河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)豫01民终8244号上诉人（原审原告）:王某，男，1969年6月9日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：王清彬，北京市中创（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南中企联盟控股有限公司，住所地河南省自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路49号绿地原盛国际1号楼B座7楼132号。法定代表人：后殿彬。委托诉讼代理人：李晓明、王洪瑞，北京华泰（郑州）律师事务所律师。上诉人王某因与被上诉人河南中企联盟控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初5819号民事判决，向本院提起上诉，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。王某上诉请求：原审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误，请求二审依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，或发回重审。本案一审、二审诉讼费以及支付的律师费用由被上诉人承担。河南中企联盟控股有限公司辩称，一审判决符合客观地双方的客观事实，认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。王某向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告房屋租金50万元及违约金1643.83元（按逾期实际天数以年利率24%计算违约金暂计至2020年4月20日，以后计算至被告实际支付之日止）、律师费2.5万元，共计526643.83元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月23日，王某（作为出租方、甲方）与中企联盟公司（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，载明：甲方将其合法拥有的坐落于郑州市郑东新区金水东路东风南路绿地新都会大厦房屋，建筑面积525平方米出租给乙方办公使用，租赁期3年，自2017年6月14日起至2020年6月13日止；租金2017年6月14日至2017年12月13日按1.4元/平方米*天（税后租金）计算，2017年12月14日至2018年6月13日按1.8元/平方米*天（税后租金）计算，2018年6月14日至2019年6月13日按2.0元/平方米*天（税后租金）计算，2019年6月14日至2020年6月13日按2.2元/平方米*天（税后租金）计算；乙方采取按每六个月为一期支付的方式向甲方预交付下半年的租金，合同签订后,乙方应在3个工作日内,预付第一期租赁年度的六个月度的租金,起租日开始后该笔租金自动转为第一个半年度租金，之后乙方应当在每半年度租期届满提前30日前向甲方支付下一六个月度租金；乙方未能向甲方按时支付应支付下一期租金的，每逾期一日，乙方须按照应缴总额的3‰支付滞纳金；如发生不可抗力事件致使本合同约定的某条款不能执行，双方均应积极采取补救措施，减少双方损失，需免责一方应向另一方提供免责书面函在其证明得到证实后，可不计违约责任等。关于已支付租金，被告称，在2017年6月1日支付房租10万元，2017年6月13日支付87080元补交房租、2018年7月7日支付3万元属于滞纳金（后原告退回）、2017年11月14日支付172462元（2017年12月14日—2018年6月13日房租）、2018年5月14日支付191625元（2016年6月14日—2018年12月13日房租）、2018年11月17日支付191625元（其中8.1万元是转账，并加上原告委托被告装修，欠被告装修款110625元）（2019年12月13日—2019年6月13日房租）、2020年1月23日支付40万元租金（2019年6月13日—2020年3月15日房租）；在2020年6月8日支付3万元。原告称，无异议，均收到，根据协议书约定，被告对原告部分房屋的装修款、与欠缴的房屋等已经相互抵消，被告尚欠原告50万元。2020年4月5日，原告王某（作为甲方）与被告中企联盟公司（作为乙方）签订《协议书》一份，载明：甲乙双方于2017年10月23日签订了位于郑州市郑东新区××号绿地新都会2号楼B座8楼的租赁合同。现因乙方违约支付租金,甲方根据合同约定有单方解除的权利,并且于2020年3月6日进行了解除租赁合同的告知,乙方也明确收到了该告知。现对解除租赁合同以及相关的权利义务双方达成如下一致意见:一、甲乙双方于2020年3月6日解除双方签订的租赁合同。二、乙方同意支付甲方房屋租金及其他费用(截止至2020年4月5日止,由乙方欠缴房租、滞纳金及租赁期间乙方对甲方部分房间装修款,房租租赁押金,公区推拉门款项等相互抵消后酌情减免得出)共计50万元整。此笔50万元支付后甲乙双方对租赁合同的欠缴租金,滞纳金,装修金,公区推拉门款项等在租赁合同期间产生的其他经济纠纷均不再追究。三、乙方需在2020年4月15日前将该笔50万元整款项支付至甲方指定账户,甲方不接受乙方除此指定账户外的任何金钱交易,若逾期支付,乙方需按照逾期的实际天数按照年利率24%支付违约金给甲方。四、乙方于2020年4月6日前(不包含当天)将租赁所有房屋腾空且不得破坏房屋现状交给甲方,若有破坏则甲方有权要求乙方恢复房屋租赁原状。逾期不腾空租赁房屋,则视为乙方自动放弃屋内物品,甲方有权自行处理。若逾期腾房,乙方需按照每天房租2295元支付给甲方。五、乙方需于2020年5月1日前在工商部门办完营业执照迁址或者注销手续,不得占用甲方位于绿地新都会2号楼B座8楼房间注册公司,若逾期产生的法律后果由乙方自行承担。六、乙方在租赁房屋腾空前在绿地新都会2号楼B座8楼的物业费,水电费等,需自行与物业结清,甲方概不负责。七、乙方若逾期支付导致甲方催款产生的诉讼费,保全费律师费等必要费用由乙方承担等。庭审中原告王某称，被告自租赁合同签订之日起，被告是一年一交房租，被告在2018年11月17日之前的全部结清，自2018年11月17日至2020年4月5日被告未支付房租，被告是在2020年4月5日搬离。2018年11月17日至2020年4月5日，产生大概租金100多万，在与被告签订协议书时，被告法人同意将剩余房租及其他费用折合成50万元；协议书是乙方尚欠房屋租金、滞纳金、租赁间被告对原告部分房间装修款、房租押金、工区推拉门款项等相互抵消后酌情减免得出共计50万元，以上各部分款项具体金额均不清楚，因为该50万元是被告认可后协商折合得出的结果。原告与被告在平等自愿的基础上签订协议书符合法律规定，应当按照协议书约定履行义务。疫情期间被告无法办公是根据郑州防疫要求，不是原告阻止。根据协议书约定原被告在2020年3月6日已经解除租赁合同，被告不再承租。原告房屋解除指纹属于正常程序，因为还有其他人承租原告房屋也是为了保证其他公司财产安全，原告向被告发短信只是通知其腾房，根据租赁合同约定延误腾房日期进行每日按原合同承租价格赔偿金结算，原告没有威逼被告属于正常的通知程序。被告中企联盟公司称，协议书的计算不是按照租赁合同计算的，从2020年疫情开始谢艳梅在2020年3月6日通知清算，被告是在2010年4月5日搬离完毕，被告方并不知道该协议书上的金额是怎样计算得来的。不同意支付协议书上的50万元，请求原告按照租赁合同和被告实际支付的房屋租金数额计算出被告所欠原告的实际房租。该协议是在不平等的情况下签订的，因为不签订协议被告无法搬离涉案房屋，并产生高额违约金等费用。疫情期间被告要求复工，原告不允许被告复工，并把门禁信息全部撤销更换，被告员工无法进入办公，因为报警协商进入办公，原告向我们发短信称解除租赁合同并加收违约金等，被告被迫签订协议书搬离房屋。以上事实有原告提交的原告身份证复印件、被告的企业信用信息系统公示信息、租赁合同原件一份、协议书原件一份、委托代理合同、律师费发票、承诺书原件一份；被告提交的明细表照片打印件一份、绿地新都会B801装修工程量清单8张复印件及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原被告于2017年10月23日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的额强制性规定，合法有效，但该合同约定：乙方采取按每六个月为一期支付的方式向甲方预交付下半年的租金，合同签订后,乙方应在3个工作日内,预付第一期租赁年度的六个月度的租金,起租日开始后该笔租金自动转为第一个半年度租金，之后乙方应当在每半年度租期届满提前30日前向甲方支付下一六个月度租金；乙方未能向甲方按时支付应支付下一期租金的，每逾期一日，乙方须按照应缴总额的3‰支付滞纳金，本院认为，上述条款约定需提前一个月预交付租金并约定逾期日3‰的滞纳金，明显过高，该院酌定以半年为周期的半年最后一日的次日起开始按月利率2%支付滞纳金，且总额不得超过半年租金的30%。该合同约定：租金2017年6月14日至2017年12月13日按1.4元/平方米*天（税后租金）计算，2017年12月14日至2018年6月13日按1.8元/平方米*天（税后租金）计算，2018年6月14日至2019年6月13日按2.0元/平方米*天（税后租金）计算，2019年6月14日至2020年6月13日按2.2元/平方米*天（税后租金）计算。该院按合同约定计算租金如下：2017年6月14日至2017年12月13日共计183天，按合同约定房屋租金为134505元；2017年12月14日至2018年6月13日共计182天，按合同约定房屋租金为171990元；2018年6月14日至2019年6月13日共计365天，按合同约定房屋租金为383250元；2019年6月14日至2020年4月5日共计300天，按合同约定房屋租金为346500元，上述房屋租金合计为1036245元。关于被告已支付房租，庭审中被告称，在2017年6月1日支付房租10万元，2017年6月13日支付87080元补交房租，2018年7月7日支付3万元属于滞纳金（后原告退回）、2017年11月14日支付172462元（2017年12月14日—2018年6月13日房租）、2018年5月14日支付191625元（2018年6月14日—2018年12月13日房租）、2018年11月17日支付191625元（其中8.1万元是转账，并加上原告委托被告装修，欠被告装修款110625元）（2019年12月13日—2019年6月13日房租）、2020年1月23日支付40万元租金（2019年6月13日—2020年3月15日房租）；在2020年6月8日支付3万元；上述合计支付1172792元。原被告虽于2020年4月5日签订了《协议书》，从协议书内容上来看，虽名为协议书，实为关于2017年10月23日签订的《租赁合同》的解除及相应事务的处理，应当在遵循2017年10月23日的《租赁合同》和相关法律规定基础上约定相关事项。该院经计算认定，被告已向原告支付金额超出合同约定的租金及符合法律规定的滞纳金（半年为周期的半年最后一日的次日起开始按月利率2%支付滞纳金）总额。故对原告诉请本院不予支持。2020年4月5日的《协议书》约定，乙方同意支付甲方房屋租金及其他费用(截止至2020年4月5日止,由乙方欠缴房租、滞纳金及租赁期间乙方对甲方部分房间装修款,房租租赁押金,公区推拉门款项等相互抵消后酌情减免得出)共计50万元整，与本院上述认定不一致，且被告提出异议，该院不再作为定案依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费9066元，减半收取4533元，由原告王某负担。本院二审期间，当事人向法庭提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，双方于2017年10月23日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方虽于2020年4月5日签订了《协议书》，但实际为关于2017年10月23日签订的《租赁合同》的解除及相应事务的处理，双方应在遵循2017年10月23日的《租赁合同》和相关法律规定基础上约定相关事项，根据双方合同的约定需提前一个月预交付租金并约定逾期日3‰的滞纳金，明显过高，一审法院酌定以半年为周期的半年最后一日的次日起开始按月利率2%支付滞纳金，且总额不得超过半年租金的30%为标准,并无不当。经一审法院计算，被上诉人应支付房屋租金合计为1036245元，其已实际支付1172792元，已向上诉人支付金额超出合同约定的租金及符合法律规定的滞纳金总额。关于上诉人提出的上诉理由和提供的证据，本院综合评判如下：1、二审期间，上诉人对出租房屋的面积提出异议，被上诉人不予认可，且上诉人一审期间未对《租赁合同》中约定的出租房屋面积提出异议，也未提供证据予以证明；2、上诉人二审向法庭提交的房屋使用时间表，未向法庭提供原件，被上诉人对其真实性提出异议，且对签字人员身份不予认可；3、被上诉人称上诉人阻止其进入租赁的房间，双方发生冲突并报警，上诉人对此未提出异议，被上诉人称其不同意签订上诉人所拟协议上的50万元，其财物就无法搬离涉案房屋和复工复产并因此产生高额违约金等费用，该情形与一审查明的的被上诉人已支付的金额实际高于合同约定的金额相印证；4、上诉人主张的房屋租金长达数月发生于疫情期间，被上诉人未实际占有使用涉案房屋应酌情予以考虑。故综合本案情况，一审判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，上诉人王某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9066元，由王某负担。本判决为终审判决。审判员  徐卫岭二〇二〇年八月二十七日书记员  王科普