河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3700号上诉人（原审原告）：杜鸿舟，男，1973年7月29日出生，汉族，住安阳市殷都区。上诉人（原审原告）：梁秀霞，女，1973年6月15日出生，汉族，住安阳市殷都区。二上诉人共同委托诉讼代理人：李会平、宋玉芳，河南金太行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务：执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，女，1985年5月12日出生，汉族，住河南省安阳市殷都区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李振峙，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人杜鸿舟、梁秀霞因与被上诉人安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杜鸿舟、梁秀霞上诉请求：1.请求撤销一审法院(2020)豫0502民初字第184号民事判决,改判被上诉人支付逾期协助上诉人办理房地产权属登记的违约金，按购房款总额为基数，从逾期办证之日2012年8月31日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至购房发票开具日期2019年8月9日止；2.本案一二审诉讼费、保全费、保函费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决违背意思自治原则。本案中房屋出售合同系上诉人与被上诉人合法签订,双方意思表示真实,依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，涉案合同合法有效,且并未损害公共利益、国家利益、集体利益或第三人利益。本案违约产生原因是由于被上诉人对协助购房消费者办理不动产权属登记所遇到的各种风险估计不足所导致,故其应按照合同约定承担违约责任。二、被上诉人未完成举证责任,一审认定事实错误。被上诉人一审中所列举的影响办证延迟的理由不成立,不能减免其应承担的违约责任。首先,安阳新华富置业有限公司所提出的导致办证延迟的理由根本不存在,完全是其为免责所提出的单方辩解,该说法并未有任何客观证据佐证,亦未经法庭质证证实,一审判决中直接予以采信不当，且违反证据裁判原则,致使事实认定错误。其次,即使被上诉人提出的导致办证延迟的理由存在,依据现有证据亦无法证实,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,被上诉人并未完成举证责任,其要求减免责任的依据不足,一审认定错误。三、从合同双方地位来看,理应倾斜保护购房者权益。首先,作为有专业资质的被上诉人,相对于购房消费者而言,在市场中明显处于强势地位。其在获取房屋出售信息理应更充分,对房屋出售后办理权属登记过程中所可能遇到的各种风险应有更充足的预判。由于被上诉人原因导致房屋权属登记大大延迟,严重损害上诉人的合法权益,已构成违约。其次,依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条的规定，本案中若被上诉人一开始就知晓涉案房屋无法按约办理产权登记而刻意隐瞒该事实,仍与上诉人签订合同,则涉及欺诈,依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，其应承担惩罚性赔偿责任。本案中,上诉人仅是依据合同约定要求被上诉人承担责任已属于最低请求,一审法院不应再肆意调整合同约定,不当干预。再次,涉案合同亦是格式合同,由被上诉人提供给上诉人签订,依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，相比于购房者,被上诉人更明白合同约定条款会产生的法律后果,其提出的所谓影响该合同履行的理由并非不可抗力,一审采信其辩解无事实和法律依据,调整合同约定的违约条款侵害购房者利益。四、一审法院认定违约金时间为三年与客观事实不符,属于认定事实错误。2019年1月29日,被上诉人在安阳日报发布公告,通知相关业主准备相关资料到其销售部审核,办理个人住房不动产权证,但上诉人按通知要求前去办理时,被上诉人却告知需要排队等候销售部的电话通知，直到2019年8月9日被上诉人才向上诉人开具了购房发票并协助上诉人于2019年9月2日办理该房屋的不动产权证书。所以违约金的计算时间应从2015年10月1日起计算至2019年9月1日,至少应计算至2019年8月9日被上诉人才向上诉人开具了购房发票的时间，一审法院认定的三年违背客观事实。五、一审法院滥用自由裁量权,违法调整违约金标准。首先,如上所述,本案关于违约金的约定合法有效,并不违反法律规定,一审法院擅自调整,明显属于滥用自由裁量权。其次,在双方当事人均未向法院提出调整违约金标准的请求时,一审法院酌定违约金以购房款总额为基数,按年利率1%计算无任何法律依据和事实依据，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定,违约金调整应经过当事人的申请,人民法院不应依职权主动增加或者减少违约金。双方当事人在庭审中均未向法院提出调整违约金标准的请求,而一审法院则以违约金标准过高为由,主动对违约金标准予以调整,明显司法不当干预,损害上诉人合法权益,应予纠正。新华富置业公司辩称，同一审答辩意见，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。杜鸿舟、梁秀霞向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告向二原告支付逾期办理不动产权属证书的违约金，从2013年10月1日起至发证日期2019年9月2日止，以购房款总额为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算；2.本案诉讼费、保全费、保函费、评估费、拍卖费等费用由被告承担。一审法院认定事实：1.2012年10月25日，原告杜鸿舟、梁秀霞（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：二原告购买被告开发的位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，建筑面积94.88平方米，总房款为212531元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并缴纳了房屋契税及维修基金，原、被告认可被告按约定交房；被告于2019年8月9日向原告开具了购房发票，原告于2019年9月2日办理了该房屋的不动产权属证书。本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。3.2018年11月1日，安阳市国土资源局在安阳日报发布公告，显示：经审查秀水苑商住小区20、22、23、25、26、29、31、32、33、35-a、35-b、36号楼，规划用途为商业、住宅，现拟对该项目进行受理，如对上述不动产有异议，请在本公告15个工作日内向安阳市不动产登记中心提出书面材料，逾期将按照解决不动产登记遗留问题的相关政策和规定为安阳新华富置业有限公司办理上述建设项目不动产登记手续。2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，内容为：安阳新华富置业有限公司开发的秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36商业不动产权证书已办理完毕，请相关业主准备相关资料到本公司销售部审核办理个人住房不动产权证。被告提供2019年2月14日、2月18日、2月19日、2月25日、2月26日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。被告提交秀水苑商住小区21#、27#、28#、30#楼的不动产权证书及通知照片，显示被告于2016年9月9日取得该四栋楼的不动产权证书，被告于2016年10月24日在小区及居民家门口张贴通知，告知相关楼房业主可以开始办理房屋不动产证；被告提供2016年10月25日、2016年10月21日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，因政策调整、需增加规划核实等工作，涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见，不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响，被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇，即使被告开具发票，原告携带相关证件，不动产登记部门仍无法办理权属登记证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票。2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，通知秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36相关业主准备相关资料到被告公司销售部审核，办理个人住房不动产权证，相关楼宇的业主自2019年2月开始陆续办理不动产权属证书；在诉讼过程中，被告于2019年8月9日向原告开具了购房发票，原告于2019年9月2日办理了该房屋的不动产权属证书。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋交付后，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，本院不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，本院酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算3年，即6375.93元（212531元×1%×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜鸿舟、梁秀霞逾期办理不动产权属证书的违约金6375.93元；二、驳回原告杜鸿舟、梁秀霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，诉前财产保全申请费620元，由杜鸿舟、梁秀霞负担1000元，由安阳新华富置业有限公司负担670元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案争议焦点为一审认定的逾期交房违约金是否适当。双方签订的《商品房预售合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。因办理权属登记需要相关职能部门配合，涉及到行政审批事项，被上诉人于一审提交的相关证据可证实并非由其一方原因造成办证迟延，一审综合本案实际情况，酌定违约金标准及数额并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人杜鸿舟、梁秀霞负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  毛晓燕二〇二〇年八月二十日书记员  贾晓楠