广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民初90号原告（案外人）：胡圣羽，男，1994年7月5日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳，广东中大圣律师事务所实习人员。被告（申请执行人）：包映霞，女，1978年10月24日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：张宝树，福建海山律师事务所律师。第三人（被执行人）：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区三元里大道1220号之二101房。法定代表人：吴林。原告胡圣羽与被告包映霞及第三人广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡圣羽的委托诉讼代理人周斌，被告包映霞的委托诉讼代理人张宝树通过微信开庭的方式参加诉讼。第三人南大公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡圣羽向本院提出诉讼请求：1.解除对广州市白云区三元里大道x号x房屋（以下简称涉案房屋）的查封；2.本案诉讼费由包映霞、南大公司承担。事实和理由：广州市中级人民法院于2018年11月19日在（2019）粤01执保4962号案中轮候查封了南大公司名下的涉案房屋，2019年9月12日广州市白云区人民法院解除了上述房屋的查封，本案由轮候查封转为正式查封，胡圣羽向广州市中级人民法院提出执行异议，广州市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）粤01执异1141号执行裁定书，裁定驳回胡圣羽的申请，胡圣羽故提起本案诉讼。胡圣羽符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，能够排除执行，具体理由如下：1.胡圣羽在涉案房屋查封前，已于2014年7月5日与南大公司签订了认购书并于2014年7月27日签订了合法有效的房屋买卖合同，由胡圣羽向南大公司购买其名下的涉案房屋。2.胡圣羽在广州市中级人民法院查封涉案房屋前（2018年11月19日），已按照合同约定支付了全部价款。3.胡圣羽提供了充分的证据证实，在法院查封前胡圣羽已经合法占有使用涉案房屋。在胡圣羽交齐房款后，南大公司于2014年11月30日将涉案房屋交付给胡圣羽居住至今，胡圣羽提供的水费银行流水可以证明，早在2015年4月份开始，就通过胡圣羽父亲的账户划扣水费，若没有实际交付使用，不可能由胡圣羽父亲通过银行账户划扣水费。4.胡圣羽所有商品房系用于居住且胡圣羽名下无其他用于居住的房屋。5.（2019）粤01执异1141号执行裁定适用法律错误，根据2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，“第三十二条本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定”。而《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》于2005年1月1日起施行，属于旧法，根据新法优于旧法的原则，应当优先适用新法《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。胡圣羽符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，属于房屋消费者物权期待权保护的特殊保护情形，原裁定没有适用该法的救济规定，属于法律适用错误，胡圣羽享有排除执行的民事权益。被告包映霞答辩称，（一）胡圣羽购买涉案房屋未办理产权预告登记和过户登记，目前涉案房屋仍登记在南大公司名下，根据法律规定，取得不动产物权需要以办理产权登记作为生效要件，而胡圣羽并未取得涉案房屋的权属证书，不具备取得物权的法律效力。（二）胡圣羽在与南大公司履行商品房买卖协议的过程中，存在多种不合常理的行为，包映霞有理由相信涉案合同并未实际履行。1.胡圣羽在与南大公司签订房屋买卖协议后，未就房屋买卖协议进行备案，胡圣羽及其父亲均是具有完全民事行为能力的成年人，对于房屋买卖需要网签、办理产权登记等不可能不知晓。且购置房屋不比一般的商品买卖，应更为谨慎，但是胡圣羽在2014年就已经签订房屋买卖合同的情况下，至今未办理合同网签和产权登记。2.胡圣羽提交的《商品房买卖协议》第九条约定，买受人应将房屋预售款支付至监管银行账户，但胡圣羽提交付款凭证载明购房款项并非支付至《商品房买卖协议》指定的监管账户，如此大额的交易，作为买受人在未与出售方签订账户变更协议的情况下，将款项转至其他账户也完全违背常理。（三）胡圣羽提交的证据不足以证明对涉案房屋已经实际占有、居住，胡圣羽名下没有房屋不是阻却执行措施的理由。综上，法院对被执行人南大公司名下的房屋采取执行措施完全符合法律规定，胡圣羽要求对涉案房屋解除执行措施的诉请没有事实和法律依据，应驳回胡圣羽的诉讼请求。第三人南大公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。本案审理期间，胡圣羽向本院提交：1.认购书，拟证明胡圣羽与南大公司之间存在合法有效的书面买卖合同；2.收款收据、POS单、银行流水、证明，拟证明胡圣羽支付了购房款的全款给南大公司；3.结婚证，拟证明胡圣羽父母关系；4.商品房买卖协议及补充协议，拟证明胡圣羽与南大公司签订购房合同；5.协议，拟证明合同转让情况；6.确认书，拟证明胡圣羽购房情形；7.发票及水费银行流水，拟证明房屋交付后胡圣羽缴纳水电费的情形；8.查询证明，拟证明胡圣羽及父母名下均没有房屋；9.查册表，拟证明房屋被法院查封的情形；10.住宅使用说明；11.防火责任协议书；12.业主手册；13.住宅质量保证书，证据10-13拟证明房屋交付情况；14.（2019）粤01执异1141号执行裁定书，拟证明异议申请被驳回。包映霞经质证认为：对证据1、2、4、6形式的真实性、合法性没有异议，对内容的真实性与合法性有异议，胡圣羽与南大公司签订商品房买卖合同，根据相关法律、法规的规定，应当就商品房买卖合同进行网签备案，并办理产权登记，且胡圣羽支付款项的账户与《商品房买卖协议》约定的银行监管账户不一致；对证据3的真实性、合法性和证明对象没有异议；证据5的真实性由南大公司确认，该协议中丙方使用的公章并非公司的公章，转让程序合法性存疑；对证据7的真实性、合法性和关联性没有异议，但该证据中的水电费发票显示的水费发票开票时间是从2018年8月份开始、电费发票记载的用电记录是从2019年3月份开始，均是在涉案房屋被采取执行措施之前，无法证明在采取执行措施之前就实际占有该房屋；对证据8的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，胡圣羽与其父母在广州市均无房产与本案无关；对证据9的真实性、合法性和关联性无异议；对证据10-13的真实性无法确认，该证据无南大公司盖章确认，且无法确认是否针对涉案房屋交付而形成的文件；对证据14的真实性、合法性和关联性无异议，法院驳回胡圣羽执行异议申请的结论是正确的。经审理查明，本院在执行申请执行人包映霞与被执行人南大公司借款合同纠纷一案【案号：（2018）粤01执4962号】过程中，案外人胡圣羽对查封涉案房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年12月30日作出了（2019）粤01执异1141号执行裁定书。该裁定认定如下事实：“关于包映霞与广州市南大房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，福州仲裁委员会于2018年8月14日作出（2018）榕仲裁字第230号裁决书，裁决：一、广州市南大房地产开发有限公司应于本裁决作出之日起10日内向包映霞偿还借款本金4500000元及暂计至2018年2月28日的利息3169001元，之后的利息以欠款本金为基数，按照月利率2%的标准，计至广州市南大房地产开发有限公司实际还清欠款本金之日止；二、广州市南大房地产开发有限公司应于本裁决作出之日起10日内向包映霞赔偿律师代理费损失50000元。上述裁决生效后，因广州市南大房地产开发有限公司未履行生效裁决确定的义务，根据包映霞的申请，本院于2018年10月12日以（2018）粤01执4962号立案执行。执行过程中，本院于2018年11月19日轮候查封了涉案房产。本院于2018年11月27日作出（2018）粤01执4962号执行裁定书，裁定：本院（2018）粤01执4962号案终结本次执行程序。广州市白云区人民法院于2018年7月13日以（2018）粤0111执344、346、347号执行案查封涉案房产，并于2019年9月12日以（2018）粤0111执344、346、347号协助执行通知书及执行裁定书解封涉案房产。本案遂由轮候查封状态转为正式查封涉案房产。另查明，2014年7月5日，广州市南大房地产开发有限公司与胡某兵签订【骏御华庭】认购书，胡某兵认购位于广州市白云区三元里大道x号x单元，建筑面积为53.61平方米，认购价为1335333元。2014年7月27日，广州市南大房地产开发有限公司作为甲方，胡某兵、胡圣羽作为乙方，双方签订《商品房买卖协议》，约定：胡某兵、胡圣羽购买广州市白云区三元里大道x号（自编x栋）x房，建筑面积共53.6063平方米，总金额为1335333元。胡某兵、胡圣羽采取分期付款的方式支付房款：（1）第一期：在2014年7月5日前，支付全部房价款的7%金额（人民币）100000元；（2）第二期：在2014年7月27日前，支付全部房价款的93%金额（人民币）1235333元。第十九条：双方同意选择以下方式为胡爱兵、胡圣羽办理《房地产权证》：甲乙双方同意，在本协议签订之日起，甲乙双方暂不签订该单元的《商品房买卖合同》、不办理合同备案及不办理将该物业的产权转移登记至乙方名下的手续。直到乙方向甲方提交符合广州市国土资源和房屋管理局关于购买广州市商品住宅规定所需的《广州市个人所得税完税证明》原件或《广州市社会保险参保证明》原件或《广东省直社会保险参保证明》原件后，甲方再与乙方签订该单元的《商品房买卖合同》、办理合同备案及办理将该物业的产权转移登记至乙方名下的手续。如广州市国土资源和房屋管理局有最新规定，乙方则按最新规定提供上述相关资料。甲方收到上述原件后与乙方签订《商品房买卖合同》，乙方应当在合同签订后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方在签署《商品房买卖合同》后210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。2014年7月5日、2014年7月27日，曾红艳通过其名下银行账号62×××12账户向账户为44×××86分别支付购房款100000元、1235333元。2014年7月27日，广州市南大房地产开发有限公司向胡爱兵、胡圣羽开具了全额房款收款收据，金额为1335333元。2018年4月25日，胡某兵作为甲方，胡圣羽作为乙方，广州市南大房地产开发有限公司作为丙方，三方签订《协议》，达成以下协议：一、甲方自愿将甲方、乙方共同向丙方广州市南大房地产开发有限公司购买广州市白云区三元里大道骏御华庭xx房屋，而签订的《骏御华庭认购书》（2014年7月5日订立）、《商品房买卖协议》（2014年7月27日订立）中的全部权利和义务概括性一并转让给乙方，乙方表示同意接受，自本协议生效之日，乙方享有《认购书》、《商品房买卖协议》中的全部权利义务。二、丙方对甲方将《认购书》、《商品房买卖协议》中的全部权利和义务概括性一并转让给乙方表示同意，无任何异议。三、乙方、丙方按照《认购书》、《商品房买卖协议》中的约定继续履行。四、本协议是《认购书》、《商品房买卖协议》的补充协议，《认购书》、《商品房买卖协议》中与本协议不一致的地方以本协议为准。五、本协议自各方签字或盖章后生效，协议一式三份，甲乙丙方各执一份，具有同等法律效力。2019年10月17日，曾红艳出具《证明》：我丈夫胡爱兵及儿子胡圣羽共同向广州市南大房地产开发有限公司购买位于广州市白云区三元里大道骏御华庭xx房屋。2014年7月5日，通过曾红艳的农业银行账户向广州市南大房地产开发有限公司支付100000元。2014年7月27日，通过曾红艳的农业银行账户向广州市南大房地产开发有限公司支付1235333元。上述两笔款项共计1335333元是作为胡爱兵、胡圣羽共同购买广州市白云区三元里大道骏御华庭xx房屋的购房款。又查明，涉案房产为位于广州市白云区三元里大道xx房(房产登记号：x登记字x号)，登记的权属人为广州市南大房地产开发有限公司。”（2019）粤01执异1141号执行裁定书认为：“本案争议的焦点在于是否应当解除涉案房屋的查封。胡圣羽认为其对涉案房产享有实体权利。对此，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。胡圣羽主张于2014年已购买涉案房屋，但是至今涉案房屋未办理销售合同备案，不合常理，胡圣羽与广州市南大房地产开发有限公司之间交易的真实性不得而知。其次，胡圣羽主张2014年已经购买涉案房产、实际占有房产，但至今未能提交购房发票，也未能提交收楼手续证明等。再次，胡圣羽亦未能提交充分的水电费单据，证明其实际居住情况，本案存在疑点。胡圣羽主张其对涉案房屋享有实体权利可以排除执行，理由不充分，本院不予采纳。”故裁定驳回案外人胡圣羽的异议请求。另查明，根据胡圣羽提交的证据显示，南大公司于2014年7月27日开具收款收据，载明收到胡某兵、胡圣羽缴纳的涉案房屋全额房款1335333元，于2014年12月1日开具收款收据，载明收到胡某兵缴纳的涉案房屋物业维修资金5628.66元。根据POS单显示，“胡某”于2014年7月5日向南大公司支付100000元；曾某艳于2014年7月27日向南大公司支付1235333元；“胡生”于2014年12月1日向南大公司支付5628.66元。2017年11月9日收到广州供电局的电子账单（短信），载明涉案房屋2017-09-03至2017-11-04电量1048度，电费646.92元；2018年1月10日收到广州供电局的电子账单（短信），载明涉案房屋2017-11-04至2018-01-04电量485度，电费291.42元；2017年12月19日收到广州自来水公司的水费通知短信，载明涉案房屋2017年12月应缴水费39.6元、污水费19元。广州市自来水公司于2018年10月15日、2018年11月25日、2019年1月26日、2019年3月26日开具的增值税发票，收取涉案房屋*水冰雪*水费一阶费用。广州供电局有限公司于2019年7月4日开具的增值税发票，收取2019年3月电费、5月电费。《水费清单》载明的涉案房屋2015年4月至2019年11月的水费、污水费金额与胡爱兵《中国农业银行银行卡交易明细清单》载明的排污费与水费的扣款记录相对应。本院认为，本案的争议焦点在于：胡圣羽关于（2018）粤01执4962号案中解除对广州市白云区三元里大道1xx房的查封的主张是否成立。胡圣羽的父亲胡某兵于2014年7月5日与南大公司签订《骏御华庭认购书》后，南大公司与胡某兵、胡圣羽于2014年7月27日就涉案房屋签订《商品房买卖协议》，其后三方又于2018年4月25日签订《协议》，合意由胡圣羽享有《骏御华庭认购书》、《商品房买卖协议》中的全部权利义务，由此可见，涉案房屋的买受人应为胡圣羽。胡圣羽为证明已向南大公司付清涉案房屋的购房款、物业维修资金，提供了2014年7月27日、2014年12月1日的《收款收据》以及2014年7月5日、2014年7月27日、2014年12月1日的POS单、《中国农业银行银行卡交易明细清单》（户名分别为曾某艳、胡某兵）、曾某艳出具的《证明》、曾某艳与胡某兵的结婚证等证据，上述证据所反映的付款时间、金额与《骏御华庭认购书》、《商品房买卖协议》约定相符，包映霞、南大公司并无提供足以反驳的相反证据，本院对上述证据的证明力予以认可，对胡圣羽关于涉案房屋的购房款已由其母亲曾红艳代为付清的主张予以采信。虽然《商品房买卖协议》约定：“甲（南大公司）乙（胡某兵、胡圣羽）双方同意，在本协议签订之日起，甲乙双方暂不签订该单元的《商品房买卖合同》、不办理合同备案及不办理将该物业的产权转移登记至乙方名下的手续。直到乙方向甲方提交符合广州市国土资源和房屋管理局关于购买广州市商品住宅规定所需的《广州市个人所得税完税证明》原件或《广州市社会保险参保证明》原件或《广东省直社会保险参保证明》原件后，甲方再与乙方签订该单元的《商品房买卖合同》、办理合同备案及办理该物业的产权转移登记至乙方名下的手续……”，但该《商品房买卖协议》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且南大公司已经按照约定收受购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《商品房买卖协议》应当认定为商品房买卖合同。涉案《商品房买卖协议》系交易双方真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据上述事实和证据，本院对胡圣羽关于其在本院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同并付清购房款的主张予以采信。根据广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，胡圣羽、曾某艳、胡某兵名下在广州市行政区域范围内并无房地产情况记录，结合胡圣羽提供的证据所反映的涉案房屋用水用电情况，本院对胡圣羽关于涉案房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的主张予以采信。此外，为证明在本院查封之前涉案房屋已为其合法占有，胡圣羽提供了缴纳涉案房屋水费、电费的部分发票、《水费清单》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》（账号户名为胡爱兵）等证据，包映霞、南大公司并无提供足以反驳的相反证据，本院对上述证据的真实性予以认可。《商品房买卖协议》约定南大公司应于2014年11月30日前将涉案房屋交付给买方使用，而前述《水费清单》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》亦反映出涉案房屋自2015年4月起即有水费、污水费的产生并由胡圣羽的父亲的账户支付水费、污水费，上述事实足以印证胡圣羽关于涉案房屋在本院于2018年11月19日轮候查封、2019年9月12日正式查封涉案房屋之前已由其及家人合法占有的主张，本院对此予以采信。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”南大公司为涉案房屋的房地产开发企业，涉案房屋现仍登记在南大公司名下，包映霞系基于其与南大公司之间的金钱债权债务关系而申请法院强制执行；本案中，胡圣羽主张其系涉案房屋的实际购买人，要求解除对涉案房屋的查封，其实质是要求停止对涉案房屋的执行，故本案应适用前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，审查胡圣羽提出的异议是否具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形。如前所述，胡圣羽在本院查封涉案房屋之前已经与南大公司签订合法有效的书面买卖合同并付清购房款，涉案房屋属于住宅且胡圣羽名下无其他用于居住的房屋，此外，胡圣羽已在本院查封之前实际占有该房屋，故胡圣羽就涉案房屋所提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，本院予以支持。综上所述，胡圣羽要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：解除本院（2018）粤01执4962号执行案中对广州市白云区三元里大道x房的查封。案件受理费16818元，由包映霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。本院（2019）粤01执异1141号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年八月二十七日书记员  贾妍胡秀红