江苏省兴化市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1281执异86号异议人：兴化市月霞超市，组织机构代码MA1PX734-2，住所地兴化市。经营者：刘伟。异议人：刘伟，男，1986年8月4日生，汉族，住泰州市医药高新区。申请执行人：中国农业银行股份有限公司兴化市支行，统一社会信用代码913212817039848355，住所地兴化市。负责人：张亚辉。委托诉讼代理人：许捷东，该行员工。被执行人：吴阿根，男，1964年4月7日生，汉族，住兴化市。被执行人：张宏元，女，1966年9月28日生，汉族，住兴化市。被执行人：泰州洁骏置业有限公司，住所地兴化市。法定代表人：戴存根，总经理。本院在执行中国农业银行股份有限公司兴化市支行（以下简称农行兴化支行）与吴阿根、张宏元、泰州洁骏置业有限公司（以下简称洁骏公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人兴化市月霞超市、刘伟对法院处置被执行人洁骏公司名下的位于兴化市周庄镇人和路北侧不动产提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，申请执行人农行兴化支行与被执行人吴阿根、张宏元、洁骏公司金融借款合同纠纷一案，兴化市人民法院作出的（2015）泰兴商初字第00180号民事判决书已发生法律效力，依判决如下：被执行人吴阿根于本判决生效后十日内偿还申请执行人农行兴化支行贷款3000000元，并支付利息、罚息，被执行人张宏元、洁骏公司对被执行人吴阿根的上述债务承担连带清偿责任，缴纳诉讼费用32341元。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院于2015年8月22日立案受理，执行案号为（2015）泰兴执字第3626号。在执行过程中本院于2015年9月1日作出（2015）泰兴执字第3626号执行裁定书，即查封了被执行人洁骏公司名下的位于兴化市周庄镇人和路北侧不动产，2016年4月14日移送评估，同年8月20日、9月10日、12月15日三次上网司法拍卖，因无人参与竞拍，流拍。同年12月26日本院作出（2015）泰兴执字第3626号执行裁定书，即终结本次执行程序。2020年3月27日恢复此案执行，执行案号为（2020）苏1281执恢186号，在执行过程中4月2日对已查封不动产进行了续封。6月1日本院张贴执行公告拟对该不动产进行评估、拍卖。异议人悉知后遂向本院提出执行异议。异议人兴化市月霞超市、刘伟异议称，2017年6月1日，异议人刘伟签订租赁合同承租位于兴化市周庄镇人和路北侧的不动产，并交纳租金，用于经营兴化市月霞超市；异议人兴化市月霞超市也已办理营业执照，登记的经营场所即为兴化市周庄镇人和路北侧农贸市场一区101号。故位于兴化市周庄镇人和路北侧的不动产不应当作为该案件的被执行财产，具体理由如下：一、异议人刘伟已签订租赁合同承租位于兴化市周庄镇人和路北侧的不动产，并交纳租金，用于经营兴化市月霞超市。2017年6月1日，异议人刘伟在法院执行员朱效强的见证下与朱忠良签订《超市转让协议》一份，约定朱忠良承租的位于兴化市周庄镇人和路北侧的超市租期到2022年12月31日止，年租金为28万元人民币，店铺交给刘伟后，刘伟同意履行该租赁合同，每年缴纳租金及该合同约定缴纳的水电费等各项费用，吴阿根在该协议上注明：“本人同意朱忠良把超市转给刘伟，租金交给法院。”2018年2月9日，异议人刘伟按约缴纳了2018年度租金28万元，其中229600元按约打至兴化市人民法院执行专户，用于超市日常维修的50400元维修费发票也已交法院。2018年12月25日，异议人刘伟与吴阿根签订《租赁合同补充协议》，约定：吴阿根将其名下的位于兴化市周庄镇人和路北侧农贸市场一区101号租赁给刘伟经营超市，鉴于周庄镇市场不景气，双方协商同意从2019年1月1日起超市租金降为18万元，期限为2019年1月1日至2026年1月1日，租金还按法院执行通知书要求交给法院，由于合同续签，2019年3月1日兴化市月霞超市对于超市进行了大规模的装修升级。后因执行员调岗，异议人联系不上其他执行人员，也无法将后续租金交至兴化市人民法院执行专户。二、异议人刘伟承租了涉案不动产用于经营兴化市月霞超市，异议人兴化市月霞超市也已办理营业执照，登记的经营场所即为兴化市周庄镇人和路北侧农贸市场一区101号。合法的租赁关系应当受到法律的保护，故位于兴化市周庄镇人和路北侧的不动产不应当作为该案的被执行财产，拍卖后也无法实现三方共赢。异议人为维护其合法权益，特提出书面异议，请求法院支持本人对涉案不动产享有合法租赁权。申请执行人农行兴化支行答辩称：一、《租赁合同补充协议》不合法。1、异议人刘伟与吴阿根2018年12月25日签订《租赁合同补充协议》，违反了兴化农行、吴阿根、洁骏公司于2013年12月3日签订的《个人担保借款合同》（编号32020120130180776）第一部分第8.2.7款“担保期限，未经贷款人书面同意，担保人不得对担保物作出赠与、转让、出租、再抵押、许可使用或者其他任何方式的处分。经贷款人书面同意处分担保物的，所得价款应用于提前清偿本合同所担保的债权或者提存”。异议人刘伟与吴阿根签订《租赁合同不到红协议》未经抵押权人兴化农行书面同意，侵犯了抵押权人兴化农行的利益，应认定《租赁合同补充协议》无效；2、房产所有人为泰州洁骏置业有限公司，非吴阿根，承租人与吴阿根签订《租赁合同补充协议》，也应认定《租赁合同补充协议》无效；3、承租人2019年和2020年计56万元租金未缴，提请法院予以执行；4、2016年兴化市人民法院已对该不动产进行拍卖，2018年12月25日吴阿根和承租人仍私自变更租赁协议，请求法院追究相关人员责任。二、不动产拍卖符合法律规定。1、兴化农行申请的是位于兴化市周庄镇人和路北侧的不动产的所有权拍卖，承租人的兴化市月霞超市注册经营地址为兴化市周庄镇人和路北侧农贸市场一区101号，是不动产的经营权，两者不冲突。2、待房产拍卖后，承租人可向不动产买受人继续承租，申请变更出租人主体，续签租赁合同，确保2017年6月1日签订的《超市转让协议》有效；3、承租人可参与竞拍，根据法律规定，在同等条件下承租人具有优先权，请求法院驳回异议人的执行异议申请，继续对位于兴化市周庄镇人和路北侧的不动产进行拍卖。异议人兴化市月霞超市、刘伟向法院申请执行异议时提交如下证据：证据一，超市转让协议复印件一份其主要内容：转让方（甲方）：朱忠良，受让方（乙方）：刘伟，一、甲方将自己位于兴化市周庄镇人和路北侧的忠良吴江大润发超市加盟店周庄店转让给乙方经营使用，经营为超市；二、甲方签订了租赁合同，租期到2022年12月31日止，年租金280000元人民币。日期2017年6月1日，本人同意朱忠良把超市转让给刘伟，租金交给法院，吴阿根；证据二、情况说明复印件一份，主要内容：吴阿根与刘伟于2018年12月25日签订补充协议，租金降为18万元，2020年1月到法院缴租金未果，情况说明人吴阿根，时间2020年6月5日；证据三、2015年泰兴执字第3626号之一执行裁定书及协助执行通知书复印件一份即冻结该超市房屋租金，时间2016年12月15日；证据四、建行交易清单复印件一份，反映刘伟于2018年2月9日将房屋租金229600元汇至兴化法院执行专户，证据五、租赁合同补充协议复印一份，其主要内容：出租方吴阿根，承租方刘伟，从2019年1月1日起超市租金降为18万元，期限为2019年1月1日至2026年1月1日，租金交法院用于偿还出租房农行兴化支行贷款，时间2018年12月25日；证据六、兴化市月霞超市营业执照复印件一份反映异议人正常经营，兴化市行政审批局进行了登记时间2019年8月22日，上述证据异议人用来对涉案房产享有租赁权。本院认为，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的显示抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。被执行人洁骏公司未能履行判决义务，申请执行人农行兴化支行请求法院对抵押物进行处置，符合相关法律规定。拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他有益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对不存在的担保物权或者其他优先受偿的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。异议人刘伟与被执行人签订的租赁合同是涉案房产及土地使用权抵押之后，不得对抗抵押权人。异议人请求对涉案房屋及土地使用权享有合法的租赁权所有权理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第（一）项、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人兴化市月霞超市、刘伟的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向泰州市中级人民法院申请复议。审 判 长  邵吟春人民陪审员  陈年冬人民陪审员  朱茂昌二〇二〇年八月十二日书 记 员  吕海燕