江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终809号上诉人（原审原告）：何伟，男，1982年5月16日出生，汉族，住江西省资溪县，委托诉讼代理人：胡涛，江西赣东律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：黄志华，男，1973年3月14日出生，汉族，住江西省抚州市，委托诉讼代理人：余升霞（黄志华的妻子），住江西省抚州市，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审被告）：余升霞，女，1973年7月5日出生，汉族，住江西省抚州市，上诉人何伟因与被上诉人黄志华、余升霞房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。何伟上诉请求：撤销原判第二项，改判支持转让费29,000元、损失100,000元；本案诉讼费用由黄志华、余升霞承担。事实和理由：原判缺乏事实和法律依据。一、原判查明上诉人的奶茶店至一审庭审时仍在原址正常营业是错误的。事实上，上诉人在收到抚州市东乡区世纪大润发贸易商行（以下简称大润发商行）的收铺通知书时便开始无法正常营业。为减少各方损失，上诉人无奈找到大润发商行协商，请求大润发商行给予一定时间的宽限期，以另外寻找其他店面，并临时支付了一定补偿金。因为黄志华、余升霞违约，导致上诉人无法正常使用店铺。二、原判适用法律错误。1.原判认为双方签订的转租赁合同合法有效，但是又以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定认为双方租赁合同超出2019年12月22日的部分无效，这显然是理解法律错误。双方租赁合同约定的租赁期限为2019年7月1日至2021年12月31日，黄志华、余升霞与大润发商行签订的合同约定租赁期限为2018年2月1日至2021年2月1日止，按照上述法律规定，2021年2月2日至2021年12月31日的部分为无效，而不是原判认为的超出2019年12月22日的部分无效。2.双方租赁合同应是2019年7月1日至2021年2月1日期间为有效，2021年2月2日至2021年12月31日的部分无效，因此原判以合同无效为由驳回上诉人主张的违约金诉请显然错误。双方租赁合同第五条已经对违约金作了明确的约定，黄志华、余升霞应赔偿上诉人违约金5,000元。3.关于上诉人主张的转让费，原判全部驳回明显不当。本身转让费的收取对上诉人不公平，且支付转让费的前提是上诉人能在合同约定的租赁期间内正常使用租赁物，但是基于黄志华、余升霞没有向大润发商行交纳租金，导致上诉人无法正常使用租赁物，那么黄志华、余升霞将29,000元转让费据为己有显然不当，对守约方极其不公平。既然黄志华、余升霞违约，导致上诉人对租赁物无法使用，那么其便应当将转让费退还给上诉人。4.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。黄志华、余升霞违约导致合同无法履行，上诉人要求黄志华、余升霞赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失，应当予以支持。同时，上诉人在一审诉请中要求赔偿的其他损失属于实际发生的损失和必然发生的损失，依法应予支持。黄志华、余升霞辩称，何伟现在还在营业，被上诉人已将押金退还给他，退出不做时也提前了两个月告诉他。合同没有写转让费，被上诉人只是把店里的设备和装修全部给了何伟，作价29,000元。疫情期间全国都不能营业，暂停了两三个月，四月份何伟已在正常营业，被上诉人有他的微信群，群里都有点外卖、买一送一的活动，他现在也还在营业，被上诉人还到他店里，电费也是他在交。2019年12月被上诉人把押金退还给何伟，他都没说违约金的事情，是双方谈好的。加盟费、品牌授权费是何伟的事情，被上诉人没有参与，也不是被上诉人开店。何伟现在还在营业，没有装修损失。何伟向一审法院起诉请求：1.判令黄志华、余升霞向何伟返还转让费29,000元；2.判令黄志华、余升霞返还已经收取但未使用的10天房租计1,666元（房租每月5,000元，10天为1,666元）；3.判令黄志华、余升霞承担何伟实际损失100,000元；4.判令黄志华、余升霞承担上述费用自起诉之日起，按同期银行同业拆借利率计算至付清时止的利息；5.本案诉讼费用由黄志华、余升霞承担。一审法院认定事实：2019年6月29日，何伟与黄志华、余升霞签订了一份《店面租赁合同》，合同约定，黄志华、余升霞将坐落于抚州市东乡区德政路的商铺（老东乡①号饭堂部分面积）出租给何伟，租期为2019年7月1日至2021年12月31日，每年租金人民币60,000元，每月5,000元，押金5,000元，并对续租、费用的缴纳、违约责任、合同终止、争议的解决等进行了约定。另双方口头约定店铺转让费29,000元。当日，何伟按照约定将3个月租金15,000元和转让费29,000元合计44,000元转给余升霞，之后何伟又陆续向黄志华、余升霞缴纳租金至2019年12月。2019年12月22日，大润发商行向黄志华经营的老东乡①号饭堂商户发出收铺通知，因黄志华逾期52天未缴纳租金，通知黄志华、余升霞及何伟经营的奶茶店在12月22日前停止营业并将店内所有物品撤离。当日黄志华、余升霞退回何伟押金5,000元。另，何伟的奶茶店至一审庭审时仍在原址正常营业。一审法院认为，双方就黄志华、余升霞租赁的店铺签订转租赁合同，黄志华、余升霞按约定将店铺交给何伟经营，何伟依约支付租金，是双方真实意思表示，双方转租赁关系成立。该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，且出租人大润发商行明知黄志华、余升霞转租，并未提出异议，双方签订的转租赁合同合法有效。因黄志华、余升霞拖欠大润发商行租金又向出租人明确表示不再续租，2019年12月22日出租人向黄志华、余升霞与何伟发出收铺通知，黄志华、余升霞与出租人的租赁合同于2019年12月22日通知到达之日解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，一审法院认定何伟与黄志华、余升霞转租赁合同超出2019年12月22日的部分无效。关于何伟要求黄志华、余升霞返还其已支付2019年12月22日至2019年12月31日期间的租金，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，黄志华、余升霞应返还何伟已支付2019年12月23日至2019年12月31日期间的租金为1,451.61元（5,000元÷31天×9天），对何伟超出部分的请求，一审法院不予支持。关于商铺转让费29,000元，双方签订租赁合同时就租赁商铺转让费用达成一致意见，是双方真实意思表示，该约定也不违反法律禁止规定，合法有效且已履行，何伟诉请主张返还转让费，于法无据，不予支持。关于何伟主张实际损失100,000元中包含的违约金5,000元，双方《店面租赁合同》关于违约金的约定，不适用合同无效的情形，对其要求黄志华、余升霞赔偿合同约定的违约金的主张，不予支持；关于装修费38,000元、灯箱设备费12,000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;……”，何伟可主张装修残值损失，但不应是全部装修价值，且何伟至一审庭审时奶茶店仍在正常经营，其现有的证据不足以证明其有装修损失，故对何伟要求黄志华、余升霞赔偿装修费、灯箱设备费的主张，不予支持；关于加盟费40,000元、品牌授权费5,000元，加盟费、品牌授权费是何伟获得经营权的费用，租赁合同部分条款无效不影响其经营权的使用，且何伟奶茶店仍在经营，何伟也无证据证明其有相应损失，故对其要求黄志华、余升霞赔偿加盟费、品牌授权费的主张，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、黄志华、余升霞在判决生效十日内退还何伟租金人民币1,451.61元；二、驳回何伟其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,456.66元，由何伟承担1,442.14元，黄志华、余升霞承担14.52元。本院二审期间，双方当事人在二审举证期限内均没有提交新的证据。黄志华、余升霞在二审问话中提交了电费系统的拍照照片打印件2张，以证明何伟一直到2020年8月都还在缴纳案涉店铺的电费。何伟质证认为，该证据不符合法定要求，应当提交加盖供电部门印章的原件，而不是拍照。本院认为，该证据没有供电部门的印章，与法定形式要件不符，无法证明真实性，故对该证据不予认可。在二审问话结束后，黄志华、余升霞向本院申请调取何伟与大润发商行之间的租赁合同。因何伟否认存在该续租合同，黄志华、余升霞又未能提供相关的初步证据，该续租合同是否存在系黄志华、余升霞应当举证证明的事实，且该调查取证申请已超出二审举证期限，故本院对该调查取证申请不予准许。对一审查明的事实，何伟提出异议如下：对“何伟的奶茶店至一审庭审时仍在原址正常营业”有异议，由于黄志华、余升霞违约，导致没有正常营业。黄志华、余升霞提出异议如下：1.对“通知黄志华、余升霞及何伟经营的奶茶店在12月22日前停止营业并将店内所有物品撤离”有异议，没有通知何伟的奶茶店，只通知我们，我们没看到过收铺通知；2.当时我们走的时候，大润发商行答应给何伟的奶茶店续租，大润发商行的老板口头说的，没有证据。对上述事实异议，本院认定如下：1.经本院二审询问，何伟认可其目前尚在案涉店铺经营奶茶店，只是认为其有随时被大润发商行清退的可能，故原判认定何伟的奶茶店仍在原址正常经营与客观事实相符。2.黄志华、余升霞在一审庭审中对收铺通知未予以否认，结合其在当日将押金退回给何伟的事实，可知其收到了该收铺通知，其现在二审中辩称其没有见过该收铺通知，与事实不符，本院不予采信。原判根据该收铺通知认定相关事实正确，黄志华、余升霞的事实异议不能成立。3.黄志华、余升霞主张大润发商行已经将案涉店铺续租给何伟，何伟不予认可，因黄志华、余升霞不能就此提交证据，故本院对该事实主张不予采信。因此，本院对一审查明的事实予以确认。黄志华、余升霞不同意本案调解。本案二审的争议焦点为：一、双方店面租赁合同的效力；二、黄志华、余升霞应否返还何伟转让费29,000元并支付相应利息；三、何伟要求黄志华、余升霞赔偿损失100,000元是否具有事实和法律依据。一、关于双方店面租赁合同的效力本院认为，案涉店铺的出租人大润发商行与承租人黄志华、余升霞之间的《认租协议书》约定的租期为2018年2月1日至2021年2月1日，承租人黄志华、余升霞与次承租人何伟之间的《店面租赁合同》约定的租期为2019年7月1日至2021年12月31日，转租期限已超过了承租人剩余的租赁期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，超过部分的约定无效，故2021年2月2日至2021年12月31日的约定无效。出租人大润发商行与承租人黄志华、余升霞之间的《认租协议书》于2019年12月22日解除，该事由将导致承租人黄志华、余升霞与次承租人何伟之间的《店面租赁合同》无法继续履行，但是并不能由此导致该《店面租赁合同》无效，原判认定该《店面租赁合同》超出2019年12月22日的部分无效与法律规定有悖，本院予以纠正。二、关于黄志华、余升霞应否返还何伟转让费29,000元并支付相应利息本院认为，何伟向黄志华、余升霞支付转让费29,000元是为了获取转租赁合同约定租期内的经营权，该费用系何伟租赁案涉店铺的支出，应当计入店铺租赁成本。如果何伟因黄志华、余升霞的原因，不能在转租赁合同约定租期内正常经营，其可以主张相应赔偿。但是，何伟至今尚在案涉店铺内正常经营，不存在转让费损失，故何伟在本案中要求黄志华、余升霞返还转让费缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于何伟要求黄志华、余升霞赔偿损失100,000元是否具有事实和法律依据本院认为，双方之间的《店面租赁合同》系因黄志华、余升霞的原因而无法继续履行，故何伟由此所遭受的损失，依法可以要求黄志华、余升霞予以赔偿。1.关于何伟主张的加盟费40,000元、品牌授权费5,000元，系何伟取得相关经营权的费用，与租赁合同的履行没有直接关联，故本院对何伟主张的该部分损失不予支持。而且，何伟的奶茶店目前仍在经营，何伟也无法证明其有相应的损失。2.关于何伟主张的装修费38,000元、灯箱设备费12,000元，因何伟的奶茶店目前仍在经营，尚不具备确定案涉店铺装修残值的客观条件，本案现有证据不足以证明何伟存在装修损失，故本院对何伟主张的该部分损失亦不予支持。3.关于何伟主张的违约金5,000元，因双方《店面租赁合同》系因黄志华、余升霞的原因导致无法继续履行，故根据双方合同第五条约定，黄志华、余升霞应当承担违约责任，向何伟支付违约金5,000元。2019年12月22日尚在双方《店面租赁合同》有效期内，不应适用合同无效的处理规则，原判对此认定错误，本院予以纠正。对何伟主张的违约金的利息，因缺乏法律依据，本院不予支持。黄志华、余升霞主张在退还押金时何伟没有说违约金的事情，是双方谈好的，因本案并无证据证明双方就合同解除事宜达成了一致，以及何伟表示过不予追究黄志华、余升霞的违约责任，故本院对该主张不予支持。此外，对2019年12月22日至2019年12月31日期间的租金1,451.61元，因双方均未上诉，本院对此予以维持。综上所述，何伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初891号民事判决第一项：黄志华、余升霞在本判决生效十日内退还何伟租金人民币1,451.61元；二、撤销江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初891号民事判决第二项；三、黄志华、余升霞在本判决生效十日内支付何伟违约金人民币5,000元；四、驳回何伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,456.66元，由上诉人何伟负担1,385.24元，被上诉人黄志华、余升霞负担71.42元。二审案件受理费2,880元，由上诉人何伟负担2,768.37元，被上诉人黄志华、余升霞负担111.63元。本判决为终审判决。审判长  邹志伟审判员  彭 珺审判员  王 琳二〇二〇年八月二十日法官助理高忠明书记员余文渊