河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初1868号原告：新乡市蓝光锦润置业有限公司，住所地河南省新乡市原阳县新乡市平原示范区农商新天地B02号楼209B号。法定代表人：李海阳，董事兼总经理。委托诉讼代理人：侯涛，泰和泰律师事务所律师。被告：张杰，女，1974年7月19日出生，汉族，住新乡市。原告新乡市蓝光锦润置业有限公司与被告张杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新乡市蓝光锦润置业有限公司委托诉讼代理侯涛到庭参加诉讼，被告张杰经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告新乡市蓝光锦润置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2019年12月11日签订的“王府井商业小镇项目二号院（暂定名)”《商品房买卖合同》及其补充协议；2、请求判令被告按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定,向原告支付购房合同总额10%的违约金,即91749.4元。前述被告应支付给原告的违约金直接从被告已向原告支付的购房款中扣减；3、请求判令被告在《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起10日内配合原告办理完毕本案商品房的撤销备案手续(备案号:2019-1211083),否则按总房款每日万分之五承担违约金；4、本案律师费7500元由被告承担；5、本案的全部诉讼费等均由被告承担。事实与理由：2019年12月11日,被告与原告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议,约定由被告购买原告开发建设的“王府井商业小镇项目二号院”5号楼幢1单元5层1505房屋,该房屋总价917494元。根据约定,被告采用贷款方式付款,买受人应当于2019年12月11日前支付首期房价款187494元,余款730000元向银行申请贷款支付。合同签订后，原告为被告该房屋的合同办理了备案登记(备案号为:2019-1211083)。合同签订后,被告因自身原因未能按照银行要求办理按揭贷款手续导致按揭贷款一直未发放,且被告未按照合同约定向原告补齐购房款。2019年12月23日、2019年12月29日,原告两次向被告发出了《关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函》,要求被告补齐办理按揭的资料并办理完毕按揭手续。后原告于2020年2月15日就被告的违约行为委托泰和泰律师事务所向其发送了《律师函》。但被告一直未按照银行及原告的要求办理完毕按揭手续,也没有按照合同约定向原告补齐全额房款。被告张杰未到庭、亦未答辩。经庭审质证，因被告张杰未到庭对原告提供的证据进行质证，视其对质证权利的放弃。依据证据认定规则，原告所提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月11日,被告与原告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议,约定由被告购买原告开发建设的“王府井商业小镇项目二号院”5号楼幢1单元5层1505房屋,该房屋总价917494元。根据约定,被告采用贷款方式付款,买受人应当于2019年12月11日前支付首期房价款187494元,余款730000元向银行申请贷款支付。商品房买卖合同附件四第三条第（一）款约定，买受人应齐备银行规定的抵押贷款资料（含费用），自合同签订之日起3个工作日内向银行提交。如买受人向银行提交资料不齐全或已提交的资料不能满足放款要求，则买受人应当于收到出卖人或银行要求补充资料的电话或书面通知之日起2个工作日内向银行补充齐全。买受人如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，买受人按合同第八条规定承担逾期付款的违约责任。合同第八条第二款第（2）项约定：逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自合同解除通知送达起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付购房款。合同签订后，被告按合同约定交付了首付款187494元，原告对该合同办理了备案登记(备案为:2019-1211083)。合同签订后,被告因自身原因未能按照郑州银行新乡支行要求办理完毕按揭贷款手续，导致按揭贷款未予发放。2019年12月23日、12月29日，原告两次向被告发出了《关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函》，函称张杰于2019年12月11日签订合同购买了原告公司开发的“王府井商业小镇项目二号院”5号楼幢1单元5层1505房屋，总借款为91794元，按揭金额730000元，按揭银行为郑州银行新乡支行。因银行要求补交按揭办理资料，根据合同约定，张杰应于原告公司或银行通知之日起2个工作日内补齐按揭办理资料并办理完毕按揭手续。但张杰至今尚未履行义务。函要求张杰于2020年1月30日前务必补齐按揭办理资料并办理完毕按揭手续。否则原告将根据双方签订的合同及附件相关约定追究张杰的违约责任，由此产生的一切法律后果由张杰独自承担。两份函均是采用EMS邮政特快专递的方式向被告张杰送达，专递回执查询记录均为“退回妥投”。2020年2月15日，泰和泰律师事务所受原告的委托，向张杰发出了律师函，正告“1、我委托人一向重视并致力于维护与每一位客户之间的诚信合作关系，对您也不例外，但您的上述行为已经严重损害了这种相互信任的基础。2、为避免损失的进一步扩大，请您务必在收到本律师函7日内，立即向合同约定的银行（或我人）提交申请银行按揭贷款的资料并办理完毕银行按揭贷款手续，并按《合同》第十条的约定承担违约金人民币2044元3、我委托人保留向您追究逾期提交资料违约金的权利，保留解除与您签订的合同，并要求您承担违约责任的权利，届时您将按合同约定赔偿我委托人的损失”。该律师函仍是采用EMS邮政特快专递的方式向被告张杰送达，专递回执查询记录亦为“退回妥投”。本院认为：依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，当事人均应当遵循诚实信用原则，切实履行各自的合同义务。本案中，原被告双方签订的商品房买卖预售合同，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告张杰作为买受人，在其向原告支付首付购房款后，未依约办理银行按揭抵押贷款手续、未向原告交纳下余购房款，致使原告的合同目的无法实现，构成根本违约，故原告诉请解除涉案商品房买卖预售合同及补充协议，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，结合涉案合同履行情况、被告的过错程度及原告商业预期利益等因素综合考虑，合同解除后，原告诉请被告依照涉案合同关于违约责任的约定，支付购房总价款的10%，即91749.4元作为违约金，未明显超出法定标准，并无不当，本院予以支持。因合同约定违约方应当承担相对方为主张权利而支付的律师费用，且原告方提供了代理费票据、书面代理合同，故对原告诉请被告支付律师代理费7500元的请求，本院予以支持。被告张杰已实际向原告交纳了首付款187494元，为平衡各方当事人权益，原告应当在涉案合同解除后，向被告返还该款项。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中，合同解除后，原告应退还被告购房款187494元，被告应支付原告蓝光公司违约金91749.4元，双方互负金钱债务。同时，双方在涉案合同中明确约定“出卖人有权在应退买受人的任何款项中直接扣除上述费用”，故原告诉请直接从应退被告的购房款中将违约金予以扣除，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告新乡市蓝光锦润置业有限公司与被告杰于2019年12月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。被告张杰应于合同解除日起30日内，协助原告新乡市蓝光锦润置业有限公司办理《商品房买卖合同》的撤销备案手续(备案号:2019-1211083)；二、原告新乡市蓝光锦润置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告张杰款项187494元；三、被告张杰于本判决生效后十日内向原告新乡市蓝光锦润置业有限公司支付违约金91749.4元；本判决上列第二项、第三项给付义务抵销后，原告新乡市蓝光锦润置业有限公司实际向被告张杰返还购房95744.6元；四、被告张杰于本判决生效后十日内向原告新乡市蓝光锦润置业有限公司支付律师代理费用7500元；以上如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2281.22元，减半收取1140.61元，由被告张杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  徐献国二〇二〇年八月二十四日书记员  王**英