云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9017号上诉人（原审被告）：韦赵桂莎，女，1985年12月11日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：董丽娟，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：西南林业大学，住所地昆明市盘龙区白龙寺300号。法定代表人：郭辉军，校长。委托诉讼代理人：赵雪燕、杨微，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。上诉人韦赵桂莎因与被上诉人西南林业大学房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人韦赵桂莎上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定房屋租赁合同于2018年8月21日解除属认定事实错误。《韦赵桂莎申请延长生活区综合楼租期满足幼儿园办理申请的请示》不能片面的认定为法人内设机构的行为，一直以来上诉人与被上诉人之间都是由被上诉人内部的国资办与上诉人进行沟通，校国资办的行为理应视为校方的行为。上诉人是经过招投标程序取得的承租权，签订合同是经招投标领导小组决定，之后申请延长合同期限也是经过招投标领导小组同意，如仅是法人内设机构所作决定，则招投标领导小组成员没有必要在《韦赵桂莎申请延长生活区综合楼租期满足幼儿园办理申请的请示》上签字，直接由校国资办盖章即可。根据其职能分工及招投标领导小组的决定，其有权代表学校与上诉人作出补充约定，尽管形式上仅是上诉人申请，国资办发文表示同意，都应视为已经签订了补充协议。2.本案合同属合同期满，合同权利义务终止。3.一审认定上诉人支付租金的事实错误。上诉人已提交证据证实向被上诉人按照约定上浮5%的标准支付了2017年5月21日至2019年5月20日的租金1186500元，一审只认定上诉人支付了593250元错误。4.合同约定上诉人在期满后有两个月的搬离期，故上诉人有权在2019年7月20日前的任何期限进行搬离。5.被上诉人在合同期间故意停电导致上诉人不能正常经营，给上诉人造成直接经济损失达50多万元，被上诉人拒绝赔偿或补偿导致上诉人无法在约定的搬离期内搬离。6.被上诉人收取的水电费已超过国家标准。7.在一审未判决之前，因水电押金无法达成合意亦造成上诉人无法在约定搬离期限内搬离。被上诉人西南林业大学辩称，《韦赵桂莎申请延长生活区综合楼租期满足幼儿园办理申请的请示》及《西南林业大学生活区综合楼出租租期的补充说明》并不构成租赁期限的延长，上诉人与被上诉人签订的出租合同书及出租补充协议于2017年5月20日到期后，上诉人继续占用被上诉人房屋，经被上诉人多次催告仍未返还，被上诉人有权解除合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。西南林业大学向一审法院起诉请求：1.判令被告立即返还租赁房屋及场地（年平均租金56.5万元）；2.判令被告支付原告自2017年5月20日起至实际返还租赁房屋时止的房屋占用费（暂计算至2018年1月20日，按租金标准计算为376667元）；3.判令本案的诉讼费由被告承担；4.判令解除申请人与被申请人签订的《西南林业大学生活区（白龙寺306号）综合楼出租合同书》及《西南林业大学生活区综合楼出租补充协议》。一审法院认定事实：2011年12月27日，原告与被告签订《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》，约定原告将其所有的位于生活区综合楼整体（含八套原用作教师的宿舍及对外营业的餐厅）出租给被告用于经营，建筑5层，面积3886平方米。租赁房屋用于写字、宾馆、学前教育，租赁期限为5年，从2012年5月21日起至2017年5月20日止，房屋于2012年3月20日前交付被告装修，装修期60天。租金71.5万元每年，水电费另计。2012年5月16日，原告与被告签订《西南林业大学生活区综合楼出租补充协议》，约定经复核为：1.建筑实际建筑面积为3500平方米；2.建筑内仍由学校占用的八套房屋建筑面积为426.06平方米，且补充约定租金为56.5万元每年，水电费另计。租金交付方式为一年一交，首期租金在2012年5月20日交付。2015年5月20日，云南杰森资产评估有限公司受原告委托，对西南林业大学申报范围内的投资性房产39项进行评估，评估结论中生活区综合楼的建筑面积为2091.94平方米，租金25元/月/㎡。2017年10月20日，西南林业大学国有资产管理处向被告发出《关于生活区综合楼续签合同的通知》，通知被告务必于2017年10月27日前到西南林业大学国有资产管理处签订《西南林业大学生活区综合楼补充合同》。2017年11月1日，西南林业大学国有资产管理处向被告发出《关于生活区综合楼租赁事宜的通知》，通知被告于2017年11月10日前到西南林业大学国有资产管理处商议，逾期未到学校处理，则视为被告拒绝协商。经审查，2017年5月18日被告向原告校财务账户打款593250元，原告认为其与被告租赁期限到期后，将该笔款项退款，但退款无果，该笔款项仍在原告账户上。2012年12月5日，原告国有资产管理处向学校招标领导小组请示，请求被告承租的生活区综合楼租期延长到2019年，2013年5月23日，原告国有资产管理处作出《西南林业大学生活区综合楼出租租期的补充说明》，2012年12月26日经学校招标领导小组研究，同意将租期在原五年合同的基础上延长二年，延长期租金按年5%递增。被告韦赵桂莎与云南萃峰律师事务所已于2019年6月10日解除委托代理合同。一审法院认为，本案的争议焦点系：原告与被告签订的《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》的租赁期限是否变更？根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中被告提交的国有资产管理处出具的请示及《西南林业大学生活区综合楼出租租期的补充说明》，能否构成当事人协商一致变更合同。对此，应逐一分析：其一，根据《中华人民共和国民法总则》第五十七条规定：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。第六十一条规定：依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。原告作为事业单位法人，具有相应的民事权利能力和行为能力，应当以其全部独立财产承担民事责任，但国有资产管理处作为原告的内设机构，没有独立财产，亦没有代表法人的代表权，更没有以原告的名义代理与被告续签合同的权利；其二，根据《中华人民共和国合同法》第十三条规定：当事人订立合同，采取要约、承诺的方式。本案中，国有资产管理处作出《西南林业大学生活区综合楼出租租期的补充说明》，若是对要约的承诺，则被告未提交相应的变更的要约内容，且从请示中可以看出，国有资产管理处不具有作出承诺的主体资格；若是变更的要约，则没有对要约的承诺；其三，在2017年5月20日合同到期后，原告收到租金后退还被告，可以看出在双方未签订新的合同条件下，原告不同意续租。综合上述三点，没有独立财产权和代表权限的内设机构作出的行为不具有法人行为的意思表示，不能代表法人的行为，内设机构不能作为合同一方的主体，且无法看出原、被告之间存有协商一致变更内容的意思表示，故原告与被告签订的《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》的租赁期限没有变更，于2017年5月20日到期。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订的《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》《西南林业大学生活区综合楼出租补充协议》于2017年5月20日到期后，被告继续使用房屋未将房屋返还原告，经原告多次催告后仍未返还房屋，故原告有权解除合同，因解除权系形成权，应当以意思表示到达对方时视为解除之日，一审法院于2018年8月21日向被告送达诉状，故《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》《西南林业大学生活区综合楼出租补充协议》于2018年8月21日解除，合同解除后，被告应当将租赁房屋返还原告，同时，被告应当向原告支付从2017年5月20日起至2018年8月21日止期间内的租金708959元（565000元+565000元÷365天×93天）以及从2018年8月21日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（按照年租金565000元计算）。此外，因本案中原告要求合同解除，被告认为合同没有解除，对于被告支付的593250元租金，因在庭审中未提出抵消或反诉，本案中不予处理，被告可以另案予以解决；对于被告对房屋的装修问题，因被告辩称认为合同没有解除，故本案中不宜处理装修款项问题，被告亦可以另案予以解决。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、原告西南林业大学与被告韦赵桂莎签订的《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》、《西南林业大学生活区综合楼出租补充协议》于2018年8月21日解除；二、被告韦赵桂莎于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学返还租赁的房屋和场地；三、被告韦赵桂莎于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学支付租金708959元；四、被告韦赵桂莎于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学支付从2018年8月21日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（按照年租金565000元计算）。案件受理费13217元由被告韦赵桂莎承担。二审中，上诉人提交：1.关于生活区综合楼到期搬离事宜的通知、关于生活区幼儿园、宾馆、餐厅停电的情况说明，欲证明上诉人与被上诉人的租赁期限系2019年5月20日截止，租期为7年，2019年5月20日至7月20日期间（60天）为上诉人的搬离期；2017年6月27日，案涉房屋即已断水断电，无继续使用的价值。2.催促移交文件、移交清单，欲证明租期届满后被上诉人一直未与上诉人移交接收房屋，直至2019年8月6日在上诉人催促下才配合收回案涉房屋中的四间商铺及一间餐厅，逾期移交房屋并非上诉人的过错，由此产生的损失不应由上诉人承担。3.资金往来结算票据、银行明细清单、收条、短信截图，欲证明上诉人于2017年3月21日向被上诉人支付了水电押金2万元，现租期届满应当退还；上诉人预缴的电费剩余12720元尚未使用完，现租期届满应当退还。4.现金购电信息凭证、12358价格举报系统举报记录截图、云发改价格[2019]570号通知、发改价格[2018]500号通知、关于解决生活区综合楼出租期满移交有关问题的函、邮件发送截图，欲证明被上诉人违规赚取了上诉人的水电费差价共计约346366.95元，该部分款项应予退还；上诉人就房屋移交、水电费退还等事宜已于2019年8月6日通过邮件形式发函向被上诉人详细说明并要求尽快处理，合同期满后上诉人已积极主动与被上诉人解决相关事宜，在被上诉人未予处理而导致扩大的损失应由其自行承担。经质证，被上诉人对证据1的三性认可，证明目的不认可；对证据2的三性、证明目的认可；对证据3、证据4的三性不认可。本院认为，证据1、证据2符合法律规定的民事诉讼证据的法律特征，予以采信；证据3、证据4与本案审理并无直接关联，不予采信。对于一审查明的案件事实，上诉人对“2015年5月20日，云南杰森资产评估有限公司……租金25元/月/㎡”提出异议，主张是被上诉人单方委托评估，与本案审理并无直接关联，不应作为事实确认。同时要求补充确认：1.《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》第五条第4项约定，租赁期满，上诉人未续租的，被上诉人有权收回房屋。所有可以移动、拆除的设备设施归上诉人所有，上诉人应在租赁期满后60日内搬离。2.2018年5月18日，上诉人向被上诉人校财务账户打款593250元。被上诉人对上诉人所提事实异议及要求补充确认的事实均予认可。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实无异议，本院予以确认。针对上诉人所提事实异议，经审查，该部分事实认定与本案审理并无直接关联，无需作为本案事实予以确认，对上诉人所提事实异议予以采信。针对上诉人要求补充确认的事实，有在案证据予以证明，被上诉人对此亦予认可，本院予以确认。综上，本院对一审查明的案件事实，除对“2015年5月20日，云南杰森资产评估有限公司……租金25元/月/㎡”不作为本案事实予以确认外，其余查明的案件事实与一审一致。另补充查明：1.《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》第五条第4项约定，租赁期满，上诉人未续租的，被上诉人有权收回房屋。所有可以移动、拆除的设备设施归上诉人所有，上诉人应在租赁期满后60日内搬离。2.2018年5月18日，上诉人向被上诉人校财务账户打款593250元。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人签订的《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》的租赁期限是否变更？2.上诉人应向被上诉人支付的房屋占用费如何认定？本院认为，针对争议焦点1，上诉人、被上诉人签订的《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》及《补充协议》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同明确约定，房屋租期为五年，从2012年5月21日起至2017年5月20日止。2012年12月5日，被上诉人国有资产管理处向学校招标领导小组发出请示，载明：上诉人于2012年11月5日向学校申请延长生活区综合楼租期以满足幼儿园办理的相关要求，考虑到学校年轻教师多，面临子女入园高峰考验，开办幼儿园一定程度上能为教职工解决子女入学难等问题，为此国有资产管理处建议学校参照附属中小学办学场地租赁办法，同意其申请，租期延至2019年，现提申请学校招标领导小组研究决定。同时该请示上手书：大家的意见同意参考中小学租赁办法办理，若果开办幼儿园，同意延期两年，若中途停办，按原招标五年不变。2013年5月22日，被上诉人国有资产管理处出具《西南林业大学生活区综合楼出租租期的补充说明》，载明：上诉人于2012年11月5日向学校申请延长生活区综合楼租期以满足幼儿园办理的相关要求。2012年12月26日经学校招标领导小组研究，同意将租期在原五年合同的基础上延长二年，延长期租金按年5%递增。结合上述请示、补充说明所载内容以及上诉人分别于2017年5月18日、2018年5月18日向被上诉人校财务账户打款593250元、593250元的事实可知，对于案涉房屋的租期，上诉人与被上诉人已达成合意在原五年合同的基础上延长二年，即变更租期为从2012年5月21日起至2019年5月20日止。虽然双方在租期变更后未重新签订出租合同或补充协议，但这并不影响本案对出租合同履行截止期限的认定。故一审认定上诉人与被上诉人签订的出租合同租赁期限没有变更，于2017年5月20日到期有误，本院予以纠正。现租赁期限已至届满，在双方未续签出租合同的情况下，被上诉人要求上诉人向其返还租赁房屋及场地于法有据，予以支持。针对争议焦点2，被上诉人要求上诉人向其支付自2017年5月20日起至实际返还租赁房屋时止的房屋占用费，经审查，案涉房屋租期于2019年5月20日届满，上诉人已按被上诉人国有资产管理处出具的补充说明中延长期租金按年5%递增的标准向被上诉人支付租金至2019年5月20日。对于租期届满后的房屋占用费，上诉人主张双方签订的出租合同中明确约定，租赁期满，上诉人未续租的，被上诉人有权收回房屋，上诉人应在租赁期满后60日内搬离，故该60日不应计付房屋占用费。本院认为，案涉房屋租期届满后，上诉人未与被上诉人续签租赁合同，未与被上诉人进行房屋及场地交接，亦未准备或实施搬离事宜，现案涉房屋仍由上诉人在占有、管理、使用，故上诉人主张60日搬离期不应计付房屋占用费的主张本院不予支持，上诉人应向被上诉人支付自2019年5月21日起至实际返还租赁房屋时止按照年租金565000元的标准计算的房屋占用费。对于被上诉人要求解除其与上诉人签订的出租合同及补充协议的诉讼请求，双方签订的出租合同及补充协议的履行期限至2019年5月20日，现出租合同及补充协议因履行期限届满已终止，故对被上诉人的该项诉讼请求不予支持。上诉人关于被上诉人收取的水电押金2万元、上诉人预缴未使用完毕的剩余电费12720元及被上诉人违规赚取的水电费差价346366.95元应由被上诉人向其退还的主张，因上诉人的该主张系明确的诉请而非简单的抗辩，上诉人在本案中并未提起反诉，被上诉人亦不予认可，故在本案中不予处理，上诉人可另案主张。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初1074号民事判决第二项，即“二、被告韦赵桂莎于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学返还租赁的房屋和场地”；二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初1074号民事判决第一、三、四项，即“一、原告西南林业大学与被告韦赵桂莎签订的《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》、《西南林业大学生活区综合楼出租补充协议》于2018年8月21日解除；三、被告韦赵桂莎于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学支付租金708959元；四、被告韦赵桂莎于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学支付从2018年8月21日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（按照年租金565000元计算）”；三、韦赵桂莎于本判决生效之日起十日内向西南林业大学支付从2019年5月21日起至实际返还房屋之日止按照年租金565000元的标准计算的房屋占用费；四、驳回西南林业大学的其他诉讼请求。一审案件受理费13217元，由韦赵桂莎负担5287元，西南林业大学负担7930元；二审案件受理费13217元，由韦赵桂莎负担5287元，西南林业大学负担7930元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年八月二十一日法官助理陈志远书记员武雨