杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初141号 原告：徐习文，男，1972年8月23日出生，汉族，住杭州市萧山区。 原告：郑菊芬，女，1979年12月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：徐习文，系郑菊芬丈夫。 被告：浙江长九珊瑚沙置业有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道之浦路353号。 法定代表人：华成栋，董事长。 委托诉讼代理人：赵华航，浙江同济律师事务所律师。 原告徐习文、郑菊芬与被告浙江长九珊瑚沙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑菊芬的委托诉讼代理人暨原告徐习文，被告的委托诉讼代理人赵华航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的房屋买卖合同，被告退付原告购房款741559元，承担违约金117908元；2.本案诉讼费用由被告承担。后原告将第一项诉讼请求变更为：被告支付原告逾期交房违约金40785元（以购房本金741559元为基数，从2018年6月30日计算至2019年12月31日，按照日万分之一计算）。事实和理由：2018年1月28日，原告与被告签订房屋买卖合同，原告支付合同总价741559元，购买被告开发的之江长九中心6号楼740室。被告违反法律规定，通过汇房联行上海房地产营销策划有限公司在售楼部以存抵的方式收取60000元，并通过广厦湖北第六建设工程有限责任公司收取装修费23751元。合同约定交房日为2018年6月30日前，但被告逾期履行交房义务，根据合同第十条的约定，应承担逾期交房违约金。 被告辩称：一、被告已于2019年12月1日通知原告于2019年12月22日前收房，但原告至今未收房。二、被告的逾期交付不构成违约，无须承担违约责任。本案所涉项目因周边市政道路的施工和引入银泰百货后项目设计变更导致了目前逾期交房，双方签订的合同中有明确约定上述事由导致逾期交付的，被告不承担违约责任。1、本项目在建设施工过程中，政府对位于××路进行提升改造，该工程于2017年6月13日在互联网公示，自2017年7月18日开始施工，2018年1月18日完成道路面层沥青铺设，直到2018年6月26日才交付使用。因为案涉项目是自留地项目，分为51%自持部分和49%可销售部分，项目发包时按照两个标段招标并独立核算，可售部分属于标段二，原告所购买的房屋位于标段二，标段二唯一进出口位于珊瑚沙路，珊瑚沙路提升改造工程为全封闭施工，全封闭施工造成大型设备机械及施工材料均无法进场，影响了正常施工，导致逾期交付。市政道路的提升改造工程造成逾期交房符合原被告双方合同的约定，被告不承担违约责任。2、案涉项目施工过程中遇到设计变更导致了逾期交付。被告应杭州珊瑚沙股份经济合作社要求，于2017年10月底正式引入银泰百货，银泰引进给广大购房者提供更加便利的配套设施及有利于购房者长期物业的增值。该项目是区政府重点招商项目，又是关系村社经济发展的民生项目，区委区政府高度重视。项目原来设计的商业部分的配套使用是邻里商业的模式，并不是综合体，所以进行了重大设计变更，优化了商场的面积和功能。因为整个项目是一体的，一本土地证，必须统一验收，所以银泰的设计变更必然导致整个项目的验收和交付延迟。项目重大设计变更重新办理了建设工程规划许可和施工许可，因此重大设计变更造成案涉项目迟延完成竣工验收的备案，并造成逾期交付。依据双方合同第九条3.2款的约定，因施工中遇到设计变更出卖人可以逾期交付并不承担违约责任。3、道路施工和设计变更均在网上和项目现场有公示，被告也都函告原告道路施工及设计变更的事由，包括原告在内的购房者在收到通知后并未对设计变更提出异议，所以政府部门也批准了相关调整，因道路施工和设计变更造成的逾期交付部分，被告不应承担违约责任。三、本案逾期交付符合合同约定无须承担违约责任，原告要求补偿因延期交付商品房而实际产生的额外房租支出没有合同依据也无法律依据。综上，被告因城市市政道路施工和重大设计变更交付延期符合合同约定，延期的时间也是合理的。请求法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及本院认证，本院确认如下事实： 2017年12月24日，原、被告分别作为买受人和出卖人签订合同编号为2017预1460944的《浙江省商品房买卖合同》一份（补充协议落款日期为2018年1月28日），约定原告向被告购买杭州市西湖区××号楼××室，建筑面积共52.78平方米，总价款为741559元。合同第一条载明“项目建设依据”为：出卖人以出让方式取得位于杭州市西湖区××路××路××的西南角、编号为杭西国用（2013）第100062号的地块的建设用地使用权。该建设用地使用权来源的批准文件或合同是杭州市国有建设用地使用权出让合同（编号×××52），建设工程规划许可证号为建字第330100201500055号，施工许可证号为××。第九条关于“交付期限及条件”约定：出卖人应当在2017年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力……3.如发生下列情况之一的，出卖人有权利依据该等事由的影响期间顺延房屋的交付期限，而无须为该顺延承担任何责任，如下列情况在公共媒体、报刊等已发布了相关信息，出卖人可不予通知，并可据实顺延房屋的交付期限：（1）……（2）施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题；发生本项所述情况以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准……（5）因政府市政配套（如水、电、市政、园林或其他垄断性行业的行为）未按时完成而导致买卖合同交付条件未能如期完成的。第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十二条关于房屋“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……（2）合同第九条约定的日期为最后交付日期，商品房在该日期之前达到合同交付条件的，出卖人可以书面通知买受人办理交房手续，买受人应在书面交房通知规定的交房时间、交房地点办理交房手续；买受人未按约定日期前来办理交付手续的，出卖人有权将相应房屋移交给物业公司，该移交行为视为相应商品房已交付给买受人，房屋毁损、灭失的风险自交房截止日次日起由买受人承担。”合同“附件八：补充协议内容”第6条“关于本合同第九条”约定：“（1）本商品房所属项目遇到重大技术问题，或市政配套的批准与施工延误的，项目竣工验收有关部门验收滞后的，或因本项目周边其他企业、部门、组织或者个人原因，导致本项目不具备竣工交付条件、开发周期延长的，出卖人可据实予以延期，不承担由此产生的任何责任。” 2018年6月，被告向原告邮寄告知函，告知原告因珊瑚沙路道路提升改造工程，造成道路交通管制，全线封闭，导致项目无法按计划正常施工，且由于道路施工单位竣工交付延误，被告据此将延期至2018年12月30日交付。 2018年7月17日，被告通过邮寄向包括原告在内的业主发送《关于杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目11号楼调整的告知书》各一份，载明：“尊敬的各位业主：我公司开发的杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目，因银泰商业入驻，对11#楼的非可售部分需进行调整。原11#楼裙房1-3层为C字形商业步行街，现C字形商业步行街的室外内广场调整为室内，11#楼裙房1-3层商业和11-1#-11-5#楼的4层商业根据银泰商业营运公司的意见全部调整为商业综合体；11#楼塔楼内部局部调整；取消中央绿地两处活动房W1及W2。如有意见，请于发出通知后10天内即2018年7月24日前反馈至310005观音桥投递组3段第559号邮政专用信箱。逾期视作无意见。特此告知！”随告知书附调整前后总平图一份。在告知书确定的期间内，原告未对该调整方案提出异议。 另查明，案涉房产项目为杭州珊瑚沙股份经济合作社利用10%留用地指标合作开发建设项目，位于杭州市西湖区××路××路××西南角。其中49%部分房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让或销售，即杭政储出［2012］22号地块商业商务用房二标段，案涉原告购买的房屋即位于该标段。51%部分房产为杭州珊瑚沙股份经济合作社持有，不得转让，为杭政储出［2012］22号地块商业商务用房一标段，后续引入的银泰商业即位于该标段。该项目于2015年3月5日取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。后经调整，项目于2017年3月27日重新取得编号为建字第330100201500055号《建设工程规划许可证》，2017年6月20日取得编号为××的《建筑工程施工许可证》，其中备注一标段为153274.14平方米，二标段为181800.23平方米。 2017年5月17日，杭州市西湖区人民政府办公室就5月10日之江地区有关项目协调会议相关事项印发府办纪要〔2017〕47号《杭州市西湖区人民政府专题会议纪要》，其中第二条载明：“关于珊瑚沙社区10%留用地项目有关事宜。会议强调，考虑到杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目（即珊瑚沙社区10%留用地项目）是全区重点招商项目，又是关系村社经济发展的民生项目，且其洽谈引进的银泰百货、洲际酒店对我区之江度假区业态结构提升、辐射带动周边发展具有重要意义，因此，区相关部门要积极配合支持，做好业务指导，将银泰百货等合作商的要求合法合规落实到项目方案调整上，全力推动项目早日建成运营。会议明确，一是为便于该项目调整前后工程协调推进，确保整体建设进度，同意转塘街道提出的‘该项目方案批后修改后，继续由原施工单位广源建筑集团有限公司进行施工’的意见，并由转塘街道会同珊瑚沙社区尽快督促建设单位按批后修改内容办理施工许可证。二是由区住建局负责，根据杭国旅专题会议纪要……三是项目后续涉及开竣工延期事宜，请区国土部门给予大力支持；涉及批后修改事宜，请企业抓紧办理相关手续，区规划部门要给予支持。” 2017年6月13日，珊瑚沙路道路提升改造工程经评标委员会评审公示，由广济环境建设集团有限公司中标道路施工，工期要求为90天。根据2017年7月7日浙江中港数码信息工程有限公司编制的《珊瑚沙路道路提升改造工程交通组织设计方案》，珊瑚沙路碧波路至江涵路段实行全封闭施工（与龙王沙路相交，龙王沙路可通行）。竣工验收证书载明，该工程开竣工日期分别为2017年7月18日和2017年11月10日。 2017年10月20日，杭州之江银泰商业有限公司作为承租人与杭州珊瑚沙股份经济合作社签订房屋租赁合同，租赁案涉项目11#楼1-4层的部分房屋，并约定了租赁物的交付标准。 2017年12月12日，被告作为发包人与汉嘉设计集团股份有限公司签订《建设工程设计合同补充协议书（四）》，载明，因发包人要求调整11-1#至11-5#楼主楼设计，引起设计人工作量增加，设计调整及增加内容如下：1.11-1#至11-5#楼五层功能改为设备夹层，同时增加钢结构楼板，分隔五层楼为2.2米高度以下的空间。2.11-1#至11-4#屋顶楼板取消，原14层楼的楼板改为屋顶板。3.应结构专家会的要求，导致建筑方案有重大调整，整个项目的方案和初步设计需重新设计。 2018年3月，大象建筑设计有限公司、汉嘉设计集团股份有限公司完成《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房地块项目11#楼方案修改（初步设计修改）》。 2018年4月10日，项目监理机构浙江建效工程监理有限公司向广源建设集团有限公司杭政储出[2012]22号地块商业商务用房一标段发出《工程暂停令》，载明：“因贵司施工的11-4#楼裙房（8-14轴）施工方案未经过修改完善并重新办理审批手续，现场机械、工人已经进行施工，现要求暂停该部分拆除施工，相关手续未补齐前不得施工，如擅自施工后果自负。”杭州之江国家旅游度假区建设工程质量安全监督站向被告、广源建设集团有限公司和浙江建效工程监理有限公司发出质（安）整:201804007号《局部停工整改单》，指出[2012]22号地块商业商务用房一标段工程存在下列问题：11-4#楼裙房（8-14轴），在专家论证方案未经过完善和重新办理内外审批手续情况下，现场采用（挖掘机进行拆除）与专家论证方案（以静切割为主，传统拆除与静力切割拆除兼备）完全不相符的方法进行施工作业。要求相关责任主体落实整改。整改到位后建设单位组织施工单位、监理单位对整改结果进行检查，并将整改检查结果书面报安监站备案，整改完毕前装饰阶段不得进入下道工序。 2018年6月，大象建筑设计有限公司、汉嘉设计集团股份有限公司对2018年3月《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房地块项目11#楼方案修改（初步设计修改）》进行调整后重新提交了《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房地块项目11#楼方案修改（初步设计修改）》。 2018年7月13日，杭州市规划局对杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目优化调整方案进行公示，公示内容为调整后的总平图、主要立、剖面图及鸟瞰图，公示时间为2018年7月14日至7月23日。 2018年7月31日，针对被告提交的《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目11号楼方案及扩初优化调整的报告》，杭州市规划局之江度假区分局和杭州市西湖区住房和城乡建设局作出杭规之江简复[2018]4号和杭西建简复[2018]1号公文简复单，答复意见为：你单位申请对杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目方案及初步设计调整，经征求相关职能部门审查意见，并按程序完成了公示等工作，原则同意大象建筑设计有限公司、汉嘉设计集团股份有限公司编制的方案及初步设计调整。 后经报审和多次复核修改，浙江盛院建设工程施工图审查中心于2018年8月23日对“杭政储出[2012]22号地块商业商务用房地块项目修改复审”项目经审查合格后颁发编号为2018-67-1的《重大变更施工审查合格书》。 2018年11月19日，案涉项目取得编号为建字第330100201500055号的《建设工程规划许可证》。 2019年1月20日，被告向杭州市西湖区住房和城乡建设局提交《关于杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目新增部分招标征询情况说明》，报告了新建项目拟终止原施工合同并通过招标的形式确定新施工单位，请求支持招投标及相关工作。 2019年3月21日，被告与浙江建安工程管理有限公司签订《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目建设工程招标服务委托合同补充协议》，委托浙江建安工程管理有限公司对杭政储出[2012]22号地块商业商务用房11号楼扩初优化调整工程进行招标。2019年4月4日，浙江建安工程管理有限公司编制完成《建设工程施工邀请招标文件》。后经公开招投标后，于2019年4月25日公开开标，经评标委员会评定并报建设设计行政主管部门备案，确定广源建设集团有限公司为中标人，中标工期为355日历天。 2019年4月30日，被告与广源建设集团有限公司就杭政储出[2012]22号地块商业商务用房11号楼扩初优化调整工程签订《建设工程施工合同》，计划开竣工日期分别为2019年4月30日和2020年4月19日，合同价为10350万元。 2019年5月30日，案涉项目取得编号为330106201905300201的《建筑工程施工许可证》。 2019年10月24日，案涉项目取得杭州市规划和自然资源局核发的浙规核字第330100201900194号《浙江省建设工程规划核实确认书》，并明确载明遵守事项包括：“一、本确认书是建设工程经城乡规划主管部门依法核实具备竣工规划确认条件的法律凭证。二、未取得本确认书的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门不予竣工备案，房屋登记机构不予办理房屋所有权初始登记。三、本确认书的附图与附件由核发机关依法确定，与本确认书具有同等法律效力。”附件载明：杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目幢数为21，建筑层数为-1/15，建筑面积（平方米）为335074.37，围墙长度为853米。所附的竣工总平面图包含了案涉项目标段一和标段二所涉房屋。 2019年11月29日，案涉项目（标段一和标段二）经竣工验收合格，取得竣工验收备案表。 2019年12月1日，被告书面通知原告其购买的案涉房屋已具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件，要求原告于2019年12月21日至12月22日9：30-17：00至杭州市西湖区珊瑚沙路49号之江长九中心办理交付手续。审理过程中，原告称：因被告逾期交付，原告本计划退房，故未在该指定期间前往收房。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及合同附件系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。《浙江省商品房买卖合同》第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……（2）合同第九条约定的日期为最后交付日期，商品房在该日期之前达到合同交付条件的，出卖人可以书面通知买受人办理交房手续，买受人应在书面交房通知规定的交房时间、交房地点办理交房手续；买受人未按约定日期前来办理交付手续的，出卖人有权将相应房屋移交给物业公司，该移交行为视为相应商品房已交付给买受人，房屋毁损、灭失的风险自交房截止日次日起由买受人承担。”被告于2019年12月1日书面通知原告于2019年12月21日-2019年12月22日收房，原告未予收房，根据合同约定，案涉房屋应认定于2019年12月22日交付。合同约定的交房时间为2018年6月30日，被告逾期交付540天。本案争议焦点即在于：本案逾期交付事由是否符合合同约定的免于承担违约责任的情形。 关于设计变更导致工期顺延是否构成免责事由的问题。原告认为，该设计变更并非发生在原告所购楼幢和标段，故设计变更不能构成被告延期交房的免责事由。对此，本院认为，案涉房屋所在标段二与诉争设计变更部分所在的标段一的建设依据为同一地块、同一土地使用权出让合同、同一建设工程规划许可证和同一施工许可证。根据《浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办理》第四条：“建设工程竣工规划核实以建设工程规划许可证对应的用地范围为单元组织，不得在一个建设工程规划许可证对应的用地范围内分次进行规划核实。”的规定，案涉两个标段必须一次规划验收。杭州市规划和自然资源局核发的浙规核字第330100201900194号《浙江省建设工程规划核实确认书》亦表明,案涉项目所有房屋确为统一规划验收。换言之，即便案涉项目标段二提前具备竣工验收条件，其也无法单独取得建设工程竣工验收备案证明，从而无法满足《浙江省商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。故案涉项目标段一设计变更而导致工期延误属于合同第九条“如遇到下列特殊原因，除双方协商同意合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题；发生本项所述情况以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准……”和合同附件八：补充协议内容第6条“（1）本商品房所属项目遇到重大技术问题……或因本项目周边其他企业、部门、组织或者个人原因，导致本项目不具备竣工交付条件、开发周期延长的，出卖人可据实予以延期，不承担由此产生的任何责任”的约定情形，被告据此要求顺延交付时间于法有据，应予支持，对因设计变更而增加的工期应予扣除。 关于被告主张的顺延期间是否合理的问题。杭州珊瑚沙股份经济合作社与杭州之江银泰商业有限公司于2017年10月20日签订房屋租赁合同，被告根据该租赁合同的要求进行设计变更。根据2018年4月10日案涉项目监理机构浙江建效工程监理有限公司向施工单位广源建设集团有限公司发出《工程暂停令》和杭州之江国家旅游度假区建设工程质量安全监督站向被告、广源建设集团有限公司和浙江建效工程监理有限公司发出质（安）整:201804007号《局部停工整改单》，案涉设计变更部分施工方案未经过修改完善和重新办理内外审批手续情况下，该项目不得施工和进入下道工序。在确定设计变更方案至工程竣工验收合格期间，被告开展了确定设计单位、完成扩初方案、方案审批调整、施工图设计报审、申领规划许可证、工程招投标、签订施工合同、重新申领规划许可证和施工许可证及工程竣工验收备案等一系列工作。期间涉及设计单位对原结构进行技术复核和可行性研究、征询各职能部门意见、设计方案公示、施工图设计图审、规划批复、招投标流程办理、组织施工等多部门、多单位间的协调和衔接。考虑到上述因素，结合“事实认定”部分确认的各阶段时间节点，本院认为以下期间可认定为设计变更导致增加的合理期间：1.设计方案初稿的编制时间80天，按签订《建设工程设计合同补充协议书（四）》的2017年12月12日计至《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房地块项目11#楼方案修改（初步设计修改）》的首次出具时间2018年3月（方案未明确具体日期，按2018年3月1日计）；2.方案公示时间11天，按发布日期（2018年7月13日）加公示期间10天（2019年7月14日至7月23日）计；3.职能部门审核和复核修改时间24天，自杭州市规划局之江度假区分局和杭州市西湖区住房和城乡建设局作出杭规之江简复[2018]4号和杭西建简复[2018]1号公文简复单（2018年7月31日）计至浙江盛院建设工程施工图审查中心颁发《重大变更施工审查合格书》之日（2018年8月23日）；4.招投标时间41天，按签订《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目建设工程招标服务委托合同补充协议》（2019年3月21日）计至被告与施工单位广源建设集团有限公司就设计变更部分签订《建设工程施工合同》之日（2019年4月30日）；5.施工合同约定的额定工期355天（2019年4月30日至2020年4月19日），上述可确定的期间共计511天。此外，大象建筑设计有限公司和汉嘉设计集团股份有限公司于2016年3月编制完成《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房地块项目11#楼方案修改（初步设计修改）》初稿，后经调整，于2018年6月重新提交了该方案终稿。被告虽未举证证明第一次报审、报审退回及第二次方案报审的具体时间，但期间必然增加必要的方案编制时间。加上设计变更方案报审、规划部门对设计方案审查、施工图报审、重新申领《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》等必要时间，现被告逾期交付540天尚在合理期间内。 综上，被告关于因引入银泰商业设计变更导致项目延期交付，属于合同约定的免于承担违约责任的情形，且被告逾期交付时间尚属合理期间内，被告不需就其逾期交房行为向原告承担违约责任。对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下： 驳回徐习文、郑菊芬的诉讼请求。 案件受理费减半收取计410元，由徐习文、郑菊芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 徐 菁 二〇二〇年八月二十八日 书记员 倪倩虹