广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初6234号原告：谭希，女，汉族，1982年4月21日出生，住址广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖家捷，广东深大地律师事务所实习律师。被告：王世祥，男，汉族，1971年3月1日出生，住址湖南省岳阳市岳阳楼区，委托诉讼代理人：沈晓青，广东深达律师事务所律师。被告：深圳市博士达电子有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道流塘社区宝民二路流塘大厦708，统一社会信用代码914403007451962986。法定代表人：王世祥。委托诉讼代理人：周文强，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈雄军，男，系该公司员工。第三人：冯琴，女，汉族，1973年5月15日出生，住址深圳市宝安区，委托诉讼代理人：刘斯亮，广东法迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓青，广东法迈律师事务所律师。以上原被告返还原物纠纷一案，本院2020年3月10日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡维刚、被告王世祥的委托诉讼代理人沈晓青、被告深圳市博士达电子有限公司的委托诉讼代理人周文强、陈雄军到庭参加了诉讼，第三人冯琴经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令两被告腾空、搬离并向原告返还深圳市宝安区西乡街道流塘社区宝民路西南侧流塘大厦一栋708号房屋；2、请求判令两被告向原告支付非法占有使用涉案房屋期间的占有使用费137411.60元（2018年8月20日起至2018年12月31日，按照2018年深圳二手房租赁市场均价77.58元/平方米/月的标准计算，2019年1月1日至2020年2月17日按照2019年深圳二手房租赁市场均价80.83元/平方米/月的标准计算，其后按照每年深圳二手房租赁市场均价计至两被告实际腾空、搬离并返还原告涉案房屋之日止）；3、请求判令两被告赔偿原告因其非法占有行为导致原告承担的赎楼利息、违约金等经济损失500000元（自2018年8月20日起计算，暂计至2020年2月17日，其后计至两被告实际腾空、搬离并返还原告涉案房屋之日止）；4、请求判令两被告承担本案全部诉讼费用、保全费用。事实与理由:原告与案外人冯琴通过房屋买卖取得涉案房屋（深圳市宝安区西乡街道流塘社区宝民路西南侧流塘大厦一栋708）的所有权，双方于2018年8月20日将涉案房屋办理过户登记至原告名下。房屋交付时，原告才发现两被告自过户前一直非法占有涉案房屋，案外人冯琴无法完成交付房屋的义务，双方因涉案房屋引起的纠纷经法院审理，作出（2019）粤0306民初4146号判决书，判决案外人交付涉案房屋，原告已向贵院申请执行，但法院受理后告知原告应另行起诉非法占有人。因两被告的非法占有行为，原告无法办理涉案房屋的抵押登记手续获得贷款，案外人冯琴委托深圳市万通融资担保有限公司（以下简称万通公司）担保赎楼，原告负连带担保责任，万通公司已先行偿还案外人冯琴所欠银行贷款本金及利息。为追偿债务，万通公司向深圳市福田区人民法院起诉要求原告和案外人返还上述款项及相应违约金、利息，案号为（2018）粤0304民初41873号。上述款项的违约金和利息，系因两被告的非法占有行为导致原告向万通公司承担的，应当由两被告承担。经原告多次上门协商，两被告仍拒绝搬离涉案房屋，双方多次发生肢体冲突，原告亦多次通过报警、上访等皆无果，为维护原告合法权益，特具此状，祈判如前。被告王世祥辩称：答辩人不存在任何侵占原告财产事实，而是无端被套路的受害者。1、位于深圳市宝安区××街道宝××路××大厦××房的涉案房产，是答辩人在2000年出资从流塘大厦的开发商深圳市新政房地产开发有限公司处购买的。涉案房产是深圳市新政房地产开发有限公司向答辩人交付，本案原告、第三人从未向答辩人交付过涉案房产，返还原物一说，根本就是无稽之谈。2、2003年9月4日，流塘大厦进行竣工验收备案前，深圳市博士达电子有限公司即已于2003年7月30日由其他地方迁移到涉案房产。自此，涉案房产一直由深圳市博士达电子有限公司作为其经营场所占有、使用。3、“古昔以来，国之乱臣，家之败子，才有余而德不足，以至于颠覆者多矣！”。请法院驳回原告的诉讼请求。被告深圳市博士达电子有限公司答辩要点：一、流塘派出所故意包庇、纵容吴小艳6次损毁我公司公私财物、寻衅滋事、扰乱我公司经营秩序的违法犯罪活动。其中，故意包庇、纵容吴小艳4次纠集他人实施的前述违法犯罪行为，导致吴小艳等人的违法行为呈持续升级态势。而流塘派出所相关民警涉嫌直接参与、指挥、组织吴小艳等人的违法犯罪活动，甚至放肆到与吴小艳等人密切分工、无缝对接、同频共振的地步。二、流塘派出所包庇的吴小艳等人，尤其是吴小艳本人已在2020年1月16日被流塘派出所罚了200元后，继续占据我公司办公室、堵门阻工、驱赶公司从业人员，断水断电、殴打孕妇、损毁公私财物，全面控制我公司办公室内用于经营的财产，导致我公司继续停业至今。吴小艳符合《最高人民法院、最高人民检察院关于办理寻衅滋事刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条规定的“行为人因婚恋、家庭、邻里、债务等纠纷，实施殴打、辱骂、恐吓他人或者损毁、占用他人财物等行为的”之情形，应当依法追究其法律责任。三、流塘派出所相关民警还包庇吴小艳团伙涉嫌的套路贷诈骗犯罪，而吴小艳等人占据我公司办公室只不过是其套路贷诈骗的最后一个环节而已。1、在谭希所谓的“购买”708房之前，吴小艳就明知708房存在纠纷，而且冯琴无法按约定交房，尤其在我公司还在2018年3月15日已向吴小艳告知了相关情况，而万通公司却一直在吴小艳等人幕后组织、策划。2、《和解协议》以及万通公司出具的《结清证明》，已经证明吴小艳恶势力团伙涉嫌与万通公司联手实施套路贷诈骗，希望法庭重视他们是否构成虚假诉讼。四、关于本案的性质。本案不是简单的民事纠纷。我公司2003年就在这里办公，和任何人不存在纠纷，即使有纠纷也不该派出所管辖，对扰乱我公司正常经营秩序的行为应当制止、排除或劝阻，吴小艳等人应当通过法定程序处理。但流塘派出所警察充耳不闻，乃至大年初一将我公司人员全部非法驱离。这是一个对党不忠诚，对人民不负责的政治问题，是一个涉嫌警匪合伙共同犯罪的问题，最后才是产权的归属问题。五、关于原告此次诉讼的动机目的，请求法庭查清。第三人冯琴书面辩称：涉案房屋是2002年由答辩人的丈夫王生云、王生云的两个弟弟（王木祥、王世祥）共同商议购买的，该房屋的首期款由答辩人的丈夫王生云一人出资，涉案房屋登记在王木祥名下，并将涉案房屋交付给王世祥用于经营公司，每月房贷由王世祥负责。但自2012年开始，王世祥开始停止支付房贷款．导致王木祥面临被银行起诉的困境，此时是答辩人的丈夫王生云付清了拖欠银行的款项，并经与王木祥协商，涉案房屋于2012年转让给答辩人，此后一直由答辩人负责房贷的支出，直至2018年3月份，答辩人将涉案房屋出卖给被答辩人谭希，被答辩人王世祥、深圳市博士达电子有限公司得知答辩人出卖房屋后，一直非法占有涉案房屋拒绝搬离，导致答辩人无故遭受讼累，答辩人为此向第三人深圳市万通融资担保有限公司支付了巨额的违约金，答辩人将在此次诉讼最终结果出来之后再行解决。被答辩人谭希已经通过房屋买卖取得涉案房屋的所有权，涉案房屋已于2018年8月20日变更登记至被答辩人谭希名下，且答辩人与被答辩人谭希之间的纠纷双方已于2020年3月23日达成《和解协议》，被答辩人谭希已经履行完毕支付购房款的义务，并且确认于2020年3月23日答辩人已向被答辩人谭希交付了涉案房屋，答辩人认为，现被答辩人谭希是涉案房屋的合法所有人，而被答辩人王世祥、深圳市博士达电子有限公司却一直非法占用涉案房屋，明显侵犯了被答辩人谭希的合法权益，被答辩人王世祥、深圳市博士达电子有限公司应将涉案房屋返还给被答辩人谭希。本院经审理查明：涉案房屋为深圳市宝安区西乡街道宝民路西南侧流塘大厦一栋708商品房，原登记于第三人冯琴名下，后经买卖出让转移登记至原告谭希名下。被告深圳市博士达电子有限公司2003年7月登记该房屋为其经营地址并在该房屋办公。2019年，冯琴提起诉讼，以谭希未按约定办理贷款及完成过户交易为由，诉请解除与吴小艳、谭希就涉案房屋签订的《买卖居间合同》，吴小艳、谭希承担违约责任。吴小艳、谭希提起反诉，以冯琴拒不交付房屋为由，诉请继续履行合同，由反诉被告支付违约金、赎楼费用等。对该房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）0306民初4146号民事判决，已经发生法律效力。该判决查明：2018年3月14日，冯琴为卖方，吴小艳为买方，世华公司为居间方，三方签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定卖方将上述房产作价300万元转让予买方；第三条备注房产现状为无租约；第六条约定定金20万元，于签订合同之时支付5万元，于签订合同2日内支付15万元；第八条约定买方应于2018年5月4日支付部分首期款70万元至资金监管账户，并向银行提交抵押贷款申请资料；第九条约定买方逾期付款，应按未付款为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；第十一条约定卖方应于出新证后3日内交付房产；第十二条约定，卖方未如约交付房产的，自交付期限届满之日起以转让总价款为基数按日万分之四支付违约金，合同继续履行；第十五条约定，买方负有抵押义务的，在买方领取新房产证后5个工作日内须办理抵押登记手续。同日，买卖双方签订一份《补充协议》，其第三条约定买方无法取得银行贷款承诺或贷款额不足的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款。2018年8月14日，三方签订一份《协议》，约定买卖双方于签订本协议当日完成房产递件过户，过户至谭希名下；关于赎楼所产生的提前还款及短期利息，卖方同意承担5万元，超出5万元的由买方承担。另，冯琴为卖方，吴小艳为原买方，谭希为新买方，签订《买方主体变更确认书》，约定原买卖关系及居间关系中吴小艳的权利、义务由谭希继受，吴小艳同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。合同关系确立后，吴小艳支付定金20万元，冯琴予以确认。2018年5月28日，冯琴与谭希在建设银行办理资金监管。同日，谭希向资金监管账户转账70万元。2018年8月9日，银行出具《二手楼购房贷款承诺书》，同意就涉案房产的交易在办理抵押后贷款210万元。2018年8月20日，冯琴将涉案房产过户至谭希名下，谭希的新房产证显示登记价300万元。2018年8月23日，冯琴因他人居住的原因未能交付房产。2018年8月25日，谭希未如期办理抵押。2018年8月30日，双方因交付房产产生纠纷，吴小艳报警处理。双方自此未继续履行付款、交楼义务，遂酿纠纷。法院认为，涉案房屋买卖合同合法有效，双方均未完全履行主要义务，但均主张继续履行合同，本院据合同确认双方的付款、交楼义务。涉案合同为等价有偿交易，并未约定履行顺序，为同时履行情形，各自未全面履行合同的，各自承担对应的违约责任。原告的交房义务期限经查为2018年8月23日，逾期未履行，则应自翌日起按合同约定的标准支付违约金。谭希的付款期限，由于合同约定为按揭贷款购房，其付款义务包括按顺序履行支付定金、办理资金监管、支付监管首期款、办理抵押贷款的义务，本案可核实最终应办理抵押贷款的期限为2018年8月25日，谭希拒不办理该项义务，视为拒付购房款，故其从翌日起按合同标准支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、谭希应继续履行涉案合同及补充协议，应于本判决生效之日起十日内支付原告冯琴购房款余额2800000元。二、冯琴应继续履行涉案合同及补充协议，应于本判决生效之日起十日内将涉案的深圳市宝安区西乡街道宝民路西南侧流塘大厦一栋708房产交付予反诉原告谭希。三、谭希应自2018年8月26日起以2800000元为基数、按日万分之四向原告冯琴支付违约金。四、冯琴应自2018年8月24日起以3000000元为基数、按日万分之四向反诉原告谭希支付违约金。五、驳回双方当事人其他诉讼请求。此后双方均向本院申请强制执行。因以上房屋买卖涉及的赎楼问题，万通公司于2018年9月27日起诉冯琴和谭希，要求两被告偿还担保代偿款以及利息、律师费等。深圳市福田区人民法院作出（2018）粤0304民初41873号民事判决书，认为：因冯琴未如期偿还贷款，万通公司依据《赎楼贷款担保委托合同》的约定代冯琴向建设银行偿还了贷款本息，有权要求冯琴支付代偿款项及合同约定的利息和违约金。谭希向万通公司出具《声明书》，因其未按约办理抵押登记手续，导致万通公司承担担保责任，应就代偿款项及利息、违约金、律师费承担共同还款责任。判决：冯琴、谭希共同支付万通公司代偿款2001445.83元及利息、违约金（以已代偿的贷款本金1960000元为基数，按年利率24%自2018年9月22日计至实际清偿之日止）、律师费20000元。2020年3月23日，冯琴、谭希、万通公司签订《和解协议》，谭希按《和解协议》于2020年4月7日向冯琴转账200.7万元。关于原告收回涉案房屋的过程：2018年8月30日，吴小艳向流塘派出所报案，内容不详。2019年12月10日开始，原告、吴小艳与深圳市博士达电子有限公司因708号房屋的腾退问题多次发生争执、冲突，原告要求收回房屋，被告则拒绝搬离。2019年12月21日、27日，沈晓青两次在流塘派出所做笔录，报案称：其是深圳市博士达电子有限公司的法律顾问，2019年12月21日因708房子的事被一女子殴打，因为该女子说708房是她的，但这个房子是博士达电子有限公司的老板从流塘大厦的开发商那里买的，是她老板在用。吴小艳因于2019年12月13日在涉案房屋门口殴打他人，2019年12月21日在涉案物业地下停车场殴打他人被公安机关罚款200元。原告认可其已于2020年1月25日强行收回房屋（原告称通过法院、公安都收不回，故自行收回，被告则称2020年1月16日流塘派出所的出勤民警安排吴小艳纠集两名高龄老人与我公司员工对708房进行共治，被告后来是被派出所清出去的。）但深圳市博士达电子公司并未将房屋内的东西搬出，其公司物品仍滞留在房屋内。庭审中，被告明确表示不同意将公司物品搬离。此外，原告称,办理过户后就拿着房产证和冯琴一起到物业办理手续，当时发生了冲突，故在2018年8月30日就报警了。因为冯琴不能交付房屋，所以我方提起了诉讼。被告则称，冯琴和吴小艳或者谭希，从来没有一起来我公司，更没有向我公司告知相关情况，吴小艳一直拒绝出示该判决书，我方的录像也充分体现出我方反复向吴小艳索要，但都被拒绝，直到2020年1月17日西乡法庭向我们交付这份判决书的复印件我们才知道具体判决内容和查明的一些情况。同时我方从未见过原告，2020年1月17日前，在吴小艳说原告是她弟弟的误导下，我公司一直认为原告是男性。2019年12月10日，吴小艳带一名男子踢我公司门时，我们还专门问该男子是否是原告。此外，吴小艳2018年3月15日来到我们公司办公室门口，我们公司向其告知该房不是冯琴的，是我们公司股东的，这个房子不卖。2019年12月13日吴小艳再次跑到我们公司砸门时承认了这事。以上事实有民事判决书、案件受理通知书、房产证、不动产查询单、报警笔录、和解协议、支付凭证、照片、视频及庭审笔录等证据证明。本院认为：1、原告系涉案房屋的所有权人，被告深圳市博士达电子有限公司系涉案房屋的占有人，被告王世祥系深圳市博士达电子有限公司的法定代表人。本案系因深圳市博士达电子有限公司拒不腾退房屋引起，原告起诉要求王世祥个人承担民事责任，于法不合，本院不予支持。2、涉案房屋系原告向第三人（原登记所有权人）冯琴购买，并办理了房屋所有权变更登记，原告系该房屋的所有权人。被告如与冯琴存在争议或对原告取得房屋所有权有异议，应另循法律途径解决，不属本案审理范围。3、被告深圳市博士达电子有限公司虽一直占有涉案房屋，但原告购买该房屋后，深圳市博士达电子有限公司未能证明其继续占有该房屋的合法性。原告作为所有权人，有权行使物上请求权，要求被告腾空、搬离涉案房屋。原告已于2020年1月25日控制该房屋，但深圳市博士达电子有限公司仍将其物品滞留在涉案房屋内拒绝腾退，对原告的所有权形成妨碍，原告诉请深圳市博士达电子有限公司应腾退涉案房屋，本院予以支持。4、原告作为房屋所有权人，要求占有人腾空、搬离、交还房屋，应当向占有人提出请求。原告主张办理产权过户登记后向被告提出过请求，但未提交证据证明，被告也不认可，吴小艳的报案回执未能反映报案内容，也未有证据证明其系受原告委托报案，现有证据只能证明原告当时是通过诉讼的方式要求合同相对方冯琴履行交付义务。2019年12月10日开始双方因房屋的占有腾退问题多次发生冲突，应认定该期间原告向被告提出过腾退要求，但原告应给予被告合理的宽限期。据此，原告诉请被告支付2020年1月25日之前的占有使用费，本院不予支持。2020年1月25日后，原告虽实际控制房屋，但深圳市博士达电子有限公司仍未腾退房屋，将其物品滞留在房屋内，并在庭审中明确表示拒绝腾退，存在明显过错，损害了原告对涉案房屋的占有使用，故原告诉请深圳市博士达电子有限公司支付2020年1月25日之后的占有使用费，本院予以支持。但考虑到原告已实际安排人在房屋内居住，故占有使用费应参照市场租金予以酌减，根据本案的具体情况，本院酌定为每月2000元。5、万通公司与冯琴、谭希之间因赎楼产生的代偿权纠纷系另一法律关系，法院判决的是冯琴、谭希对万通公司的外部责任，而在冯琴与谭希之间的内部责任划分中，谭希并非必然是终局责任人。故此，原告诉请被告赔偿赎楼损失，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告深圳市博士达电子有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于深圳市宝安区西乡街道宝民路西南侧流塘大厦一栋708号的房屋给原告占有使用；二、被告深圳市博士达电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付房屋占有使用费（自2020年1月26日起按每月2000元的标准计至实际腾退之日止）；三、驳回原告谭希的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5087元，由原告及被告深圳市博士达电子有限公司各负担一半，保全费3707元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 付  学  嵘二〇二〇年八月十五日书记员 仇淑清（兼）书记员 王    娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第三十二条【物权保护争讼程序】物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十五条【排除妨害、消除危险请求权】妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条【损害赔偿和其他民事责任请求权】侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。