广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15042号原告：赖惠贤，男，1983年6月24日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*********之二，公民身份号码440************117。原告：李敏贞，女，1984年6月1日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*********之二，公民身份号码440************124。两原告共同的委托诉讼代理人：林冬晓，广东百浩律师事务所律师。被告：周丽花，女，1986年9月21日出生，汉族，住江西省高安市**************，公民身份号码362************348。委托诉讼代理人：张志凯，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶嘉南，广东都昇律师事务所律师。第三人：佛山市鸿光房地产中介有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区佛山大道北38号4区******，统一社会信用代码91440604MA4UKYC851。法定代表人：赵某1。原告赖惠贤、李敏贞与被告周丽花及第三人佛山市鸿光房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月30日受理后依法适用简易程序于同年8月12日公开开庭进行了审理。两原告共同的委托诉讼代理人林冬晓与被告周丽花委托诉讼代理人张志凯、饶嘉南到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2019年10月13日签订的《房地产买卖合同》已于2020年5月15日解除；2.被告已支付的购房定金60000元由原告没收，被告按总成交价10%(即168600元)与定金60000元的差额即108600元的标准向原告支付违约金；3.被告赔偿原告中介费损失8400元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年10月13日，原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，由被告购买原告名下位于佛山市南海区********************及703房，由第三人提供经纪服务。根据《房地产买卖合同》约定，被告须于2019年11月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。然而，经原告及第三人多次通知、催告，截至目前为止，被告仍然未提交全部贷款所需资料(包括但不限于本人及配偶签名确认的《房产查册表》)，严重违反《房地产买卖合同》的约定，已经构成违约。原告起诉前已委托律师发函通知被告及第三人解除《房地产买卖合同》故起诉。被告辩称：第一、被告周丽华同意解除双方于2019年10月13日签订的《房地产买卖合同》。第二、被告周丽花在履行《房地产买卖合同》过程中不存在恶意违约行为，而是一直在竭尽所能在促进合同正常履行，迫切希望能够顺利成交，拥有一套属于自己的房产，只是被告在履行合同过程中受到以下几点因素影响：1.办理银行按揭手续的时间已变更在2020年1月20日前。在签订合同当日，因被告周丽花担心其产假期间工资流水可能不足，双方口头协商同意延期3个月办理银行按揭手续。2020年1月8日，被告将按揭所需的资料交给按揭公司，并支付了相应的按揭服务费7000元。同月20日，按揭银行回复首套房贷款已批，第二套需等年后办理。2.在交易前，原告及第三人未如实向被告披露案涉房产存在“一房两证”的事实，导致被告在未了解清楚“一房两证”交易风险、交易成本及手续的情况下达成交易，进而影响被告办理按揭的进程。2020年1月8日，被告将办理按揭所需资料交给按揭公司后在回家路上接到按揭公司的电话称，需要多准备一套贷款资料，因为这套房子是2个房产证的。此时，被告才知晓原来案涉房产是“一房两证”。但是在交易前，被告曾去现场看过房子，并没有发现该房产外观上和其他房产有区别。而原告及第三人也没有将如此关键的信息告知被告。一房两证无形中提高了被告的交易成交及贷款压力，被告得知该情况后，想终止合同但和家人商量之后认为现在的生活情况需要购买这套房产来解决居住和小孩上学的问题，所以没有就“一房两证”的事和原告及第三人纠缠。但在2020年1月20日，被告收到按揭公司的信息称，第二套房的贷款需等到年后才能办理。因此，被告在履行办理按揭这一义务上，并非有意违反合同约定，而是由于原告及第三人隐瞒“一房两证”的事实。第三，春节后恰逢国内新冠肺炎高峰期，受该不可抗力因素影响，被告办理银行按揭手续的时间再次延后。且因被告从事的是受疫情影响最严重的旅游行业，目前为止尚未完全复工。在疫情的冲击下被告的收入急剧下降，被告办理按揭被拒的风险系数提高，履行合同的不确定性显著增加。如前所述，由于案涉房产“一房两证”，第二套的按揭手续只能等到年后才办理。但在春节期间，新冠肺炎在国内爆发。由于防控疫情的需要，1月24日，被告所在省份江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。1月26日，文化与旅游部发出通告，通知要求暂停全国旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品。2020年2月23日，按揭公司联系上被告，提醒被告回去办理第二套的按揭手续，但由于被告所在村委会不允许村民外出，被告告知按揭公司“提交资料的时间待定”。按揭公司也提醒被告，要注意维持正常的工资流水。由于被告从事旅行业，不能正常复工复产，于是被告向公司分别借支15000元、10000元用于维持2020年2月、3月正常的工资收入流水。3月份，考虑到受疫情影响，被告的收入急剧下降，被告通过第三人向原告沟通协商是否减少购房款或者“合证”，以此降低被告的资金压力。3月26日，原告回复同意合证，但需要增加违约条款，即:如因被告原因不能办理按揭贷款，需全款购买。若不能全款的，需赔偿原告售房款10%的违约金及没收60000元定金。因旅游业不知什么时候才能复工复产，被告的收入来源无法保障，被告没有接受。4月份，在认真考虑风险及和家人商量后，被告考虑办理公积金贷款以便减少资金压力。4月22日，第三人鸿光地产告知被告无法办理公积金贷款，于是被告将贷款资料交给了按揭公司办理商业贷款，但按揭公司称资料错误，需重新补充夫妻两人的无房证明。但被告丈夫出差在外，无法及时打印，需等他回来后才能提供。4月28日，第三人鸿光地产向被告出具《敦促履行通知书》，督促被告在收到通知三日内打印被告及配偶的“个人住房情况查询”文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，以保证合同继续履行。5月5日，被告向第三人鸿光地产回函，提出因疫情原因影响了被告的收入情况，要求延缓办理按揭的时间，并提出如果原告急着出售房产，可以另外找买家。5月14日，被告通过第三人鸿光地产收到原告寄送的解除房屋买卖合同的《律师函》，《律师函》提出解除双方签订的《房地产买卖合同》，并没收被告的60000元定金，并追讨总成交价10%和定金之间的差额及中介费用。5月24日，被告联系第三人鸿光地产咨询合同履行的事，第三人鸿光地产告知被告，“卖方不卖给我了，并且要起诉我”，或者让我支付15-20万的诚意金给第三人鸿光地产，才考虑继续履行合同。6月22日，被告家属同意出借款项给被告周转，被告再次联系第三人鸿光地产提交按揭贷款资料。按揭银行要求现场拍摄房产照片评估价格，原告不同意配合。双方交易过程就此结束。综合上述几点可以看出，被告不能如期办理按揭手续的违约行为并非被告自身原因所致。被告在交易过程中一直尽最大的努力去促成交易，而是由于交易前原告及第三人隐瞒“一房两证”导致第二套房按揭手续延迟到年后，年后又遇到“新冠肺炎爆发”这一不可抗力的因素，导致被告所处的旅游行业陷入严冬，断了被告的收入来源，才进而导致案涉合同无法正常履行。因此，依据《房地产买卖合同》第六条第三款“若非买卖双方任何一方原因导致本合同交易未能近期完成的，本合同双方均同意有关交易日期相应顺延，因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，则本合同各方不承担违约责任”，原告无权没收被告的定金60000元及向被告追讨总成交价10%与定金的差额（108600元）的违约金。第四、在判定被告存在违约行为的情况下，恳请法院在认定违约责任时予以考量几下几点因素：1.被告从事的是旅游行业。因行业的特殊性，受新冠肺炎的影响更为明显，导致被告目前履行合同的能力大打折扣。受新冠肺炎的冲击下，被告的月收入从每月的2万元左右降至每月领取最低生活保障。旅游行业在2020年7月14日才接到国家文化和旅游部下发的通知，可恢复旅行社及在线旅游企业经营跨省（区、市）团队旅游及“机票+酒店”业务。在此背景之下，从2020年1月到2020年7月，甚至整个年度，被告的收入状况受到严重影响，被告办理按揭手续被拒的风险就越大，因此，被告有合理的理由要求延缓履行合同义务。2.原告在第二个诉请中要求没收定金60000元并判令被告支付总成交价10%与定金60000元的差额即108600元的违约金，有违合同约定及法律规定。《房地产买卖合同》第六条第二款的约定，守约方选择解除合同的情况下，违约方需承担定金责任（双倍返还定金或者没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失。《合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，只能二选一，不能同时适用”。也就是说，原告在没收60000元定金以及按总成交价的10%支付违约金两个诉请中，只能择其一，而不能同时主张。现原告在第二诉讼请求中明确要求没收被告60000元定金，又再诉请判令被告支付总成交价10%与定金60000元的差额即108600元的违约金，显然违反了《房地产买卖合同》第六条第二款的约定以及《合同法》第一百一十六条规定。如果原告选择使用违约金，其表述应该是“判令被告向原告支付168600元的违约金”，其中60000元定金由法院在判决中予以抵扣。但原告表述并非如此，而是选择“判令没收60000元定金，并判令…108600元的违约金”两者并行的诉求方式，显然是法律相悖。因此，被告认为，原告在第二个诉请中已经明确了没收定金60000元，即应视为原告选择适用定金罚则，不能再主张超出部分的违约金。3.违约金的支付应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。结合涉案合同的履行情况，被告并没消极怠于履行合同，而是受到非自身的因素导致合同履行情况遇到阻碍。而且，就目前结果来看，原告也并没有因此而蒙受其他损失，因此，原告主张的违约金损失没有事实依据。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年11月25日，位于佛山市南海区********************房及703房分别办理不动产权登记，登记两原告各二分之一共有。2019年10月13日，两原告（卖方）与被告（买方）及第三人（经纪方）共同签订一份《房地产买卖合同》，约定：交易物业为位于佛山市南海区********************及703房，卖方持有《房地产权证》《房地产权共有证》号码为粤房地权证佛字第0200131674号、0200131675号、0200131669号、0200131670号；物业成交价为1686000元；买方在签署本合同当天支付定金30000元，在2019年10月31日前支付定金30000元；房管部门受理交易递件当天支付首期房款350000元，余款1336000元办理银行按揭贷款；买方应于2019年11月20日前签订银行按揭贷款文件并提交所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助办理按揭；买卖双方在银行贷款审批后10个工作日内办理交易过户手续；签订本合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任要求赔偿损失：违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：1.解除合同，违约方须承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。除守约方有证据证实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失；2.继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金；买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退；等等。合同签订后，被告向原告支付了购房定金60000元。2019年10月13日，原告与第三人签订《中介代理费支付承诺书》，约定原告委托第三人出售涉讼房屋，买卖代理费为16800元于签订买卖合同当天支付50%，房产证过户支付50%。同日，第三人出具收款收据，载明收取原告涉讼房产代理人8400元。2020年1月20日，办理银行按揭贷款的人员告知被告方，第一套房获得银行贷款980000元，第二套房要年后才办理。2020年4月27日，第三人向被告发出《敦促履行通知书》载明合同约定买方2019年11月20日前签订银行贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，但被告至今仍未履行合同签订银行贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。故敦促被告于该通知发出日起三个工作日内打印被告及其配偶“个人住房情况查询”文件并在签名处本人签名并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。2020年5月5日，被告向原告及第三人复函称，因疫情影响，没有足够首付，房子一定要买，毕竟交了定金，但需要时间，如果房东要解决房子可以找买家，但要退定金和中介费，另请求房东办合证，以节省资金，或者可早点解决首付资金等问题。2020年5月13日，原告委托广东百浩律师事务所向被告发律师函，内容为：合同约定被告须于2019年11月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，但经原告及第三人多次催告被告仍未提交全部贷款所需资料(包括但不限于本人及配偶签名确认的《房产查册表》)，并提出“推迟交易”或者“退还定金”、“合证”等的主张。因被告逾期办理银行贷款手续，故原告提出解除涉讼合同，没收定金，约定追讨总成交价10%与定金之间的差额及中介费用损失。该律师函于2020年5月15日送达于被告。2020年6月30日，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《房地产买卖合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告未按合同约定期限办理银行按揭贷款手续，已构成根本违约，原告主张解除合同的律师函于2020年5月15日送达至被告，本院据此认定《房地产买卖合同》于当日解除。被告作为具有完全民事行为能力自然人，应对自己的民事法律行为承担法律责任。合同中明确约定了房屋为二间，四个房产证号，被告辩解因不清楚房屋双证问题而影响办理按揭贷款进度的辩解理由不能成立，本院不予采纳。被告因自身经济能力不足导致无法履行房屋买卖合同，本院对其提出不承担违约责任的抗辩理由也不予采纳。考虑本案被告违约情形，本院酌情确定被告承担违约责任以定金为限，对原告主张没收被告定金60000元的诉讼请求予以支持，对原告主张被告另行支付违约金108600元的诉讼请求不予支持。原告没收被告定金已填补因被告违约造成的损失，本院对原告主张被告赔偿中介费损失8400元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告赖惠贤、李敏贞与被告周丽花于2019年10月13日签订的《房地产买卖合同》中有关双方权利义务的约定于2020年5月15日解除；二、被告周丽花已支付的定金60000元归原告赖惠贤、李敏贞所有；三、驳回两原告其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取10513.5元（两原告已预交），由两原告负担5256元，被告周丽花负担5257.5元，被告负担部分应于判决生效后十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年九月十一日书记员  黄晓璇