贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4814号上诉人（原审原告）：欧阳廷姝，女，汉族，1978年12月28日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：邓莉，贵州元璋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇，贵州元璋律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：于国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：饶娇，女，汉族，1997年1月12日出生，住贵州省遵义市汇川区，该公司员工。上诉人欧阳廷姝因与被上诉人贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。欧阳廷姝上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：聚银公司未举证证明涉案违约金过高的情形下，一审法院以双方约定的违约金过高为由，对涉案违约金进行调减不当。被上诉人聚银公司未针对欧阳廷姝的上诉请求及理由作书面答辩。欧阳廷姝向一审法院起诉请求：1.判决由聚银公司承担逾期交房违约责任，向欧阳廷姝支付逾期交房违约金44294元（从2019年5月29日起暂计至2020年4月13日欧阳廷姝诉讼时）并从2020年4月14日起以欧阳廷姝已付购房款276841元为基数，按照每日万分之五计算逾期交房违约金至法院判决确定的履行给付期限届满之日止；2.判令聚银公司承担逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约责任，向欧阳廷姝支付违约金7696.18元（从2019年8月28日起暂计至2020年6月1日）并从2020年6月2日起以欧阳廷姝已付购房款276841元为基数，按照每日万分之一计算逾期办证违约金至欧阳廷姝交付办理商品房转移登记手续时止；3.本案诉讼费由聚银公司承担。一审法院认定事实：2018年5月17日，欧阳廷姝（买受人）与聚银公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》,合同约定：买受人购买遵义市奥特莱斯城市（建筑面积41.99平方米），房屋总价款为276841元。付款方式为一次性付款。合同第十一条约定出卖人应当在2019年5月28日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理{（1）、（2）不作累加}：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2019年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同还约定了其他内容。由于聚银公司至今未向欧阳廷姝交付房屋，欧阳廷姝遂提起本案诉讼。另查明，欧阳廷姝已一次性支付聚银公司全部购房款276841元，另支付房屋维修基金3527元。一审法院认为，欧阳廷姝、聚银公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应严格履行各自义务。欧阳廷姝按约向聚银公司履行了支付房款义务，但聚银公司未按约向欧阳廷姝履行交房和办理商品房转移登记义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，聚银公司应承担逾期交房和办理商品房转移登记的违约责任。依据合同约定，聚银公司逾期交房超过90日，从约定交付期限届满次日起按日向买受人支付全部已付款的万分之5的违约金；聚银公司逾期办理商品房转移登记超过90日，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。聚银公司认为：1.逾期交房违约金约定过高，建议按照已付房款的日万分之0.5计算违约金，而且合同约定违约金支付时间是在该商品房实际交房日起30日内，欧阳廷姝诉讼时间条件没有成就，现在不应当支付违约金；2.逾期办证违约金约定按照每日万分之1计算标准过高，建议按照已付房款的日万分之0.3计算，但违约金无法计算，因而无法履行，由于初始登记没有完成，所以我方不同意支付逾期办证违约金。合同约定“商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，因本案商品房交付时间不确定，故支付违约金的时间也不能确定，该约定应属履行期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”规定，双方就本案多次协商未果，故欧阳廷姝可以随时要求聚银公司支付逾期交房违约金；聚银公司称逾期办证违约金无法计算因而无法履行，无事实依据，不予采信；商品房初始登记未完成系聚银公司没有履行自己的义务，不能成为其不支付逾期办证违约金的理由。聚银公司辩称违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，因本案欧阳廷姝实际损失无证据证明，依据违约金以补偿为主、惩罚为辅的基本原则，结合本案聚银公司实际情况，酌情调减逾期交房违约金和逾期办理商品房转移登记违约金。逾期交房违约金调整为聚银公司自2019年5月29日起按已付购房款276841元的每日万分之2计付至本判决确定的履行期限届满之日止，逾期办理商品房转移登记违约金调整为自2019年8月28日起按已付购房款276841元的每日万分之0.5计付至聚银公司交付商品房转移登记文书时止。欧阳廷姝合理的诉请，依法予以支持。聚银公司的部分抗辩，予以采纳。综上，为保护当事人的合法权益，判决：一、贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付欧阳廷姝逾期交房违约金自2019年5月29日起按已付购房款276841元的每日万分之2计算至本判决确定的履行期限届满之日止；二、贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付欧阳廷姝逾期办理商品房转移登记违约金自2019年8月28日起按已付购房款276841元的每日万分之0.5计算至被告向原告交付商品房转移登记文书时止；三、驳回欧阳廷姝的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元（依法减半收取），由贵州聚银投资置业有限公司承担。双方当事人二审未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案逾期交付和逾期办证违约金如何认定的问题，双方在合同中约定的标准过高，一审法院结合本案实际情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，酌情调减本案违约金标准并无不当，本院予以确认。综上所述，欧阳廷姝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由欧阳廷姝负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇二〇年八月二十八日法官助理杨恩高书记员胡汝静