陕西省岐山县人民法院民 事 判 决 书(2020）陕0323民初1006号原告：许某，男，生于1991年5月10日，汉族。原告：谢某某，女，生于1996年3月16日,汉族。委托诉讼代理人：吴某，陕西致易衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋某，陕西致易衡律师事务所律师。被告：某某公司。负责人：杨某，任该公司总经理。委托诉讼代理人：雷某某，该公司员工。委托诉讼代理人：陈某某，甘肃赛莱律师事务所律师。被告：某某甲公司。法定代表人：李某某，任该公司董事长。委托诉讼代理人：醋某某，该公司员工。委托诉讼代理人：陈某某，甘肃赛莱律师事务所律师。原告许某、谢某某与被告某某公司（以下简称某某公司）、某某甲公司(以下简称某某甲公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许某，二原告委托诉讼代理人吴某、宋某，被告某某公司委托诉讼代理人雷某某、陈某某，被告某某甲公司委托诉讼代理人醋某某、陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称:原、被告2018年7月31日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于岐山县蔡家坡镇创业路东段三国小镇项目W18B号房屋，建筑面积32.1平方米，总价款276808元，原告于2018年7月31日前支付首期购房款146808元，剩余130000元以按揭贷款的方式支付。该合同第十四条第（一）款约定，合同签订后出卖人应当按照《建设工程规划许可证》规定的条件建设商品房。项目容积率、绿地率及其他配套设施发生变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定的期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。此后，“三国小镇”项目主要景观七星坛、冰雪魔法世界以及部分商铺等近三分之一核心建筑物被拆除，该项目规划条件已经发生重大变更。但截至原告起诉之日，被告并未依约书面通知原告规划变更的情况。综上，原告认为，被告的违约行为已经严重损害了原告合法权益，故提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与某某公司2018年7月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、二被告返还原告已付购房款146808元以及利息（利息以146808元为基数自2018年5月6日起按照年利率4.9%计算至被告实际给付之日）；并支付原告违约金1384.04元（以总房款的0.5%计付）；3、本案的诉讼费用由被告承担。二被告辩称：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，该合同合法有效；2、涉案三国小镇项目房屋五证齐全，被告所销售的房屋具有商品房预售许可证；3、经政府审批三国小镇项目至今规划未变更；4、原告在诉状中行使合同解除权的依据不明确，前面说是违反合同约定，后面称合同根本目的无法实现，到底是约定解除权还是法定解除权不明确；5、原告在诉状中称投资目的不能实现，被告认为投资目的能实现，按照原告与第三方签订的委托经营协议，原告在持有该房期间每年有6%的保底收益，前三年免租期除外；6、原告行使单方解除权依法不成立，返还购房款、支付违约金等请求的前提不存在；7、原告起诉坤大岐山分公司不适格，坤大岐山分公司并非签订合同的一方，如涉及分公司收款，总公司认可总公司已收取上述款项。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人各方举证、质证情况：一、原告为证实自己的主张，向法庭提供的证据有：1、《商品房买卖合同（预售）》一份；2、收款收据二张，刷卡小票一张；3①国有土地使用权证书复印件一份；②建设用地规划许可证复印件一份；③三国小镇沙盘照片、效果图、拆除前现场照片、拆除后现场照片共四张；④岐山县自然资源局《信访事项处理意见书》一份。二、二被告为反驳原告主张，向本院提供以下几组证据：1、商品房预售许可证一份；2、《水城·三国小镇商铺委托经营管理合同》一份；3、《水城·三国小镇商铺交房确认单》一份。针对原告提供的证据，二被告质证意见为：对原告提供的1号证据真实性认可；对2号证据真实性予以认可，付款金额认可，但分公司系代总公司收款，不是本案的适格被告；对证据3①、3②刚好说明经当地主管部门审批，对证据3③真实性不予认可，无法看清是何人何时在何地拍摄，对证据3④信访人与本案无关，所称的是拆迁补偿问题。针对被告提供的证据，原告的质证意见为：对被告提供的1号证据的真实性无异议，但认为该证据缺乏完整性，证明目的不认可，该项目面积7万余平方米，但该证据只有20175.21平方米，被告未提供该证据附属的楼盘表，因此不能证明涉案房屋属于该许可证许可的范围，原告提供的证据证明被告2018年被告已违法售房，被告提供2019年预售证，证明被告的答辩属虚假陈述，该项目在未取得预售许可的情况下，已违法销售；对被告提供的证据2的真实性无异议；对证据3真实性不认可，交房确认单不符合证据的形式要件，并无经办人员签名，而且纸质全新。对于原告提供的证据，本院认为：二被告对原告提供的上述证据1、2、3①、3②的真实性予以认可，故对上述证据予以认定，作为本案的定案依据。对原告提供的证据3③可证实商品房所在区域的现状，对其真实性予以认定。对原告提供的证据3④，与本案缺少关联性，对其证明目的不予认可，但此证据可证明三国小镇部分房屋拆除的事实，故对此证据的真实性予以认定。对于被告提供的证据，本院认为：原告对被告提供的1、2号证据真实性无异议，上述两份证据可相互印证，证明原、被告签订商品房买卖合同后，被告已委托第三方经营管理的事实，对该证据予以认定，作为本案的定案依据。证据3能够证实涉案房屋已由原告委托的第三方公司代为验收交房的事实，本院亦予以认定。综合原、被告的陈述及上述证据，本院经审理认定的事实如下：2018年7月31日，二原告与被告某某公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同约定：原告购买被告某某甲公司开发的位于岐山县蔡家坡创业路东段水城三国小镇项目W18B房屋，建筑面积32.1平方米，每平方米8623.3元，合同总价为276808元。该合同第十一条约定“出卖人应当在2018年10月1日前向买受人交付该商品房”该合同第十二条“逾期交付责任”约定：“（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”；第六章第十四条“规划变更”约定：“（一）出买人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基层设施、共同服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视为接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按１％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的１％向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。双方约定如下：在没有提升容积率和影响业主所购房屋的使用功能的前提下不予补偿。”2018年5月6日，原告许某、谢某某（甲方）与陕西五丈原三国文化旅游发展有限公司（乙方）签订《水城·三国小镇商铺委托经营管理合同》一份，该合同约定，甲方决定将自己购买的商品房委托给乙方经营，商品房位于宝鸡市蔡家坡创业路东段水城·三国小镇W-18B号；甲方同意本合同约定的上述商铺在交付验收时，由乙方可先行接收商铺并代表甲方办理交接手续，以便进行统一经营管理；本合同约定的委托经营期限为10年，时间从2018年10月1日起至2028年10月1日止。委托经营租金收益的支付方式及支付时间约定：“1、因市场需要培育期，为保障市场能顺利招商运营兴旺，甲方同意市场的第一年至第三年免收乙方商铺租金，乙方在甲方免租期间所收商铺租金，作为乙方市场运营管理酬金，应用于市场运营和管理，支持乙方把市场培育兴旺；2、第四年至第十年采用乙方租金收入及项目整体运营净利润分成的方法计算甲方的委托经营收益。甲方享有租金收益的同时还可享受项目运营净利润的20%，具体按照以下方式进行计算并分配：……”等。后案外第三人陕西五丈原三国文化旅游发展有限公司给被告某某甲公司出具交房确认单，认可其公司已接收涉案房屋。另查：1、原告已向被告坤大岐山分公司交纳购房款146808元；2、坤大岐山分公司于2016年通过土地出让的形式获得涉案房屋所在土地的国有建设用地使用权，2016年2月1日，取得建设用地规划许可证。涉案房屋于2019年4月11日取得《商品房预售许可证》；3、2020年4月，水城.三国小镇部分建筑物因占用渭河护堤地被拆除，本案所涉房屋不在拆除范围内。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及提供证据的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）关于原告是否可依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的问题；（二）关于原告是否可依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十四条的约定解除合同的问题；（三）关于原告是否可以合同目的不能实现为依据，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的问题。本院认为：原告与被告某某甲公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，涉案房屋已经取得了商品房预售许可证，该《商品房买卖合同（预售）》合法有效，本院予以确认。第一，关于原告是否可依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的问题，本院认为，1、本案原告与被告某某甲公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，而原告又与案外第三方签订了《水城.三国小镇商铺委托经营管理合同》，约定甲方（许某、谢某某）同意合同约定的商铺在交付验收时，由乙方（陕西五丈原三国文化旅游发展有限公司）可先行接收商铺并代表甲方办理交接手续，以便进行统一经营管理。双方在委托经营管理合同中约定了委托经营期限，从双方约定的委托经营起始时间起已对原告计算三年的免租期，被告提交的交房确认单可证实第三方认可被告某某甲公司已将涉案房屋实际交付给其公司。2、原告未提供证据证明被告存在逾期90日交房的行为，也未提供证据证明其认为被告逾期交房超过90日，书面通知被告解除双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》的事实，故原告以被告存在逾期交房超过90日的违约行为，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的主张，证据不足，本院不予支持。第二，关于原告是否可依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十四条的约定解除合同的问题。本院认为，根据《商品房买卖合同（预售）》第十四条的约定，原告没有提供证据证明涉案商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更，故原告以此为由主张解除合同，证据不足，本院不予支持。第三，关于原告是否可以合同目的不能实现为依据，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的问题。本院认为，涉案景区尚处在建设运营过程中，原告提供的证据不足以证明景区部分建筑的拆除影响其合同目的实现，对其该主张本院亦不予支持。第四，对于被告辩称某某公司不是本案适格被告的问题。本院认为，本案原告许某、谢某某与被告某某公司签订《商品房买卖合同（预售）》，被告某某公司作为合同签订的一方主体，应当作为本案适格被告参与诉讼，对于被告的该项辩解意见，本院不予采信。综上，原告要求解除与被告某某甲公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还购房款、赔偿其损失等请求，理由、证据不足，对其上述主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告许某、谢某某的诉讼请求。案件受理费3260元，由原告许某、谢某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长  梁 岐审 判 员  冯 蓉人民陪审员  王关贤二〇二〇年八月二十六日书 记 员  张 妮