江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1315号上诉人（原审被告）：王小进，女，1979年2月13日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：姚曙琴，江苏君谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：金娟，江苏君谊律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐炳华，男，1981年8月17日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人王小进因与被上诉人徐炳华房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王小进的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定双方未达成协商解除合同合意，认定有误。案涉《租房合同》已于2019年9月4日经双方协商解除。2019年8月29日，被上诉人提出以后不在泰州工作，打算将涉案房屋出售。同年9月4日，双方协商一致提前解除租赁关系，上诉人允诺在2019年9月20日之前搬走。随后，上诉人应被上诉人要求于9月10日将所有物品搬离涉案房屋，并结清了水电煤等费用。至此，双方租房合同已经解除。根据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。一审法院以双方未就解约后相关费用的结算等问题达成一致的意思表示，因此认定协商解除合同合意并未有效成立，一审法院认定有误。上诉人与被上诉人已经就解除《租房合同》达成合意，且上诉人已按照被上诉人要求立即搬离房屋，双方仅仅对于合同解除后的相关费用的结算、租赁期间装饰装修物的处理等存在分歧，但并不影响合同解除的效力。一审判决上诉人向被上诉人支付2019年9月20日至2020年9月20日期间房屋租金应予以撤销。被上诉人徐炳华答辩称，在租赁过程中，上诉人违约，解除合同的权利或者要求继续给付租金的权利在被上诉人，从聊天记录可以看出，被上诉人若同意解除合同需要同时符合以下四点：一是双方款项全部结清互不欠款；二是见面验房后符合交房条件；三是对之前的损坏房屋结构作出赔偿或恢复原状；四是以要式书面解除合同。本案中显然四个条件一个都没有达成，所以谈不上合同已解除。上诉人提到9月4日双方协商一致，合同已经解除，但聊天记录中并没有达成一致，反而被上诉人在聊天记录中反复强调结清款项，见面验房，互相没有纠纷，以书面形式解除合同，故根本不存在口头解除合同的理由。徐炳华向一审法院起诉请求：1.判令王小进履行与徐炳华签订的《租房合同》，给付2019年9月20日至2020年9月20日期间房屋租金17000元及产生的各项费用；2.判令王小进恢复徐炳华房屋的玻璃幕墙钢结构；3.本案诉讼费用由王小进承担。审理中，徐炳华撤回第2项诉讼请求。事实与理由：徐炳华、王小进于2017年9月20日签订《租房合同》，徐炳华出租姜堰金湖湾花苑D07号商铺给王小进经营，租期三年（2017年9月20日至2020年9月20日），每年租金17000元，于每年8月20日付清。目前已超过第三年交租时间，王小进不履行合同拒付租金。另王小进在租赁期间私自锯毁房屋玻璃幕墙钢结构，违反合同第七条，给徐炳华造成严重损失。故徐炳华诉至法院，请求判如所请。一审法院认定事实：2017年9月20日，徐炳华与王小进签订《租房合同》一份，约定徐炳华将其所有的位于姜堰区商铺租赁给王小进经营简餐、下午茶；租期三年，自2017年9月20日起至2020年9月20日，年租金为17000元，第2、3年应提前一个月支付；房屋设施、玻璃幕墙、玻璃屋顶，如不属于人为损坏由徐炳华负责维修，属于人为损坏的由王小进负责维修；王小进改变房屋结构时应征得徐炳华同意；王小进向徐炳华支付押金5000元，若未出现水电费、物业费未付，房屋恶意损坏等行为，则押金于租期届满后交还王小进；等。合同签订后，徐炳华按约将商铺交付王小进装修经营，王小进按约支付租金至2019年9月20日。2019年8月29日，徐炳华、王小进双方就解约问题进行协商，徐炳华告知王小进如需提前退租应在同年9月20日前腾空房屋，否则应继续缴纳下一年度租金。同年9月4日，徐炳华再次要求王小进明确是否继续租赁，并告知提前退租属于违约行为。王小进称确定不租，将于9月10日左右搬离。徐炳华要求王小进结清水、电、煤等费用后，双方约个时间见面撕了租赁合同并写个两清的单子办结。同年9月9日，徐炳华询问王小进何时见面，再次要求徐炳华结清相关费用后双方见面以书面方式解除合同。同年9月10日，徐炳华再次询问王小进是否已搬清，以及是否结清相关费用，并对王小进是否应将玻璃幕墙恢复原状或赔偿损失的问题进行协商，但双方未达成一致合意。同年9月26日，徐炳华短信催告王小进继续履行租赁合同支付第三年度租金，王小进未予履行，双方产生纠纷致涉诉。一审法院认为，本案争议焦点为：1.徐炳华、王小进签订的《租房合同》是否已经双方协商一致解除？2.王小进是否应给付2019年9月20日至2020年9月20日期间房租17000元及产生的各项费用？关于争议焦点1，一审法院认为，合同的协商解除是指双方当事人通过协商一致将原合同加以解除，即通过双方当事人重新订立的合同消灭基于原合同形成的债权债务关系。解除合同协议的有效成立，也必须满足合同成立的一般要件：一是在合同的订立方式上，要通过要约和承诺的方式订立；二是在合同的内容上要具体确定，合同中不仅要有消灭既存合同关系的内容，也要包括已经履行部分是否返还、责任如何分担等结算和清理内容。本案中，徐炳华、王小进在协商解除案涉租赁合同的过程中，双方仅对提前终止租赁期限达成合意，但未就解约后相关费用的结算、王小进提前退租的违约责任以及租赁期间装饰装修物的处理等问题达成一致的意思表示，因此，徐炳华、王小进协商解除合同的合意并未有效成立。此外，双方协商解除合同过程中，徐炳华亦多次强调待双方将相关费用谈妥见面后以书面形式解除租赁合同，但双方最终未能形成解除案涉合同的书面文件。综上，王小进主张案涉《租房合同》已经双方当事人协商一致解除的辩称意见，不予采信。关于争议焦点2，徐炳华、王小进之间签订的《租房合同》，系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，当事人应按约全面履行义务。合同的协商解除在法律属性上系当事人意思自治的范畴，不属于人民法院裁决的范畴。在双方当事人未能够自行协商解除合同的情况下，原合同应当继续履行，故徐炳华主张王小进按约支付2019年9月20日起至2020年9月20日期间房屋租金17000元的诉讼请求，予以支持。关于徐炳华主张的的其他费用，因其既未提交证据予以证明，且其主张亦不明确，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王小进于本判决生效后十日内向徐炳华支付2019年9月20日起至2020年9月20日期间房屋租金17000元；二、驳回徐炳华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，减半收取计113元，由王小进负担（徐炳华同意其预交的案件受理费由王小进向其直接支付，不再退还，王小进于本判决生效后十日内向徐炳华支付）。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。一方当事人无权在未与对方协商一致的情况下，单方面强行解除合同。本案中，在上诉人与被上诉人协商解除合同时，被上诉人有权就解约后相关费用的结算、上诉人提前退租的违约责任以及租赁期间装饰装修物的处理等问题提出异议。在双方没有达成合同解除的合意时，仍应继续履行合同所规定的权利和义务，违反合同约定的一方，应承担合同违约的责任。故上诉人王小进主张案涉《租房合同》已经双方当事人协商一致解除的上诉意见，本院不予支持。一审法院判决上诉人王小进继续履行案涉《租房合同》，向被上诉人徐炳华支付2019年9月20日起至2020年9月20日期间的房屋租金17000元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，王小进的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由王小进负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲审 判 员  顾春旺二〇二〇年八月十九日法官助理  沈 艳书 记 员  季栋燕