河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9614号上诉人（原审被告）：杨军来，男，1957年1月17日出生，汉族，住河南省中牟县，系杨祥顺（已去逝）之子。上诉人（原审被告）：杨彦增，男，1989年1月21日出生，汉族，住河南省中牟县，系杨军来三子。上诉人（原审被告）：李亚敏，女，1990年3月26日出生，汉族，住河南省中牟县，系杨彦增之妻。上诉人（原审被告）：杨子珂，女，2012年3月13日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人（原审被告）：杨子贤，男，2014年10月27日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人（原审被告）：杨子珂、杨子贤法定代理人：被告杨彦增，身份信息同上，系杨子珂、杨子贤之父。上诉人（原审被告）：杨子珂、杨子贤法定代理人：被告李亚敏，身份信息同上，系杨子珂、杨子贤之母。上诉人（原审被告）：杨彦宾，男，1982年6月23日出生，汉族，住河南省中牟县，系杨军来长子。上诉人（原审被告）：徐蕊，女，1985年11月10日出生，汉族，住河南省中牟县，系杨彦宾之妻。上诉人（原审被告）：杨子涵，女，2012年1月8日出生，汉族，住河南省中牟县。法定代理人：杨彦宾，身份信息同上，系杨子涵之父。法定代理人：徐蕊，身份信息同上，系杨子涵之母。上诉人（原审被告）：杨彦忠，男，1986年12月5日出生，汉族，住河南省中牟县，系杨军来次子。上诉人（原审被告）：程艳，女，1988年10月20日出生，汉族，住河南省中牟县，系杨彦忠之妻。以上十上诉人共同委托诉讼代理人：张西庆，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯旭坡，女，1974年8月14日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：杨万胜，男，1979年11月9日出生，汉族，住河南省汝南县。被上诉人（原审原告）：黄杰，男，1988年2月15日出生，汉族，住河南省尉氏县。被上诉人（原审原告）：王巧莲，女，1966年10月26日出生，汉族，住河南省中牟县。被上诉人（原审原告）：李云，女，1963年12月28日出生，汉族，住河南省中牟县。被上诉人（原审原告）：焦瑞霞，女，1968年11月6日出生，汉族，住河南省中牟县。被上诉人（原审原告）：焦小建，女，1975年12月20日出生，汉族，住河南省中牟县。被上诉人（原审原告）：张凯丽，女，1992年10月8日出生，汉族，住河南省尉氏县。以上八被上诉人共同委托诉讼代理人：陈秀娟，郑州市中牟县德仁法律服务所法律工作者。上诉人杨军来、杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳与被上诉人冯旭坡、杨万胜、黄杰、王巧莲、李云、焦瑞霞、焦小建、张凯丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初1468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。各方当事人或其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨军来、杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判、驳回被上诉人在一审中的诉讼请求并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决对部分事实认定错误，适用法律错误，枉法裁判，进而对《房屋转让协议书》作出悖于事实与法律的判决，失之公正。一、一审认定事实故意不清。1.一审判决书第7页本院经审理认定事实如下“现原告因被告无法交付合同约定的剩余60平方米房屋”是错误的。如果法院不认为双方之间的房屋买卖行为无效的话，本案就是买卖双方对交付标的物的计量标准构定不明确引起的纠纷。根据《合同法》第61条、第12条规定，本案《房屋转让协议书》上“独子奖励”这一栏里的“受让方、套数、房屋平方”都是空白，应视为双方对购买标的，即购买房屋的范围约定不明。2.《房屋转让协议书》在签订的时候，系争房屋还没有建设，连图纸都没有，所谓的每套60平米都是双方的想象，实际结果和合同内容可能存在出入，房屋签订的是10套60平米的，而原告自认得到的是5套120平米的，就是明证，事实上根本就没有按照合同当初约定的每套为60平米的房屋转让方案。到底是多少平米，谁证明也不算，应该按最后国家颁发的《不动产产权登记证书》上的面积计算，而现在上述房屋并没用取得法定的产权证书.房屋面积不能依法确定。根据《房产测量规范》的有关的规定，房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记认定，而不能由乡政府复函来认定房屋面积。3.《房屋转让协议书》上“独子奖励”这栏里的“受让方、套数、房屋平方”都是空白，为什么作为专业炒房团的原告可以犯下如此之大的错误，原因就在于当时双方都对“独子奖励”到交房的时候到底有没有心里都没有底，只能留有空白，成为或有条款，也有对赌的意思。或者有“独子奖励”或者没有“独子奖励”，双方都得承受。《房屋转让协议书》中并未约定无“独子奖励”就退款。二、本案不存在合同目的不能实现的情形。《房屋转让协议书》约定的主要合同义务已经基本履行完毕。转让方收到了房款，受让方也按约定得到了房屋。七里岗村村集体已经如约将合同里乙方受让人的安置房全部交付给了受让人。至于“独子奖励”，因为转让人没有得到所以受让人也没有得到，不是因为转让人的原因。协议约定的“独子奖励”有则有、无则无的合同目的也已实现。2020年的政策变化影响和村集体政策调整并不能强加到2016年的合同里面去，当时签约之前时候，受让方的领头人焦瑞霞见过所有出让方，焦瑞霞向合同丙方也就是七里岗村村集体的村长和支书咨询了房子一系列问题，当时均表示无论将来发生什么变化均按照将来的政策变动来统一处理，乙方表示如果将来什么也盖不成的话，丙方也回复如果是这样的话，全村都会是一样的，最后三方谈妥签约打款成交。三、解除《房屋转让协议书》的法定或约定条件不存在。1.《合同法》第九十四条关于法定解除合同的条件，被上诉人支付了约定的房屋转让对价款178.2万元，上诉人将得到的安置房全部交付给了被上诉人，没有再解除原《房屋转让协议书》的法定条件了。2.约定解除合同的条件:根据《房屋转让协议书》第七条约定上诉人未能履行自己约定的义务的，被上诉人有权解除协议。显然，被上诉人有权解除本合同的条件是上诉人未能履行交付合同约定房屋的义务。“独子奖励”，因为上诉人没有得到所以被上诉人也没有得到，并不是因为上诉人的原因。协议约定的“独子奖励”有则有、无则无的义务已经履行，不存在上诉人违约的事实和本协议第七条约定的被上诉人单方解除合同的条件，也不存在合同法规定的合同解除的条件。3.根据《合同法》第八条，房屋转让协议书的性质，一旦履行完毕，是不能通过解除予以恢复的。四、一审认定《房屋转让协议朽》有效而部分解除判决适用法律错误。自签订《房屋转让协议书》到现在，全体被上诉人一直都不是七里岗村集体经济组织成员，不享有七里岗村集体经济组织成员的土地和房屋方面的权益，《房屋转让协议书》违反国家法律强制性规定，当属无效。五、一审法官故意偏袒被上诉人，枉法裁判。1.本案案由是房屋买卖合同纠纷案由，而房屋买卖合同纠纷案由是三级案由，本案实质是房屋买卖合同纠纷案由下的“(6)农村房屋买卖合同纠纷”这个四级案由。《最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知》(法(2011)42号2011年2月18日发布实施)指出“第一审法院立案时应当根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由:第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由:第三级案由中没有规定的，适用相应的第二级案由;第二级案由没有规定的，适用相应的第一级案由。”本案原审法院法官回避本案四级案由“农村房屋买卖合同纠纷”而跳级采用三级案由“房屋买卖合同纠纷”，就直接混绕了本案当事人诉争法律关系的性质，故意偏袒被上诉人。2.本案一审审理过程中，主审法官要求原被告双方提交涉案房屋的土地性质的证据资料，双方均提交涉案房屋至今还是农村集体用地，我方也质证指出现有证据并不能证明该土地已经转为建设用地，待缴纳土地出让金取得建设用地权证后才能算完成土地性质的变更，时至今日，该土地仍为农村集体用地。但一审法官对涉案土地性质及质证意见在判决书里只字未提，也没有对涉案房屋的土地性质发表法院的意见。3.最高法出台法官办错案终身追贵制度，应追究一审法官枉法裁判的责任。4.一审法院主审法官以上行为显然违背了《法官法》《法官行为规范》《人民法院审判纪律处分办法》和最高人民法院关于“五个严禁”的规定、河南省高级人民法院“十条禁令”，构成故意偏袒一方当事人的事实，属于明显的枉法裁判。冯旭坡、杨万胜、黄杰、王巧莲、李云、焦瑞霞、焦小建、张凯丽辩称，一、一审判决认定事实清楚，程序合法，使用法律正确，不存在任何错误之处。1、2016年5月30日，双方签订了《房屋转让协议书》1份，并经中牟县姚家镇七里岗村民委员会及中牟县司法局姚家司法所进行见证。该协议书对转让房屋的总面积等房屋的范围进行了明确的约定，该合同第一条明确载明甲方即上诉人自愿将总面积为660平方米的集体安置房屋转让给乙方即被上诉人，出让方及受让方的关系如一审判决第六页所列。双方并对转让价格、付款方式、房屋交付、房屋过户、甲方的承诺保证、违约责任等事项均进行了详细明确的约定，该协议是双方的真实意思表示，且不违反任何法律法规的强制性规定。被上诉人也按该协议书约定的内容，即时履行了自己的全部义务，足额向上诉人交付了协议书中约定的总房款1782000元。上诉人仅按该协议书的约定履行了自己的部分交付义务，仅向被上诉人交付了600平方米的房屋，剩余合同约定的60平方米房屋至今未能交付。在协商交付房屋或者退款无果的情况下，才形成了本案的诉讼。一审法院依照已经查明清楚的上述事实作出的认定不存在任何错误之处。2、基于本案上诉人无法交付合同约定的剩余60平方米房屋的事实，一审法院判决解除该《房屋转让协议书》不存在任何错误之处。涉案剩余60平方米房屋经被上诉人向中牟县姚家镇人民政府核实，中牟县姚家镇人民政府于2020年4月21日出具复函，写明上诉人10人的安置房面积已按政策足额分配，共计600平方米，杨彦宾分房时已育有三女，按政策不享有独子奖励政策。因此，上诉人根本无法履行《房屋转让协议书》中约定的剩余60平方米房屋的义务，继而，被上诉人的合同目的已经无法实现，该《房屋转让协议书》因符合法定解除合同的条件，一审法院判决解除关于剩余6O平方米房屋内容的该协议书不存在任何错误之处。3、涉案的《房屋转让协议书》不存在违反国家法律、法规强制性规定的情形，上诉人在上诉状中列举的条文均不是法律、法规，均是上诉人对本案房屋买卖合同纠纷片面的理解，涉案房屋转让协议书并不存在合同法认定无效的法定情形，不能据上诉人的错误理解就片面认为该协议书无效。且双方针对该《房屋转让协议书》已经实际进行了履行。若按上诉人的意思，上诉人收取被上诉人的全部购房款，却不交付剩余的60平方米房屋，就使得上诉人获得利益，使被上诉人受到损失，换位思考一下，如此是否公平合理。显然，这是违背一般人的认知的，更是有悖常理的。若据此认定该协议书无效，则上诉人应当依法立即返还被上诉人全部购房款1782000元并赔偿因此给被上诉人造成的各项损失。4、一审法官不存在任何偏袒，枉法裁判情形。一审法官在审理该案中，依照法律规定的程序，依法进行了调查，在查清案件事实的情况下，居中作出了公平公正的判决，没有一丁点偏袒维护任何一方的情形，更不存在枉法裁判情况。上诉人如此之说，实属吹毛求疵，是对法官的严重污蔑，请二审法院追究上诉人的相应责任，以示法律的权威。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，不存在任何错误之处，上诉人上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的无理诉求，维持原判。冯旭坡、杨万胜、黄杰、王巧莲、李云、焦瑞霞、焦小建、张凯丽向一审法院起诉请求：一、要求解除原、被告之间关于剩余未交付的60平方米安置房的买卖合同；二、要求被告连带返还房屋价款162000元并承担违约金162000元。一审法院认定事实：2016年，被告方（出让方、甲方）与原告方（受让方、乙方）、中牟县姚家镇七里岗村民委员会（见证方、丙方）签订《房屋转让协议书》，协议约定：第一条、转让房屋的基本情况：转让房屋甲方自愿将总面积为660平方米的集体安置房屋转让给乙方，出让方与受让方关系如下：出让方杨祥顺，受让方冯旭坡，1套，房屋面积60平方米；出让方徐蕊，受让方杨万胜，1套，房屋面积60平方米；出让方杨子涵，受让方黄杰，2套，房屋面积60平方米；出让方杨彦忠，受让方王巧莲，1套，房屋面积60平方米；出让方程艳，受让方李云，1套，房屋面积60平方米；出让方杨彦增，受让方李云，1套，房屋面积60平方米；出让方李亚敏，受让方焦瑞霞，1套，房屋面积60平方米；出让方杨子珂，受让方焦小建，1套，房屋面积60平方米；出让方杨子贤，受让方张凯丽，1套，房屋面积60平方米；出让方杨彦宾，受让方张凯丽，1套，房屋面积60平方米；独子奖励杨彦宾为空白，无内容。第二条、转让价格：双方商定房屋转让价格为1782000元……第七条、违约责任：甲方违反本协议约定，未能履行自己约定的义务，乙方有权单方面解除本协议，甲方应承担全部购房款100％的违约金……。2016年5月30日，原告支付被告房屋转让款1782000元。2020年4月21日，中牟县姚家镇人民政府出具复函，内容为：经核实，七里岗村杨祥顺、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳、杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾10人安置房面积已按政策足额分配，共计600平方米（5套120平方米，分别为七里岗社区4号楼一单元1104、6号楼二单元2503、6号楼一单元1804、5号楼二单元0302），其中杨彦宾分房时已育有三女，按政策不享有独子奖励政策。现原告因被告无法交付合同约定的剩余60平方米房屋，诉至原审法院。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告方购买被告方拆迁安置房屋，双方签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应按约履行各自的义务。上述协议书约定房屋总面积为660平方米，房屋总价款为1782000元，原告方已按协议约定足额支付房屋总价款，但被告方仅交付原告方600平方米房屋，且无法向原告方交付剩余60平方米房屋，已构成违约；上述协议书第七条违约责任约定，甲方违反本协议约定，未能履行自己约定的义务，乙方有权单方面解除本协议，甲方应承担全部购房款100％的违约金，故原告方要求解除原、被告之间关于剩余未交付的60平方米安置房的协议内容并要求被告方返还该60平方米房屋的价款及支付违约金的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。关于返还房屋价款，双方约定房屋总价款为1782000元，房屋总面积为660平方米，房屋单价为1782000元÷660平方米=2700元／平方米，60平方米的房屋价款为60平方米×2700元／平方米=162000元，故被告方应当返还原告方房屋价款162000元。关于违约金，原告方根据双方协议约定，要求被告方承担60平方米购房款100％的违约金；被告方称原告方关于违约金的诉讼请求，远高于法律规定的不能超过损失30％的规定；根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，一般可认定为过分高于造成的损失，故原告方违约金应以162000元为基数，自2016年5月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计算，对原告方过高的违约金请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告冯旭坡、杨万胜、黄杰、王巧莲、李云、焦瑞霞、焦小建、张凯丽与杨祥顺、被告杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳签订的《房屋转让协议书》关于剩余未交付的60平方米安置房的协议内容；二、被告杨军来、杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳于判决生效之日起十日内连带支付原告冯旭坡、杨万胜、黄杰、王巧莲、李云、焦瑞霞、焦小建、张凯丽房屋价款162000元及违约金（违约金应以162000元为基数，自2016年5月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计算）；二、驳回原告冯旭坡、杨万胜、黄杰、王巧莲、李云、焦瑞霞、焦小建、张凯丽的其他诉讼请求。被告杨军来、杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳可直接将应履行款项打到原告冯旭坡、杨万胜、黄杰、王巧莲、李云、焦瑞霞、焦小建、张凯丽指定的银行账户：户名王巧莲，开户行中国建设银行中牟商都大道支行，账号62×××23。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6160元，减半收取3080元，由原告冯旭坡、杨万胜、黄杰、王巧莲、李云、焦瑞霞、焦小建、张凯丽负担1039元，被告杨军来、杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳负担2041元。本院二审期间被上诉人提交了中牟县自然资源局出具的国有土地产权证书复印件一份，证明涉案的房屋土地系国有土地。上诉人质证认为，第一，该证据系复印件，真实性无法质证。第二，关联性有异议，因为涉案这块土地是2019年9月才有土地证，但是涉案的房屋转让协议是在2016年5月30日签订的。即在房屋买卖交易时，这片土地还属于集体土地。本院经审理查明，被上诉人提交的国有土地产权证书，能证明涉案的房屋土地系国有土地。另，证人鲁某作为涉案合同的见证人，明确《房屋转让协议书》约定的房屋总面积是660平方。本院二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案的60平方米是否在房屋转让协议书中明确约定；2、涉案房屋转让协议书是否有效。关于涉案的60平方米是否在房屋转让协议书中明确约定的问题。上诉人所称双方对买卖标的物的计量标准约定不明确，独子奖励由于上诉人没有得到，合同约定的主要义务上诉人已经基本履行完毕，解除合同的条件不存在。因双方合同明确约定了转让房屋的总面积为660平方米，转让价款为1782000元，并非双方对转让标的计量标准约定不明。上诉人实际交付的房屋面积600平方米，少于合同约定的660平方米，已经构成违约，被上诉人请求予以部分解除，返还对应房款的诉求有事实和法律依据，一审判决予以解除并支持返还对应房款并无不当。关于涉案房屋转让协议书是否有效的问题。案涉转让标的是拆迁安置的房屋，而非宅基地上面的房屋，且案涉房屋的土地已经拥有职能部门出具的国有土地产权证书，且《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。上诉人的上诉请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，杨军来、杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4082元，由上诉人杨军来、杨彦增、李亚敏、杨子珂、杨子贤、杨彦宾、徐蕊、杨子涵、杨彦忠、程艳负担。本判决为终审判决。审判员  王志民二〇二〇年八月二十七日法官助理赵浩书记员邓然