成都市成华区人民法院       民事判决书       (2020)川0108民初8770号                               原告                       信和（福州）物业管理有限公司，住所地福州市五四路137号信和广场18楼1803A单元。             法定代表人：田兆源，职务董事长。             委托诉讼代理人：李丹，男，汉族，系公司员工，特别授权。             委托诉讼代理人：周磊，男，汉族，系公司员工，特别授权。                               被告                       张大华，男，汉族，1976年3月2日出生，住四川省新津县五津镇武阳中路317号1单元3楼1号，公民身份号码530102197603023716。             陈霞，女，汉族，1978年10月19日出生，住四川省新津县五津镇武阳中路317号1单元3楼1号，公民身份号码510132197810190028。                               案由                       物业服务合同纠纷                       适用程序                       小额诉讼程序                               开庭时间                       2020年8月7日                       是否公开开庭                       是                               到庭情况                       原告的委托诉讼代理人李丹及被告到庭                               诉讼请求                       1、请求判令被告向原告支付“信和·御龙山”6幢2单元3层303号房拖欠的物业服务费人民币3578.12元；             2、请求判令被告向原告支付前述物业服务费的逾期付款违约金（以欠付物业服务费为基数，按每日0.3%标准，自欠付之日起暂计至2020年7月31日的金额为人民币1824.86元，最终计算至实际支付完毕之日止）；             3、请求判令被告承担本案诉讼费用。                               答辩意见                       1、我方拖欠物业费是事实，但购房以来一直都按时支付物业费，暂停支付物业费是由于2019年5月份下水道两次堵塞，尤其是第二次堵塞导致的房屋反水造成了严重损失，我方向物业公司书面发函，而物业回复该管道不属于他们管辖范围，由业主自行负责。我方认为共用设施设备的日常维修维护是物业公司职责范围内的事，而物业公司并没有实际履行该义务。因此，我方认为此次损失足以抵消暂缓缴纳的物业费，而非恶意不交；             2、自2015年购房以来，我方长期未在此居住，所以并未享受到部分物业服务，请求判决原告免除我方相应的物管费用，或是减半收取；             3、我方认为公共管道出现问题，物管公司可以基于物管公约申请专项维修基金进行维修，而物管公司却答复与他们无关。                               无争议事实                       被告系“信和·御龙山”小区6幢2单元3层303号住宅业主，原告为该小区提供物业管理服务。             被告自2019年7月1日至2020年7月31日期间未向原告缴纳物业服务费共计人民币3578.12元。                               争议焦点                       被告抗辩其未缴纳物业服务费的原因是否与本案有关                               裁判理由                       关于被告抗辩的其未缴纳物业服务费的原因系原告未履行职责维护下水主管道以致反水造成其损失的意见，虽然原告负责该小区共用设施的维护和修缮，但是案涉房屋室内部分属于业主私人空间，不属于物业服务范围，且原告已对共用设施设备进行检测、维护，并提供证据证明其尽到了物业服务的义务。物业管理公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业管理费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。本案中被告采取消极的不缴纳物业服务费用的方式并不可取。             原告请求被告支付物业费违约金，因被告存在逾期缴纳物业服务费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但案涉合同约定的违约金计算标准过高，且原告诉讼请求的违约金也偏高，考虑到被告逾期缴纳物业费的主观恶意较小，且原告在处理与被告之间的物业服务和物业费收取的沟通方面亦存在一定过错，故本院根据双方的主观过错程度、违约事实兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定为：自2020年8月1日起至实际缴清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。                               裁判结果                       一、被告张大华、陈霞于本判决生效之日起五日内向原告信和（福州）物业管理有限公司支付自2019年7月1日至2020年7月31日期间的物业服务费3578.12元及违约金（以欠付物业服务费3578.12元为基数，从2020年8月1日起计算至实际缴清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；             二、驳回原告信和（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。                               迟延履行后果                       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                               诉讼费用负担                       案件受理费25元，由被告张大华、陈霞负担。                               本判决为终审判决。                                                       审 判 员 徐 佐                          二〇二〇年八月十日              书 记 员 范明雪