重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终4268号上诉人（原审被告）：潘德明，男，1976年2月14日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：邵银梅，重庆智渝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘友瑶，女，1971年7月2日出生，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：夏松涛，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢晶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原审被告：许莎莎，女，1983年6月12日出生，汉族，住重庆市北碚区。上诉人潘德明因与被上诉人刘友瑶、原审被告许莎莎房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初31991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。潘德明上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判驳回刘友瑶的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由刘友瑶承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误，《安置房转让协议》应当认定无效。刘友瑶在明知案涉房屋系安置房的情况下，仍然购买，主观上并非善意，且案涉协议违反《合同法》第五十二条、《城市房地产管理办法》第三十八条的规定，违反法律、行政法规强制性规定，损害公共利益，应当认定为无效。二、即使案涉《安置房转让协议》有效，刘友瑶未将政府支付的大修基金8972.8元和过渡安家费3500元支付给潘德明，未履行完合同的约定义务，刘友瑶请求过户的请求不成立。二审庭审中，潘德明要求刘友瑶返还大修基金8972.8元和过渡安家费3500元，并补偿潘德明案涉房屋在2018年1月20日、2019年8月31日两个时间点的房款差价120000元。三、潘德明不是产权登记人，不应当承担配合过户义务。刘友瑶辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、《城市房地产管理法》第三十八条的规定属于管理性规定，并非导致合同无效的强制性规定，且最高人民法院（2006）民一终字26号判决书认定拆迁安置房屋的转让协议有效。二、《物权法》第十五条规定，关于设立变更转让物权的合同至合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力，故案涉《安置房转让协议》合法有效。三、案涉房产已经取得权属证书，具备办理转移登记的条件。四、潘德明虽非登记产权人但与许莎莎曾系夫妻，案涉财产是夫妻共同财产，且潘德明是合同当事人，有履行过户的行为义务，也有督促许莎莎过户的义务。五、一审中潘德明并未对大修基金、安置费、房屋损失的主张提出反诉请求，与本案审理的履行过户义务无关。即便存在相关争议也应该另案处理，不属于本案上诉审理的范围。许莎莎述称：被拆迁房屋系我所有。2008年我与潘德明办理离婚手续，双方协商将案涉房屋留给孩子，因缺乏相应手续，被拆迁房屋未过户至孩子名下。后抚养权纠纷生效民事判决书判决孩子的抚养权归我。2017年6月我再婚。2017年政府进行这个片区的拆迁工作。两份《安置房转让协议》是我签的字，但潘德明收取的房款孩子不一定能得到，我不同意卖房也不同意过户。刘友瑶向一审法院起诉请求：1.请求潘德明、许莎莎立即协助刘友瑶将位于重庆市渝中区xx房屋(产权证号:渝2019渝中区不动产权第000xxxx号)的产权登记过户至刘友瑶名下。2、本案诉讼费用、保全费用由潘德明、许莎莎承担。一审法院认定事实：2017年12月9日，许莎莎、潘德明（甲方）与刘友瑶（乙方）签订《安置房转让协议》，双方约定：甲方自愿将拆迁安置房转让给乙方，乙方也充分了解该房屋其他状况，并自愿购买该安置房。该房屋是拆迁安置房（无论分配在什么地方及面积大小都要）。甲方保证已如实陈述房屋状况和其他情况，保证该房屋没有担保、抵押等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。在甲方安置房屋的赔付总价格上，乙方另加两万元整人民币（先已预付两万元整人民币）。在房屋产权证、土地使用权等相关证件到手后，过户手续在法定时间内办理过户手续。甲方应积极配合乙方办理过户手续。甲方在收取付款后，应当向乙方开具收款凭证，并注明时间。办理以上过户手续应当缴纳的相关费用由乙方承担与甲方无关。本安置房转让协议未尽事宜，甲乙双方可另行补充条款或补充协议。（注明：合力村xx名下房屋是潘德明与许莎莎离婚时法院判与潘德明的房屋没有过户到时三方一起完成协议。在国家将房屋分下来后，乙方一次性将房屋款付与甲方）该协议落款处有甲乙双方签字并捺印，还有见证人余方素和杨大秀的签字并捺印。同日，杨大秀出具《收据》一份，载明：今收到刘友瑶现金20000元。2018年1月20日，潘德明、许莎莎（甲方）与刘友瑶（乙方）又签订《安置房转让协议》，双方约定：备注：该房屋坐落于重庆市渝中区xxx处，建筑面积为112.16平方米，户型三室一厅，该房屋乙方支付甲方总房款464350元，乙方补偿政府差价235476.8元。违约责任：1、卖方保证对该房屋享有完整的所有权或已得到该房屋全部共有人的授权，能完全支配及处理该房屋，并保证该房屋在本次交易期间无产权纠纷，债务、税费、租赁清还、抵押纠纷等；保证在签订本合同之前或之后，该房屋不存在“一房多卖”之事，否则，卖方承担由此而造成的一切责任和损失。2、卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋总成交价双倍的违约金。3、甲方需配合乙方完成所有过户手续，该房屋过户的一切费用由乙方承担。该协议落款处有甲乙双方签字并捺印，还有见证人刘剩培和张世秀的签字并捺印。同日，潘德明出具《收条》一份，载明：今收到刘友瑶购买渝中区黄xx号房款肆拾陆万肆仟叁佰伍拾元整（464350元）属实。2018年1月15日，许莎莎出具《承诺书》一份，载明：渝中区房屋安置办：今承诺许莎莎的房屋，渝中区xx号，全权委托刘友瑶前来安置办办理选房、安房手续，所提供的手续真实有效，如发生家庭纠纷，自愿负法律责任，一切与安置办无关。2018年1月17日，刘友瑶委托王琴向重庆市渝中区房屋管理局菜园坝片区改造房屋征收工作办公室补交案涉房屋差价235476.8元。2018年2月8日，刘友瑶向案涉房屋的物管公司重庆市江宇物业管理有限公司缴纳物管费（2018年1月17日-2019年2月28日）、公摊电费、电梯电费等费用共计2254元。2019年5月23日，刘友瑶向重庆骏建房地产开发有限公司缴纳案涉房屋代收税费7285元。2019年8月，许莎莎取得案涉房屋不动产权利证书（渝（2019）渝中区不动产权第000xxx号），载明案涉重庆市渝中区xx房屋权利人为许莎莎，建筑面积为112.16平方米，用途为成套住宅。一审另查明，2020年1月8日，刘友瑶向一审法院申请了财产保全并缴纳保全申请费4020元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，潘德明、许莎莎与刘友瑶关于买卖案涉房屋签订的《安置房转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对潘德明、许莎莎与刘友瑶均具有约束力。鉴于刘友瑶已支付完毕合同项下全部款项，故潘德明、许莎莎理应按照合同约定配合刘友瑶办理案涉房屋的不动产权属登记。据此，现刘友瑶要求潘德明、许莎莎配合办理不动产权证的请求，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“被告潘德明、许莎莎在本判决生效后立即协助原告刘友瑶办理重庆市渝中区xx房屋的不动产权转移登记手续。本案案件受理费减半收取40元和保全费4020元，由被告潘德明、许莎莎负担。”二审中，许莎莎陈述，案涉两份《安置房转让协议》均系本人签字确认，《承诺书》不是其本人签字，案涉房屋归其所有。刘友瑶陈述，《承诺书》来源于渝中区安置办。《承诺书》和许莎莎身份证原件均是潘德明妈妈杨大秀交给刘友瑶，刘友瑶持《承诺书》和许莎莎身份证原件到渝中区安置办选房，选中案涉房屋后，许莎莎将身份证原件取回。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，二审的争议焦点为：1.案涉两份《安置房转让协议》是否合法有效；2.案涉房屋转移登记过户的条件是否成就；3.潘德明有无配合办理案涉房屋过户手续的合同义务。现具体评析如下：1.关于案涉两份《安置房转让协议》是否合法有效的问题潘德明上诉认为，案涉两份《安置房转让协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的“损害社会公共利益”之情形，也存在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”之情形，应当认定无效。本院认为，被拆迁人购买拆迁安置房是政府因征地拆迁而给予被拆迁人的一项优惠购买特定房屋的权利，是被拆迁人因财产受损而获得的一种经济补偿方式之一。拆迁安置购置权是被拆迁人的一项财产权利，在无法律或者行政法规禁止转让的情况下，被拆迁人转让拆迁安置房购置权的转让合同具有法律效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》主要规范对象是行政管理行为，第三十八条第（六）项规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会公共利益，故在性质上应属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定。根据司法解释之规定，不能据此认定刘友瑶与潘德明、许莎莎签订的两份《安置房转让协议》无效。本案中，潘德明、许莎莎并未举证证明转让协议存在其他应归于无效的情形，故案涉两份《安置房转让协议》均为有效合同，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.关于案涉房屋转移登记过户的条件是否成就的问题。潘德明上诉认为，刘友瑶收到政府支付的大修基金8972.8元和过渡安家费3500元后并未将上述两项款项支付给许莎莎和潘德明，刘友瑶并未完全履行合同付款义务，案涉房屋转移登记过户条件并未成就。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定测除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院认为，潘德明主张刘友瑶收到政府支付的大修基金8972.8元和过渡安家费3500元的，应当承担相应的举证责任。但在本案一、二审中，潘德明未举证证明刘友瑶收到了政府的大修基金和过渡安家费，亦未举证证明刘友瑶未足额支付房款，潘德明应当承担举证不能的不利后果，本院对潘德明该项上诉理由不予采信。3.关于潘德明有无配合办理案涉房屋过户手续的合同义务的问题潘德明上诉认为，案涉房屋并未登记在其本人名下，其并无配合房屋过户的义务。经查，2017年12月9日许莎莎、潘德明（甲方）与刘友瑶（乙方）签订的《安置房转让协议》第三条第2点约定：“在房屋产权证、土地使用权等相关证件到手后，过户手续在法定时间内办理过户手续。甲方应积极配合乙方办理过户手续。”本院认为，根据《安置房转让协议》第三条第2点的约定，潘德明负有配合办理案涉房屋过户手续的合同义务，故潘德明的上诉理由并无事实和法律依据，本院依法不予采信。许莎莎在二审中陈述，《承诺书》不是其本人签字，刘友瑶无权选房。经查，刘友瑶持《承诺书》和许莎莎身份证原件前往渝中区安置办办理选房事宜并选中案涉房屋，现案涉房屋已登记在许莎莎名下，二审中许莎莎自认案涉两份《安置房转让协议》均系本人签字，现案涉房屋归其所有。本院认为，许莎莎关于刘友瑶所选房屋归其所有的自认应当视为对刘友瑶选房行为的追认，故许莎莎认为刘友瑶无权选房的理由不成立，本院依法不予采信。至于潘德明在二审中要求刘友瑶返还大修基金8972.8元和过渡安家费3500元、并补偿案涉房屋在2018年1月20日和2019年8月31日两个时间点的房款差价120000元的请求，因潘德明在一审中并未就上述主张提起反诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，本院对潘德明的该部分主张不予审理。综上所述，上诉人潘德明的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人潘德明负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年八月五日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅