贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5600号上诉人（原审被告）：赵立军，男，1984年10月12日出生，汉族，住贵州省施秉县。上诉人（原审被告）：谭颖，女，1984年7月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：赵立军，系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司（原名称：广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司），住所地贵阳市白云区中环路米兰春天会所三楼。法定代表人：刘斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈仲梅，女，1983年1月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：黎兴红，男，1983年8月1日出生，汉族。上诉人赵立军、谭颖因与被上诉人广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司（以下简称广州昌跃公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初8017号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赵立军、谭颖向本院上诉请求：1、撤销原判，依法改判并确认上诉人不构成违约；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：广州昌跃公司是一个不具备向上诉人索要物业费的主体。双方签署的《前期物业管理协议》未达到生效条件。米兰春天二期小区是一个未取得五证竣工验收的商品房，上诉人是迫于无奈及不知情收房，并且广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司物业经营权是贵阳合纵置业有限公司的委托进行管理，一个未完工程的商品房所有物业费本应由贵阳合纵置业有限公司支付，与上诉人无关。所以，收楼确认书与前期物业管理协议是无效的，至今未达到生效条件。上诉人自2017年年初入住以来，房屋卫生间多次渗水和漏水到楼下、停车场乱停车、二期周围垃圾成山，绿化长期没人维护、安全管理服务差、物业公司对公共区域擅自经营并且没有相应的经营款项公布等问题物业公司服务存在失职。被上诉人违反了《前期物业管理服务协议》，完全没有履行相关职责。并且协议规定物业管理服务费于物业交付使用之日起计算，开发商未售出的空置物业管理费，由开发商全额交纳。在没有完全竣工验收交付之日前的所有物业管理费应由开发商全额交纳，所以被上诉人向上诉人追缴物业管理费的主体错误。被上诉人也没有执行米兰春天临时管理规约标准，并没按照本合同约定的服务内容和质量标准来提供服务。物业公司声称部分小区配套设施建设方没有移交给物业公司，那物业的临时管理费理应向建设方收取。被上诉人广州昌跃贵阳分公司二审答辩称：我们公司名称2018年进行过更改，已经公示过,与业主签订《前期物业管理服务协议》的广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司就更名为广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司。众所周知，米兰春天确实属于烂尾楼，但近期我们已经进行改善，但由于处在疫情期间，我们服务由每一项组成，有些部分业主看不出来，但我们都是按照标准来进行服务，根据关于米兰春天小区服务品质的汇报可以看出，每周我们都会向业主进行汇报。广州昌跃贵阳分公司向原审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理费4173.80元，滞纳金1969.61元，合计6143.41元；2、判令被告承担本案诉讼费。原审法院经审理认定事实如下：被告赵立军、谭颖系利海·米兰春天小区业主。2016年9月16日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理服务企业签订《物业管理服务合同》生效时，由原告向被告所在小区提供物业服务，物业服务费为多层住宅（步梯房）每月每平方米1.20元、多层住宅（电梯房）每月每平方米1.30元、商业物业每月每平方米2.50元。缴费时间为每月25日前，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一缴纳滞纳金。被告在该小区的房屋建筑面积为88.34平方米，每月应缴纳132.50元的物业管理费。在原告向被告所在小区提供物业服务期间，自2017年3月1日至2019年10月31日，该户未缴纳物业管理费4173.80元。原审认为，依法成立的合同受法律保护，当事人不履行合同义务的，应当承担相应的民事责任。本案中，原告与被告在2016年9月16日签订的《前期物业管理服务协议》证明原被告双方存在物业服务合同法律关系，事实清楚，证据充分，应予认定。根据《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，享有接受物业管理公司提供服务的权利，同时应履行按时交纳物业服务费用的义务。被告赵立军、谭颖系贵阳米兰春天小区的业主，应积极配合物业管理公司的工作，按时交纳物业管理费。故原告要求被告支付物业管理费用的请求符合法律规定，原审法院予以支持。关于滞纳金，原审法院认为周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法及时主张自己的权利。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，且原告提供的物业管理服务确有需要改进之处，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，原审不予支持。被告谭颖未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和辩论的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告赵立军、谭颖于本判决生效之日起十日内支付原告广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司2017年3月1日至2019年10月31日期间的物业管理费4173.80元；二、驳回原告广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵立军、谭颖承担。二审期间，上诉人赵立军、谭颖向本院提交了业主消防安全责任书一份及小区实况照片53张，拟证明物业公司在公共设施维修、电梯维保、公共区域使用、小区绿化、地下停车场等方面存在服务瑕疵。被上诉人广州昌跃贵阳分公司质证认为，小区一期和三期属于烂尾楼，设施本身存在问题，业主所发现的问题一直在积极作报告并进行完善，电梯出现问题是由于打雷闪电时高压电源不稳，物业修理时也是爬楼梯进行修理，物业公司都在积极服务，但难免存在瑕疵。而绿化、消防等问题当时并没有完善，是房开公司的问题，物业公司和房开公司不是同一家公司。经二审审理查明：原广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司于2019年1月16日经工商部门核准变更名称为广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司。2016年9月16日，广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司（昌跃贵阳分公司变更前的名称）与赵立军、谭颖签订《前期物业管理服务协议》约定：高层住宅的物业费为1.5元/月/平方米。二审查明的其余事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为:上诉人赵立军、谭颖与被上诉人广州昌跃贵阳分公司于2016年9月16日签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，应受法律保护。合同签订后，广州昌跃贵阳分公司按约提供了小区物业服务，上诉人赵立军、谭颖应按时交纳物业服务费用。关于赵立军、谭颖上诉主张“收楼确认书与前期物业管理协议是无效的，至今未达到生效条件”的上诉理由，因上诉人作为物业业主接收房屋后即应视为符合物业服务协议的履行条件，而事实上被上诉人广州昌跃公司按照合同约定提供了小区物业服务，上诉人即应当履行交纳物业服务费用的义务。如上诉人认为广州昌跃贵阳分公司不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳物业服务费。关于上诉人所称贵阳合纵置业有限公司交付的房屋不合格的上诉理由，贵阳合纵置业有限公司与被上诉人均系独立法人主体，如贵阳合纵置业有限公司交付的房屋不合格，上诉人可向贵阳合纵置业有限公司主张其正当权利，亦不能以此为由拒绝交纳应支付给被上诉人的物业服务费。综上所述，上诉人赵立军、谭颖的上诉理由不成立，本院不予采信。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵立军、谭颖负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年八月十日书记员 尹洪梅