河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3535号上诉人（原审原告）：刘武彤，男，1963年4月18日出生，汉族，现住安阳市文峰区。上诉人（原审原告）：徐爱英，女，1963年10月14日出生，汉族，现住址同上，系刘武彤妻子。二上诉人共同委托诉讼代理人：黄政磊，现住址同上，系二上诉人女婿。二上诉人共同委托诉讼代理人：郭占成，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务：执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，系公司员工。委托诉讼代理人：樊斌，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人刘武彤、徐爱英因与被上诉人安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘武彤、徐爱英上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项,并改判为“一、安阳新华富置业有限公司于判决生效之日起十日内以购房款总额630394元为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%支付原告从2015年2月5日起至办理房屋权属证书协助义务履行完毕之日止的违约金;二、安阳新华富置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告维修基金8639元及利息(利息从2013年5月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2018年10月24日)”。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实清楚,但判决内容没有法律依据。对于开发商延期办证是否应承担违约责任以及如何承担违约责任,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条有明确的法律规定。在法律有明确规定的前提下,法院没有权利作出违反法律规定的自由裁量。因此本案按照法院查明的案件事实,应当认定被上诉人从2015年2月5日起承担延期办证的违约责任,并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定承担违约金。对于被上诉人违法收取上诉人的维修基金应承担的利息,被上诉人作为开发企业显然清楚是否可以收取维修基金,因此其收取上诉人的维修基金后未及时缴纳的违法行为应当对上诉人承担从收取之日起的利息。请求依法改判。二、合同是双方在平等自愿的基础上签订的,购房人作为一个个体与开发商本身地位就不对等。合同为格式合同,是由被上诉人提供,本应作出有利于购房人的解释,法院却做出有利于格式合同提供方即被上诉人的解释,这明显有悖于法律规定、原则和精神。法院的自由裁量权不能被滥用,无论开发商违约、政府违约,这个违约责任不是上诉人造成的,成本不能由弱势方上诉人承担。新华富置业公司辩称，我方不存在违约行为，更不应当承担违约责任，由于一审法院已作出裁判，我方尊重一审法院的判决，请求驳回上诉，维持原判。刘武彤、徐爱英向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付截止到2016年12月29日的延期办理不动产权属证书违约金95333.94元，起诉之后的违约金计算至协助办理房屋不动产权属证书之日止；2.判令被告退还原告缴纳的房屋维修基金8639元及利息（自2013年5月30日起按同期贷款利率计算至被告履行完毕之日止）；3.判令被告立即协助为原告办理涉案房屋的不动产权属证书4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.2013年7月3日，原告刘武彤、徐爱英（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，二原告购买被告开发的位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，建筑面积143.99平方米，总房款为630394元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并在2014年11月1日办理了交房手续，现未办理不动产权属证书。被告于2013年5月30日收取原告维修基金8639元。本案原审判决生效后双方达成执行和解协议，被告分别于2018年9月12日、2018年10月24日支付原告执行款17826元、82174.21（含房屋维修基金8639元）元，共计100000.21元（含房屋维修基金8639元）。3.本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，因政策调整、需增加规划核实等工作，涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见，不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响，被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇，即使被告开具发票，原告携带相关证件，不动产登记部门仍无法办理权属登记证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票，故原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权属证书的诉请，符合法律规定，法院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋交房日期为2014年11月1日，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，法院不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，法院不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。因原审判决为双方达成执行和解协议的依据，现原一、二审判决均被撤销，原告主张要求按照执行和解协议履行的意见本院不予采纳。结合本案事实，法院酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算3年，即18911.82元（630394元×1%×3）。关于房屋维修基金，原告缴纳时应当知道房屋维修基金的收款方不应为被告，被告也无权收取，故应于返还，双方对房屋维修基金的利息未做约定，故利息应从起诉之日即2017年1月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至原告取得执行和解款项之日即2018年10月24日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘武彤、徐爱英逾期办理不动产权属证书的违约金18911.82元；二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘武彤、徐爱英维修基金8639元及利息（利息从2017年1月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2018年10月24日止）；三、在具备办证条件之日起十日内，被告安阳新华富置业有限公司协助原告刘武彤、徐爱英办理位于安阳市文峰区秀水苑商住小区15号楼2单元702室的不动产权属证书；四、驳回原告刘武彤、徐爱英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2487元，由刘武彤、徐爱英负担2214.2元，由安阳新华富置业有限公司负担272.8元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案争议焦点为一审认定的逾期交房违约金是否适当。双方签订的《商品房预售合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。因办理权属登记需要相关职能部门配合，涉及到行政审批事项，被上诉人于一审提交的相关证据可证实并非由其一方原因造成办证迟延，一审综合本案实际情况，酌定违约金标准及数额并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2214.2元，由上诉人刘武彤、徐爱英负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年八月二十日书记员  赵欢欢