福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初3128号 原告:北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司，住所地福建省福州市仓山区建新镇淮安路1号金辉淮安半岛5期泊郡9号楼一层。 负责人：董晟。 委托诉讼代理人：王伟，湖南弘一律师事务所律师。 被告:何齐春，男，1961年6月11日出生，汉族，住福建省福清市。 原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司与被告何齐春、何华琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案，依法适用小额诉讼程序，后本院口头裁定将本案转为简易程序进行审理。诉讼中原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司自愿申请撤回对被告何华琳的起诉，本院裁定予以准许。本院于2020年7月15日公开开庭进行了审理，原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司的委托诉讼代理人王伟与被告何齐春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付从2014年8月1日至2019年12月31日的物业服务管理费18453.76元，2012年12月1日至2019年12月31日的公摊水电费用4670元，总计23123.76元，及违约金1319.44元（从催缴送达之次日2019年8月11日起以物业服务管理费18453.76元为基数按日万分之五计至2019年12月31日止）。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为福建省福清市龙江路1号国际公馆2-2805房屋的产权所有人。2013年3月25日，原告与福清市国际公馆业主委员会签订物业服务合同，合同第七条第二款第一项约定收费标准：高层住宅：1.6元/月·平方米，商业物业：3.5元/月·平方米。第七条第二款第二项约定配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、公馆场所水电费用60元/月/户的标准由业主预付。第十六条第二款第二项约定经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日万分之五的标准支付违约金。合同到期后，原告与国际公馆业主委员会续签物业服务合同，物业服务费及机动车辆停放服务费收费标准与前合同一致，2016年6月起公摊水电费降低至50元/月/户。合同订立后，原告严格按照前期物业服务合同的约定积极履行全部义务，为被告及小区业主提供了所有物业服务。被告在2014年8月1日至2019年12月31日拖欠物业服务管理费18453.76元、2012年12月1日至2019年12月31日拖欠公摊水电费用4670元总计23123.76元，及违约金1319.44元。原告经多方催讨，但被告拒绝支付上述款项，其行为严重侵害了原告的合法权益，原告请求依法判如所请。 被告何齐春辩称，1.原告违反合同约定，存在违约行为。被告所居住小区露台系业主共有部分，非特定房屋专有，但是小区业主共有露台违章建筑明显，存在严重的安全隐患。业主多次向原告反映，原告未依法采取有效措施管理，违反了《福建省物业服务合同》第三条第六项、第六条的有关约定，构成违约。原告承诺对小区外墙墙面每年清洗一次，但原告未如期对小区外墙墙面进行清洗，造成小区外观美观度严重下降，影响业主的生活品质，构成违约。根据《福建省物业服务合同》前期承诺，一级物业配套人员至少65名物业管理人员对小区进行管理，但截至目前只有38-40人左右，人员配置不齐，导致原告无法提供其所承诺的物业服务，使得小区的整体物业服务水平低，经常出现垃圾无人及时倾倒。2.原告为催促小区业主缴纳物业费，直接采用极端措施强制停水、停电的方式要求业主缴纳物业费，侵犯业主的权利，给业主的生活造成极大的不便，影响业主的正常生活。原告违约在先，违背服务合同公平原则，被告有权利拒绝支付物业服务费用。3.原告主张的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年3月，原告与福清市国际公馆小区业主委员会签订《福建省物业服务合同》，约定原告在2013年3月1日至2016年2月29日期间为福清市国际公馆小区提供物业服务，物业服务费标准如下（按照建筑面积计算，本收费标准【不含公共水电分摊费】）：高层住宅：1.6元/月·平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、公共场所水电费用60元/月/户的标准由业主预付，根据当月实际产生的公摊水电费用多还少补。业主应于每月15日前支付物业服务费及其它相关费用；业主违反本合同第七条、第八条约定，经原告书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日万分之五的标准向原告支付违约金等。上述物业服务合同期限届满后，原告于2016年3月1日至2016年5月16日期间继续为福清市国际公馆小区提供物业服务管理。2016年5月，原告与福清市国际公馆小区业主委员会续签了《福建省物业服务合同》，约定原告在2016年5月17日至2019年5月16日期间为福清市国际公馆小区提供物业服务，该合同将配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、公共场所水电费用调整为50元/月/户的标准由业主预付，合同的其他主要内容与其双方于2013年3月签订的《福建省物业服务合同》内容一致。2019年4月，原告与福清市国际公馆小区业主委员会签订《福建省物业服务合同》，约定原告在2019年5月17日至2022年5月16日期间为福清市国际公馆小区提供物业服务，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、公共场所水电费用50元/月/户的标准由业主预付，业主应于每月10日前支付物业服务费及其它相关费用，该合同的其他主要内容与上述两份《福建省物业服务合同》内容一致。被告系福清市国际公馆2号楼2805套房业主，该套房建筑面积177.44平方米。被告从2014年8月1日起未交纳物业服务费，被告从2012年12月1日起未交纳公摊水电费用。 另查明一，2015年4月2日本院立案受理原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司与被告何齐春物业服务合同纠纷一案，原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司的诉讼请求其中一项为要求被告支付从2012年12月1日起至2014年7月31日公共水电分摊1200元，后本院作出（2015）融民初字第2054号民事判决，对该项诉讼请求以公共部分水电费系预收，应根据实际使用情况多还少补，但原告并未提供相应的证据予以证实实际费用等为由，对该项诉讼请求，不予支持，该项诉讼请求被驳回。该民事判决已生效。 另查明二，诉讼中，被告自认原告方曾于2019年3月6日向其催讨案涉物业服务费、公摊水电费。原告提交的在案事实管理证明，载有：兹证明福清市国际公馆小区于2016年3月1日-2016年5月16日期间由北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司进行物业服务管理，双方权利义务参照2013年3月25日签订的《物业服务合同》。特此证明。证明单位：福清市国际公馆小区业主委员会。 以上事实，有在案的（业主）基本情况登记表照片打印件、《物业代管协议》、《福建省物业服务合同》、事实管理证明、物流信息单、短信记录、整改通知书照片打印件、（公馆）新增违法建设巡查日报表及房屋结构安全情况摸底表（1）邮箱截图打印件、照片、民事起诉状、通告、（2015）融民初字第2054号民事判决书、资质证书复印件等证据以及原、被告在审理的陈述为证，经本院审查核实，予以确认。原告提供的微信公众号内容，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。因原告均未提供公摊水电费分摊明细表、公示照片、发票的相应原件供核对，且经被告质证均有异议，本院对其真实性无法确认，不予采信。律师函系复印件，因对其真实性无法确认，本院不予采信。被告提交的业主签名照片打印件，因无原件核对，本院对其真实性无法确认，不予采信。 本院认为，根据已查明的事实可知，原告作为物业服务企业为福清市国际公馆小区提供物业服务，被告作为小区业主应按约定支付物业服务费。被告抗辩小区内违章搭建严重，原告未采取措施管理构成违约，但其提供的证据不足以证实其主张，被告抗辩原告采取停水停电等措施及未按规定配置管理人员等，但未能提供相应的证据予以证实，故被告的该相关抗辩内容，本院均不予采纳。原告所主张的2012年12月1日至2014年7月31日期间的公共水电分摊费用，本院已依法作出（2015）融民初字第2054号生效民事判决，故原告要求被告支付该期间的公摊水电费属于重复起诉，依法应予驳回。关于被告抗辩原告在2019年3月6日前没有向被告催收案涉物业服务费和公摊水电费，原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效问题。诉讼中，被告自认原告方曾于2019年3月6日向其催讨过案涉物业服务费、公摊水电费，本院予以确认。在案的《福建省物业服务合同》系约定按月支付物业服务费及其它相关费用，故有关物业服务费、公摊水电费的诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算，鉴于原告系于2019年3月6日才向被告催讨，原告未提交有关诉讼时效中止或中断的有效证据，故原告所主张的2014年8月1日至2016年3月5日期间的物业服务费、公摊水电费均已超过诉讼时效，原告对该期间的物业服务费及其违约金、公摊水电费，本院均不予支持。经计算，被告应支付原告2016年3月6日至2019年12月31日期间的物业服务费13013.79元，原告该部分的诉讼请求，本院予以支持。因原告未提供充分证据证实其所提供的物业服务已经符合合同约定内容标准，故原告请求被告支付相应违约金，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的2016年3月6日至2019年12月31日期间的公摊水电费问题，上述合同约定的公共部分水电费每月60元、每月50元均系预收，为代收代缴项目，原告未提供有效证据证实其已代交该期间的公共部分水电费，且依约公摊水电费预付后多还少补，原告亦未提供有效证据证实其已将公摊水电费金额及分摊计算依据等向业主公示或经业主确认，故原告该部分的诉讼请求，本院不予支持。但作为小区业主，亦应自觉履行交纳公摊水电费用义务，共同维护整洁、安全、有序的小区环境。综上，依照《物业管理条例》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告何齐春于本判决生效之日起七日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司物业服务费13013.79元； 二、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费411元，减半收取计205.50元，由原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司负担142.50元（已交纳），被告何齐春负担63元，限本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  高丽钦 二〇二〇年八月十八日 书记员  周 琼