广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1284民初2318号原告：肇庆市东基团星投资开发有限公司。住所地：四会市***********季金谷（南区）2栋09号。统一社会信用代码：914********0704867。法定代表人：刘木林，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴志鹏、林诗婉，均系该公司员工。被告：陈彩玲，女，1978年8月12日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区公馆镇政府宿舍。公民身份号码：440************824。原告肇庆市东基团星投资开发有限公司（以下简称“东基公司”）与被告陈彩玲民间借贷（立案时案由为商品房预售合同，现予以更正）纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东基公司的委托诉讼代理人林诗婉到庭参加诉讼，被告陈彩玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告东基公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付借款利息48228.8元，其中17栋01单元借款利息19858.9元，17栋02单元借款利息28369.9元（利息以借款本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年4月26日起计至实际还款之日止，暂计至2020年4月19日）。2.判令被告向原告支付逾期违约金61200元，其中17栋01单元违约金25200元，17栋02单元违约金36000元（违约金以每期应还借款本金为基数，每日按万分之五计算，自逾期还款之日起计至借款清偿之日止，暂计至2020年4月19日；以上合计109428.8元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2016年12月6日认购了原告位于四会市***********季金谷（南区）17栋01单元、17栋02单元的房屋，并于2017年4月26日与原告签订认购书及《商品房买卖（预售）合同》。后因被告个人原因导致无法按照买卖合同约定交齐首期款，经双方协商，原告与被告于2017年4月26日签订《四季金谷项目首付款垫支协议书》，约定原告以借款形式，代被告垫支其尚欠的该房屋首期款680000元，其中17栋01单元垫支首期款280000元，17栋02单元垫支首期款400000元，被告承诺分别于2018年4月26日、2019年4月26日前分期向原告清偿17栋01单元的借款本金，每期还款金额为140000元；承诺于2018年4月25日、2019年4月25日前分期向原告清偿17栋02单元的借款本金，每期还款金额为200000元。垫支协议签订后，原告依约为被告垫支了该房屋首期款，随后被告偿还了17栋01单元第一期欠款140000元、17栋02单元第一期欠款200000元，但17栋01单元第二期欠款140000元、17栋02单元第二期欠款200000元被告并未按期还款，而是逾期至2020年4月20日方才偿还。按照垫支协议第4条及第5条的相关约定，被告未按时清偿任意一期垫支款项的，原告除有权计收利息外，还有权要求被告支付逾期违约金。现经原告多次沟通，被告至今未能履行其逾期还款应承担的利息、违约金支付义务。综上所述，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查清事实，正确适用法律，作出公平公正的判决，以维护原告的合法权益为盼。经本院依法送达原告的起诉状副本，被告陈彩玲未在规定期限提出答辩，也未到庭参加诉讼。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《四季金谷项目首付款垫支协议书》；2.《四季金谷预售商品房认购书》、收据；3.《广东省商品房买卖合同》、POS签购单；4.催交房款通知及EMS投递记录；5.还款凭证。被告未到庭对原告提交的证据提出异议，也未提交足以反驳的证据，上述证据能证明原告主张事实，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年4月26日，被告陈彩玲与原告东基公司签订两份《商品房买卖合同》及补充协议，由被告陈彩玲向原告东基公司购买四会市***********季金谷(南区)17栋01、02房，总房价分别为1400000元、1330000元，买受人按下列方式付款“于2017年4月26日支付首期楼款420000元、540000元；剩余楼款980000元、790000元分别于2017年5月3日前办妥银行按揭”。2017年4月26日，原告东基公司（甲方、开发商）与被告陈彩玲（乙方、认购方）签订两份《四季金谷项目首付款垫支协议书》，约定：乙方于2016年12月6日购买甲方四季金谷项目17幢01、02单元，总房款为1400000元、1330000元，已签订认购书并支付定金50000元，并于2017年4月26日就该认购书项下商品房与甲方签署了《商品房买卖（预售）合同》。现因乙方个人原因导致无法按照买卖合同的约定交齐首期款，从而导致无法按约定办理按揭贷款手续。经甲乙双方协商一致后，就买卖合同约定的乙方应支付的首期款，达成本协议下述各条款：1.甲乙双方共同确认，乙方已经支付买卖合同项下首期款（含签署认购书时已支付的定金）280000元、140000元，尚欠首期款共280000元、400000元。2.甲方同意以借款的形式，代乙方垫支本协议第1条所约定的首期款欠款280000元、400000元。3.甲乙双方同意，甲方按照本协议的约定代为垫支的首期款欠款本金部分，由乙方按照以下约定予以清偿：（1）2018年4月26日前、2018年4月25日前支付首期剩余房款50%，即140000元、200000元；（2）2019年4月26日前、2019年4月25日前支付首期剩余房款50%，即140000元、200000元。4.甲方同意，如乙方按照本协议第3条的约定，按时或提前清偿各期款项的，则甲方不向乙方计算并收取任何利息。5.乙方同意，如乙方未能按照本协议第3条的约定，按时清偿任意一期垫支款项的：1）甲方有权中止履行买卖合同所约定的各项义务，并有权要求乙方在指定期限内清偿所有款项；2）乙方在指定期限内仍不履行还款义务的，则甲方除有权要求乙方返还甲方按照本协议的约定垫支的全部款项外，另有权解除买卖合同，并要求乙方按照买卖合同的约定承担违约责任；3）同时，甲方有权要求乙方支付逾期违约金，逾期违约金支付标准为：自逾期之日起，每逾期一日，按乙方应付未付金额的万分之五计。……8.甲乙双方一致确认，本协议签订后，买卖合同被解除的，则自买卖合同解除之时起，本协议自动终止。如本协议终止时，乙方尚未全部清偿甲方代为垫支的款项的，且该未清偿的款项尚未超出本协议第3条约定的偿付期限的，则自本协议终止之日起5日内，乙方应向甲方一次性支付尚未清偿部分的本金及其利息（按中国人民银行同期同类贷款利息的2倍计）；如该未清偿的款项已超出本协议第3条约定的偿付期限的，则自本协议终止之日起5日内，乙方应向甲方一次性支付尚未清偿部分的本金及其逾期违约金（自超出偿付期限之次日起计至清偿之日止，每日按欠付金额的万分之五计）等内容。上述《四季金谷项目首付款垫支协议书》签订后，原告按约定为被告垫付了购房首期款280000元、400000元，并向被告开具首期款发票，其后，被告向银行办理了余下房款的按揭借贷手续，银行亦发放了相应贷款。后被告未按时向原告偿还17栋01单元第二期欠款140000元、17栋02单元第二期欠款200000元，原告于2019年2月19日至同年7月23日期间向被告发出《催交房款通知》、《及时还款催款催告函》，催促被告尽快偿还。被告于2020年4月20日向原告偿还了全部欠款。因被告逾期还款，原告要求被告支付借款利息及违约金，被被告拒绝，原告遂提起本案诉讼。另外，本院根据原告的申请，依法作出民事裁定，查封被告陈彩玲位于四会市***********季金谷（南区）17栋02号的不动产权[不动产权证号：粤（2017）四会市不动产权第0016820号]。本院认为：因被告购房资金不足，原告与被告约定，向被告出借资金用于支付购房合同约定的首期款，原告按约定出借了款项，被告亦归还了借款本金，现双方对借款利息及违约金有争议，故本案案由应为民间借贷纠纷。关于原、被告之间借贷行为的效力问题，首先，原告的经营范围为房地产业，不包括从事金融相关业务，其并不具备经中国人民银行批准从事发放贷款等金融业务的资质；其次，目前已查知的原告出借款项给购房人以支付首期款的有十多人次，可见原告是向不特定借款人发放贷款。由此可见，原告出借款项给被告的行为，属于企业以借贷名义向社会公众发放贷款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”以及国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第五条规定：“未经中国人民银行依法批准，任何单位和个人不得擅自设立金融机构或者擅自从事金融业务活动。对非法金融机构和非法金融业务活动，工商行政管理机关不予办理登记。对非法金融机构和非法金融业务活动，金融机构不予开立账户、办理结算和提供贷款。”原告为出售房屋，明知购房人资金不足，仍以垫付的形式向被告等购房人出借首付款，其行为违反金融管理方面的法律法规，且扰乱房地产市场的正常经营秩序。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告向被告等发放涉案贷款属于未经中国人民银行批准擅自从事金融业务活动，属无效民事行为，涉案《四季金谷项目首付款垫支协议书》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因被告已向原告清偿借款，即被告因《四季金谷项目首付款垫支协议书》取得的财产已返还原告，现原告主张被告支付借款的利息和违约金，因原、被告签订的借款协议（即垫支协议书）无效，而原告因出借首付款实现了售房目的，并因被告办理了按揭贷款而使资金尽快回笼，原告并未因出借款项受到损失，反而从出售房屋、资金流转方面获益，故原告请求被告支付借款利息及违约金缺乏充分理由和法律依据，理由不成立，依法应不予支持。被告陈彩玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第（五）项的规定，判决如下：驳回原告肇庆市东基团星投资开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计1244元、保全费2747元，合计3991元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  何海波二〇二〇年八月四日书记员  梁始延