浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初2727号 原告：金华市恒丰房地产有限公司，住所地浙江省金华市婺城区宾虹路394号恒丰楼二楼，统一社会信用代码913307012549808897。 法定代表人：郎建军，执行董事。 委托诉讼代理人：王嵬，浙江川丰律师事务所律师。 被告：方绍华，男，1978年6月25日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 被告：夏云丽，女，1980年9月24日出生，汉族，住浙江省金华市。 共同委托诉讼代理人：金跃林，浙江金果律师事务所律师。 原告金华市恒丰房地产有限公司（以下简称恒丰公司）诉被告方绍华、夏云丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告金华市恒丰房地产有限公司的委托诉讼代理人王嵬，被告方绍华、夏云丽及其共同委托诉讼代理人金跃林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒丰公司诉请：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（近江枫乔苑11-1-501）已解除；2、返还原告近江枫乔苑11-1-501商品房并支付违约金人民币19914.6元；3、由被告承担本案诉讼费用；事实与理由：原被告于2013年1月28日签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买近江枫乔苑11-1-501商品房一套，作价737146元，分期付款，于2013年5月底前付清。被告先后分多次打款，后因资金紧张一直欠余款199146元未支付。2014年6月23日，为收房入住和办证需要，被告向原告出具《欠条》一份，承诺所欠余款在房产证做好后付清。被告一直未告知原告房产证办好事实，直至2019年10月18日，经原告多方询问了解，案外人晟元集团有限公司（预告登记权利人）告知原告：近江枫乔苑11-1-501己于2019年5月10日过户到被告名下。随后原告多次要求被告支付余款，被告至今未付款。2020年7月1日，原告短信通知被告：依约解除双方《商品房买卖合同》、返还案涉房产并支付违约金。现诉至法院，望判如所请。 原告恒丰公司向本院提交如下证据： 1、营业执照复印件一份、法人身份证明一份、身份证复印件三份，证明原被告诉讼主体资格的事实。 2、商品房买卖合同原件一份，证明逾期付款后，出卖人可解除合同的事实。 3、欠条一份，被告承诺办证后付清余款的事实。 4、证明一份，证明房产证已经过户至被告名下的事实。 5、短信截图二份，证明原告通知被告解除买卖合同的事实。 6、诉讼款代付收条一份、诉讼费缴纳通知书复印件各一份，证明原告为被告垫付诉讼费11171元的事实。 被告方绍华、夏云丽共同辩称，1、双方签订房屋买卖合同之前，原告没有如实告知房屋实际情况。在签订后没有及时办理预登记，导致涉案房产被10余家法院查封，过错应当由原告承担。2、被告为了解封，支付了巨大的费用和精力。3、被告代付了14万余元，应当在未付房款中抵扣。4、原告通知解除合同的诉请不能成立。原告的过错导致涉案房产办理产权证延时，应当由原告承担全部责任。原被告之间一直有交流。5、按实际情况计算，欠条减去被告已经支付的及原告承诺的费用，尚欠3万余元。尾款3万余元双方一直认可。原告诉请均不能成立，应当驳回。 被告方绍华、夏云丽共同向本院提交如下证据： 1、短信照片二张，证明2019年5月份办证后，原告法定代表人通过短信与被告夏云丽核对应付的房款尾款金额及明细的事实。 2、建行客户回单、农业银行客户回执各一份，证明2019年3月24日和4月3日，根据原告方的要求，被告将106550元转给原告财务金淑英的事实。 3、建行客户回单，证明2019年4月16日，为办理房产证，被告垫付款项14743元，转至晟元集团费小梅名下的事实。 4、税收缴款单二张，证明被告为办理不动产权证，垫付税费23936.49元，该税费本应由原告承担的事实。 5、欠条和约定书复印件一份，证明2019年3月22日，由被告约定：除购买人按国家规定缴纳房屋契税外，其他税款都由出售人承担。买房人代缴的税费冲抵所欠的房款，法律费用由原告方承担2万元，从房款中扣除的事实。 6、催款函一份，证明原告虚假陈述，原告在整个办证过程中均参与，要求被告支付违约金不合理的事实。 7、短信记录二份，证明不动产权证办理后，双方通过短信沟通支付尾款，但因尾款金额有分歧未能达成一致意见。被告方要求延迟办证的损失需要弥补1万元，原告不同意的事实。 8、收据、诉讼费发票、原告法人书面材料、农业银行凭证复印件一份，证明原告补充提交的证据6不成立，诉讼费系被告缴纳的事实。 经庭审质证，本院对原、被告的举证认证如下： 一、原告的证据。被告对证据1的三性无异议，本院予以确认；对证据2的真实性无异议，合同的第6条付款期限，和被告保存的有区别，金额是对的。只是一个大写一个小写，对证明目的有异议，按照商品房买卖合同第7条，该条是针对第6条的付款期限，是双方正常履行的情况下。因原告方未按合同期限办理产权证，双方另行达成了协议办证，原告根据合同要求解除无依据。本院对该证据的真实性予以确认。对证据3的三性无异议，出具欠条的原因是因为原告不能按期办证，欠条上也注明了办证后结算费用。欠条证明了原告证据2不能成立。本院对该证据予以确认。对证据4的合法性有异议，对已过户的事实无异议。本院对该证据的真实性予以确认。对证据5的真实性无异议，但原告方解除房屋买卖合同无事实和法律依据，解除不能成立。本院对该证据的真实性予以确认。对证据6中的款项是我方付的，我们也并未计算进房款中。结合被告提供的证据8，本院对该证据的待证事实不予确认。 二、被告的证据。原告对证据1的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为该两份电子照片是原告的法定代表人出于对账目的而出具的流水账单，就涉案房产办理过程中支出的事项的流水账，且其中有一份写着余款58806.95元与本案事实不符，属意思表达错误。该数目不具备法律效力。且经与原告手机原始载体核查质证后，表明在被告收到该两份照片后并未做出肯定或者不认可的意思表示，因此，该证据不能达到被告证明目的，相关数字具有参考价值，但并不代表都是准确的真实的。本院对该证据的真实性予以确认。对证据2的三性无异议，原告确实收到过该两笔款项。本院予以确认。对证据3的三性均无异议，但是该笔款项14743元的收款人为费小梅，该笔款项是于4月16日打款，5月7日由晟元集团代缴纳过户税费的部分款项。本院对该证据予以确认。对证据4的三性无异议，对证明目的有异议，该两笔税费即代交的部分税费，并非是由被告垫付的。本应由被告支付的。本院对该证据的真实性予以确认。对证据5，因本案欠条只有一张原件在原告处，被告提供的经过改写的欠条与欠条原件内容并不相符，是被告在欠条复印件上自行添加的，且添加内容擅自增加了原告的合同义务和责任，且并未有原告方的签字盖章认可，三性均有异议。本院认为，庭审中原告认可收到过该材料，故本院对该证据的真实性予以确认。对证据6的三性均无异议，但对证明目的有异议，因房产过户手续原告并未直接参与，原告于事后听说被告已经办理完毕过户手续，虽然催款函上欠款的数字、办证时间等信息是准确的，但并不能证明原告诉状中的事实陈述是虚假的，原告并未前往过办证现场，是第三方晟元集团的书面确认才确定被告确实于2019年5月办理了过户。被告作为买受人本应承担相应的过户税费缴纳义务，该义务与欠条证据上列明房款尾款缴纳义务支付的对象不同，义务的内容不同，不应成为被告拒绝支付尾款的抗辩理由。本院对该证据的真实性予以确认。对证据7的三性均无异议，但证明目的有异议，原告正当履行尾款催缴权利，被告以其他损失为由拒绝支付尾款。本院对该证据的真实性予以确认。对证据8的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，该份证据实际是原告账务计算错误，发票本身并不能证明被告缴纳了诉讼费的事实，票据上的缴款人只是该案的当事人，不能证明就是实际缴款人。该诉讼费与欠付房款的抵扣问题，该两笔费用只会增加被告的债务而不能进行抵扣，是原告作出的错误意思表示，部分行为无效。本院对该证据的真实性予以确认。 本院查明事实如下：2013年1月28日，原告金华市恒丰房地产有限公司与被告方绍华、夏云丽签订《商品房买卖合同》。合同约定被告向原告购买近江枫乔苑11幢1单元501号商品房一套，总价737146元，签合同时付40万元，2013年3月底付187146元，2013年5月底前付清。买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2013年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；买受人逾期付款，出卖人不解除合同的，按逾期付款天数据实予以延期。因规划、文物、环保部门所采取某项行政措施或遇到重大技术问题和因设计变更而导致建设期延长的，出卖人可据实予以延期。其他非出卖人的原因（但不包括施工企业延误工期）导致交付延期的最长不得超过六个月。除约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过45日后，买受人有权解除合同。合同签订后，涉案房产被多家法院查封导致无法过户。2014年6月23日，双方协商后，原告同意余款199146元在房产证做好后付清，并由被告向原告出具《欠条》予以确认。《欠条》载明，今欠郎建军人民币199146元，该款在近江.枫乔苑1小区11幢1单元501室房产证做好后付清。2019年5月份，涉案房产过户登记至被告名下。2019年5月16日，原告的法定代表人郎建军通过微信向被告发送对账单，内容如下：共欠房款199146元；2019年4月3日汇4万；法律费用扣2万，办晟元名下费用66550元。办个人名下14743元。余欠58806.95元。2019年5月20日，郎建军再次通过微信向被告发送对账单：夏云丽、方绍华，麻烦核对一下，将余款付一下，谢谢。原欠房款199146元；2019年4月3日汇付房款4万；法律费用扣2万，办晟元名下房产证：汇付税、费66500元=应扣物业费953.95元+65596.05元。办个人名下：付晟元14743元，其它税费。（3.95元物业费是截2017年7月底前的，有收据照片、复印件发一个就行）。2020年7月1日，被告通过短信告知原告“2019年10月18日知悉你方已于2019年5月10日办理房产过户，但你方未主动告知过户情况且不支付近江枫乔苑11-1-501的余款（199146元），依据2013年1月28日签订《商品房买卖合同第七条1（2）约定，现通知你方：依约解除双方《商品房买卖合同》，请及时返还房产并支付违约金19914.6元并办理相关事宜。” 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。但原告未按合同约定时间交付房产，被告未按合同及《欠条》约定支付房款。根据原被告的举证情况，双方均不能排除存在违约的情形。涉案房产已经过户至被告名下，继续履行合同对原告而言亦不显失公平。退言之，即使原告作为守约方向被告发出解除合同的通知，亦因被告已支付大部分房款不足以造成原告合同目的不能实现的目的，即被告的违约程度未达到解除合同的条件。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。但原告可就被告实际未履行的款项另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下： 驳回原告金华市恒丰房地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费149元，由被告金华市恒丰房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 姜秀芳 二〇二〇年八月十七日 代书记员 刘沁宁