陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终8883号上诉人（原审原告、反诉被告)：梁照翊，男，1992年12月29日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王宇，青海延辉律师事务所兼职律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西大城小屋不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：刘锐，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈飞，陕西哲勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁苗苗，陕西哲勤律师事务所律师。上诉人梁照翊因与被上诉人陕西大城小屋不动产管理有限公司（以下简称大城小屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12674号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。梁照翊上诉请求：撤销并改判一审判决第四项、第五项，改判为大城小屋公司支付其违约金48600元；一、二审案件受理费由大城小屋公司负担。事实和理由：其不存在提前收回房屋情形，一审认定其违约与事实不符，且违约金认定错误。大城小屋公司未提交证据证明装修符合合同约定的900元/平方米，且大城小屋公司未提供第三方出具的竣工验收报告，亦未通过其验收。一审认定大城小屋公司装修不存在瑕疵并酌定6000元错误。大城小屋公司辩称，其已完成涉案房屋硬装部分，软装已完成90%，梁照翊应当按照合同约定支付其装修款。双方合同约定，梁照翊应当自房屋硬装完成后支付40%装修款38880元，软装进场完成支付10%装修款9720元。其已于2019年3月22日完成涉案房屋硬装，并向梁照翊发送现场照片，后软装部分也已经完成90%以上，剩余软装因梁照翊自行锁门导致未能完成。一审中，梁照翊承认硬装部分已经完成并于2019年5月17日验收。对于家装部分，在《基础装修施工项目清单》中，对该部分家装项目、规格等均有明确约定，且梁照翊在装修前已对该项目清单签字确认，其装修亦是按照该清单进行。一审酌定6000元，合理合法。梁照翊存在租赁期内提前收回房屋行为，一审认定梁照翊违约正确。请求驳回上诉，维持原判。梁照翊向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》;2.判令大城小屋公司支付房屋租金7560元、物业费859元；3.判令大城小屋公司支付违约金48600元，并恢复房屋原貌。大城小屋公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》（包括情况说明）；2.请求梁照翊向其支付欠付装修款46400元；3.判令梁照翊向其退还租金7560元；4.判令梁照翊向其支付违约金45360元；5.案件受理费由梁照翊负担。一审法院认定事实：2018年11月24日，梁照翊（甲方、出租方）与大城小屋公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（包括《 “大城小屋”概念公寓基础装修施工项目清单》《情况说明》）约定：甲方将位于西安市浐灞生态区XX路XX小区XX栋XX单元XX室房屋出租给乙方。租赁期限为2018年11月24日至2022年1月23日，月租金为3780元，租金支付时间及方式为自合同签订之日起60日为免租装修期，装修期结束，由乙方承担物业管理费用。免租装修期结束后的次月20日乙方向甲方指定账户支付第一次租金，以后每月20日支付租金。同时甲方委托乙方对乙方房屋进行装修，装修总价为97200元。《情况说明》中将付款方式变更为首次付装修款的50%，金额为48600元，硬装做完付40%，金额为38880元，软装进场完付10%，金额为9720元，装修费用在合同签订日期起后两个月装修期内结清。第十四条：……三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达60日的；2.二次及以上拖欠各项费用达1万元……；四、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同或中止租金支付：1.未按合同约定时间支付装修款……。第十五条违约责任: …….一、租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前三十日通知乙方，并按一年租金的违约金支付给乙方；四、乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金；五、甲方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，乙方要求解除合同，乙方所收取的定金、装修款不再退还甲方。合同签订当日，梁照翊向大城小屋公司支付了48600元装修款。诉讼中，梁照翊承认大城小屋公司已付清2019年2月至3月的房屋租金，涉案房屋硬装部分已经完成，于2019年5月17日验收。2019年5月24日，梁照翊收回涉案房屋。另，梁照翊申请对涉案房屋的装修价值及项目进行评估，评估公司因无法获取估值所需技术参数，无法进行有效的价值评估，未能形成评估意见。后经法院组织双方对涉案房屋家装部分进行现场核查，依据《房屋租赁合同》，未安装项目有：智能门锁、红外转发、智能家居灯具面板、智能家居主机、三个床垫、装饰假花花瓶、地毯。有异议项目有：沙某某、投影仪及书桌。对其他家装部分双方均无异议。诉讼中，梁照翊要求将沙某某、投影仪及书桌搬离涉案房屋，大城小屋公司同意搬离。一审法院认为，梁照翊、大城小屋公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，梁照翊、大城小屋公司在履行租赁合同中因租金、装修费等费用问题发生纠纷，双方协商未果。2019年5月24日，梁照翊更换门锁，收回房屋。2019年7月18日，梁照翊诉至法院要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求大城小屋公司支付截止其收回房屋之日2019年5月24日期间的房屋租金及物业费。大城小屋公司亦提出反诉要求解除《房屋租赁合同》，应视为双方对解除《房屋租赁合同》达成一致意见，故确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除。由此租金的计算截止日确定为2019年5月24日。合同约定免租期为60日，大城小屋公司已付清2个月房屋租金,剩余2个月租金未支付，现梁照翊主张大城小屋公司支付7560元房屋租金，应予以支持。关于物业费，《房屋租赁合同》约定装修期结束大城小屋公司承担物业费，诉讼中，大城小屋公司同意承担自2019年1月24日起的物业费。根据梁照翊提交的结算收据，物业费每月为131.25元，故物业费为525元（131.25元／月×4月）。关于梁照翊、大城小屋公司各自主张违约金的问题。《房屋租赁合同》约定：租赁期内，梁照翊需提前收回房屋的，应提前三十日通知大城小屋公司，并按一年租金的违约金支付给大城小屋公司；大城小屋公司不支付或者不按约定支付租金达60日的，梁照翊要求解除合同，大城小屋公司应按照梁照翊的装修款全额支付违约金。诉讼中，梁照翊承认大城小屋公司已付清2019年2月至3月租金，2019年4月房屋租金应于2019年4月20日支付，故根据合同约定大城小屋公司最晚应于2019年6月20日支付4月份房屋租金，但梁照翊于2019年5月24日收回房屋，未提前三十日通知大城小屋公司，构成违约，应承担违约金45360元（3780元／月×12月）。关于装修费如何认定的问题。诉讼中，梁照翊认可硬装已完成。关于有争议的家装部分，大城小屋公司认为智能门锁、红外转发、智能家居灯具面板、智能家居主机、三个床垫、五个装饰假花花瓶、地毯、沙某某、投影仪、书桌单价分别为255元、140元、555元、140元、900元、200元、150元、950元、1199元、300元，共计4789元，梁照翊不认可，双方又未能协商一致，酌定按6000元计算，故梁照翊应支付大城小屋公司装修款为42600元（97200万元-48600元-6000元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告梁照翊与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司于2018年11月24日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除；二、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁照翊支付房屋租金、物业费共计8085元;三、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内将置放于西安市浐灞生态区XX路XX小区XX栋XX单元XX室房屋内的沙某某、投影仪、书桌搬离，原告梁照翊应予配合；四、原告梁照翊于本判决生效之日起十日内支付被告陕西大城小屋不动产管理有限公司装修费42600元;五、原告梁照翊于本判决生效之日起十日内支付被告陕西大城小屋不动产管理有限公司违约金45360元；六、驳回梁照翊其余诉讼请求；七、驳回陕西大城小屋不动产管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1225元，梁照翊已预交，由陕西大城小屋不动产管理有限公司负担184元，由梁照翊负担1041元；反诉案件受理费1141元，陕西大城小屋不动产管理有限公司已预交，由梁照翊负担1015元，由陕西大城小屋不动产管理有限公司负担126元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，梁照翊与大城小屋公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。双方在合同履行过程中因租金、装修费等问题发生纠纷，协商未果，酿成本案诉讼。2019年5月24日，梁照翊更换门锁，收回房屋。现双方当事人对于解除租赁合同均无异议，结合梁照翊收回涉案房屋时间，可以认定涉案租赁合同于2019年5月24日解除。双方合同约定免租期为60日，大城小屋公司已付清2个月房屋租金,剩余2个月租金未支付，故对梁照翊主张大城小屋公司支付7560元房屋租金的请求，依法予以支持。双方合同约定，装修期结束大城小屋公司承担物业费，诉讼中，大城小屋公司同意承担自2019年1月24日起的物业费。根据梁照翊提交的结算收据，物业费每月为131.25元，故大城小屋公司应承担4个月物业费为525元。双方合同约定，租赁期内，梁照翊需提前收回房屋的，应提前三十日通知大城小屋公司，并按一年租金的违约金支付给大城小屋公司；大城小屋公司不支付或者不按约定支付租金达60日的，梁照翊要求解除合同，大城小屋公司应按照梁照翊的装修款全额支付违约金。经查，大城小屋公司虽已付清2019年2月至3月租金，但存在未按合同约定时间付款情形，该情形未达到双方约定承担违约责任的60日。根据合同约定大城小屋公司最晚应于2019年6月20日支付4月份房屋租金，但梁照翊于2019年5月24日收回房屋，且未提前三十日通知大城小屋公司。故梁照翊主张大城小屋公司应向其支付违约金，理由不成立。一审认定梁照翊应承担违约责任，并无不妥。因双方约定的违约金明显过高，故酌定梁照翊按照三个月租金标准11340元（3780元/月×3个月）向大城小屋公司支付违约金。对于大城小屋公司主张梁照翊支付装修费装修款46400元，经查，一审中，梁照翊认可硬装已完成。对于有争议的家装部分，大城小屋公司认为智能门锁、红外转发、智能家居灯具面板、智能家居主机、三个床垫、五个装饰假花花瓶、地毯、沙某某、投影仪、书桌单价分别为255元、140元、555元、140元、900元、200元、150元、950元、1199元、300元，共计4789元，梁照翊对此不认可，双方亦未能协商一致，一审综合案件审理情况，酌定按6000元计算，梁照翊支付大城小屋公司装修款为42600元（97200万元-48600元-6000元），与法不悖，亦无不妥。综上所述，梁照翊的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12674号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12674号民事判决第七项；三、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12674号民事判决第五项为，本判决生效之日起十日内，梁照翊支付陕西大城小屋不动产管理有限公司违约金11340元；四、驳回陕西大城小屋不动产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1225元，由陕西大城小屋不动产管理有限公司负担184元，由梁照翊负担1041元；反诉案件受理费1141元，由梁照翊负担1015元，由陕西大城小屋不动产管理有限公司负担126元。二审案件受理费1015元，由陕西大城小屋不动产管理有限公司负担130元，由梁照翊负担885元。本判决为终审判决。      审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年八月二十四日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华 1