山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民初696号 原告（申请执行人）：浙江博元建设股份有限公司，住所地：浙江省嘉兴市晶晖广场1-2201号。 法定代表人：寿才良，董事长。 委托诉讼代理人：郎玉平，山东英拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高邱红，山东英拓律师事务所实习律师。 被告（执行案外人）：刘纪军，男，1963年10月12日生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：孙金龙，山东潍允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐剑，山东潍允律师事务所律师。 被告（被执行人）：山东凯润景程房地产开发有限公司，住所地：潍坊市坊子区潍胶路269号。 法定代表人：戚劲松，经理。 委托诉讼代理人：史会华，女，该公司职工。 原告浙江博元建设股份有限公司（以下简称博元公司）因与被告刘纪军、山东凯润景程房地产开发有限公司（以下简称凯润公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博元公司的委托诉讼代理人郎玉平、高邱红，被告刘纪军的委托诉讼代理人孙金龙、徐剑，被告凯润公司的委托诉讼代理人史会华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 博元公司向本院提起诉讼请求：依法撤销贵院作出的（2019）鲁07执异122号执行裁定书，准许执行凯润公司名下的位于潍坊市坊子区1号楼1单元801号房产。事实与理由：1、在2017年12月11日凯润公司向法院提交的被执行人财产申报表中，包括了涉案房屋。即使刘纪军与凯润公司签订的合同真实、有效，刘纪军也仅仅取得债权，而非涉案房屋的物权。涉案房屋登记在凯润公司名下，属于该公司财产，应予执行。2、刘纪军未提供任何实际缴纳水电暖及燃气等缴费的正式发票，说明其未占有使用涉案房屋。在无其他证据的情况下，仅凭房屋验收交接单不能证明刘纪军实际占有使用涉案房屋的事实。3、根据刘纪军提交的证据，仅能证明其曾向邱金梅账户转账200000元、45867.5元，邱金梅未出庭，该款项是否系房款仍有待查明。刘纪军提交的2014年8月1日由刘建龙向邱金梅账户转款47000元的凭证，与邱金梅账户中的47000元转入流水不一致，该转账凭证不真实，与本案没有关联性。上述三次转账用途尚未查清，即使系支付的房款，仍有179200.5元房款尚未交纳。刘纪军主张剩余房款用现金支付，理由过于牵强，不能让人信服。按正常交易习惯，如刘纪军已交清全部房款，凯润公司应向其出具购房发票，但刘纪军并未提供相关发票。另，刘纪军未提供其已缴纳维修基金或契税的票据，不能证明其实际购买了涉案房屋。综上，请求法院查明事实，维护原告的合法权益。 被告刘纪军辩称，涉案房屋系我方个人财产，并非凯润公司财产，我方于博元公司申请查封前与凯润公司签订合法有效的书面商品房预售合同，凯润公司已将涉案房屋交付给我方，我方亦缴纳了全部购房款并实际入住。法律并没有限制现金交易，我方以现金方式支付购房款不违背交易习惯。请求法院查明事实，依法驳回博元公司的诉讼请求。 被告凯润公司辩称，刘纪军的主张属实，同意刘纪军的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对（2015）潍民一初字第91号民事判决书、浙江省平湖市人民法院协助执行通知书等证据的真实性没有异议。对当事人没有异议的事实，本院认定如下：本院（2015）潍民一初字第91号民事判决书载明：对于工程款支付及履约保证金退还中涉及的工程交付时间，结合中标通知书及备案的施工合同中确定的竣工时间、提交工程决算及编制说明的时间、空调打孔签证时间以及购房业主于2014年年底实际入住的事实，认定全部工程于2014年8月8日交付。博元公司以此主张涉案工程的实际交付时间为2014年8月8日，而刘纪军与凯润公司主张的在2014年7月25日实际占有涉案房屋与事实不符。刘纪军与凯润公司则认为其所提交的相关证据足以证明涉案房屋被查封时已经交付给了刘纪军。浙江省平湖市人民法院（2014）嘉平民初字第1689号协助执行书载明涉案房屋于2015年4月27日被查封。 双方当事人对以下事实存在争议：一、关于涉案房屋的登记问题。博元公司提供财产申报表一份，用以证明涉案房屋至2017年12月11日仍登记在凯润公司名下，凯润公司亦自认涉案房屋系其财产而向法院予以申报。凯润公司则称涉案房屋因查封无法完成不动产登记，在提交申报表时仍没有解除查封，故对法院查封的72套房产全部进行了申报。刘纪军质证称，涉案房屋之所以登记在凯润公司名下不能过户是因涉案房屋被法院查封及凯润公司原因，买房人对此没有过错。二、关于涉案房屋的合同签订及付款问题。刘纪军提供2014年8月4日的商品房预售合同一份，证明其从凯润公司购买了涉案房产；另提供收款收据三份、通过中国农业银行向邱金梅（系凯润公司财务人员）转账的银行回单三份及户口本一份，证明其在法院查封涉案房屋前交清了全部房款，其中通过银行转账方式支付295867.5元，剩余房款以现金方式支付。对于上述证据，博元公司质证称：对商品房预售合同的真实性有异议，合同约定的交房时间与工程交付时间矛盾，不能作为有效证据使用；对收款收据、银行回单的真实性有异议，不能证明刘纪军支付房款的事实；对户口本的真实性没有异议，但该证据与本案无关。凯润公司提供中国银行网上银行服务申请表一份，证明邱金梅系其单位职工及刘纪军房款交纳方式等事实。博元公司质证称：对申请表的真实性没有异议，但对证明内容有异议，该证据仅能证明2013年6月18日史会华授权邱金梅经办为公司申请银行账户的事实，不能证明2013年6月18日之后邱金梅系公司员工的事实。凯润公司提供其自行制作的关于刘纪军的交款说明一份，其中载明了刘纪军的交款数额及方式。博元公司质证称：该说明系单方制作，且未附相关银行凭证，不能证明涉案款项已经交付。三、关于涉案房屋交付的问题。刘纪军提供房屋交接验收单一份、物业费和生活垃圾费收据一份及华润管道燃气供气协议一份，证明其于2014年8月1日已经实际占有涉案房屋。博元公司质证称：对上述证据的真实性有异议，刘纪军并未提供自来水费、电费等发票证据，不能证明其在2014年8月1日占有使用涉案房屋等事实；供气协议没有加盖燃气公司公章，不能证明涉案房屋实际供应燃气等事实。凯润公司对刘纪军提交的证据均无异议，刘纪军对凯润公司提交的证据亦无异议。 根据各方当事人的举证、质证意见，本院对双方争议的证据及事实认定如下：关于涉案商品房预售合同的签订及履行问题。刘纪军提供了商品房预售合同，博元公司未提供证据予以反驳，本院对该证据予以采信。凯润公司提供的中国银行网上银行服务申请表，能够证明邱金梅为其单位向银行申请开立账户的事实，故对凯润公司关于邱金梅系其职工的主张予以支持。刘纪军提供的收款收据、银行转账回单及户口本等证据相互印证，能够证明刘纪军购房款的来源及用途，博元公司虽不予认可，但未提供反驳证据，故应认定凯润公司已收取刘纪军支付的相应购房款。刘纪军提供的房屋交接验收单中载明涉案房屋的交付时间为2014年8月1日。博元公司以（2015）潍民一初字第91号民事判决书认定的凯润景程项目1-10号楼的交付时间系2014年8月8日为由提出抗辩，经审查，博元公司在上述案件中曾明确主张涉案工程的竣工验收时间为2014年4月29日，在2014年8月3日仅进行了空调打孔施工，故上述判决书不能否定在2014年8月1日之前涉案房屋已能满足基本生活需要、具备基本交付条件等事实，另结合王鹏飞提供的物业费和生活垃圾费收据等证据，应认定凯润公司于2014年8月1日向刘纪军交付涉案房屋等事实。 根据当事人举证、质证及对证据的审查认定情况，本院认定事实如下：博元公司与凯润公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年8月3日作出（2015）潍民一初字第91号民事判决，判决：凯润公司退还博元公司履约保证金1500000元及相应利息；凯润公司支付博元公司工程款32777655.99元及相应利息；博元公司对凯润景程小区1-10号住宅楼的工程折价或拍卖价款在32777655.99元的范围内享有优先受偿权。案件生效后，博元公司申请强制执行，凯润公司于2017年12月11日向本院申报被执行人当前财产，其中包括了涉案房屋。在执行过程中，刘纪军以涉案房屋属于其个人财产为由要求停止对凯润景程小区1号楼1单元801号房产的执行并解除查封保全措施。本院于2019年11月27日作出（2019）鲁07执异124号执行裁定，裁定中止对位于被执行人凯润公司潍坊市坊子区产的执行。凯润公司不服上述裁定，提起本案执行异议之诉。 2014年8月4日，凯润公司（甲方）与刘纪军（乙方）签订商品房预售合同一份，约定由刘纪军购买凯润公司开发的凯润景程小区1号楼1单元801号房屋，总价为472068元，付款方式为2014年8月1日一次性支付。刘纪军于2013年6月4日、2013年6月20日通过银行转账方式支付购房款3000元、47000元，于2014年8月1日通过银行转账方式支付购房款200000元、45867.5元。关于剩余房款176200.5元，刘纪军及凯润公司主张于2014年8月1日以现金方式支付，博元公司对此不予认可。凯润公司于2014年8月1日向刘纪军交付了涉案房屋。 本院认为，本案争议焦点问题是案外人刘纪军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其管理能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘纪军在法院查封涉案房屋之前即与凯润公司签订了商品房预售合同并占有了涉案房屋，且已经支付了相应购房款。博元公司虽主张系因刘纪军个人原因未办理过户登记，但未提供相应证据予以证明。结合本院于2017年8月3日作出的（2015）潍民一初字第91号民事判决书查明的“涉案项目1-10号住宅楼没有办理综合验收手续”及组织验收属凯润公司的义务且系办理房屋登记的前提等事实，应认定涉案房屋未办理登记非因刘纪军自身原因造成。 综上所述，本院认定刘纪军对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，博元公司要求准许执行涉案房屋的主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告浙江博元建设股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告浙江博元建设股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年八月七日 书记员 张瑞丰