广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初1690号原告：广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司，住所地：鹤山市桃源镇建设东路63号之一。负责人：肖陶艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾步光，男，该公司员工。委托诉讼代理人：余佩雯，女，该公司员工。被告：梅玉仪，女，1970年3月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区岭南大道北98号2区5座401房，公民身份号码：440623197003294261。原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司（以下简称时代物业公司）与被告梅玉仪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告时代物业公司的委托诉讼代理人余佩雯到庭参加诉讼，被告梅玉仪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。本案现已审理终结。原告时代物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费12398.64元；2.判令被告向原告支付物业管理费滞纳金3398.53元，按每日欠缴费用的1‰计算，暂计至2020年3月31日，并依照《前期物业管理费服务协议》第三条的约定计算至实际清偿日；3.判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是位于鹤山市沙坪银业.雁山城灏湖居二街13号的业主，根据被告与时代雁山湖小区开发商江门银雁房地产开发有限公司于2009年6月15日签订灏湖居二街13号的《商品房买卖合同》约定，被告所购该单元为多层住宅。根据原告与大业主于2018年1月21日签订的《前期物业管理服务合同》的约定，原告为时代雁山湖小区提供物业管理服务，时代雁山湖小区业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业管理费：低层住宅按建筑面积2.2元/月/平方米，花园（天台）按建筑面积0.5元/月/平方米。业主未按时交纳物业管理费的，处每日1‰的滞纳金。由此，被告在接收该单元后应按低层住宅建筑面积2.2元/月/平方米，花园（天台）按建筑面积0.5元/月/平方米向原告缴纳物业管理费。2011年6月25日，被告签署《业主/住户情况登记表》，确认接收该单元并承诺交付相关费用。自接收该单元起至2018年8月31日前，被告按时缴纳了物业管理费，自2018年9月1日后被告一直拒付物业管理费。截至2020年3月31日，被告共欠缴物业管理费及物业管理费滞纳金共15797.17元，原告多次催收未果，遂诉至法院。被告梅玉仪无答辩，在举证期限内没有提供证据，又无出庭辨认原告提供的证据，视为放弃举证、质证、辩证的权利。本院经审理认定事实如下：2009年6月15日，被告梅玉仪与江门银雁房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告向江门银雁房地产开发有限公司购买鹤山市沙坪银业.雁山城灏湖居（C2区）二街13号房，出卖人委托鹤山市康居物业管理服务有限公司对买受人所购房屋进行物业管理与服务，出卖人于2009年12月30日前交付房屋等。同日，被告与鹤山市康居物业管理服务有限公司签订《银业.雁山城前期物业管理服务协议》，约定由鹤山市康居物业管理服务有限公司提供物业服务，被告应从2010年2月1日开始每月8日前缴纳当月物业管理与服务费和上月公共分摊费用，低层住宅按建筑面积2.2元/平方米/月计算，花园按建筑面积0.5元/平方米/月计算，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，鹤山市康居物业管理服务有限公司有权要求被告补交，并从逾期之日按每天1‰交纳违约金等。2011年6月25日，被告向鹤山市康居物业管理服务有限公司填写了《业主/住户情况登记表》。2018年1月21日，原告时代物业公司与江门银雁房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定选聘原告对银业.雁山城的商铺、住宅、别墅实施前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，别墅3元/月/平方米，花园按建筑面积计算0.5元/平方米/月，业主或承租人应在每月10-15日前交纳物业服务费用等。后，江门银雁房地产开发有限公司在银业.雁山城小区公示栏张贴了一份《致全体业主公开信》，载：对银业.雁山城进行物业管理的公司将从2018年2月1日正式变更，从2018年2月1日开始由广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司全面接收银业.雁山城小区物业管理工作，原管理单位鹤山市康居物业管理服务有限公司从2018年2月1日停止物管服务。变更后，原管理单位和业主签定的《前期物业管理服务协议》和《业主（临时）公约》均仍然生效，广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司将履行前公司与业主约定的物业管理各项权利和义务；如需要重新签定协议的，将由新的物管公司另行通知各业主；有新业主入住或业主变更等情况，均由新物管公司与相关业主签定新的服务协议。另查明，银业.雁山城小区现尚未成立业主委员会，原告时代物业公司未与业主签订书面的物业服务合同。被告是沙坪银业.雁山城灏湖居二街13号房的所有权人，该房屋的建筑面积为269.2平方米，花园面积为120.63平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告梅玉仪与江门银雁房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》、被告与鹤山市康居物业管理服务有限公司签订的《银业.雁山城前期物业管理服务协议》、原告时代物业公司与江门银雁房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》均系合同当事人的真实意思表示，依法成立生效，对合同当事人具有法律约束力。银业.雁山城小区业主委员会尚未成立，江门银雁房地产开发有限公司作为小区的开发商，有权选定小区的物业管理公司，并签订前期物业服务合同，即使原告没有与业主签订物业服务合同，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述《前期物业管理服务合同》对业主具有约束力，原告作为物业服务的提供方，在提供了相应的物业服务后有权向业主收取物业管理费，故被告应向原告支付物业管理费。原告请求被告按照别墅建筑面积2.2元/平方米/月、花园建筑面积0.5元/平方米/月的标准支付2018年9月1日至2020年3月31日的物业管理费，提交了欠费明细表、手机短信、催费通知单等证据，并根据《致全体业主公开信》、《银业.雁山城前期物业管理服务协议》的约定，原告的该请求合理，本院予以支持。经核算，被告应支付2018年9月1日至2020年3月31日的物业管理费为12398.64元［（2.2元/平方米/月×269.2平方米+0.5元/平方米/月×120.63平方米）×19个月］。关于原告时代物业公司请求的物业管理费的违约金问题，《银业.雁山城前期物业管理服务协议》约定违约金从逾期之日起按每天1‰的标准计算，约定过高，本院酌定违约金按年利率24%计算至被告清偿物业管理费之日止为宜。原告请求违约金从次月1日起计算，请求合理，本院予以支持。因此，计得该期间的物业管理费的违约金截至2020年3月31日止为2231.76元［652.56元×2%×（18+17+16+15+14+13+12+11+10+9+8+7+6+5+4+3+2+1）］，从2020年4月1日起的违约金以实欠物业管理费为基数，按年利率24%的标准计算至清偿物业管理费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条规定，判决如下：一、被告梅玉仪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司支付2018年9月1日至2020年3月31日的物业管理费12398.64元及违约金（截至2020年3月31日的违约金为2231.76元，从2020年4月1日起的违约金以实欠物业管理费12398.64元为基数，按年利率24%的标准计算至清偿物业管理费之日止）；二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取97.47元（已由原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司预交），由被告梅玉仪负担（受理费原告已预交，被告负担的受理费于支付款项时迳付给原告，本院不再收退）。本判决为终审判决。审 判 员 余真盛二〇二〇年八月六日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚