安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0803民初1号 原告:王星,男,1989年8月6日出生,汉族,住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：黄书巍，安徽豪迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙卫东，安徽豪迪律师事务所律师。 被告:郑和友,男,1977年5月20日出生,汉族,住安徽省安庆市大观区。 被告:安徽鑫福临酒店管理有限公司,住所地安徽省安庆市大观区纺织南路华茂1958项目B区2幢一层18室。 法定代表人:陈未。 被告:陈未,女,1991年4月4日出生,汉族,住安徽省安庆市宜秀区。 原告王星与被告郑和友、安徽鑫福临酒店管理有限公司（以下简称“鑫福临公司”）、陈未房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王星的委托诉讼代理人黄书巍、被告郑和友、被告鑫福临公司的法定代表人暨被告陈未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王星向本院提出诉讼请求：1、确认王星与郑和友签订的《商铺租赁合同》解除,三被告将房屋腾空、恢复原状,交还王星,三被告若未恢复原状由王星自行恢复原状,费用由三被告承担;2、判令郑和友、鑫福临公司向王星共同支付逾期付款的违约金6031.26元(截止2019年11月28日的违约金);3、判令郑和友、鑫福临公司向王星共同支付商铺租金175500元(自2020年1月1日至2020年6月1日),物业费10650元(自2020年1月1日至2020年6月1日),及逾期付款的违约金(违约金按照186150元为基数,自2019年11月29日起至款项付清之日止,按照每日千分之一计算);4、判令郑和友、鑫福临公司向王星共同支付商铺占有使用费[占有使用费支付自2020年1月1日起至被告实际搬离之日止(其中自2020年1月1日至2020年11月30日止按照每月35100元计算,2020年12月1日起每年占有使用费在上一年基础上逐年上调8%计算)],郑和友、鑫福临公司向王星共同支付商铺物业费(物业费按照每月2130元计算,自2020年6月1日起至被告实际搬离之日止),及相应逾期付款的违约金（按照拖欠的占有使用费及物业费为基数,每天按千分之一计算）;5、判令郑和友、鑫福临公司向王星共同支付违约金20万元;6、判令被告陈未对上述二、三、四、五项诉讼请求承担连带清偿责任;7、本案诉讼费用、律师费10000元由三被告承担。 事实与理由:2016年10月26日,王星与郑和友签订《商铺租赁合同》,合同约定:王星将自己所有的位于安庆市大观区,一层1-18号出租给郑和友作为商业用途使用,实际建筑面积约为710平方米。租赁期限为2016年12月1日起至2026年11月30日止。租金每半年支付一次（6个月一付）,第一个半年房租每季度支付一次,先付房租后用房,本房屋下次付款时间为提前30天,以后以此类推。郑和友应当按期支付租金,不得拖欠房租租金,如拖欠租金达一个月,王星有权单方面无条件终止合同并收回已出租的商铺,剩余房租和保证金不退。租赁期间所产生的水电费与物业管理费,经营所产生的税费以及租用该商铺产生税费等,由郑和友自行按时支付。郑和友不得将该商铺转租、转借给他人,一经发现王星有权立即终止合同等。因郑和友原因提前解除合同的,剩余房租和保证金不退,并赔偿王星20万元。合同签订后,郑和友每次都未能按照合同约定按时足额支付房租,同时经常拖延支付水电费,拒不支付物业费。截止2019年6月郑和友已经连续两次逾期一个月以上未足额支付房租,经王星多次催要,仍不履行,特别是2019年6月以来,王星发现郑和友未经允许擅自将房屋交由鑫福临公司使用经营,根据合同约定,王星有权解除合同,收回房屋。王星于2019年6月依法发函催告,并依法发函要求解除双方的合同。郑和友仍拖欠相关费用,拒不支付。为维护自身的合法权益,2019年6月20日王星诉至法院要求解除合同、支付当时拖欠的租金、物业费等。诉讼过程中,2019年8月8日鑫福临公司和郑和友向王星出具《承诺函》。该《承诺函》约定:1、鑫福临公司同意《商铺租赁合同》的内容,并接受该合同约束。对郑和友应承担的义务承担连带保证责任;2、郑和友、鑫福临公司于合同约定的支付租金期限的同时,每次提前向王星支付六个月物业费12780元（如收费调整按调整标准支付）；3、逾期付款的自逾期之日按照逾期支付款项（包括租金、物业费、水电费等）每日千分之一向王星支付违约金;4、如果郑和友、鑫福临公司均未足额支付房租,且逾期支付超过一个月（含一个月,超过合同约定支付期限的即为逾期）,王星有权无条件解除合同,郑和友、鑫福临公司在收到王星发出的解除通知书之日起三日内无条件搬离承租的商铺；5、如果因郑和友、鑫福临公司违反《商铺租赁合同》或本承诺函引发的纠纷,郑和友、鑫福临公司还应当承担王星为解决纠纷所花费的律师费等维权所发生的费用；6、本承诺函系王星与郑和友进行调解的基础前提。并承诺安庆市大观区或安庆市大观区关岳庙街5栋2-502室为有效的联系地址。鉴于被告的承诺,在法院的调解下,王星未要求解除合同,但是郑和友仍未严格按照民事调解书确定的义务承担责任,拖延付款。2019年11月1日根据约定郑和友应支付下个半年的租金和物业费,但是郑和友再次违约,截至目前仅支付一个月的房租和物业费。经多次催要未果,王星已经于2019年12月1日按照约定的地址发出《解除商铺租赁合同、让出房屋通知书》,解除了双方的合同。另王星为本次诉讼花费律师费10000元。郑和友表示自己经营困难,想进行转租转让,王星予以拒绝。郑和友多次严重违约的行为,导致王星的合同目的不能实现。王星认为继续履行合同不符合双方的利益,王星解除合同有法律依据和合同约定,双方合同应当予以解除,王星发函解除合法有效。陈未系鑫福临公司的法定代表人及该一人公司的股东,未能足额缴纳注册资本2000万元,应当对郑和友和鑫福临公司的债务承担承担连带清偿责任。综上，为维护自身的合法权益,王星诉至法院,请求判如所请。 郑和友辩称，1、陈未不应该承担责任，陈未只是挂名股东，实际控制人是郑和友，所有公司事宜都是由郑和友处理和签名的，陈未没有出资，也没有享受任何权利和义务，请法庭予以核实；2、2019年12月和2020年1月的房租和物业费已缴清，请法庭予以核实；3、王星提出各种名目的违约金是不合理的，违约金计算标准每日1‰过高，郑和友承担合理的违约金；4、店铺倒闭是因为疫情期间无法经营，根据国家规定，不应承担违约金20万元和扣除租房押金以及各种名目的违约金；5、鑫福临公司一直是由郑和友在控制，郑和友没有擅自将房屋交由鑫福临公司使用，郑和友没有违约；6、根据商铺租赁合同第四条第一款第（五）项的约定，王星应付但未付另外一半安装天然气的开户费用；7、涉案酒店因疫情经营不善现在面临倒闭，请求王星允许转让。 鑫福临公司、陈未辩称，1、陈未只是公司的挂名法定代表人，实际控制人是郑和友，出于给亲戚帮忙以及不懂法律，所以将自己的身份证交给郑和友进行工商登记和注册公司，鑫福临公司的大小事宜陈未均没有参与也没有签字，不享受公司任何权利和义务；2、陈未是两个年幼孩子的单亲妈妈，确实无力承担连带责任，请法庭依法判决。 王星围绕诉讼请求依法提交了如下证据：身份证、户籍证明、私营企业基本注册信息查询单、商铺租赁合同、房地权证、承诺函、授权委托书、徐义兵的身份证、微信和短信聊天记录、《关于违反〈商铺租赁合同〉约定的催告函》、EMS快递单及单号查询信息、《关于房屋租赁合同相关事宜的催告函》、EMS快递单及单号查询信息、国内挂号信函收据、大观区人民法院(2019)皖0803民初1713号民事调解书、微信聊天记录、郑和友的中国执行信息网信息证明、《解除商铺租赁合同、让出房屋通知书》、EMS快递单、邮件全程跟踪查询证明、委托代理协议、律师费发票。郑和友、鑫福临公司、陈未未提交证据。本院组织当事人进行质证。本院对王星提交的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月26日,王星（甲方）与郑和友（乙方）签订《商铺租赁合同》,合同约定，甲方将自己所有的位于安庆市大观区,二层1-18号房屋出租给乙方作为商业用途使用；租赁期限为10年，自2016年12月1日起至2026年11月30日止；2016年12月1日至2019年11月30日，租金每年为39万，2019年12月1日至2026年11月30日，每年租金在上年总额基础上逐年上调8%；租金每半年支付一次（6个月一付）,第一个半年房租每季度支付一次,先付房租后用房,本房屋下次付款时间为提前30天,以后以此类推；保证金5万元，合同期满保证金在乙方无违约的情况下，凭甲方收款凭证退还给乙方；经甲乙双方协定同意，安装天然气的开户费用甲、乙双方各付一半，双方合同期满后，作为甲方的固定资产使用，乙方不得提出任何条件；乙方应如期支付租金，不得拖欠房屋租金，如拖欠租金达一个月，甲方有权单方面无条件终止合同并收回已出租商铺，剩余房租和保证金不退；租赁期间，所产生的水电费与物业管理费由乙方自行按时支付；乙方不得将该商铺转租、转借给他人，甲方有权立即终止合同，收回该商铺，剩余房租和保证金不予退还；因乙方原因需提前终止合同，剩余房租和保证金不退，作为甲方损失补偿，并赔偿甲方20万元；另甲方已收到乙方保证金5万元。 2019年6月20日，王星因与郑和友房屋租赁合同纠纷诉至本院，2019年8月9日，经本院调解，双方达成调解协议，郑和友于2019年8月31日前支付王星房屋租金、物业费共计146499.3元（其中2019年9月1日至2019年11月30日的房屋租金为97500元；截止2019年11月30日的物业费为48999.3元）。 2019年8月8日，郑和友、鑫福临公司向王星出具《承诺函》，承诺如下：鑫福临公司同意王星和郑和友签订的《商铺租赁合同》的内容，并接受该合同约束，若郑和友不能按期且足额履行合同义务，所应当承担的全部责任由鑫福临公司承担连带保证责任，保证范围包括但不限于郑和友应付的租金、物业费、水电费等费用；郑和友、鑫福临公司于合同约定的支付租金期限的同时，每次提前预先支付六个月的物业费12780元，即2130元/月（如收费标准调整按照物业公司相应标准调整）；若郑和友、鑫福临公司均未能按照合同、承诺书约定按时支付租金、物业费、水电费等费用，自逾期之日起按照逾期支付款项的每日千分之一支付违约金；若郑和友、鑫福临公司均未足额支付房租，且逾期支付超过一个月，王星有权无条件解除合同，郑和友、鑫福临公司在收到解除通知书之日起三日内无条件搬离承租的商铺；若发生纠纷，王星所花费的律师费、诉讼费等维权费用由郑和友、鑫福临公司承担。 2019年12月1日，王星向郑和友邮寄送达了《解除商铺租赁合同、让出房屋通知书》，称郑和友应当于2019年11月1日支付后半年的租金及物业费，经催告仍未履行合同义务，王星根据合同约定解除《商铺租赁合同》，并自通知书送达之日起即生效。次日，郑和友签收。 另查明，涉案房屋由郑和友和鑫福临公司共同使用，经营餐厅。郑和友于2019年11月28日支付了2019年12月房租和物业费37230元，于2020年1月7日支付了2020年1月的房租和物业费37230元，共计74460元。王星为本次诉讼支付律师代理费1万元。鑫福临公司系自然人独资有限责任公司，陈未系公司的法定代表人。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商铺租赁合同》、《承诺函》系当事人真实意思表示，合法有效。其中《承诺函》系《商铺租赁合同》的补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款以及第九十六条第一款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，双方约定，若郑和友，鑫福临公司未足额支付房租且逾期超过一个月，王星有权解除合同。因郑和友未按照合同约定支付房租，王星于2019年12月1日向郑和友邮寄解除合同通知书，郑和友于次日签收，故本案的《商铺租赁合同》于2019年12月2日解除，对于王星要求郑和友腾退房屋的诉讼请求依法予以支持。王星要求郑和友恢复房屋原状，因王星未提供证据证明交付给郑和友时房屋的状态，故对王星的该项诉讼请求依法不予支持。 根据约定，2016年12月1日至2019年11月30日的租金每年为39万（即32500元/月），2019年12月1日至2026年11月30日，每年租金在上年总额基础上逐年上调8%，故2019年12月1日至2020年11月30日的租金为35100元/月。因《商铺租赁合同》已于2019年12月2日解除，且郑和友已支付了2019年12月及2020年1月的房租及物业费，故对王星要求郑和友支付自2020年2月1日起至郑和友实际搬离之日止的物业费以及按照房租的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，依法予以支持。 郑和友应于2019年11月1日支付2019年12月1日至2020年5月31日的房租及物业费而未支付，违反合同约定，应当承担违约责任。王星主张按照每日千分之一标准计算违约金明显过高，本院依法予以调整，本院认定按照月利率1%计算违约金。王星主张2020年6月1日之后的物业费以及房屋占有使用费的逾期付款违约金，因《商铺租赁合同》已于2019年12月2日解除，故对该项诉讼请求依法不予支持。因郑和友违约致使合同解除，故对郑和友辩称退还5万元保证金的辩护意见不予采纳。对于王星又主张的违约金20万元的诉讼请求，无法律依据，依法不予支持。王星主张郑和友承担律师代理费1万元，符合合同约定，对该项诉讼请求依法予以支持。郑和友辩称王星应向其支付一半的安装天然气的开户费用，但郑和友未提供证据证明自己已经缴纳了开户费以及缴纳的金额，故对郑和友的该项辩护意见不予采纳。 鑫福临公司向王星出具承诺函，对于郑和友的债务作出了债务加入以及担保的意思表示，故对于王星要求鑫福临公司对郑和友的上述义务承担共同给付责任的诉讼请求，依法予以支持。鑫福临公司系自然人独资有限责任公司，陈未系公司的法定代表人。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任。因陈未未提供证据证明公司财产独立于自己的财产，故陈未对于鑫福临公司的上述给付义务承担连带责任。对郑和友、陈未辩称陈未不承担责任的辩护意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告王星与被告郑和友签订的《商铺租赁合同》于2019年12月2日解除； 二、被告郑和友、安徽鑫福临酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾空位于安庆市大观区,二层1-18号房屋，交还原告王星； 三、被告郑和友、安徽鑫福临酒店管理有限公司共同向原告王星支付房屋占有使用费、物业费[自2020年2月1日起，房屋占有使用费按35100元/月、物业费按2130元/月计算至2020年11月30日止；自2020年12月1日起，每年房屋占有使用费在上年总额基础上逐年上调8%，物业费按2130元/月计算至实际腾房之日止（若物业费收费标准有变，按照物业公司相应标准调整）]； 四、被告郑和友、安徽鑫福临酒店管理有限公司共同向原告王星支付违约金[以223380元（35100*6+2130*6）为基数，自2019年11月1日起，按照月利率1%计算至2019年11月27日止；以186150元（223380-37230）为基数，自2019年11月28日起，按照月利率1%计算至2020年1月6日止；以148920元（186150-37230）为基数，自2020年1月7日起，按照月利率1%计算至实际腾房之日止]； 五、被告郑和友、安徽鑫福临酒店管理有限公司共同向原告王星支付律师代理费1万元； 六、被告陈未对上述第三、四、五项给付义务承担连带责任； 七、驳回原告王星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7333元，由原告王星负担2333元，由被告郑和友、安徽鑫福临酒店管理有限公司、陈未负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  何晶晶 人民陪审员  江志凤 人民陪审员  赵龙燕 二〇二〇年八月十九日 书 记 员  查何俊 附本案所适用相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。