河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0824民初837号 原告：乔为民，女，1967年9月20日出生，汉族，沈阳市铁西区人，住沈阳市铁西区，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：王国龙，北京京云律师事务所执业律师。 被告：承德米拉房地产开发有限公司，地址，滦平县巴克什营镇巴克什营村，统一社会信用代码，91130824308249312R。 法定代表人：李辉，职务，经理。 委托诉讼代理人：姜凯。 被告：北京睿明兴业房地产经纪有限公司，住所地，北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街2号-201，统一社会信用代码，91110112069627098P。 法定代表人：翟建芬，职务，执行董事。 委托诉讼代理人：刘济原，北京市中闻律师事务所执业律师。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司滦平县支行，住所地，滦平县滦平镇新建西路30号，统一社会信用代码，911308246760335828。 负责人：齐键，职务，行长。 委托诉讼代理人：姚瑞鑫。 委托诉讼代理人：牟宗东，河北山庄律师事务所执业律师。 原告乔为民与被告承德米拉房地产开发有限公司（以下简称承德米拉公司）、被告北京睿明兴业房地产经纪有限公司（以下简称睿明兴业公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司滦平县支行（以下简称邮储银行滦平县支行）商品房买卖合同、借款合同纠纷一案。本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，在审理过程中依法追加中国邮政储蓄银行股份有限公司滦平县支行作为第三人参加诉讼，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告乔为民及其委托诉讼代理人王国龙、被告承德米拉公司委托代理人姜凯、第三人邮储银行滦平县支行委托诉讼代理人姚瑞鑫、牟宗东到庭参加诉讼，被告承德米拉公司法定代表人李辉、被告睿明兴业公司法定代表人翟建芬及其委托诉讼代理人刘济原,第三人邮储银行滦平县支行负责人齐键未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乔为民向本院提出诉讼请求：1、解除原告与承德米拉公司于2018年4月19日签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》并撤销网签；2、判决承德米拉公司返还原告支付的房屋总价款共计1385581.00元；3、判决承德米拉公司以1385581.00元为基数，按照银行同期贷款利率的标准向原告支付2020年1月4日至实际返还之日的债务利息；4、判决承德米拉公司向原告支付违约金138558.10元（按照1385581.00元10%的标准）；5、判令睿明兴业公司返还原告80000.00元咨询服务费，并按照银行同期贷款利率标准向原告支付从2018年4月17日至实际履行之日的债务利息，承德米拉公司承担连带赔偿责任；6、诉讼费由二被告负担。事实和理由：2018年4月19日，原告与承德米拉公司签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》（以下简称案涉房合同），约定原告购买被告位于承德市滦平县房屋一套（以下简称案涉房屋），建筑面积138.34平方米，房屋总价1385581.00元，首付555581.00元，通过第三人邮储银行滦平县支行贷款830000.00元，合同约定交房时间为2019年9月1日，后原告按照合同约定向承德米拉公司支付了全部的房屋对价款。交房期限届满后，承德米拉公司未按约定向原告交付涉案房屋，原告在约定期限内向承德米拉公司发出解除通知书，但承德米拉公司至今未对原告的退款申请作出答复。同时，承德米拉公司以睿明兴业公司名义向原告收取了80000.00元咨询服务费，但原告系通过网络广告直接到售楼处签订的买卖合同，睿明兴业公司从未向原告提供任何咨询服务，且根据服务合同第六条约定，房屋买卖合同解除时应退还原告咨询服务费。现原告依法起诉。望判如所请。 被告承德米拉公司辩称，一、我司与作为合同主体的睿明兴业公司和原告乔为民签订的《咨询服务协议》无任何法律关系，不能作为本案共同被告参加诉讼，我司与原告之间签署的是商品房买卖合同，是商品房买卖关系，睿明兴业公司与原告签署的是咨询服务合同，是居间服务关系，是两个相互独立的法律关系，既不属于共同的诉讼标的，也不属于同一种类的诉讼标的，因此不属于合并审理的范围；二、我司不同意解除案涉合同，撤销网签不是我司单独的义务，应与原告一起向政府相关部门申请；三、我司未按约定时间交付商品房是由于政府相关部门执行“五停”措施而非我司原因导致逾期交付，自2018年下半年，政府要求我司执行“五停”，因此我司无法按照合同约定交付原告商品房，案涉合同补充协议第四条约定了可以延期交付的情形，根据双方约定，我司可以延期交付商品房；四、由于我司有权延期交付商品房，原告无权要求解除案涉合同，也无权要求我司退还购房款，赔付违约金及利息；五、原告要求我司对咨询服务费承担连带责任没有事实及法律依据，请求予以驳回。 被告睿明兴业公司未到庭参加诉讼，向本院递交书面答辩状辩称，答辩人睿明兴业公司不是本案适格的被告。本案中原告与承德米拉公司之间的法律关系为商品房买卖合同法律关系，原告与答辩人之间的法律关系为咨询服务合同法律关系，是两个相互独立的法律关系，即不属于共同的诉讼标的，也不属于同一种类的诉讼标的，因此不属于合并审理的范围。原告在起诉状中列明的案由为商品房买卖合同纠纷，考虑到答辩人并不是商品房预售合同法律关系项下的履约主体，所以并不清楚相关法律事实，也无法就原、被告提交的证据发表质证意见，因此，睿明兴业公司不是本案的适格的被告。原告要求睿明兴业公司退还咨询服务费的诉讼请求应当另案起诉，不能再本案中一并进行审理。 第三人邮储银行滦平县支行述称，第三人认为本案原告没有违约行为，且贷款没有逾期，第三人不同意解除借款合同；如果法庭判决解除原告与承德米拉公司之间的合同，请求依法判令本案原告与本案承德米拉公司连带偿还所拖欠第三人的剩余本息。关于本案中发生的咨询服务费与第三人不具有关联性。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告乔为民向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》及附件《补充协议》，用以证明原、被告于2018年4月19日签订案涉合同及合同内容，合同约定了逾期交付责任和解除条件等； 证据二：交款发票，用以证明原告已经全部交纳房屋价款； 证据三：合同附件及备案证明，用以证明案涉合同已经办理网签及签约注意事项等； 证据四：原告与第三人签订的《个人购房/购车借款及担保合同》（以下简称按揭贷款合同），用以证明原告向第三人邮储银行滦平县支行贷款830000.00元，合同签订时间是2018年5月16日； 证据五：咨询服务协议及支付凭证，用以证明睿明兴业公司就涉案房屋向原告收取了咨询服务80000.00元，其中第六条约定了退款条件； 证据六：邮寄记录，用以证明原告通过顺丰于2019年12月3日向承德米拉公司的行政办邮寄了解除房屋买卖合同的通知，被告于2019年12月4日签收； 证据七：邮寄记录，用以证明原告与2019年12月9日向被告再次邮寄了解除通知，被告于2019年12月12日签收； 证据八：律师函，用以证明原告向承德米拉公司发送律师函，强调原告已经履行了解约的通知义务并督促被告及时退还原告本金及违约金，但承德米拉公司至今未予答复； 证据九:微信截图，用以证明原告方邮寄的地址系从承德米拉公司的售楼处工作人员获取； 证据十：照片，用以证明原告现场送达申请解除商品房买卖合同的通知，被告承德米拉公司公司没人，原告进行拍照。 对原告提供的证据，被告质证认为，对原告提供的证据四的真实性、合法性和关联性予以认可，对证据一的证明目的不认可，合同补充协议第四条明确约定了商品房的交付条件及手续；同时，第四条第二款也对延期交付进行了约定，我司未按合同约定的交付案涉房屋是政府“五停”的原因，系非出卖人原因导致延期交付，原告无权解除商品房买卖合同；对证据五与我司无关；对证据六至证据八认可收到都收到了申请解除商品房买卖合同的通知及律师函，但认为原告不具有解除案涉合同的权利；对证据九、证据十予以认可。 对原告提供的证据，第三人认为，案涉合同是否解除请法院依法裁判，对相应的证据的质证意见同被告承德米拉公司的质证意见。 为证明自己的观点，被告承德米拉公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》及《补充协议》，用以证明：根据合同补充协议第四条第二款的约定，基于非出卖人原因导致的延期交付，我司不承担责任； 证据二：《滦平县住房和城乡建设局关于再次督促潮河流域项目落实“五停”措施的紧急通知》，用以证明：我司未按照合同约定时间交付涉案房屋是由于政府部门实行“五停”措施所致，非因我司原因造成，我司可以延期交付涉案商品房。 对被告提供的证据，原告质证认为，对证据一、证据二真实性认可，证明目的不认可，根据合同内房屋交付时间及补充协议第五条，被告已经超过交房时限，并且符合合同解除条件后原告履行了必要的告知义务，被告提供的滦平县住建局下发的“五停”通知属于对个别项目存在违法违规的一种处罚或处理，不属于不可抗力，被告所称“非因”已经超过了合理范围，相应的后果应由被告自行承担，而不是将相应的后果转嫁给原告。 对被告提供的证据，第三人质证认为，对证据一、证据二的真实性、合法性和关联性认可，对证明目的不认可。 为证明自己的观点，第三人向法庭提供如下证据： 证据一：《个人购房/购车借款及担保合同》； 证据二：原告还款的流水清单； 证据三：银行的放款单及原告签字的借据； 第三人提供证据一至证据三用以证明第三人已经按照合同约定及时履行了发放贷款的义务，贷款合同对年利率、还款方式、划款期限等做出了明确的约定，如果判决解除合同，原告及承德米拉公司应当优先偿还第三人的贷款本息。 对第三人提供的证据，原告质证认为：对证据一至证据三的真实性认可。 对第三人提供的证据，被告质证认为：对三份证据的真实性都认可，但是只能作为原告贷款及尚欠按揭款项的数额，不能要求我司承担保证责任。 因被告睿明兴业公司未到庭参加诉讼，未对原告乔为民、被告承德米拉公司和第三人邮储银行滦平县支行提供的证据进行质证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月19日，原乔为民与被告承德米拉公司签订了合同编号为20180419071的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的位于滦平县，约定房屋总价款为1385581.00元。被告应当在2019年9月1日前向原告交付该商品房。合同还约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应当在的达到解除合同的条件之日起15天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的10%向买受人支付违约金。”同时，合同还约定：“如遇下列情形，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力；其他非因出卖人大原因导致延期；买受人存在违约行为。”案涉合同签订后，原告向被告承德米拉公司支付购房款555581.00元。后原告与第三人邮储银行滦平县支行于2018年5月16日签订了合同编号为1399890Ｑ118050992290号的《个人购房／购车借款及担保合同》，贷款830000.00元支付案涉房屋的二次付款，并约定将贷款转划至被告承德米拉公司账户。2018年6月4日，被告承德米拉公司为原告乔为民出具收到房款1385581.00元的收据。2019年12月3日、2019年12月9日原告乔为民两次向被告承德米拉公司邮寄了《申请解除商品房买卖合同的通知》，要求解除案涉合同。被告承德米拉公司分别于2019年12月4日、2019年12月12日签收。 另查明，2018年10月份，滦平县住房和城乡建设局对包括被告承德米拉公司在建工程在内的潮河流域项目下发了“五停”（停止建设、停止销售、停止入住、停止运营、停止所有行政许可手续申办）通知，2019年4月3日，滦平县住房和城乡建设局下发《关于再次督促潮河流域项目落实“五停”措施的紧急通知》，要求潮河流域项目坚决执行“五停”。 本院认为，原、被告于2018年4月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。但因滦平县住房和城乡建设局于2018年10月份对被告建设项目实施“五停”，致使被告无法按期交房。原告于2019年3月2日向被告提出《商品房退房申请书》，要求被告办理退房手续亦符合合同的约定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后，因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。首先，本案案涉房屋停工系因滦平县住房和城乡建设局对潮河流域项目下发了“五停”所致，该“五停”行为系政府对整个潮河流域项目下发，非针对承德米拉公司开发建设的位于滦平县巴克什营镇巴克什营村金山岭长城河谷项目而单独实行。其次，该“五停”行为并未导致原告所购买的案涉房屋被拆除，原、被告双方所签订的购房合同的基础尚未丧失、合同目的亦能在政府“五停”解除后实现。最后，原、被告双方并未丧失对价基础，故为维护交易安全和稳定，结合本案的实际情况，对原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。对于被告延期交房给原告造成的经济损失待损失额确定后可通过相关途径解决。 对于原告依据其与被告睿明兴业公司签订的《咨询服务协议》请求判令睿明兴业公司返还咨询服务费80000.00元，并按照银行同期贷款利率标准向原告支付从2018年4月17日至实际履行之日的债务利息，被告承德米拉公司承担连带赔偿责任。因原告乔为民与被告睿明兴业公司签订的《咨询服务协议》第六条的有关约定，如在商品房买卖合同解除以后，乔为民可持开发商开具的《退房确认函》及咨询服务费发票，向睿明兴业公司申请退还已支付的咨询服务费。同时，办理退款手续后45个工作日内退还全额服务费且无手续费。现商品房买卖合同尚未解除，睿明兴业公司亦未明确表示将不予退还咨询服务费，故原告起诉不符合该《咨询服务协议》的约定，同时，合并审理的案件应该是基于同一事实，原告起诉睿明兴业公司所依据的《咨询服务协议》与本案《商品房买卖合同》虽然有一定牵连，但诉讼事实各不相同，且诉讼请求所依据的法律关系也各不相同，不属于基于同一事实发生的，不符合并审理的条件，综上，对于原告乔为民起诉被告睿明兴业公司退还咨询服务费及相关诉求，本案不予合并审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下： 驳回原告乔为民的诉讼请求。 案件受理费18,590.0元，由原告乔为民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  郝 佳 人民陪审员  王思文 二〇二〇年八月十七日 法官 助理  赵 磊 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的； 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 法律规定的其他情形。 第九十六条当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后，因客观情况发生了当事人在订阅合同时预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。