贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初692号原告：中信银行股份有限公司遵义分行，住所地：贵州省遵义市汇川区厦门路天安酒店，统一社会信用代码：915203030699480199。法定代表人：张涛。委托诉讼代理人：周珺，贵州远度律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗允茂，贵州远度律师事务所律师。被告：简仕洪，男，汉族，1964年3月8日出生，贵州省凤冈县人，住贵州省凤冈县。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：于国强。委托诉讼代理人：李有明，系公司员工，系特别授权。原告中信银行股份有限公司遵义分行（以下简称中信银行）与被告简仕洪、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中信银行的委托诉讼代理人周珺，被告聚银公司委托诉讼代理人李有明到庭参加诉讼。被告简仕洪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告于2016年11月10日签订的《中信银行个人购房借款合同》；2、判令被告一立即偿还借款本金206853.19元，并按年利率5.88%计算支付逾期利息、按年利率5.88%的150%以逾期贷款本金为基数计算支付逾期还款的罚息和按年利率5.88%的150%以尚欠逾期利息为基数计算支付复利从2019年10月9日起直至还清之日止，暂计算至2019年11月8日逾期利息为1013.58元、罚息为2.89元、复利为1.49元，以上金额共计207871.15元；3、判令被告二对上述第二款项承担连带清偿责任直至付清之日止；4、判令原告对被告一购买的坐落于贵州省遵义市汇川区享有抵押优先受偿权；5、本案诉讼费、律师费由二被告承担。事实与理由：2016年11月10日，被告简仕洪向原告申请个人购买商用房贷款，与原告签订《中信银行个人购房借款合同》（编号：银遵红字第811322009170），合同明确贷款金额为27万元，借款期限为10年，按月等额本息还款以及利率、罚息、复利的计算标准。并且简仕洪以位于贵州省遵义市汇川区（购房合同编号：2016427201）为该笔贷款提供抵押担保。被告聚银公司以担保人身份在该份合同上签字，并承诺自愿为该笔贷款承担连带担保责任。原告按简仕洪要求向聚银公司账户发放了贷款，简仕洪按月偿还本息至2019年11月8日，之后未按时还款，原告反复催促，被告简仕洪以各种理由推诿，根据合同约定，原告有权要求被告简仕洪立即偿还借款全部本金及所欠利息，同时要求聚银公司承担连带担保责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，诉如前述。被告聚银公司辩称：1、原告提出简仕洪逾期还款的时间是2019年11月8日，但是他至少从2017年8月份起就已经没有按时还款了，是我公司在替他还款，是原告直接在我们的保证金中扣除的。2、由于原告和简仕洪签订的借款合同尽管我公司是盖章的，但是这份合同原告没有给我们，所以简仕洪究竟欠了多少钱我公司不知道。被告简仕洪未到庭，也未提交书面的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，简仕洪（借款人，甲方）与原告（贷款人，乙方）、聚银公司（保证人，丙方）签订《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）。合同约定：借款人向贷款人借款270000元，用于购买贵州省遵义市汇川区。借款期限120个月，从2016年11月10日至2026年11月10日。贷款利率为年利率，即以贷款实际提款日的定价基准利率上浮20%，即本合同的贷款利率为5.88%。该贷款利率采用浮动利率，自实际提款日起，首次利率调整日确定为次年，并从利率调整日后每壹年调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日。调整后的贷款利率为利率调整日所适用的定价基础利率按照贷款实际提款日的定价基准利率上浮20%的方式进行浮动后确定的利率。该贷款按月等额本息还款，还款日为每月8日。如简仕洪未按合同约定还款贷款，从逾期之日起合同利率上浮50%计收罚息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利息计收复利。被告简仕洪用贵州省遵义市汇川区为该贷款作抵押担保，并办理预购商品房抵押权预告登记，但未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续。被告聚银公司提供阶段性保证担保，即聚银公司对自该合同生效之日起至简仕洪就该合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止，简仕洪的所有应付款项承担阶段性连带保证责任，包括但不限于：贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）。如简仕洪未按约还款，在保证期间内，原告有权直接要求聚银公司承担保证责任并有权从聚银公司在中信银行股份有限公司任何营业机构开立的账户中直接扣划。2016年11月14日个人借款凭证（借据）中载明，借款人简仕洪用于购商用房的270000元收款人为聚银公司，放款日期为2016年11月14日。另查明，原告在庭审中自认自借款发放之日起简仕洪按约偿还贷款至2017年4月，聚银公司从2017年5月至2020年6月共代简仕洪偿还贷款金额人民币114427.52元。即从放款之日起至2020年6月8日，涉案贷款共还款129729.68元，其中偿还本金79161.27元，利息48770.46元，罚息1129.35元，复利668.6元，即2020年6月8日前应还本息已付清。本院认为，合法借贷关系受法律保护。原告与二被告签订的《中信银行个人购房借款合同》，系三方真实意思表示，内容未违反我国法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按约履行。借款合同签订后，原告已经依约履行发放贷款的义务，简仕洪没有依约履行偿还欠款及支付利息义务，构成了违约。截至2020年6月8日止，被告简仕洪尚欠贷款本金270000元-79161.27元=190838.73元，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款……”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告请求解除其与而被告于2016年11月10日所签订的《中信银行个人购房借款合同》并归还借款本金190838.73元有事实和法律依据，本院予以支持。对原告主张的利息的认定，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。……”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限偿还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，被告简仕洪应支付原告从2020年6月9日起的利息、罚息、复利。结合双方约定的利率标准，本院支持按照如下方式计算利息：由于从2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，即被告简仕洪应从2020年6月9日起以剩余贷款本金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%后再上浮50%向原告支付罚息至全部借款还清之日止（以原告主张的年利率5.88%的150%，即8.82%为限）。并以逾期利息为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%后再上浮50%向原告支付复利至贷款还清之日止（以原告主张的年利率5.88%的150%，即8.82%为限）。聚银公司在《中信银行个人购房借款合同》上作为保证人盖章，故原告请求聚银公司对简仕洪的贷款承担连带偿还责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求确认对简仕洪的贷款的抵押物以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权问题。本院认为，关于原告对上述抵押物优先受偿的请求，系该基于该房产上设立的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力。依据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对系该房屋抵押物享有现实的抵押权。贵州省高级人民法院发布的黔高法（2016）2号《关于审理涉预购商品房抵押预告登记相关民商事纠纷案件纪要》第三条明确指出：“预购商品房抵押预告登记的权利人主张对房屋享有优先受偿权的，人民法院不予支持”，故原告的该请求，本院不予支持。被告简仕洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案依法缺席判决。为此，判决如下：一、解除原告中信银行股份有限公司遵义分行于2016年11月10日与被告简仕洪、贵州聚银投资置业有限公司所签订《中信银行个人购房借款合同》；二、被告简仕洪应于本判决生效之日起十日内归还原告中信银行股份有限公司遵义分行贷款本金190838.8元及利息、罚息、复利［从2020年6月9日起，以剩余贷款本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%再上浮50%后的利率，向原告支付罚息至借款本金还清之日止（以年利率8.82%为限）。并从2020年6月9日起，以尚欠的罚息为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%再上浮50%后的利率，向原告支付复利至罚息还清之日止（以年利率8.82%为限）］。三、被告贵州聚银投资置业有限公司对被告简仕洪上述第二判项明确的债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告简仕洪追偿；四、驳回原告中信银行股份有限公司遵义分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420元，公告费400元，合计4820元，由原告中信银行股份有限公司遵义分行承担1470元，被告简仕洪、贵州聚银投资置业有限公司承担3350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  唐庆华人民陪审员  宋贵遵人民陪审员  张春义二〇二〇年八月三日书 记 员  陈 越