江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0117民初2815号原告：许国华，男，1976年11月18日出生，汉族，住南京市溧水区。被告：端传俊，男，1990年7月7日出生，汉族，住南京市溧水经济开发区。委托诉讼代理人：刘兵，江苏万禾律师事务所律师。原告许国华与被告端传俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许国华，被告端传俊及委托诉讼代理人刘兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许国华向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告立即解除房屋租赁合同；2、判令被告给付截至起诉日的租金25777元、按年租金11万元的标准计算起诉以后至法院判决合同解除日的租金、违约金18333元、水电费319元、物业费4282元、给原告房屋造成的损失8000元。事实与理由：2019年11月2日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定：租赁期限为3年，自2019年11月22日至2021年11月22日，第一年租金为11万元，第一年前六个月支付5万元，租金提前两个月支付，先付后租，被告不按约定支付租金达10天，原告有权单方解除合同，被告承担违约责任，违约金是月租金的两倍。被告付完5万元租金后，未按约定支付其余租金。被告现已搬离租赁物至隔壁经营，其行为已构成违约。故原告诉至法院，请求判如所请。端传俊辩称：案涉合同实际已于2020年5月28日解除。违约金是补偿性的，不得超过实际损失的30%。双方约定的违约金过高，应参照周边房租价格标准按一个月租金数额计算被告应承担的违约金。原告主张的物业费应计算至合同解除时，且原告应举证证明。被告的装修行为给原告带来了利益，不存在损失。装修有轻微损坏并非不合理使用造成。故原告主张的房屋装修赔偿金8000元没有事实和法律依据。被告应承担的赔偿总额应扣除被告已支付的押金1万元。本院经审理认定事实如下：2019年11月2日，原告许国华（出租方、甲方）与被告端传俊（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南京市溧水区永阳街道办事处建筑面积209.92平方米的房屋租赁给被告使用，租期自2019年11月22日至2022年11月21日；甲方应于2019年11月2日前交房；第一年以半年期交付租金，第二、三年以一年期交付租金；2019年11月2日至2020年11月22日，租金为11万元，先交5万元，余交6万元；2020年11月22日至2021年11月22日，租金为12万元；2021年11月22日至2022年11月22日，租金为12.6万元；押金1万元，租期届满或合同解除后，扣除乙方应承担的费用、租金及违约赔偿金后，余款返还乙方；乙方应承担水费、电费、物业管理费等费用；租赁期满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；房屋租赁到期，若乙方不续租该房屋，或乙方自身原因中途退租该房屋，所有装潢部分（除可拆装潢）不可损坏并甲方不赔偿乙方任何经济损失，并承担违约责任所有地面装潢不允许拆除损坏；乙方需提前退租的，应提前九十日通知对方，并按当年月租金的两倍支付对方违约金；乙方不按照约定支付租金达十日，甲方有权单方解除合同；协议还就其他事项进行了详细约定。协议签订后，被告支付了原告租金、押金共计6万元。庭审中，被告称2020年4月和一直帮原告处理案涉租房事宜的裴群协商因疫情原因要求原告减租，因原告不同意，故选择了退租。被告在2020年5月28日与原告的微信聊天记录里表示：“许总，入住近半年来遇到疫情，我们整个租赁期间损失惨重，入不敷出，和裴叔商量许久，房租不得减免，正好半年租期已到，只能退的寻求更低租金的房子……水电卫生已经做好，钥匙在店里，随时来取。”5月29日，被告在微信里再次表示会在两天内搬离店铺。原告称曾于2020年5月31日和被告协商解除合同的事宜，还于6月1日或2日将《解除商铺租赁合同协议书》发给被告。该《解除商铺租赁合同协议书》主要载明如下内容：“双方愿意解除以上合同，乙方应结清5月份的水电费319元、半年物业费2100元，乙方除向甲方支付64000元租金外，还需支付26000元作为提前解约赔偿金，总计9万元，其中已支付6万元（包括押金），还需支付3万元。其中1万元签订合同日付清，剩余2万元在2020年10月31日前付清。如乙方未在2020年10月31日前履行完本合同，本合同自动失效，甲方将按照2019年12月2日签订的房屋租赁合同条款追偿乙方的违约责任……”。被告称6月7日收到了上述协议，未提出异议。被告虽未在《解除商铺租赁合同协议书》上签字，但诉讼中表示同意协议书中的条款。原告6月9日在微信里告知被告以后处理租赁合同事宜由裴群全权负责，要求被告和裴群联系处理，庭审中也陈述裴群一直帮助处理租赁事宜，自己在2020年5月底6月初就知道被告在隔壁另租赁了房屋。诉讼中，被告称6月10日左右将房屋钥匙给了裴群，裴群当天又把钥匙放回了被告店里。当时被告不在店里，后来被告要求原告方把钥匙拿走，原告拒绝处理。原告不认可曾经收到房屋钥匙又把房屋钥匙退给了被告，亦不认可现在已经拿到房屋钥匙。原告提供照片拟证明被告将原告租赁物内的窗帘处理掉了，还更改了门的位置、更改了原来的吊顶等给其造成损失，但未提交证据证明其购买窗帘等物品的费用及被告给其物品造成损失的具体数额。被告仅同意赔偿原告3000元。关于原告如何进到房屋拍摄照片，原告称系被告搬走时到现场拍摄的照片。被告不认可原告的说法，还反问原告不拿到钥匙怎能拍摄退租后的照片。本院要求原告提供照片的原始载体及拍摄的具体时间，原告未提供。被告认可尚欠原告租赁物的水电费319元。关于案涉租赁物的物业费标准，双方一致认可物业费根据租赁物建筑面积按每月每平方米1.7元计算。以上事实，有《房屋租赁合同》、《解除商铺租赁合同协议书》、微信聊天记录、照片、当事人陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为：1、案涉房屋租赁合同是否已经解除，是否还需法院判令解除；2、原告主张的各项费用是否有事实依据和法律依据。关于争议焦点一，本院认为，被告因疫情与原告协商租金标准，在未达成一致意见且租期未届满的情况下自行退租，应属违约。因被告已经以自己的行为表明不履行合同义务，故原告有权解除案涉租赁合同。原告发给被告的《解除商铺租赁合同协议书》即为其解除合同的意思表示。被告于2020年6月7日收到该协议书，且未提出异议。故案涉租赁合同应于原告解除合同的通知到达被告时即2020年6月7日时解除。因合同已在原告诉前实际解除，故对原告要求解除案涉租赁合同的诉请，本院无需再作处理。关于争议焦点二，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋租赁合同于2020年6月7日解除，故被告应支付原告合同解除前还欠付的租金、水电费、物业费，还应当承担违约责任，并赔偿给原告造成的损失。根据双方签订的《房屋租赁合同》，自实际出租日至2020年6月7日，被告共应承担租金62571元（110000元/385天*219天）、物业费2569元（1.7元/㎡*209.92㎡*12/365天*219天）、水电费319元，并承担违约金17429元（110000元/385天*61天），合计82888元。另，原告主张被告损坏窗帘、改变门、吊顶等给其造成损失8000元，被告仅认可3000元；本院认为，因原告未提供证据证明配置被损坏的窗帘、安装原吊顶、门等设施的费用及被告给其造成损失的具体数额，根据双方陈述及现有证据，本院酌定被告因未全面恢复租赁物原状应赔偿原告损失4000元。扣除被告已经支付的房租、押金合计6万元，被告还应支付的租金、物业费、水电费、违约金及应赔偿的损失合计26888元，远少于《解除商铺租赁合同协议书》所确定的被告还应支付的水电费、物业费、租金、违约金等共计32419元。因被告诉讼中明确表示愿意按照《解除商铺租赁合同协议书》确定的数额履行义务，故本院认定被告应支付原告的各项费用合计32419元。关于房屋钥匙的问题，被告在微信中通知过原告退租及领取钥匙事宜，诉讼中还陈述将钥匙交给了原告授权处理租赁事宜的裴群，裴群又退了回来，因其不在店里，未当场接收，后通知过原告领取，原告不予理睬，现不知钥匙在何处，并认为原告到租赁物内拍摄了照片，应当已经拿到了钥匙；原告称被告未交付过钥匙，钥匙也不在自己手上，并称系在被告搬离租赁物时拍摄的照片。因原告未提供照片的原始载体，被告不认可原告拍摄的过程，且质疑被告系拿到钥匙才能拍到照片，故根据现有证据，钥匙目前在谁手上难以认定。但，因原告自称租赁物照片拍摄于被告搬离租赁物时，且知道被告五月底六月初另在隔壁租房经营，还与被告协商过解除合同事宜，故其知晓被告搬离租赁物的时间，在原告通知领取钥匙后尤其是在自己给被告发送《解除商铺租赁合同协议书》后应及时收回钥匙以止损，即便未实际收回钥匙，也应当对未及时收回钥匙而扩大的损失自行承担不利后果，故对其主张的2020年6月7日以后的租金，不予支持。另，本院已告知原告若需解决开锁问题，由其自行解决。因被告自愿再赔偿原告开锁换锁损失50元，故本院将该50元一并计入被告应承担的费用中。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告端传俊应于本判决生效之日起三十日内给付原告欠付的租金、违约金、物业费、水电费、因未恢复租赁物原状而给原告造成的损失、自愿承担原告开锁换锁的损失等共计32469元；二、驳回原告许国华的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案案件受理费5454元，减半收取2727元，由原告许国华负担2407元，由被告端传俊负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 何 洋二〇二〇年八月十四日书记员 魏月琴