陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终6424号 上诉人(原审被告)：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：雷雨辰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：任莉萍，女，1971年1月26日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人(原审原告)：袁某某宇，男，1996年1月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。共同委托诉讼代理人：袁涛，男，1969年2月3日出生，汉族，西安交通燃气有限责任公司职工，住西安市雁塔区XX小区XX号楼XX单元XX号。系袁某某宇之父。上诉人西安西水置业有限公司与被上诉人任莉萍、袁某某宇商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初1668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人西安西水置业有限公司(以下简称西水公司)之委托诉讼代理人叶竞、被上诉人任莉萍、袁某某宇之委托诉讼代理人袁涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，任莉萍、袁某某与西安西水置业有限公司签订合同登记号为Y15153059的《商品房买卖合同》(预售)，约定任莉萍、袁某某宇购买西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，预测建筑面积116.63平方米，房屋总价款为681702元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定，交付时纳入城市供电网络并正式供电，房屋交付时未能纳入城市供电网络进行供电的，买受人同意由出卖人提供安全用电，在纳入城市供电网络并正式供电前此部分费用由出卖人承担。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理。（2）确属出卖人责任的，买受人可要求出卖人按日向买受人支付50元的违约金，且违约金数额最高不超过总房款的1%，但买受人不得以此为由要求解除合同。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.60%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。买受人与出卖人按照建筑面积计算该商品房房价款，如建筑面积不变，套内和公摊面积发生变化时，该商品房价格不做调整。建筑面积差异在±0.5%以内（含本数）买卖双方互相不退、不补；差异超出±0.5%的，双方就面积差异签订补充协议，据实结算房屋价款。合同附件十二补充协议第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。上述合同签订后，任莉萍、袁某某宇按照合同约定向西水公司支付全部购房款681702元，并于2017年12月26日收房。案涉房屋的实测面积为116.39平方米，比预测建筑面积减少了0.24平方米，建筑面积误差比为-0.2%。另查明，案涉房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。上述事实，有《商品房买卖合同》（预售）及其附件、发票、等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。任莉萍、袁某某宇于2019年10月10日起诉至西安市雁塔区人民法院诉称，2016年3月9日，任莉萍、袁某某宇与西水公司签订《商品房买卖合同(预售)（合同登记号：Y15153059》，购买西水公司开发建设的坐落于西安市高新区XX路XX号XX栋XX单元XX号房屋，房屋总价款681702元。交房日期为2016年12月31日，如有延期，西水公司按照日万分之三对任莉萍、袁某某宇进行赔偿。由于西水公司施工延误的原因（期间并无不可抗力等因素），造成实际交房时间为2017年12月15日，比合同约定时间延迟349日。根据合同约定，西水公司需按照合同约定每日支付违约金204.5元，向任莉萍、袁某某宇应支付71370.5元。在西水公司比合同约定迟延349天，给任莉萍、袁某某宇造成房屋损失，参照市场价每月2000元，11个月共计2.3万元；任莉萍、袁某某宇在交房延期期间处理此项失误的误工费5000元；在交房延期期间，因为装修价格上涨给任莉萍、袁某某宇带来的经济损失2万元。上述其他损失4.8万元，与延期交房违约金共计119370.5元。2017年11月8日西水公司将房屋向任莉萍、袁某某宇交付后，经实勘房屋面积未达到合同约定面积，合同约定套内建筑面积90.22平方米，而实际勘测面积89.9平方米比合同面积内的面积少0.32平方米，应退还任莉萍、袁某某宇3740元房款。为维护任莉萍、袁某某宇的合法权益，现任莉萍、袁某某宇诉至法院请求依法判令：1、依据合同第三章第八条判决西水公司支付延期交房违约金71370.5元，其他损失48000元共计119370.5元；2、依照合同第五章第十三条规定按照实测面积返还面积差3740元；3、本案诉讼费由西水公司承担。西水公司辩称，一、西水公司曾告知任莉萍、袁某某宇交房时间推至2017年8月，且已就此取得任莉萍、袁某某宇的同意和谅解，属于双方协商一致对交房时间的变更。二、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至西水公司通知的收房日期(即2017年11月7日前)尚不构成迟延交房。三、任莉萍、袁某某宇至今未缴纳大修基金，西水公司依法、依约可以不向任莉萍、袁某某宇交房。四、西水公司已于2017年10月31日通知任莉萍、袁某某宇于2017年11月7日前收房，因任莉萍、袁某某宇一方原因推迟收房，故即便不考虑上述几点，任莉萍、袁某某宇也无权主张2017年11月7日以后的迟延交房违约金。五、被答辩人将误工费、装修价格上涨纳入损失赔偿方为没有法律依据，且对其所主张的租金损失负有举证责任，在主张损失赔偿的同时又主张违约金没有法律依据。六、被答辩人主张的违约金标准过分高于其损失，依法应予调低。七、被答辩人主张的面积差价款与合同约定不符，不应支持。八、西水公司代任莉萍、袁某某宇缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用2703元及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失应当从任莉萍、袁某某宇的诉求中扣减。，原审法院认为，任莉萍、袁某某与西安西水置业有限公司签订的《商品房买卖合同》(预售)系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现任莉萍、袁某某宇已向西水公司履行了支付购房款的义务，西水置业有限公司未按约定2016年12月31日前向任莉萍、袁某某交付房屋已构成违约，应向任莉萍、袁某某支付逾期交房违约金。关于西水公司辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于西水公司的原因导致案涉房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担违约责任。根据双方的履约情况及过错程度，合同约定的日万分之三的逾期交房违约金标准过高，本院酌情降至日万分之一。任莉萍、袁某某宇、西水公司均认可任莉萍、袁某某宇于2017年12月26日收房，本案中主张违约金计算至2017年12月15日，故西水公司应以房价款为基数按日万分之一的标准向任莉萍、袁某某宇支付2017年1月1日至实际交房之日即2017年12月15日的逾期交房违约金，计算为23723元（681702元×348天×0.01%）。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月一节，因无相应证据佐证，故该项辩称本院依法不予采信。关于被告辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，西水公司亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，且西水公司作为专业的房产开发企业，在约定交房时间时应充分考虑到天气等可能造成工期延误的商业风险，加之涉案房屋至今尚未取得竣工验收备案表，未达到法定交付条件，违约行为明显，故西水公司该项辩称本院依法亦不予采信。关于西水公司辩称任莉萍、袁某某宇未缴纳大修基金，其公司依法、依约可以不向任莉萍、袁某某宇交房一节，合同约定任莉萍、袁某某宇需在办理房屋入住手续前将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户，但涉案房屋截止任莉萍、袁某某宇实际收房之日仍未满足法定的交房条件，其无权以此抗辩任莉萍、袁某某宇。关于任莉萍、袁某某宇主张的房屋面积差价问题，因建筑面积误差比为-0.2%，未超出±0.5%，按照合同约定，双方不退不补，故任莉萍、袁某某宇要求西水公司返还面积差价3740元的诉讼请求，本院不予支持。关于任莉萍、袁某某宇要求西水公司赔偿任莉萍、袁某某宇其他损失的诉讼请求，因未提供充分证据证明，本院不予支持。西水公司辩称代任莉萍、袁某某宇缴纳物业费等费用，因与本案不是一个法律关系，不能合并处理，西水公司可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告任莉萍、袁某某宇支付违约金23723元。三、驳回原告任莉萍、袁某某宇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2762元，减半收取后，由原告承担1116元，被告承担265元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。宣判后，西水公司不服向本院提起上诉，诉称：1、请求撤销原审民事判决书；2、请求依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3、请求判令被上诉人承担全部诉讼费。事实与理由：一、被上诉人至今未缴纳首期房屋专项维修资金，存在违约行为，上诉人有权不向其交付房屋且不构成违约，一审判决支持逾期交房违约金错误。一审法院对上诉人该抗辩意见未予采纳错误，应予纠正。二、一审判决未予认定上诉人与被上诉人协商一致将交房期限延期至2017年8月31日与事实不符，依法予以纠正。三、上诉人一审中提交的证据足以证明案涉工程因不可抗力因素导致案涉房屋所在工程工期延误416天，故上诉人应当交房的时间也应当顺延416天。四、西水置业有限已于2017年10月31日通知任丽萍、袁某某宇于2017年11月7日收房，任丽萍、袁某某宇因己方原因推迟收房，故即便不考虑上述几点，也不应由上诉人承担2017年11月7日以后的迟延交房违约金。任莉萍、袁某某宇辩称：其没有收到西水公司的延期交房协议、告知函及收房通知。西水公司逾期交房系因其自身原因导致客观事实上的“不能交付”，其自身违约在先，无权苛责任莉萍、袁某某宇提起履行缴纳专项维修资金义务。二、任莉萍、袁某某宇并未逾期支付房屋首付款，西水公司不享有先履行抗辩权。三、《商品房买卖合同》明确约定交房时间为2016年12月31日，任莉萍、袁某某宇从未同意将交房时间延期至2017年8月。四、雾霾、天气等因素不属于不可抗力因素，且西水公司并未依法通知任莉萍、袁某某宇，不能作为西水公司逾期交房的抗辩理由。本院经审理查明，二审中，西水公司称涉案房屋于2019年通过消防验收。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，西水公司与任莉萍、袁某某宇签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于西水公司逾期交房违约责任的认定问题。房屋的交付条件除符合合同约定外，亦不得与法相悖。首先，案涉合同附件约定的验收条件并不包括消防验收，而本案西水公司交付涉案房屋时未进行消防验收的事实显然属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的不得交付的法定情形。其次，西水公司逾期交房并非因为任莉萍、袁某某宇未缴纳房屋维修专项资金所致。此外，西水公司关于其与任莉萍、袁某某宇就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，且空气污染、高温等原因所导致的停工非属于不可抗力因素，故原审法院认定西水公司应依法承担相应逾期交房违约责任并无不当，西水公司认为其公司尚不构成违约迟延交房的主张，本院不予支持。另一方面，违约金以弥补损失为主要目的，原审法院根据双方的履约情况及过错程度，按总房款日万分之一调低逾期交房违约金应属恰当。自2017年1月1日至2017年12月15日止，西水公司应向任莉萍、袁某某宇承担的逾期交房违约金为23723元。西水公司主张应从其2017年10月31日通知任莉萍、袁某某宇于2017年11月7日收房日止计算逾期违约金的理由，因其提供的证据不能证明任莉萍、袁某某宇已收到收房通知书且该期间房屋并不符合交房条件，故西水公司的该项主张，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费399.7元(西安西水置业有限公司已预交)，由西安西水置业有限公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长   侯 静审  判  员   高 玮审  判  员   侯新省   二○二○年八月二十四日法官助理袁观磊 书  记  员   尹佳佳 1