广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初482号原告：广州腾达五金制品有限公司，住所地广东省广州市白云区******，统一社会信用代码为914***********342W。法定代表人：范光明，该公司总经理。原告：陈清良，男，1978年9月27日出生，汉族，住广东省广州市白云区*******，公民身份号码为440************411。两原告共同的委托诉讼代理人：陈葆森，广东仁之仁律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：陈伟康，广东仁之仁律师事务所辅助人员。被告：李玉珠，女，1975年8月11日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为441************385。被告：刘瑞生，男，1971年6月24日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为441************355。两被告共同的委托诉讼代理人：肖军，广东艾特朗律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：刘菁菁，广东艾特朗律师事务所律师。原告广州腾达五金制品有限公司、陈清良诉被告李玉珠、刘瑞生租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序后转为适用普通程序分别于2020年6月16日、7月7日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人陈葆森、两被告的委托诉讼代理人肖军到庭参加两次庭审，两原告的委托诉讼代理人陈伟康到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令：1.解除原告陈清良与被告李玉珠于2016年8月12日签订的《铺位租赁合同》；2.两被告向两原告返还押金共计48000元；3.两被告向两原告返还已收取2018年5月21日至2019年11月30日租金合计232379元及利息（以232379元为基数，从2018年12月25日按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日）；4.两被告向两原告赔偿案涉商铺装修损失55898元；6.两被告向两原告赔偿经营损失200000元；5.两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告陈清良系原告腾达公司的员工，两被告是夫妻关系。原告陈清良与被告李玉珠于2016年8月12日签订《铺位租赁合同》，约定被告李玉珠将位于广东省长安市长安镇荣文路64号大铺、小铺（下称案涉商铺）出租给原告陈清良作为商业使用，租赁期限为2016年9月1日至2019年8月30日。合同签订后，被告李玉珠向两原告交付了案涉商铺，两原告共同承租案涉商铺并按照合同约定按时足额支付押金、租金。2017年9月14日，原告腾达公司的员工谢志培代两原告与被告李玉珠签订《协议书》，约定两原告按165000元/年的租金标准一次性支付2017年12月至2018年11月的租金。12月1日,原告腾达公司的员工谢志培代两原告又与被告李玉珠再次签订一份《协议书》,约定两原告按145000元/年的租金标准一次性支付2018年12月至2019年11月的租金。前述两份《协议书》签订后,两原告分别于2017年9月15日、2017年12月6日向被告李玉珠转账支付了165000元、145000元,被告李玉珠均向两原告出具收据予以确认。2018年5月21日,案外人李颖聪经过法院拍卖程序取得案涉商铺的权属,并要求两原告向其支付租金,两原告据此才了解到商铺早已经于2016年1月18日被法院查封且已被拍卖的事实。因两原告已向被告李玉珠支付完毕了案涉商铺直至2019年11月底的租金,故两原告拒绝向案外人李颖聪支付租金,案外人李颖聪即以断水断电及向相关部门投诉甚至更换门锁等行为驱赶两原告致使两原告无法正常生产运营,经营损失不断扩大,两原告联系两被告未果。最后两原告无奈之下只能被迫于2018年12月25日搬离案涉商铺,造成了两原告案涉商铺的装修损失55898元及经营损失200000元。被告李玉珠从签约之时便对两原告隐瞒案涉商铺已被法院强制执行查封等权利重大受限的状况,随后更多次通过“优惠”租金的条件诱使两原告将预付全部租金交付给被告李玉珠后便失去联系,被告李玉珠的行为构成根本性违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定,被告李玉珠应返还两原告已支付的2018年5月21日至2019年11月30日租金合计232379元并计付利息,同时被告李玉珠应赔偿由此造成两原告的装修损失55898元及经营损失200000元。被告李玉珠与被告刘瑞生系夫妻关系,案涉商铺在2018年5月21日前登记在被告刘瑞生名下,被告李玉珠将案涉商铺出租给两原告并收取两原告的案涉租金能充分证明其收取的案涉租金系用于夫妻共同生活之用,而案涉租赁关系发生在被告李玉珠和被告刘瑞生婚姻关系存续期间,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二》等相关法律法规,被告刘瑞生应当承担共同清偿责任。两被告的根本性违约行为不仅导致《铺位租赁合同》无法继续履行、合同目的不能实现,而且违背诚实信用原则,甚至涉嫌违法犯罪,两原告保留追究两被告的刑事责任。原告为维护自己的合法权益,故向法院提起诉讼,望判如所请。被告李玉珠答辩称，一、原告腾达公司属于原告主体不适格，应驳回该公司的起诉。广州腾达公司并非案涉租赁合同的相对人,公司法人或股东也并非陈清良,也未出具任何委托陈清良承租案涉商铺的证明,也从未以承租人的身份支付租金，且该公司注册地也并非案涉场地,也未提供其他能证明实际经营地或纳税地就是案涉商铺所在地的证明。因此,腾达公司与被告李玉珠之间不存在租赁合同关系，该公司作为原告提起诉讼属于主体不适格,应依法予以驳回。二、原告主张的返还租赁押金48000元,实际上是其应交纳的2016年9月-11月的租金,其要求被告李玉珠退还的请求不应得到支持。根据被告李玉珠与陈清良在2016年8月12日签订的《铺位租赁合同》及编号为0004064、958421的《收据》可知,案涉商铺免租期为15天,起租日为2016年9月1日,月租金为16000元,双方约定先交三个月押金48000元,原告只交了2016年12月起的租金,未支付2016年9月至11月的租金。因此,押金48000元实际上是抵扣案涉商铺2016年9月至11月的租金,原告主张退还的诉请是没有事实基础及法律依据的，依法不应得到支持。三、关于原告主张返还租金的问题。其一，原告提前退出承租场地，是原告自身原因造成的。因案涉商铺的其中一间是在法院查封前出租的,只是后来修改了租赁合同的内容，合同当事人双方并未改变。东莞市第二人民法院于2017年在对案涉商铺现场作评估拍卖前调查走访时,原告故意不将案涉场地在查封前已出租及按年交租金的事实告知法院,也未提交相关协议或证明,导致法院在拍卖前未能如实披露,致使拍卖成交的买受人要求原告交租,并最终被迫退出场地。因此，原告退出场地的主要原因是其自身不诚实、不配合法院工作或怠于主张权利所造成的,与李玉珠无关。其二，退一万步讲,即使李玉珠需要就原告未能在合同期内正常使用租赁场地的问题承担责任,也应以法院扣减后的实际金额为基础并进行责任分担。根据原告提交的(2018)粤1972民初9756号民事判决第一项可知,原告实际支付2018年5月21日至2018年12月25日的房屋占有使用费是70968元,实际支付2018年12月26日至2019年11月30日的租金为135255元，合计206223元。因原告应为未能正常使用场地承担主要责任,应根据责任划分认定原告应承担其租金损失的主要部分。四、原告主张的赔偿装修损失及经营损失,缺乏证据证明,即使存在损失,也应由原告自行承担。其一，根据原告提交的(2018)粤1972民初9756号民事判决查明的案件事实可知,2017年7月28日东莞市第二人民法院已经在案涉商铺张贴了封条。原告当时就应该知道其承租的商铺是刘瑞生所有且已经被法院查封的事实，并将该事实告知了李玉珠。之后又与李玉珠就支付租金的方式及租金数额进行协商,并签订《协议书》,原告继续向李玉珠支付租金和经营,很显然原告是非常清楚自己的行为及对应的风险,是其真实意思的表示,其当为自己的行为承担相应的法律后果。其二，原告主张的装修损失问题。案涉商铺分为大、小两间铺,中间一墙之隔,大铺是原告在2016年之前就已经承租多年，小铺原是案外人承租，到期后原告主动找到李玉珠协商承租事宜，并签订案涉租赁合同。因小铺的原承租方也是做五金配件的,与原告是同行，原告承租小铺后并不需要装修，直接就可以作五金店经营之用。因此，原告关于装修损失的主张是缺乏事实基础的。其三，原告主张的经营损失问题。根据原告提交的(2018)粤1972民初9756号民事判决书可知，原告主张的经营损失因未能提供有效证据证明,法院已经作出不予支持的生效判决，原告在本案中重复主张的行为，违反了“一事不再理”的原则，应依法予以驳回。且原告所举证的材料都是单方制作。综上,请求法院依法驳回原告对李玉珠的全部诉请。被告刘瑞生答辩称，一、被告刘瑞生无需对李玉珠的债务承担清偿责任。其一，被告刘瑞生与被告李玉珠已于2017年7月10日办理离婚登记,李玉珠此后所负的债务应自行承担。其二，原告向李玉珠支付的2018、2019年租金是发生在刘瑞生与李玉珠离婚后,由此产生的债务显然属于离婚后李玉珠的个人债务,与刘瑞生无关。其三，原告举证证明的关于赔偿装修损失及经营损失的证据都是发生在刘瑞生与李玉珠离婚后,由此产生的债务属于离婚后李玉珠的个人债务,与刘瑞生无关。二、原告主张的赔偿装修损失及经营损失,缺乏证据证明,即使存在损失,也应由原告自行承担。其一，根据原告提交的(2018)粤1972民初9756号民事判决查明的案件事实可知,2017年7月28日东莞市第二人民法院已经在案涉商铺张贴了封条。原告当时就应该知道其承租的商铺是刘瑞生所有且已经被法院的事实,并在支付租金方式及租金价格明显不符合常理下,原告仍然与李玉珠协商签订《协议书》并向李玉珠支付租金,并继续经营,很显然原告是非常清楚自己的行为及对应的风险,其应当为自己的行为承担相应的法律后果。其二，原告主张的装修损失,缺乏证据支持,即使其所提供的证据与本案有关,但其装修时间也是发生在法院张贴查封通知后,在明知案涉商铺被查封的情况下,其应自行承担法律后果。其三，根据原告提交的(2018)粤1972民初9756号民事判决书可知，原告主张的经营损失因未能提供有效证据证明,法院已经作出不予支持的生效判决,原告重复主张违反了“一事不再理”的原则,应依法予以驳回。综上,请求法院依法驳回原告对刘瑞生的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，被告刘瑞生是座落于东莞市*****************屋（下称案涉房屋）的权属人，后该门牌号码变更为东莞市*********。2016年8月12日，被告李玉珠作为出租方、原告陈清良作为承租方，签订了一份《铺位租赁合同》，约定将东莞市***********·小铺出租给陈清良作为商业使用，租赁期限为2016年9月1日至2019年8月30日，每月租金16000元，须在每月十日前支付，承租方须先交三个月押金即48000元等。同日，被告李玉珠出具《收据》，确认收到腾达公司三个月押金48000元。2016年9月13日，被告李玉珠出具《收据》，确认收到腾达公司9月份租金16000元。2016年10月13日，被告李玉珠出具《收款收据》，确认收到腾达公司10月份租金16100元。2016年12月5日，被告李玉珠出具《收据》，确认收到腾达公司2016年12月至2017年11月的租金170000元。2017年9月14日，被告李玉珠作为甲方、案外人谢志培（原告腾达公司确认系其员工）作为乙方，签订了一份《协议书》，约定店铺租金一次性交付一年租金优惠为165000元/年。2017年9月25日，被告李玉珠出具《收款收据》，确认收到腾达公司2017年12月至2018年11月的租金165000元。2017年12月1日，被告李玉珠作为甲方、案外人谢志培（原告腾达公司确认系其员工）作为乙方，又签订了一份《协议书》，约定店面租金一次性交付一年租金优惠为145000/年（2018年12月-2019年11月），并载明“本合同期内如乙方不需转租，合同期后则甲方需退回乙方押金再继续下期的租赁合同”等。2017年12月1日，被告李玉珠出具《收款收据》，确认收到腾达公司2018年12月至2019年11月的租金145000元。本院作出（2018）粤1972民初9765号生效民事判决书，查明并认定案涉《铺位租赁合同》的承租方为两原告，因案涉房屋经本院公开拍卖并由案外人李颖聪投得而于2018年5月21日起成为案涉房屋的所有权人，两原告于2018年12月26日将案涉房屋归还给李颖聪，故判令两原告向李颖聪支付2018年5月21日至2018年12月25日期间的房屋占有使用费70968元。两原告故要求解除案涉《铺位租赁合同》并要求被告返还其已经支付的2018年5月21日至2019年11月30日期间的租金。原、被告均确认2018年5月21日至2019年11月30日期间的租金金额为232379元（165000元÷12个月÷31天*11天+165000元÷12个月*6个月+145000元）。被告李玉珠亦同意解除案涉《商铺租赁合同》，并确认案涉《商铺租赁合同》已于其收到本院送达的起诉状副本之日即2020年4月23日解除。两原告称，其于2018年12月26日搬离案涉房屋后，另行承租他址以进行经营。原告提交的《商铺出租合同》显示，2018年9月10日，案外人李国明作为出租方、原告陈清良作为承租方，约定将位于东莞市*************的商铺出租给原告；原告另提交了装修项目费用表、收据等证据，以证明为承租东莞市*************的商铺支出装修费55898元。两原告确认，原告陈清良是原告腾达公司的员工，亦登记为东莞市长安满鼎首饰配件店的经营者，东莞市长安满鼎首饰配件店实为原告腾达公司在东莞的分支机构，两原告承租的案涉房屋以及承租的位于镇锦厦新村五巷六号一楼的商铺均是悬挂东莞市长安满鼎首饰配件店的营业执照并进行经营。原告称，因被告的房屋被查封拍卖以致其被迫提前搬离案涉房屋，由此造成了东莞市长安满鼎首饰配件店的经营受损，原告并提交了自行制作的2017年和2018年长安门市开单统计表、东莞市长安满鼎首饰配件店2017年7月至2018年12月营业收入证明以及腾达公司的业务收款回单、腾达公司2018年度企业报告书为证，两被告对此不予确认，原告亦表示无法从腾达公司的经营情况中区分东莞市长安满鼎首饰配件店的经营内容。另查明，两被告原为夫妻关系，双方于2017年7月10日登记离婚。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告腾达公司是否为与被告李玉珠存在租赁合同关系的相对方；二、原告是否有权解除案涉《铺位租赁合同》；三、被告李玉珠是否需要向原告返还押金；四、被告李玉珠是否需要向原告返还2018年5月21日至2019年11月30日期间的租金，如需返还，金额是多少；五、被告李玉珠是否需要向原告赔偿装修损失；六、被告李玉珠是否需要向原告赔偿经营损失；七、被告刘瑞生是否需要对被告李玉珠的债务承担连带责任。关于焦点一，其一，两原告确认原告陈清良是原告腾达公司的员工，案涉房屋是承租用于经营原告腾达公司在东莞的分支机构；其二，关于《铺位租赁合同》所涉租金优惠内容的两份《协议书》均是原告腾达公司委托员工与被告李玉珠签署；其三，从被告李玉珠出具的收款收据可见，双方均确认《铺位租赁合同》所涉租金、押金等款项是原告腾达公司支付；其四，本院作出（2018）粤1972民初9765号生效民事判决亦查明并确认原告腾达公司是案涉《铺位租赁合同》的相对方；综上，本院认定两原告与被告李玉珠存在租赁合同关系，原告腾达公司亦是与被告李玉珠签署案涉《铺位租赁合同》的相对方。关于焦点二，从两原告与被告李玉珠签署的《铺位租赁合同》及两份《协议书》可知，两原告与被告李玉珠的租赁期限为2016年9月1日至2019年11月30日，故两原告与被告李玉珠的租赁合同关系截止2019年11月30日期限届满时终止。两原告未能举证证明其在租赁合同关系终止前已通知被告李玉珠要求解除合同，而两原告以起诉方式要求解除案涉租赁合同关系的主张于2020年4月23日通知到被告李玉珠时，因合同关系已经终止，此时两原告要求解除合同已无必要且无法律依据，故本院对两原告要求解除案涉《铺位租赁合同》的诉讼请求不予支持。关于焦点三，根据双方于2017年12月1日签订的《协议书》的约定，合同到期后被告李玉珠应退还押金，现双方的案涉租赁合同关系已于2019年11月30日期限届满，故两原告有权要求被告李玉珠返还已收取的押金48000元。至于被告李玉珠主张案涉押金48000元已用于抵销原告2016年9月至11月的应付租金，其一，两原告提交的2016年8月12日的《收据》以及2016年9月13日的《收据》、2016年10月13日的《收款收据》可见，李玉珠在确认收到原告支付的押金后，另行确认收到原告支付的2016年9月和10月的租金；其二，如案涉押金确用于抵销2016年9月至11月的租金，该事实应于2016年9月13日的《收据》和2016年10月13日的《收款收据》中注明系从已付押金中抵销，且就9月至11月三个月的租金一次性出具一份书证载明该情况即可，被告李玉珠的行为方式较其主张而言有违常理；其三，根据《铺位租赁合同》约定的租金给付时间可知，2016年9月至11月的租金应于2016年11月10日前付清，如双方确同意以押金抵销该三个月的租金也应是于2016年11月前已达成该约定，但双方于2017年12月1日签订的《协议书》中仍明确约定押金需返还的情形；综合，本院对被告李玉珠的主张不予采信。关于焦点四，两原告与被告李玉珠均确认被告李玉珠已收取原告支付的2018年5月21日至2019年11月30日期间的租金232379元，因案涉房屋于2018年5月21日拍卖给案外人李颖聪，被告李玉珠自此至租赁期限届满均未能向两原告履行案涉房屋的出租义务，被告李玉珠收取该期间的租金已无事实和法律依据，故应向两原告返还相应的租金232379元。关于焦点五，两原告主张支出的装修费用55898元是用于搬离案涉房屋后所承租的新址，无论两原告是否因被告李玉珠的原因导致提前搬离案涉房屋，原告在案涉租赁合同期限届满后仍需另寻他处承租房屋，而该装修费用亦是属于两原告迟早所需支出的费用，该费用的产生与被告李玉珠的违约行为无必然联系，不属于因被告李玉珠违约行为而给原告造成的损失，故被告李玉珠无需向两原告赔偿该费用。关于焦点六，两原告主张因被迫提前搬离案涉房屋从而造成东莞市长安满鼎首饰配件店的经营损失，但两原告提交的东莞市长安满鼎首饰配件店的营业收入证明系其单方自行制作，不能反映出东莞市长安满鼎首饰配件店经营情况的客观性，而两原告提交的有关腾达公司的经营情况亦不能反映出东莞市长安满鼎首饰配件店的实际经营情况，故两原告未能举证证明提前搬离案涉房屋对东莞市长安满鼎首饰配件店造成的损失，应承担举证不能的不利后果，故本院对两原告要求被告李玉珠赔偿经营损失的诉讼请求不予支持。关于焦点七，被告李玉珠应向两原告承担的返还押金、退还租金的相应债务均是基于案涉租赁合同关系所产生，根据合同的相对性，被告刘瑞生并非合同的相对方，无需承担相应的合同义务。另外，两被告已于2017年7月10日登记离婚，被告李玉珠的前述债务均产生于婚姻关系存续期间之外，并非两被告的夫妻共同债务，故被告刘瑞生无需承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告李玉珠于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州腾达五金制品有限公司、陈清良返还押金48000元；二、限被告李玉珠于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州腾达五金制品有限公司、陈清良返还租金232379元；三、驳回原告广州腾达五金制品有限公司、陈清良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8972.75元（原告已预交），由原告广州腾达五金制品有限公司、陈清良负担3467.07元，被告李玉珠负担5505.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁 虹人民陪审员  黄莉环人民陪审员  陈玉梅二〇二〇年八月二十七日书 记 员  蔡泳仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。