江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初3035号原告（反诉被告）：陈学美，男，1958年7月8日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：白璐，江苏德序律师事务所律师。被告（反诉原告）：李竟，男，1990年1月12日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：宇洋，江苏玄博律师事务所律师。原告陈学美与被告李竟暨反诉原告李竟与反诉被告陈学美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法由审判员王剑锋适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈学美及其委托诉讼代理人白璐、被告（反诉原告）李竟及其委托诉讼代理人宇洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈学美向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还所租赁的位于南京市玄武区××的房屋；2、判令被告支付违约金10000元；3、判令被告支付自房屋租赁合同到期后至实际返还之日的租金，每日按100元计算；4、判令被告承担原告的律师费3000元。事实与理由：原、被告于2018年4月30日签订租房合同，约定原告将位于南京市玄武区××出租给被告使用，租赁期限自2018年5月1日至2020年4月30日，并约定违约方需给付违约金10000元。合同到期后，被告未主动提出续租；原告欲收回房屋，为此原告于2020年5月1日短信询问被告是否续租，不续请将房屋返还，但被告未回应。后原告多次尝试联系被告，但被告拒绝回复或避而不见。原告于2020年5月10日向案涉房屋所在地派出所报警，被告亦未出现。因原告无法收回房屋，故诉至法院，要求判如所请。被告李竟辩称：1、被告已当面明确案涉房屋不再续租，且原告已经验房，所以房屋已经返还；原告已于5月10日报警，故即使因押金被告未返还钥匙，原告也可以换锁进入房间。2、期满后，被告未再使用，不应承担租赁期满后的使用费。3、期满后，被告已经搬走，而且被告系因原告违约不退押金才未交钥匙，系原告违约在先，不应由被告承担违约责任。4、原告主张的违约金过高应予调整，且违约金和租金是重复主张。5、律师费不应由被告承担。反诉原告李竟向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还房租6000元；2、判令反诉被告退还水电押金2000元；3、判令反诉被告支付违约金10000元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告律师费4000元。事实与理由：2019年5月24日，余兴秀将位于南京市玄武区××的门面房剩余租期转让给反诉原告李竟，并与反诉原告签订转让协议，约定转让内容包括店铺内所有设备、剩余租期（2019年5月20日至2020年4月30日）内的房租及水电押金2000元。同时，反诉原、被告又重新签订了租房合同，亦明确水电押金2000元。2020年1月疫情发生，因疫情防控措施等原因，反诉原告一直无法经营，根据相关房租减免政策，反诉被告应将符合减免条件的房租退还反诉原告。2020年4月初，反诉原告不续租，将水电结清并把门面房清空后，反诉被告前来查看收房，但查看房屋后，反诉被告不退还原告的水电费押金导致无法收房。为此，反诉原告又联系反诉被告返还押金收房，但反诉被告不予配合，且占有反诉原告空调、水槽等设备未返还。因反诉被告的行为违反了反诉原告的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。反诉被告陈学美辩称：1、李竟在疫情发生之前即因自身身体原因停止经营门店业务，并曾打算将房屋转让，故其经营状况与疫情无关；2、关于疫情期间减免房租的问题并无强制性要求，其在租赁期内未就该问题与原告协商，而于租赁期满、已延期交付房屋后再提出，不合情理；3、陈学美并未表示不退还水电押金，而应在返还房屋时予以结清，多退少补；4、本案系因李竟延期交房违约在先，应由其承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了所有权登记证书、证明、租房协议、转让协议、转账凭证、短信记录等证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：南京市建筑机械厂系南京市玄武区××不动产的所有权人。2013年5月，南京市建筑机械厂曾出具证明，称：因职工杨家平生活困难，将该××办工房无偿长期给杨家平使用（现玉器厂办公房）。后杨家平与陈学美签订租房协议，协议约定杨家平将案涉房屋出租给陈学美经营使用，租期截止时间为2024年9月30日，承租期内陈学美可与他方采用联营、合作等形式经营此房，若转租应告知等。陈学美承租案涉房屋后，将房屋转租给案外人余兴秀用于经营汉堡。2019年5月24日，余兴秀与李竞签订转让协议，约定自2019年5月23日起将汉堡店转让给李竞，转让价格为：店铺内对应设备22000元、2019年5月20日至2020年4月30日房租33000元，水电费押金2000元，以上共计57000元并一次性付清。店铺转让后，李竟同意替代余兴秀履行原有店铺租赁合同中所规定的条款等内容。合同签订后，李竟通过转账的方式向“浪人”支付27320元，向“探索者”支付30000元。李竟受让余兴秀汉堡店后，与陈学美就案涉房屋重新签订租房合同一份，该合同的落款时间标注为2018年4月30日，约定：由李竟承租陈学美××门面房一间约15平米，出租时间为2018年5月1日至2020年4月30日，第一年房租28000元、第二年房租35000元，第二年房租于2019年4月10日前付清，李竟若需发票，税金由李竟承担。李竟在租赁期间所有费用自缴，如不缴纳视为违约，李竟应缴纳水电费押金2000元。双方均需执行本协议所列条款，如有违约应以10000元作为赔偿。未经事宜双方协商决定后，如遇不可抗力的因素双方酌情商定解决等。案涉房屋租期于2020年4月30日届满后，陈学美通过短信多次联系李竟，其中5月1日询问“李老板你好，门面租期4月30号到期，你若不续租请交房，过时要付费的，谢谢”，因连续多天短信联系无回复，陈学美又于5月11日告知“你所租我房××门面房按合同应于2020年4月30号到期交房；我于2020年5月1号和你联系你不作正面回答，后多次联系你，你不沟通不交房，后掐电话，不接电话。我去你小区找你不到，因此在5月10日向梅园派出所报警，5月11日向玄武区法院报案，请你在5月13日前交房钥匙、归还房间，解决此事…”；李竟于5月27日才回复“你把地址发给我，前段时间我在外地，我把钥匙寄给你，这么简单的事找啥律师”，陈学美表示“请和我律师谈”，李竟又回复“你之前水电费押金不给我，我怎么给你钥匙”。2020年7月14日，本案开庭结束后，双方就案涉房屋办理了交接手续，案涉房屋亦无水电欠费。本院认为，原、被告间房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。本案中，房屋租赁期限于2020年4月30日届满后，李竟作为承租人应将案涉房屋退还陈学美，李竟逾期退房的，应当参照租赁合同约定的租赁费标准，向陈学美承担租赁期满后至房屋实际腾退期间的房屋使用费。因此，李竟应按照年租金35000元的标准，向陈学美支付2020年5月1日至2020年7月14日期间房屋使用费7192元。对于陈学美要求李竟返还房屋的诉讼请求，因为在本案审理中，双方已经自行交接，故对该项诉请，本院不再予以支持。李竟辩称其明确告知不再续租，且陈学美已验房，应视为房屋已返还的意见，以及租赁期满后，陈学美可自行换锁进入的意见，均无法律依据，本院不予采信；李竟还辩称，陈学美未退还押金，系违约在先的意见，因退还押金与腾退房屋并不是具有对价关系的债务，亦非有先后顺序的履行义务，因此，李竟据此不享有合同法规定的同时履行或先履行抗辩权，对李竟的该项辩解意见，本院不予采信，李竟无权以陈学美未退还押金为由拒绝腾退房屋。对于陈学美要求李竟支付1万元违约金，以及李竟反诉要求陈学美支付1万元违约金的诉请，本院认为，案涉合同约定：甲乙双方必须执行协议所列条款，如有违约责任，当以10000元作为赔偿。现案涉合同履行期届满后，李竟应及时腾退房屋，陈学美亦应将收取的2000元水电费押金，在结清水电欠费后退还李竟。但合同履行中，李竟未能及时腾退房屋，其行为构成违约；同时，根据双方短信内容，亦可以证明陈学美未能及时退还水电费押金，陈学美行为也违反合同约定，构成违约。因原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，故本院对陈学美、李竟的上述诉讼请求均不予支持。对于陈学美要求李竟支付律师费3000元以及李竟反诉要求陈学美支付律师费4000元的诉请，因合同对此并无约定，故本院对陈学美、李竟的上述诉请均不予支持。对于李竟反诉陈学美退还因疫情影响期间房租6000元的诉讼请求，本院认为，新冠疫情系突发的公共卫生事件，因疫情或者疫情防控导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同约定支付租金对其明显不公平，因此，对李竟的减免租金请求，本院应予支持，结合本案案涉房屋系用于餐饮经营及承租期限等实际情况，根据公平原则，本院酌定减免李竟一个半月租金。陈学美虽辩称李竟未营业系其身体原因，与疫情无关，但未能提供证据，且即便因为李竟身体原因歇业，亦不能排除其身体恢复后再营业的可能，故对陈学美的辩解意见，本院不予采信。对于李竟要求陈学美退还2000元水电费押金的诉讼请求，案涉合同因履行期限届满终止履行，陈学美应将收取的押金退还李竟。对李竟的该项反诉请求，本院应予支持。综上，因疫情原因，李竟承租期间可减免租金4376元，租赁期满，李竟逾期腾退房屋期间使用费为7192元，上述费用冲抵后，李竟还应给付陈学美房屋使用费2816元；同时，陈学美应退还李竟水电费押金2000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李竟应于本判决生效之日起十日内向原告陈学美支付房屋占用期间的使用费2816元；二、反诉被告陈学美应于本判决生效之日起十日内向反诉被告李竟退还押金2000元；三、驳回原告陈学美的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李竟的其他诉讼请求；五、判决第一项和第二项冲抵后，被告李竟应于本判决生效之日起十日内给付原告陈学美816元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费86元，由原告陈学美负担46元，被告李竟负担40元；本案反诉费175元，由反诉原告李竟承担125元、反诉被告陈学美承担50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 王剑锋二〇二〇年八月二十日法官助理 朱 丹书 记 员 栾昕然