山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初4119号原告：梁青，男，1960年4月2日生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：郭振祖，山东相泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琼，山东相泰律师事务所实习律师。被告：山东骆万家农业科技发展有限公司，住所地山东省淄博市沂源县张家坡镇任马庄村。法定代表人：骆晓东，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陈雪梅，山东润世律师事务所律师。原告梁青与被告山东骆万家农业科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年5月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁青及委托诉讼代理人郭振祖，被告山东骆万家农业科技发展有限公司法定代表人骆晓东及委托诉讼代理人陈雪梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。梁青向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金153000元，并按月息2%支付自2019年11月30日至实际支付之日的利息；2.判令被告支付2020年1月21日至2020年7月20日房屋使用费10万元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年6月16日将原告名下位于青岛市城阳区山河路702号85号楼101号出租给第三人青岛晶石新材料科技有限公司，第三人晶石公司于2019年3月22日将房屋转租给被告，但是被告一直没有按时缴纳租金，致使原告也一直未能从第三人处获得租赁收益。后被告于2019年10月31日向第三人晶石公司出具欠条2份，认可欠付租金共153000元及自愿承担逾期付款违约金。2019年12月16日原告与第三人晶石公司签订协议，上述2份房租欠条的权利转给原告行使。经告知被告后其至今未支付，并继续使用原告房屋，为维护原告合法权益，依法起诉，望判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付2020年1月21日至2020年6月28日房屋使用费83334元、水费52.5元、电费1596元、物业费5890.2元；2.诉讼费用由被告承担。山东骆万家农业科技发展有限公司辩称：第一，根据合同相对性原则，被告是与案外人赵庆梅签订的房屋租赁合同，租金也是缴纳给赵庆梅，与原告没有租赁关系，即使如原告所称，案外人将债务转让给原告，原告也未将债权转让事实通知被告，因此对被告不发生法律关系；第二，原告在派出所时告知办案警官及被告法定代表人，原告于2020年6月5日已经将涉案房屋换锁，故原告不应当主张自2020年6月5日至6月28日期间的租金，综上，原告的请求无事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原告梁青提交的不动产登记证书、房屋转租协议、住房暂租协议、欠条等证据，被告山东骆万家农业科技发展有限公司均质证称对真实性无异议，本院对上述证据真实性均予以确认并在卷佐证，对其证明事项将结合庭审查明的事实及其他证据综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年6月16日，梁青（甲方、出租人）与青岛晶石新材料科技有限公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，双方于合同中约定：梁青将其所有的位于青岛市城阳区山河路702号85号楼101号房屋租赁给青岛晶石新材料科技有限公司，租赁期间自2018年7月20日至2021年7月20日，共计三年。租金第一年为19万元、第二年为20万元、第三年为21万元，房租每年七月底前足额交付；租赁期内因房屋租赁所产生的税费、物业、水电、天然气、网络、电话、电视等费用由乙方承担……双方还约定了合同终止、违约责任等其他事项。本合同由梁青签字、青岛晶石新材料科技有限公司盖章予以确认。二、2019年3月30日，青岛晶石新材料科技有限公司（甲方、转租人）、山东骆万家农业科技发展有限公司（乙方、承租人）、签订《房屋转租协议》一份，双方于合同中约定：青岛晶石新材料科技有限公司征得出租人（××）同意，将涉案房屋转租给山东骆万家农业科技发展有限公司；转租期限为2019年3月22日至2019年7月20日；转租期内租金为60000元，押金为5000元，山东骆万家农业科技发展有限公司应按此约定于签订此协议之日付给青岛晶石新材料科技有限公司以上费用；山东骆万家农业科技发展有限公司与房屋出租人按约定于2019年6月20日前签订2019年7月21日至2020年7月20日期间的房屋租赁合同，并交付一定数额的押金（数额由出租人与山东骆万家农业科技发展有限公司另行协商）。出租方与山东骆万家农业科技发展有限公司合同生效时，出租方与青岛晶石新材料科技有限公司（2018年6月16日签署）自动解除；转租期内相关房屋使用约定，山东骆万家农业科技发展有限公司遵循青岛晶石新材料科技有限公司与出租人于2018年6月16日签订的《房屋租赁合同》中的第五条至第十二条的内容约定。该协议由青岛晶石新材料科技有限公司、山东骆万家农业科技发展有限公司盖章予以确认。2019年5月18日，青岛晶石新材料科技有限公司（甲方、转租人）、山东骆万家农业科技发展有限公司（乙方、承租人）、梁青（丙方、出租人）签订《房屋转租协议》一份，三方于合同中约定：经梁青同意，青岛晶石新材料科技有限公司将涉案房屋转租给山东骆万家农业科技发展有限公司，转租期限为2019年3月22日至2019年7月20日，转租期内租金为60000元，押金为5000元，签订协议当日支付；山东骆万家农业科技发展有限公司、梁青按约定于2019年6月20日前签订2019年7月21日至2020年7月20日期间的房屋租赁合同，年租金为20万元，并交付一个月的押金。山东骆万家农业科技发展有限公司、梁青合同生效时，梁青与青岛晶石新材料科技有限公司的房屋租赁合同（2018年6月16日签署）自动解除。转租期内相关房屋使用约定，山东骆万家农业科技发展有限公司遵循青岛晶石新材料科技有限公司与梁青于2018年6月16日签订的房屋租赁合同中的相关内容约定。该合同由梁青签字，青岛晶石新材料科技有限公司、山东骆万家农业科技发展有限公司盖章予以确认。2019年7月19日，山东骆万家农业科技发展有限公司法定代表人骆晓东向梁青出具《住房暂租协议》一份，载明“我公司暂时承租位于恒大国际85-101室，承租期间为2019年7月20日至2019年8月20日，月租金￥20000，如到期继续承租，则我公司将于2019年8月20日前签订正规租房协议”，骆晓东签字捺印予以确认。三、2019年10月31日，山东骆万家农业科技发展有限公司（乙方、债务人）向青岛晶石新材料科技有限公司（甲方、债权人）出具欠条两张，分别载明“因双方协商约定（2019年3月23日至2019年7月20日房屋租赁费）乙方应于2019年3月30日前支付甲方6万元，至今仍欠3.5万元，乙方现写此欠条并承诺于2019年11月30日前支付给甲方，若未能按期支付，甲方将于原约定支付日期起收取月息2%的利息作为违约金”、“因双方协商约定乙方应于2019年7月20日前支付甲方118000元（2019年7月21日至2020年1月20日房屋租赁费和押金），至今未予支付。乙方现写此欠条并承诺于2019年11月30日前支付给甲方。若未能按期支付，甲方将于原约定支付日期起收取月息2%的利息作为违约金。甲方收到款项后，有义务收回乙方给出租方梁青出具的贰万元欠条”。上述两张欠条由山东骆万家农业科技发展有限公司、青岛晶石新材料科技有限公司盖章予以确认。四、2019年12月16日梁青（甲方）与青岛晶石新材料科技有限公司（乙方）签订《协议书》一份，双方达成协议如下：甲乙双方协商一致自本协议签订之日起解除双方于2018年6月16日签订的《房屋租赁合同》，乙方将青岛市城阳区山河路702号85号楼101号转租给骆万家公司至2020年1月20日的租金即上述骆万家公司出具的两份欠条债权转让给甲方，由甲方向骆万家公司主张2019年3月23日至2020年1月20日租金，2020年1月20日之后涉案房屋的租赁由甲方和骆万家公司另行签订租赁协议；乙方及代表赵庆梅于本协议签订之日将本协议鉴于2中两份协议及两份欠条移交给甲方；自本协议签订之日起甲方不再向乙方主张欠付的2019年3月之后的租金，双方别无其他纠葛；本协议自双方代表签字生效。该协议书由梁青、赵庆梅签字捺印予以确认。五、涉案房屋欠付水费、电费、物业费共计7501.2元，庭审中梁青与山东骆万家农业科技发展有限公司对此均无异议。六、梁青于庭审中自认其于2020年6月5日将涉案房屋换锁，实际控制了房屋。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同”、《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”之规定,本案形成事实租赁关系。本案的争议焦点为山东骆万家农业科技发展有限公司是否应支付梁青涉案房屋的占有使用费及具体数额。梁青主张山东骆万家农业科技发展有限公司应支付自2020年1月21日起至2020年6月28日止的占有使用费共计83334元，山东骆万家农业科技发展有限公司对2020年1月21日至2020年6月4日期间占有并使用房屋的事实无异议，但其抗辩称2020年6月5日梁青换锁实际控制了房屋，且梁青于庭审中对此予以认可，故本院认为，山东骆万家农业科技发展有限公司实际占有使用涉案房屋期间为2020年1月21日至2020年6月4日。根据2019年12月16日梁青与青岛晶石新材料科技有限公司签订的协议书，双方于2018年6月16日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月16日解除。梁青是城阳区山河路702号85号楼101房屋的所有权人，山东骆万家农业科技发展有限公司自2020年1月21日至2020年6月4日其实际占有、使用该房屋，虽并未与梁青签订租赁合同，但双方形成事实租赁关系，梁青有权要求山东骆万家农业科技发展有限公司支付该期间的占有使用费用，关于具体数额，本院认为，梁青与山东骆万家农业科技发展有限公司曾于2019年7月19日签订过《住房暂租协议》，双方约定月租金为20000元，现梁青仅主张参照200000元年租金计算占有使用费用，本院予以支持，故占有使用费用为74520.55元（200000元/365天×136天）。关于梁青要求山东骆万家农业科技发展有限公司支付水费52.5元、电费1569元、物业费5890.2元的主张，本院认为，梁青、山东骆万家农业科技发展有限公司均认可涉案房屋欠付水费、电费、物业费共计7501.2元，该费用系山东骆万家农业科技发展有限公司占有使用涉案房屋期间产生的，应由山东骆万家农业科技发展有限公司承担，故本院仅支持山东骆万家农业科技发展有限公司支付水费、电费、物业费共计7501.2元。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百一十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条之规定，判决如下：一、被告山东骆万家农业科技发展有限公司于本判决生效后10日内支付原告梁青房屋占有使用费74520.55元、水费、电费、物业费7501.2元，共计82021.75元。二、驳回原告梁青其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2072元（原告梁青已预缴5095元，因降低诉讼请求，退还原告梁青案件受理费3023元），减半收取1036元，由原告梁青负担111元，由被告山东骆万家农业科技发展有限公司负担925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  邴爱峰二〇二〇年八月九日法官助理郭克祥书记员纪娟