黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终681号上诉人（原审被告）：绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地牡丹江市东安区。法定代表人：刘书健，该公司总经理。委托诉讼代理人：王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋玉兰，女，1958年2月21日出生，汉族，住牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：毕享峰，牡丹江市爱民区向阳法律服务所法律工作者。上诉人绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人宋玉兰商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初2097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人绿地公司委托诉讼代理人王秋菊、被上诉人宋玉兰及其委托诉讼代理人毕享峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1.撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初2097号民事判决，发回重审或改判；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定张婷婷在承诺书上签字的代理行为无效是错误的。2018年4月27日在承诺书签署现场，宋玉兰的女儿张婷婷签署承诺书时，宋玉兰也在现场且并未提出异议，故相对人对行为人有代理权形成了合理的信赖，可以推知宋玉兰对签署承诺书的情况为应知，故一审法院认定由张婷婷代宋玉兰签字的承诺书对宋玉兰不产生法律约束力，属于认定事实错误。二、即便认定张婷婷签字属于无权代理，承诺书对其没有法律约定力，绿地公司也不应支付其逾期交房违约金。一审法院认为“绿地公司向宋玉兰支付的逾期交房违约金应自宽展期届满次日起计算至上诉人取得涉案房屋竣工备案证之日止”存在错误，宋玉兰购买房屋时，房屋未达到交付条件，无法确定交付时间，2016年12月6日绿地公司为宋玉兰出具了《延期交付房谅解备忘录》，承诺逾期交房违约金应自宽展期届满次日起计算至上诉人取得涉案房屋竣工备案证之日止。但到2016年12月9日宋玉兰明知涉案房屋没有达到交付条件的情况下，仍接受所购买的房屋并装修入住至今，宋玉兰接受绿地公司交付房屋的行为，应为实际对《延期交付房谅解备忘录》逾期交房违约金计算的给付期限用实际履行的方式做了改变。依据双方签订的《商品房销售合同》第十一条第二款约定，只有被上诉人对上诉人交付的房屋不符合交付条件，拒绝接受房屋的，上诉人才按合同的约定向被上诉人承担逾期交付房屋违约金。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题会议纪要》第十二条第二款的规定，被上诉人明知接受的房屋不具备交付条件，仍接收房屋并实际占有、使用、受益，均不产生逾期交房的实际损失，上诉人应承担交付房屋之前的逾期交付违约金，不应承担交房之后的违约金。三、即使原审法院认定上诉人应支付逾期交房违约金，绿地公司代为支付2017年度的取暖费及2018年度的物业费，也应从逾期交房违约金中扣除。宋玉兰于2016年12月9日已接收该房屋，其接收房屋后的取暖费、物业费因其实际占有、使用、受益，应由其承担。绿地公司只应承担交付房屋之前的逾期交房违约金，即宽展期届满之次2016年1月30日至宋玉兰实际接收房屋之2016年12月9日，共计314天，违约金应为314×40.73＝12789.22元。扣除前期已付违约金5544及绿地公司代付两年的取暖费物业费2812.14元，实际需要支付宋玉兰逾期交房违约金为4432.86元。综上，请二审法院判如所请。宋玉兰辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。宋玉兰向一审法院起诉请求：1.要求绿地公司给付逾期交房违约金48265.61元（自2016年1月29日计算至2019年10月15日）；2.绿地公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年8月16日，宋玉兰与绿地公司签订商品房买卖合同。宋玉兰以407340元购买绿地公司开发的国际花都兰庭小区7栋2单元101号房屋，合同约定：绿地公司应于2015年10月30日前向宋玉兰交付案涉房屋，如违约按已交房款日万分之一支付违约金。该商品房买卖合同的补充协议第26条约定：出卖人不能在本合同规定的期限内交房，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。2016年12月6日，双方签订延期交房谅解备忘录，约定延期交房违约金按合同约定截至取得竣工备案证之日止，2016年度供暖费和2017年物业费由绿地公司代为支付。2016年12月9日，绿地公司将案涉房屋交付宋玉兰。绿地公司分别于2016年2月3日和2016年9月8日分两次给付宋玉兰逾期交房违约金共计5544元。绿地公司代宋玉兰支付2017年10月至2018年4月取暖费1988.14元和2018年物业费824元。2018年12月26日，绿地公司取得涉案房屋竣工备案证。一审法院另查明，2018年4月27日，宋玉兰的女儿张婷婷向绿地公司出具承诺书，主要内容：“按合同约定至2018年3月31日产生的逾期交房违约金23614元，绿地公司汇至宋玉兰指定收款人毛影的账户，视为宋玉兰收到违约金。双方同意逾期交房违约金等相关事宜到此终结”。宋玉兰女儿张婷婷在该承诺书中声明人处签署宋玉兰名字并捺指纹。绿地公司分别于2018年7月16日、2018年7月17日将涉案小区182户的逾期交房违约金共计3106601元，以抵顶停车位的形式给付毛影，其中包含宋玉兰。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，宋玉兰与绿地公司签订的商品房买卖合同的补充协议第26条约定出卖人不能在本合同规定的期限内（2015年10月30日前）交房，买受人同意给予出卖人90日的宽展期（至2016年1月29日）。如违约按已交房款日万分之一支付违约金，宋玉兰支付绿地公司购房款407340元。双方签订的延期交房谅解备忘录约定延期交房违约金给付至取得竣工备案证之日，绿地公司于2018年12月26日取得竣工备案证。故宋玉兰主张的逾期交房违约金应认定为37715.51元（自2016年1月29日起计算至2018年12月26日共计1062天×日万分之一×购房款407340元-已付违约金5544元）。关于本案是否超过诉讼时效的问题，宋玉兰与绿地公司于2016年12月6日签订延期交房谅解备忘录，约定延期交房违约金支付至取得竣工备案证之日，本案适用三年普通诉讼时效，故宋玉兰于2019年11月7日起诉绿地公司未超过诉讼时效。关于宋玉兰的女儿张婷婷代其签署承诺书的行为如何认定的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。绿地公司提出宋玉兰明知女儿张婷婷代其签订承诺书，委托毛影代为收取逾期交房违约金。绿地公司提供的现场录像没有张婷婷签署承诺书的场景和对话，无法证明张婷婷签字时宋玉兰在场并明知。绿地公司物业公司经理刘刚当庭陈述，其不知道张婷婷签署承诺书时宋玉兰是否知情。绿地公司提供的证据不足以证明张婷婷签署承诺书时宋玉兰明知并同意，且事后宋玉兰亦未对张婷婷签署承诺书的行为予以追认，故该承诺书对宋玉兰不产生法律约束力。综上，判决：一、绿地公司于判决生效之日起十日内给付宋玉兰逾期交房违约金37715.51元（自2016年1月29日计算至2018年12月26日）；二、驳回宋玉兰的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与前述一审判决认定事实一致。本院认为，关于张婷婷在承诺书上签字，对宋玉兰是否具有约束力的问题。绿地公司主张宋玉兰的女儿张婷婷签署承诺书时，宋玉兰在现场且未提出异议。宋玉兰此予以否认，绿地公司对此负有举证证明的责任。因绿地公司举示的证据不能支持其主张的成立，故一审判决该承诺书对宋玉兰不产生法律约束力并无不当。关于绿地公司应否向宋玉兰支付逾期交房违约金的问题。根据绿地公司与宋玉兰签订商品房买卖合同的补充协议、延期交房谅解备忘录的约定，结合绿地公司取得案涉房屋竣工备案证的时间，一审判令绿地公司给付宋玉兰2016年1月29日至2018年12月26日期间逾期交房违约金并无不当。关于绿地公司代宋玉兰支付2017年度的取暖费及2018年度的物业费，应否由绿地公司承担的问题。根据绿地公司与宋玉兰签订延期交房谅解备忘录的约定，绿地公司应代宋玉兰支付2016年度供暖费用和2017年物业费用。此后，绿地公司代宋玉兰交纳2017年取暖费和2018年物业费，履行了约定的义务。且绿地公司未向一审法院提出反诉，要求宋玉兰返还上述费用，故绿地公司此项主张不成立。综上，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1007元，由绿地集团牡丹江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杜 敏审判员 贾海波审判员 杨大奎二〇二〇年八月二十七日书记员 刘 宇附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。