山东省临朐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0724民初3001号 原告：中国建设银行股份有限公司临朐支行，住所地：临朐县民主路**。 法定代表人：冯恩生，该行行长。 委托诉讼代理人：刘秀军，该行职工、。 委托诉讼代理人：聂淑华，山东德宇律师事务所律师。 被告：张洪臣。 被告：安君红。 被告：山东行联融资担保有限公司，，住所地潍坊市奎文区文化路****文化路与福寿街交叉口东南角）。 法定代表人：赵书信，经理。 被告：临朐同济置业有限公司，住所地临朐，住所地临朐县东城街办民路南路与顺河路交汇处> 法定代表人：张伟，总经理。 委托诉讼代理人丁法芹，山东学宽律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司临朐支行与被告张洪臣、安君红、山东行联融资担保有限公司、临朐同济置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘秀军、聂淑华，被告张洪臣，被告临朐同济置业有限公司委托诉讼代理人丁法芹到庭参加诉讼，被告安君红、山东行联融资担保有限公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张洪臣、安君红签订的借款合同；2、判令被告张洪臣、安君红偿还借款本金285547.07元及利息、罚息；3、判令被告山东行联融资担保有限公司、临朐同济置业有限公司对第二项请求承担连带保证责任；4、判令原告对被告张洪臣、安君红所有的位于临朐县不动产享有优先权；5.诉讼费及实现债权的费用由被告负担。事实和理由：2011年5月11日，原告与被告张洪臣、安君红签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定张洪臣、安君红向原告借款37万元，用于购买临朐县住房，借款期限为2011年5月11日至2031年5月11日，同时约定二被告用所购置的住房作抵押担保，被告山东行联融资担保有限公司提供连带责任保证。2011年3月22日，被告临朐同济置业有限公司向原告出具《担保承诺函》，为张洪臣、安君红的上述借款提供连带责任保证。合同签订后，原告按约履行了借款义务，但被告张洪臣、安君红未按约还本付息，担保人亦未履行担保责任。 被告张洪臣辩称，借款属实，房屋抵押也属实，近期尽快偿还借款。 被告临朐同济置业有限公司辩称，借款合同和保证合同系格式条款，原告未对被告做到具体的说明和提示，合同条款对被告不具有约束力；因被告张洪臣已提供抵押担保，应由张洪臣提供的抵押物先行承担责任后，不足部分再由本被告承担。 被告安君红、山东行联融资担保有限公司未到庭应诉，亦未向本院提交答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年5月11日，原告与被告张洪臣、安君红、山东行联投资担保有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定张洪臣、安君红向原告借款37万元，用于购买同济?盛世家园小区38号楼3单元901室住房，该借款由原告一次性打入临朐同济置业有限公司账户；借款期限为2011年5月11日至2031年5月11日共240个月；借款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率调整日为每年1月1日，还款日为借款日在每月的对日；还款方法为等额本息法；贷款人为实现债权而实际发生全部费用包括诉讼费、律师费等均由借款人负担；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息,自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行。同时约定，张洪臣、安君红用所购置的住房作抵押担保，并由被告山东行联投资担保有限公司提供连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至借款人的债务履行期限届满之后两年止，如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止；保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金等及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括诉讼费、律师费等）；同时约定，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在合同项下的保证责任均不免除，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未足额履行，或借款人违反合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带清偿责任。 被告临朐同济置业有限公司于2011年3月22日向原告出具《担保承诺函》，并在2011年4月20日与原告签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定临朐同济置业有限公司对购买同济?盛世家园28号、38号项目所属住房而与原告发生借贷关系的全部债务人，在债权确定期间（2011年4月20日至2014年4月20日）因原告发放个人住房贷款形成的全部债权提供最高限额4000万元的连带责任保证；保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金等及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括诉讼费、律师费等）；保证期间为原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款核对无误、收执之日。 合同签订后，双方办理了商品房抵押权预告登记，证号为临在建房抵押第20111296号，其后未办理房屋抵押登记。2011年6月8日，原告按约将37万元借款划入临朐同济置业有限公司账户。张洪臣、安君红按月偿还借款本息至2019年10月24日，截止2020年6月11日，尚欠借款本金285547.07元，利息及罚息8903.58元。担保人亦未履行担保责任。 另查明，1.山东行联投资担保有限公司于2017年1月24日变更名称为山东行联融资担保有限公司； 2.原告为实现本案债权支出律师代理费14132元。 本院认为，一、本案所涉借款合同及最高额保证合同和担保承诺函，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效，当事人均应按约履行。原告已按约履行了借款给付义务，但张洪臣、安君红未按约定履行还款义务，已构成违约，原告请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，符合法律规定及双方合同的约定。被告山东行联融资担保有限公司亦应按合同约定承担连带责任保证。由于原告已实际发放借款37万元，现因合同解除，张洪臣、安君红应偿还已到期和尚未到期的所有贷款本金及利息，故原告诉请张洪臣、安君红偿还借款本金285547.07元及利息的请求，依法予以支持。二、本案所涉房产办理的是预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，故上述房产在取得房屋产权证并办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，所设立的抵押权未生效，因涉讼房产至今尚未办理正式房屋抵押登记，故原告不享有抵押权，其要求对该房产享有优先受偿权的请求，依法不予支持。三、如前述，因本案涉讼房产至今尚未办理正式房屋抵押登记，原告对涉讼房产不享优先受偿权，且合同约定实现债权不受担保顺位限制，故临朐同济置业有限公司应按约定承担连带保证责任，临朐同济置业有限公司的抗辩理由不能成立。另，由于双方在借款合同中已明确约定律师费属于借款人清偿和担保人保证的范围，且原告已实际支出该笔费用，该笔律师费符合律师行业相关服务收费标准，故原告关于律师代理费14132元的诉讼请求，应予支持。被告安君红、山东行联融资担保有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司临朐支行与被告张洪臣、安君红、山东行联融资担保有限公司于2011年5月11日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告张洪臣、安君红于本判决生效之日起十日内返还原告中国建设银行股份有限公司临朐支行借款本金285547.07元及利息、罚息共计8903.58元（截止2020年6月11日），并支付自2020年6月12日后相应利息(以本金285547.07元为基数，按合同约定利率标准计算至实际给付之日); 三、被告张洪臣、安君红于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司临朐支行律师代理费14132元； 四、被告山东行联融资担保有限公司、临朐同济置业有限公司对张洪臣、安君红的上述给付义务承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5928元，减半收取2964元，案件申请费2020元，均由被告共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  马云波 二〇二〇年八月十七日 书记员  赵洪俊