广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2733号 原告：北海嘉和房地产有限公司，住所地：广西北海市海城区冠岭路，统一社会信用代码：9xxxxxxxxH。 法定代表人：许广清，职务：董事长。 委托诉讼代理人：周诗然，男，汉族，1988年8月20日出生，住广西北海市海城区，系该公司员工。 被告：陈菲菲，女，汉族，1974年4月13日出生，住广东省湛江市，现住广西北海市。 原告北海嘉和房地产有限公司（以下简称“嘉和地产公司”）诉被告陈菲菲商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告嘉和地产公司的委托诉讼代理人周诗然到庭参加诉讼，被告陈菲菲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉和地产公司向本院提出诉讼请求,判令：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00022080),并按照合同约定支付20%的违约金，共计:76393元;2.被告偿还原告因被告拖欠月贷而承担阶段性还款担保责任，截止2020年6月15日，共计：9513.95元；3.被告协助原告办理撤销商品房合同备案手续；4、被告承担本案的诉讼费。 案件审理过程中，原告当庭并变更第一项诉讼请求为：解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00022080),并按照合同约定支付总价款10%的违约金。事实和理由：2016年4月15日，被告购买了原告开发的位于北海市海城区,并于当日签订了《商品房买卖合同》，依据该合同第七条第3款的约定，被告在支付首期房款的40%之后，其余房款釆取银行按揭的方式付款，并与银行签订了贷款协议，原告作为被告向银行贷款的阶段性连带责任担保人。协议签订后，银行如约发放了贷款，然而，被告却不依约向银行偿还月供款，导致银行按贷款协议约定要求原告承担阶段性连带担保责任，即直接从原告的保证金账户中抵扣，共计：9513.95元。依据《商品房买卖合同》附件四第二条第8款的约定，被告未依约向银行偿还贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除合同，收回房屋另行处理，买受人应按照合同总价的20%向出卖人支付违约金，总计：76393元；被告还应承担原告因其违约行为而产生的诉讼费用等相关费用。原告为了维护自身的合法利益，特诉至法院，请求判如所请。 被告陈菲菲未作书面答辩，未提交证据，也未出庭参加诉讼。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2016年4月15日，原告嘉和地产公司（出卖人）与被告陈菲菲（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS00022080），约定：买受人向出卖人购买嘉和冠山海东区爱丁堡6幢13层1303号房屋。该商品房建筑面积共计54平方米，单价为每平方米7073.43元，总价款381965元。付款方式为银行按揭：买受人于2016年4月15日前向出卖人支付合同总价款的40%即152965元作为首期付款，余款229000元由买受人向银行申请办理按揭贷款手续；买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费、律师费用及差旅费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起7日内完成撤销“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”的全部手续。该合同还约定了其他内容。 2016年5月10日，原被告就该《商品房买卖合同》办理了预售合同备案登记，备案合同编号为YS00022080，登记编号为201605090558，出卖人为原告嘉和地产公司，买受人为被告陈菲菲，建筑面积54㎡，总价为381965元。 另查明，2015年5月6日，案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（甲方）与原告嘉和地产公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》一份，约定：甲方作为“嘉和-冠山海”爱丁堡二期项目的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额3%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后三日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。该协议还约定了其他内容。 2016年6月8日，案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（甲方）与原告嘉和地产公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作补充协议》一份，约定：乙方同意按照双方约定，在嘉和冠山海项目各期竣工、验收合格后并为借款人办妥房产证，提取已办理房产证的项目各期保证金后，乙方须在甲方开立的保证金账户内留存保证金100万元，保证金期限为二年。乙方同意若借款人未按借款合同约定日期偿还贷款本息并且连续违约次数达3期或者累计违约次数达6期的，须在甲方通知后10个工作日内启动房屋回购程序。对实施“阶段性担保+抵押预告登记收件回执”方式发放的贷款，若出现后续无法办妥正式抵押预告登记的情况，乙方无条件同意甲方收回贷款，并有权在乙方开立的保证金账户扣收。 再查明，自2019年9月25日开始，被告陈菲菲未按约偿还贷款本息，致使原告嘉和地产公司分别于2019年9月25日、2020年3月25日、2020年4月20日、2020年5月20日代被告陈菲菲向案外人中国工商银行股份有限公司云南路支行清偿了贷款本息1787.67元、3622.09元、1824.72元、1820.24元，共计9054.72元。被告陈菲菲至今未向原告偿还该笔垫付的贷款本息。 还查明，原告嘉和地产公司于2020年3月6日向被告陈菲菲作出嘉地司函[2020]007号《催款通知》，内容载明：截止至2020年3月6日，因被告逾期未归还银行贷款本息，贷款银行已扣划原告银行账户内款项1933.37元用于归还被告欠付的银行贷款本息，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当归还原告代被告偿还的前述贷款。请被告于收到本通知后五日内偿还原告前述代偿款项1933.37元。否则，原告将依法解除合同，并追究被告的违约责任，另原告为追索前述代偿款项而支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用由被告承担。根据中国邮政速递物流显示，该《催款通知》于2020年3月10日交邮，于2020年3月12日邮件妥投。 本院认为，原告嘉和地产公司与被告陈菲菲签订的《商品房买卖合同》及原告嘉和地产公司与案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行签订的《按揭贷款业务合作协议》、《按揭贷款业务合作补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的合同，各方当事人均应依约履行各自的权利和义务。被告陈菲菲未依约履行偿还贷款的义务，导致原告嘉和地产公司履行了保证责任代被告陈菲菲向案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行偿还了贷款本息合计9054.72元，根据《商品房买卖合同》关于“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费、律师费用及差旅费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起7日内完成撤销“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”的全部手续”的约定，原告嘉和地产公司请求解除《商品房买卖合同》，并要求被告陈菲菲支付违约金、偿还代为清偿的贷款本息及协助办理注销涉案合同备案登记手续的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。但对于违约金数额，《商品房买卖合同》约定按合同总价款的20%支付违约金，因该约定的违约金过高，原告自行调整按照合同总价款的10%进行支付，在合理范围内，本院予以支持，即被告应向原告支付的违约金为381965元×10%=38196.5元。关于原告要求被告偿还代为清偿的贷款本息数额，原告诉请9513.95元，但根据原告所提交的证据显示，原告代被告陈菲菲向案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行清偿的贷款本息仅为9054.72元，并非原告所主张的9513.95元，故被告陈菲菲应向原告嘉和地产公司偿还由其垫付的贷款本息为9054.72元。原告诉请超过该部分的数额，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告北海嘉和房地产有限公司与被告陈菲菲于2016年4月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00022080）； 二、被告陈菲菲支付违约金38196.5元给原告北海嘉和房地产有限公司； 三、被告陈菲菲向原告北海嘉和房地产有限公司偿还由其垫付的贷款本息9054.72元； 四、被告陈菲菲协助原告北海嘉和房地产有限公司办理《商品房买卖合同》的注销备案登记手续（备案合同编号：YS00022080，登记编号：201605090558）； 五、驳回原告北海嘉和房地产有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1946元，减半收取计973元，由被告陈菲菲承担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1946元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年八月十七日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽