福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4258号 上诉人（原审被告）：朱庆光，男，1992年1月29日出生，汉族，住福建省顺昌县。 委托诉讼代理人：涂哲君，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗霖晖，福建中美律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄锦雄，男，1980年11月20日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：杨丁娟，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鲁毅，北京大成（福州）律师事务所律师。 原审第三人：福建福家房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区五一南路19号（原新港街道新港道6#）南公小区1#楼2层01号房。 法定代表人：吴丰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王金鹏，福建华群律师事务所律师。 上诉人朱庆光因与被上诉人黄锦雄、原审第三人福建福家房产代理有限公司（以下简称“福家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱庆光上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄锦雄的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由黄锦雄负担。事实和理由：一、一审遗漏查明重要事实，认定事实不清，判决错误。因受新冠疫情影响，评估公司直到2020年2月27日才出具第一份评估报告，因第一份报告评估价过高（案涉房屋土地使用年限仅40年，朱庆光在合同签订后才知晓），导致银行贷款金额受限，朱庆光只得再次申请二次评估，其在2020年3月20日收到第二份评估报告的第一时间，便积极与中介方联系，并约定到银行办理申请贷款手续。黄锦雄对上述情形是知晓且同意的，但其在第二次评估报告出来后，却拒绝配合办理贷款手续，并在此期间向朱庆光发《催告函》（朱庆光本人未签收，之前也并不知情），最终导致朱庆光仍在履约的情况下，黄锦雄直接以催告两次不履约为由于2020年4月7日发函解除合同，其后向法院提起诉讼。因此，本案系因疫情影响，导致交易程序和交易时间拖长，并非朱庆光恶意违约所致。一审未完全查清案件事实，未考虑疫情下交易过程问题，一味从合同条款角度出发，作出了错误判决。二、黄锦雄虽行使了单方解除权，并向朱庆光发出了《解除合同通知函》，但双方实际对合同履行过程中是否存在违约及是否符合合同解除条件等问题存在巨大争议。且案件还在法院审理当中，也未超过三个月的解除权异议期，说明双方对合同解除问题尚存巨大分歧，且黄锦雄也未诉请要求确认合同解除，一审超越诉请直接认定合同已解除，违反了不告不理原则及法定程序，剥夺了朱庆光的诉讼权利。综上，一审认定事实不清，违反法定程序，判决不公，应予撤销。 黄锦雄辩称，一、一审认定朱庆光未按合同约定时间履行提交评估报告、将解押款存入指定账户等义务，经催告后仍未履行，已构成违约。该事实清楚、证据充分，在一审庭审中朱庆光本人均已自认。1.根据双方补充协议约定，朱庆光应自行指定评估公司办理评估手续，于2020年2月3日前将评估报告原件交由福家公司保管，并于2020年2月7日前将除已支付的定金、房款及贷款外的房款存入贷款银行办理贷款审批手续，并出资15万元购房款为黄锦雄解除房屋抵押。经福家公司多次催告后，朱庆光仍未履行约定义务。2.朱庆光主张其并非恶意违约，而是因疫情导致违约，无证据证明，与事实不符。本案确实受到疫情影响使交易流程变长，但在疫情期间及疫情结束后的一段时间里，黄锦雄也多次与朱庆光进行沟通，给予了适当宽限，在黄锦雄已告知朱庆光银行给予的解押款存入期间只有三个月的情况下，朱庆光仍拖延、拒绝办理存款手续，导致存款期限届满。另一方面，朱庆光在2020年2月27日拿到第一份评估报告后，未及时将评估报告原件交由交易服务方保管。即便如朱庆光所述于2020年3月20日拿到第二次评估报告后，又在2020年3月23日收到房产中介发出的《履约通知函》的情况下，其仍未履行将评估报告原件交由交易服务方保管的合同义务。因朱庆光的屡次拖延行为，黄锦雄对朱庆光失去了交易信任，对朱庆光在合同解除后提出的继续交易请求予以了拒绝。3.购房前，黄锦雄与房产中介均已明确告知了朱庆光案涉房产的土地使用年限，朱庆光所述其于合同签订后才知晓土地使用年限相关问题，无证据证明，与事实严重不符。事实上，朱庆光在签订合同时主动要求自行寻找评估机构，又由于自身支付能力问题，对首次评估报告结果不满，又自行进行了二次评估，拖延履行了房屋买卖合同义务，与黄锦雄无关。4.朱庆光需要履行的合同义务不需要黄锦雄配合，朱庆光未按合同约定时间履行提交评估报告、将解押款存入指定账户的义务，上述义务只需朱庆光单方即可完成，其因自身原因，拖延、消极履行合同义务，又主张系黄锦雄不配合履约，无证据证明，与事实严重不符。5.朱庆光所述其未签收相关催款函、对黄锦雄和房产中介的催促履约行为不知情，无证据证明，与事实不符。朱庆光在一审庭审中对福家公司提交的《通知函》《履约通知函》均无异议，并当庭自认已经收到《履约通知函》，同时自认存在违约行为。6.朱庆光在上诉状中恶意揣测黄锦雄动机，无证据证明，与事实不符。二、黄锦雄依约向朱庆光发出解除合同通知函，朱庆光确认收到且未提出异议，案涉合同已经于2020年4月8日解除。朱庆光主张一审超越诉请直接认定合同解除错误，于法无据。三、因朱庆光的违约行为，导致黄锦雄在二审诉讼中继续聘请律师额外支付律师费用，黄锦雄保留向朱庆光主张二审律师代理费的权利。 福家公司述称，一审判决认定事实清楚，朱庆光一直未履行将评估报告原件交由福家公司保管、去银行办理按揭贷款审批手续的合同义务，其在2020年3月20日未与福家公司联系，也未与福家公司及黄锦雄约好到银行办理申请贷款手续。因朱庆光一直未按约存入15万元为黄锦雄办理解押手续，未履行于2020年2月3日将评估报告原件交由福家公司保管的义务，也未履行于2020年2月7日前将除已支付的定金及购房款之外的款项存入指定的贷款银行办理贷款审批手续的义务，在福家公司工作人员与朱庆光沟通无果的情况下，福家公司按照黄锦雄的要求于2020年3月13日向朱庆光在合同中确认的地址发出通知函，通知朱庆光于2020年3月17日前提交评估报告原件给福家公司保管，并于当日将扣除已支付的定金、房款及贷款外的房款存入贷款银行与黄锦雄前往银行办理按揭贷款审批手续，但朱庆光在2020年3月17日未履行上述义务。之后福家公司又于2020年3月23日发出《履约通知函》，要求朱庆光于2020年3月27日前将评估报告原件交由福家公司保管，并于当日扣除已支付的定金、房款及贷款外的房款存入贷款银行与黄锦雄前往银行办理按揭贷款审批手续。朱庆光在一审庭审中自认已收到《履约通知函》，但其在2020年3月27日仍未按约履行，在此期间，福家公司工作人员多次电话联系朱庆光，催促其履行合同，但朱庆光以各种理由拖延履行。 黄锦雄向一审法院起诉请求：1.判令朱庆光立即向黄锦雄支付违约金100000元（其中20000元由朱庆光支付至中国光大银行托管账户37×××75中的20000元先予抵扣，由福家公司直接向黄锦雄支付）；2.判令朱庆光向黄锦雄支付律师代理费10000元（黄锦雄暂起诉律师费10000元，若后续有律师费支出，黄锦雄保留后续要求朱庆光支出律师代理费的权利）；3.判令朱庆光承担本案诉讼费（包括但不限于案件受理费、公告费、财产保全费）。 一审法院认定事实：2019年12月29日，黄锦雄（甲方）与朱庆光（乙方）以及居间方福州市马尾区福泽家房产中介所、交易服务方福家公司签订《不动产买卖合同》及《补充协议》，约定黄锦雄将位于福州市闽侯县**单元房产以1373000元的价格出售给朱庆光。合同第七条第4款约定，甲乙双方任何一方未按合同约定的时间和方式履行合同，视为违约。合同第九条约定，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担。）合同第十条约定，依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定在不动产买卖合同签订后任何一方违约需向另一方支付违约金100000元整。《补充协议》第1条约定，签订本合同当日，乙方同意将定金20000元存入指定账户与甲方办理监管手续。第2条约定，因签订本合同当日，甲方未能提供上述房产的《国有土地使用证》原件，甲方保证于乙方办理银行审批当日将上述房产证的《国有土地使用证》提交给交易服务方监管，否则属甲方违约，按合同约定违约条款办理。乙方已了解该情况，认可并愿意签署本合同。第3条约定，甲方同意乙方自行指定评估公司办理评估手续，乙方应于2020年2月3日前将评估报告原件交由交易服务方保管。第5条约定，乙方应于2020年2月7日前将扣除已支付的定金、已支付的房款及贷款以外的房款存入乙方指定的贷款银行办理贷款审批手续。第7条约定，因甲方资金不足，乙方出资部分购房款150000元为甲方解除上述房产的抵押权，超出乙方出资部分的解押款由甲方自行出资解押。合同签订后，黄锦雄（甲方）、朱庆光（乙方）以及福家公司（丙方）在中国光大银行（丁方）办理了资金托管业务，朱庆光将定金20000元存入监管账户。四方签订的《中国光大银行四方通用版网上资金托管业务申请协议书》第五条支付和退回程序约定，如果甲乙双方未交易成功或未按照甲乙丙三方选定的支付条件履行完毕，丁方按照约定将托管资金从托管账户退回至乙方在丁方开立的结算账户。丁方在托管资金支付／退回前，均需丙方在丁方交易资金托管系统中发起支付／退回指令。2020年3月13日，福家公司依照合同约定地址向朱庆光发出《通知函》，告知朱庆光，黄锦雄已于2020年1月10日完成申请解押手续，申请当天，获悉甲方的贷款银行最迟不得超过2020年4月10日将解押款项存入银行扣款。因您目前约定的手续未启动，将导致甲方无法在约定时间内办理解押还款等相关手续。现通知朱庆光于2020年3月17日前提交评估报告原件交由交易服务方保管，并于当日将扣除已支付的定金、已支付的房款及贷款外的房款存入贷款银行与甲方前往银行办理按揭贷款审批手续。2020年3月23日，福家公司再次按照合同约定地址向朱庆光发出《履约通知函》，要求朱庆光应于2020年3月27日前将评估报告原件交由交易服务方保管，并于当日将扣除已支付的定金、已支付的房款及贷款外的房款存入贷款银行与甲方前往银行办理按揭贷款审批手续。2020年4月7日，黄锦雄分别按照合同约定地址向朱庆光及福家公司发出《解除合同通知函》，通知朱庆光：本人依法行使解除权，以本通知解除贵我双方于2019年12月29日签署了关于买卖坐落于闽侯县**单元房产《不动产买卖合同》及相关附属协议。上述合同于贵方收到本函时解除。朱庆光自认收到《履约通知函》、《解除合同通知函》。另查明，黄锦雄为本案支出律师费10000元。案涉房屋评估报告出具时间为2020年2月27日。经催告后，朱庆光未将150000元解押款以及扣除定金、已付的房款及贷款以外的房款存入指定账户，也未将评估报告提交给福家公司保管。 一审法院认为，黄锦雄与朱庆光等签订的《不动产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。朱庆光未按合同约定时间履行提交评估报告、将解押款存入指定账户等义务，经催告后仍未履行，已构成违约，黄锦雄已按合同约定向朱庆光发出解除合同的通知，朱庆光已收到《解除合同通知函》，黄锦雄主张案涉《不动产买卖合同》已解除，一审法院予以采信。因朱庆光违约导致合同解除，朱庆光应向黄锦雄承担违约责任。现黄锦雄要求朱庆光支付违约金100000元以及本案律师费10000元，符合合同约定，一审法院予以支持。黄锦雄、朱庆光以及福家公司、中国光大银行签订的《中国光大银行四方通用版网上资金托管业务申请协议书》第五条支付和退回程序约定，如果甲乙双方未交易成功或未按照甲乙丙三方选定的支付条件履行完毕，丁方按照约定将托管资金从托管账户退回至乙方在丁方开立的结算账户。审理中，双方均确认朱庆光支付的20000元定金仍由银行监管，黄锦雄要求福家公司直接向黄锦雄支付该定金用于抵扣朱庆光应支付的违约金，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、朱庆光应于本判决生效之日起十五日内向黄锦雄支付违约金100000元及本案律师代理费10000元；二、驳回黄锦雄其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，因适用简易程序审结，依法减半收取计1250元，由朱庆光负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方提交的证据，本院予以综合评定。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的基本事实予以确认。 本院认为，朱庆光与黄锦雄签订的不动产买卖合同《补充协议》明确约定，朱庆光应于2020年2月3日前将案涉房屋评估报告原件交由交易服务方保管，于2020年2月7日前将扣除已支付的定金、已支付的房款及贷款以外的房款存入朱庆光指定的贷款银行办理贷款审批手续。因黄锦雄资金不足，朱庆光出资部分购房款150000元为黄锦雄解除案涉房产的抵押。但合同签订后，朱庆光未依约履行上述义务，在对方催告后仍未履行。朱庆光上诉主张交易流程延长系受新冠疫情影响，其非恶意违约，但根据本案查明的事实，《补充协议》约定的时间过后，福家公司已根据黄锦雄的要求向朱庆光发出《通知函》将履约时间宽限至2020年3月17日，后又发出《履约通知函》，将履约时间再次宽限至2020年3月27日。由此可以看出，虽案涉房屋买卖合同签订后遇新冠疫情，但黄锦雄并未机械地要求朱庆光按原合同约定的时间履约，而是将履约期限两次延后，朱庆光在收到《履约通知函》后仍未履约，已构成违约，黄锦雄有权行使合同解除权。朱庆光已收到黄锦雄向其发出的《解除合同通知函》，黄锦雄主张《不动产买卖合同》已经解除，一审予以采信，并无错误。朱庆光以疫情影响作为不能履约的抗辩，认为其不构成违约，不能成立，本院不予采纳。 朱庆光二审中提交证据拟证明其于2020年3月20日才收到案涉房屋的第二份评估报告并于2020年3月23日已前往银行办理贷款手续，不存在恶意违约的情况。黄锦雄二审中亦提交证据，拟证明2020年3月23日未能办理贷款手续的过错在朱庆光。本院认为，福家公司既已于2020年3月23日再次根据黄锦雄的要求向朱庆光发出《履约通知函》，将履约时间宽限至2020年3月27日，则不论2020年3月23日未能办理贷款手续的原因为何，朱庆光在收到《履约通知函》后仍未履约，即构成违约。朱庆光上诉主张其未收到相关函件，与其一审自认相矛盾，且在合同已明确约定“收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担”的情况下，其主张亦不能成立。 综上所述，朱庆光的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由朱庆光负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴