浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初1967号 原告：严水祥，男，1954年10月27日出生，汉族，住衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：严明亮，男，1982年10月8日出生，汉族，住衢州市柯城区。 被告：余菊巧，女，1982年1月16日出生，汉族，住衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：郑建飞，浙江厚仁律师事务所律师。 原告严水祥与被告余菊巧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，被告余菊巧于2020年7月7日向本院提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告严水祥的委托代理人严明亮、被告余菊巧的委托诉讼代理人郑建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严水祥向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2020年8月6日至2021年8月6日的房屋租金82000元及逾期付款利息（自2020年6月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月6日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于柯城区下街电影综合楼26号营业房租赁给被告使用，租期5年，第一年租金80000元，每年递增2000元，被告以现金方式于每年6月7日前一次性支付当年租金。2020年6月6日，原告联系被告支付租金，被告寻找各种理由至今拒不支付，故原告诉至法院，诉请如前。 被告余菊巧辩称，受××疫情影响，被告从去年到现在一直亏损，无力支付租赁费用。2020年6月6日，原告的儿子催要房租时，被告明确表示解除合同，但原告拒不办理相应的手续。 反诉原告余菊巧向本院提出反诉请求：1.解除双方于2019年5月8日签订的《房屋租赁合同》；2.反诉被告退还反诉原告水电押金500元；3.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2019年5月8日，反诉原被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉人承租被反诉人位于下街电影综合楼26号的营业房，合同对房屋租金、付款方式、租期以及争议解决方式等都做出了明确的约定。合同第八条约定“若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成乙方损失的，双方互不承担责任”。2020年2月，一场突如其来的疫情在全国蔓延，衢州这个城市也没逃离××的肆虐，疫情具有不能预见、不能避免的特点，属于不可抗力。面对疫情，反诉原告也束手无策，因为反诉原告出卖的是小孩子的鞋子，为响应政府防疫工作，反诉原告也积极配合，鞋店一直到2020年3月底才开业，但开业时间非常短，店里的人流量也非常少，导致反诉原告从过年到现在一直亏本，无力支付租赁费用。苦苦的煎熬并没有带来收益，反诉原告为减少损失，每天还必须坚守在鞋店进行清仓存货。另，反诉原告现在单身，独自带领一个孩子生活，半年的亏损已经导致反诉原告举债生活。面对疫情，店内的鞋子，反诉原告也迷茫，不知该何去何从。故2020年6月6日，反诉被告的儿子催要房租，反诉原告明确表示解除合同，没有任何能力继续履行合同，合同的目的实现不了，但到目前为止，反诉被告拒不办理相应的手续。 反诉被告辩称，双方在签订合同时对合同的每条约定都清楚确认的，租赁期5年是反诉原告要求的，合同第十一条，甲方同意乙方在租期内按本合同价格转让也是反诉原告写的，每条约定内容无不公平无违法之处。双方均按照合同的每条约定履行自己的义务。合同第八条约定，若租赁房屋因不可抗力的自然灾害以致损毁或造成乙方损失的，双方不承担责任，第八条签订合同前双方就讲的很清楚，在房屋租赁期间，如果地震等自然灾害房屋倒塌不能使用，造成双方损失，双方不承担责任，与疫情没有关系。今年因为疫情因素，在2月16我还向余菊巧了解情况，反诉原告说衢州现在还好店面可以开门，以后不知道可不可以开。2020年6月7日按合同约定被告余菊巧应支付2020年8月6日至2021年8月6日房租82000元，反诉原告原本答应当天先付40000元，剩余部分因为疫情原因，延迟1-2月再付，我也表示同意。但到了下午，反诉原告余菊巧就提出不愿意支付租金，不再继续租赁。双方均应按照合同的各项约定履行。反诉原告余菊巧应按照合同约定支付2020年8月6日至2021年8月6日的租金82000元，现提出解除合同，是反诉原告余菊巧违约，应按合同第七条的约定，对反诉被告的损失进行赔偿，应按照合同约定将未到期的租金一次性赔偿甲方，即支付剩余4年租金340000元。虽然现反诉原告余菊巧违约，按照合同第十一条约定，反诉被告同意反诉原告余菊巧在租期内按合同价格转让。 本院经审理认定事实如下： 2019年5月8日，原告严水祥（甲方）与被告余菊巧（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方所有的坐落于衢州市柯城区××街电影综合楼底层6-7轴1间26号房屋；租赁期限为5年，自2019年8月6日至2024年8月6日；第一年租金80000元，每年增加2000元，以现金形式于每年6月7日前一次性支付当年的租金；乙方在签订合同时应交给甲方水电费押金500元，在乙方不承租并交清相关费用后，甲方应将押金退还乙方，不计息；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，乙方因此造成的损失由甲方负责赔偿，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，乙方应按本合同第二条、第三条约定将未到期的租金一次性赔偿给甲方；合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告严水祥依约向被告余菊巧交付了租赁房屋，被告交付第一年的租金后未按约支付下一年的租金，原告催讨未果，故诉至法院，诉请如前。 以上事实，有到庭当事人陈述及原告严水祥提交的房屋租赁合同等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是被告余菊巧是否可以解除合同。原告严水祥认为，被告余菊巧是违约方，如要解除合同需支付剩余租期的所有租金。被告余菊巧主张受××疫情影响，其无法继续经营，且没有能力支付租金，希望能解除合同减少损失。违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同的，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，原被告签订的房屋租赁合同约定租赁期限5年，受××疫情影响，为响应政府关于××疫情防控措施，被告余菊巧租赁房屋经营的鞋店在复工复产后经营状况不如从前。被告余菊巧作为承租人，未按合同约定支付租金，显属违约，应承担相应的违约责任。被告余菊巧作为违约方，在无能力支付租金的情况下提出解除合同，原告拒绝解除，现其提出反诉请求解除合同，符合上述规定，本院予以支持。违约方起诉请求解除合同的，应承担违约责任，确保守约方的利益得到保障。承租人解除合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，原告严水祥在反诉答辩状中提出如被告余菊巧在原告严水祥没有违约的情况下提前解除合同应当向其支付剩余4年租金340000元，该要求显失公平，根据本案具体情况，本院酌情确定被告余菊巧按照合同约定向原告支付六个月的租金损失。关于反诉原告要求反诉被告返还水电押金500元的诉讼请求，按照合同约定，在承租方不承租并交清相关费用后，出租方应将押金退还，现双方未对相关费用进行结算，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对原告严水祥要求被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告余菊巧提出解除房屋租赁合同，本院予以支持。合同解除后，反诉原告余菊巧应向反诉被告支付相应租金损失。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告余菊巧于本判决生效之日起十日内赔偿原告严水祥租金损失41000元； 二、解除反诉原告余菊巧与反诉被告严水祥于2019年5月8日签订的《房屋租赁合同》，反诉原告余菊巧于本判决生效之日起十五日内退还反诉被告严水祥坐落于衢州市柯城区××街××楼××层××号的租赁房屋； 三、驳回原告严水祥的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告余菊巧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1850元，减半收取925元，由原告严水祥负担462.50元（已预交），被告余菊巧负担462.50元；反诉费65元，由反诉原告余菊巧负担32.50元（已预交），反诉被告严水祥负担32.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应及时主动向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 徐春波 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 汪佳丽 书 记 员 江 昕