宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2030号 上诉人（原审原告）：张军，男，1957年12月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审被告）：银川建发集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：杨伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：武鸿焯，宁夏合天律师事务所律师。 上诉人张军因与被上诉人银川建发集团股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初15947号民事判决，特向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 张军上诉请求：1.依法撤销（2019）宁0106民初15947号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金11534.57元或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认为合同约定被上诉人交付房屋时间为2017年6月30日，认定有误。涉案合同约定被上诉人应当在2017年6月30日前交付房屋，而房屋实际交付之日为2016年12月1日，催告期满的次日为2017年11月28日，从该日计算至2019年1月28日，逾期共计427天，违约金为11534.57元。上诉人为维护自身的合法权益，请求判如所请。 银川建发集团股份有限公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张军向一审法院起诉请求：1.判令被告支付违约金13263.4元；2.本案诉讼费由被告负担。诉讼中，张军变更第一项诉讼请求为：判令被告支付自2017年8月1日至2019年1月28日逾期办理房屋权属证书违约金14532.94元（以房屋总价款540260.8元为基数，按照日万分之零点五计算538天）。 一审法院认定事实：2016年6月27日，张军（买受人）与建发集团公司（出卖人）经协商一致签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，双方合同约定：张军购买建发集团公司开发的宁夏回族自治区银川市金凤区建发大阅城12号楼705号商品房一套，建筑面积98.15平方米，单价5540元/㎡，总价款543751元；出卖人于2017年6月30日前向买受人交付商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记；如因出卖人的原因，买受人不能在合同约定的该商品房交付之日起270日内取得该商品房所有权证书的，买受人应于到期日前向出卖人提出书面催告，并给予出卖人90日催告期，期满后买受人仍不能取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金。合同签订后，张军按约支付了房款543751元。2016年11月22日，建发集团公司向包括张军在内的业主发出书面交房通知单，并于2016年12月1日交付了房屋，同时双方签订补充协议确认该房屋实际建筑面积为97.52平方米，总价款540260.8元，退还张军差价款3490.2元。2019年1月28日，建发集团公司通知包括张军在内的业主可办理权属登记证书。张军认为，建发集团公司逾期办理房屋所有权转移登记构成违约，故提起本案诉讼。 一审法院认为，张军与建发集团公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。根据涉案合同约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，故建发集团公司负有协助买受人张军办理涉案房屋所有权转移登记的义务。现因出卖人逾期取得初始登记证导致办证迟延，故建发集团公司应依约定向张军支付逾期办理房屋所有权登记期间的违约金。根据诉辩主张，本案的争议焦点为：一、建发集团公司承担违约责任，是否以书面催告为前提条件；二、张军主张的违约金应从何时开始起算，催告期是否在期限内予以扣减；三、张军主张的违约金是否应该予以调整。 关于焦点一：一审法院认为，催告的目的是为了提醒、督促被催告方知晓其存在履约瑕疵，并能够在约定的宽限期内全面、及时履行合同。本案中，涉案合同中关于买受人应于到期日前向出卖人提出书面催告，并给予出卖人90日催告期的约定，只是在张军主张违约金赔偿之前，赋予建发集团公司合理的宽限期，并未排除买受人的主要权利，也未免除建发集团公司的责任。建发集团公司开发建设的建发大阅城12号楼商品房，普遍存在迟延办理权属转移登记的现象，虽没有证据证实张军提出书面催告，但其中一个或者部分业主的口头催告，实质上即已达到催告的效果，建发集团公司在经业主催告后仍未履行合同义务的，就应该按照约定承担违约责任。故，建发集团公司承担违约责任以书面催告为前提条件的抗辩理由不能成立。 关于焦点二：一审法院认为，当事人承担违约责任应当遵循有约定的从约定，未约定从法定原则。本案中，涉案合同约定违约金起算日为合同约定的商品房交付之日即2017年6月30日前。建发集团公司提前于2016年12月1日交付了房屋，应给予鼓励肯定的评价。在涉案商品房约定的交付日期后顺延270日即进入催告期，催告90日期满后的次日起计算违约金。合同约定建发集团公司交付房屋时间为2017年6月30日，催告期满的次日为2018年6月27日，从该日起计算至2019年1月28日，逾期共计216天。张军提前享受了房屋预期收益，又以提前交付房屋的节点顺延270后向开发商主张违约责任，不符合约定，且有违公平、诚实信用原则，其主张一审法院不予支持。 关于焦点三：一审法院认为，建发集团公司针对逾期办证系由政府违约所致主张未提供确实证据证明；即使存在因第三方行为导致迟延办理，根据合同相对性原则，建发集团公司亦应向张军承担违约责任后再向第三方追责。故对建发集团公司该辩解意见，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该规定说明我国违约金立法采用“补偿性为主，惩罚性为辅”的基本原则，并且赋予人民法院在当事人请求的情况下对违约金进行调整的权力。鉴于建发大阅城12号等楼宇商品房普遍存在迟延办理权属转移登记造成违约赔偿涉众系列纠纷案件，一审法院以张军等业主实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，守约方以房屋价款为基数，按照日万分之零点五计赔违约金，并无不当，故予以支持。建发集团公司关于违约金过高请求调整的辩解意见，一审法院不予采纳。建发集团公司应当向张军赔偿违约金5834.82元（540260.8元×0.5/10000×216天）。综上所述，张军的合理诉请，一审法院予以支持。经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、被告银川建发集团股份有限公司于判决生效后五日内向原告张军支付逾期办证违约金5834.82元；二、驳回原告张军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，由原告张军负担50元，被告银川建发集团股份有限公司负担82元。 本院二审期间，当事人未向本院提交新的证据，对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审中仅针对上诉人的上诉主张进行审查。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：逾期办证违约金应从何时开始起算。根据当事人承担违约责任应当遵循有约定从约定，无约定从法定的原则，双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》《补充协议》，明确约定了交付房屋时间为2017年6月30日，一审法院按照该约定计算逾期办证违约金，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费132元，由上诉人张军负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  杨 玫 审判员  岳 磊 二〇二〇年八月十八日 书记员  周 洁 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。