广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申6179号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：佛山市嘉冠商业投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会东堤南路25号二楼。法定代表人：邱红卫。委托诉讼代理人：周芹，广东天地正律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：广东东顺达投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会东堤南路25号星豪湾10座一至五楼。法定代表人：廖超明。委托诉讼代理人：丁祖军，广东沛宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉莹，广东沛宇律师事务所律师。一审被告、二审上诉人：王彦松，男，1974年10月25日出生，汉族，住广东省南雄市。一审被告、二审被上诉人：丘海森，男，1975年6月4日出生，汉族，住广东省阳山县。一审被告、二审被上诉人：岑琼峰，男，1982年5月10日出生，汉族，住广东省怀集县。一审被告：邱红卫，男，1979年8月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。再审申请人佛山市嘉冠商业投资有限公司（以下简称嘉冠公司）因与被申请人广东东顺达投资管理有限公司（以下简称东顺达公司）及王彦松、丘海森、岑琼峰、邱红卫房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2019）粤06民终10127号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。嘉冠公司申请再审称，一、东顺达公司已经通过其员工廖佳敏和法定代表人黄秋虹作出同意再行免租的承诺，双方在微信聊天内容作出的免租承诺应视同合同约定，具有法律效力。1.申请人原法定代表人王彦松与廖佳敏一直商谈免租事宜，并由东顺达公司起草《好又多租赁合同补充协议》(以下简称补充协议)发给王彦松确认，双方随后多次就条款、免租事宜等进行多次商谈。廖佳敏于2017年10月20日表示黄秋虹同意了免租内容。2.补充协议已列入东顺达公司文书序号范畴，协议内只列明水电费总额，且在第5条提及到免租情形。3.王彦松与黄秋虹在微信内容里也进行过商谈，黄秋虹对免租事宜无异议。4.上述微信聊天信息在一、二审庭审中均得到各方当事人认可，真实性无异议。5.各方在2018年1月10日签订补充协议后将协议交廖佳敏。6.申请人依约缴纳水电费及履行合同其他相关义务后，东顺达公司在起诉前未再催收过租金。因东顺达公司承诺免租条款，丘海森和岑琼峰方与王彦松签订股权转让协议。申请人认为根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，合同不限定于东顺达公司的盖章确认，有廖佳敏及黄秋虹口头承诺均能成立，故申请人认为免租条款理应是成立并合法有效。二、本案一、二审判决对租赁物交接时间、开始计租时间及应付租金款项的界定有误，以致应付租金计算错误。（一）一、二审判决若已认定补充协议没有最终成立，则本案应以《租赁合同》作为依据，该合同2.8.1.2条约定第一年至第三年每月租金152813.6元，但一审法院认定2016年7月9日开始每月租金155390.56元，缺乏事实和法律依据，二审判决对此也不予纠正。（二）申请人与东顺达公司于2015年10月1日对租金及违约金又进行了新的约定，申请人认为理应以2015年10月1日签订的合同内容为准。（三）涉案租赁物所在建筑竣工验收合格时间为2015年10月31日，而东顺达公司未提交何时从广东爱得乐集团有限公司承接的时间凭证，东顺达公司一直未提交租赁物交接时间的充足证据，故一审法院认为2015年9月8日为租赁物交接时间明显有误。（四）根据《租赁合同》约定，免租期届满后，建筑物第一、二、三层商铺开业率未达60%的，乙方有权向甲方提出书面意见，甲方收到书面意见后三十天内仍未改正，则乙方有权仅支付应付租金的60%。申请人事后找到证据足以证明申请人早已于2016年1月20日、5月9日向东顺达公司提过开业率不足，要求整改的请求书，一审法院认定以2017年11月9日才开始按60%计租的时间有误，应从2016年10月1日开始按60%计算租金。三、东顺达公司多收申请人水电费的问题理应在本案中一并解决。四、申请人不应是缴纳租金的义务人，王彦松才是义务人，而申请人只是该义务的连带责任人。嘉冠公司认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二项的规定，请求：撤销一、二审判决，驳回东顺达公司诉讼请求，本案诉讼费用由被申请人承担。东顺达公司提交意见称，嘉冠公司的再审申请无事实及法律依据。一、补充协议不成立，双方虽曾协商以书面形式订立补充协议，但东顺达公司综合考虑后最终否决该协议，补充协议依法不成立。且补充协议明确王彦松负有的各项先履行义务，其均没有履行。而东顺达公司于2018年1月8日仍然向王彦松发出催收租金及水电费的通知，足以证明东顺达公司否决了该补充协议。二、二审判决对租赁物交接、计租时间及租金计算认定正确。东顺达公司发函催收租金及水电费时，嘉冠公司及其他被申请人均没有提出异议，东顺达公司员工与王彦松的微信聊天记录也多次确认2015年9月8日为租赁物交付时间。三、二审判决对电费处理符合法律规定。嘉冠公司没有在本案中提出反诉，其要求用多支付的电费抵扣租金没有法律依据。四、二审判决嘉冠公司与王彦松连带承担清偿责任具有事实和法律依据。王彦松提交意见称，一、嘉冠公司提交的《股权转让协议书》并非新证据，丘海森是嘉冠公司实际控制人，关于续租及免租事宜，丘海森就一直与王彦松共同商讨并直接参与东顺达公司磋商过程，但东顺达公司最终并未书面承诺减租。丘海森与黄咏琪签订的《股权转让协议书》后因其要求黄咏琪将股份转让给岑琼峰而未生效，更未履行。《股权转让协议书》与本案租赁合同毫无关联。二、嘉冠公司的实际控制人丘海森作为商业经营者，对经营风险完全有清晰全面的认识。三、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期六个月以上的，应当采用书面形式，申请人认为东顺达公司的经理及法定代表人所作的口头承诺成立的主张，完全违反法律规定。四、租赁合同相对人为嘉冠公司，嘉冠公司称自身只是交纳租金的义务的连带责任人，是对法律事实的故意混淆。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人嘉冠公司主张的再审事由进行审查。关于补充协议的效力问题。虽然嘉冠公司主张东顺达公司的法定代表人及员工在与王彦松及嘉冠公司协商过程中均对补充协议的内容表示同意，但根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，东顺达公司未在补充协议中签字盖章，在本案诉讼中也未对该补充协议的效力予以确认，故嘉冠公司主张补充协议成立，缺乏事实及法律依据。关于涉案租赁物交接时间及租金计算的问题。嘉冠公司认为一审法院以2015年9月8日作为涉案租赁物交接时间不当，但根据双方微信聊天记录，东顺达公司多次提到涉案租赁物交接时间为2015年9月8日，而王彦松未曾提出异议。一、二审法院根据嘉冠公司与东顺达公司签订租赁合同的时间，认定租赁物交接时间为2015年9月8日，并无不当。嘉冠公司对此不予确认，但又未能明确指出实际的交付日期，故二审法院对一审法院认定的交付日期予以确认，并无不当。嘉冠公司认为租金标准应按《租赁合同》中2.8.1.2条约定的第一年至第三年每月租金152813.6元的标准计算租金，但该合同也明确约定该租金标准是按暂定面积6956平方米计算，而该合同3.2条已载明实际面积以双方认可的测绘机构测量或双方协商确认。根据一、二审法院查明的事实，双方在签订合同后对面积进行了测量，并在协商补充协议的过程中对收楼区、商铺、仓库及办公区域的实际租赁面积通过微信聊天进行了重新确认，故一、二审法院依据双方重新确认的租赁面积计算租金标准，有相应的事实及合同依据。嘉冠公司主张根据其已于2016年1月20日及5月9日向东顺达公司提出开业率不足的问题，故应从2016年10月1日开始按应付租金的60%计付租金。但嘉冠公司主张的上述发函时间均在免租期内，而根据《租赁合同》约定，第一年免租期届满后，开业率未达60%的，在嘉冠公司提出书面意见而东顺达公司未改正，嘉冠公司才有权按应付租金60%支付租金，故嘉冠公司的主张缺乏合同依据，本院不予采纳。此外，嘉冠公司主张其不是缴纳租金的义务人，王彦松与东顺达公司需履行一系列法定程序才能将《租赁合同》的权利义务转让给嘉冠公司，故其只是该义务的连带责任人。但依照《租赁合同》的约定，王彦松设立嘉冠公司并办理营业执照后，承租主体由王彦松变更为嘉冠公司，而《租赁合同》仅约定转让时一方有配合另一方签署相关合同、协议及任何法律文件的义务。故一、二审法院认定嘉冠公司应向东顺达公司支付租金，并无不当。综上，嘉冠公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回佛山市嘉冠商业投资有限公司的再审申请。审判长 赵 虹审判员 钟向芬审判员 王 凯二〇二〇年八月十八日法官助理罗伟恒书记员谢小琪