贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终1751号 上诉人(原审原告):独山县兴城物业管理有限责任公司,地址贵州省黔南布依族苗族自治州独山县百泉镇中华北路独秀花园G栋3号门面,统一社会信用代码91522726560931006D。 法定代表人:韦某,系该公司总经理。 委托代理人：兰某碧，女，汉族，1980年8月10日生，住贵州省瓮安县。 被上诉人（原审被告）:罗某,女,布依族,1970年8月11日生,浙江省湖州人,住所地浙江省湖州市吴兴区,经常居住地贵州省瓮安县。 被上诉人（原审被告）:贵州江长房地产开发有限公司,地址贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县雍阳镇环北路,统一社会信用代码91520000675425701P。 法定代表人：李某财,系该公司总经理。 上诉人独山县兴城物业管理有限责任公司(以下简称“兴城物业公司”)因与被上诉人罗某、贵州江长房地产开发有限公司（以下简称“江长房开公司”）物业服务合同纠纷一案,不服贵州省瓮安县人民法院所作的(2019)黔2725民初4824号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理,本案现已审理终结。 上诉人兴城物业公司上诉请求:一、撤销(2019)黔2725民初4824号民事判决并依法改判;二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由:一审法院对部分事实认定无证据，且篡改上诉人证据名称未查清小区业主委员会真相，对被上诉人提供的证据在上诉人明确说明其来源不合法后，一审法院也未依据相关法律法规认定事实，故，一审法院证据认定不当部分事实认定错误，程序违法，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权利。 被上诉人罗某辩称：一审认定事实清楚，适用法律证据，证据充分，上诉人的上诉理由不能成立，请求予以驳回。 被上诉人江长房开公司未答辩。 原审原告兴城物业公司向一审法院提出如下诉讼请求:1、请求判令被告罗某交纳2017年1月1日起至2017年12月31日止共计12个月的物业服务费18,192.06元（即1010.67平方米×1.5元/平方米×12个月=18,192.06元），并判令被告贵州江长房地产开发有限公司承担连带交纳责任;2、本案诉讼费由二被告承担。 一审法院审理查明:瓮安县富丽半岛系由被告江长房开公司开发建设的一个集居住和商业为一体的开放式居民小区。2017年1月17日,原告通过富丽半岛物业服务招标大会中标后,于2017年2月12日与该小区业主委员会签订《物业管理委托合同》,正式入驻该小区。合同约定从2017年1月1日起至2021年12月31日止由原告为该小区提供物业服务。收费标准商业用房（含空置房和住改商）按建筑面积每月每平米1.5元由物业服务公司向业主或物业实际使用人收取。因该小区11栋二层建筑面积为970平方米的1、2、3、4、5号房尚未出售,于是就由江长房开公司将其租赁给被告罗某开办半岛儿童游乐城对外经营,租赁时间为5年,即从2015年10月1日起至2020年9月30日止。同时约定承租期间的一切物业服务费、水电费、电话费、闭路电视费、网络费用及税金等由承租人罗某负责交纳,并将此情况告知了原告。被告罗某在租赁经营期间,由于原告所提供的物业服务不到位,小区管理秩序混乱,小区监控设备长期瘫痪,导致被告罗某所经营的儿童游乐城四次被盗,向公安机关报警后由于小区没有监控录像等资料,以致案件至今未能破获。由于小区环境太差,没有经营的氛围,儿童游乐城在经营期间生意惨淡被迫于2019年3月15日关停。从而导致物业实际使用人不愿交纳物业服务费。2018年12月29日经瓮安县多元化矛盾纠纷调解委员会调解,原告兴城物业公司同意优惠30%,按70%收取,但被告罗某不同意,调解未能达成协议从而引发本诉。 一审另查明,原告兴城物业公司在富丽半岛提供物业服务期间确实存在有物业服务不到位,小区车辆乱停乱放,物业基础设施、卫生及绿化出现脏乱差现象。同时该小区的业主委员会因为物业公司的不作为行为于2019年9月6日向雍阳办事处请求处理解除与物业公司的物业服务合同。原告主张按1010.67平方米计算交纳物业服务费,原告同时提交了瓮安县房地产管理局于2018年4月20日出具的楼盘表明细一份予以证实,但被告江长房开公司提供的瓮安县房地产管理局于2019年12月26日出具的楼盘明细表载明案涉物业的面积为970.32平米,因前后两份楼盘表明细都属于同一主体出具,之所以出现面积不一致是因为后面对楼盘面积重新测绘所得,根据重新测绘后出具的楼盘表明细上所载的面积才应该是楼盘的实际面积,因此,案涉物业楼盘的实际面积为970.32平米。被告罗某所经营的半岛儿童游乐城确因生意惨淡于2019年3月15日关停。 一审法院审理认为:原告兴城物业公司于2017年1月24日和2017年2月12日与雍阳办事处富丽半岛业主委员会先后签订了内容不完全一致的《物业管理委托合同》,双方在第二份合同中虽然未明确约定对第一份合同废止,但因两份合同内容都是针对同一件事情所作出的约定,且均是双方当事人的真实意思表示,并且第二份合同已交房管局审查备案。对两份合同中如有内容不一致的地方,第二份合同应视为是对第一份合同的修改和完善,第一份合同内容应自然无效。因雍阳办事处富丽半岛业主委员会是由该小区全体业主共同选举产生,代表小区业主与持有合法物业服务资质的原告兴城物业公司于2017年2月12日第二次所签订的《物业管理委托合同》应系双方的真实意思表示,该合同属合法有效。被告罗某于2015年10月1日起至2020年9月30日止租用江长房开公司尚未出售的11栋二层建筑面积为970.32平方米的1、2、3、4、5号房开办儿童游乐城进行经营,属于该物业的实际使用人,双方在租赁合同中已明确约定租赁期间所产生的物业费由承租人承担。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持”之规定,原告要求房屋实际所有人被告江长房开公司承担连带责任的请求应予支持。因两被告从未缴纳过2017年度的物业费,因此,两被告理应承担给付物业服务费的义务。因双方对收费标准均无异议,而只是对物业使用面积存在争议,现已经查明物业实际面积为970.32平方米。二被告不愿交纳的原因主要是认为原告从事物业服务确实存在工作不到位的情况,并向本院提供了相应的证据予以证实,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持”之规定,鉴于原告在提供物业服务时存在物业服务不到位的实际情况,本院酌情扣减其50%的物业服务费作为原告对被告因其物业工作不到位的补偿较为适宜,按此比例扣减后被告应给付原告的物业服务费应为970.32平方米×1.5元/平方米×12个月×50%=8,732.88元。为此,依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定,判决:一、限被告罗某于本判决生效之日起十日内一次性给付原告独山县兴城物业管理有限责任公司自2017年1月1日起至2017年12月31日期间应承担的物业服务费共计人民币八千七百三十二元八角八分（小写8,732.88元）;被告贵州江长房地产开发有限公司对上述费用承担连带给付责任。二、驳回原告独山县兴城物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取人民币127元,由原告自行承担63.5元,被告罗某承担63.5元。 二审审理过程中,上诉人、被上诉人双方均未提交新证据,本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为:良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，独山县兴城物业管理有限责任公司与富丽半岛小区业主委员会签订《物业管理委托合同》后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务;罗某作为业主方，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，亦应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。但从双方一审提供相关证据材料看，独山县兴城物业管理有限责任公司在提供物业服务过程中确实存在诸如公共区域车辆随意停放、垃圾未及时清扫、岗亭无人值班等问题，导致该小区部分业主对独山县兴城物业管理有限责任公司的物业服务工作不满意，而独山县兴城物业管理有限责任公司在一审庭审中对于业主提出的上述问题也未予以否认，仅是辩解称出现的卫生问题属偶然现象、岗位没有收费故未安排人员值班、市场未规划车位导致业主乱停乱放，以上事实说明独山县兴城物业管理有限责任公司在物业管理服务中确实存在瑕疵，这也与其向罗某收取的物管费所对应的物业服务标准存在一定的差距。被上诉人的物业管理服务存在的瑕疵让经营商业用房的业主不仅是生活受影响，经营也受影响，故在上诉人与本小区其他业主的物业服务合同系列案中生效判决已认定经营商业用房的业主交纳60%的物管费、住宅类的业主交纳70%的物管费适当，本案也应根据该比例确定业主交纳物业费。因此，罗某应交纳兴城物业公司2017年1月1日起至2017年12月31日期间物业服务费应为970.32平方米×1.5元/平方米×12个月×60%=10,479.46元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省瓮安县人民法院所作的(2019)黔2725民初4824号民事判决第二项; 二、变更贵州省瓮安县人民法院所作的(2019)黔2725民初4824号民事判决第一项为:限罗某于本判决生效之日起十日内一次性给付独山县兴城物业管理有限责任公司自2017年1月1日起至2017年12月31日期间应承担的物业服务费共计人民币一万零四百七十九点四六元（小写10,479.46元），贵州江长房地产开发有限公司对上述费用承担连带给付责任; 三、驳回独山县兴城物业管理有限责任公司其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费127元,由独山县兴城物业管理有限责任公司承担50.8元,罗某承担76.2元;二审案件受理费254元，由独山县兴城物业管理有限责任公司承担101.6元,罗某承担152.4元。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  熊元伦 二〇二〇年八月十九日 法官助理何青峰 书记员齐雯