广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初5631号原告：周定立，女，1982年9月26日出生，汉族，住湖南省衡山县***********，公民身份号码430************620。被告：清远市新天地房地产开发有限公司，住所地广东省清远市*******************。法定代表人：梁锦坚，董事长。委托诉讼代理人：朱梦舒，广东捷高律师事务所律师。原告周定立与被告清远市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周定立、被告新天地公司的委托诉讼代理人朱梦舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周定立向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判决被告返还购房款315162元及利息（利息从2017年6月21日起按中国人民银行同期同类贷款年利率6.40%计算至清偿之日止）；3、判决被告返还套门款4200元、办证费500元、维修基金3396元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年6月21日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，被告将其开发的坐落于清远市清城区********************屋出售给原告，建筑面积共135.84平方米，其中套内建筑面积111.12平方米，分摊共有建筑面积24.72平方米，房屋总价款为人民币1255162元。《合同》第七条第3款约定“买受人应当于2017年6月21日前支付首期房价款人民币315162元，占全部房价款的25.12%，余款人民币940000元向中国农业银行股份有限公司清远清新支行申请贷款支付。”原告于合同签订当天即符合被告和银行要求向被告支付了首付款315162元和套门款一套4200元，该房已在当地房管局备案尚未办理房产证，被告公司工作人员还指导原告到其指定的中国农业银行股份有限公司清远清新支行符合要求办理完成了按揭事项，原告还按中国农业银行股份有限公司清远清新支行的要求购买了实物贵金属100克马年银条和20克水纹银手镯价值2598元，原告一直在等待银行按揭房贷的放贷。后银行在原告首套房银行征信流水正常下于2017年10月份告知因原告非清远本地户口，现银行政策变动为外地户口房屋按揭贷款必须交清房款的40%，该银行工作人员告诉原告因国家调控房地产，房贷政策由原告买房之前首套首付二成去库存到原告买时首套首付二点五成不分外地户口，到现的外地户口首套首付四成为防房地产风险，为此原告的首套房贷首付二点五成因外地户口未通过已退件回开发商。现由于银行首付比例提高方面的原因导致原告无力支付购房款。为此原告与被告协商退房退款，被告拒绝给原告退房退款并要求原告按购房合同赔偿被告违约金五万元人民币，对于该购房合同中附加的显失公平的条款及《补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》中对格式合同的有关规定，均属无效条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的各类购房款本金及其利息返还买受人。现因国家房地产调控银行房贷政策变化首付比例提高导致原告房贷按揭办不下来，原告无根本过错和违约行为，现要求被告退房退款。为维护原告合法权益，原告特依据相关法律之规定向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉请。被告新天地公司辩称，1、案涉合同未达到任何法定解除事由，应予继续履行。合同签订是双方真实意思表示，应予以遵循。合同附件四第2条约定，买受人以按揭方式支付房款的，办理贷款的责任归买受人；非因出卖人的原因，导致未能取得贷款的，逾期付款的单方解除权在出卖人，而非买受人。本案原告没有证据证明当时可能存在银行政策收紧导致无法办理贷款，即便认定当时无法办理，被告也给了充分的时间让原告准备资金。被告多次联系原告请求其配合办理银行贷款，且根据被告向中国农业银行股份有限公司清远清新支行咨询，银行回函确定非清远本地户口办理按揭贷款首付比例25%即可。合同没有解除的必要，可以继续履行。2、即便认定合同应予以解除，根据合同附件四第3条约定，因买受人未能按时付款导致合同解除的，出卖人可以扣除相应费用后无息退回给原告。原告要求被告按银行同期贷款利率支付利息没有事实和法律依据，应当予以驳回。出卖人因本次交易实际支付增值税59769.62元，如果合同解除该费用应由买受人承担。3、被告代收的维修基金3396元实际是由清远市住房和城乡建设局收取，被告无需退回。被告已于2017年7月5日将物业维修基金缴纳到清远市住房和城乡建设局专项维修资金专户，该费用不是被告收取，无需退回。4、套门费是由第三方清远市华本门业收取的，与被告无关，是原告与第三人清远市华本门业的合同关系，不应由被告退还。本院经审理认定事实如下：2017年6月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》及合同附件，合同约定：原告向被告购买位于清远市清城区*******************商品房，建筑面积135.84平方米，套内建筑面积111.12平方米，总价款1255162元，于2017年6月22日支付首期款315162元，余款940000元向中国农业银行股份有限公司清远清新支行申请按揭贷款支付。合同第八条约定逾期付款责任：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。⑴逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.50的违约金。⑵逾期超过90日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.50（该比率不低于第⑴项中的比率）的违约金。……。”合同第十一条约定交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房。……。”合同第十二条约定逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：“按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。⑴逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1⑴项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1⑴项中的比率）。⑵逾期超过90日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照半年同期贷款基准利息（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.00%向买受人支付违约金。”合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”约定：“1、买受人以按揭方式付购房款的，买受人应在认购合同或《商品房买卖合同》约定的期限前办理完毕所有银行按揭手续，如买受人未按约定时间办妥银行按揭贷款手续的，视为买受人逾期付款。买受人应按商品房买卖合同第八条的约定承担违约责任。2、买受人以银行按揭方式支付购房款的，应由买受人在出卖人指定的银行自行办理按揭贷款手续，出卖人不担保买受人的按揭贷款申请获得银行的批准。若非因出卖人原因，买受人不能取得银行按揭贷款的，或自《商品房买卖合同》签署之日起60日内非因出卖人的原因买受人仍未获得银行按揭贷款发放的，或银行最终实际发放的贷款少于买受人所申请的贷款额度的，买受人应自接到出卖人发出通知之日起30日内(以寄出戳日期为准）付清剩余房款。买受人逾期付款的按照《商品房买卖合同》第八条约定处理。3、因买受人未按时支付房款导致出卖人解除合同的，买受人应配合出卖人办理解除合同备案登记等相关手续，并承担本次房屋交易中所产生的所有税、费。出卖人有权在买受人已支付的购房款中扣除上述交易费用及违约金，余款在30天内无息退回买受人;如买受人不配合出卖人办理解除合同备案登记手续，由此造成出卖人损失的，由买受人承担(包括买空卖空的受理费、律师费等)。4、买受人获得银行按揭贷款发放是指买受人以按揭方式支付的购房款已经全额付至出卖人账户。5、买受人申请银行按揭贷款的，最终的贷款年限、利率、批准额度以按揭银行批复为准。”合同附件十一《补充协议》第4条约定：“买受人在收楼前必须满足以下条件：⑴已按《商品房买卖合同》及合同附件条款交清所有应交款项。⑵如买受人在选择以按揭方式购买该商品房时，须按认购书约定时间完成银行按揭手续，且银行已实际将按揭款支付给出卖人。买受人在交接该商品房时不能满足上述条件的，出卖人有权拒绝交楼，买受人不得就此追究出卖人延迟交楼的责任。”2017年6月21日，原告向被告支付首期购房款315162元、物业维修资金3396元、办证杂费500元，支付清远市华本门业套门款4200元。原告称剩余购房款940000元于2017年6月22日向中国农业银行股份有限公司清远清新支行申请办理按揭贷款支付，2017年10月接到银行电话通知，因首付购房款比例未达到总价款的40%而未获得审批。原告于2018年12月10日向被告发出《解除购房合同通知书》，告知被告银行要求其付清总房价款的40%才能办理办理贷款，按合同约定应由被告与银行协调办理贷款事宜，由于被告的行为已构成违约，故解除双方签订的《商品房买卖合同》，并退还已付的全部购房款、各类缴费及违约金。被告于2018年12月13日回复原告不同意解除合同，并通知原告于30日内付清剩余购房款940000元。被告提供了《咨询函》予以证明非清远本地户籍购房人购买普通商业住房首付比例最低可25%。中国农业银行股份有限公司清远清新支行于2020年8月3日在该《咨询函》中答复被告：“根据我行当前房贷政策，可受理非清远本地户籍购房人的住房按揭贷款申请；对首次购买普通商业住房，办理按揭贷款首付比例最低可25%。”本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同附件，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均恪守履行。合同签订后，原告向被告支付首期购房款315162元，首付比例为总价款的25.1%，剩余房款940000元按照约定向中国农业银行股份有限公司清远清新支行申请按揭贷款支付。根据合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”第2条约定，被告不担保原告的按揭贷款申请获得银行的批准。原告称因首付购房款比例未达到总价款的40%，而未能获得银行审批按揭贷款，但没有提供证据予以证明其该主张。中国农业银行股份有限公司清远清新支行于2020年8月3日在上述《咨询函》中答复被告非清远本地户籍购房人首次购买普通商业住房，办理按揭贷款首付比例最低可25%，原告首付购房款比例为25.1%，完全达到办理按揭贷款首付比例条件。原告没有提供证据证明按揭贷款未获得审批通过是因客观原因而非自身原因，应承担举证不能的不利后果。故，本院对于原告主张按揭贷款未获得审批通过是因客观原因所致的意见不予采信。原告没有提供证据证明被告具有违约行为，达到解除合同条件，应承担举证不能的不利后果，对于原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，以及返还购房款和支付利息，返还套门款、办证费、维修资金的诉讼请求，事实与依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告周定立的诉讼请求。本案受理费16096元，减半收取计8048元，由原告周定立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇二〇年八月三十一日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。