大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5458号原告（反诉被告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵风治，男，1977年1月25日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告（反诉原告）：张岩，女，1980年8月28日生，汉族，住址。原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称“原告”）与被告（反诉原告）赵风治、被告张岩（以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告赵风治、被告张岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业管理费12,258.4元（2017年9月1日至2020年12月31日）；2、判令被告给付拖欠物业费的违约金3,677.52元。事实与理由：原、被告双方于2016年8月21日签订了《前期物业服务协议》，协议约定，物业服务费交纳方式为每年预交纳一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳。以后每年的物业服务费是一年期预缴纳。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告系大连远洋荣域B1-2-801号房屋业主，房屋面积109.45平方米，自2017年9月1日起至2020年12月31日止，被告拖欠物业服务管理费及违约金共计15,935.92元。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋面积没有异议；对欠费的开始时间没有异议，但原告要求被告支付至2020年12月31日的物业费是预收了，不合理。对2.8元/月/平方米的物业费标准有异议。原告存在违约情形，前期物业服务协议第五条关于物业管理质量要求明确：公共设施设备的维修养护，保持实施设备状况完好，急修24小时提供服务，小修自接到报修时起12小时内完成；禁止违章建筑，交通秩序畅通无阻、停车有序。而被告2017年至2020年期间多次向原告报修和投诉入户门厅及8楼入户走廊内消防烟道和户外油烟四溢，严重影响正常生活；下水管道多次渗漏；室外空调间因封闭散热不足造成停机，严重影响空调使用；消防烟道栅栏影响入户门开关，造成格栏和门把手损伤；窗户漏水、入户门透风；报修管理机制混乱，恶意删除修改报修记录。上述问题原告都未能解决，原告没有履行约定的服务，上述问题给被告造成了直接损失，严重侵害了被告的合法权益。根据前期物业服务协议，原告应以特级标准提供物业服务，且原告违背了业主手册里的义务。双方签订的前期物业服务协议中约定的2.8元/月/平方米价格标准是政府指导价，违反了《辽宁省物价管理条例》等法律法规的强制性规定，被告的主张符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本案在该小区不是个案，因原告存在的种种问题，导致业主拒缴物业费，充分反映了原告的服务和收费依据存在很大问题。故被告提出反诉，请求：1、确认双方签订的《前期物业服务协议》及《临时管理规约》中约定的2.8元/月/平方米物业费收费标准无效；2、确认案涉小区的物业费收费标准为政府指导价1.3元/月/平方米；3、判令原告承担违约责任，对原告主张的给付2017年9月1日至2020年12月31日的物业服务费11,254.8元不予支持；4、被告不缴纳原告主张的滞纳金；5、反诉费由原告承担。原告辩称，不同意被告的反诉请求。理由：一、《前期物业服务协议》中约定的物业费收费标准2.8元/月/平方米合法有效，该条款不存在合同法第五十二条所规定的无效情形。只有违反了效力性强制规定才会导致合同的无效，本案中，被告所举的“法律依据”—《物业管理条例》第二十四条第二款、大连市实施《物业管理条例》办法第二十六条、第二十七条、第二十八条均为管理性规定，并不属于效力性强制性规定，故并不存在无效情形。原、被告双方均为平等的民事主体，拥有完全的民事行为能力，物业服务费收费标准应依照《前期物业服务协议》的约定执行，且该协议经原、被告双方签字盖章确认，是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。物业服务费标准在被告与开发商签订的《商品房买卖合同》中亦有明确约定，被告是明知的。二、被告无权请求降低物业费标准。物业服务费的调整应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并不能由被告单方要求调整。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，物业服务费的调整属于共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其次，被告所引用的《大连市住宅小区服务收费等级指导标准》为《关于印发的通知》的一部分，而《关于印发的通知》已于2016年5月1日废止。再次，物业收费标准为双方合意的结果，不能被告单方面降低，否则合同会将成为一只空文，严重影响市场交易安全。此外1.3元/月/平方米的物业收费标准并没有具体的引用依据。法律依据：2016年5月1日起施行的《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》（大价发[2016]19号）第九条：“原有关规定与本通知相抵触的，以本通知规定为准。原《关于印发的通知》（大发改收费字〔2009〕449号）、《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发〔2014〕50号）、《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发〔2013〕82号）同时废止。”三、原告依照《前期物业服务协议》的约定，对公共部位、共用设施、设备等进行了维修、保养和管理，对公共绿化、公共环境卫生进行了清洁和管理，履行维护车辆行驶秩序、维护公共秩序的义务，不存在违约事项。四、违约金是原、被告在前期物业服务协议中明确约定的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告系大连市甘井子区远洋荣域小区B1-2-801号房屋业主，房屋建筑面积109.45平方米。2016年8月21日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，约定：开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为：高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，此后按一年一次缴纳，具体时间为每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。原、被告在上述服务协议落款处签字或盖章进行了确认。被告未交纳2017年9月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。本院认为，业主和物业单位均是平等的民事主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方签字确认的《前期物业服务协议》约定内容交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中已约定“物业费每年预缴一次，每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费”，故原告要求被告支付2017年9月1日至2020年12月31日期间的物业服务费12,258.4元（2.8元/月/平方米×109.45平方米×40个月），于法有据，理由正当，本院予以支持。关于被告提出的公共区域设施损坏维修不及时等原告服务不到位的辩论意见。本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于原告主张的逾期交纳违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告提出的确认2.8元/月/平方米物业费标准无效的反诉请求。院认为，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，故对于被告要求确认收费标准2.8元/月/平方米无效的反诉请求，本院不予支持。关于被告提出的要求降低收费标准，执行1.3元/月/平方米的物业费标准的反诉请求。本院认为，案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，因此该协议合法有效，原、被告均应受该协议的约束。协议中已明确约定了物业费标准为2.8元/月/平方米，被告要求收费标准降至1.3元/平/月的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵风治、被告张岩（反诉原告）于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币12,258.4元（自2017年9月1日起至2020年12月31日止）；二、驳回原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）赵风治、（反诉原告）张岩的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币99元（原告已预交），已减半收取，由被告赵风治、被告张岩承担76元、由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司承担23元，二被告承担部分于本判决生效之日起十日内给付原告；反诉费人民币99元（二被告已预交），已减半收取，由被告赵风治、被告张岩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年八月七日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。