湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初10564号原告：黄成，男，1987年7月1日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：周逸杰，湖北忠三（东湖新技术开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，湖北忠三（东湖新技术开发区）律师事务所律师。被告：顾雪梅，女，1967年8月4日出生，汉族，住江苏省无锡市南长区，原告黄成诉被告顾雪梅租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告黄成的委托诉讼代理人周逸杰到庭参加诉讼，被告顾雪梅因下落不明，经本院公告送达起诉状、开庭传票等法律文书后，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令解除原被告双方订立的《房屋租赁合同》并立即腾退租赁房屋;2.判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金(截至2019年2月28日欠付租金244,667.75元，其后按每月68,933.75元标准，自2019年3月1日起计算至《房屋租赁合同》解除之日止；注：截至2019年10月31日，共欠付租金暂计为796,137.75元)；3.判令被告立即向原告支付迟延付款违约金(注：迟延付款违约金以欠付租金总额为基数，按日万分之五标准计算至被告实际付清租金之日止；其中,2018年12月1日至2019年2月28日按欠付的租金总额244,667.75元为基数计算,2019年3月1日至5月31日按451,469.00元为基数计算,2019年6月1日至2019年8月31日按658,270.25元为基数计算,2019年9月1日起按796,137.75元为基数计算至被告实际付清之日止；截至2019年10月31日，违约金暂计为85,264.99元)；4.判令被告向原告支付房屋占用费【房屋占用费以月租金的两倍即137,867.50元为标准，自《房屋租赁合同》解除之日起计算至被告实际腾退房屋之日止】；5.判令被告向原告支付解除《房屋租赁合同》违约金206,801.25元;6.判令被告立即向原告支付原告已垫付的物业费、电费共计32,371.00元;7.案件受理费、保全费等全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年6月1日，原被告双方订立了一份《房屋租赁合同》。根据该合同，原告将位于武汉市洪山区雄楚大街“丽岛·2046”小区商铺6-102、6-202、6-302号(合计面积1102.94㎡)出租给被告；租期为五年(自2018年6月1日起至2023年5月31日止)；其中，第1至第3个计租年度的租金标准为62.5元/月/㎡，被告按季度支付租金，且直接向相关单位缴纳水费、电费、物业管理费等费用；被告连续迟延支付租金超过一个月的，原告有权提前解除合同，且被告已支付的履约保证金不予退还，同时，被告还应按当期三个月的租金标准承担违约金；被告延迟支付租金的，每逾期一日，应按所欠租金数额的万分之五承担延迟付款违约金；被告未能在15日内及时腾退并交还租赁物的，还应按当期每日双倍租金标准向原告支付占用费直至向原告交付租赁物为止。前述《房屋租赁合同》订立后,2018年6月1日至2018年8月31日期间的租金，被告于2018年6月26日和6月27日,8月1日分别支付了81,620元；2018年9月1日后的租金被告并未按上述《房屋租赁合同》约定期限足额支付。2019年1月3日被告最后一次支付租金时，被告仅支付了租金375,736元，截至2019年2月28日，尚欠租金244,667.75元未支付；且原告为被告垫付了物业费及水电费共计32,371.00元。原告认为，原被告之间订立的《房屋租赁合同》合法、有效，对原被告双方均具有法律约束力，原被告均应按《房屋租赁合同》全面履行。被告未按合同约定的付款期限足额支付租金，以及拖欠应付租金长达10个月以上，其行为已构成根本违约，原告有权依据《房屋租赁合同》第十条第4款的约定单方解除合同，并要求被告支付拖欠的租金，并承担解除合同违约金、迟延付款违约金、逾期腾退房屋的占用费及原告垫付的物业费、电费等。根据《房屋租赁合同》第十二条第5款的约定，原被告双方产生争议后的管辖法院为租赁物所在地人民法院。基于以上，为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、笫一百一十九条之规定，原告故诉请如上。被告顾雪梅经本院合法传唤，未到庭应诉，未提交证据，也未作答辩。本院经审理确认事实如下：原告黄成系武汉市洪山区雄楚大道175号丽岛·20466栋1、2、3层商2室的产权人。被告租赁原告前述房屋从事美容院经营。2018年6月1日，原被告之间签订《房屋租赁合同》，约定乙方（被告）向甲方（原告）租赁上述房产（建筑面积共计1102.94平米）从事商业服务业经营；租赁期限为5年，自2018年6月1日至2023年5月31日；签订合同三日之内，乙方向甲方支付履约保证金70000元；第一至第三计租年度商铺租金按62.5元/平米计算，第四至第五计租年度，商铺租金在上年基础上逐年递增5%；第一年租金按季度给付，第二年至合同到期的租金每半年给付一次，按先付后用的原则支付租金；租赁期内，乙方（被告）直接向水、电、气、通讯等部门及物业公司缴纳应缴的费用；乙方（被告）连续延迟支付租金超过一个月的，甲方（原告）有权解除合同，履约保证金不予退还，同时乙方还应向甲方支付违约金，违约金的标准为当期三个月的租金；乙方（被告）延迟支付租金的，每逾期一日，乙方应按所拖欠租金数额的万分之五向甲方支付延迟付款违约金。若合同提前解除，乙方未能在15日内及时腾退并交还租赁物的，乙方（被告）的履约保证金不予退还，同时乙方（被告）还应按当期每日双倍租金标准向甲方（原告）支付占用费直至乙方向甲方交付租赁物为止；《房屋租赁合同》并对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，被告并未向原告支付履约保证金70000元。被告依约向原告支付至截止2018年11月13日的租金，之后的租金未付。截止庭审之日，被告仍占用原告房屋，既未开展经营，也未搬离案涉房屋。另查，被告欠缴案涉房屋自2019年1月1日至2019年8月31日的物业费30882元，欠缴2018年7月1日至2019年2月28日的电费1489元。上述事实，有原告提供的不动产证书、房屋租赁合同、物业费及电费欠缴证明及原告庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案原、被告双方签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，双方应当全面履行。被告未按时向原告支付租金，经原告催要，被告在合理期限内仍未履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告可以解除合同。根据本案的实际情况，原被告签订的《房屋租赁合同》解除的时间应为原告起诉之日，即2019年11月7日。因合同解除，原告有权要求被告搬离案涉房屋，故本院对原告要求被告腾退房屋的诉请予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条及一百零七条的规定，被告自违约之日起至合同解除之日，应按合同约定的租金标准向原告支付租金。经本院核算，并受原告诉请所限，2018年11月14日至2019年11月7日租金计算为：2018年11月14日至2019年2月28日为244667.75元；2019年3月1日至2019年11月7日租金为8个月租金551470元加上7天租金16085元，共计567555元。故2018年11月14日至2019年11月7日租金合计为812222.75。被告未按约支付租金，应按租赁合同约定支付违约金，合同约定违约金每日为欠付租金的日万分之五，该约定未超出法律规定的上限，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院予以支持，经本院核算，并受限原告诉请，违约金的计算标准为：以欠付租金为基数分段，按日万分之五计算，其中，自2018年12月1日起至2019年2月28日，以244667.75为基数，按日万分之五的标准计算；2019年3月1日至2019年5月31日，以451469元为基数，按日万分之五的标准计算；2019年6月1日至2019年8月31日，以658270.25元为基数，按日万分之五计算；2019年9月1日起至租金付清之日止，以796137.75元为基数，按日万分之五计算。合同解除后，被告逾期腾退房屋给原告造成损失的，原告要求被告支付房屋占有使用费，本院予以支持，房屋占有使用费参照双方约定租金标准，兼顾合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再次出租、出租人另行出租的差价、承租人的过错等，被告应向原告支付自合同解除之日起至判决确定的腾退期限届满之日止的房屋占用费。考虑到被告违约导致合同解除给原告造成房屋空置期租金损失，且《房屋租赁合同》中约定被告延付租金导致违约合同解除，被告应向原告支付三个月租金，此三个月租金能弥补原告空置期的损失，本院予以支持，故被告应向原告支付解除合同的违约金206801.25元。合同约定物业管理费及电费由被告自行负担，被告欠缴的32371元应由被告负担。本案中，原告未申请保全，故要求被告承担保全费的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院判决如下：一、原告黄成于2018年6月1日与被告顾雪梅签订的《房屋租赁合同》于2019年11月7日解除；二、被告顾雪梅于本判决生效之日起十五日内腾退位于武汉市洪山区雄楚大道175号丽岛·20466栋1、2、3层商2室房屋；三、被告顾雪梅于本判决生效之日起十日内向原告黄成支付自2018年11月14日至合同解除之日（2019年11月7日）的租金812222.75元；四、被告顾雪梅于本判决生效之日起十日内向原告黄成支付欠付本判决第二项租金所产生的违约金(违约金的计算方式为：以欠付租金为基数分段，按日万分之五计算，其中，自2018年12月1日起至2019年2月28日，以244667.75为基数，按日万分之五的标准计算；2019年3月1日至2019年5月31日，以451469元为基数，按日万分之五的标准计算；2019年6月1日至2019年8月31日，以658270.25元为基数，按日万分之五计算；2019年9月1日起至租金付清之日止，以796137.75元为基数，按日万分之五计算)；五、被告顾雪梅于本判决生效之日起十日内向原告黄成支付自2019年11月7日起至本判决确定的腾退期间届满之日止的房屋占有使用费，按每月68933.75元计算；六、被告顾雪梅于本判决生效之日起十日内向原告黄成支付合同解除后房屋空置期损失206801.25元；七、被告顾雪梅于本判决生效之日起十日内向原告黄成支付物业费、电费共计32371元；八、驳回原告黄成其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14886元，由被告顾雪梅负担14070元，由原告黄成负担816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  刘炎铭人民陪审员  史方方人民陪审员  吴 娟二〇二〇年八月三日书 记 员  陈 畅