云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0129民初1870号原告：寻甸中集物业管理有限公司。住所地：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县仁德镇凤梧路6幢2-602号。统一社会信用代码：91530129093329808B。法定代表人：秦绍留，系该公司总经理。委托诉讼代理人：岳子飞，男，1995年3月16日生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。特别授权代理。委托诉讼代理人：岳子唯，男，1996年9月18日生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。特别授权代理。被告：李德祥，男，1977年6月21日生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。原告寻甸中集物业管理有限公司与被告李德祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告寻甸中集物业管理有限公司的委托诉讼代理人岳子飞、岳子唯、被告李德祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告寻甸中集物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请法院判决被告给付下欠原告的物业管理服务费9170元，车位管理费7200元，合计16370元。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：寻甸文苑华庭小区开发后，开发商将该小区的物业管理服务项目承包给岳定平管理，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用，被告系文苑华庭小区6栋3单元602号房屋的业主，被告入住后向开发商租用了一个车位，按规定被告每年应当向原告缴纳物业管理服务费1310元，车位管理费1440元，从2013年起被告就以各种理由拒绝缴纳物业管理费，及从2015年起至2019年年底的车位管理费被告也未缴纳，至2019年年终被告合计应缴纳物业管理费9170元，车位管理费7200元，但多年来被告一直拒绝缴费。多年来原告按约定履行义务，为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，违反了《物业服务收费管理实施办法》的规定，每年原告都多次催费，被告均以各种理由推诿，原告为了自己的合法权益得到法律保护，特根据相关法律法规向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法律、法规作出判决，维护原告企业的合法权益为谢。被告李德祥辩称：被告对原告起诉事实无异议，只对原告起诉理由有不同意见。因为被告的住房从搬进去第二年就开始漏水，原告在处理了3年，都未处理好，被告才拒交的物管费。原告以被告找多种理由为借口拒缴物管费和车位费，被告只有一个要求，就是要求原告把被告房子漏雨的问题处理好，并把因为房子漏雨，对造成的经济损失赔偿给被告。具体答辩理由如下：一、被告自2011年12月搬入现住房至今，住房就一直漏雨，每年我都找原告协商请求处理，可至今都没有处理好，由于漏雨导致我装修的阳台两次坍塌，造成直接经济损失11520元；门套被水浸泡导致损毁，造成直接经济损失1620元；由于无法正常使用，导致封阳台的17100元的经济损失。以上三项合计30240元，大写：叁万零贰佰肆拾元；二、恳请法院判令原告在规定时限内处理好房屋漏水问题，并承担我维修房屋的维修费用预计10000元，大写壹万元整。以上两项合计40240元，大写肆万零贰佰肆拾元整。恳请法院依法判处以上请求，并承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：一、原告所举证据：证据1：已缴纳的物业管理费及车位费,证明已缴纳费用时间年限。证据2：未缴纳的物业管理费及车位费，证明业主未缴纳的物管费和车位费时间年限。证据3：物业管理合同签订情况，证明因业主未缴纳物业管理费所以及未签订物业管理合同。证据4：房屋漏水处理及情况说明，证明对于李德祥业主反映的房屋漏水情况，原告收到相关通知已着手处理，因拖欠物管费年限太长无法承受相应的维修费用。包括公司在做防水的照片及资料。证据5：发票两张，证明我公司对业主李德祥家包括小区其他家漏水的地方已做过防水。证据6：2012年6月25日李德祥物管费收据一张。证明李德祥只交过一年物管费。被告质证认为，对证据1、2、3、4、6无异议；对证据5，原告处理房屋漏水的目的是做好防水工程，但七八年来，被告的房子一直在漏水。本院认为，对于对证据1、2、3、4、6的证明力，本院予以确认；对于证据5，本院对该组证据所证明的案件事实予以确认，但不能完全证明原告的主张。二、被告所举证据：证据1：建园杰装饰工程有限公司预（结）算书一份共5页。证明2011年被告找装修公司装修的明细，各项花费支出。证据2：装修公司收据，证明我是付过费用给装修公司。证据3：照片22张，1、2张证明房屋漏水现状，屋顶因漏水第二次坍塌情况；3-8、13、14张证明被告家装修的门套被水浸泡情况；9、10、11张证明吊顶被水泡了坍塌情况；12张证明卧室漏水情况；16、17、18张证明第二次吊顶现状及门套损坏的情况；19、20张照片证明屋顶坍塌情况。原告质证认为，对于证据1、2，该证据是建筑公司的预算，原告质疑数字的真实性，不予认可；对于证据3，被告所提交的证据与原告留的记录不一样。实际情况没有被告提交的照片上那么夸张。原告收到通知后就开始处理了，因情况复杂，施工困难，后面多次进行处理。2019年3月，原告再次找维修人员进行维修，面积接近70平方米。本院认为，对于证据1、2，能够证明被告装修时支付的款项，但是与本案不具有关联性，本院对该证据的证明力依法不予确认；对于证据3，能够证明因房屋漏水，对被告的生产生活产生影响，导致屋内财产遭受损害的情况，故本院对该组证据所证明的案件事实予以确认。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，被告李德祥购买了位于寻甸县城文苑华庭小区6栋3单元602号的顶楼房屋，房屋面积为136.43平方米。该小区房地产开发商与原告的法定代表人为同一人。2011年12月，被告装修该房屋入住小区，双方至今未签订书面的《物业服务合同》。之后，原告向被告租用了一个车位号为61号的车位。2014年4月1日，双方签订了《车位租赁协议》，约定租期为一年，即2014年4月1日至2015年3月31日，约定租金每年为1440元。被告李德祥入住该小区后，按0.8元／每平方米的标准，以建筑面积136.43平方米计算，一年的物业服务费为1310元，向原告支付物业服务费至2013年4月。之后，被告家因为自2012年夏季起，房屋大面积漏水，经原告及开发商多次维修，房屋漏水的问题未能得到有效处理，导致原告房屋内的部分财产造成损坏。被告李德祥未支付的物业服务费自2013年4月1日至2020年3月31日，合计9170元。自2015年4月1日起至2020年3月31日，被告未支付的车位租赁费用为7200元。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点归纳如下：原告的诉讼请求是否成立？被告的抗辩主张是否是拒缴物业服务费的法定理由？本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵守诚实信用原则。本案中，原被告因故未签订物业服务合同，致使原告在无合同依据的情况下，为作为业主的被告提供了物业服务，被告享受了该服务，双方存在事实的物业服务关系。按照法律规定，物业公司提供物业管理服务后，业主应当向其交纳物业费。但综合本案的查明的情况，被告未支付物业服务费的原因是其向开发商购买的房屋屋顶漏水，该小区房地产开发商与原告的法定代表人为同一人，且该房屋屋顶漏水的问题已经从2012年夏季开始一直持续至今，期间经原告及其开发商几次维修，在近8年的时间里，房屋漏水问题，未能得到有效处理，对原告房屋内的部分财产造成损坏。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故根据法律规定，物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于业主财产造成小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。被告抗辩称自己的房屋因为顶楼屋顶漏水，造成损失，是未支付物业服务费和车位费的原因，并要求原告承担赔偿责任，部分合理的抗辩理由成立。鉴于物业公司依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，原告提供的服务确实存在部分瑕疵，故应对原告的物业管理费进行酌减，即按原物业服务费的70%支付，即人民币6419元。对于车位租赁费问题，被告的抗辩主张于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、由被告李德祥于判决生效后十日内支付原告寻甸中集物业管理有限公司物业服务费（自2013年4月1日至2020年3月31日）9170元的70%，即人民币6419元；二、由被告李德祥于判决生效后十日内支付原告寻甸中集物业管理有限公司车位租赁费人民币7200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由被告李德祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人申请强制执行的期限为本判决生效后的两年内。审判员  李宏伟二〇二〇年八月四日书记员  余春丽