贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6408号上诉人（原审被告）：贵阳鑫宇苗木花卉种植农民专业合作社，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区鑫中路鑫竹苑二期AB栋3-10号。法定代表人：李明，该社经理。委托诉讼代理人：杨玉麟，男。被上诉人（原审原告）：赖作伟，男，1989年3月9日出生，汉族，住贵州省镇宁布依族苗族自治县，现住贵州省安顺市。上诉人贵阳鑫宇苗木花卉种植农民专业合作社（以下简称鑫宇苗木合作社）因与被上诉人赖作伟租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫宇苗木合作社上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：案涉合同签订后，上诉人按约履行合同。但在2019年3月至4月期间，因租赁场地被花溪区相关行政部门强拆（现上诉人已提起行政诉讼，尚未审结），因此导致上诉人与赖作伟的合同不能履行，其合同不能履行的原因不是上诉人故意违约造成，是因为政府的强拆导致合同不能继续履行，其责任不应由上诉人承担。被上诉人赖作伟辩称，对方认为合同是要继续履行，还是要返还合同款，对方认为其不承担责任不对，其与政府的问题是上诉人自己的事情，与我无关。我坚持按照案涉合同第六款第二条规定解除合同，返还款项。赖作伟向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的《土地流转经营租赁物权转让合同》；2.判令被告返还原告支付土地租赁物权的转让费91798元、服务费30000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月15日，原告作为受让方（乙方）与被告作为转让方（甲方）签订《土地流转经营租赁物权转让合同》，主要约定：“......甲方将拥有土地承包经营权的租赁物权转让给乙方……达成本租赁权转让合同，约定如下：第一条合同标的1.转让位置烂泥村“凉水井”地块2.转让编号B2-1-23.转让面积50.3㎡第二条租赁权转让的内容及期限1.甲方同意将拥有的土地承包经营权的租赁物权转让给乙方，在转让期内乙方享有受让土地租赁物权的相关收益……第三条出让期限、价款、租金回报及付款方式1.转让期限自2017年9月15日至2042年9月15日……2.转让价款：该土地租赁物权转让单价为1825元/㎡(使用面积)，转让总价款人民币玖万壹仟柒佰玖拾捌元整；3.为保障乙方投资受让该土地租赁物权的租金收益，甲方须与乙方签订经营权委托代租管理合同，甲方按本合同第三条第二款的转让总价款91798元的12%返租金给乙方，每年返一次，共计返10年，即返11015.8元/年；4.本合同签订生效，乙方须在五个工作日内按一次性付款方式将受让该土地租赁物权总款项玖万壹仟柒佰玖拾捌元整支付给甲方。第四条权利和义务（一）甲方的权利和义务1.权利：……（3）与乙方签订《经营权委托代租管理合同》；2.义务：……（4）负责与政府及相关部门的关系处理，协助乙方按合同规定行使该土地的租赁权益；（5）如地块未来被征用，协助乙方配合征收单位办理相关手续事宜；（6）按本合同第三条约定，按期向乙方返租金收益……（二）乙方的权利和义务1.权利：（1）充分享有受让土地的经营权；（2）充分享有本合同约定期限内固定年租金收益；（3）充分享有该地块未来被国家及相关单位征收或征用的相关权益……第五条违约责任……2.租赁物权转让期内，除本合同约定条款外，双方无权要求解除本合同，若甲方违约，须向乙方支付本合同转让金2倍作为经济赔偿；若乙方违约，则甲方收取的转让金不给予退还……第六条免责条款……2.如遇到国家和政府政策性改造和市场重大改扩建须拆除该市场时，本合同可以随即终止，若补偿标准总额低于本合同乙方受让成本，由甲方负责补足；若补偿标准总额高于本合同乙方受让成本则乙方完全享有……”，合同还对其他权利义务进行了约定。同日，原告作为委托人（甲方）与被告作为受委托人（乙方）签订《“鑫宇花卉”经营权委托代租管理合同》，主要约定：“为实施鑫宇花卉市场升级及整体打造并确保运作成功，减少甲方的投资风险，保障甲方经济利益，甲方自愿将其受让的位于花溪区凉水井地块（以下简称该地块）租赁物权委托乙方负责招商及经营管理……达成协议如下：一、甲方委托该地块状况及权属1.委托地块位于凉水井Ｂ区，地块编号为Ｂ2-1-2，建筑面积_50.3平方米……二、委托代租时间委托代租管理时间十年，从2018年1月1日起至2028年12月31日止。三、委托代租及经营事项1.在委托经营期间，甲方不得以任何理由和形式干涉乙方为完成招商、租赁以及经营管理等事宜而实施的一切行为。2.乙方有权不经甲方同意从事下列行为:（1）乙方有权以甲方或乙方名义与第三人签订“租赁合同”出租委托租赁地块。（2）乙方有权以甲方或乙方名义将委托出租地块与相邻地块共同出租给第三人，第三人有权基于同一商业目的合并使用包括乙方地块在内的多个地块。（3）乙方和第三人有权不经甲方同意在承租地块进行修建建筑物及改造。（4）乙方根据经营情况，有权对市场经营业态进行调整甚至改变……四、委托代租管理该地块的租金收益1.对承租人租金收取方式:乙方以甲方名义进行出租的租金收入，由地块承租人直接支付给乙方或乙方授权指定的自然人。乙方代为经营管理期间的地块租金收入无论高于或低于本合同项下的收益，乙方均应按本条第二款约定向甲方支付固定收益。2.固定收益标准及支付方式:（1）由乙方向甲方支付自2018年1月10日起至2028年1月10日止的委托经营租赁收益，具体金额如下:918.00元／月／㎡，每年11015.8元。（2）支付方式:乙方在本合同签订后，从2018年1月10日起向甲方支付第一年（2018年）固定收益11015.8元，以后每年1月10日前支付当年的固定收益……六、委托代租地块的交付……2.本合同项下约定甲方委托经营租赁地块，修建的建筑物成本及所产生损耗和折旧均由乙方自行承担。3.本合同项下约定的地块若被政府征收或征用，地块的征拔补偿、地块上建筑物赔偿的一切收益归甲方享有,涉及经营损失赔偿归乙方及第三承租方享有……八、甲方在本地块之经营管理方面的权利及义务1.委托经营期间，甲方将选聘物业服务企业的权利移转给乙方，由乙方和物业服务企业按照“物业服务合同”约定，对鑫宇花卉市场内的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序;2.委托经营期间所发生的物业管理、水、电、通讯等费用，由乙方负担……十、违约责任1.委托经营期间，甲方违反本合同第三条各项中全部或部分行为的，甲方除应向乙方支付不低于本合同约定的每年委托租赁收益的两倍作为赔偿及违约金外，还应当承担乙方由此与第三人提前解除“租赁合同”而带来的全部直接和间接损失……”，合同还对其他权利义务进行了约定。同日，被告向原告出具《承诺书》，载明：“……为保障您投资受让鑫宇花卉市场土地租赁物权的相关权益，除与您签署《土地流转经营租赁物权转让合同》《“鑫宇花卉”经营权委托代租管理合同》外，我单位在此作出如下郑重承诺:一、我社承诺已办理了鑫宇苗木花卉种植批发基地流转土地承包经营权的相关法律文件，并合法拥有地块经营租赁的相关权利;二、我社承诺严格遵守并全面履行《土地流转经营租赁物权转让合同》《“鑫宇花卉”经营权委托代租管理合同》；三、我社承诺您受让的土地租赁物权委托我社代为代租管理经营到期即10年后，如您愿意，我社承诺按您原受让时所缴纳总价款的100%进行回购。四、在国家对集体土地承包政策不变的情况下,我社转让的土地租赁物权期限到期后自动顺延，您无条件继续享有受让土地租赁物权所产生的相关权益。五、国家政策变动或在租赁物权期限内该批发基地:土地被相关部征收或征用赔偿金额若低于您原受让土地租赁权所缴纳总价款的，甲方补足给您(排除乙方受让风险);赔偿金额若高于原受让土地租赁权所缴纳总价款的;原受让本金及高出部分归您享有”。在签订上述合同及出具承诺书当日，原告通过POS机刷卡方式向被告支付了《土地流转经营租赁物权转让合同》约定的租赁物权转让总价款91,798元，被告出具了凭证号码716354的《收据》，载明：“兹收到赖作伟交来购大棚租赁权编号：B2-1-2人民币玖万壹仟柒佰捌拾元”，被告加盖了收费专用章。庭审中，被告认可收到了上述91,798元款项。另，原告还提供了编号0101193的《收款收据》、POS签购单，其中《收款收据》载明：“今收到赖作伟交来受让鑫宇花卉土地租赁物权的居间服务费款人民币叁万圆整”，案外人贵州华茂创业房地产营销策划有限公司在该《收款收据》上加盖公章；POS签购单显示商户名称为“贵州省贵阳市华茂地产”。原告称双方口头约定租赁物权转让总价款为121,798元，分两笔缴纳，但合同中只体现了91,798元，并认为该30,000元款项应系支付的物业费，坚持要求被告退还该30,000元服务费。被告对原告提交的《收款收据》、POS签购单均不予认可，称并未收到该30,000元，亦未与贵州华茂创业房地产营销策划有限公司签订过居间合同。上述合同签订后，双方实际进行了履行，被告按照《“鑫宇花卉”经营权委托代租管理合同》之约定向原告支付了两年的固定收益。双方一致认可，签订合同之后，交付地块已建有大棚，合同中所称市场即该地块贵阳鑫宇花卉种植基地。此后，在2019年3月、4月期间，因含案涉租赁地块在内贵阳鑫宇花卉种植基地上所建大棚被相关政府部门强制拆除，导致双方所签订合同无法继续履行，协商未果，原告遂诉至一审法院。另查，1.根据工商登记信息显示，被告系农民专业合作经济组织，经营范围包括花卉苗木种植及销售、城市绿化、房屋租赁等。被告称，鑫宇苗木合作社共有24名成员，其中80%都是滥泥村村民，另外20%是花农，成员享有将享有的土地承包经营权交给被告与社员共同管理，但无法区分案涉土地登记在谁的名下。2.原、被告双方一致认可，案涉合同所涉权益实际系租赁权，原告受让租赁权之后又委托被告进行管理，原告实际获得的是租金的返利。3.经查被告在本院所涉另案，得知被告及涉案地块上其他部分租户已就拆迁问题向贵阳市中级人民法院提起行政诉讼，贵阳市中级人民法院已裁定由贵阳市南明区人民法院审理，该批案件尚在审理中。庭后，经一审法院释明，原告提出《“鑫宇花卉”经营权委托代租管理合同》与《土地流转经营租赁物权转让合同》系同一合同文本，且《土地流转经营租赁物权转让合同》属于主合同，《“鑫宇花卉”经营权委托代租管理合同》属于附随合同，应当一并解除。被告称对于原告提出解除《“鑫宇花卉”经营权委托代租管理合同》的主张，答辩意见及陈述意见均与庭审关于是否解除《土地流转经营租赁物权转让合同》的陈述一致。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《土地流转经营租赁物权转让合同》《“鑫宇花卉”经营权委托代租管理合同》及被告出具的《承诺书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。结合庭审情况，整理争议焦点为：是否解除原、被告签订《土地流转经营租赁物权转让合同》《“鑫宇花卉”经营权委托代租管理合同》及其后果。关于是否解除原、被告签订《土地流转经营租赁物权转让合同》《“鑫宇花卉”经营权委托代租管理合同》方面。从双方签订的上述两份合同内容及双方实际履行情况来看，两份合同具有一定的牵连性，《“鑫宇花卉”经营权委托代租管理合同》的签订与履行均在《土地流转经营租赁物权转让合同》中进行了约定，合同中虽仅约定了“滥泥村凉水井地块”的租赁权转让，但实际上包含了所涉地块上已建有的大棚，并且对于地块及地上建筑物等发生征收、征用的补偿由谁所有进行了约定，双方对此也一致予以认可。案涉地块面积为50.3平方米，从合同约定内容来看，其使用目的依托于整个贵阳鑫宇花卉种植基地的运作，现包括案涉地块在内的贵阳鑫宇花卉种植基地上大棚均已被拆除，实际上导致了双方所签订上述合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”之规定，对于原告要求解除《土地流转经营租赁物权转让合同》《“鑫宇花卉”经营权委托代租管理合同》的主张，一审法院予以支持。对被告是否解除应已另案行政诉讼结果为依据的辩称，不予采纳。关于合同解除的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，结合原、被告双方所签订的合同来看，合同中约定了案涉地块的管理、使用、经营等权利始终归属于被告，原告不得提出异议，只能按照约定收取由被告每年返还的固定收益，否则视为违约。因此，原告签订合同并支付租金的行为并非纯粹的租赁行为，还带有一定的投融资性质，对于已收取的租金是否返还，应综合考虑，探究双方的真实意思表示。而对于原告已经支付给被告的租赁物权转让费实际即租金，从双方合同约定的内容及被告出具《承诺书》来看，无论是合同期满或被相关部门征收、征用，被告均承诺按原告受让时所缴纳总价款的100%进行回购或对赔偿低于原告所缴纳总价款时进行补足。本案，政府部门强制拆除的情形虽未在合同中进行约定，但结合被告出具《承诺书》中有关“排除乙方受让风险”等字样来看，对于合同解除后，原告要求被告退还已经收取的租金91,798元的主张，予以支持。另外，对于原告要求被告返还的服务费30,000元，原告提供的《收款收据》、POS签购单均显示并非由被告收取，被告亦予以否认，因原告所提供证据无法证明该30,000元由被告收取，故对原告要求被告返还服务费30,000元的主张，不予支持。对于该款项之《收款收据》、POS签购单所涉案外人贵州华茂创业房地产营销策划有限公司是否应承担相应责任，不宜在本案中作评定，当事人可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告赖作伟诉被告贵阳鑫宇苗木花卉种植农民专业合作社于2017年9月15日签订的《土地流转经营租赁物权转让合同》《“鑫宇花卉”经营权委托代租管理合同》；二、被告贵阳鑫宇苗木花卉种植农民专业合作社于本判决生效之日起十日内返还原告赖作伟转让费91,798元；三、驳回原告赖作伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,368元（已减半收取），由原告赖作伟负担320.5元，被告贵阳鑫宇苗木花卉种植农民专业合作社负担1,047.5元。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，赖作伟与鑫宇苗木合作社签订的《土地流转经营租赁物权转让合同》及《“鑫宇花卉”经营权委托代租管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。双方签订案涉合同的同时，鑫宇苗木合作社出具《承诺书》作为合同附件载明“我社承诺已办理了鑫宇苗木花卉种植批发基地流转土地承包经营权的相关法律文件，并合法拥有地块经营租赁的相关权利”，现案涉租赁地块所在的花卉市场被相关行政部门强拆，导致案涉合同不能继续履行并非赖作伟的责任，根据前述合同约定及承诺书承诺内容，导致合同不能继续履行的责任应当在于鑫宇苗木合作社，故赖作伟有权行使法定解除权，一审判决案涉两份合同解除并无不当。至于合同解除后，鑫宇苗木合作社所收取的91798元应予退还。至于案涉场地被拆除的行为是否违法，系另一法律关系，并不影响赖作伟基于其与鑫宇苗木合作社之间合同约定行使其权利。故本院对鑫宇苗木合作社的上诉理由不予采信。综上所述，上诉人鑫宇苗木合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2736元，由上诉人贵阳鑫宇苗木花卉种植农民专业合作社负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇二〇年八月十四日书记员 曹 艳