浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初19898号原告：鲍婷婷，女，1991年10月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。原告：朱陈芳，男，1988年11月26日出生，汉族，住杭州市拱墅区。委托代理人：鲍婷婷，系原告朱陈芳妻子。被告：杭州泰峪房地产开发有限公司，统一社会信用代码913301103524462253。法定代表人：杨平，董事长兼总经理。委托代理人：何骏霄，浙江浙杭律师事务所律师。被告：泰禾集团股份有限公司，住所地：福建省三明市梅列区徐碧。法定代表人：黄其森，董事长兼总经理。委托代理人：周婷、王**理，北京金杜（杭州）律师事务所律师。原告鲍婷婷、朱陈芳与被告杭州泰峪房地产开发有限公司（以下简称泰峪房产）、泰禾集团股份有限公司（以下简称泰禾集团）商品房预售合同纠纷一案，于2019年11月28日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告鲍婷婷、被告泰峪房产的委托代理人何骏霄、泰禾集团的委托代理人周婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告与被告一签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告一购买余杭区未来科技城文二西路与常二璐交汇处的泰禾杭州××幢××室的房屋，约定购房款9529323元。同时签订了两份购买【泰杭院】地下车位的《地下车位使用权转让合同》，两个车位使用权价款为700000元。原被告签订《商品房买卖合同》同时签订了一份《地下室使用权转让合同》，约定被告将泰杭院19幢19-17室对应的地下室使用权以1300000元的价格转让给原告。原被告签订《商品房买卖合同》第九条规定被告“应当于2018年12月31日之前，将符合下列各项商品条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。”截止原告起诉之日，被告仍未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，更未取得建设工程竣工备案证明，更未交付产证，应当按约承担违约责任。虽然合同约定被告已承担了逾期交房的责任后，逾期办证的违约金就不予承担，但根据最高院案例明确认定该条款属于免除开发商办证义务的无效格式条款，开发商仍然约定按约承担逾期交房、办证的违约之责。2019年10月16日，被告一签订承诺书，承诺如商品房没有于2020年2月交付，则每逾期1日，在原有合同基础上另外增加万分之一的违约金。被告二对该承诺予以追认，承诺履行该承诺函的相关义务。因此，被告二对被告已的违约金偿付负连带责任。因此，以实际支付房款11539323元为基数计算，以房价万分之二的违约金计算。原告经多次向两被告催讨违约金无果，故提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、判令被告泰峪房产支付逾期交房违约金到实际交付日为止，被告泰禾集团对该违约金承担连带责任（以实际支付的房款11539323元为基数，按已付房款的万分之二比例计算，暂从2019年3月1日计算至2020年4月20日为962379.54元）；2、判令被告泰峪房产支付原告逾期办证违约金到被告实际取得不动产权属证书之日止，被告二对该违约金承担连带责任（以实际支付房款11539323元为基数，按万分之二的比例暂计算自2019年4月1日起暂计至2020年4月20日，为890835.74元）；3、判令两被告承担本案的诉讼费、保全费。被告泰峪房产答辩称，确实存在逾期交房的事实，但是原告主张的违约金计算基础和利率都有错误，本案存在违约金依法予以免除的情形，请求法庭予以考虑。1、违约金计算基数应以购房款9539323元为基数。原告诉请中的基数11539323元系包括了地下室使用权转让价款130万、地下车位70万元等款项。而地下室使用权转让合同、地下车位合同并无逾期交付的违约约定。2、违约金计算不应是万分之二，原告从2020年3月开始以万分之二计算，原告陈述的事实和理由是没有法律依据的。逾期交房必然导致权属证书的顺延，本案重叠计算逾期交房和逾期办证的违约金，有违公平原则。商品房买卖合同附件9第八条约定，系双方的协商约定，且附件九第一条充分提示，本案原告也是律师，对于该条款和该条款代表的法律意义，应该充分认识，因此，不应当排除适用。原告已经主张逾期交付违约金，再主张逾期办证违约金，实属无理。3、原告主张违约金过高。原告未举证相应损失，请求法院调减约定的违约金数额。4、本案存在新冠疫情不可抗力情形，疫情期间的违约责任应当予以免除。因疫情影响，案涉房屋无法施工，根据余杭区开复工事宜通知，明确全区不早于2020年2月29日前复工。被告认为自2020年1月23日起至2020年2月29日期间的违约金应当依法予以全部免除。被告泰禾集团答辩称，1、逾期交付违约金支付主体应当是被告一，被告二不承担商品房买卖合同项下的违约金支付义务。2、在案涉房屋没有交付的情况下，原告无权主张逾期办证的违约金。房屋交付以后才能办理相关权证，在房屋没有交付的情况下，同时主张逾期交付和逾期办证的违约金，有违公平原则。合同约定的是在交付之后3个月内办理权属证书，只有在交付之后超过期限办证才能主张逾期办证的违约金。原告提供的案例不具有参考性。案涉合同相关条款不存在免除自身责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形。且本案原告是律师，在认为条款侵害其权利时应该提出，原告在合同上签字，系其认可条款。4、贵院已处理的三期泰峪房产与其他购房人的房屋买卖合同中，均明确表示不支持购房人在房屋逾期交付期间的逾期办证违约金主张。5、根据承诺函约定，自2020年3月1日起每日万分之二的违约金应在房屋交付之后支付，目前房屋尚未交付，原告无权要求支付每日万分之二的违约金。6、我方未曾为泰峪房产履行商品房买卖合同项下义务提供任何担保，也并无债务加入的意思表示，我方也未履行对外担保或债务加入的相关决策程序并进行信息披露，原告无权主张我方承担连带责任。综上，请求依法驳回原告对我方的全部诉请。根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2019年1月4日，原告（买受人）与被告泰峪房产（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，买受人购买出卖人位于杭州市余杭区××街道××幢××室的房屋。房屋价款为9539323元，合同第七条、第八条约定，付款方式为一次性付款，买受人应于2019年1月4日前一次性付清全部房款9539323元。买受人逾期付款的，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二条起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第九条、第十条约定，交房日期为2018年12月31日。逾期交房超过90日后，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十六条约定，出卖人承诺于2019年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议第八条约定。因本合同约定交房与办证时间互为关联，故若出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证相应的违约责任。双方还就其他事项进行了约定。同时，原告（乙方、受让人）与被告泰峪房产（甲方、转让方）签订两份《地下车位使用权转让合同》，约定甲方向乙方转让编号为143、144号车位使用权二个，转让费共计700000元。合同第三条约定乙方须于2018年3月20日一次性支付车位使用权转让费。第四条约定车位交付日期为2018年12月31日。同时，双方还签订了《地下室使用权转让协议》，约定甲方向乙方转让位于19幢19-17室对应地下室的使用权。第三条约定，该地下室使用权转让费为1300000元，乙方应于2018年3月20日前一次性支付。第四条约定，该地下室交付日期为2018年12月31日前。上述协议签订前后，原告向泰峪房产陆续支付了相应款项。2019年8月8日，原告朱陈芳与泰峪房产签订《违约金支付信息确认单》，确认2019年1月4日，本人于开发商签订的《浙江省商品房买卖合同》购买泰杭院19幢19-17室房屋，价款9539323元；本人与开发商签订的《地下室使用权转让合同》，购买标的房屋对应地下室使用权，价款为1300000元；本人于开发商签订《地下车位使用权转让合同》，购买的地下车位使用权，价款为700000元。本人确认标的房屋、地下室及地下车位的逾期交付违约金按照上述合同、协议约定实际支付价款总额11539323元为基数，自2019年1月1日起按照万分之一标准计算，本次接受逾期交付违约金为35772元系2019年1月1日至2019年1月31日止的逾期交付房屋、地下室、地下车位的全部违约金。2019年9月9日，原告朱陈芳再次与泰峪房产签订《违约金支付信息确认单》，确认本次接受逾期交付违约金为32782元，系2019年2月1日至2019年2月28日的逾期交付房屋、地下室、地下车位的全部违约金。2019年10月16日，被告泰峪房产向原告出具一份《承诺函》，载明：泰禾集团向杭州院子全体业主承诺：1、交付时间2020年2月底前房屋成品交付，交房同时开具全额购房发票。2、资金问题。3、业主后续支付的按揭款、未销售房屋的销售款等收入均进入五常街道建管账户进行监管。交付完成后解除监管。4、违约责任：逾期交付1日，在原有商品房买卖合同基础上另外增加万分之一的违约金支付给业主。违约金于交付后5个工作日内一次性付清给业主。5、网签承诺于2019年11月10日前开通。被告泰禾集团授权代表卢国鹏于该《承诺函》上签字，并于授权书中确认“卢国鹏签署的《承诺函》，我司追认其对我司具备约束力，我司将履行该承诺函的相关义务。在泰杭院项目房产交付和违约金交付之前，上述授权持续有效。被告房屋至今未交付原告，亦未将权属证书或登记证明交付给原告。本院认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让合同》、《地下室使用权转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。被告未按期交房，应当按约支付违约金。关于违约金计算基数：原告主张应以实际支付总房款11539323元为基数计算违约金，被告泰峪房产抗辩应以购房款9539323元基数计算违约金。本院认为，根据原告与被告泰峪房产签署的两份《违约金支付信息确认单》中，确认逾期交付违约金按照合同、协议约定实际支付价款总额11539323元为基数自2019年1月1日起按照万分之一的标准计算。故本院确认已该实际支付价款总额11539323元为基数计算本案违约金；关于违约金计算标准：原告主张应按照万分之二标准计算，本院认为，根据双方合同约定，被告泰峪房产应自2019年3月1日起至实际交付之日止按照日万分之一（即每日1153.93元）的标准计付违约金。故对原告主张的逾期交房违约金的合理部分480034.88元（暂计2019年3月1日起至2020年4月20日止为480034.88元，2020年4月21日起按照日万分之一即每日1153.93元计算至实际交付之日止），本院予以支持；对原告诉请要求被告泰禾集团承担连带支付义务的诉请，因泰禾集团并未就该部分违约金作出相关责任承担的承诺，故对原告该项诉请，本院不予支持。对被告泰峪房产要求扣除新冠疫情期间违约金的抗辩意见，因泰峪房产逾期交房系自2019年1月1日起即开始违约，先于新冠疫情发生，新冠疫情的发生并非造成被告泰峪逾期交房的免责事由，故本院对被告泰峪房产的该项抗辩意见不予采信。对原告诉请增加万分之一违约金的部分，被告抗辩暂未达到《承诺函》中约定的支付条件的意见本院予以采信，故对该部分违约金本院不予支持。关于逾期办证违约金：因双方合同明确约定“因本合同约定交房与办证时间互为关联，故若出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担预期办证相应的违约责任。”故本院对此不予支持。对原告主张的保全费2081元，该费用系原告主张权利的实际合理支出，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州泰峪房地产开发有限公司支付原告鲍婷婷、朱陈芳逾期交房违约金480034.88元（暂计2019年3月1日起至2020年4月20日止为480034.88元，2020年4月21日起按照日万分之一即每日1153.93元计算至实际交付之日止），于本判决生效后十日内付清；二、被告杭州泰峪房地产开发有限公司支付原告鲍婷婷、朱陈芳保全费2081元；三、驳回原告鲍婷婷、朱陈芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10739元，由原告鲍婷婷、朱陈芳负担6489元，被告杭州泰峪房地产开发有限公司负担4250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 卢 燕二〇二〇年八月三日书记员 孙亚梅