广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1476号 上诉人(一审被告)：朱炳南，男，1944年7月14日出生，汉族，住四川省成都市青羊区中同仁路168号1栋3单元201号，现住广西壮族自治区北海市。 被上诉人（一审原告）：北海南国天堂房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市银海区金海岸大道88号恒大御景半岛45幢301号1室。统一社会信用代码：91450500619445847F。 法定代表人：朱涵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦翥，该公司员工。 上诉人朱炳南因与被上诉人北海南国天堂房地产开发有限公司（以下简称“南国天堂公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱炳南上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决适用法律错误：原已经发生法律效力的（2019)桂0503民初1536号判决记载：购房时，被上诉人采用的是先收取部分款项后才签订购房合同和装修协议，被上诉人以若不签合同与协议则不退换预收款项为由作为威胁，是乘人之危的强迫交易，属于违法行为。当时签合同和协议时是让朱炳南先签空白合同，然后谎称该公司领导在南宁，必须去南宁签字和盖章，拖延了一个月时间，在这期间内被上诉人单方面篡改购房合同和装修协议。被上诉人的销售人员承诺以及被上诉人所有宣传资料均确认交房时间为2019年8月30日，但购房合同上的交房时间被被上诉人单方面篡改为2021年6月30日交房，朱炳南以为交付的现房才购买的，现发现是以现房的价格买了一套期房，被上诉人故意拖延交房时间，涉嫌欺诈。2018年12月27日所签装修协议的最后签字页是上诉人所购买房屋的《户型平面图》，被上诉人寄来的却变成了该栋楼的《二层建筑总平面图》，该建筑总平面图是销售人员要上诉人签字用于提交有关机构备案共10份，图的背面为空白页，被上诉人却在后期加印上了所谓装修协议，擅自变更协议的行为涉嫌欺诈。双方签订装修协议约定的装修金额为188910元，现协议单方面更改为314850元，原装修协议分期为3次交款，随同购房款一并交清，被上诉人却更改装修价格，涉嫌价格欺诈。该装修协议属居间中介服务协议，无委托装修单位的名称和相关资质，无装修设计方案及施工图纸，无装修报价清单。原签订的装修协议的分期付款违约金与购房合同的违约金相同，即每日万分之一，被上诉人却单方面改变为每日万分之三；原签订的装修协议及样板间的装修材料品牌，与改变后的装修协议不符，被上诉人单方面更改装修材料涉嫌欺诈。依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同。被上诉人采用到付邮资的方式邮寄给上诉人的购房合同和委托装修协议与上诉人的本意相悖。双方签订的购房合同与装修协议系显失公平，为此请求撤销购房合同、装修协议，并赔偿因此造成上诉人的经济损失。2018年12月27日，被上诉人的工作人员唐松出具了一份《补充协议》载明：“将合同约定的第二次付款时间从2019年3月22日改变为2019年4月22日”。银海区人民法院法院1536号判决第五页12行“为此被告于2019年4月2日向原告邮寄一份《还款提示函》，催促原告于2019年4月22日前支付完毕第二期购房款，否则逾期90天公司有权解除合同。”被上诉人于2019年4月2日向上诉人发出的《还款提示函》证明第二次交款时间已改变为2019年4月22日。按照《补充协议》，上诉人在2019年7月22日前(即90天内付款）均没有违反解除合同的约定。但是被上诉人却于2019年7月15日向上诉人发出了解除合同通知书，提前7天宣布解除双方签订的购房合同，违反了合同的约定的解除约定条件。应按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。一审判决依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条是适用法律错误，因为被上诉人在签订合同时存欺诈、胁迫、篡改、伪造、显失公平、乘人之危等违法行为，并未到90天就提前于2019年7月15日单方面解除了合同并拒绝上诉人付款，被上诉人是违约方而不是守约方，所以应该适用《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定。二、认定事实错误。假如一审法院认定上诉人违约，也只能按照该合同第八条即逾期付款责任1款第（1)项：逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付万分之一的违约金。也就是从2019年4月22日至2019年7月15日，即逾期83天，没有达到超过90天的解除合同的条件。被上诉人主张的50%违约金没有依据，且被上诉人应承担提前解除合同的违约责任。在上一个案件中被上诉人主张的逾期的违约金没有得到支持，该案件判决生效后再次提出，实际是否定生效判决的裁判结果。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，被上诉人以欺诈行为所签的合同自始没有法律效力，不应得到法律支持。被上诉人侵占上诉人的资金使用长达一年之久，且解除合同后拒不返还，也不给付利息，有违公平原则。 被上诉人南国天堂公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求依法驳回上诉人的上诉请求。具体理由如下：上诉人的陈述属于片面之词，没有证据证实被上诉人存在欺诈、乘人之危的违法行为。上诉人所称《补充协议》将第二期付款时间改变为2019年4月22日属于虚假陈述，商品房买卖合同签订以后双方并没签订任何协议，付款时间应按照商品房买卖合同所约定的时间来支付，上诉人之所以强调第二期付款时间变更为2019年4月22日，是因为被上诉人在上诉人逾期支付第二笔房款后，向上诉人邮寄了《还款提示函》，其中提到上诉人应于2019年4月22日付第二笔购房款，该提示是被上诉人发出的还款提示，并非是对原购房合同的变更或补充，也不是对原合同第二期房款付款时间的补充或变更，本案系上诉人存在逾期付款行为，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 南国天堂公司向一审法院起诉请求：一、朱炳南立即向南国天堂公司支付违约金20627元[计算方式：按已付房款（41254元）的50%计算]；二、朱炳南承担一审诉讼费、保全费。 一审法院判决：朱炳南应于本判决生效之日起十日内向南国天堂公司支付违约金20627元。一审案件受理费158元（已减半收取），保全费226元，合计384元，由朱炳南负担。 本院经二审审理认为，朱炳南与南国天堂公司签订了《商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》，其中合同约定逾期90天未支付房款可解除合同，朱炳南在另案中主张解除合同，南国天堂公司亦表示同意，上述二份合同已经被另案发生法律效力的裁判文书予以解除，本院予以确认。 关于《商品房买卖合同》中约定交付第二期购房款的时间是否变更为2019年4月22日的问题。朱炳南主张其与南国天堂公司协商一致后将《商品房买卖合同》中约定交付第二期购房款的时间由2019年3月22日变更为2019年4月22日，并提供了《补充协议》《还款提示函》及《照片》予以证明，南国天堂公司对该三份证据均不予认可；本院认为，朱炳南提供的《补充协议》中并未提及对交付第二期购房款时间进行变更的事宜，而朱炳南在庭审中自认《照片》中的“3”手动改写为“4”系其本人行为，未能提供证据证实南国天堂公司对该行为进行了追认，《还款提示函》载明的是朱炳南已逾期未支付完毕第二期购房款，强调逾期超过支付期限90日的，南国天堂公司有权解除该合同，并提示其应于2019年4月22日前支付完毕165015元，否则按相关规定处理，该函件所载明的内容实质上是对朱炳南所欠付的房款进行提示及催告，并给予朱炳南一段合理的、必要的准备期限以按约履行交付第二期购房款的义务即其应于2019年4月22日前将将第二期剩余房款支付完毕，而不是对《商品房买卖合同》中约定交付第二期购房款的时间进行变更，该函件也不能作为《商品房买卖合同》的补充协议，故上述证据不能达到朱炳南的证明目的，其又未能提供其他证据予以佐证，对其主张交付第二期购房款的时间由2019年3月22日变更为2019年4月22日，本院不予采信。 关于朱炳南与南国天堂公司是否存在违约情形。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，朱炳南应于2019年3月22日前支付完毕购房款165015元，但经南国天堂公司催告并给予一定合理期限后仍为按期支付，已构成违约，一审法院据此认定朱炳南存在违约情形并无不当。朱炳南上诉称南国天堂公司系涉案合同的违约方而不是守约方，南国天堂公司在与朱炳南签订《商品房买卖合同》时存在欺诈、胁迫等行为，且未经朱炳南的同意擅自篡改《商品房买卖合同》的内容，造成签订的《商品房买卖合同》显失公平，但朱炳南未能提供充足的证据予以佐证南国天堂公司存在何种欺诈和胁迫的情形，故对朱炳南主张南国天堂公司系违约方，本院不予采信。 关于合同解除后是否还可以主张违约金的问题。虽然案涉《商品房买卖合同》已解除，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”之规定，南国天堂公司作为守约方在合同解除后可主张适用违约金条款，一审法院据此支持南国天堂公司继续适用违约金条款并无不当。现朱炳南主张本案的违约金计算标准过高，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对于当事人主张违约金过高的，人民法院在裁决时需考虑案件的综合情况，并根据公平原则、诚实信用原则等进行衡量。本院认为，南国天堂公司主张的违约金实质上系未付房款的资金占用期间的利息损失，应参照以未付的第二期购房款165015元为基数来计算其利息，自逾期之日起计算即自2019年3月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至案涉债务偿清之日止；现综合考虑南国天堂公司的损失情况、朱炳南的过错程度等因素，且朱炳南未能提供证据证实南国天堂公司主张的违约金明显高于造成的损失，一审法院根据双方的诉辩主张及提交的证据、查明的事实酌定按照已付房款41254元的50%计算违约金，与上述损失计算方法所得金额相差不大，属于法律允许的合理范畴，故一审法院对违约金的认定并无不妥。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人朱炳南的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费158元，由上诉人朱炳南负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 甘家栋 书 记 员 陈旖琦