河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9628号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴步春，男，1965年6月6日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人:徐青叶（系吴步春之妻），住浙江省乐清市。委托诉讼代理人:吕曙光，河南格东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州大通置业有限公司，住所地郑州市二七区一马路52号，统一社会信用代码：91410100268048486N。法定代表人：洪国栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：衡新义，男，该公司员工。上诉人吴步春因与被上诉人郑州大通置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初5702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法独任进行了审理。上诉人吴步春及委托诉讼代理人吕曙光、徐青叶，被上诉人郑州大通置业有限公司的委托诉讼代理人衡新义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴步春上诉请求：1.撤销河南省郑州市二七区人民法院(2020)豫0103民初5702号民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。二七区大同路南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号房屋现处于金水区人民法院的查封之中(案号2018豫0105执3985号)，其状态在未经查封法院同意无法对其权属等进行实质性处理，一审法院判决前未进行房产信息查询，就仓促下了错误判决，该判决错误，也根本无法执行，这是在加剧和激化上诉人和被上诉人及相关主体的矛盾。二、一审法院片面认定《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及《声明书》中被上诉人解除被告购买的商品房买卖合同并收回房产的条款，导致判决重大不公。上诉人的该房产是12年前已经全款购买，并且被上诉人重大违约，迟迟没有办理房产证。如果被执行人依法给上诉人办理了房产证，被上诉人还能起诉解除合同，收回房屋吗!本案的根源是被上诉人违约没有办理房产证导致的。正是由于其没有办理房产证，导致上诉人无法那该房产进行融资，导致资金困难，房产被他人查封。这都是由被上诉人造成的。三、当双方都有违约时，要判断哪一方是根本违约，该纠纷根本上是谁的违约造成的，而不是机械的适用《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及《声明书》解除房屋买卖合同。同时，根据十年后的租赁合同的轻微违约，就要解除十年前就已签订的并付全款的商品房买卖合同，明显有失公平，只退给上诉人当时的房款，这是在抢劫，是谁给了被上诉人这么大的权利!综上，一审判决事实认定错误，适用法律不当，做出错误的判决，请二审法院依法纠正!吴步春当庭补充上诉意见称，一、被上诉人涉嫌套路贷本案涉及的100万贷款和商品房买卖合同无关，但被上诉人故意不给上诉人办理房产证，导致上诉人资金紧张，被上诉人借上诉人资金紧张之际，借给上诉人，但却欺骗上诉人签订了解除。15年前就购买并支付全款的商铺，并进行恶意进行虚假诉讼，收回房产获取民法所不保护的超额收益。当时的商铺购买的时候是几十万元，一间是40万左右，现在是几百万元一间。第二，被上诉人称没有办理房产证，已经给上诉人合理补偿其声称的不收租金，但其却在另案中已经起诉上诉人违约，要求支付全部租金并收回了商铺，其陈述前后不一，在进行虚假诉讼。第三，这起从前到后就是被上诉人精心设计好的一个陷阱，作为一个开发商已经丧失了最基本的诚实信用原则，利用自己的优势地位侵害购房者的利益。第四，因声明书、租赁合同、商铺租赁和管理服务合同涉嫌欺诈、胁迫、乘人之危，并显失公平，上诉人已经在2020年8月10日在二七区人民法院另案起诉撤销以上文件，该案件应当以上述案件的结果为依据，请求人民法院判决时参考上述案件的结果。郑州大通置业有限公司辩称：一、一审判决认定事实清楚。1、根据一审中答辩人与被答辩人双方提交的证据表明，答辩人有权解除双方于2005年12月2日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为05015463)并收回房屋。答辩人与被答辩人分别于2017年1月17日签订的《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》（以下简称“8号合同”）与《租赁合同》(以下简称“A合同”）及被答辩人于同日向答辩人出具的《声明书》，为本案答辩人、被答辩人以及担保方三方经自愿、平等、友好协商达成的一致意见，为三方的真实意思表示，并未违反法律法规关于合同效力的强制性规定。因此，依法成立并生效的A合同和8号合同以及《声明书》对三方均具有约束力，且已被二七区法院及贵院的生效判决认定为合法有效。因此，关于8号合同中第七条第5款，A合同中第五条以及《声明书》中约定：“若被答辩人未依约履行8号合同和A合同的约定或违反《声明书》的承诺，则答辩人有权解除8号合同和A合同，同时答辩人亦有权解除上述《商品房买卖合同》并收回房屋……”。上述约定依法有效，在约定的解除条件成就时，答辩人均有权解除《商品房买卖合同》并收回房屋。该事实有郑州市二七区人民法院作出的(2019)豫0103民初17915号民事判决书、郑州市中级人民法院作出的（2020)豫01民终331号民事判决书和河南省高级人民法院作出的（2020)豫民申2550号民事裁定书予以证明。只是对于（2019)豫0103民初17915号民事判决书中，法院以房屋租赁关系与房屋买卖合同关系不属于同一法律关系为由，未处理原告（本案答辩人）解除房屋买卖合同的请求，而告知另行起诉。据此，一审判决认定事实清楚，并无不当。2、涉案商铺（合同备案号为05015463,商铺编号为020131)被郑州市金水区人民法院出具的（2018)豫0105执3985号民事裁定书裁定查封，属于查封错误，侵犯了案外人郑州大通置业有限公司的合法权益。现答辩人已向现执行法院新郑市人民法院提起案外人执行异议之诉（案号为（2019)豫0184民初13061号）,在该诉讼中，答辩人只请求阻止法院执行，而对被查封商铺权属的实体处分，已依法向郑州市二七区人民法院提起诉讼。因此，本案一审判决，对涉案商铺的权属进行实体处理，事实认定清楚，适用法律正确。二、一审判决适用法律正确。1、一审法院是在查清本案基础事实后，依法作出的判决，公平公正合理。虽然A合同和8号合同因被答辩人违约导致解除，但是合同解除不影响合同中独立存在的有关争议解决条款的效力。因此，一审法院依据该基础法律关系判决解除该《商品房买卖合同》，于法有据，依法维护了答辩人的合法权益。2、被答辩人不能以《商品房买卖合同》是否依约履行为前提，来判断答辩人是否有权依据A合同和8号合同以及《声明书》中的约定来行使解除权解除《商品房买卖合同》，两者属于不同的法律关系，不能混为一谈。因答辩人未能办理房本一事，被答辩人向法院起诉后，该纠纷经过两级人民法院审理，已由郑州市中级人民法院作出的(2020)豫01民终348号民事判决书予以处理，具体详见该判决书，此处不再赘述；同时，被答辩人对于（2020)豫01民终348号民事判决书的再审申请，已被河南省高级人民法院作出的（2020)豫民申2552号民事裁定书裁定驳回。而答辩人行使解除权依据的是A合同和8号合同以及《声明书》中的关于违约责任的条款。该约定是用来保证合同守约方利益，惩罚违约方的责任条款，当事人一方不履行合同义务，就该承受由此带来的法律后果。否则，合同当中的违约责任条款不能发挥作用，将无法保障守约方的正当利益，也无法实现真正的公平正义。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当，请贵院依法驳回被答辩人的上诉，维持原判。郑州大通置业有限公司向一审法院起诉请求：1．解除原、被告于2005年12月2日签订的《商品房买卖合同》（该合同备案号：05015463）；2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，1.原、被告于2005年12月2日签订编号为：05015463的《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告购买原告开发的位于二七区××××南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号房屋一套，该商品房的用途为商业服务，总房款499000元；出卖人应当在2006年4月28日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意友好协商。合同签订后，被告向原告足额交纳购房款499000元，原告向被告交付房屋。2.2017年1月17日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》（合同编号：东区218、219ZZ-TL-ZL-2017-0008）一份，合同第七条违约责任和合同解除中特别约定，乙方购买了甲方开发的位于郑州市××区大同××敦睦路西天隆商贸城2层的房产（具体为：2.房号为020131号，建筑面积12.48平方米，商品房买卖合同编号05015463），乙方同意若乙方欠付租金、经营管理费、物业费等费用或因乙方原因导致本合同解除（包括因乙方违约或违法，甲方行使合同解除权的情形）的，甲方有权解除上述乙方购买房产的商品房买卖合同并收回房产，以应当退还乙方的购房款（甲乙丙三方认可每间房屋以80万元的价格进行结算）与乙方应当支付甲方的租金、物业服务费及经营管理费、违约金等费用进行冲抵，不足或多余部分，双方再行进行现金结算。2017年1月17日，被告向原告出具《声明书》一份，其中声明：郑州大通置业有限公司还有权解除本人购买天隆商贸城2层020103号、020131号、020132号房产的商品房买卖合同并收回房产，以应当退还本人的购房款（本人认可每间房屋以80万元的价格进行结算）与本人应当退还郑州大通置业有限公司的预付租金及利息、本人应当交纳的租金、经营管理费用等费用进行冲抵，不足或多余部分，本人与郑州大通置业有限公司再进行现金结算。3.原告于2019年诉至该院，要求解除与被告于2005年12月2日所签订的合同编号为05012463的《商品房买卖合同》，并判令被告将对应房号为020131、对应商铺号为2301的商品房返还给原告；解除原告与被告于2017年1月17日签订的《租赁合同》，并判令被告吴步春返还所预收的租金300000元及以该款为基数、按月利率0.6%为标准的、自2017年1月19日起至实际返还之日至的利息（截止到2019年5月31日暂计为51154.84元）；判令被告向原告交付涉案商品房屋自2019年5月18日起至2022年3月16日的预收性租金219342元，押金50000元；判令被告徐青叶、吴帅、吴杰对吴步春的上述全部债务承担连带责任；5.本案诉讼费全部由四被告承担。该院于2019年12月11日作出（2019）豫0103民初17915号民事判决书，判决：被告吴步春于判决生效之日起十日内返还原告郑州大通置业有限公司房屋租金300000元及利息（以300000元为基数，自2017年1月19日起至实际返还之日至，按照月利率0.6%计算）；被告徐青叶、吴帅、吴杰对上述债务承担连带责任；驳回原告郑州大通置业有限公司的其他诉讼请求。该判决书认为：原告与被告吴步春于2017年1月17日签订的涉案租赁合同，不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。原告提供的证据及原被告的当庭陈述能够证明被告吴步春未按照合同约定将房号为020131的房屋交付原告使用，已经构成违约。原告要求解除涉案租赁合同，因其已经于2019年5月16日向被告吴步春发送了《解除合同通知函》，原告提供的证据显示2019年5月17日送达，应视为涉案租赁合同已经于2019年5月17日已经解除，不宜再以判决的方式解除。吴步春、徐青叶、吴杰、吴帅不服该判决提出上诉，郑州市中级人民法院于2020年1月20日作出（2020）豫01民终331号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。4.吴步春于2019年以郑州大通置业有限公司逾期办理产权登记为由诉至该院，要求判令郑州大通置业有限公司向其支付违约金1146561.07元，该院于2019年12月10日作出（2019）豫0103民初20388号民事判决书，判决驳回吴步春的诉讼请求。吴步春不服该判决提出上诉，郑州市中级人民法院于2020年2月28日作出（2020）豫01民终348号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。该判决认为：根据吴步春于2017年1月17日出具的《声明书》，吴步春声明已就房产证办理问题与大通公司进行了友好协商，在此情况下，吴步春诉讼请求要求大通公司向其支付违约金，与其出具的《声明书》相悖，且亦未提交相应的证据证明其不再履行《声明书》的合理理由及相应的损失，一审判决驳回其诉讼请求，并无不当。5.2020年4月7日，原告向被告发送《通知》一份，内容为：我司与你关于名门天隆城东区218、219商铺租赁合同纠纷，经郑州市中级人民法院作出的（2020）豫01民终331号民事判决书已生效，截至目前你并未履行判决，现通知你如下事项：限你最迟于2020年4月10日下午5时将东区218、219号商铺腾空并交还我司，并向我司支付判决金额560459.9元，否则，我司将依法申请强制执行。6.原告以被告拖欠租金及利息等已构成违约为由诉至该院，要求解除编号为：05015463的《商品房买卖合同》，被告提出反诉要求继续履行该合同。在本案庭审时，原告称如合同解除，一并要求被告返还位于二七区××××南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号房屋，并协助配合办理商品房买卖合同的登记备案注销手续，被告称如合同解除，要求原告退还房屋购房款。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案，原、被告于2017年1月17日签订的《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及同日被告向原告出具的《声明书》，已被该院及郑州市中级人民法院生效判决认定为合法有效，《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》虽已确认解除，但合同解除不影响合同中独立存在的有关解决方法的条款的效力。现因被告吴步春未按照合同约定将房号为020131的房屋交付原告使用，已经构成违约。双方在《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及《声明书》中均明确约定，当被告违约时，原告有权解除被告购买的商品房买卖合同并收回房产。故原告诉求解除原、被告于2005年12月2日签订编号为：05015463的《商品房买卖合同》，合法有据，该院予以支持。被告反诉要求继续履行该合同并办理涉案房屋的不动产登记证书，缺乏依据，该院不予支持。合同解除后，被告应将位于二七区××××南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号房屋返还给原告，并配合原告办理商品房买卖合同的登记备案注销手续。双方约定合同解除时，原、被告均认可每间房屋以80万元的价格进行结算，与被告应当支付原告的租金、物业服务费及经营管理费、违约金等费用进行冲抵，不足或多余部分，双方再行进行现金结算。关于被告欠付原告的房屋租金等，生效判决已作出认定，且利息仍在计算中，故该院判决原告退还被告80万元房款后，双方可在另案执行环节或协商过程中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十七条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告郑州大通置业有限公司与被告吴步春于2005年12月2日签订的《商品房买卖合同》（该合同备案号：05015463）；被告吴步春于本判决生效之日起三十日内配合原告郑州大通置业有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续；二、被告吴步春于本判决生效后十日内将位于郑州市二七区××××南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号房屋返还给原告郑州大通置业有限公司；三、原告郑州大通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告吴步春购房款800000元；四、驳回被告（反诉原告）吴步春的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，反诉费50元，均由被告吴步春负担。二审中，吴步春提交了如下证据：证据1:河南省郑州市金水区人民法院执行裁定书（2018豫0105执3985号）,裁定将被执行人吴步春名下位于二七区大同路南，敦睦路西天隆商贸城号楼2层020103(合同号）、二七区大同路南，敦睦路西天隆商贸城号楼2层020131(合同号）、二七区大同路南，敦睦路西天隆商贸城号楼2层020132(合同号）的房产三套予以查封。限被执行人徐青叶、吴步春、吴杰于本裁定生效后3日内履行生效判决确定的义务，逾期该院将对上述房屋予以评估、拍卖。拟证明金水区人民法院2018年6月27日就已经将本案争议的房屋查封并限期进行拍卖，原告隐瞒该房屋的真实现状，于两年后起诉解除商品房买卖合同，收回涉案房屋，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。证据2:河南省郑州市中级人民法院执行裁定书（2018豫01执监3272号）,裁定将金水区人民法院（2018）豫0105执3985号案件由新郑市人民法院执行。该涉案房产已经有郑州市中级人民法院裁定由新郑市人民法院执行并拍卖。拟证明本案该涉案房产已经有两级人民法院进行了实体处理，根据一事不再理的原则，该涉案房产贵院不便再进行实体处分。证据3：《证明》，拟证明2015年10月14日被上诉人向上诉人出具《证明》，证明被上诉人违约并欺骗上诉人，被上诉人迟迟不给上诉人办理房产证。证据4：上诉人和被上诉人领导于涛通话录音，拟证明被告违约，并回避不正面回答。证据5：吴步春撤销之诉《起诉状》，拟证明：《声明书》、《租赁合同》、《商铺租赁和管理服务合同》欺诈、胁迫、乘人之危并显失公平，上诉人已经另案起诉撤销。该案件应以上述案件的结果为依据，请人民法院判决时参考上述案件结果。郑州大通置业有限公司发表意见称，上诉人提交的证据一证据二的真实性无异议，但是关联性有异议。证据一、二与本案没有关系。金水区法院所下达的执行裁定的。因为执行标的错误，所以我方已向新郑市人民法院提起了案外人的执行异议之诉，同时涉案商铺并没有经过法院的实体处理。证据三证据四，在一审中上诉人已经提交过。二审中不属于新证据，不再进行回答。证据五撤销之诉，三份文件声明书、租赁合同、商铺租赁和管理服务合同，其真实性已经经过三级人民法院的判决书和裁定书进行了确认，合同真实有效。上诉人所提起的撤销之诉没有事实法律依据。郑州大通置业有限公司提交了如下证据：河南省高级人民法院作出的（2020）豫民申2550号、2552号民事裁定书，拟证明就涉案商铺办理房本纠纷，省高院已经驳回了上诉人的再审申请，名门天隆城商铺租赁合同和租赁和管理服务合同，其合同的真实性以及纠纷的解决，省高院也驳回了上诉人的再审申请。吴步春发表意见称：真实性没有异议，但是这两个再审裁定书能够证明双方的商品房买卖合同中出卖人严重违约，人民法院已经认定违约，但是只是在违约的具体金额上没有进行认定，这是第一点。第二点，该再审裁定书是先行下发，就下发后人民法院又电话通知进行举证，然后我们告知人民法院以后人民法院才知道判裁定书已经下发过了。所以这个裁定书从程序上和实体上也是错误的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及相关法律规定，本院经审查认为，对吴步春提交的证据1、2的真实性予以确认，对其证明目的不予采信，证据3、4系一审中已经提交过的证据，对证据5的真实性予以确认，但其起诉事项并无生效判决，对其证明目的不予采信。对郑州大通置业有限公司提交的证据的真实性予以确认，对其证明目的予以采信。二审经审理查明的事实同一审相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于案涉房屋被查封，案涉《商品房买卖合同》能否解除的问题，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，无法律明确规定与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。查封效力限制的是吴步春处分案涉房屋的行为，并不当然等同于限制吴步春、郑州大通置业有限公司关于案涉房屋买卖的合同权利。《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及《声明书》等约定了郑州大通置业有限公司享有合同解除权的条件，是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺郑州大通置业有限公司的合同解除权。依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，一审法院依据《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及《声明书》等内容依法做出裁判。吴步春未提交其与郑州大通置业有限公司签订的《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及其本人出具的《声明书》，存在无效或可撤销的证据，故吴步春的上诉请求无事实及法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴步春负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年八月十四日书记员  张怡冰