江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1937号上诉人（原审被告）：徐生高，男，1971年2月1日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘以洪，男，1967年9月13日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审被告）：姚洪军，男，1970年6月19日出生，汉族，住涟水县。上诉人徐生高因与被上诉人刘以洪、姚洪军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2020）苏0826民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐生高上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘以洪的一审诉讼请求。事实与理由：1.上诉人与刘以洪之间不存在买卖合同关系。涉案房屋系以房抵债形式取得，房屋登记在刘素平名下，刘以洪并非房屋所有权人，同时徐虎成也是与开发商签订的房屋买卖合同。2.因刘以洪并非房屋所有权人，涉案房屋买卖合同应为无效。3.涉案房款应由姚洪军及徐虎成负担，与上诉人无关。刘以洪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。姚洪军未予答辩。刘以洪向一审法院起诉请求：1.徐生高给付购房款195750元，并自2019年7月11日起至给付之日止，按照月息2分支付利息，姚洪军对上述款项承担连带还款责任；2.本案诉讼费用由徐生高、姚洪军承担。一审法院经审理确认以下事实：刘以洪在涟水县融鑫置业有限公司处以房抵工程款形式，取得涟水县世康嘉园小区3号楼605室房屋及3号楼15号车库，刘以洪要求涟水县融鑫置业有限公司就该房屋与其妹妹刘素平签订《商品房买卖合同》，并办理了网签。2019年6月10日，刘以洪作为甲方，徐生高作为乙方，姚洪军作为丙方，三方签订了一份《房屋买卖协议》，约定甲方将属于自己的世康嘉园小区3号楼605室（该房屋按甲方要求涟水县融鑫置业有限公司暂时网签在刘素平名下，合同编号为1043070000272）和3号楼15号非机动车车库出售给乙方，该房屋面积118.55平方米，每平方米5000元，总价592750元。车库9.51平方米，总价30000元。合计总价为622750元。由甲方和丙方负责协调配合涟水县融鑫置业有限公司到相关部门对该房屋办理解除网签合同手续，由丙方负责要求涟水县融鑫置业有限公司将该房屋网签至乙方指定的徐虎成名下。总房款622750元，由丙方负责给付甲方387000元，乙方负责在房屋交给其装修后一个月内给付甲方235750元，如果超过两个月仍未将该房款付清，乙方将承担未还房款部分月息2分的违约金，丙方对乙方所欠房款承担担保义务，直至还清，担保义务结束。同时丙方在该房屋交给乙方装修后两个月将387000元房款给付给甲方，否则也承担月息2分的违约金。三方共同约定该房屋网签合同时，总价显示426780元。同日，徐虎成向涟水县融鑫置业有限公司出具《承诺书》，承诺已知悉涉案房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件拿房，并配合公司完善物业的相关后续事宜。徐虎成并于当日与涟水县东升物业服务有限公司就涉案房屋签订了《世康嘉园小区物业管理服务合同》。2019年12月3日，刘素平及其配偶张树艮与涟水县融鑫置业有限公司就涉案房屋办理了商品房销售合同注销手续。2019年12月7日，徐虎成与涟水县融鑫置业有限公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，并于当日至主管部门进行了备案。2020年1月24日，徐生高给付给刘以洪40000元，其中包含车库款30000元，刘以洪遂将世康嘉园小区3号楼15号车库交付给徐虎成，徐生高及徐虎成共同向刘以洪出具了1张收条。剩余10000元为605室房屋价款。一审法院认为，本案三方当事人签订的《房屋买卖协议》，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行相应义务。刘以洪与徐生高约定涉案房屋及涉案车库总价为622750元，徐生高应在房屋交给其装修后一个月内给付刘以洪235750元，其中包含房屋价款205750元、车库价款30000元，如超过两个月仍未将房款付清，将承担以未还房款部分为本金，按照月息2分计算的违约金。2019年6月10日，刘以洪已将房屋交付给徐生高指定的购房人徐虎成，徐生高应于2019年7月10日前给付房屋价款205750元，如超过2019年8月11日尚未给付，则需承担违约金。2020年1月24日，刘以洪将涉案车库交付给徐虎成，徐生高给付刘以洪40000元，包含车库款30000元，房屋价款10000元，故徐生高尚欠刘以洪房屋价款195750元，应继续承担违约金，现刘以洪自愿要求徐生高以195750元为本金，自2019年8月11日起至实际给付之日止，按照月息2分承担违约金，符合双方的约定，予以支持。徐生高辩解，因徐虎成尚欠其购房款，故未让徐虎成装修，其对刘以洪不存在违约行为，不应承担违约责任，一审法院认为，刘以洪与徐生高在《房屋买卖协议》中约定，刘以洪“在房屋交给其装修后”，徐生高应当给付购房款，房屋是否装修，刘以洪不可控，给付购房款不应以是否“装修”作为给付购房款的条件，而应以是否“交给”徐虎成作为给付购房款的条件，现刘以洪已经履行了将涉案房屋交付给徐生高指定的徐虎成的义务，徐生高亦应履行给付刘以洪购房款的义务，故对徐生高的该辩解不予采信。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，姚洪军与刘以洪、徐生高共同签订的《房屋买卖协议》中约定其作为担保人，但未约定保证方式，应当按照连带责任保证方式对徐生高应当承担的上述款项承担连带保证责任，故对刘以洪要求姚洪军承担连带还款责任的诉讼请求，予以支持。综上，一审法院判决：徐生高于判决生效后十日内给付刘以洪购房款195750元，并自2019年8月11日起至实际给付之日止，按照月息2分承担违约金；姚洪军对上述款项承担连带还款责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2108元，由姚洪军、徐生高负担。二审中，被上诉人刘以洪提供2019年12月16日上诉人出具的承诺书一份，证明上诉人承诺将涉案房屋网签到徐虎成名下，以后出现任何问题与刘以洪无关。上诉人对该证据质证意见为：对承诺书真实性无异议，但出具该承诺书是为了索要工程款而书写，故该承诺书应为无效。被上诉人姚洪军未予质证。本院认证意见：本院对刘以洪提供证据真实性予以确认，可以作为本案定案依据。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，涉案《房屋买卖协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，合法有效，上诉人以无权处分为由主张《房屋买卖协议》无效，无法律依据，本院不予支持。上诉人主张刘以洪无权处分涉案房屋。虽然涉案房屋是由刘素平及其配偶张树艮与开发商网签了房屋买卖合同，但一审中刘素平及其配偶张树艮在与一审法院的谈话笔录中明确表示涉案房屋只是网签在其名下，刘以洪有权处分涉案房屋，故上诉人该主张无事实依据。涉案《房屋买卖协议》以及上诉人出具的承诺书中均明确约定将涉案房屋交付给徐生高指定的购房人徐虎成，现刘以洪依据协议约定协助徐虎成与开发商签订了《商品房买卖合同》并到主管部门进行了备案，徐虎成也与物业公司签订了物业服务合同，同时刘以洪也向徐虎成交付了车库，已经按约完成了房屋交付义务，上诉人应按照约定支付购房款。徐虎成未向上诉人支付购房款，系上诉人与徐虎成之间的关系，上诉人不能以此作为拒付本案购房款的合法理由。现上诉人未按协议约定履行付款义务，刘以洪有权依据协议约定主张上诉人给付购房款及违约金，一审判决并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4215元，由上诉人徐生高负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 玲审 判 员  柏娟娟审 判 员  王 纯二〇二〇年八月二十日法官助理  缪 珵书 记 员  张 琦