中华人民共和国 山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民再135号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张镇源，男，1958年1月15日出生，汉族，住台湾省台北市。 委托诉讼代理人：任昕，山东雅君律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）:王钦美，女，1946年7月16日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：秦汉光（王钦美之子），男，1967年6月3日出生，住山东省青岛市市南区。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：秦汉光（秦司顺之长子），男，1967年6月3日出生，住山东省青岛市市南区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：秦绪凤（秦司顺之长女），女，1963年4月15日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：张琳，青岛市南维信法律服务所法律工作者。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：秦绪玲（秦司顺之次女），女，1965年6月14日出生，汉族，住山东省。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：秦毅（秦司顺之次子），男，1967年8月8日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：秦武（秦司顺之三子），男，1971年5月28日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 原告张镇源与被告王钦美、秦司顺返还原物纠纷一案，山东省青岛市市南区人民法院作出（2012）南民初字第81058号民事判决，张镇源与王钦美均不服，向本院提出上诉。本院于2019年2月20日作出（2017）鲁02民终10902号民事判决，已经发生法律效力。秦司顺于2018年12月14日去世，其法定继承人为王钦美、秦汉光、秦绪凤、秦绪玲、秦毅、秦武。张镇源、王钦美、秦汉光均不服生效判决，向本院申请再审。本院于2020年3月30日作出（2020）鲁02民申113号民事裁定，再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张镇源的委托诉讼代理人任昕，再审申请人秦汉光并作为王钦美的委托诉讼代理人，被申请人秦绪凤及其委托诉讼代理人张琳，被申请人秦武到庭参加诉讼。被申请人秦绪玲、秦毅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 张镇源再审请求：1.变更二审判决第一项为：王钦美于判决生效之日起三十日内向张镇源返还青岛市市南区观城路67号甲x栋x单元x户房屋；2.变更二审判决第三项中王钦美、秦司顺向张镇源支付房屋占有使用费的义务由王钦美及秦司顺的法定继承人承担。事实和理由：本案二审过程中，秦司顺已经去世，但原审未能对秦司顺的死亡事实予以查明，生效判决将应履行的义务判决给了秦司顺，导致判决内容无法实际执行。 王钦美、秦汉光辩称，张镇源的父亲张清濂与王钦美关系很好，其让王钦美居住涉案房屋，房屋可以返还，但不应支付房屋占有使用费。 秦绪凤辩称，1.王钦美、秦司顺对涉案房屋有居住权利，不存在房屋占用费的问题;2.张镇源要求秦绪凤等法定继承人在继承遗产范围内承担支付房屋占有使用费的主张应予以驳回；3.原审法院认定事实错误，本案合同无效；4.根据有关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。 秦武同意秦汉光、秦绪凤的答辩意见。 王钦美、秦汉光再审请求：撤销一审、二审判决，确认王钦美与张镇源签订的房屋买卖合同无效，驳回张镇源的诉讼请求。事实和理由：1.秦司顺于2018年12月14日死亡，二审未通知其法定继承人参与诉讼，程序违法；2.涉案房屋为秦司顺、王钦美的夫妻共同财产，房屋买卖合同价低于房屋的原始购买价，更低于当时的房屋市场价，且张镇源并未支付购房款，秦司顺对房屋买卖行为不知晓，其权利受到损害。 张镇源辩称，对于双方房屋买卖合同的效力已经过多次审理，合同合法有效，且张镇源是涉案房屋依法登记的所有人，有4份生效判决和涉案房屋所有权证予以证明，因此张镇源有权就房屋主张权利。鉴于二审遗漏必要共同诉讼人，秦司顺向张镇源承担的只有返还房屋和房屋占有使用费的义务，并不享有权利，上述事实可以在再审程序中查明，并对各方的责任予以确认。 秦绪凤、秦武同意王钦美、秦汉光的再审请求和理由。 张镇源向一审法院起诉请求：1.判令秦司顺、王钦美立即停止侵犯张镇源的房屋所有权，返还非法占用张镇源的房屋；2.判令秦司顺、王钦美向张镇源支付2002年8月30日至2012年8月10日期间的占有使用费15万元、2012年8月11日至2015年2月10日期间的占有使用费6万元及至判决之日的利息、2015年2月11日至判决生效之日期间按年租金2万元计算；3.诉讼费由秦司顺、王钦美承担。 一审法院查明，张镇源的父亲张清濂系秦司顺的舅舅，秦司顺与王钦美系夫妻关系。张清濂于2014年6月21日去世。 王钦美于2000年6月13日与青岛宇宙房地产开发中心签订《商品房购销合同》，购买位于青岛市市南区x号楼x单元x户房屋（以下简称涉案房屋）一处，购买价款为255788元，并办理了房地产权证。 2002年8月27日，张镇源与王钦美签订《房地产买卖契约》，约定王钦美将上述房屋出售给张镇源，房屋成交价为24万元，张镇源应一次性将房款支付给王钦美，王钦美应于2002年8月27日将房屋交付给张镇源。同日，张镇源出具《委托书》并予以公证，称因张镇源有急事返台北，不能亲自领取房屋证，特委托秦司顺、王钦美的女儿秦绪凤代理领取房屋证、房屋测绘报告并办理房屋过户手续。2002年9月20日，张镇源取得了涉案房屋的房地产权证。上述合同签订至今，秦司顺、王钦美一直在该房屋内居住。2012年8月2日，张镇源向青岛市公安局市南分局云南路派出所报警称，涉案房屋被秦司顺占用。 张镇源自称其于办理房屋过户手续前一周内以现金形式向秦司顺、王钦美支付购房款24万元，但未提交相应的支付凭证证明。 证人徐某1、徐某2出庭作证称：证人系律师，其在青房安居中心办公的时候，张镇源与秦司顺、王钦美的女儿秦绪凤曾向证人咨询如何办理房屋过户手续比较快。由于张镇源当时着急回台湾，通过买卖方式办理过户手续比较快，所以双方通过买卖方式办理过户。张镇源公证委托秦绪凤代为办理过户手续。 证人张某系张镇源的姐姐，其作证称：其父张清濂在世时经常从台湾到青岛小住，想在青岛买房子。张清濂是王钦美的舅舅，因为以王钦美的名义购买房屋价格便宜，就由张清濂出资，以王钦美的名义购买了涉案房屋，并让秦司顺、王钦美在该房屋内居住养老，顺便看管房屋。2002年，张清濂想把房屋过户回自己名下，又考虑自己年老，就没有将房屋过户至自己名下，而是由张镇源回青岛办理过户登记手续，但张清濂并没有要将房屋赠与给张镇源的意思表示。2012年4月20日，张某接到秦绪凤的电话，才知道张镇源要收回房屋。当时张清濂病重，意识模糊，不知道张镇源要收回房屋的事情。 一审法院认为，张镇源系涉案房屋的登记所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。张镇源作为涉案房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。即使如秦司顺、王钦美及证人张某所述，涉案房屋最初系张清濂出资以王钦美的名义购买，张清濂在购买房屋时希望秦司顺、王钦美在该房屋内居住养老，但张镇源现已取得涉案房屋的所有权，且秦司顺、王钦美有子女对其进行赡养，张镇源有权要求秦司顺、王钦美返还房屋。秦司顺、王钦美称张镇源在取得涉案房屋所有权时所附条件为秦司顺、王钦美继续在房屋内居住，但未提交有效证据证明。证人张某在张清濂、张镇源到青岛办理过户登记时并不在场，也不能证明双方在办理过户登记时如何约定。因此，一审法院对秦司顺、王钦美主张其在张镇源取得涉案房屋所有权后仍对房屋享有居住权的抗辩理由不予采信。张镇源另主张秦司顺、王钦美支付占用房屋期间的占有使用费，但未提交证据证明房租的计算标准，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、秦司顺、王钦美于判决生效之日起三十日内向张镇源返还青岛市市南区观城路67号甲x栋x单元x户房屋；二、驳回张镇源的其他诉讼请求。案件受理费6220元，由秦司顺、王钦美负担。 张镇源上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判秦司顺、王钦美向张镇源支付2002年8月30日至2012年8月10日期间的占有使用费人民币15万元、2012年8月11日至2015年2月10日期间的占有使用费6万元、2015年2月11日至判决生效之日期间按年租金2万元计算，并承担上述期间至判决之日的欠款利息；2.一、二审诉讼费由秦司顺、王钦美承担。 王钦美上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回张镇源的诉讼请求。 二审中，张镇源明确其主张的2002年8月30日至2012年8月10日期间的房屋占有使用费按每年1.5万元计算，2012年8月10日至判决生效之日期间的房屋占有使用费按每年2万元计算。 为了查清本案事实，二审法院依职权向青岛市价格认证中心发出《关于咨询青岛市市南区观城路67号甲x栋x单元x户房屋租赁价格的函》，咨询事项如下：1.涉案房屋在2002年8月30日至2012年8月10日期间的平均年租金是否高于1.5万元；2.涉案房屋在2012年8月10日至2018年12月31日期间的平均年租金是否高于2万元。青岛市价格认证中心于2019年1月17日向本院函复如下：1.涉案房屋在2002年8月30日至2012年8月10日期间的平均年租金价格，由于当时租赁市场并不成熟，难以取得市场交易实例，租金价格无法确认；2.涉案房屋在2012年8月10日至2018年12月31日期间的平均年租金约为2.6万元。 另查明，张清濂系王钦美的舅舅。 二审查明的其他事实与一审一致。 二审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据该法第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产和动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据该法第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，张镇源是涉案房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。王钦美主张涉案房屋所有权人变更为张镇源是以秦司顺、王钦美夫妇在有生之年可以在房屋内居住为前提条件，但未提交有效证据予以证明，不予采信。因此，秦司顺、王钦美在张镇源取得涉案房屋所有权后继续占有使用该房屋，缺乏法律依据，张镇源有权请求秦司顺、王钦美返还房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，秦司顺、王钦美自2002年8月30日起至今占有使用涉案房屋，侵害了房屋所有权人张镇源的物权，造成张镇源的房屋租金损失。张镇源要求秦司顺、王钦美参照房屋租金支付房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。经委托青岛市价格认证中心认证，涉案房屋在2012年8月10日至2018年12月31日期间的平均年租金约为2.6万元。张镇源主张的2012年8月10日至判决生效之日期间的房屋占有使用费按每年2万元计算，低于其一审诉讼请求的计算标准，且明显低于青岛市价格认证中心认证的平均年租金，予以支持。张镇源在主张房屋占有使用费的同时要求秦司顺、王钦美承担利息损失，缺乏法律依据，不予支持。因青岛市价格认证中心对涉案房屋在2002年8月30日至2012年8月10日期间的平均年租金价格未予认证，且张镇源在本案一审中未对涉案房屋在该期间的租金申请司法鉴定，在本案中对张镇源主张该期间的房屋占有使用费不予处理，张镇源可另行主张权利。综上所述，张镇源的上诉请求部分成立，予以部分支持。王钦美的上诉请求不成立，不予支持。二审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持山东省青岛市市南区人民法院（2012）南民初字第81058号民事判决第一项，即：秦司顺、王钦美于判决生效之日起三十日内向张镇源返还青岛市市南区观城路67号甲4栋1单元201户房屋；二、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2012）南民初字第81058号民事判决第二项；三、秦司顺、王钦美于判决生效之日起十日内按每年2万元的标准向张镇源支付自2012年8月10日起至判决生效之日止的房屋占有使用费；四、驳回张镇源的其他诉讼请求。一审案件受理费6220元，二审案件受理费10670元，共计16890元，由张镇源负担8445元，秦司顺、王钦美负担8445元。 再审庭审中，秦绪凤提交如下证据：1.照片5张，证明张镇源父母都在涉案房屋内住过；2.张清濂写给秦绪凤的信，证明张清濂让秦绪凤帮忙在青岛买房子。 张镇源质证认为，对证据1的真实性无异议，5张照片只有1张有张镇源，其他人员无法确认身份，该证据与本案无关；对证据2的真实性无法核实，但该证据可以证明房屋买卖情况属实，张镇源持有产权证明，可以证明房屋是张镇源的。 王钦美、秦汉光对证据1无异议，对证据2称不清楚。 秦武对上述证据均无异议。 秦武提交2001年的录像一份，证明张清濂和其家的关系很好，张清濂来青岛就住在涉案房屋内。 张镇源质证认为，该证据不属于新证据，录像看不出具体在哪里录制，该证据所证明事项和本案无关。 王钦美、秦汉光、秦绪玲对该证据无异议。 本院认为，秦绪凤提交的证据1无法证明其主张的事实，不予采信；其提交的证据2系张清濂的书信，张镇源虽称无法核实其真实性，但未提交足以推翻的相反证据，对该证据予以采信；秦武提交的证据与本案争议焦点无关，不予采信。 另查明，秦司顺于2018年12月14日去世，其法定继承人为王钦美、秦汉光、秦绪凤、秦绪玲、秦毅、秦武。 还查明，2012年王钦美起诉张镇源，以张镇源没有支付24万元购房款为由，要求解除双方签订的买卖契约，将房屋产权过户至其名下。本院终审判决，驳回王钦美的诉讼请求。2015年王钦美起诉张镇源，以张镇源未支付购房款、存在欺诈为由，要求撤销双方签订的买卖契约。一审判决驳回王钦美的诉讼请求，王钦美提出上诉后又撤回上诉。 再查明，二审中王钦美称，涉案房屋张镇源的父亲出了大部分房款，房产证一直由王钦美和秦司顺夫妇居住，张镇源的父亲提出把房屋以赠与形式赠与张镇源，王钦美和秦司顺同意，由王钦美和秦司顺的女儿秦绪凤办理。 再审中，秦绪凤申请法院向青岛市房产交易中心调取王钦美、秦司顺的合同、房屋过户授权委托书。因上述材料当事人可自行调取，且与本案争议事实无关，本院对其申请不予准许。 本院对原审查明的其他事实予以确认。 本案经调解，未能达成协议。 本院再审认为，首先，涉案房屋原登记在王钦美名下，根据王钦美二审中的陈述，购房款项主要由张镇源的父亲张清濂出资，张清濂曾向王钦美提出将涉案房屋过户给张镇源，王钦美与秦司顺对此表示同意。因此，王钦美、秦汉光再审主张涉案房屋系王钦美与秦司顺的夫妻共同财产，秦司顺对涉案房屋过户给张镇源不知情，再审不予支持。其次，2002年张镇源与王钦美签订《房地产买卖契约》，王钦美将涉案房屋以24万元的价格出售给张镇源，并办理了房屋过户手续。2012年和2015年，王钦美以张镇源未支付购房款为由曾两次起诉张镇源，要求解除和撤销双方签订的买卖契约，但均被法院判决驳回。因此，本院对王钦美、秦汉光关于张镇源未支付购房款的再审理由不予支持。张镇源为涉案房屋的所有权人，有权要求王钦美、秦司顺返还房屋、支付房屋占有使用费，原审对此认定正确。鉴于秦司顺已于二审期间去世，原审判决确定秦司顺应承担的相应法律义务，由其法定继承人在继承秦司顺遗产范围内承担。 综上，再审申请人张镇源与王钦美、秦汉光申请再审的部分理由成立，本院予以支持。原审未查明秦司顺于二审期间去世的事实有误，再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持本院（2017）鲁02民终10902号民事判决第二项、第四项； 二、变更本院（2017）鲁02民终10902号民事判决第一项为：王钦美、秦汉光、秦绪凤、秦绪玲、秦毅、秦武于本判决生效之日起三十日内向张镇源返还青岛市市南区观城路67号甲4栋1单元201户房屋； 三、变更本院（2017）鲁02民终10902号民事判决第三项为：王钦美于本判决生效之日起十日内按每年2万元的标准向张镇源支付自2012年8月10日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费，秦汉光、秦绪凤、秦绪玲、秦毅、秦武在继承秦司顺遗产范围内对上述债务与王钦美共同承担。 一审案件受理费6220元，二审案件受理费10670元，共计16890元，由张镇源负担8445元，秦汉光、秦绪凤、秦绪玲、秦毅、秦武在继承秦司顺遗产范围内与王钦美共同负担8445元。 本判决为终审判决。 审判长  蒲娜娜 审判员  王婧华 审判员  刘述明 二〇二〇年八月十九日 书记员  唐潇慧 书记员  胡晓东