山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7252号 上诉人（原审被告）：纪程心，男，1991年5月10日生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：刘霞，山东盈康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵晓梅，山东盈康律师事务所（实习）律师。 被上诉人（原审被告）：韩彪，男，1979年12月13日生，满族，住吉林省永吉县。 委托诉讼代理人：霍玉梅，山东崇杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李嘉帅，山东崇杰律师事务所律师。 上诉人纪程心与被上诉人韩彪房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市人民法院（2019）鲁0203民初2240号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人纪程心向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初2240号民事判决，依法改判或发回重审。二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人腾房时间为2018年9月22日，故认定上诉人应当向被上诉人支付自2018年7月20日至2018年9月22日期间房屋租金是错误的。上诉人于2018年6月中下旬就已经腾房并向被上诉人交付房屋。被上诉人在接收房屋后自行加锁，自此房屋由被上诉人实际控制。交房时上诉人与被上诉人曾协商，房屋再次对外租赁时若后续承租人需要使用屋内设施，上诉人可以转让给后续承租人使用，故在交付房屋时，屋内的设施没有全部拆除。后被上诉人通知上诉人，后续的租客不需要屋内设施让上诉人进行拆除。故上诉人联系拆除工人前去拆除，工人在实际施工时系联系的被上诉人，被上诉人开门后进行的拆除工作，能够证实上诉人此时早已交房，早已失去对涉案房屋的控制。故一审法院以2018年9月屋内设施拆除的时间认定为腾房时间并计算租金事实认定不清。二、一审法院完全按照合同约定判令上诉人向被上诉人支付违约金90750元，显示公平。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的违约金数额过高，原审中被上诉人提交了其与后续承租人辛艳艳签署的《房屋租赁合同》，该租赁合同签署于2018年9月30日。原审法院判令上诉人支付被上诉人房屋租赁费至2018年9月22日，而被上诉人仅在8日后即与辛燕燕签署房屋租赁合同，房屋基本没有因为上诉人提前解除合同而造成较大的经济损失，一审法院判令上诉人支付房租至2018年9月22日，同时又判令上诉人向被上诉人支付违约金90750元，显然对上诉人有失公平。违约金的性质实际上是由于违约方的违约行为给守约方造成实际损失时，违约方支付相应的违约金用于弥补守约方的实际损失，违约金的高低应当以实际损失的数额作为衡量标准。但在本案中被上诉人不存在较大的经济损失的情况下，法院直接判令支付9万余元的违约金显然过高。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当时人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，请求二审法院在依法查明本案事实的基础之上，作出公平公正的裁判，撤销原判、依法改判或发回重审。 被上诉人韩彪答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。上诉人以工人进行拆除时联系被上诉人为理由认为涉案房屋已经交付，无事实与法律依据，实际情况直自被上诉人起诉时双方均未办理涉案房屋交接手续不存在房屋已经收回的事实。违约金系双方合同明确约定欠违约金是否过高应当综合合同履行情况，当事人的过错程度，以及逾期利益损失的综合因素判定，而非仅是实际损失一项标准。故上诉人主张违约金过高无事实法律依据，应当予以驳回。 韩彪向一审法院提出诉讼请求：1、纪程心支付韩彪所欠缴的房租94783元；2、纪程心支付违约金90750元；3、诉讼费由纪程心承担。诉讼过程中，韩彪变更诉讼请求为：1、纪程心支付所欠房租64533元、违约金90750元；2、支付租赁期间所欠物业费82026.68元及滞纳金31908.5元；3、纪程心赔偿韩彪损害门的损失2275元；4、诉讼费用由纪程心承担。事实和理由：2016年4月21日，韩彪、纪程心签订《房屋租赁合同》，约定纪程心承租韩彪名下位于青岛市户的房屋，租赁期36个月，自2016年5月20日起至2019年5月19日止，第三年即2018年5月20日至2019年5月19日的租金为363000元。合同第十条约定，在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应该按本合同当年租金基数3个月租金额度向甲方支付违约金。2018年9月22日，纪程心因自身原因，擅自退租，且至今仍欠缴2018年7月20日至实际腾退之日2018年9月22日的房租共计64533元。合同约定，纪程心缴纳租赁期间的水电费、物业费管理费及其他一切与租赁商业有关的费用如宽带、电话、有线电视等。若造成房屋及其附属设施损坏的，纪程心应当承担修复及赔偿损失责任。为此，韩彪为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 纪程心一审中辩称，韩彪所诉追加诉讼请求部分与事实不符，纪程心在承租期间向物业部门已经支付了部分物业费，并非一直没有缴物业费。且在纪程心接收该房屋时因韩彪拖欠物业费导致纪程心无法进入房屋装修，因此纪程心向韩彪支付了部分物业费之后才得以进行房屋装修。纪程心认为韩彪没有权利向纪程心收取物业费，应该由物业公司收取，如果韩彪垫付了部分物业费，应该出具物业部门出具的缴费单据，及收取滞纳金的收费单据。纪程心撤走时房屋的门并没有损坏，对韩彪的诉讼请求不予认可 一审法院认定如下事实：韩彪系青岛市市北区黑龙江南路2号甲-23、-24户房屋的所有权人。2016年4月21日，韩彪（甲方、出租方）与纪程心（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定由韩彪将位于青岛市市北区户房屋租赁给纪程心用作商业使用，租赁期为36个月，自2016年5月20日至2019年5月19日止。第一年房租300000元，分两次支付，每次150000元；第二年房租330000元，分两次支付，每次165000元；第三年一次性交清当年房租款363000元。由纪程心交纳租赁期间的水电费、物业管理费及其它一切与租赁商业有关的费用如宽带、电话、有线电视等。合同约定，在租赁期内，纪程心应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，纪程心应立即负责修复或经济赔偿。在租赁期内，纪程心中途擅自退租的，纪程心应该按本合同当年租金基数3个月租金额度向韩彪支付违约金。如纪程心拖欠房租累计一个月以上的，韩彪有权终止合同，收回房屋。另，纪程心向韩彪交纳房屋押金25000元，且该押金未退还。合同签订后，韩彪向纪程心交付房屋。纪程心缴纳房屋租金至2018年7月20日。因经营不善，纪程心要求解除合同，韩彪同意解除案涉租赁合同，但纪程心拖欠的房租至今未付韩彪提交多份其与纪程心的微信聊天记录，以证明纪程心于2018年9月22日将涉案房屋腾退，而纪程心则主张于2018年7月20日已经将房屋交还给韩彪。韩彪提交由福州路万科广场物业服务中心提供的催缴通知单一份，以证明截止2018年10月19日，纪程心尚欠物业费82026.98元，滞纳金31908.5元。纪程心对该数额有意义，并主张曾交纳过六个月的物业费，应予扣除。韩彪提交其与案外人签订的房屋租赁合同及收据一份，用以证明纪程心承租期间将涉案房屋门损坏，韩彪为此支付维修费2275元。 一审法院认为，韩彪、纪程心签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。庭审中，双方均认可纪程心缴纳房租至2018年7月20日，之后未再向韩彪交纳过房租。且根据韩彪与纪程心的微信聊天记录，一审法院可以认定纪程心于2018年9月22日将涉案房屋腾还给韩彪。故韩彪主张纪程心欠付2018年7月20日至2018年9月22日的房租共计64533元，事实清楚，证据充分。因纪程心交纳的房屋押金25000元尚未退还，故该房屋押金应自房租中予以扣除，即纪程心应向韩彪支付房屋租金共计39533元。纪程心称在合同实际履行过程中，租金交付方式发生了变更，但未提交有效证据予以证明，且韩彪对此并不认可，故一审法院对纪程心的该项抗辩意见不予采纳。纪程心未按照合同约定的时间支付租金，已构成违约，根据法律规定及合同约定，应承担相应的违约责任，向韩彪支付违约金。韩彪主张纪程心应按合同约定支付3个月的租金（以年租金363000元为基数）作为违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持，即纪程心应向韩彪支付违约金90750元。韩彪依据物业公司出具的催缴单向纪程心主张自2016年9月1日至2018年10月19日欠缴的物业费82026.68元及滞纳金31908.5元。纪程心则主张其于2016年6月1日交纳物业费6944月（两个月），于12月9日交纳物业费6947元（两个月），于2017年12月26日交纳物业费6947.64元（两个月）。韩彪称物业催缴单中已经扣除了纪程心缴纳的四个月物业费（即6947元、6947.64元），而对于纪程心缴纳的两个月的物业费6944元，韩彪予以认可，并同意自物业费总额中予以扣除。一审法院认为，因韩彪并未实际代为缴纳物业费，故对于该项诉讼请求本院不予处理，韩彪可待该费用实际发生后，另行主张权利。韩彪要求纪程心赔偿损坏门的损失2275元，未提交有效证据予以证明，一审法院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条规定，判决：一、纪程心给付韩彪房屋租金39533元。二、纪程心支付韩彪违约金90750元。三、上述两项于判决生效之日起十日内履行，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回韩彪的其他诉讼请求。案件受理费5372元，由韩彪负担2794元，纪程心负担2578元。 二审中上诉人提交证据一、上诉人纪程心与涉案房产物业工作人员刘伟鹏谈话录像视频资料一份，证明：物业工作人员刘伟鹏能够证实上诉人已于2018年6月份左右将涉案房屋交付被上诉人韩彪，之后韩彪在涉案房屋上加锁，将钥匙放在物业处，纪程心无法拿到钥匙，自此上诉人无法进入房屋内。故一审法院最终认定的交房时间为2018年9月22日系事实认定错误，实际交房时间应为2018年6月20日。租金应计算至2018年6月20日。被上诉人质证后认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该证据系上诉人于案外人沟通案外人的身份无法核实，且无法证明其谈话内容的真实性，且该证据属于证人证言，其案外人应当出庭接受法庭及双方当事人的质询。该证据也不符合证据提交形式。对该证据的证明事项不予认可。 证据二、尹某与上诉人纪程心的微信聊天记录2份。证明：自2018年7月中下旬左右，房屋由房东掌控，并在房门上加挂锁具，上诉人纪程心已经无法进入到涉案房屋，视频显示上诉人拜托邻居尹某到房屋查看，尹某发现房东已经加挂锁具，并于2018年8月2日拍摄视频通过微信发送给纪程心。纪程心缴纳房租至2018年7月20日，房东于2018年7月下旬将涉案房屋加锁。一审法院认定交房时间为2018年9月22日系事实认定错误。上诉人纪程心并未欠付房租。被上诉人质证后认为对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该证据系上诉人于案外人沟通案外人的身份无法核实，且无法证明其谈话内容的真实性，且该证据属于证人证言，其案外人应当出庭接受法庭及双方当事人的质询。该证据也不符合证据提交形式。对该证据的证明事项不予认可。 上诉人申请证人尹某出庭作证，证明2018年8月涉案房屋已上锁。但证人没有看到是被上诉人韩彪上锁的。被上诉人认为证人与上诉人存在利害关系，双方系好友，其证言不具有可信性，不应作为案件事实的依据。 一审中，被上诉人韩彪提交其与案外人辛燕燕的租赁合同一份，证明涉案房屋已出租给案外人，合同约定的租赁期限自2018年10月20日起至2023年10月19日止，第一年房屋租30万元，第二年31.5万元整，第三年房租33万元整，第四年33.5万元。第五年34万元整。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案双方签订的一系列房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行相应的义务。本案的争议焦点在于上诉人应交纳租金的截止期限。上诉人虽然主张2018年6月下旬已失去对房屋的控制，但依据一、二审提交的证据和双方陈述，2018年9月，上诉人才将涉案房屋中的物品搬出，因此一审法院将租金计算截止至2018年9月22日，认定正确，本院予以认可。上诉人主张其屋内物品留存系为了重新寻找租户方便，但并未提交证据予以证明，且该陈述也仅能证明双方为提前解除租赁合同减损所做的协商，并不能证明被上诉人同意2018年6月解除合同。故对上诉人的上述抗辩，本院不予采纳。 关于违约金，因合同约定提前解除合同应支付3个月租金作为违约金，且依据被上诉人与新租户签订的合同条款，其重新出租产生租金损失，因此，涉案合同约定的违约金未明显高于被上诉人的实际损失，对违约金本院不予调整。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 案件受理费5372元，由上诉人纪程心负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年八月三十日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨