广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初6261号原告：陈任贤，男，1964年1月17日出生，汉族，住广东省五华县******石塘，公民身份号码441************232。被告：中国民生银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区********富豪山庄富华阁二层、兴中大厦首层，统一社会信用代码914***********306G。主要负责人：李群，该分行行长。委托诉讼代理人：毛素恒，该分行员工。被告：陈佩新，男，1962年2月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区***************，公民身份号码440************037。被告：彭冬娟，女，1967年12月8日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**********，公民身份号码440************020。委托诉讼代理人：陈佩新，系被告彭冬娟的丈夫。被告：中山市力成织带有限公司，住所地广东省中山市南区*******厂房第三层，统一社会信用代码914************153。法定代表人：陈佩新，该公司总经理。第三人：彭伶晶，女，1993年12月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区*********，公民身份号码442************247。第三人：陈伶亮，女，1993年12月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区*********，公民身份号码442************220。以上两第三人的共同委托诉讼代理人：陈佩新，系两第三人的父亲。原告陈任贤与被告中国民生银行股份有限公司中山分行（以下简称民生银行中山分行）、陈佩新、彭冬娟、中山市力成织带有限公司（以下简称力成公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依职权追加彭伶晶、陈伶亮为第三人，并依法组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭进行审理。原告陈任贤、被告民生银行中山分行的委托诉讼代理人毛素恒，以及被告力成公司的法定代表人、被告彭冬娟与两第三人的委托诉讼代理人陈佩新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈任贤向本院提出诉讼请求：对陈任贤购买的位于中山市南区月华路月华园A区********的房地产[土地证号：(2002)260106;房产证号：C0933881/C0249388/C0249387]的查封予以解除。事实与理由如下：2014年4月16日，陈任贤与彭冬娟签订协议，约定陈任贤向彭冬娟购买位于中山市南区月华路月华园A区********的房地产[土地证号：（2002）260106；房产证号：C0933881/C0249388/C0249387],房产交易价款总额250000元。双方约定首付80000元，协议签订当天给付，剩余房款170000元按月支付，每月15日左右支付给陈佩新工商银行账户。同日，陈任贤向彭冬娟支付80000元首付款，2014年5月至2015年11月期间，陈任贤通过其女儿陈琳珍、陈瑞珍向陈佩新转账133000元，2015年12月至2016年4月通过陈瑞珍向彭伶晶转账37000元。房产是属于彭冬娟、彭伶晶、陈伶亮的房产，彭冬娟在签字时已经取得彭伶晶、陈伶亮出售房产的合意，后来专程从学校回到中山办理过户手续。陈任贤自2014年10月起占有并居住上述房产至今，并实际支付了居住期间的水电费等。陈任贤于2015年向中山市土地房地产产权档案馆查询得知，该房产被青岛市市南区人民法院以（2015）南民初字第70068号案所查封，2019年被中山市第一人民法院以（2016）粤2071执13965号案查封至2020年3月15日。因陈任贤已经支付全部价款并实际管理、使用该房产，且陈任贤不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，法院不得查封、扣押、冻结上述房产。陈任贤已向法院提出执行异议，法院作出的（2019）粤2071执异414号执行裁定书认定事实不清，驳回陈任贤的异议请求，与法律规定相悖，损害陈任贤的合法权益。故请求中止对该房产的执行并解除查封。被告民生银行中山分行辩称，1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，陈任贤在查封之前签订的买卖合同，民生银行中山分行认为是无效的。2.民生银行中山分行认为在涉案房产查封前陈任贤没有合法占有。3.民生银行中山分行认为涉案房产最早是2015年1月被青岛市人民法院查封，陈任贤在得知查封后还继续支付款项，有存在过错。4.陈任贤在签订买卖合同时，没有充分了解涉案房产的情况，导致无法办理过户，存在过错。被告陈佩新、彭冬娟、力成公司辩称，第三人彭伶晶、陈伶亮述称，2014年4月6日签订合同时，彭冬娟作为房子的共有人之一签字，彭伶晶、陈伶亮因为在校读书没有在合同上签名，但是她们是确认的。2014年12月，彭伶晶、陈伶亮回到家，并去了公证处办理委托，因为彭伶晶距离中山比较近就没有办理委托，随时是可以去办理过户的。合同买受人陈黄珍有汇款到陈佩新账号处，在2014年10月份前彭冬娟把涉案房产租赁给陈任贤，10月份后由陈任贤占有使用。青岛法院查封彭冬娟的房产是存在过错的，该案最终判决彭冬娟不是负债人，后来又解封，所以因为该事情耽误了过户办证，有判决书可作证。如果法院驳回陈任贤的异议请求，是对彭冬娟、彭伶晶、陈伶亮有利，但是基于道义，陈佩新不否定陈任贤的主张，涉案房款已经支付完毕，陈任贤已在2014年11月实际占有使用，水电费、管理费是由陈任贤负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：彭冬娟、彭伶晶、陈伶亮系位于中山市南区月华路月华园A区********（以下简称涉案房产）的房产权利人【土地证号：（2002）260106，房产证号：C0933881、C0249388、C0249387】。涉案房产于2002年6月12日设立抵押权，抵押权人为中国建设银行中山市分行，抵押金额为82000元，后于2015年1月19日注销抵押；于2015年1月23日被青岛市市南区人民法院查封，后于2017年1月23日解封，期间本院于2015年4月8日查封，至今仍处于查封状态中。2014年4月16日，陈黄珍、陈任贤（甲方）与彭冬娟（乙方）签订协议，约定乙方将涉案房产出卖给甲方，交易价款总额为250000元，首付80000元于当天支付，剩余款项170000元按月支付，每月支付7000元给陈佩新，如果两年内甲方付清余款，应按甲方要求过户给指定的人：陈黄珍。同日，彭冬娟出具收据载明已收到陈任贤、陈黄珍支付的购房款80000元。陈伶亮于2014年12月23日出具委托书，称关于涉案房产买卖的相关事宜委托彭冬娟为代理人，并在中山市石岐公证处进行公证。2014年5月至2015年11月，陈琳珍、陈瑞珍、李耿荣先后向陈佩新转账支付133000元；2015年12月至2016年4月，陈瑞珍向彭伶晶转账支付37000元。庭审中，陈任贤称陈琳珍、陈瑞珍、李耿荣系其女儿与女婿，协议书虽然是其与女儿陈黄珍共同签订的，但是涉案房产是其女儿一起出资购买给陈任贤的，首付款由陈黄珍支付，剩余款项由陈琳珍、陈瑞珍支付，在签订协议书已经知晓涉案房产属于彭冬娟、彭伶晶、陈伶亮三人共有；2016年房款付清后，陈任贤曾经找过彭冬娟办理过户事宜，但是因为涉案房产被查封导致无法过户；陈任贤自称从2014年10月起入住涉案房产，水电费、物管费均由其支付，但电费、物管费的户名均是彭冬娟。诉讼中，陈黄珍向本院明确表示同意由其父亲陈任贤主张权利。民生银行中山分行与陈佩新、彭冬娟、力成公司金融借款合同纠纷，本院于2016年4月20日作出（2015）中一法民二初字第1083号民事判决书，判决：陈佩新向民生银行中山分行清偿贷款本金999849.47元及利息、罚息；彭冬娟以夫妻共同财产对陈佩新的前述债务承担共同清偿责任；力成公司承担连带清偿责任，力成公司承担责任后，有权向陈佩新追偿。诉讼过程中，本院根据民生银行中山分行的申请，于2015年4月8日查封涉案房产。前述判决生效后，陈佩新、彭冬娟、力成公司未履行该判决确定的义务，民生银行中山分行遂向法院申请强制执行，执行案号为（2016）粤2071执13965号。前述诉讼保全的查封进入执行程序后转为执行中查封，执行过程中，本院以（2016）粤2071执13965号于2017年3月15日继续查封涉案房产。陈任贤遂向本院提起执行异议，本院于2020年2月13日作出（2019）粤2071执异414号执行裁定书，裁定驳回陈任贤的异议请求。陈任贤在前述执行异议审查期间确认其在2014年12月准备办理过户手续时方知晓涉案房产的权利人为彭冬娟、彭伶晶、陈伶亮。陈任贤不服前述裁定，遂于2020年3月17日向本院提起执行异议之诉，主张前述权利。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案审查的重点在于陈任贤对涉案房产享有的权利是否足以排除本院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案房产首次于2015年1月23日被查封，而陈任贤与彭冬娟之间的协议于2014年4月16日签订，彭伶晶、陈伶亮作为涉案房产的共有人，虽未参与前述协议的签订，但是事后也对彭冬娟处分涉案房产的行为进行了追认，足以认定在查封之前陈任贤、陈黄珍与彭冬娟已经签订了合法有效的书面买卖合同。另，从本院查明事实可知，陈任贤已经按照协议的约定向彭冬娟足额支付了全部购房款。陈任贤自称其在查封之前已经入住涉案房产，但是提供的证据系以彭冬娟为户名的费用支付材料，并不足以证实其所自称的事实。此外，涉案房产于2002年6月12日设立抵押权、于2015年1月19日注销抵押，虽然陈任贤在本案诉讼中称其于2016年4月付清房款后才向彭冬娟主张办理产权变更登记手续，但是在执行异议审查阶段又确认双方早在2014年12月已经办理过过户手续，而当时无法过户的原因在于涉案房产已经设立了抵押权。陈任贤作为一个具备完全民事行为能力的成年人，在购置重大资产时理应审慎履行合理注意义务，审查涉案房产的具体权利状态，因涉案房产设立抵押权而导致无法办理过户登记，应归属于陈任贤自身原因。通过上述分析可知，本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列的四种情形，陈任贤对涉案房产享有的系基于协议而产生的普通债权，不足以排除本案的强制执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告陈任贤的诉讼请求。案件受理费5050元（原告陈任贤已预交），由原告陈任贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈春华审 判 员  仇绮婷人民陪审员  安航岐二〇二〇年八月四日书 记 员  彭 丰练洪银