福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0783民初2359号 原告：徐宝明，男，1966年1月20日出生，汉族，住建瓯市。 原告：胡大玲，女，1968年5月10日出生，汉族，住建瓯市。 原告共同委托诉讼代理人：徐兰英（系徐宝明胞姐），住建瓯市。 被告：王宇帆，男，1991年2月18日出生，汉族，住建瓯市。 委托诉讼代理人：王义伟（系王宇帆父亲），住建瓯市。 第三人：建瓯市龙祥彩印厂，住建瓯市，统一社会信用代码913507837869471664。 法定代表人：李丽玉，执行事务合伙人。 第三人：李丽玉，女，1973年1月2日出生，汉族，住建瓯市。 第三人：曹光挺，男，1971年12月15日出生，汉族，住建瓯市。 第三人：李泉金，女，1969年9月5日出生，汉族，住建瓯市。 第三人：李泉荣，男，1962年8月13日出生，汉族，住建瓯市，公民身份号码 352123196208132512。 第三人：李小英，女，1976年11月12日出生，汉族，住建瓯市，公民身份号码 352123197611122589。 原告徐宝明、胡大玲与被告王宇帆、第三人建瓯市龙祥彩印厂、李丽玉、曹光挺、李泉金、李泉荣、李小英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐宝明、胡大玲及其共同委托诉讼代理人徐兰英，被告王宇帆的委托诉讼代理人王义伟，第三人李泉金到庭参加诉讼，第三人建瓯市龙祥彩印厂、李丽玉、曹光挺、李泉荣、李小英经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 徐宝明、胡大玲向本院提出诉讼请求：停止（2018）闽0783执1930号之三执行裁定书对建瓯市“天骄豪园”408室房产的查封、拍卖、变卖，依法判决“不得执行该执行标的”。事实和理由：王宇帆是建瓯市龙祥彩印厂的债权人，债权金额为26万元，本案其余第三人均对建瓯市龙祥彩印厂的债务承担连带清偿责任。王宇帆为实现其债权，已通过诉讼程序向法院申请强制执行，建瓯市人民法院以（2017）闽0783民初2908号民事裁定对建瓯市龙祥彩印厂的全部财产进行保全。该裁定本意味着可就建瓯市龙祥彩印厂的财产进行强制执行，但两年多的时间里，法院执行部门未就上述被保全的财产采取任何法律措施，而是转向执行徐宝明、胡大玲早于九年前就向第三人李小英购买的坐落于建瓯市天骄豪园408室房产。徐宝明、胡大玲向法院提出执行异议后，被法院以（2019）闽0783执异13号执行裁定驳回异议请求。 建瓯市天骄豪园408室系徐宝明、胡大玲夫妻善意取得的房产。李小英与杨翔曾是夫妻关系。李小英于2009年6月3日向福建建瓯易阳房地产开发公司购买建筑面积68.47㎡的天骄豪园408室商品房一套，后经中介人介绍，于2010年7月23日将上述房屋以335000元的价格卖断给徐宝明、胡大玲永久管业。李小英、杨翔与徐宝明、胡大玲签订了《房屋买卖合同》，约定首付款115000元，李小英向建瓯市农业银行的按揭贷款由徐宝明、胡大玲以李小英的名义按月清偿。徐宝明、胡大玲以现金方式支付李小英115000元，其中85000元系购房定金。此时，王宇帆与建瓯市龙祥彩印厂的债务纠纷尚未发生，徐宝明、胡大玲无法预料九年之后因房屋未及时过户而遭到被拍卖、变卖的命运。徐宝明、胡大玲支付首付购房款后，于2011年6月对房屋进行装修，并于2011年7月左右入住，占有使用房屋至今已逾九年。徐宝明、胡大玲从2010年8月开始，每个月19日都有支付按揭贷款，前几年为现金存款，2018年之后通过转账方式支付。除按月向银行支付按揭贷款外，徐宝明、胡大玲还垫付费用为李小英办理了房屋所有权证[产权证号201108401]及土地使用权证[瓯国用（2011）第2567号]，该两证现在徐宝明、胡大玲处保管。建瓯市人民法院（2019）闽0783民初904号民事判决已经确认“胡大玲、徐宝明与李小英于2010年7月23日签订的《房屋买卖合同》合法有效”。徐宝明、胡大玲均有在催促李小英办理过户手续，但李小英推托至今，李小英在房屋出售后就出国务工，因其人在境外，加上银行按揭贷款未清偿完毕，故至今未办理房屋变更登记手续。结合徐宝明、胡大玲对建瓯市天骄豪园408房长达九年的占有、使用，以及以李小英名义按月向银行清偿按揭贷款的事实，徐宝明、胡大玲对天骄豪园408房实属善意取得，该房屋不属于李小英所有。王宇帆应去主张建瓯市龙祥彩印厂的拆迁款，而不是执行本案争议的房屋。法院执行部门未经调查核实，以（2018）闽0783执1930号之三执行裁定将上述房产拍卖、变卖，确实存在错误，应依法作出“不得执行该执行标的”的判决。 王宇帆辩称，一、涉案房产现登记在李小英名下，应属于李小英的财产。徐宝明、胡大玲与李小英之间不存在房屋买卖合同关系，亦不属于善意取得。（一）徐宝明、胡大玲为帮助李小英逃避债务而向法院提起房屋买卖合同之诉，法院对此作出（2019）闽0783民初904号民事判决确认其二人与李小英2010年7月23日签订的《房屋买卖合同》有效。王宇帆认为，依照上述合同，李小英出具的定金收条时间在合同签订之后近两个月，收条出具时间明显不合常理，且收取定金的数额亦与合同约定的数额不符。徐宝明、胡大玲陈述其自2010年7月23日起偿还银行按揭贷款至今，但却未提供完整的银行流水，其提供的银行按揭转账凭证并不能证明其是购房人。徐宝明、胡大玲陈述其以李小英名义支付银行按揭贷款22万元的行为，不符合房产买卖的交易习惯，双方虚构买卖事实，最终目的为了规避执行。（二）（2019）闽0783民初904号民事判决对双方买卖是否真实发生只作形式审查，未作实质性审查，该判决认定事实不清，证据不足，只对徐宝明、胡大玲、李小英产生法律效力，不能以此对抗涉案房产的执行。（三）从涉案《房屋买卖合同》分析，合同第三项约定不明，对暂扣款银行按揭22万元如何支付未作约定，且对房屋的交付、购房款支付等作为房地产买卖合同最基本最重要的要素都不具备，不符合房屋买卖的合同的形式和实质要件。二、徐宝明、胡大玲未办理涉案房产过户登记手续，存在过错，依法可对争议的房屋许可执行。首先，徐宝明、胡大玲是否已经占有、使用争议房屋仅是其口头陈述，现有证据不足以证明其在法院采取执行措施前已经实际占有、使用该房屋。其次，徐宝明、胡大玲在收存争议房屋两证后，应当积极行使其权利，但其在近十年的时间里从未就涉案房产权属主张过权利，而是在法院采取强制措施后才提出主张，现有证据亦无法证实其受到客观条件的限制影响，故其行为存在过错。再次，对于支付全部价款问题，本案房屋涉及总金额达335000元，徐宝明、胡大玲仅提供首付收条就主张已支付争议房屋的全部价款，而无银行支付凭证、资金来源等证据加以佐证，与日常生活大额交易习惯不符，故其是否付清全部价款明显存疑。综上，徐宝明、胡大玲与李小英的《房屋买卖合同》疑点众多，双方纯属虚假买卖，意在对抗执行，帮助被执行人恶意逃债，应驳回徐宝明、胡大玲的诉讼请求。 李泉金述称，涉案房产被查封的事实李泉金不知情，本案与李泉金无关。李泉金在2006年已从建瓯市龙祥彩印厂退股，建瓯市龙祥彩印厂于2012年向王宇帆借款26万元的行为亦与李泉金无关，且借款有厂房作抵押，可以厂房的拆迁款30余万元抵债，王宇帆应先清算建瓯市龙祥彩印厂的财产。 建瓯市龙祥彩印厂、李丽玉、曹光挺、李泉荣、李小英均未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即徐宝明、胡大玲提交的（2019）闽0783民初904号《民事判决书》及生效证明、（2019）闽0783执异13《执行裁定书》、（2018）闽0783执1930号之三《执行裁定书》、广电用户缴费卡及缴费发票、物业费收据、业主委员会证明、《房屋买卖合同》及收条、商品房买卖合同、《个人购房担保借款合同》、契税发票、房产证、土地证，王宇帆提交的（2017）闽0783民初2908号《民事判决书》，以及本院现场勘验照片，上述无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，即徐宝明、胡大玲提交的中国农业银行业务凭证、银行卡存款业务回单，因上述证据符合证据的形式要件，且与本案有关联，本院予以采信。徐宝明、胡大玲提交的2011年5、6月期间装修用品销货清单，未提供正式票据为凭，本院不予采信。 根据本院采信的证据以及双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2009年6月3日，李小英向福建建瓯易扬房地产开发有限公司购买坐落于建瓯市天骄豪园1幢408号房产，总价为284628元。因购买上述房产需要，李小英作为借款人，杨翔作为抵押人于2010年1月18日以上述房产作为抵押担保，向中国农业银行建瓯市支行借款227000元，并签订编号为35105201000001183的《个人购房担保借款合同》，约定借款期限自2010年1月18日至2030年1月17日止，还款方式为按月分期还款。 2010年7月3日，李小英、杨翔作为甲方（卖方），徐宝明、胡大玲作为乙方（买方），签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：1.甲方自愿将坐落在都御坪天骄豪园1幢408室的房产卖断给乙方；2.乙方应于合同签订之日一次性付清房屋总价款335000元（其中包含甲方收取乙方的买房定金85000元），甲方要将房屋所有权证、房屋共有权证、土地证、身份证（户主及共有权人的身份证）复印件、结婚证复印件等交乙方收执，今后房屋任凭乙方居住或租售；3.乙方暂扣留该房屋银行按揭借款22万元，甲方搬出房屋后，乙方再付清；4.乙方付清上述房款后，甲方应协助乙方办理过户或其他手续；5.本借款房合同编号35105201000001183、商品房买卖合同编号MF-2007-01-0000707号。合同见证人处另载有徐兰英等三人的签名。合同签订后，李小英、杨翔于2010年9月15日出具收条一张，载明收到徐宝明、胡大玲购买天骄豪园408房款115000元，房款已全部付清。 2011年8月30日，李小英取得建瓯市天骄豪园408房的房屋所有权证［瓯房权证字第××号］，并于2011年10月8日取得上述房产的土地使用权证［瓯国用（2011）第2567号］，房屋所有权证载明的房产建筑面积为66.25㎡。上述房屋两证原件现在徐宝明、胡大玲处保管。此外，徐宝明以其名义于2011年6月27日为建瓯市天骄豪园1幢408室房产登记安装数字电视，并如约缴费至2017年。建瓯市芝山街道梨山社区天骄豪园业主委员会于2019年9月22日出具证明一份，证明“建瓯市天骄豪园408室（四层）业主胡大玲、徐宝明每年已交清物业费及水电公摊费”，于2020年4月11日出具证明一份，证明“我小区三单元408房胡大玲业主已交清二〇一九年、二〇二〇年物业费与水电周转金”。徐宝明、胡大玲从2010年8月开始通过现金存款或转账方式，以李小英的名义偿还银行按揭贷款至今。截止至2020年5月19日，诉争房产银行按揭贷款本金余额为132260.47元。 2019年5月27日，徐宝明、胡大玲以房屋买卖合同起诉李小英、杨翔，要求判决确认其与李小英、杨翔于2010年7月23日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并要求李小英、杨翔协助办理房屋产权变更登记手续。本院经审理作出（2019）闽0783民初904号民事判决，判决：“一、胡大玲、徐宝明与李小英、杨翔于2010年7月23日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回胡大玲、徐宝明的其他诉讼请求。”，该判决已发生法律效力。 另查明，关于原告王宇帆与被告建瓯市龙祥彩印厂、李丽玉、曹光挺、李泉金、李泉荣、李小英民间借贷纠纷一案，本院经审理于2018年6月28日依法作出（2017）闽0783民初2908号民事判决，判决建瓯市龙祥彩印厂应偿还其于2012年7月6日向王宇帆借款的26万元，李丽玉、曹光挺、李泉金、李泉荣、李小英作为建瓯市龙祥彩印厂工商登记的普通合伙企业合伙人对上述借款承担无限连带清偿责任。该案已经进入强制执行阶段。依据（2017）闽0783民初2908号民事判决书，本院于2018年12月28日以（2018）闽0783执1930号之二执行裁定，查封被执行人李小英所有的坐落于建瓯市天骄豪园408房房产，后于2019年2月12日以（2018）闽0783执1930号之三执行裁定，拍卖、变卖上述房产。对此，徐宝明、胡大玲以建瓯市天骄豪园408房实际系其所有为由，向本院提出执行异议，本院于2019年8月26日以（2019）闽0783执异13号执行裁定，驳回案外人徐宝明、胡大玲的异议请求。 本院认为，本案的争议焦点系徐宝明、胡大玲所主张的《房屋买卖合同》能否阻确法院对诉争房产的强制执行。本案中,徐宝明、胡大玲对诉争房屋享有的民事权益能够排除法院执行,理由如下: 一、徐宝明、胡大玲在人民法院查封诉争房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据（2019）闽0783民初904号民事判决，徐宝明、胡大玲向李小英、杨翔购买坐落于建瓯市天骄豪园408房房产，双方于2010年7月23日签订《房屋买卖合同》的事实已经生效法律文书所确认。而王宇帆与建瓯市龙祥彩印厂之间的借款时间发生在2012年7月6日，即徐宝明、胡大玲在王宇帆的债权形成之前既已签订诉争房产的书面买卖合同。徐宝明、胡大玲与李小英之间并不存在虚构买卖事实以规避之后可能发生的强制执行的行为。王宇帆答辩称徐宝明、胡大玲虚构房屋买卖事实，上述判决认定事实不清，证据不足，但未提供足以推翻上述生效判决的相反证据，故本院对其答辩意见不予采纳。上述《房屋买卖合同》应为合法有效。 二、徐宝明、胡大玲在人民法院查封诉争房产之前已合法占有该不动产。经本院现场勘验，综合全案证据，徐宝明、胡大玲主张其购买建瓯市天骄豪园408房房产后于2011年就已装修入住，并提交数字电视开户信息及缴费发票、业主委员会证明等证据，应认为徐宝明、胡大玲提交的证据形成完整证据链，能够达到高度盖然性的证明标准，可以证明徐宝明、胡大玲于2011年就已入住诉争房产，并居住使用至今。 三、徐宝明、胡大玲已按照合同约定支付大部分价款。根据《房屋买卖合同》约定，诉争房产总价款335000元，徐宝明、胡大玲陈述其已向卖方李小英、杨翔支付包含购房押金85000元在内的购房款115000元，并提供收条为凭，故可以认定其于2010年9月15日已经支付购房价款115000元。对于购房之后的按揭贷款,结合徐宝明、胡大玲提交的2010年8月开始至今的中国农业银行业务存款回单、转账业务凭证原件等证据,虽然诉争房产的按揭贷款尚未全部偿还，但是现有证据能够认定徐宝明、胡大玲在购房后一直如约以李小英名义偿还按揭贷款的事实，且徐宝明、胡大玲已支付诉争房产大部分价款。王宇帆辩称徐宝明、胡大玲偿还银行按揭贷款的事实存疑，但未提供相应证据证明，故本院对该答辩意见不予采纳。 四、买受人徐宝明、胡大玲非因自身原因未办理过户登记。所谓非因自身原因是指由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非买受人所能控制的原因。本案中,根据买卖双方签订的《房屋买卖合同》，徐宝明、胡大玲应履行支付房屋银行按揭贷款22万元的义务。但是双方未书面约定付清按揭贷款与办理过户的具体时间，徐宝明、胡大玲按照买卖合同上注明的《个人购房担保借款合同》，按月支付银行按揭贷款并无过错。诉争房屋之所以未办理过户登记,系因房产银行按揭贷款未清偿完毕，双方约定的办理过户的条件未成就，无法直接办理过户手续。而并非徐宝明、胡大玲自身原因造成。王宇帆辩称徐宝明、胡大玲对未办理过户登记手续存在过错，其行为系为帮助李小英规避执行，并未提供相应证据证明,本院不予采信。 因此，虽然诉争房产尚未过户登记至买受人徐宝明、胡大玲名下，但是徐宝明、胡大玲确在王宇帆据以申请强制执行的债权形成之前既购买诉争房产并实际占有使用。基于本案认定的事实，相比于王宇帆的金钱债权请求权而言，徐宝明、胡大玲作为无过错的买受人对诉争房产所享有的物权期待权在性质与内容上均具有优先性，足以排除执行。故对徐宝明、胡大玲关于停止对坐落于建瓯市天骄豪园408室房产强制执行的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决如下： 停止对坐落于建瓯市天骄豪园408房［瓯房权证字第××号；瓯国用（2011）第2567号］房产的强制执行； 案件受理费6325元，由王宇帆负担（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。公告费560元，由王宇帆负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本院（2019）闽0783执异13号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  吴慧艳 人民陪审员  杨滋美 人民陪审员  章元华 二〇二〇年八月十三日 法官 助理  刘庆文 书 记 员  林 洁 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。