江西省瑞昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0481民初1461号 原告：瑞昌市大华物业服务有限公司，住所地：瑞昌市杨林湖大道南侧，统一社会信用代码：913604817814748063。 法定代表人：蔡琳琳，公司经理。 委托诉讼代理人：朱中海，瑞昌市城区法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴小琴，女，1967年12月22日出生，汉族，江西省瑞昌市人，现住瑞昌市，该公司员工。 被告：吴风炀，男，1996年1月6日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。 委托诉讼代理人：张吉龙，德安县晨光法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴高登，男，1972年10月11日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市，系被告的父亲。 原告瑞昌市大华物业服务有限公司与被告吴风炀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞昌市大华物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱中海、被告吴风炀及其委托诉讼代理人张吉龙、吴高登到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞昌市大华物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的物业管理费、垃圾处理费等共计3083元（2017年1月至2019年12月），并支付违约金476元，合计3083元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告吴风炀是瑞昌市房屋的业主，房屋面积为120.83平方米。2013年12月20日，原告与瑞昌市桂林办事处大塘村民委员会签订了《大唐家园安置区物业管理委托合同》，合同约定了原告的服务内容，收费标准（多层住宅0.35元／平方米／月，高层住宅1.0元／平方米／月，柴房0.2元／平方米／月）及违约责任（逾期按每日万分之五计算违约金）等。被告每年应交纳物业服务费869元，至今被告拖欠物业管理费2607元。因原告先后催讨多次无果，为此，原告为维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 被告吴风炀辩称：1、原告没有提供物业费的计算依据和计算方式；2、被告的房屋聘请原野装修公司进行装修，2019年4月21日才住进去，之前房屋是空置的，房屋空置期间的物业费不应收取。而且被告的家庭拆迁房较多，住不满，房屋都在空置，让被告交物业费，被告承担不起；3、被告对《大唐家园安置区物业管理委托合同》不知情，该合同到期后，原告没有和被告续签合同，原告继续收取物业费没有依据；4、小区环境非常差，原告没有提供符合约定质量的物业服务。 原、被告围绕双方的诉辩，原告向本院提交了《大唐家园安置区物业管理委托合同》、《大唐家园一期安置房钥匙领取单》、《关于减免大唐家园安置区过渡时期物业管理费相关事宜的通知》、《关于核定城市居民（营运机动车辆）生活垃圾处理费标准的批复》等证据；被告向本院提交了小区环境照片、装修合同及票据等证据。当事人在庭审中对证据进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原、被告的诉辩，结合原、被告的陈述及举证、质证等庭审情况，经综合分析认证，本院查明并确认案件事实如下： 大唐家园小区是瑞昌市人民政府对瑞昌市桂林办事处大塘村几个村民小组村民整体拆迁安置的小区。在业主入住前期，瑞昌市桂林街道办事处指定大塘村民委员会代表被拆迁安置的业主对外选聘物业公司为小区提供前期物业服务。2013年12月20日，通过有关组织与群众代表投票选聘，大塘村民委员会将大唐家园安置小区委托瑞昌市大华物业服务有限公司实行物业管理，双方订立了《大唐家园安置区物业管理委托合同》，委托管理期限为4年，自2013年12月20日至2017年12月19日，合同约定了委托管理事项，物业服务质量等级标准，物业服务的期限、物业服务费用收取的标准，以及双方的权利与义务及违约责任的承担。合同第十九条约定：经大唐新区建设领导小组会议决定，同意减免大唐家园安置区过渡时期（五年）物业管理费，实行“前两年全免，后三年减半”。减免的物业费用由政府与物业公司解决，另外50%由物业公司从业主或物业使用人中收取。物业费用标准约定为住宅房屋多层安置房，按建筑面积每月每平米0.35元，小高层或高层电梯房，按建筑面积每月每平米1元由物业公司向业主或物业使用人收取（不含二次供水，二次供水据实分摊），非住宅房屋车库或柴房由物业公司按建筑面积每月每平方米0.2元，门面房按建筑面积每月每平方米1元，向业主或物业使用人收取。 合同签订后，原告进驻了大唐家园安置住宅小区，并对小区物业实施了管理服务。被告于2014年12月领取了一期3栋1401号房。合同期满后，大塘村委会没有与原告续订合同，小区也没有成立业主委员会，但原告一直继续管理着大唐家园安置小区的物业工作。因业主拖欠了大量的物业管理费，且收取不上来，原告在后期管理上也确实存在一些对小区损坏设施维修、维护不到位情况。因被告吴风炀认为物业公司没有履行好小区管理和维护的义务，一直不肯交纳物业管理费用。原告无奈，只得诉至法院，依法提出前述诉讼请求。 本院认为：大唐家园小区是政府投资兴建的安置小区，瑞昌市桂林街道办事处作为政府部门指定大塘村民委员会代表本村被安置的村民，通过公开选聘，委托瑞昌市大华物业服务有限公司对大唐家园小区实行物业管理，双方签订的《大唐家园安置区物业管理委托合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，该合同对全体业主具有约束力。原告已经按照合同约定及相关规定为被告提供了物业服务，被告应按合同规定及时向原告交纳物业服务费。合同到期后，双方未续订合同，但原告仍按原合同约定提供了物业服务，业主确实在自愿的情况下享受了物业服务，双方形成事实物业服务状态，故双方未达成新的合意前，仍应按照原合同内容确认权利义务关系，故原告要求被告支付2017年1月至2019年12月的物业费，本院应予以支持。因双方在合同中未约定支付物业费用的期限，原告要求被告支付逾期付款违约金依据不足，本院不予支持。 被告认为原告未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，有权要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费用的理由，被告以原告未完全尽到小区管理和维护义务等理由而拒交物业管理费的意见，本院不予支持。 《大唐家园安置区物业管理委托合同》第十九条第3项所指的“空置房”，是指政府没有分配出去的安置房，权属还是属于政府的房屋，并不是指拆迁户分得的没有装修的安置房屋。被告认为自己未装修入住的房屋，不需要交纳物业管理费用，没有事实和法律依据。但考虑被告为拆迁安置户，空置房产较多，物业管理费负担较重，加上空置房屋与装修入住房屋所花费的物业服务成本也有区别，酌定被告空置房屋交纳百分之七十的物业费用。被告认为原告未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，有权要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费用的理由，被告以原告未完全尽到小区管理和维护义务等理由而拒交物业管理费的意见，本院不予支持。 根据原告提交的《大唐家园一期安置房钥匙领取单》及被告的答辩内容，本院核定被告的A室系电梯房，2014年12月12日交付，面积为120.83平方米，19年4月装修入住。自2015年1月至2016年12月免交物业管理费。所以被告自2017年1月1日至2019年12月31日应交的物业管理费计算为1159.96元（120.83平米×1元/平米/月×28个月空置×20%＋120.83平米×1元/平米/月×8个月×50%），另加上2017-2019年度垃圾处理费72元，二次供水费用360元，被告共应交纳物业管理费用及垃圾处理费、电梯房二次供水费合计1591.96元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告吴风炀于本判决生效之日起十日内支付原告瑞昌市大华物业服务有限公司物业服务费、垃圾处理费、二次供水费用合计1591.96元。 二、驳回原告瑞昌市大华物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告吴风炀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  喻世冲 二〇二〇年八月二十八日 书记员  郑文君