江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初3761号原告：宜兴金贝文化有限公司，住所地宜兴市宜城街道惠兴南路6号，统一社会信用代码91320282MA1TB5M17N。法定代表人：臧丽平，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨绩，宜兴市高塍法律服务所法律工作者。被告：冯海平，男，1973年5月18日生，汉族，住宜兴市，现住宜兴市。原告宜兴金贝文化有限公司（以下简称金贝公司）与被告冯海平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理，由审判员王艳适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行审理，原告金贝公司的委托诉讼代理人杨绩，被告冯海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金贝公司向本院提出诉讼请求，1、要求解除原、被告双方于2019年4月1日签订的房屋租赁合同；2、要求被告支付违约金2.1万元并赔偿甲方因恢复出租房原样所产生的费用；3、要求被告支付2020年1月1日起至实际搬离之日止的房屋租金，按合同约定的年租金7万元标准计算；4、诉讼费由被告承担。后原告明确诉请2中的赔偿甲方因恢复出租房原样所产生的费用暂不主张。事实与理由:2018年4月1日原告将办公室租赁给被告使用，并于2019年4月1日补签了合同，双方作出约定。2020年1月1日前，被告因生意不好拒绝支付租金，原告要求解除合同被告搬离出租的办公室，但被告迟迟不肯搬离，现被告仍有大量设备在出租屋内，故诉至法院。被告冯海平辩称，一、双方间的租赁合同是事实，承租后用于开办儿童智力培训，其开办了无锡启贤量子科技有限公司。2019年4月1日双方补签合同，后于2019年的5月支付租金4万元，在原告同意优惠1万元租金的前提下于2019年10月前支付了2019年度的租金5万元，按照合同约定租金应是先用后付，所以2020年的租金只需在2021年1月1日前支付即可；二、2019年10月9日其曾与原告的经理石长剑口头约定2020年度的租金于2020年正月16日一次性支付5万元；三、2020年1月1日原告擅自把门锁了，1月4日才开了门，并让我退租一事，我也同意了但要求把里面的设备和装修损失抵扣，并把清单和票据给了原告，原告提出按5000元回收，我没有同意。四、原告的转租权不知道真假，更无权主张锁门期间的租金。故我方没有违约，现同意要求解除合同，但不同意承担违约金及支付占有使用费用，且违约金过高，原告赔偿损失后同意搬出房屋。经审理查明，座落于宜兴市宜城街道惠兴南路6号房屋登记所有权人为宜兴华兴风机有限公司（以下简称华兴公司），产权证宜房权证宜城字第××号，面积1845.26平方米。2018年9月10日甲方华兴公司与乙方金贝公司签订《厂房整体租赁合同》，约定“一、甲方将宜兴市宜城街道惠兴南路6号的厂房、办公楼及附属设备设施、场地、绿化整体租赁给乙方使用，甲方土地证面积15712平方米，建筑面积约5210平方米，其中办公楼三层面积1845.2平方米，大车间面积2518.87平方米、小车间面积720平方米、门卫配电等附属用房约125平方米；二、乙方租赁甲方整体厂房等期限为叁年，即自2018年1月1日至2020年12月31日止……五、甲方将厂房出租给乙方作儿童游乐场使用，乙方部分场地出租及合作可自行决定，一切因乙方出租产生的问题，无需甲方负责”等内容。2018年4月1日原告金贝公司与被告冯海平开始租赁关系，由被告冯海平承租原告金贝公司位于宜兴市间。2019年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，主要约定“甲方金贝公司，乙方冯海平，房屋位于宜兴市间，租赁期限自2018年4月1日至2020年4月1日，2018年4月1日－2018年12月31日租金5万元，2019年1月1日－2019年12月31日租金6万元，2020年1月1日－2020年12月31日租金7万元。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。每年1月1日之前付整年房租。甲方于2018年4月1日内将该房屋交付给乙方进行装修。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。……租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、利用承租房屋进行违法活动的；5、故意损坏承租房屋的；6、不按时缴纳房租需付违约金，年度租金3%／日赔偿。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。……租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金30%作为违约金。……本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意提交中国国际经济贸易仲裁委员会宜兴分会仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力”。冯海平承租后，于2019年5月支付2018年度租金，于2019年10月前支付了2019年度的租金5万元。2019年10月9日原告的经理石长剑通过微信联系冯海平“你看一下咱俩聊天记录啊，你去年付两万八，然后三万八的那1万给你免了，你去年就只付了两万八，然后这个老王说去年也免了一半，今年也免了1万，然后明年的话不好再免了”。冯海平回“我都记得呢……反正今年的账也清了，明年的等我到正月份，我看能不能一次性付清，基本上我答应的事情我肯定做到的，放心好了”。2019年12月4日，石长剑通过微信联系冯海平“冯老师啊，我们也要交房租了，然后老王那边儿钱不够啊，老王都通知各家12月15号，然后都把房租交了，然后第一年第二年也给你便宜了，第三年的房租是6万啊”。2019年12月31日下午石长剑微信冯海平“冯老师，你接一下电话，我已经这个帮你压了好几天了，老王说今天你再不给钱的话肯定叫这个锁门了，你这一点信儿没有，我这已经压了好几天了，你接下电话”。至2019年12月31日被告冯海平未支付2020年度租金。2020年1月1日原告金贝公司将门锁掉后，双方就锁门及租金支付时间发生争议，1月4日冯海平通过微信联系石长剑“小石，王总也不接电话，既然你全权负责，那上次咱俩谈好的是过完正月十五，正月十六付房租的，为什么一月一号就锁门？不要说谈好的，就是没谈好也不应该锁门啊，本来打算还租一年的，现在决定了，那就不租吧，你先把锁去掉……”。当日原告将门解锁。1月10日原告金贝公司经理石长剑通过微信将《通知》发送给被告冯海平，《通知》主要内容为“启贤量子房租已到期，请于2020年1月17号之前搬离。17日到期未搬离物品抵扣房租。”被告冯海平回复“知道了，尽量，昨天在常州，刚回来，这几天我有时间先去整理整理”。至2020年1月17日，双方就房屋内设备是否作价补偿及金额问题再次发生矛盾，被告冯海平至今尚未搬离承租办公用房。审理中，被告冯海平抗辩双方曾达成一致2020年度租金于2020年正月16日一次性支付5万元，并提供2019年8月31日至2020年1月17日与石长剑的微信聊天记录及5月6日发给原告实际经营者王晓刚138××××5828的短信记录。对此，原告金贝公司不予认可，并质证表示被告所称租金金额修改部分双方一直没有达成一致意见，根据原合同被告应于2020年1月1日前支付2020年度的租金7万元，当时原告在12月份两次进行催缴，如果当时被告能支付的话，可以免除1万元，按6万元算，但被告并未支付，直至2020年1月原告又一次催要，被告仍未支付。庭审后，被告冯海平补充提交答辩意见主张双方约定纠纷应先予仲裁，请求驳回诉请。上述事实，由厂房整体租赁合同、房屋租赁合同、房产证复印件、微信聊天记录、短信记录及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为被告是否违约及违约责任如何认定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告金贝公司与被告冯海平签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。被告冯海平承租后即应按约到期支付租金，被告冯海平虽抗辩根据合同约定租金“每年1月1日之前付整年房租”是先用后付，2020年度租金尚未至付款期。但对此原告金贝公司并不认可，根据合同文义以及双方在2018年、2019年度租金的实际支付情况，本院认为此“每年1月1日之前付整年房租”应理解为先付后用，即2020年度租金应于当年的1月1日前付清。根据合同法中关于租赁合同的相关规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告于2020年1月10日明确通知原告搬离承租房，应视为发出解除合同的意思表示。对此，被告冯海平未提出异议。因被告冯海平未按约支付租金，致双方合同提前解除，属违约行为，应承担违约金。被告冯海平抗辩违约金标准过高，结合本案违约事实及考虑到原告提前解约后重新招租的损失，本院认为该违约金约定高于原告的实际损失，本院酌情调整被告冯海平应承担违约金1.75万元（以三个月租金损失计算），对原告超出该违约金的主张，本院不予支持。被告冯海平还抗辩称曾于2020年10月9日与原告方经理石长剑约定2020年度的租金以5万元一次性于2020年的正月16日支付，对此原告金贝公司不予认可。本院认为，根据我国合同法的有关规定当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。被告虽抗辩主张对于2020年度租金有变更约定，但原告对此不予认可，而仅凭被告提供的与石长剑的微信聊天记录中也不足以证实双方就租金支付时间及金额已达成一致意见，故举证不能的责任只能由被告冯海平承租，本院对该抗辩意见不予采纳。至合同解除前被告冯海平已产生的租金（70000÷365×10＝1918元）仍应按约支付;至合同解除后，被告冯海平应及时返还房屋，但其至今仍未搬离承租房，故还应承担自2020年1月11日起至实际搬离之日止按年租金7万元的标准计算的占有使用费，对原告的该诉请，于法有据，本院予以支持。至于被告冯海平辩称双方曾就设备折抵租金达成协议，但根据被告提供的微信聊天记录来看双方尚未就此达成一致合意，对此被告可另行主张。另外，被告于庭审后提出双方合同中有关仲裁协议约定，本院认为根据民事诉讼法相关司法解释的规定被告如以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，应当于人民法院首次开庭前提出，被告在答辩期未就管辖提出异议，在庭审后才就仲裁协议提出异议的，本院对此抗辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认金贝公司与冯海平于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月10日解除。二、被告冯海平于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告金贝公司违约金1.75万元及租金1918元，并承担自2020年1月11日起至实际搬出之日止按年租金7万元计算的占有使用费。三、驳回原告其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费179元（已减半收取），由被告冯海平负担166元，由原告金贝公司负担13元。被告应负担的诉讼费已由原告垫付，被告在本判决生效之日起十日内直接将该款支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判长  王艳二〇二〇年八月十一日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。