江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2313号上诉人（原审被告）：吴豪杰，男，1971年11月14日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：余琴芳（系吴豪杰之妻），女，1972年3月21日生，汉族，住宜兴市。上诉人（原审被告）：余琴芳，女，1972年3月21日生，汉族，住宜兴市。被上诉人（原审原告）：宜兴市金源置业有限公司，住所地宜兴市宜城街道解放东路888-1号。诉讼代表人：夏秋彦，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：白景龙，江苏品悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涵，江苏品悦律师事务所律师。上诉人吴豪杰、余琴芳因与被上诉人宜兴市金源置业有限公司（以下简称金源公司）追偿权纠纷一案不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初13440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，因各方当事人均未提供新的证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴豪杰、余琴芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金源公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.金源公司并无实际支付维修资金的行为，不具备追偿的事实基础。2.案涉房屋系其通过司法拍卖取得，专项维修资金已经在房屋过户时转给了其，其与金源公司之间不具有债权债务民事法律关系，金源公司主张追偿，没有法律依据。3.一审法院认定房屋的拍卖成交价中不包含住宅专项维修资金与事实不符。根据法院执行笔录可以看出，汤国强委托季权交纳了包括案涉房屋在内的19套房屋的维修资金，而后从拍卖款中予以了退还，物管中心收到的维修资金的最终承受方是其竞拍价款。4.竞买公告中未提及竞买人需另行支付第三方垫付的维修资金，其也尽到了审慎注意义务。其在拍卖前得知汤国强主动交纳了维修资金等情况，这些是促使其以219.805万元高价竞拍的原因，一审法院未从公平、公信角度对其拍卖行为进行认同。金源公司答辩称：汤国强先行垫付维修资金是为了拍卖成交，金源公司并不存在主动垫付和债务加入，且拍卖公告已经载明“未明确缴费义务人的费用由买受人自行解决”，故金源公司有权就其承担的费用，向吴豪杰、余琴芳请求追偿。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金源公司向一审法院起诉请求：判令吴豪杰、余琴芳立即偿还代付的维修基金9301.6元、电梯使用费9301.6元，合计18603.2元，并承担本案诉讼费。吴豪杰、余琴芳一审辩称：其通过淘宝网司法拍卖取得某某花园1幢5号3001室，其与金源公司之间不存在民事法律关系，金源公司是出于希望司法拍卖成功的原因才支付的房屋维修资金，并非为其代付。竞买公告中载明依照法律、行政法规明确由被执行人承担税费，法院先行从拍卖款中予以扣除，故房屋维修基金已从拍卖款中扣除。业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户，故金源公司无权索赔。竞买公告明确房屋现状为拍卖标的，房屋现状包含了房屋维修基金已支付的情况。宜兴法院万石镇金沙府邸房屋的竞买公告中明确写明房屋维修基金由买受人承担，而本案房屋竞买公告中未明确说明，证明其支付的拍卖款中已包含了维修基金。一审法院认定事实：2018年1月18日，宜兴市人民法院出具执行裁定书，裁定拍卖金源公司所有的座落于宜兴市宜城街道某某花园1幢5号3001室房屋及对应的土地使用权，上述房屋经江苏求实土地房地产评估咨询有限公司评估，确定于2017年11月27日价值时点的房地产单价为8220元／㎡，总价为191.15万元。后宜兴市人民法院在淘宝网司法拍卖张贴竞买公告，载明评估价为191.15万元，起拍价为133.805万元，房屋建筑面积232.54㎡；买受人应自行办理水、电等户名变更手续，对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决。后吴豪杰、余琴芳以219.805万元拍得该房屋。另查明：金源公司先行垫付了某某花园1幢5号3001室房屋的维修资金9301.6元及电梯更新资金9301.6元。一审法院认为：《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。本案中，吴豪杰、余琴芳作为宜兴市宜城街某某花园1幢5号3001室房屋的的业主，应承担交纳住宅专项维修资金的义务。在拍卖时，该房屋的拍卖成交价中并不包含住宅专项维修资金，该费用系金源公司为业主先行垫付的，故吴豪杰、余琴芳应予返还。金源公司的诉讼请求，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，作出如下判决：吴豪杰、余琴芳于判决发生法律效力之日起十日内归还金源公司垫付款18603.2元。二审中，各方均未提供新的证据。二审查明事实与一审法院已查明事实相同，本院对一审法院已查明事实依法予以确认。二审补充查明：为顺利启动对金源公司名下房产的拍卖，申请人汤国强、中太建设集团股份有限公司在宜兴市人民法院2017年4月28日的执行笔录中表示，愿意先行垫付款项为金源公司名下19套房屋办理初始登记，但要求相关垫付款项在执行拍卖款中先行偿还。季权作为汤国强的委托诉讼代理人在笔录中签字。后季权向宜兴市财政局汇款423364元先行垫付了相关款项。宜兴市物业管理中心于2017年7月7日出具一般缴款书（存根），载明：收取御景花园1幢5号3001室维修资金9301.6元，电梯更新资金9301.6元。后宜兴市人民法院于2018年1月18日作出（2017）苏0282执1378号执行裁定书，裁定拍卖金源公司名下包括座落于宜兴市宜城街道某某花园1幢5号3001室等房屋及对应的土地使用权，并于收到拍卖款后向汤国强转款423364元。以上事实，由一审卷宗中执行笔录、裁定书、记账凭证等在卷佐证。本院认为：根据二审补充查明的情况，案涉房屋维修资金、电梯更新资金由申请执行人先行垫付后，已在房屋的拍卖价款中由法院依法提取返还了申请执行人，因该些款项的返还将直接导致金源公司可还款给申请执行人的金额减少，故应当认定该笔费用实际上由金源公司进行了垫付，一审法院该项法律关系认定正确，本院予以确认。吴豪杰、余琴芳关于金源公司并未实际支付维修资金，以及因其支付了竞拍价款故其是诉争维修资金该笔款项的最终承受方等主张，混淆了竞买与执行两个不同阶段不同当事人之间的权利义务，本院不予采纳。关于该笔费用最终应由谁负担，本院认为结合相关规章的规定、拍卖公告和公平原则，金源公司在垫付后有权向吴豪杰、余琴芳进行追偿，一审法院所作判决并无不当。具体分述如下：首先，根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，商品住宅的业主是其所拥有住宅的专项维修资金支付义务人。本案中，金源公司并非商品住宅的业主，并不负有支付该笔费用的法定或约定义务，在法院主导的执行程序中，金源公司也从未作出自愿承担该笔费用的意思表示，由金源公司最终负担该笔费用，明显缺乏法律依据。其次，竞买公告对竞买人具有约束力。本案中，案涉房屋的竞买公告虽未明确告知买受人应负担专项维修资金，确实给竞买人的理解造成了模糊，但确也告知未明确缴费义务人的费用由买受人自行解决。从该条的文意上理解，竞买公告中的缴费义务不应仅局限于尚未交纳的费用，还应包括已由他人垫付，但应当由买受人承担的费用。因案涉房屋并非二手房，不存在前产权人已交纳住宅专项维修资金的情况，吴豪杰、余琴芳以竞买公告未明确载明其应当负担专项维修资金为由主张其具有不予支付的信赖利益，依据不够充分，本院不予采纳。关于吴豪杰、余琴芳主张依据另案竞买公告，其对本案竞买公告存有信赖利益的问题，本院认为宜兴市人民法院的另案竞买公告发布时间明显在本案之后，另案竞买公告内容不能作为本案裁判的依据。再次，从公平角度而言，案涉房屋的估价报告确定的是房地产单价及总价，拍卖时该房屋的拍卖成交价中也不包含住宅专项维修资金，吴豪杰、余琴芳购买的并非二手房源，由其负担该房屋的专项维修资金并未额外增加其负担。综上，上诉人吴豪杰、余琴芳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费266元（已由吴豪杰、余琴芳预交），由吴豪杰、余琴芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 王静静审 判 员 潘晓峰审 判 员 仓 勇二〇二〇年八月十一日法官助理 宁尚成书 记 员 蒋 懿