贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12861号 原告：吴玉新，男，1953年10月11日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 原告：章继英，女，1967年9月30日出生，穿青人，住所地：贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520502055034224B，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼。 法定代表人：李当明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：万涛（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201810020420。 委托诉讼代理人：黄佳（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201511320546。 第三人：贵州省平安盛世物业管理有限公司，统一社会信用代码：915205023143151878，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路1号。 法定代表人：范应雄，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈应梅（特别授权代理）。 原告吴玉新、章继英与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下称福明房开公司）及第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司（以下称平安盛世物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴玉新、章继英、被告福明房开公司的委托诉讼代理人万涛、第三人平安盛世物业公司委托诉讼代理人沈应梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴玉新、章继英向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司立即为原告吴玉新、章继英办理七星关区房屋的不动产权证书；二、依法判决被告向原告支付逾期办理七星关区房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款434070元为基数，2017年4月4日至2019年8月20日期间参照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，2019年8月21日至被告向原告实际交付转移登记有关文书为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）暂计：50000元；三、依法判决被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司立即返还原告缴纳的“三通费”3410元；四、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：2016年8月19日，原告吴玉新、章继英与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明地产”）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的七星关区房屋，购房款为434070元，原告已经按照合同约定支付了涉案房屋的购房款。合同约定被告应于2016年10月31日前将涉案房屋交付给原告使用，并约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，但未明确约定被告将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告的时间。签订合同后，原告按照被告要求缴纳了燃气开户费2500元，智能水表开户费580元，电视系统工料费330元。原告认为，开通水、电、燃气系被告交房的必要条件，且该笔费用已包含在购房款中。后原告要求被告返还原告缴纳的“三通费”及要求被告履行办证义务，被告均以各种理由予以拒绝。综上所述，原被告双方之间订立的《商品房买卖合同》真实合法有效，原告已经按照约定支付购房款，被告未向原告办理并交付涉案房屋的转移登记文书，构成违约，应当承担逾期办证的违约责任；被告收取原告燃气开户费及智能永表费的行为构成重复收费，应当予以返还。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告福明房开公司答辩称：1、被告尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，因为消防验收现在还未通过，办理转移登记的条件不成就，所以不能够为原告办理商品房转移登记。2、根据合同第二十二条第5款，第十四条第4款第2项的约定，原告要办理房屋权属登记，需向被告出具委托书，没有出具委托书被告不承担逾期办证违约责任，且原告还应当委托被告向税务部门缴纳契税，产权手续方能办理，原告未履行办理产权手续的义务，被告不应当承担逾期办证的违约金。3、根据合同第二十二条第2款和第3款的约定，合同对于房屋办理所有权初始登记和转移登记的时间及违约责任有明确的约定，合同有约定应当从约定，即被告在商品房交付后90日内没有办理初始登记的，就无法办理转移登记，逾期在360日内的违约责任是已付房屋的0.1%，超过的360日的，如果原告选择继续履行合同，则按照每日已付房款0.01%承担违约金，所以，原告诉请的违约金标准违反双方合同约定。4、因为我国不动产登记制度的出台，直到2018年10月29日才取得案涉房屋所涉地块的不动产的使用权证，取得不动产使用权证是房屋办理初始登记的必要条件，故根据合同第一百一十七条的规定，被告在此日期以前应该属于不可抗力因素，不承担违约责任，违约金的起算时间应从2019年9月3日起算，截止到被告办理初始登记之后通知原告交付委托书之日起。5、房屋产权初始登记与转移登记是承继关系，在案涉房屋初始登记未完成的情况下，不能直接认定被告承担逾期办理产权证的责任，并承担违约金。6、如果原告认为合同关于办证的期限及违约金计算没有约定，要适用商品房司法解释，那么原告要求被告承担违约金的诉讼时效应当截止到每案起诉之前往前推三年。7、三通费我公司未收到，且收据上不是我公司盖章，故原告主张我公司退还该笔费用没有事实及法律依据。 第三人平安盛世物业公司答辩称：请求事项：1、请求驳回原告的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：被答辩人吴玉新/章继英其居住于双树望城小区18栋2单元2304号房于2017年1月4日因收房三通费3410元纠纷而起诉答辩人，要求答辩人作出相关退款及赔偿。答辩人认为本案的事实情况与被答辩人无直接关系，具体理由为：一、关于原告所属双树望城小区18栋2单元2304号房屋燃气开户费、智能水表费、电视系统供料费，贵州省平安盛世物业管理有限公司是受毕节福明房地产开发有限公司委托代为向收房业主一次性收取；并非向原告所诉是个人行为（举证：受毕节福明房地产开发有限公司委托书原件）；二、关于原告所诉电视系统供料费已于2018年3月张贴通知告知业主不使用广电网络的可以带上收据到物业服务中心退费（举证：登记退费业主签字表）；三、关于原告所诉智能水表费，在业主收房时已明确告知其智能水表和普通机械水表之间存在的差异及好处，业主当时无任何异议，说明已达成共识才同意缴费的，像8号楼业主不需要智能水表，地产工程部就给安装的普通机械水表（举证：普通水表与智能水表的图片）；四、贵州省平安盛世物业管理有限公司已将所收费用如数交给福明房地产财务部（举证：地产财务收费收据原件）。答辩人贵州省平安盛世物业管理有限公司不应该对钱华的三通缴费承担任何法律责任。答辩人贵州省平安盛世物业管理有限公司和原告的三通费之间没有直接的因果关系，不应该对吴玉新/章继英的三通费承担任何法律责任。综上所述，答辩人认为，被答辩人的起诉缺乏法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区。房屋建筑面积114.8平方米，套内建筑面积96.71平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4488.37元计算，总价款为434070元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款134070元，余款300000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。原、被告未约定办理商品房转移登记的时间。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付购房款434070元，交纳房屋维修基金8610元等费用。2017年1月4日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。第三人平安盛世物业公司受被告福明房开公司委托于2017年1月4日收取原告燃气开户费、智能水表费、电视工料费共计3410元。原告认为，被告逾期办理商品房转移登记、违规收取三通费，故遂以前述诉讼请求诉至本院。 另查明：涉案商品房尚不具备办理商品房转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，依法应自房屋交付使用之日（2017年1月4日）起90日（2017年4月4日前）为原告办理房屋权属证书。被告未在2017年4月4日前为原告办理房屋权属证书，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约责任的起算时间为2017年4月5日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年7月30日）往前倒推三年，即2017年7月30日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告的诉讼时效抗辩理由部分成立。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年7月30日起计算。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，被告将办理转移登记相关资料递交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时办证，不再被告的控制范围。故违约金应计算被告具备办证条件时，将办理房屋转移登记相关资料递交到办证部门并通知原告日止。综上，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额434070元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上所述，对原告主张的逾期办证的违约金，本院支持以原告已付购房款434070元为基数，2017年7月30日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告将办理商品房转移登记的有关文书递交到办证部门并通知原告之日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 因涉案商品房现尚不具备办理商品房转移登记的条件，原告诉请被告办理商品房转移登记，属客观不能，故该请求，本院不予支持。 对于原告诉请判决被告退还“三通费”3410元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告抗辩其没有收取该费用，但根据第三人提供的委托书，涉案费用系被告福明房开公司委托第三人向原告收取，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，第三人向原告收取的三通费用，应由被告福明房开公司负责退还。至于第三人收取的前述费用是否已交付被告，并不影响原告向被告主张该权利。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告吴玉新、章继英燃气开户费、智能水表费、电视工料费共计3410元； 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴玉新、章继英逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以原告已付购房款434070元为基数，2017年7月30日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告将办理商品房转移登记的有关文书递交到办证部门并通知原告之日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告吴玉新、章继英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费568元（已减半收取），由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年八月二十九日 书记员 何梦思