河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9691号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南东方宇亿置业有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路136号院综合楼11层。法定代表人：景东方，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇赛，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫明阳，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：屈秋娟，女，汉族，1976年9月9日出生，住登封市。委托诉讼代理人：卢洪涛，河南群达律师事务所律师。上诉人河南东方宇亿置业有限公司（东方宇亿公司）因与被上诉人屈秋娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2020）豫0185民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法独任开庭进行了审理，上诉人东方宇亿公司的委托诉讼代理人张勇赛、闫明阳，被上诉人屈秋娟及其委托诉讼代理人卢洪涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。东方宇亿公司上诉请求：1、撤销河南省登封市人民法院（2020)豫0185民初671号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费、评估费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人并不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的情形，被上诉人在签订房屋认购书时对案涉房屋没有取得商品房预售许可证明是明知的，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被上诉人无权要求上诉人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任以及购房款利息。被上诉人与上诉人在2007年12月4日签订的《房屋认购合同》第一条显示，乙方即被上诉人对涉案房屋做了充分了解，愿意接收该套住房。这说明被上诉人对房屋的基本情况是知情的。且事实上被上诉人在签订房屋认购合同时对于涉案房屋系由登封市棉麻公司和上诉人合作开发以及房屋没有取得预售许可证是明知的，上诉人并不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的情形，涉案房屋未取得预售许可证也是由于土地性质的政策原因这一历史遗留问题导致的，不能完全归责于上诉人。故本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被上诉人无权要求上诉人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任以及购房款利息。二、一审法院未综合考量造成本案诉争的主客观因素，裁判过重。被上诉人在2007年购买涉案房屋后就一直在房屋里居住，但直到2019年，被上诉人才起诉要求确认房屋认购合同无效，并要求赔偿房款利息以及一倍房款的损失。一审法院在认定上诉人存在故意隐瞒情形的基础上，支持了被上诉人赔偿利息的损失，并判决上诉人承担已付购房款百分之九十的赔偿责任。长达12年的利息再加上已付购房款百分之九十的赔偿责任，这相当于被上诉人在免费居住了12年房屋后，又获得了将近两倍的房款。本案纠纷是因土地性质的政策原因这一历史遗留问题导致的，上诉人也为办理涉案房屋房产证作出了最大努力，办理涉案房屋没有取得预售许可证不能完全归责于上诉人，且被上诉人作为买受人对所购买房屋的现状也存在一定的审查义务。涉案小区因历史遗留问题未能取得房产证的业主还有将近六十户，若一审裁判文书生效，将会造成不良的社会效果，不利于社会稳定和交易安全及公平。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但法院也应当综合考量历史因素、主观过错、裁判的社会效果等因素，合理行使自由裁量权，平衡上诉人与被上诉人之间的利益，合理确定赔偿数额，不应让某一方获得过大的利益。一审法院未综合考量主客观因素，明显裁量过重。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判或发回重审。东方宇亿公司另补充上诉意见：一、一审案件事实不清、在事实认定方面存在重大遗漏，事实认定错误。经一审法院确认的《“银棉大厦”承建合作协议》第四条、第五条、第六条明确载明：1、“银棉大厦”主体建筑物的性质为办公用房及双方职工住宅。2、职工住房的集资款数额，按当时商品房的价格支付85%，余额15％由乙方公司支付。一审法院虽然己经查明了“银棉大厦”系东方宇亿公司承建，以解决职工住房问题，并将其中一套房子出售给了被上诉人，但是并未查清，被上诉人屈秋娟是以什么方式购买的房屋，其对“银棉大厦”系棉麻公司职工集资福利分房的情况是否知晓。导致案件事实存在重大遗漏，这对本案是否应当适用商品房预售和商品房买卖的法律规定、是否存在故意隐瞒（欺诈）存在重大影响。被遗漏的案件重大客观事实：一审判决遗漏屈秋娟所购房屋系棉麻公司职集资福利房，其参与了“棉麻大厦”的职工福利分房，享受每平方优惠15%的政策的重大事实。根据当时制定的棉麻公司职工住房集资制度和《“银棉大厦”承建合作协议》，参与集资房分配的人应具备职工资格，职工所付集资款为投资商预算的成本价格，按投资方制定的售房价格每平方优惠15%，由于系集资房，未来办理房产证的相关费用由住房户承担。选房过程中，屈秋娟系通过熟人关系（登封市电业局职工王跃军）协调，经棉麻公司同意，用棉麻公司职工名额参与了棉麻公司的职工福利分房。根据棉麻公司提供的《登封市棉麻公司职工购房名单》显示，危房改造完成后，棉麻公司内部职工和用棉麻公司职工名额参与集资选房的人员共计29人，该29人中包括屈秋娟和耿秀云。所以一审判决认定事实错误。二、一审案件法律关系认定和法律适用上存在错误。（一）案涉房屋为集资福利房，属于一般的其他房屋买卖合同纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷，不属于《最高人关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围，一审法院按照商品房买卖合同纠纷规定，适用该解释第一条、第二条、第五条、第九条规定，认定《房屋认购合同》为商品房买卖合同，判决确认该合同系无效合同、判令返还购房款及利息、赔偿90％购房款的判决结果错误。房屋买卖合同纠纷属于三级案由，其下的四级案由包括：(1）商品房预约合同纠纷；(2）商品房预售合同纠纷；(3）商品房销售合同纠纷；(4）商品房委托代理销售合同纠纷；(5）经济适用房转让合同纠纷；(6）农村房屋买卖合同纠纷；(7）其他房屋买卖合同纠纷。《最高人关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整的范围是商品房买卖合同，不是商品房买卖合同的纠纷，就不属于该解释调整范围该解释第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。棉麻公司与东方宇亿公司合作建房的目的是对职工进行福利性住房分配，解决自身职工就业、办公和职工住房问题，具有很强的福利性和职工的参与性，远远低于商品房的市场价格。案涉房屋认购与进行房地产开发、面向社会销售，并获取利润的商品房买卖有着本质的区别，并非公开向社会不特性主体进行销售获得利益为目的的商品房销售，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定。（二）认定案涉《房屋认购书》无效错误。案涉《房屋认购书》应当适用《合同法》、五十二条《民法总则》第一百五十三条、第一百四十九、第一百五十条等相关规定，看是否存在合同无效的情形，如果不存在，则不应当直接认定合同为无效。棉麻公司用于集资福利建房的土地系合法取得的国有土地使用权，依法持有河南省人民政府颁发的登国用（建）字第27号《国有土地使用证》，根据《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。郑州市人民政府和登封市地方政府近些年己经出台相关政策以解决历史遗留问题，允许划拨土地己建成的房屋在补缴土地价款后，可以申请办理出让性质不动产权证书（详见东方宇亿公司在一审中提交的第四组证据：《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记问题的意见》郑政〔2017〕6号、《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记问题的补充意见》郑政〔2018〕33号和二审将提交的登封市国土资源局文件《登封市国土资源局关于登封市棉麻公司用地情况的报告》）。根据上述规定和现行相关政策，集资房如果经依法缴纳土地出让金，将划拨用地变更为出让用地，即可为住房人办理产权证。从建设“银棉大厦”之初至今，棉麻公司便一直致力于为职工办理房产证的事情，目前尚未办理下来，很大程度上有政府和历史因素。显然，本案中不存在欺诈，各方存在真实的集资福利分房意思表示（详见第三部分的论述），也不存在违反法律法规强制性规定的情况，《房屋认购合同》应当属于有效合同，如果经审理，原告主张本案办理房产证该合同从权利影响到其购房合同目的实现的，也应当由法院依据《合同法》九十四条规定进行审查。三、本案不存在欺诈，一审法院对此事实认定错误、法律适用错误。一审法院认为：东方宇亿公司明知案涉房产土地为登封市棉麻公司所有，用途为商业用地，无法办理房屋所有权证，也无法取得商品房预售许可证，此情况下与原告签订商品房买卖合同，并且也没有提供证据证明己告知原告未取得商品预售许可证明的事实，导致合同无效存在过错，因此原告要求被告返还购房款342934元、支付利息及赔偿损失的诉讼请求，予以支持。判决书第二、三判项支持了原告上述诉请。裁判主要依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；东方宇亿公司认为，本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，且一审错误将举证责任倒置。关于举证责任的分配，《民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，屈秋娟对东方宇亿公司是否存在欺诈负有举证义务，并且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十六条的规定，其对于欺诈事实的证明要高于一般的证明标准，达到排除合理怀疑的标准。屈秋娟用棉麻公司职工名额参与分房，在认购房屋时明知该房屋为棉麻公司职工集资福利房，明知“棉麻大厦”系棉麻公司原址拆旧建新所建，在购买房屋时对房屋的属性是明知的。东方宇亿公司在签订《房屋认购合同》时并无隐瞒案涉房屋土地为棉麻公司所有，用途为商业用地的行为。屈秋娟如果主张东方宇亿公司存在欺诈行为，应当举证证明，然而屈秋娟并未能举出充分的证据证明东方宇亿公司存在欺诈行为，属于举证不能，应当承担请求不被法院支持的后果。四、一审裁判结果显失公平，导致双方权利义务失衡集资福利分房与商品房有很大的区别，屈秋娟在明知“棉麻大厦”为职工集资福利分房的情况下，却仍然参与认购，享受低于市场价购房的待遇，居住12年后要求退房、双倍赔偿，明显违反诚实信用原则，且在购房时未能尽到注意、审查义务，自身存在过错。屈秋娟以棉麻公司职工名义参与集资福利购房，以明显低于市场价格的2024.99元／㎡标准购房（对比：同期周边楼盘篙翰花园电梯房的销售单价在2800元／m2-3000元／㎡)，并实际占有、使用房屋长达12年之久，现一审判决返还本金342934元、利息258826.97元（暂计算至2020年8月13日开庭当日）、0.9倍赔偿308641元，合计91万元，导致双方权利义务失衡，应当予以纠正。综上所述，本案所涉房产系职工集资福利分房，不属于商品房买卖，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，一审法院对此事实认定不清、法律适用错误，遗漏必要共同诉讼当事人，且错误将原告的举证责任分配给被告，故恳请二审法院撤销登封市人民法院（2020）豫0185民初671号民事判决，依法将本案发还重审，或者在查清事实后依法改判。屈秋娟辩称：一、东方宇亿公司严重存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的情形。1、屈秋娟与东方宇亿公司在2007年签订《购房合同》时，东方宇亿公司售房部的工作人员在售房部公开向所有购房客户宣传并承诺所售房产土地证、规划证、预售证等手续齐全，能办理房产证。屈秋娟购房后一直催促办证，东方宇亿公司以土地手续未完善为由一直推拖，但始终答应可以办证，直到一审开庭时东方宇亿公司向法庭出示了《合作建房协议》、土地使用证、规划证等证件，屈秋娟才得知涉案房产是东方宇亿公司与登封市棉麻公司联建，土地证上的使用权人是棉麻公司并非东方宇亿公司，即东方宇亿公司并未获取土地使用权，并且土地取得方式为划拨取得，土地性质为商业用地，合作建房的目的是内部职工安置，所有这些信息东方宇亿公司一直处于隐瞒状态，并未在售房时向外公布。2、合同第九条约定：“房产证由甲方负责办理，乙方提供相关手续，费用甲方承担。”预售许可证是办理房产证的前置条件，东方宇亿公司承诺可以办房产证，即表明已取得了预售许可证。另外，未取得预售许可证是不许对外出售房产的，东方宇亿公司成立售房部公开对外出售房产的现象，足以使购房的客户认为东方宇亿公司己取得了售房权，已取得了预售许可证。3、当时登封市小产权房在市场上占比例80％以上，能办房产证的房产极少，无证房与有证房价格相差3倍左右，无证房当时市场上售价为700元／㎡左右，而本案的房产售价为2000元／㎡，通过对比可知东方宇亿公司是按有证的价格出售房产，而屈秋娟也是按有证的价格进行购房。屈秋娟不可能在明知无售房许可证、将来也不能办房产证的情况下按有证的房产价格购房。4、合同第一条的“。乙方对该套住房做了充分了解，愿意接收该套住房”，是对该条前边部分内容中的房产位置、户型的了解，并不能扩大为对房产是否办有预售证的了解，东方宇亿公司显然是在断章取义、扭曲事实。二、本案如果不能判双倍赔偿，难以体现法律的公平、公正。1、从登封市的房地产市场可知，无房产证的小产权房这几年也都在增值，由10年前的700元／㎡增至现在的2000元一2500元／㎡，但是涉案房产现在的市值最多不超过2500元／㎡，与小产权房是相同价值。然而，有房产证的商品房市值在5000元一7000元／㎡，这种差距随着国家房产市场的完整、法制的健全是越来越大。从购房到起诉时，已时隔12年，如果房产能够随市场增值，屈秋娟将无必要起诉。2、如果东方宇亿公司能够办房产证，屈秋娟不仅能够免费使用房产而且房产自身还能翻倍增值，这是普遍规律，合理现象，但是一审判决让屈秋娟支付使用费，已经对屈秋娟体现出了不太公平。3、东方宇亿公司在一审中提起反诉让屈秋娟支付房屋使用费，也表明了东方宇亿公司已自认合同存在欺诈，是无效的，因此才主张房屋使用费。三、如果东方宇亿公司上诉理由成立，将导致东方宇亿公司开发涉案房地产中不缴纳土地出让金、不缴纳售房税节约开发成本并按有房产证出售房产的行为，不但没有得到法律的惩罚，反而受到法律的保护，显然有悖房产管理法及相关司法解释的立法精神，也不利于对消费者的有力保护。综上所述，请二审法院依法查明本案事实，依法公断，维持原判。屈秋娟另补充答辩：关于东方宇亿公司主张涉案房屋属于职工用房，对屈秋娟优惠百分之15%的理由显然是不能成立的。因为本案售房的主体是东方宇亿公司并非棉麻公司，东方宇亿公司属于一个置业公司，而棉麻公司属于集体性质的企业，也就是说棉麻公司需要安置职工与东方宇亿公司之间没有关系，东方宇亿公司没有为棉麻公司安置职工的义务，根据合同的相对性原则，屈秋娟并非从棉麻公司所购买的房屋，而是通过上诉人东方宇亿公司购买的房产，因此上诉人用棉麻公司的相关优惠政策等等来对抗屈秋娟，显然是不符合合同的相对性原则，并且屈秋娟并非棉麻公司的职工，享受到优惠等也是没有事实根据的。即便上诉人这些理由能够成立，也不能够否认其不办预售证就可以售房，就可以随便向屈秋娟承诺办房产证。另外，上诉人一直说被上诉人对所有房地产商业性质划拨取得土地等这方面都是明确的，那么在一审当中被上诉人没有见到有证据证明在出售房屋的时候，上诉人向被上诉人出示了这些证件，或者告知了被上诉人房地产开发的行为都是违法的。这个土地是商业性质，而且是划拨取得的，上诉人隐瞒真相将房屋卖出去。如果告知了客户真相，告诉了被上诉人真相，上诉人的房子是卖不出去的。关于举证责任分配问题，上诉人有欺诈行为，或者说如果没有证据证明有其他行为的话，就推定上诉人没有欺诈行为，这种观点显然是错误的。因为通过一审已经查明，在签合同的时候承诺能办理房产证，能办的房产证前提就已经确认了涉案的房产是有预售证的。另外在公开的有售房部对外公开销售这样的一种现象，也表明了上诉人是在公开销售房子，这种行为能够是上诉人认为被上诉人已经取得了证件，并且结合着上诉人有自己宣传说他有预售证等和这些现象本身就是对其他行为的一种证据。时间已经过去了十几年了，售房部现在已经不存在，相反合同应写明是可以办证的，这些现象能够证明在售房的时候，上诉人是存在欺诈。最后一点就是关于当时售房是不是优惠了，那么由上诉人把所有的售房合同向法庭提供对比一下，因为在所谓的团购也好，所谓的集资房也好等等，有些所谓的优惠只是一种做促销的手段和炒楼，是不是客户真正地得到了15%的优惠?如果上诉人坚持这种说法，那就要把所有的售房合同向法庭出示，通过对比才能知道。屈秋娟向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告双方于2007年12月4日签订的《房屋认购合同》无效；2、依法判令被告向原告返还购房款342934元及利息（利息以已交付的购房款342934元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍自2007年12月4日起计算至购房款实际返还之日止)，并承担342934元的赔偿责任（原告保留要求被告赔偿房屋装修损失的诉权)；3、本案诉讼费用由被告承担。东方宇亿公司向一审院反诉请求：1、依法判令反诉被告支付自2007年12月4日起的房屋占有使用费18万元（暂计至2019年7月4日之后的房屋占有使用费以1.5万元/年为标准，计算至反诉被告归还反诉原告房屋止；房屋占有使用费标准若与评估结果不符，待评估后另行变更）；2、本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实，2007年12月4日，原、被告签订《房屋认购合同》，原告从被告处购买位于登封市少林路与少室路交叉口东南角银棉大厦东单元捌层C户三室两厅的住房一套，房屋总价款为342934元。合同签订后，原告向被告交付了购房款，被告向原告交付了房屋。按照合同约定，由被告负责办理房屋所有权证，原告入住后，多次要求被告为原告办理，被告至今仍未办理。现原告要求确认房屋认购合同无效，并依法判令被告向原告返还购房款342934元及利息，并支付一倍赔偿。另查明，涉案土地为登封市棉麻公司所有，用途为商业用地。2005年1月6日，登封市棉麻公司与被告郑州东方宇亿置业有限公司签订“银棉大厦”承建合作协议，由被告为棉麻公司承建“银棉大厦”，以解决职工住房问题，协议约定了房子建成后的分配方案。被告将其中的一套房子出售给了原告，经鉴定，2008年1月1日至2019年7月，原告房屋占有使用费为123449元。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告双方签订的《房屋认购合同》是否有效，被告是否存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，被告是否应当返还购房款、支付利息及承担一倍赔偿责任；二、反诉被告屈秋娟是否应当支付房屋占有使用费？关于第一个问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告郑州东方宇亿置业有限公司于2007年12月4日签订的《房屋认购合同》，对原告所购买的房屋进行了约定，同时约定了房屋的单价、总价款、交款日及交款方式、交房日，双方就购买特定房产达成了一致意思表示，因此该《房屋认购合同》具备了相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，同时原告根据双方的约定支付了房款342934元，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。被告郑州东方宇亿置业有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下向原告销售涉案房屋，并且在本案开庭前亦未取得涉案房屋的商品房预售许可证，因此，原告与被告签订的《房屋认购合同》为无效合同，对原告要求确认原告与被告签订的《房屋认购合同》为无效合同的诉讼请求，该院予以支持；《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)……。本案中，被告郑州东方宇亿置业有限公司作为商品房出卖人，明知涉案房产土地为登封市棉麻公司所有，用途为商业用地，无法办理房屋所有权证，也无法取得商品房预售许可证，在此情况下与原告签订商品房买卖合同，并且也没有提供证据证明已告知原告未取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效存在过错，因此，对原告要求被告返还购房款342934元、支付利息及赔偿损失的诉讼请求，该院予以支持。关于利息，以342934元为基数，自2007年12月4日起至2019年8月20日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；关于赔偿损失的数额，经综合考量，在不超过购房款一倍的基础上，应以90%为宜，即308641元；至于被告辩称本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》而应当适用《合同法》司法解释（二）第14条的问题，商品房司法解释第一条明确规定了要调整的对象及适用该解释的前提条件，本案属于商品房买卖合同，应当适用该解释，被告的辩称理由不能成立，该院不予采纳；关于第二个问题，反诉被告是否应当支付房屋占有使用费？本案中，反诉被告屈秋娟自2008年购买涉案房屋后一直在里面居住，在本诉中要求确认房屋买卖合同无效，退还购房款并赔偿损失，其诉求已得到支持。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，故从公平的角度出发，反诉被告在取得相关权利后，应当支付房屋占有使用费，根据反诉原告提供的鉴定报告，反诉被告应支付2008年1月1日至2019年7月的房屋占有使用费123449元，之后的被告待鉴定后可另行处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告屈秋娟与被告郑州东方宇亿置业有限公司2007年12月4日签订的《房屋认购合同》无效；二、被告郑州东方宇亿置业有限公司于判决生效后十日内返还原告屈秋娟购房款342934元及利息(以342934元为基数，自2007年12月4日起至2019年8月20日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、被告郑州东方宇亿置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告屈秋娟308641元；四、驳回原告屈秋娟的其他诉讼请求；五、反诉被告屈秋娟于判决生效后十日内支付反诉原告郑州东方宇亿置业有限公司2008年1月1日至2019年7月房屋使用费123449元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5329元，反诉费1950元，鉴定费3000元，共计10279元，原告屈秋娟负担3779元，被告郑州东方宇亿置业有限公司负担6500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，关于涉案《房屋认购合同》是否为商品房买卖合同问题。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。东方宇亿公司系专业的房地产开发公司，其与屈秋娟签订《房屋认购合同》约定了房屋的位置、单价及总价款、交款方式、产权办理等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，屈秋娟已支付了全部房款，东方宇亿公司亦将涉案房屋交付给屈秋娟。因此，涉案《房屋认购合同》应认定为商品房买卖合同。东方宇亿公司主张屈秋娟所购房屋系棉麻公司职工集资福利房，其参与了“棉麻大厦”的职工福利分房，享受每平方优惠15%的政策，本案不是商品房买卖合同的纠纷。屈秋娟并非登封市棉麻公司职工，东方宇亿公司提供的证据不足以证明屈秋娟以职工集资名义享受到了15%优惠，且涉案《房屋认购合同》并未有登封市棉麻公司加盖印章予以确认，不能认定登封市棉麻公司为该合同的相对方。因此，东方宇亿公司的上述主张不成立，本院不予采信。涉案房产土地为登封市棉麻公司所有，用途为商业用地，东方宇亿公司作为商品房出卖人明知上述情形，在未取得商品房预售许可证的情况下，仍向屈秋娟出售房屋，并约定由其负责办理涉案房屋的房产证，但东方宇亿公司至今也未能办理房产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案《房屋认购合同》应属无效合同。东方宇亿公司未提供证据证明已告知屈秋娟涉案房屋未取得商品房预售许可证的事实，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，结合当事人的过错程度，判决东方宇亿公司返还购房款342934元及利息，并以购房款的90%即308641元认定赔偿数额，处理并无不当。东方宇亿公司于二审中提交的证据不足以支持其主张，本院不予采信。综上所述，东方宇亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14558元，由河南东方宇亿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年八月十四日书记员 田宇恒