贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2856号上诉人（原审被告）：贵州华宇国景置业有限公司，住所贵州省凯里市原州委党校内。统一社会信用代码：91522601584115636U。法定代表人：张林海，该公司总经理。委托诉讼代理人：周重荣，贵州宏强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋莹莹，女，汉族，住浙江省长兴县。被上诉人（原审原告）：徐一鸣，男，汉族，住址同上，系原告蒋莹莹之夫。共同委托诉讼代理人：黄雪刚，贵州天合律师事务所律师。原审第三人：王英，女，汉族，住内蒙古自治区包头市东河区。上诉人贵州华宇国景置业有限公司（以下简称：华宇国景置业公司）与被上诉人蒋莹莹、徐一鸣，原审第三人王英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华宇国景置业公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：原审事实不清，证据不足，前后矛盾。原审认定被上诉人与本公司属于买卖关系，那买受人就应当按照合同约定将274，536元房款支付给上诉人，可被上诉人在原审庭审时，明确无误地表明房款是给了第三人王英，并未支付给上诉人。由于上诉人未收到房款，所以也就不应当承担交房及出具发票的义务。另，原审认定被上诉人与第三人就涉案房屋签订的《协议》合同有效错误，该协议仅是一份复印件，真实性无法考证，其次即使为真，也违反《城市房地产管理法》第三十条“未依法登记领取权属证书的不得转让”的禁止性规定，属违反法律强制性规定的无效行为。蒋莹莹、徐一鸣未提交书面答辩。蒋莹莹、徐一鸣向一审法院起诉请求：一、判决被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并从2018年8月1日起至实际交付之日止，以原告已交付房价款274，536元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金（截止至起诉之日计算为15，974.56元）；二、判决被告协助原告到房屋登记机关申请办理商品房转移登记。一审法院认定事实：原告蒋莹莹、徐一鸣作为买受人、被告华宇国景置业公司作为出卖人于2017年3月7日签订了一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：一、买受人以一次性付款方式向出卖人购买其开发的凯里清江休闲购物广场的第大底盘幢-1层-1-218号，建筑面积为14.99平方米，总价为274，536元的商品房，合同签订之日交付全部房价款。二、出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。三、出卖人承诺于2018年7月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。案涉房屋于2017年4月6日办理了商品房预售合同登记备案。另查明，2016年12月6日，被告与第三人在黔东南州中级人民法院达成调解协议（2016）前26民初字156号，约定“被告贵州华宇国景置业有限公司同意按《债务转让协议》第三条第1项之约定，用位于凯里市清江国际休闲广场房屋编号为：-1-8、-1-9、-1-218、-1-225、-1-253、-1-520、-1-521、-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564及写字楼8、9、10三层房屋抵偿所欠原告王英债务3890万元，并协助原告王英办理房屋转移登记手续。”2016年8月13日，原告徐一鸣作为乙方与第三人作为甲方签订一份《协议》，载明“经甲乙双方协商，本人王英抵账位于凯里面积（建筑面积）14.99平方米，每平方米24884元，总价373011.16元，卖给徐一鸣，实际付款274536元，应付款时已扣掉三年返租租金98474元。所以前三年租金98474归王英所有，本商铺属一次性购买交款以付现金54536元，余款220000元以转款日起为凭。产权归徐一鸣所有（今收到银行转账22万元整，合计274536元，商铺款以全部到位）。同日，第三人出具一份《变更申请》，载明“本人王英，身份证号1502041962××××××××，于2016年7月28日在凯里清江休闲广场抵账的商铺-1-218变更给徐一鸣，身份证号3305221987××××××××，请贵公司批准。”一审法院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性予以确认。被告辩称原告的诉请不具有事实依据。根据庭审查明来看，被告与第三人之间的生效法律文书已经明确了被告将房屋抵偿给第三人。第三人将房屋出售给原告，亦获得了被告的同意。被告也与原告签订了《商品房买卖合同》，同时办理了备案登记手续。因此，被告的辩解理由不予采纳。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，原告已将该商铺租赁给贵州华宇国景商贸有限公司，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款0.01%的违约金”过高，依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。关于逾期办证的问题，截止庭审结束，被告都未取得涉案房屋的所有权初始登记证，故支持违约金暂计算至2020年1月7日。按双方合同约定，被告应当在2018年7月31日将涉案房屋的所有权初始登记证交付给原告，其逾期交付的违约责任应自2018年8月1日开始计算，故逾期办证违约金应为2018年8月1日计至2020年1月7日，共计524日，其违约金为7193元（524日×0.00005×274，536元），其余违约金以274，536元为基数按照日利率万分之零点五从2020年1月8日计算至实际交付初始登记证及购房发票之日止。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告贵州华宇国景置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将商品房转移登记的有关文书（不动产初始登记证及购房发票）交付给原告蒋莹莹、徐一鸣并支付2018年8月1日至2020年1月7日期间的逾期交付商品房转移登记文书违约金7193元（其余违约金以274，536元为基数按照日利率万分之零点五从2020年1月8日计算至实际交付初始登记证及购房发票之日止）。二、驳回原告蒋莹莹、徐一鸣的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取为100元，由被告贵州华宇国景置业有限公司负担。本院查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是蒋莹莹、徐一鸣与华宇国景置业公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效。华宇国景置业公司上诉称，尽管双方签订了《商品房买卖合同》，但由于蒋莹莹、徐一鸣未完成将房款交付给本公司的义务，故上诉人无须承担相应的违约责任。根据本案查明的上诉人与第三人达成以房抵债、被上诉人与第三人达成有偿转让的事实，上诉人的上诉理由显然不能成立，根据三方分别达成的协议，可视为蒋莹莹、徐一鸣已完成付款义务。至于上诉人提出本案交易违反强制性规定从而合同无效的上诉理由，因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项是从保障消费者权益,防止因无法办理房屋产权过户给消费者造成经济损失的角度作出的管理性强制规定,该类型规定不影响合同效力本身,相反如果确实发生产权不能过户导致合同目的不能实现的情况,买受人可依据该条规定依法行使合同解除权。综上所述，上诉人华宇国景置业公司上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由贵州华宇国景置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年八月二十一日书记员  韩林爽