广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12830号原告：蒋大海，男，1983年8月20日出生，汉族，住湖南省邵阳县*********组，公民身份号码430************375。被告：佛山市溢汇盛酒店管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*************，统一社会信用代码91440605MA4UU2XM0H。法定代表人：饶某1。委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。原告蒋大海与被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司（以下简称溢汇盛酒店公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭审理了本案。原告蒋大海，被告的委托诉讼代理人黄健仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2016年11月30日签订的《物业租赁合同》，被告返还物业给原告；2.被告向原告支付拖欠的2020年2月至8月物业租金18165元及逾期违约金114610.77元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年11月30日签订《物业租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区**************2*11****物业（以下简称涉讼房屋）出租给被告，租期为三年，从原告向被告交付租赁物业之日起算，总租金为114180元，被告每月5日前将租金支付至原告指定的账户，其中2019年*月1日至2020年8月31日期间每月租金为2595元。原告于2018年8月31日将涉讼房屋交付被告。被告自今年1月14日向原告支付完1月份物业租金后，未再向原告支付物业租金，至今（2020年4月30日）已逾期85天之久。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及《物业租赁合同》第八条第2项“乙方无故逾期支付租金，应向甲方支付逾期违约金，甲方每天按乙方应付但未付租金总额的1‰计算收取违约金。乙方逾期交租金超过60日，甲方有权单方解除本合同，并有权要求乙方全额支付本合同约定的租金”的规定，故起诉。被告辩称，不同意原告的所有诉讼请求。原告和被告签订的《物业租赁合同》既没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，不存在法律规定和合同约定的解除合同的情形范围，上述合同均是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，请求法院依法驳回原告的所有诉请，具体理由如下：一，涉讼房屋的由来。涉讼房屋所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社。2014年5月14日，佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）通过佛山市南海区****************公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》，约定由乙方即三溢同利公司负责在涉讼土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且乙方有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日，佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中乙方（三溢同利公司）”权利义务由溢汇盛投资公司享有和承担。溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉讼土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉讼房屋项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的（2017）粤06民终11390号民事判决书予以确认。二，涉讼房屋因客观原因导致无法对外出租，溢汇盛酒店公司并非恶意拖欠支付租金，因此，即使法院认为《物业租赁合同》应予解除，原告也不应要求溢汇盛酒店公司支付违约金。并且，自该合同解除之日起，溢汇盛酒店公司对涉讼房屋便不再享有任何承租使用管理权，在溢汇盛酒店对涉讼房屋不再享有任何收益的情况下，原告要求溢汇盛酒店公司全额支付涉讼合同剩余租金总额和违约金，无疑是不公平、不合理，溢汇盛公司认为不应当支持原告该请求。原告向溢汇盛投资公司接收涉讼房屋后，然后再按涉讼《物业租赁合同》约定将该物业交付给溢汇盛酒店公司，溢汇盛酒店公司据此每月支付租金给原告。由于新冠肺炎疫情原因，经济环境受到重创，物业租赁市场低迷，自2020年2月起，涉讼单元的出租率不理想，因此，自2020年2月起至今，溢汇盛酒店公司才无法继续向上述原告支付2020年2月1日至2020年7月23日期间的租金，但确实并非恶意拖欠。综上所述，因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。因原、被告对相对方提交的证据的真实性均无异议，故本院对双方提交证据的真实性均予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋是佛山市南海区****************酒店2其中一个单元，******已于2018年10月15日办理竣工验收手续，并于同月31日办妥竣工验收备案手续。2016年11月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租予乙方用于商业经营；租赁期限为3年，从甲方向乙方交付租赁物业之日起算；租赁期限内总租金金额为114180元；乙方自2017年9月1日起按月支付租金，并于每月5日前将当月租金支付至甲方指定的银行账户；其中2017年9月1日至2018年8月31日每月租金1730元，2018年9月1日至2019年8月31日每月租金2307元，2019年9月1日至2020年8月31日每月租金2595元，2020年9月1日至2021年8月31日每月租金2883元；甲方应于2018年8月31日将物业按现状交付给乙方；乙方无故逾期支付租金，应向甲方支付逾期违约金，甲方每天按乙方应付但未付租金总额的1‰计算收取违约金；乙方逾期交租金超过60日，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方全额支付合同约定的租金；合同解除、终止的，乙方应向甲方返还租赁物业，乙方返还的租赁物业有非自然损耗的损坏或灭失情形的，乙方应当修复、赔偿。从2017年9月1日开始，被告按《物业租赁合同》约定的租金标准向原告支付涉讼房屋的租金至2020年1月31日，此后租金未再支付。2020年5月6日，原告提起本案诉讼，本院于同年6月12日将本案的应诉材料送达予被告。诉讼中，被告陈述其已将涉讼房屋出租予案外人佛山新宝科技有限公司使用，并明确如法院判令其返还涉讼房屋予原告的，其可以协调腾退涉讼房屋予原告。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，不得擅自解除或变更合同。本案中，被告从2020年2月1日欠付租金至今，且未能提供支付租金欠款的方案，根据《物业租赁合同》的约定，原告有单方解除合同的权利，故本院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，确认《物业租赁合同》于2020年6月12日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，因《物业租赁合同》已经解除，故原告诉请被告返还涉讼房屋理据充分，本院予以支持，并判令被告将涉讼房屋按现状返还予原告。因被告从2020年2月1日开始欠付租金，至庭审辩论终结时仍未将涉讼房屋返还予原告，故被告应支付2020年2-7月的租金15570元（2595×6）予原告。虽然《物业租赁合同》约定被告溢汇盛酒店公司逾期交租金超过60日，原告有权单方解除合同，并有权要求被告全额支付合同约定的租金，结合本案的实际情况，原告已在本案诉请被告返还涉讼房屋，故在本院判令被告返还涉讼房屋且被告在合同约定的租期内已实际返还的情况下，被告返还涉讼房屋之后剩余租期内的租金，基于损益相抵原则，被告依法无需再支付。因此，本院综合本案的实际情况，结合原告诉请，酌情核定被告应承担的违约金包含两项：第一是逾期支付租金的违约金。鉴于《物业租赁合同》约定的逾期付款违约金标准过高，故本院根据公平原则酌情调整为以当期欠付租金为本金按日万分之五的标准计付，故经核算，被告应支付截至2020年7月23日止逾期付款的违约金730.5元予原告，并应从2020年7月24日起至实际清偿2020年2-7月累计欠付的租金15570元之日止，继续以该欠付的租金为本金按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予原告。期间租金逾期起算日暂计截止日天数违约金2020.2.1-2020.2.2825952020.2.62020.7.23169219.282020.3.1-2020.3.3125952020.3.62020.7.23140181.652020.4.1-2020.4.3025952020.4.62020.7.23109141.432020.5.1-2020.5.3125952020.5.62020.7.2379102.52020.6.1-2020.6.3025952020.6.62020.7.234862.282020.7.1-2020.7.3125952020.7.62020.7.231823.36合计15570730.5第二是因被告根本违约致合同解除的解除合同违约金。根据被告占用涉讼房屋的实际情况及损益相抵原则，本院判令被告从2020年8月1日起至实际返还涉讼房屋予原告之日止，参照《物业租赁合同》约定的租金标准计付租金损失予原告，其中，2020年8月31日前的租金损失计算标准为2595元/月，2020年9月1日之后的租金损失计算标准为2883元/月。原告诉请被告支付的逾期违约金超以上两项核定部分的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告蒋大海与被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司于2016年11月30日签订的《物业租赁合同》于2020年6月12日解除；被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还前述《物业租赁合同》项下位于佛山市南海区****************酒店2第11层23号物业予原告蒋大海；被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2-7月的租金15570元予原告蒋大海；被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年7月23日止逾期付款的违约金730.5元予原告蒋大海，并应以上述第三项确定的欠款余额为本金，从2020年7月24日起至实际付清上述第三项确定的欠款之日止，继续按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予原告蒋大海；被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2020年8月1日起至实际履行上述第二项确定的义务之日止的租金损失（2020年8月31日前的租金损失计算标准为2595元/月，2020年9月1日之后的租金损失计算标准为2883元/月）予原告蒋大海；驳回原告蒋大海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2365.93元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年八月十四日书记员  许晓璇