湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民再8号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：贾荣兵，男，1966年6月20日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：王超，湖北志民律师事务所律师。代理权限：一般授权。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：薛源，男，1989年6月17日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：兰睿，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般授权。再审申请人贾荣兵与被申请人薛源合同纠纷一案，襄阳市襄城区人民法院审理后作出（2018）鄂0602民初177号民事判决。贾荣兵上诉至本院，本院审理后作出（2018）鄂06民终3651号民事判决。贾荣兵仍不服，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院作出（2019）鄂民申4732号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年1月9日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人贾荣兵及其委托诉讼代理人王超，被申请人薛源及其委托诉讼代理人兰睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾荣兵再审请求：1.撤销原一审、二审判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被申请人负担。事实与理由：（一）贾荣兵与薛源签订的《租赁土地合伙使用合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，自始不存在法律效力，不能以合同目的不能实现为由予以解除。1、《中华人民共和国农村土地承包法》第三条及第八条规定，未经依法批准不得将承包地用于非农建设。涉案《租赁土地合伙使用合同》的标的为湖北省襄阳市××村××组所有的四荒用地，该土地用于农业生产，不属于城镇建设用地，应受前述法律规定的调整。2、湖北省襄阳市××村××组将涉案土地承包给贾荣兵时，明确约定该土地用于贾荣兵经营花卉基地，贾荣兵在承包期内不得将土地擅自转租，不得擅自改变场地用途。薛源明知前述约定，依然与贾荣兵签订《租赁土地合伙使用合同》，在涉案土地上开办武术培训学校，改变了土地的农业用途，显然违反了法律的强制性规定。3、薛源擅自建房的行为已被湖北省襄阳市襄城区城管执法局中队认定为违法行为。综合前述情形，一、二审法院以合同目的落空为由支持薛源解除合同的请求，变相认可涉案《租赁土地合伙使用合同》为有效合同，属适用法律错误。（二）一、二审法院在对本案基本事实未查清的前提下，判令贾荣兵向薛源返还250000元以及赔偿薛源损失90000元，明显错误。1、合同签订后，薛源虽向贾荣兵支付了350000元，但该款项并非土地租金，而是用于支付工人工资、吊车转运、移栽和养护花木以及管网转迁等费用。在合同履行过程中，贾荣兵已向工人支付工资合计245640.5元；薛源所请工人在施工过程中损坏贾荣兵财物造成数万元损失，由薛源父亲代薛源承诺予以赔偿；薛源所请施工队的设施存放在贾荣兵的其他场地，产生租金63000元。由此可见，薛源支付的350000元根本不足以负担前述实际发生的费用及损失。考虑到薛源在建房过程中资金紧张，且工人工资必须结算，为此贾荣兵从350000元中拿出100000元用于薛源向工人支付工资及购买建筑材料，该笔100000元款项并不是薛源向贾荣兵索要的土地租金。一、二审未查清本案的基本事实，判决贾荣兵向薛源返还250000元，实体处理不当。2、薛源明知涉案土地不能用于非农建设，在未取得许可的情况下擅自建房，且未在城管部门的指令下自行拆除所建房屋，导致房屋被强制拆除，使损失进一步扩大。对建房所造成的相关损失，薛源应自行承担，而不应按均等责任由贾荣兵分担薛源辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，应予维持。理由：1.双方签订的合同有效。但合同目的无法实现，符合解除条件。根据合同法司法解释二第14条的规定，合同法第52条第5项的强制性规定是效力强制性规定，并非所有违反法律法规强制性规定的合同均无效。《农村土地承包法》第8条虽然规定未经依法批准，不得将承包地用于非农建设，但同时该法第60条也规定了承包方违法将承包地用于非农建设，由县级相关部门予以处罚。可见，法律规定承包地未经依法批准，不得将承包地用于非农建设，是出于行政管理目的的强制性规定，不影响土地承包方在从事民事活动中的效力。不属于效力强制性规定。另外，根据合同法第58条的规定，即使合同无效，贾荣兵仍负有返还25万元及按过错承担损失责任。即使合同无效，也不改变审判结果。2.本案适用二审程序，申请人提出的损害在原一审、二审中均未提供相应证据，也未提出相应反诉主张，不属于本案审理范围。薛源向一审法院起诉请求：1.判令依法解除双方签订的《租赁土地合伙使用合同》；2.判令贾荣兵立即将收取的250000元返还；3.判令贾荣兵赔偿损失共计224000元；4.由贾荣兵承担本案的全部诉讼费用。审理过程中，薛源将诉讼请求3中的赔偿损失金额减少为198743元及鉴定费3000元，合计201743元。一审法院认定事实如下：2011年元月1日，襄城区麒麟村六组（甲方）与贾荣兵（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：乙方需承租甲方场地，建一花卉基地，甲方将位于麒麟村××面积××荒地（东××村地，南靠凤凰村地，北靠陈玉承包地，西靠市林场树林）以200元/亩/年价格租赁给乙方，租期16年（2012年1月1日至2028年9月30日），租期内，乙方不得将场地擅自转租。乙方擅自改变场地用途的，乙方承租甲方场地，未经甲方同意擅自搭建房屋的，甲方可解除租赁合同。2017年1月26日，贾荣兵（甲方）与薛源（乙方）签订《租赁土地合伙使用合同》，约定甲方出租赁的土地，乙方出资金和技术，共同开办一所技术培训学校。土地位置:该土地位于湖北省襄阳市××村××组，合伙使用土地期限：1.该宗土地甲方的租赁期限自2012年1月10日至2028年1月10日；2.该宗土地合伙使用期限沿用原甲方合同至2028年1月10日。甲乙双方股份及合作方式：1.合同签订后，甲方贾荣兵占股1%，乙方薛源占股99%,并即时生效。2.合作资金支付方式，合作金指乙方向甲方支付的合同范围内土地剩余年限的土地合作买断资金，及平整土地全部费用。甲方在原合同到期前不再找乙方收取任何土地相关的费用，合同签订后支付10万元，校舍及相关建筑物完工支付550000元。3.分红方式，依照合同签订后，甲方贾兴荣占股1%，乙方薛源占股99%，分红时间为每年12月31日，一直到甲方原合同到期。甲方的权利和义务：1.甲方的权利：a甲方依据本合同约定向乙方收取土地合作金；b监督乙方按照土地用途，合法使用该土地；……。2.甲方的义务：a甲方保证该宗土地租赁符合国家相关的法律、法规、文件规定及其与政府相关合同约定。b甲方应当保证该宗土地适应乙方的用途要求。……。乙方的权利和义务：乙方的权利：a有权在合作期间依法按约自主使用该宗土地。b如在使用该宗地时,有第三方对该宗地主张权利,有权要求甲方给子协调处理。c在乙方合法使用该地时,如需要甲方为乙方出具相关手续时,有权要求甲方给予出具手续。d、合同范围内土地上的新建、扩建、改建临时性建筑物、构筑物。所有权、使用权、处置权属于乙方与甲方无关。e、甲方原合同及本合同合作时效期满,乙方无条件享有优先续租权,并且继承合同范围内土地上的新建、扩建、改建临时性建筑物、构筑物的所有权。2.乙方的义务：……。违约责任：甲方租赁原有土地如不符合国家相关法律、法规文件规定及其与政府相关合同约定时，乙方有权单方面终止本合同，并有权要求甲方赔偿乙方由此成的所有损失包括但不限于扩建、改建的实际投入。另追偿与合作金相同的违约金。甲方出的该宗土地如不能适应乙方的用途要求时，本合同的合作期起始时间从该宗土地适应乙方用途时计算。甲方在合同签订后,应把原合同中规划审批的建筑用地面积划归乙方所有,且由相关部门出具证明、证件及书面文字,保证乙方在合同范围内的土地上建设临时性建筑物、构筑物，否则甲方退还合作金给乙方,且补偿相关进场人工材料费用。合同签订当日，薛源向贾荣兵支付了合同预付金100000元。2017年3月13日，薛源再次向贾荣兵支付合同预付款250000元。薛源遂在案涉场地平整场地、盖建房屋。2017年3月22日下午，襄城区城管执法局檀溪中队以在荒地上建房违法且未在期限内自行拆除为由，强行拆除了薛源所建建筑。后经薛源索要，贾荣兵返还100000元，剩余预付款贾荣兵未返还，引起诉讼。审理过程中，经薛源申请，湖北科律建设工程项目管理有限公司对薛源建房屋所遭受的损失（包括图纸设计、砌围墙、平整场地、房屋主体项目建设的人工及材料等房屋施工投入的全部费用）进行鉴定，出具鄂科价鉴字【2018】002-司法鉴定报告书，鉴定工程造价198743元。薛源花费鉴定费3000元。一审法院认为，双方当事人签订《租赁土地合伙使用合同》共同开办一所技术培训学校的合同目的现已不能实现，故薛源请求解除该合同，予以支持，合同解除的时间，为起诉状送达至贾荣兵之日，故本案中合同解除的时间为2018年1月17日。合同的解除，不影响合同中结算和清理条款的效力，合同的违约条款约定，贾荣兵在合同签订后,应把原合同中规划审批的建筑用地面积划归薛源所有,且由相关部门出具证明、证件及书面文字,保证薛源在合同范围内的土地上建设临时性建筑物、构筑物，否则甲方退还合作金给乙方,且补偿相关进场人工材料费用。根据法律规定，解除合同后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失，故薛源请求贾荣兵返还预付金250000元，予以支持。薛源进场的人工材料费用的损失即所建房屋的工程价款198743元业经司法鉴定报告书确认，一审法院对该损失予以认定。薛源请求贾荣兵赔偿198743元损失及鉴定费3000元，一审法院认为，薛源明知该宗土地不适应用途要求，仍与贾荣兵签订《租赁土地合伙使用合同》，在尚未获取审批手续情况下先行建设房屋，现房屋被管理部门拆除，对该损失薛源应承担相应责任，贾荣兵明知土地用途不能实现合同目的，仍在合同中作出保证与承诺，承诺在合同签订后,把原合同中规划审批的建筑用地面积划归薛源所有,且由相关部门出具证明、证件及书面文字,并保证薛源在合同范围内的土地上建设临时性建筑物、构筑物，否则贾荣兵退还合作金给薛源,且补偿相关进场人工材料费用。贾荣兵的保证与承诺对薛源建房有促成作用，而贾荣兵未能实现其承诺，依照违约责任条款的约定，对薛源的损失应承担赔偿责任，结合本案中双方的过错程度，一审法院酌定，双方对损失承担均等责任，贾荣兵赔偿薛源的损失共计90000元。贾荣兵称其也有损失，因未能及时缴纳反诉费，可另案诉讼主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、贾荣兵、薛源于2017年1月26日签订的《租赁土地合伙使用合同》于2018年1月17日解除；二、贾荣兵于判决生效后二十日内返还薛源250000元；三、贾荣兵于判决生效后二十日内赔偿薛源损失90000元；四、驳回薛源的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为4038元，由薛源承担973元，贾荣兵承担3065元。贾荣兵向本院上诉请求：1.撤销襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初177号民事判决,将本案发回重审或查明事实后改判；2.本案一二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。一审未对本案诉争合同属于转租合同还是合伙合同进行表明和阐述。该租赁场地使用合同应为无效合同。1.一审法院查明上诉人与襄城区麒麟村六组签订租赁合同，明确约定场地用途，且不得将场地擅自转租和改变用途，上诉人将此租赁合同复印件交给被上诉人一份，被上诉人对以上情况知晓；2.上诉人与被上诉人签订的租赁场地合伙使用合同约定开办襄阳市文武学校，从事非农建设经营改变了土地用途，违反《中华人民共和国农村土地承包法》的强制性规定。二、在一审中上诉人依法提起反诉，并及时提交反诉状，因银行系统故障导致上诉人未按时缴纳反诉费，一审法院告知上诉人三天内未交费按撤诉处理，严重损害了上诉人反诉的权利。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院二审认为，贾荣兵上诉称，一审法院违反法定程序，剥夺了其反诉的权利。经查，原审法院进行了两次庭审，第一次庭审是2018年2月7日，期间，已告知贾荣兵有权提起反诉。第二次庭审是2018年8月8日，期间，再次告知贾荣兵有权提起反诉或另案起诉，贾荣兵明确答复，不反诉。故贾荣兵该上诉理由与客观事实不符，本院不予采信。贾荣兵上诉称，其与薛源签订的租赁场地使用合同因改变了土地用途，应为无效合同。我国法律规定，土地经营权人不得擅自改变土地的农业用途，其立法目的在于要严格保护耕地，坚守耕地红线。本案涉及的土地属于襄城区麒麟村六组所有的“四荒”土地，之前已租给贾荣兵建花卉基地。其后贾荣兵将该宗土地租给薛源，用以开办技术培训学校。从贾荣兵与薛源签订合同，到职能部门强行拆除建筑，不足两个月，并未长时间影响该宗土地的使用。本案产生的根本原因，是双方当事人签订《租赁土地合伙使用合同》共同开办技术培训学校的合同目的不能实现。责任是由合同双方当事人共同造成的，贾荣兵明知与薛源签订的合同中，土地用途不能实现合同目的，仍保证把合同中规划审批的建筑用地面积划归薛源所有。薛源明知该宗土地不适应用途要求，仍与贾荣兵签订合同，在尚未获取审批手续情况下先行建设房屋。一审法院审理后认为，本案根本合同目的已无法实现，且并未长时间影响该宗土地使用的实际情况下，根据当事人诉求解除合同，并按照双方当事人的过错程度，判决各自承担违约责任，目的是为了当事人减少诉累，更有利于化解纠纷，解决矛盾。综上所述，贾荣兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8076元，由上诉人贾荣兵负担。本院再审中，贾荣兵向本院提交了以下证据：1.证人王某、闫某1、闫某2的证言。证明薛源支付的35万元中的25万元，属于支付转移花草树木及请工人机械的各种费用。被申请人薛源发表质证意见称，1.上述证人证言不属于新证据。在原一审、二审中，三位证人未出庭作证，不能作为证据使用。2.从证明内容来看，王某的证言没有证明效力，闫某1和闫某2是贾荣兵雇请的工人，因还有剩余工资未结，为获取工资做伪证。事实上，在2017年1月19日，薛源与贾荣兵签订合同前，拍摄了航拍照片，所租赁的土地上只有荒草，没有树木。另外，土地平整的相关费用，均是薛源支付。薛源给的35万元，是土地的租金。本院认为，证人王某的证言基本与本案案件事实无关，而闫某1、闫某2的证言又存在明显的前后矛盾，同时被申请人对上述证言证明目的不认可，对证人闫某1、闫某2证言的真实性也提出了异议，故本院对证人王某、闫某1、闫某2的证言依法不予采信。本院再审查明的事实，与原一审、二审查明的事实一致，本院依法予以确认。再审另查明，贾荣兵与薛源均认可以下事实：虽然双方签订了《租赁土地合伙使用合同》，但双方并没有合伙经营的真实意愿，也没有进行合伙经营，上述合同本意为薛源从贾荣兵处租赁土地用于经营。虽《租赁土地合伙使用合同》约定贾荣兵占股1%，但贾荣兵未实际出资，也没有享有1%的股权份额。本院再审认为，本案再审争议焦点问题如下：1.双方签订的《租赁土地合伙使用合同》效力问题。2.贾荣兵是否应当向薛源返还25万元的问题。3.薛源违法建房的损失以及贾荣兵主张自己的损失负担问题。针对上述焦点问题并结合再审申请人贾荣兵的再审理由，本院评述如下：1.关于涉案《租赁土地合伙使用合同》的效力问题。湖北省襄阳市××村××组与贾荣兵于2011年1月1日签订《场地租赁合同》，约定湖北省襄阳市××村××组将位于该组面积为26亩的荒地（东邻凤凰村地，南靠凤凰村地，北靠陈玉承包地，西靠市林场树林）租赁给贾荣兵建设花卉基地，租期16年。2017年1月26日，贾荣兵与薛源签订《租赁土地合伙使用合同》，该合同约定由贾荣兵出租赁的土地，薛源出资金和技术，共同开办一所技术培训学校，但上述约定双方都认可是虚假表示，该合同的真实本意是薛源从贾荣兵处租赁土地用于开办学校经营。在涉案荒地的土地性质未发生转变的情形下，双方当事人在《租赁土地合伙使用合同》中擅自改变土地用途，约定将土地用于非农建设，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》（2009年修正）第八条关于“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”的强制性规定，同时贾荣兵的转租也没有取得原出租人湖北省襄阳市××村××组的同意，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，涉案《租赁土地合伙使用合同》及隐藏其后的土地租赁合同均应为无效合同。原一、二审法院以合同目的不能实现为由对薛源要求解除《租赁土地合伙使用合同》的诉讼请求予以支持，变相认可了该合同的效力，适用法律存在错误。贾荣兵关于《租赁土地合伙使用合同》应属无效合同的再审理由及请求成立，本院依法予以支持。2.贾荣兵是否应当向薛源返还25万元的问题。贾荣兵在再审中认可双方签订的《租赁土地合伙使用合同》实际上为土地租赁合同，那么贾荣兵共计收取薛源支付的35万元，在双方没有其他约定，也没有证据证明该费用系薛源委托贾荣兵从事其他工作的费用的情况下，该35万元只能认定为薛源交付的土地租金。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在贾荣兵已经返还薛源10万元的情况下，贾荣兵应当继续返还薛源基于合同向其支付的剩余25万元。3.薛源违法建房被强制拆除以及贾荣兵主张自己遭受的损失负担问题。贾荣兵再审称薛源违规建房被强制拆除的损失是薛源自身原因造成，薛源应自行承担该项损失。本院认为，薛源明知该宗土地不适应用途要求，仍与贾荣兵签订《租赁土地合伙使用合同》，在尚未获取审批手续情况下先行建设房屋，现房屋被管理部门拆除，薛源对该项损失的发生，自身存在过错，但原一审、二审也已经认定薛源自担了部分损失。而贾荣兵明知土地用途不能实现合同目的，仍在其与薛源签订的合同中作出保证与承诺，承诺在合同签订后,把原合同中规划审批的建筑用地面积划归薛源所有,且由相关部门出具证明、证件及书面文字,并保证薛源在合同范围内的土地上建设临时性建筑物、构筑物，否则贾荣兵退还合作金给薛源,且补偿相关进场人工材料费用。贾荣兵的行为也存在过错，应依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对薛源的损失承担赔偿责任。原一审、二审认定贾荣兵、薛源双方都存在过错正确并酌定贾荣兵赔偿薛源的损失共计90000元有事实及法律依据且处理正确，但认定双方对损失承担均等责任不当。贾荣兵关于薛源应自行承担损失的再审理由及相应请求不能成立，本院不予支持。至于贾荣兵再审中称薛源雇请的建房工人施工给贾荣兵造成了损失及场地租金等损失问题，因贾荣兵在原一审中经法官释明后仍拒绝提起反诉，再审中又没有提供充分证据证明自己的损失，故本院对其主张的损失不予认定，对其相关主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2018）鄂06民终3651号民事判决、襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初177号民事判决第一项（即：一、贾荣兵、薛源于2017年1月26日签订的《租赁土地合伙使用合同》于2018年1月17日解除；）；二、维持襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初177号民事判决第二项、第三项、第四项(即：二、贾荣兵于判决生效后二十日内返还薛源250000元；三、贾荣兵于判决生效后二十日内赔偿薛源损失90000元；四、驳回薛源的其他诉讼请求。)；三、贾荣兵、薛源于2017年1月26日签订的《租赁土地合伙使用合同》无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费为4038元，由薛源承担973元，贾荣兵承担3065元。二审案件受理费8076元，由贾荣兵负担。本判决为终审判决。审判长  史建东审判员  王 进审判员  肖 瑾二〇二〇年八月二十六日书记员  赵 海