广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初1371号原告：珠海市**物业管理有限公司。住所：珠海市****************。统一社会信用代码：914************592。法定代表人：陈达优，总经理。委托诉讼代理人：袁利丹，广东融聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈奕楠，广东融聚律师事务所律师。被告：余瑞翕，男，汉族，1938年4月6日出生，住广东省珠海市香洲区***************，身份证号码440************518。原告珠海市**物业管理有限公司与被告余瑞翕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法由审判员林雯担任审判长、与人民陪审员李玲、伍燕华组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈奕楠到庭参加诉讼。被告经本院依法公告送达应诉资料和传票未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付2008年4月至2019年8月物业管理服务费、公摊电费、对讲系统维护费、分摊费用及维修基金共7621.9元；2.被告向原告支付逾期付款违约金，以当月欠缴物业服务费为基数，从逾期之日每天按照逾期付款的千分之五，计算至清偿之日止。暂计至2019年8月31日为14807.9元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：珠海市香洲区****业主委员会与原告于2010年7月31日签订了《珠海市香洲区****小区物业管理委托合同》，约定由委托人提供物业管理服务，业主和物业使用人向委托人交纳物业管理费等费用。双方在合同中明确约定，物业管理服务费的收费标准为：多层住宅（七层以下）按建筑面积每月每平方米0.5元收取；业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用的，原告有权要求业主或物业使用人补交从逾期之日起每日收取应付金额的5%作为违约金。被告系原告所管理的珠海市香洲区*******************的业主。自2008年4月至今，被告未按照《物业管理委托合同》的约定向原告交纳物业管理服务费及相关费用。虽然原告通过各种方式多次催收，但被告一直未予理会。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款之规定，被告应当按照约定的时间、标准支付物业管理费等相关费用，否则应当根据双方的约定承担违约责任。为维护自己的合法权益，现原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告提交如下证据：1.《珠海市香洲区****小区物业管理委托合同》；2.物业费欠费明细；3.催收物业费律师函照片；4.关于《续签物业服务合同》的请求。被告未答辩，亦未提交证据。经本院审理查明：原告主张其于2003年入驻明珠新村小区，但具体入驻时间不清楚，至今仍为明珠新村小区提供物业管理服务。但对于入驻明珠新村小区的时间原告并未提交证据予以证明。2010年7月31日珠海市****业主委员会与原告签订《珠海市香洲区****小区物业管理委托合同》，合同约定，珠海市香洲区****小区业主委员会委托原告对明珠新村小区实行物业管理；合同期限第一阶段自2010年8月1日起至2015年7月31日止，合同期满，如双方有意续签合同，应在合同期满15日前提出书面要求，一方提出书面续签合同，另一方没有明确书面答复的，合同续签有效且自动进入第二阶段即2015年8月1日至2020年7月31日止；多层住宅按照建筑面积每月0.5元/㎡收取物业服务费，公共水、电按实际用量向业主分摊，门铃维护费每户按3元收取；从2010年8月1日起向每户业主每月收取5元维修基金；业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的从逾期之日起按每天应收管理费总额的5%累计收取滞纳金。2015年7月8日原告向珠海市****业主委员会递交《关于续签物业服务合同的请求》，称因2010年7月31日签订的《珠海市香洲区****小区物业管理委托合同》第一阶段服务期限已满，特向珠海市****业主委员会提出续签物业服务合同的请求，业委会盖章并签署意见即为续签合同有效，并依然履行原合同条款约定的责任、义务和相关规定。珠海市****业主委员会在该份请求上盖章确认。原告主张被告从2008年4月至2019年8月31日拖欠物业服务费、公摊电费、对讲系统维护费、分摊费用、维修基金共计7621.9元未支付，其中2010年8月之前的物业服务费按照每月每平方米0.35元计收，2010年8月之后的物业服务费按照每月每平方米0.5元计收。原告于2019年9月27日提起本案诉讼。本院认为：原告主张其从2003年起入住明珠新村小区实施物业服务管理，但原告对此陈述并未提交证据予以证明。涉案《珠海市香洲区****小区物业管理委托合同》签订于2010年7月31日，依据该份合同仅能证明原告从2010年7月31日开始与涉案小区存在物业服务合同关系。至于2003年至2010年7月30日原告是否与涉案小区存在事实的物业服务合同关系，没有证据予以证明，原告要求被告交纳2008年4月至2010年7月期间的物业服务费，无事实和合同依据，本院不予支持。原告和珠海市香洲区****业主委员会签订的《珠海市香洲区****小区物业管理委托合同》后，被告受该合同约束，原告有权要求被告按照合同约定（每月每平方米0.5元，按建筑面积96.12㎡计算）支付合同期内2010年8月至2019年8月31日的物业管理费5238.54元，有合同依据，本院予以支持。被告未及时交纳物业管理费构成违约，还应当按照合同约定支付滞纳金。但由于合同中并未约定被告应当交纳物业管理费的时间，原告主张从次月1日开始计算滞纳金并无合同依据。因原告并未提交证明其向被告催收物业管理费的证据，本院认定应从原告提起本案诉讼开始计算滞纳金。合同约定的滞纳金计算标准为每日百分之五计算，原告自行将滞纳金计算标准调低为每日千分之五计算，但原告调整的滞纳金计算标准仍然过高，本院将滞纳金标准调整为按照每日千分之一计算，则被告应当向原告支付从2019年9月27日起至实际付清之日止的滞纳金（以本金5238.54元为基数、按照每日千分之一的标准计算）。根据合同约定，被告从2010年8月1日开始还应当支付门铃维护费每月3元和维修基金每月5元，则被告还应当按照合同约定向原告支付上述费用。原告自行制作提交的《欠费明细表》中主张收取的维修基金费用从2011年9月开始计算至2019年8月31日为480元；主张收取的对讲系统维护费从2010年8月至2016年8月按照每月3元计算，从2016年9月至2019年8月31日按照每月2元计算，共计为291元。因原告自行降低对讲系统维护费收费标准和减少维修基金收取时间为原告自行处分权利的行为，且该处分行为并不侵害原告的利益，可以予以支持。被告还应当向原告支付对讲系统维护费291元和维修基金480元。对于原告主张的公摊电费和公摊费用，原告并未提交相应的交纳凭证和费用支出凭证予以证明，本院对该两项费用不予支持。综上，被告应当向原告支付物业管理费5238.54元及其滞纳金，对讲系统维护费291元和维修基金480元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告余瑞翕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市**物业管理有限公司支付2010年8月至2019年8月31日期间的物业管理费人民币5238.54元，并支付从2019年9月27日起至实际付清之日止的滞纳金（以本金人民币5238.54元为基数、按照每日千分之一的标准计算）；二、被告余瑞翕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市**物业管理有限公司支付对讲系统维护费人民币291元和维修基金人民币480元；三、驳回原告珠海市**物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币360.75元，由原告珠海市**物业管理有限公司负担人民币264.75元，由被告余瑞翕负担人民币96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。(此页无正文)审 判 长 林 雯人民陪审员 李 玲人民陪审员 伍燕华二〇二〇年八月二十九日书 记 员 王心乐