贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5903号上诉人（原审被告）：周智琴，女，1980年12月01日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：翟灏烺，系周智琴之夫。被上诉人（原审原告）：贵州德鑫物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢1层2号。法定代表人：陈威，职务不详。委托诉讼代理人：龙昆。上诉人周智琴因与被上诉人贵州德鑫物业管理有限公司（以下简称：德鑫公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人周智琴上诉请求：1．撤销原判，发回重审。查清事实，审核被上诉人进入魔方小区是否合法，审核被上诉人是否符合涉案主体资格；2．驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担；四、将涉嫌制作虚假合同伪造证据、虚假陈述的案件线索移送公安机关和人民检察院。事实和理由：一、被上诉人是违法进入城市魔方小区，且一审起诉主体无效。上诉人未与“保利物业”解除合同，上诉人与“保利物业”存在合约关系，“德亨房开”与“德鑫物业”签订的《前期物业服务协议》对上诉人与“保利物业”签订的协议产生冲突，对上诉人并无约束力。因此可以认定“德亨房开”与“德鑫物业”签订的《前期物业服务协议》是无效协议，被上诉人“德鑫物业”在城市魔方小区进行的物业经营活动是非法和无效的。二、原告诉求中2015年8月1日至2017年7月31日期间的物管费已超出诉讼时效，法院应当不予保护。被上诉人贵州德鑫物业管理有限公司二审答辩称，一、原告与贵阳德亨房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》合法有效，且合同内容对城市魔方小区业主具有约束力，我方是城市魔方小区依法选聘的物业服务单位。二、我方依照合同约定向城市魔方小区提供了物业管理服务，履职了《前期物业服务合同》的义务，上诉人应当按照合同约定向我方支付物业管理服务费。三、我方向上诉人进行了催收，我方的诉讼请求并未超过诉讼时效。贵州德鑫物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告2015年8月1日至2019年6月30日物业服务费共计4,098.4元；2、请求判令被告支付原告根据《物业服务合同协议》承担拖欠物业费所产生的滞纳金373.82元；3、请求判令本案例所产生的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：被告周智琴系乌当区城市魔方小区3栋3单元2层1号房屋业主。2010年7月，被告在与该小区建设单位贵州德亨房地产开发有限公司办理上述房屋的交接手续的同时，按《物业管理条例》的相关规定与保利贵州物业管理有限公司及贵州德亨房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定按建筑面积1.2元/㎡收取物业管理费。协议期满后，原告与德亨房地产开发有限公司于2015年4月1日签订《城市魔方前期物业服务协议》，约定由原告对城市魔方一、二、三、四、五组团及配套停车场项目进行前期物业服务管理事宜。同时约定，物业管理费收费标准为：多层住宅0.7元/月/平方米；小高层住宅1.2元/月/平方米；高层住宅1.25元/月/平方米。被告周智琴的房屋所在楼栋为小高层住宅，物业服务面积为72.67㎡。该协议签订后，原告即进场对该小区提供物业服务，履行了小区垃圾清运等物业服务。原告进场后，被告以其与原告无物业服务合同关系为由，自2015年8月1日至2019年6月30日期间，未向原告缴纳物业管理费，经原告多次对被告所欠物业管理费进行催收未果后，原告遂诉至本院，请求判令准予其如前诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，贵州德亨房地产开发有限公司作为涉案小区的建设单位，在该小区未成立业主委员会的情况下，与原告德鑫公司签订的《前期物业服务协议》具有前期物业服务合同性质。因该前期物业服务协议系贵州德亨房地产开发有限公司与原告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告和小区业主均具有约束力。原、被告双方应按照协议约定行使权利和履行义务。因原告德鑫公司已经按前期物业服务协议的约定实际为小区业主提供了日常的垃圾清运等主要的物业服务工作，故被告方应按前期物业服务协议约定标准向原告支付物业管理费。现被告方未按前期物业服务协议的约定履行交纳物业管理费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第四十一条“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定和前期物业服务协议的约定，对原告要求被告方向其支付其提供物业服务期间的物业管理费的诉请，本院予以支持。经核实，被告未缴纳物业管理费的期间为2015年8月1日起至2019年6月30日，根据《前期物业服务协议》约定的物业管理费标准计算，被告周智琴应缴物业管理费为4,101.80元（71.76㎡×1.2元/㎡÷30天×1429天，四舍五入）。原告自愿按4,098.4元主张，本院从其自愿。对于原告要求被告方向其支付逾期交纳物业管理费的利息的诉请，因原告在实际提供物业服务过程中确实存在未与小区业主积极沟通协调，对业主反映的问题未及时进行协调处理等瑕疵，故对原告的该诉请，本院不予支持。对于被告周智琴关于原告作为三级资质的服务服务企业，不具备承接城市魔方超60万平方米的住宅小区物业服务项目的抗辩，因住房城乡建设部已于2018年3月8日下文废止《物业服务企业资质管理办法》，且在本案受理前相关主管部门并未出台新的规定对物业服务企业承接服务项目的资质作出限制，故对被告周智琴的该抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告周智琴于本判决生效之日起三日内支付原告德鑫公司物管费4,098.4元。二、驳回原告德鑫公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告周智琴负担20元，由原告德鑫公司负担5元。二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了两组证据：证据一、贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终8796号民事判决书，拟证明：被上诉人没有通过招投标程序进入小区，其进入小区提供物管服务的程序不合法。被上诉人德鑫公司发表质证意见如下：对证据费真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不予认可，不能证明我方进入小区的程序不合法。证据二、贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2852号民事判决书，拟证明：贵州省贵阳市乌当区法院的两份判决对同一件事情，判决结果不一致。被上诉人德鑫公司发表质证意见如下：其证明目的与本案无关。被上诉人德鑫公司提交催费短信表格一份，拟证明：催收表中显示的电话已经在2013年就没有了。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：对上诉人提交证据的真实性予以认可。对被上诉人提交证据真实性、关联性不予认可，该表格不能证明短信已经发出。对双方当事人争议的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：《前期物业服务合同》是否有效。根据《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”被上诉人德鑫公司在进入涉案小区时，并未通过招投标，其进入程序违反了《物业管理条例》第二十四条的规定。又根据《物业管理条例》第五十六条：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”之规定，《物业管理条例》第二十四条属于管理性、禁止性规定，而非效力性规定，违反该条规定并不会导致合同无效。至于被上诉人德鑫公司的上述行为，上诉人可以向相关行政主管部门举报、反应。关于诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，一审中上诉人并未对诉讼时效提出异议，二审提出的，本院不予支持。综上，上诉人周智琴的上诉请求不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用50元，由上诉人周智琴负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年八月十日法官助理王李文书记员何家伟