河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初3212号原告杨辉,男，汉族，1986年8月11日出生，住固始县。委托代理人王珊珊，河南涵信律师事务所律师。被告胡红，男，汉族，1974年4月15日出生，住信阳市羊山新区。原告杨辉诉被告胡红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨辉及其委托代理人王珊珊、被告胡红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨辉诉称，原被告于2018年12月19日通过宝峰房地产营销策划有限公司居间介绍签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，协议约定原告将其名下位于信阳市羊山新区龙飞山城一区2号楼1703号房屋出卖给被告，合同约定房屋总价款为1220000元，合同签订后七日之内被告应支付第一笔400000元购房款给原告，第二笔购房款160000元被告应当于2019年5月1日前支付给原告,鉴于该房屋为银行按揭贷款未偿还完毕的状态，所以双方约定自合同签订的次月起由被告按时足额偿还该房屋剩下的按揭款每月3701.98元，支付方式为被告每月提前将该3701.98元转账至原告账户，再由原告向贷款银行支付。但合同签订之后，截止到目前原告只收到510000元购房款，被告还有50000元购房款未向原告支付，且自合同签订之后每月应支付给银行的3701.98元按揭贷款被告也从来没有转账支付给原告，一直都是原告在支付。对合同签订之后被告的种种违约行为，原告不断的催促被告按合同约定履行义务，但被告一直置之不理。综上，按照有关法律规定，被告的行为已经构成根本违约，为维护原告的合法权益，特提出如下诉讼请求；1.解除双方之间的房屋买卖合同；2.判令被告按合同约定向原告支付违约金244000元的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。被告胡红辩称，原告的称的事实我认可，因为疫情的影响，大概一年多的月供没有向银行缴纳，买卖的房屋我已经装修完毕并入住，愿意结清欠付的首付款及按揭款。经审理查明，2017年6月15日，原告杨辉从河南信房集团置业有限公司购得位于信阳市羊山新区××大道××山城××楼××单元××商品房××套（以下简称为1703号房），并以该房为抵押在建设银行办理了按揭贷款，约定的按揭贷款还款日为每月的21日。2018年12月19日，原告杨辉将该房卖给被告胡红，并签订房屋买卖合同和补充协议。其中与本案审理及双方争议问题相关的内容，约定如下：房屋总价款为1220000元。房屋买卖合同第九条第（一）项约定：一方违约，以房屋总价款的20%的向对方支付违约金。第（二）项约定：乙方（胡红）若逾期履行本合同第四条、第五条的约定的义务超过十五日，构成根本违约，甲方（杨辉）有权以书面通知的方式解除合同。而上述合同第四条则援引补充协议，约定以补充协议为准。补充协议约定：总价款为1220000元，首付款400000元（含已支付的定金100000元），第二笔房款160000元于2019年5月1日前支付，银行尾款640000元（每月月供3701.98元由被告胡红根据银行贷款合同约定提前7天按时支付给原告杨辉）。第6条违约责任约定：如甲方违约，除原合同已约定的违约处理办法外，全额退回乙方购房款及装修等产生的费用，另必须将该房产因市场变化等原因造成升值的金钱赔偿给乙方。买卖合同若和此协议有冲突则以此协议为准，其他相关权利义务以房屋买卖合同为准。若甲方超过此协议相关约束时间15日，即视为违约，若乙方超过此协议相关约束时间15日，即视为违约。另外双方还约定：双方同意于2020年12月30日前申请办理1703号房屋上的银行贷款解押手续，所需解押款由双方协商。合同签订后，对于补充协议约定的于2019年5月1日前应支付的560000元，被告胡红已支付530000元。约定的自2018年12月起应由其向原告杨辉支付的每月月供3701.98元，已经过的20个月，均未支付，原告杨辉被迫自行代被告胡红向银行垫付了该部分按揭贷款，合计74039.60元。因被告胡红的上述违约行为，原告杨辉委托律师于2020年5月6日向被告胡红邮寄送达律师函，通知其解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议。另查明，1703号房已按合同约定交付被告胡红，被告胡红已经对该房屋进行装修并入住。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、房屋买卖合同及补充协议等合同文本、银行按揭付款凭证、律师函及邮寄信息单等证据予以证实。本院认为，一、合同内容中关于解除合同的约定是影响合同当事人根本合同利益的条款，故合同条款中关于合同解除条件的约定必须明确具体，对于合同解除条件约定不明确且双方又就此不能达成新的补充协议的，当事人一方依据约定不明确的合同解除条款主张合同解除权的，人民法院不应支持。本案中，房屋买卖合同约定合同解除条件援引补充协议的约定，而补充协议约定了大量的合同内容，几乎涵盖了房屋买卖合同的全部内容，有的内容权利义务关系明确，有的不明确，有待双方根据当时的实际情况另行商定。即使在违约责任部分，仅违约的期限是明确的，其余内容仍为概括性的，并不具体明确。故可以认定双方对合同解除条件的约定不明确。原告请求依据约定不明确的合同解除条件，主张合同约定的解除权，无事实根据，本院不予支持。二、根据房屋买卖合同及补充协议的约定，被告的付款义务分为两部分：一为静态部分，即：前期付款560000元，付款期限2019年5月1日前；二为动态部分，即:按原告与按揭贷款银行约定的还款金额、还款期限履行付款义务。只有当按揭贷款合同约定的还款期限届满的前七天，被告的此项付款义务才实际产生。按双方约定的还款总金额640000元、每月还款3701.98元计算，预计付期间约为172个月。合同签订后已经过的20个月，被告欠付金额为74039.60元。至合同签订后的第20个月止，被告应承担的应付款总金额为634039.60元（560000元+74039.60元）。在此期间被告实际付款金额为530000元，约占应付款总金额的84%，被告履行了合同约定的此期间的主要付款义务。且在庭审中，被告明确表示愿意结清之前欠付的全部合同价款，继续履行合同。因此，原告请求解除合同的法定条件不成就，本院不予支持。综上，对于本案正在履行的房屋买卖合同及补充协议，原告主张的合同约定解除条件及法定解除条件均不成就，其请求解除房屋买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。但是，被告的违约行为客观存在，原告请求被告支付一定数量的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。原告的损失主要在于其代被告垫付的按揭贷款所产生的利息损失，原告请求按总价款的20%支付违约金244000元，明显过分高于造成的损失，依法应予调整。依据当事人约定的违约金不高于造成损失的30%的法律规定，酌定上述利息损失按月利率1%计算。鉴于原告垫付的74039.60元是20个月的按揭贷款累计而来，不是一次性产生的债务，时间跨度长达20个月，若按约定的每笔按揭贷款付款日期分别计算利息损失，显然过于繁琐。根据公平原则，酌定以74039.60元基数，从第10个月的按揭贷款届满日前七天（2019年10月14日）开始计算已实际产生的利息损失。对于因被告仍未及时偿还上述按揭贷款款，所产生的新的损失，原告可继续主张权利。因原告未主张清偿已垫付的按揭贷款，本院对此不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：（2020）被告胡红于本判决生效之日起五日内，以74039.60元为基数，按月利率1%计算，向原告杨辉支付违约金，从2019年10月14日起，至本判决生效的第五日止；（2020）驳回原告杨辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4960元，原告负担2480元，被告负担2480元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳市分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审判长  王晓蕾审判员  刘书强审判员  蒋 荟二〇二〇年八月十二日书记员  卢晓莉