广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11928号原告（反诉被告）：西安诚瑞建筑安装有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区，统一社会信用代码。法定代表人：贾某1。委托诉讼代理人：宁全利，陕西瑞拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：王博，男，1993年6月12日出生，汉族，住湖北省随州市尚市，公民身份号码。委托诉讼代理人：裴宝军，广东谋智律师事务所律师。原告西安诚瑞建筑安装有限公司诉被告王博租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，被告提出反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年7月7日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人宁全利，被告王博及其委托诉讼代理人裴宝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还押金50000元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月28日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于佛山市南海区房屋一套，合同约定期限为2018年8月11日起至2019年8月1日止，房屋租金，每月50000元，并交付押金50000元。合同到期后，被告拒不向原告退还押金。原告多次协商无果，遂起诉。被告辩称，原告违约在先，原告在租赁合同到期后，并没有向被告退还租赁物而是继续按原合同使用，使用中原告支付了2019年8月、9月租金，且原告使用涉案租赁物直到2019年12月3日，但其未支付后续期间租金。按照原被告租赁合同约定，被告有权没收原告支付押金并要求原告支付所欠租金，此外，原告未提供押金收据，其请求被告退还押金没有事实依据，请查明事实，驳回原告诉请。被告向本院提出反诉请求：1.没收原告的租赁押金50000元。2.原告支付被告租金136667元（按每月50000元/月，从2019年9月12日起至2019年12月3日）。3.诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告与原告于2018年7月28日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年8月11日至2019年8月10日止，租金50000元/月，押金50000元。原告在上述租赁到期后，继续租赁使用涉案房屋，租金支付至2019年9月11日。后原告在未与被告进行任何沟通及交接的情况下，自行搬离，其实际使用涉案房屋至2019年12月3日，但其未支付后续的租金。根据上述租赁合同的约定，原告的行为同时构成违约，应当承担相关违约责任。原告对反诉辩称，1.原告于开庭前收到被告反诉状，反诉状事实与理由与被告当庭提交的反诉状明显不一致，属于对案件事实重大变更，根据民诉法诚实信用、禁止反言原则，应以被告第一次提交的事实与理由作为被告反诉的事实与理由。2.针对被告反诉事实理由：双方租赁合同到期后，没有签订新的租赁合同，双方口头约定租金按月支付。至2019年9月下旬，因环保问题，被告出租给原告的厂房无法继续使用，经与被告沟通，同意原告使用至10月11日，然后原告支付被告29000元费用，之后，原告在2019年10月23日将该29000元支付给被告指定收款人王丹，并微信告知被告，被告表示“收到，谢谢”，没有提出异议。原告没有拖欠被告房租及水电费，双方租赁合同实际上已经到期，双方虽未签订新的租赁合同，原合同约定对双方不再适用。因此，被告要求没收原告押金，要求原告支付租金无任何依据。原告在诉讼中举证如下：1.原告西安诚瑞建筑安装有限公司营业执照复印件1份，证明原告诉讼主体资格。2.房屋租赁合同原件1份，证明原告与被告之间的租赁合同关系以及押金、租金约定。3.转账汇总打印件1份，中国建设银行转账记录打印件5份，中国农业银行转账记录打印件4份，证明1.原告不欠被告租金，在合同履行期间原告均交纳了租金。2.合同到期后双方未签订新的合同，口头约定房租一月一付，截至2019年10月10日，原告搬走之前，由于被告不同意，原告还额外支付29000元。4.微信聊天记录打印件1份，证明原告将29000元转给被告后，微信告知被告，被告表示收到且没有提出异议。被告在诉讼中举证如下：1.土地使用权证复印件1份；2.甲方为刘铭强和乙方王博为租赁合同原件1份。证据1及证据2证明被告具有合法租赁权、转租权且租赁物可用于出租。3、2019年9月12日银行流水打印件2份，证明原告的租金交至2019年9月11日。4.律师函复印件1份，证明原告实际使用租赁厂房至2019年12月3日，且其未交2019年9月12日至12月3日期间的租金。经审查，被告对原告证据1-4、原告对被告的证据3真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1无原件核对，本院对证据效力不予确认。被告的证据2有原件核对，本院对真实性予以确认。被告的证据4没有交付情况佐证，本院对真实性及证明内容不予确认。综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定以下事实：2018年7月28日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区房屋出租给乙方，合同起止日期2018年8月11日至2019年8月10日，2018年8月11日起租，房屋及宿舍押金50000元，房屋租金每月50000元，乙方应于每月30日前向甲方支付所有款项（包括但不限于次月的：租金、厂长费、垃圾费、管理费及当月水电费等费用）到甲方指定的账户；如乙方延迟交付（以甲方账户的实际到账日期为准），乙方则需无条件向甲方支付拖欠费用总额每天千分之五的滞纳金；如乙方5号仍拖欠当月房租、上月水电费等相关费用，甲方可以通过停水、停电、限制乙方货物进出或其他措施督促乙方交费，期间造成的损失由乙方自行承担；如乙方15号仍拖欠当月房租、上月水电费等相关费用，甲方可立即单方解除本合同。双方在诉讼中共同确认2019年10月24日前，原告已支付押金50000元及租金700000元。原告陈述原告于2019年10月10日搬离涉讼租赁物，原告和被告未办理交接手续。2019年10月25日，原告支付29000元予被告，并将转账记录微信转发给被告，被告回复收到。关于原告占有使用租赁物的情况，被告于2020年6月26日向本院提交民事反诉状，事实和理由部分载明：原告租赁至2019年10月10日时，未按租赁合同中约定“提前三个月通知”的情况下，单方解除双方之间的租赁合同，造成被告的涉讼房屋空租损失。被告于2020年7月7日向本院提交民事反诉状，事实和理由部分变更前述陈述为：原告在未与被告进行任何沟通及交接的情况下，自行搬离，其实际使用涉案房屋至2019年12月3日，但其未支付后续的租金。被告在诉讼中陈述，被告于2020年6月将涉讼租赁物重新出租。本院认为，原告和被告签订的《房屋租赁合同》是房屋租赁合同，双方均不能提供证据证明涉讼租赁物已办理规划报建或经行政主管部门批准建设，双方签订的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，因合同收受的财产应予返还。被告应返还押金50000元予原告。本院对原告相应请求予以支持，对被告反诉请求没收押金不予支持。关于被告的租金支付请求，合同无效，原告应参照合同约定的标准支付占用期间的场地使用费予被告。双方约定2018年8月11日起计收场地使用费，至2019年10月10日，原告应支付的场地使用费为700000元，原告已合计支付700000元的场地使用费予被告，原告不存在欠付场地使用费的行为。被告2020年6月26日提交的反诉状已明确载明原告于2019年10月10日单方解除双方之间的租赁合同，证明被告在2019年10月10日已知悉原告撤场的情况，原告2019年10月25日向被告支付29000元并微信告知被告，该款项数额明显和双方一直的收付场地使用费金额习惯不一致，但被告也没有提出异议；被告既能在2020年6月将涉讼租赁物重新出租，证明被告有条件自行收回原告撤场后的租赁物。综上，原告关于被告知悉原告离场并双方以29000元结算原告离场的费用的陈述，其盖然性要高于被告关于原告于2019年12月3日才撤场的陈述。被告应在知悉原告撤场后及时收回租赁物，被告不及时收回租赁物造成的损失，应由被告自行承担。被告主张原告另行支付场地使用费136667元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、王博应于本判决发生法律效力之日起十日内返还50000元予西安诚瑞建筑安装有限公司；二、驳回王博的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计525元（西安诚瑞建筑安装有限公司已预交），由王博负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予西安诚瑞建筑安装有限公司，本院不另收退。反诉受理费减半收取计2016.67元（王博已预交），由王博负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年八月七日书记员 李和仪