贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4537号上诉人（一审原告）：孙赟，男，1977年7月12日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人（一审原告）：林霞，女，1980年7月5日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：彭晓洁，贵州靖毕律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝利梅，贵州靖毕律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：毕节市天厦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520502556644557Y，住所地贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路。法定代表人：丁昌泽，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雄，贵州本芳律师事务所律师，执业证号15205201710012814。上诉人孙赟、林霞与上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司（以下简称:天厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人孙赟、林霞上诉请求：撤销原判第三项，发回重审或查明事实，依法改判；本案一审、二审诉讼费用均由天厦房开公司承担。事实及理由：1.一审判决认定天厦房开公司在交房后810天内通知业主办证，符合合同约定，没有构成违约错误。天厦房开公司没有在合同约定的时间内取得商品房所有权初始登记，已经构成违约。双方分别约定了初始登记的期限和转移登记的期限，天厦房开公司未在约定的初始登记期限内履行该义务，违约金以商品房交付使用后90日的次日起算。2.原判认定天厦房开公司已经向孙赟、林霞履行了通知办理不动产登记的义务，认定事实错误。鉴于双方的委托办证关系，天厦房开公司在具备办证条件后，有义务及时告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。虽然孙赟、林霞与天厦房开公司未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，但在案涉合同中约定了“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.首先以书面通知买受人，无法书面通知的在毕节日报上登报通知”故通知方式应参照此约定，应先书面通知，无法书面通知的再以其他方式通知。而常规意义的书面通知应该是天厦房开公司向上诉人以当面递交通知单或以邮寄方式递交通知单，再或者以短信的方式向上诉人发送通知信息。天厦房开公司留存了上诉人的地址电话，上述通知方式天厦房开公司均可以办到，但是孙赟、林霞并未收到过相关通知的邮件或者是短信。本案一审中，天厦房开公司也没有提交过书面通知的相关证据。天厦房开公司一审提交的张贴公示照片，证明2019年2月18日，天厦房开公司在小区内张贴通知，通知业主提交办证材料，首先，该公示不能不认为是对上诉人的书面通知；其次，就该证据本身，上诉人并未在小区内见过该通知，是否真实张贴不得而知，天厦房开公司提交的只是一张通知的照片，并没有该通知张贴位置的全貌照片，张贴的地点不明，虽然通知落款时间写的是2019年2月18日，但是该时间落款是天厦房开公司自己制作，可以由天厦房开公司随意填写，没有其他证据印证该通知确系2019年2月18日进行张贴。第三，该通知的对象是“天厦茶亭溪苑”业主，而上诉人购买的商品房是天厦翠西苑，都不是一个小区，也从另一面证明天厦房开公司没有尽到通知义务。一审判决认定该证据可以证明天厦房开公司履行了通知义务，属于查明事实错误。上诉人天厦房开公司上诉请求：撤销原判，改判驳回孙赟、林霞的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由孙赟、林霞承担。事实及理由：孙赟、林霞要求退还水入户、电入户费、燃气开户费的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应当予以驳回。首先，孙赟、林霞要求退还该费用，实质是行使债权请求权，债权请求权当然适用诉讼时效制度。其次，一审法院认为天厦房开公司代收该费用无法律依据，则构成不当得利。案系商品房预售合同纠纷，基础法律关系为合同，并非不当得利。按照一审法院的逻辑，因此该诉讼请求不应在本案中一并审理，应当告知孙赟、林霞另行提起诉讼，避免与以前的判决冲突。双方当事人对对方上诉均未作答辩。一审原告孙赟、林霞起诉请求：1．判令被告立即将不动产权证书交付给原告；2．判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，暂计34，000.00元（该违约金从以原告已支付总房款384，187.00元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年4月1日起计算至被告实际向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止）；3.判令被告退还原告水入户费、电入户费、燃气开户费共计4，120.00元；4.本案所涉诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年2月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市出售给原告，总房款为384187.00元，应于合同签订之日支付首期房款116187.00元，余款268000.00元银行按揭贷款支付。被告应当于2014年12月30日前交付该商品房。上水、下水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳水、电、闭路电视、燃气气等项费用。被告承诺于年月日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如不能按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1％承担违约责任．2．约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1％的违约金。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“三、关于产权登记的补充……3.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2013年2月14日，被告向原告代收了维修基金、契税及办理产权证、土地使用证等税费，同时向原告代收取燃气开户费2500.00元、水入户费800.00元、电入户费520.00元、闭路电视入户费300.00元。2016年1月19日，原、被告双方签订《天厦·翠西苑1期住宅延期交房补充协议书（2）》，该协议第六条约定：“六、房产证办理时间1、初始登记：商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2、转移登记：取得商品房所有权初始登记后720日内办理转移登记。”2016年12月24日，被告向原告交付涉案商品房。2019年1月31日，被告取得涉案房屋所属楼栋的不动产权证书。2019年2月18日，被告以张贴《通知》的方式通知买受人涉案房屋所属楼栋的商品房具备办理产权转移登记条件，并通知买受人提供相关资料及共同申请办理。2019年2月22日，原告授权被告代为办理涉案商品房不动产权证书。2019年8月31日，涉案商品房登记在原告名下。一审法院认为：结合原、被告双方的诉辩意见，本案争执的焦点有一、被告是否应当向原告交付不动产权证书。二、被告是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任；如需承担，违约金如何计算。三、被告是否应当退还燃气开户费、水入户费、电入户费。关于焦点一，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。虽然双方在合同中并未约定由谁申请办理，但是被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、土地证登记费、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成委托办理涉案商品房不动产权属证书的意思表示，且2019年2月22日，原告已授权被告代为办理涉案商品房不动产权证书，被告应当为原告办理涉案商品房的产权转移登记并将办理好的不动产权证书交付原告。涉案商品房已转移登记在原告名下，被告只需将不动产权证书交付原告即可，故对原告主张的“判令被告立即将不动产权证书交付给原告”的诉讼请求予以支持。关于焦点二，如前所述，被告应当为原告办理涉案商品房不动产权证书。按照原、被告双方签订《天厦·翠西苑1期住宅延期交房补充协议书（2）》第六条“房产证办理时间1.初始登记：商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2.转移登记：取得商品房所有权初始登记后720日内办理转移登记”约定，被告应当在2016年12月24日交付涉案商品房后的810日内为原告办理不动产权证书，即在2019年3月24日前为原告办理不动产权证书。因原、被告形成委托代办关系，被告负有向原告告知其具备办理涉案商品房转移登记条件的义务，只有被告尽到告知义务，才履行完毕其义务。被告于2019年2月18日以张贴《通知》的方式告知原告其已具备办理涉案商品房产权转移登记的条件，并通知原告提供相关资料及共同申请办理，故应以该时间作为被告履行通知义务的时间。被告在2019年3月24日前已具备为原告办理涉案商品房转移登记的条件并通知了原告，故被告在2019年3月24日前未违反合同的约定，在此期间不应承担违约责任。另，原告提供的证据，不足以证明系被告的原因致使其在2019年3月24日之后未能及时取得不动产权证书，故对原告主张的2019年3月25日起的逾期办理不动产权证书的违约金不予支持。关于焦点三，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水、燃气及供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户。因此，被告收取原告的燃气开户费、水入户费、电入户费、闭路电视入户费实质为水、供电、有线电视、燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告代收取燃气开户费、水入户费、电入户费、闭路电视入户，于约于法无合理依据，理应予以退还。对此，虽然被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的收取无法律依据，原告可以要求随时返还，对被告的抗辩意见不予采纳，对原告的该诉讼请求予以支持。故，对原告提出的“判令被告退还原告燃气开户费2，500.00元、水入户费800.00元、电入户费520.00元”的诉讼请求，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告孙赟、林霞交付涉案商品房不动产权证书；二、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告孙赟、林霞燃气开户费2，500.00元、水入户费800.00元、电入户费520.00元；三、驳回原告孙赟、林霞的其他诉讼请求。案件受理费377.00元，由原告孙赟、林霞302.00元，由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担75.00元。本院审理本案过程中，上诉人提交了落款日期为2019年2月18日的《通知》、权利人为案外人周梅、岳守平及权利人为案外人杜春梅、孙继平的《不动产登记申请表》及不动产权登记材料。证明目的：上诉人在期限内完成了首登，并履行了通知义务，张贴《通知》的地方为被上诉人回家必经的电梯，同楼栋的其他业主接到通知后提交了资料办理了产权登记，上诉人不存在逾期交付转移登记有关文书的违约情形。被上诉人质证认为：对《通知》三性不认可，达不到证明目的。因为没有证据印证《通知》上的落款时间为张贴时间，被上诉人从未看到过该《通知》；案外人的办证材料与本案无关，不应采纳。本院认为，上诉人提交的《通知》真实性无法认定，案外人的《不动产登记申请表》及不动产权登记材料与本案无关联性，不能达到其证明目的，不予采信。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于案涉逾期办证违约金的认定问题。双方当事人已经达成委托办证的合意，根据双方所签《天厦·翠西苑1期住宅延期交房补充协议书（2）》第六条：“房产证办理时间1、初始登记：商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2、转移登记：取得商品房所有权初始登记后720日内办理转移登记”的约定及上诉人天厦房开公司的抗辩主张，上诉人天厦房开公司负有于2016年12月24日交付涉案商品房后的810日内(2019年3月24日前)代上诉人孙赟、林霞向不动产登记机关申请办理涉案房屋不动产权证书的义务。在上诉人天厦房开公司未提交证据证明其何时向不动产登记机关提交涉案房屋办理转移登记的相关资料的情况下，基于不动产登记机关已于2019年8月31日为案涉房屋颁发了不动产权证书的事实，可认定上诉人天厦房开公司至迟于2019年8月31日向不动产登记机关提交完毕办理涉案房屋不动产权证书的相关资料。因此，上诉人天厦房开公司已逾期代上诉人孙赟、林霞向不动产登记机关提交办理案涉房屋办理不动产权证书的相关资料，构成违约，其应承担2019年3月24日至2019年8月31日期间的违约责任。一审认定的违约期间不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本院酌定上诉人天厦房开公司以上诉人孙赟、林霞已付购房款384187元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍向上诉人孙赟、林霞支付违约金。关于开户费应否退还的问题。上诉人孙赟、林霞向上诉人天厦房开公司缴纳的各项开户费，其性质系上诉人孙赟、林霞委托上诉人天厦房开公司代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人天厦房开公司所举证据不能证明已经代上诉人孙赟、林霞完成了委托事项，上诉人孙赟、林霞在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人天厦房开公司不须再代上诉人孙赟、林霞缴纳该费用，上诉人孙赟、林霞的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。综上，上诉人孙赟、林霞的上诉请求部分成立，对其相应的上诉请求予以支持；上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司的上诉请求不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14575号民事判决第一、二项，即“被告毕节市天厦房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告孙赟、林霞交付涉案商品房不动产权证书；被告毕节市天厦房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告孙赟、林霞燃气开户费2，500.00元、水入户费800.00元、电入户费520.00元”。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14575号民事判决第三项，即“驳回原告孙赟、林霞的其他诉讼请求”。三、上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人孙赟、林霞逾期办证违约金（违约金以上诉人孙赟、林霞已付商品房总款384187元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2019年3月24日起计算到2019年8月31日止）。四、驳回上诉人孙赟、林霞其他上诉请求。五、驳回上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司的上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费377元，由上诉人孙赟、林霞280元，由上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司负担97元。二审案件受理费1508元，由上诉人孙赟、林霞负担450元；上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司负担1058元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年八月三十一日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印