广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11738号原告：广东新粤物业有限公司，住所地广东省中山市*************之二，统一社会信用代码914***********650K。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。被告：李善华，男，1977年7月12日出生，汉族，住福建省宁德市古田县********************，公民身份号码350************012。被告：谢静，女，1980年12月14日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区**************，公民身份号码350************02X。原告广东新粤物业有限公司（以下简称新粤公司）与被告李善华、谢静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新粤公司委托诉讼代理人张艳娜，被告李善华到庭参加诉讼。被告谢静经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新粤公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年12月至2019年12月期间共49个月的物业管理费10944.89元及违约金（以每月物业管理费223.37元为基数，按每天千分之一计算至清偿之日止，暂计至2020年3月6日为8600.67元）;2.被告向原告支付律师费2500元。事实和理由：2014年12月19日，原告与中山市蓝波湾小区业主委员会签订物业服务合同，约定由原告就包含被告物业在内的物业提供物业服务，约定被告每月应按其物业建筑面积向原告缴付物业服务费，若逾期未缴，从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金。但从2015年12月至2019年12月共49个月被告拖欠物业管理费。原告多次催收，但被告置之不理。被告的行为已严重损害了原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告李善华辩称，1.原告提供的安保服务不符合约定标准。小区的安保措施长期处于疏于管理状态，存在严重的安全隐患，直接导致被告家里在2016年7月27日晚上8时至9时期间被小偷入屋盗窃，造成被告被盗窃的黄金约250克价值10万元、现金5000元，但公安机关来现场调查时，因原告无法提供该时间段的小区监控录像，公安机关最终无法破案抓获小偷。因原告存在过错理应承担相应的赔偿责任，但在被告多次提出要求的情况下，原告一直采取回避态度，根本没有就被告的诉求作出任何回应，这也是原告在2019年11月13日之前没有向被告催缴物管费的根本原因。小区一直以来存在多个门禁失效、社会人员自由出入小区的情况，由此说明原告对小区安保问题一直疏于管理，没有提供应有的物业服务或者属于提供服务不符合约定标准。2.即使法院判决被告要向原告缴纳物管费，原告要求支付2015年12月至2016年11月期间的物管费的诉讼请求已超过法定诉讼时效。原告在2019年11月13日前没有向被告催缴过物业管理费，原告在2019年11月13日才向被告催要物管费并在2020年3月25日提起本案诉讼，因此2016年11月前的物管费已超过诉讼时效。3.即使法院判决被告要向原告支付物管费，被告有合理原因不交物管费，是原告在诉讼之前没有采取合理方式与被告协商处理被告家中被盗事件才造成本案纠纷，原告也存在过错，应承担相应责任，且原告要求的违约金标准过高，请法院不予支持原告的违约金及律师费的诉求。被告谢静未到庭应诉答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2014年12月17日，新粤公司作为乙方与中山市蓝波湾小区业主委员会作为甲方签订中山市蓝波湾小区物业管理服务合同，约定：乙方向业主或物业使用人收取物业管理服务费，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；每次收取物业服务费的时间为每月的10日前，业主或物业使用人逾期缴费的，乙方有权每天按欠费总额的1‰加收滞纳金；业主或物业使用人无正当理由连续二个月不交物业服务费的，乙方对欠费业主或物业使用人可采取单方面终止部分服务的措施，其追讨方式包括但不限于上门催收、公告催收、电话催收等，乙方有权要求欠费业主或物业使用人赔偿其为追索欠费所造成的其他经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费、误工费等；本合同生效期限自本合同生效之日起至2019年12月31日止，从2015年1月1日，乙方对本物业正式开展各项物业管理服务工作。合同附件包含对公共设施设备日常维护方案及标准。合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。2.李善华、谢静为广东省中山市西区蓝波湾47幢203房的产权人[不动产权证号：国（2014）易2002241、粤房地权证中府字第0214081898号，粤房地权证中府字第0214081899号，产权登记时间2014年9月11日]，物业建筑面积148.91平方米，按合同约定，每月应交物业服务费223.37元（148.91平方米×1.5元/平方米/月）。李善华、谢静办理收楼后，自2015年12月至2019年12月期间未支付物业服务费，新粤公司于2019年11月13日在涉案物业门前张贴欠费催缴函，经催讨无果遂诉至本院，主张前述实体权利。3.李善华主张新粤公司提供的物业服务质量不符合物业服务合同约定，据此提供了报警回执。新粤公司对此不予确认，认为其已按合同约定履行物业服务，对此提交了客服部巡查工作日志、工程部保修维修单、新粤电梯工程有限公司电梯维修记录单、清洁大项作业记录表等证据予以佐证。4.新粤公司因本案纠纷委托广东一然律师事务所代理，并签订民事案件委托代理合同，约定律师费为2500元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告新粤公司对案涉小区进行物业管理服务，并与中山市蓝波湾小区业主委员会签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该物业服务合同对李善华、谢静具有法律约束力，李善华、谢静应恪守履行。李善华辩称新粤公司提供的物业服务质量不符合合同约定，但未对此提交充分有效证据予以证实，故本院对其辩解意见不予采信。李善华、谢静未按时、足额支付物业服务费已构成违约，应向新粤公司支付物业服务费及逾期付款违约金。因李善华、谢静于2015年12月起拖欠物业服务费，新粤公司于2019年11月13日向李善华、谢静发出催收通知，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；”之规定，本院仅支持2016年11月14日之后的物业服务费，对于2016年11月14日之前的物业服务费的诉求，已经超过诉讼时效，本院不予支持。经核算，李善华、谢静应向新粤公司支付2016年11月14日至2019年12月31日期间的物业服务费为8391.27元（223.37元/月÷30天×17天+223.37元/月×37个月）。关于违约金的问题。新粤公司主张按合同约定日千分之一的标准自逾期之日起计收违约金，但该标准明显过高，新粤公司未举证证明李善华、谢静未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，故本院酌情调整为年利率6%，故本院确定违约金的计算方法为：以所欠物业服务费126.58元为基数，从2016年11月14日起；以每月所欠物业服务费223.37元为基数，分别从2016年12月至2019年12月的11日起，按年利率6%计算至清偿之日止。关于律师费问题，因新粤公司未提交律师费发票等相关票据予以证明，故本院对该主张不予支持。综上所述，新粤公司诉求合理部分本院予以支持，李善华辩解有理之处本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李善华、谢静于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东新粤物业有限公司支付2016年11月14日至2019年12月31日期间的物业服务费8391.27元及违约金（分段计算：以所欠物业服务费126.58元为基数，从2016年11月14日起；以每月所欠物业服务费223.37元为基数，分别从2016年12月至2019年12月的11日起，按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告广东新粤物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，减半收取为176元（原告广东新粤物业有限公司已预交），由被告李善华、谢静负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员  李劲松二〇二〇年七月二十七日书记员  柯佩烨谭嘉怡