江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初15003号原告：李保臣，男，1981年11月13日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：董**，江苏东大舟律师事务所律师。被告：张芳，女，1981年4月18日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：李家根，男，1954年12月14日出生，汉族，住周庄镇。被告：吕金宝，女，1954年9月1日出生，汉族，住周庄镇被告：李哲涵，男，2005年1月25日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：沈文，江苏贤俊律师事务所律师，代理上述四被告。委托诉讼代理人：董泽晓，江苏贤俊律师事务所实习律师，代理上述四被告。原告李保臣与被告张芳、李家根、吕金宝、李哲涵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法由审判员李志辉独任审判,后因因案情复杂，组成合议庭，适用普通程序于2020年4月27日、2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告李保臣（参加两次庭审）及其委托诉讼代理人董**（参加两次庭审）、被告张芳（参加两次庭审）、李家根、吕金宝、李哲涵的共同委托诉讼代理人沈文（参加两次庭审）、董泽晓（参加两次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告李保臣向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告双倍返还原告购房定金50万元；2、请求判令解除原被告于2019年1月25日签订的《房屋买卖居间合同》；3、本案诉讼费用由被告承担。另说明诉请1中，被告在起诉后已经归还25万元，故诉请1中还有25万元未支付。事实和理由：1、2019年1月25日，原告向被告购买昆山市周庄镇XX村XX室房屋一套，建筑面积131.11平方米，成交价格为人民币105万元。当日，原告与被告及昆山好德来房产咨询有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定原告于合同签订时支付25万元购房定金，房屋过户时间最晚在2019年5月31日前，被告并没有按照约定履行过户义务。同时约定被告中途悔约，应书面通知原告、中介方，并且悔约之日起十天内支付乙方所付定金二倍数额给原告，但至今被告没有双倍返还原告购房定金。2、上述合同签订后，原告按约向被告支付了购房定金，具体如下：2019年1月25日原告通过中国农业银行向张芳转账50000元，原告通过支付宝向张芳转账20000元；2019年1月26日原告通过中国农业银行向张芳转账110000元，原告通过支付宝向张芳转账5000元，原告通过微信向张芳转账15000元；2019年1月27日原告通过中国农业银行向张芳转账20000元，原告通过支付宝向张芳转账20000元，原告通过微信向张芳转账10000元。以上合计250000元。3、2019年1月25日，李某向原告出具《收据》一份，写明已收到原告购买昆山市周庄镇XX村XX室房屋购房定金柒万元，剩余壹拾捌万元，2019年1月26号转账，以实际到账为准。李某签字确认，昆山好德来房产咨询有限公司加盖财务专用章。但时至今日被告未按合同约定履行义务，原告现为维护自己的权益，特诉至贵院，请依法及时裁决!被告张芳、李家根、吕金宝、李哲涵共同辩称：原告与李某及张芳之间的房屋买卖合同是事实，但是在签订合同时，原告已被明确告知房屋尚有抵押贷款，需在归还贷款之后才能过户。原告同意帮助张芳及李某提前还贷，之后由于原告没有履行该承诺，导致房子抵押无法解除而不能过户。故合同不能履行的过错在于原告方，而不是被告。原告是违约方，原告的诉请无法成立，请求法院驳回原告诉请。被告李家根、吕金宝、李哲涵另外补充辩称意见：涉案房屋是张芳及李某所有。合同也是该两人与原告签订。现李某过世，如果法院认定李某存在违约责任，被告李家根、吕金宝、李哲涵也只有在继承李某遗产范围内承担责任，而不是李某的履行由四被告承担。原告围绕诉讼请求依法提交了2019年1月25日双方签订的房屋买卖合同、收据原件一份、中国农业银行流水一份、微信转账记录一份、支付宝转账记录一份、原告与好德来房产咨询有限公司微信聊天记录、原告与李某微信聊天记录等证据材料。被告张芳、李家根、吕金宝、李哲涵共同申请证人韩某,4(32058XXXXXX)出庭作证。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：李某（已去世）与被告张芳曾系夫妻关系。被告李家根、吕金宝是李某之父母。被告李哲涵是李某之子。江苏省昆山市周庄镇XX村XX室的房屋，登记权利人为李某、被告张芳，不动产权证号为苏（2018）昆山市不动产权第XXX号。2019年1月25日，原告（乙方）与李某（甲方）经居间方昆山好德来房产咨询有限公司（丙方）介绍签订房屋买卖合同一份，约定：甲方将本案坐落于江苏省昆山市周庄镇XX村XX出售给乙方。房屋总价为人民币1050000元。合同还约定，本合同签订时，乙方向甲方支付250000元作为购房定金；甲乙双方同意本合同生效之日起至过户之日，乙方将支付甲方人民币1050000元，购房定金在在支付房款时冲抵；关于违约责任，双方约定：甲乙双方签订合同后，乙方中途悔约，应当书面通知甲方、中介方且购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方、中介方，并且悔约之日起十天内支付乙方所付定金二倍数额给乙方。合同补偿条款还约定：1、甲乙双方约定此次交易乙方一次性付款；2、甲乙双方约定乙方帮助甲方提前还贷，在有条件的情况下；3、甲乙双方约定过户之后交房甲方住到2019年10月30日；4、甲乙双方约定过户时间最晚在2019年5月31日前；5、甲乙双方约定在不可抗力的政策下，甲乙方互不追究违约责任；6、中介方已告知乙方次房屋有抵押，房产证在抵押公司；7、物品以视频图片为准，基本不搬。合同同时还约定了其他条款。合同尾部落款处李某签名、李保臣签名，昆山好德来房产咨询有限公司盖章。同时在甲方落款处，被告张芳也签名确认。另说明，补充条款1、3、4、5条以及第2条中“甲乙双方约定乙方帮助甲方提前还贷”系由昆山好德来房产咨询有限公司涉案房屋经办人韩某,4书写，补充条款6、7以及2条中的“在有条件的情况下”系由昆山好德来房产咨询有限公司法定代表人补写。原被告双方均确认是在上述补充条款书写完毕的情形下，双方再签字确认。合同签订后，原告于2019年1月25日至27日期间，分多笔向被告张芳支付定金共计250000元。之后，李某、被告张芳未能归还涉案房屋贷款，原告也未帮助李某、被告张芳归还房屋贷款。后被告张芳通过中介于2019年7月19日转账15万元，7月28日转账2万元，8月3日转账8万元，将25万元返还给了原告。20XX年，李某因交通事故去世。审理中，被告申请房产中介工作人员证人韩某,4出庭作证。证人在庭审中回答被告发问时陈述：“问：在原告与被告张芳之间的房屋买卖合同中约定有补充条款，这些字是谁写的(出示房屋买卖合同)？答：在原告与被告张芳之间的房屋买卖合同中约定有补充条款，补充条款内容1、2、3、4、5条都是我写的，第6、7条是我们中介公司的法定代表人在我不在时写的，但是我知道这个内容，第2条中有一个‘在有条件的情况下’也是法定代表人写的，我知道他写这个内容。原被告也都知道。问：‘在有条件的情况下’指的是什么？答：‘在有条件的情况下’指的是在房东张芳和李某自己没有能力偿还贷款的情况下，由原告来先偿还贷款。问：你是否知道后来为什么贷款没有归还？答：房屋的贷款是向一个小额贷款公司贷的，当时这个公司被查封了，原告担心还贷款之后还过不了户，后来就一直僵着，后来我还帮被告找过人垫资还贷，但是没有成功。问：小额贷款公司被查封是否有方法解除抵押？答：小额贷款公司被查封是可以解除抵押，当时问过东莞的刑侦大队，给我们的回复是付完钱之后就可以解除抵押。问：有无将该情况告知原告？答：告知原告了，原告自己应该也去了解过。问：在2019年7月19日到8月4日，张芳是否通过你向原告返还25万元？答：是的。问：当时为什么要返还原告25万元？答：被告没有能力偿还贷款，原告还贷款又不放心，原告在这期间又找我看过其他房子，当时三方商量，贷款一时半会解决不了，被告将钱退还给原告，原告购买其他房屋，合同就此解除，当时讲好了原告把合同拿过来，但是原告数次推脱没有拿过来，后来就起诉了。审理中，证人在庭审中回答原告发问时陈述：“问：证人刚才讲到三方商议的具体时间及具体地点？答：在6月底7月初就达成协议，具体时间不记得，当时微信打电话沟通的，不是三方见面谈的。问：你与东莞公安局联系说可以归还贷款解除抵押，是跟东莞市公安局的公安民警直接还款解押还是要找到原抵押贷款公司具体的负责人还款解押，有无具体负责该事项的联系人电话？答：东莞市公安局的人跟我们说的，当时提供了账户，电话号码是07XX-XXXX20，这是当时负责处理这个小贷公司的网上对外公布的公安局的电话。是在5月底6月初左右联系的。证人在庭审中回答本院发问时陈述：“问：证人与原被告是什么关系？我与原被告没有亲属关系，有中介业务关系，我曾经介绍过原告购买张芳家的房子。问：6月底7月初，三方当事人协商有无书面材料？答：没有书面材料，在最后一笔8万元还给原告的时候，原告是来我店里拿的，当时我让他写一个书面的东西说明钱收到了，合同解除了，让他把合同拿过来，他说他有事急的不得了，我当时想大家都认识，也没什么大问题，我给原告微信发了个文字的信息确认钱已经全部退还，合同自动解除。他回复收到。具体回复的是定金25万元已收到。现在看来原告是早有准备的。问：证人有无其他补充？答：在8月4日的时候，原告还给我打过电话，问我知不知道李某去世了，我当时还不清楚，他还跟我说庆幸自己的钱拿到了。我认为原告起诉没有道理”。另外，原告与证人韩某,4在2019年5月至2019年8月中有不少微信聊天沟通，其中在2019年8月4日，证人发微信称“李保臣先生，你与李某先生的房屋买卖合同定金人民币25万元整已经全部退还给你。合同已作废，请你确认回复。”原告回复：“25万已收到，定金25万元已收到。”原告与李某在2019年4月至2019年6月中有不少微信聊天沟通，其中，2019年4月10日，李某称：“我做的贷款公司总部（在东莞的）出了点问题，现在还办不了结清，我刚才还在联系苏州公司，早上中介也给我打电话了，我一直在跟进。原告回复：“我不是那个意思，我也知道那边，需要多少钱，我已经准备好了钱。”。此后，原告多次催促李某加紧办理，并表示钱准备好了，帮助还贷。2019年6月9日，原告催促李某希望在6月12日前配合过户。并表示“我现在可以告诉你，还款我不同意，愿意把剩余款项放在中介，过户后再给你，当时你也说了，也可以不需要我还贷款。合同上也签了在有条件的情况下。”。2019年6月28日，原告向李某发微信称：“李某夫妇，你我签订的房屋买卖合同约定的最晚过户时间为2019年5月31日，但是你未能按约配合我办理相关手续。2019年6月9日，我发信息给你，再次给予你们机会，希望你们在6月12日下午五点前配合我过户。但是，你们依然没有能将产证取回，导致至今未能办理过户手续。12号到现在，我多次联系你们，你们信息不回，电话不接，真的很让我失望。我觉得我与你们的房屋买卖真的没有办法继续下去了。今天我郑重的通知你们：你我之间的房屋买卖合同在今天正式解除，请你们三日内将所收定金返还给我并且赔偿我的损失！否则我就采取法律措施维权”。本院认为：本案的争议焦点为:一、房屋买卖合同中关于“甲乙双方约定乙方帮助甲方提前还贷，在有条件的情况下”的表述如何理解；二、李某、被告张芳在履行房屋买卖合同过程中是否存在违约行为。关于焦点一、根据合同补充条款第6条的约定以及房产中介出庭作证的证人韩某,4的证词以及合同补充条款第6条的约定，签订合同时，原告知晓涉案房屋存在抵押贷款，故补充条款第2条约定了原告帮助提前归还贷款。至于该条款后面补写的“在有条件的情况下”的理解，被告认为，指的是如果李某、张芳能够凑到钱的条件下，也不用原告帮助归还贷款。原告理解为原告有钱就帮李某、张芳提前还贷，没钱就由他们自己还。房产中介公司经办人韩某,4出庭作证时称‘在有条件的情况下’指的是在房东张芳和李某自己没有能力偿还贷款的情况下，由原告来先偿还贷款。本院认为，中介公司作为房屋买卖双方的居间方，也是合同中手写字样的填写方，其工作人员韩某,4的庭审陈述比较能够反映事实经过。在原告与李某的微信聊天记录中，2019年4月10日，李某告知原告贷款公司出了问题，原告回答：“我不是那个意思，我也知道那边，需要多少钱，我已经准备好了钱。”。在其他微信聊天中原告也有关于钱款已经准备好了的表述。这不仅与证人证言较为一致，也同时反映了该合同条款约定的“条件”实际已经具备。综上，本院认为合同约定系由原告出资归还贷款。关于焦点二，原告知晓李某、被告张芳涉案房屋存在抵押，并约定帮助归还贷款。双方合同义务履行存在先后顺序。即原告帮助李某、被告张芳归还贷款在先，李某、被告张芳协助过户在后。原告与李某、被告张芳因贷款公司的原因导致贷款一时无法归还，无法在合同约定期间内解除抵押进行过户，不能归咎于合同任何一方的责任。根据2019年6月初，原告与证人韩某,4、原告与李某的微信聊天记录，结合证人韩某,4的证词，在确认可以还贷解除抵押后，原告提出不同意出资还贷，造成无法解除抵押房屋不能过户。故本院认为，李某、被告张芳不存在违约情形。李某、被告张芳已经返还原告支付的25万，原告要求被告双倍返还定金没有事实依据。至于原告主张的解除2019年1月25日签订的《房屋买卖居间合同》，本院认为，原告在2019年6月9日通过微信表示不同意还款后，又于2019年6月28日微信表示解除合同，被告之后归还了原告支付的25万元定金。本院对原告主张解除原被告于2019年1月25日签订的《房屋买卖居间合同》予以支持，认定解除时间为2019年6月28日。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告李保臣与李某、被告张芳2019年1月25日签订的《房屋买卖居间合同》于2019年6月28日解除。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费14250元，保全费3020元，二项合计17270元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  和永飞人民陪审员  蔡 慧二〇二〇年八月一日书 记 员  朱晓磊