河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3598号原告：张秋芳，女，1987年5月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：秦永锋，河南银隆律师事务所律师。被告：鲁德辉，男，1965年10月8日出生，汉族。第三人：新郑市君之业房地产营销策划有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇阳光大道39号基正唐宁1号G3号楼G3幢2单元1-2层106号，统一社会信用代码91410184MA40RR144M。法定代表人：刘云汇，经理。原告张秋芳与被告鲁德辉、第三人新郑市君之业房地产营销策划有限公司（以下简称君之业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秋芳及其委托诉讼代理人秦永锋、第三人君之业公司的法定代表人刘云汇到庭参加了诉讼。被告鲁德辉经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张秋芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与鲁德辉于2019年6月3日签订的《房屋买卖合同》；2.判令鲁德辉退还其购房款160000元并支付利息（利息以160000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年6月4日起计算至实际退还款项之日止）；3.判令鲁德辉赔偿其中介费9000元、违约金74500元；4.本案相关诉讼费用、保全费1738元、保险服务费600元由鲁德辉承担。事实和理由：2019年6月3日，其与鲁德辉在君之业公司签订《房屋买卖合同》，约定其以745000元的价格购买鲁德辉位于新郑市××镇××大道××.××楼××单元××室的房屋（不动产证号为豫2018新郑市不动产权第0021741号）。合同签订后，其向鲁德辉交付160000元购房款，然后双方按照房屋买卖的交易流程进行，为了涉案房屋的解押，其与鲁德辉一起向垫资公司借款用于房屋解押。在房屋解押后，涉案房屋突然被鲁德辉的侄子、侄媳查封，突如其来的变化导致房屋买卖合同无法继续履行，其因为配合鲁德辉房屋解押背上了20多万元的债务。截至目前，鲁德辉仍没有将涉案房屋被查封的事情解决。其认为，各方签订房屋买卖合同合法有效，各方应当依据合同履行相关义务，现因鲁德辉自身原因导致合同无法履行。其为了维护自己的合法权益遂诉至法院。鲁德辉未作答辩。君之业公司认可张秋芳主张的事实。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2019年6月3日，出卖方鲁德辉（甲方）与买受方张秋芳（乙方）在君之业公司（丙方）的居间服务下签订《房屋买卖合同》约定，甲方自愿将其所有的位于新郑市龙湖镇阳光大道36号德丰.麦卡伦18号楼2单元101号的房屋出售给乙方；该房屋所有权证号为豫（2018）新郑市不动产权第0021741号，建筑面积110.43平方米，双方协商该房屋成交总价款为745000元，该房屋产权过户的相关费用及税费由乙方承担；付款方式为按揭贷款，双方约定在贷款银行办理相关按揭手续当日支付首付款（含定金）225000元给甲方，剩余房款520000元由乙方向银行贷款后银行发放贷款直接转入甲方银行账户；三方签订合同时，乙方须支付定金佣金16900元（其中信息服务费14900元，代办过户费2000元，余额在过户手续办完后退还乙方），在房屋买卖合同履行过程中，非因丙方的原因使合同得不到履行，导致委托方该项费用的损失，可向违约方追偿；第六条违约责任约定甲方保证该房屋权属清晰，无相邻、优先购买及其权属纠纷，若发生于甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务，税项及租金等，甲方均在本合同签订前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任；如甲、乙任何一方拒绝履行该合同或违反该合同有关违约责任条款约定的，均由违约方向另一方支付本合同房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；双方还约定了交付房屋、合同的生效和终止、争议解决办法等相关事宜。合同签订当日，张秋芳向君之业公司支付中介费7000元、代办费2000元，向鲁德辉支付购房定金15000元。2019年6月19日，张秋芳向郑州绿苑房地产营销策划有限公司支付12677元用于办理涉案房屋按揭贷款事宜。次日，张秋芳向鲁德辉支付购房首付款145000元。2019年10月21日，鲁恒、鲁德辉因未履行（2019）豫0103民初16598号生效民事判决书所确定的义务，河南省郑州市二七区人民法院依据（2020）豫0103执6863号执行裁定书依法查封了涉案房屋，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行。张秋芳、鲁德辉就此事协商未果遂诉至本院。以上事实有当事人陈述、《房屋买卖合同》、收据、（2020）豫0103执6863号郑州市二七区人民法院执行裁定书、不动产登记资料查询结果证明及本案的庭审笔录予以证实。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；鲁德辉未到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为放弃举证、质证、反驳、辩论等权利。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。张秋芳、鲁德辉、君之业公司之间签订的《房屋买卖合同》，系各方的真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，张秋芳依照约定向鲁德辉支付定金、购房首付款共计160000元，并办理了商业贷款，但因鲁德辉原因，涉案房屋被查封，导致合同的目的无法实现，因此张秋芳请求解除该合同的主张，本院予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《房屋买卖合同》的解除系因鲁德辉原因致使涉案房屋被查封无法办理过户，鲁德辉对合同的解除具有过错，应承担违约责任。合同因履行不能而解除，鲁德辉收取张秋芳的定金、购房首付款共计160000元，应予以返还，又因定金系购房款的一部分，故张秋芳请求鲁德辉退还其购房款160000元的主张，于法有据，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》关于“在房屋买卖合同履行过程中，非因丙方的原因使合同得不到履行，导致委托方该项费用的损失，可向违约方追偿”和第六条违约责任的约定，张秋芳主张鲁德辉赔偿其中介费7000元、代办费2000元，并支付违约金74500元（745000元×10%），不违反法律规定，本院予以支持。违约金即为赔偿损失的一种形式，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征,综合考虑本案张秋芳的实际损失、定金占总房价的比例等因素,在违约金足以弥补张秋芳损失的情况下,对于张秋芳主张赔偿其购房首付款利息损失的诉请,本院不予支持。张秋芳主张的保险服务费600元，非鲁德辉违约行为引起的直接损失，且非必要合理费用，该费用本院不予支持。综上所述，张秋芳诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张秋芳与被告鲁德辉、第三人新郑市君之业房地产营销策划有限公司于2019年6月3日签订的《房屋买卖合同》。二、被告鲁德辉应于本判决生效后十日内退还原告张秋芳购房首付款及定金共计160000元。三、被告鲁德辉应于本判决生效后十日内赔偿原告张秋芳中介费7000元、代办费2000元，并支付违约金74500元，共计83500元。四、驳回原告张秋芳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4952元，减半收取计2476元，保全费1738，合计4214元，由鲁德辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，递交上诉状十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵西璞二〇二〇年八月十三日书记员  梁 艳