上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14342号原告：任秀英，女，1978年8月15日生，汉族，住上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号。原告：江庆波，男，1973年4月12日生，汉族，住上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：任秀英，系江庆波之妻。原告：曾谦，男，1968年12月16日生，汉族，住上海市宝山区水产路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：任秀英，系本案原告。被告：上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区蕰川路XXX号XXX室。法定代表人：吴友朝，执行董事。原告任秀英、江庆波、曾谦与被告上海何跃实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任秀英(同时作为江庆波、曾谦的诉讼代理人)到庭参加诉讼。被告何跃公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任秀英、江庆波、曾谦向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还上海市宝山区蕰川路XXX号XXX号商铺(以下简称系争商铺)；2、判令被告支付截止至2020年5月31日的商铺使用费人民币58,392.78元(以下币种均为人民币)，并按银行同期贷款利率，支付2020年6月1日起至实际付清之日止的利息；3、被告按每季度5,546元的标准，向原告支付自2020年6月1日起至系争商铺实际返还之日止的使用费。事实和理由：原告是系争商铺的产权人。原、被告签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，原告将系争商铺出租给被告，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六个月为免租期(即2013年12月1日起开始计算租金)；租金每三个月支付一次，先付后租，租金自每三个月中的第一个月的10日前支付给原告；被告每年应按照原告实际投资额的3.8%支付租金，自第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。合同签订后，被告多次拖欠业主租金，经法院生效判决确认，业主与被告所签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》已解除，被告与业主委员会所签订的备忘录无效，被告应当在合理期间内退出北上海商业广场的经营，其于2016年6月1日后支付的款项折抵之前的欠付租金。但被告至今仍未向业主返还商铺，并仍按备忘录确定的年投资额的2.1%标准支付使用费。原告认为，被告已失去占有使用商铺的法律及合同依据，应当返还商铺，并按双方合同约定的租金标准支付使用费，故向本院提出上述诉请。被告何跃公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：任秀英、江庆波、曾谦是系争商铺的权利人。2013年，任秀英、江庆波、曾谦(甲方)、何跃公司(乙方)签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，任秀英、江庆波、曾谦将系争商铺出租给何跃公司，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止为乙方六个月的装修免租期。本合同签订后，乙方将与商户签订不少于十年的转租合同，转租收益按照下列方案支付甲方的出租收益金后，盈亏均由乙方承担。乙方承诺年按照甲方实际投资额的3.8%的标准支付给甲方出租收益金；第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。合同签订后，何跃公司未按约支付租金。2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议。其中载明，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项于2016年3月8日至14日采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主于2016年3月18日就《收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项》进行了表决。表决票共发放和送达1,738份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，同意1,619票，退信119票。同意票占业主人数比例93.15%，超过全体业主所持投票权的三分之二，同意票占建筑物总面积比例95.62%，超过建筑物面积的三分之二，会议有效，依据有关规定，现作出决议如下：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。2016年4月13日，何跃公司(甲方)与上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。4月15日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向被告出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权何跃公司于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。审理中，任秀英、江庆波、曾谦提供发票及其与同运公司的租赁合同，证明系争商铺实际投资金额为540,635元。任秀英、江庆波、曾谦另行提供银行流水显示截至2020年6月4日，何跃公司支付租金及使用费共计75,144元。以上事实，有原告提供的不动产权证、购房发票、原告与同运公司签订的商铺租赁合同、原告与何跃公司签订的商铺租赁合同、个人账户对账单及当事人当庭陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，任秀英、江庆波、曾谦与何跃公司签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守并履行。生效判决已认定，包括任秀英、江庆波、曾谦在内的小业主系以业主大会决议的形式向何跃公司行使解除权，但并未就如何处理商铺返还问题形成决议。故任秀英、江庆波、曾谦单独要求何跃公司返还商铺，本院难以准许。小业主可通过业主大会决议形成一致意见后再行主张。关于使用费。本院认为，根据查明的事实，自2016年3月18日上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具“关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议”之后，何跃公司并未实际退出北上海商业广场，未办理移交手续，商场仍由何跃公司统一进行监督管理和运营。因此，本院对任秀英、江庆波、曾谦主张的截止至2020年5月31日止的租金和使用费，予以支持。任秀英、江庆波、曾谦主张何跃公司支付2020年6月1日起至系争商铺实际返还之日止的使用费，因后续使用费尚未实际发生，本案中暂计算至2020年8月31日。关于租金及使用费标准，根据双方合同约定，每年租金按实际投资额3.8%的标准计算，即每季度何跃公司应付租金为5,136元，尽管双方合同中就2016年6月1日后的租金标准进行上浮，但根据本案实际情况，本院认为仍以合同解除前的租金标准计算使用费为宜。结合何跃公司的已付款金额进行计算，截止至2020年5月31日，何跃公司应付租金及使用费金额合计133,536元，扣除已付款75,144元，还应支付58,392元。任秀英、江庆波、曾谦主张上述款项自2020年6月1日的利息，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告任秀英、江庆波、曾谦支付截止至2020年5月31日的租金及使用费58,392元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，支付该款自2020年6月1日起至实际付清之日止的利息；二、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告任秀英、江庆波、曾谦支付2020年6月1日至2020年8月31日的使用费5,136元；三、驳回原告任秀英、江庆波、曾谦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取694元，由被告上海何跃实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  王 力二〇二〇年八月二十日法官助理  侯家雯书 记 员  陈 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。