河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10616号上诉人（原审原告）：赵扬，男，1986年12月25日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：李凤枝，女，系赵扬妻子。被上诉人（原审被告）：郑州恒祥物业服务有限公司，住所河南省郑州市金水区天伦路9号一米阳光6楼619号，统一社会信用代码914101055991192349。法定代表人：冯旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：周付领，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘园，河南豫龙律师事务所律师。上诉人赵扬因与被上诉人郑州恒祥物业服务有限公司（以下简称恒祥物业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院作出的（2020）豫0122民初4310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人赵扬的委托诉讼代理人李凤枝，被上诉人恒祥物业的委托诉讼代理人周付领、刘园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵扬上诉请求：1、依法撤销一审判决并依法改判：一、由恒祥物业负责维修上东城（中江**庭）2-3号楼1单元7楼公共部分的暖气管道漏水，按照三级资质标准收取物业费；二、自2017年7月31日后，恒祥物业收取的物业费标准按照与其三级资质相适应收取；三、退还2016年4月1日至2020年12月31日期间多收的物业费（按照三级资质标准1.23元每平方下降10%即1.1元每平方米计算），共计1808.1元；若恒祥物业拒绝履行前述一至三项诉讼请求内容，请求解除上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》并由恒祥物业赔偿因其未按合同约定履行职责而导致的上诉人相应损失（包括但不限于公共部位不及时维修的财产损失及后期的维修费用）。2、一、二审诉讼费、律师费等为诉讼活动所支取的其他费用均由恒祥物业承担。事实与理由：一、上诉人在2016年4月15日与被上诉人签订《前期物业管理服务协议》，该协议的收费标准是1.5元每平方米，而郑州市住宅小区物业服务费指导价标准三级资质物业高层的收费标准是1.23元每平方米，被上诉人擅自提高收费标准，上诉人有权要求其退还多交的费用。二、物业开始管理后，被上诉人并没有按照协议规定全面履行物业管理合同，未对业主委托管理的房屋、设施、公共部分进行维护、维修，未承担小区及小区内物业的保安服务、清扫保洁服务、防火、绿化维护服务及小区内日常生活必需的便民服务。被上诉人没有按照合同履行义务，已构成违约，根据《合同法》第一百零七条规定，上诉人要求被上诉人承担赔偿损失，符合法律规定。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。恒祥物业辩称：上诉人上诉请求没有事实和法律依据。一审判决事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。赵扬向一审法院起诉请求：1、依法判令自2016年6月份至今被告物业公司收取物业费应按照与其三级资质相适应收费标准即1.1元每平方米；2．请求退还物业费，计算日期从2016年4月1日至2017年7月31日，共计退还物业费人民币579.9元；3．请求物业将我家2-3号楼7楼自2017年至今暖气管道漏水问题彻底解决，不再向走廊和我家卧室渗水，因暖气向我家渗水已给我家造成损失，并且导致该房间不能正常使用，由此造成损失，要求赔偿3000元。一审法院认定事实：赵扬系上东城（中江**庭）小区业主。恒祥物业系上东城小区的物业服务企业。2016年3月10日，赵扬与恒祥物业签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），该协议约定：恒祥物业每6个月向业主公布物业管理费用收支账目，物业管理服务费标准为住宅1.5元/㎡。该协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、维修金的管理和使用、违约责任等内容进行了约定。在合同履行过程中，恒祥物业存在食堂管理不规范，部分区域存在脏乱差问题，小区进出口个别时段存在无人值守问题，部分地坪绿化维护不到位问题，电梯间重点区域存在杂物问题，停车场个别时段存在乱停乱放问题。因物业费及物业服务质量问题，原、被告发生纠纷，赵扬起诉来院。一审另查明，赵扬起诉后，恒祥物业已对赵扬房屋暖气管道漏水进行了维修。原告所居住的上东城小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，本案的争议焦点是：1．原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是否合法有效？2．赵扬要求被告按照与其三级资质相适应的收费标准即1.1元/平方米收费是否符合法律规定？1．关于原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是否合法有效问题。赵扬认为该协议不是在平等自愿的情况下签订的协议。恒祥物业认为该协议是在平等自愿的基础上签订的协议，是当事人的真实意思表示，且已履行四年，是合法有效的合同。分析认为，赵扬对合同上的签字无异议，在签订合同之前，如果认为物业费过高，可以拒签合同。现有证据不能证明赵扬是在逼迫的情况下签订的协议。因此，该院认定该《前期物业管理服务协议》合法有效。2．关于赵扬要求被告按照与其三级资质相适应的收费标准即1.1元/平方米收费是否符合法律规定问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是合法有效的合同，具有法律效力，受法律保护，对全体业主和物业公司都具有法律约束力。合同约定的物业费收费标准双方应当执行，不得擅自变更。生活在该小区的全体业主拥有共同享受物业服务的权利，同时也应负担足额缴纳物业费的义务。综上所述，恒祥物业存在服务瑕疵，应当及时整改，按照合同约定，不断完善服务质量和水平。同时，小区也是全体业主的共同家园，全体业主都应当爱护自己的共同家园，提高自身素质，遵守小区的物业管理规定，共同创造一个美好和谐的温馨小区。原告的诉讼请求没有充分的法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回赵扬的诉讼请求。案件本诉受理费100元，减半收取50元，由郑州恒祥物业服务有限公司负担。本院二审期间，赵扬提交网上打印的郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局关于印发《郑州市物业服务收费管理办法》的通知以及我们小区里面管理的一些图片打印件。拟证明目前我们所交的物业费和物业的管理跟我们前期签的物业管理协议的收费标准与恒祥物业的管理行为不相符。针对赵扬提交的证据，恒祥物业经质证认为，郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局关于印发《郑州市物业服务收费管理办法》的通知并不能证明上诉人的上诉请求，且物业公司资质等级与物业服务等级是不相同的。物业服务资质等级并非是确定物业费收费标准的依据，且该文件属于红头文件，并不属于法律或行政法规，该文件中也写明有违反规定的合法救济途径。对于小区图片，证明力不足，不能证明上诉人的上诉请求是合法的，且上诉人在一审中并未提交该证据，该证据应不属于新证据，上诉人应当承担举证不能的不利后果。恒祥物业提交照片打印件9张，拟证明被上诉人全心全意为小区提供服务。被上诉人的工作人员针对电梯里的污渍逐一清理过，针对单元门被人为损坏的情况，被上诉人的工作人员也逐一进行了维修。针对恒祥物业提交的证据，赵扬经质证认为，上诉人提供的照片只是打扫卫生的一些日常，而且我们的单元门和摄像头只是个摆设，该证据不能证明被上诉人的证明目的。对双方当事人在二审中提交的证据，本院将结合在案事实予以综合认定。本院查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，双方当事人2016年3月10日签订的《前期物业管理服务协议》，明确约定物业费收费标准为住宅1.5元/㎡/月。上诉人在签订《前期物业管理服务协议》时并未对合同约定的物业费标准提出异议，之后上诉人按照合同约定的物业费标准向被上诉人支付物业费至2020年12月31日。该《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力，双方当事人均应按照《前期物业管理服务协议》的约定全面履行自己的义务。赵扬上诉称，因不知道物业公司的违法行为而陷入错误认识继续履行了该合同，主张物业公司应将自2016年4月1日起超出1.1元/㎡/月标准收取的物业费退还给上诉人。因上诉人提交的证据不足以证明《前期物业管理服务协议》存在导致合同无效、可变更或可撤销的情形，故对其该项上诉主张不予支持。关于物业服务水平是否达到约定标准的问题。物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏既有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主亦应提高自身素质，遵守物业管理的相关规定，通过双方共同努力，营造和谐美丽的小区环境。二审中，双方当事人均提交照片证明物业服务水平，本院对照片的真实性均予以确认。综合本案查证的事实，被上诉人的物业服务存在一定的瑕疵，被上诉人应当及时整改，不断完善服务质量和水平。对物业服务水平的评判应当结合一段时期以来各项服务连续、动态的过程综合认定。上诉人提交的照片截图不能连续、全面地反映小区物业服务情况，不足以证明物业公司提供的物业服务与合同约定的标准存在明显差距，上诉人以此为由要求退还已支付的2016年4月1日至2017年7月31日的物业服务费缺乏依据，本院对其该项主张亦不予支持。上诉人要求退还2017年8月1日至2020年12月31日的物业服务费及提出解除《前期物业管理服务协议》的诉讼请求，该请求系上诉人在二审中新增加的请求，被上诉人不同意解除合同，不同意本案一并审理新增请求，双方当事人就此调解不成。故对于上诉人二审中新增加的诉讼请求，本案不予处理。因集中供热管网漏水所致，要求物业公司承担责任证据不足，且上诉人也未提交其实际损失的证据，故本院不予支持。综上所述，赵扬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵扬负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年八月三十一日书记员  刘佳辉