浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3092号上诉人（原审被告）：吴国良，男，汉族，1949年5月6日出生，住温州市鹿城区。上诉人（原审被告）：李凤兰，女，汉族，1952年3月20日出生，住温州市鹿城区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王卫洲，北京万典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈和平，男，汉族，1959年12月3日出生，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：朱显臣、卓予拉，浙江六和（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李明发，男，汉族，1965年3月22日出生，住瑞安市。上诉人吴国良、李凤兰因与被上诉人沈和平、李明发房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初5294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴国良、李凤兰上诉请求：撤销原判，依法改判驳回沈和平、李明发一审诉讼请求。事实和理由：一、涉案《房屋买卖协议》以合法形式掩盖非法目的，应为无效。第一，沈和平、李明发利用购买房屋的形式进行高利贷营业。沈和平、李明发系高利贷的经营者，为牟取暴利长期从事高利贷营业服务，严重违法，其先后以购买房屋等形式向即将拆迁的被征收人购买房屋，仅仅龙沈村中二人放出的高利贷高达50人以上，其多次在鹿城区法院诉讼，如沈和平诉沈大中、沈和平诉周春芳等案件，均是借买卖房屋的形式进行高利贷借款，诉讼次数达几十次，鹿城区法院对此非常清楚。第二，沈和平并非真正的买受人，真正的买受人利用沈和平作为买方规避土地管理法强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让，或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。因我国土地管理法禁止农村宅基地转让，真正的购买人根本不具有宅基地的购买资格，故其利用沈和平作为主体，与吴国良签订买卖协议，其实际上是为了规避土地管理法强制规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方签订的协议违反法律强制性规定，以合法形式掩盖非法目的，应属无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，拆迁安置房属于划拨土地上房屋，根本无法转让。一审判决吴国良、李凤兰回迁安置房中50㎡权益归沈和平、李明发享有，但上述房屋目前不存在，无土地使用证、房屋产权证，根本无法进行转让，该判决违反了法律规定。沈和平辩称：一、涉案房屋买卖协议系双方真实的意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，吴国良在一审中明确表示双方买卖是真实的，且愿意履行协议。现又主张涉案协议无效，自相矛盾，于法无据。吴国良、李凤兰主张沈和平进行高利贷营业缺乏事实依据，其引用的《中华人民共和国土地管理法》的相关法条均是针对宅基地，而不是房屋，且系管理性规定，而非效力性规定。故吴国良、李凤兰主张涉案协议书无效，缺乏事实和法律依据。二、沈和平购买的是准备拆迁房屋的一部分，现涉案房屋已被拆迁，相关拆迁安置权益应当归沈和平所有。涉案合同也明确涉案房屋被拆迁后，吴国良、李凤兰应立即从所得房屋面积中50平方米的房屋过户给沈和平和李明发，一审判决确认涉案房屋50平方米拆迁安置权益归沈和平及李明发所有并无不当。三、吴国良、李凤兰引用的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《房产地管理法》并不适用于本案。李明发未发表答辩意见。沈和平、李明发向一审法院起诉，请求：1.确认沈和平、李明发与吴国良、李凤兰于2008年4月11日签订的房屋买卖协议合法有效成立；2.判令坐落于鹿城区××巷××号××平方米的拆迁安置权益归沈和平、李明发享有，并判令吴国良、李凤兰协助沈和平、李明发办理拆迁安置权益手续；3.判令上述房屋50平方米拆迁安置权益中造价费20万元及过户费用2.75万元由吴国良、李凤兰承担；4.本案诉讼费由吴国良、李凤兰负担。一审法院认定事实：温州市鹿城区××巷××号宅基地使用权于1995年10月11日登记在吴国良名下。2008年4月11日，吴国良（甲方）与沈和平、李明发（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定乙方购买甲方位于温州市鹿城区××巷××号准备拆迁房屋的一部分，面积为50平方米，单价为每平方米8500元，总价款为425000元；付款方式为：签订本协议时向甲方支付400000元，余款25000元待甲方将所有产权手续（包括造价费等）办妥后，且在该房屋被拆迁或者征用后、将该购买房屋的一切产权手续过户至乙方名下并交付乙方时付清；甲方保证在现有房屋被拆迁或征用后，立即从所得房屋面积中将乙方此次购买的50平方米房屋过户给乙方；甲方办理该房屋产权过户的所有费用由甲方自行承担；……如果甲方违约，应当立即无条件向乙方支付购房总价款和违约金共计1200000元。同日，沈和平、李明发支付购房款400000元，吴国良出具收条予以确认。后，李凤兰在《房屋买卖协议》甲方签字处签名。2018年12月26日，吴国良与温州市鹿城区人民政府南汇街道办事处签订《住宅用房产权调换协议书》。温州市鹿城区人民政府南汇街道办事处于2019年11月12日函复如下：一、不能以买受人名义签订拆迁安置权益协议书。二、沈宅巷14号的安置方式为：吴国良产权调换，案外人叶茜鑫现已货币安置。三、吴国良签订的住宅用房产权调换安置协议书和案外人叶茜鑫签订的货币收购市场化安置协议书系该两人独立享有的权益。四、案外人叶茜鑫的货币安置款已支付。五、吴国良已认购拆迁安置房45平方米两套、75平方米一套，60平方米一套。六、因该地块拆迁安置房尚未启动建设，目前尚未出台安置方案。一审法院认为，涉案《房屋买卖协议》系沈和平、李明发与吴国良、李凤兰的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。吴国良对《房屋买卖协议》的真实性无异议，但又辩称上述协议无效，没有依据，不予采纳。现涉案房屋已拆迁，沈和平、李明发购买的相应房屋权利已转为拆迁安置权益。沈和平、李明发主张涉案房屋50平方米的拆迁安置权益归其享有，吴国良亦无异议，予以支持。关于沈和平、李明发要求吴国良、李凤兰协助其二人办理拆迁安置权益手续的诉请，因涉案房屋尚未建设完成，办理相关手续的条件未成就，故沈和平、李明发该项主张不予支持。关于沈和平、李明发请求由吴国良、李凤兰承担50平方米拆迁安置权益的造价费20万元、过户费用2.75万元的诉请，因该两项费用尚未实际产生，且沈和平、李明发未给予先行垫付，故沈和平、李明发该项请求无事实和法律依据，亦不予支持。李凤兰经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，于2019年11月13日判决：一、确认沈和平、李明发与吴国良、李凤兰于2008年4月11日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、确认吴国良名下坐落于温州市鹿城区××巷××号房屋其中50平方米的拆迁安置权益归沈和平、李明发享有；三、驳回沈和平、李明发其他的诉讼请求。件受理费15600元，财产保全费5000元，合计20600元，由沈和平、李明发负担4712.5元，吴国良、李凤兰负担15887.5元。二审期间，沈和平、李明发未提供新的证据。吴国良、李凤兰当庭提供了六份民事判决书，证明沈和平是职业放贷人。沈和平认为吴国良、李凤兰当庭提供的上述证据已经超过了举证期限，对上述证据的真实性、合法性无异议，但上述判决确认买卖协议合法有效，不能证明沈和平是职业放贷人。本院经审查认为，上述证据与本案缺乏关联性，亦不能证明吴国良、李凤兰的待证事实，本院不予采信。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。吴良国在本案一审庭审中确认涉案房屋买卖真实、李凤兰在协议书上签字、其收取了相应的购房款并同意予以配合，现主张沈和平并非涉案《房屋买卖协议》真实的买受人、双方之间名为房屋买卖实为高利借贷，与其一审陈述的内容相悖，亦未能提供证据证明上述主张。故吴国良、李凤兰主张涉案《房屋买卖协议》以合法形式掩盖非法目的，不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”吴国良、李凤兰主张涉案《房屋买卖协议》无效所援引的法律并非法律、行政法规的效力性强制性规定，故一审认定涉案《房屋买卖协议》合法有效，并无不当，本院予以维持。涉案《房屋买卖协议》约定沈和平、李明发购买吴国良“准备拆迁房屋的一部分”、“待甲方将该购买房屋的所有产权手续（包括造价费等等）办妥后，且甲方在该房屋被拆迁或征用后、将该购买房屋的一切产权手续过户至乙方名下并交付乙方时，乙方付清余款二万伍仟元整”，明确、具体，足以说明双方交易标的物为涉案房屋50平方米的拆迁安置权益。吴国良就涉案房屋已与温州市鹿城区人民政府南汇街道办事处签订拆迁安置协议，并已认购了相应面积的安置房，故吴国良、李凤兰以安置房尚未建设、无土地证及产权证为由主张一审判决涉案房屋中50平方米的拆迁安置权益归沈和平、李明发享有错误，不成立，本院不予支持。综上，吴国良、李凤兰的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10887.50元，由上诉人吴国良、李凤兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年八月十四日法官助理 周婷婷代书记员 缪伊娜