贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9240号原告：中国建设银行股份有限公司黔东南州分行,住所地贵州省凯里市永乐路3、5号，统一社会信用代码：91522600215900356W。负责人：刘志勇，该分行行长。委托诉讼代理人（特别授权）：刘太坤，贵州贵信（施秉）律师事务所专职律师。被告：高成华，男，1994年12月11日出生，亻革家人，住贵州省凯里市。被告：黔东南宏庄房地产开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市广场路3号，统一社会信用代码：915226006669992797。法定代表人：杨婷。原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称“建行黔东南州分行”）诉被告高成华、黔东南宏庄房地产开发有限责任公司（以下简称“宏庄房开公司”）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行黔东南州分行委托的诉讼代理人刘太坤，被告高成华到庭参加诉讼。被告宏庄房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行黔东南州分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告高成华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：520660088-2012-20160497350，合同标的138000元）；2.判令被告高成华立即向原告偿还借款本金113141.89元，支付拖欠利息及罚息2032.38元（暂计算至2020年4月29日），并按照借款合同约定的借款利息、罚息利率向原告支付自2020年4月30日至付清本金及利息之日止的借款利息、罚息；3.判令被告高成华承担原告为实现债权而发生的律师费1470.84元，以上款项合计254645.11元；4.判令被告黔东南宏庄房地产开发有限责任公司对上述借款本金、利息、罚息、律师费承担连带保证责任；5.判令确认原告对被告高成华提供的抵押物，即凯里经济开发区房屋，在抵押范围内享有优先受偿权；6.被告承担本案案件受理费。事实和理由：2013年5月23日，原告与被告宏庄房开公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告宏庄房开公司对被告高成华因购买其开发的房地产与原告发生的借贷关系承担连带保证责任。保证期间为2013年5月22日至2016年5月22日。2016年3月21日，被告高成华因购买凯里经济开发区房屋与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定借款金额为138000元，借款期限从2016年3月28日至2031年3月28日止，还款方法为等额本息，贷款利率为浮动利率，并对逾期还款的罚息作了明确约定，同时双方还约定原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告高成华承担。另被告高成华以其购买的房屋为此笔借款提供抵押担保，并进行了抵押预告登记。合同签订后，原告依约于2016年3月28日足额向被告高成华发放了贷款，但被告高成华未按期履行偿还贷款的义务，已构成违约。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告高成华辩称：我对原告的起诉没有意见，现在正在筹钱还款，还完所欠款项后，我会按期偿还剩余款项。被告宏庄房开公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。经审理查明，2013年5月23日，以宏庄房开公司为保证人（甲方）与建行黔东南州分行为债权人（乙方）签订了《个人住房借款最高额保证合同》，合同主要约定：一、本合同的债务人是指因购置坐落于凯里经济开发区凯麻高速南侧后墅缇香项目所属之住房房产（住房／商业用房／或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人。二、被保证的债权是指自2013年5月22日至2016年5月22日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为3000万元。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。三、甲方提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任；四、保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至以下第（二）项所述之日止。（二）抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；若发生法律法规规定或主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。2016年3月21日，高成华因购买宏庄房开公司开发的“凯里经济开发区房屋向建行黔东南州分行申请贷款。双方以高成华为借款人，以建行黔东南州分行为贷款人就贷款事宜签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要内容为：“1.借款本金13.8万元，借款期限为180个月,贷款用途为借款人支付其购买凯里经济开发区房屋。2.本合同项下贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照合同第三十一条条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。3.还款方式为委托扣款方式，还款方法为等额本息还款。4.担保方式为抵押加最高额保证，抵押财产为本合同项下贷款所购房屋；5.贷款的发放：贷款人将款项一次划入借款人指定账户；6.借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；7.贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担等”合同签订后，建行黔东南州分行与高成华为涉案商品房办理了抵押权预告登记。2016年3月28日，建行黔东南州分行依约将高成华贷款13.8万元直接汇入合同指定的宏庄房开公司帐户内。合同履行过程中，因高成华逾期偿还贷款，截至2020年4月29日已拖欠本金113141.89元、产生的借款利息及罚息共计2032.38元。建行黔东南州分行催收未果后，向本院提起诉讼。案件审理过程中，因宏庄房开公司未到庭参加诉讼，本院无法组织双方当事人进行调解。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。建行黔东南州分行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与高成华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及与宏庄房开公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的有关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。高成华在建行黔东南州分行履行发放贷款义务后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且违背民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担还本付息的民事责任。建行黔东南州分行依约要求被告高成华偿还未到期的贷款本金及拖欠的利、罚息，本院予以支持。根据当事人意思自治的民事诉讼原则，高成华按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的承担借款利息（含罚息、复利）后，不再承担迟延履行期间的加倍债务利息。高成华未能按照合同约定按时还本付息，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的……”建行黔东南州分行主张解除与高成华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，有事实和法律的依据，本院依法予以支持。关于建行黔东南分行是否享有案涉商品房的优先受偿权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定可知，商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。建行黔东南分行作为案涉商品房预告登记的权利人，在未办理案涉商品房抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对案涉商品房的处分，常见为体现防止“一房二卖”的保全功能。然,案涉房屋至今未办理抵押权登记,则案涉房屋的所办理的预告登记不产生《中华人民共和国物权法》第一百八十七条所规定的抵押权效力。因此，建行黔东南分行对案涉商品房依法不享有《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿权。宏庄房开公司作为借款连带保证人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当承担连带责任保证，其在承担保证责任后，有权向高成华追偿。关于原告主张的律师费，因该律师费还未实际产生，故该项诉请证据不足，本院不予支持。宏庄房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百九十六条、第一百九十八条，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司黔东南州分行与高成华于2016年3月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、高成华在本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司黔东南州分行借款本金113141.89元及利息（含罚息）2032.38元（利、罚息暂计至2020年4月29日，2020年4月30日后利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付至本金及利息清偿之日止）。三、黔东南宏庄房地产开发有限责任公司对上述高成华应承担的借款本金、利息（含罚息）承担连带清偿责任。四、驳回中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1565元，由高成华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  杨凯鹏二〇二〇年八月四日书记员  何树凯