贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初4064号 原告：胡彬，男，1984年11月15日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告：卢坤妮，女，1984年10月27日出生，汉族，广西平南县人，住贵州省黔西县。 被告：黔西县中友房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇水西大道西段（城关信用社四楼），统一社会信用代码：91520522057092292P。 法定代表人：罗阳，系该公司董事长。 诉讼代理人：刘继丹，系贵州贵达律师事务所律师，委托权限为特别授权。 第三人：云南畅创商贸有限公司，住所地，昆明市官渡区国贸中心旁银海领域小区独商2幢1层商铺2室。 法定代表人：高虹,系公司总经理。 原告胡彬、卢坤妮诉被告黔西县中友房地产开发有限责任公司（简称黔西中友公司）、第三人云南畅创商贸有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告胡彬、卢坤妮、被告黔西中友公司诉讼代理人刘继丹、第三人云南畅创商贸有限公司法定代表人高虹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡彬、卢坤妮诉称，因姐姐有精神问题，父母想买商铺用租金供养她，涉案购房款共分9次刷卡付清，付款的有原告之父胡永书及原告胡彬、卢坤妮三人。2015年6月18日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，协议约定由黔西中友公司将其开发的位于黔西县古城项目8栋1-1-8号房出售给原告胡彬、卢坤妮。被告黔西中友公司出具收据收到二原告207699元购房款。2018年1月4日，黔西中友公司破产清算。二原告依法申报债权未得到破产管理人确认。原告已全部支付购房款，有权要求被告公司继续履行合同。故诉至法院，请求判决：1、确认原告享有黔西县古城项目8栋1-1-8号房屋的债权；2、确认被告继续履行原被告签订的《商品房买卖合同》；3、确认被告办理案涉房屋所有权变更登记及逾期办证违约金暂定为49952元；4、确认被告给付原告逾期办证违约金暂定为49952元；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，二原告自愿放弃要求被告给付逾期办证及逾期交房违约金的诉讼请求。 二原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提供证据如下： 一、书证 1、原告身份证，证明原告身份信息； 2、《商品房买卖合同》； 3、决定书、临时债权表； 4、收据、转账记录； 以上四组证据证明涉案房屋是原告购买，要求被告继续履行合同。 5、银行流水（7张），证明原告实际支付购房款及维修基金； 6、户口本，证明原告胡彬与胡永书系父子关系。 二、证人证言 证人赵某1出庭证实，其当时在水西古城上班，是其带原告看涉案铺面，原告确实购买了水西古城商铺，有20多个平方。中友公司为原告办理了手续。 被告黔西中友公司辩称，中友公司的账户上没有原告支付的购房款，原告向被告公司申报债权时未提供相应的支付依据，因此，被告公司解除合同符合法律规定。 被告黔西中友公司为支持其抗辩主张，在举证期限内向本院提供证据如下： 债权申报表、申报材料清单、送达地址确认书、审查确认表、邮政快递单，证明原告向被告申报债权时未提供直接支付购房款的依据，被告是按照原告提供的送达地址邮寄了审查确认表，原告在收到后从2018年6月到第二次债权人会议均未提出异议，原告债权已经由法院裁定确认。 第三人陈述称，第三人实际收到原告支付的款项为11万元，第三人有委托销售书，可以代收购房款。2015年6月18日，第三人交纳涉案房屋维修基金4154元，收款单位为被告公司。 第三人为支持其陈述意见，在举证期限内向本院提供证据如下： 《委托销售书》、交纳涉案房屋维修基金的转账凭证，证明原告真实购买案涉房屋。 为查清案件事实，本院当庭出示依法向胡彬、卢坤妮制作的询问笔录，上海汇付数据服务有限公司复函、黔西县房产管理局房屋信息查询表（2份）、“水西古城”项目营销策划及销售代理合同。 被告对原告提交的证据1、6无异议；对证据2真实性无异议，但认为原告未实际支付购房款；对证据3无异议，认为恰好证明了被告按原告提供的地址将相关材料邮寄送达，原告也收到了邮件；对证据4、5，被告公司并未实际收到原告支付的购房款。第三人的质证意见为：证据1、2、3、4、6与第三人无关，收据中的1万元是第三人公司收取，其他的不清楚；对证据5有异议。 原告认可被告提供的申请书，认为没有收到法院的裁定书，所以原告才提起诉讼。第三人的质证意见为：被告提交的证据与第三人无关。 对第三人提交的证据，原告无异议；被告对转账凭证无异议，认为《委托销售书》没有原件，不予认可。 对证人赵某2的证言，各方当事人均无异议。 对本院出示的询问笔录，原告无异议；被告认为小票上的1万元没有查到，另外的购房款没有收到；第三人不清楚涉案房屋的总房款，第三人收到的是11万元(在申报债权时已经减除)，4154元的维修基金是第三人的法定代表人高虹支付的。对本院出示的《复函》、涉案房屋信息查询表（2份）、“水西古城”项目营销代理合同，原被告均无异议；第三人认为：睿明建材可视为其法定代表人高虹的收款，之中应该有销售房产所需支付的佣金，维修基金是按黔西中友公司要求交纳；因为时间长，当时公司的经办人已辞职失联，具体收支情况无法查清，根据法定代表人高虹与秦正刚签订的《委托协议书》，涉案房屋的购房款应该全部付给高虹，为保证正常购房户的权益，除黔西中友公司收取的1万元以外，其他款项可视为高虹收款，具体收支情况下去查明，这套房屋高虹未申报房权，之后申报债权时也会根据此金额予以扣减。 本院经审查认为，二原告与被告提交的证据均内容真实、来源合法且与本案有关，能够作为认定本案事实的依据。第三人提交的证据《销售委托书》内容真实且与本案有关，但不能直接证明第三人对案涉房屋享有对外销售的合法权利；第三人提交的转账凭证内容真实、来源合法，但不能证明案涉房屋的维修基金已实际向房产管理部门交纳。证人证言与本案其他证据互相印证，能够证明二原告是真实购房户，本院予以采信。 经审理查明，2015年6月18日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告公司在该合同上补盖章的时间为2016年10月17日。合同约定由二原告购买“水西古城”8幢1单元1层8号房，房屋建筑面积为26.4平方米，总价款为207699元。同日，黔西中友公司分别出具收据载明收到卢坤妮交来房款8栋1-1-8号购房款207699元、维修基金4154元，合计211853元。2018年1月4日，黔西中友公司破产清算；2018年3月31日，二原告向黔西中友公司破产管理人申报购房债权，破产管理人以二原告未实际支付购房款为由解除双方签订的《商品房买卖合同》。2020年7月1日，二原告以债权申报未得到确认为由向本院提起诉讼。 另查明，二原告提供的银行流水显示：账户名为胡永书（原告胡彬父亲）的银行账户于2015年4月18日15时分三次转账合计11万元（5万元两次、1万元一次，交易说明备注为交易借卡户）；原告胡彬银行账户于2015年5月12日17时转账3万元（交易渠道为POSP）；原告卢坤妮银行账户2015年4月7日转款POS消费1万元、2015年5月12日POS消费6560元、2015年6月18日12时转款3万元（交易渠道为POSP）、2015年6月18日POS消费7314元、2015年5月12日转款17979元（对方户名为昆明睿明建材），以上合计211853元。二原告提供的POS机小票支付记录显示：二原告及其父亲胡永书的银行账户向商户名为睿明建材的POS机账户（汇付天下）分别于2015年4月18日转款5万元、2015年5月12日17时39分转款3万元、2015年5月12日17时41分转款6560元、2015年5月12日17时40分转款17979元，合计154539元；向商户名为颖欣服装批发的POSS机账户（顺丰恒通支付）分别于2015年6月18日12时36分转款3万元、2015年6月18日12时37分转款7314元，合计37314元；向第三人云南畅创商贸有限公司POSS机账户（云南乐富信息科技）于2015年4月18日15时22分转款1万元；2015年4月7日向黔西中友公司转款1万元；以上小票合计161853元。上述二原告提供的银行流水支付账号后四位及银行名称与其提供的POSS机小票支付账号后四位及银行名称一致。 再查明，2013年10月17日，黔西中友公司与云南昆联房地产营销策划有限公司（简称昆联公司）签订《“水西古城”项目营销策划及销售代理合同》，约定由昆联公司代理黔西中友公司房产销售事宜。2015年1月21日，第三人云南畅创商贸有限公司法定代表人高虹签署《委托销售书》给云南昆联房地产营销策划有限公司，证明人为秦正刚，该委托书载明：“此房源是黔西中友公司与黔西友联公司以归还借款方式给予我，并有法人秦正刚的签字确认，具有合法性，你公司销售本人委托范围内房源时，需到我指定的财务人员处进行交付房款，黔西中友公司需配合开具客户实交购房款收据提供给客户，客户进账单由我负责提供，贷款客户的回款由我与黔西中友公司对接。”2015年1月10日，高虹与秦正刚签署的《高虹商铺明细表》中包括水西古城8-1-1-8号房。案涉房屋未办理备案登记，无查封抵押登记信息，维修基金未实际向房产管理部门交纳。 本案争议的焦点为：1、二原告与被告是否建立真实的商品房买卖合同关系？2、二原告是否实际支付完毕购房款？ 本院认为，本案是原告向管理人申报债权，管理人对原告所申报的债权不予确认而产生的纠纷，故本案为普通破产债权确认纠纷，受《中华人民共和国企业破产法》及相关法律法规的调整。关于焦点1，应认定原被告双方建立真实的商品房买卖合同关系。理由为：虽然第三人举证说明案涉房屋实际是黔西中友公司抵房给其偿还借款，其委托黔西中友公司的销售代理商云南昆联房地产营销策划有限公司代其销售并由其收取购房款。但就本案而言，首先，原告并未与高虹签订房屋买卖合同，原告与黔西中友公司签订的《商品房买卖合同》中已经加盖黔西中友公司公章并有委托人签字；其次，云南昆联房地产营销策划有限公司作为“水西古城”项目的合法授权代理商，其有权对外代表黔西中友公司销售房屋，原告通过其购买案涉房屋并非表示向高虹购买；再则，高虹提供的证据均是秦正刚个人签署，其并未举证证明黔西中友公司实际欠付其借款，即不能证明其对案涉房屋享有完全合法的对外销售的权利；最后，对原告而言，无论高虹所述是否属实，案涉房屋是否实际抵给高虹，均是黔西中友公司内部引起的纠纷，对外不能损害善意购房户的权益，“水西古城”项目房屋是黔西中友公司开发建设，原告有理由相信其是向黔西中友公司购买房屋而非向高虹购买，原告有权要求被告黔西中友公司按《商品房买卖合同》的约定履行义务。本案原告作为善意的真实购房户，应认定原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方建立真实的商品房买卖合同关系。 关于焦点2，应认定二原告已全部支付案涉房屋购房款。理由为：首先，被告黔西中友公司与原告签订了《商品房买卖合同》且出具购房款收据，双方建立了商品房买卖合同关系，被告已承认收到原告购房款；其次，原告提供的POSS机小票与银行流水付款信息显示的金额及时间一致，虽然原告提供的POSS机小票金额（除重复部分）显示合计为161853元，但经比对银行流水，原告分别于2015年4月18日15时17分30秒支付5万元（该笔付款与POSS机小票显示一致）、2015年4月18日15时18分26秒支付5万元（该笔款项无POSS机小票），原告主张是被告销售工作人员拿错该POSS机小票导致两张小票相同；对此，该两笔同金额的小票付款时间接近，且与银行流水付款时间对应，故对被告主张予以采纳，POSS机小票实际付款金额应为161853元+50000元=211853元，即原告银行流水支付金额与POSS机小票实际刷卡金额均为211853元，该金额与被告黔西中友公司出具给原告的购房款收据及维修基金收据金额一致；最后，第三人法定代表人高虹表示因黔西中友公司欠付其欠款，与黔西中友公司达成以房抵债协议，案涉房屋抵给高虹后由其委托销售，销售款由其收取；在质证过程中，高虹认可除黔西中友公司收取的1万元外，其他款项可视为其收款，具体收支情况另行查明，已在其申报的债权中予以扣减，高虹所述对二原告所付购房款大部分未实际支付至黔西中友公司名下的原因作出了说明，也对该笔购房款的去向作出认可。综合前述，应认定原告已实际支付购房款207699元及维修基金4154元，虽然该款项中除1万元外未直接支付给黔西中友公司，但其余购房款已实际支付给第三人云南畅创商贸有限公司1万元、商户名为睿明建材的账户为154539元（实际结算至陈睿名下）、商户名为颖新服装批发的账户为37314元，以上合计211853元。 关于原告的诉讼请求，原告履行了合同约定的全部付款义务，案涉《商品房买卖合同》不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的当事人均未履行完毕的合同，原告有权要求被告公司继续履行合同；另根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款“下列财产不属于破产财产（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。”的规定，案涉房屋不属于破产财产，继续履行《商品房买卖合同》并非对债权人的个别清偿。案涉房屋尚未交付，也未办理产权登记，原告对被告享有债权请求权，故对原告请求确认对案涉房屋享有债权及要求被告继续履行合同的主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条,《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、确认原告胡彬、卢坤妮享有黔西县古城项目8栋1-1-8号房屋的债权； 二、原告胡彬、卢坤妮与被告黔西县中友房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行。 案件受理费25元，由被告黔西县中友房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（并附电子光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  汪霄朋 二〇二〇年八月三十一日 书记员  杨晓波