江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1364号上诉人（原审被告）：淮安市清江浦区城南街道城南社区第二村民小组，住所地淮安市清江浦区城南村二组。负责人：胡兵。委托诉讼代理人：卢伯和，江苏预原律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡广洪（村民）。被上诉人（原审原告）：周健。委托诉讼代理人:漆峰，淮安市大华法律服务所法律工作者。原审被告：淮安市清江浦区城南街道城南社区居民委员会（原淮安市清江浦区城南街道办事处城南村民委员会），住所地淮安市清江浦区浦南花园门面房。负责人:胡永建，该村委会主任。上诉人淮安市清江浦区城南街道城南社区第二村民小组（以下简称城南村二组）因与被上诉人周健、原审被告淮安市清江浦区城南街道城南社区居民委员会（以下简称城南居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初6781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城南村二组的负责人胡兵及委托诉讼代理人卢伯和、胡广洪，被上诉人周健及其委托诉讼代理人漆峰、原审被告城南居委会的负责人胡永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城南村二组上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、二组停车场整体拆迁为120余万元，其中以周健名义拆迁的是53余万元，以二组名义拆迁的是75余万元。而二组停车场系上诉人集体所有财产，被上诉人周健仅仅是停车场的承租人，故其不应该是拆迁主体。当初以周健名义拆迁，只是为了提高拆迁价格，故以周健名义拆迁的部分，并不是周健个人所有，应该与上诉人再行分配。周健只能按照违章建筑200元/平方的标准获得相应的补偿，其他部分都应该属于上诉人的利益。2、以上诉人名义拆迁的部分，就是根据航拍图对上诉人的财产进行的拆迁，与周健无关，所以不应再补偿给周健。3、案涉停车场在租赁给周健之前，一直在出租给别人使用。周健主张对停车场房屋进行翻建或扩建，但是并没有提供证据证明。而且如果翻建或者扩建，应经城建部门同意，但是周健并未提供相关的批准手续。4、一审中，城南居委会出具的证明和情况说明，系居委会主任胡永建个人行为，不能代表城南居委会和上诉人。被上诉人周健辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。1、案涉停车场共分为两部分拆迁，以周建名义拆迁的部分是对周健自行扩建部分的补偿，拆迁款也已经支付给周健了，这部分与本案无关，如果上诉人有异议，可以另案主张。本案我方主要是认为以上诉人名义拆迁的部分，周健进行了翻盖，因此其中有周健的翻盖利益，当初上诉人开会也是认可该部分事实的，并且提出补偿方案的，所以我方才提起了本案的诉讼。2、周健在案涉停车场存在扩建和翻建的事实，一审中已经提供了大量的证据予以证明。城南居委会未发表意见。原告周健向一审法院提出诉讼请求：判令被告立即给付补偿款355007.52元，并承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证的2017年12月18日城南村房屋租赁结算凭证1份、测绘平面示意图2份、图片4张、2010年3月9日由城南居委会出具的租金收据1份，被告城南居委会举证的淮安市国土局房屋征收补偿协议书1份、价格评估说明2份、补偿审核表1份、房屋附属设施补偿表1份、示意图2份，经质证，双方当事人对真实性均无异议，应予以确认并在卷佐证。被告城南村二组提供会议记录1份，证明按照会议记录的意思，拆迁主体本来是村二组，但是只要原告周健给了二组40万元，拆迁主体就变更为周健，拆迁办就和周健去谈拆迁的事情，原告没有提前打款，所以拆迁办就按照二组为主体进行拆迁。经质证，原告有异议。对原告提供的有争议的证据，一审法院认定如下：1、城南村二组公房情况说明1份（由原城南村支部书记、主任、现主任及二组群众代表签字确认），证明涉案房屋由原告租用，因已倒塌所有房屋及附属设施由原告投资建设。2、2018年5月28日证明1份，证明城南村小学西侧二组停车场内房屋归周健所有，与其他人无关。3、2018年12月15日情况说明1份，证明现城南居委会主任胡永建确认涉案房屋由原告进行租赁后翻盖，并召开群众代表大会，形成一致意见由二组提留40万元作为原房屋价值的补偿，其余款项不论多少归周健所有，如房屋拆迁不足40万元，由周健负责补齐。4、2018年12月21日支付申报单2张，证明城南居委会依据群众大会结论将拆迁余款357000元支付给原告，虽然主任已经签过字，但是钱没有拿到，因为有部分群众不同意。经质证，对证据1，两被告均有异议，被告城南居委会称上面签字的一共12个人，只有胡兆兰、胡广宝二人为二组村民，其他十人均不是二组村民，并且该说明没有落款时间，被告城南村二组称房屋一直保存完好，不存在倒塌和翻建；对证据2，被告城南居委会无异议，被告城南村二组有异议；对证据3，被告城南居委会无异议，称拆迁总指挥陈前来和拆迁工作组的吴建强、拆迁办的刘晓娥三人代表拆迁指挥部来宣传拆迁政策，组里面的公房拆迁价格低，如果由周健拆的话就由周健补给组里40万元，当时二组的人去了几十个参加开会，被告城南村二组有异议，称房屋不存在倒塌，开过二组村民的代表大会，村里有录像和会议记录，开会时的确确认过拆迁补偿款二组提留40万元，其余的归周健，但是有条件；对证据4，被告城南居委会无异议，被告城南村二组有异议，称村委会申报的款项和二组有利益上的冲突，村委会要动用村民小组的款项要经过村民小组集体开会讨论，否则村委会无权对村民小组的款项进行动用。为查清案情，一审法院对郭梅英、王露、胡广宝、朱志远、周风明进行了调查。郭梅英在笔录中陈述：郭长林是郭梅英的丈夫，已经去世，有关租房的事情郭梅英比较清楚；原告证据1中的情况说明上面是郭长林的签字，内容属实，周健租赁停车场的时候有房屋倒塌，并由周健翻建，关于翻建后的房屋所有权问题召开了村民小组会议，同意翻建后的房屋所有权归周健所有，开会是郭长林去的，郭梅英听他说过，村民小组开会谈到翻建后房屋拆迁款给周健。王露在笔录中陈述：停车场南边的房屋倒塌，是周健翻建的；原告证据1中的情况说明上面有王露的签字，内容属实；周健租赁停车场的时候，停车场是南北方向的，南边的房屋倒塌了，倒塌以后全部是周健翻建的，关于翻建后的房屋所有权问题有无约定以及对村民小组有无开会谈到翻建后房屋拆迁款给谁的问题，王露表示不清楚；王露原来住在，是外迁户，只知道停车场是周健租的，部分房屋倒塌了，原来是尖的房顶，周健翻建成平房了。胡广宝在笔录中陈述：胡广宝是城南村二组的社员，停车场的部分房屋倒塌，全部是周健翻建的，当时周健翻建房屋都是胡广宝帮他管理的；原告证据1中的情况说明上面有胡广宝的签字，内容属实；关于翻建后的房屋所有权问题有无约定以及对村民小组有无开会谈到翻建后房屋拆迁款给谁的问题，胡广宝表示不清楚。朱志远在笔录中陈述：朱志远是原城南村主任；原告证据1中的情况说明上面有朱志远的签字，内容属实，拆迁时候拆迁办要写个证明，周健就找到朱志远，朱志远把翻建情况写了一份情况说明并签字，原城南村书记郭林海也签字了，其余的都是周健找人签字的；周健租赁停车场的时候有部分房屋倒塌，全部由周健翻建，关于翻建后的房屋所有权问题没有约定，但是朱志远在村里干了二十多年，租赁给别人的房屋倒塌翻建了，翻建的房屋都是归翻建人的，如果有拆迁补偿也是归翻建人的；拆迁时候村二组的确开过会，翻建房屋是村里拿40万元，其余的都归周健，而且开会应该有记录的，开会时候朱志远没参加，因为当时朱志远已经不在村里了，但是开会的事情是知道的。周风明在笔录中陈述：停车场的部分房屋倒塌，是周健翻建成平房的，周风明是五组的社员，周风明是做沙石生意的，周健翻建房屋从周风明处买的沙石，而且周风明还帮他找了几个工人当时沙石是卖给周健的；原告证据1中的情况说明上面有周风明的签字，内容属实；周风明和村里几个领导比较熟，听他们说和村委会有过约定，翻建过的房屋归周健；关于村民小组有无开会谈到翻建后房屋拆迁款给谁的问题，周风明表示不清楚，但是二组的人应该知道翻建的房屋是周健盖的，而且二组的村民在里面看过工地。经质证，原告无异议，两被告均有异议，称不是事实。经审查，一审法院认为，原告举证1和郭梅英、王露、胡广宝、朱志远、周风明的证言相印证，能够证明涉案房屋倒塌后由原告周健翻建的事实，与本案具有关联性，故予以采信。原告举证2能够证明停车场内房屋的事实，也予以采信。原告举证4能够证明其曾申报领取拆迁款的事实，与本案具有关联性，故予以采信。原告举证3系被告城南居委会主任胡永建出具的证明，胡永建本人并无异议，能够反映城南村二组曾召开会议讨论涉案房屋的拆迁补偿问题，被告城南村二组提供的会议记录载明：“胡永美提议3560元/平方米，组拿2000元，剩余由周健…群众一致同意二组房屋大包周健出40万元”，这份记录也印证了胡永建证明中所提到的拆迁补偿款由城南村二组和周健分割的事实，与本案具有关联性，故对原告举证3和被告城南村二组举证的会议记录均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2008年，原告周健和被告城南居委会（原城南村委会）签订租赁合同，租赁原城南小学西侧被告城南村二组的停车场，年租金5000元，最初租赁的停车场是600多平方米的院子。租赁后，原告按时交纳租金。因原有城南村二组的房屋倒塌，原告对停车场内进行了翻建和扩建，均无建筑执照。2018年停车场拆迁，原告周健扩建部分的房屋由原告和清江浦区房屋征收办公室签订补偿安置协议，进行了结算。2018年11月2日，被告城南村委会与清江浦区房屋征收办公室针对翻建部分的房屋签订了补偿安置协议，涉案房屋的拆迁补偿款总计755007.52元，主要项目为：房屋补偿款654503.2元，装潢、附属物、生活设施移装以及花草树木补偿款88389.05元，搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补助12115.27元。该款项已经汇入被告城南居委会的账户。原告周健要求分割拆迁款，双方发生争议，遂诉至法院。关于涉案的翻建房屋，被告城南居委会主任胡永建陈述：2018年房屋拆迁，为配合拆迁工作，村里组织二组群众代表召开村民代表大会讨论，周健和群众代表一致同意：对周健承租期间所建房屋翻建部分的拆迁补偿款，二组提留40万元，作为二组原有房屋价值的补偿，其余款项不论多少归周健所有，如该房拆迁补偿不足40万元，由周健负责补齐；后经拆迁办核算，该部分房屋最终确定补偿金额为755007.52元，该款项已汇入村里账户，之后，村委会准备按商定方案，扣除40万元的余款支付给周健时，村二组部分群众不同意，现村里暂缓支付上述款项，待双方协商好后，再行处理。被告城南村二组提供的2018年6月20日会议记录载明：“胡永美提议3560元/平方米，组拿2000元，剩余由周健…群众一致同意二组房屋大包周健出40万元，并提前打入二组账号，否则按评估价格拆除”。关于涉案房屋，被告城南村二组组长胡兵陈述：涉案房屋已经全部拆除，拆迁主体是城南村二组，周健是租的房子，不管是扩建还是翻建都是在二组名下，应该由周健和二组来结算，按照会议精神，只要周健提前给二组40万元,拆迁主体就以周健名义去拆,而不是以二组的名义去拆，但是周健没有给40万元，而且上报的时候也没有得到批准，因为在拆迁中房屋不允许处置。一审法院认为：原告周健租赁被告城南村二组的停车场，与被告城南居委会签订租赁合同，并向城南居委会支付租金，故原告与两被告形成了租赁合同关系，在租赁过程中，涉案停车场被征收拆迁，双方因拆迁补偿款发生纠纷，故本案系租赁房屋拆迁货币补偿款分割纠纷，双方争议焦点主要有如下两点：一、原告是否有权参与涉案房屋补偿款的分割。被告城南村二组称涉案停车场的房屋系其集体所有，不管是扩建还是翻建都在二组名下，拆迁的主体应该是二组，不是原告，原告无权主张拆迁补偿款。根据庭审调查以及当事人的陈述，原告租赁的停车场中原城南村二组的房屋倒塌，在原有的房屋基地上原告进行了翻建，其余进行了扩建，扩建部分的拆迁款已结算给原告，但是翻建的部分存在争议，一审法院认为根据权利义务对等原则，原告系涉案房屋的承租人，涉案的原停车场的房屋已因倒塌由原告进行了翻建，对翻建后的房屋原告享有利益，现在房屋因被征收而拆迁，原告也应获得相应的拆迁征收补偿利益，而且虽然原告和被告城南村二组没有形成正式的房屋拆迁补偿款分割协议，但从城南村二组提供的会议记录可以看出，被告城南村二组曾对原告周健如何获得拆迁补偿进行过讨论，说明对原告能得到拆迁补偿的事实城南村二组也是认可的。综上，原告有权参与涉案房屋补偿款的分割。二、关于原告获得拆迁补偿款的具体金额。原告主张关于涉案房屋的拆迁补偿款经双方协商被告城南村二组留取40万元后，其余的355007.52元归其所有。一审法院认为，虽然被告城南居委会陈述经过村二组群众代表召开村民代表大会讨论，周健和群众代表一致同意对周健承租期间所建房屋翻建部分的拆迁补偿款，城南村二组提留40万元，作为原有房屋价值的补偿，其余款项归周健所有，但并无证据证明原、被告形成书面分割协议，且被告城南村二组也不认可与原告达成该协议，会议记录上也没有写明原告应获得的拆迁补偿款的具体金额，只是明确写明“群众一致同意二组房屋大包周健出40万元，并提前打入二组账号，否则按评估价格拆除”，而事实上原告周健并没有按会议记录的要求提前给付城南村二组40万元，所以从公平原则出发，综合考虑原告翻建涉案房屋的情况、翻建房屋以城南村二组原有房屋为基础以及涉案房屋的拆迁补偿款中包含原有土地的价值等因数，一审酌情确定原告获得拆迁补偿款30万元。综上，对原告要求两被告支付拆迁补偿款355007.52元的诉讼请求，一审法院对其中的30万元予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安市清江浦区城南街道城南社区居民委员会、淮安市清江浦区城南街道城南社区第二村民小组于本判决生效后十五日内给付原告周健拆迁补偿款30万元；二、驳回原告周健的其他诉讼请求。案件受理费6625元，由原告负担1027元，两被告负担5598元。二审期间，上诉人提供如下证据：1、清江浦区城南街道工作委员会对胡永建的问责决定一份，证明城南居委会出具的证明均是胡永建的个人行为。2、上诉人的拆迁协议及相关表格一份，周健的拆迁协议及相关表格一份，证明周健已经以其自己名义领取了50余万元的拆迁款，该部分利益应该属于上诉人，周健应该予以返还。3、土地使用权证两份、城南居委会二组场地草图一份，证明案涉停车场系上诉人合法财产，上诉人才是被拆迁主体。4、农村合作经济组织结算凭证一张，证明案涉停车场在2008年之前一直对外出租，因此不存在被上诉人所说的全部毁损的情况。另上诉人申请证人胡某,4出庭作证，胡某,4陈述被上诉人周健的父亲曾经要给其几千元让其作伪证，但是他没有同意。被上诉人质证认为，上诉人提供的上述证据1是复印件，而且所有的证据均与本案无关。经审查，本院认为，上诉人提供的证据与本案无关。二审期间，本院依职权走访了参与案涉停车场拆迁工作全过程的清江浦区房屋征收办公室工作人员刘晓娥。刘晓娥陈述：当时二组停车场整体拆迁，其中周健有部分自建房屋，按规定对于周健的自建房屋应该由周健与拆迁办签订协议，当时村里也出了证明。周健自有部分归周健所有，所以我们与周健签订了协议，钱也给了周健个人。对于剩余的部分，是周健翻建的，但毕竟是村里的房子及土地，所以我们只能与村里签订协议，对于周健应得的翻建利益，当时我们也是建议他们自己协商处理。经质证，上诉人对刘晓娥的陈述有异议，认为之前不知道拆迁办与周健签订了拆迁协议。被上诉人对该陈述三性均予以认可。经审查，本院认为，刘晓娥的陈述与周健的一审举证均能相互印证，而且也符合停车场的拆迁实际过程，故对其陈述，本院予以采信。本院经查明，一审法院认定事实无误，应予以确认。二审审理中，双方一致认可，以上诉人名义签订的拆迁协议部分，其中1号房屋系村里原有房屋，周健未进行过翻建。对于2号房屋，双方均认可周健进行了翻建，但是对翻盖的工程内容与工作量，即仅仅翻盖房顶还是连着墙体重建，现在双方均无法举证。另外双方还一致认可，以上诉人与被上诉人名义签订的两份拆迁协议均不包含土地利益，土地的征收补偿款在拆迁之前已经补给二组村民，本次拆迁不涉及土地价值。本院经查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，被上诉人主张以上诉人名义签订的拆迁安置协议中有其翻建的利益，故其主张相应的拆迁补偿款。上诉人对此不予认可，认为被上诉人的利益已经单独进行了补偿。但是经审理，以被上诉人名义签订的拆迁协议只是对被上诉人的扩建部分进行的补偿，并未涉及到被上诉人翻建部分。而且被上诉人提供的证据足以证明，以上诉人名义拆迁的部分，被上诉人确实进行了一定的翻建，被上诉人对此享有一定的利益，故对被上诉人的主张，本院予以采纳。上诉人所签的拆迁补偿协议，补偿款为755007.52元，主要项目：房屋补偿款654503.2元，其中1＃房屋270983.2元，2＃房屋383520元；装潢、附属物、生活设施移装以及花草树木补偿款88389.05元。对于1＃房屋，被上诉人自认系上诉人原有房屋，其未进行过翻建，故1＃房屋的拆迁补偿款270983.2元，应该全部归上诉人所有。对于2＃房屋，双方均一致认可被上诉人对1＃房屋进行了翻建，但是翻建的具体内容与工作量，双方举证均不足，故对于1＃房屋房屋的拆迁款383520元，本院酌情确定上诉人与被上诉人各占一半。对于装潢、附属物、生活设施移装以及花草树木补偿款88389.05元，考虑到案涉房屋从2008年就由被上诉人管理与使用，故本院酌情确定该部分，由被上诉人占55000元。另外，双方一致认可本次拆迁并不涉及土地价值，因此本院确定双方所占份额，不再考虑土地价值。综上所述，一审法院认定事实不清，导致认定被上诉人所占拆迁份额过高，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初6781号民事判决；二、淮安市清江浦区城南街道城南社区居民委员会、淮安市清江浦区城南街道城南社区第二村民小组于本判决生效后十五日内给付上诉人周健拆迁补偿款246760元；三、驳回周健的其他诉讼请求。一审案件受理费6625元，由周健负担2025元，由淮安市清江浦区城南街道城南社区居民委员会、淮安市清江浦区城南街道城南社区第二村民小组负担4600元；二审案件受理费5800元，由周健负担1030元，由淮安市清江浦区城南街道城南社区居民委员会、淮安市清江浦区城南街道城南社区第二村民小组负担4770元。本判决为终审判决。审判长  陈加雷审判员  孙 洁审判员  黄春丽二〇二〇年八月三日书记员  徐 海