河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初6459号原告中国银行股份有限公司信阳分行，统一社会信用代码9141150087688009XW。营业场所：信阳市东方红大道158号。法定代表人邢建卓，该分行行长。委托代理人曹俊，河南冠南律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告王久珠，女，汉族，1990年9月12日出生，住信阳市平桥区。委托代理人涂田军、吴定军，河南文赢律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告信阳市浉河区湖东房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码914115007067526939。住所：信阳市107国道998公里处。法定代表人曾幼全，该公司经理。原告中国银行股份有限公司信阳分行（以下简称中行信阳分行）与被告王久珠、信阳市浉河区湖东房地产开发有限责任公司（以下简称湖东房地产公司）因借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中行信阳分行的委托代理人曹俊、被告王久珠及委托代理人涂田军到庭参加了诉讼；被告湖东房地产公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行信阳分行诉称，应被告王久珠的申请，2017年1月10日，原告与被告王久珠签订了编号为“2017年信中申房字××号”的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，贷款金额44万元，期限自2017年2月3日至2047年2月3日。被告以自己购买的位于浉河区××大道××单元××号的房屋抵押，并办理了抵押登记，抵押登记编号“豫F(2017)信阳市不动产证明第0020678号”。被告湖东房地产公司对该借款本息承担连带担保责任。原告按合同约定将贷款转到被告王久珠指定账户。但被告违反合同的约定，从2017年11月开始欠息。经原告多次催要，各被告拒不履行合同义务。原告为维护自身合法权益，特提出如下诉讼请求：1、请判令被告王久珠偿还本金42.65万元及利息；2、请判令被告王久珠对上述借款本金及利息的房屋抵押有效，原告对抵押物有优先受偿权；3、请判令被告湖东房地产公司对上述借款本金及利息承担连带担保责任；4、本案诉讼费用及实现债权的费用由各被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求即要求解除与被告王久珠签订的个人住房贷款合同。被告王久珠辩称1、原告起诉答辩人偿还42.65万元没有法律依据，双方的抵押贷款合同并没有解除，截止目前，答辩人只欠银行利息一万多元，被答辩人在没有解除合同的前提下起诉要求答辩人偿还本金42.65万元没有法律依据。2、请求法院对本案中止审理。答辩人已经以中行信阳分行、湖东房地产公司为被告，以解除商品房买卖合同和住房抵押贷款合同为由向人民法院提出了起诉。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，如果涉案的商品房买卖合同及商品房担保贷款合同被解除，答辩人就没有偿还贷款的义务，请求法院中止对本案的审理。被告湖东房地产公司经本院合法传唤未说明理由，未到庭应诉及答辩。经审理查明，2017年1月10日，原告中行信阳分行作为贷款人，与被告王久珠（借款人）、被告湖东房地产公司【保证人（开发商）】签订了编号为“2017年信中申房字××号”的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称《个人住房贷款合同》）。该《个人住房贷款合同》约定：被告王久珠因购买被告湖东房地产公司开发建设的坐落于浉河区××大道××单元××号房屋，向原告中行信阳分行申请贷款44万元，贷款用途仅限于借款人支付其购买合同约定房产的购房款，贷款期限自贷款人实际放款日起算总月数360期；贷款利率为浮动利率方式，首次定价日为实际放款日，重新定价可自实际放款日起；还款方式为按月等额本息还款，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款支付方式为受托支付，放款账户户名为湖东房地产公司；如借款人存在未按期归还贷款本息或应支付的其他费用等违约情形，则贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，依法律规定或本合同约定行使担保物权及要求保证人承担保证责任。为保证合同履行，被告王久珠自愿以其购买的坐落于浉河区××大道××单元××号房屋作为抵押，并于2017年1月11日在信阳市国土资源局办理豫F(2017)信阳市不动产证明第0020678号不动产登记证明，该不动产登记证明载明的“证明权利或事项”为预告登记，“权利人（申请人）”为原告中行信阳分行，“义务人”为被告王久珠；湖东房地产公司自愿提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。上述《个人住房贷款合同》签订及办理不动产登记证明后，原告中行信阳分行于2017年2月3日按合同约定向被告王久珠受托支付的湖东房地产公司账户交付借款44万元。合同履行初期，被告王久珠尚能按合同约定偿还借款本息，因被告湖东房地产公司未能按期交付房屋，被告王久珠从2017年12月开始欠息，截止2019年12月20日，被告王久珠尚欠原告借款本金余额422115.56元及利息、罚息等，双方为此酿成纠纷，原告中行信阳分行遂向本院起诉讼，并提出如上所请。另查明，本案审理期间，被告王久珠以湖东房地产公司严重违反合同约定、不能履行交付房屋的合同义务为由，以湖东房地产公司及中行信阳分行为被告另行提起诉讼，要求解除相互之间的《商品房买卖合同》及《个人住房贷款合同》，后王久珠自愿撤回对中行信阳分行的起诉，并与湖东房地产公司达成解除双方于2017年1月6日签订的《商品房买卖合同》的协议，本院出具（2020）豫1502民初372号民事调解书予以确认，现该调解书已发生法律效力。本院认为，本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系，本案当事人的争议焦点首先在于原、被告双方的个人住房贷款合同是否应当解除；其次、原告中行信阳分行对涉案房屋是否具有优先受偿权；第三、被告王久珠和被告湖东房地产公司应由谁承担偿还原告中行信阳分行的借款本息。关于本案第一个争议焦点：原、被告双方签订的《个人住房贷款合同》是否应当解除。本院认为，原、被告双方签订的《个人住房贷款合同》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，本院予以确认。根据《中华人共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。本案中，原告中行信阳分行按照《个人住房贷款合同》的约定，向被告王久珠发放贷款，被告王久珠在贷款合同签订以后，未按照合同约定按期履行还本付息的义务，在经过原告中行信阳分行多次催要后，仍未依约履行，其行为已经构成违约，且被告王久珠亦主张解除个人住房贷款合同，故原告中行信阳分行诉请要求解除与被告王久珠签订的《个人住房贷款合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于本案第二个争议焦点：原告中行信阳分行对案涉房屋是否具有优先受偿权。本院认为，原、被告双方在案涉房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，依据上述法律规定，预告登记设立后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告中行信阳分行享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实的抵押权，不存在抵押权行使的问题。针对本案第三个争议焦点，被告王久珠和被告湖东房地产公司应由谁承担偿还原告中行信阳分行借款本息的义务。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。鉴于本案商品房买卖合同已经解除的实际，按揭贷款合同的目的已无法实现，且双方均同意解除，依法理合同解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，本案的《个人住房贷款合同》解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因贷款合同解除所受到的损失，可要求购房人予以赔偿；但在贷款合同的解除系开发商违约导致的情形下，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为节约资源，减少诉累，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还给银行，并直接向银行承兑购房人应当承担的责任，这也是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。因此，被告湖东房地产公司承担返还原告中行信阳分行贷款本金422115.56元及利息、罚息的责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司信阳分行与被告王久珠之间签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。二、被告信阳市浉河区湖东房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司信阳分行借款本金422115.56元及利息、罚息（从实际欠付之日起按照合同约定的期限及方式计算至借款本息实际清偿之日止）。三、驳回原告中国银行股份有限公司信阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7698元，由被告信阳市浉河区湖东房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  胡海涛审判员  程 艳审判员  高海波二〇二〇年八月二十八日书记员  饶 静