江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏04执异39号案外人：李某1，女，汉族，2013年1月19日出生，住溧阳市。法定代理人：李某2，系李某1父亲。申请执行人：江苏银行股份有限公司常州分行，住所地常州市延陵中路500号。法定代表人：蒋敏，该行行长。被执行人：江苏锡方贸易有限公司，住所地溧阳市溧城镇平陵中路226号平陵大厦3210室。法定代表人：魏志方，该公司总经理。被执行人：溧阳市丰联置业发展有限公司，住所地溧阳市溧城镇平陵中路226号3316室。法定代表人：缪麟，该公司总经理。被执行人：溧阳丰盛置业发展有限公司，住所地溧阳市天目湖工业园区。法定代表人：缪建芳，该公司总经理。被执行人：魏志方，男，汉族，1955年9月15日出生，住溧阳市。被执行人：陈小仙，女，汉族，1960年3月30日出生，住溧阳市。被执行人：缪建新，男，汉族，1954年12月10日出生，住无锡市崇安区。被执行人：王志娟，女，汉族，1968年11月5日出生，住无锡市崇安区。被执行人：王小方，男，汉族，1966年6月19日出生，住溧阳市。被执行人：王留英，女，汉族，1966年11月2日出生，住溧阳市。本院在执行江苏银行股份有限公司常州分行（以下简称江苏银行常州分行）申请执行江苏锡方贸易有限公司（以下简称锡方公司）、溧阳市丰联置业发展有限公司（以下简称丰联公司）、溧阳丰盛置业发展有限公司、魏志方、陈小仙、缪建新、王志娟、王小方、王留英借款合同纠纷一案过程中，案外人李某1向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明：关于申请人江苏银行常州分行与被申请人锡方公司、丰联公司、溧阳丰盛置业发展有限公司、魏志方、陈小仙、缪建新、王志娟、王小方、王留英借款合同纠纷一案，常州仲裁委员会于2017年3月29日作出【2017常仲调字第0117号】仲裁调解书，确认以下调解协议：（一）各方确认截至2017年3月23日止，锡方公司共结欠江苏银行常州分行款项4052055.38元（其中本金4050000，利息2055.38元）；（二）锡方公司向江苏银行常州分行补偿律师费27549元；（三）该案仲裁费21451元由锡方公司承担；（四）锡方公司于2017年3月29日前向申请人付清借款本金项下利息8159.32元、仲裁费21451元、律师费27549元，共计57159.32元；原合同编号为ＪＫ063716000112的借款合同项下借款分30个月还清，即自2017年4月至2019年9月期间，于每月20日前向江苏银行常州分行支付所欠本金以年利率6.09%所计算的利息，并偿还本金135000元；（五）若锡方公司按上述约定履行付款义务，则江苏银行常州分行放弃其他仲裁请求；（六）若锡方公司未能按上述约定履行付款义务，有任何一期逾期付款，则锡方公司应立即向江苏银行常州分行支付全部剩余借款本金及自上期结清利息之日起至实际还清之日止，按照合同约定的逾期利率计算的罚息及复利，并向江苏银行常州分行支付律师费用140000元（扣除已经支付部分）；（七）江苏银行常州分行有权对丰联公司抵押的位于四大街129号100室的房屋（溧房权证溧阳字第××号）和土地使用权（溧国用2013第xx号）的拍卖、变卖或折价款项在最高额234.63万元范围内，就江苏银行常州分行对锡方公司在本协议第（六）项所述债权享有优先受偿权；（八）江苏银行常州分行有权对丰联公司抵押的位于的房屋（溧房权证溧阳字第××号）和土地使用权（溧国用2013第xx号）、位于的房屋（溧房权证溧阳字第××号）和土地使用权（溧国用2013第xx号）、位于的房屋（溧房权证溧阳字第××号）和土地使用权（溧国用2013第xx号）的拍卖、变卖或折价款项在最高额701.26元范围内，就江苏银行常州分行对锡方公司在本协议第（六）项所述债权享有优先受偿权；（九）被申请人丰联公司、溧阳丰盛置业发展有限公司、魏志方、陈小仙、缪建新、王志娟、王小方、王留英对锡方公司在本协议第（六）项下的付款义务承担连带责任。该仲裁裁决生效后，根据申请执行人江苏银行常州分行的执行申请，本院于2020年2月19日以（2020）苏04执24号立案执行。2020年2月20日，本院作出（2020）苏04执24号执行裁定：一、冻结、扣划被执行人锡方公司、丰联公司、溧阳丰盛置业发展有限公司、魏志方、陈小仙、缪建新、王志娟、王小方、王留英银行存款3461118.12元及相应利息或查封、扣押其相应价值的财产；二、冻结、扣划被执行人执行费37011元。根据该执行裁定，本院于2020年3月31日向常州市不动产登记交易中心溧阳分中心送达（2020）苏04执24号协助执行通知书，要求协助查封丰联公司名下位于溧阳市房屋（以下简称1903室房屋）等13套不动产，查封期限为三年，自2020年3月31日起至2023年3月30日止。案外人李某1向本院异议请求：解除对1903室房屋的查封。事实与理由：李某1于2019年12月3日购买1903室房产，与开发商丰联公司签订商品房买卖合同并开立购房发票，2019年12月3日全额支付购房款。随后到溧阳市不动产登记中心办理领证登记手续，但由于以下原因未办理过户手续：第一、平陵大厦1903室土地证时间为2015年2月26日，李某1是2019年12月3日支付全额房款，丰联公司收到房款后未及时到银行办理土地证撤销手续，导致没有及时提供李某1购买房产的土地证，无法办理该房产过户领证手续。第二、由于丰联公司操作失误等原因，购房合同及购房发票上房产坐落地址错误，李某1实际购买房产地址为平陵大厦1903室，丰联公司打印合同及发票地址为平陵大厦1703室，由于发票与购买实际房产地址不一致，导致无法办理过户领证手续，需要丰联公司更改购房发票及相关证明，经多次和丰联公司沟通，对方一直以不在公司、没有时间等原因，不积极配合解决问题，李某1多次联系该公司，至今该公司未配合更改合同及发票。第三、疫情原因，不动产登记中心需长时间预约排队。因丰联公司上述过错、不配合等等原因，导致现李某1无法办理过户等后续手续。李某1为支持其异议请求提供下列证据材料：1、溧阳市居民户口簿、李某2出具的情况说明；2、合同备案号为Ａ64ＦＣＤＦ7ＡＥ874058Ｂ274的商品房买卖合同；3、蒋金金的居民身份证，蒋金金于2020年6月18日、7月21日出具的证明、关于蒋金金与缪嘉莹（尾号5482）的转账记录信息三份，丰联公司于2019年12月2日、2020年7月16日出具的证明，收款收据二份；4、ＮＯ31703482号江苏省增值税普通发票；5、物业管理企业出具的物业费、装修施工保证金、电费、垃圾清运费等收款收据；6、城市燃气民用供用气合同，ＮＯ63223189、ＮＯ63223190号江苏省增值税普通发票，天燃气用户证；7、丰联公司于2020年7月、7月2日出具的证明。申请执行人、被执行人未进行答辩。另查明：2015年12月3日，蒋金金代买受人李某1与出卖人丰联公司签订一份备案号为Ａ64ＦＣＤＦ7ＡＥ874058Ｂ274的商品房买卖合同。合同第1条、第2条约定，丰联公司以出让方式取得位于东侧、平陵中路北侧、土地合同编号为溧国土（2006）出字001号地块的建设用地使用权，经批准在上述地块上建设的商品房项目核准名称为平陵广场；买受人购买的商品房的销售方式为现房销售；商品房预售许可证号为溧（2011）房预售证第（056）号。合同第3条约定，该商品房的规划用途为商业；预测建筑面积为63.45平方米；施工编号为平陵广场平陵大厦1703；房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。合同第6条约定计价方式与价款为，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6461.78元，总价款410000元。合同第7条约定付款方式及期限为，一次性付款，买受人应当在2019年12月3日前支付该商品房全部价款。合同第10条约定，出卖人应当在2019年12月4日前向买受人交付该商品房。合同第12条约定面积差异处理方式为，实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按多退少补方式处理。合同第19条约定，出卖人选聘的前期物业服务企业为溧阳市平陵广场物业管理有限公司。合同还约定了其他事项。蒋金金代李某1在该商品房买卖合同上签署“李某1”姓名。关于该商品房买卖,蒋金金于2019年10月11日用现金向丰联公司支付购房款50000元，于2019年12月1日用现金向丰联公司支付购房款101000元，于2019年12月2日用银行转账方式通过缪嘉莹向丰联公司支付购房款259000元。2019年12月3日，丰联公司开具ＮＯ31703482号江苏增值税普通发票，载明：购买方为李某1，货物或应税劳务、服务名称为不动产平陵广场，规格型号为平陵中路226号1703号，数量为63.65，单价为6134.74元，金额为390476.19元，价税合计为410000元。2019年11月11日，蒋金金向物业服务管理企业支付了关于1903室房屋的物业费、装修施工保证金、垃圾清运费等费用。蒋金金于2020年6月18日、7月21日出具证明：本人蒋金金受李某2委托，代理办理平陵大厦1903室商品房的购房合同签订，水电费、物业费、装修保证金缴纳，房屋装修等一切事宜，受李某2委托为李某1办理购买1903室房屋共支付房款410000元整。2020年3月7日，李某1与溧阳安顺燃气有限公司签订了用气门地址为1903室的城市燃气民用供用气合同，该燃气公司向李某1出具了燃气用户证，开具了关于建筑服务、标准管材安装等江苏省增值税普通发票。2020年7月，丰联公司出具证明：丰联公司销售李某1的平陵广场房产，合同中的平陵广场平陵大厦（平陵中路226号）1703室为施工编号，对应的公安编号为平陵广场平陵大厦（平陵中路226号）1903室。2020年7月2日，丰联公司出具证明：关于平陵中路226号平陵大厦1903（李某1）房屋，因本公司未提供土地分割证，所以至今一直未领房产证。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，房地产开发企业丰联公司与买受人李某1在涉案查封前签订的商品房买卖合同合法有效，蒋金金系该商品房买卖合同一方当事人李某1的代理人，其代为办理该商品房买卖合同的签订及履行，该代理行为对被代理人李某1发生效力。李某1已支付全部购房价款。合同约定的商品房的施工编号1703号与公安编号1903室相对应，两者指称同一商品房。根据本案物业费、装修施工保证金、垃圾清运费等收款收据，城市燃气民用供用气合同及相关江苏增值税普通发票等证据可以认定，李某1在涉案查封前已合法占有1903室房屋。由于系丰联公司未提供土地分割证而导致买卖双方未办理该不动产转移登记，故可以认为未办理涉案不动产过户登记并非购房人李某1自身原因。综上所述，商品房买受人李某1就1903室房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对位于溧阳市房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 朱正生审 判 员 王 臻审 判 员 王 星二〇二〇年八月二十六日法官助理 陶金沙书 记 员 叶小玢