陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终7301号上诉人（原审原告、反诉被告）:西安摩码宏河企业运营管理有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：周贺，该公司总裁CEO。委托诉讼代理人：马慧，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓雪，北京市盈科（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：西安编舞文化传媒有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：孙一，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：雷婷，北京市康达（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙一，男，1988年12月21日出生，汉族，西安编舞文化传媒有限公司法定代表人，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：雷婷，北京市康达（西安）律师事务所律师。上诉人西安摩码宏河企业运营管理有限公司（以下简称摩码公司）因与上诉人西安编舞文化传媒有限公司（以下简称编舞公司）、上诉人孙一房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104民初2948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。摩码公司上诉请求：⒈变更一审判决第二项为，编舞公司支付其房屋租金22872.83元，以及以22872.83元为基数按照5‰日标准计算自2018年10月1日起至实际支付之日止的逾期滞纳金；⒉变更一审判决第三项为，编舞公司支付其管理服务费26150.37元，以及以26150.37元为基数按照3‰日标准计算自2018年10月1日起至实际支付之日止的逾期滞纳金；⒊撤销一审判决第五项，改判为其无需向编舞公司退回押金30756元；⒋撤销一审判决第六项，改判为其无需向编舞公司赔偿房屋装修费10637元；⒌撤销一审判决第七项，改判为编舞公司支付其免租期费用44270元；⒍一、二审诉讼费由编舞公司、孙一负担。事实和理由：其与编舞公司是在公平自愿的情况下签订的《房屋租赁合同》，其作为出租方的主要合同义务是交付符合标准的房屋，而其已按合同约定向编舞公司交付符合约定标准的房屋，且编舞公司已实际占有涉案房屋，并开展营业半年之久。后编舞公司找到新的租赁房屋（群光广场5楼，编舞公司与2018年11月19日即完成工商地址变更）。可见，编舞公司早已做好搬离准备，并恶意拒绝支付租金及管理服务费，此系导致本案合同不能履行的根本原因。根据双方《房屋租赁合同》第6条“租金及管理服务费的支付时间为在付费周期届满前30日内支付下一季度的租金”的约定，编舞公司应当交纳2018年10月1日至2018年11月3日的租金共计22872.83元。一审认为其认可编舞公司所述开业时间的顺延，起租日从2018年7月1日起算，所以才只向编舞公司主张2018年10月1日以后的租金，无事实依据。由于管理服务费不存在免租期的约定，故2018年5月1日至2018年7月30日为第一季度，该管理服务费编舞公司已支付，下一季度即2018年8月1日至2018年10月31日的管理服务费应在2018年7月31日前支付，共计26150.37元，一审对管理服务费的事实认定有误。因此，编舞公司应当承担租金22872.83元，以及以22872.83元为基数参照5‰/日标准计算自2018年10月1日起至实际支付之日止的逾期滞纳金；还应支付管理服务费26150.37元，以及以26150.37元为基数按照3‰日标准计算自2018年10月1日开始至实际支付之日止的逾期滞纳金。其从未擅自改变商场的商业业态，一审认为其因擅自改变商场的商业业态而应当退还编舞公司房屋押金，没有事实与法律依据。其出租给编舞公司的房屋，根据合同第1条及合同附件关于房屋交付图纸之规定，其作为合法享有宏府大厦转租权方，无权更改宏府大厦的用途（商业用房），即编舞公司所称的“商业业态”，宏府大厦的用途也未变更过。编舞公司的营业日为2019年5月 1日，即涉案合同起租日为2019年5月1日，出租方作为公司，一直正常对外营业，不存在开始营业的时间点，而宏府大厦里面有许多商铺、公司，具有流动性。现实中不可能具有统一的开始营业时间，而相反编舞公司与其洽谈合同时间，为2018年4月初左右，正是编舞公司设立的时间（工商登记编舞公司的设立时间为2018年4月23日），而编舞公司也确实在5月就开始了对外营业，所有涉案合同中所提及的起租日5月1日，也均是由编舞公司的开始营业时间所确定的。根据合同第七条“2.如果承租人违约（包括但不限于承租人拖欠租金、管理费/服务费、其他费用及其滞纳金，承租人违反本租赁合同或因故意或过失之行为给出租人造成损失等），出租人将有权解除本租赁合同并没收全部租赁押金作为违约金处理”的规定，编舞公司违约在先，其有权没收全部租赁押金。一审认为其应当承担编舞公司的房屋装修费用，没有事实与法律依据。双方《房屋租赁合同》第15条的约定：“1.在租赁期满或提前解除的情况下，承租人应于租赁期满或解除之日前将租赁房屋恢复原状，交还给出租人。”编舞公司是出于自身经营的需要，将涉案房屋自行进行装修并使用，与其无关，产生的装修费用应当由编舞公司自行承担，且本案是由于编舞公司违约导致涉案合同解除，编舞公司无权向其主张装修款项或剩余租赁期内装饰装修残值损失。编舞公司、孙一的辩称意见同其上诉意见。编舞公司、孙一上诉请求：⒈撤销一审判决，改判为支持其诉讼请求；⒉一、二审的诉讼费由摩码公司负担。事实和理由：摩码公司单方擅自改变宏府大厦商场的商业业态。根据租赁合同约定，其租赁的涉案房屋系在单纯的商场内。但在2018年5月17日，摩码公司擅自与今日头条达成入住意向，直到今日头条装修完毕将其标识张贴在显耀位置时，其才发现摩码公司已将相邻店铺的业态进行了更改，并在事先未征得其同意的情况下，将预先给其及其客户设定的进出线路进行了修改，导致其客户无法找到具体位置，引发不满而流失。摩码公司称租赁房屋所在的商场是商业、办公均存在，严重违反合同约定，与本案事实不符。从其每月支付摩码公司的租金标准也可以证明涉案房屋在商场内，而非写字间。双方约定每月租金标准为22135元，通过查询网络房屋中介平台，同地段同面积简装和精装写字楼的月租金分别为8000元左右和15000元左右，如此高的月租金足以证明其当时寻求的是一种商场氛围，而非办公楼。其开始试营业后，摩码公司供水设施迟迟没有到位，导致在2018年9月30日前厕所根本无法使用。截至摩码公司强行要求其搬离之日（2018年11月3日），宏府大厦商场仍未开业。合同签订后，其征得摩码公司同意后即对租赁房屋进行了装修并与2018年5月15日开始试营业。但是截至2018年12月20日，摩码公司仍未能兑现商场如期开业的承诺，整个商场仍处于招商、装修过程中。在前述种种违约行为存在的情形下，摩码公司自2018年9月开始不断地以各种函件、电话等形式要求其支付租金及物业管理费等费用。针对这种无理要求，其回函明确表示无合同依据，希望妥善解决双方纠纷，但摩码公司置之不理，并向其发出解除合同通知，强行要求其腾房。其无奈于2018年11月3日搬离租赁房屋。故本案的发生是由于摩码公司的诸多违约行为造成，一审认为其也存在违约行为属于事实认定错误。其不存在欠付摩码公司租金及物业管理费的情形，一审判决其向摩码公司支付租金及物业管理费违反合同约定。双方合同约定租期自2018年5月1日起至2021年4月30日止。租期包括免租期在内。免租期按为60日，即2018年5月1日至2018年6月30日止。起租期不包含在租期内。免租期内承租人无需支付租金。双方合同第二十条第4款约定，如未正常试营业，承租方在试营业之前阶段不应支付物业费。故双方关于支付租金和物业费的时间节点，取决于商场是否正式开业，即摩码公司是否履行了向社会公示宏府大厦商场开业及书面通知编舞公司开业的合同义务。而且根据交易习惯，商场的“开业”应为确定某一固定日期作为经营活动的开始，是一种事业状态。但是截止目前，并无证据表明摩码公司通过电视媒体、新闻报道等介质以及现场仪式等方式向不特定的群体宣布“开业”。事实上，截至摩码公司向其发出解除通知时，宏府大厦商场仍未开业，其也未收到过摩码公司开业日的书面通知，故合同约定的起租日条件未成就，摩码公司要求其支付租金及物业费，没有合同及法律依据。根据双方合同第十九条第5项约定，如出租方逾期30天仍未能正常开业，承租方有权单方解除本合同，出租方应退还承租方已支付的押金、房租等相关费用；双方合同第二十条第4项约定，出租商场约定试营业时间为2018年5月10日，如未能正常试营业，那么承租方在试营业之前阶段不应支付物业费。截至其搬离之日，摩码公司逾期122天仍未能正常开业，已经构成根本违约，摩码公司应当返还其已经支付的租金66405元、物业管理费25863元、押金30756元，共计123024元，一审未予支持属于事实认定错误。涉案合同租赁期限为三年。合同签订后，其即对租赁房屋进行了装修，共产生装修费159550元。但在合同履行过程中，摩码公司在存在诸多违约行为，构成根本违约的情况下，仍然强行解除房屋租赁关系，并于2018年11月3日强行要求其搬离，致使其装修成果仅仅使用四个月。而该时间段仍处于免租期内，故不应对装饰装修进行减损核算，摩码公司应当向其赔偿装修损失159550元，一审仅支持部分有失公平。2018年4月，由于其尚未成立，故由法定代表人孙一代表其与摩码公司签订了《房屋租赁合同》，2018年5月29日，为了明确租赁合同的主体，摩码公司与其及孙一又签订了《合同权利义务概括转让协议》，约定由孙一将于摩码公司签订的租赁合同的全部权利义务概括转让给其，由其承继孙一在租赁合同中的权利义务。因此，孙一的行为是一种职务行为，租赁合同履行过程中产生的权利、义务均应由其承担，一审判决孙一承担连带责任显属错误。摩码公司辩称，本案的发生是由于编舞公司拒绝履行主要以为构成根本违约，故编舞公司应承担违约责任。其从未擅自改变商场的商业业态，宏府大厦的用途也未变更过。编舞公司的营业日为2019年5月1日，即涉案合同的起租日为2019年5月1日，出租方作为公司，一直正常对外营业，不存在开始营业的时间点，而宏府大厦里面有许多商铺、公司，具有流动性。编舞公司应当支付摩码公司租金及物业管理费。其已按合同约定向编舞公司交付符合约定标准的房屋，编舞公司已实际占有涉案房屋，并开展营业半年之久。编舞公司早已做好搬离准备，被恶意拒绝支付租金及管理服务费，才是导致本案合同不能履行的根本原因。一审认为摩码公司应当承担编舞公司的房屋装修费用，没有事实与法律依据。编舞公司是出于自身经营的需要，将涉案房屋自行进行装修并使用，与其无关，产生的装修费用应当由编舞公司自行承担，且本案是由于编舞公司违约导致涉案合同解除，编舞公司无权向其主张装修款项或剩余租赁期内装饰装修残值损失。摩码公司向一审法院起诉请求：⒈确认《房屋租赁合同》于2018年11月3日解除；⒉判令编舞公司支付摩码公司租金22872.83元及逾期滞纳金以22872.83元为基数、按照5‰/日标准自2018年10月1日起计算至实际支付之日截止；⒊判令编舞公司支付摩码公司服务管理费26150.37元及逾期滞纳金以26150.37元为基数、按照3‰/日标准自2018年10月1日开始计算至实际支付之日截止；⒋判令编舞公司支付摩码公司免租期费用44270元；⒌判令孙一对上述2至4项诉讼请求向摩码公司承担连带给付责任；⒍诉讼费由编舞公司、孙一共同负担。编舞公司向一审法院反诉请求：⒈解除摩码公司与编舞公司签订的房屋租赁合同；⒉判令摩码公司返还编舞公司商业营业用房经营租赁服务费66405元、企业管理服务费25863元、押金30756元，合计123024元；⒊判令摩码公司赔偿编舞公司房屋装修损失159550元；⒋反诉费由摩码公司负担。一审法院认定事实：2018年4月2日，孙一作为承租方与出租方摩码公司签订商户租赁意向单载明，孙一承租由摩码公司运营管理的位于西安市莲湖区XX大厦XX层XX、XX空间位置、租用建筑面积233平方米、起租期2018年5月1日、租赁期间3年、免租期2个月，租金形式为固定租金、三年递增6%按季度交纳、租金支付方式为押一付三、连续三年月租均为22135元，意向金30756元、押金30756元，物业费37元/月/平方米全含。承租人补偿条件为起租日根据工程改造节点顺延、季度交租。随即，孙一与摩码公司还签订了房屋租赁合同约定，前述房屋自2018年5月1日起租至2021年4月30日包括免租期，起租日暂定5月1日，出租人变更起租日，则起租日以出租人另行确定的日期为准，租期起止日期相应顺延，出租人并不因此构成违约。本租期届满之日、租赁关系自行终止，出租人有权收回租赁房屋，承租人应如期交还并腾空租赁房屋。租赁房屋移交约定为，承租房屋移交日期为起租日前后三天，除出租人改变房屋移交日期外，出租人无需就房屋移交事宜另行通知承租人，承租人应在起租日前后三天内进入租赁房屋并与出租人办理移交手续。承租人未在该期限内进入的，视为租赁房屋已达到交付标准并已于起租日交付于承租人，同时出租人亦可选择提前解除本租赁合同，并有权追究承租人的违约责任。移交时的租赁房屋应达到下列标准：水电、照明服务设施已经在公共区域内安装及开始服务，租赁房屋已具备设施无记载内容。在将租赁房屋交付承租人使用的同时出租人与承租人共同确认租赁房屋内的固定附着物及设备的清单此清单作为本租赁合同的附件等。租金约定同上，租金包括租赁房屋附属设施、设备的使用费，不包括每月的管理服务费、本租赁合同第五条所含管理服务费和水电费，也不包括承租人支付租金所需的银行手续费和承租人的各项税费。免租期为60天，自起租之日2018年5月1日计算至6月30日止，起租日即为开业日，起租日变更的，免租期起止日期相应变更。免租期不包括在租期内，免租期内承租人无需支付租金，但承租人须支付该期间的管理服务费以及本合同第五条和附件规定的其他费用，并遵守本租赁合同约定的承租人的其他各项义务。承租人在装修免租期后装修的，不再享有任何免租权利。第五条除租赁费外其他需要承租人支付费用为管理服务费、水电费，均按附件五约定执行，其中水、电费按实际使用量和大厦执行标准计费于每月5日前支付上月费用。租金从计租之日起按季预付的方式进行支付，承租人在每付费周期届满前三十日内支付下一期租金和管理服务费。起租后的第一笔租金应根据当月实际租用的天数按比例支付等。双方还约定以上任何一笔款项逾期10个工作日未足额交付的，出租人有权拒绝向承租人交付本租赁合同所述租赁房屋，并有权提前解除本租赁合同。租赁押金共计22135元，应在签署本合同7个工作日内一次性支付给出租人，逾期7个工作日未交付或补足租赁押金的，出租人有权拒绝向承租人交付本租赁合同所述租赁房屋，并有权提前解除本租赁合同，将租赁房屋另行处置。如承租人在签订本租赁合同前已向出租人或出租人委托的第三方交纳了租赁意向金，则该意向金向自动转为租赁押金，承租人应当办理相应变更手续，变更手续没有办理的不影响意向金转为租赁押金。意向金与押金数额不一致，不足部分由承租人于签订合同之日补齐，多余部分等额折抵承租人应支付的首期租金。租赁押金将由出租人为承租人保留、不计利息，承租人违约，出租人将有权解除本租赁合同并没收全部租赁押金作为违约金处理。出租人可以选择不解除合同而从本租赁押金中扣除一定数目的金额以补偿由于承租人违约而给出租人造成的租赁损失。在此情况下，承租人应继续履行租赁合同，并于出租人提出要求后7个工作日内不足租赁押金，如果承租人未按规定期限补足租赁押金，则出租人有权进入租赁房屋或其任何部分收回整个租赁房屋，宣布解除租赁合同，并有权将租赁押金全部没收。出租人没收全部租赁押金后，仍有权就其遭受的损失向承租人追偿。退还押金条件为在本租赁合同提前解除或期满后，承租人将腾空的租赁房屋移交给出租人并办理完相应的工商行政登记注册、税务登记等全部注销或迁移至其他地方的前提下，出租人可在抵扣应由承租人承担的费用、租金、违约赔偿金后三十天后，将剩余租赁押金退还给承租人，但不附带利息。如承租人未按本租赁合同第12条第16款的要求在店内展示搬迁通知，退还租赁押金的上述时限将延长至九十天，如承租人届时与顾客存在退换商品、投诉、索赔、结算等问题，则出租人有权拒绝退还租赁押金直至上述问题解决完毕等。16款撤店通告约定，除非出租人和承租人已就续约达成一致，承租人在租赁合同结束前30天起应在租赁房屋内显著的位置展示通告，告知客人停业日期及搬迁后的联系方法等，如发生顾客投诉、索赔等与承租人有关的问题，出租人不承担任何责任。出租人义务有，承租人在遵守和履行租赁合同中的条款和前提下，在租期内使用租赁房屋不受出租人的任何干扰或任何人通过出租人对租赁房屋的法律要求；保持包括租赁房屋所在整体建筑内屋顶、主结构、墙面、以及电源、下水道和电缆以及承租人责任以外的其他部分处于完好状态等，保持公共区域所有电梯、灭火及安全设施等处于正常运行状态和保持租赁房屋所在公共区域、洗手间及其他公共部分的清洁。出租人权利还有公共区域使用、公共扩音系因使用等，其中命名约定有出租人保留全权决定重新命名“西安倍格硅巷”的权利和任何时候或随时改变、替换或取消原有名称的权利而无需对承租人做任何补偿。租赁房屋的交还，在租赁期满或提前解除的情况下，承租人应于租赁期满或解除之日前将租赁房屋恢复原状，交还给出租人。恢复原状工程包括增设的机电设施、空调、煤气、水和消防由出租人负责，承租人支付费用。承租人应向出租人移交租赁房屋及所有固定设备、装置、租赁房屋钥匙以及一些附加设备，并使这些设备、装置保持良好、清洁、可租和可使用状态，自然损耗除外等。如承租人未能在租赁期满或解除日之前将租赁房屋腾空、恢复原状后移交给出租人，出租人有权强行进入并收回、使用；如果承租人未能如期将租区恢复原状或在租区内遗留有物品、设备，出租人可自行或委托他人将租区恢复原状，但费用应由承租人承担，该遗留物品、设备视为承租人同意出租人有权任意处置，腾空租赁房屋及处置遗留物所发生的费用应由承租人负担等。在上述情况下，出租人强行进入该租区之日或恢复原状之日视为承租人向出租人移交租赁房屋之日，以后到者为准，此延期移交的天数，视同承租人延长租用的天数，承租人应根据实际天数按比例向出租人支付租金及本租赁合同要求之其他费用。违约责任：未按期向出租人或其指定主体支付租金、管理服务费或其他应付的费用超过30日、未遵守和履行本合同中的条款或条件经出租方书面催告后15日内仍未纠正的等，均为承租人违约事项。违约金，如承租人未按照本租赁合同规定期限支付租金或其他费用，承租人需按所欠金额日0.5%的计算方式支付逾期违约金直至承租人全部付清为止；本租赁合同关于免租期免收租金的约定失效，出租人有权要求承租人按本租赁合同约定的首期租金标准支付免租期内的全额租金。提起解除租赁合同的情况为：承租人要求在租期内解除本合同，承租人应提前至少90天向出租人发出提前解除租赁合同的书面申请，出租人可选择同意，但承租人应根据租期剩余的时间向出租人支付补偿金且出租人有权没收租赁押金和管理服务押金（如有）。具体金额为另收取相当于一个月租金的补偿金。出租商场约定试营业时间为2018年5月10日，如未能正常试营业，那么承租方在试营业之前阶段不应支付物业费。其他约定有：租赁期限内，出租人可将本租赁合同项下的权利和义务概括转移至出租人在当地成立的子公司、分公司或其他关联公司，承租人、担保人应按出租人的安排在维持本租赁合同条款和内容的前提下另行签署有关租赁合同或合同权利义务概括转让协议。通知的送达：本租赁合同需要发出的全部通知，均须采取书面形式，包括信函、传真等。任何应送达的通知包括因提起诉讼等司法文件，如送交承租人，在写明承租人的姓名、地址并以预付邮资的邮寄方式寄送承租人或送达承租人租赁房屋。本租赁合同首部载明的地址或承租人在中国陕西西安最后所知的营业或居住地址时，即被视为已有效送达，承租人，否则承租人应承担因此导致送达不能的后果。摩码公司与孙一该该租赁合同上签字、按印。2018年5月29日，摩码公司作为甲方与乙方孙一、丙方编舞公司签订《合同权利义务概括转让协议》约定，就双方签订的《XX巷XX层XX、XX商铺租赁合同》之合同权利义务概括转让事宜，达成协议，该商铺租赁合同即原合同约定由孙一承租的铺位空间租期为2018年5月1日至2021年4月30日止，原合同内容于2018年5月3日交割日概括转让给编舞公司，交割日起在剩余租赁期间内，编舞公司享有租赁合同中的所有权权利并履行、承担租赁合同中的所有义务、责任；孙一对编舞公司履行租赁合同过程中的所有义务、责任行为向摩码公司承担连带责任；交割日前孙一支付摩码公司的押金、保证金（如有），摩码公司概不退还，视同孙一直接转移至编舞公司，交割日前孙一尚未支付费用部分，自本协议生效之日起由编舞公司直接向摩码公司支付，交割日后孙一已支付给摩码公司的费用，摩码公司不予退还，亦视同孙一直接转移给编舞公司。本协议经三方签字盖章后生效。摩码公司、孙一及编舞公司均在该协议上签字、盖章。2018年6月20日，摩码公司向编舞公司出具商业营业用房经营租赁服务发票，发票金额为66405元；企业管理服务费发票，发票金额25863元。编舞公司还提交2018年4月2日消费记录，该记录载明当日消费给摩码公司费用为30756元。2018年9月6日，摩码公司向编舞公司出具缴费通知书，要求编舞公司将2018年10月1日-2018年12月31日租金66405元于2018年9月30日前交付摩码公司指定账户等；将2018年8月1日-2018年12月31日管理服务费43105元于2018年9月30日前交付摩码公司指定账户等。2018年9月11日，编舞公司向摩码公司致函，内容为2018年9月7日编舞公司收到摩码公司要求支付房屋及物业管理费的通知，编舞公司认为在签订合同时已经依约履行付款义务，故认为不存在拖欠费用问题；并认为摩码公司未将大厦三层用作商场存在欺诈，基础设施中水和厕所不能使，2018年5月10日承诺的试营业未能实现以致免租期变更编舞公司无需支付租金。对该致函，编舞公司于9月14日进行保全证据公证，西安市公证处出具（2018）西证民字第11060号公证书。2018年9月20日，摩码公司向编舞公司出具回复函对致函内容予以答复。2018年10月8日，摩码公司再次向编舞公司出具催费通知单，要求编舞公司支付前述缴费通知书所载费用及违约金，并载明2018年10月11日17:00为最后交费期间，如逾期仍未付，则摩码公司将依约停止编舞公司商铺能源供应等。2018年11月2日，摩码公司向编舞公司出具《关于解除合同的通知函》，载明通知编舞公司2018年11月2日房屋租赁合同予以解除，理由为不按照合同约定履行租金、管理服务费等支付义务，并要求摩码公司在收到该函件三日内腾交铺位、已付押金30756元予以抵扣不予返还，并要求支付2018年10月1日至2018年11月1日应付铺租22872.83元，2018年8月1日至2018年11月1日管理服务费26150.37元及滞纳金6170.09元、铺租44270元等。2018年11月3日，摩码公司向编舞公司出具《关于腾退房屋的通知函》，称因编舞公司根本违约，于2018年11月2日正式解除房屋租赁合同等，并要求编舞公司在收到该解除通知后三日内将涉诉房屋腾空恢复原状并交付等。2018年11月13日，摩码公司再次致编舞公司《关于腾退并交接房屋的告知函》，要求编舞公司在接到该函件后两日内安排人员对房屋现状和交接事宜等进行确认和履行等。为证明己方就涉诉场地装修事实和费用，编舞公司提交2018年4月23日与西安宅诗美装饰装潢工程有限公司签订的《西安市家庭居室装修装饰工程施工合同》、44700元和18000元收款收据及相应银行转款凭证、96850元转款凭证。其中合同约定装修总价为149000元。编舞公司还提交视频佐证己方对涉诉场地未满足合同约定开业条件及基础设施水和厕所不能使用。摩码公司则提供孙一微信朋友圈视频，佐证涉诉房屋交付孙一、编舞公司，房屋正常使用、对外经营的情况。摩码公司于2018年6月13日于西安市莲湖区建筑和住房保障局办理了租赁证182XXXXXXXXXX号的《西安市房屋租赁登记备案证明》载明，西安市宏府投资控股集团有限公司为出租人，将位于西安市莲湖区XX大街XX大厦XX幢XX单元XX室、租赁面积3331.19平方米出租给摩码公司，租期为2018年1月1日至2027年12月31日、该证件有效期为2018年1月1日至2027年12月31日。摩码公司还向本院提交涉诉房屋所在楼宇的房屋产权登记证明及摩码公司与西安市宏府投资控股集团有限公司的《房屋租赁合同》，证明摩码公司对涉诉场地有权出租、使用等。为证明摩码公司因拆除涉诉场地产生费用，摩码公司提交《西安倍格硅巷*宏创三层工程施工合同》及发票，票载金额101597.47元，该合同附件“宏府大厦3层-今日头条精装修项目”报价单载明玻璃拆除工程59.07平方米、轻钢龙骨木板及银镜墙体拆除99.12平方米、拆除吧台1个，合计7527.85元。一审法院认为，2018年4月2日，孙一作为承租方与出租方摩码公司签订商户租赁意向单并于当日消费给摩码公司30756元，应为租赁涉诉场地交付的定金。随后孙一与摩码公司还签订了房屋租赁合同，并于2018年5月29日与摩码公司、编舞公司签订《合同权利义务概括转让协议》，系三方对涉诉场地承租权利义务概括转移至编舞公司的真实意思表示和确认，三方应依约履行义务、享有权利,定金应依约转为场地租金。编舞公司依约支付2018年7月1日至同年9月30日场地租金66405元及企业管理服务费25863元。至于2018年10月起至12月租金未付一事，编舞公司认为摩码公司违约在先，未实现约定的承租场地所在商场于2018年5月10日试营业，依据双方“起租日即为开业日，起租日变更的，免租期起止日期相应变更”的约定，编舞公司已付租金起租日应自2018年7月1日起算，且摩码公司于2018年9月6日向编舞公司主张交纳当年10月1日至12月31日租金事实亦可与此相互印证商场开业时间顺延事实存在；且摩码公司擅自改变商场三层业态，编舞公司提交证据视频及照片可证。摩码公司否认，却无证据提交，故不予采信。现双方均诉至法院要求确认于2018年11月3日解除《房屋租赁合同》，编舞公司认可无异并表示当日搬离涉诉场地，依法予以确认；主合同解除时从合同即《合同权利义务概括转让协议》一并解除。摩码公司主张编舞公司支付其租金22872.83元及逾期滞纳金以22872.83元为基数、按照5‰/日标准自2018年10月1日起计算至实际给付之日，虽摩码公司未依约实现经营业态，但非可导致合同根本履行不能，故结合编舞公司确认实际搬离涉诉房屋时间为11月3日，故该请求应以月租金22135元计算。摩码公司主张编舞公司支付服务管理费26150.37元及逾期滞纳金以26150.37元为基数、按照3‰/日标准自2018年10月1日开始计算至实际给付之日，同上述理由，应由编舞公司支付8621元。摩码公司还请求编舞公司支付其上述两项费用滞纳金和免租期费用44270元，因摩码公司在合同履行中亦有违约，且租赁合同为摩码公司提供格式合同文本，应做出对格式合同文本提交一方严格的解释和适用，故摩码公司上述各项诉讼请求，依法不予支持。摩码公司还主张孙一对编舞公司上述给付义务承担连带责任，孙一在《合同权利义务概括转让协议》中明确约定己方该项义务，虽该协议一并解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。孙一该义务应予以履行。编舞公司反诉请求摩码公司返还其商业营业用房经营租赁服务费66405元、企业管理服务费25863元。因编舞公司实际使用涉诉场地事实成立，且编舞公司主张摩码公司违约事项均非可足以引起合同根本履行不能，故编舞公司该两项反诉请求，不予支持。编舞公司主张退还押金30756元，因合同解除事由系因摩码公司履行合同改变商业业态违约在先，故该项费用应由摩码公司退还编舞公司。至于编舞公司要求摩码公司赔偿其房屋装修损失159550元，在合同履行中编舞公司亦未能积极协商解决纠纷，双方均未尽到协商、促成合同目的实现的义务，根据双方在履行合同中的违约程度，该笔费用由摩码公司给付编舞公司106367元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、2018年11月3日原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司（以下简称摩码公司）与被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司（以下简称编舞公司）、被告孙一签订的《房屋租赁合同》及从合同《合同权利义务概括转让协议》一并解除；二、本判决生效后三日内，被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司支付原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司房屋占用费22135元；三、本判决生效后三日内，被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司支付原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司服务管理费8621元；四、被告孙一对上述被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司向原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司的给付义务承担连带给付责任；五、本判决生效后三日内，原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司退还被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司押金30756元；六、本判决生效后三日内，原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司给付被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司房屋装修费用106367元；七、驳回原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2132元，原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司已预付，由原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司承担1582元；由被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司承担550元。反诉费5538元，被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司已预付，由原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司承担3000元；由被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司承担2538元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，当事人签订的《房屋租赁合同》《合同权利义务概括转让协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，编舞公司向摩码公司支付场地租金66405元及企业管理服务费25863元。摩码公司主张上述费用系编舞公司支付的2018年5月1日至2018年7月30日的租金和管理费。对此，编舞公司予以否认。经查，双方合同约定，起租日即为开业日，起租日变更的，免租期起止日期相应变更；2018年9月6日，摩码公司向编舞公司出具交费通知书，要求编舞公司交纳2018年10月1日至2018年12月31日租金66405元。一审根据上述事实，并结合编舞公司提交视频及照片等证据认定涉案商场存在开业时间顺延，且摩码公司擅自改变商场三层业态，编舞公司支付的上述款项系2018年7月1日至同年9月30日场地租金和企业管理服务费，与法不悖，并无不妥。摩码公司要求确认涉案《房屋租赁合同》于2018年11月3日解除，而编舞公司对此不持无异，并表示当日搬离涉诉场地，故依法予以确认。主合同解除，从合同即《合同权利义务概括转让协议》应一并解除。摩码公司虽未依约实现经营业态，但此并非可导致合同根本履行不能，一审结合编舞公司已交纳租金和管理费至2018年9月30日，及编舞公司于2018年11月3日搬离涉案房屋，认定编舞公司应支付摩码公司租金22135元、服务管理费8621元，并无不当。摩码公司要求编舞公司支付其上述两项费用滞纳金和免租期费用44270元。因摩码公司在合同履行中亦有违约，故摩码公司上述主张，依法不予支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因涉案《合同权利义务概括转让协议》约定孙一对编舞公司履行租赁合同过程中的所有义务、责任行为向摩码公司承担连带责任。故对摩码公司主张孙一对编舞公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，依法予以支持。编舞公司主张摩码公司返还其商业营业用房经营租赁服务费66405元、企业管理服务费25863元。因编舞公司已实际使用涉诉场地，且编舞公司主张摩码公司违约事项并非足以引起合同根本履行不能，故对编舞公司的上述主张，依法不予支持。编舞公司主张退还押金30756元，因合同解除事由系因摩码公司履行合同改变商业业态违约在先，故该项费用应由摩码公司退还编舞公司。编舞公司要求摩码公司赔偿其房屋装修损失159550元。因在合同履行中编舞公司亦未能积极协商解决纠纷，且双方均未尽到协商、促成合同目的实现的义务，故一审根据双方在履行合同中的违约程度，酌定摩码公司给付编舞公司106367元，亦无不妥。综上所述，摩码公司和编舞公司、孙一的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8793元，由西安摩码宏河企业运营管理有限公司负担4293元，由西安编舞文化传媒有限公司、孙一负担4500元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年八月七日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华