镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1191民初42号 原告：镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会，住所地：江苏省镇江新区丁卯街道瑞泰新城30幢。 法定代表人：沈诚，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：贾国宽、秦宏，江苏汇典律师事务所律师。 被告：薛斌，男，1968年10月19日生，汉族，住丁卯桥路205-3号或丁卯桥路195号（市 委托诉讼代理人：张明辉、陈士林，江苏路韬律师事务所律师。 原告镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会与被告薛斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案。本案依法由审判员陈萍萍适用简易程序于2020年4月3日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转普通程序，于2020年7月9日依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈冰、被告委托代理人张明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告所签订的租赁合同且被告迁出所租赁及占用的房屋和场地；2、判令被告支付租金405000元（从2018年6月1日至2019年5月31日，之后至实际搬离之日继续计算）以及利息16200元（从2018年6月1日计算至2019年5月31日，年利率6%，之后至实际给付之日继续计算），支付房屋占有使用费359164元（2015年6月1日至2019年4月30日），支付大棚场地使用费241956元（2015年6月1日至2019年4月30日），总计1022320元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年1月28日签订了一份房屋租赁合同，约定原告将丁卯桥路205-3号的房屋出租给被告使用，建筑面积为776平方米，租赁期共3年，从2015年6月1日起至2018年5月31日止。原告依约履行了合同。租赁期限届满后，被告仍实际使用所租赁的房屋至今。原告多次向被告要求支付租金及使用费，但是被告一直未支付，其行为根本性的违反了合同。同时，被告实际使用我方的房屋面积为1075平方米，比约定的租赁面积多占用了299平方米，而且被告违法搭建大棚等违章建筑，并擅自占用至今。为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告辩称：1、被告没有不付租金的违约行为。被告一直主动要求支付租金，通过发送律师函要求原告提供收款账号。2018年6月-2018年底的租金已经支付给原告，原告已经出具了收据。被告已经按照原告提供的账户支付2019年度的26万元的租金。关于2020年的租金，因为2020年1月疫情爆发，原告经营受到严重冲击，存在一定的支付困难，希望法院考虑疫情影响适当减免，被告现在正在筹措后续租金。2、原告诉请中的租金、利息、使用费毫无依据。双方约定的第四年的租金为26万元，原告主张40.5万元，无事实和法律依据。3、原告主张的占有使用费没有依据。原告主张使用费的老旧厂房和场地系经被告投资修葺和改造，才产生了价值。因被告的投入产生的增值部分在租赁合同届满可以归原告享有，但原告无权对该增值部分收取使用费。况且，被告并非擅自改造，改造是用于经营，经营的菜场涉及到民生的范围，每年原告带领导来考察，对于被告的修葺和改造是明知的，不存在违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定：甲方（原告）出租给乙方（被告）的房屋位于镇江市内老旧厂房），建筑面积为776平方米，租赁期限3年，从2015年6月1日起至2018年5月31日止。由于该房屋为老旧厂房，需要大笔维修费用，因此经甲乙双方协商，甲方免去乙方第一年租金20万元用于房屋的维修改造费用。乙方需在2015年6月1日前，付清第二年、第三年租金47万元，协议签订之日付27万元，6月1日前付20万。房屋先租后用，甲方收款后应向乙方出具合法票据等。同日，原告出具《承诺书》给被告，载明：关于丁卯社区丁卯桥路205-3号（谷阳新村内老旧厂房），面积为776平方米，租用给薛斌作为经营、办公、生产使用。协议为三年，由于该房屋为老旧厂房，需要大量维修费用，因此经甲乙双方协商，根据协议甲方免去乙方第一年租金20万元用于房屋的维修改造费用，乙方2015年6月1日前，付清第二年、第三年租金47万元。因考虑到承租方一次性投入大，协议到期后继续续签给承租方经营7年，协议每三年签订一次。租金为第4年26万元，第5、6、7、8年度租金为每年28万元，第9、10年每年租金30万元。如承租人在租用过程中，要求退租或转租，以上承诺条款无效。合同签订后，乙方承租后对老旧厂房进行了改造修葺，用于谷阳新村菜市场经营，正常缴纳房租。2018年12月18日，原告出具内部结算凭证给被告，载明：交款人薛斌，收款内容2018年6月至2018年12月的租金，金额137083元，并加盖了原告的财务专用章。2019年2月24日，被告发送《律师函》给原告，主要载明：原告在收到本函后5日内未按《承诺书》内容与被告签订正式的合同文本，则视为原告同意双方沿用原《房屋租赁合同》及《承诺书》内容，无需另行签订合同文本。2019年3月4日，被告再次发送《律师函》给原告，主要载明：原告在收到上次函5日内未按《承诺书》内容与被告另行签订合同。原告以不另行签订合同行为表示原告同意双方继续沿用原《房屋租赁合同》及《承诺书》的条款内容。为便于被告支付后续房屋租金，从而促进合同的顺利履行，现通知原告于收到本函5日内向被告提供原告的收款账户。上述2份函，被告通过EMS寄送给原告，被签收。 2019年4月26日，原告向被告发送《告知函》，主要载明：2015南1月28日，原、被告签订的《房屋租赁合同》期限已届满。1、请被告立即缴纳占用合同约定之外的房屋的使用费100972元。2、请立即拆除在原告场地上搭建的违章建筑（大棚），并缴纳占用期间的使用费。3、如需租赁相关房屋和场地，请至丁卯街道公共资源产权交易服务中心平台公开竞标，逾期不参加竞标，视为放弃续租权利等。该《告知函》被送至被告经营的万古菜场管理办公室。 2020年4月17日，原告副主任魏进通过手机短息发送原告单位收款账号给被告，要求被告支付租金，被告委托妻子孙妮娜支付26万租金至原告提供的收款账号。 另查明，被告承租的丁卯桥路205-3号案涉土地【镇国用（98丁）字第4号】属于集体资产，其使用权人为江苏省镇江经济开发区丁卯工贸实业有限公司，该公司自愿将案涉土地委托原告全权使用、经营、管理。 本院认为：原告基于土地使用权人的授权委托，对镇江市丁卯桥路205-3号案涉土地及房屋享有经营管理权，包括对租金、管理费、使用费等的收取。原、被告签订的《房屋租赁合同》及原告出具给被告的《承诺书》，均系双方自愿，不违反法律规定，应确认合法有效。根据合同和承诺书的约定，2019年1月1日至2019年5月31日5个月的租金为108333元（年租金26万元），应于2018年6月1日支付；2019年6月1日至2020年5月31日的租金为28万元，应于2019年6月1日支付；2020年6月1日至2021年5月31日的租金为28万元，应于2020年6月1日支付。本案诉讼前（2018年12月18日），被告支付租金至2018年12月31日，原告出具收条确认收到并认可金额，本院予以确认。本案诉讼后（2020年4月17日），原告提供收款账号给被告，被告支付租金26万元至原告收款账户。原告以行为认可双方租赁合同继续履行，且原告已接收被告交付的租金至2019年年底，因2020年1月份开始，新冠疫情导致被告经营的菜场受到严重影响，且菜场属于涉民生范围，新冠疫情期间被告坚持经营，根据江苏省高级人民法院发布的《规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》规定，因疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维持合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人的利益平衡。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物的要求减免部分租金或延长租期的，一般予以支持。故原告主张解除原、被告所签订的租赁合同且被告迁出所租赁及占用的房屋和场地，没有事实和法律依据，本院不予支持。截止目前，被告应支付租金至2021年5月31日。鉴于疫情影响，被告抗辩减少租金，本院酌情确定2020年1月至3月的租金按照70%计算，则2019年6月1日至2020年5月31日的租金为231000元。根据租赁合同约定，截止目前，被告应付租金至2021年5月31日，尚欠原告应付租金359333元（108333元+231000元+280000元-260000元），故原告主张被告支付租金405000元（从2018年6月1日至2019年5月31日，之后至实际搬离之日继续计算），本院部分支持。根据租金应付时间和原告实际付款时间，迟延利息按照年利息6%计算，截止2020年6月1日迟延支付利息金额为23904元，故原告主张被告支付迟延给付利息，不违反法律规定，本院予以支持。原告认为其租赁给被告的面积为776平方米，被告实际使用的面积为1075平方米，要求被告支付多占用299平方米的占有使用费359164元（2015年6月1日至2019年4月30日），原告未能举证被告多占用的房屋的使用权或所有权属于原告，且未能举证准确的房屋面积，故原告的主张没有充分的证据予以证明，本院不予支持。原告主张被告支付大棚场地使用费241956元，大棚系违章建筑，属于行政管理范畴，本案不处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告薛斌于本判决生效之日起十日内支付原告镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会拖欠的应付租金359333元（租金计算至2021年5月31日）及延期支付利息23904元（计算至2020年6月1日，2020年6月2日至实际给付之日的利息以359333元为基数按照年利息6%计算）； 二、驳回原告镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14000元，由原告镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会负担8752元，被告薛斌负担5248元。 如不服本判决可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  陈萍萍 人民陪审员  夏咏华 人民陪审员  向剑美 二〇二〇年八月七日 书记员孙程 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。