湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1379号原告：周煌，男，1965年10月12日出生，汉族，住长沙市天心区。原告：周茂生，男，1936年2月6日出生，汉族，住长沙市天心区。共同委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告周煌、周茂生与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告周煌、周茂生的共同委托诉讼代理人欧震、刘奎，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周煌、周茂生向本院提出诉讼请求：1．判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告周煌及周茂生自2016年4月1日至2019年8月31日的租金及装修改造折旧款244194.78元，以及租金违约金及装修改造折旧款违约金2442元；2．判令被告张家界山水置业公司对上述第一项诉请承担连带责任；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告张家界大成酒店公司及张家界山水置业公司于2015年4月1日就湖南张家界大成山水国际大酒店×层×号房屋的出租签订了《房屋承包经营合同》。合同约定原告将上述房屋出租给被告张家界大成酒店公司使用。租期从原告付清全部房款之日起算，租期最短不少于3年，最长不超过5年。第1、2年的租金为每年57339元；第3、4、5年的租金为38226元，由被告张家界大成酒店公司在每满一周年当月的最后一个工作日内一次性支付至原告的指定银行账户。在合同约定的租赁期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付租赁收益的，被告须按照违约期内应支付的租金的1％作为违约金。原告与被告张家界大成酒店公司及张家界山水置业公司于2015年4月1日就湖南张家界大成山水国际大酒店×层×号房屋的装修签订了《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》。合同约定原告将上述房屋委托给被告一按照五星级酒店客房标准装修改造，原告委托被告改造该房屋的装修改造款共计382260元，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。被告张家界大成酒店公司按年向原告返还委托装修改造折旧款，第1、2年按照房屋委托装修改造款总额的15％返还，为57339元，第3、4、5年的按照房屋委托装修改造款总额的10％返还，为38226元；自本合同生效之日起每满一周年的当月的最后一个工作日内一次性支付至原告指定银行账户。在合同约定的委托期内，如逾期3个月被告一未向原告支付委托装修改造折旧款的，被告须按照违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1％作为违约金。2015年4月1日，原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司三方就湖南张家界大成山水国际大酒店×层×号房屋签订了《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《房屋承包经营合同》履行达成《三方承诺合同》，约定张家界山水置业公司对张家界大成酒店公司应向原告支付的承包经营收益款及装修改造折旧款支付承担共同责任。原告已按照合同约定支付了相应的购房款项及房屋委托装修改造款，被告未按约定标准向原告支付租金及房屋委托装修改造折旧款。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告2承担连带清偿责任。事实与理由：一、租金支付情况。1．2015年4月1日起至2019年8月31日止，被告已向原告周茂生共计支付114366.72元；已向原告周煌共计支付56825.28元。2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。3．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区法院一律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。3．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、被告2签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2015年4月1日，原告周煌、周茂生购买了湖南张家界大成山水国际酒店大成座第×层×号房屋（分别占32%、68%），并于当日将购房款382260元全额付清。同日，原、被告签订了《三方承诺合同》，合同约定张家界大成酒店公司作为张家界山水置业公司担保方，对本合同承担连带担保责任。2015年4月1日，原告与被告张家界大成酒店公司签订了《房屋承包经营合同》与《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，合同约定履行期限最短不少于三年，最长不超过五年，被告张家界大成酒店公司第一年、第二年每年支付承包金和委托装修改造折旧款均为57339元，第三年、第四年、第五年每年支付承包金和委托装修改造折旧款均为38226元，逾期3个月未支付，应支付违约期内应付承包金和委托装修改造折旧款的1%作为违约金。原告当日付清装修改造款382260元。被告张家界大成酒店公司自2016年4月1日起未足额支付承包金和委托装修改造折旧款，截至2019年8月31日，欠付原告承包金和委托装修改造折旧款共计242923元，应付承包金和委托装修改造折旧款的违约金共计2994.37元〔（57339元×2＋38226元×2÷12个月×29个月）×1%〕。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖合同之补充合同》、《三方承诺合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告周煌、周茂生与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被告张家界大成酒店公司未按照合同约定按时足额支付承包金和委托装修改造折旧款，应承担相应的违约责任，故原告周煌、周茂生要求张家界大成酒店公司支付承包金和委托装修改造折旧款及违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院对合理部分予以支持，对超出部分不予支持。被告答辩称因受新型冠状病毒疫情影响导致酒店经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准，由于原告主张支付承包金和委托装修改造折旧款的期限在疫情发生之前，故对于被告的辩称理由本院不予支持。《三方承诺合同》中约定担保方为被告张家界大成酒店公司，并非被告张家界山水置业公司，故原告要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告周煌、周茂生自2016年4月1日起至2019年8月31日止下欠的承包金和委托装修改造折旧款共计242923元，以及承包金和委托装修改造折旧款的违约金共计2442元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回原告周煌、周茂生其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元，适用简易程序减半收取2500元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年八月十八日书记员 符娅芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。