河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初11261号原告周英豪，男，汉族，1991年4月12日出生，住河南省新密市。被告河南正金房地产营销策划有限公司，住郑州市金水区农业政七街交叉口省汇中心A座1107，统一社会信用代码：91410105072694785C。法定代表人薛滚只，总经理。委托代理人张健，河南文丰律师事务所律师。原告周英豪诉被告河南正金房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告周英豪、被告委托代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付给原告房屋租金2020年1月25日应付7500元和2020年4月25日应付7500元，合计15000元；滞纳金截至2020年5月30日逾期五个月，共计25000元；合同违约金5000元，三项合计人民币：肆万伍仟元整（￥45000）。事实与理由，原告周英豪通过授权委托人庞卫波与被告河南正金房地产营销策划有限公司在2017年11月18日签署出租委托合同，合同截至日期2021年2月25日，租期三年，租金约定每月2500元，每次支付三个月租金7500元，被告方自2020年1月25日至2020年5月30日一直拖欠，拒绝支付合同约定租金，已经严重违约。1、具体明细：首季度租金7500元，应交付日期为2020年1月25日；第二季度租金7500元，应交付日期为2020年4月25日，租金7500元；两笔租金合计15000元。2、被告方拖欠租金时间过长，应依照托管合同约定，支付原告相应滞纳金。截至2020年5月30日，首季度租金拖欠逾期已达4个月以上，按每逾期一个月滞纳金5000元计算，4个月滞纳金共20000元；第二季度租金拖欠逾期已达一个月以上，滞纳金为5000元整：两季度滞纳金合计25000元（暂计算至2020年5月30日）。3、被告方在2020年2月3日通过发微信，以新冠疫情影响为借口，要求原告减免租金，原告要求被告提供其公司对租户的减免凭据，落实对租户的租金切实减免，原告方至今未提供任何手续凭据。6月份经住户证实，被告方根本没有给住户任何租金减免。被告方违反与原告双方关照减免住户租金的协议约定，该微信协议中的租金减免已实际失效。4、被告方在2020年4月20日在原告电话和微信催缴房屋租金时，以公司托管经营没有利润为理由，要求改变协议，要求原告继续减免租金，否则就提前终止托管合同。5、被告方人员在2020年5月22日以协商中止合同的名义，约原告与住户减免交涉，期间继续要求原告改变协议租金，依照被告公司财务发给业务员的手机信息金额为准交付拖欠的租金，无协商诚意。后经证实，违反协议约定租金是公司行为，非业务员个人行为。6、被告方故意违反协议，与原告无法协商解决问题，需依照托管合同支付相应违约金，金额5000元整，并承担相应的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：1、2020年2月25日-4月25日两个月的租金原告已同意减免；2、4月25日-6月25日的租金被告已支付；3、被告承租原告房屋主要用于经营，受疫情影响较大。经与原告协商原告同意减免两个半月租金。后双方达成一致意见，由承租人直接向原告支付租金，原告同意后去房屋处办理交接，承租户同意签字，原告反悔。4、原告要求承租户支付2020年6月27日以后租金，原告与承租户达成新的租赁关系，三方达成一致意见并办理交接，因此，被告没有义务支付2020年7月以后租金。综上，双方达成租金减免的意思表示，三方并达成新的租赁关系，被告不存在恶意违约，不应承担双倍的违约责任。经审理查明，2017年11月18日，原告（出租房屋委托人）与被告（××）签订《出租房屋委托合同》一份，主要载明：原告提供被告代理出租的房屋坐落于郑州市金水区21世纪社区5号楼西1单元6层东户房屋共三室一厅，建筑面积共计103.38平方米。原告交由被告出租房屋的委托期限为39个月，自2017年11月25日起，至自2021年2月25日止，每月房屋租金总计金额为人民币2500元。日租金额是月租金额的三十分之一，房屋租金每次按季度支付。委托期内的水费、电费、燃气费、电话费、卫生费、有线电视费、供暖费、以及规定由房屋使用人缴纳的其他费用等，由被告代理出租的客户承担；被告代理出租的客户没有按照合同规定缴纳房屋相关费用的，被告承担连带缴纳责任。被告逾期支付房租，每逾期一日，被告需按日租金额5%向原告支付滞纳金。逾期1月被告须向原告支付本合同月租金两倍的滞纳金；委托期内，被告无故解除合同，应按照本合同规定月租金额的两倍向原告支付违约赔偿金。委托期内，被告无故解除合同，应按照本合同规定月租金额的两倍向原告支付违约赔偿金。有下列情形之一的，双方可以变更或解除合同。房屋租金按照实际使用时间计算，剩余部分原告须在变更或解除合同之日起三日内全部退还被告。1）双方协商一致的。2）不可抗力致使本合同不能继续履行的。3）依照政府房屋租赁政策或法律规定必须变更或终止合同。4）依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的。合同末尾处原告处有周英豪及代理人庞卫波签名、被告处有刘晓刚签名加捺指印并盖有河南正金房地产营销策划有限公司印章。原告提交的物业验收单显示：验收单上明确有标明装修情况、设备（含家电）的新旧情况、水表、电表、天然气、有线电视、物业、暖气的交房验收具体情况，末尾有原告处有庞卫波签字、被告处有刘晓刚签字及手印。被告提交的转账记录详情显示，2020年8月5日15时，向收款方庞卫波转账2500元，转账说明：2.25至5.25租金（疫情免租2.25至4.25）。2020年8月5日16时，向收款方庞卫波转账2500元，转账说明：5月到6月租金。原告提交的微信聊天纪录显示，双方曾经沟通过房租减免问题，原告同意减免一个半月的房租3750元。2020年5月22日，被告河南正金房地产营销策划有限公司与租客李雪锋签订的交接单显示，房租交到6.27日，房租4500元，押金2500元，管理费335元，同意转到房东名下，李雪锋签字并加捺指印、河南正金房地产营销策划有限公司盖章。本院认为，原告与被告签订的《出租房屋委托合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同履行各自的义务，原告及被告正金公司的工作人员在交房验收处签字，可以证明涉案房屋已经交付被告正金公司，被告正金公司负有向原告支付租金及交纳房屋相关费用的义务。关于原告诉请的租金，2020年1月25日至2020年7月25日，按照委托合同约定，被告应支付15000元的房租，因为在此期间存在疫情，属不可抗力，根据不可抗力的影响，本院酌定免除被告一个半月的租金3750元，被告提交的证据显示，被告于2020年8月5日支付房租共计5000元，扣除后剩余房租为6250元，被告应予支付。关于原告诉请的滞纳金，实际就是违约金，委托合同约定：“被告逾期支付房租，每逾期一日，被告需按日租金额5%向原告支付滞纳金。逾期1月被告须向原告支付本合同月租金两倍的滞纳金”，该约定过高，被告确实存在逾期支付租金的事实，根据合同履行情况、原告的损失情况并兼顾公平原则，本院酌定滞纳金为5000元，超出部分，不予支持。关于原告主张的违约金，委托合同约定：“委托期内，被告无故解除合同，应按照本合同规定月租金额的两倍向原告支付违约赔偿金”，因涉案托管合同并未解除，该项诉请，依据不足，不予支持。被告辩称三方达成新的租赁关系，因交接单并无原告的签字同意，被告的辩称与查明的事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南正金房地产营销策划有限公司于本判决生效之后十日内支付原告周英豪租金6250元及滞纳金5000元，合计11250元；二、驳回原告周英豪的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为463元，由原告周英豪负担347元，由被告河南正金房地产营销策划有限公司负担116元。本判决为终审判决。审判员  田晓丽二〇二〇年八月十三日书记员  闫乔虹