重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书渝0105民初11137号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区华润路2号，统一社会信用代码915101047559578126。法定代表人：蒲滨，董事长。委托诉讼代理人：**，男，系公司员工。委托诉讼代理人：刘雪娇，女，系公司员工。被告：李胜红，女，1975年7月15日出生，汉族，住重庆市江北区。原告华润置地（成都）物业服务有限公司与被告李胜红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地（成都）物业服务有限公司的委托诉讼代理人**、刘雪娇，被告李胜红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（成都）物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2018年8月1日起至2020年4月30日止的物业服务费7426.76元，并向原告支付自逾期之日起每日按应付款千分之三计算的违约金。事实及理由：被告系华润置地重庆华润中央公园X幢X-X房屋业主，原告系被告所在小区的物业服务企业。原告与小区开发商签订前期物业服务合同后一直为小区提供物业服务，但被告从2018年8月起开始拖欠物业服务费，原告多次催收无果。被告李胜红辩称，2014年被告购买中央公园X幢X-X房屋，2016年开始装修，2018年装修完毕，2018年8月前的物业服务费已足额缴纳。中央公园5幢外墙面存在脱落、裂缝情形，由于户型原因，该墙面脱落的物质落于被告室内，对于被告正常使用房屋存在安全隐患。被告从2015年发现墙面问题就向原告的工作人员反映，当时物业公司的李经理跟告知被告这属于外墙面隔热层出现问题，无法自行修补，其陈述会向物业反馈，物业回复大概需要2万元费用，但该问题物业无法处理，需要向开发商反映来解决此问题。后因李经理调离重庆，被告的问题也一直没有得到解决。原告多次更换楼栋管家，被告也多次进行反映，但问题一直没有得到解决。原告曾对整个小区的外墙面进行过修补，也答应被告修补完小区内的外墙面就来处理被告房屋外墙面问题，但也没有来进行修补。被告向物管公司反馈问题的时候房屋未过保质期，由于其故意拖延，至今未解决问题，现原告以房屋过了保质期为由不解决问题。本院认定事实如下：重庆华润二十四城物业服务有限公司与重庆天拓置业发展有限公司签订《华润·中央公园一期前期物业服务合同》，合同约定：由重庆华润二十四城物业服务有限公司为华润·中央公园一期的住宅提供物业管理服务，范围包括涉讼房屋；物业服务的具体内容包括物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同期限为3年，自2011年4月1日起至2014年3月31日止；合同期届满前三个月内，建设单位作出续聘或选聘的决定，在建设单位与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的物业服务费为2.2元/月/平方米，商业的物业服务费为6元/月/平方米，停车场（管理费）80元/月/个。物业服务费含业主共用部位、共用设备设施（如楼道照片、消防通道照明、电梯间照明、院墙、路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、绿化、二次供水泵、自备发电机油料）及电梯运行等的用水、用电费用。业主应从接房之日起交纳物业服务费用。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十五日内履行交纳义务。重庆华润二十四城物业服务有限公司因管理不善造成房屋建筑质量、设施设备质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由重庆华润二十四城物业服务有限公司承担相应责任。重庆华润二十四城物业服务有限公司违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求重庆华润二十四城物业服务有限公司清退，并由重庆华润二十四城物业服务有限公司按多收取费用的3倍给予业主或物业使用人赔偿。建设单位、业主或物业使用人，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款每日千分之三的标准向重庆华润二十四城物业服务有限公司支付违约金。合同签订后，原告为被告房屋所在的华润·中央公园一期提供物业服务至今，该小区尚未成立业主委员会。被告系重庆市江北区大石坝一村X号X幢X-X房屋的权利人，房屋建筑面积为164.31平方米。另查明，原告与重庆华润二十四城物业服务有限公司签订《吸收合并协议》，协议载明双方同意由原告吸收重庆华润二十四城物业服务有限公司，重庆华润二十四城物业服务有限公司解散并注销，吸收合并后原告的名称仍为华润置地（成都）物业服务有限公司；吸收合并后，重庆华润二十四城物业服务有限公司所有债权债务均由原告承继；自交割日起，重庆华润二十四城物业服务有限公司对外承接的物业管理服务项目由原告继续承接。协议签订后，重庆华润二十四城物业服务有限公司于2018年4月25日注销登记。庭审中，李胜红提交照片13张，拟证明中央公园5幢房屋外墙面存在鼓包、脱落、裂缝情形，由于户型原因，该墙面脱落的物质落于其室内，居住存在安全隐患。原告质证后，对证据真实性无异议，认为外墙质量问题的责任人是开发商，且房屋已过保质期，原告无法再就此问题向开发商反馈。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆华润二十四城物业服务有限公司的吸收合并程序符合法律规定，原告有权承接重庆华润二十四城物业服务有限公司原承接的物业管理服务项目。重庆华润二十四城物业服务有限公司与华润·中央公园一期的建设单位重庆天拓置业发展有限公司签订的《华润·中央公园一期前期物业服务合同》虽然已经到期，但根据现有证据显示，原告仍实际为涉讼小区提供了物业管理服务，为保障物业服务企业的正常运行以及小区业主的整体利益，仍宜认定原告与涉讼小区的业主存在事实上的物业管理服务关系。被告作为涉讼小区业主之一，仍应按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准缴纳物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定。根据查明事实核算，对原告请求被告支付2018年8月1日至2020年4月30日的物业服务费7426.76元的诉讼请求，符合《前期物业服务合同》的约定，本院予以支持。关于被告不同意支付物业服务费的辩解是否成立的问题。本院认为，房屋在国家规定的保修期和保修范围内出现的质量问题，应由建设单位承担维修义务，此系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷；物业服务企业对小区共用部分的质量问题具有协调义务，但协调结果的满意度不是衡量物业服务企业履行物业服务合同标准的尺度，业主不能以此为由拒交物业服务费。被告在质保期内发现中央公园5幢外墙面存在裂缝、脱落等情形后及时向原告进行了反馈，原告亦向开发商进行了反馈。故被告以房屋存在质量问题拒交物业服务费的抗辩不成立。关于原告主张的违约责任问题。本院认为，原告主张的合同依据系《华润·中央公园一期前期物业服务合同》，但该合同期限已经届满，原告仍以该合同作为依据向被告主张违约责任缺乏事实依据，本院不予支持。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性和无法计量性的特点。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李胜红自本判决生效之日起十日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司支付2018年1月1日至2020年4月30日的物业服务费7426.76元；二、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李胜红负担。本判决为终审判决。审 判 员 张静二〇二〇年八月二十日法官助理 饶毅书 记 员 石欢