泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1202民初1999号原告：泰州市凤城粮油站有限责任公司，住所地泰州市海陵区九龙镇长兴路200号。法定代表人：张阿凤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丁萌，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋烨，江苏泰和（泰州）律师事务所实习律师。被告：李阿平，男，1966年11月17日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：帅素琴，江苏戴维律师事务所律师。泰州市凤城粮油站有限责任公司（以下简称泰州凤城公司）与李阿平关于房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年06月02日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰州凤城公司委托诉讼代理人丁萌，被告李阿平委托诉讼代理人帅素琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰州凤城公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除租赁协议，被告向原告归还房屋；2.判令被告向原告支付自2011年1月1日起至按年租金36000元计算实际迁让房屋止的租金及利息（自2011年1月1日起计算至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年12月31日，泰州市苏中粮食购储中心（以下简称苏中粮食购储中心）与被告签订房屋租赁协议一份，约定：由被告租赁苏中粮食购储中心龙池浴室所有的房屋及与浴室相配套的相关设备、设施（位于泰州市海陵区九龙镇长兴路200号），租赁期限为1年，自2009年1月1日起至2009年12月31日止，租金为人民币36000元。后双方续签协议，租赁期限为1年，自2010年1月1日起至2010年12月31日止。租赁协议到期后，被告并未与苏中粮食购储中心续签租赁协议，未向其归还房屋，案涉房屋一直在被告实际占有使用中，且未支付房屋占有使用费。2019年8月16日，案涉泰州市海陵区九龙镇长兴路200号不动产的所有权由苏中粮食购储中心转移给泰州市凤城粮油站有限责任公司，此后原告多次与被告协商解决占房问题无果。被告长期无权占有使用案涉房屋，拒绝交还房屋，并不支付占有使用等费用，其行为己严重侵犯原告权利。现原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。被告李阿平辩称，其从2001年开始承租案涉房屋，2008年因重新办理营业执照，对电力消防设施进行改造，因办理营业执照以及改造花费6到7万元，当时的苏中粮食购储中心的负责人刘宏伟答应费用由原告承担，让被告先行垫付，但是原告至今未给，2004年，被告向原告书面申请进行内部改造，原告负责人张阿凤口头答应同意延长租赁期限，并承诺将被告截止至2011年2月20日所投入的近50万元改造费用、装潢费用在拆迁时由拆迁人直接补偿给被告，若不拆迁则案涉房屋由被告一直承租。后苏中粮食购储中心起诉了被告，审理过程中，粮食局的领导陈家骅和刘宏伟，对上述事实予以确认。苏中粮食购储中心以双方协商为由于2012年8月20日申请撤诉，被告一直租用案涉房屋至今。2002年，因改制原因，部分人员因不满改制方案将被告租用并营业的浴室封门长达十多天，造成营业损失5万多元，当时现场负责处理的陈家骅局长答应承包结束后予以补偿，2012年的庭审中原告认可了收取被告押金5000元，修锅炉费5000元，认可了被告增建的一批房屋和其他设施，2012年之后锅炉大修费用是6万，水电改造2万还有线路改造近3万，还有每个包厢添置了一台彩电空调软床另外还有配置了脱水机还有灯箱等等，浴室行业每一年都要改造和装修，这是一个不争的事实，特别是原告的房屋是砖瓦混合的平房，距今也有几十年的历史，从知道原告撤诉并支持被告继续租用该房屋后，被告每一年都会投入大量的人力物力进行装修和装潢、维修和维护，前前后后已经花费了有150多万，现被告不同意解除案涉合同，原告主体不适格，租金亦应扣除被告已投入部分，且原告主张租金亦已过诉讼时效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：2008年12月31日，苏中粮食购储中心（甲方、出租方）与李阿平（乙方、承租方）签订《租赁协议》一份，约定乙方承租原甲方龙池浴室所有的房屋及与浴室相配套的相关设备、设施，租赁时间自2009年1月1日起至2009年12月31日止，为期壹年，租金及交纳时间：年租金36000元，按照先交钱后使用的原则，每年十二月三十日前将下一年度的租金一次性交给甲方。被告缴纳租金押金人民币5000元。合同到期后，苏中粮食购储中心与被告续签合同，租赁期限为2010年1月1日起至2010年12月31日止。该租赁合同到期后，苏中粮食购储中心与被告李阿平未再签订租赁合同，案涉房屋仍由被告占有使用，被告自2011年1月1日起未再缴纳租金。2012年2月21日，苏中粮食购储中心以李阿平为被告诉来本院，后苏中粮食购储中心申请撤回起诉，案涉房屋由被告李阿平使用至今。2019年8月16日，案涉房屋转移登记至原告凤城公司名下。苏中粮食购储中心明确转移登记前的所有权利义务均由原告享有和承担。本院认为，苏中粮食购储中心与被告就案涉房屋签订租赁合同到期后，因双方未重新签订书面租赁合同，视为不定期租赁；产权变更登记至原告名下后，原告亦未与被告签订书面租赁协议，双方仍成立不定期租赁关系，原告有权随时要求解除双方租赁关系，现原告起诉要求解除案涉合同，被告腾房并返还案涉房屋，依法应予支持。合同解除后，原告应将被告缴纳的租房押金人民币5000元返还被告。关于房屋占有使用费的标准，原告要求参照原租赁协议约定的36000元/年标准计算，本院予以支持。关于房屋占有使用费的诉讼时效，原告于2020年4月17日向本院提交起诉状，其未能充分举证证明在2011年至2017年4月17日期间存在导致诉讼时效中止、中断、延长的事由，故2017年4月17日前的租金，因超过诉讼时效，本院不予认定，被告应缴纳自2017年4月18日起至2020年4月17日的租金人民币108000元，并支付自2020年4月18日起至实际返还之日止的占有使用费。关于逾期付款利息的起算时间，应自起诉之日起开始计算，对原告主张超过部分，本院不予支持。被告抗辩原告方口头承诺对维修、装潢及损失等予以补偿，但并没有证据证实，且相应的租赁合同已届满，故对被告上述辩称本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告泰州市凤城粮油站有限责任公司与被告李阿平之间的租赁合同；二、被告李阿平于本判决生效之日起十日内将泰州市海陵区九龙镇长兴路200号原泰州市九龙粮油实业公司龙池浴室房屋腾空并返还原告泰州市凤城粮油有限责任公司；三、原告泰州市凤城粮油站有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告李阿平押金人民币5000元；四、被告李阿平于本判决生效之日起十日内给付原告泰州市凤城粮油有限责任公司自2017年4月18日至2020年4月17日的房屋租金计人民币108000元，并支付逾期付款利息（自2020年4月18日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告李阿平于本判决生效之日起十日内给付原告泰州市凤城粮油有限责任公司自2020年4月18日起按年租金36000元计算至实际交还房屋之日止的占有使用费；六、驳回原告泰州市凤城粮油有限责任公司的其他诉讼请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3120元，由原告泰州市凤城粮油有限责任公司负担2053元，被告李阿平负担1067元（此款原告泰州市凤城粮油有限责任公司已预交，被告李阿平应负担的部分于本判决生效之日起十日内将此款迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  黄震二〇二〇年八月二十六日书记员  丁洁