湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初51号原告：荆州市新沙印染有限公司，住所地：。法定代表人：沈京，该公司总经理。委托代理人：黄欢，湖北佳和律师事务所律师。被告：荆州市林佳纺织印染有限公司。法定代表人胡钢，该公司执行董事。委托代理人：卢汉云、马正河，湖北博智律师事务所律师。原告荆州市新沙印染有限公司（以下简称：新沙印公司）诉被告荆州市林佳纺织印染有限公司（以下简称：林佳公司）租赁合同纠纷一案，本院受理立案后，依法向被告送达了应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告林佳公司在提交答辩状期间提起反诉，后在开庭审理前撤回反诉，本院依法裁定予以准许。本案于2020年7月29日15时开庭审理，原告新沙印公司的法定代表人沈京及委托代理人黄欢，被告林佳公司的委托代理人卢汉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新沙印公司诉称：2018年5月30日，原、被告签订《租赁合同》，租赁原告的厂房、行政用房、设备设施；租赁期限：2018年6月1日至2028年5月31日；租金为“第一年每月20万元，从第二年开始每月22万元，第三年开始每月24万元，三年后重新协商租金标准。”协议签订后，原告将租赁物交与被告使用，2018年7月18日，被告股东共同作出关于公司收尾工作的《备忘录》，公司股东共同决定“对林佳公司进行财务清算，并注销林佳公司。”股东会决议后，被告将厂房、行政用房、设备设施等全部租赁物交还给原告，不再履行《租赁合同》。根据《租赁合同》第二条约定：合同签订三天内，乙方需向甲方支付50万元作为押金。被告至今未向原告支付押金50万元。《租赁合同》第五条第（三）款约定“租赁期间，如乙方提前退租，应赔偿甲方三个月租金，并承担违约责任。”被告提前退租，应支付赔偿原告三个月租金60万元。《租赁合同》第六条约定“甲乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为1000000元（大写：壹佰万元），损失超过违约金的，须另行追加赔偿。”被告违反合同约定租赁期限，不再租赁合同，构成违约，应支付原告违约金100万元。2018年7月18日，原告致函被告，因被告违反合同约定租赁期限约定，不再租赁合同，构成违约，解除双方签订的《租赁合同》。因被告决定对公司清算、注销公司，并将租赁物交还给原告，被告的行为违反合同约定，构成违约，导致了原告预期利益损失，应当承担违约责任。鉴于上述事实，特向本院提起诉讼，请求：1、确认原、被告2018年5月30日签订的《租赁合同》已于2018年7月18日解除；2、判令被告赔偿原告租金损失60万元，违约金100万元，合计160万元；3、本案诉讼费由被告承担。原告新沙印公司为支持其诉讼主张，提交了如下证据：1、原告的营业执照、被告的工商登记信息，证明原、被告主体适格。2、2018年5月30日租赁合同，证明原、被告的租赁合同关系，被告租赁原告的厂房、行政用房、设备设施；租赁期限：2018年6月1日至2028年5月31日；租金为“第一年每月20万元，从第二年开始每月22万元，第三年开始每月24万元，三年后重新协商租金标准。根据租赁合同第二条约定：合同签订三天内，乙方需向甲方支付50万元作为押金。”被告至今未向原告支付押金50万元。第五条第（三）款约定：“租赁合同，如乙方退租，应赔偿甲方三个月租金，并承担违约责任。”被告提前退租，应支付赔偿原告三个月租金60万元。第六条约定“甲方双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约支付违约金，违约金为100万元。损失超过违约金的，须另行追加赔偿。”被告违反合同租赁期限，不再履行租赁合同，应支付原告违约金100万元。3、2018年7月18日备忘录，证明被告股东共同决定“林佳印染公司进行财产清算，并注销林佳印染公司”。股东会决议后，被告将租赁厂房等全部租赁物交还给原告，不再履行租赁合同。4、2018年7月18日对解除租赁合同函的说明，证明因被告股东共同决定”对林佳公司进行财务清算，并注销林佳公司。被告将租赁厂房等全部租赁物交还给原告，不再履行租赁合同。被告的行为构成违约，应当赔偿原告损失。5、2018年11月7日通知，证明被告至今未向原告赔偿损失，支付违约金。被告林佳公司对证据1无异议。证据2真实性无异议。但是达不到原告要证明的目的，租赁合同约定的违约金过高，没有法律依据。证据3这份证据确实是存在，但是胡钢是在新沙印公司的胁迫下签订的，即使是这样也不能达到原告要证明的目的。备忘录完整的是：从7月19日是起由新沙印公司全面代理林佳公司所有经营业务……，并注销林佳公司。如果备忘录是真实的，注销林佳公司是有条件的，要把前面的处理完才可以注销。原告断章取义，不能达到原告要证明的目的。证据4同证据3质证意见。证据5这个通知很矛盾，根据备忘录上的记载，林佳公司的公章、银行公章等财务都有原告在代管，而原告又给被告下了这样的通知，被告如何支付。达不到原告要证明的目的。被告林佳公司辩称:1、本案首要的问题是搞清楚邬雪林的身份。2018年4月23日，由答辩人的法定代表人胡钢与案外人邬雪林签订《合作成立公司协议书》，约定公司成立林佳公司，各占50﹪股份，注册资本100万元，由胡钢担任公司的执行董事，任法定代表人。租赁被答辩人新沙印公司车间和设备进行生产经营。2018年5月11日取得营业执照。2018年5月30日，答辩人与被答辩人签订租赁合同，于2018年6月11日进驻租赁的车间进行生产。被答辩人有两个股东，其中邬雪林占95﹪，另一股东路咏梅占5﹪。两个股东系夫妻关系。也就是说，邬雪林是被答辩人的实际控制人。2、关于被答辩人的第一个诉讼请求，答辩人认为于法无据。在邬雪林与胡钢签订的《备忘录》（暂且认为该备忘录是双方真实意思表示）里约定，从7月19日起由新沙印公司全面代管林佳公司所有业务……对林佳公司生产中的订单，待所有产品生产结束，对林佳公司的供应商和客户结清账款后，对林佳公司进行财务清算，并注销林佳公司。答辩人认为邬雪林既是以林佳公司的股东身份出现的也是代表被答辩人新沙印公司的，那么既然有约定，就应该按照约定。至于是什么时候解除租赁合同，应该到答辩人清算完无需用租赁物为止。3、关于第二个诉讼请求，不符合双方备忘录的约定。在经营期间，答辩人先后向被答辩人支付各种款项合计3094381.22元，远远超过合同约定的50万元押金。答辩人系合法依约经营，不存在任何违约或者违法情形。《合同法司法解释二》第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”也就是说，如果按照合同约定应该支付三个月租金的话，那就不存在实际损失了，且三个月损失的约定过高。即使有损失，也应该按照备忘录的约定由被答辩人对林佳公司清算过程中进行处理。综上所述：新沙印染公司诉林佳印染公司实质是左手告右手，新沙印染公司要想达到诉讼目的，只需对林佳印染公司进行清算即可，所有诉求均可以在清算中解决。因此林佳印染公司认为应驳回新沙印染公司的全部诉讼请求。被告林佳公司为支持其抗辩意见，提交了如下证据：1、林佳印染公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，新沙印染公司工商登记信息，证明双方诉讼主体适格。2、合作成立公司协议书，证明双方成立公司时的约定权利义务内容。3、租赁合同、新沙印染公司付款明细复印件，证明合同义务，以及约定新沙印染公司的合同义务，以及违约金标准。林佳公司已经履行了合同义务。原告新沙公司对证据1无异议。证据2三性有异议，与本案无关。是林佳公司内部成立公司的协议，与外部公司没有任何关系，也达不到林佳公司要证明的目的，与本案也没有任何关系。证据3我们也提交了租赁合同，如果与我们提交的一致我们也认可。但是不能达到证明目的，反而这份合同双方对于租金和违约金的约定，证明了原告的主张。对付款明细的意见是该证据是复印件，对三性都有异议，而且帐上不能证明款项支付给了新沙印公司，也没有相应的取款和相应的凭证，而且新沙印公司并没有收到过这些款项。本院对原、被告双方的证据认证意见如下：对双方无异议的证据的证明效力，本院予以确认。对原告新沙印公司的证据2，被告林佳公司认为租赁合同约定的违约金过高，符合法律规定，本院酌定对违约金予以酌减。对新沙印公司的证据3、4、5，对被告林佳公司的证据2、3，本院在论理部分予以阐述。经审理查明以下事实：2018年5月30日，原告新沙印公司作为甲方（出租方）与被告林佳公司作为乙方（承租方）签订了《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于荆州市××大道××号院内，一分厂所在厂房、行政用房、设备设施出租给乙方使用；租赁期限10年：从2018年6月1日至2028年5月31日；租金为“第一年每月20万元，从第二年开始每月22万元，第三年开始每月24万元，三年后重新协商租金标准。每月20号之前，乙方向甲方支付次月租金。合同签订三天内，乙方需向甲方支付50万元作为押金。租赁期间若甲方违约终止合同，应赔偿乙方三个月租金，并承担违约责任。若乙方提前退租，应赔偿甲方三个月租金，并承担违约责任。甲乙双方中任何一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为1000000元（大写：壹佰万元），损失超过违约金的，须另行追加赔偿。合同签订后，原告新沙公司将租赁物交付被告林佳公司使用。2018年7月18日，被告林佳公司法定代表人胡钢与案外人邬雪林签订《备忘录》一份，内容为：“备忘录时间：2018年7月18日，15:00-16：30地点：新沙印总经理办公室参与人员：邬雪林、胡钢、沈京、黄法卿、蓝晖关于荆州市林佳纺织印染有限公司收尾工作，经双方友好协调达成如下一致意见：一、6月份林佳员工的工资问题1、鑫林公司当日支付林佳公司加工费20万，用于发林佳员工工资；2、按6月11日计算至6月30日实际出勤天数计算6月林佳工资；3、参照新沙印原一车间同岗位工资标准，新沙印行政人事协助编制林佳公司6月工资表，胡钢审核后，从林佳建行账户代发工资。林佳新招聘员工卡号由林佳杨星提供。二、关于林佳收尾期间的工作问题1、林佳公司将公章、财务专用章、合同章、发票专用章、银行网银操作U盾、网银主管U盾交由新沙印公司代管。2、从7月19日起，由新沙印公司全面代管林佳公司所有经营业务，对林佳公司尚未投入生产的订单，林佳公司协助新沙印对该订单进行主体变更，改由新沙印与客户重新签订合同；对林佳生产中的订单，待所有产品生产结束，对林佳公司的供应商和客户结清账款后，对林佳公司进行财务清算，并注销林佳公司。”胡钢、邬雪林在该备忘录上签字，无其他人员签字。该《备忘录》签字后，被告林佳公司将租赁物交还原告新沙印公司。此后，原告新沙印公司诉至本院而成讼。根据原告主张的事实、被告的答辩及原、被告的举证、质证，本案争议焦点归纳为：1、邬雪林的身份如何认定及其身份对本案的影响如何？2、原、被告的租赁合同是否已经解除，何时解除？3、2018年7月18日的《备忘录》效力如何认定？4、原、被告双方谁构成违约？如何承担违约责任？。就本院归纳的上述焦点问题，原、被告双方均无异议。为此，就争议焦点问题，分述如下：关于案外人邬雪林的身份认定及对本案的影响问题，原告新沙印公司认为，邬雪林是双方公司的股东，但是对租赁合同没有处分权，是两个公司的经济往来。本案处理的是两个公司的租赁合同关系，从本案质证和双方提交的证据看，邬雪林从来没有代表林佳公司作出任何意见，林佳公司一直由被告的法定代表人胡钢管理经营，所以股东邬雪林与本案无关。被告林佳公司认为，表面上看是两个公司的租赁合同纠纷，但是企业法人是由人来处理这个事情，所以要搞清楚邬雪林的身份。邬雪林是新沙印公司实际控制人，是最终受益人。然后又根据备忘录的意见，新沙印公司又全面代管了林佳公司，所以邬雪林又成为林佳公司的实际控制人。本院认为，不论邬雪林在两个公司中占股多少及是否实际控制公司，原告新沙印公司与被告林佳公司均是具有独立法人资格的企业法人，作为案外人的邬雪林，其具体身份如何，均不影响企业法人依法独立享有民事权利和承担民事义务。关于原、被告的租赁合同是否已经解除以及何时解除的问题，原被告双方一致认为合同已经于2018年7月18日解除，对此双方无争议的事实，本院予以确认。关于备忘录的效力问题，原告新沙印公司认为，备忘录是合法有效的，从备忘录第一条来看林佳公司经营困难，工资都无法发放。所以双方股东对公司进行了收尾工作，对公司进行清算，并于当时把公司和设备都交给了新沙印公司，所以备忘录是有效的，可以证明林佳公司破产在即，已经不再履行与新沙印公司的租赁合同进行清算并注销公司。被告林佳公司认为，我们保留对这份备忘录形成过程的法律追究，暂且认可备忘录的合法性。鉴于原、被告双方均对《备忘录》的合法性予以认可，本院对此予以确认。关于原、被告双方谁构成违约及违约责任的承担问题，原告新沙印公司认为，被告的违约行为有违约的证据、违约的事实和备忘录中林佳公司已经进行了收尾工作，经营困难无法发放工资，已经在第2、3点已经说明，所以被告应当承担赔偿损失和支付违约金的责任。违约金和损失可以重复计算，只是违约金不能超过损失的30%。违约行为导致了原告的损失，原来租赁给林佳公司的厂房到现在也租赁不出去。所以这个损失确实存在，违约金由法院依法判决，损失和违约金不矛盾可以同时支持。被告林佳公司认为，在举证时通过银行流水看我们向原告支付了300多万元的款项，以及远远大于50万元押金的问题，目前为止我们还有部分资金没有收回，在新沙印公司账户上。新沙印公司没有对损失进行举证，我们认为我们不租赁后，是受多方面影响新沙印公司没有出租出去，损失并不是林佳公司造成的，新沙印公司没有任何损失。关于由谁来承担违约责任的问题，邬雪林是新沙印公司的实际控制人最终受益人，应由邬雪林对邬雪林承担责任。本院认为，原、被告双方在《租赁合同》中明确约定“租赁期限10年：从2018年6月1日至2028年5月31日。若乙方提前退租，应赔偿甲方三个月租金，并承担违约责任。甲乙双方中任何一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为1000000元（大写：壹佰万元），损失超过违约金的，须另行追加赔偿。”2018年7月18日的《备忘录》签署后，被告林佳公司将公司场地和设备都交给了原告新沙印公司，视为其提前退租，原告新沙印公司根据合同约定要求其承担违约责任正当合理，其提出由被告林佳公司赔偿三个月的租金损失60万元及违约金100万元，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告林佳公司认为原告新沙印公司主张的金额过高，请求予以酌减，本院酌定，被告林佳公司赔偿原告新沙印公司三个月租金损失60万元，承担违约金20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认原告荆州市新沙印染有限公司与被告荆州市林佳纺织印染有限公司于2018年5月30日签订的《租赁合同》于2018年7月18日解除。被告荆州市林佳纺织印染有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告荆州市新沙印染有限公司租金损失60万元、违约金20万元，共计80万元。三、驳回原告荆州市新沙印染有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由被告荆州市林佳纺织印染有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  乔志超人民陪审员  邓 青人民陪审员  余守军二〇二〇年八月十日法官助理杨岚书记员王惠