黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终1030号上诉人（原审被告）：付运秋，女，汉族，1974年3月11日出生，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：李照云（系被告丈夫），住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路30-14号。法定代表人：孙莹，该公司总经理。委托诉讼代理人：王强，男，1982年11月10日出生，汉族，哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司经理，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王婵婵，黑龙江星河律师事务所律师。上诉人付运秋因与被上诉人哈尔滨市江海物业公司供热管理有限责任公司（以下简称江海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人付运秋的委托诉讼代理人李照云、被上诉人江海物业公司的委托诉讼代理人王强、王婵婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付运秋上诉请求：1.撤销一审判决，依法判令江海物业公司赔偿因单元暖气排气阀漏水给付运秋造成的损失12,500元；2.一审、二审诉讼费由江海物业公司承担。事实和理由：付运秋是海顺新苑小区七号楼××单元603房主，单元楼暖气排气阀是安在703房主家的。每年试水供暖时期，排气阀门漏水都漏到付运秋家里。当时江海物业公司是管小区供热，又管小区物业。业主都有住房维修基金，而且供暖阀门漏水理应供热单位负责，单迟迟不给不解决。付运秋连续找江海物业公司三年，每年都让江海物业公司工作人员在本子上做好登记，但三年了也没解决。第四年付运秋也不找了，自2013年以来每年就只交取暖费，而不交物业费。江海物业公司工作人员在六年时间里，在交取暖费时他们从不问，也不主张物业费的事，因为江海物业公司心知肚明付运秋不交物业费的原因。2013年至2015年取暖试水期间，付运秋家被漏的用两个盆去接水，墙体、地板被泡，当时房子在出租，就因为漏水半年没有租出去。墙体被泡需要粉刷2500元，地板被泡需要更换2000元，半年房子没有租出去，损失8000元租金，共计12500元损失，因是江海物业公司没有解决问题而造成的，这些损失不是仅仅物业费得数额就能解决的。这个事实，当时三合仓买的老板孟召霞可以作证。暖气排气阀在703房主家里，在取暖试水时漏水这个情况703房主田野也可以证明。海顺小区六楼楼道半个月到一个月扫一次，长年不擦楼道，地沟渗水井十年不清泥，这个情况小区业主们可以证明。恳请法院到海顺小区去了解查证。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，为付运秋主持公道，依法纠正一审错误的判决，以维护法律的尊严，维护付运秋的合法权益。江海物业公司辩称，1.江海物业公司已经履行了物业服务合同的义务，提供了相应的物业服务，而付运秋有义务履行合同缴纳物业费用的义务，因此付运秋要求拒绝交纳物业费已经严重损害了江海物业公司的利益，不应予以支持。2.本案系物业服务合同纠纷的案件，付运秋要求因供热漏水产生的损失与本案不是同一法律关系，要求赔偿精神损失亦于法无据。故江海物业公司恳请二审法院在查明事实的基础上，依法驳回付运秋的诉请，维持原一审判决。江海物业公司向一审法院起诉请求：1.付运秋给付自2013年1月1日至2019年4月15日物业服务费共计2497.78元，给付自2013年1月1日至2019年4月15日逾期支付物业服务费的违约金310.82元，以上总计2808.60元。2.诉讼费由付运秋承担。一审法院认定事实：江海物业公司承担哈尔滨市香坊区海顺新苑小区的物业管理工作，付运秋系海顺新苑小区业主，本案双方虽未签订书面物业服务合同，但江海物业公司为付运秋提供了物业服务，付运秋亦接受了该服务，双方存在事实物业服务合同关系。2019年4月15日，江海物业公司撤出该小区，不再承担该小区的物业服务工作。付运秋所有的房屋使用面积52.99平方米，建筑面积为78.27平方米。付运秋在江海物业公司服务期间未缴纳2013年1月1日至2019年4月15日期间的物业服务费2499.65元（52.99平方米×0.5元×36月＋78.27平方米×0.5元×39.5月）。江海物业公司承担海顺新苑小区物业服务期间，虽进行了物业管理服务，但也存在一定程度的物业管理服务不到位的情况。如小区内公共道路破损无人修理，路灯损坏未及时维修，建设及生活垃圾堆放未及时清理，积雪未及时清理、车辆随意停放，甚至出现下水管道破裂，污水渗漏，地沟内供热设施加热污水使小区楼道散发臭味，自来水有黑色杂质、外楼梯扶手腐烂未维修等情况。另查明，哈尔滨市物价局哈价经发[2004]46号文件批复：海顺新苑小区物业管理服务收费为使用面积每月每平方米0.50元。2014年1月1日起执行的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。2016年1月1日，江海物业公司按建筑面积收取海顺新苑小区物业费。一审法院认为，江海物业公司、付运秋之间形成事实上的物业服务合同关系，付运秋应当支付相应物业费。关于付运秋是否应按物业合同约定向江海物业公司足额支付物业服务费的问题，物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。本案中，江海物业公司为小区广大业户提供了物业管理服务，付运秋作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价，事实上小区绝大多数业主均已按时足额交纳了物业服务费。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。付运秋抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，多年不交纳物业费，必然影响江海物业公司的正常运营，基于此，本院对江海物业公司要求付运秋给付拖欠的物业服务费2497.78元的诉讼请求予以支持。关于江海物业公司服务是否存在欠缺或过错的问题。根据本案证人证言及本院受理的其他哈尔滨市江海物业公司供热管理有限责任公司诉业主物业服务合同纠纷案中的在案证据，能反映江海物业公司承担海顺新苑小区物业服务期间，存在一定程度的物业管理服务不到位及服务瑕疵的情况，但不能证明江海物业公司服务存在欠缺或过错。关于江海物业公司诉请违约金的问题，按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因付运秋认为江海物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，且江海物业公司的服务存在瑕疵，按照法律规定付运秋可行使同时履行抗辩权，故对于江海物业公司要求付运秋给付违约金的诉讼请求，不予支持。判决：一、付运秋于本判决生效后立即给付江海物业公司物业费2497.78元；二、驳回江海物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（江海物业公司已预交），减半收取25元，由江海物业公司承担12.50元、付运秋付运秋承担12.50元，付运秋承担部分与上款一并给付江海物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：付运秋提供证据一2019年11月农业银行卡交易流水一张，不能单独证明系因赔偿付运秋漏水损失的款项，本院不予采信。本院经审查确认一审法院认定的事实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，焦点集中体现在江海物业公司在履行物业服务合同过程中是否存在违约行为，其请求付运秋给付欠付物业费应否支持的问题。关于江海物业公司是否存在违约行为及违约责任大小的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，虽然江海物业公司为涉案小区提供了物业服务，履行了物业服务的义务，付运秋亦应当给付相应的物业费，但一审判决同时认定江海物业公司存在一定程度的物业管理服务不到位及服务瑕疵的情况，对此，江海物业公司并未提出异议。经对付运秋一审举示的证据审查，江海物业公司提供物业服务中确实存在诸如小区内公共道路破损无人修理、路灯损坏未及时维修、垃圾清理不及时、污水渗漏等问题。二审中，江海物业公司对其中存在的部分问题未予否认，虽称已采取了各种解决措施，但并未举示充分的证据加以证实。结合江海物业公司因服务质量问题曾被生活报、新晚报等媒体曝光，且江海物业公司经大庆路街道电塔社区牵头调查，因大多数业主对其物业服务不满意而被清退等情况，可以认定江海物业公司在履行物业服务合同过程中，存在违约事实，应当承担违约责任。故依据上述规定，付运秋等业主主张减免物业费，应予支持，但付运秋等业主长期拖欠物业费，在产生物业服务纠纷后不及时采取正确方式解决问题，而是采用不缴纳物业费的方式对抗，存在怠于行使权利问题，其要求减免50%物业费的主张，显失公平，本院根据案件事实酌情减免付运秋等业主物业费的30%。付运秋应当向江海物业支付物业费1748.45元（2497.78元×70%）。此外，关于付运秋请求江海物业公司赔偿因漏水导致的损失问题。付运秋该项上诉请求系基于侵权法律关系，与本案的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，不能在本案中一并进行处理，付运秋可另行主张。综上所述，付运秋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10242号民事判决第二项；二、变更哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10242号民事判决第一项为：付运秋于本判决生效后立即给付哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司物业费1748.45元。一审案件受理费25元，由哈尔滨市江海物业供热管理有限责任公司负担。二审案件受理费12.5元，由付运秋负担。本判决为终审判决。审判长  赵晓波审判员  张振宇审判员  王秀丽（）二〇二〇年八月三十一日书记员  张春天