江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初4306号原告：南京屹腾资产管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区扬子江大道399号5号楼6楼601室，统一社会信用代码913201053023791832。法定代表人：倪婷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马翔，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜立恒，男，该公司员工，住江苏省南京市鼓楼区。被告：黄卫东，男，1973年12月3日生，汉族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁广，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。原告南京屹腾资产管理有限公司（以下简称屹腾公司）与被告黄卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告屹腾公司的委托诉讼代理人马翔、杜立恒，被告黄卫东及其委托诉讼代理人曹义怀、袁广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屹腾公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的编号为ＹＴＺＣ-ＪＤＫＪＹ18030201的《房屋租赁合同》已于2020年4月30日解除；2.被告立即给付2018年3月8日至2018年5月7日的免租期租金95471.84元;3.被告立即给付2020年4月18日至2020年4月29日的房屋租金19962.7元；4.被告立即支付房屋使用费（自2020年4月30日计算至2020年5月10日，按1663.5元／日的标准计算）。事实和理由：2018年3月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于南京市秦淮区，建筑面积560.50平方米的房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告作为办公用房，租赁期限自2018年3月8日至2023年3月7日，租金计算标准：自2018年3月8日起至2020年3月7日，租金为2.8元／天／平方米,自2020年3月8日至2023年3月7日，逐年递增6%，租金为2.97元／天／平方米。合同第五条第三款约定，原告给予被告61天的免租期，自2018年3月8日起至2018年5月7日止，同时约定乙方在免租期内或合同租期内退租，视为乙方违约，乙方需要支付除违约金以外相应使用免租期产生的租金，并且结清免租期内产生的物业费、水费和电费等相关费用。合同第六条第二款约定，租金支付每6个月为一期，首期租金于本合同签订当日内付清，其余各期租金应于上期期满前30日前支付。合同第十六条第三款约定，乙方未能依约如期向甲方支付租金或履约保证金或其他费用，每逾期一日，乙方须按逾期支付部分费用的千分之三向甲方缴纳滞纳金，乙方逾期七日仍未能缴付，则甲方有权解除本合同，乙方已付的履约保证金甲方将不予返还，甲方有权开启该房屋并更换门锁，屋内的物品包括但不限于家具、装置和其他添置物或装修、附着物品等视为乙方已丢弃，甲方有权将上述物品搬出该房屋，并将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，不足弥补甲方损失的，乙方还应承担相应的赔偿责任。2020年2月8日，被告本应按照合同约定支付2020年3月8日至9月7日的租金303600.42元，但被告仅支付了40000元。由于疫情原因，原告对租赁合同中的付款期限作出了适当宽限，将被告所付40000元抵充相应天数的租金，截至到2020年4月2日被告所付租金已抵充完毕。在此基础上，原告响应金蝶产业园倡议，又给予被告免除15日租金的宽限政策，但自2020年4月17日至今，被告再为支付任何一笔租金，并表示由于承租人内部纠纷原因造成已不可能负担剩余房租，无力继续履行合同。2020年4月29日，原告向被告发出《合同解除告知函》，告知被告由于其未按照合同约定亦未在宽限期内履行租金给付义务，双方的租赁合同将于2020年4月30日解除，请被告于2020年5月6日前将承租房屋内的物品清空且交还房屋，否则原告有权依据合同第15条第3款的约定进行清除，屋内物品视为被告自行遗弃。原告认为：原、被告签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵照执行。即便由于疫情因素影响，在原告已给予被告相应宽限政策且承租场地所在园区在2020年3月中旬前已允许恢复正常营业的情况下，被告仍然未按照合同约定支付房租超过七日，构成根本违约，原告有权按照约定解除合同并要求被告支付免租期租金。被告在已实际支付的房屋租金到期后，仍不愿配合原告解除合同并返还房屋，应当按照房屋租金标准自租金到期之日支付房屋占用费直至被告解除合同并将房屋返还原告。为维护原告的合法权益，原告故诉至法院。被告黄卫东辩称，第一，案涉房屋是南京心健涵德健康科技有限公司（以下简称心健涵德公司）承租，被告是公司股东之一，代表公司承租，实际承租人是心健涵德公司，故本案租赁合同关系应该是原告与公司之间。第二，关于合同解除，因为疫情原因双方在2020年4月中旬已经合意在4月30日解除合同，故被告也确认房屋租赁合同于2020年4月30日解除，但并非原告依法解除，而是双方协商解除，原告应当退还相应的押金，也不应当计算免租期间的租金。第三，因为主体问题被告没有提起反诉，公司可能会另案主张押金以及4月30日之后的租金，且按照法律规定疫情期间租金应当减免。第四，关于房屋退还，原告应该积极收回房屋，房屋是电子锁，如果停电时门是自动打开的，且之后原告也带客户来看房，原告主张的费用应当算到4月30日，即使因为双方原因交接不畅，扩大的损失应该由双方分担。本院经审理认定事实如下：2018年3月2日，原告就案涉房屋与案外人王若愚签订《南京市房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给王若愚，租期自2018年3月8日起至2023年3月7日止。2018年5月18日，被告、王若愚及王国强、徐德成在案涉房屋注册成立心健涵德公司，案涉房屋作为该公司的经营地。2019年8月8日，原、被告及王若愚签订《合同补充协议》，约定王若愚将案涉房屋转让给被告使用，原合同所有条款不变，原、被告双方按原租赁合同履行。同日，原、被告签订《南京市房屋租赁合同》，合同内容与2018年3月2日的租赁合同内容相同，约定：原告将案涉房屋出租给被告，用途为办公，租赁期限自2018年3月8日起至2023年3月7日止；自起租日起被告享有61天免租期，被告在免租期内或合同租期内退租，视为违约，被告需支付除违约金以外相应使用免租期产生的租金；房屋租金按计租面积计付，具体为：自2018年3月8日起至2020年3月7日，租金为2.8元/天/平方米,自2020年3月8日至2023年3月7日，逐年递增6%，租金为2.97元/天/平方米；租金每六个月为一期，首期租金于合同签订当日付清，其余各期租金应于上期期满前30日前支付；被告须向原告缴纳相当于两个月租金的履约保证金95471.84元，支付时间为2018年2月26日前，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还；被告无故单方终止合同的，被告已付的履约保证金不予退还,需结清相关其他未支付费用，并且需提前30日书面通知原告，未按照时间提前通知原告，除上述条款的违约金外，另须按照实际提前通知的天数与合同规定提前通知的最少天数的差额对原告进行赔偿，赔偿的标准按照合同约定的日租金标准执行；被告未能依约如期向原告支付租金或履约保证金或其他费用，每逾期一日须按逾期支付部分费用的千分之三向原告缴纳滞纳金，逾期七日仍未缴付，原告有权解除合同，被告已付的履约保证金不予退还，原告有权开启房屋并更换门锁，屋内的物品包括但不限于家具、装置和其他添置物或装饰、附着物品等视为被告已丢弃，原告有权将上述物品搬出房屋并将房屋腾空收回，原告对因此而引起的损坏及损失概不负责，不足弥补原告损失的，被告还应承担相应的赔偿责任。合同签订后，被告支付租金至2020年3月7日。2002年3月2日，被告支付下一年度部分租金40000元，之后未再支付。期间，双方就合同解除等事宜进行沟通，但未达成一致意见。2020年4月29日，原告通过微信方式向被告发出《合同解除告知函》，载明：因被告处于欠费状态，故原告将于2020年4月30日与被告解除合同，并要求被告承担违约责任；要求被告于2020年5月6日前清点房屋内的物品并清空交还房屋，否则原告将于2020年5月6日后自行清理，房屋内的所有物品视为被告遗弃。2020年5月10日，原告自行收回房屋。本院认为，原、被告签订的《南京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照执行。被告辩称该合同承租人应为心健涵德公司，本院认为，案涉房屋虽为该公司办公地点，在该公司发起设立阶段，公司股东王若愚与原告签订租赁合同，在公司成立后，承租主体于2019年8月8日变更为被告，租金亦系被告个人账户付出，被告该辩解不能成立，本院不予采纳。原告诉请要求确认租赁合同已于2020年4月30日解除，被告对此不持异议，本院予以确认。对于合同解除原因，原告称受疫情影响，双方协商一致解除合同，被告对此不予认可，主张系原告未按约付款构成违约，原告依约行使合同解除权。对此，本院认为，虽然疫情可能对公司经营等行为产生一定影响，承租方可因此提出降低租金或延长付款期限等请求，但疫情并不必然导致租赁合同无法履行，被告理应对合同解除承担相应的违约责任。对于原告要求被告支付两个月免租期租金95471.84元的诉讼请求，按照合同约定，被告提前退租的，应支付相应使用免租期产生的租金，现被告在合同期内停止经营导致合同解除，原告要求被告支付61天免租期的租金95471.84元，有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告支付2020年5月10日之前欠付的租金、使用费的诉讼请求，虽然原告2020年5月10日自行收回房屋，但在此之前被告已停止经营，原告于4月29日发函时明确提出合同于2020年4月30日解除，并要求被告于5月6日前自行清理，否则将直接收房，故被告应支付的租金、使用费应计算至2020年5月6日；另因疫情影响，双方应对此造成的影响共同分担，原告作为出租方应给予一定的租金减免，本院结合本案实际情况及疫情影响等因素，酌定原告给予两个月租金的减免为宜，上述两项互抵，原告应返还被告租金40000元；另关于保证金，原告主张因被告违约，保证金不予退还。本院认为，按照合同约定，被告违约致合同解除的，已付的履约保证金不予退还，该条款实质系对被告违约解除合同时应承担的违约金的约定，被告辩称双方系协商一致解除合同，但被告所举证据并不能证明双方已对合同解除的权利、义务等事项达成一致意见，原告依约主张违约责任，于法有据。被告提出违约金过高，申请法院予以降低，鉴于本院对原告要求被告支付两个月免租期租金的诉讼请求已支持，综合考量当事人的过错程度、本案的实际情况及原告的实际损失等因素，本院酌定被告应承担的违约金以60000元为宜，即剩余保证金35471.84元可冲抵被告所欠费用。综上，被告应支付免租期租金95471.84元，扣除原告应退还被告的租金40000元及保证金35471.84元，被告还需支付原告20000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京屹腾资产管理有限公司与被告黄卫东签订的《南京市房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；二、被告黄卫东于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京屹腾资产管理有限公司20000元。三、驳回原告南京屹腾资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21331元，减半收取计10665.5元，由原告南京屹腾资产管理有限公司负担853.5元，被告黄卫东负担9812元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱教莉二〇二〇年八月二十八日见习书记员  陈志扬