安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初2439号 原告：邹倩，女，1990年5月4日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：孙克林，安徽寿州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙雪瑶，安徽寿州律师事务所律师。 被告：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇红学新村（限办公使用），统一社会信用代码91340422573021300A（1-1）。 法定代表人：胡道厅，该公司执行董事 委托诉讼代理人：许鲁，安徽滨阳律师事务所律师。 原告邹倩与被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下简称陆宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告邹倩的委托诉讼代理人孙雪瑶、被告陆宇公司的委托诉讼代理人许鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹倩向本院提出诉讼请求：1、陆宇公司支付邹倩逾期交房违约金12722.08元(从2018年12月31日至2019年4月30日止，每日按购房款的万分之二计算通知交房之日)；2、陆宇公司返还邹倩多收房屋面积部分的购房款10240.3元；3、本案诉讼费由陆宇公司承担。 事实与理由：邹倩与陆宇公司于2017年6月11日签订了《商品房买卖合同》，邹倩按约支付了首付款125706元,并于2018年1月22日通过公积金贷款付清剩余房款400000元。但陆宇公司未按照合同约定于2018年12月31日前交付房屋。根据合同第十二条规定，邹倩选择要求被告继续履行合同，因此陆宇公司应按约支付逾期交房违约金。由于，陆宇公司实际房屋的面积少于合同约定房屋面积，根据合同第十三条规定，陆宇公司应双倍退还多收我的房屋差额面积的房价款。 陆宇公司辩称，房屋面积差价陆宇公司愿意根据房屋测绘部门的核算予以据实多退少补；案涉商品房买卖合意达成之后，邹倩未按照合同约定足额支付首付款、逾期办理按揭贷款，违约在先，根据补充协议的第七条第二项，陆宇公司有权延迟交房；2019年8月12日，双方达成书面协议，邹倩在拿房声明中明确表示双方对商品房买卖合同约定的义务视为已经履行，互不向对方主张任何权利且无经济纠纷，房屋面积差款予以多退少补，假设陆宇公司存在违约行为，基于该声明原告已放弃了权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，邹倩提交的测绘图复印件、《商品房买卖合同》、金大地选房定金单复印件、公积金贷款合同、个人贷款银行流水、交房通知书、EMS邮寄单，陆宇公司提交的拿房声明，双方对对方的证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：2017年6月11日,买受人邹倩与出卖人陆宇公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定:买受人购买的陆宇公司开发的金大地·悦府201号房屋，该房屋预测面积99.08平方米，房屋单价为每平方米5305.87元，总金额525706元；合同约定买受人应当于2017年6月11日前支付首付款125706元，余款40万元向淮南市公积金管理中心寿县管理局申请贷款支付；买受人逾期在60日之内付款应按日计算向出卖人支付万分之一的违约金，逾期超过60日后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金。出卖人应于2018年12月31日前向买受人交付房屋，逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。实测面积与约定的预测面积发生误差，双方约定根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算的方式结算房屋价款。双方对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 另查明：2017年1月10日邹倩向陆宇公司支付首付款20000元；2017年1月20日支付首付款82000元，两次支付收据中均备注了房屋面积为96.12平方米；2017年6月11日，邹倩向陆宇公司支付首付款3706元；2017年11月13日，邹倩向陆宇公司支付首付款20000元，收据中备注房屋面积为99.08平方米。 2017年12月29日，邹倩签订了住房公积金贷款合同并贷款40万元支付涉案房款。 陆宇公司逾期交房超过60日，邹倩选择继续履行合同。2019年4月20日，陆宇公司向邹倩邮寄了交房通知书，通知邹倩2019年4月3日至30日前来拿房，办理好交房手续。2019年8月12日，邹倩出具拿房声明，声明邹倩已办理拿房手续，房屋面积根据合同约定多退少补，双方已经履行《商品房买卖合同》全部义务，互不向对方主张权利，互无经济纠纷。 涉案房屋面积经寿县房地产测绘队测绘为97.15平方米。 本院认为，双方当事人自愿签订的合同，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。邹倩诉请要求陆宇公司返还房屋面积差价10240.3元，因陆宇公司予以认可且对差价款无异议，本院对邹倩的该项诉讼请求予以支持。 本案的争议焦点，即邹倩诉请陆宇公司支付逾期交房违约金12722.08元能否得到支持，本院根据查明的案件事实与法律规定作如下评议： 陆宇公司向本院提出两点抗辩意见，1.邹倩存在逾期付款及逾期办理公积金贷款的违约行为，陆宇公司有权逾期交房；2.邹倩在拿房声明中放弃要求陆宇公司承担违约责任。本院认为，邹倩签订的合同虽约定支付首付款的期限，但邹倩在支付首付款时从收据的备注上可以看出，前两次支付时房屋的预测面积小于合同约定的面积，2017年11月13日支付首付款时是按照合同约定的面积补交差价，故邹倩是在陆宇公司确定房屋面积后在合理的时间内支付首付款，并不存在逾期支付。合同约定办理公积金贷款的时间并不合理，加重买受人责任、排除买受人主要权利，且邹倩是否逾期支付首付款及逾期办理贷款并非是导致陆宇公司逾期交房的原因，故对于陆宇公司的此项抗辩理由本院不予采纳。关于邹倩签订的拿房声明，该拿房声明并没有明确排除邹倩放弃陆宇公司承担逾期交房的违约责任的约定，故陆宇公司的此项抗辩理由本院亦不予采纳。邹倩要求陆宇公司承担逾期交房的责任应予支持，关于逾期交房违约金应根据合同约定据实予以计算，合同约定2018年12月31日前交付房屋，邹倩认可2019年4月20日收到陆宇公司交房的书面通知，故陆宇公司逾期交房的期间为2019年1月1日至2019年4月19日，计109天，违约金为11460.39元（525706元×109天×2/10000）。 综上所述，邹倩的部分诉讼请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，判决如下： 一、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司支付邹倩逾期交房违约金11460.39元； 二、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司返还邹倩房屋面积差价10240.3元； 三、驳回邹倩其他诉讼请求。 上述第一、二项判决于本案生效后十日内一次性付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计187元（邹倩已预交），由安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  顾正明 二〇二〇年八月二十四日 书记员  徐正亮 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理。