贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔06民终1414号 上诉人（原审被告）：董显江，男，1968年7月16日生，侗族，住贵州省石阡县。 被上诉人（原审原告）：铜仁市吉豪物业服务有限公司。统一社会信用代码：9152062322003407X。住所地贵州省铜仁市碧江区天都锦绣天地6栋二单元102房。 法定代表人：陈涛，系该公司经理。 上诉人董显江因与被上诉人铜仁市吉豪物业服务有限公司（以下简称吉豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省石阡县人民法院(2020)黔0623民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭于同年8月5日公开开庭对本案进行了审理。上诉人董显江到庭参加了诉讼，被上诉人吉豪公司经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 董显江上诉请求：一、请求撤销一审关于董显江支付铜仁市吉豪公司物业费4586.55元的判决。二、请求对石阡县泉鑫小区业主委员会及吉豪公司的身份是否合法进行明确。事实与理由：一、原判对吉豪公司的起诉状中的证据未审查清楚，属于立案错误。一是在一审庭审中，吉豪公司认可未与董显江签订《泉鑫小区物业服务委托合同》，而在起诉状中其依据就是该份合同，一审法院应终止庭审而未终止。二是根据民事诉讼法的规定，起诉要有具体的诉讼请求及事实理由。二、一审法院认定事实错误。一审法院认定2016年1月1日吉豪公司与石阡县泉鑫小区业主委员会签订《泉鑫小区物业服务委托合同》，并将其作为裁判依据错误。一是业主大会召开的程序不合法。把楼长会定义为业主大会牵强附会。二是吉豪公司未提供召开第二次全体业主大会的相关书证、物证、视频资料，证明第二次全体业主大会召开过。事实上，第二次全体业主大会就没有召开过。三、一审法院采信证据错误。起诉状中吉豪公司称与董显江签订了《泉鑫小区物业服务委托合同》，一审法院在认定事实部分又将合同相对方认定为石阡县泉鑫小区业主委员会。同一时间吉豪公司与不同的当事人签订同一份合同，存在矛盾，该证据存疑，不能作为定案证据。四、石阡县泉鑫小区业主委员会身份不合法，无权与吉豪公司签订《物业服务委托合同》。事实是2015年11月期间，石阡县泉鑫小区业主选举筹委会在选举石阡县泉鑫小区业主委员会的过程中没有按照法律规定程序选举产生合法的业主委员会，而是以征求意见方式暗箱操作产生了业主委员会。业主们对有多少人参加选举，多少人对候选人投了赞成票，多少人投了反对票，选举是否达到法定人数，业主委员会成员是不是小区业主等全体业主一无所知。所以石阡县泉鑫小区业主选举筹委会在选举工作中违反了《物业法》第六条和《贵州省物业管理条例》第七条第四、五、六款，以及第三十二条的规定。故石阡县泉鑫小区业主委员会身份不合法，其聘请的吉豪公司也不合法。五、原判适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院关于审理物业纠纷具体应用法律若干问题的解释》错误。《最高人民法院关于审理物业纠纷具体应用法律若干问题的解释》不是法律，而应当适用《物业法》和《贵州省物业管理条例》。综上，请二审法院支持董显江的上诉请求。 吉豪公司二审未答辩。 吉豪公司向一审法院起诉请求：1.判令董显江支付物业服务费4586.67元、违约金1376元，共计5962.67元；2.本案受理费由吉豪公司承担。 一审法院认定事实：2015年12月19日，泉鑫大厦及附属楼全体业主（按楼层划分推选了楼层户代表）召开第二次全体业主大会，达成如下共识：1.同意泉鑫大厦及附属楼全部住房整体归泉鑫小区集中统一管理、服务；2.同意铜仁市吉豪物业服务有限公司整体接管泉鑫大厦及附属楼的物业管理和服务，新的物业服务公司与原物业服务单位完成交接手续后即刻进驻服务；3.同意铜仁市吉豪物业服务有限公司的服务计划和收费标准……。2016年1月1日原告吉豪物业公司（乙方）与石阡县泉鑫小区业主委员会（甲方）签订《泉鑫小区物业服务委托合同》，合同约定：1.泉鑫小区，高层住宅（电梯楼）1幢，低层住宅（步梯楼）7幢，面积约69292.28平方米，商铺约1200平方米，建筑面积70492.28平方米；2.甲方授权，代表全体业主签订本合同，乙方提供服务的受益人为本物业的物业使用人，本物业使用人均应遵守本合同的规定，承担相应义务；3.乙方为甲方提供的物业服务项目为：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设施的运行、维护、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放秩序管理……；4.本合同物业服务期限自2016年1月1日起至2021年12月31日止；5.物业服务费标准（按月收取）：（1）住宅按建筑面积1.2/m2/月收取（电梯楼）；（2）住宅按建筑面积0.7元/m2/月收取（步梯楼）；（3）商铺按建筑面积1.8/m2/月收取；（4）停车服务费按每车辆100元/月收取（7座以下汽车）；（5）停车服务费按每车辆15元/月收取（摩托车）；（6）电梯的日常保养费用由物业公司承担，年审和维修费用由相关业主承担；6.全体业主或者物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月同日起按应缴费的3‰（每日）交纳违约金；7.说明：电梯房从2016年1月1日起收费，步梯房从2015年11月1日起收费。董显江系泉鑫小区A栋二单元401步梯楼业主，房屋面积为159.81平方米，其用途为住宅。合同履行至今，吉豪公司按合同约定为董显江所在的小区提供了物业管理服务，董显江按每月0.7元/平方米交纳了2015年11月至2016年4月间共6个月的物业费670元，此后未履行交纳物业费义务，经吉豪公司催收，董显江至今仍未交纳。2020年3月17日，吉豪公司起诉请求董显江支付是2016年5月1日至2019年9月30日期间的物业费4586.67元，并承担不超过物业费本金30%的违约金1376元，后表示放弃违约金。董显江要求驳回吉豪公司的诉讼请求，判决吉豪公司赔偿精神名誉损害费1万元。本案经调解未能达成协议。 一审法院认为，本案争议的焦点为：1.吉豪公司与石阡县泉鑫小区业主委员会之间的《物业服务委托合同》是否合法有效，对小区全体业主是否具有约束力；2.吉豪公司是否按合同约定履行了服务，董显江是否应交纳物业费及承担违约责任。就其焦点1，吉豪公司与石阡县泉鑫小区业主委员会之间的《物业服务委托合同》符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，涉案合同系石阡县泉鑫小区业主委员会代表全体业主与吉豪公司签订，其《物业服务委托合同》合法有效，对小区全体业主具有约束力。就其焦点2，吉豪公司依合同约定，履行了服务义务，按照权利义务对等原则，董显江作为小区业主以与吉豪公司没有合同关系、物业收费未经物价部门批准、吉豪公司服务存在问题为由提出抗辩而不予交纳物业费，其辩解意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。结合吉豪公司的诉求及合同约定，2016年5月1日至2019年9月30日，共计41个月，董显江应交纳的物业费为4586.55元（0.7元/m2×159.81m2×41个月）。本案中，董显江未按合同约定期限交纳物业费，实属违约，理应依法承担违约责任，吉豪公司从加强和改善与小区业主关系出发，作出放弃约金1376元的意思表示，是对自己民事权利的处分，不违反法律规定，应从其自愿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决：由董显江在判决生效后十日内支付铜仁市吉豪物业服务有限公司的物业费4586.55元。案件受理费25元，由董显江负担。 二审中，董显江提交了一份向石阡县人民政府的《请示》，内容是：“关于铜仁市杰豪物业服务有限公司，本公司想对我们这排门面收取物业管理费一事，请说一说我们的看法，我们是滞交费。他们的交费标准是门面1.80每平方米，住房是1.20元每平方米，特向政府有关部门反映此事。”，拟证明2016年业主向县政府反映物业公司收费过高，物业收费不合理。公司与业主未达成协议。本院经审查认为，该请示既没有当事人签名捺印，也没有证据印证其石阡县人民政府已经收悉该《请示》，以及石阡县政府对物业收费是否合理合法的认定。故对该证据依法不予采信。 二审查明的事实与一审法院认定事实无异，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议的焦点在于：一是原告是否是适格的诉讼主体。二是原判采信证据是否错误。三是原判适用法律是否错误。 关于焦点一，吉豪公司与石阡县泉鑫小区业主委员会签订了《物业服务委托合同》，并按约定履行了物业服务，董显江作为业主接受了服务，吉豪公司有依法依约向董显江收取物业服务费的权利，吉豪公司诉讼主体资格适格。至于董显江主张确认石阡县泉鑫小区业主委员会身份是否合法问题。董显江主张石阡县泉鑫小区业主委员会身份不合法，根据讼主张谁举证的原则，举证责任在董显江。董显江未提交证据证明石阡县泉鑫小区业主委员会系非法产生，故对其主张石阡县泉鑫小区业主委员会不能代表小区业主签订案涉物业服务合同的主张不予支持。 关于焦点二，《物业服务委托合同》系石阡县泉鑫小区业主委员会与吉豪公司签订，该证据客观真实，董显江没有相反证据证明该合同系伪造，一审法院采信该证据并无不当。 关于焦点三，根据《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》第二条：“凡属于法院审判工作中具体应用法律、法令的问题，由最高人民法院进行解释。”以及《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第二条：“人民法院在审判工作中具体应用法律的问题，由最高人民法院作出司法解释。”和第五条“最高人民法院发布的司法解释，具有法律效力。”之规定，一审法院适用现行有效的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，认定案涉合同对董显江具有法律约束力，董显江应按《物业服务委托合同》的约定，承担相应的物业费于法有据。 综上，董显江的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人董显江负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 静 审判员 王永生 审判员 龙 俊 二〇二〇年八月五日 书记员 罗 盼