文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0230民初2979号原告：谭某，男，2003年8月22日出生，汉族，学生，住重庆市丰都县。原告暨原告谭豪的法定代理人：侯某（谭豪之母），1966年3月3日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。原告暨原告谭豪的法定代理人：谭某（谭豪之父），1965年12月5日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。上列原告的委托诉讼代理人：梁贤会，重庆臻福律师事务所律师。被告：陈玉明，男，1975年7月2日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被告：侯杰，男，1983年5月10日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。第三人：陈刚，男，1971年12月9日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。第三人：重庆黄金建设(集团)有限公司，住所地重庆市忠县忠州屏环路52号，统一社会信用代码9150023373982637X8。法定代表人：方健宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余先祥，男，该公司员工。第三人：重庆春龙房屋销售有限公司（前身为重庆春龙房地产开发有限公司），住所地重庆市忠县忠州屏环路52号，统一社会信用代码91500233733943903R。法定代表人：方健宇，执行董事。原告谭豪、谭克清、侯兴芬与被告陈玉明、侯杰及第三人陈刚、重庆黄金建设(集团)有限公司（以下简称黄金建设公司）、重庆春龙房屋销售有限公司（以下简称春龙销售公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭于同年8月10日公开开庭进行了审理。原告谭克清及原告谭豪、谭克清、侯兴芬的委托诉讼代理人梁贤会，被告侯杰，第三人黄金建设公司的委托诉讼代理人余先祥到庭参加了诉讼。被告陈玉明，第三人陈刚，第三人春龙销售公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼（缺席审理）。本案现已审理终结。原告谭豪、谭克清、侯兴芬向本院提出诉讼请求：依法判决停止对坐落在重庆市丰都县X房屋一套的执行，解除对该房屋的查封。事实和理由，原告谭克清、侯兴芬系夫妻关系，婚后生育有子即原告谭豪。2014年6月14日，原告谭克清与原重庆春龙房地产开发有限公司（以下简称春龙地产公司，全权责任人陈刚）签订《商品房购买确认书》，确认购买重庆市丰都县X房屋，已交购房款33万元及相关费用，购买时不知道该房屋系第三人陈刚欠被告陈玉明、侯杰的工程款而协议抵押（至今未办理抵押登记），争执之房屋其产权总证已登记在第三人黄金建设公司、春龙地产公司名下，三原告系善意购买取得。被告侯杰辩称：重庆市丰都县X房屋系被告陈玉明、侯杰承包修建，由于发包方陈刚不及时结算工程款，在丰都县建委的主持下，双方达成以门面5间、住房3套抵工程款的协议（含争执之住房一套）。由于当时抵押的门面、住房未办产权证，就未到相关部门办理抵押登记。后因陈刚不按抵押协议结算工程款，经法院判决后正在执行中，期间重庆市丰都县法院已作出裁定，查封了争执之房屋。该房屋抵押在先，出售在后，出售人不是陈刚，也不是春龙地产公司，其出售房屋的协议无效。法院应驳回原告的诉讼请求。被告陈玉明未作答辩。第三人陈刚未作陈述。第三人黄金建设公司陈述，对本案不够清楚。第三人春龙销售公司未作陈述。本院经审理后认定事实如下：2004年10月28日，黄金建设公司、春龙地产公司（甲方，现更名为春龙销售公司）与陈刚（乙方）签订《协议书》，约定乙方以甲方的名义竞买丰都县滨江路BK1地块（17417平方米），所发生的一切费用由乙方自行支付，乙方以甲方黄金建设公司的名义在该地块进行施工建设等内容。后陈刚与陈玉明、侯杰签订合同，即将上述地块中的“滨江路17栋房屋的房建工程”交由陈玉明、侯杰施工建设。工程竣工后，因工程款结算双方发生纠纷。2015年6月15日，陈玉明、侯杰以陈刚、黄金建设公司、春龙销售公司为被告向本院提起诉讼（诉讼中陈刚提起反诉），要求被告支付尚欠工程款及保证金等，经本院审理后于2017年7月28日作出(2015)丰法民初字第02419号民事判决书，判决一、原告陈玉明与被告陈刚于2006年6月16日签订的《工程承包合同》，原告陈玉明、侯杰与被告陈刚于2007年6月16日签订的《工程承包合同》无效，原告陈玉明、侯杰与被告陈刚2012年9月5日签订的《协调解决协议》、2009年7月13日签订的《补充合同》、2013年11月12日的签订的《协议》以及2014年1月6日签订的《补充协议》合法有效；二、被告陈刚在本判决生效之日起十五日内支付原告陈玉明、侯杰尚欠工程款1821556.42元；三、被告陈刚在本判决生效之日起十五日内支付原告陈玉明、侯杰欠付保证金480546元，从2007年6月16日起以本金600000元按中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计算两年的利息；四、被告陈刚在本判决生效之日起十五日内支付原告陈玉明、侯杰鉴定费50400元；五、驳回原告陈玉明、侯杰的其余诉讼请求；六、驳回被告陈刚的其余反诉请求。因陈玉明不服上诉至重庆市第三中级人民法院，经该院审理后于2017年12月22日作出(2017)渝03民终1446号民事判决书，判决一、维持重庆市丰都县人民法院(2015)丰法民初字第02419号民事判决第一、三、四、六项;二、撤销重庆市丰都县人民法院(2015)丰法民初字第02419号民事判决第五项；三、变更重庆市丰都县人民法院(2015)丰法民初字第02419号民事判决第二项为陈刚在本判决生效之日起15日内支付陈玉明、侯杰尚欠工程款1630976.42元；四、驳回陈玉明、侯杰的其他诉讼请求。本院在执行该案中，于2018年12月18日作出（2018）渝0230执519号之八执行裁定书，查封了位于重庆市丰都县三合街道滨江西路129号包括本案争执之附1号2单元8-1号房屋在内的房屋。2018年12月19日，本院在给丰都县国土资源和房屋管理局送达协助执行通知书、执行裁定书时，该局经办人在本院送达回证备考栏注明“位于丰都县三合街道滨江西路129号附1号2单元8-1房屋已转移登记”。后谭克清作为案外人向本院提出执行异议，经本院审查后，于2020年6月23日作出(2020)渝0230执异26号执行裁定书，驳回了谭克清的异议请求。丰都县三合街道滨江西路129号楼房，即前述陈玉明、侯杰施工所建的房屋，在2014年办理X号初始产权（总证）登记时，登记在黄金建设公司、春龙地产公司名下，其中查封的丰都县三合街道X房屋，根据陈刚与黄金建设公司、春龙地产公司之间的协议约定，陈刚可取得所有权。2013年11月12日，陈刚与陈玉明、侯杰签订《协议》，约定将包含“五单元801”（现丰都县三合街道滨江西路129号附1号2单元8-1号）在内的部分房屋作工程款抵押给陈玉明、侯杰，抵押房屋由陈玉明、侯杰保管，陈刚不得出售，但未到相关部门办理抵押登记。原告谭克清、侯兴芬系夫妻关系，婚后生育有子即原告谭豪。2014年6月14日，谭克清（购买人）与春龙地产公司（全权责任人陈刚、出卖人）签订《商品房购买确认书》，约定：谭克清购买“丰都县滨江路十七栋5单元8楼1号”房屋，建筑面积101.86平方米，按单价3773.5元/平方米计房屋总价384367元，水电气闭路入户费、合同印花税、登记办证税费等其他费用40540元，大修基金5093元，“付款方式：1.签订此协议时付款20万元；2.2014年6月24日前付13万元；3.领取产权证时一次付清欠款10万元。”出卖方签字为“孙友林代陈刚办理”并加盖了陈刚的私人印章。2014年6月14日、16日，谭克清通过银行转账向陈刚的岳母苟琼分别转款20万元、13万元，转款说明为“房款”，由苟琼给谭克清分别出具了收据，收据中“收款单位”加盖了陈刚的私人印章，并将该房屋的钥匙已交给谭克清。本院查封的丰都县三合街道滨江西路129号附1号2单元8-1房屋，为陈刚2013年11月12日抵押给陈玉明、侯杰的“五单元801”房屋，也是谭克清购买确认书中的标的房屋，后谭克清外出务工致该房未装修。陈刚以黄金建设公司的名义在向丰都县国土资源和房屋管理局（该局不动产登记受理时间为2018年12月18日）申请办理购房户产权分证时，提交了购房人员名单，其中记载争执之房屋序号为68号，姓名为谭豪、侯兴芬（办分证产权人）。税收完税证明名册其中记载争执之房屋序号为52号，姓名为谭豪、侯兴芬。上述事实，有双方当事人的陈述，一、二审民事判决书，执行裁定书两份（查封，异议），以房抵工程款协议，商品房购买确认书，购房收据2份及农商行客户付款回单2份，结婚证，个人住房信息查询证明3份，丰都县国土资源和房屋管理局办理房产分证受理通知书及办理产权分证人员名册，交纳税款名册等证据在案佐证，并经庭审举证、质证、核证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就本案而言，其争执之房屋的总证虽登记在黄金建设公司、春龙地产公司名下，但从陈刚与黄金建设公司、春龙地产公司签订的协议书，陈刚与陈玉明、侯杰签订的以房抵工程款协议，陈刚（以春龙地产公司的名义）与谭克清签订的商品房购买确认书来看，应认定争执之房屋陈刚有处分权。2014年6月14日（法院查封前），陈刚（以春龙地产公司的名义）与谭克清签订商品房购买确认书后，谭克清通过两次银行汇款已付大部分购房款（超过50％以上）及办证所需的税费，且争执之房屋属三原告唯一的住房，故应认定陈刚（以春龙地产公司的名义）与谭克清签订的商品房购买确认书有效。2013年11月12日，虽然陈刚与陈玉明、侯杰签订的以房抵工程款协议在房屋买卖以前，但该协议仅对合同双方有约束力。鉴于抵押的房屋系不动产，依照法律之规定，应向相关部门登记才发生法律效力，而双方未到相关部门登记，不能对抗买房的原告，故对原告而言属善意取得。综上，三原告具有足以排除争执之房屋强制执行的权益，其请求本院应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：不得对坐落在重庆市丰都县三合街道滨江西路129号附1号2单元8-1号房屋一套的执行。案件受理费2300元，由被告陈玉明、侯杰负担（三原告已垫交，被告陈玉明、侯杰在本判决生效后5日内支付给三原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  江 彪人民陪审员  张学英人民陪审员  罗 柳二〇二〇年八月三十日书 记 员  周 蓉