浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终93号 上诉人（原审原告）：张文斌，男，1984年10月12日出生，汉族，住湖北省赤壁市，现住玉环市。 被上诉人（原审被告）：玉环新华鸿房地产开发有限公司，住所地玉环市玉城街道北山村。 法定代表人：柳海滨，董事长。 委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高云，浙江人民联合律师事务所律师。 上诉人张文斌因与被上诉人玉环新华鸿房地产开发有限公司（以下简称“新华鸿公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初3981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张文斌上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定事实错误，适用法律不当。双方于2017年5月28日签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条对交付条件作了明确规定，其中包括用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。该“正常使用条件”应作严格解释，应具备市政正式用电。理由如下：1.水、电属于商品房的基础设施，是商品房交付使用的必备条件。商品房买卖合同关于交房条件中对通电的要求系需要达到“使用条件”，结合买卖双方订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，该处的“使用条件”应理解为合法、正常的用电。同时根据中华人民共和国住建部、中华人民共和国国家工商行政管理总局2014年4月9日发布的ＧＦ－2014－0172《商品房买卖合同示范文本》中第四章、第十条第二款中明确规定供电要求为：交付时纳入城市供电网络并正式供电。本商品房合同是2017年签售，不管是从老百姓的日常交易习惯，还是中华人民共和国住建部、中华人民共和国国家工商行政管理总局，对供电要求均应理解为合法、纳入城市供电网络的正式电。2.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。《电力供应与使用条例》（国务院令第666号）第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用。被上诉人无法提供华鸿嘉园二期（包含商铺和住宅）部分的电力竣工合格证明，且2019年5月24日、2019年6月24日因电力不合格还收到国家电网浙江玉环市供电有限公司下达的《工程竣工验收情况及缺陷整改通知单》，据此可以认定供电配套设施并未通过竣工验收，而在电力设备没有验收合格的情况下即交付显然是违法违规的。《供电营业规则》（电力工业部令第8号）第十二条第1款、第２款规定，使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。第三十条第４款、第６款规定，不得擅自使用已经在供电企业办理暂停使用手续的电力设备，或者擅自启用已经被供电企业查封的电力设备；（上面已经提到电力配套没验收合作还处于整改中）未经供电企业许可，不得擅自引入，供出电源或者将自备电源擅自并网。被上诉人将物业用电或自持大商业用电通过临时私拉，擅自引入的方式供电显然违法违规。3.临时电源或非法转供电与正式电源存在若干基数参数的差异，与正式电源相比较，临时电源与非法转供电存在电容量、电压不稳定、电源可靠性差、电线乱拉等安全性问题，住宅商铺使用临时电源与非法转供电，不利于保障商业的正常经营。4.根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故对于合同中关于公共基础设施的约定应从严解释。因此，涉案合同约定的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用电，被上诉人主张涉案房屋已经供应临时用电，即为“达到使用条件”于法无据。5.双方签订的《浙江省商品房买卖合同》对电力要求另有约定即“水电入户”，从玉环电力局立户内容上看，“供电局是2019年7月29日进行居民用电接入调试并立户”，这表明在合同约定的交房之日即2019年3月30日至2019年7月29日期间，被上诉人向业主交付的房屋并未接入居民用电，更达不到到户标准，未纳入城市供电网络，即不属于正式供电。对于“非正式供电”的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第十二条之规定，也不符合商品房买卖合同的交易目的，且容易引发安全隐患。涉案商品房系为保障居住使用的永久性建筑，临时性的用电供电显然不能满足使用需求，不能视为其达到了合同约定的“使用条件”。未按合同约定通电并达到使用条件，应视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。二、一审法院认为，通过其它区域临时拉线到公变配电房为住宅和商铺供电，即可以通过正常线路供电，故而认定符合“用电具备商品房正常使用的基本条件”，这一理由不能成立。其它商业和物业通过验收并通电不能代表本户通过电力竣工验收和并入城市供电网络通电。对于华鸿嘉园二期物业专为变2100ＫＶＡ（户号为6920085660）与集中商业专变4460ＫＶＡ（户号为6920085661）通过验收并送电就证明本户验收合格，达到使用条件是错误的。根据国网浙江玉环供电有限公司复函中载明华鸿嘉园二期电力设计规范分为三块，分别为：1.物业专变2100ＫＶＡ（此为小区物业专用）。2.集中商业专变4460ＫＶＡ（此商业大厦为华鸿自己持用不对外出售）。3.华鸿住宅公变7360ＫＶＡ及商业专变4460ＫＶＡ（此处电力设备才是商铺和住宅设施）。根据法院协助调查《关于协助调查玉环华鸿二期电力设施情况复函》第一条，明确说明玉环华鸿二期（包含商铺和住宅）公变于2019年7月17日通并电接入电表。事实证明本户在2019年4月22日至7月17日前并未接入合法的市政用电。关于被上诉人提供的用电发票上均有载用户名，故可认定被上诉人提供的用电发票均为玉环华鸿二期的用电，据此证明本户已具备市政合法用电，显然是张冠李戴的做法，违法基本事实，为此上诉人从国网浙江玉环市供电有限公司调取了本户自通电以来《历月电费明细》及用电发票，户号为：6920093229，用电地址为：浙江省台州市玉环市××街道××路××小区××幢商铺××室，户号及装机地址与合同约定交易商铺完全一致，而被上诉人所提供的发票，户号及地址与本户完全不同，且用电发票备注栏清晰地说明用电指向为华鸿嘉园物业专变与华鸿自己持有的大商业。如前所述，物业专变不属于本户专变供电范围，这显然是牛头不对马嘴。三、根据《电力供应与使用条例》的规定，不同的行业使用不同类别的变压器。上诉人商品房内电源必须由电力部门专属公用变变压器提供，实现一户一表，由用户直接向供电部门购电。因此以根本就不是本范围物业专变和集中商业专变来证明满足本户达到正常用电需要，显然违背事实依据。通过临时拉线的方式到从其它区域专变配电房为住宅和商铺临时供电，即可以“达到使用条件”满足正常用电需求，如果这一观点成立，那么在双方签订的商品房买卖合同中就没必要约定“用电具备商品房正常使用的基本条件”的内容。四、上诉人收房后出租给他人使用时，承租方反映电未通，上诉人这才发现本户由于华鸿嘉园二期商铺和住宅电力未验收合格以致于未能正常并网通电，反映给被上诉人后从工地拉了一条临时电缆过来，由于临时电，电压和功率不稳定经常跳闸和断电影响正常的装修及营业，承租方要求减免两个月租金作为补偿，考虑到实际情况上诉人答应承租方等被上诉人赔付后再返还给他两个月租金。 被上诉人新华鸿公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，案涉房屋通过了竣工备案验收，并且取得了竣工验收备案表，且具备商品房正常使用的条件。一、根据商品房买卖合同第九条的规定，用水、用电、用气、道路等具备基本条件，该条款约定，只要满足业主的正常用电基本要求就可认定为符合合同约定。二、本案从被上诉人提供的证据以及复函来看，电的验收于2018年9月29号通过验收，用电是正式的用电，业主均能正常用电。三、从本案的证据来看，被上诉人已经对业主的入住率、总供电容量等进行判断，2019年4月22日至2019年7月1日之间，物业供电量也是完全可以满足业主入住的正常用电需求。根据被上诉人提供的物业公司店面装修与营业登记表等，也可以证明各个商户业主的用电是正常的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 张文斌向一审法院起诉请求：1.要求被告因逾期交付商品房，承担自2019年4月22日起至被告交付合格的商品房之日止的违约金（按已付房款人民币3078240元，按照日万分之四计算）；2.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2017年5月28日，原、被告双方签订了《浙江省商品房买卖合同》，由原告以人民币3078240元的价格（银行按揭贷款153万元）购买被告名下坐落于玉环市××街道××幢××商铺一间，该合同约定被告于2019年3月31日前交付给原告（合同第九条对于交付条件作了明确约定，其中包括用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件），并在第十条对逾期交付的违约责任作了约定。该合同签订生效后，原告于合同签订当日前支付了1548240元购房款，2019年5月5日支付了1530000元购房款。被告实际交房时间为2019年5月5日，被告已经支付了原告截至2019年4月22日的逾期交房违约金。 一审法院认为，首先，依照双方签订的商品房买卖合同第九条的规定，交付条件之一是“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”。故该院根据该合同约定审查的是用电是否具备商品房正常使用的基本条件这个实质性问题，而非交付时是否接入公变这个未由当事人约定的形式性问题。其次，国网浙江玉环供电有限公司复函中载明玉环华鸿嘉园二期物业专变2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电。而通过审查高压客户用电登记表，其中载明的物业专变2100KVA(户号为6920085660)与集中商业专变4460KVA（户号为6920085661）与国网浙江玉环供电有限公司复函中载明的供电量和通过验收时间一致。而被告提供的用电发票上均载有户名，故可以认定被告提供的用电发票均为玉环华鸿嘉园二期的用电。第三，通过对业主入住率、总供电容量、实际用电量的数据分析，并结合因交房时间不长故装修、入住等原因产生的用电量较少的常识性判断，可以认定2019年4月22日至2019年7月17日之间玉环华鸿嘉园二期物业专变2100KVA(户号为6920085660)与集中商业专变4460KVA（户号为6920085661）的供电量可以满足入住业主（包括商铺和住宅）的正常用电需求。第四，本案原告并未实际使用其商铺，而是在接收房屋后转租给他人，并未提供因为被告没有正常供电导致损失的充分证据。综上，该院对原告以被告二期公变于2019年7月17日通电并接入电表而认定为逾期交房的主张不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效。被告已经按约履行了相应合同义务。原告的主张没有事实与法律依据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告张文斌的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人张文斌向本院提交了下列证据： 证据一、国网浙江玉环市供电有限公司出具的《工程竣工验收情况缺陷整改通知单》一份，证明华鸿二期商铺的电力设备没合格还在整改期。 证据二、电力公司出具的本户历月《电费明细》及历月用电发票一份，证明何时接入市政电网以及用通电证明。 证据三、玉环市供电有限公司的立户登记表一份，证明电力入户时间及通电时间。 证据四、玉环电力公司调查回复函一份，证明电力供电配套设施没验收。 证据五、私拉电源照片一份，证明私拉电源的客观事实。 证据六、小区示意图一份，证明区域，方便分辨。 被上诉人新华鸿公司对上诉人提交的证据一，认为不属于二审新证据，按照物业专变和商业集中专变现场的情况来看，物业专变和商业集中专变供电的容量可以满足已经交付的业主所需的用电容量，达到正常基本用电要求，因此，这也是符合商品房买卖合同中第九条的约定。对于证据二，该证据不能证明上诉人所待证的事实。对于证据三，根据国网浙江市供电有限公司的复函，二期公变实际上是2019年7月17日通电并接入电表，上诉人什么时候开户不能表明通电的时间。对于证据四，该证据形成于一审期间，被上诉人无异议，也是表明了物业专变验收时间以及正式的送电时间是在2018年9月。对于证据五，被上诉人对其真实性有异议，拍摄时间未知。对于证据六认为与本案没有关联性。 本院经审查，对上诉人张文斌提交的证据一、二、三、四的真实性、合法性及关联性予以确认，对上诉人提供的证据五、六的真实性、合法性以及关联性不予确认。 经审理，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：玉环华鸿嘉园二期（包括商铺和住宅）公变于2019年7月17日通电并接入电表能否认定被上诉人构成逾期交房。商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定全面履行。首先，根据双方签订的商品房买卖合同第十二条第四款第4项的约定，交房期限届满，买受人应支付给出卖人的相关款项（购房款、物业专项维修基金、水电开户费等）未清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后15天内，顺延期限不视为交付逾期。本案中，虽然商品房买卖合同第九条约定，被上诉人应于2019年3月31日前将符合各项条件的商品房交付给上诉人，但上诉人张文斌于2019年5月5日才付清购房款，故交付日期相应地顺延至2019年5月20日。被上诉人新华鸿公司实际于2019年5月5日交房，显然在交付时间上不存在逾期交房。其次，涉案商品房买卖合同第九条约定用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。现双方当事人对“正常使用的基本条件”在理解上存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。故此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋时室内是否通电，该电能否满足正常使用这一需求作为判断标准。本案中，根据电力设计规范，玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA、公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变用电2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，上述用电均为正式、合法用电。在公变通电并接入电表前，被上诉人新华鸿公司以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足上诉人正常用电需求，不构成交付条件的欠缺，故不能据此认定被上诉人新华鸿公司因交付不符合合同约定的条件而构成逾期交房。综上，上诉人张文斌的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费183元，由上诉人张文斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 王安安 审 判 员 胡精华 二〇二〇年八月七日 代书记员 应一娇