云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10094号上诉人（原审被告）：云南博豪餐饮管理有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区彩云北路7668号新亚洲体育城星天地广场S04幢。统一社会信用代码：91530100343579974E。法定代表人：锁宁星。委托诉讼代理人：黄祺、邓紫云（实习律师），云南滇东北（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明星语商业管理有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区新亚洲体育城星耀集团办公楼24楼，统一社会信用代码：91530100054660901X。法定代表人：颜进。委托诉讼代理人：吴化清，男，汉族，1988年3月18日生，身份证登记住址：云南省昭通市威信县。系该公司员工，特别授权代理。原审被告：马关明，男，1976年5月23日生，回族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。委托诉讼代理人：黄祺、邓紫云（实习律师），云南滇东北（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南博豪餐饮管理有限公司（以下简称“博豪公司”）因与被上诉人昆明星语商业管理有限公司（以下简称“星语公司”）、原审被告马关明房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人博豪公司、原审被告马关明的委托诉讼代理人黄祺、邓紫云，被上诉人星语公司的委托诉讼代理人吴化清到庭参加审理。本案报请批准延长申请期限，本案现已审理终结。上诉人博豪公司上诉称：请求二审法院撤销一审判决第三、四、五、六项，依法改判由上诉人承担自2018年4月10日起至2019年4月9日的租金以月租金95736.09元，月市场管理费54706.34元为标准的拖欠租金及市场管理费。诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：本案上诉人欠付的租金应按照2014年4月10日至2016年4月9日的标准，即月租金87032.81元和月市场管理费49733.03元来计算。截至2018年12月9日博豪公司共欠被上诉人租金和管理费694124.72元。即使不按照前述标准，根据合同约定租金和管理费在前一年的基础上上浮10%，这个上一年要以实际依据支付租金和管理费的这一年为标准，即在2014年4月10日至2016年4月9日的基础上上浮10%，也就是按照2016年4月10日至2018年4月9日的标准来计算。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人答辩称：不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉请求，维持一审判决。原审被告马关明同意上诉人的上诉请求。原告向一审法院提出诉讼请求：一、解除原告星语公司与被告博豪公司之间的《房产租赁经营合同》（合同编号为：ZY1[2009]19SPZL18）及《补充协议》（合同编号为：XY.XY141(J)[2016]142BC89号）；二、被告博豪公司将租赁物返还原告星语公司；三、被告博豪公司支付原告星语公司至实际返还租赁物之日的租金及市场管理费；四、被告博豪公司按约定向原告星语公司支付滞纳金（以被告应付未付金额为基数，按年利率24%计算）；五、被告马关明对上述款项承担连带还款责任；六、两被告承担本案诉讼费、保全费。一审法院确认事实：2009年10月10日，云南星耀置业有限公司作为出租方将位于星天地商业广场的房产出租给纳汝明作为开设兴仁园伊斯兰餐厅使用，双方签订编号为ZY1[2009]19SPZL18的《房产租赁经营合同》。房产位置位于昆明新亚洲体育城星天地商业广场S04幢，建筑面积3425.14平方米，同时将该房产的附属通道、楼梯、公用设施提供给承租方使用。合同租赁期自2010年4月10日起算，租期为10年。租金计算方式：2010年4月10日至2012年4月9日，租金21元/平方米、市场管理费12元/平方米，月租金71,927.94元、月市场管理费41,101.68元；2012年4月10日至2014年4月9日，在前1年的基础上上浮10%，月租金79,120.73元、月市场管理费45,211.85元；2014年4月10日至2016年4月9日，在前1年的基础上上浮10%，月租金87,032.81元、月市场管理费49,733,03元；2016年4月10日至2018年4月9日，在前1年的基础上上浮10%，月租金95,736.09元、月市场管理费54,706.34元；2018年4月10日至2020年4月9日，在前1年的基础上上浮10%，月租金105,309.7元、月市场管理费60,176.97元。租金结算方式：租金每半年结算一次，乙方应于该业态开业之日预交2010年4月10日至2010年10月9日租金，以后租期每满半年30日前，承租人应向出租人预交下个半年的租金。租金以转账方式结算。合同第三十条约定承租方欠交应交租金达1个月的，出租方有权单方解除合同，并要求承租人承担违约责任。承租方不能按期缴纳租金的，应每日向出租方支付当期租金1%的滞纳金，拖欠当期租金达1个月的，出租方有权解除合同，并要求承租方承担违约责任。2016年10月25日，云南星耀置业有限公司（甲方）、纳汝明（乙方）、被告博豪公司（丙方）、原告星语公司（丁方）签订《关于编号为ZY1（J）[2009]19SPZL18号的补充协议》，约定自2016年10月9日起，上述合同约定的出租方由甲方变更丁方，承租方由乙方变更为丙方。协议第5条约定：“乙方原合同项下2016年10月10日至2017年4月9日期间欠付租金：522196.86元和欠付市场管理费：298398.18元，丙方需于2016年10月31日之前缴纳完毕。原合同自2016年10月10日至2020年4月9日期间所产生的租金和其他费用，由丙方支付给丁方。”第6条约定：“本协议为原合同的补充，与原合同冲突部分以本协议为准，其他本协议未约定事项按照原合同履行。”上述合同签订后，被告使用租赁物并交纳房租，2018年4月9日前的房租，被告足额支付。2018年4月10日以后的租金，被告支付了40万元。原告认为租金标准应当按照《房产租赁经营合同》约定的上浮租金计算，即月租金105,309.7元、月市场管理费60,176.97元。被告则认为2017年4月27日，被告向原告提出《减租申请书》，2018年4月10日至2018年12与9日期间的租金应当按照2014年4月10日至2016年4月9日的标准，即月租金87,032.81元、月市场管理费49,733,03元，所以截止2018年12月9日，被告博豪公司共欠原告房屋租金和管理费694,124.72元。被告马关明作为保证人（合同甲方，债务人）与原告星语公司（合同乙方，债权人）签订《保证合同》约定：甲方承诺依照本合同的约定为博豪公司在租赁合同及其补充协议项下的全部付款义务提供连带责任保证担保。甲方保证的主债权为博豪公司按照租赁合同及补充协议应向乙方支付的全部款项，包括但不限于租金、市场管理费、物业费、违约金及其他应付未付的款项等，具体范围以第3条约定为准。合同第3条关于保证范围的约定：“甲方的保证范围为被担保的主债权、逾期利息、违约金、损害赔偿金、实现主债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、财产保全费、律师费、评估费、拍卖费、公告费、电讯费、差旅费）和租赁合同及补充协议约定博豪公司应当向乙方支付的其他费用。”保证期间自租赁合同及补充协议约定的博豪公司履行付款义务期限届满之日起两年。一审法院认为，针对争议焦点一，原告提交了催告函、律师函欲证明原告通过发函形式向被告催交拖欠的租金，租金计算以《房产租赁经营合同》约定的标准计算。被告向一审法院提交了减租减递增申请书、减租申请书、租金及管理费发票，欲证明被告递交减租申请后，原告同意租金不上浮，租金和市场管理费统一按2014年4月10日至2016年4月9日的标准进行计算。一审法院认为，被告提交的2017年4月27日的《减租申请书》上无原告批复，原、被告对于减租事宜是否达成一致意见，无证据证明。虽然被告表明按照减租请求计算，原告在2017年度就是按照未涨价的标准收取的租金，但原告不认可2018年度租金按照原标准计算。被告提交的发票不能证明原告作出同意整个租期内租金减少的意思表示，该组证据达不到被告的证明的目的。2016年2月5日的《减租减递增申请书》上载明“租金已交清，经多次磋商，双方同意2016年租金不上浮。”该表述减租仅限2016年，不能推理得出2018年租金必然不上浮的结论。根据原、被告的习惯做法，对于减租事宜，被告提交申请后原告应作出同意与否的回复。2018年租金申请未得到原告书面同意减租，被告辩称的应按上年度租金标准支付租金的观点，不予采信。2018年度的租金及管理费应按照《房产租赁经营合同》约定支付，即2018年4月10日后，被告拖欠租金、管理费应按月租金105,309.7元、月市场管理费60,176.97元的标准计算。被告拖欠租金的行为已构成违约，根据合同约定和法律规定，原告可单方解除合同。原告要求解除《房产租赁经营合同》的诉请，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后的效力的规定，原告要求被告返还租赁物的诉请，有事实和法律依据，予以支持。现被告继续使用租赁物，应根据合同约定支付自2018年4月10日起至返还租赁物之日止的租金和管理费。被告逾期支付租金及市场管理费的违约行为，应承担相应违约责任，违约金应与原告的损失相当，原告主张违约金过高，调整为按年利率6%计算的资金占用费。资金占用费起算时间按照合同约定的每满半年提前30日起算，即：①2018年4月10日至2018年10月9日的租金和市场管理费共计992,920.02元，扣除已支付的400,000元，尚欠592,920.02元的资金占用费自2018年3月9日起算；②2018年10月10日起至2019年4月9日的租金和市场管理费共计992,920.02元自2018年9月9日开始计算资金占用费……以此类推资金占用费的起算点。针对争议焦点二，原告提交了《保证合同》，欲证明被告马关明对本案债务签署书面合同确认承担连带保证责任。被告马关明则否认签写过《保证合同》。被告马关明否认《保证合同》上的签字，但未提出鉴定申请，亦未提交有效证据足以推翻原告提交的合同原件。故对被告马关明关于其不承担本案责任的辩称，不予采纳。根据《保证合同》的约定，被告马关明应对本案博豪公司对原告星语公司的债务承担连带偿还责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决，一、原告昆明星语商业管理有限公司与被告云南博豪餐饮管理有限公司之间的《房产租赁经营合同》于2019年1月14日解除；二、被告云南博豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明星语商业管理有限公司退还位于昆明新亚洲体育城星天地商业广场S04幢（建筑面积3425.14平方米）的租赁物；三、被告云南博豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明星语商业管理有限公司支付自2018年4月10日起至2018年10月9日期间的租金和市场管理费共计592,920.02元及该款自2018年3月9日起款项还清之日按年利率6%计算的资金占用费；四、被告云南博豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明星语商业管理有限公司支付自2018年10月10日起至2019年4月9日的租金及市场管理费共计992,920.02元及该款项自2018年9月9日起至款项还清之日止按年利率6%计算的资金占用费；五、被告云南博豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明星语商业管理有限公司支付自2019年4月10日起至返还租赁物之日止，按月租金105,309.7元、月市场管理费60,176.97元的标准计算的租金和市场管理费，及按合同约定半年租金支付时间起算按年利率6%计算的资金占用费；六、被告云南博豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明星语商业管理有限公司支付保全费5000元、保全保险费4000元；七、被告马关明对上述债务承担连带还款责任；八、原告昆明星语商业管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。在二审审理中，上诉人博豪公司提交如下证据：被上诉人锁门及招商的现场照片；2019年4月10日、2019年5月10日、2019年5月27日《云南博豪餐饮管理有限公司调解协议意向书》；上诉人与被上诉人财务部负责人谈话的录音资料。欲证实自2019年4月10日起，上诉人承租的商铺已经由被上诉人实际控制，因为上诉人拖欠租金，被上诉人不允许上诉人搬动物品，上诉人多次与被上诉人沟通调解，且被上诉人财务部肖经理拒绝签收上诉人发出的调解协议意向书。经被上诉人质证认为，对于上诉人提出的现场照片的证据三性不予认可；对于前述的调解意向书的真实性、合法性予以认可，对于关联性不予认可；对于录音资料的证据三性不予认可。同时，被上诉人提交如下证据：“关于商户纳汝明（兴仁园）减租事宜的申请”“申请”“关于租户申请减租及调整租金支付方式事宜的请示”“告知函”、退租物业接收表。欲证实被上诉人同意上诉人减租期间为2016年4月10日至2017年4月9日、2017年4月10日至2018年4月9日；被上诉人已于2019年10月24日将租赁场地收回。上诉人经质证认为，对于被上诉人提交前述证据的证据三性予以认可，但对于其证明目的不予认可。经一审法院审查，对于双方当事人提交的证据所证明的事实在本院认为中一并予以阐述。双方当事人对于一审法院认定事实均无异议，本院对于双方当事人无异议的事实依法予以确认。上诉人提出资金占用费的基数不应当包括市场管理费在内，对于上诉人提出的该意见，在本院认为中一并予以阐述。本院二审中，双方的争议焦点为：2018年4月10日以后的租金和市场管理费的标准是什么？本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，对于上诉人拖欠相应的租金及市场管理费，双方当事人并无异议。但对于2018年4月10日以后的租金和市场管理费的标准，双方当事人有异议，而双方当事人签订的《房产租赁经营合同》第五条约定租金计算方式中明确，2018年4月10日至2020年4月9日，租金及市场管理费在前一年的基础上上浮10%，月租金为105309.7元，月市场管理费为60176.97元。上诉人提出因其对于2016年4月10日至2018年4月9日的租金及市场管理费提出申请，由被上诉人同意减租，故应当按照2014年4月10日至2016年4月9日的租金及市场管理费标准计算。对此，被上诉人不予认可。经本院审查，按照双方当事人签订的前述合同及被上诉人在二审审理中提交的减租申请等证据，能够证实，上诉人应当向被上诉人支付的租金及市场管理费在前述合同中已经做了明确的约定，而在实际履行过程中，如果上诉人申请减租，被上诉人经过审批同意后，在上诉人申请批准的期间内，其安装被上诉人批准的租金及市场管理费标准予以支付。但这并不表明，之后上诉人应当向被上诉人支付的租金及市场管理费就按照该标准支付，上诉人对于其提出的该项上诉请求，并未提交合法、有效的证据予以证实，故应当承担举证不能的不利后果。至于上诉人提出，本案所涉的商铺在2019年4月10日已经由被上诉人实际控制，故租金及市场管理费应当计算至该日期为止的主张。本院认为，根据前述双方当事人提交的证据，能够证实在2019年4月10日，本案所涉商铺的门由被上诉人上锁。故上诉人向被上诉人支付的租金及市场管理费应当计算至2019年4月10日止，一审法院对此判决有误，本院依法予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初571号民事判决第一、二、三、四、六、七项，即“一、原告昆明星语商业管理有限公司与被告云南博豪餐饮管理有限公司之间的《房产租赁经营合同》于2019年1月14日解除；二、被告云南博豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明星语商业管理有限公司退还位于昆明新亚洲体育城星天地商业广场S04幢（建筑面积3425.14平方米）的租赁物；三、被告云南博豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明星语商业管理有限公司支付自2018年4月10日起至2018年10月9日期间的租金和市场管理费共计592,920.02元及该款自2018年3月9日起款项还清之日按年利率6%计算的资金占用费；四、被告云南博豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明星语商业管理有限公司支付自2018年10月10日起至2019年4月9日的租金及市场管理费共计992,920.02元及该款项自2018年9月9日起至款项还清之日止按年利率6%计算的资金占用费；六、被告云南博豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明星语商业管理有限公司支付保全费5000元、保全保险费4000元；七、被告马关明对上述债务承担连带还款责任”；二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初571号民事判决第五、八项，即“五、被告云南博豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明星语商业管理有限公司支付自2019年4月10日起至返还租赁物之日止，按月租金105,309.7元、月市场管理费60,176.97元的标准计算的租金和市场管理费，及按合同约定半年租金支付时间起算按年利率6%计算的资金占用费；八、原告昆明星语商业管理有限公司的其他诉讼请求不予支持”；三、驳回上诉人云南博豪餐饮管理有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人昆明星语商业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7075元、二审案件受理费14150元，由上诉人云南博豪餐饮管理有限公司负担14857.5元，由被上诉人昆明星语商业管理有限公司负担6367.5元。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  杨 艳审判员  朱 欢二〇二〇年八月二十五日书记员  郭亭恋