福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）闽02民终1270号 上诉人（原审被告）：吴学，男，汉族，1974年10月1日生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：刘福来，陈帆，福建旭丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡宗辉，男，汉族，1966年5月11日出生，住福建省厦门市翔安区。 被上诉人（原审原告）：蔡宗贤，汉族，1971年7月14日出生，住福建省厦门市翔安区。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈胜强，福建合贤律师事务所律师。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：苏金苗，福建合贤律师事务所实习律师。 原审被告：张武跃，男，汉族，1978年2月2日出生，住福建省厦门市翔安区。 上诉人吴学与被上诉人蔡宗贤、蔡宗辉、原审被告张武跃房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴学上诉请求：一、撤销（2019）闽0212民初2321号民事判决书，发回重审或者依法驳回两被上诉人对上诉人的诉讼请求；二、判令一审、二审费用均由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决未明确上诉人的追偿权，严重违反法定程序。上诉人在承担连带清偿责任后，还得另行向一张武跃提起诉讼行使其追偿权，明显浪费司法资源。二、一审判决认定的计算租金和违约金的截止期限有误。两被上诉人在2018年6月26日即明确其有解除案涉《房屋租赁合同》和《房屋租赁转租合同》的权利，在2019年2月4日更是向上诉人明确其将于当日下午前去锁门，一审判决认定租金和违约金应计算至-审判决生效之日存在错误。一审判决未查明两被上诉人向上诉人发出通知书和前往锁门的事实，属于事实认定错误，依法应予查明。三、两被上诉人不得就扩大的损失要求上诉人承担连带清偿责任。在本案中，两被上诉人怠于行使约定的合同解除权，导致损失扩大超出了上诉人作为连带责任保证人所能预见到的损失范围，两被上诉人不得就扩大的损失要求上诉人赔偿，上诉人仅应对张武跃应支付给两被上诉人自2018年3月1日至2018年3月31日的租金和违约金承担连带清偿责任。一审判决遗漏了两被上诉人怠于行使约定的合同解除权导致损失扩大的重要事实，依法应予纠正。四、上诉人支付的履约保证金可冲抵租金和违约金。履约保证金，是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，在双方合同到期或者依法解除时予以退还。案涉《房屋租赁合同》第三条约定的上诉人应支付的履约保证金即是保证该合同履行的一种金钱保证，两被上诉人应于上诉人完全履行该合同规定的义务后半个月内退还上诉人。如果上诉人未完全履行该合同规定的义务，被上诉人仅享有以该履约保证金来冲抵上诉人应承担给付义务的权利。而一审判决未对履约保证金的性质和效力作出任何认定，仅简单依据案涉(房屋租赁合同》第七条“不予退还合同履约保证金”的规定，在判令上诉人应对拖欠租金和违约金承担连带清偿责任的同时又判令上诉人支付的50000元履约保证金归两被上诉人所有，明显有违法理，应予纠正。 蔡宗辉、蔡宗贤答辩称，一、一审法院没有违反法定程序，其有权依法律和查明的事实决定判项是否明确上诉人的追偿权。担保法司法解释四十二条第一款明确保证人能按照承担责任的事实，另行提起诉讼，说明该法条赋予法院依据每一个个案查明的法律事实决定判项是否明确上诉人的追偿权裁量权，不能适用所有案件，另依据法院不告不理的原则，本案上诉人在原审审理中只抗辩其答辩人诉求与其无关，并未主张追偿权，故一审法院判项无需明确其有追偿权。二、一审法院判决认定计算租金和违约金期限事实清楚，有证据证实及法律依据。上诉人以二审提交不属于新证据要查明证实一审认定事实有误，应不予采纳。三、上诉人明显错误理解案涉两份合同内容和适用法条。本案中租金不属于扩大的损失额，无论张武跃是否违约，均属于张武跃按合同约定租赁使用答辩人房屋应付款项，至于对张武跃违约行为何时对其解除合同诉求其及上诉人承担责任均属于答辩人权利，不属于答辩人约定或法定的义务，故不能因答辩人在超过一个月起诉上诉人和张武跃，就不得就超期的租金要求上诉人和张武跃承担责任。四、上诉人认为履约保证金可冲抵租金和违约金无事实依据。一审法院判决本案履约保证金归答辩人所有，有案涉租赁合同第七条及租赁转让合同第二条约定，有事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人全部上诉请求，维持原判。 蔡宗辉、蔡宗贤向一审法院起诉请求：1.判令解除蔡宗辉、蔡宗贤与吴学于2016年4月28日签订的《房屋租赁合同》；2.解除蔡宗辉、蔡宗贤与吴学、张武跃于2017年9月23日签订的《房屋租赁转让合同》；3.张武跃将承租的址在同安区凤祥一里八、九号房屋腾空交还原告；4.张武跃向蔡宗辉、蔡宗贤偿付尚欠的租金人民币（币种下同）合计333260元及违约金暂计1000000元（租金自2017年9月1日暂计至2019年5月31日尚欠的租金，违约金以每期尚欠租金为基数，按日百分之三自2018年5月1日暂计2019年5月31日分段累计，此后按上述：租金计至房屋租赁合同解除日，违约金计至被告付清租金日止）；5.张武跃（原由吴学已支付蔡宗辉、蔡宗贤的）租赁履约保证金50000元归蔡宗辉、蔡宗贤所有；6.吴学对上述3、4、5项承担连带保证责任；7.张武跃、吴学承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：址于厦门市同安区凤祥一里8号的房屋系原告蔡宗贤、蔡宗辉按份共有，二人各持50%的产权。址于厦门市同安区的房屋系原告蔡宗贤所有。蔡宗辉、蔡宗贤与被告吴学于2016年4月28日签订了《房屋租赁合同》一份，蔡宗辉、蔡宗贤为出租方（甲方），吴学为承租方（乙方），合同主要约定：乙方向甲方租赁位于厦门市同安区的房屋（以下简称案涉房屋），面积共约556平方米，租赁期限自2016年6月1日至2021年5月31日止，租期五年；双方签订合同时，乙方应支付甲方约两个半月的租金金额共计50000元作为合同履约保证金，合同履约保证金不计息，于乙方完全履行合同约定义务后半个月内由甲方退还乙方；房屋租金自2016年6月1日起算，自2016年6月1日至2017年5月31日的年租金为240000元，年租金每年上涨6%，即第一年240000元，第二年254400元，第三年269660元，第四年285840元，第五年302990元，租赁期间前两年的租金按每三个月为一期支付，后三年的租金按每半年为一期支付，第一期的租金在合同签订时由乙方支付给甲方，以后各期的租金，乙方应于每期租金交纳的第一个月的头五天内交付本期租金，若逾期，乙方按未支付租金总额的日百分之三向甲方支付违约金……乙方拖欠租金累计一个月（三十天）以上，甲方有权提前解除合同，收回房屋，甲方不予退还合同履约保证金…… 2017年9月23日，吴学（转让方，甲方）、张武跃（受让方，乙方）与蔡宗辉和蔡宗贤（丙方）三方签订《房屋租赁转让合同》，合同主要约定：甲方和丙方于2016年4月28日就案涉房屋租赁相关事宜签订《房屋租赁合同》，甲方将上述合同权利义务全部概括转让给乙方，并对乙方履行《房屋租赁合同》约定的全部义务（包括但不局限于《房屋租赁合同》项下房屋租金、履约保证金、相关费用的交纳以及违约责任的承担等）承担连带保证责任；甲方向丙方缴纳房屋租金至2017年8月31日止；合同签订之日，乙方应当向丙方交纳甲方本应于2017年9月5日前交纳的2017年9月1日起至2017年11月30日期间的房屋租金63600元…… 截至2018年2月28日的房屋租金，被告张武跃已向两原告支付。自2018年3月1日至今的房屋租金，张武跃尚未支付，两原告向张武跃催讨未果，遂向一审法院起诉，诉讼请求如上所述。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告蔡宗贤、蔡宗辉与被告吴学签订了《房屋租赁合同》，之后蔡宗贤、蔡宗辉、吴学又与被告张武跃签订了《房屋租赁转让合同》，将《房屋租赁合同》约定的吴学的权利义务全部概括转让给张武跃，上述《房屋租赁合同》与《房屋租赁转让合同》系当事人真实意思表示，合法有效。自2018年3月1日至今，张武跃未向两原告支付房屋租金，张武跃辩称其与两原告已达成口头协议，其有权延缓支付租金，但又称2018年4、5月份租金到期时，其向蔡宗贤要求缓付租金，蔡宗贤同意了，但具体缓付时间多长双方并未明确，因此，对于张武跃提出的其与原告已就延缓支付租金达成口头协议的答辩意见，张武跃未提交任何证据予以证明，原告亦对此予以否认，一审法院不予采纳。张武跃未按照《房屋租赁合同》的约定向两原告支付房屋租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定，承租方拖欠租金累计一个月（三十天）以上，出租方有权提前解除合同，因此，两原告要求解除《房屋租赁合同》有事实和合同依据，一审法院予以支持，《房屋租赁合同》与《房屋租赁转让合同》自本判决生效之日解除。合同解除后，张武跃继续占有使用案涉房屋已无合同和法律依据，故两原告要求张武跃将案涉房屋腾空交还，于法有据，一审法院予以支持。 被告张武跃应当向两原告支付拖欠的房屋租金，拖欠的房屋租金计算期间应自2018年3月1日起至本判决生效之日止。根据《房屋租赁合同》的约定，房屋租金自2016年6月1日起算，自2016年6月1日至2017年5月31日的年租金为240000元，年租金每年上涨6%，即第一年240000元，第二年254400元，第三年269660元，第四年285840元，第五年302990元，租赁期间前两年的租金按每三个月为一期支付，后三年的租金按每半年为一期支付，承租方应于每期第一个月的头五天内交付本期租金，自2018年3月1日起的租金张武跃尚未支付，其应付租金分期间计算如下： 1.自2018年3月1日至2018年5月31日处于租期的第二年，应按254400元的年租金标准计算租金，每三个月支付一次，故该期间的租金为63600元（254400元/年÷4个季度）； 2.自2018年6月1日至2018年11月30日处于租期的第三年，应按269660元的年租金标准计算租金，每半年支付一次，故该期间的租金为134830元（269660元/年÷2）； 3.自2018年12月1日至2019年5月31日处于租期的第三年，应按269660元的年租金标准计算租金，每半年支付一次，故该期间的租金为134830元（269660元/年÷2）； 4.自2019年6月1日至2019年11月30日处于租期的第四年，应按285840元的年租金标准计算租金，每半年支付一次，故该期间的租金为142920元（285840元/年÷2）； 5.自2019年12月1日至《房屋租赁合同》与《房屋租赁转让合同》解除之日，即本判决生效之日，处于租期的第四年，年租金为285840元，故应按783.12元（285840元/年÷365天）的日租金标准计算租金。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《房屋租赁合同》约定，承租方应于每期第一个月的头五天内交付本期租金，若逾期，应按未支付租金总额的日3%向出租方支付违约金。每日3%，即每月90%（按每月30日计算），该违约金标准显然超出了迟延支付租金给承租方造成的实际损失，两原告据此主张违约金，无事实和法律依据，一审法院酌情按中国人民银行同期同类贷款利率确定违约金的计算方式，故张武跃应当支付的违约金分期间计算如下： 1.迟延支付自2018年3月1日至2018年5月31日的租金所应支付的违约金，应以租金63600元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年3月6日起计付至实际付款之日止； 2.迟延支付自2018年6月1日至2018年11月30日的租金所应支付的违约金，应以租金134830元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年6月6日起计付至实际付款之日止； 3.迟延支付自2018年12月1日至2019年5月31日的租金所应支付的违约金，应以租金134830元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年12月6日起计付至实际付款之日止； 4.迟延支付自2019年6月1日至2019年11月30日的租金所应支付的违约金，应以租金142920元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年6月6日起计付至实际付款之日止； 5.若自2019年12月1日至《房屋租赁合同》与《房屋租赁转让合同》解除之日，即本判决生效之日的租金仍迟延支付，应以实际产生租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年12月6日起计付至实际付款之日止。 关于被告吴学是否应当对被告张武跃的租金和违约金给付承担连带保证责任。吴学、张武跃与蔡宗辉和蔡宗贤三方签订《房屋租赁转让合同》约定，吴学将其与蔡宗辉、蔡宗贤签订的《房屋租赁合同》所约定的权利义务全部概括转让给张武跃，并对张武跃履行《房屋租赁合同》约定的全部义务（包括但不局限于《房屋租赁合同》项下房屋租金、履约保证金、相关费用的交纳以及违约责任的承担等）承担连带保证责任，该《房屋租赁转让合同》关于吴学的连带保证责任的约定并不违反法律的强制性规定，具有法律效力。吴学辩称其在签订《房屋租赁转让合同》时未细看合同文本，不清楚有该项约定，故不应承担连带保证责任。一审法院认为，吴学并非文盲，其在与他人订立合同时应当详细阅读合同文本，斟酌合同所约定的相关权利义务内容，如果对合同条款存在异议，应当在合同订立时提出修改要求，如果与其订立合同的其他各方当事人拒绝修改，经协商未能达成一致，其有权拒绝签订合同，故其答辩意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。在《房屋租赁转让合同》签订后，吴学退出原房屋租赁合同关系，张武跃取代吴学的地位承受《房屋租赁合同》所约定的权利义务，吴学则对张武跃履行《房屋租赁合同》约定的全部义务承担连带保证责任，现张武跃拖欠房屋租金未支付，吴学应按《房屋租赁转让合同》的约定对张武跃应付租金及违约金承担连带保证责任。 关于履约保证金50000元如何处置。原告蔡宗贤、蔡宗辉与被告吴学签订的《房屋租赁合同》约定，吴学应支付两原告约两个半月的租金金额共计50000元作为合同履约保证金，合同履约保证金不计息，于吴学完全履行合同约定义务后半个月内由两原告退还给吴学，之后蔡宗贤、蔡宗辉、吴学与被告张武跃签订的《房屋租赁转让合同》，将《房屋租赁合同》约定的吴学的权利义务全部概括转让给张武跃，并特别指出吴学已向两原告交纳履约保证金50000元，因《房屋租赁转让合同》约定，吴学对张武跃履行《房屋租赁合同》约定的全部义务（包括但不局限于《房屋租赁合同》项下房屋租金、履约保证金、相关费用的交纳以及违约责任的承担等）承担连带保证责任，该履约保证金系作为张武跃履行《房屋租赁合同》约定的全部义务之担保的一部分，与吴学提供的连带责任保证并存，即：如果张武跃履行《房屋租赁合同》约定的全部义务，则两原告应当在张武跃完全履行合同约定义务后半个月内将履约保证金悉数退还给吴学；如果张武跃存在《房屋租赁合同》第七条“合同的解除与终止”约定的任何情形之一（《房屋租赁合同》第七条“合同的解除与终止”第八项即为拖欠房屋租金累计一个月（三十天）以上），两原告不予退还履约保证金。因此，在张武跃违反《房屋租赁合同》约定，至今拖欠自2018年3月1日以来的房屋租金的情况下，吴学支付的履约保证金50000元应归两原告所有。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、《房屋租赁合同》与《房屋租赁转让合同》自本判决生效之日解除；二、张武跃应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市同安区的房屋内属于张武跃所有的物品搬离，将房屋交还蔡宗贤、蔡宗辉；三、张武跃应于本判决生效之日起十日内向蔡宗贤、蔡宗辉支付房屋租金（1.自2018年3月1日至2018年5月31日的租金为63600元；2.自2018年6月1日至2018年11月30日的租金为134830元；3.自2018年12月1日至2019年5月31日的租金为134830元；4.自2019年6月1日至2019年11月30日的租金为142920元，上述四期租金共计476180元；5.自2019年12月1日至《房屋租赁合同》与《房屋租赁转让合同》解除之日，即本判决生效之日止的租金按日租金783.12元的标准，以实际发生天数计算）；四、张武跃应于本判决生效之日起十日内向蔡宗贤、蔡宗辉支付违约金（1.迟延支付自2018年3月1日至2018年5月31日的租金所应支付的违约金，应以租金63600元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年3月6日起计付至实际付款之日止；2.迟延支付自2018年6月1日至2018年11月30日的租金所应支付的违约金，应以租金134830元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年6月6日起计付至实际付款之日止；3.迟延支付自2018年12月1日至2019年5月31日的租金所应支付的违约金，应以租金134830元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年12月6日起计付至实际付款之日止；4.迟延支付自2019年6月1日至2019年11月30日的租金所应支付的违约金，应以租金142920元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年6月6日起计付至实际付款之日止；5.若自2019年12月1日至《房屋租赁合同》与《房屋租赁转让合同》解除之日，即本判决生效之日的租金仍迟延支付，应以实际产生租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年12月6日起计付至实际付款之日止）；五、吴学对本判决第三项、第四项所确定的给付义务与张武跃承担连带清偿责任；六、吴学已向蔡宗贤、蔡宗辉支付的履约保证金50000元归蔡宗贤、蔡宗辉所有；七、驳回蔡宗贤、蔡宗辉的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币8442.70元，适用简易程序审理，减半收取人民币4221.35元，由被告张武跃、吴学共同负担，款限于本判决生效之日三日内交纳。 二审期间，吴学对一审查明事实无异议，但主张一审遗漏了两个事实：一、蔡宗贤、蔡宗辉怠于行使约定的合同解除权，导致损失扩大。二、蔡宗贤、蔡宗辉向吴学发出通知书和前往讼争房产锁门的事实。蔡宗贤、蔡宗辉对一审查明事实无异议，本院予以确认。 二审中，吴学向本院提交了吴学与蔡宗贤的微信聊天记录截图，拟证明2018年6月26日，蔡宗贤向上诉人发出了一份通知书，要求上诉人及时催促张武跃及时支付房租和违约金，否则两被上诉人将依法提起诉讼，追究违约责任并终止租赁合同;2019年2月4日，蔡宗贤又通知上诉人其将于当日下午15:30之前过去锁门。两被上诉人在2018年6月26日即明确其有解除案涉《房屋租赁合同》和《房屋租赁转租合同》的权利，一审判决认定的计算租金和违约金的截止期限存在错误。蔡宗贤、蔡宗辉质证如下：一、吴学在二审举证的微信聊天记录在自己手机，不属于法律规定的新发现或因客观原因无法在一审举证期内提交，其在二审才提交该证据，不属于新证据，依法应不予采纳。二、即使按该证据内容，也非被上诉人对张武跃解除合同通知书，吴学也没有提交其它证据证明被上诉人有去对租赁房屋锁门事实。三、依据两被上诉人一审举证的全部证据且吴学及张武跃在一审质证时均无异议，该证据能证实一审法院认定的计算租金及违约金起止期限事实清楚，不存在错误。 本院另查明，现讼争房产的钥匙仍在张武跃处。 本院认为，第一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条的规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”因此，一审判决虽未明确吴学享有担保法第三十一条规定的权利，吴学仍可在承担保证责任之后，依法提起诉讼向张武跃追偿。为免讼累，本院采纳吴学主张，明确吴学的权利。 第二，蔡宗贤、蔡宗辉、张武跃均未主张讼争租赁合同已经解除，两被上诉人尚未收回讼争房产，且张武跃确认仍持有讼争房产的钥匙，说明该讼争房产仍处于张武跃的控制之下。吴学未能举证证明讼争租赁合同已经解除或已实际控制讼争房产，吴学关于租金和违约金的计算截止期限有误的上诉理由本院不予采信。 第三，根据《房屋租赁合同》约定，承租方拖欠租金累计一个月（三十天）以上，出租方有权提前解除合同。该条款的约定，赋予两被上诉人享有提前解除合同的权利，两被上诉人有权选择是否行使、何时行使约定解除权。该条约定不是义务，在满足张武跃拖欠租金累计一个月（三十天）以上条件的当天，并不必然导致租赁合同解除。张武跃拖欠租金期间两被上诉人也有向张武跃及吴学进行主张租金。两被上诉人向一审法院提起诉讼有事实和法律依据，吴学关于两被上诉人怠于行使约定解除权导致不当损失的上诉理由本院不予采信。 第四，《房屋租赁合同》第七条约定“在房屋租赁期间，乙方（承租方）有下列情形之一的，甲方（出租方）有权提前解除合同，收回房屋；并在本合同其他条款规定的基础上，要求乙方赔偿经济损失，损失额计算标准按本合同第十条第一款式的约定办法执行；同时，甲方不予退还履约保证金。……”因此，根据双方当事人的约定，本案的履约保证金不仅具备补偿性，还具备惩罚性。同时，一审结合双方履约情况以及出租方给承租方造成的实际损失，业已调低了违约金的计算标准，履约保证金额和违约金同时适用也并未过分高于两被上诉人的实际损失。故吴学关于履约保证金抵扣租金和违约金的上诉理由本院不予采信。 综上，吴学的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 一、维持各项判决； 二、吴学承担责任后，有权向张武跃追偿。 本案二审受理费8443元，由吴学承担。一审案件受理费负担同一审判决。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年八月三十一日 书记员 丘小涓 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《合同法》 第二百三十条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。