河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初1935号原告：葛海洋，男，1976年10月9日出生，汉族，身份证住址：郑州市金水区，现住新乡市。被告：新乡市三联置业有限公司法定代表人：贾飞统一社会信用代码：914107005763216910住所地：新乡市平原示范区平原大道与秦岭路交叉口东北角被告：金碧物业有限公司平原示范区分公司法定代表人：贺勇统一社会信用代码：91410700MA44TXB571住所地：新乡市平原示范区恒大金碧天下207号楼101室委托诉讼代理人：李红朵，该公司职工。被告：金碧物业有限公司法定代表人：徐力统一社会信用代码：91440101633207239H住所地：广州市天河区黄埔大道西78号3101房之三原告葛海洋与被告新乡市三联置业有限公司、金碧物业有限公司平原示范区分公司、金碧物业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告葛海洋、被告金碧物业有限公司平原示范区分公司委托诉讼代理人李红朵到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告葛海洋向本院提出诉讼请求：1、公示物业招标的服务内容、服务标准以及收等务标费项目、收费标准情况；2、公示恒大御景湾小区2018年5月30日—2019年10月30日小区业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、公用设施设备经营所得收益和支出情况，物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况；3、公示物业管理区域内车位、车库配置比例在显著位置公示，按照配置比例通过出租、出售、附赠方式约定车位、车库的归属；4、退还违规收取的装修管理费856元；5、停车场停车管理费和车位服务费的收取应符合物价局的收费标准；6、停止违规代收水电费，移交相关部门收费；7、公共部分是全体业主共有的财产，物业公司经业主同意随意安置广告、设置收费服务项目，对于服务业主的收费项目也应该及时公示收支情况；8、请求确认前期物业服务合同无效；9、被告承担本次诉讼费用。事实与理由:恒大御景湾小区于2018年5月30日一期开始交房至今物业公司没有按照相关规定公布与业主息息相关的服务标准公摊费用，车位属性公共部分经营收入等信息虽然我们业主也多次到相关部分投诉依然不能得到答复，现恳请法院按照《河南省物业管理条例》第38、39、60、63、81等相关条款依法要求被告给予答复。物业公司在物业服务期间管理混乱，主要管理人员经常更换，至今已经更换5任物业总经理，3任客服经理、3任维修部经理，楼宇管家更是更换多次，对于提供的维修服务推脱滞后，每次以换人不了解情况为由拖延，园区安防设施不足存在多处安防死角，且物业安防人员严重不足不能满足小区安防要求，致使小区多次发生盗窃现象，更为严重的是2019年11月洋房区域27号楼发生火灾却不能清晰的监控到道路人员情况，小区安防人员未能第一时间发现火情，造成了严重后果。为此我们业主多次投诉至主管部门，在2018年10月就部分问题进行了政府业主和物业公司以及开发商沟通，并由物业公司制定了整改答复，但是承诺至今没有得到完全履行，物业公司更是在上年供暖方面欺骗业主，在2019年10月份业主就要求物业公司积极安排供暖工作，但是物业公司以向上级汇报为由拖延供暖施工，直到12月中旬才开始申请施工，为了不赔付因供暖给业主造成的损失仓促施工，但是在收取供暖费用后，因施工的内部供暖设施不能正常使用造成最终不能供暖，可见物业公司在小区的配套验收方面不严格不负责，完全不能为业主服务。关于违规收取装修管理费问题，第一其收费没有法律依据，所收取的物业管理费是对物业的打包收费，其中已经包含物业管理的所有收费项目，第二没有物价部门对此项收费的定价标准，第三物业公司未能提供其装修管理服务的具体内容。因此装修管理费用就是一项违规收费，且全国各地主管部门都明令禁止此项收费。《河南省物业管理条例》第十三条，新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装，应当符合国家技术标准和专业技术规范。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加，专业经营单位应当参加。建设单位在组织竣工验收时，未通知专业经营单位参加竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。建设项目竣工验收合格后，应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位，同时移交配套设施、地下管网工程图等资料，专业经营单位应当接受。第五十四条供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用。但是被告明知其供水、供电未经过专业经营单位参加竣工验收，却依然交房，并在没有检测计量设备的状态下没有委托违规收费。自来水收费高于政府定价每吨0.3元（政府定价2.95元/吨，物业收费3.25元/吨），且不能提供收费发票。被告停车场收费未经物价部门审核。物业公司未经业主同意长期把公共部分用于广告宣传，电动车充电桩收费高充电时间设置短，并不公示收益，严重侵犯了业主的利益和知情权。综上所述被告物业服务没有具体的服务标准，管理混乱，人员不固定，收费没有依据，违规接收不符合条件的房产，甚至欺骗业主。新乡市三联置业有限公司在房屋交付时不能提供该商品房的测绘报告，而物业公司被强制必须先交费后交付，鉴于上两被告强制并违约交房的行为给原告公开道歉。请求法院判令被告依法如实公示相关信息对物业服务进行整改、明示服务标准，依规依法收费，退还不合法收费。被告金碧物业有限公司平原示范区分公司辩称：一、关于被答辩人诉请三要求公示物业管理区域车位、车库配置比例的诉请，由于物业管理区域车位、车库配置比例不属于《最高人民法院关于关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第13条中业主有权请求公布的情形或《河南省物业管理办法》第39条中物业服务企业应当公示的信息，而且相关信息在相关政府行政部门可以查询，被答辩人可以自行获取相关信息。二、被答辩人诉请四要求退还收取的装修管理费856元没有事实依据和法律依据。依据双方签订的《房屋装饰装修管理协议》第三条D项明确约定：装修管理服务费住宅3元/㎡，按照《商品房买卖合同》约定的建筑面积计收，被答辩人所购房屋建筑面积295.2㎡，因此被答辩人应支付装修管理费885.6元，答辩人收取856元装修管理费并无不当。依据建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条规定：装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：（一）装饰装修工程的实施内容；（二）装饰装修工程的实施期限；（三）允许施工的时间；（四）废弃物的清运与处置；（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（六）禁止行为和注意事项；（七）管理服务费用；（八）违约责任；（九）其他需要约定的事项。因此，建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》赋予了物业管理单位与装修人签订装饰装修管理协议及收取管理服务费用的义务及权利，答辩人有权依据《房屋装饰装修管理协议》向被答辩人收取装修管理费，被答辩人要求退还装修管理费没有法律依据。三、关于被答辩人的诉请五并不成立，答辩人收取停车管理费和车位服务费符合政府相关规定。依据河南省发改委、住建局、交通运输局三部门联合颁布的豫发改收费（2016）1661号文件：《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的实施意见》第二条第一款规定：社会资本全额投资新建停车设施服务收费标准由经营者依法自主制定。依据新乡市发改委（新发改收费【2008】106号）《新乡市物业服务收费管理实施办法》附件三制定了“新乡市物业管理车辆停放服务收费标准”地下及车库(场)车位占用费为每辆车每月50—120元（视停车库（场）设施情况确定收费标准），答辩人收取车位管理费的标准为60元/月，符合政府相关规定。四、被答辩人诉请六要求停止违规代收水电费一事并不属实。依据双方签订的《前期物业服务协议》第七条约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、煤气费等代收代缴收费服务。因此答辩人代收水费和电费并无不当，代收相关费用实际上花费了答辩人大量的人力物力，之所以需要答辩人代为收取相关费用是由于相关供水、供电部门不愿意直接针对每个业主进行收费，若被答辩人能否让供水、供电部门直接与其对接，答辩人愿意积极配合将相关收费移交，让业主自行缴费。被答辩人诉请七的内容与诉讼请求诉请二重复。关于原告增加的第八项诉讼请求，根据我国《物业管理条例》第十一条，业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业；《物权法》第七十六条，下列事项由业主共同决定：选聘、解聘物业服务企业或其他管理人，决定该事项，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，因此原告作为业主无权要求重新招标更换物业公司。综上所述，请求贵院在查明事实的基础上，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告新乡市三联置业有限公司、金碧物业有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭进行答辩与质证，视为对该两项诉讼权利的放弃。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院评析认定如下：1、原告提交的证据1、13并不能证明被告金碧物业有限公司平原示范区分公司不是中标企业，不具备签订物业服务合同的资质。2、原告提交的证据2、3与被告金碧物业有限公司平原示范区分公司提交的原告签订的房屋装饰装修申请书，本院认为应以原告签订的申请书中的约定为准，被告金碧物业有限公司平原示范区分公司收取装修管理服务费并无不妥。3、原告提交的证据4、5、6、7、8、9、10、11、12均不能证明其证明目的，本院不予认定。3、被告提交的证据2、3能够证明其证明目的，本院予以认可。根据双方陈述及提交的证据与庭审情况，本院认定事实如下：原告葛海洋与被告新乡市三联置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：2016-0315065），合同约定原告购买被告新乡市三联置业有限公司开发的恒大御景湾22-102房。并于2018年6月2日与被告金碧物业有限公司平原示范区分公司签订了《前期物业服务协议》，2018年7月20日原告向被告金碧物业有限公司平原示范区分公司提出房屋装修申请并签订《房屋装饰装修申请书》，2019年6月19日原告向被告金碧物业有限公司平原示范区分公司交纳装修管理服务费885.6元（包含税额），被告金碧物业有限公司平原示范区分公司为其出具发票。现原告认为被告物业服务没有具体标准，管理混乱，人员不固定，收费没有依据，违规接收不符合条件的房产，甚至欺骗业主。新乡市三联置业有限公司在房屋交付时不能提供该商品房的测绘报告，而物业公司被强制必须先交费后交付，鉴于上两被告的行为，原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求被告公示的内容，本院认为符合法律法规及其他规定要求的，被告应当公示。根据《河南省物业管理条例》第三十九条的规定，对原告第1、2、3、7项诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告停止违规收取水电费的诉讼请求，被告金碧物业有限公司平原示范区分公司当庭表示愿意配合原告进行自助缴费。关于原告当庭针对被告金碧物业有限公司平原示范区分公司增加的要求确认前期物业服务合同无效的诉讼请求，本院认为该协议依法成立并生效，且并不违反法律法规的强制性规定，对此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《河南省物业管理条例》第三十九条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告金碧物业有限公司平原示范区分公司于本判决生效十五日内在恒大御景湾小区公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费标准情况；公示恒大御景湾小区2018年5月30日—2019年10月30日小区业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、公用设施设备经营所得收益和支出情况；公示物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况；公示物业管理区域内车位、车库配置比例。二、被告金碧物业有限公司平原示范区分公司于本判决生效十五日内配合原告葛海洋办理水电费自助缴费业务。三，驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告葛海洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  毛贻国二〇二〇年八月十七日书记员  孙舒宁