黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终257号上诉人（原审被告）：姜丰，女，汉族，1997年9月28日出生，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王文东，北京知仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑龙江宏邮物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区民益街100号。法定代表人：高民，该公司总经理。委托诉讼代理人：李庆志，男，该公司职工。上诉人姜丰因与被上诉人黑龙江宏邮物业管理有限公司（以下简称宏邮物业）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初3179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。姜丰上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持姜丰的反诉请求；3.驳回宏邮物业的全部诉讼请求；4.宏邮物业承担本案诉讼费。事实和理由：一、宏邮物业与姜丰未签订物业合同，双方合同关系不成立，一审期间宏邮物业没有提供其实际进行了物业服务的证据。宏邮物业早已撤出中北春城三期，不再为中北春城三期提供物业服务。宏邮物业虚构事实，并未提供相应的证据证明还在为中北春城三期提供物业服务。二、姜丰提起反诉，宏邮物业骗取中北春城三期全体业主的房屋维修资金，姜丰要求宏邮物业予以返还。姜丰申请调取物业维修基金资料，一审法院既没有调取也没有对反诉审理，违反法定程序。依据《物业管理条例》第五十四条的规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。宏邮物业在未经姜丰同意，擅自提取姜丰的房屋维修资金属于事实，宏邮物业也不否认，所以姜丰在一审提起反诉符合法律规定。一审法院不予审理是错误的，应发回重审。三、一审判决关于诉讼时效认定错误。宏邮物业与小区业主未签订书面的物业服务合同，未书面明确物业费交纳时间，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，案涉物业费应当按年交纳。一审判决认定“案涉欠付物业服务费为连续性、整体性债务，物业可以一并主张权利”属事实认定错误、适用法律不当。宏邮物业主张的物业费、电梯费已超过诉讼时效。姜丰在宏邮物业提起仲裁期间已主张超过诉讼时效，宏邮物业没有证据证实其诉讼请求未超过诉讼时效。宏邮物业辩称，一、关于诉讼时效问题。宏邮物业举示了原始台账、催费通知、照片、姜丰的交费记录，能够证明不存在超过诉讼时效的问题。二、关于姜丰主张没有签订物业合同的问题。由于宏邮物业在售房时出现失误，姜丰的父母代替其签订的物业合同。姜丰当时十一二岁，也因此物业合同被仲裁委确认仲裁条款不生效，宏邮物业到法院诉讼属于正常程序。三、宏邮物业提出物业服务不达标的问题。根据谁主张谁举的原则，姜丰应当对宏邮物业服务不达标的主张提供证据，不是适用举证责任倒置。四、关于姜丰主张宏邮物业盗窃窃小区业主的维修基金的问题。1.与本案物业费不是同一法律关系；2.盗窃应当是刑事案件，姜丰应当向公安机关主张；3.对于维修基金，应当由业主委员会进行主张；4.申领房屋大修的维修基金是行政行为，而非企业行为。宏邮物业向一审法院起诉请求：1.依法判令姜丰支付拖欠的物业费、电梯费19,666.4元；2.依法判令姜丰支付拖欠物业费、电梯费的滞纳金3578元；3.依法判令姜丰承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年12月12日，姜丰办理了哈尔滨市香坊区香滨路4号中北春城三期44栋2单元18层××号房产的进户手续，并交纳了2010年1月1日至2010年12月31日的物业费1,969.6元，电梯费1056元。此后，姜丰又缴纳过2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业费1,969.6元，电梯费1056元；2013年1月1日至2013年6月30日的物业费984.8元，电梯费528元。2016年宏邮物业向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，要求姜丰支付物业费及电梯费，该委于2017年1月18日作出[2016]哈仲裁字第0587号裁决书，确认物业服务委托合同中“姜丰”签名并非其本人书写，物业服务合同欠缺姜丰真实意思表示，合同未成立，不能认定双方达成仲裁条款，宏邮物业公司的仲裁申请不符合仲裁受理条件，故对其仲裁申请不予支持。（2018）黑0110民初7302号生效判决确认中北春城小区三期业委会于2018年8月14日与哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司签订了物业代管协议，此后由哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司实际为中北春城三期小区提供物业服务。另该判决确认本案宏邮物业为小区提供的物业服务存在瑕疵。一审法院认为，一、对宏邮物业诉请是否超出诉讼时效问题。宏邮物业为案涉小区提供物业服务至2018年8月13日，此后由哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司接管该小区的物业服务工作。宏邮物业对该案涉小区提供物业服务是持续性行为，其主张业主缴纳延期给付物业费、电梯费的诉讼时效应从其撤出该小区，不再对该小区继续提供物业服务时起计算为宜，即宏邮物业此次诉讼并未超过诉讼时效，对姜丰此项抗辩意见不予采纳。二、对宏邮物业与姜丰未签订书面物业服务委托合同的情况下，宏邮物业主张姜丰支付物业费、电梯费是否合理。物业服务委托合同中未有姜丰本人签名，该合同未成立，但宏邮物业向案涉房屋所在小区提供物业服务的事实客观存在，姜丰亦交纳了2010年度，2012年度，2013半年度的物业费及电梯费，可以说明姜丰对其接受宏邮物业提供物业服务的客观事实予以认可，对宏邮物业收取物业费、电梯费的标准予以认可，双方虽未签订书面合同，但形成了事实上的合同关系。故对姜丰抗辩称宏邮物业未告知其收费标准的抗辩主张，不予采纳。三、对姜丰提出宏邮物业骗领住房专项维修资金问题。姜丰在本案庭审过程中提出反诉，称宏邮物业骗领姜丰的住房专项维修资金。《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》第三十一条规定，未依法和按照使用方案使用维修资金的，由市房产行政主管部门责令改正。姜丰认为宏邮物业使用维修资金不合法，应向房产行政主管部门反映情况，由其进行核实处理。姜丰该主张与宏邮物业诉请并非同一法律关系，亦不属于法院审理民事案件的受案范围，故对姜丰的反诉主张，不予受理。四、对宏邮物业要求姜丰支付物业费、电梯费金额是否合理问题。宏邮物业诉请主张姜丰支付2011年度、2013半年度、2014至2018年度的物业费及电梯费，但经生效判决确认，案涉小区自2018年8月14日起已由哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司提供物业服务，即宏邮物业主张的2018年8月14日至2018年12月31日期间的物业费、电梯费缺乏法律依据，不予支持。庭审中，姜丰抗辩原告物业服务不到位，从生效判决亦确认宏邮物业为小区提供的物业服务存在瑕疵，故对宏邮物业主张合理期限范围内的物业费，酌定被告按照80%标准予以给付。即宏邮物业提供物业服务合理期限内物业费金额为12,041.54元（1,969.6元/年×5.5年+1,969.6元/年÷365天×224天），姜丰应向姜丰交纳物业费9,633.23元（12,041.54元×80%）。姜丰未对电梯使用提出异议，宏邮物业主张合理期限范围内的电梯费用为6,456.06元（1,056元/年×5.5年+1056元/年÷365天×224天），应由姜丰给付宏邮物业。五、对宏邮物业主张姜丰支付的滞纳金问题。因宏邮物业提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，虽然尚不能构成姜丰拒交物业费的条件，但在此情况下要求该小区业主承担迟延给付物业费及电梯费滞纳金亦不公平，故对宏邮物业要求姜丰给付滞纳金的请求，不予支持。判决：一、姜丰于判决生效之日起十日内给付宏邮物业物业费9,633.23元；二、姜丰于判决生效之日起十日内给付宏邮物业电梯费6,456.06元；二、驳回宏邮物业其他诉讼请求。案件受理费381元（宏邮物业已预交），由姜丰负担202元，由宏邮物业负担179元。公告费260元（宏邮物业已预交），由姜丰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查确认一审判决认定的事实。本院认为，关于姜丰与宏邮物业是否存在物业服务合同关系的问题。本案中，姜丰虽然未亲自签署物业服务合同，但其实际交纳了2010年度、2012年度、2013年度半年的物业费及电梯费，说明其明知宏邮物业公司提供物业服务的事实，其实际履行了交纳物业费的义务，双方成立了事实上的物业服务合同关系。同时，哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初7302号民事判决确认，宏邮物业自2007年开始为涉案中北春城三期小区提供物业服务，至2018年8月14日涉案小区业主委员会与哈尔滨盛鸿威物业管理有限公司签订物业代管协议，能够证明宏邮物业在此期间为涉案小区提供物业服务。姜丰主张宏邮物业没有提供物业服务，但未能提供相反的证据予以证实。姜丰应当依据双方成立的事实物业服务合同关系履行交纳物业费及电梯费的义务。关于姜丰提出反诉请求宏邮物业返还房屋维修基金的问题。房屋维修基金是业主共同交纳，交由房产行政部门管理，用于维修建筑物共用部分、共用设施及设备的更新和改造。房屋维修基金申请、批准及使用是否合法，属于房产行政部门行政职权的主管范围，不属于人民法院司法权的主管范围。一审法院因此对姜丰提出的调查申请未予准许正确，对姜丰提出的反诉不予受理亦无不当。关于宏邮物业的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。宏邮物业一审中提交了催收通知及业主交费台账等证据，且涉案小区并非所有业主都未交纳物业费，能够说明宏邮物业在物业服务期间一直向业主主张物业费及电梯费，存在诉讼时效期间中断的情形，姜丰对此未能提供相反的证据予以反驳。姜丰主张宏邮物业的诉请超过诉讼时效不成立，一审法院判令姜丰给付宏邮物业物业费及电梯费正确，本院予以维持。综上所述，姜丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费381元，由上诉人姜丰负担。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  王秀丽（）二〇二〇年八月十七日书记员  张春天