江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初341号原告:镇江美的房地产发展有限公司，统一社会信用代码913211000782946273，住所地镇江市润州区朱方路518号。法定代表人：蔡建中，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。被告：谢丽君，女，汉族，1976年8月22日生，住镇江市东方。原告镇江美的房地产发展有限公司（以下简称“美的公司”）与被告谢丽君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告美的公司的委托诉讼代理人朱阳霆、被告谢丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美的公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所拖欠的2018年3月1日至2019年8月30日期间的租金79500元；2.判令被告支付逾期付款违约金（以79500元为基数自2018年2月2日起按照年利率24%计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年11月30日的违约金为34814元）；3.判令原告有权从保证金中以同等数额抵销被告应承担的违约金以及所拖欠的租金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月26日，原被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将镇江市润州区朱方路518号美的城一区11号楼104商铺出租给被告，租赁期限自2016年8月1日至2019年8月30日，年租金53000元，合同保证金26500元，合同第十三条第3项约定，如承租方逾期支付租金，每天应按逾期支付租金的3%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了商铺租赁合同，被告承租后拖欠租金79500元至今未付。被告系美的城一区11号楼104商铺业主，与原告签订有《商铺委托经营管理合同》，将该商铺委托原告统一出租和经营管理，并自愿放弃该商铺2016年8月30日至2019年9月1日期间的使用、租赁、收益、经营权，原告有权按照商铺委托经营管理合同的约定出租该商铺并收取租金。被告谢丽君辩称，我租赁的商铺位于金蚕路道路北侧，原告将金蚕路由南向北全面封堵，由东向西与本人租赁商铺平行封堵，整条路除了为原告服务的工程车辆可以通行，其他社会车辆及行人均无法通过，严重影响了商铺的使用效益。原告在签署租赁合同时，故意隐瞒了后期会对金蚕路进行封路、施工等行为，误导本人签订此租赁合同，给本人带来巨大损失经济损失。另外，美的城一期二期的生活垃圾以及建筑垃圾全部堆放在本人商铺大门前侧，环境极其恶劣，施工用的脚手架、油漆桶直接堆放在本人商铺大门口，本人多次找到原告反映情况，要求尽快解决，原告均回复因原告公司领导众多，必须一层一级向上反映，让我耐心等待，而我却一直未能等到原告任何回复。租赁合同中约定原告应当开具正规税务发票，但至今三年也未能收到。租赁合同第七条第五项约定原告改建装修购物中心或者进行其他活动，对租户经营造成负面影响的，应事先通知承租方，并采取措施，尽可能减轻影响或者予以赔偿或者减免受影响期间租金，本人至今未曾收到原告方任何书面通知以及任何补偿或者减免租金，本人开设药房，基础投入以及日常开销平均每月要18000元左右费用，由于原告方的行为致使本人损失严重，请法庭从维护维护私营小商户的基本利益出发，判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2016年7月15日，原告美的公司与被告谢丽君签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告将其开发的美的城一区11幢01-02层0104号房（建筑面积150.57平方米，其中套内建筑面积145.78平方米，分摊建筑面积4.79平方米）出售给被告。同日，被告与原告签订了《商铺委托经营管理合同》一份，约定被告将上述从原告处购买的美的城11号楼104商铺（建筑面积150.57平方米）委托给原告统一出租和经营管理。委托管理期限自2016年8月30日至2019年9月1日。被告自愿放弃该商铺前3年（自2016年8月30日至2019年9月1日）的使用权、租赁权、收益权、经营权、放弃向原告收取任何形式的经营收益。2016年7月26日，原告美的公司与被告谢丽君签订了《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于镇江市润州区朱方路518号美的城11号楼104商铺（建筑面积150.57平方米，套内面积145.78平方米，土地证编号：镇国用（2013）第13420号）出租给被告，原告应于2016年8月1日前向被告交付商铺，租赁期限自2016年8月1日至2019年8月30日。2016年8月1日起至2017年8月30日免租，2017年9月1日至2018年2月28日租金26500元，2018年3月1日至2019年8月30日租金79500元，合同保证金（押金）26500元。租金支付方式为按年支付，合同日期前一个月（遇法定节假日顺延）支付下一年租金。原告在收到租金后5日内开具税务机关认可的全额发票。租赁期间产生的水、电、气等费用由被告方承担，涉及到物业公司代收代缴的费用由被告于每月5日前向物业公司支付上个月发生的费用，物业公司必须提供税务机关认可的全额发票或收据。合同还约定，原告改建、装修购物中心或进行其他活动，不得对承租方经营造成负面影响，如可能有较大影响的，应事先书面通知承租方，并采取措施尽可能减轻影响，或对承租方予以补偿，或减免受影响期间的租金。合同签订后，被告交纳了26500元的租金以及26500元的押金。在被告租赁期间内，原告将案涉商铺门前的道路进行封闭施工，且将部分建材、垃圾堆放于案涉商铺附近。但是对于封路施工的期间以及建材、垃圾堆放的期间，原被告双方陈述不一。上述事实有《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、《商铺租赁合同》、现场照片、当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，作为商铺租赁合同的出租方，原告应当将能够正常经营的商铺交于被告，而原告交付被告使用的案涉商铺门前道路被封闭施工，且案涉商铺周围存在堆放建筑材料、垃圾等严重影响被告正常经营的外部环境，致使原告承租的商铺一段时间内不能正常经营使用，根据双方签订的租赁合同的约定，原告应事先书面通知被告，并对被告予以补偿或减免被告受影响期间的租金，但原告并未事先通知被告，也未对受影响的被告予以补偿或减免被告受影响期间租金，在此情况下，被告未交纳最后一期（2018年3月1日至2019年8月30日）的租金，并不能算作被告违约。原被告双方虽然对案涉商铺门前道路封闭施工的期间以及建筑材料、垃圾等堆放的期间陈述不一致，但根据原、被告的陈述以及证人证言，可以确定，被告受影响的租赁期间大约为2018年3月至2019年7月底。根据被告受影响的情况以及原告的过错程度等，本院酌情认定由被告交纳2018年3月1日至2019年8月30日的租金63600元（79500元×80%），减去被告已交纳而需由原告在租赁结束后返还给被告的保证金26500元，被告尚需给付原告租金37100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告谢丽君于本判决生效之日起十日内给付原告镇江美的房地产发展有限公司美的城一区11幢104号商铺租金37100元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2587元，由原告镇江美的房地产发展有限公司负担1795元，由被告谢丽君负担792元。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附录法律条文及上诉须知）审 判 长  张世龙人民陪审员  沈网兰人民陪审员  蒋金福二〇二〇年八月二十七日法官 助理  刘忠明书 记 员  李 雯附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。上诉须知（2020）苏1111民初341号一、案件双方当事人对本字号判决书不服的可以在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省镇江市中级人民法院开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处帐号：11×××61第二审法院地址：镇江市解放路21号三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。二〇二〇年八月二十七日