四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初2180号 原告：四川国灿博室物业服务有限公司。住所地：四川省达州市达川区金丝街201号。 统一社会信用代码：915117036743395616。 法定代表人：向宗菊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪联秀，女，生于1976年7月6日，汉族，住四川省达州市通川区，系该公司职工。 委托诉讼代理人：牟桂林，四川天仁和律师事务所律师。 被告：郭成书，女，生于1971年3月14日，汉族，现住四川省达州市达川区。 被告：程鹏，男，生于1970年8月29日，汉族，现住四川省达州市达川区。 原告四川国灿博室物业服务有限公司与被告郭成书、程鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川国灿博室物业服务有限公司的委托诉讼代理人汪联秀、牟桂林，被告程鹏到庭参加了诉讼，被告郭成书经本院传票传，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告四川国灿博室物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业服务费7231元（截止2020年6月30日止），违约金2188.53元（2013年5月-2020年7月），生活垃圾中转费348元（代环卫处收4元/月），化粪池清掏费140元（2013年-2020年），四项合计：9907.53元；2．本案诉讼费的由被告承担。事实和理由：原告于2011年8月1日与达州市中嘉房地产开发公司阔景嘉园项目部签订了《前期物业服务合同》，并从2013年1月1日起服务于阔景嘉园小区业主，被告是坐落于阔景嘉园小区XX号业主。在原告为阔景嘉园小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《前期物业服务合同》，但被告从2013年4月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。原告与达州市中嘉房地产开发公司阔景嘉园项目部签订的《前期物业服务合同》中约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.7元/平方米，逾期交纳物业管理费的按中国人民银行贷款年利率6.55%交纳滞纳金。被告向达州市中嘉房地产开发公司阔景嘉园项目部购买阔景嘉园小区XX号住房，住房建筑面积为118.74平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2013年4月1日至2020年6月30日止共拖欠87个月的物业服务费，金额为7231元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交；按《物业管理条例》第七条第5点：按时交纳物业费用是业主的义务；第41条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《中华人民共和国物权法》第72条：“业主对建筑物专有部分以外的共有了部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。”同时物权法第83条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。被告作为小区的主业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和合同规定向原告交纳物业管理费，但经原告一再催缴，却一直未交分毫，至今被告一共欠缴原告物业管理各项费用达9907.53元。原告为维护自身合法权益，特起诉到法院，请依法判决。 原告四川国灿博室物业服务有限公司为支持其主张，向本院出示了下列证据： 1.原告四川国灿博室物业服务有限公司营业执照、资质证书，拟证明原告主体适格； 2.被告程鹏、郭成书身份信息，拟证明被告主体适格； 3.房屋登记簿业务查询结果，拟证明案涉该房屋的所有权人系本案被告程鹏、郭成书； 4.前期物业合同，拟证明四川国灿博室物业服务有限公司从2013年1月1日就实际与中嘉房产开发公司开发的阔景嘉园小区提供物业服务，我们是按照每月每平方0.7元收取物业费，如逾期缴纳物业费，我们可以按逾期之日按照3‰加收滞纳金。 5.物业费、垃圾中转费、掏粪费用以及滞纳金计算标准表、阔景嘉园物业服务费欠费催缴通知单，拟证明我们随时在向各位业主进行催缴，并且进行了公告； 6.图像资料，拟证明四川国灿博室物业服务有限公司从2013年1月1日进入阔景嘉园小区做了大量相关工作，我们确实提供了相应的服务工作； 7.微信聊天记录、与中嘉公司的函件、历史遗留问题登记表、中嘉公司的回函，拟证明我们多次与开发商进行协调、函接，也做了相应的工作。房屋漏水不属于物业的问题，是开发商的问题。我们对各位业主存在的问题做了相应登记，便于中嘉公司作出处理。 8.（2017）川1703民初2721号民事判决书，作为同案同判的参考依据。 被告程鹏辩称，我们没有与原告签合同，我们接受了服务，费用应该支付，但是滞纳金不应该支付，而且我们的房屋漏水严重，物管只要能将这个问题解决了，物管费我一分不差的交清。 被告程鹏向本院提交了照片13张，拟证明房屋存在质量问题，消防栓无消防代、消防枪，存在安全隐患。 被告郭成书经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及相关证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原、被告对对方提交的证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，原告系具有三级资质的物业服务企业。二被告系阔景嘉园XX号房屋的业主，房屋建筑面积118.74平方米。2011年8月1日，达州市中嘉房地产开发公司阔景嘉园项目部（甲方）与四川国灿博室物业服务有限公司（乙方）签订了《物业委托管理服务合同》。合同约定，甲方选聘乙方对阔景嘉园提供物业管理服务，物业名称阔景嘉园，坐落位置达县南城曹家梁沟；委托管理服务事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、楼顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院；共用设施设备的维修、养护、运行管理；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生和垃圾的收集、清运等；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等……委托管理期限为2011年8月1日起至2013年8月1日止……物业管理服务费用：四楼以下的住宅按0.5元/月·平方米，五楼起电梯住宅部分按0.67元-0.7元/月·平方米收取，业主或物业使用人次月十日前交纳上月物业管理服务费，逾期不缴纳的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。本物业的物业管理服务费不含环卫处垃圾清理清运费……合同签订后，原告于2013年1月1日进入阔景嘉园小区进行物业管理服务，至2013年7月29日，达州市中嘉房地产开发公司阔景嘉园项目部（甲方）与四川国灿博室物业服务有限公司（乙方）续签了《前期物业服务合同》，除与前述合同约定的委托管理服务事项相同外，约定物业服务费收取标准为：1-4楼以下的住宅按0.5元/月·平方米，5-8楼物业服务费按0.7元/月·平方米收取，合同期限为2013年8月1起至2018年7月30日止；本合同期限届满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。至今，阔景嘉园小区尚未成立业主委员会，至本案起诉之日，原告仍按上述协议进行物业管理服务。被告自2013年4月1日起，因房屋漏水一直未向原告缴纳物管费，截止2020年6月30日，下欠原告物业管理费7231元（87个月×0.7元/月×118.74㎡）。根据达州市物价局达市发［2006］263号文件规定，原告代被告垫付从2013年1月1日至2020年6月30日的垃圾清运处理费348元（87个月×4元/月）。经原告多次向被告书面催收，被告仍拒不交纳。现原告诉讼来院，请求人民法院支持其诉讼请求。 本院认为，一、我国民事诉讼法规定当事人享有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告郭成书经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利，不影响本院依据查明的事实进行裁判。 二、业委会成立之前开发商与物业服务公司签订的前期物业服务合同系有效合同，其效力及于全体业主，业主应当全面履行。原告依据合同为小区提供物业服务，有权获得物业管理费。被告作为业主，按约定缴费则是应尽的义务，被告应当根据合同约定支付物业服务费等相关费用，被告不能以房屋存在质量问题为由拒绝缴纳物业管理服务费，被告应采用合法手段来维护自己的权益，故原告要求被告支付从2013年4月1日至2020年6月30日计87个月的物业服务费共计7231元，于法有据，本院予以支持。垃圾处理费按照有关规定应由二被告承担，原告四川国灿博室物业服务有限公司为二被告垫付的从2013年4月1日至2020年6月30日87个月的垃圾处理费共计348元（87个月×4元/月），应由被告郭成书、程鹏给付。 三、关于滞纳金及化粪池清掏费。被告未缴纳的物管费的主要原因是以不缴纳物管费的方式督促原告协调开发商解决房屋漏水问题，为平衡原、被告双方利益，从公平原则出发，本院以不支持该项诉讼请求为宜。化粪池清掏费140元，原告未提交该项费用已实际产生的依据，应承担举证不能的不利责任，本院对该项费用不予支持。 综上，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郭成书、程鹏于本判决生效后十日内向原告四川国灿博室物业服务有限公司支付物业服务管理费7231元、垃圾清运处理费348元； 二、驳回原告四川国灿博室物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭成书、程鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  王显平 二〇二〇年八月六日 书记员  王珺璐