广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29013号原告（反诉被告）：梁晓松，男，1973年9月2日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区******之三101房之一，公民身份号码410************011。委托诉讼代理人：张兴永，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周萱，广东广信君达（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：林巧刁，女，1986年9月27日出生，汉族，住广东省揭阳市空港经济区*************，公民身份号码445************787。委托诉讼代理人：袁潮南，广东榕江律师事务所律师。被告：佛山市南海盈裕房地产发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************酒店负一层，统一社会信用代码914***********551B。法定代表人：梁金生，执行董事。委托诉讼代理人：田野，女，公司员工。原告梁晓松诉被告林巧刁、佛山市南海盈裕房地产发展有限公司（以下简称“盈裕公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案。诉讼中，被告林巧刁提起反诉，本院依法受理，后依法适用普通程序，于同年7月6日与本诉合并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张兴永、被告林巧刁的委托诉讼代理人袁潮南、被告盈裕公司的委托诉讼代理人田野到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成合意，相应期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告返还购房款421000元及利息（分别以购房款400000元为本金自2018年5月20日起、以421000元为本金自2018年11月28日起，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，暂计至2019年11月25日，合计计息为22000元）；2.两被告向原告支付违约金200000元；3.两被告赔偿原告中介费用10000元；4.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：原告梁晓松与被告林巧刁通过房地产中介广州市同壹房地产代理有限公司，于2018年4月15日签订《存量房买卖合同》（合同编号：0001087），买卖的标的为位于佛山市南海区****************************的房屋一套。原告依约向被告支付定金5万元及部分购房款，合计421000元，并支付了10000元中介服务费。原告在交易过程中发现，案涉房屋还登记在盈裕公司名义下，且与被告存在法律纠纷。事实上，被告根本无法将房屋过户给原告。目前，房屋已经被盈裕公司收回。原告为此与被告盈裕公司反复交涉无果。被告盈裕公司将房屋出售给被告林巧刁时，应当在签约时首先进行网上备案，并于30日内向当地房地产主管部门提供纸质备案。被告盈裕公司违反商品房买卖合同备案承租导致涉案房屋不能登记在被告林巧刁名下，进而导致涉案合同无法履行。同时，原告要求被告盈裕公司协助解决涉案纠纷时，被告盈裕公司断然拒绝，故应当承担连带责任。被告林巧刁辩称，本案纠纷的引起，实为原告违约在先，原告的诉求及所主张的事实和理由，毫无事实和法律根据，且严重违背客观事实。2018年4月15日，原告通过广州市同壹房地产代理有限公司与被告签订了《存量房买卖合同》一份，合同约定：原告以200万元向被告购买座落于佛山市南海区****************************房屋一套，付款方式约定为：合同签订当天支付定金5万元，于2018年5月20日前支付首期购房款35万元，于2018年11月11日前支付第二期购房款40万元，剩余购房款120万元，由贷款银行直接划账。合同签订后，原告仅依约付还被告定金和首期购房款。但，第二期的购房款原告却以各种理由推托，没有依约在2018年11月11日前缴纳。为了合同的顺利履行，被告于2018年12月下旬专此发函向原告催收，并明文要求原告在收悉催收函的十日内清偿尚欠购房款，否则被告将严格依照合同约定行使合同解除权，并依法追究原告违约责任。但原告在收悉函件后，却至今未予理睬，致使被告合同目的未能实现。即是说，本案纠纷实为原告违约在先所致，依法应承担违约责任。原告诉讼请求缺乏事实和法律根据，依法不能得到支持。被告盈裕公司辩称，1.根据原告与被告林巧刁之间签订的《存量房买卖合同》，基于合同相对性，被告盈裕公司并非合同主体，不承担任何责任。2.根据被告盈裕公司与被告林巧刁之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告盈裕公司正常履行合同义务，不存在任何违约行为。综上，原告诉请被告盈裕公司返还购房款并承担违约金的诉讼请求无任何合同及法律依据，被告盈裕公司不予承担责任。被告林巧刁向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金200000元；2.原告赔偿被告中介服务费10000元；3.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原告通过广州市同壹房地产代理有限公司与被告林巧刁于2018年4月15日签订《存量房买卖合同》，约定以200万元向被告林巧刁购买座落于佛山市南海区****************************房屋一套。合同还明确约定：原告应于合同签订当天支付被告林巧刁定金5万元，于2018年5月20日前支付被告林巧刁首期购房款35万元，于2018年11月11日前支付第二期购房款40万元，剩余购房款120万元，由贷款银行直接划账。合同签订后，被告林巧刁支付了1万元的中介服务费，原告依约支付被告林巧刁定金5万元和首期购房款。但，第二期的购房款原告却以各种理由推托，没有依约在2018年11月11日前缴纳。被告林巧刁于2018年12月下旬专此发函向原告催收，并明文要求原告在收悉催收函的十日内清偿尚欠购房款，否则被告林巧刁将严格依照合同约定行使合同解除权，并依法追究原告违约责任。但原告在收悉函件后，却至今未予理睬，致使合同目的未能实现，严重侵犯了被告林巧刁合法权益。被告林巧刁认为，原告的行为，严重违反合同法及双方所签订的合同约定，构成违约，依法应承担违约责任，特依法提起反诉。原告辩称，被告林巧刁至今没有将涉案房屋办理房地产权证，因此被告林巧刁在法律上对该房屋没有处分权，原告代理人曾到南海区房产交易部门查询，房屋仍登记在被告盈裕公司名下，因此被告林巧刁的反诉不成立。而被告盈裕公司违反一手房出售的登记管理规定，致使被告林巧刁的房屋一直登记在被告盈裕公司名下，在双方就房屋买卖沟通期间，原告曾多次到被告盈裕公司处反映上述情况，并要求被告盈裕公司协助办理过户手续或给予承诺能够让被告林巧刁将房屋过户给原告，均遭到被告盈裕公司当面拒绝，被告盈裕公司称涉案房屋买卖系原告和被告林巧刁之间的交易关系，和其无关，而被告盈裕公司因为没有依法对涉案房屋予以登记，直接导致被告林巧刁对涉案房屋没有处分权，被告盈裕公司对此属于违规操作，经提醒后仍不改正，导致原告权利无法实现，因此被告盈裕公司虽然不是涉案合同当事人，但仍需对交易不能的结果承担责任。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院依法出示调查取证材料。本院组织当事人进行质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年4月27日，被告林巧刁（买受人）与被告盈裕公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由被告林巧刁向被告盈裕公司购买位于佛山市南海区****************************室。买受人采取按揭贷款方式付款，首期款514289元自本预售合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款1200000元应于2015年4月27日前申请办理银行按揭贷款手续。2018年4月15日，原告（乙方，买方）、被告林巧刁（甲方，卖方）及广州市同壹房地产代理有限公司（丙方，经纪方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址位于佛山市南海区****************************，房地产权证号码以房地产权证为准。该房地产按整套出售并计价，总金额2000000元整。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为交付全部首期款当天。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。合同手写约定：……卖方于交易前确保该房地产权证没有法律诉讼事件，且需于两个月内处理好，继而双方才可以于2018年11月11日前支付全部首期楼款，买方于2018年5月20日前交付予卖方首期楼款50000元。在附件的付款方式B银行按揭付款条款中约定：定金50000元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方，买方须在2018年4月15日前自行交付卖方。卖方应在收到定金后360日内提供齐全办理银行按揭贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本协议后360日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续。首期楼款300000元，买方应在2018年5月20日前直接支付卖方。楼价余款（即申请贷款额）1200000元，由贷款银行直接划给卖方。在D涂销抵押后一次性付款条件中的4.（一）项约定：卖方收取定金后300天内自行向抵押银行办理申请提前还款手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起15日内一次性还清所欠银行贷款。首期楼款（不含定金）400000元（为手写更改为400000元）由买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方（后加手写字迹“于2018年11月11日”）。原告就上述合同付款情况如下：2018年4月15日支付定金50000元（林巧刁出具收据）、2018年4月21日支付300000元（林巧刁出具收据）、2018年5月19日支付50000元（林巧刁出具收据）、2018年7月30日支付10000元、2018年11月27日支付3000元、2019年6月18日支付8000元，上述合共421000元。被告林巧刁确认收取了原告支付的款项421000元。2018年4月28日，本院出具的（2018）粤0605执2576号执行完毕告知书，确认被执行人林巧刁已履行完毕义务。2018年12月24日，被告林巧刁向原告邮寄送达《房款催收函》，告知原告已经逾期支付2018年11月11日第二期购房款40万元，并要求原告在收悉函件之日起十日内付清尚欠购房款，否则被告林巧刁将按照合同约定行使解除权。其后，原告妻子与被告林巧刁的微信显示被告林巧刁曾微信催讨款项而原告妻子表示经济困难（原告妻子：林小姐，收到你的函件了……我尽量在三月底前筹齐给你。林巧刁：……请您在合约期内，或在催款函内的日期内还清，我好将房子交给你。原告妻子：……你知道我这边手头也很紧张……我现在真的没有，为什么你不可以体谅一下？林巧刁：你考虑一下吧，我只要办房产证，没有别的意思了）。2019年6月18日，原告妻子微信告知：……最后只能先给你8000元……请发张收据给我。被告林巧刁微信中回复图片，图片显示为手写字据一张。2019年8月1日，被告林巧刁微信询问：我们那房子能交易过户了吗？原告妻子微信回复：我应该这个月初可以收到钱了，争取10号前搞好。2019年9月27日，原告妻子微信告知：林小姐，我们已去过恒大几次了解情况，他们说你到现在还欠恒大钱，同时需要你一次性支付银行房款……被告林巧刁回复：我会配合，我也希望可以更顺利交房给你们，你们可不可以一次性付款给银行还有恒大呢。原告妻子微信回复：首先我们没有那么多钱，另外，现在房子情况不明朗，我们不敢贸然进一步处理。2019年10月5日，原告妻子微信询问：国庆后可以办理手续了没？被告林巧刁答复：可以啊，你这边能还清所有的房款了吗？原告妻子回复：不能啊，怎么可能有那么多钱啊？被告林巧刁回复：那怎么办？我这边也是这样卡到啊。原告妻子回复：你再不处理，恒大会拿房子去拍卖的。被告林巧刁回复：我也很想马上处理，可是我没有钱啊2019年10月21日，被告林巧刁微信告知：184万最低了，再低我也亏不起了……，如果你还是接受不了，那就上法院吧。原告妻子回复：林小姐，你现在要我们一次性付款，而且房子风险这么高，我们真的不占你什么便宜…….2019年12月4日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，被告林巧刁提起反诉。诉讼中，原告与被告林巧刁确认首期款约定为合同签订时支付定金50000元，2018年5月20日前支付首期款350000元，2018年11月11日前支付剩余首期款400000元。诉讼中，被告盈裕公司陈述林巧刁自2018年5月份起存在逾期还贷情况，鉴于盈裕公司作为林巧刁银行抵押贷款的阶段性担保人，自林巧刁逾期后一直由盈裕公司代为偿还林巧刁的银行贷款，迄今仍在偿还。被告盈裕公司主张在林巧刁向银行及盈裕公司偿还逾期款项后，涉案房屋是可以办理产权证至林巧刁名下。被告林巧刁亦确认自2018年5月份起开始存在逾期还贷情况，但主张有告知原告需支付2018年11月11日的首期款（400000元）来办理产权证。本院认为：原告、被告林巧刁及经纪方签订的《房屋买卖合同》既包含了原告与被告林巧刁之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含了经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原告与被告林巧刁就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原告与被告林巧刁之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原告与被告林巧刁就涉案房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行己方义务。涉案房屋为被告林巧刁向被告盈裕公司贷款购买（尚未办理以林巧刁为权属人的产权证），后由被告林巧刁在2018年4月15日约定出售予原告。合同手写约定被告林巧刁作为出卖方，须于交易前确保涉案房屋的房地产权证没有法律诉讼事件，且需于两个月内处理好，继而买方才可以在2018年11月11日前支付首期楼款（剩余首期款400000元）。被告林巧刁与盈裕公司陈述从2018年5月（涉案合同签订的次月）起，被告林巧刁开始逾期还贷，而由被告盈裕公司作为银行抵押贷款阶段性担保人代被告林巧刁偿还贷款，盈裕公司主张因林巧刁的逾期还款导致盈裕公司无法协助林巧刁办理涉案房屋的过户手续（过户至林巧刁名下），该逾期还款情况虽非法律诉讼，但存在法律诉讼风险，影响到原告与被告林巧刁之间的后续交易，且该情况发生后至庭审之日，被告林巧刁一直未能消除该逾期贷款对涉案房屋的影响，则被告林巧刁没有依据合同约定履行作为出卖方的义务，存在违约情形。原告虽主张因知悉涉案房屋情况后才没有依据合同约定履行付款义务，但在其主张知悉的时间后（2018年10月至11月），对被告林巧刁的款项催讨（2018年11月21日前应付的400000元）依然支付过部分。原告在与被告林巧刁的往来微信中，对不能（及时、足额）支付的理由均为“经济困难”，且原告并未举证（在2019年9月份之前）有向被告林巧刁提出涉案房屋无法办理过户手续而要求暂停或延迟支付的不安抗辩，亦未举证有要求被告林巧刁提供相应担保以降低不能过户的风险，则原告违反了合同约定作为买受人的款项支付义务。综合上述，原告与被告林巧刁在合同履行过程中均存在过错，现原告与被告林巧刁在庭审中表示无意继续履行涉案合同，则被告林巧刁应退还已收款项421000元。因双方在履行合同过程中均存在过错，对原告诉请的利息，本院仅支持从起诉之日即2019年12月4日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息，对原告主张利息的超出部分，本院不予支持。对原告及被告林巧刁诉请对方支付的违约金及承担的中介费，本院均不予支持。被告盈裕公司合同关系的相对方为被告林巧刁，即使被告盈裕公司需要承担责任，该责任亦是在两被告之间分配、承担，被告盈裕公司非本案合同关系相对方，原告诉请被告盈裕公司对己方与被告林巧刁之间的合同关系承担责任，理据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林巧刁应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款421000元及支付利息（以421000元为本金自2019年12月4日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告（反诉被告）梁晓松；二、驳回原告（反诉被告）梁晓松的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）林巧刁的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，本诉案件受理费10330元、财产保全费3020元，合共13350元（原告已预交），由原告负担4473元，由被告林巧刁负担8877元。反诉案件受理费2225元（被告林巧刁已预交），由被告林巧刁自行负担。被告林巧刁应负担的本诉案件受理费8877元应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交且应退还的案件受理费8877元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 徐  琼人民陪审员 黎 敏 捷人民陪审员 高 国 泉二〇二〇年七月三十一日书 记 员 孙王成欣