黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2891号上诉人（一审被告）：黑龙江亚为房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区松北一路52支1。法定代表人：崔治纯，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨德春，黑龙江金海律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孙洪伟，男，1983年3月10日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省哈尔滨市松北区。被上诉人（一审被告）：康婧，女，1977年10月13日出生，汉族，教师，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：路常青，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：哈尔滨渤丰物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区农田街59号4栋1层1S09号。法定代表人：王天龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：张靖悦，女，该公司员工。委托诉讼代理人：董雪双，黑龙江屹昂律师事务所律师。上诉人黑龙江亚为房地产开发有限公司（以下简称亚为公司）因与被上诉人孙洪伟、康婧、哈尔滨渤丰物业管理有限责任公司（以下简称渤丰物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院(2019)黑0109民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人亚为公司的委托诉讼代理人杨德春，被上诉人孙洪伟，康婧的委托诉讼代理人路常青，渤丰物业公司的委托诉讼代理人张靖悦、董雪双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚为公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回孙洪伟要求亚为公司赔偿其财产损失的诉讼请求。事实和理由：一、亚为公司不是漏水房屋的所有人和管理人，房屋内地热分水器漏水的损害赔偿责任不应由亚为公司承担。本案漏水房屋所在的哈尔滨市松北区北岸启程小区于2013年3月底集中进户，交付购房业主使用。2014年4月11日，康婧与亚为公司签订商品方面买合同，购买了该小区集中进户后的尾盘现房13号楼2单元601室房屋即案涉漏水房屋。亚为公司给康婧开具交纳购房款凭据，并当场告知其持购房交款票据到小区物业领取房屋钥匙，办理房屋进户手续。此后，康婧一直未到小区物业领取房屋钥匙。2018年4月9日，案涉房屋地热分水器漏水，导致楼下501室装修、家居及物品受损。案涉房屋已于2014年出卖给康婧，房屋的权利人及管理人应为康婧，房屋漏水的损害赔偿责任应由康婧承担。亚为公司不是漏水房屋的所有人和管理人，房屋内地热分水器漏水的损害赔偿责任不应由亚为公司承担。二、案涉房屋的地热分水器已过质保期，亚为公司不承担维修义务及由此发生的漏水损害赔偿责任。案涉房屋出售之日起至2018年4月9日房屋漏水之日止，已经时过四年。根据商品房销售管理办法、建筑工程质量管理条例及住宅质量保证书的规定，房屋供水、供暖系统的保修期为两个采暖期。案涉房屋的地热分水器已经过了质保期，上诉人不承担维修义务及由此发生的漏水损害赔偿责任。三、案涉房屋所在小区的空置房，由渤丰物业公司进行看护，亚为公司不是空置房的管理人。本案漏水房屋所在的哈尔滨市松北区北岸启程小区于2013年3月底集中进户后，未售出的楼盘尾房已委托该小区物业统一看护。亚为公司不是空置房的管理人，空置房在业主进户前的看护及管理责任不应由亚为公司承担。孙洪伟辩称，同意一审判决。康婧辩称，松北区人民法院2018黑0109民初1664号民事判决，已经确定康婧对此不承担赔偿责任。亚为公司没有出具房屋交付的证据，应当承担举证不能的责任。根据购房合同的规定，保修责任开始与房屋交付，因此保修责任在房屋交付之后开始计算。如果亚为公司上诉所称空置房包括案涉房屋，那么恰恰证明案涉房屋至今没有交付康婧，属于空置房的范畴。综上，请求二审法院驳回亚为公司的诉请，维持一审判决。渤丰物业公司辩称，康婧购买的房屋，并非空置房的管理范围。亚为公司也未向渤丰物业公司就该房屋缴纳过任何空置房费用。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请维持原判。孙洪伟向一审法院起诉请求：判决康婧、渤丰物业公司、亚为公司赔偿孙洪伟23,274.6元，孙洪伟于庭审中变更诉讼请求为：要求康婧、渤丰物业公司、亚为公司赔偿财产损失16,019.01元及鉴定费6000元。一审法院认定事实：2014年4月11日，康婧与亚为公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同》，购买哈尔滨市松北区北岸启程小区13号楼2单元601室房屋，约定交房日期为2010年9月15日。双方对是否实际办理进户手续产生争议，亚为公司主张已通知康婧办理进户，其未举证证明。康婧并未实际使用该房屋。渤丰物业公司为北岸启程小区的物业服务公司。2018年4月9日11时40分，案涉小区13号楼2单元601室房屋地热分水器爆裂，地热水流入楼下501室及502室，导致501室房屋装修、家具及物品受损。孙洪伟报修后，渤丰物业公司处理及时。漏水造成的损失修复费用16,019.01元，孙洪伟支付鉴定费6000元。另查明，亚为公司于2013年3月28日对案涉小区进行集中进户，康婧于2014年4月11日向亚为公司缴纳购房款购买案涉小区13号楼2单元601室房屋，该房屋钥匙由渤丰物业公司保管。案涉房屋地热分水器爆裂事发时，案涉小区居民未取得房屋所有权证。以上事实有业主档案、黑龙江雅歌建设司法鉴定书、哈尔滨资产评估事务所鉴定书、鉴定发票、（2018）黑0109民初1664号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。亚为公司作为北岸启程小区的开发公司及地热分水器的提供者，案涉601室漏水事件发生时，案涉601室未取得房屋所有权证，该房屋的登记权利人仍为亚为公司。亚为公司主张的通知案涉小区业主集中进户时间，系发生在康婧购买房屋之前，亚为公司未能提供证据证明康婧进户或使用房屋，综合以上情况，本案中亚为公司仍为601房屋管理人，其应对地热分水器的正常使用承担责任，其对分水器爆裂造成的损失应承担相应的赔偿责任。若亚为公司基于房屋买卖合同而与康婧对进户时间存有争议，其可另案主张并对本案涉及赔偿分担，再行确定承担主体。渤丰物业公司在案涉房屋地热分水器爆裂事件发生后，及时处置，且无证据显示地热分水器的爆裂与渤丰物业公司之间存在因果关系，故渤丰物业公司不应承担赔偿责任。故对孙洪伟主张要求康婧、渤丰物业公司、亚为公司承担损害赔偿责任的诉讼请求，部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定判决：一、亚为公司于判决生效之日起十日内给付孙洪伟财产损失16,019.01元及鉴定费用6000元；二、驳回孙洪伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元（孙洪伟已预付），由亚为公司负担，须于判决生效之日起七日内将此款给付孙洪伟。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，康婧在购买案涉房屋后未办理进户手续。亚为公司亦未提供充分有效的证据证实康婧对案涉房屋实际占有和使用。据此，一审认定亚为公司为案涉房屋的管理人，对案涉损失承担赔偿责任，并无不当。对亚为公司与康婧之间权利义务关系的处理，亦属合理。亚为公司上诉所称空置房由渤丰物业公司看护系其与渤丰物业公司之间的关系，且本案中渤丰物业公司对案涉房屋由其管理不予认可，故亚为公司的该项主张不能对抗孙洪伟的损害赔偿请求。据此，一审以无证据显示地热分水器的爆裂与渤丰物业公司之间存在因果关系为由认定渤丰物业公司不应承担赔偿责任，亦无不当。故对亚为公司所提上诉主张，本院不予支持。综上所述，亚为公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费351元，由上诉人黑龙江亚为房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  刘万福审判员  付玉林（）二〇二〇年八月二十八日书记员  赵春莹