云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7612号上诉人（原审原告）：卢普贤，男，1972年11月29日出生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州开远市。委托诉讼代理人：刘森，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马立，泰和泰（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。上诉人（原审被告）：云南京鹏房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市官南大道玫瑰湾一期33栋。法定代表人：徐宇光。委托诉讼代理人：毕志荣，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郭翠婷，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南京盛物业服务有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区官南大道玫瑰湾33栋5层。法定代表人：朱伟辉。委托诉讼代理人：张勇，男，特别授权代理。上诉人卢普贤因与上诉人云南京鹏房地产开发有限公司（以下简称：“京鹏公司”）、被上诉人云南京盛物业服务有限公司（以下简称：“京盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初9214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人卢普贤上诉请求：1.请求二审法院依法撤昆明市西山区人民法院作出的（2019）云0112民初9214号民事判决书，并改为判决京鹏公司于本判决生效之日起十日内向原告卢普贤支付自2016年11月3日起至被告云南京鹏房地产开发有限公司向产权登记机关递交办理鹤唐福景小区××号房屋不动产权证所需的全部资料为止，以人民币444150元（以下均为人民币）为基数，按照每日0.005%的利率标准计算逾期办证的违约金。2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担：事实及理由：一审法院私自改变上诉人的诉讼请求及事实理由。（一）本案上诉人的诉讼请求和事实理由在递交诉状时便已经明确，不需要在庭审中再行确定，假如上诉人需要改变诉讼请求，则需要当庭进行变更，但本案中上诉人并没有当庭变更诉讼请求。（二）一审法院不能仅根据庭审笔录中记载了一句“起算时间为2017年8月13日”就在判决中认定原告方自行确定本案逾期办证的起算时间为2017年的8月13日。上诉人认为，全案的审理长达数个小时，庭审录像中2小时4分至2小时6分这段期间简单的记录了该案具体的庭审过程，一审法院应当完整的阅读整个案件审理的笔录及本案审理的完整庭审录像来确定本案当事人的真实意思表达，不能断章取义。而且法庭在庭审之后知晓2017年8月13日这个起算时间与上诉人诉讼请求中的计算天数及事实理由中明确的起算时间存在冲突之时，法庭应当询问上诉人是以哪个为准，若未进行询问而上诉人在庭审中又明确表示不变更诉讼请求则应当以民事起诉状所记载的为准，而不是直接将2017年8月13日断定为上诉人确定的起算日期，上诉人认为此举严重侵害了上诉人的权益，曲解了上诉人的真实意思表达及真实诉求，违反了公平原则。（三）即使在一审庭审中上诉人的确存在自行陈述的违约金起算时间是2017年8月13日的情况，也不能因此认定上诉人自行要求本案逾期办证违约金的起算时间定为2017年的8月13日。因为纵观本案民事起诉状、庭审过程、民事代理词以及本批系列案的其他案件上诉人不止一次的提及我方计算逾期办证的违约金的计算方式（房屋总价×银行同期贷款日利息×逾期天数＝违约金额，对应本案则为444150×4.9%／360×596＝36030.44）及起算时间（交房后180个工作日即240个自然日,对应本案则为2016年10月13日，而2016年10月13日与2018年6月1日相隔596日），上述计算方式和起算时间也体现在了民事起诉状的第二项诉请及事实和理由部分。也仅有通过上述计算方式和起算时间才可以准确的计算出我方诉请中的金额，假如以2017年8月13日来确定我方逾期办证的起算日期，则全案所有的时间节点，计算方式，诉请金额全会出现矛盾之处。而且上诉人民事起诉状的事实和理由部分也明确写明了“第一被告合同约定180个工作日240个自然日）内即2016年10月13日前办理产权登记手续。”一审法院不能忽略该案一切信息，忽略整个案件的连贯性以及上诉人的真实意思表示及真实诉求，仅片面的依据2017年8月13日这个起算日期来审理本案。上诉人认为，一审法院认定案件的事实、理由等详细信息不能以偏概全、片面截取信息，要结合全案信息以及上诉人真实意思表达来进行综合认定。上诉人京鹏公司答辩表示，对于逾期办证起算时间的认定，当时一审法院在庭审中已进行了释明，其确认是2017年8月13日，这是卢普贤对其诉讼请求的变更，应当以其自认的时间为准。被上诉人京盛公司答辩表示，一审判决，事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院维持原判。上诉人京鹏公司上诉请求：撤销一审判决，维持驳回被上诉人对京盛公司的全部诉讼请求，依法改判驳回被上诉人对京鹏公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一、根据上诉人与被上诉人签署的《商品房购销合同》（以下简称“《合同》”）约定，上诉人不承担支付逾期办证的违约金，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应当予以改判。上诉人与被上诉人双方签署的《合同》中没有对逾期递交产权资料约定违约责任，本案所涉房屋已经交付被上诉人实际使用至今，被上诉人未产生任何实际损失。被上诉人未提交其缴纳契税、维修基金的证据，其提交的产权工本费没有相关签字盖章，无法证实是否缴纳该费用，也没有按照合同约定缴纳产权代办费。被上诉人未填写相关授权委托书给上诉人，其不符合同约定的办证条件，其向上诉人主张逾期办证违约金不应得到支持一审判决上诉人京鹏公司向被上诉人支付逾期办证违约金没有依据，属认定事实错误，适用法律错误，应当依法改判。二、本案所涉房屋无法办理产权证系综合因素导致，不是上诉人京鹏公司单方原因造成，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。本案所涉房屋因政策原因于2015年-2018年期间无法取得产权证书，在此期间不应当由被上诉人承担违约金。2015年-2016年期间，受昆明市实施不动产登记制度，房产证、土地证两证合一政策的影响，2015年-2018年期间，昆明市均无法正常办理产权登记，2018年年末-2019年才逐步恢复。即使上诉人京鹏公司向不动产登记中心报送资料，本案所涉房屋在该期间也无法取得产权证。根据双方签署《合同》第十二条约定乙方申请产权须以不存在产权部门限制产权登记为前提。因此，一审判决的违约金没有依据，一审判决认定事实错误。京鹏公司之前因资金断链处于停工、停业状态。2017年10月后经省房公司通过增资扩股形式加入后才逐步复工。本案所涉房屋因2018年消防验收标准变更导致无法进行消防验收，需要整改。但房屋于2016年即交付业主使用，且项目施工方、监理主不予配合，加大了小区消防验收通过的难度。本案所涉房屋无法办理;产权证系综合因素导致，不是上诉人京鹏公司单方原因造成，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审判决适用法律错误。上诉人卢普贤答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人京盛公司答辩表示，一审判决，事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院维持原判。上诉人卢普贤在一审中起诉主张：1.判令被告京鹏公司立即向产权登记机关递交资料办理产权登记；2.两被告连带向原告支付逾期办理产权登记违约金36030.44元（暂计算至2018年6月1日）；3.两被告连带承担2018年6月1日至不动产实际登记日逾期办理房屋产权登记违约金；4.被告京鹏公司赔偿自2015年12月1日起至2016年2月16日逾期交房违约金1540元（77天×20元=1540元）；5.诉讼费由两被告承担。原告明确逾期办证违约金从2017年8月13日开始以购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率年利率4.9%计算。一审法院确认以下事实：2015年5月21日，原告（乙方）与被告京鹏公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：“乙方向甲方购买坐落于昆明市西山区房屋，总价款444150元。甲方应于2015年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。逾期交房的违约责任如下：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行；甲方逾期90天仍未交房的，90天内违约金扣罚停止，90天后的，甲方每天按总房价款的0.005%向乙方支付违约金，合同继续履行。产权登记的约定如下：乙方在达到以下条件后，甲方在180个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1、甲乙双方交接房手续办理完毕；2、乙方向甲方交清全部购房款、维修基金、契税、产权工本费、其它国家规定的税费及因政策调整而产生的相关代收代缴费用；3、乙方填写办理房屋所有权证的申请书，并签订授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料；5、乙方申请产权须以不存在产权部门限制产权登记为前提。若乙方未满足以上任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记时需甲方出具的资料。”合同订立后，原告依约向被告京鹏公司支付了全部购房款。2015年12月1日，被告京鹏公司向被告京盛公司出具关于代收鹤唐福景契税和维修基金的函，明确京鹏公司委托京盛公司提供物业管理服务的鹤唐福景小区计划在2015年12月向购房业主交房，为简化接房流程，方便业主接房，特请京盛公司代京鹏公司向接房业主收取契税和维修基金。2016年2月16日，被告京鹏公司向原告交付房屋，并向原告支付了2015年12月1日至2016年1月27日期间逾期交房违约金1160元。当日，原告向被告京盛公司支付了涉案房屋契税及维修基金。庭审中，被告京鹏公司表示涉案房屋尚未完成竣工验收，被告京鹏公司没有向产权登记机关递交涉案房屋办理不动产权证所需资料。另查明，原告于2019年4月15日向一审法院提交立案材料，之后案件进入诉前调解。一审法院认为，原告与被告京鹏公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。关于被告京鹏公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案房屋已经于2016年2月16日进行了交付，根据双方合同约定，被告京鹏公司应当在交房后180个工作日内协助原告办理房屋权属证书。而被告京鹏公司至今未履行向房屋权属登记部门交件的义务，且因涉案房屋所属项目至今未完成竣工验收、不符合房产登记部门办证的要求而无法办证，故被告京鹏公司应当向原告承担逾期办证的违约责任。被告京鹏公司认为原告至今未向其提交办理房屋权属登记的委托书、未交纳工本费、代办费等，故不符合办理权属证书条件。一审法院认为，根据查明的案件事实，被告京鹏公司委托被告京盛公司代收涉案房屋的契税和维修基金，2016年2月16日原告向被告京盛公司交纳了契税、维修基金，表明原告愿意由被告京鹏公司代为办理房屋权属证书，被告京鹏公司应及时履行向产权登记机关交付办理权属证书所需材料的协助办证义务。被告京鹏公司作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而原告作为购房人对此情况的知悉程度远远低于京鹏公司，客观上也不应要求原告对办理房屋权属证书所需材料内容的知悉程度与专业的房地产开发商一致。在此情况下，被告京鹏公司所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在合同约定的办证期限内告知原告应提交的办证资料和所应交纳的费用，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关，故在被告京鹏公司未能提交证据证实本案存在其在合同约定的办证期限内曾经催告原告签署办证授权委托书及交纳相关费用而原告予以拒绝的情况下，被告京鹏公司关于其不应承担逾期办证违约责任的前述理由不成立，本院不予支持。被告京鹏公司认为2015年-2018年期间昆明市无法正常办理产权登记的主张，未提交证据予以证实，一审法院不予采信。关于逾期办证违约金的计算标准。如前所述，被告京鹏公司逾期办证的行为构成违约，目前被告京鹏公司仍然无法明确涉案项目何时可以竣工验收，鉴于被告京鹏公司逾期办证的违约行为具有延续性，其违约责任应承担至其实际履行完协助办证义务之日止。对于原告要求违约金计算至房屋产权实际登记之日止的主张。依照法律规定的办证流程及权限，被告京鹏公司并无登记、办理不动产权证的行政权限，被告京鹏公司将办理不动产权证所需全部资料递交产权登记机关后即应当认定其已经完成了协助办证的义务，逾期办证违约金应自2016年2月16日后满180个工作日（即2016年11月3日）开始起算。原告在本案中明确其主张逾期办证违约金从2017年8月13日开始起算，故一审法院支持逾期办证违约金自2017年8月13日起计至被告京鹏公司将涉案房屋办理产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。对于计算标准参照双方合同约定的逾期交房违约金标准以原告已付购房款为本金，按每日0.005％的利率标准计算。被告京鹏公司提出其不应承担逾期办证违约金的主张不能成立，一审法院不予支持。原告主张的逾期办证违约金与本院确认不一致之处，一审法院不予支持。目前本案涉案房屋所属项目未完成竣工验收，尚不具备办理权属证书的条件，原告要求被告京鹏公司立即向不动产登记部门递交办证资料属事实上履行不能，故对此一审法院不予支持。对于被告京盛公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。被告京盛公司不是本案《商品房购销合同》当事人，无协助办证的合同义务。且从被告京盛公司提交的函来看，其受被告京鹏公司委托代收本案契税和维修基金，委托范围并未包含代为协助办证。因此原告提出被告京盛公司承担本案连带责任的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金。原告已向被告京鹏公司支付了全部购房款，被告京鹏公司未按合同约定在2015年11月30日前交付房屋，构成违约。根据《商品房购销合同》，被告京鹏公司应向原告支付2015年12月1日至2016年2月16日期间的违约金。被告京鹏公司已向原告支付了2015年12月1日至2016年1月27日期间违约金1160元，扣减已付违约金，被告京鹏公司尚欠原告2016年1月28日至2016年2月16日期间逾期交房违约金共计380元（19天×20元／天）。被告京鹏公司主张本案逾期交房违约金已超过诉讼时效。一审法院认为，《商品房购销合同》约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告京鹏公司按每天20元向原告支付违约金，90天后，按总房价款的0.005%支付违约金。合同约定违约金系继续性违约金，应以每个个别债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”原告于2019年4月15日向一审法院提交立案材料进入诉前调解，诉讼时效中断。逾期交房违约金保护范围为原告提交立案材料提出权利主张之日前三年，即2016年4月15日之后的逾期交房违约金。被告京鹏公司已支付2016年1月28日之前逾期交房违约金，其对该期间违约金主张超过诉讼时效，一审法院不予支持。2016年1月28日至2016年2月16日逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢普贤支付自2017年8月13日起至被告云南京鹏房地产开发有限公司向产权登记机关递交办理鹤唐福景小区××号房屋不动产权证所需的全部资料之日止，以444150元为基数，按照每日0.005%的利率标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告卢普贤对被告云南京盛物业服务有限公司的全部诉讼请求；三、驳回原告卢普贤的其他诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人、原审被告均未向本院提交新证据。二审经审理确认的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担的违约金的标准是多少？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是因为该涉案建设项目至今未完成竣工验收备案、不符合房产登记部门办证的要求而无法办证，故京鹏公司应当向被上诉人承担逾期办证的违约责任。京鹏公司上诉认为被上诉人未提交其缴纳契税、维修基金的票据，其提交的产权工本费没有相关签字盖章，无法证实是否缴纳该费用，也没有按照合同约定缴纳产权代办费。根据查明的案件事实，京鹏公司委托京盛公司代收涉案房屋的契税和维修基金，被上诉人办理接房手续时已向京盛公司交纳了契税、维修基金等费用，并由京盛公司代收产权证工本费，虽有部分收据没有加盖公司印章，但被上诉人均已缴纳了上述款项，并办理了接房手续，通过京盛公司提交的《函》，也证明被上诉人交纳的契税、维修基金等费用已进入京鹏公司账户，故，本院对京鹏公司的该主张不予支持。京鹏公司上诉认为涉案房屋无法办理产权证系由于项目施工方、监理方不予配合。本院认为，该事由是京鹏公司与施工方、监理方对涉案房屋建设项目的内部协调管理问题，并不是其作为地产开发企业需承担的办证义务的法定阻却事由，故不予支持。卢普贤上诉认为逾期办证违约金起算日应依实际缴纳契税、维修基金等费用之日即2016年2月16日后180个工作日，即2016年11月3日开始起算，而不能以及错误自认之日2017年8月13日起算。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定：“《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一款规定的事实，不适用有关自认的规定。自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。”本院经审理查明，卢普贤确实已于2016年2月16日缴清了契税、维修基金等费用，故，应以该日后180个工作日，即2016年11月3日作为逾期办证违约金的起算日，即卢普贤的该主张有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金标准的问题。一审法院依据涉案的房屋未办证对被上诉人造成的实际损失情况及京鹏公司的申请，将双方约定的逾期办证违约金依法进行了调整，本院予以维持。综上所述，京鹏公司的上诉理由不成立，卢普贤的上诉理由成立，一审判决认定部分事实不清，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初9214号民事判决第二项，即：二、驳回原告卢普贤对被告云南京盛物业服务有限公司的全部诉讼请求；二、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初9214号民事判决第一项、第三项，即：一、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢普贤支付自2017年8月13日起至被告云南京鹏房地产开发有限公司向产权登记机关递交办理鹤唐福景小区××号房屋不动产权证所需的全部资料之日止，以444150元为基数，按照每日0.005%的利率标准计算的逾期办证违约金；三、驳回原告卢普贤的其他诉讼请求；三、上诉人云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人卢普贤支付自2016年11月3日起至上诉人云南京鹏房地产开发有限公司向产权登记机关递交办理鹤唐福景小区××号房屋不动产权证所需的全部资料之日止，以444150元为基数，按照每日0.005%的利率标准计算的逾期办证违约金；四、驳回原告卢普贤的其他诉讼请求。本案一审案件受理费740元，由卢普贤负担489元，云南京鹏房地产开发有限公司负担251元；二审案件受理费740，由卢普贤负担140元，云南京鹏房地产开发有限公司负担600元；退还卢普贤600元，退还云南京鹏房地产开发有限公司140元。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 杨章亮审判员 金 馨二〇二〇年八月二十一日法官助理蒋志平书记员李远健