文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初6487号原告：重庆恒渝珞城房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区珞璜工业园B区马宗一期商业体A栋第一层，统一社会信用代码91500116MA5XEMET9P。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：李果秋，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴铭心，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：陈玲，女，汉族，1995年1月9日出生，住所地四川省营山县。委托诉讼代理人：杨超雄，四川品贤律师事务所律师。原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司（简称恒渝珞城公司）与被告陈玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法由审判员吴昌华适用简易程公开开庭进行了审理。原告恒渝珞城公司的委托诉讼代理人李果秋、吴铭心，被告陈玲及其委托诉讼代理人杨超雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒渝珞城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年10月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》，并判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房），解除网签；2.判令被告向原告支付违约金233528元（已付房款467056元的50%）；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年10月9日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的重庆市江津区房屋，房屋总价为1868223元，被告采用分期付款的方式向原告支付房款，2018年10月9日前支付首期房款94311元，2019年3月4日前支付房款373645元，2019年9月4日前支付房款467056元，2020年3月4日前支付房款467056元，余款467055元于2020年9月4日前支付。截至目前，被告向原告支付了467056元，余款1401167元未支付。原告多次催收未果，现诉至法院，望判如所请。被告陈玲辩称：1.同意解除与原告签订的商品房买卖合同，并同意协助原告办理相关解除手续，但有关手续费用应由原告承担。2.本人已向原告缴纳的费用有定金10000元，房款467056元，各种税费46046.69元，共计523102.69元，并不是原告诉状所陈述的467056元。3.原告请求的违约金过高且无法律依据，补充协议将违约金提高到已付房款50%，加重了被告的责任，同时原告也未提醒被告注意，属于无效的格式条款，请求按重庆市国土资源和房屋管理局印制的商品房买卖合同所确定的违约金标准执行。4.本案诉讼费用请求由原告承担。本院经审理认定事实如下：2018年10月9日，原告恒渝珞城公司（甲方）与被告陈玲（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号），约定乙方向甲方购买坐落于重庆市江津区房屋一套，建筑面积204.87平方米等内容。其中抬头的合同双方当事人载明“乙方（买方）陈玲，地址四川省营山县，联系电话。”第五条第二款第二项约定“总成交金额1868223元，付款方式为分期付款，2018年10月9日前支付首期房款93411元，2019年3月4日前支付房款373645元，2019年9月4日前支付房款467056元，2020年3月4日前支付房款467056元，余款467055元于2020年9月4日前支付。”第十条第一款第二项约定“乙方如未按合同约定的时间付款，逾期超过180日后，甲方有权解除合同合同；甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款……。”合同附件五《补充协议》的第六条约定“双方同意买卖合同第十条乙方逾期付款的违约责任条款变更如下：1.本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款；2.如乙方分期付款，乙方必须严格按照本协议约定的期限支付每期房款，否则，每逾期一天，乙方须按未付款总金额的万分之一计算，向甲方支付违约金；乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，乙方按已付款的50%向甲方支付违约金，该房屋归甲方所有，乙方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由乙方承担……”第二十条第一款约定“（1）双方确认买卖合同‘合同双方当事人’项下约定的通讯地址、联系方式为一方、人民法院向对方送达通知、信函、司法文书的送达地址、联系方式。乙方不填写地址的，以乙方所提供的身份证住址（或营业执照登记地址）为送达地址，如出现乙方提供地址或身份证住址有误的，或乙方通讯地址变更，未在五日内书面通知甲方的，由此引起的一切责任由乙方承担；（2）甲方、人民法院向上述送达送达地址以书面发出通知、信函、司法文书，即视为甲方已经履行了通知义务，视为通知、信函、司法文书已送达乙方。”签订合同后，涉案房屋办理了预购商品房买卖合同备案登记及网签，未办理重庆市土地房屋预告登记（预购商品房）。被告按约支付了2018年10月9日应付房款93411元、2019年3月4日应付房款373645元，共计467056元。另查明，原告已取得案涉商品房预售许可，曾于2019年9月18日、2019年11月14日通过中国邮政EMS向被告邮寄《关于限期支付到期房款及违约金的催告函》，催收到期房款无果，上述邮件被告的收件地址与联系电话均为：四川省营山县。被告于2020年6月3日签收本院向其邮寄送达的起诉状副本。庭审中，被告同意违约金疫情前按逾期金额5%计算，疫情后按逾期金额2.5%计算。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，被告除按约支付2018年10月9日前应付首期房款93411元、2019年3月4日前应付房款373645元外，尚欠2019年9月4日前应付房款467056元、2020年3月4日前应付房款467056元，且2019年9月4日前应付购房款至原告起诉时逾期已超过180日，依据合同第十条第一款第二项的约定，原告有权解除合同。被告于2020年6月3日签收本院向其邮寄送达的起诉状副本，即知晓原告解除合同的意思表示，则《重庆市商品房买卖合同》于该日解除。故原告请求解除《重庆市商品房买卖合同》并要求被告协助注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记、解除网签的理由成立，本院予以支持。由于涉案房屋并未办理重庆市土地房屋预告登记（预购商品房），故原告要求被告协助注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房）的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。依据《补充协议》第六条第2款约定，原告请求被告支付违约金233528元（已付房款467056元的50%），而被告要求违约金疫情（2020年1月24日）前按逾期金额5%计算，疫情后按逾期金额2.5%计算，即违约金为35029.2元（467056元×5%+467056元×2.5%），为此，鉴于原告未举证证明被告逾期支付购房款致其遭受损失的具体金额，本院根据合同履行情况、被告逾期付款的过错及因此给原告造成的损失实为资金占用利息等因素，酌情确定被告支付原告违约金47229元，原告超过部分请求，本院不予支持，被告相应抗辩理由不成立，本院不予采纳。对被告已支付原告的房款及相关费用，因原告提出尚有其他费用需与被告结算后才能确定找补的具体金额，故本案中不予处理，双方可依法另行解决。综上所述，为了保护当事人的合法权益，维护公平诚信的市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司与被告陈玲2018年10月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号）于2020年6月3日解除。二、被告陈玲于本判决生效之日起十日内协助原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司就重庆市预购商品房买卖合同注销备案登记、解除网签。三、被告陈玲于本判决生效之日起十日内向原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司支付违约金47229元。四、驳回原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。被告陈玲如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21614元，减半10807元收取，由被告陈玲负担。（此款原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司已预付，经原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司同意，被告陈玲在履行上述义务时直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 吴 昌 华二〇二〇年八月十日法官助理 陈 予 波书 记 员 曾倪玮娅