青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1357号上诉人（原审被告）：绿地集团西宁置业有限公司，统一社会信用代码：916301000745921840，住所地，青海省西宁市海湖新区昆仑大道西段3号。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨瑞珺，青海立詹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文平，男，汉族，1978年6月3日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：王玉芳、莫大明，青海辉湟律师事务所律师。上诉人绿地集团西宁置业有限公司（以下简称绿地西宁公司）与被上诉人李文平房屋买卖合同纠纷一案，李文平于2019年11月19日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、绿地西宁公司办理位于西宁市××区、地上第一层、第二层的房屋所有权登记手续；2、绿地西宁公司支付逾期办理房产证的违约金328561.64元；3、绿地西宁公司退还地下一层房屋购房款683333.3元；4、绿地西宁公司支付地下一层购房款银行利息91965.3元。西宁市城西区人民法院于2020年3月16日作出（2019）青0104民初5144号民事判决，宣判后，绿地西宁公司不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2016年12月1日，李文平、绿地西宁公司签订《西宁市商品房预售合同》一份，绿地西宁公司将其开发的位于西宁市××区商品房（建筑面积270.42平方米）出售给李文平，房屋总价款为2050000元，该合同第十九条约定：（一）双方同意由出售方向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人有权单方面解除本合同，出卖人应在收到买受人解除合同的书面通知并且在有关政府部门证实解除本合同登记备案后的六十日内全额无息退还买受人已付价款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至出卖人收到买受人解除合同的书面通知之日止）每日按买受人已付房价款万分之零点一向买受人支付违约金。该合同补充协议第五条约定：买受人因此单方解除本合同的，应当自上述办理产权备案期限届满之日起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利；买受人应在商品房交付使用时，将办理权属登记需由买受人提供的资料及税费报送出卖人。如买受人未付清法律、法规等规定应缴纳的相关税费、物业维修金，或者未提供规定所需的资料（包括但不限于签署授权委托书，签署合同及权属登记申请表），出卖人有权拒绝按本合同约定时间为买受人办理权属登记相关手续，且无需承担任何责任。受政策或专业部门或有关机构的有关规定、工作程序的影响，造成不能按本合同约定时间办理相关手续的，出卖人不承担责任；买受人若由出卖人作为担保方办理购房按揭贷款的。需在出卖人发出办理房屋产权证通知之日起30天内，依法配合出卖人向房地产交易中心办理过户申请手续、提交相关资料、交纳相关税费，申请办理该房屋的所有权证。若买受人逾期不办理或不按上述约定时间提交相关资料、不缴纳相关税费的，买受人应向出卖人支付违约金，违约金数额为买受人所购房屋在银行按揭贷款总金额的20%。合同签订后，李文平依约付清全部购房款及办理房屋所有权证的相关税费，绿地西宁公司于2017年4月18日向李文平交付房屋，但绿地西宁公司未在双方约定的期限内协助办理房屋所有权证，致使纠纷产生。原审法院认为，本案争议焦点为：李文平主张的诉讼请求是否合理。李文平与绿地西宁公司经协商一致签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予保护，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务。关于李文平主张绿地西宁公司办理位于西宁市××区房屋所有权登记手续的诉讼请求，双方合同明确约定自交房之日起720日内办理该商品房的房屋所有权转移登记，绿地西宁公司虽提出不能办理房屋所有权证是因政府原因所致，但经审理查明，未办理房屋所有权证是因绿地西宁公司未缴纳负一层土地出让金所致，且绿地西宁公司向李文平出售房屋时已收取负一层的房款，且在合同中明确约定办理包括负一层在内的房屋所有权证，故绿地西宁公司辩称不予采纳，但办理房屋所有权是政府部门的职责，绿地西宁公司仅为提供相关资料等协助义务，故绿地西宁公司理应协助办理相关不动产登记手续。关于李文平主张承担逾期办理房屋所有权证违约金328561.64元的诉讼请求，双方合同有明确约定，李文平关于约定违约金过低的主张，依据相关法律规定，当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，现李文平未提供相关证据证实因绿地西宁公司未办理房屋所有权证给其造成损失的数额，且银行贷款利息并不是给其造成的实际损失，故其增加违约金的请求不予采纳，该诉讼请求依据合同约定及李文平主张的时间，应予支持2050000*万分之零点一*236（2019年4月9日-2019年12月1日）=4838元。关于李文平主张退还地下一层购房款683333.3元及利息91965.3元的诉讼请求，依据双方签订的买卖合同，双方约定该负一层为住宅，并非仓储用房，且该合同是双方当事人真实意思表示，李文平在签订合同后法定期限内未申请撤销，同时其要求办理产权登记手续的请求包含负一层，故该请求不予支持。综上所述，李文平依据合同约定支付相关款项，绿地西宁公司向李文平交付房屋后未按约定时间协助办理房屋所有权证，已构成违约，李文平主张的诉讼请求合理部分应予支持。为保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决：一、绿地西宁公司向李文平协助办理不动产登记证书。二、绿地西宁公司支付李文平逾期办理不动产登记证书违约金4838元。三、驳回李文平要求绿地西宁公司退还地下一层购房款683333.3元及利息91965.3元的诉讼请求。以上款项于本判决生效之日起六十日内履行完毕。本案诉讼费已减半收取5776元，由李文平负担5700元，绿地西宁公司负担76元。宣判后，绿地西宁公司不服，向本院提起上诉，认为涉案房屋不能办理产权登记并非绿地西宁公司原因导致，本案中整个绿地公馆建设项目完全符合政府相关部门的规划管理，并经过行政审批取得了相关的许可证书，在西宁市测绘院的测绘明细中包含地下一层的面积，完全符合建设规划。双方签订的《商品房预售合同》约定，只有基于绿地西宁公司的原因无法办理房屋产权证时，其才承担违约责任。本案涉及房屋交付后绿地西宁公司已经着手办理了相关手续，但涉及房屋至今无法取得产权登记的实际原因在于政府相关部门要求绿地西宁公司按照2018年10月9日印发的《西宁市城市地下空间规划建设管理办法》第十五条规定补交相应费用，按照法不溯及既往的基本法治原则，绿地公馆住宅项目早在2016年底就已经交付不应当适用该新规定，但房产登记部门以此为审批条件不予办理。所以案涉房屋至今无法取得产权登记，并非绿地西宁公司原因所致。另李文平要求绿地西宁公司承担违约责任没有事实依据。根据《商品房预售合同》第十九条约定，就算是由于绿地西宁公司原因无法按期办理产权登记，也应当是解除合同后，绿地西宁公司承担支付违约金的责任，但李文平并未要求解除合同，故主张绿地西宁公司承担违约责任不符合合同约定。合同补充协议约定，受政策或专业部门或有关机构的有关规定、工作程序的影响，造成不能按本合同约定时间办理相关手续的，出卖人不承担责任，本案属于是政府部门的原因导致房屋不能按约办理相关手续，故请求二审人民法院在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第二项判决内容，并依法改判驳回李文平要求绿地西宁公司支付违约金的诉讼请求。李文平辩称，原判认定事实清楚，在合同约定的办证期间，政府出台相关政策，对地下空间土地开发利用进行规范，在本案中表现为要求绿地西宁公司补交土地出让金，政策的变化其效力在于房地产开发商和相关政府部门之间，与购房人无关。且只要绿地西宁公司补交费用即可，并非无法可解，李文平的产权证无法办理就是因为开发商不愿意补交地下室那部分的土地出让金，因此应该是绿地西宁公司的原因引发本案。至于解除合同才承担违约金责任的说法更属荒谬，是对合同条款的曲解。综上，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，绿地西宁公司与李文平签订的《商品房预售合同》合法有效，合同第十九条为双方设定了各自的权利和义务，绿地西宁公司将其开发的房产出售后，应当按约办理产权的转移登记，否则就要根据法律规定与合同约定承担违约责任。案涉房屋交付后办理产权登记的合同约定时限内，政府出台规章制度对相关土地资源的开发利用进行规范管理，虽然是政策发生了变化，但这并未改变房产所附着土地的性质和使用功能，仅是根据对国家土地资源的管理要求涉事房地产开发企业缴纳相关费用，进行有偿使用。李文平不能在合同约定的时间内办理案涉房屋的产权登记，概因绿地西宁公司未补交土地出让金等原因所致，应当由其承担逾期办证的违约责任。绿地西宁公司主张只有解除《商品房预售合同》才承担违约金的上诉理由不能成立，案涉《商品房预售合同》第十九条，赋予房屋买受人单方解除合同的权利，并且可以同时主张违约责任，二者是并列关系，而非是只有解除合同才能主张违约责任，李文平可以自主选择保障自己权益的方式。综上所述，绿地西宁公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，判决结果准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11552元，由绿地集团西宁置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 任 宁审判员 李 娟 二〇二〇年八月十四日书记员 冶 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。