广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初6903号原告：林薇，女，1947年1月5日出生，香港永久性居民身份证号码：E090945(2)。委托诉讼代理人：唐嘉皓，广东会鸣谷律师事务所律师。被告：朱伟建，男，汉族，1981年6月5日出生，住广东省湛江市坡头区********，公民身份号码：440************83X。委托诉讼代理人：赖崇斌，广东华商（珠海）律师事务所律师。被告：杨秋丽，女，汉族，1990年3月26日出生，住广东省遂溪县*********，公民身份号码：440************229。被告：熊晓蓉，女，汉族，1977年10月15日出生，住广东省珠海市香洲区*******************，公民身份号码：362************829。被告：周英清，女，汉族，1981年5月12日出生，住重庆市奉节县************，公民身份号码：511************769。原告林薇与被告朱伟建、杨秋丽、熊晓蓉、周英清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林薇的委托诉讼代理人唐嘉皓与被告朱伟建的委托诉讼代理人赖崇斌、被告杨秋丽、熊晓蓉、周英清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林薇向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令四被告共同连带向原告支付自2019年10月1日起的逾期腾房占有使用费（按每月50265.5元计算，暂计至2020年4月30日共计七个月为351858.5元）；2.请求判令被告朱伟建向原告支付按每日2513.28元（即日租金1675.52元的1.5倍）计算，自2019年10月1日至实际搬离之日止的逾期归还房屋违约金（暂计算至2020年4月30日为人民币532815.36元）；3.请求判令四被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2001年9月22日，被告朱伟建与珠海市水产供销集团公司签订《房屋租赁合同》，约定由朱伟建承租珠海市水产供销集团公司名下位于珠海市*****的房屋，承租面积为1606.87平方米，租赁期限自2001年10月1日起至2019年9月30日止，租金标准为自2001年10月1日起至2011年9月30日每月租金人民币39680元，2011年10月1日起每年整体月租金在39680元的基础上递增3%。（2019年的月租金为人民币50265.5元，即日租金1675.52元）2013年5月，原告通过司法拍卖方式取得珠海市******屋的所有权，后与被告朱伟建重新签订了《房屋租赁合同》，双方确认原告为珠海市******屋的出租方，朱伟建为承租方，租金标准与租赁期限不变，且合同第八条约定，租赁期满，朱伟建应如期归还房屋，逾期归还，每逾期一日应向原告支付原日租金5倍的滞纳金即逾期归还房屋的违约金，还应承担因逾期归还给原告造成的损失。被告朱伟建承租珠海市******屋后，珠海市******屋的门牌号变更为珠海市香洲区***********，朱伟建将其中的119号商铺转租给被告杨秋丽，将123之一号商铺转租给被告熊晓蓉，将123之二号商铺转租给被告周英清，上述商铺的转租期限均超过被告朱伟建剩余租赁期限。租赁期限届满后（2019年10月1日起），四被告拒绝向原告归还案涉房屋，原告多次向四被告催告腾房均未果，并且由于四被告未将房屋返还，导致原告无法整体回收沿河路9号房屋，致使原告原本重新规划装修并重新租赁的计划完全落空，损失惨重。原告认为，原告与被告朱伟建之间签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁期限早已届满，且原告明确表示不再与朱伟建续租，因此四被告应当向原告归还案涉房屋。鉴于四被告的行为已严重侵害原告的合法权益，原告有权根据合同的约定以及《中华人民共和国合同法》等法律法规的相关规定，要求四被告支付逾期腾房占有使用费，并结合原告所遭受的经济损失，要求被告朱伟建向原告支付自2019年10月1日至实际归还之日止的逾期归还房屋违约金。有鉴于此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，请求判如所请，依法维护原告的合法权益。原告提供了如下证据：1.房屋租赁合同2份；2.《房地产权证》（粤房地权证珠字第0100224702号）；3.律师函及EMS邮寄信息；4.微信聊天记录；5.房屋租赁合同4份（杨秋丽、熊晓蓉、周英清、戴亚容）；6.涉案商铺现状照片；7.转账记录（建设银行）；8.证明；9.证明；10.银行转账记录；11.函。被告朱伟建辩称，被告朱伟建并非翠华路119号、123号之一、123号之二的房屋的实际占用人，自2019年10月1日起至上述房屋实际交还原告之日期间的占用使用费应由实际占有使用人承担，不应由被告朱伟建承担。原告对被告朱伟建的该项诉讼请求应予驳回。首先，被告朱伟建与原告所签订的租赁合同于2019年9月30日到期，被告朱伟建对所承租的原告的房屋转租的期限均没有超出该期限，包括翠华路119号、123号之一、123号之二房屋。被告朱伟建与杨秋丽、熊晓蓉、周英清所签订的《房屋租赁合同》（即转租合同）中所约定的租赁期限超出2019年9月30日的部分为附条件生效。根据转租合同的附加条款约定，被告朱伟建与原告在租赁合同到期后续签租赁合同并包括转租合同所约定的租赁期限，则转租合同所约定转租合同期限全部有效，如果被告朱伟建与原告在租赁合同到期后不续签合同的，则转租合同均到2019年9月30日期满。因被告朱伟建与原告在租赁合同2019年9月30日到期后没有续签租赁合同，所以被告朱伟建与杨秋丽、熊晓蓉、周英清所签订的转租合同均于2019年9月30日到期，没有超出被告朱伟建与原告所签订租赁合同的租赁期限。其次，租赁合同到期后即2019年10月1日之后，实际占用翠华路119号、123号之一、123号之二房屋的是被告杨秋丽、熊晓蓉、周英清，被告朱伟建并没有实际占用使用上述房屋，杨秋丽、熊晓蓉、周英清亦未向被告朱伟建支付该房屋2019年10月1日之后的租金，上述房屋自2019年10月1日至交还给原告之日期间的占用费应由实际占用人承担。再次，珠海市*****的房屋（后门牌号变更为香洲翠华路119号-141号）为数个独立的单位，可分别单独出租。根据被告朱伟建与原告所签订的《房屋租赁合同》，租赁面积为1606.87平方米，2018年10月1日至2019年9月30日期间的月租金为50265元，即每平方米的月租金为31.28元。上述翠华路119号（50平方米）、123号之一（38平方米）、123号之二（30平方米）房屋共计118平方米，仅占总租赁面积1606.87平方米不足7%。按《房屋租赁合同》约定的租金标准即月租金31.28元/平方米计算，该118平方米每月租金为3691.04元。1606.87平方米的总租赁面积除上述3个商铺共计118平方米未按期收回外，其余部分原告均已收回并自行出租收取租金，不存在租金损失。除上述3个商铺合计面积118平方米外，其他部分并未被占用，原告按1606.87平方米的总租赁面积的每月租金即50265元计算该未归还房屋的占有使用费没有依据。租赁合同到期后，被告朱伟建未实际占用租赁物，不应承担违约金。即使被告朱伟建存在逾期交还租赁物的情形，原告与被告朱伟建在房屋租赁合同中约定的逾期交还房屋的违约金过高，应予减少。被告朱伟建签订的转租合同的期限均没有超过其与原告所签订的租赁合同约定的租赁期限即2019年9月30日，租赁合同到期后除上述3个商铺承租人以外的其他租户均按原告要求交还了租赁房屋或另行与原告签订了租赁合同。即租赁合同到期后总租赁面积1606.87平方米中原告仅有118平方米未按期收回。原告的损失仅为上述未按期收回部分（118平方米）的租金损失。即使被告朱伟建存在逾期交还租赁物的情形，无论是原告与被告朱伟建在房屋租赁合同中约定的逾期交还房屋的违约金为原日租金的5倍，还是原告请求的按原日租金的1.5倍计处逾期交还房屋的违约金，均过分高于实际损失，应予减少。原告在起诉状中所称逾期交还的4个铺位面积合计238平方米，按租赁合同所约定的月租金标准31.28元/平方米计算，原告所主张的逾期未交还上述3个铺位对应的月租金为3691.04元，日租金为123元。即原告因杨秋丽、熊晓蓉、周英清占用上述3个铺位的损失为每月3691.04元或每日123元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告请求按每日2513.28元计算逾期归还房屋违约金，远远大于原告损失每日123元的30%即每日36.9元，应予减少。因此即使应计算被告朱伟建逾期交还租赁房屋的违约金，亦应按不高于每日36.9元及实际逾期天数确定。综上，原告要求归还租赁房屋及要求被告朱伟建支付逾期交还租赁房屋期间占用费的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。原告所请求的逾期交还租赁房屋的违约金过分高于其实际损失，即使被告朱伟建应承担逾期交还租赁房屋的违约金，亦应予减少按不高于每日36.9元及实际逾期天数确定。被告朱伟建提供了如下证据：1.合同解除协议3份（杨丽秋、熊晓蓉、周英清）；2.微信截屏；3.房屋租赁合同3份（杨丽秋、熊晓蓉、周英清）；4.房屋租赁合同（朱伟建与林薇）。被告杨秋丽、熊晓蓉、周英清辩称，其每人只占用各自租赁的商铺，互相之间没有连带责任。租金费用是由原告与被告朱伟建协商确定，与三被告无关，三被告只与被告朱伟建有合同关系。在被告朱伟建告知三被告合同到期后，三被告与被告朱伟建及原告进行协商，但原告要求租金上涨60%续租，否则要求三被告搬迁。被告朱伟建与三被告签订的租赁合同是2019年3月开始签订的，被告朱伟建告知三被告说所有商铺合同都写明是2018年开始签订的，三被告并不知道原告在2018年12月已经通知被告朱伟建解除合同，三被告是于2020年6月10日收到原告起诉状后才知道的，三被告是被被告朱伟建欺骗的，即使如此，在2019年10月，三被告与原告及被告朱伟建一直本着友好协商方式寻求妥善解决问题。被告朱伟建在11月18日与三被告协商解除合同事宜，但没有具体赔偿事项及答复。11月20日，原告要求三被告搬出也并未答复赔偿事宜。原告在11月28、29日开始给商铺断电，12月13日，三被告收到被告朱伟建的通知，称原告于12月25日收铺，12月20日，三被告与被告朱伟建一同在居委会协商赔偿事宜但没有结果。12月24日，原告带领人员威胁三被告退房，当时居委会等人员均在场。疫情期间，原告与被告朱伟建也没有做出协商，4月24日，被告朱伟建约三被告到其公司协商补偿事宜，6月10日，三被告收到法院传票才清楚这期间所有事项，三被告对原告身份存在确认困难，原告没有出示有效证明，给三被告误导是其与被告朱伟建是一起的。三被告与被告朱伟建的合同是有效的，三被告于收到诉状后，在6月30日前将商铺退还。三被告与原告协商续租事宜，原告强势涨价60%，三被告在疫情期间没有收入，原告装修也导致三被告无法营业，断电也对客户产生影响。疫情期间，租金需要一起协商，而不是在没有合同的情况下原告要求三被告付多少就付多少。从2019年10月开始，翠华路商铺中可以继续租赁的都已经继续租赁，仅有几户是新租的没有办法退租，故所有新产生的租金不应由三被告承担。被告杨秋丽、熊晓蓉、周英清没有提供证据。经审理查明,2001年9月22日，珠海市水产供销集团公司与被告朱伟建签订《房屋租赁合同》，约定由被告朱伟建承租珠海市******屋。2010年，原告通过司法拍卖取得沿河路9号房屋的所有权，之后，原告（甲方）与被告朱伟建（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市沿河路9号房屋出租给乙方使用，出租房屋面积为1606.87平方米，租赁期自2001年10月1日至2019年9月30日止，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；自2001年10月1日起至2011年9月30日每月租金为39680元，自2011年10月1日起每年月租金在39680元基础上递增3%，每月15日前支付当月租金；物业管理费、水费、电费等费用由乙方负担；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。2018年4月20日，被告朱伟建与被告熊晓蓉签订租赁合同，约定被告朱伟建将建筑面积为38平方米的珠海市*********之一铺出租给被告熊晓蓉使用。2018年10月1日，被告朱伟建分别与被告杨秋丽、周英清签订租赁合同，约定被告朱伟建将建筑面积为50平方米的珠海市**********出租给被告杨秋丽使用，将建筑面积为30平方米的珠海市*********之二铺出租给被告周英清使用。2019年1月7日，原告委托律师向被告朱伟建发出律师函，称房屋租赁合同到期按时终止履行，收回房屋，在此之前仍由被告朱伟建继续履行合同，请被告朱伟建继续严格履行房屋租赁合同的相关约定，并提前做好物业的移交工作，在到期之前清场并按时交还房屋，感谢被告朱伟建长期以来对相关物业的良好管理。被告朱伟建于2019年1月9日收到了该律师函。被告朱伟建已向原告付清租赁期限内的全部租金，其中2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金为每月50265.5元。2019年10月18日，珠海市公安局翠香派出所出具证明，证明原告所有的位于珠海市香洲区*******1-28轴的房屋地址变更为珠海市香洲区************。2020年6月17日，被告朱伟建分别与被告杨秋丽、熊晓蓉签订合同解除协议，约定双方之间签订的房屋租赁合同自2020年6月17日解除，被告杨秋丽、熊晓蓉在2020年6月30日前搬迁完毕。2020年6月30日，被告朱伟建与被告周英清签订合同解除协议，约定双方之间签订的房屋租赁合同自2020年6月30日解除，被告周英清在2020年6月30日前搬迁完毕。2020年7月9日，被告朱伟建向原告发出关于退还商铺的函，称自办理翠华路商铺收回事宜以来，绝大部分商铺已按照原告的要求交还，最后三间即翠华路119号、123号之一、123号之二商铺已于2020年6月30日清场完毕并通知原告收回商铺，现再次通知原告于三日内接收上述商铺。原告确认其已于2019年6月30日收回全部租赁商铺。另查明，2018年9月3日，被告朱伟建与案外人戴亚容签订租赁合同，约定被告朱伟建将珠海市**********出租给案外人戴亚容使用，商铺建筑面积120平方米。原告于2020年6月15日自行收回了案外人戴亚容承租的翠华路135号商铺，对于案涉租赁房屋范围内的其余商铺，原告均已自行收回。原告于2020年7月16日向本院提交申请书，称其已与案外人戴亚容达成和解，案外人戴亚容独自赔偿了原告的部分损失。本院认为，原告与被告朱伟建双方签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。案涉租赁合同到期前，原告通知被告朱伟建租赁合同到期终止，故案涉租赁合同于2019年9月30日到期终止，被告朱伟建应按时腾退并将案涉房屋交还给原告。租赁合同到期后，被告朱伟建未能按时交还房屋，直至2020年6月30日才将案涉房屋全部返还，被告朱伟建应按照原租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。原告自认由其自行向被告朱伟建转租后的除被告杨秋丽、熊晓蓉、周英清外的次承租人收回房屋，但原告却未能提供除案外人戴亚容外的其余次承租人的具体交还商铺时间及相应证据，原告应承担相应的不利法律后果，故本院仅认定被告杨秋丽、熊晓蓉、周英清及案外人戴亚容承租的商铺存在迟延交还的情形。原告自认自被告朱伟建承租案涉房屋至今，原告均未对案涉房屋进行改建，也没有计划改变案涉房屋范围内各商铺的独立状态，在原告与被告朱伟建签订的租赁合同到期后，原告至今也没有对案涉房屋进行整体处置，故案涉房屋范围内部分商铺的迟延交还不影响其余已交还商铺的正常使用，原告要求被告朱伟建对于案涉房屋范围内的全部商铺承担迟延交还的责任没有事实依据，本院不予支持。原告将案涉房屋出租给被告朱伟建，被告朱伟建又将案涉房屋范围内的部分商铺出租给被告杨秋丽、熊晓蓉、周英清等人，原告可依据其与被告朱伟建签订的房屋租赁合同向被告朱伟建主张违约责任，也可依据其享有案涉房屋的物权向实际承租人主张侵权责任，该两项权利原告只能择一行使。原告已明确其在本案中的主张为合同之诉，故原告无权要求被告杨秋丽、熊晓蓉、周英清承担赔偿责任，本院对于原告要求被告杨秋丽、熊晓蓉、周英清承担连带责任的诉请不予支持。因原告已与案外人戴亚容达成和解，案外人戴亚容已赔偿了原告的部分损失，原告既已向案外人戴亚容主张权利，即无权再行要求被告朱伟建对于案外人戴亚容承租的商铺承担违约责任。原告对于被告朱伟建与被告杨秋丽、熊晓蓉、周英清签订的租赁合同予以认可，故本院对于上述租赁合同中载明的各商铺面积予以确认，原告虽称实际面积与合同载明的面积有出入，却未提供相应证据予以证明，本院对于原告的说法不予采信。被告杨秋丽承租的面积为50平方米的119号铺、被告熊晓蓉承租的面积为38平方米的123号之一铺、被告周英清承租的面积为30平方米的123号之二铺均于2020年6月30日交还给原告，已迟延交还九个月，被告朱伟建应向原告支付上述商铺迟延交还期间的房屋占有使用费。原告与被告朱伟建签订的租赁合同中载明的房屋面积为1606.87平方米，在该合同解除时的月租金为50265.5元，故各商铺的占有使用费应按照面积比例予以计算，经计算，119号铺的占有使用费为14076.73元，123号之一铺的占有使用费为10698.31元，123号之二铺的占有使用费为8446.04元，被告朱伟建应向原告支付房屋占有使用费共计33221.08元。关于原告主张的违约金，原告未提供证据证明其存在除案涉房屋租金损失外的其余损失，故本院以原告的租金损失为依据确定违约金。案涉房屋租赁合同中约定的违约金标准过高，原告对该违约金自行调整后诉请的违约金标准仍然过高，本院予以调整，按照原告租金损失33221.08元的30%予以确定，即被告朱伟建应向原告支付违约金9966.32元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告朱伟建于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林薇支付房屋占有使用费人民币33221.08元；二、被告朱伟建于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林薇支付违约金人民币9966.32元；三、驳回原告林薇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币15692元，由原告林薇负担人民币4300元，被告朱伟建负担人民币11392元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年八月六日书记员 卢燕婷苏海婷