山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3525号上诉人（原审被告）：太原市千峰百货大楼，住所地太原市。法定代表人：高代贵，职务：总经理。委托诉讼代理人：张瑞康，山西君宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡选宏，山西君宜（太原）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李进，男，汉族，1953年4月23日出生，住太原市。委托诉讼代理人：赵丽君，山西龙盛律师事务所律师。上诉人太原市千峰百货大楼因与上诉人李进租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4753号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人太原市千峰百货大楼的委托诉讼代理人张瑞康、胡选宏、上诉人李进的委托诉讼代理人赵丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人太原市千峰百货大楼的上诉请求：一、撤销（2019）晋0109民初4753号民事判决书的判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人对被上诉人建设库房的投资损失不应负赔偿责任。一审法院认定事实所依据的《千峰百货大楼后院库房租给李进情况说明》的真实性存疑，证人与被上诉人均能直接接触公章，且被上诉人作为当时太原市千峰百货大楼的副总经理亦存在擅自使用公章的可能性。证人乔某1、乔某2的证人证言和证明材料效力较低，被上诉人原先在上诉人处任副总经理，而两位证人原先在上诉人处分别任总经理，被上诉人与两位证人关系密切具有长期搭档关系，故该证明材料及证人证言可采性不高。李进对库房出资及库房收租情况明显举证不足，一审法院在未查清该事实的情况下便依据被上诉人委托代理人的陈述和两份收据便对出资及收租事实作出认定，明显违背对证据的采信规则，对于被上诉人建设库房的资金来源和出租库房的资金收入的具体金额望二审法院予以重点查明。一审法院依据该事实抵顶损失，判决上诉人赔偿160000元，明显属于滥用自由裁量权的行为。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，认定上诉人具有过错属法律适用错误。首先，涉案库房属于违章建筑，依法应当拆除，而无需进行任何补偿；其次，涉案库房被拆除是因政府征收行为所致，属法定不可抗力，上诉人无需承担民事责任；再次，上诉人并未因涉案库房的建设获得任何利益，反而是被上诉人因违规建设库房而获得了非法的租金收入；然次，上诉人非政府拆迁补偿款的受益主体，一审法院不应结合拆迁补偿价款的数额来认定上诉人赔偿被上诉人经济损失；最后，涉案库房被拆除是因为万柏林区虎峪河道路快速化改造与涉案协议约定的移村社区1、2、3号楼改造需拆迁内容也并不相符，上诉人也不存在约定的过错。对涉案库房被上诉人并未获得任何利益，且被上诉人属于村办企业，村办企业的资金属于移村村集体，被上诉人在村集体的土地上建设库房收取租金的行为本就侵犯了移村村集体的利益，而现在一审法院判决上诉人承担160000元的赔偿责任，不仅没有维护已被侵犯的移村村集体利益，反而让受损主体承担责任，判决明显有失公允。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正、公平，还上诉人以公道!李进辩称：李进与太原市千峰百货大楼所订立的建设后院南库“口头协议”是合法有效的，移村村委会不仅参与了订立、修改“口头协议”的过程，而且对此“口头协议”从未提出过全面否定，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。2012年5月，移村北街科技市场改造时，将太原市千峰百货大楼的南库房拆除。该库房所属土地，从太原市千峰百货大楼成立之日起就由其在使用。库房拆除后，由于太原市千峰百货大楼资金紧张，无力重建。在移村村委会的参与下由时任千峰百货大楼总经理乔某3代表太原市千峰百货大楼与李进达成盖千峰百货大楼后院南库房的“口头协议”，约定由李进出资43．8万元在原址重建库房，使用权15年，使用权满后，李进与太原市千峰百货大楼各占50%。2016年，由于群众反映“口头协议”年限15年较长，移村村委会派张俊宝、李重平来太原市千峰百货大楼处与乔某2协商，让李进从15年经营期改为11年。据此，村委会张俊宝、李重平作为一方，乔某2代表太原市千峰百货大楼与李进三方多次协商，把原租期降至11年（见乔某3出具的情况说明）。租期满后，库房租金收益各50%，产权归太原市千峰百货大楼。此期间李进与副经理乔某1、乔某3的长期搭档关系没有证据支持，可采信度不高，这个陈述没有事实依据。本案表面上是租赁合同，但实质上是联建合同，即“上诉人出钱，被上诉人出地”，众所周知，李进所建库房的确属于集体土地，但这块土地从被上诉人成立之日起就一直长期使用者，对太原市千峰百货大楼来讲有充分的占有、使用、收益的权利，李进与太原市千峰百货大楼在该土地上建库房正是被太原市千峰百货大楼使用权的体现。这么多年来，移村社区居委会并未提出过异议。对于这一口头协议，高度体现了李进投资与太原市千峰百货大楼共同受益的原则，合情合理合法，应予支持。2、2012年5月，李进花费423800元建设800多平方米的砖墙彩钢房，库房建成后，李进并没有将全部库房租出去，往往是库房闲置的多，租出去的少。2017年6月，因万柏林区虎峪河道快速化改造，拆除了库房，移村社区居委会领取了库房拆迁款336556元（对此，庭审中太原市千峰百货大楼代理人予以认可）。如果没有李进出钱建设的库房，哪里来的补偿款?法庭调查证明：太原市千峰百货大楼与李进修改商定，李进无偿经营为十一年，期间，如遇拆迁，每少出租一年赔偿李进柒万五千元，以此类推。2017年6月政府拆迁库房后至2023年8月1日，总计六年两个月赔偿款，合计462500元，除此外，被上诉人还应赔偿推迟付清赔偿款的利息损失50296元，根据我国《民法通则》、《合同法》等相关法律法规规定，李进与太原市千峰百货大楼达成的“口头协议”合法有效，太原市千峰百货大楼应赔偿李进全部损失费共计512796元。对方所说李进盖的是违章建筑，无需任何补偿是错误的，事实上千峰百货大楼已经将补偿款全部领取。上诉人李进的上诉请求：1．请求依法撤销太原市万柏林区人民法院作出的（2019）晋0109民初4753号民事判决书；2．改判被上诉人向上诉人支付租金赔偿款462500元、租金赔偿款利息50296元，二项共计512796元；3．两审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定上诉人与被上诉人订立的协议无效适用法律错误太原市移村社区居委会拥有三个集体企业，分别是千峰百货大楼、千峰宾馆、千峰工贸大楼。被上诉人是1993年4月8日经批准成立的集体所有制企业，是独立的企业法人，应当依法承担相应法律责任。2012年5月，移村北街科技市场改造时，将被上诉人的南库房拆除了。该库房所属土地，从被上诉人成立之日起就一直由被上诉人在使用，原来被上诉人在该土地上也是建设的南库房。该库房被拆除后，由于被上诉人资金紧张，无力重建，便与上诉人达成口头协议，约定由上诉人出资43．8万元在原址重建库房，使用权15年，使用权满后，上诉人与被上诉人各占50%。2016年，双方对协议进行修改，将使用期15年改为11年，租期满后，库房租金收益归上诉人，产权归被上诉人。本案从表面上看是租赁合同，但实质上是联建合同，即“上诉人出钱，被上诉人出地。”因此，上诉人只是在被上诉人使用的土地原址上重新建设的库房，并不是在移村社区居民委员会集体土地上建设的库房！故此，一审法院依据《中华人民共和国村民委员会组织法》（2018）第二十四条的相关规定，认定上诉人与被上诉人订立的协议无效明显适用法律错误。二．原判决认定上诉人对于协议无效存在过错证据不足对于被上诉人所有的已经拆除的南库房上的土地使用权，从被上诉人成立之日起，就一直属于被上诉人，这是移村居民众所周知的事实!被上诉人是集体经济组织，是具有民事权利和义务的独立法人，依据《中华人民共和国民法通则》第三条“当事人在民事活动中的地位平等”和第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”之规定，2012年5月，被上诉人与上诉人在订立口头“联建协议”时，并没有告知上诉人该协议应经过其上级主管单位即移村居委会同意才有效。对于双方订立的协议内容，被上诉人在2012年5月是否向移村居委会上报以及结果如何，上诉人并不知情!反之，从现有证据可以证明，对于上诉人在归被上诉人使用的土地上建设库房一事，移村居委会是默认的（千峰百货大楼后院库房租给李进情况说明可以佐证）。该证据证明，2016年，被上诉人曾将修改协议结果书面形式报移村居委会，居委会尚未答复（这是典型的不作为）。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。”之规定，如果因未经移村居委会同意而导致协议无效，过错不在上诉人，应依法由被上诉人和移村居民委员会承担全部过错相应责任。三．判决赔偿上诉人16万元明显过少，于法无据。2012年5月，上诉人花费423800元建设800多平方米的砖墙彩钢房，库房建成后，上诉人并没有将全部库房租出去，往往是库房闲置的多，租出去的少。2017年6月，因万柏林区虎峪河道路快速化改造，拆除了上诉人的库房，移村社区居委会领取了库房拆迁补偿款336556元。请问：如果没有上诉人出钱建设的库房，哪里来的补偿款?法庭调查证明：被上诉人与上诉人修改商定，上诉人无偿经营权为十一年，期间，如遇拆迁，每少出租一年赔偿李进柒万五仟元，以此类推。2017年6月政府拆迁库房后至2023年8月1日，总计六年两个月赔偿款，合计462500元，除此外，被上诉人还应赔偿推迟付清赔偿款的利息损失即50296元。本案案由为“租赁合同纠纷”，但判决结果依据的是“侵权理由”，明显有误。法院判决赔偿上诉人16万元明显过少，不能弥补上诉人的经济损失。反之，对于移村居委会领取的由上诉人建设的336556元库房拆迁补偿款应属于不当得利，应返还国家!对此，原判决未予提及处理。综上所述，依据《民事诉讼法》第一百六十四条的规定，上诉人依法提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益。太原市千峰百货大楼辩称：1、原判太原市千峰百货大楼与李进订立的口头协议，因违反我国村民委员会组织法第24条的规定而无效，适用法律正确。2、李进及其一审证人乔某1、乔某3在担任千峰大楼主要领导职务期间，违反管理制度，利用职务便利私自占用集体土地，搭建库房出租并从中牟利。李进在本案中存在重大过错，应承担导致协议无效的主要责任。3、李进应当将其出租库房取得的租金返还太原市千峰百货大楼，而在太原市千峰百货大楼所需承担的次要责任的过错范围内，该部分租金足以折抵李进的赔偿责任，太原市千峰百货大楼无需再向李进支付任何费用。综上所述，我们认为原审判决认定协议无效并无不当，但是在协议无效后的责任分担以及财产返还上，原审法院酌情裁量的结果，对答辩人明显不公。请求贵院在查清事实的基础上依法改判，驳回李进的诉讼请求。原告李进向一审法院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令被告向原告支付租金赔偿款共计462500元；2．判决被告支付从2017年7月起至判决之日止（2017年7月至2019年12月30日，共计2年6个月）原告应得租金赔偿款利息共计50296元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告李进系太原市万柏林区千峰街办移村村民。2012年5月，移村北街科技市场改造，将被告太原市千峰百货大楼的南库房拆除。拆除后出现村民私搭乱建情况，为避免集体土地流失，被告决定统一规划建设，但由于资金紧张，无力重建，被告与原告达成口头协议，约定：由原告出资43．8万元建设库房，使用权15年，使用期满后被告与原告各占收益率50%。协议签订后原告筹措资金共计花费43．8万元重新建设库房800多平方米，开始对外出租。2016年，被告与原告对原协议进行了补充修改，约定：原协议免费使用15年改为11年，即2012年8月1日至2023年8月1日期间，库房租金收益归原告，产权归被告。11年内如中途移村社区1、2、3号楼改造需拆迁，每少出租一年赔偿李进柒万伍仟元整。满15年后，即从2027年8月1日起租金收入归原告和被告对半平分，各占50%。2017年6月，太原市政府决定对万柏林区虎峪河沿岸改造修建快速路，拆除了由原告建设的库房，由于租期未满，原告向多名承租人退还了未到期租金。自此，原告多次找被告要求支付自己的租金赔偿款，但被告均以各种理由推诿，不予支付。一审法院经审理认定事实如下：2012年5月，原告李进与被告太原市千峰百货大楼达成口头协议，在被告南库房拆除后的原址，由原告自筹资金重建库房，使用期限15年，使用期满后被告与原告各占收益率50%。达成协议后，原告出资建成800多平方米的砖墙彩钢房并对外出租。2016年7月，原、被告经协商变更了口头协议，使用期限15年变更为11年，即2012年8月1日至2023年8月1日，期间库房租金收益归原告，产权归被告，11年内如中途移村社区1、2、3号楼改造需拆迁，每少出租一年赔偿李进75000元，依次类推。2017年6月，因万柏林区虎峪河道路快速化改造，拆除了原告建设的库房，作为集体土地使用权人移村社区居委会与千峰街道办事处就该库房签订了货币补偿协议，补偿金额336556元。另，原告陈述重建库房出资423800元，库房若满租年租金约60000元。以上事实，有被告出具的情况说明、证人证言、当事人陈述在案佐证。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。处分集体土地使用权涉及村民利益，经村民会议讨论决定方可办理，原、被告未经集体土地使用权人移村社区居委会的同意，就达成建设库房的口头协议，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》（2018）第二十四条的相关规定，应当认定协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告未经移村社区居委会讨论决定，就将集体土地交由原告使用，被告存在过错，对于原告建设库房的投资损失，被告应当予以赔偿；原告收取的租金因合同无效应当予以返还，但可抵顶其部分损失，故不再返还；对于双方的口头协议，原告也应知晓未经移村社区居委会讨论决定，故原告也存在一定的过错；根据双方的过错程度，结合拆迁补偿价款，本院酌情由被告赔偿原告经济损失16万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告太原市千峰百货大楼于本判决生效之日起十日内赔偿原告李进160000元。二、驳回原告李进的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，2016年7月12日上诉人太原市千峰百货大楼出具情况说明，上诉人太原市千峰百货大楼与上诉人李进双方达成口头协议，李进出资在太原市千峰百货大楼南库房拆除原址基础上自筹资金重建库房，双方约定上诉人李进免费使用十一年，因重建库房未经集体土地使用权人移村社区居委会的同意，重建库房太原市千峰百货大楼与李进双方均有过错，应当各自承担相应的责任。2017年6月太原市政府对万柏林区虎峪河沿岸改造修建快速路，拆除了诉争的库房，上诉人李进五年间出租该诉争库房收取租金。原审根据双方的过错程度，结合拆迁补偿价款，酌情由太原市千峰百货大楼赔偿李进经济损失16万元并无不当。综上所述，上诉人李进、太原市千峰百货大楼的上诉请求均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人太原市千峰百货大楼交纳的二审案件受理费8928元，上诉人李进交纳的二审案件受理费8928元，由各自负担。本判决为终审判决。审判长 任 峥审判员 赵耀功审判员 段雪丽 二Ｏ二Ｏ年八月十二日书记员 王 娜