广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5132号原告：广州市奥航物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇上邵村企岗（厂房2）。法定代表人：黄建辉。委托诉讼代理人：官婉玲，广东沛清律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹力波，广东沛清律师事务所实习人员。被告：覃毅，男，1972年5月2日出生，壮族，住广西田阳县。原告广州市奥航物业管理有限公司诉被告覃毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市奥航物业管理有限公司的委托代理人官婉玲、邹力波，被告覃毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市奥航物业管理有限公司诉讼请求为：一、解除双方签订的《物业租赁合同》及《租赁补充协议》，并要求被告腾退、返还涉案房屋；二、被告向原告支付2019年10月1日至合同解除日的租金；三、确认原告没收被告交纳的保证金90000元；四、被告向原告支付免租期的租金74900元；五、被告向原告支付水电费28532元；六、被告以拖欠租金及水电费为基数，按照年利率24%的标准向原告支付退钱费用的滞纳金至款项实际付清之日；七、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告于2019年4月20日租赁了原告位于广州市增城区新塘镇瑶田村龙塘社（高元）土名的A11、A12、A13、A14的一二楼作商业使用，约定租期从2019年4月16日至2024年4月15日，免租期为2019年4月16日至6月15日。2019年5月18日，双方签订了《租赁补充协议》作为《物业租赁合同》的补充协议，被告增加租赁前述物业左边楼顶的单间房，作为办公用途，租金每月人民币3000元，免租期为2019年5月18日至2019年6月15曰。被告自2019年10月1日起未支付租金，至今已数月有余，己经超过了15天，被告已严重违约，按照《物业租赁合同》约定，原告有权单方解除合同、没收保证金、将租赁物另租他人并处理租赁物内被告遗留物品，处理所得归甲方所有，原告有权追收免租期内的租金作为违约赔偿金。被告覃毅答辩称：被告于2019年11月7日出事被关押后，涉案房屋就由政府公安部门接管了，详细的情况被告不清楚。被告委托了助理丁桂妹暂管涉案房屋。关于原告的诉请，同意解除合同，但是腾退房屋被告已经做不了主了，要和政府公安部门商量，涉案房屋里面有很多被告的设备，公安部门已经扣押了；关于保证金9万，希望能抵扣租金。其他的被告也做不了主。本院经审理认定事实如下：陈宇阳基于原告的委托与陈智豪就位于广州市增城区新塘镇瑶田龙塘社土名（高元）建筑物签订《商铺租赁合同》。2019年4月20日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定由原告将位于广州市增城区新塘镇瑶田龙塘社土名（高元）的A11、A12、A13、A14的一二楼租给被告，租期自2019年4月16日至2024年4月15日，2019年4月16日至2019年6月15日为免租期，自2019年6月16日起计租；被告于合同签订后的2天内向原告支付保证金90000元；2019年4月14日至2020年4月13日的租金为每月30000元，2020年4月14日至2021年4月13日的租金为每月33000元，2021年4月14日至2022年4月13日的租金为每月34650元，2022年4月14日至2023年4月13日的租金为每月36838元，2023年4月14日至2024年4月13日的租金为每月38202元，电费1.5元/度，水费5元/吨；乙方需在每月5日前支付当月应缴费用，不按时支付，甲方有权向乙方按欠款金额每天收取0.5%的欠款滞纳金，如乙方拖欠当月租金及其他费用达15天的，视为乙方违约，甲方有权没收保证金和收回出租物及处理出租物内的所有物品；乙方违约，甲方除没收乙方保证金外，还将追收甲方给予乙方免租期内的租金作为违约赔偿金等内容。2019年5月18日，原告和被告签署《租赁补充协议》，约定，被告承租广州市增城区新塘镇瑶田龙塘社土名（高元）建筑物左边楼顶单间作为办公用途，每月租金3000元，租期为2019年5月18日至2024年4月15日，2019年5月18日至2019年6月15日为免租期，自2019年6月16日其计租，本补充协议为《物业租赁合同》的组成部分，其他条款完全按照《物业租赁合同》执行等内容。庭询中，原告确认涉案建筑物没有进行产权登记，也未办理任何报批报建手续；被告因涉嫌违法犯罪被关押后，涉案房屋被贴了封条，原告也与公安部门沟通过解封事宜，并未被允许，故起诉要求解除租赁关系和腾退房屋；原告确认被告于2019年10月支付涉案房屋租金13000元；水电费被告已交至2019年8月，自2019年9月开始欠交。被告陈述，其于2019年11月7日被关押，2019年12月13日被逮捕，随后被告在公安部门的要求下写了委托书给被告的助理丁桂妹接管涉案房屋租赁事宜；对于原告主张的水电费要与其实际使用相符，具体由丁桂妹进行核对。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本案中，原告未举证证明涉案建筑物已取得建设工程规划许可证或者已按照建设工程规划许可证的规定建设涉案房屋，且自认涉案房屋未办理报批报建手续，故其与被告签订的《商铺租赁合同》和《租赁补充协议》应为无效。因合同无效，故原告主张要求解除上述合同，本院不予支持。而对于原告主张要求被告腾退、返还租赁物问题，因涉案房屋已被公安部门查封，存在返还障碍，故原告要求被告腾退、返还涉案房屋，本院不予支持。合同虽无效，但被告占有使用涉案房屋，应参照合同约定向原告支付占有使用费，故原告要求被告支付自2019年10月起的占有使用费（租金），本院予以支持。按照合同约定，A11、A12、A13、A14的一二楼于2019年4月14日至2020年4月13日的租金为每月30000元，2020年4月14日至2021年4月13日的租金为每月33000元，楼顶单间每月租金为3000元，且被告的占有状态可能会一直持续，故本院对于原告主张的自2019年10月1日至2020年6月30日期间的占有使用费予以支持。经核算，上述期间的占有使用费总额为304700元[30000元/月×（6个月+13天）+33000元/月×（2个月+17天）+3000元/月×9个月]，另扣减被告已支付的2019年10月租金13000元后为291700元。对于之后继续产生的占用费，原告可另行主张。因合同无效，原告基于合同约定要求被告支付违约金以及没收保证金，本院不予支持。被告抗辩主张其支付的保证金可以抵扣租金，为避免讼累，本院对被告已付保证金90000元在被告应付占用费291700元中予以抵扣，抵扣后被告应付占用费为201700元。对于原告主张的免租期租金，因合同无效，故双方约定的免租期约定亦为无效，故原告要求被告支付A11、A12、A13、A14的一二楼免租期即2019年4月16日至2019年6月15日期间的占有使用费60000元，单间免租期即2019年5月18日至2019年6月15日期间的占有使用费2854.78元，即2019年4月16日至2019年6月15日免租期的占有使用费合计62854.78元，本院予以支持。对于超出上述金额以外的免租期占有使用费，本院不予支持。对于原告主张的水电费问题，原告仅提交了水表和电表图片，无法证明被告实际使用的水、电情况，故对原告主张的水电费28532元，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告覃毅在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市奥航物业管理有限公司支付2019年10月1日至2020年6月30日期间的占有使用费201700元；二、被告覃毅在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市奥航物业管理有限公司支付2019年4月16日至2019年6月15日期间的占有使用费62854.78元；三、驳回原告广州市奥航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13775元，由原告广州市奥航物业管理有限公司负担6887元，由被告覃毅负担6888元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年八月六日书记员  李慧芳