上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4528号原告：上海新松江置业(集团)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王旨，董事长。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。被告：上海松天投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张揆，总经理。被告：张家君，男，1971年8月25日出生，汉族，住上海市松江区。两被告共同委托诉讼代理人：吴全明，上海市锦天城律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：周文强，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海新松江置业(集团)有限公司(以下简称“新松江公司”)与被告上海松天投资管理有限公司(以下简称“松天公司”)、张家君房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月16日向本院提交诉状，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告新松江公司的委托诉讼代理人万树祥，被告松天公司、张家君的共同委托诉讼代理人吴全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新松江公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告松天公司之间签订的涉及坐落于上海市松江区中山二路XXX号平高大厦12层的房屋租赁合同于2020年2月1日解除；2、判令被告松天公司将坐落于上海市松江区中山二路XXX号平高大厦12层房屋返还原告；3、判令被告松天公司支付原告自2018年6月1日至2018年7月31日期间的租金61,692元；4、判令被告松天公司支付原告逾期付款违约金24,385.14元(以50,000元为基数，自2019年6月1日起按日千分之一计算至2019年6月6日止；以50,000元为基数，自2019年6月1日起按日千分之一计算至2019年8月2日止；以94,328元为基数，自2019年6月1日起按日千分之一计算至2020年1月10日止)；5、判令被告松天公司支付原告自2020年4月1日起至实际返还房屋之日止的占用使用费(以194,382元/6个月*2个月=64,794元为标准，自2020年4月1日起计算至2020年5月31日止；以年租金408,088元为标准，自2020年6月1日起计算至实际返还之日止)；6、判令被告张家君对上述第三、四、五项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：2018年5月25日，原告与被告松天公司签订《房屋租赁合同》，年租金370,148元，每年递增5%。被告松天公司逾期不支付租金，每逾期一日，按逾交租金万分之十承担违约金，逾期30天仍未支付的，原告有权单方解除合同。被告张家君同意对被告松天公司履行合同的义务承担连带清偿责任。2019年8月8日，由于被告松天公司逾期支付租金，原告向被告松天公司发出催缴通知书。被告松天公司未按期支付租金，原告遂向本院提起诉讼，望判如所请。被告松天公司、张家君辩称，我方不同意现在解除合同，如果要解除也要求于2020年11月30日解除，并且到2020年11月30日返还房屋。我方认为合同解除的原因是疫情导致的，疫情属于不可抗力，所以如果解除合同的不应当由我方承担违约责任。2019年6月1日至11月30日的租金我方确实逾期了，但我方已经补上了，故我方同意支付逾期付款违约金，但合同约定的违约金标准过高，我方要求按照同期银行间同业拆借利率计算。第二段租赁期是属于疫情期间，原告应当给予我方两到三个月的免租，所以5月30日之前的租金我方已经全部支付完毕，这段期间原告主张逾期付款违约金是不妥当的，如果法庭认为需要支付的话，也应当调整计算标准。我方同意支付2020年4月1日起至房屋实际返还之日止的租金和使用费。对被告张家君的连带责任，我方没有意见。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市松江区中山二路XXX号平高大厦12层房屋登记权利人为原告。原告将涉案房屋出租给被告松天公司。2018年5月25日，原告(甲方、出租人)与被告松天公司(乙方、承租方)、被告张家君(丙方、担保人)签订《租赁合同》一份，约定：第一条甲方同意将坐落于上海市松江区中山二路XXX号平高大厦12层房屋，676.07平方米，以现状出租给乙方作办公使用。第二条租赁期限为捌年，自2018年6月1日起至2026年5月31日止，其中两个月为免租期，自2018年6月1日起至2018年7月31日止。第三条房屋每天租金1.50元/平方米，年租金370,148元，每年递增5%。保证金185,074元。租金先付后用。合同签订即支付308,457元(2018年11月30日前租金123,383元，185,074元保证金)，以后每半年租金乙方应先付后用交付甲方。乙方应按本合同约定支付租金，逾期不支付，每逾期一日，按逾交租金万分之十承担违约金；逾期30天仍未支付的，甲方有权单方解除本合同、停水停电并收回租赁物，并由乙方支付甲方当年年租金金额50%的违约金。合同签订时支付押金185,074元和2018年6月1日至2018年11月30日的租金123,383元；2018年11月30日支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金185,074元；2019年5月31日支付2019年6月1日至2019年11月30日的租金194,328元；2019年11月30日支付2019年12月1日至2020年5月31日的租金194,328元；2020年5月31日支付2020年6月1日至2020年11月30日的租金204,044元；……第四条租赁关系终止时，甲方收取房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第六条租赁期限届满，乙方应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。返还租赁物应当由甲乙丙三方办理书面验收及交接手续。第八条如出现下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，且甲方不承担乙方装修损失，同时甲方有权实施停电、停水、停气行为：1、乙方未按合同约定支付租金逾期满30天的；2、乙方未按时支付本合同第四条约定费用逾期满10天的……第九条本合同生效后，若因乙方原因导致本合同不能全面履行的，乙方应支付免租期租金61,692元，并且乙方应承担当年租金金额50%的违约金。第十一条丙方同意对乙方履行本合同中的义务承担连带清偿责任。合同另就双方的其他权利义务进行了约定。2018年5月25日，被告向原告支付308,457元(含押金185,074)。2019年1月11日，被告向原告支付185,074元。2019年6月6日，被告委托案外人向原告支付5万元。2019年8月2日，被告向原告支付5万元。2019年8月8日，原告向被告松天公司出具《催缴通知书》，载明：贵司于2018年6月1日与我司签订租赁合同，根据合同约定，贵司应于2019年5月31日前向我司支付半年期租金194,328元，经我司多次催要，截至2019年8月8日，贵司仅支付10万，其余部分仍未支付，现向贵司发出通知如下：一、请贵司于2019年8月20日前向我司支付欠缴租金94,328元；二、请贵司在实际付款日按如下方式计算逾期支付违约金一并向我司支付：逾期违约金=94,328元*(自2019年6月1日起至实际付款日的自然日天数)*千分之一；三、贵司逾期支付已超过60日，如贵司于2019年8月20日前未向我司足额支付上述一、二所列款项，且未向我司作出任何确认答复，根据租赁合同，我司有权单方解除租赁合同，并要求贵司承担相应违约责任。2020年1月10日，被告向原告支付94,328元。2020年3月18日，被告委托案外人向原告支付10万元。2020年4月20日，被告委托案外人向原告支付29,552元。审理中，被告确认于2020年4月10日收到诉状副本。被告称，原告曾向其发送《减免租金通知书》，双方亦就减免2个月租金事宜进行口头协商，故被告于2020年4月20日支付租金时自动扣除2个月租金，因此截至2020年5月31日前的租金被告已付清。原告称因被告未按照减免租金流程办理租金减免手续，故其租金仅支付至2020年3月31日。以上事实，有租赁合同、催款通知书、附件、邮件寄交单、房地产权证、付款凭证、减免租金通知书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性的强制规定，故合同依法成立并生效，双方均应恪守合同义务。双方主要争议之处在于(一)双方签订的租赁合同何时解除；(二)被告松天公司应何时返还租赁房屋；(三)原告主张的租金及占有使用费是否合法有据；(四)原告要求被告松天公司支付违约金是否恰当合适；(五)被告张家君是否应当承担连带清偿责任。对此本院分析如下。关于第一个争议焦点。根据合同约定，被告应于2019年11月30日支付租金194,328元，而被告逾期30日未按合同约定支付租金，故原告有权解除合同。被告辩称因疫情原因导致合同解除，然被告逾期支付租金的时间节点并非疫情爆发期，故对被告辩称意见，本院不予采纳。原告以起诉方式通知被告，故双方之间的租赁合同应于被告收到诉状副本之日即2020年4月10日解除。关于第二个争议焦点。因双方的租赁合同解除，故被告应返还租赁房屋。被告要求迟延解除合同并返还房屋，缺乏依据，本院难以支持。关于第三个争议焦点。根据合同约定，若因被告原因导致合同不能全面履行的，被告应支付免租期租金61,692元。故原告要求被告支付2018年6月1日至2018年7月31日期间的租金61,692元，符合合同约定，本院予以支持。对于占有使用费，被告称其已付清2020年5月31日前的租金及使用费，原告则称被告已付清2020年3月31日前的租金。本院认为，原告曾发布《减免租金通知书》，双方亦就减免2个月租金事宜进行口头协商，仅因被告未按照原告要求办理减免租金手续故而发生争议，鉴于双方已解除租赁合同，故本院确认被告支付租金及使用费的截止期限为2020年5月31日。据此，被告松天公司应当按照年租金408,088元为标准支付自2020年6月1日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。关于第四个争议焦点。根据合同约定，被告应于2019年5月31日支付2019年6月1日至2019年11月30日的租金194,328元，逾期不支付，每逾期一日，按逾交租金万分之十承担违约金。被告于2019年6月6日支付5万元、2019年8月2日支付5万元、2020年1月10日支付94,328元，故应当支付逾期付款违约金。被告辩称违约金标准过高，故本院依法酌情调整为以日万分之五标准计算。具体计算方式为：2019年6月1日至2019年6月6日为582.98元(194,328元*5?*6天)，2019年6月7日至2019年8月2日为4,113.35元(144,328元*5?*57天)，2019年8月3日至2020年1月10日为元7,593.40元(94,328元*5?*161天)，共计12,289.73元。关于第五个争议焦点，根据合同约定，被告张家君同意对被告松天公司履行合同中的义务承担连带清偿责任。故原告要求被告张家君承担连带清偿责任，依据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条规定，判决如下：一、确认原告上海新松江置业(集团)有限公司与被告上海松天投资管理有限公司签订的《租赁合同》于2020年4月10日解除；二、被告上海松天投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区中山二路XXX号平高大厦12层房屋返还原告上海新松江置业(集团)有限公司三、被告上海松天投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新松江置业(集团)有限公司2018年6月1日至2018年7月31日的租金61,692元；四、被告上海松天投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新松江置业(集团)有限公司以每年408,088元为标准自2020年6月1日起至房屋实际返还之日止的占用使用费；五、被告上海松天投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新松江置业(集团)有限公司逾期付款违约金12,289.73元；六、被告张家君对上述第三、四、五项判决主文确定的被告上海松天投资管理有限公司的付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,952元，减半收取计976元，由原告上海新松江置业(集团)有限公司负担151元(已付)，被告上海松天投资管理有限公司、张家君负担825元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  康晓莉二〇二〇年八月六日书记员  吴 澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。