河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初6704号原告郑州金水万达投资有限公司，住所地郑州市金水区农科路16号10号楼3层18号，统一社会信用代码：91410100066479237Y。法定代表人黄国斌，执行董事兼总经理。委托代理人吴京霖，河南千业律师事务所律师。委托代理人陈传震，河南千业律师事务所律师。被告郑鹏超，男，汉族，1987年12月25日出生，住郑州市。被告交通银行股份有限公司河南省分行，住郑州市金水区郑花路11号，统一社会信用代码：914101009718599507。法定代表人杨红英，总经理。委托代理人刘磊，系公司员工。委托代理人赵冲，河南瀛豫律师事务所律师。原告郑州金水万达投资有限公司（以下简称金水万达）诉被告郑鹏超、交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈传震、被告郑鹏超、被告交通银行委托代理人赵冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告郑鹏超协助原告办理坐落于金水区农科路北、科明路东5幢1单元26层2604号房屋的预购商品房预告登记转为房屋不动产所有权登记手续，并承担办理上述手续应当由被告承担的所有税费；2、判令两被告协助原告办理涉案房屋的预购商品房抵押预告登记转为抵押登记手续，并承担办理上述手续应由被告承担的所有税费；3、判令被告郑鹏超向原告支付违约金（以购房款总额3712394元为基数，按照日万分之一的标准，自起诉之日起计算至被告履行全部义务之日止）；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年12月21日，郑州金水万达投资有限公司（以下简称万达公司）与郑鹏超签订《商品房买卖合同》，约定郑鹏超购买万达公司开发的位于金水区农科路北、科明路东5幢1单元26层2604号房屋。郑鹏超按约向万达公司支付首付款后，剩余款项采取按揭贷款年的方式进行支付。2015年3月16日，万达公司与郑鹏超、交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交通银行）签订了个人购房借款及担保合同，该合同约定，交通银行向郑鹏超发放贷款259万元，万达公司为上述贷款提供连带责任保证。根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第10条第3款第4项约定：“办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需乙方及其配偶配合，乙方及其配偶应按甲方或代办单位要求无条件给与配合。”第5项约定：“如乙方未按照本款前述约定提交资料或向甲方预交全部税费（或完税、缴费证明）．．．．．．乙方每延迟一日，应向甲方支付购房总额万分之一的违约金．．．．．．”。2016年8月22日，原告已经办理了涉案房屋的首次登记，具备办理房屋不动产所有权登记手续的条件。但郑鹏超至今仍不配合办理，造成原告一直为郑鹏超的按揭贷款承担连带保证责任，使得原告为郑鹏超的按揭贷款承担连带保证责任的保证期间不当延长，始终处于承担保证责任的风险范围之内。现原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定及《商品房预售合同》之约定，特向贵院提出诉讼，恳请贵院依法判如所请。被告郑鹏超辩称：愿意积极配合办理不动产权证。被告交通银行辩称：一、根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定，预购商品房贷款抵押不是正式的抵押登记，要取得抵押权，需要抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。也即抵押人领取房地产权属证书是我行行使抵押登记权利之前提。对本案而言，我行从未收到过开发商或者购房人所提交的房地产权属证书等相关抵押登记材料，根本无法自行办理抵押登记。二、开发商办理了不动产首次登记后，已经具备给业主办证的条件，但现实生活中也存在一部分业主拒不缴纳契税、维修基金，拒不配合开发商提交办证资料的情形。在这样的情况下，业主的房屋所有权是无法设立的，同理，银行也无法完成转换登记。三、办理正式的抵押登记，银行是局外人，不可能像开发商和业主一样了解动态的全过程。被告交通银行股份有限公司河南省分行作为善意的合同相对方，依被告申请，为被告购房提供贷款。本案中的纠纷产生于原告和被告郑鹏超之间，交行也不存在任何违约行为，纠纷产生后，交行也积极配合法院查明事实，因此交行不应承担本案诉讼费用。经审理查明，2014年12月21日，原告金水万达（出卖人）与郑鹏超（××）签订了《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告郑鹏超购买原告开发的位于金水区农科路北、科明路东5幢1单元26层2604号房，户型为四室二厅。商品房用途为成套住宅，建筑面积共187.32平方米，房屋价款3712394元。合同第六条约定付款方式及期限。××按下列第3种方式按期付款：3、其他方式，约定金额：1122394元，付款方式：现金，约定付款时间：2014-12-21，缴纳比例：30.23%；备注：如××已付认购定金，则该定金转为本期房款的组成部分，其余购房款人民币（大写）贰佰伍拾玖万元整，向经出卖人认可的贷款银行申请按揭贷款/公积金贷款支付。××如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。同日，签订的《商品房买卖合同》补充协议（二），主要约定：第十条第三款关于办理产权登记手续的补充约定：办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需郑鹏超及其配偶配合，郑鹏超及其配偶应按金水万达或代办单位要求无条件给与配合。如郑鹏超未按照本款前述约定提交资料或向甲方预交全部税费（或完税、缴费证明），或未按通知要求重新提交资料、文件，金水万达有权拒绝支付该房屋并暂停代办该房屋产权登记及抵押登记手续。郑鹏超每迟延一日，应向金水万达支付购房款总额万分之一的违约金，延迟超过30日的，金水万达有权解除本合同，要求郑鹏超按照本补充协议的约定承担违约责任。2015年3月16日，郑鹏超（××）、交通银行（贷款人即抵押权人）与金水万达（保证人）签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，主要约定：郑鹏超所购房屋为住房，坐落金水区农科路北、科明路东5幢1单元26层2604号，类型成套住宅，建筑面积187.32平方米，购房总价3712394元，购房合同编号140××××9363。贷款金额与期限：贰佰伍拾玖万圆整，期限2015.3.16-2045.3.16。贷款支付方式：贷款人受托支付方式。郑鹏超选择还款法为等额本金还款法，每期偿还贷款本金人民币7194.44元。郑州市房屋交易和登记中心出具的郑州市房屋登记薄显示，房屋基本状况：房屋坐落金水区科源路××楼××单元××2604，土地证号郑国用（2013）第0235号，建筑面积189.19；房屋所有权状况：所有权人郑州金水万达投资有限公司，房屋所有权证号1601268368，期房抵押权人交通银行股份有限公司河南省分行，预告登记人郑鹏超。2016年8月12日，原告郑州金水万达投资有限公司向被告郑鹏超发出入伙须知及入伙通知书，该通知书载明：尊敬的阁下：您购买的郑州金水万达中心5-1-2604已取得入伙交付条件，先通知您前来办理入伙事宜。办理入伙手续的时间：2016年8月15日至2016年8月21日为我司办理入伙相关手续的时间，请您妥善安排好自己的时间，及时到达入伙办理地点办理入伙手续。2016年8月20日视为交付日期。办理入伙前需自行缴纳的费用：1、产权交易契税；2、房屋维修基金；3、登记费；4、其他费用。2016年8月2日，河南省郑州市黄河公证处出具的《公证书》，（2016）郑黄证经字第6939号，原告向被告郑鹏超邮寄送达入伙须知及入伙通知书，并对其邮寄送达入伙须知及入伙通知书的行为进行保全证据公证。截止到2020年6月3日，交通银行河南省分行账单清单显示，姓名郑鹏超，贷款支行交通银行郑州铁道支行，贷款品种：个人一手房按揭贷款，发放日期2015-3-17，贷款金额2590000元，已还本金446055.28元，贷款余额2143944.72元，已还利息682451.76元，贷款形态正常。庭审中，原告称房屋已办理首次登记，现已符合办理条件。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告金水万达公司与被告郑鹏超于2014年12月21日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的义务。商品房买卖合同签订后，原告依合同约定办理了涉案房屋的初始登记，被告郑鹏超至今未申请办理不动产所有权转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同”、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向××交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”规定及原告金水万达公司与被告郑鹏超签订的《商品房买卖合同》补充协议（二）第十条关于办理房屋所有权登记的约定，对原告提出的判令被告郑鹏超配合原告金水万达公司办理《商品房买卖合同》所涉的房产（郑州市金水区农科路北、科明路东5幢1单元26层2604号房屋）的不动产权证的登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告提出的判令两被告配合原告办理所涉房产的抵押权登记手续的诉讼请求，原告现有证据无法证明各方对此有约定，依据不足，本院不予支持。关于原告诉请被告郑鹏超承担的不动产登记的费用，应由相关部门按规定收取，且上述费用的具体金额原告并未明确，对于请求不明的事项，本院不予处理。关于原告诉请被告郑鹏超支付违约金的诉讼请求，原告现有证据无法证明被告郑鹏超存在未按其要求提交资料或不预交税费的情形，故原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑鹏超于本判决生效后十五日内协助原告郑州金水万达投资有限公司办理坐落于郑州市金水区农科路北、科明路东5幢1单元26层2604号（合同编号：14001869363）房屋的预购商品房预告登记转为房屋不动产所有权登记手续；二、驳回原告郑州金水万达投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为18250元，由被告郑鹏超负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  田晓丽二〇二〇年八月十四日书记员  闫乔虹