浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初5755号原告：陈召赞，男，1975年11月10日出生，汉族，住乐清市。原告：徐雪芬，女，1978年1月14日出生，汉族，住乐清市。共同委托诉讼代理人：潘光飞，浙江汉桥律师事务所律师。被告：温州万盛置业开发有限公司，住所地温州市瓯海区梧田街道前牌路61号第二层，统一社会信用代码9133030478568849XD。法定代表人：李建新，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡君，女，1990年2月11日出生，汉族，住温州市鹿城区，系公司员工。原告陈召赞、徐雪芬与被告温州万盛置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日予以立案受理。依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理，原告徐雪芬、两原告共同委托诉讼代理人潘光飞、被告委托诉讼代理人胡君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈召赞、徐雪芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交付商品房的违约金53297元（从2019年4月1日起至2020年3月31日止以1460200元为基数按日万分之一计算）；2.判令被告支付延期交付权属证书的违约金（从2019年7月1日起以1460200元为基数按日万分之一计算至实际交付之日止，暂计算至2020年4月30日为44390元）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确第二项诉讼请求中延期交付权属证书违约金的计算截止日期为2020年6月27日。事实与理由：2018年3月23日，原告与被告签订西锦园商品房预定协议书，约定商品房总价为1490000元。2018年3月30日，双方签订《商品房买卖合同》，合同编号为×××66。当日，原告根据被告指示向乐清市乐成雷动视觉摄影工作室转账300000元。后来，原告提议一次性付清房款，双方协商总房价为1460200元，原告按约完成付款义务。但根据合同第九条、第十六条之规定，被告应于2019年3月31日之前交付商品房、应于2019年6月30日之前完成交付土地、房屋权属证书的义务，否则需要支付违约金。被告于2020年3月31日才向行政主管部门递交竣工验收备案文件，权属证书至今未交付。原告要求被告按照合同约定支付违约金，但被告不予理睬，故而提起本案诉讼。被告温州万盛置业开发有限公司答辩称：1.逾期交房属实，但因恶劣天气、中高考、疫情防控等不可抗力造成的停工期共178天应在逾期交房期限中予以扣除。2.逾期交房违约金计算的截止日期应为2020年1月20日。根据工程质量监督验收报告可见，2020年1月14日涉案工程项目已经满足交付条件，且售楼人员已经通知于2020年1月19日至2020年1月20日期间办理收房手续。3.逾期交付权属证书违约金应从2020年1月20日往后满3个月即2020年4月21日开始计算，这与《商品房买卖合同》约定的交房期限、交付权属证书期限相隔3个月相符，也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项关于商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任的规定相符。4.被告售楼人员已于2020年6月12日通知原告陈召赞可以办理不动产权登记，故逾期交付权属证书违约金的截止日期应为2020年6月12日。5.违约金标准过高，应当按照原告实际损失予以调低。原告购房系用于自住，因此并无实际损失。即使存在损失，也仅能要求给予补偿，而不能获利过高。经被告向中介机构了解所知，同地段140平方米的毛坯房年租金标准为25000元，同等面积的精装修房年租金标准为40000元，扣除三个月的装修期折算下来租金为30000元，现原告主张的违约金过分高于可能存在的租金损失，故恳请法院予以调低。6.违约金的计算基数应以被告实际收到的购房款1160200元为准，原告主张的超出部分不应支持。本院经审理查明：2018年3月23日，原告徐雪芬作为认购方（乙方）、被告作为出卖方（甲方），双方订立《西锦园商品房预定协议书》，约定乙方认购西锦园2号楼1601室商品房，房屋建筑面积137.41平方米，单价为11730元/平方米，总金额为1611819元；乙方同意签订本协议时支付定金50000元，作为订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后已付定金转为房价款；乙方于2018年4月1日前至甲方售楼处付清首付款并签订《商品房买卖合同》及其补充协议；另价格优惠说明为：本预定协议约定的价格为原价，在签定《商品房买卖合同》时折算乙方具备条件能获得的优惠后，最终确定《商品房买卖合同》总价为1490000元，合同签约价1190000元，贷款770000元，剩余房款为首付款，开票金额为1190000元，不开票金额为300000元；本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份。当日，原告向被告支付定金50000元。2018年3月30日，原告陈召赞、徐雪芬与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××66，备案登记号：20181002307），约定：1.原告向被告购买位于乐清市××街道××号××幢××号××商品房，建筑面积为137.41平方米，单价为8660.21元／平方米，房款总金额为1190000元。2.买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款420000元，剩余全部房款按银行或公积金管理中心设定的贷款条件向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人按揭贷款予以付清。3.出卖人应当在2019年3月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：（1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；（3）用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；（2）县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。4.出卖人如逾期交房的，逾期不超过120日，自约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。6.出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人逾期未交付的，自约定日期至实际交付权属证书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。当日，原告向被告支付购房款370000元。此外，原告向案外人李啸支付300000元（即对应预定协议书中不开票的部分），被告向原告出具款项内容为“西锦园2＃1601购房款”并加盖有“温州万盛置业开发有限公司西锦园财务专用章”的收据一份。之后，原、被告协商变更银行抵押贷款为一次性支付购房尾款，由被告向原告开具金额合计1160200元的增值税普通发票为凭。因被告未能按期交付涉案商品房及不动产权证书，故而引发本案诉讼。另查明：1.西锦园项目于2020年1月14日竣工验收合格，于2020年3月31日办理竣工验收备案登记。2.被告通知广大业主于2020年1月19-20日办理入户交房手续。3.受新冠肺炎疫情影响及防控需要，乐清市人民政府规定全市各类企业不得早于2020年2月17日24时复工复产。2020年2月22日，乐清市各类企业（除负面清单行业外）开始复工复产。4.原告于2020年6月30日取得涉案商品房的不动产权证书。以上事实，由两原告的身份证、被告企业基本信息、商品房预定协议书、商品房买卖合同、浙江增值税普通发票、银行账户支出交易明细、收款收据、工程质量监督报告、房屋建筑工程竣工验收备案表、乐清市企业复工复产和疫情防控工作方案、不动产权证书，并结合庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应按合同的约定履行义务。被告违反合同约定，未按期向原告交付符合条件的商品房及不动产权初始登记证明，故应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商品房买卖合同明确约定了逾期交房和逾期交付不动产权证书的违约责任和违约金的计算方法，被告的行为已构成逾期交房和逾期交付不动产权证书双重违约，故原告分别诉请主张逾期交房违约金、逾期交付不动产权证书违约金，合法有据，本院予以支持。关于违约金的计算基数，虽300000元为不开票金额，但其性质仍为购房款，被告认可收款收据上印章的真实性，却又反驳称未收到该笔300000元，有违诚信，被告内部财务管理问题不影响本院作出原告实际支付购房款1460200元的认定并据以确定违约金的计算基数。关于逾期交房违约金，被告提出逾期天数和违约金计算标准两方面的抗辩意见。涉案商品房买卖合同订立时间为2018年3月30日，被告在订立合同时未将在此前已经发生的可能影响工期的情形告知原告并协商顺延交付日期，而在发生纠纷时却要求在逾期交房天数中作相应扣减的主张毫无依据，本院不予支持。根据合同约定，若遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起15日内告知买受人方可对交房日期作顺延处理。被告提供的证据不足以证明存在因大风大雨等恶劣天气以及期末考、中高考期间施工管控的需要确有造成其停工并因此导致逾期交房的事实，且未有履行告知义务的充分证据，故本院对其主张的在涉案商品房买卖合同订立后发生的恶劣天气、期末考、中高考等影响施工的期限在逾期交房天数中作相应扣除的意见不予支持。虽被告逾期交付商品房的行为构成违约，但考虑商品房买卖合同履行的延续性，结合新冠肺炎疫情对企业停工停产的实质性影响，本院确定疫情防控期间即2020年1月31日起至2020年2月22日共23天在逾期交房天数中作扣除处理。被告于2020年3月31日办理竣工验收备案登记，自此符合商品房买卖合同约定的商品房交付条件，故逾期交房违约金应从2019年4月1日起计算至2020年3月31日止并扣除疫情防控影响的23天，确定逾期交房天数为343天。关于违约金的计算标准。商品房买卖合同约定按日万分之一标准计算违约金，被告提出按实际损失予以调低。本院认为，商品房买卖合同系被告提供的格式条款，被告自身构成违约的情况下要求调减违约金标准，有违诚实信用，且被告提出的租金损失缺乏相应的证据予以佐证，故被告要求调低违约金的抗辩理由不成立，本院对原告诉请按照商品房买卖合同约定的日万分之一标准计算违约金予以支持。根据以上分析，本院认定逾期交房违约金为1460200元*0.01%*343=50084.86元。关于逾期交付不动产权证书违约金，根据合同约定应从2019年6月30日开始计算，原告主张从2019年7月1日起算系对自己民事权利的合理处分，本院予以支持；被告提出从2020年4月21日开始计算该违约金缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告又提出逾期交付不动产权证书违约金的计算截止日期为2020年6月12日，因被告无法举证证明其于2020年6月12日已通知原告自行办理不动产权转移登记的事实，本院根据原告取得不动产权证书的时间以及必要合理的办理期限，对原告提出的违约金计算截止日期为2020年6月27日的主张予以支持。考虑新冠肺炎疫情给被告造成的办理不动产权证书的影响，本院认定疫情防控期间的23天不计算逾期交付不动产权证书违约金，因此认定逾期交付不动产权证书违约金为1460200元*0.01%*340=49646.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告温州万盛置业开发有限公司应支付原告陈召赞、徐雪芬逾期交房违约金50084.86元。二、被告温州万盛置业开发有限公司应支付原告陈召赞、徐雪芬逾期交付不动产权证书违约金49646.8元。上述两项合计99731.66元限于本判决生效后十日内交本院民事审判一庭转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陈召赞、徐雪芬的其他诉讼请求。本案受理费2293元减半收取计1146.5元，由被告温州万盛置业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  高文丹二〇二〇年八月二十日书记员  於丹建10-