江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初3755号原告：江苏宏瑞物业管理有限公司，住所地徐州市中山北路延长段马场湖11幢4层。法定代表人：王志华，该公司经理。被告：王莉，女，1966年10月5日生，汉族，徐州钢球锻造厂退休职工，住徐州市泉山区。原告江苏宏瑞物业管理有限公司与被告王莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告江苏宏瑞物业管理有限公司的法定代表人王志华、被告王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏宏瑞物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2008年1月1日至2020年12月31日物业费20899.84元、公共能耗费2600元、滞纳金23752.83元，合计47252.67元；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告为被告所居住枫林绿洲小区的物业管理服务企业，提供物业服务至今。被告是该小区x号楼x单元xxx室业主，被告住房面积为148.86平方米，地下室面积23.09平方米。被告入住至今，已拖欠2008年1月1日至2020年12月31日的物业管理费20899.84元。原告多次上门催缴，发送催缴函，被告仍拒付。被告逾期缴纳物业费的行为，依据协议原告有权要求被告补交并按每天万分之三加收滞纳金，作为物业补充费用。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。被告王莉辩称，原告所述的费用都不合理，被告不是不交物业费，是事出有因。被告房屋漏水十几年了，物业都没有给维修好，现在是房屋漏水、烟道堵塞，另外小区绿化不合格、道路堵塞、单元门被告没有用过、大门没有门卫把守、小区道路乱七八糟、设施危险。小区幼儿园涉嫌占用业主的公摊面积。原告江苏宏瑞物业管理有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供1、提交王莉房产证复印件，证明王莉系矿山路枫林绿洲x-x-xxx室业主，2007年上房，交了第一年的物业费，第二年就没有交；2、物业服务委托合同，证明原告从枫林绿洲上房开始就在为该小区服务；3、2016年和鑫苑街道签订的合同，从2016年到2018年，这两个合同上物业收费标准都没有变化，而且约定没有重新签订新的物业合同之前合同顺延。经质证，被告王莉认为合同未曾见过，未发表意见。被告王莉为支持自己的抗辩意见，向本院提交：照片打印件7张，证明现在被告的居住环境，房屋位于x楼最东边，2007年上房，2008年出现房屋漏水，被告找房产开发商，开发商交给物业维修，物业搁置未进行维修，遂未缴纳物业费用。经质证，原告江苏宏瑞物业管理有限公司认为，照片真实性无异议，但是不能确定是案涉房屋。此外，这个房屋漏水问题在调解时说修过两次，但没有修好，说明原告尽到自己的工作义务。从本质上讲，房屋的维修不是物业公司的责任，是应该由开发商和建筑公司在质保期范围内处理，过了质保期后房屋维修应该申请维修基金进行维修，物业公司配合申请，也不属于物业公司的维修责任。物业服务费是物业公司为业主做好卫生保洁、保安、绿化和公共设施维保服务的费用，被告是x楼，每天都在坐电梯，这些维修费用和电费都是物业公司出的，被告理应按照合同缴纳费用。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王莉是枫林绿洲小区x-x-xxx室房屋的所有权人（业主，房屋面积为148.86平方米）。2006年1月1日，原告作为受托方、乙方与江苏华厦融创置地集团有限公司作为甲方、委托方签订《华厦·枫林绿洲物业管理服务委托合同》一份，双方约定甲方委托乙方对徐州市枫林绿洲小区实行物业管理，委托期限自2006年1月1日至2008年12月31日止，本合同期限内业主委员会成立的，与业主委员会签订的委托合同生效的，本合同自动终止，本合同期满后，业主委员会未成立的，本合同自动顺延至业主委员会成立，与业委会签订新的委托合同生效时止；合同期内收费标准：小高层0.9元/月，公共能耗费200元。2016年9月28日，原告作为乙方与作为甲方的泉山区和平街道鑫盛社区居民委员会订立《徐州市枫林绿洲小区物业服务合同》一份。合同约定：物业名称为徐州市枫林绿洲小区；委托合同自2016年9月11日之2018年12月31日，本合同届满时，业主委员会未重新选聘物业服务公司或未与乙方重新签订物业服务委托合同时，本合同将自行生效；乙方为物业使用人提供房屋、建筑共用部位的养护和管理、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务；甲方依法维护业主的合法权益，行使业主大会赋予的各种权利，有关物业服务方面的决定，对业主或物业使用人和物业具有约束力；乙方对拒不按合同约定缴纳相关费用的，甲方经催缴后有权通过法律途径维护自己的合法权益；乙方根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告或建议，根据业主大会或业委会决定，组织维修；服务费按照多层住宅：0.5元/平方米建筑面积*月，高层、小高层住宅：1.0元/平方米建筑面积*月；公共能耗分摊费（路灯、楼道灯、电梯等）按每年每户300元收取，按实际发生分摊，多退少补。被告未按照合同约定缴纳2008年1月1日至2020年12月31日的物业服务费用及公共能耗费。原告多次向被告催缴，但被告仍未缴纳。按照合同约定，原告可每半年或年首月收取物业服务费用，原告主张的物业服务费用为20899.84元，公共能耗费2600元，滞纳金23752.83元。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。本案中,原告与江苏华厦融创置地集团有限公司及此后与徐州市泉山区和平街道鑫盛社区居民委员会签订的物业服务合同不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，本院予以确认。原告对被告所属的枫林绿洲小区实施了物业服务后，有权依据合同约定向业主收取物业费，被告作为该小区x-x-xxx室的业主应及时交纳物业费。根据原告所提供证据，被告未交纳20008年1月1日至2020年12月31日的物业费用为20899.84元（0.9元×12个月×13年×148.86平方米），公共能耗费2600元（200×13年），原告诉请数额有相应合同依据，本院予以确认。关于被告抗辩的房屋漏水之原告责任认定。经本院前往现场查看，被告住所东边卧室墙面与户外墙体相连，连接处有水渗入，致使墙皮脱落及墙面发霉，影响被告居所环境和房屋的正常使用。本院认为，被告室内墙面与户外墙面相接，外部墙体因质量问题在雨天会引发雨水内渗。根据法律规定，住宅共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶及户外的墙面，对于户外墙体可以使用住宅专项维修基金进行日常的维修和保养。根据原告与泉山区和平街道鑫盛社区居民委员会订立的《徐州市枫林绿洲小区物业服务合同》约定，原告应根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告或建议，根据业主大会或业主委员会提出报告或建议，根据业主大会或业委会决定，组织维修。但根据现已查明的事实，针对被告房屋漏水情况，原告未按照合同约定编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，亦未向代行业主委员会权利的和平街道鑫盛社区居民委员会报告或建议，原告在此过程中存在履约过错。对于被告抗辩的烟道堵塞、绿化及公共管理等问题。本院认为，根据现场查看，被告抽油烟设备位于室内，被告陈述的烟道堵塞系个体不法行为引发，不属于物业服务企业所应管理的公共区域及公共设备，无法认定原告存在履约过错。对于绿化及公共管理等问题，被告所提供证据不能证明原告存在严重的履约过错，亦无法证明瑕疵服务的存在具有连续性，原告未尽完备的管理和服务义务，故对此抗辩不予支持。对于被告抗辩的原告为向其催缴物业服务费用的问题。根据原告所提供的证据，其在不同时间段已向被告送达了催费通知，履行了催缴义务，不存在诉讼失效已经过的事实。故对被告抗辩不予采信。结合以上阐述分析，本院认定原告在履约过程中未尽职履行住宅维修基金的申报义务，存在一定的履约过错，本院在原告诉请的基础上酌定支持17229.88元（20899.84×0.7+2600）。对于原告所主张违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使被告未能正常缴纳物业费,对此诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王莉于本判决生效后十日内支付原告江苏宏瑞物业管理有限公司2008年1月1日至2020年12月31日的物业服务管理费及公共能耗费17229.88元；二、驳回原告江苏宏瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费981元，减半收取490.50元，由被告王莉负担，被告负担部分于本判决生效后七日向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二〇年八月六日法官助理 王鹏里书 记 员 王 恺