浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初714号 原告：冯林方，男，1966年6月3日出生，汉族，住浙江省德清县。 原告：杨建琴，女，1967年12月19日出生，汉族，住浙江省德清县。 二原告委托诉讼代理人：沈红飞，浙江罡乾律师事务所律师。 被告：海盐县新福房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道城东路399号。统一社会信用代码：9133042456441628XA。 法定代表人：张槿伟，该公司执行董事。 原委托诉讼代理人：鲁如生。 被告：上海佳云房地产经纪有限公司。住所地：上海市徐汇区钦州北路70号201室。统一社会信用代码：91310104332430402X。 法定代表人：李葭芸，该公司执行董事。 原委托诉讼代理人：沈炳松、孙霞，浙江汉本律师事务所律师。 变更后委托诉讼代理人：吴华彦、王雪蕾，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。 原告冯林方、杨建琴与被告海盐县新福房地产开发有限公司（以下简称“新福公司”）、上海佳云房地产经纪有限公司（以下简称“佳云公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月13日向本院提起诉讼，本院同日以（2020）浙0424引调141号受理，后于2020年2月13日转为正式立案后，依法适用简易程序于同年3月30日、4月14日二次公开开庭进行审理。原告杨建琴及二原告委托诉讼代理人沈红飞、被告新福公司原委托诉讼代理人鲁如生、被告佳云公司原委托诉讼代理人沈炳松、孙霞均到庭参加诉讼。后因本案案情疑难复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序公开审判，并于同年6月11日公开开庭进行了审理，原告杨建琴及二原告委托诉讼代理人沈红飞、被告新福公司原委托诉讼代理人鲁如生、被告佳云公司委托诉讼代理人王雪蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯林方、杨建琴起诉称：被告新福公司在海盐县武原街道滨海新城D2地块开发房地产，并取得相应的建设工程规划许可证、施工许可证，盐售许字（2017)第015号商品房预售许可证，同时被告新福公司委托被告佳云公司协助销售上述系列商品房。二原告向被告新福公司购买第3幢713室酒店式公寓，在与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》时，二原告在被告新福公司售楼部向被告佳云公司支付了117000元购房定金，被告佳云公司向二原告出具了3-713房认购定金的收据。后在办理商品房付款和交接手续时，二原告另支付了总房价款494661元，二被告没有将117000元定金计算到总房价中，二原告曾提出相应要求，二被告借口搪塞，至今未予返还定金117000元。二原告为维护自身合法权益，诉请法院依法判令：1、二被告连带返还二原告购房定金117000元；2、二被告承担本案诉讼费用。 被告新福公司答辩称：一、2018年6月23日，二原告与该被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：购房总金额为494661元，二原告在合同签署之日支付首付款254661元，剩余房款240000元在合同签订之日起5日内与按揭银行签订按揭贷款合同，提供完备贷款资料，缴纳办理按揭贷款所需要的费用，办妥按揭贷款手续，确保按揭贷款足额付至该被告指定账户。因此，双方签订的合同中未约定收取购房定金，支付购房款的方式为按揭付款，也未见收取购房定金转为首期购房款的事实。二、二原告在合同签订之日，支付该被告首付款254661元，在2019年3月28日，按揭贷款后支付剩余房款240000元，履行了支付房款的义务。该被告在2019年5月16日全额开具浙江增值税专用发票，对二原告所购的商品房进行了结算，并办理了房屋产权的登记。三、就涉案的《浙江省商品房买卖合同》约定的义务，二原告与该被告均各自履行完毕，二原告在按时足额支付购房款时未主张购房定金的权利。该被告在2018年5月14日与案外人湖州云家营销策划有限公司（以下简称“云家公司”）签订《销售代理合同》一份，明确约定：该公司私自收取定金、房款、违约金等行为的，应退还私自收取的款项。综上，该被告认为，二原告的诉讼请求，无事实根据和法律依据，请求法院依法驳回二原告对该被告的诉讼请求。 被告佳云公司答辩称：一、二原告请求返还117000元，无事实和法律依据，二原告非适格请求主体。二原告提交的金额为50000元的“收据”中的客户为“褚金莲”，而二原告提供的67000元的转账凭证未显示转账主体，不能证明系二原告支付的该款项，同时也未提供该款项对应的收据，不能证明该款项系认购定金。退一步讲，即使该117000元系二原告委托或指示他人代为支付，该款项是咨询服务费。二、该被告受被告新福公司委托代理销售其开发的海盐德信滨海广场酒店式公寓、商铺等物业销售事务，二原告系该被告的分销代理商上海午阳投资管理有限公司（以下简称“午阳公司”）居间介绍至涉案项目销售现场欲购买涉案房屋，二原告与被告新福公司签订了《德信滨海广场房屋认购书》一份。若二原告能举证证明117000元已支付给该被告，则款项的交付经过与云家公司在系列案件中所涉情况一致（云家公司也是涉案案场的销售代理公司）。在云家公司涉及的系列案件中，购房客户范荣伟在认购书中以单价14126元、总价699395元认购滨海广场3幢513室房屋，并与被告新福公司、云家公司三方协商一致，由范荣伟支付云家公司咨询服务费120000元，由云家公司与被告新福公司再行协商房屋优惠事宜，并保证范荣伟届时签订商品房买卖合同时享受的优惠不低于120000元，后范荣伟按约定向云家公司支付120000元咨询服务费，云家公司向范荣伟出具收据一份。嗣后，经云家公司的协调服务，范荣伟于2018年6月30日与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，最终以单价9720.44元、总价481259元购买滨海商业广场3幢513室房屋。即，范荣伟以支付120000元服务费的代价，最终享受了218136元的购房优惠。综上，二原告与被告新福公司的房屋买卖合同已经履行完毕，假使涉案117000元交付给该被告，该被告在代理销售过程中向二原告提供的服务行为使二原告最终享受到了购房优惠，二原告与该被告之间的合同关系也因履行完毕而消灭。三、若涉案款项系已交付给该被告。1、二原告主张的款项交付时间与商品房买卖合同签订的时间不一致，可以印证相关款项非认购定金。2、至于有关“收据”中书写“认购定金”而非“咨询服务费”的原因及客观事实如下：云家公司在代理销售涉案楼盘初始，均是按照约定向购房客户出具收款事由为“咨询服务费”的收据，但后来由于听说其他楼盘在代理销售过程中出具的“咨询服务费”收据可能不是很妥当，所以被告新福公司、云家公司与购房客户协商一致后将收款事由书写为“认购定金”。因此，该被告也与被告新福公司及购房客户协商后，在收据的收款事由中将“咨询服务费”变更书写为“认购定金”。所有的购房客户对支付给该被告的款项系咨询服务费而非认购定金这一事实都是明知。3、该被告作为涉案楼盘的销售代理商，其在接受代理后与分销公司建立起分销渠道，二原告系通过该公司的分销公司午阳公司介绍及该被告与被告新福公司的对接，最终才能以明显少于认购书约定的房屋成交价的价格，取得巨大购房优惠购买了涉案房屋。若涉案117000元二原告确已支付，则经二原告、二被告三方协商后，由该被告向二原告提供咨询服务，由二原告支付给该被告，而不是支付给被告新福公司，若涉案款项为定金，则应支付给被告新福公司，才符合合同约定和常理。带二原告到销售现场的午阳公司的员工、二被告在现场的接待人员都是在与二原告协商一致后，二原告才有可能委托或指示他人付款，故在付款前，二原告对涉案款项的性质系服务费是明知的，现场接待二原告的相关人员均可出庭作证。2018年6月23日，二原告与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》时，从未提及117000元应在总购房款中予以扣除，而是直接按合同约定的价格支付了购房款，正是因为二原告明知不存在定金的事实且由该被告提供了服务，二原告才以明显低于认购书约定价格的成交价最终取得了涉案房屋。如果二原告确已向该被告支付了117000元，该被告也按照其与分销公司的约定，将该服务费支付给分销公司，如果该款项是定金的话，则该被告会第一时间将该款项交付给被告新福公司，而不会按分销合同约定支付给分销公司。另外，从支付该款项到合同签订，再到起诉，在这长达一年多的时间里，二原告从未向二被告提出返还涉案款项的要求，也是因为二原告明知该款项的性质不是定金。该被告在代理销售涉案楼盘过程中，每套房屋均收取了金额不等的咨询服务费，尽管案外也向其他客户出具了定金收据，但其他客户均是认可支付给该被告的款项系服务费而非购房定金。综上所述，二原告应提交证据证明涉案款项系由二原告委托他人支付且性质为定金，否则应承担举证不能的不利后果，若二原告能证明上述事实，无论从案件的客观事实来讲，还是从二原告的行为表现去分析，涉案款项系咨询服务费而非购房定金，二原告仅仅依据该被告出具的收据上的证据瑕疵，就捏造事实提起民事诉讼，其行为已经涉嫌犯罪，故请求法院在依法查明本案事实的基础上，裁定驳回二原告的起诉，并将本案移送公安机关进行侦查，该被告也将向公安机关进行控告，要求依法追究二原告的刑事责任。 二原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、《浙江省商品房买卖合同》、不动产权证书、浙江增值税普通发票各一份，证明二原告与被告新福公司之间存在房屋买卖合同关系的事实。 2、银行转帐凭证一组、收据二份，证明：1、2018年6月18日，二原告支付被告佳云公司认购定金50000元，同年6月23日，二原告根据该被告指示支付给上海骥宸贸易有限公司67000元；2、二原告已经向被告新福公司支付了全部购房款，并没有办理按揭贷款，具体付款情况如下：2018年6月23日分别支付68830.50元、185830.50元，2019年3月28日分别支付120000元、70000元、50000元。 被告新福公司质证认为，证据1中，合同不完整，应以该被告提供的完整合同为准。对不动产权证书、发票无异议。证据2中，对涉及该被告的付款凭证及收据无异议，涉及被告佳云公司公司的付款凭证及收据共计117000元，该被告没有收到。 被告佳云公司质证认为，证据1中，对合同的质证意见与被告新福公司的质证意见一致，且合同中未涉及定金的约定，对不动产权证书、发票无异议。证据2中，对2018年6月23日67000元转帐凭证的关联性和证明对象有异议，汇款人无法确认为二原告，其次，收款方为上海骥宸贸易有限公司，无法证明二原告系受该被告指示支付款项及该款项为购房定金的事实；对2018年6月18日收据的关联性及证明对象有异议，客户为“褚金莲”，与本案无关，且与二原告诉状中载明的支付定金的时间不一致，二原告捏造事实。对其他付款凭证，因涉及被告新福公司，该被告不知情。 被告新福公司为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 1、POS签购单五份（复印件），证明二原告已将购房款全额支付给该被告。 2、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明二原告与该被告在买卖合同中未约定收取定金，明确购房款分期支付。 3、《德信滨海广场项目销售代理合同》一份，证明该被告与云家公司之间的权利义务关系。 二原告质证认为，对证据1、2无异议。证据3与本案无关。 被告佳云公司质证认为，证据1、2的真实性的由法院核实。对证据3无异议，该被告与云家公司均为涉案楼盘的代理销售公司，二被告之间未签订书面合同，但双方形成事实上的销售代理关系，且权利、义务的约定与证据3的约定一致。 被告佳云公司为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 1、涉及案外人范荣伟的《德信·滨海广场房屋认购书》、《浙江省商品房买卖合同》各一份（均为复印件），证明范荣伟购买涉案楼盘3幢513室房屋的经过。 2、上海农商银行付款通知四份、授权委托书一份（均为复印件），证明该被告在取得二原告支付的咨询服务费后，按照其与分销公司的约定，将相关佣金按照午阳公司的指示支付给上海系湛房地产经纪事务所。 3、咨询服务费收据六份（涉及案外人刘晓晖、邓伟菖、唐红兵的收据各一份、涉及案外人刘立明等的收据三份）、德信滨海广场台账明细（1）一份（复印件）、《德信·滨海广场房屋认购书》十九份（复印件）、海盐德信滨海广场项目签约明细一组、结佣申请表二份（一份为原件，一份为复印件）、滨海商业广场C幢备案价格表一份，证明云家公司在代理销售涉案楼盘过程中，存在收款事由先书写“咨询服务费”、后书写“认购定金”的情况，该被告也因此向二原告开具了相应的收据；有关六位客户因向该被告支付了相关咨询服务费，云家公司与被告新福公司对接，成交的价格远低于认购书中确定的价格。该被告的有关情况与云家公司一致。另，该被告在收到客户支付的咨询服务费后，按照与午阳公司的约定，向该公司支付了佣金，该佣金系从客户支付的服务费中支付。 4、涉及案外人马金明的收据、浙江增值税普通发票各二份、收条及《浙江省商品房买卖合同》各一份（均为复印件），证明云家公司为马金明开具金额为120000元“认购定金”收据后，为其出具了等额“咨询服务费”发票，即云家公司收取款项的性质为咨询服务费。 5、涉及案外人唐红兵、刘晓晖、邓伟菖的收据、《德信滨海广场房屋认购书》（复印件）、《浙江省商品房买卖合同》（复印件）各一份，证明有关认购书中载明的购房定金金额与收据载明的咨询服务费金额一致，云家公司收取款项的性质为咨询服务费，该三位客户经云家公司提供咨询服务，最终享受到了高于咨询服务费的购房优惠。 6、涉及案外人周敬滨的收据、浙江增值税普通发票、《浙江省商品房买卖合同》（复印件）各一份，证明云家公司为周敬滨开具金额为85229元“认购定金”收据后，为其出具了等额“咨询服务费”发票，即云家公司收取款项的性质为咨询服务费。 7、上海公安局案（事）件接报回执单一份，证明该被告已就案外人沈菊芳涉嫌虚假诉讼罪向上海市公安局报案，目前案件已接报并正在进行审核。 二原告质证认为，证据1与本案无关。证据2与本案无关，同时对授权委托书有异议，即使属实，涉嫌该被告与案外人勾连，偷税漏税。对证据3有异议，收据显示为该被告向案外人收取咨询服务费，与本案无关；台帐明细与本案无关；认购书与本案无关，且认购书非真正的买卖合同，仅为购房意向，不具有法律效力；签约明细与本案无关，仅能证明被告新福公司支付被告佳云公司的费用明细。证据4、5、6，对证据形式为复印件的证据三性均有异议，涉及周敬滨的收据载明为“认购定金”与二原告主张的款项性质一致，对发票载明的“咨询服务费”的性质不予认可，同时收据、发票与本案无关。证据7未加盖公章，对真实性有异议，且该回执单载明“仅证明本公安机关已经接到报警人所报告的情况，不作其他任何证明。” 被告新福公司质证认为，对证据1、2、3均无异议。证据4、5、6与本案无关。对证据7的质证意见与二原告的质证意见一致。 本院认证认为，二原告提供的证据，证据1，《浙江省商品房买卖合同》经证据补强，与被告新福公司提供的合同一致，本院予以确认；不动产权证书、发票，二被告无异议，本院予以确认。证据2，涉及被告新福公司的付款凭证、收据，该被告无异议，本院予以确认；2018年6月18日的收据，虽客户为褚金莲，但载明的房屋为“3-713”，结合该案外人的陈述，对该收据的关联性本院予以确认，至于收款方为上海骥宸贸易有限公司的付款凭证，虽被告佳云公司对关联性提出异议，但对该款项的收取无异议，且未能提供证据证明其他的收款渠道，故，对该证据的关联性本院予以确认，上述相关证据亦具有真实性、合法性。 被告新福公司提供的证据，证据1、2，二原告无异议，本院予以确认。证据3，在范荣伟起诉被告新福公司、云家公司房屋买卖合同纠纷一案[案号为（2020）浙0424民初718号]中，云家公司无异议，本院予以确认。 被告佳云公司提供的证据，对形式为复印件的证据材料，除证据1与（2020）浙0424民初718号案件中范荣伟提供的证据一致，本院对真实性予以确认外，其余复印件均涉及案外人，对其真实性本院无法确认，但证据1与本案无关。证据3中的收据、结佣申请表，证据6中的收据、发票，虽为原件，但与本案无关。证据3中的签约明细，被告新福公司无异议，本院予以确认，能证明被告新福公司就涉案房屋签约情况予以确认；备案价格表，经本院与海盐县房地产与住房保障管理服务中心查询核实，对涉案房屋的备案单价13500元予以确认。证据7，与本案无关。 本院经审理，确认案件相关事实如下： 2018年6月23日，二原告与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号为：2018330424ＹＳ0080008），约定：二原告向该被告购买海盐县××街道××路××号××广场××幢××室，该商品房建筑面积49.51平方米。该商品房毛坯单价为每平方米9991.13元，总价款494661元。付款方式为于合同签署之日支付首付款254661元，余款240000元应在合同签订之日起5日内与按揭银行签订按揭贷款合同，提交完备的贷款资料，缴纳办理按揭贷款所需的费用，办妥按揭贷款手续，确保按揭贷款足额付至出卖人指定账户。合同签订后，二原告于当日向被告新福公司支付254661元，于2019年3月28日支付240000元。2019年5月16日，被告新福公司向二原告开具了金额为494661元的浙江增值税普通发票一份。同年8月8日，二原告取得涉案房屋的不动产权证书。 在涉案房屋买卖过程中，被告佳云公司收到二原告支付的117000元，具体付款情况为：2018年6月18日，该被告向二原告出具一份金额为50000元的收据，收据载明：客户“褚金莲”、收款事由“认购定金3-713”。同年6月23日，褚金莲为二原告转账支付了67000元至上海骥宸贸易有限公司的银行账户 审理过程中，一、原告杨建琴就购房经过及款项交付情况作出如下陈述：购房时，宣传是交“12万抵15万”，2018年6月18日谈下来涉案房屋价格在60万左右。至正式签订商品房买卖合同期间，双方未再就购房价格进行再次磋商。同年6月23日签订合同时，对合同载明的房屋价格也是知道的。二、被告佳云公司对其在涉案楼盘进行销售行为最终作出如下陈述：其与云家公司之间存在口头分销代理合同协议。对此，云家公司向本院出具情况说明予以确认。三、涉案房屋的备案单价为13500元。 另查明：2018年5月14日，被告新福公司与云家公司签订《德信滨海广场项目销售代理合同》一份，约定的部分内容如下：该被告委托云家公司独家代理其开发项目（海盐县滨海新城枣园东路与城东路交汇处，海盐德信滨海广场）的酒店式公寓、商铺物业销售事务；上述代理合同签订后，云家公司可根据项目实际情况聘请第三方提供项目的分销代理、渠道推广、客户推介等服务；云家公司私自收取定金、房款、违约金等行为的，该公司退还私自收取的款项；云家公司有权在实际销售过程中向客户收取咨询服务费，便于该公司快速对渠道合作公司快速结佣，进行激励；代理期限自合同签订之日起至2019年3月31日，双方经协商一致，可对本项目代理期限予以延长。合同对其余权利、义务亦进行了约定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定享有权利、履行义务。本案中，各方当事人争议的焦点为：涉案117000元属何种性质款项？对此，二原告主张为购房定金，被告新福公司对此予以否认，被告佳云公司主张为咨询服务费。本院认为，首先，根据被告新福公司与云家公司签订的《德信滨海广场项目销售代理合同》约定可知：第一、被告新福公司与云家公司的合作方式为全案代理，即在合同代理期内，该被告不得自行销售涉案楼盘；第二、云家公司可根据项目实际情况聘请第三方提供项目的分销代理、渠道推广、客户推介等服务，而云家公司在审理过程中也明确其与被告佳云公司之间存在口头分销代理合同协议，结合被告新福公司与云家公司就涉案房屋的成交予以认可这一情况，本院确认被告佳云公司为涉案楼盘的分销代理方。其次，二原告主张款项性质为购房定金，但：1、根据二原告的陈述，有“存12万抵15万”的购房优惠，即其对涉案款项支付的用途是明知的。而该用途与法律意义上定金的用途明显不一致；二原告陈述其应支付的房屋购房价款应为60万元左右，即在销售交易过程中，二原告明知涉案款项不可退还或折抵房款。2、根据二原告的付款情况来看，2018年6月18日支付50000元，被告佳云公司在相关的收据上盖章表明收款人身份，即，二原告对款项接收人的身份是明知的，若为定金，应支付给被告新福公司，二原告对此未提出异议；签订《浙江省商品房买卖合同》当天，二原告在明知合同载明总价款为494661元情况下，一则未对该金额提出异议，二则也未主张定金冲抵购房款，反而在按合同约定支付首付款254661元的同时，另向被告佳云公司支付了67000元，即二原告同日分别向两个不同主体支付了费用。之后二原告也按合同约定向被告新福公司支付了剩余房款。也就是说，二原告清楚知悉其向被告佳云公司支付的涉案款项并不包含在购房款内。二原告自身的付款行为与其现主张的款项性质自相矛盾，有违常理。3、二原告在涉案款项交付后，特别是《浙江省商品房买卖合同》签订后长达一年半的时间之内，均未采取积极的方式向二被告主张返还，亦不符合常理。最后，被告佳云公司作为涉案楼盘的分销商，二原告向该被告支付了117000元后，二原告与被告新福公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，最后成交价为494661元，而该涉案房屋的备案单价为13500元，即，二原告事实上享受了一定的购房优惠。因此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”的规定，二原告与被告佳云公司之间成立事实上的居间服务合同关系，涉案款项名为“购房定金”，实为“咨询服务费”，而该服务合同随着被告佳云公司促成二原告与被告新福公司之间商品房买卖合同的签订而履行完毕。综上所述，涉案款项应为二原告支付给被告佳云公司的咨询服务费，且二原告与被告新福公司之间的商品房买卖合同亦已履行完毕。故，二原告的诉讼请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。 另，一、二原告在审理过程中向本院申请要求追加上海骥宸贸易有限公司作为本案第三人参加诉讼，本院经审理认为，因被告佳云公司对支付至该公司银行账户的款项予以确认，故，本院无需追加该公司作为第三人。二、至于二被告在涉案楼盘销售交易过程中，是否存在违规情形，应属相应有关主管部门的管理范畴，可依法另行处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告冯林方、杨建琴的诉讼请求。 本案受理费2640元，由原告冯林方、杨建琴共同负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  李晓炯 人民陪审员  吴神祥 人民陪审员  洪菊英 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  张伟华