本溪市溪湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0503民初397号原告：孙伟，女，1957年12月15日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无职业，现住辽宁省本溪市明山区。委托诉讼代理人:孙敏（系原告妹妹），女，1966年10月27日出生，汉族，辽宁省本溪市人，系本钢房地产开发有限责任公司职工，现住辽宁省本溪市平山区。被告：姚文忠，男，1968年8月26日出生，汉族，辽宁省本溪市人，系本钢实业公司东风湖分公司工会主席，现住辽宁省本溪市明山区。委托诉讼代理人:贾蕊，系本溪市溪湖区河东法律服务所法律工作者。被告:张亚翠，女，1969年3月10日出生，回族，辽宁省本溪市人，无职业，现住辽宁省本溪市明山区。原告孙伟诉被告姚文忠、被告张亚翠申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙伟的委托诉讼代理人孙敏、被告姚文忠的委托诉讼代理人贾蕊、被告张亚翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院撤销（2019）辽0503执异5号执行裁定，驳回异议人姚文忠的请求，立即执行（评估拍卖）法院所查封的被执行人张亚翠名下位于本溪市明山区房屋。2、诉讼费及其他费用由被告姚文忠承担。事实和理由：1、对明山区人民法院于2015年5月12日所查封的及之后溪湖区法院于2018年9月5日所查封的被执行人张亚翠名下位于本溪市明山区房屋，按法律规定应依法及时处置（评估拍卖）。2、根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。即不动产（房产）的变更（买卖）必须到不动产登记机关登记才发生效力，并且被告姚文忠与张亚翠只提供了《房屋买卖合同》，没有提供房屋交易的痕迹，即支付涉案房屋价款的有效凭证及其他辅助证据，不能确认其买卖的真实性，因而其买卖效力更不能对抗善意第三人和法院依法查封。故被告姚文忠的异议不成立，法院不应支持。3、假设被告姚文忠与张亚翠所签订《房屋买卖合同》是真实的，其所购买的涉案房屋都6年多了也没有主张其权利，没有到登记机构办理预告登记和过户，其放弃主张权利本身就不能排除其自身的过错。即使姚文忠后来实际占有，也不能对抗法院对该房屋的执行。故被告姚文忠的异议不成立，法院不应支持。被告姚文忠辩称，答辩人于2014年5月13日购买被告张亚翠、马劲松夫妻二人坐落在本溪市明山区的房屋和一处车库，成交价格为65万元(房屋价款为50万元、车库价款为15万元），并于当日分别签订了买卖合同2份（房屋买卖合同和车库买卖合同），并给付房屋款15万元。在房屋交易之前，答辩人与张亚翠夫妻共同到相关部门查询该房屋是否有被抵押、担保、贷款、查封情形，经过查询，该房屋没有以上情形，于是答辩人共计分6次将购房款支付完毕【给付时间分别为2014年5月13日给付15万元、2015年1月13日给付15万元（系车库款）、2015年12月22日给付15万元（有银行流水）、2016年1月24日给付4万元（有银行流水）、2016年10月4日给付4万元（有银行流水）、2017年3月28日给付10万元（有银行流水），尚有2万元押金没支付】，银行流水中还有姚文忠交纳税费4731元和手续费5元记录。确凿地证明姚文忠与张亚翠夫妻之间的房屋买卖的时间、付款情况，具有真实性、合法性。2014年8月张亚翠夫妻腾出房屋交付给答辩人入住。居住期间答辩人交纳各种费用（取暖费、电费、水费、暖气保险费、物业费等），因产权单位2018年10月前没有办理房屋产权证（产权单位出具证明），故答辩人和原房主张亚翠夫妻无法办理过户系非因自身原因未办理不动产权属登记。法院（2019）辽0503执异5号执行裁定书已经查明了事实，认定了答辩人交付完毕房款、该争议房屋已经实际交付给姚文忠居住至今，其使用权、管理权、所有权均归答辩人姚文忠。综上所述，依据最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》第九条之规定，在人民法院查封之前，案外人已经与被执行人签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款的情形，人民法院应予支持排除强制执行。另外，从2015年5月12日法院查封之日起至2019年双方办理房屋过户手续时才得知该房屋被查封，此期间二名被告均未收到任何协助执行查封通知书，对争议房屋被查封事实均不知情，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，保护答辩人的财产不受侵害。被告张亚翠辩称，不同意原告的诉讼请求，同意姚文忠的答辩意见。2014年5月我经过我家邻居马姨介绍姚文忠要买房子，我们俩见了一次面，到产权中心查了一下房子，房子没有被查封、没有抵押贷款情况，我和姚文忠就交易了房子。钱分六次交易共63万元，姚文忠给的现金，让我打的收条，还剩2万元说等过完户再给。我和姚文忠买卖房屋真实有效，没有改底根是因为开发商不给办。大约在2014年的七、八月份我就从诉争房屋搬走了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合案件事实综合予以判定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审情况，本院审理查明及认定事实如下：2008年12月9日被告张亚翠及其丈夫马劲松与本溪市富民住房解困开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买了坐落于本溪市明山区房屋（建筑面积94.62㎡）。该房屋系经济适用房，所在小区名称为桃源居小区。被告姚文忠系该小区16-1栋1单元1层1号住户，经邻居马某介绍与被告张亚翠达成买卖房屋意向。2014年5月13日，被告张亚翠及其丈夫马劲松与被告姚文忠签订《房屋买卖合同》，双方约定：姚文忠同意购买张亚翠、马劲松拥有的坐落于本溪市明山区产（建筑面积94.62㎡）；交易总价50万元，合同签订之日姚文忠支付定金15万元，余款于2014年12月前付清，张亚翠、马劲松同意于2015年1月20日将房屋交付给姚文忠等。同时，双方还约定姚文忠以15万元价款购买张亚翠名下的位于该小区的车库。被告姚文忠于2014年5月13日以现金方式向被告张亚翠支付定金15万元，于2015年12月22日、2016年1月24日、2016年10月4日、2017年3月28日以现金方式分四次向被告张亚翠支付购房款计33万元，于2015年1月13日以现金方式向被告张亚翠支付购车库款15万元，以上合计63万元。被告张亚翠分别向被告姚文忠出具了收条。双方约定余款2万元待办理房屋产权过户时交纳。被告姚文忠入住案涉房屋后，以马劲松的名义交纳了2013年1月至2019年12月的物业费（其中2016年1月至12月以本人名义交纳），以马劲松的名义交纳了2014年7月至2015年6月的车库物业费，以本人名义交纳了2015年7月至2016年6月的车库物业费，2018年11月24日以马劲松的名义交纳了案涉房屋契税。还查明，案件审理过程中，证人马某证实：其与姚文忠、张亚翠系邻居关系。经其介绍，张亚翠将案涉房屋卖给姚文忠，双方于2014年5月中旬签的合同，当天姚文忠给付张亚翠夫妇一部分房款。张亚翠于2014年7、8月间搬家，并将案涉房屋交给姚文忠，姚文忠及其儿子居住至今。另查明，本溪衡泽热力发展有限公司取暖费交费明细显示：案涉房屋2009年至2016年间的用户名为马劲松，从2016年起用户名为姚兴顺（姚文忠的父亲）。庭审中，被告姚文忠、被告张亚翠对此均陈述：因不能办理案涉房屋房票，姚文忠和马劲松又都系本钢职工，双方约定由张亚翠的丈夫马劲松继续交纳两年取暖费，即2014年至2015年、2015年至2016年两年间的取暖费是马劲松交纳的。再查明，2014年11月3日本溪市明山区人民法院作出（2014）明民二初字第00431号民事判决书，判决张亚翠偿还孙伟借款200万元及利息，案件受理费及保全费27800元由张亚翠负担。该判决发生法律效力后，因张亚翠未履行给付义务，孙伟向本溪市明山区人民法院申请执行。2015年5月12日本溪市明山区人民法院作出（2014）明执字第1222号民事裁定书，查封了案涉房屋（查封时间2015年5月12日至2018年5月12日）。2017年9月11日本溪市中级人民法院作出（2017）辽05执监622号执行裁定书，裁定该案由本院执行。本院于2018年9月5日作出（2018）辽0503执860号执行裁定书，并于当日查封了案涉房屋。2018年10月以后，桃源居小区住户开始办理房屋产权证书。被告姚文忠在办理案涉房屋过户手续时，发现该房屋已被法院查封，于2019年8月16日向本院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。本院于2020年3月13日作出（2019）辽0503执异5号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告孙伟对裁定不服，向本院提起民事诉讼。本院认为，本案属执行异议之诉。本案的争议焦点为被告姚文忠对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于被告姚文忠与被告张亚翠夫妇签订的《房屋买卖合同》时间及效力问题。经查，人民法院首次查封案涉房屋的时间是2015年5月12日。被告张亚翠夫妇于2014年5月13日与被告姚文忠签订《房屋买卖合同》，将其所有的房屋出卖给被告姚文忠，系双方真实意思表示，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然双方未办理房屋过户登记手续，但不影响合同效力。故本案二被告系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于被告姚文忠占有案涉房屋时间问题。经查，被告姚文忠提交的物业费收据、取暖费收据及明细、契税收据等，能够证明被告姚文忠已实际占有使用案涉房屋。证人马某的证人证言证明被告姚文忠与被告张亚翠夫妇于2014年5月中旬签订《房屋买卖合同》，2014年7、8月间被告张亚翠将案涉房屋交给被告姚文忠。因证人马某既是二被告的邻居，又是双方买卖房屋的介绍人，了解二被告买卖房屋一事，对该证人证言本院予以采信。该证人证言与被告姚文忠提交的《房屋买卖合同》、物业费收据相互印证，能够证明本案二被告签订《房屋买卖合同》的时间及被告姚文忠合法占有案涉房屋的时间均在人民法院查封之前。关于支付案涉房屋价款问题。经查，案涉房屋（含车库）交易价款65万元，被告姚文忠以现金方式分六次向被告张亚翠支付现金63万元，被告张亚翠收到钱款之后向被告姚文忠出具收条，双方约定留2万元待办理房屋过户手续时付清。本院认为，虽然被告姚文忠与被告张亚翠之间买卖房屋均以现金方式进行，分期支付，但双方均认可上述交易方式且案涉房屋已实际交付，对此本院不持异议。双方之间关于办理房屋过户手续时支付余款2万元的约定，亦符合交易习惯。故本院对双方买卖房屋的真实性予以确认，被告姚文忠已履行支付房屋价款的义务。关于未办理过户登记原因问题。经查，案涉房屋系经济适用房，购买人张亚翠夫妇拥有的是有限产权，直至2018年10月以后所在小区住户才开始办理房屋产权证书。因政策原因被告张亚翠夫妇不能办理房屋产权证书，导致被告姚文忠办理过户手续存在客观不能，故被告姚文忠没有办理过户登记不是自身原因造成的。综上，被告姚文忠的执行异议成立，被告姚文忠对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告孙伟的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告孙伟的诉讼请求。案件受理费六千五百五十元，由原告孙伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长 何 丹人民陪审员 秦 飞人民陪审员 朱丽娟二〇二〇年八月六日书 记 员 斗 洋附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。