安徽省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖民申2563号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张中文，男，汉族，1974年1月20日出生，住安徽省太湖县。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：安徽省文一投资控股集团新站置业有限公司，住所地安徽省合肥市新站区新站工业物流园内A组团E区宿舍楼15幢。 法定代表人：周文胜，该公司经理。 再审申请人张中文因与安徽省文一投资控股集团新站置业有限公司（简称文一公司）合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2019)皖01民终2195号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张中文申请再审称：一、简明案情。2016年10月6日，文一公司国庆促销，承诺多项优惠，张中文诚信买房，在文一公司催促下，张中文没看完定单就签单了，成交总额为393903元。当天交了定金2万元及优惠抵用金3000元。双方对定单中“保留期三天”已协议变更。双方达成新协议约定优惠19000元，有手写文字为证。因是期房，文一公司口头承诺无论什么情况都视为张中文按时签订《商品房买卖合同》，并给予2000元优惠。当时促销顾问还说在大楼封顶三天内会有人打电话通知张中文签订《商品房买卖合同》。当天没有书面约定首付比例，只是口头上说首付比例为20%。定单签订后，文一公司单方要求张中文交纳50%首付款，这是双方矛盾起点。对此，文一公司在2018年8月8日庭审中认可。张中文认为，未明确告知首付比例的责任在文一公司。矛盾进一步升级在于文一公司违法经营预售商品房。该公司不按规定提供商品房预售资金监管帐号，只提供文一公司帐户，造成张中文不安心履行协议。且该公司至今没有出示商品房预售许可证。尽管如此，张中文一再让步，于2017年1月8日按50%比例付清首付款。但文一公司却不与张中文签订商品房买卖合同，也不退还购房款。2016年10月6日定单签订后文一公司在手机短信中明确答应发合同电子版，张中文多次催促，文一公司置之不理。该公司甚至“一房二卖”，构成根本违约，致使合同无法履行。直至2018年8月8日庭审，张中文才知道2017年11月17日文一公司已将房屋低价卖给第三人。张中文遂听从法庭建议，撤回该案起诉，重新起诉违约。二、原二审审理程序违法，依法应予再审。1.二审法院电话通知张中文去法院谈话，但却按开庭程序进行，且仅有一名法官和一名书记员，审判组织组成不合法，剥夺了张中文向其他合议庭成员陈述案情的辩论权利，二审庭审也没有录音录像。2.张中文二审中提交了新证据，即U盘和文一公司的答辩状、上诉状，二审判决却认定张中文未提交新证据。三、原二审判决认定事实部分错误。1.文一公司是在张中文支付50%首付款后10个多月才将房子转卖第三人，二审法院却认定文一公司在张中文支付50%首付款之前将房屋转卖，关键时间节点认定错误，导致违约责任认定错误。2.二审对首付款交纳期限只认定7天宽限期错误，至少应至文一公司自认的2017年1月。文一公司在一审答辩时明确称期限“自2016年10月12日开始至2017年2月”(后手写更改为1月)，在上诉状中又改为“自2016年10月12日开始至2017年11月”。二审法官称此为笔误，但该笔误不能解释文一公司在一审答辩时的陈述。该陈述系文一公司对于己不利的事实的自认，依法应予认定，故本案讼争房屋保留期应认定为到2017年1月，而此时张中文已付清50%首付款，张中文并未违约。文一公司提供的qq记录到2017年6月亦可印证该事实。案涉商品房定单中优惠栏新增的特别约定、3000元便条及文一公司一审答辩状，形成一个完整的证据链，充分证明定单“保留期三天”己变更，双方已达成新协议。3000元便条明确计算得出最后成交价，文一公司2016年10月13日发给张中文的首付明细上也没有扣除定金2万元，如果只有三天保留期，2万元定金应当扣除。前述事实均说明“保留期3天”确已变更。“三天内”事实上是口头约定的大楼封顶三天内，故旁边并没有写上“保留期”3个字。且定单中“按时签约”已计入张中文优惠，并抵扣2000元房价，此说明文一公司认可无论什么情况都视为张中文“按时签约”，与文一公司口头承诺大楼封顶后三天通知签订合同是一致的。文一公司认为张中文对“三天内”理解有分歧，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，本案非格式条款中并未注明“保留期”三个字，故“保留期三天”应认定为已变更。二审法院只认定7天的宽限期，与事实不符。3.文一公司违法经营预售商品房，法院却避而不谈，不排除偏向文一公司的嫌疑。4.张中文在签订定单当天交了3000元优惠抵用金。一、二审庭审时文一公司是承认的，但称该3000元是负责销售该楼盘的其他公司收去了，并没有交到文一公司，该公司没有收到该3000元。文一公司与其下销售公司的关系是公司内部管理关系，公司管理不善的过错不能推给客户，且当天促销员是以文一公司名义与张中文签定单，张中文有理由相信3000元优惠抵用金是交给文一公司的，故该3000元优惠抵用金应计息返还张中文。5.二审法院没有认定文一公司“一房二卖”，构成“根本违约”、应承担全部违约责任的事实。张中文在双方协议变更的期限内足额交纳了首付款。即使首付款交纳期限只有7天，因首付款交纳比例“约定不明”，分期付款的买受人张中文在7天内支付20%房款，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定，文一公司单方解约行为亦构成违约。此外，合同法的立法宗旨是鼓励交易。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条也规定了“3个月争议期”，张中文在此期限内按要求交纳首付款，文一公司无权解除合同。文一公司违背诚信原则将房屋转卖，不仅违约，更是违法。四、原二审法院适用法律错误。1.案涉定单的性质应界定为商品房买卖合同。该定单明确约定了商品房的详细信息，且没有约定“仅为预约合同”，根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条及《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第1条规定，应认定为正式的商品房买卖合同。2.二审法院以张中文“未能提供充分证据证明损失的客观发生及实际数额”为由驳回张中文要求赔偿损失的请求不当。即使本案定单是预约合同，张中文依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定要求赔偿，应当予以支持。文一公司“一房二卖”且无预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条及《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定，其应当承担购房款一倍的损失赔偿责任。综上，张中文依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第七项规定，申请对本案进行再审。 文一公司未提交意见。 本院经审查认为，2016年10月6日文一公司与张中文签订的《文一陶冲湖城市广场商品房定单》上“附带约定”第2条载明：“定购人自愿交纳定金后，该商品房保留至2016年10月9日（保留期3天，节假日不顺延）”，该约定与“优惠”一栏手写第2项“按时签约2000元（三天之内）”相印证。定单签订后，因双方对首付款支付比例产生分歧，张中文未在定单约定的保留期内足额交纳首付款，亦未在文一公司催告要求的定房后7天内完成支付，致双方最终未签订《商品房买卖合同》。因双方的分歧系缘于定单上未明确约定首付款的交纳比例，故二审法院认定张中文并非恶意违约，但存在未尽职了解相关购房政策的过错，文一公司亦存在未明确告知购房户购房要求的过错，并判决文一公司返还已付购房款176960元本息及定金2万元并无不当。张中文申请再审称双方口头变更了首付款交款期限的约定，但未能提交充分证据证明。文一公司在一审答辩状、上诉状中称其自2016年10月12日至2017年1月（11月）一直催告张中文足额交纳首付款，亦不足以证明双方协议变更了定单约定的保留期。张中文主张其另交纳了3000元以及因该笔交易产生损失199960元，但均未能提交充分证据予以证明。至于张中文申请再审称文一公司在其足额缴纳首付款后又将房屋转卖他人构成根本违约，因张中文未按期足额支付首付款，致双方未能签订《商品房买卖合同》，文一公司后将房屋转售第三方符合双方所签商品房定单“附带约定”第4条的约定，该申请再审理由亦不能成立。 综上，张中文的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第七项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回张中文的再审申请。 审判长 孔 蓉 审判员 胡邦圣 审判员 吕巍巍 二〇二〇年八月六日 书记员 姚 璐 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。