广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13340号原告：中山市尚德网络科技有限公司，住所地广东省中山市西区*******之一75卡之三、75卡之四、75卡之五，统一社会信用代码91442000MA4W91PH36。法定代表人：余素明，该公司经理。委托诉讼代理人：刘丽霞，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红娥，广东凡是律师事务所律师。被告：中山市名雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇爱国工业区*****经典名雅园63卡商铺，统一社会信用代码914************904。法定代表人：梁展侠，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵广聪，男，该公司员工。原告中山市尚德网络科技有限公司（以下简称尚德公司）与被告中山市名雅房地产开发有限公司（以下简称名雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚德公司委托诉讼代理人刘丽霞、何红娥，被告名雅公司委托诉讼代理人赵广聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚德公司向本院提出诉讼请求：被告向原告退还租赁合同的保证金合计106988元及逾期退还利息（利息以106988元为基数，按银行同期拆借贷款利率自起诉之日起计算至实际清偿之日止）。事实与理由：原告与被告于2017年1月9日签订了合同编号为079的物业租赁合同（以下简称租赁合同一），约定原告承租被告位于中山市西区*******之一的名雅家居装饰广场第三层75卡之一、75卡之二的商铺，面积为596.74平方米，租期自2017年1月9日至2022年1月31日。租赁合同一签订当日，原告按约定向被告支付了首月租金14919元和保证金45352元。后双方于2018年2月27日又签订了合同编号为098的物业租赁合同（以下简称租赁合同二），约定原告承租被告位于中山市西区*******之一的名雅家居装饰广场第三层75卡之三、75卡之四、75卡之五、杂物房的商铺，面积为811平方米，租期自2018年2月26日至2022年1月31日。租赁合同二签订当日，原告按约定向被告支付了首月租金及管理费22708元和保证金61636元。经原告提出且被告同意后，双方于2019年7月31日协商一致解除租赁合同一,并于解除合同当日双方办理了商铺退还交接手续，办理交接时原告按照合同约定及被告提供的清单缴清了所有费用。因为受疫情影响，原告损失惨重，不得不压缩规模，于是在2020年4月向被告提出解除租赁合同二，经协商一致，被告同意了原告的申请，双方约定租金计算至2020年4月30日止，原告需在2020年5月5日将商铺交还给被告。双方在2020年5月5日办理了商铺交还交接手续，办理交接时原告按照合同约定及被告提供的清单缴清了所有费用。按照合同约定，被告应在确认接收物业后将前述合同的保证金无息退还给乙方，经原告多次催讨，被告仍未按前述合同退还保证金。原告已按上述合同约定履行了解除合同的商铺移交手续，被告却未按合同约定退还原告已缴的保证金。被告的行为严重侵害了原告的合法权利，为此，原告根据法律规定，特提起诉讼。被告名雅公司辩称，1.原告陈述双方于2019年7月31日协商一致解除合同不是事实的全部，实际情况是原告于2019年7月31日提出提前终止租赁合同一时，被告已告知原告提前终止合同属于原告违约，原告交纳的保证金45352元作为违约金支付给被告，同时双方提前终止物业租赁合同及商铺退还交接表。2.原告陈述双方于2020年4月30日协议一致解除租赁合同二不是事实的全部，实际情况是原告于2020年4月30日提出提前终止租赁合同二时，被告已告知原告提前终止合同属于原告违约，同时双方提前终止物业租赁合同及商铺退还交接表。3.租赁期限作为租赁合同不可分割的主要组成部分，原告未到租赁期限提前终止合同已构成违约，应承担相应违约责任，按合同规定保证金作为违约支付给被告。4.被告根据原告租赁合同的租赁期限给予原告免租优惠及广告位免费试用等优惠，原告在租赁合同期限未到前提前终止合同，使被告利益受损，原告应按公平原则退还被告多给予的免租优惠。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年1月9日，名雅公司作为甲方，尚德公司作为乙方，签订租赁合同一，约定：甲方同意按照本合同条款将座落于中山市西区*******之一名雅家具装饰广场第三层75卡之一、75卡之二商铺出租给乙方；租期为5年，自2017年1月9日起至2022年1月31日止；甲乙双方议定该物业自2017年1月9日至2017年5月31日作为装修期，由2017年6月1日起开始计收租金；2017年6月1日至2018年1月31日期间月租金为5968元，2018年2月1日至2019年1月31日期间月租金为7758元，2019年2月1日至2020年1月31日期间月租金为9548元，2020年2月1日至2021年1月31日期间月租金为11338元，2021年2月1日至2022年1月31日期间月租金为13725元；管理费为每月8951元；乙方在签订本合同之日应向甲方提前缴交首月租金14919、保证金45352元，乙方应在租赁期满或解除合同之日缴清租赁该物业的一切费用后且无违约行为，甲方确认接收物业后将保证金无息退回乙方，本保证金不得于租赁期满前低付租金；租赁期内，任何一方未征得另一方同意而单方面解除契约，另一方有权要求赔偿。同日，尚德公司向名雅公司交纳保证金45352元。2019年7月31日，尚德公司与名雅公司签订名雅装饰广场商铺退还交接表。交接表显示，三层75卡之一、之二现场交接日期为2019年7月31日；退商铺的原因是承租方单方面要求解除租赁合同；名雅公司不同意退回保证金45352元，理由是尚德公司违约；尚德公司要求退回保证金，理由是根据租赁合同的约定。2.2018年2月27日，名雅公司作为甲方，尚德公司作为乙方，签订租赁合同二，约定：甲方同意按照本合同条款将座落于中山市西区*******之一名雅家具装饰广场第三层75卡之三、75卡之四、之五商铺出租给乙方；租期为4年，自2018年2月26日起至2022年1月31日止；甲乙双方议定该物业自2018年2月26日至2018年5月31日作为装修期，由2017年6月1日起开始计收租金；2018年6月1日至2019年1月31日期间月租金为10543元，2019年2月1日至2020年1月31日期间月租金为12976元，2020年2月1日至2021年1月31日期间月租金为15409元，2021年2月1日至2022年1月31日期间月租金为18653元；管理费为每月12165元；乙方在签订本合同之日应向甲方提前缴交首月租金及管理费22708、保证金61636元，乙方应在租赁期满或解除合同之日缴清租赁该物业的一切费用后且无违约行为，甲方确认接收物业后将保证金无息退回乙方，本保证金不得用于租赁期满前低付租金及管理费，租赁期内因乙方违约而解除合同的，保证金将作为违约金支付给甲方，不予退回；租赁期内，任何一方未征得另一方同意而单方面解除契约，另一方有权要求赔偿。尚德公司于2018年3月2日、同年3月31日各向名雅公司交纳保证金30818元，合计61636元。2020年5月5日，尚德公司与名雅公司签订名雅装饰广场商铺退还交接表。交接表显示，三层75卡之三、之四、之五现场交接日期为2020年5月5日；退商铺的原因是承租方提前终止合同；名雅公司不同意退回保证金61636元，理由是尚德公司违约；退回保证金需要协商确定。3.尚德公司与名雅公司一致确认，租赁合同一于2019年7月31日解除，租赁合同二于2020年5月5日解除；尚德公司已付清租赁合同一、租赁合同二应付的租金、水电费等费用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同一、租赁合同二，均系名雅公司与尚德公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然案涉两份租赁合同因尚德公司的解除要求取得了名雅公司的同意而被解除，但尚德公司在要求解除合同时，并不享有法律规定或者合同约定的解除合同的权利，其单方要求解除合同，实质上是拒绝继续履行合同义务，构成违约。对该违约行为，租赁合同一未作相应的约定，尚德公司交纳的保证金45352元，在合同解除且尚德公司结清费用后，名雅公司无权继续持有，应返还尚德公司。名雅公司逾期返还，尚德公司诉至法院主张权益，名雅公司还应自起诉之日起向尚德公司计付利息损失。因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故利息标准应为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。对于租赁合同二的保证金，根据合同的约定，应作为违约金支付给名雅公司，名雅公司不予退还，故尚德公司该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，尚德公司的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市名雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市尚德网络科技有限公司返还保证金45352元，并支付利息损失（计算方式：以45352元为基数，自2020年5月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中山市尚德网络科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1219元（原告已预付），由原告中山市尚德网络科技有限公司负担695元，被告中山市名雅房地产开发有限公司负担524元（被告中山市名雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市尚德网络科技有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇二〇年八月十八日书记员  张梦如周晓文