湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初362号原告吴雪梅，女，1974年2月1日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，被告湖北省鄂旅投置业红莲湖地产有限公司，住所地：鄂州市华容区庙岭镇发展大道6号。法定代表人傅健，该公司董事长。委托诉讼代理人：何静，湖北中品律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告吴雪梅与被告湖北省鄂旅投置业红莲湖地产有限公司（以下简称“鄂旅投公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴雪梅，被告鄂旅投公司委托代理人何静到庭参加诉讼。本案审理终结。原告向本院诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付延迟交房违约金102225.35元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：被告将位于红莲湖鄂旅投·御合院小区住宅房两套出售给原告；一套面积161.82平方米，总价款1086574元；另一套面积129.63平方米，总价款663860元。同时特别约定，被告应于2018年9月30日前向原告交付房屋。至2018年新房收房日，原告到小区准备收房，发现小区房屋内部、小区道路、绿化种树等等依然还在大量进场施工，有的铺设道路还没正式使用便己破烂不堪，小区井盖乱扔，强电浅埋，电表外露，水电气都还未通至小区内等大量存在的事实现象，说明小区实际根本还没有达到国家规定要求“需达到居住功能”的交房条件。另外，原告在开发商交房处也没有看到被告应按国家交房时的要求必须向业主公示合法合规的合格交房等相关文件。所以，原告拒绝收房。后续，原告曾多次向被告进行催告，希望尽早合法合规交房，但都没有得到积极回应。因此，原告和其他业主开始陆续向有关单位反应实际情况，得到的回复都是“反应情况属实，监督其整改，尽早完善小区与交房”，但最后实质性的问题还是没有改变。2020年1月6日，原告和另两位业主代表邀请鄂州市公证处公正员到御合院小区物业及开发商营销中心的现场进行司法证据保全，对被告进行催告收房以及核验交房合法手续，发现被告交房依然没有主动公示“建设工程竣工验收备案证明文件”以及不能提交业主每户的“住宅工程质量分户验收表”，由此证明导致业主无法合法合规收房的事实及责任完全是被告造成。主动公示“建设工程竣工验收备案证明文件”以及“住宅工程质量分户验收表”依法属于强制性规定，是被告对原告应尽的责任和义务，被告不能给予提供，由此对原告产生的交房逾期及巨大的经济损失，完全应由被告承担，且在原告即将起诉之日，被告仍然没有通知原告并停止其对原告权益的违法侵害。按照《商品房买卖合同（预售）》约定，被告逾期交房将按照房款总额的每日万分之一对原告进行违约金赔偿。自交房日2018年9月30日开始计算，至2020年5月6日共计584天，逾期违约金总额为102225.35元，被告需按约定向原告进行赔偿。为维护原告的合法权益，故依法向法院起诉，请求判如所请。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证、购房合同。拟证明原告诉讼主体资格及在被告处购房的事实。证据二、购房支付凭证、购房首付发票。拟证明原告吴雪梅已缴纳两套房屋首付款273860元、212305元，原告已完成首付义务。证据三、购房贷款合同，银行贷款还款流水。拟证明原告已完成对被告的全额支付义务。证据四、交房日状况照片。拟证明交房日还有大量的施工人员在现场施工，绿化、供水、供电、道路、品质、均不达标。不符合合同的约定、水质不达标、交房日未纳入城市供电网络、也未提交支持“小区绿化率达到35%”的证明文件材料，多处不符合《住宅建筑规范》，宣传中所谓的“融入枯山水景观、叠水喷泉等”也没有实现。现场仍在施工，被告没有公示验收备案证明文件等法定条件的相关文件，业主有权拒绝收房。证据五、小区规划图。拟证明该小区规划存在99个地下车库，但做成的小区并没有地下车库，此重大变更被告在建设交房时一直未通知业主。证据六、房屋照片、视频等。拟证明逾期中发现存在质量问题。如30号楼发生沉降开裂、4栋2单元每层卧室楼板对穿开裂、小区洋房及高层都未安装下水管道系统导致业主物业建筑大面积被水渍侵蚀等。证据七、拍摄于2019年7月11日下午3点前的视频。拟证明期间原告一直在跟开发商沟通其为什么不公式证明文件，但没有结果。证据八、视频、微信截图。拟证明逾期交房过程中，原告向有关政府单位及领导进行了涉案问题的反映。其中红莲湖新区审批局工作人员明确答复：“鄂旅投御合院一期还没有达到交房条件”、鄂州市质检站御合院项目负责人邹**回复：“房屋楼板开裂确实存在质量问题，需要进行加固处理，将安排红莲湖建设局解决”等。后原告通过网上平台向鄂州市市委王书记进行了反映，该证据也证明了业主反馈情况属实，政府单位也承诺将督促其整改。证据九、微信截图聊天记录。拟证明原告准备收房前，已提前告知被告方。请他们做好人员的接待及交房手续、资料齐全的准备。若还是不能合理合法的交房，一切法律后果皆由被告方承担。证据十、鄂州市司法局的收房现场情况证据保全公证书及发票。拟证明开发商交房依然不能主动公示其建筑工程竣工备案证明文件等资料，同时不能向收房业主提交《住宅工程质量分户验收表》，而每户的“住宅工程质量分户验收表”是业主收房时查验所购房屋的最后一道有力保障和凭证，被告不能给予提供，造成原告不能合法合规收房的责任完全在被告方，由此对原告产生的交房逾期及巨大的经济损失，完全应该由被告方承担。且原告为此证据保全花费了保全费。证据十一、申请证人贺某出庭作证。被告鄂旅投公司辩称：1、被告与原告签订的合同系合法有效的合同，该合同对被告与原告均具有约束力；2、被告在交房前已取得了建设工程验收备案证明文件、《房屋使用说明书》、《质量保证书》及《住宅工程质量分户验收表》，且建设工程验收备案证明在房屋交付时已在交付地点进行了公示。原告所主张的被告未提供《住宅工程质量分户验收表》是因原告拒绝办理收房手续而无法向原告提交，原告应当自行承担逾期收房的法律后果；3、被告在交房过程中不存在违约行为，无需向原告支付违约金；4、《湖北省住宅工程分户验收管理暂行规定》并非法律或行政法规，亦非强制性规定，不能导致合同无效。综上，本案中被告已按照合同约定及法律规定的交付条件向原告交付房屋，但原告拒绝收房，被告在本案中不存在违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任，恳请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。被告鄂旅投公司为支持其辩称意见，提交如下证据：证据一、商品房买卖合同。拟证明原、被告签订《商品房买卖合同》，双方在合同中就房屋的面积、价款，房屋的交付时间、条件等均进行了约定，其中交付条件中双方并未约定需要提交《住宅工程质量分户验收表》。证据二、工程竣工验收备案证明书（复印件）、住宅工程质量分户验收记录、房屋使用说明书、项目质量保证书。证明在双方合同约定的交房时间前，被告已取得《工程竣工验收备案证明书》、《住宅工程质量分户验收记录表》、《房屋使用说明书》及《质量保证书》等相关材料，符合法定的交房条件，原告无正当理由的拒绝收房，应当认定系原告违约。证据三、交房通知书挂号信邮寄回单、验收备案证明书、公示照片。拟证明：1、在约定的交房时间前，被告已使用挂号信邮寄的方式向原告送达交房通知书，通知原告于交房日至交房现场收房；2、被告在交付房屋时，在交付地点就《工程竣工验收备案证明书》向业主公示，原告委托公证的时间为2020年1月6日，距离交房时间已过一年有余，不能证明我方交房时没有公示相关证件。经庭审举证质证，本院对当事人提交的证据认定如下：对于双方没有异议的证据，本院予以确认。对于双方有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三，系原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告偿还银行按揭贷款的凭证，本院予以确认；原告提交的证据四，照片没有反映拍摄的时间及地点，且存储于光盘内，未出示原始存储介质，被告不认可，不能达到原告的证明目的，本院不予确认；原告提交的证据五，系原告拍摄的小区示意图，并非行政规划部门审批的规划图，不能反映涉案房屋竣工验收后的真实情况，对该证据的证明目的，本院不予确认；原告提交的证据六，照片没有拍摄时间及地点，且存储于光盘内，不是原始存储介质，被告不认可，经本院现场察看，未发现有质量方面的问题，对该证据，本院不予确认；原告提交的证据七，结合被告提交的证据，涉案房屋己进行了竣工验收，相关验收文件在验收单位及相关行政管理部门均可依法查阅，被告对合同约定的事项进行了公示，不能达到原告的证明目的，本院不予确认；原告提交的证据八、证据九，涉案房屋是否符合交付条件，一方面要依据合同约定，另一方面要符合相关法律及行政管理部门的规定，原告仅凭询问的情况而没有调查核实，不能证实涉案房屋没有达到交付条件，对该证据的证明目的，本院不予确认；原告提交的证据十，该公正文书系2020年1月6日形成，只能反映其表象，涉及房屋约定或应当公示的相关竣工验收文件，对外张贴只是公示的一种形式，在互联网上查阅或者相关行政管理部门对外公示也是一种公示形式，出卖人在向买受人交付房屋时一并交付相关竣工验收文件及质量保证书等，也是一种公示形式，原告拒绝收房，而没有实地查看涉案房屋是否达到约定的或法定的交房条件，不能证实涉案房屋没有达到交付条件，且庭审中被告己提交了《住宅工程质量分户验收记录表》，该分户验收记录表形成于2018年9月18日，对该证据的证明目的，本院不予确认；原告提交的证据十一，证人并未按照合同约定收房，也未具体察看原告的房屋，不能证实涉案房屋不符合交房条件，对证人的证言，本院不予采信。被告提交的证据一，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同对交房条件进行了约定，本院予以确认；被告提交的证据二，《工程竣工验收备案证明书》虽然是复印件，但该备案证明在相关行政机关己备案，有据可查，证实涉案房屋己通过工作竣工验收并进行了备案，《住宅工程质量分户验收记录》系2018年9月18日就己形成，经另案当事人申请对该文件形成的时间进行鉴定，本院委托鄂州市中级人民法院进行司法鉴定，鄂州市中级人民法院以该事项无法鉴定为由己中止鉴定，因此本院对《住宅工程质量分户验收记录》予以确认，《房屋使用说明书》、《项目质量保证书》均系被告向原告出具的交房文件，本院予以确认；被告提交的证据三，对交房通知书挂号信邮寄回单因原告无异议，本院予以确认，对验收备案证明书的公示形式有多种，张帖只是其中一种形式，互联网公示、相关备案机关公示等均是公示的形式，另外在收房时由出卖人以书面形式向买受人交付也是一种形式，由于原告怠于查询，拒绝收房等行为，致使其未看到验收备案证明书，不能以此证实被告未取得和未公示该证明文件，对该证据的证明目的，本院予以确认。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2017年9月16日、2018年7月19日，原、被告分别签订两份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：原告购买由被告开发的将位于红莲湖东岸鄂旅投·御合院（一期）31幢2单元5层2-503号房屋和29幢1单元2层1-202号房屋；31幢2单元5层2-503号房预测建筑面积129.63平方米，房屋单价5121.20元，总价款663860元；原告应于2017年9月16日前支付首期房款273860元，余款390000元向中国农业银行申请贷款支付。29幢1单元2层1-202号房屋预测建筑面积161.82平方米，房屋单价6714.71元，总价款1086574元；原告应于2017年10月14日前一次性支付全部房款。合同第九条商品房交付条件：该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件；己取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条商品房相关设施设备交付条件：供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；交付时纳入城市供电网络并正式供电，每户设独立电表、内设配电箱；完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，根据市政规划预留接口；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；供水、排水及供电由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络由买受人自行办理开通手续线路敷设到户；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付条件，双方同意由出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后60日之内达到交付使用条件。合同第十一条交付时间及手续：出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付商品房；交付房屋时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照相关工程和产品质量规范、标准自查验次日起15日内负责修复，并承担维修费用，修复后再行交付：1、屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，2、管道堵塞，3、门窗翘裂、五金件损坏；上述约定的非主体结构质量问题不修复不构成逾期交付，出卖人仅承担修复责任，不承担逾期交付违约责任。第十二条逾期交付责任：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二日起至实际成交之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告依约向被告支付了31幢2单元5层2-503号房首期购房款273860元，并依合同约定，余款向中国农业银行股份有限公司武汉积玉桥支行办理了银行按揭贷款支付，按揭贷款己支付到被告帐户，原告自2018年2月开始偿还贷款本息。原告依约向被告支付了29幢1单元2层1-202号房屋全部房款。2018年9月18日，涉案工程鄂旅投·御合院项目（一期）竣工验收形成书面《住宅工程质量分户验收记录》，建设单位、监理单位、施工单位及其他单位均签字盖章。2018年9月26日，涉案工程鄂旅投·御合院项目（一期）竣工验收后取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2018年9月25日，被告通知原告收房，并于2018年9月30日向原告提交书面《鄂旅投·御合院项目质量保证书》及《房屋使用说明书》，原告签字确认。但原告认为小区未达到交房条件，至今拒绝收房。本案争议焦点：涉案房屋是否达到交房条件？原告的诉讼请求能否支持？关于涉案房屋是否达到交房条件问题。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约定全面履行合同义务。合同第九条对交付时应当具备的文件作了明确约定，即建设工程竣工验收备案证明、向买受人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条对商品房相关设施设备交付条件进行了约定，即：供水、排水配套设施齐全，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付条件，双方同意由出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后60日之内达到交付使用条件。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年9月30日前交付房屋，交付房屋时，出卖人出示第九条约定的证明文件。合同第十二条约定：买受人有权对商品房进行查验，如存在：1、屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，2、管道堵塞，3、门窗翘裂、五金件损坏，由出卖人承担维修责任，但不承担逾期交付违约责任。被告己于2018年9月18日取得书面《住宅工程质量分户验收记录》，于2018年9月26日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，并向原告提交书面《鄂旅投·御合院项目质量保证书》及《房屋使用说明书》，原告己签字确认。经本院对涉案房屋现场察看，涉案房屋所在小区绿化整洁，道路硬化，涉案房屋己供水、供电，燃气接口己到户，电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户，配套设施齐全，房屋未见存在屋面、墙面、地面渗水或开裂等质量问题。涉案房屋符合规定的居住功能，达到交付条件。关于原告的诉讼请求能否支持问题。本院认为，房屋是否达到交付条件，应当遵从当事人意思自治原则，以当事人约定为准，并符合法律规定。法律、行政法规规定公示的，应当公示，没有规定的，依照合同约定。对工程验收文件的公示有多种方式，既可在验收单位及相关行政主管部门门户网上依法查阅，也可直接到验收单位及行政主管部门依法调取。张贴公示只是其中一种方式，况且合同约定出卖人在向买受人交付房屋时，经买受人对房屋进行查验后，出卖人向买受人出示建设工程竣工验收备案证明文件、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。被告依合同约定于交付房屋前通知原告收房，但原告在未对涉房屋进行查验的情况下，以涉案房屋未达到交付条件为由拒绝收房，致使被告无法向原告提交或出示合同约定的验收文件及其他文件。原告不收房属于主动违约，被告不存在逾期交房违约行为，其要求被告支付逾期交房违约金的请求，没有事实和法律依据。原告所提供的证据不足以证实被告未取得、未公示竣工验收文件，也不足以证实涉案房屋不符合交付条件，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，应当承担不利后果。综上所述，对于原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对于被告的辩称意见，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告吴雪梅的诉讼请求。本案诉讼费减半收取1173元，由原告吴雪梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  姚四明二〇二〇年八月十日书记员  姜 颖