浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2031号 上诉人（原审被告）：浙江省嵊州市鸿达机械有限公司，住所地嵊州市三江街道三江工业集聚区江二路38号。 法定代表人：高立洪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王幼祥，浙江三惟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绍兴市和祺贸易有限公司，住所地嵊州市黄泽镇工业功能区巨龙路1号。 法定代表人：张风雷。 上诉人浙江省嵊州市鸿达机械有限公司（以下简称鸿达公司）因与被上诉人绍兴市和祺贸易有限公司（以下简称和祺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人鸿达公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对案涉租房合同在履行之前己经双方协商解除的事实作了回避，认定出租方鸿达公司系单方违约存在错误。案涉合同在2020年3月7日订立后，和祺公司事先未经鸿达公司的同意，从3月16日起擅自对房屋内的电线、布局进行改装。3月18日上午，鸿达公司向和祺公司提出欲解除合同之意，经双方协商，和祺公司同意解除合同并于同日停止施工作业，清理了现场，搬离了剩余的改装材料，并要求鸿达公司退还房租押金和第一年的房租款以及赔偿装修款14588元，鸿达公司于3月22日退回租房押金1万元，于3月23日又退回租房款45000元，对和祺公司提出的赔偿金额亦如数赔付。根据一般人的认知和判断，可以得出双方就租房合同解除事宜已经妥善处理的结论。二、一审法院根据租房合同约定的违约责任条款，判决鸿达公司承担违约责任不当。租房合同是双务合同，尽管合同订立后和祺公司提前将一年租金和押金交付给鸿达公司，但并不意味着鸿达公司一定也要提前交付房屋，仍然可以根据合同约定在4月1日到期日交付。和祺公司未经鸿达公司同意擅自改装租赁房屋，事后因协商解除合同鸿达公司作了赔偿，但不能推定出其对和祺公司的装潢行为是默许的。所以，涉案租赁合同尽管成立生效但并未实质履行。有关承担违约责任的约定适用于“租赁期间一方单方解除合同”的情形，而本案因双方在合同履行前己协商解除，故并不适用。三、一审法院对有关法律规定理解错误，导致作出的判决不当。即使在合同履行过程中鸿达公司单方解除合同，根据《合同法》第107条、第113条、第114条的规定，鸿达公司对和祺公司进行最高额度赔偿以后，就不能再适用合同中约定的违约金赔偿条款，即损害赔偿与违约金不能同时主张，只能就高择一适用。本案中，双方约定的违约金为三个月的租金即11250元，而鸿达公司实际己赔付14588元。在此情况下，一审仍然判决鸿达公司承担违约金，显然与《合同法》规定的上述条款不符，《合同法》司法解释二第二十八条也作出了相同的规定。 被上诉人和祺公司辩称，一、双方签订的合同于2020年3月7日起生效，按照厂房租赁的惯例，一般从合同订立起会有一定期间的装修期或者免租期，这段时间是给承租方装修使用的，不收取租金，但是不影响合同的履行。二、厂房外有专职门卫看守，被上诉人租用的厂房外的卷帘门是锁着的，以上事实都说明被上诉人是经过上诉人的允许才能够进入厂房装修的，且上诉人亦全额赔偿了装修款。三、2020年3月18日，上诉人为了获取更大的利益，单方提出要求解除合同，被上诉人方为了尽可能将损失降到最小，肯定要求对方退还租金、押金，赔偿装修损失，但被上诉人方的诉求并不仅是以上这些，被上诉人起诉前已经明确要求赔偿其它损失。双方并没有就解除合同达成一致。四、上诉人应当赔偿被上诉人因为合同被撕毁遭受的全部损失。去除上诉人已经赔偿的装修费用14588元，还应赔偿被上诉人租金差25000元，停业5天造成的直接经济损失9480元，因为延期搬迁造成的损失1万元，合计44480元。 和祺公司向一审法院起诉请求：1.判令鸿达公司支付合同违约金11250元；2.要求鸿达公司支付因搬迁准备期间和祺公司暂停经营造成的直接损失以及再次寻找仓库发生的损失合计2万元。 一审法院经审理查明：和祺公司、鸿达公司于2020年3月7日签订了一份《租房合同》，约定鸿达公司出租给和祺公司的厂房座落于嵊州市三江工业集聚区××路××号××幢××楼，租赁期限为五年，自2020年4月1日起至2025年3月31日止。租金每年45000元，一年一付；双方一旦签订合同，和祺公司应向鸿达公司支付厂房租金及租赁保证金，保证金为1万元。租赁期间，如鸿达公司提前终止合同而违约，应赔偿和祺公司三个月的租金；如和祺公司提前退租而违约，应赔偿鸿达公司三个月的租金。和祺公司另需要装修或者增设或者搭建附属设施和设备的，应事先征得鸿达公司的书面同意……。双方还约定了其他事宜。合同签订后，和祺公司于2020年3月9日汇入鸿达公司一年租金45000元及保证金1万元。3月中旬，和祺公司对租来的厂房进行了简单的装修，花去装修费用14588元。3月下旬，鸿达公司因故收回已出租给和祺公司的厂房。后鸿达公司退还给和祺公司缴纳的45000元租金及1万元的保证金，并赔偿装修损失14588元给和祺公司。因解除合同造成违约损失的事宜没有达成协议，和祺公司起诉要求鸿达公司承担违约责任并赔偿损失。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。和祺公司、鸿达公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按照合同约定履行各自合同义务。和祺公司签订合同后不久就支付了一年的租金及保证金，并进行了一定的装修，尽管装修时没有鸿达公司的书面同意，但鸿达公司也没有阻止，从事后鸿达公司赔偿和祺公司的装修费用看，鸿达公司对和祺公司的装修也是默许的。从和祺公司要求鸿达公司退还租金及保证金及鸿达公司已退回上述款项来看，双方的合同实际已同意解除。现双方争议的焦点是合同解除后违约责任是否也已达成协议。鸿达公司认为，其已经退还了租金及保证金，并已赔偿了装修损失，且装修损失已超过三个月的租金，即使存在违约的情况，根据合同法第107条、113条的规定，鸿达公司已经承担了赔偿损失的违约民事责任。和祺公司则认为，鸿达公司退回租金、保证金并赔偿装修费是事实，但没有承担过因合同解除对和祺公司造成的损失包括违约金。该院认为，按照合同法第97条规定，合同解除后，尚未履行的应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施并要求赔偿损失。恢复原状，指恢复到合同订立前的状态。对本案而言，合同订立前的状态，是租金、保证金及装修都在和祺公司处，虽然鸿达公司已返还上述款项，但仅完成恢复原状部分，和祺公司仍有权要求鸿达公司赔偿损失及支付违约金。现和祺公司主张鸿达公司还应支付违约金，理由正当，应予支持。参照双方合同的约定，一方违约应支付三个月的违约金即：45000元/年÷12月×3个月＝11250元。和祺公司又主张赔偿损失的请求，因其未提供相关证据，该院不予支持。鸿达公司的辩解，因与事实和法律不符，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、鸿达公司支付给和祺公司违约金11250元，款限判决发生法律效力之日起十日内付清。二、驳回和祺公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元，减半收取计291元，由和祺公司负担191元，由鸿达公司负担100元。 二审中，上诉人鸿达公司未向本院提交新的证据。 二审中，被上诉人和祺公司向本院提交了以下证据： 证据1.与被上诉人相关的租房合同复印件三份,证明厂房租赁合同中有一个装修期是行业惯例，虽然不收取租金，但不影响合同履行。 证据2.微信聊天记录截图一组，证明双方并没有就解除合同达成一致，被上诉人起诉前已经明确要求上诉人赔偿其他损失。 证据3.照片两张，证明被上诉人装修的设施现在的承租方仍在继续使用。 证据4.和祺公司销售毛利统计表一份，证明被上诉人停业5天造成的直接经济损失9480元。 上诉人鸿达公司发表质证意见认为，证据1中的三份租房协议都是复印件，真实性难以确定，且与本案缺乏关联性，每一份合同要根据当事人的意思表示来作出具体的约定，不能用其他的协议适用于本案，合法性亦不予认可。对证据2的三性均有异议，微信聊天记录的主体赵妹军不是上诉人的法定代表人，其不能代表上诉人，且该份证据仅仅是部分内容不能反映全部事实，亦不能体现被上诉人向上诉人主张了相关的权利。对证据3的三性均不予认可。上诉人不认可照片中的设施是由被上诉人装修的，被上诉人的证明目的无法实现。证据4为被上诉人单方制作，没有国家税务机关的认证，真实性难以查明，且与本案不具有关联性。 本院对上述证据分析认证认为，证据1系复印件，真实性难以认定，且三份租赁合同系被上诉人方与案外人签订，与本案不具有关联性。证据2中的赵妹军身份不明，上诉人亦不予认可，且该证据证明的内容不影响本案的事实认定和实体处理。证据3所要达到的证明目的与本案不具有关联性。证据4系被上诉人单方制作，真实性难以认定，且对方亦不予认可。综上，本院对上述证据均不予采纳。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点是上诉人是否需要赔偿被上诉人违约金。双方对于案涉租赁合同合法有效并无异议，但上诉人认为双方已经协商解除，其无需承担违约责任。纵观全案证据，本案系上诉人提前终止合同收回已出租给被上诉人的厂房，尽管被上诉人之后同意解除合同，但并不影响被上诉人向上诉人主张相应的违约责任。上诉人辩称系被上诉人未经其同意擅自改装租赁房屋，本院审查后认为，尽管被上诉人装修时没有经过上诉人的书面同意，但上诉人对其装修行为亦未予以阻止，且提出解除合同后对被上诉人的装修费用予以赔偿，现上诉人主张其解除合同系因被上诉人擅自改装租赁房屋缺乏事实基础和法律依据。上诉人又认为损害赔偿与违约金不能同时主张，只能就高择一适用，其已经赔偿了被上诉人装修损失，故无需再赔付违约金。对此本院认为，违约金本身兼具赔偿性和惩罚性两个特性，且本案中上诉人退还被上诉人缴纳的租金、保证金，并赔偿装修损失系履行合同解除后的返还义务，并不能就此排除被上诉人向上诉人主张违约责任的权利。上诉人作为一个完全民事行为能力主体，在案涉合同中与被上诉人约定违约条款，且金额适当，故在其因故收回已出租给被上诉人的案涉厂房后，理应向被上诉人承担违约责任。一审法院根据双方的合同约定确定鸿达公司应支付给和祺公司违约金11250元并无不当。另，关于被上诉人在二审中提出的租金差等合计44480元的赔偿损失的主张，其并未在上诉期限内对一审判决提出上诉，且二审中其提出的部分赔偿诉请亦未在一审中提出，故均不属于本案二审中的审理范围。 综上所述，上诉人鸿达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为81元，由上诉人浙江省嵊州市鸿达机械有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 茹赵鑫 审 判 员 梅 云 审 判 员 姚 瑶 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 洪习川 书 记 员 张 珺 ?*MERGEFORMAT?8? ?*MERGEFORMAT?7?