苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初1049号 原告：顾浩，男，1993年1月3日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：李良燕，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾永成（系其舅），男，1974年10月29日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告：衡霞，女，1978年1月18日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：衡超（系其弟），男，1982年2月18日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告顾浩与被告衡霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告顾浩的委托诉讼代理人李良燕、顾永成，被告衡霞及其委托诉讼代理人衡超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾浩向本院提出诉讼请求：1．要求被告衡霞继续履行房屋买卖合同，办理资金托管、网签等手续，直至交付房屋给原告顾浩；2．要求被告衡霞向原告顾浩支付违约金44.7万元；3．本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1．原、被告双方于2019年7月20日签订的《房屋买卖（居间）合同》于被告收到本请求之日起解除；2．被告向原告退回购房定金１万元；3．被告向原告支付违约金44.7万元；4．被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月20日，原告委托其舅舅顾永成与被告及苏州市沧浪区家明园房产中介服务部（以下简称家明园服务部）签订了《房屋买卖(居间)合同》，合同约定：被告将姑苏区胥江路x号y幢z室的房屋出售给原告，原告于2019年7月20日交付定金1万元，2019年7月23日前补交1万元定金，定金共交2万元；2019年8月10日做资金托管手续，任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金。签约当日被告收到1万元定金并在合同背面写了收条。2019年7月23日中介在微信群通知被告过来拿补交的1万元定金，但被告的弟弟衡超称被告手机坏了，故被告未到中介处收取定金，直到2019年7月24日晚上被告带着其母亲、其同事到中介处和顾永成见面，说房子不卖了，并通过中介询问需要赔偿的金额，但未能协商一致。晚上，中介也将被告母亲不想卖房子的事情告诉了衡超。2019年7月25日苏州市出台新政策，被告知道后就以原告按照新政策无购房资格为由，拒绝继续履行合同。2019年8月9日中介再次通过电话和微信通知被告办理资金托管和网签手续，但被告仍然坚持以原告没有购房资格为由拒绝继续履行合同。2019年8月26日、2020年3月9日原告委托律师再次催促被告继续履行合同，但被告依然置之不理，且未在合理期限内继续履行合同。故原告有权解除合同，提出如上诉讼请求。 被告衡霞辩称：根据合同约定2019年8月10日前做网签，但新政策于2019年7月25日出台，原告已经不具备购房资格，故我方认为合同已经在新政出台后解除。我方并不是违约方，不同意支付违约金。 经审理查明：苏州市姑苏区胥江路x号y幢z室房屋于2014年6月3日登记至衡霞名下，建筑面积115.03平方米。 2019年7月20日，衡霞（甲方、售房人）、顾浩（乙方、购房人，由顾永成作为其代理人）与家明园服务部（丙方、居间方）签订房屋买卖（居间）合同一份，约定：甲方取得苏州市姑苏区胥江路x号y幢z室房屋所有权；甲方自愿将该房屋出售给乙方，成交价格为2235000元；乙方须向丙方交纳中介信息服务费5000元；乙方于2019年7月20日交付定金10000元，并承诺2019年7月23日前补交10000元定金给甲方，定金共计20000元。合同第五条第3款：丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2019年8月10日之前提供相应原合法的证件，否则视为违约；第4款：甲方承诺于款清腾空该房屋……协议第六条违约责任第5款约定：甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同……均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第七条免责条款约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第八条系手写部分，内容如下：1、双方协商如不是乙方征信问题不放款，乙方不算违约；2、顾永成承诺经过顾浩同意买此房，否则后果自负；3、双方协商于2019年8月10日前去做资金托管，否则算违约处理；4、乙方资金托款200万，首付100-120万左右，乙方承诺剩余21.5万放款后过户前付给甲方。衡霞在甲方处签字，顾永成代顾浩在乙方处及在授权代表处签字，家明园服务部在丙方处盖章，案外人梁某在经办人处签字。同日，衡霞收取了顾永成支付的定金10000元，并出具收条载明收到顾浩定金10000元。 2019年7月23日，因与衡霞无法取得联系，中介方梁某通过微信告知衡超至中介方处拿另外的定金10000元。2019年7月24日，梁某通过微信告知衡超“你妈妈不同意卖房子，什么情况啊？”，衡超“什么情况？”，梁某“你妈妈在发火，你不知道吗，她说她把你骂走了”，衡超“她们女人就是烦……”，梁某“现在怎么弄，事情没有处理呢，你妈妈在闹……”，衡超“我打电话问问”，梁某“嗯”，衡超“她们女人真难搞！我也不知道怎么弄了！你看看怎么谈吧！”，梁某“客户气走了，你妈妈把合约撕烂了，在发火，扔钥匙”。同日，梁某通过微信告知顾永成“房东妈妈不同意卖了，阿姨挺难弄的，明天下班的时候过来一下吧，刚才抱歉，老人家不讲道理”，顾永成“让她们自己先考虑几个方案，考虑好了我再来，要不又浪费时间，我认为她们不是不想卖，而是觉得价格低了，只是作秀而已”，梁某“前面签定金的时候，姐姐是说了一句，我妈妈还不同意卖呢……”，顾永成“跟老太太没有关系”。 2019年7月25日，顾永成向梁某发送微信“让对方尽快给答复”，梁某“她是想问你大概需要赔偿多少钱，她看她自己的能力”，顾永成“一定不是太小的数目，因为政策原因，她耽搁了我们，而且还有其他损失”，梁某“你说个数字，我现在问她”，顾永成“40W”。 2019年8月5日至8月10日左右，梁某多次给衡霞发短信“他说这样他打官司”，“房东你上次跟顾先生签合同的房子确定不卖了吗？”“衡霞你好！我是房产中介，你跟顾先生签的合同，规定的时间已经过了，我再通知你一下，麻烦你把你的相关材料发给我，去房管所做网签流程”，衡霞最后回复“第一，我很愿意配合你的工作，但是我现在很怀疑你中介的专业性！第二，现在你中介不能让我完全相信能做到公平公正!第三，材料我随时可以提供，但是必须我们三方一起去房管局搞搞清楚客户的购房资格！”。 2019年8月26日，顾浩委托北京市惠诚（苏州）律师事务所李良燕律师向衡霞发律师催告函，告知：双方的《房屋买卖（居间）合同合法有效，衡霞有义务继续履行合同约定的义务；因衡霞母亲不同意卖房，衡霞已在2019年7月25日新政策出台之前作出不同意出卖房屋的意思表示，并与顾浩方协商赔偿事宜，故衡霞以顾浩没有购房资格为借口拒绝履行合同，没有任何事实和法律依据，已构成违约，应承担相应的违约责任。此外要求衡霞在接函后2日内携带相关材料到中介处配合委托人办理相关手续。衡霞表示已收到该律师函，但其认为既然顾浩已委托律师，故不想再多做沟通。 2020年3月9日，顾浩再次委托律师向衡霞发函，内容基本同前一次律师函，要求衡霞接函后2日内配合过户。该律师函邮寄后已被退回。衡霞表示其未收到。 2020年3月24日，顾浩向本院提起本案诉讼。2020年8月5日，顾浩向本院邮寄变更诉讼请求的申请要求解除涉案合同，衡霞在2020年8月17日的庭审中表示其认为合同已在新政出台后自动解除。 另查明：2016年10月3日，苏州市人民政府出台苏府[2016]150号关于进一步加强全市房地产市场调控的意见（以下简称苏府[2016]150号文件）中第二条明确：非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。 2019年7月24日，苏州市人民政府出台苏府[2019]61号市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见（以下简称苏府[2019]61号文件），调整了居民购房政策即非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。 顾浩在签订合同时已连续缴纳社会保险16个月，顾浩截至2020年3月已连续缴纳社会保险24个月。 本院向苏州市房地产市场和交易管理中心发函，就本案的事实咨询：如双方当事人在苏府[2019]61号文件出台后继续递交相关材料，顾浩能否基于苏府[2016]150号文件的内容完成房屋网签等后续手续。苏州市房地产市场和交易管理中心回复如下：根据苏府[2019]61号等相关文件精神，二手房转让条件：对买卖双方已完成草签并已提交限购核查的、买卖双方已签订认购协议或购房合同并能提供已支付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行、支付宝、微信转账凭证原件，且在2019年9月30日前将上述材料提交交易管理部门备案的，仍按原政策执行。就贵院函述内容，如当事双方在2019年9月30日前将上述材料提交交易管理部门备案，也不能通过顾浩的购房资格审核，应按照苏府[2019]61号新政策实施。顾浩表示，根据回函的内容只要在2019年9月30日前提交有关材料交由有关交易部门备案，就可办理网签，而衡霞明显存在拒绝配合提供相关资料的违约行为。衡霞表示无异议，违约方应系顾浩。 审理中衡霞陈述，我母亲说她不同意卖房，但我并没有说话，也没有明确说赔偿事宜。新政出台后，我也要求三方去核实，但中介和顾浩都没有回应。收到律师函后，我去中介处问，中介说顾浩不具备购房资格，肯定不会愿意跟我去核实。我自己带着合同去房管局问，房管局已明确告知顾浩不具备购房资格。我没有原告的联系方式，故我都是去找中介的。中介曾问我可否换个人购房，我不同意。我也愿意退顾浩1万元，不追究违约，但顾浩想要我赔偿40万元，我不同意。 顾浩陈述，根据合同的约定，我需在2019年7月23日将剩余1万元定金交给衡霞，但对方就不同意我补交定金，拖着不见面。2019年7月24日，衡霞带着她同事、母亲到中介处跟顾永成说不想卖了，衡霞的母亲还卖惨，说衡霞无权出售房屋。我方考虑过撤销该买卖，由衡霞退给我方1万元定金，但衡霞却以要求顾永成向其母亲道歉为由拒绝归还定金。新政出台后，衡霞就以我没有购房资格拒绝提供材料和配合网签。衡霞虽然发通知给中介说三方去房管局核实，但其本人并没有同意去，说让我自己核实。后来我也向衡霞发了律师函，但其没有回应。双方的合同因为政策原因不能办理过户手续，并不会导致合同无效，只是合同约定的时间需要延迟到符合过户条件的时候办理，我现在已经符合政策，衡霞有义务配合继续履行合同。因衡霞不同意继续履行合同，我方只能变更诉讼请求，要求解除合同。 顾浩为证明其与衡霞关于涉案房屋买卖的沟通过程，申请梁某到庭作证。证人梁某陈述：我是家明园服务部的中介。2019年7月20日顾浩的舅舅顾永成、衡霞及我三方到场签订了涉案合同。过了两天，衡霞带着其母亲、朋友来找我，说其母亲不同意卖房，她不想卖了。后来就在当天顾永成也过来了，双方面对面就赔偿事宜没有谈妥，顾永成要对方承担购房款20%的违约责任。过了几天新政就出台了，按照新政顾浩就无购房资格了，衡霞就说大家一起去房管局问如果对方符合购房条件，还是同意继续履行合同的，我通知过顾浩，但最终没有约成，双方都没有去。衡霞认为顾浩无购房资格，也没有提供相关资料。对此，顾浩表示无异议，但认为梁某没有说清楚，衡霞在新政出台前已不同意继续履行，双方已就违约金事宜进行协商，新政出台后衡霞正好找到了新的不卖房的借口；且衡霞也拒绝提供材料，不配合去房管局确认，系衡霞违约。衡霞表示，确定顾浩有无购房资格，只需顾浩提供房产证、转账凭证、三方合同就可查询其是否具备购房资格，房产证也在中介处，故无需我方提供任何材料；顾浩明知自己无购房资格，仍一意孤行，其要我方赔偿违约金40万元，我方不同意。 以上事实，有房屋买卖（居间）合同、委托书、关系证明、收条、中国建设银行个人活期账户交易明细、微信聊天记录、短信聊天记录、律师函、邮寄凭证、苏府[2016]150号文件、苏府[2019]61号文件、苏州市区职工社会保险个人参保情况证明、函、回函、证人证言及当事人陈述等证据在案证实。 本院认为，顾浩与衡霞签订的房屋买卖（居间）合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。顾浩认为，其在签订购房合同时尚具备购房资格，而衡霞在交易开始即表示不愿意继续履行合同，已构成违约，且衡霞又在新政出台后不配合提交网签的相关材料，导致双方的交易无法继续完成。然顾浩提交的证据并不能证明衡霞在新政出台前已作出了不同意继续卖房的意思表示，衡霞的母亲虽然干扰了涉案房屋的买卖，但其并非涉案房屋的所有权人，并不能代表衡霞，且新政出台后衡霞亦通过短信向中介表示愿意配合中介的工作，只是对顾浩的购房资格有所顾虑，故顾浩以此认为衡霞在新政出台前已违约，本院不予采纳。新政出台后，顾浩购房资格的核实也并非必须由衡霞的配合才能完成，且根据苏州市房地产市场和交易管理中心的回函内容来看，即便顾浩与衡霞在2019年9月30日前将相关材料提交交易管理部门备案，也无法通过顾浩的购房资格审核，故涉案房屋的买卖在新政出台后因顾浩的购房资格问题已事实上无法按照合同约定的时间节点继续履行。衡霞认为双方的房屋买卖（居间）合同已于新政出台后自动解除，然其并未向顾浩发出解除合同的通知，现顾浩要求解除双方的房屋买卖合同，双方在2020年8月17日的庭审中就合同解除达成了一致意见，故本院予以准许，并认定双方签订的房屋买卖（居间）合同于2020年8月17日解除。 关于顾浩要求衡霞支付违约金44.7万元的诉讼请求，本院认为，涉案房屋买卖合同的解除系不可归责于双方的新政出台后，使得顾浩当时已无购房资格，进而双方无法按照合同约定的时间节点继续履行合同，而依照双方合同第七条免责条款如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，互不承担违约责任的约定，双方均无过错。尽管衡霞未及时向顾浩发出解除涉案合同的通知，但顾浩自新政出台后至2020年3月期间均不能在苏州购买房屋，其并不能苛求衡霞等其半年以上仍继续履行原涉案合同，在此期间内顾浩也不存在购买房屋的差价损失，且顾浩就涉案房屋的买卖仅支付定金1万元，实际支付的成本也较低。综上，本院对顾浩要求衡霞支付违约金的诉讼请求，不予支持。合同解除后，衡霞理应向顾浩退还定金1万元，本院对顾浩要求衡霞退还定金1万元的诉讼请求，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告顾浩与被告衡霞于2019年7月20日签订的房屋买卖（居间）合同于2020年8月17日解除。 二、被告衡霞于本判决生效之日起10日内向原告顾浩返还定金1万元。 三、驳回原告顾浩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28216元，由原告顾浩负担14108元，被告衡霞负担14108元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接交付予原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 员 翁迎晓 二〇二〇年八月二十日 法官助理 任 彦 书 记 员 李艳婷