浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3125号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州竞体武术院，住所地杭州市余杭区瓶窑街道南山村1号。统一社会信用代码：52330100056737300N。 法定代表人：陶明华，院长。 委托代理人：乐淳、项思绩，浙江京衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江同济科技职业学院，住所地杭州市萧山区高教园区。统一社会信用代码：12330000747712356D。 法定代表人：梁国钱，院长。 委托代理人：陈国平，浙江德名律师事务所律师。 上诉人杭州竞体武术院因与被上诉人浙江同济科技职业学院房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初2100号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 杭州竞体武术院从案外人杭州人文专修学校中接手浙江同济科技职业学院的位于杭州市拱墅区××街道××村××号××区（土地面积为15704平方米，房屋面积约7688.83平方米；以下简称案涉房屋），浙江同济科技职业学院同意杭州竞体武术院接手并租赁案涉房屋。浙江同济科技职业学院与杭州竞体武术院于2016年7月5日签订《浙江同济科技职业学院城北校区整体租赁协议》，约定：浙江同济科技职业学院将位于杭州市拱墅区××街道××村××号××区（土地面积为15704平方米，房屋面积约7688.83平方米）出租给杭州竞体武术院；租赁期间自2016年3月16日至2019年9月29日止；租金及支付方式：其中第四期（2018年3月16日至2019年3月15日）租金为169万元／年，杭州竞体武术院在2018年3月15日前支付给浙江同济科技职业学院；第五期（2019年3月16日至2019年9月29日）年租金标准为173万元／年，2019年3月16日至2019年9月29日计租金93.7万元，杭州竞体武术院在2019年3月15日前支付给浙江同济科技职业学院；杭州竞体武术院超过约定付款期限，经甲方书面催告仍未支付的，浙江同济科技职业学院有权在一个月内单方面解除本协议，并且不退已经收取的租金和押金，也不承担违约责任，杭州竞体武术院还需承担超过付款期限的违约金5000元／天；合同期内遇政府拆迁的，双方均不属违约，不承担违约职责，浙江同济科技职业学院获移交时的校舍设施补偿，装修补偿按改造前后的差额依据使用年限剩余部分比例归杭州竞体武术院；本协议产生的一切争议，由双方协商解决，协商不成，由此产生的一切诉讼成本：包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、鉴定费、公证费等，由违约方承担。第四期（2018年3月16日至2019年3月15日）租金，杭州竞体武术院仅支付了63万元（2018年7月5日支付7万元，2018年8月1日支付15万元，2018年9月25日支付15万元，2018年12月18日支付6万元，2019年1月24日支付20万元），剩余106万元一直未支付，浙江同济科技职业学院遂诉至原审法院，请求：1、确认浙江同济科技职业学院与杭州竞体武术院于2016年7月5日签订的《浙江同济科技职业学院城北校区整体租赁协议》已经解除；2、判令杭州竞体武术院腾空房屋，交还浙江同济科技职业学院；3、杭州竞体武术院支付浙江同济科技职业学院拖欠租金106万元，违约金302696元（暂计算至2019年2月1日为止，按银行四倍同期贷款利息计算，要求计算至实际履行之日为止）；4、杭州竞体武术院支付浙江同济科技职业学院因本案支付的律师费45000元，暂计算一审的律师费，要求以浙江同济科技职业学院实际支付律师费金额为准；5、本案诉讼费用由杭州竞体武术院承担；6、杭州竞体武术院支付浙江同济科技职业学院2019年3月16日至2019年9月29日的租金93.7万元，违约金25884.62元（违约金从2019年3月17日开始计算，按照暂定5个月20天，按照年利率5.85%计算至2019年9月6日，要求计算至实际履行之日为止）。杭州竞体武术院亦提出反诉，请求：1、浙江同济科技职业学院赔偿杭州竞体武术院装修折旧款暂定200000元（按照评估报告金额十年使用年限，按年分摊支付装修改造补偿费用），时间自2018年8月1日起至合同到期之日2019年9月29日止，最终以评估为准；2、浙江同济科技职业学院支付杭州竞体武术院拆迁补偿款暂定845000元（具体赔偿款依照拆迁单位评估为准，包括装修补偿款、过渡安置费、搬家、拆迁奖励等）；3、浙江同济科技职业学院承担本案反诉诉讼费。 本案审理期间，杭州竞体武术院继续占用案涉房屋，第五期（2019年3月16日至2019年9月29日）租金93.7万元也未支付。 浙江同济科技职业学院为本次诉讼，与浙江德名律师事务所签订《委托代理合同》，约定浙江同济科技职业学院委托浙江德名律师事务所代理本次诉讼，代理费为45000元等。后浙江同济科技职业学院支付了代理费20000元。 原审法院认为，浙江同济科技职业学院与杭州竞体武术院签订的《浙江同济科技职业学院城北校区整体租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，是依法成立的有效合同，对双方当事人具有拘束力。杭州竞体武术院未按照约定支付租金的理由认为系周边拆迁导致其经营困难。即使周边拆迁确实影响了杭州竞体武术院正常经营，也不属于浙江同济科技职业学院过错导致其无法正常经营。杭州竞体武术院发给浙江同济科技职业学院的“关于延迟支付《申请报告》中第一期租金的情况说明”中看，杭州竞体武术院愿意继续承租案涉房屋及支付租金，在未与浙江同济科技职业学院达成一致意见的情况下，杭州竞体武术院仍应按照合同约定期限支付租金。杭州竞体武术院未按照约定支付租金，构成根本性违约，浙江同济科技职业学院依照约定及法律规定，有权行使单方解除权。至于合同解除时间节点，浙江同济科技职业学院当庭表示解除时间确定合同到期日，由于在合同履行期限届满前浙江同济科技职业学院已经提起诉讼，不存在双方在租赁期限届满后形成不定期租赁关系，故确认租赁关系至2019年9月30日解除。合同履行期限届满或解除后，杭州竞体武术院作为承租人应当返还租赁物，但杭州竞体武术院仍拖欠租金及未腾退案涉房屋交还浙江同济科技职业学院，构成违约。浙江同济科技职业学院要求杭州竞体武术院支付拖欠的第四期租金106万元及第五期租金（或占用费）93.7万元并支付逾期违约金，符合约定及法律规定，予以支持。至于违约金，合同约定标准过高，浙江同济科技职业学院第四期租金的违约金要求按照银行同期贷款利息四倍计算、第五期租金的违约金按照年利率5.85%计算均符合法律规定的范围，予以支持。第四期租金的违约金按照银行同期贷款利息四倍暂计算至2019年2月1日为231927.48元，此后继续计算至实际付清之日止；第五期租金的违约金按照年利率5.85%暂计算至2019年9月6日违约金25884.62元予以确认，此后继续计算至实际付清之日止。租赁期间届满后，杭州竞体武术院应腾空租赁物归还浙江同济科技职业学院。由于杭州竞体武术院违约，导致浙江同济科技职业学院提起本次诉讼，根据合同约定，浙江同济科技职业学院支出的律师代理费由杭州竞体武术院承担。浙江同济科技职业学院实际支付律师代理费为20000元，且只提交了20000元的发票，故应以实际产生为准，其余代理费待实际产生后可另行主张。关于杭州竞体武术院反诉诉请中要求浙江同济科技职业学院赔偿装修折旧款。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》相关规定，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。即使浙江同济科技职业学院同意装修，由于本案系杭州竞体武术院违约，合同解除的，在浙江同济科技职业学院不同意利用的情况下，杭州竞体武术院无权要求浙江同济科技职业学院赔偿装修残值；租赁期限届满的，杭州竞体武术院也无权要求浙江同济科技职业学院补偿附合装饰装修费用。至于杭州竞体武术院要求浙江同济科技职业学院赔偿拆迁补偿款，杭州竞体武术院没有证据证明案涉房屋已被拆迁且浙江同济科技职业学院已经获得相应拆迁补偿款，应承担举证不能后果。故对杭州竞体武术院反诉诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、杭州竞体武术院腾空位于杭州市拱墅区××街道××村××号××区（土地面积为15704平方米，房屋面积约7688.83平方米），并归还给浙江同济科技职业学院；二、杭州竞体武术院支付浙江同济科技职业学院第四期（2018年3月16日至2019年3月15日）租金1060000元，并支付违约金231927.48元（按照银行同期贷款利率四倍暂计算至2019年2月1日，2019年2月2日起违约金以租金1060000元欠付金额为基数，按照银行同期贷款利率四倍计算至租金付清之日止）；三、杭州竞体武术院支付浙江同济科技职业学院第五期（2019年3月16日至2019年9月29日）租金937000元，并支付违约金25884.62元（按照年利率5.85%暂计算至2019年9月6日，2019年9月7日起违约金以租金937000元欠付金额为基数，按照年利率5.85%计算至租金付清之日止）；四、杭州竞体武术院支付浙江同济科技职业学院律师代理费20000元；五、驳回浙江同济科技职业学院其他诉讼请求。六、驳回杭州竞体武术院反诉诉讼请求。上述履行义务限于判决生效之日起二十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30899元，保全费5000元，合计35899元，由浙江同济科技职业学院负担899元，由杭州竞体武术院负担35000元。反诉案件受理费7193元，由杭州竞体武术院负担。 宣判后，杭州竞体武术院不服，向本院提出上诉称：一审判决在事实认定不清、法律适用错误，判决结果不当。一、一审判决认定事实片面，对浙江同济科技职业学院存在严重违约行为且浙江同济科技职业学院违约在先的事实未予以认定，对合同履行过程中出现的情势变更情形的事实也未予以认定。（一）在浙江同济科技职业学院履行整体租赁协议期间，其所提供的出租校区唯一的对外通道被封堵；此情形已明显不符合整体租赁协议签订之时双方认可的条件，浙江同济科技职业学院先行构成违约。对于这一重要的客观事实，一审法院没有查明，属于事实认定不清。作为一个出租给他人用以办学的场地，出租人理应保证其所出租的校区拥有可供承租人的教职员工、学生等人员及车辆（包括上下班的车辆、接送学生的车辆、办学物资运输车辆等）安全、顺畅地通行的正常出入通道。出租人的这项义务，是整体租赁协议项下的应有之义，也是最起码、最一般的社会常识。在《整体租赁协议》签订之初，同济学院城北校区的对外出入通道是可以正常通行的，这也是双方签订租赁协议的前提。在签订协议后到该通道被阻断期间，杭州竞体武术院也均按约定支付租金。但是，从2018年4月至2019年11月左右，同济学院城北校区失去了协议签订之时本来拥有的该对外通道，浙江同济科技职业学院也未能另行向承租人提供一条可替代的正常通道，浙江同济科技职业学院的行为显然已构成违约。浙江同济科技职业学院的该违约行为直接致使杭州竞体武术院的人员（学员、教职员工等）、车辆无法正常出入校区，杭州竞体武术院的办学物资也无法正常进出。原本在杭州竞体武术院就读的学生因该等情况全部流失，杭州竞体武术院与案外人已达成基本合作意向的2018年暑期培训班项目也因该等情况宣告终止，杭州竞体武术院租赁同济学院城北校区进行办学的合同目的不能实现，且因此产生严重亏损。由于浙江同济科技职业学院存在上述违约行为，杭州竞体武术院有充分、合理的理由不付租金并且无须承担违约责任。一审法院在未能查清这一重要事实的基础上所作出的判决，有失公正合理。（二）从2018年起，因周边相邻的土地上的房屋被拆迁，同济城北校区（郎家桥188号）被拆迁后的荒地和建筑垃圾包围，再加上同济城北校区的对外通道被阻断，杭州竞体武术院承租的目的不能实现。因该等拆迁行为属于政府行为，客观上属于不可抗力或至少属于情势变更。该种情势变更使得出租人、承租人的利益严重失衡，若不予以调整，会造成严重的不公平。一审法院至少也应当对整体租赁合同履行过程中存在情势变更的情形予以查明，并且本着公平的原则，平衡承租人、出租人之间的利益，免除或减轻杭州竞体武术院（承租人）在承租的校区已经客观上因情势变更而无法实现租赁目的的情形下的租金交付责任，同时免除违约金的交付责任。（三）浙江同济科技职业学院在整体租赁协议履行过程中还存在严重违反诚实信用原则的行为一一隐瞒所涉校区房屋已进入“征迁”（或变相征迁）进程的事实，且在一审审理过程中作虚假陈述。浙江同济科技职业学院的该等行为是造成今日双方争讼的源头，但一审法院对此也未能予以查明。《整体租赁协议》明确约定了在出租校区遇到“征迁”时承租人获得补偿的权利。因此，浙江同济科技职业学院将“征迁”信息及时告知杭州竞体武术院（承租人）也是该协议的应有之意。但在租赁协议期间，浙江同济科技职业学院在事实上已经开始与拱墅区相关部门接洽“征迁”（或变相征迁）事宜的情况下，严重违反诚实信用原则，故意对杭州竞体武术院隐瞒相关信息，且在一审开庭时继续作虚假陈述。浙江同济科技职业学院试图侵害杭州竞体武术院（承租人）在遭遇拆迁时的获得赔偿、补偿权利，而一审法院对此事实也未能查清。（四）同济学院城北校区事实上早已由浙江同济科技职业学院所派的保安人员接管；杭州竞体武术院目前仍然实际占有、使用的仅是同济城北校区的几间办公室而已，真正需要腾退的也不过是几间办公室而已。一审法院判令杭州竞体武术院对整个郎家桥188号校区腾退并归还，没有事实依据。由于杭州竞体武术院投入到同济城北校区的装修装饰、设施设备中的资金巨大，而在同济城北校区事实上已进入“征迁”（或变相征迁）进程后，浙江同济科技职业学院采用封锁信息、拒不提供评估结果等方式，意图侵害杭州竞体武术院在承租校区被“征迁”时获得补偿、赔偿的权利，杭州竞体武术院投入的装修装饰、设施设备有随时被损毁的可能，故杭州竞体武术院仍保留几间办公室，仅是为了防止装饰装修、设施设备被随意毁损、处置，从而导致自身丧失维权依据。（五）杭州竞体武术院的不安抗辩。同济学院城北校区确实已进入“征迁”（或变相征迁）进程，该事实未获得认定，其中有很大一部分原因是浙江同济科技职业学院隐瞒事实，并进行了虚假陈述。杭州竞体武术院在同济学院城北校区对外通道被阻断、整个校区被拆迁后的荒地和建筑垃圾包围的情形下不付或暂不付租金，以及继续占有校区的几间办公室等的行为，是针对同济学院的违约行为、违反诚实信用原则之行为而采取的合理措施，构成不安抗辩。杭州竞体武术院最近新获得的证据能够证明同济学院一直隐瞒同济城北校区早已进入“征迁”（或变相征迁）进程，并已经签相关补偿协议的证据，其中包括：（1）杭州竞体武术院拨打拱墅区政府相关部门电话的录音；（2）杭州竞体武术院到拱墅区信息公开部门当面询问的现场录音；（3）拱墅区人民政府在答复杭州竞体武术院时所提供的由拱墅区城中村改造办公室于2019年8月8日给同济学院的《关于做好房屋补偿协商事宜的函》的复印件。同时，截至本案提起上诉时，杭州竞体武术院已提起的多份政府信息公开申请程序正在进程中。（六）关于杭州竞体武术院是否有权装饰装修及投入设施设备，以及在同济城北校区被征迁（或变相征迁）时，是否有权获得与装饰、设施设备价值相应的补偿或赔偿。杭州竞体武术院在租赁期限内，斥巨资对校区房屋及附属设备设施等进行了修缮及装饰装修（包括采用代前任承租人向浙江同济科技职业学院支付租金的方式取得前任承租人投入的装饰装修和设施设备形成的财产），并根据办学需要添置了新的设备设施。一审判决仅以杭州竞体武术院未经浙江同济科技职业学院同意对校区进行装修改造，从而不应获得装修补偿这一浙江同济科技职业学院的单方主张为由，对房屋装修情况未进行认定，属于事实认定不清。第一，《整体租赁协议》的合同目的，系用于杭州竞体武术院办学。杭州竞体武术院接手时的房屋或场地，除了杭州竞体武术院承继由前任承租人投入的那部分装修装饰、设施设备外，同济城北校区仍有部分房屋或场地由于年代久远，破坏污损严重，无从实现办学目的，故装饰装修、设备添置以及一定程度上的不改变房屋结构的改造等，是合同有效履行之必需。第二，《整体租赁协议》系由浙江同济科技职业学院提供之文本，其中第六条第6项明确约定了对“关于装修改造投入费用及拆迁补偿的处理”，即浙江同济科技职业学院明知也认可、同意承租人对房屋进行装修改造。第三，杭州竞体武术院接手涉案房屋系在2016年3月，《整体租赁协议》的签署时间系2016年7月5日（即合同存在倒签情形在《整体租赁协议》签署时，杭州竞体武术院的装修已在进行中，若浙江同济科技职业学院不同意杭州竞体武术院的装修改造方案，则其完全可以在正式签署协议时加以说明，而非以装修物之归属的约定误导杭州竞体武术院斥巨资进行装修，尔后又通过《整改通知单》否定杭州竞体武术院的装修成果。浙江同济科技职业学院在杭州竞体武术院接手至《整体租赁协议》正式签署期间未就装修问题进行释明，构成对杭州竞体武术院装修行为的许可。第四，浙江同济科技职业学院在《整改通知单》中，仅对“教学楼门窗”、“部分学生宿舍房门”进行装修表示了明确异议，而对其他装饰装修、设施设备添置（如水电管道铺设、场地道路平整、屋顶墙面翻新粉刷、训练馆整体装修提升等）等部分均未提及，实为默认接受杭州竞体武术院所进行的大部装修。第五，杭州竞体武术院对涉案房屋进行装饰装修、设施设备添置等，系为事实；涉案房屋的价值因装修行为得到提升，而浙江同济科技职业学院因之获益（包括房屋价值本身的提升和房屋因装修可获得征收补偿的增加）亦是事实。《整体租赁协议》就浙江同济科技职业学院因装修获益设定了按照使用年限对装修物补偿的条款，杭州竞体武术院基于对该等条款的信任投入大量资金，但投入后不能如约获取补偿和赔偿，显失公正。第六，本案中，杭州竞体武术院首先主张的是在遭遇“征迁”时可获得的赔偿、补偿，杭州竞体武术院的此项权利在《整体租赁协议》已作了明确约定。故，若浙江同济科技职业学院事实上确因杭州竞体武术院投入的装饰装修、设施设备因“征迁”（或变相征迀）而获得赔偿、补偿，则杭州竞体武术院与浙江同济科技职业学院之间关于赔偿或补偿款的分配，理应按照约定进行。 二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决在片面认定事实、遗漏事实的情况下，认定杭州竞体武术院违约，要求杭州竞体武术院严格按照原《整体租赁协议》支付租金并支付违约金，属于法律适用错误。在租赁范围内及周边地块涉及征迁，致使合同目的无法实现的情形，构成不可抗力或情势变更，杭州竞体武术院未支付租金有合理抗辩。根据《合同法》第117条，因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；根据《合同法解释（二）》第26条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，《整体租赁协议》项下的房地及周边房地因被纳入杭州北站项目控规范围被征收，导致合同目的无法实现，杭州竞体武术院支付租金的主要经济来源（学费）被切断，杭州竞体武术院无法支付租金并不构成违约。同时，因浙江同济科技职业学院系涉案房、地的所有权人和使用权人，“征迁”（或变相征迁）的相关通知，仅有浙江同济科技职业学院能够及时获知，故浙江同济科技职业学院本应恪守诚信义务，向杭州竞体武术院如实披露，及时终止合同关系，避免杭州竞体武术院损失，但浙江同济科技职业学院不但没有主动告知，且在杭州竞体武术院询问时仍然予以隐瞒，该等隐瞒行为才是造成损失的最主要原因。一审法院在片面认定事实的情况下，以《整体租赁协议》可以正常履行之假定（与事实不符）认定杭州竞体武术院违约并判令杭州竞体武术院全数支付租金和违约金，有违公平原则，法律适用错误。（二）一审判决适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》关于“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建”情形条款，驳回杭州竞体武术院关于装修物及征收拆迁补偿的诉请，属于适用法律错误。理由已在上文中陈述。需要进一步阐明的是：如果浙江同济科技职业学院一开始就本着诚实信用的原则行事，本案的争讼其实是根本不会发生的！在整体租赁协议履行期间，当同济城北校区的通道被阻断，以及当周边相邻土地上房屋遇政府拆迁，拆迁工程造成同济城北校区被围在断墙残壁之中，浙江同济科技职业学院理应至少另行提供一条替代道路，供杭州竞体武术院的人员、车辆等的正常出入，否则，杭州竞体武术院在其中办学的目的无法继续实现。同时，同济城北校区本身事实上也进入了拱墅区政府统一征迁安排的进程，浙江同济科技职业学院如果本着诚信原则，将上述事实及时告知杭州竞体武术院，双方完全可以适时地解除整体租赁合同，并会同杭州竞体武术院及拱墅区政府（或者拱墅区政府委托、指定、安排的下属协调机构和或进行“收购”、“搬迁”、“补偿”操作的下属国有公司）一起做好对杭州竞体武术院投入的装饰装修、设施设备等的评估工作，杭州竞体武术院也可及时把校区交还给浙江同济科技职业学院。正是浙江同济科技职业学院自身的不诚信行为及其他违约行为，导致了一连串后果，也导致了今日的争讼。 综上，杭州竞体武术院未完整支付2018年3月16日后的租金，系基于以下多重事实：第一是浙江同济科技职业学院存在违约行为；第二是合同履行过程中出现情势变更，出租人、承租人之间利益应当予以调整、平衡；第三是浙江同济科技职业学院存在违反诚实信用原则的情形，杭州竞体武术院不得不进行不安抗辩（除此之外，杭州竞体武术院无法另行主动采取减少损失的措施）。一审判决在遗漏关键事实的情况下，认定杭州竞体武术院违约，而对于浙江同济科技职业学院存在违反诚实信用原则、存在违约事实的情形应当认定又未予以认定，对情势变更下应作出的利益调整也未予调整，进而判令杭州竞体武术院全额支付租金和违约金，属于判决不当'。同时，在同济学院城北校区事实上进入“征迁”（或变相征迁）进程的特殊情形下，以及杭州竞体武术院投入装饰装修、设施设备且浙江同济科技职业学院事实上从中获益的情况下，杭州竞体武术院有权获取装修补偿或赔偿款。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回浙江同济科技职业学院的全部诉讼请求，支持杭州竞体武术院的全部反诉请求；并由浙江同济科技职业学院承担本诉、反诉的全部诉讼费用。 被上诉人浙江同济科技职业学院辩称：首先，对于房屋租赁合同来讲，对于出租方来讲，主要义务是提供出租场地，权利是收取租金。对于承租人来讲，主要义务是支付租金，有相应的权利是使用这个出租场地。在本案中，浙江同济科技职业学院作为出租方，已经提供了相应的出租房屋，杭州竞体武术院作为承租方对这个房屋现状是相当清楚的。但是在使用的过程中，从来没有主动向浙江同济科技职业学院备案要求装修。因此浙江同济科技职业学院不清楚其装修情况。第二，在合同履行期间没有涉及到拆迁事宜，到目前为止也没有达成拆迁协议，更没有收到拆迁款，所以杭州竞体武术院是没有任何的权利，要求相应的补偿的。第三，对于杭州竞体武术院的装修投入，杭州竞体武术院在装修的时候，并没有向浙江同济科技职业学院进行备案，或者是提交相关的要求装修的申请。所以对于其装修的投入，浙江同济科技职业学院是不清楚的，并且合同中也有相关的约定。对于租赁合同到期之后，这个装修是没有规定说拆迁的装修补偿是应该由杭州竞体武术院享受的。基于以上理由，杭州竞体武术院的上诉请求是不成立的，应该驳回其上诉请求。一审的判决事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。 被上诉人浙江同济科技职业学院在二审期间未向本院提交了新的证据。上诉人杭州竞体武术院向本院提交了证据1、杭州市铁路北站单元（ＧＳ11）控制性详细规划修编（图），用于证明杭州市铁路北站单元（ＧＳ11）的规划示意图及涉案房地（郎家桥188号）及周边地块的位置；证据2、拱墅区人民政府《关于做好房屋补偿协商事项的函》、拱墅区科技工业功能区管委会《关于郎家桥188号的情况说明》，用于证明在杭州竞体武术院承租涉案房地后不久（即2017年1月），郎家桥188号即被纳入杭州铁路北站单元（ＧＳ11）控规项目；2019年初，拱墅区科技工业功能区管委会下属国有企业杭州北部软件园发展有限公司即开始与浙江同济科技职业学院交涉房屋补偿事宜，但浙江同济科技职业学院未向杭州竞体武术院告知过任何征迁（或“收购”等征迁替代行为）及补偿相关信息。证据3、工程开工报审表、开工报告、竣工验收证书、视频光盘，用于证明郎家桥188号出入道路被封堵的情况；周边地块大面积拆迁，工程车频繁进出，建筑垃圾遍地，办学环境严重恶化。证据4、合作办学合同，用于证明杭州竞体武术院生源流失情况。另申请证人赵某、许某出庭作证。证明1、浙江同济科技职业学院在2018年4月开始至2019年这段时间，学校处于拆迁废砖瓦的包围中，不符合出租目的。2、道路周围拆迁导致学生流失，收入来源中断。3、装修在杭州竞体武术院进来时，承租了原承租人装修，也算杭州竞体武术院的装修财产，也追加了再装修，都是开办学校合理的范围内，否则学校无法开办。经质证，被上诉人浙江同济科技职业学院认为证据1，真实性无异议，但与本案无关联性；证据2，真实性无异议，但不能证明杭州竞体武术院的待证目的。因为该协商事宜都已经发生在合同即将履行满的时候，拆迁事宜的话，跟杭州竞体武术院已经没有任何关系。证据3、真实性无异议、关联性有异议。该施工并没有影响到杭州竞体武术院的办学情况。在此前，浙江同济科技职业学院也曾多次向杭州竞体武术院说过，如果说办学办不下去了，可以提出解除合同，后面的租期计算，杭州竞体武术院可以不付，但是杭州竞体武术院都拒绝解除。从这一点上也可以看出，无论施工环境多么恶劣，均没有影响到其办学。证据4，对真实性没法核实，因为只是一份合同，关联性也有异议。对于证人赵某、许某的证言，因为浙江同济科技职业学院的房屋，导致生源流失这一块的证明目的有异议。对于赵某的证言的合法性、关联性有异议。杭州竞体武术院从来没有跟浙江同济科技职业学院交涉过，说这个房子现在不收租金。对证人许某证明目的也有异议。许某说这个装修前面有装修，后面又杭州竞体武术院追加了装修这一块，合同中明确约定装修的话，方案需要报备，要浙江同济科技职业学院报备以后方可。但是在整个合同履行的过程中，浙江同济科技职业学院作为出租方，从来没有收到杭州竞体武术院及其上家的任何报备的相关材料。本院认为上诉人杭州竞体武术院向本院提交了证据1、2、3的真实性，被上诉人浙江同济科技职业学院无异议，本院对其真实性予以确认，同时亦能证明案涉房屋的搬迁进展及案涉周边道路施工情况。证据4系杭州竞体武术院与案外人合作办学，与本案房屋租赁无直接关联。证人赵某系杭州竞体武术院的副校长，证人许某系杭州竞体武术院的后勤主任，出庭为杭州竞体武术院作证，与本案有利害关系，故对证人赵某、许某的证言不予采纳。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”浙江同济科技职业学院与杭州竞体武术院签订的《浙江同济科技职业学院城北校区整体租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。合同签订后，浙江同济科技职业学院已依约将案涉房屋交付给杭州竞体武术院，杭州竞体武术院则应依约支付租金。2018年3月16日至2019年3月15日期间的租金169万元，杭州竞体武术院应在2018年3月15日前支付，但杭州竞体武术院在2019年1月24日前仅支付了63万元，尚有106万元未支付，经浙江同济科技职业学院催讨，杭州竞体武术院仍未支付，显已违约。杭州竞体武术院认为因周边拆迁导致其经营困难，其无需支付租金，不符合双方合同的约定。浙江同济科技职业学院于2019年2月11日向原审法院起诉解除合同，既有事实依据，也符合双方合同的约定。由于在原审法院审理期间，双方签订的协议所约定的租赁期限于2019年9月30日已届满，故原审法院确认双方之间的租赁关系至2019年9月30日解除并无不当。在合同解除后，租赁物应予返还，故原审判决杭州竞体武术院将案涉房屋腾空并归还给浙江同济科技职业学院正确。对于合同解除前杭州竞体武术院所欠付的租金，杭州竞体武术院应向浙江同济科技职业学院支付，故原审判决杭州竞体武术院支付浙江同济科技职业学院租金，并支付逾期付款违约金并无不当。由于杭州竞体武术院违约，根据约定，原审判决杭州竞体武术院支付浙江同济科技职业学院律师代理费20000元，符合合同约定。本案系杭州竞体武术院违约，根据双方签订的《浙江同济科技职业学院城北校区整体租赁协议》约定：合同期内遇政府拆迁的，双方均不属违约，不承担违约职责，浙江同济科技职业学院获移交时的校舍设施补偿，装修补偿按改造前后的差额依据使用年限剩余部分比例归杭州竞体武术院……。而本案所涉房屋至今尚未拆迁，且双方租赁期间已届满，杭州竞体武术院要求浙江同济科技职业学院赔偿装修折旧款和拆迁补偿款依据不足，原审法院未予支持并无不当。综上，杭州竞体武术院的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30899元，由杭州竞体武术院负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  丁 晔 二〇二〇年八月二十一日 书记员  周 杨