河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初6491号 原告：北京自然部落科技有限公司，住所地北京市朝阳区建外SOHO西区12号楼2003室，统一社会信用代码91110108327122827E。 法定代表人：刘小全，总经理。 委托诉讼代理人：胡忠靓，北京惠诚（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卫亚妮，北京惠诚（天津）律师事务所实习律师。 被告：张建民，男，1985年5月1日出生，汉族，自由职业，住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：杨晓宇，北京炜衡（天津）律师事务所律师。 原告北京自然部落科技有限公司与被告张建民租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京自然部落科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年11月20日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告违约金300万元；3、判令被告返还原告开业投入2843750元；4、判令被告退还原告未租赁期间的租金641667元；5、判令被告退还原告租赁房屋押金10万元。以上各项合计金额为6585417元。事实与理由：2018年11月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定被告将河北省三河市燕郊镇小张各庄村村中东部楼房一栋（以下简称“租赁房屋”）出租给原告租赁使用，租期为10年，合同免租期至2019年3月14日。2018年11月20日，原告向被告支付了租金110万元及押金10万元，并对房屋进行了装修，置办了家具、电器、办公用品等设备、设施。合同签订后，租赁房屋于2018年12月28日、2019年12月9日、2020年6月25日三次被当地政府部门查封，于2020年初又经历了爆发的新冠肺炎疫情，上述期间租赁房屋始终处于无法经营状态。根据合同第十二条第4款约定：租赁期内如遇到政府综合管制查封项目，导致本项目停业无法经营，甲方按照1：1的租期补偿乙方，即每停业1天，补偿1天，并且给予合理招租损失补偿期限。由于租赁房屋多次被查封停业，导致原告基本处于无法正常经营状态。现被告于2020年6月25日政府查封租赁房屋之际，强行换锁，阻止原告管理人员进入租赁房屋，并拒绝与原告协商，恶意违约致使原告无法实现合同目的。因被告恶意违约，按合同约定应向原告支付300万元违约金。原告为实施本项目运营，投入巨额资金，被告无视合同约定，抢占租赁房屋的恶劣违约行为造成原告难以估量的损失，已致使原告经营困难。故原告特向法院提起诉讼，以维护自身合法权益，望判如所请。 被告张建民辩称，1.案涉房屋未取得建设工程规划许可手续，双方签订的租赁合同属于无效合同。2.案涉房屋租赁合同属于无效合同，合同当中的违约条款自然应归于无效。因此原告要求被告支付300万元违约金没有任何事实与法律依据。3.案涉房屋的装修系被告的实际投入，与原告无关。根据双方签订的租赁合同中第四条第3项、第4项之规定，案涉房屋在出租给原告之前，被告已经进行了装修，该事实也是原、被告双方以书面的形式进行了确认。而原告在诉状中主张对房屋进行了装修投入明显与事实不符。4.原告购置的床、衣柜等设备设施属可移动设备，可自行移走。而且原告系长期从事对外经营出租房屋的业务，上述设备设施均可以再次进行利用，根本不存在任何损失。在承租前原告对案涉房屋没有取得建设规划许可手续是知情的，而原告在明知案涉房屋存在被查封的情况下，仍然对其进行投入，那么，对其民事行为所产生的法律后果原告也是预知的，也是能够预见的。即便原告存在损失，其后果也应当自担。5.原告一直利用案涉房屋进行经营，要求被告返还租金缺乏依据。原告一直占有使用着案涉房屋，即便产生查封也是其自行将封条撕毁，进行经营。原告是持续进行经营的，根本不存在原告在诉状当中所主张的始终无法处于营业的状态。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉求。 本院经审理认定事实如下：2018年11月20日，原、被告以被告为甲方，原告为乙方，签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将有使用权的楼房一栋出租给乙方使用，楼房坐落地址河北省三河市燕郊镇小张各庄村村中东部；租赁房屋1-8层，一层商铺15间，公寓203间，共计218间；租期10年，自2019年3月15日起至2029年3月14日止；租金交款方式为预交款,年交，每期提前一个月之内交清当年租金；租金的计算方式有两种，一种是每三年递增10%，另一种是以实际经营状况支付，两种方式取其高，2019年3月15日至2022年3月14日租金每年1100000元......；双方在合同中还约定了房屋交付、装饰装修，各项费用的交纳，以及违约责任等事宜。在房屋租赁合同履行过程中，原、被告发生纠纷,因而成讼。原告在起诉状中，虽然没有明确提出确认房屋租赁合同有效的诉讼请求，但其提出的解除合同诉讼请求、其后的给付之诉，均是以合同有效作基础，所以，在被告主张房屋租赁合同无效的情况下，法庭依法对原告行使释明权，告知其一旦认定房屋租赁合同无效，是否基于合同无效变更诉讼请求。经法庭释明，原告拒绝变更诉讼请求。庭审中，法庭将房屋租赁合同是否有效作为争议焦点进行了审理。原告称房屋租赁合同有效，证据是原、被告双方签订的房屋租赁合同；理由之一，房屋租赁合同关于租金、面积、地址以及违约责任、权利义务进行了明确约定，内容不违反法律规定；理由之二，根据国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十六条第二款，农村居民住宅建设开工的审批程序由省、自治区、直辖市人民政府规定，被告提出的三河市人民政府关于暂停城乡宅基地和城镇居民区新（改、扩）建房屋行为的通告属于三河市人民政府的规范性文件，其效力远低于行政法规的效力，不能作为认定合同效力的依据；理由之三，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的解释，已明确规定农民房屋租赁仅参照适用本解释，在国务院对农村房屋建设有明确规定的情况下，不能直接依据最高院的该解释来认定合同的效力。被告对原告提交的房屋租赁合同真实性无异议，但称原、被告双方在签订租赁合同前，原告对案涉房屋不具备合法的出租手续是知晓的，双方签订的合同属于无效合同，因此约定的违约责任也属于无效。被告称房屋租赁合同无效，提交了房屋租赁合同、三河市人民政府关于暂停城乡宅基地和城镇居民新（改、扩）建房屋行为的通告及现场照片、房屋查封时封条照片两张及原告法定代表人与其弟弟张建新之间的微信聊天记录、2020年6月25日政府清退租户的现场照片。证明：原告对房屋不具备合法的出租手续是知情的；案涉房屋高达八层，不符合相关的建设工程规划许可，涉案房屋在建设前和本次庭审时，被告都没有取得相应的规划手续；原告对案涉房屋无合法的出租手续，且不符合规划是明知的，案涉房屋被查封后张贴了封条，原告在没有解封的情况下自行撕毁封条，对外进行经营；案涉房屋不具备合法手续，才导致被政府强行清退。原告对被告提供的房屋租赁合同真实性没有异议，但对其证明目的不认可，认为双方在合同中的相关约定并不能证明承租方对其租赁房屋的合法手续具有全面的了解。双方是在未有胁迫的情况下签署了真实有效的房屋租赁合同，所以合同是有效的；对政府通告和照片，政府通告因是网上打印件，所以对其真实性无法核实，对其真实性不予认可，且该内容并不能认定本案标的租赁房屋是违法建筑，不能证明双方签署的租赁合同无效，对两张照片的真实性没有异议，但对证明目的不认可，不能证明其违法性；对封条照片和微信聊天记录，封条照片的真实性认可，但对其证明目的不认可，双方的微信聊天记录也可以看出被告存在相应的过错；对2020年6月25日政府清退租户的现场照片真实性无异议，但对其证明目的不认可，该照片恰恰证明了原告无法使用租赁房屋。涉案房屋原、被告一致认为在宅基地上建设，未取得房屋所有权证。就燕郊镇小张各庄村是否在城镇规划区的问题，本院征询了燕郊高新区国土规划局意见，该局回函说明燕郊镇小张各庄村在城镇规划范围内。这说明涉案租赁房屋属于城镇规划区内的房屋。涉案房屋在建设时未取得建设工程规划许可证，在法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的文件。 本院认为，租赁房屋占有土地规划的性质，即占地规划属于城镇规划，还是乡村规划，不是以租赁合同纠纷案件当事人是城市居民还是农村居民的身份决定法律适用标准，也不是以租赁房屋占地性质是国有土地还是集体所有制土地决定的，应当以规划部门认定为准。根据本院查明的事实，涉案房屋在城镇规划范围内，所以被告建设时应取得建设工程规划许可证。现涉案房屋在建设时未取得建设工程规划许可证，且未能在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，因此，原、被告就涉案房屋所签订的租赁合同无效。原告主张涉案房屋租赁合同有效的主张，理据不足，本院不予采信。原告的诉讼请求中，没有提出涉案房屋租赁合同有效的确认之诉，对合同效力本院不能迳行作出裁判。但分析原告的全部诉讼请求，均是建立在合同有效的基础上，如果不对合同效力作出认定，又不利于原、被告纠纷的合理解决。综上，本院基于原告坚持租赁合同有效为前提主张权利的情形，以及认定合同无效返还财产或赔偿损失的范围一时难以查清的实际情况，对原告的诉讼请求予以驳回。原告可依涉案房屋租赁合同无效为基础，另行提起诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告北京自然部落科技有限公司全部诉讼请求。 案件受理费57897元，减半收取计28948.5元，由原告北京自然部落科技有限公司负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  冯海峰 二〇二〇年八月三十一日 书记员  高海侠