湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1067号上诉人（原审被告）：宜昌恒创房地产开发有限公司，住所地湖北省宜昌市伍家岗区沿江大道188号外滩领馆写字楼1502室。法定代表人：孔德恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡祺岚，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张健，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：兰苹，女，1987年6月11日出生，汉族，住四川省中江县。委托诉讼代理人：朱发刚，湖北民基律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖庆，湖北民基律师事务所律师。上诉人宜昌恒创房地产开发有限公司（以下简称宜昌恒创公司）因与被上诉人兰苹商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宜昌恒创公司上诉请求：1、依法撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初2255号民事判决，发回重审或依法改判；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误，导致裁判结果不公。一审判决遗漏了双方关于分期付款时间以及违约责任的约定，遗漏了被上诉人逾期支付购房款及已付房款未达30%以上的事实。二、一审适用法律错误。1、无理由退房是上诉人在购房合同之外额外给予购房人的权利，并未加重购房合同中购房人责任，排除购房人权利，《无理由退房协议书》约定相关的退房条件是合理合法的。2、被上诉人已付房款未达到全部房款的30%且逾期付款构成违约，不适用也无权申请无理由退房。而且无理由退房不能免除购房人应当承担的逾期付款违约责任，应按照购房合同约定以已付房款的50%向上诉人支付违约金。被上诉人兰苹辩称，1、按照文意解释，无理由退房应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房的要求。出卖人对退房进行时间和条件的限制，与“无理由”字面意思不符，违反了诚实信用原则。2、无理由退房协议书是上诉人提供的格式条款，对其中设置的限制退房的条件，上诉人没有对被上诉人进行充分的解释和说明，该限制条件对被上诉人不具有约束力。3、被上诉人按照合同约定支付了首付款，在第二期付款时间截止之前就向上诉人提出要求行使无理由退房的权利，要求解除合同，自然也就不必支付剩余房款，也不存在承担逾期付款违约责任的问题。另外，合同约定按已付款的50%承担逾期付款违约责任明显过高，请求法院调整。兰苹向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除兰苹与宜昌恒创公司于2019年2月1日签订的商品房买卖合同和2019年1月27日签订的室内装修委托合同。2、判令宜昌恒创公司立即向兰苹退还购房款101245元、装修款22100元，合计123345元。并以123345元为基数，从2019年8月21日起至实际退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准向兰苹支付资金占用费。3、请求判令宜昌恒创公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年2月1日，兰苹与宜昌恒创公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定兰苹认购宜昌恒大华府楼盘9幢1301号房屋，商品房总价2024904元，兰苹采取分期付款方式，首付款为101245元。同日双方签订《无理由退房协议书》，约定了无理由退房的条件和方法。2019年1月27日，兰苹与宜昌恒创公司签订《室内装修委托合同》，兰苹委托宜昌恒创公司对所购房屋进行装修，双方约定兰苹于2019年2月5日前向宜昌恒创公司缴纳部分装修款22100元。合同签订后，兰苹向宜昌恒创公司支付了含定金在内的房款101245元及装修款22100元。后兰苹因对宜昌恒大华府的房产不满意，遂与宜昌恒创公司协商要求退房，宜昌恒创公司同意退房，但要求兰苹承担违约责任。一审法院认为，兰苹与宜昌恒创公司签订的《无理由退房协议书》标题与协议内容有明显不符，其宣传形式容易误导消费者，违反了合同法规定的诚实信用原则。故兰苹要求解除合同、全额退还购房款的意见法院予以支持。同时兰苹在认购和签订合同时，未认真阅读合同条款并及时提出疑问，亦有一定过错，故兰苹诉请的资金占用费法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除兰苹与宜昌恒创房地产开发有限公司于2019年2月1日签订的《宜昌市商品房买卖合同》。二、宜昌恒创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还兰苹缴纳的购房款、装修款共计123345元。三、驳回兰苹其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1483元（已减半收取）由兰苹负担297元，宜昌恒创房地产开发有限公司负担1186元。二审中，兰苹提交了其配偶刘光平与宜昌恒大华府售楼部工作人员余慧华之间的微信聊天记录（包含语音），以证明其在第二期付款期限届满之前，已经向宜昌恒创公司提出了无理由退房的要求。宜昌恒创公司质证认为，对证据的真实性无异议，但该证据在一审前已存在，兰苹未提交，现在二审中提交，不能作为新证据予以采信。本院认为，该证据是二审期间，本院查明兰苹是否逾期付款等相关事实时责令其提交，属于新证据，应当予以采信，能够证实兰苹在第二期付款期限届满之前，已经要求宜昌恒创公司无理由退房的相关事实。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，兰苹与宜昌恒创公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》关于付款时间的约定为“买受人采用分期付款方式购房，须在2019年2月5日前支付首期房款101245元，于2019年4月27日前支付101245元，于2019年7月27日前支付202490元，于2019年10月27日前支付202490元，余款1417434元于2020年1月27日前支付。”《宜昌市商品房买卖合同》关于逾期付款违约责任约定为“每逾期一天，买受人按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除合同，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。”兰苹与宜昌恒创公司签订的《无理由退房协议书》第一条约定“如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。”2019年4月26日晚，宜昌恒大华府售楼部工作人员余慧华通过微信向兰苹的配偶刘光平提醒第二期房款付款期限将于2019年4月27日到期及违约责任等相关约定。2019年4月27日中午，刘光平通过微信向余慧华提出退房的要求。余慧华即时回复“您这边如果要走无理由退房政策的话，需要补齐第二笔房款，之后我们就可以帮您填单子，退这个相关的一些费用。这个主要是按照正常程序走的，是不会扣您的，其它的一些钱就是您交多少就会给您返多少。”此后，兰苹因计算即使交了第二期房款，亦不能达到总房款的30%，就未交纳后期的房款。本院认为，一、关于《无理由退房协议书》的性质问题。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”从以上规定可知，合同对当事人具有法律约束力，不得擅自解除，但双方约定的解除条件成就时，可以单方提出解除合同。本案中，《无理由退房协议书》形式上是《商品房买卖合同》的从合同，实质上属于《商品房买卖合同》的一部分，即双方约定《商品房买卖合同》解除条件的条款。《合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《无理由退房协议书》系宜昌恒创公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。宜昌恒创公司应当按照《合同法》第三十九条的规定，对该协议的具体内容向购房者履行相应的释明义务。二、关于《无理由退房协议书》的具体内容对购房者是否具有约束力的问题。《无理由退房协议书》以加大加粗字体的“无理由退房协议书”文字作为标题，下面具体内容却以相对较小的字体规定了退房的条件，对购房者申请退房的权利作出了较大限制，有违诚信之嫌。如规定了申请退房的时间必须在签署《商品房买卖合同》之后，将仅签署认购书并交付定金、尚未签署《商品房买卖合同》的购房者排除在外；又如规定了申请退房必须支付总房款30%及以上，将支付房款未达总房款30%的购房者排除在外。《无理由退房协议书》中还有其他约束购房者申请退房权利的规定，本院不一一列举。“无理由退房”文义应指购房者自认购之后，可于任何时间、无任何理由提出退房要求。但《无理由退房协议书》却对购房者申请退房作出了诸多限制，这些限制退房的条件为格式条款，且具体内容与标题的文义明显不符，宜昌恒创公司应当向购房者作出专门提示及解释说明。本案中，宜昌恒创公司未能举证证明其已就这些条款向购房者作出了提示和说明，该格式条款对购房者不具有约束力。三、关于其他问题。兰苹在第二期房款付款期限届满前已向宜昌恒创公司提出要求无理由退房，宜昌恒创公司本应当及时办理退房手续，因双方对《无理由退房协议书》的理解产生分歧，导致兰苹未再交纳后期购房款项，兰苹不构成逾期付款违约。兰苹一审诉讼请求第一条包括要求解除双方签订《商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》两份合同，一审判决第一项中仅判决解除《商品房买卖合同》。但纵观全案，《室内装修委托合同》为《商品房买卖合同》的从属合同，一审判决解除《商品房买卖合同》，《室内装修委托合同》没有继续履行的基础，当然一并解除。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因双方当事人均未就此事项提出上诉，本院不再进行处理。综上所述，上诉人宜昌恒创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2966元，由宜昌恒创房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  王明兵审判员  周铁金二〇二〇年八月十一日书记员  张 翌