江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1187号上诉人（原审被告）：靖江中梁红置业有限公司，住所地靖江市晨阳社区22幢-2号。法定代表人：刘志耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋亚洋，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡星亮，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾明，男，1978年1月19日生，汉族，住靖江市。被上诉人（原审原告）：吴桂萍，1979年10月20日生，汉族，住靖江市。两被上诉人委托诉讼代理人：刘小宏，江苏百川通律师事务所律师。两被上诉人委托诉讼代理人：陈双凤，江苏百川通律师事务所实习律师。上诉人靖江中梁红置业有限公司（以下简称中梁红公司）因与被上诉人顾明、吴桂萍商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院做出的（2019）苏1282民初6932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2020年6月17日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人中梁红公司的委托诉讼代理人胡星亮，被上诉人顾明、吴桂萍的共同委托诉讼代理人刘小宏、陈双凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人中梁红公司上诉请求：撤销原审判决第一项并依法改判；本案受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院关于《补充协议》第十条第2款第（2）项的认定理解错误。该条约定“如遇到突发性公共事件或法律政策变动的限制或非出卖方所能控制的政府行为，出卖方可据实予以延期交房，不承担任何法律责任。如出卖人不能在本合同约定的交付日期交付房屋，买受人同意给予出卖人贰个月的宽展期（宽展期自本合同约定的交付截止日期起算；若发生本合同约定的交付日期展期情形，则宽展期亦据实顺延），同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交付。出卖人有权提前交付符合条件的房屋，买受人同意根据出卖人通知的交付日期收房并承担相关费用，且不受提前期限的限制。出卖人超过宽展期交房的，自宽展期届满的次日起承担逾期交付违约责任。”该条款约定了如下三种情形：一是遇到突发性公共事件或法律政策变动的限制或非出卖方所能控制的政府行为，此时上诉人可以据实予以延期交房，不承担法律责任；二是上诉人不能在本合同约定的交付日期交付房屋，被上诉人同意给予上诉人两个月的宽展期，该种情形即为在两个月宽展期无条件延期交房而不承担法律责任；三是上诉人可以提前交付房屋，被上诉人需根据上诉人通知的交付日期收房并承担相关费用。因此，该条约定的2个月宽展期应是无条件的，而非前提条件为遇到突发性公共事件或法律政策变动的限制或非出卖方所能控制的政府行为。上诉人于2019年9月18日发出交房通知告知被上诉人于9月20日办理交房手续，实际交付时间为2019年9月20日，故上诉人应承担2019年9月1日至2019年9月19日共计19天迟延交付的违约责任，共计3298.37元。被上诉人顾明、吴桂萍共同辩称，一审判决认定附件4补充协议第10条关于该商品房交接约定给予2个月的宽展期的前提是遇突发性公共事件或法律政策变动的限制，或出卖方所能控制的政府行为。该条只是约定了特殊情形下可据实延期不做逾期处理，而不是将合同约定的交付时间在2019年6月30日直接变更为2019年8月30日。涉案商品房买卖合同系上诉人为了重复使用而预先拟定，其与所有的购房者均采用统一合同文本，具有广泛性、持续性等特点。并在订立合同时间未与对方充分协商，购房者只能签字同意。商品房买卖合同符合格式合同的特征，而对格式合同条款发生争议时应适用格式合同的解释规则，先按通常理解进行解释，有两种以上理解的应作出对开发商不利的解释。补充协议第10条第2款第2项应理解为特殊情景下的可据实延期。在双方对同一条款的理解发生争议而争议条款系格式条款时，应适用格式合同的解释原则再作出对格式条款使用人不利的解释。上诉人对相关条款的理解错误，并分列了三种情形，一是可据实延期，二是无条件延期交房，三是提前交房。而条款按通常理解只存在一种情景，在遇突发性公共事件等特殊情况下可据实延期，宽限期为2个月，如在宽限期内符合交房条件的可以交房。如超过宽限期交房的则应当承担逾期交房的违约责任。整个条款集中体现了有条件给予两个月宽限期这一情景，未涉及其他情景。宽限期内具备交房条件可以交房以及逾期交房应承担违约责任等内容仅仅是对遇到特殊情景可以据实延期的进一步补充说明。综上，原审判决对交房时间事实的认定符合双方约定，不存在错误。请求二审法院查明相关事实依法作出判决。顾明、吴桂萍向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金34719.66元（已付购房款1735983×2%）；2.判令被告赔偿原告因逾期交房造成的租金损失6666元（按月租金2000元自2019年7月1日计算至2019年10月8日）；3.确认原告自2019年10月起至实际交付之日止的物业服务费由被告承担；4.判令被告对原告所购买的房屋的专有部分及涉案物业共有部分存在的质量问题进行修复、整改；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2017年9月19日，顾明、吴桂萍与中梁红公司签订《商品房买卖合同》，约定：顾明、吴桂萍购买中梁红公司开发建设的鼎尚花园小高层20幢702室，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价10168/㎡，总金额1735983元；出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人；合同附件四《补充协议》第十条关于该商品房交接2、交付时间（1）该房屋的物业管理费自交付通知书通知的交付时间起算，由买受人承担；（2）如遇到突发性公共事件或法律政策变动的限制或非出卖方所能控制的政府行为，出卖人可据实予以延期交房，不承担任何法律责任。如出卖人不能在本合同约定的交付日期交付房屋，买受人同意给予出卖人2个月的宽展期（宽展期自本合同约定的交付截止日期起算；若发生本合同约定的交付日期展期情形，则宽展期亦据实顺延），同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交付……3、逾期交付责任：（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起三十天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的2%；第十四条关于物业管理2、物业服务费自交付通知书通知的交付日期的次月起由买受人支付。第十九条关于送达买受人通讯地址以合同正文约定为准，双方相互送达与合同有关的文件，应以快递邮寄方式送达至上述约定的通讯地址，如一方按上述通讯地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经送达。第十一条关于基础设施、公共配套该商品房基础设施的交付以本条约定为准，双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、有线电视设施在该商品房交付之前建设完毕。2019年9月18日，中梁红公司向靖江市住房和城乡建设局报送了鼎尚花园19-32号楼、地下车库二、地下车库三工程竣工验收备案文件，申请备案。同日，该局认为：经查验，符合要求。当日，中梁红公司按照合同约定的地址向顾明、吴桂萍快递了《交房通知书》，要求2019年9月20日前去中梁红公司处办理交房手续。次日12时许因拒收退回。2019年9月23日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司19141269号《鉴定报告》反映，20幢702室窗洞口角部墙体存在裂缝、2-4/F窗洞口角部墙体开裂。双方争议的主要焦点是：1.如何认定中梁红公司逾期交付商品房的期限；2.逾期交房违约金及损失如何计算；3、顾明、吴桂萍要求确认其实际接收房屋前的物业费由中梁红公司承担，应否支持；4.应否支持顾明、吴桂萍要求中梁红公司对专有部分及共有部分存在的质量问题进行修复、整改。一审法院认为：顾明、吴桂萍与中梁红公司订立的《商品房买卖合同》不违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行自己的义务。关于争议焦点一。首先，关于交付时间，顾明、吴桂萍认为双方明确约定了交付商品房的时间为2019年6月30日前，买卖合同附件四《补充协议》第十条关于该商品房交接2（2）约定给予2个月的宽展期的前提是遇突发性公共事件或法律政策变动的限制或非出卖方所能控制的政府行为，而中梁红公司认为2个月宽展期是无条件的，即合同约定的交付时间应为2019年8月30日。综合《补充协议》上述条款前后文，应认定该补充协议只是约定特殊情形下可据实延期，不作逾期处理，而不是将交付时间直接变更为宽展2个月。其次，关于是否具备交付条件。2000年国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》第8条对商品房交付条件提供了五种选择：（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经综合验收合格;（3）该商品房经分期综合验收合格；（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；（5）空白。2014年4月，住建部和国家工商行政管理总局联合下发的《商品房买卖合同示范文本》对商品房交付条件提供了三种选择：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；（3）空白。本案顾明、吴桂萍与中梁红公司使用的2000年的示范文本，选择的是该商品房经综合验收合格。顾明、吴桂萍认为综合验收合格应包括整个小区的全面建成并全部验收合格。中梁红公司认为国家已取消了综合验收的行政许可，其建设的商品房已经验收备案应认定符合交付条件。对此，该院认为，虽然国家取消了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目，但依合同意思自治和诚实信用原则，既然双方约定了交房条件为经综合验收合格，就应当参照有关规定证明小区已达到综合验收的实质条件。综合验收合格的条件高于经验收合格。虽然我国目前施行的法律、法规并未明确规定何为综合验收，但《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。据此，应认定，综合验收的实质条件不仅包含建设工程经竣工验收合格，还应当包括规划、消防等部门出具的认可文件或者准许使用文件。从中梁红公司提供的证据看，中梁红公司已办理了相关规划、消防、市政公用设施、绿化等的竣工验收，且于2019年9月18日办理了竣工验收备案，主管部门经查验符合要求。故应认定顾明、吴桂萍所购买的商品房至2019年9月18日已具备双方约定的综合验收的实质要件，达到合同约定的交付条件。第三，关于交房通知。中梁红公司已经按照合同约定的通知方式和送达地址通知顾明、吴桂萍于2019年9月20日办理交房手续，该通知因顾明、吴桂萍拒收退回，按照双方约定视为送达。故应认定中梁红公司构成逾期交付商品房，逾期至2019年9月20日。关于争议焦点二，双方在合同中约定，逾期在九十日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。中梁红公司逾期交房不超过90天，应按照合同约定支付顾明、吴桂萍逾期交房违约金14061.5元（以1735983与为基数按每日万分之一自2019年7月1日计算至2019年9月20日），顾明、吴桂萍要求按已付购房款的2%支付逾期交房违约金不符合合同约定也没有法律依据，该院不予支持。我国合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方已明确约定了逾期交房违约金，该违约金不低于中梁红公司逾期交房给顾明、吴桂萍造成的租金损失，故顾明、吴桂萍主张了逾期交房违约金后再要求中梁红公司赔偿逾期交房租金损失，没有法律依据，该院亦不予支持。关于争议焦点三，确认之诉是指顾明、吴桂萍请求法院确认其与中梁红公司之间存在或不存在某种法律关系的诉讼。确认之诉的客体通常是争议的民事法律关系或权利。本案顾明、吴桂萍尚未接收其购买的商品房，更未缴纳2019年10月后的物业服务费，且合同约定物业服务费自交付通知书通知的交付日期的次月起由买受人支付，故顾明、吴桂萍要求确认中梁红公司承担2019年10月后的物业服务费的请求，该院不予支持。关于争议焦点四，双方对20幢702室专有部分存在的质量问题均无异议，中梁红公司表示已经修复。顾明、吴桂萍至今未办理房屋交接手续，其在接收房屋时若所购买的商品房存在质量瑕疵，可以再次向出卖人提出修复要求。至于顾明、吴桂萍要求中梁红公司按其承诺对共有部分进行整改，虽然物权法第九十六条规定共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务；但物权法第七十六条同时规定有关共有和共同管理权利由业主共同决定，其中部分事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因该部分涉及到全体业主共有和共同管理权力，顾明、吴桂萍作为业主不单独享有请求权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十七条的规定，判决：一、被告靖江中梁红置业有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付原告顾明、吴桂萍逾期交房违约金14061.5元；二、驳回原告顾明、吴桂萍其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040元，原告负担690元，被告负担350元。本院二审期间各方均未有证据提供。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。经双方当事人确认，本案争议焦点为：上诉人应承担的违约金期限如何计算。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方在补充协议第十条第2小条交付时间中第（2）项约定，“如遇到突发性公共事件或法律政策变动的限制或非出卖方所能控制的政府行为，出卖人可据实予以延期交房，不承担任何法律责任。如出卖人不能在本合同约定的交付日期交付房屋，买受人同意给予出卖人2个月的宽展期（宽展期自本合同约定的交付截止日期起算；若发生本合同约定的交付日期展期情形，则宽展期亦据实顺延），同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交付。出卖人有权提前交付符合条件的房屋，买受人同意根据出卖人通知的交付日期收房并承担相关费用，且不受提前期限的限制。出卖人超过宽展期交房的，自宽展期届满的次日起承担逾期交付违约责任”。双方之间关于违约金计算的起始期限的争议即来源于此。对此，本院认为，首先，从上述条款本身的内容上看，该项约定的情形是如遇到突发性公共事件或法律政策变动的限制或非出卖方所能控制的政府行为，出卖人不能在合同约定的交付日期交付房屋，此时，出卖人可以在上述行为消除或期间经过之后据实延期交房，如此时出卖人未能交房，买受人同意给予出卖人2个月的宽展期，超过宽展期交房的应当自宽展期届满的次日起承担逾期交付违约责任。而上诉人未能提交上述可以据实延期情形的证据。其次，从合同的整体来看，双方在商品房买卖合同中第八条明确约定，出卖人应当在2019年6月30日前交付房屋；在补充协议第十条第3小条逾期交付责任中约定的逾期日期起算点均为“自合同约定的交付期限届满之次日”，截止点为“实际交付之日止”，而双方的补充协议中并未改变商品房买卖合同第八条交付日期的约定。故综合以上两个方面，应当认定本案上诉人承担违约金计算的期限为2019年7月1日至2019年9月20日。上诉人认为的应当自2019年9月1日开始计算逾期交房违约金，且计算至2019年9月19日的上诉理由，与双方之间的约定不符，本院对其上诉理由不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1040元，由上诉人靖江中梁红置业有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  顾春旺审 判 员  缪翠玲二〇二〇年八月四日法官助理  田 扬书 记 员  叶 红