浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1609号上诉人（原审原告）：乐嘉明，男，1960年5月14日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人（原审被告）：嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司，住所地：浙江省嘉兴市国际中港城商贸城办公室6楼，统一社会信用代码：91330402MA29GT0W7N。法定代表人：林剑民，公司董事长。被上诉人（原审被告）：浙江龙润置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区东栅街道中港路360号，统一社会信用代码：913304007530242502。法定代表人：董利华，执行董事。委托诉讼代理人：董建国，浙江南湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽丽，浙江南湖律师事务所律师。上诉人乐嘉明因与被上诉人嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司（以下简称嘉斯茂公司）、浙江龙润置业有限公司（以下简称龙润公司）合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初8921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。乐嘉明上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、判令二被上诉人立即归还上诉人所有的嘉兴市××座××楼××号商铺；3、判令二被上诉人按《嘉兴国际中港商贸城商铺委托经营管理协议书》中2016年度的收益标准，共同向上诉人支付房屋占有使用费（自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止，暂计至2018年12月31日为人民币56514.00元）；4、本案诉讼费由二被上诉人负担。事实与理由：一、《嘉兴国际中港商贸城商铺委托经营管理协议书》仍继续存续有效，一审法院认定“该委托经营管理协议已于2016年12月31日到期”没有事实和法律依据。2016年12月31日后，嘉斯茂公司与嘉兴红派娱乐管理有限公司（以下简称红派公司）之间的租赁关系仍然存续，理由如下：（1）在《租赁合同》中导言部分及第六条第一款，明确阐述红派公司与部分小业主建立租赁关系前，“已与前出租人嘉斯茂公司保持租赁关系至今”、“本合同签订前，乙方与前出租方存有租约”。从该条款中可以看出红派公司认可自2017年1月1日到2018年6月8日之间，仍与嘉斯茂公司之间存在租赁关系。即嘉斯茂公司仍然依据《嘉兴国际中港商贸城商铺委托经营管理协议书》占有使用上诉人的房屋，并将该房屋出租给红派公司。至于2018年6月8日之后，上诉人与嘉斯茂公司之间也并未就合同终止做出任何协商，因此，2017年1月1日之后至今《嘉兴国际中港商贸城商铺委托经营管理协议书》仍然存续有效。而并非一审法院认定的该委托经营协议已于2016年12月31日到期。（2）2016年12月31日之后，尽管上诉人与嘉斯茂公司并未就顺延的期限及顺延后得收益分配方案另行协商确定，但双方也并没有协商达成双方之间委托经营管理关系终止的合意。且自2016年12月31日至今，嘉斯茂公司从未履行到期清场、履行合同到期的告知、将商铺恢复原状等商铺交接的相关手续，按照《合同法》的相关条款，可以视作为上诉人与嘉斯茂公司之间的合同继续履行，同时，红派公司亦认可与前出租人嘉斯茂公司保持租赁关系。因此嘉斯茂公司与红派公司租赁关系仍然存续。（3）部分小业主在2017年年底发现自己的商铺仍然被红派公司ＫＴＶ占用，协商不成后，才在法院的调解下在2018年6月8日签订了《租赁合同》。尽管该《租赁合同》中对2017年的租金及租赁关系再次进行约定，但上诉人并未签署该《租赁合同》，该约定仅能约束同意签署《租赁合同》的小业主。红派公司占用上诉人房屋的法律依据仍然是其与嘉斯茂公司之间的租赁关系。二、一审法院提出的“包括原告在内的124户小业主的商铺自2017年1月1日始系由该区域内业主代表自行与商铺实际使用人红派公司签订《租赁合同》，并取得部分租金、而并非由两被告出租”与事实不符。Ａ区4层区域的124户业主之间从未经过民主评议选出区域业主代表，并同意由区域业主代表鞠美红、徐知今等人代行自己所有的房屋出租的权利。根据《物权法》的相关规定，未经业主同意，其他小业主不能代表上诉人行使出租权。区域业主代表鞠美红、徐知今也认可其仅获得69户小业主的同意授权，其仅代表该69户小业主签字。《租赁合同》中并无上诉人的签字，红派公司与上诉人并未达成房屋租赁的合意，《租赁合同》对上诉人并不生效。红派公司占用上诉人房屋的依据仍然是其与嘉斯茂公司之间的租赁关系。因此，《租赁合同》的出租方为69户小业主，并不包含上诉人及其他不同意的小业主，上诉人也从未与红派公司签订过任何《租赁合同》。三、龙润公司应当与嘉斯茂公司拖欠的租金共同承担责任。在龙润公司与上诉人于2017年2月27日签订的和解协议书中，其承认2011年委托嘉斯茂公司代理销售及运营管理。因嘉斯茂公司拖欠中港商贸中心业主租金，经法院判决，由龙润公司共同承担中港商贸城上诉人回租期的租金。在《和解协议书》中，双方并未约定商铺委托管理协议中止的相关条款，且两被上诉人也从未采取任何措施终止该经营管理协议。根据前述，红派公司认可“已与前出租人嘉斯茂公司保持租赁关系至今”、“本合同签订前，乙方与前出租方存有租约”，即自2017年2月17日《和解协议书》签署之后，两被上诉人仍然依据《嘉兴国际中港商贸城商铺委托经营管理协议书》占有和使用上诉人的房屋，该委托经营管理协议继续生效。龙润公司辩称，一审判决认定事实清楚，案涉商铺实际在合同到期后并非由龙润公司占有，而是由红派公司占有，其与其他小业主签订了租赁合同。根据上诉人与嘉斯茂公司签订的委托经营合同，经营期届满后应当由上诉人与嘉斯茂公司协商确定，该委托经营合同至2016年12月31日到期了，龙润公司不需要再承担支付租金的责任。请求二审驳回上诉，维持原判。嘉斯茂公司未作答辩。乐嘉明向一审法院起诉请求：1、嘉斯茂公司、龙润公司立即归还乐嘉明所有的嘉兴市××座××楼××号商铺；2、嘉斯茂公司、龙润公司按《嘉兴国际中港商贸城商铺委托经营管理协议书》中2016年度的收益标准，共同向乐嘉明支付房屋占有使用费（自2017年1月1日起至判决确定履行之日止，暂算至2018年12月31日为56514元）；三、诉讼费由嘉斯茂公司、龙润公司承担。一审法院认定事实：2010年乐嘉明经销售宣传后与浙江中成实业有限公司签订《商品房买卖合同》，浙江中成实业有限公司将中港商贸城的40224号商铺出售给乐嘉明。签订上述买卖合同的同时，乐嘉明又与嘉斯茂公司签订委托经营管理协议，约定将该商铺交嘉斯茂公司统一经营管理，管理期限自2011年1月1日至2016年12月31日止。乐嘉明承诺放弃2011年1月1日至2012年12月31日的经营收益，同时约定了自2013年1月开始至2016年12月结束的经营收益，该费用每半年支付一次，支付时间为每个半年计算时间段前十天内。另双方就商铺使用方式、违约责任等作了约定，乐嘉明未按照上述商品房买卖合同履行给付价款等义务时，嘉斯茂公司有权按照浙江中成实业有限公司的要求暂缓支付乐嘉明经营收益；嘉斯茂公司应按期支付乐嘉明经营收益，逾期支付在60日内的，应按每日万分之一计算逾期付款违约金；逾期支付超过60日未到90日的，超过部分应按每日万分之二计算逾期付款违约金；逾期支付超过90日的，超过部分按照每日万分之四计算逾期付款违约金。合同签订之后，乐嘉明按照合同约定将商铺交由嘉斯茂公司经营管理。事后，乐嘉明已取得约定的至2016年12月31日止的管理期限内的经营收益。2018年6月8日，嘉兴中港城四楼A区红派公司KTV区域业主（共涉124户业主，其中69户业主授权业主代表签字）与红派公司签订《租赁合同》一份，约定嘉兴市中港商贸中心A区4层区域出租给红派公司用于经营KTV娱乐歌厅，租赁期限为2017年1月1日起至2023年12月31日止。乐嘉明所有的商铺位于该区域内。一审另查明，浙江中成实业有限公司于2017年6月19日变更名称为龙润公司。一审法院认为，乐嘉明与嘉斯茂公司曾签订《商铺委托经营管理协议》，根据协议约定，经营管理期限届满，甲方（嘉斯茂公司）拥有优先续约权，但顺延的期限及顺延后的收益分配方案，由甲方与乙方（乐嘉明）协商确定。该委托经营协议已于2016年12月31日到期，此后双方之间并未达成新的委托经营管理协议，也未对原协议进行期限延长。事实上，包括乐嘉明在内的124户小业主的商铺自2017年1月1日始系由该区域内业主代表自行与商铺实际使用人红派公司签订《租赁合同》，并取得部分租金，而并非由嘉斯茂公司、龙润公司出租。乐嘉明要求嘉斯茂公司、龙润公司返还商铺并支付占有使用费的主张，无事实和法律依据，故一审法院对乐嘉明的主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回乐嘉明的全部诉讼请求。案件受理费1212元、公告费560元，由乐嘉明负担。二审中，三方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，红派公司早于2016年12月31日前就已在嘉兴中港商贸城四楼A区经营KTV娱乐歌厅。本院认为，乐嘉明购买的商铺系其个人所有，但其所在的中港商贸城系商业综合体。商业综合体的性质决定其存在统一经营的整体收益风险，业主之间的收益会产生相互制约。当发生经营风险时，法院需平衡业主的整体利益。截止目前，红派公司已与其经营的KTV所占区域内的总计124户业主中的69户业主达成租赁协议。倘支持未与红派公司达成协议的剩余业主有关返还商铺或要求以高于上述租赁协议的租金价格支付占有使用费的请求，极有可能导致现有租赁难以为继，从而损害其他多数业主的整体利益，最终也会影响该剩余少数业主的利益的实现，故在商贸城目前处于经营困难的状况下，一审对乐嘉明的相关请求不予支持，本院宜予维持。综上所述，乐嘉明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1212元，由上诉人乐嘉明负担。本判决为终审判决。审判长  刘坤审判员  张涛审判员  杨剑二〇二〇年八月二十六日书记员  苏轶