浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0523民初575号 原告：安吉安郡酒店管理有限公司，住所地安吉县昌硕街道递铺中路19号（经典1958）8幢1楼124号，统一社会信用代码91330523MA28C3R891。 法定代表人：邱魏。 委托诉讼代理人：吴平，浙江大德律师事务所律师。 被告：安吉经典资产管理集团有限公司，住所地安吉县昌硕街道安吉大道8号凤凰山西侧5幢3层301，统一社会信用代码9133052359058608XU。 法定代表人：卓可耕。 委托诉讼代理人：徐兆红，浙江求直律师事务所律师。 原告安吉安郡酒店管理有限公司（以下简称安郡公司）与被告安吉经典资产管理集团有限公司（以下简称经典公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月14日公开开庭进行了审理。安郡公司的委托诉讼代理人吴平，经典公司委托诉讼代理人徐兆红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安郡公司向本院提出诉讼请求：1.判令经典公司向安郡公司返还履约保证金450182元；2.本案的诉讼费判由经典公司承担。事实与理由：经典公司原名安吉经典文化发展有限公司（以下简称经典文化公司）、安吉经典文化旅游集团有限公司（以下简称经典文旅公司）。2014年8月7日，经典文化公司与杭州碧玺酒店管理有限公司（以下简称碧玺公司）签订租赁合同，约定由碧玺公司承租经典文化公司商业街8号楼商铺共计7403.03平方米，租期自2015年5月1日至2034年4月30日。后，该8号楼由碧玺公司及其关联公司浙江元润商贸有限公司（以下简称元润公司）分割后分别转租给其他承租户王伟、马毕峰等人。碧玺公司与经典文化公司因经济纠纷而解除了上述租赁合同，由经典文化公司收回8号楼的出租权并重新对外招租。2016年1月29日，安郡公司与经典文化公司签署了编号为经典1958（2016）第48号租赁合同，约定将8号楼共计建筑面积7503.03平方米全部出租给安郡公司，租赁期限自2016年4月10日至2030年4月30日，双方约定了租金的交纳及履约保证金收取、退还等事宜。同年3月18日，安郡公司向经典文化公司交纳履约保证金53265元，同年5月10日，经协商处理，经典文化公司同意将安郡公司向碧玺公司交纳的400000元款项中的396917元转账收取视为安郡公司交纳的又一笔履约保证金。安郡公司签订合同后，因经典文化公司未能清退该48号租赁合同签署前已经实际使用8号楼、与碧玺公司及关联元润公司存在租赁关系的次承租人，故经典文化公司一直无法完全交付租赁房屋，也导致安郡公司根本不能实际占有并控制使用。2016年8月，经典文化公司主动提出解除与安郡公司签订的48号租赁合同，但却未能将安郡公司交纳的履约保证金450182元予以退还。安郡公司同意解除合同，多次主张退回保证金未果。安郡公司曾在2017年起诉主张返还保证金，后撤诉。 经典公司答辩称：1.安郡公司仅支付了履约保证金53105元，另396917元保证金未实际支付；2.经典文化公司按约交付租赁房屋，不存在违约行为；3.因安郡公司逾期支付商业服务管理费，经典文化公司行使合同解除权，故违约金不应返还。 经审理，本院认定本案事实如下： 经典公司系由经典文化公司、经典文旅公司名称变更登记而来。 2014年8月7日，碧玺公司与经典文化公司签订租赁合同一份，约定碧玺公司承租经典文化公司位于××街××号楼商铺，并约定承租面积、期限、价格、双方权利和义务以及争议解决等内容，合同特别约定允许转租。合同签订之后，碧玺公司即对承租的部分房屋进行了装修。 碧玺公司与元润公司人格混同。 2015年7月2日，安郡公司法定代表人邱魏与元润公司签订转租合同，约定邱魏转租上述租赁物中的部分房屋，计租日为2015年10月1日，前两年的月租金105000元，邱魏应在2015年10月28日前支付首年6个月的租金；邱魏应在合同签订日支付履约保证金20万元（相当于两个月的租金）；双方对其余事项亦作了约定。合同签订后，邱魏支付了履约保证金，未支付租金。 除邱魏外，元润公司将租赁的经典1958其余房屋转租给王伟、马毕峰等人，并按转租合同的约定收取了租金。 2016年1月1日，经友好协商，碧玺公司与经典文化公司签订《房屋租赁合同终止协议书》，约定自2016年1月1日起，双方于2014年8月7日签订的租赁合同终止履行，双方就权利义务进行了结算，另约定碧玺公司退还经典文化公司超出原租赁合同期限的次承租人租金396917元。 2016年1月29日，安郡公司与经典文化公司签订租赁合同一份，约定安郡公司承租经典文化公司位于××街××号楼商铺，合同第一条：租赁面积7503.03平方米；第二条：租赁期限168个月余21天，自计租日开始计算，即自2016年4月10日至2030年4月30日止；第四条：月商业服务管理费225090.90元，首期商业服务管理费为计租日起至第三个月最后一日期间的商业服务管理费。除首期商业服务管理费外，其他商业服务管理费按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，从第三年开始按六个完整的自然月为一个交租期交纳，安郡公司应当在每个交租期的20日前向经典文化公司一次性足额支付下个交租期商业服务管理费，本合同项下首期商业服务管理费应于本合同签订后、装修进场前五个工作日内支付，商业服务管理费期间为2016年4月10日至2016年7月31日，应交商业服务管理费840339元；第五条特别约定：经典文化公司同意安郡公司进行转租、分租或者联营；第六条：合同签订当日，安郡公司支付履约保证金450182元（相当于两个月的商业服务管理费）；第七条：双方已于2015年9月1日作为该房屋的实际交付之日；第二十一条：双方确认，因安郡公司违约而提前终止合同的，经典文化公司有权没收履约保证金，反之，经典文化公司应当双倍返还履约保证金，并赔偿损失；因安郡公司迟延交纳租金及其他费用的，则每迟延一日，安郡公司应当支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日的，安郡经典文化发展有限公司有权单方解除合同等。 2016年3月18日，经典文化公司向安郡公司开具了金额为53265元履约保证金的收据；2016年5月10日，经典文化公司向安郡公司开具了金额为396917元履约保证金的收据；上述履约保证金中的396917元，安郡公司并未实际支付。 安郡公司签订合同后，将其中的部分房屋进行了转租。 安郡公司未按合同约定支付商业服务管理费。 2016年8月6日，经典文化公司向安郡公司、邱魏发函，告知其因迟延支付租金，解除双方租赁合同并没收履约保证金。 安郡公司在2017年因同样的事实起诉经典文旅公司，后撤诉，本院作出（2017）浙0523民初1000号民事裁定书。 以上事实，由当事人庭审陈述及以下证据证实：碧玺公司与经典文化公司签订的租赁合同；安郡公司与经典文化公司签订的租赁合同；号码为0006844号的收据、号码为0006859号的收据、转账凭证；经典文化公司发给安郡公司的函；元润公司与安郡公司签订的转租合同；元润公司与王伟签订的转租合同、元润公司与马毕峰签订的转租合同；安郡公司与陈慧签订的转租合同；安郡公司与朱寅签订的转租合同；经典文化公司与碧玺公司签订的终止协议书、安郡公司起诉经典文旅公司案号为（2017）浙0523民初1000号民事裁定书、元润公司起诉经典公司案号为（2018）浙0523民初5286号民事判决书等证据予以证实。 本案主要争议为： 经典文化公司是否存在未能完全交付租赁房屋的违约行为而导致合同解除的事实。安郡公司认为，经典文化公司在将租赁房屋出租给碧玺公司后，由碧玺公司转租给案外人，因经典文化公司未能清退次承租人，导致交付的租赁面积与合同约定的租赁面积不符，故存在违约行为，其应当退还履约保证金；经典公司认为，安郡公司在签订合同时已然知晓租赁房屋存在次承租人的事实，其交付的租赁房屋完全符合合同约定，故不存在违约行为，本案合同的解除的原因是安郡公司迟延交纳商业服务管理费，故经典公司无需退还履约保证金。本院认为：经典文化公司交付的租赁房屋是符合合同约定的，理由如下： 一、安郡公司对于经典文化公司交付的租赁房屋存在次承租人的事实是知晓的。在经典文化公司与碧玺公司存在租赁合同关系期间，安郡公司就与碧玺公司/元润公司签订了转租合同；在经典文化公司与安郡公司签订租赁合同时，双方亦特别约定允许存在转租行为。安郡公司无论作为次承租人还是承租人，其对租赁房屋允许存在转租行为的事实是明知的。另外，作为市场经营主体，安郡公司亦应当预料到租赁面积为7503.03平方米的市场综合体存在其余次承租人的可能性。因承租人与次承租人的转租合同关系亦受到我国法律的保护，安郡公司应当知晓租赁房屋存在次承租人的事实。 二、安郡公司收到了碧玺公司/元润公司退还的因碧玺公司与经典文化公司解除合同而导致的超出原租赁合同期限的次承租人的租金。（2018）浙0523民初5286号生效民事判决书已认定碧玺公司/元润公司应退还经典文化公司商业服务管理费396917元。经典文化公司与安郡公司签订的租赁合同中约定的履约保证金为450182元，而安郡公司向经典文化公司支付的履约保证金为53265元，其未实际支付的履约保证金数额为396917元。安郡公司未实际支付的履约保证金数额与碧玺公司/元润公司应当退还给经典文化公司的次承租人的租金数额完全一致，结合当事人提交的安郡公司法定代表人邱魏开具的金额为396917元、载明“收到杭州碧玺酒店管理有限公司用作退还转承租户费用”的收款收据，根据高度盖然性标准，本院采信经典公司抗辩的其已将原合同解除导致的多收取的次承租人的租金支付给安郡公司、由安郡公司自行处理其与次承租人关系的事实。 三、安郡公司与经典文化公司签订的租赁合同第七条明确载明“双方已于2015年9月1日作为该房屋的实际交付之日”。双方明确约定交付日期早于合同签订之日，亦表明安郡公司对于合同签订时租赁房屋的交付现状是认可的，并不存在双方约定经典文化公司应当先行清退次承租人、尔后再将不存在次承租人的租赁房屋完整交付安郡公司的情形。 四、安郡公司诉称其收到的396917元是元润公司退还的履约保证金缺乏事实依据。首先，安郡公司诉称其共向元润公司支付40万元保证金，但双方合同约定的履约保证金仅为20万元，且（2018）浙0523民初5286号生效民事判决书认定安郡公司支付元润公司的履约保证金为20万元，故元润公司退还的履约保证金在金额上高于安郡公司支付的履约保证金并不符合常理；其次，安郡公司庭审陈述元润公司退还396917元履约保证金是因为元润公司交付的租赁房屋面积不符合合同约定，但其并未提交证据证明，而根据安郡公司法定代表人邱魏与元润公司签订的转租合同，安郡公司迟延支付租金近四个月，故元润公司何来理由退还安郡公司履约保证金？再次，退一步而言，即使安郡公司收到的396917元是元润公司退还的履约保证金，而安郡公司在与经典文化公司签订的租赁合同中，其亦应当将该款实际支付给经典文化公司，事实上安郡公司并未支付，故安郡公司在与经典文化公司的合同关系中亦存在迟延支付履约保证金的违约行为，其亦无理由要求经典公司退还450182元履约保证金。 综上，本院认定经典文化公司交付的租赁房屋符合合同约定，安郡公司迟延支付商业服务管理费，经典文化公司行使合同解除权，双方合同已经解除。 本院认为，安郡公司与经典文化公司之间的租赁合同关系因安郡公司违约而解除，安郡公司要求退还履约保证金并无事实法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十八条之规定，判决如下： 驳回安吉安郡酒店管理有限公司全部诉讼请求。 本案案件受理费4025元（已减半），由安郡公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  张丹 二〇二〇年八月三十日 书记员  胡波