贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初2855号原告：张飞,男，汉族，1986年12月24日出生，住贵州省贵阳市南明区。原告：张晓娟，女，布依族，1988年7月9日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：汪新秀，贵州纵贯律师事务所律师，执业证号：15201200011368678，特别代理。委托诉讼代理人：郑婷婷，贵州纵贯律师事务所律师，执业证号：15201201911134510，特别代理。被告：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村，统一社会信用代码：915201110550468745。法定代表人：黄士冯，职务：总经理。委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201711361880，一般代理。原告张飞、张晓娟诉被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张飞、张晓娟的委托诉讼代理人汪新秀、郑婷婷，被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司的委托诉讼代理人张英到庭参加诉讼。审理中，因受新型冠状病毒感染肺炎疫情期间“不可抗力”等原因，本院依法扣除相应的审限。本案现已审理终结。原告张飞、张晓娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向不动产登记管理部门递交原告所购房屋办理权属转移登记的资料；2.判令被告立即向原告支付逾期递交资料违约金至被告向不动产登记管理部门递交办理原告所购房屋权属转移登记资料之日止（自2017年8月4日起按日50元／天计算，暂计算至2019年12月31日的逾期办证违约金为43950元）；3.判令被告承担原告律师代理费2000元；4.本案诉讼费用由被告承担。2015年7月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为ＨＸ-ＱＳ-07Ｈ-02ＤＹ-1503，约定原告以392614元总价购买被告开发的位于贵阳市花溪区房屋。房款以首期款及公积金贷款方式支付。合同签订当日原告依约向被告支付首期房款82614元，2016年3月2日，原告通过公积金贷款支付剩余房款31万元。原被告双方同时以合同附录形式签订《委托办理权属登记协议书》，约定原告委托被告办理涉案房屋的《房屋所有权证》，被告须在原告缴清房价款、税费、抵押办证费及其他应付款；提交办理权属登记所必须的文件；签署收楼文件；签署委托被告办理权属登记的授权委托书之日起270日内向将办理涉案房屋《房地产权证》的权属登记资料送交房地产管理相关部门。若被告未按约定履行底料资料义务的，每逾期一天向原告支付人民币50元的违约金。2016年11月2日，被告通知原告涉案房屋将于2016年11月6日交付原告。原告于2016年11月6日如约前往被告处收楼，并于当日支付房屋所有权登记费、房地产权证印花税、契税、房屋面积补差款等。至此，原告履行完毕合同、协议书约定的全部义务。按双方合同、协议书约定，被告应当于2017年8月4日前向房地产管理部门递交办理权属转移登记的资料，但被告始终未履行递交资料义务。为此原告多次到被告处请求被告解释违约原因、履约和承担相应违约责任，被告于2019年9月29日出具“关于浅山高层花溪首付7＃楼房产证办理相关问题的说明”，自认因被告原因导致房产证至今未办理下来，遗失业主多次提交的办证资料，但被告拒绝承担违约责任，支付违约金。为维护原告合法权益，诉请如前。被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司辩称，第一、依照委托办理权属登记的约定，不符合第三条约定的原告未及时办证的责任不在被告方，对于符合条件的原告公司确实存在逾期办证的情况，但合同约定的违约金过份高于原告的实际损失，且在新冠疫情导致公司运营艰难时期，请求法院将逾期递交资料违约金调整至每日万分之0.2。第二、原告诉请的律师费无合同约定，应不予支持。本院经审理认定事实如下：2015年7月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为ＨＸ-ＱＳ-07Ｈ-02ＤＹ-1503，约定原告购买被告开发的位于贵阳市花溪区房屋，张晓娟为案涉房屋共同共有人。房屋总价款392614元。原告于合同签订之日向被告交付首期房款82614元，余款310000元以公积金贷款支付。该《商品房买卖合同》第二十二条约定转移登记，原告同意委托被告办理商品房权属转移登记，具体事项详见《委托办理权属登记协议书》，需要特别说明的是，该《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金，但是对于委托办证事宜当事人另行签订《委托办理权属登记协议书》。该《委托办理权属登记协议书》第四条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。另查明，《碧桂园物业及资料移交书》等证据载明，被告于2016年11月6日向原告移交房屋。根据原告提交的《碧桂园集团通用机打收据》显示，原告于2016年11月6日向被告支付了房屋所有权登记费80元、印花税5元，契税4,009.71元，于2016年3月1日收到公积金贷款310,000元,于2016年4月14日向原告开具不动产统一发票，金额为392,614元。于2016年11月6日收到原告交来超标楼款8,357.29元。经当庭询问，被告未取得贵阳市花溪区孟关乡花溪碧桂园一期浅山7号楼房屋的初始登记。上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、补充协议书、委托办理权属登记协议书、碧桂园物业及资料移交书、碧桂园集团通用机打收据、不动产统一发票，面积补差协议书等证据在卷佐证，业经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。从房屋买卖合同一般交易习惯来看，被告负有取得商品房所有权初始登记的义务，且该义务也由司法解释确定为法定义务。被告通过另行签订《委托办理权属登记协议书》方式，为规避相应的法定义务，通过补充协议的方式签订格式条款，增加买受人的义务，减轻出卖人的责任，损害了买受人的合法权益，因此，《委托办理权属登记协议书》相关规避逾期办证义务等内容的条款应属无效。但是，在本案中原告方明确依据《委托办理权属登记协议书》的约定提出相应的诉请，经本院释明相关内容仍坚持该项选择，可以视为其通过追认的方式认可了《委托办理权属登记协议书》的效力。本院充分尊重当事人的意思自治以及处分原则的基本精神，不再将该协议的相关内容认定为无效条款。关于本案的具体诉请。第一，关于依法判令被告立即向不动产登记管理部门递交原告所购房屋办理权属转移登记的资料的诉请。结合《委托办理权属登记协议书》具体约定，未明确载明被告立即向不动产登记管理部门递交原告所购房屋办理权属转移登记的资料的具体内容，且在案件的审理过程中，当事人也未提交证据证实该资料的具体内容，因此，该项诉请在具体内容并不明确，也不具有可执行性，且被告仍未取得案涉房屋的权属初始登记，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，对于本项诉请，本院不予支持。第二，关于主张原告依法判令被告立即向原告支付逾期递交资料违约金的问题。原告提交的证据虽然也不能直接证实其已按《委托办理权属登记协议书》提供全部的办证条件，但是结合碧桂园物业及资料移交书、碧桂园集团通用机打收据、期楼收楼通知书等证据，可以合理地推断，在被告实际交房之日，《委托办理权属登记协议书》约定的支付相应费用以及签署收楼文件等条件已经基本具备，被告应当履行相应的办证义务。按照《委托办理权属登记协议书》第三条之约定，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270日内，将办理该商品房《房地产权证》所需登记资料移交买受人或房地产管理相关部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门，在本案中，被告并未提交其向有关部门移交资料的回执，也未提交证实其依约履行了相应的递交资料的义务，被告应当承担相应的举证责任，被告的行为已构成违约，应当承担违约金。关于违约金的起算时间，结合《委托办理权属登记协议书》约定，被告应当从2016年11月6日起270日（即2017年8月3日前）履行递交资料的义务，故违约金起算时间为2017年8月4日。关于本案违约金的截至日期，如前所述，《委托办理权属登记协议书》未明确“递交原告所购房屋办理权属转移登记的资料”具体内容，故截至日期本院计算为被告取得本案所涉商品房所有权初始登记并书面通知原告领取办理商品房转移登记有关文书之日止。因此该违约金本院酌情支持为按照以50元每天为基数计算自2017年8月4日至被告取得本案所涉商品房所有权初始登记并书面通知原告领取办理商品房转移登记有关文书之日止。第三、关于原告主张被告承担原告律师代理费2,000元的问题，本案所涉的合同并未明确约定律师费的负担问题，因此，对原告的该项诉请，本院不予支持。第四，关于被告提出的“合同约定的违约金过份高于原告的实际损失，且在新冠疫情导致公司运营艰难时期，请求法院将逾期递交资料违约金调整至每日万分之0.2”问题。认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，故被告应对违约金是否过高承担举证责任。在本案中，被告未提交的证据证实合同约定的违约金存在过高的情况。因此对被告的该辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二之规定，判决如下：一、被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告张飞、张晓娟支付从2017年8月4日起按照50元/天计算至被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司取得本案所涉商品房所有权初始登记并书面通知原告张飞、张晓娟领取办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金；二、驳回原告张飞、张晓娟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费474元（已减半收取），由被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员  谢茂二〇二〇年八月七日法官助理刘安伟书记员王跃