贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初190号原告：邹慧，女，1969年9月12日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告：吴器宇，男，1969年12月28日生，汉族，住址同上。委托代理人：邹慧，自然情况同前，与吴器宇系夫妻关系。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），地址在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托代理人：何美玉，女，1995年1月20日生，汉族，住贵阳市南明区，该公司法务。原告邹慧、吴器宇与被告宏益房开商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员赵曦独任审判，公开开庭进行了审理。原告及原告吴器宇的委托代理人邹慧，被告宏益房开的委托代理人何美玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹慧向本院提出诉讼请求一、判令被告支付逾期交付不动产产权证书的违约金,以购房本金为基数,以中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.5倍（年利息为6.525%）计从2019年6月1日至2019年9月22日止，计44203元。二、案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年7月宏益房开以包租方式销售花果园项目M区4栋写字楼，2013年7月10日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的贵阳市南明区彭家湾花果园项目M区1-4,5-16栋第4栋（4）1-5-13号、1-5-14号、1-5-15号房屋，每间房屋的建筑面积为73.72平方米，合计221.16平方米，房屋价款1741326元。合同第十一约定出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付房屋。第二十二条约定初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该房屋所有权初始登记，如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。出卖人逾期未满一年未向政府部门提交初始登记资料，按买受人已付购房款万分之二承担违约责任，如超过一年未向政府部门提供初始登记资料，按照买受人已付购房款万分之五承担违约责任。合同约定转移登记出卖人承诺于2017年12月31日前取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。上述合同签订后，原告支付了50%价款，剩余50%价款由原告向被告指定的贵阳银行中南支行高息借款支付。后被告未按照约定于2017年12月31日办理房屋初始登记及转移登记，原告多次催促未果。因约定逾期办证违约金过低不足以弥补原告损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定请求人民法院予以调整，损失应当以购房本金为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，区分不同情况，逾期贷款利率为在贷款利率水平上加收30-50%。要求按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.5倍计算该部分的损失。原告曾于2019年1月2日起诉到法院，请求判令被告履行《商品房买卖合同》，为原告办理上述房屋的不动产产权证书并判令被告支付逾期交付不动产产权证书的违约金至实际交付之日。法院判令被告在该判决生效后十日内向原告交付本市南明区花果园彭家湾花果园项目M区第四栋一单元五层13、14、15号商品房办理商品房转移登记的有关文书。该案已于2019年8月22日生效。原告申请强制执行未获得法院批准。原告与被告代理律师沟通过程中才通知原告说可以办证。经原告向被告提出申请，被告告知原告在收到原告申请之日起十个工作日以后才能向原告提交办理商品房转移登记的有关文书。由于时值中秋且要除掉法定休息日，被告于2019年9月22日才向原告提供了南明区花果园彭家湾花果园项目M区第四栋一单元五层13、14、15号商品房办理商品房转移登记的有关文书。被告逾期为原告提供原告所购房屋的产权转移登记的有关文书，已经违反合同的约定，应当承担违约责任。被告宏益房开辩称：案涉房屋于2019年5月15日可以办证，而且被告已经支付逾期办证违约金，支付到2019年5月31日为止，共计116704.62元，被告逾期办证的违约责任已告终结，请求驳回原告的全部诉请。经审理查明：2013年7月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的贵阳市南明区,5-16栋第4栋（4）1-5-13号、1-5-14号、1-5-15号房屋，建筑面积总计221.16平方米，总价款1741326元。合同第十一约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付房屋。第二十二条约定初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该房屋所有权初始登记，如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。出卖人承诺在2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定时间内交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之0.02的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，首付50%，剩余50%价款向银行按揭贷款支付。2016年10月22日被告将房屋交付给原告使用，但被告未按照合同约定于2017年12月31日办理房屋初始登记及转移登记。原告曾于2019年1月2日向本院提起诉讼，要求被告宏益房开为原告办理贵阳市南明区房屋的不动产权证证书，判令被告支付逾期办理不动产权证书的违约金。在该案件审理过程中原告自愿撤回要求支付逾期办证违约金的诉请，本院（2019）黔0102民初1355号民事判决书判决确认宏益房开向原告交付办证相关转移登记文书的诉请，该判决书已经发生法律效力。对履行办证违约金部分，原告与被告进行了协商，2019年5月22日，被告向原告支付逾期办理产权转移的违约金116704.22元，该违约金系以原告的购房款为基数，按照年利率4.75%计算，支付的从2018年1月1日起到2019年5月31日为止的违约金。另查，原告购买房屋所在的花果园Ｍ区4栋房屋在2019年5月15日已经取得《商品房现房备案证明》，具备为原告办理产权转移登记的条件。原告主张在当时领取违约金时，被告仍然未告知可以办理产权，（2019）黔0102民初1355号民事判决书下达的时间为2019年6月8日，送达的时间为2019年7月2日，现在在本案中要求支付的是2019年6月1日至2019年9月22日期间的违约金，因为被告未通知原告可以办证，2019年9月22日为产权证办结的时间。被告在庭审中主张，在案件开庭时还不能办证，所以将违约金计算到2019年5月31日，2019年6月6日已经通过，系统短信通知原告可以办理产权证书，要求业主自行到公司领取资料，广州首易信息技术有限公司出具打印件，证明向原告180××××3116手机号码发送信息的时间为2019年6年6日10：01：23，接受时间为2019年6年6日10：13：13，通知内容为办理产权证书，原告称自己未收到该短信。原告主张，在合同中约定的逾期办证违约金的标准过低，请求法院进行调整，即使不适用调整的原则，被告在2019年5月22日按照年利率4.75%支付违约金的行为也应当视为双方针对违约金计算标准达成了新的口头协议，应当一直按照该标准支付到办证之日。针对要求调整违约金的请求，原告提交2019年5月13日、5月17日、7月1日、7月26日向案外人借款157万元的转帐凭证，主张因被告未及时办理产权证书，导致原告无法将购买的房屋作为抵押物向银行贷款，不得已向他人借款，造成较大的经济损失，故合同约定的违约金不足以弥补原告所造成的经济损失，请求法院进行调整，被告对原告的该主张不予认可，认为是原告与案外的第三人发生的债务关系，且真实性无法核实，款项性质不明，与本案无关，被告为此提交委托管理协议一份，主张原告的房屋在合同约定的交房日期开始的三年内是包租的，收取的租金16万元，加上已经支付的违约金，原告所主张的损失不成立。审理中，由于原告在诉状中主张的是513、514、515号房的逾期办证违约金，该三套房分别签订的是三个不同的商品房买卖合同，应当分别不同的案件主张权利，不能在本案中一并处理，经释明后原告表示在本案中选择主张513号房屋的权利。以上事实，有原被告双方陈述及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵守履行。合同签订后，原告按约支付购房款，被告也将房屋交付给原告使用，但是被告未在合同约定的时间为原告提交办理产权登记所需的相关资料，构成违约，2019年原告曾诉至本院要求被告履行办证义务并支付违约金，关于违约金的请求部分，双方调解达成一致协议，原告撤回该项诉请，现原告主张双方针对违约金达成口头协议，应当一直按照年利率4.75%计算，但是被告按照该标准支付违约金的行为只能代表被告同意在2019年5月31日以前按照该标准支付违约金，不能证明双方据此已经达成口头协议要按照该标准一直支付违约金，故原告的该主张不能成立。关于原告要求调整违约金的主张，违约金调整的原则是约定违约金不足以弥补原告因此造成的损失，本案中原告举证的证据材料不能证明自己实际损失的发生，故原告要求调整违约金本院不予支持。对违约金计算的时间问题，2019年6月6日，被告通过系统发送短息，通知原告所购买的房屋可以办理产权转移，该系统显示原告已经收到该短息，知晓了办证的事实，根据合同约定被告的义务是将产权转移登记的资料提供给原告，而不是实际办证，故原告要求将违约金计算到产权证书实际办理的2019年9月22日缺乏依据，本院不予支持。被告的违约金已经支付到2019年5月31日，到2019年6月6日期间的违约金按照合同约定的标准被告还应当向原告支付，在本案中，原告所主张的513号房的购房总款为588286元，按照每日万分之0.02计算，为7.06元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日在内支付2019年5月31日至2019年6月6日期间的逾期办证违约金7.06元给原告邹慧、吴器宇。二、驳回原告邹慧、吴器宇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费453元，原告邹慧、吴器宇负担353元，被告宏益房开负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  赵曦二〇二〇年八月十四日法官助理王玲艳书记员陈永红