河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10459号上诉人（原审被告）：郑州融侨房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇湖滨路与祥和路交叉口企业总部大厦第14层。法定代表人：李克森，该公司总经理。委托诉讼代理人：王少帅，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王水力，河南文丰（中牟）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张鹏霞，女，汉族，1991年6月5日出生，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：董腾飞，河南亚太人律师事务所律师。原审被告：中国建设银行股份有限公司新郑支行，营业场新郑市中华路中段。负责人：龙洪波。上诉人郑州融侨房地产开发有限公司（以下简称融侨公司）因与被上诉人张鹏霞及原审被告中国建设银行股份有限公司新郑支行（以下简称建设银行新郑支行）商品房预售合同纠纷，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法独任开庭进行了审理。本案现已审理终结。融侨公司上诉请求：1、依法撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初2505号判决第四项“被告郑州融侨房地产开发有限公司应当返还原告张鹏霞购房首付款82243元、车位剩余款8000元、房屋维修专项资金5664元、截止2020年6月21日原告己向建设银行新郑市支行交纳的房贷本息83174.87元，合计179081.87元，于本判决生效之日起十日内付清”，依法改判为“被告郑州融侨房地产开发有限公司应当返还原告张鹏霞购房首付款82243元、车位剩余款8000元、房屋维修专项资金5664元、截止2020年6月21日原告已向建设银行新郑市支行交纳的房贷本金17487.14元，合计113394.14元，于本判决生效之日起十日内付清”。2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。一、一审法院认定事实错误，依法应当改判。一审法院认定双方于2019年12月6日签订《协议书》，《协议书》约定，双方通过《协议书》约定商品房买卖合同解除后相关行政注销手续办理、银行按揭贷款清偿、房款退还流程及数额计算方式相关内容，双方应当按照《协议书》约定履行各自合同义务。《协议书》第二条、第三条、第四条明确约定，解除《商品房买卖合同》后应当向法院申请调解，经调解书确认后，张鹏霞应当先配合办理商品房买卖合同，合同信息备案注销手续及预告登记注销手续，然后申请向贷款银行提前还款，由上诉人代张鹏霞从己支付购房款金额中向贷款银行一次性偿还。双方在《协议书》第二、三条所约定的各项手续办理完毕后30日内，上诉人一次性退还被上诉人剩余款项。双方确认上诉人实际应退还被上诉人剩余款项的计算方法为：被上诉人已付款总金额—本协议第三条上诉人代被上诉人向银行偿还的实际款项—被上诉人应当承担的违约金。根据《协议书》约定，上诉人代被上诉人向银行偿还的实际款项从上诉人收到的房款按揭贷款部分清偿，故上诉人退还金额仅包含被上诉人已偿还部分贷款本金。而被上诉人己偿还部分贷款本金的利息系其与按揭贷款银行之间《个人房产抵押贷款合同》产生，应当由被上诉人自行承担。一审法院片面选取协议约定片段，未正确认定双方协议约定的意思表示，属于事实认定错误，依法应当改判。二、一审法院适用法律错误，依法应当改判。一审法院错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××”，判决上诉人承担被上诉人己付按揭贷款利息。其一，该条规定要求出卖人返还的款项分别基于《商品房买卖合同》和《个人房产抵押贷款合同》而产生。根据该条规定，出卖人应当将收受的购房贷款返还给担保权人，将购房款的本金及利息返还给××。故，一审判决适用该条规定，却判决购房贷款本息均由出卖人承担返还和清偿，属于适用法律错误。其二，一审判决第四项与双方签订的《协议书》约定不符，超越双方的意思表示。双方签订的《商品房买卖合同》及《协议书》均未约定上诉人应当承担向其返还已支付银行按揭贷款利息的合同义务。在本案中，系被上诉人主张解除合同，多次与上诉人协商后就合同解除及相关事宜达成《协议书》。《协议书》系双方真实意思，合法有效，应当作为双方解除涉案合同及后续事宜的履行依据。上诉人在解除过程中，不存在任何违约情形。一审法院判决上诉人承担已支付银行按揭贷款利息的合同义务，侵害上诉人的合法权益。综上，双方应按照《协议书》约定履行合同义务，一审法院不应当超出双方约定的意思表示，错误适用法律，超出审理范围进行判决。请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。张鹏霞辩称：一审法院认定的事实清楚，适用法律正确。一审法院判令上诉人返还被上诉人购房首付款本金和已支付的购房贷款本金及利息于法有据，应当维持。建设银行新郑支行未到庭陈述意见。张鹏霞向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告融侨公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.依法撤销原告与被告建行新郑支行签订的中长期个人商品住房贷款合同；3.依法判令被告融侨公司返还原告购房定金、车位款、首付款、维修基金共计105907元；4.判令被告融侨公司返还原告支付银行按揭贷款本金及利息70431.07元（暂计至2020年2月），并偿还剩余的银行贷款及利息；5.本案全部诉讼费用由被告承担。原告张鹏霞在庭审期间将其第1项和第2项诉讼请求变更为：1.请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××8544）；2.请求判令解除原告与被告建行新郑支行签订的房贷借款合同；3.请求判令被告协助原告到房地产管理部门办理涉案合同网签备案信息的注销手续和预告登记的注销手续。其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：2018年3月5日，原告张鹏霞（××）与被告融侨公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××8544），主要内容为：第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房位于新郑市××镇河道绿地东侧、规划道路西侧××城××楼××单元××号房屋，建筑面积为87.14㎡……第四条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为9321.13元/㎡，总金额812243元……第六条付款方式及期限。约定金额：244243元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-03-05；约定金额：568000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018-04-05。备注：2018年4月5日之前办理完毕银行按揭贷款抵押手续；如有逾期，按照附件四协议第二条执行。第八条交付期限。出卖人应当在2019年6月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第十六条合同信息备案本合同自生效之日起30日内由出卖人负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若出卖人逾期不办理合同信息备案手续并造成××损失的，应当承担赔偿责任。第十七条预购商品房预告登记的约定。出卖人和××共同申请预购商品房预告登记，预告登记有效期为自预告登记之日起至出卖人办理初始登记后三个月内……附件四：《商品房买卖合同》补充协议第二条规定：××应于签订商品房买卖合同当日将办理按揭贷款所需的材料（包括但不限于身份证、户口簿、收入证明、购房发票、婚姻证明、未婚的另加照片两张等资料，具体以银行最终要求为准）送交出卖人，领取按揭材料收据。出卖人协助××办理银行按揭贷款手续，银行根据××的资信状况批准贷款额度、贷款年限及贷款利率，××应无条件接受银行审批贷款利率，银行审批贷款额度如不足《商品房买卖合同》中双方约定的贷款额度或银行审批后又提出提高贷款利率等要求的，××应自收到出卖人书面通知之日起7日内将差额部分款项支付给出卖人，或者到银行签署同意提高贷款利率等银行要求的文件……张鹏霞在购房过程中，于2018年1月31日向融侨公司交付购房定金和车位定金各10000元，合计20000元，融侨公司给张鹏霞出具《收据》两份。2018年2月7日，张鹏霞向融侨公司支付首付款72243元、车位款8000元、维修基金5664元，融侨公司给张鹏霞出具收据三份。2018年4月18日，张鹏霞作为抵押人、融侨公司作为保证人与贷款人建设银行新郑支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，张鹏霞向建设银行新郑支行贷款568000元用于张鹏霞偿还其购买位于新郑市××镇河道绿地东侧、规划道路南侧××城××楼××单元××号商品房，借款期限36个月，自2018年4月27日起至2048年4月27日止，采用等额本息还款法偿还贷款本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还人民币3185.95元，担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起自抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。张鹏霞随即就其购买龙湖镇河道绿地东侧、规划道路西侧融侨西苑6号楼2单元9层903号商品房屋，向建设银行新郑支行贷款568000元。建设银行新郑支行发放购房贷款后，张鹏霞按月偿还购房商业贷款。截止2020年6月21日（含当日），张鹏霞已向贷款银行建设银行新郑支行偿还房贷本金17487.14元、利息65687.73元，剩余的房贷本金为550512.86元。《商品房买卖合同》签订后，商品房买卖合同信息已经过备案。2019年4月9日，新郑市自然资源和规划局针对涉案商品房屋进行了预告登记，为权利人（申请人）张鹏霞出具了豫（2019）新郑市不动产证明第0023862号《不动产登记证明》。围绕《个人住房（商业用房）借款合同》，需要由张鹏霞与贷款人建设银行新郑支行等到不动产登记中心办理的购房抵押登记手续（含预告抵押登记手续），当事人之间至今未予办理。2019年12月6日，张鹏霞向融侨公司发出《退款申请》，载明：本人认购了贵公司开发的融侨城项目编号为2-JX0011车位，并向贵公司支付了车位首付款18000元，现本人因其他原因，不再购买该车位。因本人违约，应向公司承担违约责任，本人自愿向贵方承担违约金10000元，该部分违约金贵公司可以从上述款项中直接扣除。贵公司扣除上述违约金后剩余款项为8000元，特申请退还给本人。张鹏霞在申请人处签名。与此同时，融侨公司与张鹏霞经协商签订了《协议书》，主要内容为：1.双方均同意于本协议书签订之日解除2018年3月5日签订的(编号为180××××8544)的《商品房买卖合同》。2.张鹏霞应当于调解书生效后十五个工作日内配合融侨公司按照房地产主管部门的要求共同办理完《商品房买卖合同》(编号为1800194854)的合同解除手续和合同信息备案的注销手续。如涉案房屋存在预告抵押登记、预告登记的，张鹏霞应当配合融侨公司办理注销手续，确保涉诉商品房符合另售条件。如果张鹏霞逾期办理上述手续的，每逾期一日，向融侨公司支付相当于总房款万分之二的违约金；超过30日未办理的，每逾期一日，向融侨公司支付相当于总房款万分之四的违约金。上述违约金，融侨公司有权从应退还张鹏霞的购房款项中直接扣除。因融侨公司原因致使不能在15日期限内办理相关注销手续的，张鹏霞不承担违约责任。3.张鹏霞与建设银行新郑支行签订的《个人房产抵押贷款合同》中，张鹏霞在本协议签订时经银行同意已办理完一次性提前还款申请手续。截止2019年11月27日，张鹏霞确认应偿还的贷款本金为555423.85元，违约金为555.42元，在张鹏霞履行完本协议第二条约定的义务后，由融侨公司代张鹏霞从张鹏霞已支付购房款中向建设银行新郑支行一次性偿还；融侨公司代偿后，张鹏霞应负责协调建设银行新郑支行出具代偿证明，如涉案房屋存在预告抵押登记的，张鹏霞应配合办理注销手续。4.双方确认:张鹏霞已向融侨公司支付的实际购房款为82243元、银行贷款为568000元，张鹏霞另支付物业维修基金5664元，合计655907元，融侨公司在本调解协议第二、三条所约定的各项手续办理完毕后30日内一次性退还张鹏霞。5.本调解协议第四条项下付款义务履行完后，协议双方就涉诉房屋买卖的权利、义务结清，不再存在任何经济和法律纠纷。张鹏霞不得再以任何理由向融侨公司主张任何权利或要求融侨公司支付其他任何费用。融侨公司作为原告在调解协议中加盖了公司公章，张鹏霞作为被告亦在调解协议中签名。该调解协议签订后，张鹏霞与融侨公司至今均未履行调解协议约定的义务。张鹏霞为此诉至该院，请求处理。以上事实，有原告方提交的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》，购房款发票、定金收据、维修基金收据，中国建设银行个人贷款对账单、中国建设银行还款明细，《不动产登记证明》，《退款申请》、《协议书》及本案庭审笔录等证据在案佐证。一审法院认为，原告张鹏霞与被告融侨公司于2018年3月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××8544）和原告、被告融侨公司及被告建设银行新郑支行于2018年4月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均系合同当事人之间真实、自愿的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告均应当按照合同约定行使权利、履行义务。在上述合同履行期间，原告张鹏霞于2019年12月6日向被告融侨公司发出《退款申请》，表明对其认购融侨公司开发的融侨城项目编号为2-JX0011车位不再购买，其自愿向融侨公司承担违约金10000元，从已交车位款18000元中直接扣除。与此同时，张鹏霞与融侨公司经协商签订了《协议书》，约定，同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，张鹏霞应于调解协议书生效后十五个工作日内配合融侨公司按照房地产主管部门的要求共同办理完《商品房买卖合同》的合同解除手续、合同信息备案的注销手续、预告登记的注销等手续。上述约定内容系原告张鹏霞与被告融侨公司真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。据此，原告张鹏霞与被告融侨公司之间签订的《商品房买卖合同》已于2019年12月双方签订《协议书》之时双方协商解除。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，涉案商品房担保贷款合同，即原、被告于2018年4月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》也应当一并解除。涉案商品房买卖合同的备案信息和预购商品房预告登记手续应当一并予以注销。被告融侨公司应当协助原告张鹏霞在合理期限内到新郑市房地产管理部门办理解除商品房买卖合同备案信息和预购商品房预告登记的注销手续；根据本案实际情况，该期限可酌定为自该判决生效之日起三十日内。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。”据此，被告融侨公司应当向原告张鹏霞返还购房首付款82243元。扣除原告依《退款申请》自愿承担的车位违约金10000元后，剩余车位款8000元，被告融侨公司应当返还原告张鹏霞。同时，原告张鹏霞已向建设银行新郑支行交纳的房贷本息83174.87元（截止2020年6月21日，张鹏霞已偿还房贷本金17487.14元、利息65687.73元），被告融侨公司应当返还原告。剩余房贷本金550512.86元及依《个人住房（商业用房）借款合同》自2020年6月22日起所产生的贷款利息，应当由被告融侨公司返还贷款人建设银行新郑支行。关于原告张鹏霞要求被告融侨公司退还涉案商品房屋维修基金5664元的诉讼请求,该维修基金虽由新郑市物业维修基金管理中心收取，但由于针对商品房屋，维修专项资金只需交纳一次，且实行“钱随房走”的原则，本案商品房买卖合同解除后，该资金可随之转移给商品房屋新的购买者，为减少当事人诉累，被告融侨公司应将房屋维修专项资金5652元退还原告，待被告融侨公司将房屋销售给他人时再予以收取该项费用。原告张鹏霞其他诉讼请求证据不力，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款规定，判决如下：一、原告张鹏霞与被告郑州融侨房地产开发有限公司于2018年3月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××8544）为有效合同，已于2019年12月双方签订《协议书》时解除；二、解除原告张鹏霞与被告郑州融侨房地产开发有限公司及被告中国建设银行股份有限公司新郑支行于2018年4月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告郑州融侨房地产开发有限公司应当协助原告张鹏霞到新郑市房地产管理部门办理解除位于新郑市××镇河道绿地东侧、规划道路南侧××城××楼××单元××号商品房屋的买卖合同备案信息和预购商品房预告登记的注销手续，自判决生效之日起三十日内履行完毕；四、被告郑州融侨房地产开发有限公司应当返还原告张鹏霞购房首付款82243元、车位剩余款8000元、房屋维修专项资金房屋5664元、截止2020年6月21日原告已向建设银行新郑支行交纳的房贷本息83174.87元，合计179081.87元，于判决生效之日起十日内付清；五、被告郑州融侨房地产开发有限公司应当向被告中国建设银行股份有限公司新郑支行支付针对位于新郑市××镇河道绿地东侧、规划道路南侧××城××楼××单元××号商品房屋贷款的剩余房贷本金550512.86元及依《个人住房（商业用房）借款合同》自2020年6月22日起到还清剩余房贷本金550512.86元之日期间所产生的贷款利息，于判决生效之日起十日内付清；六、驳回原告张鹏霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3826元，减半收取1913元，由被告郑州融侨房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案中，鉴于双方当事人均同意解除合同，故涉案《商品房买卖合同》应予解除，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》也应一并解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。截止2020年6月21日，张鹏霞已偿还房贷本金17487.14元、利息65687.73元共计83174.87元，涉案合同解除后，该部分款项融侨公司应予以返还，一审法院判决融侨公司向张鹏霞返还已付房贷本息83174.87元，适用法律正确，处理并无不当。融侨公司主张应按协议内容处理，其不应承担张鹏霞已付房贷利息的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，融侨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3826元，由郑州融侨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年八月二十六日书记员 董琳斐