苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初6595号原告：刘德平，女，1975年11月14日出生，汉族，户籍地江苏省滨海县，现住江苏省苏州市吴江区。被告：胡正喜，男，1972年7月27日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，现住江苏省苏州市吴江区。原告刘德平与被告胡正喜房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2020年6月8日立案受理后，依法由审判员陈烨适用简易程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告刘德平、被告胡正喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘德平向本院提出诉讼请求：请求判令被告退还租金9000元、装修费3500元、修理费950元，以上合计13450元。事实和理由：2019年8月18日，原告从被告处租赁了望景华庭9幢2单元403室，2020年4月5日房东报警让原告搬出去，因为原告是与被告签订合同的，也不知道真实的情况，就没搬，房东就把水电都停掉了，让原告去找被告，原告无奈于2020年4月12日起住在工地上。后来经派出所调解，被告答应退房租9000元，当时调解的时候，房东也在场，房东答应赔装修费、修理费，但是后来房东又不承认了，现在房东已经换锁，其无法在进入租赁的房屋内。因为原告是从被告处租赁的房屋，现因被告违约，要求被告退还租金，并承担赔偿责任。被告胡正喜辩称，经派出所调解其同意退还租金9000元，原告主张的装修费、修理费其没有答应过赔偿，房东答应的，应该让原告去找房东。本院经审理认定书事实如下：2019年8月18日，胡正喜与刘德平签订《租房协议》1份，约定胡正喜将望景华庭9幢2单元403室出租给刘德平，年租金20000元、押金1000元，租赁期限自2019年9月15日至2020年9月15日。2020年4月5日房东报警，要求刘德平搬离案涉房屋。2020年5月15日，胡正喜与刘德平在公安机关的调解下签订了协议1份，约定胡正喜退房租9000元，于2020年5月16日还2000元、2020年5月17日还2000元，另5000元2020年6月20日还清。刘德平在该协议胡正喜签名下方注明“装修费3500元，买柜子、床1500元，台子凳子修理950元，房东同意处理，敬请签字为证”。审理中，刘德平向本院提交了以下证据：1.沈某出具的证明1份，上载明“望景华庭9幢2单元厨房间卫生间装修1800元，一块大理石板350元，共计2150元”；2.吴江市横扇镇XX家装饰建材店出具的送货单1份，内容为内墙涂料、刷子、滚筒、填缝剂，金额合计484元；3.盖有“XX装潢”印章的收款收据1张，金额合计765元；4.XX建材出具的收据1张，金额为115元；5.吴江市横扇镇XXX家用电器修理店出具的收款收据1张，内容为维修空调，金额为260元；6.吴江区松陵镇横扇XX开锁服务店开具的定额发票2张，金额合计70元；7.南浔家私城某店家出具的清单1份，内容为1米方桌和长凳，金额合计600元。以上事实，有原告提供的《租房协议》、《调解合同租金》、证明、送货单、收款收据、发票、清单，以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告胡正喜作为承租人，未经出租人同意，将房屋转租给本案原告刘德平，后出租人及时提出异议并报警要求原告刘德平搬离案涉房屋，据此，本院确认被告胡正喜与原告刘德平所签转租合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现经公安机关主持调解，被告胡正喜同意退还租金9000元，故对于原告要求被告退还租金9000元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告赔偿装修费3500元的诉讼请求。原、被告在《租房协议》中约定租期自2019年9月15日起算，而双方之间的《租房协议》签订于2019年8月18日，结合原告提交的证明、送货单、收据等证据，原告主张其自合同签订后对案涉房屋厨房、卫生间进行了简单的装修，本院依法予以采信。因合同签订之日距租期起算之日将近一个月，应视为被告给予了原告一定的装修期限，故对于被告抗辩其不知道原告装修，本院不予采信。关于导致合同无效的过错，被告胡正喜未经出租人同意将房屋转租给原告，是导致转租合同无效的主要原因，而原告在与被告签订《租房协议》时，未尽到审查和注意义务，即未审查被告转租房屋是否经过出租人的同意以及审查被告与出租人之间租赁合同的内容，对于合同无效亦存在一定的过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告所举装修费支出的证据虽无合同、正规发票予以佐证，但结合装修市场价格，原告主张的装修费亦属合理，结合原告实际租赁时间、装修的现值损失、双方各自的过错程度，本院酌情认定被告应赔偿原告装修损失2100元。关于原告要求被告赔偿修理费950元的诉讼请求，因原告所举证据仅能证明其支出了空调维修费260元，门锁修理费70元，该两项费用亦为原告的实际损失，故本院认定被告应赔偿原告修理费330元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告胡正喜应于本判决生效之日起十日内返还原告刘德平租金9000元。二、被告胡正喜应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘德平装修费2100元、修理费330元。（上述付款义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号62×××68）三、驳回原告刘德平的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取68元，由被告胡正喜负担并于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××66）。原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  陈烨二〇二〇年八月二十七日书记员  金婕附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。