重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝02民终1388号 上诉人（原审原告）：巫溪县金缘物业服务有限公司，住所地重庆市巫溪县马镇坝(建委国土小区)九单元501号，统一社会信用代码91500238065673492E。 法定代表人：李晓，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冉贞秋，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：杨波，重庆峡郡律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：罗登文，男，1967年2月10日出生，汉族，住重庆市巫溪县。 被上诉人（原审被告）：杨永知，男，1956年11月28日出生，汉族，住重庆市巫溪县。 上诉人巫溪县金缘物业服务有限公司（以下简称金缘物业）、罗登文因与被上诉人杨永知物业服务合同纠纷一案，不服重庆市巫溪县人民法院（2019）渝0238民初3209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金缘物业上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持金缘物业的全部诉讼请求；2.罗登文、杨永知承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，金缘物业对罗登文邮寄的挂号信产生诉讼时效中断的作用，2015年6月30日至2016年7月17日的诉讼请求未超过诉讼时效。金缘物业办公室距离罗登文使用租赁房屋400-500米，金缘物业多次向罗登文催收物业费未果。为了达到诉讼时效中断的作用，金缘物业特意于2017年2月24日采用挂号信形式向罗登文邮寄催收律师函，该律师函应当认定已送达罗登文。理由在于：一是基于对中国邮政企业服务正常化的合理信赖；二是罗登文作为巫溪县的政协委员和企业家，具有较高知名度，且没有失踪、失联情况，不存在不能送达的情况；三是金缘物业举示的证据达到了民事诉讼法规定的高度盖然性。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项的规定，金缘物业邮寄催收函属于产生诉讼时效中断作用的情形。故，一审法院认定金缘物业没有证据证明罗登文是否收到而认定未发生诉讼时效中断效果是适用法律错误，金缘物业主张请求的2015年6月30日至2016年7月17日期间的诉讼请求应当得到支持。二、一审判决认定事实不清。（一）一审判决没有查清诉讼时效的起算点，盲目适用诉讼时效对金缘物业主张的物业费按月扣除是错误的。案涉前期物业服务合同约定的物业费是按年缴纳，该笔物业费的诉讼时效的起算点从其权利受到侵害时即缴纳时开始计算，也即2015年度、2016年度的物业费应分别从2016年1月1日、2017年1月1日开始起算诉讼时效。本案诉讼时效为3年，2016年度物业费的诉讼时效最早截止为2020年1月1日。一审判决认定2019年7月18日邮寄的律师函产生诉讼时效中断，本案于2019年8月28日立案，2016年以后的物业费的诉讼时效均在诉讼时效之内，一审判决在没有查清物业费的缴纳情况下扣除2016年的物业费是错误的。（二）本案诉讼请求物业费的期间为2015年6月30日至2018年4月30日，综合本案证据，原审被告未提供在上述期间金缘物业履行合同存在瑕疵，其提供证据只能证明2019年租赁房屋存在管道破损，与本案没有关联。故，一审判决认定金缘物业未完全履行维修维护义务错误，金缘物业主张的物业费应当得到全额支持。（三）金缘物业主张的违约金及相应的承担方式应当得到支持。一审判决认为金缘物业主张滞纳金不具合理性，但金缘公司主张的是违约金，与滞纳金属于不同的法律概念。该违约金是案涉物业服务合同约定内容，且符合相关法律规定，对各方均具约束力，且原审被告对此也没有发表反对意见，应当认可。一审判决没有查清金缘物业的诉讼请求，导致错误判决，应予纠正。三、一审、二审全部诉讼费用应由罗登文、杨永知承担。本案系因罗登文、杨永知违约不履行合同义务，经金缘物业多次催收未果而发生。罗登文、杨永知作为过错方，理应承担本案所产生的诉讼费用。 罗登文辩称，罗登文对金缘物业的上诉请求予以否认。1、在大京都经营期间，罗登文没有使用该物业。罗登文对金缘物业主张的使用时间是2015年6月至2018年4月予以否认。罗登文在签订合同后，其本人没有使用物业，而是入驻的3家公司在使用，金缘物业应向该3家企业收取物业费；2、既然罗登文不应当承担物管费，诉讼费用也不应承担；3、金缘公司称在试用期间的管道费用与本案无关。如果金缘公司请求罗登文承担物管费，那么该公司就有义务承担管道维修；4、关于诉讼时效问题，由人民法院依法认定。 罗登文上诉请求：1.撤销（2019）渝0238民初3209号民事判决，改判驳回金缘物业的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由金缘物业承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，罗登文不应是本案被告。罗登文根本没有和金缘物业产生物业服务合同关系，一审判决依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称审理物业服务纠纷司法解释）第一条、第七条规定，判决罗登文承担物业服务费是适用法律错误。根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理的前提是以物业管理合同为基础，但金缘物业根本没有同罗登文形成物管合同关系。第一，罗登文是租用杨永知的场地经营超市，在双方签订的《租赁合同》中明确约定出租方不把租赁场地交给物业管理。此点也证实罗登文不接受其他物业管理。第二，根据合同相对性，罗登文只与杨永知发生租赁合同关系，金缘物业与罗登文没有物管合同关系，也没有为罗登文提供物业管理服务。金缘物业与杨永知之间的合同约定，不能强行要罗登文遵守，且罗登文同杨永知的合同明确约定不交给其他物业公司管理。杨永知与金缘物业签订的物业合同可能是为其他租赁户提供的物业服务，与罗登文无关。第三，罗登文与金缘物业没有物业合同关系，怎么可能承担物管费。罗登文并不是《物业管理条例》第六条规定的“业主”，也同杨永知约定了不接受其他物管公司进行物业管理，显然不符合《物业管理条例》第四十一条规定的情形。二、一审判决所列当事人错误，事实不清，证据不足。（一）罗登文经营的“马镇坝大京都购物中心”已经依法注册登记，故罗登文就不是本案适格当事人。同时，杨永知在一审答辩中称“前期物业管理合同是与巫溪县卓利房地产开发有限责任公司签订”，但一审判决只确定杨永知为一审当事人。所以，罗登文、杨永知不是适格的当事人，一审法院所列当事人明显错误。（二）一审判决认定事实不清。罗登文提交的证据能够证明的事实为：大京都超市自行招用的保洁工人、安保人员近20人，其安保、清洁、维修、管理等相关管理事务都是大京都自行完成，金缘物业在大京都超市经营期间没有为大京都提供物业管理服务，但一审却没有查明该事实。（三）一审判决罗登文承担物业服务费252226元明显证据不足。金缘物业在一审提交的证据，不足以证实本案所欠物管费59.5万元。这些费用如何组成，有无政府准许收取的规定，都没有证据证实。一审判决虽按照70%比例判决罗登文承担物管费252226元，但该笔费用如何组成、是什么时间所欠都没有证据证实。依照《民事诉讼法》规定的“谁主张谁举证”原则，金缘物业在一审提交的证据不足以证实罗登文应当承担物管费，所以一审判决证据不足。三、依照最高人民法院的规定，一审判决罗登文承担物管费，金缘物业也应当赔偿罗登文数百万元的财产损失。依照审理物业服务纠纷司法解释第三条，以及《物业管理条例》的规定。一审认定金缘物业系物管单位，则金缘物业应当履行有关修缮和管理义务，但大京都超市因楼上管道破裂漏水、漏粪、漏臊水，已造成罗登文数百万元的损失，金缘物业应当承担赔偿责任。 金缘物业辩称，一、关于罗登文主张适用法律错误的问题不应得到支持。罗登文作为卓利·水园商城二、三区负一楼的房屋承租使用人，其与杨永知的《房屋租赁合同》第四条约定承租期内涉及房屋使用的相关费用由罗登文承担。故，一审法院根据审理物业服务纠纷司法解释第一条、第二条规定，判决涉案物业费由罗登文承担支付责任，杨永知承担连带责任并不错误。至于罗登文主张《房屋租赁合同》中约定不能交由其他物业公司管理的主张毫无根据，理由在于业主没有权利决定物业是否交由物业公司服务管理，且约定的其他物业公司并没有排除金缘物业作为前期物业管理服务公司对卓利·水园商城小区进行物业管理。二、关于罗登文主张一审判决所列当事人错误、事实不清、证据不足等问题，不应得到支持。一是罗登文是适格被告。罗登文承租卓利·水园商城二、三区负一楼的房屋并使用产生物业服务合同关系，而承租人不是巫溪县马镇坝大京都购物中心，该中心经营活动只是罗登文租赁房屋的一部分。另根据《重庆市物业管理条例》，物业使用人是指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。故罗登文作为物业使用人，是适格一审被告。二是罗登文主张大京都购物中心有保洁和安保人员的问题。金缘物业认为这是罗登文对房屋专有部分实现使用功能应当提供的服务并承担义务，所产生的费用本应由其自行承担，与本案无关。物业服务费是物业公司对小区共有部分和公共设施提供服务管理所产生的费用，具有保障全体业主合法权利的目的，具有公共利益性，是全体业主公共利益和单个业主利益的结合，且本案《前期物业服务合同》第二章约定提供服务的内容也不包括对业主专用部分的服务。故，罗登文认为其购物中心有保洁人员，不能成为其拒交物业服务费的正当理由。三、对罗登文主张赔偿损失的问题。该问题与本案不具有同一法律关系，且在一审中没有提出明确的诉讼及请求，也没有提供相关证据。该主张该无根据，不应得到支持。 杨永知未作答辩。 一审法院认定事实：巫溪县水园商城由巫溪县卓利房地产开发有限公司（以下简称卓利公司）开发。2013年4月26日，罗登文与杨永知签订房屋租赁合同约定，杨永知将位于巫溪县马镇坝水园商城二、三区负一楼的商业用房出租给罗登文用于经营“大京都”超市。该房屋租赁合同在甲方的责任第5条约定，甲方租赁给乙方的商场，不得将此商场提供给其他物业公司进行管理并产生费用（消防用电、公用电梯等费用除外），该房屋租赁合同在乙方责任第5条明确约定：“在承租期内，涉及该房屋使用的水电费、市政建设费、垃圾处理费、治安管理等相关费用均由乙方承担”。2013年10月30日，金缘物业与巫溪县卓利房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，约定由金缘物业按合同标准履行位于巫溪县马镇坝春申大道水园商城的物业服务。2018年5月17日，金缘物业与巫溪县卓利房地产开发有限责任公司签订合同解除协议书，前期物业服务合同于2018年4月30日解除。 金缘物业与巫溪县卓利房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同约定的服务事项为：1、房屋建设共用部位的维修、养护和管理。具体包括：楼盖、外墙面、天台、屋面、走廊、通道、楼梯间、转换层、门厅、设备房、消防水池。2、共用设施、设备维修养护和管理。具体包括：共用的上下管道，落水管、污水管、垃圾桶、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、变压器及配电供电设施，所有智能化设施设备。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、水池、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共环境卫生，包括公共楼道、通道、电梯间走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运至街道垃圾中转站。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、物业装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修维护。13、负责向业主及物业使用人收取物业服务费和本合同规定的其他费用。14、法律政策规定应乙方管理服务的其他服务事项。15、对业主及物业使用人违反业主临时公约的行为，根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施。双方约定的物业服务费标准为：住宅物业费按每月每平方米1.2元计算，商业物业费按每月每平方米2.5元计算。未按时缴纳服务的，按每日千分之三的标准支付违约金。 罗登文与金缘物业曾协商过物业费用的问题，但未有具体的书面协议。金缘物业对水园商城提供了物业服务。罗登文及杨永知未曾向金缘物业支付过物业服务费。金缘物业于2017年2月24日通过律师事务所以挂号件的形式向罗登文催收物业服务费，后又于2019年7月18日以邮政特快专递方式向罗登文发出律师催收函，查询结果显于该件于2019年7月19由罗登文本人签收。金缘物业于2019年7月18日向杨永知发出律师催收函，查询结果显于该件于2019年7月19由杨永知本人签收 另查明，罗登文租用杨永知位于巫溪县马镇坝水园商城二、三区负一楼的商业用房面积为6863.28平方米。罗登文经营的大京都超市于2014年开始营业，金缘物业于2015年1月入驻该小区。 上述事实有金缘物业举示的前期物业服务合同、合同解除协议书、房屋租赁合同、前期物业服务合同备案登记、房屋面积分户汇总表、服务内容类合同及照片，律师催收函，罗登文举示的房屋租赁合同、大京都保洁安保人员身份证复印件、自行缴纳垃圾处理发票、水电费发票，管道漏水照片、公证书，以及一审法院在现场拍摄的照片等在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，本案存在的争议焦点有三：一是前期物业合同的效力是否及于杨永知；二是应由谁来承担物业服务管理费；三是费用的多少以及滞纳金的问题，分别评述如下。 关于前期物业合同的效力是否及于杨永知的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。水园商城是商住两用小区，无须通过招投标方式选聘方式决定物业服务企业，该前期物业服务合同应为有效，对业主杨永知具有约束力。 关于罗登文与杨永知之间应由谁来承担物业服务管理费问题。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。杨永知作为水园商场二、三区负一楼的业主，本应承担物业服务费。但杨永知与罗登文签订租赁合同时明确约定涉及该房屋使用的水电费、市政建设费、垃圾处理费、治安管理等相关费用均由罗登文承担。该合同条款的约定内容已经囊括了物业服务管理费所涉及的全部收费项目。虽然罗登文与杨永知亦约定杨永知不得将商场提供给其他物业公司进行管理并产生费用（消防用电、公用电梯电等除外），但是根据合同相对性，该条款只能约束合同主体即杨永知。且杨永知作为个体业主无权决定水园商城是否交由物业服务管理公司进行维护。况且该条款尾部括号内“消防用电、公用电梯电等除外”的内容约定，就与不交由其他物业公司的意思表示相矛盾，物业服务本身就系对环境卫生、安保、日常场地、设备维护等的综合服务，无法用“除外”的语言表示分割出来。且罗登文曾与物业公司协商过物业收费的问题，因此本案涉及的物业服务管理费应由罗登文负担，杨永知作为业主应承担连带责任。 三是关于费用的多少以及滞纳金的问题。该物业服务合同已解除，客观上无法辨认当初的现场，便从金缘物业举示证据来看，也无法证明其完成了物业合同约定的事项，且罗登文提供了金缘物业未完全履行维修维护的义务，根据权利义务对等原则，可酌情调减为70%。原审被告辩称未接受到金缘物业的服务，因物业服务的特殊性、整体性，对该辩称，一审法院不以采信。 杨永知抗辩称金缘物业的诉讼请求已过诉讼时效，金缘物业提交了律师催收函，但2017年2月24日以挂号件的形式向罗登文主张权利的律师函，无法证明罗登文是否收到。故该律师函不能产生诉讼时效中断的法律后果。金缘物业于2019年7月18日发出向罗登文和杨永知发出律师催收函，根据邮政特快专递查询结果显示，罗登文、杨永知在2019年7月19日由本人签收。本案诉讼时效为3年，金缘物业在2016年7月19日至2018年4月30日（计21个月）的诉讼请求未过诉讼时效，2015年6月30日至2016年7月17日的诉讼请求因为未发生中断已过诉讼时效。金缘物业主张的滞纳金，因其提供的服务存在瑕疵，不予支持。故本案物业服务费酌定为252226元（6863.28×2.5元×21个月×70%）。 综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，一审法院判决：一、罗登文在本判决生效后十日给付巫溪县金缘物业服务有限公司物业服务费252226元；二、杨永知对罗登文的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回巫溪县金缘物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9750元，由罗登文、杨永知负担5000元，巫溪县金缘物业服务有限公司负担4750元。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对当事人无争议的一审法院认定事实予以确认。本院二审另查明：卓利公司（甲方）与金缘物业（乙方）签订的《前期物业服务合同》第七条约定：“业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业资金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。其中住宅已接房未入住的物业业主减半交纳物业管理费。”“业主转让物业的，须缴清转让之前的物业管理费、水电费等各种费用。”“业主应于乙方与开发商签订《前期物业服务合同》后进场提供服务之日起缴纳物业服务费用。物业服务费用按年缴纳，甲方应在每年接到缴费通知后15日内履行交纳义务。”第二十四条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。” 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：1.罗登文应否就案涉物业服务费承担给付责任；2.金缘物业就2015年6月30日至2016年7月17日期间产生的物业服务费所享有的请求权的诉讼时效期间是否已经届满；3.若罗登文应就案涉物业服务费承担给付责任，一审法院确定的金额是否适当，以及应否支持金缘物业请求的滞纳金；4.罗登文在二审主张的损害赔偿应否在本案中一并处理。 关于第一个争议焦点。罗登文上诉主张，其不是本案适格被告，且在罗登文与杨永知订立的《房屋租赁合同》中已明确排除交给其他物业公司管理物业，另实际使用租赁房屋的为入驻大京都购物中心的3家企业，同时大京都购物中心也聘请有保洁和安保人员负责相关事务。本院认为，依据金缘物业与卓利公司订立的案涉《前期物业服务合同》约定，金缘物业系对卓利公司开发的水园商城进行前期物业服务。杨永知虽非《前期物业服务合同》的合同当事人，但审理物业服务纠纷司法解释第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，杨永知作为水园商城业主，案涉《前期物业服务合同》未将其所属房屋排除在合同约定的物业服务范围之外，故案涉《前期物业服务合同》对杨永知具有拘束力。杨永知作为业主应当承担《前期物业服务合同》约定的应由业主承担的物业服务费的支付义务，但审理物业服务司法解释第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”杨永知与罗登文签订的《房屋租赁合同》虽约定“甲方租赁给乙方的商场，不得将此商场提供给其他物业公司进行管理并产生费用（消防用电、公用电梯等费用除外）”，但该约定是杨永知与罗登文之间的约定，不能对抗卓利公司作为建设单位代表全体业主与金缘物业订立的《前期物业服务合同》，即单个业主无权通过订立单独合同排除建设单位代表全体业主就物业小区全体业主共用部分和小区公共设施设备的物业服务。依据杨永知与罗登文签订的《房屋租赁合同》“四、乙方责任”第5项的约定，承租期间产生的物业服务费应由罗登文承担。罗登文上诉主张租赁房屋系由已注册登记大京都购物中心使用，并由入驻的3家企业具体使用，但罗登文作为案涉物业的承租人，依照其与杨永知订立的《房屋租赁合同》的约定，应对承租期间产生的物业服务费承担支付责任。罗登文称大京都购物中心雇请了保洁和安保人员，相关事务无需金缘物业提供物业服务，但审理物业服务纠纷司法解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”罗登文虽非案涉物业业主，但其在经营大京都购物中心雇用的保洁和安保人员从事相关事务，与金缘物业对水园商城所涉业主共用部分和公共设施设备的物业服务并不冲突。罗登文并未提供证据证明金缘物业未履行案涉《前期物业服务合同》约定的物业服务，因此罗登文以前述主张事由拒绝交纳物业服务费，本院不予支持。综上，罗登文主张其不应就案涉物业服务费承担支付责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二争议焦点。金缘物业上诉主张，按照《前期物业服务合同》的约定，案涉物业服务费是按年交纳，即在每一交费年度的年底交纳，每一年度所涉物业服务费的请求权的诉讼时效应从次年1月1日起开始计算。案涉《前期物业服务合同》第七条约定：“业主应于乙方与开发商签订《前期物业服务合同》后进场提供服务之日起缴纳物业服务费用。物业服务费用按年缴纳，甲方应在每年接到缴费通知后15日内履行交纳义务。”依据前述约定，金缘物业主张按年度交纳物业服务费是针对甲方卓利公司应承担的物业服务费，而非业主。业主交纳物业服务费是金缘物业进场提供服务之日起，该约定虽非明确，但根据约定的字面意思和行业习惯，可确定业主是按月交纳物业服务费。故对本案物业服务费的请求权的诉讼时效应从应交月的次月1日起开始计算。根据查明事实，案涉物业服务费系自2015年6月30日至2018年4月30日期间的费用。金缘物业主张其于2017年2月24日通过邮寄催告函的方式向罗登文主张了案涉债权引起相关债权的诉讼时效中断，但催告函需以到达罗登文方产生催告效力，而金缘物业并未提供相关证据证明该催告函是否到达了罗登文，以及到达罗登文的时间，应就此承担举证不能的不利后果。因此，金缘物业主张截止2017年1月之前的物业服务费的债权请求权因该公司于2017年2月24日的催告行为导致相关债权请求权诉讼时效中断，缺乏事实依据，本院不予支持。根据查明事实，金缘物业在提起本案诉讼前，于2019年7月18日向罗登文发出催告，并于次日到达罗登文。因罗登文未履行相关支付义务，金缘物业于2019年8月28日提起本案诉讼。因此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，金缘物业主张自2016年6月30日至2016年6月30日止产生的物业服务费的债权请求权的诉讼时效期间已于2019年7月1日届满，自2016年7月1日至2018年4月30日期间产生的物业服务费尚在诉讼时效期间内。案涉已经超过诉讼时效期间的物业服务费，因罗登文提出诉讼时效抗辩，金缘物业就该期间产生的物业服务费提出的诉讼请求，本院不予支持。因此，一审法院认定的已超过诉讼时效期间的物业服务费有误，本院依法予以纠正。 关于第三个争议焦点。案涉《前期物业服务合同》已经巫溪县房地产管理处备案。依据该合同约定，水园商城商业用房的物业服务费是按照2.5元/月·平方米（建筑面积）进行计算。根据金缘物业提交的巫溪县旭阳测绘有限公司对水园商城相关物业面积的测绘结果，罗登文实际租赁杨永知房屋的面积为6863.28平方米。按照合同约定，罗登文就2016年7月1日至2018年4月30日期间产生的物业服务费377480.40元（6863.28平方米×2.5元/月×22个月）负有支付义务，但金缘物业认可一审判决认定该公司尚有21个月物业服务费未过诉讼时效期间，系该公司对其权利的自由处分，本院不予干涉。依据一审法院查明事实，金缘物业在履行合同中存在瑕疵，一审法院酌情按照70%的比例计算罗登文实际应付物业服务费并无不当。罗登文虽未按照《前期物业服务合同》的约定按期支付物业服务费，但鉴于金缘物业在物业服务过程中也存在瑕疵，一审法院对金缘物业按照合同约定主张逾期付款违约金的请求不予支持并无不当。 关于第四个争议焦点。罗登文虽主张其使用杨永知出租的房屋过程中，因楼上管道破裂导致其财产受损，应由金缘物业承担责任，但罗登文所提主张，应当以诉的方式予以提起，而非以抗辩方式进行。罗登文在一审中并未就此提出相关诉讼请求，金缘物业在二审中亦不同意在二审中一并处理，故罗登文的该主张不在本案二审审理范围，本院不予评述。若罗登文认为其财产受损，金缘物业对此负有责任，可另行解决。 综上所述，罗登文的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决虽认定事实有误，金缘物业的部分上诉事由成立，但因金缘物业在二审中放弃相关权利，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人合法权益，不损害公序良俗，应为有效，故一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14833.39元，由巫溪县金缘物业服务有限公司负担9750元，罗登文负担5083.39元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李洪武 审 判 员 龙江莉 审 判 员 刘 健 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 杨 军 书 记 员 易 倩