河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0207民初1686号 原告：天津市弘大圣丰物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽街田园里6-2。统一社会信用代码：91120116MA05QKK72A。 法定代表人：邢秀丽。 委托代理人：刘文武，公司员工。 被告：史政红，男，1972年5月25日出生，汉族，现住河北省唐山市芦台经济开发区。 被告：刘月凤，女，1974年2月4日出生，汉族，现住同上。 原告天津市弘大圣丰物业管理有限公司与二被告史政红、刘月凤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人邢秀丽及其委托代理人刘文武、二被告史政红、刘月凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告是一家经营物业管理的企业。2017年6月26日经芦台经济开发区澳林公馆小区业主代表一致表决同意由原告为该小区提供物业服务，经唐山芦台经济开发区规划建设管理局物业办、新华路街道办事处广安街居委会研究确定并通知，2017年7月5日原告开始进驻澳林公馆小区开始提供物业服务。被告是该小区4-4号底商的业主。双方约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积2.5元/平方米的标准向原告缴纳物业管理费。如被告逾期付款应根据欠款金额按每日3‰的标准向原告支付违约金。从原告入驻该小区至今原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但是被告并未依约向原告缴纳物业管理费。自2017年7月5日至2019年7月4日被告共欠原告物业费人民币13122元，违约金为人民币10825.65元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。原告特诉至法院，请求判决：1、被告立即向原告支付2017年7月5日至2019年7月4日的物业费人民币13122元；2、被告按照日3‰标准支付逾期付款违约金直至缴清全部物业管理费为止，截止2019年7月4日应支付违约金为10825.65元。3、诉讼费用被告承担。 二被告辩称，被告对原告的诉讼请求，欠缴2017年至2019年两年的物业费及滞纳金提出异议：1、物业费13122元。2、3‰的滞纳金10825.65元。3、本案诉讼费用由被告承担。一、两年的滞纳金10825.65元是错误的，正确的计算应是13122*3‰=39.366元，多出10786.284元与事实不符；二、原告没有与被告签订“物业管理服务合同”；三、鉴于原告事实不清的欺诈行为，建议法院驳回原告的诉讼请求，并承担本案的全部诉讼费用。我房子漏水也没管修，有积水也没有清理，垃圾没有扫，物业服务不到位。 原告为证明其主张，向本院提交证据： 1、楼长选举公示、选聘物业企业表决情况、新华路街道办事处的委托书、澳林公馆小区物业管理服务合同、物业管理服务合同备案证明、催收照片、从房管科复制的电脑截图。证明：原告对澳林小区提供物业管理服务，被告为该小区业主，原、被告间属于物业管理服务关系。 2、图片若干张。证明：原告物业公司接手前后的物业工作。 经庭审质证，被告对原告证据质证意见：1、对公示、选聘物业企业表决情况、新华路街道办事处的委托书、澳林公馆小区物业服务合同不知情。但我在2017年底买的房，大约在2018年2月份正式交房（以合同为准）。对电脑截图无异议；备案情况不知情；贴条催收已经看到，但没有收到具体合同。2、图片内容不予认可。我认为这属于现在摆拍的照片，实际是北控公司在打扫。 被告为证明其主张，向本院提交证据：商品房买卖合同（节选内容）一份。证明：购房日期为2017年11月30日，交房日期为2017年12月31日，但实际交房日期为2018年2、3月份。 经庭审质证，原告对被告证据无异议。另主张，原告正常履行物业管理服务合同，北控与我公司是合作关系，北控公司帮助我们清洁卫生。房子漏水问题，被告没有报修，如果属于物业公司维修范围，就会修理。地下室积水不在物业服务合同范围内，但我们会清理。垃圾每天都会清扫。 根据以上庭审调查，当事人举证、质证及陈述，本院确认以下事实： 2017年6月12日河北唐山芦台经济开发区新华路街道办事处广安街居委会公布澳林公馆小区各楼楼长选举结果名单，2017年6月26日全体楼长表决选聘原告天津市弘大圣丰物业管理有限公司对澳林公馆小区进行物业服务管理。2017年6月30日唐山芦台经济开发区新华路街道办事处为广安街居委会出具委托书，委托广安街居委会代为行使业主委员会职责。后原告作为乙方与作为甲方的河北唐山芦台经济开发区新华路街道办事处广安街居委会签订了《澳林公馆小区物业管理服务合同》。合同约定原告为澳林公馆一期、二期（1号楼-16号楼），总户数1076套住宅、102套商业，总建筑面积约12万平方米，绿化面积0.71万平方米，土地主要用途住宅、底商（不包括地下室）提供物业管理服务。......。管理服务费标准：（1）平层物业服务费为：0.9元、2层至18层为：1.2元、底商为：2.5元。......。物业服务费用按年预交，业主应在每年的第一个季度内履行缴纳物业服务费的义务。逾期不缴纳的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额3‰的违约金。......。合同有效期自2017年7月5日至2022年7月4日。该合同也由河北唐山芦台经济开发区规划建设管理局房产科进行盖章、相应楼长进行了签字按手印。该合同于2017年7月28日在河北唐山芦台经济开发区规划建设管理局房产科进行了备案。合同签订后，原告按期入驻该小区进行物业管理服务。二被告史政红、刘月凤为该小区4-4号底商业主，建筑面积为218.7平方米，于2017年12月31日交房。因对原告的物业服务管理不满意，未支付自交房之日起至2019年7月4日期间的物业管理费。原告追索无结果，诉至本院，请求判决：1、被告立即向原告支付2017年7月5日至2019年7月4日的物业费人民币13122元；2、被告按照日3‰标准支付逾期付款违约金直至缴清全部物业管理费为止，截止2019年7月4日应支付违约金为10825.65元。3、诉讼费用被告承担。 本院认为，原告与被告底商所在小区的居委会、选举的楼长签订了《澳林公馆小区物业管理服务合同》，并在主管部门进行了备案，且原告也按照合同约定实际入驻该小区进行物业管理服务，被告为该物业管理服务小区的业主，故原、被告之间已实际构成物业服务合同关系，被告应自2018年1月1日（交房次日）起承担交付物业管理费的义务，逾期未交，承担给付责任及违约责任。原告的收费标准未违反相关法律规定，但按照日3‰主张违约金，违约金的标准过高，本院按照年利率15%的标准予以调整。被告抗辩的内容，理据不足，被告拒绝交付物业管理费的理由不成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、二被告史政红、刘月凤于本判决生效后三日内给付原告天津市弘大圣丰物业管理有限公司澳林公馆小区底商4-4号2018年1月1日至2019年7月4日期间的物业管理费人民币9896元，并分别自2018年4月1日、2019年4月1日起，均至付清之日止，分别以人民币6561元、3335元为基数，均按照年利率15%计算，向原告支付逾期付款违约金。 二、驳回原告其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币199元，由原告天津市弘大圣丰物业管理有限公司负担人民币106元，二被告史政红、刘月凤负担人民币93元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  王宝柱 二〇二〇年八月三日 书记员  朱继昌