广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初1096号原告：黄少武，男，1966年3月5日出生，汉族，住武汉市新洲区。被告：李胜如，男，1965年10月20日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。委托诉讼代理人：冯家琪，广东翔浩律师事务所律师。原告黄少武诉被告李胜如租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序于2020年7月23日进行公开开庭审理，原告黄少武，被告李胜如的委托诉讼代理人冯家琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄少武向本院起诉请求：1、恳请云城区人民法院判决被告李胜如减免疫情期房租，时间为1月23日至4月8日为武汉封城期间，4月8日至4月22日到云浮隔离期，75天+14天共89天，房租每天为277元，合共24653元。2、恳请法院判决被告承担诉讼费。事实与理由：原告是湖北武汉市人，因疫情封城全家五口人不能工作，无法正常营业，此次疫情属人力不可抗拒。《中华人民共和国合同法》第117条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”李胜如辩称，一、根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条约定：“首层商铺及二层、四层租金，每年人民币100000元，以上租金不含税金。租金付款方式：四年租金不变，每半年租金一次性付清，先付清后使用。”以及附件表格约定“第四年租金2019年11月1日至2020年5月31日的租金50000元定于2019年10月1日前付清，2020年6月1日至2020年10月31日的租金50000元定于2020年5月1日前付清”。根据上述约定，黄少武已支付2019年11月1日至2020年5月31日的租金，2020年6月1日至2020年10月31日的50000元租金只支付了25000元，仍拖欠25000元。因此，黄少武主张减免2020年1月23日至2020年4月8日的租金，经李胜如催促后已经支付给李胜如。现黄少武仍拖欠的是2020年6月1日至2020年10月31日期间的部分租金，黄少武主张减免租金是企图混淆事实，达到其无需支付租金且不需承担违约的目的。二、根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案双方签订的合同，是当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。“新冠疫情”这一突发事件的发生，虽然给各行业的经营造成一定的影响，但不能必然导致黄少武承租房屋经营饮食目的的落空，故疫情对李胜如与黄少武之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，疫情一般只会短期影响承租人使用房屋或短期影响其经营，但并不会导致在较长的租赁期限内均无法履行租赁合同、或无法实现合同目的，因此承租人要求减免租金的诉求并无法律依据。三、本案是商住租赁。李胜如认为商铺承租人短期停业后又开业经营营业额下降的、商铺因与居民衣食住行关系密切保持营业仅客流量降低的，属于正常的商业风险范畴。且随着当前国民经济发展水平的总体提升，各行业抵御商业风险的能力不断增强，因此对于以上的经营障碍，不应当认定为无法克服的情况。其次，承租人虽然在隔离或管控期间无法实际居住租赁房屋，但一般而言，租金并非其不能承受的损失，继续履行合同、支付租金对承租人而言并不构成明显的不公平，承租人要求减免租金的，人民法院应当不予支持，长租合同目的主要为居住，其次为物品存放，疫情并不充分影响以上两点合同目的，因此黄少武在履行其支付租金的义务后又单方面要求免除租金并不合理。四、退一步来说，我国合同法对租赁合同履行期间的租金减免比例并无直接规定，因此考虑适用合同法总则的公平原则进行处理。合同法第五条公平原则中规定了“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”因此被告认为，对租金减免数额的裁量需要把握以下原则：一是衡量双方在疫情期间，保持租赁关系情况下各自的损益情况；二是损益情况的判断应当参照同地区、同行业在特定时期的总体状况，承租人应当举证证明其经营状况在行业平均值以上或以下，从而认定应当减免的租金数额，否则不能认定黄少武因本次疫情所造成的损失。五、李胜如认为，对于主动免租的业主值得尊敬，但不应道德绑架所有业主要求全部免租，否则可能损害房屋租赁这一民生行业的良性发展，最终造成租客、业主、行业等多方共损的局面。综上所述，由于黄少武仍拖欠租金的期间为2020年6月1日至2020年10月31日，并非受“新冠”疫情影响的期间，因此黄少武主张减免租金于法无据，恳请法庭查明事实后依法驳回黄少武的全部诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交的证据有：证据1，身份证，证明原被告主体资格。证据2，商铺合同，证明原告租被告的房子。证据3，到云浮观察告知书，证明原告接受隔离14天。证据4，健康告知书，证明原告通过核酸检测。证据5，疫情期在家乡证明，证明受疫情影响原告的确在湖北武汉。被告向本院提交的证据有：最高额借款合同，证明即便受疫情影响，被告仍需每月向银行还款，同样没有享受相应的减免债务政策。经审理查明：原被告于2016年10月20日签订《商铺租赁合同》，约定将被告拥有的位于云浮市云城区*********的首层两卡商铺、二层和四层的物业出租给原告，租用时间为2016年10月1日起至2020年9月30日止，首层商铺及二层、四层租金每年100000元，四年租金不变，每半年租金一次付清，先付清后使用。第七期租金（2019年11月1日至2020年5月31日的租金）50000元定于2019年10月1日前付清。第八期租金（2020年6月1日至2020年10月31日的租金）50000元定于2020年5月1日前付清。武汉市新洲区三店街道办事处施庙村民委员会出具《证明》，载明因受疫情影响，武汉市严格实施外防输入，内防输出，于2020年1月23日至2020年4月8日封锁管理，黄少武此段时间在武汉。被告于2020年4月8日回云浮隔离14日。在审理过程中双方经本院主持调解，未能达成一致意见。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，是双方真实的意思表示，本院予以确认。受新冠肺炎疫情影响，被告在武汉接受封锁管理，到云浮后接受隔离。2020年1月23日至2020年4月22日无法经营。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，考虑到原告黄少武在2020年1月23日至2020年4月22日承租期内没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，疫情期间双方均受到经济损失，本院根据公平原则酌情支持原告减免两个月租金的诉讼请求，即支持减免16666.7元。综上所述，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告黄少武可不予支付两个月租金16666.7元给被告李胜如；二、驳回原告黄少武的其他诉讼请求。本案受理费416元，减半收取计208元，（原告已预交），由被告李胜如负担140元，原告黄少武负担68元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  杨清岚二〇二〇年八月二十日书记员  符月文附本判决适用法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。