山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终841号 上诉人（原审原告、反诉被告):潍坊富华物业管理有限公司，住所地：潍坊市高新区东风东街北侧。 法定代表人：张兴祥，董事长。 委托诉讼代理人：孟令华，山东求是和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳媛，山东求是和信律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：潍坊邦盛置业股份有限公司，住所地：潍坊市寒亭区祥亭街2588号3号楼2单元102。 法定代表人：郭传忠，董事长。 委托诉讼代理人：侯玉林，山东北海律师事务所律师。 上诉人潍坊富华物业管理有限公司（简称富华物业公司）因与上诉人潍坊邦盛置业股份有限公司（简称邦盛置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富华物业公司上诉请求：一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求撤销山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初839号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：第一，富华物业公司主张的各项物业服务费证据充分，理由正当，应予支持。富华物业公司提供的37份交房确认单可以证明每栋楼房业主最早办理交房的时间，足以证明该楼已具备竣工交房条件，提交的另418份交房确认单也足以证明物业服务区域内个业主的具体交房时间。物业公司以每栋楼业主最早办理交房的时间作为收取物业费的起点，以各楼业主实际办理交房的时间作为物业费计算终点计算物业费合法有据；对于沿街商业房，因物业服务期间一直未办理交房手续或提交房屋出售或交房的相关资料，故视为沿街房一直未出售或交房，邦盛公司应自物业服务期间支付物业费；涉案的4户业主租赁费系邦盛公司自愿承担，也应由邦盛公司按照上述规定支付物业费。物业费的起算时间及各房屋的面积应由邦盛公司承担举证责任。邦盛公司作为建设单位持有上述资料，却未及时向富华物业公司出具，也足以证实其欠付物业费。第二，双方签订的《前期物业服务合同》第二十条明确约定了未按时支付物业费的，应缴纳滞纳金，一审未予支持明显不当。 邦盛置业公司上诉请求：一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求撤销山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初839号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：第一，因为富华物业公司擅自撤离，拒不交接才导致邦盛置业公司与新物业单位交接，故与新物业单位的交接明细、照片、补苗协议及收据等足以证实富华物业公司在合同期内给邦盛置业公司造成的实际损失情况。第二，富华物业公司撤离时虽对电梯进行了交接，但未进行检查，对隐患未予及时排查出来，相应的损失完全系富华物业公司保养不当所致，应由富华物业公司承担相应维修责任。第三，富华物业公司多收取的业主的全年车位、卫生费等应返还邦盛置业公司。第四，一审对录音资料认定不当，该录音资料显示，富华物业公司服务期满后不但拒不搬离，反倒索取不当利益，违反合同约定，应当承担违约责任。 富华物业公司的答辩理由同上诉请求。 邦盛置业公司的答辩理由同上诉请求。 富华物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令邦盛置业公司支付已竣工尚未出售部分的物业费、小区内沿街商业房物业费、因小区设计邦盛置业公司承诺4户业主的物业费,共计1547109.49元；2、判令邦盛置业公司支付以上逾期缴纳物业费的滞纳金,共计843130.55元；3、本案诉讼费由邦盛置业公司负担。 邦盛置业公司向一审法院提出反诉请求：1、判令富华物业公司返还多收取的车位费26504元及卫生费19246.8元；2、判令富华物业公司赔偿公共设施设备损坏费用350575.8元及补苗费66895元；3、判令富华物业公司赔偿违约金52304元；4、判令富华物业公司对涉案小区1号楼3单元西梯及1号楼2单元西梯进行维护维修。 一审法院认定事实：2013年7月25日，富华物业公司与邦盛置业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：富华物业公司为邦盛置业公司提供前期物业服务，本物业项目名称为书香院；物业服务期限为5年，自2013年8月1日至2018年7月30日；邦盛置业公司应按时交纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因邦盛置业公司原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用；业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金等内容。该合同签订后，富华物业公司在小区内提供了物业服务。服务期限届满前，双方工作人员曾就交接事宜进行电话协商，邦盛置业公司工作人员表示其法定代表人身在国外，交接事宜等工作需等其回国后再确定。2018年8月22日，经双方交接，富华物业公司从该小区撤场。后，双方之间就物业管理费等产生纠纷，富华物业公司诉至法院。 一审法院认为，本诉中，富华物业公司主张的物业管理费包括以下三部分，即已竣工尚未出售部分的物业费、小区内沿街商业房物业费、因小区设计邦盛置业公司承诺4户业主的物业费。关于富华物业公司主张的已竣工尚未出售部分的物业费749452.06元，因富华物业公司提交的证据均系房屋出售后、业主办理交房前该段时间的物业费，并非其主张的已竣工尚未出售前的，故对富华物业公司的该项主张，不予支持。关于富华物业公司主张的小区内沿街商业房物业费774367.7元，对于该沿街房富华物业公司是否提供了物业服务，双方存在争议；即便富华物业公司提供了物业服务，因富华物业公司未提交证据证实其竣工时间，无法确定该沿街商业房物业费的起算时间，故对其主张亦不予支持。关于富华物业公司主张的邦盛置业公司承诺4户业主的物业费23289.73元，对此，富华物业公司仅提交了一份单方出具的明细表，并无其他证据予以佐证，且邦盛置业公司对此不予认可，对该项主张不予支持。因对富华物业公司主张的物业费不予支持，故对富华物业公司主张的逾期缴纳物业服务费导致的滞纳金亦不予支持。反诉中，关于邦盛置业公司主张的车位费26504元及卫生费19246.8元，因该部分费用系由小区业主向富华物业公司缴纳，邦盛置业公司对此部分并无权主张，对此不予支持。因邦盛置业公司提供的相关证据不能证实产生了设备损坏费用350575.8元及补苗费66895元，对邦盛置业公司的该项请求，不予支持。邦盛置业公司主张富华物业公司延期撤场，按照合同约定应支付违约金52304元。对此，富华物业公司认可存在撤场不及时现象，但主张系因邦盛置业公司原因导致，因富华物业公司提交的录音能够证实因邦盛置业公司原因导致工作交接不及时，故认定富华物业公司延期撤场系因邦盛置业公司过错导致，对邦盛置业公司主张的违约金不予支持。关于邦盛置业公司主张的富华物业公司应对电梯进行维护维修的诉求，邦盛置业公司未能证实富华物业公司撤场时电梯存在故障，对该项诉求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回原告潍坊富华物业管理有限公司的本诉请求；二、驳回被告潍坊邦盛置业股份有限公司的反诉请求。案件受理费25461元，由原告潍坊富华物业管理有限公司承担；反诉案件受理费4510元，由被告潍坊邦盛置业股份有限公司承担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，富华物业公司与邦盛置业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据该物业服务合同，富华物业公司主张的系“已竣工尚未出售部分的物业费”，即此部分物业费的计算期间应自竣工验收起至签订房屋买卖合同止，富华物业应就此提供证据，现其提交的房屋交接确认单均系房屋出售后、业主办理交房前的证据，尚不能证实签订房屋买卖合同的时间，不足以证实富华物业公司主张的物业期间;富华物业公司另主张的小区内沿街商业房物业费，因双方对是否实际提供了物业服务及是否办理了物业交接等存在争议，且富华物业公司亦未能证明物业起算点等，故对此可由富华物业公司补足证据后另行主张。富华物业公司并未提交有效证据证实邦盛置业公司承诺代为交纳其中4户业主的物业费，故对此本院不予支持。相应的，因富华物业公司在本案诉讼中未证实邦盛置业公司拖欠物业费，故对其要求邦盛置业公司承担物业费滞纳金的请求，无事实依据，本院不予支持。 关于邦盛置业公司反诉主张的富华物业公司多收取的卫生费、车位费等，因上述费用系由业主自行交纳，相关权利义务发生在业主与富华物业公司之间，邦盛置业公司对此无诉权，故对邦盛置业公司此项诉讼请求本院不予处理。邦盛置业公司另主张的设备损失、苗木损失及维修请求等，既未在双方交接时提出，也未提交证据证实其主张的价值真实、合理，故对此本院亦不予支持。富华物业公司提交的录音能够证实系因邦盛置业公司原因导致双方不能及时交接才延期撤场，故邦盛置业公司要求富华物业公司支付延期撤场违约金理由不当，本院不予支持。 综上，富华物业公司、邦盛置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29971元，由上诉人潍坊富华物业管理有限公司负担25464元，由潍坊邦盛置业股份有限公司负担4510元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年八月十日 书记员  王 旭