湖北省南漳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂0624执异21号 案外人：冯晓茜,男,1989年6月22日出生,汉族,住南漳县。 案外人:周怡,女,1995年1月21日出生,汉族,住南漳县,系冯晓茜之妻。 申请执行人:张述良,男,1962年9月15日出生,汉族,住襄阳市高新区。 委托诉讼代理人:张爱民,湖北联帮律师事务所律师。 委托诉讼代理人:沈超帆,湖北联帮律师事务所律师 被执行人:襄阳天地源实业有限公司,住所地:襄阳市樊戒区解放路海创广场1幢B座8层,统一社会信用代码:91420600670398118Y。 法定代表人:张孝发,该公司总经理。 委托诉讼代理人:李浩,该公司员工, 本院在执行张述良与襄阳天地源实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人冯晓茜、周怡对法院裁定抵偿的襄阳天地源实业有限公司开发位于南漳县城关镇文庙东路天地时代城小区3-4号楼1单元803号商品房屋，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人冯晓茜、周怡称,2020年4月21日,南漳县人民法院(2019)鄂0624执恢70号之二执行裁定书裁定抵付给张述良位于南漳县××××东路天地时代城3-4号楼1单元803号商品房屋。该套房屋属案外人个人财产。法院的执行损害了案外人权益，特提出异议。1、停止对南漳县人民法院(2019)鄂0624执恢70号之二执行裁定书的3-4号楼的803号房屋的执行;2、请求撤销南漳县人民法院(2019)鄂0624民初965号民事裁定书对南漳县天地时代城小区3-4号楼1单元803号房屋的查封。 案外人提交下列证据:《涂料工程施工合同书》、《房屋认购协议》、《售房收据》、《领款单》、《外墙涂料施工合同》《住房抵付协议》、《商品房买卖合同》相关证据。 本院查明，张述良与襄阳天地源实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案,本院于2017年9月21日作出(2017)鄂0624民初965号民事裁定书,裁定:对襄阳天地源实业有限公司开发的位于南漳县××××东路天地时代城项目中3-3号楼第5至11层房屋(面积2967.58㎡)、3-4号楼第5至11层房屋(面积3177.72㎡)予以查封,查封期限为三年。查封期间,该房屋由襄阳天地源实业有限公司管理,但不得将房屋出售、出借、为他人担供担保或设立其他权利负担。2018年1月2日经本院主持调解张述良与襄阳天地源实业有限公司达成协议,并制作(2017)鄂0624民初965号民事调解书,其内容:一、原告张述良实际施工的南漳天地时代城住宅区2-2号楼、2-3号楼工程款共计31000000元,被告襄阳天地源实业有限公司已支付16220000元,尚欠工程款14780000元,被告襄阳天地源实业有限公司自愿于2018年1月22日前一次性支付14780000元。因襄阳天地源实业有限公司到期未自动按调解书确定的义务履行,2018年1月31日,张述良向本院申请执行。2017年9月29日至2018年3月之间,南漳县住房保障和房屋管理局为襄阳天地源实业有限公司开发的位于南漳县××××东路天地时代城项目中3-3号楼第5至11层房屋、3-4号楼第5至11层房屋全部办理了商品房预售合同网上备案登记(房源指定刘刚、韩中生及张核红抵付工程款)。2018年3月14日,张述良向本院提起行政诉讼:要求确认对查封的房屋办理商品房预售合同网上备案登记的行政行为违法。经审理,本院认为,被诉商品房预售合同网上登记备案行为并未对原告张述良的权利义务产生实际影响。张述良与被诉登记备案行为之间不存在法律上的利害关系,故不具有本案行政诉讼的原告主体资格。2018年6月28日判决驳回张述良的起诉。2018年7月5日,本院将该案以终结本次执行程序方式结案。2019年3月13日,张述良向本院申请恢复该案执行,同年7月9日,张述良申请对诉讼中本院依法对查封的襄阳天地源实业有限公司位于南漳县××××东路天地时代城项目中3-3号楼第5至11层房屋、3-4号楼第5至11层房屋进入评估程序,同年10月23日评估机构做出了房地产估价报告。2019年12月30日,本院依法作出(2019)鄂0624执恢70号之一执行裁定书,裁定拍卖被执行人襄阳天地源实业有限公司名下的位于南漳县××××东路天地时代城3-4号楼第5-11层多套住宅房地产。因襄阳市中级人民法院在2018年审理的李江锋与襄阳天地源实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中,认定事实中李江锋所建3-4号楼房已完成从地下车库建至房屋第六层的建设,判决李江锋对确定实际完成的工程折价、变卖或者拍卖的价款在19147416.85元范围内享有优先受偿权〔(2017)鄂06民初251号〕。因此,在2020年2月第一拍卖中只对3-4号楼第5至11层房屋进行了拍卖,因无人购买,导致流拍。第二次拍卖拟定于2020年4月4日进行上拍,也流拍。2020年4月21日,本院作出(2019)鄂0624执恢70号之二执行裁定,将襄阳天地源实业有限公司位于南漳县××××东路天地时代城项目中3-4号楼1单元第5-11层房屋中的7-11层共计20套房屋抵偿张述良的工程款,抵偿的房屋中含案外人提异议的3-4号楼1单元803号房屋。 另查明，2018年6月20日,吴元志与天地时代城小区3-3、3-4号楼的承建商韩中生签订《涂料工程施工合同》,同年6月23日,吴元志又将该涂料工程全部发包给陈楠和异议人,工程完成后,承建商因无钱支付涂料工程款,经双方协商,承建商刘刚、韩中生用襄阳天地源实业有限公司抵付其工程款的3-4号楼1单元803号房屋抵付所欠涂料工程款。2019年1月23日,经三方协商,吴元志与承建商刘刚、韩中生的会计雷茂元(襄阳天地源实业有限公司抵付工程款网签在雷茂元名下)签订了《房屋认购协议》,抵付购得3-4号楼1单元803号房屋的同时,吴元志又将抵付的房屋抵付给案外人,抵付总房款265599元,房屋交付后,案外人对该房屋进行了实际占有、使用并进行了装修。 本院认为，案外人冯晓茜、周怡以对执行标的享有所有权提出排除执行的异议，对该异议审查适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定。经查，案外人自述案涉房屋系从承建商处购买(抵付工程款)，并提交了承建商与本案被执行人签订的《商品房买卖合同》以及《天地时代城·房屋认购协议》、《住房抵付协议》，且《商品房买卖合同》已向房屋管理部门办理了备案登记。因案涉房屋并非系案外人从开发商处直接购买卖的一手房，对该异议审查适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。案外人冯晓茜、周怡提出事实和理由符合法律规定的情形，本院予以支持，依法应对案涉房屋中止执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中也不能直接裁定解除查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对襄阳天地源实业有限公司开发的位于南漳县城关镇文庙东路“天地时代城小区”3-4号楼1单元803号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  刘德兴 审判员  陶铁军 审判员  冯小平 二〇二〇年八月十一日 书记员  冯茂林