福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0782民初787号 原告（反诉被告）：福建兆祥集团有限公司，住所地武夷山市三姑度假区观景台度假村隐屏峰路11号，统一社会信用代码91350000611055844H。 法定代表人：邱祥坤，总经理。 委托诉讼代理人：张元芳，福建九曲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑丽娟，女，1985年10月1日出生，汉族，住武夷山市。 原告（反诉被告）福建兆祥集团有限公司（以下简称“兆祥集团”）与被告（反诉原告）郑丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兆祥集团的委托诉讼代理人张元芳，被告郑丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兆祥集团向本院提出诉讼请求：1.判令郑丽娟向兆祥集团支付拖欠的租金20000元（租金从2019年7月15日起至2019年10月25日止，每月租金6000元，即每日200元标准计算）；2.判令郑丽娟向兆祥集团支付其租赁期间欠付的水电费3264元；3.要求郑丽娟赔偿兆祥集团破坏租赁物造成的经济损失1060元。事实和理由：兆祥集团与郑丽娟在2019年1月4日前存在租赁关系，后于2019年1月4日补签《房屋租赁合同》，郑丽娟租赁兆祥集团位于武夷山市三姑度假区观景台度假村隐屏峰路11号的整栋房产，租赁期限自2018年6月16日至2019年6月15日，双方对租赁的相关权利义务作了约定。租期到期后，郑丽娟尚未支付2019年4月、5月、6月的租金，未告知兆祥集团是否需要继续租赁并仍继续使用该房产。经兆祥集团多次催促，郑丽娟在2019年7月才陆续支付相应租金，至10月25日仍继续使用租赁物。2019年10月25日，郑丽娟在未通知兆祥集团的情况下，单方交付租赁的房产，强制将租赁房产内的电路插座拔除，搬离部分属于兆祥集团租赁物内的家具。兆祥集团认为，郑丽娟的行为已构成违约，应承担违约责任，兆祥集团有权不退还租赁保证金。 郑丽娟辩称，不同意兆祥集团的诉讼请求。兆祥集团的房屋漏水比较严重，其要求修复的地方有四处，兆祥集团只修复一个地方，没有修复完全。因为房屋老旧，瓦片脱落，还有外墙漏水现象，兆祥集团只修复了内部漏水，没有全部维修好，所以不同意支付租金。水电费兆祥集团都是按季度发过来的，都是微信、短信联系，从来没有水电的度数，只有总额，其认为兆祥集团有多收取水电费。兆祥集团是估算水电费，而不是实际抄水电。拆走的这些东西是其自己安装的，兆祥集团的全部都老化、漏电，肯定是要维修的。总体来说不同意支付所有的款项。 郑丽娟向本院提出反诉请求：1.判令兆祥集团返还郑丽娟垫付的热水器代付款6000元；2.判令兆祥集团返还郑丽娟租赁保证金6000元；3.判令兆祥集团返还向郑丽娟多收取的水电费5900元；事实和理由：郑丽娟与兆祥集团系多年租赁关系，2019年1月4日双方续签《房屋租赁合同》，租赁兆祥集团位于武夷山市三姑度假区观景台度假村隐屏峰路11号的整栋房产用于经营民宿，租赁期限自2018年6月16日至2019年6月15日，双方对租赁的相关权利义务做了明确约定。郑丽娟依约履行义务向兆祥集团交付履约保证金6000元（延续之前的保证金）。因租赁房屋及设施老旧，经常出现瓦片脱落、屋内墙面漏雨漏水现象，热水器等电器也故障频出。按合同约定，对于房屋及设施正常使用时出现的故障应由兆祥集团承担维修和更换责任。2018年10月起，郑丽娟多次就热水器等相关问题已耗损不能正常使用事项要求兆祥集团修复。2019年1月13日，兆祥集团工程部回复需要更换热水器，但要郑丽娟先垫付购买热水器代付款6000元。郑丽娟当日就将热水器代付款6000元通过微信转账给工程部，工程部直至1月28日才安排安装，严重影响郑丽娟的经营活动，造成郑丽娟实际经济损失。《房屋租赁合同》第十四条第5项约定了“该用房垃圾清运费600元/年，水费每吨2.6元，电费按0.89元/度标准执行。兆祥集团收取水电费时从未向郑丽娟出示收费单位通知，只是单方通过微信告知水电费金额，参考郑丽娟经营期间的水电使用实际情况，郑丽娟认为兆祥集团有多收取水电费之嫌。郑丽娟要求兆祥集团解决房屋修缮以及赔偿损失，但兆祥集团找借口推诿，却要求郑丽娟支付租金，甚至断水断电，以至郑丽娟无法经营。为此郑丽娟曾就垫付热水器款、兆祥集团的违约造成郑丽娟经济损失及退还履约保证金等事项协商，双方达成共识同意延期租赁，租金相互抵销。现因兆祥集团出尔反尔，郑丽娟要求兆祥集团返还垫付的热水器代付款6000元、租赁保证金6000元及多收取的水电费，并对房屋装修添附费用、经营损失等保留追诉的权利。 兆祥集团辩称：1.兆祥集团没有义务返还郑丽娟热水器购买款，该费用属于郑丽娟在自身经营过程中的支出，不属于兆祥集团的合同义务。兆祥集团将案涉房屋出租给郑丽娟，租赁物内有热水器、床铺等部分家具家电，热水器是附属物，若使用老旧后自然遗弃即可，是否重新配备热水器不在范围之内。郑丽娟在租赁过程中，需要热水器应自行购买，作为出租人，在没有约定的前提下，没有义务帮郑丽娟配备家具家电。2.郑丽娟无权要求兆祥集团返还租赁保证金，双方签订租赁合同约定保证金，目的是为了约束郑丽娟，让郑丽娟能够履行合同义务，但就本案而言，郑丽娟存在多处违约，无故长时间拖欠租金，拖欠水电费，对建筑物破拆等，兆祥集团有权没收其缴纳的租赁保证金。郑丽娟在反诉状中陈述双方有协商对保证金、热水器款与租金进行抵扣不是事实，兆祥集团从未答应抵扣，从兆祥集团委托律师发送律师函、起诉等一系列举动就能看出。3.兆祥集团在双方租赁关系期间从未多收取水电费，水电费的收取标准有明确约定，双方有多年租赁关系，2019年1月签订的仅仅是其中一份，郑丽娟从2015年就租赁了房屋，双方对水电费的收取标准没有变过，均是水费每吨2.6元，电费按0.89元每度标准执行，垃圾清运费每年600元。兆祥集团也提供了证据证明水电费收取均按合同约定，合法合理合规。综上，请求驳回郑丽娟的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。当事人对真实性无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：1.房屋租赁合同；2.兆祥集团财务人员与郑丽娟的微信聊天记录；3.郑丽娟与兆祥集团工程部人员的微信聊天记录；4.水电费发票（4张），水电记录报表（郑丽娟提供）；5.郑丽娟与柴鸿雁（兆祥集团工作人员）的微信聊天记录。 对当事人有异议的证据，本院分析认证如下：对兆祥集团提供的律师函及EMS速递单，有具体签收人，寄送地址系郑丽娟的户籍地，可以证明兆祥集团有向郑丽娟寄送律师函这一事实；对兆祥集团提供的租赁物被破坏照片，郑丽娟亦确认有拆除部分插座开关，但表示所拆除的东西系其安装的，对这一事实予以确认；对兆祥集团提供的收款收据，拟证明购买及安装插座花费的费用，但未提供其他证据佐证，郑丽娟亦不予认可，不予确认；对兆祥集团提供的玫瑰阁维修工程决算书，郑丽娟未否认其真实性，只是表示其申请维修4项，兆祥集团只修了2项，但郑丽娟并未提供证据证明其提出4项维修申请的证据，故对该工程决算书载明内容予以确认；对兆祥集团提供的水电记录报表，虽没有郑丽娟的签字确认，但该报表上记录的水电数量与郑丽娟提供的发票能够相互印证：如郑丽娟提供的开票日期为2019年3月29日的发票，系“2018年11月至2019年2月”的水电费发票，载明电费（含税）合计1104.95元，水费（含税）合计299元，兆祥集团提供的水电记录报表载明2018年11月至2019年2月的用电合计为1241度，按合同约定0.89元/度计算，电费合计1104.49元，用水合计115吨，按合同约定2.6元/吨计算，水费合计299元，报表上的水电数量与发票上水电费反映的水电量相一致；其他几张发票反映的水电量也能够与水电记录报表相印证；郑丽娟收取多张发票均未对水电数量提出异议，应确认兆祥集团提供的水电记录报表的真实性。 结合上述本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，可对本案事实归纳认定如下：郑丽娟从2015年开始向兆祥集团承租位于武夷山市三姑度假区观景台度假村隐屏峰路11号的房屋，用于经营民宿。2019年1月4日，兆祥集团与郑丽娟补签《房屋租赁合同》一份，约定出租的房屋为武夷山市三姑度假区观景台度假村玫瑰阁建筑，租期1年，自2018年6月16日起至2019年6月15日止，租金价格为每年72000元（不含水电费、物业管理费、空调费、电话费、闭路电视费、税费、市政管理费等其他费用）。租金以季度为缴纳单位，交纳方式为每季度初五日内郑丽娟以现金方式或转账向兆祥集团支付18000元。合同第四条约定：合同签署之日，郑丽娟应交纳履行合同保证金6000元（已交纳），合同期满终止并且郑丽娟交清租金及本合同约定由郑丽娟承担的其他相关费用并办妥退房手续后，兆祥集团即可退还郑丽娟保证金；若郑丽娟在承租期间给兆祥集团房屋和相关设施及室内物品造成损害，兆祥集团有权从郑丽娟保证金中扣除维修和赔偿费用，不足部分由郑丽娟赔付。合同第八条约定：兆祥集团对非郑丽娟原因而造成的房屋损坏负责维修；出租房屋内可移动财产的损坏，兆祥集团不承担维修责任，由郑丽娟自行维修或有偿委托兆祥集团维修。合同第十条约定，郑丽娟逾期十五日不交租金，经兆祥集团通知后在五日内仍不足额交付欠款、违约金或滞纳金等情形的，兆祥集团有权单方解除合同并根据实际情况相应采取停水、停电、锁门等方式收回出租房屋。合同第十三条约定，郑丽娟逾期十五天未付足租金和其他费用的，兆祥集团有权解除合同并根据实际情况采取停水、停电、锁门等方式收回该房屋，因此所产生的经济损失由郑丽娟承担。合同第十四条约定：合同终止或解除后，郑丽娟应兆祥集团依照要求限期腾退房屋，并完好地交付给兆祥集团，若因此发生拆装、修缮等费用，均由郑丽娟承担，郑丽娟装修遵循“来修去丢”的原则，兆祥集团无须给予郑丽娟任何补偿；垃圾清运费600元/年，水费每吨2.6元，电费按0.89元/度标准执行，郑丽娟应按照在每月的5日前向兆祥集团缴清。因租赁房屋出现漏水等情况，郑丽娟于2018年10月左右向兆祥集团提出维修申请，兆祥集团先后于2018年12月3日、2019年1月11日两次对租赁房屋进行了维修。因租赁房屋内的热水器老旧无法使用，郑丽娟向兆祥集团工程部工作人员转款6000元，由其代为购买新热水器一台，并安装在租赁房屋内（现仍在该房屋内）。案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后（2019年6月15日），郑丽娟仍继续使用案涉房屋，并于2019年7月至9月陆续支付了2019年4-6月的租金，租金交至2019年7月15日。2019年10月20日左右，兆祥集团对案涉房屋进行断水断电。同年10月25日，郑丽娟清空退出租赁房屋并交付钥匙。退出租赁房屋前，郑丽娟将其承租后安装的插座等物品拆除带走。2019年11月9日，兆祥集团向郑丽娟寄送律师函，催交尚欠的租金、水电费、拆除的插座及安装费等费用。另查明，郑丽娟未结清租赁房屋2019年7-10月的水电费，其中用水122吨，2.6元/吨，水费为317.2元，用电3312度，0.89元/度，电费为2947.68元，水电费合计3264.88元。因郑丽娟未交纳租金、水电费等，兆祥集团经催要未果而诉至法院。 本院认为，兆祥集团与郑丽娟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，双方均应依约履行。《房屋租赁合同》约定的到期日为2019年6月15日，但郑丽娟实际使用案涉房屋至2019年10月25日（交付钥匙的时间），根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故郑丽娟应按合同约定向兆祥集团计付租金。原租赁合同约定每月租金6000元，故每日租金为200元。郑丽娟已支付租金至2019年7月15日，2019年7月16日至10月25日共100天租金尚未支付，欠租金合计20000元。郑丽娟认为租赁房屋漏水比较严重，在其提出维修申请后，兆祥集团仅进行维修部分，没有全部维修好，不同意支付租金。本院认为，兆祥集团提供的证据可证明已于2018年12月、2019年1月两次对租赁房屋进行维修，郑丽娟并未提供证据证明其对维修结果提出异议，故对其以兆祥集团仅部分维修为由拒付租金的理由不能成立。但从郑丽娟提供的微信聊天记录看，其在兆祥集团2018年12月对房屋进行维修前确有多次提出漏水问题及维修申请。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”考虑到漏水及维修客观上会对租赁物正常使用造成影响，同时漏水仅对案涉房屋经营民宿造成部分影响而非整体停业，本院酌定减少郑丽娟半个月的租金，即减少租金3000元。此外，郑丽娟有向兆祥集团交纳保证金6000元，在合同终止后该款可抵扣等额租金。综上，郑丽娟还应向兆祥集团支付租金11000元(20000元-3000元-6000元)。 关于兆祥集团诉请要求郑丽娟支付水电费3264元的诉讼请求，郑丽娟认为兆祥集团存在多收水电费的情况，不同意支付该款项，并反诉要求兆祥集团返还多收取的水电费5900元。本院认为，对于兆祥集团每月抄水电表的数量，虽没有郑丽娟的签字确认，但从双方多年租赁形成的习惯来看，一直都采取兆祥集团单方抄表的方式，郑丽娟并未提出异议；郑丽娟提供的水电费发票载明的水电费金额，能够与兆祥集团提供的水电记录报表相印证，说明兆祥集团抄表的数字与实际情况相符；兆祥集团提供的2019年7-10月的水电数量，与前几个月的平均水电数量相当。综上，应确认郑丽娟尚欠的2019年7月至10月水电费为3264.88元，兆祥集团诉请要求郑丽娟支付尚欠水电费3264元可以支持。郑丽娟虽认为兆祥集团存在多收取水电费情况，但其提供的证据不足以证明这一事实，故对其该项反诉请求不予支持。 关于兆祥集团要求郑丽娟赔偿破坏租赁物损失1060元的诉请，仅提供收款收据，郑丽娟对此不予认可，其举证不足以证明其主张的事实，对该项诉请不予支持。 关于郑丽娟要求兆祥集团返还郑丽娟垫付的热水器代付款6000元的反诉请求，兆祥集团不予认可，认为其没有义务为郑丽娟配备家具家电。本院认为，《房屋租赁合同》第八条约定：出租房屋内可移动财产的损坏，兆祥集团不承担维修责任，由郑丽娟自行维修或有偿委托兆祥集团维修。热水器属出租房屋内可移动财产，在出现老旧无法使用时，根据合同约定郑丽娟应自行维修或有偿委托兆祥集团维修，故其要求兆祥集团承担热水器购置款6000元没有合同依据，本案中兆祥集团亦不同意向郑丽娟支付该款项，故对郑丽娟的该项诉请不予支持。但郑丽娟在退出租赁物后并未将热水器拆走，该热水器具有相应使用价值，且仍留在兆祥集团的房屋内，双方可另行协商热水器处置问题。 关于郑丽娟要求兆祥集团返还租赁保证金6000元的反诉请求，兆祥集团认为郑丽娟违约，其有权不退还租赁保证金。本院认为，案涉《房屋租赁合同》第四条对合同履行保证金进行了约定，郑丽娟亦向兆祥集团交纳了合同履行保证金6000元。租赁合同的履行保证金是合同履行过程中的一种动态担保、过程担保，若郑丽娟在履行租赁合同过程中违约，使兆祥集团受到损失，或对租赁房屋内的物品造成损害，兆祥集团可扣除相应款项，否则在合同期满后，郑丽娟结清租金等款项后应予退还。本案中，郑丽娟未结清租金、水电费等款项，故该保证金应先用于抵扣郑丽娟欠付的等额租金，对郑丽娟要求兆祥集团返还保证金的反诉请求不予支持。 关于郑丽娟要求兆祥集团返还多收取的水电费5900元的诉请，兆祥集团辩称从未多收取水电费。本院认为，如前所述，郑丽娟尚欠兆祥集团水电费3264.88元，其提供的证据并不能证明兆祥集团存在多收水电费，故对其该项反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、郑丽娟应于本判决生效之日起十日内向福建兆祥集团有限公司支付租金11000元，水电费3264元，合计14264元； 二、驳回福建兆祥集团有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回郑丽娟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费408元，减半收取计204元，由福建兆祥集团有限公司负担84元，郑丽娟负担120元；反诉受理费用124元（已减半收取），由郑丽娟负担；上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余崇斌 二〇二〇年八月十二日 书记员  饶付美 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。