河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1023民初1331号原告：刘海虹，女，1968年5月2日出生，汉族，住北京市东城区。被告：廊坊东领房地产开发有限公司，住所地河北省永清县工业园区百合路东侧东壮村北侧。法定代表人：赵建涛，总经理。委托诉讼代理人：张静丽，河北李景玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：范琼，河北李景玉律师事务所律师。原告刘海虹与被告廊坊东领房地产开发有限公司（以下简称东领公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海虹、被告东领公司委托诉讼代理人范琼、张静丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海虹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的编号为：20170228030的《商品房买卖合同》。2、判令被告返还原告已付房款1195700元、地下室25740元及电商费60000元。3、判令支付原告利息以1281440元为基数时间从2016年12月7日开始到实际付款日止，标准根据最高院相关解释，利率按0.06%计算，暂计为230659.2元。4、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年12月7日在永清花语城售楼处销售谷朋勇和谷旭阳（以下简称二谷）引领下，从被告廊坊东领房地产开发有限公司处预购阿卡迪亚永清新亦庄紫竹苑一期第1003座一单元五层0002（1-502）号房，随后签订了一份草签合同，注明2019年8月1日前交房并送精装修和车位等。当天，原告在二谷的陪同下，在永清花语城售楼处的楼上楼下几乎同一时间段在不同部门，分别刷了几笔不同名目的款项，其中就有冒用北京乾亿房地产经纪有限公司公章的30000元收据一张。根据原告的银行刷卡记录显示证明30000元是转入了北京康盛胜达商贸中心个体户王猛的账户上的。此后，原告在首付款已付、草签合同当时以要盖章为由即被收走的情况下，找到售楼处财务部人交涉才得知此涉案房可能是一批加价房的其中之一，开发商负责人也以未备案为由迟迟不给原告正式合同。无奈，原告只好找到永清房管局提出退房申请，房管局负责人根据开发商收取原告首付款的日期2016年12月7日确定，开发商是在没有取得房屋预售许可证的情况下违规售房，当即同意原告的退房请求，但随后一查又跟原告说，此涉案房还未备案，银行贷款怎么都已经还上了呢。针对工商银行廊坊开发区支行在未备案的情况下，以期房预售合同就抵押放贷的严重违规行为，也理应承担其相应的连带责任，积极配合原告办理退房事宜。之前原告多次找开发商要求退房，开发商负责人谭总说退房手续太麻烦，以等等帮着转卖出去为由，直拖到今年8月1日收房日期已到还没有兑现，开发商负责人谭总于今年8月23日，写出书面同意退房的承诺书，但被告负责人之间却一直相互推诿，至今迟迟不给办理退房手续。鉴于以上被告五证不全、冒用乾亿公司公章售房及未备案期房抵押放贷等违规违法行为，和原定2019年8月1日交房日期至今已近四个月的时间，也未收到被告的交房通知书，都已经严重侵害了原告的合法权益，原告将维权到底。现将被告起诉到贵院。恳请贵院支持原告诉求。被告东领公司辩称，首先，涉案合同不存在法定、约定的解除事由，不同意解除《商品房买卖合同》。原被告双方于2017年2月28日签订编号为20170228030号的《商品房买卖合同》依法成立合法有效，内容不违反法律法规的强制性规定，对于合同义务双方理应遵守履行。原告在诉状中陈述的事实和理由与事实不符。涉案房屋按合同约定的标准进行装修，我方不存在虚假承诺和宣传以及违规销售行为。原告作为完全民事行为能力人，在签订案涉房屋买卖合同时，就应当对自己所购房屋的基本情况、附属设施了解，且在大宗商品购房活动中，涉及重要事项和内容应当在合同文本中有体现。我方在销售房屋之前已经取得房屋预售许可证，且五证齐全，不存在违规行为。即便存在违规行为，也只是违反相关部门的行政规章，不足以达到解除合同的程度和效力，也不应在本案中予以评价。原告称开发商负责人谭总已向其书面承诺退房，但该谭总并不是我方员工，其出具的承诺不能代表我方的真实意思表示，也不是职务行为。其次，我方不存在逾期交房的行为。在合同履行期间，廊坊市政府、永清县人民政府发布一系列大气污染治理的相关文件，根据上述文件，累计停工319天。我方的延期时间是合理的，并没有超出停工时间。大气治理系法定的免责事由。更何况我方已于2019年7月23日、2019年11月25日按照原告自行书写确认的通讯地址向原告寄送了涉案房屋延期交房的告知函，确定案涉房屋的交房时间已顺延到2020年6月5日。且我方已于2020年5月6日向原告寄送了《入住通知书》，原告已实际签收。第三，原告诉请的电商费，因我方不是收款主体，根据合同相对性，我方不应承担返还义务。针对利息部分，我方不同意支付。本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，原告刘海虹与被告东领公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，被告将其开发的阿尔卡迪亚永清新亦庄紫竹苑一期第1003座1单元502号房出售给原告，建筑面积83.39平方米，每平方米14338.65元，总房款1195700元。该商品房附属用房成交价格为每平方米2000元，总金额25740元。原告贷款方式付款，于2017年3月3日前支付首付房价款245700元，剩余房款950000元，向中国工商银行股份有限公司廊坊开发区支行贷款。被告应当在2019年8月1日前交付房屋。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期。因相关政策法规的变动或政府部门的相关机构的行为，导致出卖人逾期交房。2016年12月3日，原告向西藏意家信息科技有限公司交纳参团费30000元。2016年12月7日，原告向北京乾亿房地产经纪有限公司交纳参团费30000元；向被告交纳房屋首付款245700元、地下室款25740元。2017年3月3日，原告作为借款人，被告作为保证人，中国工商银行股份有限公司廊坊开发区支行作为贷款人，三方签订了一份《个人购房借款/担保合同》，原告向中国工商银行股份有限公司廊坊开发区支行借款950000元，被告作为保证人予以担保。原告至今正常如期进行还款。另查，涉案工程于2016年2月26日取得国有土地使用证；2016年10月15日取得建设用地规划许可证；2016年10月31日取得建设工程规划许可证；2016年11月18日取得建筑工程施工许可证；2017年2月24日取得商品房预售许可证。合同工期为2016年11月20日至2019年6月23日。期间廊坊市人民政府应急办多次在廊坊市人民政府网上发布重污染天气蓝色、黄色、橙色、红色预警，蓝色预警2天、黄色预警21天、橙色预警237天、红色预警59天，共计319天。根据重污染天气的发展趋势和严重性，将预警分为四个等级，由低到高顺序依次为蓝色预警（Ⅳ级应急响应）、黄色预警（Ⅲ级应急响应）、橙色预警（Ⅱ级应急响应）、红色预警（Ⅰ级应急响应）。应急响应措施：Ⅳ级应急响应措施，生产过程中排放大气污染物的企事业单位、各类工地等，自觉调整生产周期，减少工业和扬尘污染的排放。加大对施工工地、裸露地面、物料堆放等场所实施扬尘控制措施力度。Ⅲ级应急响应措施，除应急抢险外，建成区停止所有施工工地的土石方作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。Ⅱ级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业。市区、县主城区内，以柴油为燃料的非道路工程机械和车辆停止使用。除应急抢险外，建成区停止所有施工工地的土石方作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。Ⅰ级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业。市区、县主城区及以外3公里范围内，以柴油为燃料的非道路工程机械和车辆停止使用，大型运货柴油车辆绕行城市最外侧环线，限行范围及路线由各县、廊坊开发区自行制定公布。除应急抢险外，停止所有施工工地和建筑工地作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。再查，2019年7月23日、2019年11月25日被告东领公司通过快递向原告送达了顺延交房的告知函和交房时间承诺书，告知原告因不可抗力等因素影响了施工进度，告知原告所购买的商品房交房时间为2020年6月5日前，并向原告致歉。2020年5月6日，被告向原告寄送了《入住通知书》，已由他人代收。以上事实有《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、收款收据、告知函、承诺书、入住通知书、EMS快递回执、廊坊市人民政府公告等证据以及原被告的当庭陈述在卷予以证实。本院认为，合同解除分为约定解除和法定解除。约定解除是当事人以合同形式约定为一方或双方设定解除权的解除。法定解除的条件由法律直接加以规定，称为法定解除。我国合同法第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。原告诉称解除《商品房买卖合同》的理由：1、原告称被告的销售有欺诈和虚假宣传行为，原告该项理由不属于合同法定解除的条件。2、原告称被告五证不齐违规售房。但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”从原被告提供的证据该《商品房买卖合同》签订日期在被告取得商品房预售许可证之后，并无不当。故原告该项理由也达不到合同解除的条件。3、原告称被告违约交房，符合合同约定的解除条件。自涉案工程的开工日期2016年11月20日至约定的房屋交付之日2019年8月1日期间，廊坊市人民政府相关部门为了大气污染防治等原因，多次发布文件，要求工地停工、停止土石方作业等，造成建筑工地停工等，影响工程进度，上述情况是被告东领公司不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力。因为不可抗力造成被告东领公司在约定的期限内不能履行交房义务，应当顺延履行期限。被告在顺延期内于2020年5月6日，向原告寄送了《入住通知书》，已由他人代收。故被告并没有违约交房，不符合合同约定的解除条件。关于原告提供的北京乾亿房地产经纪有限公司出具的证明、北京市消协投诉调解协议书、康盛胜达商贸中心账户清单、录音录像及销售员谷朋勇、谷旭阳书写的欠条等证据，与本案缺乏关联性，如销售员多收取了相关费用，原告可另行处理。关于原告提供的谭总书写的退房承诺书，被告辩称不是被告公司的员工，原告仅提供了录音录像予以证明，但录音录像大部分是在争论“如何收取、返还、由谁来返还10万元费用”，并未有谭总身份的证明，故该证据本院不予采纳。综上，结合涉案合同的履行情况及程度，原告已经履行完全部付款义务，被告也已经将涉案房屋建好，能够履行交付房屋的义务。该合同已在永清县住房保障和房产管理局备案登记，且对于银行的贷款，原告也实际履行了还款责任。为维护稳定的市场交易秩序，合同应当继续履行为宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘海虹的诉讼请求。案件受理费18408元，减半收取9204元，由原告刘海虹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  赵建伟二〇二〇年八月二十日书记员  韩 超