山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0983民初5920号原告：李健，男，汉族，初中文化，个体工商户，住肥城市。委托诉讼代理人：杨仁孟，山东名硕律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司肥城支行，住所地：肥城市上海路068号。负责人：曹峰，行长。委托诉讼代理人：马成杰，山东秉真律师事务所律师。被告：王**恒，男，汉族，中专文化，住肥城市。被告：泰安金洲粮油工贸有限公司，住所地：肥城市工业三路167号。法定代表人：杨衍忠，董事长。委托诉讼代理人：丁锋，男，汉族，住肥城市，该公司职工。原告肥城市泰丰粮油有限公司（以下简称泰丰粮油）与被告中国银行股份有限公司肥城支行（以下简称中行肥城支行）、王**恒、泰安金洲粮油工贸有限公司（以下简称金洲粮油公司）执行异议之诉一案，本院于2018年3月15日立案，于2019年3月29日作出（2018）鲁0983民初1432号民事判决书。被告中行肥城支行不服，提起上诉，山东省泰安市中级人民法院于2019年8月19日作出（2019）鲁09民终1887号民事裁定书，裁定撤销（2018）鲁0983民初1432号民事判决，发回本院重审。因泰丰粮油已于2019年3月15日注销，李健申请作为原告参加诉讼，本院予以准许。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨仁孟，被告中行肥城支行委托诉讼代理人马成杰，被告金洲粮油公司委托诉讼代理人丁锋到庭参加诉讼,被告王**恒经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李健向本院提出诉讼请求：1.不得执行肥房权证新城字第××号房产及肥城国用（2010)第000129号土地；2.请求确认原告系肥房权证新城字第××号房产的共有人，享有该楼房自北向南第一单元一至三层的份额；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告金洲粮油公司系由原肥城市植物油厂（以下简称植物油厂）改制而来，承继了改制过程中形成的最终债权债务。涉案楼房系5层混合结构楼房，由原植物油厂于2000年向社会（含本厂人员）集资建成,共有16人分别缴纳了集资款13.5万及配房款。楼房的1-3层由集资人使用，4-5层被当时的公司作为办公场所。植物油厂改制后的肥城惠中油脂有限公司（以下简称惠中油脂公司），于2001年1月1日为自己办理了整栋楼房的房产证、土地证，此后改制的公司因不合理的加价两次为集资者办理房产证未成。2005年12月13日，被告金洲粮油公司为取得银行贷款将楼房虚假地过户给张占峰，后又过户给被告王**恒，登记成交价为6041111元，王**恒仅协议支付对价320万元。王**恒于2013年12月18日以该楼房做抵押，在被告中行肥城支行办理了950万元的贷款，因王**恒未归还贷款，中行肥城支行申请强制执行。原告认为自己超额负担了建房款而实际成为楼房的所有权人。被告王**恒利用房产证套取银行贷款，三被告是恶意串通。涉案房产价值千万以上，王**恒支付的房屋价值不能取得楼房所有权。请求人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。中行肥城支行辩称，原告与金洲粮油公司不存在房屋买卖法律关系，原告对涉案房屋不享有所有权，也不享有物权期待权，原告之诉目的是阻却执行，对于原告诉状中所称我行与其他人恶意串通，原告应提供证据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。王**恒未作答辩。金洲粮油公司辩称，一、本案中原告所使用的房屋性质问题。原告虽然在建房时交了部分款项，但并不是商品房买卖法律意义上购房款，建设方及房屋所有权人均系当时的肥城市植物油厂，双方也不存在购房合同等法律文件。房屋建成后，植物油厂变更为肥城惠中油脂公司，惠中油脂公司曾试图将本案中的相关房屋变更为原告等交款人名下，但因原告等人拒不交纳变更费用未成。之后惠中油脂公司改制为金洲粮油公司后，也曾试图为原告等交款户办理房权证，但又因原告等交款户拒不交纳变更费用而未能办成。但有一点双方是明确的，即原建设单位及变更和改制后的单位均认可原告等交款户对本案的房屋有五十年的使用权。原告所交款项实质上是只取得了对房屋五十年的使用权，并没有取得房屋的所有权。二、本案中房产买卖的有效性。本案中的房屋买卖行为，是合同双方真实意思的表示，程序合法有效，买卖行为合法有效。2005年，金洲粮油公司因为当时公司经营困难，需要贷款经营，根据当时银行贷款手续的要求，需按个人住房贷款办理，经公司研究、董事会决定暂时将公司房产过户于金洲粮油公司当时的法定代表人张占峰名下，产权实际上仍属于公司所有。后为偿还银行贷款，又决定将本案中的房产出售。本案中的房地产买卖合同是在2010年8月2日张占峰及妻子于汝兰委托金洲粮油公司法定代表人杨衍忠代表公司进行的合法出售行为，出售本案的房地产是实际产权人金洲粮油公司和名义产权人张占峰同意的，是自愿有效的行为。且该房地产已经依法变更了产权人，办理了房产过户手续，购买人王**恒当时已经有偿合法地取得了房屋产权。故本案中王**恒与张占峰、于汝兰、金洲粮油公司之间的房屋买卖行为是有效的。至于房产的价格，虽然整幢楼房评估价（登记成交价）为6041111元，但因为要保证原告等16户房屋使用人对1-3层房屋五十年的使用权，所以实际房产价格定为320万元，到位的房款也是320万元，这些房款均由金洲粮油公司接收，大部分偿还了公司的银行贷款，剩余部分归入了公司财务，相关当事人均不存在侵占或违法问题。三、本案中的房产买卖并未侵害原告房屋五十年使用权。本案中的金洲粮油公司与王**恒之间的房产买卖行为不仅没有侵害原告的房屋使用权，而且还特别约定保证原告等16户五十年的使用权。《房地产买卖合同》第六条第（二）项第3款特别约定“在合法前提下保证甲方（张占峰）所承诺的，一至三层现用户，共十六户，五十年的使用权，持有效合同的，按合同所规定的起止时间，无有效合同的，按各自交款时间作为起始时间”。故本案房地产买卖行为，并没有侵害原告对本案房屋的使用权。四、至于该房产后来涉及到的拆迁问题，是政府行为，不是被告公司所能左右的；房产过户后，王**恒利用该房产贷款的问题，被告并不知情。原告所述王**恒与被告恶意串通，无任何事实依据。综上所述，原告对本案中的房屋实际取得的是五十年的使用权，并未取得房屋所有权。请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原植物油厂欲在其院内建设5层综合楼一处，建设所属土地的使用权类型为国有划拨土地。2000年2月，该厂取得建设工程规划许可证，4月份取得建筑工程施工许可证。2000年8月1泰丰粮油向原植物油厂交纳集资款13.5万元，后又交纳配房款4640元。涉案综合楼于2000年下半年竣工交付。泰丰粮油、原告占有使用涉案房屋至今。原植物油厂于2000年6月13日被宣告破产，破产后的资产、人员由主管单位肥城市粮食局划转给肥城市粮油工贸公司。2001年11月1日，肥城市粮食局又将划转给肥城市粮油工贸公司的上述资产、人员划归惠中油脂公司。2002年10月和12月，惠中油脂公司为涉案综合楼分别办理土地和房产登记并取得国有土地使用权证和房屋使用权证。2004年3月，惠中油脂公司改制为被告金洲粮油公司，惠中油脂公司注销，金洲粮油公司承接该公司债权债务，并以出让方式取得土地使用权。2004年4月28日，涉案综合楼变更登记至金洲粮油公司名下。2005年12月，金洲粮油公司为在中国工商银行办理贷款，将综合楼过户至其法定代表人张占峰名下，以综合楼为抵押办理了贷款。后金洲粮油公司为偿还银行贷款，将综合楼出卖给被告王**恒。2010年9月16日，金洲粮油公司以张占峰名义与王**恒签订《房地产买卖合同》，约定转让价款为320万元，合同第六条第（二）项第3款约定：“在合法前提下保证甲方（张占峰）所承诺的，一至三层现用户，共十六户，五十年的使用权，持有效合同的，按合同所规定的起止时间，无有效合同的，按各自交款时间作为起始时间”。王**恒依约支付购房款，并于2010年9月19日取得证号为肥房权证新城字第××号房屋所有权证，于2010年9月21日取得证号为肥城国用（2010）第000129号国有土地使用权证。2013年12月19日，王**恒以上述综合楼的土地和房产作为抵押物并办理抵押登记，向中行肥城支行贷款950万元。因王**恒未归还该贷款，中行肥城支行将王**恒等人诉至本院，本院作出（2016）鲁0983民初1338号民事调解书，该调解书确认王**恒于2016年8月11日前归还贷款本息，中行肥城支行对抵押物享有优先受偿的权利。因王**恒未按调解书履行应付债务，中行肥城支行于2016年9月2日向本院申请强制执行，本院于2018年1月26日作出拍卖公告，拟对涉案综合楼进行拍卖。2018年2月11日，泰丰粮油提出案外人执行异议，本院于2018年3月2日作出执行裁定，驳回了其异议请求。泰丰粮油不服该裁定，向本院提出本诉。2019年3月15日经泰丰粮油申请，肥城市市场监督管理局准予其注销登记，2019年3月13日泰丰粮油出具声明：公司的资产、债权、债务由股东李健承继，诉讼中的泰丰粮油与王**恒、金洲粮油公司、中行肥城支行的案外人执行异议之诉案件中的一切权利、义务由李健承继。2019年11月13日，李健申请作为本案原告参加诉讼，本院已裁定准许。本院认为，涉案房屋系集资建设，泰丰粮油依据原肥城市植物油厂的规定缴纳了集资建房款，取得了对该房屋的占有、使用权利，其虽未办理房产过户手续，但已在该房屋内实际居住使用近20年，且金洲粮油公司于2010年9月16日以张占峰名义与王**恒签订的《房屋买卖合同》第六条第（二）项第3款亦明确约定了保证1至3层现用户，共16户，50年的使用权，因此原告占有、使用该房屋所享有的权益，具有物权期待的性质，优先于抵押权，足以排除中行肥城支行对涉案房屋的强制执行，因此，原告请求判决不得执行涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求确认其系涉案房产的共有人，享有该楼房自北向南第一单元一至三层份额的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,案涉房屋应当经由原告申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，因此对原告的该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行涉案综合楼（肥房权证新城字第××号房产）自北向南第一单元一至三层房产；二、驳回原告李健的其他诉讼请求。案件受理费3000元，由被告中国银行股份有限公司肥城支行、王**恒、泰安金洲粮油工贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  孙**梅人民陪审员  辛 涛人民陪审员  段海峰二〇二〇年八月三十一日法官助理徐东文书记员赵海莲