重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0235民初3482号原告:云阳县上合实业有限公司，住所地重庆市云阳县双江街道稻香路66号4-3-21，统一社会信用代码91500235MA5UQRPP2W。法定代表人：陈登华，总经理。委托诉讼代理人：邓丽，重庆洲同律师事务所律师。被告：云阳县亿隆居商务宾馆，住所地重庆市云阳县双江街道稻香路66号（亿隆商城4馆3楼），统一社会信用代码92500235MA5UC8F812。经营者：石诗友，男，1968年12月22日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：甘建平，男，1965年4月14日出生，汉族，住重庆市云阳县，特别授权。委托诉讼代理人：张大星，重庆中渡律师事务所律师。原告云阳县上合实业有限公司（简称上合公司）与被告云阳县亿隆居商务宾馆（简称亿隆居宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上合公司的委托诉讼代理人邓丽，被告亿隆居宾馆的委托诉讼代理人甘建平、张大星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上合公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2018年1月至2020年6月租金65.778万元、市场综合管理费6.4202万元，合计72.1982万元，并按照月利率2%计算违约金从欠款之日至付清之日(违约金暂计算至起诉之日为4.5万元)；二、判令被告支付原告2020年4月30日前代缴的水电费共13.269万元，并从代缴之日起按月利率2%计算滞纳金至还清日止(滞纳金暂计算至起诉之日为3.6047万元。诉讼过程中，原告撤回诉讼请求第一项中要求被告支付租金部分。事实及理由：重庆市农产品集团云阳农产品市场有限公司(简称农产品公司)拥有云阳县双江街道稻香路66号产权，原告以整体承租方式获得其使用权。2018年6月8日，原、被告及农产品公司三方补签《租赁经营合同》，约定被告承租位于云阳县双江街道稻香路66号四馆用于经营宾馆，租赁期限2018年1月1日至2020年12月31日，该合同第三条第(二)、(三)项约定了租金及综合服务费的计算标准、支付方式，并约定水电费由原告统收统付，每月20日前被告根据原告送达的缴费通知书到原告财务处缴费。该合同第十条约定被告逾期缴纳各项费用，按照日千分之五收取违约金或者滞纳金。上列费用合同约定由原告收取，农产品公司不向被告收取费用。合同签订后，原告如实履行了各项义务，但被告一直没有按约定付清各项费用，经被告确认或者出具欠条，被告欠原告2018年、2019年的房屋租金及市场综合管理费共计57.0692万元，欠2020年4月份之前的水电费13.269万元，对于2020年1月至起诉之日(暂计算2个季度)形成的各项费用，被告也没有支付。经原告多次催收无果，故起诉维权。被告亿隆居宾馆辩称，租赁合同尚未到期，到今年年底才到期，今年疫情有文件特别规定免租金享受国家相应补贴，原告应计算在内。原告代理出租没有尽到合同约定的出租人义务，管理混乱影响被告客源，有的客人因原告管理混乱而退住。没有交租金的原因是宾馆以前专用电梯用了半年坏了就没有修，现在是用公用电梯借道而过，且只有这一部电梯。以前的车辆排列整齐，通道楼梯口都有保安，现在不管是大、小车都很难进入，现在楼梯口无法进去，导致宾馆生意差，无法经营下去，因而没有钱缴纳租金。被告与原告老总也谈过多次，想尽力解决，现在市场一片混乱，他也无法调顺。原告诉求前后矛盾，只有2年的租金，而提出了两年半租金，合同没有到期。被告合伙人已经向业主农产品公司交清了费用，业主欠合伙人的费用理当抵偿这个债务。原告违法断电，应赔偿被告经营损失，暂保留起诉权。原告承诺每月每天消费五个房间，计算下来每月1万元左右，物管费实际上每平方米2元，合计4300.00元，水电费大约每月1万元，现在不了解原告是物业管理公司还是实业公司，起码原告不是业主，也应该向业主支付租金，业主欠被告的钱，理应抵除租金。原告不具备强制收取、强制断电停水的资格，合同清楚约定原告是代收代缴，电力法也清楚规定生产生活用电可以收取滞纳金，滞纳金标准和收取不得超过原用电金额，被告没有向原告缴纳租金和水电费有充足法律依据。请求法院不予支持原告诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2017年8月1日，原告(丙方)与农产品公司(甲方)及案外人重庆汇融通商业发展有限公司(乙方，简称汇融通公司)签订《重庆市云阳县渝东北农产品综合交易市场委托管理服务协议书》，协议主要内容为：1、委托管理的范围及时间：1.1甲方自有及其他业主委托甲乙方管理的物业，面积67006.58㎡(其中甲方自有物业32454.3㎡，业主委托管理物业25871.03㎡)全部交由丙方经营管理(具体面积以甲乙丙三方移交签字确认清单为准)。1.2委托管理服务期限20年，即2017年8月1日至2037年7月30日(本协议前甲乙方与本市场购铺业主签订租赁协议的按原协议期限执行，如新续租由丙方与业主签订合作协议，甲方自持物业在本协议签订后仍享有自行销售权)。1.3管理服务内容包括：……1.3.2负责对商户租金、水、电、垃圾处理、物业管理费等费用的收取……4、丙方的权利和义务：4.1享有市场自主经营管理及收取租金的权利……5、管理服务费：5.1丙方托管期间所有的运营收益除物业租金外全部归丙方所有……。2018年6月8日，农产品公司(甲方)与原告(乙方)、被告(丙方)签订《租赁经营合同》，合同主要内容为：第一条商铺和经营的基本情况：(一)丙方自愿承租位于云阳县渝东北农产品综合交易市场(云阳县双江街道稻香路66号)四馆四楼(建筑面积2192.6㎡)经营宾馆。(二)甲方在此对房屋权属状况作出承诺：甲方对该房屋享有合法的所有权，委托乙方对此房屋进行出租及经营管理、收取租金等，并保证丙方承租的房屋免受第三人的权利主张。第二条商铺租赁经营期限：2018年1月1日至2020年12月31日。第三条丙方缴纳相关费用的标准、方式、时间：……(二)商铺租金：1.2018年租金按10元/㎡/月收取，综合服务管理费按5000.00元/年收取，丙方应缴费用合计268112.00元。为缓解丙方资金压力，甲乙丙三方同意丙方将2018年租金按以下方式补齐：2019年6月30日前支付134056.00元，同年12月31日前支付余下费用134056.00元。2.2019年至2020年度商铺租金，一季度一缴，第一季度商铺租金在2019年12月31日前缴齐……(三)综合服务管理费以及丙方缴纳的其他费用：1.2019年至2020年度综合服务管理费收费标准为5元/㎡/月，合同期间享受三折优惠政策，即每月费用金额为3289.00元，每年度管理费总额为39468.00元，综合服务管理费同租金支付方式，按季度一并支付给乙方。2.管理费不含本市场的公共区域水电能耗公摊费(即公共照明、光彩照明、应急照明、绿化、景观、清洁等水电耗能)，前述费用由乙方据实核算后按相关规定收取。3.丙方承租商铺的电表一铺一表，由乙方统一安装。因该市场是专电，相关部门收取时只提供合计统一发票，由乙方代甲方统收统付，乙方只向丙方提供电费收款收据。电费的收费标准按实际用电+市场专线自损公摊，综合执行每度1元电价。4.因该市场是专水，相关部门收取时只提供合计统一发票，由乙方代甲方统收统付，乙方只向丙方提供水费收款收据。水费的收费标准按供水单位的相关规定执行，目前收取标准为每吨4.90元，气按天燃气公司标准自行申请开户交纳。5.乙方每月15日进行水电抄表，正常情况每月20日前丙方根据乙方送达的缴费通知单到乙方财务处缴费，逾期将收取滞纳金。如缴费时间有变，乙方另行通知，逾期支付将计收日千分之五的滞纳金。(四)其他费用：1.丙方经营场地所欠2018年的水电费，丙方于2018年12月1日前向乙方缴纳补齐。2.丙方不再收取2018年度甲乙方员工及客人的房间住宿费。3.2019年至2020年度甲乙方员工及客人住宿，丙方按照接团价核算费用，每季度三方对甲乙方入住的房间进行统计，从下一季度租金中进行抵扣……第十条违约责任：……(三)丙方的违约责任……2.丙方无故拖欠本合同约定的应缴费用(包含但不限于管理服务费、水电费等)，乙方书面通知后仍未缴清欠费的，按实际应缴费用的日千分之五承担违约金(其中每月20日之后开始计收水电滞纳金)；同时，乙方有权停止服务(无论丙方是否向乙方缴纳了当期管理费、自用电费、享受免收物业管理费期间)并采取停电等停止物业服务措施直至丙方全额缴纳拖欠的费用为止。逾期30天，乙方有权单方面解除合同，并收回商铺，丙方所缴纳的经营保证金及其他合同约定款项不予退还。经原、被告对账，被告欠原告综合服务管理费、水电费情况如下：2018年度综合服务管理费5000.00元、电费69669.00元、水费2695.00元；2019年度综合服务管理费39468.00元、电费26296.00元、水费1289.00元；2020年度截止5月31日电费31687.00元、水费1054.00元，以上款项合计177158.00元(欠费的具体时间、金额详见对账单)。另查明，2016年4月8日，案外人农产品公司(甲方)、甘龙江(乙方)签订《补充协议》，主要内容为：1)合同金额采取三次付款的方式，合同总金额为657780.00元。签订合同之日付款10万元，开业时付款40万元，2017年3月1日前结清剩余15.778万元……3)甲方答应从开业之日起一年内在乙方进行消费，消费标准为每天承担5间房的费用，费用为实际入住价格的7折优惠进行结算。4)合同金额三年内不递增，从2019年4月开始，每年递增5%……8)从签订合同之日起至2016年12月31日期间作为装修时段，免除管理服务费。第二年续租需在2017年12月底一次性交纳一年的管理服务费用。9)物业管理费2元/㎡/月。同月14日，农产品公司(甲方)与甘龙江、石诗友(共同乙方)签订《合作协议》，协议主要内容为：第一条位置、面积、期限、用途：1.1甲方提供商城相关上、下游产业咨询综合信息服务及经营业务指导，引进乙方进入商城进行合作经营，合作经营位于云阳亿隆国际渝东北农产品综合交易市场(双江街道稻香路66号)商城的4馆3楼，面积2192.6㎡；管理服务费为657780.00元。1.2合作期限10年，合同起始时间2016年4月14日，终止时间2026年4月13日，双方合作到期后，在同等条件下，乙方享有优先续约权……第二条管理服务费及支付方式：2.1乙方应先付管理服务费后使用商铺，合作期内乙方一次性交纳一年(12个月)的管理服务费，可使用商铺一年，乙方应在协议签定日支付甲方管理服务费。2.2合作期内管理服务费单价为25元/㎡/月，应缴管理服务费65780.00元……第三条保证金：乙方签订协议时应向甲方交纳协议履约保证金1万元和诚信经营保证金1万元……第五条其他相关费用：5.1乙方所租商铺专有部分的水、电费按物价部门规定的价格标准收取，并按甲方给乙方安装的独立计量表每月实际用量计数，由乙方自行承担；共有部分水、电费由商铺使用方共同分摊支付。5.2水电费按月结算，乙方须于当月的30日前完清相关费用。5.3物业管理费用暂按2元/㎡/月标准计算(最终按物价局核定为准)，从2017年1月1日开始收费……。同年12月17日，案外人刘小林(甲方)、张银琼(乙方)签订《债权债务确认书》，其主要内容为：一、乙方与甲方于2015年6月1日签订了《借条》，履约截止2016年12月17日乙方尚欠甲方债务本金总额为60万元。现甲乙双方经对账确认乙方尚欠甲方本息合计70万元未偿还，故甲方对乙方享有总额70万元的债权。二、还款资金来源、方式和金额：乙方承诺从本债权确认书签订日三年后开始分期偿还。并只偿还本债权确认书认定的甲方借款本息70万元，不再计算利息，即甲方同意乙方只偿还借款本息70万元。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提交的企业工商登记资料、不动产登记证书、委托管理服务协议书、租赁经营合同等复印件、照片、对账单、欠条，被告提交的合作协议、补充协议、债权债务确认书等复印件佐证。本院认为，原、被告及农产品公司签订的《租赁经营合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人各方均应按照合同约定履行自己的义务。原告为被告提供了服务管理，被告应当按照合同约定按期支付综合服务管理费；水电费系被告自己经营所产生，亦应按照合同约定按期支付，上述费用被告均未按期支付，应当依照合同约定向原告承担违约责任，支付原告违约金或滞纳金。原告主张的水电费及2018年至2019年的综合服务管理费经被告签章确认，本院予以确认；但2019年7月1日后的综合服务管理费原告起诉时尚未到合同约定的支付期限，本案不予处理。根据合同约定，被告所欠2018年度的管理费，其违约金应分别以2500.00元为基数，分别从2019年7月1日、2020年1月1日起算。2019年的综合服务管理费按照合同约定应于同年12月31日起按季度支付，被告未支付的已经到期的综合服务管理费，依照合同约定分别从逾期之日起计算违约金。关于水电费滞纳金的计算，合同约定2018年度所欠费应在同年12月1日前缴纳补齐，故此前所欠水电费的滞纳金应从同年12月2日开始计算；此后所欠水电费的滞纳金分别从逾期之日起计算。经计算，被告应支付原告截止2019年6月30日的综合服务管理费24734.00元，截止2020年6月19日的违约金2511.25元；支付原告截止2020年5月31日的水电费132690.00元，截止同年6月19日的滞纳金33836.28元。租赁经营合同明确约定由原告收取综合服务管理费及水电费，故被告抗辩原告无权收取的意见，本院不予采纳。被告所提交的合作协议、补充协议不能对抗其与原告及农产品公司签订的租赁经营合同，本院不予采纳。被告提交的债权债务确认书与本案无关，其主张该债权应抵除本案债务的抗辩意见,本院不予采纳。综上所述，原告诉讼请求中符合法律规定和合同约定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、限被告云阳县亿隆居商务宾馆在判决生效后十日内支付原告云阳县上合实业有限公司综合服务管理费24734.00元，并支付截止2020年6月19日的违约金2511.25元，此后违约金仍按月利率2%支付至上述综合服务管理费付清时止。二、限被告云阳县亿隆居商务宾馆在判决生效后十日内支付原告云阳县上合实业有限公司截止2020年5月31日的水电费132690.00元，并支付原告截止同年6月19日的滞纳金33836.28元，此后滞纳金仍按月利率2%支付至上述水电费付清时止。三、驳回原告云阳县上合实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4794.00元，减半收取2397.00元，由原告负担309.00元，被告负担2088.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 杨生全二〇二〇年八月二十日法官助理 张明清书 记 员 谭 文