黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初2441号原告（反诉被告）：谢竟红，女，1977年12月3日出生，汉族，哈尔滨市昆山文化用品有限责任公司法定代表人，住哈尔滨市道外区。被告（反诉原告）：李旭鹏，男，1995年1月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：曹珩，黑龙江承成律师事务所律师。原告（反诉被告）谢竟红与被告（反诉原告）李旭鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢竟红、被告李旭鹏及其委托诉讼代理人曹珩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢竟红向本院提出如下诉讼请求：请求判令李旭鹏给付谢竟红房屋租金13万元。事实与理由：谢竟红与李旭鹏于2018年3月11日签订《房屋租赁合同》，约定谢竟红将位于哈尔滨市××××层使用面积125.76平方米的地下室门市房租给李旭鹏使用，租赁期限为三年，自2018年3月11日起至2021年3月10日止，年租金为14万元。合同约定下年租金提前30天内交齐，合同期限内（即承租的三年内）谢竟红不得出售房屋。至2020年2月11日李旭鹏应缴纳第三年房租14万元，经谢竟红催要，李旭鹏缴纳租金1万元，其余租金经谢竟红多次催要，李旭鹏却迟迟不予支付，至今李旭鹏仍不履行合同约定，谢竟红为维护自身合法权益，诉至法院。李旭鹏辩称，1、本案租赁合同于2020年3月24日解除，2020年3月4日李旭鹏向谢竟红提出是否可以降低租金，谢竟红拒绝。因为疫情原因李旭鹏不能正常经营，李旭鹏3月24日向谢竟红提出解除合同，并答应谢竟红张贴广告降低损失，谢竟红也同意。即使双方没有协商解除合同，根据合同法解释，因疫情原因李旭鹏无法经营，这是不可抗力，所以双方已经解除合同。2、本案中谢竟红不能履行义务在先，本案合同中载明该房屋用途为经营，2020年2月6日起李旭鹏无法使用该房屋经营，此时租赁物已不符合约定用途，根据合同法，李旭鹏不支付相应租金属于合法行使权利。3、根据合同法解释和最高院指示的规定，本案属于因疫情原因发生的变化，该变化属于不可抗力，另外因疫情原因导致李旭鹏无法正常营业，故基于情势变更规则，李旭鹏支付1万元的租金，而后提出能否减少租金的请求，但双方没有达成一致意见，李旭鹏通知谢竟红解除合同，该行为符合法律规定。根据公平原则，李旭鹏为保证双方履行责任进行了最大努力，不应承担额外的租金，请求法院依法确认合同解除或变更合同内容，保证公平性。4、谢竟红已将案涉房屋于2020年6月下旬出租给案外人，其主张13万元房租没有依据，如不变更诉请涉及虚假诉讼。扣除李旭鹏支付的1万元和疫情原因不能经营期间（2020年2月6日至2020年3月10日）的租金，谢竟红并没有损失，所以李旭鹏没有支付租金的依据。李旭鹏向本院提出如下反诉请求：请求判令谢竟红返还李旭鹏房屋租金1万元。事实与理由：李旭鹏（承租人）与谢竟红（出租人）于2018年3月11日签订《房屋租赁合同》，合同约定李旭鹏租用谢竟红位于哈尔滨市××××层的房屋用于经营，租期为2018年3月11日起至2021年3月10日止，年租金14万元；谢竟红中途终止合同要双倍赔偿李旭鹏余下租金，李旭鹏中途退租，谢竟红不退租金（如遇特殊情况，李旭鹏要求退租，由双方协商解决），合同期内谢竟红不得出售该房屋。合同签订后，李旭鹏将该房屋用于经营货架买卖。2018年和2019年，双方依约履行了合同义务。2020年2月3日，基于新冠××疫情影响，哈尔滨市政府下发涉疫情6号公告，导致李旭鹏无法进行经营活动。虽然遭受此变故，本年度的经营计划与收入不知何时能够恢复，但李旭鹏并未直接解除合同，而是采取了先缴纳1万元租金从而表达诚意的方式，尽可能与谢竟红协商降价，但谢竟红拒绝协商。根据双方合同前言部分释明，合同系就“租赁经营事宜”达成共识。而结合景阳街一带均为经营货架的市场交易习惯以及谢竟红又出租后的房屋用途来看，谢竟红对于该房屋约定的出租用途为经营销售货架是明知的。但市政府的停止营业决定，使得该房屋已不能用于经营货架，即租赁房屋已不符合约定用途，根据《合同法》第二百一十六条的规定，谢竟红存在根本违约的情形，其收取李旭鹏1万元租金无依据，应予退换。此外，2020年3月24日李旭鹏向谢竟红提出不再续租房屋即解除房屋租赁合同，并及时告知谢竟红，对谢竟红出租他人的行为尽到积极配合义务，新冠××疫情的发生系双方当事人无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于情势变更情形。故按照《合同法解释（二）》第二十六条规定，李旭鹏解除合同有合法依据，又根据《合同法》第九十七条的规定，因为在情势变更的情形之下，谢竟红并未适格履行其义务，李旭鹏亦未享受权利，对于已履行部分，李旭鹏有权要求恢复原状。故要求谢竟红返还1万元租金，请求法院支持李旭鹏的诉请。谢竟红辩称，李旭鹏从没有说过因为疫情无法经营，相反李旭鹏以同样的价格在景阳街××同样租赁门市，并在2020年3月31日开张营业，有微信聊天和朋友圈为证。所以李旭鹏所说的政府下发6号公告导致其无法经营是不存在的。李旭鹏起租日为3月10日，而李旭鹏搬出期为3月末。案涉房屋价值几百万，李旭鹏在案涉房屋放了一个月的商品，李旭鹏应给付租金。且李旭鹏在经营期间欠400多元的电费。故李旭鹏交纳的1万元房租远远不够。李旭鹏是在2020年4月中旬才给谢竟红的钥匙，而谢竟红是2020年7月1日才将房屋租出去，故现在要去李旭鹏给付3个多月的租金36,000元。通过对其证据的分析与认定及庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年3月11日，谢竟红（甲方）与李旭鹏（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定甲方同意将位于哈尔滨市××××层使用面积125.76平方米的地下室门市房租给乙方使用，租赁期限为三年，自2018年3月11日起至2021年3月10日止，年租金为14万元；甲方中途终止合同要双倍赔偿乙方余下租金，乙方中途退租，甲方不退租金（如遇特殊情况，乙方要求退租，由双方协商解决）；下年租金提前30天内交齐；合同期内甲方不得出售该房屋；甲方收取押金1,000元；合同期满要续约或终止合同，乙方有继续承租的优先权，双方在期满前90日前通知对方，如续约另行签订合同。合同签订后，谢竟红将案涉房屋交付李旭鹏用于经营货架，李旭鹏向谢竟红交纳了2018年3月11日至2020年3月10日的租金。根据合同约定，李旭鹏应于2020年2月11前向谢竟红交纳2020年3月11日至2021年3月10日的租金14万元。但因新冠××疫情，哈尔滨市应对新型冠状病毒感染××疫情工作指挥部于2020年2月3日发布第6号公告，案涉房屋被政府责令不得营业。故李旭鹏向谢竟红提出延期交纳租金的请求，谢竟红同意李旭鹏先交纳1万元，其余租金延期给付。后李旭鹏于2020年3月4日给付谢竟红租金1万元。同日，李旭鹏向谢竟红提出降低租金的请求，其在微信中称：“姐，今年可以给老弟稍微优惠点房租么，我看左邻右舍都比我低了”，谢竟红没有同意。2020年3月24日，李旭鹏在微信中告知谢竟红，案涉房屋不租了，其已在案涉房屋附近以年租金14万元的价格租赁了另一间一楼带二楼的房屋，并表示近期会搬过去。2020年3月31日，李旭鹏在其另行租赁的哈尔滨市道外区景阳街96号房屋开业经营货架。2020年3月末李旭鹏交给谢竟红一把案涉房屋的钥匙，但仍在案涉房屋中存放了部分物品。至2020年4月中旬，李旭鹏将案涉房屋的另一把钥匙交给谢竟红。谢竟红现已将案涉房屋出租给案外人，并自2020年7月1日起收取租金。庭审中，谢竟红减少其诉讼请求，要求李旭鹏给付2020年7月1日前的租金36,000元。基于上述事实，本院认为，李旭鹏租赁谢竟红所有的案涉房屋经营货架，双方形成房屋租赁合同关系。双方均应按照合同约定履行各自的义务。2020年3月24日，李旭鹏在未与谢竟红协商且未提前通知谢竟红的情况下，单方解除房屋租赁合同，违反了双方租赁合同中关于不得中途退租及应提前90天通知对方的约定，故根据双方“乙方中途退租，甲方不退租金”的约定，谢竟红有权要求李旭鹏给付剩余租期内的租金。因谢竟红已将案涉房屋出租给案外人，并从2020年7月1日起收取租金，故其主张李旭鹏给付2020年7月1日前的租金，有事实和法律依据。李旭鹏主张因新冠××疫情导致其不能正常经营，故其解除合同符合法律规定。一方面，疫情导致案涉房屋不能经营，确系不可抗力因素，但双方可就此期间房屋空置产生的损失协商解决，或根据公平原则合理分担，双方签订的房屋租赁合同中亦明确约定，如遇特殊情况乙方要求退租，由双方协商解决，但李旭鹏在未协商的情况下单方解除合同，即不符合合同约定，亦不符合法律规定；另一方面，李旭鹏自述因疫情导致其2020年2月6日至2020年3月10日期间不能经营，且在案涉房屋附近另行租赁房屋并于2020年3月31日重新经营，说明在其2020年3月24日解除合同时，因疫情原因导致的不可抗力因素已经消除，其继续租赁案涉房屋也可以经营货架，故其以因不可抗力致使不能实现合同目的为由解除合同没有事实和法律依据。故对李旭鹏的上述抗辩理由本院不予采纳。李旭鹏应给付谢竟红2020年3月11日至2020年6月30日（共计3个月零20天）的租金42,650元（140,000元/年÷4+140,000元/年÷366天×20天）。扣除李旭鹏已经给付的1万元，其还应给付谢竟红租金32,650元。对谢竟红主张李旭鹏给付租金36,000元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于反诉部分。李旭鹏主张因疫情原因导致其2020年2月6日至2020年3月10日期间不能经营，给其造成损失，故要求谢竟红返还该期间的租金。本院认为，李旭鹏主张的损失确实存在，在双方已经解除租赁合同的情况下，该损失依据公平原则可由租赁双方合理分担。故谢竟红应将上述不能经营期间租金的一半即6,503元（140,000元/年÷366天×34天）返还李旭鹏，对李旭鹏主张谢竟红返还租金1万元的反诉请求本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：被告李旭鹏应于本判决生效后立即给付原告谢竟红2020年3月11日至2020年6月30日的房屋租金42,650元；二、反诉被告谢竟红应于本判决生效后立即返还反诉原告李旭鹏房屋租金6,503元；三、驳回原告谢竟红的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李旭鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取350元（原告已预付2,900元，退还2,550元），由原告谢竟红负担33元，被告李旭鹏负担317元；反诉案件受理费减半收取计25元（反诉原告已预付），由反诉原告李旭鹏负担9元，反诉被告谢竟红负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  孟祥秋二〇二〇年八月二十日书记员  于 颖