贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初2278号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司。统一设计信用代码：91520600760430748。法定代表人：宁桂兰，系该公司总经理。住所：贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，特别授权。委托事实代理人：李蔓，贵州北斗星律师事务所律师，一般代理（包含代领法律文书）。被告：熊勇，男，1987年8月3日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：熊西要（系被告叔叔），男，1982年4月8日出生。汉族，住贵州省铜仁市碧江区。特别授权。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）与被告熊勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯祺公司委托诉讼代理人李蔓、被告委托诉讼代理人熊西要到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年11月1日至2020年10月30日的租金89739元;2、判令被告向原告支付自被告应付租金之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔以14058元为基数，从2017年10月31日起算；第二笔以14409元为基数，从2018年4月30日起算；第三笔以14761元为基数，从2018年10月31日起算；第四笔以15129元为基数，从2019年4月30日起算；第五笔以15498元为基数，从2019年10月31日起算；第六笔以15885元为基数，从2020年4月30日起计算。以上六笔违约金均按年利率6%计算，现暂计算至2020年5月30日的违约金共计6364元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年6月10日，原、被告签订一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市碧江区（建筑面积48.82平方米）用于商业经营，双方在合同中对租赁期限、租金、租金支付时间、支付方式、逾期付款违约责任等作出明确约定，其中对逾期付款违约责任明确约定：如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金，逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约定将商铺交付被告使用，但截至目前，被告未按合同约定按时足额向原告支付租金。故原告诉至法院提出前述请求。被告熊勇辩称，租金希望原告能予以减少，被告所租赁的门面，未能达到原告承诺的招商要求，客源过少。被告曾多次与原告协商，希望能减半收取租金，但均未果。对违约金，被告不承担。本院经审理认定事实如下：2016年6月10日，原告凯祺公司（甲方）与被告熊勇（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方的商铺位于铜仁市碧江区，计租面积48.82平方米，单价48元／㎡／月，乙方经营范围为建材；租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止2021年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准；免租期13个月，合计不计租金的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，免租期届满后开始计租；不计租金期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，月租金为2343元；次年度租金按上年度租金标准上浮5%作为次年度租金标准，以此类推，至本合同终止；双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即7029元；第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清；乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金2343元，乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取；......乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金；如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同约定了解除条款：1乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面提起解除合同，自通知之日起合同解除：1、乙方逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的；……3、乙方未经甲方书面同意，私自将所承租商铺转租或出让（含部分转租或出让）给第三方的；4、乙方未在装修期进场装修；……10、其他严重违反合同的情形。合同还约定了续约及商铺返还、争议解决办法及等内容。签订合同后，原告依约交付了商铺，被告用以经营建材生意并营业至今。合同约定免租期从2016年7月1日至2017年7月31日，被告按约向原告凯祺公司支付了保证金2343元及2017年8月1日至2017年10月31日租金7029元，合计9372元。但之后的租金，被告再未支付过。案件审理过程中，原、被告均明示不解除双方签订的案涉《麒龙国际会展城商铺租赁合同》。上述查明事实，有原告提交并出示的《商品房买卖合同》、《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》、《麒龙国际会展城商铺租赁合同》、当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。争议焦点：原告主张的租金、违约金有无事实及法律依据，具体应如何支付。本院认为，首先，就原告主张的租金问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原、被告在签订合同后，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告长期占用原告交付的门面经营至今，但却未按约支付租金，已构成违约，依法应按合同约定继续履行支付租金的义务。被告虽辩称原告承诺的招商条件未达标，但未能就此提供充分证据证实凯祺公司承诺过相应招商条件、虚假宣传。且租赁商铺经营属于商业投资行为，本身具有一定的商业风险，被告作为投资人应当具备相应的风险承受能力。故此，被告应承担举证不能的法律后果。经审查，原告主张由被告按合同约定周期给付租金，应从其约定，即原告主张支付从2017年11月1日至2020年10月30日的租金89,739元，于法有据，本院予以支持。其次，就违约金而言，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案中，被告长期未能按约支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。虽然双方在《麒龙国际会展城商铺租赁合同》约定了违约金的计算方式，但该约定明显过高，现原告主动将违约金调整按年利率6%计算，该违约金实质上相当于资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。审理中，被告以与原告协商未果为由主张不承担违约金，于法无据，本院依法不予支持。经审查，原告主张2020年5月30日前(含本数）的违约金6,364元，符合法律规定，本院予以支持。2020年5月30日后的违约金，以欠付的租金89,739元为计算基数，按年利率6%计算，计算至租金全部清偿时止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告熊勇于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金89,739元（2017年11月1日至2020年10月30日租金）；二、由被告熊勇向原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司支付违约金[违约金计算方式为：2020年5月30日前(含本数）的违约金为6,364元。2020年5月30日后的违约金，以尚欠租金89,739元为计算基数，按年利率6%计算，计算至租金全部清偿时止]。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,101元，由被告熊勇负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。当事人可于本判决所明确的履行期限届满之日起二年内，申请本院强制执行。审 判 员  孙仁阔二〇二〇年八月二十六日法官助理谢伟代理书记员  童文芳