上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2679号上诉人（原审原告）：上海共发物流有限公司，住所地上海市松江区申港路2677号2幢。法定代表人：何小毛，执行董事。委托诉讼代理人：王智跃，上海山田律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志鹏，上海山田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海申热工业炉有限公司，住所地上海市浦东新区合庆镇朝阳村胡家宅197号。法定代表人：奚进龙，执行董事。委托诉讼代理人：邱晓明，上海朝闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。上诉人上海共发物流有限公司（以下简称共发公司）因与被上诉人上海申热工业炉有限公司（以下简称申热公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初19094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。共发公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付6个月缓冲期对应的租金2,400,000元（人民币，下同）及迟延支付利息。事实与理由：1.被上诉人虽未书面提出解除合同，但客观上无法提供租赁房屋，已经以实际行为导致了合同的解除。且上海A有限公司（以下简称A公司）管理人解除合同属于上诉人与被上诉人均无法控制、无法抗拒的法定权利，应视为《厂房租赁合同》第十一条第二款约定的“政府部门强制执行等不可抗拒因素”。因此，双方在合同中约定的支付缓冲期租金的条件已成就。2.基于合同解除可能给上诉人造成的损失，双方经过综合考虑才在合同中概括约定了6个月缓冲期，缓冲期对应的费用本质上是赔偿，上诉人已经因被上诉人的解除行为产生了损失，包括装饰装修损失、赔偿给下家租客的损失（后期必然会产生）、临时搬迁费、过渡费及未履行期间的可得利益损失，虽然上诉人没有书面证据证明上述损失的具体金额，但这些损失客观存在，故被上诉人应支付上诉人缓冲期对应的租金。3.上诉人虽然使用租赁房屋至2019年4月，但期间上诉人已经足额缴纳费用，且基于对被上诉人及合同继续履行的信任才继续使用房屋，故使用行为不能成为上诉人的过错。申热公司辩称，双方在《厂房租赁合同》第十一条第二款约定的缓冲期，是免收该期间租金的意思，而不是赔偿的意思。该条适用的前提是被上诉人提出终止合同，现被上诉人未提出终止合同，上诉人向被上诉人支付租金至2018年11月止，之后上诉人不向被上诉人支付租金，而是与产权人A公司管理人另行签订了合同，并直接向A公司管理人支付相应费用。本案的情况应适用双方《厂房租赁合同》第八条和第十一条第一款的规定，因业主方原因，被上诉人不承担任何责任。综上，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。共发公司向一审法院起诉请求：1.申热公司退还共发公司已支付的押金400,000元；2.申热公司向共发公司支付6个月缓冲期对应的租金2,400,000元；3.申热公司自起诉日起至实际支付时止的迟延支付利息（以2,800,000元为基数，按立案时央行公布的利率，年化利率4.2%计算）。一审法院认定事实：上海市松江区XX路XX号房地产（以下简称涉案房屋）原登记于上海A有限公司名下。因负债较多，无力继续经营，A公司（出租方）于2015年7月20日与申热公司（承租方）签订一份《厂房租赁合同》，将涉案房屋租赁给申热公司，租赁期限为16年，自2015年8月1日起至2031年8月1日止；在租赁期内，出租方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由出租方负责（承租方使用不当除外）。出租方提出进行维修须提前十日书面通知承租方，承租方应积极配合。承租方向出租方提出维修请求后，出租方应及时提供维修服务。合同还对其他事项作了约定。2015年8月5日，共发公司、申热公司签订了一份《厂房租赁合同》，该合同出租方为申热公司，承租方为共发公司，租赁对象为涉案房屋，租赁期限自2015年11月1日起至2025年10月30日止，实际计算租金从2016年3月1日开始。租金每月400,000元，押一付三，押一个月租金400,000元，每次支付三个月租金（先付后租，每次到期前的15天付清），第一期租金及押金支付2,000,000元（押一付四），于10月28日前付清；在租赁期内，出租方应保证出租房屋的基本使用安好，房屋及所属设施的结构和承重的维修由出租方负责，其余日常维修由承租方负责和承担。出租方提出进行维修须提前7日书面通知承租方，承租方应积极协助配合。承租方向出租方提出维修请求后，出租方应及时提供维修服务。对交房当时双方确认的房屋形态外的房屋装修事项出租方不负有修缮的义务。出租方违反合同约定，应承担违约责任，但由于业主方的原因而导致合同履行问题的，出租方不承担法律责任，但要协助承租方向业主追索前期投资所产生的一切经济损失。出租方依法转租，房屋状况、业主状况已完全向承租方告知，如因业主方原因而导致合同履行问题的，承租方同意按实际使用的日期履行本合同，相应租金付至实际结束时止，并免除因缩短日期向出租方追索违约责任。另如因政府部门强制执行等不可抗拒的因素下出租方提出终止本合同的，则规定必须给于承租方6个月的缓冲期，并免收其6个月的租金，其他不作任何补偿，承租方承诺无条件自行搬走。另出租方不得无故单方面违约。合同还对其他事项作了约定，合同尾部有双方签章，同时A公司也在合同上盖章。共发公司、申热公司之间的租赁合同签订后，共发公司依约向申热公司支付了押金400,000元、足额交纳了租金，申热公司依约向共发公司交付了房屋。其后共发公司将涉案房屋陆续分解转租给其他多名承租人。2018年3月，因涉案房屋顶部大面积漏水，共发公司找到申热公司要求维修，之后申热公司找到了维修公司上海B有限公司（以下简称B公司），2018年3月20日，A公司出具了一份房屋顶面维修确认单，并由共发公司、申热公司、A公司、顶部专业维修承包公司（B公司）共同签署，内容是因共发公司提出房屋顶部大面积漏水，经申热公司、B公司和A公司勘查，确认涉案房屋顶部有12,000多平米损坏严重，需要维修，共发公司、申热公司、A公司一致同意由B公司承包维修工程，按最终实际维修面积测量结账，维修款由申热公司代为支付。其后，涉案房屋顶部由B公司进行了维修，申热公司向B公司支付了维修费，共发公司未参与维修事宜。2018年5月18日，一审法院裁定受理A公司破产清算案件，并于2018年7月30日指定君合律师事务所上海分所担任管理人，其后管理人解除了A公司与申热公司之间的租赁合同。2018年11月26日，一审法院作出裁定，冻结共发公司在实际使用涉案房屋期间的使用费，并扣划共发公司应支付给申热公司的实际使用费1,200,000元，2018年12月10日，共发公司向一审法院交纳1,200,000元使用费。2019年3月20日，松江区经济技术开发区区域环境综合整治工作领导小组办公室在涉案房屋处张贴公告，要求涉案房屋的实际使用人于2019年4月15日前自行搬离涉案房屋，后涉案房屋的实际使用人全部搬离涉案房屋。其后共发公司向申热公司要求退还押金400,000元，支付缓冲期的租金2,400,000元，申热公司不同意支付，故共发公司诉至一审法院。一审中，双方确认，共发公司交纳了至2019年4月15日的租金，且双方之间的租赁合同已经解除。关于合同解除的时间，共发公司认为，2019年4月底，涉案房屋的实际使用人及其自己搬离了涉案房屋，故双方之间的租赁合同在2019年4月底已经解除。申热公司则认为共发公司实际搬离涉案房屋是在2019年6月20日，租赁合同解除的时间为2018年11月。一审法院认为，共发公司、申热公司之间签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定履行义务。共发公司按照约定支付了押金400,000元，足额交纳了租金，申热公司也依约将涉案房屋交付给共发公司使用。但由于涉案房屋的产权人A公司破产，导致该合同无法继续履行，共发公司搬离了租赁房屋，导致合同事实上已无法继续履行，现双方当事人确认合同已经解除，一审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。对于共发公司要求返还的押金400,000元。申热公司认为应当冲抵涉案房屋顶面维修费用640,000多元、排污管道产生240,000元费用、2016年8月的房屋维修产生130,000元费用，但一审法院认为，涉案房屋顶面维修费用不应该由共发公司负担，故不应该冲抵押金。原因如下：第一，根据A公司与申热公司签订的《厂房租赁合同》约定，涉案房屋及所属设施的维修责任除另有约定外，均由A公司负责；第二，从房屋顶面维修确认单的内容看，系由A公司出具，由相关当事人确认维修事宜，这说明维修责任在于A公司，同时这也与第一个原因相吻合；第三，涉案房屋的维修合同并非由共发公司与维修承包公司协商签订，共发公司不了解维修合同内容，维修款也非由共发公司支付。若房屋顶面的维修责任应由共发公司承担，则不可能由其他人和维修公司签订维修合同；第四，房屋顶面维修在2018年4月左右，共发公司的租金是按季度支付，如果维修费应由共发公司负担，则申热公司早就应该向共发公司提出，而不是共发公司起诉后申热公司才提出抗辩。同时，根据申热公司出具的“兆年工厂租金收入清单”，2016年8月的房屋维修产生130,000元费用、排污管道产生240,000元费用在共发公司交纳租金时已予以扣除，说明这些费用应由申热公司负担，申热公司当时也是认可的，故不应与押金冲抵。这一事实同样说明房屋顶面维修不应由共发公司负责，费用也不应由共发公司承担，如果共发公司垫付，则会在租金中扣除。综上，申热公司应当返还共发公司押金400,000元，因其一直拒绝返还押金，故应当自本案共发公司起诉之日即2019年11月12日起支付利息。对于共发公司认为申热公司应向其支付6个月缓冲期的租金2,400,000元的主张。一审法院认为不应得到支持。原因如下：第一，6个月缓冲期的依据是双方之间《厂房租赁合同》的第十一条，但该条约定6个月缓冲期的适用条件为因政府部门强制执行等不可抗拒的因素下出租人提出终止合同，但本案当中出租人即申热公司从来没有向共发公司提出过终止合同，故共发公司无权向申热公司主张缓冲期；第二，共发公司未向申热公司支付过6个月缓冲期的租金，其要求申热公司支付该部分租金的性质应为赔偿损失，但一审法院要求共发公司提交其实际遭受损失的证据，其未提交，故一审法院无法认定其受到了损失。同时，至少在2018年11月，共发公司就已经知道此前A公司已进入破产程序，且破产管理人已经解除了A公司与申热公司之间的租赁合同，其仍然自行与管理人协商并继续使用至2019年4月底之后，期间共发公司已经明知其可能将随时搬离并返还涉案房屋，并可以采取相应的应对措施，故一审法院也无法确认其确已遭受损失。一审法院审理后于2020年1月14日作出判决：一、上海申热工业炉有限公司于判决生效之日起十五日内退还上海共发物流有限公司押金400,000元；二、上海申热工业炉有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海共发物流有限公司以400,000元为基数、自2019年11月12日起至实际清偿日止的逾期利息（以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回上海共发物流有限公司其他诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,200元，减半收取14,600元,财产保全申请费5,000元，合计19,600元，由上海共发物流有限公司负担15,236元，上海申热工业炉有限公司负担4,364元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人按照《厂房租赁合同》第十一条第二款约定向被上诉人主张6个月缓冲期对应的租金有否相应的事实依据。首先，从《厂房租赁合同》第十一条第二款约定的内容来看，给予上诉人6个月缓冲期而免收该6个月租金的前提是因政府部门强制执行等不可抗拒的因素且由被上诉人提出终止合同，而本案中被上诉人未提出解除或终止合同，双方合同不能继续履行的原因也并非政府强制执行等不可抗拒的原因，故该条款适用的前提不存在。其次，双方在该条款也约定了因业主方原因而导致合同履行问题的，上诉人同意按实际使用的日期履行合同，相应租金支付至实际结束时止，并免除因缩短日期向被上诉人追索违约责任。根据本案查明的事实，本案双方合同不能继续履行的原因在于业主方即A公司，故根据该条约定，被上诉人无需承担责任。最后，上诉人向被上诉人支付租金至2018年11月。之后，上诉人根据一审法院于2018年11月26日出具的财产保全裁定书向一审法院交纳了2018年12月至2019年2月租金1,200,000元，一审法院将该钱款划给A公司管理人。之后上诉人直接向A公司管理人支付了2019年3月至4月15日的租金。上诉人在支付2018年12月至2019年4月15日租金的时候，从未向一审法院或A公司管理人提出其享有6个月缓冲期而免交租金的主张。现上诉人向A公司支付了4.5个月租金之后，反过来要求被上诉人支付6个月缓冲期对应的租金，显然有违诚信。综上所述，上诉人的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审法院所做判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26,000元，由上海共发物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年八月二十日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……