安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0803民初320号 原告：中国农业银行股份有限公司安庆兴龙支行，住所地安徽省安庆市孝肃路50号。 负责人：刘建国，该支行行长。 委托诉讼代理人：谈昌雄，该支行员工。 委托诉讼代理人：代伟，该支行员工。 被告：李国强，男，1978年8月4日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 被告：许方荣，女，1984年4月8日出生，汉族，住址同上。 被告：安庆碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区秦潭湖南侧。 法定代表人：孙继召，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：段素梅，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司安庆兴龙支行（以下简称农行安庆兴龙支行）与被告李国强、许方荣、安庆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2020年3月2日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行安庆兴龙支行委托诉讼代理人谈昌雄，被告碧桂园公司委托诉讼代理人段素梅到庭参加诉讼。被告李国强、许方荣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行安庆兴龙支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告李国强、许方荣立即偿还我行个人住房按揭贷款本金339683.39元及利息（含利息、罚息）7288.45元（个人住房按揭贷款利息暂算至2020年2月26日，后期相应利息、罚息按合同约定的规则自2020年2月27日起，计算至欠款实际付清之日止）；2.请求法院判令被告李国强、许方荣如不能偿还借款本金、利息、罚息等，请求对被告按揭的位于安庆市迎江区皖江大道1198号安庆市碧桂园1号公园小区26幢1单元703室的房产依法处置，处置价款由原告优先受偿；3.判令被告碧桂园公司对上述第一项请求的款项承担连带保证担保责任；4.各项诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年10月23日，原告与被告李国强、许方荣签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告李国强提供38万元贷款，期限25年，借款执行利率为6.8775%，逾期利率10.31625%，该笔贷款由被告李国强、许方荣以位于安庆市迎江区，建筑面积112.3平方米，提供抵押担保，因被告未收房，未办理房屋产权证书，由碧桂园公司提供连带担保责任。被告李国强、许方荣于2019年3月开始拖欠贷款，在贷款逾期后我行多次电话催收与上门催收，其还款极不正常，今年以来，甚至已不接我行的催收电话。根据《个人购房担保借款合同》第11.1条借款人逾期之日起按合同执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，第11.3条对应付未付利息贷款人按规定计收复利，第11.4条贷款人有权提前收回已发放借款。根据合同第31条、35条，碧桂园公司在借款发放后至借款人取得房地产权证属证书并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续前，承担阶段性担保责任，根据合同第9.1.4（8）条款，合同项下的借款同时存在物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。保证人也因各种原因未履行保证责任。至2020年2月26日，仍结欠原告贷款本息346971.84元，其中本金339683.39元、利息7288.45元，为维护原告的合法利益，故诉至贵院，望判如所请。 李国强、许方荣未作答辩。 碧桂园公司辩称，1.被告李国强、许方荣未到庭，相关欠款本金利息罚息请法庭核实。2.根据原告与碧桂园公司签订的按揭业务担保协议第5条第3款第4项约定，购房者连续未支付4期贷款本息的，原告应该在购房者连续未支付第4期贷款本息还款期限届满之日起5个工作日内以书面形式通知我方，否则碧桂园公司对购房者第5期（含第5期起）的贷款利息，逾期利息不承担保证责任。3.根据原告与碧桂园公司签订的担保协议，第6条第8款规定，在我方保证期限内若购房者拖欠银行按揭款，原告向法院起诉的，原告承诺先行使抵押权，在抵押物价值不足以清偿全部债务时我司对剩余部分承担保证责任。 农行兴龙支行围绕诉讼请求依法提交了：农行安庆兴龙支行营业执照、农银皖复﹝2016﹞178号文件，李国强、许方荣身份证、户口簿、个人信贷业务申请表、个人购房借款客户谈话备忘录、个人收入及财产声明、授权委托书、婚姻状况声明书、共同还款承诺书、同意房产抵押承诺书、商品房买卖合同、首付款发票、诉讼文书送达地址确认函、个人购房担保借款合同、借款凭证、不动产权预告证、贷款合约基本信息、按揭业务担保合作协议、还款明细、结欠本息说明。李国强、许方荣、碧桂园公司未提交证据。本院组织到庭当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：按揭业务担保合作协议系复印件，无法核实其真实性，故不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月5日，碧桂园公司与李国强、许方荣签订了一份《商品房买卖合同》，约定：李国强、许方荣购买碧桂园公司开发的安庆市迎江区，总价款为555120元。2014年10月6日，李国强、许方荣向中国农业银行股份有限公司安庆龙山路支行（以下简称农行安庆龙山路支行）出具了一份同意房产抵押承诺书，同意以位于安庆市迎江区的房产为李国强在该行的借款提供抵押担保，借款用途为购买上述作为抵押物的房产。 2014年10月23日，农行安庆龙山路支行（贷款人）与李国强（贷款人、抵押人）、许方荣（抵押人）、碧桂园公司（保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定，农行安庆龙山路支行借款38万元给李国强用于购买位于安庆市迎江区的房屋。借款期限为300个月，实际借款期限和具体起至日期以借款凭证记载为准，即2014年10月23日至2039年10月22日，贷款利率为年利率6.8775%，逾期利率为10.31625%。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名：安庆碧桂园房地产开发有限公司，开户行：中国农业银行股份有限公司安庆龙山路支行，账户：12×××29。还款方式为按月等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。合同还约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放贷款。借款担保采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人碧桂园公司提供保证担保，由抵押人提供抵押担保。抵押物为安庆市迎江区。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的提前到期之日起二年。借款同时存在物的担保（含借款人和第三人提供）和保证担保的，贷款人就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。当日，许方荣向农行安庆龙山路支行出具了一份《共同还款承诺书》，承诺李国强与其系夫妻关系，因共同购买碧桂园公司开发的1号公园小区26幢1单元703室，向该行申请个人住房贷款38万元，许方荣自愿以自己的经济收入参与归还银行按揭贷款。 2014年10月23日，农行安庆龙山路支行按合同约定发放贷款38万元至碧桂园公司的银行账户。2015年2月11日，农行安庆龙山路支行就安庆市迎江区办理了预购商品房抵押权预告登记（房预宜字第××号）。目前，该房尚未办理产权登记。由于李国强、许方荣未按约偿还借款本息，截至2020年2月26日，欠农行安庆兴龙支行借款本金339683.39元，利息、罚息合计7288.45元。 另查明，李国强与许方荣于2004年4月8日登记结婚，双方系夫妻关系。 再查明，2016年5月31日，中国农业银行股份有限公司安徽省分行作出农银皖复﹝2016﹞178号“关于龙山路支行、宜城支行内部降格的批复”：农行安庆龙山路支行降格为二级支行，隶属关系调整由农行安庆兴龙支行管理，人员、机构、业务等整建制划入农行安庆兴龙支行。 本院认为,农行安庆龙山路支行与李国强、许方荣、碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》，以及碧桂园公司与李国强、许方荣签订的《商品房买卖合同》，系各方当事人真实意见表示，且不违反法律强制性规范，应认定合法有效。农行安庆龙山路支行按约定履行了贷款义务，李国强、许方荣未按合同约定偿还贷款本息，构成违约，农行安庆龙山路支行有权宣布全部债权提前到期并要求李国强、许方荣立即偿还借款本息。因农行安庆龙山路支行降格为二级支行后，整建制划入农行安庆兴龙支行，故农行安庆兴龙支行作为债权承接人要求李国强、许方荣偿还借款本金339683.39元及利息、罚息的诉讼请求，应予支持。因安庆市迎江区未办理产权登记，按照约定，碧桂园公司应当就此笔借款承担连带清偿责任，碧桂园公司承担清偿责任后，可以向李国强、许方荣追偿。因按揭业务担保合作协议未提交原件，碧桂园公司对该协议复印件真实性未予认可，本院对复印件未予认定，故对碧桂园公司引用该协议复印件的规定提出对购房者第5期（含第5期起）的贷款利息、逾期利息不承担保证责任的辩论意见不予采纳。关于农行安庆兴龙支行对安庆市迎江区是否享有优先受偿权，抵押权预登记是一种临时性登记行为，农行安庆兴龙支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并不具有物权效力，不对涉案房屋享有现实抵押权，不产生优先受偿的效力，故农行安庆兴龙支行主张对涉案房屋依法处置后优先受偿的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李国强、许方荣在本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司安庆兴龙支行借款本金339683.39元及利息、罚息（截至2020年2月26日的利息、罚息为7288.45元，自2020年2月27日起至借款实际付清之日止，利息、罚息按照双方签订的《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）； 二、被告安庆碧桂园房地产开发有限公司对被告李国强、许方荣上述给付义务承担连带偿还责任；被告安庆碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告李国强、许方荣追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司安庆兴龙支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6505元（原告已预缴），由被告李国强、许方荣、安庆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  许 鑫 人民陪审员  杨红兰 人民陪审员  朱刘根 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  徐娟娟 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。