呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初420号原告：于波，男，1981年9月28日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区新建东街审计厅4号楼3单元4号，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郎冬林，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁翠清，内蒙古文盛律师事务所律师。被告：内蒙古亿科房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区亿科·公元2010小区1号楼2501室。法定代表人：宋智刚，执行董事、经理。委托诉讼代理人：李思达，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜磊，慧聪律师事务所律师。原告于波与被告内蒙古亿科房地产开发有限公司（以下简称亿科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，于2020年1月23日作出（2020）内0105民初420号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理，于波的委托诉讼代理人郎冬林、梁翠清、亿科公司的委托诉讼代理人李思达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于波向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的《亿科公元2010商品房内部认购协议》；2.被告向原告返还已经收取的购房款155,438元；3.被告赔偿因严重违约给原告造成的经济损失155,438元；4.全部诉讼费用及产生的一切费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2010年12月26日签订《亿科公元2010商品房内部认购协议》，约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市金岁大酒店往南300米路西亿科公元2010六号楼20层2002号房屋，建筑面积67.99平方米，房屋总价为505,438元。原告按照合同约定于合同签订当天交付房款的30%即155,438元，后原告等待被告通知签订《房屋买卖合同》，在此期间原告不断催促，但被告以各种理由进行推脱。时至今日，原告仍未等到相关通知，后原告得知此房屋已经被被告转卖他人。综上所述，原告为维护自身的合法权益，根据民事诉讼法第一百一十九条之规定提出如上诉讼请求，请予以支持。亿科公司辩称，第一，原告的诉讼请求已经过了诉讼时效。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条的规定，原告主张违约责任的债权请求权适用两年诉讼时效，原告自其知道或应当知道其所认为的被告违约行为发生之日（至迟为被告通知其入住并办理相关手续和交付余款时）起至诉讼前一直未向被告主张权利，原告请求权已经过了两年诉讼时效。第二，原、被告已经于2016年6月13日解除了协议，双方于2010年12月26日签订了《亿科公元2010商品房内部认购协议》，协议第四条中约定原告应当在签订协议的同时支付全部房款的30%即155,438元，剩余房款350,000元在双方另行签订《商品房预售'c2蚵艉贤肥币陨桃荡罘绞讲棺恪Ｔ嬖谇┒┬槭币丫凑赵级ㄏ虮桓嬷Ц读巳糠靠畹30%，但之后由于原告未在被告通知的期限内与被告签订《商品房预售'c2蚵艉贤罚桓嬉谰菟角┒┑娜瞎盒榈谒奶魾款、第六条第1.2.4款等的约定，在可不经催告下与原告解除该合同。在房屋具备交房条件后，被告多次邮件通知（2015年12月30日），涉案房屋已具备了交付条件，被告三次发函催促原告出面沟通交房事宜，缴纳剩余房款，和采用报纸公告形式通知原告前来签订正式购房合同并缴纳剩余款项。但原告因个人不具备办理商业贷款的条件而无法交付剩余款项而拒不办理。由此，根据双方约定该合同于2016年6月13日时便已经解除。第三，原告主张的经济损失无事实与法律依据。原告违约在先，双方未能办理相应的后续手续系原告原因造成，对于原告是否交纳首付款，被告查遍财务凭证无交款凭证。第四，被告系与原告解除协议后将房屋另行出卖的，不应支付原告赔偿金。因原告无力支付房款，双方已经解除了协议，在合同解除后，被告当然有权另行处理涉案房屋，无需承担任何责任。被告在解除协议后将房屋另行出卖于他人并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的应当支付经济损失的情形，故被告认为原告请求支付经济损失的诉请没有事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告提交的《亿科公元2010商品房内部认购协议》，对原告提交的收据，对被告提交的《通知函》、《交房公告》，予以采信并在卷作证。对于被告提交的《入住结算通知书》，系亿科公司向案外人赵某发出，对该通知书与本案的关联性，本院不予认定。对于被告提交的EMS快递邮单三张，在本院认为部分予以阐述。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2010年12月26日，亿科公司（甲方、开发商）与于波（乙方、认购人）签订《亿科公元2010商品房内部认购协议》，协议第一条、第二条、第三条约定，乙方认购的商品房为甲方所开发的位于呼和浩特市金岁大酒店往南300米路西项目（暂定名：亿科·公元2010）6号楼20层，房号2002，该商品房用途为住宅，暂测建筑面积为67.99平方米，建筑面积单价为7434元/平方米，房价总金额为505,438元。协议第四条约定，付款方式及期限：A.乙方应于签订本协议时支付全部房款的30%，即155,438元整；B.乙方与甲方签订《商品房预售/买卖合同》时，应按照商业贷款方式，补足房款350,000元，并准备好贷款相关资料，交付其余房款。协议第五条约定甲方应履行的条款及违约责任：1.甲方在乙方支付房款之日起至本协议解除之日止，不得将该商品房另行出卖给乙方之外的第三方；2.本协议生效后，甲方承诺在乙方遵守本协议约定的前提下，携带本协议及相关资料与甲方签订《商品房预售/买卖合同》时，甲方完全履行本协议约定。协议第六条约定乙方应履行的条款及违约责任：1.乙方应于甲方通知签订《商品房预售/买卖合同》之日起7日内到甲方指定地点与甲方签约，并交付房款。本协议书乙方姓名须于最终该商品房所签《商品房预售/买卖合同》上乙方姓名一致；…….3.甲方以电话或信件的方式通知乙方，乙方保证提供的通讯地址、邮政编码、联系电话均真实有效。如有变更，应在变更后3日内以书面形式通知甲方。若因通讯地址、邮政编码、联系电话有误而导致有关通知不能及时送达，乙方承担甲方已送达的责任。如甲方以挂号信或特快专递形式通知乙方的，投递第二天后，任何面交手送的函件即视为告知乙方。同日，亿科公司为于波出具收据一张，载明收到于波交来6#-2002订购金（刷卡）155,438元。2015年12月30日，亿科公司在报纸上向购房业主刊登《交房公告》，通知业主亿科·公园2010已具备交房条件，定于2015年12月30日至2016年1月30日开始交付房屋，业主在看到该公告后及时与亿科公司联系。亿科公司于2016年5月28日向于波作出《通知函》，载明：双方于2010年12月26日签订《内部认购协议》，于波认购涉案房屋，2015年12月该房屋整体竣工验收合格交付使用，亿科公司穷尽了多种通知方式（包括电话、邮件和公告）多次通知双方签订《商品房买卖合同》并交齐房款，但于波未与亿科公司联系，也未作出任何答复。亿科公司函告于波，自收到该通知函之日起7日内与亿科公司联系签约、交纳房款，否则视为于波同意解除双方之间的认购协议，亿科公司有权将涉案房屋另行出售，同时在已交纳的认购金中扣除在保留该房屋期间产生的所有费用。本院依于波的申请，于2020年4月7日作出（2020）内0105民初420号之一调查令，委托于波的诉讼代理人向呼和浩特市不动产登记中心调取涉案房屋的交易信息。呼和浩特市不动产登记中心的《房屋预售（网签）信息查询结果证明》表明，涉案房屋的虚所有权人为案外人、期房合同备案日期为2017年3月24日。本院认为，对于《亿科·公元2010商品房内部认购协议》的性质及效力认定，合同约定“本协议生效后，甲方承诺在乙方遵守本协议约定的前提下，携带协议及相关资料签订《商品房预售/买卖合同》”，即双方有在将来一定期限订立正式《商品房买卖合同》的可能，该协议书内容符合预约合同的特征，故本院认定《亿科·公元2010商品房内部认购协议》的性质为预约合同，该协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于于波请求解除涉案认购协议并返还购房款的诉讼请求，本院认为，涉案房屋已经另售他人，无继续履行可能，合同目的无法实现，故对解除该协议的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，涉案协议解除后，亿科公司应向于波返还其已交纳的购房款155,438元。关于于波请求亿科公司向其赔偿因违约造成的经济损失155,438元的诉讼请求，本院认为，于波参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定主张房款一倍的赔偿，但该规定系建立于合同为本约的基础之上，依前所述，涉案认购协议系预约合同，故对于波主张已交购房款一倍的赔偿，本院不予支持。自于波于2010年12月26日交纳购房款至今，该资金占用期间的利息损失客观存在，庭审中，于波表示自签订认购协议至今，只与亿科公司的销售人员进行过沟通，后期因家中有事，没再顾得上联系亿科公司，并要求其与自己签订正式的商品房买卖合同或退还购房款，故本院结合涉案协议的实际履行情况，酌定亿科公司向于波支付购房款占用期间的利息损失（以155,438元为基数，按照中国人民银行同期同类存款基准利率的标准，自2010年12月26日起计算至实际给付之日止）。对于亿科公司提出的时效抗辩及涉案协议已经解除的抗辩，亿科公司表示曾向于波邮寄EMS快递三份，其中一张载明邮寄时间为2016年6月3日，另两张未载明邮寄时间，于波表示未收到邮件，且三份邮寄单均没有于波签收或相应回执的证明，亿科公司亦未提交证据证明向于波邮寄解除函的地址系于波要求变更，故对上述抗辩本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认于波与内蒙古亿科房地产开发有限公司于2010年12月26日签订的《亿科公元2010商品房内部认购协议》于本判决生效之日起解除；二、内蒙古亿科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向于波返还购房款155,438元并支付利息（以155,438元为基数，按照中国人民银行同期同类存款基准利率的标准，自2010年12月26日起计算至实际给付之日止）；三、驳回于波的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2982元（原告已预交），由于波负担948元、由内蒙古亿科房地产开发有限公司负担2034元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍二〇二〇年八月二十七日书记员 米文欢