江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2236号上诉人（原审原告）：管云峰，男，1976年3月30日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：韩凯，江苏中智律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐蔚春，江苏中智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：百脑汇（无锡）电子技术开发有限公司，住所地无锡市人民西路25号。法定代表人：许昆泰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴斌，江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周叶弢，江苏崇宁律师事务所律师。上诉人管云峰因与被上诉人被上诉人百脑汇（无锡）电子技术开发有限公司（以下简称百脑汇开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。管云峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认双方于2008年7月22日所签订的商品房买卖合同附件四《合同补充协议》为无效条款。事实和理由：1.一审判决将房屋买卖合同纠纷当作物业服务合同纠纷来审理，基本事实认定不清。本案其诉讼请求很明确，是确认房屋买卖合同的条款无效，但一审在判决驳回其诉讼请求的理由中有三条是在谈其与案外人之间的物业服务合同纠纷。一审法院撇开双方当事人之间的争议，却对其与案外人之间的另类纠纷大加论述，系论述对象和内容错误。2.一审判决忽略了业主购房时处于弱势这一常识性事实，忽略了格式条款的含义。房屋买卖合同相关条款是被上诉人专业法律团队起草的格式条款，被上诉人当然有预判，但业主没有相关专业知识，在购房时处于弱势，签约时也不可能改变这些为重复使用而预先拟定的格式条款。从百脑汇整个大厦的合同看，所有业主签的合同都有这样的格式条款，只要购房就只能接受。3.一审判决绕开了格式条款的效力问题，进而认定不存在合同无效的情形，适用法律错误。一审认定其将本应享有的共有权利让与给开发商与合同本身的规定不符。其从未享有共有部位的共有权利，也就不存在让与。购房合同第18条明确约定，除本合同及其附件另有规定外，买受人享用公共部位，并分摊义务。换言之，从签订合同之日，其本该享有的共有权利就被排除了，根本没有机会让与开发商。附件四是开发商拟定的格式条款，排除了买受人对公共部位的共有权利，但保留了对公共部位的义务。其有义务而无权利，开发商有权利而无义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。其购买的房屋包含了专有部位和共有部位，排除了共有权利属于排除主要权利，而开发商独享共有权利而让业主分摊义务，是在免除自己的责任。同时，从物权法定原则角度来看，附件四的约定实际上把业主对公共部分的使用权、收益权与所有权相剥离，变更了所有权的内容，违反了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第五条、第七十条、第七十二条和七十六条的规定。因此，根据《合同法》第四十条、第五十二条第（五）项之规定，该格式条款应是无效的。百脑汇开发公司辩称：1.地下停车场含地下人防工程的收益应由其享有。2.双方签署的合同符合诚信原则，合同已经全面履行，附件四不应当被认定无效。附件四是双方商定的条款，而主合同第18条才是格式条款，这是住建局推荐的文本。3.附件四关于共有部分的使用权、收益权和广告发布权由其统一使用和行使，而非众多权利人的分散行使，符合整体建筑物商业用途的性质和法律规定的精神，有利于建筑物整体公共利益和价值的实现。4.本案作为合同纠纷，上诉人提出的诉讼请求的诉讼时效期间早已届满。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。管云峰向一审法院诉讼请求：确认双方于2008年9月28日所签订的商品房买卖合同附件四《合同补充协议》为无效条款。一审经审理查明，管云峰与百脑汇开发公司于2008年9月28日签订了《商品房买卖合同》，约定管云峰购买由百脑汇开发公司开发的人民西路百脑汇科技大厦1幢25单元608室商业办公房屋，建筑面积59.1平方米，售价为每平方米9341元。合同同时约定了付款、交房、违约等其他权利义务条款。合同第十八条载明：买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。该合同同时签署附件，附件四为合同补充协议。补充协议载明：双方就《商品房买卖合同》（即主合同）第二十条的约定达成以下协议：一、商品房外墙面及屋面屋顶及公共活动场地（包括建筑及裙楼前面的广场、地上地下停车场等）的使用权、收益权和广告发布权专属出卖人或裙楼业主所有。买受人不享受由此产生的任何权益，不承担由此产生的义务。二、地下停车场系出卖人自有的产权。地下人防工程系出卖人独自投资未进入整体大楼销售成本计算，出卖人依据相关法律规定使用并享有全部的收益。三、裙楼一楼与塔楼门厅连接处走廊的墙面使用权和收益权由出卖人或裙楼业主享有。四、主合同第十八条有关公共部位和设施，本协议有特别约定的部分不再适用。主合同的约定与本协议不一致的，以本协议为准。该合同及附件由房产管理部门予以备案登记。一审中，管云峰作如下表示：1.所购房屋其作为自用商业办公用房，但需向该物业服务管理单位交纳物业服务费。2.由于近期物业服务管理单位擅自提高物业服务费用，其与其他业主与物业服务管理单位及百脑汇开发公司予以交涉，但均遭拒绝。3.物业服务管理单位名为由百脑汇开发公司聘请的前期物业，但实质为利益共同体的一家。而每年由百脑汇开发公司、物业服务管理单位收取的物业公共部位使用收益、广告收益，本应包含业主权益的相应部分，但因补充协议而被百脑汇开发公司及物业服务管理单位全部侵占，损害了业主的合法权益。4.该补充协议内容与法律规定相悖，属无效条款。5.由于百脑汇开发公司占有该建筑的权属额较大，单个业主要求成立业主委员会的主张难以实现，也无法更换物业服务管理单位。百脑汇开发公司作如下表示：1.其作为房屋开发销售单位，为日后房屋的整体销售及有利于商业运作与管理，故在合同中特别约定了补充协议所载条款，该协议内容系双方自愿签订，并不违反法律规定，属有效协议。2.该房屋的物业服务管理单位虽系其聘请的前期物业，但属独立法人组织。3.其对房屋公共部位享有权利，也同时履行了相应义务。4.管云峰提起本案诉讼的本意，即以此为由达到减少履行物业义务之目的。上述事实，有商品房买卖合同、合同附件、商品房预（销）售许可证及双方当事人的陈述等在卷佐证。一审法院认为，根据已查明的事实、无争议证据材料、双方当事人对本案纷争的陈述意见、结合本案案情，法院判定管云峰的诉请主张不成立，应予驳回。理由如下：1.管云峰购买了百脑汇开发公司开发销售的案涉房屋，作为业主，也依法享有了对该房屋整体区域内公共部位的共有权利，而公共部位的权利也包含了占有、使用、收益。2.管云峰对其本应享有的公共部位权利，以协议方式确定由百脑汇开发公司予以享有，可清楚表明了管云峰对此权利明确让与。而管云峰对其享有的该部分权利处置，并不损害他人利益，未出现无效合同情形，属权利的合法处置，因而对双方具有法律约束力。3.本案纷争实质来自于管云峰与物业服务管理单位之间的纠纷。由于管云峰不满物业服务管理单位的提价行为，而该物业服务管理单位又系百脑汇开发公司聘请，在交涉无果情形下，以本案之诉废除双方的补充协议，其指向系公共部位占有、使用、收益的利益部分，属“隔山打牛”、“围魏救赵”之术。4.由于管云峰以协议方式对其享有的房屋公共部位权利的让与，致使其要求以公共部位的收益冲抵相应物业费用的主张遭到拒绝，可见百脑汇开发公司对此权利所可能产生的利益在出让房屋时即予以了预判，并以协议方式排除了管云峰对该利益的享有。管云峰在签订补充协议时，应当对此协议签署所产生的后果予以评判。而具有约束力的协议一旦签订，将约束着协议双方。5.至于管云峰与物业服务管理单位之间的纷争，将受双方的物业协议约束。如物业服务管理单位正常合规收费，作为业主负有交纳义务；如系超标或违规收费，业主可依法主张相应权利，也可向物业服务管理单位的主管部门反映相关情况，以维护其合法权益。6.需要指出，百脑汇开发公司作为案涉房屋开发销售方，也是该案涉房屋的物业聘请方，在出现所涉纷争后，亦应主动予以协调，了解纷争的起因与实质。别忘了业主曾系你的客户，你所聘请的物业服务管理单位系为业主服务的；如业主对物业服务管理单位所提诉求确为合理的，在双方争执不下时，你的相关建议或举措对物业服务管理单位而言，将会更有效果，也更有利于纷争的解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回管云峰的本案诉讼请求。案件受理费80元，由管云峰负担。二审对一审已查明的事实予以确认。二审中，双方确认案涉项目的裙楼并未对外销售，仍是百脑汇开发公司自己的产权。另查明，除本案纠纷外，目前还有三户业主也已起诉百脑汇开发公司，确认合同相应条款无效。百脑汇开发公司表示其售房时所使用的主合同是用的统一模板，补充协议都是以附件形式呈现，大部分都和本案类似。以上事实，有当事人陈述在卷佐证。本案主要争议焦点为案涉合同附件四即补充协议的效力应如何认定。本院认为：一审法院对管云峰诉请主张的案涉合同附件四的约定无效未予支持，并无不当。理由如下：1.本案中，管云峰主张案涉附件四补充协议违反了《物权法》第五条、第七十条、第七十二条和第七十六条的规定，故依据《合同法》第五十二条第（五）项的规定应认定无效。但经审查，《物权法》的上述条款中并未限制房屋买卖合同中双方当事人通过协议约定方式对不动产所有权中的使用权、收益权等部分权能进行处分。物权的种类和内容系由法律规定，但本案中双方在补充协议中有关外墙面及屋面屋顶、公共活动场地及走廊墙面的使用权、收益权和广告发布权的约定仅是对所有权中的收益、使用等部分权能行使的约定的，并非创设新的物权，故管云峰主张补充协议的约定违反物权法定原则，本院不予采信。2.关于协议中有关地下停车场产权的约定，因《物权法》第七十四条第二款已明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，可见就停车场产权的归属，法律亦明确允许通过约定确定。在法律已明确车库、车位归属属于当事人约定范围的情形下，本案双方当事人在补充协议中对此予以约定，符合法律规定。管云峰在本案审理中申请法院调查案涉百脑汇科技大厦的《核价报告》及附件《商品房开发成本明细表》，以查明地下车库的建造成本是否已纳入地面房屋的成本之中，并认为该事实对认定业主是否对地下车库享有权利有决定性作用。鉴于本案双方当事人实际已对地下车库的权属存在约定，管云峰要求调查的事实对本案的认定并无实质影响，故本院对该调查申请不予准许。关于地下人防工程，《中华人民共和国防空法》第五条第二款明确规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，故本案中双方在补充协议中的有关约定亦不违反法律规定。3.《物权法》第七十六条虽规定有关共有和共同管理权利的重大事项需要由业主共同决定，但该共有权的行使也是根据专有部分的面积及业主人数来决定，故管云峰与百脑汇开发公司在补充协议中有关业主共有部分作出的约定应视为其作为涉案房屋业主对建筑区划内事项所作出的表决。即使部分业主对共有部分的收益权、使用权的处置属于无权处分，基于债权行为与物权行为相区分的原则，也不影响涉案合同约定条款的效力。4.管云峰另主张该补充协议属于格式条款，根据《合同法》第四十条应认定无效。本院认为，即使该补充协议属于格式条款，亦只有在提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形下，该格式条款才应被认定无效。从本案附件四补充协议中的约定来看，并不存在免除百脑汇开发公司责任，加重管云峰责任的情形。至于是否“排除对方主要权利”，结合商品房买卖合同的性质来看，买受人的主要权利系取得符合合同约定的房屋，本案中相应合同条款的约定尚不构成排除管云峰的主要权利。综上，案涉合同附件四中的相应条款并不存在法律规定的无效的情形。关于百脑汇开发公司提出的本案诉讼请求已超过诉讼时效的意见，因本案管云峰系请求法院确认补充协议无效，属于确认之诉，同时合同无效系自始无效，单纯的时间经过并不能改变无效合同的违法性，故当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效的限制。综上所述，管云峰的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审法院所作判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人管云峰负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年八月十二日书记员  蒋 懿