浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初1695号原告：林如意，女，1985年6月15日出生，汉族，住龙港市。委托诉讼代理人：陈思思，浙江豪江律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小冬，浙江豪江律师事务所律师。被告：温州天工置业有限公司，统一社会信用代码913303276970097254，住所地龙港市锦港嘉苑2幢107室。法定代表人：蔡成汉。委托诉讼代理人：徐良所，浙江思勤律师事务所律师。原告林如意与被告温州天工置业有限公司（以下简称天工公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告林如意的委托诉讼代理人陈思思、被告天工公司的委托诉讼代理人徐良所到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林如意向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《中景花苑商品房预定协议书》及补充协议；2.判令被告返还原告购房款620000元和双倍返还定金600000元，合计1220000元及利息损失（从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定偿还之日止）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告返还原告购房款332117元和双倍返还定金575766元及利息损失（以907883元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定偿还之日止），并明确第3项诉讼请求仅包含案件受理费。事实和理由：2019年6月4日，原告认购被告开发的位于龙港市××村××幢××号房屋，当日向被告支付定金600000元并与被告签订了《中景花苑商品房预定协议书》（合同编号：×××14，以下简称协议书）。原告签订协议书时未仔细查看条款，未注意到需要签订《商品房买卖合同》，误以为签订协议书就等于购买了房屋。被告事后通知原告办理按揭，因商品房延期交付，原告担心商品房烂尾，一直没有交款，直到2019年9月5日，被告以办理房产证需要手续费为由向原告收取20000元的手续费用并出具了收款收据。同时，补充协议第四条载明：原告付清首付款方可与被告签订《商品房买卖合同》；第六条载明：本补充协议书的内容如与双方签订的《商品房预定协议书》约定条款有抵触时，以本补充协议的约定为准。因为协议书未约定房屋首付款问题，这两条条款已将协议书中约定的签订《商品房买卖合同》的时间归于不确定，原告并未构成违约。2020年3月中旬，原告打算将涉案房屋卖给他人，但中介查出该处房屋已经由被告卖给他人。2020年4月23日，原告委托律师向被告发出律师函要求被告退还购房款和定金620000元。被告在复函中，否认违约事实并明确拒绝退还定金和购房款。被告天工公司辩称，同意解除协议书并返还购房款，但解除过错在于原告，被告不应承担双倍返还定金及利息损失的责任，并有权没收原告支付的定金。原告持有补充协议且名下有多处房产，应当明白协议书作为预约合同不等同于《商品房买卖合同》。协议书约定于2019年6月9日签订《商品房买卖合同》，但原告没有按时前来签订。被告的员工多次催促原告，原告回复没有钱，承诺先支付20000元，过几天再过来。原告所谓的被告通知其办理按揭，实际是被告催促原告签订《商品房买卖合同》后再办理按揭。被告于2020年3月份将涉案房屋转卖他人，也有口头通知原告解除协议书和将房屋转卖他人的事实，故不构成违约。原告林如意围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明原告的身份情况；2.被告的企业信用信息公示，用于证明被告的主体资格；3.协议书及补充协议、房源确认单、收款收据、银行转账记录、律师函、快递回单、回复函、信件邮寄单、房产交易信息，用于证明原、被告签订购房协议并支付定金600000元、被告违反约定，一房二卖构成违约，原告依据协议和被告的要求继续履行合同，支付购房款20000元的事实。被告天工公司未提供证据材料。对原告提供的上述证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告对原告提供的证据1、证据2、证据3中的房源确认单、收款收据、银行转账记录、快递回单、信件邮寄单、房产交易信息均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据3中的协议书及补充协议、律师函、回复函，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为协议书预定期限为5日，原告应当于2019年6月9日前签订《商品房买卖合同》，也约定若未签订《商品房买卖合同》，被告不退还定金并可以转卖他人，协议书及补充协议反而证明原告未按时签订《商品房买卖合同》，已构成违约。回复函也证明被告已通知原告前来签订《商品房买卖合同》，但原告一直未前来的事实。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3中的协议书及补充协议、律师函、回复函，符合有效证据的基本特征，能够证明原、被告签订协议书及补充协议，通过律师函就是否继续履行协议书进行交涉的事实，就此予以认定。至于原、被告是否构成违约，于本院说理部分阐明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月4日，原告林如意与被告天工公司签订协议书及补充协议一份，约定：1.原告预定坐落于苍南县××镇××村××幢××号房屋，建筑面积114.33平方米。2.房屋单价12590元，总金额1439415元。3.预定期为5日，原告于2019年6月9日前到中景花苑展示厅与被告签订《商品房买卖合同》。签订《商品房买卖合同》后，原告支付的定金转为房价款。在预定期限内，被告拒绝签订《商品房买卖合同》的，双倍返还已收取的定金。原告拒绝签订《商品房买卖合同》的，无权要求被告返还已收取的定金，定金不足以弥补损失的，原告还应当赔偿损失。补充协议的第二条约定：在协议书中约定的签订时间内，原告未能就预定的商品房与被告签订《商品房买卖合同》的，原告无权要求被告返还已收取的定金，同时被告有权另行出售原告预定的商品房；第四条约定：关于按揭贷款，被告按中国人民银行个人贷款管理法规规定执行，凡符合此贷款管理法规规定的，原告可选择按揭贷款付款方式，否则只能采取一次性付款方式。原告首付款付清方可与被告签订《商品房买卖合同》；第六条约定：本补充协议书的内容如与双方签订的《商品房约定协议书》约定条款有抵触时，以本补充协议的约定为准。2019年6月4日，原告向被告转账600000元，并由被告出具收款收据一份。双方口头约定该款为定金。后原告未在协议书约定的期限内前往中景花苑展示厅与被告签订《商品房买卖合同》。2019年9月5日，原告向被告转账20000元，并由被告出具收款收据一份，收款收据注明该款为购房款。后原、被告双方对涉案房屋办理按揭及签订《商品房买卖合同》事宜进行协商，但未能达成一致意见。2020年3月份，被告将涉案房屋出售。原告于2020年4月23日委托浙江豪江律师事务所向被告发送律师函一份，主张已与被告签订协议书及补充协议，并交付600000元定金及20000元办证手续费，现于2020年3月份意外发现被告将涉案房屋出售他人，致使原告无法实现购房目的，被告的行为已构成根本违约并造成原告的损失，要求被告在收到律师函3日内将600000元定金、20000元手续费用及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）给付给原告。拒收律师函或逾期拒不回复的，原告提起诉讼并根据定金罚则要求被告返还双倍定金即1200000元。被告收到律师函后，于2020年5月6日回函表示原告经被告员工多次催促，未按约签订《商品房买卖合同》，根据补充协议第二条约定，原告无权要求被告返还已收取的定金，被告将涉案房屋出售他人是符合双方约定的。本院认为，原告林如意与被告天工公司签订的协议书及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容合法，应认定为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告约定购房定金为600000元，该金额已超出协议书约定的房屋总价款的20%，故其中287883元为定金，剩余312117元应认定为购房款。原告主张后续支付的20000元系办理房产证的费用，但未能提供证据予以证明，被告主张该款系购房款，本院予以采信。综上，原告共向被告支付定金287883元及购房款332117元。根据协议书及补充协议约定，原告本应于2019年6月9日前与被告签订《商品房买卖合同》，但其于2019年9月5日再次支付20000元购房款后，被告也收取了该款，可视为双方对签订《商品房买卖合同》的时间进行了变更。由于原、被告双方对涉案房屋办理按揭及签订《商品房买卖合同》事宜经协商未能达成一致意见，原告未于协议书约定的时间签订《商品房买卖合同》，被告转售涉案房屋，均未构成违约。原告主张被告的转售行为构成违约，应双倍返还定金，依据不足，本院不予采纳。原、被告双方于2020年6月29日一致同意解除协议书及补充协议，该协议书及补充协议已经解除，本院就此予以确认。由于未能订立《商品房买卖合同》的事由不可归责于原、被告双方，协议书及补充协议解除后，被告应返还原告支付的定金及购房款620000元。被告辩称有权没收原告支付的定金，依据不足，本院不予采信。被告未及时解除协议书及补充协议并返还已收取的款项，已造成原告资金占用期间的利息损失，原告有权要求被告赔偿自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。原告变更诉讼请求，系其在法律规定的范围内对自己民事权利所作的处分，本院予以准许。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、解除林如意与温州天工置业有限公司签订的合同编号为×××14的《中景花苑商品房预定协议书》及补充协议；二、温州天工置业有限公司于本判决生效后十日内返还林如意定金及购房款合计620000元并赔偿利息损失（以620000元为基数，自2020年5月22日起至实际履行完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回林如意的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12951元，减半收取计6475.5元，由林如意负担1451元，温州天工置业有限公司负担5024.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 杨 珏二〇二〇年八月四日书记员 蔡子欣?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。