河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初2053号 原告：闫欣欣，女，1988年4月10日出生，汉族，住保定市清苑区。 委托诉讼代理人：杨亚，河北金房律师事务所律师。 被告：保定市瑞腾房地产开发有限公司，住所地保定市莲池区长城北大街888号。 法定代表人：边红凯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭英民，河北辅仁律师事务所律师。 原告闫欣欣与被告保定市瑞腾房地产开发有限公司（以下简称瑞腾房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫欣欣及其委托诉讼代理人杨亚、被告瑞腾房地产的委托诉讼代理人郭英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫欣欣向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款398034元及还清购房款时止的利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月5日，原告与被告签订《商品房买卖协议书》，协议约定，原告购买被告开发建设的位于保定市，商品房建筑面积约为98.66平方米，每平米13258元，房屋总价款1308034元，首付款398034元。原告于协议签订当日支付房款398034元，被告出具了收据。后经原告多次询问，被告才告知原告购买的房屋没有商品房预售许可证，并且被告至今未取得商品房预售许可证。故原告诉至法院，请求判如所请。原告当庭增加诉讼请求，要求确认双方之间的《商品房买卖协议书》无效。 被告瑞腾房地产辩称，涉案房屋系城中村改造项目，与商品房开发项目有一定的区别，基本上都是先开发后补手续的操作程序，目前该项目14、15、16、17、19号楼已经拿下所有手续，1、2、3、8、9号楼也已经办理了入住手续，根据项目开发的特殊情况，不宜按合同无效处理，目前退房的主要原因是市场房地产价格下滑，如果允许此类房产退房，可能造成退房潮，导致社会不安定，因此被告认为对于此类政府正在处理的遗留问题，不宜做无效处理；双方房屋买卖协议有效，协议是双方自主自愿签订，原告购买前对于房屋没有证件的情况应该是明知的，双方仍自愿达成协议，故协议有效；案涉小区是城中村改造项目，与一般的商品房的建设和销售过程有区别，自2017年保定市政府已成立了房地产开发遗留问题解决的固定机构，而且出台了若干文件，要求限期解决紫晶城类似项目的证件问题，但还是政府原因，仍未实现所有手续的完善；原告房屋已于2018年下半年交付入住，原告要求退房的理由不充分，小区五证齐全的说法是同创置业的销售人员提出的，与被告无关，应驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据包括：原告身份证复印件、商品房买卖协议书、购房收据，本院对以上证据真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的保定市城中村拆迁改造领导小组文件和保定市人民政府关于加快解决主城区棚户区和城中村改造项目遗留问题的意见加盖有相关部门公章，对该证据的真实性本院予以认定。 经审理查明，2018年10月5日，原告与被告签订了《商品房买卖协议书》，约定原告向被告购买其开发的领秀紫晶城小区13栋2单元1003号房产，房屋价款为1308034元，房产于2020年12月31日前交付。同日原告向被告交付房款首付款398034元。剩余房款未交付，也未办理银行贷款手续。 双方签订合同后，被告至今未向原告交付房屋。被告当庭认可案涉房屋至今未能办理商品房预售许可证，并表示被告已积极解决小区开发手续不全的问题，但至今为止，领秀紫晶城小区只有5栋楼完善手续，包括案涉房产在内的其他房产仍存在手续不全的问题，且对于办理商品房预售许可证的时间无法确定。 另查，领秀紫晶城小区为城中村改造项目，但被告对包括案涉房屋在内的部分房产，作为商品房对外销售。 原告当庭明确表示利息按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算，自2018年10月5日开始至被告还清购房款时日止。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖协议书》是双方真实意思表示，公平自愿订立的合同，依法成立，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，双方协议所涉及的领秀紫晶城小区13栋2单元1003号房产，至本案判决前，一直未能取得商品房预售许可证，被告虽一直称积极完善开发手续，但多年来仍未能对案涉房产办理“五证”。故原、被告在2018年10月5日所签订的《商品房买卖协议书》依法无效，原告主张双方之间《商品房买卖协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称紫晶城小区项目是城中村改造，不应适用商品房买卖的一般性法律规定，《商品房买卖协议书》有效，该辩解并无相关法律依据，且城中村改造亦不影响案涉房屋作为商品房的性质，案涉房产的买卖应适用我国关于商品房买卖的相关法律规定，故本院对被告关于原、被告之间《商品房买卖协议书》有效的辩解，不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，原告要求被告返还已付房款398034元并支付利息的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于房款利息给付的起算时间，因双方合同自始无效，故房款利息应自原告签订合同给付房款之日，即2018年10月5日开始计算。关于利息计算标准，本院认为，相关利息应依法自2018年10月5日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至履行完毕之日期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告称原告在购买房屋时知晓所购房屋无商品房预售许可证，未提交证据且原告不予认可，对被告该辩解本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下： 一、原告闫欣欣与被告保定市瑞腾房地产开发有限公司在2018年10月5日签订的关于保定市产的《商品房买卖协议书》依法无效。 二、被告保定市瑞腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告闫欣欣已付购房款398034元及相应利息（利息以398034元为基准，自2018年10月5日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至履行完毕之日期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3635元，由被告保定市瑞腾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张任飞 二〇二〇年八月三日 书记员  谷晓旋