山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初2016号原告（反诉被告）：肥城栖凤源物业管理有限公司，住所地肥城市新城办事处大桥村市场4号楼82号商铺，统一社会信用代码91370983MA3NUB20XE。法定代表人：刘刚，经理。委托诉讼代理人：赵军，山东成康律师事务所律师。被告（反诉原告）：马美华，女，1974年5月3日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：张永强，肥城万和法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：史新娣，肥城万和法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）肥城栖凤源物业管理有限公司（以下简称栖凤源公司）与被告（反诉原告）马美华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立诉前调案件，于2020年5月11日正式立案。马美华于5月9日提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）栖凤源公司的法定代表人刘刚、委托诉讼代理人赵军，被告（反诉原告）马美华及其委托诉讼代理人张永强、史新娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栖凤源公司向本院提出诉讼请求：1.解除栖凤源公司与马美华于2020年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令马美华支付栖凤源公司租金10000元（2020年1月1日至2020年4月30日期间）及违约金（自2020年1月1日起至付清之日止，以10000元为基数，按年利率24%计算）；3.判令马美华腾退位于肥城市商铺，将上述的标的物返还栖凤源公司；4.判令马美华支付栖凤源公司房屋占用费（自2020年5月1日至返还之日止，3号楼84号商铺每月2500元，2号楼20号商铺每月2666.66元）；诉讼中，因马美华返还了20号商铺，栖凤源公司不再主张该商铺的占用费；5.案件受理费由马美华承担。诉讼中，栖凤源公司增加诉讼请求：6.判令马美华支付20号商铺租金4000元。事实与理由：马美华长期承租我方大桥村便民市场3号楼84号商铺经营酒店。双方于2020年4月1日补签了《房租租赁合同》，合同对租金及支付方式作出了约定。合同签订后，马美华一直未支付租金并违反合同约定在店铺外乱摆乱放，影响了我方市场的正常运行，导致合同目的无法实现。现请求解除双方签订的租赁合同，并要求其返还财产、赔偿损失。另外，马美华还向我方承租了2号楼20号商铺，现合同已到期，马美华已返还了上述房屋，尚欠租金4000元，特具状起诉，请求判如所诉。马美华辩称，关于2号楼20号商铺：1.我方已于2020年5月7日返还栖凤源公司；2.不应支付栖凤源公司房屋占用费，应适用《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条的规定；3.关于欠付租金，我方多次交纳，遭到栖凤源公司拒绝；4.租期期间，栖凤源公司在我方门前出租摊位、门后堆放轮胎和智力缺陷工作人员的衣物，严重影响了经营。关于3号楼84号商铺：1.按照交易习惯，我方都是农历中秋节或春节前后支付租金，且栖凤源公司也并未要求今年提前交纳租金，我方曾向栖凤源公司支付租金遭拒；2.疫情期间餐饮业不能营业，按合同履行困难、显失公平，基于法律规定、合同约定，疫情期间延迟交租金不应承担违约责任；3.我方摆桌是经栖凤源公司允许的，主管部门通知我方不许店外经营后，我方立即收桌，摆桌时间仅三天，这并非解除合同的理由。综上，栖凤源公司所诉与事实不符，其要求解除合同没有法定事由，请求驳回其诉讼请求。马美华向本院提出反诉请求：1.判令栖凤源公司赔偿马美华损失120000元，后变更为400000元；2.反诉费由栖凤源公司承担。事实与理由：我方长期承租3号楼84号商铺经营酒店。2018年，栖凤源公司在我方经营的商铺门前成立便民市场，商贩在此摆摊经营、停放车辆，使我方及客户出入受限，严重影响了正常经营，给我方造成损失。2020年4月底，我方要求栖凤源公司充电遭拒，致使我方冷冻食物全部损坏，无法正常经营。栖凤源公司还于2020年5月6日未经我方同意断水，致使我方无法正常经营，给我方造成严重损失，特具状起诉，请求判如所诉。栖凤源公司针对反诉辩称，马美华主张的事实不成立，由于马美华不交纳租金，我方才行使诉讼权利。2020年5月9日、10日，马美华的电表显示存有余电。我方于2020年5月9日报警，核实马美华处是否存在断电、食物损坏的事实。经110工作人员以及我方工作人员现场查看，马美华的冰柜冰层很厚，冰柜内外的食物完好无损，说明我方起诉后至2020年5月10日前后，马美华不存在食物变质等财产损失，之后马美华在明知我方与其解除合同的情况下，再是否存在财产损失，均与我方无关。本诉中，栖凤源公司提交了：①栖凤源公司的营业执照复印件、马美华的身份证复印件；②2019年1月1日、2020年4月1日，双方分别就84号商铺签订的租赁合同；③2019年4月30日，双方就20号商铺签订的租赁合同；④照片一宗。马美华对以上证据的真实性无异议。本院审查后认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。马美华提交了：①录音光盘、书面整理材料及马美华与黄振（物业实际负责人）的微信聊天记录打印件，欲证实马美华曾交纳租金，遭到栖凤源公司拒绝；②租赁合同及租金收据，欲证实马美华长期租赁涉案房屋，交纳租金的时间为中秋节或春节前后；③马美华通话记录截屏打印件，欲证实马美华曾自行联系相关部门解决停水停电问题，降低损失；④马美华与送羊的微信聊天记录打印件，欲证实曾与供货商联系，降低损失；⑤马美华支付宝交易记录、微信交易记录打印件，欲证实马美华的日常经营情况、停水停电无法正常经营产生损失；⑥收款收据复印件一宗，欲证实马美华进货的花费及货物变质产生的损失；⑦（2018）鲁0983民初1622号民事判决书打印件一份，欲证实涉案房屋存在质量问题，栖凤源公司不履行修复义务，导致马美华财产受到损失；⑧光盘一张、照片一宗，欲证实栖凤源公司在涉案租赁房屋处摆摊，影响出行。栖凤源公司对证据①真实性无异议，但认为马美华是在栖凤源公司起诉后才交纳租金，如果收取了租金就无法解除合同；对证据②的真实性无异议，但是出租方显示为“肥城泰和诚物业管理有限公司”的合同与本案无关，该组证据恰能证实栖凤源公司主张的诉求6，马美华主张的之前的交易习惯并不能对抗合同的约定；对证据③的真实性及证明目的有异议，该证据无法证实其证明目的，事实上不存在为马美华停电事实，水是马美华自行接入，以上情况是马美华违约在先、不按时交租金形成；对证据④真实性有异议，无法核实与马美华聊天人的身份，无法证实其证明目的；对⑤、⑥真实性及证明目的有异议，本案因马美华违约在先形成，其在起诉后产生的损失与栖凤源公司无关；对证据⑦真实性无异议，但该判决尚未生效；对证据⑧的证明目的有异议，栖凤源公司设摊的范围是其所有的便民市场范围内。本院审查后认为，栖凤源公司对马美华提交的证据①、②、⑦真实性无异议，因上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证；证据③，仅有通话记录，无通话内容佐证，无法核实其真实性及证明目的；证据④中，无法核实被聊天人的身份信息，且聊天记录中并未载明聊天内容，无法证实其证明目的；根据证据⑤中的交易记录，无法核实系肥城市伊圣园酒店产生的营业额，无法确定具体的数额及与本案存在关联性，无法体现其证明目的；证据⑥均为复印件，无原件比对，无法核实其真实性，即使真实，无相应发票佐证，也无法确定该交易的存在，仅凭该证据，无法证实马美华主张的证明目的；证据⑧无其他证据佐证，无法证实其证明目的，且栖凤源公司对其证明目的不认可，故本院对以上证据不予采信。反诉中，马美华未另行提交证据。栖凤源公司提交照片一宗（关于涉案房屋电表数据记录、马美华所经营店铺的货物状态），欲证实在2020年5月9日和10日，涉案房屋仍有余电；马美华所有的货物在2020年5月9日和10日未发生变质损坏。马美华质证称，电表上虽然显示有10度，实际上是没电了；照片中无拍摄时间，无法证实食物是否变质。本院审查后认为，马美华并未否认电表所载明电量的真实性，本院对此予以确认。栖凤源公司提交的照片与本院在公安机关调取的执法视频内容一致，本院对其真实性予以确认，照片能够显示在2020年5月9日-10日期间，马美华店铺内的冰柜内冰层较厚，本院仅仅依据照片，无法核实货物是否存在损坏的事实，无法认定马美华主张的证明目的。为了查明案件事实，本院依法在肥城市公安局龙山派出所调取了2020年5月9日和10日的执法视频，双方当事人对视频内容的真实性无异议。视频部分内容与栖凤源公司提交的照片反映的内容一致；视频中，马美华还向执法人员解释没有使用完毕电的原因是为了保障孩子上网课。栖凤源公司另向本院提交①“售电综合报表”一份、光盘一份，根据售电记录显示，2020年4月21日，马美华购电300度；栖凤源公司立案起诉后当日（2020年5月6日），马美华的酒店晚上仍然正常营业并且在店外摆摊经营，欲综合证实马美华5月8日（案件调解阶段）向法庭的陈述“已经停电半个月”不属实；②合同书一份、协议书一份，欲证实马美华所主张的栖凤源公司摆摊经营的便民市场是由北京盛达世纪建筑装饰工程有限公司投资兴建后授权栖凤源公司经营。马美华质证称，对证据①真实性无异议，对证据②中合同真实性无异议，对协议书不知情。马美华另提交照片一宗，欲证实涉案房屋质量存在问题、货物损坏变质的事实。栖凤源公司质证称，照片不能证实货物存在变质事实，不能证实该损失由栖凤源公司造成；欲证实涉案房屋质量存在问题的照片与本案无关。本院审查后认为，对在公安机关获取的视频内容，双方当事人均无异议，本院予以采信。对栖凤源公司提交的“售电综合报表”一份、光盘、合同书，马美华对其真实性无异议，本院予以采信。对马美华提交的照片一宗，仅从照片看，无法确认涉案房屋存在质量问题、无法确定货物是否损坏变质，损坏变质的数量及价值，如损坏，与栖凤源公司之间存在因果关系。故因马美华的主张无其他证据佐证，无法充分证实其证明目的，本院将结合双方当事人陈述，综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月18日，栖凤源公司注册成立。2019年4月30日，伊圣园烧烤（马美华）作为承租方，与栖凤源公司作为出租方，就位于肥城市商铺签订了房屋租赁合同，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，年租金为8000元，租金在合同签订之日一次性付清。目前该合同已到期，马美华已将涉案房屋交付栖凤源公司，至今欠付租金4000元，双方别无其他纠葛。2012年8月10日，肥城市伊圣园酒店注册成立，类型为个体工商户，经营者为马美华。2019年1月1日，马美华作为承租方/乙方，与栖凤源公司作为出租方/甲方，就位于肥城市商铺签订了房屋租赁合同。租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日。关于租金及其支付方式，双方约定，先交后租，按年交纳，年租金为30000元，租金在合同签订之日一次性付清。该合同到期后，双方按照该合同内容实际履行至2020年4月1日。2020年4月1日，伊圣园酒店作为承租方/乙方，与栖凤源公司作为出租方/甲方补签了上述房屋的租赁合同。该合同内容与上述合同主要条款的内容一致。租期自2020年1月1日至2020年12月31日。租金亦约定先交后租，按年交纳，年租金为30000元，租金在合同签订之日一次性付清。合同第六条“乙方权利及义务”约定：1.乙方应按合同约定的时间和金额向甲方交纳租金……5.租赁期间，乙方如因经营需要在房屋内增添的附属物，在合同终止时动产归乙方所有，由乙方自行移走，否则，归甲方所有。添附的不动产无偿归甲方所有，由甲方自行处置，甲方不作任何补偿……8.乙方在经营期间必须遵守相关市场管理规定，不得乱摆乱放和店外经营。第九条“违约责任”约定:乙方如不按约定交纳租金，应按照拖欠租金数额根据年利率24%的利率向甲方支付违约金至付清之日止，逾期15天不交，甲方有权解除本合同，并要求乙方双倍支付违约金。在合同履行过程中，因马美华未按约定支付租金等，栖凤源公司遂于2020年5月6日申请网上立案。2020年5月5日，马美华曾通过微信转账向栖凤源公司工作人员黄振交纳涉案房屋租金遭拒。2020年5月7日，马美华向栖凤源公司交纳租金，再次遭拒。庭审中，马美华认可欠付栖凤源公司租金、存在在店外经营的事实。涉案84号商铺目前仍由马美华占有使用。在诉前调解时，马美华在5月7日称，关于涉案房屋内目前货物较多，希望栖凤源公司宽限至9月底搬离；在5月8日称，昨天栖凤源公司给我停水了，电也停了半个月了，不同意昨天的意见，要求栖凤源公司赔偿正常营业的收入、羊肉货物损失，如果不赔偿，拒绝搬离。2020年5月9日，马美华向本院提出反诉，要求栖凤源公司赔偿其营业额损失、货物损失及冰柜损失、装修房子费用、精神损失费共计400000元。马美华的以上主张主要依据为照片，无其他证据。根据涉案房屋电表显示，5月9日，剩余电量为22度，5月10日，剩余电量为10度。2020年4月21日，马美华曾向栖凤源公司购电300度。马美华提交的收据显示，其于2020年5月3日购入价值3398元的羊腔子。关于涉案争议事项，栖凤源公司、马美华分别向肥城市公安局龙山派出所报警，民警出警后就现场情况作了录像记录，并告知双方可就争议内容自行协商或者通过诉讼解决。视频并未显示马美华店铺内的羊肉存在损坏的事实。案经开庭审理，因双方分歧较大，致使本院调解未果。本院认为，租赁合同是承租人与出租人就租赁物的相关权利义务达成一致合意，从而签订的协议。其内容应当包括双方当事人信息、租赁物现状、租金及支付方式、租赁期限、争议解决办法及违约责任等。本案中，马美华与栖凤源公司签订的租赁合同系关于涉案房屋租赁的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。马美华至今欠付20号商铺租金4000元应予支付。本案的争议焦点是：1.涉案房屋（84号商铺）租赁合同是否符合解除条件；2.栖凤源公司要求马美华给付租金、支付违约金及房屋占用费、腾退房屋的诉讼请求能否成立；3.马美华主张的相关损失能否支持。关于争议焦点1，合同双方在租赁合同第四条、第九条中明确约定，“乙方逾期不支付租金超期15天的，栖凤源公司有权解除本租赁合同”。本院认为，马美华逾期交纳租金的行为已违反双方合同约定，致使栖凤源公司签订合同的目的无法实现，栖凤源公司解除合同的条件已达成，栖凤源公司有权解除合同，故对栖凤源要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。马美华辩称，本案应适用《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定。本院认为，马美华自2019年1月1日起即按照与栖凤源公司签订的租赁合同实际占有租赁涉案房屋至2020年4月1日，双方只是于2020年4月1日补签了合同，合同的履行期限系2020年1月1日至12月31日，后补签的合同中关于“租金及其支付方式”的约定与双方签订的上年度的合同内容完全一致，马美华对于涉案房屋“先交租金后使用”的约定是明知的，对此也未提出异议，应视为其同意租金支付金额及履行日期。因2020年1月1日，新冠疫情尚未爆发，故本案不应适用该指导意见的规定，对马美华的该辩称，本院不予采纳。关于争议焦点2，房屋租赁合同解除后，马美华应该将上述房屋腾退后返还栖凤源公司，并支付2020年1月1日至2020年4月30日的租金10000元（30000元/年÷12个月×4个月）。关于违约金的计算方式，双方在2020年4月1日补签的租赁合同中作出了约定。2020年5月5日，马美华曾向栖凤源公司交纳租金遭拒，故本院参照上述情形，以10000元为基数，自2020年4月1日起至2020年5月5日止，按年利率24%计算违约金。另外，涉案房屋至今由马美华占有使用，其应向栖凤源公司支付房屋占用费（2020年5月1日至实际腾退返还期间，参照租金标准，即每月2500元计算）。关于争议焦点3，马美华主张装修费用，但未就此举证，且双方签订的租赁合同中已就承租方自行添附的附属物的归属、处置作出了约定。根据合同约定，马美华要求栖凤源公司负担装修费用无事实依据。关于货物及冰柜损失，马美华主张系因栖凤源公司停电所致，根据其诉讼中的陈述、本院在公安机关调取的执法视频、栖凤源公司提交的照片显示，在本案起诉后，马美华所租赁房屋仍有余电。根据马美华提交的照片，无法认定照片中的货物已经发生损坏、损坏发生的时间、损坏的价值、损坏与栖凤源公司存在关系，故因马美华未就其主张充分举证，无法证实其证明目的，本院对其该项请求不予支持。关于马美华主张涉案房屋存在质量问题，仅依据照片无法体现其证明目的，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）肥城栖凤源物业管理有限公司与被告（反诉原告）马美华于2020年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）马美华于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）肥城栖凤源物业管理有限公司肥城市商铺租金10000元；三、被告（反诉原告）马美华于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）肥城栖凤源物业管理有限公司违约金（以10000元为基数，自2020年4月1日起至2020年5月5日止，按年利率24%计算）；四、被告（反诉原告）马美华于本判决生效之日起三十日内，将肥城市商铺返还原告（反诉被告）肥城栖凤源物业管理有限公司；五、被告（反诉原告）马美华于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）肥城栖凤源物业管理有限公司房屋占用费（自2020年5月1日起至实际腾退之日止，按每月2500元计算）；六、被告（反诉原告）马美华自本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）肥城栖凤源物业管理有限公司肥城市商铺租金4000元；七、驳回原告（反诉被告）肥城栖凤源物业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）马美华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告（反诉被告）肥城栖凤源物业管理有限公司负担；反诉案件受理费7300元，减半收取计3650元，由被告（反诉原告）马美华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 李 青二〇二〇年八月二十日书记员 薛珊珊