河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终1577号上诉人（原审被告）：孟祥奇，男，汉族，1946年1月2日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：徐勇，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：木丹萍，河南扬善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕圣连，女，回族，1962年3月29日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：益科技，河南汇恒律师事务所律师。原审被告：孟黎鸣，男，汉族，1974年1月12日出生，住漯河市。原审被告：赵淑英，女，汉族，1957年1月28日出生，住河南省漯河市源汇区。原审被告：朱晓玲，女，汉族，1985年9月16日出生，住漯河市。上诉人孟祥奇因与被上诉人吕圣连、原审被告孟黎鸣、赵淑英、朱晓玲合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟祥奇上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项中“支付违约金10万元”内容，即依法改判上诉人不承担支付违约金10万元的责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、判决未正确认定双方约定的10万元违约金的适用情形及性质。2016年7月22日上诉人与被上诉人吕圣连虽然签订了《补充协议》，但该协议约定上诉人承担违约责任的条件为:若上诉人在2018年5月1日没能给被上诉人交付房产证，应承担支付违约金10万元的违约责任，该违约责任并非是设定未过户情况下的违约责任，而是针对上诉人未按时交付其房本而设定的违约责任，明显约定为惩罚性违约金，非对损失的弥补;(1)上诉人在2015年8月30日将涉案房屋卖与被上诉人之时，被上诉人就知道涉案房屋办理抵押登记，房本不在上诉人手中，这一点在《购房合同》第五条及《补充协议》中可以得到印证，所以被上诉人是明知上诉人没有持有房本的，才在合同或协议中对房本交付作出了违约责任约定;(2)从未交付房本对被上诉人是否造成损害来看，客观上并未对被上诉人造成任何损失，因为买卖后被上诉人一直正常居住使用涉案房屋，未交付房本并未对其使用房屋造成妨碍。因约定违约金数额明显过高，一审中上诉人已要求法院予以调整，但一审法院却未予调整，实属错误。(3)从被上诉人的一审诉请来看，其既主张了违约金10万，又主张了差价损失，在约定数额过高情况下，应予以适当调整。2、被上诉人在案发前一直居住使用涉案房里，在购房合同解除并返还购房款的情况下，再让上诉人承担支付违约金10万元责任显失公平。被上诉人购房时明知案房里存在抵押登记即存在过户的风险，但被上诉人仍然坚持购买此房，自身也有过错，其也应当承担相应的责任后果。但一审判决让上诉人承担支付全部违约金的责任，明显不公平。综上，请求二审法院查明事实，公正判决。吕圣连辩称，1、违约金是双方协议明确约定，是上诉人真实意思表示，一审法院判决10万元违约金合法、合理。答辩人支付了合同价款，该款项至今仍由上诉人占有，根据近几年房地产市场行情，及答辩人再次购房、装修等增加的成本，答辩人损失远不止10万元。2、房屋价款60万元，符合市场行情，且答辩人买房时上诉人并未告知抵押事实。现在房屋被强制执行，答辩人支付了钱买房，却无房可住，上诉人又拒不退还购房款。综上，一审判决合法合理，公平公正，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告孟黎鸣、赵淑英、朱晓玲未作陈述。吕圣连向一审法院起诉请求：1、判决解除购房合同，被告返还原告50万元购房款及利息，支付违约金10万元，并支付购买时与起诉时房屋差价；2、本案诉讼费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月30日，孟祥奇（甲方）和吕圣连（乙方）签订购房合同一份，合同内容为：一、甲方同意把人民西路水利厅二楼总队家属院9号楼201住房以陆拾万元价格出让给乙方。二、乙方先首付伍拾万元给甲方，待房产过户时将剩余拾万元房款给甲方付清。三、甲方交房前，因房产产生的一切事宜由甲方负担，乙方不承担任何责任。四、甲方尽快于阴历年底前搬出，将房交给乙方。五、房产过户于2016年4月份以后办理。六、房产过户所需费用由乙方负担。七、未尽事宜甲、乙双方协商解决。合同签订后，吕圣连将购房款50万元以转账的形式支付给孟黎鸣。2016年7月22日，孟祥奇（甲方）和吕圣连（乙方）又签订关于房产交易的补充协议一份，协议内容如下：1、房产交易合同真实有效，继续履行。2、房产证因甲方原因没能按时转交乙方办理过户手续，双方自愿协商如下：甲方认同于2018年5月1日前将房产证交付给乙方，并配合乙方办理过户手续；若甲方在2018年5月1日没能给乙方交付房产证，应承担违约责任，并支付给乙方违约金拾万元整，余款退还五十万元买房款；如孟祥奇有任何意外，一切责任由儿子孟黎鸣承担。甲方：孟祥奇乙方：吕圣连2016年7月22日。2018年4月21日，孟黎鸣向吕圣连出具一份书面材料，内容为：1、今有人民路水利庭家属院8-9号楼1单元2楼（房产证名为孟祥奇），经孟祥奇同意，由其儿子孟黎鸣作价陆拾万元卖给吕圣连，吕圣连首付五十万元给孟黎鸣，收款人为孟黎鸣。2、因收款人为孟黎鸣，所以因房产发生的后续纠纷由孟黎鸣负责。孟祥奇同时在该书面材料上签字。另查明，漯河市不动产登记局不动产权登记记载表上显示，位于漯河市源汇区人民西路水利厅家属楼（8#、9#楼）52幢18号的房产登记在孟祥奇名下，房屋详细信息中显示房屋所在层2层，与购房合同中房屋所在楼层一致，购房合同中约定的房屋楼号、门牌号信息与不动产权登记记载表中略有差异，但原、被告均未对此提出异议。登记记载表中显示该房产于2015年4月28日抵押给厦门夏工机械股份有限公司，2017年7月17日被法院查封。2019年1月8日漯河市中级人民法院发布的公告显示，法院近期将对该房产进行处置。以上事实有购房合同、转账凭证、补充协议、书面材料、不动产权登记记载表、法院公告、当事人的陈述、庭审笔录等证据予以佐证。一审法院认为，一、关于合同效力问题。原告吕圣连与被告陈孟祥奇对签订购房合同以及补充协议系各方当事人真实意思表示均无争议，被告赵淑英以案涉房屋系夫妻共同共有财产，被告孟祥奇属于无权处分为由主张合同无效。原告提交的案涉房屋产权信息，注明房屋是被告孟祥奇单独所有，原告根据产权登记，能够得出被告孟祥奇具有处分权的确信；且从2015年签订《购房合同》至今，并没有共有人主张孟祥奇属于无权处分。被告赵淑英也未提交证据证实原告系与被告孟祥奇恶意串通损害其利益，也不存在购房合同系以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定等，故本案合同不具备法律规定的无效情形，原告吕圣连与被告孟祥奇签订的购房合同及补充协议应认定为合法有效。二、合同是否解除。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”补充协议中约定，“若卖方在2018年5月1日没能给买方交付房产证，应承担违约责任，并支付给买方违约金10万元，退还50万元买房款”，该条款是对原、被告所订立购房合同所附的解除条件。现因房屋存在抵押且被法院查封，被告孟祥奇已无法实际履行房屋买卖合同义务，应当视为房屋买卖合同解除条件已成就。经一审法院释明，原告要求解除合同，因此对于原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。三、损失计算及责任承担。由于补充协议中双方对合同解除后的权利、义务进行了明确约定，应当依约履行。按照合同约定，被告孟祥奇应当向原告退还购房款50万元并支付违约金10万元，原告主张返还购房款及要求支付违约金符合合同约定。但原告主张的房屋差价损失，因未提供证据证明具体损失数额，且《合同法》中违约金的功能设定主要系对损失的弥补，因此对原告主张的该部分损失一审法院不予支持。被告孟黎鸣对原告出具书面承诺表示自愿承担合同债务，视为是债务加入，因此被告孟黎鸣应共同承担返还购房款及支付违约金的责任。由于原告没有举证证明被告孟祥奇和孟黎鸣将款项用于夫妻共同生活、共同生产经营，因此本案涉及的合同债务不属于夫妻共同债务，原告要求被告赵淑英和被告朱晓玲承担责任的理由不能成立。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告吕圣连与被告孟祥奇2015年8月30日签订的《购房合同》；二、被告孟祥奇和被告孟黎鸣于本判决生效之日起十日内共同退还原告购房款500000元并支付违约金100000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9800元及保全费3520元，共计13320元，由被告孟祥奇和孟黎鸣承担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本案二审的争议焦点为：一审判决结果是否有误。本院认为，2015年8月30日，孟祥奇与吕圣连签订案涉《购房合同》，约定将其案涉房屋出卖给吕圣连，并约定房产过户手续于2016年4月份以后办理。合同签订后，吕圣连依约以转账形式向孟祥奇的儿子孟黎鸣支付了合同约定的首付购房款50万元。因孟祥奇未按照《购房合同》的约定为吕圣连办理房产过户手续，2016年7月22日双方签订《关于房产交易的补充协议》，载明房产证因孟祥奇原因没能按时转交吕圣连办理过户手续，并约定原房产交易合同继续履行，孟祥奇于2018年5月1日前将房产证交付给吕圣连，并配合吕圣连办理过户手续；若孟祥奇在2018年5月1日没能给吕圣连交付房产证，应承担违约责任，并支付吕圣连违约金10万元整，退还50万元购房款。2018年4月21日孟黎鸣向吕圣连出具了因收取购房款承诺承担因房产产生的后续纠纷的声明。关于一审判决解除涉案购房合同并由孟祥奇和孟黎鸣共同退还吕圣连购房款50万元并支付违约金10万元是否有误问题。本院认为，涉案购房合同及补充协议均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，本院依法予以认定。孟祥奇在签订购房合同及收取吕圣连支付的50万元购房款后，未依约协助吕圣连办理房产过户手续，属违约行为，后双方又签订补充协议，但孟祥奇在约定期限内仍未能为吕圣连办理房产过户手续，再次违约，从2015年8月30日签订《购房合同》吕圣连依约支付50万元购房款至今，已长达5年之久，在长达5年之久的时间里，孟祥奇未按照合同约定为吕圣连办理房产过户手续，且经一审法院查证，涉案房屋在双方签订涉案房屋买卖合同之前已抵押给他人，后被法院查封，故一审法院鉴于双方签订房屋买卖合同目的已不能实现，根据吕圣连的诉请主张及补充协议的约定，判决解除涉案《购房合同》，并由孟祥奇和孟黎鸣共同退还吕圣连购房款50万元及支付违约金10万元，于法有据，本院依法予以维持。双方交易房产的目的是吕圣连能够取得涉案房产而非所谓的房产证，孟祥奇以补充协议约定的是其没能交付房产证应承担违约金，而不是未办理房产过户手续情况下交付违约金为由，上诉主张一审法院未正确认定双方约定违约金的适用情形，于理不通，于法有悖，本院依法不予采信。孟祥奇自签订合同并收取吕圣连购房款50万元至今长达5年之久却不能依约为吕圣连办理房产过户手续，一审判决孟祥奇按照合同约定向吕圣连支付违约金10万元，并无不当，孟祥奇上诉主张约定违约金过高，要求予以降低，缺乏事实根据和法律依据，本院依法不予支持。吕圣连签订购房合同时是否知道涉案房屋已被抵押，均不影响孟祥奇因未在约定期限内消除抵押并履行房产所有权转移过户登记而对违约责任的承担。综上，孟祥奇上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人孟祥奇负担。本判决为终审判决。审判长  石笑云审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二〇年八月十日法官助理裴蓉书记员任艳茹