内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终1449号上诉人（原审被告、反诉原告）：通辽京汉置业有限公司。法定代表人：田某。委托诉讼代理人：王某，内蒙古嘉儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邰某，内蒙古嘉儒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋某，个体经营者，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：修某，内蒙古典鉴律师事务所律师。上诉人通辽京汉置业有限公司因与被上诉人宋某商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初7867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案，并依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人通辽京汉置业有限公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判；2、被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一审法院同时支持被上诉人违约金和利息的诉讼请求明显不合理，导致上诉人承担的违约责任明显过高。被上诉人也同样存在违约行为，合同第四条约定买受人已付首付款178266元，余款18万元办理公积金，逾期74日，产生违约利息1610元。被上诉人宋某答辩称，被上诉人所主张的违约金及利息是根据合同来主张的，符合合同要求。因上诉人并没有证据证明合同备案准确时间，并不能认定被上诉人违约，被上诉人在合同约定的商品房交付前已将房款已经全部缴纳。一审法院认定的事实：2015年9月2日，原告（反诉被告）宋某与被告（反诉原告）通辽京汉置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发建设的位于通辽经济技术开发区京汉八期住宅小区1#-202号房屋，房屋总价款358266.00元。合同约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。被告（反诉原告）于2016年10月31日前将符合上述条件的房屋交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。原告（反诉被告）已付首付款178266.00元，余款180000.00元办理公积金贷款，应于本合同备案后15日内付齐。除遇不可抗力外，被告（反诉原告）如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告（反诉被告）有权向被告（反诉原告）追究已付款利息，利息自合同约定被告（反诉原告）应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告（反诉被告）有权按照下列第1种约定，追究被告（反诉原告）违约责任：“1.合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金……”。原告（反诉被告）如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期90日内的，被告（反诉原告）有权追究原告（反诉被告）逾期付款及其利息，利息自合同约定原告（反诉被告）应付款之次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。合同还约定“商品房自初始登记完毕之日起90日内办结房屋权属转移登记……，由于被告的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，被告应按房屋价款的0.01%向原告支付违约金……”。另查明，原告（反诉被告）于合同签订之日支付了首付款178266.00元，剩余房款180000.00元支付后于2015年12月29日开具了销售不动产统一发票。被告（反诉原告）于2017年8月22日向原告（反诉被告）交付了合同约定的房屋，逾期交房296天（2016年10月31日至2017年8月22日）。经核算，被告（反诉原告）因违约应承担的违约责任：1.已付房款利息12813.00元已付房款358266.00元×年利率4.35%÷360天×296天（2016年10月31日至2018年8月22日）；2.违约金10604.00元（商品房总价款358266.00元×296天×0.01%）；3.逾期办结房屋权属转移登记违约金35.00元（商品房总价款358266.00元×0.01%）。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，工程竣工验收工作由建设方负责组织实施，建设方必须经过设计、施工、监理单位验收合格，且经公安消防、环保、人防等部门认可后，依法向工程所在地的建设行政主管部门申请备案，该主管部门对开发商申报资料及工程质量监督机构提交的工程质量监督报告等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。可见，对建设工程是否竣工验收合格最终具有审查和监督权的建设行政主管部门的竣工验收备案证才是证明竣工验收合格的依据。本案中，原、被告双方在合同中约定商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。双方约定房屋交付日期约定为2016年10月31日前，庭审中，被告（反诉原告）对房屋是否竣工验收合格未出示证据。因被告未能提供证据佐证涉案房屋已经过验收合格，具备交付房屋的合法条件，因此在不具备约定和法定交付条件下通知原告交付房屋不符合法律规定。故被告（反诉原告）存在逾期交房的违约行为，其应承担违约责任，按约定承担违约金、已付款利息和逾期办结房屋权属转移登记违约金。针对原告（反诉被告）主张的逾期交房期间的利息、违约金、逾期办结房屋权属转移登记违约金如何计算的问题。本院认为，根据合同约定，除遇不可抗力外，被告（反诉原告）如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告（反诉被告）有权向被告（反诉原告）追究已付房款的利息，利息自合同约定被告（反诉原告）应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告（反诉被告）有权按照合同约定的第1种方式追究被告（反诉原告）违约责任，即合同继续履行，被告（反诉原告）应支付原告已付房款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告（反诉原告）还应每日按商品房价款的万分之一向原告（反诉被告）支付违约金。因此，被告（反诉原告）应按合同约定支付利息及违约金。因合同约定的利息系按银行同期贷款利率计算，故本院以中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算利息。房地产备案登记是房地产管理机关行使行政管理权的范畴，备案登记的时间以房地产管理机关的实际登记的日期为依据，而不应以当事人的陈述为准。被告（反诉原告）虽然主张合同备案日期为2015年9月23日，但没有提供相关证据，所以不能确认是否备案登记以及备案登记的准确日期，即使合同约定“余款180000.00元办理公积金贷款，应于本合同备案后15日内付齐”，也不能认定原告（反诉被告）逾期付款。因此，被告（反诉原告）反诉主张，没有依据。综上所述，原告（反诉被告）宋某的诉讼请求成立，应予支持。被告（反诉原告）通辽京汉置业有限公司的反诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）通辽京汉置业有限公司给付原告（反诉被告）宋某已付购房款利息12813.00元、承担逾期交房违约金10604.00元、承担逾期办结房屋权属转移登记违约金35.00元，三项合计23452.00元，于本判决生效后立即执行；二、驳回被告（反诉原告）通辽京汉置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费386.00元、反诉案件受理费25.00元，由被告（反诉原告）通辽京汉置业有限公司负担。本院二审期间当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房违约责任，该违约责任中同时约定逾期利息及违约金并不违反法律规定，该两项相加的金额也未达到违约金过高的程度，应当尊重当事人的意识自治，上诉人通辽京汉置业有限公司主张违约金过高要求调整违约金的上诉理由不能成立。关于上诉人主张被上诉人存在违约行为的观点，因上诉人未提供充分有效的证据加以证明，故本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费411元，由上诉人通辽京汉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 张 雷审判员 董明华二〇二〇年八月十日书记员 邓薇薇