广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初1093号原告：广州花城玻璃实业公司，住所地广州市经济技术开发区永和经济区新业路。法定代表人：梁国基，经理。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭志毅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州日铧实业有限公司，住所地广州市增城区新塘镇新塘大道西。法定代表人：严海兵。原告广州花城玻璃实业公司（以下简称花城公司）诉被告广州日铧实业有限公司（以下简称日铧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告花城公司的委托诉讼代理人李琦到庭参加诉讼，被告日铧公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。花城公司向本院提出诉讼请求：1.判令从本案起诉状送达日铧公司之日起即2020年2月18日解除花城公司与日铧公司之间关于广州市黄埔区新业路XX号自编XX栋（即不动产权证所示8栋）房屋的《广州市房屋租赁合同》《补充租赁合同》；2.判令日铧公司立即腾空迁出广州市黄埔区新业路XX号自编XX栋一整栋（即不动产权证所示8栋）房屋，并将前述房屋完好交还给花城公司；3.判令日铧公司向花城公司支付自2019年10月1日起至实际交还房屋之日止的租金、场地占用费（自2019年10月1日起至合同解除之日止按合同租金标准计付租金，自合同解除之日起至实际交还房屋之日止按合同租金标准的2倍标准计付场地占用费）；4.判令日铧公司向花城公司支付逾期支付租金、场地占用费的违约金（违约金每日按租金、场地占用费的1%计收，从逾期之日即每月11日起计算至实际付清之日）；5.判令日铧公司向花城公司支付从2019年10月1日起至2020年1月31日止的电费62598.95元、水费485.36元以及逾期支付水电费的违约金（违约金每日按拖欠水电费金额的1%计收，从每月水电费计费的次月1日起计算至实际付清之日）；6.判令日铧公司交付的租赁保证金208372元由花城公司没收，归花城公司所有；7.判令日铧公司向花城公司补交租金差价208372元；8.判令日铧公司向花城公司支付花城公司因本案支出的律师费60000元；9.本案全部诉讼费用由日铧公司承担。事实与理由：2018年6月25日，花城公司与日铧公司签订《广州市房屋租赁合同》《补充租赁合同》。合同约定，花城公司将位于广州市黄埔区新业路XX号自编XX栋（即不动产权证所示8栋）房屋出租给日铧公司做工业厂房用途使用，租赁面积约为4234.3平方米，租赁期限从2018年7月1日至2023年6月30日止。租金按月结算，每月10日前缴付当月租金。其中，2018年7月1日至2018年9月30日期间租金标准为104186元每月，2018年10月1日至2019年6月30日期间租金标准为104186元每月，2019年7月1日至2020年6月30日期间租金标准为107312元每月，2020年7月1日至2021年6月30日期间租金标准为110531元每月，2021年7月1日至2022年6月30日期间租金标准为113847元每月，2022年7月1日至2023年6月30日期间租金标准为117262元每月。合同签订后，花城公司依约将租赁物业交付给日铧公司使用。但日铧公司却未能依约履行合同义务，合同期内多次迟延支付房屋租金以及水电费。虽然经花城公司多次催告，但是日铧公司仍拖欠花城公司2019年10月1日至今的租金以及水电费。日铧公司长期拖欠租金以及水电费的行为，已经严重损害了花城公司的合法权益。根据双方《补充租赁合同》第十条第4点的约定，花城公司有权解除合同，收回租赁房屋，没收日铧公司的租赁保证金,追讨逾期违约金。根据双方《补充租赁合同》第九条第（四）项第2点的约定，日铧公司需承担花城公司由此产生的律师费等一切费用。综上，花城公司为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，判如所请。被告日铧公司未答辩。经审理查明：2018年4月4日，花城公司取得（2018）广州市不动产权第06201727号不动产权证书，载明广州开发区新业路48号房屋的所有权人系花城公司，房屋建筑面积为65339.85平方米，城市规划房屋用途为：（1）栋动力车间（一）、（2）栋动力车间（二）、（3）栋灯泡车间、（4）栋日光灯车间、（5）玻璃车间、（6）栋厂房（自编号1-食品配料车间）、（7）栋厂房（自编号2-食品配料车间2）、（8）栋厂房（自编号3-科研中心）。2018年6月25日，花城公司（甲方）与日铧公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将黄埔区新业路XX号XX栋房号的房地产（以下简称涉案房屋）出租给乙方作厂房用途使用，建筑面积4234.3平方米，租赁期限自2018年7月1日至2023年6月30日，其中2018年7月1日至2019年6月30日月租金为104186元，2019年7月1日至2020年6月30日月租金为107312元，2020年7月1日至2021年6月30日月租金为110531元，2021年7月1日至2022年6月30日月租金为113847元，2022年7月1日至2023年6月30日月租金为117262元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金、支票或汇款付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳208372元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；乙方逾期交付租金的，每逾期一日须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。2018年6月25日，花城公司（甲方）与日铧公司（乙方）签订《补充租赁合同》（以下简称补充合同），补充合同与已签订的租赁合同是不可分割的整体，双方应共同遵守；双方签订的租赁合同如与本补充合同不一致的地方，均以本补充合同内容为准；本补充合同与租赁合同具有同等法律效力。补充合同约定的涉案房屋的租赁面积、租赁期限、租金标准、承租履约保证金即保证金与租赁合同约定的一致。第三条第3款第1点约定，水费、电费（周转金）根据当月当地供水供电部门的实际价格加实耗计收；线路损耗的部分，按当期实际使用比例分摊；水电费由租赁物业管理公司代收代缴，具体缴交方式按照租赁物业管理合同履行；如因乙方未及时缴交水电费而被停水、停电及所造成的任何损失，由乙方负责。第四条第1款约定，3.如乙方租赁期满前解约退租，须向甲方补交优惠租金与全额租金的差价208372元，且甲方将不退还乙方已交的承租履约保证金；4.承租履约保证金，于租赁合同期满、合同解除等合同终止的情况，在乙方按约定缴清所有租金、管理费和其他费用，清理并返还场地，以及没有出现严重违反合同约定（包括提前解约退租等）情况下，经乙方申请，甲方确认无误后，三十个工作日内由甲方无息退还给乙方；如乙方未按照约定履行上述义务，甲方将不退回乙方已交的承租履约保证金。（如果乙方损坏租赁物业或有关设施，以及未按约定恢复原有结构等情形时，甲方可按照损坏或未恢复情况，在该承租履约保证金中作出抵扣，或不予退还）。第八条约定，3.乙方不得将租赁物业转租、分租。否则，视为乙方根本违约，需承担违约责任；乙方同意甲方有权单方解除合同，乙方收到甲方发出的解除合同通知时，双方签订的租赁合同以及本补充合同即终止，甲方有权即时收回租赁物业，乙方应当清理并返还场地给甲方；乙方同意其所交的承租履约保证金甲方不予退还；4.特殊情况乙方经甲方书面同意转租、分租的，乙方不得以任何方式、名义提前收取转租户、分租户除当月以外的租金；不得以任何方式、名义将本租赁合同或物业进行金融投资活动（包括但不限于用作抵押、融资、发行基金、理财产品、信托等行为）；乙方转租的期限，不得超过本补充合同的期限，否则乙方转租合同超过期限的部分属于无效；否则，由此产生的任何法律责任均由乙方承担，甲方不承担任何法律责任；且一旦甲方发现乙方有上述行为，甲方有权随时解除合同，乙方应立即交还场地并承担违约责任。第九条第4款第2点约定，租赁期届满或租赁合约提前解除时，乙方应于租赁期届满或提前解除合同之日（按本补充合同约定的提前解除合同条款）迁离租赁物业，并将租赁物业返还甲方；乙方逾期不迁离或不返还租赁物业的，应按当时月租金的双倍标准交付场地占用费；同时甲方有权要求收回租赁物业，如乙方仍有物品或设施未搬离租赁物业，则视为乙方放弃其所有权，任由甲方处理并由乙方偿付处理费用；甲方若因主张前述权利(包括追讨拖欠租金、管理费、收回场地等)而向人民法院起诉和申请执行所产生的一切费用（包括违约金、诉讼费、律师费等）均由乙方承担。第十条约定，1.甲乙任何一方未能履行本补充合同条款或者违反有关法律、法规、经催告后在合理期限内仍未履行或纠正的，所造成的违约责任、损失及后果由责任方全部承担；4.乙方须按时缴付租金及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权利：（1）乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权向乙方发出书面催收通知，并从欠款之日起每日按拖欠金额1%计收违约金，如乙方在甲方发出书面通知后十五天内仍不缴付租金的，即表明乙方自动解除承租关系，甲方有权即时收回租赁物业，没收承租履约保证金，乙方收到甲方发出的解除合同通知时，双方签订的租赁合同以及本补充合同即终止，乙方应当清理并返还场地给甲方；（2）如乙方在收到甲方发出的解除合同通知后7天内不清理并返还场地给甲方，乙方同意将无条件地把存放在本租赁物业内的所有余留物品交由甲方采取变卖或其他方式进行处置，所变卖的款项优先偿还租金、管理费、电费及其他有关费用，如有剩余款项则退还给乙方；（3）如乙方因拖欠租金、管理费、电费、其他相关费用或严重违约而导致本合同解除的，甲方除没收其租履约保证金外，仍有权向乙方追讨拖欠的所有费用及其逾期违约金(每日按拖欠金额1%计算，至付清时为止)。补充合同还约定了双方的主要职责、甲方权利和义务、商业秘密等等内容。上述租赁合同、补充合同签订后，花城公司向日铧公司交付了涉案房屋，日铧公司依约缴纳了保证金208372元及至2019年9月30日的租金、水电费；至庭审日，日铧公司仍在占有使用涉案房屋。花城公司为本案纠纷支出律师费60000元，并垫付了涉案房屋的水电费。另查，本案的诉讼材料于2020年2月18日送达日铧公司。上述事实，有租赁合同、补充合同、房产证、水电读数明细表、民事委托代理合同、发票、业务回单及当事人陈述等予以证实。本院认为，日铧公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，放弃应诉权利。本案是房屋租赁合同纠纷。涉案房屋属于花城公司所有，并依法取得了不动产权证。花城公司与日铧公司签订的租赁合同、补充合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于租赁合同、补充合同的解除及涉案房屋的返还。日铧公司自2019年10月开始拒不向花城公司支付租金，系违约，但花城公司未按照补充租赁合同的约定向日铧公司发出解除租赁关系通知书；花城公司在本案中主张解除租赁合同和补充租赁合同，本案的起诉状副本和诉讼材料在2020年2月18日送达日铧公司，视为花城公司向日铧公司送达解除租赁关系的通知，故花城公司请求确认上述租赁合同和补充租赁合同在2020年2月18日解除于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。花城公司与日华公司的租赁关系解除后，日铧公司应将涉案房屋返还花城公司，花城公司请求日铧腾空并返还涉案房屋，本院依法予以支持。关于租金、场地占用费。1.租赁关系解除前的欠付租金，根据租赁合同的约定，2019年10月1日至2020年2月的租金标准为107312元/月，故日铧公司欠付2019年10月1日至2020年2月18日的租金为495855.45元（107312元/月×4月+107312元/月÷29日×18日）。2.由于日铧公司在双方租赁关系解除后未向花城公司返还涉案房屋，仍然占有使用涉案房屋，故依法应向花城公司支付从2020年2月19日起的场地占用费，场地占用费参照合同约定的月租金标准计算，即2020年2月19日至2月29日为40704.55元（107312元/月÷29日×11日），2020年3月1日至2020年6月30日为107312元/月，2020年7月1日至2021年6月30日为110531元/月，2021年7月1日至2022年6月30日为113847元/月，2022年7月1日至2023年6月30日为117262元/月；鉴于双方当事人在补充租赁合同中约定了按照递增方式计算的月租金标准，且花城公司在本案中同时主张没收租赁保证金和违约金，其解除合同的损失可以通过上述方式弥补，而花城公司主张日铧公司按照月租金标准2倍支付场地占用费，违反了公平原则，本院依法不予支持。关于违约金。日铧公司的违约行为导致涉案租赁关系解除，日铧公司依法应承担违约责任。由于花城公司未提交证据证明其实际损失，且双方约定的违约金标准畸高，不符合公平、诚信原则，本院依法酌情予以调整，违约金均以每月拖欠的租金额为本金从拖欠月的11日起按每日万分之五标准计算至日铧公司付清租金之日，其中2019年10月至2020年1月每月的租金均为107312元，2019年2月1日至2月18日的租金为66607.45元（107312元/月÷29日×18日）。鉴于双方当事人之间的租赁关系已经解除，花城公司主张场地占用费的违约金于法无据，本院依法不予支持。关于租赁保证金。在双方的租赁合同签订后，日铧公司向花城公司交纳了租赁保证金208372元，该保证金尚未退还。日铧公司拖欠涉案房屋的租金不支付，且在本案的诉状等诉讼资料送达后，仍未按照补充租赁合同约定的期限向花城公司支付的拖欠的租金，花城公司主张没收其交纳的租赁保证金208372元有合同依据，本院依法予以支持。上述违约金与租赁保证金的总和依法以不超过租金总额495855.45元为限。关于水电费及其违约金。日铧公司未举证证实其已付清2019年10月1日至2020年1月31日期间的电费62598.95元及水费485.36元，故花城公司要求日铧公司支付该水电费于法有据，本院予以支持。花城公司与日铧公司在租赁合同和补充租赁合同中并无约定水电费的违约金，故花城公司要求日铧公司支付水电费的违约金无据，本院不予支持。关于律师费。根据补充租赁合同第九条第4款第二项的约定，花城公司追讨拖欠的租金、管理费、收回场地等向法院起诉和申请执行所产生的一切费用（包括违约金、诉讼费、律师费等）均由日铧公司承担，由于日铧公司拖欠租金导致本案诉讼发生，故花城公司要求日铧公司支付花城公司因本案诉讼所实际支出的律师费60000元的诉讼请求符合补充合同的约定，本院予以支持。关于租金差价。花城公司主张的租赁差价实际为日铧公司装修期间的租金优惠差额；根据补充合同第四条第1款第三项的约定，日铧公司支付上述租金差价的条件是“乙方租赁期满前解约退租”，本案中，虽然日铧公司违约导致租赁关系解除，但主张解除涉案租赁关系的一方为花城公司，日铧公司并未主动提出解除双方的租赁关系，故花城公司主张上述租金差价，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广州花城玻璃实业公司与被告广州日铧实业有限公司于2018年6月25日签订的《广州市房屋租赁合同》《补充租赁合同》于2020年2月18日解除。二、被告广州日铧实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空广州市黄埔区新业路XX号自编XX栋房屋并返还原告广州花城玻璃实业公司。三、被告广州日铧实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州花城玻璃实业公司支付2019年10月1日至2020年2月18日的租金495855.45元并支付从拖欠月的11日起至实际付清之日止按每月所欠租金额每日0.5‰计算的违约金（其中，2019年10月至2020年1月每月计算违约金的本金为107312元，2019年2月1日至2月18日计算违约金的本金为66607.45元）。四、被告广州日铧实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州花城玻璃实业公司支付从2020年2月19日起至实际返还上述房屋之日止的场地占用费，其中2020年2月19日至2月29日的场地占用费为40704.55元，2020年3月1日至同年6月30日为107312元/月，2020年7月1日至2021年6月30日为110531元/月，2021年7月1日至2022年6月30日为113847元/月，2022年7月1日至2023年6月30日为117262元/月。五、被告广州日铧实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州花城玻璃实业公司支付2019年10月1日至2020年1月30日期间的电费62598.95元、水费485.36元。六、被告广州日铧实业有限公司交付的租赁保证金208372元归原告广州花城玻璃实业公司所有。七、被告广州日铧实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州花城玻璃实业公司支付本案律师代理费60000元。八、上述第三项的违约金和第六项租赁保证金之和以不超过第三项的租金总额495855.45为限。九、驳回原告广州花城玻璃实业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23816元，原告广州花城玻璃实业公司负担7736元，由被告广州日铧实业有限公司负担16080元。财产保全费5000元，原告广州花城玻璃实业公司负担1624元，由被告广州日铧实业有限公司负担3376元。上述案件受理费、财产保全费已由原告广州花城玻璃实业公司预缴，其同意由被告广州日铧实业有限公司在履行本判决时直接向其支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  王观华人民陪审员  覃志强二〇二〇年八月十二日书 记 员  林碧婷王春苗