河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4151号原告：徐静，女，1987年6月14日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：冯晓旭，河南度邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚兰，河南度邦律师事务所律师。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地新郑市郭店镇文化路1号，统一社会信用代码914101840794399398。法定代表人：王复兰，执行董事。委托诉讼代理人：王嘉玮，系公司员工。被告：河南巩义农村商业银行股份有限公司，住所地巩义市紫荆路33号，统一社会信用代码91410181683185226X。法定代表人：王建伟，董事长。委托诉讼代理人：马会芳，河南鹰与鲨律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫书丹，河南鹰与鲨律师事务所实习律师。原告徐静与被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称华商汇）、河南巩义农村商业银行股份有限公司（以下简称巩义农商行）、郑州清清园林绿化有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告徐静撤回了对被告郑州清清园林绿化有限公司的起诉，经本院审查后予以准许。原告徐静的委托诉讼代理人冯晓旭，被告华商汇的委托诉讼代理人王嘉玮，被告巩义农商行的委托诉讼代理人马会芳、闫书丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐静向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令解除徐静与华商汇签订的商品房买卖合同。2、判令解除徐静与巩义农商行的抵押贷款合同（具体名称以合同载明的为准）。3、判令华商汇立即返还徐静164650.64元（含购房款、分期款、银行按揭款及利息、维修基金、按揭服务费等，其中银行按揭贷款暂算至2020年7月），并自2019年6月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付原告资金占用期间的利息至款项实际退还之日止。4、判令华商汇支付违约金暂计10000元。5、判令华商汇返还巩义农商行剩余银行贷款171520.93元及利息。事实和理由：2018年11月23日，徐静与华商汇在售楼部签订商品房买卖合同，约定徐静购买华商汇开发的坐落于郭店镇郑××路××、北××路南，华商汇5幢6层6451号的房屋（商铺），房屋总价款383664元。徐静支付房屋首付款193664元，并于2018年12月14日进行了网签备案。《商品房买卖合同》中约定华商汇应于2019年5月31日交付房屋，如逾期交房超过90天，徐静有权要求解除合同，华商汇应支付违约金。现华商汇已逾期交房超过1年多，且从未以任何形式通知徐静交房时间，徐静多次联系华商汇，但均联系不上，故徐静认为华商汇已构成根本违约，请求解除与华商汇签订的《商品房买卖合同》，退还徐静已支付房款并要求华商汇承担违约责任。合同约定的违约金为累计已支付房款的0.005%，徐静认为合同约定的违约金过低，请求法院适当对违约金计付标准予以调高。另外，案涉房产还涉及徐静与郑州清清园林绿化有限公司的首付款分期贷款合同（实际为委托收款）及与巩义农商行的银行按揭贷款合同，在与华商汇签订的商品房买卖合同解除后，依附商品房买卖合同的相关从合同应一并解除，华商汇应当向贷款公司及贷款银行返还剩余的分期款及银行贷款。综上，华商汇在商品房买卖合同约定的交房日未向交付房屋，已导致合同根本性违约，依照合同约定，徐静有权解除合同，并要求华商汇支付违约金及承担相应义务的权利，故徐静诉至本院，望判如所请。被告华商汇辩称：1、徐静要求解除与华商汇签订的《商品房买卖合同》无事实和法律依据，华商汇不同意解除。2、根据商品房买卖合同约定，截至目前，商品房买卖合同约定的交房日期尚未确定，华商汇不存在逾期交房的行为，更谈不上承担逾期交房的违约责任。根据徐静与华商汇签订的商品房买卖合同第六条第3款（商品房买卖合同第7页）约定，徐静应在2018年11月23日交纳房款193664元，应在2018年11月23日以商业贷款的方式交纳剩余房款190000元。截止本案一审庭审之日，徐静第一笔购房款至今未交纳完毕。根据商品房买卖合同第八条约定（商品房买卖合同第9页）：2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。商品房买卖合同附件四补充协议第三条第3款（商品房买卖合同第24页）约定：买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的、出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无需承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。根据商品房买卖合同的约定，华商汇有权相应顺延交房日期至徐静实际交纳完毕房款之日，因徐静第一笔购房款尚未交纳完毕，交房日期尚未确定，待交房日期确定后方才可以开始计算90天的解除期限，目前，商品房买卖合同约定的解除条件尚未成就。3、华商汇与郑州清清园林绿化有限公司之间没有借贷关系，也未收到徐静所称的郑州清清园林绿化有限公司的分期款，华商汇没有向郑州清清园林绿化有限公司返还的义务。4、徐静与华商汇之间系商品房买卖合同关系，徐静与巩义农商行之间系借贷关系，两者是不同的法律关系，不能混为一谈。合同的解除，须符合合同约定的解除条件或符合法律相关规定，商品房买卖合同和借贷合同并不是主从合同的关系，两者之间没有附属性，即使有一份合同被解除，也不必然导致另一份合同被解除。徐静因购买涉案房屋向巩义农商行进行了借款，徐静为借款人，华商汇仅为徐静的借款提供了担保。根据相关法律规定，只有在债务人徐静无法按时清偿债务时，担保人华商汇才向债权人巩义农商行承担还款责任，在徐静自己未履行还款义务的前提下，无权要求华商汇向巩义农商行履行还款义务。华商汇收到的徐静的按揭贷款，仅仅是房款，华商汇并未收取任何贷款本金及利息，也没有返还义务，徐静要求华商汇返还其已经偿还的月供和欠付巩义农商行的剩余贷款本息，没有事实和法律依据。5、如果法院判决解除华商汇与徐静签订的商品房买卖合同，则：（1）华商汇只需退还徐静向华商汇交纳的房款及维修基金。徐静欠付巩义农商行的贷款本息应由徐静偿还（抗辩理由同上述第4条）。根据华商汇与徐静签订的商品买卖合同附件四补充协议第二条第6款（商品房买卖合同第23页）、第七条第6款（商品房买卖合同第27页）的约定，在华商汇退款前，徐静应配合华商汇办理房屋合同备案撤销及解除预告登记、解除房屋预抵押登记的相关手续，否则华商汇有权拒绝退款。（2）团购费及按揭服务费均不是华商汇收取，不应由华商汇承担退款责任，徐静该项诉请没有事实和法律依据。（3）徐静要求华商汇支付资金占用利息及违约金无事实和法律依据，依法不应予以支持（抗辩理由同上述第2条）。徐静向华商汇支付的购房款及维修基金，系徐静购买房屋的购房款，并非借款，华商汇没有支付资金占用利息的义务。即使商品房买卖合同被判决解除，根据商品房买卖合同约定及相关法律规定，华商汇也没有支付资金占用利息的义务。另外徐静计算违约金及资金占用利息的基数，与华商汇实际收取的房款情况不符，徐静计算违约金的标准也与双方商品房买卖合同的约定不符。即使判决华商汇承担逾期交房的违约责任，也应按商品房买卖合同第九条第1款约定（商品房买卖合同第9页），违约金按徐静向华商汇累计已付款的0.005%计算。6、华商汇在徐静与巩义农商行签订的个人购房抵押（保证）借款合同中，作为保证人提供了担保。如该合同被解除，则华商汇的担保责任应同时解除。综上，根据商品房买卖合同相关约定，华商汇有权顺延交房时间至徐静交纳完毕房款全部房款之日，根据本案案情，截止目前交房时间尚未确定，华商汇不存在违约事实，徐静诉请无事实和法律依据，请求依法驳回徐静的全部诉请。巩义农商行辩称，1、徐静和巩义农商行之间的法律关系与徐静和华商汇之间的法律关系完全不同，且本案不属于必要的共同诉讼，不应当合并审理，徐静与巩义农商行之间的诉讼请求不应当作出司法裁判，因为巩义农商行没有单独提出诉讼请求，不应该在本案审理徐静提出的诉讼请求。2、徐静对巩义农商行的诉讼请求既不符合约定解除的条件，也不符合法定解除条件，所以徐静对巩义农商行的诉讼请求不成立，应予以驳回。3、借款合同明确约定徐静与华商汇之间发生的任何纠纷与巩义农商行无关，即使本案商品房买卖合同解除，徐静仍需按照借款合同约定履行还款义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年11月23日，徐静与华商汇签订《商品房买卖合同》（编号：180××××1384）及附件一至附件四，约定徐静购买华商汇开发的位于郭店镇郑××路东、××路××商××房屋××套，房屋总价款383664元，约定金额193664元，付款时间为2018-11-23，以商业贷款支付190000元，付款时间为2018-11-23；合同第八条交付期限出卖人应在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四补充协议第三条买受人逾期付款的违约责任3、买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无须承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。第四条交接4、如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致工程延期的；（4）买受人未能按时付款、或因买受人原因为办理房屋交付手续，买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款额发放给出卖人时，出卖人有权延期交付房屋并不负延期交付责任。合同签订后，徐静依约向华商汇支付了团购费10000元、定金38864元、维修基金2007元、贷款服务费1645元。2019年3月1日，徐静、华商汇及巩义农商行签订《个人购房借款（综合）合同》，约定徐静向巩义农商行贷款190000元用于支付房款，华商汇为该贷款提供阶段性连带责任保证。2019年3月29日，巩义农商行将190000元支付给徐静，华商汇认可收到该笔购房款190000元。徐静自2019年4月21日起按月偿还贷款本金及利息。华商汇委托郑州清清园林绿化有限公司收到徐静分别于2019年5月20日、2019年11月20日支付的购房款38700元，共计77400元。徐静提交5月30日高秀向徐静发送微信截图：“您我公司签订的《借款协议》中约定应于2020年5月20日17:00前归还我公司首付分期借款（￥38700），请您按时还款。收款户名华商汇收款账号……”；并提交2019年5月20日的短信通知截图：“您的2019年5月份首付分期的欠款已到账。华商汇”拟证明徐静于2019年5月20日、2019年11月20日按照华商汇要求分别支付第二次、第三次首付分期款38700元；收款账户由郑州清清园林绿化有限公司变为华商汇账户的事实。对徐静称首付款存在分期的情况华商汇不予认可。庭审中，徐静陈述目前首付款分期还有两期没有交纳，最后一期付款是在2020年11月20日。华商汇陈述涉案房屋因受政府扬尘治理、环境保护等影响，再有两个月左右可以交房，不同意解除《商品房买卖合同》；巩义农商行也不同意解除《个人购房借款（综合）合同》。以上事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》，《个人购房借款（综合）合同》，汇款凭证，收据，银行流水，微信和短信截图及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。徐静与华商汇签订的《商品房买卖合同》及附件，徐静、华商汇与巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。根据徐静提交的催款短信及微信聊天内容、付款情况，徐静主张的首付款分期的待证事实的存在具有高度可能性，即便存在首付款分期，最后一次分期的付款时间2020年11月20日也在约定的交房日期2019年5月31日之后，且徐静认可购房首付款至今还有两期未支付。根据《商品房买卖合同》约定的内容可知，在徐静未付清首付款的情况下，华商汇有权顺延相应的交房日期，即徐静请求解除该合同的条件目前暂不成就。同时，华商汇不同意解除《商品房买卖合同》，巩义农商行也不同意解除《个人购房借款（综合）合同》。另外，上述两份合同的内容，双方已经大部分履行。因此，徐静与华商汇签订的《商品房买卖合同》、与巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》均应当继续履行。相应地，本院对徐静在本案中提出的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下；驳回原告徐静的诉讼请求。案件受理费减半收取3830元，由原告徐静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 韩 冰二〇二〇年八月十一日书记员 李峰超