福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民11686号 原告：余瑶，女，1979年9月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：罗渭平，福建道衍律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈维涛，福建道衍律师事务所律师。 被告：林汉阳，男，1981年2月15日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：何宏财，福建佐德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林梅，福建佐德律师事务所实习律师。 原告余瑶与被告林汉阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余瑶的委托诉讼代理人罗渭平，被告林汉阳的委托诉讼代理人何宏财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余瑶向本院提出诉讼请求：林汉阳立即向余瑶支付拖欠的场地占用费44000元，并支付自2019年10月1日起以欠款44000元为基数按每日千分之一计算的逾期付款滞纳金。事实和理由：林汉阳于2016年4月1日向余瑶承租厦门市思明区元利花园大门一号店面（），用于经营特色小吃。双方签订《租赁协议》约定租金为每月4000元，于每季度第5日支付当季度租金，租赁期限自2016年4月1日起至2018年3月30日止。租赁期限到期后双方未重新签订《租赁协议》，林汉阳继续租赁使用至2019年8月底，但林汉阳欠余瑶自2018年10月至2019年8月共11个月的租金合计44000元整未支付，林汉阳在2019年8月13日向余瑶出具《欠条》一张，确认拖欠余瑶告44000元租金并承诺于2019年10月之前全部还清。经余瑶多次催收，林汉阳至今未向余瑶支付拖欠的44000元租金。余瑶为维护自身合法权益，提起本案诉讼。 林汉阳辩称，林汉阳并非逾期支付租金，其与余瑶签订的合同是2016年4月1日至2018年3月30日，合同到期后未续签书面租赁协议，而是与租赁标的物的所有权人厦门市元利花园业委会重新签订新的租赁合同，约定租赁期限是2018年7月1日至2021年6月30日，该租赁合同可以视为业主对余瑶转租物业给林汉阳的权利的否定。余瑶诉争租金的租期不在余瑶与林汉阳租赁合同的约定租赁期限内，反而在林汉阳与厦门市元利花园业委会签订的新的租赁协议租期内，林汉阳理应向厦门市元利花园业委会支付租金，但是余瑶与厦门市元利花园业委会同时向林汉阳主张租金，林汉阳无法同时支付两倍的租金，林汉阳多次居间双方协商，但是至今未果。林汉阳认为作为承租人与业主签订的承租协议是否继续有效，是否有转租权，林汉阳很难甄别法律关系，余瑶作为承租人理应与厦门市元利花园业委会协商确认有权收取租金的主体后再向林汉阳主张租金，否则会出现双人向林汉阳主张租金，林汉阳支付双倍租金的情况，此情况不公平。恳请追加厦门市元利花园业委会参加诉讼，林汉阳将根据判决支付租金，或者中止本案审理，余瑶与厦门市元利花园业委会通过诉讼确认收取租金的一方后，林汉阳再行根据判决支付租金，避免二次不必要的诉累。余瑶变更诉求为场地占用费的，但是该场地所有权由厦门市元利花园业委会享有，并非余瑶所有，余瑶无权向林汉阳主张场地占用费。本案余瑶诉求的租金期间是2018年8月至2019年10月份，该期间并非余瑶与林汉阳的租赁合同租赁期限内，余瑶无权向林汉阳主张该费用及滞纳金，合同法仅规定违约金、定金、损失分配的，滞纳金的条款不具备法律效力。滞纳金的标准甚至高于民间借贷法律规定的标准上限，该标准不合理法。林汉阳未支付租金的原因是余瑶与厦门市元利花园业委会存在未及时解决的纠纷导致，林汉阳不存在过错。余瑶诉求无事实与法律依据。 双方当事人围绕诉讼请求和抗辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月，余瑶（甲方）与林汉阳（乙方）签订一份《租赁协议》，约定甲方以现有店面的使用权（即元利花园大门一号店面）出租给乙方经营特色小吃，面积约20平方米；租赁期限自2016年4月1日至2018年3月30日止；场地租金每月4000元，按季度支付。协议第八条第1点约定乙方未按本协议第四条约定向甲方足额支付合作收益的，每逾期一日，按逾期未付金额以每日千分之一向甲方支付滞纳金。上述协议签订后，余瑶依约将讼争店面交付给林汉阳使用。协议期限届满后，林汉阳继续使用讼争店面，并依约支付了2018年4月至9月的租金。2019年8月13日，林汉阳向余瑶出具一张《欠条》，载明：“林汉阳欠余瑶房屋租金11个月，从2018年10月至2019年8月，房屋地址：（漳浦鱼丸店）。每月租金肆仟元整（¥4000），合计拖欠租金为人民币肆万肆仟元整（¥44000）。个人承诺次此欠款2019年10月之前全部还清。”上述《欠条》出具后，林汉阳未偿还余瑶任何款项。 另查明，2014年3月15日，厦门市元利花园第五届业主委员会主任郭世华以厦门市元利花园业委员会（甲方）的名义与余瑶（乙方）签订一份《租赁协议》，约定甲方就位于元利花园西边铁栏对面空地面积约15平方米，同意由乙方自建经营，自建物体（军嫂爱心亭）所有权归乙方所有；租赁期限为六年，自2014年4月1日起至2020年3月30日止；空地租赁费用为每月800元，物业管理费每月20元，按季度支付。此后，余瑶未经审批建设手续即自行建设了讼争店面。 2018年7月1日，案外人杨儒传以元利花园西区业委会（出租方，甲方）的名义与林汉阳（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将讼争店面出租给乙方做特色小吃之使用；租赁期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止；月租金为3500元不含税；乙方应每季度向甲方支付10500元。该《房屋租赁合同》签订后，林汉阳并未向厦门市元利花园业主委员会支付租金。 还查明，2019年9月起，余瑶和林汉阳在微信聊天记录中多次提及要与业委会商议，林汉阳曾于2019年9月27日向余瑶发送信息“刚才小区来人把水电给关了”“你们这样我也没办法正常的开店，我先关了等你们处理好了我再开始吧”。 本案审理中，厦门市元利花园业委员会向本院提交了前述其与余瑶的《租赁协议》以及与林汉阳签订的《房屋租赁合同》，并提出因余瑶已经丧失军属身份，应按每月3200元的标准向其补齐2016年7月至2018年6月的租金，林汉阳也应将2018年7月1日后的租金支付给厦门市元利花园业委会。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，余瑶无审批建设手续擅自建造讼争店面，并出租给林汉阳使用，其与林汉阳签订的租赁协议无效。林汉阳占有使用讼争店面期间，应支付房屋占用费。经双方结算，林汉阳确认尚欠余瑶2018年10月至2019年8月11个月租金共计44000元。现余瑶要求林汉阳以租赁协议约定的租金标准支付占用费有法律依据，本院予以支持。根据在案证据以及厦门市元利花园业委员会陈述，余瑶和厦门市元利花园业委员会对于讼争款项支付确存在争议，且双方签订的租赁协议无效，因此对余瑶根据租赁协议第八条第1点的约定要求林汉阳支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 本案基础法律关系为房屋租赁合同关系，而厦门市元利花园业委员会与余瑶之间是土地租赁合同关系，林汉阳出具在案《欠条》确认尚欠余瑶款项，故基于合同相对性原则，对林汉阳申请追加厦门市元利花园业委员会作为第三人参加本案诉讼的请求，本院不予准许。余瑶及林汉阳与厦门市元利花园业委员会的相关纠纷可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林汉阳于本判决生效之日起七日内向余瑶支付场地占用费44000元； 二、驳回余瑶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 案件受理费572元，由原告余瑶负担104元，被告林汉阳负担468元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 瑛 二〇二〇年八月六日 法官助理  马嘉慧 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。