江苏省徐州市贾汪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0305民初1374号 原告：胡飞龙，男，1993年2月2日生，汉族，住徐州市贾汪区。 委托诉讼代理人：赵艳，江苏义行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓芳，江苏义行律师事务所律师。 被告：徐州和润置业有限公司，住所地徐州市贾汪区人民政府大门北侧。 法定代表人：顾宏华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阙大锋，江苏彭城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘镓萁，江苏彭城律师事务所实习律师。 原告胡飞龙与被告徐州和润置业有限公司（以下简称和润置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡飞龙的委托诉讼代理人李晓芳、被告和润置业公司的委托诉讼代理人阙大锋、刘镓萁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡飞龙向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付逾期上房违约金34262.8元（以总房款511385元为基数，按每日万分之二，自约定交房日次日即2019年1月1日至具备交付条件日2019年12月1日计算违约天数335天）；2、判令被告支付逾期办证违约金5471.82元（以总房款511385元为基数，按每日万分之一，自约定办证日即2019年1月1日后的360天即2019年12月26日计算至实际办证之日止，暂计算至2020年4月11日计算违约天数107天）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年12月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以511385元购买被告开发的位于贾汪区卧龙城×-×-×室房屋一套，合同约定涉案房屋于2018年12月31日前交付。但因涉案的房屋未通过综合验收，未取得房屋测绘报告，不符合合同第九条约定的交付条件，致使原告不能如期上房。大约2019年4月11日涉案房屋符合交付条件，根据合同第十二条约定，被告逾期交房已超过120日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二。合同第二十条约定因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起360日内确定该商品房所有权证书的，被告向原告按照日万分之一支付违约金。为此，原告特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告和润置业公司辩称：原、被告之间存在商品房买卖关系，但是原告的诉请无事实依据，原告已实际上房，并签收上房手续，原告所诉请的逾期办证违约金无事实依据，我们公司已按照约定通知原告办理房产登记手续，综上所述，请求法院依法判决。 原告胡飞龙围绕诉讼请求依法提交了：商品房买卖合同、光盘等；被告和润置业公司依法提交了：收房确认书、住宅装修审批申请表、贾汪区房屋面积测绘报告[竣工]、建筑工程竣工验收备案表、不动产首次登记权属证明等证据证实，对上述证据已经庭审质证，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月7日，原告胡飞龙与被告和润置业有限公司签订商品房买卖合同，合同号为NO.JW0052973，合同约定，原告胡飞龙购买被告和润置业公司开发的卧龙城小区×-×-×室房屋一套，房屋建筑面积为109.81平方米，单价为4657元/平方米，总房价为511385元，原告胡飞龙已将总房款511385元全部支付完毕。合同第九条约定商品房交付条件，1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不小于10日）将查验房屋的时间、办理交付的手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。（三）查验房屋3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。合同第十二条约定逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在120日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项的比率）。（2）逾期超过120日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 合同第二十条约定房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（空白）%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之（空白）的违约金。2.买受人不退房，出卖人按已付房屋款的0.1%向买受人支付违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 2018年12年30日，被告出具的重要通知，承诺赔偿逾期上房违约金，时间于2019年1月1日起至取得该房屋的建设工程竣工备案证明文件后并向业主寄出收房通知书之日截止。2019年2月10日，原告签署了收房确认书。2019年6月12日，被告开发的卧龙城小区工程1号-8号、14号、16号楼综合竣工验收合格后取得竣工验收备案登记。2019年7月22日，徐州市贾汪区精益测绘有限公司将涉案房屋的竣工测绘报告交付被告。被告于2019年7月22日发布上房通知明确原告上房时间为2019年7月25日前。被告承诺先上房的上房违约金计算至符合上房条件时止，且在原告上房时，被告未向其出示符合上房条件的手续。2019年12月9日，被告作为权利人在徐州市贾汪区国土资源局取得贾汪区府后街北侧、东方路东侧和润卧龙城×号楼×-×不动产首次登记权属证明。 本院认为，原告胡飞龙与被告和润置业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，其所签合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。本案中，原告按合同约定已交付房款，被告在合同约定的2018年12月31日前未能将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用，被告违约，其应承担违约责任。 关于原告胡飞龙主张逾期违约金计算问题，原告胡飞龙主张按照购房款总额万分之二计算逾期上房违约金；被告和润置业公司认为应当按照合同约定的原、被告双方对逾期上房的违约责任约定计算违约金，逾期时间分别处理，不作累加，即应按照购房款总额万分之一计算。本院认为，首先，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应当于2018年12月31日前向原告交付符合合同约定条件的商品房，而被告于2019年2月10日交付给原告的商品房尚不符合合同第九条约定的条件，而且在交付给原告商品房时亦未出示该商品房符合上房条件的相关手续。同时，从原告提供的证据来看，被告的工作人员也明确表示，违约金计算至符合上房条件成就时止，故，违约金的计算时间应至2019年7月25日止，被告违约金时间应为206天，因被告已违约206天，逾期超过120天，原告选择按超出120天，继续履行合同计算违约金，符合合同的约定，即应按合同第十二条第一款第1条第（2）项进行处理。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同文本系被告提供，该合同符合格式条款的特征，即条款定型化、预先拟定、无协商自由。原、被告对第十二条第一款第1条：按照逾期时间，分别处理，（（1）和（2）不作累加产生异议，从该合同的字面上来理解，也就是（1）和（2）两项不能同时使用，应当按照违约的时间分别择一而用，也就是说，当违约时间在120日之内时，应当选择第（1）项执行；当违约时间超过120日的，应当选择第（2）项执行，在第（2）项中又有两个选择方案，即继续履行合同或者解除合同，第（1）和第（2）不作累加，因此，原告对该条的理解符合一般常人的正常理解，而且该合同系格式条款，合同文本亦由被告提供应当作出对其不利的解释，故，原告要求被告按购房总款的万分之二计算违约金，本院予以支持。综上所述，被告应当向原告支付逾期上房违约金为21069.1（511385元×2/10000×206）元，本院予以支持。 关于原告胡飞龙主张的逾期办证违约金以总房款为基数按照每日万分之一计算的问题。本院认为，根据原告提供的《商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付之日起360日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应当承担逾期办证的违约责任。关于被告辩称其公司未逾期办理权属登记的情形。本院认为，根据被告提供的证据显示，被告于2019年12月9日作为权利人在徐州市贾汪区国土资源局取得了不动产首次登记权属证明，虽在庭审中提供了微信截图于2019年12月24日通过微信的形式通知办理房产证，但该证据无法显示原告就在微信群中，被告也未提供其他证据相互佐证，故，被告的该项辩称，本院不予采信。本案中，被告在360日内未能完成办证手续，被告违约，应承担办证违约责任。原告主张调整逾期办证违约金标准即按每天万分之一计算，庭审中，原告未提供相应的证据证明逾期办证给其造成何种经济损失，损失大于违约金的数额，故，原告要求调整逾期办证违约金标准，本院不予支持。逾期办证违约金应依照《商品房买卖合同》中第二十条约定，买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，即原告逾期办证违约金应为511.4（511385元×0.1%）元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告徐州和润置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡飞龙支付逾期上房违约金21069.1元、逾期办理产权证违约金511.4元，共计21580.5元； 二、驳回原告胡飞龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费794元，减半收取397元，由原告胡飞龙负担137元，由被告徐州和润置业有限公司负担260元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员 张 宏 二〇二〇年八月七日 书记员 权雪怡