贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4412号上诉人（原审被告）:贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路15号。统一社会信用代码：91520500215470181G。法定代表人:张立华。委托诉讼代理人：肖顺裕，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦忠俊，贵州威迪律师事务所律师。上诉人（原审原告）：潘娇，女，汉族，1988年2月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：黎阳，男，汉族，1988年6月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：徐文淑，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙中菊，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司（以下简称：毕节市房地产公司）与上诉人潘娇、黎阳商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人毕节市房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实及理由1.上诉人于2019年12月12日办理好初始登记后，于2020年1月21日短信通知被上诉人提交办理转移登记相关资料，被上诉人至今未交办理转移登记的相关资料，一审认定违约时间至2020年3月11日，认定事实错误。2.《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第5条规定：逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间。一审认定违约金计算至涉案房屋不动产证办理完毕止，适用法律错误。3.被上诉人没有举证证明其损失，根据《合同法》“第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，请求适当调低违约金额。上诉人黎阳、潘娇上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为被告向原告支付逾期违约金以购房款383351元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年1月13日起计算至2019年8月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，从2019年8月21日计算至2020年3月13日。2.诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审上诉人与被上诉人均确认涉案房屋的交付时间为2014年12月31日，一审却无故认定涉案房屋交房时间为2017年11月9日，并按合同约定以交房时间后360日来计算违约起算时间错误。因涉案房屋交房时间为2014年12月31日，按照《商品房买卖合同》约定系交房后360日内登记完毕商品房所有权，即被上诉人应当于2015年12月25日前为取得该商品房的所有权转移登记，而被上诉人于2020年3月13日才为上诉人办理完毕不动产权证构成违约，上诉人于2020年1月13日提起诉讼，并主张从2017年1月13日起算被告违约时间，未超过三年诉讼时效，故被上诉人向上诉人支付的逾期违约金应以购房款383351元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年1月13日起计算至2019年8月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，从2019年8月21日计算至2020年3月13日。原审判决认定事实错误，认定2017年11月9日被上诉人向原告交付房屋无任何事实及依据。原审原告一审诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的前期违约金，违约金以原告已付房款383351元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月13日计算至2020年3月13日74971.90元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实如下：2014年12月5日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区。约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。房屋登记方面约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”未约定逾期办理转移登记违约金等事宜。补充协议中关于房屋登记方面约定：“出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及提供物业管理费已经缴清的相关凭据，否则出卖人有权不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了购房款383351元。2017年11月9日被告向原告交付房屋,2019年12月12日，被告申请涉案房屋首次登记。2020年3月11日，被告向不动产登记机关提交办理转移登记资料。2020年3月13日，涉案房屋办理完毕不动产权证书。后双方未就本案违约金事宜达成一致意见，原告提起本案诉讼。另查明，涉案房屋所在小区原规划容积率为4.99、建筑密度27.4%，2014年1月21日，经被告申请，政府有关部门同意将涉案小区容积率调整为5.56、建筑密度调整为29.5%。一审法院认为，本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2017年11月9日向原告交付了房屋，合同在房屋登记方面约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”未约定逾期办理转移登记违约金等事宜。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应于房屋交付之日起360日内即2018年11月4日前为原告办理商品房转移登记，逾期未办理，即构成违约，应承担相应的违约责任。自2018年11月5日起，被告即进入违约期，其虽举《通知》等证据欲证明其在办理不动产登记证书之前就多次通知原告提交资料办理转移登记，但是，未能举证证明其通知是否送达原告等业主，故违约期限应截止2020年3月11日，被告向不动产登记机关提交办理转移登记资料，结合原告的诉讼请求，被告应以已付购房款383351元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2018年11月5日至2020年3月11日的违约金。被告提出诉讼时效抗辩，原告于2020年1月13日提起本案诉讼，其主张的违约金未超过三年诉讼时效期间，被告该抗辩不予采纳。被告答辩称系政府的城市规划的调整及机构改革导致其未能及时办理转移登记，属于不可抗力，可以免除违约责任。但是从被告所举证据七星关区人民政府批复（七星府复[2014]33号）可看出，规划调整的原因是“该公司申请对项目规划方案进行调整”。可见该规划调整与被告主观意志有关，其片面地将规划调整视为不可抗力没有事实依据。此外，被告也未举证证明何种机构改革以及机构改革与其迟延办理转移登记之间的因果关系。因此对被告的该抗辩意见，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘娇、黎阳支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以383351元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2018年11月5日计算至2019年8月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，从2019年8月21日计算至2020年3月11日；二、驳回原告潘娇、黎阳的其他诉讼请求。案件受理费789元，由原告潘娇、黎阳负担394元，被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担395元。本案审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。经审理查明：涉案房屋的交付时间为2014年12月31日，其余认定事实与一审认定一致。本院认为：本案二审争议的焦点为：1.本案违约责任期应如何认定；2.一审适用的违约金标准是否正确。不动产登记部门已于2020年3月13日为涉案房屋颁发了不动产权证书，上诉人毕节市房地产公司主张黎阳、潘娇未向其提供办理案涉房屋转移登记有关资料与本案事实不符。一审中双方当事人确认案涉房屋交付时间为2014年12月31日，一审认定为2017年12月9日无事实依据，予以纠正。因涉案房屋交付时间为2014年12月31日，依据双方合同约定，毕节市房地产公司应于交房后360日内即2015年12月26日前对涉案房屋完成所有权登记。涉案房屋毕节市房地产公司于2020年3月13日办理完毕所有权登记，其本应于2015年12月26日承担违约责任，但因黎阳、潘娇于2020年1月13日才提起本案诉讼，且毕节市房地产公司一审中以诉讼时效进行抗辩，故毕节市房地产公司承担违约责任起止时间应为2017年1月13日起算。根据双方关于毕节市房地产公司负责在涉案房屋交付使用之日起90日内申请该涉案房屋所有权初始登记，房屋交付后，毕节市房地产公司在360日内登记完毕该涉案房屋所有权，相关费用由潘娇、黎阳承担之约定及毕节市房地产公司自认其2020年1月21日通知潘娇、黎阳提交办理涉案房屋转移登记有关资料，不动产登记部门于2020年3月13向涉案房屋颁发不动产权证书的事实可知，涉案房屋迟延办证并非潘娇、黎阳怠于向毕节市房地产公司提交办证资料所致，依据双方合同约定，毕节市房地产公司应承担违约责任的期间应截止至2020年3月13日。一审认定毕节市房地产公司承担违约责任期间为2018年11月5日至2020年3月11日无事实依据。毕节市房地产公司主张本案违约金应计算至涉案房屋取得初始登记之日的上诉理由不能成立，不予采纳。黎阳、潘娇主张一审认定毕节市房地产公司承担违约责任期间错误的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。因双方就涉案房屋办理转移登记未约定违约责任，一审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定之标准支付违约金正确，一审适用的系法定违约金标准，不存在当事人约定违约金明显过高的依法应予调整的情形，故对上诉人毕节市房地产公司主张调减违约金的主张不予采纳。2019年8月20日因中国人民银行不再公布同期同类贷款利率，而由全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率取代，故上诉人向被上诉人承担违约金计算方式应为：以涉案房屋购房款383351元为基数，从2017年1月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2019年8月20日起至2020年3月13日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，上诉人毕节市房地产公司的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。上诉人黎阳、潘娇的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1201号民事判决；二、上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人潘娇、黎阳支付以涉案房屋购房款383351元为基数，从2017年1月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至2020年3月13日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的逾期办证违约金。一审案件受理费789元，二审案件受理费3156元，均由上诉人毕节市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年八月四日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青