云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1947号上诉人（原审原告）魏文富，女，汉族，1979年11月8日出生，云南省昭通市昭阳区人，文盲，农民，云南省昭通市昭阳区。委托代理人万永波，云南天外天（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。委托代理人杨梅，云南天外天（昭阳）律师事务所实习律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）黄天贵，男，汉族，1953年7月14日出生，云南省昭通市昭阳区人，大专文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审被告）蒋天翠，女，汉族，1974年8月9日出生，云南省昭通市昭阳区人，小学文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。上诉人魏文富因与被上诉人黄天贵、蒋天翠合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。现已审理终结。宣判后，魏文富不服，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判上诉人魏文富与被上诉人蒋天翠、被上诉人黄天贵签订的《转让协议》无效，并判令被上诉人蒋天翠、黄天贵返还上诉人土地转让款160000元、介绍费15000元。2、本案一审、二审的诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定《转让协议》约定居民安置宅基地为农村宅基地，农村宅基地未禁止买卖事实认定不清。首先，本案案涉争议交易土地系划拨土地；其次，划拨土地转让需经有权利的人民政府同意方可转让，被上诉人蒋天翠取得安置土地后需要进行转让，必须经报有批准权的人民政府审批；第三，被上诉人与上诉人迖成土地《转让协议》未经有批准权的人民政府同意，合同无效；第四，依据上述《转让协议》约定的土地宅基地转让，2012年11月21日签订该协议至今仍未政府征收，协议约定的标的即宅基地的转让，至今仍是一纸空文，根本不存在。并且蒋天翠也在庭审过程中自认其房屋或者土地至今仍未被征收，蒋天翠与黄天贵虚构事实，转让一个不实际存在的标的物，已经严重违背了《中华人民共和国合同法》标的明确的要求。二、一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定属适用法律错误。首先，农村宅基地带有强烈的人身依附性即该集体经济组织成员特定身份才享有的权利，其农村宅基地的转让也只能是在取得本集体经济组织同意后才能在本集体经济组织成员之间转让，而非完全的可以由本集体经济组织成员以外的村民或者是城镇居民可以承让该农村宅基地。上诉人与被上诉人非同一村集体经济组织成员，被上诉人蒋天翠擅自将集体所有的宅基地转让给非集体经济组织成员的上诉人魏文富，已经严重违反了土地管理法和物权法的相关规定。其次，《中华人民共和国土地管理法》六十二条规定只有在农村村民在进城落户后自愿有偿转让的，允许村集体经济组织成员可以买卖，而非一审法院认定的所有的农村宅基地任何人都可以参与买卖。第三，根据《宪法》第十条和《合同法》第五十一条的规定，即使被上诉人需转让宅基地的也应当经过村集体的追认后才是合法有效的，未经村集体的追认的，擅自转让宅基地的行为是无效的，而一审法院却片面适用土地管理法认定该《转让协议》合法有效，系适用法律错误！综上所述一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，认定宅基地是可以自由转让买卖，严重违反了《中华人民共和国土地管理法》、《物权法》等相关法律的规定，双方签署转让土地的行为已经严重违法了法律、行政法规的规定。被上诉人黄天贵、蒋天翠未作答辩。魏文富一审诉讼请求：1、判令魏文富与蒋天翠签订的《转让协议》无效；2、判令蒋天翠返还魏文富转让费160000元；3、判令黄天贵返还魏文富服务费15000元；4、本案诉讼费由蒋天翠、黄天贵承担。一审法院确认如下法律事实:2012年12月21日，经黄天贵介绍，魏文富与蒋天翠签订了《转让协议》，约定“甲方蒋天翠，乙方魏文富，双方自愿达成如下协议：一、因昭阳区工业园区（石渣河启动片区）建设用地，甲方位于石渣河社区的住房被拆迁，属政府居民安置范围，现自愿将自己享有的居民安置小区建筑面积共计90平方米的宅基地有偿转让给乙方修建使用。二、该转让经石渣河社区第5居民小组社长，家庭主要成员证明，甲方小区建筑平方面积直接拨在乙方名下，修建时所需相关手续由甲方提供办理，一切办理费用由乙方承担。三、转让费1700元/平方米，合计人民币153000元，乙方一次性付清甲方。四、自甲方转让给乙方后，该土地使用权归乙方，由乙方永久使用，一切管理权、使用权、处理权以及安置待遇补偿等均归乙方所有，甲方无权干涉，甲方违反协议，甲方必须赔偿五倍的违约金给乙方。五、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签字盖章后生效。甲方签字：蒋天翠，乙方签字：魏文富，证明人签字：黄天贵，2012年11月21日。”协议签订后，魏文富支付给蒋天翠转让款160000元，支付给黄天贵介绍费15000元。蒋天翠的房屋至今未被征收和拆迁，双方协议约定的安置宅基地至今未划拨。2020年3月17日，魏文富诉至本院。原审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，魏文富主张其与蒋天翠签订的《转让协议》违反法律的禁止性规定，农村宅基地禁止买卖，该协议属于无效协议，请求法院依法确认双方的转让协议无效的诉求，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第（五）款规定：“农村农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条法律并未规定农村宅基地禁止买卖，因此，双方签订的《转让协议》，并未违反法律的禁止性规定，该转让协议合法有效。因此，魏文富所提交的证据，不能证明其诉讼主张，故对魏文富的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回魏文富的诉讼请求；案件受理费3800元，减半收取1900元，由魏文富负担。本院二审审理中，双方当事人均未提交新证据。上诉人魏文富除对原审认定的案涉土地为农村宅基地提出异议外，对其余事实无异议，对于上诉人无异议的事实，本院依法予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：魏文富与蒋天翠签订的《转让协议》是否合法有效。针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有。只有该集体经济组织成员才享有宅基地使用权，而没有所有权。宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利，其权利主体必须为本集体经济组织成员，具有一定的人身属性，宅基地的取得、使用、转让具有严格的限制，宅基地使用权流转的范围也仅仅限于本集体经济组织成员之间，而且需经本集体经济组织的同意和批准。本案中，双方当事人签订的《转让协议》明确约定蒋天翠自愿将自己享有的居民安置小区建筑面积90平方米的宅基地有偿转让给魏文富修建使用，同时，双方均认可魏文富与蒋天翠不属于同一集体经济组织的成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。故双方签订的案涉《转让协议》违反了法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，案涉《转让协议》无效，蒋天翠应返还魏文富支付的购买宅基地的款项160000元、黄天贵应返还魏文富支付的购买宅基地服务费15000元。综上，原审认定事实清楚，适用法律不当，上诉人的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初923号民事判决；二、2012年12月21日蒋天翠与魏文富签订的《转让协议》无效；三、由蒋天翠于本判决生效之日起15日内返还魏文富支付的购买宅基地款项160000元；四、由黄天贵于本判决生效之日起15日内返还魏文富支付的购买宅基地服务费15000元；一审案件受理费3800元，减半收取1900元，由黄天贵承担163元，由蒋天翠承担1737元；二审案件受理费人民币3800元，由黄天贵承担326元，由蒋天翠承担3474元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  杨稳香审判员  王正云审判员  肖荣蓉二〇二〇年八月二十六日书记员  霍晨宇