宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1615号 上诉人（原审被告）：宁夏骏宁房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路满城北街天嘉人和里2号楼营业房101室。 法定代表人：于新，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杨虔、丁雪峰，宁夏辅德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖安国，男，1976年2月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏骏宁房地产开发有限公司与被上诉人肖安国商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初602号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人宁夏骏宁房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：本案并非普通的商品房买卖关系，案涉房屋属于顶账房屋，不应适用商品房买卖合同相关法律法规进行审理；案涉房屋已于2018年8月2日交付至被上诉人，一审法院对于逾期交房违约金计算有误。 被上诉人辩称，涉案商品房买卖合同是和上诉人签署，被上诉人有权依据合同向被上诉人主张违约金；上诉人援引的法律条文不完整，应按合同约定的交付条件为准。 原告肖安国向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金53985元（按照购房合同约定的交房时限及违约责任进行测算，违约金起止时间为2017年7月1日至2019年11月10日共计860天，627736元×0.0001×860=53985元）；2.2019年11月11日至达到法定交房标准具体日期期间产生的违约金，参照以上测算方法由被告进行赔付；3.被告就房屋质量问题（屋顶及墙面裂缝）赔偿原告30000元房屋维修费；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月18日，原告肖安国与被告骏宁房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的银川市金凤区满城北街与上海路交界处天嘉人和里×号楼×单元×室房屋；预测建筑面积128.92㎡，单价4850元/㎡，总价款625262元；付款方式，商业贷款方式，原告于2016年7月18日前支付首期房价款325262元，余款300000元向银行申请贷款支付；商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；交付时间，被告应当于2017年6月30日前向原告交付该商品房；逾期交房责任，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日；房屋登记，被告应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，在商品房交付使用后270个工作日内，由于被告原因，未将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案的，原告有权单方面解除合同，被告应当在收到原告解除合同的书面通知并且在有关政府部门正式解除合同登记备案后的60个工作日内全额退还原告已付房款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至被告收到原告解除合同的书面通知之日止）每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金。上述合同签订后，原告于2016年7月18日向被告缴付购房首付款325262元，于2016年8月8日向中国银行办理贷款300000元，中国银行于同日将300000元贷款汇入被告银行账户内。另查明，上述涉案房屋未进行竣工验收备案，原告于2018年8月2日接收房屋，接收房屋时因房屋面积较合同中约定的预测面积增加0.51平米，原告于当日向被告支付购房款补差价款2474元。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法律强制性规定及社会公益，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行己方义务。合同明确约定被告应将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋在约定期限内交付原告使用，且被告同时提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，被告已逾期交房。原告虽于2018年8月2日接收房屋，但涉案房屋至今未经竣工验收备案，被告亦未取得约定的证书资料，不符合合同约定的交付条件，即被告该转移占有的行为并不能认定为已经完全履行合同约定的交付义务，其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。同时结合双方关于逾期交房违约金的约定：逾期交房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日。本案中，原告并未要求解除合同，故被告应当以全部房价款的万分之一支付原告自2017年7月1日至2019年11月10日期间的违约金，就原告支付给被告的购房款应当为原购房款625262元基础上增加后支付的补差价款2474元，合计627736元，故原告主张自2017年7月1日至2019年11月10日违约金53985元，一审法院予以支持；2019年11月11日起的违约金，以627736元为基数，利率为每日万分之一（0.1‰/日）计算至一审判决确定的给付之日。被告抗辩原告承诺对于涉案房屋的交付及办证的时间及期限不做任何要求，但被告所提交证据并不能证实该抗辩意见，故对被告该抗辩意见，一审法院不予采纳。原告要求被告就房屋质量问题（屋顶及墙面裂缝）赔偿原告30000元房屋维修费，但原告并未实际修缮房屋，该费用的计算无相应依据，原告亦未提交证据证实因房屋质量问题导致其受到30000元损失，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付原告肖安国逾期交房违约金53985元；2019年11月11日起的违约金，以627736元为基数，按每日0.1‰计算至判决确定的给付之日；二、驳回原告肖安国其他诉讼请求。案件受理费950元（已减半收取），由原告肖安国负担340元，由被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担610元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，宁夏骏宁房地产开发有限公司与肖安国签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》不违反法律禁止性规定，合同合法有效。涉案双方作为上述合同的签订主体，理应受到该合同内容的约束。上诉人主张案涉房屋系顶账房不应适用商品房买卖合同相关法律进行审理的意见，没有法律依据，本院不予采纳。案涉《银川市商品房买卖合同（预售）》中明确约定涉案房屋交付时应当符合下列所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。经审理查明涉案房屋并未竣工验收备案，即并未取得建设工程竣工验收备案证明文件，故涉案房屋并未具备交付条件，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。由于本案中双方约定了房屋交付条件，但涉案房屋并未达到合同约定的交付条件，故上诉人以房屋的转移占有即视为房屋交付使用，要求改判支付逾期交房违约金计算至2018年8月2日的上诉理由不能成立。 综上，宁夏骏宁房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1150元，由上诉人宁夏骏宁房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  宁 丽 审判员  任朝霞 二〇二〇年八月四日 书记员  李天文 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。