重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3590号上诉人（原审被告）：重庆欣乙知商贸有限公司，住所地重庆市九龙坡区陈家坪朝田村187号，统一社会信用代码91500107MA5XE2X83D。法定代表人：周小艳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗建生，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霜，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁海燕，女，1985年9月22日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：邹阳，重庆庆祺律师事务所律师。上诉人重庆欣乙知商贸有限公司（以下简称“欣乙知公司”）因与被上诉人梁海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初2371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。欣乙知公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审适用法律错误。案涉《联营合同》由于客观原因造成合同目的无法实现，且案涉《愉筷商标许可使用合同》签订时间在《联营合同》之前，并非为缔结案涉《联营合同》所做的准备，因此被上诉人因《愉筷商标许可使用合同》的损失不应作为案涉《联营合同》解除后的赔偿范围。梁海燕辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。梁海燕向一审法院起诉请求：判决解除原被告签订的联营合同及补充协议；判决被告赔偿原告损失26.44万元（其中房屋押金3.24万元、设施设备及装饰装修损失费13.9万元、加盟费9.3万元）；本案诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《联营合同》，该合同约定乙方承租位于重庆市九龙坡区杨家坪保利时代广场甲方联合经营专柜区135平方米的铺面用于经营愉筷自选式快餐，非经甲方书面同意，乙方不得在本合同约定的合作期内将商铺用于经营其他种类的商品或用于其他任何目的。合作期为5年，自2018年1月18日起至2023年1月17日（合作期按照开业时间为准）。费用标准为150元/平方米/月，押金60750元。以开业时间为准，支付给甲方按三个月缴纳费用一次，在三个月到期前一个月18号前向甲方支付下次费用。乙方的经营活动应服从甲方管理。乙方不得以任何方式私下将合作位置转租、转让、抵押；乙方因特殊情况需要转租、转让需经甲方协商同意方可。乙方遵守甲方规定的营业时间，除甲方另有规定外，不得于营业时间内停止营业。商铺物业管理费为15元/平方米/月，物业管理费同商铺租金一起向甲方支付。一方需要变更合同内容时，须经甲乙双方共同协商，以书面形式确定。由于政策规定或城市规划建设需要，导致甲方不能出租房屋或乙方不能持续经营时，可以终止合同执行，其善后工作由双方协商处理，甲乙双方均不承担违约责任。乙方违约，如不能按时交纳费用或擅自转租房屋时，甲方有权提前收回所出租的房屋，终止合同执行。除乙方赔偿甲方违约金10000元外，所造成一切经济损失由乙方承担责任，如乙方自行撤场，甲方不退还押金。甲方违约，如甲方终止合同或擅自变更合同内容时，甲方除赔偿乙方违约金10000元外，对乙方所造成的一切经济损失由甲方承担责任。其他补充事项：乙方水电装修设备自理，乙方人员自行聘请。2017年12月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了补充协议，该协议约定经双方协议协商后，现针对双方合作的条件作以下补充协议为准：合同期五年自2018年5月18日至2023年5月17日止；双方经营加公摊面积约为135平方米，租金为80元一平方米，第一年月租金合计10800元；乙方经营租金包括物管费用；水电费用、人员、装修及使用设备由乙方自行承担；乙方租金按5%递增；合作时间和费用以补充协议为准，主合同的合作时间和费用无效。庭审中，原被告均表示双方签订的联营合同及补充协议实为房屋租赁合同关系。另查明，2017年12月20日，原告向被告缴纳押金32400元。原告所租赁涉案铺位位于豪联超市内，豪联超市空调外机因产生噪音等问题而关停，导致豪联超市于2018年8月2日关闭，因涉案铺位处于豪联超市内部也因此而停业。庭审中，原被告均表示超市关闭后原告不能进入所租赁铺面也无法进行经营，同时被告陈述因超市无空调，原告无法经营，被告及街道等相关部门在超市贴封条并上锁。经一审法院委托，重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司于2019年10月18日出具“关于原告梁海燕与被告重庆欣乙知商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案”所涉及的资产评估项目资产评估报告（重道资评报字[2019]第106号），评估结论为经实施清查核实、实地勘查、市场调查和询证、评估估算等评估过程，评估对象于评估基准日2019年7月26日的市场价价值为13.9万元，其中设施设备7.27万元、装饰装修6.63万元。同时该资产评估报告在评估对象和评估范围中记载经现场了解，设施设备物品共计84项，主要为厨房不锈钢制品、灶台、桌椅等，以上资产于2018年年初购置，现存放于重庆市九龙坡区花半里路2号负1号愉筷自选式快餐铺面内，目前均闲置未使用；经现场查看，现店铺空置，厨房顶面喷黑，墙面贴墙砖，地面铺设地砖，地下有排水沟；大厅顶面石膏板吊顶，墙面部分贴墙砖，部分木饰面板，地面铺设地砖，大厅内安装有吧台。因本次评估，原告垫付评估费6500元。2017年12月19日，原告（乙方）与重庆愉筷餐饮管理有限公司（甲方）签订了《愉筷商标许可使用合同》，甲方许可乙方使用愉筷商标，乙方仅限于在重庆市九龙坡区保利时代广场负一楼使用，许可期限为三年，自2017年12月19日至2020年12月18日；本合同签订之日，乙方一次性向甲方支付许可期限内的商标许可费用12万元，乙方支付许可费后，不得要求甲方予以退还；乙方承诺严格履行本合同，如提前解除或中止本合同，乙方所支付许可费用无权要求甲方予以退还。同日，原告向重庆愉筷餐饮管理有限公司支付上述商标许可费12万元，重庆愉筷餐饮管理有限公司向原告出具了收据。对于合同解除。原告以被告关闭豪联超市导致原告所租赁铺面无法经营导致联营合同及补充协议不能实际履行为由，请求解除联营合同及补充协议，被告表示同意解除。对于合同解除的时间，被告认为其收到本案起诉状副本的时间为2019年2月22日，故认为解除时间应为2019年2月22日；原告认可被告收到本案起诉状副本时间为2019年2月22日，但认为应以第一次通知开庭时间即2019年3月5日为解除时间。对于各项损失。1、押金。原告请求被告退还押金32400元，被告表示同意退还该押金。2、设施设备及装饰装修损失费。原告请求被告支付设施设备及装饰装修损失费13.9万元（其中设施设备7.27万元、装饰装修6.63万元）。被告认为对于设施设备及装修损失应以司法鉴定为准，同时被告表示不同意利用设施设备及装修，即使被告违约，原告也有减损或防止损失扩大的义务，原告应当采取合理必要措施另寻他处开办同类业务，有效利用可移动的装饰装修和设施设备。3、加盟费。原告认为其因经营铺面支付了商标使用费也即加盟费12万元，商标许可期限为三年即2017年12月19日至2020年12月18日，因被告的原因导致原告经营的铺面于2018年8月2停业，无法继续经营，故2018年8月3日至2020年12月18日所对应的商标使用费（加盟费）9.3万元（12万元/36个月*28个月）应当由被告赔偿。被告认为原告支付的上述商标使用（加盟费）与被告无关，是否应由被告赔偿由法院依法认定。一审法院认为，原告与被告签订的联营合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性、禁止性规定，合法有效。关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，被告关闭超市导致处于超市内原告承租铺面无法使用，无法经营，致使原告合同目的无法实现，被告构成违约，原告有权解除合同。故对于原告请求解除双方签订的联营合同及补充协议的诉讼请求，一审法院依法予以支持。至于合同解除的时间，被告于2019年2月22日收到本案起诉状副本，故一审法院依法认定合同解除时间为2019年2月22日。关于押金问题。本案中，原告向被告缴纳了押金32400元，现原告请求被告退还，被告表示同意退还该押金，故对于原告请求被告退还押金32400元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于加盟费（商标许可使用费）的问题。本案中，原告因使用涉案铺面经营愉筷自选式快餐向案外人重庆愉筷餐饮管理有限公司支付了商标许可使用费12万元，许可期限为三年即自2017年12月19日至2020年12月18日，且使用范围仅限于在重庆市九龙坡区保利时代广场负一楼使用，现因被告于2018年8月2日关闭超市导致原告经营的愉筷自选式快餐无法营业，致使原告在2018年8月3日至2020年12月18日期间无法使用上述商标进行经营而产生加盟费（商标许可使用费）损失，对于该损失应当由被告承担。经计算，2018年8月3日至2020年12月18日期间所对应的商标许可使用费金额为9.5万元（12万元/36个月*28.5个月），在本案中原告仅主张9.3万元，对此一审法院予以尊重，故对于原告请求被告赔偿加盟费（商标许可使用费）9.3万元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于设施设备及装饰装修损失问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司出具的资产评估报告（重道资评报字[2019]第106号），评估对象于评估基准日2019年7月26日的市场价价值为13.9万元，其中设施设备7.27万元、装饰装修6.63万元。关于设施设备损失的问题。本案中，原告承租涉案铺面系用于经营愉筷自选式快餐，本案所涉设施设备均系原告用于经营所需而购置，现因被告关闭超市导致原告无法继续经营，则该设施设备对于原告而言丧失了利用价值，由此给原告造成了设施设备费用损失，该损失应当由被告承担。至于设施设备损失的金额可以参照上述资产评估报告中设施设备的市场价值7.27万元予以认定。关于装饰装修损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；......”本案中，双方签订的联营合同及补充协议约定原告装修自理、装修由原告自行承担。原告接收租赁铺面后对铺面进行了装修，原告正常经营期间被告未提供任何证据证明对原告的装饰装修提出过任何异议，综上应认定为被告同意原告的装饰装修行为。双方签订的联营合同及补充协议未对已形成附和的装饰装修物的处理作出约定，因被告的违约行为导致合同解除，原告有权请求被告赔偿装饰装修损失。从资产评估报告在评估对象和评估范围中记载的“经现场查看，现店铺空置，厨房顶面喷黑，墙面贴墙砖，地面铺设地砖，地下有排水沟；大厅顶面石膏板吊顶，墙面部分贴墙砖，部分木饰面板，地面铺设地砖，大厅内安装有吧台”来看，以上装饰装修在性质上属于已形成附合的装饰装修物，经评估装饰装修的市场价值为6.63万元。根据双方签订的补充协议约定，租赁期限为五年自2018年5月18日至2023年5月17日止，本案中被告于2018年8月2日关闭超市导致原告无法经营，从2018年5月18日至2018年8月2日仅两月有余，故对于装饰装修损失可参照资产评估报告中装饰装修的市场价值6.63万元予以认定。故原告请求被告赔偿装饰装修损失6.63万元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、原告梁海燕与被告重庆欣乙知商贸有限公司于2017年12月20日签订的联营合同及补充协议于2019年2月22日解除。二、被告重庆欣乙知商贸有限公司于本判决生效后十日内退还原告梁海燕押金3.24万元，并向原告梁海燕支付赔偿款23.2万元（含加盟费9.3万元、设施设备及装饰装修损失13.9万元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4838元、评估费6500元，共计11338元，由被告重庆欣乙知商贸有限公司负担。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，梁海燕与重庆愉筷餐饮管理有限公司于2017年12月19日签订的《愉筷商标许可使用合同》中约定，仅限梁海燕于在重庆市九龙坡区保利时代广场负一楼使用愉筷商标，指向范围明确,而在签订《愉筷商标许可使用合同》后次日，梁海燕就与欣乙知公司签订了案涉《联营合同》，《联营合同》中约定的梁海燕承租铺面即位于保利时代广场负一楼，且该《联营合同》中明确约定梁海燕承租铺面用于经营愉筷自选式快餐，非经欣乙知公司书面同意，梁海燕不得将商铺用于经营其他种类商品或用于其他任何目的。上述二合同中约定的品牌、经营区域高度一致，且订立合同时间仅相差一天，足以认定梁海燕签订《愉筷商标许可使用合同》获得愉筷商标使用许可是为了实现案涉《联营合同》的合同目的所做的必要准备。《愉筷商标许可使用合同》中约定，梁海燕如提前解除或中止本合同，其支付的商标许可费用重庆愉筷餐饮管理有限公司不予退还，现因案涉铺面所处的豪联超市关闭停业，梁海燕租赁的案涉铺面无法进行经营活动，案涉《联营合同》的合同目的无法实现，致使梁海燕产生停业之后无法继续使用愉筷商标的商标许可费用损失，该损失系确定的、可以预见的直接损失，且梁海燕对此并无过错，故该损失应当由违约方欣乙知公司承担。综上所述，上诉人重庆欣乙知商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5269元，由上诉人重庆欣乙知商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  苏致礼审 判 员  芦明玉二〇二〇年八月十二日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨