江苏省淮安经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0891执异74号案外人：孙彦，男，汉族，1974年9月7日出生，住金湖县。委托诉讼代理人：李东仁、徐晓雯，江苏金胜来律师事务所律师。申请执行人：淮安市禾裕管理咨询有限公司（原名称为淮安市禾裕科技小额贷款有限公司），统一社会信用代码91320891069532945G，住所地淮安经济技术开发区承德南路266号（淮安软件园）5号楼515室。。法定代表人：盛刚，该公司董事长。被执行人：江苏罗博力起重机械有限公司，统一社会信用代码320831000038197，住所地金湖县工园路258号。法定代表人：王伊琳，该公司总经理。被执行人：江苏超联机械有限公司,统一社会信用代码320831000038531，住所地江苏金湖经济开发区县工园路北侧、八四大道西侧。法定代表人：王华云，该公司总经理。被执行人：金湖圣一钢业有限公司，统一社会信用代码320831000046507，住所地金湖县南集镇幸福路北、福寿路东。法定代表人：陈霜彩，该公司总经理。被执行人：赵中华，男，汉族，1975年11月11日出生，住金湖县。被执行人：王伊琳，女，汉族，1964年12月10日出生，住金湖县。被执行人：王华云，男，汉族，1964年12月10日出生，住金湖县。被执行人：赵云飞，女，汉族，1967年6月12日出生，住金湖县。本院在执行原淮安市禾裕科技小额贷款有限公司(以下简称“禾裕公司”)申请执行江苏超联机械有限公司、江苏罗博力起重机械有限公司(以下简称“罗博力公司”)、金湖圣一钢业有限公司、赵中华、王伊琳、王华云、赵云飞借款合同纠纷一案过程中，案外人孙彦向本院提出书面异议。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2016年12月5日，本院对禾裕公司诉江苏超联机械有限公司、罗博力公司、金湖圣一钢业有限公司、赵中华、王伊琳、王华云、赵云飞借款合同纠纷一案作出（2016）苏0891民初1969号民事判决：一、被告江苏超联机械有限公司于判决生效之日起十日内给付原告淮安市禾裕科技小额贷款有限公司借款400万元并承担利息111.13万元（计算到2016年5月26日，此后利息按照年利率24%计算至实际支付之日止）；二、原告对被告江苏罗博力起重机械有限公司提供的抵押房产在拍卖、变卖所得价款在400万元范围内享有优先受偿权；三、被告江苏罗博力起重机械有限公司、金湖圣一钢业有限公司、赵中华、王伊琳、王华云、赵云飞对上述借款承担连带清偿责任；四、被告江苏超联机械有限公司、江苏罗博力起重机械有限公司、金湖圣一钢业有限公司、赵中华、王伊琳、王华云、赵云飞于判决生效之日起十日内给付原告淮安市禾裕科技小额贷款有限公司律师费6万元。案件受理费47579元，诉讼保全费5000元，公告费600元，合计53179元，由被告共同负担。2016年6月12日、6月27日，本院根据禾裕公司的申请，作出（2016）苏0891民初1969号民事裁定及协助执行通知书，查封罗博力公司名下位于金湖县××路×号的房产及土地。根据禾裕公司的申请，本院于2017年5月16日立案强制执行，案号为（2017）苏0891执956号。在执行过程中，本院于2018年1月24日作出（2017）苏0891执956号执行裁定及协助执行通知书，查封被执行人罗博力公司名下位于金湖县××路×号的房产和土地，2019年5月24日，本院作出（2017）苏0891执956号执行裁定，拍卖被执行人罗博力公司所有的位于淮安市金湖县××路×号国有建设用地使用权及厂房。拍卖公告标的调查情况表载明涉案标的无租赁。案外人孙彦提出异议称，2014年6月1日，罗博力公司在涉案房产抵押前将涉案厂房、办公房等出租给案外人，双方签订了《厂房租赁合同》，租期为2014年6月1日起至2029年5月31日，案外人已实际租赁并使用了厂房及办公房，目前仍在租赁期内，案外人应付租金通过借款冲抵。根据规定，法院在执行过程中应保证案外人的优先租赁权，不得损害案外人合法权益，故案外人请求暂停对金湖县××路×号厂房、办公房的执行，并给付涉案厂房维修费18.8万元。另查明，2014年1月19日，赵中华向孙彦出具150万元借条，罗博力公司提供担保。2014年6月1日，被执行人罗博力公司与案外人孙彦签订《厂房租赁合同》，约定罗博力公司将金湖县××路×号建筑面积13737.34平方米、土地面积32786.00平方米厂房出租给孙彦，租赁期限为2014年6月1日起至2029年5月31日，租期15年，年租金10万元，孙彦一次性支付15年租金150万元。同日，双方签订《补充协议》，约定以赵中华2014年1月19日向孙彦借款150万元冲抵租金。2020年4月15日，孙彦与刘某军签订《维修合同书》，约定对罗博力公司厂房围栏、屋顶防水进行维修，工程价款18.8万元。2014年4月28日，罗博力公司将位于金湖县××路×号4752.11㎡厂房抵押给淮安市××科技小额贷款有限公司，抵押金额400万元，2014年6月20日，罗博力公司将位于金湖县××路×号8985.23㎡厂房及32786㎡土地抵押给江苏常熟××××银行股份有限公司金湖支行，抵押金额分别为720万元、400万元。2015年5月26日，淮安市××科技小额贷款有限公司名称变更为淮安市禾裕科技小额贷款有限公司，2020年7月6日，淮安市禾裕科技小额贷款有限公司名称变更为淮安市禾裕管理咨询有限公司。本院认为，本院将涉案不动产挂网拍卖发布的拍卖公告标的调查情况表载明涉案不动产无租赁，案外人孙彦主张其享有阻却执行的租赁权，案外人孙彦的异议因涉及实体权利争议应属于案外人对执行标的提出异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。因此，本案争议焦点为案外人孙彦主张对涉案不动产享有租赁权能否阻却执行。案外人孙彦与被执行人罗博力公司签订的涉案不动产租赁合同，分别有部分厂房及土地在涉案不动产设立抵押权之前和之后。在涉案不动产设定抵押权之后租赁的部分厂房及土地，属于先抵押后租赁，案外人孙彦不得以租赁权对抗抵押权人及法院执行，其要求停止执行的异议请求，不能成立，本院依法不予支持。在涉案不动产设定抵押权之前租赁的部分厂房及土地，属于先租赁后抵押，原租赁关系不受抵押权的影响。本院执行中已在公布在淘宝网上的标的调查情况表中明示涉案不动产无租赁，并在涉案不动产上张贴清场告知书，要求居住及使用涉案不动产的人员于涉案不动产拍卖成交后十日内自行搬出，拒不搬出，将强制清场，已影响到案外人孙彦租赁权的行使，案外人孙彦请求停止执行的异议请求成立，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十五条、第二十七条、第三十一条的规定，裁定如下：一、中止对金湖县××路×号面积为8985.23㎡的厂房、面积为32786㎡的土地中除面积为4752.11㎡的厂房及合理通行所占土地之外土地的执行；二、驳回孙彦的其他异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐 蓉人民陪审员  于新春人民陪审员  武传飞法官 助理  刘明明二〇二〇年八月三十一日书 记 员  陈姜晔附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。……《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。……第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。……第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。