四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5540号 上诉人（原审原告）：夏红彬，女，1976年12月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：文艺，四川展新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐章利，男，汉族，1976年6月3日出生，住成都市新津县，系夏红彬丈夫。 被上诉人（原审被告）：成都市金牛区公园城市建设和城市更新局。住所地：四川省成都市侯家桥路272号。 法定代表人：钟剑伟，局长。 委托诉讼代理人：谢练，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万幸，四川亚峰律师事务所律师。 上诉人夏红彬因与被上诉人成都市金牛区公园城市建设和城市更新局（以下简称金牛区城市建设更新局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初13317号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏红彬上诉请求：一、依法撤销（2019）川0106民初13317号判决，并依法进行改判以下4项诉讼请求;（上诉诉讼金额合计:135456元）1.判令金牛区城市建设更新局向夏红彬支付户型改变补偿22057.2元；2.判令金牛区城市建设更新局向夏红彬支付超期过渡费用46800元（自2018年8月1日起算，暂计算至2019年8月1日）；3.判令金牛区城市建设更新局向夏红彬按现行市场价格赔偿因房屋面积差所产生的损失66599元；4.判令夏红彬从实际收房之日起支付物业费，在此之前的物业费由金牛区城市建设更新局承担并直接向物业公司缴纳。二、请求判决由被上诉人承担一审及二审的全部诉讼费用。 事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，审理程序存在暇疵，判决缺乏公正。夏红彬提供多组证据和多份书面意见表明金牛区城市建设更新局严重违约和造成的各种损失，一审法院却在判决中清描淡写，并不对金牛区城市建设更新局作出违约认定，将夏红彬合理诉求模糊处理，继续为金牛区政府职能部门（被告）违约和失职行为打掩护，避重就轻和稀泥，企图把金牛区城市建设更新局失职不作为造成的严重后果大事化小、小事化了。在当今中国依法治国大背景下，我们在整篇判决中看不到司法独立、更看不到社会公平正义，失望之极。具体理由如下： 第一、金牛区城市建设更新局未按照合同履行义务，其行为已经构成违约，应向夏红彬承担的违约责任。 1、根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，依法成立的合同受法律保护，本案中，2012年6月9日，金牛区城市建设更新局向夏红彬正式签订了《人民北路一段6号、8号附条件协议搬迁（征收）补偿安置方案》、人民北路一段6号、8号附条件协议搬迁补充安置方案》，并有《人民北路一段6号、8号附条件协议搬迁宣传手册》，该宣传手册内载有《房屋附条件协议搬迁（征收）公告》，内含（一号楼三～三十二层平面、二号楼三～三十二层平面、三号楼三～三十二层平面、四号楼三～三十二层平面户型图等内容）作为相关要约附件，系对安置房屋所作的说明，其内容具体而确定，对夏红彬采取何种方式安置的决定有重大影响，夏红彬亦是依据该宣传手册提供的信息决定是否与金牛区城市建设更新局签订相关合同，所以根据《中华人民共和国合同法》第十四条之规定（第十四条：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束），该宣传手册应当被认定为要约，其内容也应当系双方签订的《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁（征收）补偿合同》、《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁补偿合同（补充合同）》的组成部分，而夏红彬与金牛区城市建设更新局签订的上述两份合同系双方真实意思表示，且上述合同的内容（包括宣传手册中的内容）均合法有效，对于原被上诉人双方均具有法律约束力，双方均应按照合同的内容（包括宣传手册中的内容）全面履行自己的义务。夏红彬已按照约定将被拆迁房屋交付给金牛区城市建设更新局，夏红彬已经按照合同约定全面履行了义务，但金牛区城市建设更新局即将交付给夏红彬的安置房屋发生了重大变更（包括但不限于：面积、采光、户型等），与《人民北路一段6号、8号院附条件协议搬迁宣传手册》中载明的房屋基本上除了门牌号一致外，其他方面基本都发生了重大变更，且金牛区城市建设更新局并未将设计及施工变更的情况告知夏红彬，更未取得夏红彬的认可，故根据《中华人民共和国合同法》第八条以及第一百零七条的规定，（第一百零七条：当事人一方不履行合同条或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任），金牛区城市建设更新局已构成违约且不具备法定或约定的免责事由，应当向夏红彬承担违约责任。 2、金牛区城市建设更新局和建设单位以及相关单位恶意串通，并且存在不履行告知义务的主观故意，应加重其向夏红彬承担的违约责任。事实与依据：1.一审法院早在2017年8月16日便审结过北成8号另外一起涉案房屋户型索赔案件【（2017）川0106民初6008号】该案原告罗兵兴早在项目修建过程就发现了户型变化一事，并向—审法院提起了诉讼。2.一审金牛区城市建设更新局代理律师在法庭陈述时说之前并不知道涉案房屋发生了户型变化，和夏红彬一样也是在2018年4月验收才知道户型变化的。但随后他们为了推脱自己的责任，居然向法庭出具了一份由建设单位2015年12月1日向金牛区城市建设更新局出具的一份承诺书，承诺设计变更后不会对交付的返迁房屋建筑面积和套内面积不小于选房公示面积。这与一审金牛区城市建设更新局表述的不知道户型发生变化是前后矛盾的。3.有位叫何先明的主业【何先明男78岁2—9—6号返迁房业主，曾是北成8号搬迁征收工作人员，详见附件1】，早在当北成8号修到第3层标准层时（大约在2016年底时候）就曾经去看过自己的房子，发现与当初选的户型不符，他对时任棚改中心刘大勇主任说“户型改变是非同一般的事，后果严重，不能权大于法”，当时刘主任的原话是“建房是经过规划的、房管批准的是合法的，户型改变少数人是要作出些牺牲的。”（详见一审补充意见）。以上三点充分证明，金牛区城市建设更新局从头到尾都知道户型发生了变化，但出于某种原因，故意且恶意不告知夏红彬房屋户型发生改变的情况，从而导致夏红彬在完全不知情的情况下合法权益被非法侵占。鉴于金牛区城市建设更新局这种不告知业主户型发生重大变更的主观故意，请求法院依法加重金牛区城市建设更新局承担违约赔偿责任。 第二、一审法院认定其房屋户型变化的损失无法判断亦没有作出相应的鉴定确定，因此只根据面积的减少酌定赔偿，其事实认定不清，逻辑错误。 1、面积增减与户型变差是同时存在的两个不同且独立的问题。即使面积没有增减，但户型变差给夏红彬带的损失都是客观存在的。另一方面，无论从金牛区城市建设更新局2018年6月22出台的《处置办法》，还是一审对于实际收房面积有多的业主户型变化互不找补的认定，这从侧面认定了户型变化带来损失客观存在且可以量化赔偿的，否则按照合同所约定的“据实结算”原则，这部分业主应当按市场价格补足差价款，但夏红彬没有要求这部分业主进行所谓“据实结算”互补差价，正好佐证了户型变化给业主带的损失是符合事实的。为证明户型改变的事实，夏红彬及其代理人向法院提交了宣传手册和设计单位提交的建筑施工图。经过对比和实际查访，案涉房屋都存在户型改变的情形，具体有：饭厅取消等其他严重影响房屋使用功能的情形。 2、夏红彬返迁房是房，原来户型在进户门左侧有标准饭厅，进门的左边或右边都可以安放鞋柜，厨房与卫生间只有一墙之隔，这种户型不能说完美，也起码可以说很适用。但从1-B-28-3户型新旧对比图我们可以明显发现，现在户型问题有：1.进门处没有位置无法安放鞋柜。2.进户门正对卧室，这是老百姓非常忌讳的户型。3.没有饭厅，再看看现在图上的根本没有了饭厅位置。而是把从客厅与厨房的过道上硬是塞了张餐桌。但看看上面的尺寸就知道，除去墙的厚度后只有50公分左右，冬天衣服穿多点都没有办法正常进出客厅。4.厨卫分离。现在户型厨房与卫生间隔在客厅两侧，直线距离8.7米，这样往卫生间供水供气都必将多花费装修管材费用。一到冬天使用热水洗个脸、洗个手、洗个澡，大约每次要放掉凉水5升左右，由于管线过长，必定浪费燃气，这种浪费还将持续至少持续70年，这种损失谁来承担？虽然双方签订的合同中并未约定若金牛区城市建设更新局未按照约定户型交付房屋后应承担的违约责任或损失计算标准等，但根据日常经验法则可以得知夏红彬因房屋设计变更遭受的损失客观存在，主要表现在如下六个方面：市场价值贬损、房屋使用功能缺失、给夏红彬造成额外的装修改造费用、给夏红彬造成在使用过程中额外支出水电气等能耗费用、影响房屋使用率、因对流窗消失导致空气不流通影响居住人员的健康。公平原则和诚实信用原则是双方均应遵守的原则，金牛区城市建设更新局未向包括夏红彬在内的被拆迁对象告知原公示的户型设计需进行变更的情况而擅自变更了房屋户型，导致夏红彬丧失了选择权并使夏红彬因房屋设计变更遭受了客观存在的损失。根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，金牛区城市建设更新局已经构成违约并应当向夏红彬承担赔偿责任。 3、强规不能免除金牛区城市建设更新局应当承担的违约责任。一审查明和认定是强规导致了所有户型发生了变化纯属主观臆断，是缺乏建筑设计相关专业知识不恰当认定。原因有三点：一是双方合同签定时原北成8号户型设计方案并不在强规执行阶段，项目建设期延后遭遇强规出台责任在于金牛区城市建设更新局未积极推进项目所致，与夏红彬无关；二是仅仅是消防和电梯方面的强规不足以造成北成8号全部户发生重大全面变更，而且强规并不会必然造成户型变得不适用、面积减少、公摊加大、取消饭厅、对流窗、储藏室等；三是开发商用于修住房的土地大致占整个拆迁地块一半，安置房又仅占住房项目的一半，开发商其它的商品房部分的户型就很好（强规问题开发商可以自行消化而不是转架给夏红彬，因为开发商将北成8号4栋建筑的长宽尺寸进行了调整，压缩了总建筑面积，而不是跟随强规相应增加面积），到头来开发商和金牛区城市建设更新局异口同声说是强规的原因。强规难道是专为我们返迁业主制定的么。开发商和金牛区城市建设更新局口口声声说他们在执行强规，但实际上金牛区城市建设更新局和开发商—方面也在违反强规；比如根据《住宅设计规范》6.4.7之规定（电梯不应紧邻卧室布置，当受条件限制，电梯不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声、减振的构造措施），但2-7号户型却是电梯井伸进主卧40公分，该种设计不符合《住宅设计规范》之要求，严重干扰了2-7号户型的业主对房屋的使用。众所周知，强规只是一个规则，它并不必然导致户型变化，更不必然导致户型变化，面积减少、公摊加大，这是个常识问题。开发商可以通过设计调整去消化强规带来的影响，而不是转架给夏红彬。 第三、面积差赔偿按照双方之间签订的拆迁安置补偿合同价格赔偿，其适用规定错误。 1、根据金牛区城市建设更新局联合成都市金牛区棚户区危旧房改造中心、成都市金牛区人民政府人民北路街道办事处于2018年6月22日发送的《人民北路一段6号、8号院附条件协议搬迁项目返迁住房有关问题的处置办法》第二条之规定（二、返迁安置住房实测套内建筑面积比安置合同约定套内建筑面积减少的，按照该住房现行市场价值，对套内建筑面积减少部分进行补偿），金牛区城市建设更新局向夏红彬发文，以其行为变更了原合同约定，对金牛区城市建设更新局有约束力，应按照案涉房屋套内建筑面积的误差比＊现行市场价值对夏红彬进行差价补偿。 2、补偿合同中的“据实结算”，一审法院理解为房屋面积差的补偿标准应以双方签订案涉合同结算时的实际价格为准，此种理解方式纯系一审法院主观臆断。此处的“据实结算”应是指根据合同签约面积与实际交付面积之差进行结算，并不是指要按照签约时的价格进行结算，即使可以理解为补偿标准按合同后进行结算时的实际价格为准，根据《中华人民共和国合同法》之规定，该条款存在理解歧义，应按夏红彬所理解的方式进行解释并适用。根据金牛区城市建设更新局2018年6月22日公布的《处置办法》载明有关面积补差内容的描述，也是按当时市场价格进行补差，而不是按合同签订时的价格退还。这种按原合同价格退还购房款的逻辑会产生一个极不公平也不合理的结果，就是一方违约后还可以受益，因为现行房价涨了近3倍，补差价仅仅退还购房款。 第四、超期过渡费应当继续发放，一审法院适用法律错误。 1、金牛区城市建设更新局的房屋除了符合建筑设计规范外（事实上金牛区城市建设更新局也完全符合建筑设计规范），还需符合双方合同约定，（包括但不限于户型一致、面积一致等）。金牛区城市建设更新局在明知案涉房屋设计变更，却故意甚至恶意不告知夏红彬，剥夺了夏红彬的知情权及选择权，导致未经夏红彬同意的设计变更后的房屋建设悄无声息地被推进实施完成，导致夏红彬原合同约定的即得利益被侵占，这是夏红彬最终无法接房长期信访维权与诉讼维权的根源。 2、金牛区城市建设更新局在案涉房屋已经修好、户型改变既成事实的情况下才通知夏红彬接房，该通知接受的房屋与合同所约定的房屋存在明显对夏红彬不利的情况，夏红彬先后多次要求金牛区城市建设更新局进行妥善解决处理并作出赔偿，均被金牛区城市建设更新局推诱拒绝，准确说金牛区城市建设更新局通知夏红彬接收的房屋只有门牌一致，其他内容均发生了重大且不利于夏红彬的改变。根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法规，开发商经批准改变商口房规划设计未经买家认可的，以及房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％的，买受人都有权拒绝收房。金牛区城市建设更新局在房屋修建过程中从未以任何形式告知夏红彬变化或发生何种变化，而是任由整个修建完成即成事实才通知夏红彬看房收房，严重侵犯了夏红彬的知情权和充分选择的权利。因此金牛区城市建设更新局通知夏红彬接收房屋不能抗辩夏红彬要求金牛区城市建设更新局支付超期过渡费理由，金牛区城市建设更新局应按合同约定和《中华人民共和国合同法》违约责任条款继续向夏红彬支付超期过渡费直至金牛区城市建设更新局提供符合合同约定的房屋或双方达成和解、或诉讼结束止。 3、成房发【2011】54号(2013年8月31日已失效）和成房发【2015】101号文件不能作为金牛区城市建设更新局停止发放超期过渡费的理由。成房发【2011】54号(2013年8月31日已失效）和成房发【2015】101号文件是原成都市房产管理局针对房屋拆迁安置补偿工作的通用指导文件。针对的是拆迁安置合同正常履行交房情况下的过渡费发放期限，即被申请人所交付的安置房屋与征收补偿协议上所约定的户型、面积大致相符情况下，确实应当按照该等文件执行超期过渡费发放至交房次月止。但北成8号返迁安置房的实际情况并非如此，金牛区城市建设更新局所交付的房屋除与原协议约定的门牌号相同外，其它约定的户型结构、面积、公难都已发生了彻底变化，在变更过程中也未通知夏红彬重新选房或补签协议，严重侵犯了夏红彬的知情权和选择权，任由错误发展成不可逆转事实，给夏红彬造成了很大的经济损失和精神打击。因此，一审法院适用该法律规定不支持夏红彬的诉讼请求，其适用法律错误。 4、房屋交付与通知交房是两个完全不同的法律概念。交付房屋是由双方共同来完成的，只有当金牛区城市建设更新局提供的安置房符合合同约定面积、户型、公摊、地理和楼层位置以及符合国家房屋质量安全规范并通过质检站验收，金牛区城市建设更新局才有资格通知夏红彬接收涉案房屋。2018年6月22日通知交房时，房屋户型、面积、公摊与合同约定完合不符，而且房屋户型、面积、公摊履于合同重大且核心之约定，所以金牛区城市建设更新局房屋交付条件并不具备。况且金牛区城市建设更新局变更设计时有不履行告知义务的主观故意，变更设计也没有获得夏红彬认可同意，因此夏红彬拒绝收房法律依据无可争辩。 第五、金牛区城市建设更新局应缴纳夏红彬未接房的物业费。虽然案涉房屋经验收合格，但是金牛区城市建设更新局供夏红彬验收的房屋与合同约定差异太大，夏红彬有权拒绝收房，夏红彬没有收房入住，并没有享受到实质的权益。因此实际收房之日前的物业费由金牛区城市建设更新局承担并直接缴纳给物管公司。 第六、一审审理过程存在暇疵，夏红彬对一审法院庭审组织安排表示强烈不满，—审法院涉嫌与金牛区城市建设更新局串通，判决不公。 1、上诉人共计66户，委托四川展新律师事务所向一审法院提起诉讼，66户业主委托5位诉讼代表和律师共同参与庭审。本案明明在金牛区人民法院（本部）提交，一审法院也非常清楚本案原告人数众多，但偏偏把本案分派到基层法庭（一审法庭：金牛法院洞子口法庭），导致一审开庭现场秩序混乱，法院法警安检拒绝众多原告当事人参与庭审，理由是法庭空间有限容纳不下当事人，硬是将原本庄严开庭变成了百姓口中的“开玩笑”，原本应当在9:30的开庭却因是否让原告进入法庭，双方扯皮到了11点才勉强开庭。（以上内容可以调阅庭审录相核实）在这里。夏红彬希望二审法院调查核实金牛区人民法院本院内有足够的大法庭为什么不分派到本部审理？作为上诉人不得不联想，作为金牛区城市建设更新局是金牛区政府的职能部门，是金牛区政府窗口与脸面，如此大批的民众状告政府，区政府脸上无光丢人。难道把集体案件放在一个偏僻小法庭就能掩盖金牛区城市建设更新局的不作为乱为。再说一审法庭将本案分为上、下午两部分审理，且分给两位不同法官审理，上午法官与下午法官各审理案件一部分，导致一审两部分原告各说了自己一部分诉求的意见，并没有在庭审过程中充分发表意见和进行辩论，而本案所牵涉原告人数众多，每位原告因户型不同和收房与否诉求侧重点并不相同，且涉及较多的建筑行业较专业技术知识，通过一审判决内容我们得知，一审判决中仍有事实并未查清核实。 2、通过阅读分析大部分一审判决内容，我们经过对比发现，参与诉讼的业主得到赔偿款与原未参与诉的业主补偿款几乎相近，即与一审被告2018年6月22日《处置办法》所公布的补偿相近,所谓的面积补差和户型赔偿只是通过一审法院换成了一份判决而巳，如果说这只是一种巧合，难以服众。 综上，一审判决事实认定不清、法律适用错误,审理程序存在暇疵，为维护夏红彬的合法权益，现依法向贵院提起上诉，请结合本案事实予以改判。 金牛区城市建设更新局答辩称，1、安置房户型变化是因设计方案需满足新制订的《住宅设计规范》（GB50096-2011）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）等强制性规范所致，同时安置房建设方也于2015年12月1日以书面承诺调整后的建筑面积和套内面积均不小于选房公示面积，最终竣工交付的安置房为满足国家建筑设计的强制性规范而进行了部分变化调整，但并未对住户权益产生实质性影响，金牛区城市建设更新局不应承担赔偿责任。 2、案涉补偿合同，并未对户型变化如何进行补偿进行约定；夏红彬也未举证证明户型变化导致的损失存在；金牛区城市建设更新局交付的房屋通过竣工验收合格，符合合同约定的交房标准。 3、金牛区城市建设更新局基于为夏红彬负责的角度出发，发布交房公告时同时也发布了《处置公告》，对夏红彬进行了综合性的补偿；《处置公告》第一条“返迁安置住房实测套内建筑面积比安置合同约定套内建筑面积增加的，免收套内建筑面积增加部分补差款”，第二条“返迁安置住房实测套内建筑面积比安置合同约定套内建筑面积减少的，按照返迁安置住房现在时点评估均价13000元/平方米的标准，对套内面积减少部分进行补差”；如果严格按合同约定执行，面积减少部分的差价按合同约定的结算价约为6500元，金牛区城市建设更新局作出按照13000元/平方米进行综合补偿，其已高于合同约定的补差。 4、接房后是否进行装修具有不确定性，既可以装修自住，也可以清水房出租，还可以作为投资搁置；通知接房时，夏红彬并未向金牛区城市建设更新局报送装修方案及报价，且装修结果并未发生。 5、通知交房前的过渡费金牛区城市建设更新局已按政策予以支付；金牛区城市建设更新局交付的安置房符合合同约定的交房标准，夏红彬应按交房公告的时间按期接房，夏红彬拒不接房，导致损失扩大，其无权要求继续支付过渡费。 6、案涉补偿合同约定面积差据实结算，该约定对合同各方具有法律约束力。 7、金牛区城市建设更新局交付的安置房屋经过竣工验收合格，夏红彬应当按交房公告的时间按期接房；搬迁人在与夏红彬签订补偿合同时，已按约定的1.8元/平方米的标准，按建筑面积支付了60个月的物管费补贴。 补充：关于据实结算的问题，因为夏红彬与金牛区城市建设更新局之间签订有搬迁安置合同，在该份合同上对安置房的价格，面积，以及结算的方式都进行了明确的约定，所以金牛区城市建设更新局认为据实结算应当以合同约定的方式进行。夏红彬在上诉状中所提到的应当适用商品房司法解释，本案诉争的房屋是因为城市房屋搬迁、拆迁而拆除的，本案金牛区城市建设更新局不是房地产开发企业，不能适用商品房司法解释，所以夏红彬的观点不成立。 夏红彬向一审法院起诉请求：1、金牛区城市建设更新局向夏红彬支付户型改变补偿费46463.55元；2、金牛区城市建设更新局向夏红彬支付延期交房造成的装修费用损15184.24元；3、金牛区城市建设更新局向夏红彬支付超期过渡费46800元（从2018年8月1日起，暂计算至2019年8月1日）；4、金牛区城市建设更新局向夏红彬赔偿因房屋面积差产生的损失66599元；5、金牛区城市建设更新局向夏红彬赔偿物业管理费损失120元；6、金牛区城市建设更新局向夏红彬支付超期交房的物管费补贴3888元；7、夏红彬从实际收房之日起支付物业费，收房之前的物业费由金牛区城市建设更新局直接向物业公司支付；8、本案诉讼费用由金牛区城市建设更新局承担。 一审法院认定事实：金牛区城市建设更新局于2019年3月18日依法成立；成都市金牛区房产管理局（以下简称“区房管局”）已于2019年被撤销，其城市房屋拆迁（城市房屋征收）职能已由金牛区城市建设更新局承继。 2012年6月9日，区房管局（房屋征收部门，甲方）、成都市金牛区旧城改造中心（实施单位）与夏红彬（被搬迁人，乙方）签订《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁（征收）补偿合同》（以下简称“补偿合同”），主要内容：乙方产权所有的被搬迁（征收）房屋位于成都市金牛区。建筑面积为41.05平方米（其中公摊面积为8.19平方米）的住宅；甲方以院附条件协议搬迁返迁安置房房屋（建筑面积为72.31平方米，其中公摊面积为13.15平方米）安置给乙方，该套安置房屋的使用性质均为住宅，甲、乙双方按本合同结算办法结清产权调换差价款；甲乙双方实行产权调换进行差价结算后乙方应付给甲方产权调换差价款为187662元；甲方向乙方支付政策性补偿费用5318元（包含电话移机费、有线电视迁装费、宽带迁装费、天然气初装费、电表迁装费、空调移机费）；甲方向乙方支付搬家补助费2400元，甲方按30个月的过渡期限向乙方发放临时安置补助费28500元；政策性补贴费用包括购房补贴和物管费补贴，甲方应当支付给乙方物管费补贴9720元（计算60个月）；甲方给予乙方6万元提前搬迁奖励费用；甲方应当向乙方支付装修补偿14368元；上述总价款结算后，乙方应向甲方支付67356元；本项目所有款项由甲方委托实施单位支付；本项目附条件协议搬迁（征收）签约率达到95%以上，本合同即生效……。该合同第四条（安置房屋的标准和产权办理）：1、甲方提供的安置房屋应当符合国家质量安全标准的商品房，甲乙双方以此作为安置房屋的验收标准；2、对交付使用的安置房屋实际建筑面积与协议约定建筑面积存在误差的，以安置房最后办理产权的记载面积为准，据实结算互补差价；3、住宅安置房屋专项维修资金由甲方缴存；4、甲方应当到房屋产权产籍管理部门负责为乙方办理安置房屋所有权登记，乙方应当予以配合。该合同第六条：政策性补助费用包括临时安置补助费、停产停业经济损失费和搬家补助费，1、选择产权调换实行过渡安置的，过渡期限为30个月；由乙方自行过渡，过渡期间甲方向乙方发放临时安置补助费28500元；超过过渡期限的，逾期不足6个月（含6个月）的按规定标准支付1.5倍临时安置补助费，逾期6个月以上一年以下（含一年）的按规定标准支付2倍临时安置补助费，逾期一年以上的按规定标准3倍支付；2、甲方支付乙方搬家补助费2400元。该合同第十二条（交接）：……，甲方应当在本合同签订生效且乙方按本合同约定将被搬迁（征收）房屋交由甲方拆除后于30个月内将安置房屋交付乙方，经甲方通知，乙方拒绝在甲方确定时间内收取安置房屋的，视为甲方履行完毕安置房屋的交付义务。该合同第十三条（违约责任）：合同当事人约定违约责任如下，甲方未按时交付安置房屋，超过过渡期的按本合同第六条执行；乙方选择产权调换，未结清新旧房价差及其他相关费用，甲方有权不交付安置房屋给乙方。 针对上述补偿合同，当天成都市金牛区旧城改造中心（房屋搬迁实施单位，甲方）与夏红彬（被搬迁人，乙方）签订《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁补偿合同（补充合同）》（以下简称“补充合同”），主要内容：以栋为单位，在规定的签约期内，该栋签订合同比例达到100%并腾空交付房屋的，该栋每户奖励2万元；按被搬迁房屋产权证记载的建筑面积给予500元/平方米的初装补贴，甲方应向乙方支付初装补助费为20525元；甲乙双方进行产权调换进行差价结算后甲方应付给乙方产权调换差价款138565元；实行产权调换后，甲方应向乙方支付总价款共计169590元（不含整体搬迁奖励）；本项目附条件协议搬迁（征收）签约率达到95%以上，本合同即生效。该合同未约定违约责任。 签订上述补偿合同及补充合同后，当天，夏红彬在“附条件搬迁产权调换安置补偿领款单”上签名确认相关款项；该领款单载明内容反映：上述两份合同抵扣后的价差为102234元（补偿合同夏红彬应缴款67356元，与补充合同夏红彬应领款169590元相抵扣）。 2012年9月11日，区房管局与成都市金牛区旧城改造中心联合发布“号院城市房屋附条件协议搬迁生效公告”：附条件协议搬迁工作于2012年6月9日启动，截至2012年9月10日，签约户数比例达到98.9%，本次附条件协议搬迁补偿安置合同的户数比例超过95%，所签订的补偿安置合同正式生效。 2017年11月16日，安置房屋经竣工验收合格。2018年4月9日安置房屋消防验收合格。 2018年6月22日，区房管局与成都市金牛棚户区危旧房改造中心及成都市金牛区人民政府人民北路街道办事处共同发布（登报成都商报）“金牛区号院附条件协议搬迁项目返迁安置住房交房公告”（以下简称“交房公告”）：该项目的返迁安置房目前已竣工验收合格，现定于2018年6月25日至30日在成都市万担仓路北成星中心现场办理交房事宜。 发布交房公告后，当天，2018年6月22日，区房管局与成都市金牛棚户区危旧房改造中心及成都市金牛区人民政府人民北路街道办事处共同发布“号院附条件协议搬迁项目返迁住房有关问题的处置办法”：1、返迁安置住房实测套内建筑面积比安置合同约定套内建筑面积增加的，免收套内建筑面积增加部分补差款；2、返迁安置住房实测套内建筑面积比安置合同约定套内建筑面积减少的，按照该住房现行市场价值（具体以该项目评估机构出具的评估报告为准），对套内建筑面积减少部分进行补偿；3、因户型或面积变化不愿接房的，须合同签约人提出书面申请，按照该住房现行市场价值（具体以该项目评估机构出具的评估报告为准）以实测建筑面积进行回购，回购后，需重新购买商品住房的住户按照市房管局的相关政策执行；4、本项目在发改部门备案核定的前期物业服务费为每月2.5元/平方米；经政府协调，安置住户接房时一次性交纳1年及以上物业服务费的，前期物业服务费优惠至每月1.8元/平方米，优惠期为2018年7月1日至2021年6月30日止；5、超期过渡费按政策规定将发放至2018年7月31日止。 一审另查明，夏红彬已领取“附条件搬迁产权调换安置补偿领款单”上的价差102234元。 案涉安置房屋，因其项目设计时间跨度较大，签订案涉合同后，相关建筑法律规范发生变化，2012年8月1日施行的《住宅设计规范》（GB50096-2011）,2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》，其对住宅平面布局影响较大，导致案涉的安置房屋户型面积、布局发生变化（厨房形状发生变化，卫生间位置发生变化等），安置房屋约定建筑面积为72.31平方米，实际建筑面积为69.87平方米，约定套内面积为59.16平方米，实际套内面积为56.52平方米。 2018年6月下旬金牛区城市建设更新局再次通知夏红彬接房，夏红彬收到通知后至今仍未接房。金牛区城市建设更新局已按补偿合同约定的标准向夏红彬支付了超期过渡费，其超期过渡费已支付至2018年7月31日止。 一审还查明，经评估机构评估，案涉项目所涉的安置房屋（不限于涉案的两套安置房屋）2018年6月市场均价为1.3万余元。 案涉补偿合同中的物管费补贴，是按每月每平方米1.8元计算，面积按90平方米计算，共计算了五年（60个月）。“附条件搬迁产权调换安置补偿领款单”载明内容反映：夏红彬与区房管局签订案涉合同后进行结算时，安置房屋其套内面积单价是按9560元/平方米×65%计算，即套内面积单价按6214元/平方米计算。目前案涉项目所涉的安置房屋，其减少的套内面积，部分被搬迁人（案外人，不含夏红彬）已领取金牛区城市建设更新局按每平方米1.3余万元的价格给予的综合性补偿；本案夏红彬至今未接受该项综合性补偿。 上述事实有身份证信息、组织机构代码查询信息、机构改革方案文件、《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁（征收）补偿合同》、《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁补偿合同（补充合同）》、附条件搬迁产权调换安置补偿领款单、搬迁生效公告、交房公告、通知接房的短信、过渡费支付情况明细表及凭证、竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、返迁住房有关问题的处置办法及其评估结果、住宅平面设计情况说明、平面竣工图、房屋建筑面积测绘成果报告、庭审笔录等在案予以印证。 一审法院认为：区房管局已被依法撤销，其城市房屋拆迁（城市房屋征收）职能已由金牛区城市建设更新局承继，区房管局签署的案涉相关合同及其发布的相关文件等应由金牛区城市建设更新局承继，其对金牛区城市建设更新局具有约束力。 本案，依据审理查明的事实及相应证据，案涉的补偿合同、补充合同，其系签订各方真实意思的表示，未发现违反法律、法规的强制性规定，其为合法有效，签订各方应按约定或法律规定行使权利、履行义务。 有关安置房屋的接收问题。从案涉补偿合同第四条约定的安置房屋验收标准（交房标准）看，其仅需符合国家质量安全标准；案涉安置房屋经竣工验收合格，其表明已符合国家质量安全标准，其已达到补偿合同约定的交房验收标准；据此，此种情形下，夏红彬拒绝接收房屋缺乏合同及法律依据，即金牛区城市建设更新局通知接房后，夏红彬应当在限期内履行接收房屋的义务。 有关违约责任的问题。从案涉补偿合同第十三条约定的违约责任内容看，金牛区城市建设更新局承担违约责任的情形仅限于未按时交付安置房屋，且此种情形按合同第六条计算超期过渡费。 对于夏红彬主张的房屋面积差之损失。案涉补偿合同第四条明确约定据实结算互补差价，考虑到套内面积对其使用会产生实质影响，本着公平、合理的原则，并结合本案实际情况，以套内建筑面积（套内面积）作为衡量标准，对实际套内面积小于约定套内面积的安置房屋金牛区城市建设更新局应当向夏红彬支付差价款，该差价款认定为面积差之损失；亦本着公平、合理的原则，并结合本案实际情况，其单价应当以双方签订案涉合同后进行结算时的实际价格为准；据此，其差价款为：（59.16平方米﹣56.52平方米）×6214元/平方米≈16405元。 对于夏红彬主张的户型改变补偿费。对于实际套内面积小于约定套内面积的安置房屋，按补偿合同违约责任之约定，虽未包含在违约责任之中，然因套内面积减少客观上会影响室内布局，给予适当补偿并无不当；诉前双方对有关鉴定事宜无法达成一致，诉讼中双方均未对其申请鉴定，一审法院经走访专业机构亦无法对其变化作出准确的损失判断，案涉房屋已经过相关部门验收合格，结合对面积差之损失的认定以及本案其他情况，并参考接房时当地同地段同类型房屋的市场价值，酌定案涉房屋该项补偿费为18200元。 对于夏红彬主张的延期交房的装修费用损差。按补偿合同第十三条，区房管局延期交房承担违约责任的方式是按合同第六条计算超期过渡费，况且夏红彬也未举证证明实际产生了损失及其损失额，夏红彬该项请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。 对于夏红彬主张的超期过渡费。结合上述对安置房屋接收及违约责任的相关认定，在房屋达到交付标准的情况下，区房管局通知接房后，夏红彬应当在限期内履行接房义务，区房管局履行了通知接房的义务，夏红彬拒绝接房缺乏合同及法律依据，夏红彬应当自行承担拒不接房的法律后果；区房管局已按合同约定的标准向夏红彬支付超期过渡费至2018年7月31日，结合《成都市城乡房产管理局关于国有土地房屋征收与补偿工作中有关问题的通知》（成房发【2015】101号）明确规定“过渡期限从签订补偿协议并腾空原房屋之日起，到安置房交付次月止”，区房管局将过渡费支付至接房期限届满后的次月（2018年7月31日），其符合该通知规定，且超期过渡费的支付标准亦符合合同约定，据此，2018年8月1日起不应再行计算超期过渡费，结合前述相关认定，夏红彬要求金牛区城市建设更新局继续支付超期过渡费，其诉请缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。 对于夏红彬主张的物管费损失。结合上述对安置房屋接收的有关认定，夏红彬拒绝接收房屋的行为于合同、于法无据，其应当自负法律风险，由此产生的物管费不应由金牛区城市建设更新局承担，况且夏红彬也无证据证明物管费损失已实际产生，该项请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。 对于夏红彬主张的超期交房的物管费补贴。结合《成都市城乡房产管理局关于国有土地房屋征收与补偿工作中有关问题的通知》（成房发【2015】101号）明确规定“物管费补贴根据改造范围内房屋建筑面积，按1.8元/平方米/月的标准，一次性发放五年；房屋建筑面积90平方米以下（含90平方米）的，按90平方米发放”；本案，区房管局已向夏红彬结清案涉合同约定的相关费用（包含物管费补贴），且其结算的物管费补贴符合该通知规定，夏红彬再行主张物管费补贴于法无据，况且结合前述认定，夏红彬拒绝接房应当承担由此产生的不利法律后果，据此，该项请求不予支持。 对于夏红彬主张的收房前后之物业费负担（主张从实际收房之日起支付物业费，收房之前的物业费由金牛区城市建设更新局直接向物业公司支付）。结合上述相关认定，夏红彬拒绝收房的行为缺乏合同及法律依据，其实际收房之前的物管费不应由金牛区城市建设更新局承担，该项请求不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、金牛区城市建设更新局于判决生效之日起十日内向夏红彬支付房屋面积差之损失16405元、户型改变补偿费18200元，各项共计34605元。二、驳回夏红彬的其他诉讼请求。案件受理费3881元，减半收取1940.5元，由夏红彬负担1565.5元，金牛区城市建设更新局负担375元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人夏红彬的上诉请求与被上诉人金牛区城市建设更新局的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、一审法院对金牛区城市建设更新局向夏红彬支付的面积差损失金额的确定是否正确；二、金牛区城市建设更新局是否应向夏红彬继续支付超期过渡费、未收房期间的物业费。现就上述争议焦点评述如下。 关于第一个争议焦点。夏红彬上诉提出面积差损失应当按照房屋现行市场价值进行计算。本院审查认为，《补偿合同》约定“对交付使用的安置房屋实际建筑面积与协议约定建筑面积存在误差的，以安置房最后办理产权的记载面积为准，据实结算互补差价”，系指向存在面积差异的情况下，按照实际面积结算。关于结算价款标准，夏红彬主张按照房屋市场价值进行计算，但并无相关合同依据或法律依据。一审法院根据签订案涉合同后进行结算时的实际价格，并综合考虑以套内面积作为衡量标准，计算金牛区城市建设更新局应向夏红彬支付的面积补差款正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。夏红彬上诉主张，金牛区城市建设更新局应向其继续支付超期过渡费，理由为金牛区城市建设更新局向其提供的房屋与原约定不一致，故有权拒绝收房。本院审查认为，金牛区城市建设更新局作为拆迁主体，应当向夏红彬交付符合约定的房屋。经一审法院查明，案涉房屋项目设计时间跨度较大，签订案涉合同后，相关建筑法律规范发生变化，2012年8月1日施行的《住宅设计规范》（GB50096-2011）、2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》对住宅平面布局影响较大。现已建成的案涉安置房屋与夏红彬签订合同时所选房屋面积、布局发生变化。但案涉房屋经竣工验收合格，符合法定交付条件。在此情况下，夏红彬拒绝接受房屋，则应当提交相应证据证明案涉房屋存在不适住的情况。而本案诉讼中，夏红彬提出面积存在差异以及房间布局发生变化，但未提交相应证据证明发生变化后的房间布局对其造成的客观损失大小。在一审中，双方对有关鉴定事宜无法达成一致意见，诉讼中双方亦未对房屋户型变化带来的损失申请鉴定。在夏红彬主张的户型改变补偿费中，一审法院已充分考虑使用房屋存在的损失可能，酌情支持对户型改变补偿费。夏红彬不主张解除合同，但仅主张其有权不接受房屋，并无相应合同依据和法律依据，其理由不能成立，本院不予支持。一审法院对于超期过渡费以及未收房期间的物业服务费不予支持正确，本院予以维持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3010元，由上诉人夏红彬负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年八月十三日 书记员 龙春光