安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0881民初1715号 原告：桐城市信拓物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市文昌街道石河村金兴小区2号楼301室，统一社会信用代码91340881MA2RXREU3M（1-1）。 法定代表人：黄忠新，该公司经理。 被告：笪梅花，女，1970年2月10日出生，汉族，住安徽省桐城市。 原告桐城市信拓物业管理有限公司（以下简称信拓物业公司）与被告笪梅花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信拓物业公司的法定代表人黄忠新到庭参加诉讼，被告笪梅花经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信拓物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2018年1月1日至的物业服务费1180元，并支付逾期付款违约金（分别自2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日、2019年12月31日起以295元为基数按年利率24%计算至实际清偿之日止）。2、由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求。事实与理由：2013年7月1日，被告与桐城市金圆房地产开发有限公司（以下简称金圆房产公司）签订《商品房买卖合同》，购买位于桐城市“”18号楼Ｂ区402室（办证面积98.66平方米），并已办理房屋交付手续；该合同第十四条第5项约定：“必须服从物业管理”。2017年12月，建设单位金圆房产公司与原告签订《安徽省前期物业服务合同》，受益主体包括业主和物业使用人，物业服务期间自2018年1月1日至2022年12月31日。因上述小区尚未成立业主委员会，亦未签订物业服务合同，双方当事人权利义务应受《前期物业服务协议》约束和调整。原告依据上述协议已提供物业服务至今，被告作为业主享受了物业服务，理应每半年缴纳物业费，逾期不缴纳物业费，构成违约，应承担违约责任，从逾期之日起按欠缴金额的日千分之三收取滞纳金。根据《前期物业服务协议》和桐价［2018］56号、桐发改价函［2019］6号文件，被告每年应缴纳物业费590元。2019年11月9日，原告向被告书面通知、公告催缴物业费，但被告至今未缴纳。因此，原告具状诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。 笪梅花未作答辩，亦未提交证据。 信拓物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，笪梅花未到庭对证据进行质证，本院视为其放弃质证权利。信拓物业公司提交的其公司营业执照复印件、法定代表人证明书、《商品房买卖合同》复印件、《安徽省前期物业服务合同》、桐价［2018］56号《关于核定大关镇“”小区前期物业公共服务收费标准的批复》复印件、桐发改价函［2019］6号《关于住宅小区前期物业服务收费备案的函》复印件、《催缴物业服务费用公告》、照片、《催缴物业服务费用通知书》，经审查，上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年7月1日，笪梅花与金圆房产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201303436）一份，笪梅花遂依据合同约定购买了位于桐城市（办证面积98.66平方米）的房屋，该房屋已办理房屋交付手续。2017年12月31日，住宅小区开发建设单位金圆房产公司与信拓物业公司签订《安徽省前期物业服务合同》，选聘信拓物业公司为该小区提供前期物业服务，服务等级标准为三星级，合同期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止。2018年9月5日，桐城市物价局下发桐价［2018］56号《关于核定大关镇“”小区前期物业公共服务收费标准的批复》，核定住宅小区物业服务收费标准如下：1、物业公共服务费：高层按0.55元／月·平方米执行，多层按0.45元／月·平方米执行，服务标准与内容应达到《桐城市物业服务收费管理实施细则》规定的三星等级；2、车辆停放费：按桐价［2016］24号文件执行；3、生活垃圾处理费按当地标准执行；4、二次供水及电梯电费，可按桐价［2016］24号文件规定0.40元／月·平方米预收，多退少补，接受业主监督。上述标准试行期二年。2019年10月10日，桐城市发展和改革委员会发出桐发改价函［2019］6号《关于住宅小区前期物业服务收费备案的函》，同意住宅小区前期物业服务收费按桐城市物价局核定标准备案。2019年10月26日，信拓物业公司在住宅小区公告栏张贴（2019）信拓催缴公告函第1号《催缴物业服务费用公告》，告知该小区尚欠物业服务费的业主，自公告之日起一个月内缴纳2018年1月1日至2019年6月31日的物业费。2019年11月5日，信拓物业公司向笪梅花送达（2019）信拓催缴函第001号《催缴物业服务费用通知书》，通知笪梅花在收到催缴通知书后一个月内缴纳2018年1月1日至2019年6月31日的物业费887.94元（每年应缴物业费591.96元）。因笪梅花拒不缴纳物业费，信拓物业公司遂诉至本院，要求笪梅花支付物业费1180元。审理中，因笪梅花无法送达，本院依法公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。 经核定，住宅小区18号楼Ｂ区402室业主笪梅花自2018年1月1日起至2019年12月31日止期间欠缴物业费为1183.92元，计算方式为：（物业公共服务费0.45元／月·平方米＋公共能耗费用0.05元／月·平方米）×98.66平方米×24月。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。本案中，住宅小区的建设单位为金圆房产公司，在业主大会选聘物业服务企业之前，金圆房产公司选聘信拓物业公司为该小区提供前期物业服务，并与之签订《安徽省前期物业服务合同》。后信拓物业公司为住宅小区提供前期物业服务。桐城市发展和改革委员会也对该住宅小区前期物业服务收费标准予以备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，金圆房产公司与信拓物业公司签订的住宅小区前期物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同合法有效，对住宅小区的业主具有约束力。信拓物业公司依据前期物业服务合同为住宅小区提供了前期物业服务，现要求笪梅花按照桐城市发展和改革委员会备案的前期物业服务收费标准给付物业公共服务费（含公共能耗费用）1180元，符合法律规定，本院予以支持。审理中，信拓物业公司放弃要求要求笪梅花支付逾期付款违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告笪梅花于本判决生效之日起七日内给付原告桐城市信拓物业管理有限公司物业服务费（含公共能耗费用）计1180元（自2018年1月1日起至2019年12月31日止期间的费用）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告笪梅花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  杨玉琴 审 判 员  余月红 人民陪审员  姚文斌 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  雷珊珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。