河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初3778号原告：郑州银行股份有限公司锦艺城支行，住所地郑州市棉纺西路2号锦艺国际华都4号楼临街商铺。负责人：贺冲，该支行行长。委托诉讼代理人：崔常哲，河南中赢旗晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦文臣，河南中赢旗晟律师事务所律师。被告:董宇，男，1995年7月13日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被告:河南永威置业有限公司，住所地郑州市管城回族区十八里河镇十八里河村598号院1号楼2层。法定代表人：李伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：芦保华，女，1990年3月7日出生，汉族，住河南省辉县，该公司员工。原告郑州银行股份有限公司锦艺城支行（以下简称郑州银行锦艺城支行）与被告董宇、河南永威置业有限公司（以下简称永威公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔常哲，被告永威公司委托诉讼代理人芦保华到庭参加诉讼。被告董宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郑州银行锦艺城支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告董宇立即偿还借款本金826611.77元、利息(含复利、罚息)3547.31元(利息暂计至2020年5月26日，2020年5月26日之后的利息〈含复利和罚息〉按照合同约定的利率计算至全部借款清偿完毕之日止)、律师代理费19532元，以上合计:849691.08元；2.判令原告对被告董宇所有的位于郑州市××区新州××、××楼××房产(合同编号:XX)予以折价、拍卖、变卖所得价款在约定担保范围内享有优先受偿权；3.判令被告永威公司对上述债务承担连带清偿责任;4.本案诉讼费、公告费、保全费等由被告全部承担。事实与理由：2016年9月22日被告董宇和被告永威公司签订《商品房买卖合同》，约定永威公司将位于郑州市××区新州××、××楼××号的商品房(合同编号:XX)出售给董宇。2016年10月12日，原告与被告董宇签订《个人贷款合同》，合同约定:贷款种类为个人住房贷款，用途为购房，贷款金额880000元，贷款期限为360个月，即自2016年10月12日至2046年10月12日。贷款借据对贷款期限的实际起始日与实际到期日另有记载的，以贷款借据为准。贷款利率为浮动利率，利率按中国人民银行公布基准利率4.9%下浮10%执行，本合同项下的执行贷款年利率4.41%;借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为贷款执行利率基础上上浮50%，贷款人有权按中国人民银行的规定对逾期利息计收复利;借款人未按时足额偿还贷款本息或个人按揭贷款连续三次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款立即到期并要求立即偿还贷款本息和其他应付款项。2018年1月4日，原告与被告董宇签订《郑州市预购商品房抵押合同》，约定被告董宇以其购买的位于郑州市××区新州××、××楼××号的商品房为该笔贷款提供抵押担保，双方并办理了不动产预告抵押登记。2016年8月3日、8月11日，原告与被告永威公司分别签订《最高额保证合同》、《商品房销售按揭贷款合作协议书》，永威公司为其开发楼盘项下房屋按揭客户提供阶段性连带责任保证。以上抵押担保、保证担保范围包括借款本金、利息、复利、罚息及原告为实现债权而支出的费用。合同签订后，原告依约履行了出借义务。合同履行中被告董宇未按合同约定偿还本金及利息，构成违约，应当依法承担违约责任，原告对抵押物享有优先受偿权;被告永威公司依法应对上述债务承担连带责任保证。现被告董宇未能按约还本付息，被告永威公司也未承担连带保证责任，经原告多次催要未果，为维护自身合法权益，原告提起诉讼，恳请判如所请。被告永威公司辩称，1.根据法律规定，原告应现就董宇抵押的房屋进行拍卖变卖所得价款实现债权，即便永威公司承担保证责任后，永威公司有权向被告董宇追偿；2.根据原告和两被告之间签订的贷款合同约定，永威公司对律师代理费不应承担保证责任；3.2020年5月26日后原告从永威公司处扣划的有保证金2020年5月29日扣4418.39元、2020年6月30日扣4419.20元、2020年7月31日扣4420元应予从原告诉请中扣除。被告董宇未答辩未提交证据材料。经审理查明：1.2016年8月3日，原告作为债权人与被告永威公司（保证人）签订了《最高额保证合同》一份，主要约定：保证人担保的主合同为债权人和永威枫香庭东院项下按揭客户于2016年8月3日至2018年8月3日期间签订的所有合同及其修订或补充协议（包括但不限于展期协议）。最高本金余额2亿元。保证方式为连带责任保证。保证担保的范围包括主债权本金、利息（含复利和罚息）、手续费、违约金、损害赔偿金以及债权人为实现债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、不超过主债权总额5%的律师代理费、差旅费、邮寄费等）。2.2016年8月11日，原告（贷款人、甲方）与被告永威公司（开发商、乙方）签订《商品房销售按揭贷款合作协议书》一份，主要约定：乙方对每一购房人向甲方借款提供连带责任保证。保证范围、期限见双方签订的最高额保证合同。3.2016年9月22日，被告永威公司与被告董宇签订了《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告董宇购买永威公司开发的位于管城××区新州××、××楼××号的房屋，房屋总价1106993元，建筑面积121.83平方米，2016年9月22日现金方式付款226993元，2016年10月22日商业贷款方式付款880000元。4.2016年10月12日，原告与被告董宇签订《个人贷款合同》一份，合同约定：被告董宇向原告贷款88万元，贷款用途为购房，借款期限为360个月，自2016年10月12日起至2046年10月12日止，贷款借据对贷款期限的实际起始日与实际到期日另有记载的，以贷款借据为准；贷款利率为浮动利率，本合同的贷款利率按照人民银行公布的基准利率4.9%下浮10%执行，本合同项下的执行贷款年率4.41%；还款方式为等额还本付息，借款人未按本合同约定的期限归还贷款本息的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准调整之日起相应上调；本合同项下的全部贷款的担保方式为：（1）抵押担保。抵押人自愿将其享有合法所有权和处分权的以本合同签订时贷款人认可的价值为1106993元的房产抵押给贷款人，以担保借款人按期偿还本合同项下的贷款本息和其他应付款项。抵押物具体情况见附表1：《抵押物品清单》。（2）永威公司保证担保。保证人提供贷款金额的0.25%、人民币2200元的保证金作为担保。还款方式为等额还本付息偿还贷款本息。保证人自愿为借款人因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证：保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。如借款人未按合同约定履行还款义务，保证人保证向贷款人履行还款义务。借款人未按时足额偿还贷款本息，或个人按揭贷款连续三次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求立即偿还贷款本息和其他应付款项，按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息；宣布行使或实现本合同项下的担保权利。附件抵押物品清单显示抵押物为房产，抵押物地址为管城××区新州××、××楼××号。2016年10月13日，原告向向被告董宇发放了借款88万元。5.2017年5月9日，郑州银行股份有限公司锦艺城社区支行变更名称为郑州银行股份有限公司锦艺城支行。6.2018年1月4日，原告与被告董宇签订《郑州市预购商品房抵押合同》，约定：为确保借款合同的履行，甲方自愿将所购商品房抵押，乙方同意接受甲方所购商品房抵押。本合同所对应的借款合同项下的借款数额为88万元，债务人履行债务的期限自2016年10月12日至2046年10月12日。房屋坐落为管城××区新州××、××楼××号。本次商品房抵押所担保的范围包括主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。甲方在债务履行期内连续3月或累计6月未能按约归还借款的，乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。7.2018年1月10日，原告与被告董宇就坐落于管城××区新州××、××楼××号（不动产单元号XX号)的房屋抵押办理了不动产登记证明[豫（2018）郑州市不动产证明第XX号）]，证明权利为预告登记，预告登记种类为预购商品房抵押权预告登记，被担保债权数额为88万元，债务履行期限为2016年10月12日至2046年10月12日。8.被告董宇按约定偿还部分借款后多次未按约定还款，原告扣除了被告永威公司保证金账户的款项用以偿还贷款，截至2020年8月17日，被告董宇尚欠原告贷款本金822474.3元，利息2720.33元。原告为实现债权起诉至法院产生的律师代理费为19532元。上述事实，有《最高额保证合同》、《商品房销售按揭贷款合作协议书》、《商品房买卖合同》、《个人贷款合同》、《郑州银行贷款出账通知书》、《郑州市预购商品房抵押合同》、《不动产登记证明》、《委托代理合同》、发票、转账电子回单等证据在案佐证。本院认为：被告董宇经本院合法传唤，未到庭，未举证质证，视为放弃相应诉讼权利，应承担不利之法律后果。被告董宇与原告签订的《个人贷款合同》、《郑州市预购商品房抵押合同》均是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法、有效。原告按照约定向被告董宇提供了贷款，被告董宇应当按照约定向原告还本付息。截至2020年5月26日，被告董宇未按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。原告主张被告董宇偿还截至2020年5月26日的欠付借款本金826611.77元、利息3547.31元，因2020年5月26日至2020年8月17日期间，被告永威公司代被告董宇向原告偿还有借款本金及利息，原告提交的截至2020年8月17日的还款信息表显示截至该日正常本金即未还本金为822474.3元、应收应计利息为2720.33元本院予以支持，原告主张高出的部分，因无事实依据，本院不予支持。原告要求被告董宇按照《个人贷款合同》约定支付2020年5月26日之后的利息至借款实际清偿之日止的主张，原告主张的该项诉讼请求应以截至2020年8月17日的数据2720.33元为准，以后的利息应从2020年8月18日起计算至借款实际清偿之日止，原告主张高出部分，因无事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告董宇支付律师费19532元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告就位于管城××区新州××、××楼××号房屋虽然办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实的抵押权，故本院对原告要求对被告董宇提供的涉案抵押房产享有拍卖、变卖的价款优先受偿的诉讼请求，不予支持。原告要求被告永威公司按照《最高额保证合同》约定对上述债务承担连带清偿责任，符合双方之间合同的约定，也符合法律规定，本院也予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告董宇自本判决生效之日起十日内偿还原告郑州银行股份有限公司锦艺城支行借款本金822474.3元、利息2720.33元，并按《个人贷款合同》约定的利率计算方法及标准支付自2020年8月18日至借款实际清偿之日止的利息；二、被告董宇自本判决生效之日起十日内向原告郑州银行股份有限公司锦艺城支行支付律师代理费19532元；三、被告河南永威置业有限公司对上述第一项、第二项确定的给付义务承担连带清偿责任，承担责任后，有权向被告董宇追偿；四、驳回原告郑州银行股份有限公司锦艺城支行的过高部分及其他诉讼请求。如果被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6148元（已减半收取），由被告董宇、河南永威置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄国华二〇二〇年八月二十八日书记员  刘金芳