文书内容安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1302民初1551号原告：雷保山，男，1988年4月4日出生，汉族，住宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：王瑞影，安徽民之声律师事务所律师。被告：沈文，女，1969年12月18日出生，汉族，住宿州市。第三人：陈矿，男，1976年4月28日出生，汉族，住宿州市。原告雷保山诉被告沈文、第三人陈矿案外人执行异议之诉一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告雷保山及其委托诉讼代理人王瑞影、第三人陈矿到庭参加诉讼。被告沈文经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告雷保山诉称，1、依法判决立即停止对宿州市磬云南路安置区5号楼2303室的强制执行，解除查封。2、依法判决本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：2017年7月24日，宿州市埇桥区人民法院对沈文与陈矿房屋租赁合同纠纷一案，作出（2016）皖1302执2050号之一、（2017）皖1302执2761、2762号执行裁定书，裁定查封宿州市磬云南路安置区6号楼905室、5号楼1203室、2303室房产，期限为三年。原告知情后即对该执行提出执行异议书面申请，宿州市埇桥区人民法院作出（2020）皖1302执异8号执行异议裁定，驳回原告的异议。2014年2月28日，原告与第三人陈矿签订《房屋买卖合同》购买案涉房屋（宿州市磬云南路安置区5号楼2303室），合同约定房产总价为260000元，后原告依约付清全部房款，并与陈矿等人在拆迁办的安排下共同签订《宿州市埇桥区房屋征收补偿安置合同》。2018年3月，原告接到上房通知后即与物业交涉交房相关事宜，并在该房屋居住至今。原告与第三人陈矿间的购房合同合法、真实、有效，且已实际履行。虽然该房屋至今不能办理房屋产权证，但根据以上事实可知案涉房屋为原告所有，原告合法权益应获保护。综上，在埇桥区法院对案涉房屋查封前，原告已与陈矿签订了该房的买卖合同，并已按合同约定付清了全部的购房款，只是因为该房系拆迁安置房，在法院查封时尚未通知原告上房，更不具备过户的条件。因此，原告的起诉完全具备排除执行的条件。为维护原告的合法权益不受损害，特向贵院提起诉讼，请求停止对该房的执行，解除对该房的查封。被告沈文未到庭、未答辩。第三人陈矿述称,原来少了17万元，到第二年房子已经收走了。我租沈文的房子，少了17万元，打的欠条，从我超市拿了三万多元的货，我没少他什么钱了，少了大概几千元。没有权利查封雷保山的房子，房子属于雷保山了，还剩五个月的房子已经收回去了。原告在庭审过程中向本院提交如下证据：1、雷保山与陈矿、张侠飞存在合法有效的房屋买卖合同，并已经支付购房款。房地产权证，原房产权利人是陈矿，拆迁之前是陈矿的房子。2、买卖合同，证明陈矿、张侠飞与雷保山签订那个房屋的买卖合同，陈矿夫妻二人将其安置房以26万元的价格出售给原告雷保山，证明2014年2月28日原告雷保山按照约定，向陈矿、张侠飞支付5万元购房款订金。3、宿州市埇桥区房屋征收补偿安置合同，安置房选择登记表，证明第三人陈矿于2014年3月6日在宿州市埇桥区为原告雷保山办理涉案房屋拆迁安置备案转移登记手续，将涉案房屋备案至原告雷保山名下，该补偿协议具有公示性，过渡期24个月。4、陈矿、张侠飞收到购房款收条及交易凭证，证明原告雷保山已将涉案房屋款全部付清给陈矿、张侠飞的事实。5、上房公告，拆迁办和雷保山签订协议时是2018年3月6日，因拆迁办未能按照合同约定按时将房屋交付给原告导致原告上房时间推迟，因房屋未上，不能办房产证，原告未办证上房的原因不是原告行为导致，即使办理房产证也是办理到原告名下，不应办到陈矿名下再转移在原告名下。执行异议和复议第二十八条不适用，该规定是房屋需登记在他人名下，由于买房人原因导致的被查封的。但是原告房屋不是本人原因导致的。6、水费缴纳凭证，原告雷保山在涉案房屋居住生活照片3张，证明涉案房屋已经交付给雷保山实际占有、使用。7、执行裁定书两份，涉案房屋被埇桥区法院查封的事实，原告提出异议并驳回的事实，证明原告所有的案涉房屋被埇桥区法院查封。第三人发表质证意见：对以上证据均无异议，均属实。经审理查明,登记在陈矿名下的位于宿州市赵家的房屋一处，权证字号为房地权宿字第××号，产证载明0001幢混合结构2层房屋，建筑面积119.61平方米。因纺织西路两侧旧城改造项目建设需要，该房屋被拆迁，拆迁编号为Ａ-55。2014年2月28日，原告与陈矿及其妻张侠飞签订了《房屋买卖合同》，陈矿自愿将其名下位于宿州市埇桥区东侧）住房5号楼2303室拆迁安置房（建筑面积约87.85平方米）出卖给原告（具体见户型图），约定总价款为260000元，签订合同时支付定金50000元，余款210000元。原告雷保山分别于2014年3月3日、5月20日、5月26日、7月18日，2015年12月28日分五次用现金和转款的形式付房款50000元、20000元、50000元、30000元、60000元给陈矿付清。2014年3月6日，陈矿、雷保山、陈晓、吕耀营（乙方）作为被征收人与征收部门埇桥区房屋征收办公室（甲方）签订了《宿州市埇桥区房屋征收补偿安置合同》，委托征收实施单位为三八街道办事处，该合同载明被征收房屋建筑面积232.1平方米、政策奖励23.21平方米，安置255.31平方米；违建119.55平方米作价补偿35865元，通过产权调换方式安置了磬云南路安置区6号楼905室（约98.73平方米）、5号楼1203室（约87.75平方米）、5号楼2303室（约87.75平方米）三套住宅，安置面积以实际测量为准。2018年3月16日，磬云南路安置小区上房公告发布，称已具备上房条件开始办理上房结算手续，集中办理上房手续时间为2018年3月17日至2018年4月16日。被告沈文于2017年7月3日申请执行，本院立案后于2017年7月24日作出（2016）皖1302执2050号之一执行裁定，裁定：“一、查封被执行人陈矿所有的坐落于宿州市磐云南路安置区。二、查封期限为三年”。后雷保山提出异议，本院2020年1月7日作出（2020）皖1302执异8号执行裁定书驳回原告的异议。本院认为,本案中，案涉房屋系陈矿享有产权证的房产拆迁安置而来，属于可以交易范畴之内，且签订房屋买卖合同时，被征收的陈矿名下房屋所在区域已划归城镇范畴，不属于不得交易的范畴之列，且该房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不存在违反国家法律法规强制性规定，是合法有效的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告与第三人签订房屋买卖合同虽然在签订房屋征收补偿安置合同之前，但拆迁安置实际工作中先选房后签订补偿安置合同是合理的程序，且两份合同签订时间间隔较短，故原告在与陈矿签订房屋买卖合同时安置房屋的房号已经确定是合理的；另，原告按照合同约定已支付了案涉房屋的全部价款，因此，原告与陈矿之间的房屋买卖合同已实际履行。因案涉安置房屋在通知上房时已经被沈文申请查封，故原告不存在不及时办理产权登记手续的主观过错。因此，本案原告虽未获得物权登记，但其享有的合法物权的期待性优于被告的一般债权，原告享有足以排除被告执行的民事权益，原告请求停止对案涉房屋的执行解除查封的主张，本院依法予以支持。被告沈文经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃自己的抗辩等其他诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得依被告沈文申请对宿州市磬云南路安置区5号楼2303室进行强制执行；案件受理费80元,由被告沈文负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省宿州市中级人民法院。（2020）皖1302执异8号执行裁定书于本判决生效时自动失效。            审 判 长  胡士君                  人民陪审员    刘引建                  人民陪审员    张晓梅                                                                ?二 〇 二 〇 年 八 月 十 八 日                                                        书  记  员  代  斌