文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初7826号原告：罗必洪，男，1967年5月3日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：杨涛，重庆季霖律师事务所律师，特别授权。委托代理人：孙瑞雪、重庆季霖律师事务所实习律师，一般代理。被告：重庆津东房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区珞璜镇西南路，统一社会信用代码：915001167980285701。法定代表人：简宗阳，执行董事。原告罗必洪与被告重庆津东房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告罗必洪及其委托诉讼代理人杨涛、孙瑞雪到庭参加诉讼。被告重庆津东房地产开发有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告罗必洪向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告已付购房款280000元；2、被告双倍返还原告定金40000元；3、被告支付原告收益67200元；4、被告向原告支付违约金5600元；5、被告支付原告以280000元购房款为基数，从2020年1月6日起至该款付清之日止按照年利率6%计算的资金占用期间利息；6、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将上述第5项请求中的计算标准6%/年变更为9%/年。事实与理由：2017年1月3日，原被告签订《津东美食城商业认购单》两份，约定原告缴纳认购定金后，原告所定商铺XX―XX―XX、XX―XX―XX被告不再销售，原告于当日向被告支付认购定金2万元。因被告原因暂停售楼部工作导致原被告无法签订认购合同，原告要求被告双倍返还定金。2017年1月5日，原被告分别签订两份《商铺认购合同》，约定原告认购被告在建项目津东美食城（暂定名）第XX幢XX层XX号及第XX幢XX层XX号。合同签订后，原告向被告支付了上述两套商铺的认购款共计28万元。《商铺认购合同》约定：在合同约定期限内被告未将回购本合同项下的资金打入乙方指定账户，则视为被告违约，应赔付已付房款2%作为违约金。2017年1月5日，原告与案外人重庆华瓯置业有限公司（以下简称华瓯公司）分别签订两份《商铺委托经营管理协议》，协议约定：2018年1月5日按照已付购房款的7%支付原告委托收益，2019年1月5日按照已付购房款的8%支付原告委托收益，2020年1月5日按照已付购房款的9%支付原告委托收益，两份合同应付收益共计67200元。至今华瓯公司及被告均未向原告支付建设周期委托经营补偿收益。上述《商铺委托经营管理协议》虽然是被告与华瓯公司签订的，但是上述合同是被告工作人员提供的，被告工作人员也未告知原告合同对象是华瓯公司，且《商铺委托经营管理协议》是被告的意思表示，建设周期委托经营补偿收益的实际支付义务人是被告。签《商铺委托经营管理协议》时，被告向原告承诺建设周期委托经营补偿收益由其支付。合同签订后，建设周期委托经营补偿收益的支付情况原告一直是与被告在协商，被告从未推脱过自己的付款义务。在原告与被告签订的《商铺认购合同》中，被告也承诺2020年1月5日，被告无法为原告办理相关权证的，被告在十日内退还乙方认购该商铺款项并付清乙方建设周期委托经营补偿收益。故建设周期委托经营补偿收益应当由被告支付。综上所述，为维护原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆津东房地产开发有限公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。经审理查明：2017年1月3日，原告签署了2份《津东美食城商业认购单》，一份载明：姓名，罗必洪；房号，XX―XX―XX号；总价190000元；定金，10000元；“备注：客户缴纳认购定金后，所定商铺本公司给予保留不再销售，请在规定期限内签订认购合同，若逾期未签订，本公司有权利对该商铺进行销售，且定金不予退还。定金转入房款”。另一份《津东美食城商业认购单》载明的内容，除房号为XX―XX―XX号外，其余内容均相同。当日，被告向原告出具《收据》1份，载明的收款事由为认购金津东美食广场项目商业XX―XX―XX、XX―XX―XX号定金。2017年2月22日，被告向原告出具《津东美食城签认购协议延期情况说明》。载明：“关于罗必洪（身份证号码：XXXX）于2017年1月3号在津东美食城认购的XX―XX―XX号、XX―XX―XX号商铺至今未签认购协议事项作以下说明：1、XX―XX―XX号商铺、XX―XX―XX号商铺，该认购单于2017年2月26日后仍然有效，罗必洪不存在未按规定时间内签认购协议等违约责任。2、出于我司原因，暂停售楼部工作，在此期间事务均由我司直接负责接洽。待项目预售许可证办理后再通知罗必洪签认购协议。特此说明。”之后，原被告未签订XX―XX―XX号、XX―XX―XX号商铺的认购协议，被告也未退还原告交纳的定金20000元。2017年1月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了两份《商铺认购合同》，一份约定：乙方认购由甲方开发建设的位于重庆市江津区珞璜工业园翠云路，暂定项目名称为津东美食城的4幢1层8号商铺，面积15.64平方米，单价为12787.72元，总金额200000元；乙方于2017年1月5日付140000元，于2020年1月5日前付60000元。合同第五条约定：“户型与面积差异处理。该商铺户型与面积最终以签署《商品房买卖合同》约定为准，约定户型与面积以重庆市江津区房地产管理局测绘户型及面积为准多退少补。”第七条约定：“合同期限及收益方式。1、本合同期限为三年，自本合同签订之日即2017年1月5日起至2020年1月5日。2、本合同期限内乙方每年收取甲方建设周期委托补偿固定收益。3、乙方的银行帐户信息为：……4、本合同期满时，即2020年1月5日，甲方因第五条未达到相关部门验收合格标准，而无法为乙方办理相关权证，甲方应在合同期满后十个工作日内一次性退还乙方认购该商铺款项，并付清乙方建设周期委托经营补偿收益，本合同自动解除，甲乙双方所有法律义务责任同时完结。”第八条约定：“本项目交房时间暂定为2020年1月5日前。”第九条约定：“权限约定。甲方与乙方签订正式《商品房买卖合同》前，如因甲方设计变更，导致户型及面积差异，乙方可要求甲方按本合同实到款项全额退款，也可按相关部门最终认定户型和实测面积为准签订《商品房头卖合同》。甲方与乙方签订正式《商品房买卖合同》后，乙方可以将商铺出售、租赁或以其他方式转让，也可与甲方签订《商品房委托经营管理合同》，委托甲方统一经营管理。”第十二条约定：“特别约定。……2、……如在2020年1月5日前，甲方如因单方面原因造成不能如时如期交房，或固定收益达不到乙方预期收益，为保证乙方权益甲方必须无条件将该商铺按合同实际给付款回购，同时双方签订的《商铺认购合同》即行终止，双方认购合约解除。3、在本合同约定期限年月日止，若甲方没有将回购本合同项下的资金打入乙方指定账户，则视为甲方违约，甲方应赔付乙方已付房款的2%作为违约金。4、在回购过程中发生的一切费用由甲方原承担。……”（注：上述下划线上未填写日期）另一份《商铺认购合同》除原告购买的商铺房号为4幢1层9号外，其余内容，包括面积、单价、总价款均与上一份《商铺认购合同》相同。合同签订当日，被告向原告出具《收据》1份，载明：今收到罗必洪交来津东美食广场商业XX―XX―XX号、XX―XX―XX认购金280000元。上述两份《商铺认购合同》签订当日，原告（甲方，委托方）与华瓯公司（乙方，受托方）签订了两份《商铺委托经营管理协议》，一份协议的第二条约定：“委托事项及委托期限。1、委托事项。遵循自愿、平等、互利的原则，甲方同意将其所购买的津东美食城商业中心的商铺XX幢XX层XX号，建筑面积为15.64平方米，销售单价：￥12787.72元/平方米，总房款￥200000元（最终面积以房管局测绘为准，金额以最终结算为准）的商铺委托给乙方全权经营和管理。委托经营的内容包括但不限于：接收物业、签订租赁合问、收取租金、店铺装修等一切有利于津东美食城商业中心经营的活动。2、委托期限及起止日期。（1）、该商铺委托期限为三年，委托斯限起始于甲方购房款项交付之日，即2017年1月5至2020年1月5日。（2）、本协议商铺产权所有人将购房款交付后，产权所有人明确和本合同的签定当事人一致后生效。（3）、委托期届满，经甲、乙双方同意可续签延长委托期，但甲方应于委托期满前三个月以书面形式向乙方提出申请。期满甲方自营或对外租赁时，须经乙方同意并认可，同时必须服从乙方的各项经营管理规章制度及业态布局规划。”第三章（注：应为第三条）约定：“委托收益。1、甲方委托收益从交付房款之日起算（即2017年1月5号）；第一年收益收取日2018年1月5月已付房款7%￥9800.00元整；第二年收益收取日2019年1月5日已付房款8%￥11200.00元整；第三年收益收取日2020年1月5日已付房款9%￥12600.00整。委托期届满三年后甲方有权选择自行处置该商铺（如自营、对外租赁或者转让该商铺时需经乙方同意并认可，同时必须服从乙方的各项经营管理规章制度及业态布局规划），也可提出书申请，由乙方继续委托经营管理。2、支付方式：由乙方每年起始日起的7个工作日内转账至甲方本合同内指定的开户银行账户。”除上述内容外，协议还就甲方的权利和义务、乙方的权利和义务、违约责任、通知送达等进行了约定。另一份《商铺委托经营管理协议》除房号为4幢1层9号外，其余内容均与上一份《商铺委托经营管理协议》相同。庭审中：1、原告陈述，至今被告未与原告签订XX幢XX层XX号、XX幢XX层XX号商铺的《商品房买卖合同》，未将两间商铺交付原告，未为原告所购两间商铺办理相关权证，未退还原告所交购房款，被告及华瓯公司未支付原告收益款；2、原告提供了其称是被告公司工作人员余花、金总与原告的通话录音，用以证明被告方工作人员承诺三年期满后按年9%付息；3、原告明确，《商铺认购合同》第七条中约定的“建设周期”，是指双方签订合同时房屋还在建设中，因此确定了一个三年的建设时间，至2020年1月5日止；4、原告称，请求被告支付违约金的依据，是《商铺认购合同》第十二条第一款第3项。上述事实，有原告提供的两份《津东美食城商业认购单》、《津东美食城签认购协议延期情况说明》、两份《商铺认购合同》、两份《商铺委托经营管理协议》、《收据》两份，庭审调查中当事人的陈述等证据相佐证。本院认为，根据原告提交的两份《津东美食城商业认购单》，以及原告支付两份认购单载明房屋定金的行为，能够认定原被告就津东美食城XX―XX―XX号、XX―XX―XX号商铺达成了商品房预约合同的口头协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，协议合法有效。协议达成后，根据原告提交的被告向原告出具的《津东美食城签认购协议延期情况说明》所载明的内容，原被告未签订认购单载明房屋的认购协议或商品房买卖合同的责任在被告，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”按此规定，被告应双倍返还原告所交定金，原告诉请被告返还定金40000元的诉讼请求，本院予以支持。对原告请求被告退还的购房款或认购金280000元，按《商铺认购合同》第七条约定，甲方无法为乙方办理相关权证，甲方应在合同期满后十个工作日内一次性退还乙方认购该商铺款项，本合同自动解除。且合同第十二条约定，如在2020年1月5日前，甲方如因单方面原因造成不能如时如期交房，或固定收益达不到乙方预期收益，为保证乙方权益甲方必须无条件将该商铺按合同实际给付款回购，同时双方签订的《商铺认购合同》即行终止，双方认购合约解除。至今被告未为原告所购商铺输相关权证，也未将房屋交付原告，现原告请求被告退还购房款280000元，本院予以支持。对原告请求被告支付的房屋委托经营收益67200元。根据原告提交的其与华瓯公司签订的《商铺委托经营管理协议》，两间商铺3年的收益为67200元，此款华瓯公司至今未付。《商铺认购合同》第七条约定，2020年1月5日，如被告无法为乙方办理相关权证，甲方除在合同期满后十个工作日内退还乙方认购该商铺的款项外，并付清乙方建设周期委托经营补偿收益。被告在合同中关于付清乙方建设周期委托经营收益的承诺，属债的加入。债的加入，加入债的第三人应与原债务人承担连带责任，而原告请求应承担连带责任中的一人清偿债务，符合法律规定。对原告请求被告支付的违约金。《商铺认购合同》第十二条第一款第3项并未约定被告将款支付入原告账户的时间，因此原告请求被告支付违约金，无事实依据，本院不予支持。对原告请求被告支付的购房款280000元的资金占用利息。按合同约定约定，被告应在合同期满后十个工作日内支付，合同期限至2020年1月5日期满，扣除十个工作日后应从2020年1月18日起算（含本日，下同）。计算标准，原告请求按9%/年计算。由于原告提供的通话录音无其他证据证明，与原告通话的人员是被告公司员工，即使是被告公司工作人员，未经被告授权作出的承诺，对被告也无约束力。由于原被告未对被告逾期退还房款的资金占用利息的计算标准进行约定，本院酌情按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算。对原告诉请被告支付的超过上述计算标准和计算时间的资金占用利息，本院不予支持。被告未到庭应诉，视为其放弃抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告重庆津东房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内退还原告罗必洪购房款280000元；二、被告重庆津东房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告罗必洪委托经营收益67200元；三、被告重庆津东房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告罗必洪资金占用利息（以280000元为基数，从2020年1月18日起至款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算）；四、被告重庆津东房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内双倍返还原告罗必洪定金40000元；五、驳回原告罗必洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7372元，减半收取3686元，由被告重庆津东房地产开发有限公司负担。此款原告已预交，被告在履行上述款项时直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周思远二〇二〇年八月三十一日法官助理 杨 妮书 记 员 王星皓