大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初3596号原告：大连百安物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区友好路101号北塔楼号楼13层11号。法定代表人：常伟，该公司经理。委托诉讼代理人：杨旭，女，1986年12月12日生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市中山区。被告：张丽利，女，1962年10月29日生，汉族，户籍地辽宁省鞍山市铁东区，现住大连市西岗区。委托诉讼代理人：汪国宪（系被告丈夫），1953年9月17日生，满族，户籍地辽宁省鞍山市铁东区，住大连市西岗区。原告大连百安物业管理有限公司与被告张丽利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨旭，被告委托诉讼代理人汪国宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百安物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告自2015年6月1日至2019年12月31日的物业管理服务费共计人民币23118.48元、电梯费440元，合计23558.48元；2、判令被告以每日千分之三支付逾期付款滞纳金直至缴清全部费用之日止，截至2019年12月31日以欠缴本金30%计算应付滞纳金为7067.54元；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的位于大连市西岗区悦泰?福里小区的业主。2013年11月1日，大连富泰房地产开发有限公司（以下称富泰公司）与原告签订了《悦泰福里前期物业服务委托合同》，双方对物业管理服务费收取标准及逾期交纳物业服务费的违约责任做了相应的约定。后被告于2014年6月接收所购（位于大连市西岗区，即悦泰?福里小区第1-6幢3单元3层1号，建筑面积150.12㎡）房屋时，与富泰公司签订了《大连市前期物业管理服务协议》（以下简称服务协议），并签署确认了原告制定的《悦泰福里临时管理规约》承诺书。根据双方服务协议约定，被告接受富泰公司委托的物业管理企业的管理和服务，并按拥有住宅建筑面积以每月2.8元/㎡的标准，自2014年6月开始交纳物业服务费。每年度首月10日内缴纳该年度物业服务费，如逾期付款自逾期之日应按日千分之三标准交纳滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告至今尚欠2015年6月1日至2019年12月31日物业费23118.48元、电梯费440元，以欠缴本金30%计算应付滞纳金为7067.54元，合计30626.02元。虽经原告多次书面、上门沟通协商催缴，均无效果。现被告拒不交纳物业管理服务费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告违法收取物业费，悦泰福里前期物业管理服务协议无效（附法律法规）。按中华人民共和国合同法第3条规定，办理交房手续时以小区没有竣工验收合格的事实，欺骗业主，物业公司变更为百安，并且必须缴纳1年的物业费，否则不给钥匙。物业费制订标准按市场调节项2.8元每平收取；小区服务收费应按政府指导价收费用，按相关规定实行政府定价的服务费收飞实行清单管理，原告的收费不合规定，百安物业违法收费危害业主权益；违法中华人民共和国价格法第39条规定，第41条规定；合同法第52条规定，前期服务协议前4条违法收费，该合同条款无效。二、物业服务不到位，具体问题如下：1、物业费收资只公布了一次，项目很少，不符合财务制度的要求，违反了关于公示的法律规定；2、公共房私自出租，并且没有公示，侵害了业主的合法权益；3、保安没有24小时巡逻；4、绿化环境差，业主被承诺的是人均1.45的法国园林式居住环境，以现在的情况来说，连绿化都不堪，杂草丛生；5、电梯事故频繁，2019年春节定了7天，强行用电梯卡绑定物业费，而且将业主困于电梯内的事情发生多次，物业公司勾结黑吊桩坑害业主，物业控制车辆进入小区，业主自己装修的材料不能进小区，必须用物业的车，再进行吊桩，物业可以收取两次费用，业主不能自行订购门窗，否则不能进小区，而且打骂工人，业主的人身受到危险。我们自己拿的吊桩，却要收取我们500元的违规费用。6、2016年19号文件第6条规定，物业服务协议收费规范，业主自行清费的物业服务企业不得向其收取垃圾排出费，其收费是不合理的；7、小区保洁程度差，公共区域及少见到保洁人员打扫，入住4年物业公司至今没有安排清洁工对高层进行清楚，楼外人行道屎尿随处可见；8、擅自改变物业服务区域公共设施的用途，现在正在做小区的售楼处，原来建的活动中心变更了；9、在没有征求业主意见，大连市物业管理办法第37条规定，缺乏业主活动场所及运动区域，收取2.8元每平的物业费，却没有活动中心，购房时物业承诺了活动场所，我们小区内没有任何的健身器材和儿童运动设施；10、水区喷泉设施简陋，水体浑浊，气味腥臭，是虫子的繁殖基地，业主家里常有虫子叮咬；11、开发商承诺小区是学区房，很多业主上当受骗。综上，物业公司前期物业协议前4条违反法律法规，依法无效，物业公司没有按照指导价收费存在严重的违约，应当返还应缴纳的费用，依据第39条规定，申请给予物业公司交的物业费5倍罚款，要求物业公司实行政府指导价。经审理查明，2013年11月1日，大连富泰房地产开发有限公司（以下简称“富泰房地产”）与原告签订《前期物业服务委托合同》，约定富泰房地产将“悦泰福里”项目委托原告实行物业服务，物业类型为高档住宅、公建；位置坐落于大连市西岗区；委托管理期限自本合同生效之日起至本业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.8元（不含电梯费），逾期交纳，按照应交金额的3‰按日交纳滞纳金。原告百安物业、富泰房地产共同制定一份《悦泰福里临时管理规约》，对悦泰福里小区物业的使用、维修养护、业主的共同利益及违约责任等作了约定，业主应按照前期物业服务合同的约定足额交纳物业服务费：住宅建筑面积每月每平方米2.8元；公建建筑面积每月每平方米3.5元；电梯费每人每月4元；车位物业费每个每月40元。业主须于每年度首月10日内缴纳该年度的物业服务费，未按时缴纳的，自逾期之日起应承担应交费每日3‰的滞纳金。2014年6月24日，被告签署一份《承诺书》，主要内容为：被告确认已详细阅读并同意遵守大连百安物业管理有限公司制定的《临时管理规约》，同意承担违反临时管理规约的相应责任。同日，被告与富泰房地产签署《大连市前期物业管理服务协议》，与原告签订物业使用守则及房屋装饰装修管理协议，对物业服务及装饰装修管理进行约定。另查，被告购买了位于大连市西岗区，即悦泰福里小区第1—6幢3单元3层1号，该房屋建筑面积为150.12平方米。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告未交纳自2015年6月1日至2019年12月31日的物业管理服务费共计人民币23118.48元（2.8元/㎡/月×150.12㎡×55个月）、电梯费440元（4元/月/人×55个月×2人）。本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业服务委托合同》、《大连市前期物业管理服务协议》《临时管理规约》、工作记录、照片，被告提供的照片、视频及双方当事人当庭陈述在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，依法成立的《前期物业服务委托合同》、《大连市前期物业管理服务协议》，对开发商、物业服务企业、业主均具法律意义的约束力。业主享有相关合同权利的同时，也应承担相应的合同义务，受合同条款的规范和调整。原告受悦泰福里小区的建设单位富泰房地产的委托对案涉悦泰福里小区进行物业管理服务，被告系该小区业主，被告接受了原告提供的物业管理服务，理应交纳物业费。关于被告辩称原告未取得《房屋竣工备案证书》不应收取物业费、未按照大连市物价局规定实施收费公示、未取得收费资格一节，这些异议均属于行政机关的行政管理范围，本案不予审理，且由于双方协议已经明确约定了收费标准，被告在购房时签订的《临时管理规约》约定的收费标准与《大连市前期物业管理服务协议》约定的收费标准一致，应当认为被告已知晓收费标准，且原告已经事实进行了物业服务，为了小区环境的维护与保持，被告理应支付相应的物业费用。关于被告辩称原告提供的物业服务不到位一节，被告提供了照片、视频予以证明，但上述证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。物业服务质量不能达到业主满意的情形在所难免，物业服务企业应当努力提高服务质量，但上述理由不能成为拒交物业费的抗辩理由。被告不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。因此，原告要求被告支付物业服务费及电梯费的诉请于法有据，本院应予支持。关于原告主张滞纳金一节，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张丽利于本判决生效之日起十日内给付原告大连百安物业管理有限公司自2015年6月1日至2019年12月31日的物业管理服务费23118.48元、电梯费440元。二、驳回原告大连百安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费283元（原告已预交），由被告张丽利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限两年。审判员  陈佩二〇二〇年八月十四日法官助理吴殿文书记员朗玉婉