山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0113民初2287号 原告：李昌德，男，1968年7月22日出生，汉族，居民，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：孟丽国，济南长清贵和法律服务所法律工作者。 被告：山东逸和置业有限公司，住所地济南市长清区清河街中段路南。 法定代表人：梅贤信，该执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱勃，男，该公司员工。 原告李昌德与被告山东逸和置业有限公司（下称山东逸和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李昌德及其委托诉讼代理人孟丽国，被告山东逸和公司的委托诉讼代理人朱勃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李昌德向本院提出诉讼请求：1.依法判令山东逸和公司以李昌德已付总房款1425221元为基数，按年利率7.03%，自2014年1月1日起至实际交房之日止，向李昌德支付逾期交房违约金，暂计642905.32元；2.依法判令山东逸和公司以李昌德已付总房款1425221元为基数，自2019年4月30日起至实际开工之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，向李昌德支付利息；3.本案诉讼费用及其它费用由山东逸和公司承担。事实与理由：2010年7月22日，李昌德与山东逸和公司签订商品房买卖合同一份。合同约定，李昌德向山东逸和公司购买坐落于济南市长清区清河街逸和财富广场1-1126号商铺，建筑面积为82.22平方米，合同的总价款为1425221元。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用”；第九条对出卖人逾期交房的违约责任作了明确约定，即逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人向买受人支付违约金。合同签订后，李昌德按照合同约定支付了全部房款。合同约定的交房期限到期后，山东逸和公司因各种原因迟迟未能交房。其间，李昌德、山东逸和公司双方就2013年12月前的违约金支付达成协议，山东逸和公司同意以逸和财富广场商铺所有权抵顶所欠违约金。2013年12月25日，山东逸和公司承诺交房日期为2014年6月30日，并同意自2014年1月1日起至交房完工之日止，按照年利率7.03%向逸和财富广场业主支付逾期交房违约金。2019年1月11日，山东逸和公司根据逸和财富广场业主提交的关于逾期交房的相关异议，再次承诺涉案物业“开工日不迟于2019年4月30日，并在8个月内交房。若逾期未能开工，我公司在赔付违约金的同时，另行支付购房本金的贷款利息作为补偿，开工即止付息”。截至李昌德起诉之日，山东逸和公司未向李昌德交付合同约定的标的物业，也未支付违约金。李昌德认为，山东逸和公司因逾期交房给李昌德造成的损失是巨大的，其行为不仅严重侵害了李昌德的合法权益，更违反了诚实信用原则，应当承担法律责任，弥补李昌德的损失。为此，李昌德诉至贵院，望贵院依法支持李昌德诉求。 山东逸和公司辩称，1.答辩人之所以未按约定向李昌德交付房屋是因李刚涉及犯罪，强占答辩人所属土地和建筑物，致使答辩人的工程未能按约定交付，请求法院依照法律规定，追加李刚为本案的第三人参加诉讼。李刚的相关犯罪行为见长清区人民法院2019鲁0113刑初55号刑事判决书。2.李昌德擅自于2014年11月18日与李刚签订《房屋完善合同》，占用涉案房屋，违规进行改造并对外出租，收取租金收益。答辩人认为李昌德就上述违法行为对答辩人进行赔偿，其违法所收资金应在答辩人依法向李昌德支付的违约金中予以扣除。3.李昌德诉讼请求的第一项没有事实和法律依据。按照逸和财富广场出售商铺违约金及交房日期的补充规定的内容，可以看出支付7.03%的违约金截止至2014年6月30日。其他条款应以山东逸和置业有限公司签订的购房合同为准。4.李昌德诉求的第二项没有事实及法律依据，按照合同法解释的相关规定，违约金及赔偿金不能同时主张。5.山东逸和公司已于2019年向李昌德支付违约金10332.86元。 本院经审理认定的事实如下：2010年7月22日，李昌德（买受人）与山东逸和公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同编号为：逸和财富广场1-1126号。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于济南市长清区地块的商业用房一套，总房价1425221元。…出卖人应当在2011年9月30日前，…将符合合同约定的商品房交付买受人使用。…逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金。李昌德于2010年9月19日已交清全部购房款，山东逸和公司至今未向李昌德交付所购买的房屋。李昌德因此诉来本院，请求山东逸和公司按合同约和承诺给付逾期交房违约金等。 2013年12月31日前的违约金，山东逸和公司已同李昌德协商解决；2019年6月和7月，山东逸和公司向李昌德支付两个月的逾期交房违约金共计10332.86元。诉讼过程中，李昌德向本院提交了2013年12月25日，山东逸和公司向购房人出具的《逸和财富广场出售商铺违约金及交房日期的补充约定》一份，其内容为：“经山东逸和公司与逸和财富广场出售商铺业主协商，并达成如下约定：从2014年1月1日起至交房完工之日止，山东逸和公司违约金按年利率7.03%支付（不低于银行同期贷款利率）；山东逸和公司交房日期定为2014年6月30日。其他条款以山东逸和公司所签订的财富广场商铺购房合同为准。山东逸和公司二○一三年十二月二五日”；李昌德还提交了山东逸和公司，于2019年1月11日致逸和财富广场业主的函件一份，其内容为：“尊敬的逸和财富广场业主：我公司收到贵方2018年11月27日递交的关于我司逾期交房的相关异议，现回复如下：1、因逸和财富广场部分商铺被强占多年，市区政法等相关部门正在立案处理之中，待我司被侵权案处理后才能进入现场施工。2、我公司将在被侵权案结束后进入施工(开工日不迟于2019年4月30日)，并在8个月内交房。若逾期未能开工，我公司在赔付违约金的同时，另行支付购房本金的贷款利息作为补偿(计息日从2019年4月30日开始，如到时没有开工，先支付一个月的贷款利息，开工即止付息)。我公司对多年来因种种原因逾期交房表示谦意!对大家的谅解表示感谢!山东逸和公司2019年1月11日”。 本院认为，李昌德与山东逸和公司于2010年7月22日签订的《济南市商品房买卖合同》，有合同当事人的印章、签字捺印为凭，意思表示真实，合法有效，本院予以确认。根据合同法的相关规定，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，李昌德作为涉案房产的买受人，向山东逸和公司支付了全部购房款，山东逸和公司作为涉案房产的出卖人，应当在合同约定的期限内向李昌德交付涉案房产。山东逸和公司未按合同约定交付涉案房产，客观上给李昌德造成了一定程度的经济损失，亦符合双方在合同中所约定的违约金产生条件。李昌德依据合同约定请求判令山东逸和公司支付违约金，合理合法，本院予以支持。2019年6、7月，山东逸和公司已向李昌德支付的逾期交房违约金，应予以扣减。 关于山东逸和公司在答辩中要求案外人李刚作为第三人参加诉讼的问题。李刚破坏施工现场阻挠施工，直接侵害的是山东逸和公司的利益，其造成的损失应有山东逸和公司依据法律规定去追偿。李刚不是本案合同的当事人，追加李刚参加本案诉讼，不符合法律规定，山东逸和公司的要求，本院不予支持。 关于山东逸和公司在答辩中提到的李昌德与案外人李刚签订《房屋完善合同》，占用涉案房屋，违规进行改造并对外出租，收取租金收益的问题。占用涉案房屋的主体是李昌德与案外人李刚，其性质是侵权纠纷，虽与本案有关联性，但与本案不是同一法律关系，山东逸和公司可凭证据另案主张自己的权利。 关于《逸和财富广场出售商铺违约金及交房日期的补充约定》中约定的违约金7.03%的使用问题。该补充约定是对双方签订的商品房买卖合同逾期交房违约金的阶段性变更，变更的前提是基于《逸和财富广场出售商铺违约金及交房日期的补充约定》2014年6月30日预计能交房的承诺，不是单独对购房合同约定逾期交房违约金的变更。因此，李昌德要求山东逸和公司自2014年1月1日起之实际交房之日止，按年利率7.03%给付违约金的请求，本院不予支持。但，2014年1月1日至2014年6月30日的逾期交房违约金，山东逸和公司应按变更的约定年利率7.03%计算给付李昌德，该期间之外的逾期交房违约金的计算比率仍按双方签订的原合同执行。 关于2019年1月11日山东逸和公司致逸和财富广场业主的函件中承诺的给付逾期交房违约金和贷款利息的承诺问题。山东逸和公司虽然承诺既给付违约金，又给付贷款利息，但该承诺于法有悖。李昌德要求山东逸和公司按有悖于法律规定的承诺给付贷款利息，本院不予支持，但，山东逸和公司的该承诺，应视为该承诺期间对支付买受人逾期违约金的阶段性变更。因此，该阶段逾期交房违约金，应按照中国人民银行发布的人民币同期同类贷款基准利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、山东逸和置业有限公司继续履行与李昌德签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号为：逸和财富广场1-1126号）约定的交房义务； 二、由山东逸和置业有限公司于本判决生效之日，以购房款1425221元为基数，向李昌德支付逾期交房违约金，自2014年1月1日起至2014年6月30日止，按山东逸和置业有限公司承诺的年利率7.03%计算； 三、由山东逸和置业有限公司于本判决生效之日，以购房款1425221元为基数，向李昌德支付逾期交房违约金，分别自2014年7月1日起至2019年1月11日、2019年5月1日起至本判决生效之日止，按双方合同约定的日利率万分之一（即0.01%）计算； 四、由山东逸和置业有限公司于本判决生效之日，以购房款1425221元为基数，向李昌德支付逾期交房违约金，自2019年1月12日起至2019年4月30日止，按照中国人民银行发布的人民币同期同类贷款基准利率计算； 五、在执行一、二、三、四项判决时，扣减山东逸和置业有限公司2019年6、7月份，已向李昌德支付的逾期交房违约金10332.86元； 六、驳回李昌德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10230元，减半收取计5115元，由李昌德负担1617元，由山东逸和置业有限公司负担3434元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 冯 毅 二〇二〇年八月四日 书记员 王雨欣