河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7731号 上诉人（原审被告）：石家庄米氏房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区南村镇市场路北。 法定代表人：米基盛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李俊乐，河北时代经典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马哈，河北时代经典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭恩某，女，1981年6月30日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 上诉人石家庄米氏房地产开发有限公司（以下简称米氏公司）因与被上诉人郭恩某商品房预约合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石家庄米氏房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初812号判决书；2、依法改判驳回被上诉人诉讼请求；3、本案诉讼费等其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认为：“关于150000元预约金支付的问题，原告提交的民生银行划卡消费记录、收据以及被告支付增值补偿金银行转账明细等证据，足以证明被告已收到上述款项。”据此一审法院判决上诉人退还被上诉人157500元及逾期付款利息，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律错误，理由如下：一、一审法院关于“被告已收到150000元预约金”的事实认定错误，上诉人与被上诉人之间的商品房预约合同并未实际履行。上诉人与被上诉人于2015年9月14日签订商铺预约协议，双方之间形成商品房预约合意，但被上诉人并未按照协议约定将预约款支付给上诉人，上诉人虽向被上诉人出具了收据，但并未实际收到该笔预约款，故该商品房预约协议因被上诉人未向上诉人支付预约款而未得到实际履行。因此一审法院关于“被告已收到150000元预约金”的事实认定错误。二、一审法院适用《合同法》114条认定上诉人需按中国人民银行同期同类贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿被上诉人逾期付款损失系法律适用错误。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”可见，只有在商品房买卖合同中没有约定违约金的情况下，才可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，而在本案中上诉人与被上诉人签订的《商销预购协议》第五条第2款已对逾期付款违约金作出了明确约定：“预约期限到期后，如乙方要求退房，甲方应在7个工作日内退还乙方预约金，如果不能按期退还，逾期一日甲方应向乙方支付预约金的万分之一作为赔偿。”其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因此，对违约金进行调整的前提是当事人有证据证明约定的违约金低于实际造成的损失，而一审法院在被上诉人未提供证据证明其实际损失高于约定的违约金的情况下适用《合同法》114条主动对违约金进行调整系法律适用错误。综上所述，一审法院事实认定错误，法律适用错误，望二审法院撤销原判并依法改判驳回被上诉人诉讼请求，维护上诉人的合法权益。 郭恩某答辩称，石家庄米氏房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。我认为上诉人说的第一条我有银行流水和收据，在庭上他认可的，流水是转给米氏家具城，通过pos机划款，2015年8月21下午，因为他是在米氏家具城办公，让我们交到那里，签协议是从8月21日计算，然后是2015年9月给的收据，对方有收据我有银行流水。对于第二项，我认为他虽然跟我签的是商铺预约协议，但是他每月向我支付2500元增值补偿金，对于我来说我就认为他是一个借款，就是民间借贷。他始终没有跟我签正式，就签了一个商铺预约协议，每个月打款2500元钱，我认为他就是一个民间借贷，他借我的利息是按20%计算，我认为一审判决没有问题，他也认为这是一个借款，那有项目也有地，盖了一半，后来给查封了，从2016年5月份他不再打款了，说是住建局给封着呢。 郭恩某向一审法院起诉请求：原告郭恩某向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告偿还原告预约金150000元；自2016年5月21日起至起诉之日2019年8月15日止，每月增值补偿金2500元，共计97096.77元，以上两项共计247096.77元。二、请求法院判决以第一条两项合计计算，自2019年8月15日起，按月息2%计算至偿还完毕止，计算利息向原告支付。三、本案诉讼费用由被告承担。四、本案执行费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月14日，原告郭恩某与被告米氏公司签订了《商铺预约协议》，协议约定：“一、预购商铺情况：乙方（原告）预约甲方（被告）开发的米氏e家天下项目，位于一期2号联排，3层C-135号商铺。二、预约商铺的面积5.45平米，单价：28800元/㎡，总价款：156960元，乙方于2015年8月21日向甲方支付150000元（大写：壹拾伍万元整）作为预约金。三、本协议的预约期为12个月即（自2015年8月21日至2016年8月20日），甲方须每月向乙方支付2500元增值补偿金。四、预约期满后乙方可以选择以下任意一种方式：1．乙方可以选择无理由退房，甲方应退还乙方预约金。2．乙方选择购买所预约商铺，甲方另行支付乙方3000元作为物业增值补偿金，乙方支付的预约金及该物业增值补偿金直抵购房款。乙方需于5个工作日内，按照现行销售政策与甲方签署《商铺买卖合同》并补足剩余购房款。……”同日，被告向原告出具了150000元收据。另查明，原告于2015年8月21日到米氏家具城通过POS机刷卡方式支付款项150000元。被告自2015年9月21日起至2016年5月21日，于每月的21日向原告支付增值补偿金2500元，九个月共计支付22500元。以上事实有原告提交的《商铺预约协议》、收据、中国民生银行个人账户对账单、工商银行借记卡历史明细清单以及庭审笔录等在卷佐证。被告对上述证据的真实性无异议，经核对相关证据原件，本院对上述证据的真实性予以确认。 一审法院认为，原、被告签订的《商铺预约协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定享有权利并履行义务。关于150000元预约金支付的问题，原告提交的民生银行划卡消费记录、收据以及被告支付增值补偿金银行转账明细等证据，足以证明被告已收到上述款项，故对被告辩称其未实际收到该笔款项的意见，本院不予采信。《商铺预约协议》现已到期，原告要求被告返还预约金150000元，符合协议约定，本院予以支持。被告自2016年6月起停止向原告支付增值补偿金，已构成违约。被告应支付欠付的2016年6月、7月、8月的增值补偿金共计7500元，并承担违约责任。原告主张被告支付自2016年5月21日起至起诉之日2019年8月15日止的补偿金共计97096.77元，并自2019年8月15日起，按月息2%计付利息至偿还完毕之日止，理据不足，本院不予支持。自2016年8月21日预约期限届满之日起，以被告应返还预约金150000元及欠付补偿金7500元为基数，以2019年8月19日为节点，分别按中国人民银行同期同类贷款基准利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款利息，符合法律规定，本院予以确认。关于原告主张被告支付执行费用的诉请，因该笔费用尚未发生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决如下：一、被告石家庄米氏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告郭恩某预约金150000元以及增值补偿金7500元，并赔偿原告逾期付款利息损失（以157500元为基数，自2016年8月21日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；自2019年8月20日起至款项全部清偿完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）。二、驳回原告郭恩某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3450元，由原告郭恩某负担1242元，被告石家庄米氏房地产开发有限公司负担2208元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实与一审法院查明的一致。 本院认为，《商铺预约协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人米氏公司与被上诉人郭恩某双方均应按约定享有权利并履行义务。关于150000元预约金支付的问题，被上诉人郭恩某提交的民生银行划卡消费记录、收据以及上诉人米氏公司支付增值补偿金银行转账明细等证据，故一审法院认定上诉人米氏公司已收到上述款项本院予以确认。现《商铺预约协议》已到期，被上诉人郭恩某要求上诉人米氏公司返还预约金150000元及约定的剩余增值补偿金7500元，符合协议约定，上诉人不认可关于利率的支付规定，但并未提交相反证据予以证明，于法无据，故一审法院判决并无不当。 综上所述，石家庄米氏房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,450.0元由上诉人石家庄米氏房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  李荣水 审判员  王 婷 二〇二〇年八月三十一日 书记员  王金兰 附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条 当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。 ——