广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12691号原告（反诉被告）：谢郁，女，1987年8月18日出生，汉族，住湖南省华容县。被告（反诉原告）：宋小玲，女，1985年9月1日出生，汉族，住广州市白云区。原告谢郁诉被告宋小玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，被告宋小玲向本院提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告谢郁和被告宋小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还租房定金500元、租金2500元、押金5000元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年4月20日签订广东省佛山市南海区房屋租赁合同，合同由佛山市地产代理有限公司为第三方见证方。合同规定租期自4月23日开始起租，被告作为承租方要在23号配齐所有家具家电交房给原告入住。原告在签约日已按合同规定当面支付给被告月租金额2500元，两个月押金5000元。加之4月18日预付的500元定金，共计8000元。被告于4月23号并没有配齐家具达到入住条件，且冰箱和主卧室柜子破损并不能使用。其间原告委托中介与被告沟通家具破损问题，并没有得到合理解决。原告26号验房发现被告仍然没有配齐窗帘和晾衣架等基础的生活必备用品。与中介28号再次验房被告仍没有安排好。由于被告违约没有执行合同且沟通态度差，原告提出解约。中介公司作为第三方与被告沟通退租事宜。自4月26日至今，被告不接电话，不回微信，中介多次努力沟通未果。原告至今未入住。因被告不履行退租还款义务，依照《民法通则》等相关法律的规定，特提起诉讼。被告辩称，不同意原告所有诉讼请求。1.因定金是中介转给被告，被告已在2020年4月20日将定金500元连同中介费1250元一并返还给了中介；2.因被告已按照合同履行义务，把房屋及钥匙、门卡等交付给原告使用，原告应向被告支付房屋租金；3.被告已按合同履行，原告没有按合同约定按时支付租金，经被告多次催交仍拒不交租，已构成严重违约，根据合同第五条的约定，被告有权解除合同收回物业且没收押金，不作任何赔偿；4.原告、被告、中介三方在2020年4月20日签订了《家私家电清单》，当日被告已按照清单内容把房屋移交给原告，家私家电清单签署第2条已明确载明一经签署即表明签署人对全部条款明白无误。交房当日，原告确认房屋内的所有家电家私、新装窗帘和晾衣架、每个房间、大门钥匙门卡无误，达到原告满意的入住条件后才签署名字的，故原告起诉所述不属实，应该以双方签名确认的为准。5.被告把房屋从2020年4月20日已移交给原告自由使用，2020年4月中介录了个原告报警的视屏给被告，视屏里记录清楚：第一，窗帘、晾衣杆是由在房屋里的；第二，原告可以带任何人，包括中介和警察自由出入涉讼房屋，证明涉讼房屋由原告自由支配使用。被告向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.被告不予返还押金5000元；3.原告支付违约金5000元；4.原告支付2020年4月21日至6月30日的物管费585.71元及违约金89.53元，按日百分之一的标准以每月应缴物管费为本金从下月1号起至付清款日止[其中4月物管费83.67元，违约金（由2020年5月1日到6月19日）暂计41.84元；5月物管费251.02元，违约金（由2020年6月1日到6月19日）暂计47.69元，6月物管费251.02元]；5.原告支付5月份电费1.8元；6.原告返还原装钥匙4套及原装门卡1张；7.原告支付6月电费1.2元；8.诉讼费用由原告承担。事实和理由：原告于2020年4月20日与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉讼房屋出租给原告，租期为2020年4月23日至2021年4月22日。被告按约定在2020年4月23日将房子交付给原告使用，4月20日已把房屋和钥匙、门卡移交给被告，原告确认屋内物品无误后签署《家私家电清单》。被告已按约定履行合同，原告应向被告缴纳房屋租金。原告没有按合同约定交纳租金，已构成严重违约，被告有权没收押金。根据双方签订的合同第六条约定的违约责任第2条，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金。合同第五条承租方义务第2条约定原告需按时足额支付租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期五日，出租方有权解除合同收回物业、没收押金，且不作任何赔偿。原告对反诉辩称，同意解除租赁合同，但不同意被告其他诉讼请求。原告在2020年4月28日已经提出解约，是以被告没有按照合同约定履行合同为由提出解约，故在2020年4月28日租赁合同已经解除，且原告一直没有入住，故不需承担租金及水电费用、物管费。同意返还门卡一张及钥匙一套，其他三套钥匙在房屋内，原告没有拿走。原告在诉讼中举证如下：1.房屋租赁合同、家私家电清单原件各1份，证明原告与被告之间的租赁合同关系。2.收款收据原件2份、定金转账微信截图打印件1份，证明原告已经交纳的租金、押金及租房定金。3.照片打印件5张，证明被告就以此标准认定其有按照约定履行合同。4.照片打印件5张，用以证明2020年4月28日被告还是未能履行约定、窗帘及晾衣架仍没有安装好。5.原告与被告的微信沟通截图打印件1页，证明被告2020年4月23日没有配置窗帘及晾衣架不达到入住标准，26、28日原告查看房屋，均尚未配置窗帘及晾衣架。故原告在28日通知被告解约。6.裕丰地产员工周琼与被告的微信沟通截图打印件5页，证明裕丰地产员工周琼一直尝试与被告就解约事宜进行沟通，但未能有结果。被告所述从2020年4月23日开始起租，但该微信聊天记录可以表明2020年4月24日被告尚未给租赁房屋配置窗帘及晾衣架，之后也没有通知原告已配齐物品。被告在诉讼中举证如下：1.房屋租赁合同原件1份，证明原告与被告之间的租赁合同关系。2.物管费截图打印件3张，证明被告已缴纳物管费。3.电费截图打印件1张、电费发票打印件2份，证明被告已缴纳电费。4.催租微信聊天记录截图打印件1张，证明被告向原告催交物业、租金、水电费。5.房屋租赁专用收款收据、服务收费确认书原件各1份、支付宝转账凭证、裕丰地产员工周琼与被告的微信聊天截图打印件各1份，证明中介费系1250元，定金500元已转回中介，让中介原路退还原告。6.家电家私清单原件1份，证明被告已在2020年4月20日交房当日，原告是确认了房屋内的所有家私家电、新装窗帘和晾衣架、每个房间、大门原装钥匙、门卡无误，达到原告满意的入驻条件后才签署名字。诉讼中，本院对被告手机内被告和原告的微信往来记录进行现场摄像保存，原告和被告对摄像真实性予以确认。经审查，被告对原告证据1、2、5、6真实性无异议，本院对真实性无异议。原告证据3、4的拍摄时间不明，不能证明与本案的关联性，本院对证据效力不予确认。原告对被告证据1-4、6真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据5有原件核对，本院对真实性予以确认，对证明内容综合分析。本院对本院现场摄像真实性予以确认。根据采信的证据和当事人陈述，本院认定以下事实：原告（承租方）、被告（承租方）和佛山市地产代理有限公司（中介方）签订有《房屋租赁合同》，出租方同意将座落于佛山市南海区出租给承租方，租期从2020年4月23日至2021年4月22日。免租期从2020年4月21日至2020年4月23日。出租方交付物业予承租方使用之日期为2020年4月23日。押金5000元，合同终止后，出租方在五日内无息返还，若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除。租金每月2500元。物业管理费、水电煤气等费用由承租方按实际发生支付。押金和首月租金于合同签订当天支付。除首月租金外，承租方应于每月3日前向出租方支付当月租金，结清上月物业管理费、水电煤气费等费用。承租方按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿。除合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定义务达十五天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金。违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿。三方约定的其他事项：双方协商交付使用前包括家私、电器、窗帘能正常使用。2020年4月20日，被告出具收款收据2张，分别确认收到原告支付的租金2500元、押金5000元。被告确认收到原告通过中介转交定金500元。2020年4月20日，原告（承租方）、被告（承租方）和佛山市地产代理有限公司（中介方）在空白《家私家电清单》上签名。2020年4月22日，原告发微信给被告，询问是否配置好冰箱、窗帘、晾衣架、电视机等。被告回复空调和热水器搞定了。被告后来又发微信给原告：“窗帘那里，要不你自己挑吧，我怕挑到你不喜欢，多少钱在租金里扣吧”。“客厅装窗帘的话会没有那么通风和采光，需要窗帘吗?”原告回复：“需要的”。被告回复：“好的。”2020年4月24日，佛山市地产代理有限公司工作人员周琼到涉讼房屋查看后，在家私家电清单上填写具体家具、家电配置情况。周琼同时微信联系被告，被告微信表示要在清单上备注阳台晾衣架和三个房间和客厅全新窗帘，窗帘已经给了钱的，迟点就有人来安装。周琼表示晾衣架还没装的吗，并提示晾衣架记得装上去。其后周琼在清单第四条备注载明：每个房间原装钥1套，大门原装钥匙1套，原装门卡1张，三个房间和客厅全新窗帘，阳台新装晾衣架。周琼把《家私家电清单》微信发给被告，被告回复（晾衣架）和窗帘一起的，到时候拍照给周琼。2020年4月25日，周琼微信询问被告是否已装好窗帘，被告没有回复。2020年4月25日，原告发微信给被告，询问窗帘和晾衣架什么时候才能装好，并表示未装好前不会入住。被告没有回复。2020年4月26日，周琼发微信给被告，告知被告因房屋窗帘还没有装好，原告主张退租。被告没有回复。2020年4月28日，周琼发微信通知被告处理退租事宜。被告主张原告拆除了房屋内原有的窗帘，周琼表示被告陈述不属实。2020年4月29日，周琼发微信告知被告，原告已报警，警察出警到场，请求被告出来协商调解。直至2020年5月7日，周琼多次发微信通知被告协商，被告均没有回复。原告于2020年5月12日向本院提交起诉材料。2020年7月8日，原告当庭返还钥匙一套和门卡一张予被告，被告确认自当天起收回涉讼房屋。周琼在诉讼中陈述，确认收到被告支付的1750元，周琼认为均为被告承诺支付予周琼的服务费或红包，不是退回的定金。本院认为，原告和被告签订的《房屋租赁合同》关于房屋租赁事项的约定是原告和被告的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。被告反诉请求解除合同，原告同意，本院确认涉讼租赁合同于2020年7月8日原告同意当日解除。关于合同解除的责任，合同三方约定的其他事项处明确约定双方协商交付使用前包括家私、电器、窗帘能正常使用。故涉讼房屋配置可正常使用的窗帘是双方约定的房屋交付条件之一。虽然《家私家电清单》载明配置了窗帘和晾衣架，但根据原告和被告及被告和周琼的微信往来记录，原告在2020年4月22日询问被告是否配置好冰箱、窗帘、晾衣架，被告只回复空调和热水器搞定，并表示窗帘让原告自行配置；被告并于当日询问原告客厅是否确定需安装窗帘，原告答复需要；2020年4月24日，被告回复周琼，表示窗帘迟点会有人来安装。上述证据，均足以证明涉讼房屋在约定交付时间并未配置可正常使用的窗帘且被告也承诺安装全新窗帘。被告主张涉讼房屋在2020年4月23日前已配置可正常使用的窗帘，应举证证明。被告没有有效证据证明涉讼房屋在约定交付日期前已符合交付条件，被告逾期履行交付符合约定的房屋的义务，已构成违约。双方在合同约定任何一方逾期履行义务达十五天的，守约方有权解除合同。原告已就被告应安装窗帘提出催告，其后被告如为涉讼房屋配置了窗帘，被告应履行告知义务。就房屋已符合交付条件重新通知原告接收并继续履行合同，在被告履行配置义务及通知义务前，原告有权抗辩履行接收房屋及相应租金费用支付义务。但2020年4月29日至2020年5月7日，被告对中介方作出的多次协商解决请求均未予以回应。被告以自己的行为明确表示拒绝履行合同义务，被告已构成根本违约，对合同的解除负有全部责任。原告请求被告退还定金500元，租金2500元和押金5000元，本院予以支持。被告主张没收押金、原告支付违约金均以原告违约导致合同解除为前提，本院对被告相应请求不予支持。诉讼中，原告已返还钥匙1套和门卡1张予被告，相应返还请求已无必要；其他钥匙，被告没有举证原告有能力返还，本院对被告相应请求不予支持。合同约定原告支付租金以被告交付符合约定的房屋为条件，被告没有举证证明已向原告交付符合约定条件的房屋，且经原告及通过中介方敦促协商退租事宜，被告既没有作出履行保证以保证合同继续履行，也没有接收房屋，对合同解除作出清理结算。被告对房屋空置损失的扩大负有全部责任，被告请求原告支付租金、物业管理费等费用及逾期违约金，本院不予支持。被告没有证据证明已向原告返还定金500元，被告和周琼之间的款项往来关系，由被告和周琼或中介方自行结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、确认谢郁和宋小玲签订的《房租租赁合同》于2020年7月8日解除；二、宋小玲应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金500元、租金2500元和押金5000元合计8000元予谢郁；三、驳回宋小玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计25元（谢郁已预交），由宋小玲负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予谢郁，本院不另收退。反诉受理费减半收取计33.48元（宋小玲已预交），由宋小玲负担。本判决为终审判决。审判员 方 菲二〇二〇年八月七日书记员 李和仪