湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初2449号原告（反诉被告）：张定冬，男，1991年10月14日，汉族，住湖南省桃源县。被告（反诉原告）：常德南雅房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道临穿社区三星路22号（公路局宿舍旁）。法定代表人：周川，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛宇，该公司员工，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）张定冬与被告（反诉原告）常德南雅房地产开发有限公司（以下简称南雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张定冬、被告南雅公司委托诉讼代理人毛宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张定冬请求本院判令：1.确认张定冬与南雅公司2019年12月16日签订的《常德市商品房买卖合同》有效；2、南雅公司承担本案诉讼费。南雅公司答辩要点：1.张定冬与南雅公司签订《常德市商品房买卖合同》后，仅支付了首期房款，剩余75万元按揭贷款未予支付，张定冬违反合同约定，南雅公司要求解除上述合同；2.本案所涉合同未能履行系张定冬自身原因造成，南雅公司已按合同约定履行了催告和通知义务，张定冬怠于履行合同付款义务，应视为张定冬违约，请求法院依法驳回张定冬的全部诉请。南雅公司反诉请求本院判令：1.确认南雅公司与张定冬签订的《常德市商品房买卖合同》已经解除；2.张定冬按总房款的10%向南雅公司支付违约金94404.2元；3.张定冬支付全部诉讼费用。张定冬反诉答辩要点：张定冬与南雅公司签订的《常德市商品房买卖合同》中约定的付款方式为按揭方式，即公积金与商业贷款组合贷款方式，首付款比例为20%。南雅公司销售员在组合贷款政策调整为组合贷款首付款比例为30%的情况下，误导消费者签订案涉合同，在贷款手续无法办理时临时告知张定冬加付首付款，应由南雅公司承担合同履行不能的责任。根据采信的证据和到庭当事人的陈述，本院确认下列案件事实：2019年12月16日，张定冬（买受人）与南雅公司（出卖人）签订《常德市商品房买卖合同》，约定如下主要内容：出卖人将其建设的位于湖南省常德市武陵区交汇处中南·春溪集7幢22层2202号住宅房屋出售给张定冬，商品房建筑面积为116.13平方米，房屋价款总金额为944042元；买受人选择公积金、商业贷款组合贷款的按揭方式付款，买受人应当于2019年12月16日前支付首期房价款194042元，余款750000元申请贷款支付（合同第九条）；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期在90日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，买受人按累计应付房价款的10%支付违约金，出卖人不解除合同的，由买受人按日计算支付逾期应付房价款万分之一的违约金（第十条）。合同附件五《补充协议（住宅）》第六条6.1约定：本合同签订之日，买受人支付购房款人民币194042元整；本合同签订之日起90天内，买受人应以按揭贷款方式付清剩余购房款人民币750000元整，即付清全款；如买受人因政策、法律、政府、银行及其它原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则为买受人逾期付款。《常德市商品房买卖合同》签订后，张定冬于同日支付了首付款194042元。其后，张定冬因不能获得组合贷款，后期房款没有支付给南雅公司。2020年5月25日，南雅公司向张定冬发送《催款函》，要求张定冬于6月1日前向南雅公司支付房款750000元及违约金5250元。2020年6月13日，南雅公司向张定冬发送《商品房买卖合同解除函》，内容为：南雅公司与张定冬的买卖合同于本函发出之日起解除，并按照合同约定在张定冬支付的房款内扣除违约金。另查明，2019年3月28日，常德市住房公积金管理中心下达关于开展组合贷款的通知，规定从2019年4月1日起，在全市范围内开展组合贷款，一笔组合贷款的贷款总额不超过房屋总价款的70%。关于张定冬主张的南雅公司销售员在与其签订《常德市商品房买卖合同》时并未告知常德市住房公积金管理中心于2019年3月28日下发通知，从2019年4月1日起在全市范围内调整组合贷款比例，即一笔组合贷款的贷款总额不超过房屋总价款的70%的事实，张定冬提交了《常德市商品房买卖合同》、《常德市住房公积金管理中心关于开展组合贷款的通知》、视频资料、微信截图等证据予以证明。南雅公司对此不予认可，认为双方签订合同时已明确告知其政策，且《常德市商品房买卖合同》附件中亦有“如买受人因政策、法律、政府、银行及其它原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则为买受人逾期付款”的约定。本院认为，南雅公司销售员在进行销售时应熟练掌握贷款政策，在张定冬不符合组合贷款条件下，应明确告知，亦不应违反政策与张定冬签订合同，且张定冬依照合同约定已按时交纳首付款，南雅公司无足以反驳的证据证明其履行告知义务，本院对张定冬主张的上述事实予以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，《常德市商品房买卖合同》补充协议虽有“如买受人因政策、法律、政府、银行及其它原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则为买受人逾期付款”的约定内容，但《常德市商品房买卖合同》及附件均系格式合同，南雅公司未能举证证明其采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，故该条款不能约束张定冬。张定冬未能获得组合贷款系南雅公司销售员错误导向所致，致使双方签订的《常德市商品房买卖合同》不能继续履行。南雅公司要求解除与张定冬所签订的《常德市商品房买卖合同》，张定冬无异议，对此本院予以支持，故南雅公司应将张定冬所交付的首付款194042元予以返还。南雅公司要求张定冬支付违约金的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除常德南雅房地产开发有限公司与张定冬于2019年12月16日签订的《常德市商品房买卖合同》；二、常德南雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向张定冬返还购房款194042元；三、驳回张定冬的其他诉讼请求；四、驳回常德南雅房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由张定冬负担，反诉受理费2260.11元，由常德南雅房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员  莫晓晞二〇二〇年八月十八日法官助理白璐代理书记员  李思瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。