淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0812民初3399号原告：章熙亮，男，1974年12月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：左红红，女，1984年1月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两原告共同委托诉讼代理人：孟令峰、陈彦兮（实习），江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被告：郭载余，男，1958年8月1日出生，汉族，住南通市。被告：薛兰芳，女，1957年4月29日出生，汉族，住南通市。两被告共同委托诉讼代理人：滕娜、董钢，江苏传正律师事务所律师。原告章熙亮、左红红诉被告郭载余、薛兰芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告章熙亮、左红红共同委托诉讼代理人孟令峰、陈彦兮，被告郭载余、薛兰芳共同委托诉讼代理人滕娜、董钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告章熙亮、左红红向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告退还3万元租房保证金及装修残值5万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告房屋用于餐饮经营业，因被告出租的房屋没有经过消防许可，原告于2016年2月被原清河区消防大队罚款3万元，经原告多次催促被告房屋仍然未办理消防许可，不符合房屋使用条件，为此原告2020年4月15日起停止营业，搬离房屋。被告郭载余、薛兰芳辩称：1、涉案合同因被告与案外人之间有纠纷，租金已经由法院自2019年5月起提取，未经过债权人及法院同意，我方不同意解除合同。2、房屋交付时系毛坯房，内部装修原告自行负责，原告提出的消防验收不合格系餐饮经营的装潢消防不合格，系其自身原因，与被告无关，亦与租赁合同无关，应由其自行承担责任。3、对于原告提出的装修残值不予认可，原告违背契约精神要求解除合同，本身已经构成违约，且原告自2014年起每年均未足额支付房屋租金，根据双方合同，被告有权终止租赁合同，室内装修无偿归被告所有。4、被告仅收取了原告3万元租房装修保证金，且该租房装修保证金已冲抵下一年租金了，双方不存在原告所述的3万元租房保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系中鑫上城AL201室及182室房屋的所有权人。2013年12月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租房合同》，约定被告将位于淮安市清河区房屋约517平方米给乙方使用，签订合同时乙方对出租房屋现及室内设施、设备已经全部了解，乙方租赁的房屋用于经营餐饮行业，由乙方自行办理相关申报及经营手续。合同第二条约定，在签订房屋租赁协议时，乙方须向甲方缴纳租房装潢保证金3万元，在乙方装潢结束后该保证金转为下一年度充抵房屋部分租金。租赁期限为10年，租期从2014年1月1日至2023年12月31日止。租金为每季度支付一次，第一年至第三年为17万，之后每年租金递增7000元。如果乙方不按合同约定提前30天按时缴纳视作乙方毁约，甲方有权与乙方终止此房屋租赁，乙方无条件将房屋归还给甲方，室内装潢设施无条件归甲方所有，甲方不对乙方给予任何装潢、经营等一切经济损失赔偿和补偿。合同还约定租房保证金在租期结束时，如乙方不欠各项费用及未给甲方造成财物损坏的情况下退给乙方，否则对乙方应该承担的费用从保证金中扣除。合同签订后，原告将位于一楼的182室和二楼的涉案房屋共同使用，经营裕丰园饭店从事餐饮服务，并依约向被告缴纳了部分租金，之后因被告与案外人存在纠纷，本院在执行时代为收取了原告缴纳的部分租金。2020年4月中旬，原告从涉案房屋中搬出，但并未就涉案房屋与被告进行交接，涉案房屋内尚有原告遗留的桌椅等物品。另查：双方同日就中鑫上城182室房屋亦签订了一份《房屋租赁合同》，中鑫上城182室不动产权登记证上房屋性质与规划用途均为商业。涉案房屋不动产权登记证上房屋性质未列，规划用途为办公。涉案房屋土地使用权证信息如下：土地使用权人为被告，地类（用途）商业，使用权类型为出让。2014年11月16日，原告因裕丰园饭店未经过消防安全检查擅自投入使用而被公安消防支队原清河区大队予以行政处罚，责令停产停业并处罚款3万元。本庭通过与消防部门调查了解原告2014年被消防部门行政处罚与涉案房屋规划用途性质无关，系因为原告未办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。另查：2017年3月6日，淮安市规划局出具淮规函（2017）6号《关于建筑性质改变相关问题的复函》中第二条第3项规定：商务用地上的办公性质建筑，在满足各类相关功能的前提下，可以作为商业使用；如果建设项目正在建设中，需要办理《建设工程规划许可证》变更后方可开工建设，如建设项目已经过规划核实，需要重新办理《建设工程规划许可证》，不存在规划变更的说法。本院认为：涉案房屋虽规划用途为办公，但土地用途系商业，承租该房屋用作商业经营，并未改变土地用途，仅是实际使用方式的变化，并不影响诉争房屋租赁合同的法律效力。因并不违反法律、行政法规强制性规定，故涉案房屋租赁合同有效。合同客观上无法继续履行时，当事人可以要求解除合同。原告主张涉案房屋房产证为办公，无法实现其继续开设酒店的用途，故要求解除合同。本院认为，经与消防部门调查了解，原告2014年被行政处罚系因其未办理相关证照，与涉案房屋性质并无关联。且原告租赁涉案房屋时，被告向其提供涉案房屋的产权证，原告作为经营宾馆酒店的从业者，对涉案房屋能否实现其使用目的应有一定了解，在其多年经营过程中，原告并未因房屋用途与被告发生过争议，亦未要求被告协助其办理相关消防手续，更无证据证明其曾去办理相关消防手续因涉案房屋的性质问题而审批未果。故对原告以此为由主张合同无法履行，本院不予支持。本案中原、被告虽未达成书面的解除协议，但是原告已搬离涉案房屋，以实际行动表明其不同意继续履行租赁合同的意思表示，并于2020年7月30日诉至法院要求解除双方签订的租赁合同。虽被告不同意解除合同，考虑到租赁合同是互赢的关系，在出现合同僵局的情形下，若不解除房屋租赁合同，一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占用使用房屋的情况下承担租金损失，解除合同关系，有利于打破合同僵局。原告虽主张其于2020年4月15日停止营业搬离房屋，要求确认双方合同于2020年4月14日解除。因原告擅自搬离被告对此并不知情，原告亦未与被告办理交接手续，被告亦不同意解除合同，故本院对其主张不予支持，确认双方签订的《房屋租赁合同》于原告起诉之日即2020年6月10日解除。对于原告主张的3万元租房保证金，因被告予以否认，原告亦无证据证明，本院对此不予支持。对于原告主张的装修残值，原告同意在合同解除后，不再主张装修损失，本院对此予以照准。因原告在租期未满情况下要求与被告解除合同，确实存在违约行为，应当承担相应的违约责任。经向被告释明，被告对原告擅自解除合同应承担的违约责任可以另行起诉。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告章熙亮、左红红与被告郭载余、薛兰芳于2013年12月31日签订的《房屋租赁合同》，原告章熙亮、左红红于本判决生效之日三日内将中鑫上城AL201室房屋腾空并交付原被告郭载余、薛兰芳。二、驳回原告章熙亮、左红红的其他诉讼请求。案件受理费7556元，由原告章熙亮、左红红负担。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  张 天二〇二〇年八月二十九日法官助理  张细平书 记 员  徐凤芝附：相关法律条文及司法解释一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。