云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初1387号原告：鲁义莉，女，1991年4月6日出生，彝族，住云南省。原告：王加斌，男，1991年12月5日出生，汉族，住云南省。两原告共同委托诉讼代理人：苏月，云南宁湖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。两原告共同委托诉讼代理人：李俊，云南宁湖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：李艾梅，女，1979年5月26日出生，汉族，住云南省安宁市。原告鲁义莉、王加斌与被告李艾梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员杨文雁独任审判，于2020年8月14日公开开庭进行审理。原告鲁义莉、王加斌的委托诉讼代理人李俊到庭参加诉讼，被告李艾梅经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告鲁义莉、王加斌向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告签订的《房屋买卖合同》《房屋转让预约协议》立即解除。二、判令被告立即退还原告定金及购房首付款300900元。三、判令被告承担违约金162180元。四、判令被告以300900元为本金，年利率6%为计算标准，向原告支付自2019年5月5日至实际支付之日止的违约利息。（违约利息暂计自2019年5月5日至2020年6月8日，暂计为19785元）。五、判令被告承担中介服务费10000元。六、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告鲁义莉、王加斌系夫妻关系，原告于2019年4月28日与被告李艾梅签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于云南省安宁市房屋出卖给原告，房屋成交总价为810900元。原告于2019年4月28日、29日共支付50900元定金，2019年5月5日前支付250000元首付款，双方于2020年4月15日办理过户后，原告再支付购房尾款510000元。合同中还约定违约金为总房价的20%，中介费全部由违约方承担。原、被告至云南省昆明市国信公证处就2019年4月28日签订的《房屋买卖合同》进行公证，为了配合公证办理，双方就同一套房屋签订了《房屋转让预约协议》，并进行了公证。被告按合同约定，应当于2020年4月15日办理过户，但时至今日，被告仍以种种借口进行推诿、拖延。被告未按合同约定办理房屋过户登记的行为已构成实质性违约，该严重违约行为给原告造成了巨大的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告有权解除房屋买卖合同，并要求被告承担相应的违约责任。现原告向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告李艾梅未到庭应诉，未作答辩。原告鲁义莉、王加斌为证明其主张的事实提交以下证据：一、原、被告身份证复印件；二、商品房买卖合同；三、公证书；四、不动产权证书；五、购房定金收条两份、首付款收条一份；六、昆明三丰房地产经纪有限公司收款收据一份；七、原、被告短信、微信聊天记录。被告李艾梅未向法庭提交证据。本院认为，原告提交的上述证据系原件，且原告对其提交的上述证据真实性做出保证，被告未到庭应诉，应视为对以上证据质证权利的放弃，且上述证据能够形成锁链，相互映证，本院对上述证据效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2019年4月28日，原、被告在案外人昆明三丰房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同》。合同约定：被告（甲方）将其所有的位于安宁市房屋【不动产权证号：云（2018）安宁市不动产权证第0001373号】及房屋的附随设施以810900元的价格出售给原告鲁义莉（乙方）。原告在签订合同当日支付被告定金50900元作为履行合同的担保，除定金之外的剩余房款760000元以银行按揭的方式支付。在合同履行过程中无论任何原因发生税费种类的增减，办理房屋产权变更登记所产生的各项税费及其他费用由乙方承担。2019年6月1日之前，甲方将房屋转移由乙方占有，并将房屋钥匙移交给乙方。案外人昆明三丰房地产经纪有限公司中介服务费按房屋成交总价的2%收取，共计14000元由乙方承担，并于合同签订当日支付。合同签订后，甲、乙双方未能交易成功的，中介费不予减免，甲、乙双方自愿解除合同的，双方各承担50%。若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部中介费。合同第十条补充协议约定，2019年4月28日甲方李艾梅出售文苑雅居1幢9单元902号给乙方鲁义莉，2019年4月28日乙方支付定金10000元整到甲方账户上，2019年4月29日乙方再补定金40900元到甲方账户上，首付款250000元整在2019年5月5日之前乙方支付到甲方账户上，过户时间在2020年4月15日之前过户到乙方名下，剩下的尾款510000元由银行贷款打到甲方账户上，公证时间在2019年5月31日之前。《房屋买卖合同》签订当日，原告向被告支付了购房定金50900元，向案外人昆明三丰房地产经纪有限公司支付中介费10000元。2019年5月5日，原、被告双方签订《房屋转让预约协议》，协议约定：被告（甲方）将其所有的位于安宁市房屋（所有权证号：20180001373）及房屋的附随设施以810900元的价格出售给原告（乙方）。双方签订协议后，乙方于2019年5月5日前向甲方支付转让房屋的房款共300900元，在双方签署正式房屋买卖合同、办理产权过户之后，房屋余款510000元由乙方向银行申请按揭贷款支付。协议第四条约定双方正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为：2020年4月15日前签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续。第五条约定：因房屋产权过户所产生的所有费用均有乙方承担。第七条第二款约定，于符合本协议第四条规定的条件时，甲方拒不按照协议约定的内容签署房屋买卖合同的，乙方有权选择：（1）要求甲方退赔所实际收取的全部转让款项，同时向乙方支付转让价款总额的20%的违约金；（2）要求甲方继续履行本协议，将房屋转让与乙方。协议同时对争议解决方式及其他事项作出了约定。《房屋转让预约协议》签订当日，原告向被告支付购房款250000元。2019年5月7日原、被告双方对《房屋转让预约协议》进行了公证。另查明，原告鲁义莉与王加斌系夫妻关系。本案的涉诉房屋安宁市抵押于安宁市农村信用合作社罗白分社。本院认为，原、被告双方于2019年4月28日签订的《房屋买卖合同》以及于2019年5月5日签订的《房屋转让预约协议》均系双方真实意思表示。内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。本案中，原告已按合同约定向被告支付房屋首付款300900元（含定金50900元），被告未按合同约定于2020年4月15日前配合原告办理不动产权证变更登记手续已构成违约。后经原告催告后被告亦未履行合同义务办理不动产权证变更手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，现原告请求解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋转让预约协议》符合法律的规定，本院予以支持。关于原告要求被告退还定金及购房首付款300900元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因双方签订的《房屋买卖合同》《房屋转让预约协议》已依法解除，被告基于合同取得的购房款应当予以返还。现原告请求被告返还定金及购房首付款300900元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求被告承担违约金162180元的问题。本院认为，违约金系因违约方违约给守约方造成的经济损失，其性质主要是具有补偿性，而非惩罚性，其目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为给其造成的实际经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，因原、被告双方约定的违约金数额过分高于被告的违约行为给原告造成的经济损失，本院认为此损失应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院予以调整为以原告支付给被告的购房款300900元为基准，自2019年5月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求被告支付以300900元为本金，按年利率6%的标准支付自2019年5月5日至实际支付之日止的违约利息。本院认为，原告在本案中既主张违约金又主张利息，而违约金已经能够补偿因被告违约行为对给原告造成的损失。原告再行向被告主张违约利息于法无据，本院不予支持。关于原告请求被告承担中介费10000元。本院认为，本案中，因被告的违约行为致使合同无法履行，根据双方合同中关于由违约方支付中介费的约定，现原告请求被告按合同约定承担中介费10000元于法有据，本院予以支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋转让预约协议》。二、由被告李艾梅于本判决生效之日起十日内返还原告鲁义莉、王加斌购房定金及首付款300900元，并支付违约金（以购房款300900元为基数，自2019年5月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、由被告李艾梅于本判决生效之日起十日内支付原告鲁义莉、王加斌中介服务费10000元。四、驳回原告鲁义莉、王加斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8692元，减半收取4346元，由原告鲁义莉、王加斌承担1464元，由被告李艾梅承担2882元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  杨文雁二〇二〇年八月二十七日书记员  唐丽慧