安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1282民初3237号原告：界首市海霖物业管理有限公司。住所地：安徽省界首市东城肖庄行政村饶老庄9号1户。统一社会信用代码91341282066530928B。法定代表人：邱垒，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某，男，1975年5月7日出生，回族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。系该公司经理。委托诉讼代理人：郭某某，女，1986年12月24日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。系该公司员工。被告：孙某某，男，1969年12月16日出生，汉族，安徽省界首市人，户籍地址安徽省界首市，现住安徽省界首市。委托诉讼代理人：孙某某，男，1997年6月20日出生，汉族，安徽省界首市人，户籍地址安徽省界首市，现住安徽省界首市。系被告孙某某的儿子。原告界首市海霖物业管理有限公司与被告孙某某物业服务合同纠纷一案,本院于2020年7月21日立案后,依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告界首市海霖物业管理有限公司的委托诉讼代理人李某、郭某某，被告孙某某的委托诉讼代理人孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告界首市海霖物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业费2172元；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由:被告系“中阳御景”小区的业主，原告系该小区物业服务企业，由原告向被告收取物业服务费。自2016年4月1日至今，原告对被告所在小区物业安全、清洁及维护等进行了一系列的物业服务工作，在原告提供服务期间，被告自2019年2月1日起一直未交物业服务费，后经原告的工作人员多次催促未果。综上所述，被告接受原告的物业服务后，应当根据相关法律规定及双方约定向原告支付物业服务费用，被告拒不支付物业服务费用的行为，侵犯了原告及全体业主的合法权益，故原告提起诉讼。原告界首市海霖物业管理有限公司为支持自己的诉讼请求，向本院提供如下证据：1、原告的营业执照、法定代表人身份证、物业服务企业资质证书复印件各一份及法定代表人身份证明书一份，证明原告的诉讼主体资格以及具有合法的物业管理经营资质。2、被告缴纳物业费收据复印件一份，证明被告入住中阳御景小区，每年物业费的计算标准为90.46平方米×1元/平方米×12个月。3、界首市供电公司发票复印件，证明被告所在小区的共用电梯、公共照明及二次供水的电费均由原告垫付。4、电梯维保记录复印件、电梯维保费用收据复印件、电梯检测费缴款书复印件，证明原告为被告居住的小区提供电梯营运、维修安检的事实。5、来访登记复印件、安防查岗记录复印件、日常工作记录复印件、设施设备巡查记录复印件、门岗交接班记录复印件，证明原告为被告所在的小区提供各项物业服务的事实。6、照片17张，证明原告为被告居住的小区提供物业服务的事实。7、律师函及邮寄回执复印件，证明原告在该小区服务期间，曾于2019年6月28日向被告邮寄律师函通知被告缴纳拖欠的物业费，但被告未予缴纳。8、界首市人民法院（2019）皖1282民初4736号民事判决书复印件，证明原告之前曾起诉部分业主，并已形成生效判决书。9、商品房买卖合同复印件、房屋交接单复印件、被告身份证复印件各一份，证明被告是小区的业主。10、前期物业服务合同，证明海霖物业入住中阳御景小区是有合同约定的。孙某某辩称，请求驳回原告的诉讼请求;本案诉讼费、材料费用由原告承担。事实和理由：被告孙某某不应该承担原告界首市海霖物业管理公司提出的物业费。原告界首市海霖物业管理有限公司以“物业服务合同”为由，要求被告承担物业费用，没有事实根据，原告界首市海霖物业管理有限公司没有履行相应的服务，必然导致被告无法去支付相应的费用。1.原告海霖物业提出的“物业服务合同”，不是和业主签订的，该服务合同违背了公平公正的基本原则，缺乏平等合作的基础，不具有法律效力。本身就缺乏契约精神与合作的诚意，将其合同拿出简直荒唐至极!2.原告海霖物业私自变更该小区地面用地用途。本小区的地面面积，属于全体小区业主所有，《物权法》第七十四条第三款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告海霖物业在没有经过全体业主同意的情况下将其改造成停车场和电瓶车停车棚，并且在没有经过全体业主的同意的情况下，将其车位按照600元一年租赁出去，其电瓶车棚也是付费使用。其行为是严重的侵权行为，它严重损害了广大业主的利益，其行为具有欺骗性，强制性，不符合物业管理的有关规定!所以其所谓的“物业服务合同”是其单边合同，应该判定为无效!(有照片)。3.原告海霖物业在中阳御景小区期间，没有履行《物业管理条例》，造成其管理混乱，其相关举证如下:各层楼梯道常年无人打扫，电梯间无人打扫(电梯间有难闻的异味)，步梯(消防通道)被严重堵塞，部分楼道堆满杂物，具有严重的消防隐患，电梯间没有安装相应的监控，具有严重的安全漏洞，其小区发生的几期盗窃案至今都没有侦破，飞线入户几十米的电源线、网线如同乱麻。消防通道被严重占用，通道内电瓶车乱停乱放，道路失修，水坑遍布，设施损坏，长年不修!最最严重的是所有的消防栓居然都没有水，消防器材严重缺失，各层应该具备的灭火器严重缺失，消防用的水带、消防斧等一个都没有，在其主通道(马路边)的消防柜里的唯一的灭火器居然是2017年的，安全帽和消防服己经严重老化，一旦发生火灾不堪设想，直接威胁人的生命财产。综上原告海霖物业的职能完全缺失，使中阳御景小区长期混乱，没有履行相关的服务，给小区造成长期的安全隐患、卫生差乱、环境混乱，对业主造成困扰，业主将会追究相应的责任，所以应驳回其起诉!(有照片若干张)4.原告海霖物业未按正常标准收费。违背了《物业管理条例》第四十条:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则!”没有达到一级的物业服务标准按照一级服务标准收费，中阳御景小区除去原告海霖物业非法出租的车位，只有32个车位，中阳御景小区共有234户，其车位比为7.3：1,7.3户一个车位，其绿化更是没有达到百分之三十五以上。海霖物业没有能够履行日常巡查的职责，没能保持整体环境的清洁，对于火灾缺失突发事件应急预案，整体安防设施缺失，在日常设施的维护上严重失职，没有履行相应的服务，却想要收取高额的费用，违背了合同的公平、公开、公正、透明的原则，严重的违背了物业管理的相关条例!因此原告海霖物业存在着严重的违约行为，导致该“物业服务合同”无效，所以应驳回其起诉!(有实景图照片)综上所述，被告认为，原告界首市海霖物业管理有限公司的起诉缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。被告为支持自己的辩称理由，向本院提供了如下证据：1、户口本复印件一份，证明被告的身份信息。2、照片一组，证明原告的物业服务不到位，存在瑕疵。结合当事人提供的证据及当庭陈述，本院查明如下事实：原告界首市海霖物业管理有限公司系“中阳御景”小区服务企业。被告系该小区的业主，其所居住1幢1单元5层502室建筑面积90.46平方米。原告按建筑面积1平方米每月1元的标准向被告收取相应的物业服务费。2018年4月23日，被告向原告缴纳了2018年5月1日至2019年1月31日的物业费。后因被告对原告的物业服务不满意而未按期缴纳物业服务费，故原告提起诉讼。本院认为，原告提供的电梯维保记录、来访登记、日常工作记录、设施设备巡查记录、门岗交接班记录、照片等互相印证，能够证明原告为被告居住的小区提供物业服务的事实，双方存在事实上的物业服务合同关系。虽然被告认为原告的物业服务存有不足之处，有待进一步改进完善，但物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定关联性。因此，被告在接受原告服务的同时，亦应交纳相应的物业服务费。故对原告界首市海霖物业管理有限公司主张被告支付2019年2月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费1538元（90.46平方米×1元/平方米×17个月）的诉讼请求，本院予以支持。原告界首市海霖物业管理有限公司要求被告支付2020年7月1日起至2021年1月31日期间的物业管理服务费，其应在履行物业管理服务后另行主张。被告孙某某认为原告界首市海林物业管理有限公司收取物业服务费标准不合理的理由不足，本院不予采纳。被告孙某某辩称《物业服务合同》应认定为无效，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，被告未提供证据证明原告所提供的《物业服务合同》具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，故被告的该辩称意见，本院不予采信。被告提出的原告物业服务存在瑕疵，但其提供的证据并不足以证明原告在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，也不能作为其拒交物业费的理由。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙某某于本判决生效之日起十日内支付原告界首市海霖物业管理有限公司物业费1538元；二、驳回原告界首市海霖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告界首市海霖物业管理有限公司承担7元，被告孙某某承担18元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  董大丽二〇二〇年八月十四日书记员  刘艳艳附：相关法律条文1.《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。2.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。