长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0105民初2025号 原告（反诉被告）：赵哲，，住长春市二道区。 委托诉讼代理人：孙长吉，吉林吉良律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王振南，住长春市二道区。 原告（反诉被告）赵哲与被告（反诉原告）王振南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵哲及其委托诉讼代理人孙长吉,被告（反诉原告）王振南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵哲向本院提出诉讼请求：解除双方房屋租赁合同；王振南返还赵哲房屋并支付拖欠租金81666元。事实与理由：双方于2019年4月22日签订《房屋租赁合同》，房屋位于长春市二道区吉盛小区一至十四栋与二十一栋之间，建筑面积约为1200平。租赁合同第三条、第五条约定，租赁期限自2019年6月1日至2024年5月31日止，共计五年。租金支付方式为按半年支付，承租方需提前一个月支付租金，第十一条关于因被告责任终止合同的约定，被告拖欠租金累计达一个月的，原告可以终止合同并收回房屋。按照双方签订的协议被告应于2019年12月31日支付下个季度的半年租金，被告在2020年1月末给付52500元，之后被告一直以各种理由拒绝给付，2020年5月22日被告表示合同期内不再会支付任何租金。 王振南辩称，赵哲的行为违反合同，王振南不会交纳任何租金，赵哲属于欺诈，王振南收到了二道区行政执法局的强拆通知书，案涉房屋属于违章建筑，不允许房屋改变任何项目及用途。房屋还有漏水现象，房屋装修损坏严重，对方拒绝维修内部装修。 王振南反诉请求：确认赵哲与王振南签订的房屋租赁合同无效；赵哲赔偿王振南各项经济损失1400000元。事实和理由：赵哲和王振南于2019年4月22日签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于长春市二道区吉盛小区一至十四栋与二十一栋之间，建筑面积1200平，租期5年。合同签订后，王振南按照约定向赵哲支付房屋租金177500元，并对承租的房屋进行装饰装修，装修费700000元，用于经营网红海鲜烧烤大酒店。王振南承租期间，由于房屋漏水严重，导致王振南装修的酒店包房无法正常使用，并且在租赁期间，王振南接到长春市二道区行政执法局长二责拆决字（2019）第0005号责令限期拆除违法建筑决定书，该决定书认定王振南承租的房屋未取得建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《吉林省城乡规划条例》第四十九条、《长春市城乡规划条例》第四十条的规定，属于违法建筑。至此王振南才知道承租的房屋系违法建筑。王振南认为依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，双方签订的房屋租赁合同属于无效合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定赵哲应赔偿王振南经济损失。 赵哲辩称，王振南陈述与事实不符，双方签订协议时王振南已经查阅确认房屋的手续，二道区城市管理局的违法建筑通知书是2019年7月下达的，王振南也去执法局询问过没有强拆计划，也没影响其经营使用。2020年1月20日王振南继续向赵哲支付租金。双方纠纷系因疫情其经营状况不好，王振南2020年5月末要出兑没有出兑成功导致的，和强拆通知书无关。王振南至今一直在营业经营。双方签订的《房屋租赁合同》是在对房屋情况充分了解的情况下，自愿达成并签订的。协商过程中赵哲已经将房屋的相关材料包括：车棚买卖合同、吉林亚泰房地产开发有限公司出具的说明等复印给王振南，王振南拿着相关材料去工商局办理的营业执照等。为防止产生纠纷，双方在租赁合同中对合同的终止及解除均明确约定，第十三条：如因政府规划拆迁，出租人仅负有退还剩余租金义务。第十条第五款：在租赁期间内，出租人表示不租的，应提前一个月告知承租人，出租人退还剩余租金及押金。第十一条第三款：承租人拖欠租金达一个月的，出租人有权终止合同并收回房屋。第八条关于装修和改变房屋结构的约定，承租人改变房屋内部结构、装修等方案均需事先征得出租人的书面同意后方可施工，租赁期中或租赁期满后，出租人有权选择要求承租人对房屋恢复原状或收取恢复原状实际发生的费用。综上，如双方签订的房屋租赁合同有效，合同明确约定了出租人的解除权，只需提前一个月告知，并退还剩余租金，合同解除。及拖欠租金达到一个月的出租人有权解除合同。如果双方签订的房屋租赁合同无效，承租人在明确房屋性质的情况下自愿承租，出租人无过错。同时合同已经明确约定，承租人不得私自装修，及出租人提前一个月通知的任意解除权。但承租人仍然私自进行数额巨大装修，属于自愿承担后果或恶意添附。法院应驳回王振南的反诉请求。 本院认定事实如下： 赵哲母亲于2005年4月26日自吉林亚泰物业管理有限公司处购买包括吉盛小区一至十四栋一至二十一栋之间的自行车棚在内的房屋。吉林亚泰房地产开发有限公司于2012年7月10日出具说明称：吉盛小区一至十四栋一至二十一栋之间的自行车棚，已包含于吉盛小区单体验收规划图中，属于吉盛小区一期配套工程，于1993年11月竣工交付使用。 赵哲（出租方）与王振南（承租方）于2019年4月22日签订《房屋租赁合同》，合同内容：第一条出租房屋位于长春市二道区吉盛小区一至十四栋与二十一栋之间，建筑面积约为1200平；第二条约定该房屋用途为美食城、农贸市场或者大型超市。承租方未经出租方同意，不得任意改变房屋用途；第三条租赁期限自2019年6月1日至2024年5月31日；第四条房屋租金合计122万元，押金1万元；第五条租金支付方式为按半年支付，承租方需提前一个月支付租金，第一年租金23万元，第二年租金24万元，第三年、第四年、第五年租金分别为25万元；第六条出租方于2019年4月22日将房屋交付给承租方；第七条维修养护责任；第八条关于装修和改变房屋结构的约定，承租方如改变该房屋的内部结构、装修或者设置对该房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得出租方的书面同意后方可施工。租赁期中途或租赁期满后，因承租方原因导致不租该房屋，出租人有权选择要求承租人对房屋恢复原状或收取恢复原状实际发生的费用；第九条关于房屋租赁期间的有关费用；第十条租赁期满；第十一条关于因承租方责任终止合同的约定，承租方拖欠租金累计达一个月的，出租方可以终止合同并收回房屋；第十二条违约责任；第十三条不可抗力。如因政府规划拆迁，出租人仅负有退还剩余租金义务。 房屋租赁合同签订后赵哲收到王振南交付的2019年8月1日至2020年1月31日租金11.5万元，另收取1万元押金。2019年7、8月份王振南持赵哲给的车棚买卖合同办理了营业项目海鲜烧烤店的工商登记。 落款时间2019年7月23日的责令限期拆除违法建筑决定书记载长春市二道区城市管理行政执法局以未取得建设工程规划许可证为由，认定案涉出租建筑属于违法建筑，并要求违法建筑所有人三日内自行拆除。逾期不拆的，该局将申请有管辖权的区人民政府依法强制拆除。王振南接到该决定书后将其转交给赵哲。赵哲曾就该决定书申请行政复议，复议机关维持了该决定书。时至本案开庭案涉出租房屋并未拆除。 王振南接受案涉出租房屋后为经营海鲜烧烤店需要对案涉出租房屋进行了装修。王振南没有提供进行装修前曾征得赵哲同意的证据。王振南认为既然合同约定开设酒店，不装修无法营业，赵哲则称未同意装修，对方装修完毕后赵哲才知晓并且无法改变，合同约定对方装修赵哲可以要求其恢复原样或者要求对方支付恢复费用。 2020年1月20日王振南向赵哲交付案涉房屋租金52500元。2020年5月22日赵哲父亲与王振南之间的电话通话录音体现：王振南提出要将该店出兑，王振南不同意继续交付租金。赵哲当庭明确起诉主张的81666元系2020年5月1日至2020年7月21日的房屋租金。 王振南当庭明确反诉请求主张的1400000元，包括装修损失700000元、已经缴纳的177500元租金、在疫情期间2020年1月25日至2020年8月27日因房屋漏水导致的营业额损失522500元。王振南针对其主张的营业额损失提供了一份自行制作的图表。 上记事实有车棚买卖合同、房屋租赁合同、录音录像资料、责令限期拆除违法建筑决定书、照片、庭审笔录等证据在卷为凭。 本院认为，因为案涉出租房屋没有取得建设工程规划许可证，属于违法建造的房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，赵哲与王振南签订的《房屋租赁合同》应认定无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同确认无效后，王振南应将案涉房屋返还赵哲，赵哲应将出租房屋的押金返还王振南。王振南反诉主张赵哲返还已经交付的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”规定，王振南实际占用了案涉房屋理应支付相应房屋占有使用费，王振南该项反诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。赵哲主张王振南支付2020年5月1日至2020年7月21日的房屋占用使用费，依据上述规定，可以参照合同约定的租金标准予以保护,具体数额第一年每月房屋占用使用费约为19166元（230000元÷12个月），则每日约为638元，王振南应支付赵哲起诉主张期间的房屋占用使用费为51730元。 《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。王振南对案涉房屋进行装修，没有证据证明事先征得赵哲同意，根据前述法律规定王振南无权向赵哲主张装修费损失。 关于王振南主张的在疫情期间2020年1月25日至2020年8月27日因房屋漏水导致的营业额损失522500元。王振南提供的单方自行制作的图表无法证明其在该期间是否实际存在损失。即便存在经营损失，王振南所述时段正处于新冠肺炎疫情期间，该疫情导致包括餐饮服务在内的诸多服务行业普遍遭受不利影响，王振南无法证明其所主张的营业额损失与赵哲有关。本院对王振南的该项反诉主张不予支持。 综上依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认赵哲与王振南于2019年4月22日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、王振南于本判决生效之日起十日内将位于长春市二道区吉盛小区一至十四栋与二十一栋之间建筑面积约为1200平方米房屋返还赵哲； 三、赵哲于本判决生效之日起十日内返还王振南房屋押金10000元； 四、王振南于本判决生效之日起十日内支付赵哲2020年5月1日起至2020年7月21日止的房屋占用使用费51730元； 五、驳回赵哲其他诉讼请求； 六、驳回王振南其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1842元，由赵哲负担负担749元，由王振南负担1093元；反诉案件受理费8700元，由王振南负担8650元，由赵哲负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  刘劲钢 人民陪审员  郭立君 人民陪审员  王 敏 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  李方旭