云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初3590号原告：云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司，营业场所：云南省昆明市盘龙区。负责人：杨瑞雄，系该公司经理。委托代理人：张行肖、陈绍艳，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：张林良，男，1952年11月18日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。第三人：云南锡业龙马通用设备有限公司，住所地：云南省曲靖市马龙区轻工业园区。法定代表人：李师勇，系该公司执行董事。委托代理人：岳殿强，男，1963年1月3日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，系公司员工，特别授权代理。第三人：云南锡业房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区新亚洲体育城星都总部基地商务办公区59号。法定代表人：李师勇，系该公司董事长。委托代理人：董舒婷，女，1993年11月19日生，汉族，住云南省昆明市官渡区，系公司员工，特别授权代理。原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与被告张林良、第三人云南锡业龙马通用设备有限公司、云南锡业房地产开发经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员段雯独任审理。该案于2020年8月20日公开开庭，原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司的委托代理人张行肖，第三人云南锡业龙马通用设备有限公司的委托代理人岳殿强到庭参加了诉讼，被告张林良因下落不明经本院公告送达民事诉状、举证通知书、开庭传票，公告期限届满，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第三人云南锡业房地产开发经营有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付双方签订的合同编号为YXLM-KM-201807的《煤机厂区域场所租赁合同》约定的租赁期限内即自2018年2月1日至2019年1月31日期间尚欠原告的租金1944元，并判令被告按3888元/月的标准向原告支付自2019年2月1日至将场地返还原告之日即2019年6月30日期间的场地占用费19440元；2.请求依法判令被告向原告支付租赁期内的保洁费108元，并判令被告按照租赁期限内每月每平方米1元的保洁费的标准，向原告支付租赁期限届满后占用场地期间的保洁费，计算至2019年6月30日为1080元；3.请求判令被告立即向原告支付年租金30%的违约金（计算方式为：46656*30%=13996.8元）；4.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月1日，原、被告双方签订了合同编号为YXLM-KM-201807的《煤机厂区域场所租赁合同》，约定由被告承租原告经营的煤机厂区域场所内216平方米的房屋，月租金单价为每平方米18元，月租金为3888元，租赁期为一年，年租金合计46656元。双方约定按季度分四次付清租金，每次支付11664元，最后一期支付时间为2018年10月24日。被告未按约定履行协议，有协议约定的任意违约行为，应向原告支付年租金30%的违约金。合同签订后，原告向被告交付了合同项下租赁房屋，但被告未按合同约定足额支付租金及保洁费，尚拖欠租金1944元、保洁费108元。被告拖欠租金的违约行为应根据合同约定向原告支付30%的违约金。《煤机厂区域场所租赁合同》约定的租赁期限届满后，合同到期终止，被告拒不归还房屋并实际占用房屋至2019年6月30日，被告占用原告房屋期间应当参照租赁合同约定的租金、保洁费、水电费标准向原告支付租赁期限届满后即自2019年2月1日至实际返还占用房屋之日2019年6月30日止的场地占用费，保洁费、水电费等费用，经原告多次要针对上述租金、保洁费、占地费、水电费等向被告催收，被告均拒绝履行。故原告为维护自己的合法权益，诉至本院主张权利。被告张林良未答辩。第三人云南锡业龙马通用设备有限公司答辩称：对原告的起诉无意见。第三人云南锡业房地产开发经营有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，本院对原告提交的张林良身份证、第三人云南锡业龙马通用设备有限公司营业执照、第三人云南锡业房地产开发经营有限公司工商登记信息、昆明市中衡公证处公证书、云南国信拍卖有限公司拍卖成交确认书、拍卖标的简介、清单、昆明煤矿机械总厂破产资产评估说明（天赢评估字（2008）第37号）、授权经营管理协议、关于设立云锡龙马公司昆明分公司及有关负责人任职通知、煤机厂区域场所租赁合同（YXLM-KM-201807）、（2019）云昆明信证经字第21219号公证书、银行收款回单、收据的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐册。对上述证据的证明内容，本院将在下文予以综合评述。经审理查明：2012年8月31日，第三人云南锡业房地产开发经营有限公司拍卖取得昆明煤矿机械总厂破产财产，云南国信拍卖有限公司出具《拍卖成交确认书》，昆明市中衡公证处出具（2012）云昆中衡证字第5646号公证书对拍卖过程做了相应的公证。2016年8月30日，第三人云南锡业房地产开发经营有限公司与第三人云南锡业龙马通用设备有限公司签订《授权经营管理协议》，约定：第三人云南锡业房地产开发经营有限公司将其拍得的昆明煤矿机械总厂破产财产及相关事务授权给第三人云南锡业龙马通用设备有限公司进行经营、管理和统一协调。第三人云南锡业龙马通用设备有限公司同意原告对涉案房屋进行出租。2018年1月29日，原告与被告签订《煤机厂区域场所租赁合同》，约定被告承租原告煤机厂区域场所，房屋建筑面积216平方米，月租赁单价每平方米18元，每月租金3888元，年租金46656元。租赁期为1年，自2018年2月1日起至2019年1月31日止，租金实行季度支付制，严格遵照“先交费，后承租”的原则，以转账或现金方式在签订合同时支付第一个季度的租金11664元，第二次缴费时间为2018年4月24日前，第三次缴费时间为2018年7月24日前，第四次缴费时间为2018年10月24日前，每次缴费租金金额均为11664元，被告必须按照约定时间向原告缴纳租金，如拖欠，被告须按拖欠总租金每天5‰的标准向原告支付滞纳金；为保证租赁合同的履行，被告在签订租赁合同时应向原告支付4000元作为保证金；水电费执行月结月清制度，在每月30日前必须结清当月水电费，水费每吨5.6元，电费每度1.5元。保洁费按照承租面积每月每平方米1元计算，每月缴纳保洁费216元，缴费时间与租金同步按季度支付，合同还对双方权利义务、违约责任等事宜进行了约定。另，原告在庭审中称其于2019年6月30日收回涉案房屋。本案争议焦点在于：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案中，原、被告之间的《煤机厂区域场所租赁合同》租赁期间至2019年1月31日，合同约定的租赁期限届满后，被告仍占用房屋，其行为已经违约，原告在庭审中称其于2019年6月30日收回房屋，故被告需向原告支付自租赁期及租赁期限届满后至2019年6月30日期间的相关费用。1.租金及场地占用费，原告称被告在租赁期限内还拖欠原告租金1944元，则被告需向原告支付租金1944元。同时，被告还需向原告支付从2019年2月1日至6月30日的场地占用费19440元（3888元/月×5），以上共计21384元；2.保洁费，原告称被告在租赁期限内还拖欠原告保洁费108元，则被告需向原告支付保洁费108元。同时，被告还需向原告支付从2019年2月1日至6月30日的保洁费1080元（216元/月×5），以上共计1188元。对于原告主张违约金的诉讼请求，原告与被告签订的《煤机厂区域场所租赁合同》中约定了若被告未按时支付租金、水电费、保洁费等，应向原告支付滞纳金，则被告应向原告支付滞纳金，但双方的约定过高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告的损失实为资金占用的利息损失，故违约金本院调整为以被告拖欠原告的租金及场地占用费21384元为基数，从原告起诉之日即2020年5月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张林良于本判决生效之日起十日内向原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付租金及场地占用费人民币21384元；二、被告张林良于本判决生效之日起十日内向原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付截至2019年6月30日的保洁费人民币1188元；三、被告张林良于本判决生效之日起十日向原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付违约金（以人民币21384元为基数，从2020年5月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；四、驳回原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币714元由被告张林良负担441元，原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司负担273元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 段 雯二〇二〇年八月二十日书记员 侯金丹