贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初1413号 原告：郎丽娜，女，1979年9月30日生，布依族，贵州省贵定县人，教师，大专文化，住贵州省贵定县。 原告：杨光义，男，1974年12月1日生，汉族，贵州省贵定县人，教师，大学文化，住贵州省贵定县。 委托诉讼代理人：曾庆明，贵州正苍律师事务所律师。 被告：贵州御庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵定县黔南布依族苗族自治州贵定县。统一社会信用代码91522723MA6DJHHN6E。 法定代表人：冯成，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李洋洋，贵州贵达（贵定）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李湘南，贵州贵达（贵定）律师事务所律师。 原告郎丽娜、杨光义与被告贵州御庭房地产开发有限公司（以下简称御庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨光义及其与郎丽娜共同委托诉讼代理人曾庆明、被告的委托诉讼代理人李洋洋、李湘南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郎丽娜、杨光义向本院提出诉讼请求：一、判令被告依照合同约定给付原告逾期办理房产证的违约金24370.71元；二、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月6日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告以按揭方式购买被告开发的位于贵定县御庭首府3号楼28层3号商品房，建筑面积128.38平方米，购房价为308112元。原告于2017年7月8日交纳首付款62112元及维修基金3851元，同年8月21日又交纳房款110000元，并向公积金管理中心贷款136000元，自2017年11月起至2020年5月止，原告除按时交纳利息外，已分期还贷32066.79元。按合同约定：“出卖人承诺于2015年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人”。同时约定：“出卖人不能在前款约定期限内交纳办理商品房转移登记的有关文书，双方约定按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人交付已付房款万分之一的违约金”。按照合同约定，出卖人应于2018年4月1日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。2018年8月24日，根据业主反映，贵定县住建局、房开代表、贵定县市场监督局协调，形成会议纪要规定：“房开力争于2018年11月底通过消防验收，进行竣工验收备案达到办房产证条件”。但被告至今既未履行合同承诺，也未申请消防验收、竣工验收以达到办证条件。根据法律及司法解释及贵州高院指导意见，特提起诉讼，原告自愿放弃合同约定的被告从2015年12月31日起，90天内办房产证的违约主张，请求判令被告支付从2018年4月1日起至起诉日，共计791天的违约金24370.71元。 被告御庭房开公司辩称：一、消防施工单位不进行整改，消防验收不过，目前答辩人已面临巨大财务危机，消防一直被迫处于停滞状态。答辩人对公账户被冻结，不能正常使用，无法支付工程款，无法通过消防验收，答辩人正努力渡过财务危机，请求法院酌情减少违约金的支付；二、被答辩人购房主要用于居住，涉案房屋已交付，合同目的基本实现，逾期办证造成影响及损失不大，被答辩人主张按日万分之一支付违约金明显超过实际损失，根据合同法解释规定，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，请求法院降低违约金的支付；三、因业主过多、金额大，如违约金过高，被告将面临重大困难，影响贵定经济和谐、健康、有序的发展，也会影响业主的权益。参照贵州发达地区贵阳花果园项目逾期每日万分之0.02及法院调整为每日万分之0.1或按固定金额一次性支付，答辩人请求降低违约金，度过难关，早日为被答辩人办理房产证；四、依据法律规定，疫情爆发属于不可抗力，请扣除相应天数2020年1月1日至2020年6月30日182天。疫情具有不能预见、不能避免并不能克服，参照相关文件，疫情发现于2019年12月，目前中国依然没有清零，答辩人疫情期间没有盈利反而要解决职工工资等支出，答辩人请求扣除相应天数。综上，请求法院综合考虑依法降低违约金支付标准。 本院经审理认定事实如下：2017年7月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以按揭方式购买被告开发的位于贵定县御庭首府3号楼28层3号商品房，合同约定：“该房的建筑面积128.38平方米，总价为308112元；首付款62112元，原告提取公积金110000元增加支付首付款，余款136000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金等等”。合同签订后，原告依约支付了购房款308112元。2017年6月30日，房屋修建完工，因未通过消防验收，被告未按合同约定期限交付办理商品房转移登记有关文书，原告遂向本院提起诉讼。 庭审中，原告认可按合同约定时间2017年8月31日前交付的商品房。现原告要求被告支付从2018年4月1日起至2020年6月30日止共计791天，每天按购房款的万分之一计算的违约金共计为24370.71元。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、付款凭证及偿还按揭贷款清单等证据证明，经庭审质证和本院审查，依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。由于双方在合同中约定交付办理商品房转移登记有关文书时间早于签订合同时间，不符合实际，但签订合同时，该房屋已经修建完工，按照法律规定，被告应当在签订合同之日起90日（即2017年10月6日）内取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书即时交付给原告。原告主张被告应于2017年12月31日取提商品房所有权初始登记，并往后推90日（即2018年4月1日）将商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告至今未取得办理商品房转移登记的有关文书，应当承担违约责任，未违反双方约定，本院予以支持。关于被告主张因财务存在危机、对公账户被冻结、导致未支付消防施工单位工程款致使未通过消防验收及疫情因素等非被告过错造成的办证逾期问题，本院认为，被告自行存在财务危机，对公账户被冻结、未支付消防施工单位工程款不能成为被告免责事由，疫情因素是发生在办证期限届满后，因此疫情期间不能免除其违约责任；关于被告主张违约金过高要求调整，双方虽然在合同中约定了违约金计算标准，但鉴于原告未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，且原告购买的属于适用性住房而并非经营性用房，本院根据本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情调整本案逾期办证违约金为：以原告已付房价款计算，按每日万分之零点五向原告支付逾期办证违约金。因此，本案逾期办证违约金应从2018年4月1日计算至2020年6月30日止，共计791天，即逾期办证的违约金为12186元（791天×308112元×0.05‰）。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告贵州御庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告郎丽娜、杨光义逾期办证违约金一万二千一百八十六元（￥：12186元）。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费204元，减半收取102元，由被告贵州御庭房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  陈留龙 二〇二〇年八月二十日 书记员  冯 晨