山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初7830号原告：任永宁，男，1992年4月19日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：韩民，山东海卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：江顺，山东海卓律师事务所律师。被告：青岛地华房地产开发有限公司，住所地青岛市高新区和源路216号6号楼101室。法定代表人：祝义财，董事长。委托诉讼代理人：郭真，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：荆汉进，男，该单位工作人员。原告任永宁与被告青岛地华房地产开发有限公司（以下简称地华房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告任永宁的委托诉讼代理人韩民，地华房地产公司的委托诉讼代理人郭真、荆汉进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任永宁向本院提出诉讼请求：1.判决地华房地产公司履行交房义务，将青岛市高新区和源路216号星雨华府二期34栋2单元2103户房屋交付任永宁。2.地华房地产公司支付违约金，以512371.00元为基数，按照日万分之一，自2015年11月1日计算至实际交付房产之日。3.诉讼费由地华房地产公司承担。事实与理由：2015年5月，任永宁与地华房地产公司签订商品房预售合同，任永宁购买地华房地产公司开发的星雨华府北区二期34号楼2单元2103户房产，总价款为512371元。合同约定地华房地产公司2015年10月31日向任永宁交付房屋。任永宁付款后，地华房地产公司至今没有向任永宁交付房产。地华房地产公司的行为构成违约，并严重侵害了任永宁的合法权益，故诉请至法院。诉讼过程中，任永宁增加诉讼请求：判令地华房地产公司协助任永宁办理房屋登记手续，并申请撤回判令地华房地产公司支付违约金，以512371.00元为基数，按照日万分之一，自2015年11月1日计算至实际交付房产之日的诉讼请求。地华房地产公司辩称，案涉房屋不属于正常销售购买，全部房款属于工程抵账。根据相关财务法律规定，作为债务抵销的相互环节，本案三方协议中的甲乙丙三方具有相互开具工程款发票的义务，目前甲方江苏翔森建设工程有限公司作为地华房地产公司的总包单位，尚拖欠工程款发票超过两亿元，给地华房地产公司造成税务风险，导致地华房地产公司被迫中止本案房屋相关手续的办理，如果江苏翔森建设工程有限公司补开发票，地华房地产公司将继续办理房屋交付等相关手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对于《付款指示及债务处理协议》、《青岛市商品房预售合同》及《指定书》等证据真实性无异议，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及庭审中查明的证据，本院依法确认事实如下：2016年9月20日，甲方江苏翔森建设工程有限公司、乙方青岛施运机械施工有限责任公司、丙方青岛雨润国际物流有限公司、丁方地华房地产公司签订《付款指示及债务处理协议书》，约定因甲方欠付乙方507371元工程款，由乙方或乙方指定的第三方购买丁方开发建造和销售的位于青岛市高新区和源路216号的“青岛星雨华府”34栋2单元2103室房屋。协议第1.1条约定：“乙方现无条件及不得撤回地指示甲方向丁方支付上述金额工程总欠款，而当甲方全面履行以上付款指示后，等同甲方已全数清偿上述金额工程总欠款及履行工程合同项下义务，乙方不得追究”。协议第1.2条约定：“丁方同意接受甲方的付款，作为乙方支付买卖合同的等值部分房屋价款。在甲方付款即丁方收款时按丁方所实际到账的金额扣减乙方在买卖合同下等值部分房屋价款，任何扣减由甲方负责，但买卖合同项下任何剩余房屋价款由乙方负责。”协议第1.3条约定：“乙方应在工程合同项下的个别工程欠款达到支付条件时，向甲方出具以甲方为付款单位的相应个别工程欠款正式工程欠款发票，甲方收到乙方的工程款发票后，通知丁方向乙方或乙方指定的“第三方”出具相应金额的房款收据（房款发票待办理权属登记时提供）。如工程总欠款不足以支付房屋价款的，乙方或乙方指定的“第三方”应按照签署的买卖合同履行合同约定之付款义务，补足不足部分，否则视为对买卖合同的违反”。协议第1.5条约定：“乙方指定的第三方与丁方签署完成买卖合同后，且按照本协议1.3条的约定互相开具工程款发票和房屋价款收据后，甲方在工程合同中对乙方的付款义务、乙方或乙方指定的第三方在房屋买卖合同中对丁方的付款义务按照工程款发票和房屋价款收据中标明的金额范围内的债权债务即告全面履行”。协议第1.6条约定：“乙方与乙方指定的第三方就房屋买卖之间的债权债务由乙方与其指定第三方自行协商约定”。同日，甲方江苏翔森建设工程有限公司和丙方青岛雨润国际物流有限公司向丁方地华房地产公司开具《抵款证明》，其上载明：“……青岛施运机械施工有限责任公司在贵公司所发生的507371元购房款，可以从青岛雨润国际物流有限公司所欠江苏翔森建设工程有限公司的总包工程款中抵扣，江苏翔森建设工程有限公司从所欠青岛施运机械施工有限责任公司的分包工程款中抵扣。”后，青岛施运机械施工有限责任公司向甲方、丙方及丁方出具《指定书》，称根据上述《付款指示及债务处理协议书》约定，其指定任永宁（身份证号）为该协议所称的“第三方”，由该与丁方签订《商品房买卖合同》，所购房屋情况：青岛星雨华府项目34幢2单元2103室，表总价591969元（最终抵付工程款507371元，具体金额以协议为主）。2016年11月12日，丙方青岛雨润国际物流有限公司收到地华房地产公司的收据一张，其载明金额为507371元。2016年11月14日，任永宁与地华房地产公司签订关于上述房屋的《青岛市商品房预售合同》，且地华房地产公司向任永宁出具收据一张，其上载明收款方式为工抵，金额为507371元，收款事由为房款34-2-2103。当日任永宁又向地华房地产公司支付房屋订金5000元。另查明，地华房地产公司自认涉案房屋目前无抵押和查封，具备交房条件以及办理产权登记手续的条件。经本院调取房产登记信息，青岛市高新区和源路216号星雨华府北区二期34栋2单元2103户房屋截止2020年8月21日无抵押和查封。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。诉讼过程中，任永宁申请撤回判令地华房地产公司支付违约金，以512371.00元为基数，按照日万分之一，自2015年11月1日计算至实际交付房产之日的诉讼请求，系任永宁对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。地华房地产公司与案外人江苏翔森建设工程有限公司、青岛雨润国际物流有限公司、青岛施运机械施工有限责任公司四方签订《付款指示及债务处理协议书》约定工程欠款抵顶房屋，青岛施运机械施工有限责任公司据此协议向另外三方出具《指定书》，指定任永宁作为第三方与地华房地产公司签订《青岛市商品房预售合同》，系当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。任永宁基于抵顶工程款507371元及自行支付5000元履行了房屋买卖合同项下的金钱给付义务，作为商品房预售合同的相对方地华房地产公司应当按照合同约定履行交付房屋、办理过户手续的义务。地华房地产公司辩称因案外人江苏翔森建设工程有限公司欠其发票，故不向任永宁办理房屋交付等相关手续。本院认为，《付款指示及债务处理协议书》并无约定将江苏翔森建设工程有限公司对地华房地产公司开具发票作为协议生效的条件之一，因此地华房地产公司的抗辩亦不能影响《青岛市商品房预售合同》的成立及生效，地华房地产公司应严格按照合同约定履行义务，故任永宁要求地华房地产公司交付房屋及协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告青岛地华房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告任永宁交付青岛市高新区和源路216号星雨华府北区二期34栋2单元2103户房屋；二、被告青岛地华房地产开发有限公司于本判决生效后10日内协助原告任永宁办理上述房屋过户登记手续。案件受理费8924元，减半收取4462元，由被告青岛地华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  赵玉霞二〇二〇年八月二十一日书记员  李柏杨