山东省邹平市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1626民初2103号原告：邹平黄山置业有限公司，住所地邹平鹤伴一路黄东小区院内，统一社会信用代码91371626558944369G。法定代表人：张波，总经理。委托诉讼代理人：郭冬，山东振民律师事务所律师。被告：魏衍荣，男，1988年3月13日出生，汉族，住邹平市。委托诉讼代理人：郭勤玉，邹平城中法律服务所法律工作者。原告邹平黄山置业有限公司（以下简称黄山置业公司）与被告魏衍荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄山置业公司的委托诉讼代理人郭冬及被告魏衍荣的委托诉讼代理人郭勤玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄山置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告间于2012年11月23日签订的《商品房预售合同》，由被告向原告交还属于原告所有的黄山鼎都3幢1单元1403室不动产；2.被告依约向原告承担违约金278415元；3.被告向原告承担自双方签订合同之日起至今给原告造成的损失168000元；4.被告承担本案诉讼费及其他费用。事实与理由：2012年11月23日,原被告双方签订《商品房预售合同》，约定由被告向原告购买位于邹平市黄山街道办事处由原告开发并享有权利的黄山鼎都3幢1单元1403室不动产，双方就合同的价款、付款方式、房产的交付及违约责任均做出了相应约定。但被告却仅支付了首付款后便没再向原告支付任何款项。六七年以来，原告既不交纳剩余房款也不与原告办理退还房产手续，给原告造成了很大的经济损失。根据双方间合同约定，被告已构成根本违约，原告有权要求被告解除合同、退还交付不动产并依约向原告承担违约金及自签订合同至今给原告造成的所有经济损失。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，诉至法院，请求依法处理。魏衍荣辩称，原被告双方于2012年11月23日签订的《商品房预售合同》真实有效，原告解除权已经消灭，涉案房屋已经增值，并没有给原告造成任何损失，其诉讼请求依法不应得到支持。原告诉讼请求2要求数额过高，应当结合实际损失予以确认。黄山置业公司围绕诉讼请求向本院提交：证据1.商品房预售合同复印件一份及所附附件1、2、3、4（与原件核对无异）；证据2.收款收据复印件（与原件核对无异）一份。魏衍荣未向本院提交证据。本院组织当事人进行了质证。魏衍荣对黄山置业公司提交的证据1、证据2的真实性无异议，认为涉案房屋已交付被告，由被告占有使用至今，合同约定双方付款方式为银行按揭付款，被告已交付288050元，余款640000元由银行按揭支付，但付款的时间未作约定，被告不存在逾期付款的情形，不存在违约的情形。本院认为，黄山置业公司提交的两组证据客观真实，来源合法，与本案待证事实相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月23日，黄山置业公司与魏衍荣签订商品房预售合同一份，约定魏衍荣购买黄山置业公司开发建设的位于城南新区（附属物储藏室××号）；房屋总价款928050元；第七条付款方式及期限：贷款方式付款，已交首付款288050元，剩余640000元由银行贷款按揭支付，付款方式及期限的具体约定见附件四；逾期付款责任，买受人自签订合同之日起不得退房（本合同另有规定的除外），如逾期付款，出卖人有权收回该商品房，买受人承担已付房款20%的违约金；出卖人应当在2013年5月1日前向买受人交付该商品房。同日，原被告双方还签订了合同补充协议（即附件四），补充协议第1条约定：买受人以按揭方式付款的，须在签订本合同起7日内提供完整的按揭贷款所需的全部有效资料及缴纳一切相关费用，逾期者视为买受人违约，买受人须向出卖人支付累计已付房款额的20%的违约金。若因买受人原因无法办理银行按揭的，买受人须在得到银行按揭通知之日起7日内改为一次性付款并签署补充协议。逾期者按照合同正本第七条之规定处理。若因买受人原因解除合同时，须按总房款30%的违约金赔偿出卖人的损失，出卖人在接到买受人退款要求后30日内扣除违约金后无息退还剩余房款给买受人。合同签订当日，魏衍荣支付了首付款288050元，剩余房款因魏衍荣个人征信原因也未办理银行按揭贷款，至今未付。2013年5月1日，黄山置业公司将涉案房屋交付魏衍荣居住至今。因魏衍荣未付清房款，双方形成纠纷，致黄山置业公司诉至本院。本院认为，本案争议焦点为：（一）涉案房屋预售合同应否解除；（二）黄山置业公司主张的违约金是否过高及其主张的损失是否合理。关于涉案房屋预售合同应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方当事人于2012年11月23日签订商品房预售合同，黄山置业公司亦于2013年5月1日将涉案房屋交付魏衍荣居住至今。双方约定购房款总额为925050元，除合同签订当日魏衍荣支付首付款288050元外，魏衍荣一直未按双方签订的商品房预售合同及补充协议的约定支付剩余640000元房款，应认定魏衍荣迟延履行主要债务。而在诉讼过程中，魏衍荣仍没有支付剩余购房款的履行意思表示和履行能力，因此魏衍荣已构成根本违约，黄山置业公司享有法定解除权。且继续履行合同将导致魏衍荣在不履行付款义务的情况下仍继续占有使用涉案房屋，而黄山置业公司既无法从魏衍荣处取得购房款也无法通过另行出卖涉案房屋的方式达成交易目的这一不公平不合理的后果。综上，黄山置业公司请求解除涉案商品房预售合同符合法律规定，应予支持。合同解除后，魏衍荣基于合同占有的涉案房屋应当返还黄山置业公司，因此对于黄山置业公司要求魏衍荣返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于黄山置业公司应向魏衍荣退还的已付房款因魏衍荣未在本案中主张，对该部分费用本院不作处理，魏衍荣可另行主张。关于黄山置业公司主张的违约金是否过高及其主张的损失是否合理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原被告签订的补充协议约定买受人以按揭方式付款的，须在签订本合同起7日内提供完整的按揭贷款所需的全部有效资料及缴纳一切相关费用，逾期者视为买受人违约，买受人须向出卖人支付累计已付房款额的20%的违约金。若因买受人原因无法办理银行按揭的，买受人须在得到银行按揭通知之日起7日内改为一次性付款并签署补充协议。魏衍荣因其个人征信原因未办理银行按揭贷款，按上述补充协议约定魏衍荣应在签订商品房预售合同之日起十四日即最晚在2012年12月7日即改为一次性付款，故魏衍荣逾期付款违约金的起算日期应自2012年12月8日起计算，至黄山置业公司于2020年6月8日起诉要求解除涉案房屋预售合同之止，期间共计七年零六个月，结合魏衍荣逾期付款期限、未付购房款总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（在同期贷款利率基础上加收30%计算）标准相关情况，黄山置业公司要求魏衍荣按总房款30%计算违约金损失即278415元，未超出法律限定范围，予以支持。涉案合同虽因魏衍荣原因导致解除，但黄山置业公司在魏衍荣违约未按时付款长达七年多的时间内，未在合理期限内积极行使合同解除权以结束商品房预售合同无法继续履行之非常状态，其对造成的违约金损失自身具有过错，应自负30%的责任。故魏衍荣对黄山置业公司主张的278415元违约金损失应承担70%的赔偿责任，计款194890.50元。黄山置业公司另要求魏衍荣支付经济损失168000元（主张从2013年5月1日起计算至2020年5月1日止，按房屋月租金2000元计算）证据不足，本院不予支持。综上所述，黄山置业公司部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告邹平黄山置业有限公司与被告魏衍荣于2012年11月23日签订的编号为201211230003的《商品房预售合同》；二、被告魏衍荣于本判决生效之日起五日内支付原告邹平黄山置业有限公司违约金194890.5元；三、被告魏衍荣于本判决生效之日起十五日内向原告邹平黄山置业有限公司返还上述第一项合同项下的房产即黄山鼎都3幢1单元1403号房屋（包括附属物储藏室××号）；四、驳回原告邹平黄山置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8585元，由原告邹平黄山置业有限公司负担1572元，被告魏衍荣负担7013元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  王桂香二〇二〇年八月十九日书记员  刘亚琦