浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初2106号原告（申请执行人）：郑明山，男，1958年3月10日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告（案外人）：林菊珠，女，1965年10月10日出生，汉族，住福建省宁德市寿宁县。委托诉讼代理人：朱晓双,浙江海雨律师事务所律师。第三人（被执行人）：襄阳市鼎泰房地产开发有限公司，住所地：湖北省襄阳市襄城区广播电视中心新闻楼。法定代表人：林时铭。原告郑明山诉被告林菊珠、第三人襄阳市鼎泰房地产开发有限公司（以下简称鼎泰房开）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告郑明山、被告林菊珠及其委托诉讼代理人朱晓双到庭参加诉讼，第三人鼎泰房开经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑明山向本院提出诉讼请求：1.准许（2017）浙0302执9104号之二执行裁定书中对第三人（被执行人）鼎泰房开所有坐落于襄阳市襄城区××路××号国际商都第Ａ3幢1层1037号、第Ａ3幢1层1068号、第Ａ3幢1层1090号、第Ａ3幢1层1093号（产权证号：襄城区173691号、173793号、173725号、173709号）不动产的执行。2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：因原告与第三人鼎泰房开民间借贷纠纷一案，原告于2017年向温州市鹿城区人民法院申请执行，温州市鹿城区人民法院做出（2017）浙0302执9104号之二执行裁定书，查封鼎泰房开所有坐落于襄阳市襄城区××路××号国际商都第Ａ3幢1层1037号、第Ａ3幢1层1068号、第Ａ3幢1层1090号、第Ａ3幢1层1093号（产权证号：襄城区173691号、173793号、173725号、173709号）不动产（以下简称涉案四间房产）。被告（案外人）于2019年9月26日对涉案四间房产的执行提出书面异议。2020年2月21日，温州市鹿城区人民法院作出（2019）浙0302执异1283号执行裁定书，裁定中止涉案四间房产的执行，并解除对其的查封严重侵犯了原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向贵院提出诉讼，请求判如所请。庭审中，原告补充陈述：1.被告向第三人汇款的金额大于所购房屋的价款，无法相互印证。2.被告林菊珠另有两套分别坐落于襄阳市襄城区××路××号××幢××单元××层××室××幢××单元××层××室的房屋已办理了不动产登记手续，且相关楼盘也有其他案外人于2016年之后办理了不动产登记手续，故涉案四间房产10余年仍未过户系被告未积极要求第三人配合其办理过户手续，其自身存在过错。被告林菊珠辩称，林菊珠和鼎泰房开于2008年7月20日签订4份商品房买卖合同，双方约定将涉案四间房产（合同编号×××37、Ａ3-1068、Ａ3-1090、Ａ3-1093）分别以185524元、194369元、348388元、348388元的价格，合计金额人民币1076669元卖于林菊珠所有，双方签字生效。同日，林菊珠通过中国农业银行将购房款转入第三人指定的林重阳的中国农业银行账户中。同日，鼎泰房开出具四份收据，金额分别对应上述四份商品房合同约定的价格。因鼎泰房开于2009年9月陷入“非法集资”案，被襄阳市襄城区经侦立案，2009年所有会计凭证、会计账簿被经侦调取查封，加之经营管理不善，故未及时将林菊珠所有房产到房管部门登记备案。2016年1月1日，林菊珠与高荣清签订房屋租赁合同，将襄阳国际商都第A3幢1层1037号房、第A3幢1层1068号房以租金1000元/年出租给高荣清作为仓库，租赁期限五年。2017年1月1日，林菊珠与郑志敏签订房屋租赁合同，将襄阳国际商都第A3幢1层1090号房以租金9600元/年出租给郑志敏用于经营家具、家具用品，租赁期限一年。租赁合同到期后，2018年1月1日，林菊珠再次与郑志敏签订房屋租赁合同，将襄阳国际商都第A3幢1层1090号房以租金10800元/年出租给郑志敏用于经营家具、家具用品，租赁期限两年。2016年6月29日，林菊珠与刘晓红签订房屋租赁合同，将襄阳国际商都第A3幢层1093号房以租金4500元/半年出租给刘晓红用于经营汽车修理业务，租赁期限半年。租赁合同到期后，2017年1月1日，林菊珠又与刘晓红签订房屋租赁合同，将襄阳国际商都第A3幢1层1093号房以租金9600元/年出租给刘晓红用于经营汽车修理业务，租赁期限一年。租赁合同到期后，2018年1月1日，林菊珠再次与刘晓红签订房屋租赁合同，将襄阳国际商都第A3幢1层1093号房以租金10800元/年出租给刘晓红用于经营汽车修理业务，租赁期限两年。综上，被告系涉案四间房产的实际所有人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，可以排除涉案四间房产的执行，鹿城区人民法院作出的(2019)浙0302执异1283号执行裁定书符合事实和法律规定，请求驳回原告诉讼请求。经审理，本院认定的事实如下：2008年7月20日，被告林菊珠和第三人鼎泰房开签订4份商品房买卖合同，双方约定鼎泰房开将襄阳市襄城区××路××号国际商都第Ａ3幢1层1037号房屋（合同编号×××37）、第Ａ3幢1层1068号房屋（合同编号Ａ3-1068）、第Ａ3幢1层1090号房屋（合同编号Ａ3-1090）、第Ａ3幢壹层1093号房屋（合同编号Ａ3-1093），分别以185524元、194369元、348388元、348388元，合计金额1076669元卖于林菊珠所有。同日，被告林菊珠通过中国农业银行将购房款转入鼎泰房开的财务人员林重阳中国农业银行账户中，鼎泰房开向被告林菊珠出具四份对应的收据。上述房屋买卖后，鼎泰房开即向林菊珠交付房屋，林菊珠将房屋出租给他人并获取相应租金。再查明，原告郑明山与鼎泰房开民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月1日作出（2016）浙0302民初16475号民事判决，判决鼎泰房开偿还郑明山借款4339550元及利息。该民事判决书生效后，权利人郑明山向本院申请执行。本院以（2017）浙0302执9104号案号立案后，在执行过程中，于2019年6月27日，查封了涉案四间房产。案外人林菊珠知晓后，向本院提出执行异议。上述事实有原告提供的房屋买卖合同、银行账户历史交易清单、收据、证明、房屋租赁合同、微信聊天记录、物业发票、水电费收据复印件、说明、襄樊市公安局襄城区分局调取证据清单复印件、涉案四间房产查解封登记信息及本院依法调取的（2016）浙0302民初16475号民事判决书、（2017）浙0302执9104号执行裁定书等证据所证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合上述条件，对本案具体评析如下：一、关于涉案四间房产买卖事实。林菊珠与鼎泰房开签订的四份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时，该《商品房买卖合同》签订时间在涉案四间房产被查封之前。二、关于林菊珠是否已经支付购房款。四份《商品房买卖合同》约定的房屋买卖价格分别为185524元、194369元、348388元、348388元，合计金额1076669元。被告林菊珠已于2008年7月20日通过中国农业银行将购房款转入鼎泰房开的财务人员林重阳中国农业银行账户中，鼎泰房开亦向被告林菊珠出具四份对应的收据。可见，林菊珠已经支付了全部购房款。原告认为被告与第三人就涉案四间房产存在抵债的可能，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。三、关于林菊珠是否已占有涉案房产。被告林菊珠将涉案四间房产出租并取得相应租金，可以证明其已经占有涉案四间房产，且占有的时间在涉案房产被查封之前。四、关于林菊珠对未办理过户登记是否存在过错。原告提供的证据仅能证明附涉案四间房产外，同楼盘的部分其他房产办理了不动产登记手续，但没有证据证明被告已经收到鼎泰房开提供的办理权属登记所必须的相关资料，无法证明林菊珠对未办理过户登记存在过错。综上，被告林菊珠依法享有主张停止执行涉案房产的权利，原告要求准许执行涉案房产于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告郑明山的诉讼请求。案件受理费14490元，由原告郑明山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  戴俊贤人民陪审员  苏 杰人民陪审员  陆有民二〇二〇年八月二十日书 记 员  张诗瑶