温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初3129号原告（反诉被告）：章盛，男，1978年7月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：徐琦，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告（反诉原告）：温州市三尚商业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区江滨西路A、B线两侧地块控规A-10地块（仅限办公使用）。法定代表人：王奇南，该公司经理。委托诉讼代理人：罗进辉，浙江光正大律师事务所律师。原告章盛与被告温州市三尚商业管理有限公司（以下简称三尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼过程中，被告三尚公司提起反诉，本院决定合并审理。2020年5月13日、7月23日，本院两次公开开庭审理了本案，原被告各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告，以下称原告）向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2018年5月18日签订的《[温州]5050购物中心租赁合同》于2020年3月5日解除；2.判令被告退还原告租金45365元、物业管理费19712元及收银系统租赁费427元，共计65504元；3.判令被告退还原告履约保证金40880元、物业管理保证金18480元、质量保证金5000元、收银系统押金3000元及仓库押金2000元，共计69360元；4.判令被告赔偿原告仓库货物损失22195元；5.本案受理费由被告负担。事实与理由：被告系温州市鹿城区鞋都大道235号温州5050购物中心的管理单位。2018年5月18日，原告租赁该购物中心L6011，面积为168平方米的商铺，同时租赁六楼C6-01号仓库，并与被告签订了《[温州]5050购物中心租赁合同》，用于经营大田寿司餐饮店。合同对承租的位置、租期、租金标准及双方之间的权利义务进行了约定。合同签订后，原告按照约定向被告支付履约保证金40880元、物业管理保证金18480元、质量保证金5000元、收银系统押金3000元及仓库押金2000元，共计69360元，并向被告支付2020年3月31日前的租金63795元、物业费27720元，收银系统使用费600元，共计92115元。因新冠状肺炎疫情影响，原告应被告要求于2020年1月26日进行了闭店。在原告闭店期间，被告对原告仓库进行断电，导致原告仓库内三台冰箱断电1个月，致使设备、库存原材料全部损毁。原告店铺无法如期开业，原告就损毁的货物己向被告出具《索赔申请书》并附《大田寿司5050店仓库报废清单》，要求被告赔偿，但被告拖延至今，未作出任何赔偿，已造成根本违约。无奈之下，原告于2020年3月5日向被告送达《关于解除租赁合同律师函》，要求解除合同并退还己缴纳的租金、管理费及各项履约保证金，但经原告多次催促，被告至今未与原告协商解决。根据温州市人民政府关于印发《应对新冠肺炎疫情支持中小企业共渡难关若干措施》的通知第四条，对承租国有资产类生产经营用房的民营企业及个体工商户，房租免收3个月。但被告在原告无力支付员工工资且未落实免租政策下，依旧于2020年3月21日向原告及其他租户投递催租函，要求原告于2020年3月22日支付租金。因受本次新冠疫情影响、被告的不作为行为及被告断电造成原告仓库货物全部毁损，导致原告经营的店铺无法在复工日及时恢复正常经营，至今仍处于停业状态，租赁该店铺经营目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失。根据双方租赁合同第15.3条款“如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止合同”之约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同的，当事人可以解除合同”之规定，请求判如所请。被告（反诉原告，以下称被告）辩称，1.原告提出解除合同不符合法定条件，其请求返还租金、物业管理费、收银系统租赁费均缺乏依据。2.原告承租了购物中心的商铺及仓库，仓库是单独一个电表，用电需要接到专门的线路里，但原告把仓库的用电接到了工区（公共区域）。疫情发生后，被告为了消防安全，将工区的店停掉，因此导致原告的仓库也停电了。购物中心其他承租人的仓库都没有停电，只有原告的仓库停电了。即使造成原告货物毁损，责任也在于原告自己。因此，原告要求赔偿损失，不应予以支持。3.由于原告没有按约履行合同义务，被告于2020年5月28日向其发出解除合同的通知，限其腾空交房。原告于当日收到通知后，于同年6月3日将房屋腾空交还给被告。根据合同约定，质量保证金可以退还，但履约保证金、仓库保证金不应退还，收银系统押金应该在收银机返还后退还。故被告提出反诉请求：1.确认原告于2020年3月5日提前解除合同的通知不发生效力；2.判令原告支付被告自2020年4月1日起至6月3日止的租金42923.99元、物业管理费19404元并支付滞纳金（滞纳金按照日千分之一，从2020年3月11日起计算至实际履行之日止）；3.判令原告赔偿被告2个月的装修免租期损失40880元；4.判令原告赔偿被告3个月商铺空置期损失89040元（租金61320元、物业管理费27720元）；5.判令原告赔偿被告商铺恢复原状产生的费用36000元。针对被告的反诉，原告辩称，1.根据全国人大法工委的发言，新冠疫情属于不可抗力。浙江省高院于2020年2月13日印发的关于疫情的问题解答，将疫情认定为不可抗力。租赁合同15.3条约定疫情属于不可抗力。本案的与其他合同纠纷不同的是，双方约定只要有发生不可抗力事件，原告就有权在90天内提出解除合同。2.被告不享有合法的合同解除权，理由如下：一是温州市政府关于疫情的通知附件10规定，可以免租3个月租金。被告承租的是温州木材集团有限公司（以下简称木材集团）国有资产场地，木材集团已经给了被告3个月的免租优惠，该部分免租优惠都应落实到具体的次承租人，但被告只给原告2个月免租优惠。二是无论2个月还是3个月免租期，原告都不存在欠付租金的行为，被告依法不享有解除权。三是根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，被告不能直接解除合同。即使涉案租赁合同于2020年3月5日未解除，被告于2020年5月28日的解除也是违法解除，原告保留追究的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《索赔申请书》、《大田寿司5050店仓库报废清单》及视频光盘，相互印证，真实性本院予以确认，这些证据可以证明在新冠肺炎疫情闭店期间，原告承租的仓库因断电导致冰箱中食物毁损，双方进行协商的事实，但因双方未就具体损失作进一步协商，且报废清单系原告自行制作，故无法确定准确的损失金额。但考虑到确有损失存在，原告制作的报废清单中所列的食品价格也未见明显高于市场价格的情况，且被告也未对价格提出详细的反驳意见，故本院根据市场行情，酌情确定损失金额17000元（约八折）。原告提供的其与被告负责人之间的微信聊天记录，仅系截图，真实性无法确认，且即使真实，也无法完整反映双方之间的聊天内容，无法证明原告已经多次要求腾空的事实，该证据本院不予采用。被告提供的关于木材集团给与500万元租金减免的公告、明细及照片，与被告提供的其与木材集团的补充协议相印证，可以证明涉案商业楼的原出租方因疫情原因给与被告500万元的租金减免，被告在该减免基础上，根据购物中心实际经营情况，给与各商铺1至4个月不等的租金减免并公告的事实，该证据本院予以采用。原告提供的《[温州]5050购物中心租赁合同》、《关于解除租赁合同律师函》及被告提供的《温州5050购物中心仓库物业服务协议》等证据，双方对其真实性均无异议，本院予以确认，这些证据与本案有关联，本院予以采用，这些证据是否可以证明各自的待证事实，在本院认为部分予以阐述。综合全案证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：被告从案外人木材集团承租位于温州市鹿城区鞋都大道235号的商业楼用于经营“温州××购物中心××。2018年5月18日，原告作为乙方（承租人），被告作为甲方（出租人），签订《［温州］5050购物中心租赁合同》，合同主要约定：乙方租赁位于购物中心6层编号为Ｌ6011的商铺用于经营大田寿司餐饮店；租赁期为5年，自2018年9月28日起至2023年9月27日止；合同签署当日，乙方向甲方支付40880元作为履约保证金、支付18480元作为物业管理费保证金，合同至终止后30日内，如乙方不违反本合同项下保证金违约的相关规定，保证金余额无息退还；甲方有权从保证金中相应扣除乙方欠付的租金、物业管理费、违约金或其他任何应付款项；乙方应在开业日到来前向甲方支付5000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，若乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对该房屋所在物业经营造成不利影响时，甲方可从质量保证金代付罚款；乙方应于商铺交付之日向甲方支付收银系统租金200元／月／台及押金3000元／台，乙方退场时，向甲方交还收银系统，经甲方检查完好（包括正常磨损），甲方凭收据原件将押金退还给乙方；本合同中所述计租日即为装修期届满之次日，五个租约年的租金分别为245280元、245280元、257544元、270421.2元、283942.26元，租金以一个季度（三个月）为一个交租期，除首期租金应于本合同签订后5各工作日内支付外，其他租金乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下各交租期租金，逾期支付的，每延期一日，乙方应向甲方支付应交金额的千分之一作为滞纳金；甲方同意在前述租金标准的基础上，在第一个租约年前两个季度中，每季度免除乙方一个月租金；乙方应向甲方支付物业管理费，每月总额为9240元，交付方式及违约责任与租金一致；本合同项下的交付日为2018年7月1日，该交付日为暂定，最终以甲方发给乙方的书面进场通知确定的进场日为准，如甲方未发书面进场通知，则以本条约定的时间为进场日，乙方应当在本合同约定的进场日或在甲方进场通知确定的进场日与甲方办理进场交接手续，并在合同约定的装修期内完成装修，若因乙方原因不能按时进场装修或不能在装修期内完成装修，装修期不予延长；无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方不得再在该商铺从事任何商业活动，并应在合同解除或终止次日起5日内将甲方交给乙方保存的商铺的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离乙方所有的设备、设施，并将该商铺恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态，以及保持该商铺干净、整洁交还甲方；乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方签署《商铺交还确认书》，签署之日视为乙方迁出该商铺之日；合同签署后，乙方出现以下情形之一的，将视为乙方根本违约，甲方有权解除合同：逾期付款；逾期进场、装修、开业；其他根本违约的行为（包括未经双方协商一致，乙方单方提前终止合同，或未经甲方书面同意乙方单方面撤场，或连续3日不营业的，或一个月内累计5日不营业）；在合同履行期间，甲方如有违反合同约定的行为，导致乙方无法继续经营或使用商商铺，经乙方书面通知后30日内仍不予改正的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方返还租赁保证金；在合同履行期间，乙方如有违反合同约定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除合同、收回该商铺，乙方已支付的租金保证金作为违约金，甲方有权不予退还，乙方还需赔偿甲方全部损失，包括但不限于因本合同提前解除形成的该商铺空置期（相当于3个月）的租金及商业管理费损失、甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给与乙方装修期或经营优惠期的租金损失、甲方为满足乙方特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用合增添设备的费用、以及因乙方违约给甲方造成的其他合理损失或甲方支出的合理费用等；双方特别约定，该商铺因不可抗力遭受严重损坏，导致乙方无法经营的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议，如在不可抗力事件发生后90日乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。上述合同签订后，原告按约向被告支付履约保证金40880元、物业管理保证金18480元、质量保证金5000元、收银系统押金3000元及仓库押金2000元，并按期支付租金及物业管理费等费用。2019年9月19日，被告作为甲方，原告作为乙方，签订《温州5050购物中心仓库物业服务协议》，约定：乙方使用甲方6楼C06-1号仓库存放L6001号商铺大田寿司品牌货物，面积为15平方米；使用期限从2019年10月1日至2020年9月30日；使用产生的物业服务费为每月825元，整年9900元；乙方采用现金及刷卡转账等方式与乙方进行结算，半年缴纳一次，先交后用；履约押金为2000元；仓库一户一表，安装预付式电表，按照实际用电费缴纳电费。该协议签订后，原告支付了2000元押金及半年的仓库服务费。2019年12月下旬，原告向被告支付了下一季度（至2020年3月31日止）的租金及物业管理费、收银系统租赁费。2020年1月26日，因受新冠肺炎疫情影响，被告根据政府防疫要求对商场采取停业措施，并通过微信公众号发出休市通知。闭店期间，被告出于安全考虑，对工区进行了断电处理。2020年2月18日，被告向辖区街道申请于2月23日复工，街道审批后予以准许。对于复工的消息，被告通过微信公众号进行宣传告知。复工前，原告检查仓库并发现闭店期间仓库处于断电状态，仓库冰箱中的货物全部毁损，后查明原因为仓库线路连接商场工区线路。发现上述毁损情况后，原告与被告的相关人员沟通协商，要求赔偿损失22195元，但被告人员对原告仓库的线路连接到工区线路表示疑惑，并称要与公司领导汇报，后双方未有进一步协商。2020年3月初，原告发函，再次要求被告对仓库停电导致的货物毁损作出经济赔偿22195元，但被告未予回应。2020年3月5日，原告向被告送达《关于解除租赁合同律师函》，表示：原告因新冠肺炎疫情影响，无法进行正常经营活动，且闭店期间被告对原告仓库的断电行为导致设备、原材料毁损，无法正常复工，故要求解除租赁合同，并退还已缴纳的店铺租金、物业管理费、收银系统租赁费及各类保证金、押金，及赔偿因断电导致的经济损失22195元。2020年3月9日，被告在购物中心发出公告，公告载明：2020年1月23日始，因新冠肺炎疫情的爆发，我司为响应政府对疫情的联防联控及配合采取防控措施，于2020年1月26日进行了休市，直至2月23日才开店。新冠肺炎疫情已经严重影响到5050购物中心运营，并对我司造成了巨大的经济损失。新冠肺炎疫情期间，5050购物中心的商户与我司始终同舟共济、抗击疫情。为进一步缓解我司的商户在疫情期间的经营压力，共克时艰、共渡难关，我司于2020年1月31日决定向购物中心的在营商户进行免租，并为此已向全部商户进行了告知。目前，5050购物中心初步统计总损失金额1381万元，其中商场自身三个月费用投入损失，应向商户收取但给予商户免租的损失金额756万元。2020年3月21日，被告向原告送达《关于要求支付租金和物业管理费的函》，要求原告根据租赁合同的要求，于2020年3月22日前支付2020年4月1日至6月30日的租金等费用，如逾期，将按约定解除合同，收回商铺，追究违约责任。2020年4月15日，原告提起本案诉讼。2020年5月28日，被告于向原告送达《解除合同及限期腾空交还通知》，通知载明：章盛先生，我司与你于2018年5月18日签订《温州5050购物中心租赁合同》，约定你方承包5050购物中心L6011商铺，由于你方未按照合同约定支付租金、物业管理费等，且你方已经以自己的行为明确表示不再履行合同主要债务，单方面提前终止合同等。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定和合同的约定，我司现通知你：一、解除与你的《温州5050购物中心租赁合同》；二、你方应当在收到本通知次日起五日内按照上述合同11.1条的规定将该商铺腾空交还我司，否则我司将依照上述合同11.2、11.3条的约定自行收回，商铺里的遗留物视为你方方放弃所有权及其他一切权利，我司自行处置等；三、我司将追究你方违约责任。原告收到上述《解除合同及限期腾空交还通知》后，于2020年6月3日腾空涉案商铺并告知被告。本案双方的争议焦点为：1.原告承租的仓库发生断电并导致食物毁损责任在谁，赔偿问题如何认定。2.原告于2020年3月5日向被告发出的《关于解除租赁合同律师函》是否发生效力，即原告是否享有合同解除权；3.被告于2020年5月28日向原告发出解除涉案租赁合同的通知是否发生效力，涉案合同是否应于该日解除，如解除则后续返还及损失赔偿应如何认定。关于争议焦点1，本院认为，原告承租涉案仓库，与被告之间形成租赁关系。被告作为出租人，负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。现在租赁期间，租赁仓库出现无故断电，在无法举证证明系原告私接线路导致的情况下，应认定系出租人即被告造成，由此造成的损失也应由被告承担。如上争议证据分析，原告的损失本院已酌定为17000元，故被告应对该损失作出赔偿。关于争议焦点2，本院认为，判断原告发出《关于解除租赁合同律师函》时是否享有解除权，应审查其解除合同的理由是否符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的情形。其中，第九十三条规定的是合同的约定解除。原告主张其解除合同符合双方约定，理由是租赁合同中约定“该商铺因不可抗力遭受严重损坏，导致乙方无法经营的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议，如在不可抗力事件发生后90日乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。”，但该条款针对的是物理上的不可抗力导致商铺遭受严重破坏，从而无法经营的情形，本案并不相符。即使相符，原告也应与被告协商，且在90日内不可抗力情形仍影响经营的，才具备终止合同的权利，本案同样不适用。故本案不存在约定解除的情形。第九十四条规定的是合同的法定解除。从原告的主张看，其是以疫情系不可抗力导致无法经营为由主张解除合同。本院认为，虽然新冠肺炎疫情可认定为不可抗力范畴，但仍应结合合同内容、当事人履约能力及疫情对合同履行的实际影响，合理认定是否足以达到解除合同的情形。本案中，在仓库食物毁损的事件发生后，原告并未采取积极的补救措施，且未证明毁损货物无法在短时间内采购。在被告未作出积极赔偿的情况下，原告完全可以先行继续履行合同，后续再就损失问题向被告主张权利。但原告在发现上述毁损事件后十余日后便提出解除合同，未尽到维系合同履行的义务，即新冠肺炎疫情的发生及食物毁损的事实并不足以导致原告履行合同困难，原告于2020年3月5日行使解除权缺乏依据，其发出的解除合同的通知不发生效力。关于争议焦点3，本院认为，原告已向被告支付租金至2020年3月31日，又因被告在疫情期间给与原告的2个月免租优惠，原告已支付租金的租期可延长至2020年5月31日。因租赁合同约定，每个交租期最后一个月的20日前，承租方需支付下一季度的租金，故原告最迟应于2020年5月20日向被告支付租金。但原告于2020年3月5日向被告发出解除合同的通知，并于此后未再营业，以实际行动表示不再履行合同，已构成合同约定的根本违约。被告于2020年5月28日发出解除合同的通知，符合双方约定，依法享有解除权。原告在收到被告的解除通知后，已于2020年6月3日腾空房屋。故本院认定原被告之间的《[温州]5050购物中心租赁合同》已于2020年5月28日解除，并酌情认定原告已经足额支付租金至2020年5月底，不欠付被告租金及物业管理等费用。关于合同解除后的返还及损失赔偿问题。虽然涉案商铺租赁合同的解除系原告不积极履行造成，根据合同约定，被告可不退还相应保证金，同时需赔偿被告因提前解除合同形成的商铺空置期（相当于3个月）的租金及商业管理费损失、被告基于原告完全履行合同考虑而给与原告的装修期租金损失。但是，1.本案合同履行受新冠肺炎疫情影响；2.被告的断电行为是原告提出合同解除的一个诱导因素，原告不履行合同并无主观恶意；3.被告收取原告保证金已具有惩罚性质；4.被告已于2020年7月就涉案商铺与他人谈妥承租条件，商铺空置期损失实际约为1个月。鉴于以上几点原因并出于公平考虑，本院酌情确定合同解除后的返还及损失赔偿问题，即原告缴纳的履约保证金40880元、物业管理保证金18480元，合计59360元，作为合同解除后原告赔偿给被告的损失，由被告直接收取，不再退还原告；原告缴纳的质量保证金5000元、收银系统押金3000元、仓库押金2000元，合计1万元，由被告退还给原告。同时，原告返还被告收银系统。综上，本院认为，原被告签订的《[温州]5050购物中心租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，对双方具有约束力。该合同已于2020年5月28日解除，原告缴纳的保证金部分作为损失赔偿给被告后，被告应返还原告剩余保证金1万元。此外，被告还应赔偿原告因仓库断电造成的损失17000元。另外，被告要求原告赔偿商铺恢复原状产生的费用36000元，但未提供任何证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）章盛与被告（反诉原告）温州市三尚商业管理有限公司于2018年5月18日签订的《[温州]5050购物中心租赁合同》于2020年5月28日解除；二、被告（反诉原告）温州市三尚商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）章盛质量保证金5000元、收银系统押金3000元、仓库押金2000元，合计1万元；原告（反诉被告）章盛同时交还被告（反诉原告）温州市三尚商业管理有限公司收银系统一台；三、被告（反诉原告）温州市三尚商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）章盛损失17000元；四、驳回原告（反诉被告）章盛的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）温州市三尚商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3477元，减半收取1738.5元，由原告（反诉被告）章盛负担1501元，被告（反诉原告）温州市三尚商业管理有限公司负担237.5元；反诉受理费2362元，由原告（反诉被告）章盛负担642元，由被告（反诉原告）温州市三尚商业管理有限公司负担1720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 胡 斌二〇二〇年八月十一日书记员 朱艳月