安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5997号 上诉人（原审被告）：庞红兵，女，1967年7月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区汉嘉都市森林36幢202室。 被上诉人（原审原告）：合肥汉嘉物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市潜山路399号。 法定代表人：高亦农，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李莹，安徽远致律师事务所律师。 上诉人庞红兵因与被上诉人合肥汉嘉物业管理有限公司（以下简称汉嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初2170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 庞红兵上诉请求：1.撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初2170号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回汉嘉物业公司的一审诉讼请求。2.本案的一审及二审诉讼费用由汉嘉物业公司承担。事实和理由：1.庞红兵因开庭前一天发生交通事故导致不能及时参与本次庭审，事后庞红兵也向一审法官说明开庭前一天发生交通事故的情况。庞红兵是有正当理由未能到庭，为保障庞红兵的诉讼权利，应当延期开庭审理本案。2.汉嘉物业公司所举向庞红兵催要物业费的证据系伪造，不能证明汉嘉物业公司曾就物业费向庞红兵进行催缴，汉嘉物业公司要求庞红兵缴纳2010年1月1日至2018年12月31日的物业费中已有部分超过诉讼时效，不应当被支持。汉嘉物业公司所举向庞红兵催缴通知书所记载的36幢202室的照片不是庞红兵所居住的202室，该四份照片明显与事实不符，存在伪造嫌疑。3.依据汉嘉物业公司提供的2014年8月31日的《物业服务合同》，该物业服务合同的起止时间为2014年9月1日至2016年8月31日止，前期物业服务合同约定的物业服务费为0.73元/平米，因此在2014年8月31日之前计算物业服务费应当为0.73元/平米，一审法院认定庞红兵在应当缴纳的物业费数额错误。4.汉嘉物业公司无证据证明向庞红兵提供过2016年9月1日至2016年12月31日的物业服务，汉嘉物业公司要求庞红兵支付2016年9月1日至2016年12月31日期间的物业费，缺乏事实或合同依据。5.汉嘉物业公司提供的物业服务极差，完全不能达到《物业服务合同》约定的甲级标准，严重影响到了庞红兵的日常生活，不应当获得物业费，一审法院减免应缴的物业费为10%对庞红兵不公。如汉嘉物业公司能恢复庞红兵室内和小区的防盗系统，切实保障庞红兵的人身和财产安全，同时改善小区的生活环境，提高物业服务质量，庞红兵可以补缴相应的物业费。 汉嘉物业公司辩称，一审法院认定无误。汉嘉物业公司自入住案涉小区后一直提供相应的物业服务，庞红兵作为业主理应支付物业费用，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 汉嘉物业公司向一审法院起诉请求：1.判令庞红兵支付汉嘉物业公司物业服务费15518元（自2010年1月1日至2012年12月31日，共计36个月，单价0.73元乘以面积180.36。2013年1月1日至2018年12月31日共计72个月，单价0.83乘以面积180.36），违约利息10202元（违约利息从2010年1月1日起按照日万分之二利息暂计算至2018年12月31日，后顺延至付清费用之日），合计25720元；2.判令庞红兵承担一审案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年1月9日，合肥万事利房地产开发有限公司（甲方、委托方）与汉嘉物业公司（乙方、受托方）合肥汉嘉物业管理有限公司签订了一份《汉嘉都市森林前期物业服务合同》（以下简称合同书）,合同书约定由乙方对汉嘉都市森林小区进行物业管理。合同书第六条物业综合服务费用多层住宅物业费0.73元/平方米/月；公共能耗费费用是指公共部位照明、景观、路灯、等公共设施设备运行能耗的分摊费用及公共区域绿化养护耗用的水费的分摊费。公共能耗费为代收代缴费用，不含在上款（-）中所确定的物业服务费标准内，由乙方根据实际产生的费用按建筑面积进行分摊后，由业主在缴纳物业管理费时一并收取并代为缴纳。在本合同执行期内，若该小区尚未成立业主大会而乙方根据市场情况需上调物业管理服务费用的，双方约定在本合同上述收费标准的20%范围以内调整，并最终以物价主管部门核定为准。物业服务费按半年度缴纳，业主或物业使用人应按协议约定缴纳业务。本合同从签订日至业主委员会成立与选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时自动终止。第七条双方权利、义务，其中乙方权利义务第10项约定，业主违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的应按欠交物业费的日万分之三标准向乙方支付违约金。汉嘉物业公司于2004年8月19日入驻案涉小区开始提供物业服务。 2013年11月份，合肥市蜀山区物价局颁发有效日期自2013年11月至2016年10月的《服务价格登记证》。该登记证显示收费单位：合肥汉嘉物业管理有限公司，无电梯物业综合服务费0.83元/月.平米。 2014年8月31日，委托方甲方（汉嘉都市森林业主委员会）与物业服务企业（乙方）合肥汉嘉物业管理有限公司签订《物业服务合同》，内容为：物业名称：汉嘉都市森林小区，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层无电梯物业综合费0.83元/月.平方米，物业服务等级标准甲级；物业服务费实行包干制按半年制进行缴纳。业主应在每年1月31日前或6月30日前履行缴纳义务。按半年度缴纳物业费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金。乙方应维护本物业管理区域内公共区域秩序，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防等办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。本合同为期贰年，自2014年9月1日起至2016年8月31日止。 2016年12月19日，委托方（甲方）汉嘉都市森林业主委员会与物业服务企业（乙方）合肥汉嘉物业管理有限公司签订《物业服务合同》，内容为：物业名称：汉嘉都市森林小区，多层无电梯物业综合服务费0.83元/月.平方米，物业服务等级标准甲级。物业服务费实行包干制按半年度进行缴纳，业主应在每年1月31日前或6月30日前履行缴纳业务。业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金。乙方应维护本物业管理区域内公共区域秩序，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防等办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。本合同为期3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。 庞红兵系汉嘉都市森林36幢202室业主，其房屋建筑面积为180.36㎡，系多层住宅。2010年1月1日至2013年10月31日的物业费为6056元（180.36㎡×0.73元/㎡/月×46个月）。2013年11月1日至2018年12月31日的物业费为9281元（180.36㎡×0.83元/㎡/月×62个月）。 一审法院认为，汉嘉物业公司按期起为该小区提供了物业管理服务，庞红兵未按照合同书约定的时间交纳物业服务费，应当承担违约责任。由于汉嘉物业公司在2010年1月1日至2018年12月31日提供物业服务期间，汉嘉物业公司服务有一定的瑕疵，故汉嘉物业公司主张的物业费应当予以减免，减免的金额为应交物业费的10%,减免后庞红兵应当交纳物业服务费13803元，故汉嘉物业公司要求庞红兵支付2010年1月1日至2018年12月31日物业服务费13803元，一审法院予以支持，超出部分,没有事实和法律依据,一审法院不予支持。关于汉嘉物业公司主张的违约金，由于从一审法院审理的该小区物业服务合同案件中，其他业主提供的证据看，汉嘉物业公司的物业服务仍有进一步完善的空间，故一审法院对汉嘉物业公司主张的违约金不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、庞红兵于判决生效之日起十日内支付汉嘉物业公司2010年1月1日至2018年12月31日的物业服务费13803元；二、驳回汉嘉物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由庞红兵负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，因物业服务是一种整体性、连续性的服务，所产生的物业管理服务费也是连续性的债权。物业服务公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业管理服务费的履行期限届满之日起计算，本案中汉嘉物业公司诉请的最后一期物业管理服务费至2018年12月31日，故汉嘉物业公司的诉请并未超过诉讼时效。庞红兵主张汉嘉物业公司诉的请物业费中已有部分超过诉讼时效，本院不予采纳。根据查明的事实可知，2016年9月1日至2016年12月31日期间，汉嘉物业公司仍在案涉小区提供物业服务，汉嘉物业公司要求庞红兵支付此期间的物业费，具有事实及法律依据。根据合肥市蜀山区物价局颁发的有效日期自2013年11月至2016年10月的《服务价格登记证》显示，汉嘉物业公司无电梯物业综合服务费收费标准为0.83元/月/平米，一审判决据此认定2013年11月1日至2018年12月31日的物业费为按0.83元/㎡/月收取，未有不妥。汉嘉物业公司按约为案涉小区提供了物业管理服务，庞红兵应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费，因汉嘉物业公司在提供物业服务期间服务有一定的瑕疵，一审法院结合本案查明的事实，酌情减免庞红兵10%的物业费，并对汉嘉物业公司要求庞红兵支付违约金的诉请未予支持，并无不当。另，因庞红兵经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，一审依法缺席审理并作出判决，于法有据。 综上所述，庞红兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费145元，由庞红兵负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年八月六日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。