广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2738号 原告：北海嘉和房地产有限公司，住所地：广西北海市海城区冠岭路，统一社会信用代码：9xxxxxxxxH。 法定代表人：许广清，职务：董事长。 委托诉讼代理人：周诗然，男，汉族，1988年8月20日出生，住广西北海市海城区，系该公司员工。 被告：蒲春苗，女，汉族，1979年4月16日出生，住广东省增城市，现住广东省广州市增城区。 原告北海嘉和房地产有限公司（以下简称“嘉和地产公司”）诉被告蒲春苗商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告嘉和地产公司的委托诉讼代理人周诗然、被告蒲春苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉和地产公司向本院提出诉讼请求,判令：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GSH-ADB-XS-6-3102),并按照合同约定支付10%的违约金，共计:78457.5元;2.被告偿还原告因被告拖欠月贷而承担阶段性还款担保责任，截止2020年6月15日，共计：16510.21元；3.被告协助原告办理撤销商品房合同备案手续。事实和理由：2015年6月22日，被告购买了原告开发的位于北海市海城区,并于当日签订了《商品房买卖合同》，依据该合同第六条第3款的约定，被告在支付首期房款的30%之后，其余房款釆取银行按揭的方式付款，并与银行签订了贷款协议，原告作为被告向银行贷款的阶段性连带责任担保人。协议签订后，银行如约发放了贷款，然而，被告却不依约向银行偿还月供款，导致银行按贷款协议约定要求原告承担阶段性连带担保责任，即直接从原告的保证金账户中抵扣，共计：16510.21元。依据《商品房买卖合同》附件五第三条第3款的约定，被告未依约向银行偿还贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除合同，收回房屋另行处理，买受人应按照合同总价的10%向出卖人支付违约金，总计：78457.5元；被告还应承担原告因其违约行为而产生的诉讼费用等相关费用。原告为了维护自身的合法利益，特诉至法院，请求判如所请。 被告蒲春苗辩称，一、原告请求解除《商品房买卖合同》不合理，且原告请求违约金没有事实依据。原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，根据该合同第三条按揭或公积金付款方式支付房款的约定，双方选择银行按揭作为支付方式，被告已经依约支付了首期房款，办理了按揭手续，支付了全部购房款。原告作为卖方，商品房买卖合同的目的已经实现，被告未按期偿还银行贷款致使原告承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，其承担责任后享有向被告追偿的权利。原告仅仅却以被告未按时缴纳月供为由武断的提出解除合同的请求，忽略了被告为履行所做的种种准备，是不合理的，也是不公平的。合同约定的10%的违约金适用范围应当是被告未按合同约定办理按揭手续的情况下原告才能要求被告支付10%的违约金，但如前所述，被告已经按约办理了按揭手续，付清了房款，因此原告要求被告支付违约金没有事实依据；二、被告并非恶意拖欠贷款不还，而是暂时资金周转困难，无法一次性凑齐所欠贷款，对于原告所代付的贷款，被告请求法庭给予足够的宽限期让被告能偿还。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2015年6月22日，原告嘉和地产公司（出卖人）与被告蒲春苗（买受人）签订了《商品房买卖合同》（销售合同编号：GSH-ADB-XS-6-3102），约定：买受人向出卖人购买嘉和冠山海东区爱丁堡6幢31层3102号房屋。该商品房建筑面积共计93.5平方米，单价为每平方米8391.18元，总价款784575元。付款方式为银行按揭：买受人于2015年6月22日前向出卖人支付合同总价款的30%即235575元作为首期付款,其余合同总价款的70%即549000元由买受人向银行申请办理按揭贷款手续；买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为发生之日起十日内向出卖人偿还全部代偿款项（包括本、息），如逾期，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。如买受人拖欠银行贷款本息导致出卖人承担连带担保责任后银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人亦有权解除《商品房买卖合同》，出卖人有权收回该商品房另行处理，《商品房买卖合同》因此解除的，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，并放弃《商品房买卖合同》项下的一切权利。且应按本补充协议第六条约定办理《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记等相关手续。该合同还约定了其他内容。 2015年8月12日，原被告就该《商品房买卖合同》办理了预售合同备案登记，备案合同编号及登记编号均为201508101161，出卖人为原告嘉和地产公司，买受人为被告蒲春苗，建筑面积93.5㎡，总价为784575元。 另查明，2015年5月6日，案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（甲方）与原告嘉和地产公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》一份，约定：甲方作为“嘉和-冠山海”爱丁堡二期项目的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额3%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后三日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。该协议还约定了其他内容。 2016年6月8日，案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（甲方）与原告嘉和地产公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作补充协议》一份，约定：乙方同意按照双方约定，在嘉和冠山海项目各期竣工、验收合格后并为借款人办妥房产证，提取已办理房产证的项目各期保证金后，乙方须在甲方开立的保证金账户内留存保证金100万元，保证金期限为二年。乙方同意若借款人未按借款合同约定日期偿还贷款本息并且连续违约次数达3期或者累计违约次数达6期的，须在甲方通知后10个工作日内启动房屋回购程序。对实施“阶段性担保+抵押预告登记收件回执”方式发放的贷款，若出现后续无法办妥正式抵押预告登记的情况，乙方无条件同意甲方收回贷款，并有权在乙方开立的保证金账户扣收。 再查明，因被告蒲春苗未按约偿还贷款本息，致使原告嘉和地产公司分别于2020年3月30日、2020年4月23日、2020年5月22日代被告蒲春苗向案外人中国工商银行股份有限公司云南路支行清偿了贷款本息8286.69元、4117.10元、4106.42元，共计16510.21元。庭审中，被告蒲春苗认可其至今未向原告偿还该笔垫付的贷款本息的事实，且主张其自2020年1月起至今未能按时足额偿还银行按揭贷款并非恶意，而是由于经济周转临时出现了困难，恳请法院宽限时日待被告解决目前的经济困难后再予以偿还。 还查明，原告嘉和地产公司于2020年4月9日向被告蒲春苗作出嘉地司函[2020]012号《催款通知》，内容载明：截止至2020年4月9日，因被告逾期未归还银行贷款本息，贷款银行已扣划原告银行账户内款项8328.12元用于归还被告欠付的银行贷款本息，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当归还原告代被告偿还的前述贷款。请被告于收到本通知后五日内偿还原告前述代偿款项8328.12元。否则，原告将依法解除合同，并追究被告的违约责任，另原告为追索前述代偿款项而支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用由被告承担。根据中国邮政速递物流显示，该《催款通知》于2020年4月10日交邮，于2020年4月12日退回妥投。 本院认为，原告嘉和地产公司与被告蒲春苗签订的《商品房买卖合同》及原告嘉和地产公司与案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行签订的《按揭贷款业务合作协议》、《按揭贷款业务合作补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的合同，各方当事人均应依约履行各自的权利和义务。被告蒲春苗未依约履行偿还贷款的义务，导致原告嘉和地产公司履行了保证责任代被告蒲春苗向案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行偿还了贷款本息合计16510.21元，根据《商品房买卖合同》关于“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为发生之日起十日内向出卖人偿还全部代偿款项（包括本、息），如逾期，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。如买受人拖欠银行贷款本息导致出卖人承担连带担保责任后银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人亦有权解除《商品房买卖合同》，出卖人有权收回该商品房另行处理，《商品房买卖合同》因此解除的，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，并放弃《商品房买卖合同》项下的一切权利”的约定，原告嘉和地产公司请求解除《商品房买卖合同》，并要求被告蒲春苗偿还代为清偿的贷款本息及协助办理注销涉案合同备案登记手续的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告蒲春苗抗辩其不存在恶意违约、涉案合同不应解除的辩解意见，本院不予采信。关于原告要求被告蒲春苗按照合同总价款的10%支付违约金的诉讼请求，因被告抗辩不应支付违约金，并主张上述违约金的计算标准过高请求调整。本院认为，被告逾期偿还银行贷款导致原告作为担保人被银行划扣被告应偿还的贷款本息，对原告而言，其损失为代为偿还的银行贷款本息在逾期归还期间的直接损失即利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，原告诉请的违约金过高，应予调整。被告向原告支付违约金，应以每期银行扣款数额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%的标准，分别从每期银行扣款之日起计算至清偿之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告北海嘉和房地产有限公司与被告蒲春苗于2015年6月22日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：GSH-ADB-XS-6-3102）； 二、被告蒲春苗向原告北海嘉和房地产有限公司支付违约金（违约金分别以8286.69元、4117.10元、4106.42元为基数，自2020年3月30日、2020年4月23日、2020年5月22日起分段计算至清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计付）； 三、被告蒲春苗向原告北海嘉和房地产有限公司偿还由其垫付的贷款本息16510.21元； 四、被告蒲春苗协助原告北海嘉和房地产有限公司办理《商品房买卖合同》的注销备案登记手续（备案合同编号、登记编号：201508101161）； 五、驳回原告北海嘉和房地产有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2174元，减半收取计1087元，由被告蒲春苗承担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2174元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年八月十七日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽