江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初3637号原告：王希东，男，1951年11月11日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告：庄敏华，女，1956年3月9日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：无锡中锐置业发展有限公司，住所地无锡市梁溪区光电新材料科技园会岸路88号402室。法定代表人：钱建蓉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张岚、李佳闻，江苏金汇人律师事务所律师。原告王希东、庄敏华与被告无锡中锐置业发展有限公司（以下简称中锐公司）商品房销售合同纠纷一案，本院原于2016年8月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2019年8月22日作出（2016）苏0213民初346号民事判决。中锐公司不服判决，向无锡市中级人民法院提起上诉。无锡市中级人民法院于2019年12月10日作出（2019）苏02民终4750号民事裁定，撤销原审判决、发回本院重审。本院于2020年5月19日重审立案审理，并另行重成合议庭，于2020年6月9日组织庭前会议，于8月6日公开开庭进行了审理。原告王希东即原告庄敏华的诉讼代理人，被告中锐公司的委托诉讼代理人张岚（8月6日未到）、李佳闻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王希东、庄敏华向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告因房屋质量问题，严重影响居住使用致房屋折旧、房屋空置损失共计15万元；2.请求判令被告赔偿原告因房屋质量而严重影响正常居住使用后造成的心理伤害，要求被告向原告书面赔礼道歉、修复漏水部位，早日恢复原告之正常生活；2.请求判令被告赔偿由于房屋漏水引起的所有损失（具体以评估数额为准）；4.要求被告承担所有诉讼费用。事实和理由：2011年，原告王希东、庄敏华购买了被告中锐公司作为建设单位开发的无锡市XX号601室房屋。2012年，原告王希东、庄敏华装修入住，不久发现房屋质量存在严重问题，经由无锡质监站监督，被告先后四次大规模维修至2014年10月，但仍维修无果，反而越修越漏，漏点越来越多，直接导致无法居住。原告购买高档改善性商品房，但由于被告房屋的质量问题直接引起了不能居住的后果，故诉至法院。被告中锐公司辩称：对于二原告陈述的上述部位的漏水情况其予以确认，但是因为房屋交付已久，漏水并非中锐公司原因造成，且二原告对房屋有改动行为。本案诉因是合同纠纷，应采用合同法相关规定；诉争房屋已经交付二原告使用多年，二原告如提出房屋质量问题应当承担举证责任。现有证据不足以证明渗漏现象系建筑质量原因造成，二原告也无发生直接的经济损失；案涉房屋内改动过的部位其不承担赔偿责任，其他部位已经超过保修期，损失不应由其承担。因此二原告诉讼请求不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在卷。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2011年，王希东、庄敏华自中锐公司处购买无锡市XX号601室房屋，并于2012年4月13日将房屋转移登记至王希东、庄敏华名下。2012年，王希东、庄敏华对上述房屋装修入住后陆续发现家中南面两个阳台、南面三个房间，北面楼梯过道、北面退台、西面靠楼梯的外墙共8个渗漏部位有渗漏现象。因对于房屋渗漏原因、如何维修、应否赔偿等存在争议，王希东、庄敏华于2016年8月22日诉至本院，即（2016）苏0213民初346号案件（以下简称346号案件）。346号案件诉讼中，中锐公司出具了《无锡市阅山花园（海尚印象）小区房屋渗漏水维保及专项整治方案实施细则》（以下简称《细则》），王希东、庄敏华认为中锐公司出具的《细则》系对整个小区的整体方案，并非对其家中的个体修复行为；中锐公司认为，整体的修复方案中包含对二原告家中的修复方案。对该《细则》的可行性，王希东、庄敏华未申请鉴定。346号案件在审理过程中，对案涉房屋进行了以下鉴定：1.对《细则》的现金估价。由于中锐公司对王希东、庄敏华家中进行了多次维修，但仍有渗漏，故王希东、庄敏华申请对《细则》的现金估价鉴定，目的是为了对中锐公司不履行维修义务，或履行维修义务仍不能达到完全修复渗漏部位时，可根据《细则》进行现金赔偿。本院委托江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司进行维修工程造价鉴定，该公司于2019年8月19日出具铭诚价鉴[2019]023号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：总维修金额为108694.53元，其中南阳台（底层）维修估值为15739.61元、南阳台（跃层）维修估值为7657.07元、南房间（底层）维修估值为7494.95元、南房间（跃层）维修估值分为8208.43元和4726.76元、屋面及其他维修估值为64867.71元。另外，北面楼道过道部位计算在屋面中、北面退台申请人撤销鉴定申请、西面靠楼梯外墙为公共楼梯间外墙。本次鉴定费用为：5000元。2.房屋装修损失鉴定。为证明房屋漏水造成的损失金额，王希东、庄敏华申请对因房屋漏水造成的室内装潢损失金额进行评估。本院委托无锡市阳羡资产评估土地房地产评估事务所进行了评估，该事务所于2019年6月20日出具锡阳资评（2019）第006号《评估报告》，评估结论为案涉房屋门、门套、楼梯等多项损失合计为28704元；并注明报告有效期在2020年4月29日前有效。本次评估费用为：3000元。另外，双方在346号案件诉讼中一致同意扣除扬尘污染防治增加费195.16元。2020年8月6日本案庭审时，因《评估报告》已超过有效期，经本院询问，王希东、庄敏华表示，损失已经确定，其不申请重新鉴定，同意继续按照《评估报告》中的价格计算相应损失。双方有争议的事实及证据有：一、《工程造价鉴定意见书》、《评估报告》应否采信。对此，两份鉴定意见均是346号案件受理以后，经当事人申请、本院组织质证后委托鉴定机构进行鉴定，有关鉴定程序合法，鉴定人员符合法定资质要求，鉴定结论有相应事实依据，应予采纳。中锐公司虽对上述鉴定意见提出部分异议，但未提供足以反驳鉴定结论的依据，本院不予采纳。二、王希东、庄敏华在案涉房屋交付后有无对该房屋进行改造并导致房屋渗漏。对此，中锐公司主张王希东、庄敏华对房屋有改造行为并致房屋渗漏，二原告予以否认，中锐公司应当对此承担举证责任。346号案件诉讼中，中锐公司曾申请就XX号601室室内房屋装修改动部位进行漏水原因鉴定，该案发回重审后，中锐公司于2020年6月9日在庭前会议中明确表示不再申请上述鉴定。据此，中锐公司未完成举证责任，应承担举证不利的后果，其该部分主张本院不予采纳。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。王希东、庄敏华与被告中锐公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，中锐公司应当保证所售房屋的质量符合相关建设标准，并保证居住者正常使用。双方争议焦点有：一、中锐公司是否需要对二原告主张的渗漏部位承担维修责任；二、二原告主张的损失应否支持。关于第一个争议焦点。王希东、庄敏华在诉请中提出的八个渗漏部位——南面两个阳台、南面三个房间，北面楼梯过道、北面退台、西面靠楼梯的外墙，因中锐公司未提供二原告自行改动上述八个部位的证据，故应当由中锐公司按照其提交的《细则》承担维修义务。如中锐公司不履行维修义务或履行维修义务仍未对渗漏部位彻底修复完好，则应当赔偿王希东、庄敏华南阳台（底层）维修估值15739.61元、南阳台（跃层）维修估值7657.07元、南房间（底层）维修估值7494.95元、南房间（跃层）维修估值8208.43元和4726.76元、屋面及其他维修估值为64867.71元，合计108694.53元。其中，要扣除扬尘污染防治增加费195.16元，余款108499.37元。关于第二个争议焦点。王希东、庄敏华主张的房屋装修损失，根据《评估报告》，中锐公司应当赔偿28704元。关于王希东、庄敏华提出因房屋质量问题，严重影响居住使用致房屋折旧、房屋空置损失共计15万元的诉讼请求，因其未提供相应证据，故本院不予支持。对规范王希东、庄敏华要求中锐公司书面赔礼道歉的诉讼请求，因本案系合同类纠纷非侵权类纠纷，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条之规定，判决如下：一、无锡中锐置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，对坐落于无锡市XX号601室房屋的南面两个阳台、南面三个房间，北面楼梯过道、北面退台、西面靠楼梯的外墙，按照无锡中锐置业发展有限公司出具的《无锡市阅山花园（海尚印象）小区房屋渗漏水维保及专项整治方案实施细则》进行维修，直至彻底修复完好。二、如无锡中锐置业发展有限公司未履行上述义务或履行上述义务仍未对渗漏部位彻底修复完好，则应当赔偿王希东、庄敏华108499.37元。三、无锡中锐置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿王希东、庄敏华房屋装修损失28704元。四、驳回王希东、庄敏华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元、评估鉴定费8000元，二项合计11300元，由王希东、庄敏华负担3300元，无锡中锐置业发展有限公司负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  方玉宝人民陪审员  徐惠玲人民陪审员  李 萍二〇二〇年八月十七日书 记 员  丁 薇本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十一条当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请。对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。