广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10948号原告：郑汉彪，男，1969年10月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************636。被告：蔡学讯，男，1966年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区桂城街道叠北东胜新区****，公民身份号码440************633。被告：黄庆湖，男，1950年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区桂城街道叠北村头新区******，公民身份号码440************016。两被告共同委托诉讼代理人：张丁，广东高木律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：潘金东，广东高木律师事务所实习律师。原告郑汉彪与被告蔡学讯、黄庆湖租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、两被告的共同委托诉讼代理人张丁、潘金东到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告蔡学讯退回保证金6000元；2.被告蔡学讯赔偿违约金6000元，赔偿原告提前清空租客赔偿的1900元；3.被告蔡学讯退回原告部分已付租金28999元（2018年7月至2019年4月14日每月3333元，2019年4月15日至2020年2月14日每月2800元，合计57997元，按同期租客减少50%计算，租金减少50%）；4.被告蔡学讯赔偿装修费22500元（六年共投入18万多元装修，每月分摊2500元，承担9个月共22500元）；5.本案诉讼费由被告蔡学讯承担。原告不主张被告黄庆湖承担责任。事实和理由：被告黄庆湖受被告蔡学讯的全权委托，于2013年4月15日与原告签订房屋租赁合同，约定租赁房屋位于南海桂城叠北东胜新区249号，租赁期限六年，至2019年4月14日止；租金每年4万元，按季度提前十日交租（后双方一致调整为按月度交租）；承租方需承担水电费等其它费用，承租方累计欠租十天，出租方可以终止合同，收回房屋；承租方要遵守国家法律、地方法规，配合地方政府管理；违约责任为违约方向守约方支付违约金6000元等。合同签订后，原告先后共投入了18万多元进行装修，并陆续分租入住。至2019年4月14日合同期满，由于前期投入巨额装修，租赁期内无法收回。2019年3月，原告去了被告黄庆湖家中商谈续租事宜，双方商定租金调整为每月2800元，租赁期两年，其他条件按前合同，可以签订合同，也可以不签。原告考虑到大家合作了那么长时间，都存在信用关系，就没有签合同。在合同期间，原告按时缴交租金。由于市场发生了很大的变化，房屋租赁市场清淡，即使最艰难的2018年、2019年，原告都没有拖欠被告租金。到了2020年初，一场突发的疫情，全国人民都按下了暂停键，对租赁市场影响巨大，原告也深受其害。为应对疫情影响，国家鼓励有条件的房东减免租金，原告也对部分租客特别是湖北的租客减免租金。在2020年2月初，原告向被告蔡学讯发微信，请求酌情减免租金，以渡难关，蔡学讯回电叫原告找被告黄庆湖商量，2月14日原告打电话给黄庆湖，商量减免租金事情，黄庆湖说和蔡学讯商量回复。在2月15日，黄庆湖回复说不租给原告了，叫原告在3月1日前清空租客交回房子（房子已于3月3日清空交回黄庆湖）。被告违背信用合约，导致原告因清空未到期租客而赔偿1900元。在合同期间，原告认真履行各项约定，但被告没有提供相关资料向政府部门办理出租屋租赁登记和出租屋备案登记，致使原告无法配合政府部门的管理，多次受到处罚整改。特别是2018年7月份，南海区下发了佛府办函2018（209）号《佛山市南海区关于出租屋综合治理和公共服务准入机制工作方案》，再次强化了出租屋登记证和出租屋备案登记，并且规定没有办理出租屋备案登记的出租屋不能办理暂住证和居住证。这样，租客锐减，不到正常的一半，从2018年以来的用水量可以看出来。原告租金收入大幅减少，又要准时向被告交租，这是要求被告退回部分已交租金的原因。一直以来，由于没有出租屋租赁登记证，原告每月不能按合表来缴交水、电费，只能按阶梯式来缴交。请求法院公正判决。被告蔡学讯辩称，一、按照《房屋租赁合同》的约定，租赁合同于2019年4月14日已到期，到期后双方未续签合同，被告蔡学讯与原告之后形成的是不定期租赁合同关系，被告蔡学讯可以随时解除合同。被告蔡学讯于2020年2月15日通知原告解除租赁合同，在3月1日前清空房子，原告对此并无异议，且于2020年3月3日已将房屋清空交回被告蔡学讯，双方合同已解除，被告蔡学讯不存在提前终止合同的情形，原告请求支付违约金6000元以及1900元赔偿金无事实和法律依据，应依法驳回。二、关于保证金6000元，原告将东胜新区249号水电情况发送至被告蔡学讯，原告已确认扣除水电费之后应退5888元，被告蔡学讯一次性扣除原告应缴纳而未缴纳的垃圾费2880元后，将剩余3008元于2020年4月18日转入原告账户。实际上，鉴于疫情的原因，被告蔡学讯已少收了原告的垃圾费。原告已将所有款项结清，双方互不拖欠，原告诉请退回6000元保证金无任何依据。三、被告蔡学讯是否进行出租屋租赁登记和出租房屋备案登记不影响原告居住，也未违反合同约定，原告诉请被告蔡学讯退回租金无事实和法律依据。《房屋租赁合同》已约定承租人不得将出租人房屋擅自转租，原告擅自转租受到处罚和租客减少等损失均无证据予以证明，与被告蔡学讯无关，应自行承担。四、《房屋租赁合同》第八条第3款约定：“新装修的全部到期后无条件不损坏交还给出租方，否则扣除押金。”按照合同约定，合同到期后原告应无条件将所租房屋交还给被告蔡学讯，被告蔡学讯也无需向原告支付装修费用。综上，原告全部诉讼请求均无事实和法律依据，恳请法院驳回原告全部诉讼请求。被告黄庆湖辩称，蔡学讯（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）于2013年4月15日签订《房屋租赁合同》，由蔡学讯将坐落于南海桂城叠北东胜新村249号房屋出租给原告居住使用。《房屋租赁合同》的甲方系蔡学讯，落款处的出租方亦是蔡学讯，被告黄庆湖只是代蔡学讯签名，且之后房租收取等工作均由蔡学讯对接，本合同的法律效果应直接归于被代理人蔡学讯，故因本合同产生的纠纷与被告黄庆湖无关。被告黄庆湖不是本案适格的主体，请求法院裁定驳回原告对被告黄庆湖的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的用水清单、桂城街道出租屋准入材料清单、地址证明、房屋租赁登记（备案）受理回执、房屋出租协议书、结婚证，本院经审查对其真实性予以确认。2.双方对本案中的其他证据的真实性无争议，本院对该部分证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年4月15日，被告蔡学讯（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南海区桂城叠北东胜新村249号房屋出租给原告，租赁期从2013年4月15日起至2019年4月14日；租金每年4万元，每季度支付一次租金，乙方必须每季度提前十日一次性付款1万元给甲方；双方签订合同时，乙方支付甲方保证金6000元，租约期满须迁出时，若乙方没有损坏租用房屋及内部设施，无拖欠一切费用，甲方无息将保证金退回；若发现乙方所造成之损失及有应缴未缴之款项，甲方有权在保证金中扣除相应的款项；甲方每年干收4万元房租，其他产生的一切费用由乙方负责；甲方让利二个月即2013年4月15日至2013年6月14日作装修时间和费用；新装修的全部到期后无条件不损坏交还给甲方，否则扣除押金；等等。被告黄庆湖作为被告蔡学讯的代理人在上述合同上进行了签字。2013年4月19日，原告支付了保证金6000元给被告蔡学讯。上述合同期满后，原告继续向被告蔡学讯承租涉案房屋，双方口头约定租金变更为2800元/月，但没有签订书面合同。2020年2月15日，被告蔡学讯通知原告解除合同，并要求原告在2020年3月1日前交还涉案房屋。2020年3月3日，原告交还涉案房屋予被告蔡学讯。2020年3月6日，原告向被告蔡学讯发送微信，确认押金6000元减水电费112元，应退5888元。原告分别于2020年3月11日、12日交纳了电费32.34元、水费54.53元。2020年4月17日，被告蔡学讯向佛山市南海区桂城街叠北社区*民委员会交纳了2013年至2019年的垃圾费共3240元。原告同意承担垃圾费，被告蔡学讯扣除垃圾费2880元、水费112元后于2020年4月18日向原告退还了3008元。另查明，涉案房屋登记在被告蔡学讯名下，权利证号为粤房字第2021451号。本院认为，被告黄庆湖在《房屋租赁合同》上进行了签字，与本案存在利害关系，且原告在起诉前并未能取得被告蔡学讯授权被告黄庆湖进行签字的相关材料，因此，原告将黄庆湖列为本案被告并无不当，对被告黄庆湖关于其主体不适格的答辩意见，本院不予采纳。原告与两被告均确认被告黄庆湖是作为被告蔡学讯的代理人与原告签订《房屋租赁合同》，因此，该合同的相对方为原告与被告蔡学讯。该合同是原告与被告蔡学讯的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同期满后，双方没有续签合同，原告继续使用涉案房屋，被告蔡学讯未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。原告主张双方约定了租期两年，但未能提供充分证据予以证明，故本院对原告该主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，因此，被告蔡学讯于2020年2月15日向原告提出解除合同，并不构成违约，故对原告主张被告蔡学讯赔偿违约金6000元及损失1900元的请求，本院不予支持。关于保证金问题，由于双方之间的租赁合同关系已解除，原告已交还涉案房屋，故被告蔡学讯所收取的保证金应返还予原告。原告于2020年3月6日确认应在保证金6000元中扣除水电费112元，并同意承担垃圾费，被告蔡学讯扣除垃圾费2880元、水电费112元后向原告退还了保证金3008元，但原告分别于2020年3月11日、12日自行交纳了水电费共86.87元，故被告蔡学讯尚应退还保证金86.87元予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于原告主张被告蔡学讯退还2018年7月至2020年2月14日已付租金28999元的问题，原告主张被告蔡学讯出租的房屋无法办理暂住证导致租客减少，但原告未能举证证明其与被告蔡学讯就办理暂住证的问题进行了约定，且其承租涉案房屋进行出租属于经营性行为，租客的多少与其经营管理模式、市场环境等因素有关，并不能归责于被告蔡学讯，故原告上述请求缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张被告蔡学讯赔偿装修损失22500元的问题，原告主张其六年共投入18万多元装修，但未能提供充分证据予以证明，且双方合同约定合同期满装修全部交还给出租方，双方合同已于2019年4月14日期满，故原告该项请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告蔡学讯应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金86.87元予原告郑汉彪；二、驳回原告郑汉彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计717.39元（原告已预交），由原告负担692.39元，被告蔡学讯负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年八月十一日书记员  钟丹