山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0786民初1302号 原告:徐艳平，女，1987年4月3日出生，汉族，现住昌邑市。 原告:张升，男，1987年2月11日出生，汉族，现住昌邑市。 以上两原告委托诉讼代理人:徐艳妮，女，系原告徐艳平之姐。 以上两原告委托诉讼代理人:王媛，山东国欣律师事务所律师。 被告：金鑫，女，1986年1月1日出生，现住昌邑市。 委托诉讼代理人：杨晓旭，山东致允律师事务所律师。 原告徐艳平、张升与被告金鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐艳妮、王媛、被告金鑫及其委托诉讼代理人杨晓旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的房屋买卖合同；2、判令被告将位于昌邑市的房屋及配套储藏室恢复原状并返还原告；3、判令被告支付给原告房屋占用费20400元；4、判令被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：原、被告于2018年11月27日口头约定了昌邑市（含号为17-112的储藏室）的房屋买卖，约定了总房款500000元（包含更名费1万元，双方各自承担5000元），当日被告用微信转账支付给原告定金2000元。双方约定签合同当日付清首付260000元，于2018年底再支付100000元，剩余房款于2019年5月1日之前付清，房款付清之日原告配合被告房屋更名。之后原告多次催促被告签订合同，但被告始终推脱不与原告签订书面合同，并且拖延支付房款，直到2019年5月8日，被告才将首付260000元付清。在被告支付部分首付款后，原告将钥匙交于被告查看房屋情况。原告多次催促被告支付购房款，被告以各种理由拖延支付，原告后发现被告已经实际入住涉案房屋。2019年9月30日，原告通过微信通知方式告知被告于2日内支付剩余房款，否则解除合同，但被告未予履行。截止到起诉之日起，被告尚欠原告购房款共计210000元。由于被告超过原告限定的时间支付剩余房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行的，对方当事人可以解除合同，故原告请求法院判令原、被告房屋买卖合同解除、判令被告返还房屋。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。 被告金鑫辩称，第一、原告所述与事实不符，双方并未约定房款的确切支付日期，据被告所述2018年11月27日双方口头约定被告购买位于昌邑市储藏间）的房款总价50万元，包括更名费5000元，首付款26万元于合同签订日支付。剩余24万元分两笔支付，第一笔10万元，剩余14万元于双方到相关部门办理更名手续时一手交钱一手交证的形式交付。被告于当日微信支付2000元定金，之后分多次给原告账户打款至2019年5月8日付清26万元首付款。原告对此予以认可，后原告反悔，要求被告先付清房款再办理更名，双方未达成一致协议。故原告所称“被告应于2018年底支付10万，剩余房款2019年5月1日之前付清”与事实不符。第二、原告单方解除房屋买卖合同于法无据。1、被告并无违约行为，首先，关于第二笔款项的支付时间双方并未约定明确的支付日期，原告于2019年10月8日微信通知被告限被告两日内支付10万，该支付义务系原告单方给被告设置的履行义务，加速了被告债务的到期，损害了被告的合法权益，被告不予认可。其次，被告之所以尚未完全支付第二笔10万元购房款，一是双方关于房款支付的期限不能达成一致意见，原告主张先付清房款再办理过户，而被告则主张最后一笔费用于过户当时支付。双方无法形成有效书面合同。二是原告从小区业主群得知，涉案房屋所在小区的业主在办理房产证过程中碰到严重困难，于是被告基于这种客观存在的情形，对于原告是否能够按时办理房产证产生了合理怀疑，至此被告获得了不安抗辩权。即便如此，被告亦于2019年7月19日向原告支付了3万元，对于第二笔房款还剩7万元未支付。第二、被告并无迟延履行主要债务，截至2019年7月19日被告已支付29万元购房款，已完成主要合同义务的履行。第三、原告的催告并未给被告合理的准备期，被告不认可。原告微信通知限定被告在两日内准备10万元，该期限设定过于短暂，并未给被告留有必要的准备时间，不属于合理提醒。鉴于原告已经提出要求解除房屋买卖合同，被告愿意同意，但要求原告返还被告已付购房款29万元及利息，并赔偿被告由此遭受的损失。原告将钥匙交给被告的行为意味着原告将房屋交付于被告，对于被告的入住及装修原告知情且同意，截至开庭之日，被告已支付装修款93709元，且在此期间根据市场行情，涉案房屋也产生相应的溢价，大约8万元，这是原告的违约行为，给被告造成了可得利益损失。以上总计479029元，应由原告赔偿被告。 被告金鑫向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告房屋装修损失93709元；2、判令原告赔偿被告房屋差价损失；3、判令原告赔偿被告已支付购房款产生的利息损失（自2018年12月13日起至履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），截至开庭之日利息为22120元；4、反诉相关费用由原告承担。 事实与理由：原、被告房屋买卖合同纠纷一案，原告解除房屋买卖合同的行为给被告造成了一定的损失，被告基于对原告的信赖已经支出93709元装修费用，且在此期间涉案房屋的市场价值也产生了增长。 针对被告的反诉，原告辩称，第一，因该房屋买卖合同系因被告金鑫违约导致无法履行，被告在对房屋装修时买卖合同并未履行完毕，且金鑫也未得到原告的同意，故装修的损失应由被告全部承担，与原告无关。另外，因房屋买卖初始的状态为毛坯房，如合同解除，被告应将房屋的状态恢复原状，如未恢复导致的损失亦应由被告金鑫全部承担；第二，房屋买卖合同并未履行完毕，房屋的所有权仍属于原告，并未发生转移，关于房屋增值或减值部分，亦属于原告，与被告无任何关系，被告的主张无依据支持；第三，被告金鑫所主张的利息损失，原告亦不予认可。因房屋买卖合同是因被告迟迟未支付剩余房款违约而导致的无法履行，故被告主张的利息不能由无过错的原告方来承担。综上所述，因被告金鑫延迟支付购房款导致的一切损失都应由其自己承担，与原告无关。请求法院依法驳回金鑫的反诉。 原告围绕诉讼请求向本院提交商品房团购意向协议书一份一份、微信聊天记录一份、转账记录六份、土地使用权证和商品房预售许可证复印件各一份、评估费发票一份，被告提交转账记录四份及评估费发票一份，上述证据与本案待证事实有关联，对其效力本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月，原告（乙方）与案外人山东商鼎投资集团置业有限公司（甲方）签订商品房团购意向协议书一份，约定乙方团购房产位于于昌邑市以南、中学路以东，新昌路以西“御海蓝岸”小区17号楼1单元。乙方向甲方购买住宅房号为17－1－2702、储藏室号为17－112，住宅价格为3080元／平方米，面积为90.48平方米，总价款为278678元，储藏室价格为2000元／平方米，面积为8.1平方米，总价款为16200元。合计房屋总价为294878元，已于2016年12月28日交清房款。 2018年11月27日，原、被告口头约定被告购买原告所有的昌邑市，总房款500000元，包含更名费10000元，原、被告各担5000元。其他事项未付明确约定。被告已入住涉案房屋。 2019年5月8日被告付清首付款260000元，2019年7月19日，被告又支付原告房款30000元。以上被告共支付原告款项290000元。 法庭审理过程中，经原、被告申请，本院委托山东鲁业房地产土地评估有限公司对涉案房产的租赁价格、毛坯房状态的房地产市场价值、装修损失、装修残值进行评估，该评估机构于2020年7月23日作出山东鲁业房估字[2020]第SF021号房地产估价报告，评估结论为租赁价格750元/套/月，于2020年7月22日作出山东鲁业评字[2020]第SF020号资产评估报告，评估结论为涉案房产毛坯房状态的房地产在评估基准日的市场价值为595200元，装修损失为90994元，装修残值为86444元。原告花费评估费2000元，被告花费评估费8200元。 被告主张利息计算方式，从2018年12月13日至2019年2月27日，以84000元为基数，利息为771元；自2019年2月28日至2019年5月2日，以135000元为基数，利息为6998元；自2019年5月8日至2019年7月17日，以260000元为基数，利息2262元；自2019年7月19日至2020年6月28日，以290000元为基数，利息为12089元，共计22120元。以上利息均计算至开庭之日。 另查，案外人山东商鼎投资集团置业有限公司已取得涉案房产的商品房预售许可证。 关于合同解除及违约责任问题，原、被告双方提交如下证据： 1、原告提交原告代理人徐艳妮与被告父亲电话通话记录一份，拟证明被告于2019年1月26日之前已经将房屋装修入住。并且承诺2019年2月24日付清首付共260000元。 被告质证称，录音当事人金风章并非本案当事人，录音中也可以看出金风章对购买房屋的具体细节也不清楚，其亦非被告购房的委托代理人，所以该录音与本案无关。另外，即便如原告所称，被告迟延支付了首付款，但原告已经予以接受，且被告于2019年5月8日付清首付款之后原告并未由此提出解除合同，而是要求继续履行合同，原告告知被告附房所在位置，且于2019年10月8日微信催告被告准备100000元，可见原告内心希望被告继续履行合同，等于原告用默示的方式放弃了由于迟延支付首付款而产生的合同解除权。 2、原告提交58同城截图一份，拟证明涉案房屋月租金约1200元。 被告质证称，58同城截图并非涉案房屋，亦与本案无关。被告购房时为了居住，但是原告交付给被告的是毛坯房，不具有使用价值，且涉案房屋楼下住户精装修、家具齐全，面积与涉案房屋一样大，租金是800元。且被告支付了260000元首付款，完成了房屋装修，购买了家具，才产生了居住价值。所以，被告不应当承担租金。 3、原告提交徐艳平与商鼎投资集团公司孙会计的电话通话证据一份，拟证明原告从开发商处得知涉案房屋预计10月份能够办理房屋产权证，现同小区其他楼座正在办理房屋产权证，本小区并不是被告所述小产权房。 被告质证称，对真实性和关联性有异议，不予认可。开发商工作人员承诺能办理房产证并不代表客观上必然能办理。原告起诉主张解除合同，我方已经表示同意，对后期办理房产证的事宜不在我方考虑范围之内。 4、被告提交御海蓝岸业主群微信聊天截图两张，拟证明涉案房屋所在小区业主在办理房产证过程中存在严重困难。 原告质证称，对于被告提供的证据没有聊天时间，且仅是业主的聊天，猜测内容不足以证明房屋实际的产权办理情况。且原、被告房屋交易时仅约定更名并未实际约定房屋产权办理情况。故本证据与本案无关。 5、被告提交2020年5月13日至6月11日微信业主群部分聊天记录，拟证明业主存在交房好几年办不了房产证的客观困难。 原告质证称，对于聊天记录与本案无关，因双方交易是2018年底开始的，当时双方仅约定更名，未对过户做出任何的约定，故被告提供的聊天记录与本案无关。且当时原告并不知房产证办理情况，被告也未提出异议，原告不存在恶意。 6、被告提交预算报价书、工程预算单及收据各一份，拟证明被告支付装修费93709元。被告庭前提交的预算报价书日期为2018年12月7日，庭审中提交的工程预算单时间为2018年12月21日。 原告质证称，对被告提供的证据真实性不予认可，因被告单方提供有后补的可能，且仅有收据，并无发票，无法证明其时间。另外，被告提供的工程预算单后签署的时间为2018年12月21日，证明房屋自2018年起就已经由被告开始使用。 本院认为，原、被告双方虽未签订书面的商品房买卖合同，但双方口头约定了涉案房产的买卖事宜，包括房产信息及价款等，已形成房屋买卖合同关系，且系双方真实意思表示，合法有效。双方均认可涉案房产买卖时系毛坯房，总价款为500000元，包括10000元更名费，原、被告双方各担一半，对此事实本院予以确认，亦即按原、被告双方约定，被告实际应付原告房款数额为495000元，原、被告双方未对价款支付期限作出明确约定。在实际履行过程中，原、被告达成口头买卖协议后，原告将房产交付被告，虽庭审中原、被告双方对房产的交付时间无法达成一致意见，原告主张被告自2019年1月占用涉案房屋，被告主张自2019年3月份装修入住。但从被告提交的关于装修的预算报价书可以看出，至2018年12月7日，第三方为被告出具了装饰预算报价书，因装饰装修合同作为特殊的承揽合同，需要大量的现场测量，从测量至出具报告也需花费一定的时间，故本院认为至2018年12月7日，原告已交付被告涉案房屋。因原告交付被告的房屋系毛坯房，而被告买卖房屋也是用于居住，因此不论双方是否作出约定，被告接手房屋后，必然会对房屋进行装修装饰，该情形原告应当明知。 原告要求解除与被告间的房屋买卖合同，被告同意，本院对此予以确认。解除合同时间应为解除通知到达被告之日，即被告收到本案起诉状之日2020年5月9日。合同解除后，被告应将涉案房屋及配套储藏室返还原告，原告应退回被告已交购房款290000元。 关于本案中原、被告双方的违约责任问题。原、被告双方作为有完全民事行为能力的自然人，在买卖房屋这种与个人生活紧密相关的大额标的的不动产时，理应签订相应的书面合同，对双方的权利义务作出明确的约定，但本案中双方未作书面及详细约定，故对原告要求被告将房屋及配套储藏室恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。双方均认可口头约定的购房款500000元包括10000元更名费，故双方达成买卖合意时，被告对原告未取得涉案房产的不动产权证明是明知的。虽双方未对付款期限及数额作出明确约定，但从双方交易过程来看，原告在双方达成买卖合意后，即将涉案房产交付被告，完成了主要的合同义务，被告也应按双方约定履行主要的付款义务。被告至2019年5月8日才向原告交齐首付款260000元，之后原告通过微信多次要求被告支付剩余购房款，至2019年9月30日原告微信通知被告2日内付100000元，被告以原告给予的期限过短进行抗辩，本院认为，被告作为买方，支付房款系其主要的合同义务。被告在答辩中主张首付款260000元，余款分两次付清，第一笔100000元，剩余140000元于双方到相关部门办理更名手续时一手交钱一手交证的形式交付。结合原告2019年9月30日的微信内容，本院对第二笔款项数额100000元予以确认。双方对付款期限未作明确约定，原告限被告2日内支付100000元，被告不予认可，本院不作认定。但纵观被告自2018年12月接收房屋后的付款行为，至2019年5月8日付清首付款260000元，2019年7月19日支付30000元，至原告2020年5月7日起诉至本院，被告未再支付自认的第二笔款项中剩余的70000元，原告买卖房屋回收资金的合同目的无法实现，要求解除与被告间的房屋买卖合同，合情合理；另一方面，被告接收房屋后，本着履行合同长期居住的目的进行了装修，支付了相应的装修费用，而被告提供的证据亦从侧面反映开发商至今未对包括涉案房产在内的楼房办理相应的产权登记手续，被告进行更名并签订正式的商品房买卖合同的目的亦未实现。综上，原、被告双方在合同履行中均存在过错，因双方对违约责任未作明确约定，合同解除后，造成的损失应由原、被告各担一半，各自支付的评估费由各自承担。 被告装修涉案房屋后一直使用到今，合同解除后，被告应按租金标准支付原告房屋占用费，经本院委托，评估机构作出评估报告，涉案房产的租赁价格为750元/套/月，应以此为标准计算原告主张的房屋占用费，原告要求被告自2019年1月起支付房屋占用费，系对自己权利的处分，本院予以支持，房屋占用费以分段计算为宜。至合同解除之日即2020年5月9日止，被告应支付原告房屋占用费数额为6487.5元[（750元/月×17个月+750元/月÷30×9）÷2]，自2020年5月10日起，按每月750元计算至被告实际交付房屋止。 原、被告达成房屋买卖合意已逾一年半，被告对房产进行了装修，经评估涉案房产的市场价值有所增加。合同解除后，被告再另行购买与涉案房产状态相同的房屋，会支付更多的对价，故对被告要求原告赔偿房屋装修损失及房屋差价损失的反诉请求，本院予以支持，具体数额以评估数额为准，即房屋装修损失为86444元，房屋差价损失为95200元（595200－500000）。因此合同解除后，原告应支付被告装修损失43222元，房屋差价损失47600元。关于被告主张的利息损失，因被告已接收房屋一年半之久，仅付款至合同价款的58%，付款期限相对过长，该项损失的主张于法无据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、原告徐艳平、张升与被告金鑫签订的房屋买卖合同于2020年5月9日解除； 二、被告金鑫于本判决生效之日起一个月内将昌邑市的房屋及17-112号储藏室返还原告徐艳平、张升； 三、被告金鑫于本判决生效之日起一个月内支付原告徐艳平、张升房屋占用费（分段计算，2019年1月1日至2020年5月9日期间数额为6487.5元，自2020年5月10日起至被告实际交付房屋止，按每月750元计算）； 四、原告徐艳平、张升于本判决生效之日起一个月内返还被告金鑫购房款290000元、赔偿被告金鑫装修损失43222元、房屋差价损失为47600元，共计380822元； 五、驳回原告的其他本诉请求； 六、驳回被告的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8800元，减半收取4400元，反诉案件受理费2142.72元，减半收取1071.36元，共计5471.36元，由原告徐艳平、张升承担1071.36元，由被告金鑫承担4400元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  刘斐斐 二〇二〇年八月三十一日 书记员  尹倩倩