福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4140号 上诉人（原审被告）：林纬，男，汉族，1977年5月7日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：方建锋，福建闽众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏斯文，福建闽众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：付样梅，女，汉族，1970年12月12日出生，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：江兴兴，福建沃泰律师事务所律师。 上诉人林纬因与被上诉人付样梅房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初13102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林纬上诉请求:1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回付样梅的全部诉讼请求或发回重审；3.一审、二审的诉讼费用由付样梅承担。事实与理由：一、首先，案涉铺租赁转让协议书》已经按约定履行完毕，该房屋已经被拆迁，不存在继续履行的可能。该协议书约定的转让费是案涉房屋位于特殊地段的无形商业价值的体现，也是双方的真实意思表示。同期同地段每个店铺的转让费完全不一样。付样梅在支付转让费的同时取得了商铺经营权、优先承租权、优越的地段和客源等无形商业价值，获得了协议约定的经营期限。根据《店铺租赁转让协议书》第五条的约定，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方，乙方在交付转让费用后同样获得了在案涉店铺中添附的装修、装饰、设备。该装修、装饰、设备的价值现在已经无法鉴定，但同样也是转让费的一部分。协议签订后，林纬依约将店铺交付付样梅经营，付样梅也支付了全部转让费，获得无形商业价值和林纬已经投入的固定装修等有形财物，合同目的已全部达成。现协议已实际履行完毕，且房屋已经拆迁，客观上不可能继续履行，林纬不存在违约事实，故一审法院判令退还转让费没有依据。其次，双方协议约定“协助”是一种或有“从义务”，在房屋已被拆除，客观上无法协助的情况下，林纬更无违反合同约定，存在违约的情形。根据《店铺租赁转让协议书》第一条约定：乙方（付样梅）享有并遵守甲方（林纬）原有房屋租赁合同中享有的权利与义务。因此协议期满后案涉店铺的租赁事宜原则上应由付样梅与福建省医学科学研究院（下称：医科院）进行协商谈签。协议书第七条虽约定甲方必须协助乙方重新签约，但协助并非“承诺”和“保证”能够签约，协议未约定“重新签约”是林纬必须达成的事项。不能直接作为认定违约的依据。只有在可以续租的情况下，付样梅要求林纬协助，而林纬拒不协助的情况下才构成违约。事实上，林纬确有多次与出租方进行协商，也为付样梅多争取了半年的经营时间，但最终因政策原因房屋被拆无法继续承租，不能归责于林纬。付样梅作为市场经营主体，应当能够认识到协议期满后其是否能够继续承租的决定权在出租方医科院，而非林纬。二、我国法律未对“转让费”予以明确规定，双方应遵守行业交易习惯。转让费是商铺租赁行业在市场发展过程中形成的商业习惯，是市场经济中正常的经济现象。在福州地区转让费的退还，只有在次承租人的转租行为不能得到出租人的认可，被要求解除的情况下才能酌情返还，是投资行为可能产生的风险。付样梅应自己承担该风险，才符合特定的交易习惯。双方在签订协议时，无法预见到租赁期满后出租方医科院因政策原因，即根据《关于推进省级行政事业单位经营性国有资产集中统一监管工作的通知》（闽财资【2018】8号）要求将案涉商铺收回，进行拆除。该情况但仍属于有可能发生的市场风险，付样梅现将无法继续承租的责任推卸给林纬，要求退还转让费并赔偿损失没有依据。 付样梅辩称，一、林纬称店铺租赁转让协议书已实际履行完毕，“协助”仅是从义务。但林纬承诺付样梅在原租赁合同期满后续租三年的事实清楚：1、转让费和装修款共计26万余元可以证明林纬承诺期满后续租三年的事实。从2017年11月1日起算至2019年3月31日，只有17个月不可能赚到26万多元，故转让费和装修款应当包括合法租赁期17个月加期满后三年。依照《民法总则》、《合同法》的相关规定，造成一方期待利益损失的，另一方应予赔偿。2、《店铺租赁转让协议书》第7条明确约定：“甲方（林纬）与房东（医科院）的租赁合同到期后，甲方必须协助乙方（付样梅）与房东在原有租赁合同的基础上重新签约”。该约定带有强制性的含义，协助续签租赁合同，是本合同的主要内容，是林纬的主要义务，即便是从义务，林纬违反该义务，也应当赔偿付样梅的损失。3、由于案渉店铺遇到动迁，续租已不可能，故《店铺租赁转让协议书》的第二项内容（即续期三年）没有履行，合同的目的无法实现。二、《店铺租赁转让协议书》存在林纬一方欺诈和显失公平的可撤销事实，林纬应当返还转让费并赔偿装修损失。1、案涉店铺如果没有续租三年，显失公平，林纬的获利与付样梅的损失反差极大，应予强制调整。2、林纬明知其与医科院的租赁合同期限至2019年3月31日，在未取得出租人许可的前提下不能转租，仍在协议中以条款的方式承诺可以续租，以不确定的续租权作为转让内容与付样梅签订租赁协议，最终致使合同目的不能实现。3、付样梅装修时，医科院明确表示其与林纬合同期满不再续租，付样梅当面表示不租，请求退还转让费，林纬不允，并向付样梅作了三个承诺，承诺摆平在续租期间出现的纠葛，承诺可以在期满后再续租三年，承诺在不能续租的情况下退还转让费，最终三个承诺都是泡影。 付样梅向一审法院起诉请求:1.判令林纬退还转让费128000元；2.判令林纬赔偿店铺装修损失52782元；3.本案诉讼费由林纬负担。 一审法院认定事实：2016年7月5日，案外人福建省医学科学研究院（甲方）与林纬（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将位于福州市鼓楼区临街房屋出租给乙方，建筑面积20㎡，租赁期限从2016年4月1日至2019年3月31日止，房租2100元／月，水费100元／月，电费按实际使用收取；未经甲方同意，乙方不得随意拆建、改建、扩建、装修、转租、分租，否则甲方有权收回出租房屋；租赁期满后，在同等条件下，乙方有优先权继续租用。2017年10月30日，付样梅与林纬签订《店铺租赁转让协议书》一份，约定：“林纬将承租福建省医学科学研究院位于福州市鼓楼区店铺租赁期（从2016年4月1日至2019年3月31日止）转让付样梅使用，付样梅代替林纬向福建省医学科学研究院履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每月定期交纳租金、水电费及其他各项费用；付样梅接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由付样梅负责；付样梅在2017年11月7日前向林纬支付转让费128000元；林纬与房东的租赁合同到期后，林纬必须协助付样梅与房东在原有租赁合同的基础上重新签约。协议签订后，付样梅通过案外人吴晓虹账户于2017年10月25日、2017年11月6日向林纬转账20000元、108000元，其装修完毕后开始经营。2019年8月，福建省医学科学研究院向一审法院提起诉讼，要求林纬腾空诉争店铺，付样梅无法再经营。 一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，付样梅、林纬双方签订的《店铺租赁转让协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，亦实际履行，是合法有效的合同。双方均应依约定和法律的规定履行自己的义务。付样梅主张林纬曾承诺诉争店铺的转租期限至少为三年，但双方合同中对此并未约定，林纬对此亦予以否认，且付样梅也未提供充分证据予以证明，故一审法院对付样梅的该项主张，不予采纳。关于转让费，就双方当事人的合同目的而言，付样梅承接诉争店铺内财产的目的是为了在一定期限内继续经营，而非单纯地受让该财产。付样梅、林纬双方于《店铺租赁转让协议书》约定了林纬必须协助付样梅与房东在原有租赁合同的基础上重新签约，林纬本应及时协助付样梅与业主协商续租事宜，但其至今未能现实地按合同约定履行该项义务，也无法履行其义务，应认定存在违约行为。然，林纬该项义务并非决定双方合同关系的主给付义务，而属于从给付义务范畴。在林纬未严格履行协助义务的情况下，不能免除其违约责任的承担，故一审法院酌定林纬退还转让64000元。对于付样梅要求林纬偿其房屋装修费用52782元的诉讼请求，根据《店铺租赁转让协议书》约定：付样梅接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由付样梅负责，且付样梅未提交充分证据证明支付装修费用的具体情况，故付样梅的该项诉请，于法无据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林纬于本判决生效后十日内返还付样梅转让费64000元；二、驳回付样梅的其他诉讼请求。如果林纬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3915元（已由付样梅预交），减半收取计1958元，由付样梅承担1265元，由林纬承担693元。 本院二审期间，林纬提交案涉店面现场现状照片，证明案涉店面已被拆迁，付样梅经质证认为该照片为林纬当庭提交，无法到现场去核实，所以对真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，付样梅对该证据虽有异议，但并未提出证据反驳，本院对该证据的真实性予以确认。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，付样梅、林纬双方签订的《店铺租赁转让协议书》中对该转让费128000元的性质、用途等未能作出明确约定,根据同一门市房前、后手承租人之间转让门市房收取转让费的民间交易习惯,该费用系在给付租金之外另行给付的费用,不仅包括原承租房屋装修及添附的费用,还包括获取该门面客流、经营环境等无形资产的费用,是对门市房所附着的潜在商业价值的补偿。《店铺租赁转让协议书》约定林纬与房东的租赁合同到期后，林纬必须协助付样梅与房东在原有租赁合同的基础上重新签约,由此可见，付样梅支付转让费的目的在于优先取得讼争门市房的承租权,不仅包括林纬与房东所约定的租赁期限,还包括该租赁期届满后一定期限内的继续承租的权利,现福建省医学科学研究院与林纬签订的租赁期满后,讼争房屋已被福建省医学科学研究院收回,林纬未能提供证据证明其曾协助付样梅与福建省医学科学研究院协商续租事宜,故林纬构成违约。林纬主张讼争房屋因政策原因被拆无法继续承租，本院认为，付样梅支付128000元转让费是基于双方合同约定店面租赁期限届满后能够取得继续承租的权利而支付的,现由于租赁过程中出现租赁物店面属政府规划拆迁改造范围,合同继续履行行为已为不可能，结合转让费的性质,综合考量付样梅已经实际租赁使用的期限、付样梅此前进行了一定的装修及经营使用状况、付样梅在给付转让费之外另行给付租金等因素,一审法院酌定林纬向付样梅返还转让费64000元符合民事立法的公平原则,并无不当,应予维持。 综上所述，林纬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1400元，由林纬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超