广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8858号原代：潘志成，男，1973年9月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************853。委托诉讼代理人：叶淑玲，广东众淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：林颖乔，广东众淼律师事务所实习律师。被告：易享宾，男，1979年11月9日出生，瑶族，住湖南省江**瑶族自治县********1*11*，现羁押于东莞市第二看守所，公民身份号码432************818。原告潘志成与被告易享宾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月25日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人叶淑玲、被告易享宾到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《二手房买卖合同》；2.被告向原告退还购房款482.2万元及支付利息330106.08元[以482.2万元为本金暂计算至起诉之日，自2018年9月18日至2019年8月19日的利息按国家同期银行贷款利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算]；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月4日，原告经中介得知被告出售名下的佛山市南海区************************（以下简称涉讼房屋），并到现场查看涉讼房屋，当天晚上被告主动添加原告的微信，询问是否有购买意向，原告对涉讼房屋的格局和装修表示满意，与被告达成口头交易协议，房屋交易价格为485万元，先支付50万元购房定金。同月8日，原告与被告签订书面《二手房买卖合同》，约定签订合同当天支付450万元，余下35万元待过户变更完成三个工作日后付清。原告委托佛山市东铯电子商务有限公司（以下简称东铯公司）向被告的建设银行账户（尾号1959）汇款50万元购房定金和400万元购房款。被告在2018年5月8日确认收到450万，并向原告交付了房屋钥匙和小区门卡，将房屋交付给原告。2018年5月31日，原告分别以18.7万元和13.5万元的价格向被告购买了两个车位（合计32.2万元）,并通过农业银行账户（尾号3873）向被告的建设银行账户（尾号1959）转账32.2万元。后由于被告未交管理费,小区物管拒绝原告使用车位,原告与被告协商一致将车位款转为购房款。原告一共向被告支付购房定金和购房款共计482.2万元，并自2019年*月起入住涉讼房屋至今。在交易过程中,被告承诺收到购房款后办理涂押、过户事宜，原告多次催促，被告仍以各种理由拖延。被告自2019年4月起失去联系，原告从其亲属处得知被告涉嫌刑事犯罪被羁押在东莞市第二看守所，涉讼房屋至今无法过户。2019年9月，禅城区人民法院在涉讼房屋张贴拍卖公告，原告才知道涉讼房屋在（2019）粤0604执9103号执行案中被拍卖，且被多个诉讼案件轮候查封。2019年9月15日，原告向禅城区人民法院提出执行异议,法院于2019年10月21日作出（2019）粤0604执异413号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定提起案外人执行异议之诉，案号为（2019）粤0604民初34622号。该案原告请求法院停止对涉讼房屋的强制执行。禅城区人民法院审理查明原、被告双方签订二手房合同及已支付购房款482.2万元之事实，但认为原告对涉讼房屋未办理过户登记手续存在过错，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的无过错买受人物权期待权的保护条件不能排除强制执行，于2020年3月24日作出民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告认为，涉讼房屋因被告与案外人的诉讼查封拍卖，已无法办理过户，合同目的无法实现，被告的行为构成根本违约，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第94条及《二手房买卖合同》第六条之约定“若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起5日内应将已付款还给乙方并支付利息”要求解除合同，被告向原告返还已支付的购房款482.2万元并给付利息，故起诉。被告辩称，对解约退款无异议，不同意支付利息，因为原告已经住进涉讼房屋。原告向本院提交了如下证据：1.原告的身份证、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《二手房买卖合同》原件1份、佛山市南海区不动产登记信息查询结果原件各1份，用以证明2018年5月8日，原、被告的签约情况及权利义务约定，涉讼房屋因被告个人债务被查封，禅城区人民法院裁定拍卖房屋，该房屋已无法过户给原告，被告构成根本违约，原告要求解除购房合同，被告应返还购房款并支付利息。3.购房款收据原件1份、广东省农村信用社客户明细对账单复印件1份、委托书原件1份、云联惠积分购买协议复印件5份、易享宾个人账户交易明细复印件1份、中国农业银行个人明细对账单原件1份，用以证明原告委托东铯公司将到期的投资款向易享宾支付50万购房定金和400万元购房款，潘志成还于2018年5月31日向易享宾转账32.2万元，累计支付购房款482.2万元。4.（2019）粤0604执异413号执行裁定书复印件1份、（2019）粤0604民初34622号民事判决书复印件1份，用以证明被告在2020年1月3日就涉讼房屋交易事实接受禅城区法院询问时，认可买卖房屋系原、被告双方真实意思表示，且已经收到原告支付的482.2万元购房款；已生效的（2019）粤0604民初34622号民事判决书查明原、被告双方买卖房屋及交付购房款之事实；被告因个人债务被起诉，涉案房屋被禅城区人民法院裁定拍卖，原告提起执行异议及案外人执行异议诉讼要求排除强制执行，禅城区人民法院驳回了原告的诉讼请求，原告要求过户的请求已无法实现，合同无继续履行的可能，故原告要求解除购房合同，被告返还购房款并支付利息。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告未向本院提交证据。经审查，原告提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，被告对其真实性均无异议，本院均予以采信。综合以上采信的证据，并结合当事人陈述，本院确认以下事实：2018年5月7日，案外人梁凤燕向易享宾的银行账户转账500000元，转账备注为“购房诚意金（梁锦梅）”。2018年5月8日，原告潘志成（乙方）与被告易享宾（甲方）签订《二手房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉讼房屋，交易价格为4850000元，合同签订之日支付部分房款4500000元，余下350000元过户变更完成三个工作日后付清；甲乙双方应按约定缴纳办理房产过户手续所需缴纳的税费以及过户过程中产生的其他费用，经双方协商该费用均由乙方承担；涉讼房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，已付款只返还一半给乙方；若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起5日内将已付款返还给乙方并支付利息。同日，东铯公司分8笔共向易享宾的银行账户转账4000000元。同日，东铯公司出具了一份《委托书》，内容为：潘志成是我公司的投资客户，2018年5月3日潘志成的投资款到期，我公司根据客户潘志成的要求按公司规定，7个工作日向易享宾（中国建设银行佛平路支行账号：623*************959）汇款，本公司已于5月5日汇款500000元人民币作为潘志成购买易享宾所在的坐落于广东省佛山市南海区************************房产的定金，于2018年5月8日我公司再次根据潘志成的要求向易享宾（中国建设银行佛平路支行账号：623*************959）汇款400万元人民币（分8笔，每笔50万元人民币）作为潘志成购买易享宾房屋的购房款。我公司确认潘志成委托我公司将其款项共计450万转至易享宾的银行账户。2018年5月31日，潘志成向易享宾的银行账户转账支付322000元用于购买依岸康堤花园负一层1599号、负二层446号两个车位，后双方协商该购车位款转为购买涉讼房屋的款项。2020年4月15日，原告提起本案诉讼，本院于同年5月20日向被告送达本案的应诉材料。庭审中，原、被告确认，涉讼房屋从2018年5月8日由被告交付原告使用至今。另查明，涉讼房屋登记产权人为易享宾，并已办理已中国建设银行股份有限公司佛山市分行、深圳瀚华小额贷款有限公司为抵押权人的抵押登记；2018年9月13日，涉讼房屋因（2018）粤0605执保3931号案件被本院首先查封，后陆续被东莞市第一人民法院、佛山市禅城区人民法院、广州市越秀区人民法院及本院办理了多次轮候查封手续。2019年8月9日，本院向佛山市禅城区人民法院出具了（2018）粤0605执15235号移送执行函，将涉讼房屋移送该院执行。再查明，原告潘志成因不服佛山市禅城区人民法院执行涉讼房屋，向该院提出异议，该院依法立案审查。2019年10月21日，佛山市禅城区人民法院依法作出（2019）粤0604执异413号执行裁定书，驳回异议人潘志成的异议请求。潘志成不服该裁定并提起案外人执行异议之诉，请求佛山市禅城区人民法院判令停止对涉讼房屋的拍卖措施、解除对该房屋的查封，并确认涉讼房屋归潘志成所有。佛山市禅城区人民法院依法立案审理，并于2020年3月24日作出（2019）粤0604民初34622号民事判决，确认潘志成与易享宾签订《二手房买卖合同》及已支付款项482.2万元的事实，但认为原告据其与易享宾签订的《二手房买卖合同》而对涉讼房屋所享有的权益，并不能对抗在先成立的建行佛山分行的抵押权，不足以排除（2019）粤0604执9103号执行案对涉讼房屋的强制执行，故判决驳回潘志成的诉讼请求。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现涉讼房屋抵押尚未注销，且已被法院查封、拍卖，被告易享宾亦因涉嫌刑事犯罪被羁押，故原告主张《二手房买卖合同》因被告的原因无法继续履行、被告构成根本违约有事实和法律依据，本院予以采纳。据此，原告依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，依法享有单方解除合同的权利，故本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，确认《二手房买卖合同》于被告收到本院送达的本案应诉材料之日（2020年5月20日）解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，《二手房买卖合同》因被告根本违约而解除，故原告诉请被告退回已付购房款482.2万元理据充分，本院予以支持。虽然《二手房买卖合同》约定被告违约的，应自违约之日起5日内将已付款返还给原告并支付利息，但该合同亦约定，涉讼房屋交付使用的时间为被告收齐房款当天。事实上，原告从2018年5月8日开始即接收涉讼房屋并使用至今，其基于使用涉讼房屋而享受的权益可以在一定程度上部分弥补其存在的利息损失，故本院结合原告诉请及被告的答辩意见，根据公平及损益相抵原则，酌情判令被告应以原告实际支付的购房款482.2万元为本金，从2018年9月18日起，至实际还款之日止，按日万分之一的标准计付利息损失予原告，原告关于利息损失诉请金额超以上核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告潘志成与被告易享宾于2018年5月8日签订的《二手房买卖合同》于2020年5月20日解除；被告易享宾应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款4822000元予原告潘志成；被告易享宾应于本判决发生法律效力之日起十日内以前述已收购房款4822000元为本金，从2018年9月18日起，至实际履行完毕上述第二项确定的债务之日止，按日万分之一的标准计付利息损失予原告潘志成；驳回原告潘志成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计24030.37元（原告已预交），由原告负担271.13元，由被告负23759.24元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的费用23759.24元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年八月七日本件与原本核对一致书记员许晓璇