广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2975号原告：冯德亮，男，1962年9月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码440************014。委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何丽燕，广东天地正律师事务所律师。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地：广东省佛山市************华南国际金融中心1幢3616房，统一社会信用代码914**********114XF。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：李立，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彤彤，广东法制盛邦律师事务所律师，委托代理期限至2020年7月30日止。委托诉讼代理人：陈桂婷，广东大润律师事务所律师，委托代理期限自2020年7月31日起。原告冯德亮诉被告广东新天鸿物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案后，依法适用简易程序，于同年5月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人龚秀庆、何丽燕、被告的委托诉讼代理人陈彤彤到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成合意，相应期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2018年1月25日签订的《商品房买卖合同补充协议》无效；2.被告赔偿原告购房差价损失425808元；3.被告向原告支付违约金（以购房款1657948元为本金按日万分之五的标准自2018年10月31日起计算至华南国际金融中心公寓4-2栋2807房配备燃气设施之日止，暂计至2020年1月16日为367235.48元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告虚假宣传，误导原告认购其开发的公寓。佛山市南海区********是被告开发建设的房地产项目。被告为促销，宣传该项目3-5栋为“带豪装”的“公寓”，“拎包入住”，样板房配有燃气等。原告为被告的宣传打动，于2017年7月22日向被告支付定金5万元后，与被告签订《商品房认购书》约定：原告认购被告出售的位于华南国际金融中心公寓4-2栋2807房（下称涉案房屋）；建筑面积为94.94㎡，套内建筑面积为66.21㎡；认购价为1660746元；商品房用途为公寓；装修标准为精装修。上述认购书签订后，原告依约支付了首期款837948元，并办理了82万元商业贷款的按揭手续。原告被欺骗签订购房合同。2018年1月25日，原告依被告通知，前往其售楼部签订《商品房买卖合同（预售）》。根据上述合同的约定，原告购买的涉案房屋总价为1657948元；建筑面积变为94.78㎡，套内建筑面积未变；被告应在2018年10月30日前向原告交付涉案房屋；交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；如在约定交付日燃气设施未达到交付条件的，逾期60日内，被告按购房总价的日万分之五支付违约金，逾期超过60日的，原告有权解除合同；但商品房规划用途却突然变为办公。原告当场表示质疑，但被告销售人员却称此仅是格式合同，不影响涉案房屋的性质及使用，办证时将改为公寓式办公。原告信以为真，因此签订了该购房合同。涉案房屋未配备燃气，被告严重违约。《商品房买卖合同（预售）》第十条、第十二条约定被告应为涉案房屋配备燃气设施，否则承担逾期交楼同等违约责任。但事实上，涉案房屋至今仍未敷设室内燃气管道，严重影响正常使用。被告严重违约。被告应赔偿原告损失及支付违约金共793043.48元。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。《消费者权益保护法》第五十五条第一款规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告在其宣传资料、《商品房认购书》中均明确涉案房屋属公寓，但实际上，涉案房屋却为办公用房，导致原告以远高于办公用房的住宅价格购买了涉案房屋。而同期南海区千灯湖地段写字楼建筑面积均价仅为1.3万元/㎡。因此，被告依法应赔偿原告购房差价损失425808元。此外，涉案房屋至今仍未配备燃气设施，违反了《商品房买卖合同（预售）》第十条、第十二条约定。依约，被告应向原告支付自2018年10月31日起至涉案房屋配备燃气设施之日止的违约金（以日万分之五的标准计付，暂计至2020年1月16日为367235.48元）。故被告应赔偿原告损失、支付违约金暂共计793043.48元。《商品房买卖合同（预售）》还约定了原、被告签订的补充协议中含有不合理的减轻或减免被告依约应承担的责任，或不合理加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议条款若属于减轻、免除被告责任或排除原告主要合同权利、加重原告责任情形的，属无效的格式条款。签订上述购房合同的同时，被告要求原告签署《补充协议》。原告认为上述补充协议无效。根据合同法第三十九条第二款、第四十条规定，因补充协议是被告事先拟定、重复用于购房签约的，是根本不允许购房者修改的协议，其依法属于格式条款。补充协议基本是免除或减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的协议。特别是第二、三、四、二十一、二十五条关于交付条件、逾期交付违约责任、合同条款适用等的约定，免除了被告测绘、逾期交付等重大责任，排除原告要求赔偿等主要权利，严重损害了原告的合法权益。根据上述法律规定，其依法无效。此外，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条、附件十一第一、二条约定，与该合同冲突的补充协议依法无效且不适用于合同双方。综上，为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称，案涉商品房的建筑功能是公寓式办公用房，即使合同载明规划用途为办公，但案涉商品房的建筑与使用功能均符合公寓居住的合同目的，故合同约定的规划用途并不影响原告对案涉房屋的使用利益和价值，原告无权主张差价损失。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告是否有权要求赔偿差价损失，焦点在于被告实际交付的商品房其性质是否符合合同的约定，即是否存在违约行为。本案原告是以案涉商品房用途应为公寓但《商品房买卖合同（预售）》约定是办公为由来主张所谓的差价损失，也即原告认为“办公”用途不符合其需求，而“公寓”符合需求。很显然，原告购买案涉商品房的目的是为了取得房屋作为“公寓”的居住使用价值，那么被告所交付的商品房能否符合上述条件是判断被告是否存在违约行为的标准。从被告提交的(2018)粤0605民初23808号、23809号新天鸿公司与其他跟本案商品房同一幢楼（4-2栋）的业主的生效《民事判决书》显示，佛山市南海区人民法院为了查明商品房的房屋用途向佛山市南海区国土城建和水务局致函询问，而复函中写明：涉讼房屋的建筑功能为公寓式办公用房，涉讼房屋所在同一楼层的建筑功能均相同，根据规划设计条件，该功能用房属于Ⅲ类用房，Ⅲ类用房根据“国家建设部JGJ67-2006《办公建筑设计规范》”——指由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成，单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公用房。佛山市南海区人民法院对此也予以了确认。很显然，即使被告在推销宣传案涉房屋时宣传资料中标明“公寓”字眼亦符合案涉房屋公寓式办公用房的建筑功能，被告不存在虚假宣传的情形。案涉合同载明的房屋规划用途为办公，该约定也符合案涉房屋实际的建筑功能，且原告并未提供证据证明法律、法规、规章或其他政策文件对公寓式办公用房人员留宿有禁止性规定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》第十条第六项规定：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。因此，上述生效判决已确认了被告交付的商品房性质为可用作居住的公寓式办公用房，与原告所主张的购买案涉房屋用作公寓居住的合同目的并不相违背，被告不存在任何违约行为，原告无权以性质不符合要求为由主张损失赔偿。案涉商品房在设计及建设中均没有燃气管道，本案《商品房买卖合同（预售）》仅因为是通用合同而未针对特定户型就燃气的条款进行删除，但原告自签订合同至收楼查验等过程中均明确知悉其商品房不提供燃气，无权向被告主张关于逾期配备燃气的违约金。案涉商品房所在的华南国际金融中心项目中，公寓式办公用房主要为3、4、5栋，其中3栋和4-1栋为大户型，共172户；而4-2栋和5栋为小户型，共560户。根据被告提交的《南海区桂城华南国际金融中心燃气工程施工合同》（下称《燃气施工合同》）显示，华南国际金融中心项目只有3栋和4-1栋合计172户的大户型是铺设燃气管道的，而包括本案商品房在内的4-2栋和5栋（小户型）从规划、设计到施工均不铺设燃气管道，全部都是用电的。本案《商品房买卖合同（预售）》中之所以仍有关于燃气的条款仅因为所有3至5栋的商品房网签均使用同样的合同格式，而签约人员没有针对特定的小户型商品房就燃气条款进行删改。但对此，被告在销售案涉商品房时已明确告知了买受人，原告自购买案涉商品房至今也均对此是明确知悉的，具体理由如下：1.本案商品房所在的4-2栋是小户型，而华南国际金融中心的小户型样板房照片显示，相应商品房均没有燃气管道或燃气灶等设备，仅有电磁炉等明确用电的设施。根据日常生活常识，原告购买商品房前应会查看与其拟购买房屋相似的样板房，也即小户型的样板房，但样板房中并未有任何与燃气相关的设备展示而仅有电磁炉，由此可推断原告查看样板房时就已知晓其购买的商品房不提供燃气；2.原告在（2019）粤0605民初17715号案件中提交了一份其在签订购房合同同时签署的《华南国际金融中心公寓3、4、5幢装修及设备配置标准》（下称《设备配置标准》）。其中，该标准的第二条第六项明确载明：厨房配送电磁炉或燃气灶；第三条“设备配置”中也仅有供电配置而没有燃气配置。很显然，原告在购买案涉商品房时就已知晓房屋装修标准提供的是电磁炉，设备配置也是用电而非燃气；3.根据被告提交的《验收遗留问题记录表》显示，原告于2018年11月21日即实地查验了案涉商品房，其中多次就厨房窗户、厨房水龙头、橱柜等厨房内部设施提出整改意见，但却并未就燃气问题提出过异议。甚至直至2020年3月2日，经过多次查验，跨度长达一年多的时间里，也从未就燃气问题提出过任何异议。由此凭一般逻辑即可判断，原告是早就知悉案涉商品房没有燃气的，否则不可能拖延至今才提起诉讼；4.原告在上述（2019）粤0605民初17715号一案中是以房屋装修不符合标准为由向被告主张逾期交房违约金，而燃气是属于装修设备范围的，但在该案长达半年多的诉讼过程中，原告反复强调装修问题却从未就燃气设施提出过主张，这显然是不符合常理的，唯一合理的解释就是其明确知悉没有燃气；5.若如原告所言，被告是“承诺提供燃气而至今未提供”，但根据被告提交的证据，被告在案涉商品房设计建设过程中就从未打算提供燃气，现今也不可能重新铺设管道，那么根本不可能在明知不开通燃气的情况下却承诺提供燃气，这毫无疑问是存在重大违约甚至欺诈风险的，任何一个房地产开发商甚至一个普通主体都不可能明知如此却故意为之，这不符合常理，更不符合开发商的价值取向。综上所述，原告的主张无任何事实及法律依据，其在明知案涉商品房不提供燃气的情况下仍提起本案诉讼企图索取高额违约金，这显然是严重违反诚实信用原则，甚至有虚假诉讼之嫌的。退一万步而言，即使认为被告需承担一定责任，也仅仅是瑕疵履约责任，应以燃气管道的铺设费用计算赔偿金额，而不应是承担逾期交付责任，更不应按照合同的违约金标准计算。首先，被告对于本案商品房没有开通燃气不存在任何违约行为，且没有开通燃气并不导致原告无法使用房屋，原告也未举证证明其因没有开通燃气而产生的损失，被告不应承担违约责任；其次，如上所述，案涉商品房自建设时就未铺设燃气管道，现今也不可能再铺设和开通燃气，因此退一万步而言，即使认为被告需对本案承担一定的责任，也不可能如原告所主张的自约定交付日至今的逾期交付责任；最后，若认为被告需赔偿原告损失，则其损失应为无法使用燃气的损失，对此以房屋的燃气铺设成本予以赔偿足矣。根据被告提交的《燃气施工合同》，172户大户型的燃气铺设费用是75万元，也即平均4360元/户，则以该费用予以赔偿，足够弥补原告损失。被告与原告签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在任何无效事由，应属于合法有效。一审法院对此事实查明清晰无误。案涉《补充协议》（以下简称《补充协议》）是被告与原告双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效事由，更没有违反法律、行政法规的强制性规定，原告亦未举证证明该《补充协议》存在法定无效事由。因此，本案《补充协议》应属合法有效，对合同双方均具有约束力，原告关于协议应属无效的主张无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：原告出示的证据《佛山市自然资源局等四部门关于进一步加强服务型公寓规划建设管理规范商务办公类项目管理和销售行为的通知》，本院对真实性采信。原告出示的微信聊天记录无法核实聊天相对方，本院对其不予采信。原告出示的《富力国际金融中心写字楼报价单》两份，无其他证据佐证，被告不予确认，本院不予采信。被告出示的业主单元验收遗留问题记录表，能够与（2019）粤0605民初17715号案件中已认定记录表内容相同的，本院予以采信。被告出示的照片不能核实拍摄时间，本院不予采信。被告补充提交的《燃气报装协议》与涉案房屋无关，本院不予采信。被告提交的网页截图（项目简介），无法核实宣传主体，本院不予采信。被告提交的佛山市房地产市*信息系统网页截图，不能证明被告所述，本院对关联性不予采信。被告富力国际金融中心业主群微信聊天截图，不能核实聊天主体，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年1月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买广东省佛山市南海区**********华南国际金融中心4幢2梯2807房。房屋总价1657948元。（第十条）商品房相关设施设备交付条件中燃气约定为交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（第十一条）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。（第十二条）出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，协议第二条约定：双方同意将《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件变更为：双方一致同意该商品房的唯一交付条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》……第三条约定：《商品房买卖合同》第十条约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件，买受人应按约定时间收楼，双方同意按照如下方式处理，双方同意在约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件的，不视为出卖人违约，出卖人无需支付违约金，出卖人应继续完善相关设施设备……第四条约定：《商品房买卖合同》第十二条第1款变更为……合同继续履行……由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。第二十一条约定：该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人，如买受人未按约定的日期办理该商品房的验收交接手续，出卖人无需另行书面催告，视为出卖人已按期交付，该商品房风险责任从约定交付之日起转移由买受人承担。该商品房的损毁灭失等风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起转由买受人承担，因此造成出卖人损失或给出卖人增加其他费用也应由买受人承担。房屋保修期从交付或视为交付之日起开始计算。第二十五条约定：《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）是由双方根据各自情况在自愿、平等的基础上协商一致签订的。双方均认可《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）的合法性、合理性及公平性。本补充协议并非是出卖人为了重复使用而预先拟定的，是对《商品房买卖合同》的修改和补充，并非出卖人提供的格式合同，也没有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，买卖双方同意以补充协议约定为准。2020年1月23日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，被告明确涉案房屋并未规划燃气，其后亦不能再铺设、开通燃气。另查明，原告冯德亮（同为本案原告）与被告广东新天鸿物业发展有限公司（同为本案被告）商品房预售合同纠纷一案，案号为（2019）粤0605民初17715号，该案事实查明：2018年6月22日，涉讼房屋所在的华南国际金融中心4幢取得《房屋建设工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》。2018年12月29日，涉讼房屋所在的华南国际金融中心取得测绘报告书。2018年10月20日，被告向原告寄送《楼宇交付使用通知书》，通知原告于2018年10月30日办理收楼手续。该邮件于2018年10月21日妥投。原告述称于2018年11月21日查验涉讼房屋，但因涉讼房屋存在多处装修质量问题需修复，故并未实际接收房屋。该判决认为：关于涉讼房屋交付标准的问题。涉讼房屋于2018年6月22日通过竣工验收备案，于2018年12月29日取得测绘报告，根据涉讼房屋第九条的约定，涉讼房屋至2018年12月29日始符合双方约定的交付条件。被告辩称的补充协议第二条中关于商品房交付唯一条件为取得建设工程竣工验收备案表的约定，属格式条款，被告作为提供格式条款一方在该条款中免除了其责任，且未采取合理的方式提请原告注意，该条款无效，对原告不产生约束力……涉讼合同第八条、第十二条对原告逾期付款及被告逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的补充协议，对原告逾期付款及被告逾期交楼的违约责任、解除合同条件作了变更，且限制被告向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房已付房款的1%。被告作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，原告主张该条款无效，理据充分，本院予以支持。该案判决：一、确认冯德亮与广东新天鸿物业发展有限公司于2019年1月25日就《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********502）签订的补充协议第四条无效……该案判决后，冯德亮与广东新天鸿物业发展有限公司均不服该判决并提起上诉，该案已经二审判决维持原判并于2020年5月8日生效。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。预售合同约定燃气作为涉案房屋设施设备交付的条件之一，现被告明确涉案房屋并无规划燃气，且其后亦无法加装燃气，则属于被告未能依照合同承诺履行己方义务，被告应承担相应的违约责任。但在原告已知燃气无法开通的情况下，依然主张依合同约定按日计算不能开通的违约责任，亦合理性不足，在预售合同及补充协议未约定燃气无法开通（非延期开通）损失计算方式的情况下，本院结合合同履行情况、被告违约情形、原告实际损失、燃气使用的日常理解等因素，根据公平原则，酌定按照房屋总价的5%作为涉案房屋符合交付条件后（2018年12月29日后）不能开通燃气的损失总额，即被告应支付原告损失82897.4元=1657948元×5%，原告主张超出部分，本院不予支持。被告辩称华南国际金融中心4-1栋的大户型可通燃气，而包括涉案房屋在内的4-2栋是不通燃气，对于相同项目（华南国际金融中心）不同楼栋燃气适用标准的不同，作为开发商的被告，在签订预售合同时应特别提醒不通燃气房屋的购房者以便注意，被告虽主张签订合同时已口头告知但举证不足。被告辩称网签合同时系统无法更改（或无法删除）燃气条款内容，但不影响补充协议或其他书面协议的自行约定。被告辩称原告自通知收楼后没有及时主张不通燃气不合常理，但被告亦未举证告知原告涉案房屋为延期开通燃气或没有燃气管道敷设。综上，被告的上述答辩意见，本院不予采信。原告主张补充协议中约定了不对等的权利义务，故诉请确认补充协议整体无效，（2019）粤0605民初17715号案件中已认定补充协议第二条对原告不应适用、并判决确认协议第四条无效，本院不再重复处理。对于补充协议中的其他条款，并无限制原告就燃气问题主张损失的权利，则补充协议其他条款是否无效，应结合实体纠纷的实际情况，根据被告违约行为对原告权利造成影响的程度，考虑该条款对原告有无约束力。当原告权利受损而主张权利时，如果被告以此约定对抗，则法院才应审查该部分约定的权利义务是否对等，被告以此约定抗辩能否免责等，故本院对对补充协议的其他条款是否无效在本案中不予直接认定。涉案房屋在双方签订合同时明确约定用途为办公，原告亦自认在签订合同时有注意到该问题，现原告主张被告欺骗而要求赔偿不能交付公寓的损失，本院不予支持。原告主张公寓与办公用房之间市场差价的评估申请，本院亦不予准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失82897.4元予原告冯德亮；二、驳回原告冯德亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案使用简易程序结案，案件受理费减半收取计5865.22元，（原告已预交），由原告负担5252.22元，被告负担613元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年八月三日书记员 孙王成欣