河南省南阳市卧龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1303执异116号案外人王洪岩，男，汉族，1986年2月20日生，住河南省南阳市卧龙区。案外人董军，女，汉族，1984年9月27日生，住河南省南阳市卧龙区。申请执行人杜长德，男，汉族，1958年6月12日生，住河南省南阳市卧龙区。委托代理人徐传海，河南威武律师事务所律师，代理权限为特别授权。被执行人张玉才，男，汉族，1968年10月26日生，住南阳市卧龙区。委托代理人张海英，女，汉族，1973年1月4日生，住河南省南阳市卧龙区，系张玉才妹妹。本院在执行申请执行人杜长德执行张玉才劳务合同纠纷一案中，案外人王洪岩、董军向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人诉称，案外人王洪岩于2016年7月7日与张玉才签订购房协议，约定张玉才将位于南阳市卧龙区光武西路与工业路交叉口常绿林溪谷10号楼2单元12层2-1202室房产出售给王洪岩，双方在南阳市宛都公证处办理公证。因房产系按揭，案外人支付给张玉才330000元，下余350000元尾款案外人以张玉才名义每月分期付款给张玉才的贷款银行账户，自2016年7月至2019年5月，案外人王洪岩及董军通过手机银行转账给张玉才共计140850元。2019年5月份，因张玉才银行卡被冻结，案外人才知道案涉房产因张玉才与郑青印、李景太、李付宽、梁有栓的欠款纠纷被法院查封，自2019年5月至2020年6月案外人直接到银行柜台以现金方式归还房贷共计53275元。在此期间案外人申请执行异议，因上述案件结案解除房产查封而撤回了异议申请。2020年7月，案涉房产因杜长德与张玉才的劳务合同纠纷再次被查封。综上所述，案外人从张玉才、马小娜（张玉才妻子）处购买案涉房产并装修居住至今，按揭分期付房款总计524125万元，因该房按揭贷款不能过户，但案外人已实际入住。现案外人以案涉房产归其所有为由，请求法院解除对位于南阳市卧龙区光武西路与工业路交叉口常绿林溪谷10号楼2单元12层2-1202室房产（合同号：15869513）的查封。案外人为支持其请求，提交了如下证据：一、房屋买卖协议、备案摘要及商品房买卖合同，欲证实双方于2016年7月7日签订了房屋买卖协议，张玉才及马小娜将备案号为15869513的案涉房产出售给案外人。约定房屋价格680000元，首付330000元，尾款350000元。二、南阳市林溪谷业主委员会于2019年5月30日出具的居住证明、案外人与装修公司代理人于2016年8月8日签订的室内装饰合同，欲证实案外人出资装修案涉房产并已实际入住。三、董军名下邮政银行银行卡汇款单、张玉才名下交通银行交易清单、支付宝转账电子回单，欲证实案外人支付首付款330000元，董军邮政银行银行卡显示于2016年7月8日向张玉才账户汇款328000元，剩余房款2000元是现金支付。交通银行交易清单显示张玉才抵押合同指定的还款账户，自2016年7月至2019年5月共计36个月收到4100元左右的款项，并直接用于房屋贷款归还，支付宝转账电子回单及微信账单详情显示自2016年7月至2019年5月，案外人用王洪岩、董军账号每月向张玉才账户支付4000元到4200元不等的款项；2019年5月至2020年6月是现金还贷，张玉才的交通银行贷款业务显示董军在此期间向该账户存入12期还款金额。四、电费、水费清单，欲证实账单显示名称是张玉才，但实际上是案外人支付，有账户交易明细为证。五、公证书及抵押合同，公证书欲证实张玉才、马小娜委托案外人指定的人黄荣兰（与案外人身份证住址一致）代领房产证事项，抵押合同欲证实案涉房产是按揭房，且显示张玉才的还款账户信息。六、不动产发票及收款收据，显示名称是张玉才。七、微信账单详情截图、聊天记录截图、装修订货单及付款截图，欲证实物业费、装修单显示案涉房产的装修事项及费用均为案外人交纳。申请执行人的质证意见：对买卖协议证据真实性有异议；对备案合同无异议，证实2015年房价为729696元，在房价上涨20%的情况下低价出售不合常理；对居住证明真实性有异议，没有人员签字，不符合证据规则，居住情况应由居委会开证明；对装修施工合同真实性有异议，属于单方证据没有加盖公章；对购房款转账流水真实性无异议，但认为是跟张玉才恶意串通；对每个月还账流水有异议，不能证明是偿还案涉房产的证明；对交行转账证明真实性无异议，认为是董军代替张玉才还款；对支付宝转款真实性无异议，只能证明是给张玉才转款，不能证明是偿还房贷；对电费真实性有异议，证明房主为张玉才；对抵押贷款合同真实性有异议，证明是张玉才购买办理抵押；对个人汇款真实性无异议；对物业费缴费凭证真实性无异议，证明户主仍然是张玉才；对交房通知真实性无异议，证明户主仍然是张玉才；对发票真实性无异议；对维修基金真实性无异议，证明张玉才交了该基金；对物业费真实性无异议，证明张玉才交物业费等费用；对公证书真实性无异议，觉得不合常理，只做代领房产证的公证，未做房屋买卖的公证，认为可能是串通躲避债务。被执行人代理人发表的质证意见：对案外人提供的材料均予以认可。案涉房产70多万元购买，因房产是张玉才做的林溪谷外墙保温工程款抵账所得，所以才低于购买价出售房产，不存在恶意串通也没必要串通。缴费名字虽然是张玉才但实际是董军出的钱，可以去调查，每次交费都是董军本人办理，买卖是真实的，至于公证材料不齐是因为不懂法。现查明,本院在审理杜长德与张玉才劳务合同纠纷一案中，于2019年7月9日作出（2019）豫1303民初1236号民事调解书，双方当事人达成如下协议：本判决生效十日内，被告张玉才于2020年1月16日之前，支付原告杜长德劳务报酬27494元。申请执行人杜长德于2020年5月26日依据该民事调解书向本院申请执行，本院于2020年5月27日作出（2020）豫1303执1694号执行裁定书：冻结、划拨被执行人张玉才在银行的存款28630元或扣留、提取其等值收入或查封、扣押其价值相等的财产。本院于2020年6月24日作出（2020）豫1303执1694号协助执行通知书，南阳市不动产登记服务中心于同日协助查封张玉才及共有人马小娜名下位于南阳市卧龙区光武西路与工业路交叉口常绿林溪谷10号楼2单元12层2-1202室（合同号：15869513）房产，查封期限三年。执行过程中，案外人以案涉房产归其所有为由向本院提出异议，要求解除对案涉房产的查封。另查明，本院在执行梁有栓与张玉才、刘宗彪、陈晓立劳务合同纠纷一案中，案外人王洪岩、董军向本院提出书面异议。在审查期间，因执行完毕解除查封查封，案外人提出撤回异议的申请。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封案涉房产之前，案外人与被执行人张玉才于2016年7月7日签订房屋买卖协议，同日被执行人张玉才及其妻子马小娜与案外人指定的黄荣兰共同办理了委托代领房产证的公证书，可以证明双方已签订书面买卖合同。案外人提交2017年度的装修材料及购货单，并提供2018、2019年度的水电费用交费截图，以上证据可以证明案外人已占有涉案房产。双方签订房屋买卖协议约定总价680000元，首付款330000元，案外人提供证据可以证明其向张玉才账户汇款328000元，并称剩余房款2000元是现金支付。另外，案外人自2016年7月至2020年6月，每月向案涉房产抵押合同指定的张玉才还款账户支付4100元左右房贷。以上有案外人的支付宝转账电子回单及微信账单详情、张玉才的按揭还款银行账户交易流水为证。因案涉房产系按揭房产不能办理过户登记，并非案外人个人原因未办理。综上所述，在本次执行异议的程序性审查中，案外人的异议理由能够阻却本案的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于南阳市卧龙区光武西路与工业路交叉口常绿林溪谷10号楼2单元12层2-1202室（合同号：15869513）房产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 张 平代理审判员 张 冠代理审判员 王 园二〇二〇年八月二十六日书 记 员 张圣坤