重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3400号上诉人（原审被告）：王顺海，男，1970年8月26日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：串炳香，重庆峰珲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴林丹，女，1988年5月31日出生，汉族，住福建省周宁县。委托诉讼代理人：冉家祺，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原审第三人：熊超，男，1988年11月16日出生，汉族，住江西省宜春市。委托诉讼代理人：冉家祺，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原审第三人：重庆攀峰建筑劳务有限公司江北区分公司，营业场所重庆市江北区中兴段83号负2层14号，统一社会信用代码91500105MA5UGEG786。负责人：陈霞，该公司总经理。上诉人王顺海因与被上诉人吴林丹、原审第三人熊超、重庆攀峰建筑劳务有限公司江北区分公司（以下简称攀峰公司江北分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初12975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王顺海的委托诉讼代理人串炳香，被上诉人吴林丹与原审第三人熊超的共同委托诉讼代理人冉家祺，攀峰公司江北分公司负责人陈霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王顺海上诉请求：1.撤销原判，依法改判或者将本案发回重审；2.本案全部诉讼费由吴林丹负担。事实和理由：1.一审判决认定导致案涉合同被解除的主要原因系王顺海错误。案涉合同解除的原因系熊超在签订合同后长达半年仍未能成功办理贷款，且存在高评高贷的违法行为，导致王顺海合同目的不能实现。熊超在2018年1月3日出具的《情况说明》中认可了该事实，且《情况说明》载明买房人系熊超，并非吴林丹。吴林丹仅是贷款人，并非适格原告。2.由于熊超存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项情形，王顺海已于2018年6月15日电话告知熊超解除房屋买卖合同，案涉合同解除时间应当是2018年6月15日，而不是一审认定的2018年8月3日。3.王顺海已于2018年6月16日将定金退还了熊超，熊超接受且未提出异议，故熊超没有任何损失。4.吴林丹请求王顺海赔偿房屋差价损失，无事实依据和法律依据。（1）案涉合同未约定赔偿损失，只约定了违约金；即使有违约行为，也不应当判决赔偿损失。本案系熊超违约，与王顺海无关。即使王顺海有违约行为，违约的对象只能是熊超而非吴林丹。熊超应另行起诉违约金，一审法院也应当释明违约金之诉。同时，本案的违约金过高，依法应予调整。5.一审法院决定诉讼费比例不合理。一审法院大部分未支持吴林丹的诉讼请求，却让王顺海承担三分之二的诉讼费。6.王顺海在一审中要求对《委托书》的形成时间进行鉴定，但一审法院不予回应，剥夺了王顺海的合法权利。吴林丹辩称，吴林丹系适格原告，王顺海也无证据证明其如果知道吴林丹为买受人就不会订立合同；委托可以通过口头或者书面形式，且委托行为还可以追认，《委托书》的形成时间与委托关系形成时间无必然联系；王顺海不配合办理面签等，已构成违约，吴林丹有权主张违约造成的损失；王顺海系违约方，无权解除合同；综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。熊超述称，其意见同吴林丹。攀峰公司江北分公司述称，请法院依法裁判。吴林丹向一审法院起诉请求：1.判令解除吴林丹与王顺海签订的《房地产买卖及居间合同》中的买卖合同关系；2.判令王顺海向吴林丹支付房屋差价损失47.43万元；3.判令王顺海向吴林丹赔偿中介费损失5350元。一审法院认定事实：2017年12月18日，王顺海（卖方）与熊超（买方）签订《房地产买卖及居间合同》，约定：卖方将重庆市江北区中兴段339号3-1房屋出售给买方，成交价107万元。部分房款以银行按揭付款方式支付。买方需在接到居间方签订按揭相关法律文件通知后7个工作日内到按揭银行签订相关文件，卖方需积极配合。买方需在办理产权变更手续时支付首付款给卖方，买方支付的首付款等于上述第二部分房款与银行批准贷款金额的差额。在银行同意贷款后7个工作日内，买卖双方需到房屋交易所办理过户手续。卖方需在全部房款结清时将该物业交予买方使用。如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收定金不予返还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金；如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。合同第13条特别约定：本合同签订前三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议之内容，如有与本合同不符的，以本合同为准。若对本合同格式条款存有分歧，买卖双方可就买卖内容另行协商签订补充协议或条款。双方在合同中还手写补充条款如下：1、买方于2017年12月18日支付定金2万元，买方以贷款方式购买该物业，贷款82万元，不足部分交易当日以现金方式补足；2、交易当日买方支付房款22万元；3、交易当日买方支付尾款1万元；4、因国家政策变化原因，例如出现限购、限贷等无法抗拒因素，造成本合同无法履行，本合同自动终止，买卖双方互不承担违约责任，定金退还；5、卖方同意买方变更买受人，同意以买方提交人员的名义办理按揭贷款申请手续及过户手续；6、卖方应无条件配合买方办理银行贷款手续，如买方被银行拒贷，卖方需配合买方再次申请贷款审批手续。合同签订当日，熊超支付2万元定金给王顺海。另，熊超还支付了5350元中介佣金给攀峰公司江北分公司。2018年6月16日，王顺海与案外人沈俊良签订《商品房买卖合同》，约定王顺海将案涉房屋以130万元的价格出卖给沈俊良。同日，王顺海将定金2万元退还熊超。2018年6月22日，沈俊良向重庆市江北区不动产登记中心提交不动产登记申请表，该中心出具《不动产登记受理通知单》，该日，王顺海将房屋交付给沈俊良使用。吴林丹起诉本案前，申请了诉前保全。2018年6月25日，一审法院对涉诉房屋进行了查封。沈俊良提出书面异议，2018年8月15日，一审法院作出（2018）渝0105执异150号民事裁定书，裁定中止对本案案涉房屋的执行。2018年7月17日，吴林丹向一审法院提起本案诉讼。2018年8月3日，一审法院将起诉状副本、开庭传票等诉讼文书送达王顺海。庭审中，2018年9月1日，吴林丹对涉诉房屋价值提出司法鉴定申请。2018年11月7日，重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司出具《司法鉴定意见书》，确定涉诉房屋在2018年9月1日的估价结果为154.43万元。一审法院认为，《房地产买卖及居间合同》系熊超、王顺海以及重庆攀峰建筑劳务有限公司江北区分公司签订。根据当事人的诉、辩称意见，本案的争议焦点主要有两个：一、熊超是否系受吴林丹委托而签署合同，也即吴林丹提起本案诉讼主体是否适格。二、《房地产买卖及居间合同》是否有效。对于第一个争议焦点：一审法院认定吴林丹主体适格。理由如下：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四百零三条规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。具体到本案中，需满足以下两个条件，吴林丹的主体地位方才适格：1、熊超系受吴林丹委托代为购买涉诉房屋；2、王顺海知道吴林丹系实际购买人，仍同意签订并履行合同。该两项条件是否满足呢？经依法审查，一审法院对此予以肯定性认定，理由如下：对于第一个条件：吴林丹向熊超出具了委托书。庭审中，虽然王顺海对于委托书的实际出具时间提出质疑，认为系二人事后补签。但是合同具有相对性，合同的形式既可以是书面的也可以是口头的，委托合同关系的双方暨本案吴林丹和熊超对二人之间的委托合同关系并未否认，因此双方之间的委托合同关系成立且生效。对于第二个条件：一方面，攀峰公司江北分公司作为合同一方参与主体，其证明在交易过程中，熊超曾表示系代他人买房，此时王顺海仍然签订了合同。另一方面，合同第13条也明确约定了“卖方同意买方变更买受人，同意以买方提交人员的名义办理按揭贷款申请手续及过户手续”，本条款系手写补充添加，王顺海在当时对此应当有明确认知。再次，2018年1月3日，熊超给王顺海出具的情况说明，也明确了贷款人实为吴林丹。综上，吴林丹提起本案诉讼主体适格，其可作为《房地产买卖及居间合同》的一方当事人向王顺海主张合同权利。对于第二个争议焦点，合同系各方当事人真实签署，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王顺海以熊超是房屋中介、扰乱二手房交易秩序、以欺诈手段与中介串通损害卖方利益为由，辩称合同无效。对此，一方面其没有举示证据证明；另一方面，上述辩称事项也不属于合同无效的法定情形，故一审法院不予采纳。对于吴林丹的第一项诉讼请求，一审法院予以支持。《房地产买卖及居间合同》签订后，王顺海在2018年6月16日另行与案外人沈俊良签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋以130万元的价格出卖给沈俊良。同日，王顺海将定金2万元退还熊超。王顺海以自己的行为明确表示不履行合同，而且客观上已经产生案外人沈俊良向重庆市江北区不动产登记中心申请办理转移登记、在本案诉讼保全过程中沈俊良的执行异议被认可等后果。故根据合同法第九十四条第（二）项，吴林丹可以依法行使解除权。同时根据合同法第九十六条之规定，合同自解除通知送达之日解除。吴林丹起诉解除合同，故合同解除时间为吴林丹的起诉状副本送达之日。庭审中，王顺海辩称熊超有迟延履行及违法履行的行为，但是并未举示证据证明，一审法院不予采纳。对于第二项诉讼请求。本案系王顺海的主要原因导致合同解除，吴林丹有权要求王顺海赔偿房屋差价损失，但一审法院认为该损失金额应当结合双方的履约情况、主观过错大小、房屋价值评估情况等因素综合认定更为公平合理，具体理由如下：1、双方签订买卖合同时，王顺海主观上无法预见房屋价格在合同订立后上涨的幅度；2、吴林丹在交易中客观上仅支付了2万元定金，并未投入更多资金；3、从2017年12月18日签订合同，到2018年6月16日王顺海另行与案外人签订买卖合同，中间间隔长达七个月，而庭审中吴林丹并未举示证据证明其在合同签订后的此段期间，积极有效地履行了办理按揭等后续手续的义务；4、本案合同解除时间为2018年8月3日，而《司法鉴定意见书》鉴定的房屋价格系2018年9月1日的评估价，据此计算的房屋差价损失并不精准。综上，一审法院认为参照双方合同约定的总房款20%的违约金标准酌情主张本案房屋差价损失21.4万元（107万元×20%）更具合理性。对于第三项诉讼请求。由于王顺海违约，导致吴林丹购房未成功，其支付的中介费，属于损失的范畴，该笔损失应由王顺海承担，一审法院予以支持。一审法院判决：“一、吴林丹与王顺海之间的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同关系于2018年8月3日解除；二、王顺海于本判决生效之日起十五日内赔偿吴林丹房屋差价损失21.4万元；三、王顺海于本判决生效之日起十五日内赔偿吴林丹中介佣金损失5350元；四、驳回吴林丹的其他诉讼请求。本案案件受理费14430元，由吴林丹负担4510元，王顺海负担9920元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王顺海向本院提交了由熊超出具的落款时间为2018年1月3日的情况说明一份，拟证明支付定金的人是熊超，熊超才是案涉房屋的买受人，吴林丹只是案涉合同的贷款人。吴林丹和熊超质证认为，对证据的真实性、合法性予以认可，但对证明目的不予认可，吴林丹曾明确告知过王顺海其才是案涉房屋的真实买受人。攀峰公司江北分公司质证认为，对证据的真实性予以认可。本院认为，因吴林丹、熊超、攀峰公司江北分公司对情况说明的真实性予以认可，且与本案具有关联性，本院依法予以采信。王顺海还向本院提交了鉴定申请书一份，申请对落款时间为2017年12月16日的《委托书》的形成时间进行鉴定，拟证明王顺海不知道吴林丹系实际购房人，若知道就不同意签订案涉房屋买卖合同。本院经审查认为，委托书的形成时间与熊超、吴林丹之间是否存在委托关系没有必然的联系，且与王顺海是否明知购房人为吴林丹及是否同意签订房屋买卖合同之间缺乏关联性，本院依法不予准许。经二审审理查明：2018年1月3日，熊超就定金及首付款问题向王顺海出具了两份情况说明。关于定金的情况说明载明：“买方熊超（贷款人：吴林丹）购重庆市江北区中心段339号0301室（绿湾嘉景苑）贷款银行需要卖方签定金收据，收据金额为贰万元整。实际该款是由买方先支付给中介公司，之后中介公司在不动产登记中心核实该房产没有法律纠纷后再转给卖方（王顺海）。该收条只用于光大银行贷款专用。买方：熊超，贷款人：吴林丹。”关于首付款的情况说明载明：“买方熊超（贷款人：吴林丹）购重庆市江北区中心段339号0301室（绿湾嘉景苑）贷款银行需要卖方签的首付款收条，收条金额为410000元整。实际该款买方没有支付，该款买方于交易当天支付。该收条只用于光大银行贷款专用。买方：熊超，贷款人：吴林丹。”在2019年4月26日的一审庭审中，王顺海在举证时表示要求对《委托书》的形成时间进行鉴定，但未提交书面的鉴定申请。二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：一、吴林丹是否系案涉房屋的买受人；二、王顺海是否存在违约行为；三、案涉房屋买卖合同的解除时间问题；四、一审法院参照违约金标准主张房屋差价损失是否正确；五、一审法院决定的诉讼费负担比例是否恰当。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、吴林丹是否系案涉房屋的买受人《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”本院认为，根据现有证据，能够认定吴林丹是案涉房屋的买受人。理由如下：首先，熊超与吴林丹均认可熊超系受吴林丹的委托代为购买案涉房屋，这也与攀峰公司江北分公司陈述熊超曾表示其系代他人买房的内容相印证。委托合同的形式既可以是书面形式也可以是口头形式，熊超与吴林丹是否签订有书面的委托协议并不影响双方委托关系的成立。其次，《房地产买卖及居间合同》手写条款明确约定，“买方同意买方变更买受人，同意以买方提交人员的名义办理按揭贷款申请手续及过户手续”。因此，王顺海对于买方为熊超以外的第三人存在明确的认知，并同意买方变更为熊超以外的第三人。最后，在熊超2018年1月3日向王顺海出具的情况说明中，熊超已经披露了吴林丹系实际买受人。虽然吴林丹在情况说明中系以贷款人的身份出现，但在买房人才能以贷款人的身份在银行办理按揭贷款的情况下，该身份并不影响吴林丹是真实买房人的认定。二、王顺海是否存在违约行为王顺海在签订案涉合同后，又于2018年6月16日与案外人签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出卖给案外人，并将定金退还。王顺海以自己的行为明确拒绝履行案涉合同，违反了合同的约定，已构成了违约。三、案涉房屋买卖合同的解除时间问题本案中，王顺海作为违约方，不具有解除案涉房屋买卖合同的合同权利。王顺海主张以其电话告知熊超解除合同的时间即2018年6月15日作为案涉房屋买卖合同的解除时间，缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。一审法院于2018年8月3日将载有解除案涉房屋买卖合同内容的起诉状副本送达给王顺海，案涉房屋买卖合同应于2018年8月3日解除。四、一审法院参照违约金标准主张房屋差价损失是否正确本案中，吴林丹起诉请求王顺海支付的是房屋差价损失，并非违约金，不存在需要释明是否调整违约金的问题。案涉房屋买卖合同约定的成交价为107万元，案涉房屋在2018年9月1日的评估价为154.43万元,据此计算出的房屋差价损失为47.43万元。一审法院基于案涉合同的解除时间2018年8月3日与评估基准日存在时间差等诸多因素，未直接认定房屋差价损失为47.43万元，而是参照违约金标准主张房屋差价损失21.4万元，本身已有利于王顺海，处理上并无明显不当。五、一审法院决定的诉讼费负担比例是否恰当《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，一审法院根据违约发生原因等具体情况决定王顺海、吴林丹各自负担的诉讼费用数额，并无不当。综上所述，王顺海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14430元，由王顺海负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇二〇年八月十二日法官助理 黄灵攀书 记 员 陈 宇