浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1652号 上诉人（原审被告）：台州建安房地产开发有限公司，住所地：临海市文庆街16号。统一社会信用代码：91331082255221980G。 法定代表人：胡利明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林咸根，浙江易特纳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：包永轮，男，1979年10月3日出生，汉族，住临海市。 被上诉人（原审原告）：尹三芳，女，1980年3月25日出生，汉族，住临海市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：阮金炳，浙江星海律师事务所律师。 上诉人台州建安房地产开发有限公司（以下简称建安公司）因与被上诉人包永轮、尹三芳房屋买卖合同纠纷一案，不服临海市人民法院（2020）浙1082民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 台州建安房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人包永轮、尹三芳的诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定事实错误，明显违背了合同的约定，适用法律错误，违法驳夺了上诉人的辩论权利，对证据的审核认定违法，实属故意隐瞒案件事实，枉法裁判。一、本案《商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”包括商品房权属的“初始登记”与“商品房转移登记”。对该条款要全面理解，不能将第四款与第二款、第三款割裂开来。原判决在“对有争议的证据和事实”认定时，隐瞒了第十六条第二款的内容，将“初始登记”与“商品房转移登记”混淆不分，造成认定事实错误。商品房产权登记，先由出卖人办理初始登记，取得权属证书，此时，该权属证书上的权利人是出卖人，然后，出卖人将初始登记证交给买受人，买受人再办理商品房转移登记手续，取得相应的权属证书（《不动产登记暂行条例》施行后两证合一为《不动产权证书》），前者称之为商品房权属的“初始登记”，后者称之为“商品房转移登记”。本案《商品房买卖合同》第十六条的内容如下：“第十六条关于产权登记的约定。购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年1月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之零点五承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点六的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点七的违约金”。该合同第十六条第四款“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书”，系指该条第三款“出卖人承诺于2016年1月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，而该条第三款中的“前款规定的土地、房屋权属证书”，系指该条第二款“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”第二款《土地使用权证书》《房屋所有权证》的权利人是出卖人（上诉人），往往被误解为是商品房买受人（被上诉人）。上诉人将第二款的《土地使用权证书》《房屋所有权证》交付给被上诉人，被上诉人再办理商品房转移登记，取得《不动产权证书》，此时证书上的权利人是被上诉人。因第三款后部分约定“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，则在被上诉人与上诉人之间就办理商品房转移登记事务形成了委托合同关系。二、上诉人在2016年4月19日完成了“初始登记”，与合同第十六条第三款约定的时间迟了两个多月，但是被上诉人从未要求支付该违约金根据《商品房买卖合同》第十六条第二款的约定，上诉人负责办理土地使用权和商品房所有权的初始登记，而实际登记中不需要土地使用权登记。上诉人在2016年4月19日取得《商品房所有权证》，该《商品房所有权证》的房屋所有权人是上诉人台州建安房地产开发有限公司，附记“初始登记”，即上诉人在2016年4月19日完成了“初始登记”。当日，将该《商品房所有权证》交付给了被上诉人的代理人陈锦龙，陈锦龙代办不动产权证书时将该商品房所有权初始登记证交给发证机构，于2019年10月25日办妥涉案商品房转移登记，代被上诉人取得了《不动产权证书》。上诉人在2016年4月19日完成了“初始登记”与本案合同第十六条第三款约定的“2016年1月28日前”交付时间迟了两个多月，根据第四款的约定应当支付违约金。但是被上诉人从未要求上诉人支付该违约金。三、办理“商品房转移登记”的义务人是被上诉人，办理“商品房转移登记”的结果是取得《不动产权证书》。被上诉人基于办理商品房转移登记的事实提出“因逾期办理不动产证而应承担的违约金”的诉讼请求，因办理商品房转移登记的义务人是被上诉人（买受人），虽然被上诉人委托上诉人及陈锦龙办理，但没有约定办理该商品房转移登记的时间，也没有约定因逾期办理“商品房转移登记”所应承担的责任，因此，该诉讼请求没有合同依据，也就没有法律依据，法院不应支持其诉讼请求。上诉人（出卖人）是办理商品房权属的“初始登记”的义务人。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，办理商品房转移登记的义务人是买受人，《商品房买卖合同》第十六条第三款“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，因此，被上诉人（买受人）是办理“商品房转移登记”的义务人。“商品房转移登记”的结果是取得《不动产权证书》。被上诉人的诉讼请求是“因逾期办理不动产证而应承担的违约金”，这是基于逾期办理“商品房转移登记”的事实而提出。被上诉人将办理“商品房转移登记”的事务先委托给上诉人处理，因此，在双方之间就办理“商品房转移登记”建立委托合同关系，而后，被上诉人又委托陈锦龙办理“该房屋过户手续”，那么，不论被上诉人委托谁办理，均系被上诉人与上诉人（或陈锦龙）之间建立了无偿的委托合同关系。但是，双方没有约定办理该商品房转移登记的时间，也没有约定因逾期办理“商品房转移登记”所应承担的责任，上诉人（或陈锦龙）没有违约，且不存在因“商品房转移登记”而给被上诉人造成损失，因此，被上诉人“因逾期办理不动产证而应承担的违约金”的诉讼请求没有合同依据，也没有法律依据，法院不应支持其诉讼请求。另一方面，该合同第十六条第三款只是原则性地约定了“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，而在实际工作中还要被上诉人办理相应的委托手续，这些委托手续要符合办证机构的要求，有些手续随着政策等变化而变化。根据被上诉人的起诉状可知，直至2019年7月被上诉人又“重新办理了办证委托资料”，这说明了此前所办理的“办证委托资料”不符合要求，可见，合同没有约定办理商品房转移登记的时间是有客观原因的。更主要的是上诉人办理被上诉人的商品房转移登记事务时，需要被上诉人的配合，根据2019年10月25日办妥涉案商品房转移登记手续取得不动产权属证书，通知被上诉人领取，直至诉讼过程中上诉人的代理人再多次通知被上诉人来取，被上诉人仍不领取等事实，可知，被上诉人就是故意不配合，在被上诉人看来，就在等待取得“因逾期办理不动产证而的违约金”。四、原判决故意违背事实和法律，枉法裁判。上诉人认为，原判决显然是枉法裁判，故意违背“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳”的基本原则，置法律、法院、法官的尊严于不顾，司法不公，孰不可忍。（一）原判决对上诉人的书面答辩，是按照其枉法裁判的需要进行取舍，凡是对其判决不利的均予剔除，违法驳夺了上诉人的辩论权利。1、原判决隐瞒了上诉人的重要抗辩理由，损害上诉人的合法权益。将上诉人在一审中的答辩与原判决“建安公司辩称”的内容进行比较，可知，原判决隐瞒了上诉人的抗辩理由。特别是隐瞒了下列对于正确认定案件事实具有实质性意义的抗辩理由，足以说明原判决司法不公：“四、对于本案《商品房买卖合同》第十六条要全面理解，即不能将第四款与第二款、第三款割裂开来。该合同第十六条第二款是对权属证书初始登记的约定：第三款的前半部分约定了交付第二款证书的期限，后半部分约定‘买受人委托出卖人办理该商品房转移登记’，约定了委托办理，没有约定委托办理‘商品房转移登记’的期限。第四款约定‘出卖人不能在前款规定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……’，结合第三款的内容，第四款所称的‘前款规定期限内交付权属证书’是指第三款前半部分及第二款所指的权属证书（初始登记证书）。原告将合同约定答辩人未按约交付涉案商品房权属‘初始登记’（证）应当承担的违约责任，曲解成答辩人未完成受托办理‘商品房转移登记’手续应承担的责任，显然是没有合同依据的”。原判决只列入划线部分的内容。如果将此抗辩理由完整地列入原判决，就能反映出原判决是错误的，所以，原判决就不予列入。这是实质性地驳夺了上诉人的辩论权利。2、原判决对于上诉人的抗辩理由是否成立均未依法进行认定，实际上造成了上诉人的抗辩理由毫无意义。如：上诉人提出“假设原告的第二项诉讼请求有合同依据，且法院予以支持的。该请求也已过诉讼时效期限，答辩人（上诉人）现拒绝履行支付违约金的义务。”即使被上诉人要求上诉人支付“因逾期办理不动产证而应承担的违约金”的诉讼请求成立，因本案于2020年4月1日立案，诉讼时效倒推三年至2017年4月1日，之前的违约金已过诉讼时效期限，那么，违约金计算期间只能是从2017年4月1日起计算至2019年10月25日。而原判决对于上诉人的诉讼时效抗辩理由也是不予理睬。辩与不辩一个样，在本案原判决中，上诉人的各种抗辩都是毫无作用。3、原判决对上诉人抗辩理由中一些细小的，而明显是理由成立的内容也予隐瞒，如：将答辩“六、……且总房价只有约57万元，要求支付违约金约6万元，明显过高”中的“总房价只有约57万元”予以隐瞒，变成了“要求支付违约金约6万元，明显过高”。如果原判决不是故意枉法裁判，怎么能连这么细小的抗辩理由都要隐瞒。（二）原判决“对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证”，那么，上诉人所提供的证据均属于“无异议的证据”，但原判决对于上诉人证据所证明的事实却不予认定。上诉人证据“临房权证永丰镇字第1××4号、临房权证永丰镇字第1××3号《商品房所有权证》”，证明上诉人在2016年4月19日取得《商品房所有权证》初始登记证书，并交付给了被上诉人的代理人陈锦龙，用于办理商品房转移登记。上诉人证据“台州市中级人民法院判决书，（2015）浙台民终字第1107号、第1088号”，证明“这两份判决书的相关内容对于涉案商品房买卖合同第十六条的理解具有借鉴作用”。在这两个案件中，双方当事人所采用的与本案《商品房买卖合同》都是浙江省示范文本，争议的事项为该合同第十六条所涉的“初始登记”证的办理及交付，而不是“商品房转移登记”权属证书的办理及交付。本案中，上诉人办理“初始登记”证是逾期了两个多月，但是受托办理“商品房转移登记”则没有违约。发生争议的原因是该示范文本第十六条的内容过多，似乎有空子可钻，所以上诉人一再强调对第十六条要全面理解。原审法官也当庭认可“没有分开，原告起诉也好，法院审理也好，都是对第十六条整个条款的理解和运用啊”。可是，原判决却不是全面理解和运用的。上诉人证据“不动产权证书及其委托诉讼代理人两次短信通知被上诉人领取不动产权证”，证明陈锦龙代被上诉人于2019年10月25日办妥涉案商品房转移登记，取得了《不动产权证书》，证号“浙（2019）临海市不动产权第014147号”，直至诉讼中再两次通知被上诉人来领取，被上诉人仍置之不理，庭审中还称上诉人至今没有将《不动产权证书》交给被上诉人，庭审结束才领取此证。（三）原判决对证据的审核认定违法，故意隐瞒证据证明的事实，故意混淆证据证明的事实。原判决（第3页）“对有争议的证据和事实，本院认定如下：编号为20140500530的《商品房买卖合同》合法有效。该合同第十六条约定：出卖人承诺于2016年1月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，该条款明确约定了违约责任。被告未按约定交付，显属违约”。原判决只认定了第十六条第三款的前部分内容和第四款的部分内容。该合同第十六条第二款“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。”第三款“出卖人承诺于2016年1月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。”、第四款“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：.....”，将原判决认定的事实与第十六条第二、三、四款约定的内容相比较，被隐瞒的事实一目了然。而所谓的“被告未按约定交付，显属违约”，此处“未按约定交付”的究竟是“初始登记”的权证？还是“商品房转移登记”后的不动产权证？违约的时间是多少？原判决对这些重要事实能够作出明确认定的，却予以模糊不清。可见，原判决明知根据该合同第十六条第二、三、四款的约定，所要交付的是“初始登记”的权证，违约时间只要两个多月。原判决故意将“初始登记”与“商品房转移登记”相混淆，为其判决“逾期交付不动产证违约金”作铺垫。（四）原判决故意隐瞒了交付《商品房所有权证》初始登记证书、办妥商品房转移登记取得不动产证等重要事实，从事实方面为枉法裁判作准备。原判决在认定事实中故意隐瞒了“上诉人于2016年4月19日取得《商品房所有权证》初始登记证书，并交付给了被上诉人的代理人陈锦龙，用于办理商品房转移登记。2019年10月25日，办妥涉案商品房转移登记手续，取得不动产权属证书，被上诉人在开庭审理后收取该不动产权属证书”这些重要事实。综上，“商品房转移登记”的结果是取得《不动产权证书》，办理“商品房转移登记”的义务人是被上诉人，虽然被上诉人委托上诉人及陈锦龙办理该商品房转移登记，但没有约定办理该商品房转移登记的时间，也没有约定因逾期办理“商品房转移登记”所应承担的责任。因实际办理过程中受被上诉人与上诉人的配合、所需资料的提交、政府发证部门的工作安排等多种因素的影响，客观上也无法约定办理商品房转移登记的时间。上诉人在办理“商品房转移登记”时没有违约，且不存在因“商品房转移登记”而给被上诉人造成损失。因此，判决上诉人支付被上诉人逾期交付不动产权证书违约金，这是没有事实根据，没有合同依据，也没有法律依据。而且，被上诉人的诉讼请求是“因逾期办理不动产证而应承担的违约金”，原判决是判非所请，也显然是错误的。为维护上诉人的合法权益，维护法律的正确实施，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人包永轮、尹三芳的诉讼请求。 包永轮、尹三芳答辩称，一、原审法院认定事实清楚。二、适用法律是不够到位的。上诉人建安公司实际交付权属证书是在一审法院开庭之日2020年4月28日，但一审判决违约金支付到2019年10月25日我们认为不妥，鉴于数额也不大，为了减少讼累，我们也服判。三、陈锦龙是建安公司统一联系的代理人，并不是被上诉人的代理人。四、2020年4月即一审起诉之后，上诉人代理人两次短信发给本代理人，要求来领取权属证书，并没有写明是谁的权属证书，我收到时还以为是诈骗短信。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 包永轮、尹三芳向一审法院起诉请求：建安公司立即为包永轮、尹三芳办理位于临海市永丰大道东侧（留贤村）永丰家园7幢1单元803室、20号和地下室040号的不动产登记手续；建安公司赔偿包永轮、尹三芳自2016年1月29日起至实际履行之日止按日万分之0.7计算的因逾期办理不动产证而应承担的违约金（暂算至2020年2月28日为59004.71元）。审理过程中，被告向原告交付不动产权证书，原告变更诉讼请求为：建安公司赔偿包永轮、尹三芳自2016年1月29日起至实际履行之日止按日万分之0.7计算的因逾期办理不动产证而应承担的违约金（暂算至2020年2月28日为59004.71元）。 一审法院认定事实：2014年5月28日，出卖人建安公司与买受人包永轮、尹三芳签订了1份《商品房买卖合同》。合同第五条约定，房款合计573418元。合同第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请商品房所有权初始登记，取得《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年1月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之0.5承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.6的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.7的违约金。”合同生效后，原告依约支付了购房款，但出卖人没有按约定于2016年1月28日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。该商品房已竣工验收，房屋已经交付。2019年10月25日，出卖人办妥涉案房屋的不动产权证书。2020年4月，原告向一审法院起诉。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。出卖人承诺于2016年1月28日取得约定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。双方应当全面、适当地履行生效的合同，但建安公司未能按时交付权证，属于违约，为此应当承担合同约定的违约责任。建安公司辩解理由不成立。综上，原告合理的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、台州建安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付包永轮、尹三芳逾期交付不动产权证书违约金（以房屋总价款573418元为基数，按日万分之0.7从2016年1月29日起计算至2019年10月25日）；二、驳回包永轮、尹三芳的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1、《个人购房借款合同》，拟证明权属登记不影响融资功能，没有给被上诉人造成损失；2、短信两条、收条一份，拟证明被上诉人是故意不积极配合办理“商品房转移登记”。 被上诉人质证认为：真实性无异议。但是1、没有及时办理属于包永轮、尹三芳名下的不动产证书，明显影响其转让或抵押贷款之类；2、通知领取不动产权属证书已是2020年4月18日和21日。 本院认为，被上诉人对上述证据的真实性没有异议，可以作为认定本案事实的依据。 被上诉人提交了：1、两份判决书，拟证明陈锦龙为上诉人的工作人员；2、临海电信收款收据，拟证明手机号码152××××6988系陈锦龙所有；3、移动通信客户详单、通话录音文字版等，拟证明（1）陈锦龙系上诉人工作人员，（2）王林虎系上诉人该小区负责人，（3）由于上诉人原因，导致办理不动产登记证书迟延；4、与临海不动产登记中心人员谈话录像，拟证明由于上诉人未及时移送资料到登记中心，导致登记证书未办理。5、微信聊天记录，拟证明2020年2、3月份，业主多次要求办理房地产证，王林虎多次承诺。 上诉人质证认为：1、两份判决书与本案没有关联性，不具有证明力；2、对其他证据的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议。包永轮与陈锦龙对话对合同第十六条的理解有争议，应由法院来确定。 本院认为：1、陈锦龙为上诉人工作人员上诉人已自认，无须再举证。2、通话录音的内容无法证明是由于上诉人的原因导致办理不动产证书延误。3、与临海不动产登记中心人员对话录像，只能证明办证人员认为合同第十六条约定要办理的证件是初始登记，不是转移登记；一般来说提交资料后，一个月内能办好转移登记。并不能证明是由于上诉人履行买卖合同的原因还是履行委托合同的原因，导致不动产证书未办理。4、微信聊天记录的真实性无法认定，即使是真实的也与本案无关。因为2019年10月25日，本案的不动产权证书转移登记已经办妥，与2020年2、3月份王林虎的承诺无关。 法院从临海市自然资源和规划局调取了讼争房屋的下述登记资料，并通过移动微法院交双方质证：1、不动产登记审批表2份；2、不动产权证存根2份；3、申请表2份；4、询问记录2份；5、增值税发票1份；6、授权委托书1份；7、申请受理通知书1份。 上诉人质证认为：授权委托书是基础，各方当事人办理有关事务应当依照《中华人民共和国合同法》委托合同的有关规定确定。委托期限至2020年1月21日，本案在2019年10月25日办妥涉案商品房转移登记不属于违约。 被上诉人质证认为：1、真实性无异议；2、从《申请表》、《询问记录》可以看出被上诉人是非常配合上诉人办理不动产登记手续的。 本院认为，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，可以作为认定本案事实的依据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院另查明：2016年4月19日，上诉人建安公司办理了讼争商品房所有权的初始登记。陈锦龙系上诉人选定的代理双方办理产权登记的人。2018年1月21日，被上诉人签订了授权委托书，委托陈锦龙办理讼争商品房有关登记事项。当天，被上诉人还就登记有关事项作了询问笔录，填写了有关登记事项的申请表。2019年10月24日，临海市自然资源和规划局出具了申请受理通知书，受理讼争房屋的登记事项。2020年4月18日、21日，上诉人的代理人林咸根两次发短信给被上诉人代理人，通知其领取讼争房屋的不动产权证书。同年4月28日，被上诉人领取了讼争房屋的不动产权证书。 本院认为，上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。该合同第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请商品房所有权初始登记，取得《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年1月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”。按照该约定，上诉人的义务是在2016年1月28日前办理好商品房的初始登记，并将初始登记的《土地使用权证书》或土地使用权证明以及《房屋所有权证》交给被上诉人。一审判决将合同约定的上诉人初始登记的《房屋所有权证》或《土地使用权证书》，认定为转移登记给被上诉人的《房屋所有权证》或《土地使用权证书》，属于认定事实错误。但上诉人于2016年4月19日才办理了讼争商品房所有权的初始登记。按照合同约定，上诉人应该将取得的商品房所有权的初始登记证书交给被上诉人。被上诉人因为委托上诉人办理商品房转移登记，又要将初始登记证书交给上诉人。但在实务中没有必要如此操作，只要上诉人占有初始登记证书，被上诉人取得间接占有代替交付即可。这种交付方式为占有改定。因此，上诉人取得该初始登记证书之日，也即2016年4月19日为交付之日。此时，上诉人已经违反了2016年1月28日之前交付初始登记证书的约定，构成违约。上诉人应当按照合同约定标准支付从2016年1月28日至2016年4月19日止的违约金。但被上诉人至2020年4月1日，才起诉要求上诉人支付违约金，在诉讼期间也没有提供任何证据证明存在时效中断或中止的情形，因此，其请求已超过三年的诉讼时效期间。上诉人在一审答辩状中已经提出了时效抗辩。一审判决对其抗辩是否成立未作分析，笼统认定其辩解理由不成立没有依据。被上诉人要求上诉人赔偿此期间的违约金，因超过诉讼时效期间，本院不予支持。我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因此，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是被上诉人的义务，上诉人作为讼争商品房的出卖人，有义务协助被上诉人办理过户手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日内，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。但在本案中，被上诉人并没有提供任何证据证明，自房屋交付使用之日起90日内，买受人未能取得房屋权属证书是由于出卖人未能全面履行房屋买卖合同导致的。在双方签订的《商品房买卖合同》上，也约定由上诉人代理被上诉人办理房屋所有权转移登记，说明办理转移登记既是被上诉人的权利，也是被上诉人的义务。上诉人作为代理人，代办的结果归被上诉人。但双方在合同中对办理期间、违约责任等均未作约定。而且被上诉人也没有提供任何证据证明上诉人在办理委托事项时有故意或重大过失，也没有提供任何证据证明由于上诉人办理委托事务不当造成其损失。综上所述，被上诉人要求上诉人承担违约责任没有法律依据，也没有合同依据。建安公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销临海市人民法院（2020）浙1082民初1720号民事判决； 二、驳回被上诉人包永轮、尹三芳的诉讼请求。 一审案件受理费人民币637.50元，二审案件受理费人民币1275元，合计人民币1912.5元，由被上诉人包永轮、尹三芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈微春 审 判 员 陈 茜 审 判 员 张妙君 二〇二〇年八月二十八日 代书记员 赵灵仙