江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初356号 原告：中国铁路上海局集团有限公司南京桥工段，住所地在南京市鼓楼区宝塔桥东5号。 负责人：贡照华，段长。 委托诉讼代理人：许瑶，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郁胜娟，北京大成（南京）律师事务所实习律师。 被告：李明魁，男，1963年12月23日生，汉族，住南京市浦口区。 原告中国铁路上海局集团有限公司南京桥工段（以下简称南京桥工段）与被告李明魁排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京桥工段的委托诉讼代理人许瑶、郁胜娟及被告李明魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南京桥工段向本院提出诉讼请求：1、判令被告李明魁腾空并向原告南京桥工段返还位于南京市浦口区××车站编号为510号及其北侧房屋（门头为“美乐休闲中心”）、511号房屋；2、判令被告李明魁恢复上述诉请项下占用房屋周边土地原状并向原告返还占用土地；3、判令被告李明魁向原告支付占用费（自2017年1月1日起按105元／天的标准计算至实际归还房屋和土地之日止）。事实和理由：南京市浦口区顶山街道南门龙虎巷××号土地及土地上房屋的所有权人为中国铁路上海局集团有限公司（以下简称上海铁路局），一直由该公司的下属单位即本案原告南京桥工段经营管理。2012年被告李明魁占用房屋的租赁关系终止。2012年3月龙虎巷××号浦镇车站编号为501号、502号房屋被南京市人民政府列入文物保护范围，被告占用的龙虎巷××号浦镇车站编号为510号及其北侧房屋、511号房屋因紧邻上述文物，故原告多次要求其腾空并返还，并分别于2019年9月17日、2019年12月3日张贴函告，但被告仍占用至今。原告认为，被告长期非法占用原告经营管理的房屋及土地，应当负有腾空返还和支付逾期占用费的义务，其拒绝腾空并返还占用的房屋和土地，严重侵害原告的合法权益，并影响文物的维修保护及周边环境综合整治工作，为维护公共利益及合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告李明魁辩称：被告系与南京铁路运通有限公司（以下简称铁路运通公司）签订房屋租赁合同并向其交纳租金至2017年9月1日，根据合同约定租赁房屋面积为150平方米。原、被告之间并无合同关系，原告从未要求被告腾空并返还房屋，2019年12月3日原告张贴的函中将被告的姓名写错，故与被告无关。被告自2008年9月1日起一直按合同约定15000元/年的标准交付租金，原告主张租金为105元/天并无合同依据。2012年原告无故更改水管路线，致使被告断水3个月无法经营，损失10万元。2017年因涉案房屋破旧不堪，无法经营，铁路运通公司同意被告维修房屋以冲抵房租。被告现无固定收入，且已丧失劳动能力，要求原告按照国家拆迁补偿标准赔偿被告，并赔偿经营损失及房屋各类修缮费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：座落于南京市浦口区××局。原告南京桥工段系上海铁路的分支机构，接受上海铁路局委托负责经营管理上述土地及房屋。 2009年9月1日，被告李明魁与铁路运通公司签订房屋租赁合同，约定铁路运通公司将位于龙虎巷××号的部分砖木结构房屋租赁给李明魁经营足疗使用，租赁面积150平方米，期限一年，租金1250元／月，15000元／年。上述合同签订后，李明魁在租赁的房屋旁自行添附部分房屋用于经营浴室，并于合同约定的租赁期限届满后一直占有、使用涉案房屋至今。经原、被告确认，李明魁实际租赁房屋座落为浦镇车站编号为510、511号房屋，其中510号房屋面积108.17平方米，511号房屋面积91.53平方米，被告在510号房屋北侧自行添附面积为200平方米自建房。 庭审中原告提交情况说明、关于限期搬离房屋的通知、律师函等证据并陈述：涉案房屋及土地的产权人为上海铁路局，原告系上海铁路局的分支机构，受其委托经营管理涉案土地及房屋。铁路运通公司系上海铁路局的下属机构，原归属于南京轮渡管理所，原告自2006年起成为其上级公司。涉案房屋原由铁路运通公司负责出租，租赁合同一年一签，2015年铁路运通公司注销后由原告直接管理，原告与被告之间没有签订租赁合同。2019年9月17日、12月3日原告曾两次在涉案房屋的门上张贴通知及律师函，书面通知被告搬离涉案房屋。 被告提交收条、水费清单、营业执照等证据并陈述：2008年4月，许华荣将涉案房屋以60000元的价格转让给我，我接手后继续经营浴室，由于房屋破旧，铁路运通公司免了我几个月房租。后来我与铁路运通公司签订了租赁合同，约定的租赁面积为150平方米，租金15000元/年。我自2008年9月1日开始向铁路运通公司交纳房租，一直交到2017年9月1日，之后因为铁路运通公司的负责人联系不上就没有再交房租了。2018年6月14日停电后我就不再经营了。对涉案房屋的所有权人为上海铁路局无异议，对房屋由原告管理不予认可，原告从未通知我涉案房屋由他们接手，只是在2019年10月才突然上门要求我返还房屋。 以上事实，有原、被告的当庭陈述、房产证、土地证、情况说明、房屋租赁合同、收条、水费清单、营业执照、照片等证据在卷证明。 本院认为，房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除房屋租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间。本案中，原告南京桥工段对铁路运通公司将涉案房屋租赁给被告李明魁使用的事实不持异议，铁路运通公司与李明魁签订的租赁合同约定的租赁期限届满后，李明魁继续使用涉案房屋，铁路运通公司及南京桥工段均未提出异议，故双方之间的租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。2019年9月17日、12月3日原告两次在涉案房屋的门上张贴通知及律师函，书面通知被告搬离涉案房屋，系以自已的行为表示不再履行合同，考虑到原告应当给予被告合理的准备期间，故本院认定原、被告之间的租赁合同于2019年12月31日解除。 关于原告主张被告腾空并返还位于南京市浦口区××车站编号为510号及其北侧房屋（门头为“美乐休闲中心”）、511号房屋以及恢复上述房屋占用周边土地原状并向原告返还占用土地。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间的租赁合同已经解除，原告主张被告返还占用的房屋及土地并恢复原状，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张被告支付占用费（自2017年1月1日起按105元/天的标准计算至实际归还房屋和土地之日止）。本院认为，根据庭审中被告提交的收条所载明的内容，被告最后一次向铁路运通公司缴纳租金的日期为2016年3月3日，金额为10000元，被告并无证据证明已向铁路运通公司或原告缴纳2017年度租金，故被告应当自2017年1月1日起向原告缴纳租金及房屋占有使用费至实际交还上述房屋时止。关于租金及房屋占有使用费的标准，原告主张按105元/天的标准计算并无合同及法律依据，故本院酌定按原合同约定的租金标准15000元/年计算。 关于被告李明奎要求原告按照国家拆迁补偿标准赔偿被告，并赔偿经营损失及房屋各类修缮费用。本院认为，被告的上述请求明确而具体，属于独立的诉，原告未在本案中提起反诉，故本院对被告的上述请求不予理涉。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李明魁于本判决生效之日起十五日内向原告中国铁路上海局集团有限公司南京桥工段返还南京市浦口区××车站编号为510号（含其北侧门头为美乐休闲中心的房屋）、511号房屋及土地，并将上述房屋周边土地恢复原状； 二、被告李明魁于本判决生效之日起五日内给付原告中国铁路上海局集团有限公司南京桥工段租金及房屋占用费（自2017年1月1日起按15000元/年的标准计算至实际返还上述房屋时止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取1300元、保全费1170元，合计2470元，由被告李明魁负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2600元。 审判员  王宠俊 二〇二〇年八月二十日 书记员  许莉莉