河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3531号上诉人（原审原告）：张超，男，1991年4月2日出生，汉族，住安阳市文峰区。被上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务：执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，系公司员工。委托诉讼代理人：樊斌，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人张超因与被上诉人安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张超上诉请求：1、依法改判。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、再审程序错误,违反《民事诉讼法》的规定。根据《民事诉讼法》第186条的规定，原审被撤销判决是二审程序做出的,应当适用二审程序再审，二审法院将案件发回一审法院重审违反法律规定。二、一审认定事实不清,适用法律错误。1、一审认定事实不清。上诉人于2014年8月19日与被上诉人签订商品房预售合同，被上诉人实际交房时间为2014年11月1日。被上诉人辩称延期是因为市政工程,以及职权部门合并导致延期办证。案涉小区所在德隆街东段,道路建设2015年2月4日就已竣工验收,职权部门合并以及规划核实条件变更是在2016年之后,况且被上诉人延期履行备案义务是否与市政工程和职权部门合并之间存在必然联系,一审判决未此进行查明,就直接认定并非被上诉人一方原因,属于认定事实不清。2、违约金计算周期错误。被上诉人实际交房时间为2014年11月1日,根据商品房预售合同约定,被上诉人应当在2015年1月10之前到产权登记机构备案,超过即算违约。因此违约金计算周期应当从2015年1月11开始;截止2020年6月6日(一审开庭时间)被上诉人依然没有履行合同约定义务。一审判决按3年期计算违约金,与事实不符。三、一审适用法律错误。一审法院却按年利率1%进行判决与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条不符。新华富置业公司辩称，我方不存在违约行为，更不应当承担违约责任，由于一审法院已作出裁判，我方尊重一审法院的判决，请求驳回上诉，维持原判。张超向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付延期协助办理不动产权属证书违约金（按照中国人民银行同期贷款利率上调50%的标准，从2015年7月10日起计算至协助办理房屋权属证书之日止）；2.依法判决被告立即协助为原告办理涉案房屋的权属证书；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2014年8月19日，原告张超（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，建筑面积171.99平方米，总房款为759189元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2、原告已按合同约定向被告支付全部购房款，被告按合同约定交房，现未办理不动产权属证书。本案原审判决生效后，被告支付原告执行款182291元。3、本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，原因为政策调整、需增加规划核实等工作，涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见，不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响，被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇，即使被告开具发票，原告携带相关证件，不动产登记部门仍无法办理权属登记证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。涉案房屋交房后，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告称其不存在违约行为的答辩意见，本院不予采纳。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金。经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采纳。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采纳。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，本院酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算3年，即22775.67元（759189元×1%×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张超逾期办理不动产权属证书的违约金22775.67元；二、在具备办证条件之日起十日内，被告安阳新华富置业有限公司协助原告张超办理位于安阳市秀水苑商住小区15号楼1单元1501室的不动产权属证书；三、驳回原告张超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3260元，由张超负担2891元，由安阳新华富置业有限公司负担369元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案争议焦点为一审认定的逾期交房违约金是否适当。双方签订的《商品房预售合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。因办理权属登记需要相关职能部门配合，涉及到行政审批事项，被上诉人于一审提交的相关证据可证实并非由其一方原因造成办证迟延，一审综合本案实际情况，酌定违约金标准及数额并无不当。一审程序并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2891元，由上诉人张超负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年八月二十日书记员  赵欢欢