上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8667号原告(反诉被告)：上海松江新城建设发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：宋国林，董事长。委托诉讼代理人：何斯斯，上海市志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪明，上海市志致远律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海贝果培训学校有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：夏群，董事长。委托诉讼代理人：朱慧翔，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志奇，上海小城律师事务所律师。原告上海松江新城建设发展有限公司(以下简称“松江新城公司”)与被告上海贝果培训学校有限公司(以下简称“贝果培训公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理。被告当庭提起反诉，本院予以受理。原告委托诉讼代理人何斯斯、被告委托诉讼代理人朱慧翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松江新城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告欠付租金39,163元、物业管理费4,470元及自2019年6月15日至2019年8月14日期间免租期租金50,689元；2.判令被告支付原告滞纳金(以43,633元为基数，自2019年11月6日起按日千分之三的标准即每日131元计算至实际支付之日止)；3.判令被告支付原告解约违约金76,034元；4.判令被告已付保证金80,527元由原告没收。事实和理由：2019年6月13日，原、被告签订《泰晤士小镇文诚路XXX号商铺租赁合同》(以下简称《商铺租赁合同》)，约定原告将位于上海市松江区文诚路XXX号商场内205号商铺(以下简称“涉案房屋”)出租给被告，套内面积为378.75平方米。双方约定租期自2019年6月15日起至2022年8月14日止，第一年度月租金为25,345元，先付后用，按季度支付租金。同时，被告应向原告支付保证金80,527元。同日，原、被告签订《泰晤士小镇文诚路XXX号物业服务合同》(以下简称《物业服务合同》)，约定由原告提供商铺物业管理服务，并收取相应的物业管理费用。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告亦按约定缴纳保证金。2019年12月31日，被告向原告发出《退租申请》，要求自2019年12月31日解除《商铺租赁合同》。同日，被告搬离涉案房屋并返还原告。2020年3月18日，被告向原告递交了《协商申请书》。依据被告在《协商申请书》中自认的事实，被告尚欠原告自2019年11月15日至2019年12月31日的租金39,163元、物业管理费4,470元。因被告单方解除合同，依据《商铺租赁合同》第4.2条的约定，应当支付免租期的租金。依据《商铺租赁合同》第16.6条、第5.3条以及《物业服务合同》第6.1条，上述欠付费用的支付时间应为2019年11月5日前。依据《商铺租赁合同》第16.8条，被告应当支付解约违约金。依据《商铺租赁合同》第16.6条及16.9条，原告有权没收押金。为维护自身合法权益,特向法院提起诉讼,请求法院支持原告诉请。被告贝果培训公司辩称：对于欠付的租金39,163元及物业管理费4,470元，金额无异议，被告确实欠付，但是双方已协商用保证金抵扣欠付的租金和物业管理费，故被告已不再欠付租金和物业管理费；不同意支付免租期租金，双方系协商一致解除合同，原告也从未要求被告补足免租期租金，双方就被告所作装修及免租期租金相互予以抵扣；不同意支付滞纳金，被告已不欠付租金和物业管理费，故不存在滞纳金，且原告主张的滞纳金标准过高。如要计算，可按照中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金；对于解约违约金，双方系协商一致解除合同，不存在解约违约金，如果依据合同约定，解约违约金的金额确实如原告所述，但该标准过高；不同意没收保证金，合同中对于没收保证金的条款并不适用于本案情形，且滞纳金、违约金、没收保证金原告只能择一主张。被告贝果培训公司同时向本院提出反诉请求：判令原告返还被告租赁保证金36,894元。事实和理由：2019年6月13日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，合同对双方权利义务作了约定。后经原、被告协商一致，双方于2019年12月31日解除了租赁合同，同时原告答应被告，扣除被告欠付的租金和物业管理费后，将剩余租赁保证金36,894元返还给被告。但原告并未遵守约定，出尔反尔。被告认为，本案系双方协商一致解除合同，原告应将剩余保证金退还被告。为维护自身合法权益，被告特提出以上反诉请求，望判如所请。针对被告贝果培训公司的反诉请求，原告松江新城公司辩称：不同意被告的反诉请求。涉案合同系被告单方解除，原告无奈收回了涉案房屋，被告应承担解约责任，保证金应予没收。本院经审理认定事实如下：上海市松江区三新北路900弄、文诚路XXX号房屋于2011年1月20日核准登记在原告名下。2019年6月13日，原告作为甲方、出租方，被告作为乙方、承租方，签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方。第4.1条约定，该商铺的租赁期自2019年6月15日起至2022年8月14日止，其中自2019年6月15日起至2019年8月14日止为装修期，装修期不包括在租赁期内，装修期内免收租金……第4.2条约定，双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提。如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期内免收的全部租金。第5.2条约定，自2019年8月15日至2020年8月14日期间租金为2.2元/天/平方米；自2020年8月15日至2021年8月14日期间租金为2.33元/天/平方米……。第5.3条约定，租金以每3个月为一个租金周期，每次支付3个月租金，先付后用。乙方应在每个租金周期满提前10日，向甲方一次性足额缴纳下期租金，其中2019年11月15日至2020年2月14日的租金76,034元在2019年11月5日之前支付……第6.2条约定，乙方如逾期未付租金、物管费、水电费及本合同规定的其他费用，或违反本合同之规定存在其他违约、侵权行为，甲方可无条件从租赁保证金中扣除未付的金额及逾期违约金，或甲方因乙方之违约行为而遭受的实际费用、损失、损害金额，若扣除租赁保证金仍不足以弥补的，乙方应予补足。租赁保证金一经扣除，乙方应在收到甲方通知后三日内立即将租赁保证金补足。第16.6条约定，除本合同另有约定外，乙方应按期支付、补足租金、物业管理费或任何其他应由乙方向甲方(或物业管理公司)支付的款项。乙方逾期支付的，逾期一日，则乙方需按逾期支付款项的0.3%支付违约金直至全部应付款项付清为止。乙方逾期超过三日内或租赁期内发生三次及以上的逾期支付情形的，甲方有权解除本合同并提前收回该商铺。在此情形下，除乙方需补交应付款项、逾期违约金外，还应承担本合同第16.9条提前退租的违约责任。第16.8条约定，租赁期间，非本合同约定的情况，乙方擅自解除本合同，应向甲方支付相当于每年三个月租金的违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿超出违约金部分的其他损失。第16.9条约定，有下列违约情形之一的，甲方可书面通知承租方解除本合同，没收租赁保证金的同时应向甲方另外支付违约金，违约金金额相当于3个月的租金；给甲方造成的损失，如违约金不足抵付损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1)……10)……合同另对其他租赁事宜作了约定。同日，原、被告签订一份《物业管理服务合同》，其中第6.1条约定，物业管理费以每3个月为一个租金周期，每次支付3个月物业管理费，先付后用，乙方应在每个物业管理费支付周期满提前10日，向甲方一次性足额缴纳下期物业管理费。付款日期若遇星期六、日或国家法定假日，则付款期限提前至假日前最后一个工作日，逾期交纳的，乙方应从逾期之日起，按日累计支付应缴费用千分之三的逾期滞纳违约金。该合同另对其他事宜作了约定。2019年12月31日，被告向原告递交一份《退租申请》，载明其决定于2019年12月31日结束涉案房屋内的经营。关于后续的善后处理，经原告确认，需支付违约金76,034元、拖欠租金39,163元、拖欠物业费4,470元，合计119,667元。希望原告能够酌情处理，能够免除违约金76,034元。对于之前拖欠的租金等相关费用，被告会按照原告的最终确认金额全额付清。2020年3月13日，原告向被告发送一份《告知函》，载明被告自2019年11月5日起拖欠租金39,163元、物业费4,470元，并于2019年12月31日向原告递交退租申请。本着协商原则，要求被告在收函之日起五个工作日内向原告支付全部欠款及违约金，并协商退租事宜。否则原告将通过法律程序追究被告的法律责任。2020年3月18日，被告向原告递交一份《协商申请书》，载明：被告共拖欠2019年11月5日至2019年12月31日的租金39,163元、自2019年11月5日至2019年12月31日的物业费4,470元，合计43,633元，其余水电费已全部结清；被告已交纳保证金80,527元；被告希望用保证金来抵充拖欠房租，剩余金额36,894元抵作违约金。以上是被告希望的处理方案，因近期疫情导致培训机构将有一段时间无法正常营业，被告在经营状况上也非常艰难，希望原告能够酌情考虑被告的意见。审理中，被告还提供了一份被告法定代表人与原告公司员工蒋凤飞的微信聊天记录，以证明被告是依据原告的要求发送了《退租申请》。原告对真实性无异议，也确认蒋凤飞为其公司员工，但被告发送的《退租申请》系被告单方意思表示，并非双方协商一致的结果，蒋凤飞并未对被告的申请作出任何肯定的答复。审理中，原、被告确认《商铺租赁合同》及《物业管理服务合同》在2019年12月31日已解除。原告陈述：其依据《商铺租赁合同》第16.6条及16.9条主张没收保证金，原告不存在《商铺租赁合同》第16.9条约定的十项违约情形；2019年12月31日前被告已搬离，原告出于无奈于2019年12月31日收回了涉案房屋，至今仍空置，被告单方解约给原告造成的损失即空置期损失。被告陈述：其提交《退租申请》和《协商申请书》均是依照原告的意思进行书写，故系双方协商一致解除合同；《商铺租赁合同》第4.2条系格式条款，加重了被告责任，应属无效；如果法庭认定欠付的租金和物业管理费需要计算滞纳金，则对于从2019年11月6日起算滞纳金无异议；依照合同相关约定，如果需要支付免租期租金，则金额确实为50,689元。以上事实，有上海市房地产权证、商铺租赁合同、物业管理服务合同、退租申请、告知函、协商申请书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》及《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，当事人均应恪守履行。现原、被告均确认两份合同在2019年12月31日解除。本案争议焦点在于涉案合同解除系被告单方要求解除还是双方协商一致解除。本院认为，被告辩称系双方协商一致解除合同，未提供证据证明，本院不予采信。从本案审理查明的事实来看，本案系被告单方解约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告支付欠付租金39,163元及物业管理费4,470元的诉请，被告对欠付金额无异议，本院对原告该项诉请予以支持。被告辩称双方此前已协商一致以其已付押金抵扣上述欠付费用，未提供证据证明，本院不予采纳。关于原告要求被告支付免租期租金50,689元的诉请，符合《商铺租赁合同》第4.1条、第4.2条的约定，第4.2条并不存在无效情形，被告对该项诉请的计算方式和金额也无异议，本院予以支持。被告辩称双方就被告所作装修及免租期租金相互予以了抵扣，未提供证据证明，本院不予采纳。关于原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院认为，被告确实存在逾期支付，但合同中约定的日千分之三的标准过高，本院酌情调整至日万分之三。因原告也主张了解约违约金，故逾期付款的滞纳金应以43,633元为基数，自2019年11月6日起计算至2019年12月31日合同解除之日止。关于原告要求被告支付解约违约金76,034元的诉请。本案系被告单方提出解约，应当承担解约违约金。综合考虑原告损失、被告违约程度等因素，本院酌情调整为被告支付原告解约违约金50,689元。关于原告要求没收保证金的诉请，本院认为，原告系依据《商铺租赁合同》第16.6条、第16.9条主张没收保证金，但是第16.6条约定的是在被告违约时原告有权解除合同并在此情形下，被告应按该条及第16.9条承担违约责任，而本案系被告单方解除合同，已适用第16.8条之约定，故原告无权没收被告已付保证金。现被告在反诉请求中在原告应退还的保证金中扣除了欠付原告的租金及物业管理费共计43,633元，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条及第一百零七条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海贝果培训学校有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海松江新城建设发展有限公司免租期租金50,689元；二、被告(反诉原告)上海贝果培训学校有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海松江新城建设发展有限公司解约违约金50,689元；三、原告(反诉被告)上海松江新城建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)上海贝果培训学校有限公司保证金36,894元(已扣除被告欠付原告的租金及物业管理费共计43,633元)；四、被告(反诉原告)上海贝果培训学校有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海松江新城建设发展有限公司滞纳金733元；五、驳回原告(反诉被告)上海松江新城建设发展有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,652元，减半收取2,826元，反诉案件受理费361元，合计诉讼费3,187元，由原告(反诉被告)上海松江新城建设发展有限公司负担1,580元(已付)，由被告(反诉原告)上海贝果培训学校有限公司负担1,607元(已付361元，余款1,246元于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 亓继芳二〇二〇年八月三十一日法官助理 聂文翊书 记 员 聂文翊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。