江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0111民初9477号 原告（反诉被告）：周丽珠，女，1984年11月18日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：杜慧敏，江苏江北律师事务所律师。 被告（反诉原告）：甘莉，女，1985年7月13日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：苏明，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李聘，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）周丽珠与被告（反诉原告）甘莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周丽珠及其委托诉讼代理人杜慧敏、被告（反诉原告）甘莉及其委托诉讼代理人苏明、李聘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周丽珠向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的房地产买卖中介合同；2、判令被告支付违约金298000元；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费、中介费及律师费。事实和理由：2019年8月6日，原、被告在南京美芝嘉房地产经纪有限公司的居间介绍下签订房屋买卖中介合同，因涉案房屋尚有贷款未清偿且未符合满五年减免部分过户税的条件，故三方商定原告暂借被告400000元首付款用于被告办理房贷解押手续；2019年9月16日被告在涉案房屋上设置借款抵押担保，原告支付剩余房款1010000元。上述合同签订后，原告向被告支付购房定金40000元，并于2019年9月6日向被告支付首付款400000元帮助被告进行房屋解押，但被告拒绝按照三方约定协助原告在涉案房屋上设置借款抵押担保，致使交易处于中止状态。后被告又向中介提出交易房产必须按20000元单价算，且必须立即全款付清，否则交易不可能继续等，原告认为被告在缔约过程中有违诚信，给原告造成严重的经济损失，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告甘莉辩称：涉案合同的违约方系原告，按照合同约定涉案房屋解押当日原告应当支付剩余房款1010000元，但原告一直拒绝支付，被告从未明确拒绝履行合同，也未将涉案房屋出售给他人，且至今仍同意销售涉案房屋。 反诉原告甘莉向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行房地产买卖中介合同；2、判令反诉被告支付房款1010000元；3、判令反诉被告支付违约金298000元；4、判令反诉被告承担反诉人因维权支付的合理费用40000元；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2019年8月6日，反诉原、被告及南京美芝嘉房地产经纪有限公司签订房地产买卖中介合同，约定反诉原告将位于浦口区××房屋出售给反诉被告。上述合同签订后，反诉原告依约履行了合同义务，在收到反诉被告支付的400000元当日即办理了涉案房屋的银行解押手续，并于第一时间将房屋已解押的事实通知反诉被告及中介方，要求反诉被告按照合同约定支付剩余款项。但反诉被告至今未向反诉人支付剩余房款1010000元。反诉被告无正当理由拒绝履行合同义务，导致涉案房屋买卖合同处于中止状态，给反诉原告造成巨大经济损失，故反诉原告提起反诉，请求判如所请。 反诉被告周丽珠辩称：因涉案房屋未满5年，故三方商讨交易事项时，特别约定反诉被告向反诉原告支付第二笔购房款1010000元时，反诉原告同意反诉被告在涉案房屋上设置个人抵押，这样既可以保障交易安全，也符合现款购房的交易习惯，合同中亦明确约定由中介方代办在反诉人房屋上设置抵押的事宜。 本院经审理认定事实如下：被告甘莉系浦口区××房屋所有权人。2019年8月6日，原告周丽珠（乙方）、被告甘莉（甲方）与案外人南京美芝嘉房地产经纪有限公司（丙方）房地产买卖中介合同，约定甘莉将上述房屋出售给周丽珠，房屋售价1490000元（该价格为房主净得价，二手税费由乙方承担）。该合同同时约定：甲乙方无正当理由不履行合同的、未能按照合同提供必要的文件和配合造成丙方无法履行合同的应承担违约责任，违约金为标的额的20%，计298000元；乙方于签订合同当日支付甲方购房定金40000元；乙方于9月30日前暂借给甲方400000元，甲方当日用此款办理银行解押手续，若甲方专款不能专用，造成过户延期的，由甲方按银行最高利率赔偿给乙方；甲方解押后，乙方当日支付甲方房款1010000元；甲乙双方约定于特别约定交验房屋物业，物业交验完毕当日，乙方支付甲方尾款20000元；甲乙双方在此确认本合同房价款不包含就转让上述房地产按国家法律、法规等规定的甲乙双方应支付的交易费用，全部由乙方另行承担并支付，房屋申报价以房产局最终核定为准，遇国家税费政策调整，如房产局、银行、税务等方面政策调整，工作时间调整或公积金管理中心等方面调整，甲乙双方相关税费以实际发生额交纳，税和费均由乙方承担，过户8个工作日后双方有一方逾期（如有约定以丙方通知为准）或不出件的按违约处理；甲方承诺在2020年1月20日前迁出该房屋内的户口，迁出当日乙方支付保证金20000元给甲方，若甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方按违约处理；房屋产权过户后，乙方返租给甲方，每月按照1000元收取房租，租期最长5个月时间，如5个月后仍需续租，则按照1800元／月收取租金；因乙方是拆迁补偿款购房，如后期因政府原因有所延误则三方协调。上述合同签订后，原告周丽珠向被告甘莉支付购房定金40000元、首付款400000元。2019年9月16日甘莉办理了涉案房屋抵押权的解押手续。 庭审中，原告周丽珠提交微信聊天记录、银行帐户存款情况记录、委托代理协议及律师费发票、委托担保合同及诉讼保全担保服务费发票等证据，证明：1、中介通知被告于2019年9月16日到房产交易中心办理房屋解押手续及设置抵押手续，但被告突然拒绝设置抵押，导致后续流程无法进行。被告在与中介沟通的过程中更是提出单价需按20000元/平方米计算的涨价要求；2、2019年9月16日原告具备支付剩余购房款1010000元的付款能力；3、原告因被告的违约行为产生律师费损失20000元。被告甘莉对委托代理协议、律师费发票、委托担保合同、保全担保服务费发票的真实性不持异议，但认为其并非涉案房屋买卖合同的违约方，不应承担上述费用，对其他证据的真实性不予认可。 另，原告申请证人敖某、王某出庭作证。证人敖某当庭陈述：原、被告签订房屋买卖合同时我是南京美芝嘉房地产经纪有限公司的店长，全程参与了整个过程。因涉案房屋2019年10月即满五年唯一，故原、被告在签合同时约定，甘莉办理银行解押手续后将房屋抵押给周丽珠，这样是为了防止房主在双方不能及时办理过户交易的情况下一房二卖。2019年9月16日甘莉在银行办理完房屋解押手续后，即强行将房屋产证权拿走，为了此事我公司员工报了警。按照银行的流程应当在贷款还清一周后由银行出具他项权证和抵押权证到房管部门办理抵押注销手续，因甘莉将房产证拿走，双方没有谈拢，后面的程序没有进行下去。补充协议是甘莉丈夫起草的，我签的字。 证人王某当庭陈述：原、被告之间的房屋买卖交易过程我一开始没有参与，在双方发生纠纷时才参与。周丽珠支付完首付款后甘莉不同意设置抵押，双方的交易没有进行下去。之后我与甘莉沟通，甘莉称自己购买了其他房子，因周丽珠没有支付剩余房款导致其违约，因此要求周丽珠额外支付十几万元才同意继续履行合同。对甘莉提交的与我之间短信记录的真实性无异议。 反诉原告甘莉提交与中介公司王某的短信截图、补充协议、委托代理合同及付款凭证等证据，证明：1、反诉原告已及时将涉案房屋解押的事实通知反诉被告及中介公司，并多次要求反诉被告按照合同约定支付剩余房款，反诉被告无正当理由拒绝支付剩余房款构成违约；2、反诉原告、反诉被告及中介方曾明确协商，反诉被告应当先支付1010000元房款再设置抵押，如未及时支付，则反诉原告有权追究其责任；3、反诉原告为维权支出前期合理费用40000元。反诉被告周丽珠认为：1、对反诉原告与王某短信截图的真实性无异议，反诉原告确实已将解押的事实告知了反诉被告及中介公司，但回避了自己设置抵押的前提，正因为此才导致交易终止；2、补充协议是反诉原告起草的，未征得反诉被告同意，但根据该协议内容可以判断，签订协议时反诉原告明确知晓需要在支付第二笔房款时在涉案房屋上设置抵押的事实；3、原告提交的委托代理合同的委托人是南京华利通智能科技有限公司，从证据上无法体现出委托人与反诉原告的关联性，故对该证据的证明目的不予认可。 在本案审理过程中，周丽珠、甘莉对以下事实进行确认：1、涉案房屋现已满五唯一，原合同约定的过户条件已成就，无需再办理借款抵押担保手续；2、周丽珠确认尚有1050000元房款未支付，且具备支付上述房款的能力；3、甘莉确认不再履行原合同中关于返租的约定，涉案房屋目前可交付，亦可迁出户口。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述、房屋产权证、房地产买卖中介合同、定金收条、首付款收条、银行转帐记录、微信聊天记录、银行帐户存款情况记录、委托代理协议及律师费发票、委托担保合同及诉讼保全担保服务费发票、短信截图、补充协议、委托代理合同及付款凭证等证据在卷证明。 本院认为，原告周丽珠、被告甘莉与案外人南京美芝嘉房地产经纪有限公司签订的房地产买卖中介合同系混合合同，包含两个合同关系，一是原、被告之间因买卖涉诉房屋而形成的房屋买卖合同关系，二是原、被告与中介方建立的居间合同关系。因本案只涉及房屋买卖合同关系，故本案仅处理原、被告之间形成的买卖合同关系，对中介合同关系不予理涉。 原告周丽珠与被告甘莉签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。上述合同签订后，原告向被告支付购房定金40000元、首付款400000元，被告办理了涉案房屋抵押权的解押手续，后双方就购房尾款的支付及办理房屋抵押担保等事宜产生分歧，未能协商一致，合同履行处于中止状态。庭审中，原、被告均明确要求继续履行双方签订的房地产买卖合同，本院认为，涉案房屋现已满足交易过户条件，存在继续履行的基础，原、被告亦均作出同意继续履行合同的意思表示，故原、被告签订的房地产买卖合同应当继续履行。 关于违约责任，本院认为，原、被告在合同中仅约定原告应于被告解押当日支付剩余房款1010000元，而对在涉案房屋上设置借款抵押担保及具体时间未明确约定。通过庭审中被告甘莉提交的补充协议上载明的内容可见，甘莉对将涉案房屋抵押给原告的事实明知且无异议，双方仅是就设置抵押与支付剩余房款的先后时间未能协商一致，因此原告周丽珠及反诉原告甘莉主张对方违约的证据均不充分，亦无合同依据，对原告周丽珠及反诉原告甘莉关于违约金的诉讼请求本院不予支持。 关于原告周丽珠主张被告甘莉支付中介费，本院认为，原告周丽珠主张被告甘莉支付中介费无合同及法律依据，亦无证据证明上述费用已实际发生，故对该项诉讼请求本院不予支持。 关于反诉原告甘莉主张反诉被告周丽珠支付剩余房款，本院认为，涉案房屋现已满足过户条件，双方均确认无需再按原合同约定办理担保抵押手续，因此反诉被告周丽珠应当向反诉原告甘莉支付剩余房款。在本案审理过程中经双方确认，周丽珠尚有1050000元房款未支付，因双方无法就付款、过户、交付、户口迁出等时间协商一致，故本院认为双方应当参照原合同约定的交易顺序继续履行合同，即由周丽珠向甘莉支付房款1010000元后，双方办理涉案房屋的过户手续，过户产生的相关费用由周丽珠承担，房屋过户完成后甘莉向周丽珠交付涉案房屋并迁出户口，房屋交付当日周丽珠向甘莉支付房款20000元，余款20000元由周丽珠于甘莉迁出户口并向其提供户口迁出凭证当日支付。 关于原告周丽珠主张被告甘莉承担保全费、保全担保费以及反诉原告甘莉主张反诉被告周丽珠承担律师费、因维权支付的合理费用，本院认为，本案纠纷的产生系因原告及反诉原告对合同部分条款约定不明，导致双方在具体履行过程中产生分歧，原告及反诉原告均负有一定责任。故原告及反诉原告应自行承担因本案纠纷产生的各项损失，对原告周丽珠的上述诉讼请求及反诉原告甘莉的上述反诉请求本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）周丽珠与被告甘莉（反诉原告）继续履行双方签订的房地产买卖合同；周丽珠于本判决生效之日起五日内向甘莉支付房款1010000元，甘莉收到上述房款后三日内配合周丽珠办理案涉南京市浦口区××房屋过户手续，将上述房屋过户至周丽珠名下；房屋过户手续完成后五日内甘莉向周丽珠交付上述房屋，房屋交付当日周丽珠向甘莉支付房款20000元；周丽珠于甘莉迁出户口并提供户口迁出凭证当日向甘莉支付余款20000元； 二、驳回原告周丽珠的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告甘莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16752元、保全费5000元，合计21752元，由原告周丽珠负担；反诉案件受理费16932元，由反诉被告甘莉负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16752元、反诉案件受理费16932元。 审 判 长  王宠俊 人民陪审员  金先超 人民陪审员  徐学翠 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  许莉莉