浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初698号原告：郑思昆，男，1976年6月25日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告：高洪娟，女，1980年11月28日出生，汉族，住浙江省苍南县。二原告共同委托诉讼代理人：应仲明，浙江瓯鼎律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：周志表，浙江瓯鼎律师事务所律师。被告：苍南逸家房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330327551783566U，住所地浙江省龙港市德雅花园21幢三层302商铺。法定代表人：李前模，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周涛，浙江正昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛梦思，浙江正昌律师事务所律师。原告郑思昆、高洪娟与被告苍南逸家房地产开发有限公司（以下简称逸家公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后,于2020年5月14日适用简易程序第一次公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为普通程序于2020年8月3日第二次公开开庭进行了审理。原告郑思昆、高洪娟的委托诉讼代理人应仲明到庭参加诉讼，被告逸家公司的委托诉讼代理人毛梦思参与了第一次庭审活动，被告逸家公司的委托诉讼代理人周涛到庭参与了第二次庭审活动。本案现已审理终结。原告郑思昆、高洪娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金20089.10元（自2017年7月1日起至2018年2月10日止，每日按已交付房价款万分之0.5计算）；2.判令被告立即办理相关权属证书，并向原告支付逾期交付权属证书或登记证明违约金（自2017年12月30日起至实际办理不动产权登记证明之日止，每日按已交付房价款万分之0.5计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求中的办理权属证书的诉讼请求明确为责令被告办理涉案房屋的初始登记。事实与理由：2016年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于龙港市××幢××室房屋（建筑面积140.68平方米，购房总金额1793670元）；被告应当在2017年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告，并承诺于2017年12月30日前取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，否则承担违约责任。根据合同第十条之规定，出卖人逾期未按合同规定的期限将商品房交付给原告使用的，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金。根据合同第十六条规定，出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书，出卖人自约定日期至实际交付权属证明或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款，但被告在2018年1月31日才通知原告于2018年2月10日前办理交房手续，且截至起诉之日，被告仍未为原告办理房屋产权登记。原告郑思昆、高洪娟在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.原告居民身份证，用以证明原告的诉讼主体资格；2.被告工商登记信息，用以证明被告的诉讼主体资格；3.商品房买卖合同，用以证明原、被告签订商品房买卖合同及被告违约的事实；4.销售不动产统一发票，用以证明原告已经向被告支付全部购房款的事实；5.交房结算确认单，用以证明被告逾期交房的事实。被告逸家公司答辩称：一、关于逾期交房、逾期办证的诉请及责任：1、对违约交房、办证的事实无异议；2、逾期交房、办证的原因系由龙港镇人民政府造成，应部分免除被告人的责任。诉争商品房所在的地号为龙港商业中心A-05-02,2010年该地块拍卖时，龙港镇政府规定与流浦村的地块A-05-01进行合建，统一设计，施工、验收等均受到相互牵制。流浦村地块本应在2017年2月28日竣工，因工期严重滞后，龙港镇在2019年3月18日以龙政函（2019）24号文件，同意延期至2019年8月28日，导致被告地块的工期、验收均受到严重影响，导致工期和验收延误。二、关于办理不动产登记的诉请，如果没有龙港市人民政府的配合支持，无法办理产权登记，即便法院判决也无法履行。诉争房屋在2018年8月3日完成竣工备案后，即向苍南县不动产服务中心申请办理不动产登记，根据不动产中心（工作联系单）要求，被告委托温州正源测绘有限公司进行不动产权籍调查，于2018年12月10日形成《不动产测量报告》并送不动产中心。但该中心不予受理，理由是《土地出让合同》约定“在2017年2月9日完成项目竣工验收”，而该项目在2018年8月3日才完成竣工备案，逾期540天，按土地出让金日千分之一支付违约金为3915万元，为此，苍南县自然资源和规划局于2019年8月16日向被告发函要求支付违约金。被告回函提出三点意见，第一，存在选择性执法，其他项目逾期竣工从未被追究违约责任；第二，违约原因不能完全归咎于被告，苍南县自然资源和规划局和龙港镇政府均有责任；第三，《土地出让合同》违反合同法“双方当事人权利义务平等原则”，在格式合同中免除出让方逾期交地责任，加重受让方竣工违约责任。2019年9月20日，苍南县自然资源和规划局发函，认为“履行出让合同的违约责任或提供同意（龙港镇政府）延迟竣工期限的补充合同后，方可办理房地产项目用地复核验收”。此后，被告多次与苍南县自然资源和规划局、龙港镇政府沟通，认为将支付违约竣工违约金作为办理不动产初始登记的前期条件缺乏法律依据，且严重损害广大购房户的根本利益，况且逾期原因不能完全归咎于开发商。但苍南县自然资源和规划局、龙港镇政府既不就“项目逾期竣工”作出具体行政判决，也不许办理产权初始登记，造成至今无法办理产权登记。因此，本案办理不动产登记的障碍在于苍南县自然资源和规划局不能依法办理房地产项目用地复核验收，法院判决办理产权登记亦无法履行。综上，逾期办理不动产登记的责任应由苍南县自然资源和规划局和龙港镇人民政府承担。被告逸家公司在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.苍南县国有建设用地使用权出让公告，用以证明龙港镇要求对商业中心A-05-02、A-05-01两地块进行联建，施工、验收受到相互牵制，被告逾期交房、办理系龙港镇人民政府造成；2.龙政函（2019）24号文件关于延长龙港鑫浦豪庭项目延长竣工时间函，用以证明A-05-01地块逾期竣工验收，影响诉争地块A-05-02施工、验收，对诉争地块A-05-02拒绝同意逾期竣工验收，不予公平对待；3.会议记录，用以证明2017年10月10日14时，龙港镇召开协议会，协调二地块建设、验收事宜，诉争地块A-05-02施工、验收受到A-05-01影响；4.人防验收情况说明，用以证明人防地下室整体作为一个项目审批施工，指标统一，验收备案需等A-05-01、A-05-02整体验收后办理；5.地下室消防防火区分期验收协议书，用以证明消防防火区统一建设，应统一验收，经龙港镇协调后，签订同意分期验收后才得以先行验收；6.竣工验收备案表，用以证明受A-05-01地块影响在2018年8月取得竣工备案；7.不动产权籍调查工作联系单，用以证明被告已在2018年8月29日向不动产登记服务中心申请不动产登记；8.不动产测量报告，用以证明2018年12月10日完成不动测量，符合办理条件；9.苍南县自然资源规划局关于催收国有建设用地逾期竣工违约金，用以证明要求催收逾期竣工违约金；10.回复函，用以证明被告对逾期竣工违约金提出异议，认为苍南县自然资源和规划局行政行为不公，逾期原因并非被告造成；11.苍南县自然资源和规划局关于房地产项目用地复核验收函，用以证明该局认为支付逾期竣工违约金后才同意办理土地复核；该函缺乏法律依据，导致初始登记无法办理，其原因在于龙港市国土部分。本院向龙港市自然资源与规划建设局去函要求该局明确涉案房屋目前是否具备办理不动产初始登记的条件，该局回函称涉案商品房未按土地出让合同约定的期限内竣工，需按约缴纳滞纳金并补订补充合同后方可办理房屋初始登记。原、被告提供的上述证据及龙港市自然资源与规划建设局的回函，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据无异议；原告对被告提供的证据真实性无异议，但认为被告提供的上述证据仅能证明被告和政府之间因开发问题产生纠纷，不能证明被告免责的事实；原、被告对龙港市自然资源与规划建设局的回函真实性与关联性均无异议，但均认为该回函所表明的内容不合法，本院认为，原、被告提供的证据及龙港市自然资源与规划建设局的回函经当事人质证后对真实性无异议，上述证据能够证明本案的相关事实，本院均予以认定。经审理，本院认定事实如下：2016年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于龙港市××幢××室房屋（建筑面积140.68平方米，购房总金额1793670元）；原告于2016年2月23日前向被告支付首付款543670元，剩余购房款1250000元原告通过银行贷款或公积金贷款的方式予以支付，被告应于2017年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告，并承诺于2017年12月30日前取得房屋权属证书，交付给原告。合同签订后，原告依约付清了购房款，双方于2018年2月10日前办理交房手续，但被告至今未为原告办理房屋产权登记。另查明：1.原、被告于2016年2月23日签订《商品房买卖合同》第十条约定出卖人逾期交房的违约责任，“逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，……，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金；2.该合同第十六条关于产权登记的约定，……，“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列1、2项目处理，……，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证明或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；3.龙港市自然资源与规划建设局于2020年7月24日就关于坐落于龙港市商业中心鑫浦豪庭房屋无法办理房屋初始登记情况复函如下：苍南县逸家房地产开发有限公司开发建设坐落于龙港市商业中心的鑫浦豪庭项目，已于2018年8月办理房屋建筑工程验收备案手续，编号为32580220180803101号。土地复核验收时发现，该项目竣工时间超过合同约定竣工时间，需按出让合同约定条款缴纳滞纳金并补订补充合同后方可办理房屋初始登记。本院认为：郑思昆、高洪娟与苍南逸家房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》，系合同双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方当事人均应全面正确履行合同约定的义务。被告逸家房地产开发有限公司未按合同约定的期限交付案涉房屋并办理相关权属证书，应承担相应的违约责任，原告要求被告支付逾期交房与逾期办证违约金，理由正当，本院予以支持。由于逾期办证具体时间未能确定，逾期办证违约金应予以计算至判决之日止为妥，剩余部分另行处理。经核算，自2017年7月1日至2018年2月10日共计225天，被告逾期交房的违约金为20178.79元（1793670元*0.00005*225），原告仅主张20089.10元，系其对自己权利的自由处分，本院予以准许；2018年1月1日至2020年8月3日共计946天，被告逾期办证的违约金为84840.59元（1793670元*0.00005*946）。由于本案属于购房者与房开之间的买卖合同关系，作为出售方的房开应对出售的标的物负有保证无瑕疵的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，被告有义务将诉争房屋产权转移登记在原告名下，但由于被告尚未将诉争房屋的权属申请初始登记，故原告要求被告办理涉案房屋的初始登记，于法有据，本院予以支持。被告辩解涉案房屋不能办理初始登记的原因系其与政府之间发生争议而造成，但房开与政府之间的争议不属于本案民事诉讼的审理范围，对该辩解本院不予采纳。被告又辩解逾期办证和逾期交房系苍南县自然资源和规划局与龙港镇人民政府造成，本院认为，上述政府部门并非商品房预售合同的相对方，应由被告与政府部门另行处理，在本案中不能因此减轻被告的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条第二款、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、苍南逸家房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内支付郑思昆、高洪娟逾期交房违约金20089.10元、逾期办证违约金84840.59元，共计104929.69元；二、苍南逸家房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内办理龙港市××幢××室房屋的房屋产权初始登记；三、驳回郑思昆、高洪娟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2399元，由苍南逸家房地产开发有限公司负担2394元，由郑思昆、高洪娟负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  刘崇领审 判 员  章 彬人民陪审员  王晓华二〇二〇年八月三日书 记 员  蔡子欣相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。