云南省易门县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0425民初787号 原告：姚翠玲，女，1978年8月3日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。 原告：王成伟，男，1973年5月16日生，汉族，住云南省玉溪市易门县。 两原告委托诉讼代理人：杨维志，云南世博律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 两原告委托诉讼代理人：佘玮，云南世博律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：段鸿，男，1973年10月3日生，汉族，住云南省玉溪市易门县，现住云南省玉溪市易门县。 原告姚翠玲、王成伟与被告段鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后依法适用简易程序，于2020年8月26日在本院第二法庭公开开庭进行了审理。原告姚翠玲、王成伟委托诉讼代理人佘玮到庭参加诉讼，被告段鸿经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 原告姚翠玲、王成伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年4月20日至2020年7月16日的房屋租金395848元（其中，2018年4月20日至2019年4月19日的租金170000元；2019年4月20日至2020年4月19日的租金180000元；自2020年4月20日起租金为190000元，按照每日521元计算88天，计45848元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年3月18日，姚翠玲与段鸿签订《房屋出租协议》，约定由姚翠玲将易门县一楼房屋出租给段鸿，租赁期限自2015年3月20日起至2018年4月19日止，租金首年为140000元，第二年为150000元，第三年为160000元。上述出租房屋系王成伟、姚翠玲的夫妻共同财产。2017年7月17日，段鸿在未经王成伟、姚翠玲同意的情况下，擅自与黄君海签订《房屋出租协议》，租赁期限自2017年7月17日至2020年7月16日止。之后段鸿就将租赁房屋交由黄君海使用，并向黄君海收取了房屋租金及转让费。然而，自2018年4月20日起，王成伟、姚翠玲再未收到过段鸿支付的房屋租金。根据合同法规定，王成伟、姚翠玲有权要求段鸿支付自2018年4月20日起至房屋交还之日止的租金。2020年7月16日，因黄君海与段鸿之间转租合同期限届满，黄君海向王成伟、姚翠玲交还了租赁房屋。综上，被告段鸿擅自转租且未支付2018年4月20日起的租金，严重损害原告王成伟、姚翠玲的合法权益，故依法提起诉讼。 被告段鸿提出书面答辩称，段鸿与黄君海的出租协议约定房屋租金标准为：2017年7月17日至2020年7月19日的租金450000元，除以36个月，每个月为12500元，其中2017年4月20日至2018年4月19日的租金已支付王成伟150000元。2018年4月20日至2018年7月18日租金为3个月，合计37500元，2018年7月19日至2020年7月18日租金300000元，共计337500元。 本院经审理认定案件事实如下：2015年3月18日，王成伟之妻姚翠玲作为出租方（甲方），与段鸿作为承租方（乙方）签订《房屋出租协议》，协议约定：甲方将坐落于易门县房屋一楼出租给乙方使用；租期为三年，从2015年4月20日起到2018年4月19日止；房屋租金首年为140000元，第二年为150000元，第三年为160000元；在房屋租期内，乙方不得进行房屋转让，若乙方转向经营或结束经营用不着房子时，乙方必须将房屋归回给甲方由甲方自行处理；若乙方一定要转租房屋来减少亏本，也必须征得甲方同意并分予甲方一半的转让费方可转租。《房屋出租协议》还对其他内容进行了约定。《房屋出租协议》中所涉房屋登记在王成伟、姚翠玲名下。 2017年7月17日，段鸿作为出租方（甲方），与黄君海作为承租方（乙方）签订《房屋出租协议》，协议约定：甲方将坐落于易门县的房屋一楼出租给乙方使用，房屋出租期七年，自2017年7月17日起至2024年7月16日止；租金标准为：2017年7月17日起至2020年7月16日的租金450000元、店内投入折旧20000元、转让费70000元、店内货物44390元；自2020年7月17日第四年开始每年租金以前三年（市场）的为基础，随行就市。《房屋出租协议》还对其他内容进行了约定。 另查，2018年4月19日之前的王成伟、姚翠玲与段鸿之间的涉案房屋租金已结清。2020年7月16日前，黄君海已将其承租的坐落于易门县房屋一楼交还王成伟、姚翠玲。再查，段鸿与黄君海于2017年7月17日签订的《房屋出租协议》效力问题，经云南省玉溪市中级人民法院审理，作出（2018）云04民终788号民事判决书，判决该《房屋出租协议》合法有效。 上述事实，有房屋出租协议、房屋所有权证、土地使用权证、（2018）云04民终788号民事判决书等证据及当事人的陈述在卷佐证。 本案争议焦点在于2018年4月20日起至2020年7月16日止，涉案房屋租金如何确定的问题。 本院认为，原告姚翠玲与被告段鸿签订的《房屋出租协议》合法有效，当事人应当恪守，并按照约定全面履行自己的义务。在租赁期间内，被告段鸿又将涉案房屋转租黄君海并签订《房屋出租协议》，该协议的效力问题业经云南省玉溪市中级人民法院（2018）云04民终788号民事判决确认为有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据案件事实和法律规定，在本案证据没有显示当事人另有约定，本院认定原告姚翠玲与被告段鸿签订《房屋出租协议》约定的租赁期间届满后，即2018年4月19日后应为被告段鸿继续租赁涉案房屋，原租赁合同继续有效，对当事人仍然具有法律约束力，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，涉案房屋已由黄君海于2020年7月16日前交还原告姚翠玲、王成伟，且被告段鸿尚欠原告姚翠玲、王成伟自2018年4月20日起的房屋租金未支付，现原告姚翠玲、王成伟已提起诉讼，诉请被告段鸿给付尚欠的房屋租金。故，本院认定原告姚翠玲与被告段鸿签订的《房屋出租协议》已予以解除，自2018年4月20日起至2020年7月16日止期间的涉案房屋租金，依法应由被告段鸿向原告姚翠玲、王成伟给付。具体的房屋租金金额，综合上述分析认定及原告姚翠玲与被告段鸿签订的《房屋出租协议》约定，本院确定自2018年4月20日起至2020年7月16日止期间的房屋租金，以每年160000元计算，合计358575元。对于被告段鸿与黄君海之间属另一法律关系，可由当事人另行处理。被告段鸿经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃对本案原告姚翠玲、王成伟的诉讼主张及诉讼请求的抗辩权，所产生的法律后果应由其自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告段鸿于判决生效之日起十五日内向原告姚翠玲、王成伟支付房屋租金358575元。 二、驳回原告姚翠玲、王成伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半计3619元（原告姚翠玲、王成伟已预交），由原告姚翠玲、王成伟负担341元，被告段鸿负担3278元（应于判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以自本判决规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请执行。 审 判 员 郭成仁 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 刘巧飞 书 记 员 杨玉莹