西安市莲湖区人民法院民事判决书   （2020）陕0104民初2021号原告：西安市临潼区龙腾物业管理有限责任公司，住所地西安市临潼区。法定代表人：赵里宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓飒，陕西骊剑律师事务所律师。被告：西安览胜餐饮娱乐管理有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：衡亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭军刚，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘悟子，陕西德伦律师事务所实习律师。被告：西安市临潼区XX会所，经营场所西安市临潼区。经营者：刘晓军，男，1966年XX月XX日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区XX路XX号XX号楼XX单元XX室。委托诉讼代理人：米东炜，陕西意新律师事务所律师。原告西安市临潼区龙腾物业管理有限责任公司（以下称龙腾物业公司）诉被告西安览胜餐饮娱乐管理有限公司(以下称览胜公司)、西安市临潼区XX会所（以下称座标会所）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序由审判员韩武娜独任审判，公开开庭进行了审理，原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙腾物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告依法支付拖欠的物业费、空调制冷费、取暖费等共计436850元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月，原告接受陕西生力置业集团有限公司的委托，管理生力集团开发的位于西安市临潼区XX广场XX楼的物业管理服务业务。被告作为生力集团在该商业楼的租住业主，租用了生力广场东区四五层商铺从事KTV经营，并以“座标”品牌对外营业。被告作为该商业楼的租住业主也接受了原告的各项物业服务。原告自2016年4月至2019年6月为被告提供物业服务。被告自接受原告的物业服务以来，一直持续拖欠各项费用，期间原告多次催收截止起诉之日，被告仅缴纳了少部分费用，仍有拖欠巨额物业费、空调制冷费、取暖费等未交。故原告为维护合法权益，故诉至法院，请求法院依法判如所请。被告览胜公司辩称，请求法院依法驳回原告对被告的起诉。第一，根据生力广场物业管理合同，该合同签订主体为甲方陕西生力置业集团有限公司，乙方为原告，被告并非该物业管理合同的签订主体。根据合同相对性原则，被告不受该物业管理合同的约束，不应支付该合同项下的任何费用，被告并非本案适格主体。第二，从商铺实际使用情况来看，原告诉请的物业费用不应由被告承担，根据临潼区人民法院及中院的判决，一二审均查明案涉租赁物的实际使用人为座标会所，西安市临潼区XX会所（依法注册的个体工商户），应由会所独立承担民事责任，与本案被告无关。被告座标会所辩称，1、座标会所与原告无法律和合同关系。2、座标会所使用房屋是基于商务会所是被告览胜公司的下属单位，与原告无关。3、座标会所只与生力公司发生过关系。4、座标会所自经营以来，半年后就发生漏水现象，与生力公司一直有纠纷，故一直没有交纳租赁费，物业也是一样。座标会所与原告无任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依据双方当事人的陈述及提交的证据，查明事实如下：陕西生力置业集团有限公司（甲方）与龙腾物业公司于2016年4月25日签订《生力广场物业管理合同》，约定，甲方将生力广场委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的甲方和物业租用人，本物业的甲方和物业租用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务期限自2016年4月25日起至2019年4月24日止。陕西生力置业集团有限公司（甲方）与览胜公司（乙方）协商在生力广场建设完成后将其中四、五层东区租赁给览胜公司，双方于2012年8月24日签订《租赁合同》，合同的主要内容是：“承租房屋建筑面积3700平方米，承租场所主要从事KTV经营，在租赁场所统一以座标品牌对外营业；租赁期限为12年，自移交之日起四个月为装修及筹备期，不计入租赁期限；本合同有效期内，可以将乙方在本合同项下的一切权利、义务和责任转让给乙方关联公司，前提是该受让方应继承和履行与乙方在本合同项下的一切权利和义务，接受甲乙双方在本合同项下包括劳动争议处理方式在内的全部约定，且乙方应对其关联公司履行本合同承担连带保证责任等等”。合同签订后，生力公司即向览胜公司交付房屋，座标KTV进行装修，当年年底开业经营，2013年7月17日，刘晓军以经营者身份申领了西安市临潼区XX会所的营业执照。被告XX会所2016年按月向龙腾物业支付物业费7400元，龙腾物业出具增值税普通发票。自2017年1月起再未交纳物业等相关费用。2016年10月18日XX会所向龙腾物业出具申请，载明，根据我公司内部情况，特申请2016年供暖期不用热。龙腾物业于2016年10月28日向座标KTV出具回复函，载明，你公司递交的关于2016年度冬季采暖不用热的申请已收悉，同意贵公司不用热，随后供热单位采用隔断处理，但应交的30%基本热费（16650元*30%=49950元）须在2016年11月5日前交到物业指定账户。逾期不交，造成的损失及后果自负。2017年10月16日龙腾物业向座标KTV发出通知，载明，2017年采暖季供热费用共计166500元；各承租户如整个供暖期都不用热，应在采暖期开始前，由用热单位提出报停申请给物业办，经供热单位采取隔断处理后，可按总热价的30%收取基本热费。龙腾物业称其于2019年7月4日收到陕西生力置业集团有限公司临潼分公司《通知单》载明，因生力广场4，5楼座标KTV拖欠房租屡催不缴，经集团公司研究决定，自2019年7月4日21时开始对座标KTV进行断水断电，望贵公司接到通知起开始执行。后因被告一直未按期支付租金，陕西生力置业集团有限公司将二被告起诉至法院，法院经审理判决要求XX会所支付拖欠陕西生力置业集团有限公司房屋租金4813253元；览胜公司承担连带给付责任。本院认为，依法成立并生效的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当遵循诚实信用的原则全面履行合同义务。本案中,原告与案涉房屋业主签订的《生力广场物业管理合同》,是依法成立并生效的合同,对业主及物业租用人均具有法律约束力。虽然原告与被告没有签有物业服务合同,但被告在租赁案涉房屋后,就是物业设施的实际使用人,应履行相应的义务,原告与被告实际存在物业服务关系,根据览胜公司与龙腾物业的租赁合同约定物业管理费由览胜公司交纳,因此,根据《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”经审理查明,原告已实际提供了物业服务,被告在2016年间能按要求交纳物业服务等相关费用，自2017年起未缴纳物业等相关费用，现原告主张要求被告支付其提供物业服务期间的物业服务费、空调制冷费及取暖费436850元，于法有据，本院予以支持。关于二被告责任承担问题，本案中，览胜公司与生力公司签订租赁合同时，明确承租场所从事KTV经营，在租赁场所统一以座标品牌对外营业，生力公司交付房屋后，该租赁场所也就是以座标KTV名义对外营业，览胜公司在合同中承诺应对其关联公司履行本合同承担连带保证责任亦不违法，应履行其承诺，故本案物业服务等相关费用应由被告XX会所承担，被告览胜公司承担连带清偿责任。关于被告称案涉房屋漏水等事项,不属于本案审理的范围,被告可另寻合法途径解决。据此,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二条、第七条第(五)项、第六十七条之规定,判决如下:一、本判决生效后三日内，被告西安市临潼区XX会所支付原告西安市临潼区龙腾物业管理有限责任公司2017年1月至2019年6月物业服务费、空调制冷费、取暖费共计436850元；二、被告西安览胜餐饮娱乐管理有限公司对本判决第一项承担连带责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）案件受理费7853元（原告西安市临潼区龙腾物业管理有限责任公司已预交），由被告西安市临潼区XX会所承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员      韩武娜 二○二○年八月二十日 书    记    员      路  瑶 1