宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）宁01执异172号 案外人：彭某，住宁夏回族自治区银川市。 申请执行人：马某1，宁夏荣安房地产开发有限公司法人，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：马某2，1987年5月27日，住宁夏回族自治区。 被执行人：宁夏逸家房地产开发有限公司。 法定代表人：郭某，该公司董事长。 被执行人：宁夏银川医药有限公司。 法定代表人：郭某，该公司董事长。 以上二被执行人共同委托诉讼代理人：缪某，住宁夏回族自治区银川市。 本院在执行申请执行人马某1与被执行人宁夏逸家房地产开发有限公司（以下简称逸家房地产公司）、宁夏银川医药有限公司（以下简称银川医药公司）借款合同纠纷一案的过程中，案外人彭某提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人彭某向本院提出异议，请求解除对其所有的宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区商品房对应土地使用权的查封。事实与理由：案外人系宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区商品房的所有权人，法院作出的查封土地使用权的行为致使案外人房屋无法出售买卖、抵押、办理过户登记等手续，给案外人造成了极大经济损失。按照相关法律规定，恳请解除对上述房屋土地使用权的查封。 申请执行人马某1辩称，法院作出的查封行为符合法律规定，案外人提出的请求没有事实及法律依据，不应支持。 被执行人逸家房地产公司、银川医药公司辩称，案外人购买涉案房产，符合法律规定。案外人的异议请求成立。 本院经审理查明，2017年5月3日，本院作出（2014）银民初字第255号民事判决书，判决：一、被告宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，偿还欠原告马某1借款本金1890万元及利息（2012年7月31日前的利息为11639013元，自2012年8月1日起按中国人民银行同期贷款年利率6%的四倍以1890万元为基数计算至本判决确定的给付之日止）；二、被告宁夏银川医药有限公司就上述借款中的1500万元借款及利息（2012年7月31日前的利息为10306849元，自2012年8月1日起按中国人民银行同期贷款年利率6%的四倍以1500万元为基数计算至本判决确定的给付之日止）与被告宁夏逸家房地产开发有限公司承担共同还款责任，于本判决生效之日起十五日内清偿；三、驳回原告马某1的其他诉讼请求；四、驳回原告何风银、王成德的诉讼请求。逸家房地产公司、银川医药公司不服，提起上诉。2018年3月20日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2017）宁民终248号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。2018年5月11日，本院作出（2018）宁01执263号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人逸家房地产公司、银川医药公司银行存款46380431元及迟延履行期间的债务利息；二、冻结、扣划被执行人逸家房地产公司银行存款10684702元；三、若被执行人逸家房地产公司、银川医药公司银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押、拍卖其相应价值的财产。2018年10月25日，本院依法查封了逸家房地产公司名下21套房屋，其中包含本案涉及的逸家财富广场××楼商品房。 另查明，2012年10月，彭某与逸家房地产公司签订了《银川市商品房买卖合同》，约定彭某购买××，面积××平米，单价××元，总价××元。付款方式：一次性付款，买受人于2012年10月30日前付清总房款。因双方存在工程款抵顶房款的情形，逸家房地产公司于2012年11月6日向彭某出具收据，载明“今收到马福银、彭某交来4806号公寓款305155元”。2019年5月17日彭某通过银行缴纳案涉房屋659.25元物业专项维修资金。案涉房屋没有实际交付彭某。2019年8月房屋竣工验收。 本院认为，案外人彭某以双方签订了《银川市商品房买卖合同》，一次性交清了房款和物业专项维修资金为由对案涉房屋主张实体权利并请求解除对案涉房屋的查封并停止执行。应当依照民事诉讼法第二百二十七条以及最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条进行审查。即金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合到本案，双方签订了正式的商品房买卖合同，并通过抵顶工程款的形式交清了房款。虽然也缴纳了物业专项维修资金，未办理权属登记也不能归结为买受人自身的原因。对案外人彭某异议请求支持必须同时符合上述法律规定的四项内容。由于案涉房屋没有在法院查封之前合法占有，案外人请求排除执行并解除查封的异议请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十四条、第二十五条第一款（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人彭某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  雍东华 审判员  徐开前 审判员  李玉霞 二〇二〇年八月十二日 书记员  段佳怡 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。