河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10678号上诉人（原审原告）：邓惠文，女，1993年1月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王倩，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东方鼎盛地产发展有限公司，住所河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街6号东方鼎盛中心14层68号。法定代表人：戴杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：周倩妮，河南国基（海口）律师事务所律师。上诉人邓惠文因与被上诉人东方鼎盛地产发展有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初8644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。邓惠文上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审案件受理费由鼎盛公司承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，一审判决以合同没有约定逾期违约金为由，驳回邓惠文关于逾期办证违约金的诉请，严重违反了法律的明确规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条明确规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第二款显示，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。本案中一审已经查明未能取得房屋权属证书系鼎盛公司单方违约导致，因此鼎盛公司应当承担违约责任。故即使双方合同未约定逾期办证违约金或损失计算方式，也不影响邓惠文主张逾期办理产权证书的违约责任。因此，邓惠文依法按照中国人民银行同期贷款利率主张逾期办证违约金，符合法律规定。二、本案是由鼎盛公司同一违约行为引起的批量案件之一，并非个案。郑州高新技术产业开发区人民法院、郑州市中级人民法院已经对与本案相同的其他案件作出了数十份生效判决，均支持了逾期违约金。而本案在查明案件事实相同的情况下，驳回邓惠文诉请，违反了同案同判原则。邓惠文在一审中已提交证据（相应裁判文书）及法庭辩论中，已充分证明，本案与上述案件为同一小区、同一事由的批量案件，且法院查明的案件事实一致。在此基础上，应当根据同案同判原则及《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》之规定，统一裁判标准，支持邓惠文的诉请。原一审仅因作为合同模板提供方的鼎盛公司擅自删除了违约金条款就驳回邓惠文诉请，忽视了案件事实，损害了邓惠文的合法权益。综上，邓惠文根据法律规定，依法按照中国人民银行同期贷款利率主张逾期办证违约金，并无不当之处，一审法院适用法律错误，请求撤销一审判决，改判或发回一审法院重新审理。鼎盛公司辩称，一、一审法院适用法律正确，判决驳回邓惠文的诉讼请求，符合法律规定。政府职能的调整，使得鼎盛公司提交产权初始登记材料的合同义务客观上已经不能履行。在情势变更的情况下，邓惠文要求鼎盛公司承担相应违约责任无任何法律依据。2015年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，主要内容为郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记实施停旧发新及房管部门不在发放房屋所有权证和房屋他项权证，改由市国土部门进行登记并发放不动产权证书。郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起停止办理各类房屋登记业务，其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。二、不动产权证书的发放是一项政府行为，并非开发商的单方行为，是否发放、何时发放均由政府决定的，而不动产权证书的办理和获得还需购房人的配合申请以及行政管理部门许可等，并非是开发商能独立完成的事项，其主要义务主体是购房人，开发商并未购房人办理产权证的义务的情况下，自然不会存在逾期办证的违约行为。购房人要求开发商承担逾期办证的违约责任是对开发商义务范围的肆意扩大，并且该项义务既无法律依据，有合同依据。再者，合同是双方当事人意思表示真实的情况下签订的，当时邓惠文也明知该合同既没有约定逾期办理初始登记的违约金，更没有约定逾期办理不动产权证书的违约金条款，现邓惠文在没有合同和法律依据的情况下，不能要求法院依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第18条以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条规定，判决支持邓惠文的诉讼请求。一审法院查明邓惠文并未受到实际损失，邓惠文在一审庭审中也没有提供证据证明其遭受了实际损失，判决驳回邓惠文的诉讼请求，依法有据。根据谁主张谁举证的原则，邓惠文应当对其举证不能承担不利的法律后果。鼎盛公司已将本案标的房屋交付给邓惠文使用，且为邓惠文提供了良好的物业服务，鼎盛公司还与相关小学进行了协调，解决了业主子女的入学问题。邓惠文对购买房屋进行占有使用收益的合同目的均已实现，双方签订的商品房买卖合同进行了备案，网络备案保证了邓惠文所购房屋产权的稳定性。邓惠文在这个期间并没有受到实际损失，相反由于市场的变化，再加上鼎盛公司所建房屋品质，邓惠文所购房屋的价值已经升值到原来的两倍左右。第三，该案系单一案件，并不是邓惠文所说的批量案件，案涉合同的内容与同小区其他诉讼业主的合同内容并不相同，邓惠文的诉讼请求与其他案件当事人的诉讼，请求并不相同，本案并不能适用同案同判的原则。该涉案合同约定的不动产系单独的标的物，并不具有和该小区其他购房者相同的情况，案涉合同并未约定逾期办理产权证书违约金的条款，且该小区其他业主主张的是逾期办理初始登记的违约金的诉讼请求，而该案中邓惠文要求的是逾期办理不动产权证书的违约金，该案和其他案件并不是同样的案件，每一个业主都是一个单独的合同主体，合同主体情况相同，合同内容也不相同，如果按照被答辩人所说的要同案同判，这也是在肆意扩大鼎盛公司的义务。本小区共有三百多名业主，如果全按照该次标准让鼎盛公司支付违约金，则会导致鼎盛公司的资金链断裂，造成社会经济及金融机构出现危机，经济社会发展出现不稳定因素，违背了公平正义原则，导致邓惠文办理房屋产权证书的诉讼难以实现。综上，请求二审法院依法驳回邓惠文的上诉请求，维持原判。邓惠文向一审法院起诉请求：1.鼎盛公司向邓惠文支付逾期办理产权证违约金170011元（自2018年6月7日起以合同约定总房款2487474元为基数，暂计至起诉之日，实际支付至被告办理完毕涉案房屋所有权证之日）；2.本案诉讼费由鼎盛公司承担。一审法院认定事实：2017年12月2日，邓惠文、鼎盛公司签订商品房买卖合同（合同编号为：D17003720667），约定邓惠文购买鼎盛公司开发的位于郑州市郑东新区××街××、康平路西东方鼎盛御府4幢2单元6层602号房屋，价款为2487474元;鼎盛公司应当在2017年12月7日前，该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定的内容已完成；前期物业管理已落实。鼎盛公司应当在房屋交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。合同签订后，邓惠文依约支付购房款2487474元。另查明，2017年11月15日，涉案房屋进行了在建建筑物抵押变更登记，权利人为长安国际信托股份有限公司；2017年12月22日，涉案房屋进行了在建建筑物抵押变更登记。权利人为中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行。目前涉案房屋未进行首次登记。一审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，邓惠文、鼎盛公司双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，邓惠文按照合同约定支付全部房款，虽鼎盛公司未按约办理首次登记和权属登记，但本案中，双方签订的商品房买卖合同中并没有约定产权初始登记违约金，故邓惠文诉请逾期办理产权证违约金依据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告邓惠文的诉讼请求。案件受理费1850元，由原告邓惠文负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，案涉《商品房买卖合同》约定鼎盛公司应于2017年12月7日前将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付邓惠文。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》载明“转移登记……出卖人应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取”。本院查明的其他案件事实与一审查明相同。本院认为，在商品房买卖过程中商品房首次登记（原初始登记）和转移登记是前后相继的不同阶段，在未完成首次登记时，转移登记不可能开始，即完成初始登记是转移登记的前提条件。本案中，邓惠文主张的是转移登记，但案涉房屋尚未完成初始登记。而双方约定的转移登记的时间并非是固定的时点，因此，在完成初始登记之前，尚不能确定转移登记的具体起始时间，从而不能计算相应的违约金。当事人可待转移登记条件成就后依法主张相应的权利。综上，邓惠文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1432元，由邓惠文负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年八月三十一日书记员  毕 然