福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初5035号 原告：詹小芳，女，1982年9月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：罗友村，龙岩市新罗区民商法律服务所法律服务工作者。 被告：龙岩兴想房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区铁山镇人民政府第七层701-705室，统一社会信用代码913508000503453817。 法定代表人：林振兴，总经理。 委托诉讼代理人：赵锡龙，福建岩风律师事务所执业律师。 原告詹小芳与被告龙岩兴想房地产开发有限公司（以下简称兴想公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告詹小芳及其委托诉讼代理人罗友村，被告兴想公司的委托诉讼代理人赵锡龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 詹小芳向本院提出诉讼请求：判令兴想公司向詹小芳支付逾期交房违约金51678元（自2016年7月1日起至2018年6月15日止，以361387元为本金、按日万分之二计算）。事实和理由：詹小芳与兴想公司于2014年12月28日签订编号ＭＦ-2007-01《商品房买卖合同》。双方约定詹小芳购买兴想公司开发的位于龙岩市新罗区商品房，建筑面积为99.01平方米，其中套内建筑面积为75.42平方米，公共部位共有分摊建筑面积23.59平方米，购房款为361387元。詹小芳于2014年12月28日付清首付款111387元，余款250000元已向中国农业银行股份有限公司龙岩新罗新洲城支行办理个人房产按揭贷款。詹小芳购买该商品房已支付361387元。合同第八条约定“出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买方使用，1.该商品房经建设单位依法组织勘察，设计，施工，监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……。”第九条约定“出卖方逾期交房的违约责任（2）逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”2018年3月28日，龙岩市新罗区住房和城乡建设局作出龙新建﹝2018﹞126号文件《关于兴想二区一期（1＃-3＃、5＃、13＃、15＃-19＃）项目桩基检测报告弄虚作假的处理意见》。2018年6月15日，龙岩市新罗区住房和城乡建设局作出龙新建纪要﹝2018﹞12号文件《新罗区住房和城乡建设局关于兴想世家二区一期工程重新竣工验收的会议纪要》:“会议同意，2018年6月15日兴想世家二区一期（1＃-3＃、5＃、13＃、15＃-19＃）工程项目通过竣工验收，可以交付使用。”综上所述，兴想公司明显构成违约。双方协商未果，为此詹小芳向法院起诉，请求判如所请。 兴想公司辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房的责任作了约定。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中总共提供了两种处理方式，第1种方式下有（1）（2）两个条款，第2种方式下只有一个条款。合同第九条清楚写明了出卖人逾期交房时是按第九条第2种方式处理。故逾期交房违约金的计算应该采用已付款金额的日万分之一计算。二、詹小芳主张的违约金计算时间是从2016年7月1日至2018年6月15日止，亦是不正确的。兴想公司实际于2017年9月20日就以书面形式通知詹小芳进行交房，在2018年1月24日就已经为其办理了所有交房手续。兴想公司逾期交房的时间应当从2016年7月1日计算到2017年9月20日。双方在补充协议中约定，逾期办理交房手续，詹小芳每天应缴纳200元管理费。詹小芳逾期办理交房手续126天，应向兴想公司缴纳逾期交房保管费25200元。兴想公司对此仅仅先以抗辩形式提出，保留对詹小芳通过诉讼主张的权利。折抵之后兴想公司无需向詹小芳支付逾期交房违约金。综上，詹小芳主张的违约金计算金额错误，已远超过兴想公司实际应支付的金额，请求驳回詹小芳的诉讼请求。 经审理查明：2014年12月28日，詹小芳与兴想公司签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、詹小芳向兴想公司购买坐落于龙岩市新罗区（兴想世家二区一期）2幢05单元2205室房屋一套，房屋总价款为361387元。二、第八条交付条件与期限，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。三、第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2.合同继续履行，自合同约定交付期限届满次日起至发出交房通知书之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，违约金在实际交房90日后支付。同日，詹小芳与兴想公司签订一份《补充协议》，作为前述合同的附件六。该补充协议中第四条关于房屋交付的补充约定，由于詹小芳原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，兴想公司书面通知詹小芳办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。詹小芳在兴想公司发出的书面交房通知指定的交房日的交房期限内未来办理接房手续，或逾期未签署房屋交接清单的，视为詹小芳已收房，则该商品房视为已验收合格，该商品房一切风险责任由詹小芳承担，每逾期一日保管费按200元每天累计支付给兴想公司，逾期收房的詹小芳应结清房款、维修资金办理产权证及物业管理等相关费用。如果由此导致詹小芳分户产权证办理推迟的，兴想公司不承担责任，并按主合同第九条约定的违约责任处理。 合同签订后，詹小芳依约支付购房款361387元给兴想公司。2018年1月24日，詹小芳办理了房屋接收手续。2018年3月28日，因他人向龙岩市新罗区住房和城乡建设局举报兴想公司在竣工验收时提供的1#、2#、3#、5#楼复合地基工程单桩竖向承载力检测报告是虚假检测报告，龙岩市新罗区住房和城乡建设局做出龙新建﹝2018﹞126号《新罗区住房和城乡建设局关于兴想二区一期（1#-3#、5#、13#、15#-19#）项目桩基检测报告弄虚作假的处理意见》，决定：1.撤销该项目在我局竣工验收备案（FJYSBA-0597-XL-2017-00042）、收回该项目在我局质监站办理的建设工程质量监督报告（B350802201712005）；2.由你司委托有资质的检测机构对1#、2#、3#、5#楼复合地基工程及主体结构工程进行结构安全性鉴定，鉴定合格后重新组织竣工验收；……。2018年6月15日，龙岩市新罗区住房和城乡建设局组织召开兴想世家二区一期（1#-3#、5#、13#、15#-19#）工程重新竣工验收会议，并形成龙新建纪要﹝2018﹞12号《新罗区住房和城乡建设局关于兴想世家二区一期工程重新竣工验收的会议纪要》，经研究，龙岩市新罗区住房和城乡建设局同意于2018年6月15日恢复兴想世家二区一期（1#-3#、5#、13#、15#-19#）工程项目的竣工验收备案（FJYSBA-0597-XL-2017-00042）和该项目的建设工程质量监督报告（B350802201712005）的有效性。现詹小芳认为兴想公司应承担逾期交房的违约责任，遂向法院起诉。 以上事实，有詹小芳提供的商品房买卖合同、贷款交易明细、龙新建﹝2018﹞126号文件、龙新建纪要﹝2018﹞12号文件，兴想公司提供的兴想江山名筑交房流程单、业主入住体验表、业主信息登记表、入户声明，及双方的庭审陈述在卷佐证。 本院认为，詹小芳与兴想公司签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,其主要内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应认定合法、有效。双方当事人均应遵守，全面履行。鉴于双方已在该合同第九条中对出卖人逾期交房的违约责任约定按第2种方式处理，故对于詹小芳提出应适用该条款中的第1种方式（2），不予支持。另关于交房时间的确定。兴想公司提出其于2017年9月20日就以书面形式通知詹小芳进行交房，未提供证据予以证明，不予采信。虽然讼争房屋项目的竣工验收备案于2018年3月28日被龙岩市新罗区住房和城乡建设局撤销，建设工程质量监督报告亦被收回，但经组织召开工程重新竣工验收会议，该局同意于2018年6月15日恢复了上述竣工验收备案和建设工程质量监督报告的有效性，可以确认双方于2018年1月24日交接房屋时该项目符合质量安全使用要求。詹小芳主张实际交房时间应认定为2018年6月15日，于法无据，不予支持。根据双方关于逾期交房违约金计算条款的内容，“合同继续履行，自合同约定交付期限届满次日起至发出交房通知书之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，违约金在实际交房90日后支付”，兴想公司应支付詹小芳的逾期交房违约金应从2016年7月1日起至2018年1月24日止，以361387元为本金，按日万分之一计算，即20707.48元（361387元×0.01%×573天）。综上所述，詹小芳的诉讼请求部分有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、龙岩兴想房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付詹小芳逾期交房违约金20707.48元； 二、驳回詹小芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1092元，减半收取546元，由詹小芳承担387元，由龙岩兴想房地产开发有限公司负担159元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 邱 熠 枫 二〇二〇年八月六日 书记员 林倩(代) 附注：一、引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。