杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初2023号 原告蒋国庆，男，1963年10月27日出生，汉族，住浙江省绍兴县。 委托代理人章关兴、丁浩,浙江秦国光律师事务所律师。 被告杭州众汇置业有限公司，住所地浙江省杭州市临安区锦城街道锦城新天地1幢601，统一社会信用代：91330185689081014C。 法定代表人祝义财，系该公司董事长。 委托代理人郑玉龙，男，1988年2月1日出生，汉族，住浙江省庆元县。 委托代理人沈祺，男，1996年3月3日出生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。 被告江苏翔森建设工程有限公司，住所地江苏省淮安市淮阴区长江东路25号（7-2），统一社会信用代码：913208041400834428。 法定代表人邓洪武，系该公司董事长。 委托代理人张飞飞，男，1993年2月17日出生，汉族，住江苏省呸州市。 委托代理人刘恺，男，1986年4月2日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 原告蒋国庆诉被告杭州众汇置业有限公司（简称众汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，将江苏翔森建设工程有限公司（简称翔森公司）列为无独立请求权第三人，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，案件审理过程中，原告变更翔森公司为本案被告，本院准许，于2020年7月22日公开开庭进行了审理，原告蒋国庆及其委托代理人丁浩、被告众汇公司委托代理人郑玉龙、沈祺、被告翔森公司委托代理人张飞飞、刘恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2015年4月28日，翔森公司、浙江**丰防腐保温工程有限公司（以下简称“华丰公司”）与被告众汇公司三方签订《付款指示及债务处理协议书》，约定被告众汇公司将临安星雨华府2幢505房屋按照524490元价格出售给华丰公司指定的第三方即原告蒋国庆，翔森公司将差欠华丰公司524490元工程款直接支付给被告众汇公司作为原告应支付的购房款，协议书附件一《相关方、工程合同及个别工程欠款》载明翔森公司欠付华丰公司的欠款金额，附件二《乙方指定的第三方购买丙方开发物业明细》载明华丰公司指定的第三方为原告以及所购房屋地址（临安星雨华府2幢505)、抵偿金额（即房屋总价524490元)等。同日，华丰公司应翔森公司和众汇公司要求出具了《指定书》，指定原告为上述协议书所约定的购买第三方，并列明了案涉房屋的座落、房号、总价、抵销债务的金额等。后翔森公司按照约定向被告众汇公司支付了524490元视为原告完成了全部房款的支付。另，华丰公司出具说明，其将对翔森公司及众汇公司享有的全部权利由原告继受并主张。原告多次向被告众汇公司要求交房，但被告众汇公司各种推托。后原告得知被告众汇公司已将案涉房屋另售他人，经多次与其交涉无果，原告只好诉诸贵院， 请求法院判令：1、被告众汇公司、翔森公司共同返还原告购房款524490元；2、被告众汇公司、翔森公司共同赔偿原告损失811083元（庭审中明确具体项目及构成由法院确定）。 被告众汇公司辩称：三方协议书不同于买卖合同和预售合同，协议没有约定成交价格、支付时间等内容。房屋买卖行为不存在，由此也不存在涨价问题，付款指示协议书的条件没有成就，原告应向翔森公司主张工程款，而不是向我们主张购房款，因为购房合同未成立。另外，原告主张已经超过诉讼时效。 被告翔森公司辩称：付款指示和债务处理协议书已经生效，债务发生转移，本案债务处理与翔森公司无关，请求驳回对我方的诉请。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一、付款指示、债务处理协议书各一份，欲证明2015年4月28日三方签订协议的事实； 证据二、指定书一份，欲证明2015年4月28日华丰公司将房屋指定转让给原告的事实； 证据三、收款收据复印件一份，欲证明2015年5月4日翔森公司支付款项给众汇公司的事实； 证据四、华丰公司声明一份，欲证明华丰公司的权利由原告享有的事实。 被告众汇公司为证明其主张，向本院提供翔森公司财务部证明（2015年4月29日）复印件一份，欲证明相关协议中所指工程款是青岛雨润物流有限公司作为发包方发包的，众汇公司并非发包人。 被告翔森公司未向本院提供证据。 诉讼各方庭审质证及本院认证情况如下： 对原告提供的证据一，两被告对真实性没有异议，众汇公司对原告提供该证据的证明目的有异议，本院经审核，对该证据真实性予以确认； 对原告提供的证据二，众汇公司认为与其无关，翔森公司对原告提供的该证据没有异议，本院经审核，对该证据真实性予以确认； 对原告提供的证据三，众汇公司开始表示不认可，此后又承认翔森公司通知其进行工程款抵销的事实及抵销效力，翔森公司确认原告提供该证据的真实性，本院结合当事人陈述及众汇公司提供的2015年4月29日翔森公司财务部证明，确认翔森公司在2015年5月初通知过众汇公司抵销工程款的事实； 对原告提供的证据四，两被告对真实性没有异议，本院经审核，对该证据真实性予以确认。 基于以上证据分析，并结合庭审中当事人陈述，本院认定以下案件事实： 翔森公司为众汇公司承建临安雨润星雨华府项目，而翔森公司亦需支付华丰公司工程款。2015年4月28日，以翔森公司为甲方、华丰公司为乙方、众汇公司为丙方，三方签订《付款指示及债务处理协议书》，记载：甲方曾委任乙方承建甲方项目，而与本协议签字日，甲方仍未履行工程款，合计人民币524490元......，三方同意以下述付款安排，处理工程合同项下的工程总欠款及等值的买卖合同项下部分房屋价款，就此达成协议，供三方信守：一、付款1.1乙方现无条件及不得撤回地指示甲方向丙方支付所有工程总欠款，而当甲方全面履行以上付款指示后，等同甲方已全数清偿所有工程总欠款及履行工程合同项下所有义务，乙方不得追究。如果甲方按照上述指示付款时遇到任何银行或政府部门的扣减，甲方自行负责。1.2丙方同意接受甲方的付款，作为乙方支付买卖合同的等值部分房屋价款。在甲方付款及丙方收款时按丙方所实际到账的金额扣减乙方在买卖合同下的等值部分房屋价款，任何扣减由甲方负责，但买卖合同项下任何剩余房屋价款由乙方负责。1.3乙方应在工程合同项下的个别工程欠款达到支付条件时，向甲方出具以甲方未付款单位的相应个别工程欠款正式工程款发票，甲方收到乙方的工程款发票后，通知丙方向乙方或乙方指定的第三方出具相应金额的房款收据（房款发票待办理权属登记时提供）。如工程总欠款不足以支付房屋价款的，乙方或乙方指定的第三方应按照签署的买卖合同履行合同约定之付款义务，补足不足部分，否则视为对买卖合同的违反。乙方指定的第三方和丙方应按照买卖合同和法律法规的规定各自承担物业买卖所涉各项税费、成本和交易费用......1.5乙方指定的第三方与丙方签署完成买卖合同后，且按照本协议1.3条的约定相互开具工程款发票和房屋价款收据后，甲方在工程合同中对乙方的付款义务、乙方或乙方指定的第三方在房屋买卖合同中对丙方的付款义务按照工程款发票和房屋价款收据中标明的金额范围内的债权债务即告全面履行。但，相关各方仍应按照已签署的相关工程合同及买卖合同之约定切实各自履行其他持续性合同义务......。 与上述《付款指示及债务处理协议书》文件一道作为附件一记载：翔森公司欠华丰公司金额为524490元，乙方（华丰公司）指定的第三方买房为蒋国庆，房屋地址临安星雨华府2幢505，抵偿金额人民币524490元；《指定书》记载，华丰公司向翔森公司和众汇公司指定蒋国庆购买临安雨润.星雨华府项目2幢505室，总价524490元。 此后，因众汇公司内部原因，临安雨润星雨华府项目停滞，至2018年左右，众汇公司重新安排人员继续该项目，2019年年初，上述房屋被众汇公司以1335573元的价格出售给其他人。 庭审中，众汇公司认可翔森公司通知其进行工程款抵销的事实，并认可抵销效力。 本院认为：案涉《付款指示及债务处理协议书》约定内容合法有效，从整个协议内容，特别是第1.5条内容看，众汇公司与华丰公司及其指定的购房人（蒋国庆）之间，还需要另行签订房屋买卖合同，因此，该二者之间成立的是预约合同而非本约合同，即尚未形成房屋买卖合同关系。 根据众汇公司自认，翔森公司向其有效抵销款项524490元，根据第1.2条约定，应视为众汇公司收到了蒋国庆购买临安星雨华府2幢505的房款524490元，蒋国庆据此认为该价格即为当年临安星雨华府2幢505号房屋的全部价格，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，以及第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，众汇公司与蒋国庆之间已经形成房屋买卖合同关系。对此，本院认为适用《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条规定的条件之一是能够判断出“对方已经接受”，当对方不作为、沉默时，应根据法律规定、当事人约定或者交易习惯判断对方是否已经接受。本案中的购房款并非蒋国庆直接缴纳，而是翔森公司通过抵销的方式代缴，此后便再无下文，众汇公司并无开具以蒋国庆为购房人收据之类的积极行为（依照协议第1.3条约定，众汇公司在收到翔森公司通知后，才开具房款收据），此种情形下，众汇公司的不作为、沉默，体现不出众汇公司放弃了与蒋国庆签订书面房屋买卖合同的步骤，而直接同意将房屋以524490元出售给蒋国庆的意思表示。故众汇公司与蒋国庆仍未形成房屋买卖合同关系。但根据协议，众汇公司有义务与蒋国庆签订房屋买卖合同，根据庭审查明情况，因众汇公司内部原因，项目停滞，蒋国庆难以与其联系、沟通，在重启该项目后，又将涉案房屋出售他人，导致蒋国庆完全丧失与其签订房屋买卖合同的可能。 因众汇公司已经实际收取524490元，该款应由众汇公司返还蒋国庆。对于蒋国庆主张的赔偿请求，因预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，若未达成本约，仅是丧失一次订立合同的机会，不能产生合同的履行利益，并无可得利益损失，故蒋国庆主张众汇公司赔偿房屋差价的理由不成立。鉴于蒋国庆庭审中明确其关于诉讼请求方面的损失具体项目及构成由法院确定，则本院认为本案原告的利息损失客观存在，予以计算；其他方面损失如为缔约而支出的相关费用等应由原告举证但未举证，则本院酌情确定20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州众汇置业有限公司返还原告蒋国庆购房款524490元。 二、被告杭州众汇置业有限公司赔偿原告蒋国庆以下损失：1、524490元的自2015年5月5日起算至款项付清之日止的利息损失，2019年8月19日之前按照中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；2、其他损失人民币20000元，该判项下第1、2项总和，累计总额不超过原告蒋国庆诉讼请求的811083元。 上述款项，限于本判决生效后十日内结算并支付。 三、驳回原告蒋国庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8410元（已减半收取），由原告蒋国庆负担4100元，由被告杭州众汇置业有限公司负担4310元（被告应负担部分限于本判决生效后十日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陈广智 二〇二〇年八月七日 书记员  孟一欢