湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1126民初1459号 原告：仝显勇，男，汉族，农民。 委托诉讼代理人（特别授权）：仝显飞，男，系原告仝显勇堂兄（原告仝显勇住所地村民委员会推荐）。 被告：宁远县家馨房产中介信息服务中心，住所地宁远县舜陵街道九嶷中路265号。 经营者：李兰君。 委托诉讼代理人（特别授权）：易少勋，男，该单位员工。 被告：雷鸿城，女，汉族，农民。 被告：杨康，男，汉族，农民。 原告仝显勇诉被告宁远县家馨房产中介信息服务中心（以下简称家馨服务中心）定金合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日第一次公开开庭进行了审理，原告仝显勇及其委托诉讼代理人仝显飞，被告家馨服务中心的经营者李兰君到庭参加诉讼。2020年7月1日，本院依法追加雷鸿城、杨康为共同被告，并于2020年7月22日第二次公开开庭进行了审理，原告仝显勇及其委托诉讼代理人仝显飞，被告家馨服务中心的委托诉讼代理人易少勋到庭参加诉讼，被告雷鸿城、杨康经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仝显勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告家馨服务中心退还购房定金10000元，被告雷鸿城、杨康承担连带给付责任；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年3月7日，原告经过被告家馨服务中心时，被告家馨服务中心向原告推荐位于宁远县湾子里52号的房屋，经现场看房，按被告家馨服务中心要求交纳了购房定金10000元，并在收据后面加上“以正式合同为准”的说明。2020年5月6日，在与房屋所有人协商正式合同时，由于双方分歧较大，未能达成合意，购房合同没有订立，原告要求被告退还定金被拒绝。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同当事人。本案中，被告家馨服务中心作为中介，原告作为购房人，双方只能订立居间合同，不能订立定金合同，被告家馨服务中心无权向原告收取购房定金，定金合同无效，应该将定金返还原告。被告家馨服务中心收取原告定金后，立即将定金转给被告雷鸿城、杨康，故被告雷鸿城、杨康应承担连带责任。为维护原告的合法权益，恳请支持原告所请。 被告家馨服务中心辩称，1、原告在缴纳购房定金前已通过我单位详细了解到该房产的现状、出售价格、过户费用、中介服务费、收款方式，明确定金协议签订后的双方约束功能，并与房屋所有权人沟通好付款的方式；2、业主收到定金后，买卖双方约定2020年5月6日至5月8日签订正式合同，业主5月6日请假从广东的工作单位回到宁远，按照约定时间与买主签订正式房屋买卖合同，但此时，仝显勇之堂兄提出“万一贷款额度不足以支付总房款”以及“借贷后月供负担”问题，影响正式买卖合同的签署，对其堂兄提出的问题，我单位请来了房贷合作银行的工作人员现场解释并明确了借贷额度，可以支付总房款，并且承诺原告万一有差额，由我单位借款补足，免除了购买方的后顾之忧；3、对于原告诉我单位无权收取定金一事，我单位从业人员杨本喜与业主同村同族，且业主与杨本喜签订了《授权委托书》，因此杨本喜具备与购买人签订《定金协议》的资格，所收定金应受法律保护，购买人无权要求退还。我方不存在虚假及不现实的行为，杨本喜与雷鸿城签订的授权委托书是合法有效的，杨本喜与仝显勇的聊天记录可以证明，原告对该房产的所有权人为雷鸿城、杨康是知情的，我方已经履行了中介的责任与义务，不需要承担责任。综上，原告要求退还定金无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告雷鸿城、杨康未作答辩。 原告仝显勇为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、个体工商户登记信息，拟证明被告家馨服务中心的业务范围是从事房产中介；2、定金收据，拟证明被告以监管为名收受原告定金的事实；3、原告与杨本喜的微信聊天记录及交易房屋的不动产证复印件，拟证明定金收据的业主签字人杨本喜不是交易房屋的所有人，是居间人，又是售房的代理人，不符合法律规定，其行为属于无效民事行为；4、购房合同草案、微信记录，拟证明原告与卖房人雷鸿城、杨康的购房合同因付款方式协商不成，购房合同没有成立。以上证据，被告雷鸿城、杨康未到庭质证。被告家馨服务中心质证如下：1号证据，无异议；2号证据，定金是我们代收的，并已将定金交给业主；3号证据，杨本喜签订合同是由业主授权的；4号证据，我们最初提供给原告的合同是没有“如果银行贷款出现问题则甲方退还已付首付款及定金，合同终止。”的内容，这一内容是根据原告的意见增加的，后房屋业主不同意，导致正式合同不能签订，微信内容是真实的。 被告家馨服务中心为支持其主张向本院提交如下证据：1、授权委托书，拟证明杨本喜是经业主授权签订合同的；2、转账记录，拟证明家馨服务中心只是代收定金，定金已经转给业主了。以上证据，被告雷鸿城、杨康未到庭质证。原告质证如下：1号证据，不予认可，原告没有看见过这份授权委托书，原告曾要求被告出具授权委托书，但被告没有给我们看过，虽然业主可事后追认，杨本喜在本案中具有双重身份，与公司签订合同不符合法律规定；2号证据，我方没有与业主发生法律关系，且被告是以监管人的身份收取定金，不仅要收卖方的定金也应该收买方的定金，但被告将定金转给业主，与业主有串通的可能。 本院审查认为，原告提交的1、2、4号证据及被告家馨服务中心提交的1、2号证据，具备真实性、合法性和关联性，与待证事实相符，本院予以采信；原告提交的3号证据，被告家馨服务中心对真实性无异议，本院对真实性予以确认，关于原告与杨本喜之间行为的性质及效力问题，本院将在判决说理部分综合全案事实作出评判。 被告雷鸿城、杨康未向本院提供证据。 根据以上采信的证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：被告家馨服务中心是一家经营房地产中介的个体工商户，杨本喜系被告家馨服务中心的业务员。被告雷鸿城、杨康系夫妻，2020年2月23日，被告雷鸿城出具授权委托书，委托杨本喜全权代表处理其位于宁远县城湾子里52号六楼商品房出售相关事宜包括代签房屋买卖定金协议、代收房屋买卖出售定金。2020年3月7日，原告仝显勇来到被告家馨服务中心拟求购房屋，业务员杨本喜接待原告并推荐被告雷鸿城、杨康位于宁远县城湾子里52号的房屋，经现场看房后，原告仝显勇与杨本喜就房屋位置、面积、出售价款、付款方式及中介费标准进行磋商后达成口头协议，其中付款方式确定为首付140900元，剩余房款330000元用该房屋向银行申请抵押贷款支付，并约定等被告雷鸿城、杨康从广东回来签订正式合同，被告家馨服务中心收取原告仝显勇购房定金10000元并出具了收据，收据内容为“今收到仝显勇购房定金10000元，双方同意家馨房产中介监管。该房位于宁远县湾子里52号，面积122.78平方米，总价470900元，定金期间若卖主不卖，定金双倍赔偿给买主，若买主反悔，定金不退。”另收据上特别备注“以正式合同为准”的内容，原告仝显勇作为买主在收据上签字同意，被告家馨服务中心的业务员杨本喜代表业主即卖房一方亦在收据上签字同意，被告家馨服务中心当天将10000元定金转给了被告杨康。2020年5月6日，原告仝显勇与被告雷鸿城、杨康协商正式合同时，原告仝显勇提出对原付款方式条款进行补充，原付款方式条款内容为“分两次付款，第一次在双方签订本合同之日支付首付款140900元，第二笔剩余房款330000元办理房屋抵押贷款，在甲方（雷鸿城、杨康）协助下乙方（仝显勇）向银行提出申请，经银行批准后，由银行一次性打入甲方指定银行卡内。若贷款额度不足以支付总房款则按如下约定：贷款额度达到30万元，余下3万元，由乙方在10日内补齐，贷款额达不到30万元，则由中介按同等银行贷款利率借给乙方补齐。”原告要求增加约定“如果银行贷款出现问题则甲方退还已付首付款及定金，合同终止。”的内容，被告雷鸿城、杨康不同意，导致双方未能签订正式房屋买卖合同。原告仝显勇遂以合同未成立为由要求被告退还定金，被告以原告反悔违约拒不退还，双方发生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，原告仝显勇向被告雷鸿城、杨康交付10000元购房定金属实，双方据此成立定金合同且合法有效。本案争议的焦点是：一、原告仝显勇与被告雷鸿城、杨康之间的房屋买卖合同是否成立？经查，原告仝显勇与被告雷鸿城、杨康的代理人杨本喜仅就房屋位置、面积、出售价款、付款方式及中介费收取进行磋商并达成口头协议，对出售房屋的交付期限以及办理产权登记、税费承担等房屋买卖合同重要条款内容均未进行磋商明确，且双方约定等被告雷鸿城、杨康从广东回来签订正式合同，原、被告三方签字确认的定金收据上亦特别备注“以正式合同为准”的内容。以上事实足以认定原告仝显勇与被告雷鸿城、杨康之间的房屋买卖合同尚未成立，原告仝显勇与杨本喜之间的口头约定实际上是双方为将来订立正式房屋买卖合同所达成的一种协议，应当认定为预约合同。该预约合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方具有约束力。二、原告仝显勇的行为是否构成违约？预约合同的目的，就是在正式合同订立前先行明确部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至正式合同订立。预约合同的意义，就是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式合同创造条件。因此，在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已确定条款、提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立正式合同，都构成对预约合同的违反，应当承担违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使正式合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不构成对预约合同的违反。本案中，原告仝显勇与杨本喜在预约合同中约定的付款方式为“分两次付款，第一次在双方签订本合同之日支付首付款140900元，第二笔剩余房款330000元办理房屋抵押贷款，在甲方（雷鸿城、杨康）协助下乙方（仝显勇）向银行提出申请，经银行批准后，由银行一次性打入甲方指定银行卡内。若贷款额度不足以支付总房款则按如下约定：贷款额度达到30万元，余下3万元，由乙方在10日内补齐，贷款额达不到30万元，则由中介按同等银行贷款利率借给乙方补齐。”以上约定遗漏了银行不批准发放贷款的情形如何处理，原告要求补充约定“如果银行贷款出现问题则甲方退还已付首付款及定金，合同终止。”的内容，恰好弥补该项遗漏，避免发生因银行不批准发放贷款导致无约定可循引起争执，该补充约定并没有否认预约合同中确定的付款方式；且预约合同约定第二笔剩余房款330000元用涉案房屋抵押贷款支付，如果银行不批准发放抵押贷款，原告在无付款能力的情形下决定不购买房屋亦符合常理，因此，原告要求补充约定“如果银行贷款出现问题则甲方退还已付首付款及定金，合同终止。”的内容符合本案客观实际，没有违背公平、诚信原则，故原告的行为不构成对预约合同的违反，被告雷鸿城、杨康应当向原告退还10000元定金。被告家馨服务中心私自将其监管的10000元定金交付给被告雷鸿城、杨康，其行为构成违约，应当对返还原告的10000元定金承担连带责任。被告家馨服务中心提出“原告仝显勇违反房屋买卖合同约定，无权要求退还定金”的抗辩理由，缺乏事实依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告雷鸿城、杨康于本判决生效后十日内返还原告仝显勇定金10000元；被告宁远县家馨房产中介信息服务中心对上述定金承担连带返还责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告雷鸿城、杨康、宁远县家馨房产中介信息服务中心负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应当书面向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员 谭国勇 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 李 环 书 记 员 郑毓慧 附相关法条： 1．《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。