贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初5045号 原告：黔西南州硕丰商贸有限公司，住所地贵州省兴义市桔山大道兴义商城3号楼15层5号。 法定代表人：崔巍，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘媛，贵州纬图律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：曾识，贵州纬图律师事务所实习律师，特别授权代理。 被告：唐永秀，女，1987年12月25日出生，汉族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。 原告黔西南州硕丰商贸有限公司（以下简称硕丰公司）与被告唐永秀租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告硕丰公司的委托诉讼代理人刘媛、曾识及被告唐永秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告硕丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令唐永秀支付拖欠硕丰公司租金60480元、水电费1595.8元,合计人民币62075.8元；2、判令唐永秀以欠付租金62075.8元为基数,自2019年10月1日起,按每月3%的标准向硕丰公司支付利息损失至款项付清之日止(暂计算至2020年5月1日,已产生的利息损失为13222.15元)；3、判令唐永秀向硕丰公司支付主张权利支出的律师费人民币8048元。以上各项暂共计人民币83345.95元；4、判令唐永秀承担本案诉讼费、保全费。 事实与理由:2018年7月27日，硕丰公司与唐永秀签订了《黔西南州硕丰商贸有限公司经营合同书》(以下简称合同),合同第一条约定:唐永秀向硕丰公司承租兴义市兴义商城8号楼8-2#号面积为112㎡的商铺。合同第二条约定:租赁期限为3年,自2018年9月1日起至2021年8月31日止;唐永秀承租商铺经营范围为比华利保罗男装店。合同第三条约定:每月租金计算方式为108元/㎡,自2019年9月1日起每年在上一年度租金总额的基础上递增5%,租金采取先付后租的方式,每6个月为一次支付周期,提前30日支付下一年度计租期间的费用总额。合同第十条约定:唐永秀不能依约按期向硕丰公司支付租金、物业费、水电费等相关费用,则视为唐永秀违约,则硕丰公司有权书面通知唐永秀立即予以缴付,唐永秀逾期3日内仍未能缴付费用,须按延迟缴纳天数按每日3倍的标准向硕丰公司缴纳违约金。合同第十一条约定:若双方产生的争议协商解决不成的,向硕丰公司所在地人民法院提起诉讼。 合同签订后,唐永秀装修入驻并经营至今。2019年10月1日起至2020年3月1日期间产生租金60480元、水电费1595.8元,合计人民币62075.8元,唐永秀逾期至今仍未向硕丰公司支付。硕丰公司多次向唐永秀主张权利,但唐永秀却以种种理由推脱,拒不支付,硕丰公司不得已诉至法院。因硕丰公司、唐永秀双方约定利息损失过高,硕丰公司自愿调整至以欠付款项为基数按每月3%的标准诉求唐永秀支付利息损失。 同时,硕丰公司为维护自身合法权益,与贵州纬图律师事务所签订《委托代理合同》,并约定硕丰公司需就本案采取前期律师费加第二期风险代理费的方式支付律师费,其中前期律师费为人民币2000元,第二期风险代理费按起诉时主张的租金的10%计算。本案第二期风险代理费为6048元。前期律师费加第二期风险代理费合计8048元。根据租赁合同的约定,该费用应由唐永秀承担。 综上,硕丰公司与唐永秀签订的合同合法有效,应受法律保护。硕丰公司已按照合同约定全面适当的履行自身义务,唐永秀逾期支付租金的行为已经构成违约,严重侵犯硕丰公司合法权益。硕丰公司为维护自身的合法权益,依照我国《合同法》及有关法律法规诉至法院,请求人民法院依法判决支持硕丰公司诉请。 被告唐永秀辩称，一、请求判决驳回硕丰公司的诉讼请求;二、依法判决案件受理费由硕丰公司自行承担。 事实及理由：硕丰公司在该商城经营管理中存在管理不善的情况，造成唐永秀在合同约定的期限内经营，其违约方在硕丰公司。唐永秀在2020年3月被迫退场，造成唐永秀相应的损失，法院应根据双方所签订的经营合同书所明确的权利义务判决驳回硕丰公司的诉讼请求。 一、硕丰公司与唐永秀于2018年7月27日双方签订《黔西南州硕丰商贸有限公司.经营合同书》，硕丰公司将经营管理的兴义商城8号楼商业门面租赁给唐永秀经营比华利保罗男装。双方对租期及租金，硕丰公司在商场所应承担的义务等进行了明确约定。租赁期限为2018年9月1日至2021年8月31日，由于硕丰公司的原因，导致唐永秀所租赁经营的店面在2020年6月就被迫退场。其原因是硕丰公司的原因所导致该商城无法正常经营，造成唐永秀相应的损失。硕丰公司在其管理兴义商城期间，该商城的经营管理权硕丰公司与中国长城资产管理股份有限公司贵州分公司(以下简称长城公司)存在管理争议。长城公司要求唐永秀等不要将房屋租金交纳给硕丰公司，要求唐永秀直接支付给长城公司。原因是硕丰公司已经将其经营的兴义商城8号楼商业门面都抵押给长城公司，其房租就由长城公司收取。 二、唐永秀在与硕丰公司达成经营合同书后，唐永秀在其经营的门面上装修花费40余万元。但是硕丰公司所管理的兴义商城门面没有按照经营合同书的约定履行合同义务，导致唐永秀经营损失及房屋装修损失等。是硕丰公司的违约行为造成的，其违约方在硕丰公司。唐永秀在经营代理的服装品牌时，向厂家交纳了货款96万元。由于硕丰公司的原因导致唐永秀不能正常经营，其损失都是硕丰公司造成的。至于硕丰公司的违约行为造成唐永秀相应的损失，唐永秀在本案中就不提起反诉，但要保留诉权，另案主张其权利。硕丰公司在违约的情况下还要求唐永秀支付租金，其主张无法律依据及事实依据。唐永秀在与硕丰公司达成经营合同书时对其经营的门面经营年限等达成约定，双方应按照其合同书的约定履行合同义务。硕丰公司没有按照合同书的约定履行合同义务，在其没有履行合同义务的前提下，还以该合同书的约定要求硕丰公司支付租金，其主张无依据支撑。 综上所述，唐永秀认为硕丰公司与唐永秀达成《黔西南州硕丰商贸有限公司.经营合同书》，双方应按照其合同书的约定履行合同义务。硕丰公司不但没有按照合同书的约定履行合同义务，在自己违约的前提下还主张唐永秀按照经营合同书支付商铺的租金。其主张依法不应得到法庭的支持，按照合同书的约定。硕丰公司未履行合同义务，依法不应享有合同书所明确的权利。加之硕丰公司与长城公司之间为其争议的商城之间有相应的法律关系，硕丰公司的主张缺乏法律依据的支持。法院应依法判决驳回硕丰公司的诉讼请求，维护唐永秀的合法权益为盼。 本案经本院审理认定事实如下:2015年10月15日，硕丰公司、贵州元豪商贸有限公司、贵州炜煜房地产开发有限公司公布了《关于兴义商城经营主体变更公函》，公函载明：“为了保障合作伙伴的合法利益，贵州炜煜房地产开发有限和贵州元豪商贸有限公司决定将《兴义商城》所有商业物业全部租赁给硕丰公司经营管理，并与之签订了《兴义商城》商业物业租赁合同，同时已完整移交了所有已签订的《兴义商城》商户经营合同。硕丰公司、贵州元豪商贸有限公司、贵州炜煜房地产开发有限公司已商定于2015年11月1日起由硕丰公司收取《兴义商城》所有商户的商业租金及水电费、物管费、空调费等所有经营管理相关费用”。 2018年7月27日，硕丰公司（甲方）与唐永秀（乙方）签订《黔西南州硕丰商贸有限公司租赁合同书》，合同书主要约定：一、甲方作为出租管理方将位于兴义商城8号楼8－2#号门面，建设面积为112㎡，现状出租给乙方经营使用。二、租赁期限，1、租赁期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止。合同期将满时，乙方如需续租的，则必须在租赁期满2个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。2、乙方按照本租赁合同的约定，承租本合同约定的门面作为商用，乙方经营范围为男装，店名为“比华利保罗”。乙方在本合同有效期内不得超出本条约定的经营范围，否则视为违约。三、租赁及其支付方式，1、该门面租金为108元/月.㎡，自2019年9月1日开始每年在上一年度租金总额的基础上递增5%。2、每月商业管理费计算方式：17元/㎡（单价）乘以112㎡（面积）；水费6.5元/吨，电费1.5元/度，线损、变损4%；租金和物业费支付时间：乙方开业前30日内支付。支付方式：租赁费用采取先付后租的方式，每6个月为一次支付周期，提前30日支付下一年度计租期间的费用总额。注：商业管理费起算日期为品牌开业之日起算。2、上条所述的租金只是房屋租金，不含水电气费、物业管理费、车位租赁费、装修管理费、垃圾清运费、公共能源费等。3、房屋使用权为先支付租金后使用的原则，乙方须每30个月向甲方支付一次，乙方需在上次租金到期日前的10日内缴纳下一阶段租金。租金支付后，由收款方出具收据收条，逾期则视为乙方违约。4、在合同签订之日，乙方应向甲方交纳履约保证金2万元。四、管理费及其他，乙方从2018年9月1日起向甲方物业管理部门缴纳该门面的物业费，物业费的缴纳单价按建设单位和物业物业公司协商所定价格执行17元/㎡.月；6个月一交，物业管理费的缴纳按物业管理公司的规定缴纳，不得以任何理由拒绝缴纳物业管理费。关于政府职能部门收取的城市管理费及城市卫生清洁费等费用由乙方自行承担……十、若乙方未能依约按期向甲方支付租金、物业费、水电费等相关费用，则视为乙方违约，则甲方有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期3日内仍未能续付费用，乙方须按延迟缴纳天数按每日3倍的标准向甲方缴纳违约金；如乙方逾期5天内仍未能缴付，则甲方有权单方解除本合同，乙方租赁区域内附着墙面、地面的固定装修（含中央空调系统）不得拆除，视为对乙方违约的惩罚，且乙方装修部分由甲方自行支配。签订合同后，硕丰公司向唐永秀交付了案涉商铺，唐永秀进场装修开设了“比华利保罗”男装店，向硕丰公司支付了2018年9月1日至2019年9月30日期间的租金。 2020年3月1日，黔西南州元豪物业管理有限公司作为甲方，贵州炜煜房地产开发有限公司作为乙方1，兴义商场债权委员会作为乙方2，贵州福顺居物业集团作丙方，共同签订了《兴义商城物业管理移交协议》，达成如下移交协议：一、移交基准日：2020年3月1日，从即日起，丙方开始对移交范围提供安保和保洁服务；二、移交范围：甲方在兴义商场物业管理的所有商业区域和写字楼（以甲乙1丙三方认可的清册为准，不限于管理商家的数量，平方面积和公共区域范围）；三、移交内容：以丙方提供的《福顺居物业集团物业承接移交表》和《福顺居物业集团物业承接查验表》载明的内容为准，甲方负责组织移交；四、《福顺居物业集团物业承接移交表》和《福顺居物业集团物业承接查验表》未载明的事项，不限于1、2、4、8号楼和显示屏的管理权限，由乙方1协助丙方解决。同年3月31日签订补充协议，协议如下：一、收费权利，硕丰公司具有收取2020年3月1日前商户应缴纳的商业管理费、物业管理费、水费、电费的权利。2020年3月1日起上述收费权利归贵州福顺居物业贵州福顺居物业集团所有…。 2020年5月11日，贵州纬图律师事务所向黄永秀发送律师催告函，函件主要内容为：一、请唐永秀收到本催告函后，及时联系硕丰公司并付清全部欠款及违约金；二、若唐永秀在2020年5月13日前仍未付清欠款，硕丰公司将授权本所律师采取包括但不限于诉讼、保全、强制执行等法律手段，追究唐永秀违约责任，届时出现的一切不利后果将由唐永秀承担。 在诉讼中，硕丰公司向本院提出诉讼保全申请，要求对唐永秀名下价值62075.8元的银行存款、房产、土地、车辆实施诉讼财产保全，本院依法进行了诉讼保全。唐永秀对硕丰公司所诉的租金60480元及电费1595.8元予以认可。 上述事实，有双方当事人的陈述，以及硕丰公司提交的营业执照、《关于兴义商城经营主体变更公函》（2017）黔2301民初5488号民事判决书、硕丰公司租赁合同书、律师催告函、等证据在卷为据，故作认定。 本院认为，硕丰公司与唐永秀签订的《硕丰公司租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效。2015年10月15日，硕丰公司、贵州元豪商贸有限公司、贵州炜煜房地产开发有限公布《关于兴义商城经营主体变更公函》，就兴义商城经营主体变更进行了公示，故硕丰公司对涉案商铺享有租赁权，有权依据合同约定向唐永秀主张权利。唐永秀对硕丰公司所诉的租金60480元及电费1595.8元予以认可，本院予以确认，唐永秀应当及时向硕丰公司支付前述费用，故对硕丰公司要求唐永秀支付租金及电费的诉讼请求予以支持。 对于硕丰公司诉请的利息、律师费问题，此项诉请系违约损失，案涉合同对逾期支付租金的情形，没有约定违约金如何计算、应否支付律师费，但唐永秀逾期支付租金确已违约，的确给硕丰公司造成资金占用费损失，及本次诉讼产生的律师费损失，鉴于硕丰公司仅提供了实际产生的律师费2000元，未提供证据证明唐永秀违约给其造成的其他实际违约损失，本院酌情考虑6000元，超出此部分的诉请不予支持。 唐永秀辩解硕丰公司导致唐永秀无法经营，故未能支付硕丰公司租金及欠付的电费，因其所提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、唐永秀于本判决生效之日起十日内支付黔西南州硕丰商贸有限公司租金、电费、利息损失及律师费共计68075.80元； 二、驳回黔西南州硕丰商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1884元，减半收取942元，诉讼保全费641元，合计1583元，由黔西南州硕丰商贸有限公司承担290元，唐永秀承担1293元（唐永秀直接支付黔西南州硕丰商贸有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  廖应国 二〇二〇年八月二十六日 书记员  刘 淋