文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终854号上诉人（原审被告，原审反诉原告）：彭川，男，1987年5月8日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县高峰镇。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：重庆市亿祥置业发展有限公司，住所地重庆市垫江县桂西大道城西曲药厂三楼，统一社会信用代码915002316710313269。法定代表人：邱志峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：严应斌，男，汉族，1966年12月3日出生，重庆市亿祥置业发展有限公司职工，住湖北省黄石市西塞山区。上诉人彭川因与被上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2019）渝0231民初4709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人彭川、被上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司的委托诉讼代理人严应斌到庭参加了诉讼（询问）。本案现已审理终结。彭川上诉请求：1.撤销重庆市垫江县人民法院（2019）渝0231民初4709号民事判决，重新查清事实后进行改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司承担。事实和理由：1.2015年5月1日交房后，双方因按照建筑面积或套内面积补交房屋差价问题发生争议，重庆市亿祥置业发展有限公司因此拒绝收取应当代其缴纳的房屋契税，但房屋差价的处理和办理房产证是两回事，重庆市亿祥置业发展有限公司拒绝办理房地产权证的行为构成违约；2.双方达成的《补充协议》第七条约定合同签订之日应由重庆市亿祥置业发展有限公司代收代缴按国家规定应由其缴纳的相关税费，但重庆市亿祥置业发展有限公司是在交房后才告知其交契税；3.其已于2019年8月交完契税后，拿着完税证明去找重庆市亿祥置业发展有限公司要求办理房产证，但重庆市亿祥置业发展有限公司依然拒绝收取完税证明并办理房产证。重庆市亿祥置业发展有限公司辩称，一、彭川的上诉状中存在诸多歪曲事实的陈述：1.合同签订当日即2014年5月14日，彭川没有提交房屋套数证明及缴纳相应契税证明，并没有完善相关手续；2.主合同及补充合同均约定了彭川应按国家政策缴纳各种税费，因彭川名下有多套住房，其单位一直督促彭川及时按国家多套房政策缴纳契税以免办证延期，彭川却一直不缴，没有证据证明其单位在交房后以面积差价款纠纷为由拒绝彭川缴纳契税；3.牡丹城三个小区近五千户业主，只有不到十户因资料不全未办理房产证，但像彭川这样倒打一耙的只有一个。二、合同第十三条对于提供资料的责任问题有明确约定，一审判决有理有据，彭川未在规定时间缴纳契税，其单位有权行使先履行抗辩权，拒绝履行办证义务，彭川在合同签订后至交房期间仍未缴纳契税，其单位是法人组织，对外收款均是公司账户收取，彭川可以直接通过银行汇款完成缴款义务，显然彭川是出于自身利益考虑，从未主动向其单位缴纳契税。三、彭川于2019年8月9日自行向税务部门缴纳契税，本身就是解除了对其单位的办证委托，无法证明其单位拒收契税事实。四、其单位没有违约行为，不应承担违约责任，根据《补充协议》第十四条约定，其单位口头且书面（合同条款）告知彭川必须按时缴纳契税，但彭川未按时缴纳契税导致迟延办证。综上，请求驳回上诉，维持原判。彭川向一审法院反诉请求：1.依法判决重庆市亿祥置业发展有限公司赔偿其违约办理房地产证违约金87984.75元；2.反诉诉讼费由重庆市亿祥置业发展有限公司承担。一审法院认定事实：重庆市亿祥置业发展有限公司（甲方）与彭川（乙方）于2014年5月14日签订合同编号为458号《重庆市商品房买卖合同》，购买牡丹城天玺组团的预售商品房，即位于重庆市垫江县桂西大道北段468号某幢某单元某号，合同约定：商品房建筑面积为130.4平方米，其中，套内建筑面积为113.06平方米，共有部位与共用房屋分摊建筑面积为17.34平方米，涉案房屋总成交金额为703878元，建筑面积单价为5397.84元/平方米，套内建筑面积单价为6225.7元/平方米。合同第十三条关于办理产权登记约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。双方之后又签定了《合同补充协议》，协议第七条约定，因履行本合同而产生的有关税费，由双方按国家规定各自承担。签订本合同时，甲方代收按国家规定应由乙方缴纳的相关税费。若乙方未按约定时间支付，甲方有权顺延合同约定的房屋交付时间及合同（产权）登记时间。乙方应按国家政策规定缴纳各种税费，计税依据以本合同第四条约定的商品房总价款为准，若由于房屋面积差异产生房屋总价款增减时，以增加后的房屋总价作为计税依据，在此之前已交纳政府相关部门的税费甲方不负责退还。第十四条约定，关于合同第十二条合同登记及第十三条产权登记的约定中，合同预备案改为60天以内：“在本商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》的申请”改为“在本商品房交付使用后360日内，应办理《房地产权证》的申请”，非甲方原因致使办证延误乙方应予谅解，但甲方应提前告知。另查明，位于重庆市垫江县桂西大道北段468号某幢某单元某号房屋于2015年5月1日已交付使用，2019年8月9日，彭川缴纳了房屋契税13407.2元，取得了税收完税证明，重庆市亿祥置业发展有限公司于2019年10月1日将彭川所购房屋办理产权证申请交到垫江县国土房管局进行登记备案。一审法院认为：该案中双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人真实意思表示，未违背法律、法规的禁止性规定，亦不违反社会公共利益，属合法有效合同，双方当事人应当按合同约定全面履行各自的义务。本案中反诉部分双方争议的焦点其实在于涉案房屋未能在合同约定时间办理涉案房屋产权证责任在于哪一方。该院从以下几个方面分别陈述：第一、双方合同对于办理房屋产权证的时间是如何约定的？根据审理查明的事实，双方在《合同补充协议》中明确约定，重庆市亿祥置业发展有限公司代收按国家规定应由彭川缴纳的相关税费。若彭川未按约定时间支付，重庆市亿祥置业发展有限公司有权顺延合同约定的房屋交付时间及合同（产权）登记时间……若由于房屋面积差异产生房屋总价款增减时，以增加后的房屋总价款作为计税依据，并将预售商品房形式交易的取得房屋产权证登记受理单的时间调整为商品房交付使用360日内。涉案房屋交付时间为2015年5月初。第二、从合同约定看，重庆市亿祥置业发展有限公司与彭川应互相配合办理房屋产权登记。重庆市亿祥置业发展有限公司按照合同约定代彭川办理产权登记的前提条件是彭川按约定时间缴纳相关税费并提供办证资料，否则重庆市亿祥置业发展有限公司有权按照合同约定顺延办理产权登记时间。按照一般商品房买卖流程，在签订购房合同之后购房者会在一个合理期限短时间内将房屋契税缴纳给房地产开发商，并由开发商代缴购房契税，然后开发商代为办理房屋产权登记。该案中，2014年5月14日至2015年5月初接房双方因补交房屋面积差价发生纠纷，长达一年时间彭川都未缴纳契税，在这段期间内双方因尚未补交房屋面积差价发生纠纷，该院实难将这段期间未能取得房屋产权证登记受理单的过错苛责于重庆市亿祥置业发展有限公司。第三、那么在重庆市亿祥置业发展有限公司要求彭川补交房屋面积差价发生纠纷之后，即便如彭川陈述重庆市亿祥置业发展有限公司拒绝代收其涉案房屋买卖契税，导致涉案房屋一直到2019年8月9日都未能满足取得房屋产权证登记受理单的基本条件，因此重庆市亿祥置业发展有限公司存在了违约行为，彭川的这种理由是否能够得到该院的支持呢？该院认为，结合前述的从双方2014年5月14日签订商品房买卖合同至2019年8月9日彭川缴纳房屋契税五年时间，双方有多个时间窗口都能通过多种途径化解双方之间的纠纷，有效处理争议、弥合分歧。因双方之间存在其他争议而未能及时缴纳契税办理房屋产权证的情形出现，并不是某一方的过错或者责任，该院很难苛责于任何一方。彭川未按照合同约定的时间缴纳税款是导致产权登记时间延迟的重要原因，其应承担延迟办证的不利后果。对于彭川反诉请求，该院不予支持。重庆市亿祥置业发展有限公司经该院依法传未到庭参加诉讼，该案本诉按撤诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十三条、第一百四十四条规定，判决：驳回彭川的反诉请求。反诉案件受理费1000元，由彭川负担。本院二审查明：一、上诉人彭川在本院二审庭询时举示的证据有：1.视频录像一份（一审提交但未经过播放和质证），拟证明：重庆市亿祥置业发展有限公司拒收契税并办理房产证；2.《婚姻登记记录证明》及《家庭住房保有情况表》，拟证明：案涉房屋是其第一套房屋，不存在因有几套房而拒交契税的问题。被上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司对上述证据质证认为：对于证据1，整个视频没有完整人物出现，无法确认人物身份，工作人员没有佩戴工作牌，该视频系偷拍，不具有真实性、合法性，自然不具备关联性，员工的回答不代表法人，被拍摄者的意思不是真实意思表示，拍摄地点无法确认，视频中没有标识时间，对彭川书面整理资料中的2019年8月9日予以认可，但视频不是在签订合同时形成，而是在双方发生争议后形成，不能达到证明目的，没有其他证据佐证其单位拒收契税。对于证据2，真实性无异议，合法性和关联性不认可，不能达到证明目的，虽然是首套房，但彭川没有及时缴纳契税。二、被上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司在本院二审庭询时举示的证据有：1.《重庆市商品房买卖合同》，拟证明：其单位已口头、书面（合同）通知彭川按约缴纳契税，彭川未按约定交齐办证资料（含契税完税证明），其单位有权行使先履行抗辩权，拒绝履行办证义务，其单位虽按期交房，但不应成为彭川主张迟延办证计算违约的时间；2.《重庆市契税征收实施办法》，拟证明：彭川必须在签订合同3日内向其单位缴纳契税以便在10日内向税务局代缴所收契税，否则彭川承担迟延缴纳契税所产生的滞纳金、违约金及其他不利后果的事实；3.《重庆市土地房屋权属登记申请书》、彭川身份证复印件、《重庆市物业专项维修资金专用收据》，拟证明：彭川在签订合同当日提交了办证的两份资料及大修基金，其单位将大修基金款转交了垫江县住房保障中心并获得专用收据的事实，但彭川却未交契税；4.《中华人民共和国税收完税证明》，拟证明：彭川于2019年8月9日以二套房标准（税率2%）自行向税务局缴纳契税及彭川自行解除委托其单位办证的事实。上诉人彭川对该组证据质证认为：证据1不能达到对方告知其缴纳房屋契税的证明目的，置业预算表中也没有体现让其缴纳契税；对证据2不发表质证意见，与本案无关；证据3不能达到重庆市亿祥置业发展有限公司告知过其缴纳契税的证明目的；证据4不能达到证明其解除委托重庆市亿祥置业发展有限公司办证事实的证明目的。三、彭川在二审中自述其于2019年9月将完税证明交给重庆市亿祥置业发展有限公司。重庆市亿祥置业发展有限公司在二审中自述其单位已于2019年10月将相应办理房产证的资料交给房管部门，但房管部门因双方当事人之间存在争议，又将资料退还给其单位，对此，重庆市亿祥置业发展有限公司并未举示证据证明。四、一审法院2020年5月21日作出该院（2019）渝0231民初4709号之一民事裁定书，裁定：该案本诉按原告（反诉被告）重庆市亿祥置业发展有限公司撤诉处理。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，双方当事人在二审中争议的主要焦点是：本案所涉房屋没有办理房屋产权证的原因是什么，重庆市亿祥置业发展有限公司该不该承担违约责任。从重庆市亿祥置业发展有限公司与彭川签订的该案《商品房买卖合同》和《合同补充协议》来看，重庆市亿祥置业发展有限公司与彭川应当互相配合办理案涉房屋的产权登记，而重庆市亿祥置业发展有限公司按照合同约定代彭川办理产权登记的前提条件是彭川要按双方约定的时间缴纳相关税费并提供办证资料，否则重庆市亿祥置业发展有限公司有权按照合同约定顺延办理产权登记时间。彭川虽然提出案涉房屋没有办理房屋产权证责任在重庆市亿祥置业发展有限公司，并称自己在2019年9月将完税证明交给了重庆市亿祥置业发展有限公司，但重庆市亿祥置业发展有限公司已在2015年5月就将案涉房屋交付给了彭川，彭川又没有按照双方合同和补充协议的约定提交完税证明和将办理房产证的资料交给重庆市亿祥置业发展有限公司，双方又在为案涉房屋面积差价的补交发生纠纷，案涉房屋到2019年8月9日都未能满足取得房屋产权证登记受理单的基本条件，且从2019年9月至今也尚未超过360日。尽管彭川举示了一定的证据证明自己的主张，但其提供的证据不足以证明案涉房屋没有取得房屋产权证登记的原因是重庆市亿祥置业发展有限公司的单方行为所致。一审法院结合该案的实际情况，认定案涉房屋没有及时办理房屋产权证登记的原因不是某一方的过错或者责任是正确的，并无不当。彭川提出重庆市亿祥置业发展有限公司在2014年5月14日至2019年9月（彭川自认交付完税证明之时）期间存在拒绝代收房屋契税的事实，但从该案现有的证据来看，彭川对此并没有向法院提供相应、充分的证据予以证明，而重庆市亿祥置业发展有限公司又不予认可，彭川对此应当承担举证不足的法律后果。故彭川上诉提出“重庆市亿祥置业发展有限公司应当承担该案违约责任”的理由，缺乏足够、充分的事实根据和法律依据，依法不予支持。综上，上诉人彭川的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1000元，由上诉人彭川负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 张 斌审 判 员 陈胜友二〇二〇年八月二十一日法官助理 郑 渝书 记 员 郭 佳