甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0105民初245号 原告（反诉被告）：惠天保，男，汉族，1965年4月19日出生，住兰州市安宁区。 委托诉讼代理人：刘辰，甘肃刘辰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龚红海，男，汉族，1970年6月13日出生，住兰州市城关区。 第三人：陈冬梅，女，汉族，1966年9月5日，住兰州市安宁区。 委托诉讼代理人：宋彩艳，甘肃得舍律师事务所律师。 系被告龚红海、第三人陈冬梅的共同委托诉讼代理人。 原告（反诉被告）惠天保诉被告（反诉原告）龚红海、第三人陈冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理，并于2019年9月23日作出（2019）甘0105民初1623号民事判决书。被告（反诉原告）龚红海不服该判决，提出上诉。甘肃省兰州市中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）甘01民终4497号民事裁定书，裁定撤销兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初1623号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）惠天保的委托诉讼代理人刘辰，被告（反诉原告）龚红海、第三人陈冬梅的共同委托诉讼代理人宋彩艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）惠天保向本院提出诉讼请求：1、判令被告龚红海及陈冬梅向原告返还保证金56000元；2、判令被告龚红海及陈冬梅向原告支付违约金6174元；3、本案诉讼费由被告龚红海及陈冬梅承担。在重审过程中，原告申请将被告陈冬梅诉讼主体变更为第三人，本院予以准许。事实与理由：2016年6月10日，原告与被告龚红海、第三人陈冬梅签订1份《租赁合同》，约定由原告承租位于兰州市安宁区房屋，租期为2016年6月10日至2019年6月10日，每月租金为50元／平方米。合同签订后，原告向被告交付了56000元保证金，并按时足额支付租金。2019年5月初，原告与被告联系续租事宜时，被告拒绝续租，并在合同履行期间停水、停电阻碍原告正常使用房屋，要求原告提前搬离。故原告诉至本院。 被告（反诉原告）龚红海辩称，原告要求返还保证金56000元及承担违约金6174元无事实及法律依据。依据合同约定，如原告在合同期内未发生违约行为或损害赔偿情形，履约保证金全额退还。但原告在合同期内擅自将房屋以5万元价格转让他人，并欠交2017年6月10日至2017年6月10日期间的楼梯通道使用费，构成违约，保证金依约不应退还。在合同履行中被告无违约行为，不应承担违约金。 同时，被告（反诉原告）龚红海提出反诉请求：1、确认原告惠天保与被告龚红海签订的《租赁合同》于2019年6月10日已解除；2、判令原告惠天保向被告龚红海腾交兰州市安宁区房屋；3、判令原告惠天保向被告龚红海支付2017年6月10日至2019年6月10日楼梯通道使用费44000元。审理中，被告龚红海撤回第一项及第二项反诉请求。 针对反诉，原告惠天保辩称，双方在《租赁合同》中从未约定过楼梯通道使用费，且被告收取楼梯使用费违反物权法、消防法的强制规定，违反公序良俗，属无效民事行为。 针对本诉及反诉请求，第三人陈冬梅辩称，陈冬梅受龚红海委托代其与惠天保签订合同并收取租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月10日，原告惠天保与被告龚红海协商签订《租赁合同》一份，约定：一、由原告承租位于安宁区房屋，一层租金每月标准为90元／㎡，二层租金每月标准为50元／㎡，按建筑面积计算，出租面积一层零平方米、二层68.6平方米；租期36个月，自2016年6月10日起至2019年6月10日止，租赁期满，被告有权收回房屋；二、合同签订之日，原告向被告缴纳履约保证金30000元，合同期届满后，原告未发生违约行为或损坏赔偿情形，被告无息退还保证金；三、租赁期内，未经被告书面同意，原告不得转租、转让、转借他人或调换使用、分租承租房屋，否则被告有权解除合同收回房屋，原告应按合同总租金的5%向被告支付违约金。陈冬梅作为出租方龚红海的委托代理人在委托代理人处签字。 合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用，原告向被告支付76580元，被告出具收据三张，载明：1、2016年6月10日-2016年12月10日期间商铺租金20580元；2、押金30000元；3、2016年6月10日-2017年6月10日期间楼梯通道费26000元；备注：从2017年6月10日起每年收费22000元。后续租金原告均已按时支付，双方无争议。 2018年9月16日，原告未经被告同意擅自将承租房屋及经营的筋骨堂以50000元价格转让给张宏霞、朱安辉后，自行离开承租房屋。直至原、被告租赁合同期限临近届满时，被告才发现房屋被转租。 审理中，在双方当事人在场的情况下，本院赴现场进行勘查，拍摄照片存卷，并对当事人进行了询问。现场显示：案涉商铺为二层整体房屋，房内楼梯连接上下层，因原告仅承租二层房屋，故原告将二楼房屋开门处予以更改，将楼梯口处的房门封闭，借用旁边规划建设时建设的通往楼顶的公用楼梯通道作为其进入二层承租房屋的楼梯，在原墙体上开出进入房屋的房门，并在该楼梯一层入口处安装房门，使一层入口处的较小空间与二层房屋形成了一个独立完整空间，原公共楼梯通道包含在该独立空间中，成为承租物的一部分。因一层入口处的空间较小，故租赁合同约定，租赁面积不含一层空间面积，被告未收取一层租金。另说明：上述一层入口处的较小空间并非原设计建设的上下两层房屋的第一层。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效，当事人均应遵照履行。关于本诉：原告在合同期内擅自将房屋转租他人的行为构成违约，根据合同约定，保证金30000元不予退还。原告提出被告停水停电给其造成损失应承担违约金6174元的诉请，因原告未提供证据证明其主张的事实，故依法不予支持。关于反诉：被告龚红海自愿撤回第一、二项反诉请求，属于其对自己实体权利的处分，不违反法律禁止性规定，本院予以确认。被告龚红海提出的原告惠天保应支付2017年6月10日-2019年6月10日期间的楼梯通道使用费的诉请。因原告仅承租二层房屋，取得被告同意后，另行借用原公共楼梯进入承租房屋，并将一层楼梯处的较小空间、楼梯、二层房屋形成一个独立空间，仅供原告使用，楼梯成为承租物的一部分；而原设计建造的整体房屋一层、二层租金价格不同，为了满足原告仅承租二层的个性化需求，被告为原告另辟通道并收取楼梯使用费的行为符合双方真实意思表示及商业利益原则；且被告出具的收据中明确载明第一年楼梯使用费为26000元，自第二年起楼梯使用费降为每年22000元，对此，原告并未提出异议并实际交纳了楼梯使用费，足以说明双方对楼梯使用费已达成一致意见，现原告主张所交26000元为使用楼梯保证金的辩解意见不足为信，不予采纳，原告惠天保应向被告龚红海支付欠交的后两年楼梯使用费共计44000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）惠天保的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）惠天保于判决生效后20日内向被告（反诉原告）龚红海支付欠交的2017年6月10日-2019年6月10日期间的楼梯使用费44000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1354元，由原告（反诉被告）惠天保承担。反诉案件受理费900元，由原告（反诉被告）惠天保承担，与欠款一并支付给被告（反诉原告）龚红海。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  雷文霞 人民陪审员  任国庆 人民陪审员  何玉莲 二〇二〇年八月六日 法官 助理  陈亚婷 书 记 员  朱建闻