山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7883号 上诉人（原审被告）：臧智帅，男，1981年6月22日出生，汉族，莱西市人，住莱西市经济开发区。 委托诉讼代理人：李浩舜，山东鲁青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘刚，山东鲁青律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李睿，男，1981年5月28日出生，汉族，莱西市人，住莱西市经济开发区。 委托诉讼代理人：李浩舜，山东鲁青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘刚，山东鲁青律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵永刚，男，1982年7月27日出生，汉族，莱西市人，住莱西市水集街道办事处夏屯村嘉润特市。 委托诉讼代理人：丁玉虎，山东昌阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙国涛，山东昌阳律师事务所律师。 上诉人臧智帅、李睿因与被上诉人赵永刚买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2020）鲁0285民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人臧智帅、李睿向本院提起上诉请求：一、上诉人与被上诉人之间并非买卖合同关系。双方签订的虽系房屋购买合同，但这并非双方真实意思表示。上诉人曾为被上诉人经营的青岛亿祥达建筑安装工程有限公司供应电缆，因被上诉人无钱支付货款，双方遂约定由上诉人为被上诉人代卖抵账房屋，房屋出售款由上诉人收取，直至收满被上诉人所欠的722591元贷款为止，被上诉人还以公司名义为上诉人出具了授权委托书。事实上，双方只是委托关系，并非买卖合同关系。二、上诉人与被上诉人于2018年3月6日签订的房屋购买合同未实际履行。双方签订房屋购买合同后，因楼市向好，被上诉人自行出售了合同约定的四套房屋。之后，双方另行约定了涉案的三套抵账房屋，由上诉人代卖并收取房款，以此抵顶被上诉人拖欠的电缆款，所以该合同并未实际履行。三、上诉人实际收取的房款未超出被上诉人所欠电缆款，无需向被上诉人支付任何款项。在被上诉人的授权下，上诉人为其代卖约定房屋，为此，上诉人多方联系买方，并委托房屋中介和朋友帮忙寻找买家，承诺每售出一套支付中介费2万元。因楼市行情不好，在征得被上诉人同意后，其中一套房屋以低于原价的价格售出，三套房屋共收取789126元(其中2万元是买主刘希鹏给的好处费)，上诉人为此支付中介费6万元。上诉人实际收取的房款是709126元，并未超出被上诉人所欠电缆款722591元，没有违反双方以房款抵顶欠款的相关约定，所以无需向被支付任何款项。四、买主张峰从未支付储藏室购买款，不能要求上诉人向被上诉人支付该款项。上诉人将人卖房屋出售给张峰时，被上诉人并未告知上诉人该房屋有配套的储藏室，张峰也从未支付过该款项，此事已由张峰的代理人袁爱峰在此前的诉讼中予以确认。上诉人没有收到该款项，也就没有义务向被上诉人支付。上诉人庭审中补充上诉理由：1、上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同未实际履行，买卖合同中的四套房屋青岛国开教育科技有限公司均拒绝办理更名。2、涉案三起房屋买卖合同是实际买受人与青岛国开教育科技有限公司发生的，张峰起诉青岛国开教育科技有限公司的生效判决已认定是青岛国开教育科技有限公司与张峰之间的房屋买卖。另两个房屋买卖合同亦是青岛国开教育科技有限公司与案外人签订的房屋买卖合同。3、上诉人仅是居间人的身份促成该三起房屋买卖交易。4、刘喜鹏笔录中称：李睿让我交15万元，余款等办完手续后再付。被问及发票是谁出具的，答：开发商给我开的，赵永刚让我去拿的。被问及李睿是否和你讲过余款交给谁，答：没说。据此分析，李睿联系刘喜鹏交付15万元后，剩余的所有购房事宜均是被上诉人及国开公司。若房屋是李睿的，李睿肯定会告知刘喜鹏剩余购房款交给李睿，刘喜鹏也会明确知道余款交付给谁。 被上诉人赵永刚辩称，1、涉案的三套房屋，现在的三个房主与谁产生买卖关系。根据上诉人上诉状多处上诉的事实与理由均认可上诉人为被上诉人出卖抵账房屋。另外上诉人的上诉状理由二、三部分陈述的事实明显冲突，一会说楼市好我们自行出售了合同约定的四套房屋，一会在第三部分说楼市行情不好，是在征得我们同意的情况下以低于原价的价格售出其中一套。卖房子的时候我方不知情，涉案的三套房屋我方已经以开发商开的发票价格抵账给上诉人了。我们把这三套房屋抵给上诉人之后，上诉人对外寻找购房人出卖由上诉人与购房人洽谈房屋买卖的具体内容，我方按照上诉人要求向开发商国开公司请求出具对应的发票。发票开出就视为我方的工程款对应结算完毕，并且在开出发票以后上诉人在发票上还签字确认了。其中刘喜鹏的这套房屋，上诉人让我们开发票的价格与上诉人实际出卖的价格差了2万多元，说明真实的买卖双方也就是上诉人与刘喜鹏之间，上诉人额外获利了2万多元。说明我们说的事实是真实的。2、关于争议的房屋买卖合同是否得到履行的问题，2018年3月6日房屋抵账合同第三条约定如果上诉人出卖合同约定的四套房屋有困难，我们有义务给调整莱西市区任何一套我们抵顶的房产。实际涉案的三套房屋，就是我们抵顶给上诉人的用于抵顶电缆款，因此该三套房屋也应当受到该合同的约束。也就是说房屋抵账协议是成立的。3、上诉人还没收到的房款，也应该视为上诉人已经收到了。并且买房人我们都不认识，房子是上诉人卖的，还没收到的房款也应该由上诉人主张权利。 赵永刚向一审法院提出诉讼请求，1、请求判令臧智帅、李睿返还551390元；2、诉讼费由臧智帅、李睿承担。 一审法院认定事实如下：2018年2月，臧智帅、李睿给赵永刚供应电缆。2018年3月8日，双方经结算，电缆价值为722591元。2018年3月6日双方签订房屋买卖合同，约定臧智帅、李睿购买由青岛国开教育科技有限公司开发的国开恒星科技人才公寓抵顶给原告的工程抵账房，用臧智帅、李睿的电缆款抵顶。13号楼1单元501户由臧智帅、李睿联系的张峰购买，该套房屋的首付款247901元及配套的储藏室63000元，共计310901元，由原告工程款抵顶，2018年11月23日，青岛国开教育科技有限公司为张峰开具的发票由原告取走；21号楼1单元1101户由臧智帅、李睿联系的刘喜鹏购买，该套房屋的购房价为479010元，由赵永刚的工程款抵顶，2018年11月22日，青岛国开教育科技有限公司为刘喜鹏开具的发票由原告取走；19号楼2单元801户由臧智帅、李睿联系的郭绍岩购买，购房价为462489元，由赵永刚工程款抵顶，2018年11月22日，青岛国开教育科技有限公司为郭绍岩开具的发票由赵永刚取走。上述三套房屋中，由赵永刚工程款抵顶购房款1252400元。一审另查明，国开恒星科技人才公寓13号楼1单元501户、21号楼1单元1101户、19号楼2单元801户，系由青岛国开教育科技有限公司抵顶给胶南市建筑工程公司后，由胶南市建筑工程公司抵顶给青岛金视点绿化工程有限公司，青岛金视点绿化工程有限公司又将上述房屋抵顶给原告，用以抵顶欠原告在国开人才公寓施工的人工费、材料费。一审再查明，臧智帅、李睿已收取张峰购房款215000元，收取刘喜鹏购房款150000元，收取郭绍岩购房款424126元。 一审法院认为，赵永刚、臧智帅、李睿之间形成事实上的买卖关系。双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，一审予以认可。虽然双方交易的房屋并不是合同书上标注的，但是通过庭审调查，可以认定双方交易的涉案房屋，仍然适用该合同。臧智帅、李睿通过联系购房业主购买赵永刚用工程款抵账的房屋，从而由臧智帅、李睿收取购房业主的购房款，应视为臧智帅、李睿购买赵永刚的工程款抵账房。赵永刚用工程款抵账的房屋总价为1252400元，抵顶赵永刚应付给臧智帅、李睿的电缆款722591元，臧智帅、李睿尚应支付赵永刚购房款529809元。因此，赵永刚要求臧智帅、李睿支付购房款529809元，于法有据，一审予以支持。臧智帅、李睿辩称，无证据加以证明，一审不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：臧智帅、李睿于判决生效之日起十日内支付赵永刚购房款529809元。一审案件受理费4657元，保全费3320元，合计7977元，由臧智帅、李睿负担7665元，赵永刚负担312元。 经审理查明，二审庭审中，上诉人确认其已实际收到房款789126元。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案主要焦点问题是：上诉人与被上诉人是否存在房屋抵顶关系以及上诉人应返还被上诉人款项数额的认定。 关于上诉人与被上诉人之间就涉案三套房屋是否存在抵顶关系。被上诉人主张其将涉案三套房屋抵顶给上诉人，上诉人将该三套房屋出售给三名案外人。上诉人则主张其只是介绍人，并未抵顶该三套房屋。综合双方提交的证据材料，本院对上诉人的主张予以采信。理由如下：1、被上诉人主张系根据2018年3月6日《房屋购买合同》的约定更换了涉案三套抵顶房屋，上诉人对此不予认可。根据该《房屋购买合同》的内容，约定了上诉人以约定的单价向被上诉人购买四套房屋，该四套房屋并非涉案诉争的三套房屋；上述房屋购买合同中虽约定“被上诉人承诺以上四套房产上诉人如若再次转让，确实有困难被上诉人有义务给予调换莱西市区内任何一套被上诉人房产。”被上诉人主张的调换诉争三套房产并未签订书面合同，亦无证据证明有口头约定，上诉人亦不认可，《房屋购买合同》中虽然约定了可以调换，但未明确调换房屋的具体信息，该合同中原约定的四套房屋系明确了位置、房号、单价、付款方式等内容的，如确需调换亦应当进一步作出明确约定，仅凭“可以调换”的概括性陈述并不具有可操作性，因此，本案中根据双方有争议的陈述，本院无法确认被上诉人主张的调换房产的事实。即便双方当时存在调换房产的意图，在未作出明确约定的情况下也无法确定调换房产的具体权利义务如何履行。2、从涉案三套房屋的签约主体看，系由案外人张峰、郭绍岩、刘喜鹏与案外人青岛国开教育科技有限公司所签，上诉人与被上诉人均非房屋买卖合同当事人。被上诉人主张涉案房屋系通过层层抵顶而来，即由青岛国开教育科技有限公司抵顶给胶南市建筑工程公司，胶南市建筑工程公司抵顶给青岛金视点绿化工程有限公司，青岛金视点绿化工程有限公司抵顶给被上诉人，被上诉人又抵顶给上诉人。对于上述抵顶过程，被上诉人未提交抵顶协议，青岛国开教育科技有限公司、胶南市建筑工程公司以及青岛金视点绿化工程有限公司未到庭进行确认，被上诉人申请一审法院调取的另案卷宗材料中仅有一份加盖青岛金视点绿化工程有限公司印章的绿化工程款抵账房明细，该抵房明细中并未注明抵顶房屋与被上诉人的关系。在双方诉争涉案三套房屋的购买人之一张峰起诉青岛国开教育科技有限公司要求交付房屋的另案判决中，张峰诉称系被上诉人赵永刚将抵账房卖给张峰，青岛国开教育科技有限公司陈述的抵顶过程系由青岛金视点绿化工程有限公司转卖给张峰，对张峰与赵永刚的关系不清楚。一审法院对于涉案三套房屋购买人之一刘喜鹏询问笔录中，刘喜鹏称不认识被上诉人，通过中介介绍买房认识上诉人，上诉人卖给其房屋，但又称系被上诉人让其去拿发票等。臧智帅签名的2018年3月23日《购房协议》记载的内容为：“收到刘喜鹏购买国开高第学府21号楼一单1102户房款首付15万元，尾款348000元由赵永刚垫付。”该购房协议名为购房协议，实质内容系收条和余款给付。被上诉人称其不认识购房人，但是从《购房协议》内容看，应当是写给刘喜鹏的，但是被上诉人却持有并作为证据的一审中提交，且对于该协议中记载的余款由赵永刚垫付无合理解释。综合上述情形，被上诉人对房屋出售的过程知情且参与办理手续，本案中无法对于被上诉人主张的将房屋抵顶给上诉人且由上诉人自行出售的具体事实作出确认。3、被上诉人一审中提交的发票中：2018年11月份金额为442189元的发票（备注19-2-801）中上诉人签名书写了“本发票属实，抵电缆款”，2018年11月份金额为20300元的发票（备注储19-32）中上诉人签名书写了“本发票属实，抵电缆款”，2018年11月23日金额为247901元的发票（备注13-1-502）中上诉人签名书写了“今收到赵永刚电缆款（抵房款）200000元”。被上诉人提交的其他发票无上诉人签字确认收款的内容。从发票中书写的内容看，上诉人在被上诉人提供发票时会对于抵顶电缆款数额进行确认，确认的数额有的低于发票金额，有的发票上不作确认，因此，被上诉人提供的上述发票并不能作为上诉人实际收到购房款数额的充分依据。 综上，被上诉人关于其与上诉人之间就诉争三套房屋抵账协议成立的主张，证据不足，本院不予采信。从一审提交的证据以及双方陈述看，尽管可能是由上诉人牵头寻找购房人，但并不能据此得出被上诉人将房屋抵顶给了上诉人的结论，事实上被上诉人也参与房屋出售后找青岛国开教育科技有限公司开具发票等手续办理过程。而上诉人之所以参与寻找买房人，其主要目的是为了从房款中兑现被上诉人的欠款，而非赚取房屋差价。同时，从张峰起诉青岛国开教育科技有限公司案件看，涉案房屋买卖合同的最终履行情况尚不确定，在并不能确定上诉人与被上诉人存在明确的房屋抵顶事实的情况下，让上诉人向被上诉人支付尚未收到的款项，缺乏事实和法律依据，被上诉人主张尚未收到的房款也应该由上诉人追索，本院不予支持。本院对于上诉人主张系被上诉人出售房屋，上诉人仅为介绍卖房的意见予以采信。被上诉人对于未收取的房款可另行主张。 关于上诉人应向被上诉人返还房款数额的认定。双方在庭审中一致确认可以以售房款抵顶被上诉人欠上诉人的电缆款722591元，超出部分退还给被上诉人，系双方自愿的意思表示，上诉人自认已实际收取了789126元，超出722591元的66535元，根据双方上述意见，应由上诉人给付被上诉人。 综上，上诉人的上诉主张部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更山东省莱西市人民法院（2020）鲁0285民初43号民事判决判项内容为：臧智帅、李睿于判决生效后十日内支付赵永刚66535元； 二、驳回赵永刚的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4657元，保全费3320元，共计7977元，由赵永刚负担7014元，臧智帅、李睿负担963元。二审案件受理费9098元，由臧智帅、李睿负担1092元，赵永刚负担8006元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 安太欣 二〇二〇年八月十八日 书记员 王 繁 书记员 胡荣华