大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6980号原告：大连众和物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204792007509J，住所地辽宁省大连市沙河口区鞍山路丽都园1号。法定代表人：张阔，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张棋，系辽宁兴中律师事务所律师。委托诉讼代理人：任婧，系辽宁兴中律师事务所律师。被告：黄承刚，男，1986年1月29日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连众和物业管理有限公司与被告黄承刚物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连众和物业管理有限公司的委托诉讼代理人张棋及被告黄承刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连众和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付美辰香醒小区（行政地址：甘井子区**）房屋自2016年8月29日起至2019年12月31日止拖欠的物业服务费3615.13元及由此而产生的滞纳金5661.84元（暂计至2019年12月31日）；2、请求判令被告支付原告律师费723.03元。以上费用暂合计10000元。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月15日大连顺和房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，根据该合同，顺和房地产委托原告为“美辰香醒”小区（坐落位置大连市甘井子区）提供前期物业管理服务。2014年6月23日原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定，建筑面积62.18平方米，物业管理服务费标准为高层住宅（带电梯住宅）按合同约定的建筑面积，每平方米暂定1.45元/月；缴费时间为按季度预缴，每季度第一个月1-10日缴纳本季度物业管理服务费；逾期缴费的，违约责任是从逾期之日起应当按照当年全年物业服务费总额千分之三加收滞纳金。同时，根据《业主临时管理规约》规定，“业主或物业使用人违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定”“其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼”。原告已按约定为美辰香醒小区（坐落祥龙西园）业主提供了物业服务。但被告作为美辰香醒小区的业主，拖欠美辰香醒小区（行政地址：甘井子区）房屋自2016年8月29日起至2019年12月31日止拖欠的物业服务费3615.13元，及由此而产生的滞纳金5661.84元（暂计至2019年12月31日）。原告于2019年12月向被告送达书面《关于美辰香醒项目物业催费收函》，催索物业服务费及滞纳金，但被告至今仍未支付。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应于支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。另外，原告委托辽宁兴中律师事务所承办本诉讼案件，双方签订有《民事委托合同》，律师费计算应为723.03元，由于被告违约行为，给原告造成经济损失，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求，依法保护原告的合法权益。被告黄承刚辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋的坐落、面积、物业费标准、欠费的起止时间无异议，但不同意原告的诉讼请求。被告于2013年购房，2014年6月交房，导致被告结婚的时候没有婚房用，地产的经理口头答应免除被告五年的物业费；原告未履行物业应尽的义务，交房后小区无门岗、无环卫人员、绿化无人管、小区内设施不健全；律师费应由原告支付。原告现在起诉要物业费，我觉得原告应该先起诉地产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的坐落于大连市甘井子区祥龙西园的“美辰香醒”小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区金龙路祥龙西园业主，案涉房屋面积62.18平方米。大连顺和房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告对坐落于大连市甘井子区祥龙西园的美辰香醒小区进行前期物业服务。合同约定的服务费用标准为祥龙西园1、2、3、4、5、15、18、22、27、28、29、30、31号楼1.45元/月/平方米（含电梯费）；合同期限自2012年4月15日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2014年6月23日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定高层住宅（带电梯住宅）按合同约定的建筑面积，每平方米暂定为1.45元/月；物业管理服务费起收时间按实际入伙时间或接到入伙时间截止日期次日开始计收，一次性以现金形式向物业管理公司缴纳12个月费用；入伙后按季度预缴，每季度第一个月1-10日缴纳本季度物业管理服务费；逾期交费，则从逾期之日起，每日按当年全年物业管理服务费总额的3‰支付违约金。同日，被告在《业主临时公约》、《承诺书》中签字确认。《承诺书》中被告对案涉小区临时公约的内容予以确认，并承诺同意遵守临时管理规约、同意承担相应责任。然被告对《前期物业服务协议》、《业主临时公约》落款的“黄承刚”签字不予认可，仅对《承诺书》中的签字予以认定。原、被告均认可被告拖欠2016年8月29日至2019年12月31日期间物业费尚未交纳。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故《前期物业服务合同》对原、被告均有约束力，双方均应按照合同的约定履行己方义务。本案中，原告已实际向案涉小区提供了物业服务，被告理应按照约定的标准和时间向原告交纳服务费。现原告要求被告支付其拖欠的2016年8月29日至2019年12月31日的物业费3615.13元（1.45元/月/平方米×62.18平方米×40个月零3天），具有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于被告辩称地产经理同意减免物业费，原告应先与地产沟通的意见。本院认为，被告对该节抗辩意见未提供证据佐证，且缺乏法律依据，故对被告的此节意见不予采纳。关于被告辩称原告物业服务存在问题的意见。本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但是，对于被告在本案中提出的各种问题情形，原告应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。关于被告辩称《前期物业服务协议》、《业主临时公约》并非被告本人签名的意见。本院认为，原告系依据大连顺和房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》为案涉小区提供服务并向业主收取物业费用的，《前期物业服务协议》、《业主临时公约》中是否有被告签字并不影响原、被告之间关于物业服务的权利义务关系，且被告在《承诺书》中已经签字确认。因此，被告的此节抗辩意见，不影响原告在本案中对物业费的主张。关于原告诉求的律师费一节，缺乏证据及法律依据，本院依法不予支持。关于原告诉求的滞纳金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，滞纳金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告黄承刚于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连众和物业管理有限公司物业服务费人民币3615.13元（自2016年8月29日起至2019年12月31日止）。二、驳回原告大连众和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告黄承刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  郝姝妮二〇二〇年八月三日书记员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。