贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5709号上诉人（原审被告）：望小梅，女，1985年11月30日出生，汉族，住贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：贺冰杰，女，1992年10月26日出生，汉族，住贵阳市南明区。上诉人望小梅与被上诉人贺冰杰房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初811号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人望小梅向本院上诉请求：1、撤销原判中第二项判决，依法改判上诉人无需返还被上诉人10000元门面转让费；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人约定的门面转让费30000元是在2015年11月3日双方签订的《门面租赁合同》（以下简称合同一）中约定的，该合同租赁期限至2018年10月13日。租赁期届满后，双方权利义务已履行完毕，不存在返还门面转让费的情况。且在本案中，上诉人与被上诉人于2018年9月5日签订的《门面租赁合同》（以下简称合同二）是新合同，与合同一无任何关联。一审法院以在合同一中约定的转让费，认定在合同二中上诉人应返还被上诉人门面转让费，属于混同了两个合同。2019年6月，因房租费上升，上诉人合理提出房租上涨意见，被上诉人表示不能接受，遂双方协商解除合同，不存在上诉人违背诚实信用的情况，更无需进行任何赔偿。被上诉人贺冰杰二审答辩称：上诉人望小梅起租该门面前从事餐饮行业，经双方约定被上诉人给上诉人30000元的转让费，租给被上诉人从事美容美发行业，并在合同内被上诉人有权转让，保证被上诉人正常使用到合同期限截止。在此期间，被上诉人经过装修及改造。由于2019年10月14日物业收回门面，被上诉人租赁期限还有一年多，所以造成上诉人违约在先，被上诉人不能继续使用该门面。上诉人应该赔偿被上诉人装修损失35650元、员工工资损失7147元、搬家费2000元、转让费30000元、租金押金5000元以及2019年10月14日至18日使用该门面占用存放物品费用316.35元，共计80113.35元。因上诉人没有与原房东签订的有效合同期限，被上诉人无法和上诉人谈租金方面问题。所以上诉人提出租金问题，被上诉人不知物业涨幅多少。上诉人违背诚实信用的情况导致被上诉人产生经济损失。贺冰杰向原审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年9月5日签订的《门面租赁合同》；2、判令被告赔偿原告门面装修损失35650元；3、判令被告返还原告租房押金5000元；4、判令被告支付原告门面转让费30000元；5、判令被告支付原告搬家损失费2000元；6、判令被告支付原告5天员工工资损失费7147元；7、诉讼费由被告承担。经原审法院审理认定事实如下：位于贵阳市南明区山水黔城5组团6栋17号（Ｆ4席位）门面一间，原系被告望小梅从2008年10月6日起向贵阳山水黔城物业管理有限公司（现更名为贵州宏立城物业服务有限公司）租赁，其租赁期限截止到2019年10月14日。被告使用租赁的门面从事餐饮生意。2015年11月3日，被告望小梅在未经贵州宏立城物业服务有限公司同意的情况下，与原告贺冰杰签订《门面租赁合同》，约定被告将上述门面转租给原告，期限为3年，从2015年11月5日至2018年10月13日，每月租金为5000元，每季度支付一次，原告同时向被告交纳押金5000元。在合同中还注明门面的2楼系被告自行搭建，若因2楼搭建部分质量问题引起的事故由被告负责。租赁合同期满，在同等条件下原告可以优先续租。在签订合同的同时，原告还根据被告的要求向被告支付了转让费30000元。被告收款后给原告出具了《收据》一张，内容为：“今收到贺冰杰转让费30000元，第一个租金5000元（11.5-12.5）。”。被告同时按约将出租的门面交给原告，原告用租赁的门面从事美容美发，并于2016年1月20日向被告支付了押金5000元。被告收款后给原告出具了《收据》一张。2018年9月5日，原、被告又重新签订《门面租赁合同》，约定原告继续向被告承租上述门面，每月租金改为6500元，租赁期限从2018年10月15日至2020年10月14日。从2019年9月起，被告在与原告的微信聊天中告知原告如继续租赁门面，房租要涨为每月7800元，对此原告表示不能接受。2019年10月14日，被告经原告同意与原告解除了合同关系。后对赔偿问题，双方协商未果。原告遂起诉来院，提出如前诉请。另查，2019年10月16日，被告与贵州宏立城物业服务有限公司签订《服务合同终止协议》，约定双方自愿终止于2018年10月15日签订的《服务合同》，终止日期为2019年10月16日。被告应于2019年10月16日结清租金，并于2019年10月16日前将商铺交还给公司。2019年10月14日至18日，原告因需继续使用涉案门面存放物品，向贵州宏立城物业服务有限公司支付了门面占用费316.35元。现涉案门面已由贵州宏立城物业服务有限公司另行出租给他人使用。原审认为：依法成立的合同受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……。”之规定，本案中，被告作为承租人虽然事前未经出租人同意，将涉案门面又转租给原告，出租人知道或者应当知道后但未提出异议，故原、被告签订的《门面租赁合同》应为有效。经双方协商，双方的合同关系已于2019年10月14日解除。对原告要求解除合同的诉请，因双方的合同关系已经解除，故不予支持。合同解除后，被告向原告收取的押金5000元，应当返还原告。对原告要求被告返还押金5000元的诉请，予以支持。对原告主张被告赔偿装修损失35650元的诉请，因原告并未提供相应证据证明其有装修损失，同时涉案门面已由出租人另行出租，故亦无法通过鉴定方式确定装修损失的价值。原告主张被告赔偿装修损失，因无相应证据佐证，故不予支持。对原告要求被告退还门面转让费30000元的诉请，该费用虽然系双方自行协商支付的，但被告在转让门面时未如实告知原告其转租给原告的门面要在2019年10月14日到期，反而与原告约定租赁期限截止2020年10月14日到期。被告该行为有违诚实信用原则，故对原告要求被告返还转让费的诉请，原审法院酌情支持10000元。对原告多主张部分，不予支持。对原告主张被告支付搬家损失及人工工资损失的主张，根据出租人证实，合同解除后，原告占用涉案门面存放有关物品故未及时搬家，由此造成的损失与被告并无法律上的因果关系。故对原告该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告望小梅于本判决书生效后十日内返还原告贺冰杰押金5000元；二、被告望小梅于本判决书生效后十日内返还原告贺冰杰门面转让费10000元；三、驳回原告贺冰杰对本案的其余诉讼请求。诉讼费897元（已减半），由被告望小梅承担。二审诉讼中，各方当事人均未提供新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人望小梅与被上诉人贺冰杰先后于2015年11月3日、2018年9月5日签订的《门面租赁合同》，虽系未经房屋业主贵州宏立城物业服务有限公司同意而订立的，但业主在贺冰杰实际租赁期间未提出异议，应视为对该转租行为的认可，故该租赁合同应为有效合同，对双方当事人具有约束力。合同履行期间，双方因租金调整发生分歧而协商解除租赁合同，诉讼中双方对合同解除均无异议，本院予以确认。关于门面转让费问题，双方在签订第一份租赁合同之时，望小梅收取贺冰杰30000元门面转让费，并未对该费用收取目的和用途进行明确约定，从交易目的和交易习惯考虑，该转让费应当具有保证合同履行而不得随意变更和解除之目的。因此，原审认定望小梅对于合同解除存在一定过错的情况下，判令望小梅返还贺冰杰1万元转让费，并无不当。望小梅上诉认为门面转让费系第一份租赁合同产生的费用，不应当在第二份合同中进行处理的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人望小梅负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年八月二十七日书记员 尹洪梅