安徽省宁国市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖1881民初1804号 原告：宁国市时代尊城业主委员会，住所地宁国市宁墩西路，统一社会信用代码91341881781090706E。 负责人：汪小平，主任。 委托诉讼代理人：吕世辉，安徽地益律师事务所律师。 被告：安徽省宁国市德宁房地产开发有限公司，住所地宁国市经济技术开发区宁墩西路，统一社会信用代码91341881781091706E。 法定代表人：郎妙金。 被告：张立新，男，1966年8月1日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人：毕勇，宁国市中兴法律服务所法律工作者。 原告宁国市时代尊城业主委员会与被告安徽省宁国市德宁房地产开发有限公司（以下简称德宁公司）、张立新侵权责任纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁国市时代尊城业业委员会的法定代表人汪小平及其委托诉讼代理人吕世辉，被告张立新及其委托诉讼代理人毕勇到庭参加诉讼。被告德宁公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请人民法院依法确认两被告占用宁国市时代尊城小区6号楼一层东侧六间房屋管理用房、健身用房、书房、阅览室、有线电视间、电话交接间从事个体棋牌室经营活动的行为为违法行为。2.请判令被告张立新搬出现使用的六间公共用房管理用房、健身用房、书房、阅览室、有线电视间、电话交接间。3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年原告发现被告1将6号楼一楼的部分公共服务用房交给张立新从事个体商业活动。原告多次向房地产管理部门反映，到目前为止，被告1仅将东侧一间物业用房（老年活动中心)交付原告使用，东侧其他公共公益设施用房由张立新占用（包括管理用房、健身用房、书房、阅览室、有线电视间、电话交接间等六间房屋），并用于非规划用途，严重损害小区公共利益。6号楼所有案涉公共用房没有验收，没有登记权属，土地使用权为全体业主共同所有，被告非小区人员，其无权处分原告小区的共有财产。公共用房因归全体业主所有和使用。2019年期间，原告在维权中发现被告1将小区6号楼一层没有办理不动产登记的公共服务用房以《债务抵消协议》的方式处理给张立新。原告认为该抵债协议违法，公共服务用房首先满足小区业主需要，应由原告管理使用。被告违反小区规划用途；双方私下串通处理公有部分房屋损害原告小区500余户公共利益；协议所涉房屋没有办理不动产登记,整个小区没有综合验收，开发商尚应完善规划配套设施、赔偿原告小区业主的巨额损失。该物权处于不确定状态,在小区公共用房存在争议情况下的抵债协议于法无据。综上可见，被告改变规划，将没有登记产权的公共用房抵债给个人的行为无效行为，请人民法院确认被告改变规划用途使用房屋的行为违法，责令被告搬出已占用时代尊城小区东侧的公共用房（管理用房、健身用房、书房、阅览室、有线电视间、电话交接间）。为维护小区公共利益，原告现提起诉讼，请人民法院依法支持。 张立新辩称，一、原告要求确认两被告占用宁国市时代尊城小区6号楼一层东侧六间房屋管理用房、健身用房、书房、阅览室、有线电视间、电话交接间从事个体棋牌室经营活动的行为违法，该确认行为不属人民法院审理范围，请求予以驳回。二、原告诉请张立新搬出该六间房屋，原告对案涉房屋无相应的权属，被告未对原告构成侵权。理由如下：1.根据小区规划设计，6号楼一层中间位置房屋为社区居委会用房，社区用房东西两侧各一间物业管理用房，其余房屋为商业会所（包括案涉房屋）。德宁公司作为开发商，已按规定提供了面积足够的社区用房，现物业管理用房和社区用房都已交给原告使用，德宁公司不需再向原告提供。2.德宁公司与承建方就工程款结算长期进行诉讼，承建方对相关的备案资料不提供、不盖章，导致时代尊城小区项目工程无法进行综合验收以及进行备案登记，因住建局对案涉房屋权属无法确认，以已向原告提供了足够的物业管理用房和社区用房的前提下，根据谁建设谁受益的原则，案涉房屋应归德宁公司所有。3.没有法律法规规定住宅小区公建配套用户属全体业主共同所有，原告对案涉房屋无所有权。4.案涉房屋虽未进行权属登记，但从开发商向规划局备案的设计方案和设计图纸可以看出，开发商对时代尊城小区6号楼1层的规划设计是商业会所，属于营利性的会所，并将商业会所纳入小区总户数当中，属于可出售对象，不属公益设施用房，开发商对该房屋具有支配权和出售权，只是因为未进行首次备案登记的问题导致无法过户。5.张立新与德宁公司于2017年达成抵账协议，因6号楼西侧三间商业会所被原告占用，经三方协商，德宁公司将东侧所有商业会所及物业管理用房抵给张立新，西侧三间商业会所交给原告作为物业管理用房。后时代尊城业主委员会经过重新选举产生新一届业主委员会后，立刻撕毁三方达成的共识和口头协议，在不归还西侧三间商业用房的基础上，向答辩人索要这前用西侧三间商业用房交换来的东侧物业管理用房。2018年10月16日，双方在南山街道办事处人民调解委员会达成调解协议，答辩人将东侧物业管理用房交给原告，原告放弃主张其他案涉房屋的权利，并主动配合答辩人对案涉房屋权属的确认，现原告向法院起诉严重违反了之前的口头协议及人民调解协议书，请求驳回对原告的诉请。 德宁公司未发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 就各方争议的事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：德宁公司成立于2005年11月14日，法定代表人郎妙金。营业范围为房地产开发、建筑材料、装饰材料销售。2006年德宁公司在宁国市从事时代尊城小区的商品房开发。根据宁国市十一届市委常委第十四期会议纪要及宁国市社区建设工作领导小组2004年一号会议纪要精神要求，2004年3月1日以后开工的房地产开发项目，要把社区居委会办公用房和公共建设纳入小区建设详细规划。开发企业提供的社区居委会用房交本辖区内的居委会接管，同时到市财政办理国有资产登记移交手续。德宁公司在开发时，项目规划方案6号楼一层房屋属于公共活动用房，布置有物业管理用房、办公室、医务室、阅览室、书库、健身中心、棋牌室、值班室等。后该房屋建好后，开发商未对该公共活动用房在建设单位申请不动产首次登记再依据相关规定不动产转移手续。2009年左右，因张立新与德宁公司法人郎妙金任法人的另一家公司存在债权债务关系，德宁公司将时代尊城小区尚未卖出的车库、储藏室以及6号楼公共用房（除物业用房外）转让给张立新用以抵销债务。张立新在使用该6号楼公共用房过程中，与原告产生争议，双方于2018年10月16日在宁国市南山街道办事处人民调解委员会的调解下达成了调解协议：1.张立新自愿于11月1日将所占用的物业用房交付给业主委员会，并一次性交付租金1750元；2.时代尊城开发商因债务交付给张立新使用的其他房产经法律确认后，业主委员会应主动配合。根据该调解协议，2018年11月9日德宁公司与张立新达成的债务抵销协议对6号楼变更为：6号楼东面第一层所有用房（物业用房除外）以及6号楼西面的第一层三间办公室的所有权或使用权转让给张立新。后张立新将规划的物业管理用房及西侧的社区用房全部交付给了原告，但仍占用了6号楼一层东侧六间房屋管理用房。 本院认为，被告德宁公司按要求规划并建设了办公用房，同时应按规定将该办公用房交本辖区居委会接管，并办理国有资产登记移交手续，其未办理该项手续，只移交了物业用房，德宁公司对规划内的公共用房没有权属。但该公共用房也不属全体业主所有，根据法律规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。规划内的公共用房应移交给本辖区内的居委会，由居委会进行管理，故原告不具有诉讼主体资格。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条（一）项之规定，裁定如下： 驳回原告宁国市时代尊城业主委员会的起诉。 案件受理费300元，由原告宁国市时代尊城业主委员会预交，予以返还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  曹成菊 人民陪审员  张大宏 人民陪审员  夏继红 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  王 燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （三）驳回起诉；