吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2401民初1777号原告：延边朝鲜族自治州住房公积金管理中心，住所地吉林省延吉市。法定代表人：隋岩，该公司主任。委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶冶，吉林诚途律师事务所律师。被告：杨俊国，男，汉族，住所吉林省敦化市。被告：刘莹，女，汉族，住所吉林省敦化市。被告：敦化天利国际投资置业有限公司，住所吉林省敦化市经济开发区。法定代表人：钱国良，该公司总经理。委托诉讼代理人：窦玉莉，吉林冠宁律师事务所律师。原告延边朝鲜族自治州住房公积金管理中心（以下简称“住房公积金管理中心”）与杨俊国、刘莹、敦化天利国际投资置业有限公司（以下简称“天利置业有限公司”）借款合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告住房公积金管理中心的委托诉讼代理人陶冶、被告天利置业有限公司的委托诉讼代理人窦玉莉到庭参加诉讼，被告杨俊国经本院依法传唤、刘莹经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住房公积金管理中心向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告杨俊国、刘莹签订的［敦］字［农商］行［2015］年［按0223］号《个人住房公积金借款合同》；2、请求法院判令被告杨俊国、刘莹偿还原告贷款本金249990.02元及利息、罚息（暂计至2019年10月11日拖欠利息3365.18元、罚息56.95元，剩余利息及罚息自2019年10月11日起，以本金249990.02元计算按《个人住房公积金借款合同》约定计算至本息付清之日止）；3、请求法院判令被告杨俊国、刘莹不履行还款义务时，将抵押房屋拍卖、变卖，价款优先偿还给原告；4、请求法院判令被告天利置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、请求法院判令三被告承担原告实现债权支付的律师代理费2.3万元及相关诉讼费用。上述合计暂定：276412.15元。事实与理由：2015年8月31日，原告与被告杨俊国、刘莹签订《个人住房公积金借款合同》约定二被告向原告借款本金28万元，借款用途为购买自住住房，合同约定贷款期限为24年，从2015年8月31日至2039年8月31日止，借款利率为月2.917‰（在借款期限内遇国家法定利率调整时，按中国人民银行的有关规定进行执行），2015年9月10日被告杨俊国、刘莹在原告委托的吉林敦化农村商业银行股份有限公司取得个人住房公积金贷款28万元。2015年8月31日，被告天利置业有限公司与原告签订《延边州个人住房公积金贷款阶段性保证合同》为被告杨俊国、刘莹的借款提供阶段性连带保证责任。《个人住房公积金借款合同》中还约定，被告杨俊国、刘莹从借款支付的次月起，按月偿还借款本息。现被告已偿还借款本金30009.98元，利息31650.74元，罚息263.53元。截至2019年10月11日止被告已累计5个月未偿还贷款本息。被告的违约行为属《个人住房公积金借款合同》第28条第3项的约定，原告有权依约定解除《个人住房公积金借款合同》并提前收回已发放的贷款本息。同时，依据《延边州个人住房公积金贷款阶段保证合同》第12条第1项的约定，原告有权向被告敦化天利国际投资置业有限公司主张承担保证责任清收贷款。综上，原告起诉至人民法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。杨俊国、刘莹未提交答辩意见。天利置业有限公司辩称，1.原告起诉被告天利置业有限公司对被告杨俊国和被告刘莹承担连带保证责任没有法律依据，理由是天利置业有限公司在杨俊国贷款的案件中是签订了阶段性保证合同，保证的方式是阶段性责任保证，合同第四条约定，保证合同的期限从双方签字之日起生效至房屋他项权证等相关权属证明文件交给银行或担保公司代为保管之日期限终止，所以天利置业有限公司认为该保证期间已经终止，不存在承担连带责任的法定事由；2.天利置业有限公司与敦化农村商业银行以及杨俊国所签订的阶段性保证合同第二条约定，天利置业有限公司在敦化农村商业银行开立的保证金账户内存入杨俊国的公积金，以按揭贷款额的5%作为保证金，所以天利置业有限公司所交的保证金金额为1.4万元，综上，天利置业有限公司所签订的阶段性保证合同期限已届满，所以不应当承担连带保证责任，请求法院驳回原告对天利置业有限公司的告诉。原告已经起诉了房屋的购买人杨俊国和刘莹，原告与二被告已经形成了合同关系，并且涉案的房屋也已经办理他项，所以完全可以用杨俊国、刘宝的房屋进行拍卖、变卖来偿还原告的款项。本院经审理认定事实如下：吉林敦化农村商业银行股份有限公司（以下简称“敦化农村商业银行”）受住房公积金管理中心的委托办理住房公积金业务。2015年8月31日，杨俊国、刘莹与敦化农村商业银行签订［敦］字［农商］行［2015］年［按0223］号《个人住房公积金借款合同》及敦农商行2015按0223《个人住房公积金借款抵押合同》，主要约定“借款人（甲方）：杨俊国，共同偿还人：刘莹，贷款人（乙方）：敦化农村商业银行，借款用途为购买自住住房，借款金额28万元，借款期限24年，自2015年8月31日至2039年8月31日止，借款月利率为2.917‰，自实际划款当日起算，本借款利率在本借款期限内遇国家法定利率调整时，按中国人民银行的有关规定或法律规定执行，不再另行通知甲方。还款方式为等额本息还款法，从借款支付的次月起，逐月偿还贷款本息，每月归还本息金额为人民币1438.46元。款项直接划入售房单位在专业银行开立的存款帐户内，即天利置业有限公司名下0790913011015200001999账户内。甲方未按合同约定日期清偿贷款本息产生逾期贷款时，乙方从贷款结息日第二天起每日按借款合同载明的借款利率基础上加收50%的罚息，并承担违约金按借款余额的3%支付。甲方应承担的违约赔偿责任包括未偿还贷款本息、复利、罚息、违约金、赔偿金及乙方为实现债权所支付的诉讼费、律师代理费等费用。合同第二十八条第三项约定，借款期间，借款人连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权提前终止合同并收回全部贷款本息，同时有权要求担保人履行担保义务，清偿债务。2015年9月8日，杨俊国、刘莹用其所购买的胜利街南湖社区88组城市××楼提供抵押担保，并在敦化市房屋产权管理中心办理了抵押权预告登记，预告权利人敦化农村商业银行，预告登记义务人杨俊国、刘莹。同日，杨俊国、天利置业有限公司及敦化农村商业银行签订了《延边州个人住房公积金贷款阶段性保证合同》，主要约定“甲方（保证人）：天利置业有限公司，乙方（贷款人）：敦化农村商业银行，丙方（借款人）：杨俊国。为确保丙方与乙方签订的《个人住房公积金借款合同》的履行，根据甲方与公积金管理中心签订《按揭贷款合作协议书》的约定，甲方为丙方的住房公积金贷款提供连带责任保证担保。天利置业有限公司保证担保的贷款金额为28万元，贷款期限为24年，自乙方将贷款划入借款合同规定账户之日起计算，即2015年8月31日至2039年8月31日止。合同的保证方式为阶段性连带责任保证，甲方对借款合同中的丙方的债务承担阶段性连带责任。保证担保的范围为贷款金额及利息（包括罚息）、丙方应支付的违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的费用及律师代理费等。合同期限从双方盖章、签字之日起生效，至甲方为所有购房人办完所购房屋的《房屋所有权证》、《土地使用证》和房屋、土地抵押登记手续，并全部将《房屋他项权证》、《土地他项权证》等房屋权属证明文件，交给乙方或担保公司代为保管之次日终止。在《房屋他项权证》、《土地他项权证》交给乙方或担保公司前，丙方如违反《延边州个人住房公积金借款合同》的约定，甲方要对丙方的违约责任承担两年的连带保证责任。2015年9月10日，敦化农村商业银行向杨俊国发放了贷款28万元并转入天利置业有限公司账户。现杨俊国已偿还贷款本金30009.98元、利息31650.74元、罚息263.53元。截至2019年10月10日止，杨俊国已累计5个月未偿还贷款本息，现剩余本金249990.02元及利息，罚息至今未还。住房公积金管理中心为本次诉讼支付律师代理费2.3万元。认定上述事实的证据有：住房公积金管理中心营业执照、《个人住房公积金借款合同》、《个人住房公积金借款抵押合同》、《延边州个人住房公积金贷款阶段性保证合同》、预告登记证明存根、住房公积金贷款支付凭证、延边州住房公积金个人贷款支付凭证、已还贷款清单、还款明细、催贷通知书、律师代理费发票、天利置业有限公司营业执照、被告身份证及双方当事人的庭审陈述。本院认为，住房公积金管理中心委托敦化农村商业银行为杨俊国、刘莹办理公积金贷款，双方签订的《个人住房公积金借款合同》、《个人住房公积金借款抵押合同》以及住房公积金管理中心与杨俊国、刘莹、天利置业有限公司签订的《延边州个人住房公积金贷款阶段性保证合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。杨俊国、刘莹在取得贷款后，未按约定偿还贷款本息，住房管理中心有权行使权利。对于要求解除《个人住房公积金借款合同》的诉讼请求，因杨俊国、刘莹已连续3个月或累积6个月未偿还贷款本息，已违约，符合约定解除的条件，故本院予以支持。住房公积金管理中心要求杨俊国、刘莹偿还借款本金249990.02元及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。住房公积金管理中心要求杨俊国、刘莹、天利置业有限公司支付2.3万元律师费的诉讼请求，符合双方约定及吉林省律师法律服务收费行业指导标准，故本院予以支持。住房公积金管理中心要求将抵押房屋拍卖、变卖的价款优先受偿的诉讼请求，因本案中，对于杨俊国、刘莹用于抵押的房屋只办理了预告登记，而预告登记没有优先受偿的权利，故本院对该项诉讼请求不予支持。根据《延边州个人住房公积金贷款阶段性保证合同》第四条“合同期限从双方盖章、签字之日起生效，至甲方为所有购房人办完所购房屋的《房屋所有权证》、《土地使用证》和房屋、土地抵押登记手续，并全部将《房屋他项权证》、《土地他项权证》等房屋权属证明文件，交给乙方或担保公司代为保管之次日终止。在《房屋他项权证》、《土地他项权证》交给乙方或担保公司前，丙方如违反《延边州个人住房公积金借款合同》的约定，甲方要对丙方的违约责任承担两年的连带保证责任”的约定，天利置业有限公司的担保期限并未终止，应当承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，天利置业有限公司承担保证责任后，有权向杨俊国、刘莹追偿。杨俊国、刘莹未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告杨俊国、刘莹与吉林敦化农村商业银行股份有限公司签订的［敦］字［农商］行［2015］年［按0223］号《个人住房公积金借款合同》；二、被告杨俊国、刘莹于本判决发生法律效力后立即偿还贷款本金249990.02元及利息（暂计至2019年10月10日拖欠利息3365.18元，罚息56.95元，剩余利息及罚息自2019年10月11日起至全部本息付清之日止，以本金249990.02元为基数，按［敦］字［农商］行［2015］年［按0223］号《个人住房公积金借款合同》约定的利息和罚息标准计算）；三、被告杨俊国、刘莹向原告延边朝鲜族自治州住房公积金管理中心支付律师代理费2.3万元；四、被告敦化天利国际投资置业有限公司对判决主文第二项、第三项确定的债务承担连带清偿责任；五、被告敦化天利国际投资置业有限公司承担判决主文第四项连带清偿责任之后，有权在其承担的保证范围内向被告杨俊国、刘莹进行追偿；六、驳回原告延边朝鲜族自治州住房公积金管理中心的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5446元（原告已预交），公告费600元，共计6046元，由被告杨俊国、刘莹、敦化天利国际投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  宋明华人民陪审员  相传山人民陪审员  陈延丽二〇二〇年八月二十六日书 记 员  蔡军哲