海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终2325号上诉人（原审被告）：庄某，男，1960年3月5日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。上诉人（原审被告）：万某，女，1969年10月10日出生，汉族，住海南省三亚市。公民身份号码：×××。二上诉人共同委托诉讼代理人：张某，海南昌宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴某，女，1972年8月9日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：黄某，海南业茂律师事务所律师。上诉人庄某、万某因与被上诉人吴某侵权责任纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2020）琼0106民初1690号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月4日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。庄某、万某上诉请求：一、判决撤销海口市龙华区人民法院（2020）琼0106民初1690号《民事判决书》第一项判决结果；二、依法改判驳回吴某全部诉讼请求；三、一审、二审诉讼费由吴某承担。事实与理由：一、一审判决认为“吴某先后与海盛房地产分公司、海盛航运公司签订租赁合同并交接租赁物后，取得了租赁权”，庄某、万某不予认可。一审期间没有任何证据证明本案争议房屋作为租赁物由中海（海南）海盛船务股份有限公司房地产分公司（以下简称海盛房地产分公司）、海南海盛航运有限公司（以下简称海盛航运公司）交接给了吴某，一审法院系认定事实错误，吴某未取得本案争议房屋的租赁权。二、一审判决认为“庄某、万某未经吴某同意使用本案争议房屋，侵犯了吴某的租赁权”，庄某、万某不予认可。1.庄某使用涉案房屋经过了房屋的所有权人海盛房地产分公司同意，海盛房地产分公司虽与吴某签订了房屋租赁合同，但海盛房地产分公司并未将涉案房屋收回交付吴某，不存在庄某侵害吴某房屋租赁权的情形。2004年7月15日，庄某担任法定代表人的海南庄恒房地产开发有限公司（以下简称庄恒公司）和海盛房地产分公司签订了为期十年（2004年8月25日至2014年8月25日）的《房屋租赁合同》，海盛房地产分公司将位于海口市××道，总面积2351平方米整栋楼屋出租给庄恒公司。其中一个房间由于海盛房地产分公司堆放自己的杂物而没有交接给庄恒公司使用。2014年8月25日海盛房地产分公司与庄恒公司的房屋租赁合同期限届满后，海盛房地产分公司同意将海口市海秀大道华侨新村1号楼的401号房继续给庄某使用，以补偿海盛房地产分公司2004年8月25日至2014年8月25日期间占用庄恒公司承租房屋的损失。2014年8月20日，海盛房地产分公司虽与吴某签订《房屋租赁合同》，但海盛房地产分公司并未将上述401房从庄某处收回，亦未将401房交付吴某，不存在庄某侵害吴某房屋租赁权的情形。2.自2014年8月20日吴某与海盛房地产分公司签订《房屋租赁合同》之日起至本案起诉之日止，长达5年多的时间内，吴某从未要求庄某、万某支付占有使用费及利息或利息，庄某、万某亦未向吴某支付过占有使用费及其利息或利息，实质上吴某是默认庄某、万某使用争议房屋，认定属于侵权行为不符合一般经验法则。3.吴某的利益受损，其应当向海盛房地产分公司主张逾期交付房屋的违约责任，而非向庄某、万某主张侵占房屋的侵权责任。三、一审判决认为“庄某、万某使用房屋的行为属于持续状态的侵权行为，有关租金、利息的诉讼请求未超过诉讼时效”，于法无据，违反法律规定。吴某主张庄某、万某自2014年9月1日开始应向其按月支付占有使用费及占有使用费利息，但吴某2020年1月1日才向法院起诉。根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”之相关规定，吴某主张2017年12月31日前有关占有使用费及其利息的权利已过诉讼时效，不应受法律保护。一审判决认为“庄某、万某使用房屋的行为属于持续状态的侵权行为，有关租金、利息的诉讼请求未超过诉讼时效”，但却并未引用任何法律或司法解释之规定支撑其观点，于法无据，且违反《民法通则》之相关法律规定。吴某辩称，一、一审法院关于“吴某取得了租赁权，庄某、万某侵犯了吴某的租赁权”的认定正确，庄某、万某对于该事实的否认没有任何依据。（一）吴某通过签订房屋租赁合同取得了包括涉案401房在内的整栋楼的租赁权。从2014年8月20日、2014年8月21日，海盛房地产分公司与吴某分别签订《房屋租赁合同》及《房屋租金合同补充协议》，约定将海口市海秀大道华侨新村1号楼整栋出租给吴某使用，吴某即取得包括涉案401房屋在内的整栋楼的租赁权。后因中海（海南）海盛船务股份有限公司（以下简称海盛公司）将资产转让给海盛航运公司，吴某于2016年9月10日与海盛航运公司签订《房屋租赁合同》，吴某继续取得包括涉案401房屋在内的整栋楼的租赁权。(二)庄某、万某未经吴某同意长期占有使用401房，侵犯了吴某的租赁权。首先，从庄某提交的证据可以显示，庄恒公司与海盛房地产分公司于2004年7月15日签订《房屋租赁合同》，约定将位于海口市××道出租给庄恒公司，租期为2004年8月25日至2014年8月25日。租期到期后，双方没有再续签，庄恒公司不再取得租赁权。由吴某取得租赁权后，未经吴某同意，庄某、万某无权继续居住401房。其次，庄某、万某主张海盛房地产分公司同意将401房在庄恒公司租期到期后继续给庄某使用，应该承担举证责任，否则应承担不利后果。事实上海盛房地产分公司在与吴某的租赁合同中写明整栋楼出租给吴某也是侧面证明了海盛房地产分公司并未同意过将401房继续给庄某使用。再者，海盛房地产分公司在房屋租赁合同中写明整栋楼出租给吴某，在吴某委托陈泽荣负责整栋楼的管理、租金收缴等工作后，又向海口市龙华区房屋租赁管理所出具授权委托管理证明书，认可陈泽荣对整栋楼进行包括房屋招租、退租、与承租人办理租赁合同、租金收缴等全程管理工作，也可以表明房屋已经全部交付给吴某。吴某也按时足额向海盛公司、海盛航运公司缴纳租金。庄某、万某的不合法使用侵犯的是吴某的租赁权，并非海盛公司的相关权利。且从庄某、万某一直以来都有向陈泽荣缴纳水电费，也可以表明庄某、万某是认可陈泽荣管理工作，认可房屋交付给了吴某的。最后，吴某、陈泽荣从未同意庄某、万某使用401房，多次通过口头、微信和律师函的形式主张过权利。双方之间也没有租赁的合意，庄某、万某对于401房的占有就是一种侵权行为，本案认定为侵权责任纠纷并无不妥，庄某、万某应当向吴某支付占有使用费及利息。二、一审法院关于“庄某、万某占有使用401房属于持续状态的侵权行为，诉讼时效尚未届满”的法律适用正确。庄某、万某在一审庭审中也认可了自2014年9月1日占有使用401房至2019年1月15日止的事实，即在吴某租赁期间，对吴某租赁权的侵权状态一直在持续，诉讼时效应自侵权状态结束后开始起算，即一审法院对于从2019年1月15日庄某、万某搬离401房屋后开始计算诉讼时效的认定并无不妥。综上，吴某认为一审法院认定事实清楚，法律适用准确，依法应当驳回庄某、万某的上诉请求。吴某向一审法院起诉请求：1.判令庄某、万某向吴某支付共计53个月的占有使用费63600元；2.判令庄某、万某以每月占有使用费1200元为基数自2014年9月1日起至实际付清全部款项之日止按银行同期利率向吴某计付利息（暂计算至2019年9月25日为8209.12元）；3.本案的诉讼费由庄某、万某承担。一审法院认定事实：2004年7月15日，庄恒公司与海盛房地产分公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：海盛房地产分公司将位于海口市××道出租给庄恒公司，租赁期为十年，自2004年8月25日起至2014年8月25日。2004年7月19日，庄某与海盛房地产分公司签订《华侨新村1号楼设施设备交接清单》，载明海盛房地产分公司将涉案华侨新村1号楼整体交付给庄某。上述《房屋租赁合同》到期后，庄恒公司法定代表人庄某及万某继续占有使用上述华侨新村1号楼中的401号房直至2019年1月15日止。2014年8月20日、8月21日，海盛房地产分公司与吴某分别签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，主要约定：海盛房地产分公司将海口市海秀大道华侨新村1号楼（整栋共8层楼）出租给吴某使用，月租金15600元。2014年8月30日，吴某出具委托书，委托陈泽荣实施对华侨新村1号楼进行日常管理，其中写明管理任务为：1.对于该楼房的管理，包括楼房建筑物的日常管理，以及设备设施的养护管理，防止人为丢失损坏，确保楼房物品设备设施的完好；2.对楼房房内外的环境卫生管理工作，负责日常楼道、走道等环境卫生的打扫和清理；3.负责对租住人员的管理工作，包括房屋招（退）租、房屋租赁合同的签订和租金费用的收取，水电费的抄收及物业管理费用的收缴等，并定时进行结算和移交；4.做好各项安全防范管理，预防各种安全问题的发生。2015年6月1日，海盛房地产分公司向海口市龙华区房屋租赁管理所出具授权委托管理证明书，其中载明：为了方便房屋租赁管理，海盛房地产分公司授权委托陈泽荣对该房屋的租赁实行全程管理，包括房屋招租、退租、与承租人办理租赁合同、租金收取上缴、卫生管理、水电物业管理费用的收缴等事项全程负责，授权委托期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止；授权委托期间，陈泽荣可代表海盛房地产分公司与承租人一起前往到贵所办理房屋租赁合同。2016年7月25日，海盛房地产分公司与吴某签订《房屋租赁补充协议》，主要约定：将双方签订的原租赁合同中的租期延长至2018年8月31日。后因海盛公司拟将资产转让给其全资子公司海盛航运公司，吴某与海盛航运公司于2016年9月10日签订《房屋租赁合同》，主要约定：海盛航运公司将华侨新村1号楼出租给吴某，租期自2016年10月1日至2018年8月31日止，租金为每月15600元。2016年9月10日，吴某再次向陈泽荣出具《委托书》，授权其实施对涉案华侨新村1号楼的日常管理。2019年1月2日，海盛航运公司向吴某发出《房屋租赁合同期满不再续租限期交房通知书》，告知吴某双方合同期满后不再续租并限期要求其搬离。2019年1月16日，海盛航运公司与吴某签订《交接单》，对涉案华侨新村1号楼进行交接。同日，吴某向海盛航运公司支付欠付租金32400元。又查，吴某提供的《收据》载明涉案华侨新村1号楼201、301号房自2014年至2018年期间月租金为1200元。再查，一审法院于2019年8月12日作出的（2019）琼0106民初8320号民事裁定书中已查明涉案房屋（海口市海秀路华侨新村C型第一栋）现登记于海南海盛船务实业股份有限公司名下。1997年10月8日，海南海盛船务实业股份有限公司更名为中海（海南）海盛船务股份有限公司。2016年11月24日，中海（海南）海盛船务股份有限公司更名为览海医疗产业投资股份有限公司。中海（海南）海盛船务股份有限公司房地产分公司隶属于中海（海南）海盛船务股份有限公司。一审法院认为，吴某先后与海盛房地产分公司、海盛航运公司签订租赁合同并交接租赁物后，取得了租赁权，即吴某对涉案华侨新村1号楼享有为使用收益目的所必要的占有权利，该权利应受法律保护。然而，庄某、万某未经吴某同意自2014年9月1日至2019年1月15日期间占有使用涉案华侨新村1号楼中的401房，该行为侵犯了吴某的租赁权。根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”及第十五条“承担侵权责任的方式主要有：……（六）赔偿损失……”之规定，吴某诉请庄某、万某向其支付占有使用费的主张，有事实和法律依据，一审法院予以支持。然而，结合庄某、万某的占有使用期间（2014年9月1日至2019年1月15日），其应向吴某支付的占有使用费为63000元（1200元/月×52.5个月）。吴某诉请超出63000元的部分，一审法院不予支持。庄某、万某辩称其使用涉案401房得到了房屋所有权人的同意，但未向一审法院提供证据予以证明，故一审法院对此项主张不予采纳。庄某、万某另辩称吴某按照1200元/月的标准向其主张占有使用费并不合理，但其未针对该费用标准向一审法院提起司法鉴定或提供其他证据予以反驳。一审法院结合吴某提供的与涉案401号相似户型的201、301号房的历年月平均租金，推定涉案401号房的租金为1200元/月并依此标准计算占有使用费。庄某、万某的该项抗辩主张缺乏事实依据，一审法院亦不予采纳。吴某另诉请以每月占有使用费1200元为本金，按中国人民银行同类资金同期贷款利率，自2014年9月1日起计算至债务实际付清之日止，该主张于法有据，一审法院予以支持。庄某、万某对此辩称吴某诉请支付占有使用费及利息已过诉讼时效。因庄某、万某占有使用涉案401号房属于持续状态的侵权行为，该侵权行为止于2019年1月15日，故应自2019年1月15日开始起算该侵权行为的诉讼时效。吴某于2019年11月13日将案诉至一审法院时，诉讼时效尚未届满。故庄某、万某的该项抗辩主张于法无据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条之规定，判决：一、限庄某、万某于本判决生效之日起五日内向吴某支付占有使用费63000元及利息（利息计算方法：以每月1200元为本金，按中国人民银行同类资金同期贷款利率，自2014年9月1日起计算至债务实际付清之日止）；二、驳回吴某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费798元，由吴某负担25元；庄某、万某负担773元。二审期间，庄某、万某申请证人朱庆远出庭作证，证人陈述2016年之前是庄某、万某承租了证人就职的海盛航运公司的房屋，支付租金；2016年之后是吴某承租了海盛航运公司的房屋，并支付租金，吴某与公司的租赁合同及交接合同均有证人代表公司签名。吴某为何没收到庄某、万某的租金是吴某与庄某、万某之间的事，与证人无关，海盛航运公司并未表示将涉案的401房给庄某、万某使用。吴某对上述证人证言予以认可，庄某、万某对证人证言不予认可，认为其陈述与事实不符。本院认为该证人由庄某、万某申请出庭作证，证人代表公司参与吴某与庄某、万某之间租赁房屋的情况，其证人证言应予以采纳。吴某未提供新证据。二审另查明，2018年11月8日，陈泽荣代表吴某发微信向万某、庄某主张2014年9月1日至2018年11月的租金。万某、庄某拒绝支付。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、庄某、万某是否应向吴某支付占有使用费及利息；二、本案是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，吴某与海盛房地产分公司签订了房屋租赁合同，整体租赁了涉案房屋所在的楼栋，并支付了租金，吴某对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利。庄某、万某在租赁期满后，无故占有涉案房屋，侵犯了吴某的合法权益，吴某主张庄某、万某支付占有使用期间的占有使用费及利息，合法有据。庄某、万某上诉称海盛房地产分公司并未向吴某移交涉案房屋，吴某未取得涉案房屋租赁权，对此本院认为，吴某与海盛房地产分公司签订合同后已实际取得涉案房屋的租赁权，庄某、万某错误的将吴某对该房屋享有占有使用收益的处分权理解为对房屋的直接占有使用房屋，故本院对庄某、万某的该上诉理由不予采纳。庄某、万某上诉称海盛房地产分公司已同意将涉案房屋交付庄某、万某使用，该理由与庄某、万某申请的证人证言不符，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，2018年11月8日，陈泽荣代表吴某发微信向万某、庄某主张2014年9月1日至2018年11月的租金，但万某、庄某拒绝履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”及第一百九十五条之规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”即本案诉讼时效应该从2018年11月10日开始重新起算，对于2015年11月9日之前的房屋占有使用费，因吴某未提供证据证明其在2015年11月9日之前主张过2014年9月1日至2015年11月9日期间的房屋占有使用费，该期间诉讼时效期间已过，对于吴某该部分诉讼请求本院不予支持，对于2015年11月10日至2018年11月9日期间的43200元房屋占有使用费（1200元/月*3年*12个月），本院予以支持。对于房屋占有使用费的利息损失，因2018年11月9日吴某已主张万某、庄某支付2015年11月10日至2018年11月9日期间的房屋占有使用费43200元，因此从2018年11月10日起，万某、庄某应当以43200元为本金按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率支付上述利息损失至2019年8月19日止。2019年1月15日，万某、庄某已将房屋交还，应支付2018年11月10日至2019年1月15日期间的房屋占有使用费2600元（1200元/月*2个月零5天），因此从2019年1月16日起，万某、庄某应当以2600元为本金，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至2019年8月19日。从2019年8月20日起，以45800元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。一审认定部分有误，本院予以纠正。综上所述，庄某、万某的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2020）琼0106民初1690号民事判决第二项；二、变更海口市龙华区人民法院（2020）琼0106民初1690号民事判决第一项为限上诉人庄某、万某于本判决生效之日起五日内向被上诉人吴某支付占有使用费45800元及利息（利息计算方法：以43200元为本金，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以2600元为本金，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以45800元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际付清之日止。）三、驳回被上诉人吴某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费798元，由被上诉人吴某负担223元；上诉人庄某、万某负担575元。二审案件受理费1546元，由被上诉人吴某负担422元；上诉人庄某、万某负担1124元。本判决为终审判决审判长   刘思其审判员   王小杰审判员   范 晨 二Ｏ二Ｏ年八月二十六日书记员   吴毓冰速录员   吴虹瑶附相关法律法规条文规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。