广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初33785号原告：东莞市信发置业顾问有限公司，住所地广东省东莞市万江街道水蛇涌社区永利达水蛇涌科技园3栋5楼，统一社会信用代码914**********450XT。法定代表人：周春艳，总经理。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思逸，广东明楷律师事务所实习律师。被告：东莞市陇耀实业有限公司，住所地广东省东莞市东城街道兴塘社区***************，统一社会信用代码91441900MA51ARB994。法定代表人：吴振华，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赖池旺，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭梅林，广东腾锐律师事务所律师。第三人：广东明芯智能设备有限公司，住所地广东省广州市中新广州知识城九佛建设路115号自编405室，统一社会信用代码914********10353XN。法定代表人：胡某1。原告东莞市信发置业顾问有限公司（以下简称“信发公司”）诉被告东莞市陇耀实业有限公司（以下简称“陇耀公司”）、第三人广东明芯智能设备有限公司（以下简称“明芯公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理后，适用简易程序审理，于2020年4月23日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，依法组成合议庭于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告信发公司的委托诉讼代理人宋安平、宋思逸，被告陇耀公司的委托诉讼代理人赖池旺到庭参加两次庭审，被告陇耀公司的委托诉讼代理人彭梅林到庭参加第一次庭审，第三人明芯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告向原告支付居间费500000元；二、判令被告向原告支付相当于2个月厂房租金的违约金，按每平方米20元，总共24226.2平方米计算，应支付违约金969048元；三、判令被告向原告支付逾期缴纳居间费的利息，以500000元本金为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自起诉之日起计算至实际清偿之日止；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月7日，作为被告股东之一的胡辉益代表被告与原告联系，希望原告为其寻找合适的物业用于租赁。原告向被告介绍位于第三人明芯公司处物业的信息后，被告表达了对该物业的兴趣，并进一步向原告索要了该物业的细节信息。在对该物业的容积率、项目保证金等内容进行了解后，2018年12月8日被告另一股东龚凤求代表被告与原告签订了《居间服务确认书（求租）》，约定由原告作为居间方向被告提供第三人物业的相关出租信息并同时向第三人传达被告之定建要求，若被告成功租入，则须向原告支付居间费500000元，具体支付方式为被告与第三人签订正式合同后向原告支付200000元，建筑封顶后再支付剩余居间款300000元。确认书签订后当天，原告便与第三人之法定代表人的弟弟黄君民取得了联系，将被告之意向及要求转告予第三人，并促成三方于2018年12月8日见面就物业租赁及定建细则进行交谈。2018年12月10日，被告通过原告向第三人转达了项目合作须覆盖的重要条款，第三人收到后将内容进行了完善。2018年12月11日，三方再次见面就合作细则进行交谈。2019年1月8日，第三人将《项目合作开发意向书（20190105签订稿）（1）》发送给原告，告知原告该协议为修改后最新版本的框架协议，并表示第三人将于一两天内与被告签订该协议，签订后被告将向第三人支付500000元诚意金，诚意金支付后便签订正式合同。几日后第三人将该框架协议的签字页拍照发送给原告，证明其与被告已完成框架协议的签订。2019年1月14日，被告向原告表示其决定放弃第三人处定建项目。之后便再无与原告联系。2019年11月，原告经过第三人处发现该物业已开始动工，施工场地已平整，询问第三人得知被告早已与该物业达成合作关系。2019年11月7日第三人向原告发送《明芯项目合作开发协议20190909》并表示其与被告签订的合作开发协议与此协议内容一致。该协议中明确约定被告“占项目权益（含土地权益）比例59%，负责所有的项目建设资金及双方合作的居间费人民币500000元。”对该合作开发协议原告未曾从被告处听说，被告也从未向原告支付过任何居间费用。显然被告为逃避支付居间费用，对原告隐瞒了其与第三人达成合作的事实。根据《居间服务确认书（求租）》的约定，被告须邀请原告参与业主或出租方的谈判并签署三方协议，不得私下与业主或出租方谈判签约；被告违反上述义务的，须向原告支付两个月租金作为违约金。搜寻互联网上对广州黄埔区厂房租赁的报价可知，黄埔区面积为10000平方米以上的厂房，租金单价均不低于每平方米20元。另由《明芯项目合作开发协议20190909》可知，第三人物业计容面积约为20943.3平方米，地下室面积约3000平方米，总建筑面积约为24226.2平方米。故被告之违约金按20元每平方米，总面积24226.2平方米计算，总计为969048元。与被告达成居间合作关系之后，原告一直尽力完成居间方之工作义务，以促成被告与第三人之合作，并对被告及第三人高度信任，但被告之行为违反了《居间服务确认书（求租）》之相关约定，极度缺乏契约精神及商业信誉，给原告造成了巨大经济损失。现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告陇耀公司答辩称，一、被告并未与原告建立居间关系，案涉项目是龚凤求、胡辉益拓展回来并经过股东会决议进行投资的，被告公司的做法是股东带入项目并且获股东会决议投资的，会向股东支付一定的费用，至于开拓项目的来源和过程，被告公司并不清楚，也不过问；二、从被告与第三人签订的合作合同内容来看，案涉项目采取的是第三人出地，被告出资建设，最后进行物业分成的合作模式，而原告提供的居间服务确认书中居间的内容是租赁，佣金是由租客支付，这跟被告与第三人的合作模式是完全不相符的；三、从原告提供的居间服务确认书中的付款节点来看，即使原被告成立居间合同关系，付款的节点也还没有到。至于原告提出的违约金请求，因为原被告并未成立居间关系，所以不存在违约事宜，其次原告要求的违约金数额计算方式也不科学，案涉项目目前尚未正式动工，更不能按照建成的物业面积进行居间计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人提供的证据及庭审查明的情况，本院认定如下事实：被告的股东之一胡辉益与原告的业务员骆利军沟通得知第三人在广州黄埔经济开发区有地块欲招租，其在向骆利军表达有意向了解该项目后，通过骆利军的协调，在2018年12月8日，被告的股东胡辉益、龚凤求、罗明星及代表第三人明芯公司的黄君民见面洽谈合作事宜。当天，龚凤求与骆利军签署《居间服务确认书（求租）》，该确认书上委托人（甲方）信息处为空白，居间人（乙方）为信发公司，确认书载明：甲方确认乙方已介绍附件中所述物业下（称“该物业”）出租给甲方、向甲方报告了订立租赁合同的机会，甲方已首次从乙方处获得了该物业的房源信息和有关情况……甲方（包括甲方的亲属、授权人、同事、合作伙伴、所在单位、关联单位）须邀请乙方参加与业主或出租方的谈判并签署三方协议，不得私下与业主或出租方谈判签约；甲方违反上述义务的，无论租入的份额是多少，无论是向谁租入，无论是直接还是间接还是另行通过其他任何单位、人员租入，须向乙方支付两个月租金作为违约金。附件乙方为甲方介绍之物业名称及地址为广州黄埔开发区明芯智能设备有限公司8层建筑，总面积为占地7147㎡。空白处有手写“定建厂房，租客付佣金人民币壹佰万作中介费，折半伍拾万，正式合同20万，建筑封顶验收付30万”字样。确认书下方甲方代理人签字处有龚凤求的签名，乙方承办人签字处有骆利军的签名。《居间服务确认书（求租）》签订以后，为促成交易，骆利军居间为胡辉益及黄君民转达双方对于合同重要内容的要求。2018年12月23日，第三人明芯公司（甲方）与被告陇耀公司（乙方）签订《土地建设开发合作意向书》，意向书约定由乙方按照建设工程总造价100%出资在项目地块上建设房屋/厂房，项目竣工后，房屋/厂房所有权归甲方所有，乙方即开始拥有18.5年免费的运营和收益权，乙方应当在签署意向书后3个工作日内向甲方支付50万元作为诚意金，逾期未付，本意向书即自动作废，对双方没有约束力。后因被告与第三人双方变更了意向书的部分合作内容，故被告签订上述《土地建设开发合作意向书》后并未支付诚意金。2019年1月8日，黄君民通过微信发送《项目合作开发意向书（20190105签订稿）》给骆利军，告知该份意向书为新的协议，尚未签订，之前签订的已经作废了。2019年1月14日，胡辉益通过微信告知骆利军，因前两次黄君民的反悔及龚凤求更倾向于第一种方案（建好免费用18.5年）回本时间更短，加上暂目前还未帮他找到合适的投资人等原因，他决定不打诚意金，放弃此项目。在胡辉益告知骆利军放弃该项目后，骆利军也没有再跟进案涉项目。2019年1月11日，第三人明芯公司（甲方）与被告陇耀公司（乙方）签订《项目合作开发意向书》，该份意向书约定的内容与黄君民通过微信发送给骆利军的《项目合作开发意向书（20190105签订稿）》载明的内容基本一致，意向书约定：甲乙双方合作，在广州开发区东区东二环以西占地面积为7147㎡的地块上建设房屋/厂房，甲方占项目权益比例41%，甲方以项目地块作价人民币2600万元入股，乙方占项目权益比例59%，负责所有的项目建设资金及双方合作的居间费50万元；项目工程完工并竣工验收后，房屋/厂房所有权由甲乙双方按照前款确定的项目权益比例拥有，在政策允许下甲方同意将乙方59%的房屋/厂房的不动产权证办至乙方名下。该意向书尾部甲方处有明芯公司的盖章，法定代表人处有黄君民的签名，乙方处有陇耀公司的盖章，法定代表人处有吴振华的签名。2019年9月11日，第三人明芯公司（甲方）与被告陇耀公司（乙方）、担保人黄帅民（丙方，甲方担保人）及担保人吴振华、罗明星、龚凤求、陈凤裴、胡辉益（丁方，乙方担保人）签订《项目合作开发合同书》，合同书上记载的合作方式与双方在2019年1月11日签订的《项目合作开发意向书》基本一致，均是约定由被告出资建设、与第三人按照约定比例分物业。合同书尾部甲方处有明芯公司的盖章，法定代表人处有黄帅民的签名，乙方处有陇耀公司的盖章及吴振华的签名，丙方处有黄帅民的签名，丁方处有吴振华、罗明星、龚凤求、陈凤裴、胡辉益的签名。原告提供网络上有关于广州黄埔区厂房租金价格的截图，主张该区域厂房租金单价均不低于20元/㎡，而根据被告与第三人签订的《项目合作开发意向书》，案涉物业建筑面积约为24226.2㎡，故违约金按照《居间服务确认书（求租）》的约定以20元每平方米计算，合计为969048元。原告还主张因被告恶意隐瞒其与第三人合作的事实，在一定程度上阻却了原告及时获得居间收益，故要求被告一次性支付500000元居间费及利息，利息以500000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，自2019年12月30日起计至实际付清之日止。被告认为案涉项目是由其股东胡辉益和龚凤求介绍引进，因此居间人应为胡辉益和龚凤求，即便是认定原、被告双方成立居间关系，也应当按照《居间服务确认书（求租）》约定的支付节点来支付相应的佣金，而目前案涉项目尚在挖土方阶段，未达到建筑封顶验收条件，因此原告诉求利息及违约金均无法律依据。另外，《居间服务确认书（求租）》约定“定建厂房，租客付佣金”，从被告与第三人的合作模式上来说，被告实际上是案涉项目建筑的业主方，故原告请求支付的对象也是错误的。以上事实，有原告提交的《居间服务确认书（求租）》、微信聊天记录、《项目合作开发意向书（20190105签订稿）》《项目合作开发意向书》《项目合作开发合同书》、网络上有关于广州黄埔区厂房租金价格的截图、地块及物业相关信息、通讯录及短信截图、项目现场照片、证人骆利军的证言，被告提供的《土地建设开发合作意向书》《项目合作开发意向书》《项目合作开发合同书》以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为居间合同纠纷。第三人明芯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利。结合本案原、被告的诉辩，本案的争议焦点为：一、原告信发公司与被告陇耀公司是否成立居间合同关系？二、若原、被告双方居间合同关系成立，原告诉请被告一次性支付居间费及要求支付利息、违约金是否有法律依据？对此，本院分析如下：关于焦点一。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。案涉《居间服务确认书（求租）》实质上是一份居间合同，根据确认书的记载及原告的陈述，本案原告为居间方。至于居间合同的委托人，虽然确认书上并未写明委托人的身份信息，但落款委托人（甲方）代理人处有龚凤求的签名，龚凤求为被告的股东，事实上后续与第三人签订《项目合作开发意向书》《项目合作开发合同书》的主体也均是被告，案涉意向书、合同书约定由被告负担双方合作的居间费500000元，该居间费的数额与《居间服务确认书（求租）》约定的一致，可以推定被告知晓并确认案涉居间费。被告主张意向书及合同书中约定的500000元居间费是支付给带入案涉项目的股东胡辉益和龚凤求，但并未提供相应证据证明，且该主张也不符合一般的交易习惯，故对于被告的该主张，本院不予采纳。本院认定，案涉居间合同的委托人为被告，原、被告双方居间合同关系成立。关于焦点二。原、被告之间的居间合同关系合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案中，被告通过原告报告的订立合同的机会，从而与第三人合作并最终签订《项目合作开发意向书》《项目合作开发合同书》，原告已经履行了其作为居间人的居间义务，被告应当按照《居间服务确认书（求租）》的约定支付相应的居间费用。确认书约定居间费为500000元，其中，正式合同200000元，建筑封顶验收300000元，而本案原、被告在庭审中均确认正式合同指的是原告与第三人于2019年9月11日签订的《项目合作开发合同书》，因此，被告应当在签订合同书当天向原告支付居间费200000元，被告逾期未支付的已经构成违约，应承担相应的违约责任，因此原告诉请被告支付居间费200000元及逾期利息，本院予以支持。结合原告的诉请及被告的违约情况等，本院认定逾期利息以200000元为本金，自2019年12月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止。至于原告诉请的剩余300000元居间费及相应利息的问题，本院认为，确认书约定该笔居间费的支付时间附有条件，而目前付款条件尚未成就，故原告要求被告支付该300000元居间费及利息，没有合同依据，本院不予支持。至于违约金。被告与第三人签署的《项目合作开发意向书》《项目合作开发合同书》已经明确了双方的合作方式为由被告出资建设、与第三人按照约定比例分物业，被告无需支付租金。原告主张参考同地段网上租金报价标准按照案涉建筑总面积计得违约金969048元，该主张没有合同依据，本院不予支持。另，被告在未告知原告的情况下与第三人签约，其所导致的直接后果就是原告无法在约定的时间内取得其应得的居间费用，而原告已经在本案中就其未及时取得居间费用主张了逾期利息以弥补损失。综上，在综合考虑案涉居间合同履行的情况，及被告违约程度，本院认为，原告诉请违约金969048元没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市陇耀实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市信发置业顾问有限公司支付居间费200000元及逾期利息（以200000元为基数，自2019年12月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止）；二、驳回原告东莞市信发置业顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18021.44元（原告已预交），由原告东莞市信发置业顾问有限公司负担14221.44元，由被告东莞市陇耀实业有限公司负担3800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  香玉芳审 判 员  肖 燕人民陪审员  肖展豪二〇二〇年八月二十六日书 记 员  蔡文宪附相关法律条文：（摘录）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。