上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8070号上诉人（原审被告）：上海范仕达实业发展有限公司，住所地上海市宝山区呼玛路547号518室，经营地上海市黄浦区江西南路29号3楼。法定代表人：樊艺，董事长。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师被上诉人（原审原告）：上海市四岔河监狱，机构地址江苏省盐城市大丰区新丰镇四岔河上农二村30号。负责人：唐传贵，监狱长。委托诉讼代理人：陈激扬，上海顾友律师事务所律师。上诉人上海范仕达实业发展有限公司（以下简称范仕达公司）因与被上诉人上海市四岔河监狱（以下简称四岔河监狱）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范仕达公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判上诉人支付被上诉人2018年10月1日至2019年7月31日期间租金人民币583,056.20元（以下同），并改判上诉人支付被上诉人逾期付款利息损失：以583,056.20元为本金，自2019年8月1日起至判决生效之日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算。事实和理由：上诉人承租被上诉人上海市浦东新区XX大道XX号（门牌号XX大道XX号）房屋（以下简称系争房屋）共计2,645平方米，2017年8月因被上诉人原因导致经营网吧的案外人承租的位于主楼2层面积310平方米的房屋提前返还给了上诉人，给上诉人造成了重大损失，为此2017年8月1日上诉人将该310平方米房屋的钥匙返还给了被上诉人，但被上诉人拒绝办理交接。对此，被上诉人在一审中也已承认。故上诉人认为该310平方米的房屋2017年8月1日至2019年7月31日的租金，应当从被上诉人主张的2018年10月1日至2019年7月31日的租金798,333.33元中扣除，上诉人在租赁期限内实际拖欠的租金应为798,333.33元-310平方米乘以（2,624元除以2,645平方米）乘以700天，上诉人对一审判决第二项记载的逾期付款利息的计算标准及期限并无异议，只是认为应按照583,056.20元的金额计算逾期付款利息。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。四岔河监狱辩称，不同意上诉人的上诉请求。2017年8月1日上诉人将网吧所在的310平方米房屋的钥匙强行返还被上诉人，但被上诉人从未同意上诉人提前返还该部分房屋，双方从未办理过房屋交接，被上诉人也从未同意过该部分租金予以扣除。该网吧没有相关营业许可，不属于合法经营，即便上诉人因此存在相应损失也不应当由被上诉人承担。请求驳回上诉，维持原判。四岔河监狱向一审法院起诉请求：1.范仕达公司将上海市浦东新区XX大道XX号（门牌号XX大道XX号）房屋腾清并将房屋交还四岔河监狱；2.范仕达公司支付四岔河监狱2018年10月1日至2019年7月31日期间的租金798,333.33元；3.范仕达公司赔偿四岔河监狱逾期付款利息损失：以798,333.33元为本金，按全国银行间同业拆借中心同期公布的贷款市场报价利率为基数上浮50%计算，自2019年7月1日起计算至判决生效日止；4.范仕达公司支付四岔河监狱房屋占有使用费：按每天2,624元计算，自2019年8月1日起至实际交还房屋日止。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX大道XX号房屋所有权人登记为上海市XX农场，房屋所有权证中房屋状况一栏记载二幢房屋，其中1号房屋，3层，建筑面积为784平方米；2号房屋，6层，建筑面积为1,861平方米。2006年8月18日上海A总公司（以下简称A总公司）作为出租方（甲方）与承租方上海A有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》。合同第一条约定：甲方提供位于上海市浦东新区XX大道XX号办公楼一幢，建筑面积1,861平方米、副楼784平方米，院内场地面积约390平方米左右（自测），甲方提供的主楼、副楼均为使用权。第二条约定：乙方出资约400万元左右，对该办公楼进行改造和装修，将该办公楼装修成现代化的商务楼和宾馆，通过改造和装修后，该办公楼资产增值部分归甲方所有。第三条约定：经甲、乙双方协商一致，甲方将该办公楼租赁给乙方使用，租期期限和租金标准为：1.甲方租赁给乙方使用的上述房屋，因海事大学租期延迟至2007年7月31日止，甲方经与乙方商定，2006年8月1日起至2007年7月31日为乙方装修期，甲方收取乙方装修期内租金78万元；2.甲方租赁给乙方使用的上述房屋，租期10年，租赁期限从2007年8月1日起至2017年7月31日止；3.前五年按年租金78万元标准（2007年8月1日起至2012年7月31日止）五年租金不变，每年先付后用，第一年合同签订时，先付一年租金，第二年起先付后用，租金每半年一付，甲方收取乙方租金后，应出具有效凭证；4.后五年在前五年价格的基础上涨10%，后五年按年租金85.50万元标准（2012年8月1日起至2017年7月31日止）五年租金不变，先付后用，租金半年一付；……。第七条约定：甲方的办公楼移至后院二、三层，由乙方出资按甲方方案装修（面积与主楼第四层总面积相当即可，确保甲方正常办公使用），装修标准与主楼相同，甲方使用副楼300平方米左右面积时，乙方免收甲方物业管理费和停车费，免收期限与本合同租赁期限相同。第十三条约定：租赁期内，为引进有实力的相关业态企业，提升经营业绩，甲方必须同意乙方有权对本物业进行转租，乙方对外转租合同的期限必须控制在本合同的有效期内。第十四条约定：租赁期间，乙方在本物业内添置的家电设备、办公家具等归乙方所有，但乙方安装使用的空调归甲方所有，届时双方应派员进行清理，甲、乙双方必须在租赁期满时，及时办理移交手续，本合同即予终止。2006年11月20日A总公司（甲方）与上海A有限公司（乙方）就系争租赁房屋签订《房屋租赁合同补充协议》，内容为：由于甲方提供的上海市XX大道XX号副楼建筑面积784平方米（见产证）现已是危楼，为保证乙方正常使用，就甲方副楼改造事宜双方达成协议如下：一、由乙方全额出资200万元左右，依原样重建，甲方不承担任何重建费用；……三、重建后所增加的建筑面积约398平方米（工程完工后，甲、乙双方自测确认，若有争议也可由第三方测量实际面积为准，甲、乙双方另签补充协议予以确认），改建后增加面积甲、乙双方各占比例50%；四、改建后增加的建筑面积乙方使用的50%，只能使用该副楼的顶层（第四层），其乙方的使用期限与该楼的使用权期限一致；……。签订上述协议后，2006年至2007年间，在保留涉案租赁房屋副楼主体结构的基础上，承租人出资对副楼一至三层予以扩建并加建了第四层。2009年11月24日上海市B公司（以下简称B公司、甲方）与Z公司（乙方）签订《房屋租赁合同（补充）》，合同约定：根据相关部门的会议精神，系争房屋归口市劳教局并委托B公司管理，自本合同生效日起，乙方与A总公司于2006年8月18日、2006年11月20日签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》中关于A总公司所有权利义务由甲方继受；原租赁合同第七条约定的XX大道XX号办公楼副楼约300平方米面积由A总公司使用，上述房屋现由乙方承租，租赁期限从2009年4月1日起至原租赁合同租赁期结束日止，并由乙方按照10万元每年向A总公司支付租金到2009年9月30日，从2009年10月1日起乙方向甲方缴纳上述房屋的租金，租金标准为年租金10万元；租金支付方式与原租赁合同一并调整为每三个月一付，先付后用，为了保持与原租赁合同中其他部分租金支付期限的一致性，并考虑上海XX公司与乙方在租赁期内未兑现的一些实际情况，甲方同意在09年未支付的租金余款中一次性减让部分租金，乙方在本协议签订之日起7日内将年内租金支付完毕计5万元；自2010年1月1日起，后续租金和原租赁合同租金一并履行支付，所有租金一律采用按季度支付的方式，每季度上旬5号前以银行划账方式支付到甲方账户。2011年10月19日B公司（甲方）与Z公司（乙方）签订《房屋租赁补充合同书》，合同约定因受自2011年3月起浦东大道封闭施工的影响，甲乙双方协商一致系争房屋的租期从2017年7月1日延长至2019年7月31日，租金支付标准按每年95.80万元计算，支付方式从原约定，其他租赁条款均无变化。2012年12月B公司与Z公司、范仕达公司签订《房屋租赁补充协议》，协议约定B公司同意Z公司将上海市浦东新区XX大道XX号办公楼主、副楼签订的房屋租赁合同及补充合同中的所有权利和义务概括性转移给范仕达公司，由范仕达公司按该合同及补充协议履行权利和义务。2012年12月上海市第一劳动教养管理所（甲方）与范仕达公司（乙方）签订《房屋租赁合同（补充）》，合同约定原先由B公司管理的系争房屋现由房屋产权人上海市第一劳动教养管理所自行管理，范仕达公司与A总公司、B公司原签订的租赁合同与补充协议中的所有权利义务由甲方继受；乙方应向甲方交纳房租，甲方提供的房屋使用权与原租赁合同与补充合同一致，租金现调整为每年958,000元，支付方式为季度结算，先付后用；自2013年1月1日起，后续租金采取每季度第一个月10号前支付的方式。2014年6月14日上海市第一劳动教养管理所（上海市第一强制隔离戒毒所）更名为上海市四岔河监狱即四岔河监狱。2017年10月上海XX中心在系争房屋张贴《告知函》，称系争房屋租赁期到2019年7月31日止，我单位将于租赁到期后收回整幢大楼，所有物业一律不再对外出租。2018年3月6日上海XX中心在报纸上张贴公告，载明系争房屋2006年8月1日出租给上海A有限公司，租期至2019年7月31日，租赁期满后该房产将不再出租。2019年6月11日范仕达公司起诉上海C有限公司（以下简称C公司）提出双方之间的租赁合同及补充协议于2017年11月1日解除；请求C公司返还上海市浦东新区XX大道XX号XX幢5楼、6楼（门牌号为XX大道XX号、XX号）房屋并支付房屋使用费和水电费。2019年12月19日法院作出一审判决，C公司不服提起上诉，现该案在二审阶段。2019年7月24日上海XX中心向范仕达公司发出《房屋收回告知函》，言明系争房屋租赁合同的租期于2019年7月31日到期，租赁到期后，将收回房屋，通知范仕达公司做好房屋移交准备。2019年8月26日上海XX中心向范仕达公司发出《关于XX大道XX号房屋收回的函》，称范仕达公司承租的系争房屋已于2019年7月31日租赁到期，上海XX中心于8月15日派员至租赁房屋现场张贴房屋收回告知函，8月19日又与范仕达公司工作人员见面洽谈，但双方对房屋收回的意见分歧较大。现要求范仕达公司明确具体交房日期，立即支付自2018年10月至今拖欠的租金，如实陈述二楼网吧关闭的原因及相应诉求；关于改建后增加的建筑面积，根据租赁合同约定，租赁合同到期后，范仕达公司不再对改建后增加的建筑面积拥有使用权。2019年10月8日上海XX中心再次函告范仕达公司支付拖欠租金并交还租赁房屋。2019年10月19日范仕达公司向B公司发出《回复函》，提出由于二楼网吧于2017年8月1日提前退房，前期支付的租金中包括了网吧的租金，希望B公司同意在以后支付的租金中扣除该笔租金，并表示范仕达公司愿意配合B公司收回租赁房屋的提议，但双方对范仕达公司提出的意见仍存在差距望继续商议并附上网吧费用明细。2019年11月14日四岔河监狱出具《授权委托书》追认上海XX中心作为四岔河监狱的代理单位代表四岔河监狱管理系争房屋。2020年5月19日范仕达公司向四岔河监狱返还了系争房屋，双方并签署了《房屋交接书》。一审庭审中，四岔河监狱表示合同到期后，范仕达公司确实想将已经清空的部分房屋返还给四岔河监狱，四岔河监狱以租赁房屋需整体返还为由拒收。对范仕达公司陈述的三家未清空的租户和租赁面积无异议。此外，四岔河监狱撤回了要求范仕达公司将上海市浦东新区XX大道XX号（门牌号XX大道XX号）房屋腾清并将房屋交还四岔河监狱的诉请，并将逾期付款利息的起算日变更为2019年8月1日。一审法院认为，涉案租赁合同的租期至2019年7月31日届满。四岔河监狱、范仕达公司之间的租赁合同关系因租期届满而终止。合同终止后，范仕达公司应及时结清租期内的欠费。关于网吧的租金能否扣除的问题。一审法院认为，合同具有相对性，范仕达公司与次承租人间租赁合同的履行情况不影响范仕达公司履行涉案租赁合同项下支付租金义务。范仕达公司主张的次承租人退房的时间在涉案租赁合同约定的租期内，该部分网吧房屋在租期届满前不具备提前返还的条件。因此，范仕达公司主张从应付租金中扣除预付的网吧租金的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。2018年10月1日至2019年7月31日期间租金798,333.33元，范仕达公司应予支付。范仕达公司逾期支付租金造成四岔河监狱资金占用损失，四岔河监狱请求范仕达公司支付逾期付款利息损失的请求，一审法院予以支持。四岔河监狱计算利息损失的本金和起算日期，并无不当，一审法院予以准许。至于逾期付款利息的利率标准，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算。本案是租赁合同纠纷，四岔河监狱主张按照全国银行间同业拆借中心同期公布的贷款市场报价利率为基数上浮50%计算，没有依据，一审法院不予采纳。合同终止后，范仕达公司继续占用租赁房屋的，应当支付房屋使用费。四岔河监狱请求范仕达公司支付房屋占有使用费的诉请，一审法院予以支持。至于房屋占有使用费的标准。合同到期后，范仕达公司欲将已清空部分的租赁房屋返还给四岔河监狱，四岔河监狱却以租赁房屋需整体返还为由拒收。各次承租人租赁的区域之间相互独立，已清空部分的租赁房屋具备单独返还的条件。四岔河监狱拒收房屋的行为客观上扩大了房屋空置期间的损失。并且范仕达公司通过诉讼方式积极推进租赁房屋返还的进程。四岔河监狱、范仕达公司亦已于2020年5月19日办理了租赁房屋返还交接手续。为此，一审法院参照合同约定的租金标准，综合考虑已清空租赁房屋与未清空房屋之间的面积占比，当事人的过错程度，酌情将房屋使用费标准确定为1,228元/天。房屋使用费的截止日计算到2020年5月19日，金额为359,804元。四岔河监狱撤回要求范仕达公司返还租赁房屋的诉请，系其对自身诉讼权利的处分，符合法律规定，一审法院予以准许。一审法院判决：一、上海范仕达实业发展有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海市四岔河监狱2018年10月1日至2019年7月31日期间租金798,333.33元；二、上海范仕达实业发展有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海市四岔河监狱逾期付款利息损失：以798,333.33元为本金，自2019年8月1日起至判决生效之日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算；三、上海范仕达实业发展有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海市四岔河监狱房屋占有使用费359,804元（自2019年8月1日起至2020年5月19日止，按1,228元/天计算）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,061元，减半收取计7,530.50元，由上海范仕达实业发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于案外人提前搬离的相应部分房屋租金是否应在上诉人欠付的租金中予以扣除。双方签订的租赁合同及补充协议，未违反法律、行政法规强制性效力规范，属合法有效，对双方均具有约束力。上诉人称系争房屋内原经营网吧的主楼2层310平方米部分房屋，于2017年8月1日已返还被上诉人，且被上诉人同意将相应部分租金予以扣减。对此本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，上诉人上述所称的房屋返还时间与双方的合同约定不符。此外，在被上诉人否认该部分房屋于2017年8月1日实际返还并表示从未同意过对该部分房租予以扣减的情况下，上诉人未能提供证据佐证其上述意见，故对上诉人的上述主张，本院难以采信。上诉人另称计算逾期付款利息的本金金额中应扣减上述部分房屋的租金，亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人范仕达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,988元，由上诉人上海范仕达实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年八月三十一日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……