安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6149号 上诉人（原审被告）：李世琼，女，1976年10月16日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：李楠，安徽江淮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥汉嘉物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市潜山路399号。 法定代表人：高亦农，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李莹，安徽远致律师事务所律师。 上诉人李世琼因与被上诉人合肥汉嘉物业管理有限公司（以下简称汉嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 李世琼上诉请求：1、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初2178号民事判决，依法发回重审或者查清案件事实后改判驳回汉嘉物业公司的诉讼请求；2、一审及二审诉讼费用由汉嘉物业公司承担。事实和理由：1．原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。自2008年10月底收房至今，李世琼房屋的南阳台下水管道、主卧地漏、厨房下水管道经常堵塞反水，李世琼多次联系汉嘉物业公司，但汉嘉物业公司一直没有解决上述问题。阳台的下水管道、主卧地漏的管道、厨房下水管道属于物业共用部位，汉嘉物业公司负有维修、养护义务，但汉嘉物业公司并没有提交证据证明其已按照《物业服务合同》约定进行维修。在汉嘉物业公司尚未履行维修义务的情况下，李世琼有权拒绝履行相应的义务。李世琼在原审期间提交的答辩状中已明确主张了同时履行抗辩权，原审判决却直接判决李世琼承担义务，严重损害了李世琼的合法权益。2．原审判决对于李世琼在原审期间提供证据的证明效力不予确认，缺乏事实和法律依据，从而导致认定事实不清。 汉嘉物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人维持原判。 汉嘉物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李世琼支付汉嘉物业公司物业管理服务费21877元（自2009年7月1日至2012年12月31日，共计42个月，单价1.1元乘以面积160.62，2013年1月1日至2018年12月31日共计72个月，单价1.25乘以面积160.62，违约利息15187元（违约利息从2009年7月1日起按照日万分之二利息暂计算至2018年12月31日，后顺延至付清费用之日），合计37064元；2、判令李世琼承担一审案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2004年8月19日，合肥万事利房地产开发有限公司（甲方、委托方）与汉嘉物业公司（乙方、受托方）合肥汉嘉物业管理有限公司签订了一份《汉嘉都市森林住宅小区物业管理（前期介入）服务合同》（以下简称合同书），合同书约定由乙方对汉嘉都市森林小区进行物业管理。委托管理期限自2004年8月19日起至小区业主大会成立后与所聘用的物业管理公司签订合同生效时止。合同书第二十二条本物业的管理服务费，小高层1.1元/平方米/月。本合同从签订日至业主委员会成立与选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时自动终止。汉嘉物业公司于2004年8月19日入驻案涉小区开始提供物业服务。乙方按约定实现目标管理。 2010年1月9日，合肥万事利房地产开发有限公司（甲方、委托方）与汉嘉物业公司（乙方、受托方）合肥汉嘉物业管理有限公司签订了一份《汉嘉都市森林前期物业服务合同》（以下简称合同书），合同书约定由乙方对汉嘉都市森林小区进行物业管理。合同书第六条物业综合服务费用小高层层住宅物业费1.1元/平方米/月；公共能耗费费用是指公共部位照明、景观、路灯、等公共设施设备运行能耗的分摊费用及公共区域绿化养护耗用的水费的分摊费。公共能耗费为代收代缴费用，不含在上款（-）中所确定的物业服务费标准内，由乙方根据实际产生的费用按建筑面积进行分摊后，由业主在缴纳物业管理费时一并收取并代为缴纳。在本合同执行期内，若该小区尚未成立业主大会而乙方根据市场情况需上调物业管理服务费用的，双方约定在本合同上述收费标准的20%范围以内调整，并最终以物价主管部门核定为准。物业服务费按半年度缴纳，业主或物业使用人应按协议约定缴纳业务。本合同从签订日至业主委员会成立与选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时自动终止。第七条双方权利、义务，其中乙方权利义务第10项约定，业主违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的应按欠交物业费的日万分之三标准向乙方支付违约金。汉嘉物业公司于2004年8月19日入驻案涉小区开始提供物业服务。 2013年11月份，合肥市蜀山区物价局颁发有效日期自2013年11月至2016年10月的《服务价格登记证》。该登记证显示收费单位：合肥汉嘉物业管理有限公司，有电梯小高层物业综合服务费1.25元/月．平米。 2014年8月31日，委托方甲方（汉嘉都市森林业主委员会）与物业服务企业（乙方）合肥汉嘉物业管理有限公司签订《物业服务合同》，内容为：物业名称：汉嘉都市森林小区，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，有电梯小高层物业综合费1.25元/月．平方米，物业服务等级标准甲级；物业服务费实行包干制按半年制进行缴纳。业主应在每年1月31日前或6月30日前履行缴纳义务。按半年度缴纳物业费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金。乙方应维护本物业管理区域内公共区域秩序，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防等办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。本合同为期贰年，自2014年9月1日起至2016年8月31日止。 2016年12月19日，委托方（甲方）汉嘉都市森林业主委员会与物业服务企业（乙方）合肥汉嘉物业管理有限公司签订《物业服务合同》，内容为：物业名称：汉嘉都市森林小区，有电梯小高层梯物业综合服务费1.25元/月．平方米，物业服务等级标准甲级。物业服务费实行包干制按半年度进行缴纳，业主应在每年1月31日前或6月30日前履行缴纳业务。业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金。乙方应维护本物业管理区域内公共区域秩序，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防等办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。本合同为期3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。 李世琼系汉嘉都市森林16幢201室业主，其房屋建筑面积为160.62㎡，系小高层住宅。2009年7月1日至2013年10月31日的物业费为9187元（160.62㎡×1.1元/㎡/月×52个月）。2013年11月1日至2018年12月31日的物业费为12448元（160.62㎡×1.25元/㎡/月×62个月）。 一审法院认为，汉嘉物业公司按期为该小区提供了物业管理服务，李世琼未按照合同书约定的时间交纳物业服务费，应当承担违约责任。由于汉嘉物业公司在2009年7月1日至2018年12月31日提供物业服务期间，服务有一定的瑕疵，故汉嘉物业公司主张的物业费应当予以减免，减免的金额为应交物业费的15%，减免后李世琼应当交纳物业服务费18390元，故汉嘉物业公司要求李世琼支付2010年1月1日至2018年12月31日物业服务费18390元，一审法院予以支持，超出部分，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于汉嘉物业公司主张的违约金，由于从李世琼提供的证据看，汉嘉物业公司的物业服务仍有进一步完善的空间，故一审法院对汉嘉物业公司主张的违约金不予支持。李世琼对其损失可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李世琼于判决生效之日起十日内支付汉嘉物业公司2009年7月1日至2018年12月31日的物业服务费18390元；二、驳回汉嘉物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由李世琼负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，在汉嘉物业公司履行了物业管理服务的义务后，李世琼应当按照物业服务合同的约定及时履行给付物业费的义务。但根据李世琼一审提交的证据以及本案审理查明的事实可知，汉嘉物业公司在为李世琼提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，一审法院据此判决减免李世琼15%的物业费并驳回汉嘉物业公司有关违约金的诉讼请求，并无不当。李世琼以其房屋存在下水管道堵塞等问题为由，主张其有权拒绝履行支付物业费的义务，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，李世琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费287元，由李世琼负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年八月二十七日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。