甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘04民终412号上诉人（原审被告）：白银中和房地产开发有限责任公司，住所地:白银市白银区。法定代表人：刘奇平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵生林，系甘肃载坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：古艳，女，蒙古族，1983年6月3日出生，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：张文旺，系甘肃为道律师事务所律师。上诉人白银中和房地产开发有限责任公司（以下简称中和房地产）与被上诉人古艳因房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省白银市白银区人民法院（2018）甘0402民初2903号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白银中和房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销白银市白银区人民法院作出的（2018）甘0402民初2908号民事判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。2、判令本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不存在逾期交付房屋的事实，更不存在逾期交付的违约行为，原审法院认定上诉人未向被上诉人交付房屋构成违约，属于事实认定严重错误。（一）涉案商品房已完全具备交付使用条件。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“上诉人应当于2017年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列（即该商品房验收合格）条件并符合本合同约定的商品房交付被上诉人使用。”《商品房买卖合同》之附件五第五条第一款约定：“本合同第八条该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为出卖人已向商品房所在地政府部门递交了商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。”本案中，根据上诉人向法庭提交的经过被上诉人质证的证据和庭审查明的基本事实可知：上诉人开发的本案涉案房屋依法符合法律规定和政府主管部门的批准。且2017年9月25日，本案涉案房屋已依法取得并通过了建设主管部门的竣工验收备案手续，这说明涉案房屋在此时已经完全具备并符合双方合同约定的交付使用条件，该时间期限远远超前于双方合同约定的交付期限（即2017年12月30日）。（二）上诉人已书面通知被上诉人履行收楼手续视为已交付完毕。《商品房买卖合同》之附件五第五条第三款约定：“买受人明确知悉且自愿同意，出卖人发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付期限届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。”本案中，涉案商品房自通过竣工验收后，上诉人工作人员曾多次通知被上诉人办理收房收楼手续，然被上诉人拒不办理。退一步而言，根据上诉人向法庭提交并经质证的证据和庭审查明的事实可知：2017年11月9日（合同没那个约定交付期限之前），上诉人通过邮局以挂号信方式向被上诉人书面通知其商品房已达到交付使用条件并告知其办理收房收楼手续。然被上诉人在收到上诉人书面通知的情况下，明知商品房已符合交付条件，却至今拒不办理接收手续实属恶意。根据双方合同约定被上诉人作为买受人其有义务自行前往办理收楼手续，况且其在上诉人已经书面告知的情况下仍拒不履行，上诉人已经向其交付了房屋而被上诉人拒不接收，实质上视为上诉人已经交付完毕，由此造成的后果理应由被上诉人自行承担。（三）上诉人不存在逾期交付的行为且不存在违约。如上所述，早在2017年9月25日，上诉人开发的涉案商品房已通过了竣工验收，已完全符合上诉人与被上诉人《商品房买卖合同》及附件约定的交付使用条件。根据双方合同约定，被上诉人在交付期限届满之前自行办理收房手续，况且上诉人在没有任何义务的情况下，于合同约定的交付之前已书面向被上诉人通知，告知其办理收房手续，然被上诉人拒不收房。由此可见，上诉人不存在逾期交付，更不存在任何违约。被上诉人在合同约定的交付期限届满后拒不履行收楼手续，其行为已构成违约，这是导致至今尚未办理交付收房手续的根源。合同约定的交付时间为2017年12月30日，距今已超过2年之久，被上诉人在合同约定的期限内恶意拒不办理、拒不收房的行为，已构成根本性违约，依法应当对拒不收房导致的损失的法律后果承担全部责任。（四）被上诉人未按照约定缴清房款差价及相关费用已构成违约，上诉人有权在被上诉人缴清款项后再交付房屋。根据《商品房买卖合同》第八条约定“……如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期……买受人有任何违约行为。”《商品房买卖合同》之附件五补充协议第五条第一款约定“如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期交付，遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的，买受人存在违约行为的。”《商品房买卖合同》之附件五补充协议第五条第七款约定：“如买受人未付清应于商品房交付之前或之时的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人。”本案中，如上所述之所以导致没有完成交付系由被上诉人原因所致，被上诉人在已经满足交付条件的情况下拒不交接，被上诉人已构成违约且被上诉人在上诉人通知应当缴纳剩余房屋款项的情况下拒不缴纳款项，按照上述约定上诉人有权予以延期，待被上诉人缴清剩余款项后再进行交付。故上诉人已经按照约定如期履行并完成了交付，不存在任何违约行为，实则系被上诉人构成违约，原审法院认定上诉人存在违约行为属于认定事实错误。二、原审法院认定上诉人存在逾期交付房屋的行为，并判令上诉人承担违约责任，属于认定事实和适用法律均属错误。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十九条规定：“当事人一方为月后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，在合同约定的交付期限之前上诉人已于2017年11月9日书面通知被上诉人履行收楼、然被上诉人却恶意拒不办理收楼，不但采取积极措施防止损失，反而故意放任交付损失的不断扩大。由此，按照上述法律规定被上诉人应当对故意、恶意放任扩大的损失承担法律责任。更为关键的是，本案中实际已交付完毕，只不过尚未办理交付交接手续而已。之所以导致未办理交付收楼的书面手续，实则系由被上诉人原因所致，双方签订的合同及其附件内容合法合规，不存在违反国家法律规定的情形，亦不存在违反国家行政法规的强制性、禁止性规定导致合同无效的情形，更何况该合同文本已经在房管部门办理了备案手续，合同及其附件依法有效且对双方均具有约束力。那么，合同及补充文件关于商品房交付及违约责任进行了明确约定，在商品房已完全能够交付的情况下，因被上诉人自身原因导致逾期办理交房手续的视为上诉人如期交房。退一步而言，即便没有交付，那也是因为被上诉人存在违约所致，按照约定上诉人有权予以延期交付。显然，本案中上诉人并不存在任何违约的行为，归根到底是被上诉人违反约定拒绝收楼、拒绝与上诉人办理交付收楼相关手续，被上诉人的该行为显然构成违约。被上诉人违反双方约定拒绝办理交付收楼手续，实属故意、恶意行为，乙方应当承担由此造成的法律后果。显然原审法院由此作出裁判认定事实和适用法律明显错误。三、本案商品房采光符合国家法定标准，原审判令由上诉人承担诉讼费、鉴定费用缺乏法律依据。本案中，被上诉人就涉案商品房不满足大寒日照标准申请法院委托专业机构进行鉴定，根据甘肃省建筑科学院出具的鉴定意见为涉案房屋日照符合大寒日不少于3小时的标准，即涉案房屋的日照标准完全符合国家法律规定的标准。况且，日照标准鉴定与本案商品房买卖合同纠纷没有任何关联性（商品房完全符合设计规划并取得规划验收合格暂且不论），而且是被上诉人方面申请的鉴定，由此产生的鉴定费用理应由其自己承担。然，在被上诉人申请鉴定的事项未成立且与本案没有任何关联性的情况下，原审法院判令上诉人承担15000元的鉴定费缺乏事实根据和法律依据。根据规定诉讼费用应当由败诉方承担，被上诉人诉请不能成立不能支持的情况下上诉人承担诉讼费用亦缺乏依据。综上所述，原审法院认定上诉人未按照约定完成交付，构成违约并判令对被上诉人承担违约责任，实属认定事实和适用法律均错误。请二审法院依法查明本案事实，在查明事实基础上依法撤销原判，判令驳回被上诉人的原审诉讼请求，维护上诉人合法权益。被上诉人古艳辩称，1、本案涉案房屋一层日照不符合国家的日照标准，所以本案涉案房屋并没有完全具备交付条件。2、本案被上诉人古艳在约定交房日期前去收房但在办理交接手续中双方就该房屋日照问题产生争议，上诉人要求对古艳填写交房清单认可该房屋完全符合交房条件，导致古艳无法收房，所以不存在上诉人声称的古艳拒不接收房屋。3、本案本案上诉人中和房地产在事实是没有交付符合国家强制标准的房屋其构成逾期交付无疑。4、本案涉案房屋无法交付，争议在没有解决前不存在对被上诉人古艳向上诉人中和房地产补交相关费用的前提，如果本案争议可以解决，房屋符合规定，被上诉人古艳会缴纳所有合同约定的相关费用。5、本案上诉人中和房地产在知悉房屋日照存在缺陷后以各种理由予以推诿，拒不修正房屋缺陷，并不是古艳延迟交房。6、本案鉴定费、诉讼费由承担责任一方即中和房地产承担是符合法律规定的。综上所述一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回对被上诉人古艳的上诉请求。古艳一审诉讼请求：1、请确认原告与被告签订的《商品房屋买卖合同》有效，并判令被告向原告继续履行合同；2、请判令被告立即向原告支付迟延交房违约金119772.9元；3、判令被告向原告支付采光权赔偿金（金额待鉴定后确定）；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告白银中和房地产开发有限责任公司于2014年4月9日成立，经营范围为房地产开发经营。2016年7月24日，原告古艳与被告白银中和房地产开发有限责任公司签订《白银市商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：由古艳购买白银中和房地产开发有限责任公司开发的甘肃省白银市白银区南环路第55号（碧桂园中和·翡翠湾）第35幢4单元4-101号预售商品房屋，房屋价款为1197729元；出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合合同约定的商品房交付买受人使用；一方违约，违约金总额不超过买受人已付购房款的10%。合同签订后，于2016年7月27日在白银市房产管理局进行了商品房预售合同登记备案，古艳支付房屋价款1197729元。2017年9月22日该工程经白银市城乡规划局验收，出具了竣工验收合格书，2017年11月9日，白银中和房地产开发有限责任公司向古艳邮寄送达了期楼收楼通知书，古艳已收到期楼收楼通知书。古艳在与白银中和房地产开发有限责任公司就所购房屋交接中，对所购房屋日照是否符合国家标准发生争执，未能协商解决，古艳未予签字接受所购房屋，故酿成纠纷。庭审中，原告撤回了要求被告支付采光权赔偿金的诉讼请求。一审法院认为，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，符合合同有效的条件，为有效合同，双方应按照合同的约定享有权利、履行义务，现原告古艳诉请确认该合同为有效合同，并继续履行，有事实依据，且符合法律规定，予以支持。二、被告白银中和房地产开发有限责任公司虽取得了竣工验收合格书，并通知原告古艳验收所购商品房，但案涉房屋经原告古艳申请，本院委托甘肃省建筑科学院进行检验，案涉房屋别墅二层与三层均能满足大寒日满窗日照时间大于三小时的日照标准，别墅一层不能满足大寒日满窗日照时间大于三小时的日照标准，故原告古艳对验收房屋提出异议并非无理拒绝收房；被告白银中和房地产开发有限责任公司作为房地产开发与经营企业，未能及时解决购房者提出的问题，造成案涉房屋不能交付使用存在一定的过错；原告古艳以日照不符合国家标准不接受被交付的房屋的理由不当，对继续履行接收房屋并缴纳房屋差价款及各项费用亦存在一定的过错。在商品房买卖中，购买者原告古艳处于相对弱势，为保护消费者的合法权益，根据公平原则，被告白银中和房地产开发有限责任公司对逾期交付房屋应承担50%的责任。综上，原告古艳认为被告白银中和房地产开发有限责任公司不能按期交付符合国家标准的房屋，被告白银中和房地产开发有限责任公司存在违约行为，应承担违约责任；但原告要求被告支付购房款1197729元的10%违约金的诉讼请求，本院不予支持；应由被告白银中和房地产开发有限责任公司承担逾期交付房屋违约责任向原告古艳支付59886.45元（1197729×10%÷2）为宜。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、古艳与白银中和房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，且为生效合同，古艳与白银中和房地产开发有限责任公司应按合同约定全面履行；二、白银中和房地产开发有限责任公司向古艳支付违约金59886.45元；三、驳回古艳的其余诉讼请求。案件受理费2696元，减半收取1348元，由古艳负担674元，由白银中和房地产开发有限责任公司负担674元；鉴定费15000元，由白银中和房地产开发有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：上诉人中和房地产开发有限公司是否严格按照合同履行，有无违约责任。经审查，上诉人中和房地产与被上诉人古艳签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行其权利义务。关于上诉人中和房地产是否逾期交房。上诉人中和房地产与被上诉人古艳签订的《商品房买卖合同》中约定：“出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（1、该商品房经验收合格）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”上诉人中和房地产在房屋经验收合格后，于2017年11月9日向被上诉人邮寄送达了期楼收楼通知书，被上诉人古艳收到通知后在交接过程中与上诉人中和房地产就房屋日照时间问题产生争议，至此古艳未与中和房地产办理涉案房屋的交接手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，上诉人中和房地产虽未在超出合同约定的期限内交房，但依据《城市居住区规划设计规范》GB50180—93（2002年版）5.0.2规定：“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设，视觉卫生等要求确定。”该规定系国家对城市居住区住宅间距规划设计的基本要求，是房地产开发企业应当履行的基本合同义务。本案一审法院委托甘肃省建筑科学研究院出具的检验报告中关于日照分析内容及结果部分为：“别墅二层与三层均能满足大寒日满窗日照时间≥3小时的日照标准，别墅一层不能满足大寒日满窗日照时间≥3小时的日照标准。”因此，上诉人中和房地产交付的房屋一层日照时间未达到国家标准要求。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”上诉人中和房地产未按照国家关于日照时间的规定履行其全部的合同义务，即交付质量及采光等符合要求的合格房屋，已构成违约。被上诉人古艳接收房屋时发现采光不足，拒绝接收房屋系正当行使其权利行为，故双方未能交接房屋的主要原因是因为涉案房屋采光不符合国家相关标准。结合甘肃省建筑科学院出具的检测报告，上诉人中和房地产向被上诉人古艳交付的别墅，一层不能满足大寒日满窗日照时间≥3小时的日照标准，责任在上诉人中和房地产一方。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中和房地产交付日照时间不能满足国家标准的房屋，构成违约，又未能采取相应补救措施，应当承担违约赔偿责任。本案系商品房买卖合同纠纷，应当适用合同法及其他相关法律、法规规定处理本案，一审法院根据公平原则对双方所应承担的责任进行了划分，适用法律不当，应予纠正。关于违约金额的认定问题。结合案件实际情况，参照双方合同中关于逾期交房违约金的约定，一审法院判决上诉人中和房地产承担逾期交房违约金的50%的违约责任，即承担59886.45元的违约金并无不当。综上所述，上诉人中和房地产的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正，但判决结果正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1297元，由上诉人白银中和房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张军忠审 判 员 栾春鹏审 判 员 刘红雅二〇二〇年八月六日法官助理 刘 圆书 记 员 宋文婷