福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4515号 上诉人（原审被告）：黄燕，女，1965年4月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审被告）：林兆沁，女，1990年10月3日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：邱宇婷，北京大成（福州）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王荧，北京大成（福州）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：方忠，男，1978年5月6日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：李振洋，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张泉宝，男，1977年10月4日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：刘朝模，福建诺鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖斐，福建诺鲁律师事务所律师。 原审被告：林松青，男，1936年10月18日出生，汉族，住福建省福州市。 原审被告：马梅英，女，1940年9月1日出生，汉族，住福建省福州市。 上诉人黄燕、林兆沁、方忠因与被上诉人张泉宝、原审被告林松青、马梅英房屋买卖合同纠纷一案，均不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 黄燕、林兆沁上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回张泉宝的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费、保全费由张泉宝承担。事实和理由：一、案涉《房屋买卖协议（合同）》侵犯黄燕共有物权，是无效合同。1.张泉宝购房时明知案涉房屋为林某夫妻共同财产、林某无权单独出售房屋，却未向黄燕表示购房意图，黄燕对此不知情，张泉宝不是善意购买人。2.合同约定的购房款至少低于市场价三分之二，一审法院以房屋交易时暂无产权证认为交易价格合理无任何证据。3.自合同签署至张泉宝起诉的13余年期间，张泉宝从未找过黄燕沟通房屋买卖事宜，更未要求黄燕办理产权证及办理过户手续。二、案涉房屋的交易过程及2008-2013年的办证过程存在重大瑕疵及不合理，一审法院未予查实存在明显不当，特别是合同签字一方已去世，对房屋买卖相关事实应作更为谨慎认定。1.林某已故，案涉买卖合同、收条的签字是不是林某本人签署，一审法院并未查明真实性。2.张泉宝主张以13万元价格购买房屋，却没有证据证明其已支付购房款。张泉宝主张现金支付全款既与交易习惯不符，又未说明其合理现金来源，更无相应取款凭证相印证。3.林某名下产权证是违法办证，办证过程不是林某、黄燕的行为及真实意思表示，张泉宝持有该产权证不合法，一审法院依据张泉宝违法办证的结果反推其购房真实性没有法律依据。三、朱某不能自证“房屋买卖中间人”或“知情人员”身份，其所述内容自相矛盾、与张泉宝陈述存在矛盾，亦无其他证据印证，一审法院依据该不具证明力的孤证认定黄燕对林某出售房屋的情况知情，系事实认定错误、证据采信错误。四、一审法院以方忠“非善意”认定林松青、林兆沁、黄燕与方忠合同无效，无任何证据，适用法律错误。黄燕、林兆沁、林松青与方忠之间的房屋交易合理合法，不存在张泉宝所认为的恶意串通情形，一审法院在张泉宝未提交充分证据证明的情况下，认定双方签订的不动产买卖合同无效，有违保护市场交易稳定的原则。 方忠对黄燕、林兆沁的上诉请求及事由无异议。 张泉宝针对黄燕、林兆沁的上诉辩称，一、张泉宝购买讼争房、已付清购房款，案涉《房屋买卖协议（合同）》合法有效。1.张泉宝占有、使用讼争房多年，黄燕未提出任何异议，证实其知道和同意讼争房转让给张泉宝。2.张泉宝办理了讼争房房改手续，持有多份房改票据原件，黄燕作为房改房权利人，从未就房改手续原件、产权证原件由张泉宝持有，提出过权利主张或异议，进一步证实其知道讼争房转让给了张泉宝。3.讼争房屋成交价符合市场价，本案价款是否低于交易时市场价三分之二举证责任在黄燕，且本案价款与案件争议事实无关。二、张泉宝已支付购房款，并占有、使用讼争房多年，《房屋买卖协议（合同）》真实存在并实际履行。1.综合案件证据和生活常理，讼争房转让人的身份背景，讼争房屋购房款已付清应无争议。2.张泉宝姐姐张爱琴与吴歆离婚案件，吴歆的诉称内容也证实本案房屋买卖合同真实存在和履行。3.黄燕等主张案涉合同、收条是否林某签署，该举证责任在黄燕等一方，黄燕等未提供证据证明并非林某所签，应承担举证不能法律后果。一审法院结合讼争房屋交付、占有、使用等情况，认定讼争房买卖真实、合法，符合法律规定。三、本案证据足以证明黄燕、林兆沁、林松青与方忠构成恶意串通，损害张泉宝的合法权益，案涉《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》无效。四、证人朱某在一审庭审时到庭所述为客观事实，应当予以采信。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 方忠上诉请求：1.撤销一审判决，裁定驳回对方忠的起诉或判决驳回张泉宝的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张泉宝负担。事实和理由：一、一审法院准许张泉宝追加方忠为被告并增加诉讼请求属于程序错误，人民法院生效判决确认《房屋买卖协议（合同）》有效之前，张泉宝对方忠不具有诉权。二、方忠签署的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》合法有效，且未损害第三人利益。1.方忠与林松青之间不存在恶意串通的情况，不应以其具有远亲关系在没有充分根据的情况下否定方忠购买讼争房的真实性。2.一审判决举证责任分配错误。方忠提交了《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》及履行情况的证据，已完成提出主张、提供证据的责任。如果对方忠大额存款后转账支付行为有疑问，应对其出处和原因进行调查后方能作出判断，不能仅因“存疑”就否定其真实性。3.一审法院错误适用善意取得规则，导致事实认定错误。讼争房已完成继承分割，登记在黄燕、林松青、林兆沁名下，其三人即使受到其他合同义务约束，对讼争房也属于有权处分。方忠与林松青的房屋交易过程中，方忠审查了林松青提供的不动产权证书、继承公证书，且未发现该房屋存在财产保全、异议登记等情况，足以认定林松青、林兆沁、黄燕有权处分该房屋。因此，不应也无必要认定方忠为非善意的买受人。4.方忠签署的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》未侵害第三人利益。即使张泉宝与林某签订的《房屋买卖协议（合同）》有效，则张泉宝依据该合同享有对讼争房屋的物权期待权，但并未取得讼争房屋的物权。张泉宝对讼争房屋的物权期待权因林松青履行不能而消灭，并转化为损害赔偿之债。三、林某、黄燕与张泉宝之间的《房屋买卖协议（合同）》不成立、未生效。1.合同载明卖方为林某、黄燕，黄燕作为共有权人未在合同上签字，即其未同意，合同未成立。2.证人朱某的证言不能作为认定事实的依据。其证言没有其他证据可予佐证，系孤证，且证人陈述中诸多问题均以不记得、不清楚、不知情推脱，无法客观反映事实情况，其陈述违背记忆规律。3.一审法院认为林某构成表见代理的观点错误。林某没有代理的意思表示，也未实施代理的行为。张泉宝主观上明知讼争房屋为夫妻共有的权利属性，因其“明知”而不具有表见代理的外观特征。因此，不能发生代理与被代理的法律后果。另外，在讼争房屋早已具备交易过户登记条件的数年里，张泉宝都未积极主张权利，更未以诉讼方式主张权利，而在林某病故后立即起诉主张权利，说明黄燕不同意卖房，更说明张泉宝与林某一直在共同等待黄燕的意见。4.张泉宝与林某之间存在不正常交易。四、一审判决损害案外人的权益。一审法院在未通知方忠配偶到庭的情况下，判决损害了方忠配偶的物权权利，有损物权变动的公示效力。 黄燕、林兆沁对方忠的上诉请求及事由无异议。 张泉宝针对方忠的上诉辩称，一、一审法院追加方忠为本案被告，并准许张泉宝增加诉讼请求，程序合法。张泉宝以方忠与黄燕等存在恶意串通为由，要求确认方忠与黄燕等人签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》无效。方忠是该合同的当事人一方，张泉宝对其具有诉权，对方忠起诉符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定。张泉宝在知道方忠与黄燕等人恶意串通后，于一审第一次开庭前，申请追加方忠为被告,并增加诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以准许，程序合法。二、本案证据足以证明黄燕、林兆沁、林松青与方忠构成恶意串通，损害张泉宝的合法权益，案涉《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》无效。三、讼争房产虽登记至方忠名下，但其并非善意购买人，一审法院否定其取得物权，适用法律正确。四、张泉宝与林某签订的《房屋买卖协议（合同）》合法有效，并实际履行，方忠关于该合同未成立、未生效的上诉理由缺乏依据。 张泉宝向一审法院起诉请求：1.确认张泉宝与林某签订的《房屋买卖协议（合同）》合法有效；2.确认黄燕、林松青、林兆沁与方忠于2019年5月23日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》无效；3.确认福州市晋安区附属间归属张泉宝所有；4.各被告立即协助张泉宝办理上述房屋不动产权属过户登记手续；5.各被告支付张泉宝律师费25000元；6.案件受理费、财产保全费、公告费由被告负担。 一审法院认定事实：坐落福州市晋安区鼓山镇龙安路367号1＃楼403单元及1＃楼1层403附属间房屋（现不动产权证号为闽（2019）福州市不动产权第××号，以下简称讼争房屋）原为林某单位的公房，竣工于1995年，承租人是林某。2006年3月25日，林某向张泉宝出具收条一份，载明“兹本人收到对方壹拾万整，差我叁万未付”。后林某与张泉宝补签一份《房屋买卖协议（合同）》，载明甲方为林某、黄燕，乙方为张泉宝，甲方愿意将位于晋安区连杂物间卖给乙方，共计130000元整。乙方一次性付清，今后该房屋的使用权与买卖权都属于乙方，与甲方无关。甲方的债权债务与该房屋无关。因该房屋还未做房改，今后若有房改政策，甲方应无条件协助乙方办理房改，（房改时所需要的各项证明和材料）甲方不得推托。房改时乙方须交纳房管局出具的各项房改费用，甲方有义务争取免掉不合理的收费。甲方将该房屋卖断后，该房屋在今后市场价的升值与跌价都与甲方无关。因该房屋还未办理产权，甲方不得将该房屋以其他形式改卖他人。签字时130000元款已付清。之后，讼争房屋一直由张泉宝及其家人居住使用。2008年8月30日，林某作为购房人申请购买讼争房屋，折算其自己及配偶黄燕的工龄各12年后，应一次性付款58191.73元。后张泉宝出资办理了讼争房屋的房改手续，讼争房屋的所有权于2013年11月14日登记至林某名下，之后以林某为登记所有权人的讼争房屋所有权证书原件由张泉宝持有。2019年1月1日，林某因病死亡，其继承人为父亲林松青、母亲马梅英、配偶黄燕、女儿林兆沁。2019年4月23日，张泉宝提起本案诉讼。2019年5月9日，黄燕到一审法院应诉，并领取起诉状、证据等案件材料。2019年5月10日，林松青、马梅英、黄燕、林兆沁向福州市公证处申请办理继承公证，福州市公证处于2019年5月11日就上述申请事项出具公证书，载明林松青、马梅英、黄燕、林兆沁申请办理继承座落于福建省福州市晋安区的房产，该房产属于林某与黄燕夫妻共有；林松青、林兆沁均要求继承被继承人林某的上述遗产，马梅英、黄燕均表示自愿放弃上述遗产的继承权。2019年5月16日，黄燕、林松青、林兆沁共同申请办理讼争房屋的所有权转移登记。2019年5月21日，讼争房屋所有权变更登记至黄燕、林松青、林兆沁名下，三人为讼争房屋的共有人，其中黄燕占50%份额、林松青占20%份额、林兆沁占30%份额。2019年5月23日，黄燕、林松青、林兆沁与方忠（系黄燕的亲戚）签订《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》，载明黄燕、林松青、林兆沁将讼争房屋出卖给方忠，成交价为450000元。林松青与方忠另签订一份落款时间为2019年3月29日的《房产买卖协议》，载明方忠受让讼争房屋，总价款1400000元，方忠于2019年3月29日当日向林松青支付房款订金100000元，产权登记户名变更为林松青后方忠须交付房款100000元。双方到房产登记机关办理过户手续时，方忠须向林松青交付房款200000元，于产权证过户后7日内须向林松青支付剩余房款1000000元等。《房产买卖协议》未约定办理房屋过户的具体履行期限，未对房屋的交付问题进行约定。林松青出具落款时间分别为2019年3月29日、2019年5月21日、2019年5月24日的收条，载明其收到方忠买房保证金100000元、屋款100000元、屋款200000元。2019年6月4日，方忠建设银行账户现金存入660000元，后转账300000元、300000元、200000元至林松青账户。2019年6月6日，方忠建设银行账户通过ＡＴＭ柜员机现金存入20笔共计198700元，后转账200000元至林松青账户。2019年5月24日，讼争房屋所有权由黄燕、林松青、林兆沁名下过户登记至方忠名下。2019年6月14日，方忠变更讼争房屋供水账户至其个人名下。张泉宝因本案诉讼花费律师费25000元。 黄燕、方忠对《房屋买卖协议（合同）》及林某出具的收条的真实性有异议，认为落款时间为2006年2月10日的《房屋买卖协议（合同）》载明签字时130000元款已付清，但林某出具购房款收条的时间为2006年3月25日，二者体现的付款时间有矛盾。对此，张泉宝解释称，其是通过朱某的介绍向林某买房，当时讼争房屋是公有房，林某说自己是领导（鼓楼交警大队副大队长），只收现金，要其给他130000元，他帮忙办手续。买卖时房子没有证，购房款100000元是其和其三姐的前夫在2006年的时候到林某航龙花园602的房屋那直接给林某的，当时黄燕也在场，黄燕在点钱，林某写收条，中间人朱某也在场。写收条当日双方进行了房屋交接。付完100000元购房款之后大概一个星期，其又把剩余的30000元购房款拿到林某单位鼓楼交警大队交给林某。因为其家里人说只有收条不保险要其去补一份买卖合同，所以其在支付30000元购房款时要求林某跟其补签房屋买卖合同，林某让其回去拟一个合同再来跟他签。过了一段时间后，其把合同带去林某单位，他当场签字，但因为不记得100000元的付款时间，所以《房屋买卖协议（合同）》的落款时间不准确，落款时间是林某自己写的，他说协议已经写清130000元已付清，落款时间无所谓。一审法院认为，张泉宝对房屋买卖经过的说明详细具体，对《房屋买卖协议（合同）》落款时间的形成解释合理，结合张泉宝占有使用讼争房屋多年并持有林某名下讼争房屋的权属证书原件、多份房改费用票据原件的事实，可以确认张泉宝与林某之间存在房屋买卖关系，《房屋买卖协议（合同）》及林某出具的收条的真实性可以认定。 张泉宝主张讼争房屋房改的费用系其缴纳，黄燕与方忠对此有异议，认为房改的购房款系林某缴纳。经查，《房屋买卖协议（合同）》约定房改时由乙方张泉宝缴纳各项房改费用，张泉宝的主张与合同约定相符，且实际持有多份缴款票据原件，张泉宝主张的讼争房屋房改费用系其缴纳的事实，可以认定。 因黄燕对张泉宝与林某交易的真实性提出异议，为证明其与林某买卖讼争房屋的经过以及支付购房款100000元的经过，张泉宝申请证人朱某出庭作证。证人朱某到庭陈述案件经过，称其与张泉宝、林某都是好兄弟，其与林某认识30多年，住在同一个小区，其经常去林某家，也认识黄燕。2006年左右林某说要卖房，其就跟林某说不如130000元卖给张泉宝，让张泉宝自己去跑手续，当时讼争房屋产权是好几户合在一本产权证上还没分出来，过了很久才办理独立的产权证，这些手续都是张泉宝跑的，具体怎么做的其不清楚。张泉宝确定要买林某的房子后，要交100000元定金，那天是其带张泉宝和他姐夫一起到航龙花园6座602单元林某的家里，张泉宝把100000元钱放在桌子上，林某让黄燕点钱，其不记得有没有写收条。其对黄燕是否询问钱款性质没有印象，不知道签合同及尾款支付事宜，也不知道张泉宝怎么拿到林某名下的产权证。张泉宝每年都有催林某办理产权过户，还催其一起过去找林某办过户的事情，由于当时林某在生病，其于心不忍，就和张泉宝说先不用急，没有想到林某这么快走。林某过世之后，其有找到黄燕跟她说把房子过户给张泉宝的事情，黄燕说她要找张泉宝了解一下情况再说。后来其和黄燕说张泉宝要去告她，她说就让张泉宝告吧。张泉宝一直住在福州市晋安区，住了十几年。张泉宝对上述证人证言无异议。黄燕对上述证人证言有异议，称张泉宝没有去过其家里，其也没有点钱，是证人朱某和张泉宝串通，合伙把房子从林某手中骗走。方忠对上述证人证言有异议，认为证人证言不能证明黄燕知悉林某卖房事宜。另外证人朱某在回答黄燕、方忠关于付款当日细节的发问时称，付款时在场五个人都是坐沙发，有泡茶喝，钱是一沓放在桌子上，黄燕坐在沙发上点钱。对此，黄燕认为朱某的陈述前后矛盾，且关于是否泡茶的陈述与张泉宝的陈述相矛盾（张泉宝称当时连茶都没喝）。一审法院认为，证人朱某与林某、张泉宝均熟识，与本案讼争房屋没有利害关系，其关于张泉宝购买讼争房屋的经过及支付100000元定金的时间、地点、人物的陈述具体、明确、完整，与张泉宝陈述的经过基本吻合，其陈述的讼争房屋权属状态变迁情况亦与实际相符，综合《房屋买卖协议（合同）》已履行多年的事实，一审法院对证人朱某就张泉宝购房、付款基本经过所作的证言予以采信。至于细节部分，朱某对细节的陈述并无明显自我矛盾之处，考虑时隔久远、喝茶并非几人前往林某家中的目的，仅以朱某与张泉宝对泡茶喝茶细节陈述的轻微不同，尚不足以影响朱某就张泉宝购房、付款的基本经过所作证言的证明力。根据证人朱某的证言、张泉宝的陈述，结合《房屋买卖协议（合同）》及林某出具的收条，一审法院认定张泉宝于2006年向林某买房，其到林某家中支付了购房定金（购房款）100000元，付款时黄燕亦在场并点钱。 一审法院认为，林兆沁、林松青、马梅英经合法传票传唤未到庭参加诉讼，视为其均放弃答辩、举证、质证的权利。讼争房屋原先虽然是公房，但在本案诉讼时早已完成房改，已经具备上市交易的条件，因此黄燕与方忠以《房屋买卖协议（合同）》签订时讼争房屋是公房为由主张该协议无效或未生效，理由不能成立，不予支持。讼争房屋系林某与黄燕婚后房改取得，属于林某与黄燕的夫妻共有财产。黄燕虽未在《房屋买卖协议（合同）》上签字、未对林某出卖讼争房屋一事直接表示过同意，但本案多个事实综合表明，张泉宝有理由相信黄燕已经授权林某代表夫妻双方出卖共有房屋。第一，讼争房屋系林某单位公房，林某是该房屋的购买人及登记产权人。第二，张泉宝在林某与黄燕家中支付了100000元购房款，黄燕当场点收钱款却未提出异议或疑问。第三，房改手续必须由黄燕配合办理，而林某提供了只能由黄燕本人可以获取、制作的个人材料。第四，讼争房屋已经交付张泉宝居住使用十几年，该房屋房改后的产权证书亦由张泉宝持有，期间黄燕从未就该房屋主张过权利。因此，林某一并处分夫妻共有房屋中属于黄燕的权利构成表见代理，黄燕应当对林某的处分行为承担法律后果。至于黄燕提出的《房屋买卖协议（合同）》约定价款130000元属于明显低价问题，协议签订时讼争房屋的房龄已超过十年，买受人除购房款外还要自行支付房改费用，同时还需承担因履行时间过长而增加的交易风险，在当时的市场环境下，该价款约定并无明显不合理。综上，林某与张泉宝就讼争房屋签订的《房屋买卖协议（合同）》有效，该协议对林某、张泉宝、黄燕均有约束力。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《房屋买卖协议（合同）》有效，不产生讼争房屋物权变更的法律后果，原告请求确认讼争房屋归其所有，不予支持。讼争房屋已经完成继承分割登记在黄燕、林兆沁、林松青名下，应由三人继续履行《房屋买卖协议（合同）》的出卖人义务。黄燕、林兆沁、林松青在张泉宝已经履行全部付款义务并占有使用讼争房屋多年的情况下，不履行《房屋买卖协议（合同）》，而另行与方忠签订房屋买卖合同、将房屋所有权过户给方忠，损害了张泉宝的合法权益，因此黄燕、林兆沁、林松青与方忠之间的房屋买卖有效必须以方忠的善意受让为前提。从交易背景上看，方忠是黄燕的亲戚，黄燕、林兆沁、林松青与方忠不是通过公开市场买卖房屋，双方的磋商及合同签订经过均无证据佐证，且方忠从未实际查看过讼争房屋。从交易时间上看，方忠主张的可通过第三方核实的履行行为全部发生于张泉宝起诉且黄燕应诉之后，而对于落款时间在此之前的《房产买卖协议》及林松青的收条，并无其他证据或事实可以印证其实际形成时间。从付款细节上看，方忠不是直接现金支付，就是在当日大量现金存款后再转账支付，该付款方式不符合当前大额交易的付款习惯，方忠出资购房的真实性存疑。综上，不能认定方忠为善意买受人，方忠就购买讼争房屋签订的合同均为无效合同，原告请求确认黄燕、林松青、林兆沁与方忠于2019年5月23日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》无效，可以支持。《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》无效，黄燕、林松青、林兆沁与方忠应当配合将讼争房屋恢复登记至黄燕、林松青、林兆沁名下，黄燕、林松青、林兆沁应在房屋所有权恢复登记至其名下后继续履行《房屋买卖协议（合同）》的出卖人义务，协助将讼争房屋所有权过户登记至张泉宝名下。黄燕关于张泉宝请求协助办理过户手续已超过诉讼时效的抗辩，理由不成立，不予支持。张泉宝请求各被告支付律师费、公告费，没有依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认林某与原告张泉宝就坐落福州市晋安区附属间房屋签订的《房屋买卖协议（合同）》有效。二、确认被告黄燕、林兆沁、林松青与被告方忠于2019年5月23日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》无效。三、被告黄燕、林兆沁、林松青与被告方忠应于本判决生效之日起十日内配合将坐落福州市晋安区附属间房屋（现不动产权证号为闽（2019）福州市不动产权第××号）的所有权恢复登记至被告黄燕、林兆沁、林松青名下。四、被告黄燕、林兆沁、林松青应在坐落福州市晋安区附属间房屋的所有权恢复登记至其名下之日协助将上述房屋的所有权过户登记至原告张泉宝名下。五、驳回原告张泉宝的其他诉讼请求。案件受理费16617元，由被告黄燕、林兆沁、林松青、方忠共同负担。财产保全申请费5000元，由被告黄燕、林兆沁、林松青、方忠共同负担。 二审中，黄燕、林兆沁向本院提交如下证据：1.（2015）榕民终字第5916号民事判决书、（2014）晋行初字第203号行政判决书；2.（2016）闽行终837号行政判决书、（2019）闽0111民初698号之一民事裁定书；3.房屋登记簿附件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，上述证据1和2与本案缺乏关联性，不予采纳。对证据3的真实性予以确认。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，证人朱某就张泉宝购房、付款基本经过所做的证言可予以采信，一审法院对此已进行了详尽分析，本院予以认可。证人朱某的证言、张泉宝的陈述，以及案涉《房屋买卖协议（合同）》及林某出具的收条，可以相互印证，证实张泉宝于2006年向林某买房、张泉宝到林某家中支付了购房定金100000元、黄燕亦在场并点钱的事实。一审法院对黄燕、林兆沁、方忠对此提出的异议进行了认真审查和分析，本院不再赘述。 讼争房屋系林某与黄燕的夫妻共有财产，黄燕虽未在案涉《房屋买卖协议（合同）》上签字，一审法院结合讼争房屋的登记人是林某、黄燕点收购房钱款未提出异议、林某向张泉宝提供了只能由黄燕本人可以获取和制作的房改手续材料、讼争房屋交付张泉宝居住使用多年、房改后产权证书由张泉宝持有而期间黄燕从未主张过权利等诸多事实，认定张泉宝有理由相信黄燕已授权林某代表夫妻双方出卖共有房屋、案涉《房屋买卖协议（合同）》合法有效，并无不当，本院予以维持。一审法院结合讼争房屋的房龄、张泉宝自行支付房改费用同时还需承担因履行时间过长而增加的交易风险等因素，认定合同约定价款无明显不合理，亦无不妥。综上，黄燕、林兆沁关于案涉《房屋买卖协议（合同）》因侵犯黄燕共有物权而无效的上诉主张、方忠关于上述合同因欠缺黄燕签字而不成立、未生效的上诉主张，均不能成立，本院不予采纳。 关于方忠并非善意买受人的问题，一审法院已从交易背景、交易时间、付款细节等诸多方面进行了析理，论证充分，本院予以确认。 本案中，张泉宝以方忠与黄燕等存在恶意串通为由要求确认方忠与黄燕等人签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》无效，方忠系该合同的当事人一方，张泉宝对其具有诉权，张泉宝在一审中申请追加方忠为被告并增加诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以准许，程序并无违法之处。方忠认为一审法院未追加其配偶参加诉讼故而程序违法的上诉主张不能成立，本院不予采纳。 综上，黄燕、林兆沁、方忠的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回黄燕、林兆沁、方忠的上诉，维持原判。 二审案件受理费16617元，由黄燕、林兆沁负担8308.5元，由方忠负担8308.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 卢里灿 书 记 员 赵力锦