河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9054号上诉人（原审原告）：郑州金水万达投资有限公司，住所地郑州市金水区信息学院路9号1519号。法定代表人：黄国斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴京霖，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈传震，河南千业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭利，女，汉族，1968年4月11日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋贵兴，男，汉族，1971年2月19日出生，住郑州市金水区，系郭利丈夫。上诉人郑州金水万达投资有限公司（以下简称为万达公司）因与上诉人郭利房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万达公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判为：1、判令郭利协助万达公司办理《商品房买卖合同》的备案登记和商品房预告登记等注销手续。2、二审诉讼费用由郭利承担。事实和理由：一审法院就万达公司在一审中的第二项诉请，在判决书的说理部分完全未涉及，也未明确是否应当支持，属于漏判，请求二审法院在查明事实的基础上予以支持。一、一审法院在列明万达公司的诉请时存在错误，依据《民事起诉状》，万达公司的诉请为“判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的备案登记和商品房预告登记等注销手续”，但人民法院错误载为“判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的备案登记和商品房预告登记等注册手续”。注销手续与注册手续虽为一字之差，但意思完全相反。二、法院在判决书的说理部分完全未涉及该项诉请，也未明确支持，属于漏判，存在错误。该项诉请也应当得到支持，具体理由如下：备案登记和预告登记的注销是合同解除后当事人承担恢复原状义务的体现，也是合同解除后自然而然的结果，应当得到支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，万达公司确认合同解除的诉请得到人民法院支持后，合同双方均承担恢复原状的义务。对于万达公司而言，恢复原状的义务具体是指返还购房人购房款，该义务在一审判决的第二个判项中也得到确认。对于郭利而言，恢复原状的义务具体是指备案登记和预告登记的注销。一审判决仅确认万达公司恢复原状的义务，却未依法确认郭利恢复原状的义务，存在不公，也将使万达公司陷入返还购房款后无法实质性收回房屋的尴尬处境，换言之，一审判决仅仅使万达公司承担返还房款的义务，却未实质性保障万达公司收回房屋的权利，未考虑到合同解除后社会秩序的恢复和双方权利义务的衡平，应当予以纠正。另外，正如预查封不能限制万达公司依约行使合同解除权，也不能限制万达公司在合同解除后，要求恢复原状的权利。综上，请求二审法院依法支持万达公司的上诉请求。郭利辩称：不同意万达公司上诉请求。一、二审所有诉讼费用都应由万达公司承担，包括我的上诉费、评估费、律师费及其他所有费用也应由万达公司承担。一审判决不公，解除合同的理由不充分，民法的立法基础就是公平公正。一审是以违规的霸王合同解除了我的商品房合同。现在是商品房购买合同纠纷，以商品房买卖合同之外的霸王合同霸王条款来解除合同，是违背公平公正原则的。涉案房屋我支付了130万的首付款，支付了299万的按揭款，共429万已经全款支付，万达公司不给我交房，实际上是万达公司违约，不是我违约。我提起反诉，一审法院应当支持，万达公司应该承担不交房的一切损失，万达公司应支付郭利、宋贵兴逾期交房违约金546975元，合同规定是2016年7月15日开始交房，至2020年5月31日就是一审开庭前的时间，其余的庭后另算。郭利上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，改判支持郭利的全部反诉请求或者发回重审。2、（反诉诉讼请求见一审反诉状)（1）撤销霸王合同《合同补充协议》即《商品房买卖合同》（合同编号:140××××7492）的补充协议，认定该霸王合同《合同补充协议》（二）第四条（霸王条款）中所有条款为无效条款。（2）撤销万达公司解除《商品房买卖合同》及支付20％违约金858000元的诉讼请求，同时对其代偿330938.96元的款项不予认可，请求判令万达公司承担已发生的诉讼费、保全费及律师费，并承担我反诉的诉讼费、律师费、误工费等一切费用的支出。（3）责令万达公司把位于郑州市金水区农科路北、科明路东万达公馆3号楼1单元2904房交付买受人郭利、宋贵兴，并支付郭利、宋贵兴逾期交房违约金546975元(2016.7.15—2020.5.31其余庭后另算)。3、一审、二审诉讼费用全部由万达公司承担。上诉理由：一、判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决没有深入实际，没有澄清事实，没有考虑法律的公平公正性。民法的立法基础首先是公平公正性，只断章取义混淆不同的法律关系，把万达公司与郭利的债权追索关系，拉到合同关系上。在判决的论述中明明阐述了霸王合同《补充协议》有明显的不对等的法律关系，且补充协议连签署日期都没有，怎么界定补充协议的法律效力和时效。同时提供《补充协议》格式合同格式条款的万达公司未采取合理的方式提请我和宋贵兴注意免除或者限制自己责任的条款、加重我弱势购房者的责任，排除我弱势购房者主要权利的条款、未按照弱势的购房者的要求对该条款予以说明，实属霸王合同，应依法撤销。合同《补充协议》（二）第四条（霸王条款）中所有条款为无效条款。用这个充满瑕疵和不对等关系的霸王合同霸王条款，来解除我已经完全履行完毕（房款已全部缴清）（而对方没有履行其交房责任的）的购房合同，不仅是证据不足的问题，而是违反了法律的公平公正性。二、我已充分履行了商品房买卖合同的责任和义务，交足了429万的购房款。三、《商品房买卖合同》的补充协议为“霸王合同”。该合同第四款为霸王条款。万达公司让我签订的购房合同之外的补充协议是万达为了重复使用预先拟定，并在订立合同时未与郭利商讨的条款。《合同补充协议》加重购房者责任和违约金比例的承担，排除购房者的合法权利。万达公司违约，不交房产，理应赔偿万分之一的违约金546975元，其余的庭后计算。万达公司在卖给我房产时提供了格式的补充协议，尤其《商品房买卖合同》补充协议（二）规避开发商自己应该应当承担的各种法律责任，加重购房者的责任和加重购房者承担违约金的比例，穷尽一切可能出现的责任，排除购房者的合法权利。否定或对抗或灭失主合同即国家法定的《商品房买卖合同》的条款和内容。综上所述，请求二审支持我的三项诉讼请求。四、万达公馆3号楼1单元2904号房我方的责任和义务已全部履行完毕。万达长期占有我600万购房款，实际上是拿着我们的钱来支付银行的逾期贷款，逾期贷款也是由万达公司不交房造成的，万达公司没有交房已构成根本违约，给我们造成了巨大的损失，必须支付违约金。郑州市金水区人民法院做出的（2020）豫0105民初364号民事判决认定事实不清，适用法律错误，判决没有深入实际调查，没有澄清事实，没有考虑法律的公平公正性。这既是对我们物权的侵权，也是对我们现金经济的侵权，同时还对抗了管城法院的两个判决书和金水法院本院的并且通过二审维持的一个生效判决书，必须撤销，依法改判或发回重审。恳请二审法院深入实际，在查明事实的基础上支持郭利的上诉请求，更详实的资料见一审反诉状和一审答辩状。万达公司辩称:一、根据民诉法解释第328条之规定，在二审程序中，原审被告提出反诉，且对方当事人不同意一并审理的，原审被告应另行起诉。因此万达公司对于郭利的反诉请求及事实和理由不予答辩。二、万达公司和郭利关于解除合同的约定，不违反法律行政法规的强制性规定，因为合法有效。三、合同签订后，郭利于2015年11月出现逾期偿还银行贷款的情形，最终导致贷款银行划扣万达公司3309383.96元（超过按揭贷款290万元），且万达公司的首付款130万元，被郭利的执行法院管城法院进行查封，涉案房屋被预查封。郭利的情形构成严重违约。万达公司依据合同法的规定和补充协议的约定解除合同并无不当。四、商品房买卖合同第八条约定的交房日期为2016年7月15日，而早在2015年11月郭利出现逾期偿还贷款的情形，且补充协议二第四条第七款明确约定，乙方即购房人存在违约时，甲方即万达公司有权暂不交房，直至购房人还清所有欠款。因此万达公司未交房的行为具有合同依据和正当理由，并非违约。五、具体到本案中导致郭利未于约定时间节点收到房屋，贷款银行提前收回全部贷款，并加收利息、罚息。万达公司的首付款被冻结，房屋被预查封的根本原因在于郭利未按时偿还银行贷款，如果万达公司解除合同的诉请未得到法院支持，将会使万达公司在未出现违约行为的情形下陷入款房两失的尴尬境地。这种使守约方遭到损失违约方未遭到惩罚的结果并不符合民法的公平合理原则和合同法的诚实信用原则。六、合同解除后，各方当事人均应负担恢复原状的义务，如果仅仅支持万达公司解除合同的诉请，但却未实质性保障万达公司收回房屋的手段，将会使万达公司陷入一种承担返还房款的不利负担，却未能享受收回房屋的权利，权利义务不对等的尴尬状态。万达公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2014年6月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××7492）已经解除；2、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的备案登记和商品房预告登记等注销手续；3、原告郑州金水万达投资有限公司返还被告郭利购房款92616.04元（购房款4290000元，扣除银行划扣金额3309383.96元，已发生律师费30000元，购房款总额20%违约金858000元）；4、本案的诉讼费、保全费由被告郭利承担。一审法院认定事实：2014年6月27日，原、被告双方签订合同编号为140××××7492《商品房买卖合同》一份，主要约定，被告购买原告出卖的位于郑州市××北、科××单元××房，该商品房用途为成套住宅，建筑面积共计220.58平方米；该商品房单价为每平方米19448.73元，总金额429万元整；付款方式及期限为：约定金额130万元，付款方式为现金，约定付款时间为2014年6月27日，交纳比例为30.3%；约定金额299万元，付款方式为商业贷款，向经原告认可的贷款银行申请按揭贷款支付。原告应在2016年7月15日前，将本合同约定的商品房交付被告使用。该合同的附件四《合同补充协议》第三条约定：若原告为被告提供阶段性贷款担保的，双方约定在被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。被告没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同，原告选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项。第六条约定：原告应当在2016年9月15日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。原告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向被告支付总房款0.01%的违约金。被告委托原告办理该商品房转移登记，被告应在商品房交付使用时向原告提供办理产权登记所需资料，原告应当在取得该商品房初始登记后120日内取得该房屋所有权证并及时通知被告领取。被告不解除合同的，原告按日向被告支付总房款0.01%的违约金。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议（二）第四条第5款主要约定：被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上或按揭银行通知原告承担担保责任的，原告有权解除本合同并要求被告按照本补充协议的约定承担违约责任；第7款约定：在该房屋交付前，如被告存在违反本条约定的行为，原告有权不向被告交房，直至被告还清所有欠款为止，且原告不承担逾期交房责任。第十条第5款约定：双方同意将将本合同第十五条及本合同附件四《补充协议》第六条变更为：原告应当在该房屋交付后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因原告的责任，被告不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，被告不退房，原告按被告已付购房款的万分之一向被告支付违约金。第十四条第1款约定：如因被告原因解除合同，应向原告支付购房款总额20%的违约金。该补充协议（二）双方未签署签订日期。2014年8月29日，贷款人中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属分行（以下简称邮政银行）、被告（借款人、抵押人）、原告（保证人）签订合同编号为4199912114087057969《个人购房/购车借款及担保合同》一份，主要约定，邮政银行同意向被告发放个人购置房屋的贷款，贷款金额为299万元整；贷款期限为216个月，自2014年8月29日起至2032年8月29日止；被告自愿将位于郑州市××北、科××单元××房，抵押给邮政银行；被告选择按月等额本金还款的方式偿还贷款本息；原告作为保证人承担阶段性连带责任保证，保证期间从本合同签署之日起至主合同约定的被告履行债务期限届满之日后两年止。2014年9月30日，原告收到预售购房款2990000元，并出具发票（号码：00426405）。2018年1月15日，因被告未按期偿还从原告处购买的农科路、科明路东的3幢1单元2904号住宅的按揭贷款，原告以追偿权纠纷为由将被告诉至该院，要求判令：1、被告向原告偿还2016年2月19日至2017年7月19日垫付的本金580565.53元，并支付违约金（自2016年2月19日起至2017年7月19日产生违约金81372.27元，剩余违约金自2017年7月19日起以580565.53元为基数，按每日万分之五的标准计算至实际付款之日）暂计算至起诉之日为87468.21元，合计668033.74元；2、被告承担原告律师费10000元；3、被告承担本案全部诉讼费用、保全费用。2018年2月28日，该院做出（2018）豫0105民初1895号民事判决书。该判决查明：“邮政银行依约发放贷款后，郭利如约偿还贷款至2015年11月份。邮政银行于2017年4月14日以郭利未依约履行还款义务为由将郭利与保证人万达公司诉至该院，该院于2017年9月13日作出(2017)豫0105民初12801号民事判决书，该判决书查明：2017年2月19日至2017年7月19日期间，邮政银行共计扣划万达公司保证金580565.53元用于偿还郭利的贷款。2017年8月3日，万达公司向郭利邮寄送达《告知函》一份，郭利于2017年8月8日收到该函。万达公司因此纠纷支付律师费1万元。”该判决认定：郭利未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致万达公司承担担保责任的，郭利应在万达公司向其送达告知函之日起3日内，将万达公司代其向按揭银行偿还的全部款项及因此遭受的全部损失支付给万达公司。邮政银行划扣万达公司保证金580565.53元后，万达公司向郭利送达了告知函，但郭利未依约向万达公司支付其所遭受的损失，故依合同约定，关于原告诉请被告偿还其代偿的贷款580565.53元的请求，该院予以支持。另，原告诉请被告按日万分之五支付违约金的请求，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。原告因此纠纷支出律师费1万元，有相应票据予以佐证，故该院亦予以支持。该判决判令：“一、被告郭利自本判决生效之日起十日内向原告郑州金水万达投资有限公司偿还垫付的贷款580565.53元及违约金（违约金包含两部分：自2016年2月19日至2017年8月10日为87468.21元；自2017年8月11日起至实际付款之日止，以580565.53元为基数、按日万分之五的标准计算）；二、被告郭利自本判决生效之日起十日内向原告郑州金水万达投资有限公司支付律师费10000元。”后被告不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院判决判驳回上诉、维持原判。2018年9月27日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》一份，主要内容为因被告逾期还款，致使原告承担了相应规定的保证责任，通知被告解除《商品房买卖合同》及其补充协议，被告于2018年10月1日签收。2019年12月2日，原告提交的由中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行出具的《代偿证明》一份，主要显示：因被告郭利购买位于郑州市××区××路北、××单元××号房屋，其向被告郭利发放贷款299万元，由原告万达公司承担阶段性连带责任保证。后因被告郭利未按时偿还贷款，其于2019年11月29日之前扣划原告万达公司1149546.15元，于2019年11月29日、12月2日两次扣划原告万达公司2159837.81元，累计扣划3309383.96元。被告郭利因购买案涉房屋及不偿还贷款所产生的本金、利息、罚息、复利等一切款项均由原告万达公司代偿完毕。位于金水区科源路5号3号楼1单元29层2904号的房产于2014年7月16日办理预售商品房预告登记，权利人为被告郭利。该房产于2015年3月24日被郑州市管城回族区人民法院预查封，查封文号为（2015）管民初字第634-1号。后该房产先后被其他法院轮候查封。他案权利人孙国安申请执行张红亮、郭利、河南源泽企业管理咨询有限公司、河南省荥阳市新星工业品展销有限公司民间借贷纠纷一案，执行依据为（2015）管民初字第634号民事判决书。该案执行过程中，郑州市管城回族区人民法院于2019年10月28日作出（2018）豫0104执恢2752号执行裁定书及协助执行通知书，冻结、扣留被执行人郭利名下位于郑州市金水区农科路北、科明路东3号楼1单元29层2904号（合同证号：140××××7492）房屋首付款130万元。该院另查明，原告就本案与河南千业律师事务所签订《专项委托服务合同》，原告共支付律师服务费3万元。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及原、被告与邮政银行签订的《个人购房、购车借款及担保合同》均为合法有效的合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，可以解除合同。本案中，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××7492），原告提交的《代偿证明》显示其已将被告因购买案涉房屋及未偿还贷款所产生的本金、利息、罚息等款项代偿完毕，根据原、被告双方合同约定，被告未按约定付清全部款项延迟达30日的，构成合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同。被告辩称原告始终未将涉案房屋交付被告使用，构成根本违约，其与原告的合同已在房管局备案，房屋增值等收益属于被告，被告对涉案房产享有物权期待权，涉案房产已被法院查封，原告主张解除合同无相关法律基础。对于预售房屋办理预告登记且被预查封的情况下，合同当事人是否有解除合同的权利，依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行预查封，查封的是被告享有的在本登记完成之前主张原告万达公司履行《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。人民法院预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合不动产变动登记的条件，预查封的效力是禁止预告权利人处分财产。法律未禁止与被告发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，被告郭利向原告万达公司购买诉争房屋，双方2014年7月16日办理了预售商品房预告登记，2015年3月24日因人民法院对登记在被告郭利名下的房屋进行预查封，该查封的效力限制的是被告郭利处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制被告郭利、原告万达公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言，案涉《商品房买卖合同》约定了原告万达公司享有合同解除权的条件，非因法定事由，不能剥夺原告万达公司的合同解除权。故原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，该院予以支持，被告该项答辩理由不能成立，该院不予采纳。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方合同约定，被告通过支付首付款及银行贷款的方式向原告支付购房款429万元，鉴于原、被告双方《商品房买卖合同》已解除，原告应向被告返还其支付的购房款，且原告已在起诉时主张该事项，该院认为原告的主张节省双方当事人诉累，系合理请求，对此该院予以确认。原告主张向被告返还购房款92616.04元，系购房款4290000元扣除银行划扣金额3309383.96元、已发生律师费30000元及购房款总额20%违约金858000元后所得。关于银行划扣金额3309383.96元，有中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行出具的《代偿证明》予以佐证，因原、被告间《商品房买卖合同》与原、被告及案外人邮政银行签订的《个人购房借款及担保合同》系独立民事法律行为，且原告在提起本案诉讼前已就前期部分代偿款项主张向被告追偿，根据该院（2017）豫0105民初12801号民事判决书判令，被告郭利应向原告偿还垫付的贷款580565.53元，故在本案中被告仍需再向原告偿还的垫付款2728818.43元（3309383.96元-580565.53元）。被告辩称其欠银行贷款总数未超过299万元，但其未计算借款产生的利息、罚息等费用，故对该答辩意见该院不予采纳。另外，因原告在诉请中未明确主张被告支付垫付款违约金，故对垫付款违约金该院不再审查。关于原告请求被告应按照房价款20%承担违约金858000的诉讼请求，原告作为房地产开发企业和格式合同的提供方，其在法律知识、信息获取方面相对于被告都存在明显优势，因该约定系双方签订合同前原告预先起草的格式化条款，约定的违约金标准明显过高，结合房地产市场房屋价格客观上的上涨原告并无损益的情形，有悖违约金弥补损失的原则之一。另外，原告与被告签订的《补充协议》二中，对于原、被告双方因违约产生的违约责任后果显失公平。综合本案原、被告双方合同实际履行情况，原告在规定期限内未向被告交付房屋亦存在违约行为，对原告主张的违约金，该院不予支持。对于原告已支付律师费30000元，有相应票据予以佐证，该院予以认可。被告其他答辩意见依据不足，该院不予采纳。被告于2020年6月1日向该院递交书面反诉状提起反诉，该反诉已超出法律规定时限，该院依法不予处理，被告可另行主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决：一、确认原告郑州金水万达投资有限公司与被告郭利于2014年6月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××7492）已解除；二、原告郑州金水万达投资有限公司于本判决生效后十日内返还郭利购房款429万元，三、被告郭利于本判决生效后十日内支付原告郑州金水万达投资有限公司代偿款2728818.43元；四、被告郭利于本判决生效后十日内支付原告郑州金水万达投资有限公司律师费30000元；五、驳回原告郑州金水万达投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15798元，保全费5000元，共计20798元，由被告郭利负担。二审期间，郭利提交以下证据：一、万达公司要求郭利办理产权登记的催告函，时间为2019年5月10日，证明万达公司说在2018年的9月27日已经通知郭利解除合同，实际上是不存在的，或者说是前后矛盾，万达公司不可能一方面给我解除合同，一方面又要求我去办理房屋产权证。二、物业公司收取物业费的催告函，催款时间为2019年8月12日，明显比2018年9月27日晚，证明万达公司要求解除合同的要约不成立，购房合同也没有解除，房屋备案也没有撤销，预告登记的权利人郭利对涉案房屋享有排他效力的物权期待权，或者说物的交付的请求权，物权期待权本质上属于债权，郭利的债权应该得到保障、保护，万达公司排除执行异议的请求得不到人民法院的支持。三、管城法院的（2019）豫0104民初18467号民事判决书，证明郭利在涉案房屋查封之前已通过支付首付款和按揭贷款的方式支付全部购房款。商品房买卖合同约定的合同义务已经完全履行。合同里万达公司出售房屋并收取购房款，郭利的合同义务已经完成，万达公司不具备解除合同的时间条件。万达公司发表质证意见，证据一真实性无异议，证明目的有异议。2020年5月5日万达公司向人民法院提起变更诉讼请求的申请，在该申请中再度明确确认解除合同的诉请，正如合同当事人在不同时间节点就同一事项作出不同的意思表示，以最晚的时间节点作出的意思表示及民事法律行为为准，另外催告函的产生时间既晚于贷款银行于2019年11月29日、12月2日划扣万达公司2159837.81元，也晚于管城法院于2019年10月28日查封首付款130万元。换言之该两情形的出现使得郭利的违约行为给万达公司造成的损失进一步扩大，而且存在款房两失的严重风险。证据二真实性无异议，证明目的有异议。通知单由物业公司出具，系物业公司履行其与郭利之间的物业合同并享受相应的权利，郭利与该公司的权利义务可另行通过诉讼解决，且万达公司与郭利之间的权利义务及诉讼请求不应第三人出具的材料而予以变更。证据三真实性无异议，证明目的有异议。该份判决并非生效裁决，万达公司及郭利均就该裁决提起上诉，且该判决在说理部分也认可预查封不具有处分被执行财产的效力，却最终未支持万达公司不得拍卖系处分被执行财产的诉请，自相矛盾，存在严重不当。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，郭利与万达公司签订商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。郭利未按合同约定向贷款银行偿还抵押贷款，导致万达公司向贷款银行承担了剩余贷款的全部担保责任为郭利代偿了银行贷款，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，已经达到解除权行使的条件，万达公司有权解除合同；且因郭利构成根本违约，亦符合合同法规定的法定解除的条件。涉案房屋预告登记于郭利名下，该房屋虽被法院查封，但法院预查封并不当然影响合同解除权人行使解除权，故对万达公司要求确认解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予支持。因《商品房买卖合同》解除，郭利丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，涉案房屋的预告登记因合同解除而失效，故对万达公司要求郭利配合其办理撤销合同备案登记和房屋预告登记的诉讼请求，应予支持。二审中郭利提交的证据不能证明其主张，对其上诉请求不予支持。综上所述，郭利的上诉请求不能成立，应予驳回。万达公司上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初364号民事判决第一、二、三、四项，即确认郑州金水万达投资有限公司与郭利于2014年6月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：14001717492）已解除；郑州金水万达投资有限公司于本判决生效后十日内返还郭利购房款429万元；郭利于本判决生效后十日内支付郑州金水万达投资有限公司代偿款2728818.43元；郭利于本判决生效后十日内支付郑州金水万达投资有限公司律师费30000元。二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初364号民事判决第五项，即驳回郑州金水万达投资有限公司的其他诉讼请求。三、郭利配合郑州金水万达投资有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号：14001717492）备案登记和房屋预告登记。四、驳回郑州金水万达投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15798元，保全费5000元，共计20798元，由郭利负担。二审案件受理费15798元，由郭利负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年八月十日书记员 景慧洁