海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9023民初1545号 原告：李某，男，1981年10月8日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：张某，海南颖川律师事务所律师。 被告：王某1，男，1963年9月10日出生，汉族，住海南省澄迈县。 被告：王某2，男，1983年7月7日出生，汉族，住海南省澄迈县。系王某1之长子。 被告：王某3，男，1986年3月14日出生，汉族，住海南省澄迈县。系王某1之次子。 被告：覃某，女，1962年8月8日出生，汉族，住海南省澄迈县。系王某1之配偶。 原告李某诉被告王某1、王某2、王某3、覃某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理。依法适用普通程序，由本院审判员李唐清担任审判长，与人民陪审员王业刚、王娟共同组成合议庭于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人张某，被告王某1到庭参加诉讼。被告王某2、王某3、覃某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定本案按缺席审判。本案现已审理终结。 原告李某诉讼请求为：1、判决确认原告李某与四被告于2016年11月15日签订的《宅基地转让协议》无效；2、判令四被告连带退还原告李某的合同款460000元及利息77283.15元（第一段利息：自2016年11月16日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算；第二段利息：从2019年8月20日起，按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还清之日止）；3、判令四被告共同承担本案诉讼费9173元和保全费3206.42元。 事实与理由如下：原告系海口市龙华区城镇居民，2016年下半年，原告经朋友介绍认识了被告一家四口，后被告向原告介绍，其王宅村将做整体规划，政府将将重新划定100亩土地用做全村新宅基地，并告诉原告46万元便可购买两块宅基地。 2016年11月15日，原告与四被告共同签订了《宅基地转让协议》，双方约定，被告将其享有的两块宅基地永久性有偿转让给原告，合同价款为460000元。合同签订后，原告于同日通过建设银行向被告1转款460000元，但后期被告并未向原告交付上述宅基地。 原告认为，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，而本案中原告并非被告集体经济组织成员，因此，非本集体经济组织成员购买宅基地的合同，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于上述《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，因此原告与四被告共同签订了《宅基地转让协议》应认定为无效。 另，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条第二款：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”及《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中公布的33个试点地区，本案涉诉宅基地在海南省澄迈县，不属于试点地区，因此，原被告双方的《宅基地转让协议》亦无效。 综上原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”涉案协议无效，则被告应返还原告所有购房款及资金占用利息，原告特起诉至贵院，请求判如所请。 被告王某1、王某2、王某3、覃某在法定期限内未提交答辩状。被告王某1在庭审中辩称，原告所诉部分不符合事实。当时县政府征了我们王宅村很多土地，在合同里有明确说明，涉案买卖的只是土地签，而不是土地，要等待村委会分地之后，我们才能把土地交给原告。原告是贪图便宜，才来找我们购买，我们都不认识原告，实际上是原告找到我的儿子想要买地，我儿子硬让我签名，我当时都不想签名，我目前没有钱偿还给原告。 原告李某向本院提交了如下证据材料：证据一、《宅基地转让协议》复印件1份，用于证明原告李某与四被告王某1、王某2、王某3、覃某于2016年11月15日签订该协议，以46万元的价款购买四被告将来分拔的两块宅基地（宽8.4米规格）的事实；证据二、《收据》复印件1份，用于证明被告收到原告所支付的宅基地转让款46万元整的事实，收款人王某2出具该收据；证据三、中国建设银行个人活期账户交易明细复印件1份，用于证明原告向被告王某1转账支付宅基地转让款46万元的事实；证据四、短信聊天记录复印件1份（2页），用于证明原告多次向被告王某1主张处理本案纠纷，但被告不予理睬的事实。 被告王某1、王某2、王某3、覃某在法定期限内未提交证据材料。 经审理查明：2016年11月15日，原告李某（乙方、受让方）与被告王某1、王某2、王某3、覃某（四人为甲方、转让方）签订1份《宅基地转让协议》，共同订立10个条款，主要内容为：1、“一、宅基地分拨及转让”，甲方自愿将将来由王宅村分拨给甲方家庭的2块宅基地（宽8.4米）转让给乙方，永久性转让作为修理住宅之用地等；该宅基地目前具体位置未确定；甲方待落实具体宅基地时再行签订或补充转让协议，甲方应积极配合签订，否则承担违约责任，赔偿由此造成乙方的经济损失（含已支付给甲方的宅基地转让款及按转让款伍倍赔偿给乙方）；甲方以全家人员签名的形式转让该宅基地给乙方等。2、“四、转让金额：双方议定两块宅基地现总现价为人民币46万元。”3、“五、付款方式：双方在协议签字之日，乙方付给甲方全款46万元。”4、“九、本协议自双方签字之日起生效。”5、“十、未尽事宜可补充协议，以补充协议为准。”合同尾部有：甲方“王某1、王某2、王某3、覃某”四人签名及盖指印；乙方有“李某”签名及盖指印；见证人王咏章签名及盖指印，签约日期为：2016年11月15日。 被告王某2于2016年11月15日给原告李某出具《收据》1份，写明其收到“出让王宅村两块地块款现金460000元整，此条据为收款凭据”并在尾部签写“收款人王某22016年11月15日”。经向原、被告询问，并不存在被告王某2收取现金之事实。实际上原告转账支付460000元给王某1收取（被告王某1认可转账事实）。其后，原告李某几次找被告王某1、王某2、王某3、覃某处理合同纠纷要求退款未果，遂于2020年7月1日诉至本院，请求判如所请。 原告于2020年7月14日申请财产保全，本院于当日作出（2020）琼9023民初1545号民事裁定书予以保全。原告已预交保全申请费3206.42元。 另查，被告王某1承认王某1、王某2、王某3、覃某均属澄迈县金江镇城东社区居委会王宅村民小组成员；原告李某属于海口市城镇居民户口。 上述事实，有原告李某举证的宅基地转让协议、银行账户交易凭证等证据材料及法庭审理笔录佐证，可予认定。 本院认为，原告李某系城镇居民，四被告王某1、王某2、王某3、覃某系一家人均属澄迈县金江镇城东社区居委会王宅村民小组成员，双方就将来将分拨的两格宅基地（现属集体土地，被告无处分权）于2016年11月15日签订《宅基地转让协议》，系双方真实意思表示，但其内容违反了国家法律的强制性规定，应确认无效。本院确认原告于签约当日将460000元转到被告王某1账户，支付了合同款。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”又依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条之规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……”本案中，四被告将不存在的两格“宅基地”（实为集体土地且未曾批准为宅基地）出卖给原告，双方恶意串通以其他方式转让集体土地，损害了集体的利益，显然，应确认该《宅基地转让协议》为无效合同。四被告依据无效合同而收取“转让款”460000元，应予返还给原告。现原告李某主张确认涉案《宅基地转让协议》无效，要求四被告共同退还“转让款”460000元及支付相应利息，于法有据，本院予以支持。 至于原告主张的利息分两段计算。①第一段利息，是以460000元为基数自2016年11月16日计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，计得利息60342元；②第二段利息：从2019年8月20日起，按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还清之日止。因为四被告收取460000元无法律依据，故本院酌情支持原告的利息请求。 原告李某是不当得利之债的债权人。原告李某的诉讼请求依据充足，理由充分，故本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条，《中华人民共和国物权法》第六十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李某与被告王某1、王某2、王某3、覃某于2016年11月15日签订的《宅基地转让协议》为无效合同； 二、被告王某1、王某2、王某3、覃某应于本判决生效之日起十日内向原告李某返还不当得利款460000元及其利息60342元（以460000元为基数，以年利率4.75%为标准，自2016年11月16日起计算至2019年8月19日止的利息；以后的利息，从2019年8月20日起计算，按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还清全部债款之日止）。 案件受理费9173元（原告已预交），由被告王某1、王某2、王某3、覃某共同负担（限四被告于本判决生效之日起七日内向本院缴付），原告预交的9173元由本院予以退还；保全申请费3206.42元（原告已预交），由原告李某承担1603.21元，由被告王某1、王某2、王某3、覃某共同负担1603.21元（限四被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李唐清 人民陪审员  王 娟 人民陪审员  王业刚 二〇二〇年八月三十一日 法官 助理  周清清 书 记 员  吴 政 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的合同无效： （一）…… （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国土地管理法》 第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；…… 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。