安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初3642号 原告：徐大勇，男，汉族，1973年5月6日生，住安徽省六安市裕安区。 委托代理人（特别授权）：张建峰，江苏常茂律师事务所律师。 被告：孔朝阳，男，汉族，1970年3月21日生，住安徽省六安市金安区。 委托代理人（特别授权）：吴子静、陆禹，安徽大别山律师事务所律师。 原告徐大勇与被告孔朝阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐大勇及其委托代理人张建峰，被告孔朝阳及其委托代理人吴子静、陆禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐大勇向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《门面房租赁合同》，并判令被告向原告返还租金43,333元（自2020年6月1日至2020年8月1日止）；2、依法判令被告向原告退还租赁保证金20,000元；3、依法判令被告向原告赔偿装修损失273,236元；4、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告将坐落于解放路明珠广场F区107A、C租赁给原告，双方并于2019年6月14日签订了《门面房租赁合同》，协议中约定租赁期限为自2019年8月1日至2022年5月30日止，而原告在正常履行合同的过程中，也就是2020年5月18日店里隔断玻璃上突然遭到物业强行贴上“此房出租”，经原告店员询问得知系被告没有交缴纳租金导致；2020年5月28日又突然收到该房屋产权实际所有人的出租委托代理人李光胜的“收房通知”，并于2020年6月1日将原告所承租的房屋强制收回，现该商铺大门已被李光胜强行加锁，导致原告无法经营，无法实现合同目的。原告多次要求与被告进行商讨，而被告却拒而不见，原告无奈发函告知被告解除《门面房租赁合同》，并要求被承担违约赔偿责任。原告认为被告的行为已严重侵害了自己的合法权益，为了维护原告的合法权益，根据我国法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告孔朝阳辩称：一、答辩人对于被答辩人民事起诉状中陈述的部分事实不予认可。案涉房屋被案外人李光胜强行加锁，主要因受“新冠疫情”影响，答辩人应被答辩人要求对案涉房屋下一年度的租金减免事宜进行协商，在协商过程中发生争议李光胜强行加锁所致。答辩人已于第一时间内将房屋租金支付给李光胜，李光胜也于6月2日解除门锁。被答辩人的商铺从2020年6月3日即可正常营业，仅在2020年6月1日至2日被锁门营业受影响，且还是案外人李光胜所为，答辩人没有过错。二、答辩人无须返还租金给被答辩人。因2020年6月1日至8月1日双方签订的《门面房租赁合同》并未解除仍属继续履行状态，答辩人按《门面房租赁合同》收取租金无须返还。答辩人在收到被答辩人寄送的《律师函》后以短信的方式回复给了被答辩人，不同意解除《门面房租赁合同》，并要求被答辩人承担这期限的租赁费用。三、本案系被答辩人单方违约，强行要求解除合同。双方签订的《门面房租赁合同》中第三条明确约定：“承租方无任何违约时出租方才将保证金全部无息退至承租方”，因被答辩人的单方违约行为要求退还保证金2万元没有任何事实依据。被答辩人于2020年6月3日委托律师发函时，被答辩人的商铺已能正常营业，合同仍可继续履行，现被答辩人单方要求解除合同系违约，按合同约定保证金无须退还。四、被答辩人诉请的装修损失没有任何事实和法律依据。1、被答辩人单方违约要求解除《门面房租赁合同》，答辩人并不同意解除《门面房租赁合同》，被答辩人自行搬离涉案房屋系单方违约行为，被答辩人的损失不应由答辩人承担。2、室内的物品没有经过双方在场办理清点交接，答辩人对室内有哪些物品并不知情。被答辩人主张的装修损失273,236元，仅是其单方陈述，没有经过相关专业评估机构的评估鉴定，被答辩人单方解除合同存在过错明显，答辩人对于该项诉请不予认可。3、双方在《门面房租赁合同》约定了被答辩人装修到期后不得拆除，答辩人不承担装修费用。并且在合同中也未约定任何必须由答辩人承担装修费用的条款。五、被答辩人所主张的诉请不仅不实，还没有法律依据，依法不应得到法庭支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条之规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”案涉房屋没有上述任何一款情形的出现，被答辩人主张解除合同没有任何法律依据。综上，答辩人认为本案的纠纷主要系被答辩人单方解除合同所致，在案涉房屋发生争议后，答辩人已在第一时间内采取积极行动，没有过错。请法庭在查明本案的事实后，依法驳回被答辩人对答辩人的起诉。 原告徐大勇为支持其主张向本院提供以下证据： 证据一、门面房租赁合同，证明原、被告签订租赁涉案房屋的事实，以及合同中约定了租赁期限为自2019年8月1日至2022年5月30日止，年租金为26万元，租赁保证金为2万元的事实； 证据二、转账记录，证明原告根据合同约定向被告支付租金及租赁保证金共计28万元的事实； 证据三、微信记录、图片，证明涉案房屋实际所有权人的出租委托代理人李光胜于2020年5月18日正式书面通知被告因其逾期交租而收回房屋，并在该房屋玻璃上粘贴“此房出租”、“收房通知”，最终于2020年6月1日在该房屋大门上上锁，导致原告无法经营的事实，从而导致原告无法实现合同的根本目的； 证据四、律师函、EMS查询单，证明原告多次于被告沟通无果，无奈原告于2020年6月3日委托江苏常茂律师事务所向被告发函解除双方之间签订的《门面房租赁合同》，以及要求被告因其根本违约而承担相应的赔偿责任； 证据五、装修明细清单，证明因被告的根本违约导致原告无法实现合同目的而直接产生的装修经济损失，其中还不包括原告无法经营、被迫搬迁等其他相关损失。 被告孔朝阳对原告提供的证据质证意见为： 对证据一三性无异议。 对证据二租金及租赁保证金无异议。 对证据三原告提供的是复印件，对该证据的真实性有异议，同时对关联性及证明目的有异议，原告的举证无法证明上述情况能达到合同无法实现的目的，锁门是案外人李光胜，并非本案的原告的行为，据案外人李光胜陈述锁门的根本目的，并不是为了一立马收到房租，是为了按照之前的合同继续收房租，双方存在对租金金额谈判的争议，并非收不到房租的争议。我们提醒法庭注意一下，就是对于证据三，原告所承租的大门被锁仅是6月1日、6月2日两天，且还是案外人李广胜所为，被告没有过错。 对证据四真实性无异议，但对证明目的有异议，原告向被告寄送律师函并达不到双方门面房租赁合同解除，被告已经第一时间回复了律师函，不同意解除双方之间的门面房租赁合同，而且原告仍然在涉案房屋继续经营，其行为与其寄送律师函内容并不一致。 对证据五均是原告单方提供，对三性被告均有异议。原告所提交的装修明细清单不客观、不真实，没有提供装修清单的装修关人员的资质以及装修情况说明；原告所主张的装修明细是否一定是本案中涉案的房屋的装修，从原告所提交的证据无法看出该装修明细可能不是本案的涉案房屋；原告所主张的无法经营、搬迁等相关损失，没有举证，被告不予认可；案涉的房屋装修，因原告没有在诉讼提出证据保全，也没有经过第三方公证，可能会出现案涉房屋装修无法进行评估的情形，我们提醒法庭注意。 被告孔朝阳为支持其主张向本院提供以下证据： 证据一：《门面房租赁合同》，证明：1、原、被告双方约定租赁期限为2019年8月1日至2022年5月30日；2、第三款约定了2万元为租赁保证金，只有租赁期满才可以无息退还；3、第四款约定了被告方不承担装修费用；4、合同中没有约定被告承担原告装修费用的条款；5、两天的锁门事件不属于本合同的违约行为。 证据二：《说明》、《银行转账记录》各一份，证明：1、涉案商铺被李光胜强行加锁的原因是被告找他谈因“新冠疫情”降低下一年房租的事情，该事件发生存在不可抗力因素；2、被告交涉未果，知道李光胜上锁了，立马支付了房租，作出了减损措施，并未违反原、被告之间的合同约定；3、被告已支付下一年度部分租金，《门面房租赁合同》可以继续履行。 证据三：短信记录，证明被告已经回复原告，不同意解除《门面房租赁合同》并要求其继续承担租赁费用。 证据四、微信通话记录，证明了原告向被告提出来协商减少房租的请求。 原告徐大勇对被告提供的证据质证意见为： 对证据一真实性予以认可，但不能证明被告证明目的中的2345，合同中租赁保证金及装修费用，本身是在合同期满后无偿退还。现由于被告没有足额及时的向其出租方支付租金，导致原被告之间的合同无法履行，因此该费用理应由违约方被告承担。暂不说锁门几天，早在2020年5月15日开始，不管是房屋权利人李光胜上门要求支付租金，还是在房屋玻璃粘贴此房出租收房通知，这本身就影响了原告的正常经营，更不要说这2020年6月1日的锁门事件。上述行为被告已构成了对合同的根本违约。 对于证据二该份说明日期为2020年7月21日，是在原告起诉后被告对自己的过错行为想进行弥补，因此该份说明真实性不予认可，也与本案没有关联性。对银行转账记录真实性予以认可，但不能证明被告的证明目的，这只能证明被告与李光胜经济上来往的凭证，毕竟被告不仅仅在李光胜所委托的房屋中，仅此一套，还有其他房屋在李光胜手中租赁，该笔款项不能证明交付的是涉案房屋房租，并且6月1号李光胜锁门已导致原告不能正常经营，因此与本案并没有关联性。 对证据三、四真实性予以认可，也证明不了其证明目的，原告于2020年6月3号发出律师函，函中明确表示与被告已解除租赁合同，解除合同的理由系被告无法提供房屋，导致合同无法履行，也无法实现原告的合同目的，被告回复的日期为6月8日，并且不需要被告同意解除租赁合同，因为被告已构成了根本违约。 本院对原、被告提供的证据认定如下：一、对原告提供的证据（一）、（二）予以认定，对证据（三）、（四）真实性予以认定，对证据（五），系原告单方提供，真实性无法核实，故本院建议原告申请对案涉租赁房内装饰装修进行评估，但原告在本院指定期限内未向本院评估，故本院对其装饰装修费用无法认定，该组证据不予认定。二、对被告提供的证据（一）予以认定，对证据（二）银行转账记录真实性予以认定，但与本案无关联性，对证据（三）、（四）真实性予以认定，对其证明目的不予认定。 经审理查明：被告系六安市裕安区解放路明珠广场F1区107A、C商铺的承租人，其在出租人的同意下对该租赁房进行转租。2019年6月14日，原、被告签订了一份《门面房租赁合同》，双方约定：甲方（即本案被告，以下同）将坐落于解放路明珠广场F1区107A、C商铺租给乙方（即本案原告，以下同）用于经营童装，租赁期限自2019年8月1日至2022年5月30日止；年租赁为26万元，按年支付；合同签订之日，乙方应向甲方支付2万元作为租赁保证金，租赁期满时乙方如不再续租，其乙方无任何违约行为时，甲方将该保证金全部无息退还给乙方；同时约定，乙方租赁期限如需重新装修，须征得甲方同意，装修费用乙方承担，乙方到期后不得拆除，甲方不承担装修费用……。合同签订后，原告按约向原告支付了26万元租金及2万元保证金，并对该租赁房进行了装修后营业。原告在经营期间，因被告拖欠租赁房所有权人租金，故租赁房产权人的委托代理人李光胜于2020年5月28日，向原告实际承租的租赁房张贴了收房通知及“此房出租”字样，6月1日，原告承租的房屋被强制锁门，导致原告方无法正常营业，随即，原告对外挂出停业公告，期间，原告也与被告微信沟通，但未有结果，故原告于2020年6月3日向被告发出律师函，要求解除双方签订的租赁合同，并于6月6日搬离租赁房；6月8日，被告微信回复原告表示不同意解除合同。 本院认为：原、被告签订《门面房租赁合同》合同有效，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务；原告依约支付全年租金260,000元及20,000元保证金，被告也交付租赁房，但在履行合同期间，因被告自身原因，给原告的经营造成一定的影响，双方沟通无果后，原告委托律师发出履行函，要求解除合同，被告在收到律师函后要求继续履行合同；对此，本院认为，合同存在目的在于约束双方，而被告的行为构成根本违约，并不能因为事后及时补救而否认其违约行为的存在，因此，原告要求解除合同，本院予以支持。原告租赁房于2020年6月1日被强行上锁收回，现原告要求被告返还6月1日至8月1日期间的租金43,333元，本院予以支持；因被告的违约造成双方合同解除，且被告也未提供证据证明原告存在其他违约行为，故租赁保证金20,000元应予以返还；原告主张租赁房装修费273,236元，但其提供的证据真实性本院无法核实，且原告也未在本院指定的期限内申请评估，故本院对原告主张的装修损失无法确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告孔朝阳于本判决生效之日起十日内一次性返还原告徐大勇房屋租金43,333元； 二、被告孔朝阳于本判决生效之日起十日内一次性返还原告徐大勇保证金20,000元； 三、驳回原告徐大勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,350元减半收取3,175元，由原告徐大勇负担2,000元，被告孔朝阳负担1,175元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张红梅 二〇二〇年八月十日 书记员  陈婉倩 另附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。