广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初2598号原告（反诉被告）：张峰，男，1975年4月5日出生，汉族，住四川省万源市**********。公民身份号码：513************775。委托代理人：莫凡，广东才畅律师事务所律师。委托代理人：邓淑满，广东才畅律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：林忠青，男，1972年9月15日出生，汉族，住广东省英德市*******委会土郎下组。公民身份号码：441************875。被告（反诉原告）：张久娣，女，1974年6月29日出生，汉族，住广东省英德市********。公民身份号码：441************826。委托代理人：李文方，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：刘虹，广东浈阳律师事务所律师。原告张峰与被告林忠青、被告张久娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，被告林忠青、张久娣于2020年6月10日提出反诉，本院依法合并审理，依法由审判员赵红波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张峰的委托代理人莫凡、邓淑满，被告林忠青、张久娣的委托代理人李文方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张峰向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告于2019年10月1日签订的《楼房租赁协议》无效；2、请求判令两被告返还原告张峰押金16000元，赔偿原告房租损失9600元，装修损失19000元，合计44600元及利息（利息自本案立案之日起以本金44600元按照年利率6%计算至付清之日止）；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原、被告于2019年10月1日签订《楼房租赁协议》，约定由被告将位于石灰铺镇过境公路南面（即中心小学斜对面第二栋住宅楼）楼房二、三层出租给原告作为经营幼儿园使用。原告依约交纳了16000元押金，以及半年租金9600元，并花费了19000元进行装修。但被告并未提供不动产权证给原告用于办理有关执照，导致原告订立《楼房租赁协议》的目的不能实现。经查明，案涉房屋即石灰铺镇过境公路南面（即中心小学斜对面第二栋住宅楼）楼房二、三层没有不动产权证，属于违法建筑。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的......”，本案涉房屋属于违法建筑，依法不得出租，因违反法律的强制性规定，故《楼房租赁协议》依法应属无效合同。依照《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现因被告用于出租的房屋没有产权证明，属于违法建筑造成原告无法经营，被告存在全部过错，依法应当返还原告押金16000元，并赔偿原告已支付的租金损失9600元，以及装修损失19000元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告林忠青、张久娣答辩称，一、答辩人与被答辩人于2019年10月1日签订的《楼房租赁协议》合法有效，被答辩人主张涉案合同无效的理由不成立。1、涉案房屋不是违法建筑。根据答辩人提交的证据可知，答辩人依法取得了编号为英石规0546号《建设工程规划许可证》，按照该许可证的规定建设了房屋，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋属于违法建筑并应当承担相应的法律责任，但是涉案房屋是在已经取得建设工程规划许可证并根据建设工程规划许可证的规定进行建设的，至今也并未被任何政府机关认定为是“违法建筑”，更未受过任何行政处罚，故被答辩人称涉案房屋是“违法建筑”，缺乏事实依据；2、前文已述，涉案房屋并不是违法建筑，因此，被答辩人依据《商品房屋租赁管理办法》第六条“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑……”的规定主张涉案合同无效不成立；3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，结合答辩人已就涉案房屋的建设取得了建设工程规划许可证的事实，涉案合同应当被认定为合法有效。二、被答辩人要求答辩人返还押金及相关损失缺乏事实和法律依据，其诉讼请求应当予以驳回。如前所述，涉案合同属于合法有效合同，应当为答辩人和被答辩人双方共同遵守执行。按照涉案合同第六条的约定，该合同的履行过程并不存在不可抗力因素导致双方不能继续履行各自义务，故涉案合同应当继续履行。被答辩人要求答辩人返还押金并承担相关损失并没有任何事实和法律依据。反之，根据涉案合同第二条及第三条的约定，被答辩人应当按照约定准时足额履行支付租金之义务。但是，截至本案立案时，被答辩人依旧在使用涉案房屋，却未能向答辩人支付第一年第二期租金9600元，严重违反合同约定、已经构成违约，其依法应当向答辩人承担继续履行、赔偿损失的违约责任。综上所述，答辩人与被答辩人于2019年10月1日签订的《楼房租赁协议》合法有效，被答辩人主张涉案合同无效的理由不成立；被答辩人要求答辩人返还押金及相关损失缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告林忠青、张久娣反诉并提出诉讼请求：1.判令被反诉人继续履行与反诉人于2019年10月1日签订的《楼房租赁协议》；2.被反诉人立即向反诉人支付第一年第二期的租金9600元，并自2020年3月26日起以9600元为本金按年利率6%之标准计付违约金至租金付清为止；3.本案本诉、反诉之诉讼费用全部由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年10月1日在平等友好协商基础上签订了《楼房租赁协议》（以下简称“租赁协议”），该协议约定反诉人将位于石灰铺镇过境公路南面（即中心小学斜对面第二栋住宅楼）楼房的二层和三层出租给被反诉人使用、租期为10年。其中该协议第二条约定前三年（2019年10月1日至2022年9月30日）每月租金1600元，之后租金递增；第三条约定被反诉人应先交租后用房，每年的房租在9月25日前交清，第一年房租分两期缴交，签订协议时缴纳第一期租金9600元，第二期租金9600元在2020年3月25日前交清，从第二年开始至第十年房租每年一次性交清；第四条约定被反诉人应缴纳押金16000元，在签订协议时一次性缴交，合同期满反诉人在水电费交清及租赁物完好的情况下再退回押金给被反诉人。租赁协议并未违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，应当为双方所共同遵守履行。租赁协议签订后，反诉人依约将涉案房屋交给被反诉人使用至今。但是被反诉人自2020年3月份开始既不按照涉案合同的约定支付第一年第二期租金，也不支付第二年的租金，甚至于2020年5月18日向法院提起诉讼，请求确认租赁协议无效。反诉人认为，双方签订的租赁协议合法有效，应当为双方遵守履行，被反诉人拒不支付租金的行为已经违反了涉案协议的约定，构成违约，应当依法向反诉人承担继续履行、赔偿损失的违约责任。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，恳请贵院依法判决如反诉人所求。原告张峰针对被告林忠青、张久娣的反诉答辩称：一、答辩人与被答辩人2019年10月1日签订《楼房租赁协议》，约定由被答辩人将位于石灰铺镇过境公路南面（即中心小学斜对面第二栋住宅楼）楼房二、三层出租给答辩人作为经营幼儿园使用。答辩人依约交纳了16000元押金，以及半年租金9600元，并花费了约19000元进行装修。但被答辩人未尽到告知涉案房屋产权等真实情况，至今未能提供该房屋的不动产权证给答辩人用于办理有关营业执照，答辩人多次通过电话、短信等方式催告，被答辩人均不予理会，导致答辩人不能依法取得教育培训机构的法定资质，无法使用涉案房屋，《楼房租赁协议》的合同目的不能实现。二、答辩人通过电话、手机短信等方式通知被答辩人解除《楼房租赁协议》，并要求交还房屋给被答辩人，但被答辩人对此置之不理。依照《合同法》第九十四条第4款以及第九十六条第1款的规定，自答辩人通知被答辩人之日起，《楼房租赁协议》也已解除，其主张继续履行合同，并交付第二期租金无事实与法律依据。三、依照《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，系被答辩人的根本违约行为导致合同解除，且故意怠于收回房屋，故被答辩人要求答辩人继续支付租金没有法律依据，亦有违诚实信用原则和公平原则。综上所述，因被答辩人根本违约致使答辩人签订《楼房租赁协议》的目的不能实现，《楼房租赁协议》依法应予以解除，被答辩人的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部反诉请求，维护答辩人的合法权益。经审理查明，2019年10月1日原告张峰与被告林忠青、张久娣签订《楼房租赁协议》，该协议主要：约定被告林忠青、张久娣将位于石灰铺镇过境公路南面（即中心小学斜对面第二栋住宅楼）楼房的二层和三层出租给原告张峰使用，租期为十年，从2019年10月1日至2029年9月30日；租金：前三年（2019年10月1日至2022年9月30日）每月租金1600元，之后租金递增；租金缴交方式：原告必须先交租后用房，每年的房租在9月25日前交清，第一年房租分两期缴交，签订协议时缴纳第一期租金9600元，第二期租金9600元在2020年3月25日前交清，从第二年开始至第十年房租每年一次性交清，以此类推；原告应缴纳押金16000元（在签订协议时一次性缴交），此款在协议期满后，待被告检查原告水电费是否交清，是否维修好损坏被告方财物后，将一次性付清押金给原告方；同时双方还对双方责任进行了约定。合同签订后，原告按照约定于2019年10月3日向被告缴纳了房屋押金16000元及半年租金9600元。被告将案涉房屋交付给了原告使用，原告亦在案涉房屋外墙张贴悬挂广告招牌等。2020年4月14日原告短信联系被告，称不租被告房子，希望坐下来谈一谈。第二天亦发短信给被告，称因所租房子存在诸多因素，导致无法继续租用，希望协商终止合同协议。因双方一直未协商解决，2020年5月18日，原告以合同无效为由向本院提起诉讼，请求处理。庭审中，原告变更第一项诉讼请求，请求解除原、被告于2019年10月1日签订的《楼房租赁协议》，原告认为原告签订房屋租赁合同的目的为在涉案房屋中设立教育培训机构进行商业经营活动，两被告也已明确知悉原告租赁房屋用于上述教育培训机构的商业性质使用，而办理营业执照是原告实现该合同目的的前提，但被告未履行该前提的基本义务，无法向原告提供不动产权证，导致双方签订的《楼房租赁合同》的合同目的根本上无法实现，因此请求解除该《楼房租赁合同》，同时，因被告无法提供案涉房屋不动产权证等根本违约，致使原告无法合法开业经营，故应当依法返还原告押金16000元，赔偿原告已付租金损失9600元以及装修损失19000元，被告则认为，原告租赁涉案房屋用于教育培训已经经营了一段时间，不存在原告所说解除的理由，因此请求法院驳回原告诉讼请求。另查明，案涉房屋已于2011年3月23日由英德市石灰铺镇规划建设管理所为被告张久娣颁发了编号为英石规0546号的《建设工程规划许可证》。以上事实，有原告提供的起诉状、被告提供的答辩状、被告提供的反诉状、原告提供的反诉答辩状、原、被告提交的证据以及本院开庭笔录等证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于原、被告签订的《楼房租赁协议》是否有效。本案中，被告提供了编号为英石规0546号《建设工程规划许可证》等予以证实案涉房屋并不属于违建，且原告亦未提供证据证明案涉房屋属于违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该案涉房屋已经依法取得《建设工程规划许可证》，原告与被告签订的《楼房租赁协议》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。关于合同是否已经解除的问题。本案中，原告于2020年4月14日、15日向被告发出短信协商终止房屋租赁合同，并于2020年5月18日提起诉讼。被告于2020年6月10日提起反诉，要求继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，该合同尚未解除。关于原告要求解除合同的问题，因原、被告双方在签订《楼房租赁协议》时并未明确约定租赁房屋的用途，且原告亦未能提供证据证明被告当时明确知悉原告租赁房屋用于开设教育培训机构，如果原告确实需要设立培训机构，原告肯定知道设立培训机构对场地的特殊要求，谨慎起见，其在缔约过程中完全可以与被告约定租赁房屋的用途以及被告需要提供的房屋产权证等作为合同履行的条件，但是，原告张峰在合同签订当时并没有提出相应主张，却在合同签订以后且履行6个多月的情况下要求被告提交房产证等不符合此类交易的交易习惯。事实上，原告在2020年4月15日首次提与原告协商终止合同协议的主张时也并没有提及其所诉称被告无法提供房屋产权证导致合同不能履行的理由，综上，对于原告所主张单方解除合同的理由不成立，本院不予采纳。原告在合同合法有效且不享有单方合同解除权的情况下未支付第二期租金已经构成违约。虽然，原告作为违约方不享有合同解除权，但由于原告已经多次明确表示不再租赁案涉房屋，该合同已经无法继续履行，从交易公平来讲，该合同依法应予以解除。关于原告要求被告退还押金16000元以及房租9600元的诉讼请求，本院认为，本案中原告张峰已经构成违约，根据双方签订的《楼房租赁协议》第五条第二款第二项的约定，被告有权不予退还涉案租金押金，故对于原告该诉讼请求，本院不予支持。关于原告起诉的装修损失19000元，由于原告为合同违约方，其装修损失由其自行承担，对该诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付第二期租金9600元及利息，由于原告方从2020年4月起已经多次明确表示不再继续租用案涉房屋，亦符合双方在《楼房租赁协议》约定的“租用期间，凡是单方终止协议，须赔偿对方损失”的条款，被告请求的第二期租金不宜再进行计算，考虑到被告方收取原告方的押金已经足够弥补被告方的租金损失，故被告要求原告支付第二期租金及利息，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张峰与被告林忠青、张久娣于2019年10月1日签订的《楼房租赁协议》于本判决生效之日起解除；二、驳回原告张峰的其他诉讼请求；三、驳回被告林忠青、张久娣的反诉请求。案件受理费457.5元，由原告张峰负担，反诉费25元，由被告林忠青、张久娣。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赵红波二〇二〇年八月十四日书记员  邓积舜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知书到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。