广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2628号上诉人（原审被告）：惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区************。法定代表人：刘卓，经理。委托诉讼代理人：姚瑛瑛，广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刨，广东瑞霆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市同城会房地产投资有限公司，住所地：深圳市福田区****福田保税区长平商务大厦2301。法定代表人：杨君，总经理。委托诉讼代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。上诉人惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司（以下简称诚杰公司）与被上诉人深圳市同城会房地产投资有限公司（以下简称同城公司）居间合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3841号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告深圳市同城会房地产投资有限公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不是“诚杰壹天地商业”楼盘开发商（所有人），上诉人与被上诉人签订该楼盘居间合同是无效合同。上诉人认为“诚杰壹天地商业”楼盘归上诉人所有，于是便与被上诉人签订居间合同，但后来该楼盘办理相关证件时，不是登记在上诉人名下，上诉人对该楼盘无所有权，无权与被上诉人签订居间合同。二、上诉人与购房人签订的《商品房买卖合同》无效，被上诉人的居间行为未产生法律效力。由于上诉人不是“诚杰壹田地商业”楼盘的所有人，上诉人与购房者签订的《商品房买卖合同》无效，现该部分购房者正根据约定提起仲裁，故被上诉人提供的居间行为未产生法律效力。综上所述，上诉人无权出售房屋及与被上诉人签订居间合同，上诉人与被上诉人签订的居间合同是无效合同，上诉人与购房者签订的合同也无效，被上诉人提供的居间服务未产生法律效力，故上诉人不应支付居间费给被上诉人。为维护上诉人的合法权益，现提起上诉，请二审法院依法改判。补充事实及理由如下：即便签订的合同合法有效，但是被上诉人声称通过其成交的A-063和A-107两套商铺的买受人已经分别于上诉人签订了解除合同的协议书，且上诉人已经按照约定履行了分期退还购房款的义务，在这两笔交易过程中，上诉人并未有收益，基于公平原则，上诉人请求法院依法判令无需就该两套商铺向被上诉人支付佣金及现金奖。被上诉人惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司辩称，上诉人的请求及理由没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉人的全部诉讼请求。第一，上诉人与买受人之间的买卖合同是否有效与本案不存在关联性，无论上诉人与买受人之间的合同有效还是无效，根据最高院关于房屋买卖合同的司法解释，上诉人与购房人签订的合同并非无效，上诉人仅仅是无权处分，无权处分不影响买卖合同的效力。第二，关于上诉人在庭审中补充的事实及理由，我方认为无论买受人是谁，居间服务的提供者仅仅需要完成居间服务即可，上诉人与买受人之间不管是变更购房者的姓名还是退房与被上诉人无关，居间合同的定义本身就是为双方订立合同提供有效的媒介，作为居间人的被上诉人已经完成了全部义务，上诉人没有理由拒绝支付居间费。原审原告深圳市同城会房地产投资有限公司向一审法院起诉请求：1、由被告向原告支付居间费515600元及现金奖60000元；2、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月7日，原告与被告签订《诚杰壹天地商业代理销售合同》，合同约定：由原告担任被告的居间公司，为被告居间销售旗下的楼盘“诚杰壹天地商业”；原告派业务员寻找客户为被告报告订立合同的机会，原告负责推荐客户，然后由被告与客户订立《认购书》或《商品房买卖合同》；在原告客户成功购买的情况下，被告向原告支付代理佣金，佣金按房屋实际成交总额的6%标准计算，现金奖为60000元/套；合同对佣金结算方式和成功购买的标准进行了约定；合同约定期限为2018年5月7日至2018年10月30日止。2018年11月1日，被告向原告发函，同意合同续约至2019年1月30日。合同签订后，原告按照合同约定，投入了人力和物力，原告共为被告推荐客户成交了4套房屋，合计佣金515600元，现金奖240000元。被告未能按照合同约定支付佣金，仅支付部分现金奖。2019年8月9日，原告向本院起诉，请求被告支付佣金515600元及现金奖240000元。庭审时，经双方核对，只有3套房未结佣金，原被告认可未结佣金及现金奖合计480800元。一审法院认为，原告与被告签订的《诚杰壹天地商业代理销售合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。有效合同对双方当事人具有法律约束力。原告已按照合同约定为被告推荐客户成交了4套房屋，被告未能按照合同约定支付佣金，仅支付部分现金奖，其行为已构成违约，被告应当承担继续履行责任。庭审时原被告认可未结佣金及现金奖合计480800元，原审法院予以确认。被告应当向原告支付佣金及现金奖合计480800元。原告请求被告支付佣金515600元及现金奖240000元，数额偏高，超出部分不予保护。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付佣金及现金奖合计480800元。案件受理费4778元，由被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司承担。二审中，上诉人惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司提交以下新证据：证据1：协议书（乙方：徐凌）及转账凭证3份；证据2：协议书（乙方：袁正宏）及转账凭证3份，共同拟证明：买受人已经与上诉人解除了商品房买卖合同，上诉人也按照约定分期退还该两套商铺买受人支付的购房款。被上诉人深圳市同城会房地产投资有限公司针对上述证据发表质证意见：整个案件发生原因是由于上诉人根本不是涉案房产的所有人，因为这个事情，上诉人的法代已经被刑侦拘留，上诉人所有房产要么不是登记在上诉人名下，要么不存在，买受人知道这种情况不可能不退房，所以说所谓的协议书是买受人发现被诈骗后，所以去退款的，我们作为居间人，我们根本不知道是否是开发商。这两个证据真实性不清楚，且与本案不具有关联性，我方已经完成居间所有权利义务，至于是否退房，与我方无关。买受人付款买不到相应的房子，以上证据与本案无关联性。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2018年5月7日，诚杰公司（甲方）与同城公司（乙方）签订《诚杰壹天地商业代理销售合同》，其中第八条约定：“1、1.1凡乙方客户，在2018年10月31日前成交，佣金点数统一按房屋实际成交总金额的6%标准结算。……1.2现金奖励：转介成功的客户且完成认筹并顺利认购的，奖励现金¥40000.00元/套。2、现金奖励在客户足额支付定金并签订《认购书》进行结算；服务佣金以一个月为一个结算周期，每月5号为上月佣金结算日，双方在十个工作日内结算，在乙方客户成功购买的情况下，甲方向乙方付该套成交物业的服务佣金（本合同另有约定的除外），客户成功购买的界定标准为：①一次性付款的，购房者支付全部房价款，购房者签署《商品房买卖合同》；②一次性分期付款的，购房者支付50%房价款，购房者签署《商品房买卖合同》；③购房者做按揭的，购房者支付首期房价款（须符合按揭银行的首付要求），签署《商品房买卖合同》，收齐购房者贷款所需资料，同时与相关银行签订《银行按揭合同》获得银行贷款批准。乙方可依本合同的约定向甲方就成功销售的房屋进行款项结算。甲方应予收到经双方确认的成交结算单及乙方提供的同代理佣金业务一致的合法有效发票后的5个工作日内支付服务佣金。……4、退房条款：如购房者已签订《商品房买卖合同》后要求退房或已经办理完《按揭合同》及相关手续后要求退房的，若是因不可抗力因素、政策变动或客户自身原因，在甲方按照《商品房买卖合同》中关于退房的约定成功扣除总房价20%违约金的情况下，乙方无需退还已收佣金；若因乙方原因导致客户退房或甲方关系户因各种原因全款退房的情况下，则乙方须全额退还已收该套物业佣金和现金奖励。……”另查二，一审法院同期审理的（2019）粤1303民初4156号深圳市大数云房网络科技有限公司（以下简称大数云房公司）诉惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案中查明：2015年5月24日大数云房公司与诚杰公司签订的《诚杰壹天地商业代理销售合同。2018年10月16日，诚杰公司向诚杰壹天地商业中心所有联动合作公司发出《佣金调整函》，载明：“……2018年10月16日至2018年11月30日渠道佣金调整为8%+60000元（现金奖励）。以上结算条件与原签署的联动合同结算条件一致，在原签署联动合同的规定时间内，分月度到达相应的档位的，原成交的单位就全部按照相应档位进行结算。已经在低档位进行过结算的部分在达到相应高一档位时7个工作日内进行补差计算……。”另查三，2018年10月31日，诚杰公司（甲方）与徐凌（乙方）签订《商品房认购书》，约定徐凌购买A栋1层107房，总房价200万元，乙方于签署本认购书时交付定金20万元（今天交10万，剩余10万元2018年12月9日补足），乙方选择分期付款方式，首期房款（85%）170万元，须于2018年12月16日前付清（2018年12月9日付120万元，含定金），楼价余款（15%）30万元须于2019年12月1日前付清，分12期还清，每期还款25000元。2019年11月22日，惠州市诚杰壹田地商业管理有限公司与徐凌签订《协议书》，其中约定：“一、因产权人李月文与他人存在纠纷，导致A-107商铺被查封、无法过户给乙方，经甲乙双方协商一致，解除双方就上述商铺签订的全部协议及配套文件……二、双方确认，乙方支付购房款¥2000000元，办证费用¥2000元，共计¥2002000元；乙方已收取租金¥38830元。甲方应退还乙方房款总额为¥1963170元（大写：壹佰玖拾陆万叁仟壹佰柒拾元）。……”另查四，2018年10月31日，诚杰公司（甲方）与袁正宏签订《商品房认购书》，约定袁正宏购买A栋1层063房，总房价206万元，乙方于签署本认购书时交付定金20万元（今天交10万，剩余10万元2018年11月1日补足），乙方选择按揭付款方式，首期房款（70%）145万元，须于2018年11月30日前付清，楼价余款（30%）61万元须于2018年11月30日前向银行办理贷款手续并及时供款。2019年11月25日，惠州市诚杰壹田地商业管理有限公司与袁正宏签订《协议书》，其中约定：“一、因产权人李月文与他人存在纠纷，导致A-063商铺被查封、无法过户给乙方，经甲乙双方协商一致，解除双方就上述商铺签订的全部协议及配套文件……二、双方确认，乙方支付购房款¥1700000元，办证费用¥2000元，共计¥1702000元；乙方已收取租金¥39995元。甲方应退还乙方房款总额为¥1662005元（大写：壹佰陆拾陆万贰仟零伍元）。……”本院认为，本案系居间合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、双方之间签订的代理销售合同是否有效；2、被上诉人要求支付居间费和现金奖的条件是否成就，应否支持。具体评述如下：关于合同双方签订的《诚杰壹天地商业代理销售合同》的效力问题。上诉人称案涉楼盘不是登记在上诉人名下，主张与被上诉人签订的居间合同无效；并称案涉楼盘的开发商惠州市星运房地产开发有限公司与上诉人签订了七份营销合同，将整个楼盘打包给上诉人销售，在委托书和营销合同中约定上诉人有权代表星运公司出售房产。本院认为，结合双方签订的《诚杰壹天地商业代理销售合同》的内容，双方约定的是由被上诉人提供推荐购房客户服务，一审认定本案是居间合同纠纷，并无不当。就居间法律关系而言，双方合同约定的内容并无违反法律法规效力禁止性规定，一审认定合同有效并无不当，应予维持。关于被上诉人要求支付居间费和现金奖的条件是否成就的问题。双方签订的《诚杰壹天地商业代理销售合同》，其中第八条约定：“服务佣金以一个月为一个结算周期，每月5号为上月佣金结算日，双方在十个工作日内结算，在乙方客户成功购买的情况下，甲方向乙方付该套成交物业的服务佣金（本合同另有约定的除外），客户成功购买的界定标准为：①一次性付款的，购房者支付全部房价款，购房者签署《商品房买卖合同》；②一次性分期付款的，购房者支付50%房价款，购房者签署《商品房买卖合同》；③购房者做按揭的，购房者支付首期房价款（须符合按揭银行的首付要求），签署《商品房买卖合同》，收齐购房者贷款所需资料，同时与相关银行签订《银行按揭合同》获得银行贷款批准。乙方可依本合同的约定向甲方就成功销售的房屋进行款项结算。甲方应予收到经双方确认的成交结算单及乙方提供的同代理佣金业务一致的合法有效发票后的5个工作日内支付服务佣金。”结合惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司与徐凌、袁正宏签订《协议书》、《商品房认购书》，选择分期付款的徐凌已经支付全额购房款，选择部分按揭贷款的袁正宏已经支付的购房款也已超出首期款数十万元，上诉人亦未举证证明袁正宏尚未与相关银行签订《银行按揭合同》获得银行贷款批准，故此根据上述合同约定，争议的两套房产已符合客户成功购买的标准。依照约定，上诉人应向被上诉人支付徐凌、袁正宏所购房屋成交物业的服务佣金和现金奖。上诉人主张不需支付该两套房的佣金和现金奖与合同约定及事实不符，本院不予采纳。双方一审庭审中确认，三套房屋的现金奖已经支付，还有一套的现金奖60000元和三套房的佣金，合计480800元没有支付。一审据此判决上诉人应向被上诉人支付佣金及现金奖共计480800元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费9556元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年八月三日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。