呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初1691号原告：内蒙古华美房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区南二环路与西二环路交界处向东500米华美汽配城行政楼。法定代表人：郭启伦，执行董事。委托诉讼代理人：吴义武，北京王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。被告：李广学，男，个体，住呼和浩特市。原告内蒙古华美房地产开发有限公司（以下简称华美房地产公司）与被告李广学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，本案依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告华美房地产公司的委托诉讼代理人吴义武、被告李广学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华美房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《内蒙古华美国际汽配城二期商铺认购书》（编号为0000388）；2.判令被告向原告支付违约金3万元；3.判令被告立即腾空位于呼和浩特市××区的商铺，并返还原告；4.判令被告向原告支付商铺使用费65199.6元（暂计算自2018年11月9日起至2020年5月8日止），并从2020年5月9日开始，按3622.2元/月标准，支付商铺使用费到实际返还原告时止；5.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2018年11月8日签订了编号为0000388的《内蒙古华美国际汽配城二期商铺认购书》简称《认购书》，《认购书》约定被告向原告认购位于呼和浩特市××区的内蒙古华美汽配城二期××栋商铺（简称“该商铺”），该商铺面积120.74平方米，优惠后总价人民币1225100元，《认购书》约定的付款方式为:被告分四期支付首付款615100元,剩余61万元按揭付款;被告应于2019年12月7日前，向原告提交按揭材料，办理银行按揭贷款，《认购书》的第5条和第6条第2款均约定被告逾期提供按揭材料和逾期办理按揭手续，应承担向原告支付房款的违约金，且原告有权解除认购书;《认购书》还约定了其他相关事项。同日，被告支付了首付款中的第一期款项3万元,原告亦于同日将《认购书》约定的商铺交付被告，被告将其一直用于经营。被告支付第一期首付款后，未按照约定支付剩余三期首付款共计585100元，亦未办理银行按揭手续支付61万元款项，原告多次催促，要求被告提交办理办理按揭贷款材料，办理银行按揭贷款，被告一直不予配合。为此，原告于2019年11月向被告发函，要求被告履行《认购书》约定的合同义务，截止起诉日，被告仍未提交办理银行按揭贷款的相关材料，亦未向原告交纳剩余购买商铺款项。依据《认购书》第5条和第6条第2款约定，原告有权解除《认购书》，并要求被告承担违约责任，鉴于原告已经履行了交付商铺的行为，被告应向原告返还该商铺，并承担向原告支付自交付商铺之日起该商铺的使用费。被告李广学辩称，1.被告同意解除与原告签订的《内蒙古华美国际汽配城二期商铺认购书》。2.我已于2019年4月15日之前向原告提交过按揭贷款的材料，并于2019年4月15日去浦发银行办理过按揭贷款。贷款无法办理后我向法人提出退房，他要求我交总房款20%的违约金或建议我转售，我选择了转售房屋，但我至今也没能转售出去。所以原告要求扣除购房意向金3万元，违反法律规定，被告不存在违约，不同意支付违约金，并且原告主张的违约金过高，依法予以减少。3.被告同意《认购书》解除并腾空并返还商铺。4.被告不同意支付商铺使用费，因为我只是进行了装修并未实际使用该商铺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院在原、被告陈述，举证、质证的基础上认定事实如下：2018年11月8日原告与被告签订了编号为0000388的《内蒙古华美国际汽配城二期商铺认购书》（简称《388号认购书》），该《388号认购书》约定被告向原告认购位于呼和浩特市××区的内蒙古华美国际汽配城二期××栋商铺，该商铺面积120.74平方米，优惠后总价人民币1225100元，《388号认购书》约定的付款方式为被告分四期支付首付款615100元，按揭付款61万元。《认购书》第六条第1项约定：被告向原告指定的合作银行申请额度为人民币61万元按揭贷款，被告须于签署《商品房买卖合同》后15日内即2019年12月15日前到原告指定合作银行签署贷款合同及办理有关手续；第3项约定：被告未能通过按揭初审或按揭贷款申请不被银行接受，又不选用原告提供的其他付款方式，原告有权解除所有购房合约，前期所缴房款不予退还，已发生的费用由被告承担。《388号认购书》签订之日被告按约支付了首付款第一期3万元，原告于2018年11月16日将约定的25号商铺交付被告。但被告未按约交纳后三期首付款，因个人原因就剩余房款61万按揭贷款申请未被银行审核通过。故原告于2019年11月6日向被告发函，要求被告履行《388号认购书》约定的相关义务。以上事实有双方当事人的陈述以及原告提交的《388号认购书》、收据、领取水电卡收条、邮寄单、《关于限期缴纳房款的通知》、《华美汽配城商铺租赁合同书》予以佐证。本院认为，被告因个人原因未能按照双方签订的《388号认购书》的约定即未足额交纳首付款也未能办理剩余房款的贷款，被告虽选择了欲转售商铺的方式解决，但至今未能履行。故被告已构成违约，按照双方的约定解除条件已成就,应解除双方签订的《388号认购书》,被告应及时返还原告交付的商铺，并承担违约责任。被告提出双方约定的违约金过高，请求适当降低，但原告诉请的违约金并未过高。本院不予酌情降低,故原告将被告交付的房款3万元作为违约金不予退还的请求不违反法律规定。对于被告诉请的商铺使用费，因双方对认购书履行期间的使用费未作明确约定，故本院对于解除认购书之前的商铺使用费不予支持；对于解除《388号认购书》返还商铺的期限届满后仍继续占用该商铺的按照每月3622.2元给付使用费的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告内蒙古华美房地产开发有限公司与被告李广学签订的《内蒙古华美国际汽配城二期商铺认购书》（编号为0000388）。二、被告李广学于本判决生效之日支付原告内蒙古华美房地产开发有限公司违约金人民币3万元（即扣除已交房款3万元）。三、被告李广学于本判决生效之日起十日内将位于呼和浩特市××区的商铺腾空，并返还给原告内蒙古华美房地产开发有限公司。如被告李广学未按期返还该商铺，则自逾期之日起按照每月3622.2元的标准给付原告内蒙古华美房地产开发有限公司商铺使用费至实际返还之日止。四、驳回原告内蒙古华美房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2180元，减半收取计1090元，由原告内蒙古华美房地产开发有限公司负担815元，被告李广学负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 员 阿拉堂图亚二○二○年八月十九日书 记 员 李   娜附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。