广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9206号原告：谭铭强，男，1971年1月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************331。委托诉讼代理人：王菁柏，广东泓磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：高振汉，广东泓磊律师事务所实习律师。被告：罗超，男，1988年3月30日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区*****************，公民身份号码430************735。原告谭铭强诉被告罗超租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序于2020年5月29日、7月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王菁柏、被告罗超到庭参加两次庭审，原告委托诉讼代理人高振汉参加第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解一个月但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.被告立即迁出涉案租赁物，并立即将涉案租赁场地返还给原告；3.被告向原告支付拖欠的2020年2月、3月、4月租金120000元及归还场地日止的租金；4.被告向原告支付至清偿日止的违约金，暂计至2020年3月20日的违约金2560元（以40000元为本金，按日0.05%，自2020年1月6日起计算至2020年2月5日止的违约金为600元；以80000元为本金，按日0.05%，自2020年2月6日起计算至2020年3月5日止的违约金为1120元；以120000元为本金，按日0.05%，自2020年3月6日起计算至清偿日止，暂计至2020年3月20日的违约金为840元）；5.被告向原告支付拖欠的2020年1月1日至2020年2月底的水电费18656元以及至返还场地日的水电费；6.被告向原告支付拖欠的2020年2月、3月的电梯使用费1166元以及至返还场地日止的电梯使用费；7.被告向原告支付拖欠的2018年1月1日至2020年3月31日停车场使用及管理费172800元以及返还场地日止的停车场使用及管理费；8.原告没收被告的履约保证金140400元以及没收20000元水电保证金；9.被告于租赁期间在租赁物内添附的设施、设备、装修等附属物等归原告所有；10.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年10月10日签订《租赁合同书》，后又于2018年9月20日签订《补充协议》。双方约定由被告承租原告位于汪波里综合楼3-6楼，总建筑面积3200平方米。租赁期限从2017年9月28日起至2029年2月30日止。从2018年3月1日起租。租赁保证金140400元。约定租金缴纳时间为每月5日前缴清下月租金。原告依约将租赁物连同室外停车场交付给被告，但被告至今为止，尚拖欠原告租金、水电、电梯、停车场使用等费用。被告拖欠租金等款项的行为已经严重违约，原告特向法院起诉。诉讼中，原告补充陈述：2020年4月的租金已交纳，该金额在诉讼请求中可予以扣减，3月的水电费10692元、4月电梯使用费583元不能减免，因起诉时没有主张该笔费用。2020年4-6月的租金、水电费、电梯费已交纳，但属于逾期支付。被告辩称，对原告起诉有异议。1.原告要补偿被告的装修费、设计费，以及开具被告之前缴纳租金的发票。原告的租赁物租给被告做酒店，但被告办证时，被告知是工业用地，目前证件还未办好，只能做工地，租赁物楼顶有违建，不能办理二次消防，另楼顶一直在施工近两年多，对被告的租户影响很大，电梯里都是砂石水泥，原告需要赔偿被告的损失。装修费、设计费及损失至少四百万元。原告赔偿该部分费用后，被告可以立即搬走。2.原告需出具从合同开始到现在为止发票给被告，被告可以支付2020年2月、3月的租金。3.被告一直对水电费存在争议，原告主张的水电费较高，可能存在虚高水电费的情况，原告应出具供水供电部门的发票。4.2020年2月、3月电梯使用费1166元被告没有支付，以前一直有交，但原告不肯对2月、3月租金扣减，双方存在争议，所以被告不交电梯使用费。如原告可以补足发票给被告，2月、3月租金就可全额支付，如不补发票，受疫情影响，无法营业，被告的租金无法收齐，所以2月、3月租金要打7折。5.关于停车场使用费，原告没有发通知给被告要求交停车场使用费，该停车场也没有专用位置，且该停车场是属于政府，原告没有理由收取被告的停车费，停车场也没有停车系统，谁都可以停进来，原告也不清楚车辆是谁的。6.关于履约保证金、水电保证金，如解除合同，原告无权没收被告的保证金。7.被告不同意将添附的设施、设备、装修等附属物归原告所有。诉讼中，原告举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原被告的诉讼主体资格；2.租赁合同书、消防安全防火责任书、补充协议原件各1份，用以证明原被告之间存在租赁合同关系。合同约定原告将涉案物业租赁给被告，每月5日前缴清下月租金，室外停车场及管理费标准为每平方2元收费。3.电表、水表、停车场照片打印件各1份，用以证明涉案租赁物2020年3月19日时电表、水表的度数，以及停车场现状。4.收据原件3张（NO.9704416、9704417、9704420），用以证明三份收据都是水电费的收据，该三份收据当中的水电费被告已经足额缴纳，显示水费是4元/度、电费是1元/度，被告一直以来都是以此单价向原告缴纳水电费；2020年3月份的水电费，时间跨度从新冠疫情发生前到发生过程中，每月的水电费都维持在10000元左右，即被告的经营没有受到疫情的影响；目前拖欠水费是（10060度-9536度）×4元=2096元，拖欠电费是（12000度-11586度）×40倍×1元=16560元，合共拖欠水电费18656元。5.微信聊天记录打印件1份、收据原件3张（NO.1381329、1381330、9704420），用以证明2020年4月的租金40000元、2020年4月的电梯使用费583元、2020年3月的水电费10692元，合计51275元，被告已经通过微信转账的方式向原告支付；从被告支付2020年4月电梯使用费的行为来看，双方对每月583元的电梯使用费是有明确约定的。被告没有提交证据。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2017年10月10日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《租赁合同书》，约定：甲方将位于南海区大沥联安汪波里综合楼3-6楼（以下简称涉案租赁物）出租给乙方使用，建筑面积约3200平方米，租赁期限从2017年9月28日到2029年2月30日止，租金每3年递增10%，2018年3月1日至2021年2月30日每月租金46800元，先交租后使用，乙方应于每月5日前向甲方缴清下月租金，逾期缴付的，自逾期之日起，甲方按日息千分之五计收乙方逾期缴纳部分的滞纳金。乙方逾期超过10天不缴交租金（含部分）的，构成违约，按照本合同第八条第3项的约定处理；甲方给乙方免租期为150天；自双方签订本合同之日起日内，即2017年10月10日前乙方应向甲方交纳140400元作为乙方履行本合同的保证金；甲方按移交时的现状向乙方移交租赁物及其他设施，其余一切办理证照手续由乙方负责；租赁物的一切消防通道公用，不得阻碍，室外停车场地方公用，门前不占道经营；室外停车场及管理费收费标准为租赁物每平方2元收费；乙方有下列情形之一的，构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回本合同项下租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物及其附属物，没收乙方已交付的合同保证金，同时要求乙方付清尚欠的租金及有关费用：……（6）拖欠应付甲方的租金（含部分）超过15日的；甲方有权终止合同及当作乙方自动解除合同处理，场地内一切物品当作补偿甲方租金，如需清理，所产生的费用由乙方负责；若乙方经由甲方总表使用水、电的，乙方须向方支付当月电费及水费的作为线路损耗费分摊费用，如日后产生物业管理费用，由承租方按比例承担；等等。2018年9月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《补充协议》，约定：从2018年9月起，原租赁合同的每月租金46800元更改为每月40000元收取，并以此为基数按原租赁合同进行递增，乙方须交付20000元给甲方作为用水用电保证金，此保证金不计算利息至合同期在乙方没有拖欠该租赁物的水、电费的情况下返还。如乙方在租赁期内出现拖欠水、电费的情况，甲方有权没收该保证金和作出停水停电措施。2020年4月20日，原告收到被告支付的2020年4月使用费40000元、3月水电费10692元、4月电梯使用费583元，合计51275元。诉讼中，被告陈述其正在整理资料，故未按规定时间内提起反诉，其会另案主张权利，包括装饰装修损失等。本院认为，当事人均未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告于2017年10月10日签订的《租赁合同书》为无效合同。合同无效，自始无效，原告请求解除合同及补充协议，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，被告应返还涉案租赁物予原告，本院对原告的腾退请求予以支持，已形成附合的装饰装修物应随租赁物移交原告，对原告请求确认被告在租赁物内添附的设施、设备、装修等附属物等归原告所有不予支持。被告认为原告应赔偿其装饰装修损失，经本院释明被告明确不在本案中提起反诉，其会另案主张权利，被告可另案起诉并可就装饰装修采取必要的保全措施。合同无效，原告请求没收被告支付的履约保证金140400元及水电保证金20000元，没有法律依据，本院不予支持。合同无效，根据公平原则，被告对租赁物进行了占有使用，应参照合同约定的标准支付占用期间的场地使用费及占用期间发生的水电费予原告。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施确可能导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，原告主张被告没有支付2020年2月、3月的场地使用费，被告认为受疫情影响，被告无法营业，租金无法收齐，请求2、3月的使用费按7折处理，故本院结合佛山地区的疫情防控措施实际实施情况及租赁物的使用情况，根据公平原则，酌情确定2020年2月1日至3月31日期间的场地使用费按70%计付，即被告应支付2020年2月1日至3月31日的场地使用费56000元（40000元/月×70%×2个月）予原告，原告请求超出核定部分，本院不予支持。被告抗辩原告需先开具发票被告再付款，但开具发票为合同附随义务，并非要求被告付款的先履行义务，若双方就此存在争议被告可另行主张权利，但不得以此拒绝履行付款义务，对被告的抗辩理由本院不予采纳。关于逾期付款违约金。原告主张该违约金实为被告逾期支付使用费给原告造成的损失，因受疫情影响双方未能协商2020年2月、3月使用费的计收标准并诉至法院，在法院裁决前未最终确定，且被告之后已支付2020年4月至6月的使用费，故原告请求计收逾期违约金本院不予支持。关于水电费。被告在涉案租赁物进行经营使用，必然产生水电费支出，原告主张租赁物2020年1月1日至2月29日发生水电费18656元，并提供了过往水电费收据予以佐证，被告虽有异议但不能提供证据予以反驳，且被告已支付2020年3月的水电费10692元，故原告主张被告应支付2020年1月1日至2月29日的水电费18656元合理有据，本院予以支持。原告未举证证明之后的水电费发生情况，并确认被告已交纳2020年4月至6月的水电费，故本院对其主张2020年3月至返还场地日的水电费不予支持。关于电梯使用费。被告确认电梯使用费每月583元，被告未举证证明其已支付2020年2月、3月的电梯使用费1166元，本院对原告主张被告应支付2020年2月、3月的电梯使用费1166元予以支持。至庭审终结时，被告仍占有使用涉案租赁物，原告确认被告已支付2020年4月至6月的场地使用费和电梯使用费，被告未举证证明2020年7月之后的场地使用费和电梯使用费已支付，故被告应支付从2020年7月1日至租赁物腾退之日止按每月40000元计算的场地使用费及按每月583元计算的电梯使用费予原告。关于停车场使用及管理费。原告认为被告自2018年1月1日起开始欠付该费用，但涉案合同虽约定“室外停车场及管理费收费标准为租赁物每平方2元收费”，但未约定租赁物指向涉案租赁物或是室外停车场，其面积约定不明确，被告自涉案合同签订以来即未支付该费用，原告现主张该费用不符合常理，且在涉案合同签订后双方于2018年9月20日就降低使用费标准签订《补充协议》，亦未约定停车场使用及管理费应如何支付，故原告主张被告支付2018年1月1日起的停车场使用及管理费没有事实和法律依据，本院依法不予支持。由于原告和被告对合同无效均有过错，本案受理费应由原告和被告各负担一半。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗超应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退并返还原告谭铭强和被告罗超于2017年10月10日签订的《租赁合同书》项下位于南海区大沥联安汪波里综合楼3-6楼予原告谭铭强；二、被告罗超应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2月1日至3月31日的场地使用费56000元、2020年2月至3月的电梯使用费1166元予原告谭铭强；三、被告罗超应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年1月1日至2月29日的水电费18656元予原告谭铭强；四、被告罗超应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2020年7月1日至上述第一项判决履行之日止每月40000元计算的场地使用费及按每月583元计算的电梯使用费予原告谭铭强；五、驳回原告谭铭强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取29433.44元（原告已预交），由原告负担14716.72元，由被告负担14716.72元。被告负担的14716.72元应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的14716.72元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年八月八日书记员  陈嘉瑜