广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1323民初1133号 原告：覃静，女，1986年2月4日出生，壮族，住广西武宣县。 原告：雷承胖，男，1984年8月10日出生，壮族，住广西武宣县。 委托诉讼代理人：莫贵，广西万益（来宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖柳萍，广西万益（来宾）律师事务所律师。 被告：武宣锦兴实业有限公司，住所地武宣县武宣镇城东路（新路桥头东）。 法定代表人：韦日户，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑文昌，男，该公司员工。 原告覃静、雷承胖与被告武宣锦兴实业有限公司（以下简称锦兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告覃静及覃静、雷承胖的委托诉讼代理人莫贵，被告锦兴公司的委托诉讼代理人郑文昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 覃静、雷承胖向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金11457.4元（每日按已付购房总额348248元的万分之1计算，从2016年11月1日计至2017年9月25日，共计329天)；二、判令被告立即向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付原告；三、判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金52965.4元（每日按已付购房款总额348248元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率4.75%上浮30%计算，被告2017年9月25日交房，扣除90天，暂计至2020年6月10日共逾期899天，之后的违约金按该方式继续计算至办理并实际交付房屋所有权证时止；以上合计64422.8元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月16日，原、被告双方签订合同编号为201500010502的《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：原告购买被告开发的位于武宣县武宣镇城东路缘江商住中心8栋1单元16-3号房，该房建筑面积127.28平方米，商品房价款按套计算，房屋总价为348248元，原告按其他方式按期付款，即签订合同时交纳首期款108248元，余款以按揭贷款方式支付。双方约定合同签订后，原告按照合同约定交付了首付款及办理了按揭贷款手续，履行了支付全部房屋价款的义务，并应被告要求支付了契税费等。原、被告双方在合同中第九条约定：出卖人应当在2016年10月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十条第2款约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同十七条第三款约定：出卖人应当在商品房交付使用后，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。在合同约定的交房期限届满后，经原告多次催促，被告直至2017年9月25日才通知原告办理房屋交接手续，将涉案房屋交付给原告，逾期329天。同时，原告早已履行向被告支付房屋契税及维修基金的义务，在房屋交付使用后，多次敦促其早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延为原告办理其应有的房屋所有权证。原告认为，原、被告签订的合同均系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，故合法有效，应受法律保护，各方均应依约履行。原告已经按约履行合同义务交付了购房总款，但被告未在约定期限内交付房屋及办理房屋所有权证登记，已经构成严重违约，损害了原告的合法权益。现合同约定的第十条第1款及十七条第三款约定的条件已经成就，被告逾期交房329天，应当按约承担自2016年11月1日计至2017年9月25日期间的逾期交房违约金，违约金额每日按已交付房价款348248元的万分之1计算。同时，合同虽未约定被告逾期办理房屋所有权证的违约责任，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付相应的违约金，故原告主张违约金每日按已付购房款总额348248元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率4.75%上浮30%计算，具有事实与法律依据。被告于2017年9月25日交房，扣除90天，暂计至2020年6月10日共逾期899天，之后的违约金按该方式继续计算至办理并实际交付房屋所有权证时止。综上所述，为保护原告自身的合法权益，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，原告特向本院提起诉讼，恳请法院判如所请。 锦兴公司辩称，其公司逾期交房及逾期办证是事实，按照合同的约定计算，对原告诉请要求逾期交房违约金没有异议。对逾期办证违约金也没有异议。 被告锦兴公司未向本院提供证据。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了证据如下：1.身份证、企业登记信息，拟证明原告与被告的主体身份，具有本案诉讼主体资格；2.《商品房买卖合同》，拟证明（1）原告与被告签订商品房买卖合同，合同第九条、第十条约定被告应当按约定期限向原告交付经验收合格的房屋，如逾期交房应按日向原告支付违约金的事实；（2）合同第十七条约定被告应当在商品房交付使用后，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付原告；3.交房通知书，拟证明被告未按约将涉案房屋交付给原告并办理房屋交接手续，已构成逾期交房的事实；4.收据、发票等，拟证明原告已向被告支付了全部房屋价款，履行了合同义务的事实，并应被告要求支付契税费等，履行了积极配合被告办理不动产登记手续的义务；5.被告工作计划及承诺书，拟证明经业主多次催促，被告仍未按合同约定完善小区相关配套设施，以及拖延办理房屋所有权证的事实，已构成违约。被告对原告提供的证据均没有异议。 本院对被告没有异议的原告证据予以确认作为定案的依据，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月16日，原告覃静、雷承胖与被告武宣锦兴实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于武宣县武宣镇城东路（新路桥头东）缘江商住中心8栋1单元16-3号的商品房出售给原告，该房屋面积127.28平方米，总房款348248元。合同第九条约定被告应当在2016年10月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第十条第1款约定：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列方式处理：（1）逾期不超过180天，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十七条第3款约定双方同意原告委托被告办理房屋所有权登记，但未约定办理的期限，也未约定被告承担的违约责任。合同还对原、被告的其他权利义务等方面作了约定。合同签订后，原告已按约付清了全部购房款。房屋基本建成后，被告通知原告收房，原告已于2017年9月25日接收缘江商住中心8栋1单元16-3号商品房。基于被告的原因，涉案房屋所在楼盘目前尚未能完成综合规划验收工作，被告至今未能为原告办理相关的房屋不动产权证书。 本院认为，本案原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，没有违反法律、法规等强制性规定的情形，合同合法、有效。当事人对交付房屋及办理房屋所有权登记相关事项有明确约定的，按照当事人约定来处理；没有约定或者约定不明的，按照法律法规的规定处理。 关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。本院认为，根据合同约定，被告逾期交房超过180天的，按照已付购房款348248元日万分之1支付逾期交房违约金，自逾期之日2016年11月1日计至交房之日2017年9月25日，逾期交房329天，被告应支付给原告的违约金计算为：348248×0.0001×329=11457.4元，原告要求被告支付的逾期交房违约金，没有违反合同约定及相关法律法规的规定，本院予以支持。 关于原告要求被告立即为原告办理房屋权属证书的诉请。本院认为，涉案房屋所在楼盘目前已明确尚未完成综合规划验收工作，未达到办理不动产权属登记的条件，原告诉请要求被告限期办证，属于不可预测且不具有可操作性的行为，故对该诉讼请求不予支持；但被告应当遵守诚实信用原则，尽快履行义务，及时依法办理不动产权证书给原告。 关于原告要求被告支付逾期办理权属证书违约金的问题。本院认为，虽然合同中没有约定办理房屋权属登记的时间及有关被告的违约责任方面，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告要求被告自收房之日（2017年9月25日）扣除90日后（即2017年12月24日）计至2020年6月10日的逾期办证违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。2015年10月24日以后同期中国人民银行贷款基准年利率（一至三年）为4.75%，在此基础上加收30%罚息，即为年利率6.175%，自2017年12月24日至2020年6月10日期间，共899天，往后的逾期办证违约金另计，被告应支付给原告的逾期办证违约金为：348248×6.175%×899÷365=52965.4元。 综上所述，原告的部分诉请有事实和法律依据，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告武宣锦兴实业有限公司应支付原告覃静、雷承胖逾期交付房屋违约金11457.4元； 被告武宣锦兴实业有限公司支付原告覃静、雷承胖逾期办理房屋所有权证违约金52965.4元； 三、驳回原告覃静、雷承胖的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1411元，适用简易程序依法减半收取706元，由被告武宣锦兴实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 蒙玉连 二〇二〇年八月十八日 法官助理 王 东 书 记 员 梁流流 附：适用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。