江西省宁都县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0730民初1935号 原告：宁都县新明物业管理有限公司，住所地：江西省赣州市宁都县梅江镇新庄92号，统一社会信用代码：91360730566280224A。 法定代表人：黄凤琴,该公司经理。 委托诉讼代理人：吴洪贵，男，1963年10月12日生，汉族，福建省仙游县人，现住福建省仙游县。系该公司员工。代理权限：特别代理。 被告：杨海荣，男，1980年7月19日出生，汉族，江西省宁都县人，住所地江西省赣州市宁都县，现住江西省赣州市宁都县。 原告宁都县新明物业管理有限公司（以下简称新明物业）诉被告杨海荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴洪贵，被告杨海荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2016年1月1日至2019年12月31日公共性服务费7，597元、二次供水电费400元和因欠费造成的滞纳金16，068元，合计24，065元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由，根据被告杨海荣与原告签订的《前期物业管理服务协议》之约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告所在小区实施规范的物业管理服务，为被告提供了完善的物业管理服务。被告初也能按时足额交纳公共性服务费，但自2016年1月1日以来，被告一直无正当理由至今拖欠公共性服务费，到目前为止长达4年。根据双方签订的协议以及物业管理条例第七条、第四十一条、第四十二条之规定，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。 原告对上述主张提供的证据有，1.原告营业执照，证明原告的诉讼主体资格；2.前期物业管理服务协议，证明原、被告签订物业管理服务协议，以及原告与被告所居住小区开发商签订前期物业管理服务协议（未成立业委会）；3.物价部门审核通过报备资料，证明物业费涨价经物价局核准，收费合法；4.欠费明细，证明被告欠物业费7，597元，二次供水加压电费400元；5.与环卫公司垃圾清运、电费交纳和公共设施设备维护费用清单，证明原告服务内容；6.业主的承诺书，证明业主应承担的义务；7.催缴物业费通知书，证明物业企业按时催缴。 被告杨海荣辩称，我要求原告满足我6个要求，我就会交物业费。1.地下车库开放；2.我门前幼儿园的菜地应还原成绿地；3.小区广告费要透明；4.门前小广告要求清理；5.摩托车停放问题，小区一千多户，只有一个停摩托车的地方；6.安全问题，小区随便人都能出入，摩托车经常会偷。 被告杨海荣对此未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并认定以下事实，原告新明物业于2010年12月08日经工商登记成立，依法从事物业管理服务。2013年3月1日，原告与宁都泛华房地产开发有限公司订立《前期物业服务合同》，承接宁都县泛华盛世-国际社区一期的物业服务管理，此后并多次续签。 被告杨海荣购买宁都县泛华盛世-国际社区一期21栋3单元406号商品房一套，建筑面积131.89平方米。2014年2月8日，被告杨海荣办理入伙手续，签订承诺书，同时还与原告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。物业管理服务协议主要内容有：“第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：…4.依据本协议向乙方按时足额交纳物业管理费用及其他约定的各项费用；…第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更换、改造的费用）一、物业管理服务费，业主或物业使用人应于每年1月19日和6月10日前向乙方交纳，未能按时交纳物业服务费用的，应按每日0.1%的标准向乙方支付违约金。二、物业管理费由乙方依照宁都县物价局[2012]号文件核定的收费项目和标准，根据物业不同类按建筑面积向业主或物业使用人收取。具体收费标准如下：多层住宅：0.45元/月/平方米；高层住宅：0.7元/月/平方米（不含电梯运行费）；办公楼：1.00元/月/平方米；商业物业：1.00元/月/平方米；地上车库、杂间物业：0.45元/月/平方米；幼儿园：1.00元/月/平方米。…第九条违约责任…四、甲方违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝交的，物业管理公司可依法向业主进行诉讼。” 2015年10月20日，原告向宁都县物价局提交《泛华盛世-国际社区物业服务收费标准申请报告》，要求2016年1月起物业服务收费标准上调为，多层（杂物间）每0.60元/月㎡、高层每1.20元/月㎡、自来水加压电费每年每户100元。同月27日，宁都县物价局签署备案并盖章。 被告杨海荣于2016年1月1日起以原告服务未到位为由未再交纳物业管理费，至2019年共欠物业管理费7,597元，水加压电费400元。原告每年催收未果，故而诉至本院，要求依法处理。 本院认为：原告新明物业于2010年12月08日经工商登记成立，并于2012年4月取得三级资质，依法从事物业管理服务。2014年6月3日，被告杨海荣作为业主自愿与原告直接签订《前期物业管理服务协议》，属双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为合法有效，当事人均应按约履行。现原告新明物业一直向被告提供了物业服务，被告则应依约给付原告物业费用。《物业管理条例》明确规定，业主按照物业服务合同的约定，在享有物业管理企业提供物业服务权利的同时，应当履行合同约定交纳物业服务费用的义务。因物业企业所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，物业管理企业的经营需要有一定的资金保证，而其资金的主要来源是小区各业主交纳的物业管理费用，业主如不能及时足额交纳，必定造成物业企业的管理经费缺乏，导致其难以更好的开展服务，造成服务质量的下降，同时也损害了其他正常交纳物业费业主的利益，因此业主按时交纳物业服务费既是合同约定应履行的义务，也是一项法定义务。被告杨海荣所主张的地下车库开放问题，因地下车库现仍属开发商占有，并未移交物业管理，故原告新明物业无法作出处理。而对于被告还主张原告其它服务不到位，对此被告可以向业主委员会反映，促使物业服务企业提升服务质量。如因物业服务企业未尽服务具有过错，造成被告人身或财产损失，被告同样可以另行依法主张权利。《前期物业管理服务协议》第四条约定：“物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更换、改造的费用）。”被告居住小区原开发商安装的监控设备不属数字高清，小区所留的摩托车停车位偏少，对此被告在购房时已经应当对此有一定的了解，现要求进行更换并改造，该费用按前述第四条的约定，并不包含在被告所交纳的物业费之中。对于设备更新以及小区设施改造等重大事项，原告作为物业服务管理企业应当与业主委员商议，并征得业主委员会同意，然因被告所居住小区尚未依法成立业主委员会，故原告也无法同业主委员会协商解决，故被告杨海荣依据上述问题拒付物业服务费的辩解不能成立。2015年10月20日，原告向宁都县物价局提交《泛华盛世-国际社区物业服务收费标准申请报告》，要求2016年1月起物业服务收费标准执行上调为，多层（杂物间）每0.60元/月㎡、高层每1.20元/月㎡、自来水加压电费每年每户100元。同月27日，宁都县物价局签署备案并盖章。因此，原告对物业费用标准的调高已经按照法定程序进行了审报备案，故原告提高物业服务收费标准并收取二次供水电费符合相关规定。《前期物业管理服务协议》约定“未能按时交纳物业服务费用的，应按每日0.1%的标准向乙方支付违约金”，现被告多年未予交纳物业管理费，依此约定应当支付违约金。但该约定的违约金偏高，经本院专业法官会议讨论，本院将违约金调整为所欠物业服务费用的10％,即7，597元×10％=759.7元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项，《江西省物业管理条例》第五十六条第二款之规定，判决如下： 限被告杨海荣在本判决生效后三日内支付原告宁都县新明物业管理有限公司物业服务费7，597元，水加压电费400元，逾期交纳违约金759.7元，合计为人民币8，756.7元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费402元，因适用简易程序审理而减半收取为201元，由原告宁都县新明物业管理有限公司承担120元，被告杨海荣承担81元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  张桂平 二〇二〇年八月十一日 书记员  刘 艳 附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《江西省物业管理条例》第五十六条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。房屋所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。 温馨提示：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为两年（从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算）。超过申请执行期而未提出申请的，本院不予受理。