广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1528号上诉人（原审被告）：王文霞，女，汉族，1968年11月24日出生，身份证住址：广东省珠海市斗门区**********6********，居民身份证号码：142************38X。委托诉讼代理人：胡金锐，北京汇淳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波青，广东铭建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珠海蓝琴发展有限公司，住所地：广东省珠海市横琴新区*********-54737（集中办公区）。法定代表人：高继胜，董事长。委托诉讼代理人：王德林，男，该公司员工（销售经理）。委托诉讼代理人：王任辉，广东正澳律师事务所律师。上诉人王文霞因与被上诉人珠海蓝琴发展有限公司（以下简称蓝琴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海横琴新区人民法院（2018）粤0491民初1473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王文霞上诉请求：一、撤销原审判决；二、判令蓝琴公司赔偿王文霞LOFT酒店式公寓与平层办公用房之间房屋性质的差价损失1019381元；三、判令蓝琴公司支付王文霞2018年7月1日起至实际交付之日的逾期交房违约金（按王文霞已付购房款以日万分之二计算，暂计至2018年10月10日，逾期交房违约金为69233元，2018年10月11日起至实际交付之日止，另行计算支付）；四、蓝琴公司支付王文霞拆除房屋违法建筑设施及精装修费231250元；五、蓝琴公司赔偿王文霞合同约定的总房价与赔偿后房价差价的契税30581元；六、蓝琴公司赔偿王文霞合同约定的总房价与赔偿后房价差价的银行利息149630.05元；七、蓝琴公司承担一审、二审诉讼费、评估费。事实和理由：一、原审法院认定LOFT酒店式公寓与办公用途之间房屋性质不存在差价没有事实依据及法律依据。（一）原审法院已查明蓝琴公司在销售过程中构成虚假宣传的违法行为并被行政处罚，且已使王文霞房屋功能缺失，价值缩水，蓝琴公司应当承担违约责任。首先，根据珠海市横琴新区工商行政管理局行政处罚决定书（横工商处字〔2019〕1056号），2015年开发商为了宣传“横琴国贸大厦”项目，在“房天下”网站开设了专属网页，并发布了名为“珠海莲城印项目简介”的宣传视频。在视频中宣传“横琴国贸大厦”项目为商住两用的酒店式公寓等内容。2015年3月6日在“房天下”网站发布了标题为“霸占千万级口岸”与明日横琴辉煌的内容，内容含有“高端非毛坯增值型酒店式公寓（4.4米层高、LOFT结构超100%使用率的国际化酒店公寓）”，“莲城印”作为口岸黄金区域即将推售的唯一LOFT结构户型公寓等内容。2015年6月1日在“房天下”网站发布标题为“莲城印”又迎大咖钢铁侠驾临LOFT间现场，该网页含有“与口岸风口首发型地标公寓”，共同辉印LOFT全球公开的风华。开发商通过以上大肆的虚假宣传，利用虚假的LOFT酒店公寓欺骗王文霞购买了具有商住功能的横琴国贸大厦716房。2015年10月22日王文霞与蓝琴公司签订认购协议，当时蓝琴公司告知716房具备（1）LOFT功能（2）居住功能（3）办公功能。王文霞认为以上功能都必须合法。2016年5月5日王文霞与蓝琴公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，该商品房的规划用途为办公，居住功能和LOFT功能在买卖合同中没有体现，蓝琴公司明确告知居住功能和LOFT功能会在房产证上体现。2019年11月15日珠海市住房和城乡建设局《关于横琴国贸大厦因消防事宜未交楼问题的回复》对王文霞的回复，称“工程需扩建、改建（含室内装修、建筑保温、用途变更）、“工程投资额在100万以上或者建筑面积在500平方米以上”，都应依法向消防部门申请建设工程消防设计审核和消防验收。2016年5月5日王文霞与蓝琴公司签订了《改造及装饰装修协议书》，蓝琴公司告知王文霞国贸大厦6~27层460多户的房间及公共部分由蓝琴公司统一装修，蓝琴公司此次统一装修的面积远超过500平方米，同时依据行政处罚书（珠横新综罚决〔2018〕管020号）得知横琴国贸大厦的装修工程造价约4千多万元，造价远超过100万元。2018年9月7日，消防部门只对公共部分装修进行了验收，而对此次装修工程中460户业主室内改变规划用途的装修部分没有验收，是蓝琴公司依据签订《改造及装饰装修协议书》欺骗消防部门的结果，也是掩盖716房居住功能不合法的目的。目前716房不能合法居住，坚决要求蓝琴公司因虚假宣传时的居住功能不能合法化对王文霞进行赔偿。其次，王文霞在2015年10月22日签订认购协议，蓝琴公司告知王文霞，横琴国贸大厦销售分为平层和LOFT两种户型，同层面积相近的LOFT总价比同层平层总价多近百万。王文霞当天签订的就是LOFT产品。2016年5月5日王文霞与蓝琴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第三章第六条约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米73379.55元，总价款为3393804元。尽管套内单价高达7万多，且合同内容上没有显示LOFT功能，但蓝琴公司明确告知王文霞LOFT功能会在房产证上体现，最终王文霞与蓝琴公司签订了《房屋买卖合同》。王文霞认为所购买的LOFT必须是符合规划，也必须是合法的。但是在2018年6月28日收楼时发现2018年6月26日横琴新区管理委员会综合执法局（以下简称横琴执法局）《责令改正违法行为通知书》，随后王文霞到横琴新区管理委员会规划国土局咨询716房有无LOFT规划，2018年11月8日规划局复函（珠横新规土函〔2018〕1232号）称，716房屋从规划到建设并没有浴室、夹层、卫生间。王文霞明白蓝琴公司虚假宣传销售的所谓LOTF是规划没有的，坚决要求开发商退还侵占所谓LOFT这部分的赔偿。王文霞是基于蓝琴公司的销售广告宣传和承诺，特别是关于LOTF广告才以远高于市场价的价格认购涉案房屋，但实际上LOFT只不过是蓝琴公司欺骗消费者的虚假宣传手段。若不是蓝琴公司的这种虚假宣传，王文霞根本不会购买涉案商品房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，蓝琴公司在虚假宣传中关于“商住两用”酒店式公寓，LOTF屋性质应当视为合同内容,蓝琴公司侵占的这部分房款应当归还给王文霞。差价损失赔偿包括两方面，一方面是基于蓝琴公司虚假宣传，将涉案楼盘宣传为商住两用，另一方面将涉案房产宣传为LOFT（夹层）买一层送一层，导致王文霞以远高于办公用途及平层的商品房的价格购买了涉案房产。（二）原审法院委托的评估机构出具的评估报告脱离了法院委托评估内容，不应采信，应重新委托评估。首先，按照委托评估函，原审法院是委托评估机构以51案各案件签订认购合同或商品房买卖合同（以先签订者为准）的时间为评估时间节点、按评估时点莲城印（横琴国贸大厦）同一地段办公用途毛坯房产的市场价格分别进行评估，同时在评估时充分考虑楼层、朝向等各种因素，并在报告中分别列明各案所涉房屋的评估价值。但在评估机构所出具的评估报告中根本没有具体评估在51案各个评估时间节点莲城印（横琴国贸大厦）同一地段办公用途毛坯房产的市场价格，也没有分别列明各案所涉房屋的评估价值。根据商品房买卖合同、横琴国贸大厦的竣工验收备案表及消防竣工验收，蓝琴公司应当以符合规划性质的毛坯交付，因此司法评估应当以毛坯状态进行评估。蓝琴公司与王文霞签订的《商品房买卖合同（预售）》第三章第六条第1项约定该商品房是以单价为每平方米73379.55元的套内面积来计算房屋总价，因此评估公司应按套内面积进行评估。评估出竣工验收交付的716房当时现状（毛坯交房）时的价值。其次，2015年10月22日王文霞购房时，被告知公摊面积大，得房率为54%，9层以上至27层得房率为65%，蓝琴公司明确表示，包括王文霞所购716房在内的6-9层的每平方米单价应当比9-27层低1万多元。对此，评估机构没有具体调查、个案分析及评估。原审法院认定不存在差价明显错误，也对王文霞不公平。第三，珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司（以下简称荣正公司）没有具体对比横琴国贸大厦、王文霞所购716房的现状条件与设定条件的市场差异，因此，不可能得出市场价值差额。其咨询报告仅仅是与附近项目梧桐树大厦、总部大厦进行统计比对，这样的咨询报告不是评估、不是咨询，仅仅是一个统计表。但实际上，横琴国贸大厦及本案商品房的性质，与梧桐树大厦、总部大厦的商品房性质完全不一样，根本没有可比对性。以性质不同的统计表进行咨询，评估公司的结论没有专业性、公正性。最后，2019年9月2日，横琴执法局做出的《行政处罚决定书》明确记载委托第三方评估公司对包括王文霞所购房屋在内的莲城印460套房屋的市场价值差额进行评估，并根据评估报告，对蓝琴公司的违反规划的行为和违章建筑的行为处予没收违法收入114059500元的处罚，两个证据存在明显直接的矛盾，应当进行证据冲突的分析认定。原审法院对《行政处罚决定书》所确认的没收违法收入的最终来源，即对王文霞等460位购房业主不予以任何确认和论述，也是错误的。二、原审法院认定蓝琴公司不存在逾期交房行为没有事实依据及法律依据。首先，2018年6月15日，横琴执法局对横琴国贸大厦项目6-27层办公用房未取得建设工程规划许可证进行建设立案调查。2018年6月26日《责令改正违法行为通知书》所确认：“经查，你单位在横琴国贸大厦（莲城印）项目装修过程中未取得规划许可加建夹层、卫生间及浴室的行为，违反了《珠海经济特区城乡规划条例》第四十九条的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《珠海经济特区城乡规划条例》第七十五条第三款的规定，现责令你单位在2018年7月26日前改正违法行为，改政内容和要求如下：拆除未经许可建设的夹层、卫生间及浴室。逾期不改正的，我局将依法处理。”2019年9月2日，横琴执法局对蓝琴公司作出天价的行政处罚。王文霞认为，与蓝琴公司签的装修协议是在合法的夹层、厨卫淋的毛坯基础上进行装修，违规装修与王文霞和蓝琴公司签订的装修协议无任何关系，违规装修是蓝琴公司一意孤行违规所建。其次，因为蓝琴公司没有按购房时的虚假宣传及样板间交付给王文霞一个合法的LOFT,所以王文霞拒绝收楼。第三，根据《关于对横琴国贸大厦相关事宜的复函》，横琴国贸大厦规划条件核实阶段现场情况为办公区域中庭6-9层走廊设置为栏杆，无玻璃隔断。但蓝琴公司却在6-9层设置了玻璃隔断，直接改变了规划条件。对此，王文霞认为蓝琴公司私自设置玻璃隔断，严重影响了办公区域的环境以及通风效果，对未来房屋的买卖构成严重影响，王文霞认为若违建不拆除坚决不收房。第四，根据购房合同第五章第十三条面积差异处理，该商品房交付时蓝琴公司未向王文霞出示房屋测绘报告，没有向王文霞提供该商品房的实测数据。另外，购房合同第五章第十三条约定，具体内容见附件十一补充协议第八条。合同附件被珠海市横琴新区工商行政管理局认定为格式合同（横工商处字〔2019〕1035号），蓝琴公司对于房屋面积差异存在欺诈，因此王文霞拒绝收楼。第五，原审法院认定王文霞委托蓝琴公司对其所购房屋进行装修的部分依法无需办理施工许可证，可以不进行消防设计、竣工验收、消防备案是错误的。《广东省住房和城乡建设厅关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》是从2019年9月1日开始，而涉案房产约定交付的时间为2018年6月30日。在约定交付时间，通知没有下发。涉案房产是需要办理施工许可证的，也就不适用原审法院认定的《建设工程消防监督管理规定》第24条。该通知第二条也明确规定任何单位都不能够将应当申办施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请办理施工许可证。案涉楼盘的开发商与各个单位单独签订改造及装饰装修工程，明显是为了规避申请办理施工许可证。该行为也是无效的，所以案涉房产存在改变原规划使用性质的违法行为也未进行消防设计、竣工验收、消防备案，不具备交付条件。蓝琴公司答辩称：一、王文霞与蓝琴公司签订的商品房买卖合同及附件改造及装饰装修协议是真实意思表示，不违反法律规定。合同明确约定了房产性质，王文霞对此是明知的，不存在王文霞所称其所购买的房产以及办公用途不相符。二、原审法院委托评估机构是经双方共同委托原审法院指定，客观公正。三、蓝琴公司依照合同约定和法律规定如期履行了交房义务，向王文霞出具了交楼通知，并在珠海特区报刊登了交楼通知，不存在逾期交楼问题。王文霞向原审法院起诉请求：一、蓝琴公司赔偿王文霞酒店式公寓与办公用途之间房屋性质的差价损失1019381元；二、蓝琴公司支付王文霞2018年7月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金，按已付房款的日万分之二计算；三、蓝琴公司支付王文霞拆除房屋违法建筑设施及重新精装修费用231250元；四、蓝琴公司赔偿王文霞酒店式公寓与办公用途之间房屋性质的差价所产生的契税损失30581元；五、蓝琴公司赔偿王文霞酒店式公寓与办公用途之间房屋性质差价的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，自王文霞2016年1月20日付清全部房款之日起计算至清偿之日）；六、蓝琴公司承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实：2015年10月22日，王文霞（乙方）和蓝琴公司（甲方）签订《横琴国贸大厦（莲城印）认购协议》，约定乙方向甲方认购716房，该商品房成交总价3428085元。2015年10月22日，蓝琴公司出具收款收据，载明收到王文霞交来莲城印716房定金10万元。2015年10月27日，蓝琴公司出具一份收款收据，载明收到王文霞交来莲城印716房房款25万元。2015年11月17日，蓝琴公司出具收款收据，载明收到王文霞交来莲城印716房房款25万元。2015年12月22日，蓝琴公司出具收款收据，载明收到王文霞交来莲城印716房房款665000元。2016年1月20日，蓝琴公司出具收款收据，载明收到王文霞交来莲城印716房房款438804元。2016年5月5日，王文霞（买受人）和蓝琴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，第三条商品房基本情况约定该商品房的规划用途为办公，该商品房位于横琴新区祥澳路108号1栋716办公；第六条约定出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米73379.55元，总价款为3393804元；第七条付款方式及期限约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。首期房价款1703804元在2016年5月5日前支付，余款1690000元向银行申请贷款支付；第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点等通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理手续的时间；第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，（1）逾期不超过60日，自本合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但最高不超过该商品房总价的1%，合同继续履行。2016年3月21日，王文霞与中国工商银行股份有限公司珠海分行签订了《个人购房借款/担保合同》，载明贷款人根据借款人的申请向其发放了个人购置商用房贷款1690000元用于购买珠海市横琴新区***108号1栋716*。2016年5月5日，王文霞（甲方）和蓝琴公司（乙方）还签订了《改造及装饰装修协议书》，约定甲方委托乙方对其购买的商品房进行室内改造及装饰装修事宜订立本协议。第一条第3款约定乙方负责按本协议的要求保质保量完成改造工程，改造工程在2018年6月30日前完成，双方一致同意《珠海市商品房买卖合同》约定的房屋交付时间延迟到2018年6月30日。2017年6月14日，涉案横琴国贸大厦取得竣工验收备案表。同年7月9日，横琴国贸大厦项目取得《房屋建筑面积测绘成果表》。同年8月1日，珠海市国土资源局出具商品房地产权权属证明书，确认座落于横琴新区祥澳路108号横琴国贸大厦的房地产权利人为蓝琴公司，土地用途为商业办公酒店。2018年6月16日，蓝琴公司在《珠海特区报》刊登《横琴国贸大厦（莲城印）交房通知》，通知业主横琴国贸大厦将于2018年6月25日至29日在项目现场分批办理交房手续，具体交房时间以《交房通知书》为准。2018年6月26日，横琴执法局向蓝琴公司发出《责令改正违法行为通知书》，内容为：“经查，你单位在横琴国贸大厦（莲城印）项目装修过程中未取得规划许可加建夹层、卫生间及浴室的行为，违反了《珠海经济特区城乡规划条例》第四十九条的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《珠海经济特区城乡规划条例》第七十五条第三款的规定，现责令你单位在2018年7月26日前改正违法行为，改正内容和要求如：拆除未经许可建设的夹层、卫生间及浴室。逾期不改正的，我局将依法处理。”上述《改造及装饰装修协议书》约定的交楼期限届满后，购买横琴国贸大厦项目的业主认为涉案房屋不符合收楼条件，王文霞等业主遂不同意办理交付手续。2018年8月6日，案外人王金木及案外人何健斌、欧惠玲前往珠海市公证处，在公证人员的见证下，打开了“房天下”网站内“莲城印楼盘视频”及网页页面、“牛房网”网站，其中“房天下”网站中关于“莲城印”项目的介绍有提及产权年限为购物中心50年，周边设施中提及医院有美国麻省总医院中国医院、包头市**医院横琴分院、广东省中医院，在价格信息中记载莲城印项目目前在售125㎡LOFT/平层单位，折后均价45000元/平方米，详情请咨询售楼部；在楼盘动态中有介绍莲城印均价为45000元/平方米……项目规划地下4层为车库，地上1-4层顶配尖端商业，5-27层为全非毛坯的酒店式物业，31-42层酒店运营商进驻，43-45层配套云端会所，顶层配套私人停机坪。“牛房网”网站中记载莲城印住宅类型为商铺，关于户型介绍部分记载为1室2厅1卫1厨建筑面积88.28㎡和1室2厅1卫1厨建筑面积52.77㎡。王文霞提交的印有“莲城印”字样的宣传册中记载有“商住两用”、“52-125㎡精装LOFT全球发售”、“4.4米挑高开放式单位，多功能LOFT”、“管家式酒店服务，互联网+资产托管”、“莲城印跨界途家”、“莲城印为什么选择途家”、“商住两用，产品灵活多变”、“可商可住，多功能产品投资设计”、“全精装交楼、快速实现投资收益”、“买一层，送一层，赠送率高达100%”。2018年7月5日，横琴执法局向珠海市*******发出《关于横琴国贸大厦6-27层存在违法建设行为的告知函》，主要内容为：“近日，我局对位于横琴新区祥澳路108号横琴国贸大厦项目（开发商名称：珠海蓝琴发展有限公司）涉及违章建筑事项开展调查。根据《珠海市房地产登记条例》第十七条第一款第（三）项之规定，建议贵单位暂缓核准上述项目6-27层的房屋登记事项。”2018年7月27日，横琴执法局向珠海市*******发出《关于协助办理横琴国贸大厦项目6-27层暂缓登记的函》，主要内容为：“我局已于2018年7月5日向贵单位发出《关于横琴国贸大厦6-27层存在违法建设行为的告知函》（珠横新综函[2018]844号），我局要求贵单位暂缓核准该项目6-27层的房屋登记事项。因珠海蓝琴发展有限公司至今尚未到我局接受询问调查，且尚未自行拆除所搭建的临时建筑物。为保障广大业主的合法权益免受侵害，特请贵局依照相关规定尽快予以办理暂缓登记事项。”2018年9月10日，横琴工商局向案外人何健斌做出《关于对何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》，主要内容如下：“经核实，珠海蓝琴发展有限公司为横琴新区登记注册的企业。经初步调查，我局认为珠海蓝琴发展有限公司涉嫌发布违法广告，我局已对珠海蓝琴发展有限公司立案调查。”2019年1月22日，横琴工商局向原审法院出具《关于相关案件处理进展问题的复函》，载明其2018年9月10日向案外人何健斌做出《关于对何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》后，截至2019年1月21日未收到涉及上述答复的行政复议或诉讼通知；该局已于2018年7月30日对蓝琴公司涉嫌合同违法、于2018年8月31日对蓝琴公司涉嫌广告违法进行立案调查，尚无最终调查结论。2019年8月19日，横琴工商局向王文霞等业主发出《关于投诉举报事项处理结果的答复》，载明该局对蓝琴公司涉嫌合同违法的问题已经作出行政处罚决定，详情可网上查询。2019年9月19日，横琴工商局向原审法院出具《关于相关案件处理进展问题的复函》，载明该局对于蓝琴公司涉嫌合同违法的问题已于同年8月16日作出责令改正违法行为、罚款30000元的行政处罚决定，对于蓝琴公司涉嫌广告违法的问题尚未作出最终认定结论。2019年10月18日，横琴工商局[2019]1056号《行政处罚决定书》，认定蓝琴公司销售的横琴国贸大厦项目商品房性质为办公，所销售商品房不具备“公寓”、“住宅”性质，蓝琴公司在销售过程中大肆宣传该项目性质为公寓、住宅，具备“商住两用”功能，构成虚假宣传的违法行为，对蓝琴公司作出责令改正违法行为、罚款200万元的处罚决定。2019年1月24日，横琴执法局向原审法院出具珠横新综函〔2019〕152号复函，载明蓝琴公司未按《责令改正违法行为通知书》的要求将涉案项目违法建设部分拆除，该局已立案调查，暂未作出行政处罚决定。2019年4月2日，横琴执法局向珠海市*******出具珠横新综函〔2019〕345号《关于建议解除横琴国贸大厦6-27层部分房屋暂缓登记的告知函》，载明涉案事实已查明，建议该中心按规定核准登记，但房号为622、822等16套房屋除外。2019年9月17日，横琴执法局向原审法院出具珠横新综函〔2019〕732号复函，载明该局于同年9月2日对蓝琴公司作出珠横新综罚决〔2018〕管020号《行政处罚决定书》，认为蓝琴公司于2018年6月25日起将已销售的460套办公用房交付给购房者，且大部分购房者已经办理了产权登记并已投入使用，若强制拆除该部分违法建设可能会造成其他不良后果，根据《珠海经济特区城乡规划条例》第七十六条“有下列情形之一的，属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响的行为：……（七）其他无法采取改正措施消除影响的情形”和《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》第九十七条“根据《条例》第七十五条第三款的规定、无法采取改正措施消除对规划实施的影响且不能拆除的，包括下列情形：……（三）可能损害公共利益或者造成其他不良后果；……”的规定，该460套办公用房属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响且不能拆除的情形，故作出如下处罚决定：责令蓝琴公司30日内拆除横琴国贸大厦项目6-27层尚未销售的16套办公用房违法建设的夹层、厨房、洗手间及浴室，对已销售的460套办公用房，没收违法收入114059500元，并处建设工程造价10%的罚款4899765.38元。蓝琴公司于同日签收了该《行政处罚决定书》。针对涉案项目是否有预售价格备案等问题，原审法院于2019年3月21日致函横琴建环局进行调查。该局于2019年4月3日向原审法院出具珠横新建函〔2019〕383号复函称，横琴国贸大厦于2015年7月24日在该局办理了商品房预售许可手续，在2016年10月6日之前，并无法规或文件要求提交商品房价格备案材料，故该局无此项目的商品房价格备案资料。珠海市住建局于2019年11月15日出具《关于横琴国贸大厦因消防事宜未交楼问题的回复》，载明已收悉王女士关于横琴国贸大厦因消防事宜未交楼问题的投诉并于同年10月31日到莲城印小区核实投诉问题，经核实，莲城印小区主体建筑于2017年5月17日通过消防验收，该小区第1层、6-9层及13-27层的公共部分装修于2018年9月7日通过消防验收，其余装修部分未报消防验收，该局已要求未报消防验收已在使用的建筑责任单位立即停止使用，尽快按规定补办消防设计审核和验收手续。该建筑各个单元的室内局部改造和装饰装修工程是由各单元业主委托蓝琴公司实施的，根据《广东省住房和城乡建设厅关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》，该部分工程可不办理施工许可证，故按照《建设工程消防监督管理规定》的要求，可以不进行消防设计、竣工验收消防备案。蓝琴公司认为业主所购的第1层、6-9层及13-27层房屋的交付不存在问题且对实际使用无任何影响。本案审理过程中，王文霞向原审法院提出申请，请求委托司法评估机构对2015年至2017年“莲城印”项目5至27层办公性质的预售商品房每平方米的市场单价以及该办公性质房屋内违反法律规定和规划的夹层、卫生间、浴室等违章建筑的拆除清运费用、重新精装修费用等进行司法评估。根据本案的案情，原审法院采纳了王文霞以及同批系列案王文霞对“莲城印”项目5至27层办公性质的预售商品房每平方米市场单价的评估申请。原审法院通过摇珠方式选定荣正公司为评估机构，于2019年3月13日委托荣正公司以各案王文霞签订认购合同或商品房买卖合同（以先签订者为准）的时间为评估时间节点，评估各涉案房屋的市场价值。同年6月14日，荣正公司向原审法院出具《关于珠海蓝琴发展有限公司涉案51套房评估说明函》，载明经现场勘查，涉案房屋现状为公寓办公楼即商办与居住两用，其价值定义与销售合同价无异，其成交价格即为市场价格，此项评估意义不大。经原审法院向王文霞释明，王文霞于同年6月23日向原审法院提交《变更评估事项申请书》，将评估事项变更为：以各案业主签订认购合同或商品房买卖合同（以先签订者为准）的时间为评估时间节点，评估在评估时点时莲城印（横琴国贸大厦）同一地段办公用途毛坯房产的市场价格。原审法院遂根据王文霞变更后的评估事项于2019年7月3日向荣正公司出具《委托评估函》，荣正公司于同年8月12日出具了珠荣正〔2019〕估字第A015号《房地产市场价格咨询报告》。在该咨询报告中，荣正公司列举的同一地段办公用途房产销售情况如下：横琴国贸大厦2015年10月至2016年中间楼层区间平层均价每平方米4.2万元，复式均价每平方米4.8万元（期间低楼平层均价3.7万元，复式4.3万元），2017年年初至5月完成对外销售时，均价基本维持在中间楼层4.2万元、高楼层4.6万元；横琴总部大厦2015年至2016年销售均价为中低层每平方米3.5万元、高层每平方米4万元，2017年初至2018年10月期间总体销售价格为每平方米4万元；横琴金贸坐标2017年开盘销售精装交楼，销售均价每平方米4.5万元，2018年销售均价每平方米4万元-4.3万元；横琴梧桐树大厦2015年销售均价每平方米4.2万元-4.5万元，2016年销售均价每平方米4.8万元，2017年销售均价每平方米5.2万元-5.5万元，2018年销售均价每平方米5.7万元；中国华融大厦2016年销售均价每平方米4.1万元，2017年销售均价每平方米4.2万元-4.3万元，2018年销售均价每平方米4.15万元；华策国际大厦2017年10月开盘以来销售均价为每平方米3.8万元-4万元；三一南方总部大厦（三一久隆中心）2018年7月开盘销售，精装交楼，均价每平方米4万元-4.3万元，2019年6-7月在售写字楼销售均价每平方米4.8万元。王文霞所购716房的单价为每平方米40021元，按照同批系列案件业主购房的认购价格计算，其购房时段即2016年的均价为每平方米37619元，同一楼层的均价为每平方米34399元。王文霞认为上述评估报告只是将51案房产的交易价格进行汇总，并简单列举包括横琴国贸大厦在内的几个楼盘的销售均价调查，完全脱离了法院委托评估的内容，选取的梧桐树等参考楼盘与本案没有可比性，且与实际成交均价不符，不认可上述评估报告。荣正公司回复称，经市场调查，没有证据证明涉案房产在销售过程中存在非正常情况，涉案51案房产的交易价格符合当时的市场行情，对市场价格进行评估没有任何意义，因此，出具咨询报告供法院参考。其后，荣正公司向原审法院出具珠荣正〔2019〕估字第A015号《补充函》。在该补充函中，以各业主与蓝琴公司签订的《认购协议》签订时间为基准将交易价格汇总，更正了《咨询报告》中的部分交易数据。即王文霞所购716房，按照同批系列案件业主购房的认购价格计算，其购房时段即2015年的均价为每平方米38209元，同一楼层的均价为每平方米34399元。原审法院认为，王文霞与蓝琴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、《改造及装饰装修协议书》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照约定履行各自义务。对于王文霞提出的各项诉讼请求，原审法院评析如下：一、关于蓝琴公司应否向王文霞支付逾期交房违约金、拆除违法建筑设施及重新精装费用的问题。双方于2016年5月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的涉案房屋交付时间在2017年12月31日前，但在同一天，双方签订的《改造及装饰装修协议书》，一致同意将上述合同约定的房屋交付时间延迟到2018年6月30日，故在2018年6月30日前，蓝琴公司应将具备《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件及《改造及装饰装修协议书》中约定的带装修房屋交付给王文霞。涉案横琴国贸大厦于2017年6月14日取得竣工验收备案表，于同年7月9日取得《房屋建筑面积测绘成果表》，即涉案房产在双方约定的交付日前符合合同约定的交付条件。2018年6月16日，蓝琴公司在珠海特区报刊登《横琴国贸大厦（莲城印）交房通知》，通知业主在合同约定的交付日前办理交房手续，说明蓝琴公司已依约履行了通知交付之义务。王文霞主张因横琴执法局在2018年6月26日向蓝琴公司发出的《责令改正违法行为通知书》，涉案房屋的装修存在被拆除的可能，蓝琴公司客观上不能按时交房，对此原审法院认为，横琴执法局虽在2018年6月26日向蓝琴公司发出的《责令改正违法行为通知书》，责令拆除涉案房屋室内的部分装修，但在2019年9月2日，横琴执法局针对蓝琴公司的违法行为作出行政处罚决定，该局认定包括本案在内的460套办公用房属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响且不能拆除的情形，遂决定对蓝琴公司尚未对外销售的16套房产违法建设部分予以拆除，因此，依据上述行政处罚决定书，王文霞所购的涉案房屋目前并不存在王文霞诉请的有被拆除的可能，涉案房屋现状至今未改变。此外，虽然业主代表就横琴国贸大厦因消防事宜未交楼的问题向珠海住建局进行投诉，但从珠海住建局的回复意见看，莲城印小区建筑主体于2017年5月17日通过消防验收，早于合同约定的交付日期，即在合同约定的交付日前王文霞所购房产的消防基础设施已经满足基本使用条件。王文霞委托蓝琴公司对其所购房屋进行装修改造的部分依法无需办理施工许可证，可以不进行消防设计、竣工验收消防备案，故该事由对王文霞所购房屋的交付和实际使用并无影响。因此，王文霞主张蓝琴公司客观不能按时交房缺乏事实依据，对王文霞主张蓝琴公司应承担逾期交房违约金及支付拆除违建、重新装修的损失，原审法院不予支持。二、关于蓝琴公司应否赔偿王文霞酒店式公寓与办公用途之间的各项损失的问题。首先，《商品房买卖合同（预售）》第三条明确约定该商品房的规划用途为办公，王文霞作为完全民事行为能力人，其在合同等文件上签名的行为足以表明王文霞在与蓝琴公司订立合同时已对所购物业的土地性质、使用情况等已充分知悉；其次，在本案诉讼中，原审法院根据王文霞的申请，依法委托荣正公司对716房在原蓝琴公司订立购房合同时的市场价格进行评估，荣正公司接受委托后认为该交易价格符合市场价格，没有评估必要。随后，王文霞更改了评估事项，荣正公司根据王文霞变更后的评估申请对横琴国贸大厦同地段、同时期对外销售的办公性质用房的销售均价进行了市场调查并出具了咨询报告，从荣正公司的调查情况看，王文霞购买716房的时间是2015年10月，单价为每平方米40021元，而同年同批系列案件横琴国贸大厦的销售均价为每平方米38209元，同年同批系列案件横琴国贸大厦同一楼层的销售均价为每平方米34399元，同年横琴总部大厦中低层销售均价为每平方米3.5万元、横琴梧桐树大厦销售均价每平方米4.2万元-4.5万元。王文霞一方面申请对涉案大厦同一地段办公用途房产的市场价格进行评估，但对荣正公司列举的同一地段的横琴总部大厦、横琴梧桐树大厦等楼盘又认为与涉案楼盘没有可比性，原审法院认为，确如荣正公司所言，因景观、朝向及各个项目自身的特点，不同项目的定价细则会有差异，因荣正公司具备专业评估资质，其出具的咨询报告客观公正，可以作为证据予以采信。故原审法院认为，王文霞认购716房的单价无论是与同批系列案件中横琴国贸大厦的成交均价还是与同期周边办公性质用房的销售均价相比，都不存在过份高于市场价格的情形；第三，双方的合同中并未约定有关蓝琴公司与途家的合作关系及途家返租的条款，因此，王文霞主张蓝琴公司承诺涉案房屋将由途家返租保证投资回报等，缺乏理据；第四，虽然横琴工商局已认定蓝琴公司在横琴国贸大厦项目销售过程中构成虚假宣传的违法行为并处以行政处罚，根据以上的分析，原审法院认为蓝琴公司的行政违法行为对于双方之间合同的效力以及实际履行并无造成实质影响，王文霞所主张的酒店式公寓与办公性质用房之间的差价并不存在，故王文霞请求蓝琴公司赔偿二者的差价损失及契税、利息损失，理据不足，原审法院不予支持。综上所述，王文霞的诉讼请求理据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决驳回王文霞的诉讼请求。一审案件受理费9150元、评估费1500元，由王文霞负担。二审期间，双方均提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王文霞二审提交证据：珠海市住建局《关于横琴国贸大厦相关投诉的复函》、横琴规划国土局《关于对横琴国贸大厦相关事宜的复函》、6层四周栏杆围护的照片、802房的商品房买卖合同、装修协议书，拟证明横琴国贸大厦内各房间室内装修工程目前不具备办理消防许可的条件，蓝琴公司应支付逾期交房违约金；办公区域中庭6-9层现场情况与规划报建不同，报建时未规划设置夹层，但蓝琴公司对王文霞称为LOFT，致使王文霞高价购买涉案房屋；802房楼层等好于涉案房屋，但因不是LOFT价格更低，由此证明涉案房屋被宣传为LOFT与平层房屋之间存在价差。蓝琴公司质证认为，涉案房屋所在大楼已经消防部门综合验收合格，王文霞装修涉案房屋是室内装修不需要提前申请施工许可，珠海市住建局2019年10月15日回复确认了涉案房屋无须取得施工许可证，可以不进行消防验收备案；办公区域中庭设计由主管机关审批、设计单位设计，未违规；802房朝北、对华融大厦，涉案房屋是整层楼唯一南向房，看澳门大学和横琴新岸，因此价格有差异，LOFT与平层无价差。蓝琴公司提交了本院（2019）粤04民终2299号民事判决书，拟证明该案查明了本案相关事实。王文霞质证称，该案系解除合同纠纷，与本案不同，具体事实应以本案查明事实为准。本院二审认定事实：珠海市住建局于2020年6月1日出具《关于横琴国贸大厦相关投诉的复函》，载明对该大厦各房间室内装修部分未申报消防设计审查验收的情况，该局于2020年1月7日已向蓝琴公司下发《消防隐患整改通知书》，通知该公司立即停止对国贸大厦的使用，全面进行整改，采取有效措施消除隐患，完善消防审验相关手续。规划许可是申请办理消防设计审查验收手续的前置条件，房屋建筑必须符合规划许可方可申报办理消防设计审查验收手续，该大厦各房间室内装修工程目前暂不具备办理消防许可条件，涉及规划违建问题，建议投诉人直接向相关规划主管部门反映，从根源上解决问题。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：蓝琴公司是否存在王文霞主张的违约行为以及违约责任如何认定。本院评析如下：关于王文霞主张蓝琴公司宣传涉案房屋为“商住两用”（LOFT），致使王文霞以高价买入涉案房屋，造成王文霞遭受了涉案房屋与普通“平层”户型差价损失的问题。第一，蓝琴公司在对外销售涉案房屋时确曾宣传涉案房屋为“商住两用”（LOFT），对此，横琴工商部门已对蓝琴公司作出处罚。第二，双方签订的商品房预售合同明确约定涉案房产的规划用途为“办公”，并非“商住两用”，可见，王文霞在签订合同时对涉案房屋的规划用途是知道的。王文霞上诉称蓝琴公司在签订商品房预售合同时说合同内容未显示LOFT功能但会在房产证上体现，未提供证据证明，本院不予采纳。第三，王文霞主张蓝琴公司宣传涉案房屋“商住两用”（LOFT）给王文霞造成了损失，应当承担举证证明责任。一审中，王文霞申请司法鉴定，原审法院依法委托荣正公司进行评估，该鉴定机构出具咨询报告，列举了同一地段办公用途房产销售价格，并认为经市场调查涉案51案房产交易价格符合当时市场行情，对市场价格进行评估没有意义，结论为王文霞购买涉案房屋单价无论是同批案件该栋楼房其他房屋的成交均价还是与同时期周边办公性质用房的销售均价相比，不存在过份高于市场价格的情形。王文霞上诉主张该报告脱离法院委托评估内容，不应采信，二审申请重新鉴定，但王文霞并未举证证明鉴定机构的报告及其结论存在鉴定人不具备鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定意见明显依据不足等须重新鉴定的情形，因此，本院对王文霞上诉提出的应当重新评估的主张不予采纳。第四，二审中，王文霞提交了同一栋楼802号房的购房资料，主张802房为“平层”，其售价显著低于涉案房屋。但是，蓝琴公司指出802房与涉案房屋存在朝向、景观等差异，因此两套房屋交易价格存在差异是合理的。本院认为蓝琴公司的解释符合生活常理，王文霞亦未举证证明802房与涉案房屋之间存在的价差系因前者为“平层”后者被蓝琴公司宣传为“商住两用”（LOFT），故本院采纳蓝琴公司的意见，对王文霞的上诉主张不予采纳。综上所述，本院认为，原审法院认为涉案房屋在出售时宣传为“商住两用”（LOFT）未对王文霞造成购房价差损失，并无不当。由此，王文霞主张的房屋价差损失、契税损失、银行贷款利息损失没有事实根据，本院不予采纳。原审法院对此不予支持，适用法律正确。关于蓝琴公司是否逾期交房的问题。王文霞上诉主张蓝琴公司逾期交房的事实根据有横琴执法局作出的2018年6月26日《责任改正违法行为通知书》及珠海市住建局于2020年6月1日出具的《关于横琴国贸大厦相关投诉的复函》相关内容。本院认为，根据商品房预售合同及装修协议书的约定，涉案房屋交付时间为2018年6月30日，交付条件为商品房预售合同第九条及装修合同约定的“带装修房屋”，根据原审法院查明的事实，蓝琴公司依约取得了竣工验收备案表也向购房者发出了交房通知。对于涉案房屋装修的消防验收问题，横琴执法局虽然曾发出《责令改正违法行为通知书》，责令蓝琴公司拆除涉案房屋室内装修，但该局在2019年9月2日作出行政处罚决定，认为涉案房屋等460套办公用房属于无法采取改正措施消除对规划实施影响且不能拆除的情形，因此，根据该行政处罚决定，涉案房屋室内装修“不能拆除”。珠海市住建局于2019年11月15日出具《关于横琴国贸大厦因消防事宜未交楼问题的回复》，认为国贸大厦各单元室内局部改造和装修工程是由各单元业主委托蓝琴公司实施，可不办理施工许可证，可不进行消防设计、竣工验收消防备案。可见，横琴执法局2018年6月26日《责令改正违法行为通知书》已为该局2019年9月2日行政处罚决定变更。而珠海市住建局2020年6月1日《关于横琴国贸大厦相关投诉的复函》与该局2019年11月15日《关于横琴国贸大厦因消防事宜未交楼问题的回复》内容并不冲突，该局并未认定涉案房屋的室内装修为违章建筑以及消防违规应当拆除。所以，王文霞主张蓝琴公司逾期交房应承担违约责任、涉案房屋室内装修应当拆除及重新装修以及由此造成的损失应由蓝琴公司承担，与相关事实不符，原审法院对此不予支持，并无不当。综上所述，本院认为，王文霞上诉主张蓝琴公司存在违约的理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9150元，由上诉人王文霞负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年七月二十四日书记员  吴健豪