宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0291民初672号 原告（反诉被告）：宁波亿嘉商业广场管理有限公司，住所地浙江省宁波高新区江南路2000号1-4层，统一社会信用代码91330201094863607Q。 法定代表人：刘世南，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：钟彩琼，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张艳，女，1977年11月9日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：徐飞。 原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司（以下简称亿嘉公司）与被告张艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。诉讼过程中被告张艳向本院提起反诉，本院受理后决定合并审理。后因本案案情复杂，不宜继续适用简易程序审理，本院裁定转为普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亿嘉公司的委托诉讼代理人钟彩琼，被告（反诉原告）张艳及其委托诉讼代理人徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿嘉公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的租赁合同；2.判令被告立即腾退房屋；3.判令被告立即支付拖欠的租金200340元（该租金额暂计至2019年3月31日，以后的租金／占有使用费主张至实际腾房之日）、物业费56700元、能耗费16721.2元、违约金77112元，补足装修期内的租金40？068元。事实和理由：原、被告双方于2017年10月签订《宁波金沙码头奥莱公园租赁合同》一份，原告将位于宁波高新区江南路2000号宁波金沙码头奥莱公园第3层编号为×××58、面积为189平方米的房屋出租给被告用于哇啦哇啦品牌项目的经营，租赁期限自2018年1月1日至2023年12月31日止，第一年（2018年1月1日至2018年12月31日）的年总租金为240408元（月租金20？034元），合同期内物业服务费单价30元／平方米／月（月物业费5670元），以一个季度（三个月）为一个缴费期，被告应在每个缴费期最后一个月的20日前支付下个缴费期的租金和物业费。后被告未经原告同意私自停止营业，并拖欠原告2018年6月1日至2019年3月31日的租金200340元、同期物业费56700元，截至2019年2月28日的能耗费16721.2元，需支付违约金77112元（三个月的租金60102元和三个月的物业费17010元之和），补足装修期内的租金即两个月的租金40068元，以上合计390941.2元。原告认为，被告承租房屋后不按约支付租金构成严重违约，原告有权解除合同，诉请被告腾退房屋并追究其违约责任等。 被告（反诉原告）张艳答辩并反诉称，双方于2017年10月签订《宁波金沙码头奥莱公园租赁合同》，原告将奥莱公园第3层编号×××58、面积189平方米的房屋出租给被告用于餐饮类哇啦哇啦品牌项目经营，租期自2018年1月1日起至2023年12月31日止，月租金20034元，2017年11月1日至2017年12月31日期间为装修期，不收取费用，另外还有5个月的免租期。原告承诺签订合同时已经通过消防和环保验收，并要求在2018年1月1日开业。但是被告依据合同约定投入大量的装修费用以及采购餐饮设施用品后，原告迟迟不能开业。由于原告在2018年4月底才通过消防验收，之后被告才办理出营业执照。期间被告一直与原告协商沟通原告违约问题，但到2019年2月份原告将被告店面上锁，导致被告至今无法经营，损失极大。原告于2019年2月将被告店面上锁，应视为双方当时已解除合同，被告无需支付之后的租金、物业费、能耗费，也无需承担违约金、补足装修期间的租金。被告认为，原告存在严重违约行为，包括虚假承诺、隐瞒签订合同时未通过消防和环保验收事实、迟延开业、侵权锁门等，上述行为导致被告投入经营的资金损失，故被告向本院提出反诉请求：1.判令原告赔偿被告装修损失329775.4元、燃气管道安装费用9400元、家具损失154416元、厨具损失86408.6元，合计580000元；2.判令原告返还被告保证金20000元。 针对反诉请求，原告（反诉被告）亿嘉公司辩称，一、原告已按合同约定履行合同义务，被告自2017年10月实际占有使用租赁房屋至今未支付过任何租金、物业费、水电费，构成根本违约，原告具备合同约定的解除权及法定解除权。被告根本违约是导致租赁合同解除的根本原因。二、被告应承担其根本违约导致合同解除的所有责任，其装修、家具、厨具等损失应不予支持。 经审理，本院认定如下事实：2017年10月，原、被告签订《宁波金沙码头奥莱公园租赁合同》及补充协议，约定：原告将位于宁波高新区江南路2000号宁波金沙码头奥莱公园第3层编号为×××58、面积为189㎡的房屋出租给被告用于餐饮类渝湘-蛙啦ＷＡ啦品牌项目的经营，租赁期限自2018年1月1日至2023年12月31日；租赁保证金为15000元，物业费保证金为5000元，被告应在租赁合同签署之日支付；第一年租期为2018年1月1日至2018年12月31日，年租金为240408元，折扣金额为100170元，折后年租金为140238元；被告享受扶持期租金折扣的前提是被告依照合同约定全面履行合同，如因被告的原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，被告应当向原告返还已享受的租金折扣金额；第二年租期为2019年1月1日至2019年12月31日，年租金为240408元；租金支付方式为以一个季度（三个月）为一个缴费期，被告应当在每个缴费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个缴费期的租金；物业服务费为30元／平方米／月，由被告直接向物业管理公司支付，支付方式与租金一致；被告应自接收租赁房屋之日起自行承担该租赁房屋的能耗费及其他费用，包括但不限于水费、电费等，水费单价为6.8元／吨，电费单价为1.2元／ＫＷ，水、电费等相关费用由物业公司收取；装修期共计60天，自2017年11月1日至2017年12月31日，装修期内被告无须支付租金，但应支付物业费、能耗费等合同约定的费用；装修期系在被告全面履行租赁合同的基础上适用，如果因被告违约导致租赁合同提前解除的，被告应于租赁合同解除时向原告补足装修期内的租金，装修期租金按经营第一年折扣前的固定租金标准收取；原告应于2017年11月1日向被告交付符合租赁合同约定的租赁房屋；被告应自2018年1月1日起正式对外营业，如果开业日因原告原因延迟的，原告无需承担违约责任，但原告需将开业延迟以书面方式通知被告；被告应于租赁期限届满或租赁合同提前解除后3日内，将该租赁房屋交还原告，除原告另行书面确认同意保留的装饰、装修、设施设备外，被告应将该租赁房屋及设施设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状况交还原告；被告违反租赁合同约定逾期支付租金、物业费、能耗费的，应按逾期款项总额的0.1%／日标准支付违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同；原告根据租赁合同的约定解除租赁合同的，被告已付的租金、物业费、保证金及其他费用均不退还，同时被告还须向原告支付相当于3个月租金和3个月物业费之和的金额作为违约金。 2017年11月3日，被告向原告支付保证金20000元。2017年12月1日，被告为涉案房屋燃气管道安装支出施工费9400元。奥莱广场于2018年4月28日开业。被告店面自2018年6月1日开始营业。由于原告延迟开业原因，被告要求减免租金，但与原告未能协商一致，被告未支付租金。2019年3月，原告向被告邮寄律师函，要求其付清拖欠的租金、物业费、能耗费及违约金。庭审中原告自认其在起诉后对涉案店铺门上锁。2019年10月10日本院现场勘验时，原告将锁门的钥匙交给被告。2019年10月17日，浙江永成物业管理有限公司亿嘉商业广场分公司出具承诺书一份，载明该公司已于2018年12月31日终止与原告的物业服务协议，现将原告所有商户开业至今所欠该公司物业、水电费转让给原告，由原告收取，自终止物业服务协议签订日起，该公司对原告所有商户的物业费及水电费不再另行主张。2020年8月20日，被告腾退涉案房屋。 本院根据被告申请委托中衡保险公估股份有限公司对涉案房屋的装饰装修价值进行评估。中衡保险公估股份有限公司出具评估报告，认为涉案房屋的装饰装修价值为329775.4元（基准日为2018年1月5日）。被告预交评估费22191元。 以上事实由原告提供的《宁波金沙码头奥莱公园租赁合同》及补充协议、律师函、EMS邮寄面单、承诺书，被告提供的收据、宁波增值税普通发票、客户业务回单，中衡保险公估股份有限公司依本院委托出具的评估报告、宁波增值税普通发票，以及原、被告方的陈述予以证明。 本院认为，原、被告签订的《宁波金沙码头奥莱公园租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效。合同签订后，双方当事人均应按合同约定履行义务。1.关于合同解除及房屋腾退问题。合同约定被告应自2018年1月1日起正式对外营业，因涉案房屋属于原告经营的奥莱广场内店面，该店面对外营业以奥莱广场开业为前提，故合同约定隐含着原告关于奥莱广场可于2018年1月1日开业的承诺，奥莱广场延迟开业致使被告在2018年4月28日之前无法以约定的商业经营方式使用涉案店面，而被告为店面如期对外营业会提前进行人工、物料等方面准备，广场延迟开业使被告产生一定损失符合常理，被告因此向原告就租金起算点、免租期提出异议符合一般做法且具有一定合理性，但主张权利应采取合理、合法的方式，被告在正常使用涉案店面近一年后，仍以存在争议为由拒付租金，期限明显超过合理范畴，达到约定的解除条件，原告以被告拖欠租金等为由诉请解除双方租赁合同，应予准许，合同于被告收到本案起诉状副本之日即2019年4月25日解除。现被告已腾退涉案房屋，故对于原告要求腾退房屋的诉请，本院不再支持。2.关于租金及占有使用费问题。按照合同约定，被告享受租金折扣的前提是按照约定全面履行，现被告拖欠租金不付，存在违约，不再享受租金折扣。原告自认其在起诉后对涉案店铺门上锁，鉴于原告无法明确具体上锁时间，而原告上锁后被告无法正常使用该店面，故本院酌定被告无需支付原告起诉以后的租金。被告虽辩称原告的上锁时间为2019年2月，但未提交证据予以证明，本院不予采信。被告应支付原告自2018年6月1日至2019年4月22日租金215031.6元。虽然原告于2019年10月10日将锁门的钥匙交给被告，但因本案诉讼及评估需要，店内装饰装修不能拆除，故2019年10月10日至腾退之前的占有使用费系处理本案纠纷产生的损失，综合本案情况，本院酌情确定被告支付原告占有使用费60000元。3.关于物业费、能耗费（水、电费）问题。物业公司已将被告拖欠的物业费、水电费转让给原告，由原告收取，故被告应支付原告2018年6月1日至2019年3月31日的物业费56700元，根据原告提交的费用通知单、水表与电表照片，结合本院现场勘验情况，对于原告主张的截至2019年2月28日的能耗费16721.2元，本院亦予以支持。4.关于装修期内租金问题。租赁合同约定，装修期无需支付租金，装修期系在被告全面履行租赁合同的基础上适用，被告拖欠租金不付，显然违约，原告诉请补足2个月装修期内租金40068元，本院予以支持。5.关于违约金及被告损失问题。本院认为，双方就租金、免租期等发生争议后应积极协商或者寻求其他合理合法的方式尽快解决纠纷，被告以未协商一致为由拖欠租金、物业费不付，显属违约，而原告违反开业承诺在先，双方对合同的解除均存在过错，综合本案案情，对原告主张的违约金，本院不予支持，本院酌情确定原告赔偿被告装饰装修（含燃气管道安装）损失144000元。被告已支付的保证金20000元可在其应支付原告的款项中抵扣。对于被告主张的家具、厨具损失，被告未提供充分的证据予以证明，且其对上述物品仍可以再利用，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司与被告张艳签订的《宁波金沙码头奥莱公园租赁合同》于2019年4月25日解除； 二、被告张艳支付原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司租金215031.6元、占有使用费60000元、装修期内租金40068元、物业费56700元、能耗费16721.2元； 三、反诉被告宁波亿嘉商业广场管理有限公司赔偿反诉原告张艳装饰装修损失144000元； 上述第二、三项相抵并扣除保证金20000元后，被告（反诉原告）张艳应支付原告（反诉被告）宁波亿嘉商业广场管理有限公司224520.8元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告张艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7164元，由原告（反诉被告）宁波亿嘉商业广场管理有限公司负担1413元，被告（反诉原告）张艳负担5751元；反诉案件受理费4900元，由原告（反诉被告）宁波亿嘉商业广场管理有限公司负担1339元，被告（反诉原告）张艳负担3561元。评估费22191元，由被告（反诉原告）张艳负担11095.5元（已预交），原告（反诉被告）宁波亿嘉商业广场管理有限公司负担11095.5元，于本判决生效之日起十日内直接支付给被告（反诉原告）张艳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  谢国斌 人民陪审员  华琳栋 人民陪审员  翁雅雅 二〇二〇年八月二十五日 法官 助理  李韦华 代书 记员  邵 迎