山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终2900号上诉人（原审被告）：邹平新纪元置业有限公司，住所地邹平市黛溪办南营村委。法定代表人：胡宝正，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜晓栋，山东振民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王鹏，男，1982年12月26日出生，汉族，居民，住邹平市。委托诉讼代理人：杨惠美，山东文昂律师事务所律师。上诉人邹平新纪元置业有限公司（以下简称新纪元公司）因与被上诉人王鹏商品房销售合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院(2020)鲁1626民初1062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新纪元公司上诉请求:1.撤销（2020）鲁1626民初1062号判决，并改判新纪元公司支付王鹏自2017年6月15日至2020年3月25日期间逾期办证违约金，并调整减少逾期办证违约金；2.一、二审全部诉讼费用由王鹏承担。事实与理由：1.一审法院认定事实及适用法律错误。新纪元公司已于2020年3月25日取得涉案房屋的不动产权证书，即已具备为王鹏办证的条件。而早在2019年10月份，新纪元公司就已经在涉案房屋的楼栋门口张贴通知，通知包括王鹏在内的业主准备相关材料，准备办理不动产权证书。办理产权证书是需要王鹏本人到不动产登记部门办理，新纪元公司只是负有协助义务。在新纪元公司已具备为王鹏办理产权证书的条件下，因王鹏自身原因拒不办理，其存在过错，应承担不利后果。因此，一审法院将逾期办证违约金计算到判决之日起于法无据。2.一审法院认定的逾期办证违约金标准过高。因新纪元公司与王鹏签订的《商品房买卖合同》系房屋主管部门提供的制式合同，合同中关于逾期办证的违约金计算标准并非是双方真实意思表示。自王鹏购买房屋后，房屋价格并未降低，即因未办证的实际损失较少。因此，按照双方的合同约定的逾期办证违约金明显过高。在一审过程中，新纪元公司也明确提出双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。但一审法院并未予以调整。王鹏辩称，一审法院认定事实及适用法律正确，要求维持原判。理由如下：1.双方签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同约定新纪元公司应于2016年6月30日前办理完涉案商品房的初始登记，王鹏与新纪元公司均认可涉案房屋于2015年6月24日交付，新纪元公司最迟应于2017年6月14日办理转移登记，新纪元公司于2020年3月25日取得原始登记，至今仍未协助办理房屋所有权转移登记，构成违约。2.新纪元公司辩称双方约定的违约金过高。合同第十二条约定系双方真实意思表示，无法定可撤销或无效情形，且新纪元公司并未提交违约金过高的证据。双方之间的商品房买卖合同，是新纪元公司提供的，已在邹平市房管部门备案，新纪元公司主张违约金过高无事实和法律依据，不能成立。王鹏向一审法院起诉请求：1.新纪元公司履行合同义务即为王鹏办理房地产权证书；2.新纪元公司按615000元为基数，支付2016年7月1日至2020年3月11日的逾期办证违约金83025元，4.新纪元公司按615000元为基数，支付2020年3月11日起至实际判决之日止的逾期办证违约金；5.本案诉讼费用及相关费用由新纪元公司承担。一审法院认定事实：2015年6月6日，王鹏（买受人）与新纪元公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定由王鹏购买新纪元公司开发的邹平市黛溪街道办事处南营村黛溪湾11幢2单元2-1102号房屋一套，建筑面积为150.17平方米；附属物为储藏室18号，预测建筑面积为40.97平方米；商品房总价款为615000元。合同第十条约定：出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十一条房屋登记第三项约定出卖人应当在2016年6月30日前，办理完该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；第四项约定商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。双方在合同附件四中约定，王鹏应在2015年6月5日前支付首付款185000元，剩余房款430000元于2015年6月20日前办理完毕银行按揭手续。2015年5月25日，王鹏依约支付了购房款185000元，2015年6月19日，王鹏通过中国农业银行股份有限公司按揭贷款支付购房款430000元。2015年6月24日，王鹏领取了涉案房屋入门户钥匙，涉案房屋交付王鹏使用，王鹏向新纪元公司交纳房地产工本费、燃气开通费、交易手续费、电话电视宽带费用。2017年11月28日，王鹏向新纪元公司交纳房屋维修基金9034.20元，房屋契税9245.89元。2020年3月25日，新纪元公司取得的涉案房屋所在楼栋（即黛溪湾小区11号楼）的不动产权证书。由于新纪元公司逾期办证，致王鹏向一审法院提起诉讼，要求新纪元公司协助办理房屋产权证书并支付违约金。新纪元公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。一审法院认为，王鹏与新纪元公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。王鹏支付了全部购房款，新纪元公司应当按照合同约定交付房屋、协助王鹏办理房屋产权登记。王鹏主张新纪元公司支付逾期办证违约金，根据《商品房预售合同》第二十一条明确约定，新纪元公司应在2016年6月30日前办理完涉案商品房所在楼栋的房屋所有权的初始登记。商品房交付后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，因新纪元公司责任导致王鹏未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，自王鹏应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，新纪元公司应按日向王鹏支付全部已付款万分之一的违约金。诉讼双方均认可涉案房屋于2015年6月24日交付使用，故新纪元公司最迟应于2017年6月14日办理转移登记，新纪元公司于2020年3月25日取得原始登记，至今尚未协助王鹏办理房屋所有权转移登记，构成违约，新纪元公司应当按照合同约定支付逾期办证违约金，以615000元为基数，自2017年6月15日起按日万分之一计算计算违约金，王鹏主张截至判决之日的违约金系对自我权利的自由处分，未违反法律法规的强制性规定，予以支持。截至2020年5月15日，新纪元公司应支付违约金为65497.50元（615000元×0.0001×1065天）。新纪元公司辩称新纪元公司已取得涉案房屋的原始登记，具备办理转移登记的条件，未办证责任在于王鹏。一审法院认为新纪元公司取得原始登记时间已远远超过合同约定期限，且新纪元公司未举证证明其已履行告知王鹏办理转移登记等协助义务，对新纪元公司该项辩称意见，不予采纳。新纪元公司辩称违约金过高，一审法院认为新纪元公司未提交违约金过高的初步证据，按日万分之一计算违约金的计算方法并不高于法律规定未约定违约金情形下的计算方法，诉讼双方关于违约金的约定条款系双方真实意思表示，无法定可撤销或无效情形，故对新纪元公司该抗辩意见，不予支持。综上所述，王鹏部分诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。王鹏其他诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邹平新纪元置业有限公司于本判决生效之日起五日内协助王鹏办理邹平市黛溪街道办事处黛溪湾11号楼2单元2-1102室及储藏室18号的不动产权转移登记手续；二、邹平新纪元置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付王鹏2017年6月15日至2020年5月15日期间逾期办证违约金65497.50元；三、驳回王鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取938元，财产保全费920元，共计1858元，由王鹏负担618元，邹平新纪元置业有限公司负担12340元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王鹏与新纪元公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。新纪元公司未在双方合同约定的期限内办理完涉案房屋的初始登记，导致王鹏至今未能取得房屋所有权登记，已构成违约，应承担违约责任。故一审根据双方合同约定，结合王鹏的诉请，判令新纪元公司支付王鹏自2017年6月15日至2020年5月15日期间的逾期办证违约金并无不当。新纪元公司虽于2020年3月25日取得涉案房屋原始登记，但其并未提交证据证明此后曾通知王鹏办理所有权登记手续，故其上诉主张王鹏因自身原因未能办理所有权登记手续缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金标准的问题。双方合同对违约金条款的约定，系双方真实意思表示，无法定可撤销或无效情形。双方合同中按已交房款日万分之一计算违约金的约定并不明显过高,且新纪元公司亦未举证证明该违约金过分高于实际损失,故对新纪元公司要求调低违约金的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人新纪元公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1876元，由上诉人邹平新纪元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  王正真审判员  张 珊二〇二〇年八月十三日法官助理徐丽萍书记员张真真