黑龙江省七台河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑09民终39号 上诉人（原审被告、反诉原告）：中国建设银行股份有限公司七台河分行，住所地七台河市桃山区大同街233号。 负责人：杨广海，该行行长。 委托诉讼代理人：侯岳川，黑龙江腾鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜立丹，女，1973年11月15日出生，汉族，无职业，住七台河市桃山区。 委托诉讼代理人：王晓灵，黑龙江宏昌律师事务所律师。 上诉人中国建设银行股份有限公司七台河分行因与被上诉人姜立丹房屋买卖合同纠纷一案，不服七台河市桃山区人民法院（2019）黑0903民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人侯岳川、被上诉人委托诉讼代理人王晓灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：1.撤销一审判决判项中的第一项；2.撤销一审判决第四项；3.改判支持反诉原告的一审赔偿请求；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院对本案案由及适格被告的认定均属明显错误。案由的确定是根据案件的法律关系，而非原告的主张。本案双方争议的焦点是房屋维修问题，为原告履行维修义务的主体为七台河花园物业管理处，与上诉人无关。2.一审法院对黑七旭（2019）价估司鉴字第14号鉴定意见采信错误。本案一审原告私自拆改楼板、塔楼导致其屋内漏雨，二者的因果关系已被哈工大鉴字（2019）第F094号鉴定意见书所确认，因而原告室内因漏雨而造成的损失无论多少均与被告无关，责任应当自负。3.一审法院对房屋买卖合同中保修条款理解和适用错误。即使按照房屋买卖合同纠纷来审理本案，根据双方于2010年9月26日签订的《房屋买卖合同》，原告在购买该房时，保修期已经过期，从而不能再要求上诉人承担保修义务。一审法院认为房屋的维修义务应当自交付原告之日起计算是错误的。任何建筑的维修保养均是从第一手交付之日起计算，这是建筑行业通行的规律和做法。一审法院延长了该房的保修期限，违反约定及建筑行业通行做法和规律。综上，本案一审法院对双方讼争法律关系及诉讼主体认定错误，对本案部分证据采信错误，对保修期限认定错误，请求二审法院改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 姜立丹向一审法院院起诉请求：1.请求依法判令被告按照双方房屋买卖合同的约定在法院指定期间内承担原告房屋的屋面及附属建筑漏雨保修义务且维修后的工程质量达到国家质量验收标准；2.请求依法判令被告不履行保修义务应赔偿原告经济损失87111.16元（以司法鉴定为准），由原告负责自行维修；3.案件受理费、鉴定费等相关诉讼费用由被告承担；四、预先支付的3万元由被告承担。 中国建设银行股份有限公司七台河分行向一审法院反诉请求：1.请求被反诉人限期拆除建行花园小区B栋一单元801室房屋擅自改建的部分，恢复该房屋楼顶塔楼原貌；2.赔偿反诉人因私自在楼顶建设违章建筑造成的反诉人合理损失暂定1万元（超出部分待法院通过委托鉴定后再行追加）；3.反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：1999年，被告经七台河市政府批准以建行职工集资建房的方式开发建设七台河建行花园小区。2004年建行股改上市后将建行花园小区未售房产归被告所有。本案所涉房屋拍卖由被告委托，被告收取拍卖所得价款。2010年9月14日，原告与七台河市金桥拍卖有限责任公司签订竞买协议书，协议书第二条“竞买人一旦进入拍卖会场，即表示对标物的现状及瑕疵全部了解并予以接受”，同日原告在七台河市金桥拍卖有限责任公司出具的拍卖规则、拍卖须知和拍卖标的说明的竞买人处签字，拍卖规则第八条，竞买人自行了解标的瑕疵，如因瑕疵产生争议，由竞买人自行承担；拍卖标的说明第三条，“楼房防水有问题，室内漏水，房况较差”。2010年9月26日，原告与被告签订房屋买卖合同，原告通过拍卖方式购买被告坐落在七台河市桃山区××小区××房屋××单元××、面积为160.53平方米、价款24万元，合同第五条，交易房屋的工程质量达到国家质量验收标准；第八条，房屋交付使用后，自1999年12月31日起，其土建工程部分、照明电气、上下水管线安装工程及屋面防水工程的保修期均为10年；第九条，原告使用后，不得随意改变室内结构，拆卸公共设施，否则由其独立负责处理并承担所引发的一切后果；第十条，原告交齐房屋全部价款后，该房屋产权即归原告所有，但必须遵守建行房产管理部门的各项物业管理规定，并按物价部门核定的收费标准按期交纳各种费用，以利小区秩序的维护和正常管理，逾期不交或拒交，承担相应责任。2010年9月30日，原告办理并取得房屋产权证。2011年，原告因房屋漏水，对房屋进行了维修并将室内与楼顶塔楼打通。2015年8月10日，七台河花园物业管理处与案外人七台河市龙泽装饰工程有限责任公司签订花园小区B楼1单元801室塔楼维修合同，以3万元价格对所涉房屋塔楼进行了维修。诉讼中，原告申请鉴定，经七台河市中级人民法院技术室委托七台河市旭太价格评估有限责任公司做出黑七旭（2019）价估司鉴字14号司法鉴定意见书，结论为1、申请人所有的建行花园小区B栋1单元801室房屋室内装修受损维修费用4,900.00元；2、申请人所有的建行花园小区B栋1单元801室房屋屋面自行修复防水工程费用6,200.00元，原告支出鉴定费4,000.00元。被告申请鉴定，哈尔滨工大建设工程司法鉴定咨询有限公司出具哈工大鉴字（2019）第F094号鉴定意见书，结论为房屋私拆改行为与（包括拆除楼板将楼顶塔楼与楼下住宅打通、将楼顶塔楼窗户改成通行门，并由此可自由出入楼顶）与该房屋屋顶渗漏之间存在因果关系，被告支出鉴定费10,000.00元。另查明，花园小区物业为七台河花园物业管理处，2004年，该物业管理处划转至中国建银投资有限责任公司；1999年成立的七台河市建设银行职工集资建房委员会是临时单位，主要职能是预收职工购房款，房屋建成后该委员会自然解体；原告购买房屋漏水情况持续至今。 一审法院认为，本案争议焦点一是被告是否是本案的适格被告，本案案由是房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性，原告与被告是买卖合同的相对方，作为被告主体适格。争议焦点二原告所受损失，被告是否应当赔偿。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同义务。原告与被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，双方当事人均应按照约定履行各自义务。本案所涉合同为格式条款，即1999年楼房建成后，被告与其单位职工签订的合同，原告是2010年购买此房屋，距离该楼房建成已过去11年，故合同中第八条，“房屋交付使用后，自1999年12月31日起，其土建工程部分、照明电气、上下水管线安装工程及屋面防水工程的保修期均为10年”，其房屋交付使用后应当自原告签订房屋买卖合同并接收房屋开始算起即2010年9月26日，故其房屋维修并未过保修期。被告系该楼房的所有权人，其出售后收取房款，应当成为维修主体，故原告单独维修产生的费用及造成的损失根据鉴定结论为11,100.00元应由被告承担，被告应继续承担维修责任。合同第九条，“原告使用后，不得随意改变室内结构，拆卸公共设施，否则由其独立负责处理并承担所引发的一切后果”，原告在使用房屋过程中，将房屋与楼顶塔楼打通，改变了该房屋的室内结构，且根据鉴定结论“房屋私拆改行为与（包括拆除楼板将楼顶塔楼与楼下住宅打通、将楼顶塔楼窗户改成通行门，并由此可自由出入楼顶）与该房屋屋顶渗漏之间存在因果关系”，被告反诉要求原告恢复原状，予以支持。关于被告辩称原告应当将拖欠物业费补交方能维修房屋的问题，物业费的缴纳与维修房屋系两个法律关系，不在本案审理范围，其辩解理由不予采纳，可另案诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1.被告中国建设银行股份有限公司七台河分行于判决生效后立即给付原告姜立丹各项损失11,100.00元；被告中国建设银行股份有限公司七台河分行按房屋质量验收的相关标准继续承担维修责任至保修期满（2020年9月26日）；2.反诉被告姜立丹于判决生效后立即将房屋恢复原状；3.驳回原告姜立丹其他诉讼请求；4.驳回反诉原告中国建设银行股份有限公司七台河分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77.50元、鉴定费4,000.00元由被告中国建设银行股份有限公司七台河分行承担，反诉费50.00元、鉴定费10,000.00元由原告姜立丹承担。 二审中，当事人未提交新证据。经审理对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人提出一审法院对案由及适格被告认定存在错误问题。被上诉人姜立丹购买了上诉人的房屋，双方之间形成了买卖合同关系，姜立丹以其购买的房屋未达到国家质量验收标准提出相关诉求，以合同相对方作为被告向法院提起诉讼，并无不当。一审法院根据诉争的法律关系的性质确定案由为房屋买卖合同纠纷，并无不当。 关于上诉人提出一审法院对黑七旭（2019）价估司鉴字第14号鉴定意见采信错误问题。黑七旭（2019）价估司鉴字第14号鉴定意见，系对房屋漏水给被上诉人造成损失的鉴定，一审法院采信该鉴定意见计算被上诉人的损失并无不当。虽然哈工大鉴字（2019）第F094号鉴定意见结论为房屋私拆改行为与该房屋屋顶渗漏之间存在因果关系，但并不能证明房屋私拆改行为系房屋漏水的唯一原因或主要原因，且房屋出卖时就存在漏水情况，上诉人交付的房屋亦未按照合同约定达到国家质量验收标准，故一审法院参照黑七旭（2019）价估司鉴字第14号鉴定意见判决上诉人赔偿被上诉人损失并无不当。 关于上诉人提出一审法院对房屋买卖合同中保修条款理解和适用错误。一审法院根据本案的具体情况认定双方于2010年9月26日签订的房屋买卖合同系格式合同，并无不当；根据该合同的具体内容及实际交付日期确定该房屋未过保修期，并无不当。上诉人的该上诉理由于法无据。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费127.50元，由上诉人中国建设银行股份有限公司七台河分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙国军 审判员  迟丽杰 审判员  汤文光 二〇二〇年八月二十一日 书记员  丛义梅