广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1823民初264号原告：黄岸辉，男，1981年3月16日出生，汉族，广东省阳山县人，住广东省阳山县***************，现住广州市花都区花东镇富力金港城东区F15-308，身份证号码：441************012。被告：蔡长青，男，1972年6月21日出生，汉族，广东省阳山县人，住广东省阳山县***************，身份证号码：440************511。原告黄岸辉诉被告蔡长青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，因被告须公告送达应诉通知书等,本案于2020年4月7日依法转为普通程序,于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告黄岸辉到庭参加诉讼,被告蔡长青经本院公告传票传唤，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：一、判令被告向原告支付2019年8月份至12月份房屋租金合计3000元；二、判令被告向原告支付2019年8月份至11月份电费合计747.7元；三、判令被告向原告支付2019年7月份至12月份物业管理费、生活垃圾费、水费合计285.7元；四、判令被告向原告支付违约金合计1320元（自2019年8月1日起暂计至2020年3月8日一共220天，600*1%*220）；五、本案诉讼费由被告承担。原告在庭审时表示放弃第四项诉讼请求。事实与理由：原告于2019年5月10日与唐伟坚、吴玉清签订房屋买卖合同，购买其座落在阳山县**********（御景新城）豪景阁G栋702房屋，该房屋带租出售。双方于2019年5月13日办理过户登记，原告获得该房屋所有权。被告于2018年9月7日与唐伟坚签订租赁合约，约定租期为2018年9月7日至2019年8月8日，共计12个月，每月租金600元，逾期超过15日未支付租金视为违约，已交押金不作退还，逾期交付租金，每逾期一日，按月租金额的10％支付违约金。被告于2019年5月7日与原产权人唐伟坚在原签订的租赁合约上声明同意放弃购买并同意按原租金继续承租该房屋。被告从2019年6月到12月，只交过2次租金。到12月份，已拖欠原告的租金3000元，电费747.4元，物业管理费、生活垃圾费、水费合计285.7元。原告多次催收，被告一直以各种借口推脱，后原告无法联系被告。故诉至法院，请求依法判决。原告提供的证据如下：一、房屋买卖居间合同，证明原告向原屋主购买房屋的事实；二、不动产权证书，证明房屋为原告本人所有；三、租赁合约，证明被告跟原屋主之间存在房屋租赁关系；四、8月-11月电费发票，物业费、垃圾费、水费收据，证明期间产生的费用均由原告支付的事实；五、微信聊天记录，证明原告曾多次向被告进行催收；六、租金计算方式明细，证明原告要求被告偿还租金的理由。被告蔡长青无答辩，无提供证据。经审理查明：2018年9月7日，被告蔡长青作为乙方与案外人唐伟坚作为甲方签订《租赁合约》，约定：乙方租用甲方位于阳山县***【御景新城】豪景阁G702房屋，租期由2018年9月7日至2019年8月8日止，共计12个月，每月租金为600元，租金不包含管理费、水费、电费、清洁费等杂费。乙方需在每月1日前支付每月租金给甲方，乙方向甲方交纳2000元保证金，甲方应在租赁期满或解除契约之日将保证金无息退回乙方或作抵偿金。租赁期内转让房屋时，须将出售该物业的事宜通知乙方，即使该物业从甲方过户到新业主之后，乙方仍有权继续在该物业内居住，直至租约期满为止。甲方违约须赔偿乙方双倍押金，乙方违约则已交押金不退还。《租赁合约》第一页右下角注有：“同意放弃购买蔡长青2019.5.7”。2019年5月10日,原告向吴玉清、唐伟坚购买阳山县***【御景新城】豪景阁G栋702房屋,并于2019年5月13日取得该房屋所有权，不动产权证号为粤（2019）阳山县不动产权第0002852号。原告提供的四张电费缴费发票记载：2019年8月1日至11月30日，涉案房屋的电费合计875.36元。阳山南洋物业管理有限公司收费收据记载：2019年7月至12月，涉案房屋的物业服务费、生活垃圾费、水费共计285.7元。原告提交的与蔡长青的微信聊天记录显示：2019年6月22日至12月5日，原告曾多次向被告催收房租，并告知被告每个月尚欠的租金及水电费数额，被告均应承并要求宽限支付期限。2019年9月2日，被告告知原告不承租涉案房屋，并表明会结清已欠房租，原告同意。2019年9月14日，原、被告一致同意被告继续承租涉案房屋。2019年11月6日，原告告知被告尚欠的租金及相关费用信息内容为：“之前尚欠1415.5元，还欠9月份租金600，九月份电费293,10月份租金600,10月份电费209.5,11月份租金600，总欠3718元。……”。2019年12月6日，原告发现被告拒收其微信消息。原告庭审时承认其收到唐伟坚转交的被告交纳的2000元押金，双方在合约到期后没有重新签订协议，但被告继续居住在涉案房屋。原告同时承认，被告在2019年6月、2019年9月分别支付了1500元、2000元给原告。此外，原告在庭审时放弃了第四项诉讼请求，明确要求被告支付的款项总金额为4033.4元。以上事实，有原告提供的证据及庭审笔录为证，本院对以上事实予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十六条的规定，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力，涉案房屋的所有权转移给原告后，唐伟坚作为出租人与被告作为承租人订立的《租赁合约》仍然具有法律约束力，原出租人唐伟坚的权利义务则由原告承继。租赁期满后，被告继续使用涉案房屋，原告亦同意，故原《租赁合约》继续有效，被告应该按《租赁合约》的约定每月支付承租涉案房屋的租金及相关费用给原告。被告未按约定支付租金及相关费用给原告已构成违约，原告主张不退还被告交纳的2000元保证金及要求被告支付承租期间尚欠的租金及物业管理费、水电费、生活垃圾费等的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院依法予以支持。原告于2019年11月6日计算出被告尚欠租金及水电费共计3718元，并将详细微信告知被告，被告对此未提出异议，视为双方对该阶段被告尚欠租金及相关费用的结算，且原告亦能提供电费缴费发票、阳山南洋物业管理有限公司收费收据对该阶段涉案房屋产生的相关费用予以佐证，故本院对此予以确认。此后，被告未提供证据证明其已支付尚欠租金及相关费用给原告，则至12月，被告至少应支付给原告4318元（3718元+600元=4318元）。现原告诉请被告支付租金、电费、水费、物业管理费、生活垃圾费共计4033.4元，是原告对其权利的处分，本院依法予以支持。被告蔡长青经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告蔡长青应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄岸辉支付房屋租金及电费、水费、物业管理费、生活垃圾费等共计4033.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告蔡长青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  杨 帆人民陪审员  邹宇程人民陪审员  曾海颖二〇二〇年八月二十四日法官 助理  蓝从娣书 记 员  陈沛祈附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。