巴彦淖尔市临河区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）内0802行初61号 原告付某，男，1968年5月8日出生，汉族，现住巴彦淖尔市临河区，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人王某，北京圣运（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘某，北京圣运律师事务所律师。 被告巴彦淖尔市住房和城乡建设局（以下简称巴市住建局）。 负责人谢某，局长。 委托诉讼代理人单某，系住建局工作人员。 委托诉讼代理人张某，内蒙古民胜律师事务所律师。 第三人内蒙古海天房地产开发有限公司（以下简称海天房地产公司）。地址临河区万丰经济开发区开源北路2号。 法定代表人杨某，董事长。 委托诉讼代理人杜某，系公司员工。 原告付某不服被告巴市住建局作出的巴住建局临拆裁字（2020）001号《巴彦淖尔市住房和城乡建设局房屋拆迁行政裁决书》（以下简称房屋拆迁行政裁决书）向本院提起行政诉讼。本院于2020年6月2日立案后，于2020年6月8日向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年7月1日公开开庭审理了本案。原告付某及委托代理人王某、刘某，被告巴市住建局委托代理人单某、张某，第三人海天房地产公司委托代理人杜某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 被告巴市住建局于2020年3月9日作出巴住建局临拆裁字（2020）001号房屋拆迁行政裁决书，决定裁决如下：一、（一）原告选择货币补偿的，第三人按照内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司出具的内正翔估字[2019]征收临字第PJ-001号《房地产估价报告书》的估价结果给予原告付某货币补偿4166674元。另给予原告付某装修补差费38534元，容积率补差519769元，营业损失100660元，搬迁费5416元，临时安置费住宅28994元、商业14997元（一次性补偿6个月），以上补偿金共计人民币4875044元（大写肆佰捌拾柒万伍仟零肆拾肆元整）。（二）原告选择产权调换的，产权应调换住宅面积402.7平方米，原告付某选择在改建地段进行房屋产权调换，由平房调换至高层住宅的，按照建筑面积1:1.3比例调换，商业按1:1调换，超出应调换建筑面积部分，由原告按照类似新建商业、住宅市场价格补交；原告放弃调换房屋面积部分对放弃面积部分按照类似新建商业、住宅价格给予货币补偿。第三人另给予原告付某装修及附属设施补偿费170879元，装修补差费38534元，同时支付搬迁费5416元，选择产权调换的临时安置费自签订补偿协议并将被征收房屋交付征收人之日起，补偿至产权调换房支付之日止，交付时间不得超过6个月。临时安置费按照产权调换房屋建筑面积每月每平方米12元，商业每月每平方米18元发给。产权调换房位于东至金川大道、西至新城康都及边防支队、南至汇丰街、北至帅丰街范围。二、原告在收到本裁决书之日起15日内搬迁，逾期不搬迁，按照有关法律、法规规定强制拆迁。 原告付某诉称，原告在临河区西环路帅丰街有合法房屋一处，1998年经临河区教育局批准建民办幼儿园（临河区蓝天幼儿园），现因“棚户区改造”项目该幼儿园面临征收。2020年3月9日，被告作出巴住建局临拆裁字（2020）001号《房屋拆迁行政裁决书》，称第三人海天房地产公司是在领取《房屋拆迁许可证》后实施的拆迁行为，并且给予的安置补偿方案是参照2019年临河城区国有土地上房屋征收同类地段标准进行制定，以此作出上述裁决书。首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，《城市房屋拆迁管理条例》已经于2011年1月21日废止。《内蒙古自治区城市房屋拆迁管理条例》已于2012年3月31日废止，故被告没有裁决主体资格，其作为裁决机构无法律依据。其次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。该案中，原告对评估机构的选定毫不知情，并不存在双方共同选定评估机构的情况。另，2017年、2018年、2019年三年的评估报告，原告皆于2019年才接收。所以，评估机构的选定以及评估报告皆不符合法律程序。最后，评估结果是估价对象在估价时点2009年5月13日的拆迁补偿价值。2009年至今已有10年时间，物价飞速上涨，以2009年房屋价值作为参考，不能准确评估房屋市场价值。因此，评估采用的数据不真实，评估结果不考虑实际商业价值，严重违背市场规律。综上，原告认为，被告的行为已经违反了相关法律规定，侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，以维护原告的合法权益。 原告向本院提交以下证据：1、房屋所有权证明；2、办学许可证。1、2号证据证明：原告所有的房屋依法办理幼儿园，系合法经营，案涉的裁决书没有对幼儿园的经营损失以及临时过渡情况予以补偿，违反公平原则。3、巴住建局临拆裁字（2020）001号《巴彦淖尔市住房和城乡建设局房屋拆迁行政裁决书》，证明：被告作出案涉裁决书的依据、内容、程序均不符合法律规定；4、蒙济丰巴评字（2010）第0809-43号评估报告复印件一份，证明：评估机构的选定以及评估报告皆不符合法律程序，不能准确评估该房屋市场价值。5、录音光盘一份，录音三组，录音整理文字一份，证明被告作出案涉裁决书违反法定程序，根据后两组录音，案涉裁决书作出的依据专家委员会鉴定意见不符合法律规定，同时鉴定意见结论告知书所陈述的救济渠道不存在，不符合法律规定。 被告巴市住建局辩称，一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五章第三十五条：“本条例自公布之日（2011年1月21日）起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，是有法律依据的。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《内蒙古自治区城市房屋拆迁管理条例》第十五条，拆迁人与被拆迁人双方，或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人三方达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁管理部门裁决，不存在原告所说的答辩人没有裁决主体资格的情形。二、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。原告在规定的期限内没有选择评估机构，在拆迁人海天房地产公司选择评估进行评估后，因与本案原告对评估结论无法协商解决，故根据《内蒙古自治区房屋拆迁管理条例》第25条第3款规定，经第三人申请由房屋拆迁管理部组织房地产评估专家委员会对评估结果进行鉴定，房屋拆迁管理部门根据鉴定结果进行裁决。在卷证据评估报告送达回证可以证实，不存在原告所说的评估机构的选定及评估报告皆不符合法律程序的情形。三、原告对评估报告理解有误，本案中的案涉房产评估时点是2009年，因为该项目的评估时点是不可改变的，但给原告的评估作业时间是2019年12月19日至2019年12月26日，是按2019年的房产价值标准，对区位价采用基准地价修正法进行评估，对房屋、附属设施和装修采用成本法进行评估。并不是原告理解的按2009年的价格予以补偿，故被告并不存在原告所说的评估结果不考虑实际商业价值，严重背离市场规律的情形。综上，巴市住建局作出的巴住建局临拆裁字（2020）001号《房屋拆迁行政裁决书》事实清楚、程序正当、适用法律正确，原告的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。 被告巴市住建局提交了以下证据：1、拆迁行政裁决目录；2、拆迁裁决申请书；3、法定代表人身份证明；4、企业营业执照副本及授权委托书；5、被拆迁房屋权属证明材料加盖有关部门印章；6、达不成协议的比例及原因；7、拆迁申请；8、建设项目批准文件；9、建设用地规划许可证；10、国有土地使用权批准文件；11、拆迁资金证明及监管协议；12、拆迁计划、拆迁补偿安置方案及送达回证；13、拆迁许可证听证通知及送达回证；14、许可听证会笔录；15、房屋拆迁许可证（延期批复文件）；16、拆迁公告及拆迁通知；17、拆迁人对拆迁公司授权委托书及合同；18、拆迁公司资质证书、拆迁公司营业执照；19、拆迁人对测绘授权委托书及合同、测绘公司资格证书；20、拆迁人对评估公司的委托书及合同、评估公司资质证书、评估公司营业执照；21、选择评估机构意见表；22、初评结果及公示表；23、房地产估价报告书及送达回证；24、临时周转用房通知及送达回证、租房协议及产权证明；25、增补补偿单及送达回证；26、第三人和原告协商记录（无利害关系两人证明）；27、行政裁决受理通知书及送达回证；28、行政裁决答辩通知书及送达回证；29、付某答辩状；30、行政裁决调解通知书及送达回证；31、调解笔录；32、评估鉴定报告委托书；33、关于指派专家进行估价技术鉴定的函；34、估价专家委员会鉴定意见及送达回证；35、中止行政裁决告知书及送达回证；36、补正通知书；37、恢复行政裁决告知书；38、关于指派专家进行估价技术鉴定的函；39、评估报告鉴定委托书；40、估价专家委员会鉴定意见；41、评估专家委员会鉴定结论告知书；42、巴彦淖尔市住房和城乡建设局房屋拆迁行政裁决书及送达回证；43、承诺书。1-43号证据证明：我局作出的行政裁决书事实清楚，程序正当，适用法律正确，应当予以维持。 第三人述称，本案涉诉裁决程序合法、内容有法有据，与事实相符，请求驳回原告诉讼请求，其余同被告的答辩意见。第三人未向法庭提交证据。 经庭审质证，原告对被告巴市住建局提交的证据合法性不予认可，根据行政诉讼法及证据的若干规定，行政机关应当在收到原告起诉状副本十五日内提供用以证明其作出行政行为合法证据，逾期提供视为没有证据，故对证据的合法性不予认可。 被告对原告提交的1号证据真实性认可，2号证据只可以看出于2019年7月28日失效，但是无法证明2019年前有办学资格，且办学许可证校长是马哲，不是原告，故原告没有资格主张经营性损失，也无法证实原告房屋可以享受营业补偿；对3号、4号证据真实性认可，举证意图不认可，5号证据为当庭提供，并非全部录音资料，举证意图不予认可。 第三人对被告提交的证据全部认可，对原告提交的证据质证意见同被告质证意见。 本院对上述证据认证如下：被告巴市住建局提供的证据不能证明其作出行政裁决书的具体事实，不予采信。原告提交的1、2、4号证据真实性认可，不能证明原告举证意图，不予采信；3号证据《房屋拆迁行政裁决书》为本案争议的行政行为，不作评价；5号证据与本案诉争行政行为无关，不作评价。 经审理查明，原告被拆迁房屋位于临河区帅丰西街南侧，总占地面积1013.88平方米，总建筑面积541.56平方米（其中商业建筑面积138.86平方米，住宅建筑面积402.7平方米）。第三人海天房地产公司持有[拆许字（2009）第001号]《房屋拆迁许可证》，对东至金川大道、西至新城康都及边防支队、南至汇丰街、北至帅丰街范围内国有土地上房屋进行拆迁改造。房屋拆迁前期，第三人海天房地产公司委托了内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司对原告房屋进行评估，评估价格为1043930元人民币。在拆迁过程中，第三人及第三人委托的巴彦淖尔市通达房屋拆迁有限责任公司与原告进行协商，协议期过后，仍未达成补偿安置协议。第三人于2019年11月25日向被告巴市住建局提出房屋拆迁裁决申请，按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条规定，被告向原告送达了裁决申请书的副本及答辩通知书，原告提交了答辩意见，被告于2019年12月2日组织双方调解，未达成协议。2020年3月9日，被告参照2019年临河城区国有土地上房屋征收同类地段标准及安置方案给予原告补偿，决定裁决如下：一、（一）原告选择货币补偿的，第三人按照内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司出具的内正翔估字[2019]征收临字第PJ-001号《房地产估价报告书》的估价结果给予原告付某货币补偿4166674元。另给予原告付某装修补差费38534元，容积率补差519769元，营业损失100660元，搬迁费5416元，临时安置费住宅28994元、商业14997元（一次性补偿6个月），以上补偿金共计人民币4875044元（大写肆佰捌拾柒万伍仟零肆拾肆元整）。（二）原告选择产权调换的，产权应调换住宅面积402.7平方米，原告选择在改建地段进行房屋产权调换，由平房调换至高层住宅的，按照建筑面积1:1.3比例调换，商业按1:1调换，超出应调换建筑面积部分，由原告按照类似新建商业、住宅市场价格补交；原告放弃调换房屋面积部分对放弃面积部分按照类似新建商业、住宅价格给予货币补偿。第三人另给予原告付某装修及附属设施补偿费170879元，装修补差费38534元，同时支付搬迁费5416元，选择产权调换的临时安置费自签订补偿协议并将被征收房屋交付征收人之日起，补偿至产权调换交付之日止，交付时间不得超过6个月。临时安置费按照产权调换房屋建筑面积每月每平方米12元，商业每月每平方米18元发给。产权调换房位于东至金川大道、西至新城康都及边防支队、南至汇丰街、北至帅丰街范围。二、原告在收到本裁决书之日起15日内搬迁，逾期不搬迁，按照有关法律、法规规定强制拆迁。原告不服被告巴市住建局作出巴住建局临拆裁字（2020）001号房屋拆迁行政裁决书，向本院提起行政诉讼，请求撤销上述行政裁决书。 另查明，被告作出的行政裁决所依据的内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司出具的内正翔估字[2019]征收临字第PJ-001号《房地产估价报告书》，未给原告送达，也未向法庭提供。 本院认为，行政机关作出的行政行为主要证据不足、违反法定程序的，人民法院应判决撤销或者部分撤销。本案被告作出的《房屋拆迁行政裁决书》，第三人海天房地产公司委托内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司对原告房屋进行评估，但其裁决是依据内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司出具的内正翔估字[2019]征收临字第PJ-001号《房地产估价报告书》作出的结论，且该评估报告并未给原告送达，故该《房屋拆迁行政裁决书》主要证据不足、违反法定程序，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款（一）、（三）之规定，判决如下： 撤销被告巴彦淖尔市住房和城乡建设局作出的巴住建局临拆裁字（2020）001号《房屋拆迁行政裁决书》。 案件受理费五十元，由被告巴彦淖尔市住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  杨致维 人民陪审员  王海峰 人民陪审员  闫 惠 二〇二〇年八月七日 书 记 员  焦 瑞