湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终7777号上诉人（原审被告）罗云娟，女，1984年10月20日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人（原审被告）：雷云，男，1985年4月15日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审原告）：长沙世纪金源物业管理有限公司，住所地长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城富湾国际3栋401房。法定代表人：刘占军。委托诉讼代理人：王留榜，湖南科云律师事务所律师。上诉人罗文娟、雷云因与被上诉人长沙世纪金源物业管理有限公司（以下简称“世纪金源物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初1510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。罗文娟、雷云上诉请求：1、依法撤销长沙市开福区人民法院作出的（2020）湘0105民初1510号民事判决，依法发回重审或在查清事实的基础上依法改判；2、依法判决被上诉人承担本案的诉讼费用。事实及理由：1、一审判决严重违背“以事实为依据，以法律为准绳”的基本原则，应当依法予以纠正。上诉人已提供确凿的证据证实被上诉人在提供物业服务过程中存在严重瑕疵，如：上诉人房屋外墙漏水后被上诉人未能及时修理，而被上诉人与开发商签订的条约中约定由被上诉人进行房屋维修；被上诉人在保修期内未能向开发商暴露问题，导致上诉人外墙渗水问题持续十年之久，至今仍未解决；双方达成协议减免上诉人4500元物业管理费，但被上诉人随后却反悔并对此不予理睬。2、被上诉人并未按合同履行其物业服务，一审法院应当据此减免物业费。电梯间、停车位和被上诉人搭建的临街门面等公摊面积的收益应为业主共同所有，但被上诉人将上述公共区域商业化所产生的收益据为己有，严重违反了《物权法》的规定。此外，被上诉人提供服务期间，小区设备更新与保洁工作不到位，且未公示服务标准、服务项目、人员配置等事项，被上诉人违约情况严重。3、被上诉人并无证据支持其在一审中提出的支付2012年1月1日至2019年12月31日物业费的诉请。被上诉人并未举证证明其严格履行合同约定的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，被上诉人应当承担举证不能的法律不利后果，不能收取足额的物业服务费。世纪金源物业公司辩称：上诉人房屋出现漏水情况后，被上诉人多次上门进行维修，被上诉人已依法按照物业服务合同履行服务，故上诉人应当按合同支付该期间的物业费。上诉人并未提供证据证明漏水与被上诉人相关，上诉人以此为由拒绝支付物业费并无事实和法律依据。世纪金源物业公司向一审法院起诉请求：1、判令罗文娟、雷云给付湘江世纪城鸿江苑3栋2201号房屋2012年1月1日至2019年12月31日的物业管理费共计17689.92元，违约金3513.55元，合计21203.47元；2、判令罗文娟、雷云承担诉讼费用。一审法院认定如下事实：罗文娟、雷云与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订《湘江世纪城前期物业服务合同》。该合同主要约定：一、服务内容与质量：物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，包括：主体结构、楼梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括：共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备；3、物业共用部位和相关场地（包括：道路、化粪池、自行车棚、停车场）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化、花木、建筑小品的养护和管理；5、车辆行驶与停放秩序的管理；6、协助公安部门维护公共秩序和安全防范，包括门岗执勤，定时巡视；7、装饰装修管理；8、物业档案资料管理。二、在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、家庭特约有偿服务；2、维修有偿服务；3、其他便于本小区业主生活的物业管理延伸服务；乙方应当公示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供质价相符的服务，业主应按约定付费。三、服务费用：本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.4元／月?建筑平方米；本物业服务费用不含共用部位、共用设施设备大、中修及更新改造费用，不含水泵的折旧费，住宅中修费。若政府对收费标准和项目进行调整，则按新规定执行。同时，罗文娟、雷云签署了遵守《湘江世纪城临时管理规约》的承诺书。罗文娟、雷云系湘江世纪城鸿江苑3栋2201号房屋业主，房屋面积为133.18平方米。罗文娟、雷云尚欠2012年1月1日至2019年12月31日物业费17899.39元（133.18平方米*1.4元／月/平方米*96月）。一审法院认为：一、罗文娟、雷云与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及罗文娟、雷云签订的承诺书系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护，对全体业主有效。世纪金源物业公司为罗文娟、雷云所居住的小区提供物业服务，罗文娟、雷云应按合同约定支付物业费。关于罗文娟、雷云主张其房屋漏水问题，世纪金源物业公司并非房屋的卖方，对房屋质量没有担保责任。本案中，世纪金源物业公司已上门进行过相关维修，罗文娟、雷云提供的照片及视频仅能体现拍摄当时房屋的现状，不能证明房屋漏水原因，罗文娟、雷云可另诉处理，不能作为其拒交物业费理由。关于罗文娟、雷云提出的其他抗辩事由，没有证据证明，一审法院不予采纳。需要指出的是，及时交纳物业费是保障物业公司正常运转的前提条件罗文娟、雷云从2012起长期拖欠物业费，不利于世纪金源物业公司正常运转，同时世纪金源物业公司亦应努力提高服务质量，尽到协调处理的义务。综合全案情况，一审法院对世纪金源物业公司诉请的物业费予以支持，对诉请的违约金予以驳回。世纪金源物业公司主张2012年1月1日至2019年12月31日物业费17689.92元，系其对自身权利的处分，一审法院予以确认。因此，罗文娟、雷云应向世纪金源物业公司支付2012年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费17689.92元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，一审判决如下：一、罗文娟、雷云于一审判决生效之日起十日内向长沙世纪金源物业管理有限责任公司支付自2012年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费17689.92元。二、驳回长沙世纪金源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序结案，减半收取165元，由罗文娟、雷云承担。本案二审期间，上诉人当庭提交了一份判决书和一张光碟，拟证明一审法院就相同案由所做判决的不同以及其提供的服务不符合约定。本院认为，上诉人提交的判决书不完整，且本院无法确定该文书是否生效，故对该判决书不予确认；光碟可证明上诉人家里有渗水现象，本院予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《前期物业服务合同》及承诺书系当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，受法律保护，对双方当事人具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，上诉人主张的房屋漏水问题，原因不明，且世纪金源物业公司提供了上门维修服务，上诉人可以在漏水原因确定后，按照一审法院的交待，另行诉讼解决；上诉人主张的被上诉人将公共区域商业化所产生的收益据为己有，不属于本案物业服务合同法律关系，其可提请业主委员会进行另案解决；上诉人主张的双方达成协议减免4500元物业管理费，并无证据支持。故，上诉人未能证明世纪金源物业公司不履行或不完全履行物业服务义务，应当如约交纳物业费。综上，上诉人罗文娟、雷云的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实无误，适用法律正确，处理结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费242.00元，由上诉人罗文娟、雷云负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年八月二十日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。