山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初3311号原告：万金玉，男，1949年1月29日生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：孙显广，山东联志律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋瑞，山东联志律师事务所实习律师。被告：威海宝宇凯旋商业运营有限公司，住所地威海市文登区天福街道办事处世纪大道99号。法定代表人：于华，总经理。委托诉讼代理人：王宏伟，公司办公室主任。委托诉讼代理人：万守东，山东正原律师事务所律师。原告万金玉与被告威海宝宇凯旋商业运营有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万金玉及其委托诉讼代理人孙显广、宋瑞，被告威海宝宇凯旋商业运营有限公司的委托诉讼代理人王宏伟、万守东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万金玉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的三份《商铺授权经营管理协议》；2、被告赔偿原告2019年度租金损失10万元；3、被告将三个商铺之间及相邻商铺原有的隔断墙恢复原状。事实与理由：2014年1月3日，原、被告签订三份文登长江汇泉农贸购物中心一期《商铺授权经营管理协议》，约定原告将位于商贸城一层三处商铺委托被告统一招商和运营管理。委托期前两年为市场培育期，免收租金；第三年至第五年为固定租金每年126495元（三商铺分别为44138元、40460元、41897元）；第六年至第十年委托期满（2019年10月1日至2024年9月30日）由原、被告按该商铺每年的实际租金九一分成，即租金90%归原告，10%作为委托佣金归被告。协议签订后，前五年被告尚能正常履约。自第六年起，被告对原告三个商铺的出租情况从未与原告协商或通知原告，只是于2019年11月12日支付原告2019年度三笔租金共计25820元，较前三年每年租金损失约10万元。现原告提起诉讼，要求支持原告的诉讼请求。威海宝宇凯旋商业运营有限公司辩称，被告于委托经营的第三至五年按约定支付了原告三年每年按购房款8%计算的租金补贴，而实际上在该3年内，实际收取案外承租人顾正强年租金为19916.01元，被告为了扶持宝宇商城的正常经营和发展，补贴式经营。2018年11月18日，被告与案外承租人赵某签订了商铺租赁合同，包含原告的三个商铺在内的十几个商铺租赁给赵某从事景仁馅饼的经营，租金按每平方米每天一元计算，租赁期自2019年3月1日至2024年2月29日。该租金水平与附近的义乌商场及市区的利群商场租金对比算是比较高的。被告扣除10%的佣金比例及相应税金后，将2019年的租金也支付给了原告。被告通过手机短信及微信的方式将涉案商铺出租的事项告知了原告，原告履行了告知的义务。为了宝宇商场的正常经营和发展，为了对投资户及自营户负责任的态度，被告一直在负债勉强管理经营。包含涉案三间商铺的十几间商铺出租给案外人赵某后，赵某已投资二、三百万元进行了装修用于经营，如果法庭支持原告的请求，也势必造成承租人巨大的损失。根据合同约定，在2024年合同到期后，被告无需恢复原状。被告不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证实其主张，提供了证据一、《商铺授权经营管理协议》及不动产所有权证，被告对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据二、2020年5月山东金田小商品市场发展有限公司与承租人签订的市场营业房（商位）租赁合同复印件，被告对租赁合同的真实性不予认可，并认为租赁合同并不能看出商位的面积、亦未体现其中包含管理费的金额，无法确认单位面积租金价格，本院认为，原告提交的上述租赁合同系复印件且系2020年5月以后签订且无法证实与本案诉争商铺的直接关联性，对其证明效力本院不予确认。被告为证实其辩称，提供了证据一、原告与山东长江汇泉集团置业有限公司的商品房买卖合同，原、被告间《商铺授权经营管理协议》，银行流水，收款收据，付款转账单据，被告公司人员与义乌小商品市场及利群商场工作人员的谈论商铺租赁价格的录音录象，被告与顾正强、赵某的商铺租赁合同，证人赵某出庭所做的证人证言。原告对上述证据中与顾正强、赵某的商铺租赁合同、录音录象的真实性未予认可，对其他证据真实性予以认可。本院认为，被告提供的录音录象中议价人员的身份无法确认，对该录音录象的真实性本院不予确认；对被告与顾正强的租赁合同，顾正强未到庭接受质询，对其真实性本院在本案中亦不予确认；对被告与赵某2019年至2024年的商铺租赁合同，有赵某出庭证实，对其真实性本院予以确认。对该组证据中的其他证据的真实性，原告无异议，本院予以确认。证据二、2016年10月8日今日文登广告内容、被告确认收取三个商铺返利款的确认单、2019年10月底被告发布的关于发放2019年－2020年商铺租金的书面说明及工作联系单微信截图。原告对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据无法证实2019年度之后五年的商铺租赁情况被告与原告进行过沟通，被告向原告以手机微信方式发布2019－2020年度商铺租赁租金的说明不等于原告对该说明的认可。本院认为，对上述证据的真实性原告无异议，本院予以确认，上述证据能够证实被告将涉案商铺在对外出租后向原告进行了告知，但不能证实被告在对外租赁前和原告进行过沟通。结合原、被告的陈述及经确认的证据，本院综合认定以下事实：2014年1月3日，原、被告签订文登长江汇泉农贸购物中心一期《商铺授权经营管理协议》，约定原告将位于商贸城一层三处商铺委托被告统一招商和运营管理，委托期限自2014年10月1日起至2024年9月30日。委托期前两年为市场培育期，免收租金；第三年至第五年为固定租金每年126495元；第六年至第十年委托期满（2019年10月1日至2024年9月30日）由原、被告按该商铺每年的实际租金九一分成，即租金90%归原告，10%归被告。原告将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给被告，委托授权包括由被告全权负责对商铺进行统一经营业态规划及根据商贸城情况调整业态规划，由被告全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策，由被告全权负责以被告的名义对商铺进行统一招商和管理，由被告全权负责以被告名义与承租人订立、变更和终止租赁合同，由被告全权负责收取该商铺的租金收益和按本协议约定与原告进行分配。合同同时约定被告可根据商贸城运营的实际需要，自行决定对商贸城进行规划布局、装修改造及对商铺经营业态范围等进行变更或者调整，无需通知原告，被告在不影响商铺房屋结构安全的情况下，有权根据实际经营需要授权承租方对商铺进行重新布局、装潢和改造。同时约定本协议为不可撤销的委托协议。庭审中，对合同签订前五年的租金情况，原、被告双方无异议。2018年11月18日，被告与案外人赵某签订商宇商城商铺租赁合同，约定被告将包含原告三处商铺在内的十几处商铺租赁给赵某，租期自2019年3月1日起5年，租金按每日每平方米1元计算。被告于2019年10月底将收取2019年－2020年租金情况通过贴公告及微信等方式告知原告，并最终将2019年租金扣除被告10%及原告相应税金后支付给了原告。被告虽然辩称其曾在向赵某租赁前将欲租赁情况告知了原告，但未提供有效证据予以证实。原告虽然主张由于被告未告知原告而直接对外出租造成原告2019年租金损失10万元，但未提供有效证据证实涉案三商铺租金的市场价格明显高于被告对外出租价，亦未申请对涉案三商铺租金的市场价格进行价格评估。本院认为，原、被告签订的《商铺授权经营管理协议》不违反法律规定，合法有效。原告作为委托方，虽然可以随时解除其授权，但解除授权的时机应当在受托方尚未完成委托事项之前，本案中被告已按该协议中关于原告允许被告对外出租商铺的授权将涉案三商铺在授权的年限范围内对外出租，即被告已经完成了其受托出租义务，原告现要求解除该授权，理由不当，本院不予支持。在涉案商铺已经对外出租的情况下，被告要求按该经营管理协议的约定继续履行双方关于管理及租金分配的约定，理由正当。本案中，原、被告之间约定的关于前五年中有三年按较高的金额支付租金的约定，系在房屋销售过程中为了销售事宜所做的约定，约定的租金价格并不是市场价格的真实反映，原告要求被告按双方约定的该三年租金的数额支付2019年之后的租金，理由不当。虽然双方经营管理协议中约定了被告有权自行制定租金标准，但作为授权委托协议，在被告将涉案商铺对外租赁前仍应当谨慎地听取原告的意见，如因未听取原告的意见给原告造成了重大损失，被告仍应当予以赔偿。本案中，被告未提供证据证实其在签订2019年之后的对外租赁合同前听取了原告的意见，被告的行为存在不当之处，但是，原告未提供有效证据证实涉案商铺租金的市场价格要明显高于被告对外租赁的价格，即原告未能证实被告对外租赁的行为给原告造成了重大损失。综上，原告要求被告赔偿2019年的租金损失10万元，证据不足，本院不予支持。依据双方签订的商铺授权经营管理协议约定，被告有权在授权对外租赁期间自行决定对商贸城进行规划布局、装修改造及对商铺经营业态范围等进行变更或者调整，故原告现要求被告恢复原状，理由不当。原告如认为在对外租赁合同到期后有必要恢复原状，届时可另行主张解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告万金玉要求解除原告与被告威海宝宇凯旋商业运营有限公司签订的三份《商铺授权经营管理协议》的诉讼请求；二、驳回原告万金玉要求被告威海宝宇凯旋商业运营有限公司赔偿2019年度租金损失10万元的诉讼请求；三、驳回原告万金玉要求被告威海宝宇凯旋商业运营有限公司将三个商铺之间及相邻商铺原有的隔断墙恢复原状的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告万金玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邓晓阳二〇二〇年八月二十四日书记员  王竹云