吉林省通化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0521民初805号 原告（案外人）：朱怀国，男，1960年9月18日生，汉族，白山市规划局职员，住白山市。 委托诉讼代理人：纪丽荣，系原告之妻。 委托诉讼代理人：赵丽，吉林郭新敏律师事务所律师。 被告（申请执行人）：龙德敏，男，1954年10月17日生，汉族，通化金汇药业股份有限公司总顾问，住通化市。 委托诉讼代理人：孟祥辉，男，通化金汇药业股份有限公司副总经理。 委托诉讼代理人：王熙瑶，男，通化金汇药业股份有限公司法务部部长。 第三人（被执行人）：通化市立厦房地产开发有限责任公司，住所地通化市建设大街366号（白山市浑江区铁北鑫城小区8号楼西侧门市2楼）。 法定代表人：薛永坡，总经理。 委托诉讼代理人：曲慧刚，吉林审航律师事务所律师。 第三人：白山市住房和城乡建设局，住所地白山市浑江区长白山大街1818号。 法定代表人：王大泉，局长。 第三人：白山市房屋征收经办中心，住所地白山市浑江区南平街与英才路交叉路口西100米。 负责人：安勇，主任。 原告朱怀国与被告龙德敏、第三人通化市立厦房地产开发有限责任公司（以下简称立厦公司）、白山市住房和城乡建设局、白山市房屋征收经办中心案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月13日、7月23日公开开庭进行了审理，原告朱怀国委托诉讼代理人纪丽荣、赵丽，被告龙德敏委托诉讼代理人孟祥辉、王熙瑶，第三人通化市立厦房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人曲慧刚到庭参加诉讼，第三人白山市住房和城乡建设局、白山市房屋征收经办中心经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 朱怀国向本院提出诉讼请求：一、判令立即停止对产权调换给原告的白山市××区市房的执行，解除对上述房屋的查封；二、判决确认白山市铁北鑫城小区4号楼一层104号门市房归原告所有；三、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、本案争议白山市铁北鑫城小区4号楼一层104号门市房已归原告所有。立厦公司开发建设的铁北鑫城小区一期是白山市政府征收项目，2012年发布房屋征收公告。2013年10月25日由白山市房屋征收经办中心依据2011年规划方案图排序的××区回迁安置给原告，并签订产权调换协议书，同日原告与立厦公司就该回迁安置门市房的扩大面积签订了房屋买卖协议书。2017年8月3日立厦公司根据白山市规划局最终审定的规划图纸与原告签订了产权调换协议书将铁北鑫城小区一期3号楼3号回迁安置的门市的××区市，但是该门市房仍然是原回迁安置的那户门市房的位置，只是房号变更了。铁北鑫城小区一期竣工后，白山市房产测绘中心出具测绘楼盘表及面积，将4号楼的裙房排4号楼主楼门市房中，其测绘号为4号楼101号门市，原1号门市至××门市，故原告回迁安置的××区，但是回迁安置的门市房还是原来那户。因此，2018年4月6日原告与立厦公司重新签订产权调换协议书将回迁门市的房号和面积进行更正。综上，本案争议白山市铁北鑫城小区4号楼一层104号门市房已归原告所有。二、通化县人民法院（2020）吉0521执异10号民事裁定书，因程序违法，认定事实不清，适用法律错误。2018年11月13日因被告与立厦公司之间的民间借贷纠纷，被告龙德敏申请法院诉讼财产保全，2018年11月15日法院依法作出了（2018）吉0521执保313号民事裁定书查封了立厦公司开发的白山市××区、000104、000105、000106、000107、000108、000109、000110、000111号房屋和铁北鑫城小区3号楼一层000107、000108、000109号房屋。可是铁北鑫城小区4号楼一层000104号门市房已经回迁安置给了原告，该门市房已经不是第三人立厦公司所有。2020年5月7日原告得知此事后向法院提出异议申请解除对该房屋的查封。法院却以产权调换房屋坐落、面积不一致，真实性无法确定为由，在案件事实不清，没有召开听证听取当事人、利害关系人陈述和辩解的情况下作出了驳回原告异议的裁定，明显程序违法，认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了回迁户的合法权益。综合上述事实，可以认定白山市铁北鑫城小区4号楼一层104号门市房归原告所有。恳请人民法院查明事实依法支持原告的请求。由于被告的错误查封，以及知道查封房屋是回迁房屋仍坚持查封执行，故导致的诉讼费用应由被告承担。 龙德敏辩称，首先对原告因本案遭受诉讼之累表示同情，因为原告与我方本无交集，却发生此次诉讼，其主要原因在于第三人立厦公司没有遵守诚实信用原则和规范经营的法律规定，致使我方的利益和原告的利益均遭受损害而发生本案的诉讼。原告在本案的起因中也存有过错，尤其是其诉讼请求没有充分的法律依据，对原告方的主张，我方不能完全接受。一、原告诉称被告申请法院执行的登记在第三人（被执行人）立厦公司名下的白山市××区市房系其回迁安置房，应当判决归其所有，这与事实不相符合，也不符合相关法律规定。依据原告提供的有关证据表明，原告的产权调换房（即其所称回迁安置房）为该小区3号楼3号门市房，建筑面积为69.66平方米，而本案所涉房产为4号楼104号门市房，建筑面积为161.50平方米。故此房非彼房，不是原告的回迁安置房。二、鉴于原告提供的白山市相关部门和单位出具的《情况说明》，为尽量缩小争议、减轻诉累，龙德敏同意对诉争房屋总面积中的69.66平方米（认同回迁安置面积）解除查封措施。已于2020年6月18日向执行法院提交了《解除查封申请书》，该院答复称，因为该门市房目前不能分割，无法解除部分查封，待有生效判决后再作处理。故我方通知原告一方，龙德敏放弃对该部分房产的争议，并建议原告对该部分诉讼标的额及时予以变更。三、对于本案涉及的除拆迁补偿面积69.66㎡之外扩大的91.84㎡门市房，不属于白山市房屋征收经办中心与原告签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议》上约定的内容。原告与第三人立厦公司此后签订的两份与此相同名称的协议，因立厦公司无权签订此类协议，主体不适格，因而自始无效。至于原告与第三人立厦公司于2019年5月13日签订的《商品房买卖合同》只能属于在人民法院依法查封后订立的合同，只是原告可以向第三人立厦公司主张债权的合同，不具有物权效力。因此原告诉称其对案涉房屋具有所有权，缺乏法律依据。四、关于原告称执行法院没有召开听证等明显程序违法的说法，同样缺乏民事诉讼程序法律等规定。不举行听证并不违规，举行听证也不是必需程序。关键是执行法院根据申请人提供的证据和法院查明的事实作出的异议申请人不具有排除强制执行的权利的裁定是正确的。 五、本案的诉讼费用应当由原告或第三人立厦公司共同承担。综上所述，被告方认为原告的诉讼请求既不符合最高人民法院《执行程序的解释》和《办理执行异议的规定》第二十四条的规定，更不符合《办理执行异议的规定》第二十九条共三项的具体规定，原告不具有排除执行的权利，其主张不应得到法院的支持。 立厦公司述称，原告所述属实，案涉房屋系白山市政府征收项目，原告是依据国有土地上房屋征收与补偿条例第21条规定，以产权调换方式取得案涉房屋所有权而且已经结清产权调换房屋的差价，案涉房屋已经归原告所有，而执行异议裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条认定案涉房屋是购买取得的，其适用法律和认定事实是明显错误的，因此，应当纠正执行异议裁定的错误，确认案涉房屋归原告所有，排除其执行行为。 白山市住房和城乡建设局述称，一、该局认可产权调换协议书中约定的内容，对于回迁房屋扩大面积所涉及房款及协议问题由立厦公司与被拆迁人朱怀国自行协商确定；二、对于案涉房屋所在小区涉及的设计变更等事宜均由规划部门负责，目前原白山市规划局已合并至白山市自然资源局，与答辩人是两个独立的单位。 白山市房屋征收经办中心述称，一、该经办中心认可产权调换协议书中约定的内容，对于回迁房屋扩大面积所涉及房款及协议问题由立厦公司与被拆迁人朱怀国自行协商确定；二、对于案涉房屋所在小区涉及的设计变更等事宜均由规划部门负责，目前原白山市规划局已合并至白山市自然资源局，与答辩人是两个独立的单位。 朱怀国围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 因原告龙德敏与被告孟繁合、立厦公司、刘瑞香民间借贷纠纷一案，龙德敏向通化县人民法院申请诉讼财产保全，2018年11月15日，本院作出（2018）吉0521执保313号民事裁定：查封被执行人立厦公司所有的的位××区号05、丘号0013、幅号0013、幢号0142）一层000103、000104、000105、000106、000107、000108、000109、000110、000111号房屋和位于铁北鑫城小区3号楼等房屋。上述案件经过一、二审及再审后，龙德敏于2019年8月1日依据生效判决向本院申请执行，本案争议的房屋登记在被执行人立厦公司名下。2020年5月18日案外人朱怀国对查封被执行人立厦公司所有的位于白山市××区房屋提出异议，通化县人民法院于2020年5月22日作出（2020）吉0521执异10号执行裁定：驳回朱怀国的异议请求。朱怀国不服本异议裁定，向本院提起诉讼。2013年10月25日朱怀国与白山市房屋征收经办中心签订国有土地上房屋征收及补偿协议（产权调换协议书）约定将坐落在××区建筑面积69.66平方米作为产权调换房屋，于2014年12月31日前交付给朱怀国。2017年8月3日，朱怀国与立厦公司签订国有土地上房屋征收及补偿协议（产权调换协议书）约定将坐落在××区建筑面积160.96平方米作为产权调换房屋，约定于2017年12月31日交付给案外人朱怀国。2018年4月6日，朱怀国与立厦公司再次签订国有土地上房屋征收及补偿协议（产权调换协议书）约定将坐落在××区测绘面积161.5平方米作为产权调换房屋交付给案外人朱怀国。2019年5月13日，朱怀国与立厦公司签订《商品房买卖合同》约定朱怀国购买立厦公司第4幢000104号建筑面积161.5平方米营业房屋，并约定于合同签订之日起30日内向白山市产权登记中心申请登记备案，并于同日签订《物业管理合同》及《装修管理协议书》。立厦公司于2017年12月11日取得（白山）房预售证字第2017080号商品房预售许可证。案涉房屋未在房屋产权登记处做备案登记。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判的规定，本案审理的焦点为朱怀国是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行”，第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，本案涉及的除拆迁补偿面积69.66㎡双方无异议之外，对于扩大面积91.84㎡门市房，虽然在本院查封之前，朱怀国与白山市房屋征收经办中心、立厦公司签订了三份国有土地上房屋征收及补偿协议（产权调换协议书），但三份协议约定的产权调换房屋坐落、面积均不一致，2019年5月13日，朱怀国与立厦公司签订的《商品房买卖合同》是在本院查封之后签订的，朱怀国的主张不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。其次，2019年5月13日朱怀国交纳了专项维修资金及物业费等各项费用实际占用也在法院查封之后。最后，关于朱怀国提供的证据无法证实已全部支付或已支付大部分购房款项，朱怀国提供的2013年10月25日收据未能提供原件，朱怀国主张的数额71613元与收据款额145467元不相符，且银行转账为转给许艳个人，非立厦公司。2017年8月3日转款10万元，2019年5月6日转款18万元，银行转账为转给车晓红个人，非立厦公司，无法认定上述款项为立厦公司收取，朱怀国主张其与立厦公司之间最后签订的《商品房买卖合同》，并已支付全部价款，从而获得对抗执行的权利，缺乏依据。综上，本院（2018）吉0521执保313号民事裁定书查封本案争议房屋符合法律规定，在该执行案件中可以执行案涉房屋，因龙德敏认可回迁安置面积69.66平方米，执行中应保留该部分价款，对朱怀国要求停止执行案涉房屋，解除查封的请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案执行标的是涉案房屋，该房产目前登记于立厦公司名下，立厦公司在已取得商品房预售许可证后，其应当及时到相关产权管理部门办理备案登记，但其未办理备案登记，在未经登记的情况下并不发生物权变动的效力。因此，朱怀国请求判决确认涉案房屋归其所有无法律依据，本院无法支持。综上所述，朱怀国主张其向立厦公司购买涉案房屋并取得对抗执行的权利，证据不足，理由不充分，本院无法支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款规定，判决如下： 驳回朱怀国的诉讼请求。 案件受理费15600元，由朱怀国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。 审 判 长  赵 喆 人民陪审员  崔雪峰 人民陪审员  朱广财 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  郝艳冰