云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初5120号原告：刘明，男，1970年10月30日生，汉族，住楚雄市。委托诉讼代理人：李凌云，云南瑞志律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄开发区天行健置业有限公司，住所地：楚雄开发区彝人古镇菊苑13、14号，统一社会信用代码：915323000569712952。法定代表人：余忠林，职务：董事长。第三人：牟定县金马商混有限责任公司，住所地：牟定县江坡镇福龙村委会黄龙山，统一社会信用代码：915323230546866507。法定代表人：刘明，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵荣华，男。原告刘明与被告楚雄开发区天行健置业有限公司（以下简称天行健公司）及第三人牟定县金马商混有限责任公司（以下简称金马商混公司）商品房销售合同纠纷一案，云南省楚雄彝族自治州中级人民法院于2018年9月19日立案后，于2018年11月29日作出（2018）云23民初71号民事裁定，裁定将本案移送本院审理。本院于2019年1月3日受理后，天行健公司提起反诉，于2019年4月9日公开开庭进行了审理，并于2019年7月1日作出（2019）云2301民初75号民事判决。原审原告刘明及原审被告天行健公司不服判决，向楚雄州中级人民法院提起上诉，楚雄州中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）云23民终1271号民事裁定，撤销楚雄市人民法院（2019）云2301民初75号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告刘明的委托诉讼代理人李凌云、第三人金马商混公司的委托诉讼代理人赵荣华到庭参加诉讼。被告天行健公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情需要，经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告刘明向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年3月24日签订的《商品房购销合同》；2.判令被告归还原告购房款1800万元，并支付违约金360万元；3.本案诉讼费、保全费及担保费由被告承担。事实和理由：原告是金马商混公司的法定代表人，因被告欠金马商混公司货款，故金马商混公司出具证明，由原告用金马商混公司的货款1800万元冲抵房款，购得被告开发的天行健·彝天地旅游文化综合体第1幢第1-3层1-1-8号房屋。2016年3月24日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以1800万元价款购得被告开发的天行健·彝天地旅游文化综合体第×幢第×层×号房屋，房屋为地上三层，建筑面积1199.18㎡，套内面积907.89㎡，公摊面积291.29㎡。2016年3月30日，双方在住建部门对合同进行了备案。该合同第七条约定被告应于2016年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，第九条约定被告逾期交房的违约责任为：被告如未按本合同第七条约定的时间交房，按合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日60天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后解除合同，被告按原告已付款的20%向原告支付违约金，并退还原告已付购房款，已发生的交易相关税费由被告承担。自合同签订至今，被告开发的房屋未完成验收，故不具备交付条件，尽管原告已数次催促被告，但均未得到解决。由于被告未按合同约定交付房屋，导致原告不能合理利用该房屋，造成了巨额资金闲置损失。原告有权根据双方签订的《商品房购销合同》的约定行使合同解除权，并要求被告承担因此产生的违约责任。2018年11月13日，原告向云南省楚雄彝族自治州中级人民法院提交变更诉讼请求申请书，将第一项诉讼请求变更为：判令被告继续履行原、被告于2016年3月24日签订的《商品房购销合同》，并在60日内为原告办理不动产权证书；将第二项诉讼请求变更为：判令被告承担未依法办理产权证的违约责任，并支付原告违约金2778750元，违约金支付至产权证办理完毕之日止。本案重审时，原告当庭提出补充意见，请求法院在判决处理本案时一并判决被告向原告开具不动产发票。事实和理由：原、被告签订《商品房购销合同》后，原告从未收到过被告的交房通知，所以不清楚房屋的情况，在起诉之后才得知房屋已通过竣工验收，故对原先的诉讼请求予以变更。同时，被告开发的房屋迟迟不具备办理产权证的条件，所以还应承担未办理产权证的违约责任，违约金从2016年10月1日计算至2018年11月30日共计两年零两个月，按2016年中国人民银行同期贷款年利率4.75%的1.5倍计算，为2778750元。被告天行健公司在原审时曾提起反诉，请求判令刘明支付天行健公司购房款934740.30元及自2016年3月25日起至2019年3月24日止的违约金10940元，并继续按每天10元支付自2019年3月25日起至款项付清之日止的违约金，同时承担诉讼费。但在本案重审开庭时，天行健公司未到庭参加诉讼。其在庭审后提交了书面答辩意见，称：1.刘明至今仍有934740.30元房款未付清，天行健公司有权要求其付清房屋尾款；2.根据商品房购销合同约定，办理房产证的前提是刘明付清购房款，现刘明未付清购房款，天行健公司有权暂不办理房产证，不应承当违约责任。第三人金马商混公司述称，我公司与天行健公司存在混凝土买卖关系，我公司对双方经结算确认的我公司向天行健公司所供混凝土价款为2100多万元予以认可。我公司法定代表人刘明与天行健公司签订《商品房购销合同》，用天行健公司应支付给我公司的混凝土款抵扣刘明应支付给天行健公司的购房款1800万元予以认可。本案审理的是天行健公司与刘明之间的商品房买卖合同关系，天行健公司在原审时的反诉请求不能成立。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。刘明为证明其请求及所依据的事实和理由向本院提交了以下证据：1.《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2.证明；3.商品房买卖合同登记备案表；4.照片；5.工程竣工验收报告；6.建设工程竣工验收备案表。天行健公司在本院重审本案时未到庭举证，但在原审时向本院提交了以下证据：1.楚开经复［2014］133号文件；2.建设工程竣工验收备案表；3.商品房预售许可证；4.《商品房购销合同》及《合同补充协议》；5.对账函；6.请款单、银行汇款凭证、收条；7.商品混凝土结算单；8.商品房买卖合同登记备案表；9.照片；10.网页截图；11.建设银行银行卡明细清单；12.申请证人曾某、刘某出庭作证（原审申请）。金马商混公司针对述称未向本院提交证据。为查明案件事实，本院原审时于2019年5月29日向楚雄市不动产登记中心查询天行健·彝天地旅游文化综合体办理产权证及抵押、查封情况。楚雄市不动产登记中心向本院出具了宗地登记信息查询情况说明，载明截至2019年5月29日包含涉案房屋部分的天行健·彝天地旅游文化综合体于2018年5月10日取得不动产权证书（国有建设用地使用权），该部分未涉及抵押和查封。本案重审过中，再次向楚雄市不动产登记中心发函查询天行健·彝天地旅游文化综合体办理产权证及抵押、查封情况。楚雄市不动产登记中心回函：1.楚雄开发区天行健置业有限公司开发的天行健·彝天地旅游文化综合体共办理了两本国有土地使用权证，分别为2016年楚雄市国土资源局开发区分局办理的楚开国用（2016）字第×××号和楚开国用（2016）字第×××号，其中楚开国用（2016）字第×××号因遗失于2018年在楚雄市不动产登记中心作遗失补办登记，补办后的证号为楚开国用（2016）字第×××号；截止目前，楚雄开发区天行健置业有限公司开发的天行健·彝天地旅游文化综合体未办理房屋的首次登记。2.以上两本证目前未办理抵押登记，但均有查封（查封情况详见附件）；3.因开发商未到楚雄市不动产登记中心申请办理房屋首次登记，我中心暂不能办理天行健·彝天地旅游文化综合体的第1幢第1-3层1-1-8号房屋的转移登记。另外，楚雄市不动产登记中心出具的附件材料查封登记信息中载明，天行健·彝天地旅游文化综合体被多次查封，其中查封终止期限最长截止时间为2023年6月9日。在查封登记信息附记一栏中载明：…在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移手续。本院认为，刘明提交的证据1、3能够证明其与天行健公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，对双方的权利义务进行约定，后住建部门为该合同办理了备案的事实，本院予以采信；证据2本院结合庭审及其他证据综合予以认定；证据4结合现场勘查情况，本院予以采信；证据5、6能够证实天行健公司开发的天行健·彝天地旅游文化综合体于2015年7月20日竣工验收，于2016年2月29日取得建设工程竣工验收备案表的事实，本院予以采信。天行健公司原审提交的证据1、3能够证实其开发天行健·彝天地旅游文化综合体取得立项批复、获得预售许可证明的情况，本院予以采信；证据2、4、8与刘明提交的证据一致，认证意见同前；证据5能够证实天行健公司于2016年9月3日、2017年3月8日在金马商混公司出具的对账函上签章，对截至2015年12月31日、2016年12月31日欠金马商混公司的混凝土款金额予以确认，本院予以采信；证据6、11能够证实天行健公司通过其法定代表人余忠林的银行账户于2015年6月25日、7月20日、7月22日分别向刘明的银行账户转账支付应付给金马商混公司的混凝土款200万元、180万元、20万元的事实，本院予以采信；证据7能够证实2017年5月2日，天行健公司在金马商混公司出具的混凝土结算单上签章，对截至2017年4月25日欠金马商混公司的混凝土款金额予以确认，本院予以采信；证据9、10、12结合庭审及原审现场勘查情况，能够证实刘明于2016年4月份对涉案房屋第3层进行部分改造即修建钢架隔层作为第3层的顶，刘明曾在涉案房屋临街一面的外墙上悬挂招租广告，同时能够证实天行健公司开发的天行健·彝天地旅游文化综合体已有部分商家进驻经营的事实，本院予以采信。对本院调取的楚雄市不动产登记中心宗地登记信息查询情况说明以及复函情况，本院予以采信。本院原审时，因案情需要于2019年6月28日组织各方当事人进行现场勘查，并拍摄现场照片、制作现场勘查笔录，现场勘查情况如下：天行健公司开发的天行健·彝天地旅游文化综合体位于楚雄开发区北侧，其中第×幢第×层×号房屋正面（临街，靠近楚雄开发区一侧）及背面第1层均为相连分隔的2间房屋（三面为墙体，其余一面无门无窗，呈敞开状）；正面及背面第2层、第3层均为相连分隔的2间房屋（三面为墙体，其余一面安装有铝合金框，框内未安装门和玻璃）。2016年4月，刘明组织人员对该房屋正面及背面第3层进行部分改造即修建钢架隔层作为第3层的顶。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2014年10月10日，天行健公司取得天行健·彝天地旅游文化综合体立项批复文件，同年11月21日施工建设，并于2015年4月30日取得预许楚雄市字（2015011）号商品房预售许可证明，获准预售1栋至7栋房屋（期房）。2015年7月20日，天行健公司开发的天行健·彝天地旅游文化综合体通过竣工验收，并于2016年2月29日取得建设工程竣工验收备案表。本案重审过程中，本院再次向楚雄市不动产登记中心发函查询天行健·彝天地旅游文化综合体办理产权证及抵押、查封情况。楚雄市不动产登记中心回函：1.楚雄开发区天行健置业有限公司开发的天行健·彝天地旅游文化综合体共办理了两本国有土地使用权证，分别为2016年楚雄市国土资源局开发区分局办理的楚开国用（2016）字第×××号和楚开国用（2016）字第×××号，其中楚开国用（2016）字第×××号因遗失于2018年在楚雄市不动产登记中心作遗失补办登记，补办后的证号为楚开国用（2016）字第×××号；截止目前，楚雄开发区天行健置业有限公司开发的天行健·彝天地旅游文化综合体未办理房屋的首次登记。2.以上两本证目前未办理抵押登记，但均有查封（查封情况详见附件）；3.因开发商未到楚雄市不动产登记中心申请办理房屋首次登记，我中心暂不能办理天行健·彝天地旅游文化综合体的第×幢第×层×号房屋的转移登记。另外，楚雄市不动产登记中心出具的附件材料查封登记信息中载明，天行健·彝天地旅游文化综合体被多次查封，其中查封终止期限最长截止时间为2023年6月9日。在查封登记信息附记一栏中载明：…在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移手续。另查明，在天行健公司开发天行健·彝天地旅游文化综合体过程中，金马商混公司自2015年1月起为天行健公司提供混凝土。在此过程中，天行健公司的法定代表人余忠林通过其银行账户于2015年6月25日、7月20日、7月22日向刘明的银行账户分别转账支付应付给金马商混公司的混凝土款200万元、180万元、20万元。后金马商混公司与天行健公司经协商达成一致意见，由金马商混公司继续供混凝土给天行健公司，天行健公司用其开发的天行健·彝天地旅游文化综合体第×幢第×层×号房屋冲抵应支付给金马商混公司的混凝土款。为此，2016年3月24日，天行健公司（出卖人、甲方）与刘明（买受人、乙方）签订《商品房购销合同》，合同约定：“甲方以出让方式取得位于楚雄开发区土地规划用途为商业用地、土地使用证号为楚开国用（2014）第×××号、楚开国用（2014）第×××号地块的土地使用权，甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为天行健·彝天地旅游文化综合体；乙方购买的商品房为预售商品房，为第×幢第×层×号房屋，房屋为地上3层；该商品房按套（单元、幢）计价，总价款为1800万元整（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋参考套内建筑面积为907.89㎡；付款方式为一次性付款1800万元，付款日期为2016年3月24日；甲方应于2016年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方；自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，解除合同，乙方按应付未付款的20%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由乙方承担；甲方未按合同约定的时间交房，则交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期60天后解除合同，甲方按乙方已付款的20%向乙方支付违约金，甲方退还乙方已付款，已发生的交易相关税费由甲方承担；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；甲方交付的该商品房价内的装饰、设备标准达不到本合同附件二约定标准的，乙方有权要求甲方按未达到约定标准的差价补偿，甲方自行提高标准超出原约定标准的费用由甲方承担；如乙方委托甲方代为办理房屋产权登记手续，乙方须完成以下事项：1.乙方已付清全部房款、配套设施费、契税、印花税、维修基金及办证等相关费用；2.已办理房屋交接手续；3.签署委托甲方办理产权证的委托书及产权登记申请书；4.提供办理产权证所需的其他资料。若乙方未完成以上事实，均视为乙方自行放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，房屋产权登记手续由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记时需甲方出具的资料…。合同附件二中商品房价内装饰、设备标准所载墙面、地面、屋顶、门窗、外墙、卫生间设施、阳台、电梯等项目具体内容均为空白。同日，天行健公司（甲方）与刘明（乙方）签订《合同补充协议》，协议约定：“本合同中房价款不含契税、印花税、维修基金、房屋所有权证工本费、手续费及国家规定应由购房人缴纳的各项税金和费用；根据《物业管理条例》规定，乙方同意甲方委托专业物业管理有限公司作为‘彝天地旅游文化综合体’的前期物业管理服务单位，内容详见交房时乙方与专业物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》”。《商品房购销合同》及《合同补充协议》还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，天行健公司、金马商混公司及刘明共同在一份证明上签章或签名，证明载明：“兹有刘明同志，身份证号：5323261970××××××××，购买彝天地旅游文化综合体项目的商铺整栋，房号：×，面积1199.18㎡，销售总金额1800万元，经双方协商一致，于2016年3月24日用混凝土抵全额款付清此套。”2016年3月30日，住建部门为涉案房屋前述《商品房购销合同》办理了登记在刘明名下的备案手续（合同登记号为×××，建筑面积1199.18㎡），其中登记备案表载明的付款方式为一次性付款，付款金额为1800万元，日期为2016年3月24日。2016年4月，刘明组织人员对涉案房屋正面及背面第3层进行部分改造即修建钢架隔层作为第3层的顶。刘明曾在涉案房屋外墙上悬挂招租广告。经现场勘查，涉案房屋现状为正面（临街，靠近楚雄开发区一侧）及背面第1层均为相连分隔的2间房屋（三面为墙体，其余一面无门无窗，呈敞开状），正面及背面第2层、第3层均为相连分隔的2间房屋（三面为墙体，其余一面安装有铝合金框，框内未安装门和玻璃），涉案房屋现处于空置状态。至今，天行健公司未以公告形式通知刘明办理涉案房屋交接手续，未向刘明开具购房款发票及出具交纳配套设施费的通知，刘明未向天行健公司出具代为办理产权登记手续的委托书，未向相关部门缴纳契税、印花税、维修基金等费用。2016年9月3日，金马商混公司向天行健公司出具对账函，载明截至2015年12月31日，金马商混公司累计向天行健公司开发的天行健·彝天地旅游文化综合体供应商品混凝土49934立方米，应收商混款合计19082262.50元，请予核对，若无差错，请签章确认。同日，天行健公司在该函上签章确认。2017年3月8日，金马商混公司向天行健公司出具对账函，载明截至2016年12月31日，天行健公司开发的天行健·彝天地旅游文化综合体累计欠款20626459.70元（其中：1.……；2.2016年1月至12月31日商品混凝土欠款金额1532860元；3.砂石料欠款金额12337.20元），请予核对，若核对无误，请签字确认。同日，天行健公司在该函上签章确认。2017年5月2日，金马商混公司向天行健公司出具商品混凝土结算单，载明金马商混公司向天行健公司开发建设的天行健彝天地旅游文化综合体供混凝土至2017年4月21日，截至2017年4月25日，天行健公司欠金马商混公司混凝土款合计21065259.70元。同日，天行健公司在结算单上签章确认。天行健公司向金马商混公司购买混凝土，用涉案房屋冲抵应付金马商混公司的混凝土款后至今，金马商混公司未向天行健公司开具混凝土款发票。另外，2018年9月19日，刘明以签订《商品房购销合同》后，涉案房屋一直未完成竣工验收，不具备交付条件为由，起诉至云南省楚雄彝族自治州中级人民法院，要求解除《商品房购销合同》，并由天行健公司返还购房款1800万元及支付逾期交房违约金360万元。后在原审诉讼过程中，经申请调取到天行健·彝天地旅游文化综合体建设工程竣工验收备案表，后变更诉讼请求为继续履行《商品房购销合同》等。本案重审时，原告述称，《商品房购销合同》中双方没有约定办证期限及办证的违约责任。同时，因涉案楼盘的大证还没有办下来，故涉及的房屋所有权登记的具体户数不能确定。本院认为，涉案《商品房购销合同》及《合同补充协议》系刘明与天行健公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应确认合法、有效，双方当事人应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。现刘明主张继续履行《商品房购销合同》，天行健公司在原审时明确表示同意继续履行，虽然本案重审时天行健公司未到庭，但结合案件实际及案件证据，本院认定原告主张继续履行《商品房购销合同》的诉请成立。综合原审及重审情况，本院归纳本案审理焦点如下：一、涉案房屋购房款是否付清；二、涉案房屋的是否交付；三、刘明关于未办理产权证的违约金及要求办理产权证的主张能否成立。关于焦点一，首先，刘明与天行健公司发生商品房买卖合同关系是基于刘明担任法定代表人的金马商混公司自2015年1月起向天行健公司供混凝土，两个公司之间存在混凝土买卖合同关系，天行健公司提出用涉案房屋冲抵混凝土款（包括已供混凝土及继续供混凝土产生的货款）后，金马商混公司接受提议，并由刘明与天行健公司签订《商品房购销合同》。其次，天行健公司与金马商混公司达成用涉案房屋冲抵混凝土款的口头协议之前，双方未对账确认已产生的混凝土款，在签订《商品房购销合同》时亦未对账确认已产生的混凝土款及天行健公司已支付的混凝土款金额。再次，《商品房购销合同》明确约定刘明支付购房款的方式为2016年3月24日一次性支付1800万元，而在2016年3月24日天行健公司、金马商混公司、刘明共同在载明“经双方协商一致，于2016年3月24日用混凝土抵全额款付清此套”的证明上签章或签名，随后于2016年3月30日在住建部门为涉案房屋办理了登记在刘明名下的备案手续，载明的付款方式亦与2016年3月24日的证明一致。从次，金马商混公司自2015年1月起向天行健公司供混凝土后，两家公司于2016年9月、2017年3月及5月三次就买卖混凝土进行对账，但均未提及天行健公司通过法定代表人余忠林的银行账户于2015年6月、7月向金马商混公司的法定代表人刘明的银行账户合计转账支付400万元混凝土款的事实，亦未提及2016年3月24日天行健公司用涉案房屋冲抵应支付金马商混公司混凝土款1800万元的事实。最后，天行健公司未提交任何证据证实在本案诉讼前向刘明主张过未付清购房款，且天行健公司主张已按双方合同约定向刘明交付房屋，之后刘明才对房屋进行改造、装修。另外，金马商混公司被追加为本案第三人参加诉讼后，在庭审中明确表示对天行健公司用涉案房屋冲抵应向其支付的混凝土款无异议，同意涉案房屋的产权人按《商品房购销合同》的约定确认为刘明，并明确表示其与天行健公司之间的混凝土买卖合同关系，在扣除涉案房屋约定价款1800万元后据实处理即可，与本案商品房买卖合同关系无关。综合以上情况，本院依法认定天行健公司、金马商混公司、刘明已共同确认在2016年3月24日刘明已付清涉案房屋购房款1800万元，并按此履行涉案《商品房购销合同》。关于焦点二，根据《商品房购销合同》的约定，天行健公司应在2016年6月30日前将经建设单位组织验收合格的涉案房屋交付刘明，具体交付方式为天行健公司以公告形式通知刘明办理交接手续，在交接时向刘明提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。天行健公司至今未发出交房公告，亦未向刘明提交涉案房屋的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，刘明亦未能与物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。因涉案房屋第1层呈敞开状，无门无窗，第2层、第3层虽有铝合金框，但未装有门和玻璃，即使天行健公司向刘明交付房屋也不涉及交付钥匙问题。原审庭审中天行健公司明确表示已向刘明交付涉案房屋，之后刘明才对房屋进行改造、装修。结合庭审查明刘明在2016年4月份组织人员对涉案房屋第3层进行部分改造，并曾在涉案房屋外墙上悬挂招租公告，以及天行健·彝天地旅游文化综合体已于2016年2月29日取得建设工程竣工验收备案表的事实，本院认定天行健公司于2016年4月份向刘明交付了涉案房屋，至于具体的交付日期无法查明、确认。关于焦点三，刘明关于未办理产权证的违约金及要求办理产权证的主张能否成立。《商品房购销合同》第十二条约定“如乙方（刘明）委托甲方（天行健公司）代为办理房屋产权登记手续，乙方须完成以下事项：1.乙方已付清全部房款、配套设施费、契税、印花税、维修基金及办证等相关费用；2.已办理房屋交接手续；3.签署委托甲方办理产权证的委托书及产权登记申请书；4.提供办理产权证所需的其他资料。若乙方未完成以上事实，均视为乙方自行放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，房屋产权登记手续由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记时需甲方出具的资料。”依此约定，办理涉案房屋产权证有两种方式，即由刘明委托天行健公司代为办理或由刘明自行申请办理，由天行健公司提供办理产权证时需由其出具的资料。因涉案房屋为期房，但未明确约定办理房屋产权证的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时结合焦点二的阐述，天行健公司应自2016年5月1日起90日内即2016年7月30日前为刘明办理房屋产权证或向刘明提供办理房屋产权证时需由其提供的资料，但天行健公司至今未取得包含涉案房屋部分在内的天行健·彝天地旅游文化综合体房屋的初始登记，亦未提交证据证实产权登记部门已受理其初始登记申请，故本院认定涉案楼盘、商品房至今未办理房屋所有权登记的原因是天行健公司作所致。根据本案实际，天行健公司应承担办证的违约责任。由于办理涉案房屋产权证需要天行健公司和刘明依约履行各自的义务，提交相应的办证材料，并缴纳相关税费、维修基金等，在天行健公司取得包含涉案房屋部分在内的天行健·彝天地旅游文化综合体房屋的初始登记后，阻却办证的事由可能因天行健公司和刘明的履约行为而发生变化，故对本案逾期办证违约责任的计算，本院结合涉案房屋的交易价格及案件综合实际，酌情按200000元金额判决予以支持。另外，由于天行健公司取得包含涉案房屋部分在内的天行健·彝天地旅游文化综合体房屋的初始登记之日现无法确定，且涉案房屋处于查封状态，根据规定，在查封、预查封期间，不得办理抵押、转让等权属变更、转移手续，故天行健公司取得包含涉案房屋部分在内的天行健·彝天地旅游文化综合体房屋的初始登记后的合同责任及协助办理涉案房屋产权证的诉请应另案处理。同时，对于原告要求被告开具发票的补充意见，本院不作处理。另外，天行健公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第四十条第二款、第一百四十四条中，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘明与被告楚雄开发区天行健置业有限公司继续履行双方于2016年3月24日签订的编号为×××的《商品房购销合同》；二、由被告楚雄开发区天行健置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘明逾期办证违约金200000元（款交法院）；三、驳回原告刘明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29030元，由原告刘明负担26941元（已交），由被告楚雄开发区天行健置业有限公司负担2089元（未交，限本判决生效之日起十五日内交纳，款交法院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  杜元梅人民陪审员  刘 红人民陪审员  武 荣二〇二〇年八月三十一日书 记 员  白 丽