山东省巨野县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1724民初2879号原告：祝成君，男，1981年6月4日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：曹存召，山东诚功（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹仰彬，山东诚功（城阳）律师事务所实习律师。被告：巨野恒大地产有限公司凯旋分公司，住所地巨野县。负责人：郭良坤，该分公司经理。被告：巨野恒大地产有限公司，住所地山东省巨野县。法定代表人：郭良刚，该公司经理。被告：郭良刚，男，1986年3月5日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。三被告委托诉讼代理人：解恒召，山东百士律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：王文琪，山东百士律师事务所实习律师。被告：山东金鼎房地产开发有限公司，住所地菏泽市牡丹区。法定代表人：宋一新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林云安，该公司工作人员。原告祝成君与被告巨野恒大地产有限公司凯旋分公司(以下简称恒大凯旋分公司)、巨野恒大地产有限公司(以下简称恒大公司)、郭良刚、山东金鼎房地产开发有限公司(以下简称金鼎公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祝成君的委托诉讼代理人曹存召、曹仰彬、被告恒大凯旋分公司、恒大公司、郭良刚共同的委托诉讼代理人解恒召、王文琪、被告金鼎公司委托诉讼代理人林云安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。祝成君向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房定金161，000元并自2018年2月5日起按照银行同期同类贷款利率支付利息。2、判令被告赔偿房屋差价损失4万元。3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年1月28日原告与被告一签订了《巨野承德家园3号楼认购协议书》，原告认购被告一和被告四联合开发的承德家园3幢2203室商品房一套，房屋面积为121.41平方米，单价为3，940元平方米，总价款为478，355元，原告按照协议约定将定金161，000元支付给了被告，被告一直拖延不与原告签订房屋买卖合同，到起诉之日已经拖延一年多之久，且被告也一直未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告的行为已经构成违约，须向原告承担违约责任。被告一系被告二分公司，不具有独立承担民事责任能力，被告二需承担连带责任，根据公司法第六十三条规定，被告三系被告二的唯一股东，需对被告二的债务承担连带责任，被告一与被告四联合开发该商品房，需对该债务承担连带责任。原告多次维权无果下，原告为维护自身的合法权益，具状诉至贵院，望贵院判如所请。恒大凯旋分公司、恒大公司、郭良刚辩称，1、恒大凯旋分公司恒大公司的分支机构，不是独立的民事责任主体，不能独立承担民事责任。2、原告起诉郭良刚，属于错列被告。3、恒大地产公司一方不应承担本案的民事责任。4、本案原告诉称的款项应由承德家园3号楼的开发者和收款人金鼎公司承担返还义务。请依法驳回原告对被告恒大凯旋分公司、恒大公司和郭良刚的起诉。金鼎公司辩称，同意原告的诉讼请求。应该与其他三被告负连带责任。原告祝成君为证明其主张，提交以下证据：1、《承德家园》预约权益书1份；巨野承德家园3号楼认购协议书1份。证明2018年1月22日和2018年1月28日，被告恒大凯旋分公司分别与原告祝成君签订了《承德家园》预约权益书及巨野承德家园3号楼认购协议书，其中，《承德家园》预约权益书约定了原告需要交纳预约权益金1，000元；巨野承德家园3号楼认购协议书约定了原告购买了被告恒大凯旋分公司开发的“承德家园”3幢2203室，商品房建筑面积约为121.41平方米，单价为3，940元/平方米，房屋总价款为478，355元，原告祝成君需要支付房屋定金160，000元整。证据2、收据2份；银行转账记录2份；支付宝转账记录1份；微信转账记录1份。证明被告恒大凯旋分公司在收到原告祝成君的定金后，为其开具了收据。证据3、工商信息1份。证明被告恒大公司系一人有限公司，被告郭良刚系公司唯一公司股东，根据公司法的规定，被告郭良刚应当为恒大公司的债务承担连带责任，即对原告祝成君的债权承担连带偿还责任。证据4、菏泽市市长热线答复1份、电话录音2份。证明原告祝成君购买的房屋系被告恒大公司与被告金鼎公司联合开发，双方还签订了《房地产合作开发协议书》，双方均为开发商之一，两被告均应对原告祝成君的债权承担连带责任。恒大凯旋分公司、恒大公司、郭良刚质证意见：对证据1、预约权益书我方不清楚，真实性不发表意见，但是从该证据中所加盖的印章看，该印章并非被告“巨野恒大地产有限公司凯旋分公司”印章，该印章多出了“责任”两字，经我们了解是被告金鼎公司实际控制人张刚强伪造的，因此我方已向公安机关报案，公安机关对张刚强伪造凯旋分公司印章的行为已经立案侦查。另外，该预约权益书上所写甲方销售代表聂敏也非我公司工作人员，而是金鼎公司的工作人员，因此该证据与我方无关。对证据1中的巨野承德家园3号楼认购协议书除与刚才预约权益书质证意见相同外，补充一点，该证据上所写复核人李志也非我方工作人员，该协议也非我方与原告签订，与我方无关联。对证据2、收据2份，均不是我方所收取的款项，也非我公司加盖的印章，是金鼎公司伪造的印章。银行转账记录上收款人写的刘伟及菏泽市嘉华购物中心均与我方没有关联，不能作为我方收款的依据。支付宝及微信转账记录看不清，真实性无法核实，不能作为证据使用。对证据3、真实性无异议，但是证明目的有异议，原告起诉状中要求郭良刚承担返还购房款的责任，而证明目的却是要求与恒大地产承担连带责任，诉讼请求与证据目的不相符。况且无论是恒大公司还是郭良刚本人均未收取原告任何款项，均与本案无关。对证据4、所写内容部分有异议，市长热线所回复的内容关于发现金鼎公司私自收取购房客户认购金以及恒大公司与2018年7月23日向巨野县公安机关报案，同时恒大地产向金鼎公司发出履行合同告知书和解除合同通知书无异议，这些内容证明了收取原告涉案款项的是金鼎公司，但是对于该答复中所称恒大公司与金鼎公司合作开发的涉案楼房有异议。恒大凯旋分公司与金鼎公司所签订的房地产合作开发协议，实际是土地转让协议，并非合作开发。对该证据的真实性、客观性均有异议。仅从该录音内容看与原告对话的张刚强、刘元华均不是我方工作人员，而是金鼎的工作人员。但是对于其内容中所称与郭承德一块开发的涉案房地产是虚假的内容。金鼎公司不发表质证意见。恒大凯旋分公司、恒大公司、郭良刚提交以下证据：1、房地产合作开发协议书1份。2、恒大公司凯旋分公司营业执照。3、金鼎公司为原告出具的承诺书复印件1份，该复印件来源于原告在立案时提交到法庭的证据中，该证据证明了原告明知是金鼎公司开发建设的涉案房屋，并且该公司承诺其收取的款项无论是否继续开发，其房屋价格不变、交房时间不变等内容，该证据明显证明原告的诉讼请求与被告无关，对该证据的原件，被告相信在原告的掌控之下，根据法律规定，原告应当提交该证据原件，若原告拒不提交，应认定我方提交的复印件真实性并作为本案的定案依据。祝成君质证意见：对证据1、被告应当提供向政府建设部门备案的开发协议书，以此对其真实性无法确认。另外即使退一步说，该协议书是真实的，从该协议书的内容来看金鼎公司和恒大公司为合作开发关系，并非像被告恒大公司所称的土地使用权转让协议，因此对被告的证明事项不予认可。对证据2、真实性无异议，对证明事项有异议，虽然被告提供的恒大公司凯旋分公司的名称是真实的，但是原告作为一名普通的购房者，没有义务来审核恒大凯旋分公司的公司名称，因此该证据不能免除被告恒大公司及凯旋分公司的连带义务。对证据3、该证据虽然承诺人为金鼎公司，但并不能免除恒大公司承担连带责任。该证据是金鼎公司在2019年1月3日向所有购买人在所谓的微信群中发出的承诺书，该证据原告也没有原件，因此原告无义务提供该证据原件，被告想要原件请向金鼎公司索要，该证据至今没有按照承诺书的内容兑现，最后根据原告签订的认筹协议及认定协议书均发生在2018年1月22日、2018年1月28日，因此该承诺书对原告不具有约束力。金鼎公司质证意见：对证据1真实性无异议，双方是合作关系。对证据2真实性无异议。对证据3不清楚。根据双方当事人举证、质证和陈述，本院经审理对双方证据及案件事实认定以下：2017年4月21日，恒大凯旋分公司(甲方)与金鼎公司(乙方)签订房地产合作开发协议书，甲方提供取得土地使用权的土地约20亩，负责政府批准证件及征地手续，乙方全部出资，负责开发建设、工程管理、销售、产权证办理及后期配套，乙方支付甲方4，000万元并无偿提供回迁商用房5，000平方米。该项目至今未取得商品房预售许可证，2017年1月22日，金鼎公司“以巨野恒大地产有限责任公司凯旋分公司”名义与原告祝成君签订了承德家园预约权益书，祝成君交纳预约权益金1，000元，1月28日，又与原告祝成君签订承德家园3号楼认购协议书，祝成君支付定金160，000元。后因金鼎公司与恒大公司发生矛盾，工程停工。2019年5月23日，金鼎公司发出承诺书，承诺：1、由本公司开发建设的巨野承德超市片区项目在与各购房户签订正式购房合同时，房价与原签订的认购协议价格保持不变。2、如我公司不再开发建设，保证新的开发公司履行原签订的认购协议价格不变。3、2018年11月30日致巨野承德家园六地块认筹客户书承诺的交房时间不变。另查明，原告提交的承德家园预约权益书及认购协议书上加盖的“巨野恒大地产有限责任公司凯旋分公司”印章及收款收据上“巨野恒大地产有限责任公司凯旋分公司收款专用章”为金鼎公司实际控制人张刚强安排本公司人员刻制，用于收取预售商品房购房款或购房定金。经恒大公司举报，公安机关已对张刚强涉嫌伪造企业印章罪立案侦查，该案尚未侦查终结。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。恒大凯旋分公司与金鼎公司签订的房地产合作开发协议约定，恒大凯旋分公司提供土地使用权，由金鼎公司全额投资开发建设，恒大凯旋分公司只收取4，000万元现金及商用房5，000平方米，不承担经营风险，应当认定以上协议为土地使用权转让合同，金鼎公司为承德家园项目开发公司。金鼎公司未经恒大公司或恒大凯旋分公司授权，自行刻制“巨野恒大地产有限责任公司凯旋分公司”、“巨野恒大地产有限责任公司凯旋分公司收款专用章”，用于对外预售商品房，所收款项也由金鼎公司自己使用，应当由其自己承担相应责任。金鼎公司开发的承德家园尚未取得商品房预售许可证，与祝成君签订的承德家园预约权益书及认购协议书均为无效合同，并且项目已停工，金鼎公司所收取的购房预约金及定金应当予以返还并支付购房款的利息损失。原告主张被告赔偿房屋差价损失4万元，没有证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百五十七条、第一百七十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告山东金鼎房地产开发有限公司返还原告祝成君购房预约款及购房定金161，000元利息(利息以161，000元为基数，自2018年1月30日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；二、驳回原告祝成君的其他诉讼请求如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，315元，由山东金鼎房地产开发有限公司负担3，520元，祝成君负担795元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  王 庆审 判 员  杨松青人民陪审员  李东风二〇二〇年八月四日书 记 员  杨宗昊