云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1394号原告姜俊杰，女，汉族，1966年8月27日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托代理人田辉，云南汇同律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人陈志浩，云南汇同律师事务所实习律师。特别授权代理。被告黄莉，女，汉族，1986年9月25日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告黄永亮，男，汉族，1962年9月18日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。以上两被告共同委托代理人杨微，云南凌云律师事务所律师。特别授权代理。第三人昆明尊园房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：9153011266264645XF，住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11－3幢6ｂ号。法定代表人李云波，总经理。委托代理人倪炳超，该公司员工。特别授权代理。委托代理人罗琦琴，公司法务。特别授权代理。原告姜俊杰诉被告黄莉、黄永亮、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告姜俊杰的委托代理人田辉,被告黄莉、黄永亮的共同委托代理人杨微，第三人尊园经纪公司的委托代理人罗琦琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜俊杰向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告支付违约金680,000.00元；二、本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2019年6月2日，两被告为购房由第一被告与原告代理人陈春兰和第三人尊园经纪公司签订了一份《房屋买卖合同暨居间合同》。合同约定由被告作为购买方购买原告名下产权房官渡区畅园小区12幢1单元102室及车位，合同价款为3,400,000.00元，合同签订时由乙方（购买方）向甲方（出售方）支付购房定金人民币400,000.00元，于公证机关办理二手房买卖合同（含网签）时支付首付款1,400,000.00元，上述款项1,800,000.00元由甲方向银行办理还贷赎证，余下房款由乙方向银行办理贷款支付给甲方，乙方贷款额由银行按照信贷政策等因素综合确定，若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，乙方应在产权转移登记至买方名下后三个月内补足。该合同签订后，被告向原告支付了定金及首付款1,800,000.00元，原告还清贷款并赎证，2019年7月29日原、被告双方到昆明明信公证处办理了二手房买卖公证，标的房即官渡区畅园小区12幢1单元102室及产权车位于2019年8月9日转移至两被告名下。原告履行了合同义务后，两被告未及时履行支付剩余房款的义务。原告及两被告后共同到第三人处，第三人告之之前贷款，银行未审批，现找到的贷款银行在2019年11月20日以前会放款。时至2019年11月29日，两被告才通过贷款银行将剩余房款支付给原告，原告认为：依据原、被告和第三人签订的《房屋买卖合同暨居间合同》第四条第二款及第十二条的约定，两被告已超过最迟付款期限（2019年11月8日）10日，已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告按合同约定支付房屋成交价20%的违约金。故原告依据《房屋买卖合同暨居间合同》第十八条关于管辖法院的约定特向贵院依法起诉，请求支持原告诉请。被告黄莉答辩称：第一，合同未约定尾款支付时间，答辩人不存在违约行为。在原告、答辩人双方及第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》中约定的付款方式为定金、首付款加贷款，在本案合同签订后答辩人即按约定支付定金及首付款，共计1,800,000.00元。而在本案合同第四条中仅约定“除定金和首付款之外剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方，乙方贷款额由银行按照信贷政策等因素综合确定。若银行为发放贷款或实际放款额不够支付房款，乙方应当在产权转移登记至买方名下后三个月内补足”，其并未明确剩余房款的具体支付时间或银行按揭贷款放款期限，二答辩人黄莉在向银行提交全部贷款资料后，即已履行合同要求的贷款义务，剩下的就是等待银行放款，以银行实际发放时间为剩余款项支付时间。且在本案合同签订后，三方也均未对剩余房款的具体支付时间提出任何异议。从合同当事人三方于2019年7月29日至银行办理贷款及从银行最终发放贷款或实际发放贷款的金额与第三方约定金额相同来看，并不存在“银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款”的情况，《房屋买卖暨居间合同》对此约定的情况是指银行不同意贷款或者银行同意贷款金额少于答辩人申请贷款金额时，差额部分答辩人应在产权转移登记至名下后三个月内补足，并非指银行同意贷款而未实现发放贷款的情况，原告以此约定为由认为答辩人逾期支付购房款违反合同约定理由不成立。此外，答辩人黄莉不仅已经正常履行其贷款义务，还在贷款过程中多次联系银行经办人员及第三人工作人员催促银行尽快放款，答辩人有积极促成合同尽早履行的行为，而事实上，答辩人无法控制银行何时放款。实际放款时间系三方在签订合同时不可预见的银行贷款政策变动、贷款审批速度放慢所致，答辩人黄莉并无任何违约行为及过错。第二，答辩人黄莉无需向原告支付任何违约金，由于答辩人黄莉不存在任何逾期履行义务的行为，原告无权按照《房屋买卖暨居间合同》第十二条的约定要求答辩人承担违约责任。且实际上，至原告起诉前，答辩人已经将全部房款支付给原告，房屋也已经过户至答辩人名下，三方签订的《房屋买卖暨居间合同》已实际履行完毕，原告合同目的也得以实现。从合同履行情况，当事人过错程度等因素综合考虑，答辩人无需承担任何违约责任。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告黄永亮答辩称：答辩人未与原告建立合同关系，并非本案适格被告。本案系买卖合同纠纷，《房屋买卖暨居间合同》签订主体三方分别为原告姜俊杰、被告黄莉、第三人尊园经纪公司，答辩人非本案合同当事人，且未在涉案合同上签字，从未与原告建立任何的合同关系。综上所述，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人尊园经纪公司陈述称：我方认为被告已经按照合同约定向原告付清了全部购房款项，涉案《房屋买卖暨居间合同》已实际履行完毕。原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其中对原告姜俊杰提交的证据身份证复印件、公证书复印件、昆明尊园经纪公司企业信用信息公示报告、被告黄莉提交的证据身份证复印件、被告黄永亮提交的证据身份证复印件真实性、合法性、关联性及其证明目的予以采信。对原告姜俊杰、被告黄莉、被告黄永亮提交的证据《房屋买卖暨居间合同》、原告姜俊杰提交的证据《云南二手房买卖合同》《不动产信息摘抄表》，被告黄莉提交的证据转账记录及相关支付凭证收条、《个人房屋抵押借款合同》、微信聊天记录的真实性、合法性、关联性予以采信，至于证据的证明内容，本院将结合本案的其他证据综合认定。对有争议的证据本院认定如下：原告姜俊杰提交的证据微信聊天记录其内容涉及到涉案房屋买卖的相关事宜、与本案具有关联性，且被告黄莉、被告黄永亮、第三人尊园经纪公司对其真实性、合法性无异议，故本院对其合法性、真实性、关联性予以认可，至于证据的证明目的，本院将结合本案的其他证据综合认定。关于原告提交的证据发票及代理合同，本院认为因原告未请求两被告及第三人承担律师费，故本院不予采信。根据庭审，以及原、被告及第三人的举证、质证和当庭陈述，本院确认本案法律事实如下：原告姜俊杰、被告黄莉、被告黄永亮均系个人，第三人尊园经纪公司系在云南省昆明市西山区地产经纪服务的有限责任公司（自然人投资或控股）。2019年6月2日，原告姜俊杰与被告黄莉在第三人尊园经纪公司的居间下签订了《房屋买卖暨居间合同》，合同第一条约定：甲（姜俊杰）、乙（黄莉）双方通过丙方（尊园经纪公司）出售及购买位于昆明市官渡区房屋，甲方保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局指定的房屋上市标准，甲方出售该房屋亦同时将该房屋已分摊的土地使用面积和土地使用期限转让给乙方，该物业产权状态为有抵押，产权证号：官个国用（2016）第03361号，含产权车位，建筑面积为162.58平方米（以房产证记载或实际面积为准）。该物业成交价格为人民币（大写）：叁佰拾肆万元整，（小写：￥3400000.00元），该物业以签约时现状售予乙方，甲方保证已陈述的该房产权属状况、装饰情况和与房产交易有关的相关关系均属实，乙方对该物业的具体情况充分了解并实地查看，自愿购买该物业。合同第二条付款方式约定为：乙方同意在过户前出资人民币（大写）壹佰捌拾万元整协助甲方还款赎证，该款项（直付甲方）可冲抵房款（首付款），乙方承担相应风险，卖方配合办理预约转让公证。合同第三条房屋交易时间和定金约定：交易时间为2019年7月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，甲方自愿将与该物业合法销售有关的证明文件资料（包括但不限于房屋所有权证、国有土地使用证、商品房购销合同、委托公证书等）交由丙方保管（详见盖有丙方合同专用章的收件收据），直至房屋权属转移登记手续办理完毕。签订本合同时，乙方支付购房定金人民币（大写）肆拾万元整，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金，三方约定该定金的保管及支付为乙方同意丙方向甲方转交定金人民币肆拾万。合同第四条约定：扣除定金之后的房款付款方式为银行按揭付款，于公证机关签订二手房买卖合同（含网签），支付首付款人民币壹佰肆拾万，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。乙方贷款额由银行按照信贷政策等因素综合确定，若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，乙方应在产权转移登记至买方名下后三个月内补足。甲方应于办理过户当日向丙方支付交房保证金人民币大写伍仟元整，该款由丙方代为保管，待交房手续办理完毕以及相关费用结清后退还甲方。合同第八条交房时间及条件约定：甲方收齐全部房款3日内交房，交房当日三方同时到物业管理公司（处）由甲方结清相关综合费用后，房屋钥匙交给乙方，并由丙方退还甲方保证金。合同第十二条买卖合同违约责任约定：本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过十日或者有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。合同第十四条其他约定事项约定（如本条款与本合同其他条款有冲突，以本条约定为准）：甲方承诺该房产权清晰无查封、无抵押，后可正常过户到乙方指定人名下，此价格含一个产权车位（车位号：西区3库119号），买方需于2019年7月8日前支付首付款加定金共计180万元给卖方用于赎回抵押在银行的房产证，且卖方需于收到该款项后3个工作日内向银行申请办理赎证事宜，卖方将于收齐全部尾款后3个工作日交房给买方。另合同还对税费承担、争议解决等进行了约定。该合同上有原告姜俊杰的委托代理人陈春兰，被告黄莉的签名及捺印，并加盖有第三人尊园经纪公司的公司印章。并于2019年7月2日由原告姜俊杰、被告黄莉、被告黄永亮共同签订了《二手房买卖合同》，该合同中对涉案房屋状况描述同上，合同第二条房款支付约定为：买卖双方约定该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款为人民币2880000.00元。签订本合同时，买受人向出卖人支付首付款人民币1310000.00元。房款交割方式约定为自行交割房款。具体付款方式及期限约定为附件二。买受人以商业贷款方式申请个人房屋抵押贷款，总额人民币1570000.00元向银行申请办理贷款手续。合同第六条违约责任中逾期付款违约责任约定为除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：违约方应向守约方支付该房屋总价款百分之二十的违约金。附件二付款方式及期限约定：付款方式为贷款方式付款，付款时间为2019年7月29日，付款金额1310000.00元，银行名称：自行选定的银行，贷款金额1570000.00元，买方需于2019年7月29日支付首付款人民币壹佰叁拾壹万元整给卖方。该合同中有原告姜俊杰、被告黄莉、被告黄永亮本人的签名。后于2019年7月29日各方到云南省昆明市明信公证处对《二手房买卖合同》办理了公证。庭审中各方当事人自认各方实际履行的房屋买卖合同的涉案房屋成交价为《房屋买卖暨居间合同》中所约定的3400000.00元，原告姜俊杰自认该两份合同签订后，被告黄莉依约定向原告姜俊杰支付了首付款和定金共计1800000.00元。后原告姜俊杰与被告黄莉、黄永亮于2019年8月9日办理了涉案房屋及车位的所有权转移登记，涉案房屋及车位转移登记至被告黄莉、黄永亮名下。2019年11月26日，被告黄莉与华夏银行签订《个人房屋抵押借款合同》。后因银行放款原因，原告姜俊杰于2019年11月29日才收到银行放款通知。现原告姜俊杰认为被告黄莉及黄永亮逾期付款的行为已构成违约，故向本院提起诉讼，主张如上所诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案双方当事人签订的《房屋买卖暨居间合同》及公证的《云南省二手房买卖合同》系双方当事人自愿签订的合同，不违反相关法律、法规的规定，为合法有效的合同，合同成立并生效，各方当事人应当遵照执行。原告姜俊杰已经依照合同约定，履行了解除涉案房屋的抵押并将涉案房屋及车位产权转移登记至被告黄莉、黄永亮名下等义务，被告黄莉、黄永亮依法负有按照合同约定向原告姜俊杰支付涉案房屋定金、首付款、尾款的义务。各方当事人在《房屋买卖暨居间合同》约定买方贷款额由银行按照信贷政策等因素综合确定，若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，乙方应在产权转移登记至买方名下后三个月内补足。此处的三个月应理解为系被告支付尾款的最后期限，即即使银行到时未放款或者放款额不够支付尾款，被告也不得超过此期限，应当采取其他办法支付购房尾款。原告姜俊杰与被告黄莉、黄永亮于2019年8月9日办理产权转移登记，而原告姜俊杰于2019年11月29日才收到到款通知，已经超过合同约定的三个月的期限，被告黄莉、黄永亮已经构成违约，应依约承担违约责任。关于违约责任承担问题，本院认为依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方在两份合同中约定的违约金计算方法为按照涉案房屋成交价20%的标准计算，而从合同履行情况来看，被告黄莉、黄永亮在签订两份合同后，积极办理银行贷款等相关事务，其逾期支付尾款的过错程度较轻，且逾期时间较短，尚未给原告姜俊杰造成较大的实际损失，若按两份合同约定的违约金计算方法计算违约金将违反上述规定。故本院结合被告黄莉、黄永亮的过错程度以及原告姜俊杰的预期利益、实际损失等因素，综合考量，酌情以涉案房屋成交价款2%的标准计算违约金。关于被告黄永亮辩称的其未在《房屋买卖暨居间合同》上签字，不是本案适格被告的主张，本院认为被告黄永亮虽未在《房屋买卖暨居间合同》上签字，但却在作为该合同延续合同的《二手房买卖合同》上签字并公证，且之后涉案房屋也登记在被告黄莉及被告黄永亮名下，故该答辩意见，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黄莉、黄永亮于本判决生效之日起十日内向原告姜俊杰支付违约金68,000.00元；二、驳回原告姜俊杰的其他诉讼请求。本诉案件受理费10,600.00元，由原告姜俊杰承担9000.00元，由被告黄莉和黄永亮共同承担1,600.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  马永宏人民陪审员  武列东人民陪审员  张莲娣二〇二〇年八月三日书 记 员  雷 娟