河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10284号上诉人（原审原告、反诉被告）：巴国忠，男，回族，1971年2月23日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：沙文杰，河南得益律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孔晓丹，女，汉族，1984年1月30日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王宇，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟鸣，河南辰中律师事务所律师。上诉人巴国忠因与被上诉人孔晓丹房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。巴国忠上诉请求：请求依法撤销一审民事判决书，重新审理或者发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决错误，应予撤销。一、被上诉人违约是客观存在的。1、被上诉人违反双方2017年7月11日签署合同的第十一条其他约定事项第2款约定：乙方承诺如在2017年7月31日前办理更名网签手续，乙方须一次性向甲方支付人民币捌拾柒万元整，如在2017年7月31日前未能办理更名网签手续，乙方须在2017年7月31日前向甲方支付购房定金陆拾叁万元整，在办理更名网签时再向甲方支付人民币贰拾肆万元整。被上诉人实际于2017年7月31日已经不履行双方合同第十一条的付款义务，在2017年9月18日开发商通知办理网签《商品房买卖合同》前，违约放弃涉案房屋。2、被上诉人违反双方2017年7月11日签署合同的第五条规定：甲乙双方应在开发商通知办理签署《商品房买卖合同》7个工作日内，甲方须配合乙方到开发商指定办理更名网签手续。2017年9月18日，开发商通知办理网签《商品房买卖合同》，上诉人当天即告知房屋中介。合同居间方郑州方大房地产营销策划有限公司第一分公司工作人员多次通知被上诉人，被上诉人明确表示放弃购买，定金2万元和中介佣金2万元都不要了。一审判决中认定：“巴国忠提交的证据也不能证明其于2017年9月18日收到签约通知函后按约及时通知孔晓丹与开发商签订房屋买卖合同”完全错误。首先，本案双方是通过中介签订的更名合同，中介方为了维护自身的权益，人为的对双方进行信息隔离（上诉人没有被上诉人的联系方式），所以，上诉人只能通知中介方，中介方再通知被上诉人。另外，基于此双方签订合同的第五项及其他项中并没有约定上诉人有通知被上诉人的义务。对于网签的时间，被上诉人心知肚明，因为证据显示：被上诉人孔晓丹在2017年10月18日通过更名网签了广电天韵10号楼2单元26层2601号房屋一套，此房屋与上诉人当时拥有的涉案房屋是同一小区，网签是同一时间段，所以被上诉人完全知道网签时间，另外，被上诉人因限购政策不可能同时购买两套房屋，证明被上诉人放弃涉案房屋而购买了另一处房产，违反双方合同约定，并且截止到上诉人一审起诉被上诉人违约，被上诉人从未要求上诉人和中介退还2万定金和中介佣金2万元。二、2016年8月22号上诉人与广电天韵签署的《广电天韵房屋买卖预备协议书》第七条的约定，对上诉人与被上诉人2017年7月11日签署合同的第五条没有法律约束力。三、更名网签是郑州市限购政策颁布生效后，在广电天韵客观存在的现象。上诉人有权、有能力在同被上诉人签订合同的期间可以更名网签《商品房买卖合同》给被上诉人。一审判决中认定：“巴国忠与河南广电天韵有限公司签订的房屋买卖预备协议书约定，不能更换房号和姓名，但2017年11月原被告签订房屋更名合同依然约定了房屋更名买卖事项，且无证据证明双方签订更名合同时，涉案房屋开发商同意巴国忠以房屋更名的方式将涉案房屋出售给孔晓丹”完全错误。上诉人提出上诉，要求被上诉人按照双方合同承担违约责任，合情合理合法。孔晓丹辩称:孔晓丹不构成违约。一、上诉人无权将购买的房屋进行更名出售，是致使三方签订《房屋更名合同》无法履行的主要原因，应承担违约责任。1、孔晓丹和上诉人签订上述《房屋更名合同》后积极履行，当日支付了第一笔定金20000元和中介佣金20000元；2017年9月18日上诉人收到开发商的《签约通知函》，通知的内容是上诉人巴国忠在2017年9月25日可以与开发商（河南天韵置业有限公司）签订《商品房买卖合同》，答辩人没有收到开发商可以签订购房合同的通知，也没有收到上诉人和合同居间方（郑州方大房地产营销策划有限公司第一分公司）通知办理更名通知。2、上诉人无权将自购的涉案房屋进行更名出售。答辩人签订《房屋更名合同》后，迟迟未收到上诉人及中介方的通知，随后询问开发商（河南天韵置业有限公司）工作人员，得到的答复是“上诉人巴国忠根本无权将购买的位于姚桥路北广电天韵3号楼2单元27层2701(东户）”的房产进行更名。又和开发商核实，2016年8月22日，上诉人与开发商签署《广电天韵房屋预备协议书》一份，该协议书第七条明确约定了“巴国忠在签订本协议后，不得变更房号和姓名”，上诉人根本无权将自购的涉案房产进行更名出售。3、上诉人通知答辩人办理更名网签手续，是签订《房屋更名合同》的附随义务。4、答辩人未向上诉人支付第二次购房定金630000元，不构成违约。一是《房屋更名合同》签订后，孔晓丹依据《房屋更名合同》第三条之约定，已向巴国忠交付定金20000元，不需要再行支付购房定金630000元；二是依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，孔晓丹未在2017年7月31日前向巴国忠支付购房定金630000元，定金条款未生效，依法并不构成违约。三是上诉人诉讼请求也不认为答辩人在2017年7月31日前应向巴国忠支付购房定金630000元。5、答辩人与河南天韵置业公司购买了另一套房屋，并不能推定上诉人尽到了通知答辩人的义务。该房屋与本案房屋不是同一位置，与本案没有关系，更不能因此推定答辩人与开发商签订的另一套房屋购买协议就知道了上诉人可与答辩人进行签订更名购房协议的时间，答辩人也没有任何表示要放弃购买涉案的房屋，没有要求上诉人和中介退还2万元的定金和中介费2万元，并不是法定的解除合同不履行合同的条件，而且答辩人在一审已经提起反诉，要求上诉人返还定金、中介费和支付违约金。二、上诉人与河南天韵置业有限公司签署《广电天韵房屋买卖预备协议书》明确了，上诉人没有权力对本案房屋进行更名，是造成答辩人与上诉人签订的《房屋更名合同》无法履行的根本原因。三、本案涉及的房屋的更名合同内容，不涉及到限购政策的条款。综上，上诉人应返还定金20000元、佣金20000元和支付违约金233000元应当给予支持。巴国忠向一审法院起诉请求：1、孔晓丹支付违约金23.3万元；2、孔晓丹承担本案诉讼费。孔晓丹向一审法院反诉请求：1、巴国忠返还孔晓丹定金2万元并支付违约金23.3万元，共计25.3万元；2、巴国忠承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：广电天韵房屋买卖预备协议书显示，2016年8月22日，乙方（巴国忠）认购甲方（河南天韵置业有限公司）广电天韵项目房产位置为3号楼2单元27层01号房（东户），乙方在签订本协议书后，不能更换房号和姓名。2017年7月11日，巴国忠与孔晓丹签订《房屋更名合同》，合同约定孔晓丹购买巴国忠位于郑东××北广电天韵3号楼2单元27层2701号（东户）房屋，房屋及配套设施总价款233万元，合同第五条约定，在开发商通知办理签署《商品房买卖合同》7个工作日内，甲方(巴国忠)须配合乙方(孔晓丹)到开发商指定办理更名网签手续，合同第八条约定，……6、若甲方违反本合同第五条的约定，或违反上述1、2、3、4、5的任何一款规定，应双倍返还乙方交付的定金并以相当与该房屋总价款的10%向乙方支付违约金，乙方向丙方（郑州方大房地产营销策划有限公司第一分公司）支付的费用由甲方直接赔付给乙方；7、若乙方违反本合同第五条的约定，或违反上述1、2、3、4、5的任何一款规定，其无权要求返还定金并以相当于该房屋总价款的10%向甲方支付违约金，乙方向丙方支付的所有的费用不予退还……。签约通知函显示，2017年9月18日，河南天韵置业有限公司通知巴国忠，巴国忠于2016年8月19日认购的河南天韵置业有限公司开发的“广电天韵”项目3号楼2单元2701号房，巴国忠应于2017年9月25日前到河南省郑东××）与××三环）交叉口东北角广电天韵营销中心签订《商品房买卖合同》，并支付应缴房款及相应税费。以上案件事实由房屋更名合同、房屋买卖预备协议书、签约通知函及庭审笔录予以证明。一审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，巴国忠与河南天韵置业有限公司签订的房屋买卖预备协议书约定，不能更换房号和姓名，但2017年7月11日原、被告签订房屋更名合同依然约定了房屋更名买卖事项，且无证据证明双方签订更名合同时，涉案房屋开发商(河南天韵置业有限公司)同意巴国忠以房屋更名的方式将涉案房屋出售给孔晓丹。再者，巴国忠提交的证据也不能证明其于2017年9月18日收到签约通知函后按约及时通知孔晓丹与开发商签订房屋买卖合同，故对于巴国忠请求孔晓丹支付违约金23.3万元，依据不足，该院不予支持。现双方更名合同已无法继续履行，巴国忠应当返还孔晓丹已付定金2万元。关于孔晓丹诉请巴国忠承担违约金23.3万元，但无证据证明其因履行更名合同产生了实际损失，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）巴国忠的诉讼请求；二、原告（反诉被告）巴国忠于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）孔晓丹定金2万元；三、驳回被告（反诉原告）孔晓丹的其他诉讼请求。本诉案件受理费4795元，减半收取2398元，由原告（反诉被告）巴国忠负担；反诉案件受理费2548元，由被告（反诉原告）孔晓丹负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，巴国忠、孔晓丹自2017年7月17日签订《房屋更名合同》以后，各方应本着诚信履行的原则，尽到积极协助配合的义务。在《房屋更名合同》履行过程中，巴国忠在接到办理签署《商品房买卖合同》通知后，未提交充分证据证明其通过中介公司通知孔晓丹，但巴国忠也未进一步通过中介公司积极与孔晓丹取得联系。2017年10月18日，孔晓丹与河南天韵置业有限公司签订广电天韵签约审核单，签订了与涉案房屋同一个小区的《商品房买卖合同》。孔晓丹称，其未接到巴国忠关于签署《商品房买卖合同》事宜的通知后，到开发商处得知涉案房屋不能更名，但孔晓丹也一直未与巴国忠联系，尤其是购买涉案房屋同一个小区房屋后，仍未与巴国忠联系并协商《房屋更名合同》的下一步履行或解除情况。后巴国忠将涉案房屋更名网签至巴彦红，巴彦红于2017年11月9日与河南天韵置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。所以，巴国忠、孔晓丹对于《房屋更名合同》不能履行均存在过错。孔晓丹主张巴国忠应向其支付23.3万元违约金，一审法院判决驳回该诉讼请求，孔晓丹未提出上诉。巴国忠上诉主张孔晓丹应向其支付23.3万元违约金，未提交充分证据证明其通过中介公司通知孔晓丹，合同约定的2017年7月31日前孔晓丹应向巴国忠支付购房定金630000元，因定金数额不能超过总房款的20%，且定金未支付，该定金条款不生效，巴国忠上诉理由依据不足，亦不予支持。结合《房屋更名合同》不能继续履行的原因、巴国忠及孔晓丹的过错程度，本院酌定孔晓丹向巴国忠支付的2万元，不予退还。综上所述，巴国忠的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6468号民事判决第一项，即驳回巴国忠的诉讼请求。二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6468号民事判决第二、三项，即巴国忠于本判决生效后十日内返还孔晓丹定金2万元；驳回孔晓丹的其他诉讼请求。三、驳回孔晓丹的诉讼请求。一审本诉案件受理费4795元，减半收取2398元，由原告（反诉被告）巴国忠负担；反诉案件受理费2548元，由被告（反诉原告）孔晓丹负担。二审案件受理费4795元，由巴国忠负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年八月三十一日书记员  马梦涵