江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1557号上诉人（原审原告）：泰州诚阳新材料科技有限公司，统一社会信用代码91321291MA1R7RW76X，住所地江苏省泰州绿世纪城商铺1#-109。法定代表人：张亚芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张卫国，该公司员工。被上诉人（原审被告）：长城物业集团股份有限公司，统一社会信用代码914403001922197869，住所地深圳市龙岗区坂田街道环城南路5号坂田国际中心C2栋9楼、10楼。法定代表人：陈耀忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛阳，该公司员工。原审被告：绿地地产集团泰州东部置业有限公司，统一社会信用代码91321291056667808N，住所地江苏省泰州市永兴路97-50号。法定代表人：李宝森，该公司总经理。委托诉讼代理人：武子健，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚传江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原审被告：长城物业集团股份有限公司上海分公司，统一社会信用代码913101157914079229，住所地上海市浦东新区凌河路212号214室。负责人：陈耀忠。上诉人泰州诚阳新材料科技有限公司（以下除判决主文外简称泰州诚阳公司）因与被上诉人长城物业集团股份有限公司（以下除判决主文外简称长城物业公司），原审被告绿地地产集团泰州东部置业有限公司（以下简称绿地公司）、长城物业集团股份有限公司上海分公司（以下简称长城物业上海分公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服泰州医药高新技术产业开发区人民法院(2018)苏1291民初2419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤本案于2020年7月24日到庭公开进行调查、质证、辩论与调解。上诉人诚阳公司法定代表人张亚芳的委托诉讼代理人张卫国，被上诉人长城物业公司法定代表人陈耀忠的委托诉讼代理人薛阳，原审被告绿地公司法定代表人李宝森的委托诉讼代理人武子健到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人诚阳公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求，被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。常识上酒类物品是越陈越贵，不存在贬损，但泰恒瑞评报字(2020）第002号资产评估报告进行打折评估是不符合常理的。另该评估报告中已经说明酒类物品包装箱及酒瓶包装盒有明显水浸泡痕迹，影响二次销售，造成的可得利益损失并未计算。二、原审判决适用法律错误。上诉人为酒类经销商，评估报告采用厂方出售价作为评估参考显然不能弥补上诉人的损失。上诉人的损失必然不只是包装损失，更有经营损失。酒类产品包装盒上有独一无二的防伪码，无法返厂更新，包装盒受损直接导致案涉酒类产品无法正常销售，侵害了上诉人的可得利益。被上诉人长城物业公司答辩称：一、鉴定报告是法院委托鉴定机构作出的，我公司认可鉴定结论，也认可原审判决结果，上诉人否认鉴定结论不合理。二、我公司同意重新鉴定，请求维持原审判决。三、如需重新鉴定，由上诉人自费并且由法院委托有资质的机构进行，不同意上诉人自行委托。原审被告绿地公司答辩称：原审认定我公司不承担责任合理。侵权类纠纷应赔偿直接损失，评估机构也是针对直接损失即包装等损失进行评估的，应当予以维持。上诉人诚阳公司原审诉讼请求：判令绿地公司、长城物业上海分公司、长城物业公司共同赔偿其损失合计208740元，并负担本案诉讼费用。原审认定：2013年，甲方绿地公司与乙方长城物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：“甲方选聘乙方对泰州“绿地世纪城”提供前期物业管理服务事宜……第一章物业基本情况物业名称为泰州绿地世纪城……第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容:1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室、电梯井道、设备间）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备包括绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施等)；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准，其中综合管理服务标准中要求承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施进行认真查验、验收手续齐全；房屋管理标准要求每半月检查一次房屋共有部分的使用状况，属于小修范围的及时组织修复，每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他公用部分的门窗、玻璃，做好巡查记录并及时维修养护；公共设施设备维修养护标准要求设施设备标志齐全、规范设施设备标志齐全、规范，责任人明确，设施设备运行正常，对公用设施设备每半月巡查一次，做好巡查记录，属于小修范围的及时组织修复；急修半小时内到位，6小时内修复，特殊情况需做出说明和限时承诺……第五章物业的承接验收第十三条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1.共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；2.共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯。电视云线、发电机、变配电设备、经排水管线电线、供暖及空调设备等；3.共用设施：一般包括道路、绿地、人造提观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、非机动车停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。第十四条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：1.如未移交资料或资料移交不完整的；2.如施工和安装质量存在缺陷，影响物业服务企业提供服务的；3.国家法律法规规定的其他情形。甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：在法律法规规定的期限内整改，并修复。第十五条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据……第八章违约责任第二十九条甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。第三十条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按国家有关法律法规规定的标准向甲方、业主支付违约金……第三十四条以下情况乙方不承担责任：……（二）双方约定因为下列事由所导致之损害或导致前期物业服务企业不能履行本合同约定义务的，前期物业服务企业均不承担违约责任：……3.因物业本身固有瑕疵所致的一切相关损害、业主专有及专有部分的任何受损，但因前期物业服务企业故意或违反本合同义务而直接导致的情况不在此限……”。2015年12月15日，绿地世纪城一期1#、2#、3#、8#、S-1#、S-2#、一期人防地下室、一期地下车库工程正式竣工验收，施工单位上海绿地建设（集团）有限公司、上海云峰建设有限公司与勘察单位、设计单位、监理单位共同出具竣工验收备案表一份。2017年4月28日，出卖人绿地公司与买受人刘洋、刘晓伟签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：买受人购买出卖人绿地世纪城1栋1单元109室房屋，买受人同意在业主大会按照法定程序选定新的物业服务公司之前，接受出卖人按国家、省《物业管理条例》、《泰州市前期物业管理招标投标实施细则》等法律法规合法签约的前期物业管理长城物业上海分公司作为该房屋的前期物业管理企业。2017年11月1日，出租方刘晓伟与承租方诚阳公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租方将自有坐落在泰州绿地世纪城商铺1#-109的房屋出租给承租方使用，用途为酒类经销。2017年11月13日，权利人刘洋、查伟、刘晓伟就坐落于泰州市医药高新区领取编号为苏(2017)泰州不动产权第0067119号的不动产产权证，载明：共有情况为按份共有，房屋建筑面积为164.3平方米；房屋总层数为33层，所在层数为1-2层，共有情况：刘洋：50%、查伟：25%、刘晓伟：25%。2018年3月8日，长城物业公司的员工出具情况说明一份，载明：“2018年2月28日接到商铺D1-109租户张先生的报修，家中漏水，接到报修后物业立即上门查看情况，家中二楼下水管接头处往外冒水，家中的一些电子产品正在被冒出来的水浇到，地板上都是水，并从二楼沿着楼梯往一楼淌，立即将家中的总电源关掉，电话联系施工方黄工来维修，当时正处于年后，黄工回复没有工人在现场要第二天才能到现场，但是现场漏水严重的情况，我们立即启用紧急方案，安排工程部和保洁部来现场处理。发现楼顶的排水口没有地漏盖，下水管道有堵塞的情况，然后疏通管道，继续联系施工方要求第二天要到场，看下现场并处理漏水造成的财产损失。第二天黄工到场后，在现场拍了现场照片后，说将现场情况汇报他们的领导，一周内给张先生回复。2018年3月3日，物业联系黄工，了解一下黄工汇报的情况，黄工回复周一有答复。2018年3月5日，上午再次接到商铺D1-109租户张先生的报修，家中都是水，我们立即到了现场，看到现场一楼二楼地板都是水，仓库里堆放的整箱酒包装湿了，分析原因是周日晚上下了一场大雨，导致家中再次漏水，物业安排保洁在现场清理并电话联系施工方黄工，黄工安排工装的人上午过来，黄工下午过来，在工装维修人员未到现场的时候，物业的工程人员看了现场情况，看到的是下水管顶部与墙顶之间没有贴合，固定下水管的膨胀螺丝已经移位。施工方工装维修人员到场后，我们把现场情况告诉了施工方的维修人员，工装人员看了之后，说漏水问题不是他们施工方的原因造成的，并提出了把下水管重新改造，然后就走了。下午一点左右黄工到了现场，同意安排人维修，但是对财产损失回复了公司不赔偿。2018年3月6日，物业联系黄工，确定维修时间，下午有工人来维修，下午工人到了现场，我带工人到了楼顶看了情况，发现排水口应该和下面的下水管不是贴合状态，只要水流较大，就会导致水从缝隙往外漏水。工装维修人员对其进行了维修处理。回复物业及张先生这样维修应该不会漏了。2018年3月7日，下午商铺D1-109租户张先生再次报修，家中一楼管道处漏水，物业立即到现场，一楼地板冒水，酒柜进水，联系施工方黄工安排工人来维修，物业工程部人员也到场，发现应该是水管堵塞，造成水来不及排往外反水，开始疏通，下午四点左右疏通结束。以上是对商铺D1-109家中发生漏水情况的大致事情经过”。本案审理过程中，经诚阳公司申请，原审依法委托泰州恒瑞资产评估事务所有限公司（以下简称评估公司）就本案所涉因泰州绿地世纪城商铺1#109号房屋雨水管道漏水造成的财物损失进行评估，评估公司于2020年4月22日出具泰恒瑞评报字(2020）第002号资产评估报告书一份，载明：“本项目评估基准日是2019年6月11日，评估方法：市场法；评估结论：经评估，在本报告假设条件下，于评估基准日2019年6月11日，被评估对象在现状条件下：受损前，电子产品的市场价值为人民币8558元，装修物品的市场价值为人民币30870元，酒类物品的市场价值为人民币93900元；受损后，电子产品的评估价值为人民币7417元，装修物品的评估价值为人民币25423元，酒类物品的评估价值为人民币84510元。所以，本次被评估对象的损失价值共计人民币15979元；本次评估对象的范围及数量，均为委托方和相关当事方现场联合指认所确定，经评估人员现场勘察及委托方提供的电子录像等材料，发现本次评估对象电子设备在正常使用中；装修物品有明显水渍浸泡痕迹；酒类物品包装箱及酒瓶包装盒有明显水浸泡痕迹，影响二次销售，现场未闻到酒味，未见有酒渗漏情况，视同酒瓶里的酒未损坏。纳入评估范围的酒类中高尔夫品牌酒为市场不常见品牌。无更多市场零售价参考，采用厂方出售价作评估参考”。经审查，资产评估报告书中关于被评估对象的损失价值总额处存在计算错误，应当为15978元，应予更正。鉴定费3000元已由诚阳公司预交。庭审中，双方一致认可，案涉漏水事故是由于楼顶屋面下水管道进水口处缺少地漏盖造成下水管道堵塞所致。至于地漏盖缺少的原因，绿地公司主张系因地漏盖丢失，但原因不在于自己，案涉工程已经竣工验收，质量合格。长城物业公司自认下水管道堵塞系由于石头、水泥块等异物积累造成的，但其主张主要原因系绿地公司在下水管道进水口处未设置地漏盖，且案涉房屋设计不合理、施工不合格亦是造成漏水事故发生的原因。原审认为：行为人因过错侵害他人财产权益的，应当承担侵权责任。本案争议焦点有以下两点：第一，对案涉漏水事故所造成诚阳公司的损失承担赔偿责任主体认定；第二，诚阳公司的损失范围及损失金额。第一，对案涉漏水事故所造成的诚阳公司损失承担赔偿责任的主体。诚阳公司主张案涉漏水事故系因房屋存在质量问题导致，绿地公司作为开发商、长城物业公司作为物业管理人应共同承担赔偿责任。长城物业公司辩称，案涉物业下水管道存在设计及质量问题，在其承接物业时，绿地公司未按前期物业合同的约定配合其对物业共用部位、共用设施设备进行查验并办理正式移交手续，因此无法达到相应物业管理服务标准所造成的损失应由绿地公司承担赔偿责任。根据绿地公司与长城物业公司签订的前期物业合同，长城物业公司按约应负责案涉物业的管理服务，包括共用部位、设施设备的维修、养护、管理及清洁等。而双方一致认可案涉漏水事故系由于楼顶屋面下水管道进水口处缺少地漏盖造成管道堵塞所导致，被堵塞的下水管道属于物业共有部位，长城物业公司对此负有维护、保养、管理、清洁义务，其应定期进行查验，在发现可能导致存在安全隐患的设施缺陷情况下，应及时报请绿地公司解决。长城物业公司自认其在2013年6月前已进驻案涉小区，截至案涉事故发生时，其已承接该小区物业长达五年之久，虽然绿地公司与物业公司双方未就案涉物业办理正式的书面移交手续，但若案涉管道地漏盖在物业公司最早承接物业时即不存在，其在管理的过程中亦应及时向绿地公司进行反映。而长城物业公司自认案涉管道堵塞系由于石头、水泥块等异物积累造成，并非短时间形成，并且案涉漏水事故前后共计发生过三次，历时时间较长，因此可以判定物业公司并未勤于维护、防范和检查。案涉建设工程已经竣工验收合格，无论是房屋的质量或者设计问题，诚阳公司与长城物业公司均未能提交充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，其主张绿地公司对于案涉漏水事故存在过错无事实及法律依据。根据长城物业公司员工所出具的情况说明，案涉漏水事故前后发生过三次，诚阳公司每次均及时报修并采取一定防范措施，已经尽到了合理注意义务，因此对于被告辩称的诚阳公司对于损害后果的扩大存在过错不予采信。综上，长城物业公司未能举证证明其已经按约履行管理服务义务，应对案涉漏水事故造成的诚阳公司损失承担全部赔偿责任。案涉物业提供管理服务的主体较为混乱，存在前后约定不一致的情况，案涉房屋所有权人与绿地公司签订的房屋买卖合同中约定的前期物业公司系长城物业上海分公司，而与绿地公司签订前期物业合同的系长城物业公司，庭审中物业公司方面又称案涉漏水事故发生时实际提供物业服务的系长城物业泰州分公司。绿地公司、长城物业公司作为案涉物业的开发商和物业服务提供主体，其有责任对合同中所约定的物业服务提供主体以及实际提供物业的主体进行统一并明确。诚阳公司作为接受物业服务一方无从得知实际提供物业服务的主体具体是哪一家公司。而物业公司方面前后陈述亦存在一定的矛盾，但是无论实际提供物业服务的是长城物业公司，抑或是上海分公司、泰州分公司，最终承担责任的主体仍然是作为总公司的长城物业公司，因此长城物业公司应承担相关赔偿责任。第二，诚阳公司的损失范围及损失金额。虽然被告对诚阳公司所提出的漏水受损物品清单及事故现场的视频影像资料均不予认可，但根据长城物业公司员工所出具的情况说明载明的内容，前后三次漏水事故中，分别有电子产品、地板、仓库中堆放的整箱酒、酒柜受到了损害，并且根据现场勘验过程中所见包括装修物品、酒类包装盒均有水渍浸泡痕迹，基本可以认定诚阳公司所主张的损失范围属实。至于财产损失的具体金额，根据评估机构出具的评估报告中所载明的损失价值为15979元，但是其中存在计算错误，依法更正为15978元。诚阳公司对此提出异议，认为作为酒类经销商，虽然案涉酒类产品仅有包装盒受到浸泡，但是由于酒类产品的特殊性，包装盒上有独一无二的防伪码并且无法返厂更换新的包装盒，包装盒受损直接导致其无法正常销售案涉酒类产品，因此酒类产品的损失远远不止评估机构所评估的数额。但是诚阳公司未就此提供充分依据，故难以采信。鉴定费3000元是诚阳公司依法为维护自身权益所支出的合理费用，理应由侵权方长城物业公司承担。综上，长城物业公司应对诚阳公司因案涉管道漏水事故所造成的财产损失15978元承担全部赔偿责任，并向诚阳公司支付鉴定费3000元。据此，原审依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出判决如下：一、被告长城物业集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰州诚阳新材料科技有限公司因案涉漏水事故所造成的财产损失15978元；二、驳回原告泰州诚阳新材料科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4431元，鉴定费3000元，合计7431元，由原告负担4232元，被告长城物业集团股份有限公司负担3199元（此款原告已预交，被告长城物业集团股份有限公司应负担的部分于本判决生效后十日内迳交原告）。原审认定的事实有当事人陈述、前期物业服务合同、竣工验收备案表、《商品房买卖合同》及补充协议、房屋租赁合同、不动产产权证、情况说明、资产评估报告书证据证实，本院予以确认。经本庭归纳，当事人确认，本案二审争议焦点为：案涉管道漏水事故造成上诉人酒类物品损失数额的认定。为证明高尔夫品牌酒的销售价格，上诉人提交其2018年1月1日至12月31日记账凭证账册一册，其中的增值税专用发票记载上诉人于2018年1月至3月以每瓶单价478.63247863元向昆山中能工业设备有限公司、立邦涂料（中国）有限公司、苏州康誉欧机械有限公司、南通友谊实业有限公司、丹阳市琨正汽车零部件有限公司等单位销售高尔夫绅士级酒；以每瓶单价837.60683761元向上海福馨机械有限公司、昆山中立纸业有限公司、老虎粉末涂料制造（太仓）有限公司、昆山市荣顺达包装有限公司等单位销售高尔夫大师级酒。被上诉人长城物业公司质证称上述证据与本案不具有关联性，真实性由法院认定。本院认为：根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失应当按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。上诉人诚阳公司在二审中提交的记账凭证账册具有原始客观性，记载的内容可以证明在案涉管道漏水事故发生前后，其基本以每瓶478.63247863元销售高尔夫绅士级酒，以每瓶837.60683761元销售高尔夫大师级酒，原审委托的鉴定机构以评估时生产厂家的批发价格确定高尔夫绅士级酒单价380元、高尔夫大师级酒单价630元与事实及法律规定不符，应予纠正。案涉酒类商品外包装被水浸泡后虽产生了水渍及霉斑，但并不影响酒本身的质量及价值，上诉人诚阳公司诉讼要求全额赔偿无事实和法律依据，不应支持。由于案涉酒类商品是上诉人诚阳公司用于批发零售的，不是以员工自己饮用为目的储存货物，外包装存在水渍及霉斑势必影响上诉人诚阳公司的销售，由此造成的损失侵权人应予赔偿。鉴定机构评定酒类产品的贬值率为10%，其中已包含了销售损失。上诉人诚阳公司遭损的其他酒类商品无证据证明鉴定价格不符合当时的市场价格，应予认定。高尔夫绅士级酒、高尔夫大师级酒的损失应分别认定为60瓶×478.63247863元×10%=2871.8元、96瓶×837.60683761元×10%=8041元。原审确定的损失数额略有不当，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2018）苏1291民初2419号民事判决主文第二项；二、变更江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2018）苏1291民初2419号民事判决主文第一项为“被告长城物业集团股份有限公司于判决送达之日起十日内赔偿原告泰州诚阳新材料科技有限公司因案涉漏水事故所造成的财产损失18562.8元”。一审案件受理费4431元，由泰州诚阳新材料科技有限公司负担4037元，由长城物业集团股份有限公司负担394元，一审鉴定费用3000元由长城物业集团股份有限公司负担；二审案件受理费4431元，由泰州诚阳新材料科技有限公司负担4037元，由长城物业集团股份有限公司负担394元（二审案件受理费上诉人泰州诚阳新材料科技有限公司已预交，被上诉人长城物业集团股份有限公司在履行本判决确定的给付义务时将应负担的二审案件受理费径交上诉人泰州诚阳新材料科技有限公司）。本判决为终审判决。审判长  周卫平审判员  顾春旺审判员  潘贻杰二〇二〇年八月三十一日书记员  侯永羚