江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初2580号原告：殷平，女，1970年12月2日出生，居民身份证号码320926197012024763，汉族，住盐城市大丰区大中街道工农二村二区1幢401室。委托诉讼代理人：董爱军，江苏涤非律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵连俊，江苏涤非律师事务所律师。被告：郁刚，男，1972年2月15日出生，居民身份证号码320982197202150411，汉族，住盐城市大丰区经济技术开发区新民居委会三村56号。被告：丁军，男，1986年2月16日出生，居民身份证号码320982198602166476，汉族，住盐城市大丰区大中街道健康西路阳光城25幢503室。被告：张焱，女，1989年1月3日出生，汉族，住盐城市大丰区组55号。原告殷平诉被告郁刚、丁军、张焱房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告殷平的委托诉讼代理人董爱军、被告郁刚、丁军、张焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷平向本院提出诉讼请求：1、判令被告郁刚、丁军共同给付原告2017年9月15日至2018年9月15日租金11.5万元；郁刚、张焱共同给付原告2018年9月15日至2020年9月15日的租金17.358万元；事实与理由，原告是大丰永泰国际广场E3幢103室、103连室的业主，该房与被告郁刚的永泰国际广场E3幢104室、104连室相邻。2015年7月28日，丁军拟同时承租原告的永泰国际广场E3幢103室、103连室和郁刚的104室、104连室开办饭店。原告委托郁刚一并与丁军洽谈、签约。后郁刚向原告提供了一份丁军的《房屋租赁合同》，租期五年，自2015年9月15日至2020年9月15日，前三年年租金26.5万元，后两年年租金3万元，另收水电押金2万元。郁刚表示其中103室、103连室的租金为年11.5万元。2015年8月4日，郁刚向原告转账支付了第一年租金11.5万元及押金1万元；2016年9月10日支付第二年租金11.5万元。但第三年起的租金一直未付。原告向被告催要，被告就以承租人尚未支付租金为由推托。原告方某与房屋使用人核实得知：丁军已于2018年9月第三年租期到期前将其饭店转让给张焱；张焱与郁刚签订了为期两年的《房屋租赁协议》，约定年租金20万元。该协议中承租房屋仅注明永泰商业街E幢104室、104连室，但饭店实际占用的房屋却同时包括了原告的E3幢103室、103连室。郁刚和张焱之间关于租赁范围和租金的约定，原告不知情。原告房屋被人占用经营却三年未获得租金收益，现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告郁刚辩称：原告委托我租赁味府的房产租赁，我们在征得原告的同意租给丁军，当时房租是26.5万元一年，押金2万元，押金已经给了1万元原告，租赁期间第一年、第二年味府生意很好，房租也按期缴纳，第三年由于中交和别的餐饮开了，味府地理位置不太好，还有丁军家里的事情，丁军就找我，他说他这个店不开了，我说我和原告协商，丁军也找我，说可不可以减免一年，减免一年的话我就继续租下来，我跟原告说如果丁军明确不做，房租就拿不到，因为永泰的房子确实不好租出去，原告电话中说好的，兄弟你做主，在原告同意的情况下我们才减免了一年，隔了一年，丁军转让给了张焱，我就和原告通电话，这个房从26.5万元房子降到20万元，我和原告是朋友关系，是原告委托我做主的，定下来多少钱就多少钱，按照购买金额比例或者面积进行分成。张焱将2年的房租共计40万元已支付给我，我也愿意将属于原告后二年的房租17.358万元给付原告。被告丁军辩称,我是2015年7月份开始租郁刚的房子，当时租赁的时候我是和郁刚一个人对接的，郁刚说原告委托他的，郁刚说由他全权对接，然后签了一份五年合同，经营两年以后，经营出现状况，我就和郁刚说是否可以延期或者减免，然后郁刚口头约定减免了一年租金，后来我实在经营不下去，我就转租给了张焱，20万元一年，因为我和张焱老公是同学、朋友，我和张焱也没有签合同。被告张焱辩称，我老公与郁刚于2018年6月15日开始谈转让的事情，而且和郁刚也签订了一份合同，合同上金额是20万元/年，2万元的押金，当时郁刚也跟我说了，这个房子是原告和他一起租的，是原告委托他出租的，然后我与郁刚才签订了该份合同，每年给一次钱，20万元一年都给的郁刚，我们共计给了40万元，我不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审查确认以下证据并在卷佐证：根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年7月28日，郁刚与丁军签订了一份《房屋租赁合同》，该协议载明：“租期自2015年9月15日至2020年9月15日止，租金交付：一，租金标准265000元/年，该房屋租金3年内不变，后二年租金标准300000元/年”。2015年9月15日至2017年9月15日止按11.5万元/年郁刚已给付原告两年的租金。二、2018年7月15日，郁刚与张焱签订了一份《房屋租赁合同》，该协议载明：“租期自2018年9月15日至2020年9月15日止，租金交付：一，租金标准20万元/年，房屋及水电押金2万元。”后张焱已按约支付郁刚两年租金40万元，原告要求被告郁刚返还其自2018年9月15日至2020年9月15日止房租17.358万元，被告郁刚对此请求无异议，同意返还。本案的争议焦点：2017年9月15日至2018年9月14日的租金，被告郁刚是否实际免除丁军一年的租金？郁刚免除丁军租金是否对原告有效？本院认为，依法成立的租赁合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，2015年7月28日，郁刚与丁军签订了一份《房屋租赁合同》，原告认可，丁军也知晓原告委托郁刚出租房屋的事实，原告也按合同约定接受郁刚返还的两年租金，故该合同对原告、被告郁刚，丁军均有约束力，被告郁刚辩称其通过电话与原告沟通同意免除丁军第三年2017年9月15日至2018年9月14日的租金，但未提供证据证实，本院不予采信，被告郁刚的行为属超越代理权限的行为，未被代理人追认的，对被代理人即本案原告不发生效力，由行为人承担民事责任。被告丁军对郁刚免除其一年租金，也未提供证据证实，故其应按约定的期限支付原告2017年9月15日至2018年9月14日的一年租金10.5万元(房屋押金一万与交付有关，本案未处理)，至于郁刚陈述免除丁军2017年的租金，对郁刚自己名下的房屋租金处理效力，本案不必理涉。被告张焱已按约支付郁刚两年租金40万元，原告也认可被告郁刚按房屋面积比例返还原告自2018年9月15日至2020年9月15日止房租17.358万元，故被告张焱不承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，判决如下:一、被告丁军给付原告殷平2017年9月15日至2018年9月14日止房租10.5万元。于本判决生效后十五日内履行完毕。二、被告郁刚返还原告殷平自2018年9月15日至2020年9月15日止房租17.358万元。于本判决生效后十五日内履行完毕。三、驳回原告殷平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6475元，减半收取3237.5元，由被告郁刚与被告丁军各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  郁剑波二〇二〇年八月二十八日书记员  殷 玲附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。