安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0603民初2833号 原告：单佳，男，1986年5月27日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人：焦金台，安徽润天(上海)律师事务所律师。 被告：淮北相湖投资有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山、。 法定代表人：杨正中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张龙成，该公司员工。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 原告单佳与被告淮北相湖投资有限责任公司（以下简称相湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用于简易程序，于2020年7月28日公开开庭审理。原告单佳及委托诉讼代理人焦金台、被告相湖公司的委托诉讼代理人高立胜、张龙成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 单佳向本院提出诉讼请求：1、依法判决相湖公司向单佳支付逾期交房违约金57764元（以全部房款679581元为基数按年利率6％自2019年1月1日计算至2020年6月1日），自2020年6月2日起以全部房款679581元按年利率6％计算至相湖公司交房符合法定和约定交房条件时止；2、本案的诉讼费用由相湖公司承担。事实和理由：2017年10月20日，单佳与相湖公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买位于淮北市相山区翰林学府5幢1902号预售商品房，单佳如约支付合同总价款679581元（首付款金额199581元，商业贷款金额48万元）。根据《商品房买卖合同》第四章商品房交付条件与交付手续第十一条交付时间和手续之规定，相湖公司应于2018年12月31日前向单佳交付符合法定和约定条件的商品房，但相湖公司至今未能对翰林学府二期商品房进行总体验收且达到综合验收合格的交房条件，其行为严重违约，严重损害了单佳的合法权益。根据《商品房买卖合同》第九条商品房交付应符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、商品房经综合查验备案。根据《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任之规定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之X（该比率应不小于第1（1）项中的比率）的违约金。相湖公司至今未综合验收合格并备案、未达到法定和约定的交房条件，应承担逾期交房的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，相湖公司应以全部房价款为基数根据实际逾期交房违约天数按年利率6％计算违约金，向单佳支付违约金至交房符合法定和约定交房条件时止。 相湖公司辩称，契税暂行条例第八条规定买受人应于合同签订时缴纳契税，住宅专项维修基金管理办法第十三条、第三十六条等规定买受人在缴纳维修基金前出卖人不得交房，否则对出卖人罚款，民法总则第131条规定民事主体行使权利时应当履行法律规定的义务，单佳未履行缴纳契税、维修基金法定义务无权请求交房，其履行相关义务可随时收房。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定因疫情逾期交房买受人请求承担违约责任的人民法院不予支持。综上，请求驳回单佳的诉讼请求。 本院经审理查明：2017年10月20日，单佳（买受人）与相湖公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定购买相湖公司开发的位于淮北市相山区翰林号预售商品房，房屋价款679581元，采用按揭贷款方式付款：买受人应于2017年10月20日前支付全部房款的29％，金额199581元；剩余房款48万元，应于2017年10月27日前申请办理商业贷款，并以按揭方式付款。《商品房买卖合同（预售）》第九条规定商品房交付条件，商品房交付时应当符合下列1、2、3条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、商品房经综合查验备案。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条规定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将相关通知书面送达买受人，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；第十二条规定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之1的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照Ｘ％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之Ｘ（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金。 合同签订后，单佳于2017年12月5日向相湖公司支付购房款199581元，当日，相湖公司开具了预收购房款发票。2017年12月12日，中国工商银行股份有限公司淮北分行与单佳签订了个人购房借款担保合同，向单佳发放贷款48万元用以购买位于淮北市相山区翰房，贷款期限30年。所贷购房款由贷款人一次性划入售房人相湖公司账户。 2018年12月31日，相湖公司未能如期交房。2019年8月28日，相湖公司出具了关于“翰林学府”二期房屋交付的承诺，承诺于2020年1月31日前将验收合格的房屋交付业主，延期交房产生的违约金按《商品房买卖合同》约定赔付至开发商通知业主交房之日。 2020年4月7日，相湖公司出具翰林学府住宅楼工程竣工验收报告，同年5月18日，淮北市建设工程质量监督站在监督验收意见处签章同意通过验收。2020年7月15日，淮北市住房和城乡建设局为相湖公司建设的翰林学府二期工程（淮北市建设工程竣工验收备案证书。 上述事实，有单佳提交的身份信息、商品房买卖合同（预售）、安徽增值税普通发票、个人购房借款担保合同、中国工商银行股份有限公司借记卡账户历史明细清单、相湖公司关于“翰林学府”二期房屋交付的承诺书、翰林学府收房短信截图，相湖公司提交的工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、淮北市建设工程竣工验收备案证书及双方当事人、代理人庭审陈述予以证明，本院予以认定并在卷佐证。 本院认为，单佳与相湖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，为有效房屋买卖合同，出卖人应当按合同约定履行向买受人按期交房的合同义务。本案中，单佳已按合同约定交付购房款、办理购房贷款，相湖公司应于2018年12月31日前向买受人交付符合交房条件的商品房，但相湖公司未能按期交房，相湖公司逾期交房的行为构成违约，单佳有权依照合同约定向相湖公司主张违约责任。合同未约定以买受人先行缴纳契税、维修基金为交房条件，且相湖公司未能交房系因其工程未能竣工验收备案，非因单佳没有缴纳契税、维修基金。对于相湖公司因单佳没有缴纳契税、维修基金无权请求交房的抗辩意见，本院不予采信。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则予以变更。”，故对因疫情及疫情防控期间的迟延交房违约金应酌情予以免除，根据本市疫情及疫情防控情况，本院酌定免除3个月的迟延交房违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人未按照约定时间交房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之X（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金。该“本条第（1）项中的比率”即万分之1，该条款虽未另行约定比率，但根据“该比率应当不低于本条第（1）项中的比率”可以确定该比率不低于万分之1，违约金数额应当按照合同确定的比率计算。故相湖公司应支付单佳逾期交房违约金29086元（679581元×{518-90}日×0.0001/日，自2019年1月1日计算至2020年6月1日，扣除90日），自2020年6月2日起以全部房款679581元为基数按照日万分之一的比率支付违约金至相湖公司交付符合交房条件的房屋时止。单佳主张按照年利率6％支付逾期交房违约金57764元（自2019年1月1日计算至2020年6月1日）及自2020年6月2日起按照年利率6％支付逾期交房违约金至相湖公司交房符法定和约定的交房条件时止，没有合同及法律依据，超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告淮北相湖投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告单佳违约金29086元（自2019年1月1日计算至2020年6月1日），自2020年6月2日起以679581元为基数按照日万分之一的比率支付违约金至被告淮北相湖投资有限责任公司交付符合交房条件的房屋时止； 二、驳回原告单佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1244元，因本案适用简易程序审理，减半收取622元，由原告单佳负担309元，由被告淮北相湖投资有限责任公司负担313元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  丁敏 二〇二〇年八月二十七日 法官助理张翌 书记员戴停 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。