广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初713号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹、黄嘉欣，均为原告员工。被告：张惠英，女，1952年12月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈焕正，男，1979年4月2日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告张惠英及第三人广州市东晓物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区南华东路跃龙大街24号（以下简称“涉案房屋”）是原告辖内管理的直管公房。原告委托的管理人，即第三人，曾与被告签订《广州市房地产租赁合同》，约定出租人将涉案房屋出租给被告作商业用途。根据相关规定，原告将委托广州产权交易所通过公开招租方式出租讼争房屋。2017年11月23日，原告向被告送达《承租人通知书》，将涉案房屋的公租事宜、原被告双方之间的不定期租赁关系的解除条件等内容通知被告，被告收到《承租人通知书》后于当天签署《回函》，确认并承诺按照《承租人通知书》的内容办理。涉案房屋分别于2018年11月9日、2019年2月3日、2019年4月15日、2019年5月31日、2019年8月30日经由广州产权交易所通过公开市场方式组织出租该房屋，原告也将公开招租情况书面通知被告，但被告从未参与涉案房屋的公开招租交易活动，该房屋现由第三方确认成交。2018年4月2日，原告向被告送达《关于限期交还直管房知》。2018年5月10日，被告签收了原告送达的《关于缴交直管房占用费通知》，2019年7月6日，被告签收了原告送达的《关于催缴直管房占用费通知》，2019年9月3日，被告签收了原告送达的《律师函》，但被告至今拒不返还涉案房屋给原告。据此，原告起诉请求判令：1、解除原告与被告关于广州市海珠区南华东路跃龙大街24号房屋的租赁关系；2、被告将涉案房屋按现状腾空并返还给原告；3、被告按照2994.04元/月缴纳从2019年8月1日至交付房屋之日止的房屋占用费；4、被告按照2994.04元／月的标准向原告支付自2019年8月1日起至实际清空搬出房屋之日止的拒不交房违约金；5、被告承担本案的全部诉讼费。被告辩称：被告希望继续承租涉案商铺，由于原告将租金升了7倍多，被告无法接受，希望与原告协商租金问题。第三人没有提交答辩意见及举证。经审理查明：据产权证记载,南华东路跃龙大街24号的权属人为广州市房地产管理局，性质为公有，用途为商业，总建筑面积为402.12平方米；等。2003年10月22日第三人（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南华东路跃龙大街24号的房地产出租给乙方作商业用途，使用面积427.72平方米，租赁期限自2003年11月1日至2006年10月31日，月租金2994.04元；租金按双结算，乙方在每单月的第8-18日前按现金付款方式缴付给甲方。乙方已向甲方交纳3000元保证金。租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的_%（小于100%）收取违约金；等。2017年11月23日原告向被告发出《承租人通知书》，告知对双方存在不定期租赁合同关系，原告随时有解除合同权利，根据相关规定，原告将委托广州产权交易所通过公开招租方式出租涉案房屋，被告如有意承租的可按规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权；等。同日，被告《回函》给原告，称其认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则其承担由此而产生的全部责任。若其参与承租该房屋的交易活动，其将不放弃行使优先承租权。原告分别在2018年11月9日、2019年2月3日、2019年4月16日、2019年6月2日、2019年8月29日向被告发出《关于公开招租的通知书》。2018年4月2日原告向被告发出《关于限期交还直管房的通知》。2019年5月10日原告向被告发出《关于缴交直管房占用费的通知》，通知被告正式解除双方就涉案房屋的不定期租赁关系，同时要求被告支付房屋占用费。被告及其诉讼代理人在该通知签名确认。2019年7月4日原告又向被告发出《关于催缴直管房占用费的通知》。2019年9月2日原告委托广东广信君达律师事务所律师向被告发出《律师函》，要求被告于接本函之日起七日内与原告主动联系，三十日内腾空搬出租赁物。该函件在2019年9月4日由“他人”代收。原告确认本人已看到、收到上述通知、函件。被告按合同租金标准支付租金至2019年7月，原告从2019年8月起没有向被告收取租金。原告于2019年12月10日提起本案诉讼。诉讼期间，原、被告确认被告在2020年6月30日将涉案房屋交还给原告。另查：原告房屋安全和物业二所原是隶属于原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局并具有事业法人资格的行政管理部门，其职责主要是受该分局委托负责与房屋承租人签订租赁合同、管理辖内房屋等工作。原告与第三人之间签订合同约定第三人东晓物业公司就原告房屋安全和物业二所辖区内直管房负责续租及组织租金收缴等工作。2002年4月28日第三人与广州市海珠区国土资源和房屋管理局签订《直管房物业管理委托合同》，广州市海珠区国土资源和房屋管理局委托第三人对海珠区滨江、江南中、素社、龙凤、赤岗、新港、海幢、凤阳、江海、华洲、琶洲、官洲、南洲等十三条行政街范围内的直管房进行房屋租金收缴、安全管理、日常养护维修及物业管理。委托时间自2002年4月1日起至2005年3月31日止。2005年3月28日第三人与广州市海珠区国土资源和房屋管理局签订《直管房物业管理委托合同》，广州市海珠区国土资源和房屋管理局委托第三人对海珠区海幢（部分）、昌岗（部分）、江南中、新港、滨江、素社、琶洲、官洲、南洲、华洲、江海、凤阳、赤岗等十三条行政街范围内的直管房进行房屋租赁管理、安全管理、修缮管理。委托时间自2005年4月1日起至2008年3月31日止。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托原告协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。本院认为：第三人受原告委托与被告签订《广州市房地产租赁合同》，合同租赁期限届满后，被告继续使用涉案房屋，原告收取其租金至2019年7月，故双方已形成不定期租赁关系，但当事人可以随时解除合同。鉴此，原告要求解除其与被告之间关于涉案房屋的租赁关系，要求被告腾空交还涉案房屋并按合同标准支付房屋占用费的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。根据合同记载，被告向第三人交纳了保证金3000元，为避免当事人讼累，该保证金应当与本案租金一并结算为宜，由于合同没有明确该保证金是退还被告还是抵偿租金，故在本案被告所欠占用费总额中予以扣减。鉴于诉讼期间被告已将涉案房屋交还给原告，故对原告要求被告腾空交还涉案房屋的请求，本院不再作出调处。关于违约金问题。合同约定租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的_%（小于100%）收取违约金。原告在2019年5月10日向被告发出解除租赁关系通知书并要求被告缴交从2018年4月16日起的房屋占用费，被告收悉后向原告支付至2019年7月租金，原告从2019年8月起没有收取被告租金，并在2019年8月29日向被告发出律师函限期三十日内腾空涉案房屋，该函件在2019年9月4日由他人收取并由被告确认收到，被告在2020年6月30日才与原告办理房屋交还手续。鉴此，被告逾期交还涉案房屋的行为已构成违约，原告要求被告支付迟延交还房屋违约金的诉请，于法有据，基于诉讼中原告没有提供证据证明由于被告的违约行为导致其具体损失的数额，故违约金应酌情按2994.04元的20%计算即每月598元从2019年10月5日起至2020年6月30日止，对原告要求从2019年8月1日起按房屋占用费总额的100%收取请求，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告张惠英关于广州市海珠区南华东路跃龙大街24号房屋的租赁关系于2019年5月10日解除；二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付从2019年8月1日起至2020年6月30日止的房屋占用费（按每月2994.04元计算，占用费总额扣减保证金3000元）；三、被告在本判决生效之日起十日内按每月598元标准计付从2019年10月5日起至2020年6月30日止迟延交房违约金给原告。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费399元，由原告负担179元，由被告负担220元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二〇年八月十三日书记员  郑家悦莫敏琪