安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1458号 上诉人（原审原告）：方国中，男，1970年8月1日出生，汉族，住安徽省太湖县。 上诉人（原审原告）：方霞云，女，1976年2月24日出生，汉族，住安徽省太湖县。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：吴晓峰，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：王宏浩，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：太湖县天龙房地产开发有限责任公司，住所地安徽省太湖县新城人民东路南侧。 法定代表人：戴正中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王进舟，安徽精龙律师事务所律师。 上诉人方国中、方霞云、太湖县天龙房地产开发有限责任公司（以下简称天龙房地产公司）因合同纠纷一案，不服安徽省太湖县人民法院（2019）皖0825民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 方国中、方霞云上诉请求：一、撤销原判第二项,改判天龙房地产公司返还车位、杂物间订金50170元及其利息(其中10170元自2014年7月23日起、40000元自2014年12月7日起至2019年8月19日按中国人民银行贷款基准利率计算利息;后期均按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场利率计算至实际给付之日止。)；二、判令天龙房地产公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定双方对车位、杂物间的产权买卖合同成立并属于无效合同,该部分意见认定事实清楚、适用法律正确,应依法维持。但是,一审判决同时认为“被告未明确告知原告不能办理产权登记的事实,被告具有主要过错,原告未尽购买人审查义务,具有次要过错”,并据此认定“根据原、被告在本案中的过错大小,由原、被告按照3:7的比例予以分担”,该部分意见和认定是错误的,理由如下:1、天龙房地产公司将属于人防工程的车位及属于违法建筑的杂物间当作可以买卖的交易对象出售给方国中、方霞云时,隐瞒了有关事实,是欺诈销售,责任完全在天龙房地产公司,导致合同无效的过错在于天龙房地产公司而不是方国中、方霞云。2、方国中、方霞云受到天龙房地产公司欺诈、限于当时情况,无法审查交易对象是否属于人防工程或违法建筑。3、合同法关于“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定中“有过错”指的是对于合同无效有过错,而不是签订合同有没有审查交易对象进而是否对此有过错。因此,一审判决认为双方都有过错并由双方按3比7的比例承担利息损失的认定是错误的,利息损失应全部由天龙房地产公司承担。 天龙房地产公司辩称，一、案涉车位属于可交易对象。二、天龙房地产公司没有过错。案涉车位、杂物间在学士府邸小区范围内，属于小区配套工程，面向的是全体购房户，只有在签订房屋买卖主合同时才有权签订车位、杂物间买卖合同，车位及杂物间的性质是按规划设计条件建设，是公开的。其他理由同天龙房地产公司上诉理由。 天龙房地产公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回方国中、方霞云的全部诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费由方国中、方霞云承担。事实和理由：一审判决存在下列错误:一、方国中、方霞云对地下车位一审起诉的理由是该地下车位因违建受行政处罚而买卖合同无效,而案涉地下车位不在行政处罚范围之内,一审判决对此选择性地忽略。二、一审判决以违反人防法的规定为由认为车位不能出售属于适用法律严重错误。案涉小区于2011年开始建设,包括人防车位在内的小区建设及规划要求在2011年土地出让时的规划条件及后来的规划许可就已确定,天龙房地产公司与方国中、方霞云于2014年签订买卖合同。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”而一审判决适用2016年修改的《安徽省物业管理条例》这一地方法规,认为双方的合同因违法而无效,显然是错误的,一方面忽略了该小区开发建设、规划条件和许可、人防车位的处置是按照当时的法律实施,并不违法,另一方面,《合同法》第52条第五项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”显然不包括地方法规。三、一审判决以案涉车位不能办理产权登记为由认为买卖合同无效,属于认定事实错误和适用法律错误。一审庭审过程中,天龙房地产公司反复强调,根据规划要求,案涉整个小区的地下车位、杂物间的转让都属于使用权转让而不是所有权转让,一审判决以双方签订的《商品房买卖合同》第二十三条“规划的车位、车库归该车位、车库的买受人所有”属于应办理产权登记、因不能办理产权登记而合同无效,显然是对合同条文和法律的片面理解。首先,合同条款已经限制在“规划”的车位、车库,怎么规划怎么处置;其次,“所有”并不等同于“所有权”,占有权、使用权、收益权、处分权，等任何一种权利均表述为“归××所有”。四、案涉杂物间虽然在行政处罚范围内,但该杂物间属于天龙房地产公司可处置财产,违反行政法并不必然导致合同无效。案涉杂物间虽因未领取许可证而受行政处罚,但因小区规划设计条件的需要,在行政处罚生效后由天龙房地产公司以回购的形式作为小区验收条件且小区最终验收,回购没收的杂物间作为验收条件,导致的结果就是在验收通过时,小区的所有建设都已经合法、开发商对相关财产均有权处置。一审判决简单认为违法建设不能买卖、无效合同自始无效属于认定事实和适用法律错误。五、一审判决为试图显示其判决“合理”,歪曲天龙房地产公司愿意解除合同的本意和调解的前提,一审判决认定事实错误,相关表述应以庭审音像的完整表述为准。 方国中、方霞云辩称，天龙房地产公司的上诉没有事实和法律依据，应当驳回其上诉请求。理由同方国中、方霞云上诉理由。 方国中、方霞云向一审法院起诉请求：要求天龙房地产公司返还方国中、方霞云杂物间和车位预订款、订金50170元及其利息11204元（其中10700元按年利率4.9%自2014年7月23日暂计算至2019年5月8日；40000元按年利率4.9%自2014年12月7日暂计算至2019年5月8日。后期均按相同利率标准计算至实际给付之日止）。庭审中，方国中、方霞云增加诉讼请求：要求确认方国中、方霞云与天龙房地产公司车位、杂物间的买卖合同无效。 一审法院认定事实：2014年12月7日，方国中、方霞云与天龙房地产公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，买受人购买的商品房为预售商品房，房号为坐落于高坦南路学仕府邸小区第2幢2单元6层604号。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条约定：…（三）双方对其他配套设施约定如下：1、规划的车位、车库归该车位、车库的买受人所有；…2014年7月23日，方国中、方霞云向天龙房地产公司支付杂物间预订款10170元，双方约定,方国中、方霞云向天龙房地产公司购买杂物间一个，杂物间为学仕府邸小区14#楼负一层54号，面积10.95平方米，2680元/平方米，价款29346元，天龙房地产公司向方国中、方霞云出具收款收据及杂物间便条一份（载明杂物间的上述位置、面积、价款及方国中、方霞云已付金额10170元）;2014年12月7日，方国中、方霞云向天龙房地产公司支付车位订金40000元，双方约定,方国中、方霞云向天龙房地产公司购买停车位一个，车位为学仕府邸小区地下车位（1）的23号车位，价款78000元，天龙房地产公司向方国中、方霞云出具收款收据及车位便条一份（载明车位的上述位置、价款及方国中、方霞云已付40000元）。方国中、方霞云、天龙房地产公司就杂物间及车位的买卖未签订书面合同，未约定交付时间，但双方在庭审中认可应该在主合同商品房交付后（被告同时提出以原告向被告交清约定的杂物间及车位款项为前提）几个月内即交付。因方国中、方霞云未支付余款，天龙房地产公司一直未向方国中、方霞云交付车位及杂物间。另查明，天龙房地产公司出卖给方国中、方霞云的车位属于地下人防工程范围内。2017年2月14日，根据群众举报，太湖县城市管理行政执法局对天龙房地产公司在学仕府邸住宅小区开发项目中违反规划建设房屋一案立案调查，并作出太湖县城市管理行政执法局太城管（规划）决（2017）020002号行政处罚决定书，认定涉案的14#楼负一层54号杂物间为未销售的违法建设，并作出没收该杂物间等的决定，天龙房地产公司不服该决定，申请复议，太湖县政府经复议，作出维持太城管（规划）决（2017）02002号行政处罚决定。天龙房地产公司不服，提起行政诉讼，要求撤销上述行政处罚决定和行政复议决定，安庆市迎江区人民法院经审理，作出安徽省安庆市迎江区人民法院（2018）皖0802行初30号行政判决，判决驳回天龙房地产公司的诉讼请求。天龙房地产公司不服，上诉至安庆市中级人民法院，经安庆市中级人民法审理，作出安徽省安庆市中级人民法院（2018）皖08行终139号行政判决，驳回上诉，维持原判。庭审中，天龙房地产公司表示涉案车位及杂物间均不能办理产权证，如果涉案杂物间及车位买卖合同被法院认定有效，方国中、方霞云要求解除合同，天龙房地产公司同意并愿意退还方国中、方霞云支付的订金，但不同意支付利息。 一审法院认为，合同的订立不得违反法律、行政法规的强制性规定。方国中、方霞云、天龙房地产公司对车位、杂物间的买卖约定，虽然没有签订书面合同，但双方对车位、杂物间的位置、价格、杂物间的面积均进行了书面（便条）明确约定，并且方国中、方霞云向天龙房地产公司支付了车位及杂物间的部分订金。且从双方订立的《商品房买卖合同》的主合同上面的约定“规划的车位、车库归该车位、车库的买受人所有；…”可以看出，双方对车位、杂物间买卖的约定，是对其产权买卖的约定。故双方对车位、杂物间的产权买卖双方经上述要约及承诺，合同成立。但涉案的车位及杂物间均不能办理产权登记，且天龙房地产公司出卖给方国中、方霞云的车位属于地下人防工程范围内，根据《中华人民共和国人民防空法》及《安徽省物业管理条例》的规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，建设单位不得将停车位出售、附赠。故双方对停车位的买卖约定属于无效合同；天龙房地产公司出卖给方国中、方霞云的车位杂物间已被太湖县城市管理行政执法局认定为违法建设，并作出没收实物处理，故双方对于转让杂物间的买卖约定亦属于无效合同。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。双方在达成车位、杂物间买卖合同时，天龙房地产公司未明确告知方国中、方霞云不能办理产权登记的事实，天龙房地产公司具有主要过错，方国中、方霞云未尽购买人审查义务，具有次要过错。方国中、方霞云向天龙房地产公司交付的车位及杂物间订金共计50170元（40000+10170），因天龙房地产公司占用方国中、方霞云的资金，给方国中、方霞云造成利息损失，根据双方在本案中的过错大小，由双方按照3:7的比例予以分担。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国人民防空法》第二十五条之规定，判决：一、原告方国中、方霞云与被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司关于车位、杂物间的买卖合同无效；二、被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告方国中、方霞云返还车位、杂物间订金共计50170元，并支付相应利息的70%至该订金实际付清之日止（其中10170元自2014年7月23日起、40000元自2014年12月7日起至按中国人民银行贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1334元，由原告方国中、方霞云负担400元，被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司负担934元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：一审方国中、方霞云的诉求是否应予支持。 关于双方之间签订的买卖合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国人民防空法》第九条规定，国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。具体到本案，涉案买卖合同的标的物为人防车位，属于人民防空设施，禁止任何组织或者个人破坏、侵占。天龙房地产公司将人防车位进行售卖，违反了上述法律禁止性规定，双方签订的关于车位的买卖合同应属无效，原判对此认定正确。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。上述规定赋予了投资者使用管理人防工程并获得收益的权利，但该规定并未授予其对人防工程进行买卖，综上，天龙房地产公司的该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于杂物间，根据查明的事实，杂物间属于违章建筑，损害了社会公共利益，天龙房地产公司将该违章建筑进行买卖亦属无效行为，综上，天龙房地产公司与方国中、方霞云之间签订的关于车位、杂物间的买卖合同均属无效合同，原判对此认定正确。对天龙房地产公司的该项上诉理由，本院依法不予支持。 关于订金及利息是否应当返还及支付的问题。《中华人民共和国》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于订金，属于因合同取得财产，在上述合同均认定无效的情况下，收取订金的一方即天龙房地产公司应予以返还。关于利息，根据上述规定，有过错方应当赔偿对方所受的损失。故本案应审查合同双方当事人在签订合同时的过错。对于天龙房地产公司，其系涉案标的物的出卖方，其对涉案标的物的状态、性质应完全了解，对于购买方，其审查能力有限，且没有证据证明方国中、方霞云在购买时出卖方天龙房地产公司已将标的物的状态、性质等完全告知，方国中、方霞云对涉案标的物的相关情况属于明知状态，故方国中、方霞云在签订合同对合同无效并无过错，一审认定方国中、方霞云未尽审查义务加大了购房人的审查义务，减轻了出卖方的告知义务，认定错误，应予纠正，故对方国中、方霞云要求支付订金利息的上诉请求，本院依法予以支持。 综上所述，方国中、方霞云的上诉请求成立，予以支持。天龙房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省太湖县人民法院（2019）皖0825民初1603号民事判决第一项即“一、原告方国中、方霞云与被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司关于车位、杂物间的买卖合同无效；”； 二、撤销安徽省太湖县人民法院（2019）皖0825民初1603号民事判决第二项即“二、被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告方国中、方霞云返还车位、杂物间订金共计50170元，并支付相应利息的70%至该订金实际付清之日止（其中10170元自2014年7月23日起、40000元自2014年12月7日起至按中国人民银行贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。” 三、上诉人太湖县天龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向上诉人方国中、方霞云返还车位、杂物间订金共计50170元，并支付相应利息至该订金实际付清之日止（其中10170元自2014年7月23日起、40000元自2014年12月7日起至按中国人民银行贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）； 四、驳回上诉人太湖县天龙房地产开发有限责任公司的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1334元，由太湖县天龙房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费1384元，由太湖县天龙房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈庆中 审 判 员 胡 毅 审 判 员 潘 红 二〇二〇年八月二十日 法官助理严正 代书记员 王丹红 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。