山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4015号上诉人（原审被告）:山西鼎晨房地产开发集团有限公司，住所地：太原市小店区康宁西街438号。法定代表人：吴贵宝，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王佳佳，山西嘉玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉林，男，汉族，1955年8月2日出生，住山西省太原市杏花岭区三桥街上三桥街6号2户，该公司副总经理。被上诉人（原审原告）：张二梅，女，汉族，1973年4月10日出生，住太原市。委托诉讼代理人：王晓霞，山西赛诺律师事务所律师。上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司因与被上诉人张二梅房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人王佳佳、张玉林，被上诉人张二梅的委托诉讼代理人王晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司的上诉请求：一、请求撤销太原市小店区人民法院作出的（2020）晋0105民初372号民事判决书，并依法改判。二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人认为其不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。根据上诉人提交的《逾期交房通知书》、《太原市行政执法总队关于全面停止建筑施工的紧急通知》、《太原市人民政府关于进一步加大冬季大气污染严控工作力度的通知》，结合《商品房买卖合同》第八条，上诉人已按合同约定通知到被上诉人由于政府行为导致房屋无法按时交付，具体交付时间以上诉人发出的房屋通知书为准，在一审中被上诉人也认可收到了通知书，并且没有提出异议，那么房屋交付的时间应当是以上诉人2017年5月26日邮寄的交房通知书为准，上诉人并不存在逾期交房行为。二、一审法院认为上诉人未能提供涉案房屋符合交房标准的证据，但被上诉人向法庭提交了《竣工验收证明书》，足以证实涉案房屋符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。根据《商品房买卖合同》第八条约定被上诉人应当于2016年12月31日前，将具备“该商品房经验收合格”条件的房屋交付被上诉人。从第八条全部条款来看，双方可从四个选项中选择一种作为交付房屋的条件，根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条规定，合同第一项“该商品房经验收合格”指经建设、设计、施工、工程监理等有关单位对工程进行竣工验收，验收合格后出具竣工验收证明书，因此，只要有五方单位出具的竣工验收合格的证明，商品房即可达到交付条件，上诉人提交的《竣工验收证明书》载明了涉案楼座、开竣工时间、验收结果、验收日期及建设单位、监理单位等五方单位负责人签字和盖章等内容，该份证明书完整记录了涉案楼座的验收情况，可以证明上诉人交付的房屋符合合同约定的交付条件。综上，上诉人与被上诉人已经就房屋交付时间另行达成约定，上诉人并不存在逾期交房行为，交付的房屋符合交付条件，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人张二梅辩称，1、上诉人所说政府管控行为要求停工是造成上诉人逾期交房的理由，一审关于该部分的事实认定我们是不认可的。上诉人提交的政府的停工文件，就是说从2010年开始至今每年都会有这样的政府停工令，而且我们在一审中也提交了该部分的证据，相关的文件上面也都载明了，每年冬季的供暖期、冬防严控开始后，政府都会有同样的举措，相关的建设施工单位停止施工。上诉人作为开发商多年，已经开发了多家楼盘，应当预知此类型的政府停工令。如果政府发布的停工令是上诉人不可预知的，此情况下逾期交房我们是认可的，但是关于冬防严控政府的停工令现在已经发布了将近20年，以此作为逾期交房的理由，被上诉人是不认可的。2、上诉人给被上诉人的交房通知是其单方面作出的，对被上诉人没有约束力，即使是在上诉人通知的交房条件成就并通知了交房，但现在案涉的小区仍然是不符合交房条件的。具体而言，案涉小区至今都没有通过规划验收、消防验收，更没有通过竣工验收备案，即使涉及到民生的供电、供热、供气，都没有解决。根据合同的约定以及法律规定，上诉人通知的交房时间与合同约定不符，且交付的房产是不符合交房条件的，被上诉人有权拒绝收房，此原因是上诉人导致的，由上诉人承担相应违约责任。但是业主作为弱势群体，在购房时要签署合同中相应的格式条款，若房子不能交付，还要还房贷、交房租，无奈接受不符合交付条件的房子。3、首先，竣工验收证明书不能证明案涉的房屋符合交房条件，五方盖章与上诉人属于上下游的建筑合作企业，有付费结算业务往来，所以其盖章不能表明案涉的房屋是符合交付条件，因相关法律规定房子符合交付条件后，需要相关的住建部门审核，经竣工验收备案才符合交房条件。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》以及《城市房地产开发经营条例》等规定，房地产开发项目竣工以后，应该向开发企业所在地的县级以上房地产主管部门提出竣工验收申请，由主管部门组织工程的质量监督、消防规划等有关部门和单位进行验收，五方验收通过才符合交房条件。且被上诉人一审提交了关于泰古城小区的业主为民生的水电暖问题不断协调内容，包括政府协调的相关内容，虽上诉人给全体小区的业主就相关问题做出了关于民生问题的答复，但被上诉人认为案涉小区暖气仍不符合正常使用的条件，且也没有通过规划消防验收、竣工验收备案，承诺书承诺今年完成，目前尚未完成。4、根据合同的约定，交房除了综合验收条件以外，还应当保障电缆、天然气达到居民居住条件，否则，业主有权拒绝收房。此外应提供两书，也就是说住宅的使用说明书以及住宅质量保证书，目前案涉房屋至今没有。综上所述，根据法律规定及当事人约定，上诉人逾期交房，构成了违约，应当承担相应违约责任。原审判决正确，应当予以维持。原告张二梅向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金12420元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由，原、被告于2016年签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于太原市迎泽区长风东街88号泰古城小区2幢2单元23层2302号房屋一套；房款总价675000元，付款方式为签订合同时交纳首付房款，剩余房款按揭贷款，原告依约支付了全部购房款；被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合本合同约定的商品房交付原告使用，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。原告已依约支付购房款，但是被告无理由且没有按照约定期限将符合约定及法定交房标准的房产交付原告。案涉房屋一直未通过综合验收，不符合交房标准，但迫于无奈，原告于2017年7月4日接收了涉案房屋。原告认为，被告逾期交房不存在法定和约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来严重损失，应承担违约责任。一审法院认定事实如下：2016年10月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于太原市迎泽区长风东街88号泰古城小区2幢2单元23层2302号房屋，房屋总金额为675000元，付款方式为签订合同时交纳首付房款，剩余款项按揭贷款，出卖人应于2016年12月31日前将验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用。如因政府行为而导致延期，出卖人需在发生日起30日内转告买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。如出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于2017年7月4日接收了上述房屋。另查明，太原市行政执法总队于2016年11月21日发出《关于全面停止建筑施工的紧急通知》，通知要求从2016年11月21日至12月31日全市国有土地建筑工地一律停止施工；太原市人民政府办公厅于2016年12月31日发出《关于进一步加大冬季大气污染严控工作力度的通知》，通知要求大气污染冬防严控措施的执行日期从2016年年底延长至2017年3月15日，其中全市水泥企业错峰停产至2017年3月31日。2016年12月31日，被告向原告邮寄了上述两份政府文件和延期交房通知书。庭审中，原告认为被告交付的房屋不符合交房标准，故收房时间应以实际收房时间为准；被告认为其已于2017年5月26日通知交房，故收房时间应以通知交房时间为准。上述事实有《商品房买卖合同》、收据、个人贷款抵押借款合同、个人贷款支付凭证、泰古城小区收款收据、EMS快递单、延期交房通知书、《关于全面停止建筑施工的紧急通知》、《关于进一步加大冬季大气污染严控工作力度的通知》及庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相关的义务。原告按合同约定履行了付款义务，但被告未按约定期限交付房屋，构成违约。被告延期交房确也受到政府因环境等因素限制施工的影响，导致工期延误的时间为130天，根据合同约定可据实予以延期，故应在实际逾期交房天数内予以核减。原、被告约定的交房时间为2016年12月31日，被告实际交房时间为2017年7月4日，逾期181天，核减130天为51天。被告应以房屋总价款675000元为基数按日万分之一的标准向原告支付违约金3443元。被告辩称其于2017年5月已通知原告收房，但其未能提供案涉房屋符合交房标准的相关证据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张二梅逾期交房违约金3443元；二、驳回原告张二梅的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审基本相同。本院认为，上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司与被上诉人张二梅签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示合法有效。上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司与被上诉人张二梅应当依约履行各自的义务，被上诉人张二梅依约履行了支付房款的义务，但上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司未按《商品房买卖合同》约定的期限交付房屋，其构成违约，上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司延期交付房屋确因受政府大气污染冬防严控限制施工的影响，导致上诉人交付房屋的时间予以延期，原审法院核减逾期交房天数并无不当，故上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司应当按照双方合同约定向被上诉人张二梅支付违约金。综上所述，上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 任 峥审判员 赵耀功审判员 段雪丽 二Ｏ二Ｏ年八月二十日书记员 王 娜