上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6264号上诉人（原审原告）：上海乐骥投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区众仁路399号1幢2层J724室。法定代表人：俞燕邦，执行董事。委托诉讼代理人：沈亮，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨会，男，1974年2月2日生，汉族，住黑龙江省庆安县。委托诉讼代理人：臧清源，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春蕾，上海市捷华律师事务所律师。原审第三人：上海树不子教育信息咨询有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路1630号8幢2598室。法定代表人：杨会（即上诉人），校长。委托诉讼代理人：臧清源，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春蕾，上海市捷华律师事务所律师。上诉人上海乐骥投资管理有限公司（以下简称乐骥公司）因与上诉人杨会及原审第三人上海树不子教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初71216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐骥公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其原审请求。主要事实和理由：第一，乐骥公司直至2019年10月16日才将教学器材、空调等相关物品进行拆除，因此合同解除时间应为2019年10月16日，租金费用也应计算至该日。第二，乐骥公司的违约金主张已从租赁期限租金总额的6倍下调为1倍，并且杨会延迟搬离涉案房屋的行为持续对乐骥公司造成损失，因此一审法院判决的违约金金额过低。第三，一审法院调整乐骥公司免租期损失为2万元没有法律依据，因免租金为1.5个月，故扣除押金的金额应为3.75万元。请求二审法院查明事实，依法应予改判。杨会辩称，不同意乐骥公司的上诉意见，因乐骥公司的上诉主张缺乏依据，应予驳回，相关理由与以下杨会的上诉意见相同。原审第三人上海树不子教育信息咨询有限公司不同意乐骥公司的上诉意见。杨会上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法予以改判驳回乐骥公司的诉请。主要事实和理由：第一，杨会并非本案适格的被告，其作为原审第三人的法定代表人与乐骥公司在2017年5月8日签订《房屋租赁合同》，后与乐骥公司于7月11日签订《补充协议》，该协议中明确约定是除了原合同中第一条的房屋用途约定变更，其他租赁条款不变，因此本案适格主体应为原审第三人而非杨会。此外，一审有关《房屋租赁合同》是用于办理原审第三人的营业执照而签订的认定是错误的。第二，一审法院认定杨会于2019年6月拆除空调行为具有单方解除合同的效力，却以同年9月30日为合同解除日计算租金金额，上述认定没有法律依据。第三，合同不能履行的根本原因在于涉案房屋始终未能通过消防验收，导致合同目的不能实现，因此本案的违约责任应由乐骥公司承担而非杨会。乐骥公司不同意杨会的上诉意见，因杨会的上诉主张缺乏依据，应予驳回，相关理由与上述乐骥公司的上诉意见相同。原审第三人上海树不子教育信息咨询有限公司同意杨会的意见。乐骥公司向一审法院起诉请求：1、判令解除《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令杨会支付乐骥公司2019年6、7、8、9月租金人民币10万元；3、判令杨会支付乐骥公司违约金14.58万元；4、杨会承担一审诉讼费。一审法院认定事实：沪房地浦字（2006）第XXXXXX号《上海市房地产权证》载明上海市浦东新区XX路XX号大楼权利人为案外人Z公司。2016年4月18日，Z公司作为甲方与乐骥公司作为乙方签订《授权书》，约定自2016年5月1日至2026年4月30日，甲方委托乙方对上海市浦东新区XX路XX号大楼进行全面管理。2017年5月8日，由乐骥公司作为甲方（出租方），树不子公司作为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁协议书》，合同落款处乙方由杨会签名并加盖原审第三人印章。其中第一条约定，甲方将上海市浦东新区XX路XX号XX、XX、XX、XX室租赁给乙方作为教育培训使用，乙方必须从事合法的经营活动，经营过程中发生的一切事故、债权、债务和其他经济纠纷与甲方无关，由乙方自行负责。第二条第1款约定，甲方租赁给乙方的房屋租赁期为5年，自2017年5月8日起至2022年5月7日止。第二条第2款约定租赁期间甲方不参与乙方任何经营活动。唯乙方有下列情形之一，甲方可以单方提前终止合同，收回房屋，押金不再退还，并由乙方承担全部违约责任：...（4）乙方拖欠租金累计达15天（包括甲方给予之宽限期在内），乙方另须承担违约金，按每天2,000元计算。第三条第1款约定，上述房屋的租金为含税价每月2.6万元（租金每两年递增5%）；第2款约定，房屋先付后住，租金支付日期为每月25日前乙方以转账形式一次性缴纳。如乙方遇到特殊情况，甲方可给予乙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方按每天2,000元加收违约金。乙方拖欠租金累计超过15天，作乙方违约自动放弃租赁权处置，乙方放弃申辩权益，甲方有权对乙方采取停电等处置方式；第3款约定，本协议签订后，乙方应在签约当天缴纳押金5.2万元及首期租金5,200元（甲方同意2017年5月9日至2017年6月24日作为给予乙方的免租装修期，故首期租金计算日期为2017年6月25日，两项合计57,200元）。第六条第2款约定，租赁期限未满，甲方违反合同约定提前收回出租房屋的，须按未履行租赁期限租金金额的6倍向乙方支付违约金。反之，如租赁期未满，乙方不按合同约定自行提前搬离退租的，须按未履行租赁期限租金总额的6倍向甲方支付违约金；第3款约定，因乙方原因提前退租的，则除应继续履行协议第六条第2款之规定外，原甲方给予乙方的免租装修期予以收回，甲方将从乙方缴纳的押金中抵扣。2017年7月11日，由乐骥公司作为甲方（出租方），杨会作为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁合同》。合同内容除承租方从原审第三人变为杨会外，其余内容和乐骥公司与原审第三人签订的《房屋租赁协议书》完全一致。同日，乐骥公司作为甲方，杨会作为乙方，双方签订一份《补充协议》，其中约定，根据乙方的要求，原甲、乙双方于2017年5月8日签订的房屋租赁协议书第一条款原教育培训变更为教育科技，变更后由乙方按照国家的法律法规进行经营活动，并承担相应的责任。其他租赁条款不变。一审法院另查明，乐骥公司已收取合同约定的押金5.2万元，以及自合同签订起至2019年5月底的租金。上述租金及押金通过杨会妻子张某个人银行帐户支付给乐骥公司，至2019年6月起的租金，杨会至今未支付。2019年7月12日，乐骥公司向一审法院递交民事起诉状及证据副本，杨会于2019年8月17日收到一审法院寄送的本案民事起诉状副本、证据副本、应诉通知书及举证通知书等诉讼材料。2019年10月16日，乐骥公司与杨会完成系争房屋交接手续，杨会将系争房屋返还给乐骥公司。一审法院再查明，杨会系原审第三人的法定代表人，原审第三人成立于2017年7月31日，注册地址为本案系争房屋所在地，目前处于正常经营状态。一审庭审中，乐骥公司向法庭陈述，已将违约金从合同约定的剩余租期租金6倍下调为1倍来主张，剩余的租期是35个月；合同解除后诉请中的租金可以认定为使用费，使用费标准同租金；合同解除后，不同意返还押金，因杨会提前退租，按照合同约定，乐骥公司可以抵扣免租期，即使返还押金也应抵扣免租期一个半月再返还。杨会陈述，违约金过高，乐骥公司并无实际损失，请求法院酌情调整；对押金抵扣免租期不予同意，双方并未作约定。一审庭审中，杨会向法庭举证了民办非企业单位名称申请表和系争房屋现场照片，拟证明系争房屋楼梯经过乐骥公司改造，导致系争房屋无法通过消防验收，致合同目的无法实现。乐骥公司称杨会证据与本案缺乏关联性，双方实际履行的是第二份合同，承租人为杨会，不存在消防验收问题。杨会又向法庭陈述，6月下旬杨会即通知乐骥公司解除合同，但乐骥公司不愿接收钥匙，于是口头告知乐骥公司钥匙已经放在地垫下；对此杨会均未举证。乐骥公司称均不存在上述情况。杨会再陈述，2019年6月下旬杨会在拆除系争房屋中的空调时，遭到乐骥公司阻拦。乐骥公司称杨会之前已经陆续搬空系争房屋，但乐骥公司毫不知情，直至拆除空调时才得知，而杨会尚欠付租金，故阻止杨会拆除空调搬离的行为。一审法院认为，民事行为应遵守诚实信用原则，依法成立的合同受保护。杨会在原审第三人未设立时先后与乐骥公司就系争房屋签订了两份内容相同的租赁合同，且根据双方签订的《补充协议》，表明双方实际履行的系乐骥公司与杨会之间的租赁合同，而非由设立后的原审第三人承担合同权利义务，故乐骥公司现以杨会作为合同相对人主张权利于法有据。现因杨会未按约支付租金，乐骥公司要求解除合同，一审法院予以支持，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》自杨会收到民事起诉状副本之日即2019年8月17日解除。杨会辩称因乐骥公司擅自改建系争房屋楼梯，致消防验收不合格，致合同目的不能实现，但未提供足以采信的证据，须承担举证不利的后果，一审法院不予采信。至于乐骥公司主张的未付租金，一审法院认为，杨会未支付2019年6月至9月租金属实，虽杨会于2019年6月拆除空调搬离系争房屋的行为不符合合同约定的解除条件或法定解除条件，其搬离行为具有单方解除合同的效力；但乐骥公司作为守约方在此情况下亦负有减损义务，其已于2019年7月诉至法院要求解除合同后，应及时采取合理措施防止房屋长期空置，故一审法院对合同解除后扩大的租金损失根据双方的过错程度予以适当酌减，酌减后杨会仍应支付乐骥公司2019年6、7、8、9月租金和房屋占有使用费共计9万元。对乐骥公司主张的违约金，因杨会拖欠缴纳租金已经超过15天，根据合同违约条款，应承担违约责任。杨会提出违约金过高要求法院调整，由一审法院根据双方合同履行情况、乐骥公司损失、杨会过错程度等因素进行调整，现违约金调整为10万元。同理，对乐骥公司主张收回免租期约定并以杨会交付的押金进行抵扣的诉请，一审法院根据上述因素，酌定杨会赔偿免租期损失2万元，根据合同第六条第3款约定，从押金5.2万元中抵扣后，剩余部分押金3.2万元应返还给杨会。一审法院据此判决：一、乐骥公司与杨会签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年8月17日解除；二、杨会应于一审判决生效之日起十五日内支付乐骥公司2019年6月1日至9月30日的租金及房屋占有使用费共计9万元；三、杨会应于一审判决生效之日起十五日内支付乐骥公司违约金10万元；四、乐骥公司应于一审判决生效之日起十五日内返还杨会押金3.2万元（已与杨会应赔偿的免租期损失2万元相抵）。案件受理费13,050元，减半收取计6,525元，由乐骥公司负担5,044元，杨会负担1,481元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实无误，本院予以认定。本院另查明，本案原审第三人的成立日期为2009年8月25日，案外人上海XX有限公司在2017年7月31日于涉案房屋处成立。本院确认，本案二审双方争议的焦点一是上诉人杨会是否为本案适格的当事人；二是一审法院对违约金金额的调整是否恰当；三是涉案建筑的消防验收问题是否导致双方签订租赁合同目的不能实现致使本案合同的解除。本院认为，关于第一个争议焦点，2017年7月11日乐骥公司与杨会签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中，约定的承租人（乙方）和实际签名人均为杨会，而非原审第三人，且上述协议均没有原审第三人的公司盖章。由于上述协议和2017年5月8日乐骥公司与原审第三人签订的《房屋租赁合同》的内容基本相同，且杨会作为原审第三人的法定代表人，本院有理由认为本案中的由乐骥公司与杨会在7月11日签订《房屋租赁合同》覆盖了由乐骥公司与原审第三人5月8日签订的《房屋租赁合同》，因此相关的权利义务应由杨会承担。关于第二个争议焦点，根据现有证据，乐骥公司已经将涉案房屋再次出租，一审法院根据双方的履行情况、合同违约条款、当事人的过错程度、乐骥公司的实际损失等因素调整违约金为10万元，并无明显不妥，本院予以确认。关于第三个争议焦点，根据2017年7月11日签订的《房屋租赁合同》第一条的约定，涉案房屋使用用途为教育科技，期间杨会作为案外人的股东之一，在涉案房屋设立了案外人上海XX有限公司，并且已经持续使用涉案房屋长达两年之久，现杨会提出租赁合同目不能实现的主张，没有事实与法律依据，本院不予采纳。此外，一审法院阐述判决理由时提及杨会是在原审第三人未设立时，先后与乐骥公司就涉案房屋签订了两方内容相同的租赁合同等内容，现根据本院查明的事实，原审第三人早已在2009年8月25日成立，而案外人上海XX有限公司则于2017年7月31日在涉案房屋处成立。据此本院认为，此节的正确表述应为杨会是在案外人上海XX有限公司未设立时，先后与乐骥公司签订两方内容相同的租赁合同等。此节表述虽有所变化，但并不影响本案的最终结论。综上所述，乐骥公司和杨会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5850元，由乐骥公司负担1750元，杨会负担4100元。本判决为终审判决。审判长  赵卫平审判员  郑天衣审判员  凌 捷二〇二〇年八月二十六日书记员  沈俊翔附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……