湖北省南漳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂0624执异12号 案外人：张核红,男,1968年6月6日出生,汉族,住襄阳市襄州区, 委托诉讼代理人:兰睿,湖北春园律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张丹,湖北春园律师事务所律师。 申请执行人：申请执行人:张述良,男,1962年9月15日出生,汉族,住襄阳市高新区。 委托诉讼代理人:张爱民,湖北联帮律师事务所律师。 委托诉讼代理人:沈超帆,湖北联帮律师事务所律师 被执行人:襄阳天地源实业有限公司,住所地:襄阳市樊戒区解放路海创广场1幢B座8层,统一社会信用代码:91420600670398118Y。 法定代表人:张孝发,该公司总经理。 委托诉讼代理人:李浩,该公司员工, 本院在执行张述良与襄阳天地源实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张核红对法院裁定抵付的襄阳天地源实业有限公司开发位于南漳县城关镇文庙东路天地时代城小区3-4号楼1单元701号、702、703号、704号、802号及查封的502、503号、602号、603号共9套商品房，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年6月4日举行听证会,现已审查终结。 张核红异议请求，2020年4月21日,南漳县人民法院(2019)鄂0624执恢70号之二执行裁定书裁定抵付给张述良位于南漳县××××东路天地时代城3-4号楼1单元701号、702号、703号、704号、802号及2017年9月21日(2017)鄂0624民初965号民事裁定书查封的502、503号、602号、603号商品房屋。该9套房屋属案外人个人财产。法院的执行损害了案外人权益，特提出异议。1、依法撤销南漳县人民法院(2019)鄂0624执恢70号之二执行裁定,中止对位于南漳县××××东路天地时代城项目3-4号楼中的701号、702号、703号、704号、802号共计五套商品房执行;2、依法解除对位于南漳县××××东路天地时代城项目3-4号楼中的502号、503号、602号、603号、701号、702号、703号、704号、802号共计九套商品房的查封。 案外人提交下列证据：(2019)鄂0624执恢70号之二执行裁定;施工合同变更补充协议书、天地时代城3-2号、3-7号、3-8号建筑工程竣工验收报告；前期物业服务合同、物业公司出具的情况说明;3-4号楼涉案房屋的商品房预售许可证及商品房买卖合同、结算协议及附件、房款收据、南漳县住房和城乡规划局出具向情况说明及网签合同备案登证明细、房门钥匙等。 本院查明，张述良与襄阳天地源实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案,本院于2017年9月21日作出(2017)鄂0624民初965号民事裁定书,裁定:对襄阳天地源实业有限公司开发的位于南漳县××××东路天地时代城项目中3-3号楼第5至11层房屋(面积2967.58㎡)、3-4号楼第5至11层房屋(面积3177.72㎡)予以查封,查封期限为三年。查封期间,该房屋由襄阳天地源实业有限公司管理,但不得将房屋出售、出借、为他人担供担保或设立其他权利负担。2018年1月2日经本院主持调解张述良与襄阳天地源实业有限公司达成协议,并制作(2017)鄂0624民初965号民事调解书,其内容:一、原告张述良实际施工的南漳天地时代城住宅区2-2号楼、2-3号楼工程款共计31000000元,被告襄阳天地源实业有限公司已支付16220000元,尚欠工程款14780000元,被告襄阳天地源实业有限公司自愿于2018年1月22日前一次性支付14780000元。因襄阳天地源实业有限公司到期未自动按调解确定的义务履行,2018年1月31日,张述良向本院申请执行。在2017年9月29日至2018年3月之间,南漳县住房保障和房屋管理局为襄阳天地源实业有限公司开发的位于南漳县××××东路天地时代城项目中3-3号楼第5至11层房屋、3-4号楼第5至11层房屋全部办理了商品房预售合同网上备案登记(房源指定刘刚、韩中生及张核红抵付工程款)。2018年3月14日,张述良向本院提起行政诉讼:要求确认对查封的房屋办理商品房预售合同网上备案登记的行政行为违法。经审理,本院认为,被诉商品房预售合同网上登记备案行为并未对原告张述良的权利义务产生实际影响。张述良与被诉登记备案行为之间不存在法律上的利害关系,故不具有本案行政诉讼的原告主体资格。2018年6月28日判决驳回张述良的起诉。2018年7月5日,本院将该案以终结本次执行程序方式结案。2019年3月13日,张述良向本院申请恢复该案执行,同年7月9日,张述良申请对诉讼中本院依法对查封的襄阳天地源实业有限公司位于南漳县××××东路天地时代城项目中3-3号楼第5至11层房屋、3-4号楼第5至11层房屋进入评估程序,同年10月23日评估机构做出了房地产估价报告。2019年12月30日,本院依法作出(2019)鄂0624执恢70号之一执行裁定书,裁定拍卖被执行人襄阳天地源实业有限公司名下的位于南漳县××××东路天地时代城3-4号楼第5-11层多套住宅房地产。因襄阳市中级人民法在2019年11月22日作出的(2019)鄂06执59号执行裁定对3-4号楼1单元502号、503号、602号、603号续查封,且襄阳市中级人民法院在2018年审理的李江锋与襄阳天地源实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中,认定事实中李江锋所建3-4号楼房已完成1-6层房屋的建设,判决李江锋对确定实际完成的工程折价、变卖或者拍卖的价款在19147416.85元范围内享有优先受偿权〔(2017)鄂06民初251号〕。因此,在2020年2月第一拍卖中只对3-4号楼第5至11层房屋进行了拍卖,因无人购买,导致流拍。第二次拍卖拟定于2020年4月4日进行上拍,也流拍。2020年4月21日,本院作出(2019)鄂0624执恢70号之二执行裁定,将襄阳天地源实业有限公司位于南漳县××××东路天地时代城项目中3-4号楼1单元第5-11层房屋中的7-11层共计20套房屋抵偿张述良的工程款。抵偿的房屋中含案外人张核红提异议的3-4号楼1单701号、702号、703号、704号、802号房屋。 另查明，2014年5月26日日,张核红与襄阳天地源实业有限公司签订一份《施工合同变更补充协议书》,协议约定:乙方(张核红)全额垫资承建天地时代城项目3-2、3-7、3-8号商住楼;甲方(襄阳天地源实业有限公司)用本协议承建的商品房抵付乙方(张核红)的工程款,并在预售许可证办理后十五个工作日内,将3-2、3-7、3-8号商住楼的住房先按每㎡建筑工程造价1200元的预算,将乙方所承建范围内工程款房屋签到乙方指定人员的名下,甲方不能销售抵付给乙方的任何房屋。随后张核红组织施工,2017年5月30日工程完工,6月2日双方进行结算,并达成一《结算协义》,主要内容为:1、同意将所承建的3-2、3-7、3-8号商住楼面积26748.16㎡(图纸面积)进行结算,应付工程款32525880元,应抵房屋面积14784㎡,签定在乙方指定人员名下,甲方予以认可。2、扣除甲方已支付水电费618124.58元,应付工程款为31817755.42元,应抵房屋面积14462.6㎡,乙方已确认。甲方将附表房源在房管局网签备案至乙方指定人名下,视同支付交付完毕。3、甲方优先按3-2、3-7、3-8号现有房源抵付,3-2、3-7、3-8号楼房源不足从3-4栋楼协调补足差额部分(工程指定网签人名单为张核红,从3-2、3-7、3-8号楼抵房屋108套面积7266.64㎡,价15986608元;从3-4栋楼1单元又抵房屋22套面积7193.97㎡,价15826734元)。同日,襄阳天地源实业有限公司给张核红分别出具了收到房款的收据,并与张核红分别签订了商品房买卖合同。2017年9月29日,3-4号楼取得商品房预售许可证,2017年12月14日,襄阳天地源实业有限公司将抵付给张核红的3-4号楼1单701号、702号、703号、704号、802号(涉及本案抵付裁定)及502号、503号、602号、603号共计9套房屋在南漳县住房和城乡建设局网签备案登记在张核红名下,房门钥匙已交张核红。2016年7月11日,张核红与湖北世洲投资咨询有限公司签订了《南漳天地时代城销售代理协议》,该协议约定“可售物业:天地时代城(3-2号、3-7号、3-8号)栋和前期剩余未售物业(以甲方张核红最终确认的售控明细为准)。”。 本院认为，案外人张核红以对执行标的享有所有权提出的执行异议，同时又对法院采取的强制执行措施行为提出了异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定,对该异议审查适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定。本案执行的标的物系登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，对本案的异议审查应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。对案外人张核红提出事实和理由按上述标准予以审查。案外人张核红与被执行人襄阳天地源实业有限公司签订的结算协议及商品房买卖合同签订日期，虽早于人民法院查封之前，但案外人张核红主张的房屋不是用于其居住,所提异议的事实和理由不符合上述第二款规定情形,并不能排除本案的执行,其提出中止案涉房屋的执行及解除查封异议请求,本院不予支持。案外人张核红另提出解除对3-4号楼1单元502号、503号、602、603号的查封。因襄阳市中级人民法在2019年11月22日作出的(2019)鄂06执59号执行裁定对3-4号楼1单元502号、503号、602号、603号续查封,且襄阳市中级人民法院在2018年审理的李江锋与襄阳天地源实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中,认定事实中李江锋所建3-4号楼房已完成1-6层房屋的建设,判决李江锋对确定实际完成的工程折价、变卖或者拍卖的价款在19147416.85元范围内享有优先受偿权〔(2017)鄂06民初251号〕,且该4套房屋不在涉案抵偿房屋范围内,故在本案中不作审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人张核红的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  刘德兴 审判员  陶铁军 审判员  冯小平 二〇二〇年八月十一日 书记员  冯茂林