浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初21996号 原告：余碧玲，女，1953年2月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：金国镇（余碧玲之子），住浙江省义乌市。 被告：郑某2，男，1983年9月10日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 被告：郑某1，女，2008年5月31日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 法定代理人：郑某2（郑某1之父），即第一被告。 被告：刘彦凤，女，1988年4月2日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市仙葫开发区。 原告余碧玲为与被告郑某2、郑某1、刘彦凤宅基地使用权纠纷一案，于2019年12月20日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法适用简易程序。后，发现被告刘彦凤下落不明不宜适用简易程序，本院于2020年3月13日依法裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年8月11日公开开庭审理了本案。原告余碧玲及其委托诉讼代理人金国镇和被告郑某2到庭参加诉讼，被告刘彦凤经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余碧玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告郑某2与原告余碧玲于2012年5月1日签订的买卖协议有效；2、判令被告郑某2、郑某1、刘彦凤协助原告余碧玲办理将坐落于浙江省义乌市××街道××村××幢××号不动产过户登记至原告余碧玲名下的手续。事实和理由：被告郑某2于2012年5月1日与原告余碧玲签订了一份协议书，约定被告郑某2向余碧玲借款591600元，被告郑某2将其旧村改造安置面积中的5.8平方米抵押给原告余碧玲。实际上被告郑某2与原告余碧玲签订该份协议是被告郑某2因旧村改造建房缺少资金而将其中多余的5.8平方米宅基地使用权转让给原告余碧玲，转让价款为147900元，原告余碧玲已于2012年5月1日全款付清。之后，原告余碧玲自行出资将被告郑某2转让的5.8平方米宅基地与其他宅基地合并建造房屋（房屋已经建造完成），村两委集体代办了不动产权证，不动产权证登记的是原宅基地使用权人的名字。为了履行办理过户手续，被告郑某2于2019年3月份又向政府提交了一份义乌市农村宅基地使用权转让审查表。被告郑某1系被告郑某2与被告刘彦凤的女儿，被告郑某2与被告刘彦凤于2011年法院判决离婚，被告郑某1由被告郑某2抚养并拥有监护权。被告刘彦凤户口于2011年迁往广西壮族自治区南宁市仙葫开发区。被告郑某2所居住地址在2014年旧村改造，2018年办理不动产权登记时未予登记被告刘彦凤。原告余碧玲于2019年4月前往义乌市国土资源局办理不动产权过户时，因涉及被告郑某1为未成年人，义乌市国土资源局要求提供郑某1父母双方签字同意的文件，被告郑某2一直积极配合原告完成不动产权登记过户手续，另一被告刘彦凤以此事与其无关为由不予配合，双方多次沟通无果，导致原告迟迟未能办理不动产权登记过户手续。现向法院起诉，请予以支持。 被告郑某2、郑某1辩称，同意原告的诉请。 被告刘彦凤未作答辩。 原告余碧玲为证明其诉请向本院提交了下列证据： 1、协议书一份，拟证明原告曾与被告签订了协议书，约定被告郑某2、郑某1向原告借款591600元，并将其旧村改造安置面积中的5.8平方米抵押给原告。特别说明，实际上该份协议并非抵押借款协议，而是被告郑某2、郑某1因建房缺少资金将5.8平方米旧村改造宅基地使用权转让给原告。 2、不动产权证书一份，拟证明涉案房屋的登记情况。 3、保证书、询问笔录和证明书各一份，拟证明：（1）涉案房屋办理了不动产登记后，被告郑某2、郑某1补充承诺将上述不动产登记中载明的被告郑某2、郑某1享有的不动产份额转让给原告，并说明了转让原因；（2）被告针对保证书申请了见证。 4、委托书和郑隆林的身份证（复印件）各一份、询问笔录两份、证明书一份，拟证明：（1）被告郑某2、郑某1委托郑隆林办理不动产首次登记并领取了不动产权证，代为签订《义乌市农村住房转让合同》，代为填写《义乌市农村宅基地使用权转让审查表》等事项；（2）受托人的身份情况；（3）被告针对委托书申请了见证。 5、照片（打印件）两份，拟证明上述第三组证据及第四组证据中的保证书、委托书等均为被告郑某2本人参与书写的事实。 6、义乌市农村宅基地使用权转让审查表一份，拟证明被告郑某2、郑某1向政府申请将涉案5.8平方米宅基地使用权及房屋转让给原告，且经过村集体经济组织、街道办事处和国土部门同意。 7、被告郑某2书写的情况说明一份，拟证明具体的转让金额以及被告郑某2、郑某1领取这笔钱的用途。 8、建设工程规划许可证（复印件）和义乌市农村住宅用地审批表（核对件）各一份，拟证明原告建造房屋是经过审批合法合规的事实。 被告郑某2、郑某1对原告余碧玲提供的上述证据均无异议。 被告郑某2、郑某1、刘彦凤未有证据向本院提供。 本院认为，被告刘彦凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。鉴于被告郑某2、郑某1对原告余碧玲提供的上述证据均无异议，本院对这些证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告郑某2、刘彦凤原系夫妻关系，被告郑某1系被告郑某2、刘彦凤之女。被告郑某2、刘彦凤于2011年11月24日经法院调解离婚，女儿郑某1随被告郑某2共同生活，抚养费也由被告郑某2负担。被告刘彦凤与被告郑某2离婚后，即将自己的户籍迁往广西壮族自治区南宁市仙葫开发区。 原告余碧玲与被告郑某2、郑某1均系义乌市江东街道东山头村股份经济合作社成员。2012年2月21日，被告郑某2、郑某1经审批取得136.1平方米的农村住宅用地。同年5月1日，被告郑某2（甲方）与原告余碧玲（乙方）签订《协议书》一份，载明：甲方因旧城改造紧缺资金，拟将自己所有的旧村改造中安置所得的房屋占地面积抵押给乙方，经双方充分协商达成以下协议：甲方因资金周转向乙方借款591600元整，该款乙方已于2012年5月1日付清；甲方将旧村改造安置的占地面积5.8平方米抵押给乙方，甲方无力偿还此款项，安置房的占地面积归乙方所有，房屋的具体定位、竞拍、抽签由乙方确定，甲方必须配合乙方；该占地面积建筑费用等所有费用均由乙方承担，该占地面积建成后权属直接乙方使用；在政策允许时，甲方应无条件办理房产证，并过户给乙方，办证税费由乙方承担；今后该村在5.8平方米中能享受待遇归乙方所有，在5.8平方米中一切费用由乙方承担。被告郑某2和原告余碧玲均在协议书下方签名捺印。当日，原告余碧玲向被告郑某2支付了实际宅基地转让款147900元。嗣后，原告余碧玲将案涉的5.8平方米建房用地与其他建房用地一起建造了坐落于义乌市××街道××村××幢××号房屋，并居住使用至今。2018年11月27日，该房屋办理了不动产初始登记并取得了浙（2018）义乌市不动产权第0××7号不动产权证书，其中登记在被告郑某2、郑某1名下的土地使用权面积为5.8平方米，土地性质为农村宅基地／住宅。 2018年12月15日，为办理案涉的5.8平方米宅基地的转让过户手续，被告郑某2出具《保证书》一份，言明因旧村改造缺少资金无力建造房屋，将上述宅基地使用权及房屋所有权（以下简称上述不动产）转让给余碧玲。郑某1为未成年人，为维护其合法权益，作为郑某1的法定监护人保证转让上述不动产是用于建造自留房屋，其目的是为了进一步改善被监护人郑某1的居住、生活条件并享有良好的教育，绝不会造成被监护人的合法权益受到损害，切实、全面地履行监护人义务。同时，被告郑某2又出具《委托书》一份，言明委托人因义乌市江东街道东山头村旧村改造共批得宅基地使用权136.1平方米，其中允许转让面积5.8平方米安置建造在义乌市××街道××村××幢××号［《中华人民共和国不动产权证书》编号浙（2018）义乌市不动产权第0××7号］。根据《义乌市农村宅基地使用权转让细则》的规定，委托人决定将上述宅基地使用权及房屋所有权（以下简称上述不动产）转让给同集体经济组织的余碧玲所有。因委托人没时间办理相关手续，特委托受托人郑隆林以委托人的名义全权办理代为签订《义乌市农村住房转让合同》、代为填写《义乌市农村宅基地使用权转让审查表》及到相关部门办理审查审批手续、代为申请上述不动产转移登记手续等事宜。义乌市江东街道东山头村股份经济合作社、义乌市人民政府江东街道办事处分别在上述《保证书》及《委托书》下方的证明单位和见证单位处加盖了公章。 2019年3月，被告郑某2、郑某1与原告余碧玲填写了《义乌市农村宅基地使用权转让审查表》，双方所在的股份经济合作社、国土资源所、街道经审查后均同意转让。之后，双方至不动产登记部门要求办理不动产变更登记手续时，不动产登记部门要求被告郑某1的另一监护人即被告刘彦凤到场签字同意后才可办理。因被告刘彦凤拒绝协助原告余碧玲办理涉案房屋不动产权证过户登记手续，为此原告余碧玲诉至本院，要求判如所请。 本院认为，被告郑某2与原告余碧玲签订的《协议书》实质上系被告郑某2将其和女儿郑某1在东山头村旧村改造中审批取得的建房用地136.1平方米中的5.8平方米转让给原告余碧玲，该转让系同一集体经济组织成员间的转让。双方签订的协议书除载明的“甲方因资金周转向乙方借款591600元整，该款乙方已于2012年5月1日付清”系虚假记载而应认定无效外，其余内容均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应认定合法有效。被告郑某1虽没有在协议上签字，但在签订《协议书》时，其为无民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理，被告郑某2转让建房用地系为了改善被告郑某1的居住生活条件，转让面积也仅为建房用地136.1平方米中的5.8平方米，故案涉《协议书》对被告郑某1具有法律约束力。原告余碧玲已付清了转让款147900元，履行了合同本方义务，且已在涉案宅基地上出资建造房屋并居住使用至今；被告郑某2、郑某1作为转让方按约负有协助办理涉案不动产转移登记的义务。 被告郑某1为未成年人，父母是未成年子女的监护人。被告刘彦凤虽已与被告郑某2离婚，且案涉的宅基地也系在被告郑某2与被告刘彦凤离婚后取得，但被告刘彦凤与被告郑某1之间的母女关系不因被告刘彦凤、郑某2离婚而消除，被告刘彦凤作为被告郑某1的另一监护人，也应负有协助办理涉案不动产转移登记的义务。被告刘彦凤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第二十七条第一款、第三十五条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国婚姻法》第三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告余碧玲与被告郑某2于2012年5月1日签订的《协议书》部分有效； 二、本判决生效后十日内，被告郑某2、郑某1、刘彦凤协助原告余碧玲办理将坐落于义乌市××街道××村××幢××号占地5.8平方米的不动产转移过户登记至原告余碧玲名下。 案件受理费3258元，由被告郑某2、郑某1、刘彦凤负担；公告费560元，由被告刘彦凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吴功君 人民陪审员  楼晓晶 人民陪审员  龚震安 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  俞 姣