河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1122民初612号原告：临颍县城关粮油贸易有限公司。法定代表人：郭政伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹林壮，上海华勤基信（郑州）律师事务所律师。被告：王会芳，女，汉族。委托诉讼代理人：秦宏，河南盈硕律师事务所律师。原告临颍县城关粮油贸易有限公司（以下简称城关粮油公司）诉被告王会芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，于2020年5月12日适用简易程序公开开庭进行了审理。因双方争议较大，本院于2020年6月28日将本案转为普通程序。2020年7月31日本院按照普通程序对该案进行了审理。原告城关粮油公司的委托诉讼代理人邹林壮、被告王会芳及其委托诉讼代理人秦宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城关粮油公司向本院提出请求：一、依法确认临颍县粮食局油厂与王会芳于2006年1月1日签订的《租赁合同》及《契约》无效；二、依法判令被告立即腾空租赁土地及厂房、恢复原状并返还原告；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年1月1日，临颍县粮食局油厂与王会芳签订《租赁合同》，合同约定：粮食局油厂院内的场院（北至：崔双岑院以墙为界；南至：以现有房墙为界，后有一米滴水；西至：油厂院内路中；东至：城河底）出租给被告王会芳，租期30年，由王会芳一次性支付给临颍县粮食局油厂10万元。同日，双方签订《契约》：就前述租赁物转让给王会芳。2013年11月12日，中共临颍县粮食局委员会下发临粮党【2013】11号文件，决定将临颍县粮食局油厂并入城关粮油公司，并负责处理原油厂一切遗留问题。2014年1月20日，经临颍县国土资源局处罚决定书【临土罚字（2014）第023号】明确，涉诉土地为国有划拨土地，禁止转让。原告多次要求被告搬离，被告拒不履行。综上所述，为维护原告合法权益不受损害，原告特依据《民事诉讼法》119条之规定具状起诉，请求人民法院公正裁判。被告王会芳辩称，一、本案不属于人民法院受案范围，应当依法裁定驳回原告起诉。根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷若干问题的规定》第三条：政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。本案合同转让方临颍县粮食局油厂是在进行企业改制过程中对企业资产的处置和分配，属国有企业改制产生的历史遗留问题，不属于人民法院受理范围，应当依法驳回原告起诉。二、原告起诉确认合同无效，无事实和法律依据。原告诉称2006年将涉案厂院出租给王会芳不属实。2006年1月1日，虽然签订了租赁协议和《契约》两份合同，但实际履行的是《契约》。从两份文件的形式上看，一份为《租赁合同》，一份为买卖《契约》。《租赁合同》的协议双方是临颍县粮食局油厂和王会芳两方。而《契约》的协议双方除了临颍县粮食局油厂和王会芳，还有鉴证单位临颍县粮食局国有企业改革办公室及赵宏周、刘成祥、张书成等人的签名。其法律效力、真实性更高于租赁协议，且协议签订以来，答辩人又在受让院落处加盖了住房等附属物，原告14年来从未提出任何异议。《契约》才是双方真实意思表示，且并不违反法律强制性规定，应属有效。三、本案《契约》内容包括土地和厂房及地上一切附属物的两部分组成，即便土地转让无效，地上附属物转让应为有效。根据《合同法》第56条的规定，合同部分无效，并不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。临颍县粮食局油厂1988年已经办理了房产证，法律、法规并未禁止划拨土地上的附属物转让，故该部分的转让仍然合法有效。四、如果认定《契约》全部无效，有违诚实信用原则和公平原则。《契约》系双方真实意思表示签订，《契约》签订后，王会芳履行了付款义务，油厂亦实际交付了涉案土地和厂房，合同主要权利义务履行完毕已超14年。现原告起诉要求确认无效，违反合同约定，有违诚实信用原则。标的物上附属物现价值已远远超过20多年前的购买价格，且答辩人又加盖了附属房屋，确认合同无效将给答辩人造成巨大损失，有违公平原则。五、原告有重大过错，应当承担赔偿责任。原告1988年就已经办理了土地使用证，对其土地的性质是明知的。答辩人作为临颍县粮食局油厂的职工，在购买涉案土地院落时，是在公开、公平的情况下购买的，当时涉案土地及院落一片荒草，全厂职工无人购买，答辩人在油厂多次劝说下购买了涉案土地和厂房，解决了油厂部分职工安置问题。答辩人不懂法，但作为政府国有企业的粮食局油厂不可能不懂法，其隐瞒土地性质和答辩人签订《契约》，签约后不但未及时协助答辩人办理产权手续还将产权变更至原告名下，属重大过错，应当依法承担赔偿责任。六、双方属于土地转让和地上附属物的买卖，不存在租赁关系，且《租赁合同》也不存在合同法第52条规定的无效情形，原告要求确认无效同样无事实和法律依据。综上所述，答辩人认为，被答辩人之诉请无事实和法律依据，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，1988年5月30日临颍县粮食局油厂获得由临颍县房地发证办公室制作的《土地使用证》，土地来源显示为“调拨”，性质显示为“全”，面积20834.38平方米，四至为：东至：护城河底，西至：以自墙为界；南至：以自墙为界；北至：护城河底。2006年1月1日，粮食局油厂与本案被告王会芳签订《租赁合同》一份，内容为：为推进粮食企业改革，安置下岗职工，鉴于临颍县粮食局油厂长期停产，无法经营，现经过油厂改革领导组研究，报粮食局批准，将油厂闲置厂院部分（包括车间、厂房及地面一切附属物）租给乙方经营使用，租期30年，自2006年1月1日至2035年12月1日。厂院坐落为：北至：崔双岑院以墙为界；南至：以现有房墙为界，后有一米滴水；西至：油厂院内路中；东至：城河底。乙方一次性付给甲方租金10万元。同日，临颍县粮食局油厂与王会芳又签订《契约》一份，内容为：临颍县粮食局将油厂、酱油分厂闲置院落一处转让给王会芳永久性经营，转让标的与上述《租赁合同》一致，价格也是10万元。2013年11月12日，中共临颍县粮食局委员会下发临粮党【2013】11号文件，决定将临颍县粮食局油厂并入城关粮油公司，并负责处理原油厂一切遗留问题。河南省临颍县人民法院2014年11月29日作出的（2014）临刑初字第192号刑事判决书的证据部分显示：2014年3月7日，漯河汇审资产评估事务所受委托，对临颍县粮食局油厂位于临颍县城关镇的房屋及土地使用权价格进行评估，评估基准日为2006年2月5日，经鉴定，委托资产的房地产价格为292.1万元。该刑事判决书本院认为部分显示：被告人赵某某在时任临颍县粮食局副局长、企业改制小组副组长期间，明知未进行评估不能处置国有资产，仍将粮食局油厂房地产以56万元低价处置，致使国家财产遭受损失且造成恶劣社会影响，其行为已构成滥用职权罪。为何同一个标的同时存在租赁和买卖的问题，上述刑事判决书证据部分同案犯刘某某的供述：局里一开始说是按租赁的形式，因为租户不愿意签《租赁合同》，没办法才签的买卖合同。为应付上级检查，与租户同时签《租赁合同》和《契约》，双方对外公开是租赁，其实是买卖。另查明，临颍县自然资源局于2019年12月27日出具临自然资（2019）224号《关于对临颍县城关粮油贸易有限公司职工反映问题的调查情况》一份，该文件关于涉本案土地的陈述如下：该宗土地于1981年11月29日经临颍县粮食局、城关公社东街第二生产队、城关公社东街生产大队、城关公社管理委员会、临颍县人民政府共同签订《土地协议书》。依据协议书，该宗地土地性质已征收为国有划拨土地，不再属于集体土地。2015年该宗地经规划部门审核，依据新的规划用途，属于二类居住用地。临颍县国有三项资产处置委员会，会上确定了挂牌起始价，报临颍县人民政府批准后挂牌出让，最终由城关粮油公司竟得。城关粮油公司属于改制企业，公司成立后，于2015年5月12日重新办理了新的营业执照。于2015年9月17日以出让方式取得该宗地的国有土地使用权。国家企业信用信息公示系统显示，城关粮油公司成立于2005年5月12日，股东之一为临颍县金粮粮食收储有限公司，临颍县金粮粮食收储有限公司的股东是临颍县粮食局。上述事实，有当事人提供证据在卷证实。本院认为，本案的第一个焦点问题是原告是否具有诉讼主体资格。2013年11月12日，中共临颍县粮食局委员会下发临粮党【2013】11号文件，决定将临颍县粮食局油厂并入城关粮油公司，并负责处理原油厂一切遗留问题。该文件赋予了城关粮油公司行使原属于临颍县粮食局油厂的权利，包括本案涉及的合同权利。其次，临颍县自然资源局于2019年12月27日出具临自然资（2019）224号《关于对临颍县城关粮油贸易有限公司职工反映问题的调查情况》显示，2015年该宗地经规划部门审核，依据新的规划用途，属于二类居住用地。临颍县国有三项资产处置委员会，会上确定了挂牌起始价，报临颍县人民政府批准后挂牌出让，最终由城关粮油公司竟得。城关粮油公司现在是该宗国有土地的使用权人。综上，原告城关粮油公司是适格原告。本案的第二个焦点问题是涉案《租赁合同》及《契约》效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。”最高人民法院的相关指导意见指出，如果强制性规定规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”该条例第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”本案原粮食局油厂出租、转让的土地为国有划拨土地，双方签订的合同未按规定办理批准登记手续。另，河南省临颍县人民法院2014年11月29日作出的（2014）临刑初字第192号刑事判决书的证据部分显示：2014年3月7日，漯河汇审资产评估事务所受委托，对临颍县粮食局油厂位于临颍县城关镇的房屋及土地使用权价格进行评估，评估基准日为2006年2月5日，经鉴定，委托资产的房地产价格为292.1万元。该刑事判决书本院认为部分显示：被告人赵某某在时任临颍县粮食局副局长、企业改制小组副组长期间，明知未进行评估不能处置国有资产，仍将粮食局油厂房地产以56万元低价处置，致使国家财产遭受损失且造成恶劣社会影响，其行为已构成滥用职权罪。本案土地租赁、转让时为国有划拨土地，依法应经土地管理部门批准登记，违反法律的强制性规定，且因为处置行为未经评估造成国家财产损失，相关政府部门官员因此被判处刑罚，故处置行为违反了效力性强制性规定，《租赁合同》及《契约》均为无效合同。关于原告诉请判令被告立即腾空租赁土地及厂房、恢复原状的问题。因该诉请为给付之诉，与第一项确认合同效力之诉非同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：临颍县粮食局油厂与被告王会芳于2006年1月1日签订的《租赁合同》及《契约》无效；驳回原告临颍县城关粮油贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告临颍县城关粮油贸易有限公司负担50元，被告王会芳负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长  吕跃华审判员  李小梁审判员  祝晓丹二〇二〇年八月二十日书记员  王 博