天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初2134号原告（反诉被告）:天津市南开区天培培训中心，住所地天津市南开区东马路138号。法定代表人：卢震宇，校长。委托诉讼代理人：齐野，女。委托诉讼代理人：敦苹，天津悦诺律师事务所律师。被告（反诉原告）:天津双发房产建设开发有限公司，住所地天津市北辰区经济开发区。法定代表人：柴竹金，总经理。委托诉讼代理人：任洪磊，男，该公司职工。委托诉讼代理人：李益利，女，该公司职工。原告（反诉被告）天津市南开区天培培训中心（以下简称天培培训中心）与被告（反诉原告）天津双发房产建设开发有限公司（以下简称双发房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天培培训中心的委托诉讼代理人齐野、敦苹，被告双发房产公司的委托诉讼代理人任洪磊、李益利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天培培训中心向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告减免原告2020年2月1日至3月31日的租金18129.4元;2.依法判令被告向原告返还保证金1万元；3.依法判令被告赔偿原告搬家损失2000元；4.依法判令被告赔偿原告物品被扣押造成的损失2万元；5.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年1月29日签订《房屋租赁合同》，合同约定:原告承租被告位于天津市北辰区××路××道××大厦××号房屋，租赁期2年,自2018年4月1日起至2020年3月31日止，租金每年108776.4元,物业费每年11223.6元，交付房屋时,原告须向被告支付10000元保证金。2020年1月中旬以来,因为新型冠状病毒导致肺炎疫情的不可抗力出现,原告与被告为响应国家及天津市政府的防疫要求,加之原告的行业性质，至今无法复工,共同导致了原告自2020年2月1日起至今无法使用租赁房屋,故原告依法请求减免租金,但遭到被告拒绝。原告于2020年4月17日腾房时,遭到被告无理阻挠,虽经原告报警,但最终原告仍未能拿回租赁房屋内的物品,且原告已明确向被告表示不再使用租赁房屋,要求被告配合原告腾房,但被告以种种理由刁难拒绝。故原告呈诉。双发房产公司辩称，不同意原告第一项诉请，该请求没有依据。根据双方签订的租赁合同，原告有义务交付租金，合同第二条第一款房屋用途属于办公用房，不属于学校租赁培训用房，所以不受新冠病毒疫情影响，且北辰区新村街2月1日下发了停产停业的告知，属于政府行为，且2月25日又发出通知可以进行有条件的复工复产，在这种情况下，被告对于继续承租的用户给予一个月的延期免费使用政策。所以不涉及原告所说的减免房屋租金的情况。不同意原告第二项诉请，根据双方租赁合同第一条第二款的约定，及合同附件二中装修协议书中第五条，到目前为止原告仍没有对被告的房屋恢复原状，且在2020年4月原告口头承诺给被告恢复房屋，之后并没有恢复。在2020年5月29日书面承诺将房屋按照合同约定恢复原状，但原告至今仍未恢复。且房屋内产生的损害现在也不可知，交付的保证金也许还不够赔偿被告损失，所以不同意返还原告保证金。原告在打地面的时候合同约定严禁在地面打孔，原告在地面打孔会破坏混凝土保护层，可能会造成暖气管表皮损坏，造成供暖期一到两年后暖气管产生破裂。不同意原告的第三项诉请，原告主张没有依据，原告搬东西不是被告无理阻挠，是因为原告没有合理沟通。不同意原告的第四项诉请，不是被告无理阻挠，原告主张没有依据。被告只是提示原告其没有办理合理手续。不同意原告第五项诉请，应由原告自行承担。双发房产公司向本院提出如下反诉请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告支付2020年4月1日至实际返还房屋止的租金21457.85元（暂计算至2020年6月11日）；2.依法判令反诉被告限期将承租的房屋恢复原状；3.依法判令反诉被告限期将承租的房屋返还反诉原告；4.依法判令反诉被告按实际表内读数支付房屋返还前产生的水电费；5.本案反诉费及保全费等其他费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年1月29日签订《房屋租赁合同》，合同约定反诉原告将坐落于天津市北辰区××路××道××大厦××，建筑面积为239.81平方米的房屋出租给反诉被告使用，租赁期限自2018年4月1日起至2020年3月31日止，年租金108776.4元。按照合同约定，租赁期间反诉被告应向反诉原告支付租赁费及因租赁关系产生的物业管理费、水费、电费等各项费用。因反诉被告不及时办理终止或续签手续，经反诉原告多次催告至今仍不办理相关手续，已构成根本违约，故反诉原告提出反诉请求。天培培训中心针对反诉原告的反诉请求提出如下答辩意见：不同意第一项反诉请求，反诉被告在2020年4月17日腾房时，反诉原告及案外人双发物业公司无理阻挠，反诉被告报警后也未能腾房。自2020年4月17日起至今所有的损失应由反诉原告自行承担。自2020年4月1日至4月17日期间，对反诉被告来说，仍处于受疫情影响的期间，反诉被告作为线下教育培训机构，系国务院部委发文确定的受疫情影响严重的企业，根据天津市教育主管部门的规定，直至2020年6月2日反诉被告才可申请办公，反诉被告的业务范围为培训、业余面授。反诉被告租赁涉诉房屋办公是在经营范围内。对第二项反诉请求，反诉被告同意按照合同约定拆除吊顶、隔断。若安装隔断时对地面进行了打孔，反诉被告同意将打孔抹平，不同意反诉原告在本次诉前、诉中对反诉被告合理使用地面造成磨损而主张的恢复原状。不同意第三项反诉请求，反诉被告已于2020年5月30日腾空房屋，当日交还钥匙时遭到反诉原告拒绝，在2020年6月11日在法庭主持下交还钥匙时也遭到反诉原告拒绝，所以不同意反诉原告的该项请求。不同意第四项反诉请求，未产生水电费用，反诉原告不是合法的权利主体，反诉被告是向天津双发隆热力有限公司交的水费，物业管理费、水费、电费均不是交给本案的反诉原告。不同意第五项反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的租赁合同、银行回单、报警记录、出警视频、不动产权证书、装修协议、承诺书的真实性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月29日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定，出租人（甲方）为双发房产公司，承租人（乙方）为天培培训中心，租赁房屋坐落于天津市北辰区××路××道××大厦××（以下简称诉争房屋），建筑面积239.81平方米。租赁用途为办公。租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日止。甲方于2018年2月28日前将出租房屋交给乙方。租赁期满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还。双方约定建筑面积计算租金，乙方分期向甲方支付租金，每年交纳一次，每年的租赁费为108776.4元，每年的物业费为11223.6元。甲方交付房屋时，乙方按10000元向甲方支付保证金，甲方收取保证金后，应向乙方出具收据，租赁关系解除或终止时，甲方收取的保证金除用以抵充应当由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方。合同还约定，房屋交付乙方时，地面地砖，顶棚、墙面为毛坯，设有ＶＲＶ直流变频中央空调、供电系统、地采暖、消防喷淋。甲乙双方终止或解除本合同，甲方要求乙方将该房屋恢复原状的，乙方须于解除或终止之日起十天内完成，并将乙方自有商品、设备、物品撤出该房屋，将房屋及屋内设施完好的交还给甲方。乙方将房屋恢复原状过程中产生的垃圾由乙方自行清运。如因乙方使用不当造成房屋即屋内设施损坏由乙方承担赔偿责任。乙方请求按终止或解除合同时的房屋现状返还给甲方的，经甲方同意后乙方可以对房屋不恢复原状，但甲方不承担乙方任何的装修费用。租赁期间，使用该房屋所发生的冷水、电、制冷费、通讯、供热费等均由乙方自行承担，乙方应按国家相关规定及物业公司的收费标准按时足额向甲方所属物业公司和有关主管部门交纳上述有关费用。合同中还对其他事项进行了约定。原、被告另行签订了装修协议书，在该协议第五条约定：本建筑室内采用地板采暖，装修时严禁在地面上打孔、下胀管、钉钉子和凿除地面原混凝土保护层，以免破坏地表面下埋设的暖气管及其他管线。装修室内屋顶时，打孔、下胀管、钉钉子等严禁损害屋顶内埋设的各种管线。诉争房屋登记在被告名下。合同签订后，被告将诉争房屋交付了原告，原告对诉争房屋进行了装饰装修，安装了吊顶和隔断。庭审中，原、被告双方均确认原告已向被告交付了截止至2020年3月31日止的租金，其中包含2020年2月1日至3月31日的租金18129.4元。2018年1月30日，原告通过银行转账方式向被告交纳了保证金1万元，该保证金尚未退还原告。庭审中，经本院询问，被告明确其第二项要求恢复原状的反诉请求具体为要求原告将承租的诉争房屋的吊顶、隔断予以拆除，将地面恢复原状。2020年4月17日，原告自诉争房屋搬东西时与被告发生纠纷，原告方报警，北辰区果园新村派出所出警，根据出警视频显示，双方就腾退房屋及恢复原状等事宜进行交涉，但未达成一致意见，当日原告未腾房成功。被告表示当日原告没有履行完相应手续，没有按要求将房屋恢复原状，所以原告未能成功腾房。2020年5月29日，原告向被告出具承诺书，承诺原告于2020年6月3日前按照双方签订的租赁合同及装修管理规定将诉争房屋恢复原状，双方完成房屋验收，原告自行承担恢复原状期间发生的一切水、电、垃圾清运等费用。2020年5月30日，原告将办公用品从诉争房屋腾空，尚未拆除吊顶和隔断。被告表示原告已将其他用品搬走，目前就还有隔断、吊顶和地面上打的孔没有解决。原告在庭审中表示被告可自行处置隔断、吊顶等附和物，原告不再主张权利。2020年6月11日在接受法庭询问时，原告将诉争房屋的钥匙带至法庭，并当庭表示将诉争房屋的钥匙交还被告，被告明确表示拒绝接收。2020年7月1日庭审时，原告亦表示可将诉争房屋钥匙随时交还被告，被告亦明确拒绝接收。双方均认可原、被告的租赁期限已经届满，租赁关系已经终止。原告系民办非企业单位，业务范围包含培训、业余面授。被告系私营企业。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告各自主张是否应予支持。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同签订后，原告依约将诉争房屋交付给被告使用，被告依约向原告交纳了截止至2020年3月31日的租金。双方的租赁合同期限已于2020年3月31日届满，双方均确认租赁关系已经终止。租赁关系终止后，原告再继续占有诉争房屋已无相应依据，故其应将诉争房屋返还被告。同时，根据合同约定，双方终止本合同，被告要求原告将该房屋恢复原状的，原告须于终止之日起十天内完成，并将原告自有商品、设备、物品撤出该房屋，将房屋及屋内设施完好的交还给被告。现查明，原告已将诉争房屋内的其他自有物品撤出，尚有吊顶、隔断并未拆除，结合原告于2020年5月29日向被告出具的恢复原状的承诺书，故原告应承担相应违约责任，将诉争房屋恢复原状。自2020年4月1日至法庭辩论终结原告仍占有诉争房屋，但其未向被告交纳此期间的房屋占有使用费，故原告应承担相应给付义务。考虑到原告租赁涉案房屋系开办校外面授培训，受今年新冠肺炎疫情影响，结合原告实际经营现状，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，且结合被告的企业性质，其出租房屋系为赚取租金收益，故本院综合认定，新冠肺炎疫情构成不可抗力，且结合双方在腾房过程中的过错程度，故双方损失应合理分担。经查，原告于2020年4月17日腾房时双方未协商一致，故原告当天未能腾房成功，后原告于2020年5月30日将办公用品从诉争房屋腾空，但未将诉争房屋钥匙交还被告，亦未按合同约定及承诺书约定将诉争房屋吊顶、隔断予以拆除，且结合本市疫情防控趋于稳定向好的局面及相关复工复产的实际情况，故本院综合认定，原告应向被告继续交纳房屋占有使用费。关于交纳房屋占有使用费的截止期限，本院认为，因原告在2020年6月11日到庭接受询问时表示可将房屋钥匙交还被告，被告可自行处理房屋吊顶、隔断，但被告明确表示拒绝接收，结合本案案情，考虑自被告6月11日拒绝接收房屋后，恢复原状确实需要一段时间，故本院酌情再给予4天时间用于房屋恢复原状，本院认定原告应向被告交付房屋占有使用费的期限截止至2020年6月15日。故对于2020年2月1日至2020年6月15日期间产生的房屋占有使用费，应根据疫情原因及双方在腾房过程中的过错程度进行相应减免，结合案情，本院酌定原告应向被告另行支付截止至2020年6月15日的房屋占有使用费合计4532.35元。综合酌减后，原告已付的2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金，被告无需返还。根据相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，原告已将办公用品从诉争房屋搬离，但被告仍明确拒绝接收房屋，故本院认定2020年6月15日之后的房屋占有使用费属于扩大的损失，该损失应由被告自行承担。关于原告要求被告返还保证金1万元的主张，因原告尚未将诉争房屋恢复原状并交还被告，结合该租房保证金的性质，故本院认定，被告应在原告将诉争房屋恢复原状并交还被告后将该保证金退还原告。关于原告要求被告赔偿搬家损失及物品被扣押损失的主张，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现原告提供的证据无法证实其搬家损失及物品被扣押损失的客观存在，亦无法证实与本案的关联性，故本院对原告该项主张不予支持。关于被告要求原告支付房屋返还前产生的水电费的主张，本院认为，被告未提供证据证实原告尚拖欠被告水电费，且双方在庭审时均陈述水、电费是由原告向第三方天津双发隆热力有限公司缴纳，被告亦陈述水、电费应由原告和天津双发隆热力有限公司办理结算手续，故被告主张的水、电费问题，本院在本案中不予处理，双方可待实际发生后另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉被告天津市南开区天培培训中心于本判决生效之日起五日内将天津市北辰区××路××道××大厦××房屋恢复原状并将该房屋返还反诉原告天津双发房产建设开发有限公司；二、反诉被告天津市南开区天培培训中心于本判决生效之日起五日内给付反诉原告天津双发房产建设开发有限公司截止至2020年6月15日止的房屋占有使用费4532.35元；三、被告天津双发房产建设开发有限公司于原告天津市南开区天培培训中心将天津市北辰区××路××道××大厦××房屋恢复原状并返还被告天津双发房产建设开发有限公司后五日内将租房保证金1万元退还原告天津市南开区天培培训中心；四、驳回原告天津市南开区天培培训中心的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告天津双发房产建设开发有限公司的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费427元，反诉受理费168元，合计595元，由原告天津市南开区天培培训中心负担298元，由被告天津双发房产建设开发有限公司负担297元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 李 猛二〇二〇年八月二十一日书记员 冯赵岩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。