安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1302民初7664号原告：袁文晴，女，1987年3月30日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：倪伟，安徽三联律师事务所律师。被告：宿州广源置业有限公司，住所地安徽省宿州市银河一路南侧三八沟东侧河畔一号4#楼0703室。法定代表人：侯东来，系公司总经理。委托诉讼代理人：池亚军、邵瑾，安徽民之声律师事务所律师。原告袁文晴与被告宿州广源置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁文晴及其委托诉讼代理人倪伟，被告宿州广源置业有限公司的委托诉讼代理池亚军、邵瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁文晴向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告交付房屋；2、请求判决被告支付原告逾期交房违约金32256.53元（每日按照房款777266元的万分之一即77.7266元计算，自2019年7月1日起计算至实际交房之日，现暂计算至2020年8月19日）；3、判决被告支付与原告逾期办理所有权证违约金25261.14元（每日按照房款777266元的万分之一即77.7266元计算，自2019年10月1日起计算至所有人权证办理完毕之日，现暂计算至2020年8月19日）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年7月31日签订《商品房买卖合同（预售）》，商品房项目坐落于，项目名称为宿州广源缤纷城，原告购买房屋坐落于项目16＃号楼1701室，房屋面积为126.05平方米，单价为每平方米6166.33元，总房价为777266元。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定交付时间为2019年6月30日之前，但至今被告仍未向原告交付房屋，被告的行为已构成违约，按合同约定，每逾期交付一日，被告应按照全部房价款的万分之一向原告支付违约金。被告宿州广源置业有限公司辩称：涉案房屋2019年12月30日竣工验收合格，被告均已通知业主验房上房，涉案房屋不影响原告实际居住的权利，不造成原告的损失，而其他业主均已选择上房使用多时。因环保等不可抗力导致工程延误，并非被告导致应当予以顺延，并且被告在2019年7月1日也公告告知了系因环保城市文明建设等不可抗力，履行告知义务。原告要求的违约金计算标准过高，依法予以调整，原告实际的损失应当是租金的损失，违约金不应当超过实际损失的30%，根据法律规定应对违约金进行调整，承担去除不可抗力因素外的违约金。本院经审理认定事实如下：2017年7月30日，原告袁文晴与被告宿州广源置业有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定：买受人袁文晴购买出卖人宿州广源置业有限公司开发的坐落于的宿州广源·缤纷城项目16＃号楼1701号房；该商品房用途为住宅，合同约定建筑面积126.05㎡；单价6166.33元／㎡，总金额777266元；出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除不可抗力外，出卖人未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限满之次日起至实际交付之日止，出卖方按日计算向买受方支付全部房款万分之1的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。原告袁文晴依约履行了支付全部购房款的义务。案涉合同由宿州市房地产管理局予以备案，合同登记号为0014500120170115。案涉房屋所属广源·缤纷城16#楼工程于2019年10月30日竣工，并经过设计、施工、监理、建设单位验收，但至法庭辩论终结前并未经过公安消防、环保部门、规划部门、城建档案管理机构及工程质量监督站的相关验收。案涉房屋并未交付使用。本院认为，依法成立的合同对合同当事人均具有法律约束力，合同当事人均应履行合同所确定的义务。合同签订后，原告袁文晴已按合同约定支付了案涉房屋的全部购房款，被告宿州广源置业有限公司亦应按合同约定将符合交付条件的房屋如期交付原告袁文晴。但被告宿州广源置业有限公司并未按本合同约定的期限将案涉房屋交付给原告袁文晴，该行为已违反合同约定构成违约，应按约定支付原告袁文晴逾期交房违约金。虽然被告辩称因环保等不可抗力导致工程延误，并非被告导致应当予以顺延，但是环保达标系市场主体应履行的社会义务，系其完成相应市场行为应尽的社会责任，因此因环保造成停工不符合法定的不可抗力条件，故对被告的上述答辩意见本院不予采纳。涉案商品房所在工程广源·缤纷城16#楼于2019年10月30日竣工，并经过设计、施工、监理、建设单位验收，但至法庭辩论终结前并未经过公安消防、环保部门、规划部门、城建档案管理机构及工程质量监督站等专门管理部门的认可性意见，因此至本案法庭辩论终结前宿州广源置业有限公司并未提供完整的《工程竣工验收报告》，故原告袁文晴关于判令被告宿州广源置业有限公司承担违约金的时间应计算到涉案商品房实际交房之日止的诉讼请求合理部分于法有据，本院予以支持。自2019年7月1日起至2020年8月19日止的逾期交房违约金计算为777266元×0.0001×415天＝32256.53元。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。虽然被告辩称应当以案涉房屋同地段同类房屋租金标准作为衡量其逾期交房给原告所造成损失的计算依据，但是该项标准是在双方对违约金数额或者损失赔偿计算方法没有约定的情况下的计算标准，而本案中案涉合同对违约金数额的计算作了明确约定，故被告的上述答辩意见没有事实依据，本院不予以采纳。原告交付了巨额房款，但因被告原因无法享用该款带来的住房便利，因此应将案涉合同约定的购房款本金作为衡量原告损失的依据较为公平，故自2020年8月20日起至符合交房条件之日（或实际交房之日，以发生在先的日期为准）止的违约金应依据案涉合同约定继续计算，但最高不超过合同本金的30%。案涉合同约定因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，应由出卖人承担相应的违约责任，因此被告承担该责任的前提是商品房交付，如果自交付之日起90内因其原因不能让原告取得该商品房的房屋所有权证书，则应承担约定的违约责任，而案涉商品房并未交付尚不具备计算办理房屋所有权证书的起始时间，更谈不上办理时间是否超出约定期限，因此原告关于判令被告支付其逾期办理所有权证书违约金的条件尚未成就对其此项诉请本院本案暂不处理，原告可待条件成就时另行主张。现已查明案涉房屋尚未经过公安消防、环保部门、规划部门、城建档案管理机构及工程质量监督站的相关验收，因此暂不具备交付条件。且对于被告逾期交付的行为本院已确认构成违约，在不具备交付条件之前或没有实际交付之前应承担违约责任，如果原告自愿接收尚不具备交付条件的房屋系对其民事权利的处分，符合民事主体从事民事活动遵循自愿原则的民法原则，国家公权力不界入属于民事主体自愿范围内的自由意思，由审判机关判令被告将尚不具备交付条件的房屋交付给原告于法无据，故关于原告请求判决被告向其交付房屋的诉讼请求本院暂不处理，原告可待条件成就时另行主张或与被告庭外协商解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条、条五条、条六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宿州广源置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告袁文晴逾期交房违约金32256.53元（暂计算至2020年8月19日，自次日起至符合交房条件之日（或实际交房之日，以发生在先的日期为准）止按双方案涉合同约定继续计算，但最高不超过合同本金的30%）；二、驳回原告袁文晴本次诉讼的其他诉讼请求。案件受理费1238元因适用简易程序减半收取为619元，由被告宿州广源置业有限公司承担350元，原告袁文晴承担269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状或直接向安徽省宿州市中级人民法院递交上诉状，同时预缴上诉费1238元，（如不按照如数交纳，则按自动撤回上诉处理），并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  史经一二〇二〇年八月二十八日书记员  臧栩萌