河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2909号 上诉人（原审原告）：张颖，女，1982年11月24日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：颜玉晗，河北张克锋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：固安汇润投资开发有限公司，住所地廊坊市固安工业园区。 法定代表人：武宝兰，经理。 原审被告：廊坊市京御幸福房地产开发有限公司，住所地廊坊市广阳区新华路169号。 法定代表人：孟惊，总经理。 上诉人张颖因与被上诉人廊坊市京御幸福房地产开发有限公司、固安汇润投资开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初3094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张颖上诉请求：撤销原判，改判被上诉人返还预交的租金17,300.41元及物业费1,460元。事实和理由：上诉人于签订合同后按约定支付了2016年12月至2017年12月的房屋租金共计55,517.6元：其中2017年6月13日支付了7月至9月的租金12,975.31元，2017年9月20日支付了10月至12月的租金12,975.31元，鉴于双方约定的免租期限为2017年9月1日至2018年3月31日，共计七个月，协议书明确约定：如果客户已经缴纳免租期限的租金，以此计算出来的租金作为下一期账单的预交，因此上诉人已经支付的2017年9月至12月供四个月的租金共计17,300.41元（12975.31÷3个月等于4,325元，再加上12975.31等于17,300.41元），应作为下一期2018年4月至7月的预交，截止起诉之日2018年5月，原审被告仍然没有施工完毕，上诉人解除合同系因为租赁涉诉商铺不能实现合同目的，上诉人并无任何过错，故租赁合同解除后，被上诉人占有的租金17,300.41元应予以返还。协议书第二条的约定是丙方与甲方之间赔偿的约定，因丙方京御公司对甲方固安汇润公司租赁收入造成的损失而进行的赔偿，与张颖无关，不应算作张颖的免租期租金。关于物业费张颖一审时已经提出了明确的诉讼请求，上诉人在一审举证时一并提交了电费、水费、物业费以证明原告的损失，因此并非二审新增加的诉求，因此应当返还物业费1,460元（自2017年9月1日交至2018年9月22日，共计一年零二十二天，每年物业费是1,377.52元，因此得出了1,460元。 固安汇润投资开发有限公司答辩称，据一审查明的事实，我公司已经免除了2017年9月至2018年3月的租金。我公司也无违约行为，其主张物业费属于增加新的诉讼请求。张颖的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 廊坊市京御幸福房地产开发有限公司答辩称，张颖的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。其他理由与固安汇润投资开发有限公司一致。 张颖向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告汇润公司签订的书面《租赁合同》，要求退还押金8,411.57元及预交的2017年9月至2018年3月租金17,300.41元；2．判令二被告赔偿原告经济损失约15万元；3、判令二被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年12月1日，原告张颖（承租方、乙方）与被告汇润公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定原告张颖承租廊坊市广阳区永兴路幸福天地朗园4＃4-101号商铺经营炸鸡，租赁面积36.5平方米，租赁期限2016年12月1日至2018年11月30日止，租金总额106335.78元（2016年12月1日至2016年12月31日租金总费用4039.46元；2017年1月1日至2017年12月31日租金总费用51478.14元；2018年1月1日至2018年11月30日租金总费用50818.18元），每三个月按约定数额缴纳租金，首期租金应于2016年12月1日支付，首期租金期间为2016年12月1日至2017年3月31日，应缴租金为16732.7元。除首期租金外，其他租金均以3个自然月为一个交租期，交纳日期为本交租期开始的10日前，乙方应向甲方足额支付下个交租期应付的租金。乙方应在本合同签订之日起10个工作日内向甲方交付房屋租赁押金8411.57元。该合同同时约定了房屋交付、开业日与房屋返还、房屋装修、物业服务、甲方的权利义务、乙方的权利义务、违约责任等条款。其中第十条乙方的权利及义务之第4款约定“租赁期间，乙方因经营需要进行电力增容、燃气开通或者增容、增加供水、排水、排污、排烟、供暖设施或者用量的，乙方须提出书面申请，经甲方及物业公司书面同意后，自行向有关部门报批，其相关费用和责任由乙方承担。”第十二条合同终止、解除的相关约定之第2款约定“除本合同另有约定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且乙方已经缴纳的押金、租金及物业服务费等费用不予退还，且因此给甲方造成经济损失和名誉损失的，乙方应承担全部赔偿责任：（1）乙方逾期缴纳租金或物业服务费或水电燃气取暖等费用超过30日；（2）乙方改变经营项目或超出合同约定的经营项目经营未征得甲方书面同意的。（3）乙方擅自转租、分租、转让、招商、许可他方使用或改变房屋用途的。（4）乙方提供虚假文件、资料的。（5）乙方利用该房屋违法经营的。（6）擅自拆改、变更房屋主体结构的。（7）擅自拆改、损坏房屋设备设施及附属物品，拒不恢复及赔偿的。（8）装修方案及店招设计方案未经甲方书面确认，乙方擅自开始装修的。（9）乙方不能正常开门营业，甲方通知后7日内仍然不能开门营业的（经甲方书面同意暂不开业的除外）。（10）因乙方原因造成安全事故，给甲方或第三方造成重大损失的。（11）本合同约定的其他情形。”第3款约定“除本合同另有约定外，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，且甲方应退还乙方已经缴纳的押金及剩余租金、物业服务费（按实际天数计算）等费用：（1）延期交付该房屋达30日以上且未得到乙方书面认可的。（2）因甲方原因造成乙方不得不停止营业超过30日以上的（市政、电力等非甲方原因除外）。”2016年10月11日原告缴纳押金8411.57元，并于2016年12月1日缴纳首期租金16732.7元，2017年3月10日缴纳租金12834.28元，2017年6月13日缴纳租金12975.31元，2017年9月20日缴纳租金12975.31元，租金累计55517.6元。庭审中，被告认可原告缴纳租金至2017年12月31日。2017年9月21日，原告张颖（乙方）与被告汇润公司（甲方）、被告京御公司（丙方）签订《协议书》，主要内容约定为：1、鉴于施工改造对乙方的经营造成影响，甲、乙双方同意增加原租赁协议免租期限为2017年9月1日至2018年3月31日，租金共计为30899.91元，有关租赁的其他条款仍按原协议执行。如果客户已经缴纳免租期限租金，由此计算出来的租金作为下一期账单的预缴，下期账单出具后，差额部分由商户补缴。2、鉴于因丙方的改造工程造成甲方租赁收入的损失，丙方同意承担因上条所述免租约定造成的租金损失，共计人民币30899.91元，支付方式为银行转账。3、丙方承担免租期间部分租金的前提条件是乙方在履行原协议过程中没有重大违约，如因乙方原因导致原协议无法继续履行，或因乙方的原因导致甲方解除原协议的，乙方除按原协议承担违约责任外，丙方已承担的租金全部由乙方另行向甲方支付（含税），届时甲方应退还丙方相应数额的租金。4、甲乙丙三方一致同意，本协议签署后，乙方不得以丙方对新源道朗园进行宜居改造而向甲方、丙方主张任何权益，否则乙方向甲方、丙方支付本协议第2条约定丙方承担租金数额双倍的违约金。2018年5月16日，被告汇润公司向原告张颖发送《律师函》，称由于合同履行过程中，张颖已经闭店停止营业违反了合同约定，且严重影响了汇润公司整体项目的运营，因此函告原告：1、在接到本函后三日内书面答复汇润公司，并于2018年5月23日之前开始营业；2、或就上述事宜与本所律师联系，联系电话为：185××××1295。否则，汇润公司将根据房屋租赁合同第12条约定，单方行使合同解除权，解除租赁合同，届时汇润公司将按照约定扣除房屋租赁押金，并要求承担相应的违约和赔偿其他全部损失（包括但不限于诉讼、保全费及律师费等实现债权的费用）的责任。原告主张因京御公司未按期完工，且在改造过程中将原告租赁的商铺加装单扇店门，导致店铺无法正常排烟不能继续经营，于2018年5月30日将二被告诉至本院，并以起诉方式要求解除合同。2018年6月4日，汇润公司再次向原告发送律师函，称由于原告未能在催告的合理期限内开门营业，根据《合同法》第九十三条的规定，函告：1、张颖与汇润公司签订的《租赁合同》于张颖收到本函之日解除；2、张颖已经缴纳的押金、租金及其他费用作为违约金不予退还；3、请张颖在接到本函之日起7日内按租赁合同约定将房屋返还汇润公司，同时与汇润公司、物业公司结清水电、物业等费用，并按照租赁合同约定的租金标准支付自合同解除之日起至实际腾房之日的房屋占用使用费；4、如果已在租赁房屋注册了工商营业执照，务必于收到本函之日起七日内之前完成迁出或注销手续，并向汇润公司提交迁出或注销完成的各项证明；5、在接到本函后三日内书面答复汇润公司或就上述事宜与本所律师联系，联系电话为：185××××1295。否则，汇润公司将根据房屋租赁合同第六条第3、4项之约定，自行安排清退，届时一切损失及不利影响均由张颖自行承担，且汇润公司有权要求张颖承担相应的违约和赔偿其他全部损失（包括但不限于诉讼、保全及律师费等实现债权的费用）的责任。2018年6月5日原告签收该律师函。载有解除请求内容的起诉书后于律师函送达汇润公司。其后由于原告未自行清退，被告汇润公司于2018年7月26日对原告承租的商铺进行了腾退。 以上事实有《租赁合同》、中国农业银行转账业务客户回执、中国农业银行个人结算业务申请书、中国农业银行个人账户明细、收据、《协议书》、光盘、照片、微信聊天记录、鹏达宽带门照片、工资条、商铺销售流水、水费电费物业费票据、微信截图、（2018）中书（函）字第0057号律师函、邮寄单、张贴于店铺门的照片、（2018）中书（函）字第0085号律师函、邮寄单、张贴于店铺门的照片、闭店照片、视频、清单、清铺费用收据、《代收代付三方协议书》、租金明细表、记账凭证及原、被告陈述等在案佐证。 一审认为，原告张颖与被告汇润公司签订的《租赁合同》及原告张颖与被告汇润公司、京御公司签订的《协议书》，系当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。《租赁合同》履行期间，宜居改造工程及商铺店门改装对原告经营造成的影响，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形，原告要求解除与被告汇润公司签订的《租赁合同》，本院予以支持。鉴于双方在本院立案后均要求解除《租赁合同》，本院确认2018年6月5日双方达成合意，该合同解除。因不可归责于双方当事人的原因导致租赁合同解除后，出租人应当将收取的押金及剩余租金返还给承租人，当事人一方要求另一方承担违约责任的不予支持。按《租赁合同》约定，自2016年12月1起至2018年7月26日止，原告应支付2016年租金4,039.46元、2017年租金51,478.14元、2018年1月1日至2018年7月26日租金及房屋占用使用费31,876.86元（50818.18÷330×207），共计87,394.46元。扣除《协议书》约定的免租期租金30,899.91元，原告尚需支付56,464.55元。根据庭审查明的事实，原告实际支付租金55,517.60元，其主张退还租金17,300.41元的诉讼请求，本院不予支持。原告于2016年10月11日缴纳的押金，被告汇润公司应退还7,434.62元（8411.57＋55517.6-56464.55）。由于原、被告在《协议书》中对宜居改造做了明确的约定，即免除原告2017年9月1日至2018年3月31日期间的租金后，原告不再要求被告京御公司承担任何责任。故此，原告主张被告京御公司赔偿经济损失15万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以相应支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、自2018年6月5日起解除原告张颖与被告固安汇润投资开发有限公司签订的《幸福天地朗园项目商铺租赁合同》；二、被告固安汇润投资开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张颖押金7,434.62元；三、驳回原告张颖的其他诉讼请求。案件受理费3,820元，减半收取1,910元，由原告张颖负担1,810元、被告固安汇润投资开发有限公司负担100元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的主要事实与一审相同。 本院认为，双方约定的免租期限为2017年9月1日至2018年3月31日，共计七个月，协议书明确约定：如果客户已经缴纳免租期限的租金，以此计算出来的租金作为下一期账单的预交，因此上诉人已经支付的2017年9月至12月共四个月的租金共计17,300.41元应作为下一期2018年4月至7月的预交。但是，截止至原告在一审2018年5月起诉期间，原审被告仍然没有按照协议书约定的施工期限施工完毕，影响了上诉人的正常经营，二被告属于违约，因此，上诉人在此期间的租赁费及物业费属于实际损失，据实应予以退还，二被上诉人主张上述费用不予退还的理据不足，张颖的上诉请求成立，本院应予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初3094号民事判决第一、二项； 二、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初3094号民事判决第三项； 三、被告固安汇润投资开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张颖租金17,300.41元及物业费1,460元。 四、驳回原告张颖的其他诉讼请求。 一审案件受理费3,820元，减半收取1,910元，由张颖负担1,000元，被告固安汇润投资开发有限公司负担910元。二审案件受理费269.0元，由张颖负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘建刚 审判员  崔玉水 审判员  李绍辉 二〇二〇年八月十四日 书记员  梁文涛 ——