广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10994号原告：程振叁，男，1982年12月21日出生，汉族，住广西平南县************，公民身份号码452************45X。原告：陈加勤，女，1982年6月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********************，公民身份号码510************462。两原告共同委托诉讼代理人：陈逸逊，广东豪益律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈紫毅，广东豪益律师事务所律师。被告：黄丹红，女，1976年5月15日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区************，公民身份号码440************221。被告：易建树，男，1979年8月26日出生，汉族，住湖南省衡阳县******立山组，公民身份号码430************77X。原告程振叁、陈加勤诉被告黄丹红、易建树房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人陈逸逊、陈紫毅，两被告均到庭参加诉讼。诉讼中，两被告申请司法鉴定，其后申请撤回，相应期限依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向两原告支付购房款490000元及自从房屋过户次日即2020年2月26日起至两被告实际还清款项之日止以房屋总成交价款897000元为本金按每日万分之五计算的违约金；2.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：两原告是夫妻关系，两被告也为夫妻关系。原、被告经中介方佛山市南海区西樵登丰房地产中介服务部的介绍，于2019年7月7日签订一份《房地产买卖合同》，两原告作为卖方，被告黄丹红为买方，约定：两原告将位于广东省佛山市南海区**********************产作价897000元转让给被告黄丹红，被告黄丹红应在签订合同的当日支付定金60000元、办理房产过户的当天支付首期楼款207000元，余下购房款630000元以办理银行按揭贷款的方式于办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行直接支付给两原告。另被告黄丹红应于2020年7月7日前按中介方的指引办妥银行按揭贷款手续，两原告向被告黄丹红交付房产的时间为收齐楼款的当天，以两原告将房产钥匙交付给被告黄丹红视为房产转移交付，房产的风险责任自移交之日起由被告黄丹红承担，如两原告或被告黄丹红有未按约定办理交易按揭手续、交付房产或支付购房款的，视为违约，违约方应每天按总房地产转让价款的万分之五向对方支付违约金。2019年9月16日，原、被告双方经协商将合同约定的首期款金额和按揭贷款金额变更为：应付的首期楼款由207000元更改为347000元，按揭贷款由630000元更改为490000元。合同签订后，被告黄丹红在当天以微信、支付宝和柜员机的方式共向两原告支付了定金60000元，于办理房产过户手续的当日即2020年2月25日向两原告支付了首期楼款347000元，对于剩余部分楼款490000元被告黄丹红本应去办理银行银行按揭贷款的方式支付，但被告黄丹红却以房产存在质量问题为由要求两原告减少房产转让价款，如两原告不答应其要求便拒不去办理银行按揭贷款，两原告多次与被告黄丹红协商，均无法解决双方之间的争议，被告黄丹红在2020年3月11日的微信明确表示不愿按合同约定去办理银行按揭贷款手续，至今也没向两原告付清剩余房产转让款。另，被告黄丹红已于2020年2月26日取得房产的产权证书。两原告认为，合同约定后，两原告已按约定全面履行义务，但被告黄丹红却在房产办妥不动产所有权过户登记手续且房产已交付使用后，又以房产存在质量问题为由拒不履行合同约定的付款义务，没有事实和法律依据，已构成违约，损害到两原告的合法权益，经两原告合理催告后被告黄丹红更是明确表示不履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定，两原告有权要求被告承担违约责任，即被告黄丹红应立即向两原告付清未付的房产转让价款490000元及按合同约定计付违约金。另因两被告是夫妻关系，虽然被告易建树没有在合同上签名，但在整个房产交易过程中，两被告是一同去现场看房以及与两原告协商签订合同，所以受让房产是两被告的共同意思表示，对于未付的房产转让价款490000元属于两被告夫妻的共同债务，应由两被告共同偿还。两被告辩称，不同意支付购房款490000元和违约金，理由是两原告所售的房屋存在墙体开裂、地基下沉的问题，要求两原告将所有存在裂缝的墙体拆除重新砌墙后才同意支付上述购房款，另外要求两原告赔偿50000元。诉讼中，两原告举证如下：1.两原告身份证原件各1份、被告黄丹红身份证复印件1份、被告易建树居住证1份，用以证明双方诉讼主体资格；2.房地产买卖合同原件1份，用以证明原被告与中介方签订合同并约定相应条款；3.情况说明（中介方出具）原件1份，用以证明两被告在交易本案房产时是夫妻关系，被告易建树虽然没有在合同上签名，但其对于被告黄丹红受让房产是知情并同意的，被告易建树应对欠付的购房款承担共同清偿责任；两被告在与两原告签订买卖合同之前已现场查看房屋，没有提出任何意见，表明两被告对于房屋现状在交易时是没有任何异议的；两被告向两原告支付定金及首期款之时，中介人员工柯斯均在场，柯斯对于原、被告之间的付款情况是知晓的；两原告已于2020年2月25日完成将房屋过户及交付给被告黄丹红的义务；4.不动产权证复印件1份、不动产登记信息查询结果原件2份，用以证明房屋已于2020年2月26日由两原告名下过户至被告黄丹红名下的事实；5.杰胜公馆202微信群聊截图（群员有：原告程振叁、陈加勤，被告易建树与黄丹红，中介方员工柯斯）打印件1组、光盘（微信聊天记录中的语音）1张，用以证明在本案房屋交付给两被告使用之后，两被告才向原告提出房屋存在质量问题；在两被告提出房屋质量问题之后，两原告已向开发商及物管提出，开发商及物管已派人到现场进行检查并认为不存在质量问题导致影响使用；在两被告不认可开发商或物管人员检查结果后，两原告提议双方共同委托质量鉴定（如鉴定质量问题可依法处理），但两被告却以双方必须先达成解决方案才愿意进行鉴定才由，拒绝了两原告的提议，而且两被告还提出只要两原告同意减免购房款便无需进行质量鉴定；两被告已明确告知中介方及原告，不同意按合同约定去办理按揭贷款手续，已构成恶意违约；5.微信聊天记录（原告与中介方员工柯斯之间）截图打印件1份，用以证明原被告签订买卖合同之前已在中介人员的陪同下到房屋现场看房；6.商品房买卖合同（预售）原件1份，用以证明本案房屋是两原告于2017年2月24日与开发商签订《商品房买卖合同（预售）》购买，依《建设工程质量保修条例》及合同附件七“关于保修范围、保修期限和保修责任的约定”，该房屋还属于在案外人的保修责任期间内，如若房屋存在质量问题，可直接由开发商承担保修责任或其它法律责任。两被告举证如下：1.照片打印件1组，用以证明本案房屋的主体结构有质量问题。2.POS签购单、收据复印件各2张、建行客户专用回单复印件1张、微信支付截图打印件1张，用以证明两被告支付的各项款项。经质证，各方对对方证据的真实性均无异议的，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区**********************。两原告于2017年2月24日向佛山市南海杰胜房地产有限公司购买涉讼房屋，并办理产权登记。涉讼房屋于2020年2月26日转移登记至被告黄丹红名下。2019年7月17日，两原告（卖方）与被告黄丹红（买方）、佛山市南海区西樵登丰房地产中介服务部（中介方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定买卖双方交易涉讼房屋，房屋建筑面积为79.54平方米，不附租约转让（现处于空置状态）、带装修按现状转让、卖方在买方申请银行贷款时向银行申请提前还贷并已结清；房屋成交价为897000元，买方在签本合同当天支付定金60000元，首期款项207000元买方在职能部门接受该房地产办理转让手续并且取得办理回执当日内直接存进卖方账户；按揭贷款630000元，由贷款银行批准按揭并划入卖方账户，买方应于2020年7月7日前按经纪方的指引签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料并支付贷款所需费用；买卖任何一方拒不配合提交交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房地产，逾期支付房款或违反合同约定的，视为违约；违约方须按每天总房地产转让价款的万分之五向守约方支付违约金，若违约方超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同，若属买方违约的，卖方所收取的定金不予退还；等等。2019年9月16日，两原告和被告黄丹红、中介方人员签订补充协议，约定1.首期款原是207000元，现更改为347000元；2.按揭贷款原是630000元，现更改为490000元。日期发送人微信内容2020.2.29被告易建树这个房子一定有严重的质量问题，外墙也是八字形开裂。2020.3.1原告程振叁三楼回话了，他家没问题，他们入住一年多了。被告易建树我现和你友好协商下，有三种处理这个内外墙开裂，墙砖松动，梁下沉的方案，一，我马上过户给你，所有税费你出，包括银行评估费，二、总价减二十万，以后所有问题不关你事，三是最差的方案，各请律师打官司。原告程振叁鉴定完毕再说。被告易建树三少（程振叁）可以委托我去找一个第三方专业检测房屋质量，出权威报告；也可以你去找检测机构。原告程振叁我很理解你，不要过度担心。2020.3.2原告程振叁明天九点半左右开发商带施工队和建造师过来做检测。被告易建树好的。2020.3.3被告易建树三少（程振叁），你卖给我的屋瓷砖都开裂了，你怎么不告诉我这个问题？事情没解决，暂缓抵押。原告程振叁给你三天找检测机构。被告易建树找检测机构之前要写个解决方案，写明万一有问题怎么解决。原告陈加勤你信不过就自己去找检测机构，至于你说的不合格就退房，这是不成立的，因为现在已经过户，新房产证已出，不是想不买就退。被告易建树这么严重的质量问题你为什么不告诉中介和我？原告陈加勤你跟中介一起看房无数次，你现在问我这个问题？被告易建树你不愿意协商就愿意打官司，那你就请律师吧。既然这样，那就不请检测机构了，抵押暂缓官司结束再继续下一步。被告易建树三少（程振叁）你现在有什么好的解决办法没有，我不想去到打官司。原告陈加勤我都说了，你认为开发商找的人不靠谱，让你自己去找，你又要签这签那的，合格皆大欢喜，不合格的还有开发商，他要负全责。一切等你找人检测后再说你又不愿意没必要斗气，遇到问题双方才需要理智去解决问题。被告易建树今天来的不是检测机构，是承建方和施工方。被告易建树你如果告诉我和中介这个楼有开裂问题，我知道都愿意买，性质又不同。你不告诉中介和我，现在搞到我便宜卖掉南庄的房，你这个房又有严重的质量问题，现我楼上也开裂了，其他地方衣柜挡住看不到。原告陈加勤首先我声明，我不存在任何欺骗和隐瞒，你跟中介也去看房多次。被告易建树我暂时不会找开发商，我是找你买的，你没有尽到告知中介和买家的责任。其实这个房子的砖头已经松了，在继续下沉会变成危房了。原被告就本案房屋交易事宜微信沟通概要如下:2020年5月9日，两原告提起本案诉讼。诉讼中，两被告提起反诉，要求解除涉讼合同及两原告退还购房款及承担违约责任。两被告未在指定期限交纳反诉受理费，本院依法按自动撤回反诉处理。另，两被告申请对涉讼房屋是否符合国家对住宅抗震标准和存在主体结构不合格问题进行鉴定，后申请撤回鉴定，本院予以准许。诉讼中，两被告述称：在签订涉讼合同前，被告易建树曾到涉讼房屋查看两次，被告黄丹红曾查看一次，第二次看房时原告程振叁也在场；在查看房屋时因大门遮挡和光线反光问题未发现两被告在本案中主张的裂缝，签订涉讼合同后两被告发现大厅门后和三个房间均有裂缝，每条裂缝都有3米。原被告均确认两被告已支付购房款407000元。另查明，两被告为夫妻关系。本院认为，涉讼合同关系合法有效，签约双方应严格按照合同约定履行各自义务。现两原告已依约向被告黄丹红交付涉讼房屋，并办理过户登记手续，被告黄丹红亦应依约履行支付购房款予两原告的义务。本案争议焦点在于两被告主张的涉讼房屋所存在的质量问题是否可构成迟延支付购房款的理由。对此，本院作如下分析：首先，在签订涉讼合同前，被告黄丹红作为签约主体及其配偶被告易建树已多次查看过涉讼房屋，已对涉讼房屋本身是否存在影响是否签约的瑕疵予以确认；其次，两被告签约前查看涉讼房屋时，两原告并未存在用家私家电等物品刻意遮挡墙面地面的情形，从两被告举证和陈述可反映，涉讼房屋现存的裂缝并非内在隐蔽瑕疵，肉眼明显可见的，本案为二手房买卖，两被告在实地看房时应当对涉讼房屋的情形有所了解，两被告未举证证明两原告存在欺骗隐瞒情形，对两被告该意见，本院不予采信；再次，诚然，两原告作为卖方应对涉讼房屋应承当瑕疵担保责任，而从两原告举证可反映，自两被告向两原告主张涉讼房屋外墙存在裂缝后，原被告双方在多次微信沟通中，两原告均建议两被告雇请检测机构进行检测再行处理双方纠纷，但两被告一直未予积极实施，而且在本案诉讼过程中，两被告在申请鉴定后又主动申请撤回，两被告的举证未能充分有效证明两被告主张的墙面裂缝对房屋本身的正常居住使用的影响程度，应承担举证不能的责任。故综上所述，两被告对其主张的质量问题未尽举证责任，被告黄丹红应依约支付涉讼合同约定的购房款。根据涉讼合同和补充合同的约定，被告黄丹红尚需支付490000元购房款予两原告，被告黄丹红应于2020年7月7日办理银行按揭贷款手续，但两被告均确认尚未办理，已构成违约，两原告有权要求被告黄丹红支付该款，对两原告该项诉请，本院予以支持。被告黄丹红逾期办理按揭贷款手续支付购房款，应按涉讼合同约定支付违约金。涉讼合同约定办理按揭贷款的届满时点2020年7月7日，两原告要求自2020年2月26日起算违约金，理据不足，本院不予采纳。被告黄丹红应自逾期之日即2020年7月8日起至实际清偿之日止以897000元为本金以日万分之五的标准计付违约金予两原告，且根据涉讼合同约定，在合同解除的情况下，两原告有权没收定金，故本院认定被告黄丹红应支付的违约金数额以定金60000元为限，两原告主张超出部分，本院不予支持。两被告为夫妻关系，且被告易建树实际参与涉讼房屋交易协商、签约、纠纷处理的过程，两原告主张两被告对本案债务承担共同清偿责任，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄丹红、易建树应于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款490000元予原告程振叁、陈加勤；二、被告黄丹红、易建树应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以897000元为本金从2020年7月8日起至付清款日止按日利率万分之五的标准计算的违约金予原告程振叁、陈加勤（违约金以60000元为限），本项随上列第一项清；三、驳回原告程振叁、陈加勤的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4439.7元（原告程振叁、陈加勤已预交），由被告黄丹红、易建树负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年八月七日书记员  罗静雯