福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初3501号 原告（反诉被告）：林庆霖，男，1973年12月26日出生，汉族，住所地仙游县。 原告（反诉被告）：林碧娥，女，1974年1月22日出生，汉族，住所地仙游县。 上述二原告委托诉讼代理人：李澄，福建品义律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园路。统一社会信用代码：913503006112527171。 法定代表人：李国镇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 原告林庆霖、林碧娥与被告莆田市世全房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林庆霖、林碧娥的委托诉讼代理人李澄和被告莆田市世全房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑政煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林庆霖、林碧娥向本院提出诉讼请求：1.判令莆田市世全房地产开发有限公司立即为林庆霖、林碧娥办理位于莆田市商品房的《不动产权证书》（权利类型为房屋所有权和土地使用权）并交付给林庆霖、林碧娥；2.莆田市世全房地产开发有限公司支付给林庆霖、林碧娥自2015年8月28日起至取得《不动产权证书》之日止每日按购房款1560893元的0.01%计算的逾期办证违约金；3.判令本案诉讼费用由莆田市世全房地产开发有限公司负担。事实和理由：2015年1月30日，林庆霖、林碧娥与莆田市世全房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定林庆霖、林碧娥以1560893元向莆田市世全房地产开发有限公司购买位于莆田市商品房；莆田市世全房地产开发有限公司应当在2015年3月1日前将商品房交付给林庆霖、林碧娥。如因莆田市世全房地产开发有限公司的原因，林庆霖、林碧娥不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，林庆霖、林碧娥不退房，莆田市世全房地产开发有限公司自逾期之日起每日按林庆霖、林碧娥已付款的0.01%向其支付违约金。此外，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，林庆霖、林碧娥依约向莆田市世全房地产开发有限公司缴纳办证费用，但莆田市世全房地产开发有限公司未依约为林庆霖、林碧娥办理房屋权属证书，其行为已构成违约。 莆田市世全房地产开发有限公司辩称：1.根据商品房买卖合同补充协议第二条的约定，业主未缴纳办证费用而导致逾期办证的责任应由业主自行承担；2.业主于2020年6月才提起诉讼，对2017年6月之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，依法应予以驳回；3.诉争的双洋·环球广场项目虽已竣工验收合格并交付给业主使用，但因该项目的竣工验收相关资料由施工方保管尚未移交给答辩人，造成至今无法办理产权登记等手续，目前答辩人正在与施工方协商办理上述资料的移交手续；4.林庆霖、林碧娥在未还清其代偿款之前无权要求答辩人为其办理产权证及支付违约金；5.违约金过高，应调整为日十万分之一。 莆田市世全房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令林庆霖、林碧娥归还莆田市世全房地产开发有限公司代偿款人民币21267.84元及该款自2017年11月20日起按月利率2%计至还清之日止的违约金；2、本案诉讼费由林庆霖、林碧娥承担。事实与理由：林庆霖、林碧娥支付首付款710893元后，剩余购房款85万元由林庆霖、林碧娥向银行申请按揭贷款，莆田市世全房地产开发有限公司为林庆霖、林碧娥的按揭贷款提供阶段性保证担保。合同约定：莆田市世全房地产开发有限公司为林庆霖、林碧娥的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因林庆霖、林碧娥未按借款合同约定归还借款本息而导致莆田市世全房地产开发有限公司承担相应保证责任的，则林庆霖、林碧娥除立即返还莆田市世全房地产开发有限公司代偿金额外，还应自莆田市世全房地产开发有限公司承担担保责任之日起按代偿金额每日千分之一向莆田市世全房地产开发有限公司支付违约金。2017年11月20日，因林庆霖、林碧娥未按借款合同约定归还按揭贷款本息，造成按揭银行扣划莆田市世全房地产开发有限公司保证金21267.84元。 林庆霖、林碧娥辩称：本案反诉与本案本诉不是同一法律关系，应驳回莆田市世全房地产开发有限公司的反诉请求；违约金的起算点应以公告的时间2020年4月28日为起算点；逾期办证违约金与反诉请求违约金不一致，应按逾期办证违约金计算，即按日万分之一计算。 本院经审理认定事实如下：2015年1月30日，莆田市世全房地产开发有限公司与林庆霖、林碧娥签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：林庆霖、林碧娥以1560893元的价格向莆田市世全房地产开发有限公司购买位于莆田市城厢区商品房；其中85万元由林庆霖、林碧娥向银行按揭贷款，莆田市世全房地产开发有限公司提供阶段性保证担保；合同第十一条约定：“出卖人应当在2015年3月1日前向买受人交付商品房。……”；第二十条约定：“……因出卖人原因，买受人不能在商品房交付之日起180日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1种处理：1、买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。……”；该合同附件十一：合同补充协议第一条第四项约定：“……若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金……”；合同补充协议第二条约定：“关于付款和交房、办证、前期物业的补充约定：1、为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的一切税费和提交相关材料，否则造成权属登记的拖延或无法办理的责任由买受人自行承担。非出卖人原因（包括但不限于规划验收、资料归档、面积测绘或办证部门迟延等其他原因）导致买受人不能按时取得权属证书的，出卖人不承担任何责任。权属证书单指《房屋所有权证》，《土地使用权证》另行由出卖人通知买受人共同办理”。合同签订后，林庆霖、林碧娥已向莆田市世全房地产开发有限公司交纳购房款，莆田市世全房地产开发有限公司于2015年3月将讼争商品房交付林庆霖、林碧娥使用。因林庆霖、林碧娥未依约归还银行按揭贷款致莆田市世全房地产开发有限公司于2017年11月20日被银行扣划21267.84元。2020年4月28日，莆田市世全房地产开发有限公司在湄洲日报上登报通知林庆霖、林碧娥归还代偿款。 以下对双方争议的莆田市世全房地产开发有限公司是否已收取林庆霖、林碧娥的办证费用问题，本院予以分析认定如下： 林庆霖、林碧娥主张：莆田市世全房地产开发有限公司已收取林庆霖、林碧娥该房屋的办证费用并开具盖该公司财务专用章的《收款收据》。 莆田市世全房地产开发有限公司主张：莆田市世全房地产开发有限公司至今未收取林庆霖、林碧娥预交的办证税费。《收款收据》所盖的章不是公司公章，不予认可。 本院经审查认为，本案系系列案件，该系列案件中业主持有办证费用的《收款收据》均盖该公司财务专用章及“双洋环球项目部”的方形章或只盖公司财务专用章，至于该章是否是他人擅自刻制的，系其内部管理问题，不能因此否认业主已预缴纳办证费用；讼争的楼盘系以莆田市世全房地产开发有限公司名义进行开发销售，业主也是与莆田市世全房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》的，该楼盘运营商在该售楼部收取业主预交办证费用并出具给业主《收款收据》，系代表莆田市世全房地产开发有限公司的行为，故本院依法认定莆田市世全房地产开发有限公司已收取林庆霖、林碧娥办证费用。 本院认为：林庆霖、林碧娥与莆田市世全房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。林庆霖、林碧娥根据《商品房买卖合同（预售）》中附件十一合同补充协议第二条的规定向莆田市世全房地产开发有限公司预交代收代付办证费用（含办证契税等），故莆田市世全房地产开发有限公司也应按照《商品房买卖合同》第十四条、附件十一合同补充协议第二条规定为林庆霖、林碧娥办理《房屋所有权证》，并通知林庆霖、林碧娥共同办理《土地使用权证》。又因现实施不动产统一登记制度，故莆田市世全房地产开发有限公司应为林庆霖、林碧娥办理诉争房屋的权利类型为房屋所有权和土地使用权的《不动产权证书》，在办证过程中，林庆霖、林碧娥应予以协助。林庆霖、林碧娥在接收商品房时已预交了代收代付办证费用并确认选择第1种方案解决逾期办证问题。莆田市世全房地产开发有限公司于2015年3月将讼争房屋交付给林庆霖、林碧娥使用后，应在2015年9月前办理《房屋所有权证》，然莆田市世全房地产开发有限公司至本案庭审结束（即2020年8月18日）仍未办理房屋权属证书，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现林庆霖、林碧娥要求莆田市世全房地产开发有限公司支付以已付款1560893元为基数自2015年8月28日起至取得《不动产权证书》之日止按日0.01%计算的逾期办证违约金，因林庆霖、林碧娥于2020年7月7日才向本院提起诉讼，莆田市世全房地产开发有限公司辩称对于2017年7月7日之前的逾期办证违约金已超过法定三年的诉讼时效有理，本院予以支持，故莆田市世全房地产开发有限公司依法应支付给林庆霖、林碧娥自2017年7月7日起至诉争房屋的《不动产权证书》登记至林庆霖、林碧娥名下之日止每日按购房款1560893元的0.01%计算的违约金。莆田市世全房地产开发有限公司辩称施工方未移交验收资料造成无法办理产权登记手续，因其作为诉争房屋的开发者和出卖人，应能预见到商品房进行工程竣工验收等所需的大致时间，且出卖人应为相关证件资料的办理做好前期的准备工作，现其以与施工方之间存在纠纷导致无法办理产权登记手续及违约过高等为由提出抗辩，既缺乏依据亦显失公平，故本院不予采纳。该合同附件十一：合同补充协议第一条第四项约定：“……若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金……”，现莆田市世全房地产开发有限公司请求林庆霖、林碧娥归还给莆田市世全房地产开发有限公司代偿款21267.84元及该款自2017年11月20日起按月利率2%计至还清之日止的违约金，符合该合同约定，本院予以支持；林庆霖、林碧娥抗辩无理，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田市世全房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内为林庆霖、林碧娥办理位于莆田市商品房的权利类型为房屋所有权和土地使用权的《不动产权证书》并交付给林庆霖、林碧娥； 二、莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给林庆霖、林碧娥以购房款1560893元为基数自2017年7月2日起至上述《不动产权证书》登记至林庆霖、林碧娥名下之日止按日0.01%计算的逾期办证违约金； 三、林庆霖、林碧娥应于本判决生效之日起十日内偿还莆田市世全房地产开发有限公司代偿款21267.84元及该款自2017年11月20日起按月利率2%计至还清之日止的违约金； 四、驳回林庆霖、林碧娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5476.2元，减半收取计2738.1元，由林庆霖、林碧娥负担1000元，莆田市世全房地产开发有限公司负担1738.1元；反诉费338.8元，由林庆霖、林碧娥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  许国珍 二〇二〇年八月十九日 书记员  储安安 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。