湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1002民初395号原告(执行案外人)：熊权，男，1968年7月30日出生，土家族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：郑刚，湖北恒祥律师事务所律师。被告（申请执行人）：吴东风，女，1964年4月18日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：李世雄，荆州市沙市区复兴法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：袁儒华，男，1966年9月2日出生，汉族，住荆州市沙市区。原告熊权与被告吴东风、第三人袁儒华执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年5月26日公开开庭对本案进行了审理，原告熊权及其委托诉讼代理人郑刚、被告吴东风的委托诉讼代理人李世雄、第三人袁儒华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊权向本院提出诉讼请求:1.判令停止执行位于沙市区锣××镇××号房屋（产权证号20××74，现门牌号为××），并解除对房屋的查封。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于沙市区锣××镇××号房屋（产权证号20××74，现门牌号为××，以下称案涉房屋）系原告于2003年向第三人购买，给付对价且一直占有使用至今，该房屋的所有权早已发生转移。（1）案涉房屋系原告向第三人购买，有购房合同且已支付对价。当时案涉房屋破败不堪，门窗均无，经双方协议以十一万的价格成交，双方签订了《房屋买卖协议》，当日一次性付清房款。2003年购买时第三人没有任何经济纠纷，不存在低价交易或串通逃避债务之说。（2）原告购买房屋后，对该房屋进行维护、装修，之后一楼一直经营文具店，楼上自己居住。有个体营业执照、装修票据若干、水电、有限电视票据等佐证，左邻右舍均可作证。且房屋产权证一直在原告手中。（3）原告一直要求第三人袁儒华办理过户手续，也曾于2008年到房产局填表办理，但由于该房屋土地证系大证，没有分割出来，无法完成两证的变更登记。直至2013年在原告多次要求下，由原告出资才将大证分离，但当时只能登记第三人袁儒华名下。（4）原告于2014年开始便一直要求第三人办理房屋过户手续，因第三人经营房地产开发公司到处承接业务，公司规模越做越大，经常在外，很难联系到人，好不容易联系到了，他总是承诺的很好，要不就是妻子刘兴玉时间不吻合，总之办理过户事宜被一拖再拖。原告一直想自己出费用尽快办理，但房产登记部门称没有第三人袁儒华夫妻亲自到场不能办理变更登记。因第三人没有明确表示拒绝过户，加之其企业工程基本都在外地，确实很忙。所以原告才没有启动诉讼程序，直至该房屋由被告申请强制执行。综上，荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002执35号执行裁定书中涉及位于沙市区锣××镇××号房屋的强制执行损害了原告的合法权益，请求支持原告诉求。被告吴东风辩称:不应停止执行位于沙市区锣××镇××号房屋，不应解除对该房屋的查封。主要事实理由：涉案房屋至今为止仍然是第三人袁儒华的。该房屋买卖合同从举证来看，买卖合同有几份，付款方式是在签订买卖合同之前就付款了，不符合常理。在房产部门没有办理过户手续，那么房产就应该是袁儒华的，与原告无关。房屋未过户，我们主张权利是合法的。第三人袁儒华陈述称：诉争房屋在十几年前就卖给了原告，因当时熊权及家人户口不属于锣场镇，办不了产权登记。原告入住至今仍然是原告自己在使用，我把产权证原件都给了原告。包括我的结婚证等相关资料都交给了原告给其用于过户办证。原告的诉状陈述与部分事实不符，并不是我不配合过户办证。至今我并未在外地开办过公司，我一直都在荆州沙市本地。我一直跟法院提起过，第一我和公司是共同承担，我个人资产是家庭财产，不是一个人所有。就是法院拍卖、查封、执行，涉及案外人也不应该来强制执行。按照判决书的结果也不应该执行该诉争房屋，我报资产清单时，也并未上报诉争房屋，因为这套房屋我早就卖给了原告熊权。按照法院判决执行，我的资产也是足够来执行的。请求法院尊重事实，维护原告的房屋所有权。根据本案收集在卷的有效证据，综合双方当事人陈述，本院查明本案事实如下：本院审理吴东风与荆州市华翔房地产开发有限公司（以下简称华翔公司）、袁儒华（系华翔公司法定代表人）民间借贷纠纷（2016）鄂1002民初1421号案过程中，于2016年9月5日作出诉讼保全裁定书，裁定查封、冻结华翔公司、袁儒华价值750万元财产。9月7日向不动产交易中心送达了1421-1号协助执行通知书，查封袁儒华名下位于沙市区××村××组的房屋，产权证号，津2001000586；1421-2号协助执行通知书，查封袁儒华名下位于沙市区锣××镇××、××号（产权证号：沙200504103.沙20××74）房屋，查封期限至2019年9月6日止，本院2017年1月9日作出1421号民事判决书，判决华翔公司、袁儒华偿还吴东风借款470万元及利息等，宣判后袁儒华不服判决提出上诉，二审于2017年7月5日作出（2017）鄂10民终461号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2018年4月13日作出（2017）鄂1002民初2042号民事判决书，判决华翔公司、袁儒华偿还吴东风借款470万元及利息等，宣判后袁儒华不服判决上诉，二审于2018年8月10日作出（2018）鄂10民终779号民事判决书，驳回上诉，维持原判。吴东风于2019年1月3日申请强制执行。执行过程中，于9月2日继续查封了袁儒华名下位于沙市区锣××镇××号（产权证号：沙20××74）房屋。本案原告熊权（执行案外人）以该房屋已经购买并装修入住多年，未办理产权证过户手续是因袁儒华不配合所致为由提出执行异议，本院于2019年12月3日作出（2019）鄂1002执异59号民事裁定书，驳回熊权的执行异议请求。熊权遂提起执行异议之诉。另查明，2000年11月6日袁儒华依法获得沙市区锣××镇××号1-4层（产权证号：沙20××74）房屋。2003年6月27日，袁儒华与熊权签订“房屋产权转让合同书”约定，将沙市区锣场镇1栋1-6-1-4号房屋以11万元价格出售给熊权，熊权在3月8日已将购房款付清，袁儒华出具了收条，此后，袁儒华将房屋以及房屋产权证原件等办理产权变更所需材料全部移交给熊权，熊权随后将此房屋进行装修，并办理了水、电、天然气、以及广播电视等通讯设施的立户，该房屋由原告熊权及家人共同居住使用至今。2008年9月，原告熊权与第三人袁儒华向房管部门申请办理案涉房屋的产权变更，9月22日，荆州市房地产地籍测绘队制作了房屋分丘平面图，图上载明：（1-6）熊权周华娅（系熊权之妻）34041998374.40等内容。此后由于案涉房屋所涉土地使用权尚未分户导致房屋产权无法办理变更。2013年11月28日，熊权出资办理了案涉房屋出让用地使用权“证权证号：荆州国用（2013）W0208020007号”，土地使用权人登记为袁儒华。本案的焦点问题在于，熊权是否享有排除强制执行的权利。本院认为，原告熊权与第三人袁儒华于2003年6月27日签订的房屋产权转让协议是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。双方分别按约履行了付款和交付，且双方签约、原告熊权付款、第三人袁儒华交付房屋以及原告熊权的装修入住均发生在吴东风与华翔公司、袁儒华民间借贷纠纷案针对案涉房屋查封之前，原告熊权居住该房屋已达16年，因此可以排除熊权与袁儒华的房屋产权转让系规避执行行为。另，原告熊权与第三人袁儒华签订房屋产权转让协议时未涉及案涉房屋所涉土地使用权需要分户且需要相关费用的问题，故原告熊权于2008年9月申请办理产权变更时受阻，2013年11月案涉房屋所涉土地的使用权证虽已登记到第三人袁儒华名下，但华翔公司在本院（2017）鄂1002民初2042号民事案答辩过程中称，“公司遭遇严重的经济困难，目前处于濒临倒闭的状态……”等，可判断出公司法定代表人袁儒华的工作状态、工作时间亦不稳定，与原告熊权称其难以找到第三人袁儒华，即使找到了也无法统一时间去办理案涉房屋产权变更登记的说法能相互印证，此情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告熊权未能办证，系各种外因所致。故应支持原告熊权诉求，停止对该房屋的执行并解除对该房屋的查封。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定,判决如下：停止执行位于沙市区锣场镇1栋1-6号1-4房屋（产权证号20××74），并解除对房屋的查封。案件受理费500元，由被告吴东风承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  袁 欣人民陪审员  徐玉贤人民陪审员  **晶二〇二〇年八月十日法官助理姚丽蓓书记员杨振香