贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1011号上诉人（原审原告）：朱某某，男，1986年3月3日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住安顺市平坝区。委托诉讼代理人：陈礼平，安顺市平坝区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：安顺市中渝房地产开发有限公司。住所贵州省安顺市西秀区。统一社会信用代码：91520402580676567H。法定代表人：佘海钧。委托诉讼代理人：李松，贵州宜源律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈小靖，贵州宜源律师事务所实习律师。上诉人朱某某因与被上诉人安顺市中渝房地产开发有限公司（以下简称中渝公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。朱某某上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的诉请；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、本案双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，应受法律保护。2、合同签订后，上诉人按照被上诉人的要求提交了所有资料，等待其或银行通知。贷款是否办理成功，上诉人并不知情。案涉商品房在2016年至2019年期间，两次因资金问题而停工两年之久。因上诉人不知贷款事宜，故在起诉时自认被上诉人交房时将购房款补齐，一审法院以此为由，认定上诉人的主张与合同约定不一致，驳回上诉人的诉请，对合同约定的违约责任视而不见。3、由于被上诉人的原因直到2019年12月30日仍未交付案涉商铺，上诉人只得另行租赁商铺经营，给上诉人造成了巨大的经济损失。2019年10月中旬，被上诉人开始交房，但对自己逾期交房的事实不予认可，双方无法达成一致意见，上诉人认为对方构成违约，应当负担违约责任。被上诉人中渝公司二审未提交书面答辩状。朱某某在一审诉请：1.判决被告支付因其延迟交房的违约金从2017年4月1日起算至2019年12月30日止，共970天计177995元；2、由被告承担本案的诉讼费。一审认定事实：中渝公司系平坝区鼓楼办事处中山东路“尚品都汇”项目的开发建设单位。2016年7月19日，本案双方签订《商品房买卖合同》，朱某某向中渝公司预购“尚品都汇”2号楼1单元1层16号商品住宅（以下简称案涉房屋）。双方合同约定：该商品房建筑面积为32.73平方米，套内建筑面积为31.5平方米；按套内建筑面积计价，每平方米单价为45000元，总价款为1417500元。合同第八条约定，为贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应予本合同签订之日向出卖人交付首付款917500元，余款500000元以银行按揭支付。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充合同。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在/日支付不足款项，逾期，任何一方均可以单方解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。第十条约定逾期付款责任，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照第一种方式处理。逾期在60日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过06日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当收到到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后。合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日向出卖人支付违约金。合同第十一条（一）约定被告2017年3月31日前交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺保险范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十二条（一）约定：1.上水、下水交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；3.供暖：/达到X；4.燃气：/达到/；5.电话通信交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。合同第十三条约定，逾期交房的违约责任：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人按照：①、逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）中的时限），自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；②、逾期超过60日（该期限应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率的违约金。并于实际交付之日起30日向买受人支付违约金。合同第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定，或约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十二补充协议第一条约定：1、出卖人向买受人承诺关于本补充协议对应之房屋的交付时间为2016年12月31日前，若在此承诺的交付日期内，出卖人未能严格按照本补充协议对应之《商品房买卖合同》中所约定的交房标准将商品房交付买受人时，则按以下方式处理：（2）房屋逾期交付时间超出90日时，买受人选择不退房的，出卖人按买受人已付房款的万分之二作为违约赔偿金，自逾期之日起按月向买受人支付，直至实际交付之日止，合同继续履行。同时查明：朱某某于2016年7月14日交付购房款300000元，于2016年7月19日交付房款617500元，2016年7月19日支付维修基金8000元，并于同日向中渝公司交付水电开户费1000元、转现登记费550元，抵押登记费550元等费用共计2650元，按揭贷款的500000元至今未能办理成功，朱某某也未支付剩余500000元的房款。案涉房屋于2019年6月28日经建设方、勘察方、设计方、施工方和监理方会同出具竣工验收报告，同意合格验收。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。双方应当按照合同的约定，遵循诚实信用、相互协作的原则，全面适当地履行各自义务。根据审理查明，朱某某购买房屋价款为1417500元，根据双方合同约定，其于2016年7月14日交付购房款300000元，于2016年7月19日交付房款617500元，尚有500000元应办理银行按揭贷款未能办理成功，至今朱某某未向中渝公司支付尾款。对于支付剩余500000元购房款事宜，朱某某陈述未能成功办理银行按揭具体原因其并不清楚，但截止目前，未能成功办理银行按揭后中渝公司也未通知朱某某，其次朱某某在诉状中陈述其与中渝公司已协商“朱某某在交房房屋时一次性付清全部欠款500000元”，中渝公司抗辩系朱某某不予配合，所以未能成功办理按揭贷款，双方并未达成补充协议，根据双方举证，双方所举证据均不足以证明此次购房未能成功办理银行按揭的原因是什么或系对方的过错，故应归于双方签订的合同中约定的第三种情形即“因非归责于双方的原因”类别。根据双方签订的商品房买卖合同约定“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择一下第一种方式：（1）买受人继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；（2）买受人有权解除本合同，合同解除后/日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。本案中，朱某某在未能成功办理按揭贷款后，未采取其他方式支付购房款，双方也未签订补充协议，根据《商品房买卖合同》约定，签订合同之日朱某某向中渝公司支付首期房款，商品房的交付时间为2017年3月31日，合同的履行有先后顺序，在未签订补充协议对付款和交房重新约定的情况下，朱某某应付清所有购房款后，中渝公司才有义务履行交房义务。关于朱某某主张其与中渝公司已协商，朱某某在交房时一次性付清全部欠款500000元，但中渝公司所举证据不足以证明其主张，且与双方签订的《商品房买卖合同》约定不一致，故其在未付清购房款的情况下，主张中渝公司逾期交房违约金的诉请，无事实和法律依据，不予支持。一审判决：驳回原告朱某某诉讼请求。案件受理费减半收取1930元，由朱某某负担。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理，确认一审查明基本事实。另查明，在一审法院审理的李小红诉中渝公司商品房买卖合同纠纷一案中，查明2019年11月1日中渝房开张贴商铺交房公告，本案上诉人在上诉状中也自认中渝公司在2019年10月下旬开始通知交房，与另案查明事实吻合，本院对该事实予以确认。二审中，中渝公司未能提交任何通知朱某某提交办理贷款所需资料或者贷款银行不予办理贷款通知的任何证据。经本院释明，中渝公司表示合同约定的每日万分之二违约金过高，如果二审人民法院认定其构成违约，其申请调减违约金。本院认为，本案争议焦点为：案涉合同双方对支付购房尾款和交付房屋是否约定有先后履行顺序，以及是否应当适用法律规定对此予以补充；中渝公司是否违约及其应违约责任的范围如何认定。第一，按照双方合同，对于购房尾款的支付与房屋交付的时间，并无明确的先后顺序约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，双方应当同时履行，在朱某某向中渝房开支付完毕购房尾款之前，中渝公司拒绝交房具备正当理由，但一审认定中渝公司在上诉人支付完毕购房款之前享有先履行抗辩权系适用法律错误，在法律明确规定对当事人未约定事项进行补充的情形下，人民法院不宜就当事人未约定事项作出解释，本院予以纠正。根据查明事实，案涉商品房系在2019年6月28日方才竣工验收合格，在合同约定的交付时间2017年3月31日根本不具备交付条件，而中渝公司又不能提交证实曾经通知朱某某协商尾款支付事宜的任何证据，其怠于履行合同约定的通知义务，致使朱某某未能依约支付剩余购房款，中渝公司又以朱某某尚未支付购房尾款作为抗辩免责之事由的，不应予以支持。无论双方如何协商支付购房尾款，中渝公司逾期交房的客观事实都将存在，因中渝公司未履行通知义务而造成朱某某支付购房尾款的履行不能，只能归责于中渝公司，故该行为不能作为中渝公司免除逾期交房违约责任的正当理由。否则，合同一方在可能或已经构成违约的情形下，采取拒绝、拖延受领对方履行等方式造成对方当事人履行不能或不符合合同约定，以此逃避其自身违约责任，而人民法院却以其享有同时履行或先履行抗辩权认定其不负担责任的，显然与立法精神不符。第二，对于案涉合同附件十二补充协议第一条第（2）项的约定，仅系支付方式的补充，即按月计算支付，对计算标准并未进行变更。二审中，中渝公司已经明确表示申请人民法院调减违约金。朱某某已付购房款为917500元，合同约定交房时间为2017年3月31日，逾期时长为2017年4月1日至2019年11月1日共计944日，如按合同约定每日万分之二计算，案涉商铺每月每平方米违约金为917500元×0.0002×944天÷30天÷32.73平方米=176元，而朱某某自身提交用以证实其损失的《租房合同》中，57.58平方米的商铺年租金为70000元，则每月每平方米租金为70000元÷12个月÷57.58平方米=101元。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的规定，本案合同约定的违约金明显过高。鉴于朱某某所提交证据的瑕疵以及本案购房尾款尚未支付完毕的特殊性，本院酌定取一审法院在李小红诉中渝公司一案中根据当地市场平均行情确定的81元每月每平方米，作为本案违约金计算标准并不再上浮，故中渝公司应支付朱某某的违约金为81元×32.73平方米÷30天×944天=83422元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初432号民事判决；二、安顺市中渝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱某某逾期交房违约金83422元；三、驳回朱某某的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息;如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务,导致对方当事人向人民法院申请强制执行的,可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费1930元，由朱某某负担1130元，中渝公司负担800元；二审案件受理费3860元，由朱某某负担2260元，中渝公司负担1600元。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 黎福伟二〇二〇年八月二十日法官助理李欣书记员姜昊（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。