山西省汾阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)晋1182民初1511号 原告：张祥义，山西省汾阳市文峰街道办事处居民。 原告：王虎英，山西省汾阳市文峰街道办事处居民，系原告张祥义之妻。 委托诉讼代理人：李润峰，山西绥民律师事务所律师。 被告：武晓钢。 被告：田永敏，系被告武晓钢之妻。 第三人：陈向勇，山西省汾阳市太和桥街道办事处居民。 委托诉讼代理人：郝明伟，山西明誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张忠江，山西明誉律师事务所律师。 原告张祥义、王虎英与被告武晓钢、田永敏返还原物纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法通知第三人陈向勇参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张祥义、王虎英及其委托诉讼代理人李润峰、被告武晓钢、第三人陈向勇委托诉讼代理人张忠江、郝明伟到庭参加诉讼，被告田永敏经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告将位于汾阳市东湖南路5号的房院一所返还原告。事实及理由：2007年8月1日，原、被告双方协商，由被告购买原告所有的位于汾阳市东湖南路5号房院一所，并以原告张祥义、王虎英为甲方，被告武晓钢、田永敏为乙方签订房产转让协议书，主要约定：原告将自己坐落在汾阳市东湖南路5号院一所（水、暖、电齐全）转让给被告，位置、面积以东关村建房协议书为准：1、价格为690000元；2、原告2008年8月收到被告300000元房款后，被告对该房院拥有改造建设的施工权，原告不得干涉；2008年8月1日，原告张祥义与被告武晓钢双方签订补充协议，2010年11月左右，原告将合同中约定的房院交付被告。但此后被告未按合同约定给付原告购房款，且被告武晓钢又背着原告擅自办理该房院的集体土地建设用地使用证和房屋所有权证，原告获知后向汾阳市人民法院提起行政诉讼，法院判决撤销了被告办理的集体土地建设用地使用证和房屋所有权证。因双方买卖违反了法律规定，2016年4月原告向汾阳市人民法院提起诉讼，要求确认双方房产转让协议无效，汾阳市人民法院经审理下达汾阳市人民法院（2016）晋1182民初488号民事判决书，判决原、被告双方签订的房产转让协议及补充协议无效。该判决已于2016年11月10日生效。原告认为，原、被告签订的房屋买卖协议无效，依据《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”故诉至贵院，望判如所请。 被告武晓钢辩称，案涉房屋已购买十年，我投资增建改建部分以及增值部分应评估后由原告赔偿损失。 被告田永敏缺席，且未提交书面答辩状及相关证据。 第三人陈向勇述称，我与被告武晓钢之间的债务纠纷已经法院调解，后进入执行阶段达成执行和解协议，该和解为有效协议，已将汾阳市东湖南路5号院中除临街一层门面六间以外的其余房间转让给我，现案涉房屋所有权应归属于我，故应判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下： 被告提供山西诚凯资产评估有限公司作出的晋诚凯价评字（2020）第063号价格评估意见书，用以证明诉争院落的改建、增建、房产增值部分的价值。原告对房产增值部分评估标准有异议，认为结论过高。本院认为，该份价格评估意见书是在本院依法委托山西秉信资产评估事务所进行鉴定后，因故不能作出鉴定结论的情况下，原被告双方协商一致、自行委托，并由双方共同参与作出的。原告虽对该鉴定结论持有异议，但未能提供相反证据，亦未向本院申请重新评估鉴定，故本院对山西诚凯资产评估有限公司作出的价格评估意见书的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原汾阳县城关镇东关村村民委员会于1995年经向相关政府行政部门申请，汾阳市人民政府于1996年12月28日以汾政占土字（1996）第28号占用土地通知书批复，核准东关村村民委员会关于建设工业小区的请示，并由相关行政机关颁发了建设用地规划许可证、建设许可证，核准村委会在规划范围内建设工业小区。案外人张德忠、徐云智于1996年6月与原汾阳县城关镇东关村村民委员会签订在该工业小区建设的建房协议书，取得建设资格并缴纳了各项费用，该建房协议书约定：1、每户企业占地面积，长34.7米、宽21.9米，合计829.33平方来；2、占地位置从北向南第伍号；3、地价每亩30000元；4、其他费用，建房期限一年；5、需要说明的问题：建房要求，原则上按东关村委提供的图纸施工，企业如按自己图纸施工，需经东关村委核准，工程完工后由东关村委负责办理合法的土地使用证，其中该条第六款约定：“这批解决的户不是住宅户，而是专为上马企业的个体户提供的，只能用于办企业上项目，不得单纯居住和转手倒卖。”2002年10月，张德忠、徐云智经东关村村民委员会同意将建房协议约定的权利义务和未完工建筑一并转让原告张祥义。2003年3月，东关村委将原张德忠、徐云智缴纳的建房协议中约定的费用收据中张德忠的名字变更为原告张祥义。2007年8月1日，原、被告分别作为甲、乙双方签订《房产转让协议书》，约定甲方将座落在汾阳市东湖南路5号院转让给乙方，位置面积以东关村建房协议书为准：1、价格为690000元；2、具体付款办法；3、甲方2008年8月收到乙方300000元房款后，乙方对该房院拥有改造建设的施工权，甲方不得干涉；4、关于房产手续变更的条款。当日，被告武晓钢给付原告张祥义购房订金100000元。2008年8月1日，被告武晓钢与原告张祥义又签订了补充协议，废除了房产转让协议书的第三条，并给付原告张祥义购房款300000元。后因被告一直拖欠原告剩余购房款290000元，原告于2014年5月向汾阳市人民法院提起诉讼，要求确认购房合同无效，诉讼过程中，因得知武晓钢已办理了该房院的集体土地建设使用证和房屋所有权证，张样义即向汾阳市人民法院分别两次提起行政诉讼，要求撤销诉争院落的集体土地建设使用证和房屋所有权证。同年9月16日，汾阳市人民法院作出（2014）汾行初字第16号行政判决书，撤销了汾集建（1998）字第232109/011962号集体土地建设用地使用证。同年12月3日，汾阳市人民法院作出（2014）汾行初字第20号行政判决书，撤销了汾房权证字第××号房屋所有权证，该判决书已生效。2016年4月1日，张祥义再次提诉讼，要求确认购房合同无效，汾阳市法院以（2016）晋1182民初488号民事判决书认定张祥义、王虎英与武晓钢、田永敏签订的房屋买卖协议无效，该判决书已生效。 另查，2014年8月28日，汾阳市人民法院就第三人陈向勇诉武晓钢民间借贷纠纷一案作出（2014）汾民初字第635号民事调解书，同年9月26日，陈向勇向汾阳市人民法院申请执行该份调解书，后陈向勇与武晓钢达成还款协议，约定将汾阳市东湖南路5号院一处（除一层门市六间房屋外）折顶给陈向勇，如因国家法律及政策规定，导致本协议不能履行，仍按原调解书执行。同年10月30日，汾阳市人民法院作出（2014）汾执字第635号执行裁定书，裁定终结执行。第三人陈向勇于2017年4月25日以武晓钢、田永敏、张祥义、王虎英为另案被告向汾阳市人民法院提起第三人撤销权之诉，请求撤销汾阳市人民法院（2016）晋1182民初488号民事判决书，汾阳市人民法院作出（2017）晋1182民初551号民事判决书，驳回陈向勇的诉讼请求，判后武晓钢、田永敏不服，于2018年4月23日上诉至吕梁市中级人民法院，吕梁市中级人民法院于同年5月25日作出（2018）晋11民终859号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 本案诉讼中，被告武晓钢向本院申请对诉争院落改建、增建、扩建、装饰装修部分价值、房产增值价值等内容进行评估鉴定。2019年1月7日，本院依法委托山西秉信资产评估事务所进行鉴定，因被告武晓钢拒绝鉴定人员现场勘查，现有材料无法满足评估要求，2019年5月8日，山西秉信资产评估事务所作出退案处理。同年9月25日，原被告双方自行协商选择山西诚凯资产评估有限公司对诉争院落进行评估鉴定，并由被告武晓钢开支鉴定费45000元，该公司于2020年7月30日作出晋诚凯价评字（2020）第063号价格评估意见书，结论为汾阳市东湖南路5号院区位增值评估价为2405178元，增建车间等评估价为626127元，固定设施等评估价为24400元。 本院认为，本案争议焦点为：1、关于第三人陈向勇是否因其与被告武晓钢、田永敏在执行和解中签订的《协议书》而善意取得汾阳市东湖南路5号院（除一层门市六间房屋）的所有权；2、原被告的诉讼请求是否应予以支持。 关于争议焦点1，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第一百零六条第一款“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定的外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”之规定，本案中，首先，诉争院落土地性质属于东关村村集体所有，而第三人陈向勇非该村集体村民；其次，协议书中的汾阳市东湖南路5号院（除一层门市六间房屋）并非（2014）汾民初字第635号民事调解书的执行标的物，该协议书非经汾阳市人民法院组织双方达成的执行和解协议，而系双方个人自行协商达成，又因第三人与武晓钢签订《协议书》时诉争院落的集体土地建设使用证已被本院依法撤销，且武晓钢向第三人陈向勇交付诉争院落所有权除该协议书约定外，并未依法办理不动产产权变更登记等法律手续，故第三人陈向勇称其依据《协议书》已善意取得汾阳市东湖南路5号院（除一层门市六间房屋）所有权的主张，无法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点2，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定,本案中，原被告在明知东关村委未按建房协议书办理房屋土地使用权证、亦未经东关村委同意的情况下，擅自签订案涉房屋转让协议及补充协议，违反有关法律规定以及原告与汾阳市东关村委签订的建房协议约定，属于无效协议，故被告作为买受人应当将诉争房院腾退返还原告，原告作为出卖人应当返还被告已付购房款400000元、给付被告增建车间支出等626127元，固定设施支出等24400元；因造成该房屋转让合同无效，原被告双方均存在过错，且被告武晓钢在签订该份协议后，一直拖欠剩余购房款290000元，故原告应在被告返还腾退诉争院落时尚应补偿被告50%的区位增值价，从该2405178元的增值评估价中核减增建车间626127元后，原告应在被告返还腾退诉争院落时补偿被告889525.5元。关于原告主张评估被告所拆除旧建筑物价值的请求，可另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告武晓钢、田永敏于本判决生效后三十日内将位于汾阳市东湖南路5号院的房院腾退返还原告张祥义、王虎英； 二、原告张祥义、王虎英于本判决生效后三十日内返还被告武晓钢、田永敏购房款400000元，并给付增建车间等626127元、固定设施等24400元，以上共计1050527元； 三、原告张祥义、王虎英于本判决生效后三十日内给付被告武晓钢、田永敏区位增值补偿款889525.5元； 四、驳回原、被告其它的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26121元，由原告张祥义、王虎英负担13060.5元，由被告武晓钢、田永敏负担13060.5元；鉴定费45000元，由原告张祥义、王虎英负担22500元，由被告武晓钢、田永敏负担22500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。 审 判 长  张晋鹏 人民陪审员  张娇戎 人民陪审员  田益秀 二〇二〇年八月十日 书 记 员  马佳瑾