河南省郸城县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1625民初3156号原告（反诉被告）：郸城润商商业管理有限公司，住所地郸城县科技大道中段路南001号,注册号411625000036754,统一社会信用代码914116253372579953。法定代表人：王金玉，任该公司经理职务。委托诉讼代理人：吴杰，河南奉献律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：单梅，河南奉献律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：郝庆喜，男，汉族，生于1985年2月16日，住郸城县。被告（反诉原告）：邢玉林，女，汉族，1971年9月26日生，住郸城县。被告（反诉原告）：郸城县蔬麦汉堡店,住所地郸城县润商购物广场B区2号1层，统一社会信用代码92411625MA44RQ1G3N。法定代表人：邢玉林。原告郸城润商商业管理有限公司与被告郝庆喜、邢玉林、郸城县蔬麦汉堡店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郸城润商商业管理有限公司的委托诉讼代理人吴杰、单梅，被告郝庆喜、被告邢玉林兼被告郸城县蔬麦汉堡店法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郸城润商商业管理有限公司（以下简称郸城润商公司）向本院提出诉讼请求：、判令被告支付综合管理费172425元；2、判令被告在2020年7月5日前交还物业(润商城市广场B区2号楼1层2、5、6、7、8、9、10、11号物业)，物业交还前新产生的综合管理费由被告承担；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告郝庆喜于2017年12月16日签订《郸城润商城市广场商铺租赁协议》。协议约定：原告将位于郸城润商城市广场B区2号楼1层2、5、6、7、8、9、10、11物业提供给被告使用，该物业面积为359.22平方米，租赁期限自2017年10月2日起至2020年6月30日止，共计34月，租赁期内，被告应向原告缴纳综合管理费、物业费，综合管理费为40元／月／平方米，物业费为3元／月／平方米，缴纳方式为：被告同意一次性预缴12个月，缴纳综合管理费共计172425元，原告赠送被告18个月为经营培育期，培育期内免收综合管理费，物业费正常收取，物业费12932元。同时约定租赁期结束之日起不超过5日内交还该物业。双方签订合同后，原告向被告交付了该物业，在租赁期间，被告并没有按照协议约定一次性缴纳12个月综合管理费172425元，仅缴纳了物业费，这期间原告多次向被告索要综合管理费，被告一直拖欠未支付。现租赁期间已届满，被告不仅不缴纳下欠的综合管理费，也不交还该物业。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。被告郝庆喜辩称，1、我们不同意原告提出的诉讼请求，我在入住润商时，润商工作人员屡次承诺肯德基、麦当劳、海底捞、屈臣氏、大润发等一线品牌商城开业时入住，同时商城开业后，每逢节假日及周末会举行商业活动进行引流，实际上在商场开业后肯德基等一线品牌均未入住，且至今仍未入住。商场开业后仅进行过一次灯光节和一次蝴蝶展，其他大型活动均未正常开展，我多次就一线品牌入住及商城引流活动情况与润商进行磋商，均未取得正面回复。因此我认为郸城润商商业管理有限公司存在虚假招商行为，及未履行当初承诺之义务；2、我认为我们所租赁的场所是为了商业经营的目的，原告招商阶段的承诺和宣传属于双方签订合同的重要组成部分，是其应当履行的主要义务，而原告没有履行，存在违约行为，该违约行为是造成被告投资亏损的直接原因。被告以支付比当时房屋实际价值高数倍的价格承租该商铺，被告认为润商招商所进行的承诺与后期的经营存在时间上的先后顺序和逻辑上的因果关系，被告认为原告应承担被告产生的经营亏损260017.2元。被告邢玉林兼被告郸城县蔬麦汉堡店的法定代表人辩称，我认为原告就不应该起诉我，因为合同等一切事物都是郝庆喜在办理的。起诉的是房屋租赁合同，房屋的租赁也不是我签订的，郝庆喜是实际老板。原告起诉我个人我也有异议，因为合同不是我个人签订的，中间的具体事实我也不了解。反诉原告郝庆喜、邢玉林、郸城县蔬麦汉堡店共同向本院提出反诉诉讼请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人违约金34485.2元；2、判令被反诉人赔偿反诉人装修款215532元；3、判令被反诉人退回反诉人押金10000元；4、判令被反诉人承担诉讼费。事实和理由：一、郸城润商公司与郝庆喜于2017年12月16日所签订《郸城润商城市广场商铺合作协议》系郸城润商公司工作人员在屡次承诺肯德基、麦当劳、海底捞、屈臣氏、大润发、H&M、ZARA等一线品牌入驻，且开业后逢节假日及周末会做灯光展、花卉展、奶粉品牌月等一系列活动以及郸城润商公司在商场张贴大量海报向外界宣告上述一线品牌已经入驻或即将入驻的情况下所签订的。该商铺的装修也是在合同签订后在郸城润商公司要求下进行的。反诉原告在进驻润商后进行店铺装修、设备采购、原材料采购及后期运营等产生费用高达百万，经营过程中进入商场的人员稀少，反诉原告多次向反诉被告询证肯德基、麦当劳、海底捞、屈臣氏、大润发、H&M、ZARA等一线品牌入驻情况及商场引流活动落实情况，均未得到积极回复，至今未履行任何其承诺的内容，导致该商场毫无吸引力，几乎没有人流，以致反诉原告经营期间一直亏损，损失达百万。反诉原告租赁的场地是为商业经营的目的，反诉被告招商阶段的承诺和进行的宣传属于双方签订合同的主要组成部分，是其应履行的主要义务，而其没有履行，存在严重的违约行为，该违约行为是造成反诉原告亏损的直接原因。目前反诉原告所租赁的物业部分已交还给反诉被告。综上，正因为反诉被告的宣传和承诺，反诉原告才支付比周边商铺高出几倍的房租租下商铺用来经营生意。请求法院考虑反诉被告的违约情形支持反诉原告的反诉请求。反诉被告郸城润商公司针对反诉原告郝庆喜、邢玉林、郸城县蔬麦汉堡店的反诉辩称，首先润商没有任何违约，不承担反诉方要求支付的260017.2元，押金因为反诉方违反合同约定，押金10000元因反诉方违反合同约定，润商不应当返还。我们认为对装修费润商也不应当赔偿，理由是润商没有任何违约行为，其他意见同以上意见。违约金、押金、装修费在合同中均有约定，按照合同上约定的条款，润商不存在任何违反合同约定的任何情形，因此被告反诉的请求不能成立。原告郸城润商公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1、原告的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件。2、《郸城润商城市广场商铺合作协议》。主要内容：甲方：郸城润商公司；乙方：郝庆喜。第一条、经营物业。1.1甲方将坐落于郸城县润商城市广场B区2号楼1层2、5、6、7、8、9、10、11号物业（以下简称“该物业”）提供给乙方使用。1.3该物业的建筑面积为359.22平方米。1.4甲乙双方明确约定，合作期限自2017年10月2日起至2020年6月30日止,共计34月。第三条、相关费用及支付方式。3.1.1双方约定，合作期内乙方应向甲方缴纳综合管理费作为“润商城市广场”在初期市场培育期间的经营支持，该综合管理费用为建筑面积40元/月/平方米，物业管理费为建筑面积3元/月/平方米；综合管理费缴纳办法：A、乙方同意一次性预缴12个月，缴纳综合管理费共计172426元。甲方为了更好地支持乙方的经营，赠送乙方18个月为经营培育期，培育期内甲方免收综合管理费（赠送培育期内物业管理费正常收取）。B、其他方式：（该部分以下内容为手写体）物业费12932元/年。3.1.2付款方式：综合管理费采用先交后用的方式，缴纳时间为每个付款周期到期30个工作日前缴纳下一个付款周期的综合管理费。以上两种方式不包含物业管理费，物业管理费和综合管理费一起缴纳。乙方收到甲方通知后3个工作日内，交纳上述3.1.1条款所约定的综合管理费及相关费用，甲方收到缴款后应向乙方出具收款凭证。3.2.1乙方应向甲方交纳经营保证金，该经营保证金不是乙方预付的综合管理费、物业管理费，仅作为乙方履行本协议约定的义务的担保。若乙方不按照本协议约定履行，该经营保证金不予退还。3.2.2经营保证金壹万元，自甲乙双方签定本协议之日向甲方交纳。第八条、物业交还。8.1.1乙方应当在本协议约定的合作期结束之日起不超过5日内交还该物业。8.2.1协议终止(不论基于何种原因)，甲方有权要求乙方按下述方式之一交还物业：8.2.1.1乙方自费将该物业内的所有动产(附属设施／设备除外)搬离该物业，该物业交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间时的状况一致；物业之装修及所有附属设施／设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。第十一条、违约责任。11.2乙方的违约责任。11.2.4在合作期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本协议，不予退还经营保证金，收回该物业并追究乙方的违约责任，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。11.2.4.5拖欠支付综合管理费、物业管理费、水、电及其他费用达到30日的。11.2.5甲方依据本协议第11.2.4单方终止协议的，乙方应于5日内迁离并交回该物业；经营保证金作为违约金支付给甲方；由此给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。甲方：（郸城润商公司合同专用章）；乙方：郝庆喜签名。在该协议附件一：物业位置示意图上加盖有郸城润商公司合同专用章及郝庆喜签名指印；签约日期：2017.10.2日。3、催款通知单（回执）两份及送达照片、被告的营业执照。原告提供上述证据的证明目的：⒈原、被告具有本案诉讼主体资格；⒉根据原、被告《商铺合作协议书》第3.1.1A约定，被告应当向原告缴纳综合管理费172426元；⒊根据《商铺合作协议书》第1.4及8.1.2约定，双方合作期限为2017年10月2日起至2020年6月30日止，合作期结束起不超过五日内交还该物业，即被告应当于2020年7月5日前交还该物业；⒋根据《商铺合作协议书》第11.2.4.5及11.2.5约定，被告长期拖欠综合管理费，经原告多次催要至今未结，已构成违约，所缴纳的经营保证金不予退还，其不交还物业的行为给原告造成了实际损失，其应当承担物业交还前新产生的综合管理费。被告郝庆喜的质证意见为：原告的催款通知单我知道，但是我从来没有同意和签字确认。因邢玉林不了解实际情况，我认为并不能代表我的意思，也不是邢玉林真实意愿的反应。对其他证据没有异议。被告邢玉林、郸城县蔬麦汉堡店的质证意见为：原告提交的所有手续我都没有签过字，对原告的证明目的有异议，我认为我们没有违约，原告没有履行约定的全部责任，其他同郝庆喜的意见。郝庆喜、邢玉林、郸城县蔬麦汉堡店为支持其主张，向本院提交如下证据：(1)、郝庆喜提供证据：1、润商招商时张贴的海报图片4张。证明：润商在招商阶段承诺肯德基、麦当劳等一线品牌商场开业时入住；2、申请证人普某出庭作证，证明：润商在招商阶段进行肯德基、麦当劳等一线品牌商户入住承诺。证人普某证言：“我也租赁了原告公司的房屋，是其中的一个商户。我与被告邢玉林和郝庆喜及郸城县蔬麦汉堡店没有特殊的关系，只是认识。具体时间我记不住了，我知道润商招商时的一些情况，因为我也在润商的宣传下盲目的入住润商，我经营的是餐饮行业。被告经营的是汉堡，当时润商招商时招商人员80%-90%都离职了，对我们商户的承诺都没有达到，原先润商承诺的是周边的配套等麦当劳、肯德基、屈臣氏入住都已经签好合同了，都一起开业，让我也快点入住，当时我资金不充足，招商人员说没事，你先签字，我也没有拿到合同，让我先入住。当时承诺给我的是大润发、肯德基、麦当劳一起开张，这些东西我也都没有看到。现在承诺人已经找不到了，在运营当中也没有见到润商做过引流等大型活动，招商时告诉我我们招商的层次高，所以租金也比别人高，润商物业管理不好，导致现在商场里已经空了，没有人了”。(2)、邢玉林、郸城县蔬麦汉堡店当庭表示庭后提交润商招商时宣传海报照片3张，用以证明：润商虚假宣传，欺诈商户。（宣传海报照片庭后没有提交）针对反诉请求，反诉原告没有提供证据，但郝庆喜等作了如下陈述：以上所提供的宣传海报图片及证人证言。证明润商目前的房租，我预测收不到每平方每月10元，而时间前移2017年时价格应更低，2018年后入住商户存在大量不收房租和综合管理费的情况，而且对品牌和商家入住标准大幅降低，严重违背了招商时期的承诺。我认为我们的装修和经营亏损均因润商招商阶段的承诺和后期所提供的内容不符造成的，所以润商应当支付我们260017.2元的损失。郸城润商公司对郝庆喜、邢玉林、郸城县蔬麦汉堡店提供的上述证据和陈述的质证意见：1、虽然证人当庭作证，但是是润商另案起诉的被告的之一，其证言不能站到一个客观总体的角度说明客观事实。如果润商向本案的被告和证人若有承诺，应当是书面的，在证据规则上，证人证言是可变证据，在没有其他证据佐证的情形下，证人证言的真实性无法确认。因此建议法庭不采纳证人的证言。2、对于反诉原告提供的图片的真实性和关联性无法核实。3、反诉原告也没有书面的证据证明润商如何承诺；4、关于被告提到的现在润商租金价格不是被告来衡量的。本院对上述证据认证意见如下：一、关于郸城润商公司的证据。对于原告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、《郸城润商城市广场商铺合作协议》，被告郝庆喜、邢玉林、郸城县蔬麦汉堡店均无异议，上述证据能够作为本案定案根据。对于原告提交的催款通知单及照片。被告的异议为：承认知道催款通知单，但从来没有同意和签字确认。该异议不能否定原告所举证证据的效力。二、关于郝庆喜、邢玉林、郸城县蔬麦汉堡店的证据。第一，证据润商公司招商的宣传彩页，不能显示证据的来源，不能作为本案定案根据。第二，关于证人普某的证言。首先，证人和郸城润商公司之间因与本案同类的民事纠纷正处在诉讼过程中，与郸城润商公司公司有利益方面的冲突。其次，其证明内容缺少符合证据规格的其他证据相印证。所以，这些证据不能作为本案定案根据。第三，反诉原告称其装修和经营亏损均因润商招商阶段的承诺和后期所提供的内容不符造成的，所以润商应当支付其260017.2元的损失。针对该请求，反诉原告并未提供相关证据证明。根据上述举证、质证的证据，本院认定事实如下：2017年10月2日，郸城润商公司作为甲方、郝庆喜作为乙方，双方签订了《郸城润商城市广场商铺合作协议》。协议约定：甲方将坐落于周口市郸城县润商城市广场B区2号楼1层2、5、6、7、8、9、10、11物业提供给乙方使用，该物业面积为359.22平方米，合作期限自2017年10月2日起至2020年6月30日止，共计34月。合作期内，乙方应向甲方缴纳综合管理费、物业费，综合管理费为40元／月／平方米，物业费为3元／月／平方米，缴纳方式为：乙方同意一次性预缴12个月，缴纳综合管理费共计172425元。甲方为了更好地支持乙方的经营，赠送乙方18个月为经营培育期，培育期内甲方免收综合管理费（赠送培育期内物业管理费正常收取），物业费每年12932元。物业管理费和综合管理费一起缴纳。乙方应向甲方交纳经营保证金壹万元，该经营保证金不是乙方预付的综合管理费、物业管理费，仅作为乙方履行本协议约定的义务的担保。若乙方不按照本协议约定履行，该经营保证金不予退还。乙方应当在本协议约定的合作期结束之日起不超过5日内交还该物业。协议终止(不论基于何种原因)，甲方有权要求乙方自费将该物业内的所有动产(附属设施／设备除外)搬离该物业，该物业交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间时的状况一致；物业之装修及所有附属设施／设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。协议还约定：在合作期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本协议，不予退还经营保证金……11.2.4.5拖欠支付综合管理费、物业管理费、水、电及其他费用达到30日的。……11.2.5甲方依据本协议第11.2.4单方终止协议的，乙方应于5日内迁离并交回该物业；经营保证金作为违约金支付给甲方。协议还约定了其他事项。协议签订后，郸城润商公司将协议约定的物业交付给郝庆喜经营使用。在合作期间，被告郝庆喜等人并没有按照协议约定一次性缴纳12个月综合管理费172425元，仅缴纳了物业费。协议到期后，郝庆喜等人没有将物业归还给郸城润商公司，双方产生纠纷。另查明，被告郸城县蔬麦汉堡店为个体工商户，其法定代表人为邢玉林，该店系被告郝庆喜和被告邢玉林合伙经营。本院认为，第一，本案最主要的争议焦点是郸城润商公司在签订商铺合作协议前是否对被告宣传或者承诺肯德基、麦当劳等一线品牌入驻，而被告是否基于其虚假宣传和承诺才签订本合作协议。首先，被告没有提供充分必要的证据证明郸城润商公司对其进行的上述宣传和承诺。其次，在合作协议签订后，被告如果认为原告通过虚假宣传和承诺诱使其签订协议，可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定对合作协议行使撤销权，行使撤销权的期间是其自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内。但是被告并没有在上述期间内行使撤销权，所以该合作协议有效。协议双方当事人应根据合作协议的约定享受权利、履行义务、承担责任。第二，被告郝庆喜等主张郸城润商公司的宣传和承诺是郸城润商公司应履行的主要义务，而该公司从未履行，所以该公司存在严重违约行为。但是，在商铺合作协议中并没有被告主张的郸城润商公司宣传和承诺方面的义务内容。所以，郝庆喜等关于郸城润商公司此项违约的主张没有协议约定的依据，本院不予采纳。第三，关于当事人的诉讼请求。首先，郝庆喜等应当按照协议的约定向郸城润商公司支付欠交的综合管理费，还应当按照协议约定的时间将其所使用的物业返还给郸城润商公司。故郸城润商公司主张郝庆喜等支付综合管理费172425元和交还所使用物业的请求，本院予以支持。其次，现有证据不能证明郸城润商公司违约，所以郝庆喜等要求郸城润商公司赔偿其违约金34485.20元和装修款215532元的诉讼请求不应得到支持。再次，郸城润商公司主张，根据《商铺合作协议书》第11.2.4.5及11.2.5约定，郝庆喜等长期拖欠综合管理费，构成违约，所缴纳的经营保证金不予退还，但是上述协议约定的是关于甲方“单方面终止本协议”情形下的违约责任，本案却是协议合作期限届满后的纠纷。郝庆喜等关于郸城润商公司返还其押金（经营保证金）10000元的反诉请求应予支持。该反诉请求可以抵销郸城润商公司的同类本诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郝庆喜、邢玉林、郸城县蔬麦汉堡店于本判决生效之日起五日内将坐落于郸城县润商城市广场B区2号楼1层2、5、6、7、8、9、10、11号物业内的所有动产(附属设施／设备除外)搬离，并将该物业返还给原告郸城润商商业管理有限公司；二、被告郝庆喜、邢玉林、郸城县蔬麦汉堡店支付原告郸城润商商业管理有限公司综合管理费172425元；反诉被告郸城润商商业管理有限公司返还反诉原告郝庆喜等经营保证金10000元。双方抵销后，被告郝庆喜、邢玉林、郸城县蔬麦汉堡店支付原告郸城润商商业管理有限公司综合管理费162425元，于本判决生效之日起五日内履行完毕；三、驳回原告郸城润商商业管理有限公司和反诉原告郝庆喜、邢玉林、郸城县蔬麦汉堡店的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1875元由被告郝庆喜、邢玉林、郸城县蔬麦汉堡店负担；反诉案件受理费减半收取计2601元，反诉原告郝庆喜、邢玉林、郸城县蔬麦汉堡店负担2551元，反诉被告郸城润商商业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  李文静二〇二〇年八月十日书记员  王琛玙