云南省峨山彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0426民初522号原告：陈川玉，女，1966年11月12日生。委托诉讼代理人：段莲琼，云南登明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：峨山彝族自治县双江街道登云社区登云居民小组。住所地云南省玉溪市峨山彝族自治县双江街道登云社区登云居民小组。负责人：矣红民，男，1965年1月20日生。被告：矣红民，男，1965年1月20日生。被告：矣红芬，女，1968年3月12日生。被告：周永平，男，1971年12月8日生。原告陈川玉与被告峨山彝族自治县双江街道登云社区登云居民小组（以下简称登云小组）、矣红民、矣红芬、周永平买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈川玉及其委托诉讼代理人段莲琼，被告登云小组组长暨被告矣红民、矣红芬、周永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈川玉向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告口头土地买卖合同无效；2、判令被告连带返还原告支付的33500元土地首付款及赔偿原告的利息损失6092.50元，共计39592.50元（利息损失从2019年3月2日暂时计算到2020年7月1日，实际要求支付到款项还清时止）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月，原告听矣红芬说登云小组有一块建设用地要出售，就找到小组长矣红民了解，该组的确有一块占地150平方的建设用地要出售（因之前答应出售给周永平，还未变更过该土地的使用权人，现在其不要了）。原告实地看了地块后，不仅位置和面积都适合自己建房，而且价位也适合。加上土地出售人系登云小组，出于对组长的信任，原告就与矣红民达成了以388000元的价格购买该土地的口头协议，并于2019年3月2日把88000元的土地首付款通过矣红民的妹妹矣红芬交付给矣红民。2019年8月，原告准备动工建房前，联系矣红民查看涉案地块相关材料和资料，同时咨询相关职能部门后，发现该土地是经过相关部门批复、立项为该组青年文化活动场所建设用地，不能用于其他用途的建设。原告及时让被告变更土地用途为住宅后让原告建房，但被告一直敷衍拒绝。后到相关部门了解，该土地不能变更土地用途。无奈之下，原告找到矣红民要求退款，遭到拒绝。之后原告找登云社区调解，登云社区要求矣红民退赔原告支付的88000元土地首付款，但是矣红民也拖延未退款。2020年4月，原告向峨山县双江街道反映后，双江街道也要求矣红民退赔原告支付的88000元土地首付款。之后，被告退还原告52500元。对此，原告多次找被告讨要土地首付款，但被告拒绝退还剩下的33500元。为维护自身合法权益，请求法院判如所请。被告登云小组辩称，该地块是登云小组于2016年出租给周永平，租金合计352500元。土地出租后，周永支平付了52500元租金。周永平在2019年想转让所租土地，原告得知后就向周永平提出接受土地转让。原告和周永平商谈了价格后，支付了转让费88000元。当时周永平在景洪，但由于原告心急，就把88000元钱交给矣红芬代收，之后再让矣红民转交给周永平。登云小组不是承担民事责任主体的被告，原告的诉讼请求不合法，请求驳回对登云小组的诉讼请求。被告矣红民辩称，原告与周永平买卖土地，其作为一个介绍人，不是代表村民小组，也没有参与谈价格。是原告自己把钱拿给矣红芬由其转交给周永平，故不应当承担责任。被告矣红芬辩称，原告把钱拿来给其，只是存放了几天。其把钱拿给矣红民，矣红民已经把钱交给周永平。土地转让款应当由周永平返还。被告周永平辩称，2016年其以租赁的方式向登云小组租地，两年以后矣红民说是可以盖房子了，但之后又问如果不盖房子是否同意转租。其当时要求40万元才同意转租，矣红民和对方商量后催我收钱。收钱时问过矣红民是否要写个收据，矣红民说是不用写。半年后，原告和我说这个事情办不了，要求退钱。钱是谁拿给矣红民的其不清楚，但确实是收了矣红民的钱，原告不应该对其提起诉讼，而应该起诉矣红民。其已经退给登云小组52500元，剩余的款项是其四年来的损失，不应该由其退还。围绕诉讼请求，原告提交以下证据：1.身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.收条，证明双方达成了购买涉案土地协议，原告支付了被告土地首付款的事实。3.双江街道《关于登云社区登云组青年文化活动场所建设使用土地的请示》、登云小组青年文化活动场所建设使用土地申请、峨山县发展和改革局《关于登云社区登云组青年文化活动场所建设项目立项的通知》、《建设项目选址意见书》、《集体土地使用权供地方案》，证明被告隐瞒涉案土地为集体建设用地，不能对外出售或转让的事实。针对辩称，登云小组、矣红民提交了进账单、《空场地出租合同》，证明涉案的地块是由登云小组出租给周永平并收取了52500元的租金。周永平提交了《空场地出租合同》、收款收据，证明土地是属于出租，不存在其卖土地给原告的事实。被告矣红芬未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的《空场地出租合同》的证明目的不认可，认为原告不清楚空地是出租，周永平不能出售该土地。本院认为，该证据来源合法，内容真实客观，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：矣红民、矣红芬系兄妹。2016年11月10日，登云小组收取了周永平转让空场地租金预付款52500元。2016年11月30日，登云小组（甲方）与周永平（乙方）签订了《空场地出租合同》。合同约定，甲方将坐落于登云小组的空场地150平方米出租给乙方。租金为352500元，乙方在合同签订前交付建房定金52500元，余款300000元在甲方将集体土地使用证和规划许可证办理交付给乙方之日一次性付清。2017年4月，登云小组就合同约定的土地向峨山县相关部门提出了建设青年文化活动场所建设项目的用地申请。2017年6月，峨山县发展和改革局发出文件通知：同意登云小组青年文化活动场所建设项目立项；资金来源为上级资金补助，不足部分自筹解决。2017年7月5日，峨山县住房和城乡建设局颁发了《建设项目选址意见书》，建设单位为登云小组，用地面积为150平方米。2017年10月17日，经峨山县国土资源局审查同意，向登云小组发放了《集体土地使用权供地方案》，方案中载明土地用途为集体建设用地。用地手续办理后，周永平未在该土地上建盖住房。2019年2月，原告经矣红芬介绍后，由矣红民代周永平与原告商谈出售该土地的相关事宜，双方口头约定买卖土地的价格为388000元。原告将土地买卖首付款88000元交给了矣红芬，矣红芬把钱交给矣红民转给周永平。2019年8月，原告准备动工建房，找到矣红民查看涉案土地的相关材料，得知土地立项为登云小组的青年文化场所集体建设用地。双方发生争议后，矣红芬出具收条载明：“今收到矣红芬代陈川玉支付给周永平的土地购买款88000元（大写捌万捌仟元整）现于2020年4月9日返还了陈川玉52500元（大写伍万贰仟伍佰元整）收款人矣红芬2019年3月2日”。另查明，登云小组出租给周永平的土地用于建盖住房，使用期限为70年。登云小组已退还周永平52500元租金，周永平退还了原告52500元土地出让款。本院认为，根据诉辩双方的主张，本案争议焦点为：一、原告与周永平口头达成的土地买卖合同是否有效？二、登云小组、矣红民、矣红芬、周永平是否应当连带返还原告土地出让款并支付利息损失？关于争议焦点一，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界线、面积、动工期限、使用期限、土地用途、……。”本案中，登云小组与周永平签订的《空场地出租合同》未约定土地界线、动工期限、使用期限、土地用途等，该约定不符合上述法律规定，且土地是出租给周永平建盖住房，改变了土地用途，双方签订的《空场地出租合同》名为租赁合同实为土地出让合同，故《空场地出租合同》无效。周永平取得土地后经矣红民的介绍协商后转卖给原告，故双方的口头买卖合同亦无效。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告与矣红民协商土地转让系矣红民代周永平协商，且原告支付的买卖土地款经矣红民转交给周永平，为此产生的法律后果应当由周永平承担。原告要求登云小组、矣红民、矣红芬与周永平连带返还土地出让款的主张本院不予支持。原告在未查明土地性质的情况下与周永平达成了买卖涉案土地的口头协议，存在过错，故对其主张的利息损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告陈川玉与被告周永平达成的口头买卖土地合同无效；二、由被告周永平于判决生效后15日内返还原告陈川玉土地出让款33500元；三、驳回原告陈川玉的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，由原告陈川玉负担122元，被告周永平负担668元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决生效后，权利人申请执行的期限为判决书确定的履行期限届满后二年内。审 判 长  秦志梅审 判 员  柴金燕人民陪审员  矣 靖二〇二〇年八月二十一日书 记 员  李凤萍