山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7176号 上诉人（原审被告）：青岛华新园置业有限公司，住所地青岛市镇江路7号乙。 法定代表人:李阳，董事长。 委托诉讼代理人:邓雨明，山东博论律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱文臣，男，1957年9月30日出生，汉族，住青岛市 上诉人青岛华新园置业有限公司与被上诉人朱文臣房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初8956号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛华新园置业有限公司向本院提起上诉请求：1、撤销青岛市市北区（2019）鲁0203民初8956号民事判决，发回重审或改判上诉人不承担赔偿责任；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1、原审判决明显违反公平与诚信原则。本次房屋租赁合同纠纷，被上诉人从2017年10月16日至2019年1月4日占用标的房屋长达14个月多的时间，上诉人没有收取到任何费用，依照原审判决反倒要承担1049208.45元及相应利息的巨额赔偿；被上诉人作为多年经营的商业人士，在相应房屋权属信息在青岛市不动产登记中心有明确登记、在签订十年的租赁合同时怠于落实相关信息、而是将全部责任推给上诉人，原审判决认定由上诉人来承担其全部商业风险:原审判决的相应认定明显违反了公平及诚信原则，应予改判。2、被上诉人在缔约过程中有明显瑕疵，应承担主要责任。上诉人已在庭审过程中提交了从青岛市不动产登记中心查询的资料，其上记载山东路117号良辰美景18-21号网点登记的总的建筑面积为289.96平方米，与出租面积2250平方米相差巨大。被上诉人与上诉人缔结十年的租赁合同，主张对此巨大的面积差异视而不见、不知情完全违背商业常理。对此应认定被上诉人知晓该出租面积包括部分车库；并且被上诉人在签订租赁合时也从未告知上诉人关于出租房屋的用途，租赁合同第七条第三款也明确约定了相关证照是以相关政府部门审批为准；上诉人也从未承诺过出租房屋的用途包括通过消防审批，原审判决就此全部归责于上诉人明显不公平，应认定被上诉人的主要责任，重新计算赔偿金额。3、原审判决认定的被上诉人的损失没有相应事实基础。被上诉人提出加盟费、消防设计费、空调定金等涉及第三方的具体损失，原审判决在认定中均有错误:青岛尚美生活集团有限公司出具的答复函、青岛方润制冷公司2019年6月12日证明、山东意林设计院多次关于笔误的证明等书证均没有制作人签字，形式有瑕疵，不能予以认定；尚美公司的特许经营合同中明确约定软件使用费不在不予退还的费用当中，该部分费用明显属于被上诉人自行扩大的损失，被上诉人从未与青岛方润制冷公司签订空调安装合同那个，青岛方润制冷公司2019年6月12日证明中提到的空调安装定金5万元不知从何而来；被上诉人提交的关于消防设计费的设计合同、收款收据等材料也是与本案明显没有关联性，其设计的设计面积明显不符、多次更改收据的落款时间更是明显体现被上诉人是依照诉讼请求来串通制作相关证据，而对此原审判决却认为“出现笔误的情形现实中时有发生”而予以认定，应予纠正。4、原审判决的判决项超过被上诉人的诉讼请求。判决书记载原告诉请第二项中的利息经变更确认为：以1049208.45元为基数，自2019年9月27日暂计算至被实际付款之日，按照年利率7.10%计算。原审判决的判决第四项判令上诉人赔偿被上诉人利息损失以1049208.45元为基数，自2018年8月27日暂计算至被告实际赔偿上述各项损失之日止，按照年利率6%计算。原审判决的利息起算日以明显超过了被上诉人的请求，应予纠正。 朱文臣二审答辩称：对方主张原判违反公平诚信原则我不认可，对方违约本身就违反诚信原则，被上诉人在缔约过程中经一审判决不具有瑕疵，一审判决认定该事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。一审对被上诉人主张的损失认定清楚，应予维持。一审中我方向法院交了利息计算表，原审卷宗173页有记载。 朱文臣一审提出诉讼请求：1、判令青岛华新园置业有限公司赔偿朱文臣房屋内外装修损失854708.45元、加盟损失费35000元、消防设计损失费9500元定金失5万元；2、青岛华新园置业有限公司赔偿朱文臣提前偿还银行贷款产生的违约金31476.25元、赔偿朱文臣贷款利息损失167729元以1049208.45元为基数，自2019年9月27日暂计算至2019年11月11日，按照年利率7.10％计算）；3、诉讼费由青岛华新园置业有限公司承担。诉讼中朱文臣变更第2项请求为:青岛华新园置业有限公司赔偿朱文臣提前偿还银行贷款产生的违约金31476.25元、赔偿朱文臣各项损失的利息167729元（以1049208.45元为基数，自2019年9月27日暂计算至青岛华新园置业有限公司实际付款之日，按照年利率7.10％计算）。事实和理由:双方于2017年10月16日签订了《房屋租赁合同》，约定朱文臣租用青岛华新园置业有限公司在青岛市山东路117号良辰美景18-21号网点房（以下简称涉案房屋）进行装饰装修建设经营“尚客优”联锁酒店，朱文臣依约对涉案房屋进行了装饰装修、消防设计、购置空调等，并与第三方签订特许经营合同。但后来朱文臣发现青岛华新园置业有限公司交付的房屋不符合合同约定，双方合同于2018年8月7日因朱文臣行使解除权而解除青岛华新园置业有限公司的违约行为给朱文臣造成了房屋内外装修装饰损失等共计1049208.45元，对该部分损失的利息青岛华新园置业有限公司应予支付，朱文臣于2017年9月27日向银行贷款210万元，用于装修等涉案酒店项目，年利率为7.105％，且贷款合同约定提前还款违约金标准为“提前还款金额的3％”。同时，为减少损失，青岛华新园置业有限公司赔偿朱文臣1049208.45元后，朱文臣会立即归还该部分贷款以减少后续利息损失，而提前还款会产生提前还款违约金31476.25元（1049208.45×3％）。综上，因青岛华新园置业有限公司违约给朱文臣造成的前述所有损失及利息，青岛华新园置业有限公司应当依法向朱文臣承担赔偿责任。 青岛华新园置业有限公司一审中辩称，朱文臣现在主张的相关损失已经在此前朱文臣提起的诉讼中主张过，根据一事不再理的基原则，请求驳回朱文臣的诉讼请求；朱文臣主张的各项损失没有事年实和法律依据，要求驳回朱文臣的请求。 一审法院确认如下事实:涉案房屋登记在青岛华新园置业有限公司名下，2017年10月16日朱文臣作为承租方、青岛华新园置业有限公司作为出租方就涉案房屋（建筑面积2250平方米）签订房屋租赁合同，约定:租赁期自2018年6月1日至2028年5月30日；自合同签订之日起至2018年5月30日作为乙方（装修期）青岛华新园置业有限公司免收租金。年租金60万元，自第三年每年递增3％；朱文臣交押金2万元，退租时结清水电费等相关费用后无息退还。青岛华新园置业有限公司不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的，朱文臣有权解除合同。合同第九条第1项约定了青岛华新园置业有限公司违约责任:（1）青岛华新园置业有限公司违反合同约定，提前收回房屋的，除返还剩余租金外，应按照合同总租金剩余租金金额的20％比例向朱文臣支付违约金。并按估价赔偿装修费。（2）青岛华新园置业有限公司因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，青岛华新园置业有限公司应按上述第一款的约定支付违约金及赔偿朱文臣损失。合同签订后，青岛华新园置业有限公司按约交付房屋，朱文臣支付押金2万元，并对涉案房屋进行了初步装修。 2018年7月30日朱文臣向一审法院提起诉讼，要求判令:1、解除朱文臣、青岛华新园置业有限公司于2017年10月16日签订的房屋租赁合同；2青岛华新园置业有限公司支付朱文臣违约金1339093元；3、返还朱文臣押金2万元。经一审法院审理，作出（2018）鲁0203民初8087号民事判决，认为双方争议的焦点问题是:青岛华新园置业有限公司交付朱文臣的房屋是否符合合同约定；朱文臣主张违约金的事实依据是否成立。青岛华新园置业有限公司承认出租给朱文臣的房屋包括部分车库，并主张朱文臣事先知情，但青岛华新园置业有限公司就朱文臣事先知情这一主张未能提供充分证据，因此青岛华新园置业有限公司应当承担举证不能的法律后果。朱文臣主张青岛华新园置业有限公司交付的房屋不符合合同约定，并根据合同约定要求解除合同，事实依据充分，符合法律规定一审法院予以支持，朱文臣的违约金请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。遂判令:一、确认朱文臣与青岛华新园置业有限公司签订的关于租赁青岛市市北区山东路117号良辰美景18至21号网点的租赁合同于2018年8月7日解除；二、青岛华新园置业有限公司于判决生效后3日内返还朱文臣押金2万元；三、驳回朱文臣其它诉讼请求。在该次诉讼期间，朱文臣、青岛华新园置业有限公司于2019年1月4日办理了涉案房屋的交接手续，朱文臣将涉案房屋返还给了青岛华新园置业有限公司，房屋交接前，经青岛华新园置业有限公司屋申请，本院委托山东泰衡正秉价格咨询有限公司对涉案房屋中朱文臣所为内外装修价值进行了评估，该公司出具泰衡评字（2019）7号价格评估报告，评估结果为:涉案房屋内外装修价值在价格评估基准日的金额为854708.45元，其中室内装修评估价值763421.14元，室外装修评估价值91287.31元。本次诉讼中，朱文臣根据该评估报告主张装修损失854708.45元，青岛华新园置业有限公司对评估报告本身没有异议，但认为室外装修损失不应由青岛华新园置业有限公司承担，因为朱文臣对室外进行装修没有经过青岛华新园置业有限公司同意，而且根据合同约定，朱文臣装修的停车位由青岛华新园置业有限公司免费提供朱文臣使用，青岛华新园置业有限公司并未获利。本次诉讼中，朱文臣对其主张的其他各项损失，提供了下列证据:1、2017年10月24日朱文臣（乙方）与青岛尚美生活集团园置业有有限公司（甲方）签订的特许经营合同、收款收据、答复函。该合同载明，甲方系“尚客优”酒店品牌在中国境内特许经营被授权、管理及服务系统的提供人，根据乙方的申请并经甲方评估，乙方在认可甲方经营管理模式和标准的前提下签订本合在该同。甲方同意授权乙方在涉案房屋的区域范围内非独占性的、屋的交不可再许可他人使用“尚优客”酒店品牌，并在甲方指导下自主经营，独立开展经营活动。合同生效时乙方应向甲方一次性交纳135000元，其中包括特许经营费65000元、软件使用费20000元、工程咨询费3000元、特许经营保证金2000元。收据显示朱文臣于合同签订当日向甲方支付加盟费135000元。2019年5月21日甲方出具“关于朱文臣要求解除合同答复函”称:该公司同意解除双方的经营合同，加盟费135000元，按合同规定不退还。2、建设工程设计合同、收款收据。合同载明:朱文臣（发包人）委托山东意林建筑规划设计研究院有限公司（设计人）对尚客优连锁山东路中央商务店消防工程设计，设计费9500元，合同履行期间，发包人要求终止或解除合同，设计人未开始设计工作的，不退还发包人已付的定金；已开始设计工作的，发包人应根据设计人已进行的实际工作量酌情付费。收款收据显示，设计人收取朱文臣设计费9500元。收据落款时间是2007年1月8日。2019年11月12日设计院出具证明称:公司出具的2007年1月8日的收据中载明的时间属于笔误，应更正为2017年1月8日。2019年11月27日设计院出具证明称，该公司处2018年1月8日出具的收款收据日期既不是2007年1月8日，也不是2017年1月8日，属于笔误，应改为2018年1月8日。3、朱文臣与青岛方润制冷设备有限公司签订的产品购销合同、朱文臣与张凌云签订的空调安装合同、收款收据。购销合同显示，朱文臣购买科龙中央空调器共计148000元，送货地址为35000青岛市敦化路与山东路交叉口。安装合同显示，工程名称为海合同答信科龙多联机空调工程，工程地点:山东路；承包方式为:包工包料，若朱文臣自行无故终止履行合同，乙方将不予返还定金。收据显示，朱文臣于2017年12月13日向青岛方润制冷设备有限公司支付空调安装定金5万元。2019年6月12日出具证明称，该公司已收取朱文臣要求撤销双方签订的购销合同、安装合同及退款5万元定金的申请，同意解除双方合同，定金不退。4、中信银行个人经营借款合同。合同约定朱文臣向该行贷款210万元，贷款期限120个月，合同贷款利率为7.105％，本合同贷款用于经营贷，贷款支付对象为代洪果，还款总期数为120期，每期还款本息为29933.75元，提前还款违约金收取标准为提前还款金额的3％，朱文臣经营实体名称为:青岛汤之森酒店管理有限公司。5、2018年11月12日祥运昌盛商行出具证明称，该商行代洪果于2017年9月27日收到朱文臣的中信银行贷款210万元整，此款用于市北区红砖绿树海滨旅馆的装修和建设。李沧区祥运昌盛商行的营业执照显示，其经营范围为:批发、零销合售:五金、办公用品、标志牌、装饰材料、建筑材料等。2019年11月27日该商行出具证明称，该公司2019年11月12日出具的证明落款日期2018年11月12日属于笔误，应改为2019年11月12日。青岛华新园置业有限公司对上述证据1中合同的真实性没有异议，收款收据有异议，认为朱文臣应提供相应的增值税发票，同时朱文臣主张的加盟费包括加盟费、软件使用费、保证金，朱文臣主张的费用和合同约定金额不符。同时该答复函与合同确定的退费项目也不一致，朱文臣主张的软件使用费不在合同确定的不予退还的费用项目之内，同时根据该合同的第17页的合同解除条款，朱文臣解除合同前，可以转让及其他情形，并不一定要解除合同，因此朱文臣主张将所有的不予退还的费用要求青岛华新园置业有限公司赔偿没有合同及事实依据；证据2的形式有瑕疵，应提供相应的发票，同时朱文臣主张相应的设计费与本案无关，因为收款收据显示的交款时间是2007年1月8日，而本案涉及的租赁合同是2017年，且该公司出具的证明内容经过多次更改，明显与事实不符。证据3与本案没有关联性，第一份产品购销合同注明的地址是山东路与敦化路交叉口，与租赁房屋的地址不符，第二份科龙空调的安装合同，合同的甲、乙方都是个人签字，与第一份购销合同不是同一主体；其次，该合同约定的地址是山东路，与本案租赁的房屋的地址不符，该两份合同均没有约定定金，因此认为朱文臣提交的5万元定金收据与本案无关，对该证据中2019年6月12日的说明真实性有异议，因为朱文臣未与方润公司签订科龙产品安装合同；对证据4的真实性有异议，该贷款收据有合同载明借款人的经营实体是青岛汤之森酒店管理公司，并非加朱文臣租赁房屋欲经营的酒店，且该贷款发放的对象是代洪果，非朱文臣。对证据5祥运昌盛商行出具的证明的真实性不予认可，该证明内容经过多次更改，明显与事实不符，该证明载的款项用途与银行贷款合同中载明的用途明显不符。 一审法院认为，本院已生效的（2018）鲁0203民初8087号民事判决，已经确认原青岛华新园置业有限公司就涉案房屋签订的租赁合同合法有效，青岛华新园置业有限公司承认出租给朱文臣的房屋包括部分车库，并主张朱文臣事先知情，但青岛华新园置业有限公司就朱文臣事先知情这一主张未能提供充分证据，因此青岛华新园置业有限公司应当承担举证不能的法律后果。总之，朱文臣主张青岛华新园置业有限公司交付的房屋不符合合同约定，并根据合同约定要求解除合同，符合《合同法》第九十三条第二款的约定，一审法院予以支持。本次诉讼中，青岛华新园置业有限公司对于朱文臣事前知情的事实也没有进一步提供证据，由此可确认原青岛华新园置业有限公司租赁合同解除的责任在青岛华新园置业有限公司。青岛华新园置业有限公司辩称，朱文臣现在主张的相关损失已经在此前的诉讼中本案主张过，根据一事不再理的原则，请求驳回朱文臣的诉讼请求。在此前的诉讼中，朱文臣主张的是违约金并未对实际损失主张权利，对朱文臣的各项损失并未进行过处理，因此青岛华新园置业有限公司的该答辩意见没有事实依据，一审法院不采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”朱文臣依据本院（2018）鲁0203民初8087号案件审理期间作出的评估报告，要求青岛华新园置业有限公司赔偿装修损失，该事实清楚明确，青岛华新园置业有限公司以室外装修未经其同意且青岛华新园置业有限公司未获利为由，不同意承担室外装修损失，理由不足，一审法院不予采信，对该项损失，青岛华新园置业有限公司应予赔偿；朱文臣要求青岛华新园置业有限公司赔偿加盟损失费135000元、消防设计损失费9500元、定金损失5万元并提供了相关证据，虽然山东意林建筑规划设计研究院有限公司出具的证明内容有变更，证明出现笔误的情形现实中时有发生的，不能因此否认该证据的真实性，朱文臣提供的产品购销合同、空调安装合同及收款收据，已经形成了完整的证据链，完全可以证明朱文臣的主张，一审法院予以支持。朱文臣要求青岛华新园置业有限公司按照贷款合同约定的年利率7.105％，赔偿各项损失的利息，青岛华新园置业有限公司不同意承担利息损失，认为即便应该承担利息损失，也不应以年利率7.105％计算，应该按照年利率6％计算。关于利息损失，朱文臣虽然提供了贷款合同，但是该贷款合同经营实体为青岛汤之森酒店管理有限公司，与本案无关，青岛华新园置业有限公司认为不应以该贷款利率计算损失，理由充分，一审法院予以采信，对于利息损失可按照年利率6％计算，自租赁合同解除之日至青岛华新园置业有限公司实际支付各项损失之日止。朱文臣要求青岛华新园置业有限公司赔偿朱文臣提前偿还贷款产生的违约金，因为目前提前还贷的事实没有发生，而且无法证明其提供的贷款合同与本案有关，因此对朱文臣的该项请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决:一、青岛华新园置业有限公司赔偿朱文臣房屋装修损失854708.45元；二、青岛华新园置业有限公司赔偿朱文臣加盟费损失135000元；三、青岛华新园置业有限公司赔偿朱文臣消防设计损失费9500元、定金损失5万元；四、青岛华新园置业有限公司赔偿朱文臣利息损失（以1049208.45元为计算基数，自2018年8月7日至青岛华新园置业有限公司实际赔偿上述各项损失之日止，按照年利率6％计算）。五、驳回朱文臣要求青岛华新园置业有限公司赔偿提前偿还贷款损失31476.25元。上述一至四项，由青岛华新园置业有限公司于判决生效之日起十日内履行完毕。如果青岛华新园置业有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14243元（朱文臣已预交），由朱文臣负担427元、青岛华新园置业有限公司负担13816元。 二审中各方均未提交新证据。 二审中朱文臣主张，没有先进行审批再进行装修的原因在于装修期过短。青岛华新园置业有限公司主张未对朱文臣室内装修提出过异议，但对室外装修提出过异议，但无证据提交。朱文臣主张其装修向物业公司提交过图纸，但图纸中未包含室外装修部分。朱文臣二审中自认其之前为汤之森酒店的股东，但主张其不参与实体管理。 二审查明的其他事实与一审法院一致,本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同，依据生效判决的认定，涉案合同解除的原因在于房屋的交付不符合租赁目的，被上诉人据此主张上诉人应向其赔偿损失具有一定依据。上诉人主张交付房屋时被上诉人对包含车库部分清楚了解，但未提供相应证据予以证明，本院对此不予采信。本院认为，被上诉人依据上诉人交付的房屋进行施工改造、为经营宾馆进行准备，因涉案房屋包含车库部分导致无法办理各项证照，由此造成的损失，上诉人具有过错，应予承担。同时，被上诉人作为多年经营的商业人士，在相应房屋权属信息在青岛市不动产登记中心有明确登记、在签订十年的租赁合同时怠于落实相关信息，未进行相应审批及审批准备而直接进行装修改造也具有部分过错。考虑到涉案场地的面积及相应租金、涉案场地的客观情况，上诉人在进行巨额投资时未尽到审慎审查义务，对自身损失亦应承担责任。结合本案案情，本院酌定认定朱文臣、青岛华新园置业有限公司对造成的损失，应分别承担40%和60%的责任。青岛华新园置业有限公司对一审认定的损失数额提出异议，但其该部分上诉理由缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，青岛华新园置业有限公司赔偿朱文臣房屋装修损失854708.45元×60%=512825.07元、加盟费损失135000元×60%=81000元、消防设计损失费9500元×60%=5700元、定金损失50000元×60%=30000元、利息损失以1049208.45元×60%=629525.07为计算基数，自2018年8月7日至青岛华新园置业有限公司实际赔偿上述各项损失之日止，按照年利率6％计算）。 上诉人关于利息起算点的上诉，经二审法院审查一审卷宗，朱文臣书面诉讼请求和庭审中确认的诉讼请求，利息均要求自2017年9月27日期计算，后提交书面意见称，按价格评估基准日2018年1月18日为准，截止2019年11月计算利息为142860.22元，故一审中对诉讼请求书写为自2019年9月27日计算应系笔误，一审判决自2018年8月7日计算未超过原审原告诉讼请求，上诉人的该上诉理由不成立。 综上所述，上诉人青岛华新园置业有限公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实、适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款，判决如下： 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初8956号民事判决第五项； 二、变更山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初8956号民事判决第一项为：青岛华新园置业有限公司赔偿朱文臣房屋装修损失512825.07元； 三、变更山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初8956号民事判决第二项为：青岛华新园置业有限公司赔偿朱文臣加盟费损失81000元； 四、变更山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初8956号民事判决第三项为：青岛华新园置业有限公司赔偿朱文臣消防设计损失费5700元、定金损失3万元； 五、变更山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初8956号民事判决第四项为：青岛华新园置业有限公司赔偿朱文臣利息损失（以629525.07元为计算基数，自2018年8月7日至青岛华新园置业有限公司实际赔偿上述各项损失之日止，按照年利率6％计算）。 六、驳回朱文臣的其他诉讼请求。 上述二至五项，由青岛华新园置业有限公司于判决生效之日起十日内履行完毕。如果青岛华新园置业有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14243元，由朱文臣负担5697元，青岛华新园置业有限公司负担8546元。二审案件受理费14243元，由朱文臣负担5697元，青岛华新园置业有限公司负担8546元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年八月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡