广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初4754号原告：广州市猩慕健身管理有限公司，住所地广东省广州市天河区华夏路37号首层，统一社会信用代码91440101MA5AY54K3E。法定代表人：林益平，执行董事兼总经理。委托代理人：吴学俊、王立达，均系北京观韬中茂（深圳）律师事务所律师。被告：广州市蓥炽置业顾问有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路240号之一1楼（A座）及2楼、3楼全层，统一社会信用代码91440106054518171C。法定代表人：王强，执行董事兼总经理。委托代理人：孔超、廖剑梅，均系广东正平天成律师事务所律师。原告广州市猩慕健身管理有限公司（以下简称猩慕公司）诉被告广州市蓥炽置业顾问有限公司（以下简称蓥炽公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法进行审理，本案现已审理终结。原告猩慕公司诉请：1、被告向原告支付违约金310080元。2、被告向原告返还租赁保证金310080元及管理费保证金43520元、水电保证金21760元，共计375360元。3、被告赔偿原告损失共计1285148.89元。4、被告返还原告2019年10月份租金109561.6元。5、本案受理费用由被告承担。被告蓥炽公司答辩称：1.被告对原告要求其返还租赁保证金、管理费保证金及水电保证金共计375360元及2019年10月份租金109561.6元的主张没有异议。2.对于原告要求赔偿损失共计1285148.89元的主张，被告认为欠缺合同及法律依据。（1）按照《F-park味来都荟物业租赁合同》（以下简称案涉合同）约定，与租赁物形成附合的装饰装修物、设施设备等无偿归还被告；（2）未与租赁物形成附合的物品、设备及宽带服务等可由原告重新利用而不构成损失；（3）对于项目授权、净水等服务费用，已履行的部分不构成损失，并且原告主张的保险费用在本案合同终止之前已经届满。3.对于原告要求支付违约金310080元的主张，被告认为其无法履行合同系因公司经营出现困难，并非恶意违约，即便要承担违约金，该违约金金额过高，且与赔偿损失竞合，请求予以调整。本案相关情况一、案涉合同签约方：甲方蓥炽公司（出租人）；乙方猩慕公司（承租人）。二、租赁场地的情况，包括：1.位置：广州市天河区天河路240号之一丰兴广场B区三层B301（以下简称案涉场地）。2.面积：约定的建筑面积544平方米，实用面积272平方米。三、案涉合同签订时间：2018年8月30日。四、案涉合同约定租赁期限：2018年9月10日至2023年9月9日。五、案涉合同约定的相关租金条款：1、租金标准为190元/月/平方米，合计109561.6元/月。2、免租期为2018年9月10日至2018年11月9日止。3、承租方须于合同签订后3日内向出租方缴纳首月（即109561.6元）租金。4、租金在第三年开始每年递增6%。六、案涉合同约定的租赁保证金金额：310080元。七、案涉合同约定的水电保证金金额：21760元。八、案涉合同约定的管理费保证金金额：43520元。九、案涉合同约定的违约责任及合同终止后的处理条款1.案涉合同第十三条第（一）项：（1）未按本合同约定提供物业而影响承租方的正常合法经营，应立即按合同约定提供物业。（2）因出租方单方过错导致第三人对物业主张权利，影响承租方的正常合法使用，应立即排除第三人的干扰和自行对第三人承担责任。（3）若因出租方丧失对租赁物业的正常使用权而导致承租方无法在租赁期内继续经营或使用租赁物业的，出租方向承租方支付等值于租赁保证金的违约金，该违约金不足以支付承租方损失的（如承租方装修损失、搬运费用等），由出租方另外补足。2.案涉合同第十六条第4点：不论任何情况导致本合同终止（包括但不限于租赁期满不再续约、解除合同等），乙方须于合同终止之日迁出物业并完好交还租赁物业，迁出时除属于乙方所有的商品、货物、家具、办公用品等动产外，物业内的一切装修、附属设备设施及其他入墙物件、固定物件无偿归甲方所有，乙方不得损坏、拆除、携离，否则赔偿甲方的损失。十、需要说明的其他事项：1、为证明原告己按照合同约定支付租赁保证金310080元、管理费保证金43520元、水电保证金21760元，合计375360元。原告提供了证据付款回单，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。2、为证明被告因违约导致其业主方解除与其之间的租赁合同，被告丧失对场地的转租权，对原告构成违约，原告提供了证据告示及告知函，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。3、为证明原告己经提前支付10月份租金，原告提供了证据银行付款回单，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。4.为证明因被告违约导致原告无法继续经营产生的损失共计达到1285148.89元，原告提供了《广州石牌桥店地胶采购合同》等一系列合同及相关付款凭证。被告对上述证据关联性不予认可，称原告作为连锁品牌的经营者，可以使相关物品、设备得到重新利用而不至于造成损失，况且原告已在案涉场地经营了一年，也应将相关物品、设备的正常损耗、折旧考虑在内，不应由被告全部承担。十一、在庭审中：1.原被告共同确认以下事实：原告于2018年9月进场并开展装修工作，现已撤场；原告向被告交付租金至2019年10月。2.原告确认其于2019年1月开业经营；其主张的空调设备、运动健身设施等已搬离并存放至自己的仓库；其向案涉场地业主方缴纳了2019年10月至12月的租金等费用。判决结果本院认为：案涉合同是原告猩慕公司与被告蓥炽公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。根据在案证据及原、被告在庭审中的陈述，因被告拖欠案涉场地业主方的租金，导致业主方与被告解除之间的租赁合同，被告丧失转租权，业主方亦告知原告重新与其签订租赁合同，否则立即腾退、搬离案涉场地，现原告已撤场。由此，案涉合同无法继续履行而被实际解除。原告已举证证明其已按合同约定支付了租赁保证金310080元、管理费保证金43520元、水电保证金21760元共计375360元及2019年10月份租金109561.6元，现其要求被告蓥炽公司返还上述款项合法有据，且被告蓥炽公司亦无异议，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。经查，被告蓥炽公司在收取了原告的上述款项后因其自身原因并未能按照合同的约定提供案涉场地给原告，已构成根本违约，应对本案的合同解除承担全部责任。根据案涉合同第十三条第（一）项第3点关于“若因出租方丧失对租赁物业的正常使用权而导致承租方无法在租赁期内继续经营或使用租赁物业的，出租方向承租方支付等值于租赁保证金的违约金，该违约金不足以支付承租方损失的（如承租方装修损失、搬运费用等），由出租方另外补足”的约定，原告现要求被告按照租赁保证金的标准支付违约金310080元合理有据，本院予以支持，被告相关抗辩理由本院不予采纳。关于原告主张被告赔偿损失的诉请。首先，对于未形成附合的物品、设施等不属于必然损失，现根据原告提供的证据对该部分金额予以统计约有十六万余元，不应计入本案的损失范围。其次，对于已经形成附合的装修、附属设施等，经统计原告提供的证据约有一百余万元，虽然案涉合同第十六条就合同终止时有关于“物业内的一切装修、附属设备设施及其他入墙物件、固定物件无偿归甲方所有，乙方不得损坏、拆除、携离”的约定，但鉴于原告已举证证明其就上述项目确实存在支出和投资，且其在五年的合同期限内只经营了一年，在案涉合同被解除后确实存在较大损失，出于公平原则，本院对原告在上述违约金的基础上要求被告赔偿损失的请求予以支持。至于损失的具体数额，本院综合考虑经营年限、相关物品、设施的成本、损耗及折旧、被告的过错程度等因素，酌情认定被告还应赔偿原告经济损失200000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市蓥炽置业顾问有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市猩慕健身管理有限公司返还租赁保证金、管理费保证金、水电保证金共计375360元及2019年10月份租金109561.6元，合计484921.6元。二、被告广州市蓥炽置业顾问有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市猩慕健身管理有限公司支付违约金310080元。三、被告广州市蓥炽置业顾问有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市猩慕健身管理有限公司赔偿损失200000元。四、驳回原告广州市猩慕健身管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23441元，由原告广州市猩慕健身管理有限公司负担11213元，被告广州市蓥炽置业顾问有限公司负担12228元，保全费5000元，由原告广州市猩慕健身管理有限公司负担2392元，被告广州市蓥炽置业顾问有限公司负担2608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈 宇人民陪审员 马 颖人民陪审员 朱翠金二〇二〇年八月三十一日书 记 员 梁怡筠李愿