河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1722民初2642号原告：郑州绿湖置业有限公司。住所地：新郑市滨湖路与祥云路交叉口北500米路东绿都?温莎城邦售楼部二楼。统一社会信用代码：914101845698120899。法定代表人：路向前，该公司总经理。委托诉讼代理人：李继鑫，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：刘风申，男，汉族，1969年10月12日出生，住河南省上蔡县。原告郑州绿湖置业有限公司与被告刘风申房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州绿湖置业有限公司的委托诉讼代理人李继鑫到庭参加诉讼，被告刘风申经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州绿湖置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××8841）；2.被告配合原告办理注销编号为140××××8841的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；3、判令被告向原告返还扣划的保证金（暂计）30,541.75元；4、判令被告向原告支付补偿金（暂计）3,451.22元（以30,541.75元为基数自2019年9月29日，按5?/天标准计算至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2020年5月12日，详见补偿金计算明细表）；5、判令被告向原告支付违约金15,795.66元；6、判令被告向原告支付律师费损失4,000元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月9日，原、被告签订编号为140××××8841的《商品房买卖合同》及附件，约定：被告向原告购买位于龙湖××××路西侧，纬二路北侧绿都·温莎城堡30幢1单元22层2203号房屋，建筑面积87.77平方米，总房款526,522元；首付158,522元，余款368,000元以商业贷款方式支付。附件四《合同补充协议》第二条“关于按揭贷款付款的补充约定”的第2款约定：若出卖人（原告）为买受人（被告）提供阶段性贷款担保，约定如下：（1）买受人未按照按揭银行要求及时办理抵押或未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的违约金；（2）买受人未按本款第（1）项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成严重违约，出卖人有权立即解除本合同，出卖人选择解除合同的，除有权按照本补充协议扣除相关费用外，还有有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。如买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除按照前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。买受人应按照本补充协议约定承担违约责任。第九条“关于合同解除等事宜的补充约定”约定，因买受人原因导致本合同解除的，双方同意按以下方式处理：（1）买受人应向出卖人支付购房款总额3％的违约賠偿金。出卖人因签署本合同而承担的全部税、费(包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等)、销售佣金以及因此发生的其他费用均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款(无息)前将违约賠偿金和上述税、费先行予以扣除。买受人购房款不足以抵扣违约偿金和前述税费的，出卖人有权继续向买受人追偿。如买受人选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，买受人应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需出卖人协助的，出卖人由此产生的费用由买受人支付。如因此造成出卖人损失的，买受人应予以补偿。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。若买受人已经办理该房屋所在地户口迁入手续的，应同时办理户口迁出手续。恢复该房屋相应的户口指标（3）9.1.3如买受人不按照前述约定配合出卖人办理相关备案、登记撤销手续，或将户口迁出的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付相当于全部购房款万分之三的违约金。出卖人有权在退还买受人已付购房款之前扣除前述违约金，且有权通过诉讼途径强制买受人履行前述撤销备案、登记手续和迁出户口的义务。（4）合同解除后，需买受人腾退该房屋的，除出卖人书面允许保留的装修(出卖人无需补偿装修费)外，买受人应当在出卖人发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担(包括但不限于他项权利、租赁等)，将该房屋交还给出卖人。如买受人未在上述期限内将该房屋恢复原状，则除继续承担前述责任外，买受人还需向出卖人支付购房款的2％作为赔偿金，出卖人有权在退还买受人已付购房款前扣除前述赔偿金。（5）如买受人在前述期限内未腾退房屋，出卖人有权采取断水、断电等措施，并有权通过公证等形式，自行腾空该房屋内买受人物品，由此造成损失或责任均由买受人承担。（6）因出卖人原因导致本合同解除的，如买受人不解除合同，则出卖人按照本合同相关约定承担违约责任。如买受人解除合同，则双方按以下方式处理:（7）如买受人系以一次性付款方式购房，则出卖人应在合同解除之日起30日内，出卖人向买受人返还己交纳的全部款项，并支付同期中国人民银行活期存款利息。（8）如买受人系以按揭贷款方式购房，则出卖人应在合同解除之日起30日内，出卖人向买受人返还己交纳的全部款项，并支付同期银行贷款利息。按揭贷款银行与买受人《借款合同》的解除及贷款返还事宜，由买受人办理，出卖人应无条件的配合并承担责任(包括退还贷款等)。2014年8月4日，被告刘风申（借款人、抵押人）与交通银行股份有限公司河南省分行签订《个人购房抵押贷款合同》，实际向银行贷款368,000元。上述合同签订之后，因被告原因未按期履行贷款还款义务，导致交通银行郑州自贸区分行从原告保证金银行账户中共计扣划30,541.75元。虽经原告催告，但被告至今仍未依约向原告偿还包括垫付贷款在内的任何款项。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有拘束力。现因被告多次逾期未偿还银行贷款，导致按揭银行扣划原告保证金账户资金，被告的行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，原告有权依据合同约定和法律规定解除合同，并要求被告返还代垫款项、赔偿原告经济损失。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告刘风申未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年6月9日，原、被告签订编号为140××××8841的《商品房买卖合同》及附件，约定：被告向原告购买位于龙湖××××路西侧，纬二路北侧绿都·温莎城堡30幢1单元22层2203号房屋，建筑面积87.77平方米，总房款526,522元。合同签订后被告以现金方式支付158,522元，交纳比例30.11％，以商业贷款方式支付368,000元，交纳比例69.89%；买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）:逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定等。附件四《合同补充协议》主要约定：买受人未按照按揭银行要求及时办理抵押或未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的违约金；买受人没有按照约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同等。第一条约定：双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效，一方变更联系方式未书面通知另一方的，造成未能实际送达的责任、损失由另一方承担。3.买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达60日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除本合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。2014年8月4日，被告（借款人）刘风申与交通银行股份有限公司河南省分行（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放368,000元贷款。另查明，上述合同签订后，被告支付首付款158,522元，并支付贷款至2019年9月。后被告逾期还款，导致中国建设银行于2019年09月29日从原告保证金账户中扣划30,541.75元。2019年6月4日、2019年10月12日、2020年1月15日，原告分别通过中国邮政向被告邮寄《偿还银行贷款通知函》、《偿还保证金通知函》、《逾期偿还保证金解除合同通知函》，邮件查询单显示签收或找不到收件人退还。上述事实，由原告陈述，《商品房买卖合同》及附件、《个人房产抵押贷款合同》，《偿还银行贷款通知函》、《偿还保证金通知函》、《逾期偿还保证金解除合同通知函》回执等证据在卷证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及被告与案外人交通银行股份有限公司河南省分行（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》均系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》明确约定了被告严重违约时原告解除合同的条件，因被告未按期偿还银行贷款，致使贷款银行扣划原告保证金，原告向被告邮寄送达还款催告函后被告至今仍未偿还原告代偿款项，原告解除合同的条件已经成就，且原告主张解除合同未超过法定除斥期间，原告作为解除权人有权解除合同，故原告诉请解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××8841），于法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，被告有义务配合原告办理《商品房买卖合同》预告登记注销及备案合同解除手续，故对于原告要求被告配合办理《商品房买卖合同》预告登记注销手续、备案合同解除手续的诉请，理由正当，本院予以支持。被告未按约支付贷款本息，导致原告作为保证人为其向贷款银行履行了担保责任，原告承担担保责任后，有权向被告追偿，故原告要求被告偿还代偿的银行贷款30,541.75元，被告应当返还原告。原告主张被告支付补偿金及律师费4,000元，补偿金自原告将代偿款项支付给贷款银行之日起按每日万分之五计付至付清代偿款项之日止，符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告经依法传唤未到庭参加诉讼，也未在指定的期限内提供相应的证据材料，应承担举证不能的不利后果。合同解除后被告刘风申就其已付购房款可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州绿湖置业有限公司与被告刘风申于2014年6月9日签订的编号为14000778841的《商品房买卖合同》；二、被告刘风申于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州绿湖置业有限公司办理编号为14000778841的《商品房买卖合同》的备案撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更手续；三、被告刘风申于本判决生效后十日内向原告郑州绿湖置业有限公司支付代偿的保证金30,541.75元及补偿金（以30,541.75元为基数按照日万分之五的标准自2019年09月29日起支付至实际清偿完毕之日止）和律师费4,000元；四、驳回原告郑州绿湖置业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,546元，减半收取773元，由被告刘风申负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  张耀光二〇二〇年八月二十日书记员  牛 丹