广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初24443号原告毛贵云，男，汉族，1979年8月3日出生，户籍地址深圳市福田区，委托代理人张帅，广东卓建律师事务所律师。委托代理人袁婷，广东卓建律师事务所律师。被告范立功，男，汉族，1987年2月2日出生，户籍地址河南省平舆县，原告毛贵云诉被告范立功房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人张帅、被告范立功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告继续履行合同；2、被告向原告支付违约金22000元（人民币，下同）；3、被告承担本案的全部诉讼费用、公告费及保全费用。原告提交变更诉讼请求申请书，要求变更诉讼请求如下：1、解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告立即向原告返还剩余租金99632.88元及利息，暂计33011.69元（以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起计算至返还完毕之日止，暂计至2020年7月20日）；3、被告向原告支付违约金22000元；4、被告承担本案的全部诉讼费、公告费及保全费用。原告在庭审中再次变更上述第1、2项诉讼请求如下：1、原被告双方签订的房屋租赁合同于2020年9月30日解除；2、被告向原告返还剩余租金97523元及利息37000元（利息以剩余租金为计算基数，按照月利率2%自2019年3月11日起计算至被告返还完毕之日止）；明确上述第3项、第4项诉讼请求不变。被告答辩称：我方同意解除本案租赁合同，解除时间为2020年9月30日，并同意向原告返还剩余租金，具体金额由法庭核算。本案相关情况一、合同签订情况：原、被告于2019年3月11日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告将涉案房屋出租给原告，租期自2019年3月11日至2030年1月10日，免租期自2019年3月11日至2019年8月10日，原告一次性支付了租金110000元；合同第十七条：若被告出现违约行为的，原告有权采取以下一种或多种措施：（一）解除本合同，并申请单方解除合同登记（备案）；（二）要求被告立即返还剩余租金（即自合同解除之日起至本合同租赁期截止之日的租金）及其利息（计算标准：以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起，计算至返还完毕之日止）；（三）要求被告赔偿原告所遭受的装修损失，计算标准：以每套房屋固定装修费用（具体见装修列表）为基数，按照每年10%的折旧率计算；（四）要求被告支付违约金为租金总额的20%；（五）要求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失（包括但不限于直接和间接的经济损失、诉讼（仲裁）费、保全费、担保费、鉴定费和律师费等费用）。同时双方签署如下附件：1、房屋租赁物品移交清单，载明涉案房屋移交物品如下：空调、电视机、厨房用品、洗衣机、冰箱。2、承诺书，其中第四、六条载明：租赁房屋在本次出租前没有被设置任何抵押，查封等权利受到限制的情形，且承诺人保证本次出租的租赁期限届满前，租赁房屋不会被采取抵押、查封等措施；保证承租人可以正常合理使用租赁房屋，并排除任何第三人干扰或者妨碍；若承诺人违反前述约定，承诺人自愿按照《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任，承诺人落款处由被告签名捺印，并签署日期2019年3月11日。3、授权委托书，载明被告授权原告在租赁期限内处理涉案房屋管理的一切事务；落款日期为2019年3月11日。4、同意转租证明，载明被告同意原告对涉案房屋进行转租，落款日期为2019年3月11日。5、双方办理了涉案房屋的租赁凭证。二、合同履行情况：1、款项支付情况：原告提交《招商银行转账汇款电子回单》三张，显示原告于2019年3月11日向被告转账50000元、50000元、20000元。2、原告主张，《房屋租赁合同》签订后，被告将涉案房屋移交给原告使用，目前由原告转租给案外第三人使用中，于2020年9月30日前可以完成涉案房屋的腾退事宜。3、原告提交粤公正小程序查询截屏、中国执行信息公开网网页截图、查档情况、深圳市不动产登记信息查询结果、不动产信息查询表、（2020）粤0307执1279号照片、通知书、公告、执行裁定书，显示涉案房屋被（2019）粤0307财保1450号民事裁定书查封，查封期限为2019年8月26日起至2022年8月25日止，且被（2019）粤03执4419号执行裁定书执行查封。2019年12月12日，深圳中院作出（2019）粤03执4419号之一执行裁定书指定本院执行，故本院立案号为（2019）粤0307执1279号。因原告主张对上述房产享有租赁权要求带租处分，故本院于2020年5月7日作出（2020）粤0307执1279号通知书，决定拍卖涉案房产时对前述出租信息进行披露，申请执行人中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行不服该通知并以应去租拍卖涉案房产为由向本院提出执行异议。本院经审理后作出（2020）粤0307执异147号执行裁定书，裁定：撤销本院于2020年5月7日作出（2020）粤0307执1279号通知书。现原告不服该异议裁定，向深圳市中级人民法院申请复议。2020年7月22日，申请执行人以需等待复议结果、涉案房产尚不具备继续拍卖条件为由向本院申请终结本次执行程序。三、涉案房产的位置及所有权：深圳市龙岗区龙岗镇南联村运河蓝湾家园B座三单元302房产【不动产证号：粤（2017）深圳市不动产权第0220208号】，产权人为被告。裁决结果本院认为，原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其附件，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按照合同的约定全面履行自己的义务。结合本案现有证据及庭审情况，综合分析如下：关于解除合同。被告在《承诺书》中向原告承诺涉案房产在租赁期间内不会被采取查封、抵押等措施，如违反前述约定，愿意按照《深圳市房屋租赁合同书》的约定承担违约责任，而《深圳市房屋租赁合同书》约定如被告违约，原告享有单方解除权，现有证据显示涉案房屋已被查封，被告的违约行为导致合同目的已然无法实现，对原告要求解除《深圳市房屋租赁合同书》的诉求，本院依法予以支持。原告称其于2020年9月30日前可完成涉案房屋的腾退事宜，故对其诉请的解除时间及腾退房屋时间予以认可。关于租金退还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在《深圳市房屋租赁合同书》约定因被告违约导致合同解除的，被告应向原告退还合同解除之日至合同租赁期截止之日的租金，并支付按月利率2%的标准自租金支付之日至租金返还完毕之日止的利息，同时向原告支付租金总额20%的违约金。但双方约定的利息及违约金总额超出法律规定的标准，故本院依法予以调整，依法支持原告要求被告按月利率2%，自租金支付之日至租金返还完毕之日止的利息部分。至于违约金，则不再重复支持。原告自2019年3月11日接手涉案商铺，免租期自2019年3月11日至2019年8月10日。故原告依法应支付2019年8月10日至合同解除之日即2020年9月30日期间的租金。经本院核算，被告应返还原告剩余租金97463元【110000元-（110000元÷365天÷10年×416天）】，故被告应向原告返还剩余租金97463元及支付利息（利息以97463元为计算基数，按照月利率2%的标准，自2019年3月11日起计算至被告返还完毕之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告毛贵云与被告范立功于2019年3月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月30日解除；二、原告毛贵云应于2020年9月30日前将深圳市龙岗区龙岗镇南联村运河蓝湾家园B座三单元302房屋返还被告范立功；三、被告范立功于本判决生效之日起三日内向原告毛贵云返还剩余租金97463元并支付资金占用利息（以97463元为基数，按照月利率2%的标准，自2019年3月11日起计算至款项返还完毕之日止）；四、驳回原告毛贵云的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元（原告已预交），由被告范立功承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  罗晓芳二〇二〇年八月二十六日书记员  傅晓旭