河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初4947号原告：蒋轶伦，男，1996年12月16日出生，回族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王圣哲，河南针石律师事务所实习律师。被告：褚类，男，1978年4月28日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：丁岩，河南言理律师事务所律师。被告：樊卫莉，女，1976年3月22日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：河南德之嘉商贸有限公司，住所地郑州市二七区二七路200号B座20F，统一社会信用代码：91410103317358756A。法定代表人：樊卫莉，系总经理。二被告共同委托诉讼代理人：李长军，河南路德律师事务所律师。被告：河南新康桥物业服务有限公司，住所地河南省郑州市二七区大学路80号9号楼24层2421号，统一社会信用代码：914101036659728325。法定代表人：戴卫。原告蒋轶伦与被告褚类、樊卫莉、河南德之嘉商贸有限公司（以下简称德之嘉公司）、河南新康桥物业服务有限公司（以下简称新康桥物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋轶伦的委托诉讼代理人沈丽媛，被告褚类的委托诉讼代理丁岩，被告樊卫莉、德之嘉公司的共同委托诉讼代理人李长军到庭参加诉讼。被告新康桥物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋轶伦向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金16993元、电费155.4元及违约金20000元；2.判令被告赔偿原告因其毁坏房屋而给原告造成的损失20000元；3.判令被告支付原告律师费10000元；4.一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月15日，原告与被告签订《租赁合同》，双方约定：原告将位于郑州市××××号金博大城××号楼××层××处的房屋租赁给被告，房屋建筑面积230.24平方米，用途仅限被告办公使用；租赁期限为36个月，自2018年2月20日至2021年2月19日，在此期间内租金按照每月10493元人民币计算，付款方式为每季度20日之前支付当期三个月的租金，《租赁合同》第十一条第一款约定：本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付押金，租金和合同约定的其他履行义务，甲方即有权解除合同，甲方除有权解除合同外，甲方有权追偿乙方所欠房租并要求乙方支付违约金2万元。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告樊卫莉一直如约履行交付租金至2019年8月。根据双方合同约定，被告应于2019年8月20日前支付2019年8月20日至2019年11月20日的租金31479元。但被告并未按约定支付租金。原告9月中旬发现后就催促被告支付房租，被告一直拖欠至10月10日才支付了14486元，其余租金至今未足额支付。在此之后，被告临时提出不再履行租赁合同。根据《租赁合同》第十一条第二款之规定：双方确认，本合同租赁期限内因乙方要求提前终止租赁合同的，乙方应向甲方支付违约金2万元。因被告一面要求降房租，一面又拒不支付租金，既要求不再继续租赁，又不愿意承担违约责任，双方产生分歧，一直未能达成一致意见。10月25日，被告擅自强行搬离了所租赁房屋，并对房屋电源设施进行破坏，屋内狼藉一片，恶意拆除了房屋大门，致使房屋不具备租赁条件，原告因需要恢复房屋基本使用条件而对房屋进行装修，安装房屋大门，造成原告支付费用损失2万元（以实际产生费用为准）。根据《租赁合同》第十三条第三款规定，双方确认因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同前款所述交还期内，乙方仍应当按届时日租金标准向甲方支付占用费，并承担各项能源费用等。因此，被告应承担擅自搬离没有如约交付房屋而产生的房屋占用费，以及由此产生的相关费用。本案中，《租赁合同》由原告委托代理人白永理与褚类商谈，原告一直认为该合同中“褚类”签名为褚类本人签字，但在本案审理过程中，原告才知晓《租赁合同》的“褚类”非其本人签字，因此，被告上述行为明显是恶意的，造成原告必须委托专业人士才能维护权益，因本案诉讼而需要支付必要律师费，原告提起本案诉讼支付委托代理费一万元，系被告违约并构成侵权而产生的实际损失，依法应当由被告承担。被告褚类与原告商谈签订合同，待合同签订后被告褚类、樊卫莉、德之嘉公司共同使用了租赁房屋。故三被告应为上述侵权承担赔偿责任。在被告强行搬离时，原告请求房屋的物业管理方新康桥物业公司保障房屋设施安全，并保障业主的财物安全，但是新康桥物业公司拒不承担责任，且在褚类未结清房屋使用费的情况下，在没有得到业主确认承租人可以搬离的情况下，为褚类开具出门证，协助褚类得以顺利搬走，没有履行保障业主安全的职责，对褚类破坏原告房屋所造成损失的范围内应承担赔偿责任。综上，被告提前解除租赁合同，造成原告租金损失，依约应承担违约责任，支付违约金，被告破坏房屋设施，没有依约恢复房屋原状，致使原告因恢复房屋原状，为房屋具备出租条件而进行维修，被告构成侵权应赔偿损失，故提起诉讼。被告褚类辩称，1.褚类根本不认识原告，在原告第一次起诉之前，与原告没有任何经济往来，甚至不知道涉案房屋租赁合同的存在。2.涉案房屋租赁合同并非褚类本人签署，更没有授权任何人与原告签署房屋租赁合同，这一点，原告在起诉状中已经明确予以认可。根据涉案房屋租赁合同所显示的时间直至原告第一次向法院起诉，没有任何人以任何形式向褚类确认房屋租赁合同的真实性，因此，被告对于合同的真实性予以否认。3.褚类并非涉案房屋的实际使用人，从原告第一次起诉的证据来看，褚类并没有实际使用涉案房屋，亦没有向原告交纳过房屋租金，因此，褚类与原告之间没有形成事实上的合同关系。4.原告起诉状中称褚类与樊卫莉、德之嘉公司共同使用房屋明显与客观事实不符，褚类与樊卫莉于2016年已经离婚，之后并无任何交集，也没有任何共同经营行为，原告并未提供任何证据证明褚类授权他人与其协商签订合同，亦没有提供证据证明其实际使用了涉案房屋。综上，原告起诉主体错误，褚类并非本案适格被告，更不应该承担任何法律责任。被告樊卫莉、德之嘉公司辩称，一、德之嘉公司、樊卫莉与原告没有签订任何书面的房屋租赁合同。2018年1月1日，双方口头约定德之嘉公司不定期租赁涉案房屋用于办公，租金随行就市，近期租金按照每季度31479元（每月10493元）计算，免一个月的装修期，先交10000元押金。二、德之嘉公司、樊卫莉不欠原告租金。根据樊卫莉的转账记录显示，樊卫莉按照双方口头约定于2018年1月15日支付押金10000元，2018年2月15日开始每三个月支付租金31479元，一直正常支付租金至2019年8月15日，2019年10月10日又支付租金14486元，截至房东强行锁门的时间2019年10月19日，被告应付租金（2019年8月15日至2019年10月19日）10493元/月÷30天×64天=22385.28元+31479元×6个季度=211259.28元，已经支付租金203360元，加上押金10000元，合计213360元，押金抵租金后剩余2100.72元，因此，被告不欠原告租金。三、德之嘉公司和樊卫莉拆除的大门是被告的财产。德之嘉公司和樊卫莉在承租涉案房屋时，因为前一家承租人跑路，该房屋已经被破坏的无法使用。为此，双方协商给被告一个月的免租装修期。德之嘉公司委托河南霆跃装饰工程有限公司为被告安装了入户门和室内强弱电铺设，并对室内进行了简单的装修。2019年8月以后，因为同楼其他出租房屋租金均已经大幅度下降，据此，被告多次要求原告随行就市按照当期市场价降低租金，被原告拒绝。被告于2019年10月10日补交租金后遂通知原告不再承租涉案房屋。原告得知后，开始阻拦被告撤离，最终升级为2019年10月19日强行锁住涉案房屋的入户门，导致被告数十名员工长达五天时间无法出入，被告的办公设备无法撤离，严重影响被告正常经营活动，为此，双方进行了报警，警察到现场对原告方进行了批评教育，并责令原告打开入户门，停止阻拦被告撤离室内物品。被告要求原告对被告安装的入户门进行适当的补偿，遭到原告的拒绝，为此，被告决定将自己安装的入户门撤除并撤离室内所有办公设备，因此，被告不存在侵害原告财产权的侵权行为。综上，被告终止双方之间的不定期租赁合同关系，不属于违约行为，被告将自己安装的未与承租房屋形成附合的可拆装入户门自行拆除，不构成对原告的侵害，因此，原告的诉讼请求不成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告新康桥物业公司未答辩，亦未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人认为真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《租赁合同》，原告自认该合同上“褚类”签名非本人所为，并称当时由褚类与樊会景一并与原告的代理人白永理一同签订合同，但在褚类与樊会景均对合同上“褚类”签名进行否认的情况下，经本院释明，原告不申请对合同上“褚类”的签名进行司法鉴定，故对该合同的真实性本院不予认定；原告提交的位于金博大城3号楼20楼的照片及企业信用信息公示报告，虽显示在该20楼入户门上印有“布景”字样及褚类系郑州市管城区褚类布景服饰店等的经营者的事实，但不能证明褚类承租使用原告涉案房屋，故对该两组证据的关联性，本院不予认定；原告提交的《关于租赁事宜的告知函》不能证明系由褚类出具，且褚类不予认可，对其真实性本院不予认定；原告提交的更换涉案房屋插座、灯具及安装费的《收到条》，因被告不认可拆除了涉案房屋的插座、灯具，且原告仅提交了照片，未提交如被告拆除的现场录像等证据予以佐证，故对该证据的关联性及真实性本院不予认定。经审理查明：2018年1月15日，樊卫莉、德之嘉公司承租原告所有的位于郑州市××××号金博大城××号楼××层××处的房屋用于办公经营。樊卫莉通过银行转账方式分别于2018年1月15日向原告的母亲白琳账户支付10000元，于2018年2月15日支付房租31479元（备注：金博大办公室租金费用），于2018年5月22日支付房租31479元（备注：转账），于2018年8月17日支付房租31479元（备注：办公室8.21-11.20租金），于2018年11月19日支付房租31479元（备注：2401房租11.21-2.20），于2019年3月6日支付房租31479元（备注：办公室2.21-5.20租金），于2019年5月21日支付房租31479元（备注：2041房租），于2019年10月10日支付房租14486元（备注：2041（8.21-10.30号）租金）。后因涉案房屋租金交纳问题原告方与樊卫莉及德之嘉公司产生争议，德之嘉公司于2019年10月25日搬离涉案房屋，并将涉案房屋的入户门拆除搬走。原告为安装新的入户门产生费用3900元。涉案房屋自2019年10月8日至2019年11月4日期间产生电费131.6元、水费23.8元。因向被告索要房屋租金、水电费及损失赔偿未果，原告诉至本院。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点为，其一，房屋租赁合同关系的相对方。原告诉称由褚类签订书面房屋租赁合同，但无法证明该合同的真实性，且未提交证据证明褚类实际承租使用了涉案房屋，因樊卫莉定期向原告方支付房屋租金，其经营的德之嘉公司实际使用涉案房屋，故本案房屋租赁合同关系的相对方为原告与被告樊卫莉、德之嘉公司，对于原告主张的损失，褚类不承担责任。其二，樊卫莉、德之嘉公司是否应当因退租而向原告承担违约责任。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告未提交其与樊卫莉、德之嘉公司之间的书面租赁合同，双方为不定期租赁关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故原告要求被告承担违约金20000元，缺乏事实依据，本院不予支持。其三，樊卫莉、德之嘉公司是否拖欠原告房屋租金。樊卫莉于2018年1月15日支付原告10000元，并于之后每三个月支付一次租金31479元，具有规律性，故其辩称该10000元系押金，2018年1月15日至2月15日为双方口头约定的免租期，符合商业交易惯例及生活常识，本院予以采信。樊卫莉已按期向原告支付租金至2019年8月20日，就2019年8月21日至被告2019年10月25日实际搬离涉案房屋以每月10493元计算的房屋租金共计22385元，樊卫莉于2019年10月10日支付了租金14486元，樊卫莉支付的10000元押金冲抵房租后合计24486元，已超出实际租金数额，故樊卫莉、德之嘉公司并不拖欠原告房屋租金。原告要求被告樊卫莉、德之嘉公司支付2019年8月20日至11月20日拖欠的房租16993元，于法无据，本院不予支持。其四，关于原告要求樊卫莉、德之嘉公司支付水电费155.4元、赔偿损失20000元、律师费10000元的诉讼请求。因樊卫莉、德之嘉公司拖欠水电费155.4元未支付，应予支付。樊卫莉、德之嘉公司认可在搬离涉案房屋时拆除了入户门，辩称该门系由其安装，但未提交证据予以证明，故应向原告支付安装新的入户门产生的费用3900元。原告请求的其他损失及律师费，缺乏依据，本院不予支持。综上，樊卫莉、德之嘉公司应支付给原告的费用共计4055.4元，原告应退还给樊卫莉、德之嘉公司的费用计2101元（24486元-22385元）。合同法第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。因此，樊卫莉、德之嘉公司仍应向原告支付1954.4元。原告请求过高部分，本院不予支持。原告要求被告新康桥物业公司承担责任，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南德之嘉商贸有限公司、樊卫莉于本判决生效之日起十日内支付原告蒋轶伦水电费及损失1954.4元；二、驳回原告蒋轶伦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1479元，减半收取739.5元，由原告蒋轶伦负担717.5元，由被告河南德之嘉商贸有限公司、樊卫莉负担22元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王静静二〇二〇年八月二十日书记员  李 ?