浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初1407号原告：温州泰源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330304145142608T，住所地浙江省温州市瓯海景山振瓯路联众华庭东幢2206室。法定代表人：詹晖，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈继车，浙江望舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈林娟，浙江望舟律师事务所律师。被告：尤小冬，女，1975年3月16日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：杨上品（原告尤小冬丈夫），住龙港市。原告温州泰源房地产开发有限公司（以下简称泰源公司）与被告尤小冬商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告泰源公司的委托诉讼代理人陈继车、被告尤小冬的委托诉讼代理人杨上品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告各项交房费用共计9815元；2.判令被告支付原告垫付款共计60766.53元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告以金额计算错误为由，变更第2项诉讼请求为：判令被告支付原告垫付款共计60753.97元（契税51917.77元及物业专项维修金8836.2元）。事实和理由：2010年5月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告将开发建设的龙港镇泰源锦园5幢1602室以每平方11754元价格出售给被告。签订合同时候预测面积为146.52平方，合同第六条约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。在面积误差比绝对值在3%（含3%）以内据实结算房价。被告因资金有限，故选择按揭贷款购房。为此，原告为被告按揭贷款承担阶段性担保及贷款10%的保证金担保，担保期限为：在两被告取得不动产产权登记书后办理正式抵押止。房屋建成后经过测量，实测面积为147.27平方，根据该面积需缴纳契税、专项维修基金各项费用：60753.97元。被告以逾期交房为由，一直拖延缴纳面积补差款及相关税费和规费，导致无法办理正式产权登记手续，这也导致原告一直承担保证责任及保证金一直被冻结。原告为维护自己合法权益，减少损失，为其代为缴纳相关费用、办理正式产权登记手续，并办理正式抵押登记手续。现根据《商品房买卖合同》及相关税收法律的规定，被告应承担相关款项并支付给原告。被告尤小冬辩称，对《商品房买卖合同》的条款无异议。涉案商品房预测面积属实，实测面积不清楚，被告尚未拿到房产证。双方未办理交接手续，被告自行找物业拿了钥匙，对涉案商品房进行装修，目前尚未入住。原告确有电话通知被告支付商品房面积补差款、办理房产证并交存物业专项维修资金。被告委托原告代为办理房产证，因不清楚办证所需的具体金额，另考虑到原告逾期交房，需要向被告赔偿部分费用，多出部分就让原告先垫付，便于2016年12月份以现金方式向原告的员工预交50000元款项用于办证，由员工开具了收据，收据现已丢失。至于商品房面积补差款，因原告公司的胡总回复说后续再结算，便未支付。后原告迟迟未办出房产证，原告起诉后被告才知道涉案商品房已经办理不动产权证。《商品房买卖合同》约定由原告办理房产证，但未约定契税和物业专项维修资金由谁负担。因此办证费用1000元及契税、物业专项维修资金均不应由被告承担。综上，请驳回原告的诉讼请求。原告泰源公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，用于证明原告的主体资格；2.被告的身份证，用于证明被告的主体资格；3.《商品房买卖合同》、收款收据、补充协议，用于证明原、被告之间房屋买卖关系及面积差异约定、被告申请按揭贷款、支付购房款的事实；4.物业专项维修资金专户进账单、契税完税情况联系单、不动产发票、契税发票，用于证明原告已经为被告垫付契税、专项维修金的数额等办理正式产权登记的费用；5.不动产权利证书，用于证明被告房屋产权登记面积及原告垫付款项并完成办理产权登记手续的事实。其于庭后补充提供证据6.银行转账凭证，用于证明原告为被告垫付契税的事实。被告尤小冬围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：微信聊天记录，用于证明被告已于2016年支付相关费用并催促原告办理房产证的事实。对当事人提供的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据5均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据4，被告有异议，认为物业专项维修资金专户进账单为复印件，契税发票等都是以被告名义缴纳，说明被告已经向原告支付了相关费用。被告提供的证据，原告有异议，认为微信聊天记录是关于买车位的，无法体现被告催促原告办理不动产权证并预付相关费用的事实。被告没有缴纳契税等费用，导致原告延期办证，过错不在原告。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据4，结合原告补充提供的证据6，能够证明原告主张的待证事实，对此予以认定。被告提供的微信聊天记录，仅能证明原告代朋友询问购买车位及办理房产证所需费用的事实，但不能证明原告主张的其他待证事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月22日，原告泰源公司即出卖人与被告尤小冬即买受人签订一份合同编号为201090000200284，备案登记号为2010000200284的《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于温州市苍南县××镇××路××地块，经批准在上述地块建设商品房，现定名龙港镇泰源锦园。买受人购买的商品房为预售商品房，为第5幢1602号房。建筑层数地上18层，该商品房位于第16层。该商品房的设计用途为住宅，建筑面积共146.52平方米，其中套内建筑面积118.29平方米，应分摊的共有建筑面积28.23平方米。付款方式及期限详见附件八合同补充协议。合同第五条约定：出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为11754元，总金额1722196元……按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。合同第六条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，……买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。……面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。2011年7月29日，原、被告签订补充协议一份，约定被告已于合同签订之日支付总房款的30%计522196元，根据国家金融政策规定，被告须补缴总房款的10%计170000元。被告合计支付首付款总额为总房价的40%计692196元，剩余部分房款，计1030000元，被告同意按银行贷款设定的条件，向原告指定的银行申请个人住房按揭贷款。同日，被告向原告补缴购房款170000元，并由原告出具收款收据一份。原告代被告等业主交存了物业专项维修资金，于2019年12月25日开具涉案商品房的增值税普通发票（发票金额为1731012元），于2020年1月14日代被告向苍南县税务局缴纳契税51917.77元，于同年1月19日代被告办理产权登记并取得不动产权利证书[证号：浙（2020）龙港市不动产权第0002565号，房屋建筑面积147.27平方米]。期间，被告从物业处领取钥匙并对涉案商品房进行了装修。原告要求被告补缴商品房面积差价款及契税、物业专项维修资金，双方由此引发纠纷。另查明，1.2008年1月8日发布的苍政办〔2008〕6号《苍南县人民政府办公室关于批转苍南县新建物业首期维修资金交存标准及交存办法通知》第一条规定：本县房屋建筑安装工程平均造价，多层住宅（7层级7层以下）800元/平方米；小高层住宅（8层-18层）1000元/平方米；高层（19层级19层以上）1300元/平方米。第二条规定：物业专项维修资金的交存标准，多层为平均造价5%，小高层、高层为平均造价6%。第四条规定：首期物业专项维修资金由建设单位代收代交，在房屋办理结算交付时，由建设单位向业主收取，并向业主出具财政部门提供的浙江省统一收款票据，专户储存。本办法自批准之日起实施。2.《浙江省物业专项维修资金管理办法》第二章第八条第一款规定，专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。第八条第二款规定，新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出的物业专维修资金由建设单位交存。第九条规定，专项维修资金应当按有关规定在商业银行开立专户，以物业区域为单位设账，按房号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。本院认为，原告泰源公司与被告尤小冬签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容合法，应认定为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告虽未办理正式的房屋交接手续，但被告已取得钥匙并对涉案商品房进行装修，应视为已经交付。涉案《商品房买卖合同》约定的商品房建筑面积为146.52平方米，而产权登记的建筑面积为147.27平方米，后者超出前者0.75平方米，面积误差比约为0.5%（0.75平方米÷146.52平方米×100%），在3%以内。根据《商品房买卖合同》第六条约定，当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。故被告还应按商品房建筑面积差额补足房价款，即8815.5元（建筑面积差额0.75平方米×商品房单价11754元/平方米）。原告要求被告支付房价款差额8815元，本院予以支持。原、被告约定商品房售价中不包括物业专项维修资金，首期物业专项维修资金标准以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准，由原告统一代交，在物业交付时向被告收取。根据苍政办〔2008〕6号文件规定，涉案商品房实际建筑面积为147.27平方米，所在建筑层数共18层，属小高层范围，应按平均造价1000元/平方米的6%计算物业专项维修资金，共8836.2元（147.27平方米×1000元/平方米×6%）。原、被告另约定由原告代为办理涉案商品房土地使用权及房屋所有权初始登记，被告自行办理商品房转移登记，故相关契税应由被告自行承担。现涉案商品房已经交付，原告要求被告支付首期物业专项维修资金8836.2元及代为垫付的契税51917.77元，理由正当，应予支持。原告另主张为办理涉案商品房不动产权证支出差旅费及工本费共1000元，要求被告支付该笔费用，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对该部分诉讼请求不予支持。被告尤小冬辩称已向原告预交50000元用于办理房屋产权证，双方未约定契税及物业专项维修资金由谁负担，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。原告变更诉讼请求，系其在法律规定的范围内对自己民事权利所作的处分，本院予以准许。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十四条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、尤小冬签订于本判决生效后十日内支付温州泰源房地产开发有限公司房价款差额8815元；二、尤小冬签订于本判决生效后十日内支付温州泰源房地产开发有限公司物业专项维修资金8836.2元；三、尤小冬签订于本判决生效后十日内支付温州泰源房地产开发有限公司契税垫付款51917.77元；四、驳回温州泰源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1564元，减半收取计782元，由温州泰源房地产开发有限公司负担12.5元，尤小冬负担769.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 杨 珏二〇二〇年八月十日书记员 蔡子欣?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。……第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；……《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。