贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5360号上诉人（原审被告、反诉原告）：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井温泉旅游城未来方舟A组团。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年7月10日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州悦影幕威商业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区未来方舟D12组团（圣道郡）（A）1单元22层2号。法定代表人：舒钰淞。被上诉人（反诉被告）：舒钰淞，男，1982年2月10日出生，汉族，住贵州省开阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋波，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201110278606。原审被告：中天城投商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区黔汇特产美食城贵阳遵义馆。法定代表人：石维国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年7月10日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司因与被上诉人舒钰淞、贵州悦影幕威商业管理有限责任公司、原审被告中天城投集团商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司不服贵阳铁路运输法院(2019)黔8601民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年05月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项、第六项，依法改判支持上诉人的反诉请求；2.一、二审案件受理费、保全费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人根据《租赁合同》约定向被上诉人交案涉租赁房屋后，房屋的使用权、管理权等随之转移，被上诉人具有保护租赁物不受第三方侵犯的义务。因第三方的原因给被上诉人造成损失，应当由其向第三方主张侵权责任，其无权要求上诉人承担违约责任及修复；二、非因房屋自身质量原因，上诉人不具有对案涉房屋的修复义务。被上诉人并未举证证明房屋漏水系因房屋质量问题导致且自愿放弃申请第三方机构评估鉴定，应当由其承担举证不能的法律后果，法院判决被上诉人无须支付案涉三楼的房屋租金无事实依据；三、即便房屋漏水原因有争议，但无论根据合同法的规定还是一审法院查明的事实及认定，案涉房屋三楼存在漏水情形并不足以导致被上诉人拒付《租赁合同》项下的全部租金，其拒付租金的行为构成根本违约，上诉人有权解除合同并要求其支付违约金；四、从被上诉人一审提供的财务凭证及一审法院对被上诉人财产保全的情况看，其已经不具备继续履行《租赁合同》的能力，在被上诉人无力支付所拖欠的高额租金的情况下，法院又不允许解除合同，将导致合同目的无法实现且增加诉累；五、无论合同是否解除，在被上诉人仍占有使用案涉房屋的情况下，被上诉人应当支付租金或占有使用费，一审法院仅判决支持上诉人自2019年1月1日至2019年12月31日止的租金错误。被上诉人舒钰淞、贵州悦影幕威商业管理有限责任公司答辩称，一审判决认定事实基本正确，请求驳回上诉。我们要求补偿的部分是证据不足，我们正在起诉立案了。原审被告中天城投集团商业管理有限公司答辩称，同意上诉人的意见。贵州悦影幕威商业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1.被告立即修复漏水的租赁房屋；2.被告减免自2019年1月1日起至实际修复之日止的租金；3.被告赔偿经济损失暂计100000元（计算至修复时止，包括给原告造成的实际装修损失、预期利益损失和违约损失等）；4.被告承担诉讼费用。中天城投公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告悦影公司于2017年1月23日签订的《房屋租赁合同》；2.反诉被告悦影公司向反诉原告支付2019年1月1日至7月31日的租金931667元，之后的租赁物占用费参照合同约定的租金标准支付，直至反诉被告将租赁物腾交给反诉原告之日止；3.反诉被告悦影公司将位于贵阳市云岩区房屋及Ｆ2组团负2层82号、83号、84号、85号、86号、91号、92号、93号8个车位腾交给反诉原告；4.反诉被告悦影公司支付违约金76000元；5.诉讼费用由反诉被告悦影公司承担；6.反诉被告舒钰淞对上述第2、3、4、5项诉讼承担连带责任。一审法院认定事实，2017年1月23日，中天城投公司（甲方）与悦影公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定1.甲方将位于贵阳市云岩区【附租赁面积平面图载明负一层1085.14平方米，第一层为影院使用面积（不涉及本案），第二层1161.3平方米，第三层2432.61平方米】的房屋出租给乙方用于商业经营。2.乙方在租赁期限内可以将租赁物自由分割转租给第三方用于合法的经营，不受甲方干预。3.甲方为乙方工作人员提供8个固定免费停车位。租赁期限为20年（含装修期及市场培育期），租赁物交付时间为2017年2月15日，经乙方同意租赁物提前或是延迟交付的，租赁期限自交付之日起算。4.租赁物交付后6个月为乙方装修期，装修期免租金，装修期后，甲方另行向乙方提供12个月的市场培育期，市场培育期自装修期届满次日起算；免租期内，甲方和乙方的权利义务遵照合同内容执行，乙方除免交租金外，本合同及附件规定的其他义务均不免除。计租日为免租期届满的次日。2017年7月1日至2018年6月30日为市场培育期（免租金）；2018年7月1日至2019年6月30日租金为141万元；2019年7月1日至2020年6月30日租金为152万元；2020年7月1日至2021年6月30日为租金152万元；2021年7月1日至2022年6月30日为152万元；2022年7月1日至2023年6月30日为165万元……。5.租赁费用每3个月支付一次，除租赁费外，甲方不再向乙方收取其他任何费用，乙方应于每个租赁季度首月10日内向甲方支付该季度违约金。水、电、气等费用乙方直接向水、电、气等部门缴纳。6.乙方在合同签订后15个工作日内，向甲方支付2个月的租金作为合同定金。合同生效后，乙方支付10万元作为履约保证金；待合同解除或者终止若乙方无任何违约情形，甲方于合同解除或合同终止后10个工作日内无息返还；若乙方有违约，甲方有权从履约保证金中扣除，扣除后履约保证金余额不足的乙方应在3日内补足。乙方支付租赁费用时，履约保证金优先冲抵租金，冲抵后履约保证金余额不足的乙方应在3日内补足。7.租赁房屋出现漏水、墙体开裂、外排水不畅等问题，影响乙方正常营业的情况下，仍在保修期内的由甲方负责维修并承担相关费用；甲方应在48小时之内采取应急修复措施保证乙方正常营业，否则乙方有权自行安排维修，维修费用冲抵租金，一切损失由甲方承担。8.乙方有权单方解除合同．．..如因租赁物的产权、出租权、房屋用途、消防、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件等甲方原因导致乙方停业达30天且乙方发出书面整改后30日仍未消除该情形的。9.因甲方原因致使乙方停业30日以上的甲方应减免停业期间的租赁费用。10.在租赁期内，乙方未能按时支付租金的，甲方应当向乙方发出催交租金的书面通知书，乙方在接到书面通知书之日起15个工作日内补交租金，否则乙方每逾期一日，按照日租赁费的三倍向甲方支付违约金；如乙方逾期超过60日并在接到甲方第二次书面通知书后的十个工作日内仍然无法补足租金的，则甲方有权解除本合同，并要求乙方支付租赁物返还之日的租金，履约保证金不予退还；除此之外，甲方有权要求乙方按租期内租金总额的5%向甲方支付违约金；如前述违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，悦影公司取得房屋并分租给其他商户。悦影公司向中天城投公司支付租金至2018年12月31日（中天城投公司委托中天商管公司代为收取）。2019年1月起，案涉房屋第三层出现漏水情况，悦影公司向中天商管公司、物业公司进行反映。中天城投公司安排工作人员进行勘查，认为漏水原因系第三方安装灯箱所致。悦影公司以此为由，不再向中天城投公司支付合同约定的房屋租金。2019年5月至8月，因下雨，案涉房屋第三层出现严重漏水现象。2019年5月23日，中天城投公司以严重违约为由向悦影公司致函，函件载明中天城投公司于2019年4月25日向悦影公司发送欠费催缴函，悦影公司仍未按租赁合同的约定足额缴纳租金及综合管理费，悦影公司欠缴2019年1月1日至2019年6月30日费用705000元，悦影公司应于2019年5月31日前缴清所有欠费。2019年6月11日，中天城投公司向悦影公司致租赁合同解除通知书，载明悦影公司欠缴2019年1月1日至2019年6月30日费用705000元，逾期已经超过60日；中天城投公司决定于2019年6月30日解除《房屋租赁合同》；悦影公司于2019年6月30日缴清所有欠费，于合同解除后7日内撤场并搬离所有设施设备，将商铺恢复原状交还中天城投公司，如未按约定履行前述义务，则根据合同约定按照双倍租金的标准计收违约金至房屋实际交还之日。该通知书于2019年6月27日按照《房屋租赁合同》约定的送达地址邮寄，因未联系上收件人退回。另查明，2019年4月，案涉房屋所在物业公司对案涉房屋第三层进行维修。在物业报修记录载明2019年4月18日已经多次联系房开查看现场，由于内部装修责任单位未明确，房开项目部拒签；2019年5月17日再次催促房开项目部检查漏水原因；2019年5月24日，经房开项目部及施工单位排查，漏水为影城广告施工不当造成；2019年6月14日，影城三楼漏水点确认。还查明，悦影公司系个人独资有限责任公司,舒钰淞为该公司自然人股东。舒钰淞于2018年12月从个人账户转账并补足悦影公司欠付中天城投公司2018年第四季度租金。案件审理过程中，一审法院组织双方就房屋漏水情况进行司法鉴定。因鉴定费用过高，悦影公司放弃司法鉴定。2019年10月28日，一审法院组织双方当事人至涉案房屋处现场进行查勘。经调查，负一层房屋处于营业状态，双方确认存在4个漏水点，共涉及3户租户使用店面，现场未发现漏水情况（中天城投公司签认漏水点已经修复，是否漏水需待下雨天进一步核实，若仍存在漏水现象继续修复）；2.第二层房屋处于营业状态，无漏水点；第三层房屋处于空置状态，双方确认存在4处漏水点（中天城投公司计算出其中3处无法使用面积约644.16平方米），存在争议漏水点2个。上述漏水点分散分布于第三层房屋顶部。截至2019年12月13日，悦影公司未向中天城投公司支付自2019年1月1日起的房屋租金，中天城投公司亦未将案涉房屋三层的漏水点维修完毕。上述事实，有当事人陈述笔录、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、《房屋租赁合同》、账户交易明细、视频、照片、第三层房屋租赁协议、竣工验收备案表、交房通知、报修单、整改照片、物业维修情况、严重违约函、租赁合同解除通知书、邮寄凭证、转账凭证、现场勘察记录、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。悦影公司与中天城投公司签订了《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应遵照履行。本案争议焦点：1.中天城投公司在履行过程中是否存在违约？2.房屋漏水是否是悦影公司拒绝支付合同约定整体租金的合法理由？3.舒钰淞作为悦影公司独资股东，是否与悦影公司共同承担责任。焦点一。首先，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，中天城投公司作为出租人，应在履行与悦影公司的房屋租赁合同中，保证房屋具备适租性。在合同未对房屋维修责任另行约定的情况下，房屋漏水维修责任当属中天城投公司。其次，从本案查明的事实上看，案涉房屋第三层于2019年1月始已存在漏水情况，中天城投公司在提交的物业维修记录中亦能佐证，且在悦影公司提交的视频中也反映房屋房屋第三层自2019年5月至8月期间存在漏水的事实，故可认定中天城投公司未能完全履行房屋维修责任。再次，在一审法院组织双方现场查勘的情况来看，双方确认了房屋第三层有4处漏水点，其中中天城投公司计算3处因漏水无法使用面积为644.16平方米。虽然该面积约占第三屋房屋面积2432.61平方米的26.48%，但客观上影响了悦影公司对第三层房屋的整体使用。因此中天城投公司应承担相应的违约责任。对于中天城投公司认为房屋漏水来自于第三方的侵权行为，悦影公司应向第三方主张侵权责任的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，悦影公司以房屋租赁合同关系主张中天城投公司的违约责任，并无不当，一审法院对中天城投公司的该抗辩意见不予支持。焦点二。悦影公司主张中天城投公司承担违约责任的事实理由主要为第三层房屋漏水的事实。但从庭审调查及现场查勘上看，案涉房屋除第三层空置外，负一层、第二层房屋均被悦影公司出租给其他商户。即悦影公司在已占有负一层、第二层房屋并取得转租利益。因此在负一层、第二层房屋具备合同约定用途的情况下，仍悦影公司以第三层房屋不能使用而拒付全部租金，有失公允，应属违约。焦点三。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。”及第六十四条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，舒钰淞为悦影公司唯一自然人股东，其提出悦影公司拥有独立的账户、工作场所及清晰账目，与股东财产无混同的情形的抗辩意见，并提交悦影公司转账流水、开户许可证、记账凭证予以佐证，但悦影公司、舒钰淞均未提供独立第三方审计机构出具的会计报告佐证，且在庭审中一审法院提出悦影公司财务进行司法审计的相关，但悦影公司、舒钰淞明确放弃该项权利，故舒钰淞应承担举证不能的责任，即舒钰淞在未能证明悦影公司财产独立于股东自己的财产的情况下，应当对悦影公司所负债务承担连带责任。对于本案各方当事人提出的本诉及反诉的各项诉请，一审法院作以下评判：悦影公司关于中天商管公司承担合同责任的本诉诉请。本案租赁合同系中天城投公司于悦影公司签订并履行，中天商管公司并非合同相对人，悦影公司诉请中天商管公司承担合同责任，无合同依据及法律依据，一审法院不予支持。关于中天城投公司解除2017年1月23日签订的《房屋租赁合同》、返还案涉房屋及Ｆ2组团负2层82号、83号、84号、85号、86号、91号、92号、93号等8个车位的反诉诉请。前述中，中天城投公司未完全履行房屋维修责任，造成悦影公司未能按约定完全使用房屋，系违约。而从悦影公司的本诉主张上看，该公司仍愿意继续使用房屋，故案涉房屋租赁合同不宜解除，故一审法院对中天城投公司的上述诉请均不予支持。悦影公司关于中天城投公司修复漏水的租赁房屋的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持，但维修范围应明确为案涉房屋第三层，悦影公司亦应提供必要的协助。悦影公司关于请求减免自2019年1月1日至实际修复之日止的租金的本诉诉请。因中天城投公司怠于履行房屋维修义务，悦影公司主张减免租金符合《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，但减少租金部分仅限于因漏水影响使用的涉案房屋第三层。对于悦影公司减少应支付租金的时间节点，可以中天城投公司将案涉房屋三层漏水维修完毕时止，即悦影公司不向中天城投公司支付涉及案涉房屋第三层2019年1月1日至房屋维修完毕之日前的租金。中天城投公司关于悦影公司支付2019年1月1日至7月31日的租金931667元（之后的租赁物占用费参照合同约定的租金标准支付至租赁物腾交之日止）的反诉诉请。根据查明的事实，悦影公司实际使用面积（负一层1085.14平＋第二层1161.3平方米﹦2246.44平方米）与总面积（负一层1085.14平方米＋第二层1161.3平方米＋第三层2432.61平方米﹦4679.05平方米）所占比例为48.01%，其应支付的房屋租金，一审法院暂以2019年12月13日（即本案开庭时）为截止时间，按合同约定计算，即从2019年1月1日至2019年6月30日，半年的房屋租金为705000元×48.01%＝338470.5元；从2019年7月1日至12月13日，房屋租金为（1520000元÷12个月×5个月＋1520000元÷12个月÷31日×13日）×48.01%≈329565.42元。以上房屋租金合计668035.92元。对于负一层、第二层房屋从2019年12月14日后产生的租金，中天城投公司可另行主张。另，中天城投公司关于舒钰淞承担连带责任的诉请，应予支持。悦影公司关于赔偿经济损失暂计100000元（计算至修复时止）的本诉诉请及中天城投公司关于支付违约金76000元的反诉诉请。庭审中悦影公司明确其主张的损失为实际装修损失、预期利益损失和违约损失且不能区分，且悦影公司未举证证明实际装修损失、预期利益损失，应承担举证不能的责任。对于双方所主张的违约损失，因悦影公司与中天城投公司在履行合同过程中均存在违约行为，故一审法院对违约损失的诉请，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第一百六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对位于贵州省贵阳市云岩区的漏水点进行维修；二、在上述房屋漏水点维修完毕之前，原告贵州悦影幕威商业管理有限责任公司从2019年1月1日起不再向被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司支付贵州省贵阳市云岩区（2432.61平方米）的房屋租金；三、反诉被告贵州悦影幕威商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司支付贵州省贵阳市云岩区中天未来方舟Ｆ2组团负一层、第二层的房屋租金668035.92元（从2019年1月1日计算，暂截至2019年12月13日），四、反诉被告舒钰淞对上述第三项判决确定的房屋租金668035.92元承担连带责任；五、驳回原告贵州悦影幕威商业管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2310元，减半收取计1150元，由原告贵州悦影幕威商业管理有限责任公司负担1100元，被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司负担50元。反诉案件受理费13870元，减半收取计6935元，保全费5000元，合计11935元，由反诉原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司负担3367元，反诉被告贵州悦影幕威商业管理有限责任公司、舒钰淞共同负担8568元（本诉、反诉案件受理费已预交，案件当事人在履行本判决时直接向对方支付）。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人中天城投公司所称“因第三方原因给被上诉人造成损失，应当由被上诉人向第三方主张侵权责任，被上诉人无权要求上诉人承担违约责任及修复。”的上诉理由，根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》第9.3.4条“租赁房屋期间出现漏水、墙体开裂、外排水不畅等问题，影响乙方正常营业情况下，仍在保修期内的由甲方负责维修并承担相关费用。甲方应在48小时内采取应急修复措施保证乙方正常营业，否则乙方有权自行安排维修，维修费用抵扣租金，一切直接损失由甲方负担。”之约定，上诉人有义务对出现的漏水处进行维修。对于该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人所称“被上诉人不能证明房屋漏水是因房屋质量问题导致，应承担举证不能的责任。”的上诉理由，根据《房屋租赁合同》第9.3.4条的约定，房屋出现漏水，影响乙方正常营业，应当由甲方（上诉人）进行维修并承担相关费用。该约定并未附条件，如果系因第三人导致损害的发生，上诉人可以依法主张。对于该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人所称“案涉房屋三楼漏水，不足以使被上诉人有权拒付全部租金，其拒付租金的行为构成根本违约，上诉人有权解除合同并要求支付违约金。”的上诉理由，依照《中华人民发共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，上诉人有义务先维修房屋，但其未履行，被上诉人有权拒绝交纳房租。另，案涉房屋的租赁是一体的，上诉人在人民法院判决之前要求被上诉人交纳部分房租，没有合同约定，金额亦不明，被上诉人予以拒绝并无不当。关于上诉人所称“被上诉人不具备继续履行合同的能力”及“一审法院仅支持2019年1月1日至12月13日的租金错误”的上诉理由，上诉人提交的证据不足以证明被上诉人不具有履约能力，应承担举证不能的责任。另，上诉人请求被上诉人承担的是租赁物占用费，因租赁合同并未解除，故不产生租赁物占用费。且一审法院已经释明对于2019年12月14日之后的租金，上诉人可以另行主张，故对于该上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6734元，由上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二〇年八月十一日书记员 朱紫苇