上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初22751号原告(反诉被告)：上海永辉云创科技有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：杨君勇，董事长。委托诉讼代理人：王涛、吴心瑶，上海东座律师事务所律师。被告(反诉原告)：阮德东，男，1979年6月18日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：莫晓明，男，1983年8月26日出生，汉族，住上海市宝山区。原告上海永辉云创科技有限公司(以下简称上海永辉公司)诉被告阮德东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日受理后，依法适用简易程序。被告阮德东在答辩期内提起反诉。本院由审判员周励独任审判，就本、反诉一并公开开庭进行了审理。其后，因本案有不宜适用简易程序的情形，本院裁定本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告上海永辉公司之委托诉讼代理人吴心瑶、被告阮德东及委托诉讼代理人莫晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海永辉云创科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁关系解除；2.判令被告返还租赁保证金62,000元；3.判令被告赔偿损失481,128.32元(其中装修损失103,000元、装修装潢设备等费用269,564元、人员遣散费58,564.32元、货品损耗50,000元)。事实与理由：2018年7月13日,就位于上海市杨浦区国霞路XXX号商铺(以下简称系争商铺)的租赁事宜，原、被告签订房屋租赁合同。合同约定：被告将上述房屋出租给原告，租赁期限为五年，自2018年8月6日至2023年3月5日。被告要保证其系系争商铺的合法所有人，并且系争商铺不存在任何权利瑕疵。如被告违反其保证，原告有权解除合同并要求被告赔偿经济损失，包括但不限于装修费、广告费、附属设施设备损失、人员遣散费、货品损耗等。合同签订时，被告已对房屋进行了部分装修，为此原告另行补偿被告装修款103,000元。合同签订后，原告按约支付了费用。但在租赁过程中，原告得知系争商铺早于2017年11月就被上海市松江区人民法院查封，之后又被上海市浦东新区人民法院进行了司法拍卖，系争商铺存在权利瑕疵。故现诉至法院，作如上诉请。被告(反诉原告)阮德东辩称并反诉称，不同意原告诉请。被告从产权人处租赁商铺时，并不知道系争商铺上有查封情况。在上海市松江区人民法院张贴拍卖公告后，原、被告一起到该法院找过执行法官，执行法官表示原告可以继续使用，这样拍卖价格会高一些。此后，原告也一直使用系争商铺至今，并未受到任何影响。而且，现在系争商铺已经拍卖成功，被告与新的产权人重新签订了租赁合同。综上，不同意原告诉请。同时，反诉要求：1.判令反诉被告支付租金358,050元(以月租金32,550元为标准，自2019年8月6日-2020年7月5日)；2.判令反诉被告支付延迟支付租金违约金(以月租金32,550元为基数，按每天万分之一为标准计算)。原告(反诉被告)上海永辉云创科技有限公司针对反诉诉请辩称，原告于2019年7月25日发函给被告，给予被告一个月宽限期后，被告并未整改，原告有权暂停支付房租。且违约的是被告，原告无需支付迟延支付违约金。而且，涉及今年的房租，要求减免1-2个月。经审理查明，系争商铺原产权人为蔡耀宗，建筑面积为105.66平方米。2018年1月18日，蔡耀宗与被告阮德东签订《商铺租赁合同》，约定蔡耀宗将系争商铺出租给阮德东，租赁期限自2018年3月6日起至2023年3月5日止，蔡耀宗同意被告转租系争商铺。2018年7月13日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：被告将系争商铺转租给原告，租赁期限为5年，自2018年8月6日起至2023年3月5日止。租金每年调整，其中2019年8月6日起，月租金为32,550元，2020年8月6日起，月租金为34,177元。租赁保证金为62,000元，在合同期满或者提前终止之日起7日内，被告应将扣除应付费用后的余额无息退还原告。第八条第(3)款约定，被告保证在租赁房屋交付之前或交付时……，保证租赁房屋无任何权利瑕疵(包括但不限于产权争议、司法查封措施等)。第十条第2款，乙方解约权：因下列情形之一，乙方有权在甲方违约行为未于乙方通知后30日内改正的情况下，立即终止本合同：……(6)甲方违反第八条规定的保证承诺义务。乙方因上述理由单方面终止本合同的，应当书面通知甲方。除本合同另有规定外，甲方应在收到通知后的30日内全额返还乙方已支付的有关款项，包括但不限于乙方已支付的租赁保证金、尚未到期的租金等有关款项；并且甲方须按有关法律赔偿乙方经济损失。第十一条、违约责任：1.甲方的违约责任：……(4)甲方向乙方赔偿的经济损失范围指乙方所遭受的全部损失(直接损失和间接损失)，包括但不限于装修费、广告费、附属设施设备的损失、人员遣散费、货品损耗等。2018年7月13日，原、被告签订《补充协议》，约定因被告投入过装修费用，原告愿一次性补偿10.3万元装修补偿款。2019年3月26日，上海市松江区人民法院在系争商铺上张贴公告，内容是：(2017)沪0117民初16482号民事判决已生效。因被执行人蔡耀宗等未按生效法律文书履行义务，本院将依法对已查封的被执行人蔡耀宗名下系争商铺予以评估、拍卖。未经本院同意，任何人不得有擅自对上述查封房屋占有、出租、转移、隐匿、毁损、变卖、抵押、典当、赠送等行为。若有违者，本院将依法追究其法律责任。上述房屋若已有案外人占用使用的，请在张贴公告之日起10日内迁出。占有上述房屋的案外人认为对上述房屋享有租赁权而合法占有的，应当自张贴公告之日起10日内，向本院立案庭提出书面异议。逾期未提出的，本院将依法强制执行。原告遂对系争商铺进行了查询，得知：2017年10月30日，上海市松江区人民法院对系争商铺进行司法查封，预计结束日期为2020年10月29日。2018年5月21日，上海市浦东新区人民法院对系争商铺进行司法查封，预计结束日期为2021年5月20日。2018年6月14日，上海市松江区人民法院对系争商铺进行司法查封，预计结束日期为2021年6月13日。2018年8月10日，上海市松江区人民法院对系争商铺进行司法查封，预计结束日期为2021年8月9日。2019年2月22日，上海市松江区人民法院对系争商铺进行司法查封，预计结束日期为2022年2月21日。2019年3月28日，江苏省泰州市海陵区人民法院对系争商铺进行司法查封，预计结束日期为2022年3月27日。2019年6月5日，上海市浦东新区人民法院对系争商铺进行司法查封，预计结束日期为2022年6月4日。2019年8月5日，上海市浦东新区人民法院对系争商铺进行司法查封，预计结束日期为2022年8月4日。2019年7月25日，原告向被告发出告知函，以双方签订的租赁合同是在系争商铺查封状态下签署，被告的行为违反了租赁合同第八条第(1)项、第十条第2项之约定，要求被告30日内改正，否则保留解除合同及追诉经济损失的权利。即日起，暂停支付租金，待纠纷解决后，另行处理。2019年8月6日起，原告未支付租金。2019年10月8日，原告具状来院。2019年12月18日第一次庭审时，被告陈述，在松江法院张贴公告后，其和原告一起与执行法官联系过，执行法官明确表述可以继续使用系争商铺。至于目前房屋情况，被告需再联系一下相关法院。其后，被告提供材料显示：在2019年12月17日，上海市浦东新区人民法院向上海市杨浦区不动产登记事务中心发出协助执行通知书，内容为：被执行人蔡耀宗的系争商铺，由陆慧婷以最高价615万元竞得。请协助执行以下事项：一、解除对被执行人蔡耀宗位于杨浦区国霞路XXX号1层房产查封；二、注销设定在杨浦区国霞路XXX号1层房产上的所有抵押登记；三、将杨浦区国霞路XXX号1层房产过户登记至买受人陆慧婷名下。2020年1月1日，被告与系争商铺新的产权人陆慧婷签订《商铺租赁合同》，约定：被告继续承租系争商铺，租期从2020年1月1日至2023年5月30日。原告得知上述情况后，仍要求解除租赁合同及申请对装修残值进行评估。本院委托相关评估单位后，原告不按期缴纳评估费用，经催缴后，原告又向本院撤回评估申请。另查，在上海市松江区人民法院张贴公告后，原告并未停业，仍在经营中，原告自述所主张的人员遣散费和物品损耗费均未实际发生。原告提供的人员名单显示，该店共有7名员工，其中六名员工于2019年4月之后入职。又查，系争商铺上目前已经没有司法查封。再查，原告提出在被告主张的欠付租金中，涉及今年的部分，要求减免1-2个月。被告表示，如果租赁合同继续履行，同意减免2个月租金。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同、上海市不动产登记簿、上海市房地产权证、补充协议、装修工程施工合同、门店设备清单、装饰工程结算单、公告、告知函、快递单及邮寄凭证、付款明细、费用清单、被告提供的上海市不动产登记簿、短信聊天记录、照片、房屋租赁合同、商铺租赁合同、执行裁定书、成交确认书、协助执行通知书等证据材料与当事人陈述相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，根据相关规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。虽然被告在将系争商铺出租给原告前，存在司法查封的情况，在租赁期内，存在法院张贴拍卖公告的情况，原告依据合同约定，可行使解除权。但是原告在法院张贴拍卖公告后，还继续招纳员工，使用系争商铺，可见，上述情形并未影响原告租赁系争商铺目的的实现。而且，现在被告已与新的产权人签订租赁合同，系争商铺上的查封均已解除。故综合上述事实，依据相关规定，原告要求解除租赁合同并赔偿损失、返还保证金的请求，均不予支持。至于被告主张的租金，确发生在原告租赁期内，原告应当支付。原告提出涉及今年所欠的租金，要求减少一至两个月，被告同意减免两个月租金，本院予以准许。而对于被告要求原告支付延迟支付租金的违约金，鉴于系争商铺被查封后，原告发函给被告，表示在此情况下，暂停支付租金，因此，原告非无故欠付租金，本院对该项反诉诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)上海永辉云创科技有限公司全部诉请；二、原告(反诉被告)上海永辉云创科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)阮德东支付欠付的2019年8月6日至2020年7月5日的租金292,950元；三、驳回被告(反诉原告)阮德东其余反诉诉请。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9231元，由原告(反诉被告)上海永辉云创科技有限公司负担；本案反诉案件受理费2617元，由原告(反诉被告)上海永辉云创科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 励审 判 员  陈娟娟人民陪审员  孙学群二〇二〇年八月六日书 记 员  姜厚敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。