四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初9040号 原告：郑钧方，女，1981年11月21日出生，汉族，成都市青羊区。 委托诉讼代理人：饶杰，四川杰中律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：叶兆进，四川杰中律师事务所律师。特别授权。 被告：杨宗海，男，1981年10月6日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：倪玉兰，女，1975年1月27日出生，汉族，住成都市武侯区。 共同委托诉讼代理人：段强，四川闰则律师事务所律师。一般代理。 共同委托诉讼代理人：刘骥，四川闰则律师事务所律师。一般代理。 原告郑钧方诉被告杨宗海、倪玉兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑钧方及委托诉讼代理人饶杰、叶兆进，被告倪玉兰及共同委托诉讼代理人段强、刘骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑钧方向本院提出如下诉讼请求：1．判令杨宗海、倪玉兰向郑钧方支付2020年1月6日至2020年4月30日期间的房屋租金106625元；2．判令杨宗海、倪玉兰向郑钧方支付单方解除合同的违约金255900元；3．本案诉讼费用由杨宗海、倪玉兰承担。事实与理由：2018年2月5日，郑钧方与杨宗海、倪玉兰签订《商铺租赁合同》，合同约定：郑钧方将自有的位于成都市青羊区（建筑面积710.83平方米）出租给杨宗海、倪玉兰使用，租期6年，自2018年4月6日至2024年4月5日止。合同签订后，郑钧方按约交付了租赁物，2020年4月底，杨宗海、倪玉兰单方面解除合同，2020年1月6日至2020年4月30日止应付租金为170600元，但杨宗海、倪玉兰仅支付了63975元，余款106625元至今未付，以上行为已构成违约应承担违约责任，郑钧方为维护自身合法权益，遂诉至法院。 为支持自己的主张，郑钧方向法庭提交如下证据：证据1：房屋产权证（原件），证明案涉出租的房屋系郑钧方单独所有，有权进行出租。证据2：商铺租赁合同，证明双方建立房屋租赁合同，合同约定了房屋的租赁期限（2018年2月至2024年4月）、租金和支付时间，约定了单方解除合同是违约行为，2020年4月前违约金的标准是42650元/月，计算半年（6个月租金）支付违约金。证据3：银行流水，证明杨宗海、倪玉兰已经将案涉租金支付到2020年1月6日，在2020年5月4日支付了63975元。证据4：微信聊天截图，证明郑钧方的丈夫在2020年4月24日收到杨宗海微信通知“我们经过反复商议，截至目前的形式，不确认因素太多……”本案合同的解除是由杨宗海单方提出，郑钧方是被迫接受；微信聊天记录是在疫情期间有关于解除合同商谈的情形。 被告杨宗海、倪玉兰辩称，1.根据四川省人民政府办公厅关于新型冠状疫情影响的通知，2020年1月25日四川省疫情进入一级响应，截止2020年4月30日疫情仍在继续，疫情属于不可抗力，合同约定因不可抗力原因导致不能营业的，不必支付事件发生期间的房租。因此，我方不应支付2020年1月6日至2020年4月30日期间的租金；2.2020年5月4日，我方向郑钧方支付了63975元的租金，此租金应为2020年1月6日至2020年2月21日期间的租金；3．因不可抗力解除的合同，不属于违约，不需支付违约金。 为支持其辩称，杨宗海、倪玉兰共同向法庭提交以下证据：证据1：房屋租赁合同、培训照片及物业证明，证明杨宗海、倪玉兰承租案涉房屋的目的为线下开展书法、美术的培训，因疫情原因2月至4月未开展营业活动。证据2：四川省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情Ⅰ级响应措施的通知、四川省教育厅关于进一步做好疫情防控期间校外培训机构管理工作的通知等4份文件，证明2020年1月25日开始，截至合同解除之日，案涉房屋因疫情原因无法开展经营活动。证据3：四川省高级人民法院民事审判第一庭关于涉疫情相关民事案件审理的法官会议纪要、参考民事判决书一份，证明疫情属于不可抗力，按照合同可以拒付租金。证据4：照片一组，证明案涉房屋已交还给郑钧方，郑钧方又对外进行了出租，未对其造成影响。 本院确认如下事实：2018年2月5日，郑钧方（出租人，甲方）与杨宗海、倪玉兰（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》约定：甲方同意提供租赁的商铺位于四川省成都市青羊区，出租商铺的建筑面积为710.83平米（商铺的不动产编号及具体面积以房产证中表述为准）。租赁期限6年，装修时间不计入租赁期，装修期2个月，及2018年2月6日至2018年4月5日为装修期不计算租金，租赁期自2018年4月6日至2024年4月5日。该商铺用途定位于教育、书画等经营项目，不得从事高污染及其他违法犯罪和违反国家禁止性经营等活动。该租金均为税后租金，租金标准第一、二年（2018年4月6日至2020年4月5日）为60元／平米／月，月租金为42650元，自第三年开始逐年以5%进行递增。乙方第一次租金缴纳时间为合同签订之日起3日内，2018年2月8日前支付首期租金，以后在每三个月到期前5个工作日支付下期租金。为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方缴纳42650元作为房屋使用保证金，待合同期满（2020年4月5日）后乙方付清本应缴交纳的所有费用后，甲方在乙方结清后的三日内将保证金全额退还给乙方。乙方需按时全额缴纳租金及其他费用。因乙方原因导致合同不履行的（因自然灾害、战争、城建改造等不可抗力的因素除外），乙方应向甲方承担违约责任，并承担违约金，如因自然灾害、战争等不可抗力导致乙方不能经营，应当事件发生的当日至事件结束乙方恢复营业，乙方不必支付期间的房租费用，且不视为违约行为。乙方逾期缴纳租金，每日按逾期总额的0.5%向甲方给付滞纳金。逾期超过30日的，即视为乙方违约，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日），乙方承担违约金。乙方违约解除本合同或乙方违约甲方解除本合同，甲方不予返还乙方的租赁保证金，乙方装修等无偿归甲方所有，乙方承担违约金。合同有效期内，合同一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现时，另一方当事人可以解除合同，合同一方当事人的违约行为即为违约。该违约方当事人须承担违约责任和违约金。本合同的违约金的金额为当年半年的租金。 2018年2月7日，杨宗海通过转账向郑钧方支付第一笔租金127950元及保证金42650元，共计170600元。2020年5月4日，杨宗海通过转账向郑钧方支付租金63975元。 另查明，案涉店铺青羊区光华北五路82号附301号3楼（权3207015）建筑面积322.39平米、青羊区光华西二路48号附301号3楼（权3205750）建筑面积388.31平米，均系郑钧方个人所有。 庭审中，双方一致确认，2020年4月24日，杨宗海、倪玉兰通知郑钧方解除合同，4月30日，杨宗海、倪玉兰搬离案涉店铺，并于5月1日交还店铺钥匙。 本院认为，郑钧方与杨宗海、倪玉兰签订《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行权利义务。郑钧方与杨宗海、倪玉兰于2020年4月30日终止了双方的房屋租赁合同关系。本案争议的焦点是杨宗海、倪玉兰是否应向郑钧方支付2020年1月6日至4月30日期间租金及是否应当承担违约责任的问题。 关于店铺租金问题。庭审中，郑钧方主张按每月42650元的标准计算2020年1月6日至4月30日期间的租金的诉请，本院认为，2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，政府防控文件明文要求部分商铺不能开业经营，杨宗海、倪玉兰承租案涉房屋的目的为教育培训，属于不能开业经营的范围，此情形属于不可抗力，不属于商户责任。杨宗海、倪玉兰承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，故对于杨宗海、倪玉兰提出减免租金的抗辩请求，本院予以采纳，但2020年1月的租金不应纳入减免范围。基于上述理由，本院酌情减免杨宗海、倪玉兰2月至4月期间的租金，庭审中，双方确认2020年5月4日，杨宗海、倪玉兰向郑钧方支付了63975元的租金，应抵扣上述2020年1月6日至2月21日期间的租金，杨宗海、倪玉兰另行向郑钧方支付房屋租金5000元。 关于违约金问题。杨宗海、倪玉兰未按期足额向郑钧方支付租金，亦未及时向郑钧方发出解除通知、解释解除事由，其提前解除合同的行为已构成违约，应承担违约责任。庭审中，双方确认，郑钧方向杨宗海、倪玉兰收取了42650元的保证金，该保证金具有违约金的性质，该违约金足以填补郑钧方实际损失，杨宗海、倪玉兰不需另行支付违约金。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、杨宗海、倪玉兰于本判决生效之日起十日内向郑钧方支付房屋租金5000元； 二、驳回郑钧方的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6738元，减半收取3369元，由杨宗海、倪玉兰负担2000元，由郑钧方负担1369元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李盈昊 二〇二〇年八月六日 书记员  尤杉杉