湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂06民终917号上诉人（原审被告）：襄阳市第二十三中学。住所地：襄阳市襄城区庞公路158号。法定代表人：刘海庆，该校校长。委托诉讼代理人：杨文华，湖北思扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:赵玉珍，女，1970年4月15日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：张悦，刘林森，湖北联帮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：襄阳浙阳房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄城区檀溪路269号医修站院内。法定代表人：卢达初，经理。委托诉讼代理人：王桂群，襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。上诉人襄阳市第二十三中学（下称二十三中）因与被上诉人赵玉珍、襄阳浙阳房地产开发有限公司（下称浙阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初3112号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人二十三中的委托诉讼代理人杨文华、被上诉人赵玉珍的委托诉讼代理人张悦、刘林森、被上诉人浙阳公司的委托诉讼代理人王桂群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二十三中上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回赵玉珍对上诉人的诉讼请求。2、诉讼费由赵玉珍负担。事实与理由：一、一审法院对上诉人的身份、地位的认定，前后矛盾。本判决认定上诉人是整体购买人，（2012）鄂襄城民二初字第00186号判决认定“参加购房者的二十三中老师系二十三中统一组织，二十三中并不负有向购房者履行交付房屋的义务”。两份判决对上诉人地位认定不一致，则上诉人承担的义务也应当不一样。如果上诉人系整个购买人，则浙阳公司无权另行签订商品房合同，涉案房屋另一购买人陈敏与浙阳公司签订的合同应当无效。第00186号判决错误。如果上诉人系购房组织者，则不应承担违约责任，本案判决错误。二、一审法院对核心问题未能查明。上诉人已将所有收到款项全部支付给浙阳公司，但是浙阳公司不予认可或者模棱两可。如果认定赵玉珍房款已经交付浙阳公司，则违约方系浙阳公司，该公司应承担全部责任。如果认定没有给浙阳公司，则应当根据上诉人与赵玉珍合同约定、书面通知，结合赵玉珍的多次诉讼，认定违约方是赵玉珍，上诉人不承担责任。对于涉案房屋，浙阳公司与陈敏签订合同一事，上诉人原来并不知情。上诉人给浙阳公司老师名册中已经包含“赵玉珍”，因此00186号判决认定上诉人不向浙阳公司移交赵玉珍购房信息说法错误。况且，上诉人向浙阳公司提交名册不止一次。三、一审法院对于涉案房屋合同效力认定无法理解。00186号判决认定陈敏与浙阳公司签订合同认定为“成立”，对二十三中与赵玉珍的合同认定为“合法有效”，但是又驳回了赵玉珍的确权请求，涉案房屋时至今日未能确权。本案中又大量使用00115、00186号判决内容，逻辑混乱，以相互矛盾的认定作为本案依据不当。四、本案认定上诉人违约的理由不成立。本案认定上诉人违约的理由“有保证赵玉珍取得房屋所有权的义务”，但00186号判决认定上诉人不负有交付义务。依双方合同赵玉珍违约。依据浙阳公司通知，也是赵玉珍违约且已放弃购房权。赵玉珍在2011年1月即占有涉案房屋，其要求确权及确认合同效力的诉讼一直进行，其占有房屋至2018年4月。房屋所有权仍没有确定，赵玉珍自愿放弃房屋的行为与上诉人无关。五、一审判决判令上诉人承担退款、赔偿责任无事实依据。赵玉珍违约且放弃购房权，应当自行承担责任。赵玉珍一直占有房屋，房屋未确权，不存在扩大损失的问题。赵玉珍本次诉讼系自愿解除合同行为，上诉人即使退款，也只能退收到的房款。赵玉珍答辩称：赵玉珍是与二十三中签订的买卖合同，所有购房款已经交付完毕。法院判决驳回了赵玉珍占有房屋的诉讼请求。二十三中也将名单提交给了浙阳公司，希望法院对案件依法合理处理。浙阳公司答辩称，二十三中没有移交赵玉珍的信息，房款也没有交给浙阳公司，赵玉珍自己造成的后果，浙阳公司不应承担责任。赵玉珍向一审法院提出诉讼请求：1、解除2008年1月27日原、被告签订的《市二十三中教师购房协议书》，由被告赔偿原告损失970352元；2.本案诉讼相关费用由被告负担。院认定事实：2007年10月16日，两被告签订《襄樊市第二十三中学购买浙阳房地产开发公司开发的商品住宅楼协议书》，约定浙阳公司摘牌获得闸口路原四季青小学、庞公路原提花小学两宗土地使用权后，开发建设商品住宅楼，以实际建筑面积按双方约定的价格整体、定向销售给二十三中，二十三中按工程进度向浙阳公司支付购房款，工程主体完工付至总购房款的70%，房屋竣工验收合格后，再支付总购房款的25%，余款在各户的房产证、土地证交付后一周内一次性付给浙阳公司；2008年1月27日，原告与二十三中签订《市二十三中教师购房协议书》，根据交款情况和打分顺序，决定原告购买3号楼3单元一层东房屋，要求原告2008年1月27日前预交35000元，2008年2月24日前交齐预付总购房款三分之一的剩余部分，剩余款项按学校通知时间交齐，逾期不交或未交齐款项，视为自动放弃购买商品房的权利，一切经济损失由原告负责，并约定原告购买的商品房不得私自转让，否则学校有权按购房价收回。协议签订后，原告于2008年1月28日向二十三中交纳购房预付款35000元，2008年2月27日交纳购房预付款35000元，2009年2月20日交纳购房预付款15000元。2008年11月25日浙阳公司取得建设工程规划许可证，建设项目名称“紫荆小区”商品住宅楼。2008年12月26日，两被告签订《襄樊市第二十三中学购买浙阳房地产开发公司开发的商品住宅楼协议书的补充协议》，确认商品房价格按建筑面积1880元／平米（均价），约定若二十三中将门面房改造或建设项目交给浙阳公司，并将改造的门面房部分租给浙阳公司，则房价降为1780元／平米，并约定教师购房款由二十三中收取交给浙阳公司。2009年5月，紫荆小区商住楼主体封顶，2009年6月25日，浙阳公司在二十三中校园张贴《通知》，“。二、付购房款达到80%者，即可与我公司签订《商品房（买）卖合同》。四、我公司签订售房合同截止日期为2009年7月5日，凡在截止日期前未与我公司签订正式购房合同的购房户，将视为放弃购房，我公司有权处置该套住房。同时由学校退还已付房款，一切经济损失由本人承担。”。2009年7月3日，浙阳公司又在二十三中校园内张贴《重要通《重要通知》，内容为“一、我公司紫荆小区1#、3#楼售房截止日期为2009年7月5日，望二十三中购房教职员工速来办理购房手续，逾期不办者，视为放弃购房，一切损失由本人自负。二、2009年7月6日起，1#、3#楼中未签订购房合同的房屋，我公司将优先对原购买2#楼住房的教职员工出售，然后再以市场价对外出售。”原告未按通知交够80%的购房款，二十三中在随后向浙阳公司移交的购房教师名单中，没有原告的名字，原告原选中的3号楼3单元一楼东房屋，由二十三中另一教师陈敏于2009年7月5日直接与浙阳公司签订购房合同，交款239646.42元购买。但二十三中并未如《通知》声称退还原告已交纳的购房款，原告并于2009年8月9日、2010年3月3日又分别向二十三中交纳购房预付款35000元、119646元，累计付购房款239646元。2010年3月11日浙阳公司给陈敏开具销售不动产统一发票，2010年4月28日，浙阳公司将3号楼3单元一楼东房屋交付给陈敏，但陈敏并未装修入住；2011年1月原告将该房屋撬开进行装修并入住。2011年3月8日陈敏向一审法院提起诉讼，要求赵玉珍恢复房屋原状，腾退房屋，支付租金损失，一审法院2011年9月8日作出（2011）襄城民二初字第239号民事判决，判令赵玉珍恢复房屋原状并搬离，赵玉珍不服判决提起上诉，襄阳市中级人民法院裁定撤销原判决，将案件发回我院重审。2012年2月27日，赵玉珍诉至我院，请求判令：1、确认浙阳公司与陈敏签订的《商品房买卖合同》无效；2、确认“紫荆苑小区”3号楼3单元一楼东房屋所有权归原告所有；3、浙阳公司、二十三中为原告办理交房入住手续。一审法院于2014年9月26日作出（2012）鄂襄城民二初字第00186号民事判决，驳回赵玉珍的诉讼请求。2018年4月19日，一审法院作出（2012）鄂襄城民二初字第00115号民事判决，判令赵玉珍将“紫荆苑”小区3栋3单元1楼1号房屋恢复原状并搬离房屋，驳回原告陈敏其他诉讼请求，陈敏不服判决提起上诉，后又撤回上诉。2019年5月6日，赵玉珍委托湖北亿佳源房地产资产评估测绘有限公司，对诉争的“紫荆苑”小区3幢3单元1楼东房屋按毛坯房标准进行评估，该公司2019年5月7日出具咨询估价报告，估价房地产单价7422元/平米，房地产总价970352元。一审法院认为，二十三中基于与浙阳公司签订的协议及补充协议，取得相应权利，其据此与原告签订的《市二十三中教师购房协议书》合法有效，对双方具有约束力，原告按约定交齐了239646元购房款，二十三中有保证原告取得“紫荆苑小区”3号楼3三单元1楼东房屋所有权的合同义务，原告未能取得该房屋则二十三中构成违约，应赔偿原告因此遭受的损失；原告提交的咨询估价报告评定，诉争房屋单价7422元/平米，总价970352元，位于当地房价的合理区间，一审法院予以采信，原告的损失为970352元-239646元=730706元，但原告2011年1月强行换锁进入诉争房屋，说明其已知道房屋另行出售并交付他人，二十三中对合同义务已履行不能，原告却一直不向二十三中主张解除合同，二十三中在履行不能的情况下亦不提出解除合同，自我定义为购房组织者，以致因后来房价不断上涨损失一直扩大，对于扩大的损失原告与二十三中均有过错，一审法院按公平原则酌定原告的损失730706元，二十三中承担50%即365353元，原告要求解除2018年1月27日与二十三中签订的《市二十三中教师购房协议书》，理由正当，于法有据，一审法院予以支持，要求被告二十三中赔偿损失970352元，据实支持返还购房款239646元，赔偿损失365353元，原告要求被告浙阳公司承担共同还款责任，因浙阳公司并非其合同相对方，理由不当，于法无据，一审法院不予支持。被告二十三中辩称，原告未按通知时间交纳购房款，构成违约，丧失购房资格，所有损失由其自行承担，但《通知》系浙阳公司张贴，并非二十三中作出的意思表示，且其后来仍在按诉争房屋价格向原告收取购房款，出具收款收据，并将所收原告的购房款转付给浙阳公司，继续履行合同的意思表示明确，辩称意见一审法院不予采信，其辩称只是购房行为的组织者，不应承担责任，但其与原告的协议明确约定原告若私自转让所购房屋，学校有权按购房价收回，结合其他证据可认定二十三中系定向开发房屋的整体购买人，其权利义务贯穿房屋建设、买卖各个环节，辩称意见与事实不符，一审法院不予采信；综上二十三中要求驳回原告的诉讼请求，一审法院不予支持。被告浙阳公司辩称，原告与我公司没有合同关系，应驳回原告对我公司的诉讼请求，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，判决：一、解除原告赵玉珍与被告襄阳市第二十三中学于2008年1月27日签订的《市二十三中教师购房协议书》；二、被告襄阳市第二十三中学于本判决生效后十日内，返还原告赵玉珍购房款239646元，支付损失赔偿款365353元，合计604999元；三、驳回原告赵玉珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和延迟履行金。案件受理费减半收取6752元，原告赵玉珍负担2400元，被告襄阳市第二十三中学负担4352元。二审中，二十三中学提交了两份证据：1、移交给浙阳公司3号楼购房者名单，用以证明名单中有赵玉珍；2、2020年5月27日，二十三中制作的教师购房交款情况，列表说明老师交款明细，用以证明表中款项包含赵玉珍交纳的239646.4元已全部交给浙阳公司。浙阳公司对此不认可。对证据1，因一审法院作出的（2012）鄂襄城民二初字第00186号生效民事判决认定“二十三中向浙阳公司移交的购房名单中显示涉案房屋的购买人并非赵玉珍，而是无人购买”，故本院不予认定，证据2所要证明的事实不是本案的审理范围，本院不予评判。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。还查明，二十三中与浙阳公司签订协议，整体、定向购买“紫荆苑小区”，二十三中学根据教职工资历等因素，确定教职工选房顺序，与教职工签订购房协议书，统一收取教职工交纳的购房款，并按浙阳公司施工进度，将收取的购房款作为工程款划转给浙阳公司。二十三中将教职工购房名单移交给浙阳公司后，由该公司再与购房的教职工签订《商品房买卖合同》，浙阳公司履行交房、办证等合同义务。合同履行中，浙阳公司与陈敏等教职工直接签订《商品房买卖合同》后，并收取了陈敏等部分教职工的购房款。赵玉珍向二十三中交款后，二十三中于2008年1月28日、2008年2月27、2009年2月20日、2009年8月9日、2010年3月3日、分别出具了赵玉珍交来购房款35000元、35000元、15000元、35000元、119646.40元的5张条据。本院认为，二十三中为解决本校教职工住房困难，利用其使用的原四季青小学（闸口二路），原提花小学（庞公路）两宗土地，由浙阳公司开发建设房屋。双方为此签订了《襄樊市第二十三中学购买浙阳房地产开发公司开发的商品住宅楼协议书》。对二十三中的教职工而言，二十三中是团购房屋的组织者；对浙阳公司而言，二十三中对浙阳公司所建房屋负有监督、协助等义务，负责按进度支付工程款。浙阳公司按合同将建设的房屋整体、定向销售给二十三中，并按二十三中提供的购房名单与买受人签订《商品房买卖合同》，负责履行向购房者交付房屋、办证等合同义务。赵玉珍作为二十三中的教师，与二十三中签订了《市二十三中教师购房协议书》，选定房屋，取得购房资格。赵玉珍应按二十三中的通知履行交款的义务。赵玉珍未按学校通知时间交纳房款，存在违约。但二十三中在赵玉珍逾期交纳房款后又给赵玉珍出具了条据，也未与赵玉珍解除合同，且其辩称收取的赵玉珍购房款已作为工程款支付给了浙阳公司，表明其认可赵玉珍迟延付款，并愿意履行合同。因浙阳公司将赵玉珍选定的房屋出售给陈敏，导致二十三中与赵玉珍之间合同履行不能，二十三中应将收取的购房款退还赵玉珍。二十三中作为教职工团购房屋的组织者，没有主导陈敏与赵玉珍之间对房屋的争议，且对浙阳公司在校内发布的通知没有履行相应的监管职责，对浙阳公司收取陈敏等教职工的购房款项没有进行制止，导致涉案房屋一房二卖，二十三中有一定责任。二十三中收取赵玉珍房款时间长达10余年未退，在房价上涨的情况下，给赵玉珍造成的损失客观存在，按照合同相对性原则，考虑双方的违约行为及赵玉珍的损失情况，一审法院判决由二十三中承担赵玉珍损失的一半并无不当。二十三中是否将赵玉珍交纳的购房款支付给浙阳公司不是本案审理的范围，二十三中与浙阳公司的争议可另案处理。综上所述，二十三中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由二十三中负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二〇二〇年八月十一日书记员  车国玉