浙江省兰溪市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0781执异26号 案外人：兰溪市鸿成汽车零部件有限公司，住所地兰溪市兰江街道雁沙路6号。 法定代表人：范彩娟，执行董事。 委托代理人：徐亮，浙江金鸽律师事务所律师。 申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：杭州市西湖大道193号301室。 负责人：孙建华，总经理。 委托代理人：陈根藏，浙江梦园律师事务所律师。 被执行人：浙江新越汽车零部件有限公司，住所地兰溪市兰江街道轻工业园功能区雁沙路。 法定代表人：王星，执行董事。 被执行人：兰溪市海欣工贸有限公司，住所地兰溪市云山街道黄泥岭。 法定代表人：曾超群，执行董事。 被执行人：王星，男，1972年6月26日出生，汉族，住兰溪市。 被执行人：陆筱仙，女，1972年5月3日出生，汉族，住兰溪市。 本院在执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司与被执行人浙江新越汽车零部件有限公司（以下简称新越零部件公司）、兰溪市海欣工贸有限公司（以下简称海欣工贸公司）、王星、陆筱仙借款合同纠纷一案过程中，案外人兰溪市鸿成汽车零部件有限公司对本院拍卖、变卖被执行人浙江新越汽车零部件有限公司所有的位于兰溪市××的工业房地产提出书面异议，要求停止执行，并确认其享有租赁权。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人兰溪市鸿成汽车零部件有限公司称，2013年2月2日,案外人因开办公司经营需要,从新越零部件公司租到总面积1500平方米的厂房,双方签订了《租房协议》，后案外人于2013年3月5日正式成立公司，因业务发展需要，案外人又与新越零部件公司签订《补充协议》一份，约定再租用新越零部件公司的办公楼、库房、宿舍及喷漆车间，并重新约定租金标准以及租赁期至2026年6月30日。协议签订后，案外人按约支付了租金。而经了解，申请执行人的银行贷款发生在租赁之后，根据“买卖不破租赁”的原则，法院应该终止对涉案厂房的执行，并确认案外人享有合法租赁权。 案外人兰溪市鸿成汽车零部件有限公司向本院提交营业执照复印件一份、《租房协议》复印件一份、《补充协议》复印件一份、建设银行活期存款明细帐复印件一份。 申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司、被执行人新越零部件公司、海欣工贸公司、王星、陆筱仙均未提出书面意见，亦未提供证据。 经审查查明，2013年1月13日，王星、陆筱仙与兰溪工商银行签订最高额保证合同（编号2013年证字第Ｌ0113号），王星、陆筱仙所担保的主债权为自2013年1月13日至2016年1月12日期间，在人民币1330万元的最高余额内，保证方式为连带责任保证，保证范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金汇率损失以及实现债权的费用，保证期间为主合同项下的借款期限届满之次日起两年。2013年4月18日，新越零部件公司与兰溪工商银行签订保证合同（编号2013年押字第0214号），约定抵押人新越零部件公司自愿向抵押权人兰溪工商银行（甲方）提供抵押担保，所担保的主债权为自2013年4月16日至2016年4月15日期间在人民币1330万元的最高余额内，兰溪工商银行依据与新越零部件公司签订的本外币借款合同等而享有的对债务人的债权，抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用。抵押物祥见抵押物清单，抵押物清单作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。在双方约定的其他事项第16.2条中约定担保范围除了担保本合同约定的最高额债权确定期间之内的主债权之外，本最高额担保范围还包括编号为2012年兰溪字第0333号、2012年兰溪字第0509号的《小企业借款合同》项下的债权。抵押物清单中所列抵押物有位于兰溪市××的房屋（兰房权证兰江字第0××6号、第0××7号、第0××8号、第0××9、第0××3、第0××4号）及土地使用权（兰国用（2010）第101-73号）。并于2013年4月19日进行了抵押登记，办理了他项权证。2013年4月19日兰溪工商银行与新越零部件公司签订了小企业借款合同（编号2013年兰溪字第0342号），约定新越零部件公司向兰溪工商银行借款400万元，借款期限12个月，借款用途为购原材料，借款利率为年利率6.6％，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50％确定，担保方式为抵押，对应的最高额担保合同为2013年押字第0214号。2013年5月14日兰溪工商银行与被告新越零部件公司签订小企业借款合同（编号2013年兰溪字第0415号），约定新越零部件公司向兰溪工商银行借款230万元，借款期限12个月，借款用途为购原材料，借款利率为年利率6.6％，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50％确定，担保方式为抵押，对应的最高额担保合同为2013年押字第0214号。2013年7月18日兰溪工商银行与新越零部件公司签订小企业借款合同（编号2013年兰溪字第0663号），约定新越零部件公司向兰溪工商银行借款300万元，借款期限12个月，借款用途为购原材料，借款利率为年利率8.1％，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50％确定，担保方式为抵押，对应的最高额担保合同为2013年押字第0214号。2013年9月12日被告新越零部件公司归还了2013年兰溪字第0342号合同项下的借款本金100万元。2013年9月26日兰溪工商银行与新越零部件公司签订小企业借款合同（编号2013年兰溪字第0919号），约定新越零部件公司向原告借款300万元，借款期限7个月，借款用途为购原材料，借款利率为年利率9％，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50％确定，担保方式为抵押，对应的最高额担保合同为2013年押字第0214号。同日海欣工贸公司与兰溪工商银行签订保证合同（编号2013年保字第0131号），约定海欣工贸公司所担保的主债权为兰溪工商银行依据其与债务人新越零部件公司于2013年9月26日签订的主合同（名称小企业借款合同、编号2013年兰溪字第0919号），保证方式为连带责任保证，保证范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金汇率损失以及实现债权的费用，保证期间为主合同项下的借款期限届满之次日起两年。到2014年3月20日后，因新越零部件公司没有按合同约定支付利息，兰溪工商银行于2014年3月31日向被告新越零部件公司发出宣布融资提前到期通知书，宣布未到期的融资全部提前到期，要求清偿积欠的全部融资本息和实现债权的费用。因被告没有履行合同，兰溪工商银行遂提起诉讼。本院经审理，于2014年9月25日作出（2014）金兰商初字第495号民事判决，判令：“一、被告浙江新越汽车零部件有限公司于本判决生效后十日内归还原告中国工商银行股份有限公司兰溪支行借款1130万元，支付利息67016.73元（利息已经计算至2014年3月20日，以后按合同约定利率计算至借款清偿之日）；二、原告中国工商银行股份有限公司兰溪支行对被告浙江新越汽车零部件有限公司所有的位于兰溪市××的房地产（兰房权证兰江字第0××6号、第0××7号、第0××8号、第0××9、第0××3、第0××4号）及土地使用权（兰国用（2010）第101-73号）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权； 三、被告王星、陆筱仙对上述第一项确定的内容在抵押物清偿后仍不足的部分向原告中国工商银行股份有限公司兰溪支行承担连带保证责任；四、被告兰溪市海欣工贸有限公司对2013年兰溪字第0919号《小企业借款合同》项下的借款本金300万元及利息20993.41元（利息暂计算至2014年3月20日，以后利息按借款合同约定计算至借款清偿之日）在抵押物按比例清偿后仍不足的部分向原告中国工商银行股份有限公司兰溪支行承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90002元，保全费5000元，合计95002元，由被告浙江新越汽车零部件有限公司、王星、陆筱仙负担，兰溪市海欣工贸有限公司对其中30000元承担连带责任。” 因新越零部件公司、海欣工贸公司、王星、陆筱仙均未履行生效裁判文书确定的法定义务，中国工商银行股份有限公司兰溪支行于2016年2月4日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行，执行案号为（2016）浙0781执427号。后浙江省浙商资产管理有限公司以该案的债权转让给其为由，申请将本案的申请执行人变更为浙江省浙商资产管理有限公司，经审查，本院于2020年1月6日作出（2020）浙0781执异7号执行裁定书，裁定：变更浙江省浙商资产管理有限公司为（2016）浙0781执427号案件的申请执行人。本院于2020年3月3日作出（2016）浙0781执427号公告，责令被执行人及其他占用人在本公告之日起30日内主动迁出新越零部件公司所有的坐落于兰溪市××的不动产，不得故意拆除、毁损。若涉及租赁的，承租人应在本公告之日起10日内向本院申报房屋租赁权，提供相应租赁合同及租金支付凭证等证据。逾期不履行的，本院予以强制执行。 另查明，2013年2月2日，案外人兰溪市鸿成汽车零部件有限公司与新越零部件公司签订《租房协议》，承租了浙江新越汽车零部件有限公司坐落于兰溪市××总面积为1500平方米的厂房,约定租赁期限为6年，自2013年2月2日至2019年2月1日止，年租金为5万元。该《租房协议》兰溪市鸿成汽车零部件有限公司设立时提供给兰溪市市场监督管理局。2013年3月5日兰溪市鸿成汽车零部件有限公司正式成立，案外人就租赁一事又与新越零部件公司于2013年3月10日签订《补充协议》，约定再租用新越零部件公司的部分办公楼220平方米、库房200平方米、宿舍三间计90平方米及喷漆车间150平方米，并重新约定租赁期至2026年6月30日。租金为7.2万元每年，总租赁费用95万，并约定合同签订后，兰溪市鸿成汽车零部件有限公司支付新越零部件公司租金50万元，其余租金在2013年底前支付。2013年3月12日，兰溪市鸿成汽车零部件有限公司能过转帐方式支付给新越零部件公司50万元，银行凭据中注明用途为房租。 本院认为，兰溪市鸿成汽车零部件有限公司设立时向兰溪市市场监督管理局提供的《店面出租合同》真实可信，且与兰溪市鸿成汽车零部件有限公司能过转帐方式支付给新越零部件公司50万元的银行凭据能相互引证。该合同确定的承租日期为2013年2月1日，在抵押权设立日期2013年4月18日之前。且案外人已依据租赁合同占有租赁房屋。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。综上，案外人兰溪市鸿成汽车零部件有限公司的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条之规定，裁定如下： 中止对兰溪市××房产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  伍俊鸿 人民陪审员  何寄芸 人民陪审员  冯美琴 二〇二〇年八月三十一日 代书 记员  柴豪男