河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初4641号原告：李海州，男，1988年7月18日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：崔瑞楠，河南益仟律师事务所律师。被告：衡阳，男，1981年2月13日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王森杰，北京市惠诚（郑州）律师事务所律师。第三人：郑州中旭房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路锦绣山河玉福园2号楼1-2层108号，统一社会信用代码91410103MA3XMA3X73UMX8。法定代表人：史大闯，总经理。委托诉讼代理人：贺孟俐，女，该公司工作人员。原告李海州诉被告衡阳、第三人郑州中旭房地产营销策划有限公司（以下简称第三人中旭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海州及其委托代理人崔瑞楠，被告衡阳及其委托代理人王森杰，第三人中旭公司的委托诉讼代理人贺孟俐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李海州诉至本院请求：1.判决解除原被告及第三人2019年11月27日签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告房款定金10000元（自2020年3月27日起至实际支付之日止按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3.被告承担诉讼费。事实与理由：原被告双方2019年11月27日通过第三人签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于二七区××楼××单元××号房屋，总价款70万元，共有权人为被告妻子刘芬，但刘芬并未在合同上签字。由于房屋为经济适用房，签合同时未补缴土地出让金，故合同约定被告补缴土地出让金，并由被告承担房屋过户时个税，待手续都办完后再交易。签合同时被告之前的租客高志远一家三口仍在住，且已经租住了一年之久。因办理土地出让金和房本需要几个月时间，被告担心原告等的时间太久，为了促成交易在签合同时就主动提出可以让高志远与原告签订新的租房合同，由原告代收租金。合同第八条“3、该房屋现有租约正在履行中，甲方保证承租人放弃优先购买权并保证于本合同约定交房时间前承租人与买方签订新的承租合同或承租人搬离该房屋且租赁关系已解除或终止”也有约定。但2020年3月23日原告得知租客高志远的妻子在该房屋内去世，据物业说是高志远夫妻发生冲突争吵时其妻子猝死，具体死因不清楚。原告买房是为了结婚当婚房使用的，现该房屋已经成为凶宅，已经违反了公序良俗，违背了买房居住的初衷，现继续买房的条件已经不具备了，原告本想定金也不要了协商终止合同就行了，但现因被告坚决要求原告继续履行或者赔偿14万元的违约金，无奈原告只能起诉要求被告退定金并赔偿损失，望法院在查明事实的基础上依法判决以维护原告合法权益。被告衡阳辩称：请求驳回衡阳的全部诉讼请求，理由如下：一、双方签订的房屋买卖合同合法有效，衡阳已将案涉房屋交付给李海州。衡阳与李海州于2019年11月27日通过第三人中旭公司杏梁路分公司签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为合法有效合同，双方理应共同遵守合同约定，履行合同。合同签订后，应李海州要求，双方通过第三人已于2019年12月10日办理了房屋交割手续，衡阳已将案涉房屋交付给李海州。李海州在同日与案外人高志远签订《房屋租赁合同》，以每月1400元的租金标准将案涉房屋租赁给高志远使用，租赁期限为2019年12月19日至2020年9月20日，并收取了案外人高志远的房屋租金及房屋押金。据此，根据李海州与案外人高志远签订《房屋租赁合同》的事实也可印证衡阳已将涉案房屋交付给李海州。二、李海州要求衡阳返还定金10000元及代办服务费4706元没有事实和法律依据。李海州并没有向衡阳实际支付10000元定金，更没有支付4706元代办服务费，李海州要求衡阳返还没有任何道理。如果李海州并没有向衡阳实际支付了10000元定金，根据法律规定，若衡阳违约；则应该双倍返还定金。本案中，衡阳不存在任何违约行为。根据李海州在诉状中陈述：“原告本想定金也不要了协商终止合同就行了”。亦可以印证系李海州提出的解除合同，衡阳没有违约行为。三、李海州提出解除合同，并以自己的行为表明将不履行合同约定的主要义务构成严重违约；其违约行为给衡阳造成了极大的经济损失，李海州应当承担违约责任及经济损失的赔偿责任。1、李海州提出解除合同，并以自己的行为表明将不履行合同约定的主要义务。2020年3月28日，李海州通过彩信的方式向衡阳发送《通知》一份；通知叙述：“承租人妻子于2020年3月8日在案涉房屋中死亡······，现告知贵方如下，房屋买卖合同应当解除或终止”。同时，第三人工作人员通知李海州办理案涉房屋网签及过户手续时，李海州明确回复：“因房屋有人死亡，所以要求解除合同”。2、案外人高志远妻子在房屋内死亡是房屋交割后，李海州占有、使用、收益房屋期间发生的，李海州应当承担责任。案涉房屋衡阳已于2019年12月10日交付给李海州，且李海州将案涉房屋租赁给案外人高志远享受收益。现因李海州在占有、使用、收益期间发生了承租人妻子在案涉房屋中死亡的事件；根据法律规定理应由李海州承担相应的风险和后果。现李海州不但不主动承担，而且还在起诉状中捏造事实，推卸责任；诬赖说：“被告担心原告等的时间太久，为了促成交易在签订合同时就主动提出可以让高志远与原告签订新的租房合同，由原告代收租金”。其行为实在令人费解。根据双方签订的合同第八条第3款约定：“衡阳保证合同约定的交房前承租人与买方签订新的承租合同或承租人搬离该房屋且租赁关系已解除或终止”。根据该约定，李海州既可以选择与承租方签订新的承租合同或者选择收腾空的空置房屋。案涉房屋买卖合同签订后，衡阳与案外人高志远签订的房屋租赁合同已于2019年12月9日到期，双方租赁关于已经终止。若不是李海州选择和高志远签订新的租赁合同，案涉房屋在2019年12月10日就已经腾空，也就不可能发生高志远妻子在房屋死亡事件。事实是李海州为了蝇头小利，在房屋买卖合同约定的交房日期之前，多次通过中介通知衡阳办理房屋交割手续，其目的无非就是提前多收几个月房屋租金。现在李海州收房后出事了，李海州竟然推脱责任说成是：“代收租金”，既然是“代收租金”，你李海州代收的租金怎么收到你自己兜里去了？没有出事的时候，你怎么不把你“代收的租金”给衡阳呢？3、李海州以“该房屋已经成为凶宅，已经违反了公序良俗，违背了买方居住的初衷，现继续买方的条件已经不具备”要求解除合同的理由根本不能成立，更没有法律依据。首先，凶宅只是封建迷信说法，迷信本身就是违法行为，与社会主义核心价值观背道而驰；其次，案涉房屋对居住没有任何影响，与公序良俗没有任何关系。现李海州以此为由要求解除合同没有法律依据，属于严重违约行为；其违约行为致使《房屋买卖合同》不能履行，根据合同约定，李海州应当承担支付违约金等经济损失。另外，因李海州与高志远签订的《房屋租赁合同》租赁期限至2020年9月20日，时至今日高志远仍在房屋中居住，李海州仍在享有收益权，致使衡阳长时间不能占有、使用、收益、处分案涉房屋；也丧失了在合理的时间段处置房屋的机会且根据高志远妻子在案涉房屋中死亡的事件判断及李海州认为该房屋已经成为凶宅，已经违反了公序良俗，违背了房屋居住属性分析。案涉房屋贬值确实存在，但是这一切后果都是李海州的行为造成的。综上，鉴于李海州的行为给衡阳造成了极大的经济损失，衡阳已向贵院起诉李海州，案号（2020)豫0103民初4927号；诉讼请求要求李海州向衡阳支付违约金140000元、赔偿律师费损失10000元、房屋贬值损失100000元等损失。最后，因衡阳起诉李海州案件与李海州起诉衡阳案件系同一事实，同一法律关系；衡阳申请贵院依法将两个案件合并审理。第三人中旭公司述称：对原告李海州明确后的诉讼请求没有异议。经审查查明：1.原、被告双方于2019年11月27日通过第三人名下的杏梁路分公司签订《房屋买卖合同》一份，其中约定：李海州购买衡阳夫妻名下位于郑州市二七区××楼××单元××房屋××套，面积56.78平方米，房屋价款为700000元；衡阳同意将售房保证金1万元交由第三方保管，李海州应向第三人支付佣金11200元和代办费2000元；李海州、衡阳双方清楚该房屋所附租约现状并同意以下处理方式：该房屋现有租约正在履行中，衡阳保证承租人放弃优先购买权并保证于本合同约定交房时间前承租人与李海州签订新的承租合同或承租人搬离房屋该房屋且租赁关系已解除或终止；李海州、衡阳双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金14万元；任一方违约，应承担定金责任并赔偿包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。合同还就其他事项进行了约定。李海州缴纳的1万元定金在第三人名下的杏梁路分公司。2.上述合同签订后，衡阳与案外人高志远就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》到期，经原、被告双方协商，衡阳于2019年12月10日将案涉房屋交付给被告李海州，由李海州与案外人高志远就涉案房屋于2019年12月10日签订了《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2019年12月19日至2020年9月20日，租金标准为每月1400元。庭审中，原告李海州自认已经收取租户六个月租金。3.2020年3月27日，李海州向衡阳发送《通知》一份，载明：高志远的妻子于2020年3月8日在涉案房屋中死亡（因夫妻双方发生冲突在争吵中猝死）。现该房屋已经不具备交易的条件。现告知贵方如下，房屋买卖合同应当解除或终止，要求贵方返还定金1万元，我方也会返还代收租金。4.就涉案房屋买卖合同，本案被告衡阳将本案原告李海州诉至本院，请求：1.判令解除原告衡阳与被告李海州签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告李海州将位于郑州市二七区××楼××单元××号房屋及附属设施返还交付给原告衡阳；3.判令被告李海州向原告衡阳支付违约金140000元；4.判令被告李海州向原告衡阳支付房屋占有使用费5247元，并赔偿从2020年4月2日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；5.判令被告李海州赔偿原告衡阳律师费损失10000元；6.判令被告李海州赔偿原告衡阳房屋贬值损失100000元；7.诉讼费用全部由被告李海州承担。后本院于2020年8月11日作出（2020）豫0103民初4927号民事判决，认为双方均同意解除该合同，故对解除合同的诉请予以支持，并且判令李海州支付衡阳违约金30000元、并支付占有使用费等。本院认为，就本案涉案房屋买卖合同，因原被告双方均同意解除，且在本院（2020）豫0103民初4927号案件中已经予以处理，故在本案中对原告李海州该诉讼请求不再重复处理；合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告诉称的意外事件（案外人在房屋内死亡）并不足以致使本案合同不能履行，且被告早已将房屋交付给原告，由原告对外出租和收取租金，被告并不存在隐瞒情形，被告以实际行为表明不再履行合同义务行为系违约行为，但被告在（2020）豫0103民初4927号民事案件中已经选择向原告李海州主张违约金，故被告收取原告的定金10000元（由第三人公司杏梁路分公司予以保管）应退还给原告李海州。原告其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告衡阳于本判决生效之日起十日内返还原告李海州定金10000元（该定金由第三人郑州中旭房地产营销策划有限公司杏梁路分公司保管）；二、驳回原告李海州的其他诉讼请求。如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取84元，由被告衡阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  井柏年二〇二〇年八月二十八日书记员  孔令震