安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终623号 上诉人（一审原告）：铜陵市东市电子有限责任公司，住所地铜陵市经济技术开发区。 诉讼代表人：叶齐，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：陈达标，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查锐，安徽景旺律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：安徽纽艾新能源技术有限公司，住所地铜陵市翠湖四路西段5105号办公楼一层。 法定代表人：李海涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李陆阳，北京大成（合肥）律师事务所律师。 上诉人铜陵市东市电子有限责任公司（以下简称东市公司）因与被上诉人安徽纽艾新能源技术有限公司（以下简称纽艾公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市中级人民法院(2020)皖07民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东市公司的委托诉讼代理人陈达标、被上诉人纽艾公司的委托诉讼代理人李陆阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东市公司上诉请求：1、依法判令撤销铜陵市中级人民法院（2020）皖07民初6号民事判决的第二项，依法改判纽艾公司承担：（1）厂房租金（自2018年3月27日至实际腾空时止，按每月10元／平方米计算，扣除已付10万元租金）；（2）翠湖四路西段5105号5号厂房租金18768元（自2019年7月22日至2019年11月20日，按每月3元／平方米计算）。2、一、二审诉讼费用。 事实与理由：一、东市公司与纽艾公司之间就厂房，系不定期租赁关系，纽艾公司应当承担相应租金。首先，通过东市公司与纽艾公司签订的关于5号厂房的租赁合同分析，纽艾公司使用5号厂房系租赁法律关系。通过东市公司法定代表人的谈话笔录可见，是因为纽艾公司对5号厂房尚未装潢完毕，遂将2号厂房给纽艾公司过渡使用一个月，但一个月后，纽艾公司仍未搬离，而是继续使用至今。东市公司从未表明过渡期间以及过渡期后是免费提供给纽艾公司继续使用，因此，纽艾公司使用期间应当支付租金。其次，2019年10月份，纽艾公司陆续向东市公司汇款共计10万元，汇款备注即为“2号厂房租金”，该事实证明双方虽未签订书面租赁合同，但双方通过实际履行的方式默认双方的租赁关系。再次，一审法院认定2号厂房是东市公司借给纽艾公司使用，是借用关系，没有事实依据。纽艾公司主张借用关系，依法应承担举证责任，一审中并未提供证据。东市公司法定代表人黄某谈话笔录中并未说2号厂房系借用关系，只是因为5号厂房在装修，让纽艾公司在2号厂房过渡一个月。 二、关于厂房，纽艾公司应当支付自裁定破产清算之日至移交厂房之日期间的租金。根据破产法第十六条规定：人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。具体到本案，铜陵市中级人民法院于2019年7月22日裁定破产清算之日起，东市公司、纽艾公司以及朱仑桑达成的以租金抵偿所欠款项的协议属于个别清偿，应属无效。自2019年7月22日后，纽艾公司应当支付相应租金。 纽艾公司辩称：一、合同具有相对性，本案中，东市公司的合同相对方是朱仑桑，纽艾公司是承租朱仑桑出租的相关房屋，相关合同责任不论是否存在，东市公司要求纽艾公司承担都没有依据。2017年1月，朱仑桑与东市公司签订租赁合同，承租东市公司位于及附属土地、5号、6号厂房。合同明确约定，朱仑桑可以转租。2018年3月，朱仑桑与纽艾公司签订租赁合同，朱仑桑将前述房产转租给纽艾公司。至于2号厂房，是因为5号厂房装修改造无法使用，经东市公司同意无偿借用，待5号厂房装修改造完毕后搬出。本案中，纽艾公司自始至终与东市公司没有租赁合同关系，其合同相对方是朱仑桑。朱仑桑无偿借用2号厂房、租赁5号厂房并交给纽艾公司使用都是经过东市公司认可的，其提交的两份租赁合同以及一审法院对黄某的询问笔录可以证实。因此，东市公司要求纽艾公司承担责任，不符合合同相对性原则。 二、2号厂房是无偿的借用关系，东市公司及其控股股东、法定代表人、实际控制人黄某也是认可的。东市公司的行为对破产管理人具有约束力，东市公司虽然在2019年7月进入破产程序，在法律关系上是一种承继关系。从证据看，东市公司认可2号厂房是无偿借用，管理人推翻没有依据。东市公司法定代表人同意2号厂房无偿借用，主要原因有三：一是朱仑桑虽然租了5号厂房，但是还需要装修改造，租赁目的无法实现，只能借用2号厂房；二是2号厂房堆放的生产设备是东市公司及另外两家黄某关联公司融资租赁所有，但存在欠付融资租赁公司的债务，纽艾公司以300万元的价格购买，解决其相应债务。三是东市公司经营不善，黄某希望纽艾公司能够解决职工生计问题，纽艾公司也全部接收了。以上在黄某的询问笔录及现场勘查记录中可以反映。因此，无偿借用2号厂房的证据链条完整，管理人起诉没有事实基础。 三、东市公司主张双方就2号厂房形成不定期租赁合同关系没有依据。不定期租赁在法律上首先是租赁关系，只是对租赁期限约定不明或没有约定。就本案而言，没有任何证据证明东市公司与纽艾公司达成了租赁2号厂房的意思表示。双方没有直接的书面租赁合同，东市电子法定代表人黄某的一审陈述可以印证。 四、东市公司破产，管理人强行解除合同已经给纽艾公司造成约100万元装修损失无法挽回，恳请法院综合予以考虑，驳回东市公司的上诉请求。从整个厂区经营的角度看，纽艾公司已经耗费了近100万元对5号厂房进行地面硬化、平整、粉刷等装修改造，租赁合同关系也是存在的，如果相关租赁关系存续，对双方都是有利的。但是破产法给予管理人决定是否解除破产企业对外签署合同的权利，导致纽艾公司只能腾退相关厂房，由于东市公司破产，相关装修损失基本无法挽回。对于已经明确的无偿借用的厂房，破产管理人还要求推翻企业的承诺，要求支付租金，显然有违公平原则。 东市公司向一审法院起诉请求：1.解除双方就厂房不定期租赁关系；2.纽艾公司腾退厂房并将厂房交还给东市公司；3.纽艾公司支付厂房租金（自2018年3月27日至实际腾空时止，按每月10元／㎡计算，截止2019年12月27日拖欠租金为1087212元）；4.纽艾公司支付翠湖四路西段5105号5号厂房租金93840元（自2018年3月27日至2019年11月20日，按每月3元／㎡计算）；5.诉讼费由纽艾公司负担。 一审法院认定事实：东市公司是位于翠湖四路西段5105号，2号厂房、5号厂房的所有权人。2017年1月20日，东市公司与朱仑桑签订《厂房租赁合同》，约定东市公司将坐落于铜陵市经济技术开发区翠湖四路西段5105号内，办公楼六层及附属土地（包括门卫及附属设施），（房产证号：铜房2010字第××、00××49、00××48、00××50、00××45；土地证号：铜国用（2010）字第22051号），房屋面积为4050.58平方米；5号、6号厂房（房产证号：铜房2014字第××、01××67号；土地证号：铜国用（2010）字第22017号），房屋面积为18779.20平方米；出租给朱仑桑使用。厂房租赁自2017年1月1日起至2037年12月31日止，租赁期20年。该厂房租金为：以每月每平方3元计算，年租金为82万元。本合同签订后，朱仑桑无需向东市公司交纳租金，租金由朱仑桑对东市公司所享有的债权冲抵，直到冲抵完毕。朱仑桑在租赁期间可以将该厂房转租，朱仑桑应按照双方约定自行履行承租方的责任，等等。 2018年3月1日，朱仑桑与纽艾公司签订《厂房租赁合同》，约定朱仑桑将上述房屋及土地出租给纽艾公司使用。厂房租赁自2018年3月1日起至2028年2月29日止，租赁期10年。该厂房租金为：以每月每平方米3元计算，年租金为82万元，等等。 由于纽艾公司对5号厂房装修，需要临时过渡厂房，东市公司自2018年3月起将2号厂房借给纽艾公司使用至今。现在纽艾公司的设备、辅助设施及原材料、产品仍然堆放在东市公司2号厂房内。纽艾公司已于2019年11月20日向东市电子公司交还5号厂房。 2019年7月22日，该院作出（2019）皖07破申4号民事裁定，受理铜陵大江投资控股有限公司对东市公司的破产清算申请，并指定由安徽景旺律师事务所担任破产清算管理人。 一审法院认为：本案争议的焦点是纽艾公司与东市公司就2号、5号厂房是否形成租赁合同关系；纽艾公司应否给付东市公司2号、5号厂房的租金。关于东市公司2号厂房的法律关系及租金的认定。东市公司提出纽艾公司占有使用2号厂房，应视为不定期租赁，并交纳租金的诉讼请求。东市公司对双方系租赁合同关系的事实负有举证责任，但是其未举证证明双方存在口头或书面的租赁合同。虽有占用厂房的事实，但不必然产生租赁法律关系，纽艾公司申请的证人黄某的证言，证明2号厂房是东市公司借给纽艾公司使用的，没有谈及租金问题。因此，纽艾公司与东市公司之间系借用关系，并非租赁合同关系。故东市公司的这一诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。 《中华人民共和国破产法》第十七条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。”本案中，纽艾公司占有东市公司2号厂房至今。2019年7月22日该院受理了铜陵大江投资控股有限公司对东市公司的破产清算申请。故纽艾公司应当向东市公司管理人交付2号厂房。 关于东市公司5号厂房的法律关系及租金的认定。从双方提供的证据来看，东市公司将5号厂房出租给朱仑桑，朱仑桑转租给纽艾公司，纽艾公司交租金给朱仑桑。故东市公司与纽艾公司不存在租赁合同关系，且5号厂房已交还东市公司。因此，东市公司向纽艾公司主张支付租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国破产法》第十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、纽艾公司于本判决生效之日起十日内一次性搬出位于厂房，并向东市公司管理人交付2号厂房。二、驳回东市公司其他诉讼请求。案件受理费15429元，由东市公司负担10000元，纽艾公司负担5429元。 本院二审期间，东市公司提交两张纽艾公司向东市公司付款10万元的徽商银行电子回单，其中，2019年10月11日回单附言备注：2号厂房房租，以证明东市公司破产管理人接管后，纽艾公司缴纳租金的行为承认了租赁关系的存在，说明双方存在有偿租赁关系。 纽艾公司质证意见：对该证据的合法性、真实性无异议，关联性和证明目的有异议。缴费时，已是破产管理人接手东市公司，管理人要求纽艾公司腾退2号厂房，双方协商后给予搬迁缓冲期的折中方案，10万元中，5万元是电费，5万元是占有使用费，不是对先前2号厂房无偿使用的否认。 本院认证意见：对该证据的真实性予以认可，对其关联性和证明目的，结合查明的事实予以综合认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、就翠湖西路西段5105号2号厂房，双方的法律关系是租赁还是借用；二、纽艾公司应否向东市公司支付2号、5号厂房的租金。分析认定如下： 一、关于争议焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任；……。本案中，就案涉2号厂房，东市公司主张其与纽艾公司间成立不定期租赁关系，东市公司应举证证明，而东市公司提交的证据不足以认定双方存在不定期租赁关系。纽艾公司占用2号厂房属实，纽艾公司提交的证据证明了占用的缘由，一审认定为借用关系并无不当。故对东市公司提出的双方成立不定期租赁关系的上诉理由，本院不予采纳。 二、关于争议焦点二。如前所述，2号厂房系纽艾公司借用，故不应向东市公司支付租金。5号厂房系纽艾公司与朱仑桑签订的租赁合同，纽艾公司支付租赁费的对象应为朱仑桑，不承担向东市公司支付租赁费的合同相对义务，且纽艾公司已将租金支付给朱仑桑。因此，纽艾公司无需向东市公司支付2号、5号厂房的租金。 综上所述，东市公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费269.2元，由铜陵市东市电子有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 浩 审判员 徐旭红 审判员 刘 颖 二〇二〇年八月××日 法官助理卢慎 书记员洪贤铭