河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0403民初669号 原告（反诉被告）：邯郸市创鑫房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区东柳大街与人民路交叉口东北角创鑫华城广场1#楼26层， 法定代表人：李秀芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王涛、翟冰雪，河北十力律师事务所律师。 被告（反诉原告）：瓜子汽车服务（天津）有限公司，注册地址：天津市武清区京津电子商务产业园综合办公楼1319室。 法定代表人：曹士军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵华昌，北京玺泽律师事务所律师。 原告（反诉被告）邯郸市创鑫房地产开发有限公司（以下简称创鑫公司）与被告（反诉原告）瓜子汽车服务（天津）有限公司（以下简称瓜子公司）为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人王涛、翟冰雪，被告（反诉原告）委托诉讼代理人赵华昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）创鑫公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告承担违约责任，并向原告支付583725元违约金；2、请求法院依法判令被告因其违约给原告造成的损失1700000元；3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：被告为办公、经营需要，租赁原告的位于邯郸市丛台区房屋，并于2018年8月22日签订了《租赁合同》，约定了租金、租赁时间、违约责任等。被告为达到自己专门经营的目的让原告为其改造，花费20万元；租赁合同期间原告另应被告要求安装空调花费150万元。但被告违反合同约定，单方解除合同，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）瓜子公司辩称，1、关于原告要求被告承担违约责任，并向原告支付违约金583725元的请求,被告不予认可；2、关于原告请求被告支付因解除合同所造成的损失1700000元，被告不予认可。 反诉原告（本诉被告）瓜子公向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人返还反诉人已缴纳保证金人民币20万元；2、请求法院依法判令被反诉人补偿占有的装修残值共计人民币2051236.22元；3、请求法院判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：创鑫公司（出租方）与瓜子公司（承租方）、邯郸鑫佳物业服务有限公司（物业管理方）于2018年8月22日签订合同编号为：GZQC-2018086474的《租赁合同》一份。瓜子公司于2019年11月05日向创鑫公司发出《合同提前终止通知函》，并阐明租赁合同已于“2019年10月30日正式解除”，并告知于该函件签收后5日内尽快办理交接事宜。但创鑫公司并未及时联系瓜子公司对接人商洽交接事宜。因此，瓜子公司于2019年12月24日向创鑫公司发出《房屋交接通知书》，再次向创鑫公司阐明交接时间及地点等事项。2019年12月27日，瓜子公司的代理人与公证员于《房屋交接通知书》中约定时间地点前往交接时，涉诉房屋仍旧为上锁状态，致使瓜子公司无法将屋内固资搬离，造成了瓜子公司不必要的损失。基于上述情形，在公证员的见证下，瓜子公司向创鑫公司发出《租赁房屋返还通知》，以维护自身合法权益。在合同履行过程中，瓜子公司向创鑫公司支付了20万元的履约保证金。根据租赁合同之约定，创鑫公司应于合同解除后，将保证金退还瓜子公司，但截止瓜子公司提交诉状时止，创鑫公司仍未退还保证金。同时，瓜子公司对于租赁物业的装修投入大量的成本进行升级改造，目前尚有高额价值的装修残值，实际为创鑫公司所使用。对于上述创鑫公司取得之不当利益，理应返还于瓜子公司。特提起反诉，请求支持其反诉请求。 反诉被告（本诉原告）创鑫公司反诉辩称，1、反诉原告诉请反诉被告返还已缴纳的保证金，违反合同约定，不符合返还的条件，应当予以驳回；2、反诉原告要求反诉被告补偿占有的装修残值无事实和法律依据，依法应予以驳回；请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求，支持反诉被告的诉讼请求。 本案在审理过程中，创鑫公司提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件。证明原告主体资；2、租赁合同一份。证明原被告双方之间存在合同关系及双方的权利义务关系及违约责任的约定；3、视频光盘3张，证明被告违约的事实；4、空气源热泵中央空调系统购销合同、结算总价、工程预算书各一份，证明原告应被告要求为达到其经营目的为其进行的空调安装及改造费用；5、原告2019年11月18日、2019年12月30日回复函及邮件交寄单各一份，证明原告不同意解除合同及被告也未按合同约定将房屋交付给原告。 瓜子公司向本院提交以下证据：1、租赁合同，证明原告义务及租赁物返还及保证金的相关约定；2、合同提前终止通知函、房屋交接通知书、公证书及光盘，证明被告及时履行告知义务，并按照约定的时间地点完成房屋交接工作；3、保证金支付凭证，证明被告依照合同约定向原告支付保证金人民币20万元，根据合同约定原告应当返还保证金；4、办公建筑设计标准，证明原告租赁给被告的涉诉房屋，应该符合国家标准；5、监理服务合同、建设工程设计合同、装饰装修施工合同（邯郸店）、邯郸店消防施工服务采购合同。证明被告为开办邯郸店付出了巨大的成本开支，仅仅设计、装修、消防、监理的成本就高达9496464元，实际使用时间只有一年，按照租期五年摊销，尚未摊销的装修残值也高达7597171.2元；6、邯郸店内未搬出资产清单。证明被告尚有资产置于涉诉房屋中，对被告造成了不必要的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定如下事实：2018年8月22日，创鑫公司（甲方）与瓜子公司（乙方）签订了《租赁合同》一份，合同主要约定，创鑫公司将创鑫华城广场E#楼地下一层部分面积出租给瓜子公司用于经营瓜子二手车经营，租赁期限为5年，面积为9050平方米，租金单价为21.5元/平方米/月，前三个租赁年度的租金单价不变，从第四个租赁年度的租金单价按照上一租赁年度标准的3％递增。乙方应于合同签署10个工作日内向甲方支付保证金20万元。甲方应于租赁期满、本合同解除或本合同终止后7个工作日内，将保证金金额无息返还给乙方。在本合同履行期间，乙方违反本合同约定而未付租金、管理费或其他等费用，甲方有权在保证金中扣除。乙方在租赁期间，提前终止合同的，应提前90日通知甲方。提前终止合同并向甲方支付三个月的租金作为违约金。合同签订后，瓜子公司于2018年8月26日支付保证金20万元，创鑫公司将租赁物交付给瓜子公司，瓜子公司对租赁物进行了装修。2019年11月5日，瓜子公司向创鑫公司发出了《合同提前终止通知函》，要求解除合同，创鑫公司回复不同意解除。2019年12月24日，瓜子公司向创鑫公司发出了《房屋交接通知书》和《租赁房屋返还通知》，创鑫公司进行了回复，双方未达成一致意见，故争议成讼。 另查明，庭审中，创鑫公司同意于2020年8月6日解除合同，瓜子公司所欠租金另行主张。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。创鑫公司与瓜子公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应认定为有效合同，合同双方当事人均应按合同的约定履行义务。合同签订后，创鑫公司按约定将租赁物交付被告，瓜子公司应按约定履行支付租金、返还租赁物义务。由于瓜子公司的自身原因，合同无法继续履行，现双方均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方于2018年8月22日签订的《租赁合同》应予解除。瓜子公司在租赁期限尚未届满时提出解除合同，违反合同约定，构成违约，依法应承担违约责任。根据合同约定，瓜子公司应支付创鑫公司三个月的租金作为违约金，故创鑫公司主张瓜子公司支付违约金583725元（9050㎡×21.5元/㎡/月×3个月=583725元）的请求，本院予以支持。创鑫公司在瓜子公司使用租赁物期间，为租赁物安装空调及改造花费170万元，使租赁物价值增加，合同解除后，现存的价值为创鑫公司享有，该利益属于创鑫公司，故创鑫公司主张瓜子公司赔偿其170万元损失的请求，本院不予支持。因瓜子公司的违约导致租赁合同解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，瓜子公司反诉要求创鑫公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的请求，本院不予支持。因双方就租金纠纷尚未解决，故瓜子公司反诉要求创鑫公司返还保证金20万元的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）邯郸市创鑫房地产开发有限公司与被告（反诉原告）瓜子汽车服务（天津）有限公司于2018年8月22日签订的《租赁合同》； 被告（反诉原告）瓜子汽车服务（天津）有限公司应于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）邯郸市创鑫房地产开发有限公司违约金583725元； 驳回原告（反诉被告）邯郸市创鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）瓜子汽车服务（天津）有限公司的反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25070元，减半收取12535元，由被告（反诉原告）瓜子汽车服务（天津）有限公司负担9600元，原告（反诉被告）负担2935元。反诉案件受理费12200元，由被告（反诉原告）瓜子汽车服务（天津）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  马树林 二〇二〇年八月二十八日 书记员  张 慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。