江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初7316号原告：马桂平，女，1975年3月7日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：溧阳天目湖城市广场管理有限公司，住所地溧阳市天目湖镇迎宾路北，统一社会信用代码913204815713925621。法定代表人：李万海，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵梦云，江苏常明律师事务所律师。原告马桂平与被告溧阳天目湖城市广场管理有限公司（以下简称管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月30日对本案公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，分别于2019年12月23日、2020年7月17日对本案公开开庭进行了审理。三次开庭原告马桂平、被告管理公司委托诉讼代理人赵梦云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马桂平诉称，原告于2011年5月28日购买天目湖城市广场2幢336室，出租给被告并签订房屋租赁合同，按合同规定每年支付租金，年租金分别于4月20日、10月20日各付一次，但被告数次逾期支付租金，电话催款不予理睬，故原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.要求被告支付逾期租金65000元（2018年4月1日至2020年3月31日）；3.被告支付原告逾期付款违约金11947元（计算至2020年7月17日）；4.由被告承担本案诉讼费用。被告管理公司辩称，对原告诉请的要求支付逾期租金和违约金的请求，租金是过分高于所约定的租金，违约金于法无据；对2019年10月1日至2020年3月31日的租金，目前该期的审计报告尚未下达，故对该租金金额无法确认；对解除合同的诉讼请求，虽然本案是房屋租赁合同，但是并不仅仅是房屋租赁，因为被告管理公司并没有经营酒店的能力，因此，本案应当是委托被告管理公司进行经营，原告在签订合同时已明确该房屋是用于酒店经营，而酒店经营并非仅仅使用原告个人的房屋，也需要大量使用他人的房屋，并进行装修改造，因此，维景酒店实为产权式的酒店，在其已经斥资数亿元进行装修改造并处于营业状态的情况之下，假使法庭判令该合同解除将造成酒店的重大损失，而该损失远远超过了涉案房屋本身的价值。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年5月28日，原告与江苏皇珈置业有限公司（以下简称皇珈公司）签订商品房买卖合同，双方约定由原告购买皇珈公司开发的位于溧阳市天目湖城市广场B地块2#商业楼327号房，商品房的用途为商业，建筑面积共52.50平方米，套内建筑面积为36.53平方米，共用部位分摊建筑面积为15.97平方米，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米9872.27元，总金额518294元。2011年5月28日，原告（出租方，甲方）与被告管理公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，双方约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在溧阳市天目湖镇迎宾大道北B地块2号商业楼327号房，该房屋出租的建筑面积为52.50平方米，土地用途为商业，结构为钢筋混凝土结构；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店经营使用，并遵守国家和本省／市有关房屋使用和物业管理服务的规定，甲方同意乙方将该房屋及相应公摊部位用于“酒店”之经营服务；乙方保证，在租赁期间内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变该房屋的使用用途；甲方将房屋出租给乙方，乙方拟长期整体租赁该房屋用于酒店经营，租赁期从2012年10月1日起至2022年9月30日止共10年；甲、乙双方应于租赁期满3个月前根据市场情况及双方意愿，合同可延长至20年，并重新签订房屋租赁合同；在租赁期限届满后，若甲方不愿意出租该房屋的，甲方同意遵守及履行乙方为保障“酒店”正常经营所制定的酒店经营、治安、消防等各项管理规定并缴交物业管理费用；前三年（2012年10月1日至2015年9月30日）为酒店培育期，从2015年10月1日起至2022年9月30日，乙方按照酒店客房营业收入的40%提取供甲方按房屋购买合同价比例分红，60%提取供酒店管理公司（包括一切经营费用）；该房屋的租金计算方式如下：该房屋租金＝该房屋购房合同总价款／酒店客房总建筑面积合同总价款×客房总收入×40%，该租金为税前收入；乙方应于每半年度结束后的20日内向甲方支付该阶段的租金，逾期支付的，逾期30天（含30天）以下，每逾期一日，乙方按照同期银行活期存款利率的2倍支付给甲方滞纳金；逾期超过30天不足90天的，每逾期一日，乙方按照同期银行活期存款利率的4倍支付给甲方滞纳金；本合同签订后，甲方应在乙方指定银行开立银行账户作为租金收取专户；甲方同意乙方根据酒店经营需要，在不影响甲方租金收益的前提下乙方可对小区布局、房屋装修及大楼所属大堂、走道等公用部位进行装修、装饰、调整、添置设备设施，但乙方不得破坏该房屋的承重结构或主体结构；乙方对该房屋及本楼层公共设施的装修即添附之所有权归乙方所有，租赁期满后该等添附归甲方所有，但本楼层公共部分的固定装修归本楼层全体业主所有，乙方无权拆除；甲方在合同期内不得以任何方式干扰乙方对酒店的正常经营；自甲方正式将该房屋交付给乙方之日起至租赁期限届满之日，甲方作为该房屋所有权人所享受的房屋产权和租金收益，乙方享有该房屋的使用权和经营权；甲方可以转让该房屋，该房屋发生转让的，不影响本合同继续履行的效力，甲方应保证受让方确认乙方在本合同项下的权利（受让方必须向乙方出具保证继续履行本合同的承诺书），否则甲方应赔偿由此对乙方造成的直接和间接经济损失，乙方可以转租该房屋，该房屋发生转租变更的，不影响本合同继续履行的效力；在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权；合同终止和违约责任，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方并应向守约方赔偿实际经济损失，1.乙方逾期不支付租金超过90天的，2.租赁期间，如因甲方原因导致该房屋被查封、抵押、强制执行等，导致乙方不能使用和经营该房屋的。后被告管理公司分别于2017年9月1日支付第一期（2015年10月1日至2016年3月31日）租金9171.99元，于2017年9月1日支付第二期（2016年4月1日至2016年9月30日）租金9308.89元，于2017年9月1日支付第三期（2016年10月1日至2017年3月31日）租金9462.81元，于2017年10月26日支付第四期（2017年4月1日至2017年9月30日）租金11021.88元，于2018年6月8日支付第五期（2017年10月1日至2018年3月31日）租金11449.51元，后被告未能支付2018年4月1日之后的租金，故原告诉至本院，请求判如所请。被告管理公司质证称，对原告提供的房屋租赁合同无异议；对原告提供的中国农业银行账户明细清单没有异议，足以说明被告已经支付了第一至五期的租金；对原告提供的违约金计算清单有异议，该清单系原告自行制作，未得到被告确认，且被告支付第一至五期租金截止起诉前原告也未对支付时间提出过异议，应视为原告自认。被告管理公司委托诉讼代理人陈述，原、被告签订的房屋租赁合同所约定是被告应当于每半年度结束的20日内向原告支付该阶段的租金，为了使原告对酒店经营的营业收入产生信赖，溧阳众诚会计师事务所针对每一阶段酒店的营业收入进行审计，审计报告上有载明被告支付给原告的租金具体金额，而审计报告可能晚于半年度结束的20日；租金标准是双方合同约定原告购房合同的总价款除以酒店客房总建筑面积合同总价款乘以客房收入的40%；实际执行过程中，租金支付的时间不一定，因为会计师事务所出具的审计报告书时间不确定，但每次被告均按照审计报告所载明的租金支付给原告，目前，尚欠原告第六期的租金（2018年4月1日至2018年9月30日）、第七期的租金（2018年10月1日至2019年3月31日）、第八期（2019年4月1日至2019年9月30日）、第九期（2019年10月1日至2020年3月31日）的租金；被告从2015年10月1日开始至今，每一期租金的确定都是通过众诚会计事务所审计确定；目前第九期的审计报告尚未出具，理由是在2020年年初经历疫情，故自2020年1月25日起至2020年4月30日，维景酒店处于停业状态，被告管理公司也处于停工状态，待2020年5月1日复工，维景酒店财务处需整理数据，再送审计单位，而审计单位并非只是审计本案的关于租金的审计，故截止至目前，审计报告尚未出具给被告管理公司；审计数据需要扣除因疫情导致停业的时间，即2020年1月25日起至2020年3月31日；原告在签订合同的时候已经明确涉案房屋是用于酒店经营，而酒店经营除了使用原告的个人房屋之外，也大量的使用了其他业主的房屋进行了装修改造，已斥资数亿元，因此，维景酒店实为产权式酒店，是由维景酒店来进行统一的经营和管理，案涉原告在合同中也不享有解除权，若法庭判令涉案合同解除，将造成酒店的重大损失，同时根据物权法第七十六条的规定，应当尊重多数业主的意思表示，应当经过专有部分占建筑总面积超三分之二业主的同意，以此来判定是否符合整体利益，因此，请求法庭驳回原告的诉请。并向法庭提供以下证据：1.第一期至第八期的审计报告，证明原告的租金均由溧阳众城会计师事务所有限公司进行审计确认，被告按照该审计报告载明的金额支付原告租金；2.中国农业银行电子回单以及明细六份，证明被告向原告支付第一期至第五期的租金情况；3.房屋租赁合同，2012年9月1日被告与溧阳天目湖维景温泉度假酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同，证明由被告将溧阳市天目湖镇迎宾大道B地块2号商业楼共计346套建筑面积19367.86平方米房屋出租给维景酒店用于酒店经营，租赁期限自2012年10月1日至2022年9月30日；4.微博溧阳发布溧阳疫情防控通知二号紧急通告，证明自2020年1月26日起，政府要求酒店等停业；5.溧阳天目湖维景酒店有限公司公众号截图一份，证明溧阳天目湖维景酒店有限公司于2020年4月23日复工。针对被告提供的证据，原告发表意见称，对被告提供的审计报告不予认可，之前原告等人在买房子的时候，是按照四六分成的，后来的租赁合同按照固定收益8%去签订，原告等人又去和公司沟通，公司给的结果是四六分成只会比固定收益的8%多，原告等人是之前买的，后续提出的固定收益，原告等人要求被告去改，被告给原告等人承诺可以到百分之二十，随着国民收入的提高，收益也会提高，而且据原告所知现在8%收益也只有部分拿到，原告等人的收益甚至比银行利率还低，所以审计报告原告不认可，请被告提供原始的交易记录；对第一期至五期的租金原告是收到了，但是是拖延支付，所以原告要求被告支付违约金；被告提供的房屋租赁合同与本案无关；对被告要求扣除疫情期间停业的租金不予认可。根据被告管理公司提供的审计报告，涉案房屋相关项目基本情况为：被告管理公司成立于2011年3月23日，注册资本1000万元，管理公司承租了皇珈公司开发的座落在溧阳市天目湖镇迎宾大道288号商业用客房346套，并由管理公司委托溧阳天目湖维景酒店有限公司（以下简称维景酒店）经营，维景酒店委托港中旅维景国际酒店管理有限公司进行酒店式经营管理；由管理公司统一承租的346套商业用客房，管理公司将其分为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四个区域，其中Ａ区42套（共有95套）商业用客房与管理公司合同约定以业主所购房款的合同价的每年8%作为固定回报，Ｂ、Ｃ、Ｄ三个区域及Ａ区其他53套合同约定业主以维景酒店客房入住收入与管理公司四六分成；346套商业用客房中175套出售给了分散的业主、其余113套产权为皇珈公司拥有，58套产权为维景酒店拥有；审计报告分别载明原告租金：第一期（2015年10月1日至2016年3月31日）9504.65元，第二期（2016年4月1日至2016年9月30日）9646.52元，第三期（2016年10月1日至2017年3月31日）9806.02元，第四期（2017年4月1日至2017年9月30日）11421.64元，第五期（2017年10月1日至2018年3月31日）11864.78元，第六期（2018年4月1日至2018年9月30日）12133.74元，第七期（2018年10月1日至2019年3月31日）12571.52元，第八期（2019年4月1日至2019年9月30日）12741.79元。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、中国农业银行账户明细清单、违约金计算清单、房产证复印件，被告提供的审计报告、中国农业银行电子回单以及明细、房屋租赁合同、通告复印件、公众号截图打印件，原告、被告委托诉讼代理人的庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。原、被告之间签订房屋租赁合同，约定原告将其购买的涉案房屋出租给被告管理公司，由被告管理整体转租给案外人从事酒店经营，双方对租金的支付时间、计算标准等进行了明确约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。关于涉案房屋租赁合同是否解除的问题。本案属于业主购买客房后，由开发商或者其指定的管理公司进行整体返租的情形，整体出租客房符合整体利益，产权式酒店作为一种新型的产权形式，法律、行政法规虽无明文规定，但应符合物权法的一般规律，产权式酒店的特点决定了整个酒店只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个客房业主的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他业主整体意志的限制。首先，业主在购买房屋时，即已经明确知晓并接受产权式酒店的现状及统一经营的模式，其应当知道该房屋所有权的性质不能等同于一般意义上的商品房，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。其次，产权式酒店的特点就在于统一经营、统一管理，原告购置的房屋属于产权式酒店众多客房中的一间，其水、电、物业等均由管理方统一管理，不具备分割使用的条件。再次，根据原告提供的证据并不能证明酒店存在经营亏损或严重经营不善的情形。因此，根据现阶段的查明情况，从个人利益与整体利益的平衡角度看，部分业主因被告未能按期支付租金而要求解除合同的，不予支持。对原告主张的欠付租金问题。根据被告提供的溧阳市众诚会计师事务所有限公司出具的审计报告分别载明原告租金为：第六期（2018年4月1日至2018年9月30日）12133.74元，第七期（2018年10月1日至2019年3月31日）12571.52元，第八期（2019年4月1日至2019年9月30日）12741.79元，原告虽口头表示对该审计报告不予认可，但未能提供其他证据佐证，且前五期租金被告也均是按照审计报告确定的租金金额履行，原告收款后并未向被告提出书面异议，故本院依法认定被告管理公司提供的审计报告证明效力。对原告主张的第九期（2019年10月1日至2020年3月31日）租金，根据双方合同约定，该期租金被告管理公司应于2020年4月20日向原告支付，虽因疫情防控对该期租金审计报告的出具产生一定影响，但截止2020年7月17日开庭时已经远超被告陈述的复工时间之后的20天，故本院根据原告房屋往期租金上浮额度酌定，第九期理论租金为13000元，但因第九期租金时间段中2020年1月26日至2020年3月31日因疫情防控酒店确实停业，而双方约定的租金支付亦是以客房营业收入作为计算基数，故该期间的租金应在第九期租金中扣除，故本院依法认定第九期租金为8311.48元（13000元÷183天×117天）。故本院依法认定被告应支付原告2018年4月1日起至2020年3月31日的租金45758.53元。对原告主张的逾期付款违约金，双方在房屋租赁合同中对逾期付款违约金的计算方式有明确约定，根据双方约定的计算标准，结合原告主张的计算期间，本院依法认定截止2020年7月17日，被告应支付原告逾期付款违约金1035.21元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条以及相关民事法律之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告溧阳天目湖城市广场管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告马桂平房屋租金45758.53元（2018年4月1日起至2020年3月31日），并承担逾期付款违约金1035.21元（计算至2020年7月17日）。二、驳回原告马桂平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费774元（已由原告预交），由被告溧阳天目湖城市广场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费774元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  王春伟人民陪审员  鲍继方人民陪审员  郑丽君二〇二〇年八月十二日书 记 员  潘 陈