重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3572号上诉人（原审被告）：张元彬，男，1974年12月29日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：陈勇有，重庆联益律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪，总经理。委托诉讼代理人：李茜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：朱华，女，该公司员工。上诉人张元彬因与被上诉人重庆晋愉物业服务有限公司(以下简称晋愉物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张元彬的委托诉讼代理人陈勇有，被上诉人晋愉物业公司的委托诉讼代理人李茜、朱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张元彬上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉小区不是被上诉人在提供物业服务，案涉房屋的物业服务费用及其他费用应由开发商承担。一审计算的费用没有依据。晋愉物业公司辩称，上诉人的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求驳回上诉人的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由上诉人负担。我司是建设单位2010年9月1日通过招投标选定的物业服务企业，并取得重庆市大渡口区房屋管理局前期物业服务合同备案证明，截止现在小区都是由我司在提供物业服务，目前小区服务状态良好。根据重庆市物业管理条例第47条规定，前期物业合同生效之日起至前期物业合同终止之日发生的物业服务费由业主按前期物业合同约定的物业费收费标准承担。在一审审理中，上诉人已向法院提供证据证明上诉人已办理交接房手续并完清费用，还交纳了部分公摊电费、物业管理费。上诉人对涉案房屋享有实际占有使用权，作为该房所有权人理应缴纳物业服务费，被上诉人的收费于法有据。综上，上诉人以此作为拒交物业费的理由于法无据，其上诉理由不能成立。晋愉物业向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费人民币52084.83元，明细如下：从2012年3月1日起至2019年5月31日87个月物业服务费，每月物业服务费为人民币545.09元，(建面311.48平方米×1.75元/平方米·月)，物业服务费欠费47422.83元;公摊电费1484.47元，违约金3177.53元，欠费总额合计人民币52084.83元；2、本案全部诉讼费由被告承担。一审审理中，原告明确将欠费期间截止时间调整为2019年4月30日。一审法院认定事实：2010年8月15日，晋愉物业公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位(甲方)签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园；占地面积：41011平方米；总建筑面积：32836.90平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的使用。10、装修管理。11、接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）。12、物业服务费和其他费用的收取。13、法律政策规定的其他服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。首次物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，15日之前（含15日）交房的，收取当月全月的物管费，15日之后交房的，收取当月半个月的物管费。业主应于甲方通知接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。业主办理接房手续时，一次性向乙方预交3个月物业管理服务费，若业主未按约定时间（延后）接房，除预交3个月物业管理服务费外，还需结清自甲方通知接房之日起至正式办理接房手续时为止的时间内的物业管理服务费用。交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取，未发生水电气费用或者未装修或未入住，物业服务费按收费标准的一半收取。若新的法律法规出台，对未发生水电气费用或未装修或未入住的房屋的物业服务费收取标准重新做了定义，则按新定义标准执行。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。一审另查明，被告张元彬为位于重庆市大渡口区双山路X号晋愉碧怡林畔一期X栋X号房屋的业主，被告房屋建筑面积为311.48平方米。开发商重庆晋愉林畔房地产有限公司于2012年3月29日向被告邮寄《接房温馨提示》，被告于2013年4月24日接房。原告通过邮寄律师函的方式向被告催缴物业费，但邮件均被退回。《晋愉碧怡林畔前期物业管理服务合同》合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。被告于2013年4月24日支付了公摊电费492.14元和物业管理费3270.54元。一审再查明，晋愉林畔一期、二期(东岸)和神韵3个组团现由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。期间，有晋愉林畔一期业主缴纳的物管费是由林畔物业公司收取，并向业主开具了《重庆晋愉林畔管家服务中心收款收据》，加盖的是“重庆晋愉林畔物业服务有限公司林畔管家服务中心”印章。2017年8月8日晋愉林畔小区公示的《晋愉·林畔小区2017上半年公共收益收支台账》上落款载明的是“重庆晋愉物业服务有限公司林畔物业服务中心”，但加盖的是“重庆晋愉林畔物业服务有限公司林畔管家服务中心”的印章。一审审理中，林畔物业公司向一审法院提交《情况说明》一份，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是晋愉物业公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程等可拆分外委的单项服务工作委托给林畔物业公司管理，晋愉物业公司也已经将管理费用划拨至林畔物业公司，客服中心和项目经理一直由晋愉物业公司自营及委派，这两个项目的物业服务费，应该由晋愉物业公司收取。经查询，晋愉物业公司法定代表人2018年8月21日由唐太明变更为夏小洪，林畔物业公司的法定代表人为唐太明。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.晋愉物业公司是否有权收取物业管理费？2.收费标准如何确定？关于晋愉物业公司是否系有权收取物业管理费的问题。从备案证明来看，晋愉物业公司系备案登记的晋愉碧怡林畔一期的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。原告称晋愉林畔管家服务中心系晋愉物业公司和林畔物业公司共同设立，被告称管家服务中心系林畔物业公司设立。从原被告举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但林畔物业公司已经明确表示该小区的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，其为该小区提供部分物业服务系接受晋愉物业公司的委派，故认定晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，原告晋愉物业公司有权向被告收取物管费。关于物业管理费的计算标准问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，原告一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。综合来看，案涉小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。根据前期物业服务合同约定，该小区的物业服务费标准为住宅别墅类：3.5元/平方米，因被告未装修入住，减半收取，故被告每月应缴的物管费应为545.09元=311.48平方米×1.75元/平方米。开发商于2012年3月29日通知接房，故物管费的起算时间应从2012年3月29日开始计算，接房时预交了物管费3270.54元和公摊电费492.14元。2012年3月29日至2019年4月30日物业服务费应为545.09元/月×85.5个月=46605.20元。故被告尚欠物管费43334.66元。为督促物管企业更好履职，对原告主张被告的物业服务费标准酌情调减5%，故支持43334.66元×95%=41167.92元。截止2019年4月30日的公摊电费1471.72元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，予以支持。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意欠付拖欠，原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、张元彬于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付截至2019年4月30日的物业服务费41167.92元、公摊电费1471.72元，共计42639.64元；二、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取551元，由被告张元彬负担451元，原告重庆晋愉物业服务有限公司负担100元。如果被告张元彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。”本院二审期间，针对张元彬所称其未接房问题，晋愉物业公司举示《房屋交接验收确认表》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》、《业主入住资料/物品领用签收表》，拟证明张元彬已按正常程序接房。张元彬的代理人当庭表示需向张元彬核实后提交书面意见。在本院限定时间内，张元彬未提交书面意见。本院确认晋愉物业公司二审提交证据的真实性。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据本案已查明事实，晋愉物业公司与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》并进行了备案登记，该合同对包括张元彬在内的晋愉林畔一期全体业主具有约束力。前期物业服务合同到期后，晋愉物业公司仍在该小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系，故晋愉物业公司与小区全体业主的权利义务仍参照原前期物业服务合同的约定，直至小区新的物业服务合同产生。在2018年8月以前，晋愉物业公司和晋愉林畔物业公司两家公司的法定代表人相同；晋愉林畔一期、二期（东岸）和神韵3个组团统一由晋愉林畔管家服务中心提供物业服务，两家公司确实存在为晋愉林畔一期提供物业服务时有混同的情况。晋愉林畔物业公司在本案中明确表示晋愉林畔一期的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，晋愉林畔物业公司为晋愉林畔一期提供的部分物业服务是受晋愉物业公司的委托。因此，晋愉物业公司作为晋愉林畔一期物业服务合同的相对方，有权向张元彬收取物业服务费及公摊电费。张元彬主张其未接房，物业服务费应由开发商承担，与本案查明的事实不符，本院不予支持。张元彬主张原判计算费用无依据的问题，一审依照前期物业管理服务合同确定张元彬应缴费用，有合同依据。张元彬提出反驳对方主张，但未提交证据和理由支持，本院不予采纳。综上，上诉人张元彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1102元，由上诉人张元彬负担。本判决为终审判决。审判长  倪洪杰审判员  周海燕审判员  秦 敏二〇二〇年八月七日书记员  黄献丽