河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10656号上诉人（原审被告）：郑州泽龙置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道89号升龙又一城2号院A座25楼329号，统一社会信用代码：9141010055315646XQ。法定代表人:林挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：佘陈平，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘青梅，女，1972年1月27日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：张政，河南铭树律师事务所律师。委托诉讼代理人：周维强，河南铭树律师事务所律师。上诉人郑州泽龙置业有限公司因与被上诉人刘青梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法适用独任，开庭进行了审理。上诉人郑州泽龙置业有限公司的委托诉讼代理人佘陈平、姚孟开、被上诉人刘青梅及其委托诉讼代理人张政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州泽龙置业有限公司上诉请求：1、依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6015号民事判决书，并改判驳回被上诉人主张赔偿租金损失的原诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实与理由：一审法院判决认定事实错误、适用法律错误。一、关于相关责任的承担主体问题。被上诉人的诉讼请求依据法律关系的不同，分别涉及两个不同的诉讼主体，一审法院判决由上诉人赔偿不符合诉讼程序。1、被上诉人与上诉人就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，约定交付时间为2014年6月30日，被上诉人又与郑州又一城商业管理有限公司就涉案房屋签订了《商业合作合同书》（含委托书等附属文件），被上诉人自2014年7月1日起，将涉案房屋交由郑州又一城商业管理有限公司委托经营管理，期限为5年，截止至2019年6月30日，那么在此日期之前所产生的租金收益应由郑州又一城商业管理有限公司承担。2、上诉人仅承担房屋交付责任，郑州又一城商业管理有限公司承担租金支付责任，且期间仅为2018年7月1日至2019年6月30日。故此，一审法院判决上诉人承担该期间的被上诉人的租金损失，诉讼主体不适格，也不符合《商品房买卖合同》的约定。二、关于被上诉人再次主张的逾期交付涉案房屋（商铺）问题。1、截止本案一审法院法庭辩论终结之日，涉案房屋（商铺）已经完全符合交付条件，且水、电等设施均已正常使用，不存在涉案商铺仍未交付的事实，故一审法院认为“截止本案法庭辩论终结之日，被告仍未按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付涉案商铺，其行为导致原告的损失持续存在。”的认定是完全错误的、不客观的，一审法院对于上诉人的举证完全没有回应，该涉案商铺已在上诉人取得该楼宇的《工程竣工验收备案证书》后的第二日（即2015年9月16日）已向被上诉人委托的郑州又一城商业管理有限公司进行了交付（依据《商业合作合同书》及不可撤销的委托书），且郑州又一城商业管理有限公司在与被上诉人不能及时交接商铺时也已提供租金弥补措施，故一审法院判决认定上诉人没有向被上诉人交付涉案商铺完全没有事实根据，是严重错误的。2、被上诉人主张的逾期交付房屋的违约金，应严格以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准。首先，应确认是否还存在逾期交付房屋的事实；其次，如有逾期，才是依据《商品房买卖合同》约定计算逾期交付房屋违约金的事实。但依据该《商品房买卖合同》第八条关于取得“竣工备案表”和完成“配套基础设施和公共设施”的约定，涉案房屋所在项目已于2015年9月16日取得竣工验收备案证书，该事实也已经生效的郑州市中级人民法院的民事判决书认定，据此之后的时间，不应当再作为逾期交付房屋的期限进行认定。3、根据被上诉人第一次起诉的民事判决书（（2018）豫0191民初11426号），认定未能完成交付的根本原因在于市政配套基础设施未能完成，使用的是临时电；但这完全不是上诉人的原因所造成的，上诉人也没有过错，是政府电力部门的变电站未能配建到位所致，且后经多方沟通，雪莲变电站迟至2019年8月底已建成，上诉人就涉案房屋所在项目随即向供电企业提交供电方案，已于2019年9月23日取得答复单，并于2020年1月14日送交《送电申请单》（供电部门内部单据，为正式电凭证），均已完成正式送电，并在2020年6月28日寄送业主告知函（附有回单），也能充分证明涉案房屋（商铺）已向被上诉人实际交付，即便未认定2015年9月16日完成涉案商铺的交付，那么在2020年1月14日或最迟在2020年6月28日也完成了涉案商铺的交付，根本不存在一审法院判决认定的“截止本案法庭辩论终结之日仍未交付涉案商铺”的事实，故一审法院认定案涉商铺仍未交付事实错误。4、依据双方已签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：逾期交房（含60日以内及超过60日）的，……出卖人（上诉人）按日向买受人（被上诉人）支付已交付房价款万分之0.1的违约金。同时，《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定的逾期付款的违约金比例与此相同；故此，即便是按照合同约定追究违约责任，则涉及逾期交房的违约责任、违约金计取应严格按照《商品房买卖合同》约定的违约金比例处理。5、涉案房屋所在项目外部装修等早已完成，随时可进行装修经营，其中之前的部分招商项目，如奥斯卡影院等，早已完成装修并于2018年8月开业经营。根据上诉人提交的现场照片等显示：涉案房屋周边环境整洁，道路等市政配套设施完备，随时可以营业。不存在被上诉人主张的不能交付情形，且存在部分业主过度维权、故意不接收房屋，意图按照之前生效裁判文书标准获取高额租金损失赔偿。6、关于《商品房买卖合同》第八条关于完成“配套基础设施和公共设施”的约定，该款项约定已失去参照适用或参考使用的意义，不应以此约定（已废止）作为上诉人未按合同约定第八条完成交付涉案房屋的事实认定根据。根据郑州市房管局于2011年发布的《关于规范商品房买卖合同签约行为的通知（郑房〔2011〕133号）》形成的《商品房买卖合同》文本为强制推行，不允许开发商进行任何修改，尤其是合同中的划线部分内容（如第14条等），均是房管局拟定完毕后直接适用（一个字都不允许修改）。因该文件未充分考虑在实践中相关企业及部门的性质、地位、从不出具所谓的验收合格证明文件，在实践中产生了大量无法解决的纠纷，涉及垄断行业及相关政府部门权利限制，最终郑州市住房保障和房地产管理局于2015年5月15日发布通知，已明确废止了该郑房[2011]133号文件，故一审法院在认定事实错误的基础上，仍然适用合同中该条款的约定，明显适用依据也是错误的。三、关于被上诉人再次主张的租金损失，一审法院判决按年利率7%的标准进行赔偿是错误的，是没有事实根据的。1、一审法院判决的租金损失比例过高，显失公平，并且主张的租金损失也已超出返租期限，直接再参照《商业合作合同书》约定的租金标准计算或参照计算是没有依据的。按照被上诉人的主张及一审法院的判决逻辑：被上诉人的租金损失逐年递增，该逻辑不仅背离了市场经济的规律，也背离了经营风险自负的基本市场准则。另一审法院判决引用被上诉人与第三方（郑州又一城商业管理有限公司）签订的《商业合作合同书》，合同中约定的返租期限（截止2018年6月30日）早已超过，所参照的年利率标准是倒推出来的，且在返租期已截止后再据此计算没有任何事实根据。2、涉案房屋所在项目周边商业房屋租赁的实际租金标准。根据一审法院审理中上诉人提供的部分临近商铺的《租赁合同》以及涉案房屋所在区域的出租情况，目前郑州高新区的商业房屋出租回报率约为4%/年左右，即租金回报率已经低于银行贷款利率。而一审法院判决中引用的确定比例（再参照返租期内的租金比例没有依据）已远远超过目前商业房屋租赁市场的租金回报率，是没有事实根据的，并且也是有失公允的。3、一审法院判决的租金损失应适用（进行鉴定）的法律依据。上诉人与被上诉人已签订的《商品房买卖合同》，约定的逾期交房违约金标准为“支付已交付房价款万分之0.1的违约金”，如法院认为该标准明显过低，则应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，一审法院审理中上诉人对此曾提出鉴定申请，但一审法院未委托鉴定及说明理由就直接判决，明显加重了上诉人承担责任的比重，也明显与同地段、同类房屋租金市场行情不符。上诉人认为，应当委托相关鉴定机构进行租金损失的评估鉴定。三、鉴于本案被上诉人主张的租金损失要求涉及合同履行事项（纠纷涉及新冠肺炎疫情），还应参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)、（二）》等规定处理，应减免上诉人承担的租金损失（参照扣减相应租期），而一审法院判决却在没有事实根据的情况下，直接对被上诉人再次主张的租金损失以商铺总价款1359435元按照年利率7%的标准（且租期已明显超出与第三方签订的返租期限，再参照返租标准确定该租金损失显然无事实根据，且依据不合法）计算租金损失是没有事实根据的。特别是一审法院判决未考虑全国新冠疫情影响，各行业企业均处于停工状态，未考虑企业生存和对于企业员工的就业工资、基本待遇、生活保障等事项，这与党中央关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署，扎实做好“六稳”工作，落实“六保”任务的文件精神相违背，疫情之下上诉人经营举步维艰，就涉案房屋所在项目若再遭遇巨额赔偿，则无疑雪上加霜，随时面临倒闭的风险！综上所述，一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，作出的判决有失公正、公允，请求予以纠正。刘青梅辩称：一、关于上诉人声称的起诉主体的问题，我方认为造成本案的损失是由于郑州泽龙置业有限公司没有向业主提供符合合同约定交付条件的商品房，才导致业主不能够及时收到合理预期的租金收益，因此郑州泽龙置业有限公司应赔偿的租金损失符合法律规定。二、关于涉案商品房是否交付。我方认为商品房现在仍然不符合交付的条件。根据双方签订的商品房买卖合同第八条以及第十四条，合同对约定交房具有明确的条件，不仅仅要满足法律规定的商品房验收备案的条件，还要满足前期物业的落实、供水、排水、供电、电话、弱电都达到相应的使用条件，并且取得相关政府部门或者是企业部门的一些竣工验收。截止目前13个案件以及现在正在高新区人民法院审理的70个案件，现有证据中均没有看到竣工验收相关的一些证据。因此，我方认为现在是不符合交付条件的，纵使郑州又一城商业管理有限公司代表业主收房，而我方对郑州又一城商业管理有限公司的这一行为是不认可的。郑州又一城商业管理有限公司和郑州泽龙置业有限公司属于关联公司，股东上高度混同，二公司存在恶意串通损害业主权利的行为，其收房的行为并不代表郑州泽龙置业有限公司提供的房屋符合合同约定的交付状态，也并不能否认郑州泽龙置业有限公司存在违约行为。三、关于上诉人所称的双方签订的商品房买卖合同属于房管局制定的制式合同不能改动问题。2011年郑州市出台了《关于规范商品房买卖合同签约的行为通知》以及《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》的通知，其中签约行为通知文件第三条、第四条、第五条以及第六条，均说明该合同是一个参考文本，由开发商选择、修改、拟订并选定后，报房管局备案使用，如果一旦备案，在使用过程中是不得随意更改的，如需更改，需要再次备案。案涉合同是郑州泽龙置业有限公司根据当时的房地产政策和市场行情以及经营的需要自己选定的，并且经过修改报房管局备案的，也符合郑州市房地产开发交付使用管理办法中关于开发商项目设计交房达到的要求，也即广大业主和郑州泽龙置业有限公司签订的合同体现了双方的意思自治，不因为第三方的原因而否认上诉人的违约行为，这是合同相对性体现。关于上诉人主张部分判决超出了租赁的返租期限，以及年化7%租金的问题。根据郑州泽龙置业有限公司在前期宣传的优惠声明以及广大业主和其关联公司签订的又一城商业服务合同，以及郑州泽龙置业有限公司前期向广大业主和市场投放的五年现金返租双地铁增值翻倍，每年6%-8%的物业增值等等这一系列的宣传行为和合同的签订，代表着广大业主在购买商铺的时候是有一种合理的期待预期的。也就是说广大业主在购买商铺是想获得租金的合同目的，而不是居住的。现有合同约定的违约金显然不足以弥补广大业主的损失。也正是由于上诉人的宣传和被上诉人与郑州又一城商业管理有限公司签订的商业服务合同，特别是三年加两年返租的形式，每年的租金是增加的，增加的比例是7%-8%点多。业主合理的预期收益，也就是对方要承担的违约损失，也就是郑州泽龙置业有限公司、郑州又一城商业管理有限公司联合和业主签订合约的时候，作为上诉人当时应当能够预见的承担的损失范围。关于疫情，疫情期间广大业主没有接到银行少还贷款的通知，如期向银行还贷，业主也是疫情受害方。在疫情发生之前，郑州泽龙置业有限公司就违约了，根据合同法第117条，当事人迟延履行后发生不可抗力的不可免除责任。综上，我方认为结合案件的事实和适用法律的相关规定，以及同案同判的精神，应当驳回上诉人的上诉请求。刘青梅向一审法院起诉请求：1、判令被告郑州泽龙置业有限公司支付原告刘青梅租金损失232104元；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月25日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订合同编号为GX12001099173的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买位于郑州市高新技术产业开发区××大道××房屋××套，房屋价款为1359435元。出卖人应当于2014年6月30日前向买受人交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2014年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2014年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款及相关税费，被告于2012年9月25日、2013年1月7日向原告开具有销售不动产统一发票两份。2012年9月12日，原告作为乙方，郑州又一城商业管理有限公司作为甲方，签订《商业合作合同书》一份，约定：乙方同意让渡该商铺使用权给甲方，甲方放弃应向泽龙公司收取的商业策划、推广和统一招商、统一管理服务费总额中的298413元，即乙方确认与泽龙公司签订合同的商品房总价是泽龙公司在原定总房价基础上优惠298413元后的价格。乙方明确在该商铺使用权让渡期前36个月商铺使用权产生或可能产生的全部收益归郑州又一城商业管理有限公司所有，后24个月商铺使用权产生的收益由甲方向商铺实际使用人收取，并按照以下约定分配：自该商铺交房之日起算的第37个月至第48个月期间，甲方保证乙方每月获得租金收益8289元；第49个月至第60个月期间，甲方保证乙方每月获得租金收益9671元。原告曾于2018年向一审法院提起诉讼，请求被告向其支付逾期办证违约金、逾期交付房屋的租金损失。一审法院于2018年10月15日作出（2018）豫0191民初11426号民事判决书，认为“该商业合作合同所约定的后24个月应自2017年7月1日至2019年6月30日。被告并未按合同约定的时间向原告交付房屋……，就原告未能按商业合作合同书约定收取的租金收益，属于原告因被告未按期交房所造成的损失，该损失应由该被告赔偿给原告。参照商业合作合同所约定的租金收益标准，被告应按每月8289元的标准，赔偿原告2017年7月1日至2018年6月30日期间的损失，经计算为99468元”，并判令被告支付原告逾期办证违约金及2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金损失99468元。该判决现已生效。截止一审法庭辩论终结之日，被告尚未按合同约定向原告交付涉案商铺，原告并再次向一审法院提起诉讼请求被告支付自2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金损失，双方协商未果，遂引发本案纠纷。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、商业合作合同书、（2018）豫0191民初11426号民事判决书、（2018）豫01民终19153号民事裁定书各一份、销售不动产统一发票二份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。被告提交有工程竣工验收备案证书、2015年9月15日通知单及确认书、2020年6月28日告知函及回单、梧桐办事处致广大业主的一封信复印件、高压供电方案答复单、高压供用电合同、送电申请单复印件、供配电流程打印件、郑州市房屋租赁信息服务与监管平台网页打印件、长期租赁合同复印件、房屋租赁合同复印件、（2016）豫0102民初1512号民事判决书打印件各一份，因上述证据并不能证明其不应向原告赔偿租金损失，故对上述证据一审法院不予采纳。一审法院认为：就原被告之间因逾期交付商铺所引发的纠纷，相关生效判决已认定“原告未能按商业合作合同书约定收取的租金收益属于其因被告逾期交房所造成的损失”，并判令被告支付原告2017年7月1日至2018年6月30日期间租金损失99468元（8289×12）。截止本案法庭辩论终结之日，被告仍未按《商品房买卖合同》的约定向原告交付涉案商铺，其该行为导致原告的损失持续存在。商业合作合同书约定第49个月（即从2018年7月1日起算）至第60个月的租金收益为每月9671元，故对原告自2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金损失为116052元（9671×12）一审法院予以确认。此后虽已超出了商业合作合同书约定的期间，但原告所购房屋性质为商铺，未能交付使用导致其租金损失持续存在，故其参照商业合作合同书上一年度的租金标准主张该期间损失并无不当。综上，被告应向原告支付2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金损失共计232104元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告刘青梅2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金损失232104元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2391元，由被告负担。本院二审期间，上诉人郑州泽龙置业有限公司提交：第一组证据：电费支付银行转账凭证及发票，拟证明：1、郑州泽龙置业有限公司按照合同约定提供了作为替代条件的临时用电，案涉商铺于2015年9月16日已经满足交付条件。2、郑州泽龙置业有限公司一审第二组证据5，郑州泽龙置业有限公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签署《高压供电合同》，载明用户编号为5228858264，合同约定自2020年1月9日电力依约供电，根据本组证据第14页2020年6月24日电力公司开具的电费发票，备注用户编号为5228858264，案涉商铺于2020年1月9日正式供电。第二组证据：郑州又一城商业管理有限公司出具的交付证明。拟证明：根据被上诉人委托郑州又一城商业管理有限公司办理收房手续的不可撤销委托书，被上诉人委托郑州又一城商业管理有限公司负责接收案涉商铺。郑州又一城商业管理有限公司根据被上诉人委托已经于2015年9月16日接收商铺，应视为被上诉人已经接收商铺。第三组证据：2015年和2016年郑州又一城商业管理有限公司对又一城商场对外招租签订的部分房屋租赁合同、对外招租商户的保证金缴纳记录、长垣大视界影视传媒有限公司房产租赁合同及补充协议、升龙又一城商场奥斯卡影院经营照片、升龙又一城A地块4#楼部分住宅业主的交房手续与物业服务合同、升龙又一城小区夜景照片。拟证明：1、郑州又一城商业管理有限公司自接收商铺之后就又一城商场进行招商、经营，事实上控制着又一城商场的整体运营，充分证明郑州又一城商业管理有限公司已经代表包括被上诉人在内的业主收取了案涉商铺。2、对案涉商铺所属小区与商场、郑州泽龙置业有限公司以临时用电为替代措施，没有影响住宅的交付与使用，同样没有影响商场的经营使用，说明临时用电不仅符合合同约定，也完全满足业主使用需求。第四组证据：郑州市中级人民法院（2020）豫01民终1983号、（2019）豫01民终18772号、（2019）豫01民终11214号判决书网上查询打印件；郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初13365号、（2018）豫0191民初6652号、（2018）豫0191民初6653号判决书网上查询打印件。拟证明：1、司法实务中的主流观点认为以双方约定的替代条件代替市政基础设施交付条件不构成违约，应视为满足交付条件；2、本案应做到“类案同判”。第五组证据：郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6005号民事判决书网上查询打印件。拟证明：1、郑州又一城商业管理有限公司已经按照《商业合作合同书》的约定向业主支付后两年合作期内的租金，系因被上诉人自身原因未予领取，该期间损失不存在，被上诉人应当向郑州又一城商业管理有限公司主张。2、亦说明，2015年9月16日郑州又一城商业管理有限公司根据业主的委托已经接收商铺。被上诉人刘青梅针对上诉人郑州泽龙置业有限公司提交的上述证据发表意见称：第一组证据中的电费支付凭证和发票虽然是原件，但是对其证明目的不予认可。涉案工程在2015年年底才结算，并不排除是工程的临时用电。另外供电的交费发票和金额也不显示具体是不是涉案升龙又一城的商铺，高新技术开发区洼刘村C地块，也不是我方商铺所在的地块。我们商铺所在的地块是AB区地块。第二组证据虽系原件，但是郑州又一城商业管理有限公司和郑州泽龙置业有限公司属于公司法中规定的关联公司，二者的行为属于恶意串通损害业主的权益。截止目前以及证据上记载的时间，郑州泽龙置业有限公司均不能向广大业主提供符合合同约定的交房标准的房屋，比如供电设施的验收证明，供水部门的验收证明，排水应当出具城市管理部门的排水证明，因此第二项证据不能证明郑州泽龙置业有限公司提供的标的物符合合同约定的条件，也不能据此排除郑州泽龙置业有限公司的违约责任。第三组证据与本案并无直接的关联性。对第四组证据打印件不予认可，对于证明目的不予认可，同案同判应当基于同一个案件的事实，而非基于其他案件。关于所谓的替代性条件问题。我方认为，案涉买卖合同第十四条最后显示的替代条件，该条款应当是无效的。对第五组证据打印件不予认可，证明目的不予认可。现有的维权案件中的确有少量的广业主已经领取了两年的租金，但是这并非基于郑州泽龙置业有限公司提供了符合合同约定的标的物，而是个别业主通过维权，郑州泽龙置业有限公司和郑州又一城商业管理有限公司迫于维权的压力，重新又与少量的个别业主签订了新的租赁合同支付的租金，这一事实并不能否认房屋不符合交付条件的客观情况，也不能直接认定案涉房屋已经符合交付条件。被上诉人刘青梅提交：第一组证据：商场内部拍摄的一些照片的打印件；第二组证据：升龙又一城商业广场宣传广告。第一组证据拟证明涉案商铺的现状仍然属于荒废的状态，没有达到交付的状态，属于烂尾状态。第二组证据拟证明郑州泽龙置业有限公司和郑州又一城商业管理有限公司在广告上向业主宣传声称的商铺每年百分之6至8的物业增值，广大业主购买商铺，其合同的主要目的就是为了获得租金收益。郑州泽龙置业有限公司针对被上诉人刘青梅提交的上述证据发表意见称：对证据一照片的真实性不予认可，系打印件，并且照片的拍摄时间、地点无法核实。上诉人在一审中提交有案涉商铺的实景照片，法庭可以予以核实。关于宣传页问题。郑州泽龙置业有限公司在销售时根据不同的返租模式向被上诉人以及其它购买的业主提供了选择的模式，具体包括了五年固定返租、三年返租以及3+2返租，并且被上诉人在返租期内已经实际取得了租金，在返租期外，被上诉人没有证据证明其存在损失。本院经审查认为，上诉人郑州泽龙置业有限公司及被上诉人刘青梅于本案二审中所提交的上述证据，与本案的关联性不强，证明力较弱，不能证明其相应的证明目的，故本院均不予采纳。本院二审经审理确认：2020年6月28日郑州泽龙置业有限公司邮寄了由郑州又一城商业管理有限公司、郑州泽龙置业有限公司共同签章的《告知函》。《告知函》主要载明：尊敬的刘青梅女士：您名下位于郑州高新技术产业开发区××大道××又××城××院××楼××层商铺，此前已由郑州又一城商业管理有限公司依据您的授权办理交房手续。因项目整体招商进度等原因，该商铺一直处于闲置状态。现经过各方不断努力，项目招商工作已取得一定成效，而您与郑州又一城商业管理有限公司《商业合作合同书》合作期间也已届满。为了项目整体招商能够迅速取得突破并长期稳定发展，请您在接到本函后，于2020年7月3-4日17：00前往项目交接，查看房屋并洽谈，商讨后续商业发展合同事宜。本院二审经审理确认的其他事实，除一审认定的“截止法庭辩论终结之日，被告尚未按合同约定向原告交付涉案商铺”外，同一审法院查明的其他事实。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明确约定，出卖人应当于2015年6月30日前向买受人交付符合约定条件的商品房。涉案房屋已于2015年9月取得了竣工验收备案表，上诉人虽称其已于2015年9月按照双方签订的商品房买卖合同及被上诉人与案外人郑州又一城商业管理有限公司签订的《商业合作合同书》的相关约定交付了房屋，但因郑州又一城商业管理有限公司或者上诉人并未按照约定向被上诉人支付租金收益，且生效判决已确认由上诉人支付被上诉人租金收益损失，同时，《商业合作合同书》约定的让渡期满后，上诉人及郑州又一城商业管理有限公司并未与被上诉人就涉案房屋在让渡期满后如何处理进行协商，至2020年6月28日才向业主寄送告知函，因此，2020年7月之前的租金收益损失，上诉人亦应予支付。2020年6月28日上诉人及案外人郑州又一城商业管理有限公司向业主寄送告知函后，可以认定上诉人已向被上诉人履行了交付房屋的通知义务，被上诉人收到告知函后的租金收益损失不应再支持。原审认定上诉人支付被上诉人2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金收益损失并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人郑州泽龙置业有限公司上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4782元，由上诉人郑州泽龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二〇年八月三十一日书记员  张 好