河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初3191号原告：郑州科来华置业有限公司（反诉被告），住所：新密市未来大道与互助街交叉口西北角。统一社会信用代码：91410183057208515G。法定代表人：吾志忠。委托诉讼代理人：罗傲起，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：程锦（反诉原告），女，1987年11月16日出生，汉族，住陕西省西乡县。委托诉讼代理人：郭松涛，河南京原律师事务所律师。原告郑州科来华置业有限公司（以下简称科来华公司）诉被告程锦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州科来华置业有限公司的委托诉讼代理人罗傲起、被告程锦的委托诉讼代理人郭松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科来华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告剩余购房款138000元；2.判令被告支付原告约金83388.9元；3.本案的诉讼费、保全费及其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月27日，原告与被告签订编号为18335113的《商品房买卖合同》，合同约定，被告向原告购买一套现房，房屋位于新密市城区未来大道西侧（新密市国际家居建材城）12A幢2层13235号，合同总价款为277963元人民币。合同还对房屋交付期限及条件、付款方式及期限、违约责任等内容进行了详细约定（详见合同）。被告共实际支付了6574元首付款，原告向被告出具了6574元的收据，并依据返租款抵首付、首付优惠等政策向被告开具了首付房款139963元的签约审核表及发票，认可被告下欠房款138000元。上述合同，原告为被告办理了《商品房买卖合同》备案，履行了合同义务，但被告在银行明确拒绝提供贷款的情况下，经原告催告，仍未按照该合同约定履行付款义务，由此给原告造成了经济损失。根据该两份合同附件四第五条第2款的约定，被告应当分别支付总房款30％的违约金。综上所述，根据该合同，被告未按合同约定向原告支付下欠房款已构成违约，故，原告诉至法院，请求依法判决。被告程锦辩称，原告举证的房屋买卖合同购房者的签字非被告本人所签，指纹手印非被告所按，该合同对被告无效。经被告核实，合同上购房人的签字是被告的丈夫李亮在未经被告同意情况下擅自以被告名义签订的商铺买卖合同，原告对丈夫李亮的承诺是0首付购商铺，前期的50%首付款不需要李亮支付，李亮只需要交纳1万元手续费就可以对剩余的50%购房款通过银行贷款购买，该原告欺诈购房行为因其自身手续上的欠缺导致银行贷款并未被审批，因此被告也未对李亮代签购房合同的行为予以追认。原告在签订购房合同上时违规操作，不审核购买方的真实身份以及是否有合法的委托代办手续情况下签订购房合同，损害了被告的利益，合同应该解除。被告程锦向本院提出反诉请求：1.确认李亮以原告名义与科来华公司于2017年3月11日签订的《商品房买卖合同》无效，2.本案反诉费用由科来华公司承担。事实与理由：2017年3月10日，程锦与科来华公司签订编号为17313055的《商品房买卖合同》，合同约定，程锦购买位于新密市城区未来大道与嵩山大道交叉口西北角11号楼1层11117号商铺一间，建筑面积35.65平方米，总价339442元。合同还对房屋交付期限及条件、付款方式及期限、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，程锦共向科来华公司交纳购房款72609元。2017年3月11日，程锦与科来华公司签订编号为17313068的《商品房买卖合同》，合同约定，程锦购买位于新密市城区未来大道与嵩山大道交叉口西北角11号楼1层11118号商铺一间，建筑面积35.65平方米，总价339442元。合同还对房屋交付期限及条件、付款方式及期限、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，程锦共向科来华公司交纳购房款52609元。上述程锦共向科来华公司交纳购房款125218元，程锦也将办理银行按揭贷款所需的材料全部交给科来华公司。但时至今日，由于科来华公司的原因，贷款一直没有审批下来，导致程锦的合同目的无法实现。现在，科来华公司又以合同违约为由向法院提起诉讼，明显违背诚实信用原则，为此程锦因此特依法提出反诉，请求法院依法支出程锦的反诉请求。原告科来华公司针对被告程锦提出的反诉请求辩称，根据办理银行按揭贷款的要求及合同约定，办理贷款系被告合同义务，贷款没有通过审批是被告原因，原告不存在违约行为，程锦的反诉没有事实及法律依据应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月27日，李亮以被告程锦的名义与原告科来华公司签订了商品房买卖合同一份（编号为18335113），合同约定：被告购买原告位于新密市城区未来大道与嵩山大道交叉口西北角12A幢2层13235号房，建筑面积35.76平方米，单价为每平方米7773.01元，总金额贰拾柒万柒千玖百陆拾叁元整。付款方式采用其他方式，即约定金额：139963元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-07-27，交纳比例：50.35%；约定金额：138000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018-09-27，交纳比例49.65%。合同补充协议中约定了：“如因买受人原因贷款未获银行批准的，买受人应于接到出卖人的通知后三十天内付清房款；如果买受人未在约定期限内付清房款的，应当承担相应违约责任，买受人应当支付总房款的30%作为违约金给出卖人，由此产生的一切费用由买受人承担。”合同还约定了交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等。2018年7月6日，原告为被告出具的新密·国际家居建材城签约审核表，其载明：“20%首付款是56574元，30%返租款83389元，已付定金6573元”。2018年7月6日，原告为被告出具收据一份，编号为No.4922875，其载明：“交款单位程锦，收款方式：刷卡，人民币（大写）陆仟伍佰柒拾肆元整，￥6574”。原告以被告未向支付购房款为由诉至本院，形成诉讼。本院认为，关于程锦丈夫李亮以程锦名义签订房屋买卖合同的行为是否构成表见代理的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，在李亮并未携带程锦的书面委托等资料的情况下，科来华公司未审核其委托代理手续，即同意李亮以程锦的名义与其签订房屋买卖合同，事后科来华公司亦且未提供证据证明其催告程锦对签署商品房买卖合同予以追认，应认定科来华公司在签订合同过程中并未尽到合理的注意义务，故案涉商品房买卖合同对程锦不发生法律效力，原告确认房屋买卖合同无效的反诉请求，于法有据，本院予以支持。科来华公司辩称李亮代替程锦签署房屋买卖合同构成表见代理因所提供的证据不足以证实该事实，故对科来华公司诉求程锦支付剩余房款及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李亮以被告程锦名义与原告郑州科来华置业有限公司2018年7月27日签订的合同编号为18335113号《商品房买卖合同》无效；二、驳回原告郑州科来华置业有限公司的诉讼请求。本案本诉受理费减半收取为2310元，由原告郑州科来华置业有限公司负担。反诉受理费减半收取为100元，由原告郑州科来华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  于猛二〇二〇年八月六日法官助理李建浩书记员陈浩田