江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2619号上诉人（原审原告）：高建清，女，1965年6月10日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：季骁、龚丽，江苏瀛恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任志新，男，1977年2月20日出生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人高建清因与被上诉人任志新房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0213民初3098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高建清上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或者发回重审。事实和理由：本案是一宗较为罕见的适用合同法第五条公平原则、第六条诚实信用原则进行裁判的案件。一审法院确需以此条款判决的，应引民法总则第一章的相关规定更为妥当。虽然在订立合同时，262万元的房价略高于市场价，但在二手房买卖中，有多少卖方愿意接受长达六年的分期付款方式？而六年之后的房价，又会涨到何种程度，也是无法预见的。因此设置合同第六条，可以使任志新在无力支付全额房款时入住无锡市梁溪区房屋（以下简称涉案房屋），两个小孩可以在相应学区上学，也可以使其不因房价涨势过快而蒙受损失。而房价实际的上涨也印证了《房屋买卖协议书》第六条的合理性。如果双方按约履行合同，其可以获得截止2018年6月30日房屋上涨的差价，而任志新除超前享受了房屋及相应便利外，仍然可以获得房屋在2018年6月30日以后房价上涨带来的增值。因此，这是一份合同履行期限至2018年6月30日的房屋买卖合同。此种履行对双方都是公平的。市场中有多少二手房买卖合同是允许买方长达六年分期付款且不提供任何担保？正是由于买方付款的有违常理，才有第六条存在的必要，才使整个交易不符常理。2018年6月30日时涉案房屋的市场价超出262万元部分的，并非涉案房屋的增值部分，而是附生效条件的合同尾款。其于2015年的诉讼，是要求任志新继续履行合同第三条，并无涉及在2018年6月30日才会到期的第六条。而法院强制执行的依据是生效判决，执行中也不可能超出判决范围进行执行。因此双方在强制执行中达成的协议，可能变更第三条的实际履行，但不可能取代第六条的履行。作为裁判依据的执行笔录，合议庭未在庭审中出示，未组织双方当事人质证，同时剥夺了当事人辩论的权利，违反了法定程序。被上诉人任志新辩称，《房屋买卖协议书》第六条是显失公平的条款，其在一审中已经请求法院撤销，法院也支持撤销。2015年高建清诉其支付房款一案中事实也并非其延期支付房款，而是高建清在《房屋买卖协议书》订立后延期交房，造成其拒付房款并要求退还高建清房屋未果，才造成的诉讼。在该案的执行调解中，其付清了全部房款，并在执行笔录中双方约定就房屋买卖一事全部了结。前案执行中仅要求其支付1674520元，但其支付了240万元远高于当事人的执行诉求，原因是其和高建清就所有房款的支付达成了新的和解内容，前案的执行包含了《房屋买卖协议书》的全部，并非仅针对第三条。其认为2017年11月14日其和高建清重新达成的付款方案已阻止了《房屋买卖协议书》第六条的生效。2012年双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋已超过市场价的一倍，高建清利用自己的优势地位，是其被迫购买的原因，《房屋买卖协议书》第六条属于显失公平条款，此条款加重了其的负担。涉案房屋已于2012年7月过户至其名下，根据物权法规定，涉案房屋的占有、使用、收益和处分权已由其所有，故房屋增值部分应由其所有。高建清向一审法院起诉请求：任志新向其支付涉案房屋在2018年6月30日的价格（3350119.86元）比房屋交易时的价格（2120000元）高出部分的收益1230119.86元及逾期付款利息26755.11元（以1230119.86元为计算基数，自2018年7月1日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算，暂计算至2019年1月1日），合计1256874.97元；一审法院认定事实：2012年7月20日，高建清（甲方、出售方）与任志新（乙方、购买方）签订《房屋买卖协议书》1份，约定：“第一条、经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于无锡市南长区的住宅壹套（建筑面积136.98平方米）出售给乙方。房屋所有权证号为：南长字第ＷＸ100000XXXX号。甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担。第二条、上述住宅的出售价为人民币262万元整〔2620000元〕（以下金额均为人民币），此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。第三条、付款方式：协议签订乙方立刻付现金10万元整，自2012年7月1日起到2013年6月30日每月支付1万元整，共计12个月付12万元整，2013年7月1日起到2018年6月30日前每月付4万，共计60个月240万。【款项由乙方在每月30日前打入甲方在工商银行开户的622200110310090XXXX帐户内，甲方必须保证帐户能正常收款，如甲方帐户不能正常使用所造成的后果由甲方自己承担】。第四条、甲方2012年9月1日前帮乙方办理好房屋过户手续。在2013年7月1日前腾房给乙方。第五条、如乙方连续五个月无法正常付款，甲方有权收回房产，所产生的过户费用由乙方承担。但甲方必须退还乙方已付的全部房款，乙方支付甲方己付房款的20%作为违约金，如甲方违约除退还乙方全部已付房款，承担过户费用外，同样支付乙方己付房款的20%作为违约金。第六条、如在乙方付清房款时【即在2018年6月30日时】，此房产市场价格高于现在交易价格，则由乙方支付高出部分收益的100%给甲方。第七条、上述住宅的交易过户费用由乙方承担。本协议自签订之日起生效。八、本合同在履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决。协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。九、本合同经双方签字即生效，须共同遵守。本合同未尽事项，可另行议定，其补充协议经双方签章后与本契约具有同等效力。十、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，市房地产交易管理部门一份。十一、甲乙双方约定随之转让的附属装修设施为：室内全部装修；家电，家具，车库。十二、其它约定事项。”上述合同签订后，任志新仅支付房款36万元，其他房款未按约定支付。2017年1月12日，高建清以任志新为被告向无锡市南长区人民法院（以下简称南长法院）提起房屋买卖合同纠纷一案诉讼，诉请:1.任志新立即支付拖欠款项106万元（计算至2015年12月），自2016年1月起的房款按照合同约定支付，同时赔付利息10万元（按照年利率6%，以未付款项为基数，自2013年8月起计算至2015年12月止）；2.任志新继续履行合同，严格按合同支付剩余款项；3.案件诉讼费由任志新负担。南长法院于2016年8月10日作出（2015）南扬民初字第645号民事判决书，判决：任志新应于该判决发生法律效力之日起3日内支付高建清计算至2015年12月的购房款106万元（自2016年1月起，按照协议约定继续履行，即每月支付4万元至2018年6月30日止，判决生效时付款期限已经届至的应付款项，于判决发生法律效力之日起3日内一并支付完毕）;任志新应于该判决发生法律效力之日起3日内支付高建清利息81149.99元（以2015年12月29日前到期欠付款项为基数，分别计算至2015年12月29日）;案件诉讼费14520元（已由高建清预交），由任志新负担。在该案审理中，高建清陈述：双方对于房屋买卖价款的支付是有约定的。由于分期至2018年付完，所以任志新应当支付高建清利息，都计算在262万元当中。262万元的购房款中，实际购房款是212万元，50万元是利息，是按照年息6%从2012年7月20日计算至2018年6月30日。但也没有严格按照年息6%计算，实际上是双方协商的结果。212万元是房屋、装修、电器、家具以及1个车库的总价，50万元作为212万元6年的利息，按照总价262万元分散至2018年6月30日，每个月按照约定支付。上述案件一审判决后,任志新不服判决,提起上诉。无锡市中级人民法院于2017年1月24日作出(2016)苏02民终3929号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。因任志新未按（2015）南扬民初字第645号民事判决履行义务,高建清于2017年2月28日向法院申请强制执行。该案在执行过程中，高建清与任志新在法院执行员的主持下于2017年11月14日达成执行和解协议，协议主要内容为：任志新于2017年11月14日支付150万元，余款自2017年12月起每月25日前支付13万元，付至240万元为止；如任志新未按约履行，则应另行承担40万元违约金。高建清在上述执行和解协议中明确：“若履行完毕，则（2015）南扬民初字第645号全部了结”。上述执行和解协议达成后，截止2018年4月18日，任志新共向高建清支付240万元。南长法院于2018年4月18日作出（2017）苏0213执946号结案通知书，该通知书载明：关于申请执行人高建清与被执行人任志新买卖合同纠纷一案，经法院立案受理，双方当事人达成和解协议并已经履行完毕。至此，申请执行人向法院申请执行的（2015）南扬民初字第645号民事判决书已经全部执行完毕，现已结案。任志新交纳上述案件执行费1.9万元。另查明：任志新系无锡市大地车业服务有限公司(该公司成立于2015年4月)的股东，原系该公司法定代表人。高建清自认，其在2012年为无锡市公安局交巡警支队车管所东亭综合科民警，负责管理摩托车上牌照。一审中，任志新陈述，当时，高建清系车管所民警，任志新是负责给摩托车上牌的，高建清是管理任志新的。高建清问任志新要好处费，就签了涉案《房屋买卖协议书》，任志新为了保障其权利就添了付款期限这一条。当时，涉案房屋的房价是130万元左右，而涉案《房屋买卖协议书》约定的房价高了100多万元。涉案《房屋买卖协议书》是高建清起草的，协议中购房款的付款期限是由任志新添加的。任志新就涉案房屋总共支付了276万元，包括了一审诉讼费、执行费；在法院执行过程中，其共支付240万元。法院在执行通知书中通知被执行人（即任志新）应向申请执行人（即高建清）支付1674520元，但双方在执行过程中约定被执行人在2018年4月25日前向申请执行人支付240万元，双方已就所有的房款达成新的和解内容，并约定全部了结。法院所作的执行笔录中高建清所陈述的“若履行完毕，则（2015）南扬民初字第645号全部了结”亦可证明。高建清陈述，涉案《房屋买卖协议书》是任志新起草的。因为任志新的付款周期较长，房屋买卖过程中，房价涨的比较快，所以双方约定了合同中的第六条，该第六条是房屋价格上升所产生的收益。任志新已经履行了（2015）南扬民初字第645号民事判决书所判决的内容，但并不代表双方对于《房屋买卖协议书》中第六条有另行变更或者高建清已放弃权利，因此该案件的执行完毕不能代表高建清不能主张相关权利。一审法院认为：高建清以任志新未按涉案《房屋买卖协议书》第六条的约定履行义务为由，要求任志新支付涉案房屋在2018年6月30日的增值部分收益，法院对其该项诉讼请求不予支持，理由如下：1、高建清认为涉案房屋买卖过程中，任志新的付款周期较长，而房价上涨较快，故双方约定了涉案《房屋买卖协议书》中的第六条，但高建清在他案中称涉案房屋的实际购房款为212万元，包括了房屋、车库，以及房屋内的装修、电器、家具的价值，另50万元系2012年7月20日至2018年6月30日的购房款利息，由此可以看出涉案262万元购房款是综合考虑房屋市场价格、装修、学区及长达六年的付款期限等因素，亦应包括考虑了涉案房屋上涨的因素，现高建清再主张涉案房屋增值收益，法院对此难以认同。2、根据相关法律规定，任志新取得涉案房屋所有权后，涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利即归其所有，涉案房屋的增值也应归其所有，故涉案《房屋买卖协议书》第六条的约定与正常市场交易习惯不符，且有违常理；另外，如按涉案《房屋买卖协议书》第六条的约定确定双方当事人的权利和义务，会导致出现实质不公平的结果，且该种不公平是明显的。3、涉案《房屋买卖协议书》第六条约定，任志新在2018年6月30日付清房款时，涉案房屋高于成交价格，任志新则要支付高出部分收益的100%给高建清。该条款系附条件条款，双方约定的时间条件为2018年6月30日，即任志新付清购房款之日，但在高建清申请执行任志新一案中，双方对于购房款的付款方式、期限重新达成协议，且任志新在2018年4月18日已按双方达成的新协议履行完毕，故高建清不能依据该条款向任志新主张涉案房屋在2018年6月30日的增值收益。综上所述，法院对于高建清的诉讼请求不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回高建清的诉讼请求。一审案件受理费8056元（高建清已预交）,由高建清承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，高建清与任志新在2012年7月20日签订的《房屋买卖协议书》，虽然是双方当事人意思的自愿表示，但该协议第六条约定受制于客观条件，双方处在特殊感情时期，高建清利己之心居上，由此带来的不公平结果超出当事人做出意思表示时的预见，也与日常的房屋交易惯例不符，如此不合理分担责任对当事人利益平衡造成实质性影响。故一审法院依照公平原则适用本案并无不当。且高建清申请执行（2015）南扬民初字第645号民事判决一案中，任志新已按双方达成的和解协议在2018年4月18日前支付了涉案房款，其付款义务全部履行完毕。故高建清主张按《房屋买卖协议书》第六条要求任志新支付2018年6月30日涉案房屋溢价，于法无据，本院不予支持。综上所述，高建清的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8056元，由上诉人高建清负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年八月二十八日书记员  汪丽敏