云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0323民初1746号原告：汤永华，男，汉族，1982年12月1日生，大学文化，教师，师宗县人，住师宗县。原告：李艳波，女，汉族，1986年5月7日生，初中文化，自由职业，师宗县人，住师宗县。两原告共同委托代理人：朱磊，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。被告：云南华升房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530000719407522C）。法定代表人：高绍华职务：总经理。地址：云南省昆明市官渡区。被告：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司（统一社会信用代码：91530323056986630G）。负责人：朱冲礼，总经理。地址：师宗县。两被告共同委托代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权委托代理。原告汤永华、李艳波与被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤永华、李艳波的共同委托代理人朱磊，被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的共同委托代理人龚爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤永华、李艳波向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的信合怡苑住3-2-802号商品房购销合同，退还原告支付的购房款325586元；2.被告向原告承担违约金65113元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月25日，原告向被告交款100000元作为购买信合怡苑住房的定金。2015年7月20日与被告签订信合怡苑3-2-802号商品房购销合同，合同约定原告以按揭方式购买被告开发的信合怡苑小区3-2-802号住房一套，价款325586元，合同签订当日原告支付首付款185586元，原告以按揭方式支付尾款140000元。同时，合同约定房屋交付时间为2016年8月31日，但被告直至2017年7月才具备交付约定商品房的条件，逾期300余天，依据《商品房购销合同》第九条之规定，逾期交房90日以上，原告有权解除合同。《商品房购销合同》第十二条约定，被告应于办理完毕房屋交接手续后180个工作日内为原告办理房屋产权登记，因信合怡苑整体规划验收尚未通过，被告根本无法在办理交接房手续后180个工作日内为原告办理产权登记。综上所述，被告逾期交房且无法办证，已构成违约，侵犯了原告的合法权益。现原告依法诉至法院，请求判如所请。被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司辩称：一、被告没有逾期交房，原告汤永华、李艳波与被告是签订过《商品房购销合同》，合同编号为信合怡苑住3-2-802号。但我公司也于2016年8月31日前电话通知过原告汤永华、李艳波接房，汤永华、李艳波至今不来办理接房手续。继电话通知接房后，2017年7月20日在小区内发布交房公告，并于2017年7月21日在《曲靖日报》第八版公告接房，再次催告交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。原告仍然不来办理接房手续。我公司已经仁至义尽了，原告不来办理接房手续，由此产生的一切后果只能由原告负责。我公司与原告已经没有交房事务了，至今办理交房事务后原告交纳了维修基金、契税、印花税等费用，完成合同第十二条约定事项，可帮助申请办理相关权证，在这之前不能办理的。二、本案按揭贷款14万元是否支付完毕不清，抵押物是否存在权利负担不清。如果无抵押无按揭贷款，被告同意解除合同，但应该按照合同第十条进行处理。被告已经通知原告接房，原告超过一年不接房，原告违约。扣除20%房款即65117.2元作为违约金，8340元物业费、120元垃圾费、120元加压费、360元电梯费。三、只有原告履行接房义务，才存在合同第12条约定的180个工作日内申请产权登记手续。四、本案已经超过诉讼时效。从通知接房到起诉已经超过四年，应驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据，原告认为与本案无关，本院认为交房公告与本案具备关联性，予以采信；被告营业执照、法定代表人身份证明能够证实被告主体资格，予以采信；其余证据与本案无关联性，不予采信。本院认定如下法律事实：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系云南华升房地产开发有限公司的分支机构。2015年7月20日，原告汤永华、李艳波与被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订信合怡苑3-2-802号商品房购销合同，合同约定:一、原告以按揭方式购买被告开发的信合怡苑小区3-2-802号住房一套，价款325586元，合同签订当日支付首付款185586元，以按揭方式支付尾款140000元;二、房屋交付时间为2016年8月31日，并对逾期交房明确了违约责任，即自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天原告已交付房款0.02%元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按原告已付款的0.04%乘以逾期天数向原告支付违约金；逾期交房90日以上，双方有权解除合同；被告按房款5%向原告支付违约金，被告向原告退还已付款，原告发生的交易相关税费由被告承担。三、由于原告原因未能按期交接的，由原告承担责任。超过一年未接房的，被告有权解除合同，原告按房款20%承担违约金，原告承担税费。四、被告应于办理完毕房屋交接手续后180个工作日内为原告办理房屋产权登记。五、单方提出解除合同或变更合同约定的，按以下约定处理：一方当事人违约，享有违约追索权一方行使权利过程中发生的费用由违约方承担。合同约定作为损失补偿的内容和计算方法，违约当事人也应按照约定承担损失补偿。违约方承担的违约金最高额为合同总价款20%。被告未按约定的时间交付房屋，并于2017年7月20日在小区内发布了交房公告，于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。房屋首付款185586元已经付清，按揭尾款140000元尚未结清。信合怡苑小区尚未办理产权登记手续。本院认为:一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务，被告将商品房销售给原告，原告应支付购房款项，被告应当按照合同约定及时交付房屋。被告未提供证据证实其于2016年8月31日前电话通知原告接房，应承担举证不能的不利后果。被告逾期交房的事实成立，已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告抗辩未逾期交房及原告超过一年不接房应承担违约责任的抗辩主张不能成立。被告未举证证实信合怡苑小区3-2-802号住房设定了抵押权，其以诉争房屋存在权利负担为由抗辩原告诉请的主张不能成立。房屋按揭贷款的偿还与本案商品房买卖合同纠纷是不同的法律关系，贷款是否还清不影响本案的处理，当事人可以另案主张。被告以存在按揭贷款为由抗辩原告诉请的主张不能成立。二、合同中约定：逾期交房90日以上，双方有权解除合同；被告按房款5%向原告支付违约金，被告向原告退还已付款，原告发生的交易相关税费由被告承担。原告诉请解除合同、退还购房款的诉请符合合同约定，本院予以支持。对解除合同的违约金数额，合同第九条仅约定了购房款的5%，即16279.3元；但合同第十三条作出了不同约定，约定违约金最高额为合同总价款20%。因购房合同属于格式合同，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案应按照第十三条的合同内容结合法律规定及损失数额认定违约金数额。第十三条约定对损失应承担责任，本案14万元贷款产生了33250元利息的实际损失。已付款项185586元并未产生实际损失，且原告长期未接房也未诉请解除合同，对损失的扩大存在过错，对已付款项的利息损失不予支持。第十三条约定的是违约金的上限金额并非承担金额，原告诉请按照房价款项的20%支付违约金的依据不足。本案中，购房款5%违约金的数额约定低于造成的损失，原告主张按照购房款20%承担违约金责任应视为要求增加违约金数额，综合本案实际，本案违约金数额应以33250元认定。三、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系云南华升房地产开发有限公司成立的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由云南华升房地产开发有限公司来承担，故云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的行为应视为云南华升房地产开发有限公司的行为，产生的法律后果亦应由云南华升房地产开发有限公司来承担。且本案二被告对共同承担责任无异议。本案被告存在逾期交房及办证的违约行为，原告的诉请并未超过诉讼时效。四、合同解除后，双方互负返还义务，但鉴于本案诉争信合怡苑小区3-2-802号住房并未办理交接手续，也未办理产权登记手续，在本案中，未涉及房屋的返还，判决解除合同后双方到房地产管理部门办理撤销合同备案登记即可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、解除原告汤永华、李艳波与被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司2015年7月20日签订的《商品房购销合同》；二、被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十五日内退还原告汤永华、李艳波购房款325586元；三、被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十五日内支付原告汤永华、李艳波违约金33250元；四、驳回原告汤永华、李艳波其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7160元，减半收取3580元，由云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；当事人申请强制执行的期限为二年。审判员  朱福华二〇二〇年八月十二日书记员  柯永波