山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民再81号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：青岛跨越投资发展有限公司，住所地山东省青岛市市北区曹县路35号××号楼。 法定代表人：陈江，总经理。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈江，男，1976年9月15日出生，汉族，住福建省福清市。 上列二申请人的共同委托诉讼代理人：尤鹏飞，山东文康律师事务所律师。 上列二申请人的共同委托诉讼代理人：王博，山东文康律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：青岛洋泰投资有限公司，住所地山东省青岛市市南区延安三路105号1803户。 法定代表人：修仕贤，总经理。 委托诉讼代理人：王世福，山东海孚律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：修仕贤，男，1977年7月4日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王世福，山东海孚律师事务所律师。 一审第三人：中国人民解放军72665部队，住所地山东省青岛市即墨区天山二路。 负责人：步学兴，主任。 再审申请人青岛跨越投资发展有限公司(以下简称跨越公司)、再审申请人陈江因与再审申请人青岛洋泰投资有限公司(以下简称洋泰公司)、被申请人修仕贤及一审第三人中国人民解放军72665部队房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）鲁02民终3136号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于二○二○年三月九日作出（2020）鲁民申803号民事裁定书,指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈江及其与跨越公司的共同委托诉讼代理人王博，被申请人修仕贤及其与再审申请人洋泰公司的共同委托诉讼代理人王世福到庭参加诉讼，一审第三人中国人民解放军72665部队经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 跨越公司、陈江申请再审请求：1.撤销二审判决及一审判决第六项，改判修仕贤对洋泰公司向申请人赔偿房屋改造装修损失1888656.82元、经营损失557104.74元、退还保证金120000元及支付评估费71400元承担连带责任；2.改判申请人负担二审诉讼费36464元，并退还申请人多缴纳的诉讼费24978元。事实与理由：1.洋泰公司成立当日注册资本从公司账户转出，修仕贤存在抽逃出资的嫌疑。申请人因无法自行收集该证据，且该证据属于审理案件所需主要证据，申请人向法院提交调查取证的申请，原审法院应据此对证据进行调查收集，而不是以证据不足为由驳回申请人的诉讼请求。2.修仕贤应当持有该支出款项用途的证据材料而未举证且未就款项去向和用途作出任何说明，应当认定申请人主张成立。3.涉案《租赁合同》要求申请人将租金支付给修仕贤个人账户，修仕贤向洋泰公司出借账户，且在业务发生过程中，其还将刘春芳的账户出借给洋泰公司，降低了洋泰公司履约及偿债能力。修仕贤个人账户除用于洋泰公司收取款项外还用于个人消费等，属于财产混同。修仕贤用刘春芳账户收取款项后，款项汇入修仕贤个人账户。故修仕贤应当对洋泰公司的债务承担连带责任。4.二审判决判令申请人按照全部标的负担诉讼费61442元，属于适用法律错误。 洋泰公司辩称：1.因中央军委文件规定导致洋泰公司与陈江之间的租赁合同履行不能，洋泰公司并无过错，系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，符合不可抗力的法律规定，故洋泰公司不应承担责任。2.评估机构在评估时已被青岛中院鉴定中心取消鉴定资格，且仅依据旺季数据评估不客观，故要求对陈江主张的营业损失重新评估。 修仕贤述称：1.洋泰公司前期工作都是由宗海光操作经营，后因其个人经济纠纷将公司法定代表人变更为修仕贤、股份转让给宗成祥。公司在有收入前，有证据证实公司股东投入到公司的现金至少为六百余万元。修仕贤已足额缴纳出资，但宗海光未交接公司成立时的账册，故对公司前期的资金流向不清楚。按照公司法及司法解释（三）第八、九、十条的规定，修仕贤无需对公司债务承担责任。2.陈江主张修仕贤个人财产与公司财产混同没有事实依据。3.本案是房屋租赁合同纠纷，陈江主张修仕贤个人承担股东责任，系不同法律关系。且洋泰公司并非一人公司，故在本案中主张股东责任于法无据。 洋泰公司申请再审请求：1.撤销一、二审判决；2.改判驳回被申请人的诉讼请求；3.本案的诉讼费用由被申请人负担。事实与理由：原审判决认定的事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。1.涉案合同系洋泰公司与陈江签订，跨越公司在本案中没有诉权。2.陈江承租后，因为中央军委发文要求全面停止军队有偿服务，导致洋泰公司无法继续转租涉案房屋，系不可抗力，洋泰公司不存在任何过错。3.按照合同约定，涉案装修损失只能“除以9”为计算依据；未履行合同年数应为3.23年，而非3.24年；且原审判决混淆了租赁期限和计租期限，故装修损失计算错误。4.涉案合同中无因合同履行不能关于经营损失的约定，陈江诉求经营损失无合同依据，陈江不存在经营损失，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷的司法解释无合同履行不能关于赔偿经营损失的相关规定，陈江在得知军队政策后仍占有使用涉案房屋一年左右的时间，其完全可以在此期间采取措施避免损失。5.经营损失评估依据的是2015年5-10月经营旺季的收入数据，经营有风险，是否有利润存在不确定性，该评估结论依据不足，不能作为定案依据。申请重新评估。 跨越公司、陈江辩称：1.洋泰公司应举证证明其已在法律规定的期限内提出再审申请，否则不应在本案中一并审理其再审请求。2.关于跨越公司是否具有原告诉讼主体资格，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当，应予以维持。3.涉案合同系因洋泰公司超期转租和违约造成，非因不可抗力；原审判决赔偿数额正确,应予维持。 修仕贤述称：同意洋泰公司意见。 中国人民解放军72665部队未到庭，邮寄书面答辩状，称本案与其无关，应当维持原判。 跨越公司、陈江向一审法院起诉请求：1.洋泰公司赔偿房屋改造及装修损失2931244元；2.赔偿营业损失2994438元；3.赔偿房屋转租损失1046028元；4.退还保证金120000元；5.修仕贤在洋泰公司注册资金500万元的范围内承担连带责任；6.诉讼费、评估费由被告承担。 一审法院认定事实：1.青岛市市北区房屋所有人登记为中国人民解放军总后勤部，性质为军产，由72665部队管理。2.2012年5月20日，72665部队与洋泰公司签订《军队房地产租赁合同》，约定72665部队将青岛市市北区房屋建筑面积4780平方米，出租给洋泰公司使用，租赁期限自2012年5月20日起至2015年8月19日止。3.2012年12月8日72665部队出具证明，称洋泰公司对房屋享有分租权利。4.2012年12月3日，洋泰公司（出租方、甲方）与承租方（承租方、乙方）陈江签订租赁合同，约定甲方将青岛市青房军字393号房产证××号位置之房屋出租给乙方使用，乙方用于宾馆经营及配套用途。租期自起租日起至结束日止共计9年，起租日为2013年4月26日，租期结束日为2021年8月19日。甲方应于2012年11月26日前交付标的区域，交付日至起租日期间5个月为免租装修期，具体交付日以双方签署确认的附件四《物业交接确认书》为准。若甲方延迟交付租赁物业的，上述免租期、租赁期相应顺延。第一年至第三年的年租金各120万元，第四年至第六年的租金各128.4万元，第七年、第八年年租金各137.388万元，第九年的年租金43.286万元（合同中所载各年租金表中，对每一年租金的起讫时间确定至日，最后一年的租金起讫日期为2021年4月26日至2021年8月19日）。甲方收取租金账户的开户名为修仕贤。若乙方无故迟延支付租金，每迟延一日，按迟延支付的租金金额的3‰向甲方支付违约金。催款通知后60天内甲方仍未支付租金的，甲方有权扣除定金或保证金并终止合同。甲方同意乙方为实际经营需要，可将本公司合同全部权利义务转让给乙方的关联方（与乙方有直接、间接股权关系，例如子公司、分公司、母公司等），鉴于本合同项下标的区域将由乙方装修后注册为乙方的全资子公司或分公司关联方（下称为丙方），需经甲乙双方书面同意或重新修订合同主体，本合同项下乙方的全部权利义务自经甲、乙方双方书面同意或重新修订合同主体之日起转让给丙方，乙方为丙方履行本合同承担连带责任。乙方已经向甲方支付的租金或其他款项视同于丙方向甲方支付。乙方租赁物业的局部、整体转租需经甲方书面同意。合同第十条违约责任中的10.3条约定：出现以下情况导致造成乙方无法正常经营使用该租赁物业的，乙方自经营受限之日起无需支付租金。A、甲方不能及时提供乙方办理证照所需的有效证明文件的；B、租赁物业土地、房屋性质、权属原因或甲方租赁权原因；C、（土地使用权类型为划拨时适用）甲方未能积极协调土地使用权人及时交纳土地出让金或土地收益并办毕相关审批手续的；D……；E……，若因上述问题导致乙方的租赁使用受到限制超过三个月的,或其他违约情况(包括但不限于擅自解除合同、在租赁期限内因纠纷争议被查封本合同项下租赁物等原因)致乙方不能正常经营的，除本合同相关条款承担责任外，甲方并应退还乙方已经预付的租金等一切款项、补偿乙方的装修损失（标准按甲乙方认可的第三方评估总额除以9年均摊值乘以未履行合同年数）。合同还约定了双方其他权利义务内容。合同签订后，洋泰公司于2012年12月3日向陈江交付了房屋，跨越公司、陈江按照年租金120万元的标准，支付租金至2017年6月2日，洋泰公司出具的部分租金收据中载明的客户名称为跨越公司。跨越公司、陈江自接收房屋后对房屋进行了改造装修。2013年1月陈江以涉案房屋为住所地登记注册了跨越公司，经营宾馆，该公司法定代表人为陈江。5.2017年5月9日，72665部队以洋泰公司为被告，向法院提起诉讼，要求洋泰公司返还房屋，支付房屋使用费并承担违约金。法院经审理作出（2017）鲁0203民初4740号民事判决，判令：(1)洋泰公司于判决生效之10日内向72665部队腾让房屋（该房屋1、2、3、4、6、9、10号门头房及后院停车场部分已交还原告）；(2)驳回72665部队要求洋泰公司支付违约金20万元的请求。72665部队不服判决，提出上诉，二审法院于2018年3月16日作出（2018）鲁02民终1600号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。6.72665部队于2018年4月10日向法院申请执行，执行期间72665部队于2018年5月31日表示正式接收涉案房屋。 对双方有争议的证据和陈述，一审法院认定：1.租赁合同起止期限。跨越公司、陈江认为根据合同约定和房屋实际交付时间，租赁期限截止日应为2021年12月2日。洋泰公司则认为实际交房时间比合同约定的交付时间迟延了6天，即使按合同约定租赁期限相应顺延，也只应顺延6天，合同约定的9年租期是个虚数，租期截止时间应为2021年8月25日。一审认为，双方合同约定：租期自起租日起至结束日止共计9年，但根据合同中载明的起租日和结束日的具体日期计算不足9年的时间，而且合同中对起租日和结束日以及交租的起讫期限，均已明确至具体的年月日，因此按照房屋实际交付时间计算，起租日应为2013年5月3日，按照合同约定，租赁期限相应顺延，租期结束日应至2021年8月25日。被告的解释更符合双方合同的约定。照此计算租赁期限应为8年3个月22天。2.关于跨越公司是否适格的主体问题。洋泰公司认为其与陈江签订的租赁合同，跨越公司非合同主体，该公司不是本案适格的主体。跨越公司、陈江则认为根据法律规定，股东只有在签署租赁合同后具有营业场所后才能注册公司，因此签订租赁合同时，只能是陈江作为主体签订，根据合同约定，洋泰公司明知陈江承租的标的区域用于宾馆经营及配套用途，跨越公司成立后对涉案标的进行了改造装修并使用经营，该公司是适格主体。一审认为，跨越公司虽未作为合同主体签订合同，但合同约定租赁房屋用于宾馆经营，陈江签订合同后以涉案房屋为经营地址注册了跨越公司并以该公司名义经营宾馆，跨越公司实际使用着该房屋，而且在洋泰公司出具的租金收据中也有载明收取了该公司的租金，由此表明双方具有租赁关系，因此跨越公司作为原告提起诉讼并无不当。3.跨越公司、陈江的转租损失是否成立问题。跨越公司、陈江提供了承租人分别为高维强、宋修山的两份租赁合同，该两份合同分别显示跨越公司、陈江将其承租的涉案房屋中六楼办公区域及部分一楼门面转租给高维强，转租期限自2013年8月10日至2021年8月31日；跨越公司、陈江将部分一楼门面房屋转租给宋修山，租期自2014年4月1日至2020年4月1日。跨越公司、陈江认为，洋泰公司在，跨越公司、陈江转租的对象挂有门头，洋泰公司对该两份转租事项完全知情，其并未提出异议，根据相关法律规定，转租合同合法有效，洋泰公司应承担转租损失。诉讼中跨越公司、陈江自认该两租户已分别于2017年11月21日、2017年12月19日搬离租赁房屋，搬离前的租金已全部付清。洋泰公司对该合同真实性不予认可，认为跨越公司、陈江没有按照合同约定取得洋泰公司的书面同意进行转租，其转租行为是违约的，洋泰公司将房屋出租给陈江，陈江以何种名义进行经营与跨越公司、陈江主张的转租损失没有关系，其推论洋泰公司应该知道转租事实是不成立的。一审认为，跨越公司、陈江的该主张不成立，首先，跨越公司、陈江的转租行为没有经过洋泰公司的书面同意，不符合双方合同的约定；其次跨越公司、陈江自认承租人已将所租赁房屋腾还，腾还房屋之前的租金已全部付清，自房屋腾还之日起，跨越公司、陈江已收回了房屋的占有使用权，不存在租金损失问题。4.对青岛新业价评字【2018】第（166－1）号价格评估结论书的争议以及装修改造损失赔偿计算方式问题。跨越公司、陈江认为，合同约定的装修改造损失的赔付方式不公平，因此其申请对改造装修损失进行评估，一审法院委托青岛新业价格评估有限公司就涉案房改造装修损失进行了评估，该公司作出了青岛新业价评字【2018】第（166－1）号价格评估结论书。评估结论为涉案房屋的改造装修损失为2931244元。跨越公司、陈江预交评估费120000元，对该报告跨越公司、陈江没有异议。洋泰公司对该报告不予认可，认为评估机构只能出具评估意见，无权出具评估结论，根据最高院的相关解释规定以及合同的约定，应当按照改造装修时的造价、以合同期限为基准、以剩余租赁期为依据，主张剩余租赁期内的装饰装修残值损失，而不应评估装修损失。诉讼中经法院询问双方最终达成一致，同意对涉案房屋改造装修时的总额进行评估。经评估公司补充评估，出具了情况补充说明：涉案房屋改造装修时的总额为4844055元，跨越公司、陈江对该评估结论没有异议。洋泰公司认为该评估机构已被取消评估资格，其做出的该情况补充说明无效。洋泰公司对该主张没有提供证据，对该主张不予采信，对该情况补充说明，一审法院予以确认。双方对合同约定的装修改造损失赔偿计算方式存有争议，跨越公司、陈江认为应以评估总额为基数，除以合同租赁期限8年3个月（自起租日2013年5月3日起至合同约定的租期结束日2021年8月19日），乘以未使用期限3年7个月（自原告无法正常使用的时间2018年1月21日起至2021年8月19日止）计算。而被告认为，按照合同的约定，应以评估总额除以9，乘以未使用期限计算改造装修损失，该数字“9”是双方的意思自治的体现，应严格按双方该约定履行，对于未履行的期限，应该按照第三人收回房屋的次日起即2018年6月1日作为未履行合同年数的起算点，未履行合同年数可以精确计算至具体的截止日。跨越公司、陈江不同意被告的意见，认为被告一方面认为合同约定的租期9年是个虚数，另一方面在计算该项损失时又以意思自治为由，要求按照评估总额除以“9”来计算该损失，明显前后矛盾，对跨越公司、陈江不公平。一审法院认为，跨越公司、陈江的陈述理由充分，被告的陈述明显前后矛盾，其认为合同约定的租赁期限9年是个虚数，而在计算装修改造损失时，又要求除以“9”来计算，从双方合同约定的内容看，合同明确约定“补偿乙方的装修损失标准，按双方认可的评估总额除以9年均摊值……”由此可见，双方约定并非除以“9”，而是除以9年均摊值，该数字“9”并不是孤立存在的一个数字，而是9年均摊值，其明显是与合同租赁期限有关,对于合同租赁期限如前述分析，确定为8年3个月22天，第三人于2018年5月31日收回房屋，自2018年6月1日至租期结束日共计3年2个月25天为合同未履行期限。因此对于该项损失应以评估总值除以8.31年，乘以未履行期限3.24年计算。5.对青岛新业价格评估有限公司就经营损失做出的青岛新业价评字【2018】第（166－2）号价格评估结论书的争议问题。跨越公司、陈江为证明其经营损失，申请了评估，该报告的结论为：2018年1月21日至2021年8月19日的营业损失为2994438元。跨越公司、陈江预交评估费90000元。洋泰公司认为该评估有失客观公正，从公证角度考虑，如果考量酒店的经营情况包括收入、支出、税费等，应提供全部有效账册进行审计，如此才能反映酒店的纯收入，即使不能全部调取，至少也应该参考前三年的数据，而且申请人也没有提供支出凭证，该数据完全是评估人员的推算。陈江使用涉案房屋至2018年5月31日，自2013年4月至2018年1月21日之前是正常使用的，长达5年多的时间，而评估公司仅采用了2015年5月-10月经营旺季的收入来考量，明显评估依据不足。评估公司的评估人员出庭接受质询表示，本次评估中对经营项目的支出评定，虽然申请人提供了相关支出凭证等诸多资料，但评估人员在调取参考了申请方提供的工资汇总表及纳税证等支出凭证资料后，经综合研判，其数据低于市场同行业平均值，且数据不充分，因此未予采纳。基于客观公正、合法合规的立场，本次工资支出项目是以市场调查的同行业合理支出的平均值作为此项的测算依据，应缴税金支出为全部经营收入合理合法缴纳税金情况下的税金支出，其他的经营支出项目中的房租、水电等均以申请人提供合同票据即合理交付票据作为本次的测算依据，洋泰公司对该项的支出项目评定异议不成立；据申请人提供的情况，该酒店自2016年至2017年因部队干扰无法正常经营;2018年1月21日彻底切断水电完全无法经营，而且酒店经营初期是广告开发阶段，后面是非正常经营阶段，本次评估调取了酒店2015年正常经营期间连续半年的相关营业数据合情合理，而且没有硬性规定要求采集什么时间的数据，按照行业惯例采取三个月至半年连续正常经营的数值即可，本次评估也充分考虑了酒店经营的季节性变化因素，在各项调查数据和相关营业数据的基础上，选取修正系数1-30%进行了修正。一审法院认为，评估公司依据相关规定，结合该案实际情况，对评估标的进行的评估，对该报告予以采信。6.修仕贤与洋泰公司是否财产混同问题。原告提供了工商登记信息、洋泰公司、修仕贤在中国银行的账户流水信息。该证据显示修仕贤为洋泰公司股东，2012年3月1日至2018年7月1日修仕贤向洋泰公司汇款135万元，修仕贤代洋泰公司收取房租44万元，2012年3月9日洋泰公司注册资金500万元到账当天，该500万元即从公司账户转出。洋泰公司、修仕贤对该证据真实性没有异议，但认为洋泰公司股东为两人，并非一人公司，修仕贤代洋泰公司收取租金，是陈江与洋泰公司约定的收取租金的一种方式，不能以此证明双方财产混同，洋泰公司成立之初，修仕贤并非该公司股东，因此公司成立时500万元转出，与修仕贤无关，而且跨越公司、陈江提供的该证据与法律规定的抽逃资金证据形式不符，该证据不能证明跨越公司、陈江的主张。一审法院认为，从跨越公司、陈江提供的证据看，修仕贤向洋泰公司转款，增加了公司的收益，其代洋泰公司收取租金是双方合同约定的租金交纳方式，而且洋泰公司成立之初，修仕贤并非该公司股东，该公司注册资金转走与修仕贤无关，跨越公司、陈江提供的该证据不能证明其主张。 一审法院认为，根据当事人的诉辩及查明的事实，双方产生争议的主要焦点问题在于，涉案租赁合同终止后的责任承担以及跨越公司、陈江主张的损失是否成立、应否赔偿问题。 《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”跨越公司、陈江选择以合同纠纷提起本次诉讼，符合法律规定，在租赁合同期满前，洋泰公司未能确保跨越公司、陈江继续使用涉案房屋，应承担履约不能的责任，洋泰公司认为系因部队停止有偿服务收回房屋，导致租赁合同无法继续履行，第三人作为受益方以及责任方应承担相应责任。根据上述法律规定，如果洋泰公司认为应由他人承担责任，其可在法律规定的范围内行使其权利。但本案中，跨越公司、陈江与洋泰公司互为涉案租赁合同的权利义务主体，按照合同相对性原则，跨越公司、陈江要求洋泰公司承担合同责任并无不当，予以支持。跨越公司、陈江认为洋泰公司与修仕贤存在财产混同的状况，修仕贤应承担连带责任，同前述本案查明阶段的分析认定，跨越公司、陈江对该主张提供的证据不足，不予支持。 关于跨越公司、陈江主张的损失赔偿问题。第一、对于改造装修损失问题。根据合同约定，对该项损失以双方认可的第三方评估总额除以9年均摊值乘以未履行合同年数为计算标准。根据评估结论以及查明事实中对租赁期限以及未使用年限的认定，改造装修损失应为1888656.82元（4844055元除以合同期限8.31年乘以未履行合同年限3.24年），对该部分损失，洋泰公司应承担赔偿责任，跨越公司、陈江主张2931244元，高出部分，不予支持；第二、关于跨越公司、陈江主张的经营损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”跨越公司、陈江自认第三人在2017年3月即陆续发出通知，要求腾还涉案房屋，此时跨越公司、陈江即应预料到此后涉案房屋不能继续承租使用问题，自该时间起跨越公司、陈江即应采取措施及时止损，避免损失扩大，而跨越公司、陈江告并未采取措施避免损失扩大，反而要求洋泰公司承担三年多的经营损失，不符合法律的规定，但考虑到跨越公司、陈江经营项目的性质和合同履行情况，即使跨越公司、陈江另寻他处经营或另改其他经营项目，应给其一定的合理期限，对合理期限内的经营损失，洋泰公司应予赔付，考虑到本案合同履行情况以及跨越公司、陈江的经营性质，该合理期间确定为8个月为宜，按照评估报告结论，8个月的经营损失应为557104.74元，跨越公司、陈江主张2994438元，高出的部分，不予支持；第三、关于跨越公司、陈江主张的转租房屋的租金损失问题。对该项请求，如前述查明事实阶段的分析认定，该项损失不成立，不予支持；第四、关于退还保证金120000元的问题。根据合同约定，催款通知后60天内跨越公司、陈江仍未支付租金的，洋泰公司有权扣除定金或保证金并终止合同。本案中洋泰公司没有提供证据证明其向跨越公司、陈江催要过租金，而且目前双方的合同已经终止履行，因此跨越公司、陈江要求退还保证金120000元，予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十二条之规定，判决：1.洋泰公司赔偿陈江、跨越公司房屋改造装修损失1888656.82元；2.洋泰公司赔偿陈江、跨越公司经营损失557104.74元；3.洋泰公司向陈江、跨越公司退还保证金120000元；4.评估费210000元，陈江、跨越公司负担138600元，洋泰公司负担71400元；5.驳回陈江、跨越公司要求洋泰公司赔偿转租损失1046028元的请求；6.驳回陈江、跨越公司要求修仕贤承担连带责任的请求。上述一至四项，由洋泰公司于判决生效之日起10日内履行完毕。案件受理费61442元（原告已预交），财产保全费5000元，共计66442元，由原告负担39582元，洋泰公司负担26860元。 跨越公司、陈江上诉请求：l.改判一审判决第一项为赔偿房屋改造装修损失2094726元；2.改判第二项为赔偿营业损失2994438元；3.改判第四项为判决洋泰公司、修仕贤负担评估费210000元；4.改判第五项为判决赔偿转租损失1046028元；5.改判第六项为判决修仕贤对洋泰公司的上述赔偿承担连带责任；6.本案一、二审诉讼费、财产保全费全部由洋泰公司、修仕贤承担。 洋泰公司上诉请求：1.改判一审判决第一项驳回被上诉人房屋改造装修损失判决数额中150179．32元的诉讼请求；2.改判一审判决第二项为驳回被上诉人经营损失的诉讼请求；3.诉讼费用由被上诉人承担。 二审中，洋泰公司提交（2018）鲁0203民初9633号民事判决书及潍坊鑫诚司法鉴定所司法鉴定意见书，予以证明其与72665部队签订的合同是真实有效的。跨越公司质证称对判决书和鉴定意见书的真实性无异议，对证明事项有异议，认为印章的真实并不能证明合同有效。 本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院二审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合本案一、二审查明的事实，对跨越公司、陈江及洋泰公司的上诉主张，分析认定如下：一、关于跨越公司诉讼主体资格的认定。虽然房屋租赁合同系陈江与洋泰公司签订，跨越公司并非合同的一方当事人，但陈江与洋泰公司签订合同时明确约定租赁房屋用于宾馆经营，陈江签订合同后实际上以涉案房屋为经营地址注册了跨越公司并以该公司名义经营宾馆，洋泰公司出具的租金收据中也载明收取了该公司的租金，本案的处理结果与跨越公司之间有直接的利害关系，跨越公司作为原告提起诉讼并无不当。洋泰公司主张跨越公司不具有诉讼主体资格的理由不能成立，不予支持。二、关于修仕贤应否承担本案连带责任的认定。洋泰公司为有限责任公司，并非一人公司，修仕贤为公司法定代表人，其代洋泰公司收取租金是双方合同约定的租金交纳方式，不能由此认定修仕贤个人财产与洋泰公司财产混同，跨越公司提交的证据亦不能证明修仕贤抽逃出资的事实，其主张修仕贤承担本案连带责任的依据不足，一审不予支持并无不妥。三、关于转租损失的认定。陈江的转租行为并未按照双方合同的约定经过洋泰公司的书面同意，且其认可两租户已分别于2017年11月21日、2017年12月19日搬离租赁房屋，搬离前的租金已全部付清。跨越公司、陈江主张转租损失无事实和法律依据。一审不予支持并无不当。四、关于房屋改造装修损失的认定。跨越公司、陈江认可72665部队在2017年3月即陆续发出通知，要求腾还涉案房屋，但其并未主动腾让，一直占有、使用至2018年5月31日，其主张房屋租赁合同未履行期限应当自2018年1月21日开始计算的理由不能成立，不予支持。双方租赁合同约定起租日为2013年4月26日，租期结束日为2021年8月19日。2012年11月26日前交付标的区域，交付日至起租日期间5个月为免租装修期。可见洋泰公司交付房屋后，给予陈江5个月的免租装修期限。该5个月并不计算在双方约定的租赁期限内，因此，洋泰公司主张以房屋实际交付给陈江之日即2012年12月3日起计算起租日的理由不能成立，不予采纳。同时，双方约定租期自起租日起至结束日止共计9年，装修损失的计算标准“按甲乙方认可的第三方评估总额除以9年均摊值乘以未履行合同年数”。尽管该约定的9年明确而具体，但该9年应理解为实际租赁期限的大约年数，洋泰公司亦认可双方合同约定的租赁期限9年是个虚数。因此，一审按照实际约定的租赁期限8年3个月22天认定房屋改造装修损失，既符合双方合同约定的本意，也更加公平合理。洋泰公司主张按照9年期限认定房屋改造装修损失的理由不够充分，不予采信。五、关于经营损失的认定。因72665部队收回房屋，导致本案合同解除，跨越公司停止经营，丧失了继续履行合同获取经营收益的条件，必然产生经济损失，洋泰公司主张跨越公司不存在经营损失的理由不能成立，不予支持。涉案房屋为军产房屋，跨越公司、陈江认可72665部队在2017年3月即陆续发出通知，要求腾让涉案房屋，中央军委关于部队停止有偿服务的精神，跨越公司、陈江应当知晓，因此，应积极采取有效措施，避免其损失的进一步扩大，但其一直占有房屋至2018年5月31日，对于其扩大的损失，一审不予支持并无不当。一审酌情支持跨越公司、陈江8个月的经营损失是适当的。跨越公司、陈江主张营业损失2994438元的理由不能成立，不予支持。 综上所述，青岛跨越投资发展有限公司、陈江与青岛洋泰投资有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费72315元，由青岛跨越投资发展有限公司、陈江负担61442元，由青岛洋泰投资有限公司负担10873元。 跨越公司、陈江再审中提交新证据如下：证据一、陈江中国工商银行账户流水信息共11页，证明陈江按照修仕贤的指示将应当支付给洋泰公司的房屋租金支付给修仕贤及刘春芳的个人银行账户，导致洋泰公司名下没有财产承担债务，结合申请人在一审时提交的证据，修仕贤的招商银行账户流水信息可以看出，刘春芳在收到陈江支付的房屋租金后并非将租金支付给洋泰公司账户，而是支付给修仕贤个人银行账户，修仕贤用其银行账户的资金偿还信用卡等多笔个人消费与支出，从而证明存在修仕贤及刘春芳向洋泰公司出借银行账户以及修仕贤作为股东个人财产与洋泰公司财产发生混同的情形。证据二、迟伟的中国工商银行账户流水信息，证明迟伟作为洋泰公司出租房屋的另一承租人，洋泰公司及修仕贤也指示迟伟将房屋租金支付给刘春芳个人，证明洋泰公司要求所有租户均将租金支付给个人账户而非公司账户是其躲避公司债务的惯用手段。关于迟伟与洋泰公司的租赁关系在法院也有诉讼。全部租金都是支付给修仕贤与刘春芳个人。申请人与洋泰公司签订合同时对方没有提供过公司账户。 洋泰公司、修仕贤质证称，对证据一的真实性初步没有异议，如果庭后核实有异议再向法庭提交书面意见。洋泰公司与陈江合同约定租金收付方式是双方合意，即便是以修仕贤个人账户收取租金，仅是洋泰公司收取租金的一种方式，不能证明陈江的主张成立，另外修仕贤担任多家公司的法定代表人，刘春芳也担任多家公司的会计，二人之间有资金账户往来与本案无关，就本案而言，洋泰公司在曹县路项目投资多达2000多万元，陈江的租金仅是一小部分收入，不能证明修仕贤个人账户与公司资产混同，也不能证明修仕贤个人出借账户。另外，修仕贤个人账户收取租金的数额需要核实，如有异议庭后提交书面意见。修仕贤个人账户收取租金后均用于公司经营、向第三人支付租金。对证据二的真实性初步没有异议，如果庭后核实有异议再向法庭提交书面意见。该证据只能证明刘春芳有过收款行为，但不能证明对方主张的事实成立。另外洋泰公司在的租赁项目租金收入应该是750万元左右，实际上公司股东投入的装修改造费用就有450余万元，已经支付给第三人的租金是535万元，尚未支付的接近250万元，上述事实可以认定洋泰公司收取的租金远远少于其支出的费用，洋泰公司收取的租金用于公司经营，至今还亏损1300多万元，对方的主张不成立。 鉴于洋泰公司、修仕贤对上述证据的真实性未再提异议，本院对上述证据的真实性予以确认。上述证据证实修仕贤的个人账户收取了租户应支付洋泰公司的租金，修仕贤用其银行账户的资金进行了偿还信用卡等多笔个人消费与支出，从而证明存在修仕贤向洋泰公司出借银行账户以及修仕贤作为股东个人财产与洋泰公司财产发生混同的情形。故对上述证据的证明事项予以确认。 洋泰公司、修仕贤再审中提交新证据如下：证据一、洋泰公司工商登记材料一份。证明洋泰公司由股东宗海光、修仕贤各出资250万元于2012年3月8日登记成立，公司法定代表人为宗海光。证据二、评估报告一份。证明经青岛市市北区法院委托，山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司评估，洋泰公司成立后，以2012年8月为基准时间，洋泰公司在第三人出租的房屋投入建造、改造、装修等费用4572504.26元，该费用全部由公司股东包括修仕贤个人以现金方式投入。证据三、收据二份、对账单二份。证明洋泰公司于2012年6月19日、2013年4月15日分别向第三人支付租金75万元，共计150万元。通过公司对账单证实，上述150万元租金，其中2012年6月19日支付的75万元，由修仕贤投入现金40万元、宗海光投入现金35万元。2013年4月15日支付的75万元，由修仕贤投入现金71万元、宗海光投入现金5万元。结合证据二，洋泰公司成立后，公司股东修仕贤、宗海光投入到公司的资金至少6072504.26元（4572504.26元+1500000元）。还不包括修仕贤个人在公司后期经营过程中，投入到公司的其他资金。在不计股东注册资金的情况下，仅公司成立后，股东对公司的实际投入已达到或超过其应缴纳的出资，亦超过了公司的注册资本500万元。按照公司法相关规定，股东无需继续承担返还或补足出资的义务，更无须对公司债务承担任何责任。陈江主张修仕贤个人对公司债务承担责任没有事实和法律依据。修仕贤个人没有抽逃出资，已经把注册资金给了宗海光，宗海光是否抽逃不清楚，但是其后修仕贤和宗海光又向公司投入700多万的费用，按照法律规定修仕贤不应该对公司债务承担任何责任。公司股东后期投入的费用是公司股东向公司进一步的注资，并非借款。 跨越公司、陈江质证称：对于证据一的真实性无异议，但该证据足以证实修仕贤的出资时间应为2012年3月8日，出资金额为250万元。结合之前出示的跨越公司银行流水足以证实修仕贤已经将该出资进行了转移，从而存在抽逃出资的事实。对证据二的真实性无异议，证明事项有异议，该评估报告证实的是洋泰公司针对房屋进行改造维修、装修的总投入，并非是对洋泰公司两名股东对公司出资的评估结果，与本案无关。对证据三的真实性无异议，证明事项有异议，修仕贤自认其后续向公司的投资发生在2012年6月19日之后，其中的对账单也可以显示洋泰公司的资金与修仕贤、刘春芳之间存在频繁大额交易往来，进一步证实修仕贤和洋泰公司之间存在着财产混同的情形。即使修仕贤投入公司运营的资金超过其出资，也无法改变其已经抽逃出资的事实，并且也应为财产混同，对公司债务应承担连带责任。洋泰公司、修仕贤在合同中约定将应由公司收取的租金由修仕贤个人账户接收，违反了公司财务管理制度，据了解，的租户不足十户，其中跨越公司的使用面积最大，据了解洋泰公司要求全部租户将租金支付给修仕贤或刘春芳，导致公司账户没有任何资产，如此约定租金收取方式，是洋泰公司经营过程中的常用方式，这符合公司账目与股东账目不分的情形，因而属于人格混同。 本院对上述证据的真实性予以确认。上述证据证实公司股东包括修仕贤个人对公司进行了资金投入，同时证实洋泰公司的资金与修仕贤、刘春芳之间存在频繁大额交易往来，亦证实修仕贤和洋泰公司之间存在财产混同的情形。 本院依法调取中国银行青岛宣化路支行交易明细2份、汇兑支付往账凭证1份、结算业务申请书1份，证明2012年3月9日，洋泰公司账号23×××25转账汇款500万元至纪玉光的中信银行青岛支行账户（73×××49）。 跨越公司、陈江质证称：对证据的真实性无异议。上述证据证实宗海光与修仕贤在2012年3月8日将出资款共计500万元汇入洋泰公司账户后，于次日即2012年3月9日就全部转至个人银行账户，致使洋泰公司账户内没有任何资金，无法承担对债权人的债务，属于抽逃出资。洋泰公司的股东有义务在抽逃出资的范围内对公司债务承担补充赔偿责任。修仕贤及洋泰公司有义务核实并说明纪玉光的真实身份以及抽逃出资的实际去向，如果无法核实或者无法提供，应承担举证不能的法律后果。 洋泰公司、修仕贤质证称：对证据的真实性无异议。银行记账凭证足以证实，洋泰公司与纪玉光之间的转款，结算业务申请书明确记载转款用途为借款，属于洋泰公司与案外人纪玉光之间的正常业务往来，并非股东修仕贤个人抽逃出资。由于洋泰公司前期由宗海光经营，具体业务也由其操作，修仕贤对纪玉光的身份信息及公司前期的账册和借款凭证均不掌握。 本院对上述证据的真实性予以确认。上述证据证实宗海光与修仕贤在2012年3月8日将出资款共计500万元汇入洋泰公司账户后，洋泰公司于次日即2012年3月9日将该500万元全部转至纪玉光个人银行账户。 洋泰公司申请重新评估陈江主张的营业损失，本院认为，一审法院对评估采取了审慎及综合平衡考虑的态度，评估单位也对相关评估事项进行了合理平衡的考虑并进行了系数修正，未失公平。故对该申请不予支持。 本院再审查明的其他事实和证据与原审基本一致。 本院再审认为，本案再审中争议的焦点问题是：1.跨越公司是否本案适格主体;2.涉案合同无法继续履行系因被告违约还是不可抗力;3.如何认定跨越公司及陈江的经济损失;4.修仕贤应否对洋泰公司涉案债务承担连带责任;5.二审对跨越公司及陈江诉讼费分担的判决是否合理。 关于第1个焦点问题，因陈江在与洋泰公司签署租赁合同时明确约定租赁房屋的目的是用于经营酒店，陈江只有在取得租赁场所后方能注册公司经营酒店，在陈江与跨越公司向洋泰公司支付租金时，洋泰公司开具的租金收据上注明的公司名称亦是跨越公司，足以证明其认可租赁关系存在于洋泰公司与跨越公司之间，因此跨越公司是适格原告。 关于第2个焦点问题，陈江无法继续使用租赁房屋是因洋泰公司与第三人签订的十年期限租赁合同未生效，第三人强制收回房屋所造成；第三人收回租赁房屋也因为三年租赁合同期限届满，也不属于不可抗力；洋泰公司与第三人签订的合同中约定的“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”条款说明军队政策的变化也在合同约定的解除条款之内；陈江与洋泰公司签订的合同第十违约责任10.3E第二段提到“因其他违约情况（包括但不限于擅自解除合同、在租赁期限内因纠纷争议被查封本合同项下租赁物等原因）致乙方不能正常经营的，除按本合同相关条款承担责任外，甲方应退还乙方已经预付的租金等一切款项、补偿乙方的装修损失”的约定条款也应包含了因军队政策发生变化可能解除合同的情形。故涉案合同无法继续履行系因洋泰公司违约而非不可抗力。且《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，故洋泰公司应当承担违约责任。 关于第3个焦点问题，原审判决认定事实清楚，认定跨越公司及陈江的经济损失公平无误，应予维持。 关于第4个焦点问题，如前所述，修仕贤与洋泰公司构成财产混同，应当对涉案债务承担连带责任。 关于第5个焦点问题，鉴于跨越公司及陈江系要求修仕贤对上诉请求与洋泰公司承担连带责任，其二审诉讼费应当收取56216元，多收部分应予退回，再审根据判决结果予以合理分担应收诉讼费等费用。 综上所述，跨越公司、陈江的再审请求部分成立，洋泰公司的再审请求不成立。原审判决认定事实不清，适用法律不当,本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十一条、第一百二十二条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）鲁02民终3136号民事判决和山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初4662号民事判决第六项； 二、维持山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初4662号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项； 三、变更山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初4662号民事判决第四项为“评估费210000元，青岛跨越投资发展有限公司、陈江负担138600元，青岛洋泰投资有限公司、修仕贤负担71400元”； 四、修仕贤对山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初4662号民事判决第一项、第二项、第三项承担连带责任； 五、驳回青岛跨越投资发展有限公司、陈江的其他诉讼请求。 上述二至四项，由青岛洋泰投资有限公司、修仕贤于判决生效之日起十日内履行完毕。如果青岛洋泰投资有限公司、修仕贤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费61442元，财产保全费5000元，共计66442元，由青岛跨越投资发展有限公司、陈江负担39582元，青岛洋泰投资有限公司、修仕贤负担26860元。青岛跨越投资发展有限公司、陈江已交纳的二审案件受理费61442元，实际应收取费用为56216元，由青岛跨越投资发展有限公司、陈江负担32852元，由青岛洋泰投资有限公司、修仕贤负担23364元，多收款项5226元退回青岛跨越投资发展有限公司、陈江；青岛洋泰投资有限公司交纳的二审案件受理费10873元由其自行负担。青岛跨越投资发展有限公司、陈江预交的再审财产保全费5000元由修仕贤负担。 本判决为终审判决。 审判长  王婧华 审判员  蒲娜娜 审判员  刘述明 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 杨坤 书记员高嘉慧