重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝02民终182号 上诉人（原审被告）：重庆市发顺房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区新城路52号，统一社会信用代码91500101762666124E。 诉讼代表人：王元英，该公司监事。 委托诉讼代理人：冯忠国，男，汉族，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：重庆市开拓物业管理有限公司，住所地重庆市万州区白岩路49号12楼，统一社会信用代码915001017094114215。 法定代表人:张革，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田飞，男，汉族，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：冯忠玲，女，汉族，该公司工作人员。 上诉人重庆市发顺房地产开发有限公司（以下简称重庆发顺房地产公司）因与被上诉人重庆市开拓物业管理有限公司（以下简称重庆开拓物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初7395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 重庆发顺房地产公司上诉请求：1.依法改判按每平方米0.5元交纳物业服务费；2.重庆开拓物管公司承担一审、二审诉讼费。事实及理由：重庆发顺房地产公司的物业部分除了消防、化粪池与小区共用外，重庆开拓物管公司未提供其它物业服务，已有万州区乡干校物业服务合同纠纷案判决案0.5元每平方米计算物业服务费；案件诉讼费用判令重庆发顺房地产公司承担不合理，重庆开拓物管公司的诉求并未被全部支持，案件受理分应当按比例分担。 重庆开拓物管公司辩称：重庆发顺房地产公司要求按月0.5元每平方米计算不应得到支持，该标准系2014年时的标准，现重庆开拓物管公司与发顺金都小区签订的合同系按月2.5元每平方米计算，现在物管成本上升，不能按照2014年标准计算。 重庆开拓物管公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决重庆发顺房地产公司支付所欠重庆开拓物管公司发顺金都第一层2012年1月至2017年5月物业服务费101750.03元（1.5元/月.平方米×1043.59平方米×65个月）、发顺金都第二层、第三层2012年1月至2019年4月物业服务费195888元（1.5元/月.平方米×1484平方米×88个月），共计:297638.03元；2.本案诉讼费由重庆发顺房地产公司承担。 一审法院认定事实：2007年5月1日，万州乡干校（甲方）与重庆市发顺房地产开发有限公司（乙方）签订《联合建设红光农贸市场综合楼合同书》，由甲方将3602平方米土地作为联建投资，乙方负责建设项目全部资金。该合同对产权置换的分配比例等进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，约定：“1、甲方拥有此项目40℅的物业管理权限及相关收益。甲方物业管理权限的范围：甲方的全部公有产权及市场，但甲方的职工宿舍还房纳入小区物业管理范围。2、甲方所拥有的此项权益是永久的，不受以后整个项目（小区）的物业管理公司的变更而变化……”。2009年6月24日，重庆开拓物管公司取得《企业法人营业执照》，其经营范围含物业管理服务;2009年8月6日，重庆开拓物管公司取得《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，载明物业服务资质等级为贰级。2011年11月28日，重庆开拓物管公司（乙方）与万州区发顺金都业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为万州区红光路2－4号发顺金都小区建筑面积5500㎡实施物业管理服务；重庆开拓物管公司应提供的物业服务的主要内容有10多项；合同第五条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，根据本物业管理区域的实际情况双方约定物业服务费用按月收取，其收取时间为每月15日一30日，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：……（2）、写字楼（含住改办）：2.00元／月·平方米。（3）商业物业（含住改商）：2.50元一4.00元／月·平方米；合同第十八条约定：本合同期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，合同还对其他方面进行了约定。2014年12月31日,重庆开拓物管公司（乙方）与万州区发顺金都业主委员会（甲方）又续签订《物业服务合同》，本合同期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，其他的内容与2011年11月28日重庆开拓物管公司与万州区发顺金都业主委员会签订《物业服务合同》的内容一致。2018年8月1日,重庆开拓物管公司（乙方）与万州区发顺金都业主委员会（甲方）又续签订《物业服务合同》，本合同期限为五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止，商业物业为2.50元月·平方米，门面为1.5元一2元／月·平方米，其他的内容与2011年11月28日重庆开拓物管公司与万州区发顺金都业主委员会签订《物业服务合同》的内容基本一致。 万州区红光路2－4号“发顺金都小区”共有群楼三层，群楼上面修建塔楼二栋30层（从第四层开始）。A栋210户住户，B栋180户住户。群楼下负一层为车库。分布如下：1、负一层全部为车库，只用于小区四楼以上（含四楼）住户停车，没有第一层、第二层、第三层的用户使用负一层车库；2、第一层为A、B栋四楼及以上住户的两个入户大厅和部分菜市场，第二层及第三层用户不从第一层A、Ｂ栋的两个入户大厅进出，其第一层A、Ｂ栋大厅电梯直接升至第四楼到顶楼。二、三层用户未使用A、B栋电梯；3、第二层除临街门面外全部为农贸市场，整个农贸市场及门面均在小区之外，门面入口均在小区外靠公路边单独进出；4、从Ｂ栋大门外左侧第二层的第一个门面（原为门面，现为人行通道）进入第三层；5、第二层及第三层设置有电梯口，但未开通，其消防设施、化粪池与整个小区是关联一起使用的，其余部分二、三层单独使用（含清洁卫生）。 重庆发顺房地产公司以（2017）万州区不动产权第000XXX号取得万州区红光路4号负1-车库（房屋建筑面积1348.89平方米）产权；重庆发顺房地产公司以（2017）万州区不动产权第000151XXX号取得万州区红光路4号1-8（一层房屋建筑面积1043.59平方米）产权；重庆发顺房地产公司以（2017）万州区不动产权第000151XXX号取得万州区红光路4号2-18（二层房屋建筑面积812.19平方米）产权。 2012年3月31日，重庆开拓物管公司缴纳发顺小区1－3月垃圾费3900元，2013年2月28日，重庆开拓物管公司缴纳发顺小区1－2月垃圾费2600元，2014年2月25日，重庆开拓物管公司缴纳发顺小区1－2月垃圾费2600元，2014年12月31日，重庆开拓物管公司缴纳发顺小区11－12月垃圾费2600元，2015年12月30日，重庆开拓物管公司缴纳发顺小区11－12月垃圾费2600元，2016年2月29日，重庆开拓物管公司缴纳发顺小区1－2月垃圾费2600元，2016年12月24日，重庆开拓物管公司缴纳发顺小区11－12月垃圾费2600元，2017年3月2日，重庆开拓物管公司缴纳发顺小区1－2月垃圾费2600元，2017年11月15日，重庆开拓物管公司缴纳发顺小区11－12月垃圾费2600元，2018年3月10日，重庆开拓物管公司缴纳发顺小区1－2月垃圾费2600元，2018年9月10日，重庆开拓物管公司缴纳发顺小区7－8月垃圾费2600元。重庆开拓物管公司在2017年8月支付了发顺小区2017年7月至12月消防设施维保费6000元。重庆开拓物管公司提供了部分2016年、2017年和2018年发顺小区物业巡逻签到表和收取部分电费收据。 重庆开拓物管公司在2013年12月10日和2015年12月10日在发顺金都小区分别张贴向重庆发顺房地产公司催收物管费的函件，催收重庆发顺房地产公司所欠2012年1月至2015年12月物管费；2018年8月11日，重庆开拓物管公司向重庆发顺房地产公司邮寄《关于催收所欠物管费的函》，要求重庆发顺房地产公司支付2012年1月至2018年7月物管费462673.4元。 一审法院认为，重庆开拓物管公司与万州区发顺金都业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。按照法律规定，该合同对合同约定服务范围内的小区业主均具有法律约束力，重庆发顺房地产公司拥有的万州区红光路4号1-8（一层房屋建筑面积1043.59平方米）、2-18（二层房屋建筑面积812.19平方米）房屋位于该小区内，系该小区业主，也应受该合同的约束，按照国务院《物业管理条例》第三十三条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，故重庆开拓物管公司请求重庆发顺房地产公司交纳该二层房屋所欠物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。重庆发顺房地产公司辩称其房屋的物业管理不纳入重庆开拓物管公司对该发顺金都小区物业管理的范畴之内没有证据证明，一审法院不予以支持。根据重庆开拓物管公司与万州区发顺金都业主委员会签订的《物业服务合同》的约定，重庆开拓物管公司应提供的物业服务的主要内容有10多项，但重庆开拓物管公司提供的证据显示其提供的服务仅限于缴纳了部分垃圾费、消防设施维保费、电费以及对发顺金都小区物业巡逻等情况，根据国务院《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则和《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，由于重庆开拓物管公司没有充分证据证明已经按照合同的约定履行了主要服务义务，就不应享受合同约定的收费标准，因此，一审法院根据上述原则，酌情认定原告应收取物业服务费为：每月按合同约定的商业物业最低收费标准每平方米2.50元的五分之二计算，即每月每平方米1.0元计算。重庆开拓物管公司多次向重庆发顺房地产公司催收该二层房屋2012年1月之后物业服务费，至今重庆发顺房地产公司没有缴纳，据此，重庆发顺房地产公司应当支付所欠原告发顺金都第一层2012年1月至2017年5月物业服务费67833.35元（1.0元/月.平方米×1043.59平方米×65个月）和发顺金都第二层2012年1月至2019年4月物业服务费71472.72元（1.0元/月.平方米×812.19平方米×88个月），共计139306.07元。关于重庆开拓物管公司要求重庆发顺房地产公司缴纳万州区发顺金都小区第三层物业服务费的诉讼请求，现无证据证明该层房屋的产权为重庆发顺房地产公司所有，对该诉讼请求，无事实依据，一审法院不予以支持。 关于重庆发顺房地产公司辩称重庆开拓物管公司请求2016年12月之前的物业服务费已经超过诉讼时效的主张，由于重庆发顺房地产公司所欠的物业服务费一直处于持续未缴纳状态，并且重庆开拓物管公司从2013年至今一直在向重庆发顺房地产公司催收，对重庆发顺房地产公司的该主张，一审法院不予以认定。 根据《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第二条、第三十三条、第四十条和《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由重庆市发顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向重庆市开拓物业管理有限公司支付所欠物业服务费139306.07元；二、驳回重庆市开拓物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5764元，由重庆市发顺房地产开发有限公司承担。 二审中，重庆发顺房地产公司提交关于发顺金都一、二层市场物业管理费用纠纷的诉求书，一层平面图及照片，二层平面图及照片。重庆发顺房地产公司综合质证认为，上述证据可以证明重庆发顺房地产公司所有的一二层具有相对独立性，重庆开拓物管公司未告知提供物业管理服务，由于物业管理不到位，导致楼梯通道被封堵，消防设施受损无人监管。一层车库管理费由物业公司收取管理费，不存在需要交纳物业费问题，二层已改为添圆商场，与重庆发顺房地产公司无关，一二层无厕所、自来水使用，电费直接支付给电力公司。重庆开拓物管公司质证认为，发顺金都有三层，均为重庆发顺房地产公司所有，但重庆物管公司只能提供一二层所属，楼道封堵系重庆发顺房地产公司售房是允许使用，与物管公司无关，三楼不属于重庆发顺房地产公司，通往三楼的通道是否封堵不应由其主张权利。消防设施出于瘫痪状态系因业主不同意动用大修基金维修所致。一层改为车库，物业公司收取费用，与本案无关联，认为达不到举证人的证明目的。对于当事人在二审中提交的证据材料，本院将在本院认为部分予以阐释。 本院二审中查明，重庆发顺房地产公司的原法定代表人王元发已经于2014年10月6日死亡，重庆发顺房地产公司至今未确定新的法定代表人或者诉讼代表人。本院限期责令重庆发顺房地产公司确定法定代表人或者诉讼代表人，重庆发顺房地产公司至今未予答复。本院于2020年7月23日向重庆发顺房地产公司和该公司监事王元英以邮寄方式送达《通知书》，该邮件分别于2020年7月27日和2020年7月24日被签收。该《通知书》根告知重庆发顺房地产公司、王元英在收到该通知书后十日内选定法定代表人或者确定公司负责人。若未按要求确定法定代表人或者公司负责人，本院将指定公司监事王元英为重庆发顺房地产公司在本案的诉讼代表人参加诉讼。重庆发顺房地产公司和王元英至今未回复本院。故本院确定王元英为重庆发顺房地产公司在本案中的诉讼代表人。另，本院对当事人无争议的一审法院认定事实予以确认。 本院认为，据根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：本案所涉物业服务费收取标准应为多少。 2011年11月28日、2014年12月31日、2018年8月1日，重庆开拓物管公司与万州区发顺金都业主委员会先后三次签订《物业服务合同》，前两次合同约定物业服务费收取标准为写字楼（含住改办）2.00元／月·平方米，商业物业（含住改商）2.50元一4.00元／月·平方米；后一次合同约定收费标准为商业物业为2.50元月·平方米，门面为1.5元一2元／月·平方米。该三份合同系签约双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。发顺金都小区业主委员会与重庆开拓物管公司签订的物业服务合同，对整个小区均具有效力。重庆发顺房地产公司作为发顺金都小区业主，其所拥有的该小区房产与小区无法分离，属于一个物业服务管理区域，应当受上述物业服务合同约束，履行物业服务费的交纳义务。重庆发顺房地产公司二审中提交证据欲证明重庆开拓物管公司提供的物业服务存在瑕疵，二层已为添圆商场使用，与重庆发顺房地产公司无关，一层已改为车库，由物业公司收取费用，不应再由其交纳物业服务费。重庆开拓物管公司未向重庆发顺房地产公司提供约定标准的物业服务，一审法院已经查明，并对物业服务费标准予以调整。一楼、二楼建筑物所有权属于重庆发顺房地产公司，重庆发顺房地产公司并未提供其不应缴纳该部分物业服务费，而应由其他个人或单位缴纳的证据，其应当依法向重庆开拓物管公司支付物业管理费用。重庆发顺房地产公司主张按照2014年万州区乡干校物业服务合同纠纷案判决案0.5元每平方米计算物业服务费没有法律依据和事实依据，本院不予支持。一审法院根据查明的重庆发顺房地产公司在发顺金都小区所拥有的建筑物面积，结合重庆开拓物管公司提供的物业服务内容，确定物业服务费标准按每月每平方米1.0元计算并无不当。另，关于诉讼费承担问题，依法由人民法院予以确定，并非按诉求是否获得全部支持予以确定，一审法院确定一审诉讼费由重庆发顺房地产公司承担并无不当。 综上所述，重庆市发顺房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由重庆市发顺房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李洪武 审 判 员 刘 健 审 判 员 龙江莉 二〇二〇年八月十一日 法官助理 杨 军 书 记 员 易 倩