湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初287号 原告孙玉萨，女，汉族，1986年2月1日出生，住河南省邓州市。 委托代理人鲍鹤鸣，湖北建和律师事务所律师。（特别授权） 被告尹丽丽，女，汉族，1978年7月12日出生，住宜昌市夷陵区。 委托代理人韩兵，宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律工作者。（特别授权） 被告宜昌聚仁餐饮管理有限公司，住所地宜昌市西陵区体育场北路169-8号。 法定代表人尹丽丽，该公司总经理。 委托代理人韩兵，宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律工作者。（特别授权） 第三人宜昌市华祥商业中心1＃4＃5＃6＃7＃8＃楼商铺业主委员会，住所地宜昌市西陵区体育场北路168号。 代表人汪先跃，该业主委员会主任。 委托代理人胡会元，女，汉族，1965年9月26日出生，住宜昌市西陵区。 原告孙玉萨诉被告尹丽丽、宜昌聚仁餐饮管理有限公司（以下简称聚仁公司）、第三人宜昌市华祥商业中心1＃4＃5＃6＃7＃8＃楼商铺业主委员会（以下简称业委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法由审判员左树青独任审判，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告孙玉萨及其委托代理人鲍鹤鸣，被告聚仁公司之法定代理人尹丽丽及其委托代理人韩兵，被告尹丽丽及其委托代理人韩兵，第三人业委会之委托代理人胡会元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙玉萨诉称，2017年12月20日，本人与聚仁公司签订《店铺租赁合同》，约定：聚仁公司将其自有的位于宜昌市西陵区体育场路××楼（聚仁天外天餐饮门面房）建筑面积约102平方米门面出租给本人使用。租期三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租金每月8160元，按季度支付。先付后用，同时约定聚仁公司一次性收取本人押金30000元。该合同第4条第4项约定：“甲方（被告）若在租赁期内无故且未征得乙方（原告）同意，收回店铺房屋，则作违约论，甲方除退还剩余租金及押金，并赔偿壹万元的租金为乙方搬家所造成的损失。”双方还在该合同中对各自的其他权利义务进行了约定。合同签订后，本人对承租的门店进行了装修，花费装修费用150000元，并依约向聚仁公司交纳30000元押金和门店首笔租金后，开始使用门店。2018年11月25日，双方签订《店铺租赁补充协议》将原合同约定的租金标准调整为每月7000元。2019年6月24日，双方重新签订《店铺租赁合同》，将原租赁合同的租期延长至2021年6月30日，并将月租金调整为6666元。同年9月底业委会以本人所承租门店所占有的土地使用权归8号楼全体业主所有为由，要求本人搬离。本人要求聚仁公司解决该争议。聚仁公司因不能解决遂向本人提出解除《店铺租赁合同》，并于同年10月21日与本人签订了解除《店铺租赁协议》协议。当月底，业委会向本人发出收回门面的通知，本人无法继续使用门面，遂诉至法院，请求判令：1、确认孙玉萨与聚仁公司签订的《店铺租赁合同》于2019年10月21日解除；2、尹丽丽、聚仁公司共同退还孙玉萨押金30000元；3、孙玉萨、聚仁公司赔偿孙玉萨搬家造成的损失10000元及店铺装修损失58333元；4、聚仁公司承担本案诉讼费用。审理中，孙玉萨要求变更第一项诉讼请求为：确认孙玉萨与聚仁公司签订的《店铺租赁合同》无效。 被告聚仁公司、尹丽丽辩称：1、尹丽丽不是本案适格被告，请求法院依法驳回孙玉萨对尹丽丽的起诉。尹丽丽作为聚仁公司的法定代表人所履行的是公司职务行为，并不代表本人，尹丽丽以公司的名义从事的民事活动，其法律后果应由公司承担。2、孙玉萨在诉状中所陈述的事实与客观事实不符。孙玉萨承租聚仁公司使用的房屋是在2017年12月，而尹丽丽是在孙玉萨的介绍下于2019年7月接手聚仁公司，孙玉萨所承租的房屋是什么性质比尹丽丽更清楚。此后，尹丽丽接手聚仁公司及鱼鱻酒楼后，又将孙玉萨的租金降到每月6666元。孙玉萨仅向聚仁公司交纳了2019年7月1日至2019年9月30日的租金20000元，2019年10月1日以后，孙玉萨就没有交纳租金，也没有将门面退还给聚仁公司及业主委员会，一直占用至今。在此期间，孙玉萨由于自身原因未能履行合同交纳租金，如今却以业委会对门面权利提出主张，致使双方签订的《店铺租赁合同》无法继续履行为由起诉，与事实不符。3、孙玉萨的诉讼请求没有事实依据，依法应该予以驳回。孙玉萨与聚仁公司于2019年6月24日签订的《店铺租赁合同》至今没有解除，孙玉萨应履行合同向聚仁公司交纳租金或占用费。同时，孙玉萨至今也没有将所租赁的房屋退还给聚仁公司和业委会。故孙玉萨的请求因没有事实依据，应予驳回。4、鉴于孙玉萨至今尚占用该租赁房屋，占用期间没有交纳租金或占用费用，现聚仁公司特依法向贵院提起反诉。 第三人业委会述称：1、孙玉萨与聚仁公司是与8号楼业主的房屋有关，孙玉萨租赁的门面是全体业主公共使用面积，收取租金应该给全体业主，如果说是合法取得了，那么请当事人提交相关证据。2、因为本案争议的租赁门面系占用的业主公共使用面积且是消防通道，经过询问街道办，该房屋是违建，需要拆除的。3、业委会没有收取任何费用，目前业主也没有达成协议。4、目前华祥这一块比较乱，需要成立业委会来解决问题，我们也是积极配合街道办成立业委会来解决200多业主的问题，业委会目前是没有收取费用。 经审理查明，2017年12月20日，聚仁公司（甲方）与孙玉萨（乙方）签订《店铺租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落在宜昌市西陵区体育场路××楼（聚仁天外天餐饮门面房）建筑面积约102平方米出租给乙方使用；租赁期限自2018年1月1日起至2010年12月31日前等；甲方若在租赁期内无故且未征得乙方同意，收回店铺房屋，则作违约论，甲方除退还剩余租金及押金，并赔偿壹万元的租金为乙方搬家所造成的损失等。2018年11月25日，双方另签订《店铺租赁补充协议》，将原租金每月8160元调整为每月7000元。孙玉萨租赁该房屋后自用于锦尚烟酒店经营。 2019年6月24日，尹丽丽接手聚仁公司，于同年7月1日另与孙玉萨签订为期三年的《店铺租赁合同》，月租金为6666元。孙玉萨向聚仁公司支付2019年7月1日至10月1日的租金20000元。尹丽丽接手聚仁公司时将孙玉萨交纳的房屋押金30000元折抵转让费。聚仁公司另向孙玉萨出具30000元的押金收据一份。 同年10月20日，业委会向聚仁公司出具《通知》，主要内容为：“2016年8月15日，你公司与华祥商业中心八号楼楼业主代表签订了商铺租赁合同。合同中并未约定你公司可以无偿使用一楼大厅公共部分面积……你公司因该问题将一楼大厅私自上锁，严重影响了二楼三楼其他经营者经营，该行为已对其他经营者造成严重的经济损失。鉴于以上问题，特下达以下通知书，具体内容为：1、一周内请将八号楼一楼大厅开锁开门……，以确保二楼三楼其他商户正常经营、商铺正常招商。2、请将你公司与一楼大厅私自搭建的烟酒店所签订的租赁合同解除，将大厅使用权还给全体业主……”。 次日，孙玉萨与尹丽丽书写“锦江烟酒（孙玉萨）同聚源酒楼（尹丽丽）之前签订的租赁合同无效，以后的房租由业委会收取，双方签字生效（押金由法院来判决）。”后孙玉萨与业委会就房屋租赁事宜未达成一致意见。孙玉萨也没有交纳2019年10月以后的租金。 同时查明，2016年8月，业委会将坐落于宜昌市西陵区体育场北路华祥商业中心8号楼二层×××,×××号，共计373.44平方米面积的自有门面，租赁给乙方从事餐饮相关的经营活动；租赁期限从2016年8月18日至2027年3月31日止；双方并就租金及相关事宜进行了约定。后聚仁公司将租赁的8号楼一楼通道搭建房屋出租给孙玉萨。 审理中，聚仁公司和尹丽丽就本案向本院提起反诉，但未依法交纳反诉费用。 本案在庭审后，要求孙玉萨将现租赁的房屋交付业委会，双方办理了房屋交接手续。 上述事实，有《店铺租赁合同》四份，《店铺租赁补充协议》，《通知》，押金收据，《店铺转让合同》，当事人当庭陈述及相关证据在卷佐证，并当庭质证。 本院认为，孙玉萨与聚仁公司签订的《店铺租赁合同》中租赁的房屋虽然系聚仁公司违法搭建的房屋，且聚仁公司对该房屋不享有所有权和使用权，但双方签订的《店铺租赁合同》不违反法律强制性规定，应属有效合同，且双方已经履行。现因孙玉萨租赁的房屋占用了公共通道，影响了业主和其他经营户的通行，孙玉萨与业委会就该房屋的租赁事宜未达成一致意见，业委会要求拆除该房屋，并非聚仁公司无故收回房屋，况且孙玉萨与聚仁公司已就该租赁房屋合同达成无效协议（应为解除协议），故孙玉萨以聚仁公司违约为由要求赔偿装修损失及搬家损失的请求缺乏事实依据，本院不予支持。但聚仁公司收取孙玉萨的房屋押金在扣除2019年10月1日至21日的租金后，即25333.80元（30000元-6666元÷30日×21天）应返还孙玉萨。另尹丽丽与孙玉萨签订《店铺租赁合同》是代表聚仁公司履行职务的行为，故孙玉萨要求尹丽丽承担责任，本院不予支持。聚仁公司和尹丽丽向本院提起反诉，但未在规定的期限内交纳反诉费用，按撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宜昌聚仁餐饮管理有限公司退还原告孙玉萨房屋押金25333.80元。 二、驳回原告孙玉萨其他诉讼请求。 上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1131元（原告已预交），由原告孙玉萨负担908元，被告宜昌聚仁餐饮管理有限公司负担223元。被告宜昌聚仁餐饮管理有限公司负担的诉讼费由其在履行上述判项时一并转付给原告孙玉萨。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  左树青 二〇二〇年八月十日 书记员  高 源