河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8967-3号上诉人(原审原告)：万国良，男，1970年7月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王磊，河南国基律师事务所律师。上诉人(原审被告)：河南汇艺置业有限公司，住河南自贸试验区郑州片区（郑东）商鼎路77号1号楼24层2403号。法定代表人：司德贤，总经理。委托诉讼代理人：温邻君，河南豫尊律师事务所律师。上诉人万国良与上诉人河南汇艺置业有限公司（以下简称汇艺公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初2069-3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。万国良上诉请求：1.请求依法撤销河南省郑州高新技术产业开发人民法院（2020)豫0191民初2069-3号民事判决，发回重审或依法改判汇艺公司承担全部违约责任；2.请求依法判令汇艺公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。在一审过程中，万国良通过申请调查令，调取到郑州银行商鼎路支行出具的《关于河南省郑州高新技术产业开发人民法院协助调查令(2020)豫0191民初2069号的情况说明》，通过情况说明可以看出，从2015年1月开始汇艺公司已经把涉案项目的在建工程抵押，直到2019年11月22日办理解压手续。后万国良的代理人通过去郑州市不动产中心、郑州市住房保障与房地产管理局、郑州市郑房测绘支队调查核实，得到的回复是如果在建工程抵押，是无法办理首次登记，主要是房屋实测面积电脑系统无法通过审核，一审代理律师通过调查结果提交了律师工作记录情况说明。因此一审法院认定延迟办理首次登记是因为郑州市住房保障与房地产管理局办理的不动产初始登记改为不动产登记中心首次登记，机构变动引起的，明显错误。二、延期提交初始登记材料完全是因为汇艺公司把在建工程抵押导致的，即使综合考虑万国良损失等其它因素从而降低赔偿标准，万国良认为其也不应该承担诉讼费，应该全部由汇艺公司承担。综上所述，一审判决事实认定错误，延期提交初始登记材料完全是汇艺公司的原因导致的，汇艺公司应当承担全部责任。汇艺公司辩称：一、万国良认为在建工程抵押造成办理初始登记延迟，无任何事实及法律依据，一审法院对于延迟办理原因的认定并无不当。万国良提供的情况说明未能明确具体的抵押范围，汇艺公司提交的抵押合同及房屋抵押变更登记明细已清楚的表明了涉案楼盘的抵押范围，抵押范围为涉案楼盘21楼以上部分，为汇艺公司自持用于酒店经营，与起诉业主的房屋无关。有无抵押并非不动产办理首次登记的影响因素，不动产登记管理条例及实施细则均未对登记房产的抵押状态进行要求，不动产登记管理条例实施细则第三十四条、三十五条列出的办理首次登记的条件并不涉及抵押登记，不动产登记中心出具的受理凭证所列的材料清单也不包含关于抵押的任何材料。万国良所声称的“回复内容”无任何证据证明，不应认定为与本案相关的事实。因此，初始登记延迟办理的原因与“在建工程抵押”无关，一审法院认定“未按照原合同约定办理初始登记是由机构改革所导致的”并无不当。二、万国良要求汇艺公司承担全部诉讼费的请求，无任何事实及法律依据。对于未按照原合同约定办理初始登记是由机构改革所导致的，属于情势变更的法定情形，汇艺公司不存在任何过错，不应承担违约责任，也不应承担诉讼费用。并且，一审法院已经认定“本案中，被告应按约向原告交付房产登记并不影响原告对房产的使用及收益，而原告并未提交相关证据证明被告该违约行为给其所造成的具体损失”；事实上，汇艺公司已按约定于2016年7月31日之前交付房屋，万国良已经享受了所购买房屋的权益，仅是由于政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致原合同中约定的房屋初始登记无法履行，没有任何证据能证明万国良遭受了损失。万国良置客观事实与法律依据于不顾，向汇艺公司主动提起诉讼，增加了汇艺公司不合理的负担，需承担诉讼不利的后果。因此，在汇艺公司无任何过错的情况下，不应承担违约责任，也不应承担任何诉讼费用。综上所述，万国良的上诉请求均没有事实和法律依据，二审法院应考虑“未能按照合同约定办理初始登记”的客观原因，并考虑万国良无实际损失、汇艺公司无过错的因素，驳回万国良的全部上诉请求，维护汇艺公司的合法权益。汇艺公司上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院2020年6月15日做出的（2020)豫0191民初2069-3号一审判决，依法改判驳回万国良的诉讼请求。2.一审及二审诉讼费用均由万国良承担。事实与理由：1、汇艺公司并未对万国良造成任何损失，一审法院不应要求汇艺公司承担违约责任。一审法院在判决中援引《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，并明确了“该条规定违约金应与违约所造成的损失相当为宜”，同时也认定了“本案中，被告应按约向原告交付房产登记并不影响原告对房产的使用及收益，而原告并未提交相关证据证明被告该违约行为给其所造成的具体损失”。事实上，汇艺公司已按约定于2016年7月31日之前交付房屋，万国良已经享受了所购买房屋的权益，仅是由于政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致原合同中约定的房屋初始登记无法履行，没有任何证据能证明万国良遭受损失，根据"违约金应与违约所造成损失相当为宜”的原则，故本案中的违约金没有其适用条件，一审法院不应判决汇艺公司承担任何违约金。2、对于未按合同约定办理房屋初始登记属情势变更，汇艺公司不存在过错，不应承担违约责任。万国良与汇艺公司签署的《商品房买卖合同》中，约定办理初始登记的日期均在2016年9月30日之后。郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，原合同约定的“办理房屋权属初始登记”的内容已无法履行。这些客观情况是由当事人在订立合同时无法预见、不可抗拒的因素造成的，明显不属于正常可预见的商业风险，因国家不动产登记政策发生重大变化导致合同无法履行属于法律规定的不可抗力或情势变更情形。“初始登记”和“首次登记”属于两种完全不同的登记程序，首次登记所需的材料和条件远多于初始登记，除原初始登记所需的材料外，首次登记还应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有，需要出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等；再加上，政府部门调整、机构改革、人员不稳定等原因也严重影响了验收进程，导致办理首次登记的所需办理时间进一步增加。若仍要求汇艺公司按照办理初始登记的要求、在交房后60日内办理首次登记，不仅在客观上无法实现，对于汇艺公司也显失公平，也属于情势变更的法定情形。因此，对于未按照原合同约定办理初始登记是由机构改革所导致的，汇艺公司不存在任何过错，属于情势变更的法定情形，不应承担违约责任。3、根据原合同约定，汇艺公司也不应承担违约责任。汇艺公司与万国良签署的《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，即关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行”，因此，附件四第六条应适用过错责任，“因出卖人原因导致”为汇艺公司承担违约责任的前提条件，万国良提供的证据、一审认定的事实可以充分证明逾期办理初始登记的原因系不动产登记实施后机构调整、及首次登记与初始登记办理流程不同等原因导致，并非是汇艺公司原因。万国良也未提供证据证明因不动产权登记事项给其造成的损失。故依据汇艺公司与万国良签订的《商品房买卖合同》，汇艺公司也不应承担违约责任。4、要求开发企业承担类似违约金不符合改善营商环境的精神，由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整，造成类似合同约定无法实现的属于普遍情况。因近年来房地产企业受政策影响较大，经营本就存在一定困难，再加上疫情的严重影响已经存在了较普遍的生存困难。综上所述，一审事实认定不清、法律适用错误，为维护汇艺公司的合法权益，请求二审法院撤销一审判决、依法改判驳回万国良的诉讼请求。万国良辩称：汇艺公司逾期报送办理房屋初始登记的材料，并不是因为政策原因，而是因为把涉案的在建工程抵押导致的。万国良向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付延迟办理首次登记的违约金64990元（按照合同约定，以总房款的0.01%暂计算至2019年9月20日，其于计算至办理首次登记完成之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于郑东新区××城××、湖心环路西××房屋××套，总价款607383元；被告应在2016年9月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。因被告未在约定时间内报送办理房屋权属初始登记的资料，原告要求被告支付违约金未果，遂诉至该院。另查明，被告已向郑州市不动产中心报送首次登记相关申报材料，郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记受理凭证》落款时间为2019年12月31日。以上案件事实由原告提交的《商品房买卖合同》、被告提交的《不动产登记受理凭证》及庭审笔录予以佐证。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。合同约定被告应在2016年9月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条规定违约金应与违约所造成的损失相当为宜，本案中，被告应按约向原告交付房产权属登记并不影响原告对房产的使用及收益，而原告并未提交相关证据证明被告该违约行为给其所造成的具体损失；考虑到在原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记后，办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化，但被告确实存在上述违约行为，其应对该违约行为承担一定的违约责任，综合考虑以上情况，故酌情将违约金标准由日0.01%调整为日0.003%。本案中，郑州市不动产登记中心于2019年12月31日受理被告申请不动产首次登记提交的相关资料，原告主张违约金计算至办理首次登记完成之日，但该事项系不动产登记中心内部行为，与被告无关，故违约金应计算至不动产登记中心受理被告报送材料之日，即2019年12月31日。故被告逾期报送办理房屋初始登记资料的违约金的计算时间应自2016年9月30日起至2019年12月31日止，经计算违约金为21628.91元（607383×0.003%×1187）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南汇艺置业有限公司向原告万国良支付逾期报送办理房屋权属登记资料的违约金21628.91元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告万国良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1424元，减半收取712元，由原告万国良负担112元，被告河南汇艺置业有限公司负担600元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案的违约金应否得到支持；2、如支持违约金，应如何支持。关于涉案的违约金应否得到支持。双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，不违反法律法规，应属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定汇艺公司应于2016年9月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，汇艺公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向万国良支付总房款的0.01％违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。汇艺公司负有按合同约定向万国良支付初始登记的资料违约金的义务，应当承担违约责任。关于如何支持违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。万国良并未提交相关证据证明汇艺公司的违约行为给其所造成的具体损失，一审法院考虑到在原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记后且办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，结合汇艺公司的违约责任，综合考虑以上情况，酌情将违约金标准由日0.01％调整为日0.003％，一审法院处理并无不妥。综上所述，万国良、汇艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1424元，由上诉人万国良负担712元、上诉人河南汇艺置业有限公司负担712元。本判决为终审判决。审判员  王志民二〇二〇年八月十一日法官助理赵浩书记员宋杨莉