广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13620号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘青松，男，汉族，1982年1月12日出生，住所地：深圳市南山区。委托诉讼代理人：陶丽，广东长燊律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖智欣，广东长燊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈海山，男，汉族，1989年3月11日出生，住所地：深圳市龙岗区。原审被告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：阳天凯。原审被告：袁思华，男，汉族，1982年11月2日出生，住所地：湖北省利川市。委托诉讼代理人：黄名胜，广东深信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李定花，广东深信律师事务所实习律师。上诉人刘青松因与被上诉人陈海山、原审被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华房地产公司）、袁思华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘青松的上诉请求：1.请求判令撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判刘青松无需赔偿陈海山租金损失5573元；2.本案一审、二审全部的诉讼费用由陈海山承担。事实与理由：1.刘青松交付给陈海山的房屋状况与签订合同时陈海山察看的房屋状况一致，双方签订交楼确认书，确认交接无误，双方无异议。从前述交易过程可知，双方买卖合同所涉及的对价为陈海山察看及交付时确认的房屋状态。2.刘青松已将涉案房屋的产权登记变更为陈海山，产权登记的信息也不存在任何错误，即刘青松已经完成了对涉案房产的过户登记手续。结合前述，陈海山已经明确同意按照房屋现状进行接收，即使刘青松有按照其他标准交付涉案房屋的义务，陈海山“确认无误”的行为也免除了刘青松按照其他标准进行房产交付的义务。综上所述，刘青松已经全面履行了合同义务，不存在任何违约情形。陈海山的答辩意见同其个人的一审意见。世华房地产公司未提交书面答辩状。袁思华的答辩意见同其个人的一审意见。陈海山向一审法院起诉请求：1.刘青松向陈海山支付延期交房违约金，暂计至起诉之日为46202.78元（从2018年2月12日起每日按万分之四计算，以未交付房屋面积9平方米的总价为基数计算），实计至陈海山取得被他人占用的房屋为止；2.刘青松向陈海山支付因缺少9平方米面积房屋的租金损失，暂计至起诉之日为5000元（从2018年2月17日起每月按500元计算），实计至陈海山正常使用房屋为止；3.世华房地产公司对刘青松的上述债务承担连带赔偿责任；4.世华房地产公司向陈海山返还中介费35500元；5.诉讼费用由刘青松、世华房地产公司承担。刘青松向一审法院反诉请求：1.解除刘青松与陈海山签订的《二手房买卖合同》；2.陈海山返还深圳市龙岗区XX（二期）H1号楼C单元C203房产；3.陈海山返还房屋占有使用费，暂计至反诉之日为36250元（从2018年2月17日起每月按2500元计算），实际计算至返还房屋之日。一审法院认定事实：深圳市龙岗区布吉镇坂田村XX（二期）H1号楼第02层C单元C202房、C203房原为双拼房，原权利人均为刘青松。2017年8月6日刘青松与袁思华签订房地产买卖合同一份，约定刘青松将涉案C202房、C203房出售给袁思华，售价为513万元，合同约定刘青松同意配合袁思华将房屋变更至第三方名下。签订合同后，袁思华向刘青松支付了购房定金20万元，但此后双方并未再继续履行合同。后双方口头约定由袁思华对房屋进行装修，装修后再对外销售，售价超出双方协议的价款部分归袁思华所有。2017年11月5日经世华房地产公司居间，刘青松与陈海山签订《二手房买卖合同》一份，约定刘青松将深圳市龙岗区布吉镇坂田村XX（二期）H1号楼第02层C单元C203房产出售给陈海山，房产建筑面积约为40.93平方米，房产用途为住宅（以上均以房地产证记载为准），转让成交价为170万元；交易定金10万元（买方于签订合同时支付2万元，签订合同后2日内再支付8万元），双方同意交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金；买方以银行按揭贷款的方式支付剩余房款；该房产现处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼；本次交易产生的税费由买方支付；买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款之日起3日内；如卖方未按约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按每天万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金或双倍返还买方已支付的定金；卖方保证对该房产享有完整所有权或处分权，买方已亲自检查该房产，并清楚了解深圳市房产交易的限购限贷政策，同时居间方已向买卖双方讲解交易流程、合同条款及交易风险。合同还约定了其他事项。合同签订后，陈海山按约向刘青松支付了全部购房款项（2018年2月1日银行发放按揭贷款金额122万元），并向居间方世华房地产公司支付了居间费35500元。2017年12月7日涉案房屋转移登记至陈海山名下。不动产权证书显示：涉案C203房的建筑面积为40.93平方米，套内建筑面积为31.01平方米。2018年2月11日刘青松与陈海山签署交楼确认书，确认自2018年2月11日起正式交付涉案房屋给买方陈海山，双方确认房内设施与买卖合同相符，交接无误，自买方收到该物业之日起，有关该物业发生的所有费用将由买方全部负责，双方确认该物业是以现状交付买方使用，且双方无异议。此后，陈海山将涉案房屋出租给他人使用。陈海山陈述每月租金为3100元。经比对不动产登记中心备案的国土规划部门确定的涉案C202房、C203房的房屋建筑面积分户平面图、房屋建筑面积分层平面图与涉案房屋的实际情况，涉案C203房、C202房的实际分隔等情况与涉案C202房、C203房的房屋建筑面积分户平面图、房屋建筑面积分层平面图不一致，有约9平方米面积按平面图应归为C203房的部分目前实际被分隔在C202房中。一审庭审时陈海山陈述：陈海山在购买涉案房屋时察看过涉案房屋现场，陈海山取得的涉案房屋与当时察看的房屋状况是一致的，在购买涉案房屋前，陈海山未能察看涉案房屋的法定户型图等相关资料，因为陈海山没有权限自行调取法定户型图等资料，而且刘青松和销售中介世华房地产公司均没有如实告知陈海山涉案房屋与C202房原为双拼房、该房屋已被改造，陈海山基于信赖，且目测面积大体相同，才购买涉案房屋，但这不影响刘青松、世华房地产公司隐瞒改造房屋、实际交付面积少于应交付面积的事实。刘青松陈述：涉案C202房、C203房原由刘青松从他人处购买取得，原为双拼房，当时该两套房屋并未进行拆分或分隔。后根据世华房地产公司销售经理申某的建议，将房屋进行拆分，分隔成C202房、C203房对外销售。对房屋实施分隔的行为是由世华房地产公司提出建议、袁思华具体实施。分隔前刘青松并不知晓具体要如何分隔，刘青松不知晓也没有调取过法定户型图，但申某告知这样分隔符合法定户型图，可以对外销售，刘青松认可作为专业人士的申某的建议。与陈海山签订合同时告知了陈海山涉案房屋为双拼房的情况，销售中介在现场也告知了陈海山涉案房屋属于拆分销售，是按现状进行交易，因此双方在交楼确认书中才会明确按房屋现状交易，不是按证载面积或法定户型图进行交易。世华房地产公司陈述：陈海山购买涉案C203房时由世华房地产公司带领陈海山去察看了该房屋，该房屋当时已经进行了装修、分隔，当时陈海山也认可该房屋的现状，世华房地产公司也告知了陈海山该房屋原为双拼房，但世华房地产公司没有权限察看该房屋的法定户型图（只有产权人才能察看），核实涉案房屋状况是否符合法定户型图，超出了世华房地产公司的能力范围，也不在公司的职责范围，作为中介机构，提供居间服务的内容只要求核实房屋产权是否清晰、是否为产权人本人出售等，并未规定要求产权人提供法定户型图。袁思华陈述：将原双拼房分隔为涉案C202房、C203房，是由袁思华具体实施的，但方案是刘青松和世华房地产公司提出的，袁思华只是按照该方案实施。袁思华原来是想购买涉案房屋，也交了定金，但后来不想买房了，又想把定金取回，就帮刘青松装修涉案房屋，并与刘青松约定如果房屋出售后有差额，无论是赚了还是亏了，都算袁思华的，但涉案房屋如何出售，是由刘青松、世华房地产公司自行决定，袁思华未参与涉案房屋的销售。涉案房屋销售后，刘青松仅是将装修成本返还给了袁思华，袁思华没有任何获利。刘青松陈述：刘青松与袁思华签订了房屋买卖合同，约定刘青松同意配合袁思华将房屋变更至第三方名下，后刘青松与袁思华达成口头协议，约定由袁思华对房屋进行装修，对外售价超出双方协议的价款部分归袁思华所有，后在中介的推销下，刘青松将涉案C202房出售给了钮某军，C203房出售给了陈海山。案件审理过程中，一审法院向申某进行了询问，申某陈述：其在世华房地产公司工作时，刘青松将涉案C202房、C203房非独家委托世华房地产公司销售，其作为中介人员参与了当时的交易过程。当时双拼房在市场上不好销售，其建议刘青松将该双拼房分开销售。正好袁思华在看房，袁思华听到刘青松要对房屋进行装修，因袁思华属于投资客，又有自己的装修工程队，就和刘青松达成协议（签订过装修协议），由袁思华为刘青松装修房屋进行隔断，再将房屋对外销售，销售后由袁思华获得一部分利润。但具体如何装修、隔断，其不清楚。后C202房出售给了钮某军，C203房出售给了陈海山。陈海山购房前，C202房已经出售给了钮某军，陈海山看房后，未提出异议，其也告知了陈海山涉案房屋属于双拼房。在房屋销售过程中，其没有要求刘青松调取房屋的原始规划图，装修隔断前后，其也没有提醒刘青松房屋隔断是否符合原始规划图，整个过程中也没有去核查房屋原始规划图。另查，2017年10月20日经世华房地产公司居间，刘青松与钮某军签订二手房买卖合同，约定将涉案C202房（建筑面积约为76.40平方米）出售给钮某军，转让成交价为400万元（实际成交价为355万元）。钮某军支付全部购房款项后，涉案C202房转移登记至钮某军名下。不动产权证书显示：涉案C202房的建筑面积为76.40平方米，套内建筑面积为57.89平方米。2019年1月24日陈海山向一审法院起诉钮某军，要求钮某军返还被占用的约9平方米（长3.10米，宽约3米）面积的房屋并恢复原状。一审法院已以（2019）粤0307民初2806号案件立案受理。在该案审理过程中，一审法院追加了刘青松、世华房地产公司作为该案的第三人。在该案件的庭审中，陈海山、钮某军均陈述：不认识袁思华，其是向刘青松购买房屋，购房款项也是直接支付给刘青松；购房时刘青松和世华房地产公司均未告知涉案C202房、C203房原为双拼房，也未看过房屋的法定户型图。钮某军并确认，根据法定户型图，双方争议的9平方米面积（陈海山陈述即为钮某军提供的户型图中注明“卧室B9.0平方米”部分）确属于C203房的一部分，但主张当时是按现状购买的。陈海山、钮某军均确认，从物理角度分析，争议的9平方米面积可以返还，只需把墙拆除再另开一房门即可。一审法院于2020年1月17日作出（2019）粤0307民初2806号民事判决，判决：1.钮某军于判决生效之日起三十日内根据深圳市不动产登记中心备案的涉案C202房、C203房的房屋建筑面积分户平面图、房屋建筑面积分层平面图整改其所有的涉案C202房与陈海山所有的涉案C203房之间的分隔墙，将争议的约9平方米面积返还给陈海山，整改费用由陈海山与钮某军各承担一半；2.驳回陈海山的其他诉讼请求。该判决尚未生效。一审法院认为，陈海山与刘青松签订的涉案二手房买卖合同，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。陈海山按约向刘青松支付了全部购房款项，刘青松亦按房屋当时的现状将C203房交付给陈海山并将该房转移登记至陈海山名下。现陈海山主张刘青松交付的房屋缺少9平方米面积，刘青松构成迟延交房。一审法院认为，在陈海山向刘青松购买涉案C203房前，C202房已经出售给钮某军，C202房和C203房之间已经进行了分隔、隔断，刘青松实际交付给陈海山房屋的状况与签订合同时陈海山察看的房屋状况一致，双方并签订交楼确认书，确认交接无误，双方无异议。从上述交易过程可知，当时陈海山是认可涉案房屋已完成交付的。另外，陈海山在一审法院（2019）粤0307民初2806号案件中要求钮某军返还该9平方米面积，该诉求以该9平方米面积依物权法定原则属于C203房、钮某军无权占有为基础，亦可知陈海山实际上是自认其与刘青松已完成房屋的交付，只是因为房屋交付后陈海山发现争议的9平方米面积本应属于C203房但实际被错误分隔至C202房、被钮某军无权占有导致陈海山无法实际使用该9平方米面积。现主张刘青松交付的房屋不完整，构成了迟延交付。对此，一审法院认为，虽然刘青松向陈海山交付的房屋不符合法定户型图的要求，刘青松存在违约行为，但在本案中，陈海山一方面主张刘青松延期交房，要求刘青松按日支付延期交房违约金，另一方面又不要求刘青松交付争议的9平方米面积，反而另案要求C202房的权利人钮某军交付争议的9平方米面积。陈海山的该诉讼行为实际上表明陈海山已自认刘青松无法实际交付该9平方米面积，但陈海山同时又要求刘青松支付延期交房违约金，明显存在矛盾。而且，一审法院（2019）粤0307民初2806号民事判决已判令钮某军按照房屋建筑面积分户平面图、房屋建筑面积分层平面图整改涉案C202房、C203房之间的分隔墙，将争议的约9平方米面积返还给陈海山。陈海山关于刘青松交付缺失的问题已经得到了处理，故陈海山再要求刘青松承担迟延交房违约金的责任，理由不充分，一审法院不予支持。对于陈海山主张的租金损失。一审法院认为，刘青松明知涉案C202房、C203房原为大一套的双拼房，但在分别对外出售时，不按法定户型图进行分隔，导致C202房、C203房的状况均不符合法定户型图的要求，在销售过程中又不向买方披露该情况，导致陈海山购买的涉案C203房缺失了争议的约9平方米面积，刘青松明显存在违约行为，陈海山要求刘青松支付该部分的租金损失，一审法院予以支持。涉案C203房于2018年2月11日交付给陈海山，陈海山主张租金从2018年2月17日开始计算，一审法院予以支持，但争议的约9平方米面积陈海山已通过另案得到了处理，故租金应计至陈海山另案起诉之日即2019年1月24日。陈海山主张按照每月500元的标准计算，缺乏依据。一审法院酌定按照同地段深圳市年指导性租金标准55元/平方米/月的标准计算，即租金损失为5573元（55×9×11+55×9÷31×8）。因涉案房屋买卖关系的双方为陈海山和刘青松，世华房地产公司仅为居间方，现无证据证明世华房地产公司与刘青松存在共同故意、恶意串通的行为，故陈海山要求世华房地产公司与刘青松承担连带责任，理由不充分，一审法院不予支持。因本案为房屋买卖合同纠纷，而非居间合同纠纷，陈海山要求世华房地产公司返还中介费，属于居间合同纠纷，一审法院对陈海山的该诉请不予处理。陈海山如果认为世华房地产公司在居间服务过程中存在隐瞒或提供虚假信息等情况，可另案向世华房地产公司主张。如上所述，涉案二手房买卖合同合法有效。陈海山按约向刘青松支付了全部购房款项，刘青松亦按房屋当时的现状将C203房交付给陈海山并将该房转移登记至陈海山名下。现刘青松以“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”为由，反诉请求解除涉案二手房买卖合同，返还涉案房屋并支付占有使用费。陈海山表示不同意解除合同。一审法院认为，在房屋交易过程中，无证据证明陈海山存在违约行为，而刘青松存在违约行为。作为违约一方，刘青松无权主张解除合同，除非存在履行不能等情况。而一审法院（2019）粤0307民初2806号民事判决已判令钮某军按照房屋建筑面积分户平面图、房屋建筑面积分层平面图整改涉案C202房、C203房之间的分隔墙，将争议的约9平方米面积返还给陈海山。即陈海山已通过另案将房屋缺失面积的问题得到了解决，故不存在履行不能等问题。刘青松反诉请求解除涉案二手房买卖合同，返还涉案房屋并支付占有使用费，理由明显不成立，一审法院予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、刘青松于判决生效之日起十日内赔偿陈海山租金损失5573元；二、驳回陈海山的其他诉讼请求；三、驳回刘青松的全部诉讼请求。本诉案件受理费1968元（陈海山已预交），由陈海山负担1279元，刘青松负担689元。反诉案件受理费353元（刘青松已预交），由刘青松负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据刘青松的上诉理由，二审争议的焦点在于：刘青松是否应赔偿陈海山租金损失。深圳市龙岗区布吉镇坂田村XX（二期）H1号楼第02层C单元C202房、C203房原为双拼房，原权利人均为刘青松。2017年11月5日刘青松与陈海山签订《二手房买卖合同》，约定刘青松将深圳市龙岗区布吉镇坂田村XX（二期）H1号楼第02层C单元C203房产出售给陈海山，房产建筑面积约为40.93平方米。合同签订后，陈海山按约向刘青松支付了全部购房款项及全部履行了合同约定的义务。而经比对不动产登记中心备案的国土规划部门确定的涉案C203房、另案C202房的房屋建筑面积分户平面图、房屋建筑面积分层平面图与上述房屋的实际情况，上述房屋的实际分隔等情况与房屋建筑面积分户平面图、房屋建筑面积分层平面图不一致，有约9平方米面积本应归为涉案C203房的部分目前被分隔在另案C202房中，导致刘青松交付给陈海山的涉案C203房的实际面积比双方在涉案《二手房买卖合同》约定的房产建筑面积少了约9平方米面积。因此，刘青松未能按照合同约定的面积将涉案C203房交付给陈海山，构成违约，陈海山要求刘青松支付该部分的租金损失，有事实和法律依据，应予支持。原审对租金损失的起止时间、计算标准的认定合理，对租金具体金额的计算无误，本院予以确认。综上所述，刘青松的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘青松负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年八月十八日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。