江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1855号 上诉人（原审原告）：中国人民银行南昌中心支行。住所 地：江西省南昌市东湖区。 负责人：张智富，行长。 委托诉讼代理人：蔡曦炜，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴云辉，江西豫章律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙荣金，女，1980年5月出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 上诉人中国人民银行南昌中心支行（下称人行南昌支行）与被上诉人孙荣金房屋租赁合同一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初2632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 人行南昌支行提出上诉请求：1、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初2632号民事判决，改判支持人行南昌支行一审全部诉请。2、本案一、二审诉讼费用由孙荣金承担。事实和理由：1、一审判决不支持人行南昌支行要求孙荣金支付拖欠租金及逾期缴租违约金的诉请存在错误。2、一审判决仅凭孙荣金提交的通话、短信记录等证据推定孙荣金交付房屋时间为2019年9月依据不足。3、一审判决支持2019年6月至8月期间的房屋占用费却不支持逾期返还房屋违约金逻辑不通。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法作出公正判决。 孙荣金辩称：一审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 人行南昌支行向一审法院起诉请求：1、孙荣金向人行南昌支行支付拖欠2019年3月1日至2019年5月31日期间的租金19200元；2、孙荣金向人行南昌支行支付2019年6月1日至2019年12月18日房屋占用费42116.13元（按月租金6400元计算）；3、孙荣金向人行南昌支行支付逾期交租违约金82.32元（自2019年3月6日至全部付清之日止）；4、孙荣金向人行南昌支行支付逾期返还房屋违约金84232.26元（自2019年6月1日至2019年12月18日）；5、孙荣金承担该案诉讼费。 一审法院认定事实：位于南昌市东湖区XX路XXX号房屋的所有权人为人行南昌支行。孙荣金系南昌市东湖区XXX酒吧的个体经营者，该酒吧于2019年9月16日经工商部门核准办理了注销登记。 孙荣金从2013年开始承租诉争房屋用于经营XXX酒吧，人行南昌支行收取孙荣金交付的押金4000元。2016年5月30日，中国人民银行南昌支行（出租方甲方）与XXX酒吧（承租方乙方）续签租赁合同，约定1、乙方承租甲方坐落在南昌市XX路XXX号房屋。2、租期三年，2016年6月1日至2019年5月31日止。3、合同期满后，乙方应在七天内无条件将房屋交还给甲方；如乙方逾期归还，每逾期一日，按合同日租金的两倍向甲方支付违约金，并承担因逾期归还给甲方造成的损失。4、月租金6400元，乙方应于每季度的首月5日前向甲方支付当季租金；如逾期支付租金，每逾期一日，按合同日租金的千分之一支付违约金。 合同签订后，双方按约履行。2019年1月28日，人行南昌支行书面函告孙荣金“在2019年5月31日租赁期满后合同自动终止，我方将收回房屋不再续签合同”，孙荣金收到该函。另孙荣金在2019年3月5日通过银行转账支付租金19200元。合同履行至2019年5月31日届满后，孙荣金多次与人行南昌支行工作人员联系交房事宜，并短信要求人行南昌支行确定交接房屋时间，人行南昌支行遂于2019年12月18日与孙荣金办理了书面交房手续。 一审法院认为：人行南昌支行与孙荣金开办的个体企业签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。该案围绕人行南昌支行的诉请，其中针对第1、3项诉讼主张，孙荣金提供了2019年3月5日支付19200元租金的转账凭证用于证明其已支付人行南昌支行所诉的2019年3月1日至2019年5月31日的租金。根据该付款金额、时间以及合同关于“每季度的首月5日前支付当季租金”的约定，对孙荣金辩称已付所诉期间租金的事实，该院予以采信，人行南昌支行认为系支付之前拖欠的租金，证据不足，其主张孙荣金支付拖欠的2019年3月1日至2019年5月31日期间的租金19200元及逾期支付违约金，该院不予支持。人行南昌支行可就之前的租金欠款另案提起诉讼。针对人行南昌支行的第2、4项诉讼主张，孙荣金对人行南昌支行陈述拖延交付租赁物的事实予以否认，并出示了通话详单证明其催促人行南昌支行收房。从该通话详单显示，均为孙荣金主动拨打人行南昌支行办公电话及后勤工作人员手机，短信也显示孙荣金多次指出人行南昌支行拖延收房责任及要求确定办理收房手续时间等内容，但人行南昌支行工作人员就孙荣金要求收房的短信未给予任何答复和回应，也没有主动拨打孙荣金电话。此外，孙荣金在2019年9月即向工商管部门申请注销XXX酒吧并在9月16日核准注销。同时，人行南昌支行未提供任何证据证明其在租赁期满后主动向孙荣金要求交房以及回应孙荣金收房要求的事实。基于上述情况，人行南昌支行的确存在怠于收回租赁物的行为，对造成拖延办理收房交接手续、导致房屋空置应负全部责任，其主张逾期交房违约金该院不予支持。审理中，孙荣金称其2019年5月下旬合同期满前即搬离租赁物并电话告知人行南昌支行收房，但未提供相关证据予以证明。综合电话单、短信内容，企业注销工商材料等证据，该院推定孙荣金交付房屋时间为2019年9月。故孙荣金应承担2019年6月1日至2019年8月31日期间占用租赁物的费用19200元（参照每月租金6400元计算），另人行南昌支行主张2019年9月1日至2019年12月18日的房屋占用费，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、孙荣金于该判决书生效之日起十日内向中国人民银行南昌中心支行支付2019年6月1日至2019年8月31日房屋占用费19200元。二、驳回中国人民银行南昌中心支行其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案由中国人民银行南昌中心支行预交案件的受理费3210元，由中国人民银行南昌中心支行承担3000元，孙荣金承担210元。 二审期间，上诉人人行南昌支行向本院提交三组新证据，证据一：孙荣金向人行南昌支行支付租金的凭证及人行南昌支行单方制作台账，欲证明：截至2019年5月31日租期届满，孙荣金尚欠付租金19200元。证据二：人行南昌支行工作人员向孙荣金发送的关于交接房屋的短信，欲证明：2019年12月9日未完成收房，责任在于孙荣金，一审认定案涉房屋交接迟延的责任全部由人行南昌支行承担无事实依据。证据三:2019年12月3日人行南昌支行前往案涉房屋办理交接手续的照片，欲证明：人行南昌支行积极响应了孙荣金的交房意愿，自始至终不存在怠于收房的问题。孙荣金对人行南昌支行提交的上述证据质证认为：1、对证据一凭证的真实性、合法性、关联性均没有异议，对台账的真实性、合法性、关联性均有异议，系人行南昌支行单方制作。2、对证据二、证据三的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，孙荣金在2019年有找过对方交房，对方不收，具体时间不记得了。被上诉人孙荣金向本院提交一组新证据：2018年2月28日、2018年5月18日、2018年9月1日、2018年12月8日分别向人行南昌支行支付了每季度的租金，每次支付每季度的租金是19200元。欲证明：案涉房屋是先交钱后使用的形式，2018年的租金已全部交清了的，2018年12月8日交的是2019年3月5日之前的租金，2019年3月5日交的是2019年3月-2019年5月的租金。上诉人人行南昌支行对被上诉人孙荣金提交的该组证据质证认为：对真实性、合法性没有异议，关联性有异议，按照合同约定，原本应当是孙荣金先交租金，再行使用。但是，对于孙荣金及其他与人行南昌支行有承租关系的承租人存在着拖延交付租金的情况，人行南昌支行基于对双方合同关系的信守，仍然接受孙荣金作为承租人占有使用所承租的房屋，在这种情况下，人行南昌支行有权以孙荣金后缴纳的租金先行抵冲前期欠缴的租金，并在合同关系结束后结算对方欠缴的租金，在2017年3月至2017年8月29日期间，孙荣金仅支付了三个月租金19200元，遗漏了三个月的租金，故而人行南昌支行认为孙荣金至租期届满欠付19200元租金有事实和法律依据。 本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：孙荣金与人行南昌支行于2016年5月30日签订《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》后，自2016年6月28日至2019年3月5日共计向人行南昌支行支付三年租金229680元，尚欠合同期内租金720元。 本院认为，孙荣金与人行南昌支行于2016年5月30日签订的《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且已实际履行，合法有效，本院予以确认。该合同明确约定“月租金6400元，孙荣金应于每季度的首月5日前向甲方支付当季租金……”，而孙荣金向法院提交的银行流水足以证实其自2016年6月28日至2019年3月5日共计向人行南昌支行支付租金229680元，尚欠合同期内租金720元，孙荣金理应向人行南昌支行支付。虽然孙荣金自合同签订以来，未按约于每季度的首月5日前支付当季租金，但基本在当季首月支付，且人行南昌支行从未对此向孙荣金提出过异议，而人行南昌支行向法院提交的现有证据亦不足以证实孙荣金在2017年3月至2017年8月29日期间欠付租金19200元，故人行南昌支行提出孙荣金欠付19200元租金及支付自2019年3月6日至付清之日止的逾期交租违约金的上诉理由，证据不足，本院不予支持。鉴于孙荣金开设的XXX酒吧已于2019年9月16日办理了注销登记，再结合孙荣金向人行南昌支行工作人员发送的催促收房的短信及通话详单，足以证实人行南昌支行存在怠于收房的行为，一审法院推定孙荣金交付房屋时间为2019年9月，并判决孙荣金向人行南昌支行支付2019年6月1日至2019年8月31日房屋占用费19200元并无不当，故人行南昌支行要求孙荣金支付2019年6月1日至2019年12月18日房屋占用费42116.13元及逾期交房违约金84232.26元的上诉理由均不成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民人和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初2632号民事判决第一项； 二、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初2632号民事判决第二项； 三、孙荣金于本判决书生效之日起十日内向中国人民银行南昌中心支行支付欠付租金720元； 四、驳回中国人民银行南昌中心支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3210元，二审案件受理费3210元，共计6420元，由人行南昌支行负担5540元，由孙荣金负担880元。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇二〇年八月二十六日 书记员 陈 琦