云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4134号上诉人（原审被告、反诉原告）：云南文产昆明置业有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区白龙潭住宅小区A-1-5-5幢2单元102室。统一社会信用代码：9153012157729332X4。法定代表人：曾明。委托诉讼代理人：方东，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘涛，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）:缪永波，男，1982年6月3日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：黄英、束颖，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南文产昆明置业有限公司因与被上诉人缪永波商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。因另案审理结果可能影响本案审理，故本院于2019年12月31日中止本案诉讼。因案情复杂，依法报请批准延长了审限，本案现已审理终结。被上诉人向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告之间车位买卖关系合法、有效；2、判令被告按照人民币100000元的价格立即向原告交付位于呈贡区花香满径小区B-485号车位；3、判令被告立即为原告办理位于呈贡区花香满径小区B-485号车位签订《商品房购销合同》（车位），网签、备案手续；4、判令被告支付原告直至实际交付车位之日止的逾期交付车位违约金，现暂算为7480元；（自2017年7月1日暂算至2018年7月10日，暂计374天×0.0002×100000元=7480元）；5、判令被告立即向原告交付购买位于呈贡区花香满径小区B-485号车位的发票；6、判令被告协助原告办理接车位所需手续，并于具备办理车位所有权登记条件后，协助原告办理位于呈贡区花香满径小区B-485号车位的产权证；7、判令本案的诉讼费、律师费1000元、公告费、保全费由被告承担。一审判决认定以下法律事实：被告（反诉原告）文产公司于2016年1月3日出具《收据》，确认收到缪永波交付的花香满径Ｂ-485号车位款100000元。经设计、监理、施工、勘查、建设单位组织，对于花香满径小区Ⅰ期项目建设工程1、2、3、4、20、21栋及1＃地下室（1区、2区、3区、4区、5区、7区、2-Ｓ1）分部工程;Ⅲ期项目建设工程8、9、10、11、24、25栋及1＃地下室（11区、16区、17区、18区）分部工程，Ⅳ期项目建设工程5、6、7、22、23栋及1＃地下室（6区、8区、9区、10区、12区、13区、14区、15区）分部工程，上述工程均移交7个分部：地基与基础分部、主体结构分部、装饰装修分部、建筑屋面分部、给、排水及采暖分部、电气分部、建筑节能分部。上述工程经五方责任主体单位及质监站共同预验收，并按本次验收所提要求进行整改，并在建设单位完成剩余专业工程专项验收后，配合建设单位完成竣工验收工作，验收结论为合格。被告自认诉争项目1-25栋住宅已经施工完毕，并已实际具备交付入住条件。2018年1月13日，文产公司发出公告，通知交房时间如下：2018年1月17日办理1幢、2幢住宅交房手续；2018年1月18日办理3幢、4幢住宅交房手续；2018年1月19日办理5幢、6幢住宅交房手续；2018年1月20日办理7幢、8幢住宅交房手续；2018年1月21日办理9幢、10幢、11幢住宅交房手续；2018年1月22日办理20幢、21幢、22幢住宅交房手续；2018年1月23日办理23幢、24幢、25幢住宅交房手续；2018年1月24日办理12幢、13幢、14幢住宅交房手续；2018年1月25日办理15幢、16幢、17幢住宅交房手续；2018年1月26日办理18幢、19幢住宅交房手续；2018年1月27日办理住宅底层商铺交房手续；2018年1月28日办理独立商铺交房手续；并通知交房费用准备：1、太阳能热水器、天然气、可视对讲、有线电视合计8600元／户，没有太阳能热水器的楼层6000元／户。2、增加的土地补偿款：按住宅建筑面积50元／平方米；3、税金：补收土地增值税按住宅建筑面积194.92元／平方米；4、车位款：产权车位补收20000元／个。2015年12月8日，文产公司出具《项目建设承诺书》，承诺如下：“花香满径小区”按规划要求配建的地下一层、二层车位，车位数量均严格按规划审批条件建设。在已确定的每一户业主（购房职工）办理购房手续时，按照就近原则一对一捆绑销售，住宅配套车位一对一捆绑不够的车位由商业配套车位弥补，购房时间由购房职工一次性付清车位费，每个车位定价壹拾万元整。其他剩余车位均为商业配套，处置办法双方以备忘录方式另行明确。2018年2月1日，昆明市呈贡区住建局房产交易中心发出呈房通〔2018〕2号《昆明市呈贡区住建局房产交易中心关于对云南文产昆明置业有限公司要求整改的通知》载明“关于商品房价格变更的事宜，根据相关的法律法规规定，已经签订商品房购销合同备案的商品房禁止更改价格，未签订商品房购销合同备案的商品房申请价格变更请向当地发改局提起申请；对于花香满径小区项目交房事宜，呈贡区住建局于2018年1月19日，就您公司擅自对未经竣工验收的商品房强行组织业主接房、未经有关部门许可擅自对业主增收太阳能燃气配套费、增收车位费的行为约谈了公司法人，要求其立即停止整改，现对您公司仍然在办理交房事宜再次要求立即停止该行为。”2018年7月20日，昆明市公安消防支队呈贡区大队发出昆（呈）公（消）行罚决字［2018］第0009号《公安行政处罚决定书》，载明违法行为人文产公司，查明2018年5月31日14时许，对文产公司建设的花香满径小区（地址：云南省昆明市呈贡区）进行检查时，发现该工程未经消防验收擅自投入使用，决定给予文产公司建设的花香满径小区责令停止使用，并处罚款肆万元整的处罚。一审法院认为：一、缪永波已按照文产公司要求，全额履行了交付车位款的义务，根据收款收据能够确认双方所交易的标的，且该标的已具备交付的条件，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此应确认双方成立车位买卖合同关系。基于上述理由，对于文产公司要求确认双方合同不成立的诉讼请求，一审法院不予支持。二、对于缪永波要求交付车位的诉讼请求，因本案诉争车位已具备交付条件，购房者已交付车位款，虽双方未签订合同约定交付时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”对于缪永波主张文产公司交付车位的主张予以支持。对缪永波主张文产公司交付购房发票的诉讼请求，被告文产公司并非开具发票的主体，该诉求涉及行政行为并非民事案件处理范畴，一审法院对此不予支持。三、对于购房者主张签订商品房合同及进行网签、备案的诉讼请求，由于双方未订立预约合同关系，无签订书面合同的法定义务，经一审法院确认双方存在买卖合同关系并判决交付车位，已无另行缔约的必要，对此不予支持。对于缪永波要求文产公司协助办理诉争车位不动产权证的诉讼请求，现双方尚未完成房屋交接，办证条件不具备，因此一审法院对此不予支持。对于原告主张的律师费，由于双方并未作出约定，一审法院对此不予支持。对于购房者主张的车位违约金，因双方未约定交付时间及违约责任，对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第六十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）云南文产昆明置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)缪永波交付坐落于昆明市呈贡吴家营片区花香满径B-485号车位；二、驳回原告(反诉被告)缪永波的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）云南文产昆明置业有限公司的反诉诉讼请求。一审宣判后，上诉人云南文产昆明置业有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3208号民事判决第一项；2、请求判令确认双方就B-485号车位买卖合同不成立；3、上诉费用由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：1、一审法院并未查清以下重大事实：本案所涉车位位于花香满径项目的I期，截至目前仅进行了初验收工作，并未完成《商品房购销合同》当中的竣工验收，案涉车位不具备交付条件，属于事实上的无法履行；2、双方关于案涉车位的买卖系口头协商阶段，买卖合同基本内容和要素不全，合同不成立。被上诉人辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，被上诉人一审中提交的证据可以看出，上诉人之前已经发出了交房通知，现在不交房的原因是要变相涨价，一审将整个案情审理地比较清楚，双方的主张一审法院在判决书中已经阐述得比较清楚，因此请法庭驳回上诉方的上诉请求，维持原判。在二审审理中上诉人提交四组证据，第一组证据包括《昆明医学院第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议（定向开发）》（2011年7月26日）、《昆明医学院第一附属医院云南文化产业投资集团关于联合成立昆明医学院第一附属医院呈贡新区的决定》（2011年7月26日）、《委托书》（2011年9月13日）、《昆明医科大学第一附属医院关于呈贡新区医院职工配套住宅项目土地招拍挂的请示》（2012年10月22日）、《花香满径小区认购确认书》、《申请书》，欲证明上诉人和被上诉人建立的并非一般的《商品房购销合同》关系，上诉人是基于和昆明医学院第一附属医院之间的定向开发合同才和医院职工签订本案诉争的商品房购销合同，但本案被上诉人缪永波并非医院职工，其购房资格系从医院职工骆志玲手上购买，其只能按照市场价，不应当享受职工价；第二组证据包括花香满径小区项目建设开发成本测算报告和商业房产现状，欲证明本项目房产至今不能竣工验收和交付与昆明医学院第一附属医院肆意压价有巨大关系，且耕耘造价在税收测算等方面也存在严重错误；第三组证据包括《“花香满径小区”施工总承包招标ＩＩ期招标文件》、《昆明市呈贡区城市管理综合行政执法局责令改正通知书》（2018年4月16日）、工程质量验收及安全隐患说明，欲证明被上诉人所购买的标的房屋位于项目二期，至今标的房屋所对应的工程预验收和竣工验收尚未进行，不得交付业主；第四组证据包括案件受理通知、民事调解书、施工单位联合声明，欲证明上诉人欠付巨额工程款，部分施工单位已经起诉上诉人。被上诉方对第一组证据的三性均不予认可，认为缪永波与文产公司已经签订了书面的车位购销合同，被上诉人已经按照相应的合同条款支付了诉争车位的相关价款；对于第二组证据的三性不予认可，成本测算报告是2011年出的，合同是2015年才签的，因此上诉方对其成本是相当清楚的，之后2015年才与被上诉方签订了相应的合同，因此现在再来陈述其成本没计算好显然违反合同约定。其中第七号证据是商业房产的一个现状，与住宅的现状是不一样的，而且在一审中上诉人代理人也自认其诉争项目的1到25栋住宅已经施工完毕，并已经实际具备交付入住的条件，且两次发了公告，称已经具备入住条件，要求被上诉人去接房，上诉人的陈述只是其变相涨价的一个理由；对于第三组证据的三性和证明目的均不予认可，其中第九号证据在一审法院已经质过证了；第四组证据与本案没有关联性，被上诉人已经履行了付款的义务，系上诉方自己的责任，其应该将房屋交付给苏婷。本院认为，上诉人提交的第一组至第三组部分证据在一审审理中已经处理，本院二审不重复处理，对于第四组证据，因与本案无关联性，故本院不做评判。在二审审理中上诉方对一审判决认定的事实有异议，认为“上述工程经五方责任主体单位及质监站共同预验收…，…并已实际具备交付入住条件”的事实认定是错误的，遗漏认定本案房屋的坐落位置及二期的房屋没有竣工验收的事实。被上诉方对一审判决认定的事实无异议。本院认为，一审判决所认定的事实与本案在卷证据一致，并无错误。故本案二审认定的事实与一审判决一致，本院依法予以确认。另在本案审理过程中，上诉人以案外人云南新中安消防工程安装有限公司（以下简称：新中安公司）向昆明市呈贡区人民法院起诉本案双方当事人，要求确认本案《商品房购销合同》及《合同补充协议》无效为由，申请本院中止对本案的审理。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：本案是否应当中止审理？本案合同效力如何？本案所涉车位是否应当交付被上诉人？上诉人是否应当承担违约责任？本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务，如未按合同约定履行义务，应当向对方当事人承担违约责任。同时，合同一方当事人交付的标的物，应当符合法律规定。关于本案是否应当中止审理及合同效力的问题。上诉人认为案外人新中安公司对本案商品房销售合同的效力提起诉讼，本案应当中止审理。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定有下列情形之一的，中止诉讼，其中（五）项规定：“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”。案外人对本案《商品房买卖合同》所提的效力审查，亦为本案审理的核心问题，也即另案与本案指向的是对同一合同行为是否合法有效的评判，两案的评判并无先后之别，本案的审理不需要以另案的审理为依据，故本案不存在中止的事由，上诉人要求中止审理的请求本院不予准许。关于本案合同效力及是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”、第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”就本案查明的事实来看，上诉人作为开发商，在向被上诉人出售其开发的房屋时，楼盘的规划、建设施工、预售备案符合相关法律法规的规定。本案虽未签订书面的《商品房买卖合同》。但2015年12月8日上诉人文产公司在其《花香满径小区项目建设承诺书》第4.3条载明：“‘花香满径小区’按规划要求配建的地下一层、二层车位，车位数量均严格按照规划审批条件建设，在已确定的每一户业主（购房职工）办理购房手续时，按照就近原则一对一捆绑销售，住宅配套车位一对一销售不够的车位由商业配套车位弥补，购房时由购房职工一次性付清车位费”。因此，双方关于本案车位与房屋捆绑销售，其买卖意思表示真实，合法有效，不存在合同法第五十二条规定应当认定无效的情形，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。被上诉人已经按照合同约定交付了购房款项，履行了主要合同义务。上诉人没有单方解除权，其单方通知不构成合同解除。同时，其诉请要求解除本案《商品房买卖合同》亦没有事实和法律依据，本院不予支持。关于本案车位是否应当交付被上诉人的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”上诉人认为，本案楼盘尚未竣工验收，不符合法定的交付条件。且，上诉人向部分业主交付房屋后，行政机关责令其停止交付，并对其使用消防等附属设施的行为作出处罚，一审判决上诉人交付房屋违反法律规定，同时也会导致上诉人被行政机关处罚。被上诉人认为，涉案楼房已经预验收，其他配套设施完善，符合入住条件，且通过报纸公开公告了交付房屋的时间。上诉人之所以不向购房者交付，是要求在合同外增加购房款项。经审查，本项目每栋楼上诉人都向额外交纳了房款的购房者交付了房屋，每栋楼都有住户入住的情形，而向未额外交费的购房者宣称不符合交付条件。同时，被上诉人表示，即便相应房屋未经竣工验收，亦愿意以现状接受交付。本院认为，商品房买卖合同是买卖合同的重要类型，双方签订合同的目的在于开发商交付符合合同约定的住房，购房者支付相应的价款。除此之外，商品房作为特殊的不动产，国家对其设计、施工、验收、交付使用均有明确的法律规定。因此，一审判决在查明本案涉案楼盘未经竣工验收，却径行判决上诉人向被上诉人交付，违反法律规定。另一方面，与本案相关的双方《商品房买卖合同》约定房屋交付条件为“于2017年6月30日前，经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定”，则上诉人应遵循诚信原则，在合同约定期限内，向被上诉人交付已取得规划验收的批文和经建设单位组织验收合格的车位。上诉人未完成竣工验收和被行政机关责令停止违法行为并被处罚的行政后果，均不构成拒绝履行约定义务的合法理由。现被上诉人诉请要求上诉人交付车位，上诉人亦应在60日的合理期间内，积极履行其组织竣工验收的合同义务，并按照合同约定在办理完竣工验收等手续后向被上诉人履行交付义务。关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人认为其不应当承担违约责任，因楼盘尚未完成竣工验收，上诉人的交付行为被行政机关处罚，从事实和法律上均不具备交付条件，上诉人的行为尚未构成违约，不应承担违约责任。另一方面，上诉人在开发该楼盘过程中，因房价定价偏低，无法完成全部建设，即便确实需要承担违约金，现也无力支付，导致后续手续不能继续办理，影响整个小区业主尽快取得房产。被上诉人认为，双方合同约定了明确的交付日期为2017年6月30日，至今上诉人都未向被上诉人交付，已经构成违约。上诉人的楼盘造价是在其与购房者签订买卖合同之前就做出来的，其后可能产生的建筑亏损是其经营风险，不是上诉人违约的理由。本院认为，双方《商品房买卖合同》第七条约定：“交付期限甲方应于2017-6-30（年月日）前，将经建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”、第八条约定：“甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。”就本案查明的事实来看，上诉人至今未依约向被上诉人交付车位，违约事实清楚确凿，应当承担违约责任，一审法院据此判决上诉人承担违约责任，并无不当。综上，上诉人的上诉没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但所作处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及一百一十八条之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3208号民事判决第二项、第三项，即：“驳回原告(反诉被告)缪永波的其他诉讼请求”、“驳回被告（反诉原告）云南文产昆明置业有限公司的反诉诉讼请求”；二、撤销云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3209号民事判决第一项，即：“由被告（反诉原告）云南文产昆明置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)缪永波交付坐落于昆明市呈贡吴家营片区花香满径B-485号车位”；三、上诉人云南文产昆明置业有限公司于本判决生效之日起六十日内将经组织验收合格，并符合本合同约定的坐落于昆明市呈贡吴家营片区花香满径地下车位B-485车位交付被上诉人缪永波；四、驳回上诉人云南文产昆明置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费100元，反诉案件受理费50元及二审案件受理费100元均由上诉人云南文产昆明置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 锋审判员 金 馨审判员 刘昕光二〇二〇年八月三日法官助理奚琳书记员向薇芳