广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0125民初1054号 原告：广西桂雅物业服务有限公司，住所地：南宁市良庆区凯旋路9号海尔·青啤东盟联合广场2号楼801号。统一社会信用代码：914501005913449630。 法定代表人：杨正春，职务：董事长。 委托诉讼代理人：吴卿，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃良忠，男，1965年7月3日出生，壮族，住址：广西上林县，系广西桂雅物业服务有限公司行政经理。 被告：卢吉康，男，1985年9月10日出生，壮族，住址：广西上林县××镇××村××庄××号，现住广西上林县。 原告广西桂雅物业服务有限公司（以下简称“桂雅公司”）与被告卢吉康物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告桂雅公司委托诉讼代理人吴卿、覃良忠，被告卢吉康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂雅公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2017年11月1日至2020年5月31日的物业管理综合服务费3589.8元、公共维修资金412.8元；2、请求法院判令被告向原告支付违约金271元（计算方式：从2017年11月1日至2020年5月31日止，为271元，按照《物业管理服务协议》约定每逾期一天按欠费金额的千分之三计算）。以上1、2项合计4273.6元。3、判令被告承担本案受理费及公告费等。 事实与理由：被告卢吉康购买了上林县××镇××路××号天××小区××栋××单元××号房屋，在接收该房屋后于2017年6月26日与原告签订《物业管理服务协议》，该协议约定：“乙方（被告）向甲方（原告）购买物业管理服务，乙方按其拥有物业的建筑面积向甲方交纳物业管理综合服务费，高层住宅物业管理费0.9元/平方米.月。乙方在办理交房手续时应向甲方一次性交清从本小区开发商通知的交房期限届满之日起至乙方实际收房后六个月的物业管理综合费。此后，乙方按一个月为一个周期交纳物业管理综合服务费，并在每个周期的首月5日内履行交纳义务。乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费，每逾期一天，按欠款金额的千分之三向甲方支付违约金，同时甲方有权停止为乙方服务，并在小区公告栏公示乙方欠费的情况和通过诉讼方式向乙方追收欠费及违约金”。合同签订后，被告办理了相关收房手续，按合同约定向原告一次性交清收房后六个月的物业管理费（2017年6月至2017年10月），并享受了原告提供的物业管理服务。 从2017年11月份始，至2020年5月底原告方年度工作终结月止，被告一直拒缴物业管理综合服务费3589.8元、公共维修资金412.8元、违约金271元，以上合计4273.6元。虽经原告多次催缴，但被告一直置若罔闻，拒不缴纳，影响原告方的正常工作。为此，特向人民法院提起诉讼，请求法院如诉所判。 原告对其主张向本院提交以下证据：证据1.《物业管理服务协议》1份；证据2.卢吉康收房通知书1份；证据3.卢吉康欠费通知书1份；证据4.卢吉康已交缴物业费收据1份；证据5.国家发改委文件一份；证据6.上林县××小区物业备案证明1份；证据7.《关于印发的通知》（建住房[1998]213号）1份；证据8.照片11张；证据9.《业主临时公约》1份。 被告卢吉康辩称：1、原告没有按照双方签订的《物业管理服务协议》履行物业管理服务义务，物业服务严重不达标；原告没有根据物业管理合同附件中规定的××小区物业管理服务质量与标准进行管理与服务，具体来说没有达到物业管理服务以下项目的质量与标准：（1）综合服务方面，未能每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，小区项目经理和物业管理人员未全部持有物业管理人员职业上岗证等；（2）房屋管理及维修养护方面，未能做到每周巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，并做好巡查记录；（3）公共设施设备维修养护方面，对共用设施未能定期组织巡查，并做好巡查记录，需要维修的，未能及时编制计划，对防雷装置未能每年巡查一次,保证其性能符合国家标准；（4）绿化养护方面，未能根据病虫害发生情况有针对性及时灭治；（5）保洁服务方面，未能对小区公共场所每天清扫一次，未能按要求对电梯厅、电梯门壁、楼道、楼梯扶手、共用部位玻璃、室外标识、宣传栏、信报箱等公共设施进行清洁卫生等；（6）协助公共秩序方面，未能对重点区域、重点部位每4小时巡查一次并做好巡查记录，未做好对火灾、治安、公共卫生等突发性事件做出应急预案等。由于原告的服务质量长期没有达到物业管理服务协议规定的服务要求，物业服务大打折扣，原告按照合同约定的物业费每平方米每月0.9元，也应该打折扣为按每平方米每月0.6元计算收取。2、原告没有相关的物业管理资质证明原告有资质进行物业管理。3、其本人没有收到原告向其催收拖欠物业费的电话、短信、通知及账单。4、物业问题关系民生问题，关系到小区业主的卫生、财产人及身安全，涉及到社会和谐稳定，而且拒缴物业费的业主不是个别，而是几百户业主，希望物业公司提高自身的物业服务，积极与业主沟通，让业主得到相应的、满意的物业服务，以减少原告对业主的起诉，浪费社会资源。 被告卢吉康对其辩解主张向本院提交以下证据：证据1.《诉求书》1份；证据2.《××小区业主对物业管理提出的意见和要求》1份；证据3.照片26张。 本案的争议焦点是:1、原告是否按照物业管理合同的约定向被告提供了物业管理服务；2、原告诉请的各项费用有无依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于双方当事人无异议的证据和事实，本院予以确认。对于原告提供的证据2、证据4和证据9，被告无异议，本院对上述证据予以确认。 对于双方有异议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的证据1，被告认可该证据的真实性，承认该证据中乙方的“卢吉康”是其本人签字，本院对该据予以确认，对被告的异议主张不予确认；2、对原告提交的证据3，本院予以确认。该证据显示原告已将被告欠费通知单张贴于被告家门口，故本院对被告异议主张其“没有收到原告催交物业费通知单”的事实不予确认；3、对原告提交的证据5、证据6、证据7，本院予以确认，对被告的异议主张不予确认；4、对原告提交的证据8，被告认可照片是在××小区拍摄，对该证据的真实性没有异议，且在庭审中被告认可原告对小区管理服务质量存在的问题已进行了部分整改，故本院对该证据予以确认；5、对于被告提交的证据1，原告持有异议，认为该份证据所反映的各项问题，有一部分是开发商的问题，一部分是业主不遵守公约造成的。但庭审中原告承认在服务质量上存在诉求书中指出的一些问题，并说明对部分问题已经进行了整改，且得到了被告的认可，故本院对该证据予以确认；6、对于被告提交的证据2，经法庭审核，该证据的签名表里虽然有很多业主的签字，但经观察可以看出该表中的很多房号和签名的笔迹雷同，为同一人所写，故本院对该证据不予确认；7、对于被告提交的证据3，被告陈述照片是在2017年6月至2019年12月份这段时间拍摄，这些照片大部分是其本人拍摄，一部分是业主们拍摄。这些照片未能反映出拍摄人员和拍摄时间，但庭审中原告对这些照片中反映的部分问题予以认可，并说明对于存在的管理服务质量上的问题已进行了部分整改。这些照片可以证明原告在小区管理服务质量上确实存在一些问题，故本院对该证据予以确认。 根据原、被告双方当事人诉辩及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 上林县××镇××路××号××小区（以下简称天××小区）系由广西××房地产开发有限公司上林分公司（以下简称××上林分公司）建设开发。被告卢吉康向××上林分公司购买该小区××栋××单元××号房，建筑面积为128.62平方米。2017年3月28日，天盛上林分公司与被告办理了交房手续。2017年6月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：乙方所购物业坐落位置：××栋××单元××号房，建筑面积：128.62平方米。乙方按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理综合服务费，高层住宅为0.9元/平方米.月。乙方在办理交房手续时应向甲方一次性交清从本小区开发商通知的交房期限届满之日起至乙方实际收房后六个月的物业管理综合费。此后，乙方按一个月为一个周期交纳物业管理综合服务费，并在每个周期的首月5日内履行交纳义务。乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费，每逾期一天按欠费金额的千分之三向甲方支付违约金，同时甲方有权停止为乙方服务，并在小区公告栏公示乙方欠费的情况和通过诉讼方式向乙方追收欠费及违约金。《物业管理服务协议》签订当日，被告还在原告制作的××小区《业主临时公约》上签字，该公约第十二条约定：维修基金是为小区公用设施、设备和房屋的共用部位、共用设施、设备的大中修及更新改造所筹集的资金，由业主按计算物业管理费的房屋建筑面积0.1元/（每月每平方米）标准逐月缴纳。在业主委员会成立前，维修基金由物业管理公司统一代收代管，与其它费用收支账目分开管理。业主委员会成立后，物业管理公司将代收维修基金及账目资料向业主委员会移交。此外，《物业管理服务协议》及《业主临时公约》还对其他权利义务作出了约定。 被告按照《物业管理服务协议》的约定向原告交纳了收房后六个月（2017年6月至2017年10月）的物业服务费。2017年11月后，被告认为原告没有按照双方签订的《物业管理服务协议》履行物业管理服务义务，物业服务严重不达标，原告没有根据物业管理合同附件中规定的××小区物业管理服务质量与标准进行管理与服务。被告以原告没有达到物业管理合同附件中规定的××小区物业管理服务质量与标准为由，拒绝交纳物业服务费和公共维修资金。原告书面催交未果后，向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 另查明，原告已于2018年6月11日在上林县房产管理所备案。××小区至今未成立业主委员会。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《物业管理服务协议》和《业主临时公约》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于原告是否按照物业管理合同的约定向被告提供了物业服务的问题。本案中，原告在物业服务范围内履行了房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生的维护和管理、公共秩序的维护和管理、交通秩序与车辆停放维护和管理、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化维护和管理等服务项目，应视为原告客观上履行了合同的主要义务。被告列举原告的服务瑕疵为一般瑕疵，只有当物业公司提供的服务有重大瑕疵，即在履行合同中存在根本性违约，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。且被告所主张的原告的物业管理水平只达到每平方米0.6元的水平，该主张没有经过科学论证，仅凭被告的自我感觉来认定原告的服务价值达到某种价值水平，显然缺乏科学依据，如果每个业主都可以根据自己的感觉和喜好来认定服务价值的高低，则合同将沦为一纸空文，这样的做法有违契约精神，也会损害到其他正常交纳物业服务费的业主的利益，故被告以此为由要求降低物业服务费用，本院不予支持。同时，需要指出的是，对于涉案小区物业服务存在的问题，原告应尽快整改，并不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合，同时业主也应对原告给予相应理解，尽可能地看到原告在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提升物业服务水平和质量。 原告依约为被告提供了物业服务，被告理应按约履行交纳物业服务费用的义务，现原告要求被告交纳拖欠的物业服务费用，对其合理部分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。按照《物业管理服务协议》，被告的房屋建筑面积为128.62㎡，自2017年11月1日至2020年5月31日为31个月，被告应交纳物业服务费为：0.9元/㎡/月×128.62㎡×31个月=3588.50元。 关于原告诉请被告支付公共维修资金的问题。根据《业主临时公约》的约定：维修基金是为小区公用设施、设备和房屋的共用部位、共用设施、设备的大中修及更新改造所筹集的资金，由业主按计算物业管理费的房屋建筑面积0.1元/（每月每平方米）标准缴纳。在业主委员会成立前，维修基金由物业管理公司统一代收代管，业主委员会成立后，物业管理公司将代收维修基金及账目资料向业主委员会移交。因××小区至今未成立业主委员会，故被告应向原告交纳代收的公共维修资金。但原告在诉请中对公共维修金计算有误，对于诉请公共维修金过高的部分，本院不予支持。按标准计算，被告应交的公共维修金为：0.1元/㎡/月×128.62㎡×31个月=398.72元。 关于原告诉请被告支付违约金的问题。虽然《物业管理服务协议》约定被告逾期不交纳各项费用需要支付违约金，但如前所述，由于原告在物业服务过程中存在不完善之处，导致业主与原告之间产生较大对立情绪，而且在履行物业服务的过程中，作为物业服务企业的原告也未积极与业主沟通交流，未积极听取业主的意见。综合本案的实际情况，被告迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故原告诉请被告支付违约金，依据不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告卢吉康向原告广西桂雅物业服务有限公司支付物业服务费3588.50元、公共维修金398.72元，以上两项共计3987.22元； 二、驳回原告广西桂雅物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告卢吉康负担23元，原告广西桂雅物业服务有限公司负担2元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如逾期履行则应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  周文欢 二〇二〇年八月二十三日 书记员  谭 萍 附：本案适用法律条文及司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2.《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。