广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2174号上诉人（一审原告、反诉被告）：东莞市宏方产业园投资有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇科苑城工业园田沙路1号办公楼二楼,统一社会信用代码为91441900MA4X49828Q。法定代表人：姚鹏，总经理。委托代理人：马妙云，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：东莞市常平镇桥梓股份经济联合社，住所地：广东省东莞市常平镇桥梓村，统一社会信用代码为N24419006183277267。法定代表人：周柏昌，理事长。委托代理人：张粦中，广东伯方律师事务所律师。一审被告（反诉第三人）：东莞市添美运输有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇常朗路袁山贝宝塔路1号，统一社会信用代码为91441900581426527J。法定代表人：周世安，总经理。委托代理人：刘勇，广东君乾律师事务所律师。上诉人东莞市宏方产业园投资有限公司（以下简称宏方公司）与东莞市常平镇桥梓股份经济联合社（以下简称桥梓经联社），一审被告东莞市添美运输有限公司（以下简称添美公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7936号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宏方公司向一审法院起诉请求：1.确认《土地租赁合同书》和《补充协议》、《桥梓大道澳思厂旁空地租赁补充协议》无效；租赁合同价值18720000元（前述费用包括宏方公司已缴交的押金500000元，租金1318515元）。2.判令桥梓经联社返还宏方公司押金500000元，租金1318515元。桥梓经联社向一审法院反诉请求（变更后）：1.驳回宏方公司的诉讼请求。2.判令宏方公司向桥梓经联社支付租金（由2019年2月计至法院确定本案的判决之日止，暂计至2019年10月为719190元），滞纳金166212.8元。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认案涉《土地租赁合同书》、《补充协议》及《桥梓大道澳思厂旁空地租赁补充协议》无效。二、东莞市常平镇桥梓股份经济联合社应于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市宏方产业园投资有限公司返还信用保证金500000元。三、东莞市宏方产业园投资有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市常平镇桥梓股份经济联合社返还实际占用的案涉位于东莞市常平镇桥梓XXXXX股份经济联合社办理返还案涉土地的交接及确认手续，东莞市常平镇桥梓股份经济联合社可自行收回案涉土地并恢复对该地块的管理使用。四、东莞市宏方产业园投资有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市常平镇桥梓股份经济联合社支付自2019年2月的占有使用费（参照租金标准即79910元/月计算，截至2019年10月底为719190元，应计至判决确定的返还案涉土地履行期限届满之日止）。五、驳回东莞市宏方产业园投资有限公司的其他诉讼请求。六、驳回东莞市常平镇桥梓股份经济联合社的其他反诉请求。案件一审受理费134120元（宏方公司已预交），由宏方公司负担9447元，由桥梓经联社负担124673元；案件一审反诉受理费6327元（桥梓经联社已预交），由桥梓经联社负担1188元，由宏方公司负担5139元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7936号民事判决书。宣判后，宏方公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第三、四、五、六项，改判桥梓经联社返还宏方公司占有使用费1318515元，并驳回桥梓经联社全部反诉请求。事实与理由：一审法院正确认定案涉土地租赁相关的合同无效，但对于合同无效后的处理不符合法律规定，存在认定事实不清、适用法律错误的情形，应予以纠正。一、案涉土地不能用于农业以外的用途，且桥梓经联社并未将该土地交付宏方公司使用，也根本无法交付使用。1.案涉土地基于土地性质，只能用于农业用途，一审按建设用地标准判决支付“占用使用费”，违反了《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国土地管理办法》的规定。该地块大部分属于农用地，如用于农业以外的用途，即涉嫌违法占用农用地罪。如果该土地被实际占用并造成破坏，桥梓经联社负责人或将承担刑事责任。从土地性质及用途管制而言，不存在“占用”的合法前提，也不应产生“占用使用费”。2.桥梓经联社并未向宏方公司交付案涉土地，宏方公司也从未实际占用该土地。桥梓经联社无任何证据证明该土地已经交付给宏方公司占用，有效的交付应以是否转移占有为标准，即使双方有共同查看了土地现状也不能视为交付。桥梓经联社对土地交付行为负有举证责任。3.由于前述土地违法情况，基于TOD规划的原因，该土地无法交由宏方公司占用。签订案涉土地租赁补充协议后，宏方公司被告知，在该土地上堆放物品都不被允许的，更不可能用围蔽的方式实现实际占有。该土地没有交付且无法交付，宏方公司没有占用。二、桥梓经联社应对合同无效承担相应的过错责任，桥梓经联社作为集体土地管理者，应清楚地块性质。桥梓经联社隐瞒案涉土地属农用地的情况，将其出租给添美公司用于非农建设，且与添美公司诱骗宏方公司签署了《桥梓大道澳思厂旁空地租赁补充协议》，致使发生二次违法行为。桥梓经联社应对其土地管理失职承担应有的责任，对租赁合同无效承担过错责任。一审判决未准确认定各方对合同无效的过错，免除了桥梓经联社的责任，加重了宏方公司的责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审判决对桥梓经联社的过错未置一词，若依据一审判决，宏方公司认为案涉合同无效后，桥梓经联社收回土地后无任何损失，还因此获得非法收益，是不合理的。宏方公司不仅已支付保证金及租金，还加重经济损失，对无法使用和没有占用的土地持续支付占有使用费。桥梓经联社明知土地为农用地，签署非农租赁合同实属违法，而添美公司租赁土地后，多年未能办理农用地转用手续，二者应清楚土地限制情况。而二者串通致使宏方公司误认土地可以报建而予以承租，依据《中华人民共和国合同法》第五十九条规定，桥梓经联社应返还宏方公司保证金，以及不应当收取的占用使用费。三、该土地属于农用地，即使发生占用费，应按农用地标准计算费用，一审法院按合同标准判决占用费，显然不当。且案涉土地还没有交付使用，也未发生任何占用。宏方公司于2018年1月18日就向桥梓经联社及常平镇农资办申请暂停交租，2018年3月16日收到常平镇党政办转桥梓村委的回复，确认案涉土地属于TOD轨道站点范围应予以收储，确认该土地无法使用，后于2019年1月26日即函告桥梓经联社要求终止合同。案涉合同属无效合同自始无效，土地未转移占有情况下，桥梓经联社恢复享有土地权益，宏方公司未实际占用或使用土地的情况下也无需支付占用费，也不存在返还事由。针对宏方公司的上诉，桥梓经联社称其答辩意见与其上诉意见一致。桥梓经联社亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一、二、六项，支持桥梓经联社一审反诉诉请，宏方公司除应依合同约定向桥梓经联社支付租金（占有使用费）外，还需依约承担滞纳金。事实与理由：一、桥梓经联社与添美公司及宏方公司签订的《土地租赁合同书》、《〈厂房租赁合同书〉补充协议》、《桥梓大道澳思厂旁空地租赁补充协议》是各方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的合法有效的合同。该合同明确了承租人（添美公司、宏方公司）应办理用地指标及完善用地报建手续，且《桥梓大道澳思厂旁空地租赁补充协议》第五条明确约定给予宏方公司两年“用地批复办理期”，案涉合同是有明确约定案涉土地需由宏方公司完成用地指标及进行报建。前述合同应认定为附条件的有效合同。桥梓经联社与添美公司的履行过程中，双方均依合同所确定的条款及时履行了各自的义务，直至前述合同所确定的权利义务转让予宏方公司止，桥梓经联社与添美公司不存在争议。在本案争议发生前，宏方公司也向桥梓经联社缴纳租金至2019年1月份止。前述合同经过了桥梓经联社集体经济组织的股东代表大会进行民主表决，同意对案涉土地合同的签订。同时，也经过了东莞市人民政府组建的常平镇三资平台对案涉土地进行流转，程序合法。二、从《桥梓大道澳思厂旁空地租赁补充协议》的约定内容可知，宏方公司对案涉土地在出租时未能取得用地指标及需完善报建手续是清楚的，且是鉴于添美公司两年多的时间未能取得用地指标的前提下宏方公司才承接案涉合同的权利义务。合同中对“用地指标”指意是明确的，不存在宏方公司所说的其理解为桥梓经联社取得集体建设用地再申请建设用地指标的说法，而是有“用地指标”才能使农用地转为建设用地。并且宏方公司从添美公司承接案涉合同时就明确表示其有办法取得“用地指标”。由于桥梓经联社并未取得案涉土地的用地指标，才会对案涉土地收取比取得了用地指标的土地更优惠的价格，为每平方米3元/月，而同时期已取得用地手续的相邻地块，出租价格为每平方米7元/月。宏方公司对案涉土地在签订合同时未取得用地指标及需完成报建不但明知，且在履行合同过程中也是认可的。宏方公司认为案涉土地因TOD规划影响先要求暂停合同的履行，后又认为对案涉合同存在重大误解而要求撤销合同，可以佐证其对用地指标及报建的含义是清楚的。其上诉称对用地指标的含义不明，及误认为承租的土地已取得建设用地指标的说法是站不住脚的，其是明知案涉土地的状况需取得用地指标及完善报建手续后，才能进行建设而自愿签订案涉合同的。三、若案涉合同被认定为无效，宏方公司因其违反诚实信用原则且有过错，应承担本案一审的诉讼费，法律应保护民事行为的善意相对人。针对桥梓经联社的上诉请求，宏方公司称其答辩意见与其上诉意见一致。添美公司陈述称：认可一审法院的判决，适用法律正确。宏方公司的上诉请求是没有事实和法律依据的。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，经一审法院释明，宏方公司坚持主张基于案涉租赁合同及相关补充协议无效而诉请返还押金及已付租金，如最终认定合同无效则将诉请返还的租金变更为占有使用费，但桥梓经联社实际未交付案涉土地给宏方公司使用，故宏方公司未实际占用案涉土地，无需支付占有使用费；桥梓经联社则明确，其反诉请求继续支付租金及滞纳金是以案涉《合同书》及相关补充协议为有效合同作为基础，如最终认定合同无效，则将诉请支付的租金变更为案涉土地的占有使用费，标准为参照《合同书》约定的租金标准，并坚持诉请滞纳金。还查明，一审法庭辩论终结时间为2019年11月21日。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对宏方公司与桥梓经联社上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：本案中，案涉土地涉及农用地、建设用地两种类型的土地现状地类，现双方均未提供案涉土地中包含的农用地已转为建设用地的审批手续。桥梓经联社亦明确，案涉土地只通过常平镇级别的三资平台来出租流转，未经过东莞市级别的相关政府部门正式批文同意出租流转。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，案涉《合同书》及相关补充协议应为无效合同。关于桥梓经联社是否需向宏方公司返还已付押金及租金以及宏方公司是否需向桥梓经联社支付租金及滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”桥梓经联社主张在宏方公司承接时，其重新测量了案涉土地明确了范围给宏方公司，宏方公司亦确认，其承接合同后确实有人带其去现场确定案涉土地范围。且宏方公司也实际向桥梓经联社支付了自2017年9月16日起至2019年1月（含该月）的租金共计1318515元，在此期间，宏方公司也从未对案涉土地的交付问题提出任何异议，由此，对宏方公司抗辩称其未实际占有使用案涉土地，本院不予以采纳。案涉《合同书》及相关补充协议无效，宏方公司应向桥梓经联社返还案涉土地。宏方公司亦应按实际占有使用案涉土地期间向桥梓经联社支付占有使用费，该占有使用费可参照《合同书》约定的租金标准来确定。故对宏方公司诉请返还已付占有使用费（租金），本院不予支持。因三方均明确，案涉土地上至今未兴建任何建筑物，宏方公司曾于2019年1月26日向桥梓经联社提出要求撤销案涉补充协议，至本案一审时，桥梓经联社未积极与宏方公司处理案涉土地的返还交接问题，考虑案涉土地的现状，桥梓经联社自行收回案涉土地并恢复对其管理使用亦不存在障碍，结合一审法院已向宏方公司、桥梓经联社进行释明及法庭辩论终结时间，本院认定2019年2月至11月止的占有使用费双方应予以分担，本院酌定桥梓经联社对该部分损失自负50%，即参照租金标准79910元/月计算，截至2019年11月底为799100元，宏方公司应向桥梓经联社支付399550元（799100元×50%），一审对此处理有误，本院予以纠正。因案涉《合同书》及相关补充协议无效，对于宏方公司向桥梓经联社交纳的信用保证金500000元，桥梓经联社依法应当全部返还。至于桥梓经联社反诉要求宏方公司依约支付逾期支付租金或占有使用费而产生的滞纳金，缺乏合法依据，本院不予支持。综上所述，一审判决对本案实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7936号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7936号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项；三、东莞市宏方产业园投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市常平镇桥梓股份经济联合社支付自2019年2月起至11月底止的占有使用费399550元；四、驳回东莞市宏方产业园投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回东莞市常平镇桥梓股份经济联合社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费134120元，由东莞市宏方产业园投资有限公司负担9447元，由东莞市常平镇桥梓股份经济联合社负担124673元；一审反诉受理费6327元，由东莞市常平镇桥梓股份经济联合社负担3471.86元，由东莞市宏方产业园投资有限公司负担2855.14元。本案二审东莞市宏方产业园投资有限公司上诉部分受理费23102元，由东莞市宏方产业园投资有限公司负担；东莞市常平镇桥梓股份经济联合社上诉部分受理费8800元，由东莞市宏方产业园投资有限公司3971.12元、东莞市常平镇桥梓股份经济联合社负担4828.88（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年八月二十四日书记员  李敏肖