沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初12985号原告：沈阳长白岛经济区管理委员会（沈阳满融经济区管理委员会），住所地沈阳市和平区靓岛路。法定代表人：刘志寰，系该单位主任。委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托代理人：吕佳怡，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：沈阳恩德房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区浑河站乡满融村满融路。诉讼代表人：王珩，沈阳恩德房地产开发有限公司管理人负责人。委托代理人：钱馨竹，系辽宁盛恒律师事务所律师。委托代理人：贾伽钰，系辽宁盛恒律师事务所实习律师。原告沈阳长白岛经济区管理委员会（沈阳满融经济区管理委员会）诉被告沈阳恩德房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，由审判员刘静明担任审判长并主审，人民陪审员赵淑媛、魏晓萍参加评议。于2019年10月30日和2020年8月12日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人王志睿、吕佳怡和被告委托代理人钱馨竹、贾伽钰均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2014年4月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房产调换房屋》回迁房）代建回购补偿协议》。约定：“…一、甲方回购安置房面积为23127平方米，回购住宅257条（具体户型比例附后）。…二、甲方回购安置房平均价格为4721元/平方米，回购房屋总值为10918.26万元。（除此价款外甲方无需向乙方支付其他任何费用。”…四、回购安置房交付使用时间。回购房屋于2014年9月30日前交付甲方使用。…八、违约。2、（2）乙方未按约定时间交房，乙方承担由此给甲方造成的一切经济损失（如：支付给被征收居民的过渡期间的补助等一切费用。“签订合同后，原告按照合同约定给付了被告购房款，被告至今未交付房屋。根据双方签订的《产权调换房屋（回迁房）代建回购补偿协议》第八条第2款，被告已构成违约，应按约定承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告逾期交房违约金暂计6895800元（从2014年10月1日起至2019年3月31日止（54个月），从2019年4月1日起至实际交房之日止）；2、请求人民法院判令被告承担本案诉讼。被告辩称：原、被告签订的产权调换房屋以及补充协议均应认定为无效，根据本案事实，原、被告虽然签订的是其产权调换房屋（回迁房）代建回购协议，但合同的真实目的是商品房买卖，判断当事人之间的法律关系最终应回归双方真实意思表示，故本案中原、被告签订的代建回购协议应认定为商品房预售合同，且本案案由亦为商品房预售合同，应在此基础上进行审理。截至本案被告应诉之时，被告尚未取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案应认定商品房买卖合同无效，故原告主张的违约责任无法律及合同依据。其次，被告逾期交房系因原告先违约行为造成，被告不应承担逾期交房的违约责任。退一步讲，即便认定原、被告的协议有效，被告于2011年12月15日以净地方式竞得长白岛MR2011-10号地块使用权，但该宗土地上至今尚有22户被征收户未搬离，即原告负责的该地块上的拆迁工作尚未完成，原告未能按照合同约定交付净地，从而造成被告施工延误、搁置，无法按照协议约定的期限交付房屋，故被告逾期交房是因原告的先违约行为造成的，被告不应承担逾期交房的违约责任。原诉称因逾期交房而给付案涉257户业主的过渡期补助费，需要原告举证证明补助费已实际交付给涉案的257户业主。最后，原告主张破产申请受理后所发生的违约金并无事实依据。被告于2019年7月17日被沈阳市和平人民法院裁定受理破产重整申请，依据企业破产法第四十六条：“…附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”因此，原告主张破产申请受理后发生的任何违约金均无事实依据。经审理查明:2012年2月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房产调换房屋（回迁房）代建回购协议》，约定：经双方共同协商，就乙方为甲方代建满融村编号为“MR2011-10”上市建设用地满融村民产权调换房屋(回迁房)项目达成协议如下:一、项目概况该项目位于和平区浑河站西街道办事处满融村，占地72548.20平方米，用地性质为住宅，土地以市场方式取得，该项目为交钥匙工程。乙方为甲方提供约40000平方米的回迁房屋（最终结算面积以实际安置面积为准），户型设计以甲方需求为准。三、质量和工期质量标准执行国标，经国家主管部门组织验收合格，工期为自政府批准开工之日起300日之内完成并交付使用。四、甲方回购方法回购套数约400套，回购单价以参照《沈阳满融经济区集体土地房屋地上附着物征收补偿办法》，经双方共同认定的评估机构出具的评估价格为准。六、违约责任乙方如没有按第三条质量和工期约定执行，则甲方有权责令乙方对质量问题进行整改，如未按期交房的，甲方所承担的一些经济损失均由乙方承担（如支付给被征收人的过渡期补助费等费用）。2014年4月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《产权调换房屋（回迁房）代建回购补充协议》约定：一、甲方回购安置房面积为23127平方米，回购住宅257套；二、甲方回购安置房平均价格为4721元/平方米，回购房屋总价为10918.26万元；三、回购房屋具体位置：B1#楼、B2#楼、B3#楼;四、回购房屋交付使用时间于2014年9月30日前交付甲方使用；六、回购款的付款方式：本协议签订之日起5日内甲方向乙方支付回购款总额的80%，计8734.6万元；项目2014年9月交房后支付总价款的10%，计1091.8万元，；项目竣工验收合格后支付总价款的5%，计545.93万元；产权证办理完毕后再支付剩余的5%，计545.93万元；八、违约责任：乙方未按约定时间交房，乙方承担由此给甲方造成的一切经济损失（如：支付给被征收居民的过渡期间的补助等一切费用）。同日，原告向被告支付了拆迁补偿款5000万元。2014年7月10日，原告向被告支付了40961020.50元预付款。2015年4月23日，原告向被告支付了10918000元房屋代建回购预付款。2016年2月5日，原告付被告3225244.3元回迁房工程借款。2018年1月26日至2019年10月14日，原告共支付出了回迁居民安置补助费5680600元。2019年10月17日，本院依申请人孙玉洁的申请作出了（2019）辽0102破申4号民事裁定书，裁定受理申请人孙玉洁对被告提出的破产重整申请，并指定辽宁盛恒律师事务所担任沈阳恩德房地产开发有限公司管理人。上述事实，有房产调换房屋（回迁房）代建回购协议、产权调换房屋（回迁房）代建回购补充协议、支票存根、收款收据、结算业务申请书、通用记账凭证、支付明细、民事裁定书、决定书等证据以及当事人的当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为：本案原告与被告签订的《房产调换房屋（回迁房）代建回购协议》和《产权调换房屋（回迁房）代建回购补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，协议约定回购房屋于2014年9月30日前交付甲方使用，现原告已向被告支付拆迁补偿款、预付款及回迁房工程借款合计105104264.8元，但被告未能如约交房系违约，应承担相应的违约责任，现原告已实际支付出了回迁居民安置补助费5680600元。按协议约定“乙方未按约定时间交房，乙方承担由此给甲方造成的一切经济损失（如：支付给被征收居民的过渡期间的补助等一切费用）”，依据该约定，被告应向原告支付回迁居民安置补助费。关于被告辩称涉案协议性质为商品房买卖合同应属无效的意见。首先，协议签订的背景，系根据长白管委会主任办公会议纪要精神，双方经协商一致，就原告回购被告建设的项目安置房事宜达成的协议；其次，协议签订的主体，原告为解决当地广大居民回迁安置问题与被告签订的代建回购协议，并非一般商品房买卖合同买受人，故该协议性质并不是商品房买卖合同，不应适用商品房买卖合同相关司法解释。关于被告辩称因原告未完成拆迁致使被告对整个项目的规划及建设造成了影响，原告存在先违约行为的意见。首先，产权调换房屋代建回购协议中对此并无相关约定；其次，被告作为房产开发公司在受让土地使用权时应当知道尚未拆除的建筑将影响商品房未来交付房屋，被告在此情况下仍与原告签订产权调换房屋代建回购协议并约定了交房期限，即应对此承担法律后果及风险。关于被告提出的依据企业破产法第四十六条：…附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”因此，原告主张破产申请受理后发生的任何违约金无事实依据的辩解，本院认为，原告主张的违约金系其实际支出的回迁居民安置补助费，不适用上述规定，故本院对被告的该项辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳恩德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳长白岛经济区管理委员会2014年10月1日起至2019年3月31日期间的逾期交房违约金6895800元；被告沈阳恩德房地产开发有限公司并从2019年4月1日起至判决确定给付之日止给付原告沈阳长白岛经济区管理委员会逾期交房违约金按合同约定的被告应支付给被征收人过渡期补助费标准执行（127700元/月）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费60070元，由被告沈阳恩德房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  魏晓萍二〇二〇年八月二十日书 记 员  刘 雷本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。