山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初804号原告：韩富喜，男，1967年4月24日出生，汉族，太原市万柏林区长风街办南屯村人，住南屯村。委托诉讼代理人：杨仁东，男，太原市迎泽区正大法律服务所法律工作者。被告：韩丽君，女，1994年10月3日出生，汉族，太原市晋源区金胜镇西寨村人，住西寨社区XXX。委托诉讼代理人：于晋云，山西文英律师事务所律师。第三人：郭文辉，女，1972年10月7日出生，汉族，太原市小店区惠远西街XXX，住太原市晋源区义井街办吴家堡村XXX。第三人：张凤奎，男，1964年9月5日出生，汉族，太原市晋源区晋祠镇花塔村人，住花塔村南环村XXX。原告韩富喜诉被告韩丽君、第三人郭文辉、张凤奎确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告韩富喜及其委托诉讼代理人杨仁东、被告韩丽君及其委托诉讼代理人于晋云、第三人郭文辉到庭参加诉讼，第三人张凤奎经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩富喜向本院提出诉讼请求：1、诉请法院依法确认原告以被告名义与山西亨昌源房地产开发有限公司于2017年5月15日签订的《房屋买卖合同》无效；2、诉请法院依法判令位于太原市晋源区格林花园第10幢3单元18层01号涉案房屋的所有权归原告所有，共计1142896元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月15日原告以被告名义与山西亨昌源房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，购买的房屋位于太原市晋源区格林花园第10幢3单元18层01号房，房屋建筑面积为146.95平方米，房屋总售价为793530元、车位费135000元、配套费6210元、水煤气500元，关于物业费方面：原告从2017年5月份买房以后，2017年、2018年、2019年三年物业费都是原告个人交的、装修保证金4481元，共942896元，以上各项款全部由原告个人独自支付。其中当天原告韩富喜通过中国民生银行转账给山西亨昌源房地产开发有限公司法定代表人郭文辉的建设银行账户942896元购房款。为了入住，原告涉案房屋于2017年5月-10月期间进行了装修，装修共花费约20万元。于2020年5月15日晚上被告给原告打电话说她已强行撬门住进去，第二天晚上原告给被告打电话约去房内看看，随后与其二哥一起过去，被告果然把门撬了，一个人在房间里面住着，隔了十几分钟被告的二姨、三姨、被告弟弟来该房内，双方发生了争吵。原告认为涉案房屋的购房款、装修款等相关费用均为原告出资，被告没有为该房屋支付过一分钱，房屋的所有权、使用权、受益权、处分权应为原告所有。《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然购房合同中的名义买受人为被告韩丽君，但该房屋的实际出资人、购买人为原告韩富喜，且该房屋的装修材料及人工费均为原告支付。《房屋买卖合同》约定的义务实际履行人为原告，故合同约定的权益应为原告享有。被告不应享有该房屋的使用权及所有权。现被告对原告的房子撬门后强行私闯进入，已侵犯了原告对涉案房屋的使用权，违反了《宪法》第三十九条规定：中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。山西亨昌源房地产开发有限公司，注册号：140100200398192；住所：太原市晋源区吴家堡村新建小区D座3号楼2单元一层2室；注册资本：1000万元；经营范围：房地产开发与销售(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)；成立日期：2009年06月25日；营业期限：2009年06月25日至2019年06月24日；登记机关：太原市市场监督管理局；公司股东：郭文辉、张凤奎。郭文辉：140102197210074026，法定代表人，职务：执行董事兼总经理；联系电话：13703517920；张凤奎：140112196409050417，职务：监事。2019年2月28日该公司股东郭文辉、张凤奎以该公司决议解散为由注销该公司。根据公司法的要求，公司解散的需要成立清算组，并清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。上述规定应理解为对已知的并能够送达的债权人应直接通知，对不确定的或无法送达的债权人才采取公告方式送达。公司债务由公司承担，股东对公司未实缴的注册资本承担实缴的义务，公司应直接将其解散事宜通知你并要求你以债权人身份参与公司剩余财产的分配。如未通知，属公司责任，应依法承担不利后果。利害关系人可以要求股东就其公司剩余财产范围内对你的债务承担赔偿责任。公司注销后债权债务怎么处理?一般情况下，公司注销后债权债务应该由相应的负责人来承担，常见的就是公司注销后，未经公告清算，由股东来承担相应的债权债务，并且在档案中明确规定出企业债权债务责任人。《物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。综上所述，为了维护法律的尊严，也为了维护原告的合法权益不受非法侵犯，特根据《民法通则》、《民事诉讼法》、《物权法》等相关法律法规，诉至法院，依法维权，望法院查明实情，公断为谢。原告相信人民法院的司法公正和司法天平。被告韩丽君辩称：一、被告与山西亨昌源房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》不符合《合同法》52条规定合同无效的情形，原告诉请无法律根据，被告与亨昌源房地产开发有限公司就涉案房屋签订的买卖合同，是双方的真实意思表示，没有损害国家、集体或第三人的利益，也没有损害社会公共利益，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，同时，结合我国《合同法》第52条之规定，该合同不符合该法律条款规定的5种情形，所以，合同应当认定为有效。二、涉案房屋系小产权房屋，至今未依法登记，不动产物权未设立，原告诉请涉案房屋的所有权，没有法律根据，应予驳回。根据《物权法》第9条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。本案涉案房屋系小产权房，截止本案开庭审理之日，该房屋仍不符合不动产登记的法定条件，故该房屋的所有权未设立，原告诉请确认房屋所有权，没有法律根据。三、原告诉请所依据的事实和理由，向法庭隐瞒了其出资为被告购买涉案房屋系履行双方协议内容的事实，其诉请的本质是为了撤销双方签订的《协议书》，故恳请法院查明事实，依法判决，维护被告的合法权益。第三人郭文辉述称：第三人郭文辉是山西亨昌源房地产开发有限公司的法定代表人，购买的涉案房屋出资是原告，还有配套费的款项，还有物业费的款项，原告出资的时候要求房屋买卖合同写上被告韩丽君的名字。山西亨昌源房地产开发有限公司现在已经注销了，这个公司的股东是第三人郭文辉和张凤奎，第三人郭文辉的职务是执行董事兼总经理，公司是2019年2月28日注销的。被告是原告的亲侄女，希望他们协商处理，毕竟是亲叔叔侄女。第三人张凤奎在答辩期内未提出书面陈述，在举证期内未提交证据。本院经审理认定事实如下：被告系原告的侄女，2017年5月15日，山西亨昌源房地产开发有限公司与被告签订了一份房屋买卖合同，约定被告购买由山西亨昌源房地产开发有限公司与吴家堡村村委会开发的位于太原市晋源区义井街办吴家堡村格林花园的第10幢3单元18层01号房；该房屋合同约定建筑面积146.95平方米；2017年5月15日前交清房屋总售价100%金额793530元。合同签订后，原告通过银行转账向山西亨昌源房地产开发有限公司的法定代表人郭文辉个人账户支付购房款、车位费、配套费等费用共计942896元，山西亨昌源房地产开发有限公司交付了房屋。后原告对该房屋进行了装修。2020年5月15日，被告撬开门锁进入该房屋居住，双方发生争议，故原告诉至本院。另查明，山西亨昌源房地产开发有限公司是涉案房屋所属小区格林花园的开发商，该公司开发建设格林花园未经有关政府部门审批，该公司已于2019年2月28日经太原市市场监督管理局核准，办理了注销登记。另查明，被告的父亲韩春喜是原告的四弟，被告的母亲王秀芬与韩春喜离婚后，被告随母亲生活。2004年，韩春喜去世。2016年，韩春喜生前所在的南屯村拆迁，原告与其二哥韩润喜曾与被告就被告认祖归宗、回南屯居住、招上门女婿、日后所生子女姓韩为父亲韩春喜顶门立户及被告继承韩春喜的750000元拆迁款和韩润喜与原告自愿分别出资250000元给被告回南屯买楼房居住或成家所用、楼房写在被告名下等事宜进行了协商，并签署了一份协议书。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；…”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；…（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，山西亨昌源房地产开发有限公司在未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房销售许可证》等相关证书的情况下，即对商品房进行预售，违反了我国法律的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同的情形，故山西亨昌源房地产开发有限公司与被告于2017年5月15日所签订的房屋买卖合同应认定为无效。原告所主张的确认涉案房屋所有权的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、山西亨昌源房地产开发有限公司与被告韩丽君于2017年5月15日签订的房屋买卖合同无效；二、驳回原告韩富喜的其他诉讼请求。案件受理费15086元，减半收取计7543元，由原告韩富喜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 李晋平二〇二〇年八月五日法官助理 张 祥书 记 员 张翠青书 记 员 张翠青