浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初4992号 原告：吴发阳。 委托诉讼代理人：陈州、张周，浙江品和律师事务所律师。 被告：吴红梅。 委托诉讼代理人：方君伟、林莉莉，浙江迦金律师事务所律师。 被告：王丽君。 委托诉讼代理人：吴雪梅，浙江联冠律师事务所律师。 原告吴发阳与被告吴红梅居间合同纠纷一案，原告于2020年6月4日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序。诉讼过程中，应被告吴红梅的申请，本院追加王丽君为被告。本案于2020年8月10日公开开庭进行了审理，原告吴发阳及其委托诉讼代理人陈州、被告吴红梅及其委托诉讼代理人方君伟、被告王丽君的委托诉讼代理人吴雪梅到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告吴发阳向本院提出诉讼请求：一、请依法判令被告吴红梅立即退还原告吴发阳佣金6000元；二、请依法判令被告吴红梅对黄春国未能返还原告吴发阳的购房款392156元承担补充赔偿责任；三、本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为：请依法判令被告吴红梅、王丽君对黄春国未能返还原告吴发阳的购房款392156元承担补充赔偿责任。事实与理由：被告吴红梅是瑞安市路得房产中介所的经营者，瑞安市路得房产中介所于2017年9月15日被注销工商登记。2017年7月5日，原告为买受人、黄春国为出卖人和被告为经纪人签订了一份房屋买卖居间合同，约定原告和黄春国接受被告居间，促成黄春国将坐落于瑞安市瑞祥新区××幢××单元××室房屋作价840000元出卖给原告。合同签订后，原告陆续向黄春国支付购房款815307元，支付被告佣金6000元，原告于2017年7月开始居住使用涉案房屋直至2020年5月。2019年7月，原告在要求办理涉案房屋过户登记时，被告知涉案房屋已分别于2013年和2015年因黄春国系被执行人而被瑞安市人民法院查封而无法办理过户登记手续。为此，因黄春国无法履行房屋买卖合同，原告向瑞安市人民法院起诉要求解除与黄春国签订的房屋买卖合同以及返还原告全部购房款，该案经法院执行，涉案房屋拍卖后原告分得款423150.41元，该案因黄春国无其他财产可供执行已终结，造成原告购房款直接损失392156.59元。综上所述，被告作为专门从事房地产经纪活动、具备较强专业知识和风险意识的经纪人，应对影响合同订立和履行的重大事项承担基本的核查义务，涉案房屋被法院查封无法过户，被告对此负有重要注意义务和存在重大过错，因此应向原告退还佣金和赔偿造成的损失。原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》第119之规定，向贵院提起诉讼，请依法判准原告诉请。 被告吴红梅辩称，一、被告吴红梅作为居间人已完成介绍义务，已促成原告与案外人的房屋买卖交易，居间合同已履行完毕，不应由被告吴红梅来承担退还佣金及赔偿的责任。二、被告吴红梅作为居间人不存在故意隐瞒或提供虚假情况的情形，不应承担退还佣金及赔偿责任。因本案房屋是经济适用房，需要满5年限制才能过户，为此被告吴红梅作为居间人，在介绍房子时担心房屋存在风险，就带原告实地查看房屋，发现房屋没有封条。在看房的时候以及双方签订合同的时候，曾多次询问原房主黄春国是否存在纠纷，黄春国均回答不存在纠纷。为此，被告将自己所知道的情况全部如实告知原告。被告进行了相应的核查，具体查看涉案房屋的发票、合同，确认了涉案房屋的产权合法性。但是被告仅仅是居间人，并不负有积极的调查义务，且原告作为买受人一直也没有提出需要查看房屋是否被查封等限制交易的材料。三、原告的损失系案外人黄春国造成的，与被告无关。原告在知道涉案房屋存在被查封的事实后，被告没有隐瞒该事实，而是积极协助处理该事宜。具体为，被告吴红梅作为证明人之一，协调原告与黄春国达成协议，由黄春国在2019年10月1日前退购房款81.5万元。后经瑞安市人民法院调解，确认由黄春国来退该笔房款。可见，购房款的退回已经由生效法律文书确定由黄春国来承担，与被告无关。原告未能收到退房款系黄春国故意隐瞒直接造成的。原告不应要求被告吴红梅来承担该笔退房款。此外，本案系合同纠纷，而非侵权责任纠纷，要求被告承担补充赔偿责任无法律依据。四、原告购房款损失392156元，并不是最终无法挽回的损失，只是案外人黄春国目前无其他可供执行的财产而终结，将来还可恢复执行，债权一直存在。五、在办理产权过户前就支付了5万购房款，原告的行为，不应由被告承担。根据三方的购房合同约定，原告是在办理过户时一次性付清5万元购房款。但本案房屋产权过户前，原告就自愿将5万元购房款支付给黄春国，该损失是由原告个人原因造成，属于损失的扩大部分，应有原告自行承担。六、被告作为居间人，仅仅是收取小额的佣金，因案外人黄春国的故意隐瞒行为，要求被告来承担巨额的赔偿责任有失公平。七、原告吴发阳作为房屋的买受人，亦有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查，被告起的作用只是推荐、介绍，是否购买的决定权在于原告。原告在未经具体全面调查的情况下即草率支付了定金及房款，故本案原告应对其所受损失承担责任。另，我们追加王丽君为被告，是因为出卖方是她的亲戚，这个房子是没有问题的，如果原告理由全部成立，本案应当移送公安，出卖方是属于诈骗行为。 被告王丽君辩称，一、本案中王丽君作为中介与吴红梅为原告的居间买卖没有过错，无需承担责任。（一）、房屋无法过户是因为黄春国隐瞒了房屋被法院查封的事实，吴红梅是带原告去看过房子。且当初是在吴红梅店里，关于产权是否清晰都是由黄春国陈述，当初原告没有要求黄春国出示房屋产权登记情况。因为本案是黄春国的欺诈行为导致本案房屋无法过户，原告作为房屋买受人在这种情况下有审慎的注意义务，原告并没有追究黄春国的责任，而与他达成调解，原告没有理由要求被告赔偿。两被告在本案居间合同中均已经完全履行了居间合同，且提供了居间服务，原告要求被告赔偿损失、退还佣金没有法律依据。（二）、从合同内容分析，原告要求居间人履行的义务被告已经完成，合同没有约定居间人应当承担责任的情况。合同第七条写到，出卖人一方如果隐瞒事实或者对买方利益产生重大影响应当由出卖人即黄春国承担责任。按照合同法第425条，本案两被告没有隐瞒或者提供虚假情况，不应担承担赔偿责任，也不应当退还6000元佣金。二、原告和黄春国解除买卖合同，原告要求被告承担的未退还的购房款没有依据。原告诉请要求被告承担补充责任，也就是原告认可本案责任人是黄春国，涉案房屋现在交易价格大概在70万以下，差价较大，原告要求解除合同，没有得到执行的剩余款项要求被告承担没有法律依据。房屋无法达成交易原告不一定有损失，原告与黄春国达成调解协议解除买卖合同，黄春国现在的财产不能清偿，不代表以后不能得到清偿，如果原告的诉请得到支持，相当于原告能得到两笔款项。涉案房屋购买时间，五年之后可以办理过户手续，也就是说2017年9月1日，原告就可以办理过户手续，因为原告怠于行使权力，相当于多交了房款，按照合同规定原告不需要付这么多的房款。比如办证的5万、这几年多交的按揭费用，要求赔偿，没有依据。原告到底交了多少的款项没有依据，被告不清楚，案款的支付要求被告承担责任没有依据，因此被告不需要承担赔偿责任。本案不属于民事案件，实际上是黄春国涉嫌诈骗，黄春国在明知自己欠债，房屋被查封不能卖的情况下还将房屋卖出，主观上以非法占有为目的，构成诈骗罪，请求法庭驳回原告诉请，并移送公安处理。 原告为证明其主张，向本院提供了如下证据： 证据1、身份证，证明原告主体情况； 证据2、被告吴红梅户籍信息、个体户登记基本情况，证明被告吴红梅主体情况； 证据3、房屋买卖居间合同，证明被告促成房屋买卖及约定各方权利义务的事实； 证据4、不动产登记信息，证明涉案房屋为黄春国所有，并于2013年、2015年被法院查封的事实； 证据5、民事调解书、拍卖款分配方案、执行裁定书，证明原告支付购房款后无法取得房屋造成直接经济损失的事实； 证据6、账单明细，证明原告支付佣金的事实。 说明：证据3，房屋买卖合同与居间合同写在同一合同内，房屋买卖合同对房屋买卖的标的、价款约定，合同第九条第三项对丙方（中介方）权利义务作了约定，作为中介方，即本案被告对房屋是否有限制过户的情形有核查的义务。这份合同签订的三方与本案中原告提交的主体身份能够印证。证据4，出卖方与买受人经调解确认由吴发阳、黄春国解除房屋买卖合同，并由黄春国返还购房款。原告申请执行后取得了房价款42万余元，目前黄春国名下没有其他 财产可供执行，裁定终结执行程序。 被告吴红梅质证意见为：1、对证据1、2的三性无异议，但是无法实现原告的证明目的，被告没有过错，不应当承担责任。2、证据3的真实性无异议，关联性有异议，无法实现原告的证明目的。恰恰是这份居间合同，是原告与房东签订的合同，我们仅仅是房屋介绍人，反而能够证明我们带原告看了多套房屋，已经尽到义务。3、对证据4的关联性有异议，无法实现原告的证明目的，被法院查封不是中介法定的调查义务，不是中介的过错。4、对证据5的三性无异议，但不能实现原告的证明目的，原告原本可以继续实现权利，却将合同解除，将市场风险转嫁给中介，要求承担补充责任是不合情理不合法的。原告经法院解除合同，要求出卖人付款，没有经过中介同意，追索我方没有基础。5、对证据6的真实性无异议，但无法实现证明目的，质证意见同证据5。 被告王丽君质证意见为：1、对证据1、2无异议。2、对证据3真实性无异议，但是请法庭注意，合同第七点甲方的权利义务，涉及债务应当由出卖方承担责任。第九条的第三点，并非是强制性的义务，本案争议的焦点比较清楚，三方约定的义务在出卖方。原告与黄春国进行调解，实际上已经放弃了对黄春国追究责任，不应当要求我们承担。3、对证据4的真实性无异议，涉案房屋被法院查封，被告方也不清楚，没有过错。房产登记日期是2012年8月30日，那么根据经济适用房的转让规则规定，黄春国在2017年9月1日起就可以转让给别人，相当于签订了买卖合同后一个月多就可以办理过户手续，原告提出要求过户是在2019年，是原告怠于行使自己的权利，他的按揭款白白交了两年多的时间。4、对证据5的真实性无异议，关联性有意见，无法证明原告的待证事实，原告和黄春国通过调解结案，无法证明原告因此造成的损失，请法庭注意，支付款项本身就有问题，本案中关于没有提交证据证明交付款项的事实，调解书上应该扣除按揭款，民事调解书不能作为被告承担责任的证据。分配款的分配方案请法庭注意，房屋拍卖款是118万元，包括了土地价款45万多元，减去这个款项当初是只有70多万，拍卖时间是2019年，也就是说扣除土地款价值是72万多元，现在的价格还在跌，达不到70万元，原告和黄春国交易的价格是84万元，这个款项要求被告承担没有依据。5、证据6是真实性无法确认，上面是收款人是马俊，王丽君是不知情的。 本院对原告提交的上述证据1-6的真实性、关联性、合法性予以确认。 两被告未向本院提供证据。 经审理本院认定以下事实：瑞安市路得房产中介所经登记成立于2015年11月24日，系个体工商户，被告吴红梅系其经营者，2017年9月15日办理注销登记。2017年7月5日，原告作为买受人（乙方）、案外人黄春国（甲方）作为出卖人、瑞安市路得房产中介所和王丽君作为经纪人（丙方），三方签订了一份《房屋买卖合同房屋居间合同》。合同约定，乙方自愿将其坐落于瑞安市瑞祥新区××幢××单元××室房屋出卖给乙方，成交价为84万元；订立合同之日付定金10万元，剩余购房款74万元扣留5万元待政府规定之日过户时付清，其余69万元在2017年7月15日付清；房屋于2017年7月15日交付；佣金双方各付总金额的1.5%；过户所需缴纳契税、营业税及经济适用房税等均由乙方负责；甲方的银行按揭留给乙方续付。合同还约定各方的权利义务：甲方保证房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责处理，给乙方造成损失的，甲方负责赔偿，赔偿金额以乙方实际损失为准；乙方应在约定期限内支付购房款和佣金；丙方应如实告知买卖双方，委托出售房屋的市场参考价格，交易所涉及税费、房地产交易有关规定和政策、房屋金融信贷政策内容、房屋交易的一般程序以及可能存在的风险，有权要求委托方提供委托房屋的权属合法性证明文件，核查委托房屋是否有限制或禁止交易的情形，应当全程协助甲乙双方办理契税、按揭贷款、房屋权属证书转移登记等手续，因甲方或乙方原因导致无法提供服务的，经纪人不承担责任；若经纪人拒绝提供约定服务，将影响佣金的足额收取。 合同签订后，原告陆续向房屋出卖人黄春国支付购房款，于2017年7月15日向被告吴红梅支付佣金6000元，并于当月开始居住使用涉案房屋直至2020年5月。 2019年7月，原告在要求办理涉案房屋过户登记时，发现涉案房屋产权因黄春国系被执行人被本院分别于2013年和2015年两次查封，故无法办理过户登记手续。由于黄春国无法履行房屋买卖合同，2019年8月7日，原告吴发阳向本院提起诉讼，要求解除与黄春国签订的房屋买卖合同以及返还全部购房款。经本院调解，原告与黄春国达成协议：一、解除双方于2017年7月5日签订的《房屋买卖合同》；二、黄春国返还吴发阳购房款815307元，定于2019年10月15日前一次性付清；三、若黄春国未按约履行上述到期还款义务，则吴发阳有权就购房款715307元剩余未偿还款项及双倍定金20万元一并申请强制执行。后该案经本院强制执行，涉案房屋以118万元拍卖成交，扣除需补缴的土地价款451044.19元及其他费用，原告吴发阳按比例分得案款423150.41元。因黄春国无其他财产可供执行，本院作出（2019）浙0381执6945号之一执行裁定书，终结本次执行程序。 本案中，原告确认其因购房造成的直接损失为392156.59元（不包含黄春国应付的违约金10万元）。 本院认为，依法成立的合同对各方当事人具有法律约束力。本案中，原、被告及案外人黄春国签订的《房屋买卖合同房屋居间合同》，由房屋买卖、房屋居间两部分内容组成，房屋居间合同系原、被告的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守合同履行各自的义务，任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。导致本案所涉房屋交易无法完成履行，根本原因是交易的房屋此前已被法院查封。由此，本院作出（2019）浙0381民初10136号调解书，买卖双方达成协议，解除《房屋买卖合同》，黄春国退还吴发阳购房款，并赔偿违约金。本案争议的焦点问题是两被告是否尽职履行了居间服务的义务。两被告尤其是作为专业房屋中介机构经营者的被告吴红梅，在提供居间服务过程中，应当对订立合同的重要事实及情况进行核查，其中就包括对房屋是否存在查封等影响交易履行的关键事实的核查。但在此过程中，两被告疏于履行核查房屋查封这一订立及履行买卖合同重要情况的注意义务，导致涉案买卖合同因房屋被查封而无法履行，致双方的买卖合同解除，两被告未尽到其主要的居间服务义务。另，两被告对于存量房屋买卖合同的资金监管及防范风险等也未作充分的提示，以致交易双方采取自行交割房款的方式进行交易，进而导致原告产生无法追回款项的损失。综上所述，两被告的上述违反居间服务义务的行为与原告的损失具有一定的因果关系，应承担相应法律责任。但是，原告作为完全民事行为能力人，在签订合同过程中负有谨慎的注意义务，对交易房屋的产权、抵押、是否存在查封等影响交易的重要事实负有必要的核查和注意义务，对于交易过程中的资金安全和风险等亦负有合理、谨慎的注意和防范义务，原告未尽合理的谨慎注意义务，对损失的产生亦负有责任。对于受损害方的损失赔偿应根据过错人的过错责任大小及原因等因素予以确定。综合本案案情，本院认为，在过错责任的大小及原因等方面进行考量，除出卖人明知房屋已被查封仍予以出卖，存在重大过错外，本案中，两被告也存在过错，应当承担相应责任，原告也应承担一定的过错责任。 原告吴发阳通过参与本院房屋拍卖案款的分配获得执行案款423150.41元。对于其余的392156.59元损失，是否均属与两被告有关联的损失的问题，1、尾款5万元按约定应在过户后支付，原告自行提前支付了，系其自行扩大了损失，与两被告无关；2、正常情况下，2017年8月1日即可办理过户，但原告拖延至2019年7月才要求办理，期间原告替出卖人黄春国垫付了银行按揭款，该部分损失亦属原告自身的责任。本案关于两被告的最终赔偿数额，本院根据原告所受损失的情况、各方的过错程度、责任与过错相适应原则及可预见性原则，酌情确定。 关于两被告辩称的房屋出卖人黄春国行为构成诈骗犯罪、本案应移送公安机关侦查的问题。本院认为，黄春国的行为是否构成诈骗犯罪，与本案虽有牵连，但因本案系居间合同而产生的纠纷，故黄春国的行为是否构成诈骗犯罪与本案不是同一法律关系。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定，本案依法予以审理，并将犯罪嫌疑线索移送公安机关处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： ????????一、被告吴红梅于本判决生效之日起十日内返还原告吴发阳佣金6000元，款交本院转付； 二、被告吴红梅、王丽君对本院（2019）浙0381民初10136号调解书确定的黄春国返还吴发阳购房款815307元不能返还部分，以6万元为限额承担补充赔偿责任； 三、驳回原告吴发阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7272元，减半收取3636元，由原告吴发阳负担3034元，被告吴红梅、王丽君共同负担602元（被告于本判决生效之日起10日内向本院缴纳，原告于本判决生效之日起15日内来本院退回预交的受理费4238元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审  判  员  陈国洲 二〇二〇年八月十九日 （代）书记员  宋天阳 附件一： 不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当按照要求将指定的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 附件二： 执行风险告知书 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。