黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终661号上诉人（原审被告）：李桂清，女，1964年1月4日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市西安区，现住牡丹江市江南明珠小区。委托诉讼代理人：孙惠顺，女，1964年12月21日出生，汉族，住牡丹江市东安区。由牡丹江市东安区新安办事处花园居委会推荐。被上诉人（原审原告）：牡丹江市城市投资集团有限公司，住所地牡丹江市西安区。法定代表人：郝吉峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘英，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。上诉人李桂清因与被上诉人牡丹江市城市投资集团有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李桂清及委托诉讼代理人孙惠顺、被上诉人城投公司委托诉讼代理人刘英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂清上诉请求：撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初1919号民事判决。事实和理由：公租房是豆腐渣工程，房屋室内墙皮脱落，自来水管破裂，卫生间无防水，配套设施都是三无产品。从2016年11月起断热，至今无人解决。上诉人没有住房，是生活困难家庭，享受社区的房屋补贴，具备申请公租房的资格。上诉人现承租的公租房每平方米8.20元，与高档小区标准相同，取暖费也和全市一样高，不符合国家的惠民政策。上诉人承租公租房地段的房价，包括取暖费、物业费不应超过500元。上诉人在2016年7月12日去市政府送过申请困难补助书110份，时至2019年12月26日仍无人答复。2014年，上诉人在社区填表时申请的是步梯楼，城投公司为了利益，强制上诉人住进电梯楼，至2020年步梯楼仍空置。上诉人承担不起电梯楼的费用。上诉人请求继续承租争议房屋，不应当腾退房屋。城投公司辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。城投公司向一审法院起诉请求：1.要求李桂清将坐落于牡丹江市开发区渤海街x栋x单元xxxx号、建筑面积78.97平方米的房屋腾退给城投公司；2.判令李桂清支付尚欠租金24624元（从2016年8月1日至2019年9月30日止），逾期支付租金的违约金14220.36元（每日按未付租金的万分之五计算，暂计算2016年8月1日至2019年9月30日）实际要求计算至李桂清履行完毕之日；3.支付尚欠供热费2437.40元（本供热费金额基于2016年至2018年两年供热费得出）。一审法院认定事实：2016年1月27日，牡丹江市廉租房建设指挥部作出准许承租公租住房通知书，内容：“西安区住房保障办：准予你办李桂清可以承租江南公租房小区7号楼1单元1501室的公租住房。建筑面积77.17平方米。经年度复审，不符合条件的将清退。凭本通知书到江南公租房物业办公室签订租赁合同”。2016年1月31日，城投公司与李桂清签订公共租赁住房租赁合同，合同约定：城投公司将坐落于牡丹江市开发区渤海街x栋x单元xxxx号公租房出租给李桂清居住使用，房屋建筑面积78.97平方米，租赁期限为一年二个月，自2016年2月1日起至2017年4月30日止，租金标准每月8.2元/平方米，月租金648元，租金交付方式为上打房租，按半年缴纳，李桂清需同时缴纳履约保证金1943元；第九条第（三）项约定：租赁期满，合同自然终止；第十条约定：李桂清应自合同解除或终止之日腾空该房屋，并结清租金、物管费、水、电、气、供热等相关费用，将房屋及附属设施交还城投公司；第十二条约定：李桂清如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金；第十三条第（二）项约定：租赁期间，由李桂清承担水、电、气、通讯、供热、有线电视收费、物业服务等费用。合同签订当日，李桂清办理了入住，并交付了相关费用，包括供热费799元（2016年2月1日至2016年4月15日）、房屋租金3885元（2016年2月1日至2016年7月31日）、履约保证金1943元、物业费682元（2016年2月至2017年1月）、电梯费468元（2016年2月至2017年1月）、工本费5元。物业费、电梯费、工本费由牡丹江星元房产有限公司收取。又查，2016年10月15日至2018年4月15日供热期间，城投公司支付给牡丹江热电有限公司本案诉争房屋供热费2437元。另查，2015年7月16日，牡丹江市物价监督管理局向牡丹江市房产管理局出具《关于确定市区公租房租金标准的意见》，主要内容为：“房产局：接到《关于市区拟执行公租房租金标准的请示》后，我局立即组织相关人员对江南公租房周边区域内房屋租赁标准进行了调查，我局成立调查队到城投公司对房屋租赁成本进行了核查，认为贵局反映的情况属实。按照省政府发布的《黑龙江省城镇保障性安居工程建设管理办法》（省政府1号令）第37条规定,按照不高于同类地段、同品质住房市场租金70%的比例确定租金标准的要求，及既要考虑保障租赁人的承受能力、也要兼顾公租房的经营保障和持续建设，可按照保本微利的原则，根据市场租金价格的变化情况，在规定的范围内适时适度进行动态调整来确定市区出租房租金标准。我局认为房产部门提出的方案中首选方案较为合理，即执行市场价格的70%。具体标准如下：……高层租金……其他楼层8.2/平方米”。一审法院认为，关于城投公司要求李桂清腾退本案诉争房屋的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。《中华人民共和国住房和城乡建设部》第三十条规定：“租赁期限届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并签订出租合同。未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房”。本案中，城投公司与李桂清签订的公共租赁住房租赁合同依法成立受法律保护，该合同租赁期限至2017年4月30日止，现合同期限已经届满，李桂清未提交其经过相关部门复审并续租的证据，故按租赁合同约定及上述规定，李桂清应将本案诉争房屋腾退并返还给城投公司，故对城投公司要求李桂清腾退租赁房屋的诉讼请求予以支持。关于城投公司提出的要求李桂清支付尚欠租金24624元的诉讼请求，《中华人民共和国住房和城乡建设部》第十九条规定：“市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施……”，第二十条规定：“公共租赁住房租赁合同约定的租金数额，应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定”。第二十一条规定“承租人应当根据合同约定，按时支付租金。承租人收入低于当地规定标准的，可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免”。本案中，城投公司及李桂清双方签订租赁合同中确定的租金标准，系根据牡丹江市人民政府批准的租金标准确定，李桂清未提供证据证明其申请了租赁补贴或减免，故应当根据租赁合同的约定支付租金。城投公司、李桂清双方租赁合同中约定月租金648元，租金系上打房租，按半年缴纳，李桂清自承租房屋以来，仅缴纳了2016年2月1日至2016年7月31日房屋租金3885元，故对城投公司主张的自2016年8月1日至2019年9月30日止的房屋租金24624元予以支持。关于城投公司主张的李桂清给付违约金14220.36元的诉讼请求，城投公司与李桂清双方在租赁合同第十二条中约定：李桂清如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。李桂清自2016年8月1日起拖欠租金至今，经计算，李桂清应付城投公司违约金6961元（自2016年8月1日至2019年9月30日），并自2019年10月1日起至实际履行给付租金义务之日止，按照未付租金数额的日万分之五支付违约金，对此予以支持，超过部分不予保护。关于城投公司主张的李桂清给付供热费2437.40元的诉讼请求，城投公司与李桂清双方在租赁合同第十三条中约定：“……（二）租赁期间，由乙方承担水、电、气、通讯、供热、有线电视收费、物业服务等费用”，根据上述约定，李桂清使用案涉房屋期间产生的供热费应由李桂清承担，根据城投公司提供的供热费票据，能够证明城投公司交付给牡丹江热电有限公司案涉房屋2016至2017年度、2017至2018年度供热费2437元，故对此数额予以支持。综上，判决：一、李桂清于判决生效之日起十五日内将坐落于牡丹江市开发区渤海街x栋x单元xxxx号、建筑面积78.97平方米房屋腾退给城投公司；二、李桂清于判决生效之日起十五日内给付城投公司2016年8月1日至2019年9月30日期间的房屋租赁费24624元，违约金6961元（自2016年8月1日至2019年9月30日止），并自2019年10月1日起至实际履行给付租金义务之日止，按照未付租金数额的日万分之五支付违约金；三、李桂清于判决生效之日起十五日内给付城投公司2016年度至2018年度的供热费2437元；四、驳回城投公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人李桂清围绕其上诉请求，举示如下证据：证据一、百度文章打印件三份，2013年4月12日牡丹江晨报复印件一张（复印件）。意在证明：案涉房屋租金标准过高，上诉人工资低，无法负担租金。证据二、江南明珠公租房租户诉求书一份（复印件）。意在证明：被上诉人收取的费用过高。证据三、房屋照片15张（复印件）。意在证明：房屋存在质量问题。证据四、照片3张（复印件）。意在证明：被上诉人将上诉人租赁房屋所在小区其他租户暖气掐断。被上诉人城投公司对上述四组证据的形式要件均有异议，按照法律规定向法院提交证据应当提供原件，该四组证据均是复印件，不符合法律规定证据的合法要件。本院认为，上诉人举示的上述证据均系复印件，无法证实其真实性，且与本案争议焦点无关，对此不予采信。被上诉人城投公司未提供新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，关于李桂清诉请不予腾退案涉房屋的问题。城投公司与李桂清签订的公共租赁住房租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，应认定合法有效。该合同约定租赁期限至2017年4月30日止，现合同期限已经届满，李桂清未提交经过相关部门复审并续租的证据，故一审法院判决李桂清将案涉房屋腾退给城投公司并无不当。关于李桂清主张案涉房屋租金过高的问题。城投公司是按牡丹江市物价监督管理局作出《关于确定市区公租房租金标准的意见》的标准，与李桂清签订公共租赁住房租赁合同，约定案涉房屋租赁费的，因此，李桂清此项主张不成立。关于李桂清主张其申请承租步梯楼，实际承租电梯楼等问题，与本案争议焦点无关，对此不予一并审理。综上，李桂清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费651元，由上诉人李桂清负担。本判决为终审判决。审判长 杜 敏审判员 贾海波审判员 杨大奎二〇二〇年八月十七日书记员 刘 宇附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。