河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9282号上诉人（原审被告、反诉原告）：安凤兰，女，汉族，1983年3月19日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张广军，河南正臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霞，河南正臻律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王一婷，女，汉族，1995年2月28日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：张听伟，河南豫润律师事务所律师。上诉人安凤兰因与被上诉人王一婷房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初559号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月23日立案后，依法独任对本案进行了审理，上诉人安凤兰及委托诉讼代理人王霞，被上诉人王一婷的委托诉讼代理人张听伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安凤兰上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出的(2020)豫0191民初559号民事判决第二项，改判安凤兰不予返还王一婷支付的定金10万元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人王一婷于2019年9月20日另行出售房屋的行为构成违约，显属事实认定错误，依法应当予以纠正，具体理由：1、上诉人于2019年6月4日办理完毕解押手续，并不能构成根本违约。上诉人与被上诉人间签订的《房屋买卖合同》约定王一婷向安凤兰支付首付款123万（包括车位费）后，安风兰应于当日起5日内解押。安凤兰严格按照合同约定办理解押手续。合同约定安凤兰5日内解押并非约定的安凤兰收到首付款5日内完成解押。按照房地产银行按揭抵押的交易习惯，解押手续的办理需要几个组织衔接，5日内能完成解押手续的可能性极低。合同约定的5日的最后一天为公休日，安凤兰积极的履行解押义务，于6月4日完成解押手续，虽然严格按照合同约定的时间，略有超期，但不是导致合同根本不能履行的原因，不能认定安凤兰构成根本违约。而一审法院不顾以上事实，以合同履行过程中极小违约行为，认定安凤兰根本违约，显然与事实不服，一审法院认定安凤兰未在5日内完成解押手续构成根本违约，属于事实认定错误。2、王一婷不按照合同约定支付尾款的行为，构成根本违约。上诉人与被上诉人间签订的《房屋买卖合同》约定王一婷应在解押后45天之内结清剩余的217万元购房款。按照合同约定王一婷应在2019年7月17日前支付剩余房款。但王一婷并未在上述期间内支付剩余房款，安凤兰于2019年7月18日通知了王一婷违约，后又委托律师出具律师函一份，通知王一婷解除合同。庭审过程中法官对解除合同是否有通知王一婷，安凤兰明确表示有通知王一婷的代理人，王一婷的代理人也未对此情况作出不同的解释。王一婷拒绝付款的行为构成根本违约，且合同不能履行的责任在王一婷本人，王一婷应承担违约责任。3、2019年9月20日，安凤兰将房屋卖予第三人的行为是为了减少损失，防止损失进一步扩大的行为，并不构成违约。安凤兰于2019年6月4日，办理完房产解押手续，偿还银行贷款本金225万元及违约金，王一婷支付的首付款不足以完成解押手续，安凤兰为了履行解押义务，向朋友借款110万并约定的有利息。王一婷迟迟不支付尾款势必造成利息损失。且安凤兰卖房也是因为资金紧张，但安凤兰仍与王一婷协商履行合同的事宜，安凤兰在多次与王一婷协商无果，王一婷明确表示拒绝继续履行合同，安凤兰明确告知王一婷解除合同且王一婷无异议的情况下，安凤兰为了减少损失进一步扩大，于2019年9月20日将案涉的房产卖与案外人刘思阳。安凤兰在王一婷违约后将房产卖予他人的行为是为了减少损失进一步扩大的行为，而不是一审法院认定的违约行为，一审法院事实认定错误。4、关于合同的履行事宜。在上诉人办理房屋解押后至2019年7月底，双方一直在履行合同，并于2019年7月19日约定前往房产管理部门办理过户登记事宜；双方已经实际前往房产管理部门拟办理房屋过户登记事宜，因被上诉人未能按合约支付购房尾款的原因，导致当日未能办理。此后期间，上诉人多次与被上诉人及其母亲联系合同履行事宜，但是被上诉人及其母亲始终不予理睬。在合同签订及前后很长时间内，被上诉人始终未提出房屋解押事宜，而是在其不再购买房屋后，为了逃避承担违约责任，恶意歪曲事实。综上所述，王一婷明确拒绝继续履行合同并截止2019年9月20日前拒绝支付尾款的行为，是构成合同根本违约的原因，应承担违约责任。安凤兰虽未在6月2日完成全部解押手续，但在6月4日完成了解押手续，履行合同的过程虽有小的瑕疵，但不是合同根本不能履行的条件，更不能成为王一婷拒绝履行合同的理由。在此次房屋买卖合同纠纷中，安凤兰一直在促成本次交易，积极履行合同约定的义务，在对方违约且明确表示拒绝付款的情况下，安凤兰于2019年9月20日将案涉房产卖予他人是为了减少损失进一步扩大的行为，不应认定为违约行为，故一审法院认定安凤兰于2019年9月20日卖房的行为构成根本违约，安凤兰双倍返还定金，显然属于事实认定错误，依法应当予以纠正，判决安凤兰没收王一婷定金为宜。因此，原判决严重侵犯了上诉人的合法权益。请二审法院全面查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。王一婷辩称：答辩人认为被答辩人提出的上诉请求无法律和事实依据，应予以驳回上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持，具体理由：一、河南省郑州市高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）豫0191民初559号民事判决书第二项判令本诉被告安凤兰于本判决生效之日起十日内向本诉原告王一婷双倍返还定金200000元认定事实清楚，适用法律正确。答辩人与被答辩人之间于2019年5月28日签订的《房屋买卖合同》第三条约定“乙方于本合同签订时支付定金（大写）壹拾万元整，（人民币￥100000元整）。甲方自本合同签订时将房屋所有权证，购房发票等交由乙方保管，作为对房屋的真实性提供担保。”第五条约定“立契过户时间：甲方收到首付款当日起五天解押，在解押后45天内一起到房管局立契并办理过户及相关手续，如甲方在购买交易时未交税费或欠交税费的，由甲方补交税费。房改房、经济适用房面积超标需补交面积差价的，由甲方补交差价，因房改房、经济适用房需补交差价的，上述立契时间，即上述立契时间加房管局补交差价后过户的时间。”第十条第一项“1、甲方若违反本合同第五条的，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金。同时返还乙方首付款壹佰壹拾壹万元整。”本案中，答辩人已于2019年5月20日将定金支付给安凤兰，并于2019年5月28日按照合同约定向安凤兰支付123万元（包含车位费），安凤兰应按照上述约定在2019年5月28日至2019年6月2日内将涉案房屋解押。安凤兰一审庭审中提交的证据中显示，其于2019年6月4日才将涉案房屋银行贷款结清，已经违反了上述约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。依据上述法律规定及答辩人与被答辩人于2019年5月28日签订的《房屋买卖合同》的约定及一审查明的事实，一审法院判决被答辩人支付20万元定金完全符合法律规定。二、关于被答辩人提出的上诉事实和理由作以下说明。1、答辩人与被答辩人签订的合同约定收到首付款5天内办理解押，被答辩人怠予履行义务以致违约，并非如被答辩人所述6月4日办理解押手续，被答辩人提交的证据显示为6月4日才将银行贷款还清，还清贷款至房管局办理解押手续仍需要两天左右时间。2、王一婷不支付尾款是因为被答辩人存在欺诈行为，签订房屋买卖合同时，答辩人虚称该房屋有400平方米的楼台为涉案房屋所属物，答辩人才多出几十万元购买，等到过户时被答辩人仍不出示400平方米露台权属证书，答辩人才未支付剩余款项，被答辩人虚假称400平方米露台的事实一审中答辩人已将郑州德祐房地产营销策划公司员工位永亮、赵岩出具的证明提交法庭，房屋买卖合同签订时的见证人吴某已在一审庭审中出庭作证陈述了该事实。3、一审中安凤兰反诉要求答辩人支付2019年5月13日至2019年11月19日的利息差104500元，其称其向好友借款以完成解押手续，该事实明显属于虚假陈述，该事实一审判决书已做出详细的说明并驳回其诉请，答辩人不再赘述。综上，答辩人认为应依法驳回被答辩人的上诉，维护答辩人的合法权益。王一婷向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原、被告于2019年5月28日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还定金20万元并退还购房款123万元；3、本案诉讼费由被告承担。安凤兰向一审法院反诉称，1、判令反诉被告王一婷给付反诉原告安凤兰从2019年7月18日至2019年9月20日期间的违约金224000元；2、判令反诉被告王一婷偿还反诉原告安凤兰自2019年5月13日至2019年11月19日期间的利息差104500元；3、由反诉被告承担反诉费用。一审法院认定的事实：2019年5月28日，王一婷（乙方）、安凤兰（甲方）及案外人吴某（丙方），签订房屋买卖合同一份，约定王一婷购买安凤兰名下位于郑东新区农业东路112附1号8号楼1单元2层4号房屋，房屋面积134.22平方米，房屋总价款为350万元。合同约定签订合同当日，王一婷向安凤兰支付定金10万元，但该定金王一婷已于2019年5月20日已支付给安凤兰。第二次付款123万元（包含车位费）于2019年5月28日转入安凤兰账户。并约定，王一婷应在立契过户当日将剩余购房款217万元，在解押后45天内全部结清。立契过户时间，在甲方收到首付款当日起五日内解押，在解押后45日内一起到房管局立契并办理房产过户及相关手续。关于违约责任约定，甲方若违反本合同第五条的，则视为其单方面解除合同，应双倍返还乙方交付的定金，同时返还首付款111万元。甲乙双方立契后，如甲、乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应当向守约方支付合同约定总价款千分之一的违约金。2019年5月20日，安凤兰向王一婷出具收款条一份，载明“今收到徐晓丽替王一婷付购房款定金共拾万元整”，落款处有安凤兰签字及指印。2019年5月28日，安凤兰向王一婷出具收据一份，载明“今收到王一婷购买郑东新区农业路112附1号8号楼1单元2层4号首付款及车位费壹佰贰拾叁万圆”，收款人安凤兰。2019年10月17日，王一婷就车位问题出具承诺书一份，且与案外人吴某签订协议，均承诺“停车位系甲方（即安凤兰）购丙方（即吴某）所有，为了与房屋一并转让予乙方，如乙方不再继续购买甲方房屋，该车位款项由乙方代丙方退还甲方，乙方同意甲方直接在乙方支付的首付款中直接扣留12万元，即视为丙方已经返还甲方所购的车位款项。本信息不作为合同双方的责任依据。”落款处有王一婷签字与指印。一审法院另查明，2019年6月4日，安凤兰将涉案房屋办理解押；2019年11月19日，涉案房屋已由安凤兰另行出售。一审法院受理该案后，经多次调解未果。一审法院认为，依法成立的合同依法受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，已经成立并生效，原被告均应按照合同履行各自义务。关于本诉原告王一婷诉请解除其与本诉被告安凤兰于2019年5月28日签订的《房屋买卖合同》，庭审中本诉被告安凤兰同意解除该合同，且涉案房屋已另行出售，无继续履行的可能，故该项诉请该院予以支持。关于本诉原告诉请本诉被告安凤兰双倍返还定金20万元并退还购房款，依据双方合同约定，王一婷需于2019年5月28日向安凤兰支付首付款123万元（包含车位费），安凤兰在收到该款项后，应于当日起5天内解押，即2019年5月28日至2019年6月2日内将房屋解押。本诉原告王一婷已于2019年5月28日向其支付了该款项，但根据被告安凤兰提交的证据中显示，其办理房屋解押手续时间为2019年6月4日，已违约。且安凤兰在双方《房屋买卖合同》未解除，也没有退还王一婷已付款项的情况下，本诉被告安凤兰将涉案房屋另行出售他人，上述两项已属违约行为，依据定金罚则，安凤兰应向王一婷双倍返还定金20万元。本诉被告安凤兰收取王一婷的房款，在其将房屋另行出售后至今未予返还，现合同解除安凤兰应及时返还王一婷所支付的款项。本诉原告王一婷支付首付款及车位费123万元，依据双方合同约定，该123万元中包含车位费12万元。且本诉原告王一婷、本诉被告安凤兰及案外人吴某之间已将车位处置的方案达成一致协议，约定安凤兰可直接从王一婷支付的123万元首付款中扣留，即双方合同解除，本诉被告安凤兰应向本诉原告王一婷返还购房款111万元。至于本诉原告王一婷与案外人吴某之间的车位款，如不能达成一致意见，双方可另行通过合法途径解决，该院在此予以释明。关于反诉原告安凤兰诉请反诉被告王一婷向其支付从2019年7月18日至2019年9月20日期间的违约金224000元，因反诉原告安凤兰在履行双方签订的《房屋买卖合同》中存在违约行为，超约定期限办理涉案房屋解押及在未解除合同并妥善处理已收房款的情况下将涉案房屋另行出售他人，故其反诉诉请该院不予支持。关于反诉原告安凤兰主张的自2019年5月13日至2019年11月19日的利息差104500元，因其提交的借款证据，借款时间与涉案合同履行期间并不一致，与本案缺乏关联性，故该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除本诉原告王一婷与本诉被告安凤兰之间于2019年5月28日签订的《房屋买卖合同》；二、本诉被告安凤兰于本判决生效之日起十日内向本诉原告王一婷双倍返还定金200000元；三、本诉被告安凤兰于本判决生效之日起十日内向本诉原告王一婷返还购房款1110000元；四、驳回本诉原告王一婷的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告安凤兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17670元，减半收取8835元，由本诉原告王一婷负担796元，由本诉被告安凤兰负担8039元。反诉案件受理费3114元，由反诉原告安凤兰负担。二审期间，安凤兰提交了如下证据：证据一是安凤兰与王一婷代理人徐晓丽的微信聊天记录，一份共四页。证据二是安凤兰丈夫李**与王一婷代理人徐晓丽的微信聊天记录一份，共四页。证据三是安凤兰丈夫李**与第三人吴某的微信聊天记录一份，共一页。拟证明：一、安凤兰于2019年6月4日完成全部解押手续，王一婷及其代理人表示认可，并未就解押事宜产生异议，后续合同不能正常履行，是由王一婷拒绝支付剩余房款所致。二、安凤兰一直按照合同约定的义务履行协议，在王一婷违约的情况下，基于王一婷协商办理过户手续，并多次前往郑州市不动产登记中心，并按照协议约定履行了解除合同的通知义务，双方之间的房屋买卖合同自安凤兰通知到达王一婷时，即2019年8月19日，合同已解除。王一婷发表意见称，关于这个证据，首先全是复印件，我方对证据的真实性不能核实，对真实性不认可。这几份证据如果是真实的话，也达不到证明目的。因为这个合同的相对方，就是他说的王一婷的母亲叫徐晓丽，首先不是合同的相对方，合同的相对方为王一婷，这个聊天记录显示的是和徐晓丽的聊天内容，并没有得到王一婷的同意或者认可相关的内容。另外就是聊天内容的显示，也没有显示徐晓丽同意违约之后，合同在继续履行的内容，所以说它证明目的说是认可这个事实，是没有证据得到证实的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及相关法律规定，本院经审查认为，安凤兰提交的证据系打印件，未提交原始载体，故对其证明目的不予采信。二审经审理查明的事实除同原审相一致外，另查明，安凤兰与王一婷及案外人吴某签订的房屋买卖合同未约定包含400平方米的私家花园。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据双方当事人签订的房屋买卖合同约定，王一婷于2019年5月28日向安凤兰支付首付款123万元（包含车位费）后，安凤兰应于当日起5天内解押，关于该条理解，双方当事人陈述不一，本院认为，应理解为2019年6月1日前将案涉房屋解押完毕，安凤兰实际办理完毕房屋解押手续时间为2019年6月4日，已违约。但该违约行为并不影响合同履行。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王一婷并未要求解除合同，后王一婷前往房管部门进行网签的行为，视为其愿意继续履行合同。关于案涉合同是否包含400平方米的私家花园问题，王一婷的证据为证人证言及房产中介发布的房屋信息，安凤兰予以否认，因双方当事人签订的房屋买卖合同并未约定该400平方米私家花园，王一婷拒绝支付尾款并签订备案合同，构成违约。安凤兰有权解除合同，将房屋另售他人，故2019年8月19日案涉房屋买卖合同已经解除。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，王一婷拒绝履行合同，构成根本违约，故安凤兰不应当承担双倍返还定金的责任。同时，安凤兰首先违约，且在双方对是否包含400平方米私家花园产生争议时，未积极进行磋商，而是于2019年8月19日解除合同，亦应当承担违约责任，故其主张违约金及利息的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，安凤兰的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初559号民事判决；二、确认安凤兰与王一婷2019年5月28日签订的《房屋买卖合同》于2019年8月19日解除；三、安凤兰于本判决生效之日起十日内向王一婷返还房屋购房款1210000元（包含100000元定金）；四、驳回上诉人安凤兰其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17670元，减半收取8835元，由王一婷负担4417.5元，由安凤兰负担4417.5元；反诉受理费3114元，由安凤兰负担1557元，由王一婷负担1557元；二审案件受理费2300元，由安凤兰负担1150元，由王一婷负担1150元。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年八月十四日书记员  张怡冰