山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初2729号 原告：毛春萍，女，1963年3月12日，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：牟海峰，山东乾恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。 被告：平安银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市市南区香港中路6号，统一社会信用代码91370200733529710D。 负责人：王珺，职务行长。 委托诉讼代理人：周明来，山东万润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪洪涛，山东万润律师事务所律师。 被告：徐冬梅，女，1972年12月16日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：马骏峰，山东畅海律师事务所律师。 原告毛春萍诉被告平安银行股份有限公司青岛分行、被告徐冬梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人牟海峰及范围、被告平安银行股份有限公司青岛分行委托代理人纪洪涛、被告徐冬梅委托代理人马骏峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毛春萍向本院提出诉讼请求：1、不得执行被告徐冬梅名下位于青岛市市南区山东路X号XX号楼X单元XXX户房屋(以下简称涉案房屋)；2、案件受理费等全部诉讼费用由二被告负担。事实及理由：2013年9月30日，案外人郭慧以徐冬梅的名义与华润置地(山东)有限公司就该房屋签订《青岛市商品房预售合同》，房屋总价款9092043元，首付款2732043元，并办理了预告登记。2013年11月11日，郭慧以徐冬梅名义在青岛银行股份有限公司海尔路支行办理了按揭贷款，贷款金额为6360000元，贷款由郭慧偿还。2014年12月17日，原告与徐冬梅、郭慧、李明义签署《房屋买卖合同》，郭慧与徐冬梅以9092043元将该房屋出售给原告，原告以对郭慧享有的3718000元债权抵顶首付款3485743.34元，自2015年1月2日开始原告以徐冬梅名义偿还按揭贷款，徐冬梅在办理房产证后按照异议人的要求办理过户登记。签订《房屋买卖合同》之后，原告开始偿还涉案房屋贷款，将涉案房屋的剩余抵押贷款全部还清，履行完毕《房屋买卖合同》约定的剩余房款付款义务，且青岛银行股份有限公司海尔路支行已办理撤押登记手续。涉案房屋于2015年12月31日交付给原告，原告实际居住至今，并缴纳涉案房屋电费、物业费、燃气费。2017年9月24日，贵院作出(2017)鲁0202民初5403号民事裁定书，于2017年10月24日查封涉案房屋。2018年5月29日，贵院作出(2017)鲁0202民初5403号民事调解书，因徐冬梅未履行生效的法律文书，2019年9月24日，平安银行股份有限公司青岛分行向贵院申请强制执行，案号(2019)鲁0202执2897号。综上所述，案房屋虽未办理不动产权登记证书，但徐冬梅已取得预告登记，且徐冬梅已向华润置地(山东)有限公司付清房款且接收涉案房屋，徐冬梅对涉案房屋享有所有权并有权与原告签署房屋买卖合同。在贵院查封涉案房屋之前，原告已签署《房屋买卖合同》并合法占有涉案房屋，涉案房屋房款已全部付清，且非因原告原因未能办理过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，能够排除对涉案房屋的执行。为此，原告具状诉至贵院，望判如所请。 平安银行股份有限公司青岛分行辩称，我公司并非原告与徐冬梅可能存在的房屋买卖行为的当事人，对双方是否存在真实的房屋买卖关系不知情，暂不答辩。请求人民法院查明案件事实，依法判决。 徐冬梅辩称，原告与我方签订房屋买卖合同时，涉案房屋并非现房，成现房以后，因国家政策，两年之内二手房转卖，税收较高，所以原告与我方商量两年后再办理过户手续，又因后续产生一些纠纷和诉讼，涉案房屋存在抵押和查封的情形，不具备过户条件。故涉案房屋未办理过户，是由于客观原因，而非我方个人原因造成。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院认定事实如下： 1、2014年2月28日徐冬梅办理了青岛市市南区山东路X号XX号楼X单元XXX户房屋的预售商品房预告登记，登记号为“青房地预市字第201414048号”。徐冬梅缴纳了该房屋的契税、印花税、房屋专项维修基金。毛春萍提交了涉案房屋的《电费账单详情》、物业费发票、燃气交费卡等证据证明原告实际居住涉案房屋。 2014年12月17日案外人郭慧（甲方）与徐冬梅（乙方）及毛春萍（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定：“甲方、乙方、丙方经友好协商，就丙方购买甲方房屋一事订立本合同，三方共同遵守。一、本合同所涉房屋坐落于青岛市山东路X号X《青岛华润中心（地块一）悦府一期项目1、2号楼》X号楼X单元X层XXX户（复式），建筑面积328.24平方米，该房屋由甲方出资，以乙方的名义购买，乙方于2013年9月30日与华润置地（山东）有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定房屋总价款为人民币9092043元，首付房款2732043元，甲方并以乙方名义于2013年11月11日在青岛银行股份有限公司支行办理了按揭贷款，贷款金额6360000元。贷款由甲方负责偿还，截止2014年12月16日累计偿还442461.12元。除首付款及贷款外，甲方还支付了房屋维修基金43655.92元、契税267105.3元、其他费用478元。即甲方已实际付款3485743.34元。……截止至2014年12月16日，甲方共欠丙方人民币3718000元。甲方、乙方同意将该房屋出售给丙方，三方议定房屋价款为每平方米27125元，总价款为人民币9092043元。甲方、乙方同意丙方以对甲方享有的债权3718000元充抵本合同第一条甲方乙方已经支付的首付款、按揭还款本息、契税等购房款3485743.34元，此款视为丙方已经支付给甲方和乙方的购房款……。” 2、2017年10月24日本院（2017）鲁0202民初5403号案件查封了涉案房屋。该案中，平安银行股份有限公司青岛分行与徐冬梅达成如下调解协议：“被告徐冬梅于2018年6月15日前偿还原告平安银行股份有限公司青岛分行本金48万元及利息（以48万为基数，自2016年9月14日至实际清偿之日按年息24%计算）。”因徐冬梅未按照（2017）鲁0202民初5403号调解书的约定履行义务，平安银行股份有限公司青岛分行申请强制执行，执行案号为（2019）鲁0202执2897号。 后毛春萍针对上述案件查封提出执行异议，案号为（2020）鲁0202执异70号。该案认为：涉案房屋办理了商品房预告登记，登记在被执行人徐冬梅名下，但被执行人徐冬梅至今未取得权属证书，故涉案房屋不得转让。异议人毛春萍以其与被执行人徐冬梅、郭慧、李明义签订的《房屋买卖合同》对涉案房屋排除执行，本院不予采纳。该案裁定驳回异议人毛春萍的异议。 3、原告提交了其与其配偶王圣泽的银行账户交易流水证明毛春萍向郭慧、徐冬梅、李明义等关联账户提供借款本金共计27239003元，各方确认截止到2014年12月26日尚欠毛春萍3718000元，原告以该笔债权抵顶涉案房屋首付款3485743.34元。 4、青岛市崂山区人民法院于2019年12月9日出具了（2019）鲁0212民初3163号民事判决书判决：“一、被告徐冬梅于本判决生效后十日内偿还原告青岛银行股份有限公司海尔路支行借款本金5026110.02元，利息2325.97元，（本金及利息计算至2019年11月6日，自2019年11月7日之后的利息、罚息、复利仍按照《个人购房担保合同》的约定计算）；二、被告徐冬梅于本判决后十日内偿还原告青岛银行股份有限公司海尔路支行律师费损失200000元；三、就第一、二项给付义务原告对被告徐冬梅以位于青岛市市南区山东路X号XX号楼X单元XXX（复式）户房屋享有优先受偿权，即有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿。不足清偿债权的剩余部分被告徐冬梅应继续支付，超过部分归被告；四、驳回原告对被告华润置地（山东）有限公司的诉讼请求。”该判决已经生效。 毛春萍提交了其青岛银行账户交易流水证明其已经将涉案房屋的抵押贷款全部还清。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户手续。”原告若想要排除对涉案房屋的强制执行，应完全符合上述四个条件。 本案中，首先，徐冬梅一直未取得涉案房屋的权属证书，本案不符合上述“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的前提条件，原告要取得涉案房屋的权属登记首先需要保证房屋先过户至徐冬梅的名下，之后房屋才能过户至原告的名下。其次，庭审中根据徐冬梅的陈述，因国家政策，两年之内二手房转卖，税收较高，所以原告与其商量两年后再办理过户手续，之后由于后续的纠纷及诉讼，涉案房屋存在抵押和查封，又不具备过户条件，所以一直未办理过户。可见当事人存在规避税费过高的原因才未及时将房屋登记至原告名下，买受人怠于将房屋过户并非客观原因造成，此种情形不符合“非因买受人自身原因未办理过户手续”的情形。再次，青岛市崂山区人民法院于2019年12月9日出具了（2019）鲁0212民初3163号生效民事判决书已经判决“原告（青岛银行股份有限公司海尔路支行）对被告徐冬梅以位于青岛市市南区山东路X号XX号楼X单元XXX（复式）户房屋享有优先受偿权，即有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿”，即生效判决已经认定涉案房屋的权利及义务承受人为徐冬梅。最后，原告提交的银行交易明细中的交易金额与首付款3485743.34元并不一致，无法认定其已经支付徐冬梅全部房屋价款。综上，原告要求不得执行被告徐冬梅名下位于青岛市市南区山东路X号XX号楼X单元XXX户房屋缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告毛春萍的诉讼请求。 案件受理费13200元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  赵方栋 人民陪审员  潘建一 人民陪审员  厉 澄 二〇二〇年八月十三日 法官 助理  谭 萍 书 记 员  刘晓静