上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5231号原告(反诉被告)：闫世帝，男，1983年7月20日生，汉族，住河北省泊头市。委托诉讼代理人：李旭，上海一凡律师事务所律师。被告(反诉原告)：裴岩，女，1958年9月21日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：栾伟强，上海劲力律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱润泽，上海劲力律师事务所实习律师。原告闫世帝诉被告裴岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。后被告提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并审理，并于2020年7月16日再次对本案公开开庭进行了审理。原告闫世帝及其委托诉讼代理人李旭，被告裴岩及其委托诉讼代理人徐德明到庭参加了第一次庭审。原告(反诉被告)闫世帝及其委托诉讼代理人李旭，被告(反诉原告)裴岩及其委托诉讼代理人栾伟强、朱润泽到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告闫世帝向本院提出诉讼请求：1、归还押金2,250元；2、退还2020年1月1日-1月31日的一个月租金2,250元；3、赔偿违约金2,250元；4、赔偿装修费5,000元；5、赔偿家具家电5,000元；6、赔偿合同期内重新出租损失3,880元。事实和理由：被告于2017年12月9日将位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)租赁给原告，租赁期为2018年1月1日至2020年1月1日。合同期内，被告两次驱赶原告的租客，还将原告的物品锁在房屋内，给原告造成了损失。故原告提起诉讼，要求判如所请。被告裴岩辩称，不同意原告的诉讼请求。被告与原告有合同，都是依照合同办事，被告没有违反合同约定。原告租金没有支付到2020年1月31日。反诉原告裴岩向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告代赔偿的各项费用7,500元；2、判令反诉被告支付2020年1月擅自占用房屋的租金2,250元及滞纳金暂计3,082.50元(自2020年1月8日起计算至2020年5月25日，2,250*0.01*137=3,082.50)；3、判令反诉被告支付违约金2,250元；4、判令反诉被告支付水电煤气费341.72元。事实与理由：2017年12月9日，原被告签订房屋租赁协议，约定租赁期限自2018年1月1日至2020年1月1日。2019年7月16日前，被告告知原告其已准备将房屋出售，并告知原告房屋租赁协议到期后不再续租。2019年8月2日，原告明知其租赁合同于2020年1月1日到期，仍与周某某签订租赁期限至2020年8月7日的房屋租赁合同，已然构成违约。被告于2019年9月7日正式告知原告，双方租赁合同到期后不再续租，原告应于该日前清退房屋。2019年12月，被告欲通知原告退还房屋，但通过各种途径联系不到原告本人，被告至涉案房屋要求周某某搬离，周某某表示有押金2,500元及预交的两个月租金在原告处，被告为及时收回房屋，替原告将上述7,500元垫付给了周某某，并签订协议书周某某于2020年1月24日前搬离涉案房屋。截止清退房屋时，仍欠缴水电煤气费341.72元。综上，反诉原告提出如上反诉请求，望判如所请。反诉被告闫世帝辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求。第一项诉求被告与租客之间不存在合同关系，其对租客没有义务赔偿，没有经过原告同意，被告代为赔偿，无权向原告追偿。第二、第三项诉求原告未占用房屋，不存在合同违约，不同意第二、第三项诉求。第四项诉求因水电煤费使用者不是原告，因此没有义务向被告支付。反诉状陈述与事实不符。7月16日前被告告知原告到期后不再续租的事实不存在，7月16日之前原告没有接到被告通知到期不续租。2019年12月被告未联系到原告不存在，原告电话始终开机，12月上旬双方一直还有联系，不存在联系不到的原因导致被告向周某某直接办理解除合同及代付代赔事宜。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋的权利人。2017年12月9日，原告作为乙方(承租方)与被告作为甲方(出租方)签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室在正常状态下出租给乙方使用。租赁期两年，自2018年1月1日至2020年1月1日止。双方约定每月租金为2,250元，乙方以转账方式支付给甲方指定银行名称。租金按三个月为一期支付，第一期租金2018年1月1日付清，以后每期租金支付时间为提前七天，先付后用。乙方同意支付给甲方保证金共计2,250元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清楚、交付清所有乙方应付费用后两天内将保证金全额无息退还乙方。租赁期内的水、电、煤气、有线电视、宽带电话使用费等由乙方承担。甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，双方同意违约金为2,250元。合同另对其他相关事项进行了约定。上述租赁合同签订后，原告将涉案房屋先后转租给案外人乔爱华和案外人周某某，其中与乔爱华约定的月租金为2,200元，租赁期限为2019年1月23日至2020年1月22日，与周某某的租赁合同约定的月租金为2,500元，租赁期限为2019年8月8日至2020年8月7日。另查明，被告收到了原告支付的涉案房屋2,250元押金。原告向被告支付涉案房屋租金至2020年1月1日。又查明，原被告的微信聊天记录显示：2019年7月16日，被告发微信给原告称“我打电话给你的房客了，叫他搬走，他说要1月底到期，我也没办法了”，原告回复称“房东你这样弄的租客不敢付房租了！本来他也该付房租给我了！我正打算跟他要了给你呢！他说让我先跟你沟通好再说！他说你天天打电话给他说什么房子随时卖掉让他随时搬走！中介公司的天天晚上去敲门看房！他心里不踏实！”，被告回复称“我也忍无可忍了，你仔细想想吧，每季度叫你打房租也都拖拖拉拉的，甚至这季度房款要分三次打太过份了”。2019年9月7日，被告向原告发微信称“为了2019年12月31日停止租房合同！客东(房东)裴岩特发此条信息让你做好搬房准备……”，原告回复称“我跟租客还没到期”、“到期还得延长几个月”，被告给原告发微信称“闫世帝我最后一遍给你说了，你是二房动(东)如你9月30号叫你的房客退房，押金，中介费由我大房动(东)承担裴岩(承担你的损失)包括2,250元房租费还有百分三十五的中间费都有我裴岩给你付”、“我承担的是你给下家的违约金，35%的中介费这和你说清楚哦”。原告回复称“我在你那里还有一个月押金！一个月房租！赔租客的违约金是2,500(一个月房租)！赔我的违约金也是2,500！搬家费2,000(来回的)！租客租我们的房子也付了35%的中介费！我们也付了35%的中介费！我们一年要赚到2,500元的差价！大概就这些！你看看是否合理吧！”、“你把我租客赶走我又空关的天数也得你承担”、“你口头承诺的是三年！合同签错了我没注意到！现在我只要求你能让我和租客的合同履行到期就可以了！房租该怎么付就怎么付也不会少你钱”。之后，被告又多次向原告发微信称，2019年12月30日停止房租关系，要求原告务必到时交房。2019年12月10日，原告发微信给被告称“我们也没办法了！原来的租客你不给我赶走！正好他们到期我们也可以退给你了！”，被告回复称“不是的乔先生不是我赶走的，就是他自己工作换到无锡去了，所以给你妥协你不肯呀”。审理中，被告称，被告在2020年1月24日收回了涉案房屋。关于被告反诉主张的水电煤费用的依据只有链家的人员出具的记录，没有其他证据。原告称，案外人周某某向原告支付租金至2020年2月7日。以上事实，有配套商品房供应单、租赁合同、微信聊天记录及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉及的原被告间租赁合同，系原、被告自愿订立，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。根据租赁合同约定，原告或被告违约的情况为任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约。本案中，原告认为被告违约的理由是被告驱赶原告的租客，从双方聊天记录看，被告确有让原告租客乔爱华搬离涉案房屋的意思表示，但之后乔爱华搬离后，原告又与周某某建立了租赁关系，原被告租赁合同并没有因乔爱华搬离而解除，表明了原被告的租赁合同继续履行。至于原告称被告也驱赶周某某，但从原被告双方微信聊天看，被告只是反复强调租赁合同到期交房，此系被告的正当权益，被告并无违约表现。至于被告认为原告违约，认为原告与案外人签订的租赁合同均超过了原被告签订的租赁合同期限，并且租赁合同到期后原告未返还房屋。原告的理由亦不构成双方合同约定的违约的情况，双方合同已经到期自然终止，因原告逾期返还房屋，且原告亦收取了次承租人周某某至2020年2月7日的租金，因此原告应向被告支付涉案房屋租赁合同到期终止后(2020年1月2日)至被告实际取得涉案房屋(2020年1月24日)期间的房屋使用费，使用费标准参照租金标准，期间的数额为1,669元。关于被告主张的滞纳金，缺乏相应的合同及法律依据，本院不予支持。关于租赁押金，双方合同已到期终止，根据合同约定，被告应将押金2,250元退还原告。关于原告主张的退还租金、赔偿装修费、赔偿家具家电费用以及合同期内重新出租损失的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付被告代为赔付的7,500元费用的反诉请求，首先原告对此费用用途并不清楚，从被告提供的证据看也无法确认该费用的支付对象。即便该费用是被告支付给案外人周某某的腾房费用，其向原告主张也无相应的依据，且本院已支持了原告应向被告支付租赁合同到期后的房屋使用费，故对该反诉请求本院难以支持。关于被告要求原告支付水电煤气费的主张，房屋交还被告前，水电煤气费用确应由原告承担，但被告提供的证据仅有一份中介手写的欠付金额情况，真实性本院无法确认，且被告也未提供代原告支付欠付水电煤气费用的凭证，被告在庭审中也明确了对此诉讼请求没有其他证据了，故本院亦难以支持该项诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)裴岩于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)闫世帝返还房屋押金2,250元；二、原告(反诉被告)闫世帝于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)裴岩支付房屋使用费1,669元；三、驳回原告(反诉被告)闫世帝的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)裴岩的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费316元，减半收取计158元，反诉案件受理费减半收取计93元，合计诉讼费用251元，由原告(反诉被告)闫世帝负担158元(已付)，由被告(反诉原告)裴岩负担93元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 烨二〇二〇年八月三十一日书记员 伍怡雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。