广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9606号原告：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广州市花都区新华街公益路21号南座，统一社会信用代码914401011911986539。负责人：黄少珊，该行行长。委托诉讼代理人：张运锐，该公司员工。被告：杨洲，男，1989年9月6日出生，汉族，住湖南省南县大通湖区，被告：惠州市文锦房地产开发有限公司，住所地惠州市惠阳区淡水大埔星河东路名苑星河湾花园（二期）C2幢9层901房，统一社会信用代码914413030599309828。法定代表人：杨德文。原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行（简称农商行花都支行）诉被告杨洲、惠州市文锦房地产开发有限公司（简称惠州文锦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，公开开庭进行了审理。原告农商行花都支行的委托诉讼代理人张运锐到庭参加诉讼，被告杨洲、惠州文锦公司经传票通知，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。案件事实一、借款合同的约定情况：（一）签约时间：2017年7月25日；（二）合同名称：《楼宇按揭合同》（编号0809004201700554）；（三）贷款人：农商行花都支行；借款人：杨洲；（四）借款金额：本金750000元；（五）借款时间：2017年10月25日至2047年10月25日；（六）借款期限：30年；（七）还款方式：等额本息；（八）借期内利率：贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率下浮10%执行；（九）逾期罚息利率：借款人未按本合同约定期限归还贷款本息的（包括贷款人提前实现债权的情形），贷款人有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；（十）复利：对不能按时支付的利息，贷款人有权在贷款到期后按罚息利率计收复利；（十一）违约责任：借款人任意一期供款的违约，即为对贷款人全部借款的违约，贷款人可采取相应方式实现全部债权。二、保证情况：（一）保证形式：无条件、不可撤销的连带保证责任；（二）保证人：惠州文锦公司；（三）担保范围：贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、差旅费、评估费等）；（四）保证期间：为A项，自农商行花都支行向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及农商行花都支行宣布贷款提前到期日）起两年，但在惠州文锦公司为该购房人办妥房屋所有权证及农商行花都支行作为抵押权人的他项权证之日，惠州文锦公司就该购房人对农商行花都支行负有的保证义务即解除；（五）涉案房屋登记情况：2018年1月10日，涉案惠州市××区淡水××路地段文锦华府2单元12层05号房在不动产登记管理部门办理预告登记，义务人为惠州文锦公司。农商行花都支行确认上述房屋现未办妥房屋所有权证。三、担保情况：（一）担保形式：抵押担保；（二）抵押人：杨洲；（三）担保范围：贷款本金、利息、罚息、手续费及其他收费、违约金、损害赔偿金、实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用及执行费用）和其他应付款项；（四）担保物及担保物权的登记情况：2018年3月26日，杨洲以其名下位于惠州市××区淡水××路地段文锦华府2单元12层05号房在不动产登记管理部门办理预售商品房抵押权预告登记，权利人为农商行花都支行。农商行花都支行确认上述房屋现未办妥抵押权人的他项权证。四、借款交付的情况：（一）交付方式：贷款发放至指定收款人账户；（二）交付金额：750000元；（三）交付时间：2017年10月25日；五、还款、欠款情况：（一）还款方式：账户自动扣划；（二）还款金额：97811.03元，其中已还本金27336.17元，已还利息（包括利息、罚息、复息）70474.86元；（三）欠款金额：截止2020年5月20日，尚欠本金722663.83元，利息13244.29元，罚息18.63元，复息147.02元，剩余全部未还本金722663.83元；六、原告的诉讼请求：1、判令解除原告与第一被告签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201700554），判令第一被告偿还拖欠原告的借款本金，722663.83元及利息（利息包括正常利息、罚息及复息，利息暂计至2020年5月20日为13409.94元），本息合计736073.77元，利息按《楼宇按揭合同》约定计至贷款结清之日止。2、请依法判决第一被告用于抵押的位于惠州市××区淡水××路地段文锦华府2单元12层05号房的房地产经折价或拍卖、变卖所得的价款，原告享有优先受偿权。3，判令第二被告对第一被告的借款本息承担连带保证责任4、判令两名被告承担本案诉讼费。裁判理由与结果本院认为，农商行花都支行已依《楼宇按揭合同》约定履行放款义务，被告杨洲应依约还本付息，现杨洲未按期足额还款，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉求解除《楼宇按揭合同》，符合合同约定和法律规定，杨洲于2020年8月8日收到本院诉讼材料，本院确认涉案合同于2020年8月8日解除。合同解除后，农商行花都支行要求被告归还借款本金722663.83元，并按合同约定计付利息、罚息、复利，于法有据，本院予以支持。关于优先受偿权。虽然杨洲以位于惠州市××区淡水××路地段文锦华府2单元12层05号房产为本案债务设定抵押，并办理了预售商品房抵押权预告登记，但预购商品房抵押权预告登记并不等于不动产抵押登记，且涉案房屋至今未办妥上述房产正式抵押登记手续，原告亦未取得房屋他项权证，故本院认定抵押权尚未设立，原告要求对该房产享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。关于惠州文锦公司责任。根据《楼宇按揭合作协议》，惠州文锦公司与农商行花都支行形成保证合同关系，合作协议约定惠州文锦公司为本案所涉借款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，涉案房产至今未办妥房屋所有权证及正式抵押登记手续，惠州文锦公司应按约定在保证范围内对杨洲的债务承担连带保证责任。惠州文锦公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告杨洲、惠州市文锦房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行与被告杨洲签订的《楼宇按揭合同》（编号0809004201700554）于2020年8月8日解除；二、被告杨洲于本判决生效之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行偿还借款本金722663.83元，并按合同约定支付利息、罚息、复利（截至2020年5月20日的利息为13244.29元、罚息为18.63元、复利147.82元；自2020年5月21日起至实际清偿之日止，以722663.83元为基数，按《楼宇按揭合同》约定的标准计算，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，罚息不得计收复利）；三、被告惠州市文锦房地产开发有限公司对被告杨洲的上述第二判项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5580元，由被告杨洲、惠州市文锦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈雅敏二〇二〇年八月二十四日书记员  陈晓敏许清如