广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初3126号原告：博罗县鹏辉实业发展有限公司，住所地：博罗县**************。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：曾小琴，广东东维律师事务所律师。被告：惠州市金豪房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区*****办事处金源新村401房。被告：苏惠宏，男，汉族，1962年5月17日出生，住址：惠州市惠城区*****************，身份证号码：442************55X。原告博罗县鹏辉实业发展有限公司与被告惠州市金豪房地产开发有限公司、苏惠宏建设用地使用权出让合同纠纷一案。本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告博罗县鹏辉实业发展有限公司委托诉讼代理人曾小琴到庭参加诉讼。其他人员缺席。本案现已审理终结。原告博罗县鹏辉实业发展有限公司诉称，2008年期间，两被告与邱汉明因开发位于博罗县罗阳镇四角楼管理区的金豪花园项目需要，经与原告口头协商后，由原告向被告出让了罗阳镇小金村金盘围组金盘围综合用地27716平方米终的面积为4700平米的土地【土地证号：博府国用（2007）第010939号、博府国用（2007）第010940号，共面积27716平方米】，但双方未签订书面的土地使用权转让合同。双方约定涉案土地价款共538万元，被告已付338万元，其中276万元于2008年9月26日通过被告惠州市金豪房地产开发有限公司的银行账户转给原告，50万元通过直接存入原告的账户予以支付，12万元现金支付，剩余200万元未支付，但由邱汉明、苏惠宏两人在2008年10月28日向原告出具了欠条。现涉案土地使用是归被告惠州市金豪房地产开发有限公司使用，邱汉明已去世，故两被告应对上述土地欠款承担共同付款责任。因金豪花园项目至今未能完善，该款也至今未能支付给原告，原告为此提起诉讼。在涉案楼盘不断完善的12年期间，为了配合相关部门的工作，完善金豪花园项目工程，原告作为涉案土地的使用权人从2008年至今均积极配合相关部门完善相关手续，且在2017年、2018年期间向税务部门缴纳了罗阳镇小金村金盘围组金盘围综合用地27716平方米相关税费共2781515.65元，其中涉案土地4700平方米按占地比例的税费为471681.47元。原告认为，该土地税费属于金豪花园项目工程的款项，现原告已垫付该款，故被告应共同向原告返还已垫付的上述税费。原告认为，惠州市中级人民法院生效的（2012）惠中法民一终字第201号民事判决书已判决被告苏惠宏的投资款从博罗县作为涉案项目所得价款中优先支付，而原告作为土地的使用权人，且该花园已售房产及未售房产中的评估价值中已包含了该土地的价值，土地与房产是不可分割的部分，故被告所拖欠的土地转让款及税费应当在金豪花园的工程项目所得价款中优先支付给原告。综上，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求：一、依法判令两被告共同连带向原告支付拖欠的位于金盘围的土地使用权为4700平方米的土地转让地皮款200万元及其利息（利息以本金200万元为基数，自2008年10月28日起按年利率6%计算至清偿之日止）。二、依法判令两被告共同连带向原告支付已垫付的位于金盘围的土地使用权为4700平方米的税费共471681.468元及其利息（利息以本金471681.468元为基数，自2017年6月2日起按年利率6%计算至清偿之日止）；三、判令原告对上述第一、二项诉讼请求的款项共2471681.468元及其利息在博罗县****工程项目所得价款中享有优先受偿权。四、本案诉讼费由两被告负担。被告惠州市金豪房地产开发有限公司、苏惠宏经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼和答辩，不影响本院对案件的审理。经审理查明：位于博罗县罗阳镇四角楼管理区的金豪花园项目系原、被告合作开发的项目。因双方均没有房屋销售资质，所以原告与博罗县房产公司签订《房地产挂靠协议》，约定由博罗县房产公司协助原告办理金豪花园项目商品房预售及按揭办证，博罗县房产公司不参与项目利润分成和经济补充，仅收取挂靠费用。金豪花园项目所使用的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证均登记在原告博罗县鹏辉实业发展有限公司名下。原告与被告苏惠宏、被告惠州市金豪房地产开发有限公司法定代表人邱汉明为筹备建设上述项目达成口头协议，约定原告转让位于罗阳镇小金村金盘围组金盘围（土名）的土地使用权4700平方米，土地转让款未538万元。达成协议后，被告惠州市金豪房地产开发有限公司通过银行转账方式向原告支付了276万元，另50万元直接存入原告公司账户，12万元系现金支付，共计338万元。余款200万元，被告苏惠宏、被告惠州市金豪房地产开发有限公司法定代表人邱汉明共同于2008年10月28日向原告出具《欠条》一张，内容为：兹欠博罗县鹏辉实业发展有限公司地皮款贰佰万元整（¥2000000）。欠款人落款处有被告苏惠宏、被告惠州市金豪房地产开发有限公司法定代表人邱汉明签名捺印。后项目投入建设并不断完善，但原告仍未收到上述欠款200万元，且原告作为登记的土地使用权人，为配合有关部门完善相关手续，在2017年至2018年期间共计向税务部门缴纳了座落于罗阳镇小金村金盘围组金盘围（土名）共计27716平方米（其中涉案土地使用权面积4700平方米）土地所产生的相关税费共计2781515.65元。原告认为涉案土地由两被告使用，故两被告亦应当按土地使用权面积比例承担相应的税费。原告多次向两被告催收未果，遂诉至法院。另查明：惠州市金豪房地产开发有限公司法定代表人系邱汉明，持股比例为97%。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实……。根据上述规定，本院查明的案件相关事实，经惠州市中级人民法院作出并发生法律效力的（2012）惠中法民一终字第201号民事判决书认定，本院予以采信。虽然原告出具的《欠条》落款处未盖有惠州市金豪房地产开发有限公司公章，但结合惠州市金豪房地产开发有限公司法定代表人邱汉明在欠条落款处签字，且综合惠州市金豪房地产开发有限公司在交易过程中通过银行转账方式向原告账户支付了部分土地款的行为来看，本院认定邱汉明的签字行为应认定为法定代表人履行职务行为。故原告要求被告惠州市金豪房地产开发有限公司以及被告苏惠宏承担支付尾款200万元，本院予以支持。因上述被告未能依约支付，事实造成原告的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原告要求被告支付资金占用期间产生的利息损失，于法有据，本院予以支持，有关利息损失自欠条出具之日起次日即2008年10月29日起算，按年利率6%计算至实际清偿之日止。关于原告诉请两被告支付因土地使用权产生的税费，本院认为，原告为包含涉案土地使用权在内的共计27716平方米土地缴纳了城镇土地使用税等相关税费共计2781515.65元。因涉案土地使用权4700平方米实际使用人系两被告，故原告诉请两被告按比例承担相应的税费，即471681.47元，理据充分，本院予以支持。关于原告请求就上述款项以及利息在博罗县****工程项目所得价款中享有优先受偿权。优先受偿权系法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。原告作为登记的涉案土地使用权人，但经原、被告达成协议后，涉案土地已交由被告实际使用。土地转让款属于普通债权，该款本案中不具有优先受偿权。原告代被告交纳的税款不同于普通债权，被告惠州市金豪房地产开发有限公司现己具有清算性质，参照破产还债规定的清偿顺序，该款可优先于普通债权先予清偿。被告惠州市金豪房地产开发有限公司、苏惠宏经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼和答辩，不影响本院对案件的审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金豪房地产开发有限公司、苏惠宏应在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告博罗县鹏辉实业发展有限公司土地使用款2000000元及利息（利息自2008年10月29日起算，按年利率6%计算至本判决确定清偿之日止）。二、被告惠州市金豪房地产开发有限公司、苏惠宏应在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告博罗县鹏辉实业发展有限公司因土地使用产生的税费471681.47元及利息（利息自2017年6月2日起算，按年利率6%计算至本判决确定清偿之日止）；该款原告在博罗县****工程项目所得价款中享有优先受偿权。三、驳回原告博罗县鹏辉实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13287元（预交），由被告惠州市金豪房地产开发有限公司、苏惠宏负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 范永峰二〇二〇年八月七日法官助理 潘晓东书 记 员 李珊珊