苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初2531号 原告：张中军，男，1966年11月24日出生，汉族，住江苏省连云港市灌南县。 被告：陈康，男，1980年9月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：谢营祥，江苏吴中益律师事务所律师。 原告张中军与被告陈康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年7月10日、2020年8月6日公开开庭进行了审理，原告张中军、被告陈康的委托诉讼代理人谢营祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张中军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2019年8月1日至2019年8月19日的水电费、物业费共257元；2、判令被告归还普通卷帘门钥匙6把、电动遥控卷帘门遥控钥匙2把、货用电梯钥匙4把、办公室内隔间的钥匙3把及卫生间钥匙3把；3、判令被告退还原租用的房屋；4、判令被告赔偿原告房屋占有使用费118129元（自2019年8月20日起计算至2020年7月9日，共计255天，以463.25元/天计算损失）；5、判令被告向法院申请解除对原告银行存款和财产解除查封、冻结、扣押；6、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告归还原原告遥控钥匙1把、普通钥匙3把，无法归还的钥匙折价补偿款160元。事实与理由：原告在苏州银龙管桩有限公司院内经营仓库出租业务，被告在苏州经营空调销售安装业务，2018年1月10日，原被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告的一楼二楼做仓库，租期一年，年租金合计为：169087元，期满可续约二年。2019年1月10日原被告双方续签第二年合同，租金价格不变，被告支付租金169087元，2019年8月19日，该房屋被相关部门涉嫌非法查封，被告不向直接侵害人主张合法权益，反而于2019年9月6日将没有履行合同过错的原告起诉到贵院，同时申请贵院查封、冻结、扣押原告的存款和财产，后经贵院调解，双方达成调解协议，原告按协议要求于2019年12月31日足额返还了被告的房租和押金。前后多次联系被告，要求退还原来租用原告的房屋以及相关的门锁钥匙，均遭到各种理由的拒绝，造成原告至今不能使用。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告陈康辩称，对于原告的诉讼请求1，原、被告已经在2019年的诉讼中一并处理，原告不应该再提起诉讼；对诉请2，电梯钥匙1把在电梯锁上，剩余的钥匙原告没有到被告公司拿过，被告目前仅有遥控钥匙1把、普通钥匙3把未还给被告，可以当庭返还。对诉请3，房屋门锁已经在2019年11月下旬被原告更换，原告实际占有了该房屋，不存在被告返还房屋的问题；对诉请4，案涉房屋已经不具备出租条件，该房屋在2019年8月19日被政府有关部门明令整改，断水断电，无法出租。且该房屋已经在2019年11月下旬通电后由原告实际占有，原告此次诉讼属于恶意诉讼；对诉请5，原告应该向执行局提出书面申请要求解封，由法院核实情况后解除查封。原告目前未提出书面申请，但是我方仍愿意配合原告解除该查封。在被告收到本案诉状后，代理人致电给原告，要求第二天就来法院解除，原告一直不肯。综上请求驳回原告诉请。 本院经审理查明事实如下：苏州银龙管桩有限公司将其位于沪宁高速南侧、312国道北侧、姑苏区齐门北大街西侧（苏虞公路号）的厂区（厂房、仓库、场地整体）出租给张中军，由张中军对该厂区整修后对外进行分租经营。张中军在承租后将厂区分组给47户小商户用于存储及小规模经营等。 2018年1月10日，张中军（甲方）与陈康（乙方）签订《仓库租赁合同》，由陈康向张中军租赁管桩生产车间过道东侧一、二楼仓库用于存放格力空调，空调的堆放高度不宜超过四米，租期自2018年1月10日至2019年1月9日，年租金为169087元（一楼租金：350.63×12×20=81751元；二楼租金：519.86×12×14=87336元），签订合同之日一次性付清。甲方为乙方承租的二楼仓库新装专用货梯，一年内的维保由电梯厂家负责。物业费每月150元、电费1.2元/度，水7元/吨。乙方交押金15000元。 上述合同签订后，陈康向张中军支付了押金、租金，张中军向陈康交付了仓库。合同期满后，双方又续签一年，租赁期间自2019年1月10日至2020年1月9日，陈康向张中军支付了租金169087元。 2019年8月15日，平江街道办事处、娄门派出所、拙政园片区综合行政执法大队、姑苏区市场监督管理局娄门分局联合发布《银龙管桩厂区清理整顿公告》，因银龙管桩有限公司的厂区存在重大安全隐患，故要求银龙管桩厂区管理方及厂区内相关违规经营户于8月19日之前，立即停止一切经营活动、彻底搬离厂区并清空个人物品、经营工具、车辆，逾期将实行停水、停电并进行查封整治。 2019年8月19日，案涉仓库（仓库外部共有三个卷帘门，仓库内部有一间办公室，办公室含一个隔间、一个卫生间）三个卷帘门中的两个被焊死，另外一个门上被张贴封条（需要搬离货物的，提前向相关部门申请），被停止水、电供应。后，陈康要求张中军退回剩余租金、押金。因协商未果，陈康于2019年9月5日对张中军提起诉讼，要求张中军退还2019年8月16日至2020年1月9日的租金68104.9元、押金15000元。本院受理后，于2019年9月23日组织双方质证。质证过程中，陈康陈述，因停电后电梯不能使用，其雇佣工人自2019年8月17日开始陆续将存放的空调搬离，至2019年9月14日全部搬离。张中军陈述，陈康是2019年9月16日搬走的，但未交付钥匙。对于没有交付钥匙的原因，陈康陈述，因案涉仓库没有电，无法拆除装在墙上的展示用空调外壳，故未返还钥匙。质证结束后，本院组织双方调解，并于当日达成调解，协议为：“一、被告张中军退还原告陈康房屋租金68104.9元、押金15000元，于2019年12月31日前支付；二、如被告张中军未能按时足额履行上述款项，则被告张中军应支付原告陈康违约金5000元，原告陈康有权就上述款项及违约金一并申请强制执行；三、双方就本案纠纷再无纠葛；四、案件受理费1878元，减半收取939元，财产保全费850元，合计1789元，由被告张中军负担，于2019年12月31日前给付原告陈康”。该案审理中，陈康向本院提出财产保全，要求冻结张中军名下的银行存款83000元或查封、扣押其他等值财产。后，本院依法对张中军采取了相应的财产保全措施。 2019年11月，上述仓库的查封被解除、水电供应恢复。11月14日，张中军联系陈康，要求陈康归还仓库的钥匙、将剩余物品搬离、支付2019年8月份的水电费。陈康回复，当天不空，等过两天来的时候提前联系张中军。2019年11月16日，张中军再次要求陈康移交仓库，仓库要用了。陈康回复“好的”。2019年11月18日，张中军再次要求陈康移交钥匙、结清水电费等，陈康回复称，最近比较忙，等忙完了之后再移交钥匙。陈康同时提到“你欠我房租都能等到年底，你一个钥匙在这跟一个催命鬼一样”。张中军回复“我要用，请你抓紧，在你起诉到法院之前你就应该给我”、“法院调解书你收到一个多月了，你早就应该给我了”。陈康回复“那可以，欠我的钱你准备一下，一起结清吧”。张中军回复“提前付给你减少一万，你同意，今天就给你”、“现在你要求我把钱付给你再把仓库占在那里不还给我肯定不合适，几个月了那样不好，这两天我到你公司去拿钥匙，你可以给我，也可以不给我，你自己看”。陈康未回复，张中军也未去陈康的公司拿钥匙。 2019年11月21日，张中军向陈康发送微信“陈康先生，你们夫妻俩商量一下，是否可以把仓库里的货物搬清退还给我，我也要重新出租给其他人，欠您的钱一定会在法院调解书之前还给你，什么情况请回复”。当日陈康未回复。 因银龙公司在被查封期间，配电房内部分供电管线在拆除违章过程中损坏，为了恢复供电安全，银龙公司委托张中军对厂房内供电线路被损坏部分进行维修。2019年11月22日，张中军向陈康发送微信“陈康，我正在调试通电，你有时间过来处理一下，如果仓库里面还有什么东西请拿走，如果你还是不来或者不回信息什么时间来，我只能自己进去啦，有什么后果你自己负责”。当日陈康仅回复“钱什么时候给我”、“调解书上只写了12月份前，没说最后一天”、“你喜欢拖、学你嘛”、“你怎么对人家，人家怎么对你”等。 案件审理过程中，陈康的员工石翔龙到庭陈述，其负责为陈康送货等，因仓库中尚有仓库管理员使用的空调一台、热水器一台、仓库管理员做饭用的少量物品、作为展示用的空调样壳及放置空调样壳的站台未搬离，又因为石翔龙的面包车比较小，所以在2019年11月份多次去仓库搬运上述物品。有次搬运时，石翔龙遇到张中军，张中军要求其归还钥匙，石翔龙让张中军找陈康或者陈康的妻子孙春雷。石翔龙陈述，11月下旬最后一次去搬运时，发现钥匙无法打开仓库的门，所以就没搬成功。 2019年12月31日，张中军向陈康转账两笔，合计84894元。至此，张中军将调解书中的付款义务履行完毕。 2020年5月12日，陈康的妻子孙春雷去仓库用钥匙开门，无法打开，于是询问对面的租户龚江水。龚江水称“锁换过了”、“他（指张中军）今天不是进去拆电箱了吗”、“他不拆怎么办，还没有租掉，还要整理，还要租掉”。 因张中军认为陈康未移交仓库、未归还钥匙、未结清水电费、财产保全措施未解除等，故对陈康提起本次诉讼。案件审理过程中，双方对于仓库内是否还有物品、水电费读数、仓库的门锁是否被更换等产生争议。陈康认为，张中军已经更换了仓库三个大门中的全部钥匙，张中军认为其没有更换钥匙。本院遂通知双方共同至现场进行交接、查看仓库的现状并明确水电读数。 2020年7月10日，双方共同至仓库对仓库的现状进行了查验。双方到现场时，仓库内尚有煤气罐一个、燃气灶一个、洗脸盆一个、小柜子一个未搬离。陈康手中的钥匙可以打开其中一个仓库门，遥控钥匙可打开另外一个遥控卷帘门。 经核对水电读数，陈康对结欠水、电、物业费合计257元无异议，但认为2020年7月10日的电表读数比2019年8月份的读数多了9度，由此可以证明张中军早已使用了仓库，并由此产生了9度电。对于9度电产生的原因，张中军陈述，2019年11月恢复电力供应后，陈康未搬离的电热水器启动并使用了9度电。经核对钥匙，陈康于当日向张中军交付了钥匙并对张中军主张的缺少的钥匙折价补偿160元无异议。陈康另认为，其搬离时未对仓库进行清扫，但现场交接时仓库已被打扫干净，由此说明张中军早已实际收回仓库。张中军认为，是否清扫与其无关。 另查明：张中军也提交了龚江水及其儿子龚邵勇的证言，该两人在证词中陈述，案涉仓库于2019年8月份被停止电力供应后，陈康就搬走了，之后一直未来过人。直至2020年5月份，孙春雷来用钥匙开门。孙春雷来开门时的录像是偷拍，未经过龚江水同意。 再查明：2020年5月14日，孙春雷至相关行政机关询问案涉厂区是否符合出租条件，行政机关的答复为：要求管理方加强管理，不建议长期租赁。 以上事实，由原告提交的（2019）苏0508民初7563号民事调解书、民事裁定书、民事起诉状、仓库租赁合同、南京银行账户交易明细、收据、照片、微信聊天记录、情况说明、房屋车间租赁合同、证人证言，被告陈康提交的证人证言、光盘及文字整理稿，本院调取的质证笔录、调解笔录、调解协议、及双方当事人的陈述予以证实。 本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则，按照约定全面、善意履行自己的合同义务。履行合同义务不符合合同约定的，另一方有权要求违约方承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任，但一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 本案中，对于原告张中军主张的水、电、物业费，因被告陈康已认可，故由被告陈康向原告张中军支付257元。 对于原告张中军主张的返还钥匙，因被告陈康已经进行了部分返还，对于不能返还的部分，双方一致认可由被告陈康折价补偿160元，本院予以确认。 对于原告张中军主张仓库的返还，双方已于2020年7月10日交接完毕。 对于原告张中军主张的仓库租金损失，案涉仓库于2019年8月19日被查封并停止水、电供应，在本院组织调解时，虽然张中军知晓陈康于2019年9月14日或16日才将仓库中存放的大宗货物（空调）搬离，且因尚有部分用于展示用的空调外壳等未搬离，故未移交仓库并归还钥匙。在此前提下，张中军仍同意向陈康退还2019年8月16日至2020年1月9日的租金、押金，张中军同意该调解方案的理由可以认定为：1、陈康已不再使用案涉仓库用于存储货物。2、虽然陈康尚未完全腾空案涉仓库，但该仓库被查封期间无使用价值。3、张中军放弃了退还租金、退还仓库的同时履行抗辩权。基于前述，张中军从2019年8月20日起主张租金损失有违诚实信用，亦与调解书相悖。根据调解书，张中军须向陈康退还2019年8月16日至2020年1月9日的租金，故陈康应在调解结束后及时彻底清空仓库并向张中军归还钥匙以全面履行自身的合同义务。根据张中军与陈康的聊天记录、案涉仓库内剩余物品被清空的时间，可以认定陈康不退还钥匙的原因为：1、仓库内的剩余物品尚未及时清空。2、借此制约张中军并要求张中军提前退还租金、押金。因2019年8月16日至2020年1月9日租金、押金退还的时间已由陈康认可，陈康亦已形成张中军可能于最后一天履行义务的合理预见。此时，陈康一再拖延归还钥匙的行为并非善意，有违诚实信用，应予制裁。考虑到仓库被查封，故陈康最迟应于案涉仓库的查封被解除，张中军拟对仓库进行整修并重新对外出租时向张中军返还钥匙。因陈康并不知晓案涉仓库被解除查封的具体时间，故其应自张中军向其要求移交仓库、返还钥匙时（2019年11月14日）立即返还，以全面履行自身的合同义务。因陈康收到信息后未予及时返还，故应向张中军赔偿损失。因陈康在2019年11月22日拒绝交付钥匙时，张中军自称要自己进入仓库，又因至2019年11月时，经陈康的员工石翔龙几次搬运后，案涉仓库内几乎无物品。2019年11月22日之后张中军拒绝自行收回仓库系扩大自身损失，本院对其要求陈康赔偿此后租金损失的请求不予支持。综上，酌情确定由陈康向张中军赔偿租金损失4227.18元（169087元/年÷12÷30×9天）。 对于原告张中军主张的解除财产保全措施，虽然本院已根据陈康的申请解除了相关财产保全措施，但原告张中军坚持不撤回该项请求。因该项无法作为一项单独的诉讼请求，不属于本案裁判事项，故在判项中不予体现。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、被告陈康于本判决生效之日起十日内向原告张中军支付水电物业费合计257元、折价补偿款160元、租金损失4227.18元，合计4644.18元。 二、驳回原告张中军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2668元，减半收取1334元，由原告张中军负担1282元，被告陈康负担52元。被告陈康负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告张中军。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  张花锋 二〇二〇年八月三十一日 书记员  朱静佳