四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10833号 上诉人（原审原告）：张维娟，女，1972年10月12日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：马永进，四川瀛领禾石律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都启诚房地产营销策划有限公司，住所地四川省成都市青羊区家园路8号1栋14层25号。 法定代表人：李运国，总经理。 委托诉讼代理人：李玉岷，男，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：成都金创房地产开发有限公司，住所地四川省成都市一环路北四段191号金宇大厦七楼。 法定代表人：吴祖德，副总经理。 委托诉讼代理人：吴洪斌，男，系公司员工。 上诉人张维娟因与被上诉人成都启诚房地产营销策划有限公司（以下简称启诚营销公司）、成都金创房地产开发有限公司（以下简称金创地产开发公司）不当得利纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张维娟上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，或发回重审。事实与理由：1.金创地产开发公司并无证据证明案涉房屋周边精装房单价为1.7万/平方米，一审法院以市场价否定合同价错误，且合同价145035元经过成都市金牛区人民法院判决，具有法律效力；2.启诚营销公司收取了454881元房款，但只有145035元是合法的，上诉人也只能取得145035元的购房发票，上诉人多支付的309846元被上诉人应当返还；3.启诚营销公司以金创地产开发公司的名义收取了上诉人454881元购房款，并且在《商品房认购协议书》中约定未尽事宜以双方签订的《商品房买卖合同》为准，故启诚营销公司代表的是金创地产开发公司。 被上诉人启诚营销公司、金创地产开发公司共同辩称，1.张维娟向成都煌鑫和泰房地产销售策划有限公司支付契税及补差款，说明张维娟知晓案外人**的存在；2.案外人**购买时是清水房，张维娟购买时是精装房，金创地产开发公司也予以确认；3.启诚营销公司仅为**的销售代理方，启诚营销公司收取的费用是按照与**签订的合同执行的，具有合法依据；4.上诉人以1.4万元左右的单价购买周边均价1.7万的房屋不存损失，上诉人主张是4500元的单价购买没有依据。综上，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。 张维娟向一审法院起诉请求：1.判决启诚营销公司、金创地产开发公司返还多收取的购房款309846元；2.判决启诚营销公司、金创地产开发公司向张维娟支付利息损失27886元（以309846元为基数，按年利率6%为标准，从2018年5月12日起计算至该款全部返还之日止，截止起诉之日，即2019年11月12日暂计27886元）；3.判决诉讼费由启诚营销公司、金创地产开发公司承担。 一审法院认定事实：2018年1月3日，委托方**、黎博汉与启诚营销公司签订《独家销售代理合同》，约定**、黎博汉委托启诚营销公司全程策划及独家代理销售**、黎博汉所持有的“金宇大厦”项目4楼：权0614188，面积221.07平方米；5楼：权0614183，面积162.12平方米；10楼：权0614178，面积1369.90平方米公寓（4楼、5楼为剩余部分，10楼为整层）。在委托权限内，启诚营销公司接受**、黎博汉的委托，并根据本合同的约定，以**、黎博汉的名义从事本项目的全程策划和销售事务的有关事宜，在约定所标示的可售面积，均按人民币8460元/平方米的底价给予启诚营销公司销售，由启诚营销公司负责全程策划，全程策划费用不另计。并约定销售溢价部分由启诚营销公司收取（销售溢价是指启诚营销公司在销售底价8460元/平方米的基础上达成更高销售价格，超出原定价格的部分）。 2018年3月20日，案外人**与启诚营销公司签订《独家销售代理合同（补充协议一）》就10楼整层房产的销售代理合同，约定超过8460元/平方米的部分为**、黎博汉支付给启诚营销公司的服务费。 2018年4月17日，张维娟与启诚营销公司签订《商品房认购协议》，约定购买案涉房屋，房屋总价款454881元，建筑面积单价14113.6元/平方米，并约定本项目有居间服务费，具体金额根据房款总价核算为准。《客户签约/付款延期特批表》载明了案涉房屋位置、单价、总价，2018年4月17日付房款60000元，2018年5月17日付房款394884元，如未按时付款，房源另售，6万元房款不退。张维娟签字、捺印。 2018年4月17日，金创地产开发公司与张维娟签订《商业办公用房买卖合同》（合同编号20180417ＪＹ1028）。合同中约定，金创地产开发公司以出让方式取得位于成都市X路X段X号编号为成国用第（0773）号地块的土地使用权证。出卖人经批准，在上述地块的商业用房，现定名“金宇大厦”，产权证号为权0614178。张维娟购买的商业用房是第10楼28号房，建筑面积共32.23平方米的案涉房屋。张维娟支付的购房款，按建筑面积计算，案涉商业用房单价为人民币每平方米4500元，总价额为145035元。 2018年5月12日，启诚营销公司出具的收据载明收到张维娟购买涉案房屋的房款454881元。 2018年6月1日，张维娟接收约定精装房屋。 2019年1月29日，成都煌鑫和泰房地产销售策划有限公司向张维娟出具收据两张，一张收据载明面积补差款34155元，一张收据载明房屋契税6271.65元。 张维娟与启诚营销公司、金创地产开发公司发生商品房销售合同纠纷后，于2019年7月26日向成都市金牛区人民法院起诉，请求判决启诚营销公司、金创地产开发公司为张维娟办理房产证并支付逾期办证违约金及损失。2019年11月5日，该院作出（2019）川0106民初9177号民事判决书，判决：一、金创地产开发公司于本判决生效之日起十日内将位于成都市X路X段X号X楼28号房屋不动产权证办理至张维娟名下；二、金创地产开发公司于本判决生效之日起十日内向张维娟支付违约金（以145035元为基数，从2018年12月1日起，按日万分之一计算至案涉房屋产权证发放之日止）；三、驳回张维娟其他诉讼请求。其后，该民事判决书发生法律效力。 房屋信息查询记录载明张维娟2018年12月26日取得成都市金牛区X路X段X号X楼28号房屋，规划用途为办公，建筑面积39.82平方米。 一审审理中，金创地产开发公司主张购买涉案房屋最初是清水房，按照精装房的装修标准予以装修出售，出售的是精装房，房屋价款454881元，并附相关照片证明；案涉房屋位置的周边精装房屋单价为17000元/平方米左右。 一审法院认定上述事实，主要采信了《商业办公用房买卖合同》《独家销售代理合同》《独家销售代理合同（补充协议一）》《商品房认购协议书》、收据、POS签购单、民事判决书、房屋信息查询记录以及当事人陈述等证据。 一审法院认为，2018年4月17日，张维娟与启诚营销公司签订《商品房认购协议》，约定购买案涉房屋，房屋总价款454881元，并随即完成房屋总价款454881元的支付。依据生效民事判决书及房屋信息查询记录，应当认定张维娟购买取得成都市金牛区X路X段X号X楼28号房屋是其真实意思表示，且该房屋作为精装房屋已经登记在张维娟名下。 该案中，张维娟主张其与金创地产开发公司签订了《商业办公用房买卖合同》约定购买案涉房屋、房屋总价款为145035元，超过该房款145035元的房款309846元属于启诚营销公司、金创地产开发公司的不当得利，应当返还张维娟。因2018年4月17日张维娟与启诚营销公司签订《商品房认购协议》，张维娟所购案涉房屋属于精装房屋，建筑面积单价14113.6元/平方米、含有居间服务费，该精装房屋建筑面积单价14113.6元/平方米与当时同地段、同类型房屋房价标准并未畸高。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”据此，构成不当得利应当具备以下要件：一是一方受有利益；二是他方受有损失；三是一方受益与他方受损失之间有因果关系；四是没有合法根据。故张维娟主张其所交付房款309846元属于启诚营销公司、金创地产开发公司的不当得利，其理由不能成立，对其主张返还不当得利309846元并支付利息，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决驳回张维娟诉讼请求。案件受理费6366元，减半收取为3183元，由张维娟负担。 二审中，上诉人张维娟向本院提交以下证据：案涉楼盘的宣传资料、精装修标准、微信聊天记录，拟证明案涉房屋土地使用权只剩14年，案涉房屋的实际价格与《商业办公用房买卖合同》约定的总价相当。经质证，启诚营销公司、金创地产开发公司认可证据的真实性，但认为正是因为案外人购买了清水房后进行了精装修，才会以1.4万的价格进行销售，土地使用权的期限问题已进行了公示。 本院经审查认为，上述证据与本案待证事实无关，本院不予采信。 根据一审在案证据，本院二审另查明：2018年5月12日，张维娟通过POS刷卡向启诚营销公司分别支付200000元、180000元、14881元，共计394881元。 本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为启诚营销公司及金创地产开发公司是否应向张维娟返还309846元及利息。对此，本院评析如下： 关于金创地产开发公司是否应予返还的问题。首先，从本案审理查明的事实可知，2018年4月17日，张维娟分别与启诚营销公司及金创地产开发公司签订了《商品房认购协议》及《商业办公用房买卖合同》，购买案涉房屋。当天，张维娟通过POS刷卡向启诚营销公司支付了6万元，并于2018年5月12日通过POS刷卡向启诚营销公司支付394881元，共计454881元，启诚营销公司向张维娟出具了购房收据。上述交易行为清晰，付款支付对象明确，上诉人并无证据证明超出《商业办公用房买卖合同》约定房价145035元外的309846元系由金创地产开发公司收取。其次，张维娟主张启诚营销公司的销售行为系代理金创地产开发公司，但上诉人系分别与启诚营销公司及金创地产开发公司签订的合同，合同相对方具体明确，上诉人也未提交证据证明启诚营销公司及金创地产开发公司系代理关系。综上，张维娟主张金创地产开发公司应承担连带返还责任的上诉理由无事实依据，本院不予支持。 关于启诚营销公司是否应予返还的问题。首先，张维娟与启诚营销公司签订的《商品房认购协议》约定房屋总价款为454881元，并约定本项目有居间服务费，具体金额根据房款总价核算为准。张维娟与金创地产开发公司签订的《商业办公用房买卖合同》则约定房屋总价款为145035元。至此，张维娟作为理性的购房人应当知晓购买同一套房屋但与启诚营销公司及金创地产开发公司约定的总价不一致的事实，张维娟在签订《商品房认购协议》及《商业办公用房买卖合同》的当天向启诚营销公司支付了6万元。之后，张维娟在已向启诚营销公司支付6万元的情况下未主张返还或抵扣，反而仍然按照《商品房认购协议》的约定向启诚营销公司支付了房屋尾款394881元，支付的总金额与《商品房认购协议》约定的房款吻合。张维娟上述付款行为表明其对自己应支付的房屋总价款及启诚营销公司、金创地产开发公司应收取的款项没有错误的认知。其次，张维娟自2018年5月支付完全部款项后至2019年7月因商品房销售合同纠纷提起诉讼前，长达一年多的时间未对支付的款项提出异议，张维娟对此未作出令人信服的解释。张维娟主张因商品房销售合同纠纷的审理及判决才知晓案涉房屋的真实价格及自己多支付了房款与查明的事实不符。综上，由于张维娟与启诚营销公司签订的《商品房认购协议》约定项目有居间服务费，张维娟与金创地产开发公司签订的《商业办公用房买卖合同》约定房屋总价款也明确的情况下，本院不排除张维娟与启诚营销公司存在其他法律关系，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，启诚营销公司的收款行为不构成不当得利。 综上所述，张维娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6366元，由上诉人张维娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛玉洲 审判员  邓凌志 审判员  陈丽华 二〇二〇年八月二十日 书记员  吴 双