广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12759号原告（反诉被告）：广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司，住所地广州市黄埔区长洲岛新挞洲围。法定代表人：林彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓海涛，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婧，广东海际明律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州弘丰健康产业建设有限公司，住所地广州市黄埔区方达路6号B－1栋302房。法定代表人：郑恒飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈建平，广东江盈律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司（以下简称“游艇码头公司”）与被告（反诉原告）广州弘丰健康产业建设有限公司（以下简称“弘丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。游艇码头公司的委托诉讼代理人邓海涛、王婧，弘丰公司的委托诉讼代理人陈建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游艇码头公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告弘丰公司依法腾退交付原告游艇码头公司原民华游艇厂厂房物业和原属深井船社物业（原蓝记建材店）；2.判令被告弘丰公司支付因逾期腾房而产生的场地占用费144876.92元（暂计算至2019年12月17日）；3.判令没收被告弘丰公司保证金弥补所欠的场地占用费；4.判令被告弘丰公司支付原告游艇码头公司因本案支出的律师费20000元；5.诉讼费用由被告弘丰公司承担。合计：164876.92元。原告游艇码头公司当庭变更第二项诉讼请求为：判令被告弘丰公司支付因逾期腾房而产生的场地占用费，直至腾房之日，暂计算至开庭之日2020年3月31日为677482元；当庭变更第三项诉讼请求为：判令用被告弘丰公司预付的保证金156342元抵扣其所欠的场地占用费中的156342元。事实和理由：2013年11月29日、2015年3月16日，广州市高新区投资控股有限公司（曾用名：广州市黄埔乙丰投资经营有限公司）将其代管的黄埔区垯洲围储备地块（内含民华游艇厂）、原属深井造船生产社及物业移交至被告使用、管理和经营，并约定地块范围内地上建（构）筑物、附着物等出现经济纠纷及其他安全责任事故，均由原告负责。2015年9月1日，原告将原民华游舰厂厂房物业和原属深井船社物业（原蓝记建材店）出租给被告，双方共同签署了《物业租赁合同》，合同编号为：埔艇合同-[2015］7号。该合同明确约定承租人不得对外转租，装修、修葺方案须经出租人审核同意，同时还应履行报批手续。2018年12月3日，原告收到被告《申请函》，申请对租赁物业进行修葺，并承诺将向有关部门申请报建后依法施工。次日，原告对被告申请事项作出回应并发出《关于弘丰申请修葺物业的回复函》（埔艇函[2018]50号），文中明确要求被告开展相关作业前须严格按照《物业租赁合同》第十条、第十六条约定，自行负责办理装修报建、消防报建等相关手续，设计方案报出租方审核同意，装修改建前须委托专业第三方机构对租赁物评估鉴定等，被告履行完毕申请报建手续后，将报批结果提交原告内部备案。随后，原告例行巡查中发现，被告严重违反合同约定擅自拆除损毁租赁物业。2019年1月7日，原告向被告发出《关于弘丰公司对租赁物业修葺的告知函》（埔艇函［2019]1号），再次严正要求被告尽快履行并办理相关合法手续，及时将相关进展情况及批复文件报原告处备案，否则向赔偿原告因其不当行为而导致的全部损失。但被告至今仍未向原告报备报建情况，也未对已拆毁、损坏的物业进行恢复。2019年7月8日、8月20日，原告日常巡查中发现，被告变本加厉擅自改建装修租赁物业内部结构。8月29日，原告委托广东海际明律师事务所针对被告上述行为发送律师函，明确自律师函发出之日起，解除双方间《物业租赁合同》，并要求被告立即停止对租赁物业的装修改建行为，限令十日内返还租货物业，但截止今日，被告仍占有使用该物业且拒不返还。2019年9月16日，《物业租赁合同》解除后，被告仍向原告支付当月租金52114元。10月14日，原告发出《回复函》（埔艇函［2019]24号）通知被告，该笔转账视为被告逾期交还场地所支付的场地占用费。因此，根据《物业租赁合同》第十七条约定、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第二百一十九条之规定，原告作为出租人及守约方有权要求被告支付双倍场地占用费、律师费。综上所述，被告作为承租人在不满足装修修茸前提下，擅自拆除损毁租赁物业，破坏国有资产，严重违反物业租赁合同约定。在合同解除后，仍继续占有使用租赁物业拒不返还。因此，为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。弘丰公司辩称，弘丰公司不同意游艇码头公司的全部诉讼请求。答辩意见与反诉状一致。补充：1.游艇码头公司认为合同在2019年8月30日解除，缺乏合同和法律依据，游艇码头公司在2019年8月份提出解除合同本身就是缺乏事实和法律依据的，解除行为本身不合法。游艇码头公司解除合同的理由是认为弘丰公司在对建筑物进行装修、改建过程中未办理报批手续，但事实上，弘丰公司在事前已经申请并且获得了游艇码头公司的同意，对建筑物进行装修，游艇码头公司也向政府部门（黄埔区发展和改革局）进行过投资备案，也已备案，努力去做建筑报建工作，但是由于游艇码头公司物业本身的问题，没有办法在建设及规划部门办理报批手续，因为该物业是历史建筑物，没有产权证，之前也没有各种的手续，所以导致没办法办理报批手续，故不能办理报批手续的原因不在弘丰公司，而是游艇码头公司自身原因导致。所以事实上虽然报建手续没有通过，弘丰公司也在2019年12月至2020年1月份期间完成了装修，主要对原民华游艇厂厂房的屋顶进行了改建，因为屋顶已经破烂、被台风吹塌，现在是改为钢结构的屋顶，也对墙面、地面进行了装饰，另外还对蓝记建材店进行了内部装修，包括美化、装饰，在其中添加办公设施等。原民华游艇厂及蓝记建材店地址申报项目为红色产业园，目前对外开展少年军事训练、夏令营活动。该两地址均为平房，无房产证。弘丰公司不同意游艇码头公司主张腾退房屋的要求，该主张没有依据。2.弘丰公司不同意游艇码头公司的第二项诉讼请求。弘丰公司确实交租金至2019年9月份，每月缴纳租金52114元，从2019年10月份至今没有交租，原因是游艇码头公司提出合同已解除，如果弘丰公司再交就叫做交场地占用费而非租金，双方因这个原因产生争议，因为弘丰公司一直在找游艇码头公司对此事进行协商，故该费用也一直没交。至今，合同项下的物业一直由弘丰公司占有使用。游艇码头公司要求按照双倍租金交占用费，该请求也没有道理，即使合同解除，也只能是按实际占用的时间并按租金标准支付占用费，而不能按照双倍租金标准。双方签订的合同第17条确实有约定双倍支付场地占用费，但超出的一倍占用费属于违约金性质，该标准过高、不合理。如果合同解除，弘丰公司愿意按租金标准向游艇码头公司支付场地占用费，但不同意按两倍租金的标准支付占用费。3.弘丰公司已向游艇码头公司支付了20万元的保证金，并非游艇码头公司所称的156342元。弘丰公司不同意用保证金冲抵场地占用费。如果法院该判决合同解除，弘丰公司也同意用已预付的保证金抵扣租金或占用费。4.弘丰公司不同意向游艇码头公司支付20000元律师费，合同没有相关约定，游艇码头公司该项主张没有依据。弘丰公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉被告游艇码头公司做出的解除《物业租赁合同》行为无效，判令反诉被告游艇码头公司继续履行《物业租赁合同》；2.本案诉讼费由反诉被告游艇码头公司承担。事实与理由：2015年5月，游艇码头公司经区国资局批准，将其代管的位于长洲岛的原民华游艇厂厂房及原属深井船社物业（原蓝记建材店）对外公开招租，弘丰公司参加了投标并中标。2015年9月1日，弘丰公司与游艇码头公司签订了《物业租赁合同》，租赁期限10年，自2015年9月1日至2025年8月30日。双方在合同第六条“专用设施、场的维修、保养”约定，乙方（弘丰公司）在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，乙方应负责租赁物内专用设施及附属物的维护、保养责任。合同签订后，弘丰公司取得了场地使用权。鉴于原物业已年久失修，为了改善物业使用条件，弘丰公司在得到游艇码头公司同意后，于2016年花费巨资对原蓝记建材店物业进行装修、改建。2018年12月，弘丰公司拟在涉案场地举办“红色文化创意园”项目。由于原场地部分物业破烂不堪，原厂房屋顶在此前的台风中受损严重，己成危房，需要重新修葺，为此，弘丰公司向游艇码头公司申请重新修建该物业，并提供了项目规划图、方案书，在获得同意后即进行了修缮，修缮时也根据游艇码头公司要求采取了施工围蔽措施，修缮完成后，该物业交付使用。弘丰公司在此之前一直都在不断投入，经过这些年的运营和培育，以及2016年及2019年两次修缮，现涉案物业已呈现出新的面貌，可以得到全面利用，无论是自用还是合作、出租，条件都很成熟，基本不需要再投入太多资金进行装修、改建或者维护。弘丰公司经营的该项目之前一直在亏损，现租赁期已过半，弘丰公司才看到扭亏为盈的希望。然而，游艇码头公司却突然称弘丰公司擅自装修、改建，并以此为由解除合同，要求收回场地，其解约及收回场地动机难免让人产生怀疑。由于涉案物业为历史建筑物，年代久远，建造时也没有办理相关手续，也没有房产证等证件，修缮时已是危房，无法办理正常的装修改建报批手续，游艇码头公司对此是非常清楚的，弘丰公司办理报批手续，经过多方了解和努力，但最终仍然无法办理。因此，这一结果并非弘丰公司所愿。弘丰公司经过多年投入才看到今天的希望，刚伸手要摘桃子，游艇码头公司却突然以弘丰公司未报批擅自装修为由收回场地，显然是在为其违约、毁约行为找借口，其解除合同的行为缺乏合同及法律依据，应属无效。为此，特提出反诉，请依法判如所请。游艇码头公司反诉辩称，游艇码头公司不同意弘丰公司的全部反诉请求。1.因为弘丰公司已经违约在先，没有按照合同约定取得报建手续，游艇码头公司按照合同条款约定行使解除权是有效的，故不同意弘丰公司主张继续履行合同的要求。涉案物业确实没有产权证，是长洲岛上很老的历史性建筑，从80年代到现在有四十多年，是黄埔区属集体单位挞洲围民华游艇厂和蓝记建材店建的，该两个单位已经没有了，且该地块已被黄埔区政府收储。案涉地址有土地证，但没有房产证，双方在合同中约定的是游艇码头公司根据现有的材料协助弘丰公司办理报建手续，但能不能办理成功游艇码头公司不能确定，所以双方约定如果报建手续办理不下来，弘丰公司的装修就不能动工，但弘丰公司可按建筑原状继续使用。确实房顶有一块被台风吹走，弘丰公司可以对房屋进行修补，弘丰公司用建筑作红色教育基地使用时对房屋进行了结构性更改，主要更改了房顶及结构，四面墙被弘丰公司拆除了三面，原来的房顶也拆光了进行重新建，弘丰公司拆除前没有取得相关部门批准，属于违约，游艇码头公司有权解除合同。2.希望法庭驳回弘丰公司的反诉请求并要求弘丰公司自行承担本诉和反诉的诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2017年1月25日，经广州市黄埔区工商行政管理局核准，广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司变更名称为游艇码头公司。2013年11月29日，广州市黄埔乙丰投资经营有限公司与广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司签订一份《黄埔区垯洲围储备地块一期（新担涌地块）土地移交表》，约定：土地移交范围：按《黄埔区垯洲围储备地块一期（新担涌地块）征收土地补偿协议》（埔土开协[2013]41号）约定，征收土地面积14666.674平方米（约22亩）。分两期移交，第一期移交面积10741.7平方米（约16.1125亩），范围为民华游艇厂围墙内面积，详见附图）；移交事宜：根据区政府关于加快推进新担涌游艇公共服务基地项目及其配套设施建设工作部署，将地块移交广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司使用、管理和运营，广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司行使该地块范围内土地使用权，享有地块运营收益权，并负责其地上建（构）筑物、附着物、地块范围内的消防、安全等管理工作。土地接收后管理期间，如地块范围内地上建（构）筑物、附着物等出现经济纠纷及其它安全责任事故都由广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司负责。广州市黄埔乙丰投资经营有限公司在该土地移交表中移交单位意见一栏签字盖章，广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司在该土地移交表中接收单位意见一栏签字盖章，广州市黄埔区政府国有资产监督管理局在该土地移交表中见证单位意见一栏签字盖章。2014年5月，广州市黄埔区土地开发中心（甲方）、广州市黄埔区长洲街深井股份经济联合社（乙方）、广州市黄埔乙丰投资经营有限公司（丙方）、广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处（丁方）共同签订一份埔土开协[2014]19号《黄埔区挞洲围储备地块一期（新担涌地块）征收土地补偿协议》，约定：根据黄埔区委区政府的工作部署，为加快挞洲围储备地块一期（新担涌地块）土地征收补偿工作，确保按时完成黄埔区挞洲围储备地块的收储任务，现由甲、乙、丙、丁四方共同开展上述地块的收储工作，其中，甲方为土地储备主体、乙方为被征收单位、丙方为征收补偿款、税费等费用的出资单位、丁方为协助征收土地单位。经甲、乙、丙、丁四方充分协商，就土地征收补偿有关事项达成如下协议：第一条，征收土地范围及面积。甲方征收乙方位于黄埔区长洲街挞洲围地块深井社区，新担涌中段以南，黄埔卫生学校以东的集体土地（现民华游艇公司所在地），土地面积10741.72平方米（约16.1125亩），具体范围及面积以具有测量资质的测绘单位出具的测量图为准，并经甲、乙、丙、丁四方盖章签字确认，土地征收补偿款最终以多退少补的原则进行最终结算。协议第二至七条约定甲方补偿乙方征地补偿、生态发展基金补偿、无抢种、抢建、抢搭奖励金补偿、综合社保金、地上建（构）筑物补偿、经济发展留用地补偿。第八条约定，为保障土地征收储备工作顺利进行，保障农民集体经济组织合法权益，根据区府指示、区国资局安排，自本协议签订之日起三十日内由丙方代为支付全部土地征收补偿款予乙方。第九条约定，自本协议签订之日起十个工作日内将本协议项下约定土地征收范围内的青苗及地上建（构）筑物等附着物处理完毕，并将该土地移交给甲方，甲、乙、丙、丁四方以书面形式签订土地移交确认书。第十二条约定，甲、乙、丙、丁四方于2013年11月26日签订的埔土开协[2013]41号《黄埔区挞洲围储备地块一期（新担涌地块）征收土地补偿协议》及埔土开协[2013]47号《黄埔区挞洲围储备地块一期（新担涌地块）征收土地补充协议》自本合同生效之日起解除。第十三条约定，本协议签订之前，甲、乙、丙、丁各方对埔土开协[2013]41号《黄埔区挞洲围储备地块一期（新担涌地块）征收土地补偿协议》及埔土开协[2013]47号《黄埔区挞洲围储备地块一期（新担涌地块）征收土地补充协议》的履行视为对本协议的履行。第十六条约定，本协议经甲、乙、丙、丁方代表签名，盖章之日起生效。广州市黄埔区土地开发中心（甲方）于2014年5月29日在上述协议落款处签名盖章、广州市黄埔区长洲街深井股份经济联合社（乙方）在上述协议落款处签名盖章、广州市黄埔乙丰投资经营有限公司（丙方）于2014年6月3日在上述协议落款处签名盖章、广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处（丁方）于2014年5月29日在上述协议落款处签名盖章。2014年5月，广州市黄埔区土地开发中心（甲方）、广州市黄埔区长洲街深井股份经济联合社（乙方）、广州市黄埔乙丰投资经营有限公司（丙方）、广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处（丁方）共同签订一份埔土开协[2014]20号《黄埔区挞洲围储备地块一期（新担涌地块）征收土地补充协议》，约定：按照黄埔区委区政府的工作部署，为确保按时完成黄埔区挞洲围储备地块（新担涌地块）收储工作，经甲、乙、丙、丁四方协商，现就黄埔区挞洲围储备地块一期（新担涌地块）地块预征收奖励、经济发展留用地补偿、扶持社区集体经济发展等事宜，签订本补充协议。如乙方自签订征地协议之日起10天内按时交地，则甲方给予乙方土地征收奖励。甲方补偿乙方经济发展留用地征地补偿。甲方给予乙方扶持社区集体经济发展基金。第五条约定，本协议自甲、乙、丙、丁各方签章之日起生效。广州市黄埔区土地开发中心（甲方）于2014年5月29日在上述协议落款处签名盖章、广州市黄埔区长洲街深井股份经济联合社（乙方）在上述协议落款处签名盖章、广州市黄埔乙丰投资经营有限公司（丙方）于2014年6月3日在上述协议落款处签名盖章、广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处（丁方）于2014年5月29日在上述协议落款处签名盖章。2015年4月27日，广州市黄埔乙丰投资经营有限公司与广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司签订一份《深井船社原有建筑物土地移交表》，约定：土地移交范围：原属深井造船生产社占地1462.5平方米、166平方米物业（详见附图）和院内36颗树木，移交事宜：广州市黄埔乙丰投资经营有限公司于2015年3月26日将其代管的原属深井造船生产社占地1462.5平方米、166平方米物业（详见附图）和院内36颗树木移交给广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司管理。移交之前物业的电水费等相关费用均由移交单位负责缴纳，与接收单位无关，移交单位必须将物业钥匙及相关资料全部移交给接收单位，移交后该物业的安保、使用、运营和管理均由接收单位负责，接收单位享有土地及物业的使用权和运营收益权、出租等全部权益。广州市黄埔乙丰投资经营有限公司在该土地移交表中移交单位意见一栏签字盖章，广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司在该土地移交表中接收单位意见一栏签字盖章，广州市黄埔区政府国有资产监督管理局在该土地移交表中见证单位意见一栏签字盖章。2015年9月1日，广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司（出租人，甲方）与弘丰公司（承租人，乙方）签订一份合同编号为埔艇合同-［2015］7号的《物业租赁合同》（以下简称“涉案合同”），约定：甲方同意将原民华游艇厂厂房物业和原属深井船社物业（原蓝记建材店）（以下简称“涉案房屋”）出租给弘丰公司作商业用途使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为3670平方米，乙方确认甲方享有出租该地块及其地上建筑物/构筑物的权利。乙方不能改变租赁物的使用用途。本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。第二条约定，租赁期限为10年，自2015年9月1日至2025年8月30日。第三条约定，甲方给予乙方6个月作为建设期，即从2015年9月1日起至2016年3月1日止，建设期内甲方免收乙方租金，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。在本出租合同生效之日起5日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。第四、五条约定，租赁保证金为首月租金的3倍，即156342元，由乙方在本合同签订之日向甲方支付。租金第1年至第4年为每月每平方米14.2元，第5年租金将在上年的基础上增加5%，此后每2年租金在上年基础上递增5%，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，并由乙方汇至甲方指定的民生银行广州科技园支行账户。第六条约定，乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。第十条装修、改建条款的第10.1条约定，在租赁期限内甲方同意乙方对租赁物进行装修、改建，装修、改建设计方案需报甲方审核同意，乙方交纳装修保证金后方可进行装修，且应达到消防要求和环保标准。装修、改建费用由乙方承担。在租赁期结束后，该装修、改建的残值归甲方所有。第10.2条约定，乙方装修、改建前应委托专业第三方机构对租赁物进行评估鉴定，确保租赁物能够随装修、改建，乙方应对其委托的第三方机构的评估报告负责，或对其不委托鉴定机构鉴定即擅自装修、改建的行为负责，水、电管网的铺设安装由承租方自行解决。第10.6条约定，如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方书面同意后方能进行。第十二条提前终止合同条款的第12.1条约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物及有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。第12.2条约定，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过3个月，甲方有权提前解除本合同。在甲方以传真、邮件或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。第十三条违约责任条款的第13.2条约定，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之三。第十五条通知送达条款约定，乙方指定联系地址为广州市黄埔区长洲岛深井经联社，根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行，甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同上述的地址并以对方为收件人付邮5日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。第十六条约定，乙方自行负责办理装修报建和消防报建、租赁登记、工商登记及经营等相关手续，有关费用全部由乙方自理，甲方只提供现有的资料协助乙方办理。交付场地后，该物业装修工程施工、完工及开业后经营过程中的安全施工、安全生产、社会治安、消防、卫生、税收等方面的全部责任及费用均由乙方负责，并且遵守国家的相关法规、政策，守法经营。2018年12月3日，弘丰公司向游艇码头公司递交一份申请书，该申请书有以下内容：我司在黄埔区长洲街道深井挞洲围街3号（长洲岛游艇码头旁边），拟举办“红色文化创意园”项目，目前园区房顶在前段时间的台风中严重受损，现在需要加以修茸，修葺的项目有：1.B栋的楼顶需要重新整体维修，2.A栋与B栋围墙更新、A栋与B栋通道围墙需要更新，添置门岗，3.室内装修。目前我们已经围闭场馆的相关工作，我们承诺在接下来的修葺过程中，施工单位会按照相关要求做到合法、安全施工。现向游艇码头公司报告该项目计划，并将向相关职能部门申请报建，尽快推进该建筑的修葺工作。该申请书的附件为：1.项目规划图，2.项目方案书。游艇码头公司确认收到该申请书。2018年12月4日，游艇码头公司向弘丰公司发出一份《关于弘丰申请修葺物业的回复函》［埔艇函（2018）50号］，该函有以下内容：贵司提出对承租物业因安全隐患进行修葺的申请书收悉，该项目方案符合长洲岛发展规划方向，属于“提供旅游休闲等健**活方式的相关产业配套”。烦请贵司根据贵我双方签订的物业租赁合同［埔艇函（2015）7号］，向各相关职能部门履行申请报建手续，并将相关报批结果报我司备案。弘丰公司确认收到该函。2019年1月7日，游艇码头公司向弘丰公司发出一份《关于弘丰公司对租赁物业修葺的告知函》［埔艇函（2019）1号］，该函有以下内容：贵司于2018年8月21日向我司提出申请“计划在租赁物业经营红色文化创意园，对能使用的租赁物业进行装修，对于不能使用的物业进行修缮以排除安全隐患等”。我司原则上同意贵司对排除安全隐患的装修、修缮行为，并要求贵司的装修、修缮行为要满足《物业租赁合同》约定及招租文件要求，包括但不限于装修、修葺方案经我司审核同意，装修、修葺行为应履行报批手续等。按照我司回复意见，贵司于2018年12月3日再次向我司提出申请，提出拟举办“经色文化创意园”项目，并对租赁物园区因台风受损的物业进行修葺，对此贵司向我司提供了项目规划图和方案书，并承诺将向职能部门申请报建，尽快推进修葺工作。我司于2018年12月4日回复贵司，认为项目方案符合长洲岛发展规划方向，并要求贵司向相关职能部门履行申请报建手续，将报批结果提交我司备案。现贵司在未取得相关报批手续的情况下，对部分租赁物业进行装修、修葺，并拆除了小部分物业。根据贵我双方签署的《物业租赁合同》，我司要求贵司尽快履行并办理相关合法手续，尽快完成对物业的修缮工作，保证物业能正常顺利的对外运营，贵司需及时将相关进展情况及批复文件报我司备案。若因物业拆除等修葺工作对我司造成财产损失，该损失将由贵司全权承担。弘丰公司确认收到该函。2019年8月29日，游艇码头公司委托广东海际明律师事务所律师向弘丰公司发出一份（2019）粤H律函字第239-1号《律师函》，该函有以下主要内容：根据双方签订的物业租赁合同第十条、第十六条约定，装修、改建方案须经游艇码头公司审核同意，装修、改建行为应履行报批手续等，但贵司仍然在未获得游艇码头公司同意及履行报批手续的前提下，强行拆除损毁租赁物业，擅自进行装修、改建，严重违反了合同约定，且此前违反《物业租赁合同》第十一条约定，在未经游艇码头公司批准同意的前提下，擅自将所租赁物业转租他人，致将游艇码头公司无辜卷入与第三人的纠纷之中。综上，经游艇码头公司授权，现本所郑重通知贵司：自律师函发出之日起，解除贵我两方签署的《物业租赁合同》，请立即停止对租赁物业的装修、改建行为，并限令十日内返还租赁物业，否则，游艇码头公司将启动法律程序，追究贵司违约责任，维护自身的合法权益。弘丰公司确认已于2019年8月30日收到该函。2019年9月9日，弘丰公司向游艇码头公司发出一份回复函，表示不同意解除合同。中国民生银行电子银行回单载明，弘丰公司于2019年9月16日向游艇码头公司银行账户转账支付了租金52114元。游艇码头公司确认收到该款。2019年10月14日，游艇码头公司向弘丰公司发出一份回复函［埔艇函（2019）24号］，该函有以下内容：因贵我两司间的《物业租赁合同》（合同编号：埔艇合同-[2015]7号）已经解除，贵司应于2019年9月9日前（律师函签收10日内）向我司返还租赁物业，现期限已过，请贵司立即搬离场地，并恢复原状，同时，贵司于2019年9月16日向我司银行账户转入的价款52114元整，将视为贵司向我司支付的场地占用费。弘丰公司确认已于2019年10月15日收到该函。2019年12月18日，游艇码头公司因本案纠纷与广东海际明律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师代理费为20000元。2020年3月25日，广东海际明律师事务所向游艇码头公司开具了20000元律师费发票。我院向广州开发区规划向自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函调查广州市黄埔区长洲岛挞洲围街3号房屋的产权及规划报建情况。2020年5月22日，该局向我院出具一份复函载明：结合来文及与你单位于5月13日确认房屋位置，经核查，暂查无广州市黄埔区挞洲围街3号房屋的规划报建审批记录，暂查无该房屋产权办理手续记录。游艇码头公司与弘丰公司均确认，涉案房屋没有产权证。以上事实，有《物业租赁合同》［合同编号：埔艇合同-（2015）7号］、申请书、《关于弘丰申请修葺物业的回复函》［埔艇函（2018）50号］、《关于弘丰公司对租赁物业修葺的告知函》［埔艇函（2019）1号］、回复函［埔艇函（2019）24号］、《律师函》、《委托代理合同》、发票、《黄埔区垯洲围储备地块一期（新担涌地块）土地移交表》《黄埔区挞洲围储备地块一期（新担涌地块）征收土地补偿协议》《黄埔区挞洲围储备地块一期（新担涌地块）征收土地补充协议》《深井船社原有建筑物土地移交表》及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，游艇码头公司与弘丰公司在涉案合同第十条约定，弘丰公司对涉案房屋进行装修需报游艇码头公司审核。弘丰公司在2018年12月3日已向游艇码头公司申报对涉案房屋因台风导致的受损情况进行修葺的请求及报送修葺方案。2018年12月4日及2019年1月7日，游艇码头公司向弘丰公司回函同意弘丰公司的修葺方案。双方的上述行为符合涉案合同第十条的约定。游艇码头公司与弘丰公司在涉案合同第十六条约定了装修涉案房屋由弘丰公司负责办理报建手续，由游艇码头公司协助弘丰公司办理报建手续，证实双方约定报建手续由双方共同完成。同时，双方在涉案合同中并无约定未办理报建手续可以解除合同。综上，游艇码头公司未举证证实弘丰公司存在《律师函》中所载明的违约行为，故游艇码头公司以弘丰公司违约为由于2019年8月29日向弘丰公司发送《律师函》书面通知弘丰公司解除涉案合同，不符合双方约定及法律规定，故游艇码头公司于2019年8月29日向弘丰公司发出的（2019）粤H律函字第239-1号《律师函》中关于解除合同的通知不发生解除涉案合同的法律效力，不影响涉案合同的继续履行。现游艇码头公司以涉案合同已解除为由要求弘丰公司腾退涉案房屋、支付因逾期腾房而产生的场地占用费、用预付保证金抵扣占用费、支付律师费的诉讼请求均无据，本院不予支持。弘丰公司要求确认游艇码头公司做出的解除《物业租赁合同》行为无效及要求继续履行涉案合同的反诉请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司于2019年8月29日向被告（反诉原告）广州弘丰健康产业建设有限公司发出的（2019）粤H律函字第239-1号《律师函》中关于解除双方于2015年9月1日签订的合同编号为埔艇合同-［2015］7号的《物业租赁合同》的通知不发生解除合同的法律效力；二、驳回原告（反诉被告）广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费10774.82元及反诉案件受理费3598元均由原告（反诉被告）广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司负担。被告（反诉原告）广州弘丰健康产业建设有限公司已预缴的反诉案件受理费3598元本院不予退费，由原告（反诉被告）广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广州弘丰健康产业建设有限公司迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  沈伟娟人民陪审员  龚家芳二〇二〇年八月二十日书 记 员  张若玫