黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1086号上诉人(原审被告)：贾东升,男，1973年9月24日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路2号和平大厦和兴座7层。法定代表人：崔雳，总经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人贾东升因与被上诉人招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称招商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾东升上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、招商物业公司未按照《前期物业服务协议》中的的定,履行相应义务,贾东升不交物业管理服务费的理出正当、充分,原审法院认定事实错误，《前期物业服务协议》第二条物业管理服务内容包括：共用部位及设施的维护和管理；住宅区公用设施、设备、公共场所的维护和管理，第三条物业管理服务质量为：共用部位、共用设施设备小修和急修：维修及时。2015年3月，贾东升进户时就发现房屋存在窗户漏气，漏水以及墙体长毛的问题，贾东升向招商物业公司反映报修后,招商物业公司仅在2015年度对部分窗户进行了更换。剩余部分问题，虽然贾东升在2016年至2018年多次与招商物业公司沟通、协商，但是招商物业公司不断以种种理由拖延维修时间，一直没有解决实际问题，直至该小区更换物业公司后，新来的物业公司主动和贾东升取得联系后，才将贾东升房屋的问题彻底解决。招商物业公司作为物业服务单位，理应履行其服务内容，并达到其在《协议》中保证的“维修及时”的服务质量,现招商物业公司迟迟没有进行维修，其明显不达标，已经严重反了协议约定，没有尽到物业单位应尽的义务,贾东升作为业主，有权利拒绝履行，贾东升已经按时交的了前几年所有的物业管理服务费用,但是招商物业公司在收到费用后，对于贾东升房屋存在的问题，多年来一直未予解决，没有尽到服务义务。二、招商物业公司催交案涉费用的方式不合理，招商物业公司明知贾东升的房屋因为窗户漏水等问题至今没有装修入住，也知道贾东升的电话和实际居住地址,仍然为了方便操作，尽快诉讼，而在没有人住的房屋大门处粘贴所谓的缴费通知单，其催交费用的方式存在不合理之处，没有尽到通知义务，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受成者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定的“书面催交”情形，且因贾东升不交物业管理费的理由正当，故被贾东升的诉请不应得到支持，原审法院判决错误。招商物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院予以维持。招商物业公司向一审法院起诉请求：1.判令贾东升给付物业费2624元，电梯费1158元，计3782元，2.由贾东升承担诉讼费用。一审法院认定事实：贾东升是哈尔滨市香坊区东三三道街招商诺丁山小区一期10栋1单元1703房产（建筑面积为80.52平方米）的所有权人。2015年3月5日，招商物业公司作为甲方、贾东升作为乙方签订了《物业服务协议》，贾东升在乙方处签名。《物业服务协议》第四条“物业管理服务费用”中的第三款约定“物业管理服务费按年交纳，乙方办理进户手续时一次性交纳第一个物业管理服务年度的物业管理服务费，以后每一个物业管理服务年度的物业管理服务费，由乙方在上一个物业管理服务年度届满前30日付清”，第四款约定“按建筑面积收取物业管理服务费，普通住宅每月每平方米1.6元（不含电梯费，电梯费按哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格收取电梯费）收取”。从2017年3月6日至2018年11月14日，贾东升拖欠的物业费为2617.2元[（80.52平方米×1.6元×12个月÷365天×40天）+（80.52平方米×1.6元×19个月）]，电梯费为1158.1元[（25元+2元×11层）×12元/年÷365天×618天]。一审法院认为，案涉《物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间形成了物业服务合同关系。招商物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，无论业主是否在此居住，业主或其物业使用人均享受了原告提供的物业服务，按照协议约定，贾东升应向招商物业公司交纳物业管理服务费。招商物业公司关于物业费及电梯费的诉请符合法律规定和协议约定，予以支持。贾东升辩称房屋出现墙体长毛、窗户漏水漏气等问题，抗辩理由不成立，故本院不予以采信。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、贾东升于本判决生效后立即给付招商物业公司2017年3月6日至2018年11月14日的物业管理服务费2617.2元；二、贾东升于本判决生效后立即给付招商物业公司2017年3月6日至2018年11月14日的电梯费1158.1元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由贾东升负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系因招商物业公司向贾东升追索物业费引发的物业服务合同纠纷。争议的主要焦点：贾东升是否应按合同约定交纳物业费，贾东升以招商物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由要求减、免物业费的主张能否成立。2015年3月5日，贾东升、招商物业公司签订物业服务合同，约定招商物业公司为贾东升居住的招商诺丁山小区提供物业管理服务，贾东升按合同约定承担交纳物业费的义务；贾东升向招商物业公司支付了2015年3月至2017年2月的物业费，招商物业公司对该小区提供了物业管理服务，双方当事人物业服务合同关系依法成立。该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，招商物业公司提供管理服务的招商诺丁山小区居住着千余户业主，针对的服务主体是小区全体业主。根据贾东升、招商物业公司订立的《物业服务合同》第一条第一项、第二条约定内容，招商物业公司提供物业管理服务的内容包括共用部位维修维护管理、清洁卫生等七项合同义务，自合同订立至招商物业公司退出经营，诺丁山小区物业运营正常。诉讼中，贾东升举示的证据虽然证明招商物业公司对该小区公共区域的管理存在着公共设施损坏未及时整改、维修，管理服务存在瑕疵的现象，但贾东升提供的证据不足以证明招商物业公司未按约定履行全部合同义务，不属于招商物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故贾东升以此作为少交或不交物业费、电梯费的上诉理由不成立，本院不予支持。招商物业公司将催交通知单粘贴于贾东升具有所有权的房屋门的通知方式，符合上述法律条文规定的书面催交的情形，贾东升以不在房屋居住或有其他联系方式可以告知的抗辩理由不能成立。关于贾东升主张的房屋质量问题，房屋内部系其专属区域，贾东升进户时与房屋开发企业签订的《商品住宅质量保证书》，载明房屋质量责任主体并非招商物业公司，房屋质量亦不属于本案当事人物业合同约定应由招商物业公司管理服务范围。如贾东升以此为由拒绝支付物业费，在一定程度上对已交纳物业费的广大业主显失公平。且一审法院在考虑招商物业公司在提供管理服务过程中的服务标准、管理水平不尽如业主满意的情况下，免除贾东升迟延履行违约金，已趋于公平合理，因此，一审法院判决贾东升向招商物业公司支付拖欠的物业费、电梯费的本金并无不当，本院予以维持。综上所述，贾东升的上诉请求不成立，不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贾东升负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇（）二〇二〇年八月十四日法官助理刘向坤书记员刘晶