山东省高密市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0785民初1172号原告：张小静.委托诉讼代理人：张汝涛，山东东岭律师事务所律师。被告：秦丽霞委托诉讼代理人：赵明霞，山东明霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：马一慧，山东明霞律师事务所实习律师。被告：焦娜委托诉讼代理人：高吉荣（系焦娜姐夫），男，汉族，居民,干部。住高密市凤凰景苑Ａ区。原告张小静与被告秦丽霞、焦娜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张小静及其委托诉讼代理人张汝涛、被告秦丽霞及其委托诉讼代理人赵明霞、马一慧，被告焦娜之委托诉讼代理人高吉荣到庭参加诉讼。本案在审理过程中各方当事人均申请和解二个月，后和解未成，各方均同意本案继续适用简易程序审理，现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：一，请求法院依法解除原告张小静与被告秦丽霞签订的《门头房租赁协议》。二，判令二被告支付原告租赁费、转让费、装修费等共计125000元，以及起诉之日起银行同期贷款利息。三，诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月19日，原告与第一被告签订房屋租赁协议一份，约定由原告租赁第一被告的位于高密市朝阳街道密水大街与曙光路路口东2136号门面房一处，年租金3万元，转让费9万元，押金5千元，租期三年。合同签订后原告向第一被告转账11.3万元，房屋交接后原告先后投资七千多元对该房进行了装修。合同签订一星期后，该房屋实际所有权人即本案第二被告焦娜告诉原告，第一被告秦丽霞并非该房屋所有人而是系租赁户，她与秦丽霞签订的租赁合同上明确约定后者没有转租权！同时决定收回该房屋。为此原告找到第一被告多次协商解除租赁合同并退还租赁款和转让费，但是第一被告拒不配合不同意解除。被告秦丽霞辩称：一、租赁房屋的事实经过。2018年8月1日答辩人与焦娜签订《门面房租赁合同》，合同约定，答辩人租赁焦娜位于，租赁期为3年，自2018年10月1日至2021年10月1日，年租赁费3万元。签订合同后，答辩人对房屋进行了装修，装修费用共计14.95万元，该房屋答辩人用于培训教育使用。2019年2月份，焦娜告知答辩人想要将涉案房屋出售，让答辩人贴广告对外出售或转租。2019年5月份，原告张小静和其丈夫李飞要求租赁该房屋，并多次到涉案房屋查看，于是双方于2019年6月17日签订了《门头房租赁协议》，约定租期3年，自2019年6月20日至2022年6月20日，房租每年3万元，转让费9万元。合同签订后，答辩人将该房屋交付给原告使用，其支付了11.3万元，尚欠1.2万元未支付给答辩人。因房屋租赁事宜，原告还专门组建了一个群，从群里焦娜的微信内容可以看出，对转租房屋焦娜是同意的，并且焦娜也从未对转租提出任何异议。二、原告请求解除租赁合同，无事实和法律依据，不应支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。自2019年6月17日答辩人与原告签订合同后，该房屋一直由原告实际占有使用，焦娜并未收回涉案房屋，原告已经实现了合同目的。原告要求解除合同，无事实和法律依据，不应得到支持。综上，请求人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告焦娜辩称：答辩人不是涉案房屋租赁合同的当事方，不应承担被答辩人的房屋租赁费。理由如下：2018年8月1日，我与本案另一被告秦丽霞签订房屋租赁合同一份，将我个人所有的位于门面房一处，出租与秦丽霞使用。租期三年，自2018年10月1日至2021年10月1日止，年租金三万元。合同第五条第一款明确规定，在本合同租赁期内，乙方（秦丽霞）不征得甲方（答辩人）同意，无权将房屋转租给第三者或相互对换房屋，否则甲方（答辩人）有权（提前）收回房屋。合同签订后我将该房屋交付给了秦丽霞，她也缴纳了第一年的租赁费。但是去年2019年6月19日秦丽霞在没有通知我、未经我同意情况下，私自又与本案被答辩人张小静签订了一份房屋租赁协议，将我的这处房屋转租给了张小静使用。因我为在青岛居住当时不知情，直到2019年7月份才发现此事，明确告诉秦丽霞她这是非法转租，严重侵犯了我作为房屋所有人的权利，我坚决不同意，让她或者与我尽快解除租赁合同，或者由她与张小静协商处理好，重新与我签订新的房屋租赁合同，否则，我将按合同规定，马上中止履行合同，将房屋收回。然后我们三人多次沟通协商，但是因秦丽霞一直迟迟没有按约给张小静退还租赁费等原因，协商未果。我一等再等，最后于2020年1月10日告诉了秦丽霞和张小静，将该房屋收回，她们二人间的纠纷自行解决与我无关。综上所述，答辩人不是被答辩人张小静与秦丽霞房屋租赁合同的当事方，我也没收到张小静的房屋租赁费，不应当承担违约责任。张小静的损失应当由其向秦丽霞主张，与答辩人无关，请求法院依法驳回其对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告提供了如下证据：证据一：房屋租赁协议一份，以证明房屋租赁合同的内容及约定。证据二：转账记录、交易清单、现金收条各一份。以证明张小静向秦丽霞付款113000元的事实。证据三，焦娜与秦丽霞房屋租赁合同打印件一份，以证明房主焦娜与秦丽霞签订的租赁协议内容。证据四，原被告对话记录光盘和文字打印件各一份，以证明秦丽霞非法转租的事实。证据五，微信聊天记录一份，以证明焦娜决定提前收回房屋的通知。证据六，两份收款收据以及原告与被告秦丽霞之间的银行交易记录及微信转账记录，以证明支出7000元装修费用。被告秦丽霞提交了如下证据：1.2019年9月7日微信转账和银行转款明细，以证明转给焦娜的房租3万元，且付清了房租；2.庭审之后又提交了秦丽霞与焦娜之间的四段录音，时间分别为2019年10月8日、10月9日、11月9日、2020年7月4日，以证明其转租系经过了焦娜的同意；3、2020年8月7日拍摄的涉案房屋的照片一张，以证明该房屋现已经被出租。被告焦娜提供了焦娜与秦丽霞于2018年8月1日签订的租赁合同、涉案房屋的原购买手续。本院根据审查确认的证据结合庭审笔录、庭后质证笔录，综合认定如下事实：2018年8月1日，焦娜（甲方、出租方）与秦丽霞（乙方、承租方）签订《门面房租赁合同》一份，约定内容：被租房屋位于面房；租期三年，自2018年10月1日至2021年10月1日，年租金三万元，第一年按贰万元收取，第二三年按三万元收取，乙方必须提前一个月将租金交齐，乙方需缴纳押金1000元；合同第五条第一款规定，在合同履行期内，乙方不征得甲方同意，无权将房屋转租给第三者或相互对换房屋，否则甲方有权收回房屋；第二款规定：在合同期内，如果甲方同意乙方将房屋使用权交付给第三者，本合同对原乙方与原房屋使用权者继续有效。合同还约定了其他条款。合同签订后焦娜将该房屋交付给秦丽霞，秦丽霞向其缴纳了第一年的租赁费。2019年6月19日，秦丽霞（甲方、出租方）与乙方张小静（出租方、乙方）签订《门头房租赁协议》一份，约定：甲方将自有坐落在曙光路与密州街路口东2136号两间坚固完好未损装修的门面房出租给乙方使用；租赁期限三年，甲方自2019年6月20日起将出租房屋交由乙方使用，至2022年6月20日收回；双方协定年租金3万元，转让费9万元，押金5千元；交付后房屋的修缮、内部装饰风格及费用由乙方全部负责；乙方在进行房屋装饰不能破坏房屋主体结构，不得影响房屋安全，需选用符合国家标准的装饰材料；合同还约定了其他条款。合同签订后张小静通过银行和微信向秦丽霞转账11.8万元，当日秦丽霞向张小静出具了11.3万元的收到条；房屋交接后张小静对该房开始装修，准备用于舞蹈教学。张小静装修了一周多时间，2019年7月1日，焦娜决定对涉案房屋进行出售，带领他人到该房屋进行看房，焦娜发现秦丽霞未经其允许进行转租，焦娜对于秦丽霞的该转租行为坚决不同意，张小静停止装修。当日焦娜、秦丽霞、张小静三方产生纠纷，焦娜要求秦丽霞或者尽快解除转租合同，或者由张小静与秦丽霞协商处理好，重新与焦娜签订新的房屋租赁合同，否则，焦娜将按租赁合同规定，马上中止履行合同，将房屋收回；张小静要求秦丽霞将收取的11.8万元退回，但秦丽霞不同意退还张小静有关费用。因三方未能协商达成一致意见，焦娜于2020年1月2日通过微信再次限令秦丽霞和张小静于1月10日前协商解决,否则将收回房屋并终止租赁合同，同年1月10日焦娜将该房屋收回。另查明，2019年9月7日秦丽霞通过微信和银行向焦娜转账交付了3万元房租。又查明，涉案房屋系2013年11月2日高密市凤歌文化传播有限公司从潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司购买的商品房，该公司已经取得商品房预售许可证；当时高密市凤歌文化传播有限公司的法定代表人是杜联古，2018年2月该公司将法定代表人变更为焦娜。关于涉案房屋的现状，被告焦娜于2020年8月11日向本院提交一份说明，载明其已经于2020年1月10日收回房屋，该房屋已决定转让给王田江使用，约定使用时间为2020年10月2日至2021年10月2日。秦丽霞对该说明不予认可，认为焦娜在今年8月已经将房屋重新租出，申请本院到现场查看。再查明，秦丽霞辩称在转租时已经通知了焦娜并征得了焦娜的同意，焦娜、张小静对此均不予认可，在庭审中本院询问秦丽霞何时将其与张小静签订转租合同之事告知焦娜，秦丽霞回答：签订合同之后四五天其仅仅是给焦娜发了短信要求焦娜回来，但短信中并未告知转租一事；在张小静提供的2019年7月1日张小静、李飞（张小静丈夫）、秦丽霞、焦娜在涉案出租房内的现场录音中，秦丽霞明确承认对于转租并未告知焦娜，在该录音中有秦丽霞的如下表述：“我没得出空来告诉你”、“是我错了，咱别伤和气”等等；庭后在秦丽霞提供的四段录音及文字稿中，并不能明确体现秦丽霞将房屋转租张小静经过了焦娜的同意，且录音文字稿内容并不完整，录音中某些对秦丽霞不利的部分并没有如实记录；秦丽霞亦未能提供其他证据加以证明。关于张小静的装修费用，张小静主张租赁该房用于舞蹈教学，装修项目包括：拆除清运和修补涉案房屋内墙费用，和定做舞蹈镜面，支出装修费用7000元，并提供了装修个体户张亮亮开具的二份收款收据，时间分别为2019年6月25日3000元和2019年6月26日4000元；又提供了张小静、其丈夫李飞分别与张亮亮之间的微信和支付宝转账记录，根据记录显示，2019年6月29日1000元，6月30日2000元，7月2日两笔600元，其余1800元用现金支付；秦丽霞对此不予认可，认为：转账记录的时间与收据的时间不符，根据通常的交易习惯是收到钱才能开具收据，不可能没收到钱就开收据，且收据是分两次写的。所以即使有原告与张亮亮之间的转账也证明不了是装修款。支付宝转账时间和收据不符，原告说是收据补签，与事实不符，如果是补写收据的话也应该以实际收到款后以书写收据当天的时间为准，原告提供的两份收据都在收款前，所以不可能是补写。又查明，2020年7月22日原告向本院递交一份申请书，该申请书载明：原告为早日解决矛盾，达到案结事了、减少讼累，现自愿放弃其主张的房屋装修费7000元，并自愿承担房屋租赁费15000元。对张小静的各项损失，本院认定如下：1.关于租赁费、转让费，张小静提供了微信、银行转账记录以及秦丽霞的收到条，可以证明张小静转账给秦丽霞11.8万元，故对该费用本院予以确认；2.关于装修费，通过张小静提供的关于装修的有关微信和支付宝转账记录，可以确定该装修费至少应为5200元，鉴于原告自愿放弃该装修费的请求，本院对该费用的具体数额不再予以分析确认。本院认为，本案的争议焦点有三：其一，被告秦丽霞与原告张小静签订的转租协议是否经过了被告焦娜同意；其二，原告张小静与被告秦丽霞签订的《门头房租赁协议》（以下简称转租协议）的效力以及是否应予解除该转租协议；其三，原告的各项损失以及各方的责任。关于焦点一，被告秦丽霞辩称转租给张小静经过了焦娜同意，原告张小静、被告焦娜均不予认可。本院认为，秦丽霞的该辩称意见不能成立，理由如下：其一，根据原告提供的2019年7月1日张小静、李飞、秦丽霞、焦娜在涉案出租房内的现场录音，明确清楚地体现处秦丽霞转租给张小静并未经过焦娜同意；其二，从原告提供的转租协议的内容来看，对于涉案房屋，合同中约定“甲方将自有坐落在曙光路与密州街路口东2136号两间坚固完好未损装修的门面房出租给乙方使用”，结合原告提供的录音资料，可以证明被告秦丽霞在转租协议签订时系以房屋所有人的身份进行的，也即隐瞒了其并非真正房屋所有人的身份，而且其转租给原告并未征得焦娜的同意；其三，根据2018年8月1日焦娜与秦丽霞签订的租赁合同，双方在第五条第一款规定：在合同履行期内，乙方不征得甲方同意，无权将房屋转租给第三者或相互对换房屋，否则甲方有权收回房屋。秦丽霞虽辩称在转租协议签订之前焦娜曾口头委托其张贴对外出售房屋或出租房屋的广告，但对于焦娜授予其多大的权限，秦丽霞并未举证加以证明，故应该结合双方签订的书面租赁合同中的第五条第一款进行理解，按照该书面条款约定，通常的理解方式即：秦丽霞要转租房屋，其可以先与次承租人对于转租期限、转租的租金等进行初步的协商，但在签订正式的转租合同之前，必须告知焦娜并征得焦娜的同意；按照常理，对于出租人而言，其签订租赁合同并非仅仅是为了租金，还希望维持租赁物在正常状态下的完好无损。后者与租赁物的约定用途及使用方式、与承租人的个人生活习性乃至人格都有关系，故进一步分析，通过该转租的限制条款，也可以看出焦娜对于转租是非常慎重的；其四，秦丽霞虽庭后提交了四段录音，但该四段录音中，录音文字稿内容并不完整，存在片面记载的问题，故其举证并不充分，应承担不利的法律后果。关于焦点二，本院认为，首先，原租赁协议约定的租赁期限为自2018年10月1日至2021年10月1日，而转租协议约定的租赁期限为自2019年6月20日至2022年6月20日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，本案中承租人未经出租人同意进行转租，转租协议中超出2021年10月1日部分的约定当然无效；其次，关于转租合同中自2019年6月20日至2021年10月1日之间的部分的效力，现行《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，可见，对于出租人未经出租人同意转租的，《合同法》给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告合同无效；虽然秦丽霞的转租行为未经出租人焦娜同意，但因其与张小静签订的转租协议，是在其并不脱离与出租人焦娜关系的情况下订立的，是双方当事人的真实意思表示，因而秦丽霞转租门面未经出租人焦娜同意的行为，并不影响其与次承租人张小静订立的转租合同的效力。张小静作为次承租人，在签订转租合同时对于秦丽霞并非真正的房屋使用权人、秦丽霞未经出租人同意进行转租并不知情，不能因此认定原告张小静、被告秦丽霞之间的房屋转租合同全部无效，故转租合同中自2019年6月20日至2021年10月1日之间的部分应认定为有效。关于转租合同有效部分应否予以解除，本案中秦丽霞作为承租人将其承租的门面转租给原告张小静，依法负有保证次承租人张小静对门面享有占有、使用、收益的义务，因秦丽霞明知自己对门面不享有转租权而转租门面给原告张小静，在焦娜基于原租赁协议的约定于2019年7月1日提出坚决不同意转租的情况下，原告张小静无奈之下停止对门头房的装修，致使原告张小静无法使用门头房用于舞蹈教学，而表明秦丽霞向次承租人张小静提供的租赁物(门面房)存在权利瑕疵，该权利瑕疵的存在，是直接影响到次承租人张小静行使租赁权的根本原因，同时也是双方达成的转租协议有效部分不能得以履行的根本原因，鉴于原告租赁房屋系用于舞蹈教学，原告的合同目的已经无法实现，因此，涉案的转租协议有效部分应予解除；另外，作为焦娜在知道秦丽霞于2019年6月20日签订转租合同之后，已经于2019年7月1日明确提出异议，本案不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的适用空间；同时需要指出，焦娜于2019年9月7日收取了秦丽霞的房租3万元并不表明其同意秦丽霞转租给原告，因为2019年9月原告、二被告正在协商期间，当时焦娜尚未收回房屋；至于焦娜在2020年1月10日收回房屋之后，对于其已经收取秦丽霞的3万元租金如何处理、焦娜是否已经于2020年8月将房屋租出，均属于秦丽霞与焦娜之间的问题，与原告张小静无关，如秦丽霞认为焦娜不应该收取该部分房租或焦娜将涉案房屋又另租他人侵犯了自己的合法权益，秦丽霞可以对焦娜另行起诉，故对于秦丽霞关于要求本院到涉案房屋现场进行实际调查以确定焦娜是否已经于2020年8月将房屋租出的申请，本院亦不予准许。关于焦点三，原告张小静的损失包括：1.租赁费、转让费11.8万元以及利息损失；2.装修费。涉案的转租协议部分无效、其余部分解除后，按照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，秦丽霞应当在扣除原告已经实际正常使用房屋期间的租赁费后返还原告交付的租赁费、转让费，并根据合同有效部分中的违约责任和合同无效部分的过错责任赔偿原告的利息损失、装修费；关于原告使用涉案房屋的时间，根据本院查明的事实，自2019年6月20日至2019年7月1日原告在装修；自2019年7月2日至2020年1月10日原告的装修被叫停之后，原告与二被告一直在协商，原告已经不能使用涉案房屋进行舞蹈教学，涉案房屋实际处于闲置状态。故原告实际正常使用涉案房屋的时间可以按10天计算，该部分租赁费为30000÷12×10÷30＝833.33元；关于各被告的责任，被告秦丽霞作为转租人在转租合同有效部分应对次承租人张小静承担瑕疵担保责任，在转租合同无效部分应承担主要过错责任；原告张小静在签订转租协议时，没有查明核实转租人秦丽霞是否有房屋所有权证书或者经出租人同意转租的书面证明，未尽合理注意义务，原告张小静也存在一定过失，故对自己的损失应承担次要责任；原告张小静虽将焦娜列为被告，但纵观本案，焦娜与秦丽霞之间签订的原租赁协议属于有效合同，焦娜在发现秦丽霞未征得其同意进行转租的情况下，于2019年7月1日当即表态坚决不同意转租，在三方协商未果情况下，经通知秦丽霞和张小静之后于2020年1月10日将该房屋收回，焦娜的上述行为系作为出租人根据原租赁协议的约定对秦丽霞的违约行为进行追究，本案中的租赁协议和转租协议系各自独立的合同，根据合同的相对性原理，原告作为次承租人只能向合同的相对人即承租人（转租人）秦丽霞主张权利，无权向出租人焦娜主张权利，故本案中焦娜对原告的损失不承担责任。综上，鉴于原告为了尽快平息纠纷自愿放弃15000元租金和全部装修费用，故被告秦丽霞应返还原告张小静租赁费、转让费118000-15000=103000元以及该两项费用的利息损失，对于利息，原告主张自起诉之日开始计算，系对自己权利的处分，但利息应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张小静与被告秦丽霞签订的《门头房租赁协议》中自2019年6月20日至2021年10月1日之间部分的约定予以解除；该协议中自2021年10月2日至2022年6月20日之间部分的约定无效；二、被告秦丽霞返还原告张小静租赁费、转让费103000元，于本判决生效后十日内付清；三、被告秦丽霞赔偿原告张小静利息损失（以本金103000元为基数，自2020年3月18日开始至被告实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）于本判决生效后十日内付清；四、被告焦娜不承担责任；五、驳回原告张小静的其他诉讼请求。如果被告秦丽霞未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取1400元，由被告秦丽霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  李储民二〇二〇年八月十七日法官助理王晓琳书记员杜娟