四川省成都市新都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0114执异158号 案外人（异议人）：梅兵，男，1989年1月2日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托代理人：黄娇，北京市中银（成都）律师事务所律师。 申请执行人：成都市盛轩园林绿化工程有限责任公司，住所地成都市武侯区浆洗街16号1栋22层13号。 法定代表人：刘洋，执行董事。 委托代理人：高畅，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托代理人：高高，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被执行人：赖震中，女，1976年9月11日出生，汉族，住成都市金牛区。 本院在审理原告成都市盛轩园林绿化工程有限责任公司（以下简称盛轩公司）与被告赖震中建设工程施工合同纠纷一案过程中，作出的（2019）川0114民初4794号之一民事裁定书将赖震中所有的位于成都市青羊区房屋一套（网签号或备案号：16342）予以查封。执行过程中，案外人梅兵向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 梅兵提出异议请求：请求停止对于位于成都市青羊区（合同备案号：1642）房产的执行程序并解除对该房产的查封措施。事实与理由：一、梅兵是涉案房屋的实际使用人，且已经支付了全部价款。2013年3月4日，梅兵与安晓龙、赖震中分别签订了《房屋买卖合同》，合同均约定将安晓龙、赖震中共同所有的案涉房屋出售给梅兵，购房款为465000元。安晓龙、赖震中当日已按约收取了梅兵购房款307911元，并于2013年3月4日出具收条；约定从即日起所余按揭款均由梅兵支付，剩余2万元按合同约定将于房屋过户至梅兵名下当日给付。2013年梅兵购买房屋后经过装修，并一直居住至2018年；2018年因工作原因将案涉房屋租出至今，并收取租金。2019年12月16日共及支付购房款474428元（其中包括银行按揭利息）。二、房屋未完成过户并非梅兵过错所致。因在居住期间房产证一直未予以颁发，致使过户条件未成就；现已经满足过户条件。在办理房屋过户登记手续中发现案涉房屋被成都新都区人民法院予以查封，限制登记文书文号：（2019）川0114执保753号。梅兵所购买的不动产虽未完成过户登记，但其实际权益仍然应当受到保护，且梅兵与赖震中签订的《房屋买卖协议》系盛轩公司与赖震中工程合同签订之前。梅兵的实际权益仍然应当受到保护，若此时机械根据权利人外观认定盛轩公司依据不动产登记信息而予以查封该房屋，有违民法公平原则。 盛轩公司对梅兵提出的执行异议不予认可。盛轩公司认为：根据《物权法》第九条的规定：“不动产的物权以登记作为生效要件”，另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对已登记的不动产，应当按照不动产登记簿判断是否是权利人。”就本案而言，案涉房屋登记在赖震中及安晓龙的名下，属于安晓龙与赖震中所有的不动产，梅兵不是该房屋的权利人。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条，在金钱债权执行中，梅兵也不符合对登记在被执行人名下的不动产提出异议的几个情形。其中，1．梅兵无法证明所提供的房屋买卖合同系在法院查封之前已经签订的合同；2．梅兵也未提供证据证明其在法院查封之前已经合法占有该不动产；3．根据梅兵的申请书内容，申请人尚未支付全部价款；4．梅兵也不符合是非因买受人自身的原因未办理过户登记。且涉案房屋于2019年7月30日取得不动产权证，具备过户条件，而涉案房屋的查封时间为2019年10月9日，超过2个月梅兵未办理过户，系其自身原因所致。 本院查明，2019年9月27日，本院经审理盛轩公司与赖震中建设工程施工合同纠纷一案，作出（2019）川0114民初4794号民事调解书，双方当事人达成调解协议：一、解除盛轩公司与赖震中于2016年4月13日签订的《成都市室内拆除及新建施工合同》、《成都市零星土建施工合同》；二、赖震中应付盛轩公司工程款250000元；．．．．．．同日，本院作出（2019）川0114民初4794号之一民事裁定书，裁定将赖震中应名下的位于成都市青羊区房屋（合同备案号：1642）予以查封，查封期限为3年。后本案进入执行程序，执行过程中，梅兵向本院提出前述执行异议请求。 另查明，成都市青羊区人民法院于2020年4月8日作出的（2019）川0105民初13362号民事判决书查明以下事实：2013年3月4日，赖震中、安晓龙（甲方）与梅兵（乙方）签订《预约合同》，并经四川省成都市蜀都公证处进行了公证。《预约合同》载明：赖震中、安晓龙与成都铁路地区旧城改造中心签订了《商品房买卖合同》，购买了位于成都市青羊区的房屋，房屋建筑面积为82.46平方米，合同签约备案号：1642（房屋面积及具体地址以房产证登记为准），现该房屋房产证尚在办理过程中；梅兵对赖震中、安晓龙拟转让房屋的权属情况充分知悉；赖震中、安晓龙承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给梅兵，双方应按本预约合同签订正式房地产转让合同，双方对正式合同内容中房地产转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得作任何变更；该房屋转让价款为465000元，该价款不因登记面积出现误差作任何变更。同日，梅兵（买方）、赖震中、安晓龙（卖方）与成都众顺房地产经纪有限责任公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定赖震中、安晓龙将位于成都市青羊区清水路苑2幢1单元8层1号房屋出售给梅兵；该房屋目前有按揭。房屋成交价为465000元，付款方式为：做公证当日由梅兵向赖震中、安晓龙支付房款307911元，剩余尾款20000元在赖震中、安晓龙过户给梅兵当日支付。合同中补充约定：经双方协商自愿交易，该房为铁路局单位房，一切办理手续都以单位通知为准；一切过户手续都以国家政策为准、该房过户费用都以国家政策收费为准；梅兵必须按时还月供，如逾期则按违约赔偿。同日，赖震中、安晓龙出具收条，载明：今收到梅兵购房首付款（清水路苑栋单元室）现金307911元，并注明从即日起所余按揭款均由买方梅兵支付。合同签订当日，赖震中、安晓龙将案涉房屋交付梅兵，梅兵自2013年3月至2019年8月，每月向安晓龙建设银行尾号为“2474”的卡号转账支付案涉房屋按揭款。2019年12月16日，安晓龙出具收条，载明：今收到梅兵购买成都市青羊区房屋购房款44917元，梅兵已将款项转账至安晓龙尾号为“2474”的建设银行账户中，其44917元购房款系代为支付赖震中、安晓龙西货站路312号2栋1单元801号的房屋贷款。剩余购房款 20000元于赖震中、安晓龙协助理完成该房屋过户至梅兵名下当日支付。截至今日，梅兵共计支付购房款共474428元，此款项包含每月的还款利息。2019年7月30日，案涉房屋现已办理产权登记在赖震中、安晓龙名下，证书号为：川（2019）成都市不动产权第568号和川（2019）成都市不动产权第069号，登记地为：青羊区西货站路号栋单元层号，赖震中与安晓龙对该房屋为按份共有，各自占50%的产权份额。 以上事实，有公证书、《商品房买卖合同》、（2019）川0114民初4794号民事调解书、（2019）川0114民初4794号之一民事裁定书等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案执行异议审查过程中，梅兵向本院提交了落款时间为2013年3月4日的《房屋买卖合同》及公证《预约合同》，结合（2013）川成蜀证内民字号公证书，可以认定梅兵与赖震中、安晓龙在本院查封前已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。梅兵所提交青羊区人民法院（2019）川0105民初13362号民事判决书虽然认定赖震中、安晓龙于合同签订当日将案涉房屋交付梅兵、梅兵已支付购房款共计474428元，但依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，“下列事实，当事人无须举证证明：（六）……已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；……”，前述青羊区人民法院民事判决书的处理结果系以案涉房屋上存在司法查封、暂不具备履行办理不动产权证过户登记的条件为由，判决驳回梅兵的过户请求，关于案涉房屋的购房款支付、交付情况并非该判决确认的基本事实，且从案外人执行异议审查角度，案外人对案涉房屋是否享有真实、合法、足以排除法院强制执行的权利是审查的重点，直接关涉申请执行人利益，与梅兵起诉赖震中、安晓龙的房屋买卖合同纠纷案在主体、查明事实方面均有不同，要求梅兵重新全面提交证明其对案涉房屋付款、占有等事实的证据并非对青羊区人民法院已生效判决的否定，而是查明案外人是否符合善意不动产买受人物权期待权保护条件所必需。现本院经审查认为，梅兵在本案执行异议审查中所提交的银行转账记录和支付宝转账电子回单不足以证明其已将述称的474428元购房款及利息支付给赖震中、安晓龙，且梅兵提交的缴纳物业管理费收据和缴纳电费凭条上载明的业主为安晓龙，无法证明梅兵在人民法院查封之前已合法占有该不动产。故梅兵所提交证据不足以证明其符合不动产善意买受人物权期待权的保护条件，不能产生排除执行的效果，对其中止执行的异议请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人梅兵的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 杨 刚 审判员 蒋建军 审判员 余 晨 二〇二〇年八月七日 书记员 王 月