广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终14203号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东索贝利科技有限公司，住所地:广东省广州市白云区*******巷7号。法定代表人:CHOONGCHEEHONG。上诉人（原审原告、反诉被告）：江环杰，男，1974年3月19日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县**************，公民身份号码：360************012。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：黄庆林，广东韵文律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：伍芳云，广东韵文律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市金湘实业发展有限公司，住所地：广东省东莞市*************。法定代表人：李海武，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈沛强，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人:王亚清，广东砝码律师事务所律师。上诉人广东索贝利科技有限公司（以下简称索贝利公司）、江环杰与被上诉人东莞市金湘实业发展有限公司（以下简称金湘公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。索贝利公司、江环杰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法改判或将本案发回重审。1.改判金湘公司退还原告履约定金170000元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率以170000元本金为基数从2018年6月7日开始计算至被告实际支付之日止，暂计算至起诉之日为2521.67元；2.改判金湘公司赔偿索贝利公司、江环杰装修费74184.24元、鉴定费3000元及利息，不需要支付中介费40000元，利息按照中国人民银行同期贷款利率以本金77184.24元本金为基数从起诉之日开始计算至被告实际支付之日止；3.改判金湘公司赔偿索贝利公司、江环杰环评费100000元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率以本金100000元为基数从2018年6月11日开始计算至被告实际支付之日止，暂计算至起诉之日为1416.67元；4.改判索贝利公司、江环杰不需要支付金湘公司占有使用费193548元。5.改判索贝利公司、江环杰不需要支付金湘公司垫付的电费9200元；6.改判金湘公司承担本案的全部诉讼费用及律师费28000元。主要事实与理由：一、金湘公司收取厂房占用费、电费没有事实和法律依据。一审判决认定案涉合同因违反法律法规的强制性规定而自始无效，无视索贝利公司、江环杰实际占用案涉厂房的时间及实际使用获益情况。1.厂房在2018年6月7日至7月8日的一个月时间内，索贝利公司、江环杰仅进行了简单装修以外并没有用作其他使用。索贝利公司、江环杰在装修完工后就没有人员在案涉厂房内。2018年7月13日收到《东莞市横沥镇规划管理所证明》，至此索贝利公司、江环杰已经明确知道案涉厂房所占有的土地性质为农用地，根本无法办理环评批复，因此索贝利公司、江环杰就开始多次与金湘公司协商处理但未果，截止2018年8月22日最后一次催告，以及索贝利公司、江环杰2018年8月23日的律师函，已经充分证明索贝利公司、江环杰向金湘公司正式提出案涉合同无效，索贝利公司、江环杰的合同目的无法实现，要求金湘公司退还押金和赔偿损失，也就明确表示索贝利公司、江环杰不会继续使用案涉厂房。结合索贝利公司、江环杰在2018年9月6日向法院起诉的事实，索贝利公司、江环杰在2018年7月13日知道案涉厂房是农用地开始已经没有占用使用案涉厂房，2018年7月8日至2018年8月23日期间，索贝利公司、江环杰只是不断催告金湘公司，根本没有对案涉厂房做任何用途。2.根据房屋租赁合同无效，占有使用费参照双方合同租金约定，法院可以支持的法律规定的原意是基于合同无效，合同双方应返还各自的利益，然而索贝利公司、江环杰除了简单的装修外并没有用作其他用途，办理环评批复所要求的场地证明都无法符合环保局的要求，申报企业的第一道门槛都无法实现，索贝利公司、江环杰根本未能继续正常使用厂房，因此索贝利公司、江环杰根本谈不上占用使用获得任何利益，根本不存在返还利益的前提。3.一审判决仅仅简单依据另案金湘公司与原房东的纠纷案件，原房东的诉讼请求场地占有使用费计算至2019年1月1日来作为认定案件场地使用费的计算依据，是错误的。本案中，索贝利公司、江环杰已经在2018年7月13日开始不断催告金湘公司，在2018年8月22日、23日已经明确表示要求金湘公司返还押金及赔偿所有损失，结合金湘公司庭审笔录所述，金湘公司已经明确知道索贝利公司、江环杰不再继续使用案涉厂房，案涉厂房实际已经返还金湘公司，并由金湘公司返还给原房东，根据合同相对性，索贝利公司、江环杰只要证明案涉厂房实际在何时返还给金湘公司或者视为事实返还，索贝利公司、江环杰就不需要承担场地使用费。二、一审判决索贝利公司、江环杰支付场地占用费和电费所依据的证据前后矛盾，事实错误。1.本案一审判决上诉人应承担近6个月的场地使用费，却又判决索贝利公司、江环杰承担4个月的电费，前后矛盾，与事实和法律不符。2.一审判决以案外人李国强自称收回厂房的时间作为索贝利公司、江环杰退还厂房的时间，没有法律依据，索贝利公司、江环杰实际上已于2018年7月13日得知此厂房为农用地性质后，已经表示无法实现开办企业的目的，无法继续承租此案涉厂房，实际上已经归还了案涉厂房。三、本案签署无效合同的过错完全在于金湘公司，索贝利公司、江环杰没有过错，金湘公司应当承担全部过错责任。1.案涉厂房是金湘公司出租给索贝利公司、江环杰用于办理企业的，金湘公司完全承诺可以办理相关证件，并曾经从厂房所在村委开具过厂房所占土地是建设用地的证明，同时该厂房并非全新厂房，曾经有上一手的承租人租赁并办过企业，索贝利公司是外资企业的投资方，在不太了解政策法律的情况下基于完全信赖当地村委会及金湘公司，完全相信可以租赁开办企业，但无奈被金湘公司无辜利用。2.索贝利公司、江环杰在签订合同后，装修期为2018年6月19日至7月8日，一共为一个月零一天。承租期间，索贝利公司、江环杰一直催促金湘公司配合办理开办企业的正规证件，包括此厂房为工业用途的证明，但直到2018年7月13日，金湘公司才通过微信将《东莞市横沥镇规划管理所证明》发给索贝利公司、江环杰。至此索贝利公司、江环杰才得知厂房不能做工业用途。同时，此证明实际已于2018年6月29日已经开具，但金湘公司隐瞒真相、迟迟不愿将此证明及时告知索贝利公司、江环杰，实际就是为了达到索贝利公司、江环杰继续承租此无证厂房的非法目的。3.一审判决支持出租方只承担50%的过错责任，不仅在厂房租赁行业起不到源头上降低无效租赁合同签署的风险，反而纵容非法出租方设法追求个人利益而无视国家法律、司法权威。四、根据合同相对性原则，金湘公司应当承担本案的中介费。金湘公司与中介如何约定居间事宜，索贝利公司、江环杰全然不知，也没有与任何人约定要求居间服务。本案的中介服务完全是金湘公司单方与中介方的约定，是金湘公司单方要求中介方提供居间服务的行为，与索贝利公司、江环杰无关。同时中介方撮合双方签订一份没有效力的合同，本就存在重大过错，根本无权要求支付中介费，金湘公司应该要求中介返还不当得利。一审判决索贝利公司、江环杰承担中介费没有任何法律与事实依据。五、关于电费，应按照实际使用电量计算，本案中，索贝利公司、江环杰只在装修期间使用了电，在得知案涉厂房为农用地性质就撤离了案涉厂房，自后就未使用电，一审判决索贝利公司、江环杰承担4个月电费没有事实和法律依据。金湘公司针对索贝利公司、江环杰的上诉答辩如下：一、关于一审法院判决的返还押金130000元，金湘公司不持异议，索贝利公司、江环杰请求返还170000元没有依据。二、关于一审法院认定索贝利公司、江环杰装修现值74184.24元，以及认定金湘公司的中介费损失为40000元，金湘公司不持异议。鉴于双方均对合同无效应负的过错情况，认定各承担50%的责任，以此计付金湘公司赔偿索贝利公司、江环杰17092.12元，一审法院裁决正确。三、关于索贝利公司、江环杰所诉费赔偿环评费用事项，没有依据，事实上，索贝利公司、江环杰没有任何环保设施的安装，也没有有效证据证明其所谓的环评损失。四、关于一审认定索贝利公司、江环杰支付金湘公司电费9200元正确。鉴于索贝利公司、江环杰所租赁的部分场地，现场中没有独立安装电表，无法明确其实际用电量，但鉴于其占用场地进行装修施工，必然产生电费，在索贝利公司、江环杰没有支付任何电费下，一审法院参照案涉合同关于每月承担的基本电费约定，计付4个月的电费请求正确。五、关于收取厂房占有使用费事宜。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持，故此，一审法院认定索贝利公司、江环杰以每月40000元的标准计付占有使用费符合法律规定。2.索贝利公司、江环杰已于2018年6月7日对案涉2000平方的厂房交付接受，并进行装修，证明已经占用。鉴于与索贝利公司、江环杰发生租赁纠纷，其后金湘公司也与原业主李国强发生租赁纠纷，在此情况下，金湘公司在2018年8月4日后搬离场地，但当时现场确实尚有索贝利公司、江环杰的约2000平方的场地装修占用着该部分厂房。3.至于一审法院认定原业主李国强于2019年1月1日自行收回案涉厂房，金湘公司认为该表述确实与部分事实不符，请求二审法院依法查明。实际上金湘公司确实于2018年8月4日将整套厂房交还给原业主李国强，原业主也于2018年9月份开始对外出租。至于索贝利公司、江环杰该2000平方的装修，经事后了解，其是在2018年12月被原业主李国强拆除。4.此外，一审法院认定扣除30天的装修免租期是不妥的，双方租赁合同无效，其合同约定的免租装修期也应当无效，索贝利公司、江环杰按实际占用的时间，计付占有使用费给金湘公司。5.对于索贝利公司、江环杰其他诉讼请求，金湘公司认为没有事实及法律依据，请求驳回。索贝利公司、江环杰向原审法院提出诉讼请求：1.双方签署的《厂房租赁协议书》自始无效；2.金湘公司退还索贝利公司、江环杰履约定金170000元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率以170000元本金为基数从2018年6月7日开始计算至金湘公司实际支付之日止，暂计算至起诉之日为2521.67元；3.金湘公司赔偿索贝利公司、江环杰装修费110000元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率以本金110000元本金为基数从起诉之日开始计算至金湘公司实际支付之日止；4.金湘公司赔偿索贝利公司、江环杰环评费100000元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率以本金100000元为基数从2018年6月11日开始计算至金湘公司实际支付之日止，暂计算至起诉之日为1416.67元；5.金湘公司赔偿索贝利公司、江环杰误工费60000元；6.金湘公司承担案件的全部诉讼费用及律师费28000元。金湘公司向原审法院提出反诉请求：1.索贝利公司、江环杰赔偿金湘公司如下损失费用：（1）已付中介费损失43600元；（2）2018年6月7日至10月7日期间的占有使用费160000元；（3）自2018年11月8日起，以每月40000元的标准计付至房屋腾退返还之日止的占有使用费：（4）垫付的电费16199元：2018年6月7日至10月7日基本电费9200元、变压器630KVA罚款57960元；（5）厂房翻新开门改造工程费用15000元；（6）厂房内装修的拆除、恢复原状、工资等费用30000元；（7）厂长管理人员工资费用20000元。以上暂共赔偿支付351959元；2.索贝利公司、江环杰承担案件诉讼费。在审理过程中，金湘公司变更上述反诉诉请第一条第四项为：索贝利公司、江环杰向金湘公司支付2018年6月至9月的电费共计58931.04元。原审法院认定事实：2018年6月7日，索贝利公司、江环杰与金湘公司签订了《厂房租赁协议书》，由金湘公司将位于东莞市*********隔坑工业区原益相泉饮料厂部分厂房（厂房A栋部分面积、宿舍F栋第二层213室和214室、宿舍F栋第一层办公室101室）出租给索贝利公司、江环杰使用。合同约定：租赁期限为3年，从2018年6月7日至2021年6月6日止；从本协议签订之日后，金湘公司给索贝利公司、江环杰的装修免租期为30天；租金为每月40000元；在签订协议当天，索贝利公司、江环杰向金湘公司支付预付租金1个月、租赁标的物履约押金120000元（即3个月租金）、水电费押金10000元，共计押金130000元；双方同意从本协议生效之日当天，金湘公司将租赁标的物按现状移交给索贝利公司、江环杰，索贝利公司、江环杰可进场装修；金湘公司提供100千瓦的电给索贝利公司、江环杰使用，索贝利公司、江环杰每月需承担基本电费每千瓦23元，共计基本电费每月2300元；索贝利公司、江环杰向金湘公司交纳的电费统一单价为每度1.2元，金湘公司每月收取索贝利公司、江环杰用电量总金额的10%作为变压器折旧损失等费用；索贝利公司、江环杰必须合法有证经营，生产所需证件，全部由索贝利公司、江环杰自行办理，并承担全部费用，但金湘公司必须积极配合协助；在签订本协议之前，索贝利公司、江环杰已到现场实地考察并全面了解了本协议租赁标的物的权属证明和厂房现状，己完全知情并同意承租该租赁标的物，索贝利公司、江环杰同意绝不因为本协议租赁标的物没有办理完整相关的权属等证明，向金湘公司提出提前终止本协议、主张本协议无效，索贝利公司、江环杰同意本协议所有条款均不可撤销，本协议继续有效等。上述合同签订后，索贝利公司、江环杰于2018年6月7日分别向金湘公司支付租赁履约定金20000元、50000元，又于同月8日向金湘公司支付租赁履约定金100000元，共170000元。合同签订后，索贝利公司、江环杰对案涉厂房进行了装修。索贝利公司、江环杰主张其于2018年7月发现案涉厂房所处地块为农用地，无法办理环评，导致索贝利公司、江环杰无法使用厂房经营企业，索贝利公司、江环杰于2018年7月7日已将案涉厂房交还给金湘公司，并要求金湘公司赔偿损失。索贝利公司、江环杰提交了电话及微信通讯记录等证据予以证明，该证据内容显示索贝利公司、江环杰、金湘公司双方就案涉厂房所处土地的性质及环评事宜进行协商的情况。金湘公司主张在签订合同前，索贝利公司、金湘公司双方曾签订《厂房租赁意向条件》，索贝利公司、江环杰在充分调查和了解并保证自身符合环评条件下，与金湘公司签订案涉租赁合同，并于当天接收案涉厂房并进行装修改造，索贝利公司、江环杰一直占用厂房，从来没有向金湘公司表达交还厂房的意思表示，金湘公司亦没有从索贝利公司、江环杰处收回案涉厂房。金湘公司提交了一份《厂房租赁意向条件》为证，该协议由金湘公司的法定代表人李海武与“万荣华”签订，双方约定就横沥镇下车岗隔坑工业区益相泉饮料厂的厂房租赁事宜，于2018年6月7日签订厂房租赁协议，索贝利公司、江环杰先向金湘公司预交20000元诚意金，如索贝利公司、江环杰在2018年6月6日之前申请环评合格，双方便于次日签订厂房租赁协议，如不能申请环评合格，则由金湘公司退回诚意金。索贝利公司、江环杰对上述《厂房租赁意向条件》不予确认，主张该协议签订人“万荣华”并非索贝利公司、江环杰方的人员。关于索贝利公司、江环杰占用案涉厂房期间的电费支出，金湘公司提交的电费发票显示用户名称为东莞市港怡乐饮品有限公司，2018年6月至8月的电费分别为18499.32元、18474.53元、21957.19元，共58931.04元，金湘公司称因案涉厂房的电费收费标准是即使没有用到一定数额的电费，也会按最低费用收取电费。具体的每月电费金额由供电公司出具的发票为准。索贝利公司、江环杰对金湘公司上述主张及证据不予确认，但索贝利公司、江环杰确认没有向金湘公司支付电费。关于索贝利公司、江环杰的损失。索贝利公司、江环杰主张其经济损失包括履行定金、装修费、环评费、误工费、律师费等。对于索贝利公司、江环杰的装修费损失，根据索贝利公司、江环杰的申请，法院依法委托佛山市智择价格事务所有限公司对案涉厂房的装修现值进行司法鉴定，该公司后作出鉴定结论，认定案涉厂房的装修现值为74184.24元，对上述结论，索贝利公司、江环杰、金湘公司双方均无异议，法院予以确认。上述司法鉴定费用为3000元。关于索贝利公司、江环杰主张的环评费、误工费，索贝利公司、江环杰提交了环保净化工程承建合同、收据、手机转账通讯记录等，证明其支出环评费用100000元，其中环保净化工程承建合同签订的时间为2018年6月7日。索贝利公司、江环杰称环评费用包括一些环保的硬件设施安装和申请办理环评的手续费等，但索贝利公司、江环杰未能明确主张已安装的环保设施设备，并表示无须对环保设施进行司法评估，索贝利公司、江环杰亦未能进一步举证证明办理环评的手续费支出。索贝利公司、江环杰主张误工费60000元是租赁厂房需要安排人员进行装修和办理企业登记、环评申报工作等所花费人力物力损失，但索贝利公司、江环杰未举证证明具体的损失。另索贝利公司、江环杰提交了民事委托代理合同、收据证明其支出律师费28000元。关于金湘公司的损失。金湘公司主张的损失包括中介费、占有使用费、电费、厂房翻新开门改造工程费用、厂房内装修的拆除恢复原状工资费用、厂长管理人员工资费用等。关于中介费，索贝利公司、江环杰、金湘公司均确认经过中介公司介绍租赁案涉厂房，且中介费由金湘公司支付。金湘公司提交的两份收据显示，金湘公司向房地产中介公司支付中介费40000元并向案外人彭某某支付奖励3600元，结合双方确认由金湘公司支付中介费的事实，法院确认金湘公司中介费的损失为40000元。金湘公司又提交收据、转账凭证、工资表等证明金湘公司主张的案涉厂房大门改造工程费用、管理人员工资等损失。金湘公司另确认厂房内装修的拆除、恢复原状费用尚未实际发生。经查，案涉厂房属案外人李国强所有，后由李国强租赁给金湘公司使用。李国强因与金湘公司发生租赁纠纷，于2019年1月1日自行收回案涉厂房。索贝利公司、江环杰、金湘公司双方均确认案涉厂房未办理产权证或建设工程规划许可证等手续。以上事实，有索贝利公司、江环杰提交的厂房租赁协议书、收据、装修合同及收据、证明、环保净化工程承建合同及收据、手机转账通讯记录、电话及微信通讯记录录音、律师函、委托代理合同及收据等，金湘公司提交的厂房租赁意向条件、中介费收据及银行转账凭证、电费发票、收据、照片、转账凭证、工资表等及法院庭审笔录附卷为证。原审法院认为：根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，索贝利公司、江环杰和金湘公司均确认案涉厂房未办理产权证或建设工程规划许可证等手续，应视为案涉厂房没有合法审批，索贝利公司、江环杰与金湘公司于2018年6月7日签订的《厂房租赁协议书》应属无效。因案涉合同无效，金湘公司收取的押金130000元应返还给索贝利公司、江环杰，并向索贝利公司、江环杰支付该押金的法定滋息（按中国人民银行同期贷款基准利率标准，从2018年6月9日起计至实际清偿之日止）。案涉合同约定的“租金”转化为因索贝利公司、江环杰占有使用金湘公司厂房而需向金湘公司支付的“占有使用费”。索贝利公司、江环杰主张于2018年7月将厂房交还给金湘公司，但索贝利公司、江环杰提交的电话及微信通讯记录不足以证明该主张。索贝利公司、江环杰已对案涉厂房进行装修，证明索贝利公司、江环杰已占有使用厂房，现索贝利公司、江环杰未能举证证明已向金湘公司交还案涉厂房，且索贝利公司、江环杰占用厂房期间必然造成金湘公司向原业主支付租金的损失，结合案涉厂房于2019年1月1日被原业主收回及厂房装修免租期30天的事实，法院认为索贝利公司、江环杰应向金湘公司支付2018年7月6日至12月31日期间的占有使用费233548元[40000元/月×（5个月+26日/31日）]。扣除索贝利公司、江环杰已支付的首月占有使用费40000元，索贝利公司、江环杰还需向金湘公司支付占有使用费193548元。关于索贝利公司、江环杰占用案涉厂房期间的电费支出。金湘公司提交的电费发票显示用户名称为东莞市港怡乐饮品有限公司，金湘公司仅提交该发票不足以证明其为索贝利公司、江环杰垫付电费58931.04元的主张。但鉴于索贝利公司、江环杰占用案涉厂房并进行装修，必然产生电费支出，索贝利公司、江环杰亦确认没有向金湘公司支付电费。参照案涉合同关于索贝利公司、江环杰每月需承担基本电费2300元的约定，结合金湘公司的反诉诉请，法院确定索贝利公司、江环杰向金湘公司支付垫付的电费9200元（2300元/月×4个月）。关于索贝利公司、江环杰因案涉合同无效造成的经济损失。索贝利公司、江环杰和金湘公司双方对司法鉴定认定案涉厂房装修现值为74184.24元的结论无异议，法院确认索贝利公司、江环杰的装修费损失为74184.24元。索贝利公司、江环杰主张的环评费、误工费，索贝利公司、江环杰虽提交了环保净化工程承建合同证明其委托他人进行了相关的工程，但索贝利公司、江环杰提交的收据，不属于法定的支出凭证，且索贝利公司、江环杰未能明确解释具体的环保设施安装的损失，另索贝利公司、江环杰也未能举证证明其误工费的损失。因此，索贝利公司、江环杰该两项主张，均证据不足，法院不予支持。索贝利公司、江环杰又要求金湘公司支付其律师费支出28000元，索贝利公司、江环杰该主张，于据不足，法院亦不予支持。综上，法院确认索贝利公司、江环杰因案涉合同无效造成的经济损失为74184.24元。关于金湘公司因案涉合同无效造成的经济损失。法院已确认金湘公司中介费的损失为40000元。金湘公司提交的收据、转账凭证、工资表等证据，亦不足以证明金湘公司主张的案涉厂房大门改造工程费用、厂房内装修的拆除、恢复原状、工资等费用、厂长管理人员工资费用等损失，金湘公司该部分诉请，于法无据，法院均不予支持。综上，法院确认金湘公司因案涉合同无效造成的经济损失为40000元。索贝利公司、江环杰主张金湘公司刻意隐瞒案涉厂房的性质而与索贝利公司、江环杰签订案涉合同，但从案涉合同关于“在签订本协议之前，索贝利公司、江环杰已到现场实地考察并全面了解了本协议租赁标的物的权属证明和厂房现状…….”等约定及金湘公司提交的《厂房租赁意向条件》、索贝利公司、江环杰于签订租赁合同当天即签订的环保净化工程承建合同等事实反映，索贝利公司、江环杰在签订合同前已知晓案涉厂房的性质，索贝利公司、江环杰主张在被欺瞒的情况下签订案涉合同，法院不予采信。索贝利公司、江环杰和金湘公司双方明知案涉厂房的性质而签订案涉合同，对案涉合同无效均存有一定过错，且索贝利公司、江环杰和金湘公司双方对造成合同无效的过错基本相等，双方应对因合同无效所造成的损失各承担50%的责任。索贝利公司、江环杰的损失共为74184.24元，金湘公司的损失共为40000元。因此金湘公司还需赔偿索贝利公司、江环杰损失17092.12元[（74184.24元-40000元）/2]。综上分析，索贝利公司、江环杰和金湘公司诉请超出部分，均于法无据，法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认广东索贝利科技有限公司、江环杰与东莞市金湘实业发展有限公司于2018年6月7日签订的《厂房租赁协议书》无效；二、东莞市金湘实业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广东索贝利科技有限公司、江环杰返还押金130000元及相应的利息（以130000元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率标准，从2018年6月9日起计至实际清偿之日止）；三、东莞市金湘实业发展有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向广东索贝利科技有限公司、江环杰赔偿损失17092.12元；四、广东索贝利科技有限公司、江环杰应于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市金湘实业发展有限公司支付占用使用费193548元；五、广东索贝利科技有限公司、江环杰应于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市金湘实业发展有限公司支付垫付的电费9200元；六、驳回广东索贝利科技有限公司、江环杰的其它诉讼请求；七、驳回东莞市金湘实业发展有限公司的其它诉讼请求。案件本诉受理费4190元（广东索贝利科技有限公司、江环杰已预交），由广东索贝利科技有限公司、江环杰承担2884元，由东莞市金湘实业发展有限公司承担1306元。反诉受理费3290元（东莞市金湘实业发展有限公司已预交），由广东索贝利科技有限公司、江环杰承担1895元，由东莞市金湘实业发展有限公司承担1395元。司法鉴定费用3000元（已由广东索贝利科技有限公司、江环杰预交），由广东索贝利科技有限公司、江环杰和东莞市金湘实业发展有限公司双方各承担1500元。二审期间，索贝利公司、江环杰提交三份新证据，证据一，短信记录及终止协议，拟证明金湘公司代表段岩在诉讼中提出与索贝利公司、江环杰协商赔偿的事宜。证据二，照片，拟证明段岩是金湘公司派出代表的事实。证据三，案件截图，拟证明案外人李国强与金湘公司的案件并未结案的事实。金湘公司质证意见如下：1.对于短信记录及终止协议、照片，真实性予以确认，但合法性和关联性不予确认。在一审开庭前，金湘公司本着友好协商的方式处理好双方纠纷并提出调解方案，但在案件调解协商中让步不等于案件的事实和真相。2.对案件截图的真实性予以确认，就金湘公司与李国强、李海武的纠纷案件，确实仍然在审理中，没有作出判决，但该案件是针对原业主李国强整个面积13500平方米的租赁场地纠纷，而本案是与索贝利公司、江环杰之间在上述13500平方米租赁面积约2000平方米的租赁场地纠纷案件。二审期间，本院向广东省东莞市自然资源局发函核实位于广东省东莞市横沥镇隔坑工业区********的地块是何种土地性质，东莞市自然资源局复函：该地块土地性质为集体土地，位于横沥镇隔坑下车岗村，已核发集体所有权证，证号为东府集有（2013）第1900260204935号，所有权人为东莞市横沥镇隔坑下车岗股份经济合作社农民集体，地类为建设用地，未办理相关用地审批手续。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。案涉租赁物未取得建设工程规划许可，因此，原审法院认定案涉租赁合同无效正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕上诉人索贝利公司、江环杰的上诉，本案二审的争议焦点在于：1.金湘公司应退回的押金的具体数额；2.索贝利公司、江环杰向金湘公司返还租赁物的时间及索贝利公司、江环杰应支付的占有使用费、电费的数额；3.因案涉租赁合同无效导致的损失应如何负担。关于焦点一，本院认为金湘公司应向索贝利公司、江环杰返还押金130000元，理由如下：首先，案涉租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可而被认定无效，则金湘公司依据该合同收取的押金应向索贝利公司、江环杰返还。其次，根据案涉租赁合同第一条第五款，金湘公司于2018年6月7日、2018年6月8日出具的三张收据载明的履约定金共计170000元包含了一个月预付租金40000元、租赁标的物履约押金120000元、水电费押金10000元。因此，原审法院认定金湘公司返还押金130000元并支付自2018年6月9日起的法定滋息并无不当，本院予以维持。关于焦点二，本院认为索贝利公司、江环杰已于2018年8月4日向金湘公司返还案涉租赁物，因此，占有使用费及电费均应计算至2018年8月4日。理由如下：首先，案涉租赁物并非金湘公司所有，而是金湘公司法定代表人李海武向案外人李国强承租后，再以金湘公司名义出租给索贝利公司及江环杰。因此，李海武与李国强之间形成租赁合同关系，金湘公司与索贝利公司、江环杰之间形成租赁合同关系。两个合同具有相对独立性。其次，金湘公司自认房东李国强已于2018年9月20日将包含案涉租赁物在内的厂房另行出租。金湘公司在二审答辩状及法庭调查时自认其已于2018年8月4日将包含案涉租赁物在内的厂房整体交还给李国强。以上陈述，构成金湘公司在本案中作为出租方对收回租赁物时间的自认。据此，本院认定索贝利公司、江环杰已于2018年8月4日向金湘公司返还案涉租赁物。原审法院认定本案案涉租赁物的返还时间为2019年1月1日不当，本院二审予以纠正。再次，根据前述认定的索贝利公司、江环杰返还租赁物的时间，租赁物的占有使用费及电费均应计算至2018年8月4日。按照占有使用费40000元/月及基本电费2300元/月的标准，索贝利公司、江环杰应向金湘公司支付占有使用费（2018年7月7日至2018年8月4日共计29天）：40000元/月÷30天×29天=38667元；电费（2018年6月7日至2018年8月4日共计60天）2300元/月÷30天×59天=4523元。索贝利公司、江环杰已预交一个月租金40000元，故扣除多付的占有使用费，本院认定索贝利公司、江环杰仍应向金湘公司支付电费：4523元-（40000元-38667元）=3190元。关于焦点三，本院认为原审法院认定索贝利公司、江环杰与金湘公司对合同无效的具有同等过错，双方应对因合同无效造成的损失各承担50%的责任，金湘公司应向索贝利公司、江环杰赔偿损失17902.12元并无不当。理由如下：首先，案涉租赁合同明确约定：“在签订本协议之前，乙方（索贝利公司、江环杰）已到现场实地考察并全面了解了本协议租赁标的物的权属证明和厂房现状，已完全知情并同意承租该租赁标的物……”现案涉租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可而无效，对于此事实，金湘公司及索贝利公司、江环杰具有同等过错，对因合同无效造成的损失应由双方各承担50%的责任。其次，经鉴定，索贝利公司、江环杰对案涉租赁物进行装修的现值为74184.24元，该部分是索贝利公司、江环杰因合同无效导致的损失。金湘公司为签订案涉合同支出的中介费40000元，该部分是金湘公司因合同无效导致的损失。因此，金湘公司仍应向索贝利公司、江环杰赔偿损失（74184.24元-40000元）×50%=17902.12元。再次，索贝利公司、江环杰主张的环评费等损失，及金湘公司主张的厂房大门改造工程费用等损失均没有充分依据，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。最后，索贝利公司、江环杰诉请金湘公司承担其为本案诉讼支出的律师费28000元没有法律依据，本院不予支持。此外，针对本案其他事实，原审法院根据双方当事人的诉辩意见、提交的证据进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合理合法，且理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。综上所述，原审法院认定部分事实不清，本院予以纠正。索贝利公司、江环杰上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17001号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17001号民事判决第四项、第六项、第七项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17001号民事判决五项为：限广东索贝利科技有限公司、江环杰于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市金湘实业发展有限公司支付垫付的电费3190元；四、驳回广东索贝利科技有限公司、江环杰其他诉讼请求；五、驳回东莞市金湘实业发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4190元（广东索贝利科技有限公司、江环杰已预交），由广东索贝利科技有限公司、江环杰承担2884元，由东莞市金湘实业发展有限公司承担1306元。反诉受理费3290元（东莞市金湘实业发展有限公司已预交），由广东索贝利科技有限公司、江环杰承担404元，由东莞市金湘实业发展有限公司承担2886元。司法鉴定费用3000元（已由广东索贝利科技有限公司、江环杰预交），由广东索贝利科技有限公司、江环杰和东莞市金湘实业发展有限公司双方各承担1500元。本案二审受理费7740元（广东索贝利科技有限公司、江环杰已预交），由广东索贝利科技有限公司、江环杰负担4134元，东莞市金湘实业发展有限公司负担3606元。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈美苑二〇二〇年八月三日书记员  温 敏吕绮雯