江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1649号 上诉人（原审被告）：南昌市诚卉商务酒店有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区皇殿侧4号，统一社会信用代码：913601025662670117。 法定代表人：杨平，执行董事。 委托诉讼代理人：曾东发，江西华力欣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国人民银行南昌中心支行，住所地：江西省南昌市东湖区铁街25号，统一社会信用代码：113600000145040073。 负责人：张智富，该银行行长。 委托诉讼代理人：蔡曦炜，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴云辉，江西豫章律师事务所律师。 上诉人南昌市诚卉商务酒店有限公司与被上诉人中国人民银行南昌中心支行房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初2605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 南昌市诚卉商务酒店有限公司上诉请求：撤销南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初2605号民事判决，驳回中国人民银行南昌中心支行诉讼请求。事实与理由：1、一审法院仅凭一张收房表确认上诉人在房屋租赁合同期届满后占有和使用了房屋6个月，查明事实不清。双方签订的租赁合同于2019年3月31日到期，在到期前被上诉人告知上诉人不再续租，上诉人表示同意，并于2019年4月1日停止营业，并撤离现场，双方本无任何纠纷，但被上诉人炮制一张收房表，找到上诉人称要办理手续，否则不叫收房，上诉人在被上诉人事先打印好的收房表上管子，这是被上诉人故意制造了一个陷阱。2、被上诉人没有基本证据证明上诉人在合同期满后占用、使用了被上诉人房屋，上诉人在2019年4月1日停止营业，为避免纠纷，还特意报告了当地派出所。3、涉案房屋是不动产，上诉人撤离了现场，即以行为表示交还了房屋，无需办理特别的交接手续。 中国人民银行南昌中心支行辩称：1、依法判令原审被告按月租金5526元的标准向原审原告支付自2019年4月1日至2019年11月13日止的房屋占用费41076.6元；2、判令原审被告向原审原告支付自2019年4月1日至2019年11月13日止的逾期归还房屋违约金82153.2元；3、本案诉讼费由原审被告承担。 中国人民银行南昌中心支行向一审法院起诉请求:1、依法判令原审被告按月租金5526元的标准向原审原告支付自2019年4月1日至2019年11月13日止的房屋占用费41076.6元；2、判令原审被告向原审原告支付自2019年4月1日至2019年11月13日止的逾期归还房屋违约金82153.2元；3、本案诉讼费由原审被告承担。 一审法院认定事实如下：坐落于东湖区（原射步亭7号）房产系原审原告所有。2016年3月28日，原审原告（出租方、甲方）与原审被告（承租方、乙方）签订了一份《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》，约定：一、租赁范围及配套设施，（一）乙方承租甲方坐落在南昌市5号的房屋，计建筑面积614平方米，租赁给乙方使用。本租赁物的功能为经营商务宾馆等乙方经批准的经营项目，出租给乙方使用。（二）乙方按时根据实际使用数向供电、供水部门或甲方交纳相关费用，如乙方违规用水、用电，由此引起的一切责任由乙方承担。二、租赁期限，乙方承租上述房屋有效期为叁年。即从2016年4月1日至2019年3月31日止。合同期满，甲方有权无条件收回该房屋，乙方应如期交还甲方。如甲方将该房屋继续出租，乙方可根据自己的需要平等参与竞争，在同等条件下，乙方可优先续租。三、租金及缴纳方式。（一）乙方承租上述房屋月租金4295.55元……各租赁时间段租金金额分别为：第一年：从2016年4月1日至2017年3月31日，月租金4295.55元，年租金额51546.6元；第二年：从2017年4月1日至2018年3月31日，月租金4912元，年租金额58944元。第三年：从2018年4月1日至2019年3月31日，月租金5526元，年租金额66312元。（二）乙方合同签订后七日内，应按照合同金额一次性向甲方缴纳首季租金12886.65元。此后乙方应于每季度的首月5日前向甲方支付当季租金……。该合同签订后，原审原告依约向原审被告交付了租赁房屋，原审被告依法使用房屋，在合同期限内，原审被告均按约向原告支付了租金。2019年1月28日，原审原告向原审被告发出一份《关于房屋租赁合同即将到期的相关问题的告知函》。合同履行期届满后，原审原、被告未续签租赁合同，原审被告继续占有涉案房屋，自2019年4月1日起，原审被告未再向原审原告支付租金。2019年4月25日，原审原告向被告发出一份《收房通知》，要求原审被告缴清租金并将涉案房屋交回。2019年10月31日，原审被告法定代表人杨平签署一份《收房表》，载明“本人已将上述出租房屋清空，请人行南昌中支收回房产……”。因原审被告逾期归还涉案房屋的行为构成违约，原审原告遂提起本诉。庭审中，原审原告陈述，原审被告于2019年11月13日将涉案房屋交还原审原告，双方办理了交接手续，《收房表》中原审被告签署的时间2019年10月31日系其倒签日期。庭审后，原审被告法定代表人杨平到本院陈述，其于2019年3月28日就向原审原告提出交回涉案房屋，同年5月5日将涉案房屋的钥匙交于原审原告，但原审原告以需办理交接手续为由将涉案房屋钥匙退回了原审被告，《收房表》的签署时间是2019年10月31日。 一审法院认为：原审原、被告签订的《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，该合同履行期届满后，原审被告理应将涉案房屋及时返还给原审原告。2019年10月31日，原审被告向原审原告出具《收房表》，将涉案房屋返还给原审原告，故原审被告应向原审原告支付自2019年4月1日至10月31日的房屋占有使用费。被告庭后陈述其已于2019年5月5日返还涉案房屋的意见，但未能举证证明，且该意见与其签署《收房表》的事实不符，《收房表》的证明力明显更优，对原审被告庭后陈述意见本院不予采纳。原审原告主张交房时间为2019年11月13日，2019年10月31日系原审被告倒签，原审原告提供了照片，用以证明原审被告倒签日期的事实，但由于《收房表》系原审原告提交的证据，且原审原告也未举证证明其对原审被告在《收房表》签署2019年10月31日的行为表示反对，本院认为应认定为2019年10月31日为妥，对原审原告该意见不予采纳。原告诉请要求被告支付自2019年4月1日起至2019年11月13日止的房屋占用费，一审法院予以部分支持，即原审被告应支付自2019年4月1日起至2019年10月31日止的房屋占有使用费即38682元（5526元×7个月）。对原审原告主张的被告逾期归还房屋违约金82153.2元的诉请，双方在租赁合同中约定“乙方逾期归还，则每逾期一日，应按合同日租金的两倍向甲方支付违约金”，原审被告主张该违约金条款约定过高，一审法院认为，原审原告的实际损失为房屋占用费损失，原审被告欠付房屋占有使用费38682元，原审原告主张的违约金明显过分高于该损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，本院依法对违约金适当调整,对原审原告该诉请予以部分支持，酌定由原审被告按应支付的房屋占有使用费38682元的30%向原审原告支付违约金，即11604.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原审被告南昌市诚卉商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告中国人民银行南昌中心支行自2019年4月1日至2019年10月31日期间的房屋占有使用费38682元；二、原审被告南昌市诚卉商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告中国人民银行南昌中心支行支付违约金11604.6元。由原审原告中国人民银行南昌中心支行预交案件受理费2760元，由原审被告南昌市诚卉商务酒店有限公司负担1126元，由原审原告中国人民银行南昌中心支行负担1634元。 二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、滕王阁派出所2019年8月26日出具的证明一份；2、上诉人与被上诉人之前的后勤管理处处长肖处长的通话录音及人民银行2020年6月4日出具的说明一份，共同证明上诉人2019年4月1日停止了营业，撤离了现场，并向人民银行提交了书面报告。被上诉人对以上证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。相关证据均是上诉人在一审中应当提交的证据，因其本人原因没有提供，不属于二审新证据，请求法院不予采纳。上诉人目前能够确证的是其在2019年4月份停止了经营，仅仅是没有经营与其是否履行了返还租赁房屋没有关联。直至2019年11月13日，上诉人将房屋交换了答辩人，房屋内仍然遗留了大量易燃、易碎物品，存在较为重大的消防安全隐患。同时，据答辩人现场查看了解，涉诉房屋直至上诉人交房前仍存在由其使用经营的情况。本院对以上证据的真实性、合法性予以确认。 双方对一审查明的事实均无异议和补充，本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明：2019年8月26日，南昌市公安局东湖分局滕王阁派出所出具证明一份，证明位于东湖区的诚卉商店酒店二部于2019年4月1日停止营业，撤离现场。2020年5月，上诉人法定代表人杨平与被上诉人后勤服务中心主任肖某通电话，询问肖某是否已将派出所出具的酒店已停业营业的证明交给继任负责人，并向肖某表示银行要求各方均到场才能收房，肖某表示已将上诉人提交的材料存档。 再查明：2019年4月1日后，诚卉商务酒店每间房间仍遗留床、桌子、凳子等物品，被上诉人主张未及时收房的原因在于上诉人未将物品清空，且上诉人要求被上诉人对装修残值进行补偿；上诉人认可其要求过被上诉人给予补偿，但因未谈成，最后于2019年7月在被上诉人制作的表格上填写了同意放弃财物。被上诉人主张直到杨平签《收房表》时才达成“同意放弃财物”的合意。 本院认为，本案争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付2019年4月1日至2019年10月31日的资金占用费及违约金。 双方签订的租赁合同于2019年3月31日到期，被上诉人于2019年1月31日向上诉人邮寄《关于房屋租赁合同即将到期的相关问题的告知函》，告知上诉人银行将收回该房产不再续签租赁合同；后，又于2019年4月26日向上诉人邮寄《收房通知》，要求上诉人缴清租金并将涉案房屋交回，但直至2019年10月31日，上诉人法定代表人才在《收房表》上签字，确认“本人已将上述出租房产清空，请人行南昌中心支行收回房产。射步亭5号电水如有欠款，由本人杨平负责。”上诉人主张其于2019年10月31日才在《收房表》上签字的原因系被上诉人拖延收房，并向法院提交了南昌市公安局东湖分局滕王阁派出所出具证明及上诉人法定代表人杨平与被上诉人后勤服务中心主任肖某的通话录音等证据，虽上诉人提供的证据可以证明其于2019年4月1日停止营业、撤离现场，但其也自认涉案房屋内有大量物品未清空，且与被上诉人在商谈相关补偿事宜，故上诉人主张其未按时交房的原因系被上诉人所致且其于4月1日已经交房的上诉理由，不能成立。上诉人又主张其在2019年7月同意放弃涉案房屋内的财物，但未提供证据证明，且该主张与《收房表》上的陈述不符，故本院对上诉人的该主张亦不予采纳。综合双方的陈述及提供的证据，本院认为被上诉人提供的证据的证明力优于上诉人提供的证据，故一审法院判决上诉人向被上诉人支付2019年4月1日-10月31日的房屋占有使用费38682元，并无不当。上诉人在被上诉人催促交房后未按时退房，根据双方合同约定，应向被上诉人支付违约金，但因违约金约定过高，一审法院酌定违约金的数额房屋占有使用费的30%，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1057.16元（南昌市诚卉商务酒店有限公司已预缴），由南昌市诚卉商务酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇二〇年八月十三日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友