苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初8012号原告：尹恒超，男，1964年7月8日出生，汉族，住盐城市响水县。被告：王菊根，男，1966年4月3日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告尹恒超与被告王菊根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法由审判员周斌适用简易程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告尹恒超、被告王菊根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹恒超向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间的《厂房变卖合同》无效；2、判令被告返还房款131万元，并偿付相应的利息损失(以本金131万元为基数，自2018年4月22日至实际还款之日止，按银行同期贷款利率的1.5倍计算)；3、本案的诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加一项诉讼请求为要求判令被告支付房产评估费20000元。事实与理由，2017年11月23日，被告王菊根作为甲方，案外人顾春中作为委托人，原告尹恒超作为乙方，签订《厂房变卖合同》。约定甲方自愿将坐落在黎里镇建明二村(面积为1383.84平方米，附加面积400平方米左右，为标准厂房结构)的厂房变卖给乙方，并达成以下协议：所变卖的厂房和土地包括厂房内的变压器、彩钢板房、厕所、配电房，其中别墅及别墅墙外一米的土地归潘多男所有。该房屋包括装修及附属物合计总价1144558元，土地面积1633.84平方米，约2.45亩，参照苏州市土地流动市场价格标准，土地价格合计441000元，共计1585558元。其中厂房内的变压器(现归属苏州直上新材料科技有限公司)甲方无条件过户给乙方，过户产生的费用由乙方承担。双方在签好本合同并做好厂房(包括与现承租方练文亮老板之间的交接)等交接手续后，乙方付给甲方(委托人)10万元整，余款在一个月内付清，甲方(委托人)开具相应的收款凭证给乙方。案外人顾春中作为被告王菊根的受托人与原告尹恒超所签，被告王菊根的名字也是其所签。上述合同签订后，原告尹恒超支付了购房款131万元。此后，原告尹恒超因租赁合同纠纷起诉苏州直上新材料科技有限公司及被告王菊根。在贵院(2019)苏0509民初6745号民事判决及苏州市中级人民法院(2020)苏05民终1361号民事判决中，均认定原、被告之间的《厂房变卖合同》成立，同时确认了原告尹恒超支付了购房款131万元。同时，一、二审法院认为，涉案厂房虽未取得准建手续，但仍系被告王菊根与夏晓凤夫妻关系存续期间取得的财产，应视为夫妻共同财产，原告尹恒超未能举证其所称的涉案厂房买卖行为征得夏晓凤同意或夏晓凤在厂房买卖过程中以行为表示知晓或事后表示追认，且夏晓凤亦明确表示不予追认，涉案厂房至今亦未办理交付手续，故无法发生物权变动及交付的效力。原告尹恒超与被告王菊根之间涉案厂房买卖合同纠纷，当事人可另案处理。因此，如对涉案厂房变卖合同效力存在争议，当事人可在另案处理。据此，为维护原告的合法权益，故诉至贵院。被告王菊根辩称，被告王菊根虽然与案外人顾春中签订了委托书，但没有委托案外人顾春中去卖厂房，本案原告与案外人顾春中、高庆飞、王永明联合起来骗被告王菊根，故请求驳回原告的诉请。综合本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：本院于2019年5月20日立案受理了原告尹恒超与被告苏州直上新材料科技有限公司(以下简称直上公司)、第三人王菊根租赁合同纠纷一案，案号（2019）苏0509民初6745号，并于2019年11月12日作出判决。本院（2019）苏0509民初6745号民事判决查明认定如下内容：2017年10月10日，王菊根作为委托人出具授权委托书。内容为因本人王菊根事务特忙原因，不能亲自处理高庆飞、王永明的借款与租用码头一事，特委托顾春中作为我全权处理高庆飞的借贷及王永明租用码头所签署或其他相关的一切文件及事务，都由顾春中处理，我王菊根均予以认可，并我所承担的一切法律责任及赔偿均由我王菊根承担，与顾春中无关，包括顾春中不承担一切法律责任。这就是我王菊根委托顾春中的真实承诺，有任何责任由我王菊根承担，以上我看过也是我自愿的。本委托书只有一份原件。该委托书正文末尾添加如下内容：及现坐落在黎里镇建明二村，该房屋出售面积为2.45亩，包括厂房与土地，不承担一切责任，出售后归还高庆飞及王永明的一切债权债务，为本次全权委托终止。同日，王菊根作为委托人另出具委托书一份。内容为：因我王菊根工作特忙，我特委托高庆飞与王永明前去苏雄璐88号，现挂牌直上公司的厂房及土地使用权等一切，只要是王菊根厂房范围内的，由王永明及高庆飞任由处理。王菊根当时已出租厂房的有关联人必须服从高庆飞及王永明的任何安排，包括出售厂房或转给任何一方，王菊根已无权利支配。因王菊根已放弃厂房及土地使用权的一切权利，所以王菊根特委托高庆飞及王永明前来黎里镇苏雄璐88号的厂房及土地使用权出售及转让。现承包方一切服从高庆飞及王永明的安排。我王菊根在以前或曾经签过任何协议或厂房抵押给任何人或单位，由我承担一切法律责任包括经济赔偿。以上我看过，是我王菊根愿意的。另查明，2017年11月23日，王菊根作为甲方，顾春中作为委托人，尹恒超作为乙方，签订《厂房变卖合同》。约定甲方自愿将坐落在黎里镇建明二村（面积为1383.84平方米，附加面积400平方米左右，为标准厂房结构）的厂房变卖给乙方，并达成以下协议：所变卖的厂房和土地包括厂房内的变压器、彩钢板房、厕所、配电房，其中别墅及别墅墙外一米的土地归潘多男所有。该房屋包括装修及附属物合计总价1144558元，土地面积1633.84平方米，约2.45亩，参照苏州市土地流动市场价格标准，土地价格合计441000元，共计1585558元。其中厂房内的变压器（现归属直上公司）甲方无条件过户给乙方，过户产生的费用由乙方承担。双方在签好本合同并做好厂房（包括与现承租方练文亮老板之间的交接）等交接手续后，乙方付给甲方（委托人）10万元整，余款在一个月内付清，甲方（委托人）开具相应的收款凭证给乙方。庭审中，顾春中陈述该合同系其作为王菊根的受托人与尹恒超所签，王菊根的名字也是其所签。2017年12月31日，尹恒超委托吴江区震泽法律服务所向苏州直上新材料科技有限公司出具律师函，内容为2017年11月23日，王菊根已将涉案房地产出售给了尹恒超，该厂房的合法权利人系尹恒超，并要求苏州直上新材料科技有限公司在2018年2月1日前与其联系，协商厂房续租事宜。庭审中，苏州直上新材料科技有限公司认可已收到该律师函。2017年12月31日、2018年3月16日、2018年4月22日，顾春中出具收条共计三份，载明分别收到尹恒超房款5万元、2万元、1万元。2018年1月10日、2018年1月11日、2018年1月26日、2018年2月8日，尹恒超分别转入顾春中账户25万元、25万元、37万元、36万元。以上合计131万元。又查明，2018年2月1日，王菊根报警，民警出警了解到系王菊根因出售涉案厂房与尹恒超及案外人王玮产生矛盾。2018年3月15日，尹恒超至吴江区平望派出所作笔录称，2017年10月，其通过高庆飞、王永明得知有人要出卖涉案厂房，其有意向购买，王永明即将顾春中介绍给了尹恒超。顾春中向尹恒超出具了王菊根的授权委托书及产房权属信息，尹恒超并发信息向王菊根确认了授权委托情况后，决定购买涉案厂房。其与顾春中一起委托江苏佳士得房地产评估有限公司对涉案房地产进行评估，后双方签订了买卖合同。约定先付定金10万元，在2018年2月1日由王菊根向其交付厂房后再支付余款。但合同签订后，顾春中分四次找到尹恒超称王菊根缺钱还债，要求其先支付部分，厂房交易肯定没有问题的，所以其就分几次一共支付顾春中131万元。2018年2月1日，其去涉案厂房处交接时，王菊根拿了另外一份合同称已经于2016年将厂房卖给了案外人王玮，拒绝交付厂房。同日，顾春中至平望派出所作笔录称，因王菊根结欠高庆飞及王永明债务合计约150万元，因无力偿还，故委托其出售涉案厂房。后王永明介绍了尹恒超购买，其就与尹恒超签订了买卖合同，其将收到了131万元都给了王永明和高庆飞还债了。再查明，顾春中作为证人出庭作证，其陈述主要内容为：其与王菊根系朋友关系。王菊根结欠高庆飞及王永明100多万元债务，委托其出卖涉案厂房用以还债。2017年10月10日，其当着王菊根的面起草了两份授权委托书，一份是授权给自己，一份授权给高庆飞和王永明的。其先起草好了给自己的委托书，之后又写好了给高庆飞和王永明的委托书，然后发现给自己的委托书中没有写明要出售涉案厂房事宜，故又在该委托书最后添加了相关内容。后因尹恒超要购买涉案厂房，其便与尹恒超评估了涉案厂房并签订了买卖合同。尹恒超支付了房款131万元，其均归还了高庆飞和王永明。再查明，2016年12月19日，王菊根、王林健作为甲方，高庆飞作为乙方，签订《协议书》。约定2016年8月23日，甲方向乙方借到现金15万元，用于购买煤炭及设备，直至2016年12月20日仍无力还款。故甲方自愿将位于平望镇金联村租赁的码头上所有煤炭及设备抵押给高庆飞。因甲方是父子关系，故其中任何一人有权向乙方签订本协议。甲方向乙方承诺在2016年12月23日前向乙方还清15万元借款。如到期后甲方仍无力还清上述15万元借款，乙方有权自行将甲方租赁码头的所有煤炭及设备变卖。本协议签订后，甲方无权过问码头上所有煤炭及设备，直至该15万元还清为止。再查明，2017年5月8日，王菊根作为甲方与苏州直上新材料科技有限公司作为乙方签订《工业厂房租赁合同》。约定甲方租赁给乙方的厂房坐落在建明村二组，租期自2017年5月1日至2018年5月1日，租金15万元；十一、再查明，2013年8月6日，王菊根与夏晓凤登记结婚，2016年8月11日，双方登记离婚。2017年11月2日，王菊根与夏晓凤协议离婚，载明双方于2017年2月10日登记结婚，因感情不和协议离婚，约定涉案厂房归女儿王馨芊所有。2019年11月6日，夏晓凤出具情况说明，载明涉案厂房系其与王菊根的夫妻共同财产，其并不知情涉案厂房出卖事宜，也不同意对涉案厂房买卖事宜进行追认。本案争议焦点：涉案厂房买卖合同是否系经第三人授权同意签订的即涉案厂房买卖合同是否在原告和第三人之间成立。原告认为，顾春中在庭审中陈述了两份授权委托书出具有先后，两份委托书书写完毕后发现其中一份委托书没有写明出售房屋委托，故立即在该委托书上后面添加了两行与出售房屋相关的委托。这两份授权委托书相结合，能够证明王菊根有委托高庆飞、王永明、顾春中售房的意思，由顾春中担任中间委托人。顾春中受王菊根委托的同时又与王菊根共同委托了高庆飞与王永明，虽然这样的委托方式并不是十分规范，但是能够明确表达王菊根有授权售房的意思表示，上述授权委托书成立。被告认为，其收到原告寄送的律师函后向第三人确认过，第三人称并未出售涉案厂房，故不认可该授权委托书。第三人认为，其于2017年10月10日向顾春中出具了授权委托书，授权其处理第三人结欠王永明及高庆飞的债务，但并未委托顾春中出售涉案厂房。授权委托书末尾有关出售厂房的内容系第三人签字后添加的。第三人的儿子王林健虽于2017年10月30日在该授权委托书上签字，但签字时顾春中不让王林健看委托书内容，所以王林健的签字并不代表对该委托书的认可。2017年10月10日，第三人亦向高庆飞及王永明出具了一份授权委托书，但该委托书第三人签字时是空白的，内容是其签字后补写的，第三人仅仅签了名字并在名字及“授权委托书”字样上按了手印，其他手印不是第三人按捺的。第三人并未委托顾春中出售涉案厂房，且是在原告起诉后才得知涉案厂房已经被顾春中出卖。第三人结欠高庆飞约10万元借款，第三人与高庆飞在2016年12月19日签订的协议书中约定用第三人在码头的煤炭和设备抵押给高庆飞后就还清了债务，但高庆飞还是向第三人讨债，故第三人又委托顾春中继续处理这笔债务，仍旧用上述煤炭和设备还款。第三人出具委托书时结欠王永明5万元租金，也是用上述煤炭和设备还款。本院认为:首先，关于第三人出具给高庆飞和王永明的授权委托书是否成立。虽第三人称其只是在空白委托书上签字捺印，对内容不予认可，但其出具空白委托书交由顾春中保管并填写委托事项的行为视为其与顾春中之间形成委托关系；另一方面，顾春中向原告披露该委托书，且该委托书中亦由顾春中在委托人处签字，原告有理由相信第三人有委托他人处分涉案厂房的意思表示，故该委托书对第三人发生法律效力。其次，虽第三人出具给顾春中的委托书中关于出售涉案厂房部分内容系二次添加形成，但委托书中明确载明顾春中系特别授权代理人，结合第三人出具给高庆飞及王永明的委托书中有委托他人处分厂房的意思表示，该两份委托书内容相互印证能够让原告相信顾春中系第三人受托人，有权处分涉案厂房。再次，虽第三人称委托顾春中处理结欠高庆飞和王永明的债务，方法系将其存放于码头的煤炭和设备出售后还债，但其所称的煤炭和设备在其提交的在2016年12月19日与高庆飞所签的协议书中已全部抵押给高庆飞，第三人在庭审中亦称上述煤炭和设备抵押给高庆飞后已还清了结欠高庆飞的债务，与其在委托书中自认尚欠高庆飞债务且煤炭和设备抵押后仍旧用其还款的情况相矛盾，对于用何种方法及财物归还结欠高庆飞及王永明的债务第三人在多次庭审过程中始终无法给出合理说明，故本院认为用涉案厂房出售后还款的情况存在高度盖然性。综上，对原告提交的两份授权委托书予以确认，顾春中作为受托人具有处分涉案厂房的权利，相应地其作为受托人与原告签订的厂房变卖合同成立。最后，涉案厂房虽未取得准建手续，但仍系第三人王菊根与夏晓凤夫妻关系存续期间取得的财产，应视为夫妻共同财产，原告未能举证涉案厂房买卖行为征得夏晓凤同意或夏晓凤在厂房买卖过程中以行为表示知晓或事后表示追认，且夏晓凤亦明确表示不予追认，涉案厂房至今亦未办理交付手续，故无法发生物权变动及交付的效力，相应地对原告要求承租人即被告搬离并支付占有使用费的诉讼请求不予支持。对于原告与第三人之间涉案厂房买卖合同纠纷，原告可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告尹恒超的全部诉讼请求。尹恒超不服本院本院（2019）苏0509民初6745号民事判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院于2020年2月18日立案受理，案号（2020）苏05民终1361号，并于2020年4月27日作出判决，苏州市中级人民法院（2020）苏05民终1361号民事判决查明认定如下事实：二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案尹恒超请求判决直上公司将非法占用的房地产腾空并返还尹恒超并支付房屋占用使用费。直上公司认为其作为承租人已向王菊根支付租金至2020年5月。王菊根否认与尹恒超之间存在房屋买卖关系。涉案厂房虽未取得准建手续，但仍系王菊根与夏晓凤夫妻关系存续期间取得的财产，应视为夫妻共同财产，尹恒超未能举证其所称的涉案厂房买卖行为征得夏晓凤同意或夏晓凤在厂房买卖过程中以行为表示知晓或事后表示追认，且夏晓凤亦明确表示不予追认，涉案厂房至今亦未办理交付手续，故无法发生物权变动及交付的效力，因此，一审判决对尹恒超要求承租人即直上公司搬离并支付占有使用费的诉讼请求不予支持，并无不当。王菊根系作为本案第三人参加诉讼。从现有证据看，本案王菊根出具给顾春中的委托书中关于出售涉案厂房部分内容虽系二次添加形成，但已载明“顾春中作为我全权处理高庆飞的借贷及王永明租用码头所签署或其他相关的一切文件及事务，都由顾春中处理”，出具给高庆飞与王永明委托书载明“委托高庆飞王永明前去苏雄璐88号，现挂牌直上公司的厂房及土地使用权等一切，只要是王菊根厂房范围内的，由王永明及高庆飞任由处理。王菊根当时已出租厂房的有关联人必须服从高庆飞及王永明的任何安排，包括出售厂房或转给任何一方”。两份委托书的委托事项和权限存在联系，结合这两份授权委托书，一审判决认定顾春中作为王菊根的受托人与尹恒超签订的厂房变卖合同成立，并无不当。一审判决已明确，尹恒超与王菊根之间涉案厂房买卖合同纠纷，当事人可另案处理。因此，如对涉案厂房变卖合同效力存在争议，当事人可在另案处理。综上所述，王菊根的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。本案当中查明，本院（2019）苏0509民初6745号民事判决及苏州市中级人民法院（2020）苏05民终1361号民事判决已发生法律效力。以上事实，由原告尹恒超提供的授权委托书、房产变卖合同、本院（2019）苏0509民初6745号民事判决书、苏州市中级人民法院（2020）苏05民终1361号民事判决书及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，根据业已发生法律效力的本院（2019）苏0509民初6745号民事判决及苏州市中级人民法院（2020）苏05民终1361号民事判决，认定本案所涉《厂房变卖合同》成立，同时上述判决认为如对涉案厂房变卖合同效力存在争议，当事人可另案处理。本案当中，原告尹恒超请求判令确认本案所涉《厂房变卖合同》无效。根据上述判决查明认定的事实，涉案厂房虽未取得准建手续，但仍系被告王菊根与夏晓凤夫妻关系存续期间取得的财产，应视为夫妻共同财产，原告尹恒超未能举证涉案厂房买卖行为征得夏晓凤同意或夏晓凤在厂房买卖过程中以行为表示知晓或事后表示追认，且夏晓凤亦明确表示不予追认，涉案厂房至今亦未办理交付手续，故无法发生物权变动及交付的效力。综上，本案所涉《厂房变卖合同》应认定无效。根据合同法的有关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述判决查明认定的事实，原告尹恒超已支付房款131万元，故被告王菊根应当予以返还。对于原告尹恒超主张的利息损失，予以调整，以本金131万元为基数，自2018年4月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告尹恒超主张的房产评估费20000元，因原告尹恒超未提供相应的评估费发票，在本院（2019）苏0509民初6745号案件卷宗内亦未发现相关发票，故原告尹恒超可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告尹恒超与被告王菊根于2017年11月23日签订的《厂房变卖合同》无效。二、被告王菊根应返还原告尹恒超房款131万元，偿付利息损失（以本金131万元为基数，自2018年4月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告尹恒超的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8295元，由被告王菊根负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 周 斌二〇二〇年八月二十七日书记员 徐秋兰附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证。