云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初6129号原告：昆明红星商业管理有限公司。住所：昆明市西山区福海街道办事处陆家社区云南红星广场商业楼4层。统一社会信用代码：91530112072496236A。法定代表人：鲍硕。委托诉讼代理人：曹勇、曹云春，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南锡木太餐饮管理有限公司。住所：云南省昆明市西山区广福路与陆广路交汇处红星宜居广场4幢4层F4008-1号商铺。统一社会信用代码：91530112MA6N5QG17R。法定代表人：于金荣。委托诉讼代理人：何明、李占，云南震序律师事务所律师，一般授权代理。原告昆明红星商业管理有限公司（以下简称昆明红星公司）与被告云南锡木太餐饮管理有限公司（以下简称锡木太公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月11日、2020年8月7日公开开庭进行了独任审理。原告昆明红星公司的委托诉讼代理人曹云春，被告锡木太公司的委托诉讼代理人何明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昆明红星公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商户物业服务合同》；2、被告向原告支付自2019年9月1日起按15070元/月计算至被告实际搬出涉案商铺之日止的物业服务费，暂算至2020年5月31日止的物业服务费为130560元；3、被告按时间欠费金额向原告支付至搬出涉案商铺之日止的水电费，暂计至2019年10月24日止的电费为22830.6元，暂计至2020年8月7日止的水费为2674元；4、被告向原告支付违约金26112元按欠付物业服务费用的20%计算）；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月30日，原告与案外第三人徐伟签订《商户物业服务合同》，约定：原告为包括涉案商铺在内的爱琴海购物公园提供统一的物业管理服务，物业服务费标准为每月55元/㎡,即涉案商铺每月的物业服务费为15070元,燃气水电等费用由原告代收代缴。同时合同也明确了各方违约应承担的责任及义务等。上述合同签订后不久,原告、被告及案外第三人徐伟签订《物业合同主体变更协议书》，约定：原告同意徐伟将《商户物业服务合同》中全部权利义务转让给被告，由被告作为承租人，与原告继续履行《商户物业服务合同》。合同签订后，原告一直依法依约履行物业服务义务，但被告在合同履行过程中，多次迟延及不足额支付原告物业服务费、水电费等费用，甚至经公司多次发函催收，一直拒不支付。时至起诉之日，仍未支付。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告锡木太公司辩称，其公司2019年经营就开始困难，加之2020年开始受新冠肺炎疫情的影响，其公司从2020年3月份就停业至今，双方的物业服务关系在2020年3月份就应当解除。另外，由于新冠肺炎疫情的原因，请求对2020年1月份以后的物业服务费酌情减免。原告昆明红星公司出示了如下证据：1、《商户物业服务合同》；2、《物业合同主体变更协议书》；3、物业服务费欠费明细清单；4、电费欠费明细清单；5、水费欠费明细清单；6、2019年9月20日催款函；7、2019年11月22日催款函；8、2020年3月15日催款函；9、2020年3月30日催款函；10、被告锡木太公司法定代表人于金荣的丈夫徐延峰于2020年7月29日签字的昆明爱琴海购物公园商家退场确认书；11、被告锡木太公司法定代表人于金荣的儿子徐伟于2020年8月7日签字的商户临时事项申请表，申请撤离昆明爱琴海购物公园；12、昆明红星公司2019年6月至12月向云南电网有限责任公司昆明供电局支付电费的中国建设银行单位客户专用回单；13、昆明红星公司2020年4月、5月、6月、7月向昆明通用水务自来水有限公司支付水费的中国建设银行单位客户专用回单。被告锡木太公司对原告红星公司出示的证据2予以认可。对证据1、3、6、7、8、9、10、11、12、13的真实性予以认可，但证明的目的不予认可。对证据4、5，认为是原告昆明红星公司单方自行制作，原告认为的被告未交付的水电费，被告不予认可。被告锡木太公司出示了其在2020年3月向昆明爱琴海购物中心有限公司交付租金的租金计算表一份，表示其一直向原告昆明红星公司支付着费用，没有恶意拖欠的故意。原告昆明红星公司对被告锡木太公司出示的上述证据的真实性予以认可，但认为这是被告锡木太公司向原告支付租金的费用的单据，并非被告锡木太公司支付物业服务费及水电费的依据。本院认为被告锡木太公司虽认为原告昆明红星公司出示的电费欠费明细清单及水费欠费明细清单系原告昆明红星公司单方面制作，但该两份证据与本案具有关联性，且被告锡木太公司无相关证据对上述两份证据的真实性予以反驳，故本院对上述2组证据在本案中予以确认。另外，被告锡木太公司对原告昆明红星公司出示的证据1、2、3、6、7、8、9、10、11、12、13的真实性予以认可，同时上述11组证据与本案均有关联性，本院在本案中予以确认。被告出示的1组证据已明确记载系租金的单据，与本案审理的物业服务合同纠纷无关联，本院在本案中不予确认。本院确认本案以下法律事实：2018年3月30日，原告昆明红星公司(甲方）与乙方（案外人徐伟）签订《商户物业服务合同》，约定：昆明红星公司为包括乙方租用的274平方米面积的云南省昆明市西山区广福路488号爱琴海购物商场的全部公关区域及附属公共设施及设备系统，包括商业广场的红线内外围广场提供物业服务。乙方租赁区域内属于商业广场公共物业工程系统一部分，但由乙方单独使用的以及乙方区域内乙方独立安装或使用的设备设施均由乙方使用管理及维护保养。甲方按乙方租赁区域合同计租面积收取物业服务费，除非另有约定，从计租日开始直至租赁期满，乙方因其使用公共事业设施设备所产生的全部费用，包括但不限于乙方独立使用的水、电（含乙方独立使用的室外广告、泛光照明等用电）、燃气、热力（采暖）等费用，乙方应按本合同及《租赁合同》的有关约定，以及甲方要求及时支付。甲方代收代缴的公用事业（水、电、燃气等）费，甲方向乙方提供法律认可的收据。根据当地有关规定必须由甲方代收、代缴、代扣的且应由乙方承担的其他费用（如有），包括不限于排污费、设施设备的检测费、消防检测费、噪音监测费等，乙方应按相关规定及时支付。物业服务费标准：租约期2018年4月1日-2021年3月31日，55元/月·平方米，每月物业服务费15070元。公共事业费标准：电费1.20元/度，水费7.00元/吨。费用支付日期：第一期物业服务费应于本合同签订生效后5个工作日内支付，收费期间为2018年4月1日至2018年5月31日。除第一期物业服务费外，其他物业服务费均按两个自然月为一个缴费周期缴纳，乙方应在每个缴费周期首个月份20日前（若支付日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个缴费周期的物业服务费。如果乙方违约迟延支付物业服务费、空调服务费、超时服务费或水、电、热力、燃气等公用事业费（在乙方已与公用事业部门签订供应合同应由乙方向其直接付费的除外）的，每延迟1日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的千分之三作为逾期付款违约金；迟延达15日的，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担；迟延达30日的，甲方有权解除本合同。除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、责任、义务、确认等，甲方有权书面通知其限期改正；经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月物业费标准的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方迟延纠正超过15日，则甲方有权单方解除合同。上述合同签订后，原告昆明红星公司(甲方）与乙方（案外人徐伟）及被告锡木太公司（丙方）签订了《物业合同主体变更协议书》，约定：甲方同意乙方将其在《物业合同》中的全部权利义务转让给丙方，即自转让日起丙方作为《物业合同》的承租人，乙方退出物业合同，除本协议另有约定外不再承担物业合同项下的义务及享有权利。乙方在《物业合同》中的权利义务自2018年8月21日（下称“转让日”）起转让给丙方，同时该日期之前的租金及其他费用由乙方承担，该日期（含本日）之后应付款均由丙方承担。本协议作为《物业合同》不可分割的一部分，与《物业合同》具有同等的法律效力。上述协议签订后，被告锡木太公司从2019年9月开始未按期足额交付物业服务费。原告昆明红星公司分别于2019年9月20日、2019年11月22日、2020年3月15日向被告锡木太公司发出催收物管费的催收函。之后，被告锡木太公司于2020年7月29日签署昆明爱琴海购物公园商家退场确认书。2020年8月7日，被告锡木太公司签署商户办理商场的申请表。经原告昆明红星公司计算，从2019年9月1日至2020年8月7日，被告锡木太公司共计欠付物业服务费144216.33元。庭审中，原告昆明红星公司及被告锡木太公司均认可，原告昆明红星公司每次统一代爱琴海商场商户垫付了水、电费后，由原告昆明红星公司出具每一商户应交付的水、电费单据予各商户，各商户再按照单据金额将款项交付给原告昆明红星公司。原告昆明红星公司当庭提交代爱琴海商场商户垫付水、电费单据，并提交了被告锡木太公司应交付的至2019年10月24日止的电费22830.6元的单据，并说明原告昆明红星公司代被告锡木太公司垫付电费至2019年10月24日，之后因电表改造为智能电表，由各商户自行交付电费，原告昆明红星公司不再为各商户垫付电费。同时，原告昆明红星公司提交了被告锡木太公司应交付的至2020年8月7日止的水费2674元的单据。另，庭审中，原、被告双方均表示愿意解除《商户物业服务合同》。本院认为，首先，原告与案外人徐伟签订了《商户物业服务合同》后，又与案外人徐伟、被告签订了《物业合同主体变更协议书》，上述两份合同均系双方当事人真实意思表示，且协议内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效，原、被告双方形成了物业服务关系。因此，被告实际接受了原告按照《商户物业服务合同》的约定提供的物业服务，理应向原告履行交纳物业管理服务费的义务。根据庭审中原告出具的证据表明，被告从2019年9月起就未向原告足额支付物业服务费，至2020年8月7日被告签署商户搬离商场申请书，被告未向原告支付物业服务费为144216.33元。关于此款项，被告在接受了原告的物业服务费后理应向原告支付，但鉴于原告在提供此物业服务期间，受新冠肺炎疫情的影响，各商家商户在疫情期间，特别是2020年春节期间，商户的经营都出现了一定的停滞现象，作为提供物业服务的公司也存在减少物业服务的可能，故本院根据原告出示的被告物业服务费欠费明细清单总金额144216.33元，酌情判令被告可减付两个月的物业服务费，即被告应支付原告物业服务费144216.33元-15070元×2个月﹦114076.33元。其次，关于原告诉请的水、电费问题，虽被告认为系原告单方诉请的金额，但原、被告双方对原告在为商场商户垫付了水、电费后以原告出具每一商户应交付的水、电费单据为依据，收取垫付费用的交易习惯是认可的，且原告实际为被告垫付了水、电费，故被告应当按照双方的交易习惯向原告支付其当庭出示的垫付水、电费单据金额，对原告要求被告支付22830.6元的电费及2674元的水费的诉讼请求，本院予以支持。第三，关于原告诉请的违约金的问题。本院认为，被告从2019年9月起就未按时足额向原告支付物业服务费，属于违约，同时，双方签订的《商户物业服务合同》对违约金的支付亦有约定，故被告应当向原告支付违约金。但考虑到被告的违约事实及本案的实际情况，本院对原告诉请的违约金予以适当调整，由被告向原告支付本院判决的物业服务费的10%，即11408元的违约金。第四，关于原告诉请的对双方签订的《商户物业服务合同》予以解除的问题。因该合同约定过合同解除的条件，现合同解除条件已具备，同时被告已开始撤离爱琴海购物公园商场，原告为被告提供物业服务的基础已不存在，加之原、被告双方均表示愿意解除该合同，故该合同应当予以解除。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》第四十一条、第四十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明红星商业管理有限公司与云南锡木太餐饮管理有限公司签订的《商户物业服务合同》；二、被告云南锡木太餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明红星商业管理有限公司2019年9月1日至2020年8月7日期间的物业服务费114076.33元，至2019年10月24日的电费22830.6元，至2020年8月7日的水费2674元，以上合计139580.93元；三、被告云南锡木太餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明红星商业管理有限公司支付违约金11408元；四、驳回原告昆明红星商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1972元，由原告昆明红星管理有限公司负担426元，由被告云南锡木太餐饮餐饮管理有限公司负担1546元（此款原告已预交，被告承担部分于执行前款时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审判员  李丽玲二〇二〇年八月二十一日书记员  顾娅婷