`广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初4779号原告：孔宪祥，男，1970年9月15日出生，汉族，住台山市**********，公民身份号码：440************216。委托诉讼代理人：黄颂英，广东伯方（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟家达，广东伯方（江门）律师事务所律师。被告：容廷介，男，1975年7月22日出生，汉族，住台山市北陡镇那琴旧墟29号，公民身份号码：440************213。委托诉讼代理人：林周行，广东律客律师事务所律师。原告孔宪祥与被告容廷介房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔宪祥及其委托诉讼代理人黄颂英、被告容廷介及其委托诉讼代理人林周行已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔宪祥向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告孔宪祥与被告容廷介签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告容廷介向原告孔宪祥退还2019年剩余租金23562元；3.判令被告容廷介向原告孔宪祥赔偿装修费用30万元（暂估，实际损失以鉴定机构出具评估报告为准）4.判令本案诉讼费用由被告容廷介承担。庭审中，原告孔宪祥撤回上述第二、三项诉讼请求，并将第一向诉讼请求变更为：判令原告孔宪祥与被告容廷介签订的《房屋租赁合同》无效。事实与理由：2018年1月1日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告容廷介将位于台山市********的一处土地房屋（东至空地，南至鱼塘，西至公路，北至公路一栋四层房屋）租予原告孔宪祥作商业使用，首五年租金为每年20万元，支付方式为每年1月1日前一次性支付当年租金。同时，被告容廷介在签订合同时故意隐瞒房屋未办理产权证事实，双方签订的《房屋租赁合同》应依法无效，被告容廷介应承担违约责任，及赔偿原告孔宪祥为经营宾馆而支出的装修费用。此外，原告孔宪祥使用涉案房屋后不久，发现涉案房屋主体结构存在质量问题，属安全隐患，严重影响原告孔宪祥的宾馆经营。孔宪祥为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。被告容廷介辩称，不同原告孔宪祥起诉的事实和理由。1.案涉房屋于2016年年初由案外人孔宪维承租用于经营餐饮、旅业等。原告孔宪维在承租涉案房屋前，被告容廷介已经出资完成了涉案房屋的基本水电装修和其他基础设施。孔宪维承租房屋后未经被告容廷介同意拆除了涉案房屋1楼和2楼的部分墙体，及对房屋进行了小幅度范围内的改动装饰。孔宪维承租期间在工商部门注册牌照名称为“台山市北陡镇琴海宾馆”，后更名为“台山市北陡镇琴丰宾馆”，并于2017年底结束经营；2.孔宪维退租后，原告孔宪祥提出接手承租涉案房屋，并于2018年1月1日与被告容廷介签订《房屋租赁合同》，期间并没有进行过任何的装修装饰工程，案外人孔宪维承租期间的装饰、因使用不当导致房屋墙体开裂也未修复整改。原告孔宪祥承租后在工商部门注册牌照名称为“台山市北陡镇荣丰宾馆”，截至孔宪祥起诉至今，涉案房屋仍处于正常经营使用；3.案涉房屋在所在土地分属两个土地使用权证，权属人分别为容廷介及其配偶谢万桥，没有办理房产证并未对孔宪祥的经营造成影响；4.北陡镇中热门旅游景点分别是“浪琴湾”和“那琴半岛地质公园”，目前镇内仅有一条道路通往以上两个景区，途中需经“那琴桥”，被告容廷介的涉案房屋刚好坐落在“那琴桥”的一端，与两景区相邻，是游客的必经之路，但在2019年8月，政府部门发布通告要对“那琴桥”进行拆除重建，重建期间搭设的临时便桥只允许小型车辆和行人通过，导致附近一带的餐饮旅业生意骤减。故原告孔宪祥捏造事实主张租赁合同无效，应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合全案证据综合进行评判。原告孔宪祥为支持其诉讼主张，主要提交以下证据：营业执照、房屋租赁合同、租金收据、案涉房屋墙体照片打印件，以上证据拟证明孔宪祥承租案涉房屋用于经营宾馆，并已支付2019年全年租金，因案涉房屋使用后墙体出现裂缝，存在安全隐患，且容廷介签订租赁合同时隐瞒案涉房屋未办理房产证，致使合同无效，容廷介承担合同无效的全部责任。被告容廷介质证意见：对营业执照、房屋租赁合同、租金收据的真实性、关联性无异议。对案涉房屋墙体照片打印件表示异议，该房屋目前由孔宪祥使用中，无法核实房屋实际情况。本院认证意见：对上述证据真实性予以确认，对于证据所拟要证明的事实本院将结合全案证据的关联性综合进行评判。被告容廷介为支持其抗辩意见，提交以下证据：1.个体户机读档案登记资料，该证据证明案涉房屋于2016年年初由案外人孔宪维承租，因孔宪维擅自拆除了涉案房屋1楼和2楼的部分墙体及小幅度范围的改动装饰，导致房屋墙体开裂。孔宪祥在承租案涉房屋时已清楚墙体开裂的情况；2.户口簿、土地使用权证【证号：台集用（2010）第01577、台集用（2010）第01578】，以上证据证明案涉房屋在所在土地分属两个土地使用权证，权属人分别为容廷介及其配偶谢万桥，容廷介已提供上述两土地使用权证给孔宪祥办理营业执照，没有办理房产证并未对孔宪祥的经营造成影响；3.通告，该证据拟证明因政府对案涉房屋附近道路施工，对于周边旅业的营业造成影响，故孔宪祥捏造事实主张案涉租赁合同无效。原告孔宪祥质证意见：对个体户机读档案登记资料、通告提出异议，以上证据与本案无关联性；对户口簿、土地使用权证的真实性、合法性无异议，但认为土地使用权证登记的地址不是租赁合同约定的房屋地址，且案涉房屋未办理相关建设工程规划许可及房产证，故双方签订的租赁合同无效。本院认证意见：对上述证据真实性予以确认，对于证据所拟要证明的事实本院将结合全案证据的关联性综合进行评判。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，容廷介与孔宪祥签订《房屋租赁合同》，约定容廷介将位于台山市********（东至：空地、南至：鱼塘、西至：公路、北至：公路）一栋四层房屋除第一层南边（即靠鱼塘边1卡位面积65平方米）、第二层南边（即靠鱼塘边2个房间外其他部分）出租给孔宪祥经营餐饮、旅业等使用，租赁期限为2018年1月1日至2036年12月30日止，共19年；租金为每年20万元，第四年起，四年内每年在当年基数增加10%租金，以后每五年在当年基数增加10%租金；付款方式为分期付款，签订本协议时一次性支付第一年租金20万元，以后每年租金在每年1月1日前一次性缴纳给容廷介。截至2019年11月18日，孔宪祥已结清案涉房屋2018年、2019年全年的租金。诉讼中，于2020年1月14日，孔宪祥申请对案涉房屋的安全进行鉴定。本院依法于2020年3月17日委托双方共同选定的广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对孔宪祥上述申请内容进行鉴定。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司接受本院委托后,于2020年5月20日到现场进行勘查鉴定,并于2020年7月5日作出仲恒鉴字【2020】第SW0835号《房屋安全鉴定报告》,鉴定结论为：经现场检查、检测和承载力验算结果分析，案涉房屋上部承重结构满足承载力要求；房屋主体结构虽然存在轻微损坏，但未影响房屋的承重能力，该房屋不存在安全隐患。庭审中，容廷介确认案涉房屋系用农村集体土地所建，没有履行相应报建手续，没有办理房屋产权证。双方同意终止合同的履行，交接返还财产，但容廷介对孔宪祥租赁期间投入的所有资产（包括空调机等动产设备）不同意返还。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，容廷介确认案涉房屋至今未履行报建手续，未取得房屋产权证，故双方签订的《房屋租赁合同》应当认定无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，虽然双方在庭审中均同意交接房屋，但容廷介对孔宪祥租赁期间投入的所有资产（包括空调机等动产设备）不同意返还，且孔宪祥在本案中也未主张合同无效的处理，根据“不告不理”的原则，本院对案涉合同无效后财产返还不在本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五)项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下:确认原告孔宪祥与被告容廷介于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效。本案受理费34988.5元（原告孔宪祥已预交），由原告孔宪祥负担17494.25元，被告容廷介负担17494.25元；房屋鉴定费15000元由原告孔宪祥承担。原告孔宪祥多预交的案件受理费17494.25元由本院予以退回；被告容廷介应向本院补缴案件受理费17494.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈儒洲人民陪审员  刘仲昌人民陪审员  苏树彪二〇二〇年八月十八日法官 助理  袁美玲书 记 员  罗韵晓