舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初1896号 原告：王优玲，女，1973年3月30日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：毛耕炜，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张隽，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。 被告：舟山市港航管理局普陀分局，住所地舟山市普陀区沈家门街道兴建路891号。 法定代表人：陈伟军，局长。 委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈杰，浙江震舟律师事务所律师。 原告王优玲诉被告舟山市港航管理普陀分局（以下简称港航普陀分局）合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序由审判员乐海奇独任审理，并于2019年10月9日对本案进行了公开开庭审理。原告王优玲的委托诉讼代理人张隽，被告港航普陀分局的委托诉讼代理人邵汉军、陈杰到庭参加诉讼。经原告王优玲申请，本院于2020年1月16日决定对位于舟山市普陀区××街道××路××号××大楼的“如家酒店”（后更名为“如意新店”）2楼足浴区及4间客房、3-6楼的8间客房、3-7楼的5间客房、2-7楼消防楼梯的装修和设施的价值进行评估，于2020年8月6日收到受托单位舟山安润资产评估事务所出具的《资产评估报告》。本院于2020年8月17日对本案再次进行公开开庭审理，原告王优玲的委托诉讼代理人毛耕炜、被告港航普陀分局的委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王优玲向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告赔偿损失1480000元，并按照月利率1%支付自2012年8月9日起至实际履行之日止的利息损失；二、上述第一项赔偿款与原告欠被告的水电费进行抵销；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：舟山市普陀区沈家门墩头客运中心新建大楼系被告的建设项目，被告在项目完工后，未经竣工验收就发布招标公告，将涉案房屋部分出租，招标公告明确出租房屋用于酒店经营，同时要求投标人具有酒店经营的相应资质，谢义受舟山市普陀华云旅游服务有限责任公司（以下简称“华云公司”）委托参与了被告所属部分房屋的竞拍，并签订了《租赁合同》。原舟山港沈家门客运有限公司（后由舟山港海通客运有限责任吸收合并，以下简称“海通公司”），该公司所属部分房屋未进行公开招标程序，直接与谢义签订了《租赁合同》。后谢义代表华云公司以及其个人将所承租的上述房屋一并转租给原告，双方在2012年8月9日签订了《租赁合同》。原告承租后，投入巨资进行装修，因该幢大楼未通过消防验收以及未通过竣工验收，原告始终无法正常营业。大楼原设计用途为办公用房,设计防火等级为二类，因被告将部分办公用房改为宾馆用房进行招租，消防管理部门要求必须对整幢大楼进行改造以满足防火等级一类要求，并要求拆除原告已经完成装修的四间宾馆客房作为封闭楼梯间，另外四间宾馆客房作为风机房，拆除原告已经装修完毕尚未营业的足浴房，并建造一部消防楼梯。被告为使得案涉房屋通过消防验收和完成竣工验收与原告商量，要求对已完成装修的足浴房、宾馆客房等进行拆除、改造以满足消防验收要求，并同意赔偿原告因此造成的装修损失，同时告知原告可在评估完成后以原告未付的水电费予以抵销。然而，被告以领导更换等为由一直拖延，后在原告多次催促下，被告委托第三方进行评估，但评估一直没有结果。被告在另案起诉谢义、华云公司解除租赁合同一案中，违背与原告达成的口头约定，在要求原告配合消防验收而拆除、改造足浴房、宾馆客房等后却未进行赔偿，且向原告主张水电费，因此原告不得不另行起诉，以确定被被告拆除的足浴房、宾馆客房等装修损失。被告的不诚信行为致使原告长达4年9个月时间无法正常经营，而原告为配合被告通过消防验收，拆除了已有的装修成果，并交还了部分房屋的使用权，造成了可预期的营业可得利益损失，被告理应承担赔偿责任。在本案司法评估过程中，原告认为为完成消防验收，需归还给海通公司的房屋包括2楼足浴区及8间客房（包括2楼过道，8间客房均未拆除），将原3-7楼布草间（电梯旁的管道井）拆除，故要求将2楼足浴区旁的另外4间客房、2楼过道、管道井纳入本案的赔偿范围，并要求一并予以司法评估，遂变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告赔偿损失1763900元，并按照月利率1%支付自2013年9月1日起至实际履行之日止的利息损失；同时撤回了第二项诉讼请求。 港航普陀分局辩称，一、原、被告就案涉宾馆客房、足浴房不存在任何的直接合同关系，原告的起诉主张无法成立。从案涉拆除的宾馆客房、足浴房所处的位置来看，二楼和三楼房屋由原沈家门客运公司出租给谢义；从租赁合同的相对性来看，被告并未与原告签订过任何合同，并非合同相对方。原告因租赁合同发生纠纷，应向与其直接签订合同的一方主张权利，且根据2017年4月28日原告和谢义签订的《港航管理局大楼西侧1-7楼租赁协议补充协议》约定：“原租金为240万元，因消防整改原因，需要把二楼足浴区拆除并划归客运站使用，租赁面积需要减少，同时因整个酒店业生意不景气等原因，经双方友好协商租金由原来的240万元/年调整为190万元/年；谢义与港航管理局及客运站之间的权利义务与王优玲无关。”上述约定说明原告和谢义当时对二楼足浴区拆除并划归客运站使用事项进行过协商，并明确原告并不和被告发生权利义务关系。二、原告明知承租房屋未通过消防验收的情况下进行装修，应自担风险。关于案涉房屋的租赁期限约定为“如遇特殊情况，则以宾馆营业日期为租赁起始日，原告与谢义签订的《租赁协议》中对此亦有所体现，故原告对此属于明知。在此情况下进行装修经营，本身就不符合规范，也需要承担违法的风险，后续为通过消防验收，原告需拆除部分宾馆客房和足浴房系其对自己经营决策风险的承担，也是对自己明知而为后果的承担。另外，谢义与原沈家门客运公司签订的《租赁合同》约定承租房屋用于宾馆经营，原告将此装修成足浴用房显然超出了合同约定的用途范围。三、原告提出的损失赔偿金额并无任何依据。原告所主张的损失到底是如何组成，包括哪些费用均无基本数据和材料，对此原告应承担相应的举证责任，否则就承担举证不能的法律后果。综上，原告的起诉既无合同约定，被告又非案涉房屋的出租人，缺乏事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。 舟山安润资产评估事务所经本院委托，对位于舟山市普陀区××街道××路××号××大楼“如家酒店”（后更名为“如意新店”）2楼足浴区及4间客房、3-6楼的8间客房、3-7楼的5间客房、2-7楼消防楼梯的装修和设施价值进行评估。原告在评估过程中以增加诉讼请求需要为由，要求将2楼足浴区旁另外4间客房、2楼过道、管道井纳入本次评估范围，因原告增加的诉讼请求需依据上述客房装修和设施的价值，故本院予以准许。对舟山安润资产评估事务所出具的《资产评估报告》，原告没有异议，被告对评估范围、取价依据、评估方法等提出异议，因本院已准许原告提出的扩大评估范围的请求，新增评估项目是否纳入本案赔偿范围系双方争议焦点，将在本案中予以判决，故本院对被告提出的关于评估范围的异议不予采纳；针对被告提出的取价依据、评估方法等异议，舟山安润资产评估事务所已就该异议作了书面说明，并采纳了被告的部分意见，将评估取价参考《浙江省房屋建筑与装饰工程预算定额2018版》调整为《浙江省房屋建筑与装饰工程预算定额2010版》，且就相关项目的评估价值作了调整，本院对此予以认可。最终评估结论为：以2013年9月1日为评估基准日，一、2楼足浴区的装修及设施评估价值为665400元、2楼足浴区旁8间客房装修及设施评估价值为337000元、2楼过道装修及设施评估价值为40900元；二、3-6楼的8间客房，其中拆除后改作风机房的4间客房装修及设施评估价值为157800元，直接拆除的4间客房装修及设施评估价值为149900元；三、3-7楼当作布草间使用的5间客房装修及设施评估价值为192600元，管道井的装修及设施评估价值为13300元；四、2-7楼的消防楼梯的评估价值为154300元。 本院组织当事人进行举证质证，对当事人没有异议的证据予以认定。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月20日，港航普陀分局经向上级主管部门申请，公开招租位于舟山市普陀区××街道××路××号××大楼的部分房屋（系在建客运大楼中轴线以西4，5，6，7层）用于经营宾馆。2012年3月29日，华云公司委托谢义参与上述竞拍，并拍得了上述房屋的租赁权。2012年8月9日，谢义代表华云公司与港航普陀分局签订了《租赁合同》，承租竞拍成功的上述房屋。2012年8月21日，谢义与原舟山港沈家门客运有限公司（后被海通公司吸收合并）签订《租赁合同》，承租位于舟山市普陀区××街道××路××号××大楼的部分房屋（即在建客运大楼2楼和3楼西边部分，不包括2楼客运公司办公部分）。2013年3月22日，谢义将上述两个租赁合同所涉房屋一并转租给王优玲（华云承租部分房屋亦由谢义代理），双方签订了《租赁合同》。2013年9月，王优玲完成了案涉房屋的装修，但因无法通过消防验收，遂于2014年11月19日向谢义和被告等发送告知函，要求于2014年11月30日前协调处理好消防整改和验收等事宜。后王优玲与港航普陀分局就案涉大楼的消防整改、验收等事宜进行协商，同意拆除装修完毕的2楼足浴区房屋、3楼至6楼8间客房（4间拆除、另外4间拆除后改为风机房）、新建一部消防楼梯等。双方就足浴房、宾馆客房等拆除、改造的装修损失赔偿进行过协商，并由港航普陀分局于2017年3月委托评估机构进行了初步评估，评估范围包括2楼足浴区、3楼至6楼的8间客房、新造的消防楼梯等，但因双方对评估结果存在争议，最终没有出具正式的评估报告，双方未能就赔偿事宜达成一致意见。2017年4月28日，王优玲与谢义签订《关于2013年王优玲和谢义签订的港航管理局大楼西侧1-7楼租赁协议补充协议》1份，主要内容：1.谢义协助王优玲办理完成消防验收、特种行业许可证、工商营业执照等一切证件后以正式开业、合法经营日为起租日；2.因消防改造须把二楼足浴房拆除并划归客运站使用，租赁面积减少，酒店业生意又不景气，年租金从240万元调整为190万元，三个月支付一次。补充协议签订后，2017年10月13日，案涉大楼通过了消防验收。另查明，为完成消防验收，王优玲另外将2楼足浴区旁边8间客房（包括过道，客房未拆除）归还给海通公司，将原3-7楼布草间（电梯旁管道井）拆除，占用3-7楼共5间客房作为新的布草间。 本院认为，被告系案涉房屋的出租人，而原告系次承租人，双方虽就案涉房屋的租赁事宜未构成合同关系，但在租赁合同及转租合同履行过程中，双方为共同完成案涉大楼的消防验收，对拆除、改建原告已装修完成的足浴房、宾馆客房等设施，由被告赔偿相应损失等事宜进行过多次协商，且由被告委托中介评估机构对相应损失出具过《资产评估报告》的初稿。双方虽对赔偿范围、评估结果存在部分争议，但基于为完成消防验收，原告进行拆除、改造案涉房屋，并由被告予以赔偿等事宜达成的口头约定显然已具备合同的基本要件，至于赔偿金额等约定不明部分亦可通过中介机构评估等方式解决，故本院认定原、被告就案涉赔偿事宜构成合同关系，被告应履行其承诺的赔偿义务。关于被告提出的与原告无租赁合同关系，原告诉请无法成立，以及原告和谢义签订的相关合同及补充合同已就相关拆除、改造足浴房、宾馆用房等事项给予了减免租金等优惠，被告不应再履行赔偿义务的抗辩意见，因原告和谢义协商的系转租合同的内容变更与本案所涉合同并无直接关系，且租金减免等系出于租赁面积减少、酒店经营不景气等原因，而本案所涉合同解决的系装修和设施损失的赔偿问题，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于赔偿范围的争议，因双方协商赔偿事宜时，曾由被告委托评估机构对2楼足浴区、3-6楼的8间客房（4间拆除、4间改作风机室）及消防楼梯进行过评估，故上述三区域所涉的装修和设施的损失应纳入赔偿范围，经司法评估上述区域所涉的装修和设施评估价值合计为665400元+149900元+157800元+154300元=1127400元；因2楼足浴区旁的8间房间及过道连同拆除的足浴区因消防整改需要一并划归给海通公司所有，在足浴区纳入赔偿范围的情况下，该区域所涉的装修及设施损失亦应纳入赔偿范围，经司法评估2楼8间客房及过道的装修及设施价值为337000元+40900元=377900元；关于3-7楼当作布草间使用的5间客房及管道井的装修和设施的损失，因原告自行将管道井装修设置为布草间，不符合消防验收规范，导致整改造成的损失应由其自行负担，故本院认为该部分损失不应纳入赔偿范围。综上，纳入本案赔偿范围的装修和设施损失合计为1505300元，因足浴区和宾馆客房等均系在全新状态下拆除，故本院对被告提出的成新率异议不予采纳；另本次评估对足浴区房屋和宾馆客房的足浴器具、电视机、家具等设施的价值亦作了评估，但该部分设施系可移动物品，被告移做他用或及时处置仍可获得大部分的价值，故本院结合评估结果，同时考虑贬值因素，酌情扣减赔偿金额150000元，被告就本案所涉装修和设施损失应向原告赔偿金额为1355300元。关于逾期利息损失，因双方协商过程中未能就赔偿金额及支付期限达成一致意见，被告对此并不存在违约责任，故本院对原告提出关于赔偿款逾期利息损失的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条规定，判决如下： 一、被告舟山市港航管理局普陀分局在本判决生效之日起十日内向原告王优玲支付赔偿款1355300元。 二、驳回原告王优玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取10337.6元，由被告舟山市港航管理局普陀分局负担7943元，由原告王优玲自行负担2394.6元；司法鉴定费10000元，由原告王优玲、被告舟山市港航管理局普陀分局各负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 乐海奇 二〇二〇年八月二十六日 代书记员 张 宁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。