湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1429号原告：周东明，女，1957年5月2日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告：何芳，女，1966年4月11日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。共同委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告周东明、何芳与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告周东明、何芳的共同委托诉讼代理人欧震、刘奎，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周东明、何芳向本院提出诉讼请求：1．判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告周东明2015年12月2日至2020年3月1日的租金、装修改造折旧款共计102258元，逾期支付租金、装修改造折旧款的违约金2321.1元；2．判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告何芳2015年12月2日至2020年3月1日的租金、装修改造折旧款共计102258元，逾期支付租金、装修改造折旧款的违约金2321.1元；3．判令被告张家界山水置业公司对上述债务承担连带清偿责任；4．本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：二原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司于2013年12月2日就湖南张家界大成山水国际大酒店山水座×层×号房屋的出租签订了《房屋租赁合同》。合同约定二原告将上述房屋出租给被告张家界大成酒店公司公司使用。租期从原告付清全部房款之日（即2013年12月2日）起算，租期最短不少于3年，最长不超过5年。第1、2年的租金标准：原告周东明、何芳各为18618.75元/年；第3、4、5年的租金标准：原告周东明、何芳各为12412.5元/年，由被告张家界大成酒店公司在每满一周年当月的最后一个工作日内一次性支付至原告的指定银行账户。被告张家界山水置业公司以其未销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司支付租金提供连带担保。在合同约定的租赁期内，如被告张家界大成酒店公司逾期3个月未向原告支付租金的，应当按照违约期内应付租金的3％作为违约金。2013年12月2日，二原告与二被告就上述560号房屋的装修签订《房屋委托装修合同》，约定二原告将上述房屋委托给被告张家界大成酒店公司按照五星级酒店客房标准装修改造，委托装修改造款共计347550元，委托装修改造期限最短时限不少于3年、最长不超过5年；被告张家界大成酒店公司按年向二原告返还委托装修改造折旧款，第1、2年按照委托装修改造款总额的15％返还（原告周东明、何芳各为26066.25元/年），第3、4、5年按照委托装修改造款总额的10％返还（原告周东明、何芳各为17377.5元/年）；自本合同生效之日起每满一周年的当月的最后一个工作日内一次性支付至原告指定银行账户；被告张家界山水置业公司以其未销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼物业（共约33000㎡）为被告张家界大成酒店公司支付委托装修改造折旧款提供连带担保；合同约定的委托期内，如被告张家界大成酒店公司逾期3个月未向原告支付委托装修改造折旧款的，须按违约期内应付委托装修改造折旧款的1％作为违约金。原告已按合同约定支付全部购房款及房屋委托装修改造款，被告张家界大成酒店公司已付清2015年12月2日前的租金及房屋委托装修改造折旧款，其后的租金和房屋委托装修改造折旧款一直未按约定支付。因此，被告张家界大成酒店公司应当支付欠付租金，并根据房屋委托装修合同第四条约定返还全部剩余房屋委托装修款，被告张家界山水置业公司应当对前述款项承担连带付款责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告2承担连带清偿责任。事实与理由：一、租金支付情况。1．2013年12月2日起至2020年3月1日止，被告已向原告周东明共计支付113726元；已向何芳共计支付110726元。2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。3．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区法院律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。3．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、被告2签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2013年12月2日，两原告共同购买了张家界大成山水酒店山水座第×层×号房屋，份额各占50%，并于当日将购房款全额付清。同日，原、被告签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，合同约定履行期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。被告张家界大成酒店公司在第一年、第二年按年分别向两原告支付租金18618.75元和委托装修改造折旧款26066.25元，第三年、第四年、第五年按年分别向两原告支付租金12412.5元和委托装修改造折旧款17377.5元。逾期3个月未支付，应支付违约期内应付租金的3%和委托装修改造折旧款的1%作为违约金。被告张家界山水置业公司以其不销售负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物提供连带担保。两原告当日支付装修改造款347550元。自2015年12月2日起，被告张家界大成酒店公司未依照合同约定的时间和标准足额支付相应款项，截至2020年3月1日，下欠原告周东明租金和委托装修改造折旧款共计102251.5元，以及租金违约金1582.6元（12412.5元÷12个月×51个月×3%）和委托装修改造折旧款违约金738.5元（17377.5元÷12个月×51个月×1%）；下欠原告何芳租金和委托装修改造折旧款共计105251.5元，以及租金违约金1582.6元（12412.5元÷12个月×51个月×3%）和委托装修改造折旧款违约金738.5元（17377.5元÷12个月×51个月×1%）。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《收据》、《中信银行卡账户交易明细》等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告周东明、何芳与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，被告张家界山水置业公司亦未履行回购义务，应向原告支付租金和委托装修改造折旧款。被告张家界大成酒店公司未按时足额支付租金和委托装修改造折旧款，应承担相应的违约责任，故原告周东明、何芳要求被告张家界大成酒店公司支付租金和委托装修改造折旧款的诉讼请求，本院对合理部分予以支持，对超出部分不予支持。被告答辩称因受新型冠状病毒疫情影响导致酒店经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情分别减免两原告一个月的租金1034为宜。原告周东明、何芳要求被告张家界大成酒店公司支付租金和委托装修改造折旧款违约金的诉求,符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告张家界山水置业公司以其名下自有的物业提供担保，属于抵押担保责任，但自《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》履行期限届满后，双方未就抵押担保责任另行签订书面合同，故对于原告周东明、何芳要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院仅支持原告要求被告张家界山水置业公司在合同履行期限内承担连带清偿责任的诉求，合同履行期满后被告张家界山水置业公司不再承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十二条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告周东明自2015年12月2日起至2020年3月1日止下欠的租金和委托装修改造折旧款共计101217.5元，以及租金和委托装修改造折旧款的违约金共计2321.1元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告何芳自2015年12月2日起至2020年3月1日止下欠的租金和委托装修改造折旧款共计101224元，以及租金和委托装修改造折旧款的违约金共计2321.1元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内对上述第一项、第二项确定的合同履行期内（即2015年12月2日至2018年12月2日）的债务承担连带清偿责任，被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；四、驳回原告周东明、何芳其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4437元，适用简易程序减半收取2219元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年八月十八日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。