湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初2429号原告：湖南麓华微电子有限公司，住所地：长沙高新开发区桐梓坡西路229号麓谷国际工业园麓华研发楼二楼，统一社会信用代码：91430100661653068H。法定代表人：宋丹卿，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋建华，湖南路虎律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭妮，湖南路虎律师事务所实习律师。被告：湖南迪斯生物技术股份有限公司，住所地：长沙高新开发区桐梓坡西路229号科研楼603、604、607、608、609，统一社会信用代码：914301007680365968。法定代表人：陈涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓向阳，湖南湘达律师事务所律师。原告湖南麓华微电子有限公司（以下简称“麓华公司”）与被告湖南迪斯生物技术股份有限公司（以下简称“迪斯公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告麓华公司的委托诉讼代理人蒋建华、郭妮，被告迪斯公司的委托诉讼代理人邓向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麓华公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《房屋转让合同》；2.请求判令被告归还原告麓华微电子研发工业园第六层房屋603号、604号、607号、608号、609号；3.判令被告支付因占用房屋给原告造成的损失共计3584597.5元（暂计到2020年3月3日止，具体数额应计算至实际退房之日止）；4.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年7月12日，原、被告签订《房屋转让合同》，约定被告购买原告位于长沙高新技术开发区房屋，编号位置为603、604、607、608、609，建筑面积约为1303.49平方。房屋价格为每平方米3500元，总价为4562215元。另合同还约定被告应在合同签订后三个工作日内向原告一次性支付人民币100万元；在该房屋的产权办理到原告名下后两个月内，被告向原告支付房屋总价款的50%即228万元；收款后的两个月内原告通知被告产权进窗交易，余款在产权过户到被告名下后二十个工作日内结清。被告如未按合同规定时间付款，逾期在60日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，被告按日向原告支付逾期金额的万分之三的违约金，合同继续履行；被告如未按合同规定的时间付款，逾期65日后，原告有权向被告索取违约金5%，并解除合同。原告按照合同约定将标的房屋交付给被告使用，被告于2012年7月13日支付了第一笔购房款100万元，2013年5月7日，被告原法定代表人俞俊民从私人账号付款150万元至原告账户，后又要求退回购房款，所以原告退回135万元至俞俊民私人账户，后被告一直未支付任何款项。后原告多次向被告催要购房款，但一直未果。原告要求与被告解除合同并退还房屋，被告也未予理会并一直占用房屋至今。被告严重损害了原告的合法权益，故原告向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告迪斯公司辩称：1.本案系重复诉讼，原告所有诉讼请求已经岳麓区法院的生效判决予以驳回，本案没有新的事实和理由，也没有新的法律关系。原告违反诚实信用原则，提起本次诉讼实属浪费司法资源。迪斯公司的反诉请求也经岳麓区法院（2019）湘0104民初13207号判决进行了实体上的处理，因此本案是重复诉讼，如果按照对方的逻辑迪斯公司也会提起反诉；2.迪斯公司已实际向对方支付了270万元，是分三次支付的，符合合同的分期付款的约定，在上一次的诉讼中迪斯公司的负责人俞俊民到庭明确表态本案诉讼的纠纷根源在于原告的股东由外商转为内商之后改变了原来的履约意图，由于对方公司没有按照高新区管委会关于对外商企业的应当完成相关投资和税费的要求等多方面原因造成过户障碍，而并非迪斯公司拒不支付购房余款。且负责人俞俊民当庭表示只要对方按照有关过户法律政策办理过户手续，迪斯公司完全可以支付尾款，而实际情况是原告违反合同约定和诚实信用原则浪费诉讼权利；3.原告已经严重违约致使迪斯公司产生了不安抗辩，理由是原告已要求解除合同，在上一次的诉讼中法院在裁判文书中第五页明确记载：麓华公司称暂时同意在认为合同有效的情况下对双方违约责任的评判，双方多次到不动产中心希望办理过户，但是被拒绝。由此可见并非迪斯公司违约致使不能实现合同目的，反倒是麓华公司违反了合同的下列约定：（1）合同第六条第一项约定即买受人在支付了第一笔款项后出卖人就不得毁约，也就是双方对解除权有了成就条件的约定；（2）合同第六条第七项，如果是因出卖人的原因造成不能产权登记过户的，对方要支付总价款5%的违约金，同时还要全额退还已付款；（3）合同第六条第九项出卖人必须保证转让的房屋不得设立抵押，但是在上次诉讼中法院已经查明麓华公司将涉案房屋抵押给了华融湘江银行，由此应承担相应违约责任。经审理查明：2012年7月12日，麓华公司（出卖人）与迪斯公司（买受人）签订《房屋转让合同》一份，合同第一条“转让标的物的基本情况”中载明：物业位于长沙高新技术开发区；土地规划用途为工业用地；买受人购买房屋位于麓华微电子研发工业园房屋第六层，自编号位置为603、604、607、608、609，建筑面积约1303.49平方米，房屋用途为科研、办公、厂房。合同第二条“计价方式与价款”中约定，买受人购买房屋的每平米价格为3500元／㎡，所购房屋总价约为4562215元。第三条“转让款的支付方式”中约定，1.在本合同签订后三个工作日内，买受人向出卖人一次性支付100万元；2.在该标的房屋的产权证办理到出卖人名下后两个月内，买受人向出卖人再支付房屋总价转让款的50%，即228万元。两个月内出卖人通知买受人产权进窗交易，余款在产权过户到买受人名下后二十个工作日内结清。第四条“双方的权利和义务”中约定，1.出卖人的权利和义务，（1）出卖人应当在买受人向其支付第一笔标的房屋的转让款后，将经买受人验收合格并符合本合同约定的标的房屋交付买受人使用；（2）买受人向出卖人支付完第二笔标的房屋的转让款两个月内，由出卖人为买受人办理完毕房屋产权证的过户手续，其中产生的费用按国家相关规定各自承担。合同第六条“违约责任”中约定，1.出卖人与买受人签订房屋转让合同并收取买受人房屋第一笔标的房屋转让款项后，出卖人不得毁约；2.买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款金额的万分之叁的违约金，合同继续履行；3.买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过65日后，出卖人有权向买受人索取违约金5%，并解除合同。该合同还就其他问题进行了约定。合同签订次日，迪斯公司向麓华公司转账支付了100万元的购房款，麓华公司于同日向迪斯公司出具了收取100万元购房款的收据。麓华公司将涉案房屋交付于迪斯公司使用至今。2013年5月7日，迪斯公司通过其原法定代表人俞俊民的账户向麓华公司转入150万元；2013年5月15日，麓华公司向迪斯公司出具了购房款150万元的收据。2013年8月12日，麓华公司分14笔向俞俊民的账户共计退款135万元，在汇款凭证上“附言”部分均注明“退款”、“退回”等字样。2019年9月17日，麓华公司以迪斯公司为被告诉至本院，要求确认合同无效，并归还返还赔偿损失，迪斯公司在该案中提起反诉，要求确认合同有效，并判令麓华公司继续履行合同，支付违约金。该案经审理后，本院于2020年1月7日作出（2019）湘0104民初13207号民事判决书，判决确认原告麓华公司与被告迪斯公司于2012年7月12日签订的《房屋转让合同》有效；对双方当事人的其他诉讼请求在该案中未予处理，并告知双方当事人可待合同效力问题经生效判决确认后另行协商处理，协商不成可另行诉讼。该判决生效后，原、被告未能协商处理，故麓华公司再次诉至本院。另查明，1.2007年6月27日，长沙市国土资源局（出让人）与麓华公司（受让人）签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让人将位于麓谷产业基地11109.09平方米宗地出让给受让人，其中出让土地面积为8788.08平方米。第九条约定，受让人同意按照本条第（三）款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。（三）根据长政办函［2007］20号文件规定，本宗土地按协议出让进行供地，出让金和契税根据长政发［1999］56号文件规定作挂账处理。第二十条约定，受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用权证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权出让、出租、抵押，但首次转让（包括出让、交换和赠予）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第（三）项规定之条件，（三）按长政发［1999］56号文件规定办理。2.涉案603、604、607、608、609号房屋于2012年7月11日登记在麓华公司名下，权证号码分别为：长房权证岳麓字第××、71××10、71××13、71××14、71××67号，产权产别为股份制企业房产。3.2019年6月16日，麓华公司与华融湘江银行股份有限公司长沙分行签订了一份《最高额抵押合同》，将包括涉案房屋在内的共计62套房屋抵押给该行，他项权证号为：20190188425。4.2019年12月2日，长沙市国土资源局高新技术开发区分局向麓华公司出具《回复函》一份，就麓华公司提出的关于取得长沙高新技术开发区工业用地，并自建工业用房是否可以分割转让的《情况汇报》回复称：麓华公司不具备房地产开发经营资质、分割销售房屋的行为改变土地用途等行为违反了《城市房地产管理法》及《土地管理法》的相关规定，据此，按规定不能办理上述情况下的房屋和土地产权过户手续。5.2020年5月22日，迪斯公司以长沙市高新区自然资源和规划局、麓华公司、长沙市上大冶金工程技术有限公司为被告向长沙铁路运输法院提起行政诉讼，要求确认长沙市国土资源局高新技术开发区分局向于2019年12月2日出具的《回复函》违法，并依法撤销该回复函，长沙铁路运输法院于当日受理该案，在该案审理过程中，长沙市高新区自然资源和规划局向长沙铁路运输法院提交了该局在2019年11月27日向麓华公司的总经理助理彭政所做的谈话笔录一份及国有土地使用权出让合同一份，在长沙市高新区自然资源和规划局所做笔录中，麓华公司确认未按照合同第二十条的约定补交土地出让金及契税；迪斯公司因此撤回了该行政案件的起诉。6.2020年5月27日，迪斯公司向麓华公司转账支付了580000元，并注明用途为补购房款，麓华公司于当日将该款项予以退还给迪斯公司。上述事实，有当事人陈述，原告提交并经庭审质证的房屋转让合同、汇兑来账凭证、记账凭证、汇款凭证、房屋所有权证、（2019）湘0104民初13207号民事判决书、《回复函》等证据，被告提交并经庭审质证的房屋转让合同、购房款付款凭证、收据、受理通知书、长沙银行网上银行电子受理凭证、彭政的询问笔录、戴瑞疆的询问笔录、国有土地使用权出让合同等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告麓华公司与被告迪斯公司于2012年7月12日签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为：一、本案是否构成重复诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条之规定：人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：当事人就已经提起的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中，麓华公司在本院作出的（2019）湘0104民初13207号民事判决书生效后，再次诉至本院，虽然两次起诉状中的部分诉讼请求相同，但该部分诉讼请求本院在（2019）湘0104民初13207号民事判决书已明确未予处理，并告知双方当事人可待合同效力问题经生效判决确认后另行协商处理，协商不成可另行诉讼。因此，本案并非重复诉讼，对迪斯公司提出本案系重复诉讼，应驳回麓华公司起诉的主张，本院不予采纳。二、关于合同的解除及违约问题。根据长沙市国土资源局与麓华公司签订的《国有土地使用权出让合同》、《长沙市国土资源局高新技术开发区分局回复函》及该分局对麓华公司所作的询问笔录，合同未能如约履行的根本原因是麓华工业园地块不是工业地产项目，也没有取得商品房或工业地产项目的预售许可证，麓华公司进行房屋及土地使用权转让，未根据长政发（1999）56号文件规定按现时标准补交土地出让金和契税，存在未缴出让金契税及不按批准用途使用土地的行为，导致案涉房屋不能办理产权登记。因此，案涉《房屋转让合同》无法继续履行的根本原因系麓华公司违约所导致。作为违约方，麓华公司本不享有单方解除合同的权利。但由于麓华公司一直未补交土地出让金和契税，涉案房屋无法办理过户手续，案涉房屋买卖合同无法继续履行，双方形成合同僵局，麓华公司的上述行为导致合同已无继续全面履行完毕的基础，因此，本院认为，案涉合同应予解除，故本院根据本案起诉状副本送达给被告迪斯公司的时间确认原、被告签订的《房屋转让合同》自2020年5月6日起予以解除。对原告麓华公司认为被告迪斯公司未按约定履行付款义务的主张。本院认为，根据合同约定，被告迪斯公司需在涉案房屋产权证办理到出卖人名下后两个月内，向麓华公司支付房屋转让款228万元，涉案房屋于2012年7月11日登记在麓华公司名下，迪斯公司应在2012年9月12日前向麓华公司支付228万元，但迪斯公司仅在签订合同次日支付100万元后，才于2013年5月7日通过其法定代表人俞俊民向麓华公司转账支付150万元，存在逾期付款的违约行为，但麓华公司接受了该款项后，并未提出异议，亦未在合理期限内向迪斯公司提出解除合同，麓华公司在本案中以迪斯公司未按期付款，存在违约行为而解除合同，缺乏事实及法律依据。麓华公司在收受该150万元后，麓华公司又以“退款”名义转账将135万元退还给迪斯公司法定代表人俞俊民，退款后俞俊民及迪斯公司并未补足该款项，因迪斯公司转账支付购房款系通过其法定代表人俞俊民所支付，麓华公司退款亦是退还给俞俊民，故本院确认迪斯公司实际向麓华公司支付的购房款为115万元；对迪斯公司主张向案外人李阳支付的20万元为购房款的主张，本院认为，该支付回单用途栏中已明确为设备款，迪斯公司财务记账凭证中亦注明该款项为其他应付款，现迪斯公司主张该20万元为购房款，缺乏事实依据，本院不予采纳。对迪斯公司抗辩称实际购房款已交纳270万元的主张，本院不予采纳。麓华公司在收到150万元购房款后又退回135万元的行为系麓华公司自由处分其民事权利，不能据此认定系迪斯公司违约；且合同履行过程中，房屋确实不能按约定办理产权登记，迪斯公司主张其付款延后或未按时补足款项系行使同时履行抗辩权及不安抗辩权，本院认为迪斯公司的抗辩存在合理性，对此本院予以采纳。综上，对麓华公司主张系迪斯公司的违约行为导致合同解除的主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现案涉房屋买卖合同已经解除，麓华公司诉请要求迪斯公司返还案涉房屋具有事实及法律依据，本院对此予以支持。同时，对于迪斯公司已经支付的购房款115万元（100万元+150万元-135万元），麓华公司亦应相应予以返还。关于合同解除后赔偿损失问题，需根据案涉合同履行情况、合同性质、导致合同解除的主要原因及原、被告双方过错程度等因素，对双方损失进行认定，并对各自应承担的损害赔偿责任进行合理分配。本案中，麓华公司提出了要求迪斯公司赔偿占用其房屋的损失主张，迪斯公司主张合同不应解除，未提出合同解除后损失赔偿的相关主张及证据材料，故本院无法查明相关案件事实。为平等、公平保护双方当事人权益，本院在此次诉讼中对原告麓华公司的上述诉讼请求不宜单独进行处理，双方当事人关于合同解除后的损失赔偿问题及麓华公司的相关诉讼请求可在合同解除判决生效后另行协商处理，协商不成可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告湖南麓华微电子有限公司与被告湖南迪斯生物技术股份有限公司于2012年7月12日签订的《房屋转让合同》自2020年5月6日起予以解除；二、限被告湖南迪斯生物技术股份有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于长沙市岳麓区房屋并交付给原告湖南麓华微电子有限公司；三、原告湖南麓华微电子有限公司于本判决生效之日起三十日内退还被告湖南迪斯生物技术股份有限公司购房款1150000元。本案案件受理费减半收取17738元，由原告湖南麓华微电子有限公司予以承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年八月二十七日法官助理李余庆书记员柳遇珍