贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2725民初626号当事人基本情况及案件审理经过原告：罗炜，男，1985年9月15日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。被告：章云贵，男，1963年10月16日生，汉族，四川省邻水县人，住所地四川省邻水县丰禾镇曾家坝村3组30号。被告：章建德，男，1965年12月16日生，汉族，四川省邻水县人，住所地四川省邻水县丰禾镇曾家坝村3组30号。被告：河南开宇建筑有限公司，住所地河南省安阳市北关区中华路北段中原高新区建筑企业总部，统一社会信用代码91410500758360923C。法定代表人：李慧杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：师聪聪，代理权限为特别授权。原告罗炜与被告章云贵、章建德、河南开宇建筑有限公司（以下至判决主文前简称“开宇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告罗炜、被告河南开宇建筑有限公司委托诉讼代理人师聪聪到庭参加了诉讼，被告章云贵、章建德经本院传票传唤逾期无正当理由未按时到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。当事人诉辩内容原告罗炜的诉讼请求：1、请求判决三被告立即返还原告购房款181,500元；2、请求判决三被告支付购房款2倍的违约赔偿金；3、本案诉讼费由三被告承担。被告开宇公司的答辩意见：与答辩人无关，因为本案案涉房屋是由北部新城抵偿给被告章云贵、章建德的，答辩人未收到原告的任何款项。被告章云贵、章建德在本院指定的期限内未答辩和举证。审理查明的事实2016年10月21日贵州鉴诚房地产开发有限公司（原贵州君诚集团中科鑫诚房地产开发有限公司、甲方）与被告开宇公司（乙方）签订了《工程款抵偿协议》约定，关于甲方乙方7＃地块4、5＃楼工程款的相关事宜，经双方协商达成如下协议：一、经双方协商一致，乙方同意甲方用“北部新城”1号地块9＃楼的四套房屋进行抵扣，房屋编号为：9-22-1、9-15-1、9-19-1、9-8-4，合计面积为478.74㎡，抵扣工程款金额为人民币957480元；二、以上房屋的买受人由乙方指定为准，买受人签约价格为2480元／㎡，由出卖人直接与买受人签订《商品房买卖合同》并开具收款收据，买受人按合同金额缴纳相关购房费用；三、以上房屋乙方须在2017年7月30日前提供具体的买受人名单，并完成《商品房买卖合同》的签订，若逾期，出卖人将不再办理任何手续；四、甲乙双方严格遵守上述协议条款，本协议自签订之日起具备法律效力，本协议一式二份，双方各执一份，具备同等法律效力。该协议尾部有甲方贵州君诚集团中科鑫诚房地产开发有限公司的盖章，乙方章建德的签字，并加盖了“河南开宇建筑有限公司资料专用章其他无效”的印章，被告章云贵、章建德系被告开宇公司在瓮安县北部新城的项目负责人。后被告章云贵、章建德二人与原告协商将《工程款抵偿协议》中的9-19-1号房屋出卖给原告，2016年10月27日原告（乙方）与被告章建德（甲方）签订了《协议书》，约定甲方将瓮安县北部新城9号楼19楼1号房屋卖给罗炜，面积117.5㎡，价格2100元，房屋总价246750元;乙方先交购房订金30000元，甲方通知乙方来签正式购房合同3天之内，乙方应及时来办理，如乙方在甲方规定时间不来签订购房合同就算乙方违约，乙方交的购房订金不退。该《协议书》签订当日原告向被告章建德支付了订金30000元，后原告又于2017年10月25日向被告章云贵支付了购房款151500元，当日被告章云贵向原告出具了承诺书，内容为：本人章云贵，身份证号5130311963××××××××，把北部新城9＃楼19楼1号房屋卖给罗炜，身份证号5227251985××××××××，价格超出彼此之间的协议价，一切损失由章云贵负责。该承诺书尾部有被告章云贵的签名，也有被告章建德签名，并注明同意。2020年5月24日贵州鉴诚房地产开发有限公司与案外人马群签订了《商品房买卖合同》，约定将本案案涉房屋瓮安县君岸小区9-19-1号出卖给案外人马群，出卖价款为按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米2974.68元，总价款279650元，该合同还对其他事项作出了详细约定。原告与被告章建德签订《协议书》，并向被告章云贵支付购房款后，被告章云贵、章建德并未通知原告到贵州鉴诚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，导致案涉房屋已经被出卖给案外人，原告便要求三被告退还购房款并支付违约金，双方由此发生争议，原告遂诉至本院，要求判如所请。本院确认的上述事实，有原告罗炜、被告开宇公司的法庭陈述及原告提交《工程款抵偿协议书》、《协议书》、被告章云贵出具的收条、承诺及本院依职权到贵州鉴诚房地产开发有限公司调取的本案案涉房屋《商品房买卖合同》、北部新城客户购房信息确认单等证据在卷予以佐证，经本院审查，足以认定。判决理由和结果本院认为：本案的争议焦点为1、被告章云贵、章建德是否应当退还原告的购房款181,500元；2、被告章云贵、章建德是否应当向原告支付违约金及支付多少违约金？3、被告开宇公司是否应当承担责任？首先，被告章云贵、章建德是否应当退还原告购房款181,500元的问题。原告与被告章建德双方之间签订的《协议书》系双方的真实意思表示，被告章云贵虽然未在该《协议书》上签字，但随后收取原告购房款181500元，应当视为被告章云贵对该《协议书》的追认。《协议书》的内容不违反法律规定，合法有效，故双方均应按合同的约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告章建德支付了购房订金30,000元并向被告章云贵支付了购房款151,500元，原告已经履行了自己的合同义务，被告章云贵、章建德本应当按照双方之间的合同约定及《工程款抵偿协议》的约定，于2017年7月30日前将买受人原告的信息提供给贵州鉴诚房地产开发有限公司，并完成《商品房买卖合同》的签订，但是被告章云贵、章建德未按照约定履行自己的义务，致使案涉房屋已经被出卖给案外人马群，且签订了《商品房买卖合同》，直接导致原告罗炜合同根本目的无法实现，被告章云贵、章建德的行为已经构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告要求被告章云贵、章建德退还购房款181,500元有理，本院予以支持。其次,关于被告章云贵、章建德是否应当向原告支付违约金及支付多少违约金的问题。因为章云贵、章建德的行为已经构成根本违约，原告的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告章云贵、章建德应当向原告支付违约金。对违约金的计算标准双方并未约定，但是原告向被告章建德、章云贵购买房屋，且已经支付了大部分价款，现因二被告的违约行为，导致原告的合同目的无法实现，给原告的生活造成了重大损失，为此，对于违约金的计算本院酌情支持以原告已付购房款181500元为基数从2017年10月25日起按照月利率1%计算违约金至被告章建德、章云贵实际退还原告全部购房款181,500元止，超出部分本院不予支持。最后,关于被告开宇公司是否应当承担责任的问题。因开宇公司与原告之间并未签订合同，不是原告购买房屋的合同相对方，且开宇公司并未收到原告的任何款项，对于开宇公司答辩称与其无关的答辩意见，本院予以采纳，对原告要求被告开宇公司退还购房款181,500元及承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。被告章云贵、章建德经本院传票传唤，逾期无正当理由未按时到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，应自行承担缺席审判的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限章云贵、章建德于本判决生效之日起十五日内返还罗炜购房款十八万一千五百元并承担违约金（违约金以181,500元为基数从2017年10月25日起按月利率1%计算至清偿之日止）；二、驳回罗炜的其余诉讼请求。案件受理费减半收取1965元，由章云贵、章建德负担。权利义务告知若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员 王 莹二〇二〇年八月十二日书记员 杨传梅