甘肃省镇原县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1027民初1364号 原告：杜某1，甘肃省镇原县人，住镇原县。 被告：庆阳市智霖房地产开发有限公司。 法定代表人：李某1。 委托诉讼代理人：李某2，该公司安宁小区项目负责人。 被告：李某2，甘肃省镇原县人，住镇原县。 被告：杜某2，甘肃省镇原县人，住镇原县。 原告杜某1与被告庆阳市智霖房地产开发有限公司（以下简称庆阳智霖公司）、李某2、杜某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜某1，被告庆阳智霖公司委托诉讼代理人李某2，被告李某2到庭参加诉讼。被告杜某2经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告庆阳智霖公司、杜某2、李某2共同向原告交付位于××镇售楼部），并支付违约金43532元（暂按照合同第九条从2017年3月7日算至2020年6月7日）；2.案件受理费由三被告负担。事实和理由：2012年，刘玉海、杜某2、李某2等人开发孟坝恒业家园项目时，刘玉海因资金周转困难，以其个人名义向原告借款150000元，当时约定月息为2分钱。恒业家园开发过程中因资金不足，刘玉海将该笔借款转到恒业家园项目部，该项目部给原告清过息。原告向恒业家园项目部索要借款，2015年5月至7月期间分账的时候，恒业家园项目部将该笔款又分给了杜某2，后原告一直跟杜某2要账，杜某2承诺用安宁小区2幢18号45.92平方米门面房抵顶债务。2017年3月7日，原告和杜某2签订了购房合同（合同内容由售楼部人员填写、加盖庆阳智霖公司印章及李某2印章），当时购房合同的内容是售楼部工作人员填的，公章及李某2的印章也是售楼部工作人员盖的。杜某2承诺一周内给原告交房。原告将此事告知李某2后，李某2称其将房内财物腾出后再交付房屋。后经原告多次与杜某2、李某2协商催促交付房屋未果，特提起诉讼。 庆阳智霖公司与李某2辩称，一、本案的基础法律关系为民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系。经被告杜某2介绍，李某2挂靠被告庆阳智霖公司的资质开发了镇原县孟坝镇安宁小区，该小区实际是由李某2自己投资开发。李某2在开发孟坝安宁小区期间，同时还在进行孟坝百盛大厦项目的开发，因在2015年7月至2017年4月办理孟坝百盛大厦项目相关资料期间，具体由杜某2负责，为便于办理项目开展所需的各项资料，公司印章等相关证件由杜某2暂负责保管，其中就包括李某2挂靠的庆阳智霖公司的印章，所以杜某2乘机使用其保管印章之便，在孟坝百盛大厦售楼处和原告签订房屋买卖协议，一次抵顶由其负责偿还的所欠原告的借款。同时该房屋买卖协议上并无李某2的亲笔签字。本案实际为因归还民间借贷而产生的以物抵债而已，并不存在真实的房屋买卖意思表示。被告杜某2与原告签订以房抵债买卖合同时，其无处分权，事后也未取得该房屋的处分权，且原告事后也未取得该房屋实际所有权人李某2的追认。二、本案所涉的房屋买卖协议应被认定为无效合同，且该房屋也未实际向原告交付，不产生以物抵债的效力。被告庆阳智霖公司只认可其委托的李某2办理的业务，对于他人办理的相关业务，不予认可。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求；本案案件受理费由原告负担。 杜某2未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，当事人有异议的证据：1.杜某1提供其与被告杜某2签订的商品房买卖合同1份，证实原告购房的事实；收据1份，证实被告方收取原告房款的事实；（2019）甘1027民初1380号民事判决书1份，证实本案部分事实。经质证，庆阳智霖公司与李某2称，对商品房买卖合同不予认可，该合同系原告与杜某2签订，与其无关；对收款收据也不认可，该收据是杜某2向原告出具的，与其无关。因李某2开发了两个小区，由杜某2保管庆阳智霖公司及李某2的印章，其用公章只是办理政府部门的业务，其没有售楼的权利，也没有使用该印章售楼的权利。对原告提交的判决书，该判决书虽已生效，但其不认可法院认定的事实。经综合全案审查，原告提供的上述证据真实、合法，且与本案具有关联性，可予认定；2.被告庆阳智霖公司、李某2提供2007年12月5日、2011年1月6日庆阳智霖公司给李某2出具的授权委托书2份，证实李某2是智霖公司的全权代表人，杜某2无权销售楼房的事实；安宁小区债务分配表2份，证实经李某2与杜某2分别进行债务分配后，杜某2应向李某2交付66万元，李某2给其出具相关确认书后，其才能取得房屋所有权及处分权（涉及本案所涉房屋）。经质证，杜某1称，对被告提交的委托书的真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议；对被告提交的债务分配表的真实性无异议，但对与本案的关联性、证明目的均有异议。经综合全案审查，被告庆阳智霖公司、李某2所提供的上述证据真实性、合法性可予认定。但该证据不能证实被告方主张成立。关于商品房买卖合同中所加盖的庆阳智霖公司及李某2印章，李某2认可合同上的印章是真实的；庭审中，李某2提交的资产账务分配协议2份，协议上明确约定杜某2分得2套门面房等内容，该协议经双方签字认可，足以证明李某2与杜某2已对安宁小区账务资产进行了分配，因此对该商品房买卖合同依法予以确认。据此认定事实如下：2012年，孟坝镇恒业家园项目合伙人刘玉海因资金不足，向原告杜某1借款150000元，后刘玉海将该笔借款转到恒业家园项目部。2015年5月至7月，恒业家园项目部经清算将该笔借款分配给杜某2，由杜某2负责偿还。因李某2与杜某2挂靠庆阳智霖公司资质，共同开发安宁小区，2017年2月21日、2月23日李某2与杜某2签订了“安宁小区资产账务分配”协议2份，两份协议的内容基本一致，协议上明确约定杜某2分得2套门面房（含涉案房屋在内）等内容。至2017年3月7日，杜某2以庆阳智霖公司名义代表李某2与杜某1签订了商品房买卖合同，用安宁小区2幢18号45.92平方米门面房抵顶债务。合同约定房屋价款为183680元，杜某1履行完各种付款义务后，售楼部以庆阳智霖公司的名义出具了收条。该合同约定房屋交付期限为2017年4月7日；合同第九条还约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之2违约金。合同签订后，杜某2将与杜某1签订房屋买卖合同的情况告知李某2，李某2并未提出异议。后杜某1多次催促交付房屋未果，遂提起诉讼。 本案审理中，杜某1当庭提出减少部分违约金，要求被告酌情支付违约金21500元。 本院认为，依法成立的合同，应当受法律保护。本案中杜某2因抵顶债务将其与李某2共同开发的安宁小区第2幢自东向西第18号门面房抵顶给杜某1，并与杜某1签订商品房买卖合同，该合同加盖了庆阳智霖公司的公章及委托代理人李某2的私章，庆阳智霖公司还于合同签订当日向杜某1出具了收取售楼款的收条，该商品房买卖合同未违反法律、行政法规的效力性，强制性规定，合同有效成立。合同双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。杜某1以债务抵顶的形式交清了售楼款，庆阳智霖公司、李某2、杜某2应向杜某1交付合同约定出售的商品房。被告庆阳智霖公司、李某2认为杜某2无权代替庆阳智霖公司、李某2与杜某1签订商品房买卖合同及争议商品房未交付，代物清偿无法实现的理由，经审查，该商品房买卖合同符合法定生效要件，李某2并未举证证明杜某1存在恶意签订商品房买卖合同的情形，李某2与杜某2之间对于承建安宁小区债权债务的处理，不能对抗善意第三人；代物清偿协议有效与否并不以实际占有用于抵债的房屋为要件，债权人选择要求履行代物清偿协议约定，请求交付抵债的房屋并未违反法律规定。庆阳智霖公司、李某2、杜某2未按照约定交付房屋的行为，属违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，庆阳智霖公司、杜某2、李某2应向杜某1限期交付位于××镇第2幢自东向西18号门面房1间。根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告逾期向原告交付房屋，应支付原告违约金。杜某1要求被告酌情支付违约金21500元，有事实和法律依据，合理合法，依法应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告庆阳市智霖房地产开发有限公司、李某2及杜某2向原告杜某1交付位于××镇房屋1间； 二、被告庆阳市智霖房地产开发有限公司、李某2及杜伟 国支付原告杜某1违约金21500元。 上述判决限本判决书生效后15日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 案件受理费888元，减半收取计444元，由庆阳市智霖房地产开发有限公司、李某2及杜某2负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 员  范 康 二〇二〇年八月二十六日 法官助理  杨延承 书 记 员  钱婷婷 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。