山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4055号 上诉人（原审被告、申请执行人）：温炳强，男，1970年3月4日生，汉族，住山东省诸城市。 委托诉讼代理人：宋立国，山东辅棠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王科，山东辅棠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：王晓明，男，1975年1月25日生，汉族，住山东省诸城市。 委托诉讼代理人：徐瑞艳，山东长远律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：李国基，男，1966年1月8日生，汉族，住内蒙古自治区通辽市开鲁县。 原审第三人（被执行人）：董建芳，女，1978年9月12日生，汉族，住内蒙古自治区通辽市开鲁县。 上诉人温炳强因与被上诉人王晓明，原审第三人李国基、董建芳案外人执行异议之诉一案，不服山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初8178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人温炳强上诉请求：撤销一审判决，依法改判继续执行涉案房屋或发回重审；诉讼费用由王晓明及李国基、董建芳承担。事实和理由：（一）原审认定事实不清。1.王晓明与李国基之间意思表示不真实，不存在真实的房屋买卖合同关系。在温炳强提交的录音中，李国基多次明确表示签订房屋买卖合同的原因是“使了他的钱，怕钱瞎了”，由此可见，该份合同的目的是为民间借贷提供担保，双方并不存在真实的房屋买卖关系。2.双方约定于合同签订当日支付全部房款72万元，王晓明未提供证据证实基在2018年1月4日签订合同当日支付72万元房款的证据。王晓明向李国基的几笔转账，与合同约定的支付时间和支付方式不符，无法认定属于购房款。3.王晓明仅掌握涉案房屋钥匙，未提供其实际占有的证据。未提供相关的物业费、水电费等单据以证明其对房屋的实际占有。4.王晓明一直掌握涉案房屋房产证，在明知涉案房屋存在抵押的情况下，从合同签订到进入执行异议程序的一年半时间以来，一直未积极办理房屋过户登记，其怠于行使权利存在严重过错。（二）一审法院适用法律错误。因无法确认房屋买卖的真实性，王晓明亦未举证证明其已实际占有该房屋，也没有证据证实其已按合同约定支付全部房款，且对于未办理所有权登记存在重大过错，不应适用《最高人民法院关于〈人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的规定。王晓明与李国基签订房屋买卖合同的目的系为借款提供担保，应依照民间借贷关系予以处理。 被上诉人王晓明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人李国基、董建芳未提交书面陈述意见。 王晓明向一审法院起诉请求：1.依法判令停止对房产证号鲁潍房权证诸城市字第××号、土地使用权证号诸国用（2014）第62724号房产的强制执行，并解除查封；2.请求确认案涉房产归王晓明所有，并要求李国基、董建芳为王晓明办理产权手续；诉讼费由温炳强承担。 一审法院认定事实：温炳强与李国基、董建芳民间借贷纠纷一案，于2019年2月14日诉至法院，法院于同年3月12日裁定查封李国基所有的鲁潍房权证诸城市字第××号房屋，后于同年6月11日作出（2019）鲁0782民初1078号民事判决，判决李国基偿付温炳强借款本息等共计209万元。判决生效后，因李国基未履行生效判决确定的付款义务，温炳强于2019年8月12日向法院申请强制执行。执行过程中，王晓明以被查封的房屋系其所有为由提出执行异议，法院于2019年11月1日作出（2019）鲁0782执异50号执行裁定，驳回王晓明的执行异议。王晓明不服，遂提起本案之诉。 王晓明针对其主张，提交：1、二手房买卖合同、银行交易明细清单、房款收到条、房产证及土地证、李国基出具的房屋买卖说明、李国基的录像资料（口述买卖经过）、王兆伟的证人证言、房屋中介公司对案涉房屋的登记资料，拟证明以下事实：2016年4月12日，王晓明转账给李国基款项20万元，转账事由注明“土地转让费”。2018年1月2日，王晓明转账给李国基款项15万元。2018年1月4日，王晓明与李国基签订二手房买卖合同一份，约定李国基以72万元的价格将案涉房屋出售给王晓明，房款应于签订合同当日付清；李国基收到全部房款之日起6个月内将房贷还清并将房屋交付给王晓明、完成产权过户。合同签订当日，王晓明转账给李国基款项30万元，以上三次转账共计款65万元。2018年1月4日，李国基给王晓明出具收据，证明收到购房款72万元，该收据年份由“2017”改为“2018”。对于剩余房款7万元，王晓明主张其已以现金方式交付。李国基已将房产证及土地证交给王晓明。2019年4月18日，李国基出具房屋买卖情况说明，证实其与王晓明之间存在房屋买卖合同关系，并已收到全部购房款72万元、房屋已实际交付。李兆伟出庭作证，证明其于2018年11月13日至11月22日在与王晓明的微信聊天中，按王晓明指示从李国基的女儿处拿到房屋钥匙后更换了入户门锁芯，后到“世都房产中介”处登记房屋相关信息，以便进行出租或者出售，中介已办理登记。王晓明于2020年1月8日对李国基录制视频资料，在视频中，李国基称在外出差无法出庭应诉，再次声明买卖房屋、收到房款、交付房屋等情况均属实。经质证，温炳强认为二手房买卖合同是后补的，房价72万元明显低于市场价，存在低价转让的嫌疑；通过转账记录看，是先付款后签合同，付款时间跨度两年，不符合交易习惯；2016年4月12号的首笔付款明确记载用途为土地转让费而非购房款，另外两笔转账也未明确记载用途，仅证明二者之间存在经济往来，不能证明支付的是购房款，王晓明称最后7万元以现金方式支付，但无证据证明；李国基出具的收据中年份明显改动；据温炳强了解，王晓明与李国基之间存在民间借贷法律关系。 为反驳王晓明的主张，温炳强提交以下证据：1、案涉房屋的照片4张，证明案涉房屋一直无人居住。2、诸城市不动产交易中心出具的证明复印件一份，证明案涉房屋已办理银行贷款抵押。3、2020年1月9日温炳强与李国基的通话录音，证明李国基与王晓明存在借贷关系，王晓明担心钱要不回来，所以与李国基签订了二手房买卖合同，王晓明拿走了房产证及土地证。经质证，王晓明对温炳强提交的上述证据的真实性无异议，但不认可证明内容，认为照片无法说明房屋的使用状态，案涉房屋现由王晓明控制、使用，李国基在录音中并未承认与王晓明之间存在借贷关系，而是称在河北买地干工程时使用过王晓明的款，因王晓明担心其不能偿还，所以双方签订二手房买卖合同并已交付房屋。 对以上双方有争议的证据及事实，一审法院认为：王晓明与李国基曾发生过其他业务关系，王晓明向李国基支付土地转让款20万元，后双方签订二手房买卖合同，约定王晓明购买李国基的房屋一套，双方达成协议后，王晓明共转账给李国基款项65万元（包含20万元土地转让款），李国基承认已实际收到全部房款72万，并将房屋产权证书及钥匙交付给了王晓明，现王晓明实际占有房屋。王晓明提供的上述证据能够形成证据链条，足以证明房屋买卖关系成立，予以认定。温炳强与李国基形成诉讼及申请法院查封房屋的行为发生在房屋买卖行为之后，虽然房屋未实际使用，但不能以此否定房屋买卖的事实。温炳强主张王晓明与李国基存在民间借贷关系，证据不足，不予采信。 一审法院认为，本案争议焦点是王晓明对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 王晓明与李国基因其他业务形成债权债务关系，双方基于真实意思表示签订二手房买卖合同，除以李国基原负债务20万元抵偿房款之外，对于其他房款，王晓明已以转账方式及现金方式付清，李国基对此予以确认，双方之间的房屋买卖关系成立，且李国基已实际交付房屋及产权证书，房屋交易行为发生在温炳强与李国基形成诉讼及温炳强申请法院查封之前。虽然房屋因李国基未按约偿还银行贷款导致未能办理过户，但房屋买卖合同已生效，王晓明已实际占有房屋，其可基于合同关系另案主张办理产权转移登记。因房屋尚存在抵押权，对于王晓明要求李国基办理过户及确认产权的诉讼请求，在本案中不宜一并处理。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”王晓明于房屋查封前已依买卖合同约定合法取得案涉房屋并支付了全部价款，一直实际控制、占有房屋，李国基未按买卖合同约定的期限办理过户系违约行为，但不可归咎于王晓明。王晓明提出的执行异议符合上述法律规定，其对案涉房屋享有的合法权利能够排除强制执行。因此，对于王晓明要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、第三百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、不得执行坐落于诸城市12号楼2单元901号的房屋［房产证号“鲁潍房权证诸城市字第××号”、土地使用权证号“诸国用（2014）第62724号”］；二、驳回王晓明的其他诉讼请求。案件受理费11000元，由李国基、董建芳负担。 二审中，温炳强主张，二审期间，其曾到涉案小区物业查询涉案房屋物业费交纳情况，均系李国基交纳；王晓明名下另有其他一套房屋，且该房屋的购买时间与购买涉案房屋的时间有交集，同一时间购买两套房屋，且涉案房屋系全款与常理不符。针对温炳强的上述主张，王晓明辩称，物业费虽系以李国基的名义交纳，但均系王晓明交纳，王晓明持有物业交费单据；王晓明名下的另一套房屋系王晓明父母出资购买，且由其父母居住，只是登记在王晓明名下。王晓明提交二审期间李国基的视频一份以及王晓明向其在不动产登记中心同学查询涉案房屋信息的微信截图，据此主张，王晓明与李国基就涉案房屋签订的确系房屋买卖合同；王晓明就涉案房屋的过户问题咨询过其同学。针对王晓明提交的上述证据及主张，温炳强质证称，微信截图的真实性无法确认，也不能证明王晓明曾向温炳强主张涉案房屋过户的事实；关于李国基的视频，温炳强主要对一审中李国基关于“使钱”持异议，认为系借贷关系。针对其异议，温炳强申请调取涉案房屋自2018年1月4日至2020年1月17日物业费及水电费交纳情况；并申请对王晓明与李国基之间签订的房屋买卖合同形成时间进行司法鉴定。关于王晓明与李国基之间签订的房屋买卖合同及房款支付情况，王晓明述称，起初王晓明系转让李国基拥有使用权的一块地，王晓明给了李国基20万土地使用费后，因土地系林地不能耕种，所以王晓明就把地还给了李国基，李国基说还要做生意，没有钱给王晓明，有一套房子，干脆卖给王晓明。王晓明就及时凑钱把涉案房屋买下了。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，从查明的事实看，涉案房屋被法院查封之前，王晓明确与李国基出于双方真实意思表示签订了房屋买卖合同；且从证人证言及王晓明到房产中介登记涉案房屋信息等证据看，王晓明已实际接受涉案房屋。关于购房款的支付问题，王晓明与李国基达成一致，在双方前期债权债务相抵顶的基础上及时支付了剩余款项，该房款的支付方式，并不违反相关法律规定。温炳强虽对王晓明与李国基之间签订房屋买卖合同的真实意图持有异议，但其提交的证据并不足以推翻上述事实，对温炳强的该项异议，本院不予采信。二审中，王晓明已提交涉案房屋交纳物业费的单据；关于温炳强申请鉴定涉案房屋买卖合同形成时间问题，应依据鉴定可行性、拟证明目的、与本案关联性、以及查明的事实等综合考虑，对温炳强的该申请，本院不予允许。综上，依据查明的事实，一审法院确认王晓明对涉案房屋拥有的民事权益足以排除法院的强制执行并无不妥，本院予以维持。 综上，上诉人温炳强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11000元，由上诉人温炳强负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年八月二十日 书记员  李朋朋