河南省平舆县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1723民初2512号原告：驻马店市紫安物业管理有限公司。法定代表人：李敬，该公司经理。委托诉讼代理人：赵松超，河南日月星律师事务所律师。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司平舆县支行。法定代表人：崔东方，该公司经理。委托诉讼代理人：钱秋峰，河南北纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧勤，公司员工。原告驻马店市紫安物业管理有限公司与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司平舆县支行物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告驻马店市紫安物业管理有限公司的法人李敬及其委托诉讼代理人赵松超、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司平舆县支行的委托诉讼代理人钱秋峰、陈慧勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拖欠其的自2014年10月1日至2020年10月1日的物业费共计109728元;2、诉讼费用及律师费由被告承担。事实与理由：被告于2014年10月1日起租赁了位于平舆县××大道与清河××商业街××楼××房屋××、××及××楼梯间，共计1016平方米（共两份租赁合同）。被告租用的该房屋由其提供物业服务合同至今，期间经其多次下达催缴物业费通知，被告均未缴纳。为维护其合法权益，特起诉。被告辩称，原告与被告之间不存在物业服务合同关系，原告起诉主体错误，应当驳回原告起诉，理由：原告与被告之间从来没有签订书面的管理物业合同，双方从未对物业费缴纳问题形成口头意见，从被告提供的证据来看，原告与东方伟业签订的租赁合同，合同没有明确规定物业费是哪一方承担，因此应是房屋的出租人来承担，因此，答辩人不是适格的被告；原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回原告起诉；原告请求被告支付律师费，缺乏事实依据，因为从被告与东方天中伟业签订合同来看，没有约定诉讼费用由被告承担，因此原告的诉讼请求缺少事实和法律依据，应当驳回。原告驻马店市紫安物业管理有限公司向本庭提交以下证据以支持其诉讼主张:1、平舆县清河支行房屋租赁合同,证明与被告存在房屋租赁的关系;2、催缴物业费通知单7份，证明多次向被告催缴拖欠的物业费，同时证明没有超诉讼时效；3、物业协议，原告与其他几个商铺签订的协议，证明原告对该房屋进行了物业管理，并且物业费的计算依据。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司平舆县支行针对以上证据质证意见如下：证据1、原告应当提供原件进行核实，这两份合同与原告物业没有关联性；证据2不认可，因为催缴通知单没有被告单位的回执；证据3与本案没有关联性，原告与被告不存在物业合同关系，如果存在原告应当提供书面的加以核实。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司平舆县支行向本庭提交的证据材料有:1、被告与河南汇龙商务服务有限公司、河南东方天中伟业实业有限公司签订的两份房屋租赁合同，证明被告是与汇龙公司和天中公司签订的合同，在租赁合同中的物业收取约定不明确，应当由出租人或者所有人缴纳；2、物业管理合同一份，证明原告是与天中公司签订的物业管理合同，与被告不存在物业关系；3、银行账单一份，证明被告雇佣有保洁员，专门从事物业服务；4、照片两张，证明被告的设施在出现损坏的时候，被告自己找维修公司维修；5、证人黄某出庭证明内容：其从2014年10月份就在被告处当保洁工，干几年了，一直打扫被告楼上楼下的卫生，工资由被告发。原告驻马店市紫安物业管理有限公司对以上证据质证意见如下：证据1应当以原件为准，合同明确约定物业费按照统一标准收取，可以证实原告向被告追要物业管理费符合合同约定；证据2补充协议与原告无关；证据3真实性有异议，应当提交原件核对；证据4与原告没有关系；证据5与原告提供的物业服务没有关系。本院经审理认定事实如下：原告驻马店市紫安物业管理有限公司系经工商登记的经营物业管理、房屋租赁和小区配套服务的有限责任公司,成立日期为2012年5月21日。河南汇龙商务服务公司作为甲方（出租方）、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司平舆县支行作为乙方（承租方）、河南东方天中伟业有限责任公司作为丙方（房屋所有人）于2014年9月29日签订了平舆县清河支行房屋租赁合同，该合同主要约定：租赁房屋位于平舆县××大道与清河××商业街××楼××号房屋出租给乙方，用途为营业，租期为10年零1个月（自2014年10月1日至2024年10月31日）。合同还约定了租金的支付方式及合同解除事由，另就水、电、物业费约定如下：乙方在租赁区域内自行单独安装水表、电表（甲方负责水、电的正常接通），水费乙方按照该水表实际计量数据及同期供水部门规定的商业用途的收费标准按月向甲方缴纳；电费乙方按照该电表实际计量数据及同期供水部门规定的商业用途的收费标准按月向甲方缴纳。水、电费发票由甲方向乙方提供。物业费按统一标准收取，但街道所收卫生费由甲方缴纳等内容。合同签订后，被告于2014年10月1日开始租赁了平舆县××大道与清河××商业街××楼××房屋××、××及××楼梯间，面积共1016平方米。2019年9月3日又签订了补充协议，协议主要约定是丙方河南东方天中伟业实业有限公司将其租赁给被告的房屋出卖给了丁方后双方应当遵守的事项。2013年2月25日原告驻马店市紫安物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的河南东方天中伟业实业有限公司签订了物业管理服务合同，合同约定了物业基本情况、物业内容与质量、服务费用等内容。原告提交对被告从2015年至2020年关于催交物业费（水、电费）的通知，但没有提供实际对被告提供了物业服务事项。另原告还提供了与案外人签订的租赁合同及物业管理协议，合同和协议均在2018年之后。本院认为，原告对自己提出的主张,有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明原告的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据合同相对性原则,原告没有提供与被告签订了物业管理协议，仅以被告与河南汇龙商务服务公司、河南东方天中伟业有限责任公司签订的房屋租赁合同为依据要求被告支付自2014年10月1日至2020年10月1日的物业费109728元。对此根据本案查明，原告依据的被告与河南汇龙商务服务有限公司及河南东方天中伟业实业有限公司与被告签订的房屋租赁合同没有明确约定应当由被告缴纳物业费，只是约定物业费按照统一标准收取，至于由哪一方缴纳没有明确，而原告提交的物业管理服务合同也是其单位与河南东方天中伟业实业有限公司签订的，该合同与被告不具有相对性,且被告也不认可与原告存在物业服务合同关系。另原告也没有提供向被告实际履行了物业服务，被告举证又证明从租赁涉案房屋后一直有自己的保洁员工，就原告提交的向被告催交通知也显示物业费收取是水电费，而水电费的收取在上述房屋租赁合同中明确约定是出租方河南汇龙商务服务有限公司收取，原告明显不是合同相对方。另根据原告提供的与案外人的租赁协议和物业管理协议也说明了原告收取物业费用所依据的是物业管理协议，该物业管理协议都是发生在2018年之后，对于2018年之前的物业收取情况及收取标准原告没有提供材料证明，且根据原告提供的物业管理服务合同和涉案房屋租赁合同显示，河南汇龙商务服务有限公司与原告都是同一个法定代表人，故仅凭原告与河南东方天中伟业实业有限公司签订的物业管理服务合同来证明原被告之间存在物业服务合同关系，证据单一，本院无法核实。综上，因原、被告之间不存在物业服务合同关系及事实上的物业服务关系，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:驳回原告驻马店市紫安物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1247元(已减半)，由原告驻马店市紫安物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 张 涛二〇二〇年八月十日书记员 闫璐璐