浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6348号 上诉人（原审原告）杭州萧山瓜沥明朗股份经济联合社，住所地杭州市萧山区瓜沥镇明朗村人民路682号。 法定代表人陈华，总经理。 委托诉讼代理人朱**胜、王奕，浙江志和律师事务所律师。 上诉人（原审被告）施安舸，男，1991年7月1日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人孙国民、项佳露，浙江亿光律师事务所律师。 上诉人杭州萧山瓜沥明朗股份经济联合社（以下简称明朗经合社）、施安舸因侵权责任纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初74号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月23日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员石清荣适用普通程序独任审理，于2020年8月20日公开开庭进行审理，上诉人明朗经合社的委托诉讼代理人朱**胜、王奕、上诉人施安舸的委托诉讼代理人孙国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：明朗经合社、施安舸于2016年11月23日签订《明朗村营业房租赁合同》，约定明朗经合社所属瓜沥镇人民路和东灵路营业房，经村民代表大会表决通过，瓜沥镇人民政府批准，公开向社会实行招标，由施安舸以96万元中标瓜沥镇东灵路100-106号五年营业房经营权，租赁范围为瓜沥镇东灵路100-106号4间及108号部分，租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止。 浙江中浩应用工程技术研究院有限公司于2016年11月出具《技术报告（房屋安全鉴定分析）》，载明：工程名称萧山区瓜沥镇航坞社区东灵路100-1号，委托方杭州市萧山区房地产管理处。鉴定分析意见参考《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99（2004版）规定，结合现场勘测结果及鉴定分析，综合评估萧山区瓜沥镇航坞社区东灵路100-1号危险性处于C级状态，部分结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，建议及时建立完整的沉降和倾斜监测体系，及时监测，对该房屋墙体承载力与作用效应之比小于0.85的构件及时进行相应加固处理措施，对现状房屋的其它开裂、渗水、损伤等情况进行相应修缮。2017年4、5月间，该幢房屋被萧山区危改办和萧山区瓜沥镇人民政府认定为C级危房，并在案涉房屋处张贴告示。 施安舸以案涉租赁房屋属于危房，导致租赁合同无法履行为由向该院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求解除租赁合同、返还租赁费及赔偿损失等。2017年10月17日，施安舸曾起诉来院，后于2018年3月14日申请撤回起诉。2018年3月21日，该院预立案受理申请人施安舸诉被申请人明朗经合社房屋租赁合同纠纷一案，施安舸申请对租赁房屋内投入的固定装修和软装部分的残值，以及自2017年6月26日起至2021年12月31日止的净利润损失进行鉴定，该院依法委托浙江方舟资产评估有限公司、浙江中孜会计师事务所有限公司进行司法鉴定。后于2018年8月2日正式立案受理该案，案号为（2018）浙0109民初15023号。2018年6月12日，浙江方舟资产评估有限公司出具浙方评报字[2018]第321号《资产评估报告》，其中载明评估查勘日为2018年6月5日。2019年3月18日，浙江方舟资产评估有限公司作出浙方评报字[2019]第091号《资产评估报告》，其中载明评估查勘日为2019年3月11日。该案其他补充鉴定及浙江中孜会计师事务所有限公司就利润损失进行审计过程中，均未涉及现场查勘需要。该案审理过程中，该院于2018年8月17日组织双方进行庭前证据交换，双方同意以2018年8月17日为租赁合同解除日，就腾退时间，施安舸认为应等法院判决生效后给予其合理的腾退时间，明朗经合社则认为如果双方协商解除合同，房屋要在15天内退还，租金要计算至腾退日止。本案审理过程中，明朗经合社认为应在合同解除日确定之后给予施安舸一个月时间腾房。该院于2019年4月20日作出（2018）浙0109民初15023号民事判决书，判令：一、确认施安舸与明朗经合社于2016年11月23日签订的《房屋租赁合同》自2018年8月17日解除；二、明朗经合社在判决生效之日起十日内退还施安舸2017年7月1日至2021年12月31日止的租赁费864841元；三、明朗经合社在判决生效之日起十日内支付施安舸应退租赁费864841元自2018年8月17日起至实际履行日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的损失；四、明朗经合社在判决生效之日起十日内返还施安舸10万元；五、明朗经合社在判决生效之日起十日内赔偿施安舸损失373949元；六、驳回施安舸的其余诉讼请求。双方上诉后，杭州市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）浙01民终5004号民事判决书，终审判决维持原判。此后，施安舸在2019年12月25日发信息给明朗经合社一负责人，问“我小施，今天下午您有时间吗，店里碰面，没时间再约”，对方答复称“我这几天较忙，你认为已搬好了，钥匙交给我就行了”。后施安舸于2020年1月15日向明朗经合社腾退案涉租赁房屋并交还钥匙。 另查明，案涉五层楼房一幢系原萧山县瓜沥人民医院与原萧山县瓜沥镇明朗村民委员会拼用土地合建房屋，双方约定一、二层产权归原萧山县瓜沥镇明朗村民委员会，三至五层产权归原萧山县瓜沥人民医院。经向杭州市萧山区房地产管理处查询房屋他项权利信息，位于杭州市萧山区××镇××路××号××单元××室均有合法的房屋产权登记。 又查明，杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社原登记单位为杭州市萧山区市场监督管理局，类型为集体企业。现因登记机关变更为杭州市萧山区农业农村局，杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社于2020年3月19日登记名称为杭州萧山瓜沥明朗股份经济联合社，类型为农村集体经济组织。 明朗经合社的一审诉讼请求：判令施安舸赔偿非法占用房屋期间的经济损失491309.60元（参照双方间的租赁费，自2017年7月1日起计至2020年1月20日止）。 原审法院认为：案涉萧山区瓜沥镇东灵路100-106号4间及108号部分房屋的产权归属于明朗经合社，明朗经合社有权行使其占有、使用、收益、处分的权益，对他人非法占用其房屋，有权主张损失赔偿，但根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。施安舸占有案涉房屋的缘由，在于双方于2016年11月23日签订的《房屋租赁合同》，在双方未依法或依约解除合同并给予合理腾退期之前，施安舸有合法的理由占用案涉房屋。从（2018）浙0109民初15023号案等之前的关联案件流程看，施安舸在得知案涉租房被认定为危房后，及时提起了解除租赁合同的诉讼。在该院组织（2018）浙0109民初15023号案的庭前证据交换时，双方当庭同意以2018年8月17日为租赁合同解除日，解除合同的意向一致，那么解除合同的后果可以预期，在不影响诉讼的前提下，双方理应及时在合理期限内完成租赁房屋交接，以避免损失的扩大。因施安舸在该案中提出司法鉴定申请，经该院准许委托司法鉴定机构进行评估、鉴定，其中案涉租房内的固定装修的折旧（残值），厨房设备、排风系统等软装部分的折旧（残值）的鉴定，因涉及租房现场勘察、清点物品需要，在完成现场查勘前需保持现状，该期间施安舸未予腾退系因租赁合同解除后需要清算的合理诉讼需要，不应主张侵权责任。（2018）浙0109民初15023号案司法鉴定机构鉴定过程中，最后一次评估查勘日为2019年3月11日，相应的鉴定报告出具日期为2019年3月18日，而利润损失的审计无需现场查勘，不是阻碍腾退的合理理由。至于施安舸辩称需待（2018）浙0109民初15023号案判决生效后才能确定合同解除的效力，在给予其合理腾退时间后腾房，有违及时减损规则，不予采纳。诉讼程序未终结、明朗经合社未按判决履行付款义务，不是施安舸拖延履行返还义务的正当理由，该院认为施安舸应在需要现场查勘的鉴定报告出具后的合理期间内腾退并返还租房，结合明朗经合社意见，给予一个月的合理腾退时间，即施安舸应在2019年4月17日前及时腾退并返还租房，但施安舸直至2020年1月15日才返还房屋，该迟延腾退期间施安舸无正当理由占用案涉房屋，造成明朗经合社的损失，应予以赔偿。 至于赔偿损失额，分析如下：经房屋安全鉴定，案涉整栋房屋被综合评估为危险性处于C级状态，构成局部危房，鉴定机构建议对该房屋墙体承载力与作用效应之比小于0.85的构件及时进行相应加固处理，对其它开裂、渗水、损伤等情况进行相应修缮。因此，案涉房屋属于局部危房，其使用价值受限，施安舸不当占用造成明朗经合社的经济损失，不宜按照双方合同约定的正常使用情况下的租金标准计算，但局部危房并非没有任何使用价值，至少及时返还房屋明朗经合社可以及时进行加固、修缮以消除险情，恢复其使用价值，存在时间利益。鉴于案涉房屋的占用损失客观存在，但难以准确地评估确定，故考虑房屋危险性等级分A、B、C、D四个等级，A级能正常使用，D级整体不能正常使用，B级为个别结构构件处于危险状态，基本满足正常使用要求，C级为部分结构承载力不能满足正常使用要求的等级分类，基于案涉房屋被认定为C级危房的事实，酌情确定损失标准按照双方合同约定租金标准的1/3计算，即175.34元/天（960000元÷5年÷365天÷3）。因此，施安舸迟延腾退期间占用原告房屋造成原告的经济损失，酌情认定为47867.82元（175.34元/天×273天）。综上，明朗经合社的诉讼请求，合理部分予以支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、施安舸于判决生效之日起十日内赔偿明朗经合社房屋占用损失47867.82元；二、驳回明朗经合社的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8670元，减半收取4335元，由明朗经合社负担3913元，施安舸负担422元。 宣判后，明朗经合社、施安舸均不服，分别向本院提出上诉。 明朗经合社上诉称：一、一审判决认为因涉及租房现场勘察、清点物品需要，在完成现场查勘前需保持现状，该期间施安舸未予腾退系因租赁合同解除后需要清算的合理诉讼需要，不应主张侵权责任实属错误。1、在之前关联案件中所进行的多次鉴定的目的，都是为了鉴定施安舸的损失，即案涉房屋内其不能拆除部分的损失。施安舸将涉案房屋返还给明朗经合社，并不会影响这一目的的实现。而鉴定机构第一次进行现场查勘的时间为2018年6月5日，其鉴定报告的评估基准日为2017年6月26日，鉴定报告出具日期为2019年6月12日，后续的鉴定报告都是在此基础上进行损失数额的调整，并不需要再次进行现场查勘。因此，一审判决认定在最后一次现场勘察后，施安舸才应当归还房屋实属认定事实错误。2、双方当事人都有代理人，作为专业的法律从业者，理应明白约定解除合同后双方的权利义务关系。施安舸却辩称需待（2018）浙0109民初15023号案判决生效后才能确定合同解除的效力，实属恶意扩大损失，存在过错。原审判决有违公平正义原则，让明朗经合社为施安舸的过错买单，独自承担巨大的经济损失，显然客观上支持了恶意诉讼取得法外利益的不法行为。3、涉案房屋在之前关联案件的判决中，法院判决自2017年7月1日开始计算返还租金，因此法院已经以生效判决明确了房屋应当返还的时间是2017年7月1日，这是无需证明的事实。明朗经合社既然在特定的时间返还租金，那么施安舸就应当在同一时间返还房屋，否则就是侵害了明朗经合社对于房屋的所有权。4、施安舸承租的房屋被鉴定为C级危房后，没有选择要求明朗经合社承担加固的义务，而是要求解除合同。双方在2018年8月17日达成解除合同的合意，因此涉案房屋在之前关联案件的判决中才会判决自2018年8月17日起计算返还租金的利息损失，但是，该项判决不能兔除施安舸返还房屋的义务，也不能免除其没有返还房屋对明朗经合社的所有权损失给予赔偿的义务。施安舸在双方合意解除合同后，仍然拒不返还房屋的行为，加剧了明朗经合社的损失，导致明朗经合社既不能对涉案房屋加固从而继续出租，也不能自行使用该房屋，对于该等损失施安舸理应承担全额的赔偿责任。 二、一审判决认为案涉房屋属于局部危房，其使用价值受限，施安舸不当占有造成的经济损失，不宜按照双方合同约定的正常使用情况下的租金标准计算实属错误。案涉房屋被鉴定为局部C级危房，并不能因此判定其使用价值受限，只值原租金的1/3，因为在C级危房的状态下，房屋是不满足安全使用要求，所以不能估算C级危房的价值。但是C级危房经修缮加固，满足安全使用要求后便可继续使用，也可继续出租。若施安舸将案涉房屋及时归还，明朗经合社对该房屋进行修缮加固，那么房屋就能继续以不低于原租金的价格进行出租。明朗经合社在涉案房屋同一地址的其他房屋也一直都处于出租状态，且已经被认定为符合安全使用的要求。综上，请求：1、撤销原审判决书，依法改判支持明朗经合社的一审诉讼请求；2、本案一二审诉讼费由施安舸承担。 针对明朗经合社的上诉，施安舸答辩称：上诉请求没有事实根据，一审判令施安舸支付占有使用费错误。前案已经认定明朗经合社在案涉房屋出租给施安舸之前，已经拿到政府的鉴定报告，知道案涉房屋属于危房，明知是危房的情况下依然出租给施安舸，存在故意欺诈隐瞒事实的行为。签订房屋租赁合同后，使用半年不到的时间，杭州市萧山区危改办和瓜沥镇人民政府张贴了危房告示，明确案涉房屋是危房，不得居住出租经营，未经允许不得擅自进入，案涉房屋是没有使用价值的。前案的二审判决于2019年11月左右才下判，在此期间案涉房屋依然是C级危房。请求驳回明朗经合社的全部上诉请求。 施安舸上诉称：（2018）浙0109民初15023号案件认定案涉房屋系C级危房，不具有使用价值，且认定明朗经合社在出租前已经知道案涉房屋属于C级危房并判决其承担全部违约责任。本案二审期间双方对于案涉房屋属于C级危房的事实没有异议。本案一审判决事实认定和法律适用均错误，变相推翻了生效判决的认定，是对法律适用的严重破坏。案涉房屋被认定为C级危房，一直处于无法正常使用的状态。萧山区危改办及瓜沥镇人民政府也在案涉房屋上张贴了公告，公告内容为不得居住、出租、经营，未经允许不得擅自进入的标识。明朗经合社在前案的整个诉讼过程中都没有提出要求接管房屋，更没有提出反诉，施安舸在这种情况下持续占有房屋，没有过错。 一审判决认为应在需要现场勘查的鉴定报告出具后合理期间内腾退并返还租房，该认定缺乏事实根据。在前案审理过程中，施安舸于2018年4月13日提出司法鉴定申请，鉴定过程中，因鉴定机构未按法院委托的鉴定事项进行鉴定，法院多次要求鉴定机构重新补充鉴定，鉴定时间长达一年。因该案是对案涉租房内的固定装修的折旧（残值），厨房设备、排风系统等软装部分的折旧（残值）的鉴定，涉及租房现场勘查、清点物品需要，在完成勘查前需要保持案涉租房内维持现状。因此，在法院还没有确定鉴定程序结束前，施安舸无法预料到鉴定程序何时结束，故只能一直维持案涉租房的原状。一审判决认定在前案司法鉴定过程中最后一次评估勘查日为2019年3月11日，相应的鉴定报告出具日为2019年3月18日，从而倒推出施安舸应当在现场勘查结束后合理期限内即2019年4月17日前及时腾退并返还租房认定事实错误。此外，前案判决认定因案涉房屋被评定为C级危房，明朗经合社应返还施安舸未能实际使用期间的租金。本案一审判决又认为：“局部危房并非没有任何使用价值，至少返还房屋明朗经合社可以及时进行加固、修缮以消除险情，恢复其使用价值，存在时间利益。”这与前案生效判决认定事实相悖，变相推翻了生效判决的认定。而且所谓存在“返还房屋原告可以及时进行加固、修缮以消除险情”，只是一种假设，事实上明朗经合社至今没有提供加固的证据。且根据其一审陈述及提交的证据可知，其一直认为案涉房屋完全可以正常使用，无需进行维修加固。即便施安舸返还房屋，明朗经合社也不会对案涉房屋进行维修，故不存在一审判决认定的时间利益。综上，请求：1、撤销原审判决，改判驳回明朗经合社的全部诉讼请求；2、由明朗经合社承担本案诉讼费。 针对施安舸的上诉，明朗经合社答辩称：前案处理的是租赁关系解除后承租人财产的处置问题，本案是关于物权的问题。C级危房经过加固和修缮后是可以正常使用的，案涉房屋被认定为危房后，全国的判例有两种，一种是加固后继续履行租赁合同，一种是解除租赁合同。双方对于租赁关系的解除是合意解除的，并不是经过法院审判的，2018年的8月17日双方在庭审过程中达成解除合同的合意，施安舸就负有返还房屋的义务。综合一审的庭审情况和证据来看，如果房屋经过修缮和加固，仍然可以正常使用。因为房屋隔壁的房子现在仍然处在正常出租使用状态，而且已经拿到了验收合格的报告。由此可以证实，由于施安舸不把房子返还给所有权人，导致房屋直到今年1月份才把钥匙交还，明朗经合社才能够对这个房屋行使权利，也才可以进行修缮和加固。这一期间必然导致了所有权人的损失。物权是排他性权利，当解除租赁合同之后，施安舸当然负有返还房屋的义务。一审法院把前案诉讼期间和鉴定期间没有算在应当返还的期限内，显然是不对的。租赁方的损失赔偿鉴定并不以房屋返还为前提，房屋返还对于鉴定没有影响，需要鉴定不能赋予承租人不返还房屋继续占有房屋的权利。一旦双方的租赁合同解除，施安舸继续占有房屋就是非法占有状态。施安舸以前案诉讼没有终结为由一直不返还房屋，显然不公平。明朗经合社已经将剩余租金都返还了，施安舸没有理由继续占有房屋。综上，施安舸的上诉主张不能成立，应予驳回。 二审中，明朗经合社未向本院提交证据材料。施安舸提交公告一份，拟证明2017年5月份左右，萧山区危改办和瓜沥镇人民政府认定案涉房屋是C级危房，并在房屋外张贴告示，载明案涉房屋不得居住、出租、经营，未经允许不得擅自进入，由此可知该房屋被确认为危房后没有使用价值。 经质证，明朗经合社对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，告示载明未经允许不得擅自进入，不等于房屋没有使用价值，根据法律规定C级危房经过加固修缮，是可以居住、出租、经营的，不能推断出房屋没有使用价值。本院认为，明朗经合社的质证意见成立，故本院对该证据的真实性予以确认，对证明对象不予认定。 根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。 本院认为，前案房屋租赁合同纠纷一案中，虽系双方合意解除合同，但纠纷发生的根本原因是明朗经合社交付的房屋存在质量瑕疵，导致施安舸的合同目的无法实现，这也是该案判定明朗经合社承担返还租金并赔偿损失等违约责任的事实基础。由此，施安舸作为守约方，在前案诉讼过程中，为了确定自己的装修等损失，基于司法鉴定和案件审理的需要，继续占有该房屋，具有正当性。当然，在前案司法鉴定的结果已经做出，施安舸的相应损失已经确定的情况下，其继续占有房屋，缺乏正当理由。原审法院根据前案审理的实际情况，酌情确定自前案相应司法鉴定意见做出后的一个月，即2019年4月17日，作为判定施安舸应当支付占有使用费的时间节点，体现了对双方当事人合理权益的平衡保护，本院予以确认。原审法院根据案涉房屋被鉴定为C级危房，使用价值受限，而施安舸占有该房屋并未取得物的使用上的利益的实际，酌情按照原租赁合同确定的租金标准的1/3计取占有使用费，应属妥当，本院予以确认。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，本院予以维持。明朗经合社、施安舸的上诉不能成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8670元，由杭州萧山瓜沥明朗股份经济联合社负担7826元，由施安舸负担844元。杭州萧山瓜沥明朗股份经济联合社、施安舸于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审判员  石清荣 二〇二〇年八月三十一日 书记员  童晓波