河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0791民初1391号 原告：王旭娜，女，1987年10月16日出生，汉族，住张家口经济开发区。 委托代理人：李若非，河北思洋律师事务所律师。 委托代理人：李非，河北思洋律师事务所律师。 被告：张家口华凯创业房地产开发有限公司，住所地张家口经济开发区紫金城小区三层，统一社会信用代码：91130701550431315N。 法定代表人：田美玲，执行董事。 委托诉讼代理人：孙洪亮，河北震河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙倩，河北震河律师事务所律师。 原告王旭娜与被告张家口华凯创业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王旭娜及其委托诉讼代理人李若非和李非、被告张家口华凯创业房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙洪亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王旭娜诉称，2014年9月19日，原告向被告购买由其开发的华润紫金城小区C座16层G号在建房屋一套，单价5248元，房屋建筑面积119.28平米。双方当日签订了《华润·紫金城房屋买卖合同》，原告支付全部购房款后，被告出具了收据。后被告告知原告等待交房通知，但遗憾的是被告迟迟未履行房屋交付义务。2018年8月左右，原告实地查看房屋状况，发现被告已将该房屋另行出售给第三人，且第三人已实际占有。原告认为，被告的行为已违反了合同约定，双方的合同应予解除，且被告应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，承担返还原告已付购房款及利息，并赔偿原告房屋差价损失及一倍购房款。故此，诉至法院，请求判令1、解除原被告双方之间的《华润•紫金城房屋买卖合同》2、判令被告返还原告购房款625981元及利息（按银行同期贷款利，从2014年9月19日计算至实际履行之日止）；3、判令被告赔偿原告一倍购房款625981元；4、判令被告赔偿原告房屋差价的损失；5、本案的诉讼费由被告承担。在庭审中，原告撤回了第三项诉讼请求，变更第二项返还购房款357690元及给付利息。 被告张家口华凯创业房地产开发有限公司辩称，原、被告之间并不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋系被告出借给案外人吕某，由吕某对外借款时提供担保所需。吕某在向案外人赵淑江借款后，将该房屋抵押给赵淑江，在借款到期吕某不能偿还时，又经出借人赵淑江同意将该房屋转抵押给原告，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，该合同实为抵押担保，原、被告之间并不存在真实的买卖合同关系，故此请求法院依法驳回原告诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《华润•紫金城房屋买卖合同》一份、收款收据一份，以此证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告已履行交付房款义务；2、房地产估价意见书一份、评估费发票一张，证明涉案房屋现价值为974607元及为此所支付的评估费用，以此支持原告所要求的差价损失。 被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但认为不能证明原告的证明目的，被告虽出具了收据，但该款被告并未收取，不能证明原告的证明目的。对原告提交的证据2认为与本案不存在关联性。 被告为支持其抗辩观点，向本院提交如下证据：1、《抵账（借用）Ｃ座房源表》、《华凯公司董事会纪要》各一份，以此证明涉案房屋是被告借给吕某，用于吕某抵押借款所需，被告签的房屋买卖合同及收据不是房屋销售行为；2、吕某与赵淑江抵押登记单及房屋买卖合同，证明2014年3月30日吕某用Ｃ16Ｇ号房屋抵押向赵淑江借款，期限6个月，签订的是《房屋买卖合同》，名为买卖实为借款担保；3、赵淑江签订的《房屋更名登记单》及吕某《转抵押登记说明》各一份，以此证明吕某借款到期后，不能还款，又经出借人赵淑江同意将该房屋转抵押给原告，原、被告所签订的房屋买卖合同实为抵押担保；4、原告转给赵淑江房款的银行凭证，证明原告代替吕某偿还了出借人赵淑江的借款，被告未收到原告房款，双方不存在房屋买卖关系；5、证人吕某、李某当庭证言各一份，证明涉案房屋流转情况。 对于被告提交的证据，原告对上述证据的真实性、合法性及关联性均提出异议。 本院认为，原告所提交的证据1、2均真实、合法，且与本案具有关联性，本院确认为有效证据予以采信；对于被告提交的证据，上述证据系被告内部会议纪要，涉及吕某及赵淑江的证据均无原告签字，故上述证据与本案均不具有关联性，对被告提交的证据本院确认为无效证据不予采信。 依据上述有效证据及当事人一致陈述，可查明下列事实：2014年9月19日，原告与被告签订《张家口市文化艺术会展中心华润•紫金城房屋买卖合同》，该合同约定“出售方为张家口华凯创业房地产开发有限公司（甲方），承购方为王旭娜（乙方）；一、甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》以及有关规定，经协商一致于2014年9月19日在钻石南路1号该项目的接待中心签订本合同；二、房屋楼号、建筑面积及价格。乙方拟定承购的房屋为C座16层G号房，该房屋建筑面积119.28平方米，单价5248元/平方米，合计625981元；三、付款方式：乙方一次全款支付该房屋的房价款人民币625981元。四、甲方交房期限及违约责任。……2、甲方所承建的房屋应按双方所约定的时间竣工验收并按规定的交房标准交付给乙方使用，但如遇下列特殊情况，甲方可根据实际情况予以调整、延期或退款。（1）不可抗拒的自然灾害及非甲方原因造成的；（2）因规划部门根据城市建设要求中途变更设计、规划的；（3）施工时地埋出现军缆、人防及其他军、地市政设施的；（4）甲、乙双方协商一致的及在施工中遇风、雨、雪期连续超过三天不能正常施工的；（5）因国家政策有重大变故、城市规划做重大调整等因政府原因而导致本工程项目无法继续实施的。3、如遇以上本合同规定的特殊情况，甲方的交工日期则自行顺延或免责退款。除以上规定的条款外，甲方如未按本合同规定的期限交付房屋给乙方使用，应支付逾期违约金，甲方按日向乙方支付逾期已付购房款项的万分之三的违约金。如逾期超过三十日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当退还乙方全部已付购房款，并支付乙方一万元人民币作为补偿。乙方不愿解除合同的，双方另定协议。……（其他合同条款详见合同文本）”。该房屋买卖合同甲方处盖有张家口华凯创业房地产开发有限公司合同专用章，经办人为聂海玲，乙方处有王旭娜签字并捺印。该合同后附有附件二页涉及交房标准及户型图等内容，均有原告王旭娜签字、捺印，并盖有张家口华凯创业房地产开发有限公司合同专用章。合同签订后，原告通过银行转账形式向案外人赵淑江转账357690元，同日，被告向原告出具了收款收据，该收据载明“今收到王旭娜交来华润紫金城C座16G号房购房款人民币625981元。该收据收款单位处盖有张家口华凯创业房地产开发有限公司财务专用章。收款人处写有韩，交款人处写有王旭娜。合同签订后，被告一直未交付房屋，现该房屋被告已出售给案外人，被告已无法履行该合同。 又查，经原告申请，本院委托张家口垣鹿房地产估价有限责任公司对涉案房屋同地段、同类型且具备商品房合法预售手续的房屋价值进行估价，其结论为“估价对象房地产在价值点（2019年12月31日）市场价值为974607元”。 又查，案外人吕某系紫金城小区的Ｃ、Ｅ、Ｆ座及附属工程的承建施工队。因该施工队出现资金紧张，经被告同意，将部分房屋抵账给吕某，并帮助其销售用于解决其资金紧张的问题。2014年3月30日，案外人赵淑江与被告签订《张家口市文化艺术会展中心华润•紫金城房屋买卖合同》，赵淑江以单价4468元／平方米，总价532720元订购Ｃ座16层Ｇ号房，2014年9月19日，赵淑江出具证明，同意将此房更名到王旭娜名下。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。被告称与原告之间不存在买卖合同的观点本院不予认同。首先，被告与吕某之间存在以房屋抵账行为，被告称本案涉案房屋系抵押担保，其所提供的证据均系其内部会议记要及吕某陈述，并无证据证实该房屋系抵押担保；其次，被告称该涉案房屋系赵淑江转抵押给原告，依据被告所提供的吕某出具的转抵押说明及抵押登记单，上述两份证据中均无原告签字，被告也无证据证实原告知情，不能证明该房屋系抵押而非抵账房屋，且如为转抵押，则原告与吕某之间应存在借贷关系，被告不能提供且吕某在当庭作证时也无与王旭娜之间的借贷证据，故被告抗辩观点不成立；第三，原告与被告签订合同系在被告售楼处办理，原告虽将房款交付于赵淑江，但被告出具收据认可其收到房款，双方之间存在买卖合同关系。综上，原告与被告之间存在买卖合同关系，对于被告的抗辩观点本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同;······（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，现被告已将涉案房屋出售于案外人，致使原告无法实现购买房屋的合同目的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，对于原告要求解除与被告之间签订的《张家口市文化艺术会展中心华润•紫金城房屋买卖合同》并返还购房款及利息、赔偿损失及要求被告返还已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求本院予以支持。对于利息损失，从2014年9月19日起至2019年8月19日止，应以357690元为基数，以中国人民银行同期贷款利率计息，从2019年8月20日起至被告返还之日止，应以357690元为基数，以全国银行间同业拆借中心所发布的贷款市场报价利率计息。对于原告的损失，因被告的违约，原告的可得利益受损，故该损失应以涉案房屋鉴定时价值与合同价的差价确定，即974607元-625981元＝348626元。综上，原、被告之间签订的《张家口市文化艺术会展中心华润•紫金城房屋买卖合同》应予以解除，被告应返还原告购房款357690元，赔偿原告损失348626元，并给付原告已付购房款一倍的赔偿357690元，以上总计1064006元，并给付原告购房款357690元占用期间的利息，鉴定费13400元由被告承担。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起解除原告王旭娜与被告张家口华凯创业房地产开发有限公司于2014年9月19日签订的《张家口市文化艺术会展中心-华润•紫金城房屋买卖合同》。 二、被告张家口华凯创业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告王旭娜购房款357690元、赔偿原告损失348626元、并给付原告已付购房款一倍的赔偿357690元、鉴定费13400元，以上总计1077406元，并承担占用原告购房款其间的利息（从2014年9月19日起至2019年8月19日止，以357690元为基数，以中国人民银行同期贷款利率计息。从2019年8月20日起至被告返还之日止，以357690元为基数，以全国银行间同业拆借中心所发布的贷款市场报价利率计息）。 三、驳回原告王旭娜其他诉讼请求。 案件受理费16068元，由原告承担1571元，被告张家口华凯创业房地产开发有限公司承担14497元（限于判决生效五日内交纳）。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  刘启飞 人民陪审员  董利平 人民陪审员  田秀琴 二〇二〇年八月二十日 法官 助理  邓红伟 书 记 员  李 杨 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》【人大公合1999第76页】的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 ——