成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3583号 原告：鄢红英，女，1985年1月12日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：陈勇良，四川原石律师事务所律师。 被告：成都桂溪置业有限公司，住所地：四川省成都市双流区九江街道泉水路167号。 法定代表人：艾正虎，总经理。 委托诉讼代理人：贺丹，公司员工。 原告鄢红英与被告成都桂溪置业有限公司（以下简称“桂溪公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鄢红英的委托诉讼代理人陈勇良、被告桂溪公司的委托诉讼代理人贺丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鄢红英向本院提出诉讼请求如下：1.判令桂溪公司支付截止2020年4月30日逾期交房的违约损失共计28500元；2.判令桂溪公司按照1500元／月支付逾期交房的违约损失至实际收房之日止；3.判令桂溪公司出具实际交付购房款325000元的收据或发票。事实和理由:2018年6月5日，双方签订了《商品房买卖合同》,约定鄢红英购买桂溪公司开发的位于双流区。约定桂溪公司于2018年9月30日前向鄢红英交付符合交付条件的商品房。桂溪公司多次向鄢红英送达延期交房通知。截止2020年4月30日，该商品房仍然不符合交付条件。因鄢红英购买该商品房系用于投资使用，桂溪公司逾期交房导致鄢红英不能对该房屋产生租金收益。目前金祥广场周边同面积房屋租金约为1500元／月，该损失应由桂溪公司承担。双方签订商品房买卖合同时，鄢红英实际交付款项为325000元，远远超过了合同约定款项，但桂溪公司仅出具265230元的收据，桂溪公司应该出具实际收取金额的收据或发票。故提起诉讼。 被告桂溪公司辩称，1．案涉房屋系霍尔果斯拾英房地产经纪有限公司从桂溪公司处进行大宗采购后再行出售，鄢红英实际从该司处购买该房，并非直接从桂溪公司处购买，购房款也实际支付给该司，桂溪公司只是配合该司销售并提供与销售有关的所有手续，完成商品房销售的所有流程。故桂溪公司按照该司权利义务概括转移人指定函的要求，与相应的权利义务概括承继人即鄢红英签订商品房买卖合同并按该合同约定的购房款开具发票。超过合同部分的房款，桂溪公司未收取，故无开具此部分款项票据的义务。2．案涉项目于2019年1月30日取得竣工验收报告，达到合同约定的交付条件。故，桂溪公司于2019年9月底通过EMS向业主统一邮寄了交房通知书，告知交房时间在2019年10月22日、23日、24日。业主未按此期间办理收房手续，相应的后果应当由其自行承担。购房合同中，双方对违约责任没有约定，桂溪公司不应承担违约损失。且第一、二项诉讼请求重合，不应当重复计算。因此，请求驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 一、原、被告之间的关系：商品房预售合同关系。 二、原、被告签订合同情况：2018年6月5日签订四川省商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议。 三、合同约定购买商品房基本状况：位于成都市双流区房屋（清水房），规划用途为办公，预测建筑面积共37.89平方米。 四、合同约定商品房价款：265230元。 五、合同约定交付时间：2018年9月30日前。 六、合同约定交付条件：该商品房已取得由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同出具的竣工验收报告和房屋面积实测报告书。 七、合同是否约定逾期交房的违约责任：否。 八、款项支付情况：桂溪公司出具了收取购房款265230元的收据。2019年7月31日，鄢红英缴纳案涉房屋的物管费。 九、被告通知原告交房情况：未通知。 十、案涉商品房是否达到合同约定交付条件：是。案涉房屋所在“金祥广场”项目于2019年1月取得了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收的竣工验收报告，于2019年6月21日取得房屋建筑面积测绘成果报告。 十一、桂溪公司和鄢红英是否办理交房手续：否。 十二、桂溪公司与霍尔果斯拾英房地产经纪有限公司签订合同的情况：2018年1月29日，双方分别就含案涉房屋在内的金祥广场项目1期2号楼147套房屋、1期1号楼32套房屋签订金祥广场大宗购买协议。之后，霍尔果斯拾英房地产经纪有限公司数次向桂溪公司出具权利义务概括转移人指定函，指定相应人员为对应房屋买受人的权利义务概括承继人，即由相应人员与桂溪公司签订对应房屋的商品房买卖合同。 以上事项中，双方有争议的事项为第十项、第十二项，其他事项双方无争议。 本院认为，虽然桂溪公司提交了其与霍尔果斯拾英房地产经纪有限公司签订的金祥广场大宗购买协议和权利义务概括转移人指定函拟证明案涉房屋的实际销售方并非桂溪公司而为霍尔果斯拾英房地产经纪有限公司。对该问题，本院认为，桂溪公司未举证证明自身与鄢红英签订商品房买卖合同前已告知其该房的实际出卖人为霍尔果斯拾英房地产经纪有限公司，反而以自身名义与鄢红英签订商品房买卖合同，故其与霍尔果斯拾英房地产经纪有限公司签订的上述协议系二司的内部合同关系，对鄢红英而言不产生约束力。因此，与鄢红英就案涉房屋建立商品房买卖合同关系的相对方仍为桂溪公司。 桂溪公司未按合同约定期限交付房屋，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。鄢红英要求该司赔偿逾期交房期间损失的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。但其以案涉房屋现不符合交付条件为由，主张将该损失计算至实际收房之日止。对此，本院认为，行政管理部门关于建设工程应当进行竣工验收备案登记的相关规定系行政管理性规定，非强制性规定。双方在合同中约定的交房条件不违反法律、行政法规的规定，该约定合法有效。案涉项目已在2019年1月取得竣工验收报告，案涉房屋在通知交房时已满足双方约定的交房条件，故鄢红英的该项主张不成立，本院不予支持。鄢红英虽未收到桂溪公司的交房通知，但其实际于2019年7月31日缴纳案涉房屋的物管费，故本院认为其已于2019年7月31日实际使用房屋，桂溪公司逾期交房期间为2018年10月1日--2019年7月30日。 鄢红英主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，由桂溪公司按金祥广场周边同面积住房租金1500元/月的标准赔偿其逾期交房损失。对此，本院认为，该法条适用的前提为买卖双方就出卖人逾期交房应当承担赔偿责任进行了约定但未就损失赔偿如何计算进行约定。现双方所签合同未就出卖人逾期交房所应承担的违约责任进行约定，故不能参照该法条的规定以房屋租金标准确定本案损失赔偿金额。因此，本院酌定桂溪公司赔偿逾期交房期间的损失为4000元。 鄢红英要求桂溪公司开具实际交付购房款325000元的票据。对此，本院认为，双方所签的商品房买卖合同约定的房屋价款为265230元，而鄢红英未举证证明案涉房屋的实际购房款为325000元，且桂溪公司已开具商品房买卖合同约定的购房款265230元的票据，故其要求该司开具票面金额为325000元的票据的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都桂溪置业有限公司在本判决生效后三日内赔偿原告鄢红英逾期交房损失4000元； 二、驳回原告鄢红英的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费256元，由被告成都桂溪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 刘宇飞 二〇二〇年八月三日 法官助理 付 静 书 记 员 陶悦瑞