河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6396号 上诉人（原审原告）：张某某，女，1984年5月28日出生，汉族，住河北省南宫市。 委托诉讼代理人：薛志明，河北和泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：天山房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄开发区天山大街109号。 法定代表人：吴振山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李广，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：北京嘉德融房地产顾问有限公司，住所地北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼410室-300。 法定代表人：朱晓丹，该公司总经理。 上诉人张某某因与被上诉人天山房地产开发集团有限公司（以下简称天山集团）、北京嘉德融房地产顾问有限公司（以下简称嘉德融公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张某某及其委托诉讼代理人薛志明、被上诉人天山集团的委托诉讼代理人李广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某某上诉请求：一、请求法院依法撤销（2020）冀0191民初256号民事判决书，发回重新审判或者改判支持上诉人一审的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定《认购协议书》属于“商品房买卖合同”，属于适用法律错误，且与客观事实不符。上诉人与第一被上诉人签订的《认购协议书》应当属于预约合同性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定之要求，商品房的认购、订购、预订等协议需要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容”。而本案《认购协议书》未约定房屋交付条件和时间，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜等主要内容，而一审法院在确定了《认购协议书》未约定房屋交付时间，仍片面的认定《认购协议书》具备“商品房买卖合同”的主要内容，适用法律错误。《认购协议书》第三条第二款明确约定，上诉人与第一被上诉人将会签订“商品房买卖合同”，而本案《认购协议书》仅作为签订“商品房买卖合同”的担保。《认购协议书》第三条第八款约定，双方签订“商品房买卖合同”后，《认购协议书》自动终止。可见，《认购协议书》的作用为合同担保。一审法院无视本案事实及合同约定，径直认定《认购协议书》为“商品房买卖合同”与事实不符。其次，一审判决书第七页第十三行法院事实认定部分，明确说明第一被上诉人通知上诉人签订“商品房买卖合同”，与一审判决认定《认购协议书》系“商品房买卖合同”明显不符，相互矛盾。综上，一审法院认定《认购协议书》属于“商品房买卖合同”，适用法律错误，且与事实不符，请求二审法院予以更正撤销。二、一审法院应当支持上诉人要求返还15000元服务费的诉讼请求。上诉人与第二被上诉人签订了《购房优惠服务说明书》，并支付了15000元合同款。上诉人与第一被上诉人未达成“商品房买卖合同”，也未与第一被上诉人达成交易，未享受购房优惠。第二被上诉人开庭时表示，其是为第一被上诉人提供销售等服务的。同时上诉人的诉讼请求中并未包括优惠后的购房款，仅要求返还已支付的购房款及15000元合同款。一审法院未支持上诉人的诉讼请求与事实不符。因此，请求法院依法撤销一审判决。 天山集团答辩称，1、因法院关于认购协议书性质认定符合基本事实和相关法律规定。2、关于上诉人第二条上诉意见的答辩意见同第二被上诉人嘉德融公司的答辩意见。 嘉德融公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚正确，上诉人称一审法院认定事实有误没有任何依据。上诉人称其与被上诉人嘉德融公司签订了《购房优惠服务说明书》，并向嘉德融公司支付了15000元合同款（为服务费）,上述事实在一审法院判决书中得到确认，并无对事实认定错误。至于上诉人称未与被上诉人天山集团达成购房交易，未享受购房优惠，纯属歪曲事实，在一审法院审理事实时已明确说明上诉人购买的天山集团房屋总价是已享受过3万元优惠的价格，且有大定确认单纸质版证据为证。所以，上诉人认为一审法院认定事实错误的上诉理由不成立。二、上诉人与被上诉人嘉德融公司对服务及收费有明确约定。上诉人与被上诉人嘉德融公司签订了《购房优惠服务说明书》，此协议属嘉德融公司与上诉人提供收费及服务的合同约定，为上诉人在天山项目购房提供优惠合同性质属居间服务合同。上诉人已从天山项目购买28B-2002号房屋，嘉德融公司已履行完毕双方签订的合同，向上诉人提供了交15000元服务费抵房屋总价减免30000元优惠，且提供购房咨询及服务。嘉德融公司已按合同约定履行完自身责任，上诉人要求退还15000元服务费无依据。综上，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。 张某某向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告天山房地产开发集团有限公司依法退还我已支付全部购房款296514元；2、依法判令被告北京嘉德融房地产顾问有限公司退还服务费15000元；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月19日，原告张某某向被告天山集团交付定金10000元。2017年3月19日，原告张某某与被告嘉德融公司签订了一份《购房优惠服务说明书》。该说明书约定，原告张某某在支付服务费后方能享有本说明书项下位于石家庄世界之门U米公园的购房优惠30000元；因以上优惠是嘉德融公司特殊申请，所以所缴优惠服务费基于任何原因都不予退还。同日，原告张某某向被告嘉德融公司交付服务费15000元，被告嘉德融公司出具的收据中载明28B-2002服务费。U米公园大定确认单中载明：“房号28B-2002，面积40平方米，业主姓名张某某，销售单价15710.58，销售总价628423，成交单价14662.85，成交总价586514.......”客户确认栏中原告张某某签字确认。 2017年3月23日，原告张某某（买受人）与被告天山集团（出卖人）签订了一份《认购协议书》。该协议书约定：1、买受人认购天山科技工业园孵化器项目Ｃ栋房屋；2、如买受人未能成功选购上述房屋，买受人可在天山世界之门28＃项目（地址为：高新区，祁连大街以东，昆仑大街以西）具备销售条件后选购28＃（暂定名）小区Ｂ（调整后）Ｘ单元2002室房屋，该房屋暂定建筑面积40平方米；该房屋按建筑面积销售，每平方米14462.85元整，合计总房款暂定为伍拾捌万陆仟伍佰壹拾肆元整。房款最终计算价格以房管部门确认的测绘面积为准。签订本协议时，买受人向出卖人交付部分购房款计108606元整，第二笔房款于2017年5月20日前交付房款118605元整；第三笔房款于2017年7月20日前交付房款59302元整，余款以按揭方式支付；买受人在接到出卖人通知后7个工作日内，持本人有效身份证件、本认购协议书及出卖人出具的部分购房款收款收据与出卖人签订《商品房买卖合同》，并交付该房屋全部房款或首付款，在此期间出卖人为买受人保留该房屋的购买权，出卖人将买受人所交部分购房款抵作首期部分房款，同时本认购协议书终止。若在上述期限内买受人未与出卖人签订该房屋的《商品房买卖合同》则视同买受人违约，买受人已交部分购房款作为违约金不予退还，本认购协议书解除，出卖人可将该房屋另行出售，并不再另行通知买受人。如出卖人在上述约定期限内未经买受人同意，将买受人认购的房屋另行销售给第三人，则构成出卖人违约，出卖人应向买受人返还已收部分购房款。协议还约定了其他内容。2017年3月19日，原告张某某交付被告天山集团定金10000元。2017年3月23日，原告张某某交付被告天山集团购房款108606元。2017年5月20日原告张某某交付被告天山集团购房款118605元。2017年7月19日，原告张某某交付被告天山集团购房款59303元。被告天山集团出具的收款收据中均载明房间号为ＬＯＦＴ公寓28Ｂ（调整后）-2002。 石家庄长江大道68号项目天山世界之门于2018年7月30日经石家庄市区划地名办公室核准标准名称为天山创业城（3栋楼）。石家庄高新区长江大道68号天山创业城B#商办楼、C#商办楼项目于2018年1月19日取得商品房预售许可证。在涉案房屋取得商品房预售许可证后，被告天山集团通知原告张某某签订商品房买卖合同，原告张某某得知交房时间为2021年底后，未签订商品房买卖合同，被告天山集团尚未将涉案房屋交付原告张某某。 一审法院认为，原告张某某与被告天山集团于2017年3月23日签订的《认购协议书》中明确约定了商品房的具体位置、面积、价款、付款方式及时间等内容，具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告天山集团已经按照约定收受了协议约定的购房款，该协议应认定为商品房买卖合同，原告张某某主张《认购协议书》系预约合同的主张，法院不应支持。涉案房屋已取得了商品房预售许可证，且原告张某某依据《认购协议书》中约定的房间号向被告天山集团交纳购房款，《认购协议书》能够实际履行。原告张某某要求解除与被告天山集团签订《认购协议书》的请求，法院不应支持。因原告张某某要求被告天山集团退还购房款及定金296414元的诉讼请求，系基于其解除协议的主张为前提的，现《认购协议书》尚未被解除，该项诉讼请求亦不予支持。被告嘉德融公司提供的U米公园大定确认单，原告张某某在该确认单中签字确认，U米公园大定确认单合法有效。U米公园大定确认单中已载明原告张某某在购房时实际享受到了《购房优惠服务说明书》中约定的优惠价款，该《购房优惠服务说明书》已履行完毕。现原告张某某以在购房中未享受优惠价款要求被告嘉德融公司退还服务费15000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告张某某的全部诉讼请求。案件受理费5973元，减半收取计2986.5元，由原告张某某负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，上诉人张某某与被上诉人天山集团签订的《认购协议书》明确约定了商品房的具体位置、面积、价款、付款方式及时间等内容，且天山集团已经按照约定收受了协议约定的购房款，原审认定该协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同，并无不当，张某某要求天山集团退还购房款及定金296414元的诉讼请求依据不足，不应支持。U米公园大定确认单中已载明张某某在购房时实际享受到了《购房优惠服务说明书》中约定的优惠价款，该《购房优惠服务说明书》已履行完毕，张某某要求嘉德融公司退还服务费15000元的诉讼请求，亦不应支持。 综上所述，张某某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5973元，由上诉人张某某负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇二〇年八月二十日 书记员  郄张雨