宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初1689号 原告：王海芬，女，1972年3月31日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：邱苗龙，男，1970年1月10日出生，汉族，住宁波市北仑区，系原告之夫。 委托诉讼代理人：林梅，浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 被告：宁波远望华夏置业发展有限公司。住所地：宁波市北仑区新大路890号。统一社会信用代码：91330206610278122E。 法定代表人：林辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周静尧、顾杰赟，浙江凡心律师事务所律师。 原告王海芬与被告宁波远望华夏置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日引调立案后。多次召开庭前会议并调解，但最终未能达成调解协议。本院于2020年4月20日立案受理，由本院审判员周利明适用简易程序于同年4月23日公开开庭进行审理。原告王海芬及其委托诉讼代理人邱苗龙、林梅及被告宁波远望华夏置业发展有限公司的委托诉讼代理人顾杰赟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王海芬诉请判令：1.撤销原、被告有关里仁越府5幢102室地下夹层13.03㎡白坯储藏室买卖合同，被告立即返还相应的购房款195450元；2.被告返还原告多支付的契税3909元。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.撤销原、被告有关里仁越府5幢102室地下一层买卖合同中的13.03㎡白坯储藏室部分，被告须配合原告办理该部分的不动产变更登记；2.被告返还相应的购房款195450元；3.被告赔偿原告多缴纳的契税损失3909元。事实与理由：2017年4月26日，原、被告就北仑里仁越府5幢102室精装修商品房买卖达成协议，并在《客户付款确认单》上载明，负一层精装修面积92.44㎡按15000元/㎡计算总价1386600元为一次性付款，于2017年4月26日支付。被告公示的里仁越府（第一批次）住宅一房一价表中，清晰表明5幢102室一楼和负一楼精装修商品房价格信息。被告声称负一层规划设计尚未最终确定无法签订合同，次日原、被告签订《商品房买卖合同》仅体现5幢102室一层166.59㎡部分内容，但附了一层与负一层的精装修设计图纸。此后被告一直未予签订负一层精装修92.44㎡面积的《商品房买卖合同》或补充协议，只是在原告交款后出具收款凭证一份。2019年8月23日，被告向原告发送《里仁越府交房通知书》，载明的信息也只有一层166.59㎡部分内容。当原告准备验房接收时，却发现被告承诺的负一层精装修92.44㎡面积被分割成了两处，一处是与原告购买的5幢102室一层主楼部分相通的负一层，精装修面积只有78.93㎡，另外一处变成毫不相干且须从户外绕道通行、没有使用价值的13.03㎡的白坯储藏室。而相邻的白坯储藏室被告均按5000元/㎡在销售。经购买类似一楼商品房业主交涉后，被告将其对外公示的里仁越府（第一批次）住宅一房一价表进行了变更，将不动产权证上载明的负一层规划用途为附属用房的13.03㎡白坯储藏室重新标价为15000元/㎡，同时要求原告等业主与其重新签订《里仁越府地下夹层附属用房补充协议》才同意办理房产证，主观恶意十分明显。原告认为，被告营销时将负一层与一层主楼捆绑销售，承诺统一精装修价格为15000元/㎡并需一次性付款，却至今未签订《商品房买卖合同》或补充协议，实际交付的精装修面积只有78.93㎡，从原来承诺的负一层精装修的92.44㎡分割出来的13.03㎡白坯储藏室单独销售只有5000元/㎡。以上反映被告从一开始即存在欺诈销售意图，且其承诺的内容已经给原告造成重大误解，在13.03㎡白坯储藏室的购买价格上显失公平。鉴于本案仅就该储藏室部分违背原告意愿且已事实独立、没有任何用途，原告根据法律规定，仅就该部分主张权利，请求判令所请，惩戒被告的不当诚信行为。 被告宁波远望华夏置业发展有限公司答辩请求驳回原告的诉讼请求。原告购买的涉案房屋是一层与负一层相连的复式结构，其中负一层除了与一层相连的住宅部分外，还包含了一间独立的储藏室。原、被告双方于2017年4月13日签署关于涉案房屋一层及负一层的《客户付款确认单》，4月26日签署关于涉案房屋一层的《商品房买卖合同》，因当时涉案房屋负一层在网签系统中还不能显示，故暂未签署正式合同。2018年12月20日双方签署《装修确认书》，确认装修图纸、装修范围及材料标准。2019年9月11日涉案房屋整体交付验收，原告对一层和负一层均验房后签署了《交付验房单》和《交房相关费用确认单》，房屋于当日交付给原告使用。被告认为，在销售时被告通过一房一价表对房屋售价进行了公示，《客户付款确认单》中也明确约定负一层价格为15000元/㎡，该价格是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫和趁人之危。在签署《装修确认书》时，双方明确精装修范围为一层和与一层相连的负一层部分，不含储藏室。原告主张被告曾承诺对负一层储藏室也进行精装修与事实不符，也与常理相悖。在房屋交付前，原告对一层及负一层进行了验收，对储藏室的现状及补偿金额并未提出异议。因此，原告要求撤销合同的理由不能成立。涉案房屋一层及负一层包括配套的储藏室是作为一个整体销售的，不可以分割，即使原告的撤销理由成立，原告也不得撤销部分合同，而只能撤销整个合同。 本院经审理查明以下案件事实： 原告王海芬的委托诉讼代理人邱苗龙系其丈夫。 2017年4月13日，在被告所属售楼部，邱苗龙与被告签订了《客户付款确认单》，主要内容有：5幢102室房屋总价4068128元，付款为合同签订之日首付定金20万元，2017年4月28日前支付2424728元，房屋尾款为商业按揭283万元。邱苗龙签字确认，被告经办人为李玲，在该文件下部手写文字“地下夹层：92.44×15000=1386600元（一次性付清）”，在该文件右上部手写文字“总价：5454728元”。 原告于次日刷卡支付20万元定金。 2017年4月26日，原告与被告签订编号为“×××97”《商品房买卖合同》一份，被告将里仁越府5幢102室房屋166.59㎡出售给原告，房屋总价4068128元。其中第十一条约定，“规划设计变更的约定经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化……”。 同日，原告支付负一层全款1386600元及首付1238128元（含订金20万元）。 2018年12月20日，邱苗龙与被告签订《装修确认书》，对里仁越府5号楼102室住宅精装修自选风格进行确认，所附图纸对应包含涉案房屋一层、负一层两部分，不包含本案所争议的储藏室。 2019年8月23日，被告向原告邮寄《里仁越府》交房通知书，通知原告办理里仁越府5幢102室的房屋交付，建筑面积为166.59㎡。 2019年9月11日，被告向原告交房，原告提出数项需整改项目后，对《里仁越府交付验房单》《里仁越府交房相关费用确认单》予以确认。但该表并无法反映原告所签字确认的房屋包括储藏室。双方对相应的费用进行了结算，包括房款优惠50523.72元、面积补差退款9398元、代收契税及登记费109000元、代办证费480元等。 涉案房屋原不动产权证为浙（2019）北仑区不动产第0××4号，权利人为被告宁波远望华夏置业发展有限公司，土地使用权面积25.52㎡，房屋建筑面积166.50㎡，在附记中显示，登记部分由三部分组成，如下表。 序号 所在层 总层数 规划用途 建筑面积 1 -1 7 附属用房 13.03㎡ 2 -1 7 附属用房 78.93㎡ 3 1 7 住宅 166.50㎡ 在交付房屋时，被告向原告发送《里仁越府地下夹层附属用房补充协议》，主要内容与被告发送给案外人王秀君的基本一致，为：“买受人购买出卖人开发建设的里仁越府5幢101室，该房屋地下夹层附属用房5幢13室，面积为108.92平米，总价为人民币壹佰陆拾叁万叁仟捌佰元整，该房屋地下夹层附属用房5幢12室，面积为13.03㎡，总价为人民币壹拾玖万伍仟肆佰伍拾元整，已于2018年1月26日付清”。原告及其他数位相同情况的业主不予签字。故有关负一层精装修用房及储藏室用房，原、被告之间至今并未签订书面合同。 其后，原告等人与被告交涉地下面积不足等问题。被告提供《里仁越府（第一批次）住宅一房一价表》，反映了包括原告在内的地下面积系两部分组成，如原告系编号“7”“14”构成，价格均为15000元/㎡。实际上，案外其他住户单独购买同类储藏室的价格为5000元/㎡。 2019年12月20日，被告代原告办证完成，不动产权证为浙（2019）北仑区不动产第0××3号，权利人为原告王海芬。 在审理过程中，本院曾组织双方及多位案外业主进行现场踏勘，确定如下：涉案房屋为商品住宅楼，一梯两户。原告所购的地上一层5幢102室，面积166.50㎡，位于西半幅。在房屋内客厅中部开有下行楼梯通往负一层，即编号“14”的78.93㎡附属用房，规划功能为“设备间”，占据主要面积。地上一层住宅与该“14”附属用房，均为精装修房屋。在该“14”之外，有编号“04”“05”“06”“07”“08”“09”六间名为“设备间”实为储藏室，均为白坯、无窗、无装修。其中，编号“07”储藏室面积13.03㎡与编号“14”负一层附属用房相毗连，但中间以布满水电管道的承重墙相隔，并不相通。原告欲前往编号“07”储藏室，则需要从一层门口走步行楼梯至负一楼，经过十数米走廊后方能到达，存在较大不便。 以上事实，有原告提供的身份证、结婚证、《客户付款确认单》《商品房买卖合同》《装修确认书》及附图、POS刷卡回执、收款收据、《里仁越府交房通知书》《里仁越府地下夹层附属用房补充协议》《里仁越府（第一批次）住宅一房一价表》、照片等证据，被告提供的《里仁越府（第一批次）住宅一房一价表》、地下夹层布置图、《装修确认书》及附图、《里仁越府交付验房单》《里仁越府交房相关费用确认单》等证据，结合双方的陈述与本院的现场踏勘情况予以证实，本院予以认定。 本案的争议焦点是被告的行为是否构成欺诈。 原告认为，被告早就明知地下一层92.44㎡的房屋实际上由两部分组成，但是在销售时从未告知原告，致使原告在办理交房时才知道该情况，实际上负一层中“07”“14”的功能、方位、进出、装修与否等根本不同，被告的行为构成隐瞒事实的欺诈。 被告认为，现有证据可以证实被告没有欺诈的故意或行为，原告应当就欺诈的事实和被告存在欺诈的故意进行举证。“07”“14”合计面积为92.44㎡，15000元/㎡的价格是统差定价。为此，被告提供了地下设备平面图，用以证明房屋负一层在设计、规划时就包含储藏室，本院审查后予以认定。被告提供了《房屋建筑面积测绘成果书》，拟证明图纸施工号与实际幢号的对应关系，涉案房屋在销售时就包含储藏室。同时被告提出，储藏室与房屋已经捆绑，系统中无法单独撤销而只能撤销整个合同。 本院审核后对《房屋建筑面积测绘成果书》予以认定，同时向宁波市北仑区不动产登记服务中心进行调查，其于2020年3月28日复函，载明：“一、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第二十四条，当事人依申请办理不动产登记。2019年9月，宁波远望华夏置业发展有限公司（以下简称房产公司）向我中心申请里仁越府小区住宅不动产首次登记。根据房产公司提供的房屋与地下夹层配套清单，住宅5幢102室与设备间5幢07号、14号形成对应配套关系，从而确定了一个不动产权利基本单元，申请登记发证。经审查后符合登记要求后予以发证。二、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条，房产公司和王海芬针对上述房屋进行买卖，于2019年12月向我中心申请办理不动产权利转移登记。根据当事人已完成住宅5幢102室与设备间5幢07号、14号的买卖、缴税等有关申请材料，我中心予以办理不动产转移登记手续。其中，设备间07号和14号之间的对应关系是由申请当事人之间已明确约定的，因此，在符合登记要求的前提下，我中心是按照当事人之间的合意进行登记的。根据宁波市现行的不动产登记工作要求，一般情况下，住宅主房与附属用房应作为一个不动产权利基本单元进行发证，且在首次登记或转移登记时，主房与附属用房之间的对应关系由申请当事人自行约定；但附属用房之间的指向性对应关系则无明确的登记要求。” 为此，本院向被告释明：房屋作为大标的不动产，关乎业主的切身利益。房屋的布局、位置、朝向、结构、面积、功能等系房屋买卖合同的主要内容，作为合同的特殊约定，应当明确、具体。本案中，被告为证明其抗辩，需要举证曾明确告知过《客户付款确认单》中载明的面积实际上系由负一层“14号”附属用房以及“07号”储藏室两部分组成且取得原告确认。但被告未能提供该方面的证据。为此，本院多次向有关机关走访调查、调阅档案和沟通。结合本案的实际情况，本院对宁波市北仑区××号××号之间的对应关系是由申请当事人之间已明确约定的”不予认定；同时，根据“附属用房之间的指向性对应关系则无明确的登记要求”，认定部分撤销“07”储藏室并无实施层面的障碍。由于“14号”设备间处于一层房屋正下方且出入口即在一层房屋正中，二者已经成为不可分割的完整整体，且该部分并不违反当事人的真实意思表示，故该部分不可撤销。被告有关应当撤销整个地下一层的所有买卖合同的抗辩，本院不予采信。 本院认为，原、被告双方有关地下负一层92.44㎡的商品房买卖并无书面合同，《客户付款确认单》中对面积、单价、总价作出约定，此系双方真实意思表示，合法有效。被告作为涉案房屋的开发商，早已取得房屋设计图纸，对涉案房屋的设计、布局、功能等理应十分清楚。在销售房屋时，其应当告知而未告知地下一层的房屋92.44㎡系由“14号”附属用房以及“07号”储藏室两部分组成，在2017年4月13日签订《客户付款确认单》时以“15000元/㎡”的价格售予原告，直至两年多时间后的2019年9月交房时才告知原告实情，中间装修确认时也遗漏该部分。被告存在隐瞒的故意，客观上使得原告以高于市场价值（5000元/㎡）购买储藏室，其行为构成欺诈。原告作为受欺诈的一方，签订合同时因受欺诈而作出部分不真实的意思表示，原告有权要求予以撤销。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对于非其真实意思表示的“07号”储藏室部分，应予以撤销，双方配合办理不动产变更登记手续。原告并无过错，被告承担全部过错，应当返还购房款15000元/㎡×13.03㎡=195450元，并赔偿相应的契税损失，经核算，原告的主张3909元，合理有据，本院予以支持。综上，原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；被告的抗辩，本院难以采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条，判决如下： 一、撤销原告王海芬与被告宁波远望华夏置业发展有限公司之间有关里仁越府5幢102室地下一层买卖合同中有关编号“07”储藏室部分，被告应于本判决生效后十日内配合原告办理不动产变更登记手续； 二、被告宁波远望华夏置业发展有限公司应于本判决生效后十日内返还原告王海芬购房款195450元； 三、被告宁波远望华夏置业发展有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告王海芬契税损失3909元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息－债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费4287元，减半收取2143.5元，由被告宁波远望华夏置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 周利明 二〇二〇年八月二十日 代书记员 李淑芳