山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异325号 案外人：张某某，男，1981年8月2日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托代理人：杨晓佳，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：辛帅，北京德和衡（青岛）律师事务所实习律师。 申请执行人：青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙），住所地青岛市即墨区振华街128号。 执行事务合伙人：青岛卓信智融投资有限公司。 委托代理人：解洪广，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：王珅，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被执行人：青岛智善置业有限公司，住所地青岛市李沧区重庆中路749号。 法定代表人：荆春忠，总经理。 委托代理人：宋璘，男，1967年12月29日出生，汉族，住青岛市市北区，系该公司员工。 被执行人：青岛鑫基房地产集团有限公司，住所地青岛市市北区同和路592号。 法定代表人：王某某，执行董事。 被执行人：济南大众兴和置业有限公司，住所地济南市历城区荷花路1288号。 法定代表人：王某某，董事长。 被执行人：山东大众报业（集团）置业有限公司，住所地济南市经十路106号（泉城公园南门内）。 法定代表人：冯某某，董事长。 被执行人：王某某，男，1968年4月11日出生，汉族，住青岛市市南区。 被执行人：冯某某，男，1969年4月1日出生，汉族，住青岛市市南区。 本院在执行申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）与被执行人青岛智善置业有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某某、冯某某合同纠纷一案过程中【执行案号（2019）鲁02执1334号】,案外人张某某向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张某某称，请求停止对青岛市××××号x号楼x单元x户房屋（以下简称“案涉房产”）的执行并解除查封。事实与理由：2017年12月15日，案外人与青岛智善置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定由案外人购买案涉房产，购房款为x元，合同签订后，案外人已支付购房款x元，支付比例为50%。案涉房产于2018年10月19日被依法查封，法院于2019年12月6日发布公告，告知法院即将对案涉房产评估、拍卖。案外人认为，案涉房产被查封前，案外人已与青岛智善置业有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，案外人已支付价款超过合同约定总价款的50%，案外人名下虽有其他用于居住的房屋，但原有住房不能满足案外人现有家庭成员的居住要求，再购买房屋仍然属于满足案外人基本居住需要的改善型消费。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》125条、山东省高院关于审理执行异议案件若干问题的解读第六条规定，执行法院应停止对案涉房产的执行。 申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）辩称，若案外人若将剩余尾款缴纳至监管账户，保障申请执行人的债权权益不受影响，申请执行人愿意尊重案外人购房的客观事实和个人权益。另请法院考虑除了本案的查封外，案涉房产后续还有多轮查封，若本案异议成立的话，轮候查封法院可能与本案处理结果不一致。 被执行人青岛智善置业有限公司辩称，建议继续履行与被执行人签订的房屋买卖合同。 为证明其主张，案外人张某某向本院提交了以下证据：1.《李沧区石沟社区城中村改造工程A2-01地块商品房认购协议》及《青岛市商品房预售合同》复印件1份，证明2017年12月2日，案外人张某某与本案被执行人之一青岛智善置业有限公司签订书面《李沧区石沟社区城中村改造工程A2-01地块商品房认购协议》，认购案涉房产；2017年12月，在案涉房产查封之前，案外人已经与本案被执行人之一青岛智善置业有限公司就案涉房产签订书面《青岛市商品房预售合同》，约定房屋总房价款为x元（含装修），该合同合法有效。2.收款收据复印件3张、刷卡凭条复印件4张，证明认购协议签订后，案外人依约支付了定金5万元；预售合同签订后，案外人又支付了购房款人民币x元，累计支付购房款x元，金额已经达到了总房价款的50%。3.不动产交易登记信息查询结果证明、离婚证、离婚协议书、案外人及父母户籍信息复印件1宗，证明虽然不动产交易登记信息查询结果显示案外人名下有两套住宅，但是其中一套是案外人与其前妻刘蕾共有的住宅，这套住宅已经根据离婚协议分配给前妻刘蕾所有。案外人与前妻刘蕾育有两名子女（分别为7岁与9岁），根据离婚协议规定，都归案外人抚养。案外人名下现仅有一套住宅，建筑面积为95.11平方米，由案外人、两名子女共同居住。案外人为独生子，案外人父母年事已高，需要由作为独生子的案外人赡养，加之案外人父亲做过手术，案外人母亲腿脚不好，需要找保姆照顾。案外人购买案涉房产也是为了改善居住条件、抚养两个孩子和奉养老人居住使用。4.房屋交付公告复印件1份，证明案涉房产已经于2020年1月17日至19日进行了集中交付。 申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）质证称，对证据的真实性无异议，其他质证意见同答辩意见。被执行人青岛智善置业有限公司质证称对案外人提交的证据真实性无异议。 本院查明，山东省金融资产管理股份有限公司与青岛智善置业有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某某、冯某某合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2019年3月27日作出（2019）鲁民初17号民事判决书，判决如下：一、被告青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-GD-001号）项下借款本金x亿元，利息x元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以x亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。二、被告青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-GD-002号）项下借款本金x亿元、利息x元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以x亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。三、被告青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东省金融资产管理股份有限公司实现债权及担保权利的费用x万元。四、对上述第一项、第三项确定的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市××××号土地（土地使用权证号：青房地权市字第××号、青房地权市字第××号、青房地权市字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、对上述第一项、第三项确定的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告济南大众兴和置业有限公司名下、位于济南市历城区华山镇荷花路7号土地（编号:历城国用【2007】第x号）折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。六、对上述第二项、第三项确定的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市××××号土地（土地使用权证号：青房地权市字第××号、青房地权市字第××号、青房地权市字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。七、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市××××号土地（土地使用权证号：青房地权市字第××号、青房地权市字第××号、青房地权市字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。八、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛鑫基房地产集团有限公司持有的青岛智善置业有限公司之100%股权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。九、被告青岛鑫基房地产集团有限公司、被告山东大众报业（集团）置业有限公司、被告王某某对上述第一、第二、第三项诉讼请求承担连带清偿责任；被告青岛鑫基房地产集团有限公司、被告山东大众报业（集团）置业有限公司、被告王某某承担清偿责任后，有权向被告青岛智善置业有限公司追偿。十、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，被告冯某某在其持有青岛鑫基房地产集团有限公司之10%股权价值范围内承担补充清偿责任。十一、驳回原告山东省金融资产管理股份有限公司的其他诉讼请求。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，山东省金融资产管理股份有限公司向山东省高级人民法院申请执行，执行案号为（2019）鲁执71号。2019年6月24日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执71号执行裁定书，裁定（2019）鲁民初17号民事判决由青岛市中级人民法院执行。本院于2019年9月10日立案执行，案号为（2019）鲁02执1334号。 2019年12月5日，本院作出（2019）鲁02执1334号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市××××号土地使用权（证号：市x号、市x号、市x号）。二、查封被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市××××号包含案涉房产在内的107套房地产权。查封期限3年。 因山东省金融资产管理股份有限公司将案涉债权转让给青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙），2020年4月22日，本院作出（2020）鲁02执异68号执行裁定书，裁定变更青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）为青岛市中级人民法院（2019）鲁02执1334号案件的申请执行人。 本案案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为本院（2019）鲁02执1539号案件，因本案申请执行人对案涉房产享有优先受偿权，按照法律规定，首封案件将案涉房产移送本案执行。 另查明，被执行人青岛智善置业有限公司与案外人签订《青岛市商品房预售合同》，约定将案涉房产出售给案外人，房屋全装修总价为人民币1366848.03元，案外人向被执行人青岛智善置业有限公司支付购房款x元。不动产交易登记信息查询结果证明显示案外人张某某名下有2套住宅，分别位于青岛市××路、青岛市××路，面积分别为x平方米、x平方米。案外人张某某提交的离婚协议书中载明位于兴隆路的房产归女方所有。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案，案涉房产登记在被执行人青岛智善置业有限公司名下，但在法院查封前，案外人张某某已经与青岛智善置业有限公司签订书面买卖合同，且已支付房屋总价款的50%。虽然不动产交易登记信息查询结果证明显示案外人张某某名下有2套房产，但根据其提交的离婚协议书来看，不能认定市北区兴隆路的房产归其所有。案外人张某某关于其名下仅有1套房产，购买的案涉房产在面积上仍属于满足基本居住需要的主张，符合上述规定，本院予以认可。故案外人张某某的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市李沧区重庆中路x号x号楼x单元x户房产的执行。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二〇年八月七日 法官助理 张辉 书记员王钰