江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1312号上诉人（原审第三人）：吴晓菲。委托诉讼代理人：文举，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛苏林，系吴晓菲母亲。被上诉人（原审原告）：杨国庆。被上诉人（原审原告）：黄萍。委托诉讼代理人：张敏俊，上海市公民律师事务所律师，代理上述两被上诉人。被上诉人（原审被告）：吴春生。被上诉人（原审被告）：吴小媛。被上诉人（原审被告）：吴文华。被上诉人（原审被告）：杨爱红。上诉人吴晓菲因与被上诉人杨国庆、黄萍、吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初8754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴晓菲上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回杨国庆、黄萍的诉讼请求，一、二审案件受理费由杨国庆、黄萍、吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红负担。事实和理由：一、一审法院错误地将明显属于杨国庆、黄萍与吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红之间恶意串通签订的虚假房屋买卖（居间）合同认定为合法有效合同。一审法院对于合同中明显不合理的约定条款视而不见，对被上诉人之间漏洞百出的陈述置若罔闻。购房合同中约定此房中有设施及附属物：精装修（包括家具家电，除鱼箱外），此约定与正规合同不符，未写明家具家电的数量和品牌。之所以写精装修是为了将房屋价格写的高一些，拿这份假合同来欺骗吴晓菲。杨国庆和黄萍本身在房产中介公司就职，多年从事房产中介职业，其二人并非一审认定的已尽到合理注意义务。杨国庆故意隐藏真实身份是为了与吴文华恶意串通侵吞吴晓菲的房产，所谓房屋买卖合同根本就不是杨国庆和吴文华等人的真实意思表示。二、涉案房屋买卖（居间）合同不能产生物权变动的法律效力，杨国庆、黄萍不能取得涉案房屋的所有权，更无权要求吴晓菲进行涉案房屋的变更登记。一审法院判决吴晓菲将涉案房屋变更登记到杨国庆、黄萍名下，属于适用法律错误。1、吴晓菲根据生效的（2013）吴木民初自第0657号民事调解书，取得了涉案房屋的所有权，是涉案房屋唯一的合法所有人。吴文华等人对涉案房屋没有所有权，无权进行处分。2、我国物权法对于不动产采用“登记要件主义”，除法律另有规定，不动产物权的变动经登记发生效力，且法律还规定必须区分合同效力与物权变动效力。不动产转让合同只能在当事人之间产生债权，而不动产登记才能产生物权。如物权不能变动，即便合同有效，也只在合同当事人之间产生债权请求权，只能通过违约责任来处理，并不能产生物权变动的效力。3、杨国庆、黄萍与吴文华等人签订的房屋买卖（居间）合同是否有效，都不能产生变动涉案房屋所有权的法律效力。即便合同有效，也只是在杨国庆、黄萍与吴文华等人之间产生债权请求权，不能据此取得吴晓菲合法的房屋所有权，更无权向吴晓菲要求进行涉案房屋变更登记。4、不动产登记是物权法规定的法定物权变动方式，能够产生物权变动的法律效力。人民法院在判决吴晓菲将涉案房屋变更登记到杨国庆、黄萍名下之前，应当先根据物权法的相关规定对其是否能够合法取得涉案房屋所有权进行判断。一审法院依据合同法判决涉案房屋所有人且非合同相对人进行物权变更登记，存在严重的法律适用错误。综上，不论涉案房屋买卖（居间）合同的效力如何，均不能产生物权变动的法律效力。杨国庆、黄萍基于其无权处分人签订的合同，不能取得吴晓菲合法的涉案房屋所有权。一审法院根据合同法判决吴晓菲将涉案房屋变更登记到杨国庆、黄萍名下，属于适用法律错误。三、杨国庆、黄萍不属于善意，也没有取得（完成不动产登记），不符合物权法规定的善意取得适用条件，不能取得涉案房屋的所有权。一审判决吴晓菲将涉案房屋变更登记到杨国庆、黄萍名下，没有任何事实和法律依据。1、针对不动产，物权法第一百零六条规定的善意取得制度适用条件有四点：一是无处分权人将不动产转让给受让人；二是受让人受让该不动产时是善意的；三是以合理的价格转让；四是转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。2、不动产登记是物权变动的法定方式，具有权利变动、权利推定、善意保护的法律效力，不动产的权利外观也是通过不动产登记来彰显。法律对于不动产取得善意的判断，是以受让人依法完成不动产物权转移登记为判断时点，以是否信赖了不动产登记为判断标准。本案中，杨国庆、黄萍明知涉案房屋没有进行不动产登记且仅与吴文华等人签订房屋买卖（居间）合同的情形，不符合法定的受让人受让该不动产时是善意的条件，不属于法律规定的善意。3、如前所述，不动产善意取得制度还以转让的不动产已经完成登记为适用条件，这与物权法中的登记要件主义是一致的。本案所涉房屋依然合法登记在吴晓菲名下，杨国庆、黄萍并没有完成涉案房屋的登记、没有取得涉案房屋所有权。可见，杨国庆和黄萍既非善意，也没有取得，不符合物权法规定的不动产善意取得的适用条件，不属于善意取得。一审法院判决吴晓菲将涉案房屋变更登记到杨国庆、黄萍名下，没有任何事实和法律依据。四、吴文华以其需要补充付款12万元以取得拆迁的第三套房屋的说法不应成为其出售涉案房屋的理由。涉案房屋物权已经确立在吴晓菲名下，因拆迁协议形成的债务是吴文华与第三方的债的关系，理应由吴文华通过其他途径筹措，而与涉案房屋的物权权利无关。吴文华物权将没有处分权的房屋私自出售。拆迁协议中约定支付12万元的期限是2016年5月27日起10日内一次性支付，而吴文华出售房屋的时间是2016年10月，早已过了缴纳12万元的期限。由此可知，吴文华出售涉案房屋的真实目的并非为了筹款取得第三套房屋。同样，关于三套房屋的装修，也不应当由吴晓菲承担。吴文华也不能以此理由来侵犯吴晓菲的房屋所有权。吴文华析产案件的调解书中，并未约定房屋赠与吴晓菲后，由吴文华装修并由吴晓菲承担装修费。调解书约定三套房屋由吴文华居住、使用、出租和收益。如果吴文华对房屋进行装修，装修所获的利益也是由吴文华享有，到房屋需要移交给吴晓菲时，装修利益也早就被利用完毕。因此，三套房屋的装修费用应由吴文华自行解决，而不应当为了装修款而出售吴晓菲的房屋。吴文华如果以此理由出售房屋给杨国庆，恰恰证明其向杨国庆披露过涉案房屋的权利人是吴晓菲，更能说明杨国庆在购房时并非善意。杨国庆、黄萍辩称：一、我方与吴文华等人签订的房屋买卖（居间）合同系真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。1、2012年7月23日《民房预动迁补偿协议书》由吴文华为户代表与吴中区木渎镇人民政府签订，对于吴文华户依法因拆迁而享有的动迁利益进行了明确，其中安置面积240平方米，先安置120平方米，余下面积在2015年7月23日安置。据此，吴文华户并非纯货币安置，而是同等价值房屋调换。2016年5月27日，吴文华户与吴中区木渎镇人民政府签订了《木渎镇拆迁安置房屋安置协议书》，对于房屋面积、地址、金额等进一步予以明确。我方有理由相信吴文华户享有本案所涉的拆迁安置房，从而与其签订《房屋买卖（居间）合同》。2、杨国庆从2019年3月开始从事房产中介工作，法律并未禁止没有房地产权证的房屋买卖，对于买卖拆迁安置房，市场上不在少数，法院也依法处理很多案件，且绝大多数判决都是依法支持买卖合同有效。3、吴文华等人对房屋买卖予以认可，是因为本身就是真实发生的，并非虚构。4、我方在诉讼之前就一直找吴文华等人要求过户房屋，至于违约金或损失等主张，一方面是我方的权利，另一方面吴文华等人也无力支付，且随着时间的推移，我方也没有更多的时间和精力与吴文华等人耗，故只要房屋过户至我方名下即可。本案诉请是过户，我方也没有说不主张违约责任，权利依然保留着。5、吴晓菲认为我方与吴文华等人之间相互串通，损害吴晓菲的合法权益，并无相应的证据予以证明。相反，我方与吴文华等人之间买卖房屋之前并不认识，而吴晓菲与吴文华等人之间存在血缘关系，并办理了一系列事项，倒是令我方怀疑其存在串通，骗取我方欠款，导致钱房两空的可能。二、我方依据《房屋买卖（居间）合同》产生相应的法律效力，有权要求吴晓菲协助办理产权变更登记。1、我方在购买本案所涉房屋时相信该房屋属吴文华等人所有。2、签订买卖合同当时及诉讼前，吴文华等人均未向我方告知其将房屋赠与吴晓菲，并在法院办理了一系列材料。3、我方向吴文华支付了合理对价。4、吴文华将本案所涉房屋及车库交付我方使用至今，吴晓菲在2019年7月份之前从未提出任何异议。吴晓菲曾向法院起诉要求我方搬离房屋，后也撤诉了事。三、我方的合法权益应得到法律保护，吴晓菲应协助办理过户手续。1、本案所涉房屋系拆迁安置房，出售时不符合办证条件。2、签订预动迁协议及拆迁协议后，吴文华持有前述协议，且拆迁以权证计户，我方有理由相信吴文华户有权出售本案所涉房屋。3、我方已尽到了合理注意义务，且善意取得，一直使用房屋至今。综上，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回吴晓菲的上诉，维持一审判决。吴文华辩称：一审判决查明事实清楚，不存在问题。我和杨国庆不存在串通，我卖房子给杨国庆时不清楚他是做什么的，与我们卖房子没关系。我在2012年8月拿了房子就开始装修，吴晓菲也来住过。杨国庆、黄萍向一审法院起诉请求：1、依法确认其与吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效；2、吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红、吴晓菲配合其将苏州市吴中区木渎镇金运花园52幢4单元208室房屋产权过户登记至杨国庆、黄萍名下；3、本案诉讼费用由吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红承担。一审法院认定事实：吴文华系吴春生与吴小媛婚生子，吴晓菲系吴文华与案外人葛苏林的婚生女。2012年3月5日，苏州市虎丘区人民法院出具(2011)虎少民初字第0279号民事判决书，判决葛苏林与吴文华离婚。2012年7月23日，吴文华作为动迁户主（乙方）与吴中区木渎镇动迁管理办公室（甲方）签订《民房预动迁补偿协议书》，约定甲方对乙方坐落于苏州市吴中区的房屋实施预动迁。2013年10月9日，一审法院立案受理了吴晓菲、葛苏林起诉吴文华分家析产纠纷一案[案号为（2013）吴木民初字第0657号]。2013年10月30日，一审法院经组织双方调解，出具（2013）吴木民初字第0657号民事调解书，确认：一、坐落于苏州市吴中区房屋已拆迁，因拆迁所获得的所有拆迁安置房（包括金运花园小区52幢4单元108室房屋及相应的车库、52幢4单元208室房屋及相应的车库）均赠与女儿即吴晓菲，待符合办理房屋所有权证及国有土地使用权证条件时，由吴文华协助吴晓菲将上述房屋产权办理至吴晓菲名下，赠与后吴文华对上述房屋仍有居住权利，吴晓菲未经吴文华允许不得擅自将赠与所得的房产出售，否则吴晓菲应赔偿吴文华所出售房屋相当于出售时房屋市场价格的损失；二、吴晓菲接受上述赠与后，应保障爷爷吴春生、奶奶吴小媛在上述房屋的居住权，即二老人有权在吴晓菲所获得的赠与房产中居住终生；三、因坐落于苏州市吴中区房屋拆迁所获得的拆迁安置房中保障吴晓菲、吴文华、吴春生、吴小媛的居住权后，若再有多余房屋，吴文华可对该多余房屋对外出租，因此取得的收益归吴文华支配，用于吴文华、吴春生、吴小媛的日常生活及养老所用；四、若吴文华以后再婚，其配偶有权随吴文华居住，但对赠与给吴晓菲的上述房产无处分权。2016年10月1日，杨国庆与吴文华签订《房屋定金合同》，约定吴文华自愿将金运花园52幢208室房屋（附带独立自行车库）出售给杨国庆，产证正在办理中，房屋价款75万元，现收取定金3万元，房屋为精装修，正式合同于2016年10月12日之前在苏州金亿家房产签订。当日，杨国庆、黄萍向吴文华交付定金3万元，并由吴文华出具收据。2016年10月12日，杨国庆、黄萍（乙方）与吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红（甲方）、苏州金亿家房产（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将苏州市吴中区房屋以75万元出售给乙方，该房屋带有独立自行车库，乙方于2016年10月1日交付定金3万元、于2016年10月12日交付房款67万，余款5万元于房屋过户时交付，过户产生的税费由乙方负担；甲方保证此房屋无产权纠纷、不存在房屋抵押、债权债务及其他权利瑕疵，不得再将房屋出售、转让、赠与、抵押等，否则均可构成诈骗行为；甲乙双方无论哪方违约，违约方需要承担房款的100%作为违约金赔偿另一方。同日，黄萍向吴文华转账支付67万元，并由吴文华向杨国庆、黄萍出具收条予以确认。吴文华于2016年10月12日将涉案房屋及车库交付杨国庆、黄萍使用至今。另查，双方签订《房屋买卖（居间）合同》时，涉案房屋尚不满足办证条件，且涉案房屋由吴文华占有使用。葛苏林与吴文华离婚后，吴晓菲随同母亲葛苏林居住生活。2017年1月5日，吴晓菲以吴文华未按（2013）吴木民初字第0657号民事调解书履行义务为由向一审法院申请强制执行[案号为（2017）苏0506执114号]。2017年1月12日，一审法院出具（2017）苏0506执114号执行裁定书，裁定：将苏州市吴中区房屋因拆迁所获得的所有拆迁安置房（包括金运花园小区52幢4单元108室及相应的车库、52幢4单元208室及相应的车库）产权办理至吴晓菲名下。2018年12月7日，涉案房屋及车库的产权登记至第三人吴晓菲名下（单独所有）。庭审中，杨国庆、黄萍称其通过房产中介与吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红签订《房屋买卖（居间）合同》，吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红在签订合同时向其出示《民房预动迁补偿协议书》，该协议书上写明动迁户主系吴文华，吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红亦从未告知其涉案房屋与吴晓菲有关。吴文华称，拆迁所得的三套房屋全部赠与吴晓菲，但拆迁所得的三套房屋装修及补房屋差价需要款项，其必须出售一套小户获取资金，其在出售涉案房屋之前和吴晓菲商量过的，吴晓菲不同意，但其没有办法。另，其在出售涉案房屋时并未告知杨国庆、黄萍涉案房屋是赠与吴晓菲的，后物业通知涉案房屋可以办理产证时，其再次和吴晓菲商量办证及过户问题，吴晓菲推脱没有时间，后其也不清楚涉案房屋（包括另外两套房屋）的产证是怎么办理在吴晓菲名下的。吴晓菲称吴文华从未和其商量出售涉案房屋事宜，其拿到产证后至涉案房屋查看，才发现杨国庆、黄萍居住在涉案房屋中，为此，其向一审法院提起诉讼，后因收集的证据不足撤诉。以上事实由《房屋买卖（居间）合同》、《房屋定金合同》、收据、银行转账凭证、民事调解书、执行裁定书、执行笔录等证据及本案庭审笔录予以证实。一审法院认为，杨国庆、黄萍与吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红签订的《房屋买卖（居间）合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，一审法院予以确认。另，根据双方庭审陈述，能确认杨国庆、黄萍在购买涉案房屋时并不知晓吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红对该房屋无处分权，亦向吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红支付了合理的对价，吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红也将房屋及车库交付杨国庆、黄萍使用至今，吴晓菲在2019年7月份之前从未提出任何异议。再结合涉案房屋因系拆迁安置房，出售时不符合办证条件，且由吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红占有使用，吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红亦向杨国庆、黄萍出示预动迁安置协议（户主系吴文华），故应认定涉案房屋具备由吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红出售的权利外观，杨国庆、黄萍已尽到合理的注意义务，杨国庆、黄萍的合法权利应得到法律保护。现涉案房屋登记在吴晓菲名下，故吴晓菲应配合杨国庆、黄萍将涉案房屋及车库的产权登记至杨国庆、黄萍名下。对于吴晓菲的诉讼请求，一审法院认为，第吴晓菲并未提供证据证实杨国庆、黄萍与吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红之间系恶意串通损害其利益，故一审法院对吴晓菲诉讼请求不予支持。关于吴晓菲的权利问题，吴晓菲可以另案向吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红主张，本案不做理涉。关于房屋余款5万元，应由杨国庆、黄萍在涉案房屋过户后交付吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨国庆、黄萍与吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效。二、吴晓菲于本判决生效之日起十日内协助杨国庆、黄萍将位于苏州市吴中区房屋（附带车库）的产权变更登记至杨国庆、黄萍名下，所产生的全部税费由杨国庆、黄萍负担。三、驳回吴晓菲的诉讼请求。案件受理费11300元，由杨国庆、黄萍负担5650元，吴晓菲负担5650元。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，吴晓菲提供了电话录音两份、名片、电话缴费单，以证明杨国庆系房产中介公司人员，专门从事房产中介服务业。杨国庆、黄萍质证认为吴晓菲提供的证据并非新证据，对真实性认可，但对合法性、关联性有异议，电话录音未征得杨国庆同意，是在杨国庆不知情的情况下偷录的，杨国庆于2019年3月开始从事中介工作，而本案房屋买卖合同签订于2016年10月，杨国庆在购买涉案房屋之前并不从事房产中介工作，杨国庆是否为房产中介工作人员与本案无直接关联，法律并未禁止从事房产中介的工作人员购买房屋。吴文华质证认为2016年时杨国庆干什么的其没有问，看到吴晓菲证据材料才知道杨国庆是做房产的。杨国庆、黄萍提供了杨国庆个人信用报告及苏州就业登记证，以证明杨国庆2007年至2014年的就业工作情况；提供了苏州滕瑞旺自动化有限公司盖章的工作证明、苏州斯凯诺精密机械有限公司盖章的工作证明，以证明杨国庆2014年至2018年底就业工作情况；提供了劳动合同，以证明杨国庆于2019年3月在苏州正拓房地产经纪有限公司从事中介工作。吴晓菲对此质证认为，个人信用报告和就业登记证，时间均发生在2014年8月以前，该段时间的工作情况与本案无关；两份工作证明仅为两个公司出具，不具有公信力，需要提供工资发放流水凭证、社保记录等佐证；劳动合同同样不具有公信力，需要提供社保缴纳记录来证明杨国庆入职房产中介公司的时间。吴文华认为，其没有关心过杨国庆是干什么的。本院对此认证认为，杨国庆、黄萍对吴晓菲提供的电话录音、名片、电话缴费单真实性予以认可，故本院对该组证据予以采信，但根据电话录音的内容，仅能证明杨国庆在电话录音时即2019年12月27日从事中介工作；吴晓菲对杨国庆个人信用报告及苏州就业登记证真实性未提出异议，本院对该组证据予以采信，该组证据能证明杨国庆在2014年8月之前未从事中介工作；吴晓菲对杨国庆提供的两份工作证明、劳动合同未予认可，因杨国庆未提供其他证据进行佐证，故不能证明杨国庆在2019年3月前的具体工作情况。二审另查明，2012年7月23日吴文华签订的民房预动迁补偿协议书约定，安置面积240平方米，其中先安置120平方米，余下面积在2015年7月22日安置，待安置结束，一次性结清。涉案被拆迁房屋宅基地使用证上户主为吴春生，人口合计6人，坐落在，登记时间为1988年5月21日。2013年9月18日，吴文华与葛苏林达成和解协议，内容为：一、吴文华在木渎镇姑苏村凤凰十组的老宅的所有拆迁房在办理房产权证时将所有权均赠与女儿吴晓菲一人并登记于吴晓菲一人名下，并将本次拆迁中的获利多余部分也一并赠予女儿吴晓菲。吴晓菲不得将上述拆迁房屋出售。二、吴晓菲爷爷奶奶的居住权须得到保证。三、吴文华若再婚，其配偶的居住权须得到保证，但只有居住权，没有房屋产权及继承权。四、除吴文华居住外，多余房产的出租收益归吴文华处置，将用于日常生活及吴文华父母及吴文华本人的养老。和解协议落款处，甲方有吴文华、吴春生、吴小媛的签字，乙方处有葛苏林、吴晓菲的签字。2013年10月30日葛苏林、吴晓菲与吴文华调解笔录中，双方确认目前拿到的拆迁安置房屋是金运花园二期52幢108室、208室及相应车库，其他房屋还没有拿到。2016年5月27日，吴文华与苏州市吴中区木渎镇人民政府动迁办公室签订《木渎镇拆迁户安居房屋安置协议书》，约定安置房屋为金运花园二期52幢108室（62.63平方米）、208室（62.62平方米），金运花园高层、小高层三期41幢1502室（135.07平方米），吴文华尚应支付结缺款120784元。2017年1月13日，一审法院至木渎拆迁办做执行笔录，木渎拆迁办工作人员明确金运花园二期52幢108室、208室的安置时间为2012年8月7日，金运花园高层、小高层三期41幢1502室的安置时间为2016年5月27日。一审中，吴文华陈述：其和前妻离婚时前妻一直在纠结吴文华父母造的房屋，就是，这个房子和其前妻没有关系，是其父母建造的。因为离婚的时候其对女儿吴晓菲有所亏欠，所以当时和前妻调解的时候承诺将上述房屋拆迁所得的房屋全部赠与给吴晓菲。房屋拆迁的时候其一共拿了3套房屋，按照政策，其应得240平方，但分到三套房屋总计260平方左右，所以要补房屋的差价10多万，还有房屋装修，所以就打算卖掉涉案房屋。和吴晓菲商量，吴晓菲不同意。所以其和家人商量一下还是将涉案房屋卖给了杨国庆、黄萍。二审又查明，黄萍自2016年10月开始一直由苏州斯凯诺精密机械有限公司缴纳职工社会保险。二审中，吴文华与吴晓菲确认金运花园高层、小高层三期41幢1502室房屋已经登记至吴晓菲名下。吴文华确认该房屋目前由吴文华及其父母居住，并称装修该房屋花了五十几万。吴文华称：之前房子答应赠与吴晓菲，但是要把房子取得了才能赠与，其都没有取得如何赠与，钱不够取不得怎么赠与，吴晓菲后来没通过其就把房产证全办了。以上事实由杨国庆、黄萍一审中提供的民房预动迁补偿协议书、木渎镇拆迁户安居房屋安置协议书、房屋交割清单、黄萍参保证明，吴晓菲一审中提供的和解协议、执行笔录，以及一审庭审笔录、二审调查笔录等予以证实。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、涉案《房屋买卖（居间）合同》是否无效？二、杨国庆、黄萍在涉案房屋买卖中是否是善意相对人？三、吴晓菲是否有义务配合杨国庆、黄萍办理涉案房屋过户登记手续？一、关于涉案《房屋买卖（居间）合同》的效力问题。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽根据吴晓菲、葛苏林与吴文华分家析产纠纷案生效调解书约定，包括涉案房屋在内的拆迁安置房均赠与吴晓菲，但如前述司法解释规定，吴文华、吴春生、吴小媛对涉案房屋是否有处分权并不影响涉案《房屋买卖（居间）合同》的效力。涉案的房屋买卖（居间）合同系双方真实意思表示，未违反法律行政法规强制性，合法有效。吴晓菲上诉认为杨国庆系中介且与吴文华恶意串通侵吞其房产，但根据黄萍的参保证明可知黄萍由苏州斯凯诺精密机械有限公司缴纳职工社会保险，现有证据不能证明黄萍亦从事中介工作。且即便杨国庆系中介，亦不能因为其职业原因即禁止其和黄萍为居住所需购买涉案房屋，在吴晓菲未提供其他证据证明涉案合同系杨国庆、黄萍与吴文华等恶意串通损害其利益而签订的情况下，本院对吴晓菲有关涉案合同无效的上诉主张不予采信。二、关于杨国庆、黄萍在涉案房屋买卖中是否是善意相对人的问题。本院认为，首先、根据民房预动迁补偿协议书、一审法院所作的执行笔录以及吴晓菲、吴文华在分家析产纠纷案件中陈述可知，涉案房屋于2012年、2013年时即已由吴文华使用，杨国庆、黄萍与吴文华等人签订涉案房屋买卖（居间）合同时，涉案房屋是现房。该合同中虽未具体约定家具家电的内容，但双方在签订该合同当日即办理的房屋交接手续，房屋交割清单中明确了家具家电的交接情况，故吴晓菲有关合同未具体约定家具家电不符合常理的主张不成立。其次、虽双方在购房合同中约定了房屋无产权纠纷，不得再出售、转让、赠与、抵押等内容，但因该房屋在交接时尚未取得房屋权属证书，无法直接办理房屋过户手续，杨国庆、黄萍要求合同中约定该内容亦是为了保障其合法权利。吴晓菲有关根据该约定可以得知杨国庆、黄萍知道涉案房屋已赠与给其的主张缺乏依据，本院对此不予采信。最后、涉案房屋系拆迁安置房，由吴文华使用，出售时尚不符合办证条件，但相关的拆迁安置协议系由户主吴文华签署。现有证据不能证明杨国庆、黄萍在购买涉案房屋时知道吴文华已将涉案房屋赠与吴晓菲，且杨国庆、黄萍要求吴文华及其父母、妻子均在购房协议上签字，并向吴文华等支付了合理对价，吴文华亦将房屋及车库交付给杨国庆、黄萍使用至今，一审法院据此认定杨国庆、黄萍已尽到合理注意义务并无不当。综上所述，本院认为杨国庆、黄萍在涉案房屋买卖中系善意相对人。三、关于吴晓菲是否有义务配合杨国庆、黄萍办理涉案房屋过户登记的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》对于不动产所有权的善意取得的构成要件作了明确规定，要求受让人受让不动产时是善意的、以合理的价格转让，且转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。本案中，杨国庆、黄萍虽系善意相对人，但涉案房屋尚未过户登记至其名下，故杨国庆、黄萍不能基于善意取得制度取得涉案房屋的所有权。一审法院仅以杨国庆、黄萍系善意相对人、合法权利应受法律保护为由判令吴晓菲配合办理过户手续缺乏相应的法律依据。吴晓菲并非本案房屋买卖合同的相对方，杨国庆、黄萍无权依据购房合同要求吴晓菲办理过户义务。现涉案房屋已通过执行程序登记至吴晓菲名下，杨国庆、黄萍要求吴春生、吴小媛、吴文华、杨爱红配合办理过户手续存在障碍，故本院对杨国庆、黄萍该诉讼请求亦不予支持。吴晓菲系通过执行办理涉案房屋的权属证书，杨国庆、黄萍对此有异议，即便其签订了合法有效的购房合同、交付了大部分的购房款且合法占有涉案房屋，对涉案房屋具有一定的物权期待权，亦应该通过执行纠错程序进行救济。综上所述，吴晓菲的上诉请求部分成立，本院对此予以采信。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初8754号民事判决第一项、第三项；二、撤销苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初8754号民事判决第二项；三、驳回杨国庆、黄萍其他诉讼请求。一审案件受理费11300元，由杨国庆、黄萍负担5650元，由吴晓菲负担5650元；二审案件受理费11300元，由杨国庆、黄萍负担5650元，由吴晓菲负担5650元。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇二〇年八月十一日书记员 徐馨岚