四川省米易县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0421民初461号 原告：四川合纵物业服务有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区大和北路六村1-7#，统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：苏绍奎（特别授权），系公司员工，男，1963年3月17日出生，汉族，现住四川省米易县，户籍所在地：四川省南充市嘉陵区。 被告：崔华芬，女，1975年9月1日出生，汉族，农村居民，现住四川省米易县，户籍所在地：四川省米易县。 委托诉讼代理人：孙光友（系崔华芬之夫，特别授权），男，1971年9月22日出生，汉族，农村居民，住四川省米易县。 原告四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵公司）与被告崔华芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法由审判员李宗炜适用简易程序于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告合纵公司的委托诉讼代理人苏绍奎、被告崔华芬的委托诉讼代理人孙光友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告合纵公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年10月1日至2020年5月31日期间的物业服务费5148.64元,违约金2281元，共计7430元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告经过公开选聘,于2015年4月13日与攀枝花市米易县迷阳水岸小区业主委员会签订《米易县迷阳水岸小区物业服务合同》,合同约定:物业费按多层住宅(0.7元/平方米/月)、电梯住宅【11层1元/平方米/月,17层1.1元/月,别墅住宅(8-9栋)1.3元/平方米/月】。物业服务费一季度交纳一次,业主或物业使用人应在季度末前履行交纳义务。超过60天欠物业费,每天按欠费金额的万分之五加收违约金。合同签订后,原告按照合同约定提供物业服务,但被告从2015年10月至今就没有支付物业费,经原告多次书面催讨,被告仍未支付拖欠物业费。原告起诉前多次经过人民调解,被告还是不愿支付相应费用。为此，请求判如所请。 被告崔华芬承认原告在本案中所主张的拖欠物业服务费的事实，但认为原告没有按照合同来提供服务，而且开发商在维修房屋过程中造成沥青和水泥浆掉到被告停在楼下的车上，没有处理。因此其拒绝交纳物业服务费。 原告合纵公司为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、2015年4月13日迷阳水岸物业服务合同、2018年11月16日米易县迷阳水岸业主委员会出具的物业服务情况说明复印件，拟证明原告是通过公开招标进场管理；合同约定了物业服务费收费标准；违约金是根据合同来收取的。 2、照片14张复印件，拟证明原告提供了物业服务，原告的服务工作得到了政府的认可。 3、2020年4月17日议事纪要（2020年第1期），拟证明县政府对米易县小区的综合评比为优秀。 经质证，被告崔华芬对上述证据表示不知情，但原告这些服务肯定是做了的，只是在检查的时候才做。 被告崔华芬为证明其抗辩主张，向本院提交29张照片，拟证明原告没有按照双方签订的物业服务合同进行服务，存在小区维护、卫生等问题。 经质证，原告对上述部分照片的真实性无异议，但认为在其进入小区之前就没有监控设备；路灯生锈了这些是事实，但是早已经纳入了整改计划，是业主委员会在做，因为疫情原因耽搁了路灯改造，围墙油漆翻新也是纳入了改造维修计划；水池没有问题，随时都可以去看；对其他照片有异议，认为是之前物业的照片。 因原告出示的上述物业服务合同是通过公开招标签订、议事纪要已公开发布，其他证据与之相印证，故本院对其真实性予以采信；对被告提供的相片，被告对部分真实性予以认可，本院对其真实性予以采信；对其他证据，无其他证据佐证其拍摄时间，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月13日，原告合纵公司与米易县迷阳水岸业主委员会签订《米易县迷阳水岸小区物业服务合同》，米易县迷阳水岸业主委员会将米易县迷阳水岸小区物业服务委托给合纵公司进行物业管理服务。《米易县迷阳水岸小区物业服务合同》第六章约定，“一、本小区物业服务费属于包干制，五年内原则上价格不变（若三分之二以上业主同意可适当调整）。业主按其拥有物业的建筑面积按以下标准向乙方（合纵公司）交纳：多层住宅(0.7元/平方米/月)；电梯住宅11层1元/平方米/月,17层1.1元/平方米/月,别墅住宅(8-9栋)1.3元/平方米/月；二、交纳费用形式：物业服务费一季度交纳一次,业主或物业使用人应在季度末前履行交纳义务。对欠费业主进行提示，超过60天欠物业费,每天按欠费金额的万分之五加收违约金”。本案被告崔华芬系米易县迷阳水岸小区4栋1单元402号房屋的业主，应交纳物业服务费的建筑面积为131.34平方米，交费标准为0.7元/平方米/月。崔华芬于2015年10月1日至2020年5月31日期间未向合纵公司交纳物业服务费。 本院认为，被告崔华芬承认原告合纵公司在本案中主张的拖欠物业服务费的事实，故对原告主张的事实予以确认。本案双方争议的焦点是被告是否可以拒绝交纳物业服务费的问题。对此，本院分析认定如下： 首先，对于被告抗辩其所住小区更换物业服务企业、提高物业服务费，其并不知情的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告合纵公司与米易县迷阳水岸业主委员会于2015年4月13日签订的《米易县迷阳水岸小区物业服务合同》对包括本案被告在内的米易县迷阳水岸小区全体业主具有约束力，因此被告应当按照合同约定向原告交纳物业服务费用。故本院对被告抗辩其所住小区更换物业服务企业、提高物业服务费，其并不知情的主张不予支持。 其次，对于被告抗辩原告提供的物业服务不到位，服务质量不高的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以根据物业服务合同的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此违反合同约定拒绝交纳物业服务费，或者以此来要求物业服务企业违反合同约定减少交纳物业服务费，这与物业服务费用于维修、养护、管理和维护小区物业的性质和目的相悖。故本院对被告抗辩因原告存在服务不到位、服务质量不高的问题才拒绝交纳物业服务费的主张不予支持。 另外，对于被告抗辩开发商在维修房屋过程中造成沥青和水泥浆掉到被告停在楼下的车上的问题，与本案不属于同一法律关系，被告可以另案主张权利。 综上，本院对原告合纵公司要求被告崔华芬交纳2015年10月1日至2020年5月31日期间的物业服务费5147.35元（即131.34平方米×56个月×0.7元/平方米）予以支持；对于违约金，根据物业服务合同约定,物业服务费一季度交纳一次,业主或物业使用人应在季度末前履行交纳义务，超过60天欠物业费,每天按欠费金额的万分之五加收违约金的规定，违约金应以每一个季度所欠金额为基数、从每一季度的最后一天的次日起算（第一期再加60天，即从2016年3月1日起算），至2020年5月31日止，即违约金2069.37元。两项合计7216.72元，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、由崔华芬于本判决生效之日起十五日内支付四川合纵物业服务有限公司2015年10月1日至2020年5月31日期间的物业服务费5147.35元、违约金2069.37元，共计7216.72元。 二、驳回四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由崔华芬承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  李宗炜 二〇二〇年八月十日 书记员  邓银玮