福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初1886号 原告：福建省龙腾物业服务有限公司（以下简称龙腾物业公司），统一社会信用代码91350303310799989B，住福建省莆田市涵江区涵西街道西林安置房3－201。 法定代表人：吴赛贞，总经理。 委托诉讼代理人：杨星星（系该公司法务，特别代理），男，1995年2月22日出生，汉族，住福建省平海县。 被告：曾志忠，男，1969年10月15日出生，汉族，莆田市涵江区人，住福建省莆田市涵江区。 原告龙腾物业公司与被告曾志忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙腾物业公司的委托诉讼代理人杨星星及被告曾志忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙腾物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令曾志忠立即支付给龙腾物业公司自2018年4月1日至2019年3月31日的物业服务管理费2039元，并支付该款自起诉之日（即2020年5月15日）起至还清之日止按年利率6%计算的利息。事实和理由：福建省龙腾物业服务有限公司（以下简称龙腾物业公司）于2015年5月22日与莆田市涵江区人民政府涵西街道办事处签订《物业委托管理服务合同》一份。该合同第五条第二款约定收费标准：住宅物业服务管理费为1.2/月/平方米，但实际按照1元/月/平方米收取。曾志忠于2016年3月25日签订《临时业主公约》，并正式交房。龙腾物业公司严格按照《物业委托管理服务合同》约定积极履行全部义务，为曾志忠及其下林小区的业主提供了所有物业服务。但曾志忠拖欠自2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务管理费2039元至今不肯支付，其行为已构成违约，侵害了龙腾物业公司的合法权益，故提出上述诉讼请求。 曾志忠辩称：1.《物业委托管理服务合同》不合理，存在对曾志忠的侵权条款，该合同条款侵犯业主的合法权益；2.龙腾物业公司捏造事实伪造证据无中生有；3.龙腾物业公司扣押其交房钥匙，胁迫其签订物业合同；4.下林小区9号楼架空层改建利用没有经过业主同意；5.龙腾物业公司单方面将下林小区商场3层1区部分建筑面积转让他人使用；6.曾志忠在该小区办乔迁宴席，龙腾物业向其收取场租费，但龙腾物业公司未事先对该项收费在小区内进行公示，也未与其进行协商，该行为属于滥用职权乱收费；7.龙腾物业公司没有根据法律要求将物业收支项目向全体业主进行公示。综上，曾志忠认为任何合法的合同均有规定当事人双方的权利义务，但在本案中法律赋予该小区业主的集体财产所有权、知情权、使用权、管理权、选举权和被选举权等合法权利均被单方面剥夺，因此，曾志忠对该物业管理合同不予认可，应认定该合同无效。龙腾物业公司没有尊重曾志忠的合法权利及返还其受侵犯的合法权益，其有权根据相关法律拒绝履行缴费义务。 龙腾物业公司围绕上述诉讼请求，在本院指定的举证期限内依法向本院递交下列证据：1.龙腾物业公司的《营业执照》、《法定代表人身份证明书》及法定代表人的《居民身份证》复印件各一份，以此证明龙腾物业公司的身份及诉讼主体适格；2.《楼宇交接书》复印件一份，以此证明曾志忠系该小区9号楼401室业主及诉讼主体适格；3.《物业委托管理服务合同》及《临时业主公约》复印件各一份，以此证明2015年5月22日龙腾物业公司与莆田市涵江区人民政府涵西街道办事处签订《物业委托管理服务合同》一份，合同约定龙腾物业公司对曾志忠所在的下林安置房小区提供物业管理服务，本合同期限为三年，自交房之日起计算三年合同期限。住宅物业服务管理费为1.2/月/平方米，但实际按照1元/月/平方米收取。曾志忠于2016年3月25日签字确认同意遵守《临时业主公约》，履行公约约定的义务，并于当日正式交房的事实；4.《下林小区9号楼物业费拖欠情况公示表》、《缴费通知书》张贴公示的《现场照片》一组，以此证明龙腾物业公司对该小区业主欠费情况进行公示，并向业主催缴欠费的事实；5.《缴费清单》复印件一份，以此证明曾志忠事实上接受龙腾物业公司进行物业服务管理，并已缴纳物业服务费至2018年3月份的事实。 经庭审质证，曾志忠对龙腾物业公司递交的上述证据质证意见如下：对证据1、2的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据3的真实性无异议，但认为该合同系龙腾物业公司与与莆田市涵江区人民政府涵西街道办事处签订的，该合同条款侵犯曾志忠的合法权益，对其没有约束力；对证据4的真实性无异议，但认为龙腾物业公司侵犯其合法权益；对证据5的真实性没有异议，但认为并非其主动缴纳，系其在交房时要对房屋进行装修，必须向龙腾物业公司缴纳装修保证金，物业公司直接在装修保证金内扣抵物业服务费。 曾志忠就其上述辩解，在本院指定的举证期限内依法向本院递交下列证据：1.曾志忠的《居民身份证》复印件一份，以此证明曾志忠的身份及诉讼主体适格；2.《房屋拆迁补偿安置协议书（产权置换）》复印件一份，以此证明其系下林小区9号楼401室业主的事实；3.《前期物业服务合同》及《临时业主公约》复印件各一份，以此证明该两份合同并非下林小区业主委员会与龙腾物业公司所签订的，应认定为无效；4.《小区现场照片》一组，以此证明龙腾物业公司未经该小区业主同意擅自将小区公共场地出租给他人开超市及对场地进行改建，并存在部分违章建筑的事实。 经庭审质证，龙腾物业公司对曾志忠递交的上述证据质证意见如下：对证据1、2的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据3的真实性无异议，并认为因下林小区至今未成立业主委员会，龙腾物业公司通过招投标与莆田市涵江区人民政府涵西街道办事处签订物业服务合同后对下林小区进行物业管理服务于法有据，应认定《物业委托管理服务合同》及《临时业主公约》合法有效；对证据4的真实性没有异议，但认为该场地并非属于小区业主共有，而是属于开发商所有，改建的行为也不是龙腾物业公司实施的，而是商场的产权人实施的，与龙腾物业公司无关。 本院认为，龙腾物业公司递交的证据1、2及曾志忠递交的证据1、2，对方对其真实性、合法性及关联性均无异议，能证明各自的主张，均予认定并采信；双方递交的其他证据对方对其真实性均无异议，对其真实性予确认。 根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，2015年5月22日，龙腾物业公司与莆田市涵江区人民政府签订《物业委托管理服务合同》一份，就包括曾志忠在内的下林小区所有建筑项目委托龙腾物业公司实行物业管理服务。合同约定：物业服务费按建筑面积计算，住宅每月1.2元/平方米/月，但实际按照1元/月/平方米收取。曾志忠于2016年3月25日签字确认同意遵守《临时业主公约》，履行公约约定的义务，并于当日正式交房。合同生效后，龙腾物业公司进驻该小区从事物业服务管理工作。曾志忠系该小区9号楼401室业主。该房产建筑面积为169.91平方米。曾志忠已依照合同约定缴纳物业服务至2018年3月份的物业管理费计2039元。曾志忠拒绝交纳自2018年4月1日起至2019年3月31日止的物业服务费计2039元。龙腾物业公司向曾志忠多次催讨上述物业服务费未果，遂于2020年5月15日诉至本院提出上述诉讼请求。 本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。2015年5月22日，龙腾物业公司与莆田市涵江区人民政府涵西街道办事处签订《物业委托管理服务合同》一份，就包括曾志忠在内的下林小区所有建筑项目委托龙腾物业公司实行物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。事实上龙腾物业已经为该小区提供服务，曾志忠也于2016年3月25日签字确认同意并遵守《临时业主公约》接受该服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，应认定该合同有效，对龙腾物业公司及曾志忠均具有法律约束力，双方均应履行相应的合同义务。曾志忠作为下林小区业主之一，其拒不交纳自2018年4月1日起至2019年3月31日止的物业服务费已构成违约，应当承担违约责任。龙腾物业公司的诉讼请求于法有据，应予支持。曾志忠的辩解《物业委托管理服务合同》及《临时业主公约》侵犯其合法权益等于法无据不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 曾志忠应在本判决生效后五日内支付给福建省龙腾物业服务有限公司自2018年4月1日起至2019年3月31日止的物业服务费计2039元，并支付该款自起诉之日（即2020年5月15日）起至还清之日止按年利率6%计算的利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由曾志忠负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  郑少凡 二〇二〇年八月十四日 书记员  陈 静 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 2.《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面的形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。