上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初11057号原告：上海聚黎企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王新伟，总经理。委托诉讼代理人：钱晶晶，上海永松健律师事务所律师。被告：上海任源宾馆，住所地上海市嘉定区。投资人：任本照，经理。被告：任本照，男，1962年7月15日生，汉族，户籍地安徽省。被告：上海兴诺物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：任刚，经理。被告：任刚，男，1989年10月29日生，汉族，户籍地安徽省。原告上海聚黎企业管理有限公司(以下简称聚黎公司)诉被告上海任源宾馆(以下简称任源宾馆)、任本照、上海兴诺物业管理有限公司(以下简称兴诺公司)、任刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海聚黎企业管理有限公司委托诉讼代理人钱晶晶、被告任本照即被告任源宾馆投资人、被告任刚即被告兴诺公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚黎公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告任源宾馆向原告支付自2018年12月16日至2020年6月14日止的租金人民币(以下币种同)592,121.82元及自2020年6月15日起至房屋实际返还之日止按照每月30,000元的租金标准支付占有使用费；2、判令被告任源宾馆向原告支付自2018年12月16日起至实际付清之日止的逾期违约金(其中240,000元本金从2018年12月16日起算；225,403.30元本金从2019年6月16日起算;125,987.60元本金从2019年12月16日起算，违约金标准按未付租金的日千分之三计算)；3、判令被告任源宾馆向原告支付2018年6月15日至2020年6月14日期间的物业管理费81,838.17元及自2020年6月15日起，按照每月每平方米1.5元的标准支付至房屋实际返还之日止的物业管理费；4、判令被告任源宾馆承担原告聘请律师所花费的律师费36,000元；5、判令被告任源宾馆承担本案诉讼费；6、判令被告任源宾馆立即搬离租赁房屋并向原告返还租赁房屋；7、判令被告任本照、兴诺公司、任刚对诉请一、二、四、五、六项诉请承担连带清偿责任。庭审中，原告明确要求被告任源宾馆返还系争房屋二楼、三楼共计1650.16平方米及一楼10平方米左右的监控室。事实与理由：原告与被告任源宾馆、任本照于2018年3月7日签订《房屋租赁合同(聚黎版)》、《房屋租赁补充协议》，约定原告将坐落于上海市嘉定区安亭镇墨玉北路XXX弄XXX号整幢房屋(以下简称系争房屋)共计2475.24平方米(一楼825.08平方米，二、三楼1650.16平方米)出租给任源宾馆、任本照装修做宾馆使用，租赁期自2018年6月15日至2020年6月14日。房屋一楼租金为每日每平方米0.8元，二楼及二楼以上租金为每日每平方米0.4元，房屋物业管理费每月每平方米1.5元。因此，房屋年租金为480,000元,物业管理年费为45,000元，每年分两次支付，先付后用。另外，合同还约定如未及时交付租金，从欠付之日起按日租金的千分之三缴纳违约金。2018年6月15日至2018年12月15日的租金经原告催款后，被告任源宾馆、任本照已支付。2018年12月16日以后的租金，被告任源宾馆、任本照迟迟未支付。被告任源宾馆、任本照提出因支付租金困难，要求减少租赁面积。因此，2019年10月16日后被告退回了一楼的282.08平方米的房屋，其他面积被告继续租赁。2020年1月1日后，被告又退回了一楼的825.08平方米的全部房屋，保留二、三楼的房屋继续租赁。因双方租赁面积变化较大，2019年12月20日，原告与四被告签订了一份《补充协议》，被告任刚、兴诺公司为此《补充协议》承担连带担保责任。协议结算了截至2020年2月29日的欠付租金总额为522,000元，由被告任源宾馆、任本照于2020年3月起，每月1日向原告支付60,000元，分9个月清偿完毕。自2020年3月1日起往后的租金变更为月付方式，由被告任源宾馆、任本照每月1日支付20,000元。协议签订以后，被告任源宾馆、任本照仍未按约履行。除此之外，被告任源宾馆、任本照拖欠自2018年6月16日起至2020年6月15日物业费81,838.17元。被告任源宾馆为个人独资企业，根据《个人独资企业法》第2条规定，任本照须以其个人财产对任源宾馆的债务承担无限责任；被告兴诺公司为自然人独资企业，据《公司法》第63条，一个人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任，因此被告任刚要为被告兴诺公司的担保债务承担连带责任。基于四被告以上的违约事实，原告为维护自身合法利益，故诉至法院，请求判如所请。四被告辩称，任源宾馆在向原告支付了半年租金后，剩余租金确实未付，现任源宾馆同意支付拖欠租金。不同意支付原告违约金且原告主张的违约金过高，要求法院调整。占有使用费应按照20,000元的标准计算。原告此前同意免除相关物业费用，故不同意支付物业费。原告主张的律师费由法院依法裁判。双方间的租赁合同是两年一签，直至系争房屋拆迁，故双方间的租赁合同没有到期，不同意返还系争房屋。被告任刚不应承担连带责任，任刚与本案没有关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋系聚黎公司从案外人即权利人上海行通房地产发展有限公司处承租而来，租期为2018年1月至2021年12月，权利人同意聚黎公司转租。2018年3月7日，聚黎公司(甲方、出租方)与任源宾馆(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：乙方向甲方承租系争房屋，房屋面积2475.24平方米，租赁期限共2年，甲方从2018年6月15日起将出租房屋交付乙方使用至2020年6月14日收回。房屋租金底楼0.80元/平方米/天，楼上0.40元/平方米/天，租金合计480,000元/年，全年分二次支付，240,000元半年。甲方交付房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金50,000元；租赁期间，该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备、卫生、物业管理等费用由乙方承担。甲方未按合同条款履行义务的，负责偿付违约金：逾期之日起按日租金的千分之三计。由于一方违约而造成另一方损失的，其损失由违约方负责赔偿。同日，双方另签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：一、物业管理费用由乙方缴纳：物业费每月每平方1.50*2457平方=3,750元，全年共计45,000元；二、租金：先付租金后入住，如乙方过期半月，未缴纳房租，甲方有权采取断水、断电行动，以保证甲方的利益；三、关于政府动迁条款：该租房如遇开发动迁或由政府行为需要该房屋租赁方(乙方)与当事方(动迁办)协商按有关动迁政策规定，解决补偿问题，业主做好协调工作。乙方在规定时间内退租，等拆迁补偿款到达乙方账户后，乙方无条件搬离，不得拖延。合同签订后，任源宾馆向聚黎公司支付租赁保证金50,000元，聚黎公司将系争房屋交付任源宾馆使用。其中，2018年6月15日至2018年12月15日的租金任源宾馆已支付。后来，因任源宾馆租赁面积发生变化，聚黎公司(甲方、出租方)、任源宾馆、任本照(乙方、承租方)及兴诺公司、任刚(丙方、担保方)签订《补充协议》一份，其中约定：1、欠付租金结算：1.1、2018.12.16至2019.10.15期间，一楼计租面积为825.08m2，二楼三楼为1650.16m2，总欠租金共303天*825.08m2*0.8元/天+303天*1650.16m2*0.4元/天=399,998.784元；1.2、2019.10.16至2019.12.31期间，已退回一楼面积282.08m2，一楼计租面积为543m2，二楼三楼为1650.16m2，总欠租金共76天*543m2*0.8元/天+76天*1650.16m2*0.4元/天=83,179.264元；1.3、2020.1.1至2020.2.29期间，一楼面积825.08m2全部退回(一楼留有10m2左右的监控室在甲乙合同存续期间甲方同意给乙方免费使用)，只剩二楼三楼计租面积1650.16m2，总欠租金共59天*1650.16m2*0.4元/天=38,943.776元；即经过结算，截至2020.2.29，乙方共欠甲方租金52.2万元，乙方承诺按每月6万元分9个月偿还，直至还清为止，还款日期为每月1日，第一次还款时间为2020年3月1日前偿还6万元。2、剩余合同期间内租金支付方式变更如下：2.1、就2020.3.1以后的应付租金，甲乙协商一致将租金支付方式变更为月付，乙方应支付2万元/月(年租24万)，每月1日支付当月租金，第一次支付时间为2020.3.1日前支付2万元。3、违约：3.1、丙方系乙方为经营需要注册的公司，丙方为注册公司的目的与产权人上海行通房地产发展有限公司另外签订的租赁合同只做工商注册使用，注册手续办完后立即失效，不对甲乙之间的租赁合同及权利义务产生变更的法律效果，三方都知情且同意。3.2、以上租金由乙方按照本补充协议按期支付，丙方为乙方的所有义务承担连带担保责任，如逾期达15天以上仍未足额付清的，甲方无需催告，有权单方立即终止《房屋租赁合同》并收回房屋，并按照原合同约定追究承租方的其他违约责任，由此造成对乙方的营业影响、装修损失，乙方自行负责，合同解除后，承租方应配合清场并变更营业执照注册地址。补充协议第4条4.2约定：如因租赁合同及本补充协议履行期间发生争议，各方友好协商解决，协商不成，可向嘉定区人民法院诉讼解决；违约方应赔偿守约方一切经济损失，包括但不限于因维权所产生的律师费、交通费、鉴定费、诉讼费等其他费用。协议签订后，任源宾馆仍未按约履行，故涉诉。另查明，任源宾馆为个人独资企业。聚黎公司为本次诉讼花费律师费36,000元。庭审中，双方均确认《房屋租赁合同》承租方为任源宾馆，因任源宾馆为个人独资企业，故《补充协议》承租方处添加了任本照。目前，系争房屋二楼、三楼共计1650.16平方米及一楼10平方米左右的监控室仍由任源宾馆使用。本院认为，聚黎公司与任源宾馆签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据查明的事实，任源宾馆拖欠租金及物业费未付，显属违约，应承担相应的违约责任，故聚黎公司要求任源宾馆支付拖欠租金、物业费及违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于违约金标准，聚黎公司主张任源宾馆按未付租金的日千分之三计算，该违约金标准过高，本院调整为按每日万分之五计算。关于违约金的计算方式，聚黎公司根据租金先付后用，每半年支付一次的约定，主张任源宾馆支付自2018年12月16日起至实际付清之日止的逾期违约金。本院认为根据《补充协议》的约定，自2020年3月1日起租金变更为月付，每月1日支付租金20,000元，故2020年3月1日以后欠付租金的违约金计算方式应作相应调整。鉴于双方间《房屋租赁合同》租赁期限届满，任源宾馆应将系争房屋返还聚黎公司，故聚黎公司要求任源宾馆搬离并返还系争房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。任源宾馆辩称双方间的租赁合同是两年一签，直至系争房屋拆迁，双方间的租赁合同没有到期，故不同意返还系争房屋的抗辩意见，因任源宾馆未提供相应证据予以证明，本院不予采纳。现租赁期限届满，任源宾馆仍占有使用系争房屋，应向聚黎公司支付占有使用费及相关物业费，其中占有使用费标准，本院认为应按租金标准计算至系争房屋实际返还之日止，即每月20,000元。聚黎公司主张的律师费36,000元亦符合合同约定且尚属合理，本院予以支持。任源公司为任本照一人设立的个人独资企业，任本照作为投资人应以其个人财产对任源宾馆的债务承担无限责任。现聚黎公司主张任本照对任源宾馆除应付物业费以外的其他应付债务承担清偿责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。另根据《补充协议》约定，兴诺公司、任刚应对任源公司应付租金、占有使用费、违约金、律师费承担连带责任。关于押金50,000元，聚黎公司要求在系争房屋返还后退还，任源宾馆要求在拖欠租金中抵扣。本院认为，租赁押金具有担保合同履行的性质，考虑到任源公司拖欠租金、物业费等实际情况，聚黎公司在任源公司履行完毕相关义务后返还押金，较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告上海任源宾馆应于本判决生效之日起十日内搬离上海市嘉定区安亭镇墨玉北路XXX弄XXX号二、三楼房屋并将二、三楼房屋及一楼监控室(10平方米左右)返还原告上海聚黎企业管理有限公司；二、被告上海任源宾馆应于本判决生效之日起十日内支付原告上海聚黎企业管理有限公司2018年12月16日至2020年6月14日期间拖欠的租金人民币592,121.82元及自2020年6月15日起至房屋实际返还之日止的占有使用费(按照每月人民币20,000元的标准计算)；三、被告上海任源宾馆应于本判决生效之日起十日内向原告上海聚黎企业管理有限公司支付自2018年12月16日起至租金实际付清之日止的逾期违约金(其中以240,000元未付租金为基数，自2018年12月16日起算；以225,403.30元未付租金为基数，自2019年6月16日起算；以55,360.74元未付租金为基数，自2019年12月16日起算；以20,000元未付租金为基数，自2020年3月1日起算；以20,000元未付租金为基数，自2020年4月1日起算；以20,000元未付租金为基数，自2020年5月1日起算；以10,000元未付租金为基数，自2020年6月1日起算，按每日万分之五计算)；四、被告上海任源宾馆应于本判决生效之日起十日内向原告上海聚黎企业管理有限公司支付2018年6月15日至2020年6月14日期间的物业管理费人民币81,838.17元及自2020年6月15日起至房屋实际返还之日止的物业管理费(按照每月每平方米1.5元的标准计算)；五、被告上海任源宾馆应于本判决生效之日起十日内向原告上海聚黎企业管理有限公司支付律师费损失人民币36,000元；六、被告任本照对被告上海任源宾馆上述第一、二、三、五项义务承担无限清偿责任；七、被告上海兴诺物业管理有限公司、被告任刚对被告上海任源宾馆的上述第二、三、五项义务承担连带责任；八、原告上海聚黎企业管理有限公司于被告上海任源宾馆履行完毕上述一、二、三、四、五项内容的同时返还被告上海任源宾馆租赁押金人民币50,000元；九、原告上海聚黎企业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,890元，减半收取5,445元，由被告上海任源宾馆、被告任本照、被告上海兴诺物业管理有限公司、被告任刚负担(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二〇年八月二十五日书记员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。