广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1419号原告：珠海市中港城物业管理有限公司，住所广东省珠海市斗门区********************，统一社会信用代码991*************052。法定代表人：黄泽松，董事长。委托诉讼代理人：何建华，员工。被告：肖金连，女，1986年11月27日出生，汉族，公民身份号码350************163，住福建省长汀县***********，现住佛山市顺德区**镇万科缤纷四季北区。原告珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称原告）与被告肖金连（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何建华、被告肖金连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费7446元（自2016年1月至2020年2月，每月148.92元，共计50个月）；2.判令被告向原告支付违约金5696.19元（暂计至2020年2月，并请求支付违约金至被告付清之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。后将第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付自2017年1月11日至2020年2月的物业管理费。事实和理由：原告自2007年9月10日起为海逸豪庭小区提供物业管理服务，其后与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）签订《物业管理合同》，约定“原告为海逸豪庭提供物业管理服务，电梯住宅每月每平米建筑面积1.5元，楼梯住宅每月每平米建筑面积1元。若业主逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金”。被告是海逸豪庭小区的业主，拖欠物业管理费，经原告多次催告后至今未付。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称：被告于2016年4月3日、2016年10月7日分别与绿庭雅苑公司签订《海逸豪庭认购书》、《商品房买卖合同》（现售），而原告计算的物业费起算时间是2016年1月，明显不合理。而且被告没有收到任何有关收楼的通知，被告在查看房屋时发现阳台窗户生锈，绿庭雅苑公司称更换之后再通知被告收楼，但被告一直没有收到收楼通知，所以被告不同意支付原告诉请的物业管理费及违约金。原告围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1.房产交易中心登记信息；2.物业管理合同；3.白蕉镇人民政府证明；4.白蕉镇居民委员会证明；5.物业管理费、水电费催缴函。被告对其辩称提供如下证据：1.海逸豪庭认购书、附加协议；2.商品房买卖合同（现售）；3.前期物业管理服务协议。原、被告提交的证据，本院组织了证据交换和质证。本院审查后认为，原、被告提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月7日，原告与绿庭雅苑公司签订《物业管理合同》，约定由原告对珠海市斗门区***********期、二期、三期共18栋住宅及1-106号商铺提供物业管理服务；合同期限从2009年1月1日至业主委员会成立时止；自业主收楼后每月15日前支付上个月的物业管理费，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金。同年10月7日，被告与绿庭雅苑公司签订《商品房买卖合同（现售）》，并于同日与原告签订《前期物业管理服务协议》。《商品房买卖合同（现售）》约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付涉案房产。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前不少于10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。”《前期物业管理服务协议》约定：“由甲方对涉案小区提供物业管理服务，包括房屋公用部位的维护和管理，房屋公用设施、设备及其运行维护和管理，环境卫生，安全管理，交通秩序、车辆停放与停车场设施管理，房屋装饰装修管理。物业竣工交付使用后采用包干制收取物业服务费：业主入伙之后按季度交纳物业服务费，住宅物业管理费为1.8元/月/平方米，自乙方与开发商签订的《房屋买卖合同》中约定的交付之日起两年内按1.5元/月/平方米的标准收费，另0.3由开发商补贴，自第三年起，物业管理费为1.8元/月/平方米，开发商不再补贴。乙方应于收楼之日一次性交纳前三个月的物业管理服务费，此后，乙方须在每季度首月10日前自觉向甲方全额交纳本季度物业管理服务费，乙方未按时交纳物业管理服务费的，每逾期一日，乙方应当按照欠缴费用金额的千分之二向甲方支付滞纳金。”2017年1月11日，被告申请办理案涉房产的不动产权证，并于2月17日领取了权利证书（不动产权证号20170005755号），房屋的建筑面积是99.28平方米。房屋坐落在斗门区白蕉镇白蕉南路19号19栋2单元2701房，用途为成套住宅，权证状态未变更。庭审中，被告确认没有向原告支付过物业服务费等费用。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当按照协议的约定行使权利、履行义务。原告依照协议履行了对被告的房产提供物业服务的义务，被告享受了原告提供的相关物业服务，但是没有依照前期物业管理服务协议的约定支付物业服务费，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，向原告支付物业服务费并支付违约金。依约定，被告应于入伙之后按季度向原告支付物业服务费，但是原告没有提交证据证明被告的收楼时间。根据被告与绿庭雅苑公司签订的《房屋买卖合同（现售）》的约定，绿庭雅苑公司应当在2016年12月31日前向被告交付涉案房产，商品房达到交付条件后，绿庭雅苑公司应当在交付日期届满前不少于10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达被告。被告未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。被告庭审中陈述未曾收到开发商的交付通知，按上述约定，涉案房产应当已于2016年12月31日交付给被告，理应从此时起按约定缴纳物业服务费。因此，被告以未收到交付通知为由不支付物业服务费，本院不予支持。原告主张从2017年1月11日起计算物业服务费，本院予以支持。根据《前期物业管理服务协议》的约定，住宅物业管理费为1.8元/月/平方米，自被告与绿庭雅苑公司签订的《房屋买卖合同》中约定的交付之日起两年内按1.5元/月/平方米的标准收费，另0.3元由绿庭雅苑公司补贴，自第三年起，物业管理费为1.8元/月/平方米，绿庭雅苑公司不再补贴。根据该约定，自2016年12月31日至2019年12月31日，物业服务费计算标准为1.5元/月/平方米，自2019年12月31日以后为1.8元/月/平方米，原告主张物业服务费按照与绿庭雅苑公司签订的《物业管理合同》约定的标准1.5元/月/平方米计算物业服务费，低于1.8元/月/平方米的标准，是原告对自己权利的自由处分，本院予以准许。同时，《前期物业管理服务协议》还约定，收楼之日为15日前（含15日），则全额收取当月物业服务费，故被告应交纳2017年1月份的全额物业服务费。经本院核算，被告应当向原告支付2017年1月至2020年2月的物业服务费5658.96元（99.28平方米×1.5元/月/平方米×38个月）。关于违约金的问题。依《前期物业管理服务协议》约定，被告应于每季度10日前交纳本季度物业服务费，逾期交纳每天按应交物业服务费的千分之二支付滞纳金，该滞纳金实际为违约金。但原告主张依据《物业管理合同》的约定计算物业费和滞纳金，每月15日前支付上个月的物业管理费，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金，低于原合同约定的标准，是原告对自己权利的自由处分，本院予以支持。但每月违约金数额应当以当月应交纳的物业服务费本金为限，原告主张超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告肖金连应于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2017年1月至2020年2月期间的物业服务费共计5658.96元；二、被告肖金连应于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2017年1月至2020年2月期间拖欠物业服务费的违约金（每月以148.92元为基数，从次月15日起至付清物业服务费之日止，按照日千分之一的标准计算，且每月违约金数额以不超过当月本金148.92元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费64元，由原告珠海市中港城物业管理有限公司负担9元，由被告肖金连负担55元。本判决为终审判决。审 判 员 杨海勋二〇二〇年八月十三日法官助理 陈敬忠书 记 员 郑杏宋附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。