河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2005号上诉人（原审被告）：裴利芳，女，1975年12月28日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：朱龙勋，河南英展律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭义欢，河南英展律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司。住所地：河南省焦作市贸易大厦三楼经四路9号。法定代表人：李兵，执行董事。委托诉讼代理人：张逸臣，河南明柱律师事务所律师。上诉人裴利芳因与被上诉人焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司（以下简称：贸易大厦）租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院于2020年6月18日作出的（2020）豫0802民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。裴利芳上诉请求：1、依法撤销焦作市解放区人民法院作出的（2020）豫0802民初1135号民事判决书第四项，支持上诉人要求被上诉人支付30万元补偿金的反诉请求；2、本案的一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、本案的实际违约人是被上诉人，上诉人并未违约，未支付租金是基于双方之间的约定，原审法院认定上诉人违约属认定事实错误。2015年8月份，上诉人将隔断间及柜台场地及其附属设施移交给被上诉人，由被上诉人陆续将其出租。由于上诉人在建设、装修隔断间、柜台及更换西大门上花费巨大。被上诉人时任负责人赵巍答应对上诉人装修部分进行补偿，具体补偿方式为“以免费使用案涉场地的形式”进行补偿。所以，上诉人从2016年开始免费使用案涉场地，被上诉人也从未通知上诉人需要交纳租金。在杜胜利成为被上诉人实际控制人后，对之前被上诉人与上诉人之间的约定不分青红皂白一概否定，背信弃义，上诉人无奈才提起反诉。因此，从被上诉人起诉上诉人支付案涉场地租金之时，被上诉人即已违约，上诉人依据《城镇房屋租赁合同司法解释》第十一条第一项之规定要求被上诉人赔偿装修损失符合法律规定。二、一审判决认定的补偿范围错误，被上诉人应就上诉人在西天井内所建设的19间精品房及旋转楼梯区域进行整体补偿。被上诉人应就上诉人在西天井内所建设的19间精品房及旋转楼梯区域进行整体补偿，而不应仅补偿目前未交付的部分。本案中上诉人使用的场地分为两部分，一部分是被上诉人起诉之前裴利芳已经交付由贸易大厦公司对外出租的部分；另一部分是本案一审中诉争的部分（即西天井南区1、2号房屋、中间柜台、西门内南边、旋转楼梯区域）。该两部分在物理性质上已经连为一体是客观事实，不能够分割、拆除。被上诉人一审中提交的“现场示意图”也证明现用的部分与已经交付的部分已经连为一体，不能够单独拆除。而案涉场地内的全部房屋及附属设施均为上诉人所投资建设，现被上诉人愿意接收并已对外出租，因此被上诉人应就案涉场地内全部地上设施对裴利芳进行整体补偿，一审判决贸易大厦公司仅需就未交付的部分（南区1、2号及旋转楼梯区域）向裴利芳进行补偿存在错误。综上，上诉人免费使用案涉场地系与被上诉人之前达成的口头约定，且有时任负责人赵巍的证人证言，被上诉人违约起诉解除合同和支付租金的行为构成根本违约，应当依法赔偿上诉人的全部装修损失。贸易大厦辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确。双方双方并未有不支付租金的约定。一审认定补偿范围正确。贸易大厦向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的焦作市贸易大厦一楼西天井部分场地（南区1号、2号、中间岛、转梯区域、西门内南）租赁合同；2、被告将焦作市贸易大厦一楼西天井的场地返还原告并支付使用期间的租赁费114000元（从2018年7月1日计算至2020年1月30日，2020年2月1日至实际腾房之日止仍按照每月每平方米60元计算租赁费）；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。裴利芳反诉请求：1、判令贸易大厦支付裴利芳焦作市贸易大厦一楼西天井建设及维修费用共计300000元；2、反诉费由贸易大厦承担。一审法院认定，2012年10月12日，原告贸易大厦（甲方）与被告裴利芳（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：被告租赁原告焦作市贸易大厦一楼西天井的场地，面积为450平方米。租赁期限2012年9月1日至2013年8月31日止。2013年8月20日原、被告双方又签订《场地租赁合同》，约定：被告租赁原告贸易大厦一楼西天井的场地，面积为450平方米。月租金为每平方米60元，年度租金总额为324000元。签订本合同时乙方将租金一次性付于甲方。租金即为场地使用费，经营所需其他税费由乙方自理。因不可抗力或市场整体规划，而又不能给予调整场地的，双方可解除合同，甲方将剩余租金退还乙方。租赁期满未能续约或因合同解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同解除后三日内将租赁的场地、配套公用和消防设施以及场地内现有固定设施以良好状态交与甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。签订该《场地租赁合同》后，原告将约定的焦作市贸易大厦一楼西天井交付被告，被告开始租赁使用，并且投入资金对租赁的场地进行装修。必须明确一点，裴利芳在2012年9月1日与贸易大厦签订合同并交纳租金后，仍有部分商户租赁涉案场地至2013年1月31日，之后合同约定的焦作市贸易大厦一楼西天井场地才全部交付裴利芳。被告交付了该场地2015年8月31日之前的租金，关于2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金，被告仅交付了80000元，还有244000元未付。2016年9月1日之后，被告继续使用焦作市贸易大厦一楼西天井中的南区1号、2号、中间柜台、西门内南、旋转楼梯，将西天井的其余部分返还原告。原、被告双方对被告继续使用焦作市贸易大厦一楼西天井中的南区1、2号、中间柜台、西门内南边、旋转楼梯的位置、面积、租金标准达成一致的意见，并共同确认自2016年9月1日起至2018年6月30日止，该部分的租金为132000元。2018年11月5日，贸易大厦以裴利芳为被告向本庭提起诉讼，要求判令：1.被告立即支付拖欠原告的租赁费476000元（包括：焦作市贸易大厦一楼西天井从2015年9月1日至2016年8月31日场地欠付租金244000元；2016年9月1日后被告仍使用该西天井的南区1、2号、中间柜台/西门内南边、旋转楼梯自2016年9月1日至2018年6月30日的租金132000元；贸易大厦西南角外.北的场地拖欠的2014年、2015年、2017年、2018年、2019年租金，原告按每年20000元计算，共计100000元）；2.本案的诉讼费及其他相关费用由被告承担。裴利芳提出反诉：要求贸易大厦退还因贸易大厦的原因致使其无法使用租赁场地的半年租赁费150000元。2019年2月28日，该院作出（2018）豫0802民初4209号民事判决书，判决：1、被告裴利芳于本判决生效之日起十日内支付原告贸易大厦租赁费37.6万元；2、驳回原告贸易大厦其他诉讼请求；3、驳回被告裴利芳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8440元，由原告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司负担1771元，被告裴利芳负担6669元，反诉费1650元由被告裴利芳负担。裴利芳不服，向焦作市中级人民法院提出上诉。2019年5月15日，焦作市中级人民法院作出（2019）豫08民终1200号民事判决书，判决：1、维持焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初4209号民事判决第一项、第二项；2、撤销焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初4209号民事判决第三项；3、焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还裴利芳租赁费135000元；4、驳回裴利芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8590元，由裴利芳负担7090元，由焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司负担1500元。一审案件受理费8440元，由焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司负担1771元，裴利芳负担6669元。反诉费1650元，由焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司负担1500元，由裴利芳负担150元。如前所述，2016年9月1日之后，被告裴利芳继续使用焦作市贸易大厦一楼西天井中的南区1号、2号、中间柜台、西门内南、旋转楼梯区域，将西天井的其余部分返还原告贸易大厦。同时，贸易大厦与裴利芳就裴利芳继续使用的上述场地的位置、面积、租金标准达成一致意见，共同确认自2016年9月1日起至2018年6月30日止，该部分的租金为132000元。2018年7月1日之后，裴利芳继续使用上述场地，但以其投资建设场地的补偿问题无法达成一致为由拒不支付租金，故而引起本案诉讼。另查明，2012年贸易大厦与裴利芳签订租赁合同后，裴利芳即进场装修，主要包括：在焦作市××大厦西天井场地上建造房屋两排，定做柜台，将焦作市××大厦西大门更换为不锈钢玻璃门并制作门头“西天井宝贝城贸易大厦”。建设装修完毕后，裴利芳对房屋及柜台部分自用、部分出租。2016年8月31日租期届满后，裴利芳将西天井大部分场地（包含南区3-10号、北区1-11号共计19间房）返还贸易大厦，贸易大厦将其中部分房屋出租。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。首先，关于贸易大厦的原告诉讼主体资格问题。本案双方当事人签订了场地租赁合同，贸易大厦将焦作市贸易大厦一楼西天井场地出租给裴利芳，裴利芳向贸易大厦支付租金，贸易大厦系本案租赁合同的出租人，有权提起本案诉讼。至于原告主张，原租赁合同已经到期，双方未再签订新的合同。如前所述，双方之间的场地租赁合同于2016年8月31日到期后，裴利芳返还部分场地，但继续使用案涉西天井南区1号、2号、中间柜台、西门内南、旋转楼梯区域的场地，对此贸易大厦未提出异议，并且双方共同确认自2016年9月1日起至2018年6月30日止，该部分的租金为132000元，应视为双方就该部分场地达成新的租赁合同，租期为不定期。故贸易大厦系本案租赁合同的出租人，依法具有原告诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。其次，关于贸易大厦的诉讼请求。根据法律规定，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，裴利芳作为承租人在2018年7月1日后继续使用案涉租赁场地，依法应当按照合同约定或法律规定支付租金，但其拒绝支付租金，存在违约行为。原告据此要求解除合同具有事实及法律依据，该院予以支持。至于裴利芳主张其拒绝支付租金是因为双方对其投资建设租赁场地的补偿问题无法达成一致。但支付租金是因签订租赁合同后占有、使用租赁物而产生，与补偿问题无关，故裴利芳不能以补偿问题未能达成一致而拒绝支付租金。关于租金支付标准，庭审过程中贸易大厦与裴利芳就案涉西天井南区1号、2号、中间柜台、西门内南、旋转楼梯区域的面积及租金标准不能达成一致。贸易大厦主张为100平方米，租赁费按照每平米60元计算，每月合计6000元，裴利芳主张为70平方米，要求租赁费按照每平方米40元计算。对此，双方当事人均未举出有效证据予以证明。结合双方当事人共同确认案涉场地2016年9月1日至2018年6月30日的租金为132000元，该院确认案涉场地的租赁费标准为6000元/月。据此，裴利芳应自2018年7月1日起，按6000元/月向贸易大厦支付场地租赁费直至实际腾出并返还案涉场地之日止。再次，关于裴利芳的反诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案租赁场地在焦作市贸易大厦内部，贸易大厦对裴利芳建设装修租赁场地应是明知且认可的，否则裴利芳的装修行为显然无法顺利完成。关于装饰装修物的处理，双方当事人均未举出有效证据证明彼此曾存在约定。如前所述，本案租赁合同履行过程中，裴利芳无正当理由拒不支付租金，贸易大厦据此要求解除合同。故本案系承租人违约导致合同解除，根据上述规定，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院不予支持。但根据庭审查明的事实，裴利芳在2016年8月31日租期届满后，继续使用南区1号、2号、中间柜台、西门内南、旋转楼梯区域，将其余场地（包含南区3-10号、北区1-11号共计19间房）返还贸易大厦，并将焦作市××大厦西大门更换为不锈钢玻璃门并制作门头。根据租赁场地现场示意图，西天井南区1号、2号房屋，旋转楼梯区域与2016年已经返还贸易大厦的南区房屋连成一体，贸易大厦已经接收了南区大部分房屋，单独拆除南区1号、2号房屋及旋转楼梯区域可能对南区其他房屋造成损坏，结合贸易大厦已经将部分房屋出租，该院确认对于南区1号、2号房屋及旋转楼梯区域由贸易大厦继续使用，并对裴利芳进行适当补偿。另外，裴利芳将焦作市××大厦西大门更换为不锈钢玻璃门并制作了门头，贸易大厦系该行为的受益人，依法也应对裴利芳进行适当补偿。对于裴利芳定做的柜台，可依法拆除，不属于“已形成附合”的装饰装修物，贸易大厦无须对此进行补偿。对于租赁场地的建设及装修投资，裴利芳并未举出有效证据予以证明，综合全案，该院酌定贸易大厦应当补偿裴利芳50000元，裴利芳反诉请求中超出部分，该院不予支持。一审法院判决：一、解除原告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司与被告裴利芳之间的焦作市贸易大厦一楼西天井部分场地（南区1号、2号房、中间岛、转梯区域、西门内南）租赁合同；二、被告裴利芳应于本判决生效之日起三十日内将焦作市贸易大厦一楼西天井部分场地（南区1号、2号房、中间岛、转梯区域、西门内南）返还给原告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司；三、被告裴利芳应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司场地租赁费（场地租赁费自2018年7月1日起，按6000元/月计付至实际返还租赁场地之日止）；四、反诉被告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告裴利芳补偿款50000元；五、驳回反诉原告裴利芳的其他反诉请求。案件受理费1390元，由被告裴利芳负担，反诉费2900元，由原告焦作市贸易大厦市场管理服务有限公司负担900元，被告裴利芳负担2000元。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人2012年10月12日、2013年8月20日签订场地租赁合同，贸易大厦将涉案场地租赁给裴利芳占有、使用、收益，裴利芳向贸易大厦支付租金。双方在场地租赁合同终止后，并未续签租赁合同，但裴利芳仍占有使用涉案场地并向贸易大厦交付租金，贸易大厦收取租金并未表示异议，双方形成不定期租赁合同关系，但裴利芳未履行支付租金的主要合同义务，构成根本违约，贸易大厦请求解除双方之间的租赁合同关系，裴利芳支付相应的租赁费并返还租赁场地，合法有据，一审认定正确。根据民事诉讼法第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。裴利芳主张双方在签订租赁合同时，贸易大厦承诺以免费使用涉案场地的方式补偿其对整个租赁场地的建设、装修，但未能提供相应的证据，故对其主张，本院不予支持。关于装饰装修部分。裴利芳在涉案租赁场地进行装饰装修系为自己经营收益而进行的投资建设，双方对租赁合同终止或解除后装饰装修物的处理并未作出约定，因承租人裴利芳未支付租金的违约行为，导致双方租赁合同解除，无权请求贸易大厦赔偿装饰装修损失。但一审考虑到贸易大厦同意继续利用，亦系装饰装修行为的受益人等客观情况，酌定贸易大厦对裴利芳的装修投资补偿50000元，属一审自由裁量的范围。本案双方争议的诉讼标的物仅涉及焦作市贸易大厦一楼西天井部分场地（南区1号、2号房、中间岛、转梯区域、西门内南），对于裴利芳主张的已于2016年交还给贸易大厦的场地部分，双方在交接时并未产生争议，裴利芳对该部分装修提出的补偿，与本案亦不构成反诉。综上所述，上诉人裴利芳的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人裴利芳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年八月二十五日书记员 张艳娇