济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初3105号原告山东华诺企业融资顾问股份有限公司，住所地济南市历下区经十路15982号第一大道1606室。法定代表人任峰，董事长。原告孙守峰，男，1987年6月20日出生，汉族，居民，户籍地山东省章丘市；现住济南高新区。两原告的委托诉讼代理人，黄舒羽，山东尽善律师事务所律师。被告李强，男，1978年12月14日出生，汉族，济南鸿旭汽车服务有限公司法人，户籍地济南市历下区；现住济南市历城区。委托诉讼代理人赵纪秀，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人袁秀贞，北京市盈科（济南）律师事务所律师。第三人冯立文，女，1980年7月29日出生，汉族，住济南高新区。原告山东华诺企业融资顾问股份有限公司、孙守峰与被告李强、第三人冯立文房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年6月12日受理后，依法适用简易程序审理，由审判员崔红独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东华诺企业融资顾问股份有限公司法定代表人任峰及两原告的共同委托诉讼代理人黄舒羽，被告李强的委托诉讼代理人赵纪秀、袁秀贞，第三人冯立文到庭参加了诉讼。原告孙守峰，被告李强经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。山东华诺企业融资顾问股份有限公司、孙守峰向本院提出诉讼请求，1.判令被告履行与原告签订的《房屋买卖合同》及履行与原告山东华诺企业融资顾问股份有限公司签订的《济南市存量房屋买卖合同》，将位于济南高新区鑫苑国际城市花园18号楼3-103号的房屋协助办理房屋过户至山东华诺企业融资顾问股份有限公司名下；2.判令被告将上述房屋的附属设施地下车位一处协助交付给山东华诺企业融资顾问股份有限公司；3.判令被告因未履行原告孙守峰之间的《房屋买卖合同》支付原告违约金人民币100000元；4.本案的诉讼费、律师费等因本案支出的全部费用由被告承担。事实与理由：原告山东华诺企业融资顾问股份有限公司于2016年5月委托孙守峰购买被告李强位于济南高新区鑫苑国际城市花园18号楼3－103号的房屋，2016年5月20日原告孙守峰经山东华诺企业融资顾问股份有限公司法人任峰同意与被告李强签订《房屋买卖合同》，约定价格、付款等要素，且该《房屋买卖合同》第十三条还约定被告在收到部分购房款后，配合过户房屋至孙守峰指定的第三方名下。之后原告依约履行了合同约定，支付了相应价款，被告也将房屋交给了山东华诺企业融资顾问股份有限公司，并与山东华诺企业融资顾问股份有限公司签订了网签合《济南市存量房屋买卖合同》。但此后却因被告原因，导致上述房屋至今未能按约定过户至山东华诺企业融资顾问股份有限公司名下。因此提起本案诉讼。李强辩称，涉案房屋买卖合同签订主体为原告孙守峰与被告李强，山东华诺公司并非本案适格的原告。一是涉案房屋尚不具备过户条件。１、涉案房屋于2014年10月9日抵押给了济南市历下区汇鑫小额贷款股份有限公司，并做了有效的抵押登记，对于涉案房屋的抵押信息，被答辩人是完全知情的。在此情况下，是不能办理房屋网签登记的，而答辩人依然签订涉案房屋买卖合同，其自身存在重大过失，故应承担相应的责任。２、根据物权优先原则，答辩人作为债务人有权就涉案房屋抵押给他人，并办理抵押以登记，因抵押人有权就涉案房屋优先受偿，因此被答辩人所享有的要求答辩人办理产权过户的债权效力低于抵押权人所享有的对抵押财产的担保物权效力，故涉案房屋在已经设立抵押权的情况下不具备办理过登记手续的条件。３、另外，涉案房屋在本案涉案买卖合同签订后，已被多家法院查封，现在答辩人无法协助被答辩人办理产权过户手续。二是答辩人与第三人冯立文于2006年3月27日登记结婚，婚后于2009年购买涉案房屋，2016年9月19日离婚，涉案房屋买卖合同是答辩人与被答辩人于2016年5月20日签订的。被答辩人购买涉案房屋时并未完全尽到注意义务，没有核实房屋共有情况，也没有审查答辩人是否有权单方处分涉案房屋。现被答辩人也不属于善意购买人，且第三人冯立文也不同意继续出售该房屋，因此答辩人无法继续履行合同，请求解除房屋买卖合同。三是被答辩人要求答辩人支付违约金无事实及法律依据。１、涉案房屋买卖合同第八条约定“须由双方相互协助才能完成的事宜，……。若因不可抗力，政府、银行等原因，导致合同不能履行的除外”，根据该条约定，涉案房屋由于被多家法院查封，而导致答辩人不能及时为答辩人办理过户手续，这种情形并不能归责于答辩人违约，属于该合同第八条约定的其他原因，故答辩人无需向被答辩人支付违约金。2、支付违约金的前提，是涉案合同还有继续履行的条件，通过前述，涉案合同已不具备继续履行的条件，故对于原告的该项请求法院予以驳回。第三人冯立文述称，１、涉案房屋为夫妻共同财产，原被告之间的房屋买卖合同侵犯了第三人的财产共有权，第三人不同意出售涉案房屋，应当认定房屋买卖合同为无效合同。被告李强与第三人冯立文于2006年3月27日登记结婚，婚后于2009年购买涉案房屋，2016年9月19日离婚，而原被告双方争议的房屋买卖合同签订于2016年5月20日。也就是说涉案房屋虽然登记在被告李强名下，但其属于被告李强与第三人冯立文的夫妻共同财产，在其二人婚姻关系存续期间，被告李强擅自出售了涉案房屋，损害了第三人的财产共有权利，原被告双方签订的房屋买卖合同，第三人并不知情，被告李强无权处分夫妻共同财产的行为应为无效行为，因此请求法院依法认定涉案房屋买卖合同为效合同。２、原告孙守峰在与被告签订合同过程中，应当查询并确认涉案房屋有无有共有权人，如果有共有权人应当由共有权人共同确认是否出售该房产。现被告李强擅自处分房产，而原被告之间至今未对房产办理过户手续，即涉案房屋并未发生所有权的变更，原告并不能构成善意取得。因此，在第三人不知情、更未取得同意的情况下，被告李强擅自处分该房屋，对涉案房屋买卖合同不认可，请求法院依法确认合同不具有法律效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，李强作为出卖人（甲方），原告山东华诺企业融资顾问股份有限公司、孙守峰作为买受人（乙方）、21世纪不动产济南起点加盟店作为居间人（丙方）三方签订《房屋买卖合同》，合同约定了两原告购买被告李强位于济南高新区工业南路36号鑫苑国际城市花园18号楼3－103号建筑面积120.85平方米，附履带设施包含地下车位一处的房产出售给孙守峰，房屋及附属设施总价款为120万元，等共计十六个条款。其中第十三条约定“1、乙方于6月15日之前支付给甲方首批房款48万元整，此款过付当日，甲方配合乙方网签到乙方指定的人或者公司名下，此款用于解除中信银行抵押，待解押完毕后，乙方将剩余房款分两批转给甲方，待解除抵押且公证过户完毕，乙方将除去房屋押金之外的房款结清。２、甲方收到乙方第一批房款当日腾房并交付给乙方，乙方给甲方提供住房一套并不收甲方房租临时过渡。”2016年5月20日，孙守峰以任峰名下银行账户向李强银行转账支付5万元定金。2016年5月27日孙守峰向李强支付现金7.5元，银行转账支付2万元。2016年６月1日，孙守峰以任峰名下银行账户向李强银行转账支付47.5万元，合计支付购房款67万元。孙守峰将涉案房屋占有使用，并向相关单位持续交纳水费、电费、物业费、车位费等费用。2016年5月26日，李强与山东华诺企业融资顾问股份有限公司签订了网签合同《济南市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋山东华诺企业融资顾问股份有限公司名下。2020年7月６日济南市房屋档案馆出具的李强名下涉案房屋的《房屋权属状况信息》显示的“查封情况”共5个，其中３个均已到期，第４个本院从2019年7月11日起2022年7月10日止的查封原告向本院提交了解封裁定（（2019）鲁0191执1043号），第５个本院自2020年5月22日起2023年5月21日止的查封系本案的诉前查封；显示“抵押情况”１个，债权人：济南市历下区汇鑫小额贷股份有限公司抵押金额：500000债务履行期限：2014.10.09至2015.04.08。本院认为，原告山东华诺企业融资顾问股份有限公司、孙守峰与被告李强签订的《房屋买卖合同》,无规避法律、行政法规的情形,是双方真实意思表示,合法有效,原、被告均应当依照合同约定履行自己的义务。本案中涉案房屋存在济南市历下区汇鑫小额贷股份有限公司抵押情况，致使原告的诉求无法实现，待条件成就时可以另行主张。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告原告山东华诺企业融资顾问股份有限公司、孙守峰的诉讼请求。案件受理费已减半收取1150元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 崔 红二〇二〇年八月二十六日书记员 胡婧贤