广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4502号原告：刘攀，男，1980年2月26日出生，汉族,住广东省珠海市香洲区************，公民身份号码421************612。被告：张飞云，男，1978年12月4日出生，汉族，住湖北省浠水县*********（桥湾41号），公民身份号码422************938。原告刘攀与被告张飞云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘攀到庭参加诉讼，被告张飞云经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘攀向本院提出诉讼请求：1．被告张飞云于2020年1月31日之前将案涉房屋打扫干净、恢复原状，并把其个人物品搬离案涉房屋；2．被告于2020年1月31日之前全额支付房屋租金（含物业管理费）欠款25789元。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为被告向原告支付2020年1月31日之前的房屋租金（含物业管理费、水电费）欠款25789元及占有使用费5700元（自2020年2月1日起按1900元/月计付至同年4月30日）。事实与理由：2017年9月13日，原、被告签订《个人租房合同》，约定原告将其名下位中山市*********************出租给被告使用，租期一年，每月租金1900元。从2017年10月开始，被告以各种借口为由延期支付租金。2018年9月租约到期后，被告已欠原告租金14400元。原告多次要求收回房屋，并要求被告搬离，但被告请求继续租住，有时支付一部分租金给原告。2019年10月，被告经常性到外地去，已不在案涉房屋居住，但未告知原告其已搬走，且在房屋内遗留了许多个人物品。2019年10月、11月，被告通过微信向原告合计支付10000元租金后，就未再联系原告，原告也无法联络到被告。截至2019年1月，被告尚欠原告租金（含物业管理费、水电费）25789元。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告张飞云未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交材料证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，本院经审理认定事实如下：1．2017年9月13日，刘攀（出租方,甲方）与张飞云（承租方，乙方）签订《个人租房合同》，约定刘攀将其名下位于中山市*********************[房地产权证号：粤房地权证中府字第0210101533号]出租给张飞云居住使用，租赁期限为2017年9月11日至2018年9月30日；乙方应在每月5日前支付当月租金，每月租金1900元，押金3000元，租期届满后甲方验收无误后将押金无息退还乙方；租赁期间的水费、电费、物业管理费、网络宽带费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方承担，租赁结束时乙方应交清所有欠费；乙方入住案涉房屋应保持房屋及周围环境的整洁；合同履行期间，若乙方无故拖欠房租超过30天，甲方有权终止合同，收回案涉房屋，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方的损失；租赁期满后，乙方须将案涉房屋设施恢复原状；租赁期满后，乙方要求继续租赁，须提前两个月向甲方提出，甲方同意继续出租的，双方应续签租赁合同，合同还约定了其他事项。刘攀提交了其与张飞云的微信聊天记录，显示2019年6月22日，张飞云表示其称拟于六月底退房。2019年11月17日，刘攀要求张飞云搬离案涉房屋，并在三天内搬走遗留在案涉房屋的个人物品，否则将自行处理前述物品。2019年11月30日，张飞云表示打算返回案涉房屋拿走其衣服及被子，刘攀同意张飞云返回案涉房屋拿走衣物，但要求张飞云支付尚欠租金。刘攀自认其一直保留有案涉房屋的原钥匙，其于2020年2月更换了案涉房屋的钥匙，称双方约定租房押金为3000元，张飞云向其支付押金500元后，没有交付剩余的2500元押金，张飞云应补齐押金，且因张飞云违约，押金应不予退还。双方签订的租赁合同自2018年9月30日到期后，双方未签订书面租赁合同，但张飞云仍继续居住，并支付部分租金，其于2019年11月30日发现张飞云搬离案涉房屋，但张飞云在案涉房屋内遗留有五六箱衣服、两箱书籍、一台台式电脑等物品，其将前述物品存放在案涉房屋的一间房间内。2．刘攀提交其微信转账记录，显示张飞云通过微信向其合计转账32900元（详见附表）。刘攀自认上述款项除500元系押金外，剩余32400元系张飞云向其支付的租金。刘攀提交其自制的租金支付记录表，显示其主张的租金欠款25789元包括剩余押金2500元、2017年10月至2020年1月欠付租金20800元（1900元/月×28个月-已付租金32400元）、代张飞云支付的物业管理费及水电费2171元、待交的三个月物业管理费318元。广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司收取了案涉房屋2019年4月至同年11月的物业管理费及水电费2171.55元（2019年5月至同年11月物业管理费741.86元+2019年4月至同年9月水费192.56元+2019年4月至同年9月污水处理费110.2元+2019年4月至同年10月电费1126.93元）、2019年11月至2020年2月梯灯公摊费16.42元（4.08元+4.05元+4.14元+4.15元）、2019年12月至2020年3月的物业管理费423.92元（105.98元/月×4个月）。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。刘攀对其出租给张飞云的房屋具有合法的权限，案涉租赁合同系在平等自愿的基础上签订的，体现了双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生约束力，双方均应恪守履行。关于搬离物品的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满,承租方继续使用租赁物,出租方没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。案涉租赁合同租赁期限届满后，张飞云继续使用租赁物,也向刘攀支付部分租金，刘攀对张飞云继续承租也未提出异议,原租赁合同继续有效,刘攀与张飞云形成不定期租赁关系。张飞云于2019年6月22日通过微信与刘攀协商退租事宜，在双方未能就退租事宜达成一致的情况下，张飞云自行于2019年11月30日搬离案涉房屋，以其行为表示不再承租案涉房屋，刘攀亦未要求张飞云继续履行合同，并要求张飞云搬离。故本院认定双方之间的不定期租赁合同于2019年11月30解除，租赁合同解除后，张飞云应搬走其遗留在案涉房屋内的个人物品。刘攀主张张飞云搬走遗留在案涉房屋内个人物品的诉请，理据充分，本院予以支持。关于恢复原状的问题。租赁合同解除后,承租方应当向出租方返还租赁物，且返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。双方在案涉租赁合同中约定，租赁期满后，承租方应交清所有欠费，并将案涉房屋设施恢复原状。刘攀认为张飞云使用案涉房屋未保持房屋的整洁，要求张飞云打扫案涉房屋卫生并恢复原状，但双方并未约定关于房屋打扫的问题，刘攀亦未举证张飞云对房屋的结构和设施作出了改变，所以并无恢复原状的问题。故刘攀要求张飞云打扫案涉房屋卫生，恢复原状的诉请，证据不足，本院不予支持。关于租金及占有使用费的问题。刘攀自认其一直持有案涉房屋的钥匙，并于2020年2月更换了案涉房屋的钥匙，并且张飞云于2019年11月30日搬离案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”的规定，刘攀自2019年11月30日起已经重新取得案涉房屋的控制权，可以对房屋采取防止损失扩大的措施，因此刘攀无权请求张飞云支付2019年12月1日起至2020年4月30日的租金（占有使用费），张飞云应向刘攀支付2017年10月5日至2019年11月30日的欠付租金17000元（1900元/月×26个月-32400元），超过该部分的诉请，本院不予支持。关于押金的问题。押金交付的约定系附随于房屋租赁合同的从约定，自交付押金时产生法律效力。当承租方没有交付押金时，视为押金约定未生效，出租方不得要求承租方补交押金。本案中，刘攀自认张飞云仅向其交付押金500元，剩余押金2500元未交付。在案涉租赁合同解除，刘攀主张张飞云向其支付剩余押金的诉请，于法无据，本院不予支持。关于物业管理费、水电费的问题。双方在案涉租赁合同中约定，租赁期间的水费、电费、物业管理费由承租方承担。在刘攀已实际为张飞云垫付了水电费、物业管理费的情况下，张飞云应向刘攀支付已垫付的2017年4月至同年11月的水电费、物业管理费2175.63元（2171.55元+4.08元）。刘攀主张张飞云向其支付水电费、物业管理费2171元的诉请，未超出其权利请求范围，本院予以支持。至于尚未交纳的2017年12月至2018年2月的三个月物业管理费的问题。刘攀自认案涉房屋尚未交纳三个月物业管理费合计318元，要求张飞云向其支付该物业管理费。双方之间的不定期租赁合同于2019年11月30解除，租赁合同解除后，该物业管理费不应由张飞云承担，刘攀该项诉请于法无据，本院不予支持。张飞云经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告张飞云于本判决发生法律效力之日起七日内搬走其放置在中山市*********************[房地产权证号：粤房地权证中府字第0210101533号]内的个人物品；二、被告张飞云于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘攀支付租金17000元、物业管理费及水电费2171元；三、驳回原告刘攀其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费587元（原告已预交），由原告刘攀负担230元，由被告张飞云负担357元（被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  梁文通人民陪审员  何伟棋二〇二〇年八月二十一日书 记 员  陈大钊李晓童附表：张飞云向刘攀微信转账的具体情况（单位：元）序号12345678910发生时间2017.9.92017.9.162018.3.22018.4.12018.8.102018.8.262019.2.12019.7.12019.10.272019.11.29数额500100020002000200054005000500050005000合计32900（1000元+2000元+2000元+2000元+5400元+5000元+5000元+5000元+5000元）