江苏省连云港市连云区人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏0703执异34号案外人：沈忠，男，1968年9月6日出生，汉族，住连云港市连云区。案外人：沈馨，系沈忠女儿，1995年1月20日出生，汉族，住连云港市连云区。两案外人共同委托代理人：江燕，系沈馨母亲，1970年4月26日出生，居民身份证号码：320703197004262029，汉族，住连云港开发区云和路久和一期8-1号。两案外人共同委托代理人：张敏，江苏峻兴律师事务所律师。申请执行人：陶文星，男，1953年4月25日出生，汉族，住连云港市。申请执行人：程英，女，1955年2月7日出生，汉族，住址同上。被执行人：李玉怀，男，1967年5月31日出生，汉族，住连云港市连云区。被执行人：金同巧，女，1969年4月5日出生，汉族，无固定职业，住址同上。利害关系人：张祖逊,男，1959年7月18日出生，汉族，住连云港市连云区。利害关系人：万春,女1963年4月9日出生，汉族，住址同上。在本院执行申请执行人陶文星、程英与被执行人李玉怀、金同巧返还财产纠纷一案中，案外人沈忠、沈馨不服本院对开发区久和国际新城一期26号楼1单元301室的查封,向本院书面提出执行异议。2020年8月20日立案受理后，本院依法组成合议庭进行了书面审查,异议审查过程中，本院依职权追加了利害关系人张祖逊、万春。该案现已审查终结。经审查查明，原告陶文星、程英与被告李玉怀、金同巧返还财产纠纷一案，本院于2014年12月12日作出（2014）港民初字第1908号民事判决：“被告李玉怀、金同巧于本判决生效之日起十日内支付原告陶文星、程英位于连云区墟沟××综合楼××、××、××、××、××、××、××、××、××室房产××之一份额折价款138万元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23980元、保全费1020元，共计25000元，由两原告承担7760元，由两被告承担17240元（因两原告已预交，两被告将承担部分于给付上述款项时一并给付原告）。”2015年2月5日本院立案执行，案号（2015）港执字第00433号。2015年8月19日本院作出（2015）港执字第00433-2号执行裁定：“对被执行人李玉怀、金同巧所有的位于开发区久和国际新城一期26号楼1单元301室（丘号07001035-1）、连云区院前路188-2号楼2单元2403室（丘号05521027-191）房产予以查封。”案外人沈忠、沈馨对查封开发区久和国际新城一期26号楼1单元301室不服，遂向本院书面提出异议。案外人沈忠、沈馨异议称，申请执行人陶文星、程英因返还财产纠纷一案申请执行被申请人李玉怀、金同巧，连云港市连云区人民法院在执行过程中以连云港市连云区人民法院（2015）港执字第00433-2号执行裁定书裁定对开发区久和国际新城一期26号楼1单元301室（丘号07001035-1）进行查封。异议人于2009年1月10日与被执行人金同巧签订了承轩宾馆转让协议，根据协议约定异议人以贰佰柒拾五万元价格购买了该宾馆（宾馆用房共壹拾玖套，开发区久和国际新城一期26号1单元301室（丘号07001035-1）包含在内），并履行了付款义务，故该宾馆的所有权属于异议人。异议人认为，异议人与金同巧签订的宾馆转让协议是真实有效的，异议人已经取得该宾馆的所有权，连云港市连云区人民法院无权对开发区久和国际新城一期26号楼1单元301室（丘号07001035-1）进行查封。请求：解除江苏省连云港市连云区人民法院（2015）港执字第00433-2号执行裁定书对开发区久和国际新城一期26号楼1单元301室（丘号07001035-1）的查封。申请执行人陶文星、程英未向本院提供书面辩论意见。被执行人李玉怀、金同巧未向本院提供书面辩论意见。利害关系人张祖逊、万春未向本院提供书面辩论意见。另查明，2019年1月10日江燕、沈忠与金同巧、万春签订《承轩宾馆转让协议》，由江燕、沈忠购买连云港市开发区久和小区一期南侧的承轩宾馆（含宾馆用房及宾馆一切附属设施）。宾馆用房共19套，建筑面积511.3㎡，房屋产权证号或他项权号分别LTC2004-33#、34#。总价款275万元，宾馆用房价格220万元，附属设施55万元。购买方支付178万元，余款97万元由购买方按照交通银行连云支行同期贷款利率分月支付剩余欠款的相应利息。签订合同当天，宾馆交付沈忠、江燕使用。交房后，沈忠、江燕分批给付金同巧现金多次。2019年10月22日、10月26日，金同巧（金某）分别写收到江燕支付现金159万元、19万元，计178万元。中国建设银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行以万春名义贷的款294000元，于2019年9月17日被沈忠、江燕还清。交行连云港开发区支行以金同巧名义的贷款本息计1446545.41元，2010年6月21日，由沈忠、江燕还67.6万元，该行贷款于2010年6月21日也已全部结清。综上，沈忠、江燕共付购房款275万元。李玉怀、金同巧、张祖逊、万春承认沈忠、江燕购买承轩宾馆的事宜，并承诺该协议涉及的房屋过户会积极、无条件配合办理。还查明，2008年9月22日，金同巧、万春从连云港久和置业投资发展有限公司购买久和国际新城一期26号楼1单元301号房，建筑面积139.4㎡。价格42万元。土地使用权：开发区中央社区久和国际新城一期LTC2004-32#、33#、34#。开发区久和国际新城一期26号楼1单元301室，房产证登记丘号：07001035-1，共有人：金同巧、万春、张祖逊、李玉怀。建筑面积：139.2㎡，2008男12月5日产权登记。抵押权人：中国建设银行股份有限公司连云港分行，债权数额294000元，抵押登记时间2008年12月5日，债务履行期限2008年12月4日至2018年12月4日。再查明，承轩宾馆共三层，第一层，一个房产证，建筑面积34.35㎡。第二层三个房产证，建筑面积分别为179.73㎡，、78.97㎡、50.98㎡。第三层一个房产证，建筑面积139.2㎡，系李玉怀、金同巧、万春、张祖逊共同共有。李玉怀、金同巧是夫妻，万春、张祖逊是夫妻。第一层、第二层均已过户，第三层即本案争议房产因欠建行贷款，未能及时过户。同时查明，沈忠、江燕1993年1月25日登记结婚，2010年9月27日登记离婚。《离婚协议书》约定：“……三、夫妻共同财产的处理：1、存款：各自名下的存款保持不变，归各自所有。2、家庭固定资产：承轩宾馆归男方及女儿沈馨共有。男方和女儿沈馨各占一半产权，宾馆地址：开发区久和国际新城一期26号楼1层1号门面。轿车归男方所有（车号苏Ｇ×××××）。货场归女方及女儿各占一半（地址：宿城乡苹果园）。3、其他财产：男女双方各自的私人生活用品及首饰归各自所有（各自的戒指、项链、手镯等归各自所有。男女双方确认无其他共同财产需要分割。四、债权债务的处理：双方确认：在婚姻关系存续期间的所有债权归女方所有（其中江凯欠30万元，）所有债务（其中银行贷款160万元及其它债务）归男方承担，与女方没有任何关系。）……”本院认为，我国法律规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案对争议房产开发区久和国际新城一期26号楼1单元301室于2015年8月19日裁定查封，但在查封之前2009年1月10日江燕、沈忠已与金同巧、万春签订了《承轩宾馆转让协议》，由沈忠、江燕以275万元购买承轩宾馆的房产及一切附属设施。合同签订当日金同巧、万春将承轩宾馆交付沈忠、江燕经营使用。沈忠、江燕付对方现金178万元，并为万春偿还了建行贷款294000元，为金同巧偿还交行贷款67.6万元，计某、江燕共付购房款275万元。经查承轩宾馆共三层，第一层，一个房产证，建筑面积34.35㎡。第二层三个房产证，建筑面积分别为179.73㎡，、78.97㎡、50.98㎡。第三层一个房产证，建筑面积139.2㎡，系李玉怀、金同巧、万春、张祖逊共同共有。李玉怀、金同巧是夫妻，万春、张祖逊是夫妻。第一层、第二层均已过户，第三层即本案争议房产，因当时该房建行有抵押贷款，故未能及时过户。本院认为,沈忠、江燕在本案争议房产被查封前已签订了购房协议(含争议房产第三层)并于当日交付使用，且沈忠、江燕已支付全部购房款，因争议房产设有建行抵押贷款，该贷款2019年9月17日被沈忠、江燕还清，所以争议房产当时未能及时过户，并非沈忠、江燕的过错。故沈忠、江燕对争议房产享有物权请求权，应当依法受到保护。沈忠、江燕在2010年9月27日离婚时，夫妻约定将承轩宾馆的房产归沈忠、女儿沈馨所有，所以沈忠、沈馨请求解除对开发区久和国际新城一期26号楼1单元301室查封的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：解除对李玉怀、金同巧、张祖逊、万春名下的开发区久和国际新城一期26号楼1单元301室（丘号07001035-1）的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王 卿人民陪审员  刘道根人民陪审员  刘 磊二〇二〇年八月二十六日书 记 员  周 曼相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。