山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1003民初2439号原告：王雪雁，女，1975年12月21日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：俞玉梅，山东昆嵛先锋律师事务所律师。被告：张鸿雁，女，1963年7月24日出生，汉族，住威海市文登区。被告：文登市文山实业总公司，住所地威海市文登区天福办文山东路29-2号。法定代表人：赵辰光，总经理。委托诉讼代理人：鞠静，山东昀明律师事务所律师。被告：威海亿鑫房地产开发有限公司，住所地威海市文登区上海城1楼。法定代表人：潘茂锬，经理。诉讼代表人：威海亿鑫房地产开发有限公司管理人（山东胶东律师事务所）。委托诉讼代理人：陈晶，山东胶东律师事务所律师。原告王雪雁与被告张鸿雁、文登市文山实业总公司（以下简称文山总公司）、威海亿鑫房地产开发有限公司（以下简称亿鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王雪雁及其委托诉讼代理人俞玉梅、文山总公司的委托诉讼代理人鞠静、亿鑫公司的委托诉讼代理人陈晶到庭参加诉讼。被告张鸿雁经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王雪雁向本院提出诉讼请求：1、依法确认张鸿雁与被告文山总公司签订的位于威海市文登区中央龙湾居民小区5号楼3单元1205室房屋买卖合同无效；2、依法确认王雪雁与被告文山总公司、被告亿鑫公司之间存在威海市文登区中央龙湾居民小区5号楼3单元1205室房屋买卖关系；3、判令被告文山总公司与王雪雁签订位于威海市文登区中央龙湾居民小区5号楼3单元1205室房屋买卖合同并由被告文山总公司、亿鑫公司协助原告办理位于威海市文登区中央龙湾居民小区5号楼3单元1205室房屋的不动产权证。诉讼过程中，王雪雁变更诉讼请求第1项内容为：判令三被告协助依法撤销被告张鸿雁与被告文山总公司签订的位于威海市文登区中央龙湾居民小区5号楼3单元1205室房屋买卖合同在威海市文登区住房保障和房产管理局的网签备案登记手续。事实和理由：被告文山总公司与被告亿鑫公司合作开发威海市文登区中央龙湾居民小区。2012年6月30日，王雪雁在被告文山总公司、亿鑫公司处以1102930.5元的价格购买位于威海市文登区房屋，并交纳了16389.8元住宅专项维修资金。王雪雁购买后对房屋进行了装修，入住至今。但被告文山总公司没有与王雪雁签订购房合同，经了解，被告文山总公司与被告亿鑫公司向被告张鸿雁借款将房屋以网签的形式抵押给被告张鸿雁，被告张鸿雁与被告文山总公司之间不存在房屋买卖关系。王雪雁与被告文山总公司之间是真实的房屋买卖，并且房屋已经交付使用至今。王雪雁要求被告文山总公司与其签订房屋买卖合同，并协助其办理不动产权证。张鸿雁未作答辩。文山总公司辩称，涉案的中央龙湾居民小区不是文山总公司与被告亿鑫公司合作开发的，而是由被告亿鑫公司独立开发建设并以亿鑫公司名义对外销售，亿鑫公司取得全部销售收入或所开发房屋的所有权，涉案的中央龙湾居民小区工程的开发、建设、销售、物业管理及产权的办理均由亿鑫公司负责，与文山总公司无关。文山总公司只是将相应的土地使用权转让给亿鑫公司，获得固定的土地转让款，并不参与开发、销售等。以上事实在威海市中级人民法院（2015）威民一初字第65号民事判决书中均已查明。因文山总公司未参与房屋开发、销售等相关事宜，故对王雪雁主张的购买房屋及支付价款一事并不知情，文山总公司从未收取过任何购房款项。同时，文山总公司对王雪雁主张的张鸿雁借款抵押一事也不知情，请法院依法审查处理。亿鑫公司辩称，2018年6月14日，威海市中级人民法院裁定亿鑫公司破产清算；7月10日裁定亿鑫公司破产清算案由威海市文登区人民法院管辖；8月1日文登法院指定山东胶东律师事务所担任管理人。管理人经查询亿鑫公司档案资料确认亿鑫公司与张鸿雁之间没有房屋买卖合同关系，双方实际存在借款合同关系。涉案房产时基于张鸿雁的借款，将涉案房屋作为借款的担保而网签备案登记在张鸿雁名下。现双方之间的债权债务已经全部履行完毕。张鸿雁与亿鑫公司之间已经没有任何债权债务关系，但网签合同没有解除。管理人经向中央龙湾居民小区物业进行核实，王雪雁占有使用涉案房屋的情况属实，但并未查询到其支付房款的财务往来凭证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月28日，被告亿鑫公司与被告文山总公司签订合作合同，约定被告文山总公司取得涉案房屋所在中央龙湾居民小区部分土地的土地使用权及相关开发建设手续，被告亿鑫公司进行实际开发建设、销售，并取得全部销售收入或所开发房屋的所有权，被告亿鑫公司支付被告文山总公司相应土地款等费用。2007年7月11日，被告文山总公司设立文登市文山实业总公司亿鑫苑经销部，由被告亿鑫公司用于中央龙湾居民小区房屋的对外经销。2018年6月14日，威海市中级人民法院裁定受理案外人福建市第三建筑工程公司对亿鑫公司的破产清算申请。2018年7月10日威海市中级人民法院指定本院审理亿鑫公司破产清算一案。2012年，王雪雁从亿鑫公司处购买位于中央龙湾居民小区5号楼3单元1205室房屋，双方未签订书面合同。王雪雁称双方系口头协商，约定的房屋总价款为1102930.5元，房屋交付时间是2012年6月30日。现该房屋一直由王雪雁居住使用，并交纳了水电费、物业费等。王雪雁于2012年6月30日向亿鑫公司交纳了房款2930.5元、住房维修基金16389.8元。关于其余购房款的交纳情况，王雪雁称其丈夫杨文勇于2012年7月4日交纳50万元，于7月25日交纳60万元，亿鑫公司出具了收取房款的收款收据，该两笔款项的收据王雪雁因保管不善现已丢失，但王雪雁从文登英达信有限责任会计师事务所处调取了亿鑫公司提交审计的账目会计凭证，凭证中有王雪雁交纳房款的账目记载和收据（记账联），两份收据上单位一栏记载均为“王雪雁”、收款事由一栏均有“中央龙湾居民小区5号楼1205室”的记载内容，收款方式一栏为“现金”，在收据上入账时间旁边，2012年7月4日的50万元收据上记载有“8352卡”的内容、2012年7月25日的60万元收据上记载有“6309卡”的内容。王雪雁称尾号为8352的账号为亿鑫公司工作人员张在章的中国建设银行的银行卡，另一尾号6309卡号不清楚具体情况。为证实其已付款情况，王雪雁申请本院调取张在章在中国建设银行的该尾号为8352的银行账户交易明细。本院经向中国建设银行调查核实，张在章尾号为8352的银行卡在2012年7月4日上午10时51分有一笔金额为50万元的现金存入，与收款收据上记载款项金额及交款方式相一致。亿鑫公司对王雪雁实际居住使用案涉房屋的事实以及亿鑫公司使用张在章的银行卡账户进行财务往来的事实均表示没有异议。2014年7月至9月份，亿鑫公司多次向张鸿雁借款，双方签订了借款协议，协议中约定的借款金额累计达580万元（但张鸿雁实际交付款项金额为5518500元）。亿鑫公司将中央龙湾居民小区的部分楼盘网签备案至张鸿雁名下，目的是以该房产为亿鑫公司借款提供担保。后因亿鑫公司不能按约定时间还本付息。张鸿雁于2016年1月15日以民间借贷纠纷为案由将亿鑫公司诉至本院，要求亿鑫公司偿还剩余借款本金及相应利息、律师费、诉讼费用等。本院于2016年3月24日作出（2016）鲁1003民初232号民事判决书，判决亿鑫公司偿还张鸿雁剩余借款本金及相应利息、律师费等，并承担该案诉讼费用。该判决生效后，张鸿雁向本院申请执行亿鑫公司在该生效判决中确定的付款义务。2018年12月17日，本院作出（2018）鲁1003执恢562号执行裁定书，裁定上述（2016）鲁1003民初232号民事判决执行完毕。亿鑫公司管理人称亿鑫公司与张鸿雁之间并不存在房屋买卖合同关系，将房屋网签备案至张鸿雁名下实际系为借款合同提供担保，通过上述执行裁定书可以证实张鸿雁与亿鑫公司之间的债权债务关系已经全部履行完毕。在本院受理的（2017）鲁1003民初1245号案件阎芳诉亿鑫公司、张鸿雁等房屋买卖合同纠纷一案在2018年8月22日庭审中，张鸿雁到庭应诉并答辩称其对亿鑫公司的债权已经实现，其与亿鑫公司之间的借款纠纷案件已经终结。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，王雪雁向亿鑫公司购买位于威海市文登区中央龙湾居民小区5号楼3单元1205室房屋，双方虽未签订房屋买卖合同，但从王雪雁提供的亿鑫公司在会计师事务所审计账目中的收款收据记载内容以及本院调取的收款收据上记载账号的交易明细，结合王雪雁购房后实际占有使用案涉房屋至今并交纳水、电及物业服务费等费用的事实，可以认定王雪雁已经付清全部购房款，亿鑫公司也将房屋交付给王雪雁使用的事实存在，双方之间的房屋买卖合同关系成立并生效。文山总公司因系案涉房产的原登记权利人，亿鑫公司因向张鸿雁借款而将包括案涉房屋在内的中央龙湾居民小区的房产以文山总公司的名义与张鸿雁签订房屋买卖合同并将包括案涉房屋在内的房产网签备案登记至张鸿雁名下，双方之间实际系借贷关系，并非房屋买卖合同关系，现张鸿雁与亿鑫公司之间就借款合同纠纷已经处理完毕，债权债务也已经履行完毕，双方理应撤销原为借款提供担保而形成的网签备案登记手续，恢复案涉房屋权属至原来状态。文山总公司对亿鑫公司处分案涉房产的行为没有提出异议，本案中也未对案涉房产主张权利。现案涉房产的网签备案登记手续对王雪雁对案涉房产的权利主张形成障碍，故王雪雁要求张鸿雁、文山总公司以及亿鑫公司协助其撤销案涉房产在房屋管理部门的网签备案登记手续，理由正当，应当予以支持。王雪雁已经付清案涉房屋的全部购房款，并实际居住使用案涉房屋至今，现案涉房产已具备办理产权登记的条件。王雪雁要求文山总公司、亿鑫公司协助其办理案涉房产的产权登记手续，理由正当，应当予以支持。综上所述，王雪雁要求撤销案涉房产网签备案登记、确认其就案涉房屋的买卖合同关系存在，并要求房屋相关权利人协助其办理房屋产权登记手续，理由正当，于法有据，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告王雪雁与被告威海亿鑫房地产开发有限公司之间就威海市文登区中央龙湾居民小区5号楼3单元1205室房产存在房屋买卖合同关系；二、被告张鸿雁、文登市文山实业总公司、威海亿鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告王雪雁撤销张鸿雁与文登市文山实业总公司签订的关于威海市文登区中央龙湾居民小区5号楼3单元1205室房产的网签备案登记手续；三、被告文登市文山实业总公司、威海亿鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告王雪雁办理位于威海市文登区中央龙湾居民小区5号楼3单元1205室房屋的不动产权登记手续；四、驳回原告王雪雁的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计7363元，由被告张鸿雁、文登市文山实业总公司、威海亿鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  周力二〇二〇年八月十二日法官助理时巾雁书记员刘燕菲