贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初7905号原告：高双喜，女，1984年5月14日出生，汉族，湖南省邵阳市人，身份证住址湖南省邵阳市大祥区，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：欧盛焯，广东淳锋律师事务所专职律师。原告：吴晓波，男，1982年9月27日出生，汉族，贵州省凯里市人，身份证住址贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：欧盛焯，广东淳锋律师事务所专职律师。被告：廖如莲，女，1956年11月13日出生，苗族，贵州省凯里市人，身份证住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：梁晶。被告：刘林艳，女，1982年10月24日出生，亻革家人，贵州省凯里市人，身份证住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：梁晶。第三人：凯里市金谷房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市市府东路博南新区开发区管委会商住楼1层3号，统一社会信用代码：91522601057079215C。法定代表人：伍逢春，该公司执行董事。原告高双喜、吴晓波与被告廖如莲、刘林艳及第三人凯里市金谷房地产开发有限公司（以下简称：金谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高双喜及高双喜与吴晓波共同的委托诉讼代理人欧盛焯，被告廖如莲、刘林艳及其二人共同的委托诉讼代理人梁晶到庭参加诉讼，第三人金谷公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告高双喜、吴晓波向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签署的《房屋租赁协议》无效；2、判令被告向原告返还租赁保证金及租金1151820元、返还租赁意向金100000元;3、判令被告赔偿原告经济损失78615元（包括原告涉案场地酒店装设计费损失60000元、原告支付设计人员食宿、差旅费损失18615元）;4、判令被告向原告支付资金占用期间的损失99577.41元（自2018年9月12日起,以上述请求第二项总金额1251820元为本金,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至起诉之日,现暂计算至2020年5月12日）;5、判令被告向原告支付利息（自起诉之日计算至付清款项之日止,以上述请求二、三项总金额1330435元为本金,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）;6、判令被告向原告支付违约金50000元及律师30000元;7、案件受理费由被告承担。以上费用共计:1510012.41元。事实与理由：2018年8月11日,原告与被告签订了《房屋租赁协议》,协议约定被告将位于贵州省凯里市XX平米）的自建房屋（尚在修建中）出租给原告用于经营酒店使用。双方在签订上述合同前,被告曾向原告出示了凯麻高速公路凯里路段征地拆迁房屋勘丈表、宗地图、拆迁补偿协议以及被告自建住宅建筑合法性证明书等材料,用以证明被告系案涉房屋及其所依附土地的实际权利人。原告基于以上材料相信被告确为案涉建筑物及依附土地的实际权利人,并在协议签订后按时向被告交付了租赁意向金、租金等费用。协议签订后,被告房屋迟迟未能竣工;原告曾多次与被告协商未果。后原告得知,被告在施工期间曾收到凯里市鸭塘街道城镇规划建设服务中心向其下发的停工通知书。经原告了解发现,被告在签订协议过程中存在恶意欺诈,且有违反诚实信用原则的行为,其一、被告在合同签订前虽出具了相关材料用以证明自己系案涉房屋及其依附土地的权利人,但该案涉房屋所依附土地的权利人实为金谷公司,被告并非上述案涉房屋及房屋所涉土地的权利人,也曾与公司就涉案房屋一事产生过纠纷;其二、被告所建房屋位于金谷公司挂牌出让取得的宗地范围内,被告明知该事实却在签订上述协议的过程中未将此事向原告释明,同时金谷公司也是完全不知情的,所以即便该涉案房屋后期竣工,其权属问题也存在争议；其三、《房屋租赁协议》内容与实际情况严重不相符,被告既没有办理报建手续也未获得规划许可,该案涉房屋系违法建筑。根据《合同法》等法律法规的相关规定,原被告所签订《房屋租赁协议》无效,被告应返还原告所交的所有款项。此外,原告与被告签订协议后还与酒店设计人员签订了《劳务合同》,委托设计人员为酒店的布局和装修提供劳务成果。现由于被告的原因造成原告为此支付了酒店装修设计费60000元及设计人员的食宿、差旅费18815元的损失,因租赁协议签订时被告故意隐瞒涉案房屋的基本情况,致使原告对被告产生了信赖,被告对原告的损失存在过错,应当赔偿原告因此所受到的损失。原告认为,被告在该涉案房屋未取得建设工程规划许可证,亦未得到主管部门的批准建设;在明知案涉房屋所依附的土地使用权人系金谷公司的情况下,仍与原告签订房屋租赁协议,其行为存在过错,主观上存在恶意,也违反了诚实信用原则,给原告造成了信赖利益损失,应当赔偿。涉案房屋系违法建筑,被告也无再继续办理相关建设手续的可能,故案涉协议无效,被告应返还原告所交的所有款项。此外,由于合同签订至今被告一直占用原告所交款项使得己方财产获得消极增加,故被告应按中国人民银行同期同类贷款年利率向原告赔偿利息损失。综上所述,原告为维护自身合法权益,特起诉至法院,并提出前述诉讼请求。被告廖如莲、刘林艳辩称：原告诉称被告在签订协议过程中存在恶意欺诈，且有违反诚实信用原则的行为。签订《房屋租赁协议》时，被告没有任何的欺骗行为和违反诚信的行为，相反是原告为了能尽快租赁到被告的房屋,在该房屋尚未完全建成时，先将100000元意向金付给被告。被告碍于情面与原告签订了租房协议。2、原告诉称涉案房屋的权利人是金谷公司而非被告不是事实,本案中所租赁的房屋是被告因安置修建的房屋,是合法的权利人，有拆迁补偿协议、征地拆迁房屋勘丈表、凯里市人民政府办公室2019年11月14日第106期备忘录等政府文件及相关材料,证明涉案租赁房屋及地基是被告的,后金谷公司声称已把被告家及周围杨昌贵、杨昌英、张炳华共五户的房屋及地基征用,而金谷公司至今未能在凯里市政府办理到征用手续及未进行征收安置,因此,被告的地基与房屋仍然属于被告自己合法所有的,被告与原告的《房屋租赁协议》也是符合法律规定的。3、被告实际所得到原告的只有租赁保证金、租金和租赁意向金共计1251820元,律师费、违约金、酒店装修设计费、食宿、差旅费等是违背法律规定的。被告没有违约,在双方签订《房屋租赁协议》时,该房屋正在修建中,双方约定等被告将房屋修建好后就交给原告。由于金谷公司与凯里市人民政府的原因,致使凯里市鸭塘街道城镇规划建设服务中心作出停工通知书及公函,这并不影响双方签订的《房屋租赁协议》的履行,因为,涉案土地没有征收成功。导致停工一段时间。被告也是受害方。其次,原告不愿接收该租赁的房屋,不愿履行合同,是原告违约。因此,被告要求继续履行合同,同时有权要求原告支付因不如实履行合同的违约金。综上所述,被告将自己合法所有的房屋出租给原告,而原告不如实履行合同,其行为违法,并给被告造成经济损失,为了维护法律尊严,保护被告的合法权益,请求法院驳回原告的诉讼请求，依法公正判决。第三人金谷公司未到庭参加诉讼亦未提交其陈述意见。本院根据原、被告所举证据及陈述，经审理认定事实如下：2001年4月9日，因修建凯麻高速公路建设的需要，凯里市凯麻高速公路建设指挥部对户主为廖如莲的位于凯里市的宅基地及地面建筑物进行了征地拆迁房屋勘丈。2001年4月28日，以凯麻高速公路建设凯里市指挥部为甲方，以廖如莲为乙方，双方签订《拆迁补偿协议》，该协议约定，乙方同意将其各类房屋1338平方米和各类构筑物以及其他附属设施自行拆除，甲方给予乙方补偿费用。2014年10月30日，金谷公司通过挂牌出让的方式取得马坡井片区凯开大道西北侧A地块国有土地使用权，使用权面积40263.55平方米，并办理土地使用权证，证号为：凯里市国用（2014）第010031号，该使用权证的“记事”部分记载：“该宗地出让总面积为49526.26平方米，其中9262.71平方米尚未拆迁，待拆迁完毕后再行登记”。2018年9月6日，高双喜通过贵阳银行向廖如莲转账100000元，原告认可该笔款项为高双喜支付的租赁意向金。2018年9月11日，廖如莲、刘林艳作为甲方，高双喜、吴如燕作为乙方，双方就案涉宗地在建房屋的租赁签订《房屋租赁协议》，协议主要内容有：1、甲方将位于贵州省凯里市，土地权属证号：宗地编号05××16号的房屋（面积6399平方米）出租给乙方。2、出租房屋期限为15年，因出租房屋为在建房屋，暂不能交付使用，等房屋建成后，甲方以书面方式告知乙方，租金从乙方真实营业时算起，租金为191970元／月。合同签订后一星期内支付第一期一年房屋租金。3、任何一方不得违反合同约定，否则违约方将向守约方支付违约金50000元。签订上述合同时，原告认可被告向其出具了《拆迁补偿协议》、《凯麻高速公路凯里段征地拆迁房屋勘丈表》、《宗地图》、《关于村民廖如莲自建住宅建筑合法性证明书》（凯里市消防大队）、《关于村民廖如莲自建住宅建筑合法性证明书》（凯里市市场监督管理局）、《关于中坝村居民廖如莲自建住宅建筑改变房屋使用用途的意见》。《关于村民廖如莲自建住宅建筑合法性证明书》（凯里市消防大队）主要内容为：“凯里市消防大队：……廖如莲……拥有自建住宅1栋，位于凯里市该建筑建于2002年，建筑层数为5层，建筑高度为18米，建筑面积为6100平方米，该建筑因属于拆迁户，当时凯麻指挥部承诺房屋修建完毕后再办理房屋产权证，现特证明该建筑的所有者为廖如莲该建筑为合法建筑。2018年9月21日”凯里市鸭塘街道中坝村村民委员会、凯里市鸭塘街道办事处在该证明书空白处加盖了章，并签写有：“情况属实”、“属实”。《关于村民廖如莲自建住宅建筑合法性证明书》（凯里市市场监督管理局）主要内容为：“凯里市市场监督管理局：……廖如莲……拥有自建住宅1栋，地址位于凯里市该建筑建于2002年，建筑层数为5层，建筑高度为18米，建筑面积为6100平方米，产权属于廖如莲，现租赁给高双喜，从事宾馆经营，请贵单位给予办理营业执照为谢！2018年9月21日”凯里市鸭塘街道中坝村村民委员会加盖公章，并签写“情况属实，2018.11.7”。《关于中坝村居民廖如莲自建住宅建筑改变房屋使用用途的意见》主要内容为“凯里市公安消防大队：……廖如莲……拥有自建住宅建筑1栋，地址位于贵州省凯里市，该建筑修建于2002年，建筑层数为五层，建筑高度为18米，建筑面积为6100平方米，经研究，同意该建筑用途改变为（宾馆、饭店、商场等）公众聚集场所使用”凯里市鸭塘街道中坝村村民委员会加盖公章，并签写“情况属实，请给予办理2018年9月21日”；凯里市鸭塘街道办事处加盖公章，并签写“属实2018.9.21”。2018年9月12日，高双喜通过贵阳银行向廖如莲一次性转账1151820元。2019年11月14日，凯里市人民政府办公室制作《关于研究廖如莲户申请办理规划手续有关事宜的备忘录》，主要内容如下：1、核实廖如莲户2001年凯麻高速公路修建补充安置事宜进行核实（核实内容：安置用地面积、安置点、补偿协议等），就该户超占国有土地修建房屋事宜，于2019年11月25日前提出处理意见报市人民政府研究。2、市自然资源局负责，主动与金谷公司协商沟通，就廖如莲占用其通过招拍方式取得的土地事宜形成一致意见后，就如何安置廖如莲户，于2019年11月25日前提出处理意见报市人民政府研究。2019年12月30日，鸭塘街道城镇规划建设服务中心向刘江贵（系廖如莲的丈夫）发出《停工通知书》，主要内容为：经巡查发现你户在中坝（马坡井村）村，地点私自建筑，该建筑物无相关手续，依法请你户停止建设，另行选址。至本案一审庭审辩论终结时，原、被告均认可案涉房屋现仍为在建工程，建设到第四层，仍有一层为停工状态。另查明：被告向本院提交凯里市清查违法违章建筑办公室会议纪要（凯清纪字[2005]04号），主要内容为：凯麻拆迁户的办证问题：办理《建设规划工程许可证》时，原旧房面积可抵扣，超面积的部分按每平方米10元收取城市建设配套费办理；办理《建设用地批准书》时，按每平方米5元处罚，超出10平方米以上的，按每平方米10元处罚后办理。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩意见，原、被告提交的证据材料及经庭审举证质证、庭审笔录等在卷佐证，本院依法审查，可以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。结合本案，虽然被告提交了《拆迁补偿协议》、《凯麻高速公路凯里段征地拆迁房屋勘丈表》、《宗地图》、《关于村民廖如莲自建住宅建筑合法性证明书》（凯里市消防大队）、《关于村民廖如莲自建住宅建筑合法性证明书》（凯里市市场监督管理局）、《关于中坝村居民廖如莲自建住宅建筑改变房屋使用用途的意见》等证据材料，但上述证据材料不足以证明其已办理相关的建设工程规划许可证，同时，被告亦提交凯里市清查违法违章建筑办公室会议纪要（凯清纪字[2005]04号）文件，足以证明其知道案涉宗地需要办理《建设规划工程许可证》的事实，且其在本案一审法庭辩论终结前并未能提交证据证明其在案涉宗地建设房屋是取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，现原告诉请案涉《房屋租赁合同》无效，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告退还租赁意向金、租金及保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，合同无效后，被告因该合同取得的财产应当予以返还，现原告诉请返还其向被告支付的租赁意向金、租金、保证金共计1251820元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金问题。导致本案的纠纷，原、被告均存在过错。原告的过程在与其被告签订案涉合同时虽查看了《拆迁补偿协议》、《凯麻高速公路凯里段征地拆迁房屋勘丈表》、《宗地图》等材料，但其明知案涉房屋系在建工程并未施工完成，且原告租赁案涉合同的目的系用于经营酒店，其应知道酒店的经营需要办理的手续，而在其与被告签订合同时未尽到审慎义务，未查看被告是否办理建设房屋需要的许可手续。被告存在过错在于虽其提供了相关材料，证实案涉土地系拆迁补偿的土地，但其建房行为未经相关部门批准，后被下发《停工通知书》，最终导致合同无效。双方当事人对合同无效均存在过错，应各自承担相应责任。为此，原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。关于原告诉请的经济损失问题。众所周知，建设房屋应当办理相关的建设规划工程许可手续，且原告明知案涉房屋系在建房，案涉合同中约定，出租房屋为在建房屋，房屋暂时不能交给乙方使用，等房屋建成后，被告以书面方式告知原告，交付原告装修当日算起，原告需在一年内完成装修营业。如超过一年，被告有权开始计算租金。原告在合同签订的同月，雇请他人对其所租赁的房屋进行装修的设计，原告在此时系知晓案涉房屋系在建房屋，且合同中约定房屋建成后，被告以书面方式通知原告装修，为此，原告在房屋尚未建成时就雇请他人对房屋进行设计，其主张由此产生的所有费用由被告承担，本院不予支持。关于原告诉请的资金占用费及利息问题。本案，原告将租赁保证金、租金及租赁意向金支付给被告系事实，而导致合同无效的后果双方均应承担责任，2019年12月30日下发停工通知书后，被告修建的房屋停工至今，双方当事人应知晓双方原签订的合同目的已不能实现，被告占用原告的资金至今未退还系事实，为此，被告从2019年12月31日起应向原告支付资金占用期间的利息损失，该利息损失以1251820元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至被告将上述款项返还给原告之日止，对原告诉请主张超过的部分，本院不予支持。关于原告诉请的律师费问题。原告未提交委托代理合同及原告与广东淳锋律师事务所对公账户实际发生支付律师法律服务费银行流水账单。为此，原告主张的律师服务费30000元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告高双喜、吴晓波与被告廖如莲、刘林艳于2018年9月11日签订的《房屋租赁协议》无效。二、被告廖如莲、刘林艳于本判决生效之日起十日内一次性返还原告高双喜、吴晓波租金及租金保证金1151820元，租赁意向金100000元，以上合计1251820元。三、被告廖如莲、刘林艳于本判决生效之日起十日内向原告高双喜、吴晓波支付资金占用期间的利息，该利息以1251820元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年12月31日起，计算至被告将上述款项返还给原告高双喜、吴晓波之日止。四、驳回原告高双喜、吴晓波的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取为9195元，由原告高双喜、吴晓波1162元，负担由被告廖如莲、刘林艳负担8033元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  赵婧霖二〇二〇年八月二十七日法官助理覃庆伟书记员温佳俊