重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初10715号 原告：重庆固地实业有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道1226号聚信美家居世纪城五楼，统一社会信用代码91500000059872882C。 法定代表人：翁光敏，执行董事。 委托诉讼代理人：谢正瑜，重庆鸿卓律师事务所律师。 被告：陈仁梅，女，1974年12月17日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：周龙海，重庆于杨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵堃宇，重庆于杨律师事务所律师。 原告重庆固地实业有限公司（以下简称固地实业公司）与被告陈仁梅合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告固地实业公司的委托诉讼代理人谢正瑜，被告陈仁梅及其委托诉讼代理人周龙海、赵堃宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告固地实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年7月25日至2019年10月24日期间租金12886元；2.判令被告支付原告2019年10月25日至2020年3月24日期间场地占用使用费43800元；3.判令被告支付原告违约金（以12886元为基数，从2019年6月25日起按日万分之七计算至此款付清时止）；4.诉讼费由被告承担。后原告固地实业公司自愿撤回要求被告支付2019年12月13日至2020年3月24日期间场地占用使用费的诉讼请求。事实和理由：原告与被告签订了《富森美·聚信美家居1号店营业场地租赁合同》，约定原告将位于重庆市北部新区金开大道1226号3B95/96/3A56-b计租面积438平方米的营业场地出租给被告用于经营品牌为韩丽的橱柜，租赁期限自2018年10月25日至2019年10月24日，月管理费8760元。原告已按合同约定履行义务，但被告从2019年6月25日开始拖欠原告2019年7月25日至2019年10月24日的租金，且被告至今仍占用原告场地。鉴于被告拖欠费用的行为已严重违约，原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告陈仁梅辩称，租赁合同期限于2019年10月24日届满，被告拖欠原告届满期前的租金12886元属实。租赁期满后原被告双方没有续签合同，双方是在履行事实上的不定期租赁合同。被告已于2019年12月12日前全部撤离原告场地，因此租金只能算到2019年12月12日。违约金约定过高，请求如实降低。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即固地实业公司举示的《富森美·聚信美家居1号店营业场地租赁合同》、《商品销售合同》，陈仁梅举示的《富森美·聚信美家居1号店营业场地租赁合同》、重庆芬莱格建材有限公司营业执照复印件，本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：固地实业公司举示的2020年3月24日照片系打印件，无原始照片印证，其内容与本案的关联性亦无法确认，本院不予采纳；陈仁梅举示的《情况说明》系原件，本院对其形式上的真实性予以确认；《申请书》系复印件，真实性无法确认，本院不予采纳；吴某与罗德梅微信记录由证人吴某核实并出示了手机原始记录，其内容亦与部分当事人陈述相印证，本院对真实性予以确认；钉钉打卡记录系打印件，真实性无法确认，本院不予采纳；保证金收据两张，非固地实业公司出具，与本案无关联性，本院不予采纳；证人吴某、闻某的证言，将结合案情在认定部分予以评述。 本院经审理认定事实如下：以固地实业公司为甲方（出租人），陈仁梅为乙方（承租人），签订《富森美·聚信美家居1号店营业场地租赁合同》，主要约定甲方将位于重庆市北部新区金开大道1226号3B95/96、3A56-b，计租面积438平方米的营业场地出租给乙方，租赁期限自2018年10月25日起至2019年10月24日止，乙方承租营业场地用于经营的品种为橱柜，品牌为韩丽。第2.1条约定：本合同规定月租金为每平方米月租金单价与计租面积的乘积。甲方向乙方提供的营业场地合同期内租金单价为20元/平方米·月，计租面积438平方米，故乙方应交月租金为8760元。第2.2条约定：乙方租金支付办法为，签约时向甲方缴纳3个月管理费，可承租营业场地3个月，第二次缴纳3个月管理费，可承租营业场地3个月，第三次缴纳3个月管理费，可承租营业场地3个月，第四次缴纳3个月管理费，可承租营业场地3个月，乙方应在上次所缴租金期届满30日前支付给甲方。乙方应先支付管理费后经营。第十二条约定：如本合同期满终止或乙方违约而被提前解除后，乙方租赁场地内的一切已形成附合的装饰装修物，归甲方所有，乙方不得拆除和损坏；未形成附合的可移动物品，在乙方无欠款等违约情况下，可由乙方搬走。因搬移拆除造成房屋损坏的，乙方应当恢复原状并赔偿恢复期间给甲方所致包括但不限于该期间内租金等全部损失。第14.2条约定：乙方已明确其不按时缴纳管理费、保证金或未补齐保证金的行为将给甲方带来严重的经济损失，故乙方应向甲方支付逾期付款违约金，计算公式为：应交、迟交费用的总和×万分之七×逾期天数。第14.3条约定：入合同被提前解除或期满合同终止的，乙方拒绝从解约之日起或双方约定的其他期限按时交回原所租店面的，乙方应向甲方支付相当于三倍租金的逾期腾房占有使用费作为其应承担的违约责任。该合同还约定了其他内容。 上述合同签订后，固地实业公司按约将营业场地交给陈仁梅使用。 案涉商铺的工作人员吴某（吴）与商场管理人员罗德梅（罗）微信聊天记录显示，2019年12月6日，吴：我把撤场申请交给楼管了。罗：吴姐，怎么办等我们公司确定好了回复你嘛，合同是陈姐签的，陈姐还是过来沟通哈哟。吴：陈姐把身份证给我了，吩咐我办的。吴：我们10.24号以前租金只欠一千多，你说的一万多含了物业费之类的没得。罗：每个星期我都看了欠费表的，一直是欠的一万多，一万多是租金，不含物业费哈。账上还挂了不少滞纳金。2019年12月11日，罗：先把钱交了嘛，账上一直挂起欠费。吴：我们的保证金交的好多也。罗：保证金一个月的租金加1万，商户如果办理撤场，在办理撤场手续后一年没有售后问题退还。2019年12月12日，吴：今天不是我们店排了个人过来看店了嘛。罗：我说的是交钱。下周一应该要上班了嘛，上班了尽快处理哈。2019年12月16日，罗：吴姐，你之前的那个费用都还一直挂到账上，滞纳金还一直挂起，你们临到本来就很长时间了，然后完了之后我们自己内部还有些流程要走。吴：我还在工地上的，一会我去找我的老大。2019年12月17日，罗：吴姐，你好久过来哟。吴：你看这样可以不，我们不是有保证金噻，我们用保证金冲抵租金，所有客户售后你们不用管，这块我们公司自己负责，你看嘛，本来我们合同也到期了，你把租金和物业算到月底，我们就要多付两万多出去，如果保证金充低（冲抵）不了的话我也很难跟我老大交差，是吧，如果没问题我就尽快过来完善手续。罗：保证金真的不能抵，财务流程都过不到。2019年12月18日、12月20日、12月23日，罗：（催告对方交费）。2019年12月23日，吴：你给我问没得，抵扣压（押）金的事。罗：我给你回了的嘛，那个押金抵不到嘛……一年过后正常该退就退。我们财务系统过不到。2019年12月24日，罗：吴姐，今天已经24号了。2019年12月28日，罗：吴姐，你们自己又说撤，又不过来完善费用，拖起也不是办法咯。 2020年5月31日，重庆芬莱格建材有限公司出具《情况说明》，载明“陈仁梅于2018年10月25日向重庆固地实业有限公司租赁的富森美·聚信美家居的场地，陈仁梅实际提供给重庆芬莱格建材有限公司使用，用于经营橱柜销售。陈仁梅的租赁合同于2019年10月24日到期。到期以后，员工吴某提交了撤场申请通知撤场，之后公司于2019年12月12日全部撤场，之后再也没有使用该场地。吴某、肖敏、闻某、孙小林、郭琼英为公司的员工，在聚信美租赁的场地销售橱柜。撤场前，在聚信美的场地内钉钉上打卡上班。撤场后，上述员工全部撤离聚信美，吴某主要到了茶园红星钉钉打卡上班，肖敏、闻某、孙小林、郭琼英主要安排在了公司在和美宜居的场地打卡上班，孙小林后来离职”，该证明载明的经办人为吴某。 庭审中，陈仁梅举示收据两张，一张开具时间为2016年10月26日，收款事由“陈仁梅-韩丽宅配，芬莱格家居3A08-B/3A55-B/3A56，租赁保证金81510元”，另一张开具时间为2017年12月28日，收款事由为“陈仁梅-韩丽3A56-b/3B95/96，装修保证金10000元”，两张收据均加盖有“重庆聚信美家居有限公司收费专用章”。 陈仁梅申请的证人吴某出庭陈述：我是芬莱格公司的员工，老板是陈仁梅。2019年12月12日以前我在聚信美家居世纪城的店里上班，担任店长。这个店在2019年12月初（大概是12日）没有营业了。我在2019年12月6日向商场提出申请，申请交给了楼管人员，是新来的同事孔雪。我和罗经理（罗德梅）结算了之前的欠费1万多元，我想用保证金抵扣，但商场一直没有同意用保证金抵租金。我们店里还有肖敏、郭琼英、闻某、孙小林几个员工，平时用钉钉打卡上班。退出场地后，以上四个员工都去和美宜居上班了，我去了茶园红星，这些地方都有芬莱格公司开的店。我们退出场地后，没有搬离物品和装饰装修，因还欠租金，与商场有争议，商场不让搬，我们只是人都撤走了。撤场没有办理交接手续，楼管说交了撤场申请就可以了，罗经理也是这么说的。 陈仁梅申请的证人闻某出庭陈述：我是芬莱格公司的员工，现在在和美宜居上班。我是2019年12月12日左右去和美宜居上班的，之前在富森美家居1号店，后来该店不做了。我之前在富森美是店面导购，店长是吴某，同事有郭琼英、肖敏、孙小林，平时上班是钉钉打卡考勤。在富森美经营的是韩丽和芬莱格品牌，老板是陈仁梅。我们走的时候店面的物品、装修还没有撤，店面是由店长去沟通、组织人员撤离，店面装修由其他人负责，由店长协调，我不负责。 庭审中，固地实业公司陈述：富森美商场的经营管理人是重庆聚信美家居有限公司，相关保证金也是该公司收取，并非代我方进行收取。租赁合同并未约定租赁保证金，我方也不收取租赁保证金，陈仁梅所交保证金是用于商场处理售后产品质量问题的，与本案无关。经我方向商场核实，陈仁梅确实在2019年12月底开始没有经营案涉店铺，但商场称未收到撤场申请。我方发现陈仁梅没有经营后，电话向其催收过费用，店铺我方一直没有处理，维持原状。罗德梅是商场的管理人员。 固地实业公司认可其与陈仁梅在2019年10月24日之后形成不定期租赁关系，于2019年12月12日解除不定期租赁关系，并明确其主张的租金和占有使用费在不定期租赁关系解除前性质为租金，解除后性质为占有使用费，计算标准参照合同约定的租金标准计算。 庭审后，固地实业公司向本院书面申请撤回要求陈仁梅支付2019年12月13日至2020年3月24日期间场地占用使用费的诉讼请求。 本院认为，固地实业公司与陈仁梅自愿签订《富森美·聚信美家居1号店营业场地租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。固地实业公司按约将营业场地交付给陈仁梅使用，陈仁梅应按约支付租金。2019年10月24日租期届满后，陈仁梅继续使用营业场地，固地实业公司亦无异议，双方形成不定期租赁关系。根据陈仁梅的证人吴某、闻某的证言及吴某与商场管理人员罗德梅的微信记录，能够证明陈仁梅于2019年12月向商场申请撤场，并于2019年12月12日撤离人员、不再在上述场地经营，而固地实业公司亦认可双方不定期租赁关系于2019年12月12日解除，故本院对该不定期租赁关系解除时间予以确认。 关于租金。陈仁梅认可其尚欠租期届满前的租金12886元，对此本院予以确认。另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，陈仁梅还应支付固地实业公司2019年10月25日至2019年12月12日期间按合同约定标准计算的租金14308元（8760元/月÷30天×49天）。据此，对固地实业公司要求陈仁梅支付租金27194元（12886元+14308元）的诉讼请求，本院予以支持。 关于保证金。陈仁梅主张以保证金抵扣租金等费用，其举示的租赁保证金、装修保证金的收据，虽然加盖有“重庆聚信美家居有限公司收费专用章”，但本案中并无证据证明款项系重庆聚信美家居有限公司代固地实业公司收取，固地实业公司亦不认可代收事实，且陈仁梅与固地实业公司签订的租赁合同中也未约定租赁保证金事项。因此，上述保证金问题与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。如涉及纠纷，陈仁梅可另行主张权利。 关于违约金。根据租赁合同第2.2条约定，2019年7月25日至2019年10月24日期间租金应于2019年6月25日前支付，陈仁梅欠付2019年10月24日前的租金12886元，固地实业公司要求陈仁梅支付以12886元为基数，从2019年6月25日起计算至此款付清时止的违约金，符合租赁合同第14.2条的约定。该条约定违约金计算标准为每日万分之七，陈仁梅辩称违约金标准过高，本院认为，逾期支付租金造成的主要是资金占用损失，结合本案情况，本院酌情将违约金标准调整为按中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算。 固地实业公司自愿撤回要求陈仁梅支付2019年12月13日至2020年3月24日期间场地占用使用费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告陈仁梅于本判决生效后五日内支付原告重庆固地实业有限公司截至2019年12月12日的租金27194元； 二、被告陈仁梅于本判决生效后五日内支付原告重庆固地实业有限公司违约金（以12886元为基数，从2019年6月25日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至该款付清之日止按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告重庆固地实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费1278元，减半收取639元，由原告重庆固地实业有限公司负担319元，由被告陈仁梅负担320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇二〇年八月十四日 书记员  马 瑞