陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 (2020)陕01民终9599号 上诉人(原审被告)：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：雷雨辰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：马婕，女，汉族，1985年2月20日出生，住西安市雁塔区。上诉人西安西水置业有限公司(西水置业公司)因与被上诉人马婕房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初2394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人西水置业公司之委托诉讼代理人叶竞、被上诉人马婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年5月，马婕、西安西水置业有限公司双方签订《商品房买卖合同(预售)》一份，合同约定马婕购买西安市高新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，房屋建筑面积115.48平方米，每平方米6709.44元，总房款为774806元，付款方式为买受人应当于2016年6月30日前支付首期房价款234806元，余款540000元向银行申请贷款支付；合同第八条约定，买受人未按约定时间付款，逾期超过九十日后，出卖人有权解除合同；合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证；未能提供交存凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用。第十二条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第十三条约定，该房屋交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，买受人与出卖人按照建筑面积计算该商品房房价款，建筑面积差异超出正负0.5%的，双方就面积差异签订补充协议，据实结算房屋价款。合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人可以要求出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定部分约定，电梯品牌为蒂森克虏伯。合同附件十二第五条对合同第九条的补充约定，经买卖双方协商一致，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人交付房屋的必要条件是买受人已签订备案合同并按合同规定缴纳全部房款（若为按揭付款方式，则除首期款外，还包括银行已将全部按揭贷款划入出卖人账户）。合同签订后，马婕于2016年3月9向西安西水置业有限公司交纳首付款20000元；于2016年3月25日向西安西水置业有限公司交纳首付款214806元，以上共计234806元。剩余房款540000元由马婕申请银行贷款，该款项于2016年9月由贷款银行转入西安西水置业有限公司公司账户。2017年10月31日，西安西水置业有限公司通过EMS方式通知马婕收房，马婕于2017年11月7日收房。庭审中，马婕明确其要求西安西水置业有限公司支付延期交房违约金按以774806元为基数，按照每日万分之三，从2016年12月31日计算至2017年11月7日，共计72276.4元，其他损失包括误工费、交通费、租房维权费用。另查，据马婕提交的《建筑物实测分户平面图》显示，案涉房屋的建筑面积实测为114.31平方米。马婕未缴纳涉案房屋的大修基金。再查，西安西水置业有限公司为涉案房屋所在楼宇安装的是蒂森克虏伯制造的尚途电梯该电梯经西安特种设备检验检测院检验合格。蒂森克虏伯电梯（上海）有限公司（以下简称蒂森克虏伯公司）出具证明，证明西安西水置业有限公司开发的西水•水岸阳光项目使用的电梯系其公司生产的电梯型号。又查，案涉房屋尚未办理初始登记和房地产权证，亦未取得建设工程竣工验收备案证明文件。马婕于2019年8月8日起诉至西安市雁塔区人民法院，提出诉讼请求：其与西安西水置业有限公司于2016年3月9日签订了《房屋买卖合同》，合同编号：Y16082331。合同约定其购买西安西水置业有限公司位于西安市高新区XX路XX号XX栋XX单元XX号房的房屋一套，房屋总价款为774806元。交房日期最晚为2016年12月31日，如有延期，西安西水置业有限公司按每日万分之三对其进行赔偿。由于西安西水置业有限公司管理及施工延误的原因(期间并无不可抗力等因素)，造成实际交房时间为2017年11月7日，比合同约定时间延迟311日。根据合同约定，西安西水置业有限公司需按照每日违约金房屋总价774806元×0.0003＝232.4元的标准，向其赔偿合计人民币232.4×311天＝72276.4元。在西安西水置业有限公司比合同约定时间延迟311日期间内，其因此情况导致租房，维权，车马费，误工费等产生其它损失1万元，与延期交房违约金共计82276.4元。2017年11月7日西安西水置业有限公司将房屋向其正式交付后，后经实勘房屋面积并未达到合同约定面积，西安西水置业有限公司承认有面积差1.17平方米，但不向其足额赔偿，要求签署不平等协议，不签就不赔偿。双方合同约定，楼内电梯使用蒂森克虏伯电梯，但实际房屋交付后，其发现安装的电梯为蒂森克虏伯制造，并非合同中约定的蒂森克虏伯电梯，此电梯的知名度与美誉度，使用中的体验感，舒适度均不及合同约定电梯，且比原合同约定电梯便宜。至今没有办理房产证的消息，不知道会延期到什么时候。故请求法院判令：1、西安西水置业有限公司支付其延期交房违约金72276.4元，其他损失1万元，共计82276.4元；2、西安西水置业有限公司按照合同约定每平方米6709.44元的标准向其支付面积差价款7850元；3、西安西水置业有限公司支付其电梯安装违约金5000元；4、西安西水置业有限公司赔偿其逾期办理房屋产权证违约金，违约金以774806元为基数，按照日万分之一自2019年5月28日计算至办理完房屋产权证书时止，暂计算至起诉之日为5501.08元；5、西安西水置业有限公司承担本案诉讼费用。西安西水置业有限公司辩称，一、截止涉案房屋实际交付之日，其并未构成迟延交付，故马婕主张实际交房之前(含实际交房之日)的逾期交房违约金无事实依据。且马婕所主张的该期间逾期交房违约金亦过分高于其损失，依法应予调低。（一）、其曾告知马婕交房时间推至2017年8月，且已就此取得马婕的同意和谅解，属双方协商一致对交房时间的变更。（二）、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月31日的基础上再顺延416天，故截至2017年11月7日实际交付之日尚不构成迟延交房。（三）、马婕至今未缴纳大修基金，其依法、依约可以不向马婕交房，马婕主张逾期交房违约金无事实依据。按照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条之规定，涉案合同的正确履约顺序应当是马婕先交存首期房屋专项维修资金，其后向马婕交付房屋。双方在涉案商品房买卖合同中，也数次明确了前述履约顺序，其甚至已在合同中明确告知马婕相关文件的获取途径。然而在实际履约中，马婕至今都未交存首期房屋专项维修资金，故其有权拒绝向马婕交付房屋，并不构成逾期交付，马婕无权要求其为此承担逾期交房违约责任。（四）、马婕将维权成本、交通费、误工费等纳入损失赔偿范围没有法律依据，且对其所主张的租金损失负有举证责任，在主张损失赔偿的同时又主张违约金没有法律依据。首先，马婕将维权成本、交通费、误工费等纳入损失赔偿范围没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，逾期交房的损失只参照租金标准确定，并不包含马婕所称维权成本、交通费、误工费等损失。因此，马婕将该等费用计入其损失范围没有法律依据。其次，马婕对其主张的租金损失负有举证责任，举证不能应当承担不利后果。再次，马婕同时主张违约金与损失赔偿没有法律依据，也与损失填平原则相悖。损失填平原则是民事损害赔偿的基本原则，马婕同时主张违约金和损失赔偿，必然导致最终的赔偿数额高出其实际损失，与前述基本原则相悖，没有法律依据，不应支持。（五）、马婕主张的逾期交房违约金过分高于其损失，依法应予调低。涉案合同约定的逾期交房违约金标准为每天以总房款的万分之三计，每月约为6970元，明显高于其在同地段租房所需支付的租金（参考西安市拆迁安置中的过渡费标准，约为10元/㎡/月，结合涉案房屋面积，约为115.48平方米＊10=1154.8元/月）。按照《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，其有权要求调低。二、关于马婕所主张的延期办证违约金诉请，其认为:（一）、涉案房屋至今未办理产权证系因马婕至今未向其提供办理房屋所有权证书所必须具备的资料所致，故其无权要求其承担逾期办证违约金。（二）、涉案房屋至今虽未办理房产证，但并未给马婕造成实际损失。既然没有实际损失，则马婕主张的延期办证违约金显然过高。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定，其有权要求对马婕主张的该项违约金予以减少，甚至全部驳回。三、涉案房屋所在楼栋安装的电梯符合合同约定且检验合格，马婕要求支付电梯安装违约金没有事实依据和合同依据。四、马婕计算的面积差价不符合合同约定。五、其代马婕缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用2640元及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失（从2017年11月8日计至付清之日，暂计至庭审当天2020年5月6日为316.98元=2640＊4.75％/360＊910天）应当从马婕的诉请中扣减。一审法院认为，马婕、西安西水置业有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。现马婕已向西安西水置业有限公司履行了支付购房款的义务，西安西水置业有限公司应按合同约定时间向马婕交付房屋。虽双方在合同附件中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定和《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，未达到法律规定的交付条件，西安西水置业有限公司的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于西安西水置业有限公司辩称违约金约定过高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于西安西水置业有限公司原因，案涉房屋至今未达到交付条件，其违约行为明显，应当承担违约责任。根据双方的履约情况及过错程度，合同约定的日万分之三的逾期交房违约金标准过高，该院酌情降至日万分之一。西安西水置业有限公司应以马婕已支付房价款为基数，即以774806元为基数，按日万分之一的标准向马婕支付2017年1月1日至收房日即2017年11月7日的逾期交房违约金24018.99元。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月一节，因无证据佐证，故该项辩称，该院依法不予采信。关于西安西水置业有限公司辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，西安西水置业有限公司作为开发商，对于工期延误事由应该能够预见，并能预先在合同期限中扣除，并且西安普迈项目管理有限公司不是认定不可抗力的法定机构，西安西水置业有限公司未提交其他充分确实证据予以佐证，且西安西水置业有限公司至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，导致案涉房屋至今未达到交付条件，违约行为明显，故对西安西水置业有限公司该项辩称该院依法亦不予采信。关于马婕要求西安西水置业有限公司支付面积差价款一节，根据实测报告的显示，案涉房屋的实测面积为114.31平方米，面积差异已超出正负0.5%，实际总房款为766956.09元，故西安西水置业有限公司应向马婕还房屋面积差价款7849.91元。关于马婕要求西安西水置业有限公司支付其电梯安装违约金5000元一节，合同约定的电梯品牌为蒂森克虏伯，西安西水置业有限公司为涉案房屋所在楼宇安装的电梯系蒂森克虏伯制造的尚途电梯，符合合同约定，且该电梯经西安特种设备检验检测院检验合格，故马婕要求西安西水置业有限公司支付电梯安装违约金5000元的诉请，该院不予支持。关于马婕要求西安西水置业有限公司支付逾期办理房屋产权证书违约金一节，西安西水置业有限公司于2017年11月7日向马婕交付了房屋，根据合同约定，西安西水置业有限公司应在商品房交付之日起365个工作日，即2019年4月25日前为马婕办理所购房屋的《房地产权证》但至今西安西水置业有限公司尚未取得马婕所购房屋所在的整栋楼的《房地产权证》，故西安西水置业有限公司尚不具备为马婕办理所购房屋权属证书的条件，故对马婕要求2019年5月28日起每日按照马婕已付购房款总额（774806元）的万分之零点一向马婕支付逾期办理房屋产权证书违约金的诉请，该院予以支持。在西安西水置业有限公司向马婕退还房屋面积差价款7849.91元后，逾期办理房屋产权证书违约金以766956.09元为基数，按照每日万分之零点一支付至实际给付之日。关于马婕要求西安西水置业有限公司支付误工费、交通费、租房维权费用共计10000元的诉请，因马婕未提交证据证明，故对该诉请，该院不予支持。关于西安西水置业有限公司辩称西安西水置业有限公司代马婕缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用等费用，因与本案不是一个法律关系，不能合并处理，西安西水置业有限公司可另案主张。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告马婕支付2017年1月1日至2017年11月7日的逾期交房违约金24018.99元。二、被告西安西水置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马婕支付房屋面积差价款7849.91元。三、被告西安西水置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马婕支付逾期办理房屋产权证书违约金（违约金分段计算，以774806元为基数，按照每日万分之零点一，自2019年5月28日计算至被告向原告退还房屋差价款之日；自被告向原告退还房屋差价款之次日至实际给付之日，以766956.09元为基数，按照每日万分之零点一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告马婕的其余诉讼请求。本案案件受理费2313元，由马婕负担1300元，由西安西水置业有限公司承担1013元。因马婕已预交，故西安西水置业有限公司应在履行判决义务时将其负担的案件受理费一并支付给马婕。宣判后，西安西水置业有限公司不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、请求依法撤销西安市雁塔区人民法院作出的(2020)陕0113民初2394号民事判决书。2、请求依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。3、判令被上诉人承担全部诉讼费。事实及理由：一、被上诉人至今未缴纳首期房屋专项维修资金，上诉人有权不向其交付房屋且不构成违约，一审法院对上诉人该抗辩意见未采纳错误，应予纠正。二、一审法院认定涉案房屋至今未满足交付条件，系对法律规定和合同约定的交房条件的理解错误，二审中应予以纠正。首先涉案合同约定的“交房条件”应以附件内容为准，即单独楼栋验收合格即可交付。其次本案系商品房买卖合同纠纷，并不属于《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》的适用范围，不能依据该两部法律法规来否认涉案商品房买卖合同有关“商品房所在楼栋验收合格即可交付”的交付条条款的效力。再次，即便在本案中适用《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》，取得建设工程竣工验收备案证明文件也并非法律规定的商品房交付条件，涉案合同在附件部分将交房条件变更为“商品房所在楼栋验收合格即可交付”并未违反法律规定的交房条件，更未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。三、一审判决未予认定上诉人与被上诉人协商一致将交房期限延期至2017年8月与事实不符，依法予以纠正。四、上诉人一审中提交的证据足以证明涉案工程因不可抗力导致工期延误，但一审法院未予采信，实属错误，五、关于延期办证违约金，涉案房屋至今未办理产权证书因被上诉人至今未提供房屋所有权证书所必须具备的资料所致，且虽未办理房产证，并未给上诉人造成实际损失。六、关于面积差价的问题，涉案房屋的建筑面积误差比已经超过0.5％，按照合同约定，应由双方另行签订协议，按另行签订的协议退差价，但截至目前双方并未就此另行签订协议，因此被上诉人要求据实退还面积差价没有合同依据。马婕辩称，原审认定事实清楚，判决正确，应维持原判。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。经本院审理查明，原审法院认定事实属实。本院认为，马婕与西水置业有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，马婕依照合同约定支付了购房款，而西水置业公司未在2016年12月31日前向买受人交付涉案房屋，其应当承担违约责任。西水置业公司上诉称，因马婕未及时缴纳首期房屋专项维修资金，其有权不向马婕交付房屋且不构成违约。本院认为，首期房屋专项维修资金系马婕需向相关房屋管理部门交付的款项，马婕未及时交付，该事项不构成西水置业公司基于房屋买卖关系对迟延交付房屋违约责任抗辩的正当理由，其主张的合同履行顺序抗辩权亦不能成立，故本院不予采信。西水置业公司主张其迟延交付房屋系案涉工程因不可抗力因素导致的。本院认为，不可抗力应指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。本案中，西水置业公司作为专业的房地产开发公司，在预估工期时对可能的恶劣天气原因导致无法持续施工的风险应当是能够预见的，因工期预算不适当、不充分导致的工期延误的商业风险，应由西水置业公司自行承担。西水公司关于其与马婕就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，本院不予采信。关于逾期办证违约金一节，依据合同约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房所有权证的，买受人可以要求出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金，但不得以此为由要求解除合同。西水置业公司实际交房日期为2017年11月7日，其应当在2019年4月25日前协助马婕取得商品房所有权证，因西水置业公司的原因马婕至今未取得商品房所有权证，原审法院认定西水置业公司按照合同约定以774137元为基数，按照日万分之零点一，依据马婕一审诉请要求于2019年5月28日起算至实际办理房屋产权证日止的逾期办证违约金的。并无不当。关于房屋建筑面积补差问题，合同约定涉案房屋的建筑面积误差比超过±0.5%，双方应就面积差异签订补充协议，据实结算房屋差价，现双方虽双方未达成有效协议的，涉案房屋的建筑面积误差比超过±0.5%，原审法院据实结算房屋差价，并无不妥。综上所述，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2313元(西安西水置业有限公司已预交)，由西安西水置业有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  侯   静审 判 员  高   玮审 判 员  侯 新 省 二〇二〇年八月二十六日  法 官助 理  袁 观 磊书 记 员  尹 佳 佳   1