贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4804号上诉人（原审被告）：贵州聚银投资置业有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：于国强，该公司经理。委托诉讼代理人：饶娇，女，1997年1月12日出生，住贵州省遵义市汇川区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：高婕，女，汉族，1989年1月21日出生，住贵州省绥阳县。被上诉人（原审原告）：郎丰友，男，汉族，1987年2月13日出生，住山东省青岛市黄岛区。上诉人贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）因与被上诉人高婕、郎丰友商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。聚银公司上诉请求：1.撤销一审判决。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.双方合同约定上诉人应于实际交房之日起30日内向被上诉人支付违约金，现房屋未交付，支付条件不成就，一审判决应予撤销。2.双方合同约定，房屋交付之日起90天内办理初始产权登记，现房屋未竣工，不能办理产权登记，故不应承担逾期办证违约责任。被上诉人高婕、郎丰友未针对聚银公司的上诉请求及理由作书面答辩。高婕、郎丰友向一审法院起诉请求：1.判决由聚银公司立即交付位于遵义市汇川区平方米）。2.判决由聚银公司向高婕、郎丰友承担迟延交付商铺的违约金5179.30元（违约金以购房款216255.00元为基数，从2019年1月1日起每天按购房款的万分之0.5支付违约金至2020年4月23日止）。3.判决由聚银公司向高婕、郎丰友提供增值税发票，办理不动产权证。4.判决由聚银公司向高婕、郎丰友承担转移登记交付商铺违约金（聚银公司承诺于2019年3月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给高婕、郎丰友），逾期违约金10358.61元（违约金以购房款216255.00元为基数，从2019年4月1日起每天按购房款万分之一支付违约金至2020年4月23日）。5.本案诉讼费由聚银公司承担。一审法院认定事实：2018年4月29日，高婕、郎丰友（买受人）与聚银公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》,合同约定：买受人购买遵义市奥特莱斯城市（建筑面积23.24平方米），房屋总价款为216155元。付款方式为一次性付款。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{（1）、（2）不作累加}：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同还约定了其他内容。由于聚银公司至今未向高婕、郎丰友交付房屋，高婕、郎丰友遂提起本案诉讼。另查明，高婕、郎丰友已一次性支付全部购房款216255元，另支付房屋维修基金1673元。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应严格履行各自义务。高婕、郎丰友按约向聚银公司履行了支付房款义务，但聚银公司未按约履行交房和办理商品房转移登记义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，聚银公司应承担逾期交房和办理商品房转移登记的违约责任。依据合同约定，聚银公司逾期交房超过90日，从约定交付期限届满次日起按日向买受人支付全部已付款的万分之0.5的违约金；聚银公司逾期办理商品房转移登记超过90日，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。聚银公司认为：1、对聚银公司计算的逾期交房违约金数额无异议，但是违约金支付时间坚持房屋实际交付30日内进行支付；2、逾期办证违约金约定按照每日万分之1计算标准过高，建议按照已付房款的日万分之0.3计算，但我方承担了逾期交房的违约责任，就不应该再支付聚银公司逾期办证违约金，所以我方不同意支付逾期办证违约金。对此，一审法院认为，合同约定“商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，因本案商品房交付时间不确定，故支付违约金的时间也不能确定，该约定应属履行期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”规定，双方就本案多次协商未果，故高婕、郎丰友可以随时要聚银公司支付逾期交房违约金，现高婕、郎丰友主张支付从2019年1月1日起至2020年4月23日止的逾期交房违约金5179.30元，予以支持；聚银公司称承担了逾期交房的违约责任，就不应该再支付高婕、郎丰友逾期办证违约金，无法律依据，不予采信。聚银公司辩称违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，因高婕、郎丰友实际损失无证据证明，依据违约金以补偿为主、惩罚为辅的基本原则，结合本案被告实际情况，酌情调减逾期办理商品房转移登记违约金，逾期办理商品房转移登记违约金调整为自2019年4月1日起按已付购房款216255元的每日万分之0.5计付至2020年4月23日止为4206.16元。另高婕、郎丰友要求聚银公司交付房屋、由聚银公司向高婕、郎丰友提供增值税发票办理不动产权证，因涉案房屋至今处于未完工状态，房屋未达到交付条件，聚银公司实际不能履行上述义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”之规定，对聚银公司这一主张，不予支持。综上，高婕、郎丰友合理的诉请，依法予以支持，聚银公司的部分抗辩，予以采纳。为保护当事人的合法权益，判决：一、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告高婕、郎丰友（从2019年1月1日起至2020年4月23日止）逾期交房违约金5179.30元；二、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告高婕、郎丰友（从2019年4月1日起至2020年4月23日止）逾期办理商品房转移登记违约金4206.16元；三、驳回原告高婕、郎丰友的其余诉讼请求。案件受理费90元（依法减半收取），由被告贵州聚银投资置业有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系平等主体在协商一致的基础上达成的，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法成立，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，双方在涉案《商品房买卖合同》中约定因逾期交房导致的违约责任的计算方法，聚银公司应按该约定承担违约责任，一审据此作出判决符合法律规定，本院予以确认。聚银公司辩称应于交房之日起30日内向被上诉人支付违约金。本院认为，第一，该条款约定的是聚银公司应负担的义务，聚银公司不能以此作为权利抗辩，拒绝向被上诉人承担逾期交房导致的违约责任；第二，涉案商品房交付的时间尚存在不确定性，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，如果聚银公司逾期向被上诉人交付房屋的时间超过三年，按聚银公司的辩解逻辑，将导致被上诉人请求聚银公司承担逾期交房违约责任的权利受损，不符合民事法律关系中民事权利、义务相平衡的原则，因此，聚银公司的该辩解意见于法无据，本院不予支持。关于逾期办理产权转移登记手续产生的违约金的问题，双方在涉案商品房买卖合同中约定，聚银公司应于2019年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期则由聚银公司按已付购房款总额的日万分之一支付违约金，一审判决结合本案实际情况，自2019年4月1日期计算本案违约金，并酌情调减为按已付购房款总额的日万分之零点五计算并无不当，本院予以确认。综上所述，贵州聚银投资置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由贵州聚银投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇二〇年八月十八日法官助理王薇书记员胡汝静