浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终1359号 上诉人（原审原告、反诉被告）：嘉兴易到商贸有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区东升东路1220号4378室。统一社会信用代码：91330402MA2B91RQ7T。 法定代表人：郁义龙，执行董事。 委托诉讼代理人：陈慧清，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝佳，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘燕君，女，1954年3月3日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：俞秋燕，浙江国傲律师事务所律师。 上诉人嘉兴易到商贸有限公司（以下简称易到公司）因与被上诉人潘燕君房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 易到公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判双方签订的《租赁合同》于2019年8月14日解除；二、判令潘燕君返还易到公司租金22041元。事实和理由：一、一审认定案涉合同于2019年11月14日解除，属于事实认定错误。首先，潘燕君提供的聊天记录并非完整版，聊天内容及时间不连贯，内容显然经过剪辑，且无其他证据予以佐证，证明力较弱。且该聊天记录仅能证明双方为和平解决争议就合同解除时间进行过磋商，易到公司当时暂时同意将合同解除时间定为2019年11月14日，是谈判过程中的让步，后双方未能达成和解方案，对于该让步也当然作废，不能单独生效，更不代表双方对合同解除时间达成共识。其次，《租赁合同》第十四条明确约定，合同解约事宜需通过书面形式告知对方，易到公司仅出具过一份正式解除合同通知书给潘燕君，微信聊天记录并非正式的书面通知，不能代表易到公司的最终意见。二、一审适用法律有误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条之规定，在诉讼中当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。微信记录谈及的解约时间是双方的协商内容，是和平解决争议作出的妥协让步，是整体协商方案的一环，故易到公司对合同解约时间的让步不得作为诉讼中的不利证据。并且，易到公司已于2019年8月就将租赁房屋腾空，钥匙交还，潘燕君已经接收，亦可证明双方以实际行动对合同于2019年8月14日解除的事实予以认可。 潘燕君辩称，一、易到公司处理解除合同事宜的是李泉，其在微信中明确解约时间为2019年11月14日。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条适用的前提是诉讼中，当事人为了达成协议或者妥协不能作为后面诉讼中的证据。且易到公司提出的解约时间也并不属于妥协的事实，是明确的向潘燕君提出的意思表示，表明解约时间是2019年11月14日，并同时提出转租权的问题。 易到公司向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《租赁合同》已于2019年8月14日解除；二、潘燕君返还易到公司租金22041元。 一审法院认定事实：2018年10月30日，易到公司（乙方）和潘燕君（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方向乙方出租位于嘉兴市××路××大楼××号的房产，计租面积125.24平方米；租赁期限为5年0.5个月，自2018年10月31日至2023年11月14日，首个租赁年度为2018年10月31日至2019年11月14日，此后每12个月为一个租赁年度；租赁费用为每个租赁年度90000元（含税含物业费），租赁费用采用先付后租的方式按年提前30日支付；甲方为乙方提供进水口直径不少于32ＤＮ的用水量和不少于40ＫＷ的用电量，甲方在乙方进场装修前按乙方要求将符合国家标准的主电缆（电线）接至乙方租赁区域内独立使用的配电柜（箱）内并为乙方租赁部分单独安装符合国家标准水电表，乙方按供水供电部门规定的水电费单价向甲方支付水电费，先用后付，按月结算；租赁期内甲方保证向乙方提供的附属设备设施正常运行，并承担运行、维修保养、检测等责任以及因此产生的相应费用，乙方自行安装的设备设施的维修保养责任由乙方负责；乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任；乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物；等等。合同签订后，易到公司按约向潘燕君支付了第一年度（2018年10月31日至2019年11月14日）的租赁费用90000元，并对租赁房屋进行了包括拆除原有阁楼和室外铁皮雨棚、增建厕所等装修改造，用于开设“苏宁小店”。 2019年7月3日，易到公司通过EMS向潘燕君寄送《关于解除嘉兴大新路苏宁小店租赁合同的告知函》，告知潘燕君其决定关闭店面，故根据《租赁合同》第十四条之约定正式发函通知出租人，提前解除双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2019年8月14日正式解除，易到公司将按合同第十四条约定在解除日后返还租赁物，请按时与易到公司办理交接手续，否则视为易到公司已按约将租赁物交还。该快递于2019年7月4日被签收。8月2日，潘燕君通过微信联系易到公司工作人员李泉，提出了关于解除合同的五项要求包括“一、因原合同是租期五年，现在一年不到你们就要求解除合约，所以我要求贵司复原原来的房屋格局（原来里面有阁楼）；二、里面新建的厕所要拆除；三、增容的电量费用要退回给我；四、房内层高原来是4.8米，要复原；五、墙面颜色还原为白色”。李泉随后回复“房东，您注意下，我上面主要有两点，一个就是解约时间，不是8月份，是11月份，相当于今年还是租完，第二就是要求后面的时间有一个转租权，也就是这段时间我们能转租，也相当于也会帮您这边租出去，就是这几个月的房租会让租的人给我们，最好么，就是我们撤走，正好别人也进来。您这边每个月的房租起码是不停的，但是万一没租出去，那也没办法，我们只能说尽力而为吧”。潘燕君微信回复称“我同意你们转租，但转租时我必须到场，原租约5年期限不变”等等。8月27日，易到公司通过EMS将租赁房屋钥匙寄还给潘燕君。当日，李泉通过微信告知潘燕君租赁房屋已经腾空并提醒其注意查收寄还的钥匙。8月31日，潘燕君和李泉到租赁房屋现场，确认房屋已经腾退。9月25日，易到公司办理了大新路店的工商注销登记手续。10月14日，李泉就工商注销信息通过微信告知潘燕君。 另查明：1.易到公司确认曾委派工作人员李泉（目前已离职）处理与潘燕君之间的房屋租赁合同解除事宜。2.2019年11月15日，潘燕君和案外人另行签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2019年11月15日至2024年11月14日，年租金70000元。目前涉案租赁房屋已由案外人承租使用。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉、辩主张，本案主要争议焦点在于：《租赁合同》的解除时间及合同解除后各自主张对方承担的相关责任能否成立。 关于合同解除。双方均认可《租赁合同》已经解除，但对解除时间各持己见。经审查，双方在《租赁合同》第十四条约定“乙方（暨易到公司）可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方（暨潘燕君），以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期”，易到公司据此于2019年7月3日通过EMS向潘燕君寄送《关于解除嘉兴大新路苏宁小店租赁合同的告知函》，要求提前解除双方的《租赁合同》。但此后易到公司又委派工作人员在2019年8月2日通过微信告知潘燕君“解约时间不是8月份，是11月份，相当于今年还是租完”，同时要求后面的时间有一个转租权，由易到公司帮忙找新的租客等。对此潘燕君也通过微信回复表示同意转租等。一审法院认为，易到公司虽依据合同约定行使了约定解除权，但从双方之后的微信沟通内容看，实际上双方又协商一致继续维持原合同关系，并确认租赁合同于第一个租赁年度到期时即2019年11月14日解除。根据我国合同法第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。因此一审法院确认双方《租赁合同》于2019年11月14日解除。关于易到公司认为微信沟通仅是协商过程且李泉不能代表公司的意见，庭审中易到公司已确认系委派李泉处理与潘燕君之间的租赁合同解除事宜，故其在微信聊天中的相关意思表示应视为代表易到公司作出，从微信沟通内容看，双方尽管就潘燕君所提及的五项解约要求尚存争议，但关于合同解除的时间已形成共识，故对易到公司的上述意见，不予采纳。 关于合同解除后双方的各项主张，一审分析认为：一、易到公司要求潘燕君返还租金22041元，如上文所述，双方合同于2019年11月14日解除，易到公司要求返还租赁期限内的租金，缺乏依据，不予支持。二、潘燕君要求易到公司支付垫付的增容费11000元，易到公司虽认可曾要求办理店内电量增容，但称费用约定由出租人承担，鉴于双方在租赁合同中未对该笔费用的数额、承担方式等进行过相关约定，易到公司也未能提供证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果，对其诉请不予支持。三、潘燕君要求易到公司将租赁房屋恢复原状，如无法恢复则赔偿恢复原状费用30000元，根据《租赁合同》第十五条约定，易到公司可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，潘燕君需予以配合，易到公司对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。双方既已对合同解除时装饰装修的处理作出约定，应按照合同约定履行，故潘燕君的相关诉请，缺乏合同依据，不予支持。四、潘燕君要求易到公司赔偿六个月租金损失45000元，经审查，《租赁合同》系双方当事人自愿签订，内容合法有效，对双方均具有约束力。合同第十四条约定，易到公司按照约定行使解除权后，不承担任何责任。对于潘燕君认为该条款属于无效条款的意见，从双方约定的解除权行使条件看，要求易到公司至少提前30日通知出租人，从而给予出租人相对合理的应对期间，结合租赁房屋的地段、业态面积等情况，该条款并未显失公平，当然如承租人存在逾期腾退等违约情形时，也应考虑实际情况具体分析处理。但就本案而言，易到公司在2019年7月3日已发函告知潘燕君要求提前解除合同，此后双方微信沟通中虽协商确定暂时继续保持租赁关系，但对于合同将于2019年11月14日解除的结果是明确的，且8月31日双方现场确认租赁房屋已腾退完毕，因此作为出租人一方也有较为充分的时间考虑并采取重新招租等措施以避免损失产生，事实上涉案房屋在2019年11月15日也已重新出租。因此综合考虑本案情形，潘燕君要求易到公司另行赔偿六个月租金损失，缺乏依据，不予支持。 综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认易到公司与潘燕君之间关于嘉兴市××路××大楼××号房产的《租赁合同》于2019年11月14日解除；二、驳回易到公司的其他诉讼请求；三、驳回潘燕君的全部反诉请求。一审本诉案件受理费176元，由易到公司负担，反诉案件受理费975元，由潘燕君负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 经审查，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，易到公司在向潘燕君邮寄《关于解除嘉兴大新路苏宁小店租赁合同的告知函》后，又委派其工作人员李泉与潘燕君对合同解除事宜进行协商。根据李泉与潘燕君的微信聊天记录，易到公司明确表示合同解约时间是2019年11月，并要求其享有转租权，潘燕君表示同意转租。若易到公司认为合同于2019年8月解除，其已无需再次与潘燕君对合同解除时间进行协商。故双方对合同解除时间已经达成新的协议，易到公司认为其对合同解除时间的确认是双方在协商过程中的让步，不代表其最终意见的上诉请求，无法律和事实依据，不予支持。一审据此认定案涉合同于2019年11月14日解除，并无不当，应予维持。第二，关于易到公司认为的一审适用法律错误。首先，如上分析，易到公司在微信聊天记录等中的关于解约时间的表示，并非是其在诉讼中进行协商的让步与妥协，不适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定；其次，上述条款已被法释〔2019〕19号《最高人民法院关于修改的决定》所删除，易到公司以被删除的条款主张一审适用法律错误，无依据，不应支持。 综上所述，易到公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费352元，由上诉人嘉兴易到商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 超 审 判 员  毛 彦 审 判 员  章玉萍 二〇二〇年八月十一日 法官助理  孙双双 书 记 员  张叶娟 9