧面证明这个储藏室不是消防通道。二、合同约定的条款是以法律规定为基础的，不是以某个人的说辞为依据的。房屋的权属纠纷不是有人声明就可以了，是要有证明文件的。本案中，被上诉人提供了完整的房屋权属证明，以及齐备该房屋交易的各项手续。三、本案涉及的储藏室在签约后已完成交割和权属登记。除了原始的购买协议和缴款收据，被上诉人还提供了圣菲城物业出具的物业费缴费证明和产权登记证明。由此可以证明这个储藏室的权属没有问题。四、签约交易之前，被上诉人、中介公司和上诉人到现场实地验收房屋状况，上诉人仔细查看了房屋室内外状况后接收了该房屋，开始对其装修改造，并测量门洞尺寸，向厂家定制了新的钢门。几天后在其安装新门时才与他人发生纠纷。证明被上诉人已将该房屋实际移交，上诉人己实际接收并使用该房屋。五、依照上诉人表述，阻挠其使用储藏室的是另外第三人，并非被上诉人，且上诉人没有出示任何证据证明是因被上诉人的违法行为引起的。综上，冯张伟的上诉请求与事实不符，且没有实质性的证据，其上诉理由不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。冯张伟向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告于2019年7月3日签订的《郑州市存量房买卖合同》已经解除；2、被告返还原告50500元；3、被告支付违约金10000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，1、2019年7月3日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方）签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》一份，主要约定：“甲方所售房屋为地下1层，产权证明所载建筑面积共20平方米，该房屋规划设计用途为地下储藏室，成交总价为50000元，乙方于当日将50000元支付给甲方，甲方收到全部购房款后3个工作日内交付给乙方。”；2、2019年7月3日，原告通过银行转账的方式分两笔向被告转款，一笔500元，一笔50000元；3、2019年7月9日，河南太极物业服务有限公司出具证明一份：载明：“经查询我公司物业管理档案，位于郑州市××路××城××楼××地下储藏室的登记业主为：冯张伟（身份证号），居住地址：郑州市鑫苑西路6号圣菲城25号楼1403室”。一审法院认为，房屋买卖作为大宗商品交易,购房者对其所购买的房产负有了解、审查的合理注意义务，原告在签订合同前应当对涉案房屋进行审慎核查，当事人对自己的主张所依据的事实有责任提供证据，原告主张涉案储藏室占用消防通道并且存在纠纷无法使用，但其就上述主张仅提交个人拍摄的照片为证，不足以证明涉案储藏室确实存在纠纷，应当承担举证不力的法律后果。故原、被告双方签订的《郑州市存量房买卖合同》并无法律规定的可解除情形,对原告确认解除合同、返还购房款、支付违约金的诉讼请求,该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告冯张伟的诉讼请求。案件受理费1314元，由原告冯张伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。另查明，双方约定在涉案储藏室的侧面墙处砸门，费用500元由冯张伟承担，2019年7月3日冯张伟通过银行转账方式向卞静波转款500元。目前涉案储藏室堆放了大量物品，冯张伟现仍不能正常使用。本院认为，涉案储藏室并没有产权登记，根据卞静波提供的《圣菲城地下储藏室买卖协议》，卞静波对涉案储藏室仅享有使用权，卞静波与冯张伟所签订的《郑州市存量房买卖合同》系对涉案储藏室使用权的转让。卞静波作为涉案储藏室使用权的转让人，应当确保其转让的使用权无瑕疵，冯张伟能够对储藏室正常使用。但涉案储藏室在安装新门时，案外人向储藏室内堆放了大量物品，根据中介公司工作人员的证言、冯张伟与涉案储藏室权属纠纷相关人员电话录音、相关人员在储藏室砸门处张贴的禁止进入通知等证据，可以证明涉案储藏室确实存在纠纷，双方签订合同后冯张伟无法正常使用的事实，且并非因冯张伟的原因所造成的。在冯张伟不能使用储藏室的情况下，卞静波作为转让方也应负有一定义务，协商处理相关事宜。至冯张伟起诉之日，涉案储藏室冯张伟仍不能正常使用，合同目的不能实现，故冯张伟要求解除合同的理由成立，本院予以支持。鉴于冯张伟签约时未尽到自己的注意义务，冯张伟要求卞静波支付10000元违约金、返还砸门费用500元的诉请不成立，本院不予支持。同时，鉴于涉案储藏室在侧面墙处已砸门，储藏室侧面墙恢复原状的费用应由冯张伟负担，本院酌情以2000元予以确定，该款项在卞静波向冯张伟返还50000元中扣除。综上所述，冯张伟的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初576号民事判决；二、解除冯张伟和卞静波于2019年7月3日签订的《郑州市存量房买卖合同》；三、被上诉人卞静波于本判决生效后十日向上诉人冯张伟返还48000元；四、驳回上诉人冯张伟的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1314元、二审案件受理费1314元共计2628元，由上诉人冯张伟负担1314元，由被上诉人卞静波负担1314元。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年八月二十日书记员 田宇恒