福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初2001号 原告：福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司，住所地福建省莆田市城厢区霞林办沟头居委会建材市场二楼。 法定代表人:曾红佩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡蓉蓉，女，1988年4月28日出生，汉族，系该公司员工，住所地福建省仙游县。 委托诉讼代理人:刘玲，女，1989年6月26日出生，汉族，系该公司员工，住所地福建省明溪县。 被告：龚汉忠，男，1969年3月16日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈志霞，福建理顺律师事务所执业律师。 原告福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司（以下简称“兴邦物业莆田分公司”）与被告龚汉忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。兴邦物业莆田分公司的委托诉讼代理人刘玲和被告龚汉忠的委托诉讼代理人郑政煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴邦物业莆田分公司向本院提出诉讼请求：1、判令龚汉忠支付自2015年10月1日起至2020年4月30日止的物业费23859元及违约金（违约金以每个月拖欠的物业费436.98元为基数每日按0.05%计算，自2015年10月16日起分阶段计算至全部付清之日止，暂计起诉之日为10046元），合计33905元。事实和理由：兴邦物业莆田分公司系木兰枫丹小区的物业管理公司，龚汉忠系木兰枫丹小区4#102室的业主。2013年3月29日，龚汉忠与兴邦物业莆田分公司签订了《前期物业服务协议》，该协议第三条第一款约定：“物业管理服务费按建筑面积向业主收取：别墅·叠下每平方米2.6元/月，叠上每平方米2元/月（不含景观水系、园林绿化用水、公共照明费用）；第三条第三款约定：业主于每月15日前向物业公司交纳当月物业管理服务费和水、电费及其他费用；业主未按时交纳物业管理服务费，每逾期一日将承担应交管理费总额万分之五的滞纳金（实为违约金）”。龚汉忠自2015年10月12日至2020年4月30日共欠物业费23859元，经兴邦物业莆田分公司多次催讨但其仍不缴纳。而兴邦物业莆田分公司自龚汉忠入住以来一直为其提供物业管理服务，但龚汉忠却未按时交纳费用，故请求判如所诉。 龚汉忠辩称：1、兴邦物业莆田分公司作为物业服务企业未按协议第一条第二款的约定完成对房屋共用部位的维护与修缮，对共用部位的维护与修缮没有达到合同第二条第二款约定的内容和要求，造成被告房屋部分部位漏水，进一步造成，答辩人屋内相关物品损坏。对此答辩人也多次向兴邦物业莆田分公司反映情况，但兴邦物业莆田分公司仅仅对院落雨披的部分予以维护，对楼梯口及外墙等其他漏水问题至今未予以修缮。因此，兴邦物业莆田分公司提供的物业服务未达到合同约定的质量要求，其也存在违约行为，故其无权要求答辩人承担违约责任，而且物业服务协议并非约定违约金而是约定滞纳金；2、答辩人已交纳的装修保证金5000元，兴邦物业莆田分公司至今尚未退还，该款应当与物业费予以折抵；3、因为物业服务未达到合同约定的质量要求，答辩人要求对物业费予以部分减免。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对以下证据的真实性予以确认并在卷佐证：龚汉忠的公民身份证复印件、《前期物业管理服务协议》、不动产登记证、编号为0007663和0007665的收款收据，照片、催缴通知单、EMS快递单、回执单、退回单。关于双方争议的由龚建忠提供的编号为0007664收款收据真实性的问题，因龚建忠未向本院提供该票据的原件，故本院对该收据的真实性不予认定。 根据本案经审查确认的证据和当事人的庭审陈述，经审理本院认定事实：龚汉忠系莆田市城厢区霞林街道霞光路558号木兰枫丹4号楼2梯102室的房屋（所有权证号：莆房权证城厢字第××号）所有权人，房屋建筑面积为168.07㎡。2013年3月29日，龚汉忠与兴邦物业莆田分公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方就前期物业管理服务达成协议，由兴邦物业莆田分公司为木兰枫丹提供前期物业服务，协议适用于自房屋出售之日起，至物业成立业主委员会并与物业企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。协议对双方的权利义务作了约定，同时对物业管理内容及要求作了明确的约定。协议中约定别墅·联排／叠下每平方米2.6元／月，叠上每平方米2元／月（不含景观水系、园林绿化用水、公共照明费用）；物业管理服务费按月交纳，龚汉忠在入住时一次性交纳六个月的物业管理服务费并与兴邦物业莆田分公司签订银行委托收款协议，从第七个月起，在每月的15日前履行交纳义务，如龚汉忠未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额万分之五的滞纳金。龚汉忠违反协议，未按协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，兴邦物业莆田分公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，逾期三个月仍拒绝缴交的，兴邦物业莆田分公司可向物业所在地人民法院提起诉讼。该协议同时还约定违反协议，兴邦物业莆田分公司未达到约定物业服务质量目标的，龚汉忠有权要求兴邦物业莆田分公司限期整改，逾期未改正并给龚汉忠造成损失的，兴邦物业莆田分公司承担相应的赔偿责任等。龚汉忠称其是2014年接收房屋，双方对于龚汉忠已缴纳6个月（2014年4月11日-2014年10月10日）的物业费无异议。2017年开始，兴邦物业莆田分公司多次通过邮寄物业费催缴通知单的方式向龚汉忠催收物业费。且兴邦物业莆田分公司曾以其与龚汉忠物业服务合同纠纷于2018年5月7日向本院提起诉讼，后因未预交案件受理费，本院依法裁定该案按兴邦物业莆田分公司撤回起诉处理。本案庭审时，兴邦物业莆田分公司称龚汉忠缴纳6个月的物业费后免了一年的物业费，故要求从2015年10月12日起计算未支付的物业费。案经审理，因双方无法达成一致协议，致调解无效。 另查明，龚汉忠等人于2020年3月19日以本案诉争房屋存在多处漏水对其造成损失为由起诉莆田市艾建房地产开发有限公司的排除妨害纠纷一案在本院另案审理，本院于2020年4月21日作出（2020）闽0302民初1161号民事判决书，判决由该公司修复诉争房屋的漏水问题。该案正在二审审理阶段。 本院认为，兴邦物业莆田分公司与龚汉忠签订了《前期物业管理服务协议》，约定由兴邦物业莆田分公司为诉争房屋提供物业服务，该协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。兴邦物业莆田分公司为诉争房屋提供了物业服务，龚汉忠依约应支付物业服务相关费用。结合庭审情况和（2020）闽0302民初1161号民事判决书的内容，龚汉忠已向案外人即莆田市艾建房地产开发有限公司提出漏水修缮请求，在该案仍在审理阶段尚未明确修缮义务人的情况下龚汉忠以房屋漏水未得到根本解决作为对兴邦物业莆田分公司拒付物业服务费的抗辩理由缺乏依据本院不予采纳。退一步讲，即使兴邦物业莆田分公司对其房屋漏水有维修义务，但根据《前期物业管理服务协议》，物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵时，龚汉忠也应按合同约定，通过要求兴邦物业莆田分公司限期整改或要求赔偿等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求兴邦物业莆田分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，本院对该抗辩不予支持。双方均确认龚汉忠缴纳物业服务费至2015年10月11日的事实，现兴邦物业莆田分公司要求龚汉忠支付其未交纳的自2015年10月12日起至2020年4月30日止的物业服务费，符合法律规定和双方约定，故龚汉忠应依约支付物业服务费为23859元（即168.07平方米×2.6元/月×54.6个月）。龚汉忠主张以其缴纳但应退还的装修保证金进行抵销但其并未在本案中提起相应的反诉请求，故对该主张本院不予支持。龚汉忠若认为其享有装修保证金可另行主张权利。兴邦物业莆田分公司同时要求龚汉忠支付逾期缴纳物业费的违约金，虽《前期物业管理服务协议》在第九条违约责任条款中约定了日万分之五的违约金，但龚汉忠未依约纳物业服务费是因其与兴邦物业莆田分公司在物业服务义务履行质量上存在争议，其并非恶意欠费，兴邦物业莆田分公司作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供敬业、完善的服务，若出现服务争议亦应与业主进行及时有效的沟通，故从公平、诚信原则出发，兴邦物业莆田分公司的该支付违约金的请求本院不予以支持。但鉴于本案系因龚汉忠未交纳数年的物业服务费所引起的纠纷，本案诉讼费用由龚汉忠负担为宜。作为物业管理服务企业，兴邦物业莆田分公司应根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行职责，提高服务品质，对业主反映的问题亦应及时沟通、有效化解；而作为业主，拒付物业管理费对物业公司本身的日常运作乃至小区的正常管理维护均会造成影响。若小区其他业主效仿采用该方式，既可能造成正常的物业管理难以为继，也易使整个小区的物业管理陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。因此，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间更应当互相尊重、理解并加强沟通协调，才能共建和谐小区。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、龚汉忠应在判决生效之日起十日内支付给福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司物业服务费23859元； 二、驳回福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币647.60元，减半收取为323.80元，由龚汉忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 陈 妍 二〇二〇年八月四日 书记员 郑雅雅 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。