南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初1571号原告：张龙，男，汉族，1990年9月10日出生，住河南省南阳市。委托诉讼代理人：周峰波，河南育滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：曹传营，男，汉族，1975年12月26日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：惠春生，河南震世律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告张龙与被告曹传营确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张龙及其委托诉讼代理人周峰波、被告曹传营及其委托诉讼代理人惠春生均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。原告张龙向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.确认原、被告房屋买卖协议无效；2.判令被告返还房屋，原告退还购房款；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月9日，原告经他人介绍将位于尹庄村9组自建民宅两层独院出售给被告总价款为33万元，双方于2017年7月9日签订房屋买卖协议，购房款已经结清。由于原告售房前未与妻子沟通擅自处分夫妻共同财产，事后造成夫妻感情破裂严重影响家庭和睦，为此原告多次联系被告协商未果，遂诉至本院。被告曹传营辩称，1.原告诉称违背客观事实，其诉求及理由均无事实证据支持，其起诉应驳回；2.原告主体不适格，依照原告起诉的事实理由原告本人对此买卖是同意且认可的，不同意的是其妻子，如果起诉应当是其妻子起诉，原告个人无权提起本诉讼，原告应当按照撤销之诉在一年内起诉，但协议已经签订2年多了；3.从双方签订的协议和原告的诉状中可以明确看出，原告起诉是违背诚信原则，与民法及国家政策倡导的诚信价值观背道而驰，其言行违背诚信，因此请求法院对原告的不诚信给予惩戒；4.争议房产属于城乡一体化示范区，不是一般的农村，该区域不应按照农村宅基地的来处置，也没有提交是农村宅基地的任何证据，原告的该说法没有法律和事实依据。原告诉请没有事实和法律依据，请求予以驳回。原告张龙围绕其诉讼请求，提交了如下证据：第一组证据，身份证复印件二份，证明原被告主体资格，原告系白河办尹庄村民，被告系茶庵乡郑营村民，两人非同一集体经济组织成员；第二组证据，2017年7月9日签订的房屋买卖协议及判例一份，证明该协议无效，被告应当返还房屋，原告退还房款。被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对第一组证据，真实性无异议，二人均属城乡一体化示范区；对第二组证据，对房屋买卖协议真实性无异议，但是对证明方向有异议，该协议不能证明房屋是农民宅基地，该协议的第三、四、五、六条都说明协议签订后房屋的所有权归曹传营所有，甲方张龙没有权利主张协议无效，证明目的要求被告返还房屋原告退还房款，协议中没有该约定。对判决书的真实性无异议，该判决书反映的案件事实与本案并不一致。被告曹传营就其答辩意见提交了以下证据：第一组证据，房屋买卖协议、收条、银行凭证各一份，证明2017年7月9日双方签订的房屋买卖协议是经人介绍，双方自愿达成，原告夫妻二人及原告的父母均在场且均明确同意。原告的父母及姐夫吴兆玺均作为见证人签字确认。原告父母、妻子为防止原告乱花钱，特意要求将第一笔款23万元转给原告姐夫吴兆玺；第二组证据，曹某、史永伟、胡丹三人的证人证言、录音笔录各一份，证明签订买卖协议时原告夫妻二人及原告的父母均在场且均明确同意，原告起诉违背客观事实，违背了诚实信用原则，原告公开承认其不诚信，原告自愿对被告损失及装修费用给予补偿；第三组证据，房屋装修费用清单，证明被告装修费用32249元。原告张龙对被告提交的证据发表以下质证意见：对第一组证据，真实性无异议，第一次收到23万第二次收到9.8万；对第二组证据，对录音的真实性无异议，确实是我们的对话，但是是偷录的属于非法手段，未经我同意，对三人的证人证言，三人均与被告有利害关系，不能采信；对第三组证据，仅是流水账，没有原始票据，装修人员也没有相关资质。原告张龙提交了中关村南阳科技产业园王庄村民委员会出具的证明一份，用以证明争议房屋系原告宅基地，该宅基地符合村镇规划，且没有纳入城市规划。经庭审质证，对原、被告的举证，对方无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性；对有异议的证据，本院结合原、被告的陈述及其他证据综合予以认定。根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：原告张龙系南阳市宛城区白河镇尹庄9组村民，2017年张龙分配宅基地一处并在该处土地上加盖房屋。2017年7月9日，原告与被告曹传营签订《房屋买卖协议》，载明：“甲方：张龙乙方：曹传营甲乙双方经平等协商，自愿达成以下协议：1、甲方自愿将位于尹庄村9组一处民宅出售给乙方，包括土地、房屋所有权益归乙方所有。（房屋具体情况：上下两层，建筑面积230平方米……）此房屋包括地皮全部卖给乙方，价格人民币33万元整……付款方式：乙方首次付房款23万，剩余10万2018年2月10日前全部付清……”。原告张龙、被告曹传营、见证人曹某（曹传营妹妹）、史某（曹某公公）、张某（张龙父亲）、唐某（张龙母亲）均在该协议上签字捺印。后曹传营于2017年7月9日通过原告的姐夫吴兆玺账户支付房款23万元，原告向被告出具收条一张，载明收到曹传营购房款人民币23万元及定金2000元。2018年2月1日，被告向原告张龙账户支付剩余房款98000元。合同签订后，被告曹传营即在涉案房屋内进行装修。现原告以房屋买卖合同无效为由，诉至法院。另查明，被告曹传营户籍登记地为南阳市××××村沈营301号。本院认为，一、农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有特定福利保障性质，目的是保障本村村民的基本居住条件,其附着在宅基地上，与宅基地不可分离,买卖农村房屋必然涉及农村宅基地的使用权。农村宅基地与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权享有该集体的宅基地使用权。本案虽系房屋买卖,但农村房屋买卖还包含宅基地使用权的转移,双方达成涉诉房屋买卖合同时，被告曹传营并非南阳市宛城区白河镇尹庄9组（中关村南阳科技产业园王庄村九组）村民，其不享有对该村宅基地使用的权利。原、被告之间所达成的涉诉农村房屋买卖协议虽系双方的真实意思表示，但该房屋买卖行为同时处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益。双方之间就涉诉房屋达成的房屋买卖协议因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。二、关于原告主张返还房屋的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,考虑到涉案房屋已转让三年,原告作为房屋出卖方,在出售房屋并取得购房款后又以房屋买卖违法为由主张合同无效,有违诚信原则，其对合同的无效应承担主要责任。考虑到原告收取被告曹传营购房款并占用资金时间较长，对被告造成了实际损失，故对原告主张返还宅基地房屋的诉讼请求本院予以支持，但原告应当返还已收取被告曹传营的33万元购房款并支付资金占用费及补偿装修费用。资金占用费以232000元为基数自该部分款项付款之日即2017年7月9日起按年利率6%计算至款付清之日止，以98000元为基数自该部分款项付款之日即2018年2月1日起按年利率6%计算至款付清之日止。房屋装修费用根据被告提交的装修费用清单及证人的当庭陈述，结合原、被告双方的陈述综合酌情认定为32000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、原告张龙与被告曹传营于2017年7月9日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告曹传营于本判决生效之日后十日内返还购买原告张龙位于南阳市宛城区白河镇尹庄9组（中关村南阳科技产业园王庄村九组）的房屋；三、原告张龙于本判决生效之日后十日内返还被告曹传营购房款330000元，并以232000元为基准自2017年7月9日起按年利率6%计算至款付清之日止，以98000元为基准自2018年2月1日起按年利率6%计算至款付清止日向被告曹传营支付资金占用费至款付清之日止。四、原告张龙于本判决生效之日后十日内向被告曹传营支付装修费32000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3175元，由原告张龙负担1587.5元，由被告曹传营负担1587.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二〇年八月五日书记员  曹彦楠