安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初7398号原告:安徽省星隆商业经营管理有限责任公司,住所地安徽省合肥市包河区屯溪路120号,统一社会信用代码:913401005592185374。法定代表人:汪冬生,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方筱玮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐春燕，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。被告:合肥市深喜星隆企业管理有限责任公司,住所地安徽省合肥市包河区皖江路208号星隆购物广场,统一社会信用代码:91340100MA2N04YD5R。法定代表人:张建,董事长。委托诉讼代理人：赵锋，公司员工。委托诉讼代理人：张学民，安徽汇龙律师事务所律师。被告:中国工商银行股份有限公司合肥分行(原中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部),住所地合肥市蜀山区潜山路新华国际金融广场A座18-23层,统一社会信用代码:91340100711759048U。负责人：苑卫东，分行行长。委托诉讼代理人：汪步新，公司员工。委托诉讼代理人：刘倩倩，公司员工。原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司（以下简称“星隆公司”）诉被告合肥市深喜星隆企业管理有限责任公司(以下简称合肥深喜公司）、中国工商银行股份有限公司合肥分行（以下简称工商银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告星隆公司的委托诉讼代理人方筱玮、徐春燕，被告合肥深喜公司委托诉讼代理人张学民，工商银行委托诉讼代理人汪步新、刘倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星隆公司向本院提出诉讼请求:1、判令确认解除《合肥星隆国际广场商业管理合作合同》及原告与被告一之间“合肥星隆购物广场”租赁合同关系,并请求被告一返还原告案涉租赁物业及相应的租赁、管理权；2、判令二被告向原告返还房屋占有使用费4003607元及利息损失357570.37元(房屋占有使用费按照《房屋租赁合同》约定的2016-2019年度及2020年上半年度租金标准暂计算至2020年上半年,此后按照此合同约定计算至原告收回租赁物业及取得相应的租赁、管理权时止;利息损失以未付金额为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从合同约定的逾期付款时间起算暂计算至2020年4月20日,此后按照前述标准计算至款清之日止,后附计算明细)；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由:原告将其承租的案涉房屋交付于被告合肥深喜公司运营管理。后因经营管理中存在障碍,原告、被告合肥深喜公司签订了《关于合肥星隆国际广场终止合作备忘录》(以下简称“《终止合作备忘录》”):各方同意终止合作。后原告及被告一大股东上海深鸿物业公司等于2018年7月27日召开合肥、芜湖、宣城深喜星隆企业管理有限责任公司临时股东会,形成决议再次明确:各方同意《终止合作备忘录》中关于终止合作的意见；原告终止于2012年11月6日与各方签订的《合肥星隆合作合同》,同意自2015年12月29日与被告一解除案涉房屋的租赁关系,被告一同时将租赁物业(或出租、管理权)返还原告,并开展清算工作。上述临时股东会决议表明,被告一的两大股东上海深鸿物业公司和原告代表被告一就原告与被告一之间“合肥星隆购物广场”租赁合同关系于2015年12月29日已解除的事项进行了再次确认,被告一自2015年12月29日就无权再收取任何租金,并且应该按着约定将案涉租赁物业(或出租、管理权)返还原告,但被告一一直未履行上述义务并且拖延清算。2019年2月14日、2020年3月5日,原告相继向被告二发函,告知原告与被告一已解除合作关系,相应案涉房屋的租赁权应归还原告,要求被告二停止向被告一支付租金,直接向原告履行付款义务即可,但被告二至今未履行相应的付款义务，为此原告诉至法院。经审理查明：2013年1月28日，星隆公司（乙方）与童乃祥（甲方）签订《星隆购物广场商铺租赁、委托经营管理合同》，载明：“甲方将合肥市星隆国际商业广场内一层177号商铺出租给乙方委托其经营管理（建筑面积580.48平米），租期为2013年7月1日－2025年6月30日。在上述租赁期内，乙方可自行决定以自营、委托经营、与第三人联营、转租等方式对该商铺进行经营。2012年11月6日,原告星隆公司（甲方）与上海深喜企业(集团)有限公司(乙方，以下简称“上海深喜公司”）、上海麦玛赫投资管理有限公司(丙方，以下简称“上海麦玛赫公司”)签订的《合肥星隆国际广场商业管理合作合同》(以下简称《合肥星隆合作合同》),约定：甲方拥有安徽省合肥市望江东路、东二环路交口“星隆国际购物广场”的一层至二层商场(含案涉房屋)的经营管理权、招商、转租权。甲乙丙三方拟成立运营管理公司，对上述物业进行经营管理、对外招商、统一运营。“运营管理公司”在合同期内,应按协议约定向甲方(即原告)支付租金。如拖欠租金的时间在一个月内(含一个月),则“运营管理公司”每日按未支付租金的万分之五向甲方支付违约金;如拖欠租金的时间在二个月内(含二个月),则“运营管理公司”每日按未支付租金的万分之八向甲方支付违约金;如逾期支付租金的时间超过四个月的,则甲方有权终止此合同,并由“运营管理公司”承担一切违约责任。若“运营管理公司”无力足额支付合同终止前所欠甲方租金,则乙方代为支付。起租期暂定为2013年12月31日之前，自起租期始，免收“运营管理公司”九个月租金，租金起付日起第1年至第3年租金为50元/月/平方米；第4年至第6年租金为100元/月/平方米；第７年至第９年租金为140元/月/平方米；第10年至第12年租金为160元/月/平方米；合同签订后,《合肥星隆合作合同》的三方共同出资设立了运营管理公司即合肥深喜公司,并将案涉房屋交付于被告合肥深喜公司运营管理。2013年11月28日，星隆公司（甲方）与合肥深喜公司（乙方）签订《关于延迟交付物业的补偿协议》，约定因合肥星隆国际购物广场项目延迟交付，甲方同意向乙方支付开办费880万元，补偿期间为2014年1月1日起至2014年12月31日止。2014年10月,合肥深喜公司将位于合肥市包河区商铺（房屋建筑面积452.29平方米）出租给被告工商银行,双方签订《房屋租赁合同》,约定:房屋权属状况为甲方（即被告一）对该房屋享有转租权的,甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证;房屋租赁期自2014年10月1日至2024年9月31日;租金标准为单价150元／月／平方米,第一年474904.5元（七个月）,第二年814122元／年,从第三年起,每年递增5%。2014年12月28日，星隆公司（甲方）与合肥深喜公司（乙方）签订《关于延迟交付物业的补偿协议》，约定因合肥星隆国际购物广场项目延迟交付，甲方同意继续向乙方支付项目正式开业前的开办费880万元，补偿期间为2015年1月1日起至2015年12月31日止。2015年12月29日，星隆公司、上海深喜公司和合肥深喜公司签订了《关于合肥星隆国际广场终止合作备忘录》(以下简称“《终止合作备忘录》”):认为合肥项目已完成招商并开业，各方同意终止合作，并由星隆公司付清合肥深喜公司的开办费余款，同时由星隆公司按上海深喜公司及其它股东在合肥深喜公司的原始投资金额整体收购其股权，返还上海深喜公司及其他股东的原始投资，并支付合肥深喜公司的员工遣散费用及招商奖等。2017年12月,上海深喜公司将其持有的合肥市深喜星隆企业管理有限责任公司所有股份转让给上海深鸿物业管理有限公司(以下简称“上海深鸿物业公司”。自此合肥深喜公司由三个股东组成，分别为持股65%的上海深鸿物业公司，持股30%的星隆公司，持股5%的上海麦玛赫投资管理有限公司。2018年7月27日召开合肥、芜湖、宣城深喜星隆企业管理有限责任公司临时股东会,形成决议再次明确:各方同意《终止合作备忘录》中关于终止合作的意见；原告终止于2012年11月6日与各方签订的《合肥星隆合作合同》,同意自2015年12月29日与被告合肥深喜公司解除案涉房屋的租赁关系,被告合肥深喜公司同时将租赁物业(或出租、管理权)返还原告,并开展清算工作。上述临时股东会决议表明,被告合肥深喜公司持股比例占95%的两股东同意并确认被告合肥深喜公司与原告星隆公司就“合肥星隆购物广场”租赁合同关系于2015年12月29日予以解除。后被告合肥深喜公司收取了2016年至2018年度案涉租金2566492元以及其他商户的租金。2019年2月14日、2020年3月5日,原告相继向被告工商银行发函,告知原告与被告合肥深喜已解除合作关系,相应案涉房屋的租赁权应归还原告,要求被告工商银行直接向原告履行付款义务即可。2020年3月18日，工商银行向合肥深喜公司股东上海深鸿物业管理有限公司发函，表明已收到星隆公司的通知函，鉴于星隆公司与合肥深喜公司已终止管理合作，将暂停支付2019年及后续租金予合肥深喜公司。截至2018年12月31日前的租金已全部支付予合肥深喜公司。另查明，2017年12月上海深喜公司将其持有的合肥深喜公司所有股份转让给上海深鸿物业管理有限公司。上述事实，有原告星隆公司提供的《房屋租赁合同》、《合肥星隆国际广场商业管理合作合同》、《安徽省星隆商业经营管理有限责任公司、上海深喜企业（集团）有限公司、合肥市深喜星隆企业管理有限责任公司关于合肥星隆国际广场终止合作备忘录》、《合肥、芜湖、宣城深喜星隆企业管理有限责任公司临时股东会决议》、《函》、《通知》；被告合肥深喜公司提供的《安徽省星隆商业经营管理有限责任公司、上海深喜企业（集团）有限公司、合肥市深喜星隆企业管理有限责任公司关于合肥星隆国际广场终止合作备忘录》、《租车合同》、《延迟交付物业补偿协议》；被告工商银行提供的《转帐凭证》、《租赁合同》、《三方协议》等及双方当事人陈述等证据在卷证明。本院认为：原告星隆公司与童乃祥（案外人）签订的《星隆购物广场商铺租赁、委托经营管理合同》确定了原告星隆公司取得了案涉商铺的转租权利。2012年11月，星隆公司与上海深喜公司、上海麦玛赫公司订立《合作协议》，确定三方共同成立合肥深喜公司，并由合肥深喜公司负责星隆广场含案涉商铺的前期运营管理。并以此份《合作协议》确定合肥深喜公司获得星隆广场的委托经营管理权。后2014年合肥深喜公司与被告工商银行订立《房屋租赁合同》，就案涉商铺达成了租赁合意。综上，上述三份合同的订立均系案涉当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效，各方均应按约履行各自义务。2018年７月27日，持有合肥深喜公司95%股权的两股东，即星隆公司与上海深鸿物业管理有限公司同意自2015年12月29日起，终止星隆公司与合肥深喜公司之间案涉星隆广场的委托租赁关系，且被告合肥深喜公司也在备忘录中确认双方解除了委托租赁关系，故自该时间始，被告合肥深喜公司应将案涉房屋返还予原告星隆公司，迟延返还的应承担房屋占有使用费用。该房屋占有使用费的标准应当依据合肥深喜公司与工商银行订立的《房屋租赁合同》确定的租金标准予以计算，因原告与被告合肥深喜公司已解除委托管理关系，合肥深喜公司应当立即返还房屋，无权就涉案涉房屋继续占用、使用、收益，现其收益的部分应当全部返还予原告。且应当支付逾期交付房屋的违约金，原告主张按全国银行间同业拆借中心公布贷款利率支付违约金，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。关于被告合肥深喜辩称原告应按双方终止合作时的约定，由星隆公司支付其开办费、员工遣散费用、股权投资款等费用，系委托管理过程中产生的另一法律关系，被告合肥深喜公司可另案主张。关于原告星隆公司诉请工商银行支付2016年至今的房屋占有使用费，因星隆公司系2019年2月14日才发函至工商银行告知其委托管理合同解除事宜，而工商银行在此之前已将2018年12月31日之前的房屋占有使用费交付于合肥深喜公司，故原告应向合肥深喜公司追索上述期间的使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故工商银行应当支付2019年－2020年6月的房屋占有使用费,因工商银行逾期支付房屋租金系转租人之间产生转租事由分歧，事出有因，故原告主张工商银行承担逾期付款损失本院不予支持。综上，依据《房屋租赁合同》的租金约定，被告合肥深喜公司应退还自2016年起至2018年的房屋占有使用费2566492元（2016年房租814122元+2017年房租854828元+2018年房租897542元），2019年起至2020年6月的房屋占有使用费1437115元由被告工商银行支付，之后的房屋占有使用费继续由工商银行按合同约定支付至房屋实际返还之日止。关于原告星隆公司诉请要求确认解除其与上海深喜公司、上海麦玛赫投资管理有限公司的《合作协议》，因未提供三方一致同意解除《合作协议》的相应证据，对此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司与被告合肥市深喜星隆企业管理有限责任公司之间关于“合肥星隆购物广场”的租赁合同关系于2015年12月29日予以解除；二、被告合肥市深喜星隆企业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司商铺占用使用费2566492元及逾期付款违约金（以应付房屋占有使用费为基数，自2016年1月起按全国银行间同业拆借中心公布同期贷款利率计算至款清之日止）；二、被告中国工商银行股份有限公司合肥分行于本判决生效之日起十日内支付安徽省星隆商业经营管理有限责任公司2019年－2020年6月的房屋占有使用费1437115元，之后的房屋占有使用费按《房屋租赁合同》约定的标准顺延计算至房屋实际返还之日止；三、驳回原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取20845元，由被告合肥市深喜星隆企业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李玥玥二〇二０年八月十四日书记员  吴慧玲附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。