安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1522民初1327号原告：中国农业银行股份有限公司霍邱县支行，住所地安徽省霍邱县城关镇光明大道335号，统一社会信用代码91341522853100900P。负责人：柴超，支行行长。委托诉讼代理人：黄宏远,男,1968年10月24日出生，汉族，安徽省人，银行三农部副经理，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人:胡家明,男,1964年1月26日出生，汉族，安徽省霍邱县人，银行综合管理部副经理，住安徽省霍邱县。被告：秦国辉，男，1990年7月4日出生，汉族，安徽省霍邱县人，农民，住安徽省霍邱县。被告：尤佳，女，1990年7月9日出生，汉族，安徽省霍邱县人，农民，住安徽省霍邱县。被告：安徽省海川置业有限责任公司，住所地安徽省霍邱县城关镇西湖北路，统一社会信用代码913415226897761909。法定代表人：张浩，公司总经理。委托诉讼代理人：孙守龙，安徽大鸣律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司霍邱县支行（以下简称农行霍邱支行）与被告秦国辉、尤佳、安徽省海川置业有限责任公司（以下简称安徽海川公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄宏远、胡家明，被告安徽海川公司委托诉讼代理人孙守龙到庭参加诉讼。被告秦国辉、尤佳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。农行霍邱支行向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的编号为34020120130081733号个人购房担保借款合同立即到期；2、被告即归还原告贷款本金166147.55元及利息4206.95元（暂计至2019年11月4日，并主张至贷款实际清偿之日）;3、原告对涉案抵押物享有优先受偿权;4、被告承担诉讼费等原告实现债权的一切费用。事实和理由：霍邱县潘集乡马郢村六合组村民秦国辉，于2012年11月18日到安徽海川公司在霍邱县城关镇西湖北路开发的西湖帝都锦园小区购买商品房一套4幢2单元2705室，商品房买卖合同编号:201248136，合同价格:342328元。2012年12月28日，秦国辉从农行霍邱支行申请个人住房按揭贷款23.9万元，期限15年，正常执行利率6.55%，约定按月等额本息还款法。个人购房担保借款合同编号:34020120130004028，借款合同生效日:2013年1月22日。借款担保约定“开发商阶段性保证+房产抵押”方式，担保按期履行还款义务。2013年1月16日，该处房产办理了抵押权预告登记，蓼房预YD2013字第0212号。2018年6月以来，秦国辉每期都拖欠农行本息，特别是2019年7月以后，银行客户经理多次电话、上门催收均无结果，导致该户贷款未能按月等额本息还款，截止2019年11月4日尚欠农行贷款本金166147.55元，利息4206.95元，贷款现已进入不良。根据双方签订的个人购房担保借款合同第三条3.4款借款人发生信用状况下降，贷款人可提前收回已发放借款;第十一条11.4款第2项借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前行使担保权，有权宣布双方签订的借款合同立即到期，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权;第二十一条21.2款借款人已全部或部分丧失还款能力属于重大不利情形等规定，被告未按约定期限按时偿还本息即严重违约，贷款人有权宣布双方签订的借款合同立即到期，提前收回已发放借款，有权提前行使抵押。为维护银行合法权益不受侵犯，特依法提起诉讼。秦国辉、尤佳未答辩。安徽海川公司辩称：1、答辩人提供的是阶段性担保责任。被答辩人提交的个人信贷业务申请表第二页中担保类型一栏中，明确显示答辩人担保的类型系阶段性担保，该条含义实际上就是指答辩人担保的时间为涉案房屋未综合验收之间，但实际涉案房屋已经于2015年2月10日便办理了房产正式产权登记，此时答辩人便不应承担担保责任；2、涉案房产已经办理抵押登记，被答辩人在抵押范围内有优先受偿权。涉案房产在办理贷款时已经办理了预抵押登记，房屋综合验收后，被答辩人应及时申请办理正式抵押登记，从被答辩人提交的证据看未办理正式抵押，具体原因答辩人不清，但该责任应由被答辩人自行承担，但涉案房产已经抵押不影响被答辩人对涉案房产的优先受偿权；3、答辩人在被答辩人处的保证金200余万元被法院扣划，答辩人保留追究法律责任的权利。答辩人在被答辩人处有保证金200余万，法院要求扣划时，被答辩人应当提出异议，根据双方签订的《个人住房贷款合作协议书》约定，答辩人存放于被答辩人处的保证金已经可以认定为形式特定化的金钱，也就是法定质权。而在法院扣划后不提出执行异议，导致答辩人存放于被答辩人处的保证金流失，应承担赔偿责任，答辩人将根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第八十五条的规定要求被答辩人对于其怠于行使权利导致的损失承担赔偿责任。根据庭审调查，并结合双方当事人的庭审陈述和举证质证意见，本院查明如下案件事实：2012年11月18日，秦国辉与安徽海川公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定秦国辉购买该公司在霍邱县城关镇西湖北路开发的西湖帝都锦园小区购买商品房一套4幢2单元2705室，商品房买卖合同编号:201248136，合同价格:342328元。付款方式为首付103328元，余款239000元按揭贷款。2012年12月28日，秦国辉为购房需要，向农行霍邱支行提交《个人信贷业务申请表》。秦国辉妻子尤佳在《共同还款承诺书》上以承诺人身份签名，承诺以其经济收入参与归还银行按揭贷款。秦国辉及尤佳均在《同意抵押承诺书》上以抵押人身份签名，同意以上述房产为按揭贷款提供抵押。2013年1月22日，秦国辉与农行霍邱支行签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定借款金额239000元，借款期限180个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率6.55%确定。还款方式为按月等额本息还款法。合同第三条约定，借款人发生信用状况下降，违反合同借款支付约定，贷款人可提前收回已发放借款。合同第十二条约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。同时合同还约定借款担保方式为“开发商阶段性保证+房产抵押”，即安徽海川公司提供阶段性保证担保，秦国辉和尤佳作为抵押人以上述房产提供抵押担保。2012年12月28日，安徽海川公司也已向农行霍邱支行出具承诺书，承诺在房屋他项权证办妥之前，承担阶段性连带责任保证担保，并缴存不低于贷款金额5%的保证金，若连续三期不还将全额回购房屋，还清贷款本息。秦国辉和尤佳于2013年1月16日将上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记，后双方于2015年2月13日办理正式现房抵押登记（其上备注房地产权证号：20××42）。2013年1月22日，农行霍邱支行向安徽海川公司发放贷款239000元。自2018年6月后，秦国辉每期均不同程度地拖欠贷款本息。截止2019年11月4日，秦国辉共欠借款本金166147.55元及利息4206.95元。后农行霍邱支行催要无果遂诉至本院。本院认为，秦国辉为办理按揭贷款需要，与农行霍邱支行签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，借款合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。农行霍邱支行发放借款后，秦国辉自2018年6月以来未能按约偿还每期的本金及利息，至今已有二年，已构成严重违约，故农行霍邱支行依据合同约定主张合同立即到期，并偿还借款本金及相应利息的诉请，本院予以支持。因该笔借款发生在秦国辉和尤佳夫妻关系存续期间，用于购房，且尤佳作出共同还款承诺，故该笔借款系夫妻共同债务，应由秦国辉和尤佳共同偿还。秦国辉、尤佳与农行霍邱支行先将上述预购商品房办理了抵押权预告登记，后又办理正式抵押登记手续，故农行霍邱支行作为抵押权人有权就该房产享有优先受偿权。安徽海川公司作出的阶段性连带责任保证，其保证期已结束，不再承担连带清偿责任。被告秦国辉、尤佳未到庭参加诉讼，视为对答辩、质证权利的放弃，将自行承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告秦国辉、尤佳于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司霍邱县支行借款166147.55元及利息4206.95元，并承担自2019年11月4日至清偿日止的利息，按合同约定利率计算。二、如被告秦国辉、尤佳未履行上述第一项付款义务，原告中国农业银行股份有限公司霍邱县支行有权就被告秦国辉、尤佳共有的位于霍邱县城关镇西湖帝都锦园小区4幢2单元2705号房屋（房地产权证号：20××42），以折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司霍邱县支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3707元，由被告秦国辉、尤佳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  潘同合二０二０年八月二十六日法官助理钟华书记员刘浩附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。