江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初7631号 原告：苏州格林豪斯投资管理顾问有限公司，住所地江苏省苏州高新区滨河路830号。 法定代表人：黄敏华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王飞，江苏瀛元律师事务所律师。 被告：苏州高新区不差钱餐饮店，住所地江苏省苏州高新区金狮大厦xx。 经营者：余允清。 被告：余允清。 被告：张晓旻。 原告苏州格林豪斯投资管理顾问有限公司（以下简称格林豪斯公司）与被告苏州高新区不差钱餐饮店（以下简称不差钱餐饮店）、余允清、张晓旻、高新区狮山周一奴思牛肉面馆、高新区狮山印品汉堡店、靳会强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月14日立案后，依法适用普通程序，并组成合议庭进行审理。本院于2020年6月23日组织双方当事人进行听证，原告格林豪斯公司的委托诉讼代理人王飞，被告张晓旻，高新区狮山周一奴思牛肉面馆的经营者周一奴思，被告靳会强到庭参加听证。后原告申请撤回对被告高新区狮山周一奴思牛肉面馆、高新区狮山印品汉堡店、靳会强的起诉，本院予以准许。本院于2020年8月24日公开开庭进行了审理，原告格林豪斯公司的委托诉讼代理人王飞，被告张晓旻到庭参加诉讼，被告不差钱餐饮店、余允清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告格林豪斯公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告不差钱餐饮店签订的《房屋租赁合同》于2019年11月20日解除；2.判令被告不差钱餐饮店支付逾期付款滞纳金144950.4元（自2019年11月4日算至2019年11月19日，计16天）；3.判令被告不差钱餐饮店支付房屋占用费337211元（自2019年11月18日算至2020年3月31日）；4.判令被告余允清、张晓旻对被告不差钱餐饮店的付款义务承担连带责任；5.本案诉讼费由三被告共同承担。后原告将诉请变更为：1.判令原告与被告不差钱餐饮店签订的《房屋租赁合同》于2019年11月20日解除；2.判令被告不差钱餐饮店支付房屋占用费337211元（自2019年11月20日算至2020年3月31日）；3.判令被告余允清、张晓旻对被告不差钱餐饮店的付款义务承担连带责任；4.本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2016年4月18日，原告与被告不差钱餐饮店签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于苏州高新区金狮大厦xx的部分面积出租给被告不差钱餐饮店经营，面积为490平方米，租赁期限自2016年5月18日起至2022年5月17日止，合同就租金标准及支付方式等权利义务关系进行了约定。因被告拖欠租金，原告曾向贵院起诉，双方曾于2018年8月8日签署了《和解协议》，根据第三条约定，若被告迟延支付租金的，应按日缴纳未付金额2%的迟延金，迟延超过10日的，原告有权单方解除合同，并追索拖欠租金、滞纳金及相关损失，被告应在合同解除后15日内搬离经营场所。根据双方租赁合同约定，被告本应于2019年11月3日前支付2019年11月18日至2020年5月17日的租金452970元，原告多次催促，被告均不支付。2019年11月19日，原告委托律师向被告发送律师函解除双方之间的租赁合同。另外，被告不差钱餐饮店未经原告同意，擅自将房屋隔断转租给了高新区狮山周一奴思牛肉面馆、高新区狮山印品汉堡店、靳会强，后上述次承租人于2020年3月31日将案涉全部房屋归还给了我方，所以我方的房屋占用费计算至2020年3月31日止。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 被告张晓旻辩称，第一，关于解除合同，是我方要求原告解除合同，我是在2019年11月6日以微信形式已经发送给王律师了，我们生意做不下去，房租也收不上来了，我要求退出，让房东直接向承租人收取房租，我之前也有贴过滞纳金。但原告方也不与我进行协商，直接起诉了。第二，我是从2011年开始承租的原告的房屋，至今也有将近10年了。我们2016年的时候装修掉了120万，到2018年的时候有人想100万元转我的店，但是大房东不允许转租也不允许转卖，我们店也撑不下去了，后转租给其他三家，租金也都是与我交给大房东的租金是一致的，到2019年11月份他们三家都交不上来房租，都说做不下来要走了，我跟大房东协调退押金的事情，大房东说押金不好退。装修120多万也都赔了，大房东是否考虑补偿我们一部分。第三，原告押金不退不合理。我没有破坏房屋装修，也没有拖欠过水电费，原告没有损失。 被告不差钱餐饮店、余允清均未答辩。 经审理本院认定事实如下：位于苏州高新区狮山路金狮大厦xx所有权人为原告格林豪斯公司。 2016年4月18日，原告格林豪斯公司（甲方，出租方）、被告不差钱餐饮店（乙方，承租方）与被告张晓旻、余允清（丙方，担保方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州高新区金狮大厦xx的部分面积共490平方米出租给乙方用于开设餐厅，未经甲方书面同意，乙方不得改变用途，租赁期限为6年，自2016年5月18日起至2022年5月17日止，2016年5月18日至2017年5月17日的租金为862800元，2017年5月18日至2018年5月17日的租金为862800元，2018年5月18日至2019年5月17日的租金为905940元，2019年5月18日至2020年5月17日的租金为905940元，2020年5月18日至2021年5月17日的租金为951237元，2021年5月18日至2022年5月17日的租金为951237元，租金共计5439954元，付款方式为每半年支付一次，于每次应付日的前十五日付清；乙方向甲方缴纳157453元作为租赁保证金，租赁期满后，若乙方不再续租，双方在房屋及设备清点清楚后，甲方应将保证金于十日内无息原款退回，如在租期结束后乙方仍有拖欠应付款项，甲方有权在保证金内扣除但是应书面通知乙方扣除的金额和原因；乙方逾期支付应付款项，需按日缴纳相当于未付款项千分之五的滞纳金，迟延付款累计超过30日的，甲方有权单方面终止合同，没收保证金；担保人作为本合同中乙方的连带责任保证人，为乙方履行本合同中约定的义务（包括但不限于应付的租金、相关费用、滞纳金及相关损失）提供担保，若因拖欠租金及其滞纳金和损失，担保期限为自乙方应履行义务期届满之日起一年，其他情况担保期限为自乙方应履行义务期届满之日起两年。格林豪斯公司在甲方处盖章，不差钱餐饮店在乙方处盖章，余允清、张晓旻在丙方处签字。庭审中，原告称被告不差钱餐饮店向其支付了保证金157453元。 后被告不差钱餐饮店将上述店面隔断后分别转租给张杨洋、周一奴思、靳会强。 2018年8月8日，原告格林豪斯公司（甲方）、被告不差钱餐饮店（乙方）与被告张晓旻、余允清（丙方，担保方）签订《和解协议书》一份，约定乙方自愿支付甲方维权费用1万元，甲方同意租赁合同继续履行，乙方的实际管理者为张晓旻；修改《租赁合同》第6.1条迟延付款即若乙方迟延支付应付租金的，需按日缴纳未支付金额的百分之二的迟延金，若乙方在租金应付日期十天内未付清全额款项，甲方有权单方面解除合同，并没收保证金；因乙方违约导致的合同提前解除或自然到期后，乙方自愿放弃全部房屋固定附着装修的所有权（包括墙面隔断、电力增容、消防设施及燃气接入等固定装饰或设备），不得私自拆除，可移动物品应于合同自然到期3个工作日内或合同提前解除后15天内全部搬离，逾期视为放弃所有权，甲方有权自行处理；丙方继续对乙方的所有责任承担连带赔偿责任；乙方指定收信地址为苏州高新区金狮大厦xx，收件人为张晓旻。格林豪斯公司在甲方处盖章，不差钱餐饮店在乙方处盖章，余允清、张晓旻在丙方处签字。 2019年11月6日，原告向被告不差钱餐饮店指定的上述地址发出《律师函》一份，载明根据合同约定，不差钱餐饮店应于2019年11月3日前支付2019年11月18日至2020年5月17日的租金452970元，目前均未支付，要求不差钱公司于收到函件之日起3日内向其支付租金452970元及逾期付款滞纳金。2019年11月18日，原告再次向被告不差钱餐饮店指定的上述地址发出《律师函》一份，载明不差钱餐饮店应于2019年11月3日前支付2019年11月18日至2020年5月17日的租金452970元，但至今未付，现解除双方于2016年4月18日签订的《房屋租赁合同》，要求不差钱餐饮店于接到本函件之日起15日内搬离，没收保证金157453元，并支付逾期付款滞纳金及房屋占有使用费。原告未提交上述两份律师函的签收回执。庭审中，被告张晓旻称其未收到过上述两份律师函，但原告代理人通过微信向其发送过上述内容，其分别于2019年11月6日收到第一份律师函的照片，于2019年11月19日收到第二份律师函的照片。 因被告不差钱餐饮店未按约支付租金，原告诉至本院。 庭审中，张晓旻称其于2019年11月6日打过原告代理人电话说其退出，让原告跟次承租人重新签合同，后面其就没有再管了；周一奴思称其2019年10月25日通知张晓旻其不做了，其就关门了，之后其又做了20多天，其想把钥匙给不差钱餐饮店，不差钱餐饮店让其把钥匙给靳会强；靳会强称其于2020年2月中旬将周一奴思承租房屋的钥匙给了原告，其自己承租的房子是2020年3月31日交给原告的，2020年4月1日其又与原告重新签了合同；原告称其于2020年3月31日收回了向被告出租的房屋，对其他时间节点不予认可。 以上事实，由原告提交的房屋租赁合同、房产证、土地证、和解协议、律师函、邮寄面单、营业执照以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人有权解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。本案中，根据双方合同约定，2019年5月18日至2020年5月17日期间的租金为905940元，租金每半年支付一次，于每次应付日前的十五日付清。被告不差钱餐饮店应于2019年11月3日前支付2019年11月18日至2020年5月17日的租金452970元，但被告不差钱餐饮店未予支付，构成违约。原告曾于2019年11月6日向被告不差钱餐饮店发律师函催讨，被告不差钱餐饮店仍未履行支付租金的合同义务，故原告享有合同解除权。因原告要求解除合同的律师函于2019年11月19日送达被告不差钱餐饮店，故双方的租赁合同于该日解除。 关于保证金157453元，因合同中约定若承租方在租金应付日期十天内未付清全额款项，出租方有权单方面解除合同，并没收保证金，原告认为其有权不予返还该保证金，故该保证金157453元性质应属于违约金。被告张晓旻认为该笔违约金金额过高，本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度、原告的实际损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告支付原告一个月租金75495元作为违约金。扣除该75495元后的保证金81958元应折房屋占有使用费。 因被告不差钱餐饮店在合同解除后未及时将房屋返还原告，原告于2020年3月31日收回案涉房屋，故被告不差钱餐饮店应向原告支付2019年11月20日至2020年3月31日期间的房屋占有使用费。因合同约定2019年5月18日至2020年5月17日期间的租金为905940元，月租金为75495元，原告有权要求参照该期间的租金进行主张，虽然该期间涉及部分疫情期间，但双方合同已经于疫情发生前结束，被告不差钱餐饮店应及时将房屋归还给原告，被告不差钱餐饮店未及时将房屋归还给原告，应对占用使用费承担全部责任，故被告不差钱餐饮店应向原告支付房屋占有使用费329661.5元【75495*（4+11/30）】。扣除保证金81958元后，被告不差钱餐饮店还应向原告支付房屋占有使用费247703.5元。 关于被告余允清、张晓旻的责任，因该二人在《房屋租赁合同》中作为担保人签字，合同约定该二人为连带责任保证人，故该二人应对被告不差钱餐饮店的上述债务承担保证责任，且原告提起本案诉讼亦在合同约定的担保期限内，故对原告要求被告余允清、张晓旻对被告不差钱餐饮店的上述债务承担连带付款责任的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告张晓旻辩称其以微信形式发送给原告要求解除合同的意见，因被告不差钱餐饮店系违约方，不享有合同解除权，故对被告张晓旻该辩称意见本院不予采纳。 关于被告张晓旻辩称不差钱餐饮店装修了120多万元，希望原告予以补偿的意见，本院认为，因双方在2018年8月8日的《和解协议书》中明确约定“因乙方违约导致的合同提前解除或自然到期后，乙方自愿放弃全部房屋固定附着装修的所有权（包括墙面隔断、电力增容、消防设施及燃气接入等固定装饰或设备），不得私自拆除，可移动物品应于合同自然到期3个工作日内或合同提前解除后15天内全部搬离，逾期视为放弃所有权，甲方有权自行处理”，而被告不差钱餐饮店系违约方，故原告无需向被告补偿装修费用，对被告张晓旻该辩称意见本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告苏州格林豪斯投资管理顾问有限公司与被告苏州高新区不差钱餐饮店签订的《房屋租赁合同》于2019年11月19日解除； 二、被告苏州高新区不差钱餐饮店于本判决生效之日起十日内支付原告苏州格林豪斯投资管理顾问有限公司房屋占有使用费247703.5元，被告余允清、张晓旻对此承担连带付款责任。 三、驳回原告苏州格林豪斯投资管理顾问有限公司的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州商业街支行，账号10548401040002924。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费49880元，由被告苏州高新区不差钱餐饮店、余允清、张晓旻负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行；账号10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  赵建荣 人民陪审员  范根娣 人民陪审员  何惠仙 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  吴心依