河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10092号上诉人（原审原告）：郑州建业天明置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙子湖东四环西、商都路北郑州国家干线公路物流港综合服务楼A塔楼五楼505B室。法定代表人：焦笑言，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓芳，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡应兵，男，汉族，1976年1月28日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：冯文辉，河南权辞律师事务所律师。委托诉讼代理人：单乾鹏，河南权辞律师事务所实习律师。上诉人郑州建业天明置业有限公司（以下简称建业天明公司）因与上诉人胡应兵房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初5558号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法公开开庭进行了审理，建业天明公司委托诉讼代理人李晓芳，胡应兵委托诉讼代理人冯文辉、单乾鹏到庭参加诉讼。胡应兵递交了上诉状，逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，按照其自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。建业天明公司上诉请求：1.依法维持一审判决的第一项；2.依法撤销一审判决的第二项，依法改判支持一审诉讼请求第一项、第二项以及第三项支付违约金；3.本案的一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人主张解除合同的依据为双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第6款第（2）项，且本案的事实也符合该条款约定的解除条件，一审法院错误的以不符合附件四第三条第6款第（3）项约定内容为由驳回上诉人解除合同、办理信息备案及预告登记注销手续的诉请，明显错误。本案中，被上诉人未按约定按时偿还借款，致使上诉人承担保证责任，经上诉人催告，被上诉人仍未在合同约定期限内偿还上诉人，其行为已构成违约，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第6款第（2）项约定的解除条件已成就。上诉人的诉讼请求符合法律规定和双方的合同约定，应当予以支持。二、不动产物权以登记为准，而案涉房屋产权人为上诉人，故案涉房屋归上诉人所有，因此一审法院判决驳回上诉人确认房屋归上诉人所有的诉讼请求明显错误。在一审中上诉人提交了《不动产登记资料查询结果证明》明确载明权利人为上诉人。三、被上诉人应当按照《商品房买卖合同》第七条的约定按累计应付款（即总房款）的0.2%向上诉人支付违约金，一审法院驳回上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请明显不当。综上所述，一审法院判决驳回上诉人解除合同、确认房屋归上诉人所有、办理信息备案即预告登记注销手续、支付违约金的诉请明显错误，故上诉人依法提起上诉，请求贵院查明案件事实，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。胡应兵辩称：一、被上诉人认可一审法院关于不解除双方合同的认定和法律依据。具体理由如下：1.上诉人与被上诉人之间签订的合同为格式条款，并且该格式条款所约定的义务明显对被上诉人胡应兵不公平。2.上诉人与被上诉人的合同的主要权利义务已经履行完毕，上诉人现在所承担的仅仅是担保责任。在双方签订的商品房买卖合同已经完全履行的情况下，上诉人就应当给被上诉人办理相关的产权变更手续，只是由于涉案房屋仍处于第三人的保全状态，所以无法变更名字，但是并不能证明涉案房屋的产权人为上诉人。3.被上诉人与按揭银行之间的个人房产抵押贷款合同并未终止，上诉人也没有代替被上诉人胡应兵向贷款银行偿还所有担保的贷款本息。因此本案并未达到上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同附件四，合同补充协议第六条第三款约定的解除合同的条件。涉案房屋购买的时候价值是700多万，现在价值更高。现在上诉人所代替承担保证责任的款项是70多万，按照比例的原则，上诉人所承担的是涉案房屋10%左右的责任。因此如果以此来解除双方的房屋买卖合同显失公平。二、上诉人要求的按照合同约定总房款的0.2%支付违约金的请求不应得到支持。因为双方的商品房买卖合同并未解除，因此不符合支付上述违约金的条件，因此应当驳回上诉人的上诉请求。综上，应当驳回上诉人的上诉请求。建业天明公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告双方于2016年6月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：A16002486937），并确认上述房屋所有权归原告所有。2.依法判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：A16002486937）信息备案注销手续，以及预告登记注销手续；3.依法判令被告偿还原告因承担连带保证责任支付的款项人民币762071.77元（暂计算至2020年2月28日，具体以被告实际偿还日为准），补偿金16806.12元（补偿金按日万分之0.5的标准暂计算至2020年4月27日，具体以被告实际偿还日为准），及违约金77887.79元（违约金按原告代被告向银行偿还的欠款本息的10%计算，暂计算至2020年2月26日），合计856765.68元（暂计算至2020年2月26日，具体以被告实际偿还日为准），上述款项从被告已向原告支付的房款中予以扣除。4.本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2016年6月8日，原告建业天明公司作为出卖人与买受人被告胡应兵签订合同编号为D16002486937号《商品房买卖合同》及合同附件四份，主要约定：“买受人购买的商品房位于郑东新区××路北、××西××单元××3504，建筑面积共284.9平方米，总金额7267468元整。付款方式及期限：约定金额1457468元，付款方式：现金，约定时间：2016年6月8日；约定金额5810000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2016年7月8日。买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支违约金。交付期限：出卖人应当在2016年11月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按合同十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实的商品房交付买受人使用。附件四第三条第6项如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的第（3）项约定：如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款，赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除合同。买受人应按照出卖人代其向银行偿还的欠款本息的10%向出卖人承担违约责任。”《商品房买卖合同》签订前，被告胡应兵于2016年4月9日、2016年4月11日曾向原告交付购房定金50000元、150000元，于2016年6月1日向原告交付购房款467468元、维修基金18519元、合同签订当日2016年6月8日，被告向原告交付购房款790000元。上述被告胡应兵已按合同约定及时向原告支付了首付购房款1457468元。二、2016年6月29日，被告胡应兵作为借款人、原告建业天明公司作为担保人与交通银行股份有限公司河南省分行签订《个人房产抵押贷款合同》一份，主要约定：“借款人所购房屋坐落郑东新区康宁路北、××西建业天筑7幢1单元35层3504号，购房总价7267468元整。贷款金额5810000元整，贷款期限348月（2016年6月29日-2045年6月29日），基准利率：五年以上（期限）人民银行贷款基准利率。借款人选择的还款法为：等额本息还款法。担保人为本合同项下的贷款提供阶段性连带责任保证等。”抵押贷款合同签订当日，原告建业天明公司收到了被告胡应兵向交通银行所借的贷款5810000元。原告建业天明公司亦按约定将房屋交付被告，并与被告胡应兵办理了商品房信息备案及预告登记。三、被告胡应兵使用贷款后，因未按时足额向交通银行偿还贷款，导致原告建业天明公司在交通银行开设的保证金账户内款项被扣划。原告提交的交通银行11份贷款还款单及交通银行河南省分行出具的扣划保证金说明显示：“胡应兵自贷款发放后多次逾期，根据我行同郑州建业天明置业有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》相关约定条款要求，自2017年9月29日至2020年2月26日，交通银行已从郑州建业天明置业有限公司的保证金账户扣款11次，分别是：2017年9月29日扣款31101.79元，2017年10月31日扣款8574.69元,2018年2月28日扣款62911.77元，2018年3月30日扣款31369.41元，2018年5月31日扣款58695.56元，2018年6月29日扣款31360.86元，2018年7月31日扣款31375.83元，2018年11月30日扣款94952.48元，2019年3月27日扣款126534.80元，2019年7月31日扣款126669.76元，2020年2月26日扣款158524.82元，共计762071.77元。”原告建业天明公司履行上述保证责任后，2020年4月13日向被告胡应兵发出催款通知函，但被告胡应兵就原告已代偿的贷款拖欠至今未偿还原告。一审法院认为：原告建业天明公司与被告胡应兵签订的《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格履行各自合同义务。上述合同签订后，被告胡应兵已按约定及时向被告付清了全部购房款，原告亦按约定及时交付了房屋。被告胡应兵使用贷款后，因未及时足额还款，导致被告向交通银行承担了部分保证责任，原告请求解除合同并不符合《商品房买卖合同》附件四第三条第6项第（3）项约定内容，《商品房买卖合同》解除条件并未成就，原告请求解除合同、确认房屋归其所有、办理信息备案及预告登记注销手续、支付违约金，均无合同依据，该院依法不予支持。原告替被告向交通银行已代偿贷款及补偿金，被告胡应兵应及时偿还原告。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告胡应兵应当于本判决书生效后10日内偿还原告郑州建业天明置业有限公司代偿贷款762071.77元及补偿金（分别以11笔代偿具体金额为基数，自每笔代偿款产生日起，按日万分之五计算至实际还清欠款日止，具体金额及日期详见本判决书第6、7页处）。二、驳回原告郑州建业天明置业有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取6183元，原告郑州建业天明置业有限公司负担83元，被告胡应兵负担6100元；财产保全费4804元，由被告胡应兵负担。本院二审期间，当事人双方均未提交证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院。本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，胡应兵因购买案涉房屋分别与建业天明公司、案外人交通银行签订的《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》均合法有效。胡应兵因个人原因未依约按时足额偿还贷款本息，导致建业天明公司履行部分保证责任代胡应兵偿还银行贷款762071.77元，且在建业天明公司依约向胡应兵发出催款通知函后，胡应兵未在指定的期限偿还建业天明公司已付的代偿款项，已构成违约，应承担相应的违约责任。但建业天明公司代偿金额762071.77元约占案涉房屋购房总金额的10%，案涉《个人房产抵押贷款合同》正在履行，且目前案涉房屋价值更高，如解除双方之间的《商品房买卖合同》有失公平。故建业天明公司请求解除与胡应兵之间《商品房买卖合同》的上诉理由不能成立，本院不予支持。预告登记不发生物权的变动，人民法院无需进行确认。建业天明公司请求注销合同备案、预告登记、违约金均系解除案涉《商品房买卖合同》为前提，故一审判决不予支持并无不当。综上所述，建业天明公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12366元，由上诉人郑州建业天明置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年八月十九日书记员  刘佳辉