福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终639号 上诉人（原审原告）：冯巧香，女，1974年6月25日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 上诉人（原审原告）：冯有灿，男，1972年1月5日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 二人共同委托诉讼代理人：高燕树，福建迈瑞律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：宁德市金城房地产开发有限公司，住所地福建省宁德东侨经济技术开发区东侨大道8号（建闽小区）7幢2-B号房，统一社会信用代码913509007051923809。 法定代表人：陈志英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯伟，福建名仕（宁德）律师事务所律师。 上诉人冯巧香、冯有灿因与被上诉人宁德市金城房地产开发有限公司（以下简称金城公司）买卖合同纠纷一案，不服宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初4205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯巧香、冯有灿上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持其一审诉讼请求。 事实与理由：一审法院认定，上诉人出示的宁德市不动产登记中心办证流程显示，办理商品房预告登记转房屋所有权（土地使用权）流程依申请而启动。而未出示在此前有要求被告协助办理土地使用权证或向宁德市不动产登记中心申请过办理土地使用权证而被告不协助的证据材料，因此，应承担举证不利的法律后果。一审法院对该部分事实认定存在错误。依据2013年9月13日冯巧香、冯有灿与金城公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，金城公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属部门登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因金城公司原因，不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第贰项处理。按本合同第八条约定的交房时间为2013年12月31日，也就是说明，被告应当在2014年3月31日前后能让原告取得房屋权属证书。虽然，原告在2014年8月1日登记后取得房屋所有权证书，但是，关于办理土地使用权证书的后续手续，金城公司没有尽到向土地使用权登记机构提交资料并取得土地登记受理单的协助义务，更何况金城公司至今无法向上诉人交付C24号停车库的《销售不动产发票》，这也是被上诉人协助上诉人办理房屋权属证书应当提供的最重要、最基本的材料之一。由于金城公司无法开具提供这《销售不动产发票》，才导致C24号车位无法办理土地使用权证书。一审法院也没有查清从何时开始办理房屋权属证书是依申请的，金城公司也没有举证证明，反而由上诉人承担依申请的举证责任。只有先确定宁德市何时开始办理房屋权属证书是依申请的，才能认定上诉人依申请而未申请的逾期办证责任由上诉人承担。从本案中的金城公司的承办人林玲与案外人陈剑云、冯巧香的微信和短信证实，是金城公司欠税原因，欠税系统被税务部门锁掉，无法开票，才导致上诉人土地使用权证无法办理。因此，至今无法办理不动产完整权属证书的责任在于金城公司。即使上诉人到市不动产登记中心依申请办理土地使用权证，但金城公司无法开具提供销售不动产发票给上诉人，仍然不能取得完整的权属证书，过错及违约责任在于金城公司。不能以变更后的不动产登记规章规定的依申请登记来约束上诉人，而放纵金城公司先前的过错和违约行为，而减轻、免除金城公司的责任，反而由上诉人承担，这显失公平、公正。 金城公司答辩称：一、上诉人未取得土地使用权证的原因是否是上诉人自己造成的。1、金城花苑10号楼C24号车位,是现房出售。金城公司已经在2014年8月1日为上诉人办理了车位房屋所有权证，说明办理土地使用权证的条件早已成熟。故讼争车位的土地使用权证没有办妥,并非开发商的原因。2、金城花苑10号楼C24号车位在2013年12月31日就交付上诉人。在财产实物已交付，且房屋所有权证已经登记在上诉人名下后，办理土地使用权证，上诉人就处于主导地位，金城公司就处于配合地位。这时，金城公司的义务就是等待上诉人一方的通知，接到通知后配合上诉人到不动产登记中心完成即可。但金城公司一直未收到上诉人配合变更登记的任何通知。3、由于上诉人一方迟迟没有主动登记，拖延了时间，而不是金城公司未提供相关资料。从上诉人提供的证据可以证明，同样是上诉人购买的10号楼C11号车位，已经完成了不动产权的变更登记，而与10号楼C11号车位相邻的10号楼C24号车位就没有登记呢？显然不是金城公司的原因造成。综上所述，金城花苑10号楼C24号车位至今没有办妥土地使用权证的根本原因是，上诉人的消极造成的，上诉人取得房屋权属证书后,不及时办理土地使用权证，而是启动一个又一个诉讼，致使土地使用权证的办理延期。二、关于逾期的起算点。在办理土地使用权证的变更登记过程中，金城公司只有在接到上诉人的通知后，才能履行配合义务。2019年9月12日，上诉人变更诉讼请求为：依法判令金城公司协助冯巧香、冯有灿办理10号楼C24号车位的土地使用权证书。这个时间才应当视为金城公司接到通知，自这一天开始金城公司有义务配合上诉人办理变更登记。因此，逾期的起算点只能从2019年9月12日起算。而一审判决从上诉人起诉之日计算，已经照顾上诉人了。尽管这不符合实际情况，但金城公司亦尊重法院的判决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持 冯巧香、冯有灿向一审法院起诉请求一、判令被告向宁德市不动产登记中心提供金城花苑10幢C24车库商品房预告登记转房屋所有权登记的材料，协助原告办理产权转移登记手续；二、判令被告向原告支付逾期办理产权证违约金72429元（从2016年7月29日起至被告协助原告办证之日止，按车库总价款的日万分之三计算，暂计至2019年7月29日）。 一审法院认定事实：2013年9月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其经营开发的案涉宁德市坪塔西路5号（金城花苑）10幢1层C24号车库出售给俩原告。车库建筑面积19.42平方米，合同约定单价为7000元/平方米，实际按11353.5元/平方米，总价220485元支付房价款。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始登记，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，俩原告已将案涉车库全部价款220485元支付被告。被告也于2013年12月31日将案涉车库交付给了俩原告，并于2014年8月1日办理了房产证，但土地使用权证至今未办理。 另查明，被告未履行附随义务，将销售不动产统一发票给原告，未按约定向宁德市不动产登记中心提交包含销售不动产统一发票在内的案涉车库商品房预告登记转房屋所有权（土地使用权）登记材料。 一审法院认为，原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》有约定“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.03%向买受人支付违约金”，但原告出示的宁德市不动产登记中心办证流程显示，办理商品房预告登记转房屋所有权（土地使用权）流程依申请而启动。被告虽然对原告目前未取得土地使用权证存在违约过错，但原告除了于2019年7月29日向本院提起诉讼，要求被告协助办理土地使用权证，支付逾期办证违约金外，未出示在此之前有要求过被告协助办理土地使用权证或向宁德市不动产登记中心申请办理土地使用权证的证据材料。因此，应承担举证不利的法律后果。故原告对2019年7月29日前未取得案涉车库土地使用权证也存在过错。其请求判令被告支付2019年7月29日前协助办证违约金，证据不足，不予支持。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人在民商事活动中，应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。案涉合同系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同全面履行自己的义务。原告已按约支付了车库价款220485元，履行了己方的义务。被告未履行附随义务，开具销售不动产统一发票，协助原告办理土地使用权转移登记手续，构成违约，事实清楚，证据确实充分。现原告请求判令被告向宁德市不动产登记中心提交案涉车库商品房预告登记转房屋所有权（土地使用权）登记的材料，协助原告办理产权转移登记手续，予以支持。被告逾期协助办理产权转移登记手续，原告请求判令被告支付从2019年7月29日起至被告协助原告办证之日止，以车库总价款220485元为基数按日万分之三计算的逾期协助办证违约金，予以支持。原告请求判令被告从2016年7月29日起支付违约金，证据不足，不予支持。被告宁德市金城房地产开发有限公司的部分抗辩意见，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告宁德市金城房地产开发有限公司应于本判决生效之日向宁德市不动产登记中心提交宁德市坪塔西路5号（金城花苑）10幢1层C24号车库商品房预告登记转房屋所有权（土地使用权）登记的材料，协助原告冯巧香、冯有灿办理该车库产权转移登记手续；二、被告宁德市金城房地产开发有限公司应于本判决生效之日向原告冯巧香、冯有灿支付逾期协助办证违约金（从2019年7月29日起至被告协助原告办证之日止，以车库总价款220485元为基数按日万分之三计算）；三、驳回原告冯巧香、冯有灿的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明认定的事实并无异议，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 本院认为，办理完毕房屋初始登记并向相关行政部门出具其应提供的办证相关证明文件及资料是房地产开发企业办证过程中的主要义务。本案中，双方合同亦有约定，金城公司作为出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始登记，将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人。然而，根据已查明的事实，在房产交付买受人后，金城公司该义务，未按约定向宁德市不动产登记中心提交包含销售不动产统一发票在内的办理房屋所有权（土地使用权）登记的必要材料，且未能开具销售不动产统一发票的情形持续至今。由于金城公司未履行其办证主要义务，故其应承担相应违约责任。依双方合同约定金城公司应自逾期之日（即商品房交付使用后90日）起每日按买受人已付房款的0.03%向买受人支付违约金。因金城公司的原因，办证的必要资料并不具备，冯巧香、冯有灿何时提出申请，客观上均无法办理产权证书。故一审判决以冯巧香、冯有灿提出办理申请之日作为金城公司违约金的起算点有误，应予纠正。因此，本案逾期办证违约金应自案涉房产交付使用后91日起计算，冯巧香、冯有灿考虑其诉讼时效原因，一审诉讼主张从2016年7月29日起计算违约金，属其自由处分其民事权利，本院予以支持。 综上所述，本院认为，冯巧香、冯有灿的上诉有理，其上诉请求应予支持。一审对逾期办证违约责任起始时间的认定有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初4205号民事判决第二、三项； 二、金城房地产开发有限公司应于本判决生效之日向原告冯巧香、冯有灿支付逾期协助办证违约金（从2016年7月29日起至协助办证之日止，以车库总价款220485元为基数按日万分之三计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费各1610元，均由金城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  彭   祖   斌 审 判 员  郑       彦 审 判 员  孙       雯 二〇二〇年八月二十日 法官助理  周荣鑫书记员林建玉 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；