湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7377号上诉人（原审被告）：郭萱，男，1981年8月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李杨，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贤南，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓明东，男，1989年11月24日出生，汉族，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：龙会全，湖南仁翰律师事务所律师。上诉人郭萱与被上诉人邓明东房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初2786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭萱上诉请求：1、请求撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初012号民事判决书第二项判决，依法改判上诉人无需赔偿被上诉人损失5000元，上诉人无需向被上诉人支付违约金10000元。2、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定错误，判决上诉人向被上诉人赔偿损失及支付违约金没有事实依据。上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》是配合被上诉人与案外人刘卫转租的手续。在上诉人与案外人刘卫签订《商铺租赁合同》时，上诉人并不知晓涉案房屋因案外人翟永斌债务问题被法院查封的事实，被上诉人提供的证据也可证实是被上诉人告知了上诉人涉案房屋查封的情况。涉案房屋是案外人翟永斌为了抵偿上诉人的债务而租给上诉人。上诉人不存在隐瞒涉案房屋被查封的事实，让上诉人赔偿被上诉人5000元是错误的。且被上诉人是否实际发生损失缺乏证据证明。在上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》第九条中约定的是没有违反合同情况下解除合同或租给别人，才赔偿违约金，上诉人没有接触合同也没有租给他人，在上诉人没有违约的情形下，让上诉人支付违约金显然是错误的。涉案方案因案外人债务问题被法院查封导致上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》无法履行，上诉人与被上诉人均没有过错，涉案房屋系因案外人翟永斌债务问题被法院查封导致《商铺租赁合同》无法履行给上诉人带来巨大的损失，根据公平原则，上诉人仅应该将已经收取的租金及押金还给被上诉人。邓明东答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对上诉人的上诉请求应予驳回。邓明东向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除《商铺租赁合同》；2.判令郭萱立即返还邓明东缴纳的押金50000元以及商铺租金29000元；3.判令郭萱赔偿邓明东碗筷购买费用、净水器、收银系统、网络安装费用、燃气（精醇）费用等直接经济损失15205元；4.判令郭萱向邓明东支付违约金100000元；5.判令郭萱承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年6月10日，邓明东就承租位于长沙经营餐馆，与郭萱签订了《商铺租赁合同》，租赁期为1.5年，租金每月9000元。邓明东共向郭萱交纳了押金50000元、6个月租金54000元。2018年7月15日，在邓明东完成开业准备之际，收到法院强制搬离通知，并被迫搬离商铺。经查，涉案商铺在2016年12月9日就已被长沙市芙蓉区人民法院依据（2016）湘0102民初5135号民事裁定书查封。郭萱在商铺被法院查封的情况下，还将商铺出租的行为构成违约。后经邓明东多次与郭萱沟通解决，郭萱仅退还了邓明东25000元租金。郭萱拒不退还押金、租金，不承担邓明东损失的行为构成违约，严重侵害了邓明东的合法权益，郭萱应退还邓明东缴纳的押金与租金，并按合同第九条之约定向邓明东支付10万元违约金。为维护自身合法权益，邓明东特起诉至法院。一审法院认为：邓明东与郭萱签订的涉案《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，该合同合法有效，合同双方均应行使合同权利并履行各自的合同义务。郭萱作为出租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”然涉案《商铺租赁合同》签订后不久，原告即因涉案商铺被法院查封、拍卖而无法使用涉案商铺，致使邓明东被迫搬离涉案商铺而遭受损失，郭萱显然未尽到上述法律规定的义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任并赔偿原告因此遭受的损失。关于邓明东要求解除双方签订的涉案《商铺租赁合同》的诉请。因邓明东已于2018年7月21日从涉案商铺搬离，且邓明东已在2019年12月3日发送给被告的《律师函》中明确表示了解除上述租赁合同，故自2019年12月3日起双方签订的租赁合同已经解除，其现再次要求解除已无解除的事实基础，故对其该项诉请，原审法院不予支持。关于邓明东要求郭萱退还其50000元押金及29000元租金的诉请，因双方租赁合同已经解除且郭萱对退还上述费用无异议，故原审法院予以支持。关于邓明东主张的碗筷购买费用、净水器、收银系统、网络安装费用、燃气（精醇）费用等直接损失，邓明东未提供相应的证据证明其受损的具体情况，亦未就其损失申请评估鉴定，且邓明东在庭审中已明确认可其已将净水器、收银系统、部分碗筷搬回，考虑到邓明东在涉案租赁合同履行过程中确有受损，故原审法院结合其受损的实际情况及提交的相关证据材料，从公平合理的角度出发，酌定由郭萱赔偿其上述损失共计5000元。关于违约金的认定问题，虽然涉案《商铺租赁合同》第九条第2款已明确约定违约金数额为100000元，但该约定明显过高，原审法院根据邓明东受损的实际情况及被告违约的程度，对双方约定的违约金数额予以适当调整，酌定由郭萱支付邓明东违约金10000元。一审法院根据依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限郭萱于本判决生效之日起十日内退还邓明东租金29000元、押金50000元；二、限郭萱于本判决生效之日起十日内向邓明东赔偿损失5000元，并支付邓明东违约金10000元；三、驳回邓明东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2092元，由邓明东负担592元，由郭萱负担1500元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，上诉人与被上诉人未提供新证据。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人主张其不存在隐瞒涉案房屋被查封的事实，未提交书面通知等证据予以证明。故本院对其上述主张不予采信。上诉人未尽到在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，已经构成违约，理应承担相应的违约责任并赔偿被上诉人因此遭受的损失。关于承担何种违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院认为，虽然违约金的适用不以造成实际损失为前提，但最终违约金的金额的确定是以造成的实际损失为参考标准的。综合全案的情况，考虑到邓明东租赁涉案门面进行经营，现因涉案房屋无法继续承租，必然给邓明东造成相应的损失，再结合郭萱违约的程度，本院依法酌定由郭萱支付邓明东违约金15000元，对于邓明东主张的损害赔偿本院不再予以支持，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。综上所述，郭萱的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初2786号民事判决第一项、第三项，即郭萱十日内退还邓明东租金29000元、押金50000元；驳回邓明东的其他诉讼请求。二、变更长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初2786号民事判决第二项为：郭萱十日内向邓明东支付违约金15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2092元，由邓明东负担692元，由被告郭萱负担1400元。二审案件受理费175元，由郭萱负担100元，由邓明东负担75元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年八月十三日法官助理李婉瑶书记员谢威源附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。