咸阳市秦都区人民法院民事判决书(2020)陕0402民初3846号原告：XXX，男，汉族，初中文化，现住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：XXX，男，陕西XX律师事务所律师。被告：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX4093。法定代表人：XXX，该公司总经理。委托诉讼代理人：XXX，女，陕西XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：XXX，女，汉族，本科文化，XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX法务，住陕西省咸阳市秦都区，身份证号：650XXXXXXXXXXXXXXX。原告XXX诉被告XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告XXX及其委托诉讼代理人XXX，被告XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人XXX、XXX到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告XXX与被告XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX2015年12月26日签订的《商品房买卖合同》有效；2、请求依法判令被告向原告交付位于XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋并办理房屋权属转移登记；3、请求依法判令被告按照约定从2017年7月1日起至实际交房之日止每日向原告支付逾期交房违约金141.79元（暂计算至2020年5月31日为151152.08元），按照约定从2020年1月1日起至实际取得楼栋权属证明之日止每日向原告支付逾期办证违约金141.79元（暂计算至2020年5月31日为21552.64元）；4、请求依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2015年12月26日原告XXX与被告咸阳XX园XX号商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于XX城XX幢XX单元XX楼XX号房屋出卖给原告XXX，总价款2835874元，付款方式为一次性付款。2017年6月30日前被告向原告交付该商品房。逾期交房超过180日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2019年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如果因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已支付款万分之0.5的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。合同签订当日，原告通过与案外人陕西天威商品混凝土有限公司及被告抵账的方式向被告交付了全部购房款。被告未按照约定期限向原告交付商品房以及办理初始登记。为此，现向贵院起诉，请依法判决支持原告的诉讼请求。被告辩称：本案案由非商品房买卖合同纠纷，应为民间借贷纠纷，原告直接向高科公司主张交付房屋并办理转移登记理由不成立，依法应予以驳回。2015年12月26日，为配合陕西天威商品房混凝土有限公司（以下简称天威公司）融资担保需要，高科公司与天威公司签订《协议书》，根据该协议书约定，天威公司暂借高科公司位于丽彩溪岸庄园联排别墅商品房一套（房号：26-1-1），所借商品房用途为用于跟天威公司指定的第三人XXX（身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX）签订非网签的商品房买卖合同，并根据天威公司要求向第三人即原告XXX出具全额购房款2835874元收据。天威公司和原告在签订合同当日亦未向高科公司支付任何购房款。故答辩人与原告之间实际未发生真实房屋买卖合同交易，实为高科公司借房为天威公司提供融资担保，且原告长达近3年未向高科公司主张签订网签《商品房买卖合同》和交房。根据民间借贷司法解释第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。故本案应认定为民间借贷纠纷，原告无权直接向高科公司主张交付房屋并办理转移登记，交房及办证违约金更无从谈起，故请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。       原告当庭提交了下列证据材料：一、2015年12月26日原、被告签订的《商品房买卖合同》一份。证明原、被告双方在合同的第五条约定房屋价款为2835874元，第六条约定为一次性付款，原告已经付清款项，第十条约定交房时间为2017年6月30日前，第十三条约定了逾期交房违约金计算方式，第十九条约定办理初始登记时间是2019年12月31日前，以及逾期办理登记的违约金计算方式。被告对该组证据真实性认可，证明目的不认可，购房合同是基于天威公司与原告有资金往来，被告为天威公司融资，暂将26-1-1号房屋借给原告并签到原告名下，实为代天威公司提供的抵押担保，被告和原告没有发生真实的商品房买卖交易。二、被告于2015年12月26日出具的收款收据一份。证明被告收到原告26-1-1号房屋购房款2835874元。被告对该组证据真实性认可，证明目的不认可，购房合同是基于天威公司与原告有资金往来，被告为天威公司融资，暂将26-1-1号房屋借给原告并签到原告名下，实为代天威公司提供的抵押担保，被告和原告没有发生真实的商品房买卖交易。被告当庭提交了下列证据材料：2015年12月26日被告与陕西天威商品混凝土有限公司签订的《协议书》一份。证明1、2015年12月26日，XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX与陕西天威商品混凝土有限公司签订《协议书》，根据该协议书第一条约定，双方曾于2014年11月28日签署有《抵顶协议》及补充协议，现因天威公司原因需暂借高科公司位于丽彩溪岸庄园联排别墅商品房一套（房号：26-1-1）高科公司鉴于双方良好合作关系，对于天威公司的上述要求同意协助办理。根据该协议第二条约定，所借商品房用途为用于跟天威公司指定的第三人XXX即原告签订非网签商品房买卖合同；2、根据该协议第七条约定，若本协议第四条所述的网签条件具备，但天威公司无法将原开给窦俊杰的44-1-1收据和商品房合同收回给高科公司，则视为天威公司将本协议所借26-1-1房屋购买，由天威公司将全额购房款支付给高科公司。从该条可以看出，在2015年12月26日在高科公司与天威公司签署《协议书》、原、被告签署非网签《商品房买卖合同》时，天威公司并未以抵账的方式向高科公司支付2835874元购房款；3、高科公司是基于上述借房协议，为了配合天威公司融资担保需要，根据天威公司指定，与原告于2015年12月26日签订非网签《商品房买卖合同》，并向原告出具的全额购房款收据2835874元。原告实际并未向高科公司支付任何购房款，原、被告双方未发生真实房屋买卖合同交易。原告对该组证据真实性不发表意见，原告方没有参与，不确定是否确有其事，证明目的不认可，从被告提交的协议书可以看出，被告和天威公司有抵顶协议，只是因窦俊杰的原因要将44-1-1号房屋跟26-1-1号房屋进行置换，协议书不能证明被告要证明的第三项证明目的，《商品房买卖合同》签订不是天威公司向原告借款的担保，合同签订是因被告欠天威公司商混款，天威公司欠原告款项，所以经协商达成了抵顶协议，合同的签订当是对天威公司向原告借款的结算清偿行为，而不是担保行为。原告和被告提供的证据材料，经开庭审理质证，合议庭认为：原告提供的双方于2015年12月26日签订的《商品房买卖合同》有双方的盖章和签字确认；《收款收据》盖有被告方财务专用章，可以作为证据。被告提供的《协议书》不能证明和本案房屋买卖有关联的法律事实，对关联性不予认定。根据庭审调查及采信的证据，本院确认以下案件事实，原告与被告2015年12月26日签订《咸阳市商品房买卖合同》一份，合同编号为XX园XX号，约定被告将其开发的座落于XX路XX城XX号楼地块上的26幢1单元1-3楼层1-1号房屋（建筑面积共203.64㎡，套内建筑面积197.60㎡）出卖给原告，总价款2835874元，付款方式为一次性付款。2017年6月30日前被告向原告交付该商品房。逾期交房超过180日后，原告有权退房。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向原告支付违约金。该合同还约定，被告应当在2019年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如果因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、原告有权退房。原告退房的，被告应当自退房通知送达日起60日内退还全部付款，并按照原告全部已付款的0.5%向原告支付违约金。原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已支付款万分之0.5的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起60日内向原告支付。被告因欠案外人陕西天威商品混凝土有限公司商混供货款，用其位于XX城XX号、XX号XX号三套房屋给案外人抵顶欠款，案外人天威公司因欠原告借款，将上列三套房屋抵顶给原告用于清偿借款，故在合同签订当日，原告通过与案外人陕西天威商品混凝土有限公司及被告抵账的方式向被告交付了全部购房款。被告按案外人陕西天威商品混凝土有限公司示意，同意并给原告出具了购房全款的《收款收据》。随后被告给原告办理了41-1-6号房屋、2-1-2号房屋交割手续，但至今未办理26-1-1房屋的交割手续，导致本案纠纷发生。本院认为：原告与被告2015年12月26日签订的《商品房买卖合同》有双方的盖章和签字确认，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，故为有效合同。被告向原告出具的26-1-1房屋款《收款收据》是原告与被告对被告欠案外人陕西天威商品混凝土有限公司及案外人陕西天威商品混凝土有限公司欠原告债务三方欠款抵扣为房屋价款的明确确认，应认定为原告向被告支付的购房款，故被告认为26-1-1房屋是案外人借用被告房屋用于案外人向原告借款的抵押担保，而不是房屋买卖之抗辩理由不成立，本院不予支持。被告应当按照《商品房买卖合同》的约定继续履行完自己的合同义务，并承担违约责任。综上，原告之诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条规定，判决如下：一、原告与被告2015年12月26日签订的《商品房买卖合同》为有效合同。二、被告在判决生效之日起十日内向原告交付位于XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋并办理房屋权属转移登记。三、被告于本判决生效之日起十日内按每日141.79元向原告支付从2017年7月1日至实际交房之日止的违约金。四、被告于本判决生效之日起十日内按每日141.79元向原告支付从2020年1月1日起至原告实际取得该房屋权属证明之日止的违约金。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30868元，原告已预交，由被告承担，并于本判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。     审  判  长    蔚 志 强人民陪审员    司    煊人民陪审员    娄    静 二O二0年八月二十五日        书  记  员    万 甜 甜1