山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初1725号 原告：中国银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市郑州东路158号，统一社会信用代码91370281869662940U。 负责人：王洪凯，行长。 委托诉讼代理人：王永宏，山东海金州律师事务所律师。 委托代理人：穆伟，男，汉族，1973年10月11日生，住胶州市，该公司员工。 被告：董坤香，女，1976年8月9日出生，汉族，住河北省沧州市沧县，现住胶州市。 被告：胡凯，男，1983年10月30日出生，汉族，住江苏省泗洪县，现住胶州市。 被告：青岛晟帅置业有限公司，住所地胶州市阜安街道胶州东路335号。统一社会信用代码：913702815990293516。 法定代表人：李桂芳，总经理。 原告中国银行股份有限公司胶州支行（以下简称“中行胶州支行”）与被告董坤香、胡凯、青岛晟帅置业有限公司（以下简称“晟帅公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王永宏到庭参加诉讼，被告晟帅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告董坤香、胡凯经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中行胶州支行向本院提出诉讼请求：1.被告董坤香、胡凯立即偿还原告借款本金及利息、罚息共计316775.21元（利息、罚息计算至2020年1月6日）及2020年1月7日起至实际还款日止按合同约定计算的利息、罚息、违约金；2.原告对位于胶州市洋河镇冷家村社区营里路88号1号楼3单元401户房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.判令晟帅公司对上述一、二项请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼及保全费用由被告承担。事实与理由：2016年9月14日，董坤香因购房所需向原告借款337000元，期限25年，以所购房屋作抵押，胡凯为共同债务人，晟帅公司为保证人。原告于2016年9月18日向董坤香发放该笔借款。依合同约定，董坤香应按期每月偿还借款本金及利息，但董坤香违反合同之约定，未按时偿还借款本息，侵害了中行胶州支行的合法权益。为维护中行胶州支行的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求。 被告董坤香、胡凯、晟帅公司未作答辩。 原告中行胶州支行围绕诉讼请求依法提交了中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、预告抵押登记证书一份、结婚证复印件、承诺及授权书、贷款面签照片打印件各一份、送达地址确认书各一份，上述证据经本院依法审查予以确认并在卷作证。 根据上述证据及当事人陈述，本院确认的事实如下： 2016年9月14日，贷款人中行胶州支行与借款人董坤香、保证人晟帅公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，合同约定中行胶州支行向董坤香提供337000元的贷款用于购房，贷款期限为25年，自2016年9月18日起至2041年9月18日止；还款方式为等额本息，还款周期为每月，贷款年利率以实际放款日适用的中国人民银行公布的同期限档次贷款基准利率下浮10%计息，每12个月为一个浮动周期，每年1月1日重新定价一次。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记，借款人应在本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后90日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。抵押人董坤香签字确认。抵押共有人确认胡凯系上述所列抵押物的共有人，其同意以该抵押物为《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。抵押共有人胡凯签字确认。保证人晟帅公司提供阶段性担保，并签署相应的担保合同。该借款合同附件二：个人一手住房贷款合同通用条款，二、借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押：本担保项下担保范围为合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。三、借款人违约事件及处理…（2）未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。四、开发商保证：1.保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2.若保证人提供的阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。 2016年9月18日，原告中行胶州支行向被告董坤香发放贷款337000元。截至2020年1月6日，被告董坤香尚拖欠借款本金313278.77元、利息3446.12元、罚息50.32元，共计316775.21元。 中行胶州支行与董坤香在胶州市国土资源局办理了所购房产的预告抵押登记手续，预告登记权利人为中行胶州支行，抵押预告登记证编号为鲁2016胶州市不动产证明第0021863号。经核实案涉房产尚未完成工程竣工验收备案，董坤香尚未办理不动产产权登记，亦未办理正式抵押登记。 董坤香与胡凯系夫妻关系，办理贷款时，胡凯作为共同债务人和借款人董坤香共同签署《承诺及授权书》，承诺本案贷款为借款人与董坤香共同债务，愿共同履行合同，承担偿还贷款本息的责任，承诺期限到债务人偿清所欠全部贷款本息为止。 本院认为，原告中行胶州支行与被告董坤香、晟帅公司签订的《个人一手住房贷款贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，各方应自觉履行合同义务。原告中行胶州支行已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，但被告董坤香在借款合同履行期间内未按合同约定按时足额偿还借款本息，已经构成违约，中行胶州支行有权依照合同约定宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息。故原告要求被告董坤香偿还借款本息的诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。 被告胡凯与董坤香系夫妻关系，本案贷款发生在夫妻关系存续期间，胡凯作为共同债务人和借款人董坤香共同签署《承诺及授权书》，承诺本案贷款为借款人与董坤香共同债务，故本案债务系基于夫妻双方共同意思表示，被告胡凯应与董坤香共同承担还款责任。 关于原告中行胶州支行主张的对涉案房产处置价款的优先受偿权，本院认为，案涉房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立，不产生设立抵押权的法律效果。另，晟帅公司在本院他案中确认，该开发项目已办理抵押权预告登记的房屋虽已竣工，但尚未完成验收，不具备办理房产证及不动产抵押登记的条件，故本院对中行胶州支行要求实现对涉案房屋实现抵押权的诉讼请求，不予支持。中行胶州支行可在董坤香办理不动产正式抵押登记后，另行要求实现抵押权。 本案被告晟帅公司自愿为董坤香该笔借款提供阶段性连带责任保证担保，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。在抵押权未能依登记而设立情况下，晟帅公司保证期间延续，保证人晟帅公司在承担保证责任后，有权向债务人董坤香、胡凯追偿。 被告董坤香、胡凯、晟帅公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为是对自己诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告董坤香、胡凯于本判决生效起十日内偿还原告中国银行股份有限公司胶州支行截至2020年1月6日的借款本金313278.77元、利息3446.12元、罚息50.32元，共计316775.21元； 二、被告董坤香、胡凯于本判决生效起十日内偿还原告中国银行股份有限公司胶州支行自2020年1月7日起至实际清偿之日止按《个人一手住房贷款合同》约定计算的利息、罚息、违约金； 三、被告青岛晟帅置业有限公司对本判决第一、二项确定的债权承担连带清偿责任，至胶州户的房产抵押登记生效时终止；其承担担保责任后，有权在承担责任的范围内向被告董坤香、胡凯追偿； 四、驳回原告中国银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6052元，保全费2270元，公告费1200元，合计9522元，由被告董坤香、胡凯、青岛晟帅置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  周建波 人民陪审员  王凡凡 人民陪审员  张 广 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  刘 红