贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6342号上诉人（原审原告）：黎洪，男，1979年12月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：陈燕，女，1977年12月6日出生，汉族,住贵州省贵阳市云岩区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李海英，贵州慧歆率事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市。原审第三人：贵阳银行股份有限公司中南支行，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路20号。负责人：赵莉。委托诉讼代理人：李海，男，1977年9月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：田渊，男，1965年8月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人黎洪、陈燕因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）、贵阳银行股份有限公司中南支行（以下简称贵阳银行中南支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初15226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年06月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黎洪、陈燕上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定上诉人已超过法律规定的一年期限，解除权已消灭错误；2、被上诉人一审答辩意见没有事实和法律依据支撑；3、双方约定的解除权已成就，一审直接适用法定解除权的规定错误。被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司答辩称：1、上诉人依据合同约定享有的解除权已过1年除斥期间；2、案涉房屋已具备办理权属转移登记的条件，上诉人接收房屋后委托案外人进行出租获取收益，上诉人的合同目的均已实现，被上诉人逾期交付办理转移登记的文书违约程度显著轻微，不构成根本违约。贵阳银行股份有限公司中南支行未到庭进行答辩。黎洪、陈燕向一审法院起诉请求：一、判决解除原、被告于2014年3月4日签订的《商品房买卖合同》。二、判决被告返还房屋已付首付房款467461元，并按约定支付违约金（按银行同期存款利息2.35%计算至付清之日止，从2017年12月31日起暂计2019年8月31日，利息约为10985.4元），共计478446.4元。三、判令被告支付原告已向银行支付的贷款及同期贷款利息349050.3元（暂计至2019年8月，以原告实际支付为准）。四、解除原告与第三人签订的《商业用房贷款、借款（抵押）合同》，因解除《商业用房贷款、借款（抵押）合同》产生的未还清贷款、违约金、律师费等相关费用由被告承担；五、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。2014年3月14日，原告黎洪与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告黎洪向被告购买位于本市南明区，该商品房用途为办公，建筑面积128.36平方米，套内建筑面积89.86平方米，总房款为934461元，首期款为467461元在合同签订之日支付，余款467000元以银行按揭贷款方式支付，被告应于2015年12月31日前向原告交付该商品房；合同第二十二条约定“……二、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务；……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；”。合同并就其他事项进行了约定。上述《商品房买卖合同》签订前，原告黎洪已于2014年3月4日向被告支付了购房首期款467461元，被告于当日向原告黎洪出具有购房首期款收据一张。《商品房买卖合同》签订后，原告黎洪于2014年4月30日与第三人贵阳银行中南支行签订贷款合同，贷款467000元用于支付涉案房屋购房款，该款已于贷款合同签订后支付至被告帐户，被告于2014年5月10日向原告黎洪出具收到房款467000元的收款收据一张。2019年10月，二原告诉至一审法院，诉请如前。审理中，原、被告对上述事实无争议。被告认可其存在逾期取得上述商品房所有权初始登记及逾期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的违约行为，但被告表示其已于2019年5月24日具备办理涉案房屋所有权转移登记至原告名下的条件，并认为原告诉请解除合同已过行使合同解除权的除斥期间。原告则认为本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，原告认为该条规定是针对迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，本案原告是因逾期办理产权转移登记而主张解除合同，应当适用合同法第九十五条之规定，故原告认为本案原、被告并未约定解除期限，双方也未予催告，应适用三年的普通诉讼时效。被告并向一审法院提交有被告于2019年5月24日取得的本案涉案房屋所在区域本市花果园Ｍ区1-4栋办公部分的不动产权证、2019年5月15日贵阳市房地产交易管理中心颁发的《商品房现房备案证明》、花果园区域其他业主收取办证资料的签收记录、照片、贵州省宏立城物业服务有限公司于2019年11月27日出具的情况说明、2019年12月2日贵州恒祥置业管理有限公司出具的情况说明、原告黎洪与贵州恒祥置业管理有限公司就本案涉案房屋签订的《委托管理协议》、其他业主的产权证等证据材料；被告拟以上述证据材料证明原告已通过委托贵州恒祥置业管理有限公司对外取得了收益，且在2019年5月24日已具备办理产权转移登记的条件，被告以在小区张贴公告方式通知原告可以办证，同区域已有业主办证，被告表示已电话通知原告可以办证，但没有采取过邮寄方式通知原告。原告表示对被告何时取得初始登记并不知晓，被告已逾期取得初始登记，原告对所购房屋取得收益理所当然，不能以此证明被告没有违约。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案原告以被告逾期办理产权登记为由要求解除与被告签订的上述《商品房买卖合同》，根据该《商品房买卖合同》合同第二十二条的约定，被告应于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告自约定期限起180日即2018年6月29日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房；根据该合同约定，原告因被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书而行使合同解除权的，解除权发生之日为2018年6月30日，原告应当在解除权发生之日起一年内即2019年6月30日以前行使合同解除权。本案审理中被告认可有逾期办理产权转移登记的违约行为，但原告于2019年10月8日向一审法院递交民事起诉状，原告未举证证明在2019年6月30日之前已向被告发出解除合同的通知，原告于2019年10月8日起诉要求解除《商品房买卖合同》，已超过法律规定的一年期限，其解除权消灭。根据被告举证，2019年5月24日以后原告已可以办理房屋产权转移登记，原、被告签订的上述《商品房买卖合同》具备继续履行的条件，原告解除合同的主要理由不复存在。综上，对原告诉请解除与被告签订的上述《商品房买卖合同》及其余诉讼请求，一审法院应予驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回原告黎洪、陈燕的诉讼请求。案件受理费8476元，减半收取4238元，由原告黎洪、陈燕负担。二审中，双方当事人均为提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除。本案中，被上诉人虽存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为，但根据查明的事实，案涉房屋于提起本案诉讼前已具备办理产权转移登记的条件，故被上诉人的违约行为已经终止，被上诉人虽存在迟延履行义务的行为但并不影响上诉人合同目的的实现，双方当事人签订的《商品房买卖合同》并无解除之必要，一审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人黎洪、陈燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用8476元，由上诉人黎洪、陈燕负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月二十日书记员 帅艳芷