上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初18601号原告：上海航瞰信息技术有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：陈先道，执行董事。委托诉讼代理人：江燕萍，女。被告：上海德润餐饮管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赵静宁，总经理。委托诉讼代理人：安海光。原告上海航瞰信息技术有限公司与被告上海德润餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告上海航瞰信息技术有限公司的委托诉讼代理人江燕萍，被告上海德润餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人安海光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海航瞰信息技术有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月12日解除。2.被告搬离上海市闵行区浦江镇万芳路XXX号园区内的2幢房屋1-5层(以下简称涉案房屋)。3.被告支付欠付租金人民币1,675,559元(计算方式如下：按照216,667元/月的标准，计自2019年10月18日至2020年6月12日止，以下币种均为人民币)。4.被告按如下方式支付房屋占有使用费：计自2020年6月13日至实际搬离时止，按照216,667元/月的标准计算。5.被告支付物业管理费126,160元(计算方式如下：按照11,754元/月的标准，计自2019年10月18日至2020年6月12日止)。6.被告支付水费154.50元、电费5,019.70元。7.被告偿付违约金433,334元。事实与理由如下：2019年7月12日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告向原告承租涉案房屋，合同对租赁期限、租金标准、物业管理费的标准及支付时间均作了约定。若被告逾期支付租金或物业管理费累计超过20个工作日，视为被告违约，被告须支付违约金，且原告有权解除合同。合同签订后，原告根据被告的要求，花费了200,000元，将被告租赁房屋所在区域与原告的园区做区域分割，对园区绿化、道路及门头等处进行了改动，并清空2幢大楼以保证被告能另行开设大门及使用涉案房屋。但至今为止，被告除支付一个月履约保证金外，未支付租金、物业管理费及水电费。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。被告上海德润餐饮管理有限公司辩称，一、希望双方签订的《房屋租赁合同》能继续履行，理由如下：首先，虽然被告租赁涉案房屋作为食品加工厂使用，但实际使用面积仅需两层，另四层是由被告进行转租获益。其次，被告取得的项目经历了很长时间的融资。2019年底，被告和投资方也达成了投资意向性协议，投资方称2020年过年后投资资金即将到位。然在2020年过年期间，突然发生新冠疫情，最终导致投资方放弃了这个项目。2020年4月、5月，被告重新启动新的一轮融资。这一轮融资，被告也商谈了很长时间，投资方对被告的项目非常感兴趣，但因为北京的疫情突然爆发了，对第二轮融资又造成了一些影响。投资方的意见是需要暂缓观看一下情况，然后再做投资。再次，在履行合同过程中，被告的确有理亏的地方，在租赁期间应该按约向原告给付租金。如合同能继续履行，被告愿意承担涉案房屋空置期间所有的场地租赁费用。最后，被告作为一个小微企业，想的是能将企业做大，没想到确实胃口太大了，才造成了今天的局面。综上，被告希望法院能够根据实际情况，对被告予以照顾，待被告筹到款项后，向原告给付租金，但希望能免除合同违约金。二、若合同需解除的话，按照合同约定，被告应向原告偿付违约金。针对被告的辩称意见，原告作如下补充：首先，被告拖欠租金与疫情无涉。疫情发生于2020年1月底，而被告应于2019年10月18日之前支付第一期租金，第二期租金应付日为2020年1月18日之前。上述两期租金的给付时间均未受疫情影响。其次，被告逾期支付租金后，原告以各种方式多次向被告催付，被告一直称需待融资资金到位，一拖再拖。综上，被告拖欠租金导致合同解除与新冠疫情无涉。本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，原告取得坐落于上海市闵行区万芳路XXX号的房屋的《中华人民共和国不动产权证书》。2019年7月12日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》一份，合同中与本案有关的条款如下：一、租赁情况。1.甲方的房屋坐落于上海市闵行区浦江镇万芳路XXX号园区内，甲方园区内房屋分为1、2、3、4幢建筑。2.甲、乙双方约定，乙方租赁该园区2幢1-5层合计建筑面积5,877平方米，楼层平均建筑面积1,175.40平方米。3.甲方作为该房屋的产权人有权与乙方建立租赁关系。4.该房屋的公用设施、合用部位的使用范围和要求，现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。二、租赁用途。1.乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公、食品冷链生产加工、水果加工(非蒸煮熟加工)、仓储配送、生产、经营、办公、研发等方面使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，不得从事任何非法活动使用。2.乙方保证，在租赁期限内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途和现状，否则视为违约。三、租赁期限。甲、乙双方约定该房屋租赁期限自2019年10月18日起至2029年10月17日止，本合同期为10年。甲方另外给乙方装修免租期三个月，自2019年7月18日起至2019年10月17日止(免租期同样适用本合同的约定条款)。四、费用支付方式：1.物业管理费支付方式：甲、乙双方约定，租赁该园区2幢1-5层合计建筑面积5,877平方米，物业管理费月支付合计为11,754元。2.租金递增方式，前四年每两年递增5%租金。后六年每年递增5%租金。3.租金支付方式：第一年乙方支付租金的方式为：付三押一个月履约保证金，以后每三个月支付一次。第二年至合同结束乙方支付租金的方式为：付六押一个月履约保证金，后每六个月支付一次租金。第一年、第二年每年租金总额2,600,000元整。4.乙方在合同签订后须在2019年7月18日前向甲方支付一个月履约保证金216,667元，在2019年10月18日前向甲方支付三个月租金650,001元，合计866,668元。5.水电费按月支付，以每月抄表数核算。6.当乙方有拖欠应付款项时，甲方有权从履约保证金中先行偿付，偿付部分乙方在20日内补足，逾期按乙方违约。五、保证金与其他费用。1.租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、宽带、保洁、垃圾清运、排污等费用由乙方承担。2.楼宇装修保证金，乙方须在装修前与甲方签订装修管理协议，并按协议交纳房屋装修保证金50,000元，房屋装修完毕，经查验无违法装修管理协议约定行为的，甲方应在10日内无息全额退还装修保证金，装修产生的垃圾由乙方负责清运。六、解除本合同的条件。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付二个月的租金作为违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：…(六)乙方逾期不支付租金或物业费累计超过20个工作日的。2019年7月18日，原告将涉案房屋交付给被告。2019年7月20日，被告给付原告履约保证金216,667元。2019年10月24日，原告向被告发出《缴费催告单》，要求被告按约向原告给付租金650,001元及物业服务管理费35,262元。2019年11月5日，原告再次向被告发出《缴费催告单》，要求被告向原告给付租金650,001元及物业服务管理费计35,262元。2019年12月6日，原告向被告发出《律师函》，要求被告给付欠缴费用。2019年12月18日，原告向被告发出《律师函》，要求被告给付欠付的租金、物业管理费、水费及电费，并偿付违约金，赔偿绿化费、道路、门头地基修复费、搬迁费、停车棚费。同时，通知被告，《房屋租赁合同》于被告收到之日起解除。自2019年10月8日至2019年12月20日期间，原告以微信方式多次向被告催讨租金，被告以未筹到资金为由未予支付。2019年12月20日，原告以微信方式向被告发送了《律师函》，要求解除《房屋租赁合同》。自2019年12月20日至2020年5月26日期间，被告仍以努力筹措资金，将付清全部欠款为由与原告进行协商，但均未向原告支付任何款项。2020年8月5日，原告将涉案房屋予以收回。基于该事实，原告向法院撤回了第1、2项诉讼请求，并向本院明确了诉讼请求：1.被告支付欠付的租金及房屋占有使用费：按216,667元/月的标准，计自2019年10月18日至2020年8月5日止，共计1,863,336.20元(期中有2个月是按月租金标准的50%予以计算)。2.被告支付物业管理费126,160元(计算方式如下：按照11,754元/月的标准，计自2019年10月18日至2020年6月12日止)。3.被告支付水费154.50元、电费5,019.70元。4.被告偿付违约金433,334元。另，同意返还被告押金216,667元。2020年8月10日，原告向本院递交《情况说明》，上载：原告将涉案房屋交付给被告后，重新安装了水表及电表，表内数字归零，被告亦签字确认。在租赁期间，原告按时进行抄表，现因无法实际计算水、电费，故原告现仅向被告主张水、电费合计200元。以上事实，由原告提供的《中华人民共和国不动产权证书》《房屋租赁合同》《缴费催告单》(两份)、《律师函》(两份)、微信聊天记录及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原告与被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。从本院查明的事实可知，《房屋租赁合同》签订后，被告仅向原告支付了履约保证金计216,667元，而合同所约定的租金、物业管理费均未支付，最终导致《房屋租赁合同》无法得以继续履行，被告的行为显属违约。现原告依据《房屋租赁合同》的约定，要求被告给付欠付的租金及房屋占有使用费(原告自愿考虑了疫情因素，对欠缴费用予以了减免)、水费、电费，并按约偿付违约金，于法有据，本院当予支持。关于原告要求被告给付物业管理费的诉讼请求，符合合同约定，本院当予支持，但原告计算的金额有误，本院予以调整。另，原告自愿退还被告保证金，系其对自身权利的处分，本院予以尊重。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海德润餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海航瞰信息技术有限公司租金及房屋占有使用费计人民币1,863,336.20元。二、被告上海德润餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海航瞰信息技术有限公司物业管理费计人民币92,073元。三、被告上海德润餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海航瞰信息技术有限公司水费、电费计人民币200元。四、被告上海德润餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海航瞰信息技术有限公司违约金人民币433,334元。五、原告上海航瞰信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海德润餐饮管理有限公司保证金人民币216,667元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币26,224.04元，减半收取计人民币13,112.02元，由原告上海航瞰信息技术有限公司负担人民币209.79元，由被告上海德润餐饮管理有限公司负担人民币12,902.23元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 林霞二〇二〇年八月十一日法官助理 朱琳书 记 员 朱琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。