上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初11412号原告：上海恒旺投资管理服务部，住所地上海市崇明区。负责人：朱琴，投资人。委托诉讼代理人：何承燕，上海嘉澜达律师事务所律师。被告：上海奕骅食品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈芳羽，总经理。委托诉讼代理人：白孝甫，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海恒旺投资管理服务部与被告上海奕骅食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2020年7月2日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人何承燕、被告委托诉讼代理人白孝甫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海恒旺投资管理服务部向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金人民币446,701.90元(以下币种均为人民币);2、判令被告以446,701.90元为基数，按照约定的中国人民银行一年期贷款基准利率的双倍，向原告支付自起诉之日至实际付清之日止的逾期利息；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月,原告与被告签订《厂房租赁合同》,约定被告向原告承租本市青浦区白鹤镇鹤民路XXX号第4幢厂房,租赁期限自2015年7月1日起至2025年9月1日止；其中2018年9月1日起至2021年8月31日止期间的租金为89,340.38元。并于每年3月1日、9月1日之前预付下期六个月租金，逾期支付租金，应按中国人民银行一年期贷款基准利率的双倍加付逾期利息。按照合同约定的先付后用、预付半年原则,被告应于2020年3月1日支付2020年3-8月的六个月租金，但其仅支付一个月租金，未足额支付六个月租金,严重违反合同约定。为此,原告特向法院提起诉讼,请求依法判决支持原告诉请。被告上海奕骅食品有限公司辩称：不同意原告诉请。第一，今年国家有政策，对企业房租进行减租，2、3月应该减租，4月起仍经营不正常，但原告没有按照国家规定进行减租。第二，被告尚未恢复生产，无法支付员工工资，员工也提起仲裁、诉讼，3月时公司也与原告进行协商，将工厂转让第三人，部分员工以及部分租金可以解决，但原告利用将资产整体转让第三人的机会、原告表示要涨租金，导致被告无法转让。第三，被告目前十分困难，生产无法恢复，无力支付，唯一解决方案就是将工厂设备整体转让给第三人，希望原告要求不要太高，如果涨房租目前无人接收。经开庭审理查明，2015年,原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定租赁房屋位于本市青浦区白鹤镇鹤民路XXX号内三幢厂房的最北幢,根据房地产权证的记载,幢号为4幢,层数为3层,房屋结构为钢混,房屋类型为工厂,建筑面积为3,705.74平方米。厂房西墙外侧有毗连相通的封顶构筑物,其南北向长度为48米,东西向宽度为13米,合计使用面积为624平方米,一并供乙方正常使用。若非乙方原因无法使用时,乙方可停止支付该构筑物租金,待甲方解决完后可供乙方正常使用后,乙方即支付该构筑物租金。租赁房屋的地块使用范围为：东边以厂房东外墙为界,南边以南面过道的中线为界,北边以北面过道的中线为界,西边以构筑物西围墙为界。现在租赁房屋使用范围东界外中央通道,可供厂区共同通道使用,乙方应按公共通道合理使用。租赁期限为十年,自2015年7月1日起至2025年6月30日止,从2015年9月1日起计缴租金。乙方如有意在租赁期满后继续承租的,应于租赁期限届满前三个月,向甲方提出续租书面要求,在同等条件下享有优先承租权,并经甲方同意后重新签订租赁合同。甲方同意在2015年7月1日且收到乙方预付首期半年租金,将租赁房屋及其附属设施设备(包括基础设施)按现状(以照片为证)交付乙方。自租赁房屋交付之日起至2015年8月31日止期间为乙方装修免租期。租赁期限届满之日起十日为乙方清场期。如果合同提前解除的,以解除之日起算十日的清场期。乙方应当在清场期内将租赁房屋及其附属设施设备如期返还甲方,并保证返还的租赁房屋及其附属设施设备处于能够正常使用状态,如有严重损坏的,应当负责修复或折价赔偿。租赁期限届满或因乙方违约甲方行使解除权的,乙方应当在租赁期限届满或合同解除之日起三十日内,负责将所有以租赁房屋为地址的证照办妥迁移手续。租金包括有证建筑面积与构筑物使用面积。租赁期的第一年至第三年即自2015年9月1日起至2018年8月31日止期间,日租金标准为每日每平方米建筑面积0.65元,月租金按照全年365天×0.65元÷12个月×3,705.74平方米+365天×0.50元÷12个月×624平方米的公式计算(小数点取两位,尾数按四舍五入处理),应为82,755.57元/月。租赁期的第四年至第六年即自2018年9月1日起至2021年8月31日止期间,日租金标准为每日每平方米建筑面积0.70元,月租金按照全年365天×0.70元÷12个月×3,705.74平方米+365天×0.55元÷12个月×624平方米的公式计算(小数点取两位,尾数按四舍五入处理),应为89,340.38元/月。租赁期的第七年至第九年即自2021年9月1日起至2024年8月31日止期间,日租金标准为每日每平方米建筑面积0.75元,月租金按照全年365天×0.75元÷12个月×3,705.74平方米+365天×0.60元÷12个月×624平方米)的公式计算(小数点取两位,尾数按四舍五入处理),故为95,925.19元/月。租赁期最后一年(第十年)自2014年(2024年)9月1日起至2025年8月31日止期间,日租金标准为每日每平方米建筑面积0.80元,月租金按照全年365天×0.80元÷12个月×3,705.74平方米+365天×0.65元÷12个月×624平方米的公式计算(小数点取两位,尾数按四舍五入处理),故为102,510.01元/月。按照先付后用、预付半年原则,乙方应于2015年7月1日向甲方预付2015年9月1日至2016年2月29日的首期六个月租金,以后应于每年3月1日、9月1日之前预付下期六个月租金。乙方逾期支付租金,应按中国人民银行一年期贷款基准利率的双倍加付逾期利息,并在缴付租金时一并结付给甲方。在租赁期间,如果出现提前解除合同致使当月实际租期不足半个月的,按当月实际租用天数计缴租金,涉及违约金的,另按约定偿付。甲乙双方约定,在合同签订时,乙方应向甲方交付租房保证金20万元。在乙方逾期支付租金及其他约定费用超过15天后,甲方有权用租房保证金抵充乙方的欠租欠费,经甲方书面通知后15天内,乙方应当补足租房保证金,再逾期十五天仍不足的,甲方有权解除合同,并向乙方追究相应违约责任。租赁期限届满后,在乙方已结清合同项下租金及其他约定费用,以及违约赔偿、物损赔偿及其他应当承担的费用,迁出各类证照等情况下,甲方应当自乙方提交已迁出各类证照证明之日起十五日内,无息返还租房保证金或租房保证金余款。甲方逾期返还的,应按中国人民银行一年期贷款基准利率的双倍加付逾期利息,并在返还租房保证金或租房保证金余款时一并结付给乙方。乙方在租赁期间所发生包括但限于水、电、煤气、通讯、有线电视、宽带网线、消防、环保、排污、保安、垃圾清运、电梯等设备运行、物业管理等费用,属于合同项下的其他约定费用,均由乙方承担。乙方承担上述其他约定费用,如系乙方单独立户的,则由乙方按期直接向有关部门缴付;如系房地产权人名义立户的,乙方按照相关付款通知(单据)先向甲方缴纳,再由甲方对外缴付。租赁房屋的供水系统,由乙方在承租后自行负责与外总管道接通,并设置以乙方名义开户的总水表,发生费用由乙方承担。租赁房屋使用范围内设有独用的配电箱及分电表,但无独立配电房/间,使用相邻的上海高欣印务有限公司厂区配电房的一组配电设施设备,并合用属于上海高欣印务有限公司厂名下的总电表。乙方承担的电费单价,在国家电网单价峰、谷、平价格基础,以电力公司电费单为计价依据。此外,配电间设施设备的维修保养费,乙方按照每月总用电量×0.10元/度的标准支付给甲方。乙方应于每月16日和次月1日按照其使用的分电表当日抄表数,以约定电费单价及配电间设施设备的维修保养费结付电费。属于租赁房屋使用配电房/间对应的一组配电设施设备,目前提供用电量为200KVA,乙方承租后如需供电增容的,可请甲方协助申办手续,因办理供电增容所发生的全部费用均由乙方承担,并应当在甲方协助申办有关手续期间及时支付。租赁房屋内的电梯,甲方提供电梯合格证及自租赁期开始前的电梯专业公司的养护记录,并结清自乙方租赁期开始前的电梯养护费,自租赁期开始后的2015年7月起应支付给电梯专业公司的养护费由乙方承担。乙方支付甲方或通过甲方转缴的约定费用,按照上述5.7款租金的支付方式执行。逾期支付,应当按照中国人民银行一年期贷款基准利率的双倍加付逾期利息,并在缴付约定费用时一并结付给甲方。乙方可以根据其生产规模需要,在租赁房屋可使用区域进行一定的装修或整修,但不得改变、损坏或破坏房屋的承重及建筑主体结构。乙方实施装修或整修的,应当将装修或整修方案预报甲方初审。甲方有权根据不损坏建筑主体结构等原则,提出修改意见,乙方必须采纳甲方意见予以调整方案,并报甲方备案。乙方实施装修或整修涉及需要报经政府有关部门审批的,应当在获得政府审批文件后方可施工,并将有关批文、图纸、预算、合同以及设计单位、施工单位信息等向甲方备案。乙方实施装修或整修所需费用均由乙方承担,如需以甲方名义支付的,仍属乙方应当承担费用,并按有关部门要求及时缴付,因乙方拖延缴付的,所发生的滞纳金或其他责任均由乙方承担。乙方在租赁期内出资的装修装饰物以及更换、增添的不可移动设施设备等资产(简称“附合物),在租赁期满(包括由于乙方原因或责任,或符合法律规定的不可抗力等导致合同提前解除的)后,均归于甲方所有。甲乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的三倍支付违约金;给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按约交付房屋的,经乙方书面催告后十五日内仍未交付的；2、甲方交付租赁房屋不符合合同约定条件或者被鉴定为危房,致使确实不能为乙方所使用的;3、甲方无合同依据限制乙方合理使用租赁房屋的;4、乙方未征得甲方同意改变房屋用途,致使房屋损坏的;5、因乙方装修或使用不当等原因造成房屋建筑主体结构损坏且拒不修复或不能修复的；6、乙方擅自整体转租房屋或转让合同乙方权利义务的;7、乙方逾期不支付租金及各项约定费用累计超过一个月且未在甲方书面通知限期内缴纳的;8、合同另有约定的解除情形。任何一方行使解除权的,应当以书面方式通知对方,自通知到达对方时,合同解除并终止。乙方同意在其拖欠租金及其他约定费用,甲方有权采取断水、断电、封门等临时措施,由此造成的损失(包括但不限于乙方及受转租户的损失),均由乙方承担。乙方同意因其责任导致甲方解除合同,甲方有权留置乙方(包括受转租户)在租赁房屋使用范围的财产,并有权拍卖或变卖留置财产,所得款项抵偿乙方应支付的欠款及其他相关费用。乙方在租赁期间以租赁房屋内设立企业进行经营的,可以由该设立企业行使和履行合同项下乙方的权利和义务,但乙方仍须承担连带责任。合同约定的各类书面通知,受送达一方应予签收。甲方不予签收的，乙方的书面通知寄送至合同载明的甲方通信地址视为送达。乙方不予签收的,甲方的书面通知寄送至合同载明的乙方地址或者乙方承租的租赁房屋地址视为送达。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约交付租赁房屋，被告支付租房保证金20万元。另查明，2009年6月29日，系争房屋登记于案外人上海高鑫印务有限公司(以下简称“高鑫公司”)。2015年5月15日，案外人高鑫公司出具《授权证明》：本公司系沪房地青字(2009)第007910号《上海市房地产权证》的持证人,拥有该房地产权证载明座落于青浦区白鹤镇鹤民路XXX号全部三幢厂房的房地产权。根据该房地产权证的记载,三幢厂房的幢号分别为1、2、4幢,层数均为3层,房屋结构均为钢混,房屋类型均为工厂,建筑面积分别为3,705.74平方米、3,459.72平方米和3,705.74平方米。上述三幢厂房中最北幢即幢号为4幢厂房,自西墙外侧有毗连相通的封顶构筑物,其南北向长度为48米,东西向宽度为13米,合计使用面积为624平方米,可以一并供承租方使用。现本公司授权上海恒旺投资管理服务部对上述三幢厂房中最北幢即幢号为4幢厂房及其毗连相通构筑物行使出租权,并对上海恒旺投资管理服务部包括但不限于签署上述房屋的租赁合同以及履行合同等出租行为予以认可。以上事实，由原告、被告的陈述，厂房租赁合同、授权证明等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告上海恒旺投资管理服务部表示，产权登记人系高鑫公司，系非国有企业，同意原告出租。租赁房屋2015年6月交付被告，根据授权证明上的日期，合同签订日期应该系2015年5月或6月。被告租金支付至2020年3月，起诉金额为2020年4月至2020年8月的租金。2020年1月至4月的水电费没有支付，原告不在本案中主张。被告现在的状态具体不清楚，但看到被告承租厂房内仍有人，有无经营不清楚。由于疫情原因，市政府、最高院出台民事案件的指导案件，承租国有企业房屋应该按照国家规定精神减免租金，但原告厂房系私人的，原告没有义务减免租金，故被告不符合减免租金的条件。退一步讲，即使被告符合，也仅仅减免二、三月，但被告应该支付的系4月至8月的租金，现在疫情已经控制，四月起被告可以复工、恢复经营，被告一直拖欠租金并不是疫情原因，系被告恶意拖欠的行为。被告所谓与原告沟通、整体转让，被告没有提供证据，不清楚双方有无协商，即使被告确实公司困难，被告可以解除合同或退租，而非设备放着、租金不付，疫情不是被告不支付租金的合理理由。被告上海奕骅食品有限公司表示，原准备转让，设备设施均在，停业状态，无人看管，公司没有一个员工了。疫情属于不可抗力，租赁合同无法正常执行，造成的损失应该由原、被告共同分担，上海市要求二月、三月免收租金，私有公司也不能全额收取租金，对承租人不公正。承租人目前最困难的系解决员工离职补偿，与原告进行交谈，希望能够将租赁合同的权利义务转让给第三人，对原告没有损失，也能解决员工的欠薪，希望原告基于目前现状能够让被告整体转让、不要再涨租金了。租赁合同系出租人格式条款，要求承租人提前半年交付租金，系占承租人便宜，违约金，均系霸王条款。疫情属于不可抗力，不管系国有的还是私有的，不可抗力属于天灾人祸，应该分担损失。二月三月房租为何缴纳，系先交后退，如果不交纳会停电，被告只能交纳，根据规定应该退还。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。原告与被告就系争房屋签订的《厂房租赁合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守约定。现被告未能按照合同约定支付相应的租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告要求减免部分租金，原告同意减免一个月租金，本院审查后认为，此系原告自身权利的合法行使，且放弃之后的租金金额更符合公平合理原则，故予以准许，被告应付租金为357,361.52元。关于逾期付款违约金，被告逾期支付租金理应按约承担相应违约责任，原告要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海奕骅食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海恒旺投资管理服务部租金人民币357,361.52元；二、被告上海奕骅食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海恒旺投资管理服务部逾期付款违约金[以人民币357,361.52元为基数，自2020年4月17日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)二倍计算]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,660.40元，减半收取计人民币3,330.20元，由被告上海奕骅食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年八月十三日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。