贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6694号上诉人（原审被告）：刘成庆，男，汉族，1965年10月2日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：吴畏，贵州铭和律师事务所律师。执业证号：15201200310436523。委托诉讼代理人：韩棚，贵州铭和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：卢贤飞，男，汉族，1987年11月16日出生，住贵州省贵阳市息烽县。委托诉讼代理人：杨正林、曹阳，贵州省贵阳市云岩区中西法律服务所法律工作者。原审第三人：贵阳幸福树不动产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区遵义路与青云路交叉口城市防灾第B幢1单元5层B-1-5号。法定代表人：薛怀琴。委托诉讼代理人：杨长春，系公司员工。上诉人刘成庆因与被上诉人卢贤飞及第三人贵阳幸福树不动产经纪有限公司（以下简称幸福树公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初3381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘成庆上诉请求：一、请求依法撤销原审判决并依法改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定本案中的《房屋买卖三方合同》成立生效的法律与事实依据不足，错误判令上诉人承担了该未成立生效合同约定的定金违约责任，导致本案判决结果对上诉人严重不公。上诉人与被上诉人对《房屋买卖三方合同》的第一页均未签字确认，两页合同也无第三人公司的骑缝盖章，不符合二手商品房交易常规的签章规范，且该合同无签订时间，属非正式的合同草稿，依法不能认定该合同生效；二、上诉人无恶意违约的故意且在被上诉人起诉前也将收取的购房款项全部退还给被上诉人，但原审判令上诉人支付被上诉人定金40000元及律师费18000元明显缺乏事实与法律依据。被上诉人辩称，《房屋买卖三方合同》成立且生效，该份合同由上诉人、被上诉人及第三人亲自确认并签字，合同一式三份，实际履行的也是该份合同。合同没有履行的原因是上诉人不愿意将房屋出卖，上诉人应就此承担违约责任，应再返还我方40000元定金。原审第三人无意见发表。原审原告卢贤飞向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除2019年11月3日签订的《房屋买卖三方合同》；2、请求判令被告向原告双倍返还定金（40000元*2赔）-35000=45000元；3、请求判令被告支付原告因维权产生的委托代理费（律师费）18000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年11月4日，原告通过银行向被告转款4万元，附言：购房定金。庭审中，原告提交原被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》，合同主要载明：“甲方（出售方）刘成庆乙方（购买方）卢贤飞丙方（居间方）贵阳幸福树不动产经纪有限公司第一条甲方所售房屋坐落于贵阳市云岩区长冲黄山冲安居住房14栋1单元2层2号，建筑面积153.79平方米……第三条（一）甲乙双方一致同意，交易房屋及装饰装修、设施总成交价款为人民币壹佰万元整……第四条（一）关于购房定金的支付：乙方签约当日向甲方支付定金人民币肆万元整（￥40000），甲方与乙方办理完毕该房屋权属转移后定金自动转为购房款。乙方向甲方交纳定金后，若甲方不按本合同约定出售该房屋，将双倍返还乙方所支付的全部定金；若乙方不按本合同约定购买该房屋，乙方已支付的定金不退。（二）关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下列第（3）种方式履行：（3）、按揭贷款方式：乙方办理商业按揭贷款，于2019年11月30日之前将购房首付款贰拾万元整（￥200000）（该金额包含前期支付的定金）以资金监管划转给甲方，余款金额人民币捌拾万元整（￥800000.00）由银行或公积金管理中心发放贷款以资金监管划转给甲方……第十二条争议解决方式本合同项下发生的争议，甲乙丙三方协商解决，协商不成的，依法向该房屋所在地的人民法院起诉。败诉方承担因此产生的律师费、诉讼费等费用。第十三条合同生效本合同及附件壹式叁份，甲乙丙三方各执壹份，本合同自三方签字（盖章）之日起生效。……对本合同的解除，应当由甲乙丙三方采用书面形式，自三方签字（盖章）之日起生效。甲方刘成庆签名捺印乙方卢贤飞签名捺印丙方贵阳幸福树不动产经纪有限公司盖章经纪人杨长春签名”。被告代理人认为第一页没有被告签字确认呢，对房屋的定金、首付及按揭付款方式被告未签字确认。双方仅仅是订立一个草稿，合同连签订时间都没有确定。只是双方形成一个初步购房意向，并未签订正式合同。被告本人陈述其持有的合同是两页，签完合同回去之后觉得有问题，因为其要求的是一次性付款，回去看到合同上载明的是按揭，所以不同意卖，就将4万元定金退给了原告。第三人陈述该合同是一份完整的合同，分两页，最后一页是签字页，合同都有编号。2019年12月3日，原告的妻子董绍文通过银行向被告转款20万元及4万元。被告对此出具《收条》，载明：“今收到董绍文购买位于云岩区的房屋定金大写贰拾肆万元整￥240000收款人：刘成庆签名捺印。被告对此认为该转款与本案无关。其与原告签完合同后于同年12月3日将4万元退还给原告。第三人介绍董绍文付现金一次性向其买房。与原告将合同解除后，董绍文才付款给其。原告对此认为被告并不是退4万元，是为了倒流水。银行要求原告要将首付款支付到24万元以便贷款，经与被告协商，被告同意后通过妻子董绍文的账户向被告转了20万元，加上之前的4万元就是24万元，但是定金是之前支付的，就体现不了，被告就取了4万元将款项给其，其通过妻子董绍文的账户向被告转了4万元，董绍文的银行流水当天就体现24万元的流水。第三人陈述2019年11月4日原告转4万元定金给被告，2019年12月3日，被告退4万元给原告，是因为涉案房屋要贷款76万元，当天董绍文转20万元给被告，原告与董绍文是夫妻，原告说把产权写成董绍文的名字，因为要申请贷款，只能由董绍文的账户向被告支付24万元。这个情况在不动产登记中心告知过被告，被告同意之后才让董绍文向被告转的24万元。2020年1月20日、2020年1月21日（转两笔）、2020年1月23日、2020年2月27日及2020年3月6日刘成庆分别向董绍文转款30000元、49000元、20000元、101000元、35000元及5000元，共计240000元。因原告认为被告违约，故将被告诉至法院，诉请如前。庭审中，原告还提交2020年2月24日第三人工作人员与被告的电话录音（其中部分内容为：“杨长春：刚才这个客户打电话给我，又在催我，尽快把这个事情处理了，把它解决了，然后他是因为你这边是这个确定不卖了。刘成庆：嗯嗯杨长春：确定不卖了是吧刘成庆：嗯嗯。”）、原告与被告的2020年2月24日电话录音（部分内容：”卢贤飞：我给你讲的，因为当时你不卖了么，我给你讲的年前把钱全部还给我就算了，你又不卖你又把钱给我拖起不还给我，你说这。刘成庆：我还给你啊，你不还我的证，咋个整嘛“）及2020年3月4日原告与被告的电话录音（部分内容：“卢贤飞：你听我跟你讲刘哥，年前我们在幸福树那点协商的时候，当时你还拍桌子“小卢那证我不要了，你的240000我第二天转给你，我明天转给你就行了”我说“好，我说既然你转，把钱240000元退给我”刘成庆：婆娘不行嘛，婆娘要嘛……卢贤飞：我说那么这个事情就算了，如果你要拖起要扯我，你要过完年再慢慢退，那么我肯定就要找你打官司，我是不是这样讲勒。刘成庆：你听我讲嘛，没必要你搞起去打死老虎累死牛，你拿钱给人家用有哪样必要嘛），拟证明被告在录音中明确表示不再出卖涉案房屋给原告。被告第三人与其通话的录音是在二月份，意思是第二天其与董绍文约好在幸福树公司处理。2019年12月3日在房屋买卖合同之后就把现金4万元退给了原告。当时我与原告约定的是一次性付款，对方不干，就把钱退了。原告提供的证据仅表明原被告在退还过程中的部分事实，不能证明原被告之间存在事实上的房屋买卖合同关系，不能证明被告有违约行为。第三人对此无异议。被告提交2020年1月23日原告与被告的录音（部分内容如下：“刘成庆：因为我昨天打他七八个电话他都不接，太烦咯晓得不嘛。卢贤飞：起先，以前我都没讲过，这边你把钱拿给我，然后我们这个事情我就不讲了。刘成庆：嗯。卢贤飞：如果这个事情你要拖起的话，违约金的事情我就要和你讲咯。刘成庆：那你和我讲没用嘛，你和我讲，我是通过他们，产权证都不给我……刘成庆：我找哈马上把十万零一千给你打过来。卢贤飞：行行行你把十万零一千打过来，剩下的十万过年我们再去找中介扯嘛。刘成庆：艾，过后我再拿给你，他产权证都不拿给我，哪里有这个道理嘛。卢贤飞：那么那天你回去和嫂子商量一哈没有。刘成庆：她讲的就是我给你讲的那个七千块钱一个平方，然后那个算三千块一个平方就像这样卖，晓得不嘛。卢贤飞：哦，她将的像这么卖是不吗刘成庆：哎卢贤飞：那么看来我们两个就没有这个缘分得了”），拟证明被告意思等过完春节与原告再去解决4万元的事情。由于疫情原因耽误了。原被告双方在2020年1月份已经就购房的付款及退款行为达成一致，以及双方均确认双方在退款中没有过错，因此原告在事后主张双倍返还定金缺乏事实依据。原告认为上述录音相反证明被告在约定房屋单价过程中，因为被告上涨出售单价，所以返还原告方的款项。第三那人对此无异议。此外，庭审中第三人还陈述2020年1月20日至21日左右，原被告曾协商过由被告返还原告款项，原告就与被告解除合同，被告说第二天将款项返还给原告，但第二天被告没有将款项还给原告。原告认可第三人该陈述。被告表示在1月18、19号左右三方确实商谈过，其要求杨长春返还产证，还款，但款项是是还给董绍文。没有协商解除合同，就说其第二天退24万元给董绍文，由于第二天是周末，后来原告也同意分批还款。原告对此补充陈述为说好的是年前一次性退款才了结此事，否则就要与被告打官司。被告认可原告的陈述。另查明，原告因本案诉讼与贵州省贵阳市云岩区中西法律服务所签订《委托代理合同》，支付案件代理费18000元。一审法院认为，本案的争议焦点在于1、原、被告及第三人就涉案房屋签订的《房屋买卖三方合同》是否成立，如成立，是否已解除。如未解除，是否应予解除；2、被告是否违约。针对争议焦点1，被告在庭审中认可其所持有的《房屋买卖三方合同》为两页，其已在该合同第二页进行了签名与捺印的事实，原被告及第三人均在《房屋买卖三方合同》中签名及捺印，视为三方已就涉案房屋达成合意，且该合同第十三条约定三方在该合同中签字即生效，现被告以其未在第一页签名确认辩称三方所签订的《房屋买卖三方合同》未成立的意见，与事实不符，一审法院不予采纳。关于合同是否已解除的问题，根据三方陈述，三方在履行合同过程中，三方均认可确就合同的退款进行过协商，原告陈述被告要协商第二天退还24万元才同意了结双方的纠纷，被告对此亦予以认可，但被告未按约定在第二天全额退款，故三方所签订的《房屋买卖三方合同》未解除。关于是否应予解除的问题，根据原、被告双方提交的录音可见，被告已明确表示不同意售房，且被告已退还了24万元购房款，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，原告诉请要求解除三方签订的《房屋买卖三方合同》于法有据，一审法院予以支持。关于争议焦点2，被告当庭陈述其持有的合同是两页，签完合同回去之后觉得有问题，因为其要求的是一次性付款，回去看到合同上载明的是按揭，所以不同意卖。结合原、被告当庭提交的通话录音可见导致合同解除的原因在于被告不同意出售涉案房屋，被告违反合同约定。根据三方签订的《房屋买卖三方合同》第四条的约定，被告应双倍返还原告支付的定金，现被告已返还原告共计24万元，则被告还应再支付原告4万元，对原告超过该金额的诉请，不予支持。另，关于原告的第三项诉请，根据《房屋买卖三方合同》第十二条的约定，被告还应向原告支付律师费，原告已举证证明其因本案支付律师费18000元，故对原告的该项诉请，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告卢贤飞与被告刘成庆及第三人贵阳幸福树不动产经纪有限公司签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告刘成庆自本判决生效之日起十日内支付原告卢贤飞定金人民币40000元；三、被告刘成庆自本判决生效之日起十日内支付原告卢贤飞律师费人民币18000元；四、驳回原告卢贤飞的其余诉讼请求。案件受理费7183.5元（已减半收取），由原告卢贤飞负担34元，由被告刘成庆负担元7149.5元（原告已预交）。本院二审中，双方当事人没有新证据提交，本院二审查明事实与一审一致，对一审法院查明事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出《房屋买卖三方合同》未生效，其不应根据该未生效的合同承担定金违约责任的上诉主张，首先，经查，上诉人与被上诉人及第三人幸福树公司签订的《房屋买卖三方合同》三方当事人各持一份原件，二审庭审中，经对三份合同原件内容比对，三份合同内容，包括合同第一页第四条第（一）项关于购房定金的支付涂改部分均相同，不存在合同内容不一致的情形。其次，该份《房屋买卖三方合同》由两页构成，在合同第二页签章处上诉人与被上诉人均签名并捺印，居间人幸福树公司也在丙方处加盖合同专用章。该份合同符合合同成立的形式要件要求。再次，案涉房屋上诉人共计收取了40000元定金及200000元首付款，虽然最终交付房屋首付款及定金的是被上诉人配偶董绍文，但上诉人向董绍文出具收条证明其收到的是案涉房屋款项240000元，结合被上诉认可已收到该笔钱的退款，可以印证上诉人与被上诉人实际部分履行了该份合同。综上所述，在三方当事人持有合同内容一致，合同由当事人签字捺印并部分实际履行的情形下，该份合同及法成立且生效。对上诉人上诉提出合同未生效的上诉主张，本院不予以采纳。在《房屋买卖三方合同》生效且上诉人已实际收取过定金的情形下，上诉人反悔不同意出售案涉房屋，被上诉人有权要求解除合同，并要求上诉人根据定金罚则承担违约责任。一审判决解除双方所签订的《房屋买卖三方合同》并要求上诉人支付被上诉人定金40000元对并无不妥，本院予以维持。关于律师费18000元，因《房屋买卖三方合同》已约定律师费由败诉方承担，被上诉人也提交了为此支付律师费18000的票据，该律师费应由上诉人负担。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人刘成庆负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年八月六日法官助理陈瑶书记员陈晓琦