广东省高级人民法院行 政 判 决 书(2019)粤行终1576号上诉人(原审原告)：张志军，男，1967年8月20日出生，汉族。委托代理人：赵彪，广东鹏海律师事务所律师。委托代理人：王进其，广东鹏海律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：惠州市惠城区人民政府。法定代表人：翟树宇，区长。委托代理人：陈靖蕻。委托代理人：甘莉，广东宇伦律师事务所律师。上诉人张志军因诉被上诉人惠州市惠城区人民政府（以下称惠城区人民政府）房屋征收补偿决定行政纠纷一案，不服惠州市中级人民法院（2019）粤13行初16号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2018年8月31日，惠城区政府向张志军作出（2018）惠城府征补决字第03号《补偿决定书》，决定如下：“一、被征收人张志军选择货币补偿的，按照评估机构出具的《房屋分户报告》确定的市场评估价值（含装饰装修评估价值）给予一次性货币补偿，同时给予其搬迁补助等费用。被征收人应得的货币补偿总金额合计人民币17,614,094元。其中：1.被征收房屋的市场评估价值（含装饰装修评估价值）合计为人民币17,163,826元。其中：房屋价值补偿款（含装饰装修补偿）16,988,769元；加、扩建部分补偿款（含装饰装修补偿）165,288元；简易房（棚）补偿款（含装饰装修补偿）9,769元。2.其他补助费：搬迁补助费38,507元，热水器移装费800元，网络移装费200元，临时过渡费130,182元，被征收人经营性损失（租金）补助费280,579元。如被征收人张志军不接受货币补偿要求进行房屋产权调换的，房屋征收部门及其实施单位已提供位于河南岸39号小区的在建政府安置房，依照《补偿安置方案》的规定结合被征收房屋的评估价值，按照等值调换原则和户型面积最接近原则进行调换，并由房屋征收部门与被征收人张志军结清差价。如被征收人张志军自本《补偿决定书》送达之日起六个月内仍未向房屋征收部门或其实施单位提出选择房屋产权调换的要求，或者仍没有与房屋征收部门及其实施单位就补偿方式达成一致，则应当按照货币补偿方式对被征收人张志军进行补偿。由房屋征收部门在逾期六个月后的15个工作日内；将上述货币补偿款提交到惠州市惠城公证处办理公证提存。二、被征收人张志军应当于本《补偿决定书》送达之日起60日内自行搬迁腾空位于惠州市鹅岭北路35号的房屋（《房地产权证》粤房地证字第1690607号，国土证号：惠府国用（1998）第13020600104号），移交给房屋征收部门或其实施单位进行拆除，并向房屋征收部门办理房屋征收补充手续和土地房产资料的移交、注销手续。……”2018年9月3日，惠城区政府通过邮寄、现场张贴、短信告知的方式向张志军送达《补偿决定书》。张志军不服，向原审法院提起诉讼，请求：一、判决确认被告于2018年8月31日作出的（2018）惠城府征补决字第03号《惠州市惠城区人民政府补偿决定书》中关于房屋的补偿标准严重违反法律的规定，严重损害原告利益，应重新评估原告的房屋价值，还原告公平；并撤销此《补偿决定》；二、判决撤销惠正房地评字（2017）第08023-01《房屋分户报告》；三、判决被告承担诉讼费用。另查明，张志军曾就涉案房屋征收决定向原审法院提起行政诉讼，请求撤销惠城区政府作出的惠城府[2017]20号《关于发布惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地和儿科专科病房建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》和《惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地和儿科专科病房建设项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案》，原审法院于2018年6月27日作出（2017）粤13行初68号《行政判决书》，判决驳回张志军的诉讼请求。张志军不服，提起上诉。广东省高级人民法院于2018年11月20日作出（2018）粤行终1263号《行政判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。又查明，原审法院作出的（2017）粤13行初68号行政判决查明“2011年7月21日，惠州市发展和改革局作出《关于惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地项目可行性研究报告的批复》（惠市发改[2011]333号），同意惠州市中心人民医院建设惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地。2012年5月18日，惠州市发展和改革局作出《关于惠州市中心人民医院儿科专科病房建设项目可行性研究报告的批复》（惠市发改[2012]190号），同意惠州市中心人民医院建设惠州市中心人民医院儿科专科病房建设项目。2016年9月19日，惠州市惠城区人民政府龙丰街道办事处发布《关于公开征求意见的公告》，公开征求利害关系人和社会公众的意见。2016年10月18日，惠州市惠城区人民政府龙丰街道办事处组织召开业主征求意见会，原告张志军到场参加。2017年3月22日，在房屋征收补偿方案征求意见工作结束后，惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室对惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地和儿科专科病房建设项目国有土地上房屋征收补偿项目进行了社会稳定风险评估，并形成书面的《惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地和儿科专科病房建设项目依法启动强制征收社会稳定风险评估报告》。2017年3月27日，被告惠州市惠城区人民政府作出《关于发布惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地和儿科专科病房建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》（惠城府[2017]20号）和《惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地和儿科专科病房建设项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案》，并在征收范围内予以公告，决定征收位于惠城区龙丰街道办事处辖区鹅岭北路沿线33号、35号、37号国有土地上房屋和其他附着物，同时依法收回征收范围内的国有土地使用权。该公告载明房屋征收部门是惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室，征收实施单位是惠州市惠城区龙丰街道办事处。原告张志军所有的位于惠州市鹅岭北路35号地块的房屋（房地产权证号为粤房地证字第1690607号）属于征收范围。2017年5月10日，原告张志军在《国有土地上房屋征收与补偿评估机构推荐表》上勾选惠正资产评估与房地产土地估价有限公司作为涉案项目房屋征收评估机构。2017年5月17日，房屋征收部门与惠正资产评估与房地产土地估价有限公司相关工作人员进入原告张志军房屋进行现场勘查，并制作了《室内装饰装修现场查勘记录表》，原告张志军在记录表上有签名。后广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司作出惠正房地评字[2017]第08023-01《房屋分户报告》，原告张志军所有的被征收房屋价格评估总价为17163826元。2017年8月22日，惠城区人民政府龙丰街道办事处对原告张志军所有的被征收房屋初评报告（附有房地产评估结果表）进行了公示。2017年9月12日，惠州市惠城区国有土地上房屋征收与补偿办公室向原告张志军作出《告知书》，将惠州市惠正资产评估与房地产估价有限公司作出的惠正房地评字[2017]第08023-01号《房屋分户报告》再次送达给原告，并告知原告如果对评估结果有异议，可以申请复核和鉴定。2017年9月21日，原告张志军不服被告惠州市惠城区人民政府作出的房屋征收决定，遂向原审法院提起本案诉讼。另查明，惠州市中心人民医院是惠州市卫生和计划生育局举办的事业单位法人。被告惠州市惠城区人民政府向原审法院提交的惠府纪[2016]31号与惠府纪[2017]6号市政府工作会议纪要内容显示，惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地和儿科专科病房建设项目，属于中央预算内投资建设项目，是为了进一步改革完善卫生机构管理体制和运行机制，也是加快提升全市基本医疗服务水平的需要。”（2017）粤13行初68号行政判决查明的事实经（2018）粤行终1263号行政判决予以确认。原审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评：估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。”第二十一条规定“价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十二条规定“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”本案中，张志军对涉案房屋的评估报告若有异议，应当经法定程序提出，在收到评估报告10日内向评估机构申请复核，对复核结果有异议的，可在收到复核结果后10日内向当地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。但张志军并未在法定期限内申请复核和鉴定。张志军在诉讼阶段提出请求撤销惠正房地评字（2017）第08023-01《房屋分户报告》，原审法院不予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”该规定系评估机构的选定方式，它赋予和保护了被征收人对评估机构选定的知情权、表达权、参与权和决定权，使得被征收人在评估机构选定的程序中能够在充分了解备选评估机构的情况下，自行表达选定意向，行使评估机构选定的参与权和决定权。本案中，张志军在《国有土地上房屋征收与补偿评估机构推荐表》上勾选惠正资产评估与房地产土地估价有限公司作为涉案项目房屋征收评估机构。且房屋征收部门与惠正资产评估与房地产土地估价有限公司相关工作人员进入张志军房屋进行现场勘查，并制作了《室内装饰装修现场查勘记录表》，张志军在记录表上有签名。因此，张志军对于评估机构的知情权、选择权等已得到了充分保障，张志军以评估机构选定程序违法为由撤销《补偿决定书》的主张，不予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”第二十六条规定第一、二款规定“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”本案中，张志军与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，惠城区政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定向张志军作出《补偿决定书》，该《补偿决定书》亦按照了《惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地和儿科专科病房建设项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案》规定的补偿标准作出，并无不当。关于张志军主张补偿单价低于市场价的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”从文义解释，市场价只是作为征收补偿价格的参考，征收补偿的房屋价值应以评估结果来确定。本案中，张志军主张补偿单价低于市场价，其提供的证据七显示的是惠州3月二手房均价8665元/㎡，并不能以此证明案涉房屋在征收决定公告之日同类地段房屋的市场价格。涉案《房屋分户报告》估价所依据的价值时点为2017年3月27日，即房屋征收决定公告之日。惠城区政府委托有资质的评估机构根据房屋征收决定公告之日的价值时点对案涉房屋进行评估，并依据评估结果确定被征收房屋的补偿金额，符合《征补条例》第十九条的规定。关于张志军主张涉案房屋所占用的国有土地没有作出应有估价补偿的问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条第一款规定“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”从文义解释，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下的价值。本案中，涉案《房屋分户报告》其中一页《评估结果汇总表》，该《评估结果汇总表》备注一栏写明“含地价、室内装修价值”，故涉案《房屋分户报告》的评估价已经包含了涉案房屋所占用国有土地的价值。综上，惠城区政府作出的《补偿决定书》，事实清楚，适用法律正确，程序并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告张志军的诉讼请求。一审案件受理费50元，由原告张志军负担。上诉人张志军不服，向本院提起上诉称：一、住房和城乡建设部发布的《房地产估价规范》7.0.16第6点规定:“……估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算，根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，不宜超过一年。”涉案《房屋分户报告》于2017年8月30日作出，至2018年8月29日到期，已超过一年没有法律效力，且该报告的内容不完整，惠城区人民政府依据《房屋分户报告》于2018年8月31日作出被诉补偿决定，明显违反法律规定，应予撤销。二、被诉补偿决定所依据的估价文件《房屋分户报告》没有对被征拆房屋租户的搬迁补偿作出评估，产生了漏评问题。被征拆房屋的店铺面积278.23平方米于2017年1月1日出租给冯建中作餐饮使用，租期十年，至2027年12月31日止。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，该《房屋分户报告》未补偿停产停业损失属于漏评与违规。据此，惠城区人民政府依据《房屋分户报告》作出被诉补偿决定不合法，原审判决亦显失公平公正等，上诉请求撤销原审判决和被诉补偿决定。一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人惠城区人民政府答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审查，对原审法院经审理查明的事实予以确认。本院另查明：惠城区人民政府作出被诉《补偿决定书》，查明以下事实：“被征收张志军座落在惠州市鹅岭北路35号的房屋（《房地产权证》粤房地证字第1690607号，[国土证号：惠府国用（1998）第13020600104号]位于惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地和儿科专科病房建设项目国有土地上的房屋征收范围内，房屋证载建筑面积1289.10(其中住宅1234.76平方米)，实测建筑面积1604.44平方米（实测套内建筑面积1604.44平方米）。经惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司进行现场查勘评估后，出具《房屋分户报告》（编号：惠正房地评字[2017]第08023-01号）并在被征收房屋范围现场进行了张贴公布。该房屋的市场评估价值（含室外内装修评估价值）合计为人民币17163826元（其中，用于商业部分评估价值9376507元；住宅部分评估价值7612262元；其他构筑物部分评估价值175057元）。房屋征收实施单位于2017年9月14日向被征收人以邮寄送达方式送达《房屋分户报告》。被征人既未在法定时间内申请复核评估和评估专家鉴定，也未在方案规定的签约期限内与房屋征收部门达成补偿协议，且至今仍未签约。惠城区人民政府认为，征收部门的征收程序合法，为被征收人提供的补偿标准和补偿方式符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等有关法律法规和《补偿安置方案》的规定。虽经征收实施单位多次做工作，被征收人仍未能与房屋征收部门达成补偿协议。为保证惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地和儿科专科病房建设项目顺利进行，依法维护公共利益的需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《补偿安置方案》规定，作出被诉（2018）惠城府征补决字第03号《补偿决定书》。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。……”第二十五条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。”第二十一条规定：“原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。”第二十二条规定：“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”本案中，上诉人张志军的房屋位于惠州市鹅岭北路35号，属于惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地和儿科专科病房建设项目的征收范围,其《房地产权证》记载建筑结构:混合;层数5层;建基面积420.36平方米;建筑面积1289.10平方米(其中住宅1234.76平方米)。实测套内建筑面积1604.44平方米。惠城区人民政府组织被征收人选定评估机构，并选定了由张志军自选的惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司作为张志军房屋的评估机构。其后由房屋征收及评估机构工作人员入户对张志军的房屋进行现场勘查,制作了《室内装饰装修现场查勘记录表》，张志军在该记录表上确认签名。该评估机构根据张志军名下房屋的实际使用情况、《室内装饰装修现场查勘记录表》登记的室内装修等情况，以惠城区人民政府发布房屋征收决定公告之日（2017年3月27日）作为评估涉案房屋价值的时点，作出涉案评估报告(即《房屋分户报告》),确定涉案房屋评估总价为17163826元。经公示该评估结果后，惠城区人民政府的征收部门向张志军送达涉案《房屋分户报告》，并告知张志军如对评估结果有异议，可以自收到评估报告之日起10日内申请复核和鉴定。由于张志军未在规定的期限内对涉案《房屋分户报告》提出任何异议，亦未在《惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地和儿科专科病房建设项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案》规定的期限内与房屋征收部门达成补偿协议，惠城区人民政府据此采信涉案《房屋分户报告》，并根据《惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地和儿科专科病房建设项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案》规定的补偿标准，对张志军房屋作出被诉补偿决定，并无不妥。原审法院判决驳回张志军关于撤销被诉补偿决定的诉讼请求正确，本院依法予以维持。关于涉案《房屋分户报告》未评估停产停业损失的问题。经查，上诉人持有《国有土地使用证》登记的土地用途是住宅用地，不属商业用地，评估机构未作停产停业损失评估并无不当，且惠城区人民政府已根据张志军房屋首层作商业经营的实际情况[有证房屋商业部分（含装修）305.33平方米、无证房屋商业部分（含装修）-框架结构83.97平方米，无证房屋商业部分(含装修)-砖墙铁皮房130.29平方米,合计519.59平方米]，依据《惠州市中心人民医院全科医生临床培养基地和儿科专科病房建设项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案》的规定，决定按90元/平方米,一次性计补6个月停产停业损失补助费280579元，其余2-5层按住宅的评估价予以补偿并无不当。上诉人张志军上诉主张，涉案《房屋分户报告》作出的时间与被诉补偿决定作出的时间相隔超过一年，涉案《房屋分户报告》不具有法律效力，惠城区人民政府以涉案《房屋分户报告》作为补偿依据，据此作出被诉补偿决定错误等，上诉请求撤销被诉补偿决定和原审判决，因理据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张志军负担。本判决为终审判决。审判长  林俊盛审判员  杨雪清审判员  窦家应二〇二〇年八月二十一日书记员  赖心仪