山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民初284号 原告（执行案外人）：东营大海房地产开发有限公司。 法定代表人：刘保全，董事长。 委托诉讼代理人：李永杰，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司广饶支行。 负责人：侯新和，行长。 委托诉讼代理人：成世波，山东鲁成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴兆琦。 被告（被执行人）：吴国军。 原告东营大海房地产开发有限公司（以下简称大海房地产）与被告中国建设银行股份有限公司广饶支行（以下简称建行广饶支行）、吴国军案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大海房地产的委托诉讼代理人李永杰、被告建行广饶支行的委托诉讼代理人成世波、吴兆琦到庭参加诉讼，被告吴国军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 大海房地产向本院提出诉讼请求：1.确认大海丽苑小区51-1-103号房产归大海房地产所有；2.立即解除对大海丽苑小区51-1-103号房产查封措施，停止对该房产的执行；3.本案全部诉讼费用由建行广饶支行、吴国军承担。事实和理由：2018年6月20日，东营市中级人民法院依据该院（2018）鲁05民初549号民事裁定书，对吴国军购买的位于广饶县的房屋（该房屋仅进行网签备案，尚未办理房产证）进行了查封。2019年7月19日，东营仲裁委员会作出了〔2019〕东仲字第396号裁决书，裁令解除大海房地产与吴国军签订的《商品房买卖合同》，吴国军限期向大海房地产返还房屋，并配合办理该房屋的备案注销手续。但因该房屋建行广饶支行已申请贵院查封，吴国军无法按照仲裁裁决书的要求履行义务，导致房屋备案一直无法注销，大海房地产无法收回该房屋。大海房地产认为，贵院执行行为属于执行标的错误，大海房地产系房产的所有权人，贵院查封该房产的行为侵害了大海房地产的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 建行广饶支行答辩称，1.针对涉案房产已签订了商品房买卖合同并办理了网签备案，房产也已经交付给吴国军，吴国军从中信银行办理了按揭贷款，大海房地产已经收到全部房款，双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕，所以大海房地产要求解除合同没有依据，请求解除查封没有依据。2.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，案外人应当提出执行异议而不是进行仲裁，其依据房产被查封后作出的裁决书要求排除异议不应得到支持。 吴国军未作答辩。 大海房地产围绕其诉讼请求提交的大海·丽苑项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》各一份，以及《不动产权证书》、《商品房预售许可证》各一份，可以证实大海房地产系大海·丽苑项目的开发商，项目开发具备相应手续并办理了预售许可，本院予以采信。大海房地产提交的其与吴国军签订的《商品房买卖合同》、东营经济技术开发区人民法院（2019）鲁0591民初299号民事判决书复印件、〔2019〕东仲字第396号裁决书复印件各一份，可以证实大海房地产与吴国军就涉案房屋签订及履行合同后又解除的情况，本院予以采信。大海房地产提交的广饶县人民法院《立案审批表》复印件、手机短信通知打印件、网上银行电子回单打印件、广饶县人民法院案款过付审批表复印件各一份，可以证实根据〔2019〕东仲字第396号裁决书大海房地产应向吴国军返还的房款已经法院执行完毕。大海房地产提交的东营市中级人民法院（2020）鲁05民撤4号受理案件通知书复印件、（2020）鲁05民特4号民事裁定书各一份，仅能证实大海房地产曾向本院申请撤销〔2019〕东仲字第396号裁决中的第二项裁决事项，但被本院裁定驳回，其他证明目的与本案认定缺乏事实上的关联性，本院不予采信。建行广饶支行围绕其抗辩主张提交的（2018）鲁05民初549号民事调解书、（2018）鲁05民初549号民事裁定书、（2018）鲁05执保139号-1协助执行通知书照片打印件各一份，均系本院依法作出的法律文书，能够证实建行广饶支行的执行依据及查封涉案房产的情况，本院予以采信。吴国军未提交证据。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： （一）〔2019〕东仲字第396号裁决书（大海房地产与吴国军房屋买卖合同纠纷）的裁决事项及其查明的有关事实 2019年5月16日，大海房地产以吴国军为被申请人，向东营仲裁委员会申请仲裁，2019年7月19日，东营仲裁委员会作出〔2019〕东仲字第396号裁决书，裁决如下：一、解除大海房地产与吴国军签订的编号为“大海丽苑一期别墅001”的《商品房买卖合同》及附件；二、大海房地产于裁决书送达之日起十日内返还吴国军购房款3701237元、房屋维修基金19355元；三、吴国军于裁决书送达之日起十日内返还大海房地产位于房屋一套，并协助大海房地产办理该房屋的备案注销手续；四、吴国军于裁决书送达之日起十日内赔偿大海房地产代偿款102274.75元及利息损失2592.46元，并赔偿大海房地产自2019年5月6日起至裁决书送达之日起第十日止的以102274.75元为基数按同期银行贷款利率计算的损失；五、驳回大海房地产的其他仲裁请求。 该裁决查明以下事实：2015年6月16日，大海房地产与吴国军签订了编号为“大海丽苑一期别墅001”的《商品房买卖合同》一份，合同约定吴国军购买大海房地产开发的位于房屋一套，建筑面积为372.92平方米，房款总额为3701237元；合同第六条约定付款方式为按揭贷款，买受人首付款房款1111237元，余款259万元办理按揭贷款；合同第十九条约定，合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交东营仲裁委员会仲裁。 合同签订后，吴国军支付大海房地产房屋首付款1111237元。2015年6月30日，大海房地产、吴国军与中信银行东营分行签订了《中信银行个人借款合同》一份，约定吴国军向中信银行东营分行按揭贷款259万元，大海房地产为吴国军该笔借款提供连带责任担保。合同签订当日，中信银行东营分行向吴国军发放了该笔贷款，并支付至大海房地产的银行账户，至此，吴国军交纳房款的义务履行完毕。2016年8月5日，大海房地产将涉案房产交付给吴国军，同日，吴国军向大海房地产缴纳房屋维修基金19355元，向东营大海物业管理有限公司交纳物业费4699元。 自2015年6月30日，中信银行东营分行发放贷款后至2016年8月22日，贷款人即吴国军一直按借款合同约定履行还款义务，共计向中信银行东营分行归还贷款利息264757.35元。但自2016年8月22日开始，吴国军不再按借款合同约定向中信银行东营分行履行还款义务，导致中信银行东营分行扣划保证人即大海房地产的保证金，至2018年12月24日共扣划保证金102274.75元，用于代偿吴国军未能按借款合同约定按时偿还的按揭贷款。2019年4月3日，大海房地产向吴国军发出解除合同通知书，吴国军拒收。 2019年1月22日，中信银行东营分行就吴国军的未偿还按揭贷款向东营经济技术开发区人民法院提起诉讼，东营经济技术开发区人民法院判决吴国军偿还贷款本息、复利以及中信银行东营分行因实现债权发生的律师代理费、案件受理费、保全费等各项费用，大海房地产承担连带清偿责任，该判决现已生效。 （二）相关案件的执行情况 1.2018年8月8日，本院作出（2018）鲁05民初549号民事调解书，确认协议的主要内容为：山东神宇机械制造有限公司于2018年8月10日前一次性偿还建行广饶支行借款本金3309万元及利息，吴国军等保证人对此承担连带清偿责任；建行广饶支行对山东神宇机械制造有限公司提供的抵押财产享有优先受偿权。2018年6月13日，本院作出（2018）鲁05民初549号民事裁定书，裁定冻结山东神宇机械制造有限公司、吴国军等3400万元的存款或查封同等价值的财产。2018年6月19日，本院依据该裁定查封了涉案房屋。2020年4月8日，大海房地产向本院提出案外人执行异议，本院于2020年4月22日作出（2020）鲁05执异46号执行裁定，裁定驳回大海房地产的异议请求，大海房地产遂提起本案诉讼。 2.2020年1月3日，吴国军就〔2019〕东仲字第396号裁决书向法院申请强制执行，同日，广饶县人民法院立案执行，案号为（2020）鲁0523执95号。2020年1月7日，广饶县人民法院冻结大海房地产银行账户存款3760198元。2020年1月22日，广饶县人民法院将该款扣划。2020年2月3日，广饶县人民法院将其中的260万元过付于吴国军。 3.2020年1月22日，大海房地产向本院申请撤销〔2019〕东仲字第396号裁决书第二项裁决，本院于同日立案，后于2020年2月25日作出（2020）鲁05民特4号民事裁定书，驳回了大海房地产的申请。 （三）大海房地产开发大海·丽苑项目的具体情况 2014年9月18日，大海房地产取得大海·丽苑项目的《建设用地规划许可证》；2014年10月14日，大海房地产取得大海·丽苑项目（12-13＃、15＃、18-21＃、26-28＃、31-33＃、35-39＃、50-53＃）的《建设工程规划许可证》；2015年1月13日，大海房地产取得大海·丽苑项目（33＃、35-39＃、50-53＃）的《建筑工程施工许可证》。2015年3月19日，大海房地产取得大海·丽苑51＃楼的《商品房预（销）售许可证》。2016年11月7日，大海房地产取得鲁（2016）广饶不动产权第××号不动产产权证书，权利类型为国有建设用地使用权，附记载明：该不动产于2016-11-04通过土地面积合并换发不动产证，原不动产权证［广国用（2014）第341号，广国用（2016）第××号，广国用（2016）第××号，广国用（2016）第××号，广国用（2016）第××号，广国用（2016）第××号］注销。 大海房地产主张涉案房产吴国军未实际入住。 本院认为，案外人提起执行异议之诉，请求停止执行的，应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，并就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中的执行标的是吴国军自大海房地产处购买的大海丽苑小区51-1-103号房产，因该房产并未办理登记至吴国军名下，且大海房地产已与吴国军解除了双方之间的房屋买卖合同关系，故大海房地产作为该房产的开发商享有对房产的所有权并足以排除建行广饶支行的强制执行。理由如下： 第一，建行广饶支行对涉案房产的查封是预查封。预查封是对被执行人已购买并办理预售登记备案，但尚未办理不动产转移登记备案，在将来可能会取得权属证书的不动产进行的司法限制措施，是对被执行人的物权期待权和对开发商的债权采取的限制性措施。虽然大海房地产与吴国军此前签订的是《商品房买卖合同》，但该合同中明确了销售房屋是预售商品房，交房日期为2016年8月30日前，大海房地产实际于2016年8月5日将涉案房产交付给吴国军，故大海房地产与吴国军之间仍属商品房预售合同关系，建行广饶支行对房产的查封仍属于预查封。 本案中，预查封所针对的是吴国军在未来可能取得的涉案房产所有权，限制的是吴国军对涉案房产未来的处分权，并不能针对吴国军与大海房地产的预售合同及与中信银行东营分行订立的个人借款合同下的解除权。而吴国军能否最终取得涉案房屋所有权取决于其与大海房地产履行商品房预售合同及大海房地产为其提供阶段性连带责任担保的情况。至于吴国军和建行广饶支行之间的金钱债务与吴国军和大海房地产之间的商品房预售合同系不同法律关系，涉案房产被预查封并不影响商品房预售合同的当事人依法行使合同解除权。 第二，大海房地产在与吴国军解除商品房预售合同关系后，其对吴国军享有的是物权性质的返还请求权，并因其合法建造行为而对涉案房产享有所有权。吴国军因未及时偿还中信银行东营分行的贷款本息而构成违约，大海房地产已通过仲裁裁决解除了与吴国军的商品房预售合同关系，有权请求恢复对涉案房产的占有，该请求权的基础来源于预查封之前就已达成的商品房预售合同。涉案房产所在的大海丽苑项目虽仍未办理房产的初始登记，但一方面大海地产已经取得了该项目所处土地的不动产权证书，另一方面，大海房地产作为该项目的开发商，系涉案房产的合法建造者，其在履行必备的手续后是可以成为涉案房产的初始登记所有权人的。 第三，执行异议审查与执行异议之诉分属执行程序和诉讼程序，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条中规定的“另案生效法律文书”应当具体情形具体分析，对于基于所有权等物权请求权所进行的确权，除非申请执行的债权优先于所有权，应当承认其排除执行的效力。本案中，大海房地产据以解除与吴国军商品房预售合同关系的仲裁裁决书虽于涉案房产被查封后作出，但其请求权系物权性质的请求权，故不再受该条规定的限制。 在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。本案中，大海房地产应返还的价款已被广饶县人民法院强制执行完毕，虽然未能对申请执行人建行广饶支行的债权进行清偿，但并非大海房地产的原因所造成，故应当认定大海房地产作为案外人已返还了价款。 基于上述三点理由，本院认定大海房地产对涉案房产享有所有权，可以对抗本案建行广饶支行的执行，应停止对涉案房产的执行，大海房地产提出的诉讼请求成立，依法应予支持。 关于大海房地产与吴国军之间的房屋买卖合同关系应否解除，本院认为，因已有发生法律效力的仲裁裁决文书认定两方之间的房屋买卖合同关系解除，本院不应再对此问题进行审查，且吴国军在该仲裁案中是同意解除合同的，故对建行广饶支行对此提出的抗辩主张不予支持。 吴国军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其部分诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、确认东营大海房地产开发有限公司对大海丽苑小区51-1-103号房产享有所有权； 二、不得执行大海丽苑小区51-1-103号房产。 案件受理费36410元，由中国建设银行股份有限公司广饶支行、吴国军共同负担。上述费用由中国建设银行股份有限公司广饶支行、吴国军在本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 本院（2020）鲁05执异46号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  潘 霞 审 判 员  许晓芳 人民陪审员  王艳霞 二〇二〇年八月二十七日 书 记 员  倪玉佳