江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初27号原告（反诉被告）：盐城市文峰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320902561841352X，住所地江苏省盐城市大庆西路19号锦元商业街。法定代表人：凌罗英，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洪兵，江苏新中一律师事务所律师。被告（反诉原告）：盐城市亭湖区城南爱富亿沐浴中心，住所地盐城市区大庆西路19号锦元商业街5幢102室。经营者：陈富。被告（反诉原告）：陈广，男，1972年5月15日出生，住建湖县庆丰镇洪桥村一组2号。以上两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：李昌国、陆永飞，江苏法鼎律师事务所律师。原告盐城市文峰房地产开发有限公司（以下简称文峰房地产公司）与被告盐城市亭湖区城南爱富亿沐浴中心（以下简称爱富亿沐浴中心）、陈广房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭，于同年5月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人文峰地产公司王洪兵、被告陈某1及爱富亿沐浴中心共同委托诉讼代理人李某出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）文峰房地产公司诉称，1、判决爱富亿沐浴中心支付原告2019年2月12日至2020年2月11日期间租金108万元，支付从2019年2月12日起至实际支付之日止以欠付租金为本金按年息24%计算逾期付款滞纳金；支付违约金100万元。2、陈广对爱富亿沐浴中心的债务承担连带清偿责任。3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2015年7月28日，原告与爱富亿沐浴中心作为甲乙双方签订房屋租赁合同一份，约定:甲方将盐城市大庆西路19号锦元商业街5号楼102-103，201-205,301-305室房屋出租给乙方经营浴城使用，租赁期限为十二年，自乙方正式开业二个月后开始计算144个月止；租金自乙方正式开业二个月后开始计取，在此之前为原告无偿提供给乙方装修、办理手续的免收租金期；每十二个月为一个租赁年度，各租金年度的租金标准如下，第一年56万元，第二年68万元，第三年76万元，第四年108万元，第五年112万元……第十二年153万元；租金采用先租后用的租金交纳方式，第一年租金于正式开业后60内交纳，其后各租赁年度租金于租赁年度开始前30日交纳年度租金；租赁期间，任何一方违反合同的规定，向守约方承担100万元违约金并赔偿所有损失，如未按期足额交付租金，按日支付月租金的10%的滞纳金及违约金；陈广自愿为爱富亿沐浴中心债务提供担保等。原告于2015年5月份之前将出租标的物交付被告装修，被告于2015年12月12日正式开业，按合同约定应于2016年2月12日开始计算租期，于每年1月12日前交纳下一年度租金。被告己支付了第一年2016年度租金56万元；2016年11月15日支付了第二年即2017年度租金68万元，2017年10月30日支付了第三年2018年度租金86万元。被告应于2019年1月12日前支付2019年度租金108万元，但被告至今未支付，为此，原告诉至法院，请求依法处理。在庭审前，原告变更诉讼请求，增加诉讼标的额112万元（2020年2月12日至2021年2月11日房屋租金），支付从2020年2月12日起至实际支付之日止以欠付租金为本金按年息24%计算逾期付款滞纳金。原告为增加的诉讼标的额补交了诉讼费。原告为其诉讼请求提交了以下证据：证据一：2015年7月28日原、被告签订的房屋租赁合同，该合同证明出租标的的范围、年租金的标准、租金的支付方式和违约责任。证据二：被告开业的公告，证明被告经营的浴室在2015年12月12日正式开业，按照合同的约定租金的起算时间是正式开业后两个月起算，也就是从2016年2月12日开始计算租金。证据三：微信聊天记录、银行转账记录复印件2份。证明2015年支付了租金现金56万元加10万元消费卡，2016年支付了现金68万元，2017年支付了现金86万元。证据四：合同约定的出租标的房屋产权证和土地使用证复印件各一份。证明在2015年7月7日，原告将所有出租标的房屋产权证已办好，并交给了被告方。证据五：被告爱富亿沐浴中心工商注册网上查询资料打印件一份。证明2015年7月10日爱富亿沐浴中心注册登记成立；原告已将房屋产权证已交付给了爱富亿沐浴中心，否则爱富亿沐浴中心也没办法办理注册登记。被告(反诉原告)爱富亿沐浴中心提出反诉并辩称，2015年7月28日，文峰房地产公司与爱富亿淋浴中心作为甲乙双方签订了《房屋租赁合同》，其中第八条：“特别约定：4、甲方承诺于2015年7月30日前办好标的房屋所有权证书，并提供给乙方办理相关手续。如不能按期办好标的所有产权证书，延期在三十日内（含30日）房屋租期顺延一年，顺延期间正式开业二个月后的12个月内免标的房屋租金。延期超过30日之外60日内的，房屋租期顺延二年，顺延期间（正式开业后二个月的24个月），同样免标的房屋租金。如延期超过60日乙方有权解除合同，甲方双倍赔偿乙方所有经济损失费用”。但文峰房地产公司未能在约定期限内办理好案涉房产的产权证，并交付给二反诉人办理相关手续，严重影响了陈广所经营浴城的正常开业经营造成了巨大经济损失，依约应承担相应违约责任，即应免除陈广两年的租金。陈广应从2018年2月12日起交第一年度56万元的租金，往后依次类推，现陈广累计交纳租金230万元，已付清2018年2月12日至2021年2月11日期间三年度计200万元的租金，文峰房地产公司理应将多收取的30万元租金返还给陈广，并承担违约责任，支付陈广违约100万元。另2019年3月至2019年11月期间，因文峰房地产公司所出租房屋的整体绿化未达标，不能通过验收，重新将出租场地的道路、广场等地进行绿化施工，致使出入陈广所经营浴城的入口、通道经常被堵塞，车辆、人员进行受阻，严重影响了日常经营，并造成了严重的经济损失，与绿化施工前后相比，每日减少收入3000元以上，现仅向文峰房地产公司主张每日损失1000元，按10个月计算总额为30万元。我们认为，其与文峰房地产公司是长期合作关系，之前一直合作很好，在案涉房屋的租金明显高于周围同类型的房屋租金情况下，每期均按约提前足额支付。2020年1月以来，受不可抗力新冠疫情的影响，洗浴行业首当其冲，是受灾最严重的行业之一，损失惨重，所经营浴城几近瘫痪倒闭，文峰房地产公司不仅不扶危济困，危难时刻对合作上伸出援助之后，相反却乘人之危，落井下石。故提出反诉请求：1、判令反诉被告返还多收取的房屋租金30万元，支付违约金100万元。2、赔偿二反诉原告损失费30万元。反诉原告为其主张的反诉标的额交纳了诉讼费。陈广辩称，我的答辩意见同爱富亿沐浴中心一致，另我多次与原告代凌某健陈某2学芳联系结算房租事宜，但他们总以种种借口予以拖延搪塞，所以导致租金没有及时结算和支付。两被告(反诉原告)为其反诉请求提交了以下证据：证据一：2016年度的租金交了66万元，期中50万元的定金有票据证实，还有16万元是打的现金给凌建浩的，有微信记录证实。证据二：2017年、2018年底分别实交了现金68万元，10万元消费卡和现金86万元，证明与凌建浩已核实过账目，多收了30万元房租。证据三：2015年9月2日办理的产权登记复印件一份，证明产权证交付逾期。证据四：与凌建浩的微信记录打印件，证明曾多次催促结算房租。经审理查明，2015年7月28日，原告与爱富亿沐浴中心作为甲乙双方签订房屋租赁合同一份，其中约定:第一条：标的房屋简况1、甲方将盐城市大庆西路19号锦元商业街5号楼102-103，201-205,301-305室房屋出租给乙方经营浴城使用，该建筑物相关附属地上车位和10个地下车位及场地同时提供乙方使用。3、甲方承诺对标的房屋享有完全的所有权，与任何第三方无产权争议，标的房屋在订立本合同时未设定抵押等任何他项权利。目前标的房屋尚未办理产权证书，但已具备出租使用的条件。第二条：租赁期限、用途1、租赁期限为十二年（即自乙方正式开业二个月后开始计算144个月止）。第三条：租金及租金支付1、租金自乙方正式开业二个月后开始计取，在此之前为原告无偿提供给乙方装修、办理手续的免收租金期。2、租金标准如下：每十二个月为一个租赁年度，各租金年度的租金标准如下，第一年56万元，第二年68万元，第三年76万元，第四年108万元，第五年112万元……第十二年153万元。5、租金采用先租后用的租金交纳方式，第一年租金于正式开业后60内交纳，其后各租赁年度租金于租赁年度开始前30日交纳年度租金。6、为双方友好合作加深感情，甲方承诺乙方从房租金内提壹拾万元整/年消费卡抵扣甲方的房租。第四条：标的房屋交付甲方于2015年5月13日前将标的房屋交付乙方使用，乙方接收后即享有使用权。第八条：特别约定4、甲方承诺于2015年7月30日前办好标的房犀所有产权证书,并提供给乙方办理相关手续。如不能按期办好标的所有产权证朽，延期在三十日内（含30日）房屋租期顺延一年，顺延期间（正式开业二个月后的12个月）免标的房屋租金。延期超过30日之外60日内的，房屋租期顺延二年，顺延期间（正式开业二个月后的24个月）同样免标的房屋租金。如延期超过60日乙方有权解除合同，甲方双倍赔偿乙方所有经济损失费用。5、甲方承诺，如标的房屋产权证书记载产权人为甲方以外第三人，甲方要保证产权人按本合同内容重新与乙方订立房屋租赁合同。因此发生的矛盾全部由甲方负责处理，给乙方造成经济影响的，由甲方承担全部责任并双倍赔偿乙方所有造成的经济损失费。第九条：违约责任1、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，向守约方承担壹佰万元违约金并赔偿所有损失。2、乙方必须按本合同约定期限足额支付租金，若乙方未按期足额未交付租金的，乙方按日支付月租金的10％的滞纳金及本合同约定的违约金;若乙方逾期30日未足额支付租金，则视为乙方根本违约，乙方除承担违约责任外，甲方有权直接解除租赁合同，采取停电、断水措施，乙方接到解除合同通知应即腾空交付租赁标的。甲乙双方在合同上签字盖章，被告陈广作为担保人之一在该合同上签字，并承诺“本人自愿为乙方承担因本合同所发生的一切经济责任、赔偿费用”。另查明，原告与爱富亿沐浴中心作为甲乙双方于2015年5月13日签订房屋租赁合同一份，大部分内容与2015年7月28日所签合同相同，主要是租金标准不同：第一年66万元，第二年78万元，第三年86万元，……第十二年163万元。该合同签订后，原告即将该出租标的物交付被告装修，被告于2015年12月12日正式开业，按合同约定应于2016年2月12日开始计算租期，于每年1月12日前交纳下一年度租金。被告己支付了第一年2016年度租金56万元；2016年11月15日支付了第二年即2017年度租金68万元，2017年10月30日支付了第三年2018年度租金86万元。原告按合同约定另提取了两年度的20万元消费卡抵扣甲方的房租（消费卡按实另行结算）。故原告认可被告已支付2016年2月12日至2019年2月11日租金230万元。但被告认为原告延迟交付房产证造成违约，根据合同第八条第4项的约定，房屋应从2018年2月12日起算。对双方所提交的证据，庭审中进行了质证，本院予以确认并记录在卷。庭审中，原告对该房屋产权证于2015年9月2日办理为产权人为江苏德马格新材料科技有限公司进行了说明，本案出租的房产是原告公司开发的，在出租给被告以后，原告公司把产权证办到了自己的公司名下，并将产权证递交给了被告办理营业执照，之后该产权又转让给了江苏德马格新材料科技有限公司。庭后江苏德马格新材料科技有限公司提交情况说明一份，对盐城市文峰房地产开发有限公司向承租人和担保人主张租金的权利无异议。该案经本院主持调解，但因双方意见分歧较大，致调解未果。本案的争议焦点在于：一、合同是否生效以及生效时间的确定。二、整体绿化施工对爱富亿沐浴中心经营是否造成损失。三、疫情影响的损失分担。四、违约金的计算问题。本院认为：一、关于合同是否生效以及生效时间确定的问题。合同第八条第4项约定：甲方承诺于2015年7月30日前办好标的房屋所有产权证书,并提供给乙方办理相关手续。如不能按期办好标的所有产权证书，延期在三十日内（含30日）房屋租期顺延一年，顺延期间（正式开业二个月后的12个月）免标的房屋租金。延期超过30日之外60日内的，房屋租期顺延二年，顺延期间（正式开业二个月后的24个月）同样免标的房屋租金。如延期超过60日乙方有权解除合同，甲方双倍赔偿乙方所有经济损失费用。现被告以该房屋产权证系在2015年9月2日办理，证明产权证交付逾期，且房屋所有权人为江苏德马格新材料科技有限公司，以此主张租赁合同无效，或合同起始时间应从2018年2月12日起算。经审理，合同第八条第5项：规定甲方承诺，如标的房屋产权证书记载产权人为甲方以外第三人，甲方要保证产权人按本合同内容重新与乙方订立房屋租赁合同。因此发生的矛盾全部由甲方负责处理，给乙方造成经济影响的，由甲方承担全部责任并双倍赔偿乙方所有造成的经济损失费。现房屋所有权人江苏德马格新材料科技有限公司并未提出异议阻挠租赁协议的履行，故被告爱富亿沐浴中心认为合同无效的主张不能成立。被告爱富亿沐浴中心于2015年7月10日注册登记成立，这证明了原告已将2015年7月7日办理的该出租房屋的房产证交付给被告爱富亿沐浴中心。租赁房屋装修至2015年12月12日营业，故应按合同约定于2016年2月12日开始计算租期，其租期起始决定权在被告，被告认为试营业和要求租期从2018年2月12日开始起算的理由不能成立。原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。原告主张被告应支付2019年2月12日至2021年2月11日的房屋租赁费220万元的诉讼请求应予支持，但被告反诉原告应返还2016年至2018年度多支付的30万元（含消费卡），原告予以认可，同意返还。故被告还应支付原告房屋租赁费190万元。对2019年与2020年的消费卡20万元，被告未主张，原告同意按合同履行，故该20万消费卡本院不予理涉，由原、被告自行结算，且不计入违约金的本金。二、关于整体绿化施工对爱富亿沐浴中心经营是否造成损失的问题。合同的第一条第3项载明“目前标的房屋尚未办理产权证书，但已具备出租使用的条件。”由此可说明该房屋尚未进行整体验收，故对该房屋可能存在的不能通过验收的状况，双方应有所预见。现被告以文峰房地产公司出租房屋的整体绿化未达标，不能通过验收，重新施工造成了严重的经济损失为由，提出按每日损失1000元，施工10个月计算总额赔偿30万元的请求。因被告未能提交损失的确切依据，故本院不能支持。但综合考虑重新施工对被告经营会有一定的影响，本院酌情裁量原告补偿被告经济损失5万元。三、关于疫情影响的损失分担问题。2020年1月底受新冠疫情的影响，洗浴行业全面停业，至同年4月疫情稍有缓解，但对该行业的影响并未消除。对此原告自愿免除被告10万元的租金，本院予以认可。四、关于违约金的计算问题。合同第九条关于违约责任的约定：1、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，向守约方承担壹佰万元违约金并赔偿所有损失。2、乙方必须按本合同约定期限足额支付租金，若乙方未按期足额交付租金的，乙方按日支付月租金的10％的滞纳金及本合同约定的违约金。本案中原告已履行了合同约定的出租人义务，被告应按时履行支付房租的义务。但被告因种种原因在近两年内未能按时履行支付房租义务，已构成违约，应承担不利的法律后果。鉴于被告在合同履行早先时段，能自觉交付房租，且有与原告代理人积极沟通的表现，故对原告要求被告承担100万元违约金的请求不予支持。合同中“按日支付月租金的10％的滞纳金”的约定，有违相关规定，现原告主张“以欠付租金为本金按年息24%计算逾期付款滞纳金”的请求，符合现行规定标准，本院予以支持。被告反诉原告违约，要求支付违约金100万元，因原告在合同履行上不存在被告所诉的违约情形，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院予以适当支持。对被告反诉原告要求返还30万元的请求，在本案判决中予以充抵，对其他反诉请求不予支持。因被告陈广为案涉租赁合同签名担保，故对被告爱富亿沐浴中心所承担的债务应承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告盐城市亭湖区城南爱富亿沐浴中心应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市文峰房地产开发有限公司房屋租金金人民币175万元及逾期违约金（违约金计算：2019年2月12日至2020年2月11日按本金63万元，年息24%计算违约金；2020年2月12日至实际支付租金之日止按本金155万元，年息24%计算违约金）。被告陈广对上述债务承担连带清偿责任。二、驳回原告盐城市文峰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告盐城市亭湖区城南爱富亿沐浴中心、陈广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32400元，由原告文峰地产公司负担14680元，被告爱富亿沐浴中心、陈广负担17720元。反诉费9600元，由原告文峰地产公司负担2100元，被告爱富亿沐浴中心、陈广负担7500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  丁亚琴人民陪审员  蔡万林人民陪审员  奚建利二〇二〇年八月十日书 记 员  潘华林附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。