四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6794号 上诉人（原审被告）：闵惠，女，1972年11月28日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：魏世翔，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭华均，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林应惠，女，1973年3月22日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：李颖，四川顺泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：饶小东，男，1965年8月25日出生，汉族，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：李颖，四川顺泰律师事务所律师。 上诉人闵惠因与被上诉人林应惠、饶小东民间借贷纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初10060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 闵惠上诉请求：1.判令撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初10060号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费及其他诉讼费用由林应惠承担。事实和理由：1.本案系债务清偿期届满后的以房抵债，案涉房屋过户至闵惠名下，物权转移后原债务同时消灭，闵惠与林应惠之间的原债务消灭，双方的债权债务关系终结；2.林应惠出具的《承诺书》性质构成代物清偿，案涉房屋清偿原债务时的市场价值为53.3万元，案涉房屋的实际价值与抵偿债务的价值相当，双方债权债务关系已经通过房屋过户方式得到全部清偿；3.《承诺书》性质为林应惠在限定期限内享有一定的回购权利，林应惠未在回购期间内偿还原债务，则林应惠丧失对案涉房屋的回购权利；4.本案债权债务关系已经终结，闵惠单方委托的案涉房屋评估价135.48万元作为案涉房屋出售价款系事实认定错误。 林应惠、饶小东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人闵惠所述案涉房屋市场价53.3万元只是评估的清水房价格，林应惠在一审中委托鉴定机构评估价值为135.48万元，并不是如闵惠所述案涉房屋评估价为53.3万元。 林应惠、饶小东向一审法院起诉请求：1.对林应惠、饶小东与闵惠双方的借贷款项进行清算；2.闵惠返还林应惠、饶小东提供担保物多余的款项879534元；3.本案诉讼费用由闵惠负担。 一审法院认定事实：2013年4月19日，林应惠、饶小东与闵惠（曾用名闵容惠）签订借款合同，该合同约定林应惠、饶小东向闵惠借款40万元，借期3个月，即2013年4月19日至2013年7月18日止。合同中还约定，林应惠将其位于温江××街办凤凰北大街××单元××号房屋（权0xxx9）抵押给闵惠，双方未办理抵押登记手续，借款合同中未约定利息。合同约定的违约责任为，若林应惠、饶小东到期不能偿还闵惠全部借款，林应惠、饶小东每天按照借款金额的5‰支付违约金，逾期超过5天未还款，闵惠可以直接申请强制执行。同日，闵惠向林应惠、饶小东支付40万元，林应惠、饶小东出具的《借条》及《收条》各两张载明，借到闵容惠388000元已转入饶小东工行卡，收到闵容惠现金12000元。同日，林应惠出具《委托书》，该《委托书》载明，林应惠委托案外人施耀宇办理上述房屋的出售事宜，委托事项包括与买方签订买卖合同、办理房屋过户等事宜，受托人有转委托权，委托期限为上述事宜办理完毕止。2014年3月25日，受托人施耀宇出具《转委托书》将上述事宜转委托给案外人韩香，《委托书》及《转委托书》均在四川省成都市律政公证处进行了公证。2015年7月17日，韩香代表林应惠（卖方）与闵惠（买方）签订《温江区存量房买卖合同》约定，将上述房屋出售给闵惠，合同载明房屋成交价为271600元，销售不动产统一发票载明计税金额为421100元。2015年7月29日韩香代表林应惠与闵惠办理上述房屋过户手续，将上述房屋过户至闵惠名下。2016年5月24日，林应惠出具《承诺书》载明：“本人林应惠2013年4月19日借闵容惠40万元于2013年7月18日到期，现因不能归本金40万元及利息，将上述房屋于2015年7月29日过户至闵容惠名下，承诺于2016年6月30日前归还本金及利息，若逾期不能归还，闵惠将房屋卖给第三方，本人无异议，并承担相关费用”。2018年9月30日，闵惠将房屋卖给樊彬、白雪、黄忠群。一审庭审中，闵惠未陈述其出售上述房屋的价款，一审法院多次责令闵惠提供房屋出售价格的相应证据，闵惠未提供。2013年5月23日至2015年11月6日期间，林应惠、饶小东向闵惠转账21次，其中20次为每次12000元，其中1次为24000元，共计264000元。另，2018年9月1日，林应惠、饶小东申请四川升隆房地产评估咨询有限责任公司对上述房屋进行评估，评估价格为135.48万元。2019年9月9日，深圳市国策房地产土地估价有限公司对上述房屋进行评估，确定该房屋在2015年7月29日市场价值为53.3万元。 一审法院查明以上事实，有《借款合同》《收条》《借条》《委托书》《转委托书》《温江区存量房买卖合同》《承诺书》等证据及庭审笔录在案为证。 一审法院认为，林应惠、饶小东与闵惠双方对借款关系成立、借款金额、借款期限均无异议。本案的争议焦点是：1.《承诺书》的性质及双方是否形成以物抵债；2.借款是否应当支付利息及支付期限和标准。（一）关于《承诺书》的性质及双方是否形成以物抵债问题。林应惠、饶小东主张双方不构成以物抵债，双方借款未结算。闵惠认为双方属于以物抵债，无需对借款进行重新结算。对此一审法院认为，1.借款合同关系成立时，双方无以物抵债的意思表示。虽然林应惠、饶小东与闵惠双方于2013年4月19日签订借款合同的当日，林应惠出具《委托书》委托案外人施耀宇将其位于温江××街办凤凰北大街××单元××号房屋出售他人，但并未表示林应惠、饶小东若到期不还借款则将房屋抵偿给闵惠，双方在借款合同中明确约定是将上述房屋抵押给闵惠，因此，借款关系形成时，双方就用上述房屋对借款进行担保达成一致，并非属于以物抵债。2.仅有签订买卖合同及办理房屋过户手续的客观行为不能认定双方形成以物抵债。虽然房屋过户发生在借款合同约定的2013年7月18日借款到期且原告未偿还借款的情况下，但2015年7月17日转委托人韩香代表林应惠、饶小东与闵惠签订买卖合同并于2015年7月29日将上述房屋过户至闵惠名下时，双方并未达成新的协议对上述行为是否属于以物抵债性质进行明确，因此，仅有过户的客观行为，缺乏以物抵债的意思表示不能认定双方达成了以物抵债的协议。3.《承诺书》中亦无以物抵债的意思表示。从林应惠于2016年5月24日向被告出具《承诺书》载明的内容来看，因2013年4月19日的借款于2013年7月18日到期后，林应惠、饶小东未偿还借款本息，于2015年7月29日将上述房屋过户至闵惠名下，并将上述借款的还款期限延长至2016年6月30日。林应惠、饶小东并未明确表示以上述房屋抵偿借款债务，而是表示“若逾期不能归还，被告将房屋卖给第三方”，该陈述不属于以物抵债的意思表示。4.《承诺书》系让与担保的意思表示。让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。将标的物转移给他人的债务人或第三人形式上是转让人，实质上是担保人;受领标的物的他人形式上是受让人，实质上是担保权人。本案中，双方签订借款合同时，明确约定以上述房屋作为抵押，虽签订买卖合同并将房屋过户至闵惠名下，但林应惠、饶小东在《承诺书》中亦表示若其逾期不能归还，闵惠将房屋卖给第三方以实现债权，即林应惠、饶小东以转移房屋所有权的方式来担保闵惠债务的实现，在性质上属于让与担保。同时，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，因此，本案系民间借贷纠纷，而非以物抵债纠纷。5.让与担保的效力问题。当事人根据合同约定，将不动产变更登记在债权人名下，即已经完成财产权利变动的公示，形式上已经将财产转让至债权人名下的，债务人因到期没有清偿债务，可以请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务。本案中，首先，结合2015年7月17日，韩香代表林应惠（卖方）与闵惠（买方）签订《温江区存量房买卖合同》，林应惠、饶小东于2016年6月24日在《承诺书》中认可其代理人韩香上述签订买卖合同及办理房屋过户的行为；其次，林应惠、饶小东作出了“若逾期不能归还，被告将房屋卖给第三方”的意思表示；再次，林应惠、饶小东承诺的2016年6月30日还款期限届满时，林应惠、饶小东未按约定偿还闵惠本息。此种情况下，闵惠可以请求对上述房屋拍卖、变卖、折价偿还所欠借款本息，现闵惠依据林应惠、饶小东在《承诺书》中的意思表示，于2018年9月30日将上述房屋卖给第三方樊彬、白雪、黄忠群以实现债权符合双方约定，但是，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，闵惠应当就出售上述房屋所得的价款与应偿还借款本息之间的差额返还、林应惠饶小东。（二）关于借款是否应当支付利息及支付期限和标准。1.关于是否支付利息。林应惠、饶小东认为双方未约定利息，不应当支付利息。闵惠认为虽然借款合同中未约定利息，但林应惠、饶小东实际按照每月3%支付利息，故应支付利息。一审法院认为，虽然林应惠、饶小东与闵惠双方在借款合同中未约定利息，但林应惠在2016年4月25日向闵惠出具的《承诺书》中明确表示“林应惠2013年4月19日借闵容惠40万元到期，现因不能归本金40万元及利息，……承诺于2016年6月30日前归还本金及利息……”，结合林应惠、饶小东按月支付12000元的事实，可见，双方借款合同实际履行中，林应惠、饶小东实际按月利率3%支付了利息，因此，对林应惠、饶小东认为按月支付12000元系偿还本金的主张，一审法院不予支持。2.关于利息支付的期限。根据《承诺书》载明的内容，双方将还款期限延长至2016年6月30日，因此，林应惠、饶小东应当支付2013年4月19日至2016年6月30日借款期限内的利息。关于逾期利息，双方借款到期后林应惠、饶小东未偿还本息，因林应惠已将房屋过户至闵惠名下作为借款关系的担保，闵惠对房屋具有形式上的处分权，在林应惠、饶小东无力偿还本息而闵惠不主张对房屋拍卖、变卖或折价以实现债权的情况下，若不赋予林应惠、饶小东请求对借款进行清算的权利，双方合同将陷入僵局，可能出现林应惠、饶小东因无法出售房屋以偿还债务而借款逾期延长利息损失扩大等利益失衡现象。因此，允许林应惠、饶小东通过起诉方式等对双方借款进行清算，以打破合同僵局，纠正利益失衡现象，从而平衡当事人之间的利益关系。综上，因一审庭审中，林应惠、饶小东与闵惠双方均未提供证据证明，借款到期后双方对借款进行清算，一审法院以林应惠、饶小东2018年9月18日诉至法院请求对双方借款进行结算之日作为逾期利息支付的截止日期。3.关于利息的支付标准。关于借期内的利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，虽然林应惠、饶小东实际按月利率3%即年率36%支付利息，但对借款期限内未支付的利息应按照年利率24%支付。关于逾期利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，对于逾期利息及违约金，应当按总计不超过年利率24%为限。综上所述，林应惠、饶小东与闵惠之间的法律关系系民间借贷法律关系，合法的借贷关系受法律保护。闵惠履行了出借义务，林应惠、饶小东借款到期后未按约履行还本付息的义务，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，但为打破合同僵局，平衡当事人之间的利益关系，林应惠、饶小东的违约行为不影响其行使请求对双方借款进行清算的权利。林应惠、饶小东应当偿还闵惠借款本金40万元、利息及违约金。2013年4月19日至2016年6月30日期间，林应惠、饶小东已支付22个月利息，其还应支付闵惠借款期间内的利息130893.15元［400000元×24%÷12个月×16个月＋（400000元×24%÷365天×11天）］。同时，林应惠、饶小东还应当支付闵惠2016年7月1日至2018年9月18日期间的逾期利息及违约金合并计算为212734.25元［400000元×24%÷12个月×26个月＋（400000元×24%÷365天×18天）］。关于闵惠应当返还林应惠、饶小东出售上述房屋价款与应偿还借款本息之间的差额的具体数额。如前所述，闵惠于2018年9月30日将上述房屋卖给樊彬、白雪、黄忠群，已实现债权，闵惠应当返还林应惠、饶小东出售上述房屋价款与应偿还借款本息之间的差额。经法庭多次通知，闵惠仍不向法庭陈述其于2018年9月30日出售上述房屋的价款，亦不提供价款支付的相应证据，因此，一审法院参照2018年9月1日，上述房屋评估价值135.48万元作为计算被告应当返还林应惠、饶小东出售房屋价款与应偿还借款本息之间的差额的基数。故，闵惠应当向林应惠、饶小东返还611172.6元（1354800元-400000元-130893.15元-212734.25元）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零六五、第二百零六七，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、闵惠于判决生效之日起十日内返还林应惠、饶小东611172.6元；二、驳回林应惠、饶小东的其他诉讼请求。一审案件受理费12595元，由林应惠、饶小东负担3843元，由闵惠负担8752元。 二审中，上诉人闵惠举示了从成都市温江区不动产登记中心查询的《成都市存量房买卖合同》及《税收完税证明》，载明签约时间为2018年9月25日，卖方为闵惠，买方为樊彬、白雪、黄忠群，房屋成交价格为80万元，拟证明案涉房屋的出售价格为80万元。经质证，被上诉人林应惠、饶小东认为，对证据的来源予以认可，但对出售金额的真实性不予认可。根据买卖房屋的市场惯例，出于避税的目的，房屋买卖合同只是用于房管部门的协议价格，并非是双方真正的成交价格，根据林应惠、饶小东在一审时提交的评估报告显示的评估价格为135万元与买卖合同中载明的交易金额80万元数额相差较大。如果要查明该房屋出售的真实价格，首先应当追加本案房屋买受人为第三人，通过其向法庭陈述事实，或者提交双方签订的买卖合同以及银行转账等一系列相关凭证来证明该房屋交易的真实价格。如果以上两种方式均不能达到查明该房屋的真实交易价格，林应惠、饶小东认为首先应当参照一审人民法院认定的评估价格或者按照二手房含装饰装修的价格进行再次评估均可。本院认为，上述证据因来源于成都市温江区不动产登记中心，对真实性予以确认，该房屋买卖合同能够反映闵惠变卖房屋的交易价格，虽然林应惠、饶小东认为应当追加房屋买受人为第三人参加诉讼或再次评估以查明房屋交易真实价格，但本院认为在闵惠已举证据证明房屋交易价格的情况下，林应惠、饶小东认为该证据不能反映真实交易价格应当举示反驳证据予以证明，而林应惠、饶小东未对其主张举证证明，在此情形下，本院对闵惠举示的上述证据材料予以采信。 本院经审理查明的事实除与一审一致外，另查明，从成都市温江区不动产登记中心查询的《成都市存量房买卖合同》载明，2018年9月25日，闵惠将案涉房屋出售给樊彬、白雪、黄忠群，房屋成交价格为80万元。 本院查明以上事实有《成都市存量房买卖合同》及《税收完税证明》、二审调查笔录在案为证。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉《承诺书》是否构成让与担保；二、若让与担保成立，如何认定变卖房屋的价款。本院综合评判如下： 第一，虽然《承诺书》是林应惠单方承诺，但闵惠持有《承诺书》原件，说明闵惠接受并同意《承诺书》中约定的内容，对双方均具有约束力。 第二，闵惠上诉主张本案系债务清偿期届满后的以房抵债，案涉房屋于2015年7月29日过户至闵惠名下后原债务同时消灭，双方之间的债权债务关系终结，属于履行期届满后的以物抵债，《承诺书》的性质为林应惠在限定期限内享有回购权，林应惠未在回购期内偿还原债务，林应惠丧失了对案涉房屋的回购权，没有改变案涉房屋以物抵债的客观事实。对此本院认为，首先，若如闵惠主张，案涉债务在案涉房屋于2015年7月29日过户至闵惠名下后原债务消灭，双方之间的债权债务关系终结，与闵惠在办理房屋过户后10个月又接受林应惠出具的《承诺书》同意延长还款期限并约定闵惠可以在期限届满后有权变卖房屋相互矛盾。其次，《承诺书》中并无回购的约定，闵惠主张《承诺书》性质为林应惠在限定期限内享有回购权缺乏事实依据。再次，即使如上诉人闵惠所主张本案系债务清偿期届满后的以房抵债，但根据林应惠在房屋过户后10个月又与闵惠约定延长借款期限并继续接受林应惠、饶小东支付利息来看，案涉债务并未因以物抵债协议的成立而消灭。 第三，通过上述评析可见闵惠上诉主张以物抵债并消灭旧债的主张不能成立。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”之规定，本案中，债务人林应惠委托案外人韩香与债权人闵惠签订了买卖合同作为民间借贷的担保，林应惠在借款到期后不能偿还，闵惠将案涉房屋变卖以偿还债务，就变卖房屋的价款与应偿还借款本息之间的差额，林应惠有权主张返还。 第四，一审法院以林应惠单方委托的房屋评估报告中载明的价格作为计算依据欠缺合法性。林应惠、饶小东认为不动产登记中心登记备案的房屋交易价格不是真实成交价格，但林应惠、饶小东在法庭释明后坚持认为查明案涉房屋交易真实价格的举证责任不在己方而在闵惠一方，对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，林应惠、饶小东主张案涉《承诺书》构成让与担保，进而主张闵惠返还变卖房屋所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，在闵惠已举证据证明房屋交易价格的情况下，林应惠、饶小东认为闵惠举示的证据不能反映真实交易价格，林应惠、饶小东应当举示反驳证据。根据二审查明的事实，在成都市温江区不动产登记中心登记备案的闵惠变卖房屋的价款为80万元，不动产登记中心备案登记的信息具有公示力，在林应惠、饶小东未举证证明闵惠变卖房屋的价款高于80万元的情况下，应当以现有证据将80万元作为计算变卖房屋价款与应偿还借款本息之间差额的基数，即闵惠应当返还林应惠、饶小东56372.6元（800000元-400000元-130893.15元-212734.25元）。 综上所述，闵惠的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初10060号民事判决； 二、闵惠于本判决生效之日起十日内返还林应惠、饶小东 56372.6元； 三、驳回林应惠、饶小东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费12595元，由林应惠、饶小东负担595元，闵惠负担12000元。 本判决为终审判决。 审判长 姚 兰 审判员 莫 雪 审判员 马 雯 二〇二〇年八月二十一日 书记员 谢章颖