杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初930号 原告：杭州解百集团股份有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区解放路251号。 法定代表人：童民强，董事长。 委托诉讼代理人：郁华，浙江越翰林律师事务所律师。 被告：上海薰草企业管理有限公司，住所地：上海市宝山区河曲路118号7132室。 法定代表人：李德芬，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄猴敏，北京惠诚（杭州）律师事务所律师。 第三人：杭州春熙巷博味馆餐饮管理有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道向往街368号1幢102-1号。 法定代表人：钟永远，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈姿君，浙江泽大律师事务所律师。 原告杭州解百集团股份有限公司（以下简称解百集团）与被告上海薰草企业管理有限公司（以下简称薰草公司）、第三人杭州春熙巷博味馆餐饮管理有限公司（以下简称春熙巷公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年4月8日向法院提起诉讼，诉请：1、被告薰草公司向原告支付租金2704544元、物业管理费1242895.2元、水电费346550.78元，合计4293989.98元；2、被告薰草公司向原告支付违约金200000元；3、第三人春熙巷公司对被告薰草公司的上述债务承担连带责任；4、本案的诉讼费由被告承担。本院受理后，于2020年5月13日、5月22日两次公开开庭进行了审理。原告解百集团的委托诉讼代理人郁华，被告薰草公司的委托诉讼代理人黄猴敏，第三人春熙巷公司的委托诉讼代理人陈姿君到庭参加诉讼。庭审后双方当事人和解未果。本案现已审理终结。 本院经审理认定，上海巡远投资管理有限公司（以下简称巡远公司）系2015年6月16日由钟永远出资设立的一人有限公司，2018年1月11日股东变更为钟永远、谢曲华，其中钟永远持股比例80%，谢曲华持股比例20%，2019年1月21日变更企业名称为薰草公司，2019年6月3日法定代表人由钟永远变更为李德芬。2017年12月4日，钟永远、谢曲华分别持股60%、40%的比例注册成立了浙江巡远商业经营管理有限公司，钟永远担任执行董事兼总经理和法定代表人，2019年1月23日公司股东变更为钟永远、谭颖。2018年8月31日，巡远公司、陶云、董俊超分别持股90%、5%、5%的比例注册成立了春熙巷公司，经营范围包括餐饮管理等，钟永远担任公司执行董事兼总经理和法定代表人，2018年11月23日，股东结构变更为浙江巡远商业经营管理有限公司、陶云、董俊超，2020年1月17日，公司住所地由杭州市上城区解放路251号2幢3幢地下一层变更为杭州市余杭区五常街道向往街368号1幢102-1号。2018年10月24日，春熙巷公司因涉嫌超出门窗外墙从事经营活动等违规行为被杭州市上城区城市管理执法局进行了行政处罚。 2018年3月7日，巡远公司申请注册“春熙巷博味馆”的商标，并于2019年1月21日注册了该商标。2018年4月11日，解百集团（出租方、甲方）与巡远公司（承租方、乙方）签订《租赁合同书》一份，约定甲方将坐落在杭州市上城区解放路251号2幢3幢地下一层铺位使用面积1435平方米租赁给乙方开设春熙巷博味馆餐饮（品牌集合店），租赁期自2018年9月1日至2024年8月31日（不含装修期），甲方应于2018年6月1日前将符合乙方经营需求的房屋交付给乙方，甲方给予90天的装修免租期，即自2018年6月1日起至2018年8月31日。租金按照保底租金和年度税前营业收入抽成额两种方式取高计算，2018年9月1日起至2019年8月31日的月租金为196416元，2019年9月1日起至2020年8月31日的月租金为261888元，2020年9月1日起至2021年8月31日的月租金为277601元，房屋租金采用先付后用的方式，按季度（三个月）支付，乙方应于收到甲方缴款通知当月25日前交纳，首期租金在2018年9月1日之前支付，之后交付时间为每年的11月25日、2月25日、5月25日、9月25日。物业管理费按照租赁场地使用面积1435平方米为基数，以每平方米每月50元标准计算。水电费由乙方承担，由乙方在收到甲方水、电费缴费通知后十个工作日内支付给甲方。乙方于签订合同之日起10个工作日内交纳人民币500000元作为乙方履约保证金。甲方或乙方在本合同期限未满时，单方面提出解除合同，应提前六个月书面通知对方，并向对方支付相当于当期6个月保底租金和物业管理费的违约金，如乙方履约未满3年单方面提出解除合同需向甲方支付相当于当期12个月保底租金和物业管理费的违约金。如乙方不能按合同要求支付各项费用，经甲方书面通知后，仍未支付且超过十日，除按规定交纳各项费用外，还应支付滞纳金，滞纳金的计算方法为每逾期一天应向甲方支付当期所欠款项2‰的滞纳金。甲方在乙方租期内免费提供给乙方外立面logo广告位，由乙方自行制作审批安装，甲方提供必要的协助。2018年5月14日，巡远公司向解百集团交付了租赁保证金500000元。2018年5月22日，解百集团将讼争房屋移交给巡远公司。巡远公司将租赁标的物进行改造装修，用于开设春熙巷博味馆餐饮品牌集合店，并对标的物商铺进行分割招租。2019年12月27日，薰草公司向解百集团提交《提前终止申请书》，载明：双方签订的《租赁合同书》于2019年12月31日提前终止，薰草公司承诺于2020年4月30日前支付给解百集团水电费共计336005.87元。2019年12月30日回函：同意于2019年12月31日提前终止双方之间的《租赁合同书》，自终止之日起解百集团不再计算收取租金，薰草公司应支付的水电费以解百集团通知金额为准，并于2020年4月30日支付，累计应付未付的租金300余万元由上城区人民法院判决处理，其他回函未涉及事宜按照《租赁合同书》执行、处理。当日，薰草公司向解百集团腾退交还了案涉租赁物。根据解百集团提供的《催缴费通知》，经薰草公司确认，截至2019年12月31日，薰草公司尚欠解百集团租金2704544元，物业管理费1242895.2元，但因租赁标的物的烟道及下水管道等设施延期交付导致其至2018年9月15日才开始试运营，期间的租金、物业管理费、人员工资等损失约200000元，且合同约定的延安路一侧两块橱窗广告位和一楼侧面墙广告位因解百集团原因导致其无法有效宣传，加上商场整体改造延迟结束等原因导致部分商户退场，故应当减免5个月租金982080元并扣减保证金500000元，减免5个月物业管理费358750元。对此，解百集团认为签订租赁合同时承诺给薰草公司三个广告位包括两个正面广告位和一个侧面广告位，因薰草公司一直未使用，而网易严选入住该经营场所需要该广告位，故在2018年11月份将该广告位给了网易严选，后与解百集团协商为其调换三个广告位，但双方协商未成，不同意据此减免租金和物业管理费。薰草公司确认截至2019年10月底尚欠水电费为332352.22元，但对于解百集团主张的2019年11月至2020年1月期间的水电费14198.56元，因未收到解百集团的催款单故不予认可。 另查明：本院于2019年6月11日立案受理了薰草公司诉王晓薇房屋租赁合同纠纷一案，并于2019年8月29日做出（2019）浙0102民初3093号民事判决书，现已生效。根据生效判决查明的事实，2018年8月6日，巡远公司作为出租方与王晓薇作为承租方签订“解百购物广场春熙巷店铺租赁合同”一份，约定巡远公司将位于杭州市上城区博味馆内12号铺位出租给王晓薇，计租面积180平方米，租赁期限三年。王晓薇已支付三个月租金和二个月租金押金计301125元、三个月物业费及押金75555元，该款项多数由王晓薇转账支付给春熙巷公司的法定代表人钟永远。该案中薰草公司还主张王晓薇应向其支付租金、综合管理服务费税款10167.07元，并提供了四份发票开具方为“杭州春熙巷博味馆餐饮管理有限公司”的发票。 本院认为，解百集团与巡远公司签订的《租赁合同书》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，各方当事人均应严格履行。本案中，解百集团作为出租人，将其有处分权的案涉房屋交付巡远公司租赁使用，巡远公司作为承租人，应当依约及时履行支付租金、物业管理费、水电费等相关费用的合同义务。但在合同履行期内薰草公司提前解除合同且经解百集团发函催要后至双方合同关系终止时仍欠其租金2704544元、物业管理费1242895.2元、截至2019年10月底的水电费332352.22元等相关费用，属于违约行为，应承担相应违约责任。薰草公司以解百集团未能按照合同约定提供橱窗广告位以及商场整体改造延迟等为由主张应扣减五个月的房屋租金和物业管理费，缺乏相应依据，但基于解百集团将应提供给薰草公司使用的广告位在未征得薰草公司认可的情况下转让给网易严选使用，存在一定违约行为，客观上给薰草公司造成一定损失，同时考虑到解百集团所主张的违约金远低于合同约定的违约金数额、涉案广告位具有一定的赠与性特征等案件实际情况，本院酌情确定薰草公司尚应支付解百集团违约金100000元。薰草公司已在《提前终止申请书》承诺于2020年4月30日前支付给解百集团水电费共计336005.87元，本院对此予以确认。对于巡远公司支付的保证金500000元，按照违约金、物业管理费、租金的顺序进行冲抵。 关于第三人春熙巷公司应否对薰草公司的债务承担连带责任的问题。结合巡远公司（后变更为薰草公司）、春熙巷公司、浙江巡远商业经营管理有限公司的股东出资情况及法定代表人任职情况、春熙巷公司的住所地××巷××巷公司向承租人王晓薇开具发票情况，可以认定上述公司为关联公司，钟永远系上述关联公司的实际控制人，股东与公司之间存在财产边界不清、财务混同等人格混同情况，且巡远公司作为发起人公司先行与解百集团签订租赁合同后，再设立春熙巷公司从事“春熙巷博味馆”的运营，直至租赁合同终止后才变更了注册地址，实际为租赁标的物的使用人，解百集团诉请春熙巷公司对薰草公司的债务承担连带责任具有相应依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告上海薰草企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州解百集团股份有限公司支付租金2704544元、物业管理费1242895.2元、水电费336005.87元； 二、被告上海薰草企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州解百集团股份有限公司支付违约金100000元； 三、被告上海薰草企业管理有限公司已交纳的保证金500000元，按违约金、水电费、物业管理费、租金的顺序予以抵扣； 四、第三人杭州春熙巷博味馆餐饮管理有限公司对被告上海薰草企业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告杭州解百集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如被告上海薰草企业管理有限公司、第三人杭州春熙巷博味馆餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42752元，减半收取21376元，由被告上海薰草企业管理有限公司负担18472元，原告杭州解百集团股份有限公司负担2904元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  张晓磊 二〇二〇年八月十三日 书记员  戚文竹