西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初9582号原告（反诉被告）：西安新竹防务科技有限公司，住所地：西安市。法定代表人：王虎儒，该公司总经理。委托诉讼代理人：王俊峰，男，1975年7月3日出生，汉族，住河南省嵩县，该公司员工。被告(反诉原告)：刘莹，女，1983年8月17日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：蒋延成，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾桐彤，陕西稼轩律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈小社，男，1968年9月15日出生，汉族，住陕西省铜川市耀州区。委托诉讼代理人：牛红霞，陕西稼轩律师事务所律师。被告（反诉原告）：李陈，男，1986年9月23日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：李全社，男，1960年11月22日出生，汉族，住西安市碑林区，系被告父亲。原告（反诉被告）西安新竹防务科技有限公司（以下简称新竹公司）与被告刘莹、陈小社、李陈（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新竹公司的委托诉讼代理人王俊峰，被告刘莹及其委托诉讼代理人蒋延成、曾桐彤，被告陈小社及其委托诉讼代理人牛红霞，被告李陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新竹公司向本院提出诉讼请求，1、被告退还原告房屋押金80000元；2、被告在租赁期内提前收回房屋违约金157500元；3、本案诉讼费由反诉人承担。事实及理由：2017年7月12日，原告通过中介公司介绍租赁被告在西安市雁塔区太白南路181号1幢A305号办公用房约定每月租金为52500元人民币，押金为8万元。原告按照约定向被告交纳了租金及押金，原告租赁两年后，经双方协商一致，于2019年9月1日双方解除本租赁合同，原告不欠被告租金，不欠任何费用，租赁房屋处于正常使用，原告移交钥匙也经过被告的验收确认。按合同约定,合同解除当日，被告应无息将押金返还原告，而合同解除后，原告多次请求被告退还押金8万元，但被告相互推脱拒不返还。同时，被告在合同未到期的情况下要求原告搬离，已经违反了合同约定，故还应当承担按照月租金300%的违约金。故原告现诉至法院，望判如所请。三被告共同辩称，一、原告所述与事实不符，其在合同履行期限内，未履行提前告知义务提前退租，不仅违反《房屋租赁合同》约定，还给被告造成了损失。2017年7月12日，原告通过中介公司介绍，租赁由被告、李陈、刘莹共同共有的位于西安市雁塔区太白南路181号1幢A305号房，并签订《房屋租赁合同》（合同编号：HY-KJ2017071201)。合同约定租赁期限四年，自2017年7月15日至2021年7月14日，并约定租赁期限内，乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按照月租金的300%支付违约金。合同签署后，原告西安新竹防务科技有限公司按照合同约定支付首年租金及押金，但自2019年起原告以企业经营困难为由，拖欠房租，被告多次予以催要，原告在逾期47天之后才将2019年6月15日至2019年9月14日的房屋租金予以支付。被告要求其按照合同约定支付剩余应付房租，原告仍以经营困难为由予以推脱。后经打听才得知，原告已打算提前退租，直到2019年8月才知道原告提前退租一事，原告从逾期支付房租到提前退租，一直隐瞒，从未与被告协商解除合同一事。原告未履行提前告知义务，提前退租不仅违反合同约定，同时也给被告造成了巨大的损失。原告违反合同约定提前退租，构成了违约，应按照月租金的300%支付违约金即人民币157500元，因此，被告有权按照约定从原告已交纳押金中予以扣除。二、原告在使用房屋时擅自改变房屋结构，同时，导致屋内两台柜机空调无法正常使用，其应向被告赔偿由此造成的损失。原告在使用租赁房屋期间，擅自改变房屋结构，将房屋内后卫生间隔断墙打断及将屋内四扇窗户打四个洞，同时因不当使用导致屋内两台柜机空调无法使用，被告曾与原告沟通，要求其尽快核实并予以修复，时至今日，原告一直未能将上述问题予以妥善处理。原告的行为已经违反《房屋租赁合同》第八条第三款之规定，被告有权要求原告按照合同约定支付违约金，并有权要求其修复原状，赔偿由此给其造成的损失。综上所述，原告未按照合同约定提前退租，已经构成违约，被告有权要求其按照合同约定承担违约责任并赔偿由此给其造成的损失，恳请贵院查明案件事实，依法驳回原告的诉请。被告（反诉人）刘莹、陈小社、李陈共同向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告西安新竹防务科技有限公司向反诉原告支付逾期支付租金违约金52500元；2、判令反诉被告西安新竹防务科技有限公司向反诉原告支付违约解除合同违约金77500元；3、判令反诉被告西安新竹防务科技有限公司向反诉原告赔偿该房屋附属物品、设备设施的损失2000元；4、本案诉讼费用由反诉被告西安新竹防务科技有限公司承担。事实及理由：2017年7月12日，反诉被告与反诉原告共同共有的位于西安市雁塔区太白南路181号1幢A305号房，并签订《房屋租赁合同》合同约定租赁期限四年，自2017年7月15日至2021年7月14日，每月租金为52500元人民币，租赁期限内，乙方不按照约定支付租金达15日的，按月租金100%向甲方支付违约金；乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按照月租金的300%支付违约金。合同签署后，反诉被告按照合同约定支付首年租金及押金，但自2019年起反诉被告拖欠房租，在逾期47天之后才将2019年6月15日至2019年9月14日的房屋租金予以支付。后反诉原告于2019年9月才得知反诉被告已打算提前退租。反诉被告原告从逾期支付房租到提前退租，一直隐瞒反诉原告，从未与反诉原告协商解除合同一事。反诉被告未履行提前告知义务，提前退租不仅违反合同约定，同时也给反诉原告造成了巨大的损失，导致反诉原告房屋从反诉被告搬离之日起即自2019年9月14日至2020年4月一直处于空置状态。反诉被告违反合同约定提前退租，构成了违约，应按照月租金的300%支付违约金即人民币157500元，因此，反诉原告有权按照该《房屋租赁合同》第三条第三款的约定从反诉被告已交纳押金中予以扣除。反诉被告在使用租赁房屋期间，擅自改变房屋结构，将房屋内后卫生间隔断墙打断及将屋内四扇窗户打四个洞，同时因不当使用导致屋内两台柜机空调无法使用。反诉原告曾与反诉被告沟通，要求其尽快核实并予以修复，时至今日，反诉被告一直未能将上述问题予以妥善处理。反诉被告的行为已经违反《房屋租赁合同》第八条第三款之规定，反诉原告有权要求反诉被告按照合同约定支付违约金，并有权要求其修复原状，赔偿由此给其造成的损失。综上所述，反诉被告未按照合同约定提前退租，已经构成违约，反诉原告有权要求其按照合同约定承担违约责任并赔偿由此造成的损失，恳请贵院查明案件事实，判如所请。反诉被告新竹公司辩称，原告支付房屋租金并未达到合同约定的15天。双方协商2019年9月15日前搬走。原告搬走系被告单方违约所致。被告反诉空调无法使用的问题，原告并未实际使用空调设备。经审理查明，三被告共同共有位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室，根据房屋所有权登记的产权比例，被告刘莹占45%，被告李陈占45%，被告陈小社占10%。2017年7月12日，原告新竹公司（乙方）与三被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，三被告将其共同所有的上述房屋出租于原告。合同约定，房屋租赁期肆年，自2017年07月15日至2021年07月14日。甲方应于2017年07月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。合同签订后，交付完成之前，房屋费用由甲方承担。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。合同约定的租金标准每月为52500元，租金内不包含该房屋的房产税、土地使用税费和营业税等一切因此房屋租赁所产生的税费税费均由乙方支付。房屋押金80000元，与首期租金同期支付；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在租赁期满或合同解除当日无息返还给乙方。关于租金支付的日期及金额的约定：1、2017年7月15日前支付11个月房租577500元及押金80000元，共计657500元；2、2018年6月15日之前付12个月租金630000元；3、2019年6月15日之前付12个月租金630000元；2020年6月15日前支付11个月租金577500元。租赁期内所产生的水电费、电话费、采暖费、物业管理费、房屋税费、卫生费、上网费、车位费、室内装修费等由乙方承担。合同第八条，合同解除（一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。……（三)乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照第九条支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的；2、收到物业缴费通知单5个工作日后，欠缴各项费用达贰万伍仟（元)的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的;……第九条违约责任，甲方存在第八条第二款约定情形的，按月租金的100%向乙方支付违约金：乙方存在第八条第三款约定情形的，按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状。守约方并可要求违约方赔偿损失。（三)租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前90日通知对方，并按月租金的300%支付违约金，甲方还应无息退还相应的租金，并按折某某赔偿乙方装修相应损失（折某某期限按合同期计算)。乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的300%支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首期租金及押金，三被告亦按照合同约定向原告交付了涉案房屋。第三期房屋租金到期时，原告未按期履行付款义务。2019年6月18日，原告公司员工与被告刘莹协商，由于公司财务困难，是否可以延期或者分期支付租金。2019年6月19日在原告告知确实付款困难的情况下，被告刘莹回复原告公司员工“要让中介往外挂房屋，重新招租”。2019年8月1日，原告向被告陈小社的账户转账支付了三个月房租，共计157500元。2019年8月19日，原告公司员工告与被告刘莹协商关于押金抵扣物业费的事情，并提到九月只有半个月的物业费，是否可以一并协商。被告刘莹答复，押金不能抵扣物业费，在原告办理后退还原告。庭审中，被告陈小社称其并不知晓被告刘莹与原告协商的情况，并称在被告逾期付款后其找过两次，且明确表示其要求原告尽快支付租金，没有提出要求解除合同，也不同意解除合同。而被告李陈称，其知晓房屋出租的事实，在原告逾期付款后其与原告没有任何协商，也不知晓被告刘莹及李陈与原告协商的具体情况。被告刘莹当庭提供其与原告公司杨明存的微信聊天记录，2019年7月30日，被告刘莹询问原告公司经理承诺于今日付款，是否已经付款。对方回复已经入银行系统，等待付出。另查，2019年9月11日，原被告双方解除了《房屋租赁合同》，并对涉案房屋进行了交接。被告刘莹及陈小社向原告出具收条，收到原告移交的钥匙全套，房屋可正常使用。目前两个柜机因不明原因无法使用，后卫生间隔断墙被打断。四块窗户玻璃打孔未修复。原告在收条上亦注明：以上2台柜机空调租用时是否正常待落实，隔断墙是否租用时打断待落实。原告在搬离涉案房屋时，累计欠付房屋物业费四万元。上述事实有房屋租赁合同、微信聊天记录、录音资料、转账凭证、证明、收条、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同约定履行义务。2019年9月11日双方解除了上述合同，原告向被告腾交了涉案房屋。现双方因押金是否应当退还产生争议，那么，本案争议的焦点为原被告双方合同结束系双方协商一致还是原告单方违约。首先，根据原告提供的其公司工作人员与被告刘莹的微信聊天记录，可以看出，在应缴房屋租金时原告提出是否可以延期或者分期支付房租，并未提出解除合同，反而是被告刘莹称如果原告继续违约即要求解除合同。根据三被告的陈述，被告李陈并未参与同原告的任何协商。根据原被告各自提供的与对方相关人员的微信聊天记录，对于支付租金的事宜原告分别与被告刘莹及陈小社协商，在2019年7月30日时原告向被告刘莹回复租金支付已进入银行系统，等待付出。2019年8月1日，原告将三个月租金转让被告陈小社的账户。综合上述微信聊天记录，结合原告的付款时间，可以推断对于支付租金的时间及金额原告与二被告已经明确。如果被告不同意原告的支付金额，应当提出异议，但在此后原告提出房租九月到期时，被告刘莹并未提出异议。其余二被告亦没有证明其对于原告支付租金的金额及时间有异议。故双方合同的解除应系协商一致，而并非原告单方违约。故对于原告及被告诉请按照月300%支付违约金的诉讼请求均不予支持。合同解除后，原告所支付房屋押金被告应当予以退还。关于被告反诉主张要求原告支付违约金一节，原告未按照合同约定支付房屋租金，且累计欠付的物业费用确实超过合同约定，故被告主张原告按照合同约定月租金100%的违约金，本院予以支持。100关于被告反诉设备损失费用，民事案件应遵循谁主张谁举证的原则，被告在接收房屋时提出设备的损坏问题，但原告对此并未确认，而被告亦未能提供其他证据证明房屋最初交付时的状况，故对该主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘莹、陈小社、李陈（共同反诉原告）应于本判决生效之日起十日内向原告西安新竹防务科技有限公司（反诉被告）退还房屋押金80000元。二、原告西安新竹防务科技有限公司（反诉被告）应于本判决生效之日起十日内向被告刘莹、陈小社、李陈（共同反诉原告）支付违约金52500元。三、驳回原告西安新竹防务科技有限公司（反诉被告）其余的诉讼请求。四、驳回被告刘莹、陈小社、李陈（共同反诉原告）其余的诉讼请求。五、上述第一、二项折抵后，被告刘莹、陈小社、李陈（共同反诉原告）应向原告西安新竹防务科技有限公司（反诉被告）支付27500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4863元，减半后2431.5元由原告西安新竹防务科技有限公司承担1531.5元，由被告刘莹、陈小社、李陈共同承担900元。本案反诉案件受理费1470元，减半后735元由反诉原告刘莹、陈小社、李陈共同承担500元，由反诉被告西安新竹防务科技有限公司承担235元。诉讼费折抵后，被告刘莹、陈小社、李陈应向原告西安新竹防务科技有限公司支付诉讼费665元。被告刘莹、陈小社、李陈应将其承担的诉讼费用连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 秦 冰二〇二〇年八月五日书记员 王心羽打印：相丽华校对：吕颖2020年月日送达1