福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初3560号 原告：林瑞武，男，1973年8月20日出生，汉族，住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：林旭锋、施慧婷，福建伟立律师事务所律师。 被告：陈晓勇，男，1986年3月20日出生，汉族，住江西省瑞金市。 原告林瑞武与被告陈晓勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林旭锋、被告陈晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林瑞武向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告林瑞武与被告陈晓勇2019年9月7日签订的《房屋租赁合同书》。2、判决被告陈晓勇立即将位于惠安县店腾空返还给原告林瑞武。3、判决被告陈晓勇支付原告林瑞武房屋租金25000元（自2020年1月份起至2020年5月份止合计5个月），并按每月5000元标准支付自2020年6月份起至实际腾空交付之日止的租金。4、判决被告陈晓勇支付原告林瑞武代为垫缴的物业管理费、水电费合计3095.9元。诉讼中，原告放弃诉讼请求第2项即判决被告陈晓勇立即将位于惠安县店腾空返还给原告林瑞武。事实和理由：2015年3月28日，原告与福建省惠安县惠石置业有限公司签订《房屋租赁合同书》，福建省惠安县惠石置业有限公司将位于惠安县螺城镇建设北街嘉欣花园5＃楼一层101至126单元商铺共23间（为毛坯房）租赁给原告。2019年9月7日，原告将其承租的嘉欣花园5号楼23号店转租给被告经营使用，并签订ＮＯ.：0000469号《房屋租赁合同书》，合同约定：租期从2019年10月1日至2020年10月1日，每月租金为人民币5000元，租金每壹个月付一次，月头付，具体付款日期：每05日前支付，以原告收到为准。被告如拖欠房租超过5天，视同违约，原告有权收回房屋，并由被告承担一切违约责任。签约时，被告须支付房屋押金，即人民币5000元，该押金不得冲抵房租。在合同到期或解约后，被告在原告不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下即返还押金。被告应按时支付因租用该出租房屋而产生的有关费用，包括：水费、电费、煤气费、暖气费、存车费、电话费和有线电视费、物业管理费、治安管理费、税金等费用。如经原告催促，被告仍欠交费用，超过七天，原告有权收回房屋，并由被告承担一切违约责任。合同签订后，原告按照合同约定将案涉惠安县螺城镇嘉欣花园5号楼23号店交付给被告用于经营羊鼎天羊肉。被告仅支付租金、物业管理费、电费至2019年12月份，自2020年1月起，被告单方面违约，未按时向原告支付租金及交纳物业管理费、水电费等。截止起诉之日，被告共拖欠原告五个月租金25000元（自2020年1月份至2020年5月份）及原告代为被告垫缴的物业管理费、水电费共计3095.9元。基于被告违约行为，原告于2020年5月18日通过微信向原告发送《解除房屋租赁通知书》，通知被告解除双方于2019年9月7日签订ＮＯ.：0000469号《房屋租赁合同书》，并要求被告在接到本通知函之日起3日内付清拖欠租金25000元及物业管理费、水电费3095.9元，并将案涉房屋腾空返还给原告。但时至今日，被告仍未主动履行合同义务，其行为已经严重侵犯了原告的合法权益。 被告陈晓勇辩称，1、被告于2019年9月7日与原告签订房屋租赁合同，合同签订之日支付给原告5000元作为押金，于2019年10月1日起支付月租金5000元，合同租赁期限至2020年10月1日，原告要求自2020年1月起至2020年5月止5个月的房租合计25000元不符合事实。2、被告拖欠电费3812元、物业费840元没有事实依据。3、原告不是该物业的所有人，属于转租行为，属于无效合同，原告的起诉不符合起诉条件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 在本院审理过程中，原告提供证据1即居民身份证复印件、户籍资料查询结果各1份，以此证明原、被告诉讼主体身份的基本情况。证据2即房屋租赁合同书1份，以此证明2015年3月28日，原告与福建省惠安县惠石置业有限公司签订《房屋租赁合同书》，福建省惠安县惠石置业有限公司将位于惠安县螺城镇建设北街嘉欣花园5#楼一层101至126单元商铺共23间(为毛坯房)租赁给原告，双方对租赁房屋的用途、租金标准、权利义务进行约定的事实。证据3即房屋租赁合同书1份，以此证明2019年9月7日，原告将其承租的嘉欣花园5号楼23号店转租给被告经营使用并签订NO.：0000469号《房屋租赁合同书》，合同约定：租期从2019年10月1日至2020年10月1日，每月租金为人民币5000元，租金每壹个月付一次，月头付，具体付款日期：每5日前支付，以原告收到为准。被告如拖欠房租超过5天，视同违约，原告有权收回房屋，并由被告承担一切违约责任等权利义务约定的事实。证据4即收款收据1页3张、微信转账3份，以此证明合同签订后，原告按照合同约定将案涉惠安县螺城镇嘉欣花园5号楼23号店交付给被告用于经营羊鼎天羊肉。被告仅支付租金、物业管理费、电费至2019年12月份，自2020年1月起，被告单方面违约，未按时向原告支付租金及交纳物业管理费、水电费等的事实。证据5即《解除合同通知书》1份1页、微信聊天3页，以此证明原告于2020年5月18日通过微信向原告发《解除合同通知书》，通知被告解除双方于2019年9月7日签订的《房屋租赁合同书》，并要求被告在接到本通知函之日起3日内付清拖欠租金25000元及物业管理费、水电费3095.9元，并将案涉房屋腾空返还给原告等的事实。证据6即照片4份，以此证明被告承租案涉惠安县螺城镇嘉欣花园5号楼23号店的目前现状。证据7即收款收据5份，以此证明截止2020年5月被告拖欠案涉房屋租金25000元、物业费700元、电费2395.9元的事实。证据8即房屋租赁合同1份，以此证明2020年6月19日包括案涉房屋在内27个店面，面积831.53平方米的店面由原告的合伙人许绍里代表原告与惠安县惠石置业有限公司续签房屋租赁合同，租赁期限自2020年7月1日起至2025年6月30日止的事实。被告质证称：对证据1、4无异议。对证据2的真实性无异议，但合同的租赁期限至2020年6月30日，且之前原告也没有告知被告该房屋系转租的。对证据3的真实性无异议，但合同载明未缴纳租金超过5天原告可以收回店面，疫情期间，被告在江西，没办法开店已转达不租赁的事实。对证据5真实性无异议，证据中金惠房产陈勇系被告的微信号，但被告没有收到原告发送的通知书。对证据6真实性无异议，系涉案的房屋，但没有拍摄房屋的全状，包括6台空调、小风扇6台、大风扇1台、餐桌6副、厨房抽油烟机及灶具、吧台展示柜。对证据7真实性无异议，关联性有异议，即证明对象有异议，因被告已告知原告解除租赁合同，故被告不应支付租金。2019年12月之前的物业费、水电费被告同意缴纳，但之后被告因未租赁案涉房屋故不同意缴纳。对证据8真实性有异议，原告与惠安县惠石置业有限公司签订的租赁合同只签订至2020年6月30日，原告与被告签订的租赁合同却是到2020年10月1日，属于欺诈行为。许绍里与惠安县惠石置业有限公司签订的租赁合同与被告无关。被告提供证据9即照片12张，以此证明案涉房屋的现状，包括6台空调、6台小风扇、1台大风扇、6副餐桌、厨房抽油烟机及灶具、吧台展示柜、液晶显示屏的事实。证据10即照片3张，以此证明案涉房屋原告在重新装修，上述属于被告的物品被拆除的事实。原告质证称：对被告提供的证据9的真实性、合法性、关联性均有异议，被告提供的照片是被告在经营案涉房屋的情况，拍摄时间2019年12月6日，案涉房屋的状况实际是在2020年5月26日原告提供案涉房屋的整体状况照片，与被告提供的证据9中状态不符。被告是否将上述配套设施转移原告不清楚，无法证明被告的主张。对证据10的真实性无异议，证明对象有异议，无法证明原告将上述配套设施转移的事实。证据11即照片8张，以此证明本院于2020年8月17日下午到案涉房屋进行现场勘察，原告委托代理人及被告均到现场，拍摄的照片体现案涉房屋现已在装修的现状。原、被告经质证后对该证据没有异议。 本院经审查认为，原告提供的证据1、4，经被告质证后无异议，具有真实性、合法性，能够证明原告的主张，本院予以采信。证据2可以证明原告与福建省惠安县惠石置业有限公司于2015年3月28日签订《房屋租赁合同书》，福建省惠安县惠石置业有限公司将位于惠安县螺城镇建设北街嘉欣花园5#楼一层101至126单元商铺共23间租赁给原告，租赁期限自2015年4月1日至2020年6月30日止的事实。证据3，可以证明2019年9月7日，原告将其承租的嘉欣花园5号楼23号店转租给被告经营使用，双方签订《房屋租赁合同书》，合同约定：租期从2019年10月1日至2020年10月1日，每月租金为人民币5000元，租金于每月5日前支付。被告如拖欠房租超过5天，视同违约，原告有权收回房屋，并由被告承担一切违约责任等权利义务约定的事实。被告主张疫情期间，被告人在江西，无法出来开店已电话通知原告不再租赁房屋，但未能提供证据证明原告同意解除合同，故对其主张不予采信。证据5，经被告质证后对该证据的真实性无异议，可以证明原告于2020年5月18日通过微信向原告发送《解除合同通知书》，通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同书》，并要求被告在接到通知函之日起3日内付清拖欠租金及物业管理费、水电费，将案涉房屋返还给原告的事实。证据6，结合证据5、11及原告在庭审中的陈述，可以证明原告于2020年5月26日进入案涉租赁房屋，并拍摄现状照片，可认定原告于当日已实际接收案涉租赁房屋的事实。证据7，经被告质证后对该证据的真实性无异议，但主张被告已告知原告解除租赁合同，不应再支付租金等。因被告未能提供证据证明已告知原告要解除租赁合同，且双方已达成同意解除租赁合同的合意，被告租金已支付至2019年12月，故该证据可以证明截止2020年5月被告拖欠租金25000元、物业费700元的事实。原告主张被告尚欠电费2395.9元，因被告在2020年1-5月间已没有经营，原告提交的证据即收款收据上载明的电费没有第三方确认，系原告单方制作，且被告予以否认，原告未能提供相应的证据证明，故对原告主张被告尚欠电费2395.9元，不予采信。证据8，原告未能提供其与许绍里合伙证明，故该证据只能证明许绍里与惠安县惠石置业有限公司签订房屋租赁合同，租赁期限自2020年7月1日起至2025年6月30日止的事实。证据9，被告提供的照片拍摄时间系2019年12月6日，主张租赁房屋内有6台空调、6台小风扇、1台大风扇、6副餐桌、厨房抽油烟机及灶具、吧台展示柜、液晶显示屏等，原告予以否认，被告未能提供充分的证据予以证明，故对其主张不予采信。证据10，结合证据6、11，可以证明原告于2020年5月26日已实际接收租赁房屋并进行重新装修的事实。被告主张租赁房屋内有6台空调、6台小风扇、1台大风扇、6副餐桌、厨房抽油烟机及灶具、吧台展示柜、液晶显示屏等被原告拆除，原告予以否认，被告未能提供证据予以证明，故对其主张不予采信。 经庭审认证，结合原告、被告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2015年3月28日，原告与福建省惠安县惠石置业有限公司签订《房屋租赁合同书》，福建省惠安县惠石置业有限公司将位于惠安县螺城镇建设北街嘉欣花园5＃楼一层101至126单元商铺共23间（为毛坯房）出租给原告使用。租赁期限自2015年4月1日至2020年6月30日止。2019年9月7日，原告将其承租的惠安县店转租给被告居住，双方签订《房屋租赁合同书》一式二份，合同约定：租期从2019年10月1日至2020年10月1日，每月租金为人民币5000元，租金每月5日前支付，以原告收到为准。被告如拖欠房租超过5天，视同违约，原告有权收回房屋，并由被告承担一切违约责任。签约时，被告须支付房屋押金5000元，该押金不得冲抵房租。在合同到期或解约后，原告在被告不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下即返还押金。租期到被告必须提前一个月通知原告，被告在承租期间内如违约不得退回押金。被告应按时支付因租用该出租房屋而产生的有关费用，包括：水费、电费、煤气费、暖气费、存车费、电话费和有线电视收视费、物业管理费、治安管理费、税金等费用。如经原告催促，被告仍欠交费用，超过七天，原告有权收回房屋，并由被告承担一切违约责任。被告须负责好自己带来的财物，妥善保管，如有意外，原告可协助调查，但不负责赔偿。合同签订后，原告按照合同约定将惠安县螺城镇嘉欣花园5号楼23号店交付给被告用于经营羊鼎天羊肉。被告支付租金、物业管理费、电费至2019年12月，自2020年1月起，被告没有经营，未按时向原告支付租金及交纳物业管理费、水电费。被告主张其与原告电话联系双方口头协商解除合同，押金及房屋内东西归原告所有，不应再支付租金及物业管理费、水电费。原告予以否认，被告未能提供证据予以证明，故对其主张不予采信，原告于2020年5月18日通过微信向原告发送《解除合同通知书》，通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同书》，并要求被告在接到本通知书之日起3日内付清拖欠租金、物业管理费、水电费等合计34652元。被告没有按时交付承租房屋并支付拖欠的租金、物业管理费、水电费等，原告于2020年5月26日进入案涉房屋，应视为实际接收出租房屋，双方《房屋租赁合同书》已实际解除。原告主张于2020年7月15日实际收回案涉房屋并进行重新装修，未能提供证据予以证明，对其主张不予采信。 综上事实，本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同书》，双方建立了定期房屋租赁合同关系，体现双方当事人的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告主张双方签订的租赁期限自2019年10月1日起至2020年10月1日止，而原告与福建省惠安县惠石置业有限公司签订的《房屋租赁合同书》，租赁期限自2015年4月1日至2020年6月30日止；且原告不是该出租房屋的所有人，属于转租行为，应认定为无效合同。本案原告与福建省惠安县惠石置业有限公司签订的《房屋租赁合同书》，租赁期限自2015年4月1日至2020年6月30日止，与被告签订的租赁期限自2019年10月1日起至2020年10月1日止，因被告不是出租房屋的所有人，且没有导致被告实际损失，故被告主张双方签订的合同无效理由不能成立，对其主张不予采纳。被告未按时支付租金、物业管理费，已构成违约，应承担相应的民事责任。本案中，原告于2020年5月18日通过微信向原告发送《解除合同通知书》，通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同书》，要求被告付清拖欠租金、物业管理费、水电费等，并于2020年5月18日实际接收出租房屋，应视为租赁合同实际解除并交付案涉房屋，故原告请求判决解除原告林瑞武与被告陈晓勇2019年9月7日签订的《房屋租赁合同书》，本院已无必要再作出判决。被告未能付清全部租金，原告请求被告按合同约定的租金标准即每月5000元支付自2020年1月份起至2020年5月份日止的租金25000元，并按每月5000元标准支付自2020年6月份起至实际腾空交付之日止的租金。依据和理由不充分，不予全部支持。应调整为被告按双方约定的标准即每月5000元支付自2020年1月1日起至合同实际解除并返还出租房屋之日即2020年5月26日止的租金为24333元（5000元／月*4个月+5000元／月*26／30月）。原告收取被告房屋押金5000元，双方约定在合同到期或解约后，原告在被告不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下即返还押金。被告在承租期间内如违约不得退回押金。因被告未按时支付租金、物业管理费已构成违约，故原告主张不得退回押金5000元，可予以采纳。原告主张其代被告垫付物业费700元，可参照被告2019年10月至12月的每月物业费140元计算至2020年5月26日即原告实际接收出租房屋之日止，合计为681元（140元／月*4个月+140元／月*26／30月）；主张其代被告垫付水电费2395.9元，但未能提供充分的证据予以证明，故对其主张不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告陈晓勇应于本判决生效之日起十日内支付原告林瑞武房屋租金24333元。 二、被告陈晓勇应于本判决生效之日起十日内支付原告林瑞武租赁房屋物业费681元。 三、驳回原告林瑞武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费502.30元，减半收取251.15元，由被告陈晓勇负担212.68元，应在本判决生效后五日内缴交；由原告林瑞武负担38.47元（多预交的受理费463.83元予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  庄碧山 二〇二〇年八月二十六日 书记员  王小颖 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。