浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0212民初5867号 原告（反诉被告）：翁联华，女，1952年11月10日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：董亚红，浙江正清和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波丹和服饰有限公司，住所地：宁波市鄞州区潘火街道王家弄村，统一社会信用代码为91330212MA284K2A9Q。 法定代表人：陆善和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赖卫星，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董家瑞，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告翁联华与被告宁波丹和服饰有限公司（以下简称丹和服饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，翁联华于2020年6月16日向本院提起诉讼，本院于同日立案后，依法适用简易程序审理。后丹和服饰公司在答辩期限内提出反诉，本院经审查后决定本诉与反诉合并审理，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。翁联华及其委托诉讼代理人董亚红，丹和服饰公司的法定代表人陆善和及其委托诉讼代理人董家瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁联华以丹和服饰公司未按约腾退房屋给其造成租金及拆迁补偿款利息损失为由，诉请判令：1.丹和服饰公司立即从其承租的位于宁波市鄞州区潘火街道王家弄村的房屋内腾退；2.丹和服饰公司支付2019年9月至12月租金24999.96元；3.丹和服饰公司支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止按月租金6250元计算的占有使用费，暂计至2020年5月30日为31250元；4.丹和服饰公司赔偿原告经济损失48683.21元（4233323元×0.0046×5个月÷2户）。 丹和服饰公司针对本诉部分辩称：一、翁联华主体不适格。涉案房屋所有权人为宁波鄞州百宁物资有限公司（以下简称百宁公司），并非翁联华，故其非适格出租人；二、丹和服饰公司已于2020年6月1日从案涉房屋内腾退；三、翁联华代表百宁公司在2019年8月时即自愿免除丹和服饰公司2019年9月起的租金。后丹和服饰公司曾于2019年12月18日向翁联华支付2019年9月至11月的租金18750元，但翁联华予以退还。翁联华代表百宁公司以短信及退款方式对租赁合同进行了变更，自愿免除了丹和服饰公司2019年9月起的租金。四、涉案房屋由宁波市鄞州区潘火街道拆迁办公室（以下简称潘火街道拆迁办）收购，并于2019年7月10日签订《工业用房（收购）补偿协议书》，故自2019年7月10日起房屋所有权人发生转移，百宁公司享有使用、收益权应自协议约定的搬迁期限（即2019年12月31日）届满时消灭，百宁公司无权收取2020年1月1日起的占有使用费，且自2019年11月起百宁公司采取停水停电措施，致使房屋无法正常使用，其主张6250元/月缺乏合理依据。五、百宁公司及翁联华违约在先。其在租赁期限内擅自停水停电，并在与潘火街道拆迁办达成补偿协议后拒绝赔偿丹和服饰公司的装修、停业损失，丹和服饰公司继续使用案涉房屋实属无奈之举。综上，请求驳回翁联华本诉诉请。 丹和服饰公司以翁联华擅自停水停电导致其经营损失为由，反诉诉请：翁联华赔偿丹和服饰公司经营损失171582元。 翁联华针对反诉部分辩称：一、案涉房屋自2019年7月10日与潘火街道拆迁办签订拆迁补偿协议后，翁联华及潘火街道拆迁办数次通知丹和服饰公司及时腾退，且根据租赁合同约定，若遇拆迁，百宁公司有权提前终止协议，且无需赔偿任何损失。二、从丹和服饰公司提供的现有证据来看，停水停电是潘火街道拆迁办基于拆迁需要实施，与翁联华及百宁公司无涉，且翁联华与潘火街道拆迁办已尽到了及时通知的义务。三、现有证据不足以证明丹和服饰公司实际损失金额。综上，请求驳回丹和服饰公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 百宁公司原名为宁波江东百宁物资有限公司，成立于2001年8月10日，于2016年12月8日变更为现名，法定代表人为原告翁联华，股东有叶沪军、马亚丽、李春飞、翁联华、全贇年。后百宁公司于2019年7月9日注销登记。 位于宁波市鄞州区潘火街道王家弄村的案涉房屋原属宁波市鄞州三星针织厂所有，后该厂被百宁公司收购，故案涉房屋的所有权亦归属于百宁公司。 丹和服饰公司自2005年5月起承租王家弄村二楼厂房用于服装生产、自2012年起承租三楼厂房用于工人住宿。百宁公司与丹和服饰公司于2018年5月27日就二、三楼签订了两份房屋租赁合同，约定：租赁期限均为2018年5月27日至2019年12月31日；二楼月租金4166.66元，每6月一付，先付后住；三楼月租金2083.33元，每6月一付，先付后住；同时均约定租赁期间如遇国家拆迁，协议终止，百宁公司不赔偿丹和服饰公司的任何损失，但百宁公司按实际租赁时间计费，多付租金在丹和服饰公司搬出的三天内退还。 2019年7月10日，潘火街道拆迁办（甲方）与翁联华（乙方）签订《工业用房（收购）补偿协议书》，载明：乙方被收购土地及建筑物位于鄞州区潘火街道王家弄村（原宁波江东百宁物资有限公司）；甲方在本协议签字生效之日起十天内先支付给乙方补偿资金10466648元，在乙方将被收购房屋所有权证、土地使用权证交由甲方代理申请注销登记时再支付5233324元，乙方保证在2019年12月31日前完成全部房屋搬迁及腾空，余额5233323元由甲方在乙方腾空房屋并经甲方验收后十天内支付给乙方；如出租经营的，乙方应在腾空场地前自行理顺与承租方关系。 2019年10月14日，潘火街道拆迁办向百宁公司各租赁户发布《通告》，载明：百宁公司已与潘火街道拆迁办签订收购补偿协议，约定2019年10月25日前搬迁腾空，届时街道将对该房屋进行清退、拆除。请你户及时与房东处理好租赁关系，自行搬离。如不按时搬离所引起的一切损失后果自负。 2019年11月12日，潘火街道拆迁办再次向百宁公司各租赁户发布《通告》，载明：11月20日9时30分开始该区域将被停水停电，届时所引起的一切损失后果自行承担。 丹和服饰公司按约支付了2019年8月31日前的房屋租金，于2019年12月18日向翁联华支付2019年9月、10月和11月的租金合计18750元，并短信通知翁联华，翁联华回复称“房租费不用付的要退给你的”，并于次日将租金退还丹和服饰公司。 2020年5月13日，潘火街道拆迁办出具证明一份，载明：因宁波市鄞州下应洁美旅馆与丹和服饰公司承租的房屋尚未搬迁，其应在2019年底支付给翁联华的拆迁费4233323元至今未付。 庭审中，丹和服饰公司陈述称自2019年11月20日停水停电后，其自行接民用电继续使用案涉房屋。另双方均认可丹和服饰公司已于2020年6月1日从案涉房屋内腾退。 以上事实有翁联华提供的房屋租赁合同二份，通告、证明、汇款凭证及短信聊天记录各一份，丹和服饰公司提供的房屋租赁合同二份，《工业用房（收购）补偿协议书》、通知、照片及视频各一份，以及原、被告的庭审陈述予以在卷佐证。 对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.丹和服饰公司提供服装采购协议、聊天记录、2019年各管理部棉衣大衣统计表、银亿物业2019年度服装报价单、函、复函各一份，拟证明2019年11月6日，银亿物业江北分公司向丹和服饰公司下服装订单，总价款为571940元，由于百宁公司及其股东擅自停水停电导致该订单损失，损失金额为171582元； 2.2018、2019年度纳税申报表各一份，拟证明丹和服饰公司2019年度销售额比之前年度减少542852.59元。 经质证，翁联华对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。翁联华在签订拆迁补偿协议后多次通知丹和服饰公司终止合同、提前腾退，且根据租赁合同约定，翁联华亦无需承担任何赔偿义务。企业销售额的增减系多种因素共同作用结果，与本案缺乏关联性。 本院认为，证据2与本案缺乏直接关联性，对此不予认定。对证据1的关联性及证明力，本院将在下文说理部分一并阐述。 本院认为，本案的争议焦点如下： 关于翁联华主体是否适格。本院认为，庭后百宁公司其余各股东均向本院出具证明，认可百宁公司注销后的权利义务均由翁联华继受，包括涉案房屋的租赁及拆迁补偿事宜，且丹和服饰公司另案起诉主张相关拆迁补偿款时亦选择翁联华作为相对方，故翁联华主体适格。 关于腾退及租金、占有使用费的计算问题。因丹和服饰公司已实际腾退，故翁联华主张腾退的诉请本院不再处理。案涉房屋虽然已被收购，但是根据合同相对性原则及补偿协议的约定，翁联华在补偿协议约定的最后搬迁日前，与案涉房屋相关的使用、出租等处置权利仍在翁联华处，翁联华有权向丹和服饰公司主张房屋占有期间的租金或占有使用费。丹和服饰公司辩称翁联华退还2019年9月至11月租金的行为系免除其此后的租金支付义务，本院认为，翁联华并未作出免租的明确意思表示，在其签订补偿协议后，其退还租金的行为理解为希望丹和服饰公司及时腾退更符合一般逻辑及日常生活常识，故翁联华有权收取至2019年12月31日租金。此后，涉案房屋应由拆迁部门管控，翁联华不再享有收益权，即无权主张2020年1月1日起的占有使用费。因承租房屋自2019年11月20日起停水停电，虽丹和服饰公司自行接民用电，但客观上对于其使用租赁物产生一定影响，故本院酌情将2019年11月20日起的租金调整至3125元/月，经核算，2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金为20729.14元。 关于拆迁补偿款的利息损失。翁联华要求丹和服饰公司赔偿因无法取得拆迁补偿款而造成的利息损失，合同依据不足，且已支持翁联华主张的租金，因此对其该项诉请不予支持。 关于丹和服饰公司的经营损失。案涉房屋系基于所属地块的城市化推进，配合政府的相关拆迁工作而签订的收购补偿协议，适用的亦是征收、补偿的相关条例，故适用百宁公司与丹和服饰公司间签订的房屋租赁合同中关于拆迁的相关约定。根据约定，此种情形下，百宁公司无需赔偿丹和服饰公司任何损失。故丹和服饰公司的反诉诉请缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宁波丹和服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）翁联华2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金20729.14元； 二、驳回原告（反诉被告）翁联华的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）宁波丹和服饰有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费2399元，减半收取1199.50元，由原告（反诉被告）翁联华负担1040.50元，被告（反诉原告）宁波丹和服饰有限公司负担159元。反诉受理费1866元，由被告（反诉原告）宁波丹和服饰有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  陈 奕 二〇二〇年八月五日 代书记员  吴叶琴