重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终4182号上诉人（原审被告）：王守亮，男，1964年5月31日出生，汉族，现住重庆市大渡口区。上诉人（原审被告）：王成舜，男，1991年4月19日出生，汉族，现住重庆市大渡口区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：龙代超，重庆百事得律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：唐大兰，重庆百事得律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪,总经理。委托诉讼代理人：李茜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：朱华，女，该公司员工。上诉人王守亮、王成舜与被上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。王守亮、王成舜上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判王守亮、王成舜参照政府指导价支付物业费；本案一、二审案件受理费由对方负担。主要理由：一审判决认定的基本事实错误。晋愉物业公司签订的前期物业服务合同仅用于备案，未实际履行，案涉小区的前期物业服务实际由案外人重庆晋愉林畔物业公司（以下简称林畔物业公司）提供，物业费也是由该公司收取。一审法院在林畔物业公司未出庭的情况下，采信其书面证言错误。即使该书面证明属实，晋愉物业公司收取物业费的权利的来源是林畔物业公司，但林畔物业公司未按照招投标程序与建设单位订立物业服务合同，故林畔物业公司的实际服务质量应参照政府指导价确定物业费标准。一审法院在未查明案涉小区公共区域电费实际发生金额的情况下，采信晋愉物业公司陈述的垫付金额，缺乏事实依据。一审程序错误。晋愉物业公司未履行催收物业费的前置程序，应当裁定驳回其起诉。一审法院适用法律错误，晋愉物业公司未履行合同义务，王守亮、王成舜不支付物业费系履行抗辩权。晋愉物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。晋愉物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业服务费34707.59元，明细如下：从2017年2月1日起至2019年5月31日28个月物业服务费31089.52元（每月物业服务费为317.24平方米×3.5元/平方米·月＝1110.34元）、公摊电费391.81元、违约金3226.26元；2、本案全部诉讼费由被告承担。一审审理中，原告明确将欠费期间截止时间调整为2019年4月30日。一审法院认定事实：2010年8月15日，晋愉物业公司（作为物业管理企业，乙方）与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司（作为建设单位，甲方）签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔，物业类型：别墅住宅，坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园，占地面积：41011平方米，总建筑面积：32836.90平方米；二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部分的维修、养护和管理，物业共有部分具体包括：房屋的承重结构、非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；4.公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6.公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；8.物业档案资料管理；9.物业专项维修资金的使用；10.装修管理；11.接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）；12.物业服务费和其他费用的收取；13.法律政策规定的其他服务事项；三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）；四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月；共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金；五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算；合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。合同签订后，原告晋愉物业公司入场提供服务。《晋愉•碧怡林畔小区前期物业管理服务合同》合同到期后，原告未与小区业委会签订新的物业服务管理合同，原告晋愉物业公司按该前期物业服务合同服务至今。在服务过程中，原告晋愉物业公司对存在的诸如多处公用设施需要修理、部分区域绿化维护较差、垃圾清理不及时等问题未及时处理，同时在该小区还发生多起入室盗窃案件。被告王成舜、王守亮为位于重庆市大渡口区双山路X号晋愉•碧怡林畔小区一期X幢X号房屋的业主，被告房屋建筑面积为317.24平方米。从2017年2月1日起，被告不再向原告交纳物业服务费，截止2019年4月30日，共计拖欠物业服务费317.24平方米×3.5元/平方米×27=29979.18元、公摊电费379.06元。原告通过邮寄律师函、张贴催收通知单等方式向原告催缴物业费未果。晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵、晋愉•碧怡林畔二期（东岸）3个小区相连，晋愉•碧怡林畔一期和晋愉•林畔神韵两个小区由晋愉物业公司提供前期物业服务，晋愉•碧怡林畔二期（东岸）由晋愉林畔物业公司提供前期物业服务。因3个组团共用消防、供配电、应急发电等设施设备，为便于管理，3个组团建成后两家公司共同设立了林畔物业服务中心（对外多是以晋愉林畔物业公司的名义）为3个小区提供物业服务。在本案诉讼过程中，晋愉林畔物业公司向一审法院出具情况说明，认可晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵两个小区的物业服务费应由原告晋愉物业公司收取。2018年，晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵、晋愉•碧怡林畔二期（东岸）3个小区成立晋愉林畔小区业主委员会。2019年4月16日，晋愉林畔小区业主委员会向晋愉林畔物业公司发出《限期交接物业撤场函》，要求晋愉林畔物业公司在2019年5月1日前撤场。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告和重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订的《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，并履行了备案手续，故依法成立并有效。原告有依据前期物业服务合同约定提供物业服务之义务；被告作为晋愉·碧怡林畔一期的业主，有依据该前期物业服务合同履行交纳物业服务费之义务。前期物业服务合同到期后，新的物业公司未进入，原告未撤场继续提供物业服务，故有权依照前期物业服务合同约定的物业费标准继续收取物业服务费，但前期物业服务合同中的违约金条款不再适用。虽然晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵、晋愉•碧怡林畔二期（东岸）3个小区由晋愉物业公司、晋愉林畔物业公司共同（对外多是以晋愉林畔物业公司的名义）提供物业服务，但诉讼中晋愉林畔物业公司已经明确表示晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵小区的物业服务费应由晋愉物业公司收取，这是民事主体对自己权利的处分，符合法律规定，故一审法院确认晋愉物业公司有权向被告收取物业服务费。截止2019年4月30日，被告拖欠物业服务费29979.18元,鉴于原告在提供物业服务过程中存在质量瑕疵，根据权利义务对等原则，一审法院酌情调减被告应交纳的物业服务费。根据实际情况，一审法院酌情确定被告应交纳95%的物业服务费即29979.18元×95％≈28480.22元。公摊电费379.06元属于小区公共设施的正常能源消耗，对原告要求被告支付该笔费用的诉求一审法院予以支持。前期物业合同于2013年到期后，原告和业主委员会并未签订新的物业服务合同，原告要求比照原前期物业合同收取违约金的诉求没有法律依据，对此一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审判决如下：一、被告王成舜、王守亮于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付2017年2月1日至2019年4月30日期间拖欠的物业服务费28480.22元；二、被告王成舜、王守亮于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付2017年2月1日至2019年4月30日期间拖欠的公摊电费379.06元；三、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费668元，减半收取334元（已由原告重庆晋愉物业服务有限公司预缴），由原告重庆晋愉物业服务有限公司负担56元，由被告王成舜、王守亮共同负担278元（在支付上述费用时一并迳付原告）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案已查明事实，被上诉人晋愉物业公司与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》并进行了备案登记，该合同对包括王成舜、王守亮在内的晋愉林畔一期全体业主具有约束力。前期物业服务合同到期后，晋愉物业公司仍在该小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系至今，故晋愉物业公司与小区全体业主的权利义务仍参照原前期物业服务合同的约定。虽然晋愉物业公司曾以晋愉林畔物业公司名义向其物业服务区域内的业主催收物业服务费、提起诉讼以及出具缴费发票等，但结合2018年8月份以前，晋愉物业公司和晋愉林畔物业公司两家公司的法定代表人相同，晋愉林畔一期、二期（东岸）和神韵3个组团统一由林畔管家服务中心提供物业服务，两家公司确实存在为晋愉林畔一期提供物业服务时有混同以及晋愉林畔物业公司在本案中出具的书面证明明确表示晋愉林畔一期的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，晋愉林畔物业公司为晋愉林畔一期提供的部分物业服务是受晋愉物业公司的委托等情况，可以认定晋愉物业公司是晋愉林畔一期的物业服务合同的相对方，其有权按照前期物业服务合同约定向王成舜、王守亮收取物业服务费及公摊电费。晋愉物业公司在一审中举示了公摊电费明细，其上载明的每月公摊电费金额符合常理，一审法院据此主张并无明显不当。晋愉物业公司在起诉前通过上门张贴、邮寄等方式向王成舜、王守亮履行了催收义务，王成舜、王守亮未按时缴纳相应费用后，晋愉物业公司提起本案诉讼程序上符合规定，亦无不当。综上所述，王成舜、王守亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费668元，由上诉人王成舜、王守亮负担。本判决为终审判决。审判长  倪洪杰审判员  周海燕审判员  秦 敏二〇二〇年八月七日书记员  黄献丽