江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0611民初1016号原告（执行案外人）：武宁，男，1984年6月10日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：姜忠，江苏环太律师事务所律师。被告（被执行人）：李永标，男，1980年11月17日出生，汉族，住南京市六合区。被告（申请执行人）：孙德泉，男，1964年1月11日出生，汉族，住南通市崇川区。原告武宁与被告李永标、孙德泉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武宁及其委托诉讼代理人姜忠，被告孙德泉到庭参加诉讼。被告李永标经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武宁向本院提出诉讼请求：1、判决停止对南京市六合区大厂街道晓山北村46幢601室房产的执行；2、判决确认南京市六合区大厂街道晓山北村46幢601室产权归原告所有，并判决被告李永标履行南京市六合区大厂街道晓山北村46幢601室协助过户的义务；3.案件受理费由被告李永标负担。事实和理由：2009年3月10日，原告与被告李永标和案外人陈莉签订房产买卖协议一份，约定原告购买南京市六合区大厂街道晓山北村46幢601室，房款210000元，签订协议时支付150000元，剩余60000元在房产过户后支付。之后原告支付了150000元房款，被告李永标及案外人陈莉交付房屋后，原告一家装修房屋，入住至今。之后原告多次催促被告李永标办理房屋过户手续，但被告李永标一直拖延。2019年8月，原告得知被告李永标与孙德泉之间的民间借贷纠纷进入执行程序，欲将南京市六合区大厂街道晓山北村46幢601室房屋作为执行标的进行处置。原告早在2009年就已购买了涉案房产，并实际占有，原告系该房屋的合法产权人，不存在过错，涉案房产不应被执行。被告李永标未作答辩。被告孙德泉辩称，原告提供的协议、收条上只有李永标和陈莉的签字，具体交易是否发生无从得知。涉案房屋在自2009年9月26日起就一直登记在被告李永标名下，如果交易属实，至今仍未过户明显与常理不符。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：孙德泉与李永标民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月8日作出（2018）苏0611民初3830号民事调解书，载明：“一、李永标欠付孙德泉借款本金3200000元及利息500000元，约定于2019年3月31日前给付200000元，于2019年5月31日前给付300000元，于2019年10月31日前给付1000000元，于2020年12月31日前给付1100000元，余款1100000元于2021年12月31日前一次性付清；二、如李永标有任何一期未按上述约定期限给付款项，则孙德泉可就李永标未给付款项部分一并申请法院强制执行。”因李永标未能及时履行还款义务，根据孙德泉申请，本院于2019年4月23日立案执行〔案号（2019）苏0611执642号〕。在执行过程中，本院于2019年4月24日作出（2019）苏0611执642号执行裁定：查封、扣押、冻结、扣划或提取被执行人李永标所有的价值3739400元的财产。依据该裁定，本院于2019年5月13日查封了李永标名下南京市六合区大厂街道晓山北村46幢601室房屋。2020年4月9日，本院受理武宁就执行案件对涉案房产查封提出的执行异议。2020年4月20日，本院作出（2020）苏0611执异6号执行裁定书，驳回武宁的异议请求。另查明，2009年3月10日，李永标、陈莉与武宁签订协议一份，载明：“定于晓山北村46幢601室私下协商把房屋一套卖于武宁，房屋价格定于人民币现金贰拾壹万元整，首付人民币现金拾伍万元整，剩余陆万元整过户完付清，过户金归于李永标，住到4月30日月底搬走，家具能拆除的全部带走。”李永标、陈莉于当日向武宁出具收条一份，载明：“今收到武宁人民币现金壹拾伍万元整。”李永标交付房屋后，武宁自2009年6月起装修房屋，2010年起入住至今，水电费均由武宁缴纳。在庭审中，武宁表示只要李永标配合办理过户手续，剩余房款60000元愿意缴纳至法院，且已实际缴至法院账户。又查明，涉案房屋的所有权自2009年9月26日起一直登记在李永标名下。2011年12月21日李永标将涉案房屋抵押给案外人单金显，并办理了抵押登记手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身的原因未办理过户登记。依照司法解释的规定，结合本案查明的事实，现从以下四点进行分析：第一，对于武宁与李永标是否签订合法有效的书面买卖合同的认定。从李永标、陈莉于2009年3月10日出具的协议、收条内容来看，反映出购买案涉房屋的主要内容，包括房屋地址、房屋价款，交付方式、交付时间、具备了一般房屋转让的基本内容要求，虽然该协议不规范，但并不能否定买卖的真实性，可以证明双方之间存在不动产买卖合同关系，并无证据证明案涉房屋转让行为违反法律规定，故可以认定双方在本院查封之日前签订了合法有效的书面买卖合同。第二，对于武宁是否已合法占有涉案房屋的问题。武宁提供的装修协议、装修票据、水电费票据等证据能够证明其对于案涉房屋购买并已经合法占有多年，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第三，对于房屋价款问题。李永标、陈莉于2009年3月10日出具的收条载明了收到武宁150000元现金的事实，结合双方协议约定的首付支付现金150000元，没有证据反映该交易行为存在虚假性的嫌疑。武宁已经按照约定支付了绝大部分房款，并同意将剩余房款交予法院执行。第四，对于涉案房屋至今尚未办理过户登记的过错问题。根据本案查明的事实，案涉房屋未能过户的原因，刚开始是房屋尚不具备办理不动产登记的条件，后来李永标又擅自将房屋抵押给案外人，现在法院又对该房屋予以查封，以上原因均属于武宁意志以外的客观障碍，武宁对此并无过错。综合以上分析，武宁与李永标之间签订了合法有效的房屋买卖合同，武宁按照约定履行了支付部分购房款的义务，并已实际占有讼争房屋。虽因不动产变更登记事项尚未完成，武宁不是房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对案涉房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，在与申请执行人实现一般债权发生冲突时，应优先保护武宁的物权期待权。故武宁要求停止对涉案房屋的执行的诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。虽然武宁与李永标之间存在房屋买卖合同关系，但案涉房屋所有权登记在李永标名下，在依法办理转让登记之前，房屋所有权仍然归属于李永标。武宁要取得房屋的所有权，应当根据买卖合同的约定另行要求李永标履行过户义务，其在本案中要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行本院（2019）苏0611执642号执行裁定查封的南京市六合区大厂街道晓山北村46幢601室房产；二、驳回武宁的其他诉讼请求。案件受理费14288元，由武宁负担7144元，李永标负担7144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14288元（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。本院（2020）苏0611执异6号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  肖红波人民陪审员  柯月梅人民陪审员  李志明二〇二〇年八月二十五日法官 助理  戴夕雨书 记 员  顾 琳