山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初4526号原告：王艳林，女，1968年12月29日出生，汉族，外商投资服务中心退休职工，住聊城市东昌府区。被告：聊城市交大科技园有限公司，住所地聊城市东昌府区前许街16号。法定代表人：王太川，董事长。委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。委托诉讼代理人：周鹏，山东荣法律师事务所律师。原告王艳林与被告聊城市交大科技园有限公司（以下简称交大科技园）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳林以及被告交大科技园的委托诉讼代理人周鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳林向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付装修补贴15730元；2.判令被告退还原告地下车位有偿使用费4500元；3.判令被告尽快完善办理房产证的相关资料和条件，协助原告办理房屋权属证书，并向原告支付未按规定办理房屋权属证书的违约金约计20万元(具体金额确定以713330元为基数，按银行逾期贷款利率计算，期间从2014年11月9日起至判决之日止)。事实和理由：原告与被告于2013年1月22日签订《商品房预售合同》和《地下车位有偿使用协议》，约定原告购买被告开发的西安交通大学聊城科技园小区的住宅商品房一套，楼座号为30幢1单元401号，建筑面积为157.3平方米，商品房与附属储藏室总房款为713330元，付款方式为首付443330元、按揭270000元，约定交房日期为2013年12月31日，被告依法提供资料按规定期限为原告办理房屋权属证书，同时约定原告支付30#C3号地下车位的有偿使用费90000元，被告于2013年12月31日交付该车位给原告等。签约后，原告严格履行了合同义务，被告依约收到了全部价款。而被告违约，未如期交付房屋及地下车位，且房屋买卖契税在2014年8月9日交房时已由原告按要求交纳给被告的情况下，由于被告的责任至今未按规定期限取得房产证。另，2014年5月30日，原被告双方又签订《补充协议书》一份，依此协议，被告应当给予原告每平方米100元装修补贴，计15730元。原告已按被告要求开出对应金额装修发票交给被告，被告至今以种种理由不支付给原告该补贴款。在被告2014年8月9日交房时，被告支付了逾期交房违约金和利息补贴。而地下车位于2017年6月15日之后才投入使用，较约定交付使用时间2013年12月31日迟延了三年半之久，该期间的使用费90000/70*3.5=4500元，由于被告原因导致原告无法使用应当退还。《商品房预售合同》第十七条第2项约定的被告违约导致不能办理产权登记的违约金过低，且与该条第3项约定的原告违约时应付的违约金不平衡不对称不公平，也严重低于原告由于没有房产证而不能在房价高时销售房屋所造成的损失，应当依法予以调整，不能作为认定被告支付违约金的依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项和第二款规定，被告应当承担逾期办证的违约责任，支付2014年11月9日起至办证之日止、以房款总额713330元为基数、以金融机构逾期贷款利息计算标准确定的违约金。为维护自身合法权益，特此依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119等法律规定具状诉至贵院，请依法裁判，支持原告诉求!交大科技园辩称，一、装修补贴，原告未按协议约定向我公司提供合格的装修发票，不具备领取装修补贴的条件。二、原告主张调整逾期办证违约金计算标准，并主张违约金，但根据合同约定，办理房屋权属证书期限届满的时间为2014年11月9日，诉讼时效应当从其次日起计算，因此原告主张调整逾期办证违约金计算标准，并主张违约金的诉讼时效已过。三、原告要求返还车位有偿使用费的诉求，首先，该诉求不属于商品房买卖合同纠纷，与原告主张的逾期办证违约金、装修补贴不属于同一法律关系，不能合并审理。其次，协议约定了我公司不再另行通知交付时间，原告应当自行前往物业办理车位交付手续，原告未及时办理车位交接手续，因此，我公司并未违约。根据合同约定，逾期办证违约金为房屋总价款的万分之一，原告主张调整违约金应当根据原告的具体损失数额确定违约金是否过低或过高进行调整。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1.《商品房预售合同》1份，拟证明原被告存在商品房买卖合同关系，合同第三条约定涉案房屋建筑面积为157.3平方米，第十七条约定了房屋交付使用后365日内，原告不能取得房屋产权证书的处理方式，其中第2项对被告违约时与第3项原告违约时所约定的违约金明显不同也不公平，被告违约金约定过低，应依法调整被告逾期办证的违约责任。2.《补充协议书》1份、装修发票两张，拟证明根据该协议第一条第2项的约定，被告应按房屋面积每平方米100元的标准给予原告装修补贴共计15730元，同时发票是按照公司的要求开具的。3.《支付确认单》1份，拟证明2014年8月9日，原告支付涉案房屋各项费用，包括不应当交付被告的契税21399.9元，却因被告的原因不能如期为原告办理权属证书，导致原告不能在上一轮房价高峰期卖出房屋，损失巨大。4.《地下车位有偿使用协议》、物业公司的《通知》各一份，拟证明被告所售地下车位有偿使用费9万元，自2010年3月30日至2079年12月24日，被告应于2013年12月31日前交付，但至2017年6月15日通知之日仍在施工清理未能交付，实际交付时间为2017年底，迟延交付达3年半之久，应退有偿使用费4500元。5.收款收据4张、《个人一手房住房贷款合同》1份，拟证明原告依约支付全部房款，不存在违约行为。被告对证据1的真实性无异议，但原告要求调整违约金应当根据其实际损失来确定，且要求调整违约金的诉讼时效也已经过；对证据2的真实性无异议，协议中第一条第2项明确约定装修补贴由原告持对应金额的装修发票领取，原告提交的发票应当提交至被告公司财务部门，审核发票是否符合公司开具发票的要求，审核通过后如公司未按约定支付，原告可另行主张权利。对证据3的真实性无异议，但该确认单不能证明原告想要出售房屋，也不能证明原告的实际损失，另根据国家政策的相关规定，房屋是用来居住的，而不是用来炒作的。对证据4真实性无异议，该协议属于原告与被告签订的地下车位有偿使用协议，并不属于商品房预售合同范围内，与本案是两个独立的法律关系，另协议约定车位的交接时由原告自行前往物业办理交接手续，被告不再另行通知，原告收房时没有及时办理车位交接，其损失应当由原告自行承担；对证据5无异议。被告未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月22日，原告（××）与被告（××）签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的位于东昌府区古楼办事处湖南路北、聊阳路东、东昌湖南西安交通大学聊城科技园第30幢1单元401号房产一套（主房面积约157.3平方米，储藏室10.12平方米）；该商品房及附属物的总房款为713330元。该地块土地使用年限自2010年3月30日至2079年12月24日止。合同第十条约定：交付期限被告应当在2013年12月31日前将符合“1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；……4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”条件的商品房交付。合同第十七条约定，关于产权登记的约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理，即：“2.××不退房，××按已付房价款的万分之壹向××支付违约金。3.××在接到××办证通知之日起十日内，未提供相关证件或到场办理相关手续的，每逾期一日，××向××支付总房款日万分之壹的违约金。”原告交纳首付款443330元，其余以按揭付款方式支付。合同签订后，原告于2013年6月13日前交纳了首付款并办完了按揭贷款手续。2013年1月22日，原告（××）与被告（××）签订《地下车位有偿使用协议》，约定：第一条车位使用年限聊城市交大科技园有限公司专家公寓部分土地使用年限自2010年3月30日至2079年12月24日止。××有偿使用的机动车地下停车位（以下简称该车位）使用年限与该时间相同。第二条××有偿使用车位的基本情况××已购买西安交大聊城科技园小区30幢401室，该房屋××有偿使用由××建设的西安交大聊城科技园小区30#C3号地下车位。该车位为暂定编号。第三条付款方式与价款1、一次性付清××与××约定按套计算该车位有偿使用费，该地下车位有偿使用费为玖万元（小写）90000元。于2012年12月13日一次性付清。第四条交付期限××应当在2013年12月31日前将该车位交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，××可据实予以延期，且不承担延期责任：1.遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2.因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致××逾期交付车位使用权的。第五条交接××于协议约定交付日期亲自到物业公司办理完毕车位使用权交付手续，××不再另行通知。在办理交接手续前，××应付清其它应付款项，否则视为××未付清车位有偿使用费，××有权拒绝交付车位。第六条双方可以就下列事项约定：1.××在使用车位时须遵守《临时管理规约》、《前期物业服务协议书》、《地下停车场车位管理协议》及小区各项管理规则、制度。2.该车位仅作为××停泊机动车辆之用，不得擅自改变使用用途。第七条车位使用人发生变更时，请及时到××处办理变更手续，并重新签订协议，但地下车位付款方式及交款时间等仍按照原协议约定条款执行；如××未办理变更手续，出现一切问题均由××承担。第八条争议解决方式：本协议在履行过程中如产生争议，双方应及时协商解决，协商不成时，双方可到有直接管辖权的人民法院起诉。第九条本协议经××及××双方签字、盖章后生效。第十条本协议自双方签订之日起生效，一式叁份，具有同等法律效力，协议持有情况如下：××贰份，××壹份。原告、被告均在该协议上签名、盖章。2014年5月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订补充协议书，协议书约定以下主要内容：第一条、乙方购买甲方开发的西安交通大学聊城科技园商品房30号楼401室，并已签署商品房预售合同，合同约定的交房标准为毛坯交房，按照聊城现行综合备案装修标准，大部分购房业主不满足甲方提供的基础装修用材，并考虑二次装修所带来的人力及财力浪费，明确要求按照商品房预售合同约定毛坯交房。考虑以上因素，甲乙双方同意在完成五方综合验收后交房，待完成装修后进行综合验收备案。乙方选择商品房预售合同约定标准收房，若乙方不愿与住场装修公司合作，在现场满足装修施工条件并在乙方收房后，由乙方在甲方约定时间内自行安排装修。待乙方基础装修完成后，甲方给予乙方所购房屋合同面积每平方米100元装修补贴，此补贴由乙方持对应金额的装修发票领取。乙方选择以上装修方式，甲方视为乙方认同双方所签订的商品房预售合同约定的交房标准，需在甲方交房时办理收房手续后方可安排装修。第五条、本补充协议签订后，乙方同意按照商品房预售合同约定的交付条件（五方综合验收）收房。2014年8月9日，原告与被告办理房屋交接手续。另，原、被告双方经核算确认后，原告在支付确认单上签名。确认单显示：原告所购房屋逾期交房违约金为17673.26元，房屋利息补贴为11487元，原告应负担维修基金3146元、备案费80元、电视初装费240元、燃气初装费2350元、暖气初装费5505.50元、契税21399.90元，冲抵后，原告应付给被告3561.14元。2017年6月15日，原告所购房屋的物业公司发布通知，告知小区内业主于2017年6月16日起办理车位使用手续。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，履行了相应的义务，而被告未按合同约定办理房屋权属证书，构成了违约，且被告的违约行为一直延续存在，因此，原告要求被告尽快完善办理房产证的相关资料和条件，协助原告办理房屋权属证书的诉求，本院依法予以支持。关于逾期办证违约金，被告抗辩原告主张违约金的诉讼时效已过。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”××请求××支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。案涉《商品房买卖合同》第十七条约定：××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。被告于2014年8月9日向原告交付房屋，2015年8月9日合同约定的办理房产权属登记的期限届满，原告请求逾期办证违约金的诉讼时效自2014年11月9日起计算，但原告于2020年4月13日提起本案诉讼，且未提交证据证明其诉讼时效存在中断、中止情形，故原告主张2017年4月13日之前的逾期办证违约金超过诉讼时效，本院不予支持。原告主张2017年4月13日起至2020年4月12日止的违约金，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。案涉《商品房买卖合同》约定：××不退房，××按已付房价款的万分之一向××支付违约金；××违约，每逾期一日，××向××支付总房款日万分之一的违约金。如果按该条约定，被告不论违约多长时间仅需向原告支付总房款万分之一的违约金，而一旦原告违约，每逾期一日则需向被告支付总房款万分之一的违约金，显失公平，根据公平原则，如被告违约，每逾期一日，也应按已付房款的日万分之一向原告支付违约金。原告虽未提交证据证明其实际损失，但是逾期办理权属证书对原告造成损失客观存在。故被告应自2017年4月13日起向原告支付违约金，被告向原告支付的逾期办证违约金数额应为78109.64元（713330元×1095天×1?）。关于装修补贴，因双方在补充协议中明确约定了被告承担该项费用，且原告已经进行装修，并已开具相应补贴发票，故被告应按约定予以支付。关于原告要求被告退还其地下车位有偿使用费4500元的诉求，因涉案地下停车位系原告出资90000元购买的车位使用权，虽然被告未按期向原告交付使用，但双方并未约定关于被告逾期交付车位的违约责任，故原告的该项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决后十日内支付原告王艳林装修补贴15730元。二、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后三十日内协助原告王艳林办理房屋权属证书。三、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后十日内支付原告王艳林逾期办证违约金78109.64元。四、驳回原告王艳林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2302元，由原告负担1229元，被告负担1073元；诉讼保全费1420元，由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员 张 焱二〇二〇年八月二十五日书记员 王佳璇