重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初3167号原告：中国建设银行股份有限公司忠县支行，住所地重庆市忠县忠州镇中博大道4号，统一社会信用代码915002339081516268。负责人：钟环，该行行长。委托诉讼代理人：周江，重庆冠凯律师事务所律师。被告：马培富，男，1973年1月2日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：重庆楚江房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道健康路一巷11号，统一社会信用代码915002335828162870。法定代表人：陶红斌，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司忠县支行（以下简称建行忠县支行）诉被告马培富、重庆楚江房地产开发有限公司（以下简称楚江公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后依法适用简易程序，并于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告建行忠县支行的委托诉讼代理人周江、被告马培富到庭参加了诉讼，被告楚江公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。建行忠县支行向本院提出的诉讼请求：1．判令二被告连带偿还建行忠县支行借款本金244,275.07元及截至2020年6月18日的利息1049.16元、罚息13,664.97元，合计258,989.22元；2．判令二被告连带偿还支付从2020年6月19日起以本金244,275.07元为基数按起息日基准利率水平上下调5%利率计算至清偿之日止的利息，并向建行忠县支行支付从2020年6月19日起以借款本金244,275.07元为基数按照《借款合同》约定的利率水平上浮50%计算至实际还清借款之日止的罚息；3．判令二被告连带支付建行忠县支行为实现债权所产生的律师代理费11,603元；4．判令对马培富提供的抵押物（位于忠县房产一套）拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；5．本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：马培富因购买房屋向建行忠县支行提出住房借款申请，承诺以其购买的位于忠县房屋一套为借款提供抵押担保，楚江公司为马培富的借款提供保证。2016年11月9日马培富与建行忠县支行签订了《个人住房借款合同》，约定由建行忠县支行为马培富提供借款264,000元，借款期限360个月，从2016年11月9日起至2036年11月9日止。该合同对贷款利率、还款方式、罚息、复利、提前收贷及违约责任、实现债权的费用（律师费）等均作出了明确约定。《借款合同》签订后，建行忠县支行向马培富足额提供了贷款，马培富并未按约履行还本付息义务构成违约，为维护建行忠县支行合法权益，现诉至本院，请求判如所请。马培富辩称：只是在楚江手下打工，楚江借了自己的身份证办理贷款的，手上也没有合同，还贷款也是楚江公司在还，纯属欺诈。楚江公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见以及证据材料。本院经审理认定事实如下：2016年10月22日，马培富与楚江公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定马培富购买楚江公司开发的坐落于重庆市忠县的商品房，建筑面积103.52平方米，套内建筑面积84.56平方米，房屋总价33万元，并约定付款方式为按揭付款，客户签订合同时支付6.6万元，余款26.4万元由马培富向建行忠县支行申请按揭贷款。2016年11月9日，马培富、楚江公司与建行忠县支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（借款人、抵押人：马培富，贷款人：建行忠县支行，保证人：楚江公司）。该合同约定主要内容如下：借款用途用于购置位于忠县的商品房。借款金额为26.4万元。借款期限从2016年11月9日起至2036年11月9日止。贷款利率为浮动利率，即在起息日基准利率水平上下调5%（初始利率年利率4.655%下调5%即为4.42%），该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一条约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。借款的发放与支用：借款合同生效后，贷款人将款项一次划入借款人指定账户即楚江公司的账户。还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日，如当月没有借款实际发放日对日的，则当月最后一日为约定还款日。还款方式为委托扣款方式，扣款账户名称为马培富。还款金额采取等额本息还款法，还款周期为每个月，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为1692.36元。贷款利息自划款之日起计算，按日计息，日利率为年利率÷360，贷款人将在每月还款日的前一日结计当期应还本金、利息、罚息（如有）。借款人违约情形包括等借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形。对于上述违约情形，贷款人有权行使下述权利：1．宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；2．解除与借贷人的借款关系；3．对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定计算出的借款罚息利率和约定的计息方式计收罚息和复利；4．以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。上述借款合同约定的担保方式为抵押加阶段性保证。抵押财产为马培富所购的忠县商品房，担保范围包括本合同项下的借款本金、利息（包含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（含诉讼费、律师费等）。保证人为楚江公司，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。保证方式为连带责任保证。保证范围与前述抵押担保范围一致。保证责任独立，不管是否存在其他担保，也不管担保是否成立和生效，不管担保物是否借款人自己所提供，出借人均可以直接要求保证人承担保证责任。另查明，2016年11月18日，马培富以其所购的忠县商品房为建行忠县支行的借款债权在忠县国土自愿和房屋管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，担保债权金额为26.4万元。2016年11月22日，建行忠县支行向《借款合同》指定的楚江公司账户发放了26.4万元。又查明，贷款发放后，被告按时还款至2018年3月，2019年4月22日还利息119.46元，其后一直处于逾期未还款状态。截止2020年6月18日，马培富拖欠建行忠县支行贷款本金244,275.07元，利息13,664.97元、罚息1049.18元。案涉办理抵押预告登记的房屋至今仍未办理所有权登记，亦未办理抵押权登记。再查明，建行忠县支行就本案委托了重庆冠凯律师事务所律师周江代为参加诉讼，并于2020年6月28日与重庆冠凯律师事务所签订了《法律事务委托合同》，并为此支付了律师费11,603元。本院认为，建行忠县支行与马培富签订的《个人住房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。建行忠县支行依照合同约定向马培富发放了贷款，马培富作为借款人也应当依照合同的约定履行偿还借款本息的义务。按照《个人住房借款合同》的约定，马培富逾期未归还本息，建行忠县支行有权解除借款关系，提前要求马培富清偿全部借款本息及相关费用，马培富自2019年4月至今一直处于逾期未还款状态，故，对于建行忠县支行要求提前清偿全部借款本息，本院予以支持。关于尚欠借款本金，至本案判决前，马培富尚欠借款本金244,275.07元，对此，本院予以确认并支持。关于利息和罚息问题，截至2020年6月18日，马培富尚欠利息13,664.97元、罚息1049.16元。利息和罚息不能重复计算，对原告主张利息从2020年6月19日后以尚欠本金244,275.07元为基数按照4.42%（利息在4.665基础下调5%）利率计算本院不予支持。对原告主张罚息从2020年6月19日后以尚欠本金244,275.07元为基数按照4.42%利率上浮50%即6.63%计算，本院予以支持。马培富辩称是楚江借其身份证办理贷款，偿还利息也是楚江公司，但未提交证据证实，本院不予支持。关于律师代理费的诉讼请求。根据合同约定，马培富作为借款人逾期还款后应当承担建行忠县支行实现债权的费用。本案中，律师费11,603元有相关的法律事务委托合同、发票予以佐证，且律师费的支付标准未超出法律法规的规定，故本院予以支持。关于要求楚江公司承担责任的诉讼请求。楚江公司在《个人住房借款合同》保证人处签字，应按约定承担连带保证责任。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，目前抵押财产虽然办理了抵押预告登记，但至今因此仍处于无法办理所有权登记状态，不能视为已办妥抵押登记。故，案涉借款债权仍属于楚江公司的保证期间之内，楚江公司应承担连带保证责任。关于抵押权的问题。马培富以其所购案涉房产向建行忠县支行提供抵押担保并办理了抵押权预告登记，抵押权预告登记的目的是为了限制处分并保障将来进行正式的抵押权登记。该预告登记并非正式的抵押权登记，仅有限制处分不动产的效力，而其本身不具有物权效力。在未办理抵押权登记之前，预告登记权利人享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可以该预告登记对抗他人针对涉案房屋的处分，但该预告登记并非表明预告登记权利人对涉案房屋享有抵押权。事实上案涉抵押房屋至今仍未办理所有权登记，当然也没有办理抵押权登记。物权自登记时设立，案涉抵押房屋至今未办理抵押权登记，故，对建行忠县支行要求对涉案房屋享有抵押权，并就拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。综上所述，建行忠县支行的诉讼请求部分成立，本院予以支持，不支持部分予以驳回。楚江公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应承担不到庭质辩的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：马培富于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司忠县支行尚欠借款本金244,275.07元及截至2020年6月18日的利息13,664.97元、罚息1049.16元；马培富于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司忠县支行自2020年6月19日起至还清全部借款时止以尚欠借款本金244,275.07元为基数按照年利率4.42%上调50%即6.63%计算的罚息；三、马培富于本判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司忠县支行支付律师费11,603元；四、重庆楚江房地产开发有限公司对马培富的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回中国建设银行股份有限公司忠县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5359元，减半收取2679.5元，由马培富、重庆楚江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  王香琼二〇二〇年八月三十一日书记员  王旭燕