重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初5075号 原告：重庆蜀都汽车维修服务有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道翔宇路999号2幢整幢，统一社会信用代码91500112699293459D。 法定代表人：陈代镛，总经理。 委托诉讼代理人：李卓恒，重庆市北碚区蔡家法律服务所法律工作者。 被告:重庆本元亚谷医院管理有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道翔宇路999号1幢整幢，统一社会信用代码91500112MA5UPX0Q21。 法定代表人：刘秉陇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李红春，公司员工。 委托诉讼代理人：王瞾，重庆光界律师事务所律师。 原告重庆蜀都汽车维修服务有限公司（以下简称蜀都公司）与被告重庆本元亚谷医院管理有限公司（以下简称本元亚谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告蜀都公司的委托诉讼代理人李卓恒，被告本元亚谷公司的法定代表人刘秉陇及其委托诉讼代理人李红春、王瞾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蜀都公司的诉讼请求为：1、判决被告立即搬离位于渝北区xx街道xx路x号x幢xx层房屋，并将房屋立即交付给原告；2、判决被告立即支付原告房屋租金680900元；3、判决被告立即支付原告违约金4065215.5元；4、判决被告立即支付原告物管费132705元、电费68042元、水费3980元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2017年8月31日，原被告签订《蜀都多金国际租赁合同》，约定了租赁期限、保证金、租金及缴纳方式、违约责任等。由于被告有多次拖欠租金的行为，导致原告合同目的不能实现。2019年12月16日，原告向被告发出律师函，要求被告支付租金和滞纳金，否则原告将终止合同。2019年12月30日，原告发函解除了双方的合同。 被告本元亚谷公司辩称：原告已于2020年1月2日强行将被告所租赁的房屋锁门，并安排工作人员将大楼封锁，导致被告无法进入租赁场地开展经营活动，故原告要求搬离的诉讼请求不能实现。对于欠付的租金不否认，但被告与原告多次协商，也征得了原告的同意可继续履行租赁合同。原告要求的违约金没有合同约定及法律依据，且原告并不存在其他损失。被告2019年10月仅欠付了物管费及水电费共计1079元，原告主张的物管费和水电费无依据。由于被告租赁房屋后投入了上千万的租赁成本，故要求继续履行合同，被告会尽快解决租金的支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的房屋产权证、《蜀都多金国际租赁合同》、水电费发票、律师函、租金及物管、水电费支付凭证、保证金收据、短信等证据本院予以采信。 经审理查明：蜀都公司是坐落渝北区双凤桥街道翔宇路999号6幢（研发大楼）的登记所有权人。 2017年8月31日，蜀都公司作为物业方（甲方），本元亚谷公司作为承租方（乙方）签订《蜀都多金国际租赁合同》。第一条房屋基本情况1.1甲方将位于渝北区xx街道xx路xx号x幢（研发大楼）xx层，建筑面积14745平方米租赁给乙方。第二条房屋用途乙方租赁甲方房屋必须守法经营，不得从事违法乱纪的活动。退租时，乙方不能故意损坏现有状况，确需清除或销毁，应将现场清扫干净，乙方撤走自有可以移动的物品。第三条租赁期限租赁期限为10年，即2017年9月1日至2027年8月30日止。第四条租房保证金、租金及缴纳方式租赁合同签订时，乙方向甲方缴租房保证金人民币30万元。租赁房屋租金按每个月每平方20元计算，前面30个月不递增，从第31个月开始每年在上一年的基础上递增8%，以此类推。双方约定：租金壹年分2次缴纳6个月为1个周期，即提前1个月缴纳下半年租金。1、2017年9月1日至2018年8月30日14745*20*12=3538800元，第一年缴纳租金使用15个月（包括3个月免租期）。2、2018年11月30日至2019年11月29日14745*20*12=3538800元，第一年缴纳租金使用15个月（包括3个月免租期），第一次在2018年10月30日之前缴纳6个月租金1769400元，第二次在2019年3月1日之前缴纳6个月租金1769400元，使用时间2018年11月30日至2020.2.28日止。3、2020年3月1日至2021年2月28日14745*20*12=3538800元+283104元=3821904元；4、2021年3月1日至2022年2月28日3821904+305752=4127656元；5、2022年3月1日至2023年2月28日4127656+330212=4457868元；6、2023年3月1日至2024年2月28日4457868+356629=4814497元；7、2024年3月1日至2025年2月28日4814497+385159=5199656元；8、2025年3月1日至2026年2月28日5199656+415972=5615628元；9、2026年3月1日至2027年2月28日5615628+449250=6064878元；10、2027年3月1日至2028年2月28日6064878+485190=6550068元。第六条关于房屋租赁期间的有关费用及物业费用在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电、气费2、电话费、网络费；3、经营性相关费用。甲方负责水电气表单独到户。其中水、电、气费按相关部门征收标准由甲方于每月30号抄表确认并缴纳费用，甲方开具收据。乙方应如实使用，不得拖欠相关费用，不得采取违规行为。甲方物业费按每月每平米3元的标准收取（包括免租期，物业费照常缴纳）。第八条因乙方责任终止合同的约定乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：4、拖欠租金累计达2个月的；第九条提前终止合同甲、乙双方均不能要求提前终止合同，否则视为违约并赔偿守约方损失。双方约定违约金按未履行合同金额的20%支付。第十条违约责任租赁期间双方必须信守合同，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的千分之三向乙方加收滞纳金。 合同签订后，本元亚谷公司缴纳了保证金30万元。 蜀都公司与本元亚谷公司均认可本元亚谷公司欠付的租金期间为2018年11月30日至2019年11月29日期间的房屋租金的第二部分。即按合同约定本元亚谷公司应当在2019年3月1日缴纳1769400元，租期至2020年2月28日。本元亚谷公司实际在2019年6月11日前支付600000元；在2019年7月16日支付300000元；在2019年11月1日支付100000元；在2019年11月15日支付60000元。 对于物管费和水电费部分，双方均认可由蜀都公司向本元亚谷公司出具水电明细单，本元亚谷公司按明细单中的费用缴纳。2019年10月物管费和水电费共计61079元，本元亚谷公司已支付60000元。2019年11月水电明细单显示物管费44265元，水费1270元，电费23429元；2019年12月水电明细单显示物管费44265元，水费905元，电费30074元。 2019年12月16日，重庆中耀（渝北）律师事务所向本元亚谷公司发出关于履行蜀都多金国际租赁合同的律师函，内容为：其接受蜀都公司的委托致函。由于本元亚谷公司有多次拖欠租金的违约行为，导致合同目的不能实现，要求：一、2019年12月30日前，支付2018年11月30日至2020年2月28日拖欠的第二笔租金709400元；二、于2019年12月30日前，支付逾期交付租金的滞纳金574614元（以709400元为基数，从2019年3月2日起按每日千分之三计算至2019年12月16日）；三、若于2019年12月30日前，未支付拖欠租金及滞纳金，则视为同意按签订的《蜀都多金国际租赁合同》第八条第四款“拖欠租金累计达2个月”的约定，可终止合同并收回房屋。 2019年12月30日，重庆中耀（渝北）律师事务所向本元亚谷公司发出关于终止蜀都多金国际租赁合同的律师函，内容为：第一、终止于2017年8月31日建立的蜀都多金国际租赁合同租赁关系，并收回房屋。 本元亚谷公司称其于2020年1月1日左右收到该份律师函，2020年1月2日下午蜀都公司即断水电。 短信内容中，蜀都公司方明确将于2020年1月2日断水电。 双方均同意将保证金300000元在本案中予以抵扣。 蜀都公司明确其违约金是依据合同第九条“提前终止合同甲、乙双方均不能要求提前终止合同，否则视为违约并赔偿守约方损失。双方约定违约金按未履行合同金额的20%支付”的约定主张的未履行合同金额的10%。 本院认为:蜀都公司与本元亚谷公司签订的《蜀都多金国际租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。 按合同约定，本元亚谷公司应当在2019年3月1日前支付租期为2018年11月30日至2020年2月28日的第二部分房屋租金1769400元，但其并未按期支付，而是分多次支付106万元，尚欠709400元租金至今未付。也即本元亚谷公司拖欠超过了两个月房屋租金达10个月，蜀都公司也发出了律师函进行了催收，但本元亚谷公司均未支付，故蜀都公司有权解除合同，加之蜀都公司事实上也于2020年1月2日采取了断水断电的措施，故双方合同已于2020年1月2日解除。 合同解除后，本元亚谷公司应当搬离，即撤走可移动的自有物品，并将房屋交还给蜀都公司。 本元亚谷公司欠付的租金为709400元，应当支付给蜀都公司，但由于蜀都公司只起诉了680900元，是对其权利的处分，本院予以支持。 由于双方合同中约定的违约金是指“甲、乙双方均不能要求提前终止合同，否则视为违约并赔偿守约方损失。双方约定违约金按未履行合同金额的20%支付”，本案中是蜀都公司基于本元亚谷公司逾期支付租金的违约行为行使的合同解除权，并不是由本元亚谷公司提出终止合同，故该违约金条款不适用，对蜀都公司的违约金请求本院不予支持。 物管费和水电费，本元亚谷公司已明确2019年10月尚欠1079元未支付，2019年11月、12月的物管费和水电费蜀都公司已向本元亚谷公司发出了水电明细单，故本元亚谷公司应当予以支付，对于蜀都公司超出部分的诉讼请求本院不予支持。 保证金双方均同意在本案中抵扣，本院予以准许。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆本元亚谷医院管理有限公司在本判决生效后十日内搬离渝北区xx街道xx路x号x幢（研发大楼）x层并交还给原告重庆蜀都汽车维修服务有限公司； 二、被告重庆本元亚谷医院管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆蜀都汽车维修服务有限公司房屋租金680900元； 三、被告重庆本元亚谷医院管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆蜀都汽车维修服务有限公司物管水电费共计145224元； 四、驳回原告重庆蜀都汽车维修服务有限公司的其他诉讼请求。 被告重庆本元亚谷医院管理有限公司已支付的保证金300000元应当在上述款项中予以扣除。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费46406元，因适用简易程序审理减半收取23203元，由原告重庆蜀都汽车维修服务有限公司负担19253元，被告重庆本元亚谷医院管理有限公司负担3950元；保全费5000元，由原告重庆蜀都汽车维修服务有限公司负担4100，被告重庆本元亚谷医院管理有限公司900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二〇年八月十一日 书记员  许 迪