湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初4443号原告：长沙新里物业服务有限公司，住所长沙市天心区芙蓉南路二段88号。法定代表人：黄浩明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏博玲，女，系该公司法务（特别授权）。委托诉讼代理人：戴永南，男，系该公司法务。被告：唐刚毅，男，1970年9月18日出生，汉族，住湖南省。本院于2020年6月4日立案受理原告长沙新里物业服务有限公司（以下简称“新里物业公司”）与被告唐刚毅物业服务合同纠纷一案，依法由审判员彭旻璐适用简易程序公开两次开庭进行了审理。第一次开庭原告新里物业公司委托诉讼代理人夏博玲、戴永南及被告唐刚毅到庭参加了诉讼，第二次开庭原告新里物业公司委托诉讼代理人夏博玲及被告唐刚毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新里物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业管理费13913元、车库服务费4640元、违约金1000元，共计19553元；2、被告承担本案诉讼费、公告费。本案诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告支付车库服务费4640元的诉讼请求。事实与理由：2011年7月6日，原告新里物业公司与宁乡铭城房地产开发有限公司签订了《绿地紫金公馆前期物业服务合同》，合同约定由原告向宁乡铭城房地产开发有限公司的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。被告唐刚毅系上述物业906号的业主和物业使用人，物业面积共143.82平方米，收费标准为1.4元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳2011年4月27日至2017年1月31日的物业管理费13913元，车库服务费从2010年8月20日至2017年1月31日共计4640元，违约金1000元，共计19553元，但被告一直拒缴费。被告唐刚毅辩称：1、开发商承诺的是上海警虹物业有限公司宁乡分公司，交房后指定的前期物业也是警虹物业，警虹物业与每位业主签订了物业合同，当时签订合同时物业费是全宁乡最贵的，紫金公馆也是当时宁乡最高级的楼盘，警虹物业的服务也是业主所满意的。之后，在业主不知情的情况下换成了新里物业，开发商无权指定新里物业为我小区物业服务企业，答辩人是不承认新里物业的，要交物业费也是交给警虹物业，新里物业起诉答辩人主体不成立，新里物业没有与我们签订任何合同；2、对新里物业1.4元的收费标准不认可，新里物业进驻小区未公示；3、答辩人与警虹物业有两项待结算，警虹物业代收我21609元现金，应退还7507元，另还有物业费余额；4、答辩人至2017年10月才装修，期间一直空置，没有收到任何警虹物业的解除合同的来函、短信、电话等通知，也无任何公司和个人来函、短信、电话或会面通知换物业公司一事；5、空置头几年，偶尔接到催缴物业费的电话，答辩人要求退还代收的结余款，装修时一并结算，也无人告知换了物业公司，物业曾打电话问车位费，答辩人回复说没有搞装修，不会停车，谁停谁付费，请物业代收，将来一并结算。经审理查明：紫金公馆系由宁乡铭城房地产开发有限公司开发建设的小区，其原选聘的前期物业公司为上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司。2011年6月10日，宁乡铭城房地产开发有限公司向宁乡县住房保障局物业管理服务中心提交《关于紫金公馆物业管理服务公司变更的报告》，该报告称，紫金公馆生活小区是由上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司进行前期物业服务管理，由于上海警虹物业管理有限公司是国二级物业公司，根据有关文件，上海警虹物业有限公司不能在外省接受物业服务工作，故上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司正在进行公司注销程序阶段，上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司就不再对紫金公馆进行前期物业服务管理……同时紫金公馆还没有成立业主委员会，宁乡铭城房地产开发有限公司通过对长沙新里物业服务有限公司的考察，暂时选聘长沙新里物业服务有限公司对紫金公馆进行前期物业服务管理。2011年6月24日，宁乡市发展和改革局向原告新里物业公司下达紫金公馆物业服务价格登记证（证号长F-4833），审定住宅物业服务费标准为1.4元/平方米、车位服务费为30元/个/月。经本院核实，该标准一直执行至小区正式成立业委会止，成立业委会之后，由业主委员会与物业公司合同约定物业服务费标准。2011年7月6日，宁乡铭城房地产开发有限公司与原告新里物业公司签订《前期物业服务合同》，约定宁乡铭城房地产开发有限公司选聘原告新里物业公司承担绿地紫金公馆小区前期物业服务。合同同时约定：在物业管理区域内，前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理……公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.4元/月/平方米；空置房物业服务费按湘价服[2010]76号《湖南省物业服务收费管理办法》规定收取；对室内停车场已售车位，由乙方向已购车位业主收取车位服务费；管理服务期限三年，业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。该合同于2011年9月在宁乡市物业管理服务中心备案。合同签订后，原告新里物业公司于2011年7月6日至2017年1月31日期间为紫金公馆提供物业服务。被告唐刚毅系宁乡市玉潭镇紫金路139号紫金公馆906号房屋业主，房屋建筑面积为143.82㎡，被告于2010年收房，被告在原告服务期间未装修入住，直至2017年8月12日办理装修手续，2019年入住至今。被告因答辩中所述原因拒交物业服务费，经原告对被告欠交的物业服务费进行书面催收后，仍未予交纳。上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、宁乡市物业管理服务中心出具的证明、服务收费价格核定表（证号为长F-4833）、不动产信息登记表、律师函及中通快递查询件、关于紫金公馆物业管理服务公司变更的报告等证据及到庭当事人陈在卷予以证实，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、新里物业公司是否是本案的适格原告；二、物业服务费的收费标准、欠费时段及具体数额如何确定。争议焦点一：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力。原告新里物业公司与宁乡铭城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同在宁乡市物业管理服务中心履行了备案手续，其合同内容真实，有效。被告唐刚毅辩称开发商承诺的是上海警虹物业有限公司宁乡分公司，且上海警虹物业有限公司宁乡分公司与业主都签订了物业服务合同，此种情况涉及到宁乡铭城房地产开发有限公司、上海警虹物业有限公司宁乡分公司与被告之间的其他合同关系问题，不属于本案法律关系，不影响上述《前期物业服务合同》的效力。被告作为小区业主，该《前期物业服务合同》对被告均具有拘束力。本案中，合同约定的服务期限为三年，但合同到期后，原告一直在小区提供服务，且合同中亦约定了“业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时自动终止”，在原告提供服务期间，业主委员会并未与其他物业公司签订物业服务合同或要求原告退场，对于合同期限内及退场前的物业服务费，原告应当按照约定缴纳。综上，原告新里物业公司是本案适格原告。争议焦点二：根据《前期物业服务合同》的约定以及宁乡市发展和改革局审定的收费标准，被告唐刚毅应依1.4元/平方米的标准向原告新里物业公司交纳住宅物业服务费；原告主张物业服务费自2011年4月27日起算，但《前期物业服务合同》的签订时间为2011年7月6日，原告主张的时间明显与事实不符，被告亦未提交证明其向原告交纳了物业服务费，故本院认定被告的欠费时段为2011年7月6日至2017年1月31日；被告辩称没有收到书面催收律师函，但是原告提供了中通快递邮单的原件以及邮单显示本人签收的查询单，被告没有证据证实该邮单系伪造或者变造的证据，故对该辩论意见，本院不予采信；参照本院审理的（2020）湘0124民初4442号案件中查明的情况，原告未对小区监控设备进行有效维护管理，其在履行《前期物业服务合同》第三条约定的公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理内容时存在明显瑕疵，故对被告欠交的物业服务费，本院酌情予以减少10%；同时根据湘价服[2010]76号《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条的规定：“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。”该办法自2010年7月1日起实施，至2017年1月3日废止，故在此期间内的物业服务费应按照90%交纳。综上，对被告欠交的物业服务费，本院予以分段调整：1、2011年7月6日至2017年1月3日为10752元（1.4元/月/㎡×90%×143.82㎡×65.93月×90%）；2、2017年1月4日至2017年1月31日为163元（1.4元/月/㎡×143.82㎡×0.9月×90%），上述合计为10915元。另，关于违约金，因原告提供的物业服务本身存在瑕疵，本院不予支持；关于公告费，本案未实际产生，本院不予支持；原告自愿撤回要求被告支付车位服务费的诉讼请求，属于对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告唐刚毅在本判决发生法律效力后5日内向原告长沙新里物业服务有限公司支付物业服务费10915元；二、驳回原告长沙新里物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172元，减半收取86元，由被告唐刚毅负担63元，原告长沙新里物业服务有限公司负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭旻璐二〇二〇年八月十日书记员  刘凤珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。