河北省黄骅市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0983民初3593号 原告：沧州市嘉和物业服务有限公司，住所地河北省沧州市新华区东环中街。 法定代表人：刘骏，执行董事。 委托诉讼代理人：徐伟，河北庶宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：皮德智，河北沧狮律师事务所律师。 被告：于成，男，1964年1月5日出生，汉族，初中文化，退休工人，住河北省。 委托诉讼代理人：于林涛，男，1987年8月30日出生，汉族，大专文化，工人，住河北省（系被告于成之子）。 原告沧州市嘉和物业服务有限公司与被告于成物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许淑月独任审判，公开开庭进行了审理。原告沧州市嘉和物业服务有限公司的法定代表人刘骏、被告于成的委托诉讼代理人于林涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沧州市嘉和物业服务有限公司的诉讼请求：一、判决被告于成给付物业服务费，公共照明费，共计1624元，违约金1819元（合计3443元）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：自2017年起，原告受金龙一期业主委员会的聘请，对黄骅港金龙一期小区实施物业服务。被告系原告服务的黄骅港金龙一期小区1号楼1单元503业主，面积55.4平方米，至今欠付2017年5月20日到2020年5月20日年度住宅物业服务费1516元、共用照明108元，共计1624元。经原告多次催要，被告一直未能支付。《物业服务合同》第二十条中明确约定被告未按期交纳物业费用的，按每日千分之十支付违约金。经原告多次催要，被告一直未能支付物业服务费用。被告拖欠物业服务费，导致原告正常经营困难，严重损害原告及其他业主的权益。综上所述，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条等法律规定，原告请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告于成辩称：我不同意交物业费，物业公司不作为。 案件事实 经审理查明：2017年5月20日，渤海新区金龙住宅小区业主委员会（甲方）与沧州市嘉和物业服务有限公司（乙方）订立《沧州市住宅物业服务合同》（合同编号：2017.05.）。该合同第六条约定“物业服务期限为三年，自2017年5月21日至2020年5月20日，服务期限届满三个月前，甲、乙双方未通知对方不再延续本合同，本合同服务期限自动顺延”；第七条约定物业服务收费标准：“住宅0.76元/平方米/月”；第八条约定：“物业服务费按年或季交纳，具体时间为每年5月20日之前。标准为住宅用房按建筑面积每平方米0.76元/月、非住宅用房按建筑面积每平方米1元/月收取。服务与收费标准实行明码标价，在小区显著位置公示”；第九条约定“电梯运行维护费按照每户40元/月，公共照明费按照每户36元/年向受益人业主、使用人收取”；合同第二十条约定“业主不及时交纳物业服务费，按每日千分之10，支付违约金”。 被告于成系渤海新区金龙住宅小区1号楼1单元503室业主，房屋建筑面积55.4平方米。自2017年5月20日原告为小区提供物业服务开始至2020年5月20日，被告于成一直未缴纳任何物业费用，理由为原告物业公司不作为。 原告为证实自己的主张提交以下证据： 1、提交物业服务合同一份、补充合同一份，证明渤海新区金龙住宅小区业主委员会选聘原告对涉案小区提供物业服务。 2、金龙一期物业提供服务照片31张，证明原告为涉案小区提供了物业服务，并且在小区门口设立《住宅小区物业服务公示牌》。公示牌显示小区概况、物业服务内容与标准。 3、天津岳泰有限公司沧州渤海新区分公司提供的证明一份，证明业主的房屋面积及楼号住址； 4、提交催费律师函一份、庭后补交向被告送达律师函的照片一张，证明原告向被告催收物业费用。 被告于成对原告提交证据的质证意见：对物业合同没有异议，但签订合同时被告不清楚；对住房面积和住址没有异议；对其他证据均不予认可。 被告为证实物业公司不作为提交以下11组照片：第一组照片5张，证实被告居住的单元楼道内常年存放家具，阻碍通行，同时家具为木制品，如有人员吸烟经过，将烟头仍在家具上会引发火灾。第二组照片4张，被告居住单元的一楼楼梯下方大量垃圾杂物夏季散发恶臭，对业主身体健康造成威胁，同时均为易燃物，会引发火灾。第三组照片2张照片，小区东侧护栏损害严重，无人修复，外来人员随便出入，严重影响业主财产安全，同时现处于新冠病毒疫情期间，无法保证业主生命健康。第四组照片5张，地下车库旁仓库物业私自对外出租给制作塑钢门窗人员，且资金去向不明，同时在仓库门外有一处花池内部大量碎玻璃，对小区内儿童玩耍存在严重的安全隐患。第五组照片4张，被告居住单元的楼道内床垫存放已超过一年，楼道内安全通道宽度为80厘米，而床垫厚度达到37厘米，严重影响人员通行，同时床垫为易燃物会引发火灾。第六组照片4张，被告居住单元的一楼照明灯常年缺失，同时电线裸露，此处层高约1.8米，电线裸露会导致人员触电伤亡事故，同时按照国家安监局要求断电裸露线头必须做有效的隔绝缘处理。第七组照片5张，被告单元门损坏严重，合页处腐蚀严重，门即将脱落，同时一楼木板常年存放，存在火灾隐患。第八组照片4张，被告单元楼道内床垫存放已超过一年，楼道内安全通道宽度为80厘米，而床垫厚度达到37厘米，严重影响人员通行，同时床垫为易燃物会引发火灾。第九组照片3张，小区内消防栓缺失，消防带缺失，同时消防栓损坏严重，消防栓内无水，一旦发生火灾无法在第一时间救援，同时根据物业管理法物业接管小区必须接管相应消防设施。第十组照片4张，被告单元地下室至一楼楼梯墙壁处电线常年裸露，此处距地面1.1米，无论成年人或儿童均可碰到，可导致触电伤亡事故。第十一组照片3张，物业代替一号楼一单元503室业主签字动用维修基金，对于签字内容如法庭有需要被告愿找第三方机构进行笔迹鉴定。物业打扫卫生人员衣冠不整，无工作牌，疫情期间不带口罩。疫情仍在管控21：30小区门口已无人值守，保安值班室无值班人员。保安年龄经业主询问已达60岁，同时作为业主质疑保安人员是否具备国家要求相关资质及证件，此保安人员是否能为业主保驾护航？ 原告对被告于成提交照片的质证意见：原告对被告所述均不予以认可，被告作为小区业主，有义务按照物业与业委会签订的合同交纳相应的物业费用，被告不交物业费用，首先损害的是其他缴费业主的合法权益，至于被告所述楼宇门损坏及其他问题物业与业委会均有相关的物业合同予以佐证，我提交的物业合同的补充合同中第二条有明确约定，由业委会动用维修基金维修更换，被告所提供的楼道里杂物的照片原告也不予以认可，因为原告物业公司对楼房楼道地下通道车库按照与业委会签订的物业服务合同进行不定期清理，至于被告所说动用维修基金签字等其他问题，我认为与本案无关。被告主张的护栏问题原告在法庭提交的照片中就有维修护栏的照片，对于被告所说的没有时间断章取义的内容，原告均不认可。 上述事实有当事人陈述、《沧州市住宅物业服务合同》、补充合同、证明、照片等在案佐证。 裁判理由与结果 本院认为，案外人渤海新区金龙住宅小区业主委员会与原告签订物业服务合同，该合同未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，该合同对全体业主具有约束力。被告于成作为渤海新区金龙住宅小区1号楼1单元503室业主，原告为其提供了物业服务，双方形成了实际的物业服务合同关系，被告应当依约给付原告物业费，其中物业费1515.74元（住宅0.76元/平方米/月×房屋建筑面积55.4平方米×36个月），公共照明费36元/年×3年=108元，以上两项费用共计1623.74元，又因原告针对本案被告于成这一特定业主提供物业服务确实存在瑕疵，未全面履行合同，故本院酌定被告承担以上费用的90%为宜，即1461.37元（1623.74元×90%）。关于违约金，因原告针对本案被告于成这一特定业主提供的物业服务确实存在瑕疵，故对于原告请求于成支付违约金的主张，本院不予支持。被告主张的仓库出租、动用维修基金等问题与本案不是同一个法律关系，本案不予涉及。原告作为物业管理者在物业管理中出现的一些问题应及时整改，对不属于物业管理范畴的问题也应及时反馈给业主，被告作为业主在督促物业工作的同时亦应及时交纳物业费用，通过双方的良性互动，实现业主居住生活环境的提升，业主房屋价值的保值增值，及物业公司获得收益的互利双赢。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告于成给付原告沧州市嘉和物业服务有限公司物业服务费、公共照明费共计1461.37元； 二、驳回原告沧州市嘉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 以上有给付内容的限判决生效后十日内履行完毕。 如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告于成承担（限判决生效之日交纳，诉讼费用专用账户开户行：中国工商银行黄骅支行，户名：黄骅市人民法院，账号04×××23）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 员 许淑月 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 许延敏 书 记 员 李梦雨