福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4156号 上诉人（原审原告）：福州恒沛物业有限公司，住所地福建省福州市台江区六一中路378号福州特艺城3042、3043号店面。 法定代表人：洪新锦，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余霖博，福建元一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何雅琴，女，1994年6月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：严进，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李笑影，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人福州恒沛物业有限公司（以下简称“恒沛物业公司”）因与被上诉人何雅琴物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒沛物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判何雅琴向恒沛物业公司支付物业管理服务费95066元。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。一、何雅琴作为涉讼房屋司法拍卖的买受人，知道并自愿承担涉讼不动产所存在的欠缴费用。根据福州市鼓楼区人民法院的拍卖公告所载“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及一切税费及可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”，何雅琴作为完全民事行为能力人，对该部分的内容知悉并清楚，其作为买受人购买涉讼房屋，即表明其知道或应当知道且表示愿意承担涉讼房产所拖欠的物业费用。二、一审判决以《物业服务合同》未约定逾期付款利息为由驳回恒沛物业公司关于逾期付款利息的诉请，属法律适用错误。何雅琴逾期付款的行为给恒沛物业公司造成了利息损失，根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，何雅琴应支付逾期付款利息。 何雅琴辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。一、何雅琴通过司法拍卖取得涉讼房产物权，属于原始取得，何雅琴取得房产物权行为与原业主无关，恒沛物业公司无权要求何雅琴承担原业主的债务。二、福州市鼓楼区人民法院的拍卖公告所载“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及一切税费及可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”，并未告知涉讼房产实际存在拖欠相关费用、拖欠的费用金额，即缺少债务标的情况，属于格式条款，法律性质系拍卖人的免责声明条款，对买受人不产生债务转让或债务承担的法律效力。三、恒沛物业公司并未提供证据证明原业主拖欠其物业费、水电费，其要求何雅琴承担，于法无据。即使确实存在拖欠，也系因恒沛物业公司长期怠于行使权利，已超过诉讼时效。 恒沛物业公司向一审法院起诉请求：判决何雅琴向恒沛物业公司支付2015年10月至2019年12月的物业管理费108058元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际还清之日止）。 一审法院认定事实：2013年6月30日，福州市台江区特艺城业主委员会与恒沛物业公司签订《物业服务合同》，合同约定福州市台江区特艺城业主委员会为甲方，恒沛物业公司为乙方，由甲方选聘乙方对福州特艺城提供物业服务，并约定：一、收费标准为商业物业：一、三、四、五、六层6元/月每平方米；二、物业服务费按月进行交纳，业主应在每月十日前履行交纳义务，本着业主自愿原则可按年进行交纳；三、本合同为期五年，自2013年7月3日起至2018年7月2日止。2017年11月3日，福州市台江区特艺城业主委员会与恒沛物业公司在原《物业服务合同》的基础上另行签订《物业服务合同》，约定合同为期五年，自2018年7月3日起至2023年7月2日止，物业服务管理费的收费标准及交纳方式均未发生变更。 2019年1月4日，福州市鼓楼区人民法院作出（2018）闽0102执533号之二《执行裁定书》，裁定“将被执行人江桦所有的位于福州市台江区六一中路378号福州特艺城6层02、03、04、05、56、57、86、87店面过户至买受人何雅琴（公民身份号码：350181＊＊＊＊××××××××）名下”。 福州市台江区六一中路378号福州特艺城6层02、03、04、05、56、57、86、87店面（以下简称涉讼房屋）房屋面积共计273.84m2。 一审法院认为，福州市台江区特艺城业主委员会选聘恒沛物业公司对福州特艺城提供物业服务，并签订《物业服务合同》，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，合同依法成立并有效。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，何雅琴于2019年1月4日取得涉讼房屋的所有权，其作为福州特艺城的业主，前述《物业服务合同》对其具有约束力，其应当依照前述《物业服务合同》的约定向恒沛物业公司支付其作为业主期间的物业服务管理费。鉴于恒沛物业公司仅主张至2019年12月止的物业服务管理费，故何雅琴应向恒沛物业公司支付2019年1月至2019年12月止的物业服务管理费19716.48元（12个月×273.84㎡×6元/月·m2=19716.48元）。因《物业服务合同》中并未约定迟延支付物业服务管理费应支付逾期付款利息，故恒沛物业公司主张何雅琴支付利息，于法无据，一审法院不予支持。关于何雅琴是否需承担2015年10月至2018年12月期间涉讼房屋的物业服务管理费的问题。一审法院认为，恒沛物业公司未提供充分证据证明何雅琴在明知涉讼房屋原业主拖欠物业服务管理费的情形下作出其自愿承担该拖欠的物业服务管理费的意思表示，且物业服务管理费系业主向物业服务提供单位支付物业服务的对价，应由实际接受物业服务的业主承担。故恒沛物业公司主张何雅琴应当承担涉讼房屋原业主拖欠的物业服务管理费，于法无据，一审法院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、何雅琴应于本判决生效之日起十日内向福州恒沛物业有限公司支付物业管理服务费19716.48元；二、驳回福州恒沛物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2461元，减半收取计1231元，由福州恒沛物业有限公司承担1006元，由何雅琴承担225元。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。另查明，《福州市鼓楼区人民法院关于福州市台江区六一中路378号福州特艺城6层02-05、56、57、86、87店面（第二次拍卖）的公告（二次）》中公告如下，“……七、标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。……竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知”再查明，恒沛物业公司于2019年11月7日通过EMS向何雅琴催收2015年10月以来的物业费，邮件已被签收。 本院认为，本案的争议焦点系何雅琴是否应承担取得案涉房屋所有权之前的物业费欠款。在案涉房屋的拍卖公告中明确写明，拍卖房屋可能存在的物业费欠费由买受人承担。可见，法院在拍卖前就拍卖房屋可能存在的权利瑕疵向竞买人作出了说明。何雅琴作为完全民事行为能力人，对拍卖公告的内容是清楚的，对可能产生的后果是知悉的。何雅琴在此情形下参与房屋竞拍，表明其认可并自愿承担拍卖公告中说明的案涉房屋的权利瑕疵，因此，何雅琴应承担之前的物业费欠款。鉴于何雅琴一审期间提出过诉讼时效抗辩，本院认为，恒沛物业公司于2019年11月7日通过EMS向何雅琴催收物业费的行为产生诉讼时效中断的效果。该邮件快递单上留有何雅琴的地址和联系电话，邮件派送查询记录中亦显示已妥投，何雅琴虽辩称其未收到该邮件，但未能提供证据予以反驳，本院不予采信。故，除2015年10月至2016年10月的物业费已超诉讼时效，本院不予支持外，何雅琴应向恒沛物业公司支付2016年11月至2019年12月止的物业服务管理费共计62435.52元（38个月×273.84㎡×6元/月·㎡元）。至于逾期利息，一审法院因物业合同中未约定逾期利息而驳回恒沛物业公司的此项诉请，并无不当。 综上所述，福州恒沛物业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初430号民事判决； 二、何雅琴应于本判决生效之日起十日内向福州恒沛物业有限公司支付物业管理服务费62435.52元； 三、驳回福州恒沛物业有限公司的其他一审诉讼请求和其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2461元，减半收取计1231元，由福州恒沛物业有限公司承担551元，由何雅琴承担680元；二审案件受理费2177元，由福州恒沛物业有限公司负担816元，由何雅琴负担1361元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二〇年八月六日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷