江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0925民初5192号原告：季某某，男，1992年7月21日生，汉族，居民，住建湖县。委托诉讼代理人：倪正平，建湖县新区法律服务所法律工作者。被告：建湖县某某房地产开发有限责任公司，住所地建湖县上冈镇新东南路。法定代表人：唐修实，该公司董事长。委托诉讼代理人：周静、潘荣华，建湖县冈东法律服务所法律工作者。被告:中国某某银行股份有限公司建湖县支行，住所地建湖县城向阳东路12号。负责人：沈加勇，该行行长。委托诉讼代理人：李凯，该行员工。委托诉讼代理人：袁哲，该行法律专员。原告季某某与被告建湖县华某房地产开发有限责任公司（以下简称华某公司）、中国某某银行股份有限公司建湖县支行（以下简称某某银行建湖支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告季某某及其委托诉讼代理人倪正平，被告华某公司的法定代表人唐修实及其委托诉讼代理人周静到庭参加诉讼；于2020年1月15日上升普通程序公开开庭进行了审理，原告季某某的委托诉讼代理人倪正平，被告华某公司的委托诉讼代理人周静到庭参加诉讼；原告申请追加某某银行建湖支行为被告，本院于2020年8月14日第三次公开开庭审理，原告季某某的委托诉讼代理人倪正平，被告华某公司的委托诉讼代理人潘荣华，被告某某银行建湖支行的委托诉讼代理人李凯、袁哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季某某诉称：1.请求人民法院依法解除原告与被告华某公司签订的商品房买卖合同（预售），被告华某公司依法退还原告购房款197846元，承担合同约定的利息30863.97元【首付款197846元*月息0.6%*26个月（2017年7月6日至2019年9月6日）=30863.97元】，违约金12641.85元（全部房款421395元*3%=12641.85元）。按揭贷款本金23808元，银行贷款利息35091.42元，合计300251.24元；解除原告与被告某某银行建湖支行的商品房担保贷款合同，由被告华某公司承担被告某某银行建湖支行贷款本金226191.46元，以及从2020年8月3日起至还清之日止期间的利息；2.诉讼费由被告华某公司承担。被告华某公司辩称：1.被告和原告签订商品房买卖合同是事实，涉案房屋已符合交付条件，本案系原告想退房以索取违约金而产生的恶意诉讼。2.被告在与原告签订商品房买卖合同之后，并不存在不向原告交付房屋和存在着未能交付条件的事实。只是由于原告未积极主动到被告处领取钥匙，导致未能交付，原告认为被告存在着不予交付房屋，应该向法庭提交通知被告在什么时间交付房屋的相关证据，否则不能认定被告在买卖商品房期间存在违约。3.原告如果要退房，被告表示同意，但原告必须还清贷款后被告按实结付房款，至于利息违约金，被告不予承担。4.关于原告与银行之间的贷款合同，依据法律相关规定处理。被告某某银行建湖支行辩称：对原告要求与我司解除《个人购房担保借款合同》无异议，对原告诉称结欠我行贷款本金和利息、还款时间无异议。但被告不同意原告对我方的诉讼请求，理由：1.根据合同约定，《个人购房担保借款合同》如被解除，借款人原告仍应当承担该合同项下的贷款本息的返还义务，建湖县支行和原告签订的《个人购房担保借款合同》（编号32020120170138411）第十三条规定，本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务;如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务，如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。2.根据合同相对性原则，原告是《个人购房担保借款合同》的借款人，借款合同解除后，其应当承担该合同项下剩余本息的返还义务，《商品房买卖司法解释》第二十五条规定，由售房人向银行返还购房贷款，从法律关系上是受购房人的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房人的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性的原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务，《商品房买卖司法解释》是考虑按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房人，再由购房人归还给银行，但是本身并没有免除购房人的还款义务，因此原告仍应当负有返还剩余贷款本息的义务。3.被告华某公司对原告的剩余贷款本息负有连带还款责任，根据《商品房买卖司法解释》的规定，被告华某公司应当将原告结欠建湖县支行剩余的贷款本息返还给建湖县支行。经审理查明：2017年7月7日，原告季某某（买受人）与被告华某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS0003170020170706），合同约定：原告季某某购买被告华某公司开发的位于建湖县房屋，预测建筑面积129.66㎡，单价3250元／平方米，总价款421395元，首付款171395元，商业贷款250000元；合同第九条关于交付条件的约定：该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.经综合验收后；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定：（一）出卖人应在2018年1月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定：逾期交付责任，除不抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：若买受人未按合同约定的时间付清房款或违约金的，则出卖人不承担逾期交房责任，若出卖人逾期交房，逾期在90天之内，买受人无异议并同意在此期间为免责宽限期，买受人不要求出卖人支付违约金；若逾期超出90天，则出卖人按买受人所购买的本套已付房款的千分之一一次性付给买受人，买受人无异议且买受人不得再以任何理由要求出卖人支付逾期交房的违约金。此外该合同还对商品房的销售依据、基本情况、计价方式、付款方式、产权登记、违约责任等均进行了约定。2017年5月3日，原告向被告华某公司付款10000元。同年7月6日，原告向被告华某公司付款187846元。2017年7月12日，原告与被告建湖县华某房地产开发有限责任公司、某某银行建湖县支行签订《个人购房担保借款合同》（编号32020120170138411），约定原告向被告某某银行建湖支行贷款250000元，借款用途为购买建湖县上冈镇锦冠佳苑10幢206号住房，借款期限为240月。被告某某银行建湖支行已发放该笔贷款至被告华某公司指定账号。原告已配合协助被告某某银行建湖支行办妥案涉房屋抵押预告登记。截止2020年8月4日第三次开庭时，原告已还被告某某银行建湖支行贷款本金23808元，利息35091.42元，尚欠被告某某银行建湖支行贷款本金226191.46元。后被告华某公司向原告交付该商品房时，因未按合同第九条约定取得建设工程竣工验收备案等证明文件和经过综合验收，故原告拒绝接收该房并诉讼来院。另查明：被告华某公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证、建设工程规划许可证。本院认为，原告季某某与被告建湖县华某房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，与被告华某公司、某某银行建湖支行签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，各方当事人应全面诚信履行。但被告建湖县华某房地产开发有限公司向原告季某某交付该商品房时，未按合同第九条约定，至今未出示齐全合同第九条约定的证明文件和经过综合验收，且时间长达近三年之久，致原告的合同目的无法实现，被告建湖县华某房地产开发有限责任公司行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”合同法定解除的情形，且原告请求解除《商品房买卖合同》，被告建湖县华某房地产开发有限责任公司亦同意退房，故对原告解除与被告建湖县华某房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因被告建湖县华某房地产开发有限责任公司违约，应承担违约责任。关于违约责任，原告与被告华某公司的合同第十二条约定，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第“2”种方式处理，即“若出卖人逾期交房，逾期在90天之内，买受人无异议，并同意在此期间为免责宽限期，买受人不要求出卖人支付违约金；若逾期超出90天，则出卖人按买受人所购买的本套已付房款的千分之一一次性付给买受人，买受人无异议且买受人不得再以任何理由要求出卖人支付逾期交房的违约金”，故被告应按原告已付房款421395元的千分之一承担违约金421元，按中国人民银行存款利率承担原告自2017年7月6日起至2019年9月6日止所交购房首付款197846元的利息，退还原告的购房首付款197846元和原告已还房贷的本息。原告主张的首付款利息和违约金，是按照原告与被告华某公司的合同第十二条载明的逾期交付责任的第“1”种方式的第（2）项处理，不符合双方约定，故本院不予支持。原告与被告华某公司的《商品房买卖合同》解除后，原告与被告某某银行建湖支行的《个人购房担保借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。据此，原告请求解除与被告某某银行建湖支行、建湖县华某房地产开发有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于原、被告间的《个人购房担保借款合同》被解除后，尚欠被告某某银行贷款本息，由谁偿还的问题，本院认为，首先《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条明确规定商品房买卖合同被解除后，按揭贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，并未规定买受人仍应对银行贷款承担共同还款责任。该条设置的初衷是为了保障买受人的权益，突破了合同的相对性，在商品房买卖合同被解除的情况下，银行仍可以通过抵押权以实现自身的债权。其次，原、被告所签的个人购房担保借款合同也不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，该个人购房担保借款合同解除后对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即原告应当返还所贷全部款项，银行应当返还原告已偿还的本金及利息。对于银行因担保借款合同解除而受之损失，可要求原告赔偿。该担保借款合同的解除系被告建湖县华某房地产开发有限责任公司违约导致房屋买卖合同解除而致，原告向银行承担的损失赔偿责任最终应由被告华某公司承担。再次，银行所发放的贷款最终收款者为被告建湖县华某房地产开发有限责任公司，最终还款人理应为被告建湖县华某房地产开发有限责任公司，为节约司法资源，造成不必要的诉累，直接判被告建湖县华某房地产开发有限责任公司还款更能体现司法的公平合理性。因原告还在持续偿还房贷，故其诉称的已还被告某某银行建湖支行的贷款本息和尚欠被告某某银行建湖支行的贷款本息，应实际以该行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准，由被告华某公司负清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第一条、第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告季某某与被告建湖县某某房地产开发有限责任公司于2017年7月7日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告季某某与被告建湖县某某房地产开发有限责任公司、被告中国某某银行股份有限公司建湖县支行于2017年7月12日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告建湖县某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内返还原告季某某购房首付款197846元和利息（利息计算方法：以197846元为基数，自2017年7月6日起至2019年9月6日止按中国人民银行同期存款利率标准计算）；四、被告建湖县某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告季某某违约金421元；五、被告建湖县某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告季某某按《个人购房担保借款合同》已付被告中国某某银行股份有限公司建湖县支行的贷款本息（实际以中国某某银行股份有限公司建湖县支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告建湖县某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向被告中国某某银行股份有限公司建湖县支行偿还原告季某某与被告建湖县某某房地产开发有限责任公司、中国某某银行股份有限公司建湖县支行所签订的《个人购房担保借款合同》尚未偿还的贷款本息（实际以该行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）。自被告建湖县某某房地产开发有限责任公司清偿上述贷款之日起七日内，被告中国某某银行股份有限公司建湖县支行办理建湖县房屋抵押登记的涤除手续。案件受理费5509元，由原告季某某负担408元，被告建湖县某某房地产开发有限责任公司负担5101元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5509元。审 判 长  殷中华人民陪审员  孙小艳人民陪审员  陆芳芳二〇二〇年八月十五日法官 助理  胡海匣书 记 员  高 榕