北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初6032号原告：勇海燕，女，1978年9月1日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京日日生鲜商业有限公司西城分公司，住所地北京市西城区黄寺大街甲23号院1号楼地下一层B01-01。负责人：杨山，总经理。委托代理人：杨松，北京市中闻律师事务所律师。原告勇海燕与被告北京日日生鲜商业有限公司西城分公司（以下简称日日生鲜西城分公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法独任适用普通程序公开开庭进行审理，原告勇海燕，被告日日生鲜西城分公司之委托代理人杨松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。勇海燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告与原告签订的租赁合同；2、判令被告退还原告押金112500元和进场费50000元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2019年9月20日签订的租赁合同，约定被告将北广大厦××档口出租给原告。租赁时间自2019年10月8日起至2022年10月7日止，共三年。中介公司同联商业和被告口头承诺北广大厦就这一个美食城，以日销售不低于6000元为条件，让所有商户抢租。就在原告租下档口不到一个月的时间，就在北广大厦同一栋楼里的一层又出现一个新的美食城，几乎同时开业，经营内容相似，存在同业竞争问题，严重分流了客源。原告每天处于严重亏损状态，无力承担工人工资及房租等费用。被告的行为致使原告不能实现合同目的，特诉求法院。日日生鲜西城分公司辩称，勇海燕起诉书所述严重失实，应依法驳回其全部诉讼请求。一、我公司从未向勇海燕提及过租赁店铺周边是否会开设其他美食城以及日销售额不低于6000元等内容，我公司更不会承诺该内容。我公司将案件涉及的商业体实际上是委托给两个中介公司进行招商。其中一个为佰盛达公司，另一个为同联商业公司，勇海燕租赁店铺涉及的居间人为同联商业公司。显然，在勇海燕与我公司签订租赁合同以及交付租金等费用时，相关的洽商工作早已由居间方主导并且已经洽商完成。我公司根本也无需和勇海燕进行所谓有关商务条款的任何言语交流。我公司又怎能向勇海燕提及或承诺一个美食城及日销售额的相关内容呢。这显然连常识都不符合，更不符合交易惯例。勇海燕应进一步提供证据予以证明，没有证据证明的，应承担不利后果。其次，居间方实际上收取了双方的佣金，居间方应该对双方负责并承担相应义务，如果勇海燕有充足证据证明系居间方进行虚假承诺，其可向相关责任方进行主张，但绝不是本案的我公司。而且据传，新开的美食城居间代理方也是同联商业公司。2、勇海燕单方不履行合同义务，应承担全部违约及赔偿责任。我公司已收取的租金、履约保证金、物业费等等均无权要求退还。我公司与勇海燕自2019年9月20日签订租赁合同，合同期三年。至2020年1月4日，勇海燕一直正常经营使用该店铺。勇海燕其后自行停止经营，其已构成违约（违反了租赁合同第十一条第三款之规定）。且截至今日开庭，勇海燕相关物品仍占用租赁店铺未进行腾退。可见，本案系勇海燕违约，且事实清楚。勇海燕现仍欠付我公司租金、物业费等等，我公司另行主张。3、勇海燕以不存在之事由转嫁投资经营风险，不应被法律支持。我公司与勇海燕签订有正式的租赁合同，相关条款约定的非常明确。本案中，我公司并不存在任何违约行为，反而是勇海燕不履行合同义务，擅自中止经营且一直占用店铺至今。即便勇海燕不继续承租，也应按照双方合同约定办理店铺交接手续。本身案件涉及的店铺周边，根据我公司提供的证据，商业氛围就比较浓重，周边餐饮业发达。我公司是没有能力限制其他商业体的经营行为的，我公司完全没有必要作出虚假承诺。毕竟我公司与租户要进行长期合作的。我公司总公司本身经营多家商业体，企业声誉良好。勇海燕起诉书提及的开设的美食城，实际上是在主街道的后面，我公司的商业体在主街上。如果真有影响，受到影响最大的显然也是主街后面的美食城。那是否主街后面的美食城租户都要退租呢。其次，勇海燕租赁店铺显然也不是因为谁说几句话就直接决定的。勇海燕是在综合考察了周边市场的情况下，最终才作出的决定。任何一个餐饮行业，不可能刚刚投入即产生较高的回报，都是通过慢慢的经营才逐渐发展起来的。勇海燕不能转嫁自身投资经营风险。综上，本案中，是勇海燕违反了双方签订的《租赁合同》等主要合同义务，其已经构成根本违约，其应承担全部违约及赔偿责任。故恳请依法驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月20日，日日生鲜西城分公司（甲方，出租方）与勇海燕（乙方，承租方）及北京新同联福居商务信息咨询有限公司（丙方，居间方）签订《同联商业房屋居间协议》，约定乙方愿意在丙方的居间下承租甲方的涉案房屋，月租金为37500元，付三押三。协议第10条约定，甲方签订本协议时承诺，其有权出租该物业或与乙方进行合作经营等，其已征得该物业全部权利人及其配偶、同住成年人及其配偶等的同意，甲方在本协议及与该物业出租事宜有关而签署的任何文书均代表所有权利人及其配偶、同住成年人及其配偶的意见，若因此而产生的任何法律问题、经济纠纷导致协议无法正常履行，则与乙方及居间方无关，甲方负有全部的法律责任；若因此而造成乙方无法正常承租、使用、经营等违约行为的，甲方负全部的违约责任。2019年9月20日，日日生鲜西城分公司（甲方，出租方）与勇海燕（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将西城区××号商铺出租给乙方，乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅供乙方用作为喜妙福水饺使用。合同第三条约定，1、甲乙双方约定，租赁期限为自2019年10月8日至2022年10月7日，共计3年；2、在租赁期间，甲方为支持乙方在该房屋中开业前的筹备工作，甲方同意免收乙方在自2019年9月20日起至2019年10月7日止的此期间的租金。合同第四条约定，1、甲乙双方约定，在租赁期限内，该房屋第一年（即自2019年10月8日起至2021年10月7日止）年租金为45万元；……。第五条约定，1、甲乙双方约定，乙方应于本合同签订当日向甲方支付履行本合同的保证金112500元，租赁合同期满后，在乙方未发生违反本合同约定的情况下，该履约保证金除用以抵充本合同所约定的应由乙方承担的各种费用以及乙方应承担的各项违约赔偿外（不够需补齐），在乙方注销或迁移在该房屋登记注册的有关证照后（乙方须向甲方出具注销或迁址的凭证原件）的30日内，由甲方将剩余部分无息归还乙方。2、租赁期间，该区域物业费48000元/年，……。3、乙方保证金用于支付相应违约金、滞纳金或赔偿金后七日内，乙方应按本合同约定补足保证金，乙方未按期补足保证金，甲方有权解除合同。第十一条第3款约定，租赁期间，乙方违反本合同的约定或法律的规定擅自解除本合同，或未征得甲方书面同意而中途擅自退租或擅自停业超2日的，或因乙方出现违反本合同的有关约定，而导致甲方依据本合同有关约定或法律的有关规定解除本合同的，乙方应按本合同解除时当月的租金的贰倍向甲方支付违约金，如此约定的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行赔偿甲方的全部损失（经权威机构认定）。2019年9月20日，勇海燕向日日生鲜西城分公司支付了定金3万元。2019年9月23日，勇海燕向日日生鲜西城分公司支付首期付款（三个月租金、押金、进场费、三个月物业费）差额257000元。勇海燕表示，承租房屋时，日日生鲜西城分公司及同联公司均承诺北广大厦就这一个美食城、以日销售不低于6000元为条件，让所有商户抢租，但2019年10月正式营业半个月时，楼上开了美食城，分流了客人导致亏损，因此，要求解除与日日生鲜西城分公司的合同，并退还押金、进场费。日日生鲜西城分公司不认可勇海燕所述，其表示并未向勇海燕作出过承诺，如同联公司向勇海燕进行了承诺，勇海燕应当向同联公司主张权利。勇海燕出示其他租户孙月与同联公司工作人员吴应龙的微信聊天记录，用于证明曾向其承诺过一个美食城。孙月：“租时候，不说北广大厦就一个月美食城吗。”吴应龙：“对呀。”孙月：“现在楼上又出来一个美食城。当初这个房东和你们中介公司承诺就一个美食城吧。”吴应龙：“对的，房东承诺就一个美食城。”孙月：“你们和我承诺就一个美食城我租的吧。”吴应龙：“楼上又出来一个，这个生意是不是不好了啊。我去举报楼上吧。让他们关门得了。”孙月：“这属于房东的欺骗吧。把你们也给骗了吧。”吴应龙：“嗯，我最恨这个房东了，他给我们说就一个，楼上没有。”孙月：“嗯，现在又开了一个，把我们这帮人坑坏了。”日日生鲜西城分公司表示，不认可微信聊天的内容，未向勇海燕承诺过只有一个美食城。诉讼中，勇海燕表示，最早于2019年10月25日左右向日日生鲜西城分公司的姜总提出不履行合同，2020年1月初向日日生鲜西城分公司的赵经理提交了书面退租申请，但均没有结果，后因为经营差，就于2020年1月2日还是3号搬走了，是把所有东西搬走了，商铺之后也没有再管。勇海燕为证明其目的，出示2019年12月6日商户的联合声明。日日生鲜西城分公司对此不予认可，日日生鲜西城分公司表示，收到起诉书之前，并未收到勇海燕的退租申请，勇海燕实际使用商铺是到2020年的1月4日，此后停止营业，但勇海燕的东西仍然还在，包括桌椅板凳、冰柜都还在。勇海燕表示，停业的时候冰箱带走了，桌椅板凳不是我的，也告知了日日生鲜西城分公司的姜总。日日生鲜西城分公司表示，发现勇海燕停止经营后，便询问勇海燕，勇海燕回复说不干了，但因其物品都在，没办法收回涉案房屋。勇海燕出示日日生鲜西城分公司2019年12月25日向商户发布的通知，用于证明日日生鲜西城分公司承诺只有一个美食城。通知内容为：“由于受整体外部大环境经济不景气影响，我司也深知目前商户经营状况不佳，压力大、各项费用成本高。在接近交房租与年关到来之际，为了帮助商户解决目前困难及减轻商户经营压力，经与北广大厦集团沟通后现决定给商户降低租金费用，减少经营成本，减轻商户压力，使商户顺利经营。如需降低目前租金，可提交书面申请，我司收到书面申请后，将会与商户洽谈后期租金事宜，共同解决目前苦难。如实在无法继续维持经营，按照合同约定事先提交书面退租申请，一切按照合同流程退租。”日日生鲜西城分公司表示，该证据无法证明勇海燕的证明目的。日日生鲜西城分公司出示照片和视频，用于证明勇海燕的物品并未搬走。勇海燕不认可证据的真实性，勇海燕表示现在已经不是这个场景了。勇海燕出示其与日日生鲜西城分公司姜总微信群中的聊天记录，用于证明其告知日日生鲜西城分公司，物品都已经搬走了。2019年12月30日，勇海燕在微信群中表示：“我问一下退租谁给办理呀？”群中有人回复：“我们谁也同意不了您退租，没有人可以给您办了。”勇海燕：“我们经营困难无法经营下去，麻烦您帮忙给退租吧！员工都已经走光了。”日日生鲜西城分公司认可真实性，但不认可勇海燕的证明目的，当时没有同意解除合同。诉讼中，日日生鲜西城分公司表示，同意解除合同，同意收回涉案房屋。本院认为，勇海燕与日日生鲜西城分公司签订合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。现勇海燕要求解除与日日生鲜西城分公司的合同，日日生鲜西城分公司同意解除，故本院对于勇海燕的该项请求，予以支持。双方合同解除后，日日生鲜西城分公司收取勇海燕的押金112500元，已无法律基础，现勇海燕要求日日生鲜西城分公司退还，理由正当，本院予以支持。双方并未就保证金抵扣违约金事宜达成一致意见，日日生鲜西城分公司也未就违约金事宜提起诉讼主张，故日日生鲜西城分公司以孙月违约为由拒绝退还保证金，缺乏依据，本院不予采纳。本院认为，日日生鲜西城分公司于2019年12月25日的通知中，已明确表示可以降低商户的租金及申请提前退租，勇海燕于2019年12月30日在微信群明确提出退租申请，且于2020年1月初停止经营，日日生鲜西城分公司此后又不同意退租，由此产生的损失，应由日日生鲜西城分公司承担。勇海燕主张退还的进场费，本院依据勇海燕使用涉案房屋的期间（2019年10月8日至2020年1月4日），按比例扣减后，分别退还进场费45936.26元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告勇海燕与被告北京日日生鲜商业有限公司西城分公司签订的《租赁合同》。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京日日生鲜商业有限公司西城分公司退还原告勇海燕押金112500元、进场费45936.26元。三、驳回原告勇海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3550元，由原告勇海燕负担89元（已交纳），由被告北京日日生鲜商业有限公司西城分公司负担3461元（于本判决生效之日起七日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员  韩 涛二〇二〇年八月二十六日法官助理  任 卓书 记 员  温晓娟