广西壮族自治区融安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0224民初681号 原告 融安县怡和物业服务有限公司。住所地：融安县长安镇融江北路219号。统一社会信用代码：91450224MA5KF0HT1U。 法定 代表人 赖武昌，该公司经理。 委托诉讼代理人 余敏，广西桔乡律师事务所律师。 被告 覃嘉亿，男，1993年1月2日出生，壮族，户籍地X，现住X。公民身份号码X。 委托诉讼代理人 覃怡强（系被告父亲），男，1965年9月28日出生，壮族，户籍地广西融安县大将镇板茂村大段屯4号，现住融安县长安镇广场北路6号融江现代城小区九栋1102号。 案由 物业服务合同纠纷 适用程序 小额诉讼程序 立案日期 二〇二〇年五月二十日 开庭日期 二〇二〇年七月三十日 原告 诉讼请求 一、判令被告立即向原告支付2018年5月1日至2020年4月30日的物业费2550元（其中物业管理费1686元、电梯维护费720元、楼道灯费144元）、2018年10月1日至2020年4月30日的电梯电费380元、2018年10月1日至2020年4月30日的二次水加压费209元，合计：3139元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了柳州市鑫业房地产开发有限公司开发建设的融安县长安镇广场北路6号融江现代城小区九栋1102号商品房，建筑面积100.37平方米。原告受柳州市鑫业房地产开发有限公司的委托对融江现代城小区进行前期物业管理。2017年5月4日，原告与被告签订了一份《融江现代城前期物业管理服务协议》，该服务协议详细的约定了物业管理服务的各项收费标准。但自2018年5月1日起，被告就有了不按约定向原告支付物业费等费用的违约行为，虽经原告多次催收，但被告仍以各种理由拖延。故此，原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，恳请法院在查清本案事实的基础上及时秉公判决。 被告 答辩意见 起诉状所述被告不按时交纳物业费是因为原告没有按约定履行合同及未按相关规定提供服务而造成违约在先；二、原告从进入小区提供服务至今，未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主和物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未进行入户或电话调查是什么原因不交物业费，以及如何解决业主提出的问题，让业主自觉去交纳物业费。原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费后，只是电话催缴、门上贴条、发律师函，最后法院诉讼；三、原告从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公开；四、小区电梯经常停运、泡水，车库卫生较差，门卫不作为，上班睡觉，脱岗，任人随意进出小区；五、物业不作为，小区监控一直不能正常使用，门禁失灵，反映多次没有结果，门口随意停放车辆。作为封闭小区，有外来车辆进入小区拉货，有商家到小区售卖商品搞促销活动，业主投诉，物业管理人员不作为；六、物业管理人员在九栋步梯通道养鸟，鸟粪掉落地上，卫生极差，还占用消防通道；七、小区大门口排水问题多次交涉无果，下雨天出行很不方便，特别是老人、小孩，下雨天出门存在很大的安全隐患，门口就是一条小溪；八、小区每栋楼都存在小广告张贴现象，每栋楼走道卫生差，经常有人随意进入小区住户家推销三无产品，打扰居民正常生活。综上所述，被告不交物业费是因为原告首先没有履行双方的合同约定，未提供符合行业标准约定，事实明显。被告有权根据合同法第67条规定拒绝履行约定，拒交物业费用。恳请法院到实地调查走访，支持被告拒交物业费的理由成立，支持本案诉讼费由原告自行承担。 查明事实 原告融安县怡和物业服务有限公司于2016年11月30日成立后即进入融安县长安镇“融江现代城”小区进行物业管理，公司经营范围是物业服务、家政服务、资产管理服务；被告覃嘉亿系“融江现代城”小区9栋1102号房的业主。 2017年5月4日，原告与被告签订《融江现代城前期物业管理服务协议》，就被告购买的位于融安县广场北路6号“融江现代城”小区9栋1102号房（建筑面积100.37平方米）的前期物业管理服务等相关事项进行约定，其中协议第四条物业管理服务费用明确了物业服务费是指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主提供公共部位、公共设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向业主收取的费用，并对收费标准进行约定：1、高层住宅按建筑面积暂定1元/平方米/月（最终按物业备案标准收取）；2、电梯运行电费：总电费/户×系数2-6层：18元7-11层：20元12-17层：22元；3、二次加压水电费由受益人根据实际产生金额，按实际用水量分摊（从第5层开始），二次加压水电费=二次加压水费单价+二次加压电费单价二次加压水费单价=（总表耗用水量×每吨水费单价）/分表累加耗用水量总数二次加压电费单价=水磊耗用电费/分表累加耗用水量总数。协议第六条代收楼道灯费约定6元/月/户（含电费、灯泡、灯座）。 2017年11月30日，柳州市鑫业房地产开发有限公司与原告补签订了一份《融江现代城前期物业服务委托合同》，约定柳州市鑫业房地产开发有限公司选聘原告为融江现代城小区提供前期物业管理服务，双方就委托物业管理事项等相应内容进行具体约定。 2020年4月24日，原告在被告“融江现代城”小区9栋1102号房门张贴了物业催费通知单，通知要求被告及时交纳自2018年5月1日至2020年4月30日期间所欠的物业管理费1686元、电梯维护费720元、楼道灯费144元及自2018年10月1日至2020年4月30日期间的电梯电费380元、二次水加压费209元。因原告物业管理中有卫生清扫不及时、聘请门卫值班时偶尔睡觉等服务不到位的情况，被告没有交纳欠缴的物业费，原告遂向本院提起诉讼。 本院意见 本院认为，首先，作为建设单位的柳州市鑫业房地产开发有限公司与原告签订的《融江现代城前期物业服务委托合同》，符合相关法律规定，合同合法有效。原告与作为业主的被告签订的《融江现代城前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。上述两份合同均对业主具有约束力。 原告作为物业服务企业已经进驻融江现代城小区并实际持续地提供了物业服务，虽然在物业服务过程中存在瑕疵、有服务不到位的情况，但是并未构成根本性违约。如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主应当请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应当以拒绝交纳物业费的行为来进行对抗。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，安居乐业是每一位业主对美好生活的追求，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，加强与业主的沟通，听取合理意见，完善服务细节，改善业主生活环境，满足业主合理正当需求，以充分获取所在小区业主的支持和配合；但物业服务企业提供物业服务的过程中也难以保证完美，可能会存在服务不到位的情况，且物业服务企业的运营也需要成本，被告作为业主应对物业服务企业给予相应理解，更应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。被告应当将迟延交纳的物业费用及时给付原告，促进原告提升物业服务质量进而形成良性循环，双方更应加强沟通、全面履行各自的义务，和谐共处，不应激化矛盾，通过共同努力，共同营造更加和谐有序、整洁安全、美丽宜居的小区环境。 其次，原告诉请的上述物业费用的收费项目及收费标准符合合同约定及相关法律、法规的规定，本院予以支持；但原告服务有不到位的情况，因此其诉请的物业服务费应予以酌情扣减5%。综上，被告尚欠原告自2018年5月1日起至2020年4月30日期间的物业服务费1602元(0.7元/平方米×100.37平方米×24个月×95%）、电梯维护费720元（30元/月×24个月）、楼道灯费144元（6元/月×24个月），及自2018年10月1日至2020年4月30日期间的电梯运行电费380元（20元/月×19个月），合计2846元；被告应于本判决生效之日起十日内支付给原告。 关于原告要求被告支付二次加压水电费的诉讼请求，从原告现提供的证据来看，无法证明被告尚未支付二次加压水电费的实际用水吨数，对其应交二次加压水电费无法计算，故原告该项诉讼请求提供证据不足，本院不予支持。待原告证据充分后，双方可另行协商处理。 判决依据 《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定。 判决主文 被告覃嘉亿应于本判决生效之日起十日内向原告融安县怡和物业服务有限公司支付自2018年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1602元、电梯维护费720元、楼道灯费144元，及自2018年10月1日至2020年4月30日期间的电梯运行电费380元，合计2846元； 驳回原告融安县怡和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 权利告知 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 诉讼费 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告覃嘉亿负担。 本判决为终审判决。 审判员吴华文 二○二○年八月十一日 法官助理周龙 代书记员石爽