贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初2065号 原告：正安县农村信用合作联社。住所：贵州省遵义市正安县桐乡路45号。统一社会信用代码91520324214870861Q。 法定代表人：吴剑波，该社理事长。 委托诉讼代理人：冯首珍，该社员工。 委托诉讼代理人：罗信念，贵州山一（正安）律师事务所专职律师。 被告：易思念，男，1987年7月6日出生，仡佬族，贵州省正安县人，住正安县。 被告：杨涛，男，1985年10月13日出生，仡佬族，贵州省贵阳市人，住贵阳市南明区。 被告：贵州省建宇房地产开发有限责任公司。住所：贵州省遵义市正安县凤仪镇东门。统一社会信用代表91520324055042718X。 法定代表人：卢建煜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢亚琪，该公司员工。 原告正安县农村信用合作联社（以下简称“信用社”）诉被告易思念、杨涛、贵州省建宇房地产开发有限责任公司（以下简称“建宇公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告信用社委托诉讼代理人冯首珍、罗信念，被告易思念、杨涛、建宇公司委托诉讼代理人卢亚琪到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告信用社向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告易思念、杨涛之间于2016年5月31日签订的《个人住房借款合同》；2、判令被告易思念、杨涛立即偿还原告借款本金1975678.95元及利息14420.97元（2020年5月20日至2020年7月9日），自2020年7月10日起，以本金1975678.95元为基数，按合同约定的月利率标准7.145‰以及罚息计算支付至本息付清之日止；3、判令被告易思念、杨涛承担原告为实现债权而发生的律师费68000.00元；4、判令被告建宇公司对被告易思念、杨涛的上述全部债务承担连带偿还责任；5、判令原告享有对被告易思念、杨涛所有的位于正安县折价、变卖或者所得款项优先受偿的权利；6、案件受理费由三被告承担。事实及理由：2014年11月4日，原告与被告建宇公司签订《个人住房销售贷款合作协议书》，合同约定原告为建宇公司开发修建的正安县凤仪镇窝凼片区旧城改造一期（现为尹珍公寓）的购房人发放房屋按揭贷款，建宇公司承诺在贷款额度内为贷款人提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期间为：自原告与购房人签订的借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》并完善有关抵押登记手续止，保证范围为：原告为贷款人借款本息及原告为实现债权而产生的所有费用，合同期限为2年。同日，签订了《个人房屋贷款最高额保证合同》，约定被保证的债权为2014年11月4日至2016年11月3日期间原告购房人个人房屋贷款而形成的一系列债权，保证方式为连带责任保证。2016年5月31日，原告与被告易思念、杨涛签订《个人住房借款合同》，被告易思念、杨涛向原告贷款280万元用于购买建宇公司开发的尹珍公寓Ａ3-Ａ4-2-1号商品房，借款期限为120个月，自2016年5月31日起至2026年5月30日止；借款利率为月利率7.145‰，借款逾期罚息为上述利率上浮50%，还款采用等额本息还款方法，每月还款本息为34826.91元。被告建宇公司作为保证人在《个人住房借款合同》盖章，对该借款承担连带保证责任，保证范围为原告为贷款人借款本息及原告为实现债权而产生的所有费用。2016年6月1日，原告按照合同约定向被告易思念、杨涛发放个人住房贷款。2019年，被告易思念、杨涛开始出现逾期还款的情况，原告依据与被告建宇公司签订的《个人住房销售贷款合作协议书》及与被告易思念、杨涛签订的《个人住房借款合同》的约定，分别于2019年9月29日、2020年1月31日、2020年5月29日通过被告建宇公司在原告处开立的保证金账户中扣除了141720.12元、141870.22元，142023.53元，共计425613.87元。截止2020年7月9日，被告易思念、杨涛尚欠原告借款本金1975678.95元，2020年5月20日至2020年7月9日产生的利息为14420.97元。故诉至人民法院。 被告易思念、杨涛、建宇公司对原告信用社诉讼的事实及理由无异议，三被告均表示对原告诉讼请求3，即承担原告为实现债权而发生的律师费68,000.00元有异议。 经本院审理查明，2014年11月4日，原告信用社与被告建宇公司签订《个人住房销售贷款合作协议书》，合同约定原告为建宇公司开发修建并依法销售的坐落于正安县凤仪镇窝凼片区旧城改造一期（现为尹珍公寓）的商品房购房人发放个人住房、商业用房按揭贷款，建宇公司同意在原告信用社承诺贷款额度内，对每一购房人向原告借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额包括借款人贷款本金、利息（包括罚息）以及原告未实现债权而发生的所有有关费用，保证期间为：自原告与购房人签订的借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》并完善有关抵押登记手续止。同日，原告信用社与被告建宇公司签订了《个人房屋贷款最高额保证合同》，约定被保证的债权为2014年11月4日至2016年11月3日期间原告购房人个人房屋贷款而形成的一系列债权，保证方式为连带责任保证。2016年5月31日，原告与被告易思念、杨涛签订《个人住房借款合同》，被告易思念、杨涛向原告贷款280万元用于购买建宇公司开发的尹珍公寓A3-A4-2-1号商品房，借款期限为120个月，自2016年5月31日起至2026年5月30日止；借款利率为月利率7.145‰，借款逾期罚息为上述利率上浮50%，还款采用等额本息还款方法，每月还款本息34,826.91元。被告建宇公司作为保证人在《个人住房借款合同》盖章。同日，原告信用社与被告易思念签订了《抵押合同》，约定将被告易思念、杨涛购买的尹珍公寓A3-A4-2-1号商品房为上述债权提供抵押担保，并于当日办理了抵押权预告登记。2016年6月1日，原告按照合同约定向被告易思念、杨涛发放个人住房贷款。2019年，被告易思念、杨涛出现逾期还款的情况，原告依据与被告建宇公司签订的《个人住房销售贷款合作协议书》及与被告易思念、杨涛签订的《个人住房借款合同》的约定，分别于2019年9月29日、2020年1月31日、2020年5月29日被告建宇公司在原告处开立的保证金账户中扣除了141,720.12元、141,870.22元，142,023.53元，共计425,613.87元。截至2020年7月9日，被告易思念、杨涛尚欠原告借款本金1,975,678.95元，2020年5月20日至2020年7月9日产生的利息为14,420.97元。 另查明，原告信用社在本案中聘请律师的票据金额为68,000.00元。 还查明，原告信用社于2020年5月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，2020年5月29日，原告从被告建宇公司在原告处的保证金账户扣取了被告易思念、杨涛应偿还的贷款本息142,023.53元。 上述事实，有原、被告的陈述以及原告提供的正安县农村信用合作联社《个人住房销售贷款合作协议书》1份、正安县农村信用合作联社《个人房屋贷款最高额保证合同》1份、被告建宇公司《营业执照》复印件1份、被告易思念、杨涛身份证复印件1份、《贷款申请》1份、《个人经营贷款申请书》1份、《个人住房借款合同》[合同编号：城按借（2016）字173号]1份、《抵押合同》[合同编号：城按抵字（2016）223号]1份、抵押权预告登记证1份、正安县农村信用合作联社借款借据1份、信用社（银行）进账单2份、《放款通知书》1份、《贷款催收通知书》1份、正安县农村信用合作联社还款流水1份、贵州增值税普通发票等证据在卷佐证，上述证据，经审查，符合证据的“三性”，能证明本案的案件事实，本院予以确认。 本院认为，被告易思念、杨涛对其向原告贷款2800000.00元，偿还部分本息后尚欠本金1975678.95元及利息14420.97元（该利息自2020年5月20日起至2020年7月9日止），与原告签订《抵押合同》，被告易思念以位于正安县为其贷款作担保，原告对抵押的房产享有优先受偿的事实无异议，本院对上述事实予以确认。因被告易思念、杨涛未按合同约定履行还款义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款……”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告易思念、杨涛应当偿还原告已到期的信用社贷款本金及罚息。 按照双方签订的借款合同的约定，因被告易思念、杨涛未按合同约定期限归还借款本金，被告建宇公司与原告签订了《个人住房销售贷款合作协议书》《个人房屋贷款最高额保证合同》，自愿为被告易思念、杨涛的借款承担保证责任，是双方真实意思表示，合法有效，按照合同的约定，保证人承担连带保证责任，保证期限为两年。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本院对被告建宇公司基于保证责任代易思念、杨涛偿还贷款的行为予以确认。 根据原告信用社与被告易思念、杨涛的《个人住房借款合同》第十五条第七项“部分或全部担保人（包括保证人、抵押人、出质人，下同）违反本合同担保条款约定，借款人未能提供符合贷款人要求的新担保；”和第八项“部分或全部担保条款未生效、无效、被撤销，借款人未按贷款人要求落实新的担保的；”之约定，具体到本案，原告的债权依法设立了有效担保，原告信用社并未向本院提交其债权已难以实现的证据进行佐证，相反，其案涉债权已三次通过扣除被告建宇公司保证金账户中的款项得以实现，其中一次还发生在人民法院受理此案的第二天，被告易思念、杨涛未按期偿还贷款的行为并未对原告信用社的债权实现造成损害，故原告信用社主张解除《个人住房借款合同》的理由并不充分，但鉴于三被告对此并不持异议，秉承私法自治原则，对于原告解除《个人住房借款合同》的诉请本院予以支持。 原告信用社与被告易思念、杨涛签订了《抵押合同》以位于凤仪镇桃园房产进行抵押，并在2016年5月31日在正安县不动产统一登记事务中心办理了抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”、第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，原告信用社对被告易思念、杨涛位于凤仪镇桃园房产享有抵押权，对该抵押物折价、变卖所得款项享有优先受偿的权利。 如前所述，由于原告信用社解除合同提前实现债权的理由并不充分，缺乏提起此次诉讼的必要性；原告信用社亦派人出庭应诉，在我院的诉讼中，原告职工出庭应诉是常态，故缺乏律师费支出的必然性；原告也未提供律师费用的计算标准，且其票据系庭后提交，缺乏律师费用组成的客观性。鉴于此，对原告诉请的律师费不予支持。 综上所述，为维护私法意思自治，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条之规定，判决如下： 一、解除原告正安县农村信用合作联社与被告易思念、杨涛于2016年5月31日签订的《个人住房借款合同》[合同编号：城按借（2016）字173号]； 二、判令被告易思念、杨涛于本判决生效后十日内偿还原告正安县农村信用合作联社借款本金1,975,678.95元及利息（2020年5月20日至2020年7月9日利息总计14,420.97元，自2020年7月10日起，以本金1,975,678.95元为基数，按月利率标准7.145‰以及合同约定的罚息计算至本息付清之日止）； 三、被告贵州省建宇房地产开发有限责任公司对被告易思念、杨涛的上述全部债务承担连带偿还责任； 四、原告正安县农村信用合作联社对被告易思念、杨涛抵押的位于正安县享有优先受偿权； 五、驳回原告正安县农村信用合作联社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24,760.00元，减半收取12,380.00元，由原告正安县农村信用合作联社负担2,225.00元，被告易思念、杨涛共同负担10,155.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。 审 判 员  郑 刚 二〇二〇年八月十一日 法官助理  来婷婷 书 记 员  鲜城城