黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终995号上诉人（一审原告，案外人）：穆凤春，男，1962年5月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。委托诉讼代理人：李振军，佳木斯市前进区振鹏法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告，申请执行人）：刘岐，男，1968年6月3日出生，汉族，个体，住黑龙江省富锦市委托诉讼代理人：崔晓勇，黑龙江合昌律师事务所律师。一审第三人（被执行人）：张印，男，1976年11月21日出生，汉族，农场职工，住黑龙江省富锦市。上诉人穆凤春因与被上诉人刘岐、一审第三人张印案外人执行异议之诉一案，不服富锦市人民法院（2020）黑0882民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人穆凤春上诉请求：1、撤销富锦市人民法院（2020）黑0882民初330号民事判决书，依法改判：（1）位于黑龙江省××农场××小区××楼××单元××室，建筑面积134.28平方米住宅；以及大兴农场兴岛新城小区49号楼4号，建筑面积23.38平方米车库的所有权归上诉人穆凤春所有；（2）停止对上述案涉房产的执行。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实、适用法律错误，应予撤销原判，改判支持原告的诉讼请求。上诉人与原审第三人之间于2015年12月30日签定的《房屋买卖协议》协议内容是双方真实意思的表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，上诉人穆凤春合法购买取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且上诉人穆凤春支付了案涉房屋的全部购房价款，双方交付案涉房屋后，上诉人又支付11万余元精心装修案涉房产占有居住至今，上诉人上述购买养老住宅的合法行为，属于善意取得。上诉人与原审第三人在人民法院查封案涉房产前一年买卖该房屋并无过错，且案涉房产是上诉人家庭唯一住房。因此，人民法院依法不得查封、扣押冻结案涉房产，诉争房产依法应当归上诉人穆凤春所有。2、原审法院驳回原告穆凤春的诉讼请求没有事实和法律依据。首先，上诉人与案外人大兴农场签订案涉房产的《大兴农场城区改造房屋拆迁协议书》、《购房协议》合同的时间均为2015年12月29日，上诉人与原审第三人签订《房屋买卖协议》合同的时间为2015年12月30日，上诉人取得占有案涉房产时间是2015年12月30日；黑龙江省富锦市人民法院查封案涉房产的时间为2017年6月。显见，上诉人与案外人大兴农场、原审第三人签订案涉房产回迁安置合同及房屋买卖合同时间及上诉人合法占有案涉房产时间均在人民法院查封案涉房产之前，上诉人与原审第三人之间签订买卖案涉房产的《房屋买卖协议》具有法律效力，案涉房产依法应当归上诉人穆凤春所有，一审法院不能对案涉房产采取查封执行措施。其二，2015年12月30日，上诉人与原审第三人签订《房屋买卖协议》的同时已经将购房价款全部支付给了原审第三人，原审第三人当日给上诉人出具了收到购房价款的收据凭证，原审庭审中原审第三人已经当庭自认收到了购房价款。上诉人合法购买案涉房产虽然没有办理过户登记，但是，上诉人购买案涉房屋行为属于善意取得，依法应当得到法律的保护。其三，案涉房产因原审第三人拖欠大兴农场房屋差价款及五年后减少承担房产交易税款等原因，没有为上诉人办理房产变更过户登记。非上诉人的原因未办理过户。上诉人购买的案涉房产的情形符合最高人民法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，上诉人取得案涉房产的权利足以排除强制执行的民事权益。原审庭审中上诉人所举的相关证据能够相互印证，案涉房产是上诉人合法购买善意取得，已经举证证明了其诉讼主张，完成了举证责任。相反，被上诉人刘岐对自己的诉讼主张未有证据加以支持，其应承担举证不能的法律责任。被上诉人刘岐辩称，上诉人所述的上诉理由不成立，上诉状中提到2019年10月才知道涉案房屋被查封，这一点不真实，有一审判决书中的询问笔录为证。法院于2016年6月7日对上诉人进行了询问调查，已经告知上诉人案涉房屋被法院查封，当天法院询问上诉人是否有购买案涉房屋的交付凭证，上诉人回答没有，都是口头的，这一点与上诉状所述不符。上诉人对案涉房屋没有提供任何交款凭证。案涉房屋是受当地大兴农场关于拆迁房屋行政政策限定约束的五年内不准买卖的房屋。要求驳回上诉维持原判。一审第三人张印述称，我与上诉人的房屋买卖关系是真实的，上诉人确实向我交付了35万元的房款。上诉人穆凤春向一审法院起诉请求:1、确认位于黑龙江省××农场××小区××楼××单元××室房屋及××农场××小区××楼××号车库归原告所有；2、不得执行黑龙江省××农场××小区××楼××单元××室房屋及××农场××小区××楼××号车库；3、诉讼费用由被告方负担。一审判决认定事实如下：2015年7月15日，张印、崔颜与黑龙江省大兴农场签订大兴农场城区改造房屋拆迁协议书一份，约定张印同意大兴农场将位于大兴农场场直四委601号平房进行拆迁并按合同约定抵顶回迁安置楼，回迁安置房五年内不准转让或赠与过户。2015年12月29日，大兴农场与张印签订购楼协议，约定张印拆迁房折价354280元，张印购买大兴农场新建小区住宅134.28平方米（308844元）、车库23.38平方米（81830元），张印拆迁面积折价后抵顶楼款。张印在楼房竣工交付使用后，交齐剩余购楼款。原告穆凤春提供的房屋买卖协议内容为：1.张印将自有的房屋拆迁及房屋拆迁协议出售给穆凤春；2.房屋位置是兴岛48号楼2单元302室，车库49号楼4号库；3.房屋价格350000元，穆凤春现金一次性付清；4.此房屋车库，还有欠农场的剩余欠款，由张印偿还结清，张印配合穆凤春办理过户手续。落款日期为2015年12月30日。张印为穆凤春出具收条一份，载明：今有张印收到穆凤春买大兴农场兴岛新城小区48号楼2单元302室，面积134.28平方米，车库49楼4号库。本院于2017年6月7日对穆凤春的调查笔录内容为:穆凤春将大约30多万，交给了房产科，张印只是顶名。房屋是穆凤春2015年12月9日从农场购买。穆凤春与张印没有手续，只是口头说的，没有交款票据。对崔颜的调查笔录内容为：案涉房屋被张印抵给穆凤春，因为张印欠穆凤春钱，但具体情况崔颜不清楚。2017年6月7日，富锦市人民法院作出（2017）黑0882民初1552号之四民事裁定书，将黑龙江省××农场××小区××楼××单元××室房屋及××农场××小区××楼××号车库（简称案涉房屋）予以查封。原告对（2017）黑0882民初1552号之四民事裁定不服向法院提出执行异议，法院于2019年12月20日作出（2019）黑0882执异42号执行裁定，裁定驳回原告申请。一审法院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时满足四个条件才会获得支持，一是订立于查封之前合法有效的书面买卖合同；二是查封前合法占有使用不动产的事实；三是支付全部价款或合同约定价款的事实；四是非因买受人的原因未办理过户登记。关于合法有效的书面买卖合同和支付全部价款或合同约定价款的事实。原告虽提供房屋买卖协议和收条佐证，但以上证据与本院2016年6月7日穆凤春陈述的交款对象和有无债权凭证不符，且原告亦未提供其他交付凭证佐证。第三人张印虽对该两份证据没有异议，但亦无法说明收到350000元后，该笔款项的去处。原告举证无法达到高度盖然性的证明标准，故本院对穆凤春主张与张印签订合法有效的书面买卖合同并支付合同约定价款350000元的事实，不予采信。关于非买受人的原因未办理过户登记。张印与大兴农场签订的大兴农场城区改造房屋拆迁协议书中明确约定回迁安置房五年内不准转让或赠与过户。如穆凤春与张印签订房屋买卖协议为真，其作为完全民事行为能力人，亦应该审查张印转让的房屋及协议的内容，原告在明知或疏忽大意的过失下与张印签订了房屋买卖协议，该商业风险理应原告自行负担。且穆凤春提供的买卖协议约定房屋尾款由第三人张印结清，该尾款截止至今亦未结清，对该事实原告在当庭自认采取了放任的态度，这亦是房屋无法过户的原因之一。综上，原告对未办理过户手续具有过错，其主张非因买受人原因未办理过户登记，本院不予采信。原告不享有足以排除强制执行的民事权益。原告未办理过户登记手续，其仅凭原因行为未经公示无法取得案涉房屋的所有权。故原告主张确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。判决：驳回原告穆凤春的诉讼请求。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织了质证。上诉人举证证据一：居住证明一份。证明问题：上诉人自2016年在涉案房屋居住至今，该小区物业也出具了证明。被上诉人质证意见：对证据一的真实性有异议，该证据不产生法律效力。居民委与物业公司加盖公章的证明上没有经办人的签名，因此该证据不产生法律效力。该证据否认不了上诉人在一审及上诉人审中所自认的住址。一审第三人质证：对证据一的真实性及证明问题均没有异议。本院认为：该证据没有出具单位经办人的签名，不符合证据形式的要求，故对该证据不采信。上诉人举证证据二、房屋产权登记查询结果一份。证明问题：上诉人在该农场没有产权房屋登记，诉争房产是上诉人唯一的住宅。被上诉人质证意见：对证据二的真实性没有异议。对证明问题有异议。无法证实上诉人在农场没有其他的住房。一审第三人质证意见：对证据二的真实性及证明问题均没有异议。本院认为：被上诉人对该证据的真实性没有异议，应对该证据的真实性予以确认，但该证据证实不了上诉人在大兴农场没有其它的住宅。一审第三人举证证据一：银行流水单一份。证明问题：2015年12月30日第三人收到上诉人35万元房款后，把钱放到第三人的公司保险箱内，后在2016年1月21日第三人把35万元现金存入了农业银行。上诉人质证意见：对证据一的真实性及证明问题均没有异议。被上诉人质证意见：对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。该证据只是证明第三人存款35万元，不能证明是上诉人交付给第三人的35万元，因为上诉人没有向法庭提供支取现金的银行流水。本院认为：该证据证实不了上诉人存入农行的35万元是上诉人交给了第三人。根据本案二审期间，双方当事人举证、质证、辩论及陈述等情况，可以确认，一审法院判决所认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案的争执焦点问题是上诉人穆凤春是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准予被上诉人刘岐对案涉房屋（位于黑龙江省××农场××小区××楼××单元××室房屋及××农场××小区××楼××号车库）的申请执行。本案中，上诉人穆凤春主张以现金方式支付了两处案涉车库价款350000元，与2017年6月7日一审法院调查穆凤春时的笔录记载上诉人所称“没有手续，没有交款票据”事实相矛盾，且上诉人不能充分说明350000元现金的来源，仅凭其与张印签订的房屋买卖协议及张印出具的收据不足以证实上诉人在本院查封案涉车库前已签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部价款。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，上诉人要求停止执行案涉两处房产不符合上述法律规定的要件，本院不予支持。综上所述，上诉人穆凤春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7160元，由上诉人穆凤春负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  郑忠良审判员  梁淑荣二〇二〇年八月二十六日书记员  蒋婧玮