苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初4886号原告：张萍萍。原告：韩海林。以上两原告共同委托诉讼代理人：胡艺平，江苏智择律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：王燕，江苏智择律师事务所律师。被告：绿地集团（吴江）置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇滨湖新城B2地块一期（一号楼）。法定代表人：陈增荣，总经理。委托诉讼代理人：许伟，上海镇霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐佳红，公司员工。原告张萍萍、韩海林与被告绿地集团（吴江）置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法由审判员沈国全适用简易程序于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告张萍萍、韩海林的委托诉讼代理人胡艺平、王燕，被告绿地公司的委托诉讼代理人许伟、徐佳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张萍萍、韩海林向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴江合同201711180065)并返还购房款779386元、维修资金7282元；2、判令被告向原告支付违约金21822.81元(其中14028.95元系360日办证履行期届后至180日宽限期之间的违约金，按房屋总价款的每日万分之一计；另7793.86元系上述360日届满后至宽限期180日届满后的违约金，按房屋总价款的1%计)；3、判令被告赔偿原告实际损失，包括物业费3277.20元、房屋装修垃圾清运费303.40元，合计3580.60元；4、本案案件受理费由被告承担。庭审中，原告增加诉请：1、要求被告支付购房款利息，暂计34462元，以779386元为基数，自2018年3月18日，按银行同期同档存款基准利率2.1%计算至被告实际支付之日止，暂计至2020年4月13日。2、原告为本次诉讼支付的律师费2万元由被告承担。事实和理由：2017年11月18日，原告与被告签订了《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴江合同201711180065)一份，约定由原告向被告购买苏州市吴江区松陵镇东太湖大道*号A1-1幢*室商品房，建筑面积60.68平方米，房屋总价款779386元，首付款和按揭贷款各为房屋总价款的50%。根据合同第二十二条及补充条款第七条约定，因被告原因导致原告无法在双方实际交接之日起360日取得不动产权证书以及在该360日届满后超过180日仍导致原告无法办理不动产权证书的，则原告有权解除合同并要求被告承担违约责任和赔偿责任。上述合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，被告虽于2018年9月29日将房屋交付于原告，但由于被告原因，原告至今都未能取得房屋不动产权证书，被告违约行为严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法裁判。绿地公司辩称，大产证于2020年4月23日办出，比合同约定的期限稍微晚了一个月左右，这个延期有客观原因，是由不可抗力造成的，是由于疫情或者疫情防控措施而导致的延期，继续履行合同不影响合同目的实现的。被告愿意按照合同约定支付逾期办证违约金，疫情期间是否可给予减免。被告不同意赔偿原告实际损失。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。本院经审理查明如下事实：2017年11月18日，张萍萍、韩海林与绿地公司签订《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴江合同201711180065)，约定由张萍萍、韩海林向绿地公司购买苏州市吴江区松陵镇东太湖大道*号A1-1幢*室商品房，建筑面积为60.68平方米，房屋总价款为779386元，原告一次性付清全款。该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房屋质量还应符合国家规定和本合同的约定。出卖人定于2018年9月28日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。第二十二条及补充条款第七条约定，因绿地公司的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的,本条约定的办理房地产不动产权证书的期限届满后超过180日，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产权证书，买受人有权单方面书面通知出卖人解除合同，出卖人应于解除合同的通知送达之日起十五日内退还买受人已支付的房价款(包括因买受人贷款购房已支付或已发生贷款利息)及利息(按照中国人民银行同期同档【存款基准利率】计算)，出卖人按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受人支付违约金；如果约定的违约金低于买受人实际损失的，买受人有权要求出卖人赔偿实际损失。补充条款第七条（补充本合同第二十、二十一、二十二条）：1、…2、买受人同意出卖人在交房后360天内办妥不动产权登记，如因出卖人的责任，不能在规定期限内取得不动产权证书的，出卖人应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本条合同约定的期限之第二天起算至实际取得不动产权证书之日止；合同继续履行；待出卖人办理完毕房屋初始登记后120日内，买受人应办妥该房屋以买受人为产权人的产权证(小产证)以及他项权证(若有贷款)。合同约定出卖人为买受人按揭贷款承担保证责任的，若买受人未按约办妥相关产权证以及他项权证的，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间外，买受人还应向出卖人按照总合同价日万分之1承担逾期办证之违约责任、并对出卖人的损失承担赔偿责任。如出卖人履行了保证责任的，双方按照本合同附件三的约定承担违约责任。合同签订后，张萍萍、韩海林按约向绿地公司支付购房款779386元。2018年9月29日，双方办理了交房手续，并由张萍萍签收了房屋交接单，房屋交接单记载“根据甲乙双方签订的《商品房买卖合同》的约定，甲方于2018年9月28日将位于房屋交付给乙方，并请至物业公司处办理房屋进户门钥匙和相关物品的移交手续及验房。”同日张萍萍、韩海林按绿地公司要求缴纳了维修基金7282元、物业管理费3277.20元、房屋装修垃圾清运费303.40元。张萍萍、韩海林于2020年3月29日向绿地公司寄送《解除合同通知书》，要求解除双方之间的合同。2020年4月23日，苏州市吴江区自然资源和规划局对包括涉案房屋在内的不动产单元首次登记。绿地公司于2020年5月10日通知张萍萍、韩海林办理产权登记手续。2020年4月，张萍萍、韩海林与江苏智择律师事务所签订单项委托代理协议，约定张萍萍、韩海林就本案诉讼应向该律师事务所支付的律师代理费为20000元。合同签订后张萍萍、韩海林支付了代理费20000元。2020年4月20日，江苏智择律师事务所向张萍萍、韩海林开具了等额的代理费发票。庭审中，张萍萍、韩海林陈述，2020年4月7日,苏州市吴江区自然资源和规划局出一份告知书，告知：因约塔公馆存在部分用地超出原规划红线等情况，无法通过土地验收手续，故无法为业主办理不动产权证，目前相关部门以协商研究出台相关处理意见，并督促开发商完成整改。绿地公司陈述，绿地公司因为土地超红线的问题，一直与政府部门进行协商，政府部门答应春节后尽快办理，因逢疫情，各项工作延期，后在绿地公司一再催促下，直至2020年4月23日才办理完成。以上事实，有原告提供的《苏州市商品房买卖合同》、江苏增值税普通发票、房屋交接单、商品房进户凭证及收费确认单收据、转账凭证、情况说明、单项委托代理协议、《解除合同通知书》、快递凭证，被告提供的不动产单元首次登记信息表、办证通知、挂号信凭证及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案不动产单元首次登记于2020年4月23日，当时正值疫情期间，合同继续履行不影响合同目的实现。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持”的规定，本院对原告请求解除合同及与解除合同相关的诉讼请求不予支持；因合同未对律师费的承担有明确约定，故对原告要求被告承担律师费的诉讼请求本院亦不予支持。合同继续履行，造成办证逾期，被告应支付原告逾期办证违约金，经计算，违约金为16679元（自2019年9月23日起至2020年4月23日止，按每日万分之一计算）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告绿地集团（吴江）置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张萍萍、韩海林逾期办证违约金16679元。（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号:62×××61）二、驳回原告张萍萍、韩海林其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5960元，由被告绿地集团（吴江）置业有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至本院（如采用转账方式支付，请汇入以下账户，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××61）。原告张萍萍、韩海林已交纳的诉讼费用本院于本判决生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。（此页无正文）审 判 员 沈国全二〇二〇年八月二十六日法官助理 高文倩书 记 员 李佳凯附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。