河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4046号原告：张振东，男，1963年2月10日出生，汉族，住郑州市管城区。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地新郑市郭店镇文化路1号。法定代表人：王复兰，执行董事。委托诉讼代理人：王嘉玮，该公司员工。原告张振东与被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称华商汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张振东，被告华商汇公司的委托诉讼代理人王嘉玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张振东向本院提出诉讼请求：1.解除张振东、华商汇公司于2019年6月25日签订的编号为190××××0461的《商品房买卖合同》；2.判令华商汇公司返还张振东购房款154459元和违约金，以及合同存续期间银行贷款月供本息（每月1736.32元），其中130000元银行商业贷款、10042元定金、12000元签购款（12000元抵20000元）、841元维修基金、1576元按揭费；3.立即执行停止银行商业贷款的月供；4.本案诉讼费由华商汇公司承担。事实和理由：2019年6月25日，张振东与华商汇公司签订《商品房买卖合同》，约定华商汇公司将开发的位于新郑市××店镇郑××路东、××路××商××楼××号商业用房出卖给张振东，房屋总价款261799元。合同第八条约定交房期限为2019年12月31日前。第九条约定“逾期超过90日后，××有权解除合同，并按××累计已付款的0.005%向××支付违约金”。合同签订后，张振东支付购房款、商业贷款、按揭费、维修基金等共计154459元（不包含商业贷款月供本息）。但截至本案起诉之日，华商汇公司仍未履行交房义务，工程也一直处于停工状态。张振东就退房问题多次向华商汇公司协商，但华商汇公司称需要张振东起诉至法院才能解除合同。另外，华商汇公司采用欺骗行为骗取购房，利用红星美凯龙的品牌效应，在售楼部大厅及每一个办公室都悬挂着“红星美凯龙全球家居设计博览中心”，以此为诱饵骗取购房，其实跟红星美凯龙一点关系都没有，这是华商汇公司恶意圈钱坑害消费者的欺骗行为。为维护合法权益，特提起诉讼。庭审时张振东称，其交的钱都是华商汇公司让交的，房屋按揭贷款130000元是2019年11月1日交给华商汇公司的，自2019年11月开始，他需每月向巩义农商行支付按揭贷款1736.32元。华商汇公司辩称，1.张振东要求解除涉案合同无事实和法律依据，华商汇公司不同意解除该《商品房买卖合同》；2.华商汇公司不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房的任何责任。截至一审庭审之日，商品房买卖合同约定的交房日期还未确定，合同约定的解除条件尚未成就。根据合同第六条约定，张振东应在2019年6月25日交纳房款131799元，应在2019年11月25日以商业贷款的方式交纳剩余房款130000元，但张振东仅交纳了购房定金10040元，维修基金841元，华商汇收到了按揭款130000元，共计140881元，第一笔房款至今未交纳完毕。而根据合同第八条约定，××逾期付款的，除承担违约责任，交房日期相应顺延，据此交房日期还不能确定，更谈不上逾期交房的问题，张振东以此为由要求解除合同没有依据;3.华商汇公司仅为张振东的房屋按揭贷款提供了担保，只有在张振东无法按时清偿债务时才承担还款责任，在张振东未履行还款义务的前提下无权要求华商汇公司履行还款义务，张振东之所以支付贷款本金及利息，是因其购买涉案房屋向银行借款，华商汇公司并未收取任何贷款本金和利息，无返还义务；4.华商汇公司无权停止张振东商业贷款的月供，张振东与银行之间借贷关系产生的行为与华商汇公司没有关系；5.签购款12000元及按揭服务费1576元，不是华商汇公司收取，跟其无关；6.如果法院判决解除涉案合同，华商汇公司只需退还张振东交纳的购房定金10040元、维修基金841元及按揭款130000元，且在华商汇公司退款之前，张振东应配合华商汇公司办理涉案房屋合同备案撤销及解除预告登记、解除房屋预抵押登记的相关手续。认购金12000元及按揭服务费1576元，均不是华商汇公司收取，其不应承担退款责任。华商汇公司不存在逾期交房的行为，不应承担任何违约责任。本院经审理认定事实如下：2019年6月25日，华商汇公司（出卖人）与张振东（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××0461），约定张振东购买华商汇公司开发的位于新郑市××店镇郑××路东、××路××商××楼××号房屋，该商品房合同约定建筑面积12.95平方米，总价款261799元；××付款方式为2019年6月25日现金付款131799元，2019年11月25日商业贷款付款130000元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.××逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3.遇政府原因，市政工程，恶劣气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.005%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。附件四补充协议第三条××逾期付款的违约责任约定，××无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为××办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无须承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。第四条交接约定，如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致工程延期的；××未能按时付款、或因××原因未办理房屋交付手续，××以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将××的贷款额发放给出卖人时，出卖人有权延期交付房屋并不负延期交付责任。合同签订当日，张振东向华商汇公司支付定金10040元、维修基金841元，华商汇公司分别开具定金、维修基金收据。2019年11月1日，华商汇公司收到涉案房屋的按揭贷款130000元。另查明：1.张振东提交红星美凯龙全球家居博览中心“贰万圆整”购房券及刷卡12000元的凭证，用于证明华商汇公司向其承诺12000元抵20000元；提交郑州宝亮房地产营销策划有限公司出具的金额为1576元的收据，用于证明其交纳按揭费1576元。华商汇公司认为购房券真实性无法认定，无任何人签字，也无任何签章，不具有证明效力，该12000元是张振东向河南央鑫房地产营销策划有限公司支付的，不是华商汇公司收取的；华商汇公司对按揭款1576元不予认可，认为收据显示该费用是郑州宝亮房地产营销策划有限公司收取的，不是华商汇公司收取的。2.庭审后，张振东向法庭提交一份“关于违约金的请求”，1要求根据消法的规定，华商汇公司提供虚假产品（房产），理应给予购房人三倍的赔偿;按照银行商业贷款利率赔偿。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，POS签购单，收据等相关证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。张振东与华商汇公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。张振东并未提供证据证明其已经按照《商品房买卖合同》的约定向华商汇公司支付了涉案商品房的首付款，而根据《商品房买卖合同》约定的内容可知，在张振东未付清首付款的情况下，华商汇公司有权顺延相应的交房日期。作为先履行付款义务的张振东,未按照合同约定先支付首付款,无权要求作为合同义务后履行一方的华商汇公司履行交付涉案商品房的义务，且华商汇公司不同意解除《商品房买卖合同》。据此，目前张振东以华商汇公司未履行交房义务为由请求解除涉案合同的条件并不成就，其诉讼请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。相应地，张振东的其他诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告张振东的诉讼请求。案件受理费3389元，减半收取计1695元，由原告张振东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  陈卫东二〇二〇年八月十八日代理书记员  刘熙玺