广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15443号上诉人（原审被告）：深圳市金洪实业投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区观澜街道悦兴路富康公司办公大楼六楼601，统一社会信用代码91440300760470996R。法定代表人：叶镇州。委托诉讼代理：李博林，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左超，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨崇波，男，汉族，1982年2月26日出生，住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：冯明超，浙江天册（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市金洪泰源建材贸易有限公司，住所地广东省深圳市龙华区福城街道悦兴路48号富康大厦5楼502,统一社会信用代码91440300785275265X。法定代表人：邱增璇。委托诉讼代理人：李博林，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左超，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市金洪实业投资发展有限公司（以下简称金洪实业公司）、上诉人杨崇波因与对方及被上诉人深圳市金洪泰源建材贸易有限公司（以下简称金洪泰源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初6422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金洪实业公司上诉请求：一、撤销原审民事判决第一项，改判金洪实业公司应向杨崇波支付装修费11000元；二、撤销一审判决第二项，改判按照43元/平米/月的租金标准向杨崇波支付两个月的租金损失；三、本案诉讼费由杨崇波承担。杨崇波答辩称：请求驳回金洪实业公司的上诉请求，并支持杨崇波上诉请求。杨崇波上诉请求：撤销原审判决第二项，并判决支持杨崇波一审诉讼请求租金损失；二、对物业费损失赔偿或物业费的征收合理时间点进行补充判决，判定合理的物业费征收起始时间点为2019年9月20日；三、一审、二审诉讼费由金洪实业公司、金洪泰源公司负担。金洪实业公司答辩称：杨崇波的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其全部上诉请求。金洪泰源公司未作答辩。杨崇波向一审法院起诉请求：一、金洪实业公司、金洪泰源公司连带赔偿装修费损失13905元；二、金洪实业公司、金洪泰源公司连带赔偿杨崇波不能正常使用房屋所造成的租金损失42966元（房屋建筑面积79.37平方米×每平方米70元/月×232天÷30天）、物业费损失1189元（房屋建筑面积79.37平方米×每平方米4.05元/月×111天÷30天）；三、本案诉讼费由金洪实业公司、金洪泰源公司负担。一审法院判决：一、金洪实业公司应于该判决生效之日起十日内支付杨崇波装修费损失13905元；二、金洪实业公司应于该判决生效之日起十日内支付杨崇波租金损失15874元；三、金洪泰源公司对金洪实业公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回杨崇波的其他诉讼请求。一审案件受理费230元，杨崇波负担112元，金洪实业公司、金洪泰源公司负担118元。经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。杨崇波与金洪实业公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《装修协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同义务。二审的争议焦点为：一、金洪实业公司是否应赔偿装修费损失、租金损失及物业费损失；二、租金损失的计算标准应如何确定。关于金洪实业公司是否应赔偿装修费损失、租金损失及物业费损失问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同或赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《装修协议》的相关约定，金洪实业公司应当按照合同约定向业主交付质量合格的房屋，因质量问题造成的损失应当由金洪实业公司予以赔偿。金洪实业公司向杨崇波交付的房屋卫生间、阳台存在漏水的质量问题，杨崇波与金洪实业公司就维修方案无法达成一致的情况下，为了防止损失的扩大，杨崇波自行修复房屋符合常理，杨崇波提交了改造维修合同、增值税发票等证据证明其自行委托他人维修支出了装修费13905元，装修费作为杨崇波修复卫生间、阳台的直接损失，金洪实业公司应予以赔偿。金洪实业公司主张按照11000元的标准赔付，因涉案小区的其他业主的和解方案与本案并非同一法律关系，该和解协议仅能作为装修费支出的参考，对杨崇波没有法律约束力，一审判决依据杨崇波实际支出的装修费判决金洪实业公司支付杨崇波装修费损失13905元，并无不当，本院予以维持。杨崇波在收房后即时就阳台、卫生间渗漏等质量问题向金洪实业公司提出主张，阳台和卫生间作为房屋的重要功能区域，阳台和卫生间的渗漏必然会影响业主对新交付房屋进行正常的使用、收益，金洪实业公司应当向杨崇波赔偿由此造成的损失，在双方对上述损失的计算方式未有明确约定的情况下，杨崇波向金洪实业公司主张赔偿相应的租金损失，本院依法予以支持。关于物业费损失，杨崇波、金洪实业公司均确认杨崇波并未实际缴纳物业费，物业费并未实际产生，杨崇波主张物业费损失没有事实依据，一审判决驳回杨崇波关于物业费损失的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于租金损失的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，《装修协议书》中约定“甲方确保2019年1月30日之前装修完毕并交付乙方”，杨崇波根据上述协议的内容主张租金损失应当自2019年1月31日（即《装修协议书》约定交付日期之次日）计算至自行委托他人修复房屋的装修合同竣工时间即2019年9月20日止。《装修协议书》约定的交付房屋时间2019年1月30日次日即为杨崇波本应正常使用房屋的起始时间，杨崇波主张以此时间开始计算租金损失时间，有事实及法律依据。关于租金损失的截止时间，结合涉案小区部分业主另外委托第三方进行维修的情况、部分业主的《和解协议》载明的相关期限以及各方的主张可知，实际修复所需时间一般情况下为30日左右，双方对修复方案无法达成一致导致修复工作延迟即损失扩大，虽然金洪实业公司交付的房屋存在质量问题构成违约，但杨崇波亦应当采取适当措施防止损失的继续扩大，一审法院综合考虑维修期限、扩大损失的过错程度等因素，酌情判令金洪实业公司赔偿杨崇波四个月租金损失，并无不当，本院依法予以维持。杨崇波主张租金标准为每月每平方米70元，并提交了2019年4月1日“链家网”四套房屋的出租信息，但该四套房屋的平均租金标准与其主张并不一致，且杨崇波并未提交其他证据予以佐证其提交的四套房屋的出租信息在涉案小区实际成交的租赁房屋中具有普遍性，故一审法院未以杨崇波的上述主张作为计算租金损失的标准并无不当。深圳市龙华区福城街道社区网格管理中心出具的《关于的复函》中确认的月均租金43元系在涉案小区抽样调查的结果，系认定涉案小区房屋租赁价格的参考意见，并非直接作为认定依据的评估结论，一审法院结合客观情况和双方主张，酌情确定涉案房屋的租金标准为每月每平方米50元，并据此按照50元/平方米/月×涉案房屋面积×4个月的计算标准判令金洪实业公司、金洪泰源公司连带赔偿涉案业主租金损失，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，金洪实业公司、杨崇波的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费578元（已由上诉人深圳市金洪实业投资发展有限公司预交71元，上诉人杨崇波预交507元），由上诉人深圳市金洪实业投资发展有限公司、上诉人杨崇波各自负担。本判决为终审判决。审判长 彭   琛审判员 陈   凯审判员 赵 明 升二〇二〇年八月十七日书记员 王婷（兼）