吉林省德惠市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉0183民初1147号 原告：曹淑欣，女，1970年1月18日出生，满族，吉林德大有限公司员工，住吉林省德惠市建设街万兴花园9号楼1-2层8号。 委托诉讼代理人：李亚洲，吉林铭英律师事务所律师（诉讼代理）。 原告：李峰，男，1971年5月1日出生，满族，德惠市公安局拘留所副科长，住吉林省德惠市建设街万兴花园9号楼1-2层8号。 委托诉讼代理人：李亚洲，吉林铭英律师事务所律师（诉讼代理）。 被告：杨松，男，1965年11月3日出生，汉族，个体工商户，住河北省秦皇岛市海巷区团结里19栋29号。 委托诉讼代理人：邴永生，德惠市鑫阔律师事务所律师（特别授权）。 被告：刘福权，男，1970年9月23日出生，汉族，开发商，住吉林省德惠市顺丰家园小区14号楼1门3楼左。 委托诉讼代理人：周明明，吉林煜博律师事务所律师（诉讼代理）。 被告：吉林富盛发房地产开发有限责任公司德惠分公司，住所德惠市和平路九、十道街之间。 负责人：马立永，该分公司经理。 委托诉讼代理人：童国庆，该公司职员（特别授权）。 原告李峰、曹淑欣与被告杨松、刘福权、吉林富盛发房地产开发有限公司德惠分公司（以下简称富盛发德惠分公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李峰、曹淑欣及其委托诉讼代理人李亚洲和被告杨松的委托诉讼代理人邴永生、刘福权的委托诉讼代理人周明明、富盛发德惠分公司的委托诉讼代理人童国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李峰、曹淑欣向本院提出诉讼请求：依法判令许可对富盛发公司开发建设的臻金铭郡小区内现图纸位置为A3号楼5门1-2层底商（原图纸位置为A1号楼5门1-2层）继续执行。事实和理由：我夫妻二人与刘福权、富盛发德惠分公司因借款合同纠纷一案，经德惠市人民法院（2018）吉0183民初3695号民事判决书判决后进入执行程序。在拍卖案涉执行标的时，杨松以案外人身份提出异议，经德惠市人民法院（2018）吉0183执异18号执行裁定书裁定中止执行。但杨松提出执行异议依据的《臻金铭郡认购协议书》、购楼款票据和装修保证金等证据材料是伪造的，因此，杨松的执行异议不能成立。故请求依法许可对案涉执行标的继续执行。 杨松在法定期间内未提出书面答辩，但在庭审期间辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，中止对案涉楼房的继续执行。理由是：2015年2月我与富盛发德惠分公司的负责人刘福权达成口头购楼协议，并于2015年6月5日订立了《臻金铭郡认购协议书》一份，约定：杨松认购富盛发德惠分公司开发建设的位于德惠市光明街与和平路交汇处“臻金铭郡”小区内商品房一套，即A-2号楼从锦绣家园数临东十道街5门门市楼1-2-3层，单价为5500.00元/平方米，总金额为567.6万元。签订协议时支付340万元，尾款按照工程进度由双方协商交付，待房屋交付时需将房款全部结清。至2018年11月4日我已交清全部购楼款，并对案涉楼房进行了装修，现已办理入住手续占有房屋，符合最高院关于执行异议和复议的相关规定，我是案涉房屋的实际所有权人，我对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，故请求依法驳回李峰夫妇的诉讼请求。 刘福权在法定期间内未提出书面答辩。但在庭审期间辩称，不同意李峰、曹淑欣的诉讼请求。理由是：我曾系富盛发德惠分公司负责人，于2015年6月5日富盛发德惠分公司与杨松订立《臻金铭郡认购协议书》一份，约定：案涉房屋，即位于德惠市光明街与和平路交汇处的臻金铭郡小区内底商一处（从锦绣家园方向起数临东十道街5门1-2-3层），作价567.6万元（单价为5500元/平方米）由杨松认购；后杨松已将购楼款交付富盛发德惠分公司，富盛发德惠分公司亦将该处底商交付杨松。因此，案涉房屋是杨松的，其执行异议成立。 富盛发德惠分公司在法定期间内未提出书面答辩，但在庭审期间辩称（第一次庭审时缺席，于第二次庭审时出庭应诉），刘福权在开发建设臻金铭郡小区商品房期间存在一楼多卖等涉嫌合同诈骗、职务侵占等刑事犯罪，针对李峰、曹淑欣的诉讼请求，我公司不了解具体案情不便发表答辩意见。 本案焦点问题是：杨松作为案外人提出的执行异议是否成立以及李峰、曹淑欣关于许可继续执行案涉标的的诉讼请求是否成立。 李峰、曹淑欣对焦点问题的观点是：案涉房屋坐落于德惠市臻金铭郡小区原A1号楼5门1-2层（十道街街面），现位置为A3号楼5门1-2层底商，面积不确定，该底商原属刘福权所在的富盛发德惠分公司开发的商品房，没有商品楼预售许可证。在（2018）吉0183民初3695号（以下简称3695号）一案中我已申请诉讼保全，法院已经依法查封。该判决生效后我于2019年4月向法院申请强制执行，经法院依法采取执行措施予以拍卖过程中，杨松提出异议阻止执行。但杨松在书面异议申请书中，自认案涉房屋交付时间是2018年9月21日，而法院对案涉房屋的查封时间是2018年8月3日。这说明查封在先，交付在后。因此，杨松的执行异议不能成立，我要求许可继续执行案涉房屋。 李峰、曹淑欣对其主张提供证据如下： 1、德惠市人民法院（2018）吉0183民初3695号民事判决书一份，证明李峰、曹淑欣对刘福权享有债权，对富盛发德惠分公司开发的“臻金铭郡小区”从东十道街数1号楼5门（现图纸位置A3号楼5门）一、二层门市楼房享有优先受偿权； 2、德惠市人民法院（2018）民初3695号民事裁定书一份，证明案涉越层底商于2018年8月3日因李峰、曹淑欣申请诉讼保全而被依法查封，查封期限为三年； 3、德惠市人民法院（2018）吉0183执1270号执行裁定书一份，证明于2019年5月21日经法院裁定拍卖案涉房屋； 4、德惠市人民法院（2018）吉0183执异18号执行裁定书一份，证明案涉房屋于2020年4月23日经法院裁定中止执行； 5、案外人异议申请书一份，证明杨松自认案涉房屋的交付时间是2018年9月21日，而对案涉房屋查封时间是2018年8月3日，进而证明查封在先交付在后； 6、《房屋建筑工程审批报告书》一份，证明房屋的设计图纸于2015年6月14日审查合格，而认购书是2015年6月5日签订的，进而证明认购书不真实。 上述证据经庭审质证，杨松的质证意见是：对证据1的真实性无异议，但对合法性和关联性均有异议，判决对案涉标的享有优先受偿权没有法律依据，判决结果与李峰、曹淑欣的诉讼请求有部分不一致，并且与本案没有关联性；对证据2的真实性和证明问题均无异议。对证据3的真实性无异议，但对合法性有异议，该执行裁定书执行的是富盛发德惠分公司的财产，与3695号判决书判决承担义务的主体刘福权不一致；对证据4的真实性无异议，但与本案没有关联性。对证据5的真实性无异议；对证据6的真实性无异议，但不予质证。 刘福权的质证意见是：对证据1的真实性无异议，对合法性有异议，该案案由是商品房买卖合同纠纷，而执行裁定书中确认的是借款合同纠纷，我认为该判决并不是本案的执行依据；对证据2的真实性和证明问题均无异议。对证据3的真实性无异议，但对证明问题有异议，执行内容与3695号判决中的判项不相符：判项中第一项与本案无关；第二项第三项被执行人为刘福权，而执行拍卖裁定书的被执行人是富盛发德惠分公司；对证据4的真实性和证明问题无异议。对证据5的真实性无异议，但对证明问题有异议，只是案外人的陈述，并非法院认定的事实；对证据6的真实性有异议，是复印件，无法与原件核实，对证明问题有异议，审查报告书载明的是3号楼，与本案房屋楼号不一致。 杨松对焦点问题的观点是：李峰、曹淑欣陈述的案涉房屋的自然概况属实，是否有商品楼预售许可证我不清楚，在3695号一审结束之前有没有我也不清楚。2015年6月5日我与富盛发德惠分公司签订书面《臻金铭郡认购协议书》一份，约定：案涉越层底商1-2-3层楼房作价567.6万元/每平方米5500.00元出售给杨松、交付期限为2016年12月31日，付款方式为合同签订时支付首付款340万元。尾款已于2018年11月4日之前通过银行转账方式陆续结清，并于2018年11月4日交付。目前该房屋处于装修状态，我购买房屋用于出租。 杨松对其主张提供如下证据予以证实： 1、《臻金铭郡认购协议书》一份，证明案涉房屋是富盛发公司的，富盛发公司于2015年6月5日与杨松就案涉越层底商1-2-3签订了臻金铭郡协议书，作价567.6万元卖给了杨松； 2、《票据》三枚，证明富盛发公司和刘福权收到了杨松给付的购房款567.6万元； 3、刘福权于2018年9月21日出具的《装修保证金》一份、《物业费收据》一份，证明杨松交纳物业费并占有案涉房屋； 4、2018年11月4日《交接单》，证明刘福权将案涉房屋钥匙交给了杨松； 5、2020年4月21日购买卷帘门《收据》一枚及装修《收据》一枚（没有时间），证明杨松对案涉房屋进行装修； 6、银行流水一份，证明在杨占彬银行卡中支出340万元（杨占彬是杨志光的亲属）； 7、借据两份，证明刘胜国银行卡2016年8月29日转给富盛发德惠分公司30万元，徐松岩银行卡2016年8月14日支取现金20万元，借给杨松，杨松将此款送交给刘福权，用于交土地出让金，刘福权出具了借据，后刘胜国和徐松岩的钱杨松还上了； 8、出庭证人刘振德的证人证言（系杨松亲属），证明富盛发分公司拖欠其劳务费100余万元，杨松替刘福权偿还了劳务费； 9、出庭证人杨志光的证人证言（系杨松亲属），证明杨松的身份原系德惠市公安局警察，现已在秦皇岛市生活十余年；同时证明杨松在刘福权处购买房屋时从其处拿出330万元。 上述证据经庭审质证，李峰、曹淑欣的质证意见是：对证据1的真实性和证明问题均有异议，协议书约定的是A2号楼，与案涉房屋无关，对其形成时间也有异议；对证据2的真实性和证明问题均有异议，形成时间不真实；对证据3的真实性和证明问题均有异议，不真实也不能证明杨松实际占有房屋；对证据4、5的真实性和证明问题均有异议，不能作为证据使用；对证据6的真实性和证明问题均有异议，不能证明杨松已经支付了购房款；对证据7的真实性和证明问题均有异议，从杨占彬的银行流水看，与杨松汇款没有关系；对证据8、9的证人证言有异议，不真实。 刘福权对证据1、2、3、4的真实性和证明问题均无异议；对证据5的真实性和证明问题不发表意见，案涉房屋正门卷帘门是杨松安装的；证据6、7的真实性和证明问题不发表意见，但富盛发德惠分公司已经收到杨松交付的首付款和尾款；对证据8、9的证人证言均无异议。 刘福权对焦点问题的观点是：案涉房屋自然状况与李峰夫妇陈述一致。在富盛发德惠分公司与杨松订立《臻金铭郡认购协议书》时和3695号一案判决时没有取得商品楼预售许可证。现在有没有不清楚。我认为杨松的执行异议符合最高院关于执行异议和复议的司法解释第二十九条规定，即杨松享有足以排除强制执行的权利，杨松执行异议成立。 刘福权对其主张并无证据提供。 本院经审理认定事实如下：李峰与曹淑欣系夫妻关系。李峰与刘福权系朋友关系。刘福权曾系富盛发德惠分公司的负责人（任职至2019年5月5日）。在其任职期间，曾负责开发建设“臻金铭郡小区商品楼”（即坐落于德惠市光明街与和平路交汇处）。案涉执行标的物系位于该臻金铭郡小区内从锦绣家园小区方向起临东十道街的5门底商1-2-3层。其中一层面积约为258平方米、二层面积约为258平方米、三层面积约为516平方米。本案诉争执行标的为该5门底商1-2层。 另：在本案诉讼期间，富盛发德惠分公司自认该臻金铭郡小区商品楼至今未予办理商品楼预售许可证。 再：李峰、曹淑欣与刘福权以及富盛发德惠分公司之间因商品房买卖合同纠纷一案，李峰夫妇于2018年8月1日诉至本院，其诉讼请求为：要求刘福权和富盛发德惠分公司履行商品房买卖合同。经德惠市人民法院（2018）吉0183民初3695号民事判决书判决，其判决主文内容是：1、富盛发德惠分公司与李峰、曹淑欣达成的臻金铭郡小区A2号楼4单元5楼右90.18平方米（价款为34.2万元）、A2号楼4单元5楼左90.18平方米（价款为34.2万元）买卖协议有效，富盛发德惠分公司应按交易习惯履行协议义务；2、刘福权于本判决生效后三日内返还李峰、曹淑欣借款121.6万元；李峰、曹淑欣对富盛发德惠分公司臻金铭郡小区从十道街数1号楼5门（现图纸位置A3号楼5门）一、二层门市楼房享有优先受偿权；3、刘福权于本判决生效之日起返还李峰、曹淑欣借款60万元，并自2016年8月19日起至此款实际给付之日止，按年利率6%支付利息；4、驳回李峰、曹淑欣的其他诉讼请求。 该案生效后进入执行程序并经执行机构对案涉执行标的（即5门底商1-2层）采取强制执行措施予以拍卖。在拍卖过程中，杨松以案外人身份提出异议，对案涉执行标的主张权利以阻却执行。经德惠市人民法院（2018）吉0183执异18号执行裁定书裁定：中止对案涉执行标的的执行。李峰、曹淑欣遂提起本案申请执行人执行异议之诉。并以（2018）吉0183民初3695号判决为执行依据，要求许可对案涉标的继续执行。 在本案诉讼期间，杨松放弃其执行异议，同意李峰夫妇的诉讼请求。 本院认为，首先，关于杨松作为案外人提出的执行异议是否成立的问题。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案中，案涉房屋为富盛发德惠分公司所有的房屋，杨松以其与富盛发德惠分公司于2015年6月5日就案涉房屋所签订的《臻金铭郡认购协议书》并已交付全部购房款为由阻却执行；根据本案庭审查证的事实，富盛发德惠分公司对其开发建设的“臻金铭郡”小区商品楼，时至今日仍未取得商品房预售许可证明；依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。显然，双方订立的《臻金铭郡认购协议书》为无效合同；同时，根据杨松已迁居秦皇岛市居住生活十余年这一事实，显而易见，其购买案涉房屋并非用于居住，其名下亦有可用于居住的房屋。因此，杨松阻却执行不符合上述条件，其执行异议不能成立。鉴于杨松与富盛发德惠分公司之间订立的《臻金铭郡认购协议书》为无效合同，故杨松提供的诸份证据在本案中已丧失证明意义，故本院不予采信。 其次，关于李峰、曹淑欣许可对案涉执行标的继续执行的诉讼请求是否成立的问题。 就李峰夫妇诉讼请求是否成立的问题，鉴于杨松已放弃对案涉执行标的的异议申请，同意李峰夫妇的诉讼请求，因此应该准许对案涉房屋继续执行。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款、第三百一十四条第二款并经德惠市人民法院（2020）第十二次审判委员会讨论决定，判决如下： 准许对吉林富盛发房地产开发有限责任公司德惠分公司开发建设的德惠市臻金铭郡小区内（位于德惠市光明街与和平路交汇处）现图纸位置为A3号楼5门1-2层底商（原图纸位置为A1号楼5门1-2层）的执行。 案件受理费28880.00元，由杨松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李奕衡 人民陪审员  李洪娟 人民陪审员  郑玉石 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  刘浩然