福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初1412号 原告：刘乐霞，女，1980年12月8日出生，汉族，住江西省乐平市乐平矿务局机关区。 原告：梅良雄，男，1974年1月7日出生，汉族，住浙江省缙云县。 二原告共同委托诉讼代理人：黄三进，福建正成功律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：黄至新，福建正成功律师事务所实习律师。 被告：张朝明，男，1965年8月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：杜振祥，福建麒顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林娟，福建麒顺律师事务所律师。 被告：晋江嘉楠房地产经纪有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道双沟社区汇景城1栋1005号，统一社会信用代码91350582MA31U3MT26。 法定代表人：江恩典，该公司执行董事兼总经理。 被告：晋江易嘉房地产经纪有限公司，住所地福建省晋江市罗山街道福埔社区世纪大道南段晋江总商会综合楼第十三层，统一社会信用代码91350582MA321YU46A。 法定代表人：梁晓辉，该公司执行董事兼总经理。 上述二被告共同委托诉讼代理人：陈盛，福建麒顺律师事务所律师。 上述二被告共同委托诉讼代理人：翁秀芳，福建麒顺律师事务所实习律师。 第三人：张朝城，男，1967年12月14日出生，汉族，住福建省漳州市平和县。 原告刘乐霞、梅良雄与被告张朝明、晋江嘉楠房地产经纪有限公司、晋江易嘉房地产经纪有限公司、第三人张朝城房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告刘乐霞、梅良雄及其共同委托诉讼代理人黄三进、黄至新，被告张朝明的委托诉讼代理人杜振祥、林娟，被告晋江嘉楠房地产经纪有限公司（下称嘉楠公司）、晋江易嘉房地产经纪有限公司（下称易嘉公司）的共同委托诉讼代理人陈盛、翁秀芳到庭参加诉讼，第三人张朝城经本院传唤未到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告刘乐霞、梅良雄的共同委托诉讼代理人黄三进、黄至新，被告张朝明的委托诉讼代理人杜振祥、林娟，被告嘉楠公司、易嘉公司的共同委托诉讼代理人陈盛、翁秀芳到庭参加诉讼，第三人张朝城经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘乐霞、梅良雄向本院提出诉讼请求：1.判决解除二原告与三被告及第三人于2019年10月8日签订的《房产买卖经纪合同》；2.判决被告张朝明支付100000元给二原告；3.判决被告嘉楠公司、易嘉公司共同对被告张朝明上述100000元承担补充赔偿责任；4.判决三被告立即向二原告支付原告为维护自身权益而支付的律师费6500元。事实和理由：二原告是夫妻关系，于2019年10月8日与三被告及第三人签订《房产买卖经纪合同》，购买坐落于晋江市鞋都片区新城华庭1205号房屋，该房屋面积130.27平方米。合同签订后，被告张朝明主张房屋所有人张朝城没有签订授权委托书，被告嘉楠公司、易嘉公司也未能提供张朝城真实授权委托书。《房产买卖经纪合同》所涉房屋又被卖给案外人，现该合同已处于难以继续履行状态。后经原告与三被告协商，被告张朝明与原告刘乐霞达成口头协议，被告张朝明答应赔偿原告100000元并承诺一个星期内支付，原告已经支付的100000元由二原告自行向被告嘉楠公司、易嘉公司退回。被告嘉楠公司、易嘉公司同意该方案并已实际将收取的二原告的100000元定金退还给二原告。后二原告多次要求被告张朝明依约支付100000元，被告张朝明屡次答应却又屡次反悔，被告张朝明应当承担违约责任和赔偿责任。同时根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，被告嘉楠公司、易嘉公司均没有尽到审慎义务，未能提供第三人张朝城的真实合法授权书，导致《房产买卖经纪合同》无法履行，从而导致二原告未能获得双倍返还定金，给二原告造成了损失。因此被告嘉楠公司、易嘉公司应当对被告张朝明应再支付的100000元承担补充赔偿责任。 对此，原告提供如下证据：1.定金收据及银联商务出具定金转账记录各一份，证明原告支付定金10万元的事实；2.授权委托书（复印件），证明被告嘉楠公司、易嘉公司提供的授权书样式和内容；3.晋江市商品房买卖合同登记备案申请表，证明本案买卖标的登记在第三人名下；4.《房产买卖经纪合同》，证明《房产买卖经纪合同》的具体权利义务约定；5.通话录音，证明被告张朝明拒绝履行《房产买卖经纪合同》及案涉房屋已出售案外人，合同履行不能的事实和被告张朝明答应支付给原告100000元的事实；6.委托代理合同及律师费发票各一份，证明二原告为维护自身合法权益支付律师费6500元的事实；7.结婚证，证明二原告系夫妻关系。 被告张朝明辩称：1.其签订《房产买卖经纪合同》时尚未取得第三人的授权，属于无权代理行为，案涉合同因未得到第三人的追认，合同因此未能生效，对合同双方并不产生合同约束力，原告依据合同的约定主张违约责任依法应不予支持；2.被告嘉楠公司、易嘉公司已将100000元定金退还给原告，原告的利益并未受到损害；3.退一步讲，假设因合同不能履行而产生了损害，亦应按各方的过错来分担损害赔偿责任。 对此，被告张朝明提供如下证据：张朝明与中介方职员李月程的微信聊天记录（附微信聊天手机截图、语音聊天光盘），证明张朝明明确告知中介方尚未持有授权委托书，要先过来跟客户商谈，待取得授权委托书再行签订房屋买卖合同；而中介公司明知其未取得授权，故意诱导、催促买卖双方签订房屋买卖合同，对涉案合同无法履行具有重大过错的事实。 嘉楠公司辩称：1.嘉楠公司并非本案适格被告；2.如二原告依据居间关系向嘉楠公司主张合同责任，按照《房产买卖经纪合同》第十九条的约定，因居间发生纠纷的，由泉州市丰泽区人民法院管辖审理，故晋江法院没有管辖权；3.《房产买卖经纪合同》为有效合同；4.本案各方所签订的《房产买卖经纪合同》对第三人张朝城具有约束力，应由张朝城承担违约责任；5.即使张朝明是无权代理或超越代理，其所签订的合同对张朝城没有约束力，也应由张朝明自行承担全部法律责任；6.二原告已经与被告张朝明就违约责任的承担订立了合同，该合同依法成立，合法有效，对当事人具有法律约束力，二原告应当依据该合同向张朝明主张违约责任；7.是张朝明提出谈定价格后直接签订合同，不存在嘉楠公司故意诱导、催促其签订房屋买卖合同的情况；8.二原告引用《中华人民共和国合同法》第425条的规定，诉求嘉楠公司对被告张朝明应支付给原告的100000元款项承担补充赔偿责任没有事实及法律依据；9.二原告已经向嘉楠公司出具《具结书》，声明与本次交易相关的纠纷与嘉楠公司无关，现又向嘉楠公司主张承担责任没有相关依据；10.因本案嘉楠公司主体不适格，也无需承担责任，故二原告要求嘉楠公司承担律师费用和诉讼费没有法律依据。 易嘉公司辩称：1.易嘉公司不是本案的适格被告；2.二原告诉求易嘉公司须对张朝明应支付的100000元承担补充赔偿责任，没有任何事实与法律依据；3.二原告诉求易嘉公司支付其律师费没有任何依据；4.二原告已经出具《具结书》，声明与本次交易相关的纠纷与易嘉公司无关，现又向易嘉公司主张承担责任没有依据；5.如二原告依据委托关系向易嘉公司主张合同责任，依据《房产买卖经纪合同》第十九条约定，代办服务发生纠纷的，由泉州市丰泽法院管辖审理；6.经二原告申请，易嘉公司已依约将代为保管的定金100000元退回给二原告，易嘉公司至今也未收取买卖双方任何费用；7.《房产买卖经纪合同》为有效合同；8.如确需承担责任，也应由张朝明、张朝城两兄弟自行承担；9.因本案易嘉公司不是适格被告，也无需承担责任，故二原告要求易嘉公司承担本案律师费和诉讼费没有法律依据。 对此，嘉楠公司、易嘉公司提供如下证据：1.晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表及附件、商品房买卖合同（均为复印件）各一份，该复印件由被告张朝明提供，原件在被告张朝明处，共同证明被告张朝明提供案涉房屋相关材料以证实张朝城委托其售房，其有权代为出售案涉房屋的事实；2.具结书，证明二原告已声明本次交易相关纠纷与被告嘉楠公司、易嘉公司无关；3.收条、中国建设银行电子回单各一份，证明二原告已于2019年12月2日收到被告嘉楠公司退还的购房定金100000元；4.《房产买卖经纪合同》，证明本案应由被告张朝明自行对其代理行为承担全部责任；5.被告嘉楠公司员工李月程与被告张朝明的微信对话记录光盘、微信对话记录截图、微信语音对话，证明被告张朝明告知被告嘉楠公司涉案房屋其系实际所有权人，是借用第三人名义购买，被告张朝明交代物业公司提供给被告嘉楠公司涉案房屋的钥匙供带领买方实地看房；被告张朝明自行承诺如合同不能履行由其承担法律责任；被告张朝明也在微信上提供了拍照的《福建省新建商品住宅质量保证书》原件；被告张朝明要求谈妥后直接签合同；6.由张朝明提供的授权委托书原件。 第三人张朝城提交书面答辩状答辩称：其并未委托张朝明出售其案涉房屋，而是让张朝明与客户见面商谈，并非授权其签订合同，也没有出具任何授权委托书，中介方嘉楠公司、易嘉公司提交的那份委托书系中介伪造，其也不予追认。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人就真实性无异议的原告证据1及证据3-7、被告张朝明证据、被告嘉楠公司与易嘉公司的证据1-4，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于案涉授权委托书系何人出具的问题。第一次庭审时，被告张朝明主张其从未向原告或者中介方嘉楠公司、易嘉公司提供该份授权委托书，授权委托书上的“张朝城”签名并非其或张朝城书写。如该份授权委托书系中介方提供给原告，则可明确系中介方伪造。被告嘉楠公司主张该授权委托书系其公司提供范本给被告张朝明，再由张朝明带回给张朝城签名后提供给中介方，但第三人张朝城当时并不在场。嘉楠公司申请对该份授权委托书底部“委托人”右侧的“张朝城”字迹是否系张朝明书写、“张朝城”字迹上的指模是否与张朝明的指模相同进行鉴定。经本院委托福建历思司法鉴定所泉州分所鉴定，该鉴定所于2020年5月18日出具闽历思司鉴所泉州分所[2020]文鉴字第27号司法鉴定意见书，认为该授权委托书落款处的“张朝城”签名笔迹是张朝明书写，该笔迹上的押名指印是张朝明右手拇指所留。对此，被告张朝明在第二次庭审时主张该授权委托书系嘉楠公司在隐瞒张朝明的情况下让张朝明签字捺印后再自行制作，嘉楠公司系明知此情况而故意申请鉴定，主观恶意明显、存在重大过错，应由嘉楠公司承担全部责任。对此，本院认为，在本案审理过程中，福建历思司法鉴定所泉州分所接受本院委托，于2020年5月18日出具闽历思司鉴所泉州分所[2020]文鉴字第27号司法鉴定意见书，鉴定程序合法，可以认定授权委托书底部“委托人”右侧的“张朝城”字迹系张朝明书写并由张朝明在“张朝城”签名字迹上加盖指模。被告张朝明故意隐瞒案件事实，在庭审中虚假陈述，对此本院将对张朝明依法予以处罚。 2.关于张朝明应否支付原告100000元违约金的问题。被告张朝明在未取得张朝城书面授权的情况下，提供了由其冒签的案涉授权委托书，原告因此与其签订了案涉房产买卖经纪合同，但案涉房屋登记所有权人张朝城对张朝明的行为不予追认，该合同对张朝城不发生法律效力。房产买卖经纪合同第十七条、第十五条（第十七条以甲方或乙方代理人身份签署本合同的，签署人应确保取得合法的代理权限。代理人郑重声明：本人已取得产权所有人的授权委托，授权内容包括：有权对本合同的内容进行确认；有权代为签署本合同及相关附件。如因本人未取得委托授权致使买卖合同无法履行，本人愿意按本合同第十五条的约定承担法律责任。第十五条（节选）如一方违约另一方要求解除本合同的，违约方应按照等同于定金数额支付违约金给守约方），该部分条款约定的是原告与被告张朝明之间的权利义务内容，该部分内容系原告与被告张朝明之间真实自愿的意思表示，不违反法律规定，对其具有法律约束力。被告张朝明作为合同签订人，明知其尚未取得房屋登记所有权人张朝城的书面授权，冒签张朝城签名并捺印，伪造案涉授权委托书，被告张朝明应向原告承担违约责任，原告要求被告张朝明支付其违约金100000元，符合合同约定内容及法律规定，本院予以支持。被告张朝明主张其系在不清楚是否需要向原告承担责任及担心被起诉的情况下基于重大误解才口头答应原告出具支付原告100000元违约金欠条，但最终并未实际出具，可见双方最终并未协商一致，其不须支付违约金，该项主张缺乏事实依据，理由不能成立，本院不予采纳。被告张朝明主张中介方已经将定金100000元退还原告，原告并没有遭受经济损失，不应再另外支付原告100000元，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。被告张朝明还主张其系被中介方的工作人员欺瞒、诱导而签订授权委托书及合同，应由中介方嘉楠公司、易嘉公司向原告承担责任，即便认定张朝明存在过错，亦应根据各方过错分摊责任，对此本院认为此系被告张朝明与嘉楠公司、易嘉公司之间的纠纷，且合同约定如张朝明不具备代理权限应向原告承担违约责任，原告也据此主张被告张朝明向其承担违约责任，其主张具有事实及法律依据，因此对被告张朝明的该项主张本院不予支持。至于被告张朝明与嘉楠公司、易嘉公司之间的纠纷，双方如仍存在争议可另案处理。 3.关于嘉楠公司、易嘉公司是否应承担补充赔偿责任的问题。案涉合同签订后，张朝城对于张朝明的行为不予追认，双方产生纠纷，后经协商，原告刘乐霞以其夫妻二人名义于2019年12月2日出具了具结书及收条，确认收到易嘉公司退还的定金100000元，并确认此后发生与本次交易相关的纠纷，与丙方（即嘉楠公司）、机构方（即易嘉公司）无关。此系原告与被告嘉楠公司、易嘉公司真实自愿的意思表示，不违反法律规定，本院依法认定其法律效力。原告现主张被告嘉楠公司、易嘉公司应承担补充赔偿责任，缺乏事实依据，本院不予支持。 经审理查明：二原告于2015年2月26日登记结婚。2019年10月8日，由被告嘉楠公司作为经纪方、易嘉公司作为交易服务机构，二原告作为买方并由原告刘乐霞代表签名，与作为卖方张朝城的代理人张朝明共同签订一份房产买卖经纪合同，约定买方购买卖方坐落于晋江市房屋，总价款为1335000元，买方应于签订合同时支付定金100000元，该定金由交易服务机构代管。买卖双方同意以商业按揭贷款方式进行房屋买卖交易，买方应于2019年10月25日向银行提供按揭贷款申请的相关审批资料。合同并约定以代理人身份签署本合同的，签署人应确保取得合法的代理权限，代理人声明确认其已取得产权所有人的授权委托，授权内容包括有权对本合同的内容进行确认、有权代为签署本合同及相关附件。如因代理人未取得委托授权致使买卖合同无法履行，代理人愿意按本合同第十五条的约定（如一方违约另一方要求解除本合同的，违约方应按照等同于定金数额支付违约金给守约方。如系甲方违约的，还应将所收的购房款和定金返还给乙方。乙方违约的，守约方为维护权益所支付的包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、公告费、评估费、保全费等相关费用由违约方承担）承担法律责任。合同另约定因房产买卖发生纠纷的依法由房产所在地人民法院管辖审理，因居间或代办服务发生纠纷的，由机构方登记地即泉州市丰泽区人民法院管辖审理。签订合同过程中被告张朝明提供了一份由其本人签署“张朝城”姓名并在姓名上加盖其本人指模的授权委托书。被告张朝明于2019年10月8日出具一份定金收据，确认收到原告交付的定金100000元。2019年11月5日，原告刘乐霞与被告张朝明电话联系，催促其履行合同，张朝明告知其实际并未取得其弟弟张朝城的授权，现在张朝城不同意出售，已经没办法过户。2019年11月10日原告刘乐霞再次与被告张朝明电话联系，张朝明在电话谈话中表态同意支付原告违约金100000元，付款时间大约一个礼拜。原告刘乐霞以其夫妻二人名义于2019年12月2日出具了具结书及收条，确认收到易嘉公司退还的定金100000元，并确认此后发生与本次交易相关的纠纷，与丙方（即嘉楠公司）、机构方（即易嘉公司）无关。原告委托福建正成功律师事务所提起本案诉讼并支付了律师代理费6500元。审理过程中，嘉楠公司申请鉴定，经本院委托福建历思司法鉴定所泉州分所鉴定，该鉴定所于2020年5月18日出具闽历思司鉴所泉州分所［2020］文鉴字第27号司法鉴定意见书，认为该授权委托书落款处的“张朝城”签名笔迹是张朝明书写，该笔迹上的押名指印是张朝明右手拇指所留。嘉楠公司支付鉴定费5000元。 综上所述，本院认为，被告张朝明在未取得张朝城的授权情况下，冒签张朝城姓名伪造授权委托书，并以代理人身份与原告、被告嘉楠公司、易嘉公司签订了案涉房产买卖经纪合同，嗣后未能得到被代理人张朝城的追认，其行为对张朝城不发生法律效力，而该合同属已经成立但效力待定合同，对其他合同签订人在相应合同内容上仍具有约束力。因张朝城不追认张朝明的行为，合同无法履行，原告合同目的已无法实现，我国合同法及相关司法解释并未规定合同解除必须以合同生效为前提，而合同解除的目的是为了实现合同的消灭，由于民事法律行为从成立时即对当事人具有法律约束力，已经成立但未生效的合同若不存在解除问题，将致使无过错当事人因此处于特定的约束状态，明显对其不公，故对原告提出解除其与被告张朝明、嘉楠公司、易嘉公司签订的房产买卖经纪合同的主张，本院予以支持。被告张朝明主张案涉合同尚未生效故不存在解除合同的问题，于法无据，本院不予支持。双方已经约定违约金按照100000元计算，又约定违约方还需承担守约方支出的律师费等损失，现由于原告未能证明约定的违约金低于造成的损失，对于原告主张被告支付其律师费，本院不予支持。原告向中介方出具具结书，该行为合法有效，对于原告要求嘉楠公司、易嘉公司承担补充赔偿责任，本院不予支持。被告张朝明主张原告明知其无权代理、本身存在过错，但其未能提供证据证明该主张，应承担举证不能的责任。第三人张朝城经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十一条第一、三款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告刘乐霞、梅良雄与被告张朝明、晋江嘉楠房地产经纪有限公司、晋江易嘉房地产经纪有限公司于2019年10月8日签订的房产买卖经纪合同； 二、被告张朝明应于本判决生效后十日内支付原告刘乐霞、梅良雄违约金100000元； 三、驳回原告刘乐霞、梅良雄对被告晋江嘉楠房地产经纪有限公司、晋江易嘉房地产经纪有限公司的诉讼请求； 四、驳回原告刘乐霞、梅良雄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费16815元，由被告张朝明负担16765元，由原告刘乐霞、梅良雄负担50元。鉴定费5000元，由被告张朝明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  张安腾 人民陪审员  张淑专 人民陪审员  庄 祺 二〇二〇年八月十日 书 记 员  蔡秋松 附件：本案涉及的法律及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔.偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。