苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初2937号 原告：苏州城投地产发展有限公司，住所地苏州市姑苏区。 法定代表人：洪师亮，董事长。 委托诉讼代理人：张晶，江苏狮山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴文郡，江苏狮山律师事务所律师。 被告：苏州钱万兴面馆有限公司，住所地苏州市高新区。 法定代表人：钱洪春,总经理。 委托诉讼代理人：吴霞，系被告公司员工。 委托诉讼代理人：戴伟夫，系被告公司员工。 原告苏州城投地产发展有限公司（以下简称城投地产公司）与被告苏州钱万兴面馆有限公司（以下简称钱万兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告城投地产公司的委托诉讼代理人张晶、吴文郡、被告钱万兴公司的委托诉讼代理人吴霞、戴伟夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城投地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告补缴租金及物业费86874元；2.判令被告支付逾期交还租赁区域的违约金49246.6元，自2019年1月1日计算至2019年1月31日，按合同解除时的日租金的两倍计算；3.判令被告支付原告拆除房屋装修恢复原状的费用84500元，按照租赁面积暂按200元平方米标准计算；4.判令被告支付违约金86874元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：坐落于苏州市姑苏区平泷路251号(苏州城市生活广场)的房屋系原告所有。2017年8月3日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定由被告承租苏州城市生活广场内二层206号的商铺(面积422.5平方米，以下简称“租赁区域”)用于经营“钱万兴”品牌，并对租赁区域的期限、租金及物业管理费的支付、合同的终止与解除违约责任及租赁区域的返还约定了具体内容。合同第3.1条约定了租赁期限自2017年12月15日至2022年12月14日(租赁期限开始日以实际开业日期为准)；第4条及第5条约定了2017年12月15日至2019年12月14日的租金标准为1.88元/天/平方米，物业管理费标准为1.5元/天/平方米，租金及物业管理费均以3个月为一个支付周期，并于每期最后月份的15日前支付下一期租金、物业管理费。第15.1条约定了本合同提前解除或终止后的7日内，被告应当在保护该租赁区域墙面、天棚、地面装修完整性的前提下，将该租赁区域恢复到与甲方交接时的状态(正常使用及时间因素损耗除外)，并交还原告。如原告选择恢复原状，则拆除装修费用由被告承担或者原告也可自行处理，将处理的费用从履约保证金中扣除或向被告追索。第15.4条约定了若因被告原因导致其未能在合同解除或终止后7日内完成撤离，由此造成的损失由被告承担，每延期一天，被告应向原告支付合同解除或终止时日租金水平双倍的违约金。后原告依约将租赁区域交付给被告。2018年8月15日，原告与被告签订了《商铺租赁合同补充协议》(以下简称“补充协议”)一份，就租金及物业管理费的减免约定了具体条件及实施方案。补充协议第一条及第二条约定：被告在满足条件4.被告在2019年6月30日前不撤场、不退租的，原告同意被告在缴纳2018年5月1日至2018年10月31日的租金、物业管理费时，可减免2个月租金、物业管理费共86874元。第三条约定被告若未能满足全部条件的，协议第二条约定的免租内容不发生法律效力。已经履行免租内容的，被告应当按原合同约定补缴租金和物业管理费，并按照原合同的约定承担违约责任。后被告在缴纳2018年5月1日至2018年10月31日的租金、物业管理费时，享受了优惠，获减免租金、物业管理费86874元。但被告于2018年10月31日提出退铺申请，要求于2018年11月1日提前解除原合同。原告有条件同意原合同于该日终止，要求被告补缴已减免的租金、物业管理费86874元，按照原合同的约定返还租赁区域，并承担原合同约定的违约责任。但被告未支付拖欠款项，亦未在规定时间内将租赁区域恢复原状返还。后原告于2019年2月1日自行收回上述租赁区域。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。 被告钱万兴公司辩称，我司与原告系协商解除租赁合同，不构成违约，并于2018年12月27、28日两天办理了撤铺的手续，将可移动物品搬离店铺。虽未拆除装修，但系因原告不同意退还我司保证金86874元所致。我司对原告主张的第1项诉请补交租金、物业费86874元无异议，但其余诉讼请求，不予认可。 经审理查明：苏州市平泷路251号苏州城市生活广场101时房屋（建筑面积34478.48平方米）系城投地产公司所有。 2017年8月3日，城投地产公司（甲方、出租人）与钱万兴公司（乙方、承租人）租赁合同，约定乙方向甲方承租苏州城市生活广场内二层206号的商铺(面积422.5平方米，以下简称“租赁区域”)用于经营“钱万兴”品牌，租期2017年12月15日至2022年12月14日，其中2017年9月1日至11月30日为免租装修期。关于租金，2017年12月15日至2019年12月14日的租金标准为1.88元/天/平方米，物业管理费标准为1.5元/天/平方米，租金及物业管理费均以3个月为一个支付周期，并于每期最后月份的15日前支付下一期租金、物业管理费。合同第14.8条约定，任一方违反本合同导致合同终止，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付86874元违约金；第15.1条约定，本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该租赁区域墙面、天棚、地面装修完成性的前提下，将该租赁区域恢复到与甲方交接时的状态(正常使用及时间因素损耗除外)，并交还甲方。如甲方选择恢复原状，则拆除装修费用由乙方承担或者甲方也可自行处理，将处理的费用从履约保证金中扣除或向乙方追索；第15.4条约定，若因乙方原因导致其未能在合同解除或终止后7日内完成撤离，由此造成的损失由被告承担，每延期一天，乙方应向甲方支付合同解除或终止时日租金水平双倍的违约金。 合同签订后，城投地产公司依约将租赁区域交付给钱万兴公司；钱万兴公司支付履约保证金86874元。 后因钱万兴公司申请，与城投地产公司签订补充协议一份，约定钱万兴公司在满足条件4.在2019年6月30日前不撤场、不退租的，城投地产公司同意钱万兴公司在缴纳2018年5月1日至2018年10月31日的租金、物业管理费时，可减免2个月租金、物业管理费共86874元。若未能满足全部条件的，则上述免租内容不发生法律效力；已经履行免租内容的，钱万兴公司应当按原合同约定补缴租金和物业管理费，并按照原合同的约定承担违约责任。 嗣后，钱万兴公司按约向城投地产公司支付租金、物业费至2018年10月31日，并于当日向城投地产公司以经营亏损严重为由，书面申请撤店及退还保证金86874元。其后双方多次协商。2019年1月21日，城投地产公司向钱万兴公司邮寄送达违约通知函，其中明确双方租赁合同及补充协议于2018年11月1日解除；要求补缴已减免租金、物业费86874元；2019年1月31日前将租赁区域恢复原状并支付2019年1月1日起的房屋占用费（按约定的双倍租金计算）。 2019年2月1日，城投地产公司自行收回出租房屋，但钱万兴公司未就添附的固定装修进行拆除。 审理中，城投地产公司陈述称，已收取的保证金86874元同意在本案中一并处理。2018年11月至12月期间双方为协商期间，2019年2月1日收回案涉房屋后，直至2019年10月才另行出租，恢复原状工作由下一任承租人自行完成，其给予一定的免租期。 以上事实，由城投地产公司提交的不动产权属证书、租赁合同、补充协议、撤店申请、违约通知书及双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，城投地产公司与钱万兴公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，钱万兴公司在租期内单方提前解除合同，系违约行为，虽城投地产公司就提前解除合同与其协商一致，但城投地产公司未明确放弃追究违约责任，故钱万兴公司仍应承担提前解除合同的违约责任。根据补充协议约定，钱万兴公司应补缴已享受的租金、物业费减免金额86874元，钱万兴公司亦对此不持异议，本院照准；城投地产公司另主张解除合同违约金按86874元计算，虑及钱万兴公司提前解除合同给城投地产公司造成相应的房屋空置期及租金损失，且合同约定的上述违约金未超合理限度，故本院对城投地产公司主张的违约金86874元亦予支持。关于逾期交还房屋违约金，城投地产公司主张按合同约定的租金标准双倍计算，钱万兴公司对此不予认可，并认为已于2018年12月底前将可移动物品搬离。鉴于双方未办理书面交接手续，且钱万兴公司亦未按约拆除固定装修，故应认定2019年1月1日至1月31日期间未能全面履行拆除装修及附属设施的后续合同义务，案涉房屋尚未达到交付标准。虑及钱万兴公司亦未在上述期间继续占用房屋进行经营，故本院酌情调整逾期交还房屋违约金按原租金标准的1.3倍计算，计32010元。至于城投地产公司主张的恢复原状费用，因未提供相应证据，且陈述称由后续承租人自行恢复，故本院对其主张的恢复原状费用不予支持。 审理中，城投地产公司认可钱万兴公司已交的保证金86874元可在本案中一并结算，系对诉讼权利的处分，本院照准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告苏州钱万兴面馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州城投地产发展有限公司租金、物业费86874元、解除合同违约金86874元、逾期交还房屋违约金32010元，合计205758元（被告苏州钱万兴面馆有限公司已付保证金86874元可在前述款项中抵扣，抵扣完成后，应向原告苏州城投地产发展有限公司支付118884元）。 二、驳回原告苏州城投地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5912元，减半收取2956元，由原告苏州城投地产发展有限公司负担978元，被告苏州钱万兴面馆有限公司负担1978元。被告苏州钱万兴面馆有限公司负担部分，于本判决生效之日起十五日内直接向原告苏州城投地产发展有限公司履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 李 尧 二〇二〇年八月十日 书记员 季碧珺