湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终450号上诉人（原审被告）：随州碧桂园房地产开发有限公司，住所地随州市白云大道29号。法定代表人：高雪峰，该公司经理。委托诉讼代理人：万君，该公司员工。委托诉讼代理人：**，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘虎臣，男，1992年5月24日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：王荣峰，湖北天赋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘功贤（刘虎臣之父），住随州市曾都区。上诉人随州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称随州碧桂园公司）因与被上诉人刘虎臣房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。随州碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，裁定发回重审或者改判驳回刘虎臣全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘虎臣负担。事实和理由：一审法院判决随州碧桂园公司赔偿刘虎臣主张的所有装修损失166000元，既不符合合同约定，也没有事实和法律依据。1.刘虎臣提供的照片和视频所呈现的房屋状态，是其安排人员将原屋面所有瓦片强制拆除导致，无法证明因随州碧桂园公司导致涉案房屋整个屋面存在质量问题。一审法院认定涉案房屋整个屋面存在质量问题，缺乏事实依据。2.刘虎臣提供的承诺书为杨浩个人出具，真实性无法核实，其内容无法代表随州碧桂园公司意见。刘虎臣主张承诺书所述内容属实，表明其在购买涉案房屋时已明确知晓该房屋部分位置存在漏水的情况。2017年5月20日，刘虎臣缴清楼款后申请提前收楼，收楼过程中刘虎臣并未提出异议，也未提出维修诉求，说明刘虎臣认可随州碧桂园公司交付的房屋状况。刘虎臣提前收楼时口头表明，收楼后由其自行处理部分漏水问题。随州碧桂园公司并未违背合同约定拒绝履行维修义务。3.随州碧桂园公司履行维修义务的前提是通过有效报修途径报修，刘虎臣未证明其及时有效通知随州碧桂园公司履行维修义务。刘虎臣提交的通话清单显示的最早沟通时间为2017年7月27日，通话清单无法确定通话内容是否为沟通维修事宜，刘虎臣提交的“处理屋面漏水的补充协议和造价书”中第三方公司盖章落款时间为2017年8月6日。故刘虎臣不但未按照合同约定及时通知随州碧桂园公司履行维修义务，也未给出碧桂园公司合理的履行时间。且在双方就是否确实存在漏水质量问题，漏水范围多大，如何维修等事宜确定前，刘虎臣已擅自安排第三方进行现场处理，使随州碧桂园公司客观上无法确定实际质量问题并提供维修服务。4.刘虎臣提交的处理屋面漏水的补充协议和造价书无法证明166000元实际发生并支出，且一审法院并未查明该费用是否具有合理性。刘虎臣辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。民事案件采用优势证明标准，刘虎臣一审提交的销售人员承诺书、屋面照片、视频等证据，足以证明随州碧桂园公司销售给刘虎臣的房屋存在房屋大面积漏水、窗框等质量问题。杨浩是随州碧桂园公司的工作人员，其履行的是职务行为，代表了随州碧桂园公司的意见。不论是依据合同约定，还是根据法律规定，出卖人对其所售房屋的质量问题所造成的损失都应当进行全额的赔偿。刘虎臣向一审法院起诉请求：1.判决随州碧桂园公司赔偿其售给刘虎臣房屋因工程质量问题给刘虎臣造成的经济损失166000元；2.诉讼费由随州碧桂园公司负担。一审法院认定事实：杨浩系随州碧桂园公司销售主管，工号为2013091769。2017年5月8日，刘虎臣经与杨浩洽谈后，与随州碧桂园公司签订商品房买卖合同，买受人为刘虎臣，出卖人为随州碧桂园公司。随州碧桂园公司将其开发的随州市碧桂园翠山蓝天一街68号一套面积为743.24平方米的商品房售卖给刘虎臣，平方米单价7803.01元，总价款5799508元。合同约定出卖人应当在2017年7月8日向买受人交付该商品房。合同第十六条第（二）项约定，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外的质量问题，双方按以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的还应当承担相应赔偿责任。合同第十七条约定保修责任，该条款第（三）项述明：在保修期内，买受人要求维修的，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的损失由出卖人承担。在合同附录住宅质量保证书中，屋面防水保修期限为五年，保修责任为返修。签订合同当日，随州碧桂园公司销售人员杨浩向刘虎臣出具一份书面承诺书：其中第二条为：收楼日完成房屋的门窗、楼顶漏水质量问题。合同签订后，刘虎臣向随州碧桂园公司支付房款，随州碧桂园公司也如期交付了现房。刘虎臣将该房屋发包给东莞市瑞和装饰设计工程有限公司装修施工。除房屋屋面存在严重漏水外，发现屋面水泥现浇层材料混杂，间杂大量破碎瓦块，水泥中混有泥土，敷设不平等问题。刘虎臣及其父亲刘功贤多次找随州碧桂园公司销售人员和负责维修人员要求解决未果。刘虎臣之父刘功贤遂与装饰公司协商，将屋面维修工程交由装饰公司施工，装饰公司对屋面维修工程预算价款为186317.07元，商定价款166000元。装饰公司对屋面工程维修后，刘虎臣之父于2018年1月16日向装饰公司支付屋面返修款166000元。为解决该屋面损失问题，刘虎臣与随州碧桂园公司双方协商不成而诉至一审法院。一审法院认为，刘虎臣与随州碧桂园公司签订的商品房买卖合同合法有效。合同对解决房屋基础和主体结构以外的房屋质量问题已经有明确的约定，双方应当按照约定的条款履行各自的义务。在随州碧桂园公司出售的商品房存在屋面漏水问题，刘虎臣多次联系随州碧桂园公司方解决未成的情况下另行委托装饰公司对屋面漏水进行维修，符合合同约定。因此，刘虎臣要求随州碧桂园公司赔偿装修损失166000元的理由正当，予以支持。关于一审庭审中随州碧桂园公司提出的维修费过高的问题，因其未提交相关证据证明，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，判决：随州碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿刘虎臣损失166000元。案件受理费3620元，由随州碧桂园房地产开发有限公司负担。经审理查明，一审法院认定涉案房屋整个屋面存在质量问题证据不足，本院不予认定。除上述事实外，本院经依法核实确认的其他事实和一审认定的事实一致。另查明，刘虎臣与随州碧桂园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十七条第（三）项约定：在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人60日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。本院认为，本案争议的焦点为刘虎臣主张的屋面维修费用166000元应否由随州碧桂园公司承担。二审中，双方均认可涉案房屋屋面部分漏水。随州碧桂园公司二审中陈述其同意刘虎臣自己维修，但仅限于维修房屋南部的漏水部分。刘虎臣主张，随州碧桂园公司就房屋漏水问题维修过两次，都没有解决漏水问题，之后，随州碧桂园公司工作人员杨浩、代冰冰让其自行维修，刘虎臣在维修过程中发现房屋除存在部分漏水外，整个屋面都存在质量问题，杨浩、代冰冰也认可整个屋面存在质量问题并同意刘虎臣自行维修，刘虎臣才委托装饰公司对房屋整个屋面进行了维修。刘虎臣对其主张负有举证责任。对涉案房屋的屋面漏水问题，二审中随州碧桂园公司表示同意由刘虎臣自己维修。对该部分维修费用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”规定及双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，随州碧桂园公司应当承担。关于刘虎臣主张的房屋整个屋面存在质量问题，刘虎臣二审提交了其与杨浩的通话录音，拟证明随州碧桂园公司工作人员杨浩、代冰冰同意其对整个屋面进行维修。经本院审核录音内容，杨浩并未明确承诺随州碧桂园公司同意刘虎臣对整个屋面进行维修并同意负担全部维修费用，随州碧桂园公司一、二审中对该费用亦不认可。刘虎臣与随州碧桂园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十七条第（三）项明确约定：在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人60日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。该条款约定的目的在于督促合同双方在合理期间内对房屋质量是否存在问题及维修方案进行确认，约定合理，且不违反法律规定，合法有效，对刘虎臣与随州碧桂园公司均具有约束力。根据该约定，刘虎臣在发现整个屋面存在质量问题时应当向随州碧桂园公司送达要求维修的书面通知，且应当给予随州碧桂园公司自收到该书面通知之日起的60日作为处理维修事宜的合理期间，如随州碧桂园公司在收到书面通知的合理期间内既不履行保修义务也不提出书面异议的，刘虎臣方可自行或委托他人维修。刘虎臣主张房屋整个屋面存在质量问题，但未向随州碧桂园公司送达要求维修的书面通知，其虽提交了通话清单及与杨浩的通话录音，但无法证明随州碧桂园公司已经知晓并确认房屋除漏水问题外的整个屋面存在何种类型、程度的质量问题，亦无法证明随州碧桂园公司对刘虎臣主张的房屋整个屋面存在质量问题未提异议、予以认可且在合理期间内怠于履行整个屋面质量问题的维修义务。如房屋存在质量问题，刘虎臣有权要求随州碧桂园公司维修，但应当受双方签订合同之约束，合理合法维护自身权益。因刘虎臣未采取封存样本、委托鉴定等方式留取、固定其主张的房屋整个屋面存在质量问题的证据，且现在房屋屋面已拆除重建，对房屋屋面是否存在质量问题，如存在质量问题则质量问题的类型、程度及拆除整个屋面瓦片重新建造是否是维修房屋必要且唯一维修方案，均已无法查明。本院认为，刘虎臣未提交充足证据证明其具有维修整个屋面的必要性，亦未提交证据证明166000元维修费用支出未超出相应必要维修程度之合理范围，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，刘虎臣应当承担举证不能的法律后果，对其要求随州碧桂园公司承担整个屋面维修费用166000元的主张不予支持。因随州碧桂园公司出售给刘虎臣的房屋的确存在房屋屋面部分漏水问题，随州碧桂园公司在二审中也表示同意由刘虎臣自行维修，该部分费用应由随州碧桂园公司承担。同时，考虑到随州碧桂园公司作为开发商在购房人刘虎臣多次电话提出房屋存在质量问题时未引导购房人按合同约定书面报修，亦未与购房人就房屋质量问题的范围及时进行确认，导致刘虎臣超出其认可范围自行维修，随州碧桂园公司应承担一定的责任。综合上述因素，本院酌定随州碧桂园公司对刘虎臣主张的房屋维修费用166000元承担30%责任，即承担维修费用49800元。一审法院对维修费用处理不当，本院予以纠正。综上所述，随州碧桂园公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初1526号民事判决；二、随州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘虎臣房屋维修费用49800元；三、驳回刘虎臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3620元，由刘虎臣负担2534元，随州碧桂园房地产开发有限公司负担1086元；二审案件受理费3620元，由刘虎臣负担2534元，随州碧桂园房地产开发有限公司负担1086元。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇二〇年八月三日书记员 赵曼曼