河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1626号上诉人（原审被告）：黄训贵，男，1971年2月23日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。上诉人（原审被告）：刘平，女，1972年2月13日出生，汉族，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：李树荣，河南文赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄明军，男，1951年9月28日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被上诉人（原审原告）：曹玉华，女，1951年10月19日出生，汉族，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邹万泓，信阳市浉河区148协调指挥中心法律服务者。上诉人黄训贵、刘平因与被上诉人黄明军、曹玉华合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初5334号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄训贵、刘平及其委托诉讼代理人李树荣，被上诉人黄明军、曹玉华及其委托诉讼代理人邹万泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄训贵、刘平上诉请求：一、撤销信阳市浉河区法院（2019）豫1502民初5334号民事判决书判决，驳回被上诉人起诉。二、被上诉人提供虚假材料申请登记给上诉人造成损失16416.81元应予赔偿，并支付2016年6月2日起至付清欠款之日止利息。三、被上诉人承担一二审全部诉讼费。事实与理由：一、2015年9月22日黄明军收黄训贵房屋转让定金壹拾万元，双方是房屋买卖合同关系，并已实际履行。房屋要价20万元，并同意优惠2万元。2016年12月16日，刘平请罗明珍代写一份《书面字据》，黄明军签字。浉河法院（2017）豫1502民初3860号民事判决书审理该案的法官在2018年3月21日对浉河市场经营者张振云、程行德、马海、叶伟、余其银调查时，他们证明张建租赁黄明军房屋多年，后出价15万元想购买，黄训贵、刘平出价20万元，黄明军卖给了刘平。如果刘平没有付款买房子，不可能去办房产证，更不可能装修房子。上述证人证言与《书面字据》形成印证。后法院对《书面字据》鉴定书鉴定意见为，倾向认为材料上需检的“黄明军”签名不是黄明军所写。鉴定意见不明确具体，违反法律规定不能作为证据使用。二、2016年8月，黄明军赶走原房屋租赁户张建，将房屋交给了黄训贵、刘平。房屋经装修、水电工程改装后，黄训贵、刘平办理了《营业执照》、经营地点就在该房屋内，一直经营至2016年12月31日浉河区拆迁指挥部通知经营户人员撤离，2018年5月7日房屋被强制拆除。根据物权法第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”也就是说，从2018年5月7日房屋除物权消灭，房屋所有权登记已成为不必要。因物权消灭不需登记，房屋买卖合同已经履行完毕，在2016年8月交给上诉人完全符合上述规定取得房屋所有权。三、信阳市浉河市场集资建房合同书及收据复印件，是黄明军提供虚假材料申请登记，造成损害应偿付登记所付费用16416.81元及利息。黄明军提供信阳市浉河市场集资建房合同书及收据复印件。四、被上诉人重复起诉应裁定驳回起诉。本次诉讼的当事人与前诉的当事人相同，诉讼标的相同，都是拆迁补偿款927114.5元。原审实质上是否定前诉信阳市中级法院（2019）豫15民终1311号民事判决，否认前诉信阳中级人民法院（2019）豫15行初275行政判决。综上所述，被上诉人构成重复起诉，应裁定驳回起诉。黄明军、曹玉华答辩称，一、被答辩人上诉称房屋买卖合同履行完毕的理由完全不能成立。1、答辩人系原浉河区工商局工作人员，1991年因浉河区浉河大市场改造与浉河区大市场指挥部签订了一份信阳市浉河市场集资建房合同书，由答辩人集资建设取得了浉河大市场三期工程门面楼一层105号、205号的所有权。该房建成后由答辩人一直对外出租并取得收益，二被答辩人系浉河大市场经营毛线生意的个体经营户，答辩人曹玉华与被答辩人刘平因织毛线相识后，被答辩人便多次要求答辩人将浉河大市场所有的房屋转让给她，答辩人表示租赁尚未到期，暂时还不想转让，但被答辩人死缠硬磨，并于2015年9月22日带着十万元亲自找到答辩人称作为订金，因答辩人碍于情面只有先收下，并向被答辩人黄训贵出具一张收条，当时双方协商房屋价款以后再协商。因答辩人房屋原租赁给他人于2016年10月到期后，应被答辩人要求由其先以租赁形式使用，如买卖成交后答辩人就不再收取租金，如买卖不成立该十万元作为租金，被答辩人如不租房屋时按原租赁价计算多退少补。其上诉称2016年3月26日又收取4万元，第二次被答辩人刘平带4万元到答辩人家中支付4万元，及被答辩人刘平给答辩人黄明军出具2万元欠条完全不是事实，纯属捏造和编造事实。而事实上是答辩人除10万元订金外，被答辩人此后无任何付款行为，也没有签订房屋买卖协议，更没有确定房屋买卖的总价款。故其上诉称买卖合同已履行完毕的理由不能成立。2、2016年12月浉河区政府作出对浉河大市场部分区域停业停用、搬离的决定，答辩人此后再没有出卖意向。其间在2016年4、5月份被答辩人多次找到答辩人要求购买房屋签订协议并确认购房款，答辩人均没有答应。被答辩人见购房无望，于是便伪造了一份房屋集资合同并伪造了浉河区工商局的公章，同时伪造了答辩人签名的“房款付清”的《书面字据》，并以此为依据欺骗房屋登记机关办理了房屋所有权证，答辩人向法院提起了行政诉讼，法院判决撤销，该判决已生效。3、被答辩人伪造《书面字据》及答辩人黄明军的签名进行诉讼和办证，经鉴定非答辩人黄明军书写。二、被答辩人上诉称被答辩人属善意取得，同时上诉称其房屋登记机关将房产证登记在被答辩人名下所伪造的证据是由答辩人提供的理由，完全不能成立。1、被答辩人骗取登记的房产证的所有材料均是由被答辩人向登记机关提供。2、被答辩人在房屋登记机关亲笔所写的承诺书写明：“因本人不慎将购房发票原件丢失。”足以证明其在捏造事实，伪造办证材料。3、在“房地产权属登记受理通知单”与“房屋所有权登记表”中均写明申请人栏中申请人为胜利路指挥部与黄训贵、刘平及原“房屋所有权证”，预售证号信房预件证第99070号均是编造而来的。4、被答辩人向房屋产权机关提供的“购房合同复印件”写明的房屋坐落位置并非原址。5、被答辩人办理房产证向登记机关所提供的购房合同复印件加盖的浉河区工商分局印章也系伪造，答辩人已向老城公安分局报案，公安机关尚在侦办中。6、答辩人所持有的原购房合同及收据原件在法院开庭时已提交。答辩人手中持有原件还要伪造虚假证据骗取登记机关为被答辩人办理房产证呢既不是事实也完全不合常理。三、答辩人本次起诉不属重复起诉，因为诉请完全不同。四、被答辩人上诉称要求答辩人承担虚假登记给其造成的损失16416.81元，因其在一审中没有进行反诉，法院不可能在二审中让答辩人来承担损失。综上，原审判决认定事实清楚、程序合法、适用法律准确，请二审法院查明事实后，维持原判。黄明军、曹玉华向一审法院起诉请求：1.判决解除原被告双方于2015年9月22日的口头房屋买卖协议。2.确认该房屋的拆迁补偿款归原告所有。3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1991年9月16日，原告曹玉华与信阳市浉河市场建设指挥部签订了一份《信阳市浉河市场集资建房合同书》，约定原告曹玉华以24,500元自愿选建浉河市场第三期工程五号楼第一、二层第五间。该指挥部出具的收据备注：大门营业楼东五号房。二原告购买房屋后，未办理房屋产权证，该房屋一直由二原告出租给他人。被告黄训贵、刘平系浉河大市场个体经营户，经营毛线生意。原告黄明军（其妻曹玉华）系浉河区工商局退休干部，原告曹玉华与被告刘平因织毛线相识。2015年，二被告有意购买二原告的房屋，2015年9月22日，被告黄训贵向原告黄明军支付购房订金10万元，原告黄明军出具收条一张，内容载明：“今收到黄训贵交房屋转让订金壹拾万元整（浉河市场门楼第五间一层和二层），余款待房产证办理完毕后再付清，收款人黄明军”。该收条上的内容全部为原告黄明军本人书写。后二被告实际使用了房屋，关于房屋取得的过程，原告称是2016年10月，原租赁期满后，被告租赁了房屋。2017年5月22日，二被告提起诉讼，要求确认双方的房屋买卖合同成立并生效（发回重审前的诉讼请求为要求确浉河区××市场××期期工程门楼2层205号、1层105号房屋归其所有）。在该次诉讼中，二被告在起诉书中陈述的事情经过中有以下内容：经协商，2015年9月22日，黄训贵、刘平支付10万元购房定金，并约定剩余购房款待房产证办下来之后再付清。黄训贵付完定金后，黄明军、曹玉华将《信阳市浉河市场集资建房合同书》、《收据》交付给黄训贵，并指导黄训贵办理房屋所有权证书。2016年6月3日，黄训贵、刘平取得房屋所有权证书，此后将剩余购房款全部付清。2016年12月16日，黄明军出具一份《书面字据》给黄训贵、刘平，承认购房款全部付清。从2016年10月份，黄训贵、刘平占浉河区××市场××期期工程门楼2层205号、1层105号房屋至今。因浉河区大市场拆迁问题，被告（指黄明军、曹玉华）向原告（指黄训贵、刘平）索取高额拆迁赔偿款，因未达成一致意见，故诉至人民法院。详见（2017）豫1502民初3860号和（2018）豫1502民初5425号民事判决书。2016年5月，被告黄训贵、刘平持1991年9月16日被告黄训贵与信阳市浉河市场建设指挥部签订的《信阳市浉河市场集资建房合同书》及相应收据到原信阳市房产管理中心办理了信房权浉河区字第××号号和信房权浉河区字第××号号房屋所有权证及相应的不动产登记簿。登记房屋坐落浉河区××市场××期期工程门楼2层205号、1层105号。被告黄训贵办理房屋产权证提供的《信阳市浉河市场集资建房合同书》中合同乙方为被告黄训贵。收据显示，被告黄训贵购买的房屋为大门营业楼13号房，总面积49平方米，房屋总价款为24,500元。2016年12月，信阳市浉河区政府作出关于对浉河大市场部分区域停业停用的决定。2017年5月9日，二被告持办理的房产证与拆迁部门签订了拆迁协议。依据相关规定，拆迁部门给予包括房屋价值、自行安置费用、搬家费、附属物补偿、签约奖励、提前搬家奖、停产停业损失等共计927114.5元。2016年12月，浉河大市场的拆迁方案公布，二原告称在准备与拆迁部门签订协议时发现自己的房屋被告黄训贵、刘平办理在自己的名下。2017年6月5日，原告黄明军、曹玉华以信阳市国土资源局为被告，黄训贵、刘平为第三人提起行政诉讼，要求撤销原信阳市房产管理中心于2016年6月3日向黄训贵、刘平分别颁发的信房权证浉河区字第××号和信房权证浉河区字第××号房屋所有权证及相应的不动产登记簿。该院审理后认为，被告向第三人颁发产权证时违反了《房屋登记办法》中申请人提交的申请材料中应当有“（初始登记）房屋所有权证书或者房地产权证书”的规定。2018年8月31日，信阳市平桥区人民法院作出（2017）豫1503行初47号行政判决书，撤销信阳市国土资源局（原信阳市房产管理中心）于2016年6月3日向黄训贵、刘平分别核发的信房权证浉河区字第××号和信房权证浉河区字第××号房屋所有权证。现该判决书已经发生法律效力。一审法院认为，2015年9月22日，原告黄明军向被告黄训贵出具的《收条》中，能够确定双方当事人、标的及数量，应当认定双方的买卖合同成立。原、被告双方具有相应的民事行为能力、双方买卖信阳市浉河市场建设指挥部浉河市场门楼第五间一层和二层房屋的意思表示真实，该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。依法成立的合同，自成立时生效。因此，双方的买卖合同成立并生效。该合同对双方具有约束力，双方均应当按合同约定履行合同义务。就本案而言，被告的合同义务是支付合同约定的购房款，原告的合同义务将房屋交付给被告。依据举证规则，当事人对自己的主张负有举证义务；负有履行合同义务方有义务举证证明自己履行了合同义务。本案涉及以下问题，（一）原告是否为重复起诉。（二）双方是否履行了合同义务。（三）原告是否有权要求解除合同。（四）由此产生的相关法律后果。第一、关于原告起诉是否为重复起诉问题。通观双方的几次诉讼，登记的被告名下的房屋产权证被依法撤销，被告已经不是房屋登记的所有权人。虽然拆迁部门在房屋产权登记被撤销前有理由相信被告为房屋的所有权人，双方签订的拆迁协议属于有效协议，但现在该房屋产权登记被撤销，双方的买卖合同是否履行、房屋的物权是否发生转移，决定该房屋在原、被告之间的归属，进而决定拆迁协议项下的财产归属，相关问题在以往的诉讼中未予解决。原告起诉请求解除合同、确认房屋的拆迁补偿款的归属，正是解决以往诉讼未予解决问题，因此，原告的本次诉讼不属于重复起诉。第二，双方是否履行了合同义务。被告作为买卖合同的买受方基本义务是支付合同价款，原告作为出卖方的基本义务是交付合同项下的房屋。被告是否履行了合同义务主要判断依据是是否支付了价款，或者通过标的物的交付方式、行为、过程来推断价款是否支付。先看合同价款交付的证据。2015年9月22日，被告黄训贵支付了10万元购房订金，有原告黄明军出具的收条及双方当事人的确认，该部分可以认定。其余款项是否支付，被告的证据是2016年12月16日由代书人罗明珍代写的《书面字据》。首先，该字据中“黄明军”的签名经法院委托鉴定，结论为倾向性意见为不是黄明军所写。该鉴定意见书内容完整、鉴定结论的依据说明充分、结论明确。被告虽然有异议，但没有足以反驳的相反证据和理由，应当认定其证明力。其次，该字据中有“总购置款贰拾万元，已全部付清”内容。本次诉讼过程中，被告代理人的陈述为“给原告8万元现金，还欠2万元”。二者明显存在矛盾，且均没有其他证据印证支付过现金。再次，2015年9月22日，被告黄训贵向原告支付10万元购房订金时，原告黄明军自己向被告黄训贵出具相应的《收条》。在双方自愿交易的情况下，被告要求原告黄明军自己出具收款收据并不存在障碍。剩余房款支付时被告不让原告黄明军自己出具收条，却让原告黄明军在他人代写的字据上签名，明显不符合常理。综合上述三点，《书面字据》内容的真实性不能确认，被告称已经支付了全部购房款没有相应的证据证明。再看房屋是否交付问题。2016年10月，被告开始在该房屋经营是双方均认可的事实。存在两种可能，即原告主张的被告租赁原告的房屋和原告履行合同义务将房屋交付给被告。（2017）豫1502民初3860号和（2018）豫1502民初5425号案件审理过程中，被告在诉状中陈述的经过有以下内容：“黄训贵付完定金后，黄明军、曹玉华将《信阳市浉河市场集资建房合同书》、《收据》交付给黄训贵，并指导黄训贵办理房屋所有权证书”。而事实上，被告在办理房屋产权证过程中向产权登记部门提供的《信阳市浉河市场集资建房合同书》、《收据》中的房屋买受人均为被告黄训贵，房屋为大门营业楼13号房。而原告曹玉华的《信阳市浉河市场集资建房合同书》、《收据》中的房屋买受人均为原告曹玉华，其购买的房屋为大门营业楼5号房。两份购房合同的房屋买受人、房号并不一致。原告曹玉华的《信阳市浉河市场集资建房合同书》的原件由其持有，诉讼过程中原告提交法院。并不存在原告将自己房屋的《信阳市浉河市场集资建房合同书》和《收据》交付给被告的事实。被告主张其提交给产权登记部门的《信阳市浉河市场集资建房合同书》和《收据》是原告提供，应当举证证明。被告在起诉书中的陈述成立，则意味着原告替被告伪造一套被告名下的《信阳市浉河市场集资建房合同书》和《收据》交给被告让被告到产权登记部门将自己名下的房屋办理登记于被告名下。被告既未举证证明其主张，也不能解释、说明其主张的合理性。尽管原告也未就被告租赁其房屋举证，但就本案而言，无法通过房屋的取得方式、行为、过程合乎情理地推断出被告已经支付了全部购房款。综上所述，被告未履行支付全部价款的义务。第三，原告能否请求解除合同。当事人应当按诚实信用原则履行合同义务，合同履行过程中的争议，可以通过协商解决。无法解决时，可以提起诉讼解决。本案的特殊之处在于2015年9月22日原告黄明军向被告黄训贵出具《收条》中10万元为购房订金，并没有明确购房款的具体数额，目前合同标的物已经被浉河区政府依法拆除。房屋拆除前被告没有通过诉讼解决合同的履行问题，现房屋因不能预见、无法克服的政府行为被拆除，买卖合同客观上无法履行。且根据合同履行过程中的具体情况，也已经失去诚信履行合同的基础，原告请求解除合同应予支持。第四，合同解除后，合同不再履行，依据合同取得的财产应予返还。原告收取被告支付的订金10万元应当返还被告，并应当按同期银行贷款利率支付相应利息。第五、根据物权法的相关规定，不动产物权的变更、转让经依法登记发生法律效力，未经登记，不发生物权变动的效力。在实践中，存在当事人在合同履行后未及时进行不动产变更登记的情形。但有证据证明双方存在合法有效的买卖合同、买受人已经支付了全部价款、出卖人已经将房屋交付给买受人并将房屋的产权证书、购房手续等材料交付给买受人的情况下，通常也可以认定合同双方当事人之间发生了物权变动。本案中，没有证据证明发生了物权变更，且物权变更的基础合同被解除的情况下，位于信阳市浉河市场建设指挥部浉河市场门楼第五间一层和二层房屋的所有权归原告，房屋拆迁后相应的款项应当归原告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决：一、解除原告黄明军、曹玉华与被告黄训贵、刘平的房屋买卖合同。二、原告黄明军、曹玉华于本判决书生效后十日内向被告黄训贵、刘平返还购房订金10万元，并按同期人民银行贷款利率从2015年9月22日起至实际履行完毕止支付相应利息。三、位于信阳市浉河市场建设指挥部浉河市场门楼第五间一层和二层房屋的拆迁款927114.5元归原告黄明军、曹玉华所有。本案案件受理费13071元、保全费5000元，由被告黄训贵、刘平承担。二审中，上诉人黄训贵、刘平向法庭提交下列证据：1、国有土地房屋征收协议书及具结书，拟证明拆迁补偿的主体是黄训贵、刘平及拆迁补偿的总价款；2、鉴定意见，拟证明“书面字据”中的黄明军签名是其本人所写。被上诉人黄明军、曹玉华质证称，对第一组证据真实性无异议，但这两份证据指挥部已不认可，指挥部签具结的依据是国土资源局颁布的尾号为7091以及7090这两个房产证，这两个房产证已经被法院生效判决撤销。第二组证据鉴定意见是上诉人单方委托，不予认可。本院综合认定意见是，对第一组证据的真实性予以确认；第二组证据因系上诉人单方委托，不予采信。被上诉人黄明军、曹玉华向法庭提交了案涉房屋所有权证存根及附件复印件六页，该证据系双方行政诉讼时黄明军、曹玉华的代理人向房管部门调取，拟证明黄训贵、刘平伪造证据取得房屋所有权证。上诉人黄训贵、刘平质证称，该证据均为复印件，证据来源不清，且房产证被撤销已经没有意义，房屋也已经消灭。本院综合认定意见是，该证据均系复印件，不予采信。二审查明的主要事实除一审判决认定的事实外，另查明，2019年7月26日，黄训贵、刘平以信阳市浉河区人民政府为被告向本院提起行政诉讼，要求支付拆迁补偿款。本院于2019年12月10日作出（2019）豫15行初275号行政判决，判决信阳市浉河区人民政府在60日内履行其与黄训贵、刘平签订的《拆迁补偿协议》，支付拆迁补偿款。该判决现已发生法律效力。本院认为，本案二审的争议焦点主要为：一、被上诉人是否有权解除合同。二、被上诉人是否有权取得案涉房屋的拆迁补偿款。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方未约定合同的解除条件，被上诉人无约定解除权。关于被上诉人解除合同的请求是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权问题，应从双方合同缔约的目的、合同约定的义务，合同履行的状况等方面综合考量。本案是房屋买卖合同纠纷，被上诉人的合同目的是取得购房款，上诉人的合同目的是取得房屋，被上诉人的合同义务是交付房屋，上诉人的合同义务是给付购房款。被上诉人的房屋已经交付，由上诉人占有使用。上诉人的购房款部分履行，余款双方约定“待房产证办理完毕后再付清”。至此，双方的主要合同义务已履行完毕，主要合同目的已实现。对于被上诉人尚未实现的合同目的，即取得购房款余款，被上诉人未主张该项权利。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……。本案双方当事人对购房款总价款可通过协商途径解决，或者依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定依法解决。一审法院认定被上诉人的合同目的无法实现，支持被上诉人解除合同的诉讼请求不当，本院予以纠正。被上诉人解除合同的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，被上诉人依据合同约定向上诉人交付案涉房屋后，案涉房屋已发生权利转移，被上诉人不再享有案涉房屋的支配权，其关于确认案涉房屋的拆迁补偿款归其所有的请求，无法律依据，本院不予支持。上诉人关于要求被上诉人赔偿损失的请求及本案系重复起诉的理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄训贵、刘平的上诉请求部分成立。一审判决不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初5334号民事判决；二、驳回黄明军、曹玉华的诉讼请求。一审案件受理费13071元及保全费5000元，二审案件受理费13071元，均由黄明军、曹玉华共同负担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 李 虎审判员 左立新二〇二〇年八月二十七日法官助理马征程书记员任有为