福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0881民初1091号 原告：龙岩天地缘物业管理有限公司,住所地漳平市菁城街道东石路1号二楼，统一社会信用代码91350881070865069P。 法定代表人：夏善勇，职务：总经理。 委托诉讼代理人：朱玉芳，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王光木，男，系该公司员工。 被告：连水花，女，1982年2月10日出生，汉族，住漳平市。 委托诉讼代理人：刘永辉，男，1980年11月3日出生，汉族，住漳平市，系连水花的丈夫）。 原告龙岩天地缘物业管理有限公司（以下简称“龙岩天地缘物业公司”）与被告连水花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙岩天地缘物业公司委托诉讼代理人朱玉芳、王光木和被告连水花委托诉讼代理人刘永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙岩天地缘物业公司向本院提出诉讼请求：判令连水花立即向龙岩天地缘物业公司支付物业服务费2495.8元、公用水电公摊费207.56元、设施设备更新公摊83.1元。事实与理由：漳平市闽西南商贸城H区尚未成立业主委员会，本小区的物业服务企业由福建省漳平市汇鑫房地产开发有限公司于2015年8月选聘龙岩天地缘物业公司对闽西南商贸城小区提供全程物业服务管理。双方经协商后，于2015年8月5日签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定：由龙岩天地缘物业公司向闽西南商贸城小区提供物业管理服务；物业服务费按物业建筑面积计收，多层住宅的物业服务收费标准为0.45元/平方米，高层住宅物业服务收费标准为0.75元/平方米，商业(店面)物业服务收费标准为1.0元/平方米；2017年9月l日起公用水电公摊费按实际产生费用公摊。连水花系闽西南商贸城小区H2-4-511室业主，其住宅面积为104.18平方米。2015年8月5日起，龙岩天地缘物业公司对连水花居住的闽西南商贸城小区H区实施物业规范管理，为各业主提供完善的物业服务管理，尽自己的责任和义务履行合同约定。但连水花不履行《前期物业管理服务合同》约定及《物业管理条例》等相关法律规定，自2015年8月10日至2019年12月31日止从未交纳物业服务费等相关费用。连水花已累计拖欠H2-4-511室的物业服务费计2495.8元、公用公摊水电费207.56元、设施设备更新公摊83.1元，合计2786.46元。龙岩天地缘物业公司曾以多种形式向连水花多次催缴、公告所欠物业服务费等费用，但连水花均置之不理，为此，特提起诉讼，请求判如所请。 连水花辩称：一、龙岩天地缘物业公司与福建省漳平市汇鑫房地产开发有限公司2015年8月5日签订的《前期物业管理合同》对连水花不具备法律约束力，无权要求连水花支付物业管理费。1、连水花于2010年5月15日购房，并于2010年10月10日交房。销售前福建省漳平市汇鑫房地产开发有限公司公示的物业管理公司及交房后前期物业管理公司均不是龙岩天地缘物业公司；龙岩天地缘物业公司与福建省漳平市汇鑫房地产开发有限公司2015年8月5日签订的《前期物业管理合同》对连水花不具备法律约束力。2、龙岩天地缘物业公司所提供的《前期物业服务合同》无住建局的审批备案，不符合物业管理条例规定。龙岩天地缘物业公司与开发商私自签订的合同对连水花不具备法律约束力。二、即使龙岩天地缘物业公司有实际履行物业管理职责，但从连水花提供的证据也可证明龙岩天地缘物业公司未尽物业管理职责，不作为导致闽西南商贸城小区违章搭盖严重，小区存在安全隐患。同时龙岩天地缘物业公司也未对小区公共部分和设施进行维护管理。龙岩天地缘物业公司无权要求连水花告支付物业管理费。综上，双方既没有合同约定的权利与义务，龙岩天地缘物业公司也未实际履行物业管理职责，故恳请法院驳回龙岩天地缘物业公司全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：龙岩天地缘物业公司于2013年6月9日成立，经营范围为：物业管理；园林绿化；道路清扫保洁及垃圾清运；家政服务；房屋修缮；园林景观工程施工；室外场地租赁；电动汽车、二轮/三轮电动车充电桩安装、维修、销售、代理；水电费代收代缴、污水处理、河道保洁、消杀服务、除四害服务。2015年8月5日，漳平市汇鑫地产开发有限公司与龙岩天地缘物业公司签订一份《前期物业服务合同》，该合同约定：龙岩天地缘物业公司为闽西南商贸城提供前期物业管理服务。前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通、化粪池的清掏；4、公共绿地、花草树木、建筑等的养护和管理；5、停车场所维护及车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范、消防、交通等事项的管理或协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。龙岩天地缘物业公司可以向业主或物业使用人按其实际拥有或使用物业的建筑面积收取物业管理服务费，具体标准如下：多层住宅每平方米每月0.45元、高层住宅每平方米每月0.75元、商业物业每平方米每月1元。公共照明用电及用水分地块按实际使用金额分摊收取。电梯年检及维保费用按实际金额按实际入住业主平均公摊收费。房屋公享部位共享设施设备的维修、更新、改造费用由使用业主进行分摊。龙岩天地缘物业公司提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。本合同期限自2015年8月10日起至闽西南商贸城业主委员会代表全体业主和新的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。 另查明：连水花是漳平市闽西南商贸城H2-4#幢5层511号房的业主，其房屋建筑面积为104.11平方米、属多层住宅，连水花从2015年8月10日起至2019年12月31日止未按时交纳物业管理服务费。龙岩天地缘物业公司通过在业主入户门张贴欠费催款告知函、公告、短信通知等方式向连水花催缴物业服务费，告知连水花自2015年8月10日至2019年12月31日止欠物业服务费2495.8元、公共水电公摊费207.56元、公共设施设备维修公摊83.1元，并要求连水花到闽西南商贸城物业服务处沟通协调、交清欠款，但连水花至今未向龙岩天地缘物业公司交清上述费用。庭审过程中，龙岩天地缘物业公司自认其物业管理服务存在一定的瑕疵。 本院认为，龙岩天地缘物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其与漳平市汇鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护，该《前期物业服务合同》对闽西南商贸城的业主均具有约束力。龙岩天地缘物业公司与连水花分别作为闽西南商贸城小区的物业管理者及业主，应按《前期物业服务合同》的规定恪守各自的义务。龙岩天地缘物业公司已按《前期物业服务合同》的约定向闽西南商贸城小区提供物业服务，连水花则应按时向龙岩天地缘物业公司缴纳物业服务费。现连水花从2015年8月10起至2019年12月31日止未按时缴纳物业服务费，已构成违约。考虑到龙岩天地缘物业公司提供的物业服务存在瑕疵，本院酌定对龙岩天地缘物业公司主张的物业服务费予以减免40%的幅度；物业服务费应按连水花房屋的建筑面积104.11平方米来缴纳，即104.11平方米×0.45元/平方米×52.7个月×60%≈1481.38元；对于公用水电公摊费、设施设备更新公摊，因龙岩天地缘物业公司未提供相关的证据证明，故，本院不予支持。连水花辩称龙岩天地缘物业公司物业服务不到位，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条规定，判决如下： 一、连水花应于本判决生效之日起十日内向龙岩天地缘物业管理有限公司支付物业服务费等费用1481.38元； 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回龙岩天地缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由龙岩天地缘物业管理有限公司负担14元，连水花负担11元。该款限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  陈燕敏 二〇二〇年八月二十六日 书记员  林海华 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。