四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终497号 上诉人（原审原告、执行案外人）：严行生，男，1974年7月3日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：李健，四川壮思律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈良国，男，1972年11月5日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：李开伦，四川弘筑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱锡刚，男，1974年2月17日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 上诉人严行生因与被上诉人陈良国、朱锡刚案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人严行生委托诉讼代理人李健、被上诉人陈良国及其委托诉讼代理人李开伦、被上诉人朱锡刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严行生上诉请求：1.撤销资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初144号民事判决，改判：确认位于资阳市雁江区房屋属于严行生所有；资阳市雁江区人民法院停止对上述房屋的强制执行；2.由陈良国、朱锡刚承担一、二审诉讼费用。上诉理由：原审判决适用法律错误致判决错误，应依法予以纠正。1.严行生在原审中所举的证据5、证据6和个人借款合同三份证据证明：朱锡刚签名认可了诉争房屋实际上为严行生所有，朱锡刚只是名义上的所有人（即代持人）；案涉房屋所对应的还款银行卡一直由严行生持有并支付按揭款；按揭购房合同由严行生持有，陈良国、朱锡刚予以认可。2.在本案及与本案有牵连其他案件的多次审理过程中，陈良国、朱锡刚举证证明其为诉争房的证据，只有其在资阳市房地产档案馆的信息查询结果，而无其他证据证明其为真实的权利人。作为普通公民，购进价值几十万的房产，是一生的大事。其自身未持有购房合同、未支付按揭购房款，未持有按揭还款银行卡，甚至还未持有首付款发票，怎么让人相信其购入该房呢？这符合常情吗？3.陈良国、朱锡刚抗辩认为将按揭还款银行卡交由严行生持有并由严行生代为交纳按揭款，举证收条证明的是2012年合伙做生意失败严行生应还朱锡刚款，因严行生经济困难，只能以代为偿还按揭款的形式逐步偿还。严行生所举的其支付按揭款证据证实严行生从2008年即开始支付按揭款而非2012年才开始支付按揭款，故陈良国、朱锡刚的抗辩不符合本案事实。4.朱锡刚抗辩其缴纳了按揭款无任何证据佐证。综上，严行生依据适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条，当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。原判仅以严行生未取得不动产登记驳回严行生的诉请，适用法律错误，应予纠正。 陈良国辩称，1.案涉房屋已经相关机关依法登记备案在朱锡刚名下，登记备案产生物权公示效力，不能因为合同遗失否认登记公示效力。2.案涉房屋为朱锡刚所有，非为代严行生持有：（1）房屋开发商为荣德房地产开发有限公司，严行生完全自己可以持有房屋，也可以让近亲属持有，让一个没有亲属关系的人持有房屋会带来不可预测的风险，故由朱锡刚代持不符合逻辑。（2）严行生和朱锡刚之间无让朱锡刚代持该房屋的相关协议。（3）朱锡刚当庭否认了承诺的效力，认为非本人真实意愿，确实是因严行生非法出售了他人房屋，朱为避免严行生被追责地尴尬境地，而在严行生已经写好的承诺书上签名，且为了日后留有余地，故意将名字中的“锡”写成“夕”。另，签署承诺书现场除严行生、朱锡刚外，还有向严行生购买案涉房屋的李某，如房屋系朱代持，三方完全可以去登记机关登记备案和过户，或者至少可以签订三方协议，故案涉房屋由朱锡刚代持不是事实。3.朱锡刚多年前就在严行生处有债权，严行生因经济差，无法一次性偿还，故以每月偿还案涉房屋按揭款方式，偿还对朱的欠款，此法律关系为债权债务关系，与案涉房屋物权无关。且按揭款仅3、4万元系严行生委托蒋小琴存入，其余按揭款17万余元均为朱锡刚存入，如非本人房屋，朱为什么要去存按揭款，不合逻辑。4.朱锡刚因不在资阳居住，且长期忙于生意，2009年收房后，房屋未作装修和居住，2015年被他人非法销售和占有，朱锡刚曾因此在当地滨河派出所报过案。综上所述，案涉房屋登记为朱锡刚所有，严行生提交的证据不足以证明房屋为其所有，请求驳回严行生的全部诉讼请求。 朱锡刚辩称，房屋是我的，不然不会在房管局备案。严行生欠我钱，我在2009年帮严行生偿还过。2004年、2005年严行生向别人借过钱也是我帮忙偿还的，之前2002年打官司时我也来参加的，房屋是现金支付的，没有转账，合同我放到严行生那里。我一直在外面做工程，很少在家，我和严行生是从小到大的朋友，所以有什么事都是严行生在帮我处理，后来我才知道严行生已经把房屋卖了，我就把锁换了，严行生让我不要处理房屋，说已经处置给别人了。我出具承诺书是因为房屋要过户，为了帮严行生的忙，车库也是抵押了的，现在严行生还起诉我，到现在为止严行生欠我的钱不止100万，原来为了帮助严行生还钱，我把我爸的一个三层楼的房屋以6万元卖了，这个是可以查实的，承诺书只是为了帮忙，现在严行生还起诉我。 严行生向一审法院起诉请求：1.确认位于资阳市雁江区房屋属于严行生所有；2.判决资阳市雁江区人民法院执行机关停止对上述房屋的强制执行；3.由陈良国、朱锡刚承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定的事实：严行生与朱锡刚系朋友关系，双方有经济往来关系。2008年5月29日，朱锡刚与资阳市荣发房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定：朱锡刚贷款200000元购买资阳市荣发房地产开发有限公司开发建设的资阳市雁江区房屋一套，贷款期限为15年。还款账号为：朱锡刚在中国工商银行账号62×××06。合同签订后案涉房屋办理了备案登记，合同备案号：32998。朱锡刚签订上述房屋买卖合同后，将上述还款银行卡交于严行生。2008年起，严行生再委托案外人蒋小琴用其中国工商银行卡号为20×××62的个人账号多次对朱锡刚的上述还款账号进行按揭还款。目前该按揭款尚未清偿完毕。后严行生将上述房屋卖与案外人李皆吟、潘明甜，但并未办理房屋所有权过户手续。因房屋过户，严行生与李皆吟、潘明甜发生纠纷。为解决此事，经严行生与朱锡刚商量，2018年2月9日朱锡刚向严行生出具《承诺书》一份，载明“我叫朱锡刚，写在我名字上的坐落在资阳市雁江区之房屋实际是严行生所有，只是写在我名字上。现我承诺，严行生任何时间将该房过户与他人，我都一定全配合，协助办好过户全部手续。此致承诺人：朱锡刚身份证号5110111974××××××××电话183088690282018年2月9日”。本院在审理（2018）川2002民初5581号陈良国与朱锡刚民间借贷纠纷案时，对案涉上述房屋进行了查封。因朱锡刚未履行给付义务，2018年12月14日陈良国向本院申请强制执行，本院于2019年1月7日在案涉房屋处张贴查封公告、腾房通知书，责令朱锡刚在十日内将房屋腾空并将房屋钥匙交至本院。案外人李皆吟、潘明甜、严行生均提出执行异议，但均被驳回。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条规定，严行生所举证据不能证明其已经取得本案所涉房屋的不动产登记，系该房屋的物权所有人，即便朱锡刚出具的承诺书及还款证明能够证明本案所涉房屋系严行生为实际购买人，但该房屋并未在房管局进行变更登记，根据物权的公示效力，严行生与朱锡刚就本案所涉房屋之间仅为合同关系即债权债务关系，并不能证明其为物权所有人。其次，严行生的主张并不适合《中华人民共和国物权法》第二十八条以及《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释(一)》第七条规定的情形，故不发生物权变动效力，故对严行生的第一项主张不予支持。针对严行生主张资阳市雁江区人民法院执行机关停止对上述房屋的强制执行无法律及事实依据，亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回原告严行生的全部诉讼请求。案件受理费6434元，由原告严行生负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人争议的事实，认定如下：陈良国提交的证据：严行生于2009年4月28日向王长明出具的借到现金100000元的借条（担保人朱锡刚、朱锡伟）复印件和王长明于2009年10月出具的收到朱锡刚代严行生还款100000元的收条复印件，拟证明严行生与朱锡刚一直有经济来往。严行生质证称对该两份证据的真实性、合法性、关联性无法核实不予认可；朱锡刚质证意见为该两份证据是真实的，证明有经济往来，可以当庭核实。因该两份证据均系复印件而无原件，无法核实其真实性，故对该两份证据不予确认。 二审查明，1.严行生、朱锡刚均承认案涉资阳市雁江区房屋仅办理了初始登记，该房屋至今尚未办理权属证书。2.案涉房屋于2018年9月29日被雁江区人民法院查封。3.朱锡刚在2018年2月9日出具的《承诺书》中将其名字“朱锡刚”写为“朱夕刚”。二审查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二条第二、三款、第九条第一款、第十四条规定，物包括不动产和动产；物权包括所有权；不动产物权设立和变动以公示登记为生效要件，并依法自记载于不动产登记薄时发生效力。本案中，首先，严行生、朱锡刚均认可案涉房屋仅办理初始登记，房屋至今仍登记在开发商名下，现严行生没有提出证据证明案涉房屋不动产登记存在错误，应承担举证不能的法律后果。其次，案涉房屋《商品房买卖合同》经资阳市房地产管理局依法登记备案在朱锡刚名下，网签登记是行政机关对商品房买卖合同进行管理的一项措施，不直接产生法律意义上的不动产物权设立或变动的效力；但由于网签后的合同“相对公开”，具有公示作用，朱锡刚由此享有对案涉房屋所有权的期待。严行生主张案涉房屋归其所有，朱锡刚系代其持有，即使朱锡刚出具的“承诺”真实有效，但由于此“承诺”只在严行生与朱锡刚内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效力，不能据此认定严行生是案涉房屋物权所有人。第三，严行生也未提供证据证明案涉房屋具有物权法第二十八条规定的因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力的情形，故案涉房屋也不发生物权变动效力。综上，严行生主张其享有案涉房屋物权的上诉理由不能成立，不予支持。 严行生主张其系案涉房屋实际购买人，对案涉房屋享有阻却执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于善意买受人，在同时具备四个条件即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记”情况下，给予优先于强制执行请求权的保护。该规定表明，买受人如同时具备上述四个条件就能排除执行，否则，不得排除执行。本案中，首先，案涉房屋购买价为34万元余元，但严行生未提供证据证明是其交纳了首付款14万元，且严行生在二审庭审中承认自2019年起已停止偿还按揭款，尚有8、9万元按揭款未还，因此现有证据不能证明严行生已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；其次，案涉房屋从购买起至今已十余年，严行生、朱锡刚均承认案涉楼栋大部分业主已办理产权证，即使从朱锡刚出具“承诺”至房屋被查封也有七个月时间，严行生在此期间却未办理房屋过户登记手续，现严行生也未提供证据证明案涉房屋未办理过户登记非因其自身原因，应承担举证不能的法律后果。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，严行生不符合阻却执行的条件，不具有阻却执行的民事权益，不得排除案涉房屋执行。 综上所述，严行生上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6434元，由上诉人严行生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢祥华 审 判 员 唐晓琼 审 判 员 彭 敏 二〇二〇年八月十七日 法官助理 吴 晴 书 记 员 江先兰 附：法律条文 《中华人民共和国物权法》第二条规定：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因办理过户登记。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。