湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0527民初657号原告：宜昌远景商贸有限责任公司，住秭归县茅坪镇平湖大道10号。法定代表人：向红，系该公司董事长。委托诉讼代理人：乔长娜，女，1981年6月22日出生，汉族，系该公司职工，住秭归县。代理权限：特别授权代理。被告：李如林，男，1970年6月12日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：崔邦华，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告宜昌远景商贸有限责任公司（以下简称“远景商贸公司”）与被告李如林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人乔长娜、被告的委托诉讼代理人崔邦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告交还租用的位于秭归县××超市××号房屋，结清交付房屋之日止的房屋租金和水电等费用。诉讼中，原告变更诉讼请求，请求判令被告支付2020年1月1日至2020年7月19日的电费6085.70元；2020年4月1日至2020年7月19日计算四个月的租金(已免一个半月的租金)共计41667.00元；2020年4月1日至2020年7月19日的物业费2976.00元；水费由被告自行结清。事实与理由：2019年4月1日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将秭归县××超市××号房屋出租给被告从事“淘气猫”电玩经营，合同期限1年（2019年4月1日至2020年3月31日），年租金208928元。合同到期后，如果被告继续租用房屋，应当在合同到期前三个月向原告提出续租申请，否则应当交还房屋。合同签订后，原、被告均按照约定履行了合同期限内的权利义务，但合同到期后，被告既不续签合同，也不交还房屋，更不交付房屋租金及相关费用，为此，诉至法院。被告辩称，1.原告要求被告支付2020年4月1日至2020年7月19日的租金的请求不能成立。原、被告签订的房屋租赁合同已于2020年3月31日自然终止，该合同终止后原、被告双方没有就续订合同达成一致协议，被告没有及时搬出的主要原因是重大疫情，被告没有过错；2.原告要求被告支付电费应当提供相应的依据，特别是每度电费计价的依据，在合同期内原告向被告加价收取电费，原告的行为违反了相关法律规定，是无效民事法律行为，原告加价收取的电费应当返还给被告，或者结算抵扣被告尚欠的电费；3.原告要求被告支付物业费的请求不能成立，被告没有使用物业服务，且合同已终止；4.从2020年2月1日开始国家出现了新冠××重大疫情，该事件属于不能预见、不能克服、不能避免的不可抗力事件，属于国家法律规定的免责事由，因此从2020年2月1日至2020年3月31日的租金原告应当返还给被告，且该疫情截止到2020年6月20日前都属于法律的免责事由，这时间段内都不应该向租户收取租金。原、被告之间签订的是经营性的租赁合同，被告从事的电子娱乐行业是疫情期间受影响最大的行业之一，原告在2020年5月向被告提出的要求履行合同承担支付租金的行为一直未达成一致协议，导致被告拆除了用于经营的装修装饰，损失达50余万元，基于上述理由，被告要求原告退还两个月租金34820元及被告履行合同期间交纳的20000元保证金，合计54820元。本院经审理认定事实如下：2019年4月1日，原告与被告签订《租赁合同》，双方约定：原告将位于秭归县××超市××号、面积约196平方米的场地（实际面积以现场为准）租赁给被告使用，被告在场地内负责内部装修，所有费用由被告承担，租期从2019年4月1日起至2020年3月31日止，月租金208928元，采用先交费后使用原则，租金一年一交，在每一年度交费到期前30天内交付下一年度租金；被告承担房屋租赁期内的所有租赁税费、水电费、电话费、宽带费等，水电费每月按实际使用量支付，每月5日前须将上月的水电费交清；被告在签订合同时交纳保证金20000元，合同终止及全部结算完毕后一月内原告将保证金无息退还给被告；若被告继续承租商铺场地，必须在合同到期前三个月向原告提出书面申请，被告享有优先承租权；合同终止后，被告应及时将场地退还给原告，若不退还，应按合同约定租金标准双倍支付迟延交房期间的场地占用费；若因原告原因造成合同中途终止，原告应退还被告已预交的租金中未使用期间的租金，同时退还被告承租保证金。合同签订后，被告从事经营，并已交清合同期间内的租金。合同到期后，原告于2020年5月5日给被告送达《告知函》，要求被告在5月8日前确认是否续签合同，如不续签，请在5月10日前办理清场手续。2020年5月7日被告给原告《复函》，称由于疫情原因没能实现合同目的且不具有签订和履行合同的条件，并且根据湖北省《关于疫情防控期间减免中小微企业房租有关事项的通知》，疫情期间3个月房租免收、6个月房租减半，不接受原告提出的5月10日前结清相关费用后办理离场手续的要求。同时查明，宜昌物美商贸有限责任公司的企业名称在2019年4月18日变更为宜昌远景商贸有限责任公司；被告已交保证金20000元；2020年7月19日被告将承租的房屋交还给了原告，截止2020年7月18日被告用电6406度，其电费尚未支付，湖北省发展和改革委员会鄂发改价格[2019]175号文件规定，其商业用电价格为0.6907元；被告经营期间的水费由其本人交纳，不是原告代交；双方所约定的年租金含物业管理费8928元。上述事实，有原告提交的《准予变更登记通知书》《租赁合同》《告知函》《复函》及收据复印件和截止2020年7月18日的电表数照片在卷佐证，其形式、来源合法，客观真实，与本案相关联，可以采信。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,具有法律效力，对合同双方均有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期满后，承租人应当返还租赁物。诉讼中，被告于2020年7月19日将租赁物返还给了原告，原告放弃要求返还租赁物的诉讼请求，本院予以尊重。《租赁合同》约定的租赁期限于2020年3月31日届满后，被告仍实际占有该房屋至7月19日止，依法应当支付原告租期届满之日起至返还租赁物之日止的占有使用费，标准可参照双方约定的租金标准计算。关于被告抗辩要求退还2个月租赁期内租金，以及不应当支付租赁期届满后的房屋占用费问题。湖北省人民政府办公厅《关于印发应对新型冠状病毒××疫情、支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》，适用对象为承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。本案房屋不属该通知类型。因新型冠状病毒感染的××疫情暴发，湖北省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年1月24日发布通告，启动湖北省重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，交通、人员及企业经营受到严格管控。新冠疫情及其防控是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。考虑到被告在疫情期间不能从事“淘气猫”电玩经营造成较大损失，从公平原则考虑，综合本案实际情况，合同期满前的租金可由原告免收一个月即退还被告一个月租金。合同期满后，按合同约定，被告愿意在本合同到期后继续承租商铺场地的，必须在本合同到期前三个月向原告提出书面申请，被告不仅未按约定提出书面申请，且在原告向其发出《告知函》后，仍未续签合同，也不退还房屋，其造成合同期满后实际占用房屋长达三个月之久，虽与疫情管控有一定的联系，但被告不积极主动作为是该后果的主要原因，鉴于被告居住武汉重灾区，出行受到更严格的管控，故2020年4月1日至2020年7月19日的房屋占用费可酌情免收一个月，其余费用由被告支付。被告返还租赁物前所产生的电费，应当据实予以支付，双方当事人对实际用电量6406度无争议，被告主张按鄂发改价格[2019]175号文件规定的商业用电价格0.6907元计算的请求本院予以支持，对原告要求考虑用量损耗加价收取电费的主张，因其未提交证据予以证实，本院不予支持。对原告主张的物业管理费，经查证核实，该费用计入在租金中，可不另行计算。综上所述，被告应支付原告2020年4月1日起至2020年7月19日的房屋占用费62964.60元及代被告垫付的电费4424.62元，合计67389.22元，扣减免交二个月租金34821.33元和应退还保证金20000元，被告尚应支付原告款项12567.89元。本案经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：李如林于本判决生效后十日内支付宜昌远景商贸有限责任公司房屋占用费和电费12567.89元。二、驳回宜昌远景商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由李如林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  周红英二〇二〇年八月三日书记员  邓 娇