广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2156号原告：广东富港物业服务有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市***********************，统一社会信用代码：914************988。负责人：岑思迪，该司总经理。委托诉讼代理人：邓振业，广东信德盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琼，广东信德盛律师事务所律师。被告：杨雯芳，女，1973年9月3日出生，汉族，住广东省开平市************************。公民身份号码：440*************42。委托诉讼代理人：谭景辉，男，1972年1月15日出生，汉族，住广东省开平市************************，公民身份号码：440*************78，与被告系夫妻关系。委托诉讼代理人：詹振雄，广东星辉律师事务所律师。原告广东富港物业服务有限公司开平分公司（以下简称：富港开平公司）与被告杨雯芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告富港开平公司的委托诉讼代理人邓振业、吴琼；被告杨雯芳及其委托诉讼代理人谭景辉、詹振雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富港开平公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告商铺物业管理费38528元及2019年1月1日至2020年4月20日拖欠管理费产生的违约金28144.70元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。2020年6月1日，原告向本院申请变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告“开平市************”商铺2019年1月1日至2020年4月30日的商铺物业管理费22816元及2019年1月1日至2020年4月30日拖欠管理费产生的违约金16667.08元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、原名称为佛山市三水广场物业经营管理有限公司开平分公司，现已更名为广东富港物业服务有限公司开平分公司。原、被告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向被告购买的“开平大道1号*幢首层*号铺位”提供物业服务，被告须按《商品房买卖合同》约定的收铺之日起向物业公司交纳物业管理服务费用；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业公司预先缴纳，具体标准暂定为业主每月每平方米15元缴纳，且原告受有关部门的委托，可提供水费、电费、燃(煤)气费、租金等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准或和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三收取违约金。被告系“开平大道1号*幢首层*号铺位”的业主，该铺位房屋面积为95.09平方米，被告拖欠原告2019年1月1日至2020年4月30日的商铺物业管理费及违约金。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的商业区域提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定。为维护原告的合法权益，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告的合法权益。被告杨雯芳辩称，请求驳回原告的诉讼请求。2014年5月15日，被告签订《商品房买卖合同》购买江门富港投资有限公司的开平市**************位。同日，双方另签订《承包合同》将铺位以反租的形式交由江门富港投资有限公司承包经营，从2015年1月1日起至2018年12月31日止，共四年。同一时间，被告与佛山三水广场物业经营管理有限公司开平分公司所签订的《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定：按建筑面积每平方米15元缴交物业管理服务费，收费标准为三年一定，以最新收费标准为准。被告从未要求原告提供物业管理服务，原、被告之间不存在物业服务合同关系。被告与佛山三水广场物业经营管理有限公司开平分公司签订的《前期物业管理服务协议》约定缴交物业管理服务费的标准为三年一定，开始的三年是2015年至2017年。2018年需要重新商议，但未商议。买房后，被告将铺位以反租的方式交由江门富港投资有限公司承包经营，由其直接向佛山三水广场物业经营管理有限公司开平分公司支付物业管理费，到底有无支付？支付的具体时间？支付了多少？特别是没有重新商议物业管理费标准的情况下，2018年的物业管理费何以支付？原告负举证责任。开平辖区现有小区的物业管理费均由物件管理部门核定，而涉案的铺位所处的位置并非“东汇城”商业中心，按中心商铺一样每月每平方米15元收取物业管理费，十分离谱。涉案的铺位2015年至2018年的物业管理费是由反租的江门富港投资有限公司支付。但三年一定的约定，与被告息息相关，应当客观议定。涉案铺位处在“东汇城”北边（对面是荒地，刚刚开发），与东汇城商场及临街铺位完全不同，更有甚者，紧挨着涉案铺位门口划定停车位，严重影响铺位的使用。涉案铺位的二楼以上为天悦小区的住宅，物业管理费每月每平方只是1.6元，本市区最热闹的益华广场的商铺，物业管理费每月每平方也是1.6元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定事实如下：2014年，被告向江门市富港投资有限公司购买坐落于开平市*************位,此铺位的建筑面积为95.09平方米。原告（原佛山三水广场物业经营管理有限公司开平分公司）与被告签订了《前期物业管理服务协议》，由原告为被告上述铺位提供物业管理服务，该协议第四条第一款约定:物业服务费由被告按其物业的建筑面积每月每平方米15元的标准向原告缴纳物业服务费，收费标准为三年一定，以最新的收费标准为准，物业服务费在每月5号前缴纳；第四条第二款约定:每逾期一日，原告按欠费总额的千分之三收取滞纳金；第四条第四款约定:被告出租物业的，物业服务费由被告交纳或由被告委托承租方代；第十条第四款约定：被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之0.5的标准交纳违约金。涉案铺位每月的物业管理费为1426.35元（15×95.09）。2014年5月15日，被告与江门富港投资有限公司签订《承包经营合同》一份，约定被告将坐落于开平市*************位出租给江门富港投资有限公司经营，承包期限从2015年1月1日起至2018年12月31日止。承包费用分四期支付合计126140元。合同签订后，被告将涉案铺位交给江门富港投资有限公司经营管理，江门富港投资有限公司于2018年12月30日将此铺位交还给被告。被告拖欠原告2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理费未付，原告曾向被告主张涉案的物业服务费等费用，但被告不同意支付。另查明，佛山三水广场物业经营管理有限公司开平分公司的企业名称于2016年3月15日变更为广东富港物业服务有限公司开平分公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告对涉案铺位实施物业管理服务，故原、被告的物业服务合同关系合法有效，应受法律保护。原、被告约定物业服务费按物业的建筑面积每月每平方米15元的标准计算，收费标准为三年一定，以最新的收费标准为准，现双方没有商定新的收费标准，且此物业服务合同仍在履行中，原告主张按原来的标准每月每平方米15元计算，符合法律相关规定，本院依法予以支持。被告拖欠原告自2019年1月1日起至2020年4月30日期间（共16个月）的物业服务费合计22821.60元（15×95.09×16），已构成违约，现原告主张被告支付物业服务费22816元，是其权利的自行处分，符合法律相关规定，本院依法予以支持。被告主张涉案的物业服务费约定每月每平方米15元过高，但其提交的证据无法证明其主张，由被告承担举证不能的不利后果。关于违约金的问题。涉案的合同约定：物业服务费在每月5号前缴纳，每逾期一日，按欠费总额的千分之三收取滞纳金。此违约金约定过高，被告在庭审中主张按每日万分之五计算，符合法律相关规定，本院依法予以支持。经本院核算，原告上述物业服务费从欠费当月6日起至2020年4月30日止（分段计算）的违约金合计2881.23元[1426.35×0.0005×4040（各月的违约天数累计为4040天）]。原告请求超出的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨雯芳应自本判决生效之日起十日内支付物业服务费22816元、违约金2881.23元，合计25697.23元给原告广东富港物业服务有限公司开平分公司；二、驳回原告广东富港物业服务有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费733.41元（原告广东富港物业服务有限公司开平分公司已预缴733.41元），由原告广东富港物业服务有限公司开平分公司负担450.74元，由被告杨雯芳负担282.67元。原告广东富港物业服务有限公司开平分公司多预交的一审案件受理费282.67元，由本院予以退回；被告杨雯芳应向本院补缴一审案件受理费282.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 张勇坚二〇二〇年八月十三日法官助理 张丽燕书 记 员 张玉华张淑贤