江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初1807号 原告：江苏博济堂科技创业服务有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道将军大道6号。 法定代表人：唐翠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈德康，上海市协力（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王逸蒙，上海市协力（南京）律师事务所实习律师。 被告：中互联电子商务有限公司，住所地在南京市江宁区清水亭西路长亭街9号俊杰科技大厦20楼2001室。 法定代表人：高云琪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦清桐，江苏圣典律师事务所律师。 第三人：徐高远，男，1983年2月17日生，汉族，住南京市高淳区。 委托诉讼代理人：韦清桐，江苏圣典律师事务所律师。 第三人：潘宇，男，1982年8月10日生，汉族，住江苏省无锡市。 原告江苏博济堂科技创业服务有限公司（以下简称博济堂公司）诉被告中互联电子商务有限公司（以下简称中互联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告博济堂公司的委托诉讼代理人陈德康、王逸蒙、被告中互联公司、第三人徐高远的共同委托诉讼代理人韦清桐、第三人潘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博济堂公司向本院提出诉讼请求：1.确认两份《企业入驻合同》已于2019年7月25日解除；2.判令被告中互联公司腾空并搬离南京市江宁区2001、2002、2005、2006、2007、2008室房屋；3.判令中互联公司支付租金及服务费635204.93元并承担滞纳金（以635204.93元为基数，自2019年7月25日起按每年24%的标准计算至给付之日止）；4.判令中互联公司支付房屋占有使用费1211344.1元；5.判令中互联公司支付水电费192178.9元；6.判令中互联公司按相当于2个月租金加服务费的金额支付提前解除合同的违约金197080元，其收取的保证金197080元不予退还；7.判令中互联公司支付其律师服务费60000元。8.判令中互联公司承担本案诉讼费。 事实与理由：其与第三人徐高远于2016年2月24日签订《企业入驻合同》一份，约定出租其在南京市江宁区房屋（以下简称2006、2007、2008室房屋），租赁期间为2017年2月2日至2020年5月1日，月租金加服务费为47736元。其与第三人潘宇于2017年签订《企业入驻合同》一份，约定出租其在南京市江宁区房屋（以下简称2001、2002、2005室房屋），租赁期间为2017年8月15日至2020年8月14日，月租金加服务费为50804元。其中，两份《企业入驻合同》的性质均针对企业入驻，徐高远与潘宇均系中互联公司员工。中互联公司以上述租赁房屋作为其工商登记住所地，中互联公司设立后也实际使用该租赁房屋并支付费用，中互联公司与其就该房屋的使用问题多次书面往来。在合同有效期内，中互联公司长期拖欠租金、服务费及水电费，在其多次催缴的情况下仍未足额支付。因中互联公司拖欠金额巨大，其在2019年7月25日向中互联公司发送律师函，提出按照《企业入驻合同》约定，于当日解除两份合同，并要求中互联公司于3日内付清欠款、腾空并搬离案涉房屋。但中互联公司在签收律师函后，既未付清欠款，也未搬离房屋。其认为，中互联公司作为上述合同真正的相对人，应当严格履行合同义务；第三人与本案有直接利害关系，依法应当参加诉讼便于法院查明事实。现其已经解除合同，中互联公司应当按照合同约定付清欠款、搬离房屋，并承担违约责任。故诉至法院，提出上述请求。 被告中互联公司辩称：其与原告博济堂公司从未签订过租赁合同，不存在租赁合同关系。其仅为2006、2007、2008室房屋及2001、2002、2005室房屋的使用方，上述房屋也并非其一家公司所用。虽其曾为第三人徐高远代付过租金，但仅是因为其系徐高远的控股公司，经与博济堂公司协商能够开具发票冲抵成本。即便徐高远曾以其名义与博济堂公司进行相关往来函件沟通，但目的是为了能够便于向博济堂公司主张徐高远的相关损失。故其不应当承担博济堂公司所主张的各项责任。 第三人徐高远辩称：与原告博济堂公司的两份《企业入驻合同》分别系其和第三人潘宇所签，租赁费用由其直接支付，在支付方式上有通过其本人直接支付，有通过中互联公司支付，也有通过其他案外人支付。虽然潘宇签订了《企业入驻合同》，但潘宇并未实际使用房屋，也未实际支付过任何租金，其愿意作为两份《企业入驻合同》的承租方，承担租赁合同的相关责任。另外，在《企业入驻合同》履行期间博济堂公司并未能够尽到出租人应尽的义务。从博济堂公司提交的往来函件可以看出，因博济堂公司的物业管理不善造成其空调主板被盗，致使其不能完全实现租赁目的，也给其带来了极大的损失，这也是其后期停付租金的原因。此后其积极与博济堂公司沟通协商租金减免及损失赔偿事项。因此博济堂公司对于无法正常收取到相应租金也存在一定责任。 第三人潘宇辩称：其确曾与原告博济堂公司签订《企业入驻合同》，但其只是代朋友第三人徐高远签字，其并未实际使用房屋，也未实际支付过任何租金。其对合同履行情况不清楚。 本院经审理认定事实如下：2016年2月24日，博济堂公司（甲方）与徐高远（乙方）签订《企业入驻合同》一份，约定甲方将2006、2007、2008室房屋（合计建筑面积918平方米）出租给乙方，租赁期间为2017年2月2日至2020年5月1日；月租金44064元、月服务费3672元，合计47736元/月；保证金为95472元。2017年，博济堂公司（甲方）与潘宇（乙方）签订《企业入驻合同》一份，约定甲方将2001、2002、2005室房屋（合计建筑面积977平方米）出租给乙方；租赁期间为2017年8月15日至2020年8月14日；月租金46896元、月服务费3908元，合计50804元/月；保证金为101608元。两份《企业入驻合同》均约定：租金、服务费每半年支付一次，先付费后使用，首期租金、服务费于合同签订后7个工作日支付，乙方应提前30日支付下一期费用；入驻期间的水电费等由乙方支付，水费按每月实际用水量收取4.3元/方、电费按每月实际用电量收取1.3元/度；如乙方自行退租或因乙方违约致合同提前解除、终止的，所付保证金由甲方没收，乙方无权收回；乙方的义务：（1）按合同约定及时支付租金、服务费、水电费、保证金、违约金、赔偿金及相关费用，若乙方不能按期支付的，乙方应按拖欠金额的1%每日支付滞纳金……（5）根据本合同约定提前终止合同或者合同期满，乙方应在本合同终止或期满之日起3日内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外，乙方不能按期完成清场的，每逾期一日则按日租金5倍向甲方支付违约金；合同的变更、解除或终止：……在入驻期间，有下列情形之一的，视为对方违约，乙方可书面通知另一方单方面解除本合同，并要求对方按相当于2个月租金加服务费的金额支付违约金，给对方造成损失的，还应负责相应的赔偿责任：……（3）乙方拖欠租金、服务费或水电通信等使用费用累计超过1个月，或空关或未使用房屋累计达3个月的；如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。 2017年8月29日，中互联公司向博济堂公司盖章发送《通知函》，称：我司承租贵方南京市江宁区清水亭路长亭街9号俊杰科创大厦20楼层，在2017年5月27日发生空调机房空调主板被盗事件，至今未予解决……特此通知贵方尽快给予解决此事，并友好协商处理此事；在此事未解决之前，我司对贵方拒付一切费用。同年9月7日，博济堂公司对中互联公司上述通知给予回复，认为以上问题非博济堂公司责任，请中互联公司按时缴纳水电费及房屋租金。2018年3月29日、同年7月23日、同年9月27日，中互联公司均向博济堂公司盖章发送函件，就空调主板被盗及租赁期间的事宜进行沟通。2019年6月27日，博济堂公司向徐高远发送《催款通知单》，告知已欠付租金、服务费920136元、电费88972.2元，并要求于2019年6月28日下午14:00前缴纳300000元，逾期将追究违约责任，直至解除《企业入驻合同》并收回房屋。 2019年7月25日，江苏平江律师事务所受博济堂公司委托，向徐高远、潘宇及中互联公司发出《律师函》，告知：你方应付清拖欠的2001、2002、2005室租金物业费452331元，付清拖欠的2006、2007、2008室租金物业费281180.8元，付清拖欠的电费99211.78元，共计832723.58元；因博济堂公司已于2019年6月19日、6月27日分别向你方发送《催款通知单》，但截至目前仍未支付上述款项，你方拖欠费用的行为已经构成严重违约。通知如下，1、因你方长期拖欠租金，博济堂公司享有合同解除权，在此通知你方与博济堂公司签订的《企业入驻合同》于2019年7月25日正式解除，博济堂公司将收回房屋；2、你方应于3日内（最迟不得超过7月29日）付清拖欠的租金、物业费、水电费共计832723.58元；3、限你方3日内（最迟不得超过7月29日）搬离并将涉案房屋归还给博济堂公司。中互联公司、徐高远于同年7月27日收到该《律师函》。 审理中，博济堂公司提交了《房屋租赁合同书》、房屋所有权证、同意转租的证明以证明涉案的俊杰科技大厦所有权人为南京俊杰太阳能设备开发有限公司（以下简称俊杰公司），俊杰公司将该大厦6-25层出租给其，并同意其转租给第三方用于经营。 博济堂公司认为两份《企业入驻合同》的相对人均为其与中互联公司，并提交了照片以证明中互联公司实际使用俊杰科技大厦20层；中互联公司、徐高远则认为2016年2月24日签订第一份《企业入驻合同》时其公司尚未设立，其公司设立于2017年5月20日，故合同相对人应为博济堂公司与徐高远；中互联公司仅使用了俊杰科技大厦20层的一部分。中互联公司、徐高远提交了博济堂公司所发出的《房租缴款通知书》、电费通知单、停电通知等，以证明上述通知均向徐高远个人发出，故博济堂公司亦认可承租人为徐高远。博济堂公司则认为因徐高远系中互联公司的管理人员，为方便处理相关事宜，故向徐高远发出上述通知。中互联公司对徐高远系其管理人员不持异议。 博济堂公司、中互联公司及徐高远一致确认2005、2006、2007、2008室房屋（其中2005室面积为228平方米）已于2020年6月15日腾空并返还给博济堂公司；2001、2002室房屋（749平方米）已于2020年8月1日腾空并返还给博济堂公司。博济堂公司认可承租人已付清2006、2007、2008室房屋截至2017年11月2日前的租金、服务费；已付清2001、2002、2005室房屋截至2018年2月15日前的租金、服务费；此后上述房屋的租金、服务费又支付了1240000元，故其现主张2006、2007、2008室房屋自2017年11月2日至合同解除之日2019年7月25日的租金、服务费992908.8元以及2001、2002、2005室房屋自2018年2月15日至合同解除之日2019年7月25日的租金、服务费882296.13元，扣除已付款1240000元，尚欠635204.93元。博济堂公司认为，依照合同约定，因承租人未能支付上述租金、服务费，应自2019年7月25日起按照日1%支付滞纳金，其自愿降低为按年24%的标准主张滞纳金。 中互联公司、徐高远就已付款部分提交了付款截屏打印件若干予以证明，并认为已付款很多是由徐高远个人支付，或者由徐高远个人转入中互联公司后又中互联公司向博济堂公司支付，故承租人应为徐高远。博济堂公司对上述付款截屏真实性不予认可。根据上述付款截屏，即使真实，总额尚不足博济堂公司自认的已付款数额。徐高远陈述其停止支付租金的原因是博济堂公司物业管理不善导致空调主板被盗，其租赁目的不能实现，故责任在博济堂公司。 就所主张的房屋占有使用费，博济堂公司认为根据合同约定，合同解除后，承租人应当及时清场，否则应按日租金的5倍向其支付违约金，现其自愿按照租期内的租金、服务费标准上浮10%主张占有使用费。 就所主张的水电费，博济堂公司提交了欠费明细、电费通知单、水费通知单以证明承租人截至2020年7月尚欠电费191273.94元、水费905元。中互联公司、徐高远对欠费明细不予认可，并认为电费通知单、水费通知单并未得到确认。博济堂公司又提交了俊杰公司加盖印章出具的水电费计量表对欠付水电费予以证实。经计算，截至2020年7月，承租人尚欠博济堂公司水费240.8元、电费191273.94元，合计191514.74元。 就所主张的违约金，博济堂公司认为根据合同约定，因承租人欠付租金导致合同被单方解除，所付保证金应当没收，承租人还应按相当于2个月租金加服务费的金额支付违约金，故扣除承租人已支付的保证金197080元后，还应向其赔偿197080元。中互联公司陈述如果认定其系合同相对人且需承担违约责任，合同约定的违约金标准过高，应予下调。 就所主张的律师代理费，博济堂公司委托代理合同、律师费发票及转账凭证各两份以证明其分别委托了江苏平江律师事务所、上海市协力（南京）律师事务所处理本案所涉纠纷，并向两家律师事务所各支付代理费30000元。中互联公司、徐高远认为博济堂公司因自身原因变更委托诉讼代理人所增加的律师代理费30000元不应由其承担。博济堂公司陈述委托两家律师事务所律师处理本案所涉纠纷的原因是对其中一家的代理服务不满意；其共计主张60000元律师代理费并不超出江苏省律师行业收费标准。 以上事实，有《企业入驻合同》、《通知函》、《催款通知单》、《律师函》、《房屋租赁合同书》、房屋所有权证、证明、《房租缴款通知书》、电费通知单、停电通知、付款截屏、欠费明细、电费通知单、水费通知单、委托代理合同、律师费发票、转账凭证及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：本案所涉《企业入驻合同》的相对方应为原告博济堂公司（出租人）与被告中互联公司（承租人）。理由如下：第三人徐高远、第三人潘宇均陈述潘宇系受徐高远委托签订合同，故潘宇签订合同的行为应视为徐高远签订合同的行为。虽然徐高远签订第一份合同时中互联公司尚未设立，但潘宇系中互联公司管理人员。结合中互联公司实际使用俊杰科技大厦20层的事实以及中互联公司多次盖章发函与博济堂公司沟通租赁过程中的事宜可以认定，徐高远签订合同的行为系履行职务行为，故中互联公司应当承担《企业入驻合同》的相应义务。 根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。因中互联公司长期欠缴租金、服务费及水电费，经博济堂公司催缴后仍不缴纳，符合合同约定的解除条件。自中互联公司2019年7月27日收到《律师函》之日，两份《企业入驻合同》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《企业入驻合同》解除后，中互联公司应当向博济堂公司结清租金、使用费、水电费并及时迁出房屋。因中互联公司已迁出并返还房屋，故对博济堂公司的第2项诉讼请求，本院不予支持。关于未付租金与使用费，其中2006、2007、2008室房屋自2017年11月2日至合同解除之日2019年7月27日的租金、服务费为996091.2元（20个月26天）；其中2001、2002、2005室房屋自2018年2月15日至合同解除之日2019年7月27日的租金、服务费885683.07元（17个月13天），合计1881774.27元，扣除中互联公司已支付的1240000元，还应支付641774.27元。对中互联公司主张的滞纳金部分，实际系违约金性质，双方约定过高，本院酌定由中互联公司按照占用资金利息的1.95倍向博济堂公司支付。 对博济堂公司主张的占有使用费，因2005、2006、2007、2008室房屋已于2020年6月15日腾空并返还给博济堂公司；2001、2002室房屋已于2020年8月1日腾空并返还给博济堂公司。双方约定由承租人按照日租金的5倍支付，该约定过高，考虑到中互联公司还需承担因欠付租金导致合同被单方解除的违约责任，本院酌定由中互联公司仍按租期内的租金、服务费标准支付。经计算，其中2005、2006、2007、2008室房屋自2019年7月28日至2020年6月15日的占有使用费及2001、2002室房屋自2019年7月28日至2020年8月1日的占有使用费共计1108827.19元。 关于博济堂公司主张的水电费，应由中互联公司负担，结合相应证据，本院按照191514.74元予以支持。关于博济堂公司主张的违约金，没收保证金197080元作为违约金已足以弥补其损失，故对博济堂公司要求再支付197080元的诉讼请求，本院不予支持。关于博济堂公司主张的律师代理费，因博济堂公司对其中一家律师事务所的代理服务不满意所多支付的30000元，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告江苏博济堂科技创业服务有限公司与被告中互联电子商务有限公司之间签订的两份《企业入驻合同》于2019年7月27日解除； 二、被告中互联电子商务有限公司向原告江苏博济堂科技创业服务有限公司支付租金、服务费及占有使用费共计1750601.46元并承担滞纳金（以635204.93元为基数，自2019年7月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算至2019年8月19日；并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至给付之日止），于本判决发生法律效力之日起10日内付清； 三、被告中互联电子商务有限公司向原告江苏博济堂科技创业服务有限公司支付水电费191514.74元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清； 四、被告中互联电子商务有限公司向原告江苏博济堂科技创业服务有限公司支付律师代理费30000元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清； 五、驳回原告博济堂科技创业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费29594元，由原告博济堂公司负担4173元，由被告中互联公司负担25421元；本案财产保全费5000元，由中互联公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  张雨青 二〇二〇年八月二十日 见习书记员  樊启娟