河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4569号 上诉人（原审原告）：朱某某，男，1940年7月1日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：田峰磊，河北俱时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘战山，河北俱时律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：河北金宣置地房产经纪有限公司，住所地石家庄市桥西区休门街3号滨江优谷A1商务办公楼1121室。 法定代表人：王艳冲，该公司经理。 委托诉讼代理人：张业光，该公司员工。 上诉人朱某某与上诉人河北金宣置地房产经纪有限公司（以下简称金宣置地公司）因租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初4108号民事判决，二上诉人均向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱某某的委托诉讼代理人田峰磊、潘战山，金宣置地公司的法定代表人王艳冲、委托诉讼代理人张业光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱某某上诉请求：一、请求贵院判决支持上诉人一审全部诉讼请求并撤销一审法院作出的(2019)冀0108民初4108号判决书第三项判决，依法改判被上诉人承担房屋租金20500元；二、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院在本案的认定中存在事实认定错误，法律适用错误。一、被上诉人的免租期为分别每年1个月（30天）。1.2018年3月8日，上诉人与被上诉人签订了名为委托代理实为租赁的《石家庄市房屋出租委托代理合同》，约定租赁期限为10年，即自2018年3月15日至2028年3月14日，每年免租期分别为一个月（30天），共计10个月（300天），鉴于长期合同支付程序繁琐，上诉人与被上诉人约定，在合同签订后，免租期一次性暂先扣除10个月（300天），被上诉人按季度支付房屋租金，但自2019年3月15起，被上诉人连续两次违约未按期缴纳房屋租金，依据合同约定，上诉人有权解除该《石家庄市房屋出租委托代理合同》。2．上诉人与被上诉人所签订的《石家庄市房屋出租委托代理合同》为10年长期合同，基于此，上诉人同意给予被上诉人每年1个月（30天）的免租期，但因被上诉人违约导致该合同解除，应视为条件未成就，免租期条款自然失效。二、被上诉人应承担免租期间的房屋租金。自《石家庄市房屋出租委托代理合同》解除后，被上诉人基于该合同所享有的免租期自然失效，但被上诉人实际使用的前期先行暂扣的10个月（300天）免租期，依据《民法总则》第一百二十二条的规定：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。故被上诉人应按照房屋实际租金予以支付给上诉人。综上，被上诉人应该承担其先行暂扣的免租期期间的房屋租金，一审法院在本案事实认定及法律适用上存在错误。望贵院在认定查明事实的基础上依法改判，维护上诉人的合法权益。 金宣置地公司答辩称：我们对上诉人提出的300天免租期，我公司不予认可，我们合同上有明确的规定，免租期放在了第一年，不是每年一个月，合同里面也没有说每年一个月的免租期，因为我们第一年对房屋的支出比较大，我们配置的家具、装修屋子需要免租期，而不是每年一个月的免租期，所以说承担十个月的免租期由我们方承担，我方承担不了。还有一个就是房东在一审的诉讼完以后解除这个合同，但是到现在我方一直给房东在打房租，房东也是认可的，他一直在收我们的房租，到现在一直在收房租，所以说我们逾期的房租，这个是四倍的违约金，一审的判决是过高的，我方也不会承担这个费用。如果房东说我方没有对房子出租的义务，那么我方请求房东把房租返还给我们，从9月20日以后的房租返还给我们。2019年9月20日以后，一审判决了以后房东开门换锁我们是有依据的，然后我们里面的租户都可以作证，它严重影响了我们的租户的正常的居住。在此期间房东一直在收着我们的房租，还直到今天还在收着房租。 金宣置地公司上诉请求：1.请求法院驳回判决书；2.赔偿损失按合同执行。事实和理由：1.违约金的判决，交租金没有违约，只是逾期了，如若房主不同意就不该收后边的租金了，第一次逾期的时候就该与我公司解除合同要求要违约金，房主是认可的，所以违约金我们不该赔付，逾期只有滞纳金没有违约金，请求法院驳回一审判决；2.我方要求继续履行合同至合同结束，没有违约的存在，请求法院驳回一审判决；3.法院的公平公正不是一个人能决定的，最后的判决有失法律的公平公正；4.合同期内，业主开门换锁，打扰我的租户，影响公司正常运营，请求法院按照合同要求业主赔偿公司损失。 朱某某答辩称，一、金宣置地公司至今仍未返还租赁房屋，应承担实际租用期间的租金。二、金宣置地公司多次逾期支付租金，根据合同约定应解除双方之间签订的合同。 朱某某向一审法院起诉请求：1.依法判令双方解除《石家庄市房屋出租委托代理合同》；2.依法判令被告立即支付原告房屋租金20500元及违约金8200元，共计28700元；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年3月8日原告朱某某委托其儿子朱志文与被告金宣置地公司签订《石家庄市房屋出租委托代理合同》，约定原告将坐落于石家庄市裕华区小马新村26-1-1902房屋（建筑面积120平方米）委托被告代理出租，代理权限为：代原告出租房屋并办理洽商、联络、签约事宜，代为办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代收租金等。代理期限为2018年3月15日至2028年3月15日，共计10年，免租期为第一年300天，每月租金为2050元，租金支付方式为：第一次2018年3月8日（两期租金）、第二次2019年3月15日（季付）、第三次2019年6月15日、第四次2019年9月15日，以此类推。被告未按规定划付租金达5日以上的，应按照月租金的200%支付违约金，且原告有权单方解除合同。双方均认可，被告已将2019年14日之前的房租支付完毕，但第二次租金支付时间晚于约定时间6天，第三次租金支付时间晚于约定时间10天。原告主张的租金为免租期的租金。 一审法院认为，合同各方当事人应按照诚实信用原则行使权利、履行义务，妥善处理合同履行过程中出现的问题。被告未按期支付租金，原告依照合同约定要求解除合同，符合法律规定，法院予以准许。关于原告主张的租金（免租期），双方的合同为长期合同（10年），免租期的设定与该期限存在重要关联，被告虽然存在违约行为（逾期支付租金），但该违约行为不足以导致免租期约定的失效，故对该项诉讼请求，法院不予支持。关于违约金，原告根据合同约定要求支付2050元×2×2次违约=8200元，考虑到：1.法院准许解除双方签订的合同；2.法院上述对免租期租金的处理，根据公平原则，法院对该主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告朱某某与被告河北金宣置地房产经纪有限公司于2018年3月8日签订的《石家庄市房屋出租委托代理合同》；二、被告河北金宣置地房产经纪有限公司于一审判决生效后五日内向原告朱某某支付违约金8200元。三、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计259元，由被告河北金宣置地房产经纪有限公司负担。 本院二审期间，上诉人朱某某提交了录音证据一份（内容为朱某某之子朱志文与金宣置地公司员工谷寅鹏的通话记录），拟证明是每年免租期30天，合同租赁期限为10年，共计300天，当事人双方为支付租金方便，故在第一年将十年共计300天的免租期一次性计算。金宣置地公司质证意见：这个录音是在10月16日形成的，在录音之前谷寅鹏已经从我们公司离职，通过录音，所有的一切都是朱志文引导谷寅鹏，而谷寅鹏没有一个是承认是这么说的，他只是说对、我知道。还有我们合同上有一个特别提示，是有业主签字的，就是朱志文签的字，内容为“为了维护合同稳定性及双方的利益，本合同除填空部分内容，乙方授权其经办人员以手写方式予以补充完整，在其它位置出现任何手写内容均非乙方的意思表示。如对本合同有任何补充调整，双方均应以另行签订补充协议的方式予以补正。补充协议只有加盖乙方的公章，才为乙方的意思表示；在本合同履行的过程中，乙方没有授权乙方的任何经办人员对甲方作出任何承诺。乙方在本合同书记载内容以外对甲方所做出的任何许诺，只有乙方以加盖公章的书面方式出具，才为乙方的承诺”。所以说我方对谷寅鹏跟房东的通话是不认可的，还有谷寅鹏也没有明确告知是一年一个月的免租期。原审查明的其他情况属实。 本院认为，2018年3月8日上诉人朱某某委托其儿子朱志文与上诉人金宣置地公司签订的《石家庄市房屋出租委托代理合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对诉争双方均具有约束力。上述合同履行过程中，金宣置地公司第二次租金支付时间晚于约定时间6天，第三次租金支付时间晚于约定时间10天，以上事实无争议，根据《石家庄市房屋出租委托代理合同》第九条第（四）项、第十条第（三）的约定，原审法院对朱某某要求解除《石家庄市房屋出租委托代理合同》、由金宣置地公司支付违约金的诉讼请求予以支持，并无不当。关于朱某某主张的免租期内租金，因与合同约定不符，原审未予支持，并无不妥。本案二审时，朱某某提交了录音证据佐证其主张，综合考虑《石家庄市房屋出租委托代理合同》中的特别提示内容、通话录音中的一方当事人即谷寅鹏的身份及通话时已离职等情况，本院认为，朱某某提交的录音证据不能推翻合同（书证）中约定的内容，对朱某某要求金宣置地公司支付免租期内租金的主张，不予支持为宜。 综上所述，朱某某、河北金宣置地房产经纪有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。经调解无效。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1036元，由上诉人朱某某、河北金宣置地房产经纪有限公司各负担518元。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇二〇年八月三日 书记员  张童童