四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4197号 上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江川，男，1988年5月14日出生，汉族，住成都市高新区。 上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）因与被上诉人江川商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初13718号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德红谷公司上诉请求：撤销原判，并依法改判。 主要事实和理由：一、一审认定事实不清，判决金额错误。双方合同约定“逾期60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。而非一审法院认定的三分之三。合同约定应在2016年12月31日前向江川交付符合约定的条件的车位，而中德红谷公司取得规划验收合格的时间是2018年3月28日。江川实际在2017年8月1日接收车位，逾期213天，车位总价款为138000元，违约金为2939.4元。即便计算至2018年3月28日，也仅为6237.6元，未超过合同上限6900元。故一审法院认定事实不清，判决金额错误。 二、一审法院认定事实不清，违约金起算时间计算错误。 合同约定因出卖人原因，未能在商品房交付之日起600日内取得该商品房所有权证书的，一审法院认定中德红谷公司最迟应在合同约定的交付之日（2016年12月31日）起的600日（2018年8月23日）取得楼栋权属证书。但中德红谷公司认为，一审法院在认定逾期交付违约金时，将车位交付时间认定为符合交付条件的2018年3月28日，此处即应以2018年3月28日计算600日，否则同一案件中的同一事实就存在两种不同的认定。故江川最迟应在2019年11月18日取得楼栋权属证明，江川世纪取得车位所在楼栋权属证明的时间为2018年9月10日，中德红谷公司不应当承担合同约定的办理转移登记违约责任。 三、中德红谷公司承担违约责任过重，有违公平原则。 根据《中华人民共和国合同法》第113、114条的规定，中德红谷公司承担逾期交付车位违约金过高，已远远超过江川世纪损失，有违公平原则，应酌情减轻。 江川未发表答辩意见。 江川向一审法院起诉请求：一、中德红谷公司向江川支付逾期交付车位违约金6900元（按已付房款的5%计算）；二、中德红谷公司向江川支付逾期所有权转移登记的违约金248元；三、中德红谷公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：江川与中德红谷公司于2016年7月30日签订了《商品房买卖合同》，约定江川向中德红谷公司购买其位于成都高新区车位，总价款138000元。 双方于合同中约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该车位。该车位交付时应当符合“已取得规划验收合格证”。双方还约定：出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过60日的，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方补充协议中约定，出卖人承担的该违约金总额不超过已付房价款总额的5%。中德红谷公司于2017年8月1日交付车位。 双方约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起600日内取得商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。双方未约定应当取得该商品房所在楼栋的权属证明的日期。之后，中德红谷公司于2018年9月10日取得该商品房所在楼栋的权属证明。 以上事实，有江川提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》，中德红谷公司提交的《交接流程表》等证据及当事人陈述为证。 结合查明的事实，一审法院对江川的诉讼主张评判如下： 关于江川要求中德红谷公司支付逾期交房违约金6900元的主张。一审法院认为，2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，其第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。一审法院认为，2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之后，江川向人民法院请求中德红谷公司支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，应当适用三年诉讼时效期间的规定，合同约定的交房时间为2016年12月31日前，江川向人民法院请求中德红谷公司支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效，应至2020年1月1日届满。故江川的主张未超过诉讼时效，按双方的约定，中德红谷公司应支付江川逾期交付车位的违约金6900元。 关于江川要求中德红谷公司支付延期办理所有权转移登记违约金248元的主张。一审法院认为，合同虽约定该项违约责任，但未约定作为违约金起算期间的中德红谷公司取得所在楼栋权属证明时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案应首先确定中德红谷公司应该取得房屋所在楼栋权属证明的时间。一审法院认为，根据合同中“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”的约定，中德红谷公司应在交付之日起600日内与买受人共同申请办理房屋所有权登记，按交易习惯，申请办理房屋所有权转移登记前理应已经取得初始产权登记。据此，一审法院认定中德红谷公司最迟应当在合同约定的交付之日（2016年12月31日）起的600日（2018年8月23日）内取得楼栋权属证明。本案中，中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年9月10日，逾期18天，其应承担的违约金为248元（138000元×0.0001×18天）。对于中德红谷公司要求对该违约金进行调低的答辩意见，中德红谷公司并未举证证明双方约定的违约金过高，故对于其该项答辩意见一审法院不予采信。另，本案纠纷系因中德红谷公司违约而产生，故诉讼费用应由中德红谷公司承担。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百六十条之规定，判决：一、中德红谷公司于本判决生效之日起十日内支付江川江川逾期交付违约金6900元；二、中德红谷公司于本判决生效之日起十日内支付江川江川逾期办理转移登记违约金248元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由中德红谷公司负担（该款项江川已预交，中德红谷公司履行上述给付义务时一并向江川支付）。 二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：江川与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》第十九条中，就逾期交房超过60日的处理约定有：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（违约金比率不低于本条第一款第一项第1目中的比率）”。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，江川与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，案涉车位的交付时间应为2016年12月31日前，但中德红谷交付车位的时间为2017年8月1日，取得规划验收合格的时间是2018年3月28日。故在2017年8月1日的交付时未取得规划验收合格证，不符合约定的交付条件，逾期交付违约金应计算至取得规划验收合格证之日。据此计算违约金，逾期天数为451天，按照双方约定以已付款每日万分之一的标准计算违约金，金额为：138000元×0.0001元/天×451天=6223.8元。 关于逾期办理初始登记违约金。一审法院认定，按交易习惯，申请办理房屋所有权转移登记前理应已经取得初始产权登记符合客观实际，本院予以确认。但根据上述逾期交付的情况，中德红谷公司在2018年3月28日方取得规划验收合格证，即当日方视为实际交付之日。且本院已将逾期交付违约金计算至当日，则办理初始登记的期间应为2018年3月29日起算600日。在此期间内，中德红谷公司已取得楼栋的权属证明，故不应承担逾期取得楼栋权属证书的违约责任。 综上，因二审查明新的事实，故本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、变更四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初13718号民事判决第一项为：成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付江川逾期交付违约金6223.8元； 二、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初13718号民事判决第二项； 三、驳回江川的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由成都中德红谷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年八月三十日 书记员 龙春光