四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7565号 上诉人（原审被告）：李博，男，1991年6月3日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：任利春，四川山和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李漪，四川山和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏常文，男，1961年7月5日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：黄文海，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雁锋，四川精伦律师事务所律师。 原审被告：成都森宇实业集团有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升棠湖西路一段一号。 法定代表人：吴藤伟，总裁。 委托诉讼代理人：陈春旭，男，员工。 原审被告：成都农村商业银行股份有限公司双流支行，营业场所：四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段21-29、29附1、31号。 负责人：付显杰，行长。 委托诉讼代理人：曾弋峰，男，员工。 委托诉讼代理人：余留伟，男，员工。 原审第三人：成都中环互联网房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市武侯区领事馆路7号1栋1单元23层2301号。 法定代表人：寇治军，总经理。 委托诉讼代理人：邱吉洪，男，系公司员工。 上诉人李博因与被上诉人魏常文、原审被告成都森宇实业集团有限公司（以下简称森宇公司）、成都农村商业银行股份有限公司双流支行（以下简称农商银行双流支行）、原审第三人成都中环互联网房地产经纪有限公司（以下简称中环经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初1903号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李博上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回魏常文一审全部诉讼请求，魏常文承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院依据居间合同第十一条约定，认为李博未能尽到居间合同中载明的必要配合义务构成违约，但事实上李博并未违约。一审法院已经查明，根据预约合同第2.1条及居间合同第七条约定，李博将案涉房屋过户给魏常文或其指定第三人的前提，一是李博本人取得案涉房屋和车位的所有权，二是贷款审批手续完毕后。由于李博并未取得案涉房屋和车位的产权，过户条件并不成就，李博未将案涉房屋及车位过户给魏常文合法合规。2.森宇公司一审当庭认可李博向其缴纳了办理案涉房屋及车位产权的有关税费，还陈述其并未将李博向其缴纳的有关税费缴纳给相关部门。根据李博与森宇公司签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，案涉房屋产权登记应由开发商办理，且李博居住于德阳市而非成都市，对位于成都小区内张贴的公告并不能及时了解，不能一次认定李博不积极配合、不履行义务。 魏常文辩称，1.根据双方签订的公证预约合同约定，案涉房屋、车位向魏常文过户的条件是李博取得案涉房屋及车位的房产证。在一审中森宇公司明确表示，案涉房屋备案登记在李博名下，办证条件已经具备，需要双方提供必要的办证资料才能办理。在魏常文已明确表示愿意代李博垫付税款，取得完税证明，李博仍然当庭拒绝提供相关材料、拒绝配合办理案涉房屋及车位的房产证。李博在可以取得案涉房屋及车位房产证的情况下，为达到阻挠履行公证预约合同的目的，故意拒绝办理，李博不正当阻碍条件的行为本身是对双方预约合同的违反，依据合同法第四十五条规定，应视为过户条件已经成就。2.居间合同已经约定了李博的配合义务，除了其应当向开发商提供相关材料和税费外，李博还应提交其他必要的相关材料配合完成居间合同约定的过户，该行为并不属于李博客观上不能履行的情况，然而其一审中对于履行该义务当庭拒绝，此时李博不可能对办理产权证的公告内容不了解，其拒绝履行配合义务的行为显属恶意，违反了双方居间合同的约定。李博主张的已向开发商履行的义务，仅限于其与开发商之间的合同约定，不影响李博构成对魏常文的违约。李博的上诉请求不能成立，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 森宇公司书面述称，案涉房屋未能及时办理权属证明原因系行政区划调整导致所需资料需要业主补充或重新提交，资料不完善不能及时办理。2016年上半年成都施行不动产等级制度加之森宇公司资金链断裂延缓了权属证明办理。经过业主、森宇公司及当地政府协调，案涉房屋的权属证明能够正常办理。 农商银行双流支行述称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 中环经纪公司述称，双方签订的居间合同中有约定，要办理产权过户，但迟迟未办理，委托第三人也未完善。也办理了预约合同公证，该合同书上有具体的条款。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 魏常文向一审法院起诉请求：1.判令将讼争房屋及车位过户至魏常文或魏常文指定的第三人名下（房屋和车位的标的额为1000000元）；2.判令李博向魏常文支付违约金20万元；3.判令李博、森宇公司、农商银行双流支行和中环经纪公司配合完成过户手续；4.诉讼费、财产保全费、保函费由李博承担。 一审法院认定事实：2011年，森宇公司与李博签订商品房买卖合同，约定李博购买位于华阳街道南湖××单元××楼××号房屋以及位于南湖××楼××号车位；房屋的建筑面积为129.06㎡，成交价889840元，车位的建筑面积为30.94㎡，成交价80000元。购房合同签订后，李博支付了相应的首付款，并将该套房屋作为抵押向农商银行双流支行申请贷款440000元。 2013年6月4日，李博向森宇公司缴纳了其购买房屋的契税26695元、住房转移登记费80元、权证印花税10元、土地证工本费33元、专项维修基金2322元，还缴纳了其购买车位的契税2400元、权证印花税10元、土地证工本费33元、专项维修基金557元、交易手续费720元、合同印花税40元、转移登记费550元。森宇公司向李博出具了收据。 2016年10月6日，李博（甲方）与魏常文（乙方）、中环经纪公司（丙方）签订《成都市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称“居间合同”），载明：1.魏常文购买李博所有的位于成都市天府新区，房屋的建筑面积为129.01平方米，另含有车位号为XX3的产权车位，车位面积为30.96平方米；2.房屋含车位的价格为1000000元；3.房款的支付方式为签订本合同的当天魏常文直接向李博支付定金50000元，并于此房产权过户当日支付首付款400000元，另600000元房款由魏常文办理商业贷款后由银行直接支付给李博；4.双方同意于贷款审批完毕三个工作日内，前往成都市房产局办理产权过户手续，同时双方同意于接到中环经纪公司通知后三个工作日内共同前往房产局办理出件手续；5.李博于拿到房屋全款7日内把房屋腾空并交付给魏常文；6.三方商定，买卖双方有无正当理由不履行合同或者毁约的、未能按照合同约定提供必要的文件和配合造成中环经纪公司无法履行合同的、相互或者与他人串通损害中环经纪公司利益的等，应承担200000元的违约金，且守约方可以向违约方追偿经济损失；7.买卖双方约定在2016年10月20日之前到公证处办理房屋合同公证，办理公证当天魏常文向李博支付350000元；8.双方约定在产权证下发后15日内办理产权过户，在产权过户手续办理完后30个工作日内向李博支付尾款，若银行审批不通过，魏常文将尾款以现金方式一次性支付给李博。居间合同签订当天，魏常文向李博支付了约定的定金50000元，李博之妻黄娴向魏常文出具了相应的收条。 2016年10月14日，李博与魏常文签订《预约合同》，约定：1.魏常文购买李博向森宇公司购买的位于天府新区车位；2.李博承诺待取得房屋、车位所有权证书后将该房屋、车位转让给魏常文或魏常文指定的第三人，双方应按该预约合同签订正式房地产转让合同；3.房屋和车位的转让价款为1000000元，该价格为不变价格，不受市场变化影响；4.签订本预约合同当日魏常文向李博支付首付400000元（含定金50000元），剩余房款600000元待魏常文向银行贷款后，由银行直接转入李博指定账户；5.房屋和车位的登记过户的税费均由魏常文承担；6.若李博拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，李博应向魏常文支付违约金300000元，若魏常文拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，魏常文应向李博支付违约金300000元。预约合同签订后经四川省成都市律政公证处公证。预约合同签订当天，魏常文向李博支付了约定的首付款350000元，李博向魏常文出具了相应的收条。 居间合同与预约合同签订后，魏常文与李博并未签订正式合同。 2018年2月1日，森宇公司发布《产权办理告示》，载明：“天府新区管委会积极协调区地方税务局、区不动产登记中心，开通绿色通道，帮助未办理房屋产权的业主尽快办理产权证。物管部将积极协助您提供办税和办理房屋产权所需的资料。业主需先垫付相关税费，后根据我们出具的‘退款’承诺退回前期交款项”。庭审中，森宇公司当庭认可李博向其缴纳了办理案涉房屋及车位产权的有关税费，还当庭陈述其并未将李博向其缴纳的有关税费缴纳给有关部门。 一审庭审中，魏常文当庭陈述：1.愿意代李博向森宇公司再次缴纳办理产权所需要的税费；2.其并未向银行办理贷款以支付案涉房屋和车位的剩余款项，愿意代李博向农商银行双流支行垫付李博的贷款金额以解除抵押。李博当庭拒绝魏常文代其缴纳税费的意见。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，居间合同与预约合同均系魏常文与李博的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。魏常文与李博虽未签订正式的房屋买卖合同，但居间合同与预约合同中均对双方的主要权利义务进行了约定，双方当事人均应当按照合同的约定履行相应的义务。本案的争议焦点是：一、案涉房屋及车位过户给魏常文指定的第三人的条件是否成就；二、李博是否应向魏常文支付违约金200000元。 针对案涉房屋及车位过户给魏常文指定的第三人的条件是否成就的问题。本案中，李博已向森宇公司缴纳了购买案涉房屋和车位的费用，也缴纳了办理房屋和车位产权的税费，已履行了其与森宇公司签订买卖合同。因森宇公司的原因，李博未能取得案涉房屋及车位的产权证。同时，根据预约合同第2.1条“甲方承诺待取得房屋、车位所有权证后将房屋、车位转让给乙方或乙方指定的第三人”的约定，以及居间合同第七条“甲乙双方同意于贷款审批手续完毕三个工作日内，前往成都市房产局办理产权过户手续”的约定，李博将案涉房屋及车位的产权过户给魏常文或魏常文指定的第三人的前提，一是李博本人取得案涉房屋和车位的产权，二是贷款审批手续完毕后。虽魏常文当庭表示愿意帮李博垫付所欠银行的贷款，但李博本人并未取得案涉房屋和车位的产权，故现产权过户的条件并不成就，魏常文关于将案涉房屋和车位过户至其指定的第三人名下的诉请，以及要求李博、森宇公司、农商银行双流支行和中环经纪公司配合完成过户手续的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 针对李博是否应向魏常文支付违约金200000元的问题。一审法院认为，根据居间合同第十一条“甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：（1）无正当理由不履行合同或者毁约的；（2）未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方（中环经纪公司）无法履行合同的……上述违约行为，选择下列第2条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。按标的额的20%，计人民币贰拾萬元”的约定，李博有义务对双方房屋买卖合同目的的达成提供必要的配合。在森宇公司发布的《产权办理告示》中载明，在李博垫付相关税费之后，可以由森宇公司进行退款并协助李博尽快办理产权证。李博未按森宇公司在《产权办理告示》中载明的要求垫付税费，且当庭表示拒绝魏常文帮其向森宇公司垫付税费，李博未能尽到居间合同中载明的必要的配合义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。审理过程中，李博以违约金过高为由提出调整请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，并参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，由于魏常文未提交其实际损失的相关证据，故结合合同的实际履行情况以及李博的违约程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，就魏常文所主张违约金，调整为50000元。 对于魏常文所提，要求李博支付保函费的诉讼请求，魏常文并未提供保函费用的票据，其该项诉讼请求并无事实及法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李博于判决生效之日起十日内向魏常文支付违约金50000元；二、驳回魏常文的其他诉讼请求。本案的案件受理费15600元，由魏常文负担13000元，李博负担2600元；本案的保全费5000元，由魏常文负担4100元，李博负担900元。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认 本院认为，案涉合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本案中，魏常文未提起上诉，视为其对一审判决的认可。 根据李博的上诉请求和魏常文的答辩意见，本院二审争议焦点为：李博是否应当承担违约责任。 本院认为，魏常文签订案涉房屋买卖合同的目的在于取得案涉房屋的所有权，其主要合同义务应当为给付房款等，李博出售房屋的目的在于获得相应的房款，其主要合同义务系应当交付房屋办理过户等。在签订合同时，买卖双均清楚知晓案涉房屋尚未办理权属证书，结合庭审查明的事实及森宇公司陈述在李博重新缴纳契税等费用并补充提交齐全的办证资料下案涉房屋客观上已经可以办理不动产权证。在案涉房屋已具备办理不动产权证的条件下，李博未积极履行合同义务及时办理权属证书，且拒绝魏常文代为缴纳费用办理房屋权属证书，导致案涉房屋至今无法办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”李博拒绝履行合同主要义务并主张原合同已经实际无法履行已经构成违约。故一审法院认定李博构成违约，酌定李博给付违约金50000元，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，李博的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由李博负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年八月三十一日 书记员 何佳林