广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初62号原告：广东省物资产业（集团）有限公司，住所地广州市天河区兴国路21号保利中达广场2号楼广物中心26楼。法定代表人：文山，职务董事长。委托代理人：裴红艳，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：潘冬冬，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州安业华侨房地产有限公司，住所地广州市海珠区新港西路28号之二103房。法定代表人：吴坤南，职务总经理。委托代理人：胡秋雄，该公司员工。第三人：广州医药研究总院有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中134号。法定代表人：倪庆纯。委托代理人：林月兰，该公司员工。委托代理人：钟玉晴，该公司员工。原告广东省物资产业（集团）有限公司诉被告广州安业华侨房地产有限公司，第三人广州医药研究总院有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人裴红艳、潘冬冬，被告的委托代理人胡秋雄，第三人的委托代理人林月兰、钟玉晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2000年4月20日，原、被告双方签订编号“穗房预契字第××号”《房地产预售契约》，2000年6月8日经广州市房地产交易所办理预售合同登记备案手续。根据预售契约约定，原告向被告购买位于广州市海珠新港西路8-28地段【南翠苑】第B幢第一层商场全层，建筑面积3500平方米，该房地产成交总价格为17100000元；该房地产在实际交付使用后九十天内，被告应协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。预售契约签订后，原告已依约支付了全部购房款，该房产也已交付原告及原告下属单位后使用至今。该房产在2006年7月17日以“06登记字01062352号”确权登记在被告名下，房产座落地址为海珠区东晓路南××房、××房。但被告一直没有履行协同原告办理该房产产权过户手续，将该房地产所有权转移登记至原告名下的合同义务。另，被告虽然向原告交付了首层房产，但建筑面积仅有3359.6315平方米，即被告交付原告使用房产的建筑面积比预售契约约定的建筑面积实际减少了140.3685平方米（缩小的面积差比超过4%），被告应当依约向原告退还该房产建筑面积差房价款，并应自原告起诉之日后向原告支付相应利息损失。故起诉请求判令：1、被告协同原告办理广州市海珠区东晓路南翠一街23号101房（建筑面积130.8553平方米）、东晓路536号101房除居委会和垃圾站以外部分的房地产（建筑面积3228.7762平方米）的产权过户手续，将该房地产所有权转移登记至原告名下；2、被告向原告退还该房地产建筑面积差房价款685800元（按总房价17100000元/预售契约建筑面积3500平方米×建筑面积差140.3685平方米=685800元），被告并以该面积差房价款为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付自起诉之日起至该房价款全部清偿之日止的利息；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋开发项目是由广东华侨信托投资公司物华融资部（以下简称物华融资部）挂靠被告的名义承包开发的，整个项目的资金、运营都由物华融资部负责，物华融资部与原告同属于广东省广物控股集团有限公司，原、被告签署的涉案《房地产预售契约》是物华融资部在投资开发南翠苑项目中因欠付土地出让金、工程款及第三人的补偿款，而向原告调借资金投入该项目用于支付欠款。事实上原、被告签署《房地产预售契约》后，原告并没有实际向被告支付合同约定的购房款，涉案商场也没有交付给原告。涉案《房地产预售契约》实际上是物华融资部向原告内部调借资金的借款担保，并非真实的房屋买卖，应当认定该合同无效。原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，且已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称：对原告的诉讼请求没有异议。经审理查明：2000年4月20日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订穗房预契字第××号《房地产预售契约》，约定乙方向甲方预购广州市海珠区新港西路8-28号地段南翠苑第B幢第一层商场全层，建筑面积为3500平方米，成交总价格为17100000元；乙方在签署《房地产订购书》时所支付的定金350000元可在乙方应付的第一期房价款中扣除，乙方必须在《房地产预售契约》签署后5天内（即2000年4月25日前）将首期款8550000元交付或汇入甲方的售房款银行监控帐户内，余款8550000元于2000年6月15日前双方尽早提供有关手续，办妥银行按揭，付清款项，若银行按揭款2000年6月15日前无法到位，乙方也必须于2000年6月15日前以其他形式付清余款8550000元，待银行按揭款到甲方专户后，甲方立即付还乙方，不得截留，若截留超过三天，甲方按乙方所付购房款总额的30%赔偿乙方经济损失；甲方应于2000年6月15日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；等。广州市房地产交易所对该合同进行了鉴证。原告为证明其已支付全部购房款，提交了以下证据：1、日期为2000年4月21日、2000年6月15日的《预收款凭证》两张，盖有“广州安业华侨房地产有限公司财务专用章”，内容为收到原告购房款南翠苑B幢首层商场8550000元、8550000元；2、No.06589126、No.07247637支票存根，出票日期为2000年4月24日、2000年6月15日，收款人为安业华侨房地产有限公司，金额为8550000元、8550000元，用途为购南翠苑B幢首层商场；3、涉案房屋按揭贷款资料，包括《借款申请书》《中国建设银行广东省分行楼宇按揭合同》《抵押备案证明》《中国建设银行广东省分行核准购房抵押贷款转存通知书》《还清我行购住房抵押借款证明》，显示原告就涉案房屋办理了购房抵押贷款，金额为8550000元，该笔贷款于2000年8月3日发放到被告账户。原告表示因按揭款发放晚了，其按约定先支付了两笔8550000元给被告，后银行放款到被告账户后，被告又将8550000元退还给原告。被告对原告上述证据的真实性无异议，但认为《预收款凭证》是为了配合双方签订的《房地产预售契约》出具的，原告没有相应的银行流水证明已支付购房款，支票存根同样不能证明已支付购房款，原告支付的款项实际上是出借给物华融资部投入南翠苑项目建设的借款；涉案房屋按揭贷款是被告配合原告以涉案房屋向银行贷款提供给物华融资部作为南翠苑项目建设资金，并非基于预售契约的约定，在原告全额支付购房款的前提下退还按揭贷款。原告为证明涉案房屋已经交付使用，提交了以下证据：1、广东物通汽车贸易有限公司海珠分公司工商档案登记资料，显示该公司登记地址为涉案房屋地址，开业日期为2002年5月14日，原告为广东物通汽车贸易有限公司股东。原告表示其接收涉案房屋后提供给其关联公司使用。2、原告与案外人的《场地租赁合同》《广州市房屋租赁合同》《物业租赁合同》，显示原告自2006年起陆续将涉案房屋出租给案外人使用。被告对原告上述证据的真实性无异议，但认为被告从未将涉案房屋交付给原告，涉案房屋所在的南翠苑项目是物华融资部挂靠被告投资建设的，双方对南翠苑项目的结算存在争议一直未解决，涉案房屋暂由物华融资部管理，原告与物华融资部同属于广东省广物控股集团有限公司的全资子公司，原告是利用其集团内部关联关系及物华融资部暂管涉案房屋的便利，违法强行占有和使用涉案房屋。被告提交《合作开发项目协议书》《承包合同书》《转让协议书》《企业机读档案登记资料》《关于“粤物投资”申请工商注册的报告》《关于同意粤物投资公司更名为广东物华投资公司的函》《关于成立粤物投资公司的意见》《关于同意广东物华投资公司并入你公司的批复》《广东物华投资公司并入广东华侨信托投资公司管理协议书》《工商企业核准登记通知》《企业申请变更登记注册书》《企业名称核准变更登记通知书》，以证明南翠苑项目是由物华融资部挂靠被告名义投资开发和运营，物华融资部与原告同属于广东省广物控股集团有限公司100%控股的全资子公司。原告对被告的证明内容有异议，认为被告与物华融资部是内部承包关系，不是挂靠关系，项目的核心资料全部由被告保管，且被告内部的经营关系与原告无关，涉案合同的真实意思就是商品房买卖。另查明，各方当事人确认涉案房屋现门牌地址为海珠区东晓路南翠一街23号101房，东晓路536号101房。房产登记号为2006登记字1062352号的《广州市不动产登记查册表》显示，海珠区东晓路南翠一街23号101房，东晓路536号101房，538号201,202房登记在被告及第三人名下，建筑面积8007.324平方米；登记附注记载被告占有部位：23号101房、536号101房、538号201房，第三人占有部位：538号202房，预售许可证号：第19970305号，城市规划房屋用途：首层为居委会（100平方米）、垃圾站（50），其余为商业。原告表示虽然预售购买的是首层商场全层，但因建设工程规划验收合格证中标明首层包括居委会（100平方米）、垃圾站（50平方米），故其将上述公建配套从诉请中予以排除，只要求办理剩余部分的房地产过户登记手续。原告提交《房屋面积报告书》显示，东晓路23号101房的建筑面积为130.8553平方米，东晓路536号101房的建筑面积为3228.7762平方米。被告提交的《房屋面积测量成果报告书》显示，东晓路536号101房的建筑面积为3379.4117平方米。原告表示因楼梯分摊问题，所以面积有一定调整。原告于2020年1月2日提起本案诉讼。诉讼中，本院依据原告的申请，对被告名下的财产采取了保全措施，查封了涉案房屋。本院认为：原、被告双方签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。根据原告提交的预收款凭证、支票存根、按揭贷款资料、出租涉案房屋的合同以及当事人陈述，本院认定原告已履行了支付房款的义务，并已实际接收使用涉案房屋。被告辩称原告支付的款项实际上是出借给物华融资部投入南翠苑项目建设的借款，涉案合同事实上是借款担保，但并未提交证据予以证明，本院不予采纳。根据合同约定，被告应在涉案房屋实际交付使用后九十天内，协同原告办理该房屋的产权过户手续和房地产登记手续。被告至今仍未履行上述义务，原告要求被告协同其办理涉案房屋的过户登记手续，合法有理。原告表示只要求办理除居委会、垃圾站以外部分的房地产过户登记手续，并无不当，本院予以支持。原告要求办理房屋过户登记手续属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，故被告辩称原告提起本案诉讼超过诉讼时效，本院不予采纳。关于面积差房价款问题，因房屋面积应以产权证登记为准，原告要求办理的除居委会、垃圾站以外部分的房地产权证尚未出证，具体的房屋面积并未最终确定，故原告要求退还面积差房价款的条件尚不具备，本院暂不予支持，相应的利息请求，本院也暂不处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州安业华侨房地产有限公司在本判决生效之日起10日内协助原告广东省物资产业（集团）有限公司办理广州市海珠区东晓路南翠一街23号101房、东晓路536号101房除居委会和垃圾站以外部分的房地产过户登记手续；二、驳回原告广东省物资产业（集团）有限公司的其他诉讼请求。本案受理费10658元，由原告负担10558元，被告负担100元。本案保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二〇年八月二十日书记员  陈慧云幸妙倩