河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初1631号原告：蔡小芹，女，汉族，1948年2月24日出生，烟厂退休职工，住安阳市文峰区。原告：于红亮，男，汉族，1968年12月20日出生，无职业，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：李海岩（系两原告共同委托），河南彰德律师事务所律师。被告：安阳市豆腐营干部休养所，住所地安阳市文峰大道与光明路交叉口。统一社会信用代码：124105004173453621。法定代表人：郭永生，该所所长。委托诉讼代理人：于文红，河南金豪律师事务所律师。第三人：于红梅（又名于洪梅），女，汉族，1971年1月29日出生，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：李海岩，河南彰德律师事务所律师。原告蔡小芹、于红亮与被告安阳市豆腐营干部休养所（以下简称豆腐营干休所）、第三人于红梅合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡小芹、于红亮和第三人于红梅的委托诉讼代理人李海岩，被告豆腐营干休所的委托诉讼代理人于文红，第三人于红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡小芹、于红亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告豆腐营干休所履行协议，协助两原告办理不动产证手续；2、办证费用由被告豆腐营干休所承担；3、诉讼费用由被告豆腐营干休所承担。事实和理由：第三人于红梅系被告豆腐营干休所的职工。2005年，被告豆腐营干休所要在干休所院内建造集资房，第三人于红梅按条件享有购房指标。2005年至2007年，第三人于红梅分五次交纳集资建房款13万元。建房过程中，因有人争房，导致房源不足，缺少两套。为了建房工作正常进行，当时的干休所领导多次做第三人于红梅的工作。从顾全大局考虑，第三人于红梅牺牲个人利益，同意转让购房指标。作为交换条件，被告豆腐营干休所将干休所院内住户付小玲所住的西平房中排最西户换给第三人于红梅。2008年3月18日，第三人于红梅和被告豆腐营干休所签订一份协议，约定被告豆腐营干休所协助第三人于红梅办理房产证、土地证等手续，费用由被告豆腐营干休所负责。约定被告豆腐营干休所将第三人于红梅所交集资款13万元退还于红梅，第三人于红梅交西平房款5万元。被告豆腐营干休所为第三人于红梅维修西平房，标准为2万元，费用由被告豆腐营干休所负责。2008年年底，第三人于红梅及两原告搬进平瓦房居住。2015年，付小玲领取新房的房产证以后，才协助第三人于红梅办理平房的房产证过户手续。由于干休所允许新建房集资户将房产证直接办理到直系亲属名下，所以根据第三人于红梅家里的情况，经征得干休所领导同意，在办理房产过户时就直接过户到了于红梅母亲原告蔡小芹和哥哥原告于红亮的名下，被告豆腐营干休所按照约定承担了过户的相关费用4851.24元。当时两原告和第三人于红梅要求被告豆腐营干休所办理土地证，但被告豆腐营干休所答复称由于土地还没有分割，暂时无法办理。此后两原告和第三人于红梅多次询问、催促被告豆腐营干休所办理土地证，直到2018年11月，在得知宋世军起诉干休所协助办理房屋过户一案胜诉后，才知道干休所的土地已经分割，可以办土地证了，目前新房已经可以办理不动产证。此后两原告及第三人于红梅又多次催促被告豆腐营干休所协助办理土地证，但被告豆腐营干休所又因种种理由一直推脱没有办理。被告豆腐营干休所辩称，2008年3月18日的协议双方当事人是第三人于红梅和被告豆腐营干休所，原告蔡小芹、于红亮不是合同的当事人，不能作为本案的原告，两原告的主体不适格。被告豆腐营干休所同意按协议约定协助第三人于红梅办理土地证，被告豆腐营干休所承担工本费，但不承担土地出让金和其他费用，因为土地出让金是政府将土地使用权出让给土地使用人，按规定向受让人收取的土地出让的价款。土地出让金是土地使用权的交易价格，是土地性质由划拨变更为出让的土地价款，不是办理土地证的手续费，应由受让人也就是第三人于红梅缴纳。协议约定房价为5万元，不包含土地价款。104平方米的房屋去除装修费2万元，每平方米仅300元，远远低于当时的市场价值20多万元。土地出让金每平方米大约缴纳1000多元，第三人于红梅长期占有使用房屋，如果让被告豆腐营干休所承担出让金，那么被告豆腐营干休所不仅未得到利益，还要补贴几百元，显然与实际交易情况不符，造成资产流失。第三人于红梅作为土地的受让人、使用人和受益人，应当缴纳土地出让金。第三人于红梅陈述称，当时集资建房时因为房源不够，被告豆腐营干休所给第三人于红梅做工作把指标让出来，把干休所西平房中排最西户的房屋调给第三人于红梅，房产证、土地证由被告豆腐营干休所承担费用，帮助第三人于红梅过户。除了第三人于红梅，还有郝国栋也是把指标让出来，当时就办理了手续。2015年，付小玲协助办理房产证时，被告豆腐营干休所当时有政策，房产证可以办理为直系亲属的名字，所以第三人于红梅就打算办成其母亲和哥哥的名字。被告豆腐营干休所之后同意了，费用也报销了，但是土地证没有办，因为被告豆腐营干休所称土地证是大证，所以没有办。当时不知道土地出让金的事情，2016年土地还没有分割，2018年知道干休所可以办土地证了。被告豆腐营干休所现在更换了法定代表人，其不知道以前的事情。所里称房产证上的名字是第三人于红梅母亲和哥哥的，所以不同意协助办理。本院经审理对本案事实认定如下：第三人于红梅系被告豆腐营干休所的职工，原告蔡小芹系第三人于红梅之母，原告于红亮和第三人于红梅系兄妹关系。2005年1月19日至2007年9月18日，第三人于红梅向被告豆腐营干休所交纳集资建房款共计13万元。2008年3月18日，被告豆腐营干休所和第三人于红梅签订协议，约定的主要内容为：于红梅自愿将豆腐营干休所集资建房分配指标让出，由豆腐营干休所处置；豆腐营干休所将本院内西平房中排最西户平房分配给于红梅居住；豆腐营干休所协助于红梅办理房产证、土地证等手续，费用豆腐营干休所负责；豆腐营干休所将于红梅所交集资款13万元退还于红梅，于红梅交西平房款5万元；豆腐营干休所为于红梅维修西平房，标准为2万元，费用由豆腐营干休所负责。2015年3月12日，上述平房的产权过户至原告蔡小芹、于红亮名下，房权证编号为安阳市房权证北关区字第××号和00169683号。房权证登记的房屋坐落位置为安阳市北关区豆腐营街道办事处安漳大道42号院干休所3排4号北瓦1层3-4号（建筑面积为87.33平方米）、西平1层（建筑面积为17.16平方米），共有情况为按份共有。2015年3月30日，房产证过户手续费4851.24元在被告豆腐营干休所处报销，其中包括测绘费40元、住房房屋登记费60元、住房登记证书工本费10元、首次交易手续费313.48元、个人所得税1455.92元、契税2911.84元，所涉发票上交款人、纳税人的姓名包括蔡小芹、于红亮。上述平房占用范围内的土地使用权人现为被告豆腐营干休所，使用权类型为划拨。被告豆腐营干休所同意协助办理上述平房土地使用权证。上述事实，有原告蔡小芹、于红亮提供的协议、收款收据、房权证、发票、集资建房明细、记账凭证等以及当事人当庭陈述等证据，予以证实。本院认为，2008年3月18日协议虽系第三人于红梅和被告豆腐营干休所于2008年签订，但在2015年办理案涉房屋的房产证过户手续时，被告豆腐营干休所为第三人于红梅报销了有关的各项费用共计4851.24元，而报销所涉发票上显示的交款人、纳税人姓名包括原告蔡小芹、于红亮，并没有第三人于红梅，故可以认定被告豆腐营干休所同意将上述协议的对方当事人变更为本案原告蔡小芹、于红亮。因此，豆腐营干休所辩称两原告主体不适格的理由不能成立，本院不予采信。被告豆腐营干休所应按协议约定协助两原告办理涉案房屋土地使用权证。因办理涉案房屋已经办理了房屋产权证，办理房屋不动产登记证的前提需要办理土地使用证，故两原告要求被告豆腐营干休所协助办理涉案房屋不动产证手续的诉请，于法有据，本院予以支持。因案涉房屋占用范围内的土地使用权类型为划拨，故在办理过户手续前，买受人即两原告依法应当先行向有关机构缴纳土地出让金。协议中约定被告豆腐营干休所承担协助办理土地证的费用，但该费用应当确定为办理过户手续的费用，而非土地出让金。故两原告主张应由被告豆腐营干休所缴纳土地出让金没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告蔡小芹、于红亮缴纳案涉房屋土地出让金后十日内，被告安阳市豆腐营干部休养所协助原告蔡小芹、于红亮办理位于安阳市北关区豆腐营街道办事处安漳大道42号院干休所3排4号北瓦1层3-4号；西平1层房屋（房权证编号为安阳市房权证北关区字第××号和00169683号）不动产权证，并负担相关费用；二、驳回原告蔡小芹、于红亮的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告安阳市豆腐营干部休养所负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员 张 静二〇二〇年八月六日书记员 石成芳