广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初12982号原告深圳市某岗某联股份合作公司某盛分公司（以下简称“某联某盛分公司”），住所地深圳市龙岗区。法定代表人何某斌。委托代理人熊某鸿，广东某富某方律师事务所律师。委托代理人方某烺，广东某富某方（广州）律师事务所律师。被告深圳市某泓眼镜有限公司（以下简称“某泓公司”），住所地深圳市龙岗区。法定代表人余某贵。委托代理人石某伟，广东某盈律师事务所律师。被告余某贵，男，汉族，1959年12月31日出生，住址广东省陆丰市，被告余某晶，男，汉族，1969年7月30日出生，住址广州市荔湾区，第三人深圳市某誉科技有限公司（以下简称“某誉公司”），住所地深圳市龙岗区。法定代表人何某语。第三人深圳市某达眼镜有限公司（以下简称“某达公司”），住所深圳市龙岗区。法定代表人何某语。两第三人共同委托代理人罗某彬，系公司法务。上述当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，某泓公司在法定期限内提起反诉，本院依法合并审理，并依原告申请追加余某贵、余某晶为本案被告，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，某联某盛分公司委托代理人方某烺到庭参加诉讼，某泓公司委托代理人石某伟到庭参加诉讼，某誉公司、某达公司委托代理人罗某彬到庭参加诉讼，余某贵、余某晶经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。某联某盛分公司提出如下诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告签订的《物业租赁合同》于2018年6月30日终止，并判令被告和两第三人返还租赁房屋；2、请求判令被告支付拖欠的租金155000元及延期支付租金利息268125元；3、判令被告支付原告占有使用费765000元；4、判令被告支付原告违约金150000元；5、判令被告支付垃圾清运费23500元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。在审理中，某联某盛分公司变更其上述诉讼请求为：1、请求判决确认原告与某泓公司签订的《物业租赁合同》于2018年6月30日终止，并判令某泓公司和两第三人返还租赁房屋；2、请求判令某泓公司支付拖欠原告的租金155000元（其中拖欠2018年4月份部分租金5千元及2018年5月份、6月份两个月的租金共15万元）以及延期支付租金利息268125元（利息逐月计算，均以当月所欠租金为基数，按合同约定的每日0.5%计算，从当月11日起，暂计至2019年5月6日，实际计算至被告清偿租金之日止；3、请求判令某泓公司支付原告占有使用费765000元（参照每月租金75000元，自2018年7月1日起，暂计至2019年5月6日，实际计算至被告返还房屋之日止）；4、判令某泓公司向原告支付相当于两个月的违约金150000元；5、判令某泓公司支付垃圾清运费23500元（自2015年7月起算，暂计至2019年5月，共计47个月，实际应计算至被告返还房屋之日止）；6、判令本案全部诉讼费用由某泓公司承担；某联某盛分公司增加以下诉讼请求：7、被告余某贵、余某晶对某泓公司的上述债务承担连带责任。某泓公司辩称，1、涉案房屋租赁合同为无效合同，原告隐瞒涉案房屋是违法建筑的事实，应当承担全部过错；2、原告应当向被告赔偿装修、设备拆除、搬迁、安装、停产停业等费用；3、我方确认拖欠租金155000元，但原因是原告拒不配合被告与开发商对接进行补偿，我方无须支付延期支付利息；4、我方可以支付合理的房屋占有使用费，但标准应调整为每月30000元，且超出原告诉求765000元的部分原告应另诉；5、因租赁合同无效，我方无须向原告支付违约金。6、我方于2015年7月将涉案房屋一楼和设备转租给某誉公司、某达公司是经过原告同意的。7、我方无需向原告支付垃圾清运费，因原告未向被告提供垃圾清运的服务，2015年位于被告厂旁边的垃圾垃圾站已经撤走。原告的主要垃圾为厨余垃圾。垃圾站撤走之后原告便没有再使用厨房，没有再产生厨余垃圾。其次原告产生的其他垃圾也是自行清运的。8、我公司财务制度健全，在被告余某贵、余某晶担任一人股东期间财产独立，不存在人格混同。两第三人答辩称，原告跟被告签的合同无效，我们跟被告签的合同也无效。因此被告应该对第三人经济损失进行赔偿。包括装修的时候房屋损失、设备拆除搬迁安装的损失、无法搬迁设备的损失、停业损失等。我们保留对原告和被告追索的权利。某泓公司提出如下反诉讼请求：诉讼请求：1、判决某联某盛分公司赔偿某泓公司装修损失（暂定6511356.09元，具体数额以法院评估为准）；2、判决某联某盛分公司赔偿某泓公司设备拆除、搬迁、安置费（暂定885000元，具体数额以法院评估为准）；3、判决某联某盛分公司赔偿某泓公司无法搬迁的设备损失（暂定465000元，具体数额以法院评估为准）；4、判决某联某盛分公司赔偿某泓公司停产停业损失（暂定465000元，具体数额以法院评估为准）；5、判决某联某盛分公司告赔偿某泓公司返还押金140000元及支付延期返还利息（自反诉之日起按银行同期同类贷款利率计算至反诉被告付清款项之日止）；6、判令某联某盛分公司承担本案全部诉讼费用。在诉讼中，某泓公司变更其第一项诉讼请求中装修损失的金额为1554576.93元；撤回第二项关于赔偿设备拆除搬迁安装费用的请求、撤回第三项赔偿无法搬迁设备的损失的请求、撤回第四项赔偿停产停业损失的请求。并明确第五项请求诉讼费用为案件受理费和评估费。某联某盛分公司答辩称，1、涉案房屋租赁合同已到期，我方无须赔偿某泓公司装修损失；2、我方无须赔偿某泓公司设备拆除、搬迁、停产停业等损失；3、我方只收到某泓公司80000元押金。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释第12条的规定，承租人经出租人同意装修装饰。租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装修装饰费用的不予支持。在租赁合同有效的情况下，租赁合同到期附合的装修装饰物应视为在租赁期间内摊销完毕，不存在装修损失。退一步讲，即使双方签订的物业租赁合同无效，但因租赁合同无效且已到期，承租人主张的装修损失，因为信赖利益损失。承租人不得因无效合同取得比有效合同更多的利益，故即使涉案房屋租赁合同无效，原告亦无需赔偿装修损失，亦不存在过错。根据双方签订的两份合同，特别是第二份租赁合同第九条第一款的特别约定，双方同意此地域已纳入城市更新立项范围。根据城市更新工作进度，原告需要收回拆迁标的物业的，被告应无条件配合，并不得以此为由向对方主张赔偿、补偿或向对方要求任何费用。以上情况均表明被告对物业现状已熟知且无异议，原告对此不存在过错。两第三人答辩称，同意被告提出的关于合同无效的意见。同意被告关于损失的请求。本案相关情况一、双方合同约定2015年5月19日，某联某盛分公司与某泓公司签订《物业租赁合同》，约定某联某盛分公司将位于深圳市龙岗区横岗街道某联某盛兴旺某巷XXX号的两栋房屋（包括一栋三层厂房3279㎡、一栋五层宿舍1867㎡，总面积5146㎡，以下简称“涉案租赁房屋”）出租给某泓公司进行眼镜加工。合同第一条第5项约定：标的物竣工手续、房产证文件尚在办理中，双方同意任何一方不得以此为由对本合同效力提出异议。合同第二条约定每月租金70000元，签订合同时某泓公司缴纳首月租金，其后每月10日前交租；第三条约定租赁期限从2015年7月1日至2018年6月30止，第二年租金不变，第三年起租金上调为每月75000元。第四条约定履约保证金140000元。第六条第5项约定某泓公司转租他人必须要某联某盛分公司书面同意方可；第七条约定，某泓公司拖欠租金累计达一个月的，某联某盛分公司可立即终止合同并收回房屋，并向被告主张相当于两个月租金的违约金。第八条约定垃圾清运费为每月500元，由被告在每月10号前付给原告。第十一条约定，某泓公司如超过当月10日缴交厂租，某联某盛分公司将收取0.5%每日的滞纳金。各方当事人对以上情况均无异议，本院予以确认。二、涉案租赁房屋性质及现状经查，涉案租赁房屋已申报历史遗留生产经营性违法建筑申报，没有进行产权登记，没有三证一书。目前涉案租赁房屋由某泓公司占有使用，经本院释明，某泓公司表示不同意先行向原告返还房屋，等涉案纠纷处理完毕之后再返还。某达公司向本院提交与某泓公司签订的租赁合同三份，其中一份《厂房承租合同》签订日期为2015年6月18日，另两份《厂房承租合同》均为2015年6月23日，2015年6月18日《厂房承租合同》与2015年6月23日两份《厂房承租合同》中的一份内容基本一致，均约定租赁厂房面积为铁皮厂房230㎡（含宿舍一间30㎡），位置为深圳市横岗街道某联兴旺路XX巷XX栋XX号XX楼XX，租期自2015年7月1日至2018年6月30日，月租金4600元，签约时某达公司向某泓公司支付一押一租9200元。不一致之处在于2015年6月18日《厂房承租合同》部分内容为手写，2015年6月23日《厂房承租合同》为打印件。另一份2015年6月23日的《厂房承租合同》则约定租赁厂房面积为500㎡，位置为深圳市横岗街道某联兴旺路XX巷XX栋XX号XX楼XXX，月租金10000元，租期自2015年7月1日至2018年6月30日，押金20000元。某誉公司向本院提交与某泓公司签订的《厂房承租合同》一份，约定租赁厂房面积600㎡，位置深圳市横岗街道某联兴旺路XXX巷XX栋XX号XX楼，月租金12000元，保安费2800元/月，卫生费500元/月，合计14500元。租期自2015年7月1日至2018年6月30日，押金24000元，两第三人均在该《厂房承租合同》上签章。两第三人述称涉案租赁房屋一楼由两第三人使用，已如期支付上述《厂房承租合同》约定的费用，某泓公司对两第三人的主张并无异议。某联某盛分公司辩称我方不是上述《厂房承租合同》的当事人，无法确认其真实性，且其中两份合同的租赁标的一致但是内容却完全不一样，一份是手写，一份是打印，签署的日期也不一致，我方有理由相信第三人提交的2015年6月23日《厂房承租合同》是后来倒签的。关于某泓公司与两第三人的转租行为，某联某盛分公司表示其不知情也未同意。某泓公司辩称原告是知情的，且两第三人公司的招牌在2015年就已经挂在涉案租赁房屋厂门口。虽然没有原告书面同意，但是原告一直也没有提出反对。两第三人辩称被告说的是事实。原告之前没有反对，应视为默认，我们的租金是交给被告的。本院认为，根据《最高人民法院》第二条的规定，涉案租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间于2015年5月19日签订的《物业租赁合同》为无效合同。被告与两第三人签订的《厂房承租合同》未经原告书面同意，原告与两第三人之间亦不存在租赁合同关系，但根据各方当事人庭审陈述可以认定两第三人根据与某泓公司之间的《厂房承租合同》占有使用涉案租赁房屋的一楼，向某泓公司缴纳相关租金及费用。本院对以上情况予以确认。三、某泓公司拖欠租金情况各方当事人均确认，被告拖欠原告2018年4月租金5000元，2018年5月和6月的租金各75000元，2018年6月之后的租金及其他费用至今未支付。本院予以认定。四、关于涉案租赁房屋的装修残值本院根据某泓公司的申请，委托深圳市国晨工程造价咨询有限公司对涉案租赁房屋的装修装饰残值进行评估，该公司出具鉴定意见书，鉴定结论为某泓公司室内装饰工程-无争议项价值2846795.34元，争议项价值262358.52元。某泓公司室内装饰工程-无争议项的残值价值1423397.67元，争议项残值价值131179.26元。某泓公司为此支出评估费119006元。某联某盛分公司辩称对鉴定意见的真实性、合法性认可，对其关联性不予认可，因为该鉴定意见无法区分案涉的房屋的原有装原有装修与被告的装修，故该鉴定意见认定的装修现值，包含了原告原有的装修部分，并非是被告的装修现值。另外该鉴定意见中，电气安装的部分单价多处都不一致，原告对此有异议。其他部分没有异议。某泓公司辩称对鉴定意见书的三性予以认可。该鉴定意见书评估涉案物业室内工程包括争议项和无争议项的原始价值，共计3109153.86元，可以印证被告对涉案物业投入大量款项进行装修的事实。其次，对于争议项水磨石楼地面是由被告进行装修的，原告和某泓公司签字确认的装修清单第24项即为地面平整水膜，且合同约定被告一对涉案物业进行整体装修。因此该鉴定意见书确定的残值1554576.93元均是某泓公司投入装修的残值。本院认为，根据原、被告之间《物业租赁合同》未约定涉案租赁房屋在原告交付给被告之前的装修情况，原告应承担举证不力的法律责任，被告主张涉案租赁房屋装修均由被告完成，符合一般生活经营常识，本院予以认定。五、关于垃圾清运费原、被告均确认原告自2015年7月后未再为被告提供垃圾清运服务，本院不支持原告此项诉讼请求。五、关于涉案房屋租赁合同及被告反诉请求的处理由于原、被告之间于2015年5月19日签订的《物业租赁合同》无效，本院认定该《物业租赁合同》自始不发生法律效力，鉴于双方在《物业租赁合同》已载明房屋现状，本院认为原、被告对于涉案房屋未取得建设工程规划许可证是知情的，认定双方对于合同无效承担同等的过错责任。原告请求被告返还涉案租赁房屋合法有据，本院予以支持，由于涉案租赁房屋一楼由两第三人实际占用并使用，原告请求两第三人配合被告返还涉案租赁房屋，本院予以支持。因被告实际占有并使用涉案房屋，原告请求被告支付2018年4月至2018年6月拖欠的租金等费用155000元本院予以支持。原告请求被告按《物业租赁合同》约定的月租金标准75000元支付自2018年7月1日起至返还房屋之日止的占有使用费，本院予以支持。原告请求被告按0.5%/日的标准支付利息，本院不予支持，酌定被告以计至法庭辩论终结之日拖欠款项2105000元为本金，自原告起诉次日（即2019年6月22日）至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利息计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付逾期支付利息，法庭辩论终结后产生的占有使用费的逾期付款利息本案不作处理。原告请求被告支付违约金150000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。某泓公司反诉请求某联某盛分公司赔偿装修损失1554576.93元，因原、被告签订的《物业租赁合同》已到期，根据《最高人民法院》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。据此，本院认为，在租赁合同有效的情况下，承租人的装饰装修费用支出应视为在租赁期间已分摊使用完毕，虽然涉案《物业租赁合同》被认定无效，但承租人不应取得比租赁合同有效有情况下更大的利益，据此，本院对某泓公司关于装修损失的请求不予支持。评估费119006元由某泓公司承担。某泓公司撤回其他反诉请求，不违反法律强制性规定，本院予以准许。六、关于被告余某贵、余某晶的法律责任某联某盛分公司主张某泓公司为一人有限责任公司，余某贵为某泓公司唯一股东，2018年11月28日，某泓公司变更其股东，变更前余某晶为某泓公司唯一股东。涉案债务形成于余某晶转让股权之前，故余某贵、余某晶均应对某泓公司的涉案债务承担连带责任。某泓公司辩称余某晶在我公司担任一人股东的时间是2018年4月至2018年10月27日，余某贵担任我公司股东的时间为2019年1月9日起。某泓公司提交2018、2019年度财务审计报告，主张审计报告的审计意见公允地反映了某泓公司的财务状况以及经营成果、现金流量、股东权益变动等情况。如果财产不独立，审计会计事务所会出具有保留意见的审计报告，因为现在出具的审计报告没有保留意见，所以能够证明某泓公司的股东与公司之间财产相互独立。某联某盛分公司辩称不认可被告的说法，被告应当举证证明一人公司股东的财产独立于该一人公司。经查，某泓公司曾于2018年11月28日变更工商登记信息，其中法定代表人由余某晶变更为余某贵、股东由余某晶一人变更为余某晶、余某贵两人，企业类型由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司；2019年1月9日，某泓公司再次变更工商登记信息，其中股东由余某贵、余某晶两人变更为余某贵一人，企业类型由有限责任公司变更为有限责任公司（自然人独资）。本院认为，原、被告之间《物业租赁合同》签订于2015年5月19日，某泓公司自2018年4月起拖欠租金，发生在余某晶担任某泓公司一人股东期间，原告于2019年6月提起本案诉讼，某泓公司至今未支付拖欠租金等。某泓公司提交的2018年度、2019年度的财务审计报告中没有涉及公司与股东财务是否相互独立的内容，本院认为余某贵、余某晶、某泓公司并未举证证明公司与股东财务相互独立，认定余某贵、余某晶均需就某泓公司本案应负债务承担连带责任。裁判结果本院认为，原、被告于2015年5月19日签订的《物业租赁合同》无效，双方对于该合同无效负同等的责任，应承担相互返还的法律后果。某泓公司应向某联某盛分公司返还涉案租赁房屋，某誉公司、某达公司配合某泓公司返还占有使用的涉案租赁房屋一楼600㎡面积。某泓公司应支付原告拖欠款项155000元，以及自2018年7月开始的房屋占有使用费，按每月75000元计至某泓公司返还涉案租赁房屋之日止。由于涉案《物业租赁合同》已到期，本院对被告关于装修残值的反诉请求不予支持。余某贵、余某晶经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃相关抗辩及举证权利，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院》第二条、第五条、第十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2015年5月19日签订《物业租赁合同》无效；二、被告深圳市某泓眼镜有限公司应于本判决生效之日起五日内将涉案租赁房屋即位于深圳市龙岗区横岗街道某联某盛兴旺某巷XX号的两栋房屋（包括一栋三层厂房3279㎡、一栋五层宿舍1867㎡，总面积5146㎡）返还给原告深圳市某岗某联股份合作公司某盛分公司；第三人深圳市某誉科技有限公司、深圳市某达眼镜有限公司应协助被告深圳市某泓眼镜有限公司向原告返还其占有使用的涉案租赁房屋一楼600㎡面积；三、被告深圳市某泓眼镜有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某岗某联股份合作公司某盛分公司支付拖欠款项155000元；四、被告深圳市某泓眼镜有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某岗某联股份合作公司某盛分公司支付房屋占有使用费（以75000元/月为标准,自2018年7月1日起计至被告返还涉案租赁房屋之日止）;五、被告深圳市某泓眼镜有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某岗某联股份合作公司某盛分公司支付逾期付款利息（以2105000元为本金，自原告2019年6月22日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利息计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、被告余某贵、余某晶就被告深圳市某泓眼镜有限公司上述第三、四、五项支付义务向原告深圳市某岗某联股份合作公司某盛分公司承担连带责任；七、驳回原告深圳市某岗某联股份合作公司某盛分公司其他诉讼请求；八、驳回被告深圳市某泓眼镜有限公司全部反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17054元、保全费5000元（原告均已预缴），由被告某泓公司、余某贵、余某晶承担。反诉受理费18189元（某泓公司已预缴），由被告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张彩飞人民陪审员  王显克人民陪审员  郭晓峰二〇二〇年八月二十六日书 记 员  黄碧丽