广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初1479号原告：何锦龙，男，汉族，1949年5月4日出生，公民身份号码441************030，现住梅州市梅江区金山龙丰九队。原告：张顺华，女，汉族，1953年5月4日出生，公民身份号码441************023，现住梅州市梅江区金山龙丰九队。被告：邹业密，男，汉族，1986年3月6日出生，公民身份号码452************195，住址梅州市********。被告：王浩，男，汉族，1984年10月19日出生，公民身份号码420************135，住址梅州市梅江区*************。被告：尹雪刚，男，汉族，1982年7月6日出生，公民身份号码420************132，住址梅州市梅江区***市建行宿舍405房。原告何锦龙、张顺华与被告邹业密、王浩、尹雪刚租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何锦龙、张顺华及被告邹业密、王浩、尹雪刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2017年10月31日签订的《承包经营合同》，并立即将合同项下的位于梅州市东郊东岩背背夫坑的土地及地上的餐饮场所、果园、鱼塘（含设施和厨房用具）等腾退归还给原告；2.判令三被告立即付清拖欠的租金（2020年1月至5月）47,500元，2020年6月至实际腾退时的场地占用费按照合同约定每月9500元标准计算；3.判令三被告支付2019年12月至2020年2月三个月的电费3386.61元；4.由三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：俩原告是夫妻关系，三被告是朋友关系。2017年10月31日，俩原告与三被告签订了一份《承包经营合同》，三被告作为合同乙方，共同承包俩原告位于梅州市东郊东岩背背夫坑的土地及地上的餐饮场所、果园、鱼塘（含设施和厨房用具），承包期限为10年，即自2017年10月31日起至2027年10月31日止；第一年至第五年每月承包款为9500元，第五年至第十年每月承包款为10,450元，承包款应在每月30日前将下个月的承包款支付俩原告，如逾期一个月，则原告有权收回承包经营场所并不承担被告的任何损失。承包期间经营场所内产生的水电等由三被告承担；三被告在签订合同时应缴纳履约保证金30,000元。合同签订后，俩原告将合同项下的经营场所及上面的相关设施等交付给三被告经营使用，三被告也按照合同约定支付了履约保证金30,000元及至2019年12月的承包款。承包经营期间，三原告自2020年1月起至今未按合同约定支付承包款，共拖欠承包款47,500元（9500元×5个月），根据双方签订的承包经营合同第三条第三点约定，三被告逾期支付承包款超过一个月，原告即可解除合同，故双方签订的承包经营合同应当予以解除。按照双方签订的合同第四条第二款第三点的约定，承包经营期间的经营场地的水电费由三被告承担，故三被告应承担2019年12月至2月的电费合计3386.61元。因三被告已构成违约，其所交纳的履约保证金30,000元依法不予退回。经原告多次与三被告协商解除合同事宜，三被告至今均未腾退经营场地给原告，原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告邹业密辩称，因疫情原因无法经营，2020年3月已与原告说不再经营涉案场地，所缴纳的30,000元押金用于抵对未缴纳的租金，涉案场地中被告购买的东西及酒水由被告搬走。双方因涉案场地被告购买的物品的处理事宜未能达成一致意见，2020年2月、3月的租金被告没有缴纳给原告，2020年1月的租金有无缴纳已记不清楚了，水电费因没有开业故没有缴纳。被告王浩、尹雪刚辩称，王浩、尹雪刚于2017年与被告邹业密合伙经营涉案场所，2018年3月，王浩、尹雪刚退出合伙，由邹业密一人负责经营。退出后的事宜王浩、尹雪刚并不清楚，直至收到法院送达的应诉材料才知道。因王浩、尹雪刚已在2018年退出合伙，邹业密与原告之间的纠纷与王浩、尹雪刚无关。本院经审理认定事实如下：俩原告是夫妻关系。俩原告于2012年9月12日与梅州市梅江区******第五经济合作社签订《土地承包合同》，约定经第五村民小组全体村民研究，同意将背夫坑水库面上荒旱水田承包给俩原告经营种植沙田柚等果树，土地承包时间为20年；承包土地面积为6.5亩，承包地段四址为三面环山为界、一面与水库为界；承包款为第一至五年每年每亩500元，第六至第十年每年每亩550元，第十一至十五年每年每亩600元，第十六至二十年每年每亩650元；同时还约定承包合同不能擅自转让，如有特殊情况下，必须由组织研究决定后，再作处理。2017年10月31日，俩原告与三被告签订《承包经营合同》一份，约定俩原告将其承包的土地范围内俩原告现有经营的土地及地上餐饮场所、果园、鱼塘（含设施和厨房用具）承包给三被告经营，承包经营期限为10年，承包金额为第一至五年每月9500元、第五至十年每月10,450元，三被告应在上月30日前将下一个月的承包款交给俩原告，如拖欠超过一个月，俩原告有权收回承包经营场所并不承担三被告任何损失等相关权利义务内容。签订合同时三被告向俩原告支付了30,000元履约保证金，签订合同后，俩原告将涉案场地及相关设施、厨房用具交由三被告经营农家乐，三被告亦按约向俩原告支付了自承包之日至2019年12月31日的承包款。2020年1月起，三被告未按约向俩原告支付承包款，俩原告经多次催收未果，遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，三被告则到庭作如上答辩。另查明，三被告在承包案涉场所后，向俩原告购买了厢房内的桌椅、空调及部分厨房设施及新购置了沙发及部分厨房用具。因受新型冠状病毒疫情影响，三被告从2020年2月开始未进行营业,三被告从2019年12月起未向原告缴纳涉案场地的电费，经双方确认，三被告仍结欠原告2019年12月至2020年2月的电费合计2482.61元（3386.61元-904元）。诉讼期间，三被告于2020年8月21日将涉案场地交还给俩原告管理使用，现场属三被告的酒、饮料、茶叶、调料由三被告自行搬离，双方同意涉案场地剩余的物品（包含桌椅、空调、沙发、厨房用具等）归俩原告所有，由俩原告折价20,000元给三被告。以上事实，有经双方当事人质证的《承包经营合同》《土地承包合同》《电费催缴单》微信聊天记录等证据及双方当事人的陈述为据。本院认为，根据俩原告提交的《土地承包合同》显示，俩原告从龙丰村第五村民小组处承包了包含涉案场所在内的位于背夫坑水库面上荒旱水田用于种植沙田柚等果树。俩原告在承包了上述荒旱水田后将其中的鱼塘、果园及餐饮场所转包给三被告经营农家乐，根据庭审调查，俩原告确认其将案涉场所转包给三被告时未经原发包人龙丰村第五村民小组的同意。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设”的规定及俩原告与龙丰村第五村民小组签订的《土地承包合同》的约定，俩原告在未经发包人同意的情况下将农用地及未经审批手续建造的房屋转包给三被告用于经营餐厅，原、被告双方之间的《承包经营合同》违反法律规定,应为无效合同。因原、被告双方签订的合同属无效合同，俩原告主张解除双方之间的合同，依法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还”的规定，俩原告要求被告将涉案合同项下的场地返还给俩原告，符合法律规定，因三被告在诉讼期间已于2020年8月21日将涉案场地交还给原告，故对俩原告的腾退请求，本院不再支持。对于俩原告请求的租金问题。本案双方当事人签订的《土地租赁合同书》虽然无效,但三被告实际使用了涉案场所并进行了经营活动两年多，三被告应向俩原告支付场地占用费。根据庭审调查，三被告从2020年1月开始未向原告支付场地使用费，虽然三被告从2020年2月开始未再进行经营，但案涉场地的厨房由三被告上锁，三被告在2020年8月21日才将场地移交给原告，故三被告应向原告支付2020年1月1日起至2020年8月21日止的场地占有费。对于占用费的标准问题，参照原、被告之间签订的《承包经营合同》中对承包款的约定，结合原告与村民小组之间的《土地承包合同》、三被告实际控制使用场地情况及疫情影响等因素，对2020年1月至三被告实际将场地返还给原告之日即2020年8月21日止的场地占用费本院酌定为以5000元/月计算为宜。综上，三被告应向原告支付自2020年1月1日起至2020年8月21日止以5000元/月计算的占用费38,500元（5000元/月×7个月21天）。对于涉案场所属三被告的设备、设施及购置的厨房用具的处理问题，庭审中双方均同意涉案场所现有的设备、设施及厨房用具归俩原告所有，由俩原告折价20,000元给三被告，本院予以准许。对于俩原告主张的电费问题，根据俩原告提交的电费清单及当事人陈述，三被告确认共结欠原告2019年12月至2020年2月的电费合计2482.61元，故三被告应向原告支付电费2482.61元。对于三被告支付的保证金30,000元的处理问题，因双方之间的合同属无效合同，俩原告应将该保证金返还给三被告。三被告主张该保证金用于抵对拖欠费用。综上，俩原告应支付9017.39元（30,000元+20,000元-38,500元-2482.61元）给三被告。被告王浩、尹雪刚辩称其在2018年已退出合伙，但未提供证据俩原告同意且清楚被告王浩、尹雪刚从2018年开始未经营使用涉案场地，故被告王浩、尹雪刚主张本案与其无关，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条之规定，判决如下：一、被告邹业密、王浩、尹雪刚应在本判决生效之日起十日内支付自2020年1月起至2020年8月21日止的场地占用费38,500元给原告何锦龙、张顺华；二、被告邹业密、王浩、尹雪刚应在本判决生效之日起十日内支付2019年12月至2020年1月的电费2482.61元给原告何锦龙、张顺华；三、原告何锦龙、张顺华应在本判决生效之日起十日内将履约保证金30,000元返还给被告邹业密、王浩、尹雪刚；四、位于梅州市梅江区东郊东岩背背夫坑(南至大路、北至山坡、东至山坡、西至山坡)的果园、鱼塘及餐饮场所（现名为食家庄）内现有的设备、设施及厨房用具归原告何锦龙、张顺华所有，由原告何锦龙、张顺华折价20,000元给被告邹业密、王浩、尹雪刚；以上一至四项相抵减，原告何锦龙、张顺华应在本判决生效之日起十日内支付9017.39元给邹业密、王浩、尹雪刚；五、驳回原告何锦龙、张顺华的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按规定减半收取为536.09元（俩原告已预交），由原告何锦龙、张顺华负担116.09元，被告邹业密、王浩、尹雪刚负担420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  余梅芬二〇二〇年八月二十四日书记员  吴尽娜