广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4265号上诉人（原审被告）：李兴容，女，1970年9月6日出生，汉族，住广东省中山市***********雅居乐新城9期5幢1903房。委托诉讼代理人：王绪义，男，1971年11月7日出生，汉族，住福建省安溪县***********。系上诉人李兴容的丈夫。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：翁冰璇，北京市盈科（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄青荣，北京市盈科（中山）律师事务所实习律师。上诉人李兴容因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李兴容上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雅居乐公司的所有请求。事实和理由：一、李兴容与雅居乐公司于2010年2月6日签订前期物业服务协议，约定收费标准为每月每平方米1.6元。雅居乐公司向李兴容主张按调整后的每月每平方米2.2元、2.8元标准收取，缺乏事实依据，违反合同法第三条、第四条、第八条，以及物业管理条例第四十一条、前期物业服务协议第一条。二、“雅居乐新城9期岭峰调整物业服务费标准征询意见”表决结果汇总表、验票会议纪要均不具有法律效力。1.表决结果上签名者均是个人行为，不能代表中山市三乡镇物价检查所、住建局或中山市******民委员会（以下简称岗泉村委会），因为所有单位均未加盖公章。2.根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第七十七条，无负责人签名和加盖公单的证明材料在法定形式上存在瑕疵，不能作为定案依据，法律也明确规定会议纪要不能作为定案的法律依据。三、“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务标准调整的公示”不具有法律效力。1.中山市住房和城乡建设局复函载明，该局没有小区业主大会备案的相关资料。2.根据中山市物业服务收费管理办法第十一条规定，岗泉村委会没有对该公示的管辖权。3.根据中山市中级人民法院（2017）粤20民终2693号民事判决，以及物权法第七十八条规定，验票会议仅有19名业主代表参加，未通过业主管理公约或业主大会议事规则，也未选举产生业主委员会，并非首次业主大会，该表决对全体业主没有法定效力，雅居乐公司也没有提供业主大会管理公约和首次业主大会会议的证据。四、中山市发展和改革局备案回执要求做好物业服务、车辆停放保管服务收费明码标价工作。1.根据《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》第十一条，未成立业主大会的，调整物业收费标准应由物业服务企业与业主重新签订合同确定，报价格主管部门备案后执行。2.备案价格只有经过物业服务合同确定，才对双方产生法律效力。3.核发收费许可证只是备案后续管理的一种方式，且收费许可证已废止，不能作为定案法律依据。五、李兴容没有收到房屋催缴通知书，雅居乐公司没有提供李兴容签署的材料，发信回执未注明寄发文件内容，也无证据证明已就该部分费用向李兴容追收过，其起诉已超过两年诉讼时效，丧失胜诉权。六、发票与代理合同与本案无关。七、（2016）粤20民终2282号民事判决与本案无关。八、立案申请截图没有原件，不应采信。九、根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条，业主请求物业服务企业退还违规收取费用的，人民法院应予支持。十、物业收费标准应由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。十一、雅居乐公司未出具调整收费标准表决票作为其合法取得备案回执的证据，证明都是伪造的。十二、根据《中山日报》2017年8月21日新闻，物业费涨价需要重新签订物业服务合同。十三、李兴容不欠物业费，因为其前往物业收费处要求按前期物业服务协议交费，收费人员以收费系统为2.2元、2.8元为由拒绝，但没有出示收费依据，是雅居乐公司自己造成的，应自行承担责任，其也没有出示前期物业服务协议的补充协议。十四、粤发改价格函[2019]2897号文件已于2019年8月1日生效，取消了政府价范围内的物业服务收费标准备案管理。中三价备2016年3号文件已于2019年6月20日到期作废，其后雅居乐公司无权多收物业费。十五、雅居乐公司提供的备案回执、验票会议纪要与物业费标准调整公示均提到，调整物业费标准的要由物业服务企业与业主重新签订合同确定，报价格主管部门备案后执行。十六、雅居乐公司主张的滞纳金没有法律依据，是其自身原因导致，应自行承担全部责任，而且其不是国家行政机关，无权征收滞纳金。十七、雅居乐公司利用格式合同条款，免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，应属无效条款。十八、一审判决适用法律自相矛盾。十九、一审法院根据已生效的（2016）粤20民终2282号民事判决书认定本案事实，违反法律规定。1.该另案与本案无关。2.李兴容未在该另案中出庭质证、参与调查和辩论，该判决与李兴容无关。3.雅居乐公司未要求李兴容支付违约金，一审判令李兴容支付违约金明显错误。4.该另案中查明，雅居乐公司提供了中三价备（2016）3号备案回执证明，明显与事实不符，2015年案件不可能有2016年的证据。5.该另案中的收费许可证已经废止，不能作为定案依据。6.备案回执也已被收回，雅居乐公司无任何法律依据收取2019年8月1日后每平方米2.8元的物业费。雅居乐公司辩称：一、涉案小区物业费的调价方案已经充分征询了小区全体业主的意见，程序合法、公开、透明，且已经获得中山市三乡镇发展和改革局的备案。中山市中级人民法院的生效判决也已经确认了调价方案的合法性，所以调价方案对涉案小区全体业主均具有约束力。二、李兴容长时间拖欠物业管理费的行为，不仅对雅居乐公司造成利息损失，同时也产生了律师费损失，故违约金应按合同约定，按每天千分之一的标准进行计算。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回李兴容的上诉请求。雅居乐公司向一审法院起诉请求：李兴容向雅居乐公司支付从2014年12月1日至2019年12月31日期间共61个月的物业管理费31851.4元及违约金（按拖欠各月的物业管理费为基数，分别从欠费次月1日起每日按1‰计至清偿之日止，违约金暂计至2019年11月30日为26230.7元）。一审法院认定事实：2008年5月28日，中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）为甲方、雅居乐物业管理服务有限公司为乙方签订前期物业服务委托合同约定，甲方将其开发建设的雅居乐新城九期商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅2.8元/平方米/月，别墅3.5元/平方米/月，商铺2.9元/平方米/月。业主从办理收楼手续后的当天，应缴交3个月的物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月20日前。甲方、业主和非业主使用人逾期交纳物业管理费或其他费用的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的1‰交纳违约金。服务期限自合同签订生效日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。2010年2月6日，雅居乐公司为乙方，李兴容为甲方签订前期物业服务协议约定，甲方将位于中山市*****乐新城9期C2幢2103房物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为1.6元/平方米/月，由业主在每月25日前交纳当月费用；甲方违反本协议不按期向乙方缴纳物业管理费的，乙方可以催缴，限期交付，逾期每日加收欠交金额1‰的滞纳金。协议还约定了其他具体事项。一审庭审时雅居乐公司陈述，李兴容从2014年12月开始拖欠物业管理费，至2019年12月李兴容共拖欠61个月的物业管理费合计31851.4元，其中，2014年12月至2016年6月共计19个月为8352.4元（2.2元/平方米/月×199.82平方米×19个月），2016年7月至2019年12月共计42个月为23499元（2.8元/平方米/月×199.82平方米×42个月）；计至2019年11月30日应付滞纳金26230.7元（雅居乐公司主张按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款次月1日起每日按1‰计）。雅居乐公司主张李兴容拖欠的上述费用提供了2014年12月至2019年12月期间欠费明细表证明。雅居乐公司称其后多次通过多种方式向李兴容追讨物业管理费，包括2016年9月7日给李兴容寄发房屋费用催缴通知书，但李兴容不确认收取过“房屋费用催缴通知书”及雅居乐公司追讨管理费事实，称其多次上门缴纳物业管理费，但雅居乐公司拒收李兴容的物业管理费。双方因收费标准问题无法达成协议而产生纠纷，雅居乐公司称经多次追讨未果，故于2019年8月20日向一审法院起诉，主张前述实体权利。一审法院于2019年8月20日作预立案调解，调解不成于2019年10月30日正式立案。一审法院另案审理的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书查明:①雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料显示：雅居乐公司于2013年11月6日致函岗泉村委会，拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业管理费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日、5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业管理费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。②岗泉村委会于2013年12月1日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业管理费收费标准的表决票，该表决票要求各业主对物业管理费调整标准及幅度是否同意进行选择，并告知业主表决大会时间为2013年12月1日至2014年2月28日（后又张贴通知将期限延期至2014年5月31日）。鉴于小区内尚有部分业主未入主，雅居乐公司又将前述调整函于2013年12月20日前后分别寄送给未入住的229户业主。并在小区内张贴了致业主的一封信，表明随着物价水平及劳动力成本的上升，管理成本增加，物业管理公司已处于长期亏损的状态，为保证正常运营且不影响服务水平，提议提高物业服务费收费标准，希望业主理解、支持。③2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日雅居乐公司在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表。岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。④之后，雅居乐公司向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。前述（2015）中一法三民一初字第662号案审理过程中，根据一审法院要求，雅居乐公司分别向参与雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准调整表决开箱现场的中山市三乡镇住房和城乡建设局、三乡镇圩仔社区居委会、中山市房地产行业协会、岗泉村委会、中山市公安局三乡分局鹤湾派出所调取书面证明，前述单位均证明参与了表决开箱现场工作。前述（2015）中一法三民一初字第662号案经审理认为，从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算有充分依据，一审法院对雅居乐公司主张李兴容的物业管理费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算的请求予以支持。一审法院于2015年11月3日作出（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书，判决案涉业主从2015年1月至4月期间按调整后的新标准2.2元/平方米/月计算物业管理费。案涉业主不服判决，向本院提起上诉，本院经审理后，于2016年10月31日作出（2016）粤20民终2282号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中山市不动产登记资料查询结果载明，李兴容位于中山市*********雅居乐新城9期5幢1903房物业，建筑面积为199.82平方米，登记时间为2011年6月24日。2015年11月27日，中山市************乐公司出具备案回执（中三价备2015年10号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.2元，执行时间2015年8月。2016年6月20日，中山市************乐公司出具备案回执（中三价备2016年3号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.8元，执行时间2016年7月。从2014年12月1日至2016年6月30日期间，按照重新备案的标准计算，李兴容每月应向雅居乐公司缴交的物业管理费为439.6元（199.82平方米×2.2元/平方米/月）；从2016年7月1日起，按照重新备案后的新标准计算，李兴容每月应向**乐公司缴交的物业管理费为559.5元（199.82平方米×2.8元/平方米/月）。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业建设单位雅建公司与雅居乐公司签订了前期物业服务委托合同，而李兴容系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。雅居乐公司依据与雅建公司的约定，对案涉商住小区物业进行管理服务。李兴容委托雅居乐公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。雅居乐公司与李兴容签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。雅居乐公司对李兴容的物业依约履行管理服务，李兴容亦应依约定期限向雅居乐公司支付相应费用。本案争议焦点有：一是雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准计算，是否有充分依据支持，李兴容应否支付违约金；二是雅居乐公司主张的物业管理费是否已超过诉讼时效，李兴容应向雅居乐公司支付的物业管理费数额确定。对焦点一，根据一审法院审理且已生效的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书认定，雅居乐公司从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市*********乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米/月标准计算有充分依据。雅居乐公司主张从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算物业管理费，提供了重新申请备案的中山市三乡镇发展和改革局[中三价备2016年3号]备案回执证明，后附的物业服务收费备案表载明，高层住宅申请备案标准每月2.8元/平方米/月，执行时间2016年7月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算有充分依据，一审法院对雅居乐公司主张李兴容的物业管理费2014年12月1日起按2.2元/平方米/月标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算的请求予以支持。李兴容从2014年12月1日至2019年12月31日期间应缴交的物业管理费为31851.4元。李兴容未按约定期限向雅居乐公司缴交物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。对焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八第一款条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。民法总则自2017年10月1起施行，故2017年10月1日之前产生的物业管理费应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十规定的当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的……”本案中，雅居乐公司主张其一直有向李兴容催收2014年12月以来的物业管理费故产生诉讼时效中断的效力，雅居乐公司提交了2016年9月7日的“房屋费用催缴通知书”及发信回执拟证明其主张，但李兴容对其提交的上述证据均不予确认，称其并未收到，对此雅居乐公司应进一举证证实李兴容已经签收了上述催收单，但雅居乐公司无法举证证明，对此应承担举证不能的后果，李兴容对诉讼时效的抗辩成立。雅居乐公司于2019年8月20日向一审法院起诉请求李兴容支付从2014年12月至2019年12月期间的物业管理费,显然，2016年8月20日之前的物业管理费已超过诉讼时效，雅居乐公司已丧失胜诉权，雅居乐公司请求李兴容支付的物业管理费的时间从2016年8月20日起至2019年12月31日止，即核定李兴容应支付的物业管理费为22603.8元[559.5元/月×（40+12/30）个月]。综上所述，雅居乐公司要求李兴容支付物业管理费（含违约金）的诉讼请求合理部分，一审法院予以支持,但数额应以一审法院确定为限。至于雅居乐公司就上述物业管理费调价事宜取得的收费许可证以及后的备案回执是否合法,属于行政诉讼范畴,不属于本案民事纠纷审理范畴,李兴容可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李兴容于判决生效之日起五日内向雅居乐公司支付2016年8月20日至2019年12月31日期间的物业管理费22603.8元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额559.5元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）；二、驳回雅居乐公司的其他诉讼请求。如果李兴容未按判决指定的期间向雅居乐公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1122.9元（雅居乐公司已预交），由雅居乐公司负担483元，李兴容负担639.9元（李兴容于判决生效之日起七日内迳付雅居乐公司）。本案二审期间，李兴容提交如下证据：1.情况说明（岗泉村）、传票（卢小川），拟证明2020年7月20日开庭时，岗泉村只是旁听者；2.中山市物价局文件[中价（2013）32号]，拟证明需要中介机构出具最近三年的财务报告，收费证明有效期为三年；3.中山市物业服务收费管理办法的通知[中价（2010）141号]，拟证明需要先签订物业服务合同，才可以价格主管部门备案后执行；4.专项审计报告，雅居乐公司只提交2013年1-10月的物业管理费收支表，不符合三年的财务报告；5.姚确良、许琼瑶传票，拟证明其他业主被起诉；6.举证证明、岭峰业主大会会议签到表，拟证明没有三分之二业主参加书面征询意见，没有参加表决票，没有通知到全部业主。雅居乐公司没有提交新证据，其质证称：对证据1真实性、合法性确认，关联性不确认，该证据恰好证明岗泉村工作人员到场见证涉案小区调整物业服务费验票的事实；对证据2真实性、合法性确认，关联性不确认；对证据3真实性、合法性确认，关联性不确认，涉案小区物业服务费调价方案已经获得专有部分面积占建筑总面积71.19％，人数占业主总人数71.19％的业主的同意，对小区全体业主均具有约束力；对证据4真实性、合法性确认，关联性不确认，该证据充分证实雅居乐公司按1.6元/㎡/月的标准收取物业服务费，已经出现严重亏损，无法满足为业主提供优质物业服务的需要；对证据5真实性、合法性确认，关联性不确认；对证据6的业主的身份证及产权证的真实性、合法性确认，对举证证明、签到表的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据属于证人证言，证人应出庭作证；李兴容提交的材料中有多位业主均是本次因拖欠物业费被雅居乐公司起诉至法院的，与本案有利害关系，其作出的举证证明不应采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：1.雅居乐公司前身为雅居乐物业管理服务有限公司，该公司于2017年7月21日在中山市工商行政管理局进行核准变更登记，企业名称由雅居乐物业管理服务有限公司变更为雅居乐公司。2.二审庭审中，本院向李兴容进行替代性释明，询问如本院认定其构成违约，是否需要主张调整违约金标准。李兴容主张违约金应调整按中国人民银行贷款最低利息计算。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合李兴容的上诉意见，本案二审争议焦点为物业费标准、诉讼时效及违约金的认定问题。关于焦点一。雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起进行调价的事实有（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书及（2016）粤20民终2282号民事判决书予以查明。上述判决书显示，雅居乐公司于2013年11月6日致函岗泉村委会，拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日及5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。雅居乐公司从2013年11月开始即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市*******雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算。以上事实系已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，本院予以认定。对于从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准缴纳物业费的事实，雅居乐公司提供了重新申请备案的中山市三乡镇发展和改革局[中三价备2016年3号]备案回执证明，后附的物业服务收费备案表载明，高层住宅申请备案标准每月2.8元/平方米/月，执行时间2016年7月。结合上述生效法律文书查明的事实，本院对一审认定李兴容从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准缴纳物业费的事实亦予以认定。故李兴容从2014年7月1日起应按2.2元/平方米标准缴纳物业费，从2016年7月1日起应按2.8元/平方米标准缴纳物业费。雅居乐公司的该项主张，理据充分，本院予以支持。李兴容上诉称雅居乐公司伪造调整物业费标准事宜表决票、调价程序不合法且未与业主重新签订物业服务合同，故物业费调价结果对全体业主没有法定效力。本院认为，根据《物业管理条例》第十二条第四款、第五款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。如该决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由于本案为物业服务合同纠纷，与业主大会的决定是否损害业主合法权益属不同的法律关系，不属于本案审理的范围，李兴容如认为上述调整物业费标准的程序不合法、侵害其权益，可另循途径主张权利，本院对其围绕该主张向本院提交的相关调查取证申请不予准许。关于焦点二。雅居乐公司于2019年8月20日提起本案诉讼，诉请李兴容支付2014年12月至2019年12月期间的物业费，如一审所述，雅居乐公司提供的证据不足以证明其一直有向李兴容催收物业费、产生诉讼时效中断效力，故2016年8月20日以前的物业费已超过诉讼时效，其后的物业费根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，未超过三年诉讼时效。一审对此认定正确，本院予以维持。李兴容上诉主张雅居乐公司的诉求已超过诉讼时效的理据不足，本院不予采纳。关于焦点三。李兴容未按约定向雅居乐公司足额缴交物业费，该行为已构成违约，应向雅居乐公司支付违约金。李兴容称雅居乐公司拒绝其按原合同约定标准支付物业费，应自行承担责任的理据不足，本院不予采纳，并对其调取报警回执、询问笔录的申请不予准许。关于违约金问题，雅居乐公司主张按照合同约定的滞纳金标准按每日1‰计算，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，李兴容以格式条款、雅居乐公司无权征收滞纳金为由主张该约定无效的理由不能成立，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，如当事人约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，因李兴容拖欠物业费的行为给雅居乐公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且雅居乐公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故在李兴容对此不予确认并要求调整的情况下，本院认定该标准确实过高，并结合涉案物业服务合同的履行情况、李兴容违约事实给雅居乐公司造成的实际损失及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金的计算标准应以每月实欠物业费金额为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止。综上所述，李兴容的上诉请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28156号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28156号民事判决第一项为：李兴容于本判决生效之日起五日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2016年8月20日至2019年12月31日期间的物业费22603.8元及违约金（违约金以每月拖欠的物业费金额559.5元为基数，分别从欠费次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1122.9元（雅居乐雅生活服务股份有限公司已预交），由雅居乐雅生活服务股份有限公司负担609.9元，李兴容负担513元（李兴容于本判决发生法律效力之日起五日内迳付雅居乐雅生活服务股份有限公司）；二审案件受理费356元（李兴容已预交），由雅居乐雅生活服务股份有限公司负担193元（雅居乐雅生活服务股份有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内迳付李兴容），由李兴容负担163元。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年八月十三日书记员 钱绮丽