贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初8319号原告：李新川，男，1983年7月25日出生，汉族，住贵州省盘县。原告：胡晓晴，女，1981年6月20日出生，汉族，住四川省合江县。委托诉讼代理人：兰银龙，贵州维律律师事务所专职律师，执业证号：15226201010844994。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵光航，贵州维律律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。被告：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号，统一社会信用代码：915226013374400959。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所专职律师，执业证号：15226201510545360。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：谢凯斌，贵州七律律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。原告李新川、胡晓晴与被告凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称“凯里碧桂园物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李新川、胡晓晴的委托诉讼代理人兰银龙、赵光航，被告凯里碧桂园物业公司的委托诉讼代理人彭育鋆、谢凯斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新川、胡晓晴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2018年7月1日至2020年6月30日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金49170.71元，2020年7月1日之后的违约金以672650元为基数，按日万分之一计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年8月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的凯里碧桂园四期第XX幢X单元X层2-4-1号商品房，总价款672650.00元。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款，被告没有在合同约定的时间内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移的登记的有关文书交付给原告。原告认为被告违约，被告应自约定日期至实际交付商品房之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告凯里碧桂园物业公司辩称：1、案涉房屋的产权证双方已经更改商品房买卖合同第二十二条第三款的约定，变更为原告委托被告进行办理商品房登记，故原告的诉请与合同约定不符，其诉请没有法律和合同约定。2、如法庭认为该补充协议不产生效力或无效，那么根据该商品房买卖合同第二十二条与第十一条的交房时间与移交商品房转移登记有关文书的时间一致存在履行不能，也请法庭适当考虑实际办证所需时间，减少违约期的计算时间。3、主合同中关于逾期移交商品房转移登记文书的违约金计算标准过高，原告并未产生实际损失，如判决被告承担违约责任，请求法庭适当降低违约金计算标准，参照前几次已在贵院审理类似案件的计算标准，万分之零点五每日来计算。本院经审理认定事实如下：一、商品房买卖合同效力：有效，依据为合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定；二、签订商品房买卖合同的时间：2016年8月24日；三、商品房买卖合同约定买卖标的物：凯里市永丰西路延伸段南侧、清水江北侧原玻璃厂A地块凯里碧桂园四期XX幢X单元X层2-4-1号房屋；四、商品房买卖合同价款：672650.00元；五、商品房买卖合同价款的实际支付情况：原告已支付672650.00元；六、商品房买卖合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间：2018年6月30日前；七、商品房买卖合同约定的违约金计算方式：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；八、补充协议十二及附录三关于商品房转移登记的约定：补充协议十二第九条关于房屋登记1、买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一款、第二款及第三款第（一）、（二）、（三）项约定履行，按以下约定履行：……2、买受人委托出卖人办理该商品房权属登记的具体事宜详见本附录三《委托办理权属登记协议书》的约定。补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》主要约定：买受人自愿委托出卖人办理“申办买受人所购商品房合同备案登记”、“申办买受人所购商品房预告登记”、“申办买受人所购商品房《房屋所有权证》”、“领取买受人所购商品房《房屋所有权证》”等事宜。买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交凯里市房管局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金；九、房屋权属登记情况：案涉房屋于2019年8月8日取得黔（2019）凯里市不动产权第××号不动产权证书；十、通知办证情况：被告于2020年5月28日通过电话形式通知原告胡晓晴办证事宜；十一、另查明《商品房买卖合同》第二十九条约定:“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）,但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准”。本院认为，关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金问题，被告未能在约定期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，其行为构成违约，应承担违约责任，原告主张应予支持，该违约行为虽使原告不能及时取得权利证明文书，但并未影响双方买卖合同目的的实现，此时违约金应以弥补心理预期损失为原则。关于被告要求调整违约金的主张，综合考虑当地房地产市场的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将违约金计算比例调整为日万分之零点五，以已付购房款为基数乘以实际违约天数。关于违约时间计算问题，本案中双方合同约定于2018年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2019年8月8日被告取得案涉房屋的不动产权证书，被告并于2020年5月28日通过电话通知原告办理商品房转移登记的相关事宜，被告已经履行了其通知义务，故违约时间应截止于2020年5月28日，违约时间应为2018年7月1日至2020年5月28日，共计697天。原告诉求从2020年5月29日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，本院不予支持。故违约金计算应为原告已付购房款672650.00元×0.00005×697天=23442元。关于补充协议十二及附录三是否为格式条款的问题，补充协议十二第九条及附录三对《商品房买卖合同》第二十二条关于商品房转移登记等约定进行了实质性的变更，显然是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，该内容明显排除了合同相对方的主要权利，免除了补充协议提供方的主要责任，且被告也未提供证据证明其已就该减轻或者免除其责任的格式条款对原告进行过提示说明，因此，该条款的规定对原告不具有法律约束力，为无效条款。双方当事人应当按照《商品房买卖合同》第二十二条约定履行办理房产转移登记的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告李新川、胡晓晴2018年7月1日至2020年5月28日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金23442元；二、驳回原告李新川、胡晓晴的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为515.00元，由原告李新川、胡晓晴负担260.00元，被告凯里碧桂园物业发展有限公司负担255.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  吴晨二〇二〇年八月二十七日法官助理秦周斌书记员韦琪