河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初4927号原告：衡阳，男，1981年2月13日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王森杰，北京市惠诚（郑州）律师事务所律师。被告：李海州，男，1988年7月18日生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：崔瑞楠，河南益仟律师事务所律师。第三人：郑州中旭房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区。法定代表人：史大闯，总经理。委托诉讼代理人：贺孟俐，该公司工作人员。第三人:郑州中旭房地产营销策划有限公司杏梁路分公司，住所地河南省郑州市二七区。法定代表人：史大闯，总经理。委托诉讼代理人：贺孟俐，该公司工作人员。原告衡阳诉被告李海州、第三人郑州中旭房地产营销策划有限公司（以下简称中旭公司）、郑州中旭房地产营销策划有限公司杏梁路分公司（以下简称杏梁路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭并进行了审理。原告衡阳及其委托代理人王森杰，被告李海州及其委托代理人崔瑞楠，第三人中旭公司、杏梁路分公司的共同委托诉讼代理人贺孟俐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告衡阳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告衡阳与被告李海州签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告李海州将位于郑州市二七区丽水街15号3号楼1单元6层603号房屋及附属设施返还交付给原告衡阳；3.判令被告李海州向原告衡阳支付违约金140000元；4.判令被告李海州向原告衡阳支付房屋占有使用费5247元，并赔偿从2020年4月2日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；5.判令被告李海州赔偿原告衡阳律师费损失10000元；6.判令被告李海州赔偿原告衡阳房屋贬值损失100000元；7.诉讼费用全部由被告李海州承担。事实与理由：原、被告双方于2019年11月27日通过第三人郑州中旭房地产营销策划有限公司杏梁路分公司签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：被告购买原告夫妻名下位于郑州市二七区××楼××单元××房屋××套，房屋价款为700000元。合同签订后，应被告要求原告于2019年12月10日将案涉房屋交付给被告占有、使用、收益，双方办理了房屋物业交割手续。据此，被告与案外人高志远签订《房屋租赁合同》，被告以每月1400元的租金标准将案涉房屋租赁给承租人高志远使用，租赁期限为2019年12月19日至2020年9月20日，并收取了案外人高志远的房屋租金及房屋押金后，被告向银行申请贷款，现银行已审核通过被告的贷款申请。被告贷款获批后，原告及第三人多次联系被告办理房屋网签和过户手续，但是被告总是以各种理由予以拖延。2020年3月28日，被告通过彩信的方式向原告发送《通知》一份；通知叙述：“承租人妻子于2020年3月8日在案涉房屋中死亡······,现告知贵方如下，房屋买卖合同应当解除或终止”。同时第三人工作人员通知被告办理案涉房屋网签及过户手续时，被告明确回复：“因房屋有人死亡，所以要求解除合同”。原告认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应严格遵守；而被告明确表示要求解除合同和以自己的行为表明将不履行合同约定的主要义务。因此，被告行为已构成违约，并造成原告的合法权益无法实现；因此，根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，要求被告依约支付违约金及承担合同约定的其他法律责任。另外，由于原告已于2019年12月10日将案涉房屋交付给被告占有、使用、收益。被告将案涉房屋租赁给案外人高志远，被告叙述房屋出租期间发生高志远的妻子在案涉房屋中死亡的事件。根据一般生活常理判断，死亡事件对案涉房屋的出售必然产生一定的负面影响，房屋贬值客观存在。也是正基于上述疑虑，被告提出解除合同。对于房屋的贬值损失，是因被告出租给案外人高志远期间发生的，在此期间被告享有房屋的收益权；因此，发生的风险理应由被告承担。所以，原告要求被告赔偿案涉房屋的贬值损失有事实依据。因第三人郑州中旭房地产营销策划有限公司杏梁路分公司系郑州中旭房地产营销策划有限公司设立的分支机构，根据法律规定分支机构不具有独立承担民事责任的能力，故列郑州中旭房地产营销策划有限公司为共同第三人。综上，原告依据相关法律、法规之规定，特向贵院起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告李海州辩称：对解除房屋买卖合同没有异议，因房屋在过户前出现非归责于双方当事人的意外事件导致合同无法履行，应当解除。李海州并没有实际占有或控制涉案603号房屋，也没有房屋钥匙、门禁卡，没有交付也就没有归还一说。要求李海州将涉案房屋及附属设施返还交付给衡阳没有事实基础，而且合同第14条约定房屋交付时间为衡阳收到除物业交割保证金之外的房款之日起2日内交付。李海州并没有违约，在共有人刘芬未签字、房屋买卖合同效力待定，衡阳还未缴纳土地出让金，涉案房屋不具备交易条件的情况下，衡阳为了促成交易对李海州长达几个月等衡阳办证后才能过户的等待期内，主动提出以租金形式给李海州以补偿。在衡阳老租客高志远妻子于2020年3月8日在涉案房屋内去世后并没有主动告知李海州，李海州于2020年3月23日从第三人处才得知租客在屋内去世的消息。衡阳刻意隐瞒重大事实，违背了诚实信用原则，在第三方居中协调后仍执意起诉要求李海州支付违约金没有事实基础和法律依据。李海州买房是为了结婚当婚房使用的，现该房屋已经成为凶宅，已经违反了公序良俗，违背了买房居住的初衷，现继续买房的条件已经不具备了，因不可归责于当事人的事件发生，李海州无需支付违约金。李海州因购买衡阳房屋自签订合同后长达4个月时间无法过户直至发生租客去世的重大事件，衡阳已经给李海州造成了损失。而且是衡阳主动提出让李海州收取租金以弥补李海州过户前等待期的损失，故对于李海州收取的租金无需向衡阳进行返还，且李海州并没有实际占有使用房屋。李海州在知道该事件后也及时告知了高志远不要付其租金了。对衡阳所诉的律师费损失10000元，在李海州没有违约的情况下该律师费与李海州没有关系；衡阳房屋是否贬值以及如果存在贬值及贬值的数额均存在争议，本案中，租客高志远妻子在涉案房屋内去世是造成合同无法履行的主要因素，但该事件并非是由李海州造成。如果说高志远妻子去世造成房屋贬值也应该由死者家属对衡阳进行赔偿而非是李海州个人；同时贬值的数额根据该房屋的70万元的市场价等综合情况考量也绝非是10万元。衡阳在房屋存在租约以及没有补交土地出让金变更新房本不具备交易的情况下为了早日促成交易，在共有人没有签字的情况下就与李海州签订买卖合同，在办理手续需要几个多月情况下担心李海州等不及又主动提出让李海州收取租金来弥补李海州等待期的损失，衡阳对该事件的发生存在过错，故李海州不应赔偿所谓的房屋贬值损失。综上，本案房屋买卖合同应当解除，但衡阳其他诉请没有事实基础和法律依据应当驳回。第三人中旭公司、杏梁路分公司述称，对原告衡阳的诉讼请求无异议。经审查查明：1.原、被告双方于2019年11月27日通过第三人杏梁路分公司签订《房屋买卖合同》一份，其中约定：李海州购买衡阳夫妻名下位于郑州市二七区××楼××单元××房屋××套，面积56.78平方米，房屋价款为700000元；衡阳同意将售房保证金1万元交由第三方保管，李海州应向第三人支付佣金11200元和代办费2000元；李海州、衡阳双方清楚该房屋所附租约现状并同意以下处理方式：该房屋现有租约正在履行中，衡阳保证承租人放弃优先购买权并保证于本合同约定交房时间前承租人与李海州签订新的承租合同或承租人搬房屋离该房屋且租赁关系已解除或终止；李海州、衡阳双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金14万元；任一方违约，应承担定金责任并赔偿包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。合同还就其他事项进行了约定。李海州缴纳的1万元定金在第三人杏梁路分公司。2.上述合同签订后，衡阳与案外人高志远就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》到期，经原、被告双方协商，衡阳于2019年12月10日将案涉房屋交付给被告李海州，由李海州与案外人高志远就涉案房屋于2019年12月10日签订了《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2019年12月19日至2020年9月20日，租金标准为每月1400元。庭审中，被告李海州自认已经收取租户六个月租金。3.2020年3月27日，李海州向衡阳发送《通知》一份，载明：高志远的妻子于2020年3月8日在涉案房屋中死亡（因夫妻双方发生冲突在争吵中猝死）。现该房屋已经不具备交易的条件。现告知贵方如下，房屋买卖合同应当解除或终止，要求贵方返还定金1万元，我方也会返还代收租金。4.因本案纠纷原告与北京市惠诚（郑州）律师事务所签订委托代理合同一份，原告支付律师服务费10000元。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同不违反法律法规强制性规定，为合法有效合同。现原、被告双方均同意解除该合同，故对原告该诉请，本院予以支持。原告诉称被告违约，要求被告支付违约金，被告李海州辩称由于非归责于双方当事人的意外事件（案外人在房屋内死亡）导致合同无法履行，故于2020年3月27日向衡阳发出解除涉案房屋买卖合同的通知，不存在违约行为。本院认为本案中，被告辩称的意外事件（案外人在房屋内死亡）并不足以致使本案合同不能履行，且原告早已将房屋交付给被告，由被告对外出租和收取租金，原告并不存在隐瞒情形，被告以实际行为表明不再履行合同义务行为系违约行为。按照双方合同约定并结合本案实际情况，本院酌定被告应支付原告违约金30000元。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，衡阳要求李海州返还涉案房屋及附属设施，因原、被告同意由被告对外出租涉案房屋（含设施），现仍在租赁期限内，故原告该诉请本院不予支持，但被告应支付原告使用该房屋期间占有使用费，本院支持按照月租金1400元自2019年12月19日至被告实际返还之日止期间的损失费用。原告主张被告支付律师费10000元，不违反双方合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张被告赔偿房屋贬值损失，但未提交证据证明涉案房屋实际损失，故对该诉请，本院不予支持。被告其他辩称意见不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告衡阳与被告李海州于2019年11月27日签订的《房屋买卖合同》；被告李海州支付原告衡阳违约金30000元、律师费10000元，以上共计40000元；被告李海州支付原告衡阳自2019年12月19日起按照月租金1400元至实际返还房屋之日止期间的房屋占有使用费；驳回原告衡阳的其他诉讼请求。上述支付义务于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2565元，由原告衡阳负担565元，被告李海州负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  井柏年二〇二〇年八月十一日书记员  孔令震