湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异386号案外人：杨富强，男，1954年11月22日出生，汉族。申请执行人：武汉信邦典当有限公司，住所地：武汉市东湖开发区珞瑜路世界城E地块米兰映象E02幢2单元01层11号。法定代表人：张毅，该公司总经理。被执行人：武汉康信商贸有限公司，住所地：武汉市武昌区首义新村210号（首义小区37）。法定代表人：钟成翠，该公司总经理。被执行人：武汉立飞物流有限公司，住所地：武汉市江汉区新华街单洞路亚洲广场B栋21层E室。法定代表人：胡国栋，该公司董事长。被执行人：胡国栋，男，1958年12月28日出生，汉族。被执行人：王爱英，女，1957年11月13日出生，汉族。被执行人：朱知浩，男，1949年12月12日出生，汉族。被执行人：钟成斌，男，1958年12月14日出生，汉族。被执行人：钟成翠，女，1956年4月28日出生，汉族。被执行人：吴江虹，女，1957年10月29日出生，汉族。被执行人：钟林路，男，1987年6月9日出生，汉族。本院在执行（2018）鄂01执665号武汉信邦典当有限公司（以下简称信邦典当公司）申请执行武汉康信商贸有限公司（以下简称康信商贸公司）、武汉立飞物流有限公司（以下简称立飞物流公司）、胡国栋、王爱英、朱知浩、钟成斌、钟成翠、吴江虹、钟林路民间借贷纠纷一案过程中，查封了康信商贸公司名下位于武汉市武昌区彭刘杨路5*号的房屋（所有权证号：武房权证昌字第20120***号，以下简称案涉房屋），案外人杨富强不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。杨富强称，其系案涉房屋一楼、二楼的权利人，1995年由原武昌区医药公司安排案涉房屋一楼与二楼居住，解决无房困难，至今已合法居住25年，属于原国企福利分房性质。没有办理该房产登记手续的原因：从1990年代至2004年企业改制前，公司领导班子更换了三次。案外人多次请求公司为其住房办理产权登记事宜，当时公司领导陷入经营危机，口头应诺，却无暇顾及。2002年企业改制，第一次更名为武汉康泰药业有限公司，2004年钟成翠同志接任并注册为法定代表人，公司又更名为康信商贸公司。案外人也数次向公司领导提出将居住的房产办理产权登记事宜，可是刚改制的康信商贸公司，结束了一切经营，承接了38位下岗职工的医保社保及基本生活费的负担，康信商贸公司整体将首义新村210号（首义小区37栋）以1.6万元的月租金出租给武汉吉祥顺成农贸市场管理公司用作集贸市场至今。其中差额，依靠钟成翠同志的个人信誉，向朋友、同学五万、十万的借贷维持，当时的艰难，无法描述。办理产权过户、特别是土地使用权由划拨土地、商业服务转换用途为住宅的登记费、测量费等需要一笔开支较大的资金、康信商贸公司根本无钱办理产权过户登记。武昌医药公司改制后两次更名形成了案涉房屋所有权证与国有土地使用权证名称不一致，导致该房屋过户登记增加了更大障碍。2014年5月份左右，武昌区地税局要求康信商贸公司补交案涉房屋的土地税，公司通知案外人自己承担此项费用，并以当时的评估价按居住面积缴纳了房产置换款。案外人缴纳了5.9万元后多次要求公司办理“两证”。可是，康信商贸公司只有钟成翠经理留守，首义新村整体出租，没有办公空间，康信商贸公司临时从会计师事务所聘请一位女士承担申报纳税事宜，故此，案外人的住房产权过户登记事宜，遗留至今。造成案外人房屋产权未能过户的原因，为原武昌区医药公司、武汉康泰药业有限公司以及后来更名为康信商贸公司领导成员变更以及公司生存、改制面临极度困难原因所致，而非申请人的责任。本院（2015）鄂武汉中民商初字第00763号案抵押典当、续当、绝当的责任财产为首义新村210号（首义小区37栋），原申请执行人信邦典当公司审核、认可了该房产市场评估价为3511万元为前提，完成典当交易。信邦典当公司存在实际年利率74%高利贷、违法超范围从事信贷业务，况且康信商贸公司实际没有收到分文当金，信邦典当公司应当向实际收到3000万元当金的涉嫌恶意串通的立飞物流公司追索债务。对于案涉房屋，属于原国有企业按政策福利房安置性质，产权属性已经转移为案外人所有，不属于抵押民事主体之间的实体权利义务的责任财产，出借人信邦典当公司不能要求康信商贸公司用其责任财产之外的财产偿付债务。请求依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，撤销（2018）鄂01执665号执行裁定书，解除案涉房屋所有权及项下土地使用权的查封。为支持其请求，杨富强向本院提交了下列证据材料：第一组：1、武昌区黄鹤楼街彭刘杨路56号的土地使用权证，载明土地使用权人“武汉康泰药业有限公司”；2、案涉房屋房产证，载明房屋所有权人“康信商贸公司”；3、武汉市工商行政管理局出具的企业变更通知书，载明2004年11月3日，武汉康泰药业有限公司名称变更登记为康信商贸公司。第二组：1、武汉博兴房地产评估有限责任公司于2014年6月9日出具的案涉房屋估价结果报告，载明“估价委托人康信商贸公司”，“估价目的为税务机关核定房产税提供参考计税依据而评估房产重置成本价值”；2、康信商贸公司于2014年8月3日向杨富强出具的收据，载明“收款事由武昌区彭刘杨路5*号房屋的购置款”，“人民币59000元”。第三组：1、武汉市房屋产权登记信息查询单，载明“产权人康信商贸公司”，“房屋座落武昌区首义新村3*栋*层*室”；2、武汉市房地抵押记载信息单，载明“抵押人康信商贸公司”，抵押权人“信邦典当公司”，“评估总价人民币3511万元”，“被担保主债权的数额人民币3000万元”。本院查明，原告信邦典当公司诉被告康信商贸公司、立飞物流公司、胡国栋、王爱英、朱知浩、钟成翠、钟成斌、吴江虹、钟林路民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月16日作出（2015）鄂武汉中民商初字第00763号民事判决，判令：一、被告康信商贸公司于判决生效之日起十日内向原告信邦典当公司偿还本金2970万元及利息；二、被告康信商贸公司在判决生效之日起十日内向原告信邦典当公司支付律师费损失33.5万元；三、原告信邦典当公司对康信商贸公司所有的坐落于武昌区首义新村3*栋*层*室的房产（他项权证号为武房他证昌字第201400***号）折价或拍卖、变卖的价款在康信商贸公司不能清偿上述第一、二项所确认债务范围内优先受偿；四、被告立飞物流公司、胡国栋、王爱英、朱知浩、钟成翠、钟成斌、吴江虹、钟林路对判决第一、二项所确认的债务承担连带保证责任；五、驳回信邦典当公司的其他诉讼请求。钟成翠、朱知浩、康信商贸公司不服，上诉至湖北省高级人民法院，该院于2018年1月19日作出（2017）鄂民终1836号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，各义务人均未自动履行义务，权利人信邦典当公司向本院申请执行，本院于2018年6月4日以（2018）鄂01执665号立案执行。在执行过程中，本院于2018年6月28日作出（2018）鄂01执665号执行裁定，查封包括案涉房屋在内的被执行人名下财产。本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同······”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同······”。本案中，案涉房屋并非登记在房地产开发企业名下的商品房，且案外人杨富强未提供其在本院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的证据，其提出的异议，均不符合上述司法解释规定的条件。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利是否排除执行”，第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断······”。本案中，案涉房屋登记在被执行人康信商贸公司名下，故不能认定案外人系案涉房屋的权利人，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人杨富强的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  张鹰战审判员  徐 文审判员  周 晨二〇二〇年八月十七日法官助理张菲娅书记员彭芳