广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11905号原告（反诉被告）：叶健晖，男，1991年8月18日出生，汉族，住佛山市南海区******供销社楼608房，公民身份号码440************316。被告（反诉原告）：冯仕明，男，1965年8月16日出生，汉族，住广州市越秀区********，公民身份号码440******5*****212。原告叶健晖与被告冯仕明租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，经审查后，本院将本诉与反诉合并审理，并于2020年7月7日公开开庭审理。原告、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的物业租赁合同，被告赔偿原告违约金4400元；2.被告退还原告押金4400元；3.被告赔偿原告搬运费损失3000元；4.被告向原告出具书面道歉书；5.被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年11月1日，原、被告签订物业租赁合同（以下简称涉讼合同），后原告要求被告提供房产证等协助办理营业执照，被告一直无法提供。2020年1月，因疫情影响小区物业封锁电梯，导致1楼和负1楼出入口和电梯无法正常使用。经与被告协商，被告不处理，故原告要求退租。后原告了解到涉讼房屋所在的万科金色领域广场属于办公性质，无法用于酒店住宿用途，原、被告签订的涉讼合同约定为商住用房。同年4月2日，被告以原告涉讼合同未到期为由，在公开场合诋毁原告没交租金，要求原告支付2020年3-4月的租金，因原告在街道有一定的知名度并准备经营，被告的行为严重影响原告声誉。原告为维护自身的合法权益，特起诉。被告辩称,不同意支付违约金、也不同意退还押金4400元。原告主张搬运费没有依据，涉讼房屋内的物品均是被告提供的。被告没有损害原告的利益，原告确实未交租，管家询问时，被告仅是如实告知。被告提出反诉请求：1.解除原、被告签订的物业租赁合同；2.原告支付2020年3月1日至2020年5月20日租金5890元；3.原告支付的4400元押金归被告所有；4.原告立即支付被告代其垫付涉案房屋欠付的管理费、水电费共937.86元；5.诉讼费用由原告承担。事实和理由：涉讼合同经中介促成签订，原告在签订合同前已经充分了解涉讼房屋的用途和现状，合同明确约定只能用于自住。疫情期间，涉讼房屋所在大楼没有完全封闭，不影响使用。2020年4月2日，被告通过物业管家联系原告协商处理，原告拒绝，且未将房屋交回被告，至2020年5月20日，在中介人员的协助下，被告才收回房屋。原告没有缴纳涉讼房屋2020年4-5月的管理费及2020年1-3月的水电费，该费用由被告于2020年5月28日垫付。原告针对被告的反诉答辩称，原告在2020年2月底已向被告提出退房，并已缴纳租金至2020年2月底，原告无需支付2020年3月1日起的租金。原告不同意被告没收押金。原告已退租，无需缴纳2020年4-5月管理费，不确定被告垫付费用的产生期间。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告身份证复印件各1份，用以证明诉讼主体资格。2.物业租赁合同原件1份、交楼时所附家私电器清单原件1份、收据原件2份。3.求购物业委托书原件1份、收款收据原件2份。4.微信聊天记录打印件2份，用以证明1-13页的聊天记录是原被告的，14页是原告与中介的聊天记录。5.紧急通知复印件1份、关于防控新型冠状病毒感染的肺炎工作举措的通知复印件1份。6.账单详情打印件3份，用以证明原告向被告支付租金。被告举证如下：1.房产证复印件1份。2.收款收据原件6份、支付凭证截图打印件1份，用以证明涉讼房屋物业2020年1-3月水电费、2020年4-5月管理费，被告已垫付涉讼物业水电费、管理费共937.86元。3.证明复印件1份，用以证明被告出租涉讼房屋给原告时，明确告知原告涉讼房屋仅用于自住。4.关于防控新型冠状病毒感染的肺炎工作举措的通知复印件1份。5.物业租赁合同原件1份、出售物业委托书原件2份、交楼时所附家私电器清单原件1份、税收缴款书原件1份、发票联原件1份、收款收据原件1份。6.微信聊天记录复印件2份。经质证，原、被告对对方举证的无异议或真实性无异议的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：原告提交的证据3中搬运费的收据，无法确认出具收据的人员身份，原告也未提交其他证据佐证，本院对其证明力不予确认。原告提交的证据3中的中介费收据，被告提交的证据2、3、5，本院结合双方陈述及案件情况进行综合认定。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区**********************（以下简称涉讼房屋）办理了粤（2018）佛南不动产权第0094791号不动产权证书，登记的权利人为被告。2019年11月1日，原告（乙方、承租方）、被告（甲方、出租方）、佛山市朴邻房地产中介服务有限公司（经纪方）签订涉讼合同，约定乙方向甲方承租涉讼房屋，作为商住用途；月租金为2200元；乙方每月1日前向甲方支付租金，租赁期限自2019年11月1日至2020年10月31日；乙方签署本合同时向甲方支付保证金4400元；2019年11月1日，甲方将涉讼房屋交付乙方，乙方负责交付后的物业管理费、水电费等费用；合约期未满一方须终止本合约时，需提前30天通知对方，双方对涉讼房屋及物品进行交验，如乙方提前退租，须交付当月租金，保证金不予退还，如甲方提前终止合约，应双倍退还乙方支付的保证金，并免收当月租金；等等。同日，被告向原告出具收据，载明收到涉讼房屋的保证金4400元。2020年5月28日，佛山市万科物业服务有限公司向被告出具6份收款收据，载明收到涉讼房屋4月份物管费227.12元、5月1日至5月28日物管费205.1元、2-4月水电费及分摊472.64元、4月26日至5月28日水费及分摊13元、4月26日至5月28日电费及分摊20元，共计937.86元。另查明，原、被告双方自2020年1月底开始至同年3月底就涉讼房屋的租赁事宜进行了沟通。原告反映因小区采取相关疫情防控措施，涉讼房屋所在楼栋的1楼和负1楼通道上锁，影响原告使用涉讼房屋，故要求退房、退押金，被告表示楼栋通道上锁等措施系小区响应疫情防控而采取的，不影响原告使用涉讼房屋，并要求原告交纳租金或及早搬离。2020年3月27日，原告向被告发送微信“我搬走，周一去法院起诉”。月底，被告向原告发送微信“叶生，今天是三月份最后一天了，不知你有没有搬走，只是提醒一下你”。原告回复“我2月底已经没用了，只是你一直没有退押金”。被告回复“那我叫你交回我为什么不交”。原告回复“我一直没有说过不交，我一直要求你退押金，你要求我提前退，需要赔偿我违约金”。被告回复“我从来没有要你提前退，只是你过期交租金”。诉讼中，原告陈述于2020年3月初搬离涉讼房屋，被告陈述不知道原告搬离涉讼房屋的时间，被告于2020年5月20日在物业协助下收回涉讼房屋。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉讼合同内容没有违反法律法规，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告陈述于2020年3月初搬离涉讼房屋，应对房屋交接进行举证，现原告未能举证证明已于2020年3月初将涉讼房屋交还被告，被告亦不予确认，应承担举证不能的法律后果。被告陈述于2020年5月20日收回涉讼房屋，故涉讼合同于2020年5月20日已实际解除，原、被告主张解除涉讼合同本院不再支持。关于被告是否应当向原告返还押金的问题。根据涉讼合同的约定，原告提前退租，被告收取的保证金不予退还。原告在涉讼合同租赁期满前搬离涉讼房屋，亦未按约定交纳租金等费用，构成根本违约，被告主张没收原告支付的押金，符合双方的约定。被告主张没收押金的诉请，本院予以支持。原告主张涉讼房屋所在楼盘属于办公性质，但涉讼合同约定用途为商住用房，且小区采取疫情防控措施封闭了楼栋的负1层、1层的通道，故被告的行为构成违约。原告陈述的情况均不属于被告的原因导致，且无证据证明原告无法正常使用涉讼房屋。故原告主张被告违约并要求赔偿违约金、退还押金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告应支付的租金的数额。原告确认自2020年3月起未支付租金，虽然原告未就交接涉讼房屋的日期进行举证，但通过原、被告的微信聊天记录，被告应当于2020年3月底已知晓原告可能已经搬离涉讼房屋，故被告应当及时查看并收回涉讼房屋以避免损失扩大，被告于2020年5月20日才收回涉讼房屋，应自行承担损失扩大部分的责任。据此，本院酌情认定原告需向被告支付2020年3-4月的租金共4400元。被告主张超过的部分，本院不予支持。根据涉讼合同的约定，原告应当承担租赁期间涉讼房屋的水电费、物管费等费用，被告于2020年5月28日支付了涉讼房屋同年4月至5月28日的物管费、2020年2月至5月28日的水电费及分摊共937.86元，因本院认定原告应支付至2020年4月30日的租金，故原告亦应负担至2020年4月30日的物管费、水电费，原告未举证证明已支付相关费用，故本院酌情认定原告应向被告支付被告垫付的物管费、水电费704.76元。被告主张超过的部分，本院不予支持。原告搬离涉讼房屋支出的搬运费属于承租涉讼房屋的成本支出，原告未证明被告对涉讼合同的提前解除存在过错，故原告主张被告承担搬运损失缺乏依据，本院不予支持。原告亦未证明被告的行为致其名誉受损，对原告主张被告出具道歉书的主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）叶健晖应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年3-4月的租金共4400元予被告（反诉原告）冯仕明；二、原告（反诉被告）叶健晖应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物管费、水电费共704.76元予被告（反诉原告）冯仕明；三、原告（反诉被告）叶健晖支付的押金4400元归被告（反诉原告）冯仕明所有；四、驳回原告（反诉被告）叶健晖的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）冯仕明的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取计47.5元（原告已预交），由原告负担；反诉受理费40.35元（被告已预交），由被告负担6.19元，由原告负担34.16元并应于上述付款同期迳付予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年八月十二日书记员 邓洁婷