连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初3549号原告：王笃山（反诉被告，下同），男，1985年8月22日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：马维智，连云港市赣榆区赣马法律服务所法律工作者。被告：尚印（反诉原告，下同），男，1988年10月17日出生，汉族，住连云港市赣榆区。被告：郑于丽（反诉原告，下同），女，1988年2月8日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：尚印（系郑于丽丈夫），男，1988年10月17日出生，汉族，住连云港市赣榆区。原告王笃山与被告尚印、郑于丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王笃山及其委托诉讼代理人马维智，被告尚印到庭参加诉讼，被告郑于丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王笃山向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的购房合同，二被告让出位于连云港市赣榆区；2.二被告承担违约金等各项损失186000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年12月21日，原告（甲方）与二被告签订《购房合同》。合同约定，原告所有的位于被告（乙方），售价共计840000元。合同约定，乙方以老供电局宿舍中栋401室及自行车车库折款220000元，乙方支付房屋差价，按揭房贷190000元抵购房款。乙方必须在2019年1月30日前向甲方支付人民币180000元，并申请银行贷款，将老供电局宿舍401室及自行车车库交付给甲方。后二被告违反合同约定，未办理按揭贷款，亦未付清房款，原告有权解除合同并要求二被告赔偿损失，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告尚印、郑于丽辩称，在2018年合同签订之前，原告就因小额贷款被他人追要贷款影响了我们的生活，小贷人员多次上门喷漆、泼粪、堵锁眼，我们还收到了催贷人员的短信息。关于逾期还贷的事情，我们每次还款的数额均是刚刚好，但是原告将还房贷的银行卡绑定了支付宝，并且有消费记录。在2015年、2016年期间，因资金紧张，我们曾出现过逾期还房贷的情况。2019年5月份，原告已经把涉案房屋的电表销户了，我们也无法居住，不存在产生房租之说。在没签合同前，原告让我们三天内搬出，只退还40000元，但我们没有同意。我们和原告协商，原告一直不予理睬。被告尚印、郑于丽向本院提出反诉请求：1.依法解除原、被告之间签订的《购房合同》；2.反诉被告返还反诉原告购房款218220元、装修款80000元，并支付利息；3.诉讼费由反诉被告承担。原告王笃山针对被告尚印、郑于丽的反诉主张辩称，答辩人同意解除合同，但答辩人不存在过错，反诉原告的诉讼请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2014年5月23日，原告王笃山（甲方）与被告尚印（乙方）签订《换房协议》。协议约定，换房类型为交换产权，交换日期为2014年5月1日生效；换房差价由乙方向甲方支付70000元；阳光馨园6#1-401室剩下房贷2014年5月1日起由乙方继续偿还；阳光馨园6#1-401室过户费由乙方出；老供电局宿舍中栋401室过户费由甲方出；阳光馨园6#1-401室房贷未过户之前乙方要及时按揭，未按时按揭给甲方造成银行信誉损失，由乙方承担责任。合同签订后，原告将位于连云港市赣榆区毛坯房交付给被告尚印、郑于丽。2014年7月26日，被告尚印向原告王笃山支付购房款33800元。2016年6月1日，原告王笃山（甲方）与被告郑于丽（乙方）签订《换房协议合同》。合同约定，经过双方协商，相互交换对方的房产；甲方（赣榆区阳光馨园6栋401室按揭房）交换乙方（赣榆区新庄供电局中栋401室全款房）；甲方按揭贷款288000元左右由乙方继续偿还，另外还需支付甲方房屋差价65000元；签订协议后乙方一次性支付房屋差价40000元，剩余尾款25000元在4个月支付清；乙方按揭期间不可以有逾期情况，如给甲方造成逾期不良记录，逾期一次性补偿3000元，逾期超过3次造成后果乙方负全部责任，甲方有权解除合约；在双方房产未过户之前若对方中途违约，如有房产卖出或抵押，属于合同欺诈行为，可向人民法院诉讼。同日，被告郑于丽向原告支付购房款40000元。2017年1月15日，被告郑于丽又向原告支付购房款25000元。2018年12月2日，原告王笃山（甲方）与被告尚印（乙方）签订《购房合同》。合同约定，乙方同意购买甲方拥有的座落在江苏省连云港市赣榆区阳光馨园6#401的住宅，该房地产建筑面积为133.4平方米另外加上阁楼和自行车车库；上述房地产的交易价格为6000元/平方米，总价人民币800400元整；2014年5月1日和2016年6月1日，甲方和乙方两次签订换房协议，乙方按揭期间多次违约，给甲方造成了严重损失，14次逾期，给甲方造成征信黑户，乙方需赔偿甲方黑户损失100000元（乙方按照本次购房合同条约执行，100000元补偿不予追究）；两次换房协议期间，乙方支付给甲方房屋差价、加上到目前的按揭房贷共计180000元；阳光馨园6#401房产乙方在2016年已装修入住，装修费用80000元；乙方违约在先，合同解除，装修费用乙方承担，与甲方无关，甲方免除居住的房租费用；乙方已支付的180000元算到本次的购房总价里面；乙方以老供电局宿舍中栋401室及自行车车库折现210000元抵购房款（由于乙方个人银行征信问题无法贷款，房屋过户给乙方父母）；本合同签订之日起，乙方在2018年12月31日之前向甲方支付人民币180000元整作为购房款；乙方必须在2018年12月31日前把老供电局宿舍楼中栋401室的房屋过户或者公证给甲方；乙方必须在2018年12月31日之前把银行房屋贷款申请下来；2019年2月31日之前必须过户，不得影响甲方卖房；如果乙方房贷款没有审批成功，2019年2月31日之前付清购房全款……甲、乙双方合同签订后，在规定的期限内若乙方违约没有按照合同条约执行，合同自动解除，并在30日内将乙方的已付款返还给乙方，但乙方需要支付100000元给甲方作为按揭逾期征信黑户的补偿，房屋装修费用乙方自己承担，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起30日内返还给乙方所支付的所有费用，乙方给甲方逾期造成的征信黑户不予追究责任。2018年12月21日，原告王笃山（甲方）与被告尚印、郑于丽（乙方）再次签订《购房合同》。合同约定，乙方同意购买甲方拥有的座落在江苏省连云港市赣榆区阳光馨园6#401住宅，该房地产建筑面积为133.4平方米另外加上阁楼和自行车车库；上述房地产的交易总价为人民币800400元整；甲乙双方协商，乙方以老供电局宿舍中栋401室及自行车车库折现220000元，必须以房抵购。两次换房协议期间，乙方支付给甲方房屋差价、加上到目前的按揭房贷共计190000元抵购房款（由于乙方个人银行征信问题无法贷款，房屋过户给乙方父母）；本合同签订之日起，乙方在2019年4月30日之前向甲方支付180000元（必须付清不拖欠）作为购房款。乙方必须在2019年4月30日把老供电局宿舍中栋401室的房屋过户给甲方；乙方必须在2019年4月30日之前把银行按揭贷款申请下来，2019年4月30日之前必须过户，不得影响甲方卖房。如果乙方房屋贷款没有审批成功，2019年4月30日之前付清购房全款；本合同签订之日起，未过户之前，按揭贷款由乙方继续偿还，直至过户为止按揭利息由乙方支付，或是乙方在合同签订之日起1个月付清180000元购房款，由甲方还清银行按揭，乙方贷款审批成功后，进行过户；甲乙双方合同签订后，在规定的期限内若乙方违约没有按照合同条约执行，合同自动解除，乙方需要支付100000元给甲方作为按揭逾期征信黑户的补偿以及50000元的违约金（2014年5月1日和2016年6月1日甲方和乙方两次签订换房协议，乙方按揭期限多次违约，14次逾期，给甲方造成征信黑户；阳光馨园6#401室房产乙方在2016年已装修入住，装修费用80000元，乙方违约在先，合同解除，装修费用乙方承担，与甲方无关，甲方免除居住的房租费用）；若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起30日内返还给乙方所支付的所有费用，乙方给甲方逾期造成的征信黑户不予追究责任；若果甲方不要乙方的房子，乙方按合同的价格支付200000元；如果阳光馨园的房子门口有人喷漆对乙方生活上造成影响，甲方负全部责任。2019年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日、5月2日，被告尚印分别归还房贷2245元、2248元、2245元、2245元、2245元，共计偿还房贷款11228元。因被告尚印、郑于丽未按照合同约定办理剩余房款的银行贷款，亦未付清剩余购房款，也未将老供电局宿舍楼中栋401室及自行车车库交付给原告王笃山并办理过户手续。原告遂于2019年5月将阳光馨园小区6栋401室的电表进行了销户处理。庭审中，关于涉案房屋租金，原、被告一致同意按1500元/月计算。关于征信问题，原告王笃山向本院提供了《个人征信报告》。该报告显示，中国银行连云港分行于2012年1月19日发放的329000元个人住房贷款，自2014年9月至2017年3月逾期还款11笔。该报告同时显示以下逾期还款行为：中国对外经济贸易信托有限公司于2018年12月20日发放的2500元个人消费贷款，原告逾期还款2笔；奇瑞徽银汽车金融有限公司于2014年7月25日发放的31000元个人汽车贷款，原告在2016年3月、8月逾期还款2笔；平安银行南京鼓楼支行于2015年5月20日发放的100000元其他贷款，原告在2015年12月、2016年4月逾期还款2笔；中信银行于2008年9月9日发放的贷记卡授信额度8100元，原告自2016年7月至2017年1月逾期还款4笔；中国工商银行南京分行于2015年4月24日发放的贷记卡授信额度5000元，原告自2016年2月至2017年1月逾期还款5笔；平安银行信用卡中心于2014年9月28日发放的贷记卡授信额度8000元，原告自2016年2月至2016年12月逾期还款3笔。关于喷漆影响生活的约定，二被告辩称，在2018年之前原告就存在拖欠他人借款未还的情况，涉案房屋多次被催贷人员上门喷漆、堵锁眼，故在合同上添加了该条约定。为证明其观点，二被告向本院提供了短信、微信聊天记录截图、喷漆照片。短信和微信聊天记录显示，他人向被告手机发送原告存在网贷未还的短信以及被告向原告反映门锁被人堵的情况。原告承认曾办理过网贷，但诉称已在2019年3、4月份还清网上贷款。关于赔偿损失，原告要去二被告赔偿征信损失100000元、违约金50000元及房租36000元。二被告认为其不存在违约行为，不应赔偿原告损失。本院认为，原告王笃山与被告尚印、郑于丽虽然签订了多份换房协议，多份协议对同一事项作出约定时，应已后签订的协议为准，故原、被告均应按照2018年12月21日《购房合同》约定的内容履行各自的权利义务。关于《购房合同》的解除问题。因原、被告均同意解除该合同，故该份《购房合同》应予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故二被告应将阳光馨园小区6栋401室房产腾空后返还给原告，原告亦应退还二被告已支付的购房款201228元（190000元＋11228元）。关于赔偿损失问题，原告要求二被告赔偿186000元。依据违约损失应与实际损失相当原则，原告主张的征信损失、违约金与房租损失之和应当与实际损失相符。本案中，二被告未按照合同约定的日期办理房贷亦未付清剩余房款，存在明显过错，构成违约。原告虽诉称存在征信损失，但从《个人征信报告》上看，原告亦存在多次逾期还款的情况。同时，结合二被告提供的短信、微信及照片等证据可以看出，原告因网上贷款未还被催贷对被告的生活产生了一定的影响，原告亦存在一定的过错。考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及房价处于上涨状态等综合因素，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告的损失按照房屋被占用期间的租金损失予以计算，自2014年5月交房之日计算至2019年5月电表被销户之日，即1500元/月×12个月×5年＝90000元。故对原告要求二被告赔偿损失90000元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于装修费用，因被告尚印、郑于丽装修系为自身居住所为，二被告亦在涉案房屋居住多年并实际利用了装修设施，且二被告对于合同的解除存在过错，故对原告要求返还装修款80000元及利息的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告王笃山与被告尚印、郑于丽在2018年12月21日签订的《购房合同》；二、被告尚印、郑于丽应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于连云港市赣榆区房屋腾空后返还给原告王笃山，并向原告王笃山赔偿损失90000元；三、原告王笃山应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告尚印、郑于丽退还购房款201228元；四、上述第二、三项两笔款相互抵充后，原告王笃山还应向被告尚印、郑于丽返还购房款111228元；五、驳回被告尚印、郑于丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14034元，减半收取7017元，由原告王笃山负担467元，被告尚印、郑于丽负担6550元（原告已预交，二被告于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用支付给原告）；反诉案件受理费5774元，减半收取2887元，由原告王笃山负担2159元，被告尚印、郑于丽负担728元（二被告已预交，原告于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用支付给二被告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  李秋红二〇二〇年八月十二日书记员  房树芬法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。（二）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。