黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑1005民初211号原告：王殿君，男，1958年3月18日出生，汉族，住牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：焦宗贤，牡丹江市西安区牡丹法律服务所法律工作者。被告：牡丹江市龙门房地产开发有限公司，住牡丹江市西安区南市街106号。法定代表人：闫恩占，董事长。委托诉讼代理人：邢玉宝，黑龙江湛天律师事务所律师。第三人：张俊峰，男，1988年6月3日出生，朝鲜族，平安保险公司业务员，住所地牡丹江市西安区。原告王殿君诉被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司、张俊峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王殿君及其委托诉讼代理人焦宗贤、被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司委托诉讼代理人邢玉宝、第三人张俊峰在2020年5月21日、6月2日的庭审中到庭参加诉讼；被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司在2020年7月30日的庭审中经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告王殿君向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《商品房交易协议书》，向原告交付龙门鑫嘉园小区8号楼2单元251号房屋并为原告办理房屋所有权登记；2.判令第三人搬出龙门鑫嘉园小区8号楼2单元251号房屋；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年，被告开发工程的施工人王海龙将用于顶账的龙门鑫嘉园小区8号楼2单元251号建筑面积79.765平方米商品房出售给原告，原告向被告支付购房款151382.5元，同时被告将原合同和收据上的乙方和交款人变更为原告，并在变更处加盖公章和财务章予以确认。原告认为其与被告签订的商品房交易协议书合法有效，双方应当履行，但被告并未按照约定履行协议，现该房屋被第三人占有。为此诉至法院。被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司（以下简称龙门公司）辩称：一、原、被告签订的合同不成立，原告与本案无关；二、原告未向被告交付购房款；三、原告主张交付房屋属交付不能，该房屋未经竣工验收，法庭不能判令将一个未经竣工验收的房屋交付给购房人；四、如果涉案房屋被第三人占有，第三人占有没有事实和法律依据，占有为非法占有。故请求依法驳回原告对其的诉讼请求。第三人张俊峰述称：第三人在购房前审核牡丹江市富添房地产开发有限公司（以下简称富添公司）具有合法售房手续又查看了案涉房屋的占有使用状态后，确认案涉房屋为龙门公司与富添公司合作开发的房屋，因此第三人张俊峰于2017年4月17日与富添公司签订了《商品房交易协议书》、与龙门公司签订了《商品房买卖合同》，并按照合同约定交付购房款224010元，在签订合同及付款当日交付了房屋钥匙，第三人自2017年4月17日占有使用房屋至今。在第三人张俊峰购房前并不知道龙门公司对案涉房屋进行过销售，第三人通过签订合同、交付房款、办理入住手续等一系列合法手续对案涉房屋进行占有使用，原告对于案涉房屋无权要求第三人腾退。案涉房屋目前尚不具备办理房屋所有权登记的条件且第三人张俊峰自验房交收之日起合法占有使用至今，即便原告证实其具备合法购房手续，依据相关法律规定，法院也应优先确认第三人张俊峰对房屋所有并占有使用的权利。第三人合法占有使用案涉房屋系案涉房屋的合法所有权人，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原告王殿君在庭审中为支持其主张，向法庭提供如下证据：证据一、2010年7月19日原告与被告签订的《商品房交易协议书》、2010年7月19日被告向原告出具的《购房款收据》、2013年1月24日龙门公司与王海龙签订的《龙门公司与王海龙决算说明》及《附表》一份。《商品房交易协议书》主要内容为：“售房甲方：龙门公司；购房乙方：王殿君（原为王海龙，后变更为王殿君，龙门公司在变更后的姓名上加盖公章）；一、房屋基本情况：0919片鑫嘉园小区8号5层251号房，销售面积79.765平方米；二、投资：甲方向乙方提供的房屋面积，以竣工图纸为标准，每平方米1900元，合计151382.5元；十、其他：以此房抵顶新0820片收尾工程款（防水、扶手、进户门），整个工程施工完验收合格后，此房手续方可生效，按实际完成工程量多退少补……落款由甲方龙门公司及其法定代表人闫恩占盖章，乙方由王海龙签名”。《购房款收据》主要内容为：“交款单位：王殿君（原为王海龙、张仁谦，后变更为王殿君，龙门公司在变更后的姓名上加盖财务专用章）；金额151382.5元；上款系0919片8号楼251室、面积79.765平方米，以此房抵顶0820片收尾工程”。《决算说明》主要内容为：“一、决算依据：1.根据龙门公司与王海龙所签订的所有施工合同；2.根据国家建设部门相关的法律法规；3.根据0820片施工图纸；4.双方预算员所核定的施工建筑面积；5.龙门公司与施工单位王海龙所商谈的结果；二、核算内容：根据双方所签订的施工合同共分三项：1.双方按施工合同所认定的工程量及造价，共计1486008.36元；2.施工单位提出合同外施工项目工程量及单价，共计60多万元，双方经洽谈确定为40万元；3.根据施工合同双方确定的权力及义务和责任，王海龙因工程拖期给龙门公司所造成的损失根据合同所约定进行赔偿，赔偿金额为575200元；三、双方确定决算总价为1310808.36元；四、工程付款情况，龙门公司现已支付现金及材料269106.7元，房屋7套，计951464.7元；五、工程完工后保修期内按国家相关规定，应留足维修基金，完善财务结算手续。保修期过后，开发公司将工程余款90236.96元返与施工方；六、多付于王海龙的以房抵工程款的房屋应退回”。《附表》主要内容为：“依据双方结算龙门公司支付工程款商品房明细：0919片8号楼251号，建筑面积79.675平方米，金额151382.5元……”意在证明原告购买被告开发建设的龙门鑫嘉园小区8号楼251号面积79.765平方米的房屋住宅，房屋总价款151382.5元，已交付购房款；《商品房交易协议书》和《收据》中的买方和交款人原来是王海龙，后改为原告名下时经被告加盖公章和财务章确认，原告与被告之间形成房屋买卖合同关系；该房屋是被告给王海龙抵顶工程款房屋其中的一户，被告与王海龙约定了生效条件即0820片工程验收合格后，此房手续方可生效，按实际完成工程量多退少补。被告与王海龙结算工程款时已经确认将本案争议房屋抵顶给王海龙，《商品房交易协议书》中所附条件早已成立。被告龙门公司对该组证据的真实性及合法性无异议，对所要证明的问题有异议，认为原告与该《协议书》没有关联性，《协议书》的尾部有王海龙的签字，协议书的首部仅记载王殿君，该书写人也不能证明是原告本人，原告也不能证明《协议书》首部所记载的王殿君就是原告本人，并且该协议并没有交房期限的约定，即使协议与原告具有关联性，原告应举证证明已经到了交房期限和具备交房条件。虽然《收据》签订日期与协议书相同，但是该收据有被修改的痕迹，有王海龙和张仁谦的记载但是被划掉，该收据的形成时间与协议书相同，但是与决算说明的日期并不相符，比决算说明早两年多。协议书中约定是由于被告欠王海龙工程款，因此以房屋抵顶工程款，即王海龙如果有权获得房屋，其并不需要支付房屋对价，该《收据》书写时被告交付房屋的条件并未成就，即使成就也不用王海龙付款，如果原告从王海龙处购得房屋，其交付房款的对象应是王海龙，原告在诉状中称向被告交款不符合常理也自相矛盾。因此该《收据》没有任何法律意义，也证明不了原告付款的事实。关于《决算说明》只能证明应抵顶房屋交付给王海龙，被告与王海龙存在以房抵工程款的合同关系，王海龙再出售的行为是否真实合法，由于王海龙未参加诉讼属事实不清。故该组证据不能支持原告的诉讼请求。第三人张俊峰对该组证据有异议，认为不清楚该证据材料是否真实，并且原告也与龙门公司签订了房屋买卖合同。本院认为，第三人张俊峰对该组证据的真实性及合法性有异议，但未提供相反的证据予以反驳。该组证据中的《商品房交易协议书》虽然原告未在协议书尾页签名，但龙门公司在协议及《收据》中均加盖公章及财务印章，因此该协议虽存在瑕疵，仍能够认定被告龙门公司与王海龙签订关于本案涉案房屋《商品房交易协议书》并出具《收据》以本案涉案房屋抵顶其拖欠王海龙工程款后，将购房人变更为原告的事实。对此本院予以采信。被告龙门公司在庭审中为支持其主张，向法庭提供如下证据：证据一、2013年1月30日富添公司向龙门公司送达的通知一份。主要内容为：“龙门公司：贵公司与我公司所签署的关于鑫嘉园小区8号楼西段的合作协议及其它相关文件，明确了双方的权利及义务，此项目由我公司进行管理和操作，在操作过程中与施工单位所签署的协议及施工管理工作都是由我公司操作的。所以龙门公司对于此项目中的事项没有处置权，如龙门公司此事有想法可以约定召开会议，重新商定项目操作和管理办法，双方的权利及义务在没有商定前龙门公司对此项目所做的任何决定都属于越权行为，对我公司权利及义务的侵害，由其所造成的经济损失由龙门公司承担，我公司交于施工单位的房屋买卖合同是双方的诚信的质押，双方各执一本，施工单位所交易的所有房屋必须经我方认定，按双方约定的开具收据管理程序办事（我公司开出收据后，到龙门公司换正式收据）。登记文本、备案文本齐全后正式生效，才能正式办理房屋销售手续。此意见经我公司全体股东商定的，形成了决议”。意在证明被告与富添公司就商品房销售问题有明确的约定，被告将空白合同交付给富添公司是一种诚信的质押。施工单位和富添公司如果销售房屋应当经过约定的程序才能导致被告与购房人的商品房买卖合同生效，该程序为施工单位所销售房屋需经富添公司认定，以购房人持有施工单位或富添公司的收据到龙门公司换正式收据并签署登记文本和备案文本销售合同才正式生效。本案第三人未经过上述约定的程序，未经过被告开具正式收据签署登记文本和备案文本，因此第三人并未与被告形成商品房买卖合同关系，更不存在生效和履行的关系。本院认为，该组证据能够证实2013年1月30日富添公司向龙门公司送达通知及告知事项的事实，对此本院予以采信。第三人张俊峰在庭审中为支持其主张，向法庭提供如下证据：证据一、2017年4月17日第三人与富添公司签订的《商品房交易协议书》及编号为0532288号《商品房买卖合同》、《8号楼住宅房产确认商品房买卖合同明细》复印件各一份。《商品房交易协议书》主要内容为：“售房甲方：富添公司、购房乙方：张俊峰；一、房屋基本情况：鑫嘉园小区8号楼续建工程；栋号：8号；房间号：251；销售面积：74.67平方米；二、投资：甲方向乙方提供的房屋面积以房产实际测绘面积为准，每平方米均价3000元，合计224010元；三、付款方法：全部付清”。《商品房买卖合同》主要内容为：“出卖人：龙门公司、买受人：张俊峰；买受人购买的商品房为第8号楼2单元251号房，建筑面积为79.675平方米；出卖人与买受人约定按套计算，该商品房总价款为224010元；落款由龙门公司加盖公章、法定代表人闫恩占加盖名章”。《合同明细》主要内容为：“序号17：楼号：8；房号：020501；建筑面积：79.675平方米；合同编号：0532288”。意在证明第三人张俊峰为案涉房屋的合法所有人、合法占有使用人。2017年4月17日第三人张俊峰与富添公司签订《商品房交易协议书》，富添公司将鑫嘉园小区8号楼2单元251室房屋以224010元价格出售给第三人张俊峰，并出具购房收据，又将龙门公司的编号为0532288商品房买卖合同交给第三人。该《商品房买卖合同》买受人为张俊峰，合同尾部盖有龙门公司公章及法定代表人闫恩占名章。0532288H号《商品房买卖合同》对应的房屋为8号楼住宅房产确认商品房买卖合同明细载明的房屋即龙门公司与富添公司合作开发的房屋。原告王殿君对该组证据中两份《买卖合同》的真实性及合法性无异议，对《合同明细》有异议，认为《合同明细》没有落款时间不知道何时形成。对两份《买卖合同》内容有异议，认为两份合同为同一天所签，但是却是和龙门公司和富添公司两个公司签订的。而且在与龙门公司签订的《商品房买卖合同》中出现红色的印好的字迹，和两种不同人手写的书写部分。另外富添公司与龙门公司是什么关系体现不出来，而本案涉及的房屋是被告龙门公司开发建设，龙门公司是该房的唯一销售主体。最后第三人提供的买卖房屋手续为2017年4月17日签订，晚于原告签订的时间2010年。被告龙门公司对该组证据的《合同明细》无异议，对《商品房买卖协议》有异议，认为第三人与富添签订的《协议》为无效合同，富添公司无权销售房屋，该小区的开发主体是被告，行政机关出具的预售房许可证的主体是被告，富添公司无权签署《协议书》。另外，《商品房买卖合同》盖章是被告所盖，但是该合同应保存在富添公司处，因被告与富添公司合作开发该项目，为确保富添公司的权益，双方在签订合作协议时将49套房屋的一份合同交付给了富添公司。按照第三人的《合同明细》明确记载为8号楼商品房住宅确认《商品房买卖合同明细》，该明细最后有明确记载，为确保诚信，以上49套房屋登记文本按双方签订的合作协议执行，此交接表一式两份。《合同明细》的性质仅相当于一个收条，证明富添公司收到了龙门公司的空白合同49份。交付的目的是为了确保诚信，将来的处理方式要按照双方签订的协议执行，但双方实际在合作过程中有明确规定，富添公司要销售房屋需要到龙门公司办理正式合同和含税发票，本案第三人及富添公司并未到龙门公司办理约定的手续。本次庭审也没有提供相应的发票。该份《买卖合同》仅在购房人处和房屋的价款做了约定，其他均为空白没有明确的交付时间。另外协议书和合同与本案争议的房屋与明细中第17份合同记载的房屋没有关联性，第三人不能证明两份协议约定的房屋指向同一，与本案原告主张的房屋是同一标的物。本院认为，该组能够证实第三人张俊峰于2017年4月17日以224010元价格购买鑫嘉园小区8号楼2单元251室房屋与第三人与富添公司签订《商品房交易协议书》并在龙门公司加盖了印章的《商品房买卖合同》中签名的事实，对此本院予以采信。证据二、2017年4月17日富添公司向第三人出具的《收据》及2017年4月29日《中国建设银行单位客户专用回单》复印件各一份。《收据》主要内容为：“交款单位：张俊峰；金额：224010元；收款事由：鑫嘉园小区8号楼2单元251室、此房售给张俊峰，面积以房产测绘为准”。《专用回单》主要内容为：“全称：张俊峰；收款人：富添公司；账号：23×××63；开户行：建行牡丹江第一支行；金额：224010元”。意在证明第三人张俊峰已按照《商品房买卖合同》及《商品房交易协议书》的约定交付购房款224010元。原告王殿君对该组证据的真实性及合法性无异议，对所要证明的问题有异议，认为富添公司不是该房屋的销售主体，无权出售该房屋，并且第三人向富添公司交付款与原告主张的权利无关，原告是向被告购买的房屋。同时第三人的购房和交款行为是在2017年4月17日，晚于原告购买房屋的时间。被告龙门公司对该组证据的真实性及合法性无异议，对所要证明的问题有异议，认为除同意原告意见外，该证据中的《收据》记载的收款事由所涉房屋不能证明与本案案涉房屋有关，第三人不能因富添公司向其出具三联单《收据》而主张任何权利，第三人所出示的两份合同如果第三人与被告的合同合法有效，是双方真实意思表示，应当由被告出具含税发票才能对于案涉房屋享有债权，第三人与富添公司的《协议》无效，因履行无效协议的收付款行为同样无效。第三人只能向富添公司主张返回购房款，无权主张房屋。本院认为，原告王殿君与被告龙门公司对该组证据的真实性及合法性无异议，本院予以确认。该组证据能够证实原告所欲证明的问题，对此本院予以采信。证据三、物业费、水费、电费票据复印件一组。意在证明第三人自2017年4月17日交房之日至今合法占有使用案涉房屋。原告王殿君对该组证据中200元的服务费有异议，认为性质不明，同时认为全部费用的交纳人与第三人无关，仅凭记载的2单元501室张俊峰不能证明第三人的合法享有。该房屋并未进行竣工验收，在验收前的任何的占有行为都是非法行为。被告龙门公司对该组证据有异议，认为证据中《收据》只有一个名章，体现不出是任何单位出具的，对真实性有异议。水费和供热费的催款通知单只能证明相关部门对该房屋进行过催款，并不是向第三人发出的通知，三张单子的用户名均为空白。第三人不能通过这几张票据证明其合法占有该房屋。因该房屋的销售主体为龙门公司，龙门公司既没有与第三人签订买卖合同也没有向第三人交付房屋，第三人的占有行为是非法占有，不应受到法律的保护。本院认为，结合本案查明的事实，该组证据能够证实第三人已经入住本案涉案房屋的事实，对此本院予以确认。证据四、本院于2018年2月5日作出的（2017）黑1005民初319号民事判决书及2019年12月17日作出的（2019）黑1005民初1388号民事判决书复印件各一份。（2017）黑1005民初319号民事判决书主要内容为：“原告（反诉被告）：龙门公司；被告（反诉原告）富添公司；案由：合伙纠纷；原告诉讼请求：1.解除原、被告于2011年9月18日签订的合作开发房地产协议书、联合开发房地产协议书以及基于该协议于2011年10月8日签订的补充协议书；2.被告向原告交付诉争工程的工程门、进户门钥匙及该工程内页资料；3.请求依法判令被告返还借用原告的9户门市房照；4.被告返还原告依据上述协议为其出具的25份盖有原告公章未填写内容的商品房买卖合同书以及附随该合同书的25张收款收据；5.被告承担原告诉讼请求部分的诉讼费。被告富添公司提出反诉请求为：1.反诉被告履行原、被告于2011年9月18日签订的合作开发房地产协议书合同中第二款第一分项鄂第三条的合同义务，为鑫嘉园小区8号楼续建工程接通水电取暖；2.反诉被告为反诉原告出售及抵顶工程款房屋办理入户及产权证照手续；3.反诉被告承担反诉费用……判决如下：一.驳回原告（反诉被告）龙门公司的诉讼请求；二.驳回被告（反诉原告）富添公司的反诉请求”。（2019）黑1005民初1388号民事判决书主要内容为：“原告：初晓华、张义豪；被告：龙门公司；第三人：刘峰、孙兴盛；案由：商品房销售合同纠纷；原告诉讼请求：1.确认被告与张仁谦、初晓华于2010年7月19日签订的商品房交易协议书书合法有效；2.被告向原告交付房屋，并办理房屋产权证照；3.本案的诉讼费用由被告承担……判决如下：一.确认张仁谦与牡丹江市龙门房地产开发有限公司签订的商品房交易协议书有效；二.驳回初晓华、张义豪的其他诉讼请求”。意在证明第三人购买富添公司销售的房屋是合理合法的。富添公司和龙门公司合作开发，龙门公司授权富添公司销售房屋。同时根据（2019）黑1005民初1388号判决能够证明该案件与本案系同类案件，已经由人民法院生效判决予以认定。原告王殿君、被告龙门公司对该组证据的真实性及合法性无异议，对证明的问题有异议，认为（2017）黑1005民初319号判决书的判决结果驳回了本案被告的诉讼请求，同时也驳回了富添公司的反诉请求。该判决对被告与富添公司之间是否是合作开发、富添公司是否有权销售诉争房屋没有认定，不能够证明第三人想证明的问题。（2019）黑1005民初1388号判决不是生效判决书，现在该案正在二审中。本院认为，原告王殿君、被告龙门公司对该组证据的真实性及合法性无异议，本院予以确认。该组证据能够证实龙门公司与富添公司因合伙纠纷一案、初晓华、张义豪与龙门公司及刘峰、孙兴盛因商品房销售合同纠纷的诉讼过程，对此本院予以采信。证据五、牡丹江市中级人民法院于2020年6月30日作出的（2020）黑10民终488号民事判决书复印件一份。主要内容为：“上诉人（原审原告）：初晓华；上诉人（原审原告）：张义豪；被上诉人：（原审被告）：龙门公司；原审第三人：刘峰、孙兴盛；上诉人初晓华、张义豪因与被上诉人龙门公司、原审第三人刘峰、孙兴盛商品房销售合同纠纷一案，不服牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005民初1388号民事判决，向本院提起上诉……判决如下：驳回上诉，维持原判”。意在证明该案件与本院审理的案件情况相似，且已经由中级人民法院判决。原告王殿君对该份证据的真实性及合法性无异议，对所要证明的问题有异议，认为上述案件作出的判决不能约束本案，另外本案第三人不是合法占有诉争房屋，不应受到法律的保护。被告龙门公司未质证。本院认为，原告王殿君对该份证据的真实性及合法性无异议，本院予以确认。该份证据能够证实牡丹江市中级人民法院以（2020）黑10民终488号民事判决维持了本院（2019）黑1005民初1388号民事判决的事实，对此本院予以采信。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：龙门公司是龙门鑫嘉园小区的开发单位，王海龙曾承揽龙门公司开发建设的0820片工程。2010年7月19日龙门公司给王海龙出具《商品房交易协议书》，约定王海龙以每平方米1900元、合计151382.5元的价格购买0919片鑫嘉园小区8号5层251号面积79.765平方米房屋，同时约定以此房抵顶新0820片收尾工程款（防水、扶手、进户门），整个工程施工完验收合格后，此房手续方可生效，按实际完成工程量多退少补。同日，龙门公司给王海龙出具收据。此后，经龙门公司同意，将以上协议书中购房人及收据中的交款人变更为原告王殿君。2013年1月24日，龙门公司依据与王海龙所签订的所有施工合同、0820片施工图纸、双方预算员所核定的施工建筑面积及与施工单位王海龙所商谈的结果，根据国家建设部门相关的法律法规与王海龙签订了《龙门公司与王海龙决算说明》，双方核算内容为按施工合同所认定的工程量及造价共计1486008.36元；施工单位提出合同外施工项目工程量及单价共计60多万元，双方经洽谈确定为40万元；根据施工合同双方确定的权力及义务和责任，王海龙因工程拖期给龙门公司所造成的损失根据合同所约定进行赔偿，赔偿金额为575200元；双方确定决算总价为1310808.36元。双方同时确定龙门公司现已支付现金及材料269106.7元及房屋7套，合计为951464.7元。工程完工后保修期内按国家相关规定，应留足维修基金，完善财务结算手续。保修期过后，开发公司将工程余款90236.96元返与施工方，多付于王海龙的以房抵工程款的房屋应退回。依据双方结算龙门公司支付工程款商品房同时制作《附表》，其中包括本案涉案房屋0919片8号楼251号房屋。2011年9月8日龙门公司与富添公司签订《合作开发房地产协议书》，约定双方合作开发0919片鑫嘉园小区8号楼1-4单元。协议签订后，龙门公司将载有房产图号及盖有龙门公司公章和法定代表人名章其余均为空白的49份商品房买卖合同交于富添公司。2013年1月30日，富添公司向龙门公司送达一份通知，告知龙门公司关于鑫嘉园小区8号楼项目由富添公司进行管理和操作，在操作过程中与施工单位所签署的协议及施工管理工作都是由富添公司操作，龙门公司对于此项目中的事项没有处置权，如龙门公司此事有想法可以约定召开会议，重新商定项目操作和管理办法，双方的权利及义务在没有商定前龙门公司对此项目所做的任何决定都属于越权行为由其所造成的经济损失由龙门公司承担，富添公司交于施工单位的房屋买卖合同是双方的诚信的质押，双方各执一本，施工单位所交易的所有房屋必须经富添公司认定，按双方约定的开具收据管理程序办事。登记文本、备案文本齐全后正式生效，才能正式办理房屋销售手续。2017年4月17日，第三人张俊峰与富添公司签订《商品房交易协议书》，约定张俊峰以每平方米均价3000元、合计224010元的价格购买鑫嘉园小区8号楼8栋251室，该房屋销售面积为74.67平方米。当日，张俊峰向富添公司在中国建设银行牡丹江第一支行账号为23×××63账户内转款224010元，富添公司向张俊峰出具了《收据》，同时富添公司将编号为0532288号的《商品房买卖合同》交于张俊峰。该《商品房买卖合同》载明出卖人为龙门公司；买受人为张俊峰；买受人购买的房屋为8号楼2单元251号、房产图号为370-475-3/1-8-020501、建筑面积为79.657平方米；房屋总价格为224010元，其余均为空白，合同尾部盖有出卖人龙门公司公章及法定代表人闫恩占名章并由张俊峰签名。2017年4月17日富添房公司将诉争房屋钥匙交予张俊峰，张俊峰入住该房屋并实际管理至今。另查，本院于2017年3月21日受理了龙门公司与富添公司合伙纠纷一案，龙门公司要求：1.解除原、被告于2011年9月18日签订的合作开发房地产协议书、联合开发房地产协议书以及基于该协议于2011年10月8日签订的补充协议书；2.被告向原告交付诉争工程的工程门、进户门钥匙及该工程内页资料；3.请求依法判令被告返还借用原告的9户门市房照；4.被告返还原告依据上述协议为其出具的25份盖有原告公章未填写内容的商品房买卖合同书以及附随该合同书的25张收款收据并由被告承担原告诉讼请求部分的诉讼费。庭审中被告富添公司提起反诉，要求：1.反诉被告履行原、被告于2011年9月18日签订的合作开发房地产协议书合同中第二款第一分项鄂第三条的合同义务，为鑫嘉园小区8号楼续建工程接通水电取暖；2.反诉被告为反诉原告出售及抵顶工程款房屋办理入户及产权证照手续并由反诉被告承担反诉费用。2018年2月5日，本院作出（2017）黑1005民初319号民事判决书，判决驳回原告（反诉被告）龙门公司的诉讼请求；驳回被告（反诉原告）富添公司的反诉请求。现该判决已生效。又查，本院于2019年7月18日受理了原告初晓华、张义豪与被告龙门公司、第三人刘峰、孙兴盛商品房销售合同纠纷一案，原告要求：1.确认被告与张仁谦、初晓华于2010年7月19日签订的商品房交易协议书书合法有效；2.被告向原告交付房屋，并办理房屋产权证照并由被告承担诉讼费用。2019年12月17日，本院作出（2019）黑1005民初1388号民事判决书，判决：一.确认张仁谦与牡丹江市龙门房地产开发有限公司签订的商品房交易协议书有效；二.驳回初晓华、张义豪的其他诉讼请求。原告初晓华、张义豪对该判决不服提起上诉，牡丹江市中级人民法院于2020年6月30日作出（2020）黑10民终488号民事判决书，判决维持原判。本院认为，龙门公司为抵顶其开发建设的新0820片收尾工程款与王海龙签订《商品房交易协议书》后，又将购房人变更为原告王殿君，该行为是三方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此该《商品房交易协议书》合法有效。关于原告要求被告龙门公司履行《商品房交易协议书》，向原告交付龙门鑫嘉园小区8号楼2单元251号房屋并为原告办理房屋所有权登记的主张，本院认为，本案涉案房屋鑫嘉园小区8号楼2单元251号房屋现已由第三人张俊峰实际占有，张俊峰系基于其与富添公司签订的《商品房交易协议书》及富添公司向其交付的盖有龙门公司公章的《商品房买卖合同》占有诉争议房屋，龙门公司将留有空白内容的盖有龙门公司公章的《商品房买卖合同》交于富添公司，该行为系对合同内容中约定事项的无限授权，富添公司在空白部分可以填写相应内容，故张俊峰对诉争房屋的占用行为合法。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。现龙门公司事实上已经无法继续向原告履行合同，故本院对原告此项主张不予支持。关于原告要求第三人张俊峰搬出龙门鑫嘉园小区8号楼2单元251号房屋的主张，本院认为，0919片鑫嘉园小区8号楼1-4单元是龙门公司与富添公司合作开发，龙门公司将诉争房屋登记文本交于富添公司，应视为对富添公司的授权。在没有证据证实张俊峰与富添公司签订的《商品房交易协议书》无效的情形下，两份商品房交易协议书均为有效。现张俊峰已经实际占有诉争房屋，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”。因此原告此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定的规定，判决如下：驳回王殿君的诉讼请求。案件受理费3328元由王殿君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  车 飞审 判 员  朱春光人民陪审员  齐宪东二〇二〇年八月十三日法官助理车帅书记员张晶