舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初188号 原告：舟山京汇置业有限公司，住所地：舟山市普陀区东港街道沙田街56号汇隆大厦12楼1201室-1。 诉讼代表人：沈云松。 委托诉讼代理人：吴佳峻，浙江京衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩骏，浙江京衡律师事务所律师。 被告：王伟养，男，1967年7月1日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：俞宏波，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董佳艺，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。 被告：吴合女，女，1969年2月7日出生，汉族，住舟山市普陀区。 原告舟山京汇置业有限公司（以下简称“京汇置业公司”）与被告王伟养、吴合女对外追收债权纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告京汇置业公司的委托诉讼代理人吴佳峻、被告王伟养及其委托诉讼代理人俞宏波到庭参加诉讼。因案情复杂，当事人争议较大，本院于2020年5月8日裁定将本案转为普通程序并组成合议庭，于2020年6月2日第二次公开开庭审理了本案。原告京汇置业公司的委托诉讼代理人吴佳峻、被告王伟养的委托诉讼代理人俞宏波到庭参加诉讼。因被告吴合女经传票传唤无正当理由未到庭参加两次诉讼，本案依法缺席审理。期间，因被告王伟养、吴合女申请证人延期出庭作证，原告京汇置业公司申请延期举证，本案延期审理累计二个月。本案现已审理终结。 原告京汇置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告王伟养、吴合女共同返还原告京汇置业公司借款793559元；2.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年7月19日，舟山市普陀区人民法院裁定受理原告京汇置业公司破产清算一案，并指定舟山安达会计师事务所担任管理人。管理人接管原告京汇置业公司后发现，被告王伟养欠付原告京汇置业公司购房款793559元。经查证，2013年11月6日，被告王伟养、吴合女与原告京汇置业公司签订商品房买卖合同，购买由原告京汇置业公司开发建设的京汇豪庭1幢2单元1504室商品房。根据合同补充协议，两被告需支付购房款1543559元。合同签订后，两被告陆续向原告京汇置业公司支付购房款75万元，后因两被告资金困难，双方约定剩余款项由两被告向原告京汇置业公司借款。2014年12月26日，被告王伟养向原告京汇置业公司出具借条，约定被告王伟养向原告京汇置业公司购置京汇豪庭1幢2单元1504室住宅一套，尚欠房款793559元。原告京汇置业公司逬入破产程序后，管理人于2018年1月17日向被告王伟养发函要求偿还欠款。2018年1月31日，被告王伟养回函称其并非房屋的实际使用人，无法对欠款事宜逬行处理。原告京汇置业公司认为，依据《合同法》和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》、《中华人民共和国婚烟法》若干问题的解释（二）的相关规定，原告京汇置业公司与被告王伟养之间存在合法有效的借款合同关系，且被告王伟养与被告吴合女系夫妻关系，借款是为购买房屋用于夫妻共同生活，故两被告应当共同偿还原告京汇置业公司借款793559元。 被告王伟养辩称，一、本案诉争的京汇豪庭1幢2单元1504室商品房是被告王伟养外甥徐某借两被告夫妇的名义所购买。在签订商品房买卖合同之前，徐某已与原告京汇置业公司法定代表人虞某谈妥房屋首付30万元，房款按市场价格打8折。合同签订后，双方再次协商确定徐某再一次性付款50万元即房屋成交总价按80万元一揽子解决。事后，徐某均已将房款支付给了原告京汇置业公司。所以，双方就房屋交易款没有任何争议。二、被告王伟养在2014年12月26日根据徐某的意思曾经出具过一份79万余元的欠条，但当时出具这个欠据是基于原告京汇置业公司要求平账需要，因为合同价是150多万元，付了80多万元，从公司财务角度上还有余额，所以，当时以财务平账角度出具了这份欠条，并不代表实际还欠原告京汇置业公司79万余元。综上所述，被告王伟养认为，被告王伟养在本案中系被徐某借名购房，合同的权利义务实际都应该由房屋实际所有人承担，且在虞某2015年8月患病之前，购房款已经全部付清，所以，原告京汇置业公司要求被告王伟养付款没有事实依据，请求驳回其全部诉讼请求。 被告吴合女未答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告王伟养、吴合女系夫妻关系。2013年10月21日，原告京汇置业公司收取京汇豪庭1幢2单元1504室商品房预付购房款25万元。2013年10月23日，被告王伟养、吴合女出具借条载明，“今借舟山京汇置业有限公司人民币贰拾壹万叁仟伍佰伍拾玖元整（213559元）作为京汇豪庭1幢1504室房款。定于2013年12月20日前归还。如未按时归还，将该房源收回”。同日，原告京汇置业公司的两个账户之间发生转账交易213559元，备注用途为“王伟养房款”。2013年11月6日，原告京汇置业公司与被告吴合女、王伟养签订《浙江省商品房买卖合同》约定，两被告购买原告开发建设的京汇豪庭·京汇不夜商城第1幢2单元1504室商品房；该商品房设计用途为住宅，建筑面积为140.81平方米，价款按照建筑面积计算，单价为10962元／平方米，总价款为1543559元。该合同未明确约定付款方式和期限。同日，被告王伟养与原告京汇置业公司签订《合同补充协议》载明，1幢2单元1504室净房价1543559元，应付总金额为1543559元，原已付金额为463559元，应补金额为1093023元。被告吴合女、王伟养分别于2013年11月20日、2013年12月4日取得了上述房屋的所有权证书和土地使用权证书，两证书记载该房产坐落于舟山市普陀区××街道××街××号××幢××单元××室。2014年12月26日，李某向原告京汇置业公司支付该房屋价款50万元。同日，被告王伟养出具借条载明，“本人向舟山京汇置业有限公司购置京汇豪庭1幢1504室住宅房壹套，至今尚欠房款计人民币柒拾玖万叁仟伍佰伍拾玖元整（￥793559元）”。2016年7月19日，本院裁定受理杭州银行股份有限公司舟山普陀支行对原告京汇置业公司的破产清算申请，并指定舟山安达会计师事务所为管理人。2016年8月9日，本院根据原告京汇置业公司法定代表人虞某妻子孙某申请，作出（2016）浙0903民特46号民事判决，宣告虞某为无民事行为能力人，并指定孙某为虞某的监护人。2018年1月17日，京汇置业公司管理人向被告王伟养发出《催款函》，要求被告王伟养支付剩余购房款。对此，被告王伟养回函京汇置业公司管理人称，徐某系实际购房人，所有购房款项均为徐某支付，房屋也由徐某居住、使用，故其本人无法对管理人函告的事宜作出处置，而徐某涉嫌犯罪被羁押，其会待徐某被释放后督促徐某处理函告事宜。 本院认为，本案的争议焦点主要在于，案涉商品房买卖合同中房地产价款的支付义务人问题；案涉商品房成交价问题；已付价款问题。对此，本院分析、认定如下： 一、价款支付义务人问题。根据被告王伟养主张，徐某等本案相关证人也均证明，案涉商品房实际购买人为徐某，房屋价款优惠折扣洽谈等具体交易事宜均由徐某出面办理，房款实际由徐某支付，房屋交付后也由徐某居住、使用，徐某仅系借用作为亲属的被告王伟养、吴合女名义向原告京汇置业公司购房。本院认为，案涉商品房买卖合同由被告吴合女、王伟养与原告京汇置业公司签订，且房地产权过户后也登记在两被告名下，即两被告出面购房并非虚假意思表示，亦未有证据表明双方签订的《浙江省商品房买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同应属合法有效。根据合同相对性原则，两被告系合同一方当事人，应按照合同约定承担支付房屋价款等义务，徐某不是合同当事人，至于被告王伟养所谓“借名购房”即徐某系房屋实际购买人及所有人的事实仅在两被告与徐某之间具有意义，其产生的法律效力也仅限于两被告与徐某之间，对外不能约束原告京汇置业公司。原告京汇置业公司依据合同约定要求两被告履行支付房屋价款义务并无不当，本院对被告王伟养关于合同权利义务应由徐某承担的抗辩意见不予采纳。 二、实际成交价问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据被告王伟养以及证人徐某、何某等陈述，徐某通过何某与原告京汇置业公司法定代表人虞某商定案涉房屋价款打8折后再付房价首付款，而商品房买卖合同签订于首付款支付后，虞某也称合同价是80%，且京汇豪庭1幢共17层，两被告所购房屋位于15层，比对京汇豪庭1幢中与案涉房屋相邻商品房或者同户型商品房相近时间段的销售信息（详见附表：《京汇豪庭部分商品房销售信息统计表》）后可以看出，案涉商品房的合同单价10962元／平方米应该是在该房屋原始定价即挂牌价基础上折扣后的价格，折扣率也符合被告王伟养及几名证人所陈述的8折，故本院认定案涉商品房买卖合同约定的单价已是按照8折优惠后的价格。被告王伟养主张，案涉商品房实际成交总价并非是合同约定的总价款款1543559元，而是80万元。对此，被告王伟养提供的关联证据全部为证人证言，证人包括徐某、何某、李某、虞某、孙某。对此，本院认为，第一，根据被告王伟养及相关证人陈述，被告王伟养、吴合女与证人徐某、李某之间系亲属关系，徐某更是实际购房人，而徐某与何某又系朋友，因此，上述证人证言的证明力均较低。另外，虞某已经本院于2016年8月9日判决宣告为无民事行为能力人，其证言不能单独作为认定案件事实的根据，且虞某虽系原告京汇置业公司法定代表人，但原告京汇置业公司于2016年被本院裁定进入破产程序，虞某已失去对公司的控制权力，其对公司财产权利的注意程度可能会明显降低，而根据被告王伟养及证人陈述，为徐某购房优惠居中说项的何某与虞某系关系要好的朋友，徐某本人与虞某也是朋友，孙某与虞某系夫妻关系，故虞某与孙某证言的证明力也较低，且虞某对被告王伟养的律师所提出案涉房屋最终商定价款是否为80万元这一问题的直接回答是“搞不清了”，也说明虞某对该问题缺乏清晰的记忆或者认知。第二，根据被告王伟养和徐某等相关证人陈述，徐某与虞某商定案涉房屋总价款为80万元，并称徐某再付购房款50万元即可，但双方商定该价款是在商品房买卖合同签订之后，此时购房首付款早已支付，金额为25万元而非30万元，故即使按照被告王伟养等所称双方已商定总价款为80万元，徐某也应再付55万元，而非50万元。因此，被告王伟养和徐某等相关证人就房屋总价款商定时还应付的购房款数额与时间节点等陈述存在矛盾。第三，因案涉商品房买卖合同约定总价款1543559元已是按照8折优惠后的价格，故若案涉房屋实际成交总价为80万元，则原告京汇置业公司仅以不到原定价一半的价格（约4.15折）出售房屋，而原告京汇置业公司法定代表人虞某的妻弟购房时尚仅能享受8.5折的优惠，这严重背离市场交易惯例和生活常理。第四，两被告是按照合同约定的房屋总价款支付了首付款（含借款），而根据京汇豪庭相关房屋销售记录以及房地产市场惯例，房地产公司与买受人就房屋价格优惠磋商通常发生在正式签订合同之前，商定的成交价之后即成为合同约定的房屋价款。第五，与正常房屋市场交易行为比较，涉案商品房交易存在明显的不同，包括原告京汇置业公司与被告王伟养、吴合女签订的商品房买卖合同对房屋价款如何支付等未作出明确约定，且买受人先付购房首付款，之后双方才签订了合同；原告京汇置业公司借款给两被告用于支付房屋首付款；买受人在实际仅支付25万元购房首付款后即取得了房地产权证书；房产过户后超过一年买受人才支付第二笔房款50万元。上述一系列事实虽足以表明原、被告之间存在特殊关系，但这已在案涉商品房已按照8折这一超越正常折扣水平进行优惠的事实上获得了充分体现，而尚不能说明双方之间的这种特殊关系足以使房屋价款优惠到4.15折的程度。综上所述，被告王伟养所主张的案涉商品房实际成交价严重背离生活常理和市场交易习惯，且拟证明该事实的证人证言证明力均较低，而原、被告双方在合同签订到虞某生病近两年的时间内未就房屋价款再优惠这一涉及双方重大利益的事项签订任何书面协议，两被告现也未提供双方商定房屋总价款为80万元的磋商记录等任何其他原始证据，因此，本院认为，被告王伟养关于案涉房屋实际成交价款为80万元的主张，尚无充分依据，本院不予支持。 三、已付价款问题。 原告京汇置业公司诉称其已收取两被告支付的案涉房屋购房款75万元，并提供了相应的银行收款凭证，被告王伟养对此无异议，本院予以认定。此外，被告王伟养辩称徐某另向原告京汇置业公司法定代表人虞某支付购房款及相关税费10万元，但除被告王伟养所称的实际购房人徐某作证外，被告王伟养对该事实未提供任何其他证据，原告京汇置业公司对此不予认可，故本院对被告王伟养所辩称的该还款事实不予认定。 根据《浙江省商品房买卖合同》约定，被告吴合女、王伟养应向原告京汇置业公司支付案涉房屋总价款1543559元，扣除已支付的房款75万元，两被告尚应支付原告京汇置业公司房款793559元。两被告就该款项虽向原告出具了借条，但本案的基础法律关系系房屋买卖合同关系，且借条内容表明的意思仍是欠款，而未载明将欠款转化为借款的意思表示，原告经本院释明后也确认其诉讼请求按照购房款主张，被告王伟养对此无异议，故本院确定两被告应承担的责任按照房屋买卖合同处理。原、被告在合同中虽未约定房屋价款的支付期限，但原告京汇置业公司早已交付案涉房屋，两被告也已登记取得房地产权，故原告京汇置业公司有权要求两被告及时支付剩余房屋价款793559元，本院对原告京汇置业公司的诉讼请求予以支持。 被告吴合女经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 限被告王伟养、吴合女于本判决生效之日起20日内共同支付原告舟山京汇置业有限公司房屋价款793559元。 如被告王伟养、吴合女未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11736元，由被告王伟养、吴合女共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 负担债务的一方当事人未在本判决指定的期间内自觉履行债务的，对方当事人有权在本判决生效后判决指定的履行期间届满次日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  李向锋 审 判 员  李维浙 人民陪审员  李 毅 二〇二〇年八月三十一日 代书 记员  杨佩洁 ? 附：汇豪庭部分商品房销售信息统计表 购房人 房屋位置 购房时间 建筑面积（㎡） 挂牌单价（元） 成交（合同）单价 折扣率 价格优惠原因 备注 本案被告 1幢2单元1504 2013.11.6 140.81 10962 总楼层17层 李某 1幢2单元1404 2013.12.9 140.81 12040 11438 9.5折 一次性付款 同户型 陆某 1幢1单元1501 2013.3.6 141.05 12390 11522.70 9.3折 法定代表人批条 同楼层 王某 1幢2单元1604 2013.6.28 141.05 12270 10000 8.15折 法定代表人批条 同户型 孙某 1幢1单元202 2011.9.30 112.12 9750 8287.50 8.5折 房产公司法定代表人妻弟 潘某 1幢2单元803 2013.11.11 113 11470 10000 8.7折 一次性付款 吕某 1幢1单元1502 2014.1.4 113 12270 11288.4 9.2折 一次性付款 金某 1幢2单元1503 2015.4.9 113 9557.53 0折 同楼层 ? 【附相关法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。