云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7436号上诉人（原审被告）：胡永贵，男，1975年8月2日出生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。被上诉人（原审原告）：李玉飞，男，1968年10月20日出生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。上诉人胡永贵因与被上诉人李玉飞定金合同纠纷一案，不服云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2020）云0129民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，上诉人胡永贵、被上诉人李玉飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡永贵的上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持上诉人不返还定金20000元；3.一审、二审诉讼费由李玉飞承担。事实和理由：2018年10月3日至10月6日，李玉飞多次带人到上诉人家看房子，上诉人也多次向李玉飞明确清楚的说明房子是农村自建房，只能签房屋买卖协议，不负责办任何手续。6月7日，李玉飞请我们吃饭时付了定金20000元，并写下收条双方承诺第二天写协议及付全款，如果李玉飞不要房子就不要定金20000元，如果上诉人不卖房子就要双倍返还定金。超过明天写协议及付全款就不退定金了，收条证据已写明确。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，不是一审认定的不能办理土地公证和房子过户手续不能履行合同，而是由于李玉飞没有按约定第二天写协议和付全款，不要房子毁约而导致合同不能履行，李玉飞应该承担合同不能履行的违约责任。被上诉人李玉飞答辩称，上诉人的姐姐称上诉人要卖房子和空地基还债。被上诉人在看房时上诉人说空地基可以过户，房子也可以过户，还可以公证。双方谈好购房价98万元，于2018年10月7日支付了2万元购房订金，写下收条。双方口头约定10月8日去办理土地公证和房子过户手续后，就将剩余的购房款付清给上诉人。但10月8日当天，双方到公证机关、土地部门和房管所后，被上诉人才知房子和土地属于农村集体土地，不能办公证，也不能过户。房管所的工作人员告知该房只有土地批文，不允许私自买卖。被上诉人认为是上诉人在欺骗，当即要求返还所支付的2万元定金，上诉人不同意。被上诉人向一审法院提起诉讼，要求上诉人返还定金符合规定。收条上虽明确写明是给付定金，因上诉人利用房屋可以过户、公证的谎言欺骗被上诉人支付定金，且被上诉人也没有说过不要房子2万元定金不用返还的话语。上诉人与其姐姐在当地时出了名的玩高利贷的，被上诉人是地地道道的生意人，不排除上诉人与其姐姐故意套取被上诉人定金的可能。综上，上诉人上诉请求不成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。原审原告向一审法院起诉请求：1.判决被告胡永贵返还原告李玉飞购房定金20000元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年12月14日，寻甸回族彝族自治县仁德镇北观村委会教场坝村户主胡永贵（家庭成员四人）向寻甸回族彝族自治县国土资源局申请使用土地建房获得批准，建房地点大沙地，2008年，被告即建盖了一栋四层砖混结构房屋。2018年10月7日，被告及其姐姐胡琼芳在原告经营的馆子里吃饭，因被告欠其姐姐胡琼芳债务，被告考虑卖房子和空地基用于还债，被告姐姐胡琼芳就联系被告，原告就和被告姐姐胡琼芳到被告家看房子，原被告双方口头约定购房价为98万元，原告就向被告支付了购房定金现金人民币20000元，被告向原告出具收条一份：“今收到李玉飞购买教场坝村房子大概800平方左右和所属地基和空地基200平方米左右【寻国土建字（2017）（一审认定为“2017”系笔误，应为2007）第176号】定金20000元。明天共同写协议和付款，若有哪方反悔加倍付给对方违约金，房屋价格98万元整”。双方并口头约定2018年10月8日去办理土地公证和房子过户手续后，原告需将剩余的购房款付清给被告。2018年10月8日，原被告双方到公证机关、土地部门和房管所办理房子和土地公证、过户等手续，因该房屋属于农村自建房屋，没有房产证，故不能办理过户、公正等手续，原告即不愿购买该房屋，要求被告返还所支付的20000元定金，被告认为，不是被告不愿意出卖房屋，是原告反悔，致使房屋不能买卖，给被告造成经济损失，故购房定金20000元不予退还。一审法院认为，定金合同属于从合同，是指当事人达成的一方当事人向对方给付定金作为债权的担保协议，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的法律责任”。本案中，2018年10月7日，原被告双方口头达成房屋及地基买卖协议后，原告即支付了被告20000元定金，按照双方书面约定，次日写协议和付房款，由于被告的房屋属于农村自建房，不能办理土地公证和房子过户手续，致使房屋买卖合同目的不能实现，被告胡永贵应当承担合同不能履行的违约责任，按照当事人双方的约定，哪方反悔加倍给付对方违约金，因违约金数额约定不明，一审法院不予支持；但是，被告收取原告李玉飞支付的购房定金20000元应当予以返还。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条规定，判决：“由被告胡永贵于判决生效后十五日内返还原告李玉飞购房定金20000元。”二审中，李玉飞申请证人洪某出庭，证实：李玉飞向证人借2万元现金，并于当天支付给胡永贵，听到胡永贵说房子及土地证可以过户、可以办公证等。胡永贵认可借现金支付定金，不认可说过可过户及办公证。本院认为，该证人出庭证实的内容与李玉飞一审提交的证据相互印证，其内容可信，本院予以确认。胡永贵二审中无新的证据提交。二审认定事实与一审判决认定事实相一致。本院认为，本案的争议焦点是：胡永贵是否应当向李玉飞返还2万元。根据本案查证事实，李玉飞于2018年10月7日向胡永贵支付了2万元定金，胡永贵出具了《收条》，内容为：“今收到李玉飞购买教场坝村房子大概800平方左右和所属地基和空地基200平方米左右【寻国土建字（2007）第176号】定金20000元。明天共同写协议和付款，若有哪方反悔加倍付给对方违约金，房屋价格98万元整”。因此，双方房屋买卖的意思表示真实，本院对此予以认定。根据收条的内容，双方还需在第二天即2018年10月8日签订协议和付款，但双方在第二天即为房屋买卖问题发生了争议。李玉飞以房屋、土地不能公证，也不能过户等为由，主张返还2万元定金。而胡永贵则以其已经向李玉飞明确说过房屋系农村房子，只有土地批文，如果以后须办理任何关于房屋的手续，尽力配合等为由，提出不应退还定金2万元的抗辩意见。从双方一审、二审各自出庭的证人证言，结合收条的内容，各自陈述内容分析，双方是因房屋是否能够办理相关手续发生重大分歧，进而双方未能达成房屋买卖协议。再者，本案房屋为农村自建房，目前尚不能办理相关公证、房屋及土地过户等，在李玉飞买卖房屋合同目的不能实现的情况下，一审法院判决由胡永贵返还购房定金2万元正确，本院予以维持。根据上述分析，胡永贵要求按照定金罚则，提出不予退还定金2万元的上诉主张，因无充分的事实及法律依据，本院对此予以驳回。综上所述，上诉人胡永贵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费300元，由胡永贵负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  杨章亮二〇二〇年八月十日法官助理龙俊秀书记员杨雅婷