福建省南安市人民法院             民事判决书             （2020）闽0583民初5465号                               案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2020年7月8日                       适用程序                       简易程序                               原告                       原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行，住所地：福建省南安市水头镇荷楼片区首期星鞍桥安置区(东星荷景园)3#C段101-108号店面，统一社会信用代码：91350583856318112X。             代表人郑炎林，该支行行长。             委托代理人王志刚，该支行职员。                               被告                       被告陈灼富，男，1986年6月11日出生，汉族，住福建省连江县。             被告林玉堤，女，1988年10月1日出生，汉族，住福建省连江县。             被告泉州泽祥置业有限公司，住所地：福建省南安市水头镇海联创业园，统一社会信用代码：913505835831083030。             法定代表人陈明明，该公司执行董事兼总经理。                               原告诉讼请求                       1、解除原告与被告陈灼富、林玉堤签订的350655209-2012-20140545441号《个人住房借款合同》；             2、判令被告陈灼富、林玉堤立即偿还尚欠个人住房借款本金余额115000.27元及利息、罚息和复利2017.36元（暂记至2020年4月28日），并支付自2020年4月29日起至还清款项之日起止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利；             3、判令原告有权从处分被告陈灼富、林玉堤提供的抵押物所得的价款中优先受偿；             4、判令被告泉州泽祥置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；             5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其他费用由被告承担。                               被告             答辩             意见                       被告陈灼富、林玉堤、泉州泽祥置业有限公司均未到庭参加诉讼也未提交答辩状。                               本院             认定             事实             证据                       2012年11月1日，被告（甲方）泉州泽祥置业有限公司与原告（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，主要内容为：本合同所称的“债务人”是指因购置座落于南安市水头镇海联创业园内C-4号地块项目所属之泽祥.曼哈顿房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2012年11月1日至2042年11月1日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业住房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证合同项下担保责任的最高限额为壹亿元；保证方式为连带责任保证；保证期间，按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。2014年12月1日，原告（贷款人、抵押权人）与借款人（抵押人）陈灼富、林玉堤签订350655209-2012-20140545441号《个人住房借款合同》，主要内容为：借款本金为230000元，用于购置南安市水头镇海联创业园内C-4号地块泽祥.曼哈顿15层1518室房产；借款期限120个月，自2014年12月12日起至2024年12月12日止；借款年利率为基准利率水平上上浮10%；还款方式为等额本金还款法，还款日为每月12日；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；借款逾期的，罚息利率为在本合同执行借款利率水平上上浮50%；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；担保方式为抵押加阶段性保证；抵押物为陈灼富、林玉堤名下南安市水头镇海联创业园内C-4号地块泽祥.曼哈顿15层1518室的房地产；泉州泽祥置业有限公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执为止。2014年12月11日，双方到南安市房地产管理局办理了南房预(商)押字第0220145787号《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为原告，预告登记种类为预购商品房抵押权预告登记。2014年12月12日，原告发放贷款230000元到被告泉州泽祥置业有限公司，用于支付陈灼富、林玉堤购买商品房的款项。2020年1月12日起被告陈灼富、林玉堤未按合同约定期限、金额支付借款本息，截至2020年4月28日，结欠借款本金115000.27元及利息、罚息、复利2017.36元未还。另查明，被告陈灼富、林玉堤于2012年1月19日登记结婚，系夫妻关系。                               裁判             理由                       原告与陈灼富、林玉堤签订的《个人住房借款合同》、与泉州泽祥置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均合法有效，原告依约发放贷款230000元给陈灼富、林玉堤，陈灼富、林玉堤未能按合同约定还款方式足额还款。原告有权依照合同约定解除合同，要求陈灼富、林玉堤偿还尚欠借款本金余额115000.27元及相应利息、罚息、复利。该笔借款采用阶段性保证担保加抵押方式担保，自借款合同签订之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日，由被告泉州泽祥置业有限公司提供连带责任保证。此后，由陈灼富、林玉堤以其购买的南安市水头镇海联创业园内C-4号地块泽祥.曼哈顿15层1518室房产为抵押财产作抵押担保。原告和陈灼富、林玉堤至南安市房地产管理局办理了《房屋预告登记证明》，但登记的权利是预购商品房抵押权预告登记，至今尚未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人陈灼富、林玉堤办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人泉州泽祥置业有限公司对陈灼富、林玉堤的上述债务承担连带保证责任。原告请求拍卖、变卖被告陈灼富、林玉堤的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。泉州泽祥置业有限公司依约承担连带保证责任后,有权向陈灼富、林玉堤追偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条                               裁判             主文                       一、解除原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行与被告陈灼富、林玉堤签订的350655209-2012-20140545441号《个人住房借款合同》；             二、被告陈灼富、林玉堤应于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行借款本金115000.27元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算至2020年4月28日为2017.36元，自2020年4月29日起至实际还款日止的利息、罚息、复利按《个人住房借款合同》的约定和中国人民银行的有关规定计算）；             三、被告泉州泽祥置业有限公司对陈灼富、林玉堤的上述债务承担连带清偿责任；被告泉州泽祥置业有限公司承担保证责任后，有权向陈灼富、林玉堤追偿；             四、驳回中国建设银行股份有限公司南安水头支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费2640元，减半收取为1320元，由被告陈灼富、林玉堤、泉州泽祥置业有限公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 员  尤江岚                                                             二〇二〇年八月十日                                     书 记 员 吴桂菊