宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终651号上诉人（原审被告）：吴某，住宁夏吴忠市。委托诉讼代理人：马某1，系宁夏麟祥律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：马某2，住宁夏吴忠市。委托诉讼代理人：唐某，系宁夏天纪律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宁夏舒阳房屋信息咨询有限公司。法定代表人：贺某。上诉人吴某、马某2因与被上诉人宁夏舒阳房屋信息咨询有限公司（以下简称舒阳公司）居间合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初1994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，因本案双方均没有提出新的事实与理由，故经过阅卷、调查和询问双方当事人，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人吴某及其委托诉讼代理人马某1、上诉人马某2及其委托诉讼代理人唐某、被上诉人舒阳公司的法定代表人贺某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴某的上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定的事实和适用法律不当。1.在2020年5月5日，吴某与买方马某2及中介方舒阳公司签订房屋买卖合同，合同中的确约定了中介费，但是合同中约定的事项，与吴某所要求的付款方式及马某2的按揭要求不能实现，因此，房屋付款和交易方式无法履行，被上诉人舒阳公司作为中介方没有起到促使买卖双方进行交易的中介桥梁作用，故吴某与马某2协商解除合同，房屋买卖协议终止履行，与被上诉人的中介服务关系自然解除，不存在再继续履行合同及支付中介费的问题；2.舒阳公司没有起到应有中介服务，业务能力低下，吴某和马某2双方协议解除合同，无需再给被上诉人支付中介费，至于后期吴某与什么人交易房屋，与舒阳公司没有关系。该案是吴某与马某2协议解除，被上诉人舒阳公司仅是中介方，不是房屋买卖的当事人，一审依据合同法第61条、62条关于约束合同相对方的法律规定判决本案，系适用法律不当。马某2的上诉请求:1.撤销一审判决第二项，驳回被上诉人舒阳公司要求上诉人支付房产中介费的诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人舒阳公司未完成中介服务工作，且经三方口头协商中介服务合同已解除，上诉人不应当再支付中介服务费。上诉人购买该处房产前，一再强调，上诉人只能支付30%的首付并且余款只能办理按揭贷款，且合同当中也已明确约定，被上诉人舒阳公司向上诉人保证能办理按揭贷款，并由其负责办理按揭手续，但上诉人履行完缴纳定金等义务后，到银行办理按揭贷款时，被银行告知该处房产已抵押，无法办理按揭贷款，后被上诉人舒阳公司联系吴某，吴某称其不想将房屋出售了，所以舒阳公司将上诉人缴纳的10000元定金退与上诉人，双方解除了居间合同；2.居间服务合同不能继续履行是因吴某个人原因，非上诉人原因所致，中间服务费不应当由上诉人支付。居间合同第4条第2项明确约定：“双方必须严格遵守合同条款，若任何一方违约导致交易未完成，丙方有权不退还佣金，损失由违约方承担。”本案合同不能继续履行的原因是上诉人吴某将涉案房屋抵押，导致无法办理按揭，所以上诉人未违约，不应当承担支付中介服务费的责任。上诉人吴某、马某2相互答辩时，均表示认可对方的上诉意见。被上诉人舒阳公司针对二上诉人的上诉请求一并辩称，案涉房屋买卖合同系三方签订，如果有责任不应由被上诉人一方承担，事后可以通过签订补充协议的方式予以补救。2020年5月8日，吴某单方找被上诉人要求免除中介费，被上诉人未答应，下午给二上诉人打电话，都不接。二上诉人认为合同约定的付款方式有问题，但后来二上诉人私自成交房屋，都是按三方约定的价格成交，并到指定银行办理了付款，故合同并未解除，被上诉人已经完成了介绍双方认识、促成交易的居间服务，至于后续的贷款需要另行收取服务费用。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审驳回上诉，维持原判。舒阳公司作为原告一审时的诉讼请求：1.判令被告吴某支付原告中介费5600元、被告马某2支付原告中介费5600元；2.案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：2020年5月5日，被告马某2作为购买方（乙方）通过中介方（丙方）舒阳公司与出售方（甲方）吴某签订《吴忠市舒阳房屋买卖合同》，被告马某2以560000元的价格购买被告吴某所有的位于吴忠市××区东户房屋，合同约定：“乙方应在签订合同时，即支付购房定金，共计人民币壹万元整，作为购房担保。在申请办理产权过户前，甲方毁约，双倍返还乙方定金，乙方毁约，无权要求甲方返还定金。完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款。除定金之外的剩余房款，共计人民币（大写）伍拾伍万元整，（小写）：?550000元整，应在签订本合同后20个工作日内完成产权过户申请手续签字之日一次性付清。此合同签订时，甲乙双方必须各按房屋成交价1%付清丙方中介费”。原告与二被告签订《吴忠市舒阳房屋买卖合同》后，被告马某2向原告店员刘佳交付定金10000元，由原告代为保管，后因被告吴某不履行合同，原告店员刘佳将10000元定金退还被告马某2，原告于2020年5月18日向一审法院起诉，要求二被告支付中介费。另查明，二被告已完成房屋买卖交易，并办理产权过户手续。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原、被告三方签订的《吴忠市舒阳房屋买卖合同》，系三方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。二被告应当在原告促成合同成立后，按照约定以房屋成交价1%向原告支付报酬。庭审中二被告辩称合同中存在问题，无法履行，房屋付款和交易方式中填写的是采用B种方式，但实际填写内容是采用了A种方式。《吴忠市舒阳房屋买卖合同》系三方协商一致签订的合同，此合同中关于交易方式确实存在约定不明确的情形，但根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。此合同的效力并不受影响，二被告在认为合同内容约定不明的情况下，可以提出三方对合同内容进行补充，但二被告未要求协商补充合同，却自行进行了房屋交易，故二被告以此辩解作为不予支付中介费的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、被告吴某支付原告舒阳公司房产中介费5600元，限被告吴某于本判决生效之日起十日内付清；二、被告马某2支付原告舒阳公司房产中介费5600元，限被告马某2于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费减半收取40元，由被告吴某、马某2各负担20元。二审期间，二上诉人围绕其上诉请求分别提交了新的证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。上诉人吴某提交的证据为：证据一、房屋买卖合同1份。证明：2020年5月13日，二上诉人协商终止案涉的房屋买卖合同，当时被上诉人舒阳公司的法定代表人在场；证据二、收据1份。证明：吴忠市玖华房地产经纪有限公司（以下简称玖华公司）的负责人胡玖歌收取了上诉人吴某2000元中介费。上诉人马某2提交的证据为：证据一、（2019）宁0302民初7265号民事判决书一份、吴忠市不动产登记信息查询单一份、银行短信通知截图三张。证明：1、因涉案房产设有抵押，无法办理按揭贷款，且吴某与舒阳公司法定代表人贺某之间存在纠纷，导致三方签订的《吴忠市舒阳房屋买卖合同》无法履行；2、舒阳公司向马某2退还为缔结合同而交付的10000元定金；证据二、房源截图1份、房屋出售协议1份、微信转账记录1张。证明：经玖华公司提供订立合同的媒介服务，促使马某2与吴某进行房屋交易，并非双方自行交易。同时，马某2向玖华公司支付中介服务费2000元；证据三、最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知一份。证明：最高人民法院认为，同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。根据同案必须同判原则，马某2并没有利用舒阳公司的信息、机会，故不构成违约，不应当支付中介服务费；证据四、收条1张、吴忠市存量买卖合同1份、营业执照1份、微信截图1份、房产证1份。证明：经玖华公司提供订立合同的媒介服务，促使马某2与吴某进行交易，马某2向该公司支付中介费2000元。中介备案服务是从2020年6月1日起开始实施，而本案双方签订合同时并未要求中介公司在合同上盖章。上诉人吴某、马某2在质证环节对各自提交的证据均表示认可。被上诉人舒阳公司二审时未提交新的证据。其对上诉人吴某提交两组证据的真实性均不认可，认为房屋买卖合同系二上诉人事后补签，被上诉人不在场；收据中的收款人是胡××，不是玖华公司，也没有加盖玖华公司的公章，其收款行为是个人行为不是公司行为，且收据中载明的是服务费不是中介费。另外，收据中并没有载明款项的具体支付方式为转账还是现金。其对上诉人马某2提交的证据一予以认可；对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该合同的买受人不是马某2，且正规合同都应当是房管局备案的网签合同；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为被上诉人已经促成了二上诉人的交易，三方已经签订了房屋买卖合同，个案有个案的证据和事实，不能以判例作为认定本案的依据；对证据四微信截图的证明目的不认可，认为该微信能够说明玖华公司不具备中介资格，不能收取中介费，只能收取服务费。对网签合同不认可，认为合同中签订的房屋价格为380000元，与双方实际成交价560000元不一致，网签合同属于个人网签合同，中介公司并未作为丙方在合同中签字并加盖公章。对玖华公司的营业执照不认可，认为该营业执照系复印件，未加盖玖华公司的印章，不具有法律效力。对收据不认可，认为收据中载明的是服务费不是中介费。房产证与本案无关，不予质证。为审查二上诉人提交证据的真实性，本院在组织双方质证环节，当庭通过电话方式向玖华公司的业务经办人员胡玖歌核实玖华公司就涉案房屋向二上诉人提供服务及收取费用的相关情况，其陈述称：“吴某与马某2到玖华公司，说他们已经谈妥了房屋的交易价格，要求玖华公司帮他们办理代签合同及代办贷款的服务，玖华公司在提供上述服务后，向该二人共收取2000元（代签合同1000元、代办贷款1000元）的服务费。该服务费并不等同于中介费，中介服务主要是介绍双方认识、促成交易等，中介费是按照住建局所确定的房屋成交价格的1%收取，就涉案房屋而言，玖华公司并未提供中介服务，所以没有按照上述标准收取中介费”。结合双方当事人及玖华公司经办人员的陈述内容，本院对二上诉人提交证据的证据效力综合认定如下：上诉人吴某提交的证据一没有被上诉人的签字确认，也未得到被上诉人的认可，对其证据效力不予确认；证据二与收条中具体经办人员的陈述存在不一致，对其真实性和证据效力均不予确认。上诉人马某2提交的证据一因被上诉人表示认可，对其证据效力予以确认；证据二的形式与内容均存在瑕疵，且与玖华公司经办人员的陈述内容不一致，对其证据效力不予确认；证据三指导性案例中的案件事实与本案事实不一致，不能作为审理本案的参考依据适用；证据四均系书证，对其真实性、合法性予以确认，但与本案的关联性及证明目的不予确认。一审认定事实有当事人提交并经质证的证据在卷佐证，二审依法予以认定。二审另查明，2020年5月14日，上诉人吴某与马××（系上诉人马某2妻子）在玖华公司签订房屋出售协议，由玖华公司代为办理网签合同及贷款服务，玖华公司向二上诉人共收取2000元服务费。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人舒阳公司是否提供了居间服务，二上诉人是否应当支付中介费用的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。同时，双方签订的《吴忠市舒阳房屋买卖合同》第三条中明确约定，在合同签订时，二上诉人必须各按房屋成交价1%付清被上诉人的中介费。因此，不论是从法律规定还是合同约定内容来看，居间人促成合同成立后即视为已完成居间义务，可收取居间报酬。本案中，从查明的事实来看，被上诉人舒阳公司通过发布涉案房屋的房源信息、介绍二上诉人相互认识、组织现场看房、协商房屋价格等居间服务，最终使二被上诉人达成了购买房屋的意向，并签订了《吴忠市舒阳房屋买卖合同》，合同对于房屋的具体情况、交易方式、违约责任等内容有明确约定，符合房屋买卖合同的构成要件，合同依法成立并生效。对于二上诉人认为其已自行协商解除上述房屋买卖合同，相应的中介服务关系也自行解除，不应再支付中介费用的主张。本院认为，上述合同的签订主体为二上诉人和被上诉人舒阳公司，合同的内容除涉及二上诉人的权利义务之外，还涉及到被上诉人舒阳公司的相关权益，因此，在没有经过被上诉人舒阳公司同意或者认可的情形下，二上诉人不能自行解除合同，合同仍然有效。现被上诉人舒阳公司已通过其提供的居间服务促成二上诉人订立房屋买卖合同，已履行了居间人的义务，二上诉人也应当按照合同约定履行支付居间费用的义务。对于二上诉人认为与被上诉人舒阳公司签订的合同中约定的房屋价款和交易方式无法履行，被上诉人舒阳公司业务能力低下，二上诉人已通过玖华公司签订合同并支付中介费用，不应再向被上诉人舒阳公司支付中介费用的主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。从法庭对于二上诉人提交证据的审查分析及向玖华公司经办人员了解的情况来看，二上诉人虽然是通过玖华公司签订合同并办理了产权变更手续，但对于房屋价格等主要合同条款与被上诉人舒阳公司所签房屋买卖合同内容基本一致，玖华公司的经办人员亦认可玖华公司仅是按照二上诉人达成的意向办理了代签合同和代办贷款服务，并未向二上诉人提供促成交易等中介服务，也未收取中介费用。故从上述内容可以看出，二上诉人在被上诉人舒阳公司提供居间服务，促成交易后，为了规避或者减少按照合同约定向被上诉人舒阳公司支付的中介费用，自行或者另外委托玖华公司签订了房屋买卖合同并办理了产权变更手续，既不存在被上诉人舒阳公司业务能力低下的情形，也不属于玖华公司的“跳单”行为，而是二上诉人违反合同约定的不诚信行为。对此，二上诉人应自行承担不利后果，不能因其向玖华公司支付了服务费用而减少在本案中应当支付的中介费用。综上，上诉人吴某、马某2的上诉请求均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人吴某负担80元，上诉人马某2负担80元。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺 二Ｏ二Ｏ年八月二十六日书记员 李得夫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……