浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民初2135号 原告：程立青，女，1983年10月12日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人:仇鹏飞，宁海县缑城法律服务所法律工作者。 被告：宁海县桃源街道泉水社区后畈王股份经济合作社，住所地：宁海县桃源街道泉水社区后畈王，统一社会信用代码N2330226587489131D。 法定代表人：傅杨**，该合作社董事长。 委托诉讼代理人：鲍益丰，浙江正导律师事务所律师。 被告：应明强，男，1968年4月19日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：谷元香，浙江文天律师事务所律师。 原告程立青与被告宁海县桃源街道泉水社区后畈王股份经济合作社（以下简称后畈王股份经济合作社）、被告应明强房屋买卖合同纠纷一案，于2020年5月14日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序审理。2020年5月18日，原告向本院申请财产保全，本院依法作出（2020）浙0226民初2135号民事裁定书，并采取相应的保全措施。本案于2020年7月6日公开开庭进行了审理，原告程立青及委托诉讼代理人仇鹏飞，被告后畈王股份经济合作社的委托诉讼代理人鲍益丰、被告应明强及委托诉讼代理人谷元香到庭参加诉讼。2020年8月10日，本案转为普通程序独任制审理。本案现已审理终结。 原告程立青起诉称，原告与被告后畈王股份经济合作社于2018年4月14日签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告后畈王股份经济合作社将坐落于宁海县××街道××村××幢××室的房屋（建筑面积120㎡），南髟一车库北髟旁后面第一间卖给原告。双方议定房产交易价为人民币肆拾柒万伍仟元整（475000元），双方在签订合同日，原告支付两被告购房定金伍万元整（50000元），待被告交付钥匙时，支付肆拾贰万伍仟元整（425000元）；交付时间为2018年5月底。签订合同当日，原告依两被告的指示将购房定金汇入被告应明强的账户。此后两被告均未按约交付。故原告诉至法院要求：1.判令解除原告与被告后畈王股份经济合作社于2018年4月14日签订的《房屋买卖合同》；2.判令两被告双倍返还原告购房定金100000元。后原告程立青变更诉请为：1.确认原告与被告后畈王股份经济合作社于2018年4月14日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令两被告双倍返还原告购房定金100000元并支付利息损失（以50000元为基数，自2018年4月14日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。 为证明自己的主张，原告提供以下证据： 1.《房屋买卖合同》一份，拟证明原告与被告后畈王股份经济合作社于2018年4月14日签订《房屋买卖合同》的事实。 2.《订房协议书》一份、交易明细打印件一份，拟证明被告后畈王股份经济合作社不方便出面收款，指令原告把款项打入被告后畈王股份经济合作社账户后，被告后畈王股份经济合作社给原告出具订房协议书一份，明确相关事实，并盖了被告后畈王股份经济合作社的章，经手人系村里文书王圣智并由其签字的事实。 3.建设工程承包合同复印件一份、证明复印件一份，拟证明被告后畈王股份经济合作社的工程是由被告应明强承包的，2018年1月30日由被告后畈王股份经济合作社所盖的章出具的证明明确涉案房屋地基属后畈王村所有，建筑面积为6300平方米，施工单位为应明强，全部归村集体所有的事实。 被告后畈王股份经济合作社答辩称，1.原告与被告后畈王股份经济合作社之间不存在房屋买卖合同关系。涉案的位于宁海县××街道××村住宅楼工程是2013年8月2日由后畈王村王世宏个人发包给被告应明强，王世宏与被告应明强签订建设工程施工合同，王世宏是发包人，应明强是承包人。到2017年的时候，王世宏因诈骗被公安机关逮捕，工程款也开始出现拖欠，导致工程屡次停工，为解决涉案工程的工程款问题，被告应明强决定自行对外出售在建工程的套房，并通过房产中介发布相关房屋出售信息，后经他人介绍，被告与原告双方就购房事宜进行接触，商谈后原告表示愿意购买涉案工程的套房，原告和被告应明强出于对后畈王村村干部的信任，双方都希望村干部能够出面见证一下购房以及付款经过，以免产生纠纷。出于好心，村干部同意见证，才出现村主任傅杨**也在原告签订的房屋买卖合同中有签字见证。尽管房屋买卖合同中盖有宁海县桃源街道泉水社区后畈王拆建安置章，但该章没有按照法定程序报宁海县桃源街道办事处备案，该公章对外没有法律效力，不能代表被告后畈王股份经济合作社的真实意思表示。实际情况是被告应明强为取得建房工程款，而向原告收取50000元购房预付款并承诺将第三幢101室及车库一间出售给原告，50000元的购房预付款由原告通过银行转账方式打款给被告应明强，原告与被告应明强存在明确的事实上的房屋买卖关系，根据权利与义务相一致原则，向原告返还50000元购房款的是被告应明强，而不是后畈王股份经济合作社，被告后畈王股份经济合作社并非上述房产的投资人、所有人，无权对外出售，到目前为止，被告后畈王股份经济合作社没有收到过原告购房款，原告要求被告后畈王股份经济合作社返还购房款没有依据。2.涉案工程的套房是建设在后畈王集体土地上，该工程没有经过任何立项，没有规划许可，也没有建设用地许可证、施工许可证，在这种情况下，原告就相信被告应明强，原告自身存在很大过错。本案中，原告向被告应明强支付的50000元系购房预付款，而非购房定金，两被告不存在违约的情况，原告可以向被告应明强主张返还50000元合情合理，要求被告后畈王股份经济合作社返还50000元购房预付款没有事实依据。 被告后畈王股份经济合作社未提供证据。 被告应明强答辩称，本案是一个房屋买卖合同纠纷，根据原告提供的房屋买卖合同，可以明确确定卖方是被告后畈王股份经济合作社，在房屋买卖合同中，由卖方傅杨**签字并捺印，傅杨**系被告后畈王股份经济合作社的法定代表人，根据合同法的规定，法定代表人签字或盖章均具有法律效力，由此可以断定本案的房屋买卖合同的卖方是被告后畈王股份经济合作社，而且该协议上盖了宁海县桃源街道泉水社区后畈王拆建安置章，为什么把钱打给被告应明强，因为被告应明强承包了被告后畈王股份经济合作社的工程，被告后畈王股份经济合作社未付被告应明强工程款，被告后畈王股份经济合作社指令原告将涉案的款项打入被告应明强的账户。综上，请法院驳回对被告应明强的诉请。 被告应明强提供付款凭证复印件一份，拟证明本案的卖方是被告后畈王股份经济合作社，钱是被告后畈王股份经济合作社指令原告汇入被告应明强账户，同时证明该款项系被告应明强收到的被告后畈王股份经济合作社的工程款，而非预付款的事实。 经庭审质证，本院对原告与被告应明强提供的证据认证如下： 一、原告提供的证据1，被告后畈王股份经济合作社对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该房屋的权属不属于被告后畈王股份经济合作社，被告后畈王股份经济合作社无权以自己的名义对外出售，其所盖的公章也是拆迁安置章，这个拆迁安置章不能代表被告后畈王股份经济合作社的真实意思，尽管有傅杨**签名及捺印，但傅杨**只是作为见证人在上面签字，合同中的款项也没有实际进入被告后畈王股份经济合作社的村级账户，而是原告通过银行转账的方式直接打给被告应明强。被告应明强对该证据无异议，该证据明确了卖方是被告后畈王股份经济合作社，原告陈述系傅杨**指示其将款项汇给被告应明强，为什么会出现这种方式，是因为被告后畈王股份经济合作社欠被告应明强工程款，所以傅杨**指示原告将款项打入被告应明强的账户。本院认为，该证据可以明确2018年4月14日的房屋买卖合同明确甲方（后畈王股份经济合作社）现将坐落于宁海县××街道××幢××室的房屋（建筑面积120㎡），南髟一车库北髟旁后面第一间，水电在内，卖给乙方（程立青）永久性居住使用，双方议定，上述房产交易价在人民币肆拾柒万伍仟元整（475000元）。付款方式分二期付清，双方在签订合同日，乙方付甲方定金伍万元整（50000元）；甲方交付乙方钥匙时，乙方付给甲方肆拾贰万伍仟元整（425000元）。本宗土地是集体土地。后畈王股份经济合作社的法定代表人傅杨**在甲方签名并捺印，程立青在乙方签名并捺印，同时在该房屋买卖合同上加盖了宁海县桃源街道泉水社区后畈王拆建安置章。本院对以上事实予以认定。 二、原告提供的证据2，被告后畈王股份经济合作社对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，这个拆迁安置章并不能代表后畈王股份经济合作社的真实意思，协议中约定的内容与实际操作不一致，定金50000元被告后畈王股份经济合作社也没有收到。对汇款明细的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，交易明细可以看出原告支付的50000元系后畈王101室预付款，并不是原告陈述的购房定金。被告应明强对该证据无异议，该协议更进一步证实了本案的卖方系被告后畈王股份经济合作社的事实，同时是受被告后畈王股份经济合作社的指令原告将涉案款项汇入被告应明强的账户，被告后畈王股份经济合作社欠被告应明强的工程款未付。本院认为，2018年4月14日的订房协议书明确经双方协商同意后畈王村规划区内第三幢101套房预订给程立青，总价肆拾柒万伍仟元整（475000元），车库在内，交房时间2018年5月底，预付定金50000元整，并加盖了宁海县桃源街道泉水社区后畈王拆建安置章，经手王圣智。交易明细可以明确2018年4月14日，原告向被告应明强转账50000元。本院对以上事实予以认定。 三、原告提供的证据3，被告后畈王股份经济合作社认为发包人并非是被告后畈王股份经济合作社，发包人是王世宏，与被告后畈王股份经济合作社无关；证明是村里出了事情以后，为了解决后续的烂尾事情，是村里单方面作出的不切实际的想法，并不是村里这样一个证明能够把整个施工工程归其所有，对证明的真实性、合法性、关联性均有异议。被告应明强对该证据无异议，证明被告后畈王股份经济合作社把涉案工程发包给被告应明强是清楚的，2018年1月30日以证明的方式确认涉案工程属于被告后畈王股份经济合作社所有的事实，与原告提供的证据1、2相互印证，证明卖方是被告后畈王股份经济合作社的事实，因为被告后畈王股份经济合作社欠被告应明强工程款，所以指令原告将购房款汇入被告应明强账户的事实。本院认为，建筑工程承包合同复印件与原件核对一致，本院对该证据的真实性予以认定；2018年1月30日的证明可以明确宁海县桃源街道泉水社区后畈王村隔河畈规划区内的套间坐落于后畈王村，由应明强建造施工，本院对以上事实予以认定。 四、被告应明强提供的证据，原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异。被告后畈王股份经济合作社认为其只是见证一下，没有其它的意义所在。本院认为，该证据可以明确2018年4月14日，被告应明强收到被告后畈王股份经济合作社建房工程款50000元，系程立青所付的款项，本院对以上事实予以认定。 经审理，本院认定本案事实如下： 2018年4月14日，甲方（后畈王股份经济合作社）现将坐落于宁海县××街道××幢××室的房屋（建筑面积120㎡），南髟一车库北髟旁后面第一间，水电在内，卖给乙方（程立青）永久性居住使用，双方议定，上述房产交易价在人民币肆拾柒万伍仟元整（475000元）。付款方式分二期付清，双方在签订合同日，乙方付甲方定金伍万元整（50000元）；甲方交付乙方钥匙时，乙方付给甲方肆拾贰万伍仟元整（425000元）。本宗土地是集体土地。后畈王股份经济合作社的法定代表人傅杨**在甲方签名并捺印，程立青在乙方签名并捺印，同时在该房屋买卖合同上加盖了宁海县桃源街道泉水社区后畈王拆建安置章。同日，后畈王股份经济合作社的文书王圣智向原告出具订房协议书，明确经双方协商同意后畈王村规划区内第三幢101套房预订给程立青，总价肆拾柒万伍仟元整（475000元），车库在内，交房时间2018年5月底，预付定金50000元整。同日，原告将50000元款项汇入被告应明强的账户。2018年4月14日，被告应明强收到被告后畈王股份经济合作社建房工程款50000元，系程立青所付的款项。 另，原告并非是后畈王股份经济合作社社员。被告也并未向原告交付涉案房屋。 本院认为，本案的第一个争议焦点是与原告发生房屋买卖法律关系的主体是谁？原告认为与其发生房屋买卖法律关系的主体是被告后畈王股份经济合作社，被告后畈王股份经济合作社的法定代表人傅杨**作为甲方在2018年4月14日的房屋买卖合同上签名并捺印，并加盖了宁海县桃源街道泉水社区后畈王拆建安置章。被告后畈王股份经济合作社认为与原告发生房屋买卖法律关系的是被告应明强，被告后畈王股份经济合作社的法定代表人傅杨**只是作为见证人在该房屋买卖合同上签名并捺印，被告也没有收到原告的任何款项。被告应明强认为与原告发生房屋买卖法律关系的是被告后畈王股份经济合作社，因为被告后畈王股份经济合作社欠被告应明强工程款，后畈王股份经济合作社的法定代表人傅杨**指示原告将款项打入被告应明强账户。本院认为，结合原告提供的《房屋买卖合同》、《订房协议书》，可以明确与原告发生房屋买卖法律关系的主体是被告后畈王股份经济合作社，被告后畈王股份经济合作社辩称傅杨**作为见证人在房屋买卖合同上签名以及与原告发生房屋买卖法律关系的主体是被告应明强均缺乏依据，对被告后畈王股份经济合作社的上述辩称本院不予采纳。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，非同一集体经济组织成员之间关于农村房屋买卖的协议也应为无效。原告与被告后畈王股份经济合作社于2018年4月14日签订的《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。故对原告要求判令原、被告双方于2018年4月14日签订的《房屋买卖合同》无效的诉请本院予以支持。本案的第二个争议焦点是原告支付被告应明强的50000元款项的性质。原告认为其汇款至被告应明强账户的50000元属于购房定金，被告后畈王股份经济合作社认为系预付款。被告应明强认为该50000元系原告因傅杨**指示汇入被告应明强账户的建房工程款。本院认为，结合原告提供的《房屋买卖合同》、《订房协议书》，可以明确该50000元系属于合同签订日支付的定金。本案的第三个争议焦点是原告支付被告应明强的50000元由谁承担返还责任。原告认为其受傅杨**指示将50000元汇入被告应明强账户，两被告应承担双倍返还定金100000的责任。被告后畈王股份经济合作社认为由应明强承担返还责任。被告应明强认为由被告后畈王股份经济合作社承担返还责任。本院认为，结合被告后畈王股份经济合作社出具给被告应明强的付款凭证，可以明确2018年4月14日，被告应明强收到被告后畈王股份经济合作社隔河畈套房建房工程款，明确系原告所付款项，再结合原告提供的《房屋买卖合同》、《订房协议书》、交易明细，足以认定原告向应明强汇款系通过傅杨**指令，故被告后畈王股份经济合作社应承担返还义务。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方并应当赔偿对方因此所受到的损失。故双方关于定金的约定并无效力，原告要求被告双倍返还定金，本院不予支持。因双方违反法律法规强制性规定买卖房屋，均存在过错，应各自承担相应的责任。对于利息损失，本院酌定被告承担80%的责任。故利息以本金50000元为基数，自2018年4月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的80%计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的80%计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告程立青与被告宁海县桃源街道泉水社区后畈王股份经济合作社于2018年4月14日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告宁海县桃源街道泉水社区后畈王股份经济合作社应于本判决生效后十五日内返还原告程立青定金50000元并支付利息（以本金50000元为基数，自2018年4月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的80%计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的80%计算）； 三、驳回原告程立青的其他诉讼请求。 如果被告后畈王股份经济合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费1050元，减半收取525元，保全费1020元，合计1545元，由被告后畈王股份经济合作社负担。 原告程立青于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告后畈王股份经济合作社于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 员  王 琼 二〇二〇年八月三十一日 代书记员  陈丽妮 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。