四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终328号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都新和房地产开发有限公司，住所地四川成都市金牛区蜀华街2号。 法定代表人：陈素华，总经理。 委托诉讼代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨静，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）:西南石油大学，住所地四川省成都市新都区新都大道8号。 法定代表人：赵金洲，校长。 委托诉讼代理人：李天瑜，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鹏，四川公生明律师事务所律师。 上诉人成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和房产公司）因与上诉人西南石油大学合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初2933号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人新和房产公司的委托诉讼代理人钟俊芳、杨静、上诉人西南石油大学的委托诉讼代理人李天渝、陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新和房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判西南石油大学向新和房产公司支付所欠管理费10369031.10元、利息18028816.59元、项目亏损12000000元（三项合计40397847.69元）；2.本案一二审诉讼费用由西南石油大学承担。事实与理由：一、一审法院将案涉合同认定为合资、合作开发房地产合同属性质认定错误，案涉合同应为委托代建合同。案涉合同从签订和履行来看不符合合资、合作开发房地产纠纷的实质，双方没有共同投资，施工过程中的资金由西南石油大学根据施工节点拨付，双方没有共享利润及共担风险，双方合同系原《委托代建合同书》权利义务的概括转移，合同目的系完成委托代建，且在合同履行过程中，双方也多次确认合同关系为代建。二、一审判决事实认定不清，西南石油大学应当按照约定向新和房产公司支付代建管理费、资金利息以及项目亏损，管理费不包含在住宅和车位的销售价格中，需要单独支付，因案涉项目为委托代建，项目亏损资金利息需由西南石油大学承担。综上，一审对本案双方法律关系认定错误，认定事实不清，判决不当。 西南石油大学辩称，1.西南石油大学最初确与新和房产公司的关联公司成都长源工程咨询有限公司（以下简称长源咨询公司）签订了代建协议，但后来西南石油大学与新和房产公司所签《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合作》（以下简称《联合开发建设合同》）改变了之前的代建合同的内容，双方明确约定为联合开发性质，而修建成本如何计算完全是由新和房产公司掌控。2.案涉协议明确约定系新和房产公司全额投资，但在修建过程中新和房产公司一再要求西南石油大学支付工程款，这原本系新和房产公司违约，现新和房产公司以违约行为来抗辩，不应得到法院支持。 西南石油大学上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判新和房产公司向西南石油大学承担违约金14251230元；二、本案上诉费由新和房产公司承担。事实与理由：对案涉工程依据双方合同约定，新和房产公司应于2010年2月10日竣工验收合格达到交钥匙的条件，而实际验收合格时间逾期达162天构成违约，应当按照协议约定承担合同总价的每日千分之一的违约金，鉴于该违约金过高，西南石油大学调整为月2%即14251230元。 新和房产公司辩称：1.本案双方为委托代建关系并非合作开发关系，西南石油大学根据《联合开发建设合同》主张违约金与其主张本案属于联合开发存在悖论，既然是联合开发就不会存在两个联合开发主体间某一方存在逾期竣工的违约责任，只有在委托代建的关系中才会存在逾期竣工的问题。2.根据案涉五方责任主体的《竣工验收报告》证实，案涉工程的实际开工日期为2009年1月20日，竣工验收日期为2010年6月25日，实际工期为521天，双方合同约定的工期为560天，因此，新和房产公司不存在工期逾期问题。 新和房产公司向一审法院起诉请求：1.判令西南石油大学向新和房产公司支付所欠管理费暂计10369031.10元；2.判令西南石油大学向新和房产公司支付资金利息暂计18028816.59元；3.判令西南石油大学向新和房产公司支付案涉项目亏损暂计12000000元。 西南石油大学向一审法院提出反诉请求：1.判令新和房产公司向西南石油大学承担违约金14251230元；2.确认新和房产公司和西南石油大学签订的《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合作协议》（以下简称《联合开发建设协议》）、《联合开发建设合同》及2012年3月30日签订的《〈联合开发建设合同〉补充协议》合法有效；确认位于新都大道××和·××城小区××车位××西南石油大学所有，并责令新和房产公司将车位的产权过户于西南石油大学名下（后西南石油大学撤回了要求过户的诉讼请求）。 一审法院认定事实：2007年10月9日，西南石油大学作为委托人与代建人长源咨询公司签订《委托代建合同书》，西南石油大学委托长源咨询公司代建位于成都市新都区新都大道8号，项目名称为西南石油大学教职工经济适用房，项目总投资（暂定）2.85亿元。代建管理费按照代建项目投资总金额的3%计算，投资总金额以最终审计金额为准。 2007年12月26日，西南石油大学（甲方）与新和房产公司（乙方）签订《联合开发建设协议》，双方就位于成都市新都区新都大道8号，西南石油大学成都校区教职工住宅小区项目联合修建事宜达成如下合作协议：一、甲方权利义务。1.甲方承诺该住宅小区的全部工程由乙方负责承建（项目投资概算最终以设计图纸为准）。2.甲方承诺全部购买该项目用地范围内所有建筑物及设施。3.甲方负责监督乙方承建工程质量及进度。二、乙方权利和义务。1.乙方承诺其承建的甲方教职工住宅全部房屋只能销售给甲方教职工，不得对外销售。2.乙方保证整个小区建设符合国家法律法规及甲方提供的设计图纸要求。3.乙方保证按合同约定的期限完成该项目的建设任务。4.乙方保证合同约定的房价控制工程造价，并按约定的价格销售给西南石油大学教职工。三、在甲方双方未达成相关的具体正式合同或协议之前，本协议具有约束力。在达成相关正式合同或协议后，本协议作终止。四、本协议经甲、乙双方签字盖章后生效。2007年12月28日，西南石油大学向新都区人民政府报送《西南石油大学关于联合修建教职工住房的请示》，申请在新都区，全部限价销售给西南石油大学在新都校区无房的教职工。2008年2月27日，新和房产公司向成都市新都区规划管理局提交《备案申请》，内容为：根据2008年1月22日新发改投资函【2008】007号文，成都市新都区发展和改革局已批准西南石油大学与新和房产公司就位于成都市新都区，西南石油大学成都校区教职工住宅小区项目进行联合开发。特申请备案。2008年3月20日，成都市新都区国土资源局作为出让人与受让人西南石油大学签订合同编号为：5101新都（2008）出让合同第290号《国有土地使用权出让合同》，按照受让人向出让人提出变更国有土地使用权用途的申请，经新都区人民政府同意，双方签订出让位于成都市新都区福元村，宗地编号为Ｍ—××0，出让面积72576.34平方米，出让金为54432255元。 2008年5月23日，西南石油大学（甲方），与新和房产公司（乙方）、成都虹鑫投资（集团）有限公司（丙方）签订《联合开发建设合同》，约定的项目名称为：新和·香城学府（暂定名），项目地址：成都市新都区新都大道8号。项目内容和性质：职工住房（商品房）定向开发（建设和销售）。建设资金来源：乙方自筹。合作方式：以甲乙双方联合开发的合作方式，合作开发房屋及附属配套设施只能销售给甲方指定的购房对象。开工日期：暂定2008年7月30日，竣工日期：以开工日期顺延（日历日）560天，工期总天数（日历日）560天。同时约定丙方成都虹鑫投资（集团）有限公司为乙方提供担保，当乙方不履行本合同时，丙方承担连带责任。同时，丙方应向甲方提供其有代偿能力的证明。第２条约定：“甲、乙双方权利义务。2.1甲方权利义务。2.1.1提供项目开发使用的土地（性质为住宅用地），一期面积约53.9亩，二期面积约54.1亩。2.1.2甲方负责向乙方提供变更和完善用地手续的相关材料，积极配合乙方办理有关手续。2.1.3该项目用地范围内所有建筑物及设施，只能由甲方及甲方指定的购房对象购买。2.1.4甲方已取得地方政府及国家政策给予的优惠要在购房者房价交易中体现。2.1.5该项目房产及附属配套设施按商品房交易的相关规定由乙方同甲方教职工个人（或甲方指定的购房对象）直接交易，甲方提供与乙方交易的购房者名单、购房者选房方案。2.1.6甲方有权对项目开发建设全过程的材料、质量、工期、交易等进行监督。2.2乙方权利义务。2.2.1乙方按照商品房开发的要求承担相关责任。2.2.2负责项目工程建设所需资金的投资，包括项目设计、建设规费、土地费、勘察费、施工中的土建、装修、水电气安装、监理费、小区绿化以及项目配套设施建设等项目所需费用的全部投资。2.2.3该项目预售许可证未取得前的所有建设资金均由乙方负责解决若乙方需向银行贷款，还款义务及相关责任均由乙方承担。2.2.4乙方申请本项目银行贷款时，须向甲方通报并经甲方确认，银行贷款总金额不得超过人民币6000万元，若超出上述规定贷款总金额，超出部分银行贷款利息由乙方自行承担且不计入成本。2.2.5负责办理项目立项、规划、设计、报规、报建、施工许可证、房屋产权证、房屋土地使用证及建筑施工用临时占道、用水、用电、气等相关手续。2.2.6负责选择项目设计、施工、管理、监理、销售等专业机构及对工程实施的全过程进行管理，该工程为按商品房的方式修建并交钥匙工程。2.2.7乙方按照商品房交易的相关规定，按甲方提供的名单与购房者签订商品房销售合同并按照合同约定负责办理房屋产权证书（包括分户国土使用权证）等相关手续。2.2.8购房者可以采用首付款加银行按揭贷款或公积金机构贷款（贷款比例按照银行或公积金机构的规定执行）支付购房款。乙方所收取的购房款除将一千万元汇入甲方指定的账户外，必须存入甲乙双方共管账户，共管账户的款项按工程进度使用。2.2.9负责项目开发建设过程中的一切工作，并承担开发建设过程中的经济责任和民事责任。2.2.10乙方保证本项目建设符合国家法律法规。”第4条约定：“权益分配。4.1乙方分得本开发项目建设范围内的住宅及地下车位，并定向销售给甲方指定的购房者。4.2甲方分得本开发项目建设范围内除住宅及地下车位外的其他附属房屋及项目配套设施。费用由甲方支付。”第5条约定：“销售价格。5.1本项目开发的职工住宅及附属设施房屋的设计控制销售单价、审定控制销售单价和审定控制销售单价和审定控制项目总投资的构成：包含土地费、勘察费、监理费、报建费、各项审批及办证费、建筑安装工程费、小区绿化、配套管网、税金、乙方管理费（按总投资的3%）、维修基金、开发贷款利息、配套设施等按商品房开发建设所需的费用。……5.5销售单价。住宅部分的实际销售单价P=G（住宅部分的审定控制销售单价）-方案优化价差；地下车位的实际销售单价R=H（地下车位的审定控制销售单价）-方案优化价差。”第9条约定：“违约责任。9.1合同签订后，甲乙双方不得无故解除合同，如一方违约解除合同，应承担合同总金额10%的违约金；9.2乙方应按合同约定的工期完成工程，如乙方违约延迟，每延迟一天按照合同总金额的千分之一承担违约金。”双方还约定了其他相关的权利义务。同日，双方又签订《〈西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同〉补充协议（一）》，双方对于权益分配、价格波动价差和新和收取的1000万元购房款汇入西南石油大学账户后的方式进行了约定。西南石油大学（甲方）、长源咨询公司（乙方）与新和房产公司（丙方）签订《关于终止〈西南石油大学教职工经济适用房委托代建合同〉的协议》（签订的时间不详），内容为：甲丙双方于2008年5月23日签订的《联合开发建设合同》，就成都市新都区新都大道8号西南石油大学成都成都校区教职工住宅小区（暂定名【新和·香城学府】）进行联合开发。为使该合同能够顺利执行，经甲乙丙协商一致，达成如下协议：一、甲、乙双方一致同意终止执行双方于2007年10月9日签订的《西南石油大学教职工经济适用房委托代建合同》。二、《西南石油大学教职工经济适用房委托代建合同》签订后，甲方已支付给乙方的1200000元代建管理费作为甲方与丙方签订的《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》中约定管理费的预付费用。三、本合同一式六份，甲、乙、丙三方各执二份，签字盖章后生效。 2008年7月10日，西南石油大学向成都市新都区国土资源局发出《关于申请西南石油大学项目土地使用权人加名的报告》，申请在在新都国用（2008）第1559号《国有土地使用权证》上加上联合开发企业新和房产公司的名字。2008年9月1日，成都市新都区国土资源局向土地使用权人西南石油大学、新和房产公司分别发了新都国用（2008）第5460号《国有土地使用权证》，载明的土地座落于成都市新都区福元村，土地用途为住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为35944.93平方米。成都市新都区规划管理局于2009年1月20日向新和房产公司、西南石油大学颁发了《建设工程规划许可证》；成都市新都区建设局于2009年1月20日向新和房产公司、西南石油大学颁发了《建筑工程施工许可证》。2009年1月20日和22日，新和房产公司、成都衡泰工程管理有限责任公司、成都市第三建筑工程公司分别在《单位工程开工报告》上的“建设单位”“监理单位”“施工单位”栏盖章，确认的开工日期为2009年1月20日，竣工日期为2010年3月30日。2010年6月25日，案涉新和·香城学府经竣工验收合格，五方责任主体在《竣工验收报告》上盖章确认，载明的开工日期为2009年1月20日，竣工日期为2010年6月25日。成都市房产管理局于2009年4月28日向新和颁发《商品房预售许可证》，载明的项目名称为新和·香城学府（仅限石油大学内部教职工购买）。2010年7月22日，成都市新都区规划管理局向新和房产公司、西南石油大学颁发新和·香城学府的《建设工程规划验收合格证》。2010年7月12日，成都市新都区兴房测绘有限责任公司就香城学府出具《四川省房屋面积测绘报告》。 2009年4月22日，西南石油大学与新和房产公司签订《协议》，约定双方联合开发的新和·香城学府项目所有房屋及设施只能由西南石油大学及指定的教职工购买。新和房产公司分得本项目所有住宅及地下车位并由其定向销售给西南石油大学及指定的教职工（住宅1071套，面积124467.3平方米；地下车库680个，面积22619平方米）。西南石油大学分得本项目所有商业用房建筑面积约375.70平方米。2012年3月30日，西南石油大学（甲方）与新和房产公司（乙方）签订《〈联合开发建设合同〉补充协议》，双方就新和·香城学府未售住宅和地下位的销售等遗留问题订立补充协议如下：一、新和·香城学府未售住宅212套，销售均价为人民币3600元/平方米；地下车位645个（含子母车位16个），销售均价为人民币70000元/个；212套住宅与212个地下车位配套销售。购房（含车位）人员名单由甲方提供，乙方负责为购房人员协调、联系公积金及银行按揭贷款事宜。若本协议签订后3个月内住宅及配套地下车位未销售完毕，则剩余住宅及配套地下车位由甲方按本条所述价格及方式负责购买。二、甲方实际向乙方支付人民币1355万元用于购买新和·香城学府项目建设范围内的商业用房、活动中心、架空层等公共设施用房。三、应由甲方购买的剩余车位433个（均价为人民币7万元/个），甲方预付人民币2575万元，乙方为促进销售先垫资人民币456万元），甲方同意，由乙方代为销售。车位销售时，甲方收取每个车位销售款7万元，至甲方车位销售款收取总额为3031万元（包括甲方预付款及甲方代乙方收取的乙方垫资款）。车位购买人持甲方开具的收据换取乙方票据，乙方应认可并办理。地下车位未销售完，未售车位的甲方预付款（具体金额以双方核定确认后的数据为准），乙方不予退还。双方同意，上述433个车位若在本协议签订生效后的3年内尚未销售完毕，甲方按本协议约定的价格全部予以购买。四、在工程建设过程中，甲方提供资金共计约人民币6342万元（具体金额以双方核定确认后的数据为准），扣除上述甲方应实际支付的购房款人民币1335万元及甲方按本协议约定收取的车位款人民币3031万元后的余额为人民币1956万元（具体金额以双方核定确认后的数据为准），乙方以本协议第一条所述的住宅及配套地下车位的销售款予以返还。212套住宅及212个配套地下车位销售时，甲方收取每户车位购买诚意金7万元作为乙方部分返还资金，待购房人与乙方签订车位购买合同时以甲方开具的车位诚意金收据冲抵车位款并换取乙方票据；本协议签订后7个工作日内，乙方返还甲方人民币472万元，若乙方违约，双方权利义务以此前协议为准，本协议约定或确认的问题对甲乙双方均不具有约束力。乙方为促进剩余433个车位的销售而垫资的人民币456万元，由乙方在212套住宅和212个配套销售的地下车位全部销售完毕后的三个月内打入乙方开设的甲乙双方共管账户（逾期按每天1%收取滞纳金），等上述全部住宅和地下车位（包括剩余的433个车位）全部销售完毕后即解除共管并由乙方全额收回。上述人民币456万元的共管期限最长不超过三年（自本协议签订生效之日起开始计算）。五、非甲方购买的住宅及地下车位开发销售的所有税费均与甲方无关，甲方向乙方购买的住宅及地下车位，乙方将购买部分产权办理过户时，按国家规定应由买方缴纳的税费部分由甲方承担。六、本补充协议为甲、乙双方签订的《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》的补充，与合同具有同等法律效力，本补充协议与合同不一致之处，以本补充协议为准。 新和房产公司作为出卖人，与西南石油大学指定的人员就新和·香城学府住宅和车位分别签订了《商品房买卖合同》，西南石油大学收取了部分住宅的购房款和车位的诚意金。诉讼过程中，新和房产公司提供了从2008年3月20日至2010年3月11日期间，西南石油大学分10笔向新和房产公司的转账凭证，合计金额为104932262.75元。 一审法院另查明，登记在新和房产公司名下，位于成都市新都区车位，面积22517.83平方米，于2018年3月16日和2018年5月7日分别被一审法院和成都市新都区人民法院查封，尚未解除查封措施。2018年7月20日，长源咨询公司出具《新和·香城学府项目开发费用审核报告》，审核结果为：新和·香城学府项目开发费用总额为394398087.19元。在所附的《新和·香城学府项目开发费用汇总表》第86项“费用支出（成本＊3%）”为10369031.10元，第87项“利息估算（收入＊5%）”为18028816.59元。 一审法院认为，西南石油大学与新和房产公司签订的《联合开发建设协议》《〈联合开发建设合同〉补充协议》以及西南石油大学与新和房产公司、成都虹鑫投资（集团）有限公司《联合开发建设合同》及其他相关协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，均为有效。本案争议焦点：一、新和房产公司与西南石油大学之间合同关系的性质；二、新和房产公司要求西南石油大学支付管理费、利息、代垫费用的请求是否成立；三、新和房产公司是否存在工期逾期违约行为，是否应向西南石油大学支付逾期完工违约金；四、西南石油大学要求确认433个车位归其所有的请求是否成立。 关于第一个争议焦点，新和房产公司主张与西南石油大学之间建立的是代建合同关系，而西南石油大学则认为双方之间形成的是合资、合作开发房地产合同关系。一审法院认为，委托代建合同是指建房人获得国有土地使用权后委托房地产建设企业代建房屋，并向受托房地产建设企业支付酬金的协议；委托人享有国有土地使用权并承担相应的建设成本，代建人利用自己的资质代建房人依法进行相关建设活动，并由建房人支付酬金。合同法分则中没有单独规定委托代建合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条关于“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”的规定，委托代建合同除适用合同法总则的相关规定外，可以参照与其最相类似的委托合同的相关规定进行处理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”从该规定来看，合资、合作开发房地产合同的特征是：1.主体具有特殊性，要求一方当事人或者合作成立的企业应取得房地产开发经营资质；2.标的具有特殊性，即需要在通过出让方式取得的土地上进行开发；3.合同内容具有特殊性，一方出土地使用权，一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同分享利益。本案中，新和房产公司与西南石油大学签订的合同名称为《西南石油大学教工住宅小区联合开发建设合作协议》《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》，从名称上来看，双方订立的是合资、合作开发房地产合同而非委托代建合同。从内容上来看，《联合开发建设合同》第2.1.1条明确约定由西南石油大学提供项目开发使用的土地，第2.2.2条明确约定由新和房产公司负责项目工程建设所需资金的投资，包括项目设计、建设规费、土地费、勘察费、施工中的土建、装修、水电气安装、监理费、小区绿化以及项目配套设施等项目所需费用的全部投资。第4条约定了双方对开发项目的分配。从履行的情况来看，双方向国土部门申请了在西南石油大学已经出让取得的开发土地上加名，而且规划行政主管部门、建设行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》均是向新和房产公司和西南石油大学两家单位共同颁发。开发的住宅及车位的销售也是以新和房产公司的名义进行，本案更加具有一方出地、一方投资，共享利润、共担风险的法律特征。双方在《联合开发建设协议》《联合开发建设合同》及补充协议中均没有约定由新和房产公司代为建设，由西南石油大学向新和房产公司支付建设费用的内容，不具备委托代建合同的基本特征。本案中虽然双方在合同中约定了联合开发的房屋应向特定对象销售，且销售价格要受相关成本控制的影响，该部分内容与完全市场化的合资、合作开发房地产合同存在一定差别，但判断法律关系的性质应当以核心的内容为准，不能因上述因素改变双方合同关系的性质。本案中双方订立合同的核心内容还是一方出地、一方投资，且共担风险、共享利润，故认定本案双方建立的合同关系为合资、合作开发房地产合同关系。 关于第二个争议焦点，新和房产公司要求西南石油大学支付3%的管理费的依据是《联合开发建设合同》第5.1条规定，即“本项目开发的职工住宅及附属设施房屋的设计控制销售单价、审定控制销售单价和审定控制销售单价和审定控制项目总投资的构成：包含土地费、勘察费、监理费、报建费、各项审批及办证费、建筑安装工程费、小区绿化、配套管网、税金、乙方管理费（按总投资的3%）、维修基金、开发贷款利息、配套设施等按商品房开发建设所需的费用”。从整个第5条的内容来看，是新和房产公司与西南石油大学就如何确定住宅和车位销售价格所作的约定，3%的管理费已经包含在住宅和车位的销售价格当中，新和房产公司在收取的购房款和车位销售款项中已经包含了该内容，新和房产公司要求西南石油大学另行支付3%的管理费缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于新和房产公司要求西南石油大学支付利息和项目亏损费用的问题，双方在合同中并没有约定，而且新和房产公司在一审法院询问时明确表示该两项诉讼请求是建立在委托代建合同的基础之上，即根据委托合同的规定，要求西南石油大学作为委托人，向受托人新和房产公司支付处理委托事务垫付的必要费用。因在第一个焦点中已经充分论述了新和房产公司与西南石油大学之间的合同关系性质不是委托代建合同，且在本案审理过程中，一审法院在充分听取双方对法律关系性质发表意见后，一审法院已经向新和房产公司进行了释明，告知其主张的法律关系性质与人民法院认定不一致，告知其可以变更诉讼请求，但新和房产公司拒绝进行变更，故对新和房产公司的诉讼请求予以驳回。另外，长源咨询公司根据新和房产公司单方委托作出的《新和·香城学府项目开发费用审核报告》未经西南石油大学参与，且未对审核资料进行质证，一审法院对该证据不予采信。新和房产公司在诉讼过程中申请对新和·香城学府项目的开发成本、销售收入、资金利息及新和房产公司垫付的成本进行鉴定，因鉴定结论与本案的处理结果不具有关联性，一审法院未予准许。 关于第三个争议焦点，《联合开发建设合同》中约定工期总天数（日历日）为560天，并约定开工日期暂定为2008年7月30日，竣工日期以开工日期顺延（日历日）560天，同时双方还就工期违约约定了相应的违约责任。根据本案查明的事实，案涉工程开工日期为2009年1月20日，竣工验收日期为2010年6月25日，实际工期为521天。西南石油大学主张应以案涉项目取得《建设工程规划验收合格证》的时间，即2010年7月22日作为工期截止时间与合同约定的“竣工日期以开工日期顺延（日历日）560天不符”，且根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条关于“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期……”的规定，竣工日期就是五方责任主体进行竣工验收合格的时间，而不是取得《建设工程规划验收合格证》的时间。新和房产公司不存在工期逾期的违约行为，西南石油大学要求新和房产公司承担工期逾期违约责任的请求不成立，一审法院不予支持。 关于第四个争议焦点，2012年3月30日，西南石油大学与新和房产公司签订的《〈联合开发建设合同〉补充协议》中，约定由西南石油大学按照均价7万元/个的标准向新和房产公司购买新和·香城学府剩余433个车位，双方同时约定了款项的支付和由新和房产公司代为销售等事项。根据西南石油大学与新和房产公司于2009年4月22日签订《协议》的约定，新和房产公司分得本项目所有住宅及地下车位并由其定向销售给西南石油大学及指定的教职工，西南石油大学分得本项目所有商业用房建筑面积约375.70平方米。新和房产公司基于与西南石油大学联合开发的事实行为及约定，对相应的住宅和车位享有物权，且案涉的住宅和车位的产权也初始登记在新和房产公司名下，在未发生产权转移登记的情况下，新和房产公司仍为该不动产的所有权人。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”西南石油大学与新和房产公司于2012年3月30日签订的《〈联合开发建设合同〉补充协议》虽然包含有对433个剩余车位进行买卖的相关内容，且新和房产公司也实际向西南石油大学进行了交付，但双方尚未办理产权转移登记，西南石油大学没有取得相应车位的物权。西南石油大学要求确认该433个车位归其所有的主张与不动产物权登记原则相悖，依法不能成立。 综上，除西南石油大学请求确认案涉的《联合开发建设协议》《联合开发建设合同》及相关补充协议合法有效的诉讼请求成立外，新和房产公司的本诉请求和西南石油大学的其他反诉请求均不能成立，予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十四条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决：一、西南石油大学与新和房产公司于2007年12月26日签订的《联合开发建设协议》、西南石油大学与成都新和房地产开发有限公司、成都虹鑫投资（集团）有限公司于2008年5月23日签订的《联合开发建设合同》、西南石油大学与新和房产公司于2012年3月30日签订的《补充协议》合法有效。一审本诉案件受理费243789元，由新和房产开发公司负担；一审反诉案件受理费53653.69元，由西南石油大学负担。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明事实无异议,对一审查明事实本院予以确认。 本院认为，一审法院认定当事人所签的案涉合同及协议为有效是正确的，当事人均应按照案涉合同或协议的约定行使权利、履行义务。本案二审争议焦点为：1.本案双方当事人之间为何种性质的法律关系；在此法律关系之下，新和房产公司的诉讼请求是否应当得到支持；2.新和房产公司是否存在工期违约，是否应当向西南石油大学支付违约金。 关于本案法律关系的性质及新和房产公司的诉讼请求应否得到支持的问题。首先，西南石油大学与长源咨询公司签订的《西南石油大学教职工经济适用房委托代建合同》已经解除，本案双方所涉法律关系应当以2007年12月26日案涉双方签订的《联合开发建设协议》为依据，两个合同相互独立，并无关联。其次，委托代建合同是指代建方接受委托方和使用人的委托，按照委托方和使用人的要求进行项目的代理建设与管理，由委托方支付报酬的合同。从本案双方当事人签订的《联合开发建设协议》的名称和内容来看，均未体现双方系委托代建合同关系，且从已查明的事实案涉工程合同约定由西南石油大学提供项目开发使用土地，新和房产公司负责项目全部所需资金，并以新和房产公司名义对外销售，这符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定关于合资、合作开发房地产合同的法律特征。第三，从合同实际履行来看，西南石油大学协助新和房产公司完成了案涉项目用地加名，新和公司以自身名义对外完成了案涉项目的立项备案、设计、施工、销售、产权办理等事宜，这也符合上述关于合资、合作开发房地产合同的法律特征；虽在工程施工过程中西南石油大学对工程款进行了多次支付，但根据《联合开发建设协议》第2.2.2条的规定，由新和房产公司负责案涉项目建设所需资金的投资，在新和房产公司未完全履行出资义务的情况下，以其违约行为所进行的抗辩，本院不予支持。综上，新和房产公司认为案涉合同为委托代建合同的的上诉理由不成立，一审法院认定案涉双方系合资、合作开发房地产合同关系，并无不当，本院予以支持。 本案中，新和房产公司根据《关于终止西南石油大学教职工经济适用房委托代建合同的协议》认为管理费是需要单独支付的，并非包含在销售价中，根据已查明事实，该协议明确指出该管理费系“联合开发建设合同中的管理费”，所以关于管理费的性质认定应以《联合开发建设合同》为准。而《联合开发建设合同》5.1条明确约定：“本项目开发的职工住宅及附属设施房屋的设计控制销售单价、审定控制销售单价和审定控制销售单价和审定控制项目总投资的构成：包含土地费、勘察费、监理费、报建费、各项审批及办证费、建筑安装工程费、小区绿化、配套管网、税金、乙方管理费（按总投资的3%）、维修基金、开发贷款利息、配套设施等按商品房开发建设所需的费用”，故一审法院以此认定3%管理费已包含在住宅和车位的销售价中，并无不当。同时，案涉项目工程是西南石油大学的职工房屋，具有定向销售的性质，为更好的推进项目，西南石油大学将收取的房屋款提前支付给新和房产公司作为管理费用，并未违反双方的合同约。案涉房屋项目亏损补偿费用是建立在委托代建合同关系的前提之下，此与本院认定的法律关系不一致，具体理由不再赘述，故本院对此主张亦不予支持。 关于新和房产公司是否存在工期违约，是否应向西南石油大学支付违约金的问题。本院认为，《联合开发建设协议》约定的开工期限是暂定为2008年7月30日，竣工日期以开工日期顺延（日历日）560天，表明双方已遇见确切的开工日期可能会因为其他因素而推迟，而根据案涉的《单位工程开工报告》和《竣工验收报告》的盖章确认时期，案涉工程的开工时间为2019年1月20日，竣工日期为2010年3月30日，总工期为521天。因此，新和房产公司不存在工期逾期的违约行为，西南石油大学要求新和房产公司承担违约责任支付违约金的请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，新和房产公司和西南石油大学的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费351096元，由成都新和房地产开发有限公司负担243789元，西南石油大学负担107307元。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 红 审 判 员  刘小玫 审 判 员  蔡源原 二〇二〇年八月七日 法官助理  周鑫隆 书 记 员  周鑫隆