广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初16693号原告：置家创展房地产代理（广州）有限公司，住所地：广州市增城区荔新十三路41号1201房。法定代表人：张锡荣，总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽莹，广东广岭律师事务所实习律师。被告：广州市合丰房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区解放中路306号四楼E31房。法定代表人：梁传乐，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈海燕，女，公司监事。原告置家创展房地产代理（广州）有限公司诉被告广州市合丰房地产代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依照《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定，适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张佩琪、陈丽莹以及被告的委托诉讼代理人陈海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付代理费人民币297621.1元；2.判令被告向原告支付违约金（违约金以297621.1元为本金，自2018年7月17日起，按每日千分之一的标准计算至实际付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年12月27日签订《丽清花园项目委托策划、销售代理合同》，约定由原告对丽清花园项目或被告其他代理项目进行场内销售、宣传、市场策划以及分销，代理期限自2017年1月1日至2018年3月31日；代理收费按销售业绩的1%计算，代理费结算条件为一次性付款的客户签署《商品房买卖合同》，并支付首期房款，商业按揭的客户签署《商品房买卖合同》，支付首期房款并办理银行按揭手续视为正式成交，计算佣金；若被告不按期支付代理费，每迟延一天，被告须向原告支付千分之一的违约金。合同签订后，原告积极按照合同约定为被告寻找客户，向客户推介该项目的物业，促成了被告与各客户签署《商品房买卖合同》，客户已支付首期款、办理按揭手续。按照双方合同约定，被告应对已符合结算条件的33套物业与原告进行结算代理费，但被告却一直以各种理由拒绝支付。被告辩称，一、原告与被告签订的《丽清花园项目委托策划、销售代理合同》是以被告与丽清花园项目开发公司即清远市侨阳房地产有限公司（以下简称侨阳公司）签署的房产代理合同为基础的。二、由于原告在代理期间，没有按开发商要求完成销售任务，导致开发商没有向被告支付100%代理费，该事实有清远市清城区人民法院出具的判决书予以证实。三、被告至今都没有收到开发商支付的代理费，被告在原告代理期间已支出了该项目销售的巨额费用（如销售代理保证金500万元、中介渠道费、样板房装修费、促销活动费和办公费等）后再无能力支付原告的代理费。被告只能按清远市清城区人民法院判决的代理费比例即227328.28元支付给原告。被告不应支付违约金。因被告资金困难，只能待被告收到开发商代理费的第二个工作日内支付给原告，现在已经在走执行程序，目前在参与分配过程中。经审理查明，2017年12月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《丽清花园项目委托策划、销售代理合同》，约定：甲方委托乙方代理丽清花园项目的或在甲方权利范围内销售的相关产品；甲方委托乙方对其代理项目进行场内销售、宣传、市场策划以及分销；委托代理期自2017年1月1日至2018年3月31日；代理费按销售业绩1%计算，该项目具备销售条件并公开销售，从收取第一位客户的定金之日起向乙方计付佣金；一次性付款的客户签署《商品房买卖合同》并支付首期房款，商业按揭的客户签署《商品房买卖合同》，支付首期房款并办理银行按揭手续才视为正式成交，计算佣金；代理服务费结算时间以月结形式结算，按每月最后一个工作日作为结算日，结算金额按客户签署之《商品房买卖合同》金额计算策划推广及代理服务费，甲方须于结算后五个工作日内支付乙方当期应收之策划推广及代理服务费，乙方凭增值税发票支取；甲方未能按本合同约定向乙方支付代理费用的，视为甲方违约，乙方有权每天向甲方收取应收费用及逾期违约金，每逾期一天，按本合同价款的1‰追加违约金，直到甲方支付策划代理费完毕为止。2018年7月9日，被告签署《2018年4月网签丽清花园代理费核对表》，确认认购日期自2018年3月23日至2018年6月29日的33套房按成交价的1%计算的代理费为297621.1元。被告就其主张的事实提交了：1.被告与侨阳公司于2018年4月3日签订的《协议书》，拟证明在原告销售期间项目开发商对被告的销售任务要求；2.《丽清周会会议记录2018-4-19》，拟证明《协议书》生效后，原告与被告在销售代理合同期满后仍自愿按《协议书》条件进行销售；3.广东省清远市清城区人民法院于2019年5月1日就被告诉侨阳公司商品房委托代理销售合同纠纷一案作出（2018）粤1802民初5718号民事判决书，拟证明法院判决侨阳公司仅需向被告支付80%的代理费；4.被告于2020年6月16日单方制作的《2018年4月网签丽清花园代理费核对表》。上述《丽清周会会议记录2018-4-19》载明“置家”参加人员为“黄总”“谢经理”，并有“谢慧平”的签名，会议内容包括“上周客户情况”“认购流程存在问题”“签约、银行按揭首付、公积金问题”“现场看楼动线存在问题”、处理方案及下阶段营销方案，并未提及原告按被告与侨阳公司签订的《协议书》进行销售，也未提及改变原被告之间的结算方式。原告对上述证据质证称：原告未参与证据1的签订，真实性、合法性由法院认定，关联性不予认可，根据合同相对性，该协议不能约束原告；证据2真实性确认，但会议记录是关于丽清项目销售过程中存在的问题及处理方案，与代理费结算无关；证据3的真实性、合法性确认，关联性不予认可，判决书并没有涉及原告与被告之间代理费的结算问题；证据4为被告单方制作，但该表可以看出按1%计算的代理费为297621.1元。庭审中，原告与被告确认双方并未约定原告需完成一定的销售任务量，但被告认为其与开发商签订的协议书有约定，而原被告之间的合同于2018年3月31日到期，如果原告不认同被告与开发商之间的协议，那原告不应向被告收取合同到期之后成交的代理费。被告表示如法院认定其应支付违约金，则其认为违约金计算标准过高，请求予以调整。本院认为，原告与被告签订的《丽清花园项目委托策划、销售代理合同》，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方应恪守履行。上述合同约定代理费按销售业绩1%计算，被告应于结算后五个工作日内向原告支付代理服务费，而被告已于2018年7月9日签署《2018年4月网签丽清花园代理费核对表》，确认认购日期自2018年3月23日至2018年6月29日的33套房按成交价的1%计算的代理费为297621.1元，故原告主张被告支付代理费297621.1元，合法有据，本院予以支持。被告抗辩称原告未完成销售任务量，但双方并未约定原告需要完成的销售任务量，且被告提交的《丽清周会会议记录2018-4-19》并未提及原告应按被告与侨阳公司签订的《协议书》进行销售，也未提及改变原被告之间的结算方式，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。此外，被告抗辩称如原告不认同被告与开发商签订的协议，则被告无需向原告支付合同到期日即2018年3月31日后成交而产生的代理费。对此，虽然原告与被告之间的合同约定了代理期至2018年3月31日止，但根据被告于2018年7月9日签署《2018年4月网签丽清花园代理费核对表》的行为可知，双方虽未续签合同，但已以实际行为达成了继续履行合同的合意，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。被告未能按《丽清花园项目委托策划、销售代理合同》的约定按时支付代理费，已构成违约。合同约定，被告逾期支付代理费的，原告有权按合同价款每天1‰的标准计算违约金。该计算标准远高于被告违约造成原告迟延收回款项的利息损失，鉴于违约方承担违约责任是以补偿性为主，目的是弥补守约方的损失，应当以违约造成的相应的损失作为计算补偿的依据，本院从公平原则衡量，依法调整为按年利率24%的标准计算。被告于2018年7月9日确认代理费金额，故原告主张自2018年7月17日起计算违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市合丰房地产代理有限公司向原告置家创展房地产代理（广州）有限公司支付代理费297621.1元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市合丰房地产代理有限公司向原告置家创展房地产代理（广州）有限公司支付逾期付款违约金（以297621.1元为基数，自2018年7月17日起按年利率24%的标准计算至款项付清之日止）；三、驳回原告置家创展房地产代理（广州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8572.37元，由原告置家创展房地产代理（广州）有限公司负担1103.34元，被告广州市合丰房地产代理有限公司负担7469.03元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  龙健美二〇二〇年八月十八日书记员  邝丽婷严志荣