福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异198号 案外人：魏明森，男，1980年1月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 案外人：姚艺红，女，1983年2月6日出生，汉族住福建省厦门市思明区。 以上两案外人共同委托诉讼代理人：徐华斌。 申请执行人：深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花街道景田西路17号赛格景苑二层(2)三层(1)，统一社会信用代码914403007787552874。 法定代表人：彭作栋，董事长。 委托诉讼代理人：王振烈、王楚，福建力衡律师事务所律师。 被执行人：厦门兴基伟业房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区塔埔路23号二楼，统一社会信用代码913502006782758259。 法定代表人：洪殊勇，执行董事兼经理。 本院在执行申请执行人深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司与被执行人厦门兴基伟业房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人魏明森、姚艺红对本院查封被执行人名下位于厦门市思明区（鑫塔水尚一期地下一层）158、159号车位（以下简称“案涉车位”）向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人魏明森、姚艺红称，申请执行人深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司与被执行人厦门兴基伟业房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，依据已经发生法律效力的（2019）闽02民终4473号民事判决书，思明法院查封了被执行人名下的塔埔路21号地下一层158号、159号车位，该二个车位的实际占有使用人是案外人，该执行措施侵害了案外人的合法权益。理由如下：2014年10月28日，案外人黄英（身份证号码3505831982××××××××）向被执行人厦门兴基伟业房地产开发有限公司认购鑫塔水尚一期地下室地下一层158号、159号两个车位，每个车位价款60万元整，总价为120万元。黄英分别于2014年12月5日支付158号车位购房款30万元、159号车位购房款30万元；于2015年8月5日支付158号车位购房款10万元；于2015年9月15日支付158号车位购房款20万元、159号车位购房款30万元。故黄英已对该二个车位付清全款。2015年9月15日，被执行人出具《工作联系函》给物业管理公司，确认将两个车位交付给黄英占有使用。2015年12月2日，案外人与黄英协商，由黄英将两个车位以单价55万元的价格转让给案外人，案外人于当日向黄英支付1.5万元，于2015年12月8日向黄英支付108.5万元，两个车位款110万元已全款支付。黄英也将该两个车位交付给案外人使用至今。案外人认为，案外人黄英向被执行人认购车位，支付了全款并实际占有该车位，因办理产权过户登记手续系应由作为开发商的被执行人主导并通知认购人方可办理，认购人在车位未办理过户登记方面并未存在过错。认购人黄英将车位转让给案外人，并不违反法律禁止性规定，案外人支付全款受让黄英车位并实际占有使用，财产权利应受到法律保护，车位产权虽然未办理至案外人名下，但案外人对车位享有物权期待权，足以阻却法院的强制执行措施。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。案外人认为本案完全符合该条规定“人民法院不得查封、扣押、冻结”的情形，应依法予以排除执行。综上，案外人请求解除对塔埔路21号地下一层（鑫塔水尚一期地下一层）158号、159号车位的查封等强制执行措施。案外人提交魏明森与姚艺红结婚证、不动产销售发票3份、收据2份、《工作联系函》、物业公司收款收据、微信聊天记录、微信支付交易明细证明、银行交易明细、黄英农行卡照片、物业费发票等证明其主张。 申请执行人深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司答辩称，案外人魏明森、姚艺红对执行标的“思明区塔埔路21号地下一层(鑫塔水尚一期地下一层)158、159号车位”不享有足以排除强制执行的权益，应驳回其异议。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，买受人提出执行异议要得到人民法院支持应同时符合该条规的三种情形且所主张的实体权利足以排除执行。”但从案外人魏明森、姚艺红提供的证据可知，案外人魏明森、姚艺红在人民法院查封之前并没有与厦门市兴基伟业房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖。另根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、住房城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》等相关规定，如属预售商品房，买受人应当按规定依合同约定将房价款存入指定的银行预售资金监管账户。案外人魏明森、姚艺红虽提供销售不动产统一发票，但案外人未能提供证据证实其将全部房价款存入预售资金监管账户；且案外人购买的案涉车位不是用于居住。因此，案外人魏明森、姚艺红提出执行异议并不同时符合该条规定的三种情形。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力但法律另有规定的除外。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效。”《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”《城市商品房预售管理办法》第10条规定商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。而案外人魏明森、姚艺红未与厦门市兴基伟业房地产开发有限公司就案涉车位签订合法有效的书面合同。因此，案外人魏明森、姚艺红对涉案房产仅享有合同债权，不具有能够排除执行的权利，不能对抗法院对涉案房产的查封拍卖行为。综上所述，案外人魏明森、姚艺红对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，恳请依法驳回魏明森、姚艺红异议。 本院查明，原告深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司与被告厦门兴基伟业房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2017）闽0203民初1831号民事判决书，判决：“一、厦门兴基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司支付工程12401637.3元及逾期利息（以12401637.3元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年7月19日计算至实际付款之日止）；二、厦门兴基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司支付律师费80000元、财产保全费5000元；三、深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门兴基伟业房地产开发有限公司支律费22000元及迟延竣工违约金（以22303473.48元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2014年7月18日起计至2014年10月18日止）；四、驳回深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回厦门兴基伟业房地产开发有限公司的其他反诉请求。”厦门兴基伟业房地产开发有限公司不服该判决，上诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院于2019年11月28日作出（2019）闽02民终4473号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”该民事判决书已于2020年1月9日发生法律效力。本院于2017年1月23日查封案涉车位。厦门兴基伟业房地产开发有限公司未按时履行生效法律文书确定的义务，深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司向本院申请强制执行，本院于2020年1月21日立案执行。本院于2020年2月25日作出（2020）闽0203执2526号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人厦门兴基伟业房地产开发有限公司的银行存款人民币12659685.3元及利息，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产。”本院于2020年1月19日继续查封被申请人厦门兴基伟业房地产开发有限公司名下位于厦门思明区的房产。同日，继续查封厦门兴基伟业房地产开发有限公司名下位于厦门市思明区车位：132号、157号、158号、159号、200号、222号、502号、595号、603号，保全期限为三年。 另查明，案外人魏明森、姚艺红系夫妻关系。案外人魏明森、姚艺红向本院提交收据销售不动产统一发票3份，显示2014年12月5日黄英向厦门兴基伟业房地产开发有限公司支付158、159号车位预售购房款各30万元；2015年8月5日黄英向厦门兴基伟业房地产开发有限公司支付158号车位购房款10万元。另外提交了收据两份，显示被执行人2015年9月15日收来“地下室1层第158号、159号车位款”20万元、30万元。案外人提交了《工作联系函》一份，记载被执行人请北京安信行物业管理有限公司厦门分公司协助黄英办理相关的临时车辆停放事宜。案外人另提交了一份收款收据，显示黄英交来159号车位的公摊水电费。案外人提交和黄英的聊天记录截图，记载了关于案涉车位的买卖协商过程，约定黄英以单价55万元二个总价110万元将158号、159号出售给魏明森。此外，案外人提交了《微信支付交易明细证明》和《DCC储蓄或其明细查询》各一份，记载魏明森于2015年12月2日、2015年12月8日转账1.5万元、108.5万元给黄英。此外，魏明森、姚艺红提交了增值税发票1份，纳税人为魏明森、姚艺红，金额为2712元，备注“负-158、159号2019年2月-2020年6月车位管理费，2019年1月-2019年7月公摊电费”。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人魏明森、姚艺红在本院查封案涉车位之前尚未签订合法有效的书面买卖合同。案外人魏明森、姚艺红的执行异议不符合上述规定，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人魏明森、姚艺红的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年八月二十八日 代书记员 易麦娜 附件：案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。