江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1560号上诉人(原审原告)：遂川县天叶工艺有限公司，住所地为遂川县工业园区留洋路，统一社会信用代码91360827674997396M。法定代表人：郭起锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁远明，江西映山红律师事务所律师。上诉人（原审被告）：俞晓臣，男，1993年2月10日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。委托诉讼代理人：刘昕伟，江西赣泰律师事务所律师。上诉人遂川县天叶工艺有限公司（以下简称天叶公司）因与上诉人俞晓臣租赁合同纠纷一案，不服遂川县人民法院（2020）赣0827民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天叶公司的法定代表人郭起锋及其委托诉讼代理人梁远明、上诉人俞晓臣的委托诉讼代理人刘昕伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天叶公司上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判俞晓臣赔偿天叶公司恢复原状损失77476元；2.一、二审诉讼费全部由俞晓臣负担。事实及理由：一审事实认定不清，适用法律错误，俞晓臣应当按照合同约定承担天叶公司恢复原状损失77476元。双方于2019年4月10日签订的《厂房租赁合同》第四条明确约定了俞晓臣因经营需要改建或扩建、增加基础设施应经天叶公司同意，在租赁期满俞晓臣需将其改建或扩建、增加基础设施恢复原状。而针对双方出现违约情形另行约定，与恢复原状条款并不冲突。俞晓臣在使用过程中，为便于生产，改变了厂房内部结构，在厂房内隔了很多中间墙板，还将大门方位进行了调整，另行开辟了大门，厂房原有的挡雨棚也被拆除了一大半，将原有厂房改得面目全非。在改建厂房过程中，天叶公司再三强调，合同到期后，俞晓臣需将厂房恢复原状，俞晓臣表示会按合同约定恢复原状，天叶公司才勉强同意其改建。在俞晓臣提出要解除合同时，天叶公司也提出要将厂房恢复原状，俞晓臣回复恢复厂房是应该的，此点在一审提交的通话录音中有提及。由于俞晓臣迟迟不肯恢复厂房，以致厂房无法继续承租，目前厂房仍处于闲置状态，对天叶公司造成的损失远远不止恢复原状的69576元。天叶公司就本案向遂川县人民法院起诉，俞晓臣接到传票后气势汹汹地跑到厂房，搬走其在厂房的所有设施设备。在搬迁过程中，俞晓臣恶意将厂房内的铝合金窗、床、床垫、空调、植物损坏。事后联系俞晓臣，俞晓臣却不予理会。故俞晓臣还应当承担损坏物品费用7900元。以上共计77476元。俞晓臣辩称，天叶公司所提损失没有事实和法律依据，相关损失清单和照片都是其单方制作，不能作为定案的依据。合同约定的违约金已远远超过天叶公司的实际损失，天叶公司不能在主张违约金的同时又要求赔偿损失，构成双重履行，加重了承租人的负担。综上，请驳回天叶公司的上诉请求。俞晓臣上诉请求：撤销原审判决第二项，驳回天叶公司要求支付违约金及赔偿损失的诉讼请求。事实及理由：一审认定事实错误，俞晓臣已履行提前告知义务。庭审过程中，俞晓臣提供了通过员工向天叶公司微信告知的聊天记录，天叶公司提交的录音也可证实这一点。因此，俞晓臣已充分履行解除合同告知义务。俞晓臣在一审时已提交遂川县深宇能源有限公司及其股东的工商登记信息，上述证据充分证明俞晓臣租赁厂房目的是为遂川县深宇能源有限公司成立及使用，遂川县深宇能源有限公司的工商登记信息显示该公司正处于注销公告程序，与俞晓臣租赁厂房的目的不符；受疫情及公司经营状况影响，遂川县深宇能源有限公司难以继续经营，因此，该公司的注销明显属于重大情势变更，且新冠疫情的发生属于不可抗力的一种。综上，依据《中华人民共和国合同法》及其司法解释，因新冠疫情及公司经营状况不佳，公司进入注销公告程序，俞晓臣继续履行合同无法实现合同目的。一审认定事实错误，恳请二审支持上诉请求。天叶公司辩称，俞晓臣的上诉请求不能成立，俞晓臣认为承租人是遂川县深宇能源有限公司没有事实依据。俞晓臣认为新冠××疫情使其经营受到影响，属于重大情势变更，是想当然的错误认识，本次新冠××疫情对经营的短暂影响不足以构成重大情势变更。因此，俞晓臣的上诉请求不能成立。天叶公司向一审法院起诉请求：1.判令解除天叶公司与俞晓臣签订的《厂房租赁合同》，并要求俞晓臣将厂房恢复原状；2.判令俞晓臣支付违约金10万元；3.本案诉讼费用由俞晓臣承担。一审法院认定事实：2019年4月10日，俞晓臣就租赁天叶公司位于遂川县厂房，与天叶公司签订《厂房租赁合同》，合同约定：合同期限为2019年4月10日至2022年4月9日，租金为每年288000元整，俞晓臣每年应提前两个月付清当年房租，如一方提前解除合同应当对对方赔偿损失10万元。2020年2月，俞晓臣应当支付2020年度房租，天叶公司多次催促俞晓臣，俞晓臣回复不再租赁厂房，天叶公司可将厂房转租给其他人。此后，俞晓臣腾空厂房，对天叶公司厂房的改建未予恢复，也未对天叶公司的损失予以赔偿。一审法院认为，天叶公司与俞晓臣签订的《厂房租赁合同》系双方自愿意思表示，合法有效，双方均应受此约束。俞晓臣擅自要求提前解除合同，天叶公司要求俞晓臣按合同约定支付10万元违约金，符合事实和法律规定，依法予以支持。天叶公司已诉请要求俞晓臣支付10万元违约金，且天叶公司未提供相关证据证实俞晓臣提前解除合同及改建厂房等对天叶公司造成的实际损失明显超过双方约定的赔偿数额，故对天叶公司要求俞晓臣将厂房恢复原状的诉求不予支持。俞晓臣未提供相关证据证实其系作为江西深宇精密机械有限公司的发起人在公司成立前以个人名义与天叶公司签订厂房租赁合同，故对俞晓臣辩称其不是本案适格被告的意见不予采纳。新冠××疫情的影响系暂时、短期的，目前各行业均在复工复产，不属俞晓臣提前解除合同的不可抗力原因，且俞晓臣提前解除合同及改建厂房等对天叶公司也造成了实际损失，故对俞晓臣辩称提前解除合同是受新冠××疫情影响，因疫情属不可抗力原因，双方互不承担违约责任的意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除遂川县天叶工艺有限公司与俞晓臣于2019年4月10日签订的《厂房租赁合同》。二、俞晓臣自判决生效后三十日内支付遂川县天叶工艺有限公司违约金10万元。三、驳回遂川县天叶工艺有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由俞晓臣负担。二审中，天叶公司提交二组证据，第一组是需要恢复的厂房图片和恢复厂房预算清单，拟证明俞晓臣在使用租赁物过程中，为便于生产，改变了厂房内部结构，在厂房内隔了很多隔板，还将大门方位进行了调整，另行开辟一扇大门，厂房原有的挡雨棚也被拆除一大半，将原有厂房改得面目全非；经天叶公司预算，恢复厂房需要69576元。第二组证据是搬离厂房时的损坏图片和损坏物品价值清单，拟证明俞晓臣搬离厂房时恶意将厂房内的铝合金窗、床、床垫、空调、植物损坏，损坏物品价值7900元。俞晓臣质证认为，以上二组证据系天叶公司单方制作，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，天叶公司提交的二组证据均系天叶公司单方制作，俞晓臣亦不认可，故对该二组证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.俞晓臣是否本案适格被告；2.俞晓臣是否需向天叶公司支付违约金10万元；3.俞晓臣是否需赔偿天叶公司恢复原状损失77476元。关于焦点1，俞晓臣辩称其是发起人江西深宇精密机械有限公司的股东，先以个人名义租赁厂房，实际租赁者和使用人系2019年4月15日注册成立的遂川县深宇能源有限公司，并提供遂川县深宇能源有限公司和江西深宇精密机械有限公司的《企业信用信息公示报告》加以证明，本院认为，俞晓臣提供的以上证据不足以证明其主张，其作为本案《厂房租赁合同》中的乙方（承租方），是本案适格被告。关于焦点2，俞晓臣辩称新冠××疫情影响其经营，属不可抗力原因而提前解除合同。本院认为，新冠××疫情影响系暂时、短期的，各行各业早已复工复产，该疫情不属于提前解除合同的不可抗力原因，故对该辩解不予采纳。《厂房租赁合同》第八条约定“如甲方无故提前解除本协议或乙方提前退租，违约方应对对方赔偿损失十万元”。现俞晓臣在没有法定或约定解除事由的情况下提前退租，属违约行为，应当按照约定赔偿天叶公司10万元。关于焦点3，《厂房租赁合同》第四条约定“租赁期满后，乙方应将原有的建筑、场地等恢复原样，乙方新建的厂房如甲方愿意接受，则折价补偿乙方，如甲方不愿接受，乙方应恢复原状”。按照该条约定，俞晓臣理应将租赁厂房恢复原状。天叶公司诉请俞晓臣赔偿恢复原状损失77476元，但提供的证据均系天叶公司单方制作，俞晓臣对其证据亦不认可，依据目前证据不能确定天叶公司恢复原状的损失，天叶公司应承担举证不能的不利后果，故对天叶公司的该诉请不予支持。综上所述，天叶公司、俞晓臣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4040元，由遂川县天叶工艺有限公司负担1740元，俞晓臣负担2300元。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇二〇年八月十一日法官助理高晓丽书记员王荷英