安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终2009号 上诉人（一审被告）：六安鑫宇置业有限公司，住所地安徽省金寨县梅山镇江店街道。 法定代表人：程功梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李静，安徽远宏律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：张晓燕，女，1978年6月21日生，汉族，户籍地安徽省金寨县，经常居住地安徽省金寨县。 委托诉讼代理人：雷伟强，安徽事顺律师事务所律师。 上诉人六安鑫宇置业有限公司（以下简称鑫宇公司）因与被上诉人张晓燕商品房销售合同纠纷一案，不服金寨县人民法院（2020）皖1524民初1548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫宇公司上诉请求：一、撤销金寨县人民法院（2020）皖1524民初1548号民事判决，改判或依法驳回一审原告的诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：关于被上诉人请求上诉人赔偿674,968元损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应当不予支持。一、该房在2013年12月6日抵押给安徽省小额贷款股份有限公司时，已经办理了抵押登记，该信息是公开的，向全社会公示，公众有权查阅。被上诉人作为合同的当事人，在签订合同时对上诉人的房产是否办理了抵押登记应当进行必要的查询，原告未尽到合理的注意义务，本身存在过错，不能认定被告的行为构成故意隐瞒。二、2016年4月6日，双方签订合同之后，上诉人即把房屋交付给原告使用至今，私下也积极与原告商量，愿意通过拍卖程序把房屋竞拍下来，然后过户给被告，在整个诉讼期间，房屋也一直由被上诉人占有使用至今，继续对外出租，继续收取租金，被上诉人不仅没有实际损失，而且持续享受占有该房产获得的租金收益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，该司法解释所规定的不超过已付购房款一倍的赔偿属于惩罚性条款，且具有弹性条款的性质，请法院综合考虑本案实际，结合被上诉人一直实际占有使用该房屋，并且存在租金收益，并没有造成实际损失等因素，对原告的损失赔偿数额，根据公平和诚实信用原则进行衡平。因此，被上诉人请求上诉人赔偿674,968元损失的诉讼请求，应当不予支持。 二审中，上诉人当庭进一步确认其具体诉讼请求为对一审判决第一、二项无异议，仅针对第三项的关于赔偿购房损失款的判决提起上诉。 张晓燕辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。 张晓燕向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告签订的金寨县梅山镇金府花园11栋3039号商铺的《商品房买卖合同》；二、依法判令被告立即返还该商铺的房屋购买款674,968元，并自2016年4月7日起按年利率6%支付利息至购房款全部返还完毕之日止；三、依法判令被告赔偿原告已付购房款一倍的损失674,968元；四、由被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院审理查明：2016年4月6日，张晓燕与鑫宇公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：张晓燕以674,968元购买鑫宇公司开发的金寨县新城区金府花园小区11栋3039号99.26平方米商铺，张晓燕一次性付款；若因鑫宇公司原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由鑫宇公司承担全部责任。当日，张晓燕支付674,968元给鑫宇公司。此后，张晓燕将该房简装后出租至今。2019年，张晓燕得知该房已在2013年12月6日，因鑫宇公司法定代表人程功梅借款1,200万元，抵押给安徽省小额再贷款股份有限公司（原安徽省皖投小额贷款股份有限公司）并办理了抵押登记。因为未能按期还款，合肥市瑶海区人民法院判决清偿债务，通知张晓燕迁出房屋。张晓燕提出执行异议，被合肥市瑶海区人民法院裁定驳回。张晓燕又提起执行异议之诉，也被法院驳回起诉。 一审法院认为，张晓燕与鑫宇公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律的强制性规定，真实、合法、有效。但是，由于鑫宇公司在签订上述《商品房买卖合同》时，将涉案房屋已经设立抵押，并依法办理了抵押登记，致该房屋产权至今没有登记在张晓燕名下。现张晓燕虽已占有了涉案房产，但因鑫宇公司未能清偿所抵押的债务，基于抵押权人的优先受偿原则，该房产（抵押物）即将被法院进行拍卖（变卖），而要求迁出。因此，鑫宇公司不能向张晓燕交付涉案房产，构成根本违约，张晓燕的购房目的最终不能实现，《商品房买卖合同》依法应予解除。故，张晓燕要求解除涉案合同的请求应予支持。合同解除后，鑫宇公司应当承担退款责任。张晓燕在签订合同时当即支付全部购房款，在履行合同过程中没有违约。鉴于在合同签订后张晓燕就实际占有使用房屋至今，也取得了一定的经济收益，在解除合同时请求赔偿购房款一倍的损失过高，可以酌定赔偿50%。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、解除原告张晓燕与被告六安鑫宇置业有限公司2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》；二、被告六安鑫宇置业有限公司返还原告张晓燕购房款674,968元；三、被告六安鑫宇置业有限公司赔偿原告张晓燕购房款674,968元50%的损失即337,484元。上述款项均于本判决生效后90日内付清。四、驳回原告张晓燕其他诉讼请求。案件受理费16,680元，减半收取8,340元。原告张晓燕负担40元，被告六安鑫宇置业有限公司负担8,300元。 二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。二审期间，双方争议焦点为：一审判决上诉人鑫宇公司赔偿被上诉人张晓燕购房款50%的损失有无事实以及法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，案涉房屋于2013年12月6日即办理抵押登记在他人名下。2016年4月6日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，上诉人应当主动告知被上诉人该节事实，然而上诉人却未予明确告知，明显有隐瞒不利于被上诉人的客观事实的恶意。上诉人所持被上诉人理应主动审查的上诉理由，无法律依据，不予支持。根据上述法律规定，因上诉人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致案涉房屋被法院拍卖，被上诉人无法取得房屋所有权而解除《商品房买卖合同》，被上诉人可以要求返还购房款并可以请求上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院考虑到房屋已实际交付被上诉人，且被上诉人自取得房屋后对外出租也已获得相应租金的事实，酌定由上诉人按被上诉人已付购房款的50%承担赔偿责任，合情合理。 综上所述，上诉人的上诉理由，不能成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,912元，由上诉人六安鑫宇置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年八月二十八日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。