湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2337号原告：姜春林，男，汉族，1960年3月11日出生，住湘潭市雨湖区。被告：毛奕，男，汉族，1969年4月27日出生，户籍所在地湘潭市雨湖区，现租住湘潭市雨湖区。原告姜春林与被告毛奕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告姜春林及被告毛奕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜春林提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年5月23日签订的“门面租赁协议”并立即搬离原告商铺；2.判令被告支付2019年12月3日至2020年6月16日所欠房租19300元、违约金5000元，共计24300元；后续租金以3000元／月，自2020年6月17日起算至被告搬离商铺之日止;3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月3日，被告毛奕以3000元／月租下本人名下位于雨湖区，租金按季度支付。2019年12月起，被告开始找各种理由拒绝支付租金，并且威胁原告女儿减免租金，还扬言要杀原告全家。原告多次找被告协商均无果，至2020年6月3日下午4点，原告最后一次找被告协商仍无结果。至今，被告仍未继续支付租金且又霸占商铺不肯搬走。故诉至人民法院，请求依法处理。被告毛奕辩称，1.2019年5月份，答辩人去看原告案涉的门面时，原告以欺骗的手段说门面是他的，里面的东西要出转让费，签订合同时，答辩人才知道里面的东西实际是原告女儿的，要答辩人出20,000元的转让费，当时答辩人同意了，所以就签订了合同并花了4600元装修门面。2.试营业期间，前租赁业主跑来索要所有店内的财产，致使答辩人一度无法经营，造成了答辩人损失：原告退回了转让费20,000元，但拆走原来门面上的空调、沙发、桌椅、麻将机、冰箱、冰柜所有物品，导致答辩人要重新购买定做，并花费了36,850元。3.原告原来的房屋租金是2600元每月，但到答辩人这里变成了3000元每月，经营过程中，生意一直不好，到2019年12月，答辩人就和原告的妻子、女儿说了，想停止经营，但原告的妻子提出让答辩人再经营看看，答辩人也想再转手出去。4.在签订合同时，原告提出3000元租金，一个季度一交，违约金5000元，如不按期交纳租金，房东有权收回门面。5.疫情期间，答辩人用微信向原告表达了能否不租或者减免租金的意思，原告说国家没有要求减免租金，生意一直无法延续，一直拖到2020年4月，原告要其妻子和女儿来要租金，答辩人向原告女儿提出减免租金，但原告女儿不同意减免，并说减免房租是国家的道德绑架。之后，原告一直避而不见，直至街道社区黄主任打来电话，答辩人就说了可以随时来收回门面，答辩人也向原告、原告妻子、女儿表达了这个意思，至于商铺里面的东西可以由答辩人或者原告进行转让，也可用来抵偿房租。6.另外，答辩人已在2019年12月3日向原告妻子和女儿表示不再继续租了，故答辩人不再欠原告的租金，如果欠了，也可以用里面的东西进行抵扣。经审理查明，2019年5月23日，原告姜春林作为出租方与作为承租方的被告毛奕签订了一份《门面租赁协议》，协议约定的主要内容有：姜春林（甲方）将位于湘潭市雨湖区门面租赁给毛奕（乙方）经营茶楼，租赁期限自2019年6月3日起至2024年6月2日止，为期5年。租金按季支付，每季付租金9000元，首季于合同签订之日交清，以后于2月、5月、8月、11月20日前付清下季房租。押金3000元，于合同签订之日收取。合同期满，优先乙方续租，如不续租，甲方扣除乙方所欠费用后一次性退给乙方。合同到期，乙方不续租，必须提前一月告知甲方。门面内的已有装修来装去丢，不得破坏性拆除，甲方有权提前一个月张贴门面出租告示，乙方不得私自将门面转给第三人。乙方不得以任何理由延、欠、拒交房租，拖欠房租三天以上，甲方有权关门警告，拖欠十天房租，破坏房屋主体结构等，视为严重违约。发生严重违约情况，协议自行终止。甲方在乙方拖欠十五天房租后收房，乙方在十五天内自行搬离属于自己的物品，但不得搬离属于甲方的物品，十五天后甲方对门面内的物品视为乙方弃置物品，有权出资清理。发生严重违约情况，甲方不退还押金给乙方，还要根据本协议第六条向乙方索取违约金伍仟元。合同第六条中还约定一方违约，另一方有权向违约方索取违约金伍仟元。合同还对其他方面进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付了押金3000元及首季租金，随即原告将案涉门面交给被告使用。租赁过程中，因被告所经营的茶楼生意不好，故被告在交纳完第二季度的租金后（即已将租金交纳至2019年12月2日止），未再向原告交纳租金，加之到2020年元月底开始发生了新冠疫情，导致被告经营的茶楼生意更加惨淡，其中有段时间不得不关门歇业。因被告自2019年12月3日起至今未再交纳租金，原告经多次催促无果后，遂起诉至本院，形成本诉。另查明，1.根据原、被告双方在庭审中的陈述，在租赁过程中，因双方未就房屋中的原有部分设施（含空调、桌椅等）的补偿达成一致，原告遂将上述物品搬走。同时被告陈述其在签订协议当日就上述物品向原告支付了10,000元转让费，之后因未达成一致，原告又将上述10,000元退还给被告；但原告对被告陈述的上述内容予以否认。2.庭审时，被告陈述其于2019年12月3日向原告表示过要退租，但原告陈述，被告当时只是表示过退租的意思，并没有明确表示要退租。但原告认可，在2020年6月6日下午5点多，被告以微信的形式明确表示了要退租。3.庭审时，被告自认，原告随时收回案涉租赁门面的前提是由其本人或者原告将门面转租出去，从而以转租费用来抵扣部分租金。4.庭审时，原、被告双方一致表示同意解除《门面租赁协议》。5.本案所涉房屋系原告姜春林与其妻子吕建辉共同共有，原告陈述其将门面出租给被告一事，其妻子吕建辉知情并且同意其出租。以上事实，有《门面租赁协议》、微信截图、不动产权证等证据以及双方当事人的当庭陈述予以佐证，足以认定。本院认为，原告姜春林与被告毛奕于2019年5月23日签订的《门面租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照协议中的约定履行自己的全部义务。鉴于在本案开庭时，原、被告双方一致同意解除上述《门面租赁协议》，故本院对原告要求解除上述《门面租赁协议》的诉讼请求予以支持。相应的，在原、被告双方间的租赁关系解除后，被告应腾空、搬离并返还所租赁的门面给原告。对于原告要求被告支付2019年12月3日起至2020年6月16日止的租金19,300元、违约金5000元以及自2020年6月17日起至被告搬离房屋之日止的后续租金（按3000元/月计算）的诉讼请求。本院认为，1.关于租金问题。自2020年1月下旬以来，一场席卷全国乃至全球的新冠肺炎疫情，使广大经营者都遭受了重大的经济损失。虽然被告拖欠原告的租金未付属实，但前期的拖欠行为发生在新冠疫情期间，且这场疫情系不可抗力，于法于理均应考虑减免相应的租金，现作为出租人的原告要求被告按原租赁合同支付全部租金，明显不公平；同时考虑到被告租赁案涉房屋系用于经营茶楼，而湘潭市城区的饭店、茶楼基本上都是从2020年4月份才开始恢复正常营业的实际情况，本院据此酌情核减2个月租金（即2020年2月、3月两个月），故本院将自2019年12月3日起至2020年8月2日止的租金计算为：18,000元（3000元/月×8－3000元/月×2），后续租金（房屋占用费）按3000元/月标准，自2020年8月3日起算至被告腾空、搬离及返还房屋之日止。2.关于违约金问题。因被告自2019年12月3日起至今未再继续缴纳租金，根据《门面租赁协议》中的约定，被告行为属于严重违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，应予支持；但原、被告在《门面租赁协议》中约定的违约金5000元明显偏高，本院根据本案实际情况，酌情确定违约金为3000元。另外，对于双方在《门面租赁协议》约定的，已由被告支付给原告的押金3000元，虽然双方在《门面租赁协议》中约定在被告严重违约的情况下，不予退还，但原告在本案中并未主张不予退还，而押金本身也不具有惩罚性质，且原、被告双方已在《门面租赁协议》中约定了违约金，故本院认为，该3000元押金应由原告退还给被告，但考虑到被告还要给付租金给原告，故对该3000元押金直接抵扣应给付的部分租金较为适宜。因此，本院确定被告对自2019年12月3日起至2020年8月2日止实际还应支付给原告的租金为15,000元综上，本院对原告姜春林的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告姜春林与被告毛奕于2019年5月23日签订的《门面租赁协议》；二、被告毛奕于本判决生效之日起十五日内将位于湘潭市雨湖区门面腾空、返还给原告姜春林；三、被告毛奕于本判决生效之日起十日内支付原告姜春林自2019年12月3日起至2020年8月2日止的房屋租金15,000元；后续租金（房屋占用费），按3000元/月标准，自2020年8月3日起算至被告毛奕实际腾空、搬离及返还上述门面之日止；四、被告毛奕于本判决生效之日起十日内支付原告姜春林违约金3000元；五、驳回原告姜春林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费510元，减半收取255元，由原告姜春林负担50元，由被告毛奕负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  左斌二〇二〇年八月十三日代理书记员  蒋垚附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。