江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏08民终1532号 上诉人（原审被告）：淮安市德远房屋租赁管理中心（原名淮安市通泰五金加工厂），住所地淮安市清江浦区延安东路99号1幢1室。 投资人：王玉华，该单位经理。 委托诉讼代理人：王国亮，该单位员工。 委托诉讼代理人：尹平，江苏益言律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：井玄，男，1989年2月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：武超平，江苏圣火律师事务所律师。 上诉人淮安市德远房屋租赁管理中心（以下除判决主文外简称德远房屋租赁中心）因与被上诉人井玄排除妨害纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人德远房屋租赁中心上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人井玄的一审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人井玄的起诉案由和立案案由均系房屋租赁合同纠纷，该案由恰当，一审庭审后，本案案由变更为排除妨害纠纷，但无法回避合同效力问题，应遵循房屋租赁合同的规定，对合同效力及上诉人德远房屋租赁中心应否承担适当履行合同的义务进行审查。二、一审审理过程中，上诉人向一审法院档案室调取了（2016）苏0811民初1205号案件的卷宗材料，其中包括郑学军与谢海林2012年8月2日签订的房屋租赁合同，该合同是实际履行的合同，其约定的租期、租金是真实的，本案中郑学军与谢海林2012年3月20日签订的房屋租赁合同是虚假的，承继该合同的谢海林与被上诉人井玄2016年12月28日签订的合同应为无效合同，被上诉人井玄存在主观恶意的可能性。三、即使按照一审判决的逻辑，也不应判决上诉人德远房屋租赁中心恢复水电供应。全面支付租金是被上诉人井玄的先合同义务，是其诉请成立的前提，故一审应查清被上诉人井玄是否已交清租金，在被上诉人井玄拖欠租金的情况下，上诉人德远房屋租赁中心有权拒绝履行适租的后合同义务，包括恢复水电供应。四、本案表面上是无标的额的水电供应纠纷，但涉及到租赁合同的效力、真实租金数额及去向、真实归属规避执行等问题，应作为犯罪线索移送公安或检察机关查处，待查明情况后，再对本案作出裁决。 被上诉人井玄答辩称，不论2012年3月20日的房屋租赁合同是否有效，2016年12月28日的房屋租赁合同是有效的，井玄合法占有租赁房屋，即使欠付租金，德远房屋租赁中心亦不能断水断电，何况井玄并不欠付租金。一审判决正确，请求维持原判。 井玄向一审法院起诉请求：请求判令德远房屋租赁中心立即为井玄租赁的延安东路99号1幢1室房屋恢复供电、供水。 一审法院认定事实：淮安市通泰五金加工厂（以下简称通泰五金厂）为淮安市延安东路99号1幢1室房屋（建筑面积8518.04平方米）所有权人。2003年5月14日案外人左才注册成立个人独资企业通泰五金厂。2006年8月2日，通泰五金厂投资人变更为郑学军。2018年4月11日，通泰五金厂投资人由郑学军变更为左才。2018年7月23日，通泰五金厂投资人由左才变更为王玉华。2020年1月16日，通泰五金厂更名为德远房屋租赁中心。 2012年3月20日，案外人谢海林与郑学军签订“房屋租赁合同”一份，约定出租方（甲方）：淮安市通泰五金加工厂（郑学军），承租方（乙方）：淮安市皇仕堡会所有限公司（谢海林），约定：第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1、甲方将位于淮安市清浦区，二层至顶层所有房屋出租给乙方经营使用（房产证面积为5500平方）。2、上述出租房屋现已装修使用（目前处于停业状态），乙方同意转让甲方投资装潢装修及租赁房屋内现有健身器材费用为140万元。第三条租赁期限、用途。1、该房屋租赁期限为18年，自2012年4月1日起至2030年3月30日止。第四条租金及甲方投资装潢装修及租赁房屋内现有健身器材等设施转让费支付方式。一、租金：1、该房屋从2012年4月1日到2017年3月30日五年，每年房屋租金为20万元（大写：贰拾万元每年）。2、该房屋从2017年4月1日到2022年3月30日五年，每年租金30万元（大写：叁拾万元每年）。3、该房屋从2022年4月1日到2027年3月30日五年，每年租金40万元（大写：肆拾万元每年）。4、该房屋从2027年4月1日到2030年3月30日五年，每年租金50万元（大写：伍拾万元每年）。……。通泰五金厂在合同加盖公章。 2016年12月28日，谢海林（合同中甲方）与井玄（合同中乙方）签订“房屋租赁合同”，经郑学军、通泰五金厂同意，谢海林将其承租的前述所有房屋转租给井玄使用，约定：1、租赁期限：甲方与房东签订的房屋租赁期限为2012年4月1日至2030年3月30日，现甲方在剩余租期内将租赁房屋转租给乙方。2、租金：甲乙双方约定，租金数额按照如下标准确定。自2017年4月1日到2022年3月30日，每年租金30万元，2022年4月1日到2027年3月30日，每年租金40万元，2027年4月1日到2030年3月30日，每年租金50万元。3、租金给付时间和方式：按照先交租金后用房原则，乙方在每个租赁年度前十日内支付一年度的租金。乙方直接向淮安市通泰五金加工厂给付租金，自本协议签订之日起，淮安市通泰五金加工厂、郑学军（以下简称房东）均不得再向甲方主张房屋，房东有权直接向乙方主张房租。4、在2017年1月1日之前，甲方不欠房东任何租金，甲方与房东之间不存在租金方面的争议。5、乙方确认，签订本协议时，已经全部接受到房东合同上约定的全部房屋和设施、设备，乙方已经对房屋和设施设备验收完毕，双方对此没有任何异议。……10、乙方必须诚信履行合同的各项条款，如果乙方违约，导致双方本合同无法继续履行的，则甲方有权追究乙方的违约责任。如果本合同在合同期限内提前中止的，无论本合同是因为何种原因导致合同无法继续履行的，均由房东承继乙方的本合同义务，房东不得向甲方主张租金以及其他权利。……。通泰五金厂在该合同上加盖公章，并由当时的投资人郑学军签名。合同签订后，井玄在租赁房屋内经营“淮安市乐仕堡健身会所有限公司”，其为法定代表人。 2019年9月10日、2020年1月2日、2020年1月17日，通泰五金厂向井玄发布三份缴纳房租通知，其中通知明确载明合同继续履行，并要求井玄将涉案房屋2018年、2019年、2020年度的房租共计90万元交至一楼市场管理办公室。2020年3月16日，井玄因前述出租房屋用电的问题与案外人刘金海发生纠纷，淮安市公安局清江浦分局南站警务工作站出警处理。 另查明，2016年4月5日，通泰五金厂和郑学军将谢海林诉至法院，要求与谢海林解除房屋租赁合同并支付欠付租金。该案所涉房屋租赁合同系郑学军与谢海林于2012年8月2日所签，合同期限及房屋租金均与本案中郑学军与谢海林所签合同不同。后通泰五金厂、郑学军撤诉，法院予以准许。 2016年11月22日，左才将通泰五金厂、郑学军诉至一审法院，要求确认《关于收购原通泰五金加工厂土地资产协议》无效，变更通泰五金加工厂投资人为左才，郑学军承担违约金200万元。一审法院于2017年10月27日作出（2016）苏0811民初4812号民事判决书。郑学军不服，上诉至淮安市中级人民法院。淮安市中级人民法院于2018年3月11日作出（2017）苏08民终3787号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。郑学军仍不服生效判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2019年3月11日作出（2019）苏民再111号民事裁定书，裁定撤销淮安市中级人民法院（2017）苏08民终3787号民事判决及一审法院（2016）苏0811民初4812号民事判决，发回一审法院重审。一审法院重审后，于2019年8月29日作出（2019）苏0812民初2766号民事判决书，判决郑学军于判决生效后十日内将通泰五金厂投资人变更为左才，驳回左才其他诉讼请求。郑学军不服，上诉至淮安市中级人民法院。淮安市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）苏08民终3664号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2020年1月28日，因德远房屋租赁中心认为井玄未向其交纳租金，其将涉案租赁房屋断水、断电。 案件审理过程中，德远房屋租赁中心提交视频光盘一份，证明在清安派出所主持调解时，郑学军陈述井玄未交纳任何租金。井玄认为郑学军陈述不属实，并提交其2017年期间交纳房屋租金的转账记录，证明其已经向郑学军交纳房屋租金528000元。德远房屋租赁中心对转账记录真实性无异议，但辩称井玄并无证据证明其已经向德远房屋租赁中心交纳了房租，井玄在明知投资人存在争议的情况下仍向郑学军交纳房租，并非善意。 一审法院认为，本案中，郑学军与谢海林签订的房屋租赁合同以及谢海林与原告签订的房屋租赁合同签订和履行期间，郑学军均为通泰五金厂投资人，涉案房屋登记为通泰五金厂所有，郑学军作为个人独资企业投资人，有权将涉案房屋进行出租，井玄与谢海林签订的租赁合同得到时任通泰五金厂投资人郑学军的确认。德远房屋租赁中心辩称，原通泰五金厂的投资人存在争议，投资人一直在诉讼中，井玄在明知投资人存在争议的情况下，仍承租涉案房屋，并非善意，故涉案房屋租赁合同无效。一审法院认为，德远房屋租赁中心虽主张井玄与郑学军恶意串通，但并未提供证据证明井玄在签订合同时对通泰五金厂投资人之间争议知晓，为恶意承租，亦未提供证据证明井玄与谢海林、通泰五金厂之间的合同存在合同法第五十二条规定的无效情形。且对于井玄自2017年至今一直占有、使用涉案房屋的情况，德远房屋租赁中心亦一直知晓，但在此期间并未提出异议。同时，2019年9月至今，德远房屋租赁中心曾多次向井玄发函，要求井玄继续履行合同、交纳租金，函上亦明确载明2018年至2020年三年租金90万元，该租金数额与井玄、谢海林及郑学军签订的合同数额相符，德远房屋租赁中心的上述举动，说明其对井玄承租涉案房屋行为已予认可，故井玄对涉案房屋占用合法。 德远房屋租赁中心作为出租人，应在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途。德远房屋租赁中心虽主张井玄欠付其房租，因井玄已提供向郑学军支付房租的付款记录，德远房屋租赁中心在投资人变更之后，对于其所述欠付事宜，可以另案提起相应诉讼。因双方并未约定逾期支付租金可以停水停电，德远房屋租赁中心虽系涉案房屋所有权人，但在行使权利过程中亦不应对合法占有人的权利造成妨碍，德远房屋租赁中心对其房屋的承租人、次承租人擅自断水、断电，侵犯了井玄对涉案房屋的正常使用权益，并无法律依据，故井玄请求德远房屋租赁中心立即为涉案房屋恢复供水、供电的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出一审判决：淮安市德远房屋租赁管理中心于判决生效后二日内为本市延安东路99号1幢1室房屋恢复供水、供电。 各方当事人在二审中均未提供新证据。 二审经审理，确认一审法院查明的事实。 本院认为，本案系次承租人井玄提起的排除妨害之诉，房屋出租人德远房屋租赁中心主张的郑学军与谢海林签订两份房屋租赁合同的效力问题不属本案审查范围。井玄系涉案房屋的次承租人，其对涉案房屋享有合法的占有使用权，德远房屋租赁中心作为出租人，应保障井玄对涉案房屋享有正常的使用权益，现德远房屋租赁中心擅自断水、断电，对房屋合法占有人井玄的权利造成妨害，构成侵权，一审判决德远房屋租赁中心对涉案房屋恢复供水、供电并无不当。德远房屋租赁中心主张井玄存在欠付租金的行为，一审法院对此未予查清。本院认为，双方之间的租金纠纷与本案非同一法律关系，合同中并未约定承租人存在逾期支付租金情形时，出租人可以停水停电，德远房屋租赁中心认为本案涉嫌犯罪，应移送公安机关或检察机关查处，对此德远房屋租赁中心并无证据证明，德远房屋租赁中心可自行报案。在本案审理过程中，德远房屋租赁中心还主张其对涉案房屋断水断电系因疫情防控所需，该主张不能成立，在疫情防控期间，对相关营业场所仅是要求阶段性地关停，并未授权房屋出租人对承租人采取断水断电的措施。对于本案案由问题，虽然一审立案案由系房屋租赁合同纠纷，但因本案双方当事人之间并非直接的房屋租赁合同关系，井玄诉请德远房屋租赁中心恢复水电供应属于排除妨害纠纷的范畴，故在审理过程中井玄申请将本案案由变更为排除妨害纠纷，一审法院予以准许并无不当。 综上，上诉人德远房屋租赁中心的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果正确，但对诉讼费负担未予明确，本院一并予以处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费80元，减半收取40元，由淮安市德远房屋租赁管理中心负担；二审案件受理费80元，由淮安市德远房屋租赁管理中心负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋其文 审 判 员 季明丽 审 判 员 王 健 二〇二〇年八月三日 法官助理 王 敏 书 记 员 李 蕙