辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽04民终1349号 上诉人（原审被告）：刘海涛,男,汉族，1970年9月2日出生，现住顺城区。 委托诉讼代理人：伍建森,辽宁程众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：抚顺市吉顺物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区将军街延吉路32号。 法定代表人：王喜元，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张吉国，该公司经理。 委托诉讼代理人：王家武，辽宁清明律师事务所律师。 上诉人刘海涛因与被上诉人抚顺市吉顺物业管理有限公司（以下简称吉顺物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘海涛上诉请求：1.请求法院依法撤销抚顺市顺城区人民法院作出的（2019)辽0411民初3399号民事判决，作出公正裁决或发回重新审理；2.本案诉讼费用由吉顺物业承担。事实与理由：一、一审判决没有事实与法律依据。一审判决中称“2005年2月抚顺市吉顺物业管理处更名为抚顺市吉顺物业管理有限公司”，但更名或变更手续均没有，这两个公司均是独立主体。吉顺物业在一审庭审中未提供催缴通知单的相关证据，一审判决认定“吉顺物业曾于2017年12月向刘海涛下发催缴通知单要求刘海涛缴费未果”系事实认定错误。二、物业公司根本没有履行服务义务。从2004年至今，吉顺物业没有向刘海涛要过物业费，吉顺物业明知没有尽到义务，现场照片可以反映出此处是否有物业服务的迹象，现在也可以到现场勘察，卫生没人管、下雪没人清等。物业服务合同是双务有偿合同，只有物业公司履行了约定的义务才能享受权利，同时业主享受服务就应履行支付费用的义务，而本案中吉顺物业根本没有履行服务义务，也没有收费的权利，刘海涛没有享受到服务。亦根本没有履行支付物业费的义务。 吉顺物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，维护吉顺物业合法权益不受侵害。本案中上诉人未变更上诉请求，上诉人没有提及超过诉讼时效的问题，对于上诉人没有提出的诉讼请求不应进行审理。本案应当根据事实和法律，依法判令上诉人从入住房屋开始缴纳物业费。 吉顺物业向一审起诉请求：1.请求法院依法判令刘海涛向我公司支付2004年7月至2019年10月尚欠的物业费21804元及滞纳金；2.本案诉讼费由刘海涛承担。 一审法院经审理查明，吉顺物业前身为抚顺市吉顺物业管理处，隶属于抚顺市橡胶一厂建筑工程队。2003年按照顺城区关于企业产权制度改革的有关文件规定，组建了抚顺市吉顺物业管理处（集体企业）。2003年5月，抚顺市天通房地产开发有限公司与抚顺市吉顺物业管理处签订《物业管理委托合同》，天通房地产开发有限公司将其开发的江畔新苑小区委托抚顺市吉顺物业管理处实行物业管理。2004年江畔新苑小区成立业主委员会。2005年2月抚顺市吉顺物业管理处更名为吉顺物业。2007年3月20日江畔新苑小区成立业主委员会与吉顺物业签订《物业管理委托合同》。2007年4月、2008年12月经抚顺市物价局批复，吉顺物业对江畔新苑小区收取物业管理费。2004年刘海涛购买江畔新苑小区门市房一处，位于该小区9号楼4号门市，建筑面积237.01平方米，每平方米按0.50元/月收取物业费，从2004年7月至2019年10月，刘海涛累计拖欠吉顺物业物业费合计21804元。吉顺物业曾于2017年12月向刘海涛下发催缴通知单要求刘海涛缴费未果。 一审法院认为，刘海涛所住小区为早年开发的老旧小区，在开发初期，开发商抚顺市天通房地产开发有限公司委托吉顺物业前身对其开发的小区进行物业管理，并签订《物业管理委托合同》，依合同约定对被告小区实行物业管理。其后该小区成立业主委员会，并以委员会的名义再次与吉顺物业签订《物业管理委托合同》，由吉顺物业继续为该小区进行物业服务。本案争议焦点：一、吉顺物业主体资格问题。经国家企业信用信息公示系统查询，吉顺物业确实成立于2005年2月，但其前身为抚顺市吉顺物业管理处，该处隶属于橡胶一厂集体企业，后改制成立。虽未与刘海涛签订物业合同，但刘海涛所住小区亦接受了吉顺物业的服务，形成了事实上的服务关系，故吉顺物业主体资格适格。二、关于物业费收费标准问题及刘海涛辩称的一系列问题为由拒交物业服务费一节。众所周知，物业管理服务在有些方面确实存在差强人意的地方，但刘海涛作为业主支付物业服务费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。对于属于吉顺物业服务范围内的，刘海涛可向吉顺物业要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费。现刘海涛拖欠物业服务费已近15年，吉顺物业主张2004年8月至2019年10月的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。故吉顺物业的该项主张不违反法律规定，即刘海涛应向吉顺物业交纳的物业服务费为21804元。关于吉顺物业要求刘海涛支付滞纳金的诉讼请求，刘海涛没有按时交纳物业服务费是因为与吉顺物业在服务义务履行上存在争议，吉顺物业没有与刘海涛进行及时有效的沟通，刘海涛并非恶意欠费，故对吉顺物业该项诉讼请求，该院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，吉顺物业作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。刘海涛主张其门市房不在封闭小区院内，没有享受到吉顺物业服务一节。小区楼房是一个整体，门市房位于楼房的一层，其不是相对独立的空间。虽然刘海涛门市房房门未在小区院内，但其与楼房是整体不可分割部分，其楼上业主按时交纳物业费，而刘海涛拒不缴纳是否对其他业主存在公平，故此辩解不予采纳。三、诉讼时效问题，吉顺物业主张2004年7月1日到2019年10月的物业费，根据相关法律规定，当事人应自权利被侵害之日起3年内主张权利，但物业服务不同于其他行业，物业服务含有延续性，其主张不适用诉讼时效的规定，刘海涛近15年未缴纳物业费，已违约在先。吉顺物业曾于2017年12月向刘海涛催缴并下发催缴通知单，其起诉未超过法律关于诉讼时效的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条的规定，《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，判决：一、刘海涛于本判决生效后立即给付抚顺市吉顺物业管理有限公司拖欠的物业费（2004年7月至2019年10月）合计21804元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回抚顺市吉顺物业管理有限公司要求被告刘海涛支付滞纳金的诉求。案件受理费158元（已减半收取），由刘海涛负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明，一审卷宗中有两份吉顺物业提交的日期为2017年7月8日、2017年12月20日的物业服务费追缴通知单，刘海涛对此通知单不予认可。吉顺物业未提供其将催缴通知单送达刘海涛的相关材料。本院查明的其他事实与一审法院相同。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。本案中，案涉小区在开发初期，开发商与吉顺物业的前身签订《物业管理委托合同》，由吉顺物业的前身为该小区提供物业服务；该小区成立业主委员会后，以业主委员会名义与吉顺物业签订《物业管理委托合同》，吉顺物业继续为该小区提供物业服务，据此，该小区业主均应按合同约定向吉顺物业缴纳物业费。故一审法院判令刘海涛缴纳物业费并无不当，本院对此予以确认。 关于主体问题，吉顺物业前身为抚顺市吉顺物业管理处，从案涉小区建成即管理本小区，虽未与上诉人刘海涛签订物业合同，但刘海涛门市所在小区接受了服务，形成了事实上的服务关系，故主体资格适格。关于刘海涛主张其所有的门市房不在该小区内，吉顺物业未为其提供物业服务，不应缴纳物业费一节，刘海涛所有的门市房不是独立存在的单独房屋，而是与小区楼房属于一个整体，属于江畔新苑小区的一部分，吉顺物业是针对整个江畔新苑小区提供物业服务，刘海涛作为该小区的业主，理应缴纳物业费，故刘海涛的此项上诉请求无法律依据，本院不予支持。 最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。吉顺物业未能提供证据证明一审卷宗中的追缴通知送达到刘海涛，亦未能提供其他充分有效证据其向刘海涛催收物业费用。故，吉顺物业主张要求刘海涛给付门市近15年的物业费用，其无有效证据证明诉讼时效处于中断状态。根据上述法律规定，吉顺物业应承担举证不能的法律后果。刘海涛在一审关于诉讼时效的抗辩成立，应予支持。吉顺物业于2019年5月17日第一次交纳一审案件受理费，故刘海涛应当给付2016年5月至2019年4月三年的物业费用。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3399号民事判决第一项； 二、维持抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3399号民事判决第二项； 三、刘海涛于本判决生效后立即给付抚顺市吉顺物业管理有限公司2016年5月至2019年4月的物业费用4266.18元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费158元，刘海涛承担25元，抚顺市吉顺物业管理有限公司承担133元；二审案件受理费345元，刘海涛承担50元，抚顺市吉顺物业管理有限公司承担295元。 本判决为终审判决。 审判长 韩 强 审判员 梁馨月 审判员 黄 霞 二〇二〇年八月三日 书记员 付 晶