浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初4274号原告：朱赛英，女，1971年3月7日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：陈海威、黄正周，浙江乔泰律师事务所律师。被告：朱孟元，男，1974年12月28日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告：刘霞，女，1979年9月9日出生，汉族，住湖北省天门市。被告：胡锐，男，1987年6月30日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被告：朱咸婧，女，1990年9月25日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：朱才群，男，1966年12月20日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县，系被告朱咸婧父亲。原告朱赛英与被告朱孟元、刘霞、胡锐、朱咸婧债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告朱赛英及其委托诉讼代理人陈海威、被告胡锐、被告朱咸婧委托诉讼代理人朱才群到庭参加诉讼，被告朱孟元、刘霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告朱孟元、刘霞与被告胡锐、朱咸婧坐落于武汉市武昌区××栋××单元××层××号的房屋转让行为；2.本案的诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2016年8月15日，原告朱赛英与被告朱孟元、刘霞经乐清市人民法院调解达成调解书，调解书为浙江省乐清市人民法院民事调解书（2016）浙0382民初4188号，被告朱孟元、刘霞分期偿还原告本息共计375万元。因被告朱孟元、刘霞未按调解书约定如期偿还借款，原告于2017年3月向乐清市人民法院申请执行。原告与被告朱孟元、刘霞的调解协议生效后，2016年8月25日，被告朱孟元将其位于武汉市武昌区××栋××单元××层××号房屋（建筑面积194.89平方米）以100万的价款转让给被告胡锐和被告朱咸婧，该价格明显低于当地房产同期市场价。被告朱孟元为逃避债务低价处理财产的行为，致使原告债权至今无法得以实现，损害了原告的合法权益。被告朱孟元、刘霞未到庭答辩，亦未提供证据。被告胡锐、朱咸婧答辩称，1.被告胡锐、朱咸婧为香格里嘉园C栋2单元1503号房实际支付购房款合计246万元，并支付服务费3千元及税费若干，不存在以明显低于当地同期房产同期市场价购买香格里嘉园C栋2单元1503号房的事实。原告提出的100万元购房价格为中介人（胡岩松）填写，与实际成交价格无关。2.根据《合同法》第七十四条第一款规定，对于债务人以明显不合理的低价转让财产的情形，债权人行使撤销权应该具备三个要件：一是债务人以明显不合理的低价转让财产；二是给债权人造成损害的；三是受让人知道该情形的，即债务人、买受人主观方面有诈害债权人的故意，买受人必须明知债务人的行为会导致债权人的债权无法得到保障。首先，本案被告朱孟元与被告胡锐、朱咸婧之间具有真实的房屋买卖关系，签订了案涉房屋的转让合同，被告朱孟元将案涉房屋以248万元的市场价转让给被告胡锐、朱咸婧（实际成交价格246万元），根据链家网站数据，2016年8月该小区一套二手房的实际成交均价为1.21万元/平方米，与被告胡锐、朱咸婧的实际成交价格相当（成交价格1.26万元/平方米）,并非无偿或者以明显不合理的低价转让财产的行为，不属于《合同法》第七十四条第一款规定的债权人（即原告）可以请求人民法院撤销债务人行为的范围。其次，本案也不属于买受人明知债务人低价转让财产能给债权人造成损害的前提下而买受该房产的情形，购买时，被告胡锐、朱咸婧对被告朱孟元是否欠付他人款项、是否存在到期债务、是否不合理转让财产以及是否有转让财产的故意等情况均不知情，被告胡锐、朱咸婧实际支付了248万高价购买到案涉房屋，可见被告朱孟元出卖房屋的行为并未给原告的债权造成任何损失，相反，被告朱孟元收到购买款有利于向原告履行案涉债务，被告胡锐、朱咸婧的购房行为事实上有助于原告的债权实现。3.原告行使撤销权应对被告朱孟元以及被告胡锐、朱咸婧房屋买卖行为过程中具有主观恶意承担举证责任。其一，原告现在没有任何证据证明可以推定被告朱孟元、被告胡锐、朱咸婧存在主观恶意；其二，被告胡锐、朱咸婧已提交了充足的证据证明其与被告朱孟元之间存在真实的、合理价格的房屋买卖关系，足以证明被告胡锐、朱咸婧系善意。4.被告胡锐、朱咸婧和被告朱孟元以及被告朱孟元的妻子或其他亲属不存在任何亲戚或朋友关系，在购房之前被告胡锐、朱咸婧并不认识被告朱孟元，房屋信息也是通过中介取得，被告朱孟元和被告胡锐、朱咸婧之间不存在任何低价转让房屋的事实基础和感情基础，若推定被告朱孟元和被告胡锐、朱咸婧之间以不合理低价转让房屋并不符合常理。综上，要求驳回其全部诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：原告朱赛英与被告朱孟元、刘霞存在债权债务关系。2016年8月15日，经乐清市人民法院调解，双方当事人自愿达成调解协议，乐清市人民法院作出（2016）浙0382民初4188号民事调解书。协议内容为被告朱孟元、刘霞自愿偿还给原告借款本息共计375万元，款分四期付清。若被告朱孟元、刘霞有任意一期逾期支付或不完全支付，则原告有权直接按借款本息450万元向法院申请执行全部实际未付借款本息，并要求被告朱孟元、刘霞支付利息。因被告朱孟元、刘霞未按调解书履行还款义务，原告于2017年3月3日向乐清市人民法院申请强制执行，乐清市人民法院于2017年3月9日向被告朱孟元、刘霞发出执行通知书、报告财产令等，限被告朱孟元、刘霞于2017年3月16日之前支付原告执行款4450000元及利息并报告财产情况，被告朱孟元、刘霞逾期未履行且未报告财产情况。鉴于被告朱孟元、刘霞暂无可供执行的财产，2018年9月3日，乐清市人民法院作出（2017）浙0382执1524号之四执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2016年6月25日，被告朱孟元作为甲方，被告胡锐作为乙方，武汉乐居天下房地产经纪有限公司作为丙方，共同签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方将名下武汉市武昌区××栋××单元××层××号房屋出售给乙方，建筑面积为194.89㎡，总售价248万元；乙方于合同签订当日支付购房定金5万元，交给甲方代为保管直至过户完毕，自动转为房款。甲方支付给丙方25000元代为保管直至过户完毕后，甲方结清该房屋水、电、物业等费用后，由丙方在交房当天转交给甲方抵充房款。在房屋过户当天，乙方支付给甲方房款160万元，办理不动产证完毕后当天乙方支付给甲方83万元。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房屋交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费3000元。该合同的附加条款约定：甲、乙双方签订本合同，各自代表房屋出售人和购买人意愿及各自夫妻双方意愿；甲、乙、丙三方协商该房屋在房地局的电子合同备案价格由丙方决定，该价格与实际成交价格无关，实际成交价格以该合同的定价为准。《存量房居间（买卖）合同》以及该合同的附加条款落款处，被告朱孟元、被告胡锐分别作为甲、乙双方签字捺印，武汉乐居天下房地产经纪有限公司作为丙方加盖印章。2016年6月25日，根据被告朱孟元的要求，被告胡锐通过交通银行以转账汇款的方式将预付定金5万元分为两笔支付，一笔向被告朱孟元支付2.5万元，另一笔向中介人胡岩松支付2.5万元，同日，被告朱孟元出具了5万元房屋定金的收条，收条落款处有被告朱孟元本人的签名及捺印。2016年6月27日，被告胡锐通过交通银行以转账汇款的方式向中介人胡岩松支付服务费3000元，同日，武汉乐居天下房地产经纪有限公司出具收据，载明收款事由为代办过户费。2016年8月11日，被告朱孟元、刘霞前往湖北省武汉市江天公证处签署了一份委托书，委托许耀光代为办理案涉房屋的出售过户事宜，并代收售房款。受托人在授权范围内所签署的相关文书，委托人均以认可。委托期限为2016年8月11日至2017年8月10日。该委托书由湖北省武汉市江天公证处出具的公证书予以公证。2016年8月13日，被告胡锐、朱咸婧与被告朱孟元的代理人许耀光、中介人胡岩松就房屋交易的付款流程进行协商，并签订协议书，约定：由于甲方朱孟元在签订房屋买卖合同时，存在隐瞒涉案房屋贷款及抵押的真实情况以及其他违反合同约定的行为，造成乙方在房屋过户时增加负担（个税）16000元，交房时间又超期十日等，双方约定待一切手续办妥拿证时，乙方只交付后期应支付房款83万元中的80万元，扣留3万元尾款，且甲方在中介所押现金2.5万元在甲、乙双方未谈妥办完全部相关违约事项等相关事宜前不转给甲方。在协议书的落款处，许耀光作为甲方代理人、被告胡锐及其父亲胡汉华作为乙方、中介人胡岩松作为丙方签名捺印，其中被告胡锐的签名由其父亲代签。2016年8月25日，被告朱孟元、刘霞作为卖方，被告胡锐、朱咸婧作为买方签订一份《武汉市存量房买卖合同》在房产管理部门登记备案，该合同载明房屋买卖成交价格为100万元，合同落款处由被告朱孟元的代理人（许耀光）代被告朱孟元、刘霞作为卖方签名捺印，被告胡锐、朱咸婧作为买方签名捺印。同日，被告胡锐按被告朱孟元的代理人（许耀光）要求支付了房屋首付款160万元，由被告胡锐的父亲（胡汉华）通过中国工商银行武汉紫阳路支行转账汇款至被告朱孟元的代理人（许耀光）指定账户，收款人为李莉，并于当日办理房产过户手续。被告朱孟元的代理人（许耀光）出具了房屋首付款160万元的收条，收条上载明收款人为许耀光，见证人为胡岩松，但未载明落款时间。2016年9月21日，被告胡锐的父亲（胡汉华）通过中国工商银行转账80万元至被告朱孟元的代理人（许耀光）的账户。同日，被告朱孟元的代理人（许耀光）出具了房屋尾款80万元的收条，收条上载明收款人为许耀光，见证人为胡岩松。2016年9月24日，被告朱孟元与被告胡锐签订协议，约定：购房手续全部办完，乙方差甲方3万元房屋尾款，中介方差甲方2.5万元交房尾款。乙方从3万元房屋尾款里扣除2万元作为税费和房屋电器补偿使用，乙方支付给甲方房屋尾款1万元，该费用由乙方支付给丙方，再由丙方一次性支付给甲方3.5万元，则所有费用全部结清。同日，被告朱孟元出具了已收到胡锐房屋尾款1万元，全部房款已结清的收条，收条上载有收款人朱孟元的签名及捺印。另查明，本院通过链家网站查询到2016年8月7日涉案香格里嘉园小区一套二手房的历史交易价格为12103元/㎡；通过安居客查询到2016年8月11日，涉案香格里嘉园小区一套二手房的历史交易价格为11616元/㎡。2020年8月11日，本院收到一份快递，内有情况说明一份，落款人为被告朱孟元，内容为其本人不认识李莉，本人没有收到所谓的160万元购房款，本人与代理人还有经济纠纷。以上事实有原告提供的民事调解书、执行通知书、执行裁定书、《武汉市存量房买卖合同》、武汉市武昌区人民法院阿里司法拍卖信息等证据，被告胡锐、朱咸婧提供的《存量房（居间）买卖合同》、收条、交通银行转账回执、收据、中国工商银行汇款凭证、中国工商银行支付凭证、协议书、委托书、公证书等证据，以及各方当事人的陈述为证，并在卷佐证。本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。对于“明显不合理的低价”应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。在本案中，在被告朱孟元、刘霞将涉案房屋出售给被告胡锐、朱咸婧的过程中，双方既在房屋中介处签订《存量房（居间）买卖合同》，约定总房款248万元，也于房屋过户时在房管部门签订备案合同《武汉市存量房买卖合同》，约定总房款100万元。首先，认定转让行为是否应撤销的关键在于，应以哪份合同约定的价款作为涉案房屋的交易价格，从而进一步判断转让是否属于明显不合理的低价。对此，应从以下几个方面分析：第一，从被告胡锐、朱咸婧实际支付房款的情况看。被告胡锐与被告朱孟元在房屋中介处签订《存量房居间（买卖）合同》后，支付了定金5万元。接着在房屋过户后，由被告胡锐的父亲（胡汉华）分别将160万元首付款支付给被告朱孟元、刘霞的代理人（许耀光）指定的他人账户（收款人为李莉），将80万元房款支付给被告朱孟元、刘霞的代理人（许耀光）的账户。在房屋所有手续办完后，被告胡锐在扣除税费和房屋电器补偿使用费等费用后，将房屋尾款1万元支付给被告朱孟元。至此，被告胡锐合计支付了房款246万元，金额不仅与《存量房居间（买卖）合同》约定的房款总价相吻合，整个支付过程也均在中介方的参与及见证下进行，符合二手房买卖的交易模式及习惯，可以反映双方真实地按照《存量房居间（买卖）合同》的约定履行了各自义务。第二，从双方达成交易的途径看。被告胡锐从另一中介处得知被告朱孟元有房屋出售的信息，双方商谈好房屋买卖，最后通过乐居天下房地产中介签署合同，被告胡锐支付给中介人胡岩松3000元的代办过户费。由此可知，被告胡锐与被告朱孟元在购房前并不认识，双方是通过中介才达成交易。因此，双方在中介处签订的《存量房居间（买卖）合同》可以真实反映涉案房屋的价款。第三，从两份合同的内容分析看。《存量房居间（买卖）合同》使用的是房屋中介所提供的模板，对房屋买卖的基本情况作了较为详细的约定，同时载明了附加条款和房屋移交清单。而《武汉市存量房买卖合同》的内容除平方米数及总房价外，对于房屋的税费承担、定金交付、付款方式、佣金支付等内容均未有详细规定。可以看出，《武汉市存量房买卖合同》系买卖双方为过户在房管部门签订的备案合同，属格式合同，其形式真实性毋庸置疑，但与之相比，《存量房居间（买卖）合同》更能反映真实的交易过程。第四，现实生活中当事人针对房屋买卖所签合同的实际价款与办理所有权转移手续时在房管部门所签备案合同的价款不一致属常见现象，该现象的出现往往是交易双方为规避税费负担而做出的违法行为，上述违法行为，本院将函告当地相关执法部门进行处理，但并不能否定当事人之间的真实意思表示。因此，以《存量房居间（买卖）合同》约定的价格248万元作为涉案房屋的转让价格更符合情理及本案实际情况。根据武昌区的房价情况及本院在诉讼中的市场调查可知，被告胡锐、朱咸婧以248万元的价格（实际成交价格为246万元）受让涉案房屋，单价约为12600元/㎡，并已经按约支付了房款，并不符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十九条第二款有关“明显不合理的低价”的认定标准。原告朱赛英以备案的《武汉市存量房买卖合同》记载的交易价格主张被告朱孟元、刘霞与被告胡锐、朱咸婧以明显不合理的低价转让房屋，主张撤销被告转让涉案房屋的行为，显然不能成立，本院不予支持。其次，关于被告胡锐、朱咸婧受让房产时主观是否存在恶意，应从以下几个方面分析：第一，被告胡锐、朱咸婧依据被告朱孟元、刘霞出具的委托书以及公证书，对于被告朱孟元、刘霞代理人（许耀光）代收售房款的事宜产生合理信赖，其按照代理人（许耀光）的要求将购房款项支付至指定账户，即应认定被告胡锐、朱咸婧已经履行完毕支付购房款的合同义务，且每笔款项支出均有代理人出具的收条为凭，在全部款项支付完毕后，被告朱孟元也出具了全部房款已经结清的收条，可以认定被告胡锐、朱咸婧属于善意相对人。至于代理人（许耀光）最终是否将购房款项实际支付给被告朱孟元，被告胡锐、朱咸婧不具有审查义务。第二，根据《存量房居间（买卖）合同》附加条款第2条的约定，“甲、乙双方签订本合同，各自代表房屋出售人和购买人意愿及各自夫妻双方意愿”，基于尊重当事人的意思自治性，不能以该合同仅有被告胡锐、朱孟元参与签署，而其二人的配偶朱咸婧、刘霞未参与签署为由，主张被告胡锐受让房产时具有主观恶意，且在此后经公证的委托书已经被告刘霞签名确认。第三，原告朱赛英提供的证据不足以证明被告胡锐对朱孟元是否存在到期债务、是否不合理转让财产以及是否有转让财产的故意等情形知情，因此，不能以此认定被告胡锐在受让房产时有损害原告合法债权的故意。综上，根据现有证据，无法认定被告胡锐、朱咸婧系以不合理的低价受让涉案房产，也无法认定被告在受让房屋的过程中存在主观恶意；原告朱赛英在本案所举的证据不能证明自己的主张，应承担不利的法律后果。被告朱孟元、刘霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告朱赛英的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告朱赛英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 朱文协二〇二〇年八月二十五日代书记员 张 资