浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1503号 上诉人（原审被告）：曹浩川，男，1968年10月27日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 被上诉人（原审原告）：朱纪新，男，1966年12月18日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 委托诉讼代理人：游红艳，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人曹浩川与被上诉人朱纪新房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2019）浙0703民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹浩川的上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.判决涉案《房屋租赁合同》已于2019年5月23日解除；3.本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。 事实与理由：一、案涉租赁合同己于2019年5月23日解除，一审判决认定的合同解除时间有误，上诉人与被上诉人于2014年开始签订《房屋租赁合同》，一直按照双方的约定支付租金及相关费用，未有一期欠付，故不存在任何违约情形，在这种情形下，被上诉人于2019年5月23日通过强行锁门方式解除合同。这涉及两个问题：一是违约方是否具有合同解除权，另一个是合同解除的时间。我国法律并不禁止以承担违约责任为前提的单方合同解除行为，被上诉人也可以以承担违约责任为代价单方解除合同。《合同法》相关司法解释规定：“当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”该条并未将不具有合同解除条件而行使合同解除权的情形排除在外，虽然被上诉人是违约方，并不具有《合同法》第九十四条规定的法定解除权，但仍然可以行使合同解除权，如果上诉人不在三个月内提出异议，合同即告解除，再结合《合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”据此可以确定合同解除的时间是被解约方收到合同解除的意思表示的时间。由此可见，本案中上诉人于2019年5月23日因被上诉人锁门收到被上诉人发出的解除合同意思，结合本案于2019年5月24日立案及被上诉人起诉解除合同的诉讼请求，案涉合同于2019年5月23日即告解除。同时，上诉人一方在庭审时对解除合同也没有异议，只是要求被上诉人承担违约责任，在此种情形下，案涉合同的解除时间应该是2019年5月23日，而非一审判决认定的2019年6月19日后的一星期。二、上诉人不应向被上诉人支付2019年5月23日以后的租金或占有使用费及电费，一审判决第二项金额有误，应予撤销。1.2019年5月23日，被上诉人通过锁门方式单方解除与上诉人的租赁合同，自此之后，双方之间再不存在房屋租赁合同关系，被上诉人方不能向上诉人主张合同解除后的场地占用费。2.在上诉人无法通过租赁合同获益的情形下要求上诉人支付租金和占有使用费不公平。3.继续占用租赁物的责任不在上诉人，上诉人无须向上诉人支付占有使用费。三、即便应支付2019年5月23日后的租金和占有使用费，标准不应是合同中的每年14万元，一审判决适用法律错误。1.对于租赁合同解除后应按何种标准支付租赁物的占有使用费问题，相关法律及司法解释均无明确的规定。对于房屋使用费的标准，应当参照合同约定的租金标准，同时还应综合考虑如下因素：①房屋是否具备正常使用条件；②是否己经按照约定的用途使用了房屋；③是否合同无效的双方存在过错，各自过错程度和大致占比。本案中2019年5月23日被上诉人对租赁物锁门后，己收回租赁物的管理权和使用权，在非因己方原因处于的非正常承租状态的期间的占有使用费，显然不能参照合同约定标准确定占有使用费的支付标准，应当酌情减免。再者说如果合同己经解除，双方基于租赁合同产生的租赁法律关系也己归于消灭，在双方未达成新的合意的情形下，适用合同约定标准也是不当的。同时根据《合同法》第一百一十三条规定，上诉人继续占有租赁物的责任完全在于被上诉人，无须为此承担法律责任。2.一审判决致使被上诉人通过违约行为而获得巨大利益，显然不合法律精神。四、以上诉人实际垫付的全部整改费用抵扣租金符合事实及双方约定。1.在租赁纠纷中，当事人约定原则适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租赁房屋进行改造装修，双方事先约定了具体的处理意见。承租人经所有人同意对房屋进行改造、装修属于合法的添附行为，对改造、装修投入损失的承担按事先约定的办法进行处理，这是我国民法自愿原则和民事权利可处分原则在民事活动中的具体适用。2.本案双方约定上诉人对外支付的费用为垫资而非工程欠款。3.上诉人与被上诉人之间抵扣的金额为上诉人实际垫付的全部金额。有争议部分虽不属于镇里要求部分，但对所有改造、装修范围，被上诉人知情且未表示明确反对，故包括水泥地等争议部分改造费用也应在租金中全部抵扣。4.一审按评估报告进行价值抵扣无法律依据且抵扣有误。即使可以按评估报告结算，也不能将税金10995元予以剔除在外，也不应将任何费用剔除。同时按此评估方法，评估价值己扣除折旧，不应再次折旧。五、判决由上诉人承担2019年5月23日后利息损失缺乏事实和法律依据。六、一审判决未查清案涉租赁物的产权情况及被上诉人与租赁物所有者之间的法律关系，属于认定事实不清。综上所述，请求支持上诉人是上诉请求。 朱纪新答辩称：一、关于合同解除时间问题。1.上诉人主张计算至2019年5月23日没有事实依据。当天确曾发生锁门事件，但不是被上诉人为解除合同而采取锁门措施，而是因为被上诉人发现有不明身份人员在对租赁物进行整改装修，为阻止其继续施工才提出锁门。上诉人继续使用租赁物，直至2019年7月25日交还钥匙。2.原审判决中称“酌情确定房屋占有使用费为17万元”，即上诉人的占用时间计至2019年6月27日，对此，被上诉人认为确实有误。房屋占有使用期限应以双方实际移交的时间点为准。二、关于2019年5月23日后占用费和电费问题。1.2019年6月19日第一次庭审时，双方同意解除合同，但上诉人直到7月25日才交还钥匙，占用费计算至该日合情合理。而该时间是被上诉人本着诚信原则自认的，上诉人未能提供任何证据证明其己经向被上诉人交还租赁物。2.电费仅计算至第一次庭审前，而从上诉人占用租赁物的时间来看，电费本来可以据实计算至2019年7月25日。三、关于占用费的计算标准问题。1.上诉人不仅有违约行为，且应承担过错责任。原审己查明，上诉人二年未按合同约定期限履行租金支付义务，显然有违约事实。至于上诉人辩解双方曾口头商议改造费用可用于抵付租金一事，首先这仅是口头约定，并未达成一致，上诉人未在二次应付租金期限届至时与被上诉人结算改造费用却是事实。原审中上诉人提供的票据记载时间均在2019年前，按常理最迟2019年3月第二个租金支付结点时上诉人应该主动与被上诉人结算费用，但虽经被上诉人多次催促，上诉人即不结算改造费用，也不支付二年的租金。2.原审仅判决支付占用费，未计算利息损失有误。无论双方口头商议整改费用是由上诉人垫付后向被上诉人报销，还是从到期应付租金中抵扣，上诉人即未找被上诉人报销，也没有在约定的二次租金付款日前与被上诉人进行结算，这是其对自身权利的放弃，不能由此免除其未按约履行付款义务的过错责任，被上诉人要求上诉人支付自逾期之日起至实际履行之日止的利息损失，并无不当。四、关于改造费用。1.原审仅剔除了“税金”，未剔除安全文明施工费、规费、危险作业意外伤害保险费，共计5791元。2.原审确定由被上诉人承担水泥地坪现值损失9000元有失公允。3.被上诉人自认铝合金窗造价为12635元，评估为16939元，两者价差4304元应从总造价中扣减。五、双方明知房屋无证而共同签订租赁合同的过错均等，无主次之分，且房屋未能办证并非是被上诉人能办不办，而是由历史、政府相关职能部门等多重因素导致的，政府对于该房屋的存在是默许的，并不能当然的认为是违章建筑。六、上诉人应支付给被上诉人的款项为：1.占用费180833元+利息损失（自逾期之日起计算至实际履行之日止）＋电费6241元-改造费用93490元（评估总价133167元-税金10995元-三费5791元-水泥地坪18857元-门窗差价4304元）。2.根据合同第九条约定，上诉人有义务承担院内财产的看护义务，但在其交还钥匙前，窗门曾二次被盗，后经被上诉人自行安排维修，共花费4439元，该费用应由上诉人承担。综上所述，请求二审法院查明事实，依法判决。 朱纪新向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令曹浩川支付拖欠的朱纪新租金人民币163333元，前述租金为2018年4月11日至2019年6月10日，此后要求按约定租金标准计算至曹浩川实际腾退房屋之日止；3.判令曹浩川支付朱纪新逾期付款利息7866元，前述利息自2018年3月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率分段计算至2019年6月10日止，此后要求按实际欠付租金总额和时间计算至款清之日止；4.判令曹浩川支付朱纪新截止开庭之日止的拖欠电费6241元；5.由曹浩川承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年4月11日，朱纪新与曹浩川签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：曹浩川向朱纪新租赁位于曹宅村茶山厂房1#-4#房、二层楼一楼下间（不含厨房）；租赁期限为5年，从2015年4月11日至2020年4月10日；年租金140000元，每年3月10日前支付；租赁期间，水电费由承租方自理；租用房屋用途为饲养鹌鹑，不得经营其他，如对环境污染与出租方无关；屋前屋后的空地及院子不在出租范围内；承租人转租租赁房屋须经出租人同意；经出租人同意，承租人可对承租房屋进行装修或改善增设他物；承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应交付滞纳金等。在租赁期间内，因政府政策要求，案涉租赁物需要整改，双方经协商，由曹浩川对租赁物按照政府要求整改，整改费用由曹浩川垫付后再和朱纪新结算报销或抵扣租金。2017年、2018年曹浩川分两次按政府政策要求对租赁物进行了改造。因双方未对曹浩川垫付的改造费用进行结算，曹浩川未支付2018年4月11日之后的租金，双方就此发生纠纷。为查明曹浩川垫付的改造费用，一审法院依法委托的金华弘信资产评估有限公司于2019年12月3日出具弘信评鉴（2019）第22号资产评估报告，对案涉的曹宅镇茶山厂区内双方无争议的改造范围的工程及水泥地的建造费用进行了评估，评估结论为在评估基准日2019年9月26日的市场价值为133167元。曹浩川支付评估费6000元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案中，双方均未提供涉案房屋的权属登记或所依据之建设工程规划许可证、其他合法的审批手续，朱纪新、曹浩川于2015年4月11日签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同解除的前提条件是依法成立并生效的合同，双方签订《房屋租赁合同》为无效合同自始不发生法律效力，不存在解除问题，对朱纪新要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请不予支持。 本案合同虽无效，但曹浩川仍需按合同约定的标准支付房屋占有使用费。曹浩川应支付2018年4月11日至房屋腾空之日止的占有使用费。双方对于腾空的具体时间有争议，朱纪新陈述曹浩川于2019年7月25日交还的钥匙，故应计算至2019年7月25日交钥匙日，曹浩川陈述最后一家养殖户正在腾空时曹浩川在2019年5月23日将厂房锁门，后于2019年6月19日后一个星期左右全部腾空。双方陈述的腾空事实均未提交证据证明，一审法院结合双方陈述事实，酌情确定曹浩川需支付朱纪新房屋占有使用费为170000元。 在曹浩川占有使用房屋过程中，双方约定曹浩川先行垫资按政府要求改造租赁物，再由曹浩川向朱纪新结算报销或抵扣租金，故曹浩川垫付改造费用可以与其承担的房屋占有使用费相互抵扣。因双方对工程改造费用存在争议，一审法院依法委托的金华弘信资产评估有限公司于2019年12月3日出具弘信评鉴（2019）第22号资产评估报告，对案涉的曹宅镇茶山厂区内双方无争议的改造范围的工程及水泥地的建造费用进行了评估，评估价为133167元（双方无争议的改造范围为114310元，水泥地的建造费用为18857元）。曹浩川在改造租赁物时并未委托有资质的施工企业施工，而是自己购买材料支付工资的方式改造的，其承担的费用主要为材料费、人工费、机械费等，故评估报告中的税金10995元应予以剔除。朱纪新主张剔除评估项目中的安全文明施工费、规费、危险作业意外伤害保险费系人工费的支出范畴，不应剔除。庭审中朱纪新对曹浩川提交的为证明垫付费用的证据均予以否认，评估报告亦未参考曹浩川提交的证据，评估结论只是评估机构依据相关评估规则得出的，各改造项目的具体价款与曹浩川实际支出肯定存在差异，朱纪新不能以其不予认可的证据体现的低于评估报告中某一项的价款来否认评估报告中对该项目的适用，对朱纪新主张要求剔除评铝合金推拉窗的差价4304元不予支持。曹浩川应承担的改造费用为103315元。曹浩川应支付的房屋占有使用费与朱纪新应承担的改造费用相互抵扣后，曹浩川应支付朱纪新房屋占有使用费66685元。 水泥地坪建造于2015年，不属于政府政策改造范围，但曹浩川建造水泥地坪时朱纪新是知情并同意的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现朱纪新不同意利用，应根据双方过错分担现值损失。水泥地的建造费用评估报告是根据双方确定的按2018年6月的时间点评估的，评估价为18857元，但现经一审庭审确认水泥地坪的实际建造时间为2015年，两个时间段的人工、材料等费用肯定有差异，故该评估价不能直接适用，但可以作为确定水泥地坪实际建造费用的参考。该水泥地坪曹浩川实际使用时间为4年左右，一审法院根据一般水泥地的使用寿命、已实际使用时间考虑水泥地坪的现有价值。朱纪新将无证的房屋出租给曹浩川导致合同无效应承担主要过错，曹浩川承担次要责任。基于以上分析，一审法院酌情确定朱纪新因过错导致合同无效分担水泥地坪现值损失9000元。 双方均确认电费曹浩川已交纳至2019年4月30日止，曹浩川为电费只能算到2019年5月底，但根据曹浩川陈述其于2019年6月19日后约一星期才全部搬离，故对曹浩川主张的要求曹浩川承担至2019年6月19日的电费6241元予以支持。 综上，曹浩川需支付朱纪新房屋占用使用费66685元，电费6241元，合计72926元，朱纪新应分担水泥地坪现值损失9000元，相互抵扣后，曹浩川尚需支付朱纪新63926元。朱纪新主张的逾期付款利息损失，一审法院支持自起诉之日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条，一审法院作出如下判决：一、朱纪新与曹浩川签订的《房屋租赁合同》无效。二、曹浩川于一审判决生效后十日内支付朱纪新人民币63926元〔利息损失以63926元为计算基数，自2019年5月24日起计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算〕。三、驳回朱纪新的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3724元，评估费6000元，合计9724元，由朱纪新负担5326元（案件受理费2326元、评估费3000元），曹浩川负担4398元（案件受理费1398元、评估费3000元）。 二审中，双方均未提交新证据。 经审查，本院认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，结合双方的诉辩意见，围绕上诉人所提上诉请求，本案的争议焦点为：1.涉案《房屋租赁合同》是否无效；2.一审对上诉人应支付的房屋占有使用费、电费及水泥地坪损失的承担是否适当。 关于争议焦点1。根据查明的事实，本案中，合同双方均未提供涉案房屋的权属登记或所依据之建设工程规划许可证、其他合法的审批手续，一审依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定双方于2015年4月11日签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，并无不当。合同被认定无效后，即发生自始无效的效力，并不存在上诉人所主张的合同解除问题，故上诉人所提涉案《房屋租赁合同》自2019年5月23日解除的上诉请求，不能成立。关于上诉人所提一审判决未查清案涉租赁物的产权情况及被上诉人与租赁物所有者之间的法律关系，属于认定事实不清的问题，本案中虽未有房屋的权属登记，但双方之间存在房屋租赁关系的事实是明确的，上诉人在签订涉案《房屋租赁合同》后，直至2018年4月11日之前一直向被上诉人交纳房屋租金，双方之间对于房屋租赁的意思表示是真实的，仅是因为违反了相关法律规定而被认定无效，上诉人就此所提的上诉理由不能成立。 关于争议焦点2。关于上诉人应支付的房屋占用使用费及电费的计算时间结点问题，由于双方对于腾空的具体时间存在争议，一审综合双方的陈述意见，采信上诉人所述的于2019年6月19日之后一个星期左右全部腾空的陈述并按照双方《房屋租赁合同》约定的房租标准，酌情确定上诉人需支付的房屋占用使用费及电费，并无不当；且在上诉人逾期支付租金的情况下，一审判令上诉人支付自被上诉人起诉之日起的逾期付款利息损失，符合法律规定。关于上诉人垫付的改造费用的金额，经过委托评估，考虑上诉人购买材料支付工资的自行施工方式，将评估价款中的税金予以剔除，并无不当。关于上诉人所提的水泥地坪的现有价值损失分担问题，因水泥地的建造费用评估报告是根据双方确定的按2018年6月的时间点进行评估，但经一审庭审确认水泥地坪的实际建造时间为2015年，故一审考虑两个时间段的人工、材料等费用的差异，参考该水泥地坪的评估价并根据双方的过错责任，对水泥地坪的现值损失的分担，亦属合理。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1398元，由上诉人曹浩川负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吕 强 审 判 员  赵 娟 审 判 员  覃仕辉 二〇二〇年八月二十日 代书记员  蒋 丹