四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6481号 上诉人（原审原告）：孟祥富，男，1953年3月3日出生，汉族，住湖北省襄樊市襄城区。 委托诉讼代理人：胡彦军，四川高扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 上诉人孟祥富因与被上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初14457号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟祥富上诉请求：撤销原判，改判支持孟祥富的全部诉讼请求。 事实和理由：一、一审对涉案房屋办理权属转移登记的计算时间点认定错误。合同约定由中德世纪公司在房屋交付之日起365日内办理房屋权属转移登记。中德世纪公司在未取得楼栋面积测绘报告和规划验收合格证书的情况下于2014年10月15日通知交房，权属转移登记的计算时间点应当以实际交房日——即2014年10月15日起算。二、诉讼请求全部事项都在诉讼时效期间内。中德世纪公司应当于2015年10月14日前为孟祥富办理权属转移登记，孟祥富自2015年6月起多次与其他购房人一起前往中德世纪公司，要求办理房屋权属转移登记，一直都在主张自己的权益，诉讼时效已然中断，不存在超过诉讼时效的说法。三、中德世纪公司办理案涉房屋权属转移登记的时限不受成都“两证合一”政策的影响。根据合同约定，案涉房屋所有权证书的办理期限是2015年10月14日，而两证合一政策的出台时间是2016年11月14日，因此该政策并不影响案涉房屋权属转移登记的办理。 中德世纪公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确请求驳回孟祥富的上诉请求，维持原判。1、孟祥富与中德世纪公司签订的商品房买卖合同中约定的交付之日起365日为上诉人办理所有权证，该交付之日按照双方意思表示，指的是满足合同约定的交房条件之日，而不是合同约定的交付时间，也不应当是孟祥富实际收房时间，即交付之日应当是2017年8月15日。2、因成都市2016年11月实行两证合一，办理不动产权登记的时间应当以约定的办理国土证的时间，即2017年8月15日往后计算3年，即2020年8月15日。本案中孟祥富已取得不动产权证，在约定期间内，中德世纪公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。3、孟祥富在一审中诉请违约金的起算时间是2015年10月15日，且一审中孟祥富也没有提交证据证明诉讼时中断，故本案的诉讼时效已经经过，应当驳回。 孟祥富向一审法院起诉请求：中德世纪公司支付孟祥富逾期 办理房屋所有权转移登记违约金114200元（自2015年10月15日始，按已付购房款每日万分之一计算，至2019年7月9日止）。 一审法院认定事实：2012年4月21日，孟祥富作为买受人与中德世纪公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、买受人购买出卖人开发的位于成都高新区房屋，该房屋建筑面积88.48平方米，单价9469.52元，总价款837863元。2、交付条件：出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得规划验收合格证以及房屋面积实测报告书，同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、逾期交房责任：出卖人未按照约定的期限、条件将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。4、房屋所有权转移登记违约责任：出卖人应当在2015年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，买受人同意委托中德世纪公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，因初始登记原因造成逾期的，本条款约定的违约责任和转移登记的违约责任不能重复记取，买受人只能选择其中的一款追究出卖人违约责任。合同另约定，出卖人应当在买受人取得所购房屋的分户所有权证后两年内协助买受人办理分户国有土地使用权证，如因出卖人的原因导致逾期办理的，出卖人应当按照买受人已付房款每日万分之一的比例向买受人支付违约金。合同签订后，孟祥富实际支付了全部购房款837863元。2014年10月15日，中德世纪公司向孟祥富交付了案涉房屋。 2017年5月8日，中德世纪公司取得案涉房屋所在楼栋的规划验收合格证明。2017年8月15日，中德世纪公司取得案涉房屋所在楼栋的《房屋建筑面积测绘成果报告》。2019年7月9日，孟祥富取得案涉房屋的不动产权登记证书。 另外，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年11月23日起在成都市主城区（包括高新区）范围内实施不动产统一登记，不动产登记范围包括主城区范围内国有建设用地及房屋等建筑物、构筑物的不动产登记。 一审法院认为，孟祥富与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》及《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。按照合同约定，中德世纪公司应当在2014年4月30日前向孟祥富交付房屋，该房屋交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，而中德世纪公司于2017年8月15日才取得合同约定的面积测绘报告和规划验收合格证书。故，中德世纪公司于2014年10月15日向孟祥富交付房屋，不符合合同约定的交房条件，至2017年8月15日才符合。按照合同约定，案涉商品房交付使用后，孟祥富委托中德世纪公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，中德世纪公司办理房屋权属转移登记的期限为该商品房交付之日起365日内。中德世纪公司应于案涉商品房交付后办理房屋权属转移登记，办理权属转移登记的起算时间应为中德世纪公司交付的商品房符合合同约定的交房条件之日起算，并非合同约定的交房期限届满之日，也非孟祥富实际接收房屋之日，孟祥富可以主张至交付房屋符合合同约定条件之日前的逾期交房责任。中德世纪公司应自2017年8月15日后365日内办理案涉房屋的权属转移登记，期限届满之日为2018年8月15日止。另外，合同约定，中德世纪公司应当在孟祥富取得所购房屋的分户所有权证后两年内协助孟祥富办理分户国有土地使用权证，期限自中德世纪公司办理房屋权属证书期限届满之日起算，至2020年8月15日止。 2016年11月23日起在成都市主城区（包括高新区）范围内实施不动产统一登记，不动产登记范围包括主城区范围内国有建设用地及房屋等建筑物、构筑物的不动产登记，而中德世纪公司办理案涉房屋的权属证书和国有土地使用权证书的截止期限均在成都市实施“两证合一”统一办理之后，故应当以办理国有土地使用权证书的截止期限作为统一办理“两证”的期限，即中德世纪公司应在2020年8月15日前为孟祥富统一办理不动产权属证书。2019年7月9日，中德世纪公司将案涉房屋权属转移登记至孟祥富名下，在合同约定的履行期限内，不构成违约。孟祥富诉请中德世纪公司承担逾期办理案涉房屋权属转移登记的违约责任，依据不足，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回孟祥富的诉讼请求。案件受理费减半收取1292元，由孟祥富负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孟祥富向本院提交了由刘亚丽出具的《证人证言》一份，拟以此证明自中德世纪公司逾期办理权属转移登记之日起，孟祥富一直与刘亚丽前往中德世纪公司催告办理房产证，诉讼时效未中断。 中德世纪发表质证意见称：对该《证人证言》的真实性、合法性和关某均不认可，证人未出庭作证。 本院审查后认为：第一，刘亚丽出具的该证明的材料，其本质系证人证言。证人应当出庭作证，虽孟祥富主张因疫情原因导致其不能出庭，但并未提交相应证据证明刘亚丽客观上存在法定不出庭作证的原因或条件。第二，审查刘亚丽出具的该证据，内容系陈述其与孟祥富向中德世纪公司询问办证情况、要求中德世纪尽快办证，并未记载其向中德世纪公司提出过支付逾期办证违约金的主张。故本院对该证据的真实性不能确认；即便该证据真实，亦不能达到孟祥富的证明目的，本院不予采纳。 二审中，孟祥富确认：其一审诉讼请求为中德世纪公司支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金，合同依据为第十九条第2项。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人孟祥富的上诉请求与被上诉人中德世纪公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：中德世纪公司是否应向孟祥富支付逾期办理房屋所有权证的违约金。 本院认为，孟祥富与中德世纪公司签订的案涉合同以及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，在案涉房屋尚不具备法定和约定的交付条件时，中德世纪公司即向孟祥富交付了房屋。根据双方合同第十四条的约定，在房屋交付时中德世纪公司应当规划验收合格证、面积实测报告，否则孟祥富有权拒绝接受房屋；同时，在房屋交付后365日内办理房屋所有权证书，否则孟祥富可以主张逾期办理房屋所有权证书的违约金。根据二审中孟祥富、中德世纪公司的确认，在接房时中德世纪公司未出示上述文件。孟祥富作为合同签订主体，应当知晓其合同权利即在接受房屋时候应按照约定要求中德世纪公司出示上述文件。中德世纪公司未按照约定交付房屋、未按照合同约定的时间办理完毕房屋所有权证书，则孟祥富理应知晓自己合同权利遭受侵害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，逾期办理房屋所有权证书违约金应从合同约定的办证履行期限届满之次日即2015年10月15日起算。但孟祥富在2019年11月11日方提起诉讼，已超过诉讼时效期间。在一审、二审中，中德世纪公司均提出诉讼时效经过的抗辩理由，本院审查后认为该理由成立。中德世纪公司存在未按照约定办理房屋所有权证书的行为，但因孟祥富提起诉讼时诉讼时效已经经过，故本院对其上诉请求不予支持。一审法院判决结果正确，本院予以维持。 综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2584元，由孟祥富负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年八月二十日 书记员 龙春光