广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初1462号 原告：邹宛膑，女，1977年10月23日出生，壮族，居民，住广西那坡县。 委托诉讼代理人：奚秀奉，广西凌盛（凌云）律师事务所律师。 被告：广西世纪飞龙房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心43楼4308室。 法定代表人：卢文勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王军，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：黄丽颖，广西万通律师事务所律师。 原告邹宛膑与被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司（以下简称“世纪飞龙公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹宛膑的委托诉讼代理人奚秀奉，被告世纪飞龙公司的委托诉讼代理人黄丽颖、王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹宛膑向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2015年3月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015600141）；2、判令被告退还原告已支付购房款人民币251173元和资金占用利息93970.097元（按银行同期贷款年利率6.15%计付），从2013年7月12日暂计至2020年5月27日止；3、判令被告向原告支付违约金44583.21元,（从2015年7月12日暂计至2020年5月27日）逾期4年零十个月，合计1775天，按已付房价款的0.01%/日计算；4、判令被告支付原告因办理个人房屋买卖（商铺）产权转移合同而支出的实际损失合计9490.79元；5、判令本案包括诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2015年3月3日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的靖西市新靖镇城中路291号靖西财富广场商铺一间（商铺编号：靖西市财富广场二楼B92号）。合同中对原、被告的权利义务进行了详细约定。原告分别于2013年8月17日将商铺款人民币125000元，2013年7月12日付款15000元、2013年9月10日付款11000元、2015年1月5日付款1173元，合计支付首期商铺款251173元。2015年3日双方证实签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015600141），合同及附件约定双方的权利和义务，其中根据签订的购房合同附件四:关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第一条第二款，“非因买受人原因导致买受人按揭手续无法办理的买受人选择一次性付清余款或者解除合同。”，因银行贷款正常变更被告不能单独办理二层B92号商铺产权登记手续，致使原告不能向银行办理按揭贷款手续，而无法向被告支付剩余房款，原告为此向被告书面提出解除合同请求。但是被告未针对解除合同问题作出书面答复。原告认为，原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同中第十九条约定，该商品房应于本合同签订之后起30日内办理商品房登记备案手续，但由于房屋不能顺利办理按揭手续，导致至今涉案商铺没能办理产权登记手续。由于涉案合同无法实现合同目的，系被告不能单独办理涉案房产产权登记手续所致，故原告有权解除合同，并要求返还已付购房款，以及按照银行同期贷款年利率6.15%，从2013年7月2日暂记至2020年5月27日止计付资金占用利息，合计93970.097元。同时，被告按照已付房款的0.01%向原告支付违约金44583.21元（从2015年7月12日暂记至2020年5月27日，逾期4年零10个月，合计1775天）；另外，原告办理个人房屋买卖（商铺）产权转移合同而支出的契税、印花税合计9490.79元，该费用系原告购买商铺后的实际损失，现非因原告因素而解除合同，被告应当支付原告因此遭受的实际经济损失。 被告世纪飞龙公司辩称：原、被告就同一个商铺的买卖，签订了新、旧两份买卖合同，两份合同除了房款数额和签订日期不一致以外，其他条款均一致，根据合同法的相关规定，旧合同已实际终止，不再履行，原、被告双方履行的是新合同，在新合同项下，该合同合法有效，被告已经履行房屋交付和备案办证的义务，原告已经完成全部的付款义务，不存在合同附件4约定的解除情形，同时，基于双方签订的新合同，而且原告一次性付清的房款，则视为在旧合同项下原告选择了一次性付清房款，并没有选择解除合同，因此被告认为不存在解除旧合同的前提条件；2、原、被告签订的新、旧两份合同当中，均没有约定资金占用费，而且在2015年原告就将涉案商铺出租，并收取租金，所以原告并未遭受损失，其要求被告支付其资金占用费，没有事实与法律依据；3、对于被告逾期备案办证的违约金应当按照合同约定扣除720日的期限，同时，基于涉案合同旧合同签订后，原告就出租并收取租金，因此，原告遭受的损失并未达到合同约定的标准，请法庭给予调低。涉案房屋已经交付给原告，原告享有出租的权利，其是否出租并非被告所能控制。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，对合法性和关联性有异议，该份合同已被原、被告订立的新合同所替代，原、被告双方的权利和义务应当以新合同为准；对证据2的三性无异议，但是对证明内容有异议；对证据3和4基于原告已经在2020年7月2日取得不动产权证书，原告为了获取该证书而支出的税费不应作为其损失。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但并没有针对原告购买的商铺进行备案登记；对证据2对其真实性无异议，但从时间来看被告已经违约，没有在约定时间内办理不动产权证书；对证据3因原告没有跟代理人反映有该证据，因此需跟原告进行核实；对证据4和证据5真实性无异议，针对的只是2017年4月1日到6月30日而已，因为没有产权所以不易出租。本院认为，原、被告对对方提供的证据无异议部分，予以确认并在卷佐证。关于原告提交的证据1即《商品房买卖合同》，该合同确实已被双方于2017年6月28日补充签订的合同所取代。原告提交的证据3即契税、印花税，缴纳该税费是为了办理不动产所应当缴纳的，且2020年7月2日被告已为原告办理得到不动产权证。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告与被告于2015年3月3日签订一份《商品房买卖合同》，合同编号2015600141。合同约定：被告将位于靖西市卖给原告，原告支付总房价为311173元，首付房款251173元，按揭贷款60000元；被告于2016年12月31日前交房，自本合同签订之日起30日内将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案；如因被告的责任致使原告不能在规定期内取得房产权属证书的，被告按逾期天数向原告支付每日万分之一的违约金。合同签订后，因原告的原因无法办理按揭贷款，经双方协商后，原告和被告于2017年6月28日补充签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于靖西市卖给原告，原告支付总房价为251173元，一次性付款；被告于2016年12月31日前交房，自本合同签订之日起30日内将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案；如因被告的责任致使原告不能在规定期内取得房产权属证书的，被告按逾期天数向原告支付每日万分之一的违约金。原告从2013年7月12日至2015年1月5日分四次付清了全部房款，被告也于2016年12月31日向原告交付了商品房，但未按合同第十九条约定被告自本合同签订之日起30日内将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2018年2月7日，被告取得“财富广场”桂（2018）靖西市不动产权第0000163号不动产权证（大证）。2020年7月2日，被告已为原告办理得到不动产权证。原告认为，由于房屋不能顺利办理按揭手续，导致至今涉案商铺没能办理产权登记手续。由于涉案合同无法实现合同目的，系被告不能单独办理涉案房产产权登记手续所致，故原告有权解除合同，并要求被告返还已付购房款，并给付资金占用利息、违约金及实际损失费用。为此诉至法院，提出上列诉求。 另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》中没有约定由被告为原告办理不动产权登记义务。 本院认为，关于双方签订的合同是否存在解除合同条件。原告与被告虽然于2015年3月3日签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定，首付房款251173元，按揭贷款60000元。合同签订后，因原告的原因无法办理按揭贷款，原告和被告经协商后，于2017年6月28日补充签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于靖西市卖给原告，原告支付总房价为251173元，一次性付款；因2015年3月3日签订的合同已经被2017年6月28日补充签订的合同所取代，故双方应按补充签订的合同行使民事权力和履行民事义务。原告已经全部付清了房款，且被告于2020年7月2日已为原告办理得到该商铺的不动产权证。双方已经全部履行合同中约定的权利和义务，且未发生合同约定解除合同的条件，故原告主张解除合同，本院不予支持。由于返还已付购房款、资金占用利息及原告的实际损失费用，是基于双方解除合同为给付条件，因未发生合同约定解除合同的情形，故该主张本院不予支持。 关于被告没有按约定办理商品房登记备案手续，导致至今涉案商铺没能办理产权登记手续，是否承担违约金问题。本院认为，原、被告通过平等自愿协商，达成商品房买卖的合意，并于2017年6月28日补充签订了《商品房买卖合同》，合同内容无违反法律强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定全面履行合同义务。在履行合同过程中，原告依照合同约定向被告付清房款251173元，被告亦于2016年12月31日向原告交付涉案商品房。根据合同第十九条约定被告自本合同签订之日起30日内将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2018年2月7日，被告取得“财富广场”桂（2018）靖西市不动产权第0000163号不动产权证（大证）。按上述约定，被告2016年12月31日向原告交房后，应自本合同签订之日起30日内日即2017年6月27日前进行产权登记备案，但被告直到2018年2月7日才完成产权登记备案义务并取得涉案“财富广场”产权证书（大证），构成了违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告实际违约应从2017年6月28日起至2018年2月7日止共224天，现原告主张给被告承担违约天数为1775天，超过天数本院不予支持。本案中，被告已按照合同约定的时间向原告交付商品房，完成了合同最主要的义务，原告的购房目的已经实现，被告逾期完成产权登记备案义务，对原告实际占有、使用商品房并不带来直接的经济损失，原告亦未向本院提交受到损失的相关证据。故被告提出原告要求违约金过高，应当予以调低的辩解意见，本院予以采纳。从本案实际情况和公平的角度来衡量双方的利益，既让诚实守信者得到应有的鼓励和经济上的补偿，又让失信者承担必要的不利法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌情按日万分之0.5来确定被告向原告支付违约金的计算标准，即被告应支付的违约金为251173元×224天×0.00005=2813.14元，原告主张违约金超出部分，本院不予支持。因双方所签订的《商品房买卖合同》并没有由被告为原告办理房产权属登记的约定，故原告要求被告为其办理房产权属证书的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告邹宛膑支付违约金2813.14元； 二、驳回原告邹宛膑的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7288元，因适用简易程序审理减半收取计3644元，由原告邹宛膑负担3387元，被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司负担257元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  黄裕康 二〇二〇年八月二十日 书记员  罗良庆