浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初1104号 原告：王燕燕，女，1984年10月15日出生，汉族，住浙江省常山县。 原告：夏丽辉，女，1973年11月24日出生，汉族，住浙江省松阳县。 二原告委托诉讼代理人：沈红飞，浙江罡乾律师事务所律师。 被告：海盐县新福房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道城东路399号。统一社会信用代码：9133042456441628XA。 法定代表人：张槿伟，该公司执行董事。 原委托诉讼代理人：鲁如生。 委托诉讼代理人：鲁世豪。 被告：上海佳云房地产经纪有限公司。住所地：上海市徐汇区钦州北路70号201室。统一社会信用代码：91310104332430402X。 法定代表人：李葭芸，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈炳松、孙霞，浙江汉本律师事务所律师。 原告王燕燕、夏丽辉与被告海盐县新福房地产开发有限公司（以下简称“新福公司”）、上海佳云房地产经纪有限公司（以下简称“佳云公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月30日向本院提起诉讼，本院同日以（2019）浙0424引调2774号受理，后于2020年4月1日转为正式立案后，依法适用简易程序于同年5月21日、6月28日二次公开开庭进行审理。第一次庭审中，原告王燕燕及二原告委托诉讼代理人沈红飞、被告新福公司原委托诉讼代理人鲁如生、被告佳云公司委托诉讼代理人孙霞均到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告王燕燕及二原告委托诉讼代理人沈红飞、被告新福公司委托诉讼代理人鲁世豪、被告佳云公司委托诉讼代理人孙霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王燕燕、夏丽辉起诉称：被告新福公司在海盐县武原街道滨海新城D2地块开发房地产，并取得相应的建设工程规划许可证、施工许可证，盐售许字（2017)第015号商品房预售许可证，同时被告新福公司委托被告佳云公司协助销售上述系列商品房。二原告向被告新福公司购买第3幢1131号商品房，在与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》时，二原告在被告新福公司售楼部向被告佳云公司支付了101000元购房定金，被告佳云公司向二原告出具了3-1131房认购定金的收据。后在办理商品房付款和交接手续时，二原告另支付了总房价款370408元，二被告没有将101000元定金计算到总房价中，二原告曾提出相应要求，二被告借口搪塞，至今未予返还定金101000元。二原告为维护自身合法权益，诉请法院依法判令：1、二被告连带返还二原告购房定金101000元；2、二被告承担本案诉讼费用。 被告新福公司答辩称：一、2018年6月29日，二原告与该被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：购房总金额为370408元，二原告在合同签署之日支付首付款190408元，剩余房款180000元在合同签订之日起5日内与按揭银行签订按揭贷款合同，提供完备贷款资料，缴纳办理按揭贷款所需要的费用，办妥按揭贷款手续，确保按揭贷款足额付至该被告指定账户。因此，双方签订的合同中未约定收取购房定金，支付购房款的方式为按揭付款，也未见收取购房定金转为首期购房款的事实。二、二原告在合同签订之日，支付该被告首付款190408元，在2019年3月6日，按揭贷款后支付剩余房款180000元，履行了支付房款的义务。该被告在2019年5月20日全额开具浙江增值税专用发票，对二原告所购的商品房进行了结算，并办理了房屋产权的登记。三、就涉案的《浙江省商品房买卖合同》约定的义务，二原告与该被告均各自履行完毕，二原告在按时足额支付购房款时未主张购房定金的权利。实际上，该被告没有开具收取定金的发票，也没有收取定金。该被告与被告佳云公司之间无委托协助销售涉案房屋的事实，且该被告与案外人湖州云家营销策划有限公司（以下简称“云家公司”）签订《销售代理合同》中明确约定：该公司私自收取定金、房款、违约金等行为的，应退还私自收取的款项。综上，该被告认为，二原告的诉讼请求，无事实根据和法律依据，请求法院依法驳回二原告对该被告的诉讼请求。 被告佳云公司答辩称：一、虽收据开具日期为2018年6月29日，但二原告并非在当天一次性支付该款项。同年6月18日，二原告经该被告的分销代理商上海午阳投资管理有限公司（以下简称“午阳公司”）员工李锋娟居间介绍至涉案项目销售现场欲购买涉案房屋，当日，二原告认购3-1131号房屋，因购房优惠服务事宜，在与二被告三方协商后，约定由二原告支付该被告101000元咨询服务费，二原告支付了50000元。同年6月29日，《浙江省商品房买卖合同》签订当日，二原告按约补足51000元咨询服务费给该被告。二、二原告在合同签订当日，明知合同相对方，也对合同中的房屋价款进行了确认，却仍向该被告而非被告新福公司支付剩余51000元，反而能印证涉案款项并非二原告所称的“认购定金”，应为“咨询服务费”。三、关于二原告、二被告之间的法律关系及客观事实。该被告受被告新福公司委托代理销售其开发的海盐德信滨海广场酒店式公寓、商铺等物业销售事务。二原告系经该被告的分销代理商午阳公司居间介绍至涉案项目销售现场欲购买涉案房屋。二原告与被告新福公司签订了《德信滨海广场房屋认购书》一份。因二原告未提供该认购书且该被告也无法获取，故无法对二原告签署的认购书中购房价格进行核算，但与系列案件案外人范荣伟同样情况（该客户在认购书中以单价14126元、总价699395元认购滨海广场3幢513室房屋，并与被告新福公司、云家公司三方协商一致，由范荣伟支付云家公司咨询服务费120000元，由云家公司与被告新福公司再行协商房屋优惠事宜，并保证范荣伟届时签订商品房买卖合同时享受的优惠不低于120000元，后范荣伟按约定向云家公司支付120000元咨询服务费，云家公司向范荣伟出具收据一份。嗣后，经云家公司的协调服务，范荣伟于2018年6月30日与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，最终以单价9720.44元、总价481259元购买滨海商业广场3幢513室房屋。即，范荣伟以支付120000元服务费的代价，最终享受了218136元的购房优惠）。本案中，该被告与云家公司同系涉案案场的销售代理公司，二原告依照被告新福公司指示，向该被告分笔共计支付101000元咨询服务费，该被告向二原告出具收据一份。经该被告与被告新福公司协调，二原告才以巨大折扣购房优惠，最终以370408元价格购得涉案房屋。综上，二原告与被告新福公司的房屋买卖合同已经履行完毕，该被告在代理销售过程中向二原告提供服务行为使二原告最终享受到了购房优惠，二原告也为此支付101000元服务费，故，二原告与该被告之间的合同关系也因履行完毕而消灭。四、关于涉案款项性质问题。1、有关“收据”中书写“认购定金”而非“咨询服务费”的原因及客观事实如下：云家公司在代理销售涉案楼盘初始，均是按照约定向购房客户出具收款事由为“咨询服务费”的收据，但后来由于听说其他楼盘在代理销售过程中出具的“咨询服务费”收据可能不是很妥当，所以被告新福公司、云家公司与购房客户协商一致后将收款事由书写为“认购定金”。因此，该被告也与被告新福公司及购房客户协商后，在收据的收款事由中将“咨询服务费”变更书写为“认购定金”。所有的购房客户对支付给该被告的款项系咨询服务费而非认购定金这一事实都是明知。2、该被告作为涉案楼盘的销售代理商，其在接受代理后与分销公司建立起分销渠道，二原告系通过该公司的分销公司午阳公司介绍及该被告与被告新福公司的对接，最终才能以明显低于认购书约定的房屋成交价的价格，取得巨大购房优惠购买了涉案房屋。该款项系经二原告、二被告三方协商后，由该被告向二原告提供咨询服务，由二原告支付给该被告，而不是支付给被告新福公司，若涉案款项为定金，则应支付给被告新福公司，才符合合同约定和常理。带二原告到销售现场的午阳公司的员工、二被告在现场的接待人员都是在与二原告协商一致后，二原告才付款，故在付款前，二原告对涉案款项的性质系服务费是明知的，现场接待相关人员均可出庭作证。2018年6月29日，二原告与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》时，从未提及已支付的50000元应在总购房款中予以扣除，还仍然支付该被告51000元，且直接按合同约定的价格支付了购房款，正是由于该款项系服务费，由于该被告提供的服务，二原告才以明显低于认购书约定价格的成交价最终取得了涉案房屋。该被告在取得咨询服务费后，也按照其与分销公司的约定，将该服务费支付给分销公司，如果该款项是定金的话，则该被告会第一时间将该款项交付给被告新福公司，而不会按分销合同约定支付给分销公司。另外，从支付该款项到合同签订，再到起诉，在这长达一年多的时间里，二原告从未向二被告提出返还涉案款项的要求，也是因为二原告明知该款项的性质系服务费。该被告在代理销售涉案楼盘过程中，每套房屋均收取了金额不等的咨询服务费，尽管案外也向其他客户出具了定金收据，但其他客户均是认可支付给该被告的款项系服务费而非购房定金。综上，无论从案件的客观事实来讲，还是从二原告的行为表现去分析，涉案款项系咨询服务费而非购房定金，二原告仅仅依据该被告出具的收据上的证据瑕疵，就捏造事实提起民事诉讼，其行为已经涉嫌犯罪，故请求法院在依法查明本案事实的基础上，裁定驳回原告的起诉，并将本案移送公安机关进行侦查，该被告也将向公安机关进行控告，要求依法追究二原告的刑事责任。 二原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、《浙江省商品房买卖合同》、不动产权证书、浙江增值税普通发票各一份，证明二原告与被告新福公司之间存在房屋买卖合同关系的事实，二原告已经支付房款且取得涉案房屋所有权证。 2、收据、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、信用卡账单各一份，证明2018年6月29日，被告佳云公司向二原告开具金额为101000元认购定金的收据。 3、行政处罚决定书一份（复印件），证明在涉案楼盘销售过程中，被告新福公司负责操作和进行，故，二原告所有行为发生的对象应该是被告新福公司。 被告新福公司质证认为，对证据1无异议。证据2与该被告无关。证据3，与本案无关。 被告佳云公司质证认为，对证据1无异议。证据2，对收据无异议，对“叶春娥”的信用卡账单的真实性、关联性有异议，对中国工商银行借记卡账户历史明细清单无异议。证据3，与本案无关。 被告新福公司为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 1、POS签购单五份，证明二原告已将购房款全额支付给该被告。 2、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明二原告与该被告在买卖合同中未约定收取定金，明确购房款分期支付。 3、《德信滨海广场项目销售代理合同》一份，证明该被告与云家公司之间的权利义务关系。 4、情况说明一份，证明该被告将涉案楼盘交给云家公司分销代理，部分客户签订了认购书，部分客户没有签订认购书，但在签订《商品房买卖合同》后，该被告持有的认购书均已销毁，价格以买卖合同上的价格为准。 5、德信·滨海广场成交客户明细表二份，证明云家公司为该被告促销房屋共计257套的事实。 6、德信·滨海广场湖州云家营销策划有限公司业绩达标补贴申请二份、中国建设银行客户专用回单、中国建设银行网上银行电子回执各一份，证明该被告对云家公司促销的房屋进行了销售补贴结算的事实。 二原告质证认为，对证据1、2无异议。对证据3、4、5、6的真实性无法确认，且均涉及云家公司，与本案无关。 被告佳云公司质证认为，对证据1、2、4无异议。对证据3无异议，虽该被告未签订代理合同，但确实在案场帮助分销房源。对证据5、6无异议，但系由云家公司与被告新福公司进行结算。 被告佳云公司为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 1、客户确认单、涉及案外人范荣伟的《德信·滨海广场房屋认购书》（复印件）、《浙江省商品房买卖合同》（复印件）各一份，证明范荣伟购买涉案楼盘3幢513室房屋的经过，二原告购房经过与范荣伟的购房经过相似。 2、《海盐德信滨海广场项目第八批签约明细27套》一份、《海盐德信滨海广场项目第八批签约明细午阳/系湛结佣申请表18套》一份、上海农商银行付款通知四份、授权委托书一份（均为复印件），证明该被告在取得二原告支付的咨询服务费后，按照其与分销公司的约定，将相关佣金按照午阳公司的指示支付给上海系湛房地产经纪事务所。 3、咨询服务费收据六份（涉及案外人刘晓晖、邓伟菖、唐红兵的收据各一份、涉及案外人刘立明等的收据三份）、德信滨海广场台账明细（1）一份（复印件）、《德信·滨海广场房屋认购书》十九份（复印件）、海盐德信滨海广场项目签约明细一组、滨海商业广场C幢备案价格表一份，证明云家公司在代理销售涉案楼盘过程中，存在收款事由先书写“咨询服务费”、后书写“认购定金”的情况，该被告也因此向二原告开具了相应的收据；有关六位客户因向该被告支付了相关咨询服务费，云家公司与被告新福公司对接，成交的价格远低于认购书中确定的价格。该被告的有关情况与云家公司一致。另，该被告在收到客户支付的咨询服务费后，按照与午阳公司的约定，向该公司支付了佣金，该佣金系从客户支付的服务费中支付。 4、涉及案外人戴华峰、章双红的收据、收条、客户确认单、《浙江省商品房买卖合同》各一份，涉及案外人马金明的收据、浙江增值税普通发票各二份、收条及《浙江省商品房买卖合同》各一份（均为复印件），证明云家公司为案外人戴华峰、章双红开具收款事由为“咨询服务费”的收据，系该公司销售涉案楼盘前期，按照实际提供的服务向购房客户开具准确的收据。而涉及案外人马金明的收据，收款事由为“认购定金”，但该案外人仍认可款项性质为“咨询服务费”。云家公司对上述客户开具咨询服务费发票，客户也已经与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》并享受了优惠的购房价格。被告佳云公司的处理情况与云家公司相同。 二原告质证认为，证据1，客户确认单抬头为云家公司，与本案无关，且真实性亦无法核实，认购书、合同，亦与本案无关。证据2、3、4，真实性无法确认，且即使真实，对其关联性和证明目的均不予认可。 被告新福公司质证认为，证据1，客户确认单与本案无关，对认购书、合同无异议。对证据2、3无异议。证据4，与本案无关。 本院认证认为，二原告提供的证据1，二被告无异议，本院予以确认。证据2，被告佳云公司对收据、中国工商银行借记卡账户历史明细清单无异议，本院予以确认，信用卡账单系案外人所有，但被告佳云公司对于2018年6月18日收取二原告50000元的事实无异议，对该事实本院予以确认。证据3，与本案无关。 被告新福公司提供的证据，证据1、2，二原告无异议，本院予以确认。证据3、5、6，云家公司在系列案件审理过程中无异议，本院对其真实性予以确认。证据4，属被告新福公司的当事人陈述。 被告佳云公司提供的证据，证据1，客户确认单，无二原告签名确认，对其真实性、关联性本院无法确认，涉及案外人范荣伟的认购书、合同，与（2020）浙0424民初718号案件中范荣伟提供的证据一致，本院对真实性予以确认。证据2、3、4中，被告新福公司盖章的签约明细，该被告无异议，本院予以确认；备案价格表，经本院与海盐县房地产与住房保障管理服务中心查询核实，对涉案房屋的备案单价13000元予以确认；其余证据均涉及案外人，对其真实性本院无法确认 本院经审理，确认案件相关事实如下： 2018年6月29日，二原告与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号为：2018330424ＹＳ0083490），约定：二原告向该被告购买海盐县××街道××路××号××广场××幢××室，该商品房建筑面积38.65平方米。该商品房毛坯单价为每平方米9585.64元，总价款370408元。付款方式为于合同签署之日支付首付款190408元，余款180000元应在合同签订之日起5日内与按揭银行签订按揭贷款合同，提交完备的贷款资料，缴纳办理按揭贷款所需的费用，办妥按揭贷款手续，确保按揭贷款足额付至出卖人指定账户。合同签订后，二原告于当日向被告新福公司支付190408元，于2019年3月6日支付180000元。2019年5月20日，被告新福公司向二原告开具了金额为370408元的浙江增值税普通发票一份。同年8月9日，二原告取得涉案房屋的不动产权证书。 在涉案房屋买卖过程中，被告佳云公司于2018年6月18日收到二原告支付的50000元，于同年6月29日收到51000元，且该被告于同日向二原告出具一份金额为101000元的收据，收据载明的收款事由为“认购定金3-1131”。 审理过程中，一、原告王燕燕就购房经过及款项交付情况作出如下陈述：其接到开发商的电话才到售楼现场看房，工作人员要求交认购定金，但表示不动产权证办好后，定金可以返还，且算下来的房款包括定金在内50万不到，也就是合同上的价款加上认购定金，当时双方未签订认购书。该原告拿到不动产权证书后，就联系工作人员要求返还定金，对方就一直推诿。二、被告佳云公司对其在涉案楼盘进行销售行为最终作出如下陈述：其与云家公司之间存在口头分销代理合同协议。对此，云家公司向本院出具情况说明予以确认。三、涉案房屋的备案单价为13000元。 另查明：2018年5月14日，被告新福公司与云家公司签订《德信滨海广场项目销售代理合同》一份，约定的部分内容如下：该被告委托云家公司独家代理其开发项目（海盐县滨海新城枣园东路与城东路交汇处，海盐德信滨海广场）的酒店式公寓、商铺物业销售事务；上述代理合同签订后，云家公司可根据项目实际情况聘请第三方提供项目的分销代理、渠道推广、客户推介等服务；云家公司私自收取定金、房款、违约金等行为的，该公司退还私自收取的款项；云家公司有权在实际销售过程中向客户收取咨询服务费，便于该公司快速对渠道合作公司快速结佣，进行激励；代理期限自合同签订之日起至2019年3月31日，双方经协商一致，可对本项目代理期限予以延长。合同对其余权利、义务亦进行了约定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定享有权利、履行义务。本案中，各方当事人争议的焦点为：涉案101000元属何种性质款项？对此，二原告主张为购房定金，被告新福公司对此予以否认，被告佳云公司主张为咨询服务费。本院认为，首先，根据被告新福公司与云家公司签订的《德信滨海广场项目销售代理合同》约定可知：第一、被告新福公司与云家公司的合作方式为全案代理，即在合同代理期内，该被告不得自行销售涉案楼盘；第二、云家公司可根据项目实际情况聘请第三方提供项目的分销代理、渠道推广、客户推介等服务，而云家公司在审理过程中也明确其与被告佳云公司之间存在口头分销代理合同协议，结合被告新福公司与云家公司就涉案房屋的成交予以认可这一情况，本院确认被告佳云公司为涉案楼盘的分销代理方。其次，二原告主张款项性质为购房定金，但：1、根据原告王燕燕的陈述，协商后的价款为合同载明的房屋价款并加上101000元，但又陈述工作人员曾表示产权证办理后可退还定金，相应陈述存在矛盾。2、根据二原告的付款情况来看，在2018年6月18日支付50000元后，于《浙江省商品房买卖合同》签订当天，不仅未提出上述50000元冲抵房款，反而按合同约定支付首付款，又于当日另向被告佳云公司支付51000元。同日，其收到被告佳云公司出具收据并盖章表明收款人身份，二原告对款项接收人的身份是明知的，若为定金，应支付给被告新福公司。二原告对此均未提出异议。之后，二原告也按合同约定向被告新福公司支付了剩余房款180000元。上述付款行为表明，二原告清楚知悉其向被告佳云公司支付的涉案款项并不包含在购房款内。二原告自身的付款行为与其现主张的款项性质自相矛盾。3、二原告在涉案款项交付后，特别是《浙江省商品房买卖合同》签订后长达近一年半的时间之内，均未采取积极的方式向二被告主张返还，亦不符合常理。最后，被告佳云公司作为涉案楼盘的分销商，二原告向该被告支付了101000元后，二原告与被告新福公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，最后成交价为370408元，而该涉案房屋的备案单价为13000元，即，二原告事实上享受了一定的购房优惠。因此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”的规定，二原告与被告佳云公司之间成立事实上的居间服务合同关系，涉案款项名为“购房定金”，实为“咨询服务费”，而该服务合同随着被告佳云公司促成二原告与被告新福公司之间商品房买卖合同的签订而履行完毕。综上所述，涉案款项应为二原告支付给被告佳云公司的咨询服务费，且二原告与被告新福公司之间的商品房买卖合同亦已履行完毕。故，二原告的诉讼请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。 另，一、二原告在审理过程中向本院申请要求追加上海骥宸贸易有限公司作为本案第三人参加诉讼，本院经审理认为，因被告佳云公司对支付至该公司银行账户的款项予以确认，故，本院无需追加该公司作为第三人。二、至于二被告在涉案楼盘销售交易过程中，是否存在违规情形，应属相应有关主管部门的管理范畴，可依法另行处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告王燕燕、夏丽辉的诉讼请求。 本案受理费1160元，由原告王燕燕、夏丽辉共同负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  李晓炯 二〇二〇年八月三十一日 书记员  马亚军