贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5059号上诉人（一审原告）：金沙县龙渝房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市金沙县沙土镇平江大道。统一社会信用代码91520523590779156K。法定代表人：陈方刚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱小花，女。委托诉讼代理人：陈恒亮，男。被上诉人（一审被告）：周福宇，男，1975年2月3日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被上诉人（一审被告）：金沙县沙土镇人民政府，住所地：贵州省毕节市金沙县沙土镇振兴社区。统一社会信用代码：115224240096627132。负责人：江正勇。委托诉讼代理人（特别授权）：徐静，女，贵州名城（金沙）律师事务所律师。上诉人金沙县龙渝房地产开发有限责任公司（以下简称：龙渝房开）因与被上诉人周福宇、金沙县沙土镇人民政府（以下简称：沙土政府）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2019）黔0523民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人龙渝房开上诉请求：1.请求贵院依法撤销（2019）黔0523民初1547号民事判决；2.请求贵院依法改判为支持上诉人的诉讼请求；3.一审案件受理费由第一被上诉人承担。事实及理由：一审法院存在认定事实错误。1.一审判决认定周福宇不能取得案涉房屋，合同目的不能实现，属法律理解错误。涉案房屋虽被查封，但至今未进入实际拍卖程序，如进入拍卖程序也存在流拍，和抵债不能的情况存在，一审法院未全完理解执行全过程，和可能依法出现的流拍、抵债不成的事实，简单粗暴认为合同目的不能实现，驳回上诉人的诉讼请求实属错误。本案定纷止争方法，可将被上诉人购房款，由上诉人交于重庆市北碚区人民法院（该案原由铜梁区法院管辖），既可了结本案争议，也可了结北碚法院执行案，一案解决二案问题，节省司法资源，解决各方涉案人的诉求。涉案房屋周福宇已居住4年多，如依一审判决，只能是周福宇居住权不复存在，无房居住，第三人债权实现困难，于社会稳定，当事人权利保护均不利。2.重庆市铜梁区法院于2016年4月5日查封上诉人房屋至今未作实质性司法处置，加大上诉人的债务，侵害上诉人的权利，加之一审法院判决，是否人为将上诉人的权利复杂化，为解决本案实质，请求二审法院与北碚法院联系与沟通，确保第三人权利状态下，支持上诉人的诉请周福宇应把房款交给北碚区人民法院，由北碚区人民法院解封案涉房屋，否则案涉房屋有可能会被拍卖，造成的后果与我们公司无关，由周福宇自行承担。3.周福宇在一审中并未抗辩未欠上诉人购房款，只是认为购房款应由第二被告支付，经一审审理查明，周福宇的主张无事实依据，显然购房款仍由周福宇支付。在周福宇承认支付购房款前提下，一审法院无权为周福宇主张权利综上所述，一审法院无视法律规定，以不一定发生的法律事实，推定必将发生，作为判决依据，将周福宇居住权于不顾，擅自代周福宇不支付上诉人购房尾款，一审判决置上诉人、周福宇和第三人的权利不利地位，此判决不利于社会稳定，起不到定纷止争的司法效果，恳求贵院查明事实，依法改判，支持上诉人诉请为感。被上诉人周福宇辩称，我与上诉人之间的商品房买卖合同是上诉人伪造拼凑的，双方未形成商品房买卖合同关系。房款不应由我支付，这是由沙土政府与上诉人协调给我的房子。一审鉴定欠条笔迹的费用应由上诉人承担。即使法院认定商品房买卖合同成立，现合同目的已不能实现，上诉人无权要求我支付房款。上诉人的诉讼请求于法无据，不应支持。沙土政府辩称，沙土政府未参与商品房买卖合同，也不清楚周福宇与上诉人之间的买卖合同关系，不是适格当事人，结合本案的证据，不存在被上诉人周福宇所说的情况。本案与沙土政府没有任何关系，上诉人所诉请的购房款、资金占用费以及违约金沙土政府都不应承担。一审原告龙渝房开起诉请求：1、被告支付原告余欠房款人民币303502元及资金占用损失，资金占用损失以303502元为基数从2017年1月1日起按月利率2%计算支付至付清为止；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院查明：2015年04月15日，原告龙渝房开与被告周福宇签订《金沙县商品房买卖合同》，原告将其建设的位于金沙县出售给被告周福宇，房屋建筑面积113.94平方米，套内建筑面积97.9平方米，总价款321311.00元，并约定在2016年4月6日前分期支付房价款：第一次支付定金30000.00元，于2016年4月6日前支付尾款及税费303502.00元。被告周福宇于同日给付原告30000.00元房款定金后取得该房屋钥匙，将该房屋装修后居住至今，剩余购房尾款291311.00元及税费共计303502.00元至今未付。案涉房屋（金沙县）也未登记到被告周福宇名下。另查明，因他案当事人杨益、胡亿与龙渝房开买卖合同纠纷一案的（2016）渝0151民初1852号民事判决书已发生法律效力，但龙渝房开未履行生效法律文书所确定的义务。在执行过程中，重庆市铜梁区人民法院依法查封了龙渝房开名下开发的“民心广场”共8套房屋，其中包括本案案涉房屋（金沙县沙土镇民心广场第2-3-6-5号房），重庆市北碚区人民法院于2019年7月10日作出（2019）渝0109执1447号公告，将对上述8套房屋依法进行司法评估拍卖程序，并责令龙渝房开及其他房屋使用人员在2019年7月25日前腾空搬出上述房屋，到期仍不履行，将依法强制执行。公告发出后，被告周福宇向重庆市北碚区人民法院提起执行异议，重庆市北碚区人民法院驳回了周福宇的异议请求。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷，原告龙渝房开与被告周福宇签订《金沙县商品房买买合同》，原告将其位于金沙县销售给被告周福宇，被告周福宇交付定金30000.00元之后，装修该房屋一直居住至今。剩余购房尾款291311.00元及税费合计303502.00元尚未给付原告。该案涉房屋至今未将产权登记到被告周福宇名下。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原、被告虽均未提出解除合同，但根据本案查明的事实，案涉房屋被人民法院依法查封，周福宇向重庆市北碚区人民法院提起执行异议请求，被重庆市北碚区人民法院依法驳回，并将对案涉房屋进行司法评估拍卖，现被告周福宇不能取得案涉房屋，合同目的已不能实现，原告龙渝房开再要求被告周福宇根据合同约定给付购房尾款及支付资金占用损失的诉讼请求没有事实及法律依据，原审法院不予支持。关于被告周福宇提出的沙土政府承诺为其支付房屋尾款的意见，首先，周福宇并未提出沙土政府作出承诺的记录或文件；其次，沙土政府不是商品房买卖合同的相对方，原告龙渝房开也不认可沙土政府为周福宇协调住房的事实，根据合同相对性，即便沙土政府对其作出承诺，周福宇也应直接与沙土政府对接处理，因此对周福宇的该意见原审法院不予采纳。被告周福宇提出的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”和第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”商品房买卖合同约定第一次支付定金30000.00元整，于2016年4月6日前支付尾款及税费303502.00元，诉讼时效应自2016年4月6日起计算三年，至原告龙渝房开向原审法院递交起诉状时，未超过诉讼时效。故对被告周福宇的该意见原审法院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求不合法，原审法院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告金沙县龙渝房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费8320.00元，减半收取4160.00元，由原告金沙县龙渝房地产开发有限责任公司负担。本案审理过程中，各方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，首先，周福宇认可案涉商品房买卖合同上签名的真实性，但主张该合同是上诉人伪造拼凑的，双方并未签署该合同，其入住该房屋系因沙土政府征地后与上诉人协商安置给他，他只需交30000元，其余房款应由沙土政府支付。但周福宇所举证据不能证明沙土政府系案涉房款的支付主体，也无证据证明沙土政府有代替周福宇支付案涉房款的义务，同时其亦不能举证否定案涉合同的真实性。结合周福宇已经入住该房屋的事实，一审认定上诉人与周福宇之间成立商品房买卖合同关系并无不当；周福宇称其不应支付房款，应由沙土政府支付该房款的意见，本院不予采纳。至于周福宇所述的其与沙土政府之间关于征地的相关权利义务，不是本案审理的范畴。其次，因案涉房屋已经被查封，在查封被解除前，商品房买卖合同的合同目的无法实现，作为买受人的权利已受到影响，故周福宇关于合同目的不能实现、不应支付其余房款的抗辩理由成立，一审判决驳回上诉人的诉讼请求亦无不当，上诉人主张周福宇支付房款的理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8320元，由上诉人金沙县龙渝房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年八月十七日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印