内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0627民初788号原告：杨某，公民身份号码×××，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：孟某，内蒙古伊康东律师事务所律师。被告：张某1，公民身份号码×××，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：王某，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。被告：张某2，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告：张某3，公民身份号码×××，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现租住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告：张某4，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。原告杨某诉被告张某1、张某2、张某3、张某4房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序于2020年6月8日公开开庭进行了审理，原告杨某及其委托诉讼代理人孟某，被告张某1的委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼，被告张某2、张某3、张某4经传票传唤，无正当理由未到庭。于2020年7月7日进行第二次开庭审理，原告杨某及其委托诉讼代理人孟某，被告张某1的委托诉讼代理人王某，被告张某3到庭参加了诉讼。被告张某2、张某4经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告杨某诉称，原告于2011年4月11日与张义好（已故）签订《房屋买卖合同》约定，将位于鄂尔多斯市伊金霍洛旗小乌兰敖包移民房（现为伊金霍洛旗阿勒腾席热镇馨雅苑A区5号楼1101室），面积为103.51平米的房屋以445000元的价格出售给原告，同时合同第六条约定，当房屋具备办理过户条件时，由张义好协助办理。2015年2月22日张义好病逝，2015年5月5日伊金霍洛旗房地产管理局下发了以张义好为房屋所有权人的房权证（证号：×××）。原告在知晓房屋已办理产权证后多次联系张义好亲属，希望其可以协助办理过户登记，但一直沟通未果，无奈向人民法院提起诉讼，请求依法判令被告协助原告立即将坐落于××旗产权过户登记在原告名下。被告张某1辩称，一、案涉房屋属于伊金霍洛旗生态自然恢复区转移人口安置住房，未经批准备案五年内不允许买卖，案涉《房产买卖合同》依法无效。二、答辩人并未参与案涉房屋买卖过程，无法直接确定案涉交易是否是双方的真实合意，也无法确定案涉交易的履行情况，原告作为买受人应当承担完整的举证责任，以供法院认定原告是否具有合法的过户请求权。根据原告向法院提交的《房产买卖合同》，甲方落款处“张义好”与“张某5子”的笔迹一致，不合常理，答辩人认为该合同中的签字不符合张义好平时的签名字迹，所以答辩人合理怀疑该交易的真实性。现《房产买卖合同》的出卖方已过世多年，答辩人未实际参与交易的情况下，本案又出现出卖人签名字迹有争议、《房产买卖合同》未约定具体购买的房屋坐落等非正常因素，答辩人认为，原告应提供其他证据予以佐证该《房产买卖合同》系双方真实意思的表示，且该房屋买卖合同中所对应的房屋与原告主张过户的房屋一致，否则应承担举证不能和不利后果。如果原告主张的案涉交易客观存在，答辩人确实存在因交易时间较早，出卖方本人已故等因素，客观无法确定合同价款是否全额支付的困难，因此原告作为买受方依法应当就购房款已全部交付张义好和该《房产买卖合同》所对应的房屋即为原告主张过户房屋相一致提供证据予以证明，否则应当承担举证不能的不利后果。三、根据原告起诉状中自认的事实，案涉房屋仍登记在已故出卖人名下，答辩人尚未继承案涉房屋的任何财产权利，且答辩人并非《房产买卖合同》的相对方，依法不受《房产买卖合同》的约束，原告诉请答辩人协助产权过户手续，没有法律依据和事实依据，现答辩人并非主观故意不作为，而是客观无可作为。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。被告张某2、张某3、张某4分别提交书面答辩书称，同意协助原告办理房屋过户登记，我父亲确实把房子卖给了原告，房子早已交付给了原告，事实与原告所述一致。原告杨某为证实其主张向本院提供了下列证据：第一组证据：房产买卖合同（与原件核对无异的复印件）一份，拟证明：2011年4月11日原告与张义好签订房产买卖合同，房屋坐落位于伊金霍洛旗小乌兰敖包移民房，建筑面积是103.51平方米，该房产买卖是双方真实意思表示，并有证人张某6在合同上签字见证，该份合同是合法有效的；第二组证据：中国农业银行卡交易明细单原件一份、伊金霍洛旗生态自然恢复区搬迁转移农牧民申请购买安置住房批复原件一份、选房单原件一份、契税缴纳收据原件二份，拟证明：原告于2011年5月10日取款20万元，并于5月11日与张义好、张某6一同去银行给伊金霍洛旗农村牧区人口转移工作领导小区办公室支付购房款207649元，并在转移办领取了同意购买安置购房的批复，剩余购房款通过张某6支付给张义好，原告已履行了支付购房款的义务，并且于2014年7月1日交纳了契税1097元；第三组证据：2011年至2020年水费13页、电费11张、供暖费8页、物业费9张缴费单据原件一份，拟证明：2011年张义好向原告交付房屋后，原告一直合法占有并居住至今，期间因使用房屋所产生的物业费、水电暖费一直由原告交纳；第四组证据：伊金霍洛旗公安局苏布尔嘎派出所出具的证明原件一份、伊金霍洛旗苏布尔嘎镇小乌兰敖包村民委员会出具的证明原件一份、无婚姻登记复印件一份，拟证明：张义好无配偶，四被告为张义好的养子养女，是张义好第一顺位的法定继承人，根据继承法第33条的规定，四被告应当履行房产买卖合同协助原告办理房产过户的义务；第五组证据：×××房权证复印件一份，拟证明：该份房权证已下发，并且房权证所显示的××旗#111，建筑面积103.51平方米，该房权证所显示房屋坐落和平米与原告和张义好签订的房产买卖合同交易的房屋为同一房屋，协助办理过户登记条件已具备。第六组证据：证人张某6的证明材料一份，拟证明：张某6全程参与原告与张义好房产买卖的事实，并且在房产买卖合同上签字且支付购房款时也是张某6与原告一同与张义好支付的购房款，剩余房款也通过张某6支付给张义好的，支付房款的义务已履行完毕，房屋属实从张义好手中购买，张某6可以证明。对原告杨某提供的证据，被告张某1发表如下质证意见：对第一组证据的三性均不认可，该房产买卖合同中并无张某6签字，原告的证明目的无从体现，该房产买卖合同中并无明确的房屋坐落位置；对第二组证据中国农业银行卡交易明细单原件一份真实性合法性予以认可，对该证据的关联性不予认可，该份证据显示是现金支取明细，无法体现原告所述5月11日与张义好、张某6一同去银行给伊金霍洛旗农村牧区人口转移工作领导小区办公室支付购房款207649元；对伊金霍洛旗生态自然恢复区搬迁转移农牧民申请购买安置住房批复原件一份、选房单原件一份三性认可，但该证据仅能证明张义好向伊金霍洛旗人民政府购买过安置房，无法证明与原告所主张买卖关系的关联性，更无法证明张某6参与其中。对契税缴纳收据原件二份三性认可，该证据仅能证明张义好向伊金霍洛旗人民政府购买过安置房，更无法证明张某6参与其中。同时，原告举证的上述缴费原件中，张义好本人的签字与房产买卖合同中的字迹有差异；对第三组证据2011年至2020年电费缴纳凭证真实性、合法性认可，关联性不认可，该凭证对应的××区，与原告主张过户房屋不一致，与证明目的不相符；对水费缴纳凭证真实性、合法性认可，关联性不认可，该凭证对应的房号为西山四期五号楼111室，与原告主张过户房屋不一致，与证明目的不相符。对物业费缴费单据原件一份真实性、合法性认可，关联性不认可，该凭证对应的××区，与原告主张过户房屋不一致，与证明目的不相符。对供暖费缴费单据原件一份，真实性、合法性认可，关联性不认可，该凭证对应的房号为万力四期五号楼101室、馨雅苑A区5号楼一单元101室与原告主张过户房屋不一致，与证明目的不相符。对第四组证据伊金霍洛旗公安局苏布尔嘎派出所出具的证明原件一份、伊金霍洛旗苏布尔嘎镇小乌兰敖包村民委员会出具的证明原件一份、无婚姻登记复印件一份三性均认可，证明目的不认可，其余三被告为亲侄女，非法定继承人，与本案无关；对第五组证据×××房权证复印件一份三性不认可，无法说明原告所述的房屋对应关系。对第六组证据的三性及证明目的均不予认可，证人无法定情形出庭作证，该证明不具有法定证明效力，支付购房款应当提供银行转账凭证或收据。证人的签字与房产买卖合同中字迹不一致。对原告杨某提供的证据，被告张某3发表如下质证意见：对原告提供的证据及证明目的认可。被告张某1为证实其主张向本院提供了下列证据：伊金霍洛旗生态自然恢复区转移人口安置住房购买合同（与原件核对无异的复印件）一份，拟证明：与案涉房屋性质相同的其他安置房的过户需提供权利凭证和《伊金霍洛旗生态自然恢复区转移人口安置住房购买合同》，如果本案确实存在真实有效的房屋买卖合同交易，且原告已完成全部合同义务，其应当持有上述合同的原件，否则被告不认可原告与张义好具有房屋买卖法律关系，其无权主张案涉房屋产权的过户。对被告张某1提供的证据，原告杨某发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，该证据为张某1的买卖合同，并非本案案涉房屋，也不是张义好的买卖合同，与本案无关，且该证据并不能证明也不能否认原告与张义好之间存在房产买卖的事实。对被告张某1提供的证据，被告张某3发表如下质证意见：张义好的购房合同在我家里。本院依职权向伊金霍洛旗人口转移办公室调取的《伊金霍洛旗人口转移办公室关于张义好生态移民安置住房事宜的函》，经原告杨某、被告张某1、张某3质证对其真实性无异议，故本院予以采信并作为定案依据。经审查并结合质证意见，对原告杨某提供的证据本院作如下认证：原告提供的第一组、第二组、第三组、第五组、第六组证据结合本院依职权调取的《伊金霍洛旗人口转移办公室关于张义好生态移民安置住房事宜的函》，能够形成完整的证据链条，本院予以采信。原告提供的第四组证据经被告张某1质证对真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。对被告张某1提供的证据本院作如下认证：被告张某1提供的证据经原告质证对真实性、合法性无异议，但该证据与本案不具有关联性，因此本院不予采纳。经审理查明：张义好系伊金霍洛旗苏布尔嘎镇小乌兰敖包村三社村民，2011年因生态自然恢复区人口整体转移取得由伊金霍洛旗政府提供的经济适用住房一套。2011年4月11日，原告杨某作为购买方（乙方）与作为出卖方的张义好（甲方）签订《房产买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方名下坐落于伊旗小乌兰敖包移民房，建筑面积为103.51平米。房屋总价款为445000元。甲方在收到全部房款当日将交易的房屋移交给乙方使用。办理房产过户的相关税费，均由乙方负担，当交易房产具备过户条件时，由乙方负责办理过户登记手续，甲方给予必要协助。如政府不允许过户，乙方有权长期使用甲方名下的房产。合同还约定了违约条款。合同落款甲方处张义好签名、捺印，乙方处杨某签名、捺印，落款处另有张某6签名。合同签订后张义好将房屋交付原告杨某。2015年5月5日上述房屋办理完毕产权登记手续，登记房屋所有权人为张义好。经本院向伊金霍洛旗人口转移办公室调查，查明案涉房屋与本案被告张某1、张某2、张某3、张某4共同继承的伊金霍洛旗阿镇馨雅苑A区5#111号房屋是同一房屋。另查明，张义好无配偶，于2015年2月27日去世。被告张某1系其养子，被告张某4、张某2、张某3的父母早年去世后一直由张义好抚养。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与所有权人张义好签订《房产买卖合同》之时，未按《伊金霍洛旗2009年生态自然恢复区人口整体转移实施方案》第四条第三款“农牧民转移后取得的经济适用房屋，原则上5年内不准转让，若要转让必须经旗转移办批准备案后方可”的规定办理批准备案手续，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第四条规定，“认定合同效力必须依照法律、行政法规为依据，不得以地方性法规，行政规章为依据”的规定，上述房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，并不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，且诉争房屋已办理产权登记证书，具备交易条件。故原告与所有权人张义好签订的《房产买卖合同》有效。被告张某1辩称，《房产买卖合同》中已故张义好的签字与原告当庭出示的其他载有张义好签字的笔迹明显不一致，本院认为，被告张某1对上述合同中张义好的签字是否系张义好本人签字有异议，应当申请鉴定，而被告张某1未对该签字的真实性申请鉴定，因此本院对被告张某1提出的抗辩意见不予采信。对于本案的被告张某4、张某2、张某3是否属于第一顺位的继承人，以及是否是本案适格被告，根据《最高人民法院关于学习、宣传、贯彻执行的通知》第二条：“收养法实施前受理、实施时尚未审结的收养案件，或者收养法施行前发生的收养关系，收养法施行后当事人诉请确认收养关系的，审理时应适用当时的有关规定；当时没有规定的，可比照收养法处理”，当时可适用的规定为《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（以下简称“意见”），该《意见》第28条规定：“亲友、群众公认，或有关组织证明确以养父母、养子女关系长期共同生活的，虽未办理合法手续，也应按收养关系对待”，本案中，村委会出具的证明，证明了被告张某4、张某2、张某3是张义好亲侄女，因父母早逝由张义好一直抚养长大；被告张某2、张某3、张某4居民身份证中载明的出生日期分别为1971年10月20日和1974年8月19日、1978年8月10日，结合上述三被告的出生时间可以认定，三被告至少在《中国华人民共和国收养法》出台前，已经由张义好实际抚养，并得到有关组织的认可。村委会出具的证明称三被告为张义好的“亲侄女”，被告张某1根据该称呼认为三被告不是法定继承人不成立，该表述并不能否认事实上收养关系的存在。故依《意见》第28条可以认定，被告张某4、张某2、张某3与张义好形成了事实上的收养关系，是法定的张义好第一顺位继承人，也是本案的适格被告;对于张义好向原告杨某出售房屋后，原告杨某是否向张义好履行完毕支付价款的义务。张某6与张义好在原告提交的证据《房产买卖合同》甲方处有共同签字，因此，张某6应当知悉房屋买卖的过程。张某6在书面证明中表明：“杨某夫妇于2011年4月11日购买的的位××旗的房屋（103.51㎡），是通过我介绍购买的张义好的移民房，当天杨某跟张义好签订的《房产买卖合同》，本人也在该合同上签字，整个购买过程我都有参与。第一笔购房款是2011年5月11日我跟杨某夫妇同张义好一起去信用社给伊金霍洛旗农村牧区人口转移工作领导小组办公室打的房款207649元，剩余房款237351元是杨某夫妇通过我支付给张义好，购房款也于交房时支付完毕”。原告在庭前提交的张某6书面证明本院已经过庭审与张某6进行了核实。此外，被告张某3作为适格被告在庭审中陈述原告是通过张某6将购房款支付给了张义好。因此，原告向张义好履行完毕支付价款义务的证据能够相互印证，形成了完整的证据链，故本院对该事实予以认定。对于被告张某1认为其尚未继承案涉房屋的任何权利，也非《房产买卖合同》的相对方，依法不受该合同的约束，对于原告诉请要求四被告协助办理产权过户手续没有依据，根据《中国人民共和国继承法》第二条的规定，张某1已经与其他第一顺位继承人共同概括继承了张义好遗产的相关权利义务，因此，应当受到上述合同的约束，即应当履行为原告杨某办理房屋过户手续的义务。对于被告张某1认为：“1、证人已经全程参与第一次开庭，已知晓双方争议焦点，出庭作证缺失公平、客观性基础，其已丧失法律规定的证人资格；2、法庭在二次开庭中传证人张某6出庭有违中立审判的原则”，张某6作为案涉房屋买卖的关键参与者，本院传张某6出庭目的是向张某6核实其庭前向本院提交的书面证明，并非对案件争议焦点进行作证。另外，本院并未采纳张某6在庭审中有关案件事实的陈述，因此，不存在程序违法、违反中立审判的问题。此外，被告张某3在法庭辩论阶段中陈述：“我七个月大的时候与我奶奶、父亲张义好共同生活，我们六个人（我奶奶、张义好、张某2、张某4、张某1、我）登记在一个户口本上，户主是我父亲张义好，我们是实质的养父养女关系。我父亲张义好的养老及送终都是由我们姐妹三人负责的，我哥哥张某1只与我父亲住了几个月，没有尽其他扶养义务”；在法庭发表最后意见阶段陈述：“原告已经向我父亲支付了购房款，我支持原告的诉讼请求。被告张某1辩称：“被告张某3的陈述没有任何客观证据佐证，被告张某1无法判断真假，不具有证明力”。本院认为，首先，被告张某3作为第一顺位继承人及本案适格被告，其陈述有自认的法律效果；其次，被告张某3作不利于自己的陈述，并且其陈述与被告张某4、张某2一致，也与本案其他证据相互印证，因此，本院对其陈述予以采信。本院依照《中国人民共和国继承法》第二条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条、《最高人民法院关于学习、宣传、贯彻执行的通知》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第一款、第二款之规定，判决如下：被告张某1、张某2、张某3、张某4于本判决生效之日起七日内为原告杨某办理完毕伊金霍洛旗阿镇馨雅苑A区5#111号房屋过户手续。案件受理费7975元，减半收取为3988元，由被告张某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决生效后，负有义务的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起两年内，向本院申请执行。审判员  丁莉霞二〇二〇年八月十一日书记员  王 磊法条链接：《中国人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭允许中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于学习、宣传、贯彻执行的通知》第二条收养法施行后，各级人民法院必须严格执行。收养法施行后发生的收养关系，审理时适用收养法。收养法施行前受理、施行尚未审结的收养案件，或者收养法施行前发生的收养关系，收养法施行后当事人诉请确认收养关系的，审理时应适用当时的有关规定；当时没有规定的，可比照收养法处理。对于收养法施行前成立的收养关系，收养法施行后当事人诉请解除收养关系的，应适用收养法。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第28条亲友、群众公认，或有关组织证明确以养父母、养子女关系长期共同生活的，虽未办理合法手续，也应按收养关系对待。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。