广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1323民初1012号 原告：陈玉辉，女，1992年8月31日出生，汉族，现住广西武宣县。 被告：武宣锦兴实业有限公司，住所地武宣县武宣镇城东路（新路桥头东）。 法定代表人：韦日户，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑文昌，男，该公司员工。 原告陈玉辉与被告武宣锦兴实业有限公司（以下简称锦兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告陈玉辉，被告锦兴公司的委托诉讼代理人郑文昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈玉辉向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即为原告办理房屋权属证书，并将房屋权属证书交付给原告;二、判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金63517元(311177×0.021%×972，暂时计算至起诉之日)；三、判令被告支付原告逾期交付房屋违约金10269元(311177×0.01%×330)：四、判令由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年11月21日，原告与被告武宣锦兴实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告将位于武宣县武宣镇城东路(新路桥头东)缘江商住中心8栋1单元12-4号的商品房出售给原告，房屋面积122.03平方米，总房款311177元，合同中还对原、被告之间的权利义务进行了约定。原告根据约定支付了首付款人民币101177元，占总房款的32.5%，2016年5月4日，原告又将贷款人民币210000元支付给被告，原告已经付清全部购房款，原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，但被告并未履行自己的合同义务和法定义务，逾期办理房屋权属证书。双方签订的《商品房买卖合同》虽然未约定被告逾期办理房屋所有权证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定，2017年9月26日，被告将缘江商住中心8栋1单元12-4号钥匙交给原告，但被告一直未给原告办理房屋所有权证，原告与本小区多户业主曾多次找到被告协商，要求被告及时办理房屋所有权证，但被告都以各种借口拖延办理。根据上述规定，被告应当在商品房交付之日起90日内办理房屋权属证书，至原告起诉之日，被告已经逾期办证972天。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号)规定，三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。被告的逾期办证违约金应按每日万分之二点一计算，逾期办证违约金为63517元(311177×0.021%×972)；根据《商品房买卖合同》第九条，被告应在2016年10月31日交付原告房屋使用，但被告于2017年9月26日才将钥匙交给原告，根据合同约定，被告逾期交房330天应赔偿原告日万分之1的违约金共计10269元(311177×330×0.0001)。综上所述，被告的行为已经违反了我国的相关法律法规的规定,并侵害到原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，为维护原告的合法权益，现诉至本院，请法院查明事实，依法审理并判决如前诉请。 锦兴公司辩称，其对原告的第二项诉讼请求不同意，认为原告计算利率不合理，从起算日到截止日期不明确，不知道原告诉请到何时的利息。按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（一年）为4.35%，与原告所述是不一样的。对原告诉请的利率和天数不认可。对诉状的其他诉讼请求和事实没有意见，其公司逾期交房是事实，对原告诉请要求逾期交房违约金无异议。 被告锦兴公司未向本院提供证据。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了证据如下：1.首付款发票、贷款发票、购置税发票，证明原告已购买商品房并已付清购房款；2.商品房合同，证明原告已购买商品房；3.贷款合同，证明原告对购买的商品房已交完房款；4.物业管理协议书，证明原告购买的商品房已交房入住；5.物业费发票、电梯费发票、垃圾处理费发票，证明原告购买的商品房已交房入住。被告对原告提供的证据均没有异议。 本院对被告没有异议的原告证据予以确认作为定案的依据，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月21日，原告陈玉辉与被告武宣锦兴实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于武宣县武宣镇城东路（新路桥头东）缘江商住中心8栋1单元12-4号的商品房出售给原告，该房屋面积122.03平方米，总房款311177元。合同第九条约定被告应当在2016年10月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第十条第1款约定：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列方式处理：（1）逾期不超过180天，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十七条第3款约定双方同意原告委托被告办理房屋所有权登记，但未约定办理的期限，也未约定被告承担的违约责任。合同还对原、被告的其他权利义务等方面作了约定。合同签订后，原告已按约付清了全部购房款。房屋基本建成后，被告通知原告收房，原告已于2017年9月26日接收缘江商住中心8栋1单元12-4号商品房。基于被告的原因，涉案房屋所在楼盘目前尚未能完成综合规划验收工作，被告至今未能为原告办理相关的房屋不动产权证书。 本院认为，本案原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，没有违反法律、法规等强制性规定的情形，合同合法、有效。当事人对交付房屋及办理房屋所有权登记相关事项有明确约定的，按照当事人约定来处理；没有约定或者约定不明的，按照法律法规的规定处理。 关于原告要求被告立即为原告办理房屋权属证书的诉请。本院认为，涉案房屋所在楼盘目前已明确尚未完成综合规划验收工作，未达到办理不动产权属登记的条件，原告诉请要求被告限期办证，属于不可预测且不具有可操作性的行为，故对该诉讼请求不予支持；但被告应当遵守诚实信用原则，尽快履行义务，及时依法办理不动产权证书给原告。 关于原告要求被告支付逾期办理权属证书违约金的问题。本院认为，虽然合同中没有约定办理房屋权属登记的时间及有关被告的违约责任方面，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案涉案房屋目前尚未完成综合规划验收工作，属于尚未建成的房屋，原告要求被告锦兴公司按日万分之二点一的利率计算违约金不符合目前法律法规的规定，不予支持。根据前述《解释》的规定，被告应自收房之次日（2017年9月27日）起90日后即2017年12月26日，应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计收违约金。2015年10月24日以后同期中国人民银行贷款基准年利率（含一年）为4.35%，在此基础上加收30%罚息，即按年利率5.655%（4.35%+4.35%×30%）计算逾期办证违约金给原告。因此，自2017年12月26日至2020年5月27日（起诉之日）期间，共883天，被告应支付给原告的逾期办证违约金为：311177×5.655%×883÷365=42570.42元，原告诉请超过的部分逾期办证违约金不予支持。 关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。本院认为，原告要求被告根据合同约定，按照已付购房款31117元日万分之一，支付逾期交房330天的违约金为10269元，没有违反相关法律法规的规定，且被告也没有异议，本院予以支持。 综上所述，原告的部分诉请有事实和法律依据，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告武宣锦兴实业有限公司支付原告陈玉辉逾期办理房屋所有权证违约金42570.42元（违约金以311177元为基数，按年利率5.655%，从2017年12月26日计至2020年5月27日止，往后另计）； 被告武宣锦兴实业有限公司支付原告陈玉辉逾期交付房屋违约金10269元； 三、驳回原告陈玉辉的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1645元，适用简易程序依法减半收取823元，由被告武宣锦兴实业有限公司负担589元，原告陈玉辉负担234元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 蒙玉连 二〇二〇年八月十一日 法官助理 王 东 书 记 员 梁流流 附：适用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。