江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2041号 上诉人（原审原告）：张雷，男，1996年3月29日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：聂骁，江西朗秋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘园园，江西朗秋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：欧阳发（曾用名欧阳芳），女，1995年9月10日出生，汉族，住湖南省武冈市。 原审被告：张敏，女，1987年8月2日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：涂晨（被告张敏丈夫），男，住江西省南昌市青山湖区。 原审被告：深圳市瑞峰商业管理有限公司江西分公司，住所地：江西省南昌市西湖区沿江南大道1299号力高滨江国际花园1#写字楼-4514室（第45层）。统一社会信用代码：91360103MA35L33C77。 法定代表人：蔡怡福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李洋，该公司法务。 委托诉讼代理人：黄楚，该公司员工。 上诉人张雷因与被上诉人欧阳发，原审被告张敏、深圳市瑞峰商业管理有限公司江西分公司（以下简称瑞峰公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2020）赣0121民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，因各方均未提出新的证据，经过阅卷和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张雷上诉请求：1.依法撤销南昌县人民法院作出的（2020）赣0121民初360号民事判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付店铺转让费10000元、租金33769.5元及运营管理费2523元，共计46292.5元。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，本案上诉人与被上诉人属于租赁合同关系，而非合伙关系，因此被上诉人应当向上诉人支付拖欠的店铺转让费10000元和上诉人代其向一审被告垫付的店铺租金、运营管理费36292.5元。 欧阳发答辩称，我和张雷2017年9月开始合作，到2018年张雷说要自行管理，我就去深圳了。张雷管理期间一直在亏损，张雷要转让店铺，我不同意，张雷说让我负责经营，我和张雷一起经营到2019年5月1日，然后我们结算，张雷和我签转让合同，我就个人经营了。我和张雷是合作关系，并非租赁关系。 张敏答辩称：我已退还2019年5月1日至2019年9月14号之间四个半月的租金18000元。 瑞峰公司没有答辩意见。 张雷向一审法院起诉请求：一、被告欧阳发向原告支付转让费10000元；二、三被告向原告支付款项56779.3元（包括店铺租金51769.5，运营管理费2838.9元，物业管理费2170.9元，各被告付款金额以法庭查明为准）；三、判令被告张敏向原告支付违约金30000元；四、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明：原告张雷作为乙方，被告瑞峰公司作为甲方，签订了《力高澜湖郡项目21＃23＃-115一楼商铺租赁合同》，约定：甲方将位于南昌市的力高澜湖郡项目21＃23＃栋115一楼商铺，面积约61.85平米出租给乙方用于零售品类贡茶品牌，租赁期限为5年，自2017年12月15日至2022年12月14日；商铺租金收取标准60元／平米／月，租金第2年按5%递增，租金第3年按5%递增，第4年按10%递增，第五年按10%递增；营运管理费收取标准3.4元／平米／月；物业管理费2.6元／平米／月；租赁保证金7422元；品质维护保证金5000元；未经甲方事先书面同意，乙方不得进行转租、分租或提供第三方使用；因甲方出租给乙方的商铺为未售商铺，乙方承租后租金交付给甲方；若甲方商铺销售给丙方，甲乙双方应当配合丙方签订本合同，合同条款不变。自丙方（业主）付清本商铺购房总价款，满足交房条件，提供交房手续并签订本合同之次月起，本合同项下的租金及租赁保证金由乙方按约定时间及条件直接交付给丙方。丙方自签订本合同起即代表同意本合同项下的所有租赁条款，若丙方在本合同约定时间内提出终止该合同，丙方需按月租金的50倍赔偿给乙方。2017年9月9日，被告张敏作为买受人带租约认购被告瑞峰公司管理的力高澜湖郡项目商业23＃-115号商铺，并于2019年5月30日签署前述《力高澜湖郡项目21＃23＃-115一楼商铺租赁合同》，2019年8月16日在物业办理房屋交付手续，甲、乙、丙三方在庭审中确认被告张敏的租金收益起算时间为2019年12月17日。 2019年6月6日，原告张雷作为甲方，被告欧阳发以欧阳芳名义作为乙方，签订了《店铺转让合同》，约定：甲方于2018年8月1日将涉案商铺61.85平米转让给乙方使用，乙方一次性向甲方支付转让费人民币20000元，乙方接收后，由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关，乙方接手前，该店铺的所欠一切债务及售后等事项由甲方负责，与乙方无关。2019年7月15日，被告瑞峰公司向原告张雷发《催缴通知函》，通知原告张雷缴纳租金及运营管理费70992元、违约金50996元，2019年8月15日，原告张雷向被告瑞峰公司缴纳2018年3月15日至2019年9月14日租金68469元，营业管理费2523元，共计70992元。2019年5月24日，被告欧阳发作为承租方，与被告张敏作为出租方签订了《门面房租赁合同》，约定租赁期从2019年5月1日至2024年4月30日，租金2019年5月1日至2022年4月30日为4300元/月。被告欧阳发从2019年5月1日开始每月支付4300元租金给被告张敏。2019年9月11日，被告张敏与被告欧阳发签订了《解除租赁合同协议》，约定一致同意解除合同，乙方在本协议签订之日起5日内迁出租赁房屋。 另查明，原告张雷与被告欧阳发庭审中均认可租赁案涉店面系用于合伙经营，原告60%的股份、被告欧阳发40%的股份，但没有签订拆伙协议。同时查明，被告张敏在庭审中确认重复收取了2019年5月至9月14日的租金（其中2019年5月份的一个月的租金系被告欧阳发交纳、6月至9月14日的三个半月的租金系被告瑞峰公司收取原告张雷的租金之后转给被告张敏的），并明确表示同意退还多收取的这四个半月的租金18000元给原告张雷，原告对此予以认可和接受。被告张敏虽然也与被告欧阳发重新签订了租赁合同，但系被告张敏在购买了本案所涉商铺并且是在原告张雷与被告欧阳发签订了《店铺转让合同》之后和被告张敏将二楼房间同时租给被告欧阳发才签订的。庭审中因被告欧阳发不同意调解，故法庭调解未能进行。 一审法院认为：原告张雷和被告欧阳发共同租赁案涉商铺系用于合伙，双方签订了《店铺转让合同》，但没有租赁合同关系，系合伙纠纷，不属于本案审理范围，双方可另行处理。原告张雷、被告瑞峰公司与被告张敏三方签订的《力高澜湖郡项目21#23#-115一楼商铺租赁合同》系三方的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，对三方均具有约束力。被告张敏在庭审中确认重复收取了2019年5月至9月14日的租金，并明确表示同意退还原告租金18000元，原告对此予以认可和接受，且被告张敏多收的这四个半月的租金也系不当得利。被告瑞峰公司虽然多收取了原告张雷的2019年6月1日至同年9月14日的三个半月租金，但收取后就转付给了被告张敏，同时因庭审中原告张雷与被告张敏协商同意由被告张敏退回给原告张雷，故被告瑞峰公司在本案中不承担责任。被告张敏虽然也与被告欧阳发重新签订了租赁合同，但系被告张敏在购买了本案所涉商铺并且是在原告张雷与被告欧阳发签订了《店铺转让合同》之后和被告张敏将二楼房间同时租给被告欧阳发才签订的合同，因此原告张雷诉称要求被告张敏支付违约金30000元的证据不足、理由不充分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民法通则》第九十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告张敏在本判决生效后7日内一次性退还原告张雷租金款人民币18000元；二、驳回原告张雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2220元，由原告张雷负担1900元，由被告张敏负担320元。 二审中各方当事人均没有提交新证据。本案二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，张雷与瑞峰公司、张敏签订的《力高澜湖郡项目21#23#-115一楼商铺租赁合同》系各方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。本案租赁合同的相对人是张雷与瑞峰公司、张敏。张雷收到瑞峰公司《催缴通知函》后，向瑞峰公司缴纳2018年3月15日至2019年9月14日租金68469元，营业管理费2523元，系张雷为履行商铺租赁合同的行为。上诉人张雷称其与欧阳发之间系租赁关系，没有证据予以证明，本院不予采信。张雷租赁案涉商铺，系用于与欧阳发合伙经营奶茶店，张雷上诉要求欧阳发向其支付店铺转让费、租金及运营管理费，因双方合伙经营期间产生的纠纷，与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，不属于本案审理范畴，双方可以另行解决。综上所述，张雷的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费957元，由张雷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年八月二十一日 法官助理  李丽霞 书 记 员  余 奕