呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2013号上诉人（原审被告）：武铭，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：潘妤，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古海亮物业服务有限公司，住所地呼和浩特市回民区中山西路1号海亮广场A座9层办公区。法定代表人：闫佩伦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郝梦，女，1993年5月2日出生，汉族，该公司法务经理，住呼和浩特市。上诉人武铭因与被上诉人内蒙古海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初2002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武铭上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决第一、二项;二、请求二审法院依法改判武铭无须支付海亮物业物业费与违约金;三、本案的一审、二审诉讼费由海亮物业承担。事实和理由：一、海亮物业提供的物业服务未达标,武铭有权拒绝支付物业服务费。(一)武铭房产所处的海亮广场写字楼A幢存在楼道墙壁很脏、楼道玻璃模糊不清、顶棚破旧、公共区域卫生脏乱差、消防设施毁损、消防通道门破旧不堪、管道冻裂漏水、卫生间破损、空调无法正常使用、限制业主用电(每户每天只能交20元电费)等严重影响业主公共利益和个人利益的状况。(二)《临时管理规约示范文本》第28条约定,本物业服务区域的物业服务按《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准》的甲级标准执行。武铭所有的房产属于写字楼,适用住宅小区物业管理服务标准不合理（自治区已于2016年3月15日发布了办公楼物业管理服务标准),且即便依据该标准,海亮物业的物业服务也远远未达标。(三)物业服务合同是以劳务为标的的双务合同,物业服务企业在完成了约定义务以后,有权获得报酬。由于海亮物业为上述物业所提供的物业服务,没有完成前期物业服务合同规定的物业管理事项,也没有达到前期物业服务合同约定的服务质量和相关标准。因此,武铭有权拒绝支付物业服务费。二、海亮物业制定的物业服务收费标准是自行定价的无效格式条款，其诉讼请求无事实和法律依据。(一)《临时管理规约示范文本》属于格式合同,其中关于物业服务的标准、物业服务收费标准等条款均是物业建设单位预先拟定,没有与业主协商,违背了契约自由原则。(二)《呼和浩特市物业管理服务收费办法》第6条规定:公共性服务收费实行政府定价。第9条规定:物业管理单位申请办理物业管理服务收费时,应向市价格主管部门申领《物业管理服务收费申请表》。物业管理收费标准核准后,由市价格主管部门发放《物业管理服务收费等级证书》和《收费许可证》,并实行年审、验证制度。第15条规定:物业管理单位对实行政府定价的服务收费项目,必须明码标价,亮证收费。第16条规定:未经审批的物业管理服务收费,物业产权人、使用人有权拒交。第17条规定:物业管理单位有下列情形之一者,属价格违法行为:1.越权定价、擅自设立收费项目、擅自提高收费标准的;2.不明码标价,不领取《收费许可证》而自行收费的,或者不进行年度审验收费的;3.质价不符、只收费不服务或少服务的。(三)《临时管理规约示范文本》第31条约定的物业服务收费标准(办公楼:10元/月.平方米),是海亮物业未经价格主管部门审批、自行拟定物业服务收费标准的价格违法行为,依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十条的规定,该格式条款违反了相关法律、法规、规章的规定,违背了公平原则,属于无效格式条款。海亮物业依据无效格式条款提出索要物业费和违约金的诉讼请求无事实和法律依据,应予以驳回。三、海亮广场的广大业主中与海亮物业因物业服务收费发生纠纷的人数众多,在呼和浩特市回民区人民法院诉讼的就有几十个,武铭只是其中之一,足以看出海亮物业只收费不服务的行为已造成恶劣的社会影响。海亮物业的物业服务质量低下,与收费标准不匹配,同时也违反了费用与服务水平相适应的原则。如果人民法院支持海亮物业的诉讼请求,将会纵容海亮物业这种侵害业主利益的行为持续蔓延,不利于物业服务水平的提升。四、海亮物业的诉讼请求已部分超过诉讼时效,不应予以支持。海亮物业于2016年1月10日前就知道武铭未交当年物业费的情况,但是海亮物业提起诉讼的时间是2019年3月,已超过一般诉讼时效。海亮物业辩称，一、海亮物业已一审举证全面履行物业服务，一审判决应予维持。本案中，武铭首先需要区分出其所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务。武铭不能以“物业公司就是管理小区内的一切事务”的错误思维将不属于物业服务范畴的事项也强加于物业服务企业处理解决。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，武铭不能单凭某一特定时段的一张照片段视频就能证明被上诉人提供的物业服务存在问题，构成根本违约。海亮物业在一审庭审过程中提供了充分的证据证明按照《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的内容履行了保洁、秩序、维护、养护、管理等全面、适当的物业服务，包括海亮广场派工单、《保洁服务合同》、《秩序维护服务合同》、《电梯维保合同》、《垃圾清运合同》、《消防维保合同》、电梯维护养护记录、消防设施设备巡检维保记录、关于公共区域环境消杀的温馨提示、环境消杀工作记录表、保洁检查表、秩序巡检管理系统信息一览表、满意度调查表等。武铭认为海亮物业的物业服务不达标具有个人主观因素，而物业服务具有公共性，服务对象是整个物业和全体业主，物业服务公司的服务质量不能由个别业主的主观感知评判。在海亮物业已全面、适当履行约定义务的前提下，一审判决对武铭已实际享受到海亮物业提供的物业服务，应当按照约定足额支付物业费及违约金的认定于事实相符，于法有据，应予维持。二、海亮物业与建设单位签订的前期物业服务合同、制定的临时管理规约对武铭具有约束力，武铭不得以非合同当事人为由拒绝交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。鉴于物业服务合同的特殊性，不管是前期物业服务合同的签订，还是临时管理规约的订立，都不是业主逐个与服务企业签订的合同。按照司法解释第一条之规定，海亮物业与建设单位签订的前期物业服务合同对武铭具有约東力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故，武铭不得以非合同当事人，或不知情为由拒绝交纳物业服务费用，前期物业服务合同及临时管理规约对物业服务双方的权利义务均有约定，不存在格式条款无效的情形。故，武铭应按照合同约定履行缴费义务。三、海亮物业提供的物业服务及收费标准符合法律规定。《内蒙古自治区物业管理条例》第三十五条规定，房屋交付买受人之前发生的物业服务费，由建设单位承担;房屋交付买受人之后发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担;第五十三条规定，公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。故，海亮物业按照前期物业服务合同约定的收费标准和服务内容提供服务并收取物业管理费符合法律规定，武铭拒不缴纳物业费应承担违约责任。四、武铭恶意拖欠物业费已被列入失信被执行人名单，海亮物业一直提供服务，催缴物业费不存在诉讼时效过期问题。武铭自2013年5月1日起拒不按照《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等协议约定交纳物业费，海亮物业多次催武铭均拒绝履行缴费义务，无奈海亮物业于2015年12月提出诉讼，一审法院作出(2016)内0103民初638号生效判决，全额支持了海亮物业物业费及约金的诉讼请求。武铭不服提出上诉、申诉进入再审环节，最终二审、再审法院均已驳回，维持一审判决。海亮物业向法院申请强制执行，但武铭至今仍未履行生效判决，法院将前述执行案件中止，将武铭列入失信被执行人。以上内容足以证明武铭拒不履行生效判决、属恶意拖欠。至此，武铭已穷尽所有诉讼程序及手段，但均未能维护自己的合法权益。尽管如此，海亮物业一直向武铭正常提供各项物业服务，而因此产生的高额物业服务成本均由海亮物业进行垫付。故海亮物业向武铭追索物业服务费的行为不存在诉讼时效过期问题，且海亮物业已经提供证据足以证明多年期间一直向武铭主张物业费。海亮物业向一审法院起诉请求：1、判令武铭向海亮物业支付2015年12月16日至2019年12月31日期间物业费人民币259429.76元；2、判令武铭向海亮物业支付逾期付款违约金人民币49627.57元（该违约金暂计算至2019年3月31日，具体请求至被告实际缴纳之日止），注：第1项和第2项共计309057.33元；3、判令武铭承担本案诉讼费。一审法院认定事实：内蒙古海亮房地产开发有限公司（甲方）与呼和浩特市海铭物业服务有限责任公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方对海亮广场写字楼、商场提供前期物业管理服务。第七条服务费用条款约定：办公楼：10元／月·平方米。第二十九约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼。武铭在2012年4月28日办理入住时，与海亮物业签署了《海亮广场临时管理规约》等协议，按照前述协议的约定，武铭应予每年度前10日向海亮物业预付物业服务费。武铭系呼和浩特市回民区中山西路海亮广场A座1603、1604室的业主，该房屋面积共计534.62平方米。武铭在2015年12月16日至2019年12月31日期间拖欠海亮物业物业服务费共计259429.76元。呼和浩特市海铭物业服务有限责任公司经工商行政管理部门核准变更名称为海亮物业。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，海亮物业为依法成立具有物业管理服务资质从事物业管理服务的物业服务企业，海亮物业与武铭所在小区的建设单位签订了《前期物业服务合同》，对该小区的物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务等均进行了约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故该《前期物业服务合同》对业主具有约束力，武铭以物业服务未达标而拒交物业费以及海亮物业签订物业服务合同没有与其协商进行抗辩的理由于法无据不能成立，不予支持。海亮物业为武铭所在小区提供了物业服务管理，武铭作为业主已实际接受了海亮物业提供的物业服务，海亮物业有权请求业主交纳相应的物业费，武铭应按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准向海亮物业支付物业费，武铭拖欠2015年12月16日至2019年12月31日期间的物业费未交，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。海亮物业主张武铭交纳2015年12月16日至2019年12月31日期间的物业费259429.76元的诉讼请求于法有据，依法予以支持。关于海亮物业诉请的违约金，根据《前期物业服务合同》约定武铭应在每年前10日内履行缴费义务，故违约金应从每年的1月11日起计算，违约金依法计算为33716.59元。关于武铭辩称2016年度物业费已经超过诉讼时效的意见，海亮物业与武铭之间存在事实上的合同关系，物业费是每年支付给物业服务单位，属于继续履行合同中同一债务分期履行的情况，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日计算，故该部分诉讼费未超过诉讼时效，对该抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告武铭于本判决生效后十日内一次性给付原告内蒙古海亮物业服务有限公司物业费259429.76元；二、被告武铭于本判决生效后十日内一次性支付原告内蒙古海亮物业服务有限公司违约金33716.59元（并以259429.76元为基数，按照每日万分之2.1计算，自2019年4月1日起至被告实际付清之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2970元，由武铭负担2900元，由海亮物业承担70元。二审中，武铭新出示两份证据，即证据一，呼和浩特市中级人民法院发布的关于审理物业服务合同纠纷案件的裁判指引试行，拟证明第六条规定，在分期履行定期物业费的合同中，在每期物业费履行期限届满，业主没有依照合同约定的履行期限支付物业费，应从此时开始计算诉讼时效，海亮物业在一审中举证的临时管理规范中约定的物业费缴纳时间是每年前10日内交纳，2016年物业费的交纳时间应该是在2016年的1月10日之前，海亮物业提起诉讼的时间是在2019年5月，因此，海亮物业主张的2016年物业费已经超过诉讼时效，不应当予以支持。证据二，照片，拟证明在一审判决之后，二审开庭之前，武铭重新拍的海亮广场写字楼A幢公共区域的照片，包含了消防楼道、电梯、卫生间、墙壁开关、电灯、房屋顶等，证明海亮物业在一审之后依然没有改善物业服务质量，一审中武铭提到的问题一点都没有改善，公共区域还是很脏乱差，损坏的电梯按键、墙壁顶棚、楼道灯开关至今也没有修复，最严重的是，消防设施到现在还是损坏状态，不能正常使用。海亮物业的质证意见为，对证据一的真实性认可，证明问题不认可。海亮物业在一审中所提供的书面催缴证据已经证明海亮物业已经向武铭发布2016年度物业费催缴的书面通知，按照法律规定，经书面催缴即可认定未超过诉讼时效。对证据二的真实性、合法性、关联性及证明问题均不认可。首先，照片无法证明海亮物业没有按期提供物业服务，即便照片真实，照片的取得时间是在2020年的7月，但本案涉案区间是2015年12月16日到2019年12月31日，该证据的形成时间与本案无关联性。武铭不能拿现在的证据证明本案诉讼时间段物业服务的履行，在该区间的物业服务履行情况应与海亮物业在一审中所提交的相关证据以及法院的认定为准。海亮物业新出示一份证据，即业主情况一览表，拟证明邮单中武铭的联系方式系武铭向海亮物业预留的沟通方式，海亮物业认为按照武铭预留的联系方式向其购买的房屋寄发的书面催缴通知有效，且投递记录显示签收，故送达行为有效。武铭的质证意见为，经核实，上面信息是武铭的，手机号码有三组，前两组是武铭的，最后一组不像同一时间书写，经与武铭核实，除此组手机号码外其他信息正确。根据快递公司的投递记录，不是武铭签收，武铭没有收到催费通知，不能证明向海亮物业向武铭送达催费通知。经二审审理，本院查明事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、海亮物业主张的2016年度物业费是否超过法律规定的诉讼时效；二、一审判决武铭支付海亮物业公司259429.76元物业费及违约金是否正确。针对第一个争议焦点，《前期物业服务合同》约定，业主应在每年前10日内履行缴费义务，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼。根据上述约定，武铭应在2016年1月10日前缴纳2016年度物业费，而诉讼时效应自2016年4月11日起算。海亮物业于2019年3月向武铭邮寄催缴费通知，虽然海亮物业不能证明邮单上记载的联系电话为武铭所使用电话，但邮寄地址即本案诉争武铭为业主的海亮广场A幢1603室，该地址正确，可以证明海亮物业在诉讼时效内主张权利导致诉讼时效中断。一审认定海亮物业的诉讼请求并未超过诉讼时效正确，但关于诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日计算的认定不当，本院予以纠正。针对第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，依照上述法律规定，武铭应按照《前期物业服务合同》的约定履行交纳物业费的义务。关于武铭提出海亮物业服务未达标的主张，本院认为，物业服务是否达标不能简单地以照片和当事人的陈述判断，武铭所提供的证据不能证明其主张，本院对该上诉理由不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对武铭的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5700元，由武铭负担。本判决为终审判决。审判长 张蒙江审判员 姜 怡审判员 蔡世杰二〇二〇年八月二八日（法官助理 齐兴宇书记员 葛丽媛