广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7637号上诉人（原审被告）：深圳中集专用车有限公司。法定代表人：李贵平，董事长。委托诉讼代理人：邵秋红，广东深坪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市顺通能源技术有限公司。法定代表人：刘学真，执行董事。委托诉讼代理人：唐俊生，广东启隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆仕军，广东启隆律师事务所实习律师。上诉人深圳中集专用车有限公司（以下简称中集公司）因与被上诉人深圳市顺通能源技术有限公司（以下简称顺通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初3090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中集公司上诉请求：1.请求撒销(2019)粤0310民初3090号民事判决第一、二、三、四、五项错误判决内容,改判驳回顺通公司的全部诉讼请求;2.本案诉讼费由顺通公司承担。事实与理由:原审法院事实认定不请,法律适用错误,理由如下:一、中集公司与顺通公司签订《深圳房屋租赁合同书》于2019年1月前已经解除。中集公司在2018年11月份开始与顺通公司沟通涉案合同终止事官,双方达成一致,涉案合同终止,结算至2019年1月份,无需退还保证金。但是由于中集公司是国企,所以要求顺通公司出具保证金的发票。顺通公司也在一月初就已经向中集公司开具了保证金发票。故涉案合同在双方协商一致的情况下在2019年1月前就已经终止,并不会产生2019年1、2月份租金,该两张发票也并非是租金发票。且从2018年11月、12月份中集公司已经实际不使用涉案房屋。二、在中集公司与顺通公司协商一致解除涉案合同后,房屋已实际交付至顺通公司,但顺通公司拒收中集公司交付的房屋钥匙。首先,中集公司在12月份已经完全搬离涉案房屋的情况下,将房屋交付至顺通公司处,并通过邮寄的方式将涉案房屋钥匙邮寄至顺通公司处,但是顺通公司却予以拒收,怠于履行自己的权利。中集公司也认可涉案房屋从12月份就无人居住,只是还放置铁架床。房屋在中集公司未实际进行使用的情况,顺通公司完全有能力可以收回房屋。房屋虽然仍然放置由铁架床,但是中集公司已经在2018年12月时就已经告知顺通公司由其自行处理,而且涉案房屋是用于住宿的,铁架床的存在根本就不影响顺通公司正常出租。在顺通公司完全有能力清理房屋使房屋恢复出租前状态的情况下,顺通公司怠于履行权利导致房屋未完成交接手续的后果不可全部归责于中集公司。交接手续应当是双方相互配合的,原审法院在顺通公司怠于履行自己的权利不愿意配合完成交接手续的情况下,认定双方并未办理交接手续,由中集公司承担全部不利后果的事实认定明显错误。其次,原审法院以中集公司在接到顺通公司的《律师函》后理应提出异议,中集公司未举证明双方进行交涉的相关事宜,原审法院据此认定中集公司未交付涉案房屋的事实依据不足,逻辑错误。顺通公司发出的《合同终止说明函》已经足够说明双方进行交涉,对顺通公司在律师函中的错误陈述进行了纠正。退一步讲,即使中集公司未与顺通公司进行交涉也符合情理,双方合同关系已经终止及房屋已经实际交付回顺通公司,中集公司无义务再进行交涉。三、由于顺通公司原因,导致涉案房屋无法利用的损失应由顺通公司自行承担。参照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。顺通公司明知中集公司停止利用涉案租赁房屋,应当采取有效措施清退场地,以便重新处分、利用。综上所述,原审法院认定案件事实缺乏证据,事实认定不清,罔顾案件事实。为维护中集公司合法权益,特依法提起上诉,望判如所请。顺通公司答辩称，一、双方之间有租赁合同，就解除没有达成合意，租赁合同因中集公司拖欠租金，由顺通公司依法解除。中集公司拖欠租金是从2019年1月份开始的，顺通公司于2019年3月26日被迫发出了律师函，直到2019年8月起诉之日，中集公司没有作出任何答复和作出任何表示，直至2019年9月12日才发出合同终止说明函。案涉租赁合同于2019年3月27日解除。中集公司在上诉状中提到的1月份有两个月的租金发票是保证金的发票，这与事实不符。首先该发票上注明是租金，并且开具发票的时间是分两次开具的，原因是2019年2月份是春节，因中集公司为国有企业，审批程序比较烦琐，所以顺通公司在1月份提前开具了2月份的发票，因此1月份开具的两个月发票并非保证金。二、中集公司交还房屋的时间大概是2020年1月12日，中集公司邮寄了函以及钥匙，顺通公司于2020年1月12日收到，中集公司在函件中承认房屋的全部钥匙在2020年1月11日邮寄出去之前依然由中集公司保管，这表明租赁房屋仍然由中集公司占有使用，所以中集公司主张在此之前交付房屋没有依据。三、中集公司认为顺通公司存在过错，应当承担相应的责任，这与事实不符。中集公司没有按照合同的约定支付租金，并且在顺通公司通知后没有作出任何答复也没有提出任何异议，因此相关损失应当由中集公司承担。四、一审未有判决中集公司双倍支付房屋占用费，顺通公司有异议，但是考虑减少讼累，没有提起上诉，但是中集公司作为国有企业，枉顾事实，利用优势地位提起上诉，请求驳回中集公司的上诉请求。顺通公司向一审法院起诉请求：1.中集公司向顺通公司支付租金105343元以及按照每日千分之三的标准计算迟延支付期间的违约金（暂计至2019年7月31日违约金为3,695.5元）；2.中集公司向顺通公司返还房屋；3.中集公司向顺通公司支付《房屋租赁合同》解除之日起至实际返还房屋之日止的双倍租金房屋使用费（暂计至2019年7月31日房屋使用费为51113元）；4.顺通公司无须向中集公司返还租赁保证金37400元：5.中集公司承担本案诉讼费。一审认定事实：对顺通公司诉状述称的房屋租赁合同相关约定及2018年12月之前的履行情况，双方均无异议，法院予以确认。双方争议的事实焦点为：房屋租赁合同的解除时间以及中集公司是否将涉案租赁房屋交还顺通公司。对此，法院认定：1.关于合同解除时间。顺通公司主张2019年3月27日解除，因中集公司拖欠租金，顺通公司于该日向中集公司送达解除通知，依照合同法规定中集公司收到之日即为合同解除之日。顺通公司提交《律师函》及相关物流信息，拟证明顺通公司书面通知中集公司解除合同及催缴租金；提交《合同终止说明函》拟证明中集公司收到顺通公司律师函并同意顺通公司不予退还租赁保证金。中集公司辩称，对顺通公司举证证据真实性认可，但对证明内容不认可，律师函是顺通公司单方陈述，若如顺通公司所述中集公司一直占有房屋不缴纳租金，顺通公司不主张权利，与市场交易习惯及规则不符。2018年12月之后不再产生水电费用，中集公司已实际搬离并结清所有费用，合同已终止。中集公司提交《合同终止说明函》及相关物流信息，拟证明中集公司在2018年12月已实际搬离涉案房屋。顺通公司对中集公司提交证据真实性认可，不认可其证明目的，理由是函件于2019年9月12日作出，内容提及的双方达成终止协议及同意结算至2019年1月份与事实不符。双方庭后补充核实如下事实：涉案房屋顺通公司以空房方式出租给中集公司，中集公司添置了铁架床，目前涉案房屋除铁架床外基本没有其他物品；中集公司称租赁期间未换过门锁，将钥匙原路返回顺通公司时顺通公司拒收，双方当时同意中集公司不收回铁架床；顺通公司称2019年1月涉案房屋基本无人居住，顺通公司询问过中集公司，中集公司称人事及业务有调整，宿舍租赁事宜需等新领导决定；顺通公司在2019年1月2日开具了当月的租金发票，中集公司收到该发票后告知顺通公司因中集公司系国企，审批程序复杂加上2月春节，为保证2月租金按时支付，所以在1月8日提前开具2月份的租金发票，发票名称也是租金，中集公司主张这两张发票是租赁保证金，与事实不符。顺通公司申明，若作虚假陈述愿意承担法律责任。法院经审查认为，双方对对方提交证据真实性无异议，相关证据与本案有关联，证据来源合法，可以作为认定案件事实的依据。顺通公司于2019年3月27日向中集公司发出《律师函》后，中集公司于2019年9月12日向顺通公司发送《合同终止说明函》，中集公司主张双方系协商一致解除合同，但未能举证证实。而且结合双方陈述，双方在协商解除合同过程中存在分歧，例如顺通公司不愿意接收钥匙。根据举证规则，中集公司应承担举证不能的不利后果。因此，顺通公司主张中集公司拖欠租金并依照合同约定通过发送《律师函》的方式行使合同单方解除权，涉案合同于2019年3月27日中集公司接收之日解除，证据充分，法院予以认定。2.关于涉案房屋是否交还顺通公司。解除合同后交还租赁房屋是承租人的义务，中集公司主张合同于2018年12月解除并已交还，但并未举证证实双方办理了交接手续，应承担举证不能的不利后果。顺通公司通过《律师函》已明确告知中集公司解除合同，要求交还房屋。中集公司主张2018年12月已搬离，在接到顺通公司《律师函》后理应提出异议，但其并未举证证实接到顺通公司《律师函》后，曾以书面或口头方式与顺通公司交涉相关事宜。中集公司在2019年9月12日出具的《合同终止说明函》中提出“双方同意结算至2019年1月份止及保证金不退”、“应按当时协定予以终止并结算”，该说明函是在诉讼过程中制发，顺通公司对相关内容不予认可，只能视为中集公司的单方陈述。综上，中集公司辩称已交还涉案房屋，证据不足，法院不予认定。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。第一，关于合同解除时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于合同解除权行使的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据本案查明的事实，双方在合同中约定承租方逾期二十天未缴纳租金的，出租方可以行使单方解除权。顺通公司以中集公司逾期未缴纳租金为由，通过发送《律师函》的方式行使合同单方解除权，中集公司于2019年3月27日接收，顺通公司请求确认涉案合同于2019年3月27日解除，有事实和法律依据，法院予以支持。第二，关于合同解除的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除效力的相关规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。关于合同解除前的权利义务问题。因租赁合同属于继续性合同，合同解除对已履行部分无溯及力。首先，合同解除之前，中集公司未依约履行支付租金的义务，顺通公司可以依据合同法第一百零九条、第一百一十四条的规定，要求中集公司依约支付租金并承担约定的违约责任。双方在合同中约定每月租金18700元，支付期限为每月10日前，逾期二十天未缴纳租金的，违约责任为按拖欠天数乘以欠缴租金总额的3‰，并不予退还保证金。据此核算，顺通公司诉请中集公司支付2019年1月1日至2019年3月27日租金54230元，法院予以支持。违约金部分，2019年1月的租金18700元，从2019年1月11日起计算至实际支付之日止，2019年2月、3月的欠付租金以此类推。同时，顺通公司庭后自愿按照欠缴租金总额的1.82‰计算，法院予以支持。其次，合同解除之后，守约方可要求返回房屋并向违约方主张赔偿损失。本案中，中集公司未举证证实其已将房屋交还顺通公司，应认定涉案房屋至今未交还顺通公司，顺通公司因此遭受的损失主要表现为丧失相应的租金收益。因此，顺通公司诉请从合同解除之日起至实际返还房屋日止的房屋使用费，有事实和法律依据，法院予以支持。但在计算方式上，顺通公司主张按双倍租金的标准计算占用费，明显超出其实际损失，故法院认定应以单月租金标准计算。综上所述，顺通公司的诉讼请求，有事实和法律依据部分，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、顺通公司与中集公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2019年3月27日解除；二、中集公司应于判决生效之日起十日内腾退租赁的房屋；三、中集公司应于判决生效之日起十日内向顺通公司支付欠付租金54230元及违约金（以2019年1月欠付租金18700元为基数，按照拖欠天数乘以欠缴租金18700元的1.82‰计算，从2019年1月11日起计算至实际付清之日止；以2019年2月欠付租金18700元为基数，按照拖欠天数乘以欠缴租金18700元的1.82‰计算，从2019年2月11日起计算至实际付清之日止；以2019年3月欠付租金16830元为基数，按照拖欠天数乘以欠缴租金16830元的1.82‰计算，从2019年3月11日起计算至实际付清之日止）；四、顺通公司无需向中集公司退还租赁保证金；五、中集公司应于判决生效之日起十日内向顺通公司支付房屋占用费（每月18700元，自2019年3月28日起计算至腾退房屋之日止）；六、驳回顺通公司其他诉讼请求。案件受理费2625元，保全费1471元，合计4096元，由顺通公司负担616元，中集公司负担3480元。顺通公司预交的4096元，法院予以退回3480元，中集公司应在判决生效之日起七日内向法院缴纳前述相应案件受理费，拒不缴纳的，法院依法强制执行。在二审期间，中集公司补充提交租赁房屋退还通知函、顺丰快递单及签收记录，用于证明中集公司于2020年1月10日将房屋的钥匙全部交还给顺通公司。顺通公司对该证据的真实性没有异议，但认为该证据不能证明中集公司的证明目的，该证据证实该房屋在这次寄回钥匙之前仍然是由中集公司使用占有，中集公司主张在此之前已经交还房屋是没有事实依据的。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，中集公司于2020年1月10日将房屋的钥匙、租赁房屋退还通知函通过顺丰快递方式寄交顺通公司。本院认为，根据二审诉辩意见，本案二审争议焦点为中集公司主张案涉房屋租赁合同是否于2019年1月前解除并同时向顺通公司退还租赁房屋。中集公司上诉主张双方已于2019年1月协商解除租赁合同以及无需退还保证金，并通过邮寄方式将涉案房屋的钥匙邮寄给顺通公司，但顺通公司拒收。由于中集公司未对其上述上诉主张提交证据予以证明，中集公司依法应承担举证不能法律后果，一审法院不予采信其相关主张并无不当，本院对一审法院关于涉案租赁合同解除时间的认定以及对欠付租金、租赁保证金的处理意见予以维持。根据中集公司二审补充提交的证据显示其已于2020年1月10日将涉案房屋的钥匙以及退还租赁房屋的通知寄交顺通公司，据此应当认定中集公司届时已将租赁房屋退还顺通公司，中集公司无需再向顺通公司支付2020年1月11日之后（含当日）的租赁房租占用费，亦无需再履行一审判决第二项关于腾退租赁房屋的义务。综上，中集公司的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5250元，上诉人深圳中集专用车有限公司已预交，由上诉人深圳中集专用车有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 丁    婷审判员 何  万  阳二〇二〇年八月十四日书记员 刘锦锦（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。