广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1504号上诉人（原审被告）：赵贵金，男，汉族，1973年6月18日出生，公民身份号码：341************850，住址：安徽省定远县*************。上诉人（原审被告）：李永军，女，汉族，1974年2月11日出生，公民身份号码：341************684，住址：安徽省定远县***************。两上诉人共同委托诉讼代理人：张敬伟，广东崇越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧阳伸帆，男，汉族，1985年2月9日出生，公民身份号码：441************315，住址：广东省东源县**************。委托诉讼代理人：邹银笑，广东凯扬律师事务所律师。原审第三人：惠州市天合房易房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91441302MA5162NU7P,住所地：惠州市*******新兴花园二期宝翠阁S3号商场。法定代表人：何某1。上诉人赵贵金、李永军与被上诉人欧阳伸帆、原审第三人惠州市天合房易房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告赵贵金、李永军不服一审判决，上诉请求：一、请贵院依法撤销惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初8079号《民事判决书》，并依法改判或将本案发回重审；二、本案的一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在《房地产买卖三方合同》未解除的情况下另行购房，构成根本违约。但在合同履行过程中，被上诉人因其个人原因被银行多次拒绝贷款，包括被邮政储蓄银行拒绝贷款，被光大银行不受理按揭申请的经历。上诉人一、二曾基于三方合同第四条“付款方式”第4款“在买卖双方按银行要求备齐按揭资料时，如果银行不同意贷款或不同意申请贷款金额的额度，三方另行协商付款方式，协商不成，三方不负任何违约责任，经纪方应退回已收资料及未用款项”的约定，与被上诉人协商过由其一次性付款。被上诉人要求“平安银行”试试，上诉人一、二出于履行合同的初衷，也同意再次向平安银行申请贷款。在上诉人等待被上诉人在平安银行的办理过程中，收到被上诉人的《律师函》，被上诉人明确表示其已另购房产，并在新的房主的配合下在平安银行取得贷款。被上诉人以其行为表明不再继续履行《房地产买卖三方合同》构成根本违约。二、上诉人严格按照《房地产买卖三方合同》的约定履行合同义务，不存在违约行为。1、上诉人一、二离开惠州返回安徽工作、居住已有数年，急需当地置业，具有强烈的卖房诚意和客观需要。为便于办理房产过户手续，上诉人一、二将房产证等相关资料留在了第三人处。2、因上诉人一、二在安徽，距离惠州较远，为免以后办理手续不方便，上诉人一、二夫妻二人一同委托身在惠州的亲属李涛作为受托人，代为办理按揭手续，其代理权限包括协助买方办理银行按揭等手续。在此期间，上诉人一、二的受托人李涛一直都在惠州等候，随时可以协助买方办理相关手续，却并未有被上诉人或第三人与其联系。3、直至被上诉人单方通知解除合同（2018年7月15日）前，上诉人一、二多次催促被上诉人及第三人办理按揭手续。4、案涉物业为楼梯房，交易价格稳定，上涨空间相对有限，根本不存在起诉状中所称因房价上涨而违约的情形。综上所述，一审法院判决事实认定错误，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，依据《民事诉讼法》的规定，特向贵院提出上诉，恳请贵院依法改判或发回重审。被上诉人欧阳伸帆辩称，一、本案的基本事实。答辩双方于2018年3月15日签署了《房地产买卖三方合同》（下称“原合同”），合同签订后被答辩人仅配合答辩人到邮政储蓄银行办理了一次按揭贷款申请手续，之后便以答辩人存在个人征信问题为由拒绝配合答辩人办理按揭手续，期间答辩人多次发函催促其办理但均遭拒绝，由于被答辩人拒绝履行合同主要义务导致该合同无法实际履行答辩人才于2018年7月13日发函通知其解除合同。二、被答辩人称答辩人在原合同未解除的情况下另行购房与客观事实相悖，且缺乏证据证明。在邮政储蓄银行无法办理本次交易按揭贷款后，答辩人一直尝试向其他银行申请贷款，且分别于2018年4月26日、2018年5月18日向被答辩人书面发函要求其配合答辩人办理按揭手续，但被答辩人均以答辩人存在个人征信问题为由拒绝办理。直到2018年7月，答辩人得知平安银行政策比较宽松楼梯房也可办理按揭，于是打电话给被答辩人赵贵金，但赵贵金电话明确回复“你征信都这样了，中介都说办不了，还让我过来吗！”便挂断电话。合同自2018年3月15日签订至2018年7月已过去差不多4个月，被答辩人一直拒绝配合办理按揭手续导致合同根本无法履行，而当时惠州房地产市场持续火热，价格不停上涨，答辩人买房乃刚需因此十分焦虑，万般无奈下才于2018年了月13日发函通知被答辩人解除合同。购房事宜，答辩人与新业主是在2018年7月23日才签订正式的购房合同以及房地产买卖抵押贷款合同。在原合同履行期间由于被答辩人一直拒绝配合办理贷款申请，故答辩人无法得知其贷款申请是否可最终获得平安银行的审批、贷款额度可以申请到多少?于是才在平安银行朋友帮忙下到该银行手机银行平台尝试贷款申请，但原合同解除前，答辩人并未进行购房，也并未签订购房合同，答辩人仍然符合约定的以家庭为单位首次置业及符合惠州市商业贷款条件。向银行了解贷款程序和贷款额度与实际发生房产买卖交易是两个不同的法律事实。实际上，被答辩人依法应对答辩人在原合同未解除情况下另行购房的说法承担举证责任，但被答辩人并未提供证据予以证明。被答辩人经答辩人多次催促均不履行合同主要义务已构成严重违约，直接导致原合同无法履行，答辩人因此行使合同解除权合法合约。答辩人想向法庭再次强调的是，（1）被答辩人说其积极履约并委托其亲戚李涛办理卖房手续，但答辩人在本案一审庭审当日在被答辩人提交该证据前都对此事一事毫不知情，被答辩人自始至终未告知答辩人有公证委托一事。（2）被答辩人说多次催促第三人办理按揭手续，假设此事属实，那也只是他们自己的内部沟通，实际上不管是被答辩人还是第三人都一直未主动与答辩人进行沟通反馈，甚至在答辩人多次向被答辩人去函催告时，被答辩人也从未提及此事，而仅回复说答辩人存在征信问题拒绝履约。（3）被答辩人在其上诉状中称多次催促答辩人办理按揭手续严重失实，且缺乏证据证明。真正事实是答辩人多次书面发函催告被答辩人办理按揭手续但遭到其无法拒绝。因此，被答辩人称其严格按照原合同约定履行该合同义务明显与客观事实不符，其拒不履行配合答辩人办理按揭手续的事实清楚且答辩人也提供了充分证据予以证实。综上，被答辩人的上诉理由根本不成立，请法庭查清后驳回其上诉请求。原审第三人惠州市天合房易房地产营销策划有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审原告欧阳伸帆向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告一、被告二、第三人于2018年3月15日签订的合同编号为008001的《房地产买卖三方合同》于2018年7月18日解除；2、判令被告一、被告二立即向原告返还双倍定金人民币10万元；3、判令两被告承担本案的保全费、案件受理费等诉讼费用。一审法院认定事实：原告欧阳伸帆与被告赵贵金、李永军、第三人惠州市天合房易房地产营销策划有限公司于2018年3月15日签订《房地产买卖三方合同》（合同编号：008001），约定被告将位于惠州市**************裕峰楼第四层416房[粤房地证字第C7149914号]出售给原告，建筑面积为91.01平方米，成交价为人民币65万元，双方同意按银行按揭方式付款。合同第四条付款方式中关于定金支付方式约定：“签署本合同时买方共交纳定金人民币5万元整给卖方。该款由经纪方代为托管并在卖方履行完本合同应履行之义务后当天不计息支付给卖方。”合同第四条付款方式中第4点中约定：“在买卖双方按银行要求备齐按揭资料时，如果银行不同意贷款或不同意申请贷款金额的额度，三方另行协商付款方式，协商不成，三方不负任何违约责任，经纪方应退回已收资料及未用款项。”合同第七条违约责任中约定：“如买方未能履行本合同约定的义务，给予买方5个工作日的宽限期履行义务。从宽限期届满之日起如买方仍未履行合同义务，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五，向卖方支付违约金；逾期满10日仍未履行合同义务，卖方有权单方解除合同，买方已付定金由卖方没收，卖方已收取买方除定金外的部分房款(扣除履行合同产生的全部费用)应当日退回给买方，而卖方有权再将该物业转让予其它任何人，卖方不可再向买方进一步追究责任或要求任何赔偿。如卖方未能履行本合同约定的义务，给予卖方5个工作日的宽限期履行义务。从宽限期届满之日起如卖方仍未履行合同义务，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五，向买方支付违约金；逾期满10日仍未履行合同义务，买方有权单方解除合同，卖方应双倍返还定金予买方，并承担卖方未履行合同产生的全部费用，已收取买方的房楼款应当日退回给买方，买方不可再进一步要求卖方做任何赔偿或迫使卖方履行本合同。”合同第十二条争议解决方法中约定：“本合同如产生争议，三方应协商解决。如买卖双方有任何一方违约，则需支付此造成的一切损失，包括但不限于各种手续费、诉讼费、保全费、律师费、公证费、拍卖费、差旅费。”《房地产买卖三方合同》签订后，原告欧阳伸帆依约交纳定金5万元，被告赵贵金收到定金后于2018年3月16日出具相应收据，该收据有被告赵贵金的签章。被告赵贵金、李永军于2018年4月3日将转让涉案房屋的相关事项委托给受托人李涛，并在中华人民共和国安徽省安定县公证处对该委托书进行了公证。委托书第2条约定：“代为协助受让方办理房地产（不动产）的银行按揭，公积金贷款手续，并签署相关文件。”原告称自始至终都对被告办理过房产过户的委托手续的事实毫不知情，被告及第三人则表示，在合同签订时被告及表示本人在安徽生活，需要公证给被告的委托人办理过户。原告称在惠州邮政储蓄银行拒绝了原告的贷款申请后，两被告就拒绝再配合原告办理贷款手续，原告称惠州邮政储蓄银行明确告知原告与第三人，该行不通过贷款并非因原告个人征信存在问题。被告在2018年4月19日向原告发出的《告知函》和在2018年5月10日向原告发出的《复函》中，却均表示原告的个人征信情况存在问题，拒绝配合原告办理按揭贷款。而后原告向光大银行申请贷款，光大银行要求双方共同到光大银行惠州分行办理按揭贷款，但被告并未配合，直至其主动询问第三人才得知光大银行不受理楼梯房的贷款申请。原告向第三家银行平安银行申请贷款，但其称被告再次以个人征信问题为由拒绝原告的请求，为防止违约损失的不断扩大，原告在拟购买的另一套房产的业主的充分配合下，在平安银行惠州分行已审批通过取得贷款，并于2018年7月15日和16日分别将解除《房地产买卖三方合同》的《律师函》送达被告与第三人。被告则表示其愿意再次向平安银行申请贷款，一直等待原告申请贷款的消息，却于2018年7月15日收到原告解除《房地产买卖三方合同》的律师函。被告在2018年4月19日向原告发出《告知函》，其内容中显示：“现经申请贷款银行确定买方欧阳伸帆因个人征信问题不给予贷款。”原告在2018年4月26日向被告发出[（2018）凯扬律函字第194号]《律师函》，其内容显示：“根据欧阳先生向中国人民银行征信中心申请出具的《个人信用报告》（报告编号：201********05445377553）显示，其贷款账户和贷记卡账户状态均为正常；惠州邮政储蓄银行也明确告知欧阳先生和经纪方，该行不通过欧阳先生的贷款并非因其个人征信存在问题。”被告在2018年5月10日对上述律师函发出《复函》，其内容中显示：“根据报告编号2018032900********5656，欧阳伸帆先生个人信用报告。欧阳伸帆先生是“惠州伸帆实业有限公司”独资法人，2018年3月以公司名义申请小额贷款一笔，随即不久注销该公司，各大银行以存在套现嫌疑拒绝欧阳先生贷款，且欧阳先生现无法递交有效营业执照等银行贷款基础资料。”原告收到被告的《复函》后在2018年5月18日发出《回复函》，对被告所出具的《复函》中关于原告存在个人信用问题导致无法贷款的说法反驳，并通知被告备齐按揭贷款所需出具的资料，与原告共同到光大银行惠州分行办理贷款手。原告称被告及第三人一直未有回复。被告虽未配合原告到光大银行申请贷款，但被告提交的与第三人法定代表人的微信聊天记录显示，被告多次询问并督促第三人的法定代理人贷款情况，第三人的法定代理人表示光大银行不为楼梯房办理按揭贷款故未能申请成功，其与原告将会寻找平安银行办理按揭贷款，被告对此亦有询问。以上事实有当事人提交的诉讼主体资料、房地产买卖三方合同、委托书、交费凭证、双方来往函件等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告欧阳伸帆起诉提交的《房地产买卖三方合同》显示有原、被告双方的签名，因此，应视为该《房地产买卖三方合同》是原、被告双方的真实意思表示，可以认定原告欧阳伸帆与被告赵贵金、李永军之间成立合法有效的房屋买卖关系。从本案现有证据看，对惠州邮政储蓄银行拒绝原告的按揭贷款申请的理由无法确认。被邮政储蓄银行拒绝后，原告向光大银行申请贷款，因光大银行要求双方共同到场，故原告于2018年5月18日向被告发出《律师函》请求被告配合，但一直未能收到被告及第三人的回复，直至其主动询问第三人才得知光大银行不受理楼梯房的贷款申请。现各大银行拒绝原告贷款的真实理由无法确认，原告也未能举证证明，基于合同第四条约定，如果银行不同意贷款或不同意申请贷款金额的额度，三方另行协商付款方式，协商不成，三方不负任何违约责任。被告有一定的履约表现，但其确实多次以因原告个人问题被银行拒绝贷款为由不予配合贷款手续。原、被告分别提交的关于原告《个人信用报告》中，并未能体现出原告个人征信存在问题，也没有其他证据显示，故对被告所称原告欧阳伸帆因个人问题被银行多次拒绝贷款的说法不予认可，被告的行为构成违约。被告作为卖方未能履行配合原告办理贷款申请的义务，从宽限期届满之日起逾期满10日仍未履行合同义务，原告作为买方有权依合同约定单方解除合同，被告及第三人分别自2018年7月15日、2018年7月16日收到原告所发律师函时起即解除合同，原告请求确认解除《房地产买卖三方合同》的诉讼请求，于理有据，原审法院予以支持。被告及第三人所称在签订买卖合同时对原告委托情况已知情，其受托人一直等待原告联系，随时可以协助原告办理相关手续的事实，从现有证据看，确实不能充分反映原告对被告的委托情况知情，也未有其他证据显示原告对此知情。故关于本案的定金的归属问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，原告欧阳伸帆与被告赵贵金、李永军及第三人惠州市天合房易房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖三方合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行各自义务。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被告虽未举证证明原告在合同解除前构成根本违约，但原告也未能证明被告不配合原告向平安银行申请贷款，却在合同解除前在拟购买的另一套房产业主的充分配合下，在平安银行惠州分行审批通过取得贷款，即使原告是在合同解除之后才与新房产业主签订购房合同，但其行为表明原告已与案外人达成新的房屋买卖合意，并不再有继续履行该买卖合同的义务的意思，实则也是一种违约行为。本案中原、被告双方均存在违约情况，双方均属于可适用定金罚则的情形，即原告（买方）丧失定金，被告（卖方）双倍返还定金，相互抵消后，被告应当按照将定金5万元返还给原告，对于超出5万元的部分，原审法院不予支持。由于原、被告双方在《房地产买卖三方合同》中约定，如买卖双方有任何一方违约，则需支付此造成的一切损失，包括但不限于各种诉讼费、保全费；本案原、被告双方均存在违约情况，故依据原、被告双方当事人的约定，原告主张由被告承担本案全部的诉讼费用、保全费的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告欧阳伸帆与被告赵贵金、李永军、第三人惠州市天合房易房地产营销策划有限公司于2018年3月15日签订的《房地产买卖三方合同》（合同编号：008001）于2018年7月18日解除。二、被告赵贵金、李永军应于本判决生效之日起七日内向原告欧阳伸帆返还定金5万元。三、驳回原告欧阳伸帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币5150元（原告已预缴5150元），由原告欧阳伸帆负担2575元，由被告赵贵金、李永军负担2575元，保全费1020元由被告赵贵金、李永军负担。被告赵贵金、李永军应在本判决生效之日起七日内将其负担的诉讼费、保全费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。二审中，当事人未提交新证据本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：被上诉人提出解除合同是否构成违约，违约责任应当由哪方承担。具体评述如下：关于合同为何解除，如何归责的问题。上诉人主张已积极配合被上诉人办理银行贷款，因被上诉人征信存在问题无法办理贷款，而后又另行购买房产表明其不继续履行涉案合同构成根本违约。被上诉人则称上诉人未积极配合其办理银行贷款手续导致无法继续合同。双方对合同解除的原因各执一词。上诉人主张是因被上诉人征信问题导致无法贷款，但是被上诉人提交的《个人信用报告》显示其信用正常并无问题且后续购房亦能通过银行审批取得贷款，上诉人对于被上诉人未获贷款批准的具体原因未有充分举证，依照民事诉讼证据规则，上诉人应承担举证不能的不利后果。被上诉人2018年5月18日向上诉人发出《回复函》通知上诉人备齐按揭贷款所需出具的资料，与被上诉人共同到光大银行惠州分行办理贷款手续。上诉人及原审第三人一直未有回复被上诉人，但上诉人提交的其与原审第三人法定代表人的微信聊天记录显示，上诉人多次询问并督促原审第三人的法定代理人贷款情况。双方签订的《房地产买卖三方合同》第四条付款方式第4点约定：“在买卖双方按银行要求备齐按揭资料时，如果银行不同意贷款或不同意申请贷款金额的额度，三方另行协商付款方式，协商不成，三方不负任何违约责任，经纪方应退回已收资料及未用款项。”根据现有证据，惠州邮政储蓄银行拒绝被上诉人按揭贷款申请的理由无法确定是因被上诉人个人征信问题。依照合同约定，被上诉人未能顺利办理银行按揭手续，双方亦未协商一致变更购房款支付方式，双方合同目的已经无法实现，，三方不负任何违约责任。故此，一审认定双方签订的《房地产买卖三方合同》应予解除并无不当，二审予以维持。据现有证据和合同约定，合同未能履行不能归责于双方。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，上诉人应将收取的5万元定金返还给被上诉人。一审认定双方均存在违约行为不当，本院予以纠正，但处理结果并无不妥，二审予以维持综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1050元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年八月三日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。