江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民初776号 原告：南昌风华年代文化传播有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道99号万达星城一期北会所，统一社会信用代码：913601255787762357。 法定代表人：熊三红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：文青勇，江西华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雯，江西华邦律师事务所律师。 被告：江西喜悦健康管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1568号红谷凯旋商业办公综合楼及商业六301室，统一社会信用代码91360125MA368TCT47。 法定代表人：聂永昭。 原告南昌风华年代文化传播有限公司（以下简称风华年代公司）与被告江西喜悦健康管理有限公司（以下简称喜悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告风华年代公司的法定代表人熊三红及委托诉讼代理人文青勇、杨雯，被告喜悦公司的法定代表人聂永昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 风华年代公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的《租赁合同》于2019年8月2日已经解除；2、依法判令被告立即清偿所欠原告租金2437000元及违约金5535610元（以逾期支付租金为本金，每逾期一日按拖欠总金额的1%的计算违约金，从2018年8月1日起，暂计算至2019年9月30日，实际违约金计算至清偿之日止）；3、依法判令租赁房屋内的全部装修及室内设施设备办公用品全部归原告所有；4、依法判令被告按租赁合同未履行完毕部分的全部年租金总额20%向原告支付违约金（2019年8月至2030年3月租金总和的20%即448.52万元）。5、判令被告立即向原告交还租赁房屋，并向原告承担交付房屋前房屋占用的租金；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2017年8月12日签订了《租赁合同》，约定原告将坐落于南昌市红谷滩新区红谷中大道99号万达星城会所101室的房产出租给被告，租赁期限从2018年3月1日起至2030年2月28日，共12年；第1至5个租约年年租金为209万元，第6至8年年租金为217万元，第9至12年年租金为226万元。每两个月为一个租金支付期，被告应在每个计租期开始前7日内一次性预先支付租金，但合同实际履行中双方变更支付期限为每月支付。同时《租赁合同》第八条2款约定：乙方（被告）不按时向甲方（原告）缴纳租赁物租金，每逾期一天，按拖欠总金额的1%每天向甲方缴纳滞纳金，逾期达30日仍未支付的，甲方有权单方解除合同，不予归还乙方缴纳的履约保证金，租赁物内装修及不可拆除设备全部归甲方所有，同时甲方有权要求乙方赔偿其全部经济损失，并有权向乙方主张相当于本合同未履行完毕部分的全部年租金总金额20%的违约金。原告按合同约定向被告交付了租赁物，合同处于履行过程中，但自2018年8月起，被告未按时向原告支付租金，期间原告多次通过书面形式催缴，但被告至今未予支付。自2018年8月起至2019年9月，被告已经拖欠原告租金2437000元。2019年8月1日，原告依据约定已正式向被告发送《解除租赁合同通知书》，被告于2019年8月2日收到。但被告至今一直未向原告交还租赁房屋，也未支付拖欠的房租和违约金等。被告的行为已经违反侵害了原告的合法权益，给原告造成了重大经济损失。原告为维护自身的合法权益，现根据《合同法》等相关法律规定提起诉讼，请求依法支持原告全部诉请。 喜悦公司答辩称,一、原告方不具备房屋租赁权利。1、原告系在无产权证的情况下签订租赁合同，原被告《租赁合同》签订时间为2017年8月12日，而原告所属不动产证取得时间为2018年2月24日。2017年6月，聂永昭计划举办一个月子中心，找到同学熊三红一起合作，熊三红同意。8月将其作为股东企业（南昌风华年代文化传播有限公司）所属房屋物业（南昌万达星城会所）推荐给聂永昭，并签订房屋租赁协议，合同签订日期为2017年8月12日，合同生效，前期为报建、装修期，计租自2018年3月1日始，至2030年2月28日止，租期12年。2、房屋不能加层改造。2017年12月，被告方进入万达星城会所进行改造设计前勘察，发现物业呈现出两种情况，一是物业北面（小苹果艺术学校）在正常经营，二是我司租赁部份处于施工停工状态，钢结构工程未完工，装修材料堆放，只能通过一临时小钢梯进入现场。在原被告《租赁合同》第一条第二款第1点：2、附属设施（1）该租赁物业为空场地。同意乙方将原一层物业依法进行两层分割，加装电梯、楼梯等，报建、分割及费用由乙方承担，同时甲方协助乙方办理装修手续。我司凭租赁合同前往政府相关部分咨询加层手续，被告知本物业不能加层、不能增加面积。3、城管、建筑等部门不允许施工，因为不能加层、不能增加面积，原告方办理了改造装修工程手续，因为实际工程后果是增加面积，所以城管、建筑等部门不下几十次阻止、禁止施工，致使改造装修工程从2017年12月拖至2019年5月尚未完成，且未获得政府相关部分的建筑和消防验收。致使我司原订于2018年3月开业的计划推迟14个月，原因是因为被告所致。4、本物业产权不清晰。红谷滩新区红谷中大道99号万达星城会所，早在万达星城一期销售时，本物业是作为项目配套的游泳池、篮球、羽毛球等体育配公建存在，属于居住区配套的商业服务设施（市规划局洪规函2017358号）。所以万达星城业委会至今认为本物业归万达星城全体业主所有，不下百次向政府举报、阻止施工，被大量电视、报纸、网络报道。因为产权不清晰，本物业装修工程做做停停。综上所述，因为原告方明知房屋产权有瑕疵（在我司进入之前，原告方已经前住报建，未获通过，明知不能改造增加面积），隐瞒重大法律风险；明知不能增加面积，欺骗我司租赁，最后造成改造装修时间极大地拖长，项目不能开业，给被告方造成极大经济损失。二、房屋租赁存在严重不公平和欺诈可能。1、合同条款不公平。房屋租赁合同前，被告方认为合同明显不公平，如第八条违约责任：1、在本合同履行过程中、由于合同一方单方无故提出解约或一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定而造成的合同变更、解除或终止的，即视为违约,违约方需向对方支付300000元（叁拾万元整）的违约金。2、乙方不按时向甲方缴纳租赁物租金，每逾期一天，按拖欠总额1%每天向甲方缴纳滞纳金，逾期达30日仍未支付的，甲方有权单方解除合同，不予归还乙方缴纳的履约保证金，租赁物内装修及不可拆除设备全部归甲方所有，同时甲方有权要求乙方赔偿其全部经济损失,并有权向乙方主张相当于本合同未履行完毕部分的全部年租金总金额20%的违约金。当时我司法人代表提出合同太过苛刻，原告方法人代表承诺，原告方有资金、有实力，让我不用考虑资金的问题；若出现交不起租金的事，可以缓交、或将所欠房租部分转为公司股份。在公司筹备期间，原告方法人代表及其所代持股份方，已经实际持有公司股份46%，而喜悦公司法人代表仅占11%。原告利用资金的力量，至使合同明显有失公允，在有意虚假承诺下签订。2、原告方实际行为责任。在2018年7月，由于仍处于装修期间，喜悦公司现金流断裂，原告多次在股东会上说，在一年内先不用付房租，将现金用于生产经营中，还提出将房租转股份的要求。但现在却出尔反尔，提出租金要求及巨额滞纳金、赔偿金等，明显违背承诺。综上所述，原告利用是原被告双方企业主要股东的身份，至使房屋租赁存在严重不公平，且违背承诺。当时签订合同时，就存在通过合同，欺骗喜悦公司巨资投入装修，最后收回物业及工程、装修、以及所有设施，进行有意欺诈可能。三、违约支付房租责任在于原告方。1、室外泳池部分无法交付。原被告方《租赁合同》第一条第一款中：1、租赁的具体范围。甲方同意将位于红谷中大道99号万达星城东区会所：一楼大厅部分，室内、室外泳池及泳池设备房，二楼部分，三楼部分，四楼阁楼的物业（具体区域详见附件，包含原一楼原中信银行门面）出租给乙方作“母婴健康商业综合体”使用。室外泳池是喜悦公司的重要户外活动场所，是项目必不可少的组成部分，但万达星城业主认为它是业主们共同的游泳场所，不允许我司拆除、改造，导致十几次的停工、政府相关部分多次来拆除，直至目前仍未完工。2、承诺的停车位无法兑现。原告方承诺物业有50个专属停车位，但在实际交付过程中，停车位却是小区业主的停车场，小区业主根本不同意我司使用，且在红谷滩中心区万达社区，停车根本没有办法解决，使5000平方的大型商业综合体没有一个专用车位，严重影响项目推进。3、原告方混淆“改造”与“装修”的概念。合同签订后，我司进行施工手续办理时，规划部分明确告知我司，万达星城的容积率开发商（万达地产）早已使用完，且项目早已竣工验收并使用多年（市规划局洪规函2017358号），不可能再进行增加面积的改造工程，虽然原告方已办理了装修手续，但不能增加使用面积。而实际是通过改造装修，原使用面积从2600平方米，增加到5100平方。正因为如此，所以政府相关部门一直不予办理建筑和消防验收。4、原告方为喜悦公司实际控制人，控制了项目的全部运营，理应由原告方承担违约责任。自2019年春节后，喜悦公司筹备和准备工作进入尾声，喜悦公司法人在股东会议上提出将实际投资人正式转入工商注册之中，成立公司董事会，以正规公司方式来运营，而原告方以实际控制人身份提出，目前进行行工商变更不合适，一切工作由股东会来决策，而且明确喜悦公司法人代表只是负责工程施工和对外关系，其它工作全部由喜悦公司总经理直接向大股东会汇报。喜悦公司在即将开业前的五个月内，原告方收走了公司所有行政资料，包括公章、财务章、财务账号、营业执照、财务账本、文件档案等，喜悦公司法人代表彻底失去了对喜悦公司的控制，直至今日喜悦公司法人代表无法接触喜悦公司任何资料，连为应诉取证都没有办法。四、本合同被告方免责。原被告方《租赁合同》第五条第一款第1条中：设施设备及改造工程。甲方同意乙方根据需要对租赁物装修，但装修方案事先需征得政府和甲方书面同意，乙方可以甲方名义进行装修报建，但安全责任主体系乙方，改造工程费用由乙方承担，若报建手续不能办理，则本协议失效，甲乙方互相免责。另乙方对租赁物业的装修改造不得破坏租赁物业的基本结构。项目的报建手续实际上是装修手续，增加面积的改造手续政府不予以批准，而合同的签订前后，原告方对增加面积的改造和装修方案表示同意，并给予赞赏。被告方要求租赁的是5000平方的物业，所以明确按合同约定，应认为报建手续不能办，我方免责。 被告喜悦公司在审理过程中向法庭申请反诉，并提交书面反诉状提出反诉请求：1、依法判令被反诉人不具备房屋租赁权利，双方签订的《租赁合同无效》，2、依法判令被反诉人赔偿江西喜悦健康管理有限公司1346.47万元；3、依法判令被反诉人将江西喜悦健康管理有限公司所有的公章、财务章、财务账号、营业执照、财务账本、文件档案鞥归还公司法人代表；4、依法判令被反诉人承担本案诉讼费用。合议庭经合议受理了被告的反诉申请，并向其送达缴纳反诉费用通知书，要求其在收到通知书七日内缴纳反诉费，后被告以股东意见不一致为由未在规定期限内缴纳反诉费，法庭依法告知其反诉按自动撤回处理。 原告风华年代公司为支持其主张，提交了以下证据：第一组：不动产权证书，证明：我方对涉案房屋享有产权。第二组证据：《租赁合同》，证明：1、原被告双方于2017年8月12日签订了《租赁合同》，约定原告将坐落于南昌市红谷滩新区红谷中大道99号万达星城会所101室的房产出租给被告，租赁期限从2018年3月1日起至2030年2月28日，共12年；第1至5个租约年年租金为209万元，第6至8年年租金为217万元，第9至12年年租金为226万元；2、合同约定：被告不按时向原告缴纳租赁物租金，每逾期一天，按拖欠总金额的1%每天向原告缴纳滞纳金，逾期达30日仍未支付的，原告有权单方解除合同，不予归还被告缴纳的履约保证金，租赁物内装修及不可拆除设备全部归原告所有，同时原告有权要求被告赔偿其全部经济损失，并有权向被告主张相当于本合同未履行完毕部分的全部年租金总金额20%的违约金；第三组证据：转账明细，证明：合同签订后，合同一直处在履行过程中，原告向被告交付了租赁房屋，被告2018年8月以前也按约向原告交付了房租。第四组证据：《解除租赁合同通知书》，证明：被告自2018年8月起拖欠原告房租至今未予支付，原告依法依约解除《租赁合同》，并向被告发出解除通知，被告也已收到。 被告喜悦公司质证认为：第一组：三性无异议。第二组：三性无异议。第三组：三性无异议。第四组：真实性、合法性无异议，我方收到了通知书，但不同意解除。 被告喜悦公司未提交证据证明自己的主张。 经庭审举证、质证，对证据认证如下： 本案原告所提交证据《不动产权证书》、《租赁合同》、转账明细、《解除租赁合同通知书》，被告质证均对证据真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。 本院经审理查明：原被告双方于2017年8月12日签订《租赁合同》，约定原告将坐落于南昌市红谷滩新区会所：一楼大厅部分，室内、室外泳池及泳池设备房，二楼部分，三楼部分，四楼阁楼的物业（具体区域详见附件，包含原一楼原中信银行门面）出租给被告作“母婴健康商业综合体”使用。合同签订后至2018年3月1日前为原告给予被告的报建期和装修期，在报建期和装修期内，原告同意被告免交租金。计租期限从2018年3月1日起至2030年2月28日，共12年；第1至5年年租金为209万元，第6至8年年租金为217万元，第9至12年年租金为226万元。租金支付方式为被告按两个月支付租金给原告或原告指定账户，即在租金起算日前七日预先支付计租期两个月的租金，之后的租金每两个月支付一次，并于每个计租期开始前的七日内一次性预先支付租金，原告出具相应收据。为确保合同正常履行，被告须在合同签订后并完成报建手续3个工作日内向原告支付30万元作为履约保证金，在合同履行完毕并确认无异议后原告将履约保证金归还被告。被告不按时向原告缴纳租赁物租金，每逾期一天，按拖欠总金额的1%每天向原告缴纳滞纳金，逾期达30日仍未支付的，原告有权单方解除合同，不予归还被告缴纳的履约保证金，租赁物内装修及不可拆除设备全部归原告所有，同时原告有权要求被告赔偿其全部经济损失，并有权向被告主张相当于本合同未履行完毕部分的全部年租金总金额20%的违约金。合同签订后，被告支付原告30万元履约保证金，原告交付了涉案房屋。2018年2月24日原告取得涉案房屋不动产权证书。从2018年3月1日至2018年7月31日，被告共支付原告房屋租金871000元。从2018年8月起，被告未再支付房屋租金。2019年8月1日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，以被告拖欠租金违反合同约定为由，要求解除双方所签订的租赁合同并要求被告承担相应违约责任。被告法定代表人聂永昭2019年8月2日签字确认收到《解除租赁合同通知书》，但不同意解除租赁关系。2019年10月初，原告风华公司收回涉案房屋。 本院认为，一、关于涉案合同效力问题。被告喜悦公司主张本案双方于2017年8月12日签订的《租赁合同》属于无效合同，首先原告风华公司在签订合同时并未拥有涉案房产的产权证，所以原告无权出租涉案房产。其次原告存在欺诈行为，原告许诺的租赁房屋可加层改造使用面积从2600平方米增加到5200平方米、50个专属停车位等问题均无法兑现。最后本案租赁合同显失公平，主要条款包括违约责任均明显加重被告义务。对于上述问题，本院认为首先本案租赁合同签订时原告虽未取得涉案房产产权证，但在租赁合同履行期间原告于2018年2月24日已取得涉案房屋不动产权证书，本案租赁合同第七条第3点也约定“被告有权要求原告依本协议提供该场地装修及经营所需由原告提供相关文件（但该房屋产权证书不在原告提供范围，因目前该租赁物不能办理产权证书，被告在签订本合同时已知悉。）”，所以本案原告有权出租涉案房产，原告在租赁合同签订时无产权证也属被告知悉情形，不属于原告违约。其次关于租赁房屋可加层改造使用面积从2600平方米增加到5200平方米、50个专属停车位等问题，根据审理查明，被告承租之后事实上对涉案房屋进行了加层改造面积增加到了5200平方米，后系因无法通过消防验收和建筑施工验收无法办理相关手续证件，而停车位也客观存在，但物业需收取停车位管理费。根据双方租赁合同约定，原告仅同意被告将原一层物业依法进行两层分割，并未许诺分割后相关手续证件的办理，且分割后相关手续证件办理审核权限在于政府部门，原告客观无法承诺，双方也未对分割后无法办理相关手续证件的后果进行约定。关于停车位，租赁合同也约定被告拥有免费使用权但仍需自行承担车位的物业管理费。故综合租赁合同约定以及涉案房屋使用情况，无法认定原告在加层改造、停车位等问题上存在恶意欺诈。最后关于租赁合同是否显失公平问题，本院认为按照我国《合同法》规定，合同显失公平属于可撤销情形，具有撤销权的当事人应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，本案租赁合同签订时间为2017年8月12日，现已超过行使撤销权时限，故对该问题本院不予处理。另被告曾先后主张政府部门责令停业导致其客观无法经营、双方会议纪要同意自2018年8月起暂缓一年租金等，法庭要求其针对上述主张提交证据予以证实，被告以相关证据材料保管在涉案房屋内现无法取得为由称无法提供，后法庭协调双方清点涉案房屋内办公设施办理交接，要求被告在交接后五日内提交证据证明其主张，被告逾期仍未提交，本院认为被告应承担举证不能的责任，对其主张不予采纳。综上所述，被告关于本案租赁合同无效的理由均不能成立。本案房屋租赁合同合法有效，双方均应遵照履行。关于原告主张的本案租赁合同于2019年8月2日解除的问题，根据审理查明，被告自2018年8月起未按合同约定按时支付租金，根据租赁合同约定，被告逾期30日仍未支付租金的，原告有权单方解除合同，现原告于2019年8月1日向被告送达《解除租赁合同通知书》，被告确认次日收到该通知书，本院认为因被告逾期未支付租金，双方约定解除合同情形成立，原告有权单方解除合同。另外原告已经收回涉案房屋，且双方也对涉案房屋内的被告办公设施进行了清点搬离处理，双方均以实际行动表明无意继续履行本案租赁合同。综上，现原告主张本案租赁合同于2019年8月2日已经解除，本院予以支持。 二、关于原告主张的欠付租金、违约金、装修及不可拆除设备及室内设施设备归属、未履行完毕部分违约金、返还租赁物、房屋占用费问题。1、对于欠付租金及房屋占用费问题，被告自2018年8月1日起未按合同约定按时支付租金，至2019年8月2日租赁合同解除时，欠付租金一年，根据双方租赁合同约定该期间租金为209万元，被告应当予以支付。从2019年8月3日租赁合同解除后至2019年10月初原告收回涉案房屋，该期间租赁合同虽已解除但被告仍占有房屋，原告主张参照租金的约定支付该期间两个月的占用费34.8333万元，本院予以支持。从2019年10月初原告收回涉案房屋至2020年8月2日双方对涉案房屋内被告办公设施作出清点搬离处理的期间，原告虽已收回房屋但因仍有大量被告办公设施在房屋内导致原告客观无法使用或出租该房屋，本院酌定参照双方约定租金的50%认定被告支付该期间的原告损失为87.0833万元。2、关于逾期支付租金的滞纳金及按照租赁合同未履行完毕部分的全部年租金总额20%支付违约金。根据双方租赁合同第八条第2点的约定，被告不按时向原告缴纳租赁物租金，每逾期一天，按拖欠总金额的1%每天向原告缴纳滞纳金。故原告该主张有合同依据，应予支持。但该约定的日1%标准过高，本院酌情调整为日万分之二。另根据双方租赁合同第三条第4点的约定，租金支付方式为被告按两个月支付租金给原告或原告指定账户，即在租金起算日前七日预先支付计租期两个月的租金，之后的租金每两个月支付一次。被告从2018年8月1日起至合同解除时共欠付租金209万元，应当从约定支付时起按欠付金额的日万分之二标准支付滞纳金至清偿日止。关于原告主张的按照租赁合同未履行完毕部分（2019年8月-2030年3月）的全部年租金总额20%支付违约金问题，2019年8月至2020年8月根据前述评议已支持相应的房屋占用费，2020年8月之后原告可对涉案房屋进行自行使用，故不存在原告主张的损失，对于原告的该项诉请，本院不予支持。3、关于原告主张的租赁房屋内全部装修及不可拆除设备及室内设施设备办公用品归其所有的问题。室内设施设备办公用品双方已经达成处理意见，原告同意被告搬离，放弃了该部分诉请，本院予以确认。装修及不可拆除设备部分，根据双方租赁合同第八条第2点的约定，被告逾期达30日仍未支付租金的，原告有权单方解除合同，不予归还被告缴纳的履约保证金，租赁物内装修及不可拆除设备全部归原告所有。故根据该约定，因被告违约，租赁物内装修及不可拆除设备应归原告所有。4、关于原告主张返还租赁物问题，因原告已经收回租赁房屋，故对于该诉请予以驳回。 综上所述，原告的诉请部分成立，被告喜悦公司应支付原告2018年8月1日至2019年8月2日的租金209万元，并从2018年8月1日起按照相应欠付租金金额以日万分之二的标准支付滞纳金至实际清偿日。被告喜悦公司应支付原告2019年8月3日至2020年8月2日的房屋占用费1219166元。另涉案房屋内的全部装修及不可拆除设备归原告所有。原告关于返还租赁物、按照租赁合同未履行完毕部分（2019年8月-2030年3月）的全部年租金总额20%支付违约金等诉请不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告南昌风华年代文化传播有限公司与被告江西喜悦健康管理有限公司2017年8月12日签订的《租赁合同》于2019年8月2日解除； 二、被告江西喜悦健康管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告南昌风华年代文化传播有限公司2018年8月1日至2019年8月2日的租金209万元，并从2018年8月1日起按照相应欠付租金金额以日万分之二的标准支付滞纳金至实际清偿日； 三、被告江西喜悦健康管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告南昌风华年代文化传播有限公司2019年8月3日至2020年8月2日的房屋占用费1219166元； 四、驳回原告南昌风华年代文化传播有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费167445元，由被告江西喜悦健康管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南昌市环湖支行，账号：143152010400014420000000003，收款人：江西省高级人民法院，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  段 毅 审 判 员  刘卫平 审 判 员  李 恒 二〇二〇年八月十四日 法官助理  宋 丽 书 记 员  陈思思