广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初5635号原告：广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司，住所地清远市广州后花园有限公司一号区***面102房。负责人：姚捍芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵芷然，广东汇棋律师事务所律师。被告：刘秀，女，1974年3月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区******之一801房，公民身份号码513************722。被告：王智勇，男，1965年7月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区******之一801房，公民身份号码440************215。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司与被告刘秀、王智勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司的委托诉讼代理人邵芷然，被告刘秀、王智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告向原告支付2018年6月26日至2020年6月30日期间的物业管理服务费6169.40元及违约金[违约金以每月欠付的物业管理费255.851元为基数（其中2018年6月计取4天），从逾期之日起按每日万分之五计算至付清之日止，均按确权建筑面积142.14平方米计算]；2、请求判令被告向原告支付原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊57.14元及利息（利息以57.14元为本金，从起诉之日起按照年利率6%计至付清之日止）；3、请求判令被告承担原告支付的律师费1800元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告购买了美林湖国际社区内天汇半岛怡景湾12-1栋102房，建筑面积为142.14平方米，被告刘秀于2016年12月25日收楼使用至今。现两被告从2018年6月26日起开始拖欠物业管理费和代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊，暂计至2020年6月30日共拖欠物业管理服务费6169.40元（255.85元/月，共24个月,2018年6月计28.95元）和由原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊共57.14元（计费期间为2020年2月28日至2020年5月31日期间）。基于原、被告双方约定的物业管理服务费违约金标准较高，原告自愿调整为从每期逾期之日起按每日万分之五计算至付清之日止（详见欠费明细表）。虽经原告多次以电话、短信、催费函、律师函等方式催收，但两被告仍拒绝支付，已明显违约。被告刘秀、王智勇辩称，。本院经审理认定如下：被告刘秀、王智勇是清远市美林湖·国际社区内天汇半岛怡景湾12-1幢1层02号单元的业主，涉案房屋建筑面积142.14平方米。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业，经营范围包括物业管理。2015年11月07日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由原告为清远市美林湖·国际社区内天汇半岛怡景湾12-1幢1层02号单元，建筑面积141.39平方米（以《房地产权证》确权面积为准）提供前期物业服务，该协议第四条约定，联体/独立式住宅物业管理服务费用按建筑面积1.80元/月/平方米的标准于当月15日（银行转账）或当月31日前（现金缴付）交纳，住宅买卖合同约定面积与国土房管部门最终测绘面积有差异的，以国土房管部门最终测绘面积计算物业服务费；第十条约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付违约金。2016年12月25日，被告在《资料领取签收》、《单位钥匙签收》上签名确认收到涉案房屋的钥匙等有关物品。被告已交纳了2016年12月26日至2017年3月31日期间的物业服务费，其后又交纳了15个月的物业服务费共3837.75元（255.85元×15个月）。以上事实，有原告提交的清远市不动产登记资料查询结果证明、前期物业服务协议、资料领取签收、单位钥匙签收，以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》，是当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应按协议全面履行各自的义务。被告作为小区业主，依法负有按时向原告支付物业服务费的义务。抵扣被告已交纳的15个月物业服务费，被告未交纳2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费以及2020年2月至2020年5月期间的水费、电费、污水处理费和电费分摊，因此，被告应向原告支付上述期间的物业服务费6140.45元（142.14平方米×1.80元/月/平方米×24个月）以及水费、电费、污水处理费和电费分摊57.14元。原告诉请超出上述部分的费用，依据不足，本院不予支持。由于合同已约定按房产证所载建筑面积计算物业服务费，故对于被告抗辩称按买卖合同约定面积计算物业服务费，缺乏依据，本院不予采纳。对于物业服务费的违约金，原告履行了物业服务义务，被告未缴纳物业服务费已构成违约，前期物业服务协议约定以欠费总额的每日千分之三计付逾期交纳物业服务费的违约金，现原告主张按欠费总额的每日万分之五计付，属于当事人对自己权利的自由处分，未违反法律规定，本院予以准许。对于计算物业服务费违约金的起止时间，前期物业服务协议约定从次月首日起计算，因此，应以上述约定为准，并计至付清之日止。原告主张从欠费之日起计付违约金，缺乏依据，本院不予支持。对于原告主张的水电费及公摊费用的利息，合同对此并无约定，原告该主张缺乏依据，本院不予支持。对于原告主张的律师费，该费用并非是必然产生的费用，且合同对此并无约定，故原告该主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：一、被告刘秀、王智勇于本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付物业服务费6140.45元及违约金（违约金从欠费之次月首日起以每月累计所欠物业服务费金额为基数按每日万分之五计至付清之日止）；二、被告刘秀、王智勇于本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付水费、电费、污水处理费和电费分摊57.14元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29元，由被告刘秀、王智勇负担。本判决为终审判决。审判员  杨丽燕二〇二〇年八月二十八日书记员  李小曼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。