江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1614号上诉人（原审被告）：徐瑞红，女，1969年2月16日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。委托诉讼代理人：邓武明，江西致成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤振军，男，1962年4月23日出生，汉族，住永丰县。委托诉讼代理人：陈英生，江西阳丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈根秀，女，1966年4月24日出生，汉族，住永丰县。委托诉讼代理人：陈英生，江西阳丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张少青，男，1966年4月29日出生，汉族，住浙江省舟山市临城新区。上诉人徐瑞红因与被上诉人汤振军、陈根秀、张少青房屋买卖合同纠纷一案，不服永丰县人民法院（2020）赣0825民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐瑞红及其委托诉讼代理人邓武明、被上诉人汤振军、陈根秀及该二人的共同委托诉讼代理人陈英生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐瑞红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回汤振军、陈根秀的诉讼请求。事实和理由：1、一审没有考虑上诉人在外地从事教学工作，在上诉人期末工作期间安排开庭。在开庭前，上诉人答辩提出了反诉请求，并与法庭电话联系，说明了未能在通知的举证日期内举证及到庭应诉的客观理由。但一审未采纳上诉人的意见，损害了上诉人的诉讼权利。2、一审认定涉案房屋在2007年入住错误。上诉人与张少青于2003年调往浙江舟山，因汤振军是张少青的舅舅，汤振军便以亲戚身份入住房屋。上诉人碍于情面，2005年明确汤振军是租住。汤振军夫妇一审称2007年上半年才获悉上诉人在舟山任教不符合事实。汤振军夫妇居住涉案房屋是基于承租而非买卖。3、双方没有书面房屋买卖合同，也没有口头房屋买卖合同。汤振军夫妇诉称上诉人口头答应12万元出售房屋没有证据证明，张少青因与汤振军是亲属关系，张少青附和汤振军夫妇的诉请完全不可信。案涉房屋是张少青的单位集资房，实际取得房产证时间要早于2002年法院离婚调解时间一年多，离婚协议调解书上未注明房屋产权证号，这是张少青故意隐瞒了房屋产权证的结果。涉案房屋也一直登记在张少青名下。上诉人于2020年3月申请永丰县人民法院执行过户给上诉人。如果涉案房屋已经于2007年出售给汤振军夫妇，为何十年多时间未直接办理过户手续，而要等上诉人申请法院过户到上诉人名下才与张少青联合主张过户房屋？汤振军夫妇主张上诉人四笔转账及现金支付与事实不符，资金明显为收条12万元凑数。上诉人调往舟山后，与永丰亲戚朋友有些经济往来，转入上诉人账户的款项不一定是房款。上诉人书写收据不是上诉人的真实意思，而是为了拿回原登记在张少青单独所有的房产证而紧急情况下被迫所写。收条也不规范，故意留存名字和金额的错误。该收据不能证明案涉房屋转让款，更不能证明案涉房屋转让价为12万元。汤振军夫妇基于租赁而入住房屋，上诉人收到汤振军夫妇的租金也可以说是房款。一审在没有查明双方是否真实成立了房屋买卖合同的情况下认定合同效力和责令履行是错误的，请二审依法驳回被上诉人的上诉请求。补充：被上诉人的起诉已过诉讼时效。汤振军、陈根秀辩称，上诉人与汤振军夫妇之间在2007年已经达成口头房屋买卖合同，有事实依据。上诉人接受了汤振军的房款，上诉人于2009年10月4日出具了收据，明确载明已收到房款12万元。上诉人未提出任何证据表明房屋买卖合同未达成。本案支付的房款与房屋对价。虽然房屋在张少青名下，经了解徐瑞红与张少青早已离婚，房屋归徐瑞红所有，其有权处置房屋。上诉人称汤振军夫妇承租房屋与事实不符，上诉人未提供任何租赁房屋的依据。在2007年花费10多万去租房屋不符合常理。本案未超过诉讼时效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。汤振军、陈根秀向一审法院起诉请求：1、确认汤振军、陈根秀与张少青、徐瑞红之间关于永丰县房屋（房产证号15－415－21－340196号）的房屋口头买卖合同有效；2、张少青、徐瑞红在一星期内协助办理前述房屋转让过户手续，即将该房屋登记在汤振军、陈根秀名下；3、诉讼费由张少青、徐瑞红承担。一审法院认定事实：汤振军、陈根秀系夫妻关系。张少青系汤振军、陈根秀外甥。张少青、徐瑞红原系夫妻关系，双方于2002年经永丰县人民法院调解离婚，离婚协议中约定夫妻共同财产（含永丰中学宿舍一套）归徐瑞红所有，该协议中所称永丰中学宿舍一套位于永丰县房屋，产权登记在张少青名下，房产证号为15－415－21－340196。张少青与徐瑞红离婚后未办理产权变更登记手续。2003年时张少青、徐瑞红均调往浙江省舟山市工作。2007年汤振军、陈根秀向张少青提出欲购买其永丰中学宿舍房屋，张少青告知汤振军、陈根秀，徐瑞红房款要12万元并且钱要支付到徐瑞红个人账户上，同意汤振军、陈根秀可以先行入住。2007年8月25日汤振军、陈根秀向徐瑞红转账支付了35000元，2007年9月25日向徐瑞红账户上转账支付了15000元，2007年12月23日转账支付了37000元，2008年2月22日向徐瑞红指定熊小平账户转账支付了10000元，另现金支付给徐瑞红23000元。2009年10月4日徐瑞红向汤振军、陈根秀出具了收据“今收到汤正军房款壹拾贰万元整。徐瑞红，2009.10.4”。该房屋由汤振军、陈根秀从2007年一直居住至今。2020年4月徐瑞红向永丰县人民法院申请执行其与张少青离婚时达成的民事调解书（2002）永民初字第187号，要求张少青协助办理房产过户手续，一审法院确认徐瑞红张少青名下位于永丰县房屋（房产证号为15－415－21－340196）归徐瑞红所有，可持裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。汤振军、陈根秀得知后遂提起本案诉讼。一审法院认为，汤振军、陈根秀虽然与张少青、徐瑞红之间未签订书面房屋买卖合同，但应当确认汤振军、陈根秀与徐瑞红之间存在房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”。首先，本案涉案房屋产权登记所有人为张少青，2002年张少青与徐瑞红离婚时双方确认该房屋为夫妻共同财产，且经双方协议该房屋归徐瑞红所有，虽然未办理房屋产权变更登记手续，但徐瑞红可根据民事调解书取得该房屋所有权并进行处分；其次，涉案房屋由汤振军、陈根秀从2007年一直居住至今，徐瑞红均未提出过异议；再次，从汤振军、陈根秀转账支付给徐瑞红的款项来看，徐瑞红接收了汤振军、陈根秀的款项，并且在2009年10月4日向汤振军、陈根秀出具了收据，写明了收到汤振军、陈根秀房款12万元。从以上汤振军、陈根秀与徐瑞红的民事行为来看，可以推定双方有订立房屋买卖合同的意愿，并且已经实际履行了主要义务，依法可以认定汤振军、陈根秀与徐瑞红之间房屋买卖关系成立。徐瑞红辩称汤振军、陈根秀从2003年租住涉案房屋并在2005年支付房屋租金7500元未提供任何证据证实，辩称购房款12万元远低于市场价格也未提供任何证据证明，而且根据同时期同地段房屋的价格并非远低于市场价格，价格因素还要考虑房屋的新旧程度、双方之间的特殊关系等。另外徐瑞红辩称是汤振军、陈根秀挟迫其转让房屋和出具收款收据也未提供任何证据证实。因此徐瑞红的辩称无证据证实，一审法院依法不予采信。汤振军、陈根秀与徐瑞红之间的房屋买卖关系依法成立，不违反法律法规规定，合法有效。徐瑞红已将房屋交付给汤振军、陈根秀使用，还应履行协助汤振军、陈根秀办理房屋产权变更登记义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第一百三十三条规定“标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。本案买卖合同所涉标的物为房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，转移标的物所有权是出卖人的法定义务，而涉及不动产转移所有权必须依法进行变更登记，因此徐瑞红应协助汤振军、陈根秀办理房屋所有权变更登记手续，所需费用由汤振军、陈根秀承担。张少青与汤振军、陈根秀之间不存在房屋买卖合同关系，对汤振军、陈根秀不承担协助办理房屋过户登记义务。徐瑞红在答辩中提出要求汤振军、陈根秀返还房屋、归还钥匙，并要求汤振军、陈根秀与张少青共同赔偿其租金等损失30万元，因其在本案中未提出反诉和交纳反诉费，且未到庭参加诉讼，在本案中不予处理，徐瑞红可另行起诉。鉴于汤振军、陈根秀与徐瑞红未签订书面合同约定办理房屋变更登记手续的期限，也未提供证据证明向徐瑞红主张权利而遭拒绝，汤振军、陈根秀自身怠于行使权利，故诉讼费由汤振军、陈根秀承担。张少青、徐瑞红经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、汤振军、陈根秀与徐瑞红关于永丰县原永丰中学宿舍房屋（房产证号15－415－21－340196号）买卖合同有效；二、徐瑞红于判决生效后十五日内协助汤振军、陈根秀办理上述房屋的产权变更登记手续，所需费用由汤振军、陈根秀承担；三、驳回汤振军、陈根秀其他诉讼请求。案件受理费2700元（汤振军、陈根秀已预交），减半收取计1350元，由汤振军、陈根秀负担。二审期间，上诉人徐瑞红提交永丰县供水公司的缴费凭证，证明汤振军夫妇在房屋买卖之前一直住在涉案房屋内，两被上诉人是基于房屋租赁并不是房屋买卖而占用房屋。汤振军夫妇质证认为，真实性无异议，但不能达到证明目的，即使两被上诉人是基于亲戚关系先去房屋居住，在居住期间谈的房屋买卖，也符合情理。该户名已经显示是陈根秀，也充分证明该房屋由两被上诉人购买。张少青未发表质证意见。本院认证，对该证据真实性予以确认。一审法院在本院认为部分对汤振军夫妇2007年入住事实予以认定。被上诉人未提交新证据。二审另查明，永丰县原永丰中学宿舍房屋产权证登记的户名已变更为徐瑞红。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人对汤振军夫妇向其转账及向汤振军夫妇出具收据的事实并无异议，但称其与汤振军夫妇之间不存在房屋买卖合同关系。对此上诉人应当承担举证责任。上诉人对收据仅解释为了拿回房产证而书写，对转账事实亦未能作出合理解释。根据法律规定，仅有本人陈述而无其他证据佐证，应承当举证不能的后果。一审认定上诉人与汤振军夫妇存在房屋买卖关系并无不当。关于上诉人提及的诉讼时效问题，一审上诉人经法院传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。现二审提出，本院不予处理。综上所述，上诉人徐瑞红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人徐瑞红负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  陈 麒审判员  胡文君二〇二〇年八月十四日法官助理刘娟书记员谢佳艺