河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1524民初1468号原告：商城县安康物业管理有限公司。统一社会信用代码：91411524793236514P。法定代表人：杨家松，该公司经理。住所地：商城县黄柏山路西苑小区院内。委托诉讼代理人：童明乐，河南宇楼律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘万霞，河南宇楼律师事务所律师实习律师。被告：张**，男，汉族，1979年7月27日生，住商城县。被告：黄波（被告张**妻子），女，汉族，住商城县。原告商城县安康物业管理有限公司与被告张**、黄波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告商城县安康物业管理有限公司的委托诉讼代理人童明乐、刘万霞和被告张**到庭参加诉讼，被告黄波经本院传票传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告商城县安康物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告立即支付拖欠原告的物业费12,865元（其中18号楼2单元301室拖欠8,748元;7号楼105室拖欠3,547元；2号楼202室拖欠570元）；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：原告系被告居住小区的前期物业管理公司。2010年6月30日，原告与商城县鑫港房地产开发有限公司签订了一份《物业服务合同》。合同约定：商城县鑫港房地产开发有限公司将投资建设的雍华府A区交由商城县安康物业管理有限公司进行前期的物业管理。合同期限从2010年7月1日起至2011年6月30日止。此合同签订后，原告依约在商城县雍华府小区从事物业管理工作。即：主要负责大门区域日常公共秩序的维持，预防各种事故的发生，调解小区范围内的相关纠纷，提供日常公共水、电路的维护；搞好卫生清理，注意发现和处理安全隐患，维护广大业主的公共利益。该合同到期后，由于雍华府小区广大业主没有对原告从事物业服务提出异议，且开发商又将该小区其他片区的前期物业也交由原告管理，并根据不同的物业收取不同标准的物业服务费，该行为一直持续到2019年4月15日，在被告小区重新选聘新的物业服务公司后终止，所以，原告才没有同雍华府物业委员会重新签订新的物业服务合同。在原告提供物业服务期间，被告取得了该小区18号楼2单元301室、7号楼105室、2号楼202室。但18号楼2单元301室、7号楼105室自2014年1月至2019年4月15日止合计欠物业费12,295元；2号楼202室自2018年12月31日至2019年4月15日止欠物业费570元，总计12,865元。此拖欠的物业费经原告公司工作人员多次催要，被告均以种种理由予以搪塞。截止2019年4月15日，经原告按原约定核算被告共欠原告物业管理费12,865元未交纳。为维护合法权益，诉至法院。被告张**、黄波答辩称：原告没有按照物业合同约定提供安保服务违约在先。2014年9月23日，因物业无人值守，导致小偷随意进出小区，致使被告家中被盗，财产损失8万元。公安局有报案记录和现场勘查卷宗，案件编号为A4115240500002014090033。该案至今未破，被告保存有案发时的影像资料等相关证据。原告有过借，没有及时发现和处理安全隐患，是导致被告财产损失的重要原因。原告在起诉状中提到的“工作人员多次催要被告均以种种理由予以搪塞”实属子虚乌有，实际情况是被告家中被盗后，原告心知此事是因其身为小区管理者没有做好小区安保工作导致，所以从未找被告催要过物业费。被告主张要求原告按财产损失标的的30%向被告赔偿24,000元。2号楼202室根本不属于被告的房产，被告不应承担该570元的物业管理费用。7号楼105室为小区门面（面朝街道属于开放型门面），原告未提供任何物业服务，30多户门面房业主可以证明。因原告过错导致被告丢失贵重物品，收取物业管理费用于法无据。且该楼楼顶漏水，被告反映多次，原告对此置之不理，最后还是被告自行找人维修才解决楼顶漏水问题。原告的物业费收费标准未经县物价部门审核，私自定价收取费用没有法律依据。且该合同相关条款为格式条款，签约时原告未尽到足够提醒注意义务。依据《物业服务收费管理办法》第五条规定，物业服务收费应该遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，原告并没有按国家规定公开其物业费收取的标准和依据。原告主张的部分物业费已超过诉讼时效，在小区居住期间从未成立业主委员会，没有召开过任何关于小区物业管理会议。原告过分主张自己权利，回避自己应尽义务。原告举交的证据：物业服务合同一份、三份物业费收据。被告张**举交的证据：视频资料一份。被告张**认为：被告未与原告签订多物业服务合同，202室被告交的是垃圾清理费，不是物业费，被告也没有实际入住，且该房子手续不全，房屋被开发商抵押；301室的房子已于2019年1月8日卖与他人。原告认为：被告举交的证据与本案无关。经审理查明：商城县鑫港房地产开发有限公司是商城县雍华府小区的建设单位；被告张**、黄波购买了商城县雍华府小区的18号楼2单元301室房产，面积约135.64平方米；7号楼105室房产，面积约为110.28平方米；2号楼202室房产，面积约为317.18平方米。原告是依法登记的物业服务有限责任公司并具有相应物业服务资质证书。2010年6月30日，商城县鑫港房地产开发有限公司与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告提供物业管理服务；合同期限为2010年7月1日至2011年6月30日，期限暂定壹年；雍华府小区业主应按照房屋面积、每平方米每月0.4元的标准交纳物业服务费；小区业主委员会选举产生后，物业管理企业由业委会自行选聘。合同到期后，雍华府小区业主未对原告从事物业服务提出异议，原告的物业服务行为持续到2019年4月15日。另查明，2013年1月1日至2014年1月1日期间，被告张**为B区7号楼105室商铺缴纳了物业费660元，每平方米0.5元。2013年3月28日至2014年1月1日，被告张**为18号楼2单元301室缴纳了物业费1,220元，垃圾费200元，每平方米1元。2018年6月至2018年12月31日，被告黄波为2号楼2单元202室房产缴纳了物业费800元，每平方米0.4元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，商城县鑫港房地产开发有限公司作为建设单位与被告签订的前期《物业管理服务合同》，不违反法律规定，且不损害社会公共利益，为合法有效的合同，对雍华府小区全体业主及被告均具有约束力；《物业管理服务合同》到期后，雍华府小区业主在未选聘新的物业服务公司之前，对原告继续提供物业管理服务未提出异议，该《物业管理服务合同》应转为不定期合同，在此期间，该《物业管理服务合同》对雍华府小区全体业主及被告仍具有约束力。被告购买上述房产后按约定缴纳了物业费，视为原、被告双方对物业服务费标准的认可，本院予以认可。本院认定被告未交纳物业服务费的期限分别为：7号楼105室为2014年1月1日至2019年4月15日，共欠物业费3,556.53元。18号楼2单元301室为2014年1月1日至2019年4月15日，共欠物业费8,748.78元，2号楼2单元202室为2019年1月1日至2019年4月15日，共欠物业费570.92元。上述费用共计12,876.23元，原告诉请12,865元，本院予以确认。综上，对原告要求被告支付拖欠物业费的诉请，本院予以支持。被告反诉要求原告赔偿其财物损失，因未缴纳反诉费，本院不予一并审理，被告可另案诉讼。被告提出的其他抗辩事均未能提交充分证据加以佐证，故其抗辩事由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于被告提出原告诉讼请求超过诉讼时效的问题,因原告一直持续履行合同、提供服务至2019年4月15日，故对被告的该项答辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下：被告张**、黄波于本判决生效之日起十日内向原告商城县安康物业管理有限公司支付物业服务费12865元。上述义务，逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61元，由被告张**、黄波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 张 艳二〇二〇年八月十七日书记员 岳昌强