广东省广宁县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1223执异69号 案外人：叶水珍，女，1980年9月20日出生，汉族，住广东省。 申请执行人：广宁县住房和城乡建设局。住所地：广宁县南街镇城西开发办公区。 负责人：覃学彬，局长。 被执行人：广宁县嘉亿房地产发展有限公司。住所地：广宁县南街镇环城东路十三行(广宁县农业局左侧)。 法定代表人：谢文光。 在本院执行申请执行人广宁县住房和城乡建设局（以下简称广宁住建局）与被执行人广宁县嘉亿房地产发展有限公司（以下简称嘉亿公司）行政非诉一案中，案外人叶水珍于2020年8月4日对执行位于广宁县南街镇五一社区仙鹅垌山水豪庭A幢24、25号车房（不动产证号：100000002，以下简称A幢24、25号车房）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人叶水珍称，申请执行人广宁住建局与被执行人嘉亿公司（机构代码：58469174-8，住所地：广宁县南街镇环城东路十三行(广宁县农业局左侧)）行政非诉一案，广宁县人民法院作出的（2020）粤1223执109号之四执行裁定书，裁定：预查封被执行人广宁县嘉亿房地产发展有限公司坐落于广宁县××五一社区仙鹅垌山水豪庭的59处车位/车房（详见查封清单）。查封清单中包括了案外人购买的A幢24、25号车房。案外人于2019年1月2日已付清车位房款给嘉亿公司并签订了商品房买卖合同，且已交付使用，现请求法院解除对A幢24、25号车房的查封。 本院查明，因被执行人嘉亿公司存在“在广宁县××五一社区仙鹅垌（二期）兴建的A幢商品楼房未按照《建设工程规划许可证》（[2012]年第244号）的规定进行建设，擅自加建了第八层”的行为，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定，申请执行人广宁住建局依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，于2019年4月19日作出宁住建罚决字[2019]010号《行政处罚决定书》，决定没收嘉亿公司违法收入1175256.00元。2019年12月20日，广宁住建局向本院申请强制执行上述《行政处罚决定书》，对被执行人嘉亿公司予以没收违法收入1175256.00元。2019年12月30日，本院作出（2019）粤1223行审11号行政执行裁定书（以下简称11号裁定书），裁定：申请执行人广宁县住房和城乡建设局对被执行人广宁县嘉亿房地产发展有限公司予以没收违法收入1175256.00元，本院准予强制执行。11号裁定书生效后，本院立案庭将该案依法移送本院执行局执行，执行案号：（2020）粤1223执109号。2020年7月23日，本院作出（2020）粤1223执109号之四执行裁定书，裁定：预查封被执行人广宁县嘉亿房地产发展有限公司坐落于广宁县××五一社区仙鹅垌山水豪庭的59处车位/车房（详见查封清单），期限为三年。查封清单中包括了A幢24、25号车房。另查明，2018年12月29日，案外人叶水珍与嘉亿公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018125414），约定：案外人购买被执行人嘉亿公司出售的广宁县××五一社区横垌山水豪庭A幢25号车房（不动产证号：100000002），车房总价款为人民币5000元。2019年1月2日，案外人叶水珍与嘉亿公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019010139），约定：案外人购买被执行人嘉亿公司出售的广宁县××五一社区横垌山水豪庭A幢24号车房（不动产证号：100000002），车房总价款为人民币5000元；买受人签订本合同时已付清房款5000元。再查明，A幢25号车位的实际成交价格为11500元人民币，案外人叶水珍于2018年12月27日交付10000元给嘉亿公司，同日，嘉亿公司出具《收据》（编号：NO02586409）载明：今收到叶水珍购山水豪庭A幢25号杂物房房款10000元；2018年12月29日，案外人叶水珍再交付1500元给嘉亿公司，嘉亿公司出具《收据》（编号：NO02586410）载明：今收到叶水珍购山水豪庭A幢25号杂物房房款1500元。A幢24号车位的实际成交价格为11000元人民币，案外人叶水珍于签订合同当日交付11000元给嘉亿公司，同日，嘉亿公司出具《收据》（编号：NO15847）载明：今收到叶水珍购山水豪庭A幢24号杂物房房款共11000元。还查明，案涉小区仙鹅垌山水豪庭与横垌山水豪庭实为同一小区，该小区的59处车位/车房为现售不动产，买受人与嘉亿公司签订商品房买卖合同并支付约定款项后，嘉亿公司工作人员便把车位/车房钥匙交付买受人，车位/车房自交付钥匙开始由买受人占有并使用。案涉车位/车房的买受人也一直催促嘉亿公司为他们办理产权过户登记，但由于嘉亿公司欠税未缴，税务机关不让其领购发票，故嘉亿公司无法开具发票给案涉买受人，也因此无法办理案涉车位/车房的过户登记手续。以上事实有《行政处罚决定书》、《行政执行裁定书》、《执行裁定书》、《商品房买卖合同》（2份）、《收据》、《询问笔录》进行佐证。 本院认为，本案的争议焦点是是否应该中止对A幢24、25号车房的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人叶水珍在本院查封前已购买了A幢24、25号车房，且其与被执行人嘉亿公司分别于2018年12月29日、2019年1月2日签订了两份《商品房买卖合同》。此外，案外人已经支付了全部的价款并在人民法院查封之前已合法占有了案涉不动产，非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，案外人对案涉车房享有排除执行的物权期待权，故对案外人请求对案涉车房中止执行的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条二十八条之规定，裁定如下： 中止对广宁县南街镇五一社区仙鹅垌山水豪庭A幢24、25号车房（不动产证号：100000002）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 欧    火    材 人民陪审员 杨金华人民陪审员程剑英 二〇二〇年八月十三日 书 记 员 叶    清    凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 窗体顶端 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 窗体底端 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。