河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初938号原告（执行案外人）：唐志华，女，汉族，1957年6月21日出生，住址南阳市卧龙区。委托代理人：闫振伟，河南船旗律师事务所律师，特别授权。委托代理人：吴亚娟，女，汉族，1983年10月24日出生，住南阳市卧龙区。与唐志华系母女关系。特别授权。被告（申请执行人）：南阳新亚投资担保有限公司。住所地：南阳市卧龙区北京大道泰康小区6号楼2楼201室。统一社会信用代码：91411300692175943Y。法定代表人：徐献奇，任公司董事长职务。委托代理人：王世豹，男，汉族，1965年3月20日生，住南阳市卧龙区。系公司业务经理。特别授权。委托代理人：翟银成，男，汉族，1964年7月24日出生，住南阳市宛城区。系公司业务经理。特别授权。第三人（被执行人）：南阳市泰康房地产开发有限公司。住所地：南阳市北京路中段泰康小区。机构代码号：67165220/2。工商注册号：41130010004641。法定代表人：蔡美荣，任公司总经理职务。委托代理人：勇亚伟，男，汉族，1972年3月29日生，住南阳市宛城区。系公司员工。特别授权。原告唐志华与被告南阳新亚投资担保有限公司（以下简称新亚公司）、第三人南阳市泰康房地产开发有限公司（以下简称泰康公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告唐志华及其委托代理人闫振伟、吴亚娟，被告新亚公司的委托代理人王世豹、翟银成，第三人泰康公司的委托代理人勇亚伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告唐志华诉称，2012年9月份，原告与第三人协商，意向购买第三人的门面房一间，协商后，即于2012年9月22日将房款交付给第三人。第三人出具了收款收据。随后于10月1日，原告与第三人签订“购房协议”，购买第三人开发的位于南阳市××大道中段阳光大厦门面房共三层中的门面房，具体位置是壹层自北向南第十五间，房号115，套内建筑面积21.7平方米（准确面积以南阳市房管局测绘面积为准，据实结算）。该房屋单价为每平方米（人民币）13,364.06元，总金额（人民币大写）贰拾玖万元整（￥290,000元）。交款方式为一次性付清全部房款。约定第三人应于2012年12月31日前将该房屋交付给原告使用。协议第三条第5款约定：本楼盘商铺定位于商户自主经营，招商招租均有商户自行负责，与开发商无关。协议签订后，第三人按照协议把房屋交付给原告。原告随即将房屋对外出租收益，至今，该房屋仍在出租使用中。二、房产不能办理房产证的原因。原告购买时，第三人提供的证件显示是五证齐全。把购房款全部交纳完毕并收到房屋后，因为不能按照协议约定及时拿到房产证，就多次向第三人的售房人员进行催问和交涉，第三人方一拖再拖不能办理。后向售楼人员及该公司询问，得知是因为其超规划建设商业用房的面积，没有及时缴纳相应的罚款和税费，因此导致整个楼盘，包括住宅和商业用房均无法办理产权证。三、根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四、宛城区人民法院（2020）豫1302执异39号执行裁定书枉顾事实，不深入进行事实的调查论证；也没有对房产不能办证的原因进行深入调查，是因为不能归责于原告的因素致使不能办理房产，就简单的推定原告具有过错，过错何来？完全是第三人的原因所致，不能不说明具体过错的理由，草率的推定不能办理产权证是原告的过错。据此认定其具备执行条件，而没有考虑到原告作为善意购买人，已经实际支付购房款项并实际使用，且因不可归责于原告的原因导致房屋不能办理房产证。综上，特起诉于人民法院，请求查明事实，准确适用法律，依法判令支持原告的诉讼请求。请求：一、请求不得对原告的房产进行执行。二、本案诉讼费由被告负担。被告新亚公司辩称，针对原告所提执行异议之诉，依据河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初2198号民事判决书，被告蔡美荣、南阳市泰康房地产开发有限公司、蔡丰均在判决生效后未履行还款义务，答辩人申请强制执行，2020年1月10日南阳市宛城区人民法院作出（2019）豫1302执2943号执行裁定书，查封了南阳市泰康房地产开发有限公司位于南阳市××公馆小区××房××层面积1210平方的房产，案外人唐志华提出执行异议，南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302执异39号执行裁定书依法驳回异议。答辩人认为南阳市宛城区人民法院判决公正、执行有力。具体法律依据如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（自2015年5月5日起施行）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，南阳市泰康房地产开发有限公司未和异议人签订合法有效的书面买卖合同。二、根据中华人民共和国商品房销售管理办法“第七条”商品房现售，应当符合以下条件：1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；4、已通过竣工验收；第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。结合本案南阳市泰康房地产开发有限公司未取得商品房现售合法条件，因此和异议人签订的书面买卖合同不受法律保护。三、根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释“第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”结合本案南阳市泰康房地产开发有限公司至今未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；综上所述，具体到本案南阳市泰康房地产开发有限公司在和异议人签订《购房协议》时未取得《商品房预售许可证》，在人民法院查封前仍未取得《商品房预售许可证》，因此南阳市泰康房地产开发有限公司和异议人所签《购房协议》不受法律保护，更不能对抗法院执行，请求人民法院对原告异议之诉予以驳回。第三人泰康公司辩称，一、房屋买卖合同及付款情况属实，也已经实际交付唐志华、段淑静，唐志华、段淑静购买房屋后委托公司法人蔡美荣对外出租给原御皇大鼎足浴店老板齐卫生，蔡美荣代表唐志华、段淑静、泰康公司（当时三楼还属于泰康公司，2015年元月以房抵债给李清晨）于齐卫生签订租赁协议，蔡美荣收到租金后分别转交给唐志华、段淑静，2015年初，齐卫生将足浴店打包转让给隋端阳后，隋端阳与一楼唐志华、二楼段淑静、三楼李清晨直接签订了租赁协议收取租金。二、关于房屋没有办理房产登记的原因，在建设过程中因房屋超建，容积率未达标，无法竣工验收，一直未能办理不动产权利证书，被卧龙区、南阳市人民政府列入问题楼盘，需要补交土地出让金及罚款后，才能办理产权证书。目前原告购买楼栋整体都没有办理初始登记。原告唐志华为支持自己的主张，向本院提交如下证据：一、唐志华、吴亚娟身份证、南阳市卧龙区卧龙岗街道办事处十二里河村社区街道居民委员会证明；3份；证实原告唐志华诉讼主体资格，以及唐志华与吴亚娟系母女关系，作为家庭成员可以相互代为处理家庭事务。二、购房协议1份；证实原告与第三人签订了合法有效的房屋买卖协议，房屋交易是双方真实意思的表示，交易真实有效。三、卧龙区新型农村社区建设项目房屋拆迁安置意向书、银行卡取款记录，以及当时活期存单取款记录，以及交款票据；3份；证实原告购买房屋的资金来源346,500元是拆迁补偿费，以及存在银行然后取款并交付房款的事实。证明资金来源真实合法，对购买房屋支付了合理的对价，购买房屋时考虑到原告年龄比较大，又没有其他经济来源，依靠一间商铺出租作为养老收入来源。四、房屋租赁合同、承租人营业执照、法定代表人身份证、证言及缴纳卫生水电管理费票据；5份。证明原告已经实际占有、使用和收益，并且该承租户在正常合法经营。五、收取租赁费银行流水记录单4份。证实连续多年承租户每年都支付租赁费给原告女儿吴亚娟的账户，证实收益的真实性，也证实房屋实际由原告来支配并取得收入。六、宗地图、建设项目规划设计方案审批表、建设项目规划设计方案审批表，南阳市建设用地规划许可证、南阳市建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、以及商品房预售许可证（2012年6月29日）；8份；证明原告购买房屋时在颁发给第三人预售许可证之后，且所购买房屋也在规划范围之内，原告购买房屋时合法购置，不存在过错，且第三人因超建不能办理房产证过错不在原告，所购买房屋不属于违章建筑。被告新亚公司对原告唐志华所举证据的质证意见为：一、唐志华、吴亚娟身份证无异议。二、购房协议书有异议，不予认可。不是房管备案协议，不合法，违法的。三、原告收入来源不做评论。转款流水不认可，不足以证明是用来购买房屋。四、房屋租赁合同不认可。五、转款不予认可。六、五证没见到原件，不认可。第三人泰康公司对原告唐志华所举证据的质证意见为：无异议。被告新亚公司为支持其答辩向本院提交如下证据：一、承诺书一份。证明：房子属于蔡美荣泰康公司所有。二、视频。证明：房子属于蔡美荣及泰康公司所有。三、徐献奇提供的蔡美荣和齐卫生签订的租赁合同一份。四、证人证言。五、宛城区处置非法集资工作领导小组文件一份。证明王旭是新亚项目维稳小组副组长。原告唐志华对被告新亚公司所举证据的质证意见为：一、二、不具有合法性，与本案不具有关联性。且不知道承诺在什么样形式下取得。是否存在胁迫等情况。没有权力部门认定，不能证实房产归谁所有，且是单方陈述，不具有效力。代理隋阳是谁，我了解到的是隋端阳。三、形式、来源不合法。前期租赁业符合当时的状况。签订后承租和出租达成新的协议，可以推翻。没有实际履行。四、具体书写人员不清楚，认为是传来的证据内容。承诺书形式不合法，新亚公司的债权债务关系，有利害关系，不予采信。也不是合法取得。口头说的还是下边工作人员说的，没真实的东西。五、关联性不大，反证王旭去洗脚店的营业地点，应该都有身份，我认为那是几个人都是有固定身份的人，所以不认可。第三人泰康公司对被告新亚公司所举证据的质证意见为：一、二、不具有合法性，与本案不具有关联性。且不知道承诺在什么样形势下取得。是否存在胁迫等情况。没有权力部门认定，不能证实房产归谁所有，且是单方陈述，不具有效力。代理隋阳是谁，我了解到的是隋端阳。三、真实性、合法性、关联性均持异议，该合同已经解除失效并销毁，2015年3月1日已经由新的承租人隋端阳重新与业主唐志华、段淑静、李清晨签订租赁协议，不能证实该财产属于泰康公司或蔡美荣所有的事实。其一，关于2014-2022年与齐卫生签订的合同，在2015年3月1日已经解除作废，承接齐卫生1-3楼生意的人叫隋端阳，隋端阳接盘后重新与一楼唐志华、二楼段淑静、三楼李清晨签订了新的租赁协议，原协议都已经撕毁，要求新亚公司提供租赁合同原件，并说明合同来源。其二，2013年下半年的时候，齐卫生通过施工方一个叫谢经理介绍，找到时任公司法人的蔡美荣想帮忙租赁泰康公司阳光大厦1-3楼的房子，但是1-2楼的房子2012年10月已经卖出去了，3楼的房子还没有抵给李清晨，唐志华2012年10月1日卖的，二楼段淑静是2012年10月16日卖的，齐卫生就让我帮忙协调，唐志华是我公司员工吴亚娟的母亲，二楼业主对我也比较信任，让我帮忙看看往外租。其三，2013年11月，我代表唐志华、段淑静及公司三方与齐卫生签订租赁协议，让我帮忙收房租，经过协商以蔡美荣名义与齐卫生签订了租赁合同，约定租赁期限是2014年1月1日至2014年12月31日，约定租金总额24万，每五年递增24,000元，2013年11月20日缴纳第一年房租。其中每年给一楼唐志华14,580元，二楼房租137,117元每年。蔡美荣收到房租后，都分别交付唐志华、段淑静，二人写有收条。2015年将三楼以房抵债给李清晨后，因齐卫生于2015年3月将足浴生意打包转让给隋端阳，隋端阳就要求重新签订租赁协议，然后唐志华、段淑静、李清晨和隋端阳于2015年3月1日直接签订租赁协议。原告提供的证据不能证实该财产属于泰康公司或蔡美荣的事实。四、具体书写人员不清楚，认为是传来的证据内容。承诺书形式不合法，新亚公司的债权债务关系，有利害关系，不予采信。也不是合法取得。口头说的还是下边工作人员说的，没真实的东西。五、无异议。第三人泰康公司未向法庭出示证据。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：新亚公司与泰康公司、蔡美荣、孔建鹏、蔡丰均、蔡梅军、张桂平借款担保追偿权纠纷一案，本院于2019年4月8日作出（2019）豫1302民初2198号民事判决书，判决：一、被告蔡美荣于判决生效后十日内，向原告南阳新亚投资担保有限公司清偿本金339万元代偿款。二、利息部分：1、借款合同期满的300万元为2015年4月19日起按月息1.5分计付至以房抵债的2016年12月10日止付给原告。2、借款合同期满的700万元为2015年5月19日起月息1.5分计付至以房抵债的2016年12月10日止付给原告。3、自2016年12月11日起以367万元按月息2分计付至2019年7月18日止。4、自2019年7月19日起以339万元按月息2分计付至款付清之日止。三、被告南阳市泰康房地产开发有限公司、被告蔡丰均对上述款项承担连带清偿责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。判决生效后，泰康公司、蔡美荣、蔡丰均未按期履行判决书所确定的给付义务，新亚公司于2019年11月11日申请法院强制执行。执行案号：（2018）豫1302执2943号。案件进入执行程序后，本院于2020年1月10日作出（2019）豫1302执2943号执行裁定书及查封公告，查封被执行人南阳市泰康房地产开发有限公司所有的位于南阳市××山大道中段阳光公馆小区，建筑结构为框架，商业用房二、三楼及一楼通道面积1210平方米的房产。案外人唐志华不服查封向本院提起执行异议，本院经审查后认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产登记在被执行人名下，案外人唐志华虽然向法院提供了其购买案涉房产的购房协议及交纳购房款项等相关凭证，但其对不能办理过户登记，自身有一定过错。因此，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。综上，案外人的异议理由不能成立，应予驳回，于2020年3月5日作出（2020）豫1302执异39号执行裁定书，驳回案外人唐志华的异议请求。唐志华不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2012年3月21日，唐志华在卧龙区卧龙××村社区双石碑区域内房产被依法拆迁，经核算拆迁部门共需支付其房屋拆迁补偿、附属物补偿及各类补助费用合计人民币673,535.75元；2012年4月13日，唐志华自其个人整存整取存单取款345,000元；2012年9月22日，唐志华又自其个人另两张整存整取存单分别取款20,000元、40,000元，同一日，泰康公司向唐志华出具收据一份，内容为“今收到唐志华人民币贰拾玖万元整系付门面房一楼自北向南……（该处票据字迹已模糊）”；2012年10月1日，唐志华与南阳市泰康房地产开发有限公司签订了《购房协议》，购买泰康公司开发的位于南阳市××大道中段阳光大厦门面房（共三层）中的一层自北向南第十五间，房号115，套内面积21.7平方米，合同约定房屋单价为每平方米人民币13,364.06元，总金额人民币29万元整，付款方式为一次性付清，协议第二条约定出卖人应在2012年12月31日前将该房屋交付买受人唐志华使用。2013年11月20日，蔡美荣作为出租方与承租方齐卫生签署了《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于北京××中段，建筑结构为框架，门面房二、三楼及一楼通道面积约1210平方米。约定租赁期限为8年，自2014年1月1日至2022年1月1日，租金为前五年每年240,000元整，第六年开始每年租金在第五年的基础上逐年递增24,000元；2015年3月1日，李清晨、唐志华、段淑静三人作为出租房与承租方隋端阳签订了房屋租赁合同，约定租赁房屋位于北京××中段，建筑结构为框架，门面房二、三楼及一楼通道面积约1210平方米。约定租赁期限为7年，自2015年3月1日至2022年1月1日，租金为前五年每年240,000元整，第六年开始每年租金在第五年的基础上逐年递增24,000元。其中，一楼唐志华房屋年租金为14,580元、二楼段淑静房屋年租金为137,117元、三楼李清晨房屋年租金为88,303元。2016年12月31日、2017年12月17日，唐志华女儿吴亚娟银行账户分别收到账号为62×××50两笔转款各14,580元；2018年12月17日、2019年12月20日，吴亚娟银行账户分别收到隋端阳账号为62×××78两笔转款各14,580元。又查明，2016年11月26日，御皇汇足道养生会所出具承诺书一份，内容为：“御皇汇足道养生会所租北京路阳光公馆蔡美荣房产1-3层1210平方，现租房人：隋阳，承诺如下：1、在房屋纠纷未解决前，不再支付原房东蔡美荣租金。2、在房屋纠纷未解决前，不转让或转卖给其他人。3、2016年11月29日下午约定到御皇汇与客户代表协商解决。以上如有违约，承担相关损失。188××××7533靳？代笔隋阳。加盖南阳市卧龙区御皇足道养生会所公章”。2020年5月8日，隋端阳出具证言一份，“本人于2015年3月1日从转让方齐卫生手中转接该店，自主经营并与一楼房东：唐志华、二楼房东：段淑静、三楼房东：李清晨签订了房屋租赁合同，详见复印件。以上所说属实，负法律责任”。再查明，泰康公司作为问题楼盘开发公司于2019年2月12日参加了全市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚会议。泰康公司建设销售的阳光大厦1号（1-26层）住宅楼已取得南阳市建设用地规划许可证、南阳市建设工程规划许可证、中华人民共和国建设工程施工许可证和商品房预售许可证。案涉房产位于1号楼东南侧。案涉楼盘在建设过程中因房屋超建，容积率未达标，无法竣工验收一直未能办理不动产权利证书，被南阳市及卧龙区人民政府列入问题楼盘，需要补交土地出让金及罚款后，才能办理产权证书。目前原告购买楼栋整体都没有办理初始登记。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案中：（一）关于异议人在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同？2012年10月1日，唐志华与南阳市泰康房地产开发有限公司签订了《购房协议》，双方买卖房屋的行为早于争议房产的查封时间即2020年1月10日。该房屋买卖合同合法有效。本案符合异议人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形。（二）异议人是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产？异议人在人民法院查封之前已将案涉房屋出租使用，异议人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）异议人是否已支付全部价款？异议人提交了其购房资金的来源、在购房协议书签订之前及当日部分取款凭证以及出卖方出具的收款收据，异议人已按合同约定支付了全部价款。（四）是否因买受人自身原因未办理过户登记？案涉楼盘在建设过程中因房屋超建，容积率未达标，无法竣工验收一直未能办理不动产权利证书，被南阳市及卧龙区人民政府列入问题楼盘，需要补交土地出让金及罚款后，才能办理产权证书，目前异议人所购买的楼栋整体都没有办理初始登记，因此，买受人未办理过户登记并非因其个人原因所致。综上，买受人对被执行人泰康公司名下的不动产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四条情形且其权利能够排除执行，对原告的异议请求应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行泰康公司开发的位于南阳市北京大道中段阳光大厦门面房（共三层）中的一层自北向南第十五间，房号115，套内面积21.7平方米的房产一处。案件受理费5,650.00元，由原告唐志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本院（2020）豫1302执异39号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘琳瑜审 判 员  丁心然人民陪审员  张小娟二〇二〇年八月十九日书 记 员  刘 洋