苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初3033号 原告：吴林华，男，1975年10月1日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 原告：吾亚芹，女，1976年2月1日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：张春红（代理以上二原告），江苏狮山律师事务所律师。 被告：张夏晚，女，1988年6月4日出生，汉族，住河南省驻马店驿城区。 委托诉讼代理人：戴颖，江苏名仁律师事务所律师。 原告吴林华、吾亚芹与被告张夏晚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告吴林华、吾亚芹及其共同委托诉讼代理人张春红，被告张夏晚的委托诉讼代理人戴颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴林华、吾亚芹向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议；2.判令被告支付原告合同违约金80万元（按照合同总价400万元的20%计算，原告已收取定金10万元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。审理中，因双方在诉前均已确认合同解除，原告变更全部诉讼请求为：1.判令被告向原告支付违约金55万元（应付违约金80万元扣除已付25万元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月17日，原告吴林华、吴亚芹和被告张夏晚在居间方苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）达成房屋买卖合同及补充协议，约定被告以400万元的房款购买原告所有的苏州市姑苏区xx路xx号xx幢xx室房产，建筑面积114.32平方米。双方约定被告于2019年9月13日前将首付款打入资金托管账户，逾期超过15天，守约方有权解除网签合同，并由违约方按照合同第三条约定房屋价款的20%向守约方支付违约金。合同签订后，被告依约向原告支付了10万元定金（转账至居间方的账户内），又陆续向原告支付了15万元的购房款。但在合同履行过程中，被告多次以资金没有到位为由迟迟不将首付款打入资金托管账户内。2020年1月15日，被告告知原告因个人原因没有资金支付购房款，无法继续履行合同。被告的违约行为造成了原告严重的经济损失。原告为了购买他处房屋才出售涉案房屋，因被告违约行为，原告不得不出高额的利息在外面借款以支付购房款。为此，原告依法起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告张夏晚辩称，1.我方因贷款政策不能贷款，导致涉案合同无法继续履行，同意承担违约责任。但是我方已向原告支付定金及购房款共计25万元，同意在本案中就已付25万元与应承担的违约金直接进行核算。2.违约金适用于补偿实际损失，但原告不存在实际损失，因此原告主张的违约金没有依据。由于涉案房屋增值，故房价并未受到直接损失。至于原告所述居间费用，被告不知情，且由于中介机构尚未完成居间服务，原告可以主张居间方退还该费用或者继续履行居间活动。另，原告所述支付高额利息借款购买其他不动产的损失，属于原告单方行为，即便有损失也不属于直接损失。综上，由于原告并未发生实际损失，我方认为原告所主张违约金过高，请求法院以原告的实际损失调低违约金。 围绕诉讼请求，原告吴林华、吾亚芹向本院提供了房屋买卖合同、补充协议、房产证、土地证、银行交易流水、签购单、存量房出售居间代理委托协议、招商银行回单、房屋买卖（居间）合同、支付凭证、短信记录，被告张夏晚向本院提供了房屋买卖合同、补充协议、签购单、收条、交易流水，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人的陈述，本院查明事实如下： 苏州市姑苏区xx路xx号xx幢xx室房屋（建筑面积114.32平方米）由吴林华、吾亚芹夫妻共同共有。 2019年7月17日，经我爱我家公司提供居间服务，吴林华、吾亚芹（出卖方）与张夏晚（买受方）签订房屋买卖合同，约定张夏晚向吴林华、吾亚芹购买苏州市姑苏区xx路xx号xx幢xx室房屋，房屋价款400万元，买受方于申请办理资金托管手续之日起2日内办理银行贷款事宜，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款，房屋于买受人付清房款之日起3日内交付。合同附件二第8条约定，买受方在签约当天支付出卖方定金10万元由中介方代为保管，待该房屋经房管局挂牌审核通过后，由中介方将10万元支付给出卖方，出卖方在资金托管时将定金10万元打入资金托管账户；第9条约定，买卖双方于2019年9月13日前将首付款（房款）打入资金托管账户，买卖双方如有逾期不办理手续的，逾期超过15天后，守约方有权解除网签合同，并由违约方按本合同约定房屋价款的20%向守约方支付违约金。当日，双方还签订补充协议，约定该房屋网签价为400万元，实际成交总价为415万元。 上述合同签订当日，吴林华与张夏晚分别与我爱我家公司签订存量房出售居间代理委托协议，协议约定我爱我家公司为出售、购买xx路xx号xx幢xx室房屋交易提供居间服务，吴林华应支付的代理费为45000元，张夏晚应支付的代理费为41500元。 合同签订后，张夏晚按约向我爱我家公司支付定金10万元，我爱我家公司向房地产交易管理部门进行了承购信息的挂牌登记，双方于之后办理了合同网上备案等手续。2019年7月18日，我爱我家公司在定金10万元中扣除居间费22500元后将剩余77500元转账支付给吴林华。2019年7月29日、9月27日、10月18日，张夏晚三次向吴林华账户转账付款，合计支付15万元。之后，因资金困难，张夏晚未能按约定向资金托管账户支付购房首付款，也未能办理贷款手续。双方曾就付款问题及合同解除等问题进行磋商，未能达成一致意见。2020年1月15日，张夏晚通过短信告知吴林华无力继续购买房屋，要求协商解决结算事宜，之后双方仍未能协商一致。 另查明，2019年8月，吴林华、吾亚芹作为购买方与案外人姚秋兴签订房屋买卖合同，购买苏州市xx园xx区xx幢xx室房屋，合同约定成交价为208万元，吴林华、吾亚芹应于2019年8月2日前支付定金10万元，于8月3日前支付80万元，11月30日前支付30万元，12月底前支付68万元，剩余20万元于过户产证下来当天支付。吴林华实际于2019年8月2日支付10万元，于2019年8月5日支付80万元，于2019年11月22日支付30万元，于2020年1月2日支付40万元，于2020年2月17日支付20万元。 审理中，吴林华、吾亚芹陈述，称因张夏晚违约给其造成的实际损失包括：1.居间费用，实际应付45000元，其已付22500元；2.利息损失，其出售涉案房屋是为了购买他处房屋，因张夏晚未按期付款导致其外借85万元，年利率24%，计算至今7个月的利息损失高达119000元；3.律师费损失5万元，已先行支付2万元；4.房屋空置损失，在签订买卖合同后其与原租客提前解除合同，现房屋已空置一年，原租金标准为3000元/月。至于张夏晚已付的购房款25万元，同意在本案中一并结算处理。 审理中，张夏晚向本院提交网上下载的同地段房屋价格走势,以证明涉案房屋价格未下跌,而是上涨。 本院认为，吴林华、吾亚芹与张夏晚之间签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，对买卖双方均具有约束力。在该合同履行过程中，张夏晚在支付部分购房款后，未能按约办理资金托管手续并支付购房款，且因资金困难明确表示不再继续履行合同，应属违约，应当承担违约责任。张夏晚提出解除合同后，吴林华、吾亚芹在诉前已经表示同意且双方已就违约责任问题进行协商，本院确定买卖合同及补充协议已经解除，双方应及时办理合同解除后的备案撤销等相关手续。双方合同因张夏晚违约而解除，吴林华、吾亚芹有权按照合同约定要求其承担违约责任。根据合同约定，违约金金额为400万元*20%=80万元，张夏晚以房价未下跌、对方无实际损失为由抗辩称违约金过高，要求予以调低，本案的争议焦点即为系吴林华、吾亚芹主张的违约金是否过高问题。本院审查后认为，违约金兼具补偿性、惩罚性功能，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行衡量，张夏晚在合同履行过程中，未能按时付款直至最终无法履行，客观上造成了吴林华、吾亚芹的多项损失。合同约定首付款打入资金托管账户的时间为2019年9月13日，吴林华、吾亚芹对收取购房款的时间有合理预期，结合其提供的向他人购买房屋的付款情况，张夏晚的违约行为确实给其造成资金压力并产生利息等损失。同时，结合买卖合同、居间合同等约定，张夏晚的违约行为同时给吴林华、吾亚芹造成了居间费、房屋空置、维权费用等实际损失。但从房地产价格的综合走向分析,涉案房屋的价格并未发生贬损，合同约定的违约金金额确实过高。因此，本院以吴林华、吾亚芹遭受的实际损失为基础，综合考虑合同的实际履行、违约方的过错、解除合同的时间、房地产市场价格趋势等因素，根据公平和诚实信用原则，酌请将违约金金额调整为20万元，对于吴林华、吾亚芹主张的超出部分，本院不予支持。张夏晚已付购房款25万元，双方当事人均同意在本案中一并结算，抵扣违约金20万元后，吴林华、吾亚芹应向张夏晚返还购房款5万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 原告吴林华、吾亚芹向被告张夏晚返还购房款25万元，被告张夏晚向原告吴林华、吾亚芹支付违约金20万元，两者相抵后，原告吴林华、吾亚芹向被告张夏晚返还购房款5万元，于本判决生效之日起十日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9300元，减半收取4650元，由被告张夏晚负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 员 潘宇容 二〇二〇年八月十日 法官助理 王 璇 书 记 员 邓 琴