浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初7746号 原告：宁波攸品邻里商业管理股份有限公司（统一社会信用代码：9133021207490968XE）。住所地宁波市鄞州区钟公庙街道贸城西路157号1B09室。 法定代表人：张时光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张英，浙江导司律师事务所律师 委托诉讼代理人：徐甜甜，浙江导司律师事务所律师。 被告：宁波文化广场教育投资有限公司（统一社会信用代码：91330200587460216T）。住所地宁波市鄞州区中山东路1999号1幢三楼。 法定代表人：吴金炎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张丽莉，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：韩伏利，浙江红邦律师事务所律师。 原告宁波攸品邻里商业管理股份有限公司与被告宁波文化广场教育投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月14日向本院起诉，请求判令（变更后）：1.判令原、被告签订的编号为UP--铺位号HFA305的《租赁合同》、《攸品惠风邻里中心商业管理服务协议》、《惠风邻里中心（HFA305）租赁合同、商业管理服务协议补充协议》于2020年7月13日解除；2.被告向原告支付拖欠的租金11702元；3.被告向原告支付逾期支付租金的违约金13214元（暂以31768元为基数，按日万分之二计算，自2020年3月30日计算至2020年4月28日为190元；以31768元为基数，按日万分之一计算，自2020年4月29日计算至2020年6月8日为13024元；以后计算至租金实际付清日止）；4.被告交纳的租赁保证金50000元归原告所有；5.被告向原告支付装修损失329863元（计算至2020年7月13日止）；6.被告支付原告租金收入损失等75500元（暂以5个月空租期计算）；7.被告补交装修租金优惠35592元；8.被告支付原告为追偿被告的违约行为而支出的律师费10000元。本院于同日立案受理后，依法由审判员朱琼适用简易程序独任审理，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告宁波攸品邻里商业管理股份有限公司的委托诉讼代理人张英、被告宁波文化广场教育投资有限公司的委托诉讼代理人张丽莉、韩伏利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告宁波文化广场教育投资有限公司答辩意见如下：第一，被告于2020年7月13日从租赁房屋中腾退，并与原告办理了交接手续，同意原、被告之间的《租赁合同》《攸品惠风邻里中心商业管理服务协议》、《惠风邻里中心租赁合同、商业管理服务协议补充协议》于2020年7月13日解除。第二，被告不存在拖欠租金的情形。被告按约向原告按约支付了自2020年1月9日起至2020年4月8日的租金和商业管理服务费。涉案房屋为宁波市鄞州区市场发展投资有限公司所有的房屋，宁波市鄞州区市场发展投资有限公司系国有企业，根据《宁波市国资委关于疫情防控期间进一步落实国有企业减免房租政策有关事项的通知》，国有经营性用房免租期为3个月，扣除免租期，实际租赁期限可以延长至2020年7月8日。退一步讲，即便被告存在逾期支付租金的情形，原告要求被告按日百分之一的标准支付违约金也不符合法律规定。第三，被告无需支付2020年7月9日至2020年7月13日期间的占有使用费。被告于2020年4月20日向原告发函要求解除租赁合同，并积极联系第三方宁波市鄞州区广成教育培训学校有限公司与原告就房屋转租事宜进行协商，但因原告原因协商未成。被告认为该期间的租金损失系原告自身原因造成，不应由被告承担。第四，被告为国有企业，因政府决策被告公司主营业务发生重大变更，被告不再继续租赁房屋系不可抗力，并非主观违约，被告不应承担违约责任；退一步讲，即便被告需要承担违约责任，原告主张的违约责任也过高，对各项费用，具体意见如下：1.原告要求保证金归原告所有，该主张不符合合同损失填补原则，亦有失公允。2.对原告的装修损失，被告愿意按照实际损失金额予以补偿，现涉案房屋原告已按被告腾退时的状态租赁给了案外人，不存在装修损失，故被告无需支付原告装修损失。即便需要支付装修损失，也应按原告支付的装修费用为依据，现原告未提供详细的装修费用支付清单，要求以合同约定的最高装修金额计算装修损失，被告认为该金额过高。3.对于原告主张的5个月空租期租金损失，因涉案房屋已经出租给案外人使用，原告实际不存在租金损失，故被告无需承担该笔费用。4.原告要求被告补交装修期间租金优惠，双方合同对此并无约定，被告无需补交。第五，对原告主张的律师费以及本案的诉讼费用，由法院依法判决。 本院经审理查明以下事实： 一、出租人：宁波攸品邻里商业管理股份有限公司。 二、承租人：原承租人为宁波文化艺术培训中心。后变更为宁波文化广场教育投资有限公司。 三、租赁标的：宁波市鄞州区惠风西路455号惠风邻里中心项目A区叁层A305号房屋，租赁面积177.30平方米。 四、租赁期限：自2018年10月9日起至2028年10月8日止。 五、租赁物交付标准及装修：精装修交付。其中室内装修设计方案（包括但不限于装饰、水、暖通、机电、消防等）、施工图纸、相关报批、施工、监理、验收等工程以及所需要的全部费用由出租方负担，室内装修设计方案及施工图纸须经承租方书面确认同意后，出租方方可进行施工；双方一致同意装修总价最高上限为40万（含设计费），不足部分出租方以软装形式予以不足。租赁物交付前，出租方须按有关规定办妥建委、消防、环保等交付所需的一切验收及批准，并取得相关证明资料。 六、租金及支付方式：租赁期限内每年的标准租金按单位租金租赁房屋面积*365天计算，月度租金按照年度租金/12个日历月计算，承租方应以每三个月为一个付款周期向出租方支付租金，先付后用。 租金明细如下：2018年10月9日-2019年10月8日，第一、二个计租月度的租金单价为0.6元/天/平方，其余十个月度的租金单价为2.8元/天/平方，合计年租金为157472元；2019年10月9日-2020年10月8日，第一个计租月度的租金单价为0.6元/天/平方，其余十一个月度的租金单价为2.8元/天/平方，合计年租金为169336元；2020年10月9日-2023年10月8日，租金单价为2.8元/天/平方，年租金为181200元；后五年租金单价另行协商。 首期租金的支付时间为2018年9月9日，以后出租方应于结算周期届满的20日前向承租方开具等额增值税专用发票，承租方应于结算周期届满的10日前向出租方一次性加纳租金，若因承租方原因逾期支付租金的，则按合同约定承担违约责任。 七、商业管理服务费、公告事业费：承租方应自正式起租之日起向出租方支付商业管理服务费，该费用实行先付后用原则，三个月一付，支付标准为10元/平方米/月。 承租方需按出租方或公共事业单位指定的期限和方式支付租赁范围内发生的水费、电费、暖通、燃气等公共事业费，其中水费按6.87元/度、电费按1.19元/度计算。 八、租赁保证金：50000元，在合同签订后的15个工作日内支付。 九、违约责任：若承租方未按合同约定的方式和时间，向出租方支付租金、补足租赁保证金的，逾期超过十五日，每日按应缴款项万分之二支付违约金，逾期超过三十日，除每日按应缴款项之百分之一支付违约金外，出租方还有权解除本合同。因承租方原因解除或承租方单方解除本合同时，出租方有权单方采取下列一项或多项行动：1.没收承租方的租赁保证金（当租赁保证金不足或承租方未交的情况下有权向承租方主张相当于全额租赁保证金的违约金）；2.强制收回租赁物业；3.已交租金不予退还；4.按照合同及附件约定要求承租方支付违约金、滞纳金；5.向承租方追偿因其违约所给出租方带来的损失（包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金、租金收入损失等）；6.承租方赔偿出租方装修损失，其中装修损失=40万*剩余租赁天数（自合同解除日至本合同正常到期的天数）/3650天；7.以上措施仍不足以弥补出租方损失的时候，出租方有权要求承租方继续予以赔偿。等等。 十、租金支付情况：2020年4月8日前的租金已全额支付，2020年4月9日至2020年7月13日期间的租金支付32952元。2020年7月13日前的商业管理服务费已付清；水电费等其他费用均已结清。 十一、其他情况：原告与案外人宁波文化艺术培训中心签订的《攸品惠风邻里中心商业管理服务协议》对物业管理服务进行了约定。 2019年1月21日，原告宁波攸品邻里商业管理股份有限公司（出租方）、案外人宁波文化艺术培训中心（原承租方）、被告宁波文化广场教育投资有限公司（新承租方）签订《惠风邻里中心（HFA305）租赁合同、商业管理服务协议补充协议》，就涉案房屋承租方变更事项达成协议：1.确认原租赁合同、商业管理服务协议项下承租方的全部权利和义务转让给宁波文化广场教育投资有限公司，宁波文化艺术培训中心将不再承担租赁合同、商业服务管理协议项下的任何责任；2.除上述变更外，租赁合同、商业服务管理协议所有条款维持不变，继续有效；3.与本协议有关的印花税、登记费用、税费由宁波攸品邻里商业管理股份有限公司与宁波文化广场教育投资有限公司按政府相关规定各自承担。 2020年4月20日，被告宁波文化广场教育投资有限公司向原告宁波攸品邻里商业管理股份有限公司寄送《关于益壳一站式学习成长中心惠风校区退租的函》，称因其公司益壳一站式学习成长中心总部场地将划拨给宁波市青少年宫使用，公司主体经营业务受到冲击，拟结束益壳一站式学习成长惠风校区的运用，故提出协商退铺，并计划于2020年6月8日前完成相关后续事宜的处理。2020年5月11日，原告宁波攸品邻里商业管理股份有限公司通过EMS快递向被告宁波文化广场教育投资有限公司寄送《律师函》，表示：不同意被告公司提前退租，并要求被告支付拖欠的租金、商业管理服务费、空调电费、灯箱电费等费用；若被告坚持要求提前退租，除需支付拖欠的租金及商业管理服务费外，还需支付包括但不限于违约金、免租期租金、装修损失、装修拆除费等各项费用。 2020年7月13日，被告宁波文化广场教育投资有限公司从涉案租赁房屋中腾退，原、被告办理了交接手续，并签署了《益壳商铺退还确认书》。现涉案房屋由原告暂出借给其他教育培训机构使用。 另查明，原告为本案聘请律师，并支出律师费10000元。 再查明，《浙江省新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组关于进一步助力市场主体纾困促进高质量发展的若干意见》规定：在对承租国有房屋的非国有市场主体减免2个月房租的基础上，继续对各级科技企业孵化器（众创空间）在孵企业和经营困难的服务业小微企业、个体工商户房租减免展期至3个月；鼓励非国有企业房租减免或延期。涉案房屋系宁波市鄞州区市场发展投资有限公司所有，该公司系国有独资企业。被告宁波文化广场教育投资有限公司亦系国有独资企业。 以上事实由原告提供的《建设规划许可证》、《物业租赁合同》、《租赁合同》、《攸品惠风邻里中心商业管理服务协议》、《惠风邻里中心（HFA305）租赁合同、商业管理服务协议补充协议》、《关于益壳一站式学习成长中心惠风校区退租的函》、《律师函》、EMS快递面单、《委托代理合同》、律师费发票、《工程造价咨询报告书》、付款回单及发票，被告提供的《益壳商铺退还确认书》、支付凭证、照片、《浙江省新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组关于进一步助力市场主体纾困促进高质量发展的若干意见》，以及原、被告的陈述予以证明。 本院认为，本案所涉各合同均系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各当事人均应按约履行。合同履行过程中，被告宁波文化广场教育投资有限公司提出解除合同，并于2020年7月13日与原告办理了退房交接手续，从涉案租赁房屋中腾退。现原告宁波攸品邻里商业管理股份有限公司要求确认涉案《租赁合同》、《攸品惠风邻里中心商业管理服务协议》、《惠风邻里中心（HFA305）租赁合同、商业管理服务协议补充协议》于2020年7月13日解除，被告对此亦表示认可，本院对此予以确认。 对于原、被告讼争的其他事项，本院认定如下： 一、关于拖欠的租金及违约金。 根据《租赁合同》约定，2020年4月9日至2020年7月13日期间，被告应按租金单价2.8元/天/平方支付租金，实际应付金额为44654元。现被告已支付32952元，尚欠11702元。被告主张涉案房屋系国有房屋，根据《浙江省新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组关于进一步助力市场主体纾困促进高质量发展的若干意见》规定，应减免疫情期间3个月房租，故被告无需再向原告支付房屋租金。但实际该文件规定享受疫情期间租金减免的主体为承租国有房屋的非国有市场主体，被告作为国有企业，并不符合减免条件，故仍应按实际金额支付租金。关于原告要求被告支付逾期支付租金的违约金的主张，因被告自2020年4月起就与原告协商解除租赁合同事宜，其逾期交纳租金并非恶意拖欠，且被告在原告处有50000元租赁保证金可用于抵扣租金，综合各项因素，本院对该违约金不予支持。 二、关于被告交纳的租赁保证金。 根据《租赁合同》第九条的约定，涉案租赁保证金50000元是作为承租人忠实履行合同约定义务的保证。虽《租赁合同》第二十三条约定当合同因承租方原因解除时，承租方可以没收租赁保证金，但该规定显失公平，本院不予支持。 三、关于装修损失、空租期损失和律师费。 根据《租赁合同》第二十三条的约定，因承租人原因解除合同，承租人可以要求承租人支付违约金、滞纳金，因其违约所给出租人带来的损失（包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金、租金收入损失等）；另需赔偿出租人装修损失，装修损失=40万*剩余租赁天数（自合同解除日至本合同正常到期日的天数）。 关于装修损失，被告答辩称原告实际支出的装修费用低于合同约定的计算标准，且目前原告已将房屋进行了出租，房屋装修并未拆除，相较于白胚房屋，原告按精装修标准出租房屋可获得更高的租金收益，故实际原告并不存在装修损失。本院认为，原、被告对装修损失计算标准进行了明确约定，且原告也提供了相应证据证明其装修支出，虽原告按装修现状将房屋暂借给了案外人使用，但原告与案外人对涉案房屋租赁仅是达成初步意向，并未签订正式的租赁合同，双方对房屋租金也未进行明确约定，原告因房屋装修而获得更高租金收益并无依据，故本院对原告主张的装修损失予以支持，但原告计算金额有误，装修损失金额应为329753元。 关于房屋空租期损失，原告已将涉案房屋暂借给案外人使用，虽原告陈述系免费出借，但该出借行为系为了达成新的租赁合同，故本院酌定原告空租期损失为1个月的租金，即15100元。 关于律师费，原告为本案诉讼已实际支出律师费10000元，该费用的承担符合合同约定，收费标准亦符合相关规定，故本院对该笔费用予以支持。 四、关于装修期间优惠的租金。 原告要求被告支付装修期间给予的优惠租金，但租赁合同并未约定被告违约需补足装修期的优惠租金，故原告的该项主张无事实依据及法律依据，本院不予支持。 综上，被告需向原告支付拖欠的租金11702元、装修损失329753元、租金损失15100元、律师费10000元，合计366555元，扣除原告需向被告返回的租赁保证金50000元，被告还需支付316555元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告宁波攸品邻里商业管理股份有限公司与被告宁波文化广场教育投资有限公司签订的编号为UP--铺位号HFA305的《租赁合同》、《攸品惠风邻里中心商业管理服务协议》、《惠风邻里中心（HFA305）租赁合同、商业管理服务协议补充协议》于2020年7月13日解除； 二、被告宁波文化广场教育投资有限公司支付原告宁波攸品邻里商业管理股份有限公司租金11702元； 三、被告宁波文化广场教育投资有限公司支付原告宁波攸品邻里商业管理股份有限公司装修损失329753元； 四、被告宁波文化广场教育投资有限公司支付原告宁波攸品邻里商业管理股份有限公司空租期租金损失15100元； 五、被告宁波文化广场教育投资有限公司支付原告宁波攸品邻里商业管理股份有限公司律师费10000元； 上述二至五项合计366555元，扣除租赁保证金50000元，被告宁波文化广场教育投资有限公司还需向原告宁波攸品邻里商业管理股份有限公司支付316555元，于本判决生效之日起十日内付清； 六、驳回原告宁波攸品邻里商业管理股份有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费8708元，减半收取4354元，由原告宁波攸品邻里商业管理股份有限公司负担1682元，被告宁波文化广场教育投资有限公司负担2672元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  朱 琼 二〇二〇年八月十一日 代书记员  李雪琼