吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初66号 原告（案外人）:曹力民，男，1972年7月20日出生，汉族，住吉林市。 委托诉讼代理人：陈宏，女，1973年12月29日出生，汉族。 委托诉讼代理人：杜俊明，吉林雪柳律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘先明，女，1979年3月28日出生，满族，住吉林市。 被告（被执行人）：蔡高峰，男，1973年4月21日出生，汉族，住吉林市。 被告（被执行人）：周小红，女，1975年10月14日出生，汉族，住吉林市。 原告曹力民与被告刘先明，被告蔡高峰、周小红案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹力民及其委托诉讼代理人陈宏、杜俊明，被告刘先明到庭参加诉讼；被告蔡高峰、周小红经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 曹力民向本院提出诉讼请求：1、判令排除对坐落于吉林市××区房屋的强制执行，并解除查封；2、请求确认原告和周小红签订的《房屋买卖合同协议书》成立并有效。判令吉林市船营区松江西路55号大唐·天下江山二期5号楼1单元170室房屋归原告所有，并判令被告蔡高峰和周小红协助原告办理涉案房屋产权过户登记；3、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：曹力民于2017年9月20日与周小红签订《房屋买卖合同协议书》，双方约定购买周小红夫妇所有坐落于××区房屋，双方约定购房款为捌拾贰万元（包括更名费）。按照协议约定，原告于2017年9月20日支付定金贰万元，2017年9月28日，通过中国银行转款给周小红肆拾万元。周小红夫妇随即交付房产，曹力民于2017年10月1日开始装修，装修及购买家用电器、家具等花费共计叁拾万元，并于2018年1月底入住，直至今日。根据双方约定余款肆拾万元，待涉案房屋可以办理房证并过户给原告后付清。双方协议约定银行贷款应由周小红承担偿还义务，但周小红从2018年6月开始停止向银行偿还贷款，银行因此找到原告，原告经多方联系到周小红夫妇，将银行催款一事告之。2018年6月20日，曹力民代周小红偿还银行贷款6200元(4月份和5月份两个月的）;2018年6月26日，曹力民又代周小红还银行贷款3055.77元（6月份一个月的）。后来周小红夫妇拒接任何人电话，原告才停止代周小红偿还银行贷款。2019年9月25日涉案房产可以办理房产证后，原告已无法联系到被告周小红夫妇，要求其履行协议内容。2019年10月29日原告接到吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202执1512号执行文书后，于2019年10月31日递交了执行异议申请书，2019年11月16日吉林市昌邑区人民法院作出（2019）吉0202执168号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。鉴于，原告在法院查封前已经与被告周小红签订了合法有效的《房屋买卖合同协议书》，且已经按照协议约定履行了合同义务，原告也同意将剩余价款，按照法院的要求交付执行；原告在查封前已经有效占有了涉案房屋；未办理过户登记非因原告的原因。因此，原告的权利能够排除执行。被告周小红应当继续履行合同义务，并协助原告办理房产过户登记手续。因此，现提出诉讼，请求人民法院支持原告诉请，以维护其合法权益。 刘先明辩称，一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。不动产买受人同时符合上述四项情形，才能享有排除执行的权利，现曹力民并没有将剩余购房款肆拾万元向法院交付执行，故不能排除执行，法院应驳回诉讼请求；二、曹力民在起诉状中表示同意将剩余的购房款按照法院的要求交付执行，但至今也没有向法院交付。如果在本案判决前曹立民将剩余购房款肆拾万元交付法院用于执行，即偿还周小红、蔡高峰应支付的执行款项，被告同意曹力民的诉讼请求。 蔡高峰、周小红未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，本院认证如下： 一、曹力民提交如下证据： 1、吉林市昌邑区人民法院执行监督卷宗中（2018）吉0202财保261-1号民事裁定书。证明：案涉房产查封时间2018年8月15日；周小红为案涉房产的所有权人； 2、周小红与曹力民签订的《房屋买卖合同协议书》、周小红丈夫蔡高锋出具的贰万元定金收条各一份。证明：合同签订的时间和定金交付的时间为2017年的9月20日；按照合同约定应当在2017年9月29日前再交肆拾万元；合同主体均为完全民事行为能力人，且双方签订的合同内容具体明确，没有违反法律的强制性规定，该协议依法成立并生效； 3、中国银行出具的汇款申请书和付款通知书各一份。证明：曹力民已经于2017年9月28日按照合同约定，履行了肆拾万元购房款的支付义务； 4、中国建设银行出具的个人贷款还款凭证两份，用于证明曹力民还在合同之外，替周小红交纳了房贷款9255.77元； 5、吉林市大唐物业服务有限责任公司出具的《客户装修施工申报审批表》。证明：案涉房产在2017年9月28曹力民已经实际占有，2017年10月1日已经完成物业公司的装修审批； 6、装修购物单一组三份，证明的问题同证据5； 7、吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202执异168执行裁定书。证明：法院于2019年11月15日驳回曹力民异议请求。 刘先明对曹力民提交的证据发表质证意见为：对证据1、3、4、5、6、7没有异议；对证据2不清楚。 本院对曹力民提交的证据分析评判如下：曹力民提交的证据能够形成证据链条，证明曹力民与周小红签订房屋房买卖合同协议书的事实，以及在房屋买卖过程中交纳订金贰万元和肆拾万元房款的事实，后曹力民已实际占有案涉房屋，故对曹力民提交证据证明问题，本院全部予以确认。 二、刘先明提交如下证据： 1、调解协议书。证明：在2018年8月29日经吉林市昌邑区人民调解委员会主持调解下，刘先明与蔡高峰、周小红达成协议； 2、（2018）吉0202民特222号民事裁定书。证明：2018年8月29日吉林市昌邑区人民法院作出民事裁定书，对调解书内容予以确认； 3、（2018）吉0202财保261-1号民事裁定书。证明：2018年8月15日查封案涉房屋，所有权人为周小红； 4、（2019吉0202执异168号执行裁定书。证明：2019年11月15日法院驳回曹力民请求，曹力民至今没有将剩余肆拾万交于法院。 曹力民对刘先民提交的证据发表质证意见为：证据1、2缺少刘先明与周小红夫妻存在债权、债务证据材料，有虚假诉讼的可能；对证据3、4没有异议，曹力民现同意按照法院的要求执行后续的支付义务。 本院对刘先明提交的证据分析评判如下：对刘先明提交证据的真实性均予以确认。 三、蔡高峰、周小红未向本院提交证据，亦未提供质证意见。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 周小红（甲方）与曹力民（乙方）于2017年9月20日签订《房屋买卖合同协议书》，双方约定：甲方将坐落在吉林市××区（建筑面积127.5平方米）房产出卖给乙方；房价总款捌拾贰万元整；乙方在签订本合同时支付首付款肆拾贰万元整（包括支付定金贰万元整）；房籍更名过户至乙方后，乙方自行办理公积金贷款并在两个月内支付剩余尾款肆拾万元整；办理房产证手续所发生的有关税费及办理更名过户所产生的所有费用均由甲方承担；双方签订合同后甲方将房产及购买该房屋所有的购房手续交付乙方。当日，曹力民交付定金贰万元整，并由蔡高峰出具收条，2017年7月28日曹力民通过中国银行向周小红银行账户转款肆拾万元整，2017年10月1日陈宏完成了向吉林市大唐物业服务有限责任公司申报客户装修施工审批，之后曹力民对案涉房屋进行装修。2018年6月20日曹力民代周小红偿还银行贷款6200元；2018年6月26日又代偿还了银行贷款3055.77元。 另查明，刘先明与蔡高峰、周小红民间借贷纠纷一案，吉林市昌邑区人民法院于2018年8月15日作出（2018）吉0202财保261-1号诉前财产保全民事裁定书，裁定：查封登记在周小红名下的坐落于吉林市××区房屋的房籍（建筑面积127.5平方米，房号154083Ⅲ304050136170），查封期限三年。2018年8月29日吉林市昌邑区人民法院作出（2018）吉0202民特222号民事裁定书，裁定：刘先明与蔡高峰、周小红于2018年8月29日经吉林市昌邑人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。调解协议内容为：蔡高峰、周小红于2018年9月30日前还刘先明5万元，于2019年1月20日前还刘先明14万元；刘先明放弃欠款本金1万元及利息，合计欠款金额19万元。如到期2018年9月30日第一笔欠款未偿还，视为蔡高峰、周小红全部违约，刘先明将从本协议签订之日起主张欠款本金19万元及利息（按年利率24%计算利息），该纠纷一次性了结。2018年11月23日刘先明向吉林市昌邑区人民法院申请执行，2019年9月3日本院作出（2018）吉0202执1512号执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。曹力民对吉林市昌邑区人民法院作出（2018）吉0202财保261-1号民事裁定书中查封案涉房屋不服，向本院提出书面异议，本院于2019年11月15日作出（2019）吉0202执异168号执行裁定书，裁定驳回曹力民的异议请求。 再查明，蔡高峰与周小红系夫妻关系，案涉房屋在2014年11月21日在房屋产权部门办理了预购商品房预告登记，权利人为周小红；在2014年12月22办理预购商品房抵押权预告登记，权利人为中国建设银行股份有限公司吉林市分行。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，不动产买受人同时符合上述四项情况，才能享有排除执行的权利。结合本案，虽案涉房屋未登记在周小红名下，但预告登记在其名下，使周小红取得将来请求发生物权变动的权利，该权利具有排他性。本案中，（一）2017年9月20日曹力民与周小红签订的《房屋买卖合同协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政性法规的强制性规定，为合法有效协议；（二）2017年10月1日始曹力民对案涉房屋进行装修并实际占有；（三）曹力民虽按协议约定支付房款肆拾贰万元整，但至今没有向法院交付剩余房款，也暂未能代周小红偿还房屋贷款，不符合法律规定的能够排除执行的情形；（四）曹力民在签订《商品房屋买卖合同协议书》时，案涉房屋就已设立抵押权预告登记，因未经抵押权利人同意不得转移财产，故原告办理过户登记存有权利的障碍，系其未加以合理注意造成的过错，属于买受人曹力民因自身原因未办理过户登记。故对原告请求排除执行、解除查封、确认案涉房屋归其所有及办理过户登记等主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款、第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 一、原告曹力民与被告周小红签订的《房屋买卖合同协议书》有效; 二、驳回原告曹力民的其他诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告曹力民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  张元忠 人民陪审员  于耀香 人民陪审员  宋维佳 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  于志强