广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1621号原告：上海中邦物业管理有限公司珠海分公司，住所广东省珠海市斗门区******************第一间，统一社会信用代码914***********564A。负责人：严雄波，经理。委托诉讼代理人：庞燕红，员工。委托诉讼代理人：曾洁敏，员工。被告：朱奕惠，女，1968年6月29日出生，汉族，公民身份号码440************424，住广东省茂名市茂南区****************。委托诉讼代理人：刘坤胜，男，1968年10月4日出生，汉族，公民身份号码440************615，住广东省茂名市茂南区****************，系被告朱奕惠的丈夫。原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司（以下简称原告）诉被告朱奕惠（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庞燕红、曾洁敏，被告及其委托诉讼代理人刘坤胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1.判令被告立即交纳所拖欠的物业管理费等费用合计21003.24元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月3日，被告向珠海中邦房地产开发有限公司（以下简称中邦房地产公司）购买了位于珠海市斗门区************************。中邦房地产公司于2016年7月30日向被告发放了“商品房交付使用通知书”，通知要求其按照商品房买卖合同的约定到中邦城市花园物业服务中心办理收楼手续。被告已于2016年7月28日办理房屋交付手续。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”以及《珠海中邦城市花园前期物业管理服务协议》第五条约定，被告按住宅建筑面积5元/平方米/月的标准，自入伙之日起至2015年12月31日止暂按3.5元/平方米/月，于每月10日前向原告交纳当月物业服务费，未按时缴纳物业管理费的，按欠缴金额每日3‰的违约金。因违约金已超出本金金额，按照违约金最低标准：本金的百分之三十收取。但从自2018年4月1日至2020年3月31日止，经原告多次催缴，被告却一直不予交纳相关物业服务费及违约金。被告拖欠自2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费17718.96元、违约金3284.28元，合计21003.24元。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求法院支付我公司的诉讼请求。被告辩称，一、原告依据《珠海中邦城市花园前期物业管理服务协议》第五条第二款“管理费依据以下标准收取：按建筑面积每月每平方米核定价格5元，自入伙之日起至2015年12月31日止暂按3.5元/平方米计算”约定起诉被告违约，没有事实依据。原告提供的服务协议，属格式合同，且可推定是原告印制好后盖上单位公章再分发给业主签名的，是原告提供的格式合同，依照《合同法》第四十一条规定“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，即协议内的内容有两种以上的解释时，作出不利于原告的解释。“入伙”一词涉及至房屋的解释有两个，一个是物业管理企业向业主移交户内管理责任的过程；一个是广东人的房屋入伙是“入住”的意思。原告与被告之间没有移交过程，被告在服务协议签字时，原告没有任何人在场，从服务协议上没有原告的法人或任何经办人签字也充分说明了这一点，所以不适用于“物业管理企业向业主移交户内管理的过程”这一解释。原告是广东法人，原告是土生土长的广东人，而且被告一直认为服务协议的“入伙”一词是入住的意思，同时依据《合同法》第四十一条规定，故法院应支持被告的这一理解，而被告目前尚未入住，所以尚不需要交纳管理费。中邦房地产公司开发的被告此类型房产共250套左右，从2012年开始销售的，因为小区出入路的问题、高低层混管的问题、房屋设计等问题，难以销售，在房产卖方市场的2012年至2016年，珠海地区的房价升了一至两倍，但该类房产售价由最初的12000元/平方米，普降到最低8000元/平方米，四年内也没销售完，为了促销，通过“购房者未入住前不用交物业管理费”等方法进行促销，所以出现以上条款，现在在被告未入住的情况下，原告要收取服务费，完全没有依据，是奸商行为，法院不应支持。二、根据原告提交法院的服务协议第五条第六款“交纳费用时间：每月10日前缴清当月费用。乙方未按时缴纳物业管理费用的，甲方按欠缴金额每日3%计收违约金”，收取被告违约金，没有事实依据。被告尚未入住，尚未需要交纳物业管理费。付款方式有三种，一种是先票后款，一种是先款后票，一种是即款即票。被告一直要求原告如认为被告需要交费，需在每月10日前提供发票给被告，被告才有可能根据发票付款。依照《合同法》第四十一条规定，被告这些要求是不违法、也不违反协议约定的，理应得到支持。原告自知理亏，害怕开出发票后，交了税款而收不到款，故一直没有开出发票，也就不存在向被告提交发票的情况，所以滞纳金是不存在的。综上所述，为维护法律的尊严，维护被告的合法权益，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1.《商品房买卖合同》及珠海市商品房买卖合同附件；2.中邦城市花园一期交房流转单；3.珠海中邦城市花园前期物业服务协议；4.欠费清单（含违约金）；5.催缴函、律师函及快递单；6.不动产权证书；7.不动产权登记表；8.（2018）粤0403民初1441号判决书、（2018）粤0403民申6号民事裁定书；9.发票；10.照片。被告向本院提交的证据有：交房通知书，。原、被告提交的证据，经当庭出示，当事人质证，本院对证据认定如下：原告提交的证据1-3、5-9和被告提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认。原告提交的证据4系原告自行制作，本院对该证据不予确认，原告的欠费金额以本院核算为准。原告提交的证据10没有其他证据予以佐证，本院对其关联性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月25日，原告与被告签订《珠海中邦城市花园前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告位于珠海市斗门区*************************提供物业管理服务，被告交纳费用时间从发展商通知的业主入伙开始向被告缴纳管理费，管理费按建筑面积每月每平方米核定价格5元，自入伙之日起至2015年12月31日止暂按3.5元/平方米计算，每月10日前缴清当月费用，被告未按时缴纳物业管理费用的，原告按欠缴金额每日3‰计收违约金。被告于2016年6月3日与中邦房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于珠海市斗门区*************************。2016年7月20日，中邦房地产公司向被告发出交房通知书，通知被告于2016年7月30日前办理案涉房屋的收房手续。2016年7月25日，被告办理了案涉房屋的收房手续。2016年8月5日，被告申请办理案涉房屋的不动产权证，并于同月19日领取了权利证书（不动产权证号20160072895号），房屋的建筑面积是210.94平方米。另查明，原告曾于2018年5月7日向本院起诉被告，要求被告支付案涉房屋自2017年1月1日至2018年3月31的物业费和违约金。本院依法作出（2018）粤0403民初1441号民事判决，判决被告向原告支付2017年1月1日至2018年3月31日止的物业费11074.35元和逾期交纳物业费违约金2420元。该判决为一审终审。被告不服向本院申请再审，本院依法作出（2018）粤0403民申6号民事裁定，裁定驳回被告的再审申请。本院认为：原、被告签订的前期物业服务协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，原、被告应当自觉履行约定。依约定，被告应从发展商通知的业主入伙开始向被告缴纳物业管理费，而发展商已于2016年7月向被告发出收房通知，被告也于通知的期限内办理了收房手续并办理了相应的不动产权证，被告自此应当向原告缴纳物业管理费。被告抗辩尚未入伙，尚未入住，不应支付物业管理费，没有事实和法律依据，本院不予采信。被告应于每月10日前按住宅建筑面积5元/平方米向原告支付物业管理费，现原告要求按每月3.5元/平方米的标准计收物业管理费，减少了被告的支付义务，是原告对自己权利的自由处分，符合法律规定和合同约定，本院予以准许。经核算。2018年4月1日至2020年3月31日共24个月的物业服务费17718.96元（3.5元/平方米×210.94平方米×24个月）。原告诉讼请求被告支付物业管理费17718.96元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。依约定，被告应于当月10日前交纳当月物业服务费，被告未按时缴纳物业管理费用的，原告按欠缴金额每日3‰计收违约金。现原告要求对拖欠的物业服务费从拖欠月份的当月11日起按日万分之五的标准计算，减少了被告的支付义务，是原告对自己权利的自由处分，符合合同约定和法律规定，本院予以准许。被告拖欠物业服务费和公摊电费，原告要求被告支付违约金，有理有据，本院予以支持。经核算，原告主张2018年4月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业服务费截止至2020年3月31日的违约金3284.28元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告朱奕惠应于本判决生效之日起五日内向原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司支付2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费共计17718.96元；二、被告朱奕惠应于本判决生效之日起五日内向原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司支付违约金3284.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元，由被告朱奕惠负担。本判决为终审判决。审判员  杨海勋二〇二〇年八月二十五日书记员  郑杏宋附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。