浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初3777号 原告：戚明佳，女，1986年2月16日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托代理人：戚广生，男，1957年9月30日出生，汉族，住上海市长宁区，系原告之父。 被告：侣行（上海）企业发展有限公司，住所地：上海市宝山区顾北东路365号A区871，统一社会信用代码：91310117MA1J16GD6B。 法定代表人：左广宇，执行董事。 委托代理人：魏新现，上海申恒律师事务所律师。 委托代理人：孙海娟，公司员工。 原告戚明佳与被告侣行（上海）企业发展有限公司（以下简称侣行公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法由审判员成剑斌独任审理，并于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戚广生、被告侣行公司的委托代理人魏新现、孙海娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戚明佳向本院提出诉讼请求：1、解除《房屋出租委托合同》，判决被告违反《房屋出租委托合同》，并按月租金的2倍支付违约金，共计5400元；2、判决被告将嘉兴市××幢××室恢复原状后归还给原告；3、判决被告支付2019年10月1日至2020年5月31日的剩余租金，共计13169.65元（每月2700元＊8个月－已支付的8430.35元；4、判决被告赔偿诉讼期间原告房屋出租的实际经济损失（2700元／月＊实际诉讼时间），且自立案之日起，被告无权再与租客签订新的房屋租赁合同；5、判决被告违反《委托装修装饰布置协议》，要求被告返还未按约定装饰房屋产生的差额11000元；6、判决解除《委托装修装饰布置协议》，要求被告按协议约定支付装饰布置总价的20％的违约金，总计4760元，并要求被告对已装饰部分提供发票；7、判决《房屋出租委托合同》中约定的2019年7月1日至2019年9月30日的整备期无效，要求被告承担由此产生的损失8100元（2700元／月＊3个月）；8、判决被告将原告充值的500元水电卡恢复原状后返还给原告；9、原告诉讼费、交通费600元、餐费200元由被告承担。原告当庭撤回第四项诉讼请求中的“且自立案之日起，被告无权再与租客签订新的房屋租赁合同”部分。事实和理由：原、被告于2019年3月29日签订《房屋出租委托合同》、《委托装修装饰布置协议》。合同约定原告委托被告出租嘉兴市××幢××室，出租委托期限从2019年9月30日至2022年9月29日，房屋保底租金每月2700元。从2019年7月1日至2019年9月30日属于整备期。被告要求原告必须按照统一风格装饰房间以便其可以酒店式管理出租，并要求原告支付被告装修款共计23800元。被告于2019年10月至2020年5月期间，仅支付部分租金，且每月金额不等，经原告多次催讨，仍未完全履行合同，截至2020年5月25日，共拖欠租金13169.65元。 被告侣行公司答辩称，不同意解除合同。新冠肺炎疫情给被告经营造成很大影响，被告主动与原告沟通，希望调整变更保底租金或者变更租金的支付方式，但是原告予以拒绝，即使这样，被告仍然坚持每月支付300元租金至今。受疫情影响，被告一直处于亏损状态，但是被告一直在积极履行合同，不存在违约行为，原告要求解除合同没有事实及法律依据。原告认为被告每月应按照保底租金2700元向原告支付，不符合合同约定，根据《房屋出租委托合同》第五条的约定，2700元是保底租金，合同约定“每个托管年度结束后，由双方进行核算，原告获得的收益金额低于保底租金的，被告应进行补齐”，因此并不是要求被告每个月按照2700元支付租金，被告可以根据实际出租情况支付租金，对于每月租金低于2700元的部分在年底核算时补足。被告可以当庭承诺，如果原告不同意调整保底租金，被告将在年度托管结束结算时补足原告的保底租金。被告为了经营，组建了专业的运营管理团队，招募了大量工作人员，并投入大额广告费用，如果解除合同，将会给被告造成极大损失，解除合同将显示公平。随着疫情缓解，被告经营情况也在好转，被告相信有能力在年度托管结束时依照合同履行相应义务。原告要求解除《委托装修装饰布置协议》，没有事实及法律依据，被告已经按约履行了自己的义务，对房屋进行装修布置，原告也予以验收确认，已经实现了合同目的。 针对自己的主张，原告戚明佳提供了下列证据： 1.《房屋出租委托合同》1份，证明被告未按约支付租金，应向原告支付违约金5400元，同时原告有权解除合同收回房屋。 2.委托装修装饰布置协议1份及收据2张，证明原告支付被告装修费23800元，但被告实际装修情况与配置清单不符，应补偿差价给原告。 3.《嘉兴万达简欧风格软装配置清单（入场活动价）》1份，证明被告实际装修与该清单不相符。 4.水表及电表照片2张，证明水电充值卡的余额192.3元。 5.发票2张，证明原告缴纳物业费及对水电卡进行充值。 6.原告对涉案房屋装修配置进行清点的清单1份，证明被告侣行公司未按照《嘉兴万达简欧风格软装配置清单》对涉案房屋进行装修配置，尚缺少部分物品。 被告侣行公司对原告戚明佳提供的证据1真实性无异议，房屋出租委托合同并不仅是租赁合同，还带有委托经营性质，根据合同第五条约定，保底月租金2700元并不是要求每个月必须支付2700元，疫情期间没有盈利，可以在年度托管结算时补足保底租金，因此2700元租金的支付期限未到，被告不存在违约；对证据2真实性无异议，被告已经按照配置清单进行装修，按约履行义务，实际装修与配置清单存在不一致，是因为被告在实际经营时按照租客要求进行布置；对证据3认为系被告宣传推广的清单；对证据4真实性无异议，但不能证明水电费是被告租赁合同期间所使用，与本案缺乏关联性；对证据5真实性、关联性不认可，且看不出是谁缴纳的费用；对证据6认为《嘉兴万达简欧风格软装配置清单》是被告的宣传单，具体的装配情况合同另有约定，且被告也基本上按照清单进行装配，由于入住房客需求不同，被告会根据顾客需求进行增减。该清单是原告擅自进行的清点，被告未签字确认，缺乏证明效力。 针对自己的抗辩，被告侣行公司提供了工商银行电子回单及招商银行查询信息，证明被告向原告支付2019年10月份租金2700.75元、2019年11月租金、2019年12月租金2700元及2020年1月—5月每月向原告支付租金300元。 原告戚明佳对被告侣行公司提供的证据无异议，但认为疫情并不是被告减少租金的理由，合同明确约定每月租金是2700元。 本院认证如下：一、原告提供的证据1、2、4及被告提供的证据，经对方质证对真实性无异议，本院均予以认定；对于原告提供的证据3，双方在《委托装修装饰布置协议》中明确约定“本合同项下的装饰装修标准详见附件清单”，被告认为原告提供的配置清单是宣传推广所用不予认可，但被告并未另行向本院提供其装修配置所依据的清单，而原告提供的配置清单折后价款与《委托装修装饰布置协议》约定的价款一致，故本院对证据3予以认定，确定以该清单作为装饰装修的交付标准；证据5经核对与原件一致，本院予以认定；证据6本院认为该清单是原告在涉案房屋现场清点后所作的清单，本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 坐落于嘉兴市××幢××室的房屋系原告所有。2019年3月29日，原、被告签订《房屋出租委托合同》，约定：原告将其所有的上述房屋委托被告侣行公司出租；原告应于2019年7月1日前将房屋按约定条件交付给被告；委托期限为2019年9月30日至2022年9月29日，共计3年；从2019年7月1日至2019年9月30日，共计3个月属于被告整备期，整备期内被告无需支付租金；被告向原告支付托管费用，托管费用采取每月保底与经营分成（按照实际经营收入扣除ＯＴＡ、税费等，原、被告按照70%：30%的比例分成）两者取其高的模式进行；房屋每月保底租金2700元；托管费用每月支付一次，首期托管费用在整备期到期后，正式经营之日起次月25日前支付上月托管费用；被告通过银行转账的方式将租金支付给原告，原告应于收到租金后七个工作日内提供合法有效的租赁发票，或由被告代为开具租赁发票，开具发票相关税费由原告承担，被告可以从当期托管费用中先予扣除，被告应将完税凭证交付给原告；每个托管年度结束后的第一个月，原被告进行年度收益分成核算，若原告获得的收益金额超过年度保底租金的，则按照分成收益进行结算托管费用；若原告获得的收益金额低于年度保底租金，则被告需在次月25日前按照合同约定的保底租金补齐原告的托管收益；出租委托期间，被告承担水电费及燃气费等；经原、被告协商一致，可以解除本合同；被告逾期支付租金达15日，经原告书面催告后，5个工作日内仍未支付的，原告有权单方解除合同，收回房屋；被告存在逾期支付租金达15日，经原告书面催告后，5个工作日内仍未支付的等情形的应按月租金的2倍向原告支付违约金等。 同日，原、被告签订《委托装修装饰布置协议》，约定：原告不可撤销地委托被告为涉案房屋按照双方确定的标准进行装饰布置，原告同意被告自行选择硬软装饰布置物品；本合同项下的装修装饰布置标准详见附件清单；涉案房屋的装修装饰布置款共计23800元，由原告于协议签订之日起一次性付清。协议签订当日及2019年5月，原告分别向被告支付装修款5000元、18800元。原告从物业处购买水电卡并充值500元后交给被告，并按约将涉案房屋交由被告委托出租，被告在扣除代缴税款后向原告支付了2019年10月、11月及12月的保底租金合计7530.35元。2020年3月11日、3月22日、4月25日、5月25日、6月28日被告分别向原告转账300元，被告陈述系支付原告2020年1月至5月的租金。 2020年7月29日，原告与被告约定共同至涉案房屋按照《嘉兴万达简欧风格软装配置清单》对软装进行清点，经原告核对，房屋内缺少电陶炉一个（报价229元）、仿真花2套、餐桌垫2张、餐具2套、厨具1套、拖把拖把桶2套、扫帚套装2套、马桶刷1个、卧室被套2套、卧室床单2套、卧室赛鹅绒被2套、枕套8套、枕头8套、浴巾2套、浴袍4套。同日，原告从被告处取回了房门钥匙，并修改了密码锁，原告收回了涉案房屋。原告经与物业核实，确认水电充值卡中余额为192.3元。 另查明，除了涉案房屋之外，被告尚从其他业主处承租房屋，共计租赁房屋700余间，并将承租的房屋统一经营，部分用作酒店，部分用作长租房对外出租。2020年2月4日，嘉兴市××防控领导小组发布第9号令，要求所有的小区、酒店、宾馆等采取封闭式管理，人员进出一律出示有效证件；落实出租房管理主体责任，加强对承租人员的管控和及时报告制度；严禁各单位在2月9日之前通知疫情重点地区人员返禾；省道、市道、县道、乡道、村道等各卡口实行“出入口受控进出”，对过往人员逐一筛查、登记等。 本院认为，本案为合同纠纷。双方签订的《房屋出租委托合同》及《委托装修装饰布置协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.原告主张解除《房屋出租委托合同》及《委托装修装饰布置协议》是否成立；2.原告是否有权要求被告支付租金、违约金及赔偿损失。 关于焦点1，本院认为，由于疫情影响，2020年1月至3月期间，涉案房屋所在区域先后执行省级突发公共卫生事件一级及二级响应，因此该阶段被告的经营状况确实受到一定程度的影响，以至于影响其按约履行支付租金义务等，因此对于被告抗辩因疫情影响不能按约履行合同本院予以采信。本案中被告虽主张因疫情关系导致其不能按约履行合同，但未能将该事由及时通知原告，且2019年12月份的租金被告也未按期支付，而当时并未受到疫情影响，因此被告确实存在未按期支付租金的违约行为。根据合同约定，逾期支付租金达15日，经书面催告后，在5个工作日内仍未支付的，原告有权单方解除合同，收回房屋。根据合同法的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四的规定要求解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。鉴于原告未提供其在起诉前书面催讨的证据，并直接以提起诉讼的方式主张解除合同，本院确定涉案合同自起诉状副本送达被告之日起5日后即2020年7月6日解除。被告辩称合同约定的保底租金2700元并不是要求被告每个月按照2700元支付租金，对于每月租金低于2700元的部分可以在年底核算时补足，本院认为合同中双方约定托管费用采用保底租金与经营分成的孰高原则确定，且每月支付托管费用。被告未举证其支付的300元/月的托管费用的计算依据，若被告抗辩理由成立，即一托管年度终止后再行补足，则会使被告每月的付款义务具有随意性和不确定性，该条款以及其他提供发票、逾期支付15日可解除合同的条款失去意义，这显然也不符合当事人正常心理预期。因此，被告作为合同格式条款的提供者，对此应承担不利的后果。 关于焦点2，对于原告主张被告支付2019年10月1日至2020年5月31日期间的租金，本院认为双方签订的合同约定“原告应于被告支付租金后的七个工作日内提供合法有效的租赁发票，或者由被告代为开具相关发票，开具发票的税费由被告在租金中扣除”，因此，被告在支付原告2019年10月至12月的租金时扣除代缴税费并无不当，该期间租金被告已足额向原告支付，该部分诉请本院不予支持。原告主张赔偿诉讼期间房屋出租的实际经济损失，本院认为该损失实际相当于诉讼期间的房屋租金，本院予以支持，并确定租金支付至被告实际交房之日即2020年7月29日止。鉴于疫情对被告经营造成的客观影响，本院从公平原则出发，酌情确定对于2020年1月1日至2020年7月29日期间的租金，给予被告一个月的租金减免，即由被告向原告支付5个月29天的租金，为16110元，扣除被告已经支付的1500元，尚需支付14610元。 对于原告主张的被告违反《房屋出租委托合同》的违约金5400元，鉴于被告迟延支付租金确与疫情相关，故根据公平原则，对于原告的该项诉请，本院不予支持。 对于原告主张被告未按照《委托装修装饰布置协议》进行配置，要求返还差额11000元的诉讼请求，本院认为法庭已经给予被告合理时间对缺失物品进行补齐，但经原告核对，对照双方缔约时的配置清单，仍尚有部分物品未能向原告补齐，被告未能按约完全履行其义务，故对于相关部分的价款应该予以返还，本院依据清单价格，酌情确定由被告返还原告2500元。 对于原告要求被告将充值的500元水电卡恢复原状后予以返还，本院认为《房屋出租委托合同》中明确约定水电费由被告承担，涉案房屋也一直由被告委托出租，故消耗掉的水电费应系被告租赁合同期间所产生，本院确定对于水电充值卡中不足500元的部分由被告支付原告，为307.7元。 对于原告要求解除《委托装修装饰布置协议》并赔偿违约金的诉讼请求，本院认为被告已基本按照配置清单对涉案房屋进行装饰装修，房屋也实际交由被告出租他人使用，涉案合同已基本履行完毕，且对于未配置的物品也判决被告返还差价于原告，故对于原告的该项诉请本院不予支持。对于原告要求确认合同中关于整备期的约定无效的诉请，本院认为缺乏事实及法律依据，不予支持。原告主张的交通费、餐费等损失，合同对此无明确约定，原告也未就实际损失举证，故本院不予支持。另，原告庭后自认已从被告处取回钥匙，双方已完成房屋交接，故对于原告要求被告将涉案房屋恢复原状后归还原告的诉请，本院已无处理之必要。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告戚明佳与被告侣行（上海）企业发展有限公司订立的《房屋出租委托合同》于2020年7月6日解除； 二、被告侣行（上海）企业发展有限公司支付原告戚明佳2020年1月1日至2020年7月29日期间的租金14610元； 三、被告侣行（上海）企业发展有限公司返还原告戚明佳装饰款2500元； 四、被告侣行（上海）企业发展有限公司支付原告戚明佳水电费307.7元； 上述二、三、四项合计17417.7元，由被告于本判决生效后十日内履行完毕； 五、驳回原告戚明佳的其他诉讼请求。 如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半后收取447元，由原告戚明佳负担273元，被告侣行（上海）企业发展有限公司负担174元，于判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 成剑斌 二〇二〇年八月二十二日 法官助理 邱双双 书 记 员 陈 萍