广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民再210号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市万年投资集团有限公司，住所地：广东省深圳市南山区常兴路如意家园综合楼五楼A2室。法定代表人：李日辉。委托诉讼代理人：禹喜斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳爱华人才培训中心，住所地：广东省深圳市深南中路爱华大厦七楼718室。法定代表人：张庆阔，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄兵基，广东国欣律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：深圳市南山区如意家园业主委员会，住所地：广东省深圳市南山区常兴路如意家园。负责人：黄石海，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：谢宏志，男，住广东省深圳市南山区，系如意家园业主。委托诉讼代理人：沈飞，男，住广东省深圳市南山区，系如意家园业主。再审申请人深圳市万年投资集团有限公司（以下简称万年公司）因与被申请人深圳爱华人才培训中心（以下简称爱华培训中心）、深圳市南山区如意家园业主委员会（以下简称如意家园业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终915号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月20日作出（2017）粤民申10123号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人万年公司委托诉讼代理人禹喜斌、被申请人爱华培训中心委托诉讼代理人黄兵基和被申请人如意家园业委会委托诉讼代理人谢宏志、沈飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万年公司申请再审称，二审判决认定事实和适用法律错误。（一）万年公司是收取深圳市南山区常兴路如意家园综合楼四楼整楼（以下简称涉案房产）租金的权利主体。根据物权法规定，房屋所有权具有占有、使用、收益、处分四项权能，房屋出租产生的租金应当归房屋所有权人万年公司所有。爱华培训中心与如意家园业委会串通私自在涉案租赁合同中加盖如意家园业委会印章，损害万年公司合法权益，是无效行为，不应当约束万年公司。相关证据和深圳市中级人民法院作出的行政诉讼、民事诉讼的判决结果都充分说明万年公司是涉案房产的唯一权利主体。爱华培训中心在《承诺书》《房屋租赁补充协议》中均承诺向万年公司支付租金，如意家园业委会只是见证人，说明其不是租赁合同主体。爱华培训中心在《承诺书》中要求万年公司提供发票后才支付租金，而只有万年公司才能够开具发票，如意家园业委会不具备资质。业委会的性质属于非常有限的民事行为能力主体，不具备签订租赁合同的身份能力，其在合同上签字、盖章不具有法律效力。部分租金存入如意家园业委会的银行账号只是基于街道办的调解，是在万年公司与如意家园业委会纠纷解决前的暂时处理方式。万年公司与龙芹芳的买卖合同签订于2013年2月6日，但约定的房屋交付日期是2013年4月15日，在此之前涉案房产的占有权、使用权归万年公司，二审判决认定万年公司不能主张2013年2月7日以后的租金无事实及法律依据。即便本案租金判归万年公司，龙芹芳如认为影响其权利也有另外的救济途径。（二）爱华培训中心拖欠使用涉案房产的租金。2012年5月8日签订的《房屋租赁补充协议》中，爱华培训中心明确其当时欠缴租金约78万元，后续其一直在使用但也没有交租金。爱华培训中心向如意家园业委会的银行账户支付租金，并非向万年公司支付租金，万年公司没有收到任何租金，因此万年公司起诉主张的租金金额是158.49万元，是根据整个合同租期计算出来的数额，请法院据实处理。（三）爱华培训中心应当支付逾期支付租金违约金和逾期交付房产租金。爱华培训中心故意逾期未支付租金，应当按照《房屋租赁合同》附件第13条约定的计算方式支付违约金。在本案一、二审中爱华培训中心、如意家园业委会都提到万年公司有暴力清场行为，这实际是在爱华培训中心拒不交还房产的情况下，万年公司采取的自力救济行为，充分说明爱华培训中心在租期届满后拒不交付涉案房产，应当按照《房屋租赁合同》第二十一条关于逾期部分收取双倍租金的约定，支付逾期交付房产租金。（四）万年公司提起本案诉讼未超过诉讼时效。首先，万年公司于2013年4月提起（2013）深南法民三初字第306号案诉讼，于2013年11月11日申请撤诉。深圳市南山区人民法院于2013年11月16日邮寄送达准许撤诉的（2013）深南法民三初字第306号民事裁定书。当事人申请撤诉只是单方意思表示，依法由法庭准许，应以裁定送达之日认定撤诉，诉讼时效期间应从2013年11月16日重新开始起算。本案一审立案审批表显示，受理日期是2014年11月14日，故万年公司的起诉没有超过诉讼时效。其次，万年公司申请撤诉是因法官要求而为，符合无法主张权利的情形。如意家园业委会对万年公司就涉案租赁标的提起了7起诉讼，其中行政诉讼3起，要求深圳市规划与国土资源局撤销涉案租赁标的物的产权及产权转移登记；另有两起民事诉讼分别要求租赁标的物买受人恢复租赁标的物原状，案号为：（2013）深南法民三初字第472、第473号；剩余两起民事诉讼为要求宣布万年公司与两位买受人的买卖行为无效，案号为（2013）深南法民三初字第469、第470号。诉讼目的均指向其拥有租赁标的物所有权。万年公司接受主审法官的建议先行撤诉，待权属争议确定后再行起诉。再次，本案已转化为普通民事债权纠纷，不适用租金的诉讼时效。爱华培训中心代理人张庆阔分别于2012年4月8日、2013年3月3日向万年公司、如意家园业委会出具《承诺书》《还款计划》，说明租金纠纷已转化为债务清偿纠纷，应适用二年普通诉讼时效。（五）一、二审遗漏应当参加诉讼的当事人龙芹芳，程序错误。龙芹芳对于涉案房产可能享有租赁合同的部分权利，应当追加作为本案当事人。据此，万年公司请求撤销一、二审判决，依法再审本案。被申请人爱华培训中心辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理结果正确，应予维持。万年公司申请再审理由不成立。（一）万年公司无权单方主张涉案房产的租金。《房屋租赁合同》的出租主体为万年公司和如意家园业委会，双方是共同出租方；租金自始是转入如意家园业委会的农业银行账户，《房屋租赁补充协议》也约定租金支付至万年公司和如意家园业委会共同指定的如意家园业委会的农行账户，说明租金一直是由如意家园业委会收取的；2012年12月19日涉案房产登记至万年公司名下之前和2013年2月7日涉案房产转移登记至龙芹芳名下之后，万年公司在上述时段均非涉案房产的权利人，无权主张相应时段的租金。（二）关于租金问题。《房屋租赁补充协议》确认截至2012年4月30日，爱华培训中心已经支付租金594453.8元。之后，爱华培训中心于2012年12月27日支付6312.8元，2013年2月4日支付20万元，2013年2月26日支付10万元。至此，爱华培训中心共已支付租金900766.6元。（三）爱华培训中心不需支付迟延支付违约金和逾期交付房产租金。《房屋租赁合同》没有约定迟延交付租金的违约责任，双方并未签订合同附件。万年公司一审提交的《房屋租赁合同》及附件是复印件，并非原件，不能采信。爱华培训中心提交的《房屋租赁合同》是原件，但并未有附件。因此，万年公司主张应当支付逾期支付租金的违约金没有合同依据。并且，《房屋租赁补充协议》已经写明爱华培训中心之所以未按期交租是因为出租方内部对于租金的收取和归属问题不能达成一致意见，爱华培训中心对此不承担任何责任。《房屋租赁合同》第二十一条约定合同到期后爱华培训中心享有十天的搬离时间，不存在逾期交还房屋的情形，不应支付双倍租金。如果法院认为需要支付违约金，则爱华培训中心认为违约金过高，请求予以调低。（四）万年公司本案起诉已经超过诉讼时效。本案基础法律关系是房屋租赁合同关系，根据民法通则第一百三十六条规定，延付拒付租金的诉讼时效期间是一年。万年公司所称爱华培训中心出具《承诺书》《还款计划》不改变本案的基础法律关系和债务关系的性质，其主张应适用普通债权二年的诉讼时效，于法无据。万年公司第一次起诉后于2013年11月11日申请撤诉，深圳市南山区人民法院同日作出（2013）深南法民三初字第306号民事裁定书，裁定准予撤诉。该裁定作出即生效，而非送达才生效，且万年公司对于送达日期前后说法不一致。诉讼时效因起诉而中断，从撤诉之日起又重新计算。万年公司撤诉后于2015年2月4日又向深圳市南山区人民法院提起本案诉讼，此时已经超过一年时间。深圳市南山区人民法院于2015年7月22日才将起诉状副本送达给爱华培训中心，此时才视为权利人向债务人主张了权利。从2013年11月11日至2015年7月22日期间，万年公司从未向爱华培训中心主张过权利，显然超过诉讼时效期间。万年公司称第二次起诉递交材料是2014年11月14日没有证据，不应采信。（2015）深南法民三初字第221号案件卷宗内《一审立案审批表》是法院内部文件，确定万年公司起诉时间不应以该表记载为准，万年公司向法院递交材料不发生诉讼时效中断的效果。（五）一、二审不存在遗漏必须参加诉讼的当事人，程序合法。龙芹芳不是涉案租赁合同的当事人，如其就涉案房产的租金收取和归属主张权利，属另一法律关系，可另案处理。被申请人如意家园业委会辩称，请求法院判决爱华培训中心将欠付的租金支付至如意家园业委会的银行账户。（一）关于涉案房产租金收取权利主体的问题。根据万年公司、爱华培训中心提供的《房屋租赁补充协议》等证据显示，如意家园业委会的农业银行账户（账号：41×××55）是万年公司、爱华培训中心都认可的收取租金的唯一专用账户。涉案房产的租金一直都是转入如意家园业委会的银行账户，由如意家园业委会收取。万年公司未持有《房屋租赁合同》的原件，不具有诉讼主体资格。万年公司从如意家园卖房宣传（提供1200平方米会所给业主使用），到后来多年业主会所实际使用情况都默认全体业主拥有会所的免费使用权，其转让部分会所（即涉案房产）的免费使用权而产生的收益归全体业主所有。万年公司2012年3月28日《告全体业主书》称，“目前把租金追回来是最重要的，无论是把钱划入业委会账户或共管账户，我们都同意”，即表明万年公司同意将租金存入如意家园业委会账户。爱华培训中心法定代表人张庆阔出具的欠条载明其承诺向如意家园业委会返还租金。（二）关于欠付租金数额的问题。如意家园业委会曾于2013年1月25日向爱华培训中心递交《关于要求爱华培训尽快缴清租赁如意家园综合楼四楼所拖欠租金的公函》，后爱华培训中心于2013年2月4日缴纳20万元、于2013年2月26日缴纳10万元。截至2013年2月28日，爱华培训中心拖欠租金852458.2元。万年公司向一审法院起诉请求判令：1.爱华培训中心向万年公司支付租金人民币1584900元；2.爱华培训中心向万年公司支付迟延支付违约金370188元（暂计至2015年1月31日，未计部分按人民银行同期贷款利率计至付清之日）；3.爱华培训中心向万年公司支付逾期交付承租房产租金35220元（双倍）；4.本案诉讼费、保全费由爱华培训中心承担。一审法院认定事实：万年公司成立于1997年8月20日，企业名称为深圳市万年投资发展有限公司，2009年3月18日，万年公司名称变更为深圳市万年投资集团发展有限公司，2010年3月17日，万年公司名称变更为深圳市万年投资集团有限公司。2013年1月12日，如意家园第二届业主委员会成立，任职时间从2013年1月12日起至2016年1月11日止，主任为马春。2015年10月27日，如意家园第三届业主委员会成立，任职时间从2016年1月12日起至2019年1月11日止，主任为马春。深圳市南山区如意家园小区建设单位为万年公司。2012年12月19日，如意家园综合楼四楼登记至万年公司深圳市万年投资集团有限公司名下，权利份额为100%，房地产证号为深房地字第××号，建筑面积为589.39平方米，登记价为1231236元，他项权利摘要及附记为：市场商品房。2013年2月6日，万年公司与案外人龙芹芳签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，约定龙芹芳向万年公司购买深圳市南山区如意家园综合楼第4层四层号房，建筑面积589.39平方米，转让价款为1231236元，以及其他条款。2013年2月7日，涉案房产登记至龙芹芳名下，权利份额为100%，转移方式为买卖，房屋用途为会所，房屋性质为商品房，房产证号：深房地字第××号。2009年4月28日，万年公司、如意家园业委会（甲方）与爱华培训中心（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将如意家园综合楼四楼整层，建筑面积587平方米出租给乙方，月租金为35220元，乙方应于每月5日前支付租金，租赁期限从2009年3月1日起至2013年3月1日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金70440元，及其它内容。合同附件约定租金第四年开始递增，每年递增5%，及其它内容。万年公司认为上述合同及附件上如意家园业委会的签字和盖章是后加的，复印给万年公司的合同上并无如意家园业委会的签字和盖章。2012年5月8日，万年公司、如意家园业委会（甲方）与爱华培训中心（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定双方一致同意按照《房屋租赁合同》及附件约定的租金标准履行，2009年6月1日至2012年3月1日的月租金为35220元，2012年3月1日至2013年3月1日的月租金递增5%即36981元；双方一致确认截止2012年4月30日，乙方已向甲方支付租赁保证金70440元、租金524013.8元，尚欠租金782648.2元，乙方于甲方提供之前所交租金的全额发票之日起5个工作日内支付拖欠租金的50%即391324.1元，余款分6个月（每月65220.68元）随同当月租金一并支付，于每月5日前付至甲方共同指定账户即原收款账户（户名：深圳市南山区如意家园业主委员会，账号41×××55，开户行：中国农业银行深圳大新支行）；甲方共同确认乙方此前之所以未按时交付租金，是由于甲方内部就租金的收取及归属问题不能达成一致意见而造成，乙方对此不承担任何责任；本协议作为《房屋租赁合同》的附件，与此前签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议不一致的，以本协议规定为准，及其它内容。万年公司认可该协议上的盖章为万年公司的公章，但对该证据的真实性不予认可，并认为如意家园业委会并非租赁关系的主体，如意家园业委会也未参加该补充协议的制定。如意家园业委会陈述该补充协议签订时，上一届业委会任期已届满，但下一届尚未选出，故由现任的业委会主任马春作为见证人在协议上签字，如意家园业委会当庭对补充协议的效力予以认可。万年公司和如意家园业委会分别提交了向爱华培训中心催收租金的函件，爱华培训中心对其真实性均不认可，万年公司和如意家园业委会对对方提交的催收租金的函件亦不予认可。如意家园业委会提交了张庆阔和爱华培训中心于2013年3月3日手写的《还款计划》作为证据，万年公司、爱华培训中心对此均不予认可。如意家园业委会提交了万年公司出具的《告全体业主书》，拟证明万年公司同意将综合楼4楼出租所得租金收益存入业委会账户，万年公司对此不予认可。爱华培训中心提交欠款明细表、银行转账凭证、证明、银行交易流水（如意家园业委会收款账户）等拟证明补充协议签订后，爱华培训中心通过其现法定代表人及关联公司分别于2012年12月27日支付租金6312.80元，2013年2月4日支付租金20万元，2013年2月26日支付租金10万元，共计306312.80元；爱华培训中心向出租方指定的收款账户即如意家园业委会农行账户共支付租金900766.60元，累计欠款782648.2元。万年公司对除银行流水之外的证据的真实性不予认可。如意家园业委会认可爱华培训中心向如意家园业委会账户支付了部分租金款项，累计金额为894453.80元，但是截至到2013年2月28日仍拖欠租金852458.20元，业委会账户为爱华培训的唯一收款账户。爱华培训中心提交了照片拟证明万年公司2016年3月16日组织纠集工作人员单方暴力强行清场，砸毁爱华培训中心现场设施设备，给爱华培训中心造成重大经济损失，万年公司应当承担赔偿责任，万年公司和如意家园业委会对照片的真实性认可，万年公司认为爱华培训中心未依约在合同终止后10天内搬离涉案房产。庭审中，如意家园业委会表示同意万年公司向爱华培训中心追讨租金及违约金，但租金和违约金应付至三方约定的业委会账户即户名：深圳市南山区如意家园业主委员会，账号：41×××55，开户行中国农业银行深圳大新支行。万年公司不同意其主张的金额支付至如意家园业委会账户，并认为租金应归万年公司所有。另查，深圳市南山区如意家园业主委员会曾向深圳市南山区人民法院起诉深圳市万年投资集团有限公司、第三人龙芹芳[(2013)深南法民三初字第469号]，请求确认深圳市万年投资集团有限公司与龙芹芳转让深圳市南山区常兴路如意家园综合楼四楼房地产的行为无效,该院判决驳回深圳市南山区如意家园业主委员会的诉讼请求。后因深圳市南山区如意家园业主委员会上诉，深圳市中级人民法院作出（2014）深中法房终字第603号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。再查，万年公司曾于2013年向深圳市南山区人民法院起诉爱华培训中心[（2013）深南法民三初字第306号]，其后于2013年11月11日撤诉。万年公司于2014年11月14日向深圳市南山区人民法院提起本案的诉讼。深圳市南山区人民法院于2016年10月10日作出（2015）深南法民三初字第221号民事判决，驳回深圳市万年投资集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费22712元，由深圳市万年投资集团有限公司负担。万年公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销(2015)深南法民三初字第221号民事判决，改判爱华培训中心向万年公司支付租金人民币1584900元、违约金370188元（暂计至2015年1月31日，未计部分按人民银行同期贷款利率计至付清之日）、逾期交付承租房产租金35220元；2.判令爱华培训中心承担一、二审的案件受理费、保全费等诉讼费用。二审法院认定事实：一审查明的事实清楚，予以确认。另补充查明，一审期间，爱华培训中心就万年公司关于支付租金的诉讼请求提出诉讼时效的抗辩主张，认为万年公司自2013年撤诉后至本案诉讼前从未向其主张过任何权利，已超过《民法通则》第136条规定的诉讼时效期间1年，丧失胜诉权。二审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房屋租赁合同及其补充协议均系涉案各方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。一审关于合同效力的认定正确，予以确认。首先，涉案合同约定租期至2013年3月1日，而依前述查明事实，万年公司于租赁期间已将涉案房产转让予案外人龙芹芳，涉案房产的所有权于2013年2月7日已转移登记至龙芹芳名下。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故自2013年2月7日，涉案房产租赁合同对龙芹芳产生法律约束力，龙芹芳承受原出租人关于涉案房屋租赁合同的权利义务；万年公司自此已不具有涉案房屋租赁合同出租人的权利义务，其向爱华培训中心主张2013年2月7日之后的租金，于法无据，不予支持。其次，依前述查明事实，爱华培训中心并未足额支付2013年2月7日之前的租金，万年公司曾于2013年11月起诉后又于2013年11月11日撤诉，即便诉讼时效因此中断而重新起算，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于租金诉讼时效为一年的规定，万年公司迟至2014年11月14日提起本案诉讼，已超过诉讼时效，故万年公司向爱华培训中心主张2013年2月7日之前的租金，亦难予支持；爱华培训中心关于诉讼时效的抗辩主张成立，予以采纳。一审驳回万年公司诉求的理由欠妥，但实体处理结果正确，予以维持。深圳市中级人民法院于2017年6月19日作出（2017）粤03民终915号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22712元由深圳市万年投资集团有限公司负担。本案再审庭审中，万年公司提交深圳市南山区人民法院向万年公司代理律师禹喜斌、爱华培训中心代理律师黄兵基邮寄送达（2013）深南法民三初字第306号民事裁定书的两份邮政快递单复印件作为新证据。万年公司称是从深圳市南山区人民法院档案室该案案卷中复印得来，拟证明撤诉后诉讼时效期间应当从2013年11月16日开始重新起算。爱华培训中心质证意见：该两份邮政快递单在一、二审中没有提交，已过举证期，不属于新证据；撤诉裁定应以裁定作出之日而非送达之日作为生效日期。如意家园业委会称没有意见。本院认为，该两份证据与深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第306号案件卷宗里留存的邮政快递单原件一致，且与本案的基本事实相关，予以采信，认定万年公司代理律师禹喜斌、爱华培训中心代理律师黄兵基于2013年11月15日签收该案准予撤诉的民事裁定书。万年公司、爱华培训中心、如意家园业委会在再审庭审中共同确认：涉案房产租赁系如意家园业委会发起招租后由爱华培训中心承租；龙芹芳未曾向万年公司、爱华培训中心、如意家园业委会主张收取涉案房产2013年2月7日登记至龙芹芳名下之后的租金。爱华培训中心、如意家园业委会确认，爱华培训中心向如意家园业委会的银行账户支付租金共900766.6元。根据爱华培训中心一审中提交的银行转账凭证、银行交易流水（如意家园业委会收款账户）等查明，爱华培训中心分别于2012年12月27日支付租金6312.80元，2013年2月4日支付租金20万元，2013年2月26日支付租金10万元，共计306312.80元。另查明，（2013）深南法民三初字第306号案件卷宗内《一审立案审批表》载明“收案日期：2013-4-27”。本案一审（2015）深南法民三初字第221号案件卷宗内《一审立案审批表》载明“收案日期：2014-11-14”。万年公司一审提交的证据（2014）深中法房终字第624号民事判决书载明：如意家园业委会向深圳市南山区人民法院起诉请求判令万年公司与龙芹芳恢复深圳市南山区常兴路如意家园综合楼四楼原状，由万年公司按照娱乐、休闲、健身的会所功能向如意家园业委会无偿交付深圳市南山区常兴路如意家园综合楼四楼。该案一审查明，如意家园业委会提交了如意家园小区的售楼宣传彩页载明“……中心泳池、儿童戏水池及1200平方米的业主会所……”；2008年11月7日，深圳市房地产权登记中心向如意家园业委会发出《关于如意家园小区相关设施产权问题的复函》载明“……如意家园综合楼四、五、六层为会所，为市场商品房，合计1245.24平方米，目前未办理《房地产证》……”；万年公司曾将涉案房产短暂无偿提供给如意家园业委会使用。深圳市南山区人民法院一审作出（2013）深南法民三初字第473号民事判决，驳回如意家园业委会的全部诉讼请求。如意家园业委会上诉。深圳市中级人民法院二审认为，如意家园业委会以万年公司在出售涉案小区房屋时在其销售广告中承诺涉案综合楼4-6层会所作为公共部分交付给全体业主及如意家园业委会曾占有、使用涉案房产长达十年之久等为由主张涉案房产的使用权人为涉案小区的全体业主，于法无据，不予支持；在如意家园业委会没有证据证明其对龙芹芳所有的涉案房产享有不动产物权中的使用权的情况下，其并不享有相应的物权请求权，现其要求万年公司及龙芹芳恢复涉案房产原状并按娱乐、休闲、健身的会所功能向如意家园业委会无偿交付的主张，于理无据，不予支持。深圳市中级人民法院二审作出（2014）深中法房终字第624号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院再审认为，本案系租赁合同纠纷。主要争议焦点包括：哪一方是收取涉案房产租金的权利主体；万年公司提起本案诉讼追讨租金是否超过诉讼时效；爱华培训中心是否欠付租金及数额；爱华培训中心应否支付迟延支付租金违约金和逾期交付房产租金。关于收取租金权利主体的问题。万年公司与如意家园业委会共同作为出租方与爱华培训中心签订《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》，但未明确约定租金归属问题，现双方对哪一方有权收取出租涉案房产的租金产生争议。根据查明事实，万年公司是涉案房产所在的如意家园小区的建设单位；涉案房产于2012年12月19日登记至万年公司名下。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”据此，在涉案房产登记至万年公司名下之前，万年公司因合法建造取得涉案房产物权，有权进行出租收益；涉案房产登记在万年公司名下期间，其作为所有权人亦有权进行出租收益。如意家园业委会主张涉案房产性质为会所，其是《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》的出租方，租金一直支付至其银行账户，可证明其对涉案房产享有免费使用的权利，故其有权收取涉案房产出租给爱华培训中心所得租金。但是，如意家园业委会曾另案起诉请求判令万年公司与龙芹芳恢复涉案房产原状，并由万年公司按照会所功能无偿交付给如意家园业委会。该案历经一、二审，深圳市中级人民法院作出的（2014）深中法房终字第624号生效民事判决，驳回其诉讼请求。综合以上情形分析，如意家园业委会既非涉案房产的所有权人，其要求无偿使用涉案房产的诉讼请求已被另案生效判决驳回，其亦未提出对涉案房产享有出租收益权利的其他法律依据，故本院对如意家园业委会主张其有权收取租金不予支持。如意家园业委会另称万年公司未持有《房屋租赁合同》原件，不具备诉讼主体资格，爱华培训中心辩称万年公司无权收取涉案房产登记至万年公司名下之前的租金，均无法律依据，本院不予采纳。因此，2009年6月1日至2013年2月6日期间的租金收益应归万年公司所有。至于2013年2月7日涉案房产登记至龙芹芳名下之后的租金，二审法院认定万年公司自此已不具备涉案房产租赁合同出租人的权利义务，对万年公司主张向爱华培训中心收取该期间的租金不予支持，符合法律规定，本院予以维持。一审判决以万年公司与如意家园业委会未对租金及违约金的收取协商一致为由驳回万年公司的诉讼请求，并无理据，本院予以纠正。关于万年公司提起本案诉讼追讨租金是否超过诉讼时效的问题。民法通则第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于四川高院请示长沙铁路天群实业公司贸易部与四川鑫达实业有限公司返还代收货款一案如何适用法（民）复[1990]3号批复》中释明“根据《民法通则》第一百四十条的规定，天群贸易部向法院起诉，应视为诉讼时效中断，诉讼时效期间应从撤诉之日重新计算。”该批复中的撤诉之日应理解为准许撤诉的民事裁定书送达当事人后诉讼程序终结之日。2012年5月8日，万年公司、如意家园业委会和爱华培训中心签订《房屋租赁补充协议》，明确截至2012年4月30日爱华培训中心尚欠租金782648.2元及约定支付方式，该笔款项性质仍为租金，适用一年诉讼时效期间。万年公司于2013年4月27日提起（2013）深南法民三初字第306号案诉讼，向爱华培训中心追讨包含上述款项和剩余租期租金在内的欠付租金，不超一年诉讼时效期间，诉讼时效因提起诉讼而中断。万年公司于2013年11月11日申请撤诉，深圳市南山区人民法院于同日作出（2013）深南法民三初字第306号民事裁定书，裁定准许撤诉。该民事裁定书于2013年11月15日送达给万年公司、爱华培训中心，该案诉讼程序终结，万年公司向爱华培训中心追讨欠付租金的诉讼时效期间从此时重新计算一年，至2014年11月15日届满。万年公司于2014年11月14日提起本案诉讼，未超诉讼时效。二审判决以万年公司向爱华培训中心主张2013年2月7日之前的租金已超诉讼时效为由驳回其相关诉讼请求，认定事实和判决结果错误，应予纠正。爱华培训中心辩称万年公司是于2015年2月4日提起本案诉讼，与查明事实不符；应以本案《一审立案审批表》载明的收案日期2014年11月14日作为万年公司提起本案诉讼的日期。爱华培训中心另称，本案诉讼时效期间应从2013年11月11日（2013）深南法民三初字第306号准许撤诉的民事裁定书作出时重新计算，爱华培训中心于2015年7月22日收到本案起诉状副本才视为万年公司重新主张权利，已经超过一年诉讼时效期间，理据不足，本院不予采纳。关于爱华培训中心是否欠付租金及数额的问题。万年公司、如意家园业委会和爱华培训中心于2012年5月8日签订《房屋租赁补充协议》，确认截至2012年4月30日爱华培训中心尚欠租金782648.2元；并约定“2012年3月1日至2013年3月1日的月租金递增5%即36981元”。据此计算，2012年5月1日至2013年3月1日租期届满共计10个月，爱华培训中心每月应支付租金36981元，该期间合计租金数额为369810元；其中2013年2月7日至2013年3月1日的租金30377.25元应归龙芹芳所有。万年公司主张其与龙芹芳约定涉案房产交付日期为2013年4月15日，故其有权收取2013年2月7日至2013年3月1日的租金，但对此未提交证据证明，本院不予采纳。另查明，2012年5月8日之后，爱华培训中心分三次支付租金共计306312.8元。因此，爱华培训中心总共欠付租金数额为815768.15元（782648.2元+369810元-30377.25元-306312.8元）。万年公司以爱华培训中心未向其支付过租金为由，主张爱华培训中心应向其支付租赁合同完整租期的总租金，理由不成立，对其中爱华培训中心已经支付部分，本院不予支持；本院判令爱华培训中心向万年公司支付实际欠付部分，即815768.15元。关于爱华培训中心应否支付迟延支付租金的违约金和逾期交付房产租金的问题。（一）万年公司主张爱华培训中心应按照《房屋租赁合同》附件第13条约定支付逾期支付租金的违约金。爱华培训中心辩称《房屋租赁合同》未约定逾期支付租金的违约责任，且该合同并没有附件。但是，如意家园业委会一审中提交了《房屋租赁合同》附件，该附件落款处加盖万年公司、如意家园业委会和爱华培训中心印章，本院采信该附件作为证据。该附件第13条约定：“乙方必须按约定日期准时向甲方支付足额的租金和其他费用，否则，每逾期一天，甲方将加收滞纳金计人民币__元（滞纳金计算公式：月租金总额×5%×逾期时间）……。”该条款中滞纳金的性质即为违约金。经查实，爱华培训中心逾期支付租金，万年公司请求判令其承担违约责任，具有合同依据。爱华培训中心辩称是因出租方内部对于租金收取和归属问题不能达成一致意见造成其未按期交租，其不应承担违约责任。但《房屋租赁补充合同》已经明确约定收取租金的银行账户，爱华培训中心之后亦向该账户支付了部分租金，其以上述理由抗辩不应承担《房屋租赁补充合同》签订后未按时交租的违约责任，本院不予采纳。万年公司一审诉讼请求第二项为判令爱华培训中心向万年公司支付迟延支付违约金370188元（暂计至2015年1月31日，未计部分按人民银行同期贷款利率计至付清之日）。本案一审庭审笔录载明，万年公司庭审中陈述违约金计算方式为“按拖欠的金额从当期租金的拖欠之日按千分之一计至2015年1月31日，此后的按人民银行同期贷款利率计至付清之日”。万年公司再审请求按合同附件第13条约定标准计算违约金，超出其一审诉讼请求范围，本院仍按其一审该项诉讼请求进行审理。爱华培训中心在再审庭审中提出违约金标准过高，申请调低。因万年公司主张的部分时段的违约金标准按当期租金的日千分之一计算明显过高，本院予以调低。综合考虑本案当事人对于爱华培训中心在《房屋租赁补充合协议》签订后分三次支付的合计306312.8元具体偿还哪部分租金或哪些月份租金并无明确约定等实际履约情形，本院确定爱华培训中心应以欠付租金815768.15元为基数，从万年公司有权收租期间届满的次日即2013年2月7日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算、从2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算支付违约金。（二）万年公司主张爱华培训中心在租期届满后拒不交付涉案房产，应当按照《房屋租赁合同》第二十一条约定支付双倍租金。因2013年2月7日起万年公司已非涉案房产所有权人，其无权向爱华培训中心主张逾期交付房产租金，本院对其主张不予支持。综上所述，万年公司提起本案诉讼并未超过诉讼时效，二审判决认定其追讨2013年2月7日之前的租金已超诉讼时效，一审判决以万年公司与如意家园业委会未就租金和违约金的收取协商一致为由驳回万年公司的诉讼请求，均有错误，本院予以纠正，并根据查明事实判令爱华培训中心向万年公司支付欠付的租金815768.15元及迟延支付租金的违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终915号民事判决；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第221号民事判决；三、深圳爱华人才培训中心在本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市万年投资集团有限公司支付租金815768.15元；四、深圳爱华人才培训中心在本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市万年投资集团有限公司支付迟延支付租金的违约金，以815768.15元为基数，自2013年2月7日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付、从2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；五、驳回深圳市万年投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22712元，由深圳市万年投资集团有限公司负担13235元，深圳爱华人才培训中心负担9477元。二审案件受理费22712元，由深圳市万年投资集团有限公司负担13235元，深圳爱华人才培训中心负担9477元。本判决为终审判决。审判长  刘样发审判员  许 娟审判员  张扬云二〇二〇年八月四日书记员  陈小晖附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。