广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初1656号原告：广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司，地址：鹤山市**********之一（自编：壹号电商园5楼528之一），统一社会信用代码：91440784MA512MBK1R。负责人：肖陶艳。委托诉讼代理人：曾步光，男，该公司员工。委托诉讼代理人：余佩雯，女，该公司员工。被告：廖回弟，女，汉族，1972年7月14日出生，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码：440************222。原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司（以下简称时代物业）与被告廖回弟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时代物业的委托诉讼代理人余佩雯，被告廖回弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费25153.75元；二、判令被告向原告支付物业管理费滞纳金9193.19元（按日欠缴费的1‰计算，暂计至2019年3月31日，并请求按照《前期物业管理服务协议》第三条的约定计算至实际清偿日）；三、判令本案全部诉讼费由被告承担。第一、二项合计34346.94元。事实和理由:被告是位于鹤山市沙坪银业.雁山城翠湖居二街5号(以下简称“该单元”)业主。根据被告与时代雁山湖小区开发商江门银雁房地产开发有限公司于2009年10月19日签订翠湖居二街5号的《商品房买卖合同》约定，被告所购单位为多层住宅。根据原告与大业主2018年2月1日签订的《前期物业管理服务合同》的约定，原告为时代雁山湖小区提供物业管理服务。时代雁山湖小区业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业管理费：低层住宅按建筑面积2.2元/平方米/月，花园（天台）按建筑面积0.5元/平方米/月。业主未按时交纳物业管理费的，处每日1‰滞纳金。由此，被告在接收该单位后应按低层住宅按建筑面积2.2元/平方米/月，花园（天台）按建筑面积0.5元/平方米/月向原告交纳管理费。2010年7月13日，被告签署《业主/住户情况登记表》，确认接收该单元并承诺交付相关费用。自接收该单位起至2018年2月28日前，被告按时交纳了物业管理费。自2018年3月1日后被告一直拒付物业管理费。截至2020年3月31日，被告共欠交物业管理费及滞纳金共34346.94元。原告多次追收未果，遂诉至法院。被告廖回弟辩称，一、被答辩人主张的物管费缺乏依据。自购买银业.雁山城物业以来，答辩人第一时间与鹤山市**物业管理公司（以下简称康居物业）签订《业主管理公约》、《业主手册》、《银业.雁山城前期物业管理服务协议》等合同协议，并严格遵守上述合同协议，按时足额向康居物业交纳物业费。2018年2月起未交纳物管费的原因如下：1.答辩人与被答辩人不存在物业服务合同关系。1.1被答辩人拥有物业管理权限不足，被答辩人及其他400多位业主会掉进双重收费的陷阱。1.2被答辩人未经业主委员会或业主大会同意，强行介入管理。1.3相关证据张冠李戴。1.4被答辩人证据前后矛盾。1.5被答辩人以不交押金不准业主进场装修的野蛮手段，强制业主交巨额装修押金，装修完成后拒不退回押金，强迫业主将装修押金变为预交物业费，且装修押金不符合国家规定。1.6被答辩人向法庭提交伪造证据。2.被答辩人在未取得相应物业管理资质的情况下接管。3.被答辩人的所谓“事实物业服务”属违法的强行服务。4.被答辩人没有恪守企业依法经营的底线，利用无关单位骚扰业主。二、被答辩人主张的物管费收取标准缺乏依据。1.答辩人与被答辩人双方未约定物管费收取标准。2.物业管理费的计算没有依据。三、物业管理水平未达到康居物业的管理水平（假设物业服务合同成立）。1.基础设施设备管理方面，停止了供气。2.安防管理方面，保安及监控不足。3.公共区域管理方面，擅自变更物业共用部位和设施设备经营。4.消防管理方面，消防通道变成了营销中心的停车场。5.道路管理方面，擅自将空地变成停车场。6.照明管理方面，照明灯没有及时新增。7.施工管理方面存在不足。8.重大公共安全事件管理方面，疫情期间没有做好严控。四、被答辩人不能胜任物业管理职责。1.无法提供质价相符的服务。2.未开展满意度调查，没有召开过一次的商讨会。五、被答辩人侵害业主利益，涉嫌偷税漏税。1、物业资金的公示。2.物业管理费的发票出具。综上所述，答辩人在内的300多名业主鉴于上述原因行使履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理之中。六、答辩要求：1.成立业主委员会。2.重新选聘物业公司，签订物业服务合同。3.被答辩人管理期间的物业费用。4.求同存异，共建和谐小区。本院经审理认定事实如下：2009年10月19日，被告廖回弟与江门银雁房地产开发有限公司（以下简称银雁公司）签订《商品房买卖合同》，约定廖回弟向银雁公司购买位于鹤山市沙坪银业.雁山城翠湖居二街5号房屋，并约定廖回弟在签订该买卖合同时，应与银雁公司或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，银雁公司委托鹤山市**物业管理服务有限公司（以下简称康居公司）对被告所购房屋进行物业管理与服务。同日，廖回弟与康居公司签订《银业.雁山城前期物业管理服务协议》，约定康居公司为廖回弟的物业沙坪银业.雁山城翠湖居二街5号房屋提供物业服务，并约定物业管理费从每月8日前缴纳当月物业管理与服务费，物业管理费收费标准为：低层住宅按建筑面积2.2元/平方米/月，花园（天台）按建筑面积0.5元/平方米/月，廖回弟不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，康居公司有权要求廖回弟补交，并从逾期之日按每天1‰交纳违约金等双方的权利义务。2010年6月24日银雁公司向被告廖回弟发出一份《收楼通知书》，通知被告涉案商品房于2010年6月25日开始办理收楼手续。被告廖回弟已办理了收楼手续。2018年2月1日，被告银雁公司在小区园区内张贴《致全体业主公开信》，载明：“尊敬的各位业主：对银业.雁山城进行物业管理的公司将从2018年2月1日正式变更，从2018年2月1日开始由广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司（新物管公司）全面接收银业.雁山城小区物业管理工作，原管理单位鹤山市**物业管理服务有限公司从2018年2月1日停止物管服务……变更后，原管理单位和业主签订的《前期物业管理服务协议》和《业主（临时）公约》均仍然生效，广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司将履行前公司与业主约定的物业管理各项权利和义务；如需重新签订协议的，将由新的物管公司另行通知各业主……。”2018年1月21日，银雁公司与原告时代物业签订《前期物业管理服务合同》，约定银雁公司选聘时代物业对银业.雁山城提供前期物业管理服务等事宜。2018年9月18日，鹤山市住房和城乡建设局向原告时代物业出具《物业服务合同备案回执》，载明：收到广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司提交的《银业.雁山城前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》和《工商营业执照》正（副）本复印件各壹份，（其中《银业.雁山城前期物业管理服务合同》的有效期限：从2018年2月1日开始至在业主大会选聘其他物业服务企业决议生效时止，所有前期物业服务合同终止），现予以备案。涉案商品房的建筑面积为424.95平方米、花园面积为150.60平方米，根据《前期物业服务协议》的约定，被告每月应向原告支付的物业服务费为1010.19元(424.95平方米×2.2元+150.60平方米×0.5元=1010.19元)，原告请求为1006.15元。被告自2018年3月起没有向原告支付物业服务费。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是被告廖回弟是否应向原告时代物业交纳物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，在本案中，涉案小区未成立业主委员会，故小区物业管理公司应由开发商选定，银雁公司作为涉案小区的开发商，有权选定涉案小区的物业管理公司，并签订《前期物业管理服务合同》，而银雁公司与时代物业签订的《前期物业管理服务合同》是合同当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。被告廖回弟与康居物业签订《银业.雁山城前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，受法律保护。康居物业现已退出涉案房屋所在小区的物业管理，由原告时代物业依据与建设单位银雁公司签订的《前期物业管理服务合同》为廖回弟提供物业管理。综上，被告廖回弟应向原告时代物业交纳物业管理费。被告廖回弟拖欠物业管理费构成违约，应负违约责任。原告请求被告以住宅每月2.20元/平方米、花园（天台）每月0.5元/平方米的标准支付2018年3月至2020年3月期间的物业管理费25153.75元（1006.15元×25个月=25153.75元），理据充分，应予支持。另，原告请求逾期违约金按每日千分之一的标准计算，该违约金计算过高，应以年利率的24%计算为宜，故违约金以每月应付的物业管理费1006.15元为基数，按年利率24%,分别从当月9日起计至被告清偿物业服务费之日止。对原告违约金请求的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告廖回弟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司支付2018年3月至2020年3月的物业服务费25153.75元及违约金（违约金以每月应付的物业管理费1006.15元为基数，按年利率24%,分别从当月9日起计至被告清偿物业服务费之日止）。二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费329.34元，由被告廖回弟负担（原告已预交受理费329.34元，原告同意被告负担的诉讼费由被告于履行判决义务时迳付给原告，故本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 李根明二〇二〇年八月十一日法官助理 康子娟书 记 员 温淑娴