江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初2400号原告：朱寒梅，女，1983年12月26日出生，汉族，户籍住址：江西省南昌市东湖区。被告：江西通力电业发展有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山大道123号。统一社会信用代码：91360000705507979L。法定代表人：黄秋根，系该公司董事长。委托代理人：李明月、胡媛，北京大成（南昌）律师事务所律师。原告朱寒梅诉被告江西通力电业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱寒梅，被告江西通力电业发展有限公司委托代理人胡媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱寒梅提出诉讼请求：判令被告支付赔偿延期315日（2017年12月31日至2018年11月15日）交房的违约金人民币17231.60元。事实和理由：原告根据购房合同，在2016年7月5日购买被告开发的楼盘广和苑4栋2单元2102室商品房，《南昌县商品房买卖合同》（合同编号2016－056059）第八条规定：“出卖人应当在2017年12月31日前，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”但是，被告违反了本合同的有关规定，在没有正当理由的情况下，迟延至2018年11月15日才交房。合同第九条规定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第（2）中方式处理：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”原告与被告多次沟通，要求被告支付逾期交房的违约金，被告都以各种理由推脱，为保护原告的合法权益不受侵犯，依据法律相关规定，向法院提起诉讼。被告江西通力电业发展有限公司辩称：1、原、被告与南昌合盛物业管理有限公司签订同意用违约金抵扣物业费的协议，系三方真实意思表示，且该协议具有可实际履行的内容，符合法律规定，三方均应按照该协议履行各自的义务，然而原告在抵扣物业费的协议已经履行抵扣的情况下，起诉被告要求承担违约金无事实、法律依据。2、项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工。广和苑小区项目的供电施工方案的主供线路因地铁施工，自2017年11月份至2018年6月份才得以通过，小区供电项目是验收交房的必要条件，所以在这种情况下导致延误工期七个月，也导致了与其竣工交付。根据原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》约定，由于大型市政配套所需，导致工程延期的，被告对交房的期限据实予以延期及免责。3、被告委托的施工方在广和苑施工过程中，遭遇南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，而对广和苑施工现场进行督查，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为。导致施工方多次停工配合督查，并屡次停工整改，进行影响了施工进度及工程竣工验收、向业主交房的正常履行。4、在发生签署大型市政配套所需、政府行为导致的工期延误，应当免除被告的延误责任。退一步讲，就算被告需承担部分责任，原告所主张的违约金过高，应当予以调低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告未提供证明实际损失的证据材料，参照原告所购房屋附近同地段精装房屋的租金水平，原告所主张的违约金远超出该租金的30%，请求法院根据同地段同类房屋租金标准来判决。5、根据原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》的约定，原告应当按时交清购房款，然而原告逾期多日才办理银行按揭贷款，向被告逾期交清购房款。法院应考虑原告违约在先，适当降低违约金数额。综上，原、被告与案外人已签订同意物业费抵扣违约金的协议，该协议系三方真实的意思表示，各方应当全面履行，原告要求被告承担违约金的诉求无法律依据和事实依据。退一万步讲，在被告因大型市政配套所需及政府行为导致逾期交房，且原告无证据证明实际损失、同样存在违约的情形下，应当对被告予以适当免责。请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明：2016年7月5日，原告与被告签订合同编号为2016-056059号《南昌县商品房买卖合同》，约定：一、原告购买被告开发的广和苑房屋一套。房屋总价款为人民币547037元，买受人在签订本合同时已付清首付款，剩余房款于本合同签订后七天内办理银行按揭；二、房屋交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、由于大型市政配套所需，导致工程延期；3、由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告江西通力电业发展有限公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续。被告于2018年11月15日取得工程竣工验收备案，并向原告交付房屋。2020年4月14日，原、被告分别作为甲乙方，与丙方南昌合盛物业管理有限公司签订了《关于逾期交房违约金折抵物业服务费的协议书》，三方约定：乙方同意并确认以逾期交房违约金15656元，折抵自2018年11月16日起乙方应向丙方缴纳的物业服务费用，直到逾期交房违约金折抵完毕止；甲方无须再向乙方支付逾期交房违约金；协议签订后，甲、乙双方关于逾期交房的债权债务已经全部结清，乙方自愿放弃要求甲方支付违约金的权利。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、购房增值税发票、物业费收款收据、水费收据，被告提供的《关于逾期交房违约金折抵物业服务费的协议书》《住房贷款合同》及原、被告的陈述、自认等证据予以证实。本院认为：原告签署的《南昌县商品房买卖合同》、《关于逾期交房违约金折抵物业服务费的协议书》，系其真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。依照上述房屋买卖合同约定，被告应于2017年12月31日之前向原告交付房屋，但案涉房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，被告同日通知原告进行收房。被告逾期交房，应承担支付逾期交房违约金的违约责任。根据上述协议书的约定，原、被告确认逾期交房违约金为15656元，并用于折抵原告自2018年11月16日起乙方应向南昌合盛物业管理有限公司缴纳的物业服务费用，直至折抵完毕，且协议签订后，双方关于逾期交房的债权债务已经全部结清，被告无须再向原告支付逾期交房违约金。故现原告要求被告支付逾期交房违约金17231.60元，与约定不符，于法无据，本院不予支持。原告认可《关于逾期交房违约金折抵物业服务费的协议书》，但是主张系因不知道具体情况才签的字，自己也没有协议书，且签协议之前也交了物业费，因此不同意将逾期交房违约金折抵物业管理费，原告该主张与其与被告、南昌合盛物业管理有限公司达成的协议相背，于法无据，本院不予支持。被告提出原告逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，违约在先，该主张可以另行途径解决，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱寒梅的诉讼请求。案件受理费231元，减半收取115.50元，由原告朱寒梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  张俊欣二〇二〇年八月十一日法官助理汪晓东书记员喻性妹