江西省宁都县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0730民初1416号 原告：何东兰，女，1966年10月7日生，汉族，江西省宁都县人，住所地江西省赣州市宁都县。 委托诉讼代理人：陈飞帆，江西创兴律师事务所律师。执业证号13607201510423280。 被告：何爱华，男，1977年9月16日生，汉族，江西省宁都县人，住所地江西省赣州市宁都县。现羁押在宁都县看守所。 被告：宋坚，男，1982年4月9日生，汉族，江西省宁都县人，住所地江西省赣州市宁都县。现羁押在兴国县看守所。 原告何东兰诉被告何爱华、宋坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何东兰及其委托诉讼代理人陈飞帆到庭参加诉讼，被告何爱华和宋坚（通过远程视频）也到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何东兰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令两被告共同向原告返还购房款人民币100万元及房屋过户费用人民币5万元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：被告一系江西鸿华农业发展有限公司的实际控制人，被告二系被告一鸿华公司的财务，原告与被告一是亲姐弟关系。原告在2017年左右购买何爱华鸿华公司位于赣州石化加油站旁一块面积约150平方米的地皮用于建房，但因该土地一直存在纠纷导致原告无法建房。之后，原告与被告一达成合意，转为购买被告一位于宁都县房屋。原告先后于2017年1月10日、2018年11月12日、2018年11月30日、2018年12月2日、2018年12月4日向两被告支付购房款共计人民币1000000元。此外，原告还向两被告支付人民币5万元用于办理上述房屋的过户手续。以上，原告向两被告支付购房款及过户费用共计人民币105万元，但两被告并未按照对原告的承诺及时将上述案涉房屋过户至原告名下，而是将该房屋登记在被告二妹妹宋维名下。另，上述房屋已被查封，原告已无法取得该房屋之所有权。原告认为，原告已依约支付了上述房屋全部的购房款及过户费用，但两被告并未将上述房屋过户至原告名下，反将该房屋过户至案外人宋维名下，且该房屋目前被查封，原告已无法取得该房屋之所有权，被告一已属根本违约；被告二系上述房屋购房款及过户费用的收取者，两被告应当共同承担向原告返还购房款及过户费用之责。为维护原告之合法权益，特依据民诉法之相关规定具状起诉，望判如所请。 原告何东兰对上述主张提供的证据有，1.原告的身份证，证明原告的身份信息及诉讼主体资格；2.关于购买案涉宁都县房屋的协议、在场人何教化的情况说明及其身份信息、购房款收条（五张）、宁都县农村商业银行股份有限公司青塘支行交易流水（四份）、江西省宁都县人民法院（2019）赣0730刑初339号刑事判决书及开庭笔录、案外人宋维的讯问笔录、河背村村委会证明、青塘村村委会证明、缴纳新建南路6号房屋水电费凭证及明细。证明对象：⑴、原告与被告一就买卖位于宁都县房屋的合同权利义务关系，原告已依约向两被告支付案涉房屋购房款人民币100万元及过户费用50000元；⑵、原告及其家人自2018年11月份开始居住在宁都县房屋，并交纳该房屋相应水电费。两被告并未按照对原告的承诺及时将上述案涉房屋过户至原告名下，反而将该房屋登记在被告二妹妹宋维名下。另，上述房屋已被查封，原告已无法取得该房屋之所有权，被告一已属根本违约，两被告应当承担共同向原告返还购房款及过户费用的法律责任。 被告何爱华、宋坚对原告上述证据均无异议。 被告何爱华辩称，何东兰的钱是买房屋的钱，没有过户的原因是因为原告手头比较紧，没有付清全部款项，是陆续付清的购房款，房屋是原告的。我现在在坐牢，没有办法返还购房款，是否解除合同按照法律规定，我也不是很清楚。 被告宋坚辩称，刚才何爱华讲了我们都在坐牢，现在没有能力，房屋确实是何东兰购买的，本来1个月左右可以过户，但是因为某些原因没有过户，现在原告要求解除合同，我也不太懂。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并认定以下事实，原告何东兰与被告何爱华为姐弟，被告何爱华（又名小叫花）于2013年3月15日以他人的名义注册成立了江西鸿华农业发展有限公司（以下简称鸿华公司），其为公司的实际控制人；被告宋坚则负责公司的后勤以及财务工作。2017年1月10日，原告何东兰欲购买被告何爱华鸿华公司位于赣州石化加油站旁的一块土地建房，并向鸿华公司支付170000元，鸿华公司为此向原告出具收条一张。因该土地存在纠纷，故而建房未成。2018年11月12日，原告何东兰与被告何爱华订立协议（由被告宋坚执笔书写），原告何东兰转而以玖拾捌万元的价格购买被告何爱华青塘街上房屋一栋（该房被告何爱华从温名祥处购得），约定：“乙方签订本协议时付甲方人民币伍拾伍万元整，剩余人民币叁拾叁万元整，乙方在2019年12月份前付清给甲方。房屋的过户手续费用由乙方负责。”当日，被告宋坚替被告何爱华代书收条一张给原告，注明：收到何东兰购买房屋款550000元，其中叁拾伍万元整为原告何东兰在街背购买何爱华店面的己付款，本次实收人民币200000元。此后，在2018年11月30日和12月2日、12月4日，原告分别再给付被告何爱华人民币为210000元、50000元和20000元，且分别由被告宋坚代被告何爱华向原告何东兰出具收条三张，以上原告共计向被告何爱华支付购房款1000000元；另，原告向被告何爱华支付过户登记费用50000元，共计支付被告何爱华购房款及过户费用1050000元，原告也于2018年11月迁入该房居住。被告何爱华在购温名祥房屋后，未能办理房屋产权过户登记，因原告何东兰在赣州，温名祥则又赶回广东，故被告何爱华则将房屋暂时过户登记在案外人宋维名下。2019年1月3日，被告何爱华因涉嫌寻衅滋事罪被拘押。2019年12月31日，宁都县人民法院作出（2019）赣0730刑初339号刑事判决书，判处被告人何爱华犯组织、领导黑社会性质组织罪等，数罪并罚执行有期徒刑十八年。被告宋坚则被判处参加黑社会性质组织罪等，数罪并罚执行有期徒刑六年。对本案涉及的房屋则依法处置。2020年7月27日，赣州市中级人民法院作出（2020）赣07刑终122号刑事裁定书，认定本案买卖标的房屋属于何爱华在组织犯罪过程中购买的房产，并裁定驳回上诉，维持原判。 本院认为：原告何东兰购买被告何爱华房屋，双方订立有协议一份，故双方形成买卖合同关系。原告何东兰依协议向被告支付了房款及过户费用1，050，000元，对此双方均无异议。但事后因该房一、二审法院均认定为刑事涉案财产，并被依法查扣，且依法处置，故该房屋将无法办理产权变更登记，原告的购房目的也无法实现，原告要求解除买卖合同符合法律规定。庭审中，被告何爱华也明确表示同意解除与原告何东兰该房屋买卖合同，故本院予以准许。合同解除后，合同双方当事人因此取得的财产依法予以返还，并恢复原状，为此原告诉请被告何爱华返还其购房款及过户费用共计1，050，000元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。原告何东兰所购买的房屋属被告何爱华从他人手上购买所得，被告宋坚代被告何爱华且还用自己的名义与原告订立协议并收取房款，对此原告何东兰明显知晓被告何爱华与宋坚属于代理关系，被告何爱华对此也予以认可并承认收到了原告的房款，因此房屋买卖合同直接对原告何东兰与被告何爱华具有约束力，所产生的法律后果也应由原告何东兰与被告何爱华承担。故，原告何东兰要求被告宋坚共同偿还房款的诉请，没有合同约定也无法律规定，对此本院不予支持。被告何爱华涉及的刑事案件，二审已作出终审判决，随后将转入刑罚的执行阶段，在服刑期间被告何爱华可以委托他人对本案所确定的给付义务予以履行，因此本院确定其履行期间为三个月。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告何东兰与被告何爱华2018年11月12日订立的房屋买卖协议； 二、限被告何爱华在本判决生效后三个月内返还原告何东兰购房款及过户费共计人民币1，050，000元； 三、驳回原告何东兰要求被告宋坚共同返还购房款及过户费的诉讼请求。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14，250元，由被告何爱华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  张桂平 人民陪审员  陈凤洲 人民陪审员  廖红梅 二〇二〇年八月六日 书 记 员  刘 艳 附法律条款：《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 温馨提示：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为两年（从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算）。超过申请执行期而未提出申请的，本院不予受理。