湖北省宜昌市伍家岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鄂0503民初526号 原告：冯坤，男，汉族，1994年6月8日出生，住湖北省宜昌市。 委托诉讼代理人：张忠祥，湖北至成律师事务所律师。 被告：宜昌新华园置业有限公司，住所地宜昌市伍家岗区城东大道93号宜昌新华广场B区010185号。统一社会信用代码91420500082314766A。 法定代表人：袁凌，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴超，湖北民基律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨倩，湖北民基律师事务所律师。 原告冯坤与被告宜昌新华园置业有限公司（以下简称“新华园置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯坤的委托诉讼代理人张忠祥，被告新华园置业公司的委托诉讼代理人杨倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯坤向本院提出诉讼请求：1、判决被告对其违反合同约定逾期交付房屋的行为承担违约责任，被告按合同约定向原告支付从2018年7月31日起至2019年9月6日止的逾期交房违约金38038元；另从2019年9月7日起的逾期交房违约金，按合同约定的购房款×日万分之一×逾期天数，支付至被告满足合同约定的交房条件后通知原告交付房屋或者实际交付房屋之日止。2、判决被告按照合同约定继续履行合同。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月27日原告与被告签订了《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定原告以总价款946226元的价格，购买被告开发的位于宜昌市××城东大道××广场××楼××单元××房（建筑面积110.18平方米）。合同签订后，原告按合同约定的时间支付了全部购房款，履行了合同约定义务。该合同第九条约定了商品房交付条件，其中第一项约定完成商品房项目竣工交付相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；第二项取得房屋测绘报告等文件。合同第十一条约定交付时间为2018年7月30日前，并且被告在交付日期届满前10日应按合同约定的通知程序通知原告办理交付手续。其中第二项约定被告不能满足该合同第九条约定的交付条件时原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。并在第十二条约定了逾期交付被告向原告支付违约金为：全部房款x日万分之一x逾期天数。2018年7月30日被告在合同约定交付日期届满时，通知5号楼买受方“我公司将于2018年8月10日5号楼交房，并于交房当天向上述业主支付逾期交房违约金”。原告按通知时间去办理收房手续时发现，宜昌市规划部门还在对被告5号楼擅自改变规划的部位进行评估和公示，公示期限为2018年8月9日起至2018年8月17日止。在规划部门对5号楼规划查验中的评估和公示阶段，被告根本没有取得商品房项目竣工交付使用备案证等文件，由于不满足合同约定交付房屋的条件，未能实际交付房屋。事实上被告直至2019年8月16日才办理完涉案商品房的竣工验收备案证编号为420500190076（该竣工验收备案是办理商品房项目竣工交付使用备案证及房屋产权初始登记前置）。被告取得该备案文件后，于2019年8月30日又发出所谓再次通知，告知5号楼买受人该商品房已满足合同约定的交房条件，通知买受人在2019年9月3日至6日前来办理交付手续。原告按通知的时间再次前去办理收房手续，但被告不能出示合同约定的房屋测绘报告等文件，导致再次未能实际交付房屋，并直至起诉时还未按合同约定的条件交付。原告买房实属不容易，又遇到被告明知未达到约定的交房条件而一次又一次的忽悠式通知交房，使原告身心俱疲。原告曾就逾期交房违约等事宜多次找被告协商调解，但无法达成一致。综上，被告的违约逾期交房行为，损害了原告的利益，原告为维护自身合法权益特向贵院提起诉讼，请法院在查明事实的基础上支持原告的诉讼请求。 被告新华园置业公司辩称，一、本案所涉房屋符合合同约定的交付条件。首先，本案《商品房买卖合同》第九条对涉案房屋交付条件第1项约定为“完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）”。根据2018年3月19日国务院公布实施的国务院令第698号《决定》，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条已修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。······建设工程经验收合格的，方可交付使用”。新华广场C05号楼房屋于2018年8月31日由参建五方共同参加，宜昌市质量监督站执行监督，按照验收程序对新华广场C05号进行了验收，验收结论均为“验收合格”，涉案房屋竣工验收备案表显示其竣工验收日期为2018年8月31日。故此时，涉案房屋已依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格，可以交付使用。2018年10月15日，宜昌市住建委在宜昌市政府网发出《通知》，公布自该《通知》印发之日（2018年10月12日）起，“取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格方可交付使用”，因此，本案所签订的合同第九条第1项“取得商品房项目竣工交付使用备案证”已实际履行不能且无必要。其次，本案《商品房买卖合同》第九条第2项约定内容为“该商品房已取得房屋测绘报告”。2016年5月18日，涉案商品房就已经取得宜昌市崇信测绘有限公司出具的测绘成果，该测绘成果系房屋预测成果，2018年4月27日前答辩人完成了对涉案房屋进行实测的申报义务，实测平面图及面积业已形成。另外，根据双方签订《商品房买卖合同》第十三条约定“按交付的实测面积据实结算房款”，可以说明房屋面积实测主要目的是为了确定涉案房屋的实际面积，并且按照实际面积结算房屋价款，这与房屋安全、功能没有必要联系。再次，答辩人在2018年2月制作了涉案房屋《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，符合《商品房买卖合同》第九条关于商品房取得“两书”的约定。二、涉案房屋经参建五方单位验收合格，可以交付使用的情况下，被答辩人拒绝接收房屋的后果应由被答辩人自行承担。如前所述，2018年8月31日，涉案商品房经参建五方单位验收合格、已取得“两书”、答辩人已申报房屋面积实测等情形下，答辩人通过报刊、在项目楼栋张贴公告、工作人员电话等多种形式向被答辩人通知交付时间，经答辩人通知后，有大部分业主接收了房屋，但被答辩人及其他业主以书面函的形式拒绝接收房屋。从被答辩人的集体回函行为，可以认定被答辩人完全收悉了关于涉案房屋的交房公告内容。因此，在房屋符合交付条件的情形下，被答辩人以不符合交付条件拒绝接收房屋的，答辩人不应再承担逾期交房违约责任。三、本案正好发生在国务院简政放权、放管结合、优化服务改革，取消制约新产业、新业态、新模式发展涉及的行政法规的大背景下，难免有少数业主不了解政策、法规变化而提起诉讼，但是上述政策、法规发生变化后，最高人民法院（2019）最高法行申1186号《行政裁定书》、宜昌市中级人民法院（2019）鄂05民终2348号《民事判决书》关于同类型案件的裁判思路和尺度是一致的，即答辩人的抗辩理由成立，再结合涉案项目C05号楼业主所提起的诉讼已有生效判决的情况下，答辩人认为在2018年8月31日前涉案房屋具备交付条件的事实，答辩人逾期交房违约金也应当仅计算至2018年8月31日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月27日，冯坤（买受人）、新华园置业公司（出卖人）签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0955381，以下简称“《合同》”），约定冯坤向新华园置业公司购买的商品房为新华广场C05号楼1单元29层012903号房，产籍号为03-0038-0432-012903，建筑面积为110.18平方米，该商品房总价款为946226元。《合同》第九条商品房交付条件：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十一条交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人或其代理人，同时在市级报刊媒体上公告。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；第十二条逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。 2017年12月19日、2018年4月17日新华园置业公司先后向冯坤开具了涉案房屋价税合计为546226元、400000元的购房款湖北增值税普通发票，购房款合计946226元。 2018年8月30日新华园置业公司取得新华广场C05、B02号楼的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》（鄂规核实420501201800041号即宜市规核字［2018］0085号）。2018年8月31日，宜昌市质量监督站及涉案房屋参建五方相关工作负责人：新华园置业公司、湖北清江工程管理咨询有限公司、中南建筑设计院股份有限公司、湖北中南勘察基础工程有限公司、新八建设集团有限公司，在涉案房屋《建设工程竣工验收报告》的《新华广场C05栋（涉案房屋所在楼栋）、B02区竣工验收签到表》上签名。该报告显示：工程名称新华广场C05栋，开工日期2015年8月8日，参建各方（即前述参建五方）竣工验收意见均为验收合格，并有各方单位签章和相关工作负责人签名。与涉案房屋同在新华广场C05栋楼的另一业主的同类型民事纠纷案件（2019）鄂0503民初2403号于2020年1月6日经本院判决后，双方当事人均未上诉，该案也已查明前述事实。2019年8月16日宜昌市住房和城乡建设局在涉案房屋所在的新华广场C03-C05号楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》注明：“该工程竣工验收备案文件已于2019年8月16日收讫，文件齐全。同意备案，其备案编号为420500190076”，该表显示涉案房屋的竣工验收日期为“C05号楼：2018年8月31日”。 2018年9月1日，新华园置业公司在《三峡日报》上发出《关于宜昌新华广场交房事宜相关问题的公告》：“原定C05号楼2018年7月30日交房，……由于我公司相关手续办理迟延导致交房计划延后，在达到法定交房条件后，我公司再次通知业主于2018年8月1日起开始交房（……9月5日：C05号楼交房），除交房时间延后外，交房地点和携带资料等手续与前次通知相同”。2018年9月1日，C05号楼多名业主在《对的回复》(以下简称“《回复》”)中，明确表示因新华园置业公司交房不满足合同约定交房条件拒绝收房，要求新华园置业公司明确取得项目竣工交付使用备案证及房屋测绘报告的具体时间。冯坤在《回复》上签名。2020年5月17日，冯坤与新华园置业公司办理涉案房屋交房手续，并签收了涉案房屋的宜昌市商品《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》（以下简称“两书”）。 另查明，2018年4月27日，宜昌市崇信房地产测绘有限公司依新华园置业公司申请就涉案房屋所在的新华广场C05号楼进行现场实测后制作了实测平面图，但之后该公司认为涉案房屋未取得竣工验收备案表，故不予出具正式实测报告，并表示须待涉案房屋“竣工验收合格后，按照正常的测绘规范流程开展后续测绘工作”。 还查明，2018年3月19日，《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(2018)国务院令第698号（以下简称“国务院令第698号《决定》”）公布施行，其附件1第六条将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。宜昌市住房和城乡建设委员会（以下简称“市住建委”）于2018年10月15日在宜昌市政府网发出《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》（宜市住建文[2018]69号，以下简称“《通知》”）：“……为贯彻落实国务院令第698号精神，……经我委研究，决定取消‘房地产开发项目竣工交付使用备案’事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建设单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。房地产开发项目竣工交付使用备案事项自本通知印发之日（2018年10月12日）起停止受理”。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告双方签订的《合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为：一、本案所涉房屋是否达到合同约定的交房条件。二、违约金应当如何计算。 针对焦点一，首先，本案《合同》第九条对涉案房屋交付条件的第1项约定内容为：“完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）”。根据国务院令第698号《决定》附件1第六条规定，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条已修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。根据《建设工程质量管理条例》国务院令第687号第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。据前述查明情况，2018年8月31日涉案房屋由参建五方单位共同参加，宜昌市质量监督站执行监督，按照验收程序对新华广场C05号楼进行了验收，验收结论均为“验收合格”，涉案房屋竣工验收备案表显示其竣工验收日期为2018年8月31日。故此时，涉案房屋已依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格，可以交付使用。2018年10月15日，市住建委在宜昌市政府网发出《通知》，公布自该《通知》印发之日（2018年10月12日）起，“取消‘房地产开发项目竣工交付使用备案’事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用”，导致此后本案双方签订《合同》第九条“商品房交付条件”中第1项所约定的“取得商品房项目竣工交付使用备案证”已实际履行不能且无必要。 其次，本案《合同》第九条对涉案房屋交付条件的第2项约定内容为：“该商品房已取得房屋测绘报告”。双方对涉案房屋已取得预测报告无争议。新华园置业公司已于2018年4月27日前完成了对涉案房屋进行实测的申报义务，涉案房屋已于2018年8月31日竣工验收合格，宜昌市崇信房地产测绘有限公司以涉案房屋未取得竣工验收备案表为由，不予出具涉案房屋的实测报告，不能归责于新华园置业公司。同时，双方在《合同》第十三条约定“按交付的实测面积据实结算房款”，说明《合同》约定的出具涉案房屋实测报告的目的主要是为了确定涉案房屋的实际面积，并按实际面积结算房屋价款，未取得涉案房屋的实测报告并不影响该房屋的交付使用。故，冯坤以涉案房屋未取得实测报告为由拒收房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 再次，本案《合同》第九条对涉案房屋的交付条件还约定：“该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》”（即“两书”）。新华园置业公司于2018年2月统一印制了涉案房屋所在的新华广场C05号楼“两书”，冯坤与新华园置业公司办理涉案房屋交房手续（2020年5月17日）前，冯坤因拒收涉案房屋而未取得该公司提供的“两书”，不能归责于该公司。 综上，涉案房屋于2018年10月15日，达到《合同》约定的交房条件。 针对焦点二，首先，关于违约金计算的起止时间问题。新华园置业公司认可其对冯坤自2018年7月30日之后逾期交房的事实，庭审中，双方对从2018年7月31日开始计算逾期交房违约金均无异议，本院予以确认。2018年9月1日，新华园置业公司在三峡日报上发出《关于宜昌新华广场交房事宜相关问题的公告》，通知涉案房屋所在的“C05号楼9月5日交房”，同日，C05号楼的多名业主针对该交房公告向新华园置业公司发出了联名书面回复，明确表示因新华园置业公司交房不满足合同约定交房条件拒绝收房，冯坤在《回复》上签名，可以认定冯坤等业主已收悉了新华园置业公司关于涉案房屋的交房公告内容。故新华园置业公司已通过公告的方式，向冯坤履行了交付房屋的通知义务。 其次，如前所述，涉案房屋已于2018年10月15日达到《合同》约定的交房条件。此后，冯坤仍以涉案房屋不符合交房条件为由拒收涉案房屋的，不应当再计算逾期交房违约金。根据前述查明的《合同》第十二条的约定，本案逾期交房违约金应当从合同约定最后交付期限的第二天即2018年7月31日起，至2018年10月15日止，以946226元为基数，按每日万分之一的标准向冯坤支付逾期交房违约金7286元（946226元×77天×0.01%≈7286元）。 另，原告未明确其第二项诉讼请求的具体内容，对该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(2018)国务院令第698号附件1第六条，《建设工程质量管理条例》国务院令第687号第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宜昌新华园置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告冯坤逾期交房违约金7286元； 二、驳回原告冯坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费375元（已减半收取），由被告宜昌新华园置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 严 峻 二〇二〇年八月十四日 法官助理李梦娇 书记员 宋玉华