四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11548号 上诉人（原审被告）：张海峰，女，1974年7月19日出生，汉族，住山西省壶关县。 委托诉讼代理人：邱琳，四川府城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都沣城房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市事金牛区二环路西三段133号3幢4层404号。 法定代表人：虞红霞，总经理。 委托诉讼代理人：喻兰萍，女，1989年6月24日出生，汉族，住四川省平昌县，系公司员工。 原审第三人：四川宏凌投资有限公司，住所地：四川省成都市武侯息区临江西路1号1幢2单元19层。 法定代表人：魏冬，执行董事。 委托诉讼代理人：刘伟，男，汉族，1986年6月15日出生，住四川省简阳市，系公司员工。 上诉人张海峰与被上诉人成都沣城房地产经纪有限公司（以下简称沣城公司）、原审第三人四川宏凌投资有限公司（以下简称宏凌公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初6679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 张海峰上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回沣城公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由沣城公司承担。事实与理由：一、张海峰在（2018）川0107民初5513号案件（以下简称5513号案）中曾向人民法院提出该房屋处于租赁状态，该案件的庭审录音录像可以证明该事实。即使没有录音录像，审理任何房屋类纠纷，法官均需要查明该房屋的权属状态以及占有使用状态，才能算是查明了全案案件事实。本案法官也是再三询问案涉房屋的所有权状态及占有使用状态。如5513号案案件法官在审理案件过程中确实没有查明房屋的占有状态，则应当属于错案，那案件的判决结果也不应当作为执行的依据，更不能因为存在错案，就将错就错，而应当启动纠错机制，由人民法院主动对该案件提起再审。二、一审法院认定由张海峰赔偿沣城公司提出每个月2500元经营损失没有事实和法律依据。根据《物业委托管理合同》，及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故在宏凌公司取得案涉房屋后，张海峰与沣城公司的房屋租赁合同当然的就由宏凌公司来承继，权利义务当然转移到宏凌公司，沣城公司应当向宏凌公司主张要求继续使用该房屋，而不是来向张海峰要索赔。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，张海峰应当承担的赔偿也不能超过造成损失的30%，而一审判决却要求张海峰承担全部的损失，对于张海峰来说有失公平。三、案涉房屋事实上一直仍由沣城公司经营使用，沣城公司与宏凌公司事实上仍按照原租赁合同在执行，本案就是沣城公司与宏凌公司串通起来损害张海峰的利益的一个虚假诉讼案件。根据张海峰的陈述，其在2019年3月31日即腾退了房屋，且宏凌公司也在一审庭审中陈述，在沣城公司将该房屋退回后该房屋一直未投入居住使用，然后根据张海峰打印的案涉房屋的交纳水电费的记录，可以看出案涉房屋在沣城公司所谓腾退了房屋之后的4月至12月均有80多度的用电量，缴纳电费40余元，而该用电量和腾退房屋之前的1、2、3月用电量相一致，由此可见该段时间内，案涉房产一直有人在居住，且正常使用相关设施。四、房屋租赁过程中，按照法律规定，出租人有权将房屋采用包括买卖的方式实现所有权转让，本案的《物业委托管理合同》中约定了租赁期间房屋可以进行转让，权利义务概括转移，出租人租赁期间使用租赁物发生变动的，不以取得承租方同意为前提，即出租人未通知承租人或告知宏凌公司房屋已经出租，也不影响承租人向买受人主张权利。本案中张海峰既无法定违约，也无约定违约，不应承担违约责任。因按照沣城公司在一审中的陈述，其向宏凌公司主张过承租权，宏凌公司予以了拒绝，其应当向宏凌公司主张解除合同，要求宏凌公司承担违约责任，张海峰不是本案适格主体。 沣城公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张海峰的上诉请求，维持原审判决。 宏凌公司发表意见称，一、关于5513号案案件，张海峰与宏凌公司的案由为买卖合同纠纷，在该案件中，人民法院查明的事实有以下三方面：1、案涉房屋是否办理产权过户；2、在该案件中张海峰是否存在宏凌公司所称的违约事实；3、宏凌公司主张的诉讼请求是否具有相应依据。在该案件中房屋没有办理产权过户，同时，张海峰存在买卖合同所约定的违约事实，即未按时向贷款银行归还按揭贷款，导致宏凌公司承担担保责任，且宏凌公司主张的诉讼请求全部依据与张海峰签订的商品房买卖合同的相关约定。二、在5513号案件，房屋的占有状态不应当是法院查明的法律事实，即使在5513号案件中存在张海峰所认为的判决错误，也应当启动审判监督程序，不应当在本案处理。三、关于买卖不破租赁的问题，在张海峰与沣城公司租赁合同纠纷中，没有不动产权变更登记的行为，不符合相关法律规定的买卖不破租赁的适用条件，请求二审法院驳回张海峰的上诉请求。 沣城公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除当事人之间签订的《物业委托管理合同》；2.张海峰支付损失费32400元；3.张海峰支付装修折价费12000元；4.张海峰支付违约金21450元。 一审法院经审理查明：2016年6月1日，沣城公司与张海峰签订《物业委托管理合同》，合同约定张海峰将位于成都市房屋出租给沣城公司，租赁期限至2021年7月1日止，租金为每月1300元；承租方管理得当，出租价格高于本合同规定价格，高出部分视为出租方支付给承租方的管理费用。沣城公司对房屋进行了装修，对外出租价格为每月2500元。之后张海峰拒不履行支付房款义务，房屋另被法院判予宏凌公司，且已经进入执行程序。沣城公司被要求于2019年3月31日腾退房屋。 一审另查明，1.沣城公司为装修案涉房屋，支付装修费用3万元。2.《物业委托管理合同》第9-1条约定，合同有效期内，若任意一方擅自解除合同，违约方应当赔偿对方合同期内剩余房租的双倍作为违约金。3.沣城公司实际租赁价格为2500元/月。4.在宏凌公司与张海峰商品房买卖合同纠纷案件审理中，张海峰没有提出案涉房屋出租给沣城公司。5.张海峰于2019年6月31日腾退房屋。 一审法院认为，沣城公司与张海峰对双方系房屋租赁合同关系均不持异议，一审法院予以确认。因案涉租赁房屋系张海峰在宏凌公司处按揭方式购买，张海峰未依约向贷款银行归还借款，导致宏凌公司承担了担保义务，向贷款银行归还借款。宏凌公司在张海峰不能偿还代偿款情况下，向一审法院起诉解除与张海峰之间的房屋买卖合同，退还房屋及承担其他违约责任。一审法院判决解除合同、腾退房屋等。据此，沣城公司正对外出租的案涉房屋被法院执行腾退给宏凌公司。故沣城公司与张海峰之间的房屋租赁合同客观上不能继续履行，且不能履行的原因是张海峰所购买的房屋已退回开发商，张海峰已经不能继续提供符合约定的房屋供沣城公司租赁使用。因此，张海峰构成违约，沣城公司有权解除合同。一审法院对沣城公司主张解除合同的诉请予以支持。合同解除后，违约方应当承担赔偿责任。鉴于张海峰在其与宏凌公司的诉讼过程中没有说明案涉房屋已经出租给沣城公司，导致法院在处理案件时没有考量房屋出租一事，对沣城公司在租赁期间尚未届满即解除合同所遭受损失应承担赔偿责任。沣城公司主张经营损失，因月租金2500元在案涉房屋所在路段系属合理，故一审法院对其主张的经营损失32400元予以支持。沣城公司主张的装修损失，因其装修标准亦属合理，按年份折算差价也符合日常生活经验，一审法院予以支持。沣城公司主张实际损失后再行主张违约金属对损失的重复计算，一审法院已对实际损失予以支持，故对违约金不再支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除沣城公司与张海峰于2016年6月1日签订的《物业委托管理合同》；二、张海峰于判决生效之日起十日内向沣城公司支付租赁损失费32400元；三、张海峰于判决生效之日起十日内向沣城公司支付装修损失费12000元；四、驳回沣城公司的其他诉讼请求。如果张海峰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2199元，诉讼保全费620元，共计2819元，由沣城公司负担1120元，张海峰负担1699元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。沣城公司、宏凌公司均未提交新证据。张海峰提交以下证据：四川省电力公司模拟电费发票。拟证明：案涉房屋一直在产生电量，沣城公司未搬离案涉房屋。 本院认为，对该证据的真实性、合法性予以确认，但该证据无法显示系基于案涉房屋产生电费，也无法证明电费的产生系基于沣城公司使用所致，该证据因缺乏证明力，本院不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，案涉《物业委托管理合同》系张海峰与沣城公司的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉合同是否符合解除要件；二、张海峰是否应当向沣城公司支付租赁损失费；三、张海峰是否应当向沣城公司支付装修损失费。本院对此论述如下： 关于案涉合同是否符合解除要件的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，《物业委托管理合同》第7-1条约定“甲方按本合同的约定案涉足额收取租金，但不得干涉乙方的管理活动；甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方有权拒绝。”，张海峰作为出租人应当向沣城公司提供适租租赁物，该义务并非在交付租赁物时即告完成，而应在整个合同履行期间都保证沣城公司使用租赁物的权利不会遭受阻碍。本案中，已生效的5513号民事判决要求张海峰腾退案涉房屋。张海峰对案涉房屋的合法占有基于此而丧失，沣城公司与张海峰的合同客观上不能继续履行。因张海峰未能完全履行上述义务，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，沣城公司主张解除案涉合同一审法院予以支持并未不当，本院予以维持。 对张海峰主张基于买卖不破租赁，沣城公司应当向宏凌公司而非张海峰主张合同解除，张海峰在本案中存在主体不适格。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，如构成“买卖不破租赁”，首先应满足租赁物在租赁期间所有权发生变动。二审中，张海峰及宏凌公司均认可在双方产生纠纷前并未将案涉房屋登记过户至张海峰名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，张海峰虽基于房屋买卖合同的签订享有债权和对案涉房屋的合法占有，但并未取得案涉房屋所有权。同时因张海峰未履行还款义务，宏凌公司收回案涉房屋实质系收回张海峰对案涉房屋的占有，案涉房屋所有权并未发生变动，双方并未另行产生买卖关系，不符合“买卖不破租赁”的构成要件。故对张海峰的上诉请求，本院不予支持。张海峰作为案涉合同相对人参加诉讼主体适格。 对张海峰主张沣城公司并未腾退，仍在占有使用案涉房屋。本院认为，根据2019年6月30日沣城公司与宏凌公司签订的《房屋交接确认书》，双方已完成房屋的腾退交接手续。宏凌公司认可案涉房屋现在由其占有。因在案证据不能证明沣城公司实际并未腾退，本院对张海峰上述主张不予认可。 关于张海峰是否应当向沣城公司支付租赁损失费的问题。本院认为，至沣城公司腾退时，仍有二年左右的剩余租期，沣城公司基于此主张以其后续租金盈利部分作为损失，一审法院予以支持并无不当。至于张海峰主张一审认定结果高于沣城公司所受损失的30%，在一审对本案张海峰应当承担违约责任未予支持的情况下，沣城公司提供证据确能证明其以月租金2500元对外出租案涉房屋，故一审认定张海峰赔偿经营损失32400元并不过高，本院予以维持。 关于张海峰是否应当向沣城公司支付装修损失费的问题。张海峰二审主张其不应赔偿装修损失的原因系基于沣城公司同意将装修进行拆除。对此本院认为，根据《装饰装修工程施工合同条款》，工程造价为30000元。施工合同中的工程负责人何成功出具的两张《收据》共计30000元。在张海峰未提供证据证明上述装修内容不构成添附的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”，因本案系基于张海峰违约解除，现沣城公司主张要求张海峰赔偿其损失，一审予以支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，张海峰的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2199元，由张海峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年八月十日 法官助理  郑 帅 书 记 员  何浩铭