苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初9670号 原告（反诉被告）：恒一黄金珠宝（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区竹辉路108号1层。 法定代表人：王春，总经理。 委托诉讼代理人：吴晓，江苏博晓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢文婷，江苏博晓律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：苏州三六六教育投资有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区南环西路158-1号501室。 法定代表人：周扬海，执行董事。 委托诉讼代理人：张炳东，江苏名古城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱永秀，江苏名古城律师事务所实习律师。 第三人：苏州创元汽车销售有限公司，住所地江苏省苏州高新区玉山路60号。 法定代表人：金铭泉，董事长。 委托诉讼代理人：臧涛，上海段和段（苏州）律师事务所律师。 恒一黄金珠宝（苏州）有限公司（以下简称恒一公司）与苏州三六六教育投资有限公司（以下简称三六六公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，三六六公司向本院提起反诉，本院审查后决定合并审理。三六六公司申请追加苏州创元汽车销售有限公司（以下简称创元公司）为本案第三人，本院予以准许。本院依法适用普通程序独任制，于2019年6月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒一公司的委托诉讼代理人吴晓，被告（反诉原告）三六六公司的委托诉讼代理人张炳东，第三人创元公司的委托诉讼代理人臧涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒一公司向本院提出诉讼请求：1．判令三六六公司向恒一公司支付自2019年9月1日至2020年2月1日的租金416667元；2．三六六公司向恒一公司支付违约金50834元(以416667元为基数，自2019年7月1日起按每天0.1%暂算至2019年10月31日，要求计算至该租金付清之日止)；3．本案诉讼费用由三六六承担。事实与理由：恒一公司、三六六公司于2018年11月1日签订《商业租赁合同》，约定三六六公司承租恒一公司具有使用权的位于苏州市姑苏区x路y号一层的房屋用于教育培训，合同约定租赁期自2019年2月1日至2025年2月1日，每年租金100万元，每6个月支付一次，每次支付租金50万元，第二期房租应提前30天付款，合同第8.1条对违约金进行了约定。上述租房合同签订后，原告按约将该房屋交付给被告。此后，该房屋所有权人创元公司以及恒一公司的工作人员陪同三六六公司到教育、消防等政府部门办理了相关证照。然而，三六六公司在支付第一期房租后就开始拖欠租金。经恒一公司多次催缴，三六六公司仅支付了83333元，第二期租金余款416667元至今未付。2019年10月13日，三六六公司向恒一公司发出《解除合同通知书》，在确认其应该每6个月支付一次房租的事实的同时，三六六公司以恒一公司就该房屋租赁事宜与创元公司存在争议为由，要求解除其与恒一公司的《商业租赁合同》。然恒一公司与创元公司签订了租赁合同并支付了两年多的房租给创元公司；创元公司早以书面形式及实际行为同意恒一公司将涉案房屋转租给三六六公司，三六六公司无权解除合同，并应按约向恒一公司支付房租和违约金。故恒一公司诉至法院，提出如上诉请。 三六六公司辩称，1．恒一公司将案涉房屋转租给三六六公司的期限超过了其承租的剩余租赁期限，超过部分应当认定无效。2．三六六公司就涉案房屋的租赁，不存在拖欠租金的情形。创元公司多次向我公司告知其与恒一公司的房屋租赁合同已经解除，并要求我公司限期内搬离涉案房屋，如需继续租赁的，需向创元公司商讨。故三六六公司于2019年8月26日向恒一公司致函，明确愿意积极履行支付租金的义务，但因房屋权属存在争议，无法确定有权收取租金的主体，故行使不安履行抗辩权，要求恒一公司解决与创元公司的问题。考虑到恒一公司资金周转情况不佳，故我公司在恒一公司解决权属争议前暂不支付租金。后因权属问题，恒一公司及创元公司均多次要求我公司向其支付租金，否则搬离房屋，故我公司于2019年10月17日致函恒一公司解除商业租赁合同，并由我公司的子公司苏州市姑苏区普学教育培训中心有限公司（以下简称普学公司）与创元公司另行签订房屋租赁合同，并依约支付了租金。故我公司不存在拖欠租金的事实。如果确实要求我公司支付违约金，我公司认为应当按照恒一公司的实际损失即按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 第三人创元公司陈述，我方与恒一公司存在租赁关系，因恒一公司违约，我方已经向恒一公司发函解除租赁关系，并要求其支付租金及相应的房屋占用费用，也要求恒一公司搬离我方房屋。根据我方与恒一公司签订的租赁协议，实际上我方仅收到了钟晓菊、雷杰2018年3月至2018年7月之间4个月的租金40万元，恒一公司其他人并没有向我方支付过租金。我方认为我们已经向恒一发函解除合同并要其搬离，且我方也已经和三六六公司重新签订了租赁合同，故恒一公司无权向三六六公司主张租金。 三六六公司向本院提出反诉请求：1．判令恒一公司返还房屋租赁押金16万元；2．恒一公司返还三六六公司垫付的电费36947.27元；3.诉讼费用由恒一公司承担。庭审中，三六六公司撤回第二项反诉请求。事实与理由：三六六公司与恒一公司签订《商业租赁合同》时，恒一公司向三六六公司提供了有创元公司加盖公章的《转租同意证明》，合同签订后，三六六公司依约向恒一公司支付了押金16万元及租金50万元。2019年8月13日创元公司致函三六六公司称其已解除与恒一公司关于涉案房屋的租赁合同，并称前述《转租同意证明》中加盖的公章系恒一公司伪造，并要求三六六公司限期内搬离涉案房屋。三六六公司接函后多次通过致函、电话等方式与恒一公司就该事宜沟通，恒一公司均未能就该事宜与创元公司达成一致意见以消除三六六公司的不安抗辩。三六六公司遂于2019年10月17日向恒一公司致函，通知其解除《商业租赁合同》，并与创元公司就涉案房屋另行签订了租赁合同。故三六六公司提出如上反诉请求。 恒一公司就反诉辩称，1．三六六公司无权解除涉案《商业租赁合同》。创元公司没有与恒一公司签订长期租赁合同，但却收取恒一公司长达22个月的租金，故创元公司是同意恒一公司长期租赁使用涉案房屋的。且创元公司出具《转租同意证明》，可见创元公司亦同意恒一公司将涉案房屋长期转租给三六六公司。在没有裁判解除创元公司与恒一公司租赁合同的情况下，三六六公司提出解除与恒一公司的租赁合同，其解除行为无效。2．创元公司与恒一公司并未发生股权转让关系，双方签订一系列合同的真正目的是创元公司假借股权转让的形式实现房屋转让。该行为非法，该一系列合同应属无效。3．恒一公司已支付210万元房租给创元公司，其中170万元在转账时已明确为房屋款，另外40万元也明确为房租，创元公司在收款后并未提出任何异议，故恒一公司已将涉案房屋2020年7月10日前的房租支付给了创元公司。4．恒一公司合法使用涉案房屋，三六六公司在无权解除涉案租赁合同的情况下，无权要求恒一公司返还房屋租赁押金。 第三人创元公司就反诉陈述，恒一公司与三六六公司之间的关系，由法院依法审查。三六六公司称与我方签订了租赁合同，我方认可。 经审理查明：1、苏州市姑苏区x路y号房屋于2017年6月6日登记至创元公司名下，房屋建筑面积677.21平方米。 2、苏州飞牛黄金珠宝有限公司(以下简称飞牛公司)于2017年8月17日经核准成立，法定代表人为钟晓菊，股东为钟晓菊、雷杰。恒一公司于2018年6月28日经核准成立，法定代表人为王春，注册地址为苏州市姑苏区x路y号，成立时股东为莫新妹、钟晓菊、王春、孙彬。2018年9月10日，股东变更为莫新妹、朱杰、王春、孙彬。2019年1月4日，股东变更为朱杰、王春。 2018年4月，创元公司（甲方）与飞牛公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容：鉴于甲方欲增资入股乙方公司，以实物出资形式（商铺）作为乙方公司新股东，因乙方急需租赁使用甲方的房屋，甲、乙双方协商一致约定在增资扩股手续期间，由乙方先行租赁甲方房屋使用，特订立该合同。房屋地址为竹辉路108号1层，建筑面积677.21㎡，租赁期限自2018年4月1日起至2018年11月30日止，租金支付方式为押二付六，按每六个月付款一次，每次提前一个月付款，年租金115万元。乙方自签订合同之日起5日内向甲方支付70万押金及半年租金。前两个月为免租期，正式租赁期限为2018年6月1日至2018年11月30日。 2018年9月23日，钟晓菊、雷杰出具情况说明：2018年3月至7月，由钟晓菊、雷杰汇款至创元公司的款项均为飞牛公司支付的租金，自2018年8月起，由飞牛公司换成恒一公司支付创元公司租金。 另，创元公司（甲方）、恒一公司（乙方）、飞牛公司（丙方）、及钟晓菊、雷杰、莫新妹（丁方）签订协议书，约定：飞牛公司及其股东、法定代表人钟晓菊与创元公司签订一系列《增资扩股协议》、《借款合同》、《租赁合同》等协议，现达成如下协议内容：钟晓菊等人未按照原约定在2018年8月1日前向创元公司支付股权转让的200万元定金。又因钟晓菊等人持股并实际控制的飞牛公司、恒一公司已经实际占有使用甲方的出租房屋。现钟晓菊等人个人自愿为飞牛公司、恒一公司代付40万元作为创元公司补偿费，该补偿为乙丙丁方实际占有使用房屋期间的使用费，不做任何之后各方约定租金及股权转让款等款项的冲抵。该笔款项来源系钟晓菊等个人于2018年3月30日至2018年7月27日合计向甲方支付的70万元款项中的部分（明细如下：2018年3月30日、4月23日钟晓菊汇款的10万元、12万元，2018年5月3日、5月16日、5月31日雷杰汇款的8万元、10万元、20万元，2018年7月27日莫新妹汇款10万元，合计70万元）。原租赁关系（创元公司与飞牛公司）现变更为创元公司与恒一公司，恒一公司为原租赁合同的承租人，租赁的权利义务依据原合同为准，租期延长至2019年2月28日。因钟晓菊等个人于2018年3月30日至2018年7月27日向甲方支付70万元款，其中30万元作为乙方、丁方向甲方承诺的2018年10月31日到账的200万元股权转让保证金，另外40万元作为乙丙丁方实际占有使用房屋期间的使用费补偿。创元公司在甲方处盖章，王春在乙方处签字，莫新妹在丁方处签字。同一时期，创元公司还与莫新妹、朱杰、孙彬、王春签订了《公司增资扩股协议书》；创元公司（转让方）与莫新妹（受让方）签订了《股权转让协议书》；莫新妹（出借人）与创元公司（借款人）签订了《借款合同》。 莫新妹、孙彬、王春、朱杰、恒一公司作为承诺人曾向创元公司出具承诺书一份，主要内容：莫新妹、孙彬、王春、朱杰均是恒一公司的股东，承诺人与创元公司达成协议，由创元公司实物（商铺）出资以增资入股的方式投资恒一公司作为新股东，又因创元公司出资实物位于竹辉路108号1层商铺存在银行抵押，承诺人协助创元公司涤除银行抵押权；承诺人承诺关于创元公司即将签订的《增资扩股协议》、《借款合同》、《房屋租赁合同》、《股权转让合同》等协议，以上协议均为自愿签署，真实有效；承诺人承诺在签订上述协议前，先行于2018年10月31日前支付创元公司200万元股权转让保证金；如果承诺人未履行或未全部履行《增资扩股协议》、《借款合同》、《房屋租赁合同》、《股权转让合同》等包括不限于以上协议，承诺人200万元股权转让保证金不再索要，创元公司也无需返还，如上述协议履行完毕，则该笔200万元股权转让保证金作为股权转让款。 恒一公司分别于2018年9月4日、9月4日、9月30日、10月2日、10月29日向创元公司转账10万元、50万元、40万元、10万元、60万元，合计170万元，转账均备注为房屋款。恒一公司认为该170万元为支付涉案房屋的租金，加上钟晓菊、雷杰支付的40万元租金，合计210万元均为向创元公司支付的房屋租金；创元公司认可钟晓菊、雷杰支付的70万元中的40万元系支付房屋2018年3月至7月的租金，但剩余的30万元与前述170万元，合计200万元系支付股权转让保证金，恒一公司自2018年8月起未支付过房屋租金。 3、2018年11月1日，恒一公司（出租方、甲方）与三六六公司（承租方、乙方）签订了商业租赁合同一份，主要内容：甲方将苏州市姑苏区x路y号一层，面积500㎡的房屋租赁给乙方使用，并保证被该房屋的合法出租性，乙方承租用于经营教育培训等；房屋租赁期自2018年11月1日至2025年2月1日，计租期自2019年2月1日至2025年2月1日；每年房屋租金100万元，支付方式为每6个月支付一次，押金为16万元整，下半年起房租提前30天付款；甲方收到房租金后，视为交房给乙方使用，未按时交给乙方使用，每逾期一天，每天应向乙方交年租金3%的违约金；物业费由乙方缴纳，垃圾清运费由乙方承担，乙方使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方自行缴纳，包括但不限于（水、电、煤气、电话、宽带、有线电视等）。甲方保证确实拥有该租赁房产的所有权及其土地使用权，并保证所租赁的房产无任何权利上的瑕疵和第三人权利主张。如甲方无故终止本合同，甲方需返还乙方已支付尚未使用的租金和保证金以及相关经济损失的赔偿。合同签订后，三六六公司向恒一公司支付了16万元的押金及租金50万元（租赁期间：2019年2月1日至7月31日）。后三六六公司再次向恒一公司支付了2019年8月的房屋租金83333元。 普学公司于2019年1月9日注册成立，住所地为苏州市姑苏区x路y号一层，其股东为三六六公司。2019年10月12日，创元公司与普学公司签订了房屋租赁合同。租赁期自2019年11月1日起至2022年10月30日止。2019年12月18日，创元公司与普学公司签订补充协议，约定房屋租赁期限为2019年9月1日至2022年10月30日，2019年9月1日至2019年10月31日为免租期。 4、2019年7月2日，创元公司委托江苏中盟（苏州）律师事务所向恒一公司及王春发律师函,主要内容：创元公司与莫新妹、朱杰、孙彬、王春签订《公司增资扩股协议书》，创元公司与莫新妹签订《股权转让协议书》，创元公司与莫新妹签订《借款合同》，莫新妹、孙彬、王春、朱杰、恒一公司向创元公司出具《承诺书》一份，前述四份文件均是同时签订，目的是以股权转让的形式将创元公司名下位于姑苏区竹辉路108号1层的房产转移至恒一公司名下。因恒一公司、王春未在规定期限内履行，《公司增资扩股协议书》、《股权转让协议书》、《借款合同》均应当解除，并承担违约责任。基于上述事实，函告你方：1、解除《公司增资扩股协议书》、《股权转让协议书》、《借款合同》；2、承诺书中已经支付的200万元保证金不再退还；3、恒一公司应当对仍在实际使用的目标房产按照每月10万元支付租金（租金计算至正式退还房屋之日止）；4、承担合同标的10%违约责任。恒一公司在该律师函上盖章，王春亦在该律师函上签名确认。 2019年7月23日，创元公司向恒一公司、王春发送告知函，张贴在涉案房屋门口，主要内容：恒一公司应按照协议约定支付自2018年3月起租金按10万元/月计算至实际归还房屋之日止，已支付租金40万元，尚欠租金暂记为130万元；如恒一公司未能支付完欠付租金，创元公司给予恒一公司及王春一个月时间（即2019年8月22日之前）限期搬离涉案房屋。 2019年8月，创元公司向三六六公司发送告知函表示其与恒一公司的租赁合同关系已经解除，且其未授权恒一公司转租房屋的权利；恒一公司目前尚欠其租金130余万元，其已要求恒一公司于2019年8月22日之前离开涉案房屋。 2019年8月26日，三六六公司向恒一公司邮寄函告，主要内容：2019年6月初，恒一公司、创元公司及我公司见面约定下一次交房租时需三方在场签字。6月底创元公司提出，先不要把房租交给恒一公司，恒一公司也表示6月底7月初会提出解决方案。根据创元公司发送的告知函，你公司已经无权再将房屋出租给我公司。三六六公司同时声明：我公司愿意按约支付租金，继续履行合同；希望恒一公司在收到函告7日内就涉案房屋租赁问题与创元公司达成一致意见，获得创元公司同意恒一公司将房屋租赁给我公司的有关证明。我公司在收到该证明后3个工作日内向恒一公司支付房租，但在此之前，我公司不得不中止支付租金；若恒一公司未能取得同意转租的证明，我公司将采取措施维护自身合法权益。 2019年9月10日，恒一公司向三六六公司发送关于催缴房屋租金的函，主要内容为恒一公司对涉案房屋拥有合法的使用权，其仅收到第二期租金的83333元，其余至今未付。 2019年10月13日，三六六公司、普学公司向恒一公司发出解除合同通知，要求解除双方于2018年11月1日签订的《商业租赁合同》，并退还押金16万元。 5、恒一公司为证明其向三六六公司转租房屋的行为已征得创元公司的同意，向本院提交了创元公司于2018年11月1日出具的转租同意证明书、于2018年11月8日出具的业主装修同意说明。对此，三六六公司表示其不清楚恒一公司与创元公司具体如何办理，创元公司的公章并非当面盖的，创元公司公章的真实性无法确认。创元公司表示，创元公司的公章并非创元公司所盖，且并非其公司公章。创元公司当庭带来其公章供法庭核对，并向本院提交了2019年8月22日、9月5日的接处警信息公开表，其中8月22日的接处警信息公开表显示：因竹辉路108号租户未付房租，也不愿搬走，故报警，现场房屋内无人；9月5日的接处警信息公开表显示：创元公司财务总监李勇奇（报警人）于2019年7月上门找王春索要房屋租金并且解除合同、要求退租，但发现对方已经将房屋出租给三六六公司，后三六六公司将与恒一公司签订的合同给创元公司看，创元公司发现转租同意证明上的单位公章不是真实的单位公章。 以上事实，有房屋所有权证、公司注册信息、房屋租赁合同、协议书、情况说明、承诺书、中国农业银行交易明细、商业租赁合同、律师函、告知函、解除合同通知、转租同意证明书、业主装修同意说明、接处警信息公开表及当事人陈述等证据在案证实。 本院认为，创元公司先于2018年4月与飞牛公司签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋租赁给飞牛公司，租期自2018年4月1日至2018年11月30日，年租金为115万元。后创元公司、恒一公司通过签订协议书的方式，将涉案房屋的承租方由飞牛公司变更为恒一公司，租期延长至2019年2月28日，该协议书系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。创元公司与恒一公司约定的租期到期后即2019年3月1日后，双方并未就涉案房屋的租赁事宜另行签订房屋租赁合同，然恒一公司一直使用部分房屋，故双方形成不定期租赁关系。 关于恒一公司向创元公司转账的170万元是否系支付房屋租金，根据当事人提供的证据及庭审中的陈述，本院综合分析如下：根据创元公司与恒一公司签订的协议书、恒一公司及其股东出具的承诺书、创元公司向恒一公司发送的律师函、告知函等内容，可知创元公司与恒一公司及其股东还曾签订过公司增资扩股协议书、股权转让协议书、借款合同等协议，以上材料均能证明创元公司与恒一公司除房屋租赁合同关系外，还存在其他的经济往来。结合恒一公司向创元公司转账的170万元的记录中均备注为房屋款，而非显示房租，可见该170万元与钟晓菊、雷杰转账的70万元中的剩余30万元，合计200万元，应系以上材料提及的恒一公司向创元公司支付的股权转让保证金200万元。且恒一公司未能提交足以证明创元公司同意将前述200万元转化为房屋租金的证据。综上，恒一公司向创元公司转账的170万元并非是支付房屋租金，恒一公司自2018年8月起未依约向创元公司支付过涉案房屋的租金。 不定期租赁合同关系的当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故无论恒一公司是否向创元公司支付过涉案房屋的租金，创元公司均可以在合理期限之前通知恒一公司解除合同。本案中，创元公司于2019年7月2日向恒一公司发送了律师函，并于7月23日张贴告知函告知恒一公司“如恒一公司未能支付完欠付租金，创元公司给予恒一公司及王春一个月时间（即2019年8月22日之前）限期搬离涉案房屋”，该告知函实为向恒一公司发出解除合同的通知，且已在合理期限之前通知了恒一公司，故本院认定创元公司与恒一公司的不定期租赁关系于2019年8月22日解除。鉴于创元公司与恒一公司的不定期租赁合同关系已解除，恒一公司向三六六公司的出租权已不存在，无论同意转租是否是创元公司的真实意思表示，恒一公司均无权要求三六六公司支付2019年8月22日之后的房屋租金，三六六公司有理由拒绝向恒一公司支付2019年9月1日之后的房屋租金，且自2019年9月1日起创元公司已与三六六公司作为股东的普学公司签订了房屋租赁合同。综上，恒一公司要求三六六公司支付2019年9月1日之后的房屋租金及相应违约金的诉讼请求，本院难以支持。恒一公司与三六六公司就涉案房屋的租赁已无合同依据，其向三六六公司收取的押金16万元实为履约保证金，其理应向三六六公司退还，故对三六六公司反诉要求恒一公司退还押金16万元的反诉请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、恒一黄金珠宝（苏州）有限公司于本判决生效之日起10日内向苏州三六六教育投资有限公司退还押金16万元。 二、驳回恒一黄金珠宝（苏州）有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8313元，由恒一黄金珠宝（苏州）有限公司负担。反诉案件受理费4238元，减半收取2119元，由恒一黄金珠宝（苏州）有限公司。上述费用已经预交，本院不予退还，双方于本判决生效之日起10日内自行结算。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员 宁晓鹏 二〇二〇年八月十二日 法官助理 任 彦 书 记 员 闫高阳