浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初424号 原告：新昌县春祥房地产开发有限公司，住所地新昌县七星街道（潜溪区域）珑源一品花园“珑玺”10号。 法定代表人：邱克武，执行董事。 委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。 被告：新昌县珑源一品业主委员会，住所地新昌县七星街道珑源一品花园“珑玺”物业管理用房10号。 主要负责人：王春辉，主任。 委托诉讼代理人：黄兴波，浙江越州律师事务所律师。 原告新昌县春祥房地产开发有限公司与被告新昌县珑源一品业主委员会物权保护纠纷一案，新昌县春祥房地产开发有限公司于2019年11月26日向新昌县人民法院起诉，该院于同日受理后，发现该院有干警属于珑源一品小区的业主，新昌县春祥房地产开发有限公司对该院公正审理本案存疑，要求报送指定其他法院审理。2019年12月12日，新昌县人民法院将本案报请绍兴市中级人民法院指定管辖。绍兴市中级人民法院于2019年12月23日复函新昌县人民法院指定本案由本院审理。2020年1月2日，新昌县人民法院将本案移送本院审理。本院接收案件后，于2020年1月16日立案，依法适用普通程序。审理中，因突发新冠肺炎疫情，诉讼活动不能正常进行，本院依法裁定本案中止审理。中止情形消除后，本院恢复审理，并于2020年4月13日公开开庭审理了本案。原告新昌县春祥房地产开发有限公司的诉讼代理人应胜南，被告新昌县珑源一品业主委员会的主要负责人王春辉以及诉讼代理人黄兴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县春祥房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还新昌县七星街道珑源一品花园“珑玺”物业管理用房10号的716.69平方米房屋；2.本案诉讼费由被告负担。审理中，原告对第一项请求返还房屋的建筑面积数字予以变更为716.66平方米。事实和理由：新昌县七星街道葫芦岙（潜溪区域）国有土地使用权证号为新国有（2011）第0054号、0××5号、0056号、0057号、0058号、0059号、0060号、0061号、3992号、1494号、1495号、1496号、1497号国有土地使用权证载明的国有土地使用证原均系原告依法受让并拥有。根据新昌县物业管理办法的规定，原告应按开发建设的地上面积的千分之七配建物业管理用房。原告建设一期珑源一品房屋时，即先行配建了该1298.31平方米的物业管理用房。 2014年9月15日，原告将0057号、0058号、0059号、0061号、3992号国有土地使用权证载明的国有土地转让给新昌县诚茂丽都房地产开发有限公司（该公司后变更登记为新昌县丽城房地产开发有限公司）。同年11月4日，原告将0056号、0060号国有土地使用证载明的国有土地转让给新昌县华佳房地产开发有限公司。新昌县人民政府以（2014）63号和84号专题会议纪要规定转让后受让方应当按规定自行配建物业管理用房。2016年6月20日和2017年1月20日，新昌县丽城房地产开发有限公司和新昌县华佳房地产开发有限公司分别就配套物业管理用房事宜向新昌县房地产管理局物业管理科作出书面承诺。 2017年7月，新昌县房地产管理局按照原告尚存土地的建设开发面积，确认原告仅须配建物业管理用房581.65平方米。 2018年11月1日，被告申请将原告开发建设的新昌县七星街道珑源一品花园珑玺7号、8号、9号、10号共计建筑面积1298.31平方米房屋登记为由珑源一品花园建筑区划内全体业主共有的物业管理用房。 2012年2月21日，新昌县人民政府作出新政复（2012）4号“关于同意珑源一品花园住宅区地名的批复”，同意将原告原拟开发的新昌县七星街道葫芦岙（潜溪区域）国有土地使用证号为新国用（2011）第××号、0××5号、0056号、0057号、0058号、0059号、0060号、0061号、3992号、1494号、1495号、1496号、1497号国有土地使用证载明的全部范围命名为珑源一品花园。2015年11月13日，新昌县民政局以新民字（2015）156号“关于同意‘潜溪壹号公馆’地名命名的批复”将上述新昌县丽城房地产开发有限公司受让的区域命名为“潜溪壹号公馆”。2016年12月16日，新昌县民政局以新民字（2016）199号“新昌县民政局关于同意‘首府’地名命名的批复”将上述新昌县华佳房地产开发有限公司受让的区域命名为“首府”。因此，现“珑源一品花园”建筑区域已经不是原告原开发建设及配建物业管理用房的范围，被告也不能代表原告原开发建设及配建物业管理用房范围的全体业主，其无权取得1298.31平方米的物业管理用房。而按照其建筑面积，仅有权取得581.65平方米的物业管理用房。 原告认为，根据新昌物业管理办法的规定，原告仅需根据地上建筑面积的千分之七配建物业管理用房，原告将部分土地转让后，仅需按留存土地规划确认的地上建筑面积配建物业管理用房。被告理应将其取得的超过581.65平方米部分物业管理用房全部返还给原告。 为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请依法判决。 被告新昌县珑源一品业主委员会辩称，据被告了解，珑源一品小区不存在一期、二期的事实。原告主张的物业管理用房也不存在原告所称的事实，原告的诉讼请求依法应予驳回。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明： 证据1.国有土地使用证13本，证明原告原曾拥有该13宗国有土地的合法使用权的事实。 证据2.建设工程规划许可证、建设工程规划核实确认书各2份，证明原告现留存土地仅开发建设该二期商品房，在一期商品房中已按原规划建设面积配建物业管理用房的事实。 证据3.国有土地使用证转让合同2份，证明原告将部分土地转让给其他开发商，并约定受让方“在转让土地中单独按国家规定配置物业用房”。 证据4.新昌县人民政府（2014）63号和84号专题会议纪要，证明政府规定土地受让方必须按规定自行配建物业管理用房。 证据5.不动产权证书5份，证明土地受让方已经取得国有土地使用权的事实。 证据6.管理用房承诺书2份，证明土地受让方已自行承诺配建物业管理用房。 证据7.新昌县房地产管理局物业管理科出具的物业管理用房确认单，证明新昌县房地产管理局确认原告仅需配建物业管理用房581.65平方米的事实。 证据8.新昌县房地产管理局物业管理科出具的“关于《物业管理用房确认联系单》所载内容的说明，证明新昌县房地产管理局物业管理科于2014年11月17日向办证中心提交的联系单载明的物业管理用房面积1298.31平方米系以原“珑源一品花园”整体项目为配比标的，并按7%配置的物业管理用房，非专为“珑源一品花园一期”单独配置的物业管理用房。 证据9.新昌县人民政府新政复（2012）4号“关于同意珑源一品花园住宅区地名的批复”及原告当时提交给新昌县民政局的《关于要求正式命名楼盘名称的请示》，证明政府当时批准的“珑源一品花园”包括原告原开发的全部范围，包括一期、二期、三期和四期。 证据10.新昌县民政局新民字（2015）156号“关于同意‘潜溪壹号公馆’地名命名的批复”，证明原三期范围已经命名为“潜溪一号公馆”。 证据11.新昌县民政局新民字（2016）199号“新昌县民政局关于同意‘首府’地名命名的批复”，证明原四期范围已经命名为“首府”。 证据12.新昌县不动产登记查询证明，证明2014年11月21日，新昌县不动产登记中心局已将原告开发建设的总面积1298.31平方米的房屋登记为由珑源一品花园珑玺建筑区划内全体业主共有的物业管理用房。 证据13.诸暨市人民法院（2018）浙0681行初38-2号行政裁定书及绍兴中级人民法院（2018）浙06行终557号行政裁定书，证明原告曾就案涉争议提起行政诉讼的事实。 被告对原告提供的证据质证如下：对证据1，系复印件，其真实性存疑，其关联性也有异议，13宗土地现有的使用权应以登记为准，与本案不存在关联性。对证据2，也不能达到原告的证明目的。对证据3的关联性有异议，是否转让与本案权属不存在关联，并且原告明确说明在转让时土地单独按国家规定配置管理用房。对证据4、5，认为与本案不存在关联性。对证据6，两份承诺书均与本案没有关联性。对证据7的合法性有异议，无权对原先的规划作出变更，内容的真实性也有疑问，应以物管规划为准。对证据8、9、10、11、12、13，均认为与本案无关。 被告就其抗辩，提供了以下证据予以证明： 证据14.不动产登记查询证明一份，证明案涉物业管理用房属被告所有的事实。 原告对证据14的质证意见：对该证据的形式真实性没有异议，但该证据恰恰能达到原告的证明目的，这个登记是2018年11月1日才登记的，原告举证的不动产登记查询证明是2014年11月21日登记的，当时的珑源一品珑玺建筑区划内全体业主代表的是一、二、三、四期全体业主所有的，在诸暨市人民法院的行政诉讼过程中，被告自己申请了非法的变更登记，从而使权属登记在被告名下的。被告把一、二、三、四期的物业管理用房全部变更登记到珑玺一、二期了。 本院对原、被告提供的证据认证如下：经查，原告提供的证据1-13，均能达到其主张的证明目的，本院予以采信。证据14，与原告举证的证据1-13所主张的证明目的相悖，经查，被告提供的证据所主张的证明目的，与法不符，本院不予认可，但该证据所反映的房产登记信息之事实与本案具有关联性，本院予以采纳。与原告举证的证据12，从内容上显示均为双方各自就案涉物业管理用房的物权归属的登记信息，二份证据虽然形式相同，但从双方所持的证明目的看，实为相反证据。本院认为，证据12所反馈的不动产登记信息为案涉物业管理用房的真实权属情况，即能达到原告的证明目的，同时对被告提供证据14所主张的证明目的，本院不予认可。 本院经审理认定事实如下：新昌县七星街道葫芦岙（潜溪区域）国有土地使用权证号为新国有（2011）第0054号、0××5号、0056号、0057号、0058号、0059号、0060号、0061号、3992号、1494号、1495号、1496号、1497号国有土地使用权证载明的国有土地使用权原均系原告依法受让并拥有。根据《新昌县物业管理办法》第三十一条的规定，建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配建物业管理用房。原告开发建设珑源一品花园一期珑玺时，即按照《新昌县物业管理办法》的规定比例在前述受让的土地上先行配建了1298.31平方米的物业管理用房。2014年9月15日，原告将新国用（2011）第0057号、0061号、0059号、0058号、（2010）新国用第3992号等国有土地使用权证载明的各宗国有土地使用权转让给新昌县诚茂丽都房地产开发有限公司（该公司现已变更登记为新昌县丽城房地产开发有限公司）。同年11月4日，原告将新国用（2011）第0060号、0056号国有土地使用权证载明的两宗国有土地使用权转让给新昌县华佳房地产开发有限公司。2016年6月20日和2017年1月20日，新昌县丽城房地产开发有限公司和新昌县华佳房地产开发有限公司分别向新昌县房地产管理局物业管理科作出书面承诺，二家公司均承诺在各自受让的国有土地上所开发的小区内自行配建相应的物业管理用房。2017年7月，新昌县房地产管理局按照原告尚存土地的开发建设面积，确认原告仅须配建物业管理用房581.65平方米。 2012年2月21日，新昌县人民政府作出新政复〔2012〕4号“关于同意珑源一品花园住宅区地名的批复”，同意将原告原拟开发的新昌县七星街道葫芦岙（潜溪区域）国有土地使用权证号为新国用（2011）第××号、0××5号、0056号、0057号、0058号、0059号、0060号、0061号、3992号、1494号、1495号、1496号、1497号国有土地使用权证载明的全部地域范围命名为珑源一品花园。2015年11月13日，新昌县民政局以新民字〔2015〕156号“新昌县民政局关于同意‘潜溪壹号公馆’地名命名的批复”将上述新昌县丽都房地产开发有限公司受让的区域名为“潜溪壹号公馆”。2016年12月16日，新昌县民政局以新民字〔2016〕199号“新昌县民政局关于同意‘首府’地名命名的批复”将上述新昌县华佳房地产开发有限公司受让的区域命名为“首府”。 另查明，2014年11月21日，经原告申请，原告配建的案涉共计1298.31平方米的物业管理用房的权利人登记为珑源一品花园珑玺建筑区划内全体业主。2018年11月1日，经被告申请，原告配建的案涉共计1298.31平方米的物业管理用房的权利人登记为珑源一品花园建筑区划内全体业主。 原告认为，根据《新昌县物业管理办法》的规定，在其转让部分土地后，其仅需按留存土地规划确认的地上建筑面积配建物业管理用房581.65平方米，被告无权取得1298.31平方米的物业管理用房，被告应将超过581.65平方米部分的物业管理用房返还给原告。为此双方形成纠纷。原告曾就要求相关主管部门撤销案涉物业管理用房的确权登记之事向浙江省诸暨市人民法院提起行政诉讼，后被浙江省诸暨市人民法院裁定驳回起诉，原告不服该裁定向绍兴市中级人民法院提起上诉，后绍兴市中级人民法院作出驳回上诉、维持原裁定的裁决。 本院认为，本案争议的焦点在于原告要求被告返还新昌县七星街道珑源一品花园“珑玺”物业管理用房10号的716.66平方米房屋的诉讼请求是否成立的问题。本院对该争议焦点评述如下： 原告诉讼请求成立的要件系其为自己诉请所指面积的物业管理用房的权利人。而原告对其诉请所指面积的物业管理用房主张物权所凭据的事实是基于其对案涉物业管理用房的建造行为。根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。探究该法条的立法本意，可理解为包含此层含义，即建造房屋属于取得物权的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权。本案中，原告提供的证据足以证明包括原告诉请面积在内的物业管理用房共计1298.31平方米的房屋均为原告出资建造。根据原告住所地所在新昌县人民政府颁发的《新昌县物业管理办法（试行）》第三十一条的规定，原告作为建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房。按照原告实际开发建设的珑源一品花园的总建筑面积，经就地的房产管理职能部门新昌县房地产管理局物业管理科确认，原告只需为珑源一品花园小区配建581.65平方米的物业管理用房。也就是说，根据《物业管理条例》第三十七条的规定，原告配建的物业管理用房其中有581.65平方米建筑面积部分房屋所有权属于珑源一品花园建筑区划内的全体业主。对于原告配建的物业管理用房超出581.65平方米建筑面积部分计716.66平方米的房屋，珑源一品花园建筑区划内的全体业主并不享有所有权，珑源一品花园的全体业主对该部分建筑面积的物管用房的占有使用已构成无权占有。被告系代表珑源一品花园建筑区划内全体业主利益的组织机构，原告以其为被告主张返还原物请求权，属诉讼主体适格，本院予以认可。另原告原先受让的新昌县七星街道葫芦岙（潜溪区域）的国有土地中后有多宗土地由其转让给新昌县丽城房地产开发有限公司和新昌县华佳房地产开发有限公司，该二家公司已分别承诺在各自所受让的国有土地上会按照规定自行配建各自所开发小区所需的物业管理用房。综上，原告要求被告返还新昌县七星街道珑源一品花园“珑玺”物业管理用房10号的716.66平方米的房屋之诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条之规定，判决如下： 新昌县珑源一品业主委员会于本判决发生法律效力后十日内返还新昌县春祥房地产开发有限公司位于新昌县七星街道珑源一品花园珑玺物业管理用房10号716.66平方米建筑面积的房屋。 案件受理费35468元，由新昌县珑源一品业主委员会负担，款限新昌县珑源一品业主委员会于本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  单 超 人民陪审员  丁志春 人民陪审员  李百荣 二０二０年八月五日 书 记 员  陈 莉 ??? ??10?