广东省东莞市第二人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤1972民初5741号 原告：彭**，男，1978年12月30日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区***********民小组，公民身份号码为433************631。 委托诉讼代理人：赵丹，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卫芷晴，北京市盈科（东莞）律师事务所辅助人员。 被告：杨娟，女，1988年1月15日出生，汉族，住湖南省洞口县*********，公民身份号码为430************421。 被告：肖剑锋，男，1984年4月7日出生，汉族，住湖南省洞口县*********，公民身份号码为430************535。 第三人：东莞市****地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市***************。统一社会信用代码为914************366。 法定代表人：陈某1。 原告彭**诉被告杨娟、肖剑锋，第三人东莞市****地产经纪有限公司（以下简称丰瑞园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理。诉讼过程中，本院根据原告彭**的保全申请依法作出（2020）粤1972民初5741号民事裁定书，裁定保全被告杨娟、肖剑锋300000元的财产，并予以执行。本案依法由审判员杨粤欣独任审判，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告彭**及其委托诉讼代理人赵丹到庭参加诉讼，被告杨娟、肖剑锋，第三人丰瑞园公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 被告杨娟、肖剑锋，第三人丰瑞园公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。 原告彭**向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年1月11日签订的《房产地买卖合同》（编号：FRY0000891）；2.两被告共同向原告返还已付定金10000元；3.第三人向原告退还代为保管的定金20000元；4.两被告共同向原告支付违约金290000元；5.两被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：两被告是夫妻关系，经第三人居间介绍，2019年1月11日，原告与被告杨娟签订《房产地买卖合同》（编号：FRY0000891），约定原告向被告杨娟购买其名下的东莞市**********凤山商住区东逸翠苑8号楼22座1701号房产，总价1450000元。合同第四条明确房产处于抵押状态，卖方须于签本合同之日起60日内办理赎楼手续。合同第四条第5点“其他”一栏是空白的，没有显示房屋存在其他权利限制。2019年1月17日，原告支付定金30000元，其中被告杨娟收取10000元，第三人丰瑞园公司托管其中20000元。买卖双方在2019年1月25日去申请中国银行贷款，但因为银行需要提供查档资料，所以在2019年1月28日前往查档，原告才知晓房产已于2018年12月12日、2019年1月23日两次被法院查封，查档后原告一直要求两被告解决查封事宜，但两被告一直未予处理。2020年3月10日，涉案房产被法院拍卖。两被告在签订《房产地买卖合同》之前没有向原告如实披露查封情况，存在明显恶意。因涉案房产已被拍卖，被告杨娟已经不可能履行房屋交付并过户的合同义务，构成根本违约，故原告有权解除合同，被告杨娟应返还已收取的10000元定金，第三人应返还剩余的20000元。而且，依据合同第8条的约定，原告有权要求被告杨娟支付相当于成交价的20%即290000元作违约金。两被告是夫妻关系，涉案房产属于两被告的夫妻共同财产，而且原告也经常就合同履行问题与被告肖剑锋沟通，所以合同的卖方实际上为两被告夫妻二人。因此，被告肖剑锋应当与被告杨娟共同向原告承担返还已付款项、支付违约金的责任。为维护原告合法权益，特具状起诉，望法院判如所请。庭审时，原告表示将自行与第三人丰瑞园公司协商保管的20000元定金的退还事宜，并申请撤回对第三人的诉讼请求，本院依法予以准许。 经审理查明：两被告为夫妻关系，于2013年2月1日登记结婚。2019年1月11日，原告作为买方，被告杨娟作为卖方，第三人丰瑞园公司作为中介方签订一份《房地产买卖合同》，约定原告与被告杨娟委托第三人出售及购入位于东莞市**********凤山商住区东逸翠苑8号楼22栋1701号物业〔产权证号为粤（2016）东莞不动产权第0063930号〕，成交价为1450000元，双方确认该物业为抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼。卖方需于签订合同之日起60日内出具公证委托书给担保公司或经纪方，并与担保公司签订服务合同办理赎楼手续，买方须协助卖方办理赎楼手续，配合签署一切相关文件，卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的卖方应在合同约定转移登记日前自行赎楼。买方交付物业为付完全款当天。第八条约定买卖双方任意一方违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿。附件第1点约定签收合同时买方支付30000元作为购房定金，卖方须在签署本合约后将物业《房地产权证》原件等相关资料托管于中介方作为转让过户之用。付款方式约定为按揭付款，卖方应在收到定金后90日内提供银行办理贷款需要的资料，协助买方申请银行按揭，买方应在90日内办理交易过户及按揭手续。约定其他事项处并有手写条款，为双方同意定金30000元在办理出银行同贷书给到卖方，同时客户帮卖方赎一抵二抵，剩余楼款过户当天支付给卖方，定金放在中介方作为保管办理至同意贷款书出来由中介方转给卖方。2019年1月17日，被告杨娟出具收据，确认收到案涉出售房屋的定金30000元，其中20000元托管在中介方，待原告取得银行同意贷款书出具后转给卖方。2019年1月28日，并在东莞市房产管理局就案涉交易房屋进行查询，查询结果为该房屋存在两次抵押，第一顺序抵押权人为东莞银行股份有限公司厚街支行，债权数额为740000元；第二顺序抵押权人为廖知勇，债权数额为652000元。且因与东莞银行股份有限公司厚街支行的纠纷被东莞市第二人民法院于2018年12月12日查封，后于2019年1月23日因与廖知勇的纠纷被深圳市宝安区人民法院查封。为证明合同履行情况，原告提供了微信聊天记录为证，分别为：1.原告（微信号为pengzhen33,昵称为彭**）提供与被告肖剑锋（微信号为ningyi147258，昵称为志存高远，后变更微信号为wxid-onv2z43xbiw512，昵称原为一面之缘，后为人生走出才有精彩，等不出辉煌）的微信聊天记录，显示原告于2019年6月28日催促两被告来一趟去打征信，并去东莞银行办理贷款，7月27日，原告再次催促，肖剑锋称要下周三才有空过去，原告表示同意，但要求提前沟通。8月6日，原告再次催促肖剑锋安排到银行的时间，肖剑锋称明天早上会到，但其于8月8日又称家里有事，而且没有打印征信的地方，要后天才能来，原告回复要求其一定要打印好两被告的征信报告。8月10日，肖剑锋称没来，因为老人在医院抢救。8月12日，原告再次催促肖剑锋要求其快点办理。8月14日，肖剑锋换了微信号联系原告，称其手机号为132*****069。9月2日，原告询问肖剑锋有没有打征信，肖剑锋次日回复称在打，等会拍照给原告。9月15日，原告询问肖剑锋怎么电话不接，信息不回，不配合办理流程完成交易，并称会走法律程序。10月21日，肖剑锋称回到深圳，会发杨娟的征信报告给原告，自己的还要等几天，称自己微信被封，会解决问题。12月份，原告联系肖剑锋，称听别人说房子进入拍卖流程，要求肖剑锋联系银行解释，不要拍卖，并再次要求肖剑锋提供两被告征信。肖剑锋称约了银行行长，元旦过后协商，原告回复要求不能再耽误了。后来原告再次询问肖剑锋事情进展，肖剑锋称联系过了，应该很快，到时自己先过去谈，谈好之后原告再过，后来一直至2020年2月19日，肖剑锋均未给出已经协商解决的回复。2.原告（微信号为pengzhen33,昵称为彭**）与案涉房屋的第二顺位抵押权人廖知勇（微信号为lzy535380906，昵称为liao廖）的微信聊天记录，显示原告于2019年12月26日联系廖知勇，称要求肖剑锋于一星期补充身份证，然后打印征信报告好出同贷书，已经让肖剑锋联系银行，不要进入拍卖流程，并称无法打通肖剑锋电话，廖知勇称自己可以打，让原告不要担心肖剑锋的问题，要处理好银行的问题。双方后续并商量如何解决银行及房屋的问题。3.“房产抵押群”的微信聊天记录，群成员为被告肖剑锋、原告、廖知勇及其律师-鬼谷智慧律师程耀东，显示2019年6月28日，肖剑锋询问情况，廖知勇要求肖剑锋要说明房产的进展状态，肖剑锋询问不是已经有买主了吗，要求买主进行说明。廖知勇称把房子解封后面不知道会发生什么事情，要求肖剑锋做保证说明，原告称要求一起去东莞银行碰面把情况说清楚，这样廖知勇才能放心，过户交易原告要拿100多万把一级二级解掉，所以要控制风险，并要求肖剑锋一起去东莞银行把情况落实好。8月13日，原告询问肖剑锋什么时候能打印征信，过来签署银行和过桥公司的协议，肖剑锋称确定会和原告说，并询问什么样子确定。原告及廖知勇均询问确定是什么意思，并要求肖剑锋过来签字走流程。12月6日，原告称房子已经拖了很久了，要求肖剑锋提供两被告征信，三方约见面，签订补充协议。12月份，原告和廖知勇在群里讨论，称肖剑锋不配合走流程，称肖剑锋的房子比较复杂，应主动提供资料，协调几方关系。4.第三人丰瑞园公司并出具情况说明，称2019年1月11日经第三人介绍，原告与被告杨娟签订案涉房屋买卖合同，签订合同时卖方称房子有银行抵押和朋友处的二次抵押，买方同意出具同贷书后帮卖家处理，卖方没有告知房屋二次查封的事实，仅是说过户时给钱就可以解除抵押，后至中国银行申请同贷书时查档，才清楚二次抵押有查封，中国银行不同意出具同贷书。后双方皆有沟通，但是卖家不配合，买家自行联系，第三人仅为协助。 后由于各方未能协商一致，案涉房产于2020年3月9日被东莞市第二人民法院在淘宝司法拍卖网上公开拍卖，后于2020年3月10日以1685000元成交。 庭审时，原告主张双方签订合同之后一个星期，原告去银行办理贷款的申请手续，当时银行要求出具查档的证明，经查档，银行说由于有两次查封，所以不能出具同贷书，由于没有出具同贷书，被告就没有申请提前还贷。后原告一直在想办法处理银行的查封和第二顺位抵押权人的查封，但被告并不配合，导致最终没有解决解除抵押的事宜。 以上事实，有《房地产买卖合同》、收据、不动产权证（复印件）、户口本、结婚证（复印件）、不动产登记信息查询结果、微信聊天记录及原告陈述等附卷为证。 本院认为，本案为房屋合同纠纷，原告与被告杨娟、第三人共同签订的《房地产买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，双方应切实履行各自义务。现时被告杨娟所有的位于东莞市**********凤山商住区东逸翠苑8号楼22栋1701号物业〔产权证号为粤（2016）东莞不动产权第0063930号〕已被法院公开拍卖，案涉《房地产买卖合同》实际上已经不能履行，合同目的已经不能实现，原告要求解除案涉《房屋买卖合同》符合法律规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告杨娟返还已经实际收取的定金10000元，符合法律规定，本院依法予以支持。 从《房地产买卖合同》的约定来看，卖方需在签订合同后60日内先办理赎楼，而贷款系买方收取定金后90日内，可见双方约定的为卖方赎楼在先，买方贷款在后。从案涉合同的履行过程中来看，被告杨娟并未按照合同约定自行办理赎楼手续，从而导致原告无法办理贷款。而从原告提供的微信聊天记录可见，原告一直积极催促被告杨娟的丈夫肖剑锋提供相关资料，进行协商办理解除抵押的问题，但肖剑锋一直拖延，导致最终案涉房屋被法院拍卖无法实际交付，故可认定被告杨娟在履行《房地产买卖合同》时存在违约行为，原告要求被告杨娟按照《房地产买卖合同》的约定支付房价20%的违约金即290000元符合双方约定，本院依法予以支持。 案涉《房地产买卖合同》签订于两被告婚姻存续期间，且从原告提供的微信聊天记录可见，后续的房屋过户手续及提供资料问题，均为原告与被告肖剑锋进行联系，足以证明案涉房屋买卖合同实际为两被告的共同意思表示，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，基于案涉《房屋买卖合同》产生的债务应认定为两被告的夫妻共同债务，被告肖剑锋应对案涉债务承担连带清偿责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告彭**与被告杨娟、第三人东莞市****地产经纪有限公司于2019年1月11日签订的《房地产买卖合同》已经解除； 二、限被告杨娟于本判决生效之日起五日内向原告彭**退还已支付的定金10000元； 三、限被告杨娟于本判决生效之日起五日内向原告彭**支付违约金290000元； 四、被告肖剑锋对被告杨娟的上述债务承担连带清偿责任。 如果两被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序减半收取受理费为3050元，财产保全费2020元，合计5070元（原告预交），由被告杨娟、肖剑锋共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审判员  杨粤欣 二〇二〇年八月七日 书记员  徐 莉 强制执行风险提示 生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险： 一、信用惩戒 1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。 2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。 3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。 二、损失扩大 1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。 2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。 三、强制措施 1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。 2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。 3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。