广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18110号原告：佛山市汇银物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******会所二层201室，统一社会信用代码914***********095D。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：林晓新，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟钟，广东高木律师事务所实习律师。被告：梁文坚，男，1971年8月3日出生，汉族，住广东省佛山市三水区****************，公民身份号码440************110。原告佛山市汇银物业管理有限公司诉被告梁文坚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2017年1月1日至2020年4月30日拖欠的住宅管理费6516元及违约金（从欠费的2017年1月1日起计算，暂计至2020年4月30日为2620.02元，日后所产生违约金顺延计至被告完全清偿所欠上述款项为止）；2、被告支付自2016年10月1日起至2020年2月29日拖欠的公摊电费665元；3、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告撤回要求被告支付住宅管理费、公摊电费的诉请，仅要求被告支付违约金2780.96元（以被告拖欠2017年1月1日至2020年4月30日的每月住宅管理费162.90元为基数，从每月逾期缴住宅管理费之日计算至2020年6月7日的违约金）。事实与理由：佛山市华瑞房地产开发有限公司与被告于2016年1月4日就位于佛山市三水区**************************签订了一份《广东省商品房买卖合同》，被告依法取得上述涉案房产的所有权。2016年1月4日，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：于2016年9月30日起开始征收物业管理费用，房屋的计费面积为90.52平方米，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.80元的标准计收，每月物业管理费为162.90元。2017年1月3日的《物业管理服务费备案表》同样显示物业的物业管理费按建筑面积每月每平方米1.80元的标准计收。按《前期物业管理服务协议》约定，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费千分之一累计计算违约金。一直以来，原告依约为被告提供了物业管理服务至今，但被告却不依约向原告支付上述相关费用，且原告曾多次以各种方式催讨涉案欠费，如向被告寄出了律师函、上门张贴欠费催款函，但均未果。自2017年1月1日起至2020年4月30日拖欠的住宅管理费6516元及违约金2620.02元，且2016年10月1日起至2020年2月29日拖欠公摊电费665元，以上欠费合计9801.02元。另，被告在2020年6月8日结清了欠缴的住宅管理费、公摊电费。被告的上述行为显然构成违约，为了维护原告的合法权益，原告特依据相关法律法规诉至法院，望判如所请。被告辩称：被告购买的涉案房屋时顶楼，已经在2016年10月收楼，当时顶楼没有发射天线、买楼的时候去看楼也没用天线。2017年3月份原告突然在顶楼装发射天线，就在被告的阳台上方。被告投诉多次，原告没有回应，被告怕辐射、不敢装修入住，被告多次要求拆走天线，但原告不处理。如果当时买楼就有天线，被告是不会买该房屋的。被告要求处理好天线问题才交物业费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。本院确认以下案件事实：2016年1月4日，被告与开发商佛山市华瑞房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，被告购买了开发商开发的佛山市三水区*************************，合同约定房屋建筑面积90.52平方米。同日，原告（协议甲方）与被告（协议乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定主要内容：第一条小区基本情况物业名称、类型：华瑞帝景湾小区……第二条小区的物业服务收费和服务标准一、实行政府指导价（普通住宅、自有产权车位、车库，政府指导价参考标准见附表）1、普通住宅收费标准（带电梯）：1.80元／平方米.月……备注：以上所有按建筑面积计算。第二章物业服务事项……第五条本物业竣工验收交付使用后，甲方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量（一）日常服务1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理……2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理……5、公共绿化与建筑小品的维修养护和管理……第三章物业服务费用……第十一条物业服务费的收取方式和物业服务酬金本物业竣工验收交付使用后，甲方按前期物业服务合同采用以下第2种方式收取物业服务费和提取酬金：……2、包干制二：按第二条约定标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户建筑面积另行分摊。甲方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损均由物业服务企业负责……第十二条甲方从业主办理收楼手续之日起计收物业管理服务费，以后每次收缴物业管理服务费的时间为每月5号前……第十三条物业服务费的调整和违约责任……2、业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按第2项处理：……（2）从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金……。2017年1月16日，原告办理了物业管理服务收费备案，高层住宅物业服务费备案价为1.80元／平方.月。上述协议签订后，原告为涉案小区提供物业服务至今。因被告拖欠2017年1月1日至2020年4月30日的住宅管理费6516元、2016年10月1日至2020年2月29日的公摊电费665元，原告催收未果诉至本院。案件审理过程中，被告在2020年6月8日缴清了上述欠费。庭审中，就天线的问题原告陈述：原告进场的时候天线已经存在了，被告收楼的时候天线已经存在了，天线是电信部门经过开发商的允许安装的，2019年8月份接到被告的投诉之后已经把天线拆了。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原、被告均具有约束力，双方应依约履行。关于原告主张的违约金的问题。《前期物业管理服务协议》约定每月5号前缴交物业管理费、逾期每天按应交物业服务的千分之一交纳滞纳金。协议约定的滞纳金具有违约金的性质，被告未按约定缴纳合同约定的费用，原告有权按照合同约定的标准计算违约金。被告辩称因原告在2017年3月份在顶楼装发射天线故拒缴物业费。本院认为，被告未能举证证明天线的安装时间、安装主体，未有证据显示天线是经物业公司允许安装，被告拒缴物业费的理由不成立。但本院综合考虑原告的损失、被告的违约情节，为进一步缓和物业公司与业主之间的矛盾，督促物业公司提高物业服务质量，酌定被告仅需向原告支付违约金326元，原告诉请超出部分，本院不予支持。同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接受业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁文坚于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付违约金326元；二、驳回原告佛山市汇银物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，原告佛山市汇银物业管理有限公司负担10元，由被告梁文坚负担15元。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇二〇年七月十六日书记员 方紫盈