河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终2794号上诉人（原审被告）：林州市豪门盛世置业有限公司。住所地：林州市开元区马肩村。法定代表人：刘正凯，该公司经理。委托诉讼代理人：刘育龙，河南新天河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石迎丰，男，1976年9月21日出生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：张卫东，河南骏腾律师事务所律师。上诉人林州市豪门盛世置业有限公司（以下简称豪门公司）因与被上诉人石迎丰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省林州市人民法院（2019）豫0581民初5695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人豪门公司上诉请求：1.依法撤销河南省林州市人民法院（2019）豫0581民初5695号民事判决书，并驳回被上诉人的诉讼请求，2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）福田花雨小区系占用农用地所建“小产权房”，一审判决不予认定是错误的。2012年5月1日上诉人开发的福田花雨小区系占用农用地所建，是在集体土地上兴建的商品房项目，2017年7月3日，林州市国土资源局对此做出了林国土资监罚40号处罚决定书，认定上诉人开发的福田花雨小区占用了农用地8838.1平方米，并未取得相应的合法用地手续，违反了国家强制性法律规定，这说明涉案的商品房系“小产权房”。河南省高级人民法院（2018）豫民申6637号民事裁定书和河南省安阳市中级人民法院（2019）豫民再38号民事裁定书均对上述事实予以认定，并明确指出，原审对涉案房屋所在地的土地性质未审查，且该事实直接影响案件的裁判结果。而一审判决仍未审查涉案房屋所用土地性质，也未考虑涉案房屋如系“小产权房”则人民法院不宜直接受理的法律规定，就径行判决处理本案，显系错误。（二）上诉人不存在违约情形，一审判决让上诉人承担违约责任明显错误。自救小组四方签订的《福田花雨一期扫尾工程业主自救协议》明确约定，其中第四条：成立业主自救领导小组，申全明为组长，……，第六条：开发商要积极配合自救小组的工作，严格控制现有房源，不经自救小组同意，任何人不得销售、抵账存量房源。从该协议可以看出，自签订协议之日起，涉案小区的所有房源已全部由自救小组接管，上诉人只是起积极配合作用，上诉人已不能对小区房屋进行任何处分，实质是对《交房承诺协议书》的变更，即签订四方协议后，所有的房源和资金均在被上诉人领导的自救小组掌控之中，至此被上诉人已持有涉案房屋的钥匙，并已对所购买的房屋进行了装修，上诉人不存在违约之说。一审判决让上诉人承担违约责任明显错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决在林州市国土资源局认定涉案的福田花雨小区所占的土地系占用农用地的情况下，不予考虑用地性质，错误的适用了相关的法律法规，并进而认定上诉人与被上诉人签订的《福田花雨认购协议书》和《交房承诺协议书》是合法有效的，属于适用法律错误。因为，如果涉案房屋所用土地属于集体性质，其所建房屋即是“小产权房”。涉及“小产权房”的纠纷，应当认定买卖协议无效或者按照《2015年全国民事审判工作会议纪要》第34条，在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前，人民法院不宜直接审理民事纠纷的规定，依法处理。被上诉人石迎丰辩称，一审判决并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立，理由如下：1、双方签订的《认购协议书》和《承诺协议书》真实有效，其中认购协议最后一行内容显示：双方签署正式《商品房买卖合同》之后，认购书自行废止。可以看出，双方在签订《认购协议书》时，上诉人已经充分考虑到涉案房屋的特殊情况，在双方签署正式的《商品房买卖合同》之前，认购协议书起到了《商品房买卖合同》的作用，所以认购协议是有效的，而承诺协议书作为认购协议书的补充协议，自然也是有效的。2、本案是针对上诉人未按承诺协议书约定的条件交付房屋而引起的纠纷，与上诉人一直辩称的土地性质没有关系，因为无论涉案小区的土地性质如何，上诉人目前还是已经把房屋建成并已经交付了，所以可以证明涉案小区的土地性质并不会、也没有影响到上诉人按承诺协议书约定的条件最终交付房屋，因此上诉人一直辩称的土地性质实际上与本案交付房屋是两回事儿，上诉人一直拿土地性质作为免除自己延迟交房违约责任的挡箭牌明显是站不住脚的。福田花雨小区是林州市政府规划的重点工程项目，该小区建造有六栋楼，共456户业主。如果上诉人以自己建造的是违章建筑小产权房为由认为与业主签订的认购协议无效的话，那么协议无效的法律后果就是要相互返还，上诉人就应该把已经收取所有业主的购房款全部返还给业主，同时还必须把已卖出去的所有房屋全部收回后全部进行拆除，并赔偿包括被上诉人在内的456户业主的购房差价和房屋装修等各项损失，所以很显然上诉人认为认购协议无效的理由是不能成立的，也是负担不起协议无效的法律后果的。综上，上诉人的各项上诉理由均不能成立，法庭应驳回其上诉请求。石迎丰向一审法院起诉请求：1、依法判令豪门公司向石迎丰支付违约金188086.81元（从2013年5月16日算至2018年11月3日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、依法判令由豪门公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年5月16日，石迎丰（乙方）与豪门公司（甲方）签订《福田花雨认购协议书》一份，协议约定：认购房号为3号楼1单元16层西户311602号，面积为201.63平方米（最终以房管局实际测绘面积为准），价款为616900元，认购方式为签订认购书之日乙方一次性付齐全部款616900元。2012年11月2日，杨青梅（石迎丰之妻）就认购房号311602号向被告豪门公司交房款316900元。2013年2月6日，杨青梅（石迎丰之妻）就认购房号311602号向豪门公司交房款200000元。2013年5月16日，杨青梅（石迎丰之妻）就认购房号311602号向豪门公司交房款100000元。2015年7月5日，石迎丰与豪门公司签订《福田花雨交房承诺书》双方约定：1、经双方协商，一期工程在2015年10月30日交房钥匙，室内电、暖、气入户到位，水电不影响乙方装修，电梯能正常使用。室外管网在11月底施工到位。2、如违反上述承诺协议，甲方从乙方认购房之日起按照银行同期贷款利息赔偿乙方损失。3、所交工程必须具备国家有关规定的居住条件（手续协议）。2015年9月29日，申全明为组长，石迎丰妻子杨青梅作为小组成员在之一，与龙山街道办事处、豪门公司、林州市建设投资有限公司签订《自救协议》，约定豪门公司严格控制现有房源，不经自救小组同意，任何人不得销售、抵账存量房源。自2016年12月17日，涉案房屋已经被石迎丰实际占有，并进行了部分装修。另查明，2013年7月3日林州市国土资源局作出林国土资监罚40号《关于对林州市豪门盛世置业有限公司非法占地的处罚决定》，处罚决定载明“我局于2013年6月20日，对林州市豪门盛世置业有限公司非法占地建福田花雨一事进行了立案调查。经查：该公司在未办理合法用地手续情况下，于2012年5月1日动工占用林州市开元区下申街村34480.1平方米土地建福田花雨，现正在建设中。经地类鉴定，该地块符合林州市开元办事处土地利用总体规划，占用农用地8838.1平方米（其中占用耕地8687平方米，占用农村道路151.1平方米），占用建设用地25642平方米。以上行为和事实违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”之规定。处罚结果为：“1、责令退还非法占用的土地；2、没收在非法占用的34480.1平方米土地上新建的建筑物和其他设施；3、对非法占用的8687平方米耕地，每平方米处以18元的罚款，合计156366元；对非法占用的151.1平方米农村道路，每平方米处以8元的罚款，合计1208.8元；对非法占用的25642平方米建设用地，每平方米处以8元的罚款，合计205136元；叁项合计362710.8元”。截至目前，该罚款未交纳。一审法院认为，首先关于石迎丰、豪门公司签订的《福田花雨认购协议书》效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”石迎丰、豪门公司之间虽未签订正式的房屋买卖合同，但签订的《福田花雨认购协议书》符合商品房买卖合同构成要件，故认定石迎丰、豪门公司之间形成房屋买卖合同关系，石迎丰、豪门公司之间签订的《福田花雨认购协议书》为双方真实意思表示，应认定为有效协议。庭审中豪门公司提供了林州市国土资源局处罚决定书，证明其未取得房屋预售许可证，认为应驳回石迎丰诉讼请求。该林州市国土资源局出具的处罚决定时间为2013年7月3日，但在2013年5月16日豪门公司就与石迎丰签订了第一份《福田花雨认购协议书》，豪门公司作为涉案房屋的房地产开发公司，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的，在明知本公司并未取得相关合法用地手续的情况下，仍与石迎丰签订认购协议，并收取石迎丰购房款，豪门公司以明显自身原因造成的违法事实提出抗辩，显然与社会价值导向和公众认知相悖。石迎丰作为购房者在购买房屋中对开发公司的用地手续是否完备不了解，亦属合情合理，豪门公司就涉案房屋所在土地上建设、买卖的房屋涉及数量大，且相关购房情况也与石迎丰购房情况基本相似，本案如仅因豪门公司在隐瞒违法用地的情况下与各购房者之间签订的购房协议为无效协议，不利于保护购房者权益，且间接影响社会稳定，在购房者将大量购房款交于豪门公司后，购房资金的受益者也是豪门公司，为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，故对豪门公司答辩认购协议无效，不予支持。其次关于逾期交房违约金计算时间及计算标准问题。本案石迎丰在2013年5月16日与豪门公司签订《福田花雨认购协议书》，认购房屋为3号楼1单元16层西户311602号，建筑面积201.63平方米，总价616900元，合同签订当日石迎丰就将剩余100000元房款交付豪门公司。2015年7月5日豪门公司与福田花雨一期业主签订《福田花雨交房承诺协议书》，在该协议书中约定了一期工程在2015年10月30日交房钥匙，室内水电暖气入户到位，如违反承诺协议，豪门公司从认购房之日起按照银行同期贷款利息赔偿损失。该交房承诺协议书系石迎丰、豪门公司在达成房屋认购协议书之后，另行对逾期交房违约金计算标准的约定，故应从其约定本案中违约金计算，自2013年5月16日起至2018年11月3日止以本金616900元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。最后关于豪门公司答辩《自救协议》的问题。一审法院认为其与豪门公司作出的交房承诺并不矛盾，故对豪门公司的答辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告林州市豪门盛世置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告石迎丰违约金（违约金计算方式为：自2013年5月16日起至2018年11月3日止以本金616900元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告石迎丰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4061元，由林州市豪门盛世置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，豪门公司提交的《林州市国土资源局关于对林州市豪门盛世置业有限公司非法占地的处罚决定》（林国土资监罚40号），证明案涉福田花雨小区占用农用地8838.1平方米（其中占用耕地8687平方米，占用农村道路151.1平方米），案涉房屋系在集体土地上兴建的商品房项目，违反国家强制性法律规定。因此，本案双方当事人签订的《福田花雨认购协议书》及《福田花雨交房承诺协议书》系无效合同。合同无效，要根据诚实信用的要求，在当事人之间合理分配责任，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。本案双方当事人签订的认购协议书无效，但签订该协议是双方真实意思表示，石迎丰已支付了房屋对价，并接收房屋进行装修，综合权衡买卖双方的利益，案涉房屋以不返还为宜。豪门公司作为案涉房屋的房地产开发公司，在明知自身未取得相关合法用地手续的情况下，仍与石迎丰签订认购协议，并收取了购房款，且在其明确承诺2015年10月30日完成交房相关事项后，较长时间内未将配套设施完善，给石迎丰造成一定的损失，豪门公司应当予以赔偿。结合本案事实，本院酌定石迎丰的损失以已付购房款总额为基数，按年利率2%计算3年，即37014元（616900元×3×2%）。综上所述，原审判决适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省林州市人民法院（2019）豫0581民初5695号民事判决；二、林州市豪门盛世置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付石迎丰37014元；三、驳回石迎丰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4061元，由林州市豪门盛世置业有限公司负担799元，由石迎丰负担3262元；二审案件受理费4061元，由林州市豪门盛世置业有限公司负担799元，由石迎丰负担3262元。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  李 颖审判员  李瑞增二〇二〇年八月四日书记员  于芳珠