江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初2336号原告：赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道12号。统一社会信用代码：91360702MA35GFT692。法定代表人：成敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱俊伟，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄云燕，北京市中银（赣州）律师事务所律师，一般诉讼代理。被告：张海，男，1976年9月26日出生，住江西省赣州市章贡区。原告赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司诉被告张海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄云燕到庭参加诉讼，被告张海经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》并将租赁房屋归还原告；2、判令被告立即向原告支付原告拖欠的租金44954元及电费（自2019年3月暂算至2020年2月，实际计算至被告归还房屋之日）及违约金5870.46元（每月按应交租金的2%计算，2019年3月暂算至2020年2月，实际计算至被告付清租金之日止）；3、判令履约保证金14660元归原告所有，不予返还被告；4、判令被告向原告支付本案律师代理费3000元；5、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月11日，原告与被告签订一份《租赁合同》，合同编号为国投（1）-2017-012号。合同签订后，原告按照合同约定交付了租赁房屋，被告并未按约支付租金，截止2020年1月，被告已欠租金44954元。经原告多次催收无果，故向法院起诉，请求依法处理。原告赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据:证据1、赣州市国有资产投资发展有限公司营业执照复印件；证据2、法定代表人身份证复印件；以上证据1、2共同证明原告诉讼主体资格；证据3、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；证据4、原告与被告签订的国投（1）-2017-012《租赁合同》复印件；证据5、竞租中标通知书复印件；以上证据4、5共同证明原告与被告签订了租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止的租赁合同；原告不予返还履约保证及租金、违约金计算依据；律师费由被告承担；证据6、法律服务费发票复印件，证明原告支付律师费的事实和金额；证据7、抄告单复印件，证明本案的资产是由原告进行管理。被告张海未提交答辩亦未提交证据。原告提交的证据，经本院庭审核实，认为以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月11日，原告赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司（甲方）与被告张海（乙方）签订一份《租赁合同》，合同编号：国投（1）-2017-012，原告将位于赣州市章贡区房屋租赁给被告，面积210平方米；资产编号：南纸-7、8、9、10；资产性质为写字楼。租赁用途：乙方所租赁房屋必须用于合法的用途，但不得用于易燃易爆、危险化工产品项目生产经营、工业项目生产经营、化肥农药生产经营及不符合环保要求的项目等；租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止；合同约定承租年第一年租金为人民币4220元，第二年每月租金为4431元，第三年每月租金为4653元；乙方于本合同签订前一次性向甲方缴纳合同履约保证金12660元，水电履约保证金2000元，承租期间保证金不得转为租金，承租期满乙方无违约行为，且房屋经甲方验收合格后，将履约保证金退还乙方，履约保证金不计利息，如承租期内，乙方有违约行为，则甲方没收履约保证金；乙方先交租金，后使用房屋，必须在每月的5日前向甲方指定账户一次性缴清当月租金，否则每逾期一日乙方须按应缴租金的千分之二向甲方支付违约金；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋，并没收合同履约保证金；1、乙方未按合同规定期限向甲方交纳租金，逾期15天以上的；2、乙方不经甲方同意擅自将租赁房屋转租、转让、转借的……。但合同还约定了其他权利和义务。后原告将案涉房屋交付给被告使用，但被告从2019年3月开始未足额支付租金，经催收无果，原告故向本院起诉，请求依法处理。另查明：1、案涉房屋截止至2020年2月29日，被告拖欠租金总额为44954元，未拖欠水电费；2、原告因该诉讼支付律师代理费3000元。本院认为：原告赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司与被告张海签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定向原告支付租金，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。双方在《租赁合同》中约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋，并没收合同履约保证金；1、乙方未按合同规定期限向甲方交纳租金，逾期15天以上的????”被告从2019年3月开始未付租金，原告解除合同的条件成就，现原告要求解除双方签订的《租赁合同》并将租赁房屋归还原告之诉请，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告自2019年3月份起未再足额支付租金，原告要求被告支付租金至归还租赁房屋之日止，对原告该诉请本院予以支持。关于违约金问题，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金是一种补偿性和有限的惩罚性相结合，违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“…约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”实际损失的认定，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的过分高于造成的损失。”由于原告未提供其因被告未支付租金而另造成损失的有关证据，故原告要求被告每月按应交租金的2％承担违约金之诉请，本院予以部分支持，本院酌定按银行同期贷款利率计算违约金。被告未按合同规定期限向原告交纳租金，双方约定原告有权解除合同，收回租赁房屋，并没收合同履约保证金，现原告提出被告交纳的履约保证金12660元不予退还，本院予以支持，但水电履约保证金，因被告未出现逾期缴纳水电费之情形，原告要求没收水电履约保证金的诉请，本院不予支持。原告要求被告承担因该诉讼所支付的律师代理费3000元，原告该诉请符合双方约定，且未违反相关收费标准，本院予以支持。被告张海经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司与被告张海于2017年12月11日签订的《租赁合同》（合同编号：国投（1）-2017-012）予以解除；二、限被告张海于本判决生效之日起十日内搬离所承租的位于赣州市章贡区并交还原告赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司；三、限被告张海于本判决生效之日起十日内向原告赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司支付租金（截止至2020年2月29日，被告拖欠租金总额为44954元；从2020年3月1日始至被告张海搬离并交还房屋之日止，按每月4653元标准计算）；四、限被告张海于本判决生效之日起十日内向原告赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司支付逾期交纳租金的损失（从2019年4月1日起至付清租金之日止，以实欠租金的数额为基数，按银行同期贷款利率计算）；五、被告张海向原告赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司交纳的履约保证金人民币12660元作为违约金不予退还；六、限被告张海于本判决生效之日起十日内向原告赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司支付因该诉讼所交纳的律师代理费计人民币3000元；七、驳回原告赣州市章贡区国有资产投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1512元，由被告张海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本，并按照对方当事人的人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  陈燕玉人民陪审员  黄永兰二〇二〇年八月五日书 记 员  吴金凤