河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9848号上诉人（原审原告）：河南黎阳物业服务有限公司，住所郑州市惠济区老鸦陈街道苏屯村1排37号。法定代表人：张舒心，该公司总经理。委托诉讼代理人：武英群，河南高端律师事务所律师。委托诉讼代理人：余海舟，河南高端律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何凯，男，1973年3月16日出生，汉族，户籍地郑州市中原区，现住郑州市惠济区。上诉人河南黎阳物业服务有限公司（以下简称黎阳物业公司）因与被上诉人何凯物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初2090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。黎阳公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持黎阳物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由何凯承担。事实与理由：一审法院依据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。推论出：未竣工验收的物业，但已经交付给业主使用的物业也应当由建设单位承担。也就是说，一审法院依据该条文认定业主是否应当交纳物业费应当以房屋竣工验收为准，无论是否已经交房入住。这明显是法律适用逻辑推理错误。首先，本案的基本事实是，涉案的房屋虽然没有相关部门的竣工验收报告，但是已经具备交付条件，且已经交付给何凯使用，何凯已经与黎阳物业公司于2017年8月29日签订了《临时交房协议》，交付之后何凯已经对房屋装修、入住，何凯已经享受了上诉人提供了物业服务。黎阳物业公司作为黎阳花园的物业服务公司，双方自2015年4月11日就已经签订了《前期物业服务协议》，2017年9月8日，双方再次签订了《补充协议》，双方签订的协议对双方均具有约束力和拘束力，双方均应当按照协议的约定履行各自的权利和义务，而按时缴纳物业费就是何凯的义务。其次，业主是否应当交物业费应当以房屋的交付时间为准，而不是以房屋竣工验收为准。房屋竣工验收备案属于开发商与政府行政管理部门之间的法律关系，而本案是物业服务合同法律关系，属于物业公司与业主之间的法律关系，属于两个完全不同的法律关系。一审法院适用该条文有两点错误。《物业管理条例》第四十一条完整的条款是：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”第一点错误在于，引用条文不完整，该款前部分“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。也就是说，业主应当按照其与物业公司签订的合同，按时足额缴纳物业服务费用。物业公司要求支付物业费的依据是物业服务合同，双方均应当受到物业服务合同的约束。第二点错误在于，一审法院仅仅根据该条文后半部分，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。推理出“未竣工验收的物业，但是已经交付给业主的物业费也应该由建设单位承担”。明显属于推理错误，扩大解释，已经竣工，但是房屋还没有出售，也就是房屋还没有卖出去，或者是房屋已经竣工但是还没有交给物业的房屋。这两种情况，物业费由建设单位承担是理所当然的事，因为房屋还在建设单位手上，也就是开发商手上，物业费由开发商承担是合理的。但是房屋未竣工，已经交付给了业主使用，物业费由谁承担，依据该条文并不能推论出由建设单位承担这一结论。但是该条文前半部分已经明确的表明了，物业公司请求支付物业费的基础是物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：业主应当按时交纳物业服务费用。综上，一审法院适用法律错误。物业费的起算时间应当从交付房屋之时起算，而不是从竣工备案之日起计算。涉案房屋竣工备案，属于开发商与政府行政部门之间的法律关系，而黎阳物业公司与何凯之间物业费纠纷属于物业公司与业主之间的物业服务合同法律关系。这两个法律关系是完全不同的法律关系，一审法院混淆了这两个法律关系，适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决或者依法改判。何凯辩称，一、一审法院判决适用《物业管理条例》第四十一条第二款规定认定本案，适用法律正确，更符合逻辑，符合常理。黎阳物业公司的上诉理由属于无理狡辩，属于对法律条文歪曲理解。该条规定的“交付”指的是合法交付，不可能指的是违法交付。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。根据上述法律规定，建筑工程未经竣工验收合格的，不得交付使用。涉案小区虽然于2017年9月份陆续让业主临时入住，但属于违法交付（临时入住），因为未竣工验收备案，或存在巨大的安全隐患。所以，业主于2017年9月份以后临时入住涉案小区并不是《物业管理条例》第四十一条规定的合法交付。根据该条规定，竣工验收备案是合法交付房屋的前提条件，在竣工验收备案之前根本不存在合法交付房屋问题，所以一审法院推理符合法律逻辑，也符合公平原则，判决公正正确。第二，黎阳物业公司所称的何凯已享受了黎阳物业公司提供的物业服务是错误的。根据《河南省物业管理条例》第四十五条规定，实施承接的物业，应当具备的条件中，第一条明确指出：建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经城乡建设行政主管部门备案。涉案小区并未竣工验收备案，黎阳物业公司进驻涉案小区属于违法行为，黎阳物业公司并没有资格接收涉案小区，黎阳物业公司与何凯并不存在服务与被服务关系，所以，黎阳物业公司无权收取小区任何业主的物业费。同时，黎阳物业公司自述已为小区提供物业服务也不符合事实，其对于墙体脱落、窗户脱落、楼体泡水等众多安全问题不闻不问，并屡屡出现霸陵业主的行为，小区超过半数以上业主对于其为小区提供物业服务不予认可，并希望其尽快搬离非法办公场所。《物业管理条例》第四十一条规定，竣工验收备案之前的物业费由建设方承担，现在黎阳物业公司是在为未竣工的工程服务，不是为小区业主服务。即黎阳物业公司产生的所谓物业服务费，应向建设方（黎阳置业）主张物业服务费，无权向小区业主主张物业服务费。未竣工验收备案，系因开发商黎阳置业公司的过错造成的，而不是业主（购房人）的过错造成的，所以在竣工验收备案之前的物业费理应由过错方建设方（黎阳置业）承担，一审法官运用法律逻辑清楚，更符合公平公正原则。二、黎阳物业公司入驻涉案小区本身属于违法入驻。第一，黎阳物业公司入驻涉案小区时，未按照法定程序，与黎阳置业办理正式交接手续，也未按照法定程序，到当地主管部门物业科办理备案手续，显然属于违法入驻，当然无权收取物业费。第二，根据《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，并按照法律规定依法公示。黎阳花园小区的建设单位未依法通过招投标方式选取物业公司，而是直接让黎阳物业公司直接进驻黎阳花园小区。所以，黎阳物业公司进驻黎阳花园小区程序违法，其无权向小区业主收取物业费。三、黎阳物业公司提供的前期物业服务协议及补充协议不具有合法性。黎阳物业公司提供的前期物业服务协议及补充协议，前提条件应当是合法交房，而涉案小区未合法交付，因此，上述协议均属无效。第一，临时交房协议明显违背公平正义的法律基础。开发商以强势地位，强制要求业主必须签订临时交房协议否则不予入住；同时，协议内容均对甲方有利，严重侵害了乙方应享有之法律权利；更重要的是开发商要求乙方必须同意“物业公司规定的各项规约，并按照规定履行义务，乙方对此无异议”，在甲、乙双方的协议中就提前为第三方的物业公司预置不受限制的权利是失当的。根据《合同法》第五十二条，（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；甲方均符合上述情形，满足其任意之一的即已属于无效合同。第二，前期物业服务协议及补充协议均是黎阳物业公司单方制作的格式条款，根本未与业主协商，签订时根本未让业主看协议内容，也未向业主详细说明条款内容，且协议内容加重了业主责任，减免对方责任。根据合同法的规定，格式条款提供一方未对条款内容尽提示说明义务情况下，属于无效条款，所以该协议均不具有合法性。第三，黎阳物业公司上诉书中存在诸多逻辑错误。其一，上诉的主要依据为临时交房协议，混淆了协议的主体，说明开发商和物业公司早有恶意串通，损害业主利益之嫌；其二，黎阳物业公司认为法院未完整引用《物业管理条例》第四十一条，故法院存在法律适用逻辑推理错误，这是一种有违基本逻辑的诡辩论，法院对于第四十一条第二款的引用是完整的，且足以作对本案事实的判定；其三，有些法条的款项很多，法律并无规定法院在做判定时，必须要把所有款项完全引用；其四，第四十一条第一款的“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，默认了必须为合法签订的有效合同，而非无效合同之前提。综上，涉案小区业主物业费的起算时间，应当从合法交付房屋之日起算，合法交付的前提条件必须竣工验收合格备案，而涉案小区业主属于临时入住，不属于合法交付，所以黎阳物业公司无权向业主收取物业服务费。房屋竣工备案属于建设方履行合同应尽的义务，不属于与行政部门之间的法律关系。相关法律规定，物业公司接收小区物业的第一条件是工程竣工验收备案。因本小区长期未竣工验收备案，且至今未办理小区物业交接手续，所以黎阳物业公司入驻涉案小区是不合法的。黎阳物业公司只与建设方（黎阳置业公司）存在服务与被服务关系，与小区业主不存在任何关系。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持一审判决，驳回黎阳物业公司的上诉请求。黎阳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令何凯向黎阳物业公司支付自2018年11月8日至2019年11月7日期间的物业费1770元；2.判令何凯自2018年12月11日起，以物业费1770元为基数按每天1‰计算向黎阳物业公司支付违约金，直至物业费1770元全部付清为止；3、何凯承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年4月11日，何凯与河南黎阳置业有限公司签订了编号为150××××4041的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定何凯购买河南黎阳置业有限公司开发的位于郑州市××区××路东、滨河××花园××楼××单元××号房屋，建筑面积92.21平方米，合同附件四第七条约定河南黎阳置业有限公司选聘的前期物业公司黎阳物业公司，物业服务收费方式为包干制，住宅1.90元/月/平方米、商业3元/月/平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常运行及维护费、绿化养护费、综合管理费物业管理区域的卫生费、人员薪资、人员社会保险和按规定提取的福利费、人员办公费等经业主同意的其它费用。本合同签订前买受人已详细阅读并认可《前期物业管理服务协议》相《临时管理规约》中约定内容，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，签订《前期物业管理服务协议》，书面承借遵守《临时管理规约》。该商品房交付使用后，业主大会成立并选举产生业主委员会，业主委员会依法与物业服务企业签订的《物业服务合同》，制定的《管理规约》生效的，上述《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》自行终止。同日何凯（乙方）与黎阳物业公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》一份，根据《前期物业服务协议》的约定，公共性物业服务费：住宅1.9元/月/平方米，商铺3元/月/平方米，由每月从业主或使用定期缴纳的物业服务费中支付，小区的物业服务费由全体业主或其使用人按建筑面积分摊承担。业主或使用人应付的管理费需足以支付各项有关管理本小区所需的费用。①缴费周期:年（12个月）一次，多缴不限；②缴费时间：每交费周期第一月上旬（1-10号）；③违约金起算日：应缴期限的次月11号起计算；④违约金计费标准：按逾期应付款每日百分之二计算。乙方空置住宅房屋也按建筑面积足额交纳费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，乙方应对承租人的欠费行为承担无限连带清偿责任。2017年9月8日，何凯（乙方）与黎阳物业公司（甲方）又签订了“关于变更黎阳花园《前期物业服务协议》物业费收费标准的补充协议”一份，约定：原协议第4条第1项约定的住宅公共性物业服务费收费准，由“1.90元/平方米/月”变更为“1.60元/平方米/月”；变更后的住宅公共性物业服务费收费标准自2017年9月1日起执行。何凯于当日向黎阳物业公司交纳了一年的物业服务费1770元，黎阳物业公司又附送两个月的物业服务，期限自2017年9月8日—2018年11月7日。后黎阳物业公司以何凯自2018年11月8日至2019年11月7日期间的物业费1770元未向黎阳物业公司交纳，对黎阳物业公司的经营产生重大影响为由诉至该院。另查明，在郑州市市政服务网上查询到“黎阳花园经济适用房竣工验收时间2018年8月29日；工程质量验收结果为：合格；竣工备案时间为2018年11月14日；备案编号：2018-047～048；本案部门：郑州市重点项目办公室。”2018年10月25日，郑州市惠济区住房保障服务中心物业管理科出具证明：黎阳物业公司与相关物业买受人2017年9月8日，签订的《关于变更黎阳花园〈前期物业服务协议〉物业费收费标准的补充协议》部分未在我中心物业管理科备案。一审法院认为：何凯与黎阳物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。物业公司的服务具有公共性，物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，何凯作为黎阳物业公司服务小区业主，黎阳物业公司的服务虽存在一定瑕疵，但并不能免除何凯交纳物业服务费的义务，何凯应当按照协议约定支付黎阳物业公司物业服务费。但根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定:“已竣工但未交给买受人的物业，物业费由建设单位承担。”根据该条规定可知，未竣工验收的物业，物业费更应由建设单位承担。涉案黎阳花园小区2018年11月14日才完成竣工验收备案手续，故2018年11月14日前的物业费应由建设单位承担，不应由何凯承担。何凯已缴纳了一年的服务费1770元，加上黎阳物业公司附送的两个月物业服务，应系何凯2018年11月15日至2020年1月14日前期间的物业服务费。现黎阳物业公司主张何凯未缴纳2018年11月8日至2019年11月7日期间的物业服务费并支付违约金的诉讼请，于法无据，该院不予支持。何凯提出的小区物业服务中存在的问题，黎阳物业公司应认真听取业主意见，不断改进和提高物业服务质量。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告河南黎阳物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担。二审中，黎阳物业公司共提交五组证据。第一组证据为黎阳花园临时交房协议一份。第二组证据为装修备案书一份。第三组证据为装修审批表一份。第四组证据为（2019）豫01民终22241号民事判决书一份。第五组证据为相同案例判决书两份。黎阳物业公司拟以以上证据证明:1、涉案住宅于2017年8月29日已经交付给何凯使用，何凯自2017年9月8日已经对涉案住宅装修入住至今。2、涉案小区延期备案。根据郑州市中级人民法院作出的（2019）豫01民终22241号判决书查明的事实，涉案小区延期备案及延期交付均不是由于开发商的原因导致。3、何凯应当按照其与物业公司签订的协议按时足额交纳物业费。针对黎阳物业公司提交的证据，何凯经质证认为，第一、黎阳物业公司提交的证据均是在一审前形成的证据，不属于《民事诉讼法》规定的在二审中提交的新证据，因此，黎阳物业公司提交的证据不合法，法庭不应当采纳。第二、黎阳物业公司提交的临时交房协议、装修备案书、装修审批表、（2019）豫01民终22241号民事判决书，仅能证明何凯临时入住了黎阳花园小区，但该临时入住不是《物业管理条例》第四十一条规定的“交付”。法律法规规定的“交付”一定是指合法交付，不可能是违法交付，而黎阳置业公司在未取得验收备案之前的交付，本身属于违法交付。未合法验收备案期间黎阳物业公司进驻小区存在不合法性，服务主体应该是黎阳置业公司。在未合法验收备案期间黎阳物业公司所产生物业费用应当由黎阳置业公司承担。因此，上述证据不能证明黎阳置业公司向何凯合法交付了房屋。黎阳物业公司无权向何凯收取物业服务费，而应当向黎阳置业公司收取物业费。第三、黎阳物业公司提交的两份案例，不属于证据的范畴，不能作为证据使用。另外，该两份判例来源不明，与本案并不相同，与本案也无关联性。一审判决中法官要求黎阳物业公司提供竣工验收备案合格后置业公司、物业公司与业主三方验收记录证明及交接后在政府物业管理部门的合法备案手续。至今黎阳物业公司也未提供，故黎阳物业公司属于违法入驻。第四、新增加的证据和二审上诉的理由不一致，不能证明一审判决是错误的，也不能支持二审的上诉理由。混淆了本次上诉争论的主要问题，庭审全过程中均未对一审判决是否存在不当提出任何证据，实际上是默认了一审的判决结果不存在任何程序上和结果上的问题。针对黎阳物业公司提交的证据，本院经审查认为，综合黎阳物业公司提交的证据及本案现有证据，能够证明，黎阳物业公司与何凯之间签订有物业服务协议，何凯实际接收了案涉房屋。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，2015年4月11日，何凯与黎阳物业公司签订了《前期物业服务协议》，现无证据证明该协议违反法律、法规的禁止性规定，因此，该协议应当合法有效。2017年9月8日，何凯与黎阳物业公司又签订了《关于变更黎阳花园〈前期物业服务协议〉物业费收费标准的补充协议》，且何凯按照双方之间的协议缴纳了相应的物业费。据上，何凯与黎阳物业公司之间存在物业服务合同关系，双方是该物业服务合同关系的相对人，而黎阳置业公司并非是该合同关系的相对人。黎阳置业公司与黎阳物业公司是独立的民事主体，现有证据不能证明黎阳置业公司与黎阳物业公司之间存在混同，因此，应当独立的承担民事责任。何凯接收了案涉房屋，黎阳物业公司提供了相应的物业服务，何凯应当依据双方之间的物业服务协议支付物业费。由于黎阳置业公司未依据商品房买卖合同的约定向何凯交付案涉房屋，则应由黎阳置业公司向何凯承担违约责任或赔偿相应的损失。该事实所涉的系何凯与黎阳置业公司之间的商品房买卖合同关系，与本案并非同一法律关系。并不必然的否定何凯向黎阳物业公司支付物业费的义务。而现有证据不足以证明存在突破合同相对性，黎阳物业公司可直接要求黎阳置业公司承担责任的事实，因此，一审判决驳回黎阳物业公司的诉讼请求错误，本院予以纠正。案涉物业服务协议约定何凯不按协议约定交纳有关费用的，应按每天1‰承担违约金，该标准过高，本院予以调整。调整为自2018年11月8日至2019年8月20日，按照同期银行贷款利率计算违约金，自2019年8月21日至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算相应的违约金。综上，河南黎阳物业服务有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初2090号民事判决；二、何凯于本判决生效后十日内向河南黎阳物业服务有限公司支付自2018年11月8日至2019年11月7日期间的物业费1770元及违约金（以1770元为基数，自2018年11月8日至2019年8月20日，按照同期银行贷款利率计算违约金，自2019年8月21日至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算相应的违约金）；三、驳回河南黎阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由何凯负担；二审案件受理费50元，由何凯负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年八月二十一日书记员  毕 然