淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初1746号原告：雍建斌，男，汉族，1995年10月13日出生，住淮安市。委托诉讼代理人：王田田，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡烨蓉，北京市中伦文德（南京）律师事务所实习律师。被告：王荣，女，汉族，1965年9月7日出生，住淮安清江浦区。委托诉讼代理人：王喜军，江苏云台山律师事务所律师。原告雍建斌与被告王荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，并组成合议庭于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告雍建斌的委托诉讼代理人王田田、蔡烨蓉，被告王荣及其委托诉讼代理人王喜军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告定金2万元并赔偿房屋溢价损失81900元；2、依法判令被告承担本案的律师费6000元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2020年1月2日，原告与被告签订《房屋买卖三方合同》一份，双方约定被告将中南锦城7号楼704室的房屋出售给原告。后因国内突发新型冠状病毒疫情，原告首付款支付进度收到影响，便与被告进行协商，被告亦明确表示同意延期给付首付款。但在原告及时筹措完毕款项后，被告却拒不履行合同，表示要将房屋出售他人。中介公司曾发函告知被告，要求其三日内提供银行账号，但被告仍拒绝履行。原告认为，公民的合法权益受法律保护，在原、被告协商一致后，被告拒不履行合同的行为严重违背诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。现涉案小区房屋价格已上涨，被告理应赔偿原告因违约给原告造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。综上，原告依据合同法的相关规定，请求判如所请。被告辩称：一、原告未按照合同约定支付首付款已经违约，原告无权要求返还定金。2020年1月2日，原、被告签订《房屋买卖三方合同》，合同中双方约定交付2万元定金，2020年2月28日原告应支付首付款26万元给被告。原告没有按约支付首付款已经违约。原告违约后，原、被告没有达成内容明确的合同变更。2020年3月3日，原告微信联系被告，再次要求被告延长首付款支付时间2个月之内，被告在微信中回复原告“2月28日以后，你已违约了，你尽快筹钱，到时再说”，并未与原告就合同变更事项达成明确的共识。2020年3月30日，原告再次要购买被告的房子，被告依合同第九条第三款约定行使合同解除权，并明确告知中介公司。2020年4月1日，被告微信明确告知原告“你违约事实实际存在”，至于“你尽快筹钱吧，到时再说”，双方并未达成对原告逾期付款不追究责任的明确的新的协议，至于“到时再说”就是由于你的违约，我们不能再履行原房屋买卖合同。二、原告违约在先，向被告主张赔偿房屋溢价损失81900元无法律依据。原、被告没有就《房屋买卖三方合同》中的违约条款达成变更，被告从没有表示不追究原告的违约责任。原告不具备支付能力，其在微信中明确表示一年都未必能存到2万元，在签订合同时其应充分考虑到支付条款能否履行，其提出因疫情原因并不能适用本案。依据合同法第121条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。三、原告主张被告承担律师费6000元无法律依据。原、被告购房合同中对律师费的承担并无约定，且是原告违约在先，被告无须承担原告的律师费。综上，原告未按照合同约定付首付款已经违约，原告无权要求返还定金。原告向被告主张房屋溢价损失81900元及律师费无法律依据，请求驳回其诉讼请求。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月2日，被告（甲方、卖方）、原告（乙方、买方）以及案外人淮安福田房地产中介咨询服务公司（丙方、受托方）签订《房屋买卖三方合同》（下简称“合同”），约定原、被告共同委托淮安福田房地产中介咨询服务公司（下简称：“福田公司”）从事房地产经纪事项，由被告将其位于淮安市的房屋（用途：住宅，建筑面积：117㎡）出售给原告，房屋交易价格为101万元整，在签订合同当日由原告先行支付购房定金2万元，于2020年2月28日付首付款26万元，余款75万元通过银行贷款方式于房屋交接时一次性结清。被告应在2020年3月30日内将房屋交付给原告。关于违约责任，合同第九条约定，（一）原告支付定金后，若被告悔约，不将上述房屋出售给原告，被告同意按上述定金双倍赔偿原告，被告仍应支付福田公司该房屋成交价2%的违约金；若原告违约，不购买该房屋，则无权要求返还已付定金，该定金归被告所有，原告仍应支付福田公司该房屋成交价2%的违约金；（二）若被告逾期交付该房屋，则每逾期一日，被告均应按该房屋价格的万分之五向原告交付违约金，逾期超过十个工作日，原告可解除本合同，被告将原告已付房款退还，并按照本条第（一）款中的被告悔约条款处理。（三）若原告逾期付款，每逾期一日，原告均应按逾期款的万分之五向被告支付违约金，逾期超过十个工作日，被告可解除本合同，被告将乙方已付房款退还，并按照本条第（一）款中的原告悔约条款处理。合同签订后，原告即向被告支付购房定金2万元。2020年3月3日，原告通过微信告知被告因受疫情影响未能在2020年2月28日支付购房首付款，但表示希望和被告协商继续履行合同。被告回复表示理解，但认为原告未依约付款已经违约，并让原告尽快筹钱，到时候再说。原告继续追问被告可以延期付款多久，被告未明确回复，仅要求原告尽快付款。2020年3月30日，中介福田公司工作人员电话联系被告，被告表示原告一直未能支付购房款，故要求加价2万元才能继续履行合同。同日，原告通过微信联系被告，称从中介处得知被告要涨价2万元，并表示如果经济能力允许，首付款也不会拖到现在，现在一年也未必能存到2万元，希望被告不要涨价，按照原告合同继续履行，被告未予以回复。2020年3月31日，中介福田公司工作人员再次电话联系被告，协调原、被告继续履行合同，但被告认为原告已违约在先，不同意按照原告合同继续履行。同日，原告通过微信向被告发送告知函，称由于疫情影响原告未能在2020年2月28日交付首付款，经与被告协商后钱已准备好，要求被告三日之内提供银行账号，被告对此未予理睬。后原告将其诉至本院，提出如上诉请，因双方分歧较大，最终未能达成调解意见。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖三方合同》，系当事人真实意思表示，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，原告应在2020年2月28日向被告支付购房首付款26万元，原告未能依约付款，并以受疫情影响为由于2020年3月3日与被告协商延期付款，但被告仅仅回复“我很理解你，其实从2月28日以后，你就违约了，你尽快筹钱吧，到时再说”，原告据此认为已和被告协商一致，变更合同条款，本院不予采信，理由如下：首先，合同第九条明确约定，原告逾期付款，每逾期一日，原告均应按逾期款的万分之五向被告支付违约金，逾期超过十个工作日被告可解除本合同。原告于2020年3月3日向被告提出延期付款请求时，尚属于合同约定的十日期限内，在此期间原告逾期付款仅需承担支付违约金的责任，双方无需就变更合同条款进行协商；其次，根据合同法第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。从被告于2020年3月3日的回复内容分析，被告首先明确原告已构成违约，对于原告延期付款的请求仅含糊表示尽快筹钱，并未明确具体筹钱期限，或明确表示同意延期的期限，故即使双方对合同条款进行了协商，但对合同变更的内容约定也是不明确的，应推定为未变更。综上，原告未能按照合同约定付款，已经违约在先，其要求被告返还定金2万元、赔偿房屋溢价损失81900元并支付律师费6000元，无法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告雍建斌的诉讼请求。本案案件受理费2458元，保全费1070元，由原告雍建斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××94）。（此页无正文）审 判 长  王 强人民陪审员  吕亚明人民陪审员  赵秋菊二〇二〇年八月二十六日书 记 员  丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。