福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初5331号 原告（反诉被告）：黄晓冬，男，1979年5月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：沈宏康，福建聚泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨文彬，男，1964年11月18日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：卢江南，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄晓冬与被告（反诉原告）杨文彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄晓冬委托诉讼代理人沈宏康、被告（反诉原告）杨文彬委托诉讼代理人卢江南到庭参加诉讼。后本案因案情复杂，依法转为普通程序，并于2020年7月9日依照普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄晓冬委托诉讼代理人沈宏康、被告（反诉原告）杨文彬委托诉讼代理人卢江南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄晓冬向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年10月17日签订的编号为1880905的房产买卖协议；2.被告向原告双倍返还购房定金计200000元；3.被告向原告赔偿房屋装修损失计298000元；4.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告将增加诉讼请求为：被告向原告赔偿房屋价差损失1500000元。事实与理由：原告（乙方）与被告（甲方）于2014年10月17日签订了一份《房屋买卖协议》，约定：甲方将坐落于厦门市集美龙亭三里1号3304室的房产出售给乙方作为住宅；成交总价为人民币2067000元；协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币100000元；剩余房款在产权证过户到乙方名下取件当日支付；另达成补充协议：在甲方收到壹拾万定金当日，应把房屋交给乙方装修使用，装修后如乙方出现违约情况，需双倍赔偿乙方装修款等。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金100000元，被告亦将讼争房产交付给原告使用。原告接收房屋后，先后投入了数十万元对房屋进行了整体装修，装修好后对外出租。至2019年7月，原告得知被告因案外债权债务纠纷被人起诉，本案房产被法院查封，已进入拍卖程序。鉴此，被告已构成根本违约，无法完成办理产权证过户手续，原告合同目的已无法实现，为维自身合法权益，防止损失进一步扩大，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）杨文彬辩称：1.同意原告第一项诉讼请求，其他诉讼请求都缺乏法律依据。2015年6月18日房子被城管行政查封，原因是原告违章搭建，原告的违法行为迄今未纠正，行政查封迄今未解除。行政限制不解除，即使不存在司法查封，房子也不能过户，房产不能过户的原因是原告自己导致的。2.讼争房产于2014年10月17日已经交付原告，原告完全可以提出执行异议，来解除司法查封的问题，司法查封并非讼争房产一定无法过户的原因。根据关于办理执行异议和复议问题的若干意见第28条，讼争房产在司法查封前已经签订书面合同，已经由原告占有，签订合同没法办理过户是因为产权证还未办理出来，原告也支付了部分价款，只要其将剩余价款按照法院的要求交付，就能够排除执行，原告在房产过户上也存在怠于权利行使的问题。本案的原告无权向被告主张差价赔偿，讼争房产无法过户，责任在于原告，2014年4月就交付给原告占有、使用，因为原告违章搭建，讼争房产被行政限制，不能办理过户登记，讼争房产2015年就可以办理产权登记。房产从交付到起诉前，原告都没有要求被告协助办理过户。原告仅交付了100000元定金，长期占有使用房产，现要求支出1500000元差价赔偿，明显违法公平原则。综上，原告的诉求缺乏事实和法律依据。 反诉原告杨文彬向本院提出诉讼请求：1.反诉被告黄晓冬自2014年10月17日起至将厦门市集美区龙亭三里1号3304室房产返还反诉人之日止，按照3500/月的标准向反诉人支付占有使用费（暂计至2019年10月17日为210000元：3500/月*60月）；2.被反诉人黄晓冬支付反诉人电费864.85元；3.本案的诉讼费用由被反诉人承担。（以上反诉请求金额暂合计为210864.85元。）本案在审理过程中，反诉原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：反诉被告、诉反诉原告房屋买卖合同纠纷一案（案号（2019）闽0211民初5331号）正由贵院审理。讼争房产的购买人实为肖亮锋，肖亮锋当时为讼争房产所在的莲花新城物业公司经理。2014年10月17日，肖亮锋欲向反诉人购买讼争房屋，签购房合同时肖亮锋说因其系讼争房屋所在地的物业公司经理，身份比较特殊，不适合出面，所以由其朋友及反诉被告黄晓冬代为出面购买。因此，被反诉人黄晓冬和反诉人签订了讼争房购房合同。购房合同签订当日，即2014年10月17日，反诉原告就将讼争房屋交付给黄晓冬，并迄今由黄晓东占有和使用。据我方所知，2015年6月因黄晓冬擅自对讼争房产加层，违反城市管理规定，导致厦门市集美区城市管理行政执法局于2015年6月18日对讼争房屋进行查封，查封类型为行政限制。该行政限制迄今未解封。讼争房产被行政查封后，肖亮锋向反诉人说不想购买讼争房产了，要求解除购房合同。反诉人同意了肖亮锋的解除请求，并已经退给肖亮锋购买定金41000元。现黄晓冬既然起诉我方，要求解除讼争合同，就应该将讼争房产返还反诉人，并向反诉人支付长期以来的占有使用费。反诉人为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 反诉被告黄晓冬辩称：1.反诉被告与原告之间签订合同是合法占有房屋，在合同履行期间，反诉原告要求反诉被告支付房屋租金缺乏事实和法律依据；2.行政限制的问题，反诉被告的行政限制是可以通过缴纳罚款或自行整顿的行为，并不会影响合同的履行，反诉原告存在12项司法查封行为，无法通过自行整顿加以清除，综上，反诉原告缺乏事实和法律依据，不应予以支持。 本院经审理查明，认定事实如下：2014年10月17日被告杨文彬作为甲方与原告黄晓冬作为乙方签订了一份编号为1880905的《房产买卖协议》载明：第一条、甲方同意将坐落于厦门市集美区龙亭三里1号3304室的房产，用途住宅，出售给乙方。建筑面积116.14平方米，详见土地房屋权证号(购房合同号03003507)；第二条：甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为人民币（大写）贰佰零陆万柒仟元整，（小写）￥2067000元；本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币（大写）壹拾万元整（小写）￥100000元；第四条：乙方将总房款分3次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下:1、乙方于签订合同当日向甲方支付人民币（大写）壹拾万元整（小写）￥100000元；2、剩余房款在产权证过户到乙方名下取件当日支付；第五条：上述房产现状为尚未办理土地房屋权证。甲方应于产权证出来5日前前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，则甲方应将产权证原件交由丙方或乙方保管，以便办理交易过户手续之用；第六条：甲乙双方应于产权证办出十五日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于二十日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；第九条：甲方应于收到定金当日将房产交付给乙方使用；第十二条：违约责任:1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方购房款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。补充协议第十七条双方约定的其他事项：1、在一手产权证出来后十五日内，甲方应积极配合乙方办理过户手续，不得借故拖延时间；2、在甲方收到壹拾万定金当日应把房屋交给乙方装修使用，装修后如将出现违约状况，须双倍赔偿乙方装修款；3、甲乙双方约定，甲方原有银行按揭贷款由甲方在过户前自行结清；4、乙方在开发商允许的范围内装修，如遇政府部门干涉或阻挠，甲方应积极配合乙方处理或向开发商索赔，索赔所得由乙方收取。 截至2012年11月22日，杨文彬付清案涉房屋全部购房款。黄晓冬于2014年10月17日向杨文彬交付100000元定金，杨文彬同时将房屋交付给黄晓冬，至今双方未办理产权过户登记手续。 本案讼争房屋在原告黄晓冬占有使用期间因违章搭建，厦门市集美区城市管理行政执法局于2015年6月18日作出{2015}13号行政限制决定；杨文彬因他案债务致使本案讼争房产存在12项司法查封，分别为：2015年9月17日，江苏省苏州市吴江区人民法院因案号为（2015）吴江商初字第01753的案件对讼争房产进行查封；2016年11月8日厦门市思明区人民法院因案号为（2016）闽0203执保1064号的案件对讼争房产进行查封；2017年6月12日厦门市湖里区人民法院因案号为（2014）湖执行字第2298号的案件对讼争房产进行查封；2017年9月26日厦门市思明区人民法院因案号为（2017）闽0203执5811号的案件对讼争房产进行查封；2018年9月13日江苏省苏州市吴江区人民法院因案号为（2015）吴江执字第6684号的案件对讼争房产进行查封；2018年11月29日福建省永安市人民法院因案号为（2018）闽0481执1323号案件对讼争房产进行查封；2019年2月25日厦门市思明区人民法院因案号为（2019）闽0203执1389号案件对讼争房产进行查封；2019年6月18日苏州市吴江区人民法院因案号为（2016）苏0509执1300号案件对讼争房产进行查封；2019年7月1日福州市鼓楼区人民法院因案号为（2018）闽0102执恢438号之一案件对讼争房产进行查封；2019年7月23日厦门市思明区人民法院因案号为（2019）闽0203执6631号案件对讼争房产进行查封；2019年7月29日厦门市思明区人民法院因案号为（2019）闽0203执6631号案件对讼争房产进行查封；2019年8月7日厦门市思明区人民法院因案号为（2019）闽0203执6631号案件对讼争房产进行查封。 讼争房屋所处地块住宅-莲花新城（2009JP01）3#地块项目中部分土地房屋分户登记及转移登记手续于2015年5月8日开始可以办理。 原告黄晓冬当庭陈述：案涉房屋装修好后出租，之前租金每月3000元，现在租金每月2800元。 被告杨文彬当庭确认：因其所欠债务较多，其无法将全部债务还清，以保证涉讼争房产上的全部司法查封解除。 原、被告第一次开庭时当庭同意解除案涉房屋买卖合同。 本院经原告黄晓冬的申请，委托厦门深茂土地房地产评估有限公司对讼争房屋的市场价值进行评估，厦门深茂土地房地产评估有限公司于2020年5月25日出具一份编号为厦深房估司字[2020]0112号的房地产估价报告，评估意见为讼争房屋的市场价值为叁佰玖拾叁万玖仟元整。原告黄晓冬花费鉴定费用为9878元 本院经原告黄晓冬的申请，委托厦门星海湾工程管理有限公司对讼争房屋的装修费用进行评估。因原告拒绝按约定支付鉴定费用，厦门星海湾工程管理有限公司于2020年6月1日向本院发函要求终止鉴定，并退还所有鉴定材料。 以上事实有原告提交的《房产买卖协议》、不动产销售发票、编号为厦深房估司字[2020]0112号的房地产估价报告，反诉原告提交的《土地房屋审批表》、项目土地房屋可能性登记通知书、讼争房产地块其他业主产权登记信息以及原、被告的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，黄晓冬与杨文彬于2014年10月17日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认合法有效。原、被告双方均应依该协议的约定履行义务。第一次庭审中，黄晓冬要求解除案涉房屋买卖协议，被告杨文彬当庭表示同意解除，故本院确认《房屋买卖协议》于2019年11月25日解除。 关于被告是否应向原告双倍返还定金200000元。原告黄晓冬在占有使用案涉房产期间，因违章搭建导致本案讼争房产于2015年6月18日被厦门市集美区城市管理行政执法局作出行政限制决定，其后黄晓冬也未采取措施使行政限制得以解除，导致案涉房产产权证至今无法办出。而履行《房产买卖协议》中约定的房产过户手续，其前提系案涉房产的产权证能够办出。故双方之间的房屋买卖合同无法继续履行，黄晓冬存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨文彬与黄晓冬于2014年10月17日达成的房屋买卖协议，杨文彬有义务使其向黄晓冬出售的案涉房屋没有他项权利。但案涉房产自2015年9月17日至2019年8月7日期间查封记录12项，且杨文彬确认其所负债务较多，无法通过清偿债务使得案涉房产的查封全部解除。即使黄晓冬纠正了违章搭建的违法行为，使得案涉房屋上的行政限制解除，杨文彬也无法将讼争房产过户给黄晓冬，故黄晓冬对房屋买卖合同无法继续履行，亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，基于双方无法继续履行案涉房屋买卖合同而协商解除合同，且双方对无法继续履行均存在过错，本院确认黄晓冬于2014年10月17日向杨文彬支付的定金100000元，杨文彬应向黄晓冬返还。黄晓冬主张杨文彬双倍返还定金200000元，本院不予支持。 关于被告杨文彬是否应当支付原告黄晓冬装修款298000元。本院认为，根据原、被告签订的《房产买卖协议》补充协议第十七条第2款约定：在甲方收到壹拾万定金当日应把房屋给乙方装修使用，装修后如若甲方出现违约状况，须双倍赔偿乙方装修款。被告于2014年10月17日将房屋交付给原告装修使用，但本案无法继续履行案涉房屋买卖合同，并非杨文彬单方违约所致，杨文彬与黄晓冬均有过错。黄晓冬主张于2017年3月12日与厦门吉佰佳设计装饰有限公司签订《装修工程承包合同》，于2017年3月13日签订二次装修备案表，但未提交任何装修款支付凭证予以佐证，本院对黄晓冬主张装修花费298000元的事实不予采信。黄晓冬申请对装修费用进行鉴定，但逾期未预缴鉴定费，应视为撤回该项鉴定申请。黄晓冬主张杨文彬赔偿装修费298000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告杨文彬是否应向原告黄晓冬赔偿房屋价差损失。本案房屋买卖合同不能继续履行，原、被告均存有过错。根据厦门深茂土地房地产评估有限公司出具的鉴定意见，讼争房屋现在的市场价值为3939000元，讼争房屋合同价格约定为2067000元，讼争房屋溢价利益1872000元，结合本案中原、被告的过错，基于诚实信用和公平合理原则，本院酌情确认原、被告双方各享受和承担一半的房屋差价利益及损失，故被告应支付原告差价损失936000元。 关于原告黄晓冬是否应当支付房屋占有期间的使用费。本院认为，原、被告签订的《房产买卖协议》中约定被告杨文彬在收到定金当日将房屋交付给原告黄晓冬使用，对使用费用双方并无约定，故杨文彬主张黄晓冬支付占有期间使用费没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）黄晓冬与被告（反诉原告）杨文彬签订的编号为1880905的《房产买卖协议》于2019年11月25日解除； 二、被告（反诉原告）杨文彬应于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）黄晓冬购房定金100000元； 三、被告（反诉原告）杨文彬应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）黄晓冬房屋差价损失936000元； 四、驳回原告（反诉被告）黄晓冬其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）杨文彬全部诉讼请求。 本诉案件受理费39320元，由原告黄晓冬负担29299元，由被告杨文彬负担10021元。反诉案件受理费4463元，由反诉原告杨文彬负担。鉴定费9878元，由原告黄晓冬负担4939元，由被告杨文彬负担4939元，（该款原告黄晓冬已支付，待执行时由被告杨文彬直接支付给原告黄晓冬）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  庞 敏 人民陪审员  李全忠 人民陪审员  郑建煌 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  王玉霞 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。