湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1943号上诉人(原审原告)：姜明启，男，1970年7月27日生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：程义江，湖北思扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐思，湖北思扬律师事务所实习律师。上诉人(原审被告)：襄阳市襄州区张湾街道办事处西湾社区居民委员会，住所襄阳市襄州区张湾街道办事处永安南路。法定代表人：黄光汉，该办事处主任。委托诉讼代理人：刘习海，襄阳市襄州区大禹法律服务所法律工作者。上诉人姜明启与上诉人襄阳市襄州区张湾街道办事处西湾社区居民委员会（以下简称西湾居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初3227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。姜明启上诉请求并针对西湾居委会的上诉请求辩称：撤销原判，改判西湾居委会赔偿其经济损失2000000元，诉讼费由西湾居委会负担。事实和理由：双方签订的租赁协议及补充协议合法有效，西湾居委会按照上级要求单方提前终止履行双方的租赁协议，构成违约，造成姜明启对诉争房屋改造装修投入的几百万元巨资损失、转租给案外人雷铜运和徐波10年共计2900000元的租金损失，这些损失远大2000000元，西湾居委会应当予以赔偿。西湾居委会上诉请求并针对姜明启上诉请求辩称：撤销原判，驳回姜明启的诉讼请求。事实和理由：西湾居委会没有与姜明启于2012年3月1日签订《补充协议》，该协议上只加盖有西湾居委会的公章，没有负责人的签字，不应据此认定合同期限延长至2029年12月31日。2009年1月1日至2013年12月31日的《租赁协议》约定的租金为每年36000元，低于之前的租金标准，不合常理。原审酌情对姜明启剩余期限的预期收益按照200000元予以支持，没有法律依据。姜明启向一审法院起诉请求：1.判决西湾居委会赔偿终止《租赁协议》给姜明启造成的经济损失2000000元；2.本案诉讼费用由西湾居委会承担。一审法院认定事实：2001年12月20日，姜明启和襄阳县张湾镇老西湾村村民委员会（西湾居委会前身）签订《财产租赁协议》，约定由姜明启租赁西湾居委会所有的位于原××境内××层办公楼房及场院，租赁期限为五年，自2002年1月1日起至2006年12月31日止，租金共计225000元。之后，双方又签订《租赁协议》，将原合同约定的租期延长至2008年12月31日，租金共计255000元。合同到期后，双方续签《租赁协议》，进一步明确租赁标的为：天润大市场对面原节能设备厂大楼四层及后面场地和仓库；租赁时间：五年，从2009年1月1日至2013年12月31日；每年租金36000元，五年共计上交租金180000元。2012年3月1日，双方签订《补充协议》，约定由姜明启投资将办公楼的二至四层改造为宾馆，因投资巨大，需延长租赁期限；租赁期限自2014年1月1日至2029年12月31日止；宾馆改造有关费用由姜明启投资，西湾居委会不负担任何费用，延长期间所有协议内容均与正式合同一致。姜明启接受上述房屋及场地后，对租赁的房屋进行了改造、装修，用作酒店经营，但一直亏损，后转租给他人。协议签订后，姜明启按照合同约定每年向西湾居委会（前期）、办事处三资办（后期）交纳租金。2016年7月6日，根据西湾居委会的委托，襄阳衡宇房地产评估有限公司作出《咨询估价报告》，估价结果：该租赁房地产可能实现的年净收益为496000元。此后，西湾居委会多次找姜明启协商终止租赁协议未果，直到2019年4月19日，双方签订《合同终止协议书》，约定，上述《租赁协议》及《补充协议》于2019年4月19日终止，不再履行。原合同权利和责任双方协商解决，双方协商意见不一致，依法解决。姜明启要求西湾居委会赔偿因终止合同给造成的经济损失未果，引起诉讼。一审另查明，2012年11月1日，姜明启与案外人雷铜运签订《房屋租赁合同》，姜明启将其租赁的部分房屋转租给雷铜运开办宾馆，租期为8年，自2012年11月1日至2020年11月6日，租金为20万元／年，每年收取一次。2018年5月1日，姜明启与案外人徐波签订《租房协议》，姜明启将其租赁的部分房屋转租给徐波开办修理厂，租期为1年，自2018年5月1日至2019年4月30日，租金为9万元／年，先交钱后租房。上述租赁房屋仍有剩余的部分，姜明启分别转租给多人。2019年8月23日，本院根据姜明启的申请，冻结宾馆西湾居委会2300000元的财产（实控金额：雷铜运及徐波2019年至2020年的租金290000元）及查封姜明启所有的位于襄阳市襄州区张湾街道办事处西湾社区居民委员会5组的房屋一套，姜明启为此支出申请费5000元。庭审中，姜明启放弃诉请西湾居委会赔偿律师代理费的主张。一审法院认为，姜明启与西湾居委会之间签订的房屋租赁协议，是当事人的真实意思表示，应受法律保护，姜明启一直按照合同约定履行，而西湾居委会提前终止协议，虽然双方签订了终止协议，但对于终止协议给姜明启造成的损失，双方未能协商一致，侵害了姜明启的合法权益。西湾居委会辩称对姜明启提供的延长租赁期限自2014年1月1日至2029年12月31日的补充协议真实性有异议，认为该协议中的公章不存在，双方并未签订补充协议。一审认为，根据庭审查明的事实，姜明启与西湾居委会之间存在房屋租赁合同，双方也实际按照租赁协议各自履行，西湾居委会对补充协议的真实性存在异议，但是又认可合同终止协议的真实性，终止协议中载明了双方签订补充协议的事实，且该终止协议中也加盖了西湾居委会的公章，姜明启自2014年至今仍在缴纳涉案租赁标的租赁费，西湾居委会也出具收据，均能证实姜明启与西湾居委会之间2014年后仍存在租赁协议，西湾居委会于2017年10月10日出具的通知中也自认该事实。若姜明启与西湾居委会之间不存在该租赁协议，西湾居委会在发布通知至今长达两年时间都未通过诉讼等途径维护自己的合法权益与常理相悖，故对西湾居委会补充协议不真实的辩解，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。姜明启基于与西湾居委会签订的长期租赁合同合理利用租赁物获得收益，西湾居委会提前终止合同损害了姜明启的合法权益，应当赔偿姜明启的损失。姜明启申请西湾居委会赔偿剩余租期内的租金共计2000000元，因后期市场经营风险无法准确预测，姜明启亦未提供充分证据证明其在剩余租期内房屋可以满租获取经营利润收益的证据，结合姜明启与案外人雷铜运、徐波签订的合同于2020年即到期，本院酌情对剩余租赁期限的预期收益的10％即200000元予以支持。西湾居委会辩称姜明启诉请的损失部分必须要有充分有效的证据证明的答辩意见，予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、襄阳市襄州区张湾街道办事处西湾社区居民委员会于本判决生效后十五日内支付因提前终止《租赁协议》给姜明启造成的经济损失200000元；二、驳回姜明启的其他诉讼请求。本院二审期间，姜明启提交了下列新证据：一、襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初6067号民事判决书，旨在证明诉争房屋可能实现的年净收益为496000元、于2012年3月1日签订的《补充协议》合法有效。经查，该判决业已生效，该判决已经认定诉争房屋年净收益为496000元，并且认定于2012年3月1日签订的《补充协议》属实，合法有效，对该事实本院亦予以确认；二、雷铜运与高红娟的结婚证、高红娟和徐波分别向姜明启支付200000元和90000元租金的转账凭证、雷铜运和徐波出具的情况说明，旨在证明姜明启每年仅从与雷铜运和徐波转租合同的履行中即可获得290000元的租金收入，且可继续转租10年至2029年12月31日。经查，结合一审在卷的姜明启与雷铜运、徐波签订的房屋租赁合同、襄州区人民法院（2019）鄂0607民初3227号民事裁定书及协助执行通知书（关于冻结雷铜运、徐波因交转租合同租金的保全裁定），可以认定姜明启能够从其与雷铜运、徐波的转租合同中每年获得290000元的租金收入，且存在续租可能。原审其他认定属实，本院予以确认。本院认为，针对双方上诉人的上诉理由，结合在卷证据，分析评判如下：一、西湾居委会与姜明启于2012年3月1日签订了《补充协议》，该协议具有真实性，应当作为本案的定案根据，与之前双方订立的《租赁协议》有机地组成双方之间的租赁合同，上述协议的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应予谨守。二、双方合同约定的届满期限为2029年12月31日，而西湾居委会因单方原因要求与姜明启提前解除合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”姜明启参照其与雷铜运、徐波转租合同按年收入290000元的标准计算至2029年12月31日，扣除每年向西湾居委会缴纳的36000元租金后，姜明启的期待利益尚大于2000000元，西湾居委会对姜明启的期待利益损失应当予以赔偿。结合双方合同的性质、合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，对于姜明启主张的期待利益损失，本院酌情按照姜明启主张的2000000元的50%即1000000元予以支持。综上所述，襄阳市襄州区张湾街道办事处西湾社区居民委员会不能成立，姜明启的上诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初3227号民事判决；二、襄阳市襄州区张湾街道办事处西湾社区居民委员会于本判决生效后十五日内支付因提前终止《租赁协议》给姜明启造成的经济损失1000000元；三、驳回姜明启的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费22800元，减半收取11400元，保全费5000元，合计16400元，由襄阳市襄州区张湾街道办事处西湾社区居民委员会负担；二审案件受理费27100元，由襄阳市襄州区张湾街道办事处西湾社区居民委员会负担13550元，姜明启负担13550元。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年八月三十一日书记员  王 硕