河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10227号上诉人（原审被告）：刘雨梦，女，1991年11月4日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：栾朋辉，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州德谦房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路118号12号楼12幢107号。法定代表人：黄振威，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：汪慧，女，1982年10月7日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：李玲玉，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳超，河南天基律师事务所律师。上诉人刘雨梦、郑州德谦房地产营销策划有限公司（以下简称德谦公司）因与被上诉人汪慧房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法开庭进行了审理。刘雨梦的委托诉讼代理人栾朋辉、德谦公司的法定代表人黄振威、汪慧及其委托诉讼代理人李玲玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘雨梦上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书第二项判决内容，改判刘雨梦不承担违约金；2、请求判令德谦公司、汪慧承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、买卖合同无法履行在于德谦公司对买卖双方的虚假承诺，德谦公司应承担全部违约责任。德谦公司与刘雨梦、汪慧在2019年8月6日签订《房屋买卖合同》，在签订合同之前，德谦公司的负责人黄振威向刘雨梦承诺所购买的房屋可以高评，前期首付款及其税费可以控制在30万就可以购买。在签订合同时不考虑实际情况，又向汪慧（卖方）承诺，汪慧（卖方）可以在一个月内收到全部购房款。德谦公司作为专业的二手房中介存在虚假保证，故意隐瞒事实，提供虚假信息，对汪慧（卖方）承诺损害买卖双方利益。买卖双方配合德谦公司，合同仍无法履行，该违约责任应由德谦公司承担。二、在合同履行过程中，刘雨梦不存在违约，不应承担违约责任，完全是由德谦公司对二手房银行贷款政策不够了解，自身不专业造成的，其应承担全部违约责任。刘雨梦始终配合德谦公司办理手续，最终没有办妥银行贷款及解押款的发放，导致合同无法履行的责任在于德谦公司不了解二手房银行贷款政策，放贷额度的审批条件，贷款发放流程掌握的不专业造成的。综上，请求二审法院在查清事实基础上依法改判，维护刘雨梦的利益。德谦公司上诉请求：1、撤销德谦公司对汪慧的赔偿判决以及案件受理费的承担；2、本次上诉受理费由刘雨梦、汪慧承担；3、刘雨梦支付德谦公司《房屋买卖合同》中约定的中介佣金5000元（共计10000元已支付5000元），并退还德谦公司于2019年10月18日转给刘雨梦的八百元的路费。事实与理由：德谦公司认为其承诺汪慧在《房屋买卖合同》签订后一个月内收到房款没有做到的根本原因是刘雨梦不配合，德谦公司认为其不应该承担对汪慧的赔偿。2020年7月7日因德谦公司在外地实在是赶不回来，所以未到场。汪慧针对刘雨梦、德谦公司的上诉辩称:一、涉案《房屋买卖合同》合法、有效，各方应全面履行约定义务。《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定和公序良俗原则，合同成立并生效。各方应依约履行合同义务和承担违约责任。二、汪慧积极履行合同义务，无任何违约行为。汪慧一直积极配合刘雨梦和德谦公司办理赎楼等手续，多次催促刘雨梦履行合同，与刘雨梦、德谦公司面谈解决纠纷，后又发律师函催促刘雨梦履行合同，汪慧在合同履行过程中无违约行为。三、刘雨梦和德谦公司违约导致合同无法履行，刘雨梦和德谦公司均应承担违约责任。刘雨梦与德谦公司之间的纠纷，与他们承诺一个月内让汪慧拿到房款的承诺无关。无论资金来自哪里，刘雨梦均应履行一个月付款的义务，但其至今都没有按约定履行付款义务。并且刘雨梦在对合同第十九条第4项约定进行质证时自认违约责任应由她和德谦公司共同承担，故刘雨梦应承担违约责任。德谦公司未在一个月内向汪慧全额支付购房款，亦应承担违约责任。四、德谦公司上诉请求第三项系未经审理的新增的诉讼请求，与本案无关，不属于本案的审查范围，亦应依法驳回。刘雨梦针对德谦公司的上诉辩称：一、刘雨梦只是代其母亲签字，德谦公司与案外人实际履行，对此汪慧、德谦公司是明知的，汪慧是明知的，存在过错。二、德谦公司在一审法院依法送达起诉材料、举证通知书、开庭传票等文书后，没有提交答辩状，也没有没有正常开庭，视为放弃自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。三、德谦公司上诉提到的路费和佣金，与本案无关。一审法院对此并没有做出审理。刘雨梦保留诉讼权利，向德谦公司追偿。德谦公司针对刘雨梦的上诉辩称：一、贷款额度的问题，我们和刘雨梦做了一个预算，仅仅是预算。对于贷款额度，合同第十条明确表示以上购房款具体金额有贷款机构确定的贷款额度和本合同成交价决定，如贷款机构审批的贷款额和首付款，及购房定金总和少于本合同约定的成交价，乙方应当在会存首付房款时一次性补足。合同上签订的最终是银行审批的一个比例为准。二、刘雨梦自己不配合导致，汪慧这边没有在一个月内收到房款，应该由刘雨梦去承担违约责任。刘雨梦向一审法院起诉请求：1、确认原告和二被告签订的《房屋买卖合同》已于2020年1月24日解除；2、判令二被告共同向原告支付违约金33万元；3、本案的全部诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2019年8月6日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：经德谦公司居间，原告将其所有的涉案房屋出卖给刘雨梦，总价款165万元；刘雨梦向德谦公司支付佣金10000元，在合同履行过程中，如因任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，或买卖双方协商解除本合同，德谦公司不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任；涉案房屋处于抵押状态，原告保证自本合同签定后的7工作日内向贷款银行提出还款申请，同时刘雨梦应于还款现场向原告支付全部解押款专用于原告办理解押事宜，原告收到上述款项后7个工作日内办理完毕抵押登记注销手续；刘雨梦选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，买卖双方签订合同后三日内共同到贷款机构办理按揭贷款手续；原告与刘雨梦任何一方违约致使合同不能履行的，支付违约金为总房款20%；德谦公司承诺原告在一个月内收到上述165万元购房款，前提是双方无条件配合，超出一个月支付原告违约金为总房款20%。合同签订当日，德谦公司代刘雨梦向原告支付购房定金5000元。原告配合二被告办理了征信、产调等相关手续，刘雨梦到银行办理了贷款手续，但是因二被告懈怠，一直未能办妥银行贷款及解押款发放事宜，原告一直未收到购房款。2019年12月份，德谦公司告知原告刘雨梦要求解除买卖合同。2019年12月14日，原告与二被告协商解除合同事宜，但未能就原告损失达成赔偿协议。2020年1月16日，原告委托律师向刘雨梦发送律师函，要求刘雨梦在律师函送达之日起五日内支付剩余房款164.5万元，否则将解除房屋买卖合同。刘雨梦于2020年1月18日收到律师函，但未支付房款。原告遂起诉来院。一审法院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，且不违反法律规定，故该院确认其合法有效。因《房屋买卖合同》不仅涉及原告与刘雨梦之间的买卖关系，而且还包含德谦公司与买卖双方之间的居间、委托关系，而原告在2020年1月16日仅向刘雨梦送达了律师函，故原告提出的确认《房屋买卖合同》已于2020年1月24日解除的诉讼请求，该院不予支持。但因二被告未能按照约定履行义务，原告提出的解除合同请求，该院予以准许。因刘雨梦未按照约定履行支付解押款及房款义务以致合同被解除，刘雨梦应当承担违约责任。德谦公司未履行其作出的原告于合同签订一个月内收到房款165万元承诺，且未提交证据证明买卖双方存在过错，故也应当承担违约责任。综合考虑原告损失、二被告各自过错等本案实际情况，该院酌定二被告分别向原告支付违约金40000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第十六条、第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告与二被告签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘雨梦支付原告汪慧违约金40000元，扣除已付定金5000元，余款35000元；三、被告郑州德谦房地产营销策划有限公司支付原告汪慧违约金40000元；上述二、三项款项，均于判决生效后十日内付清。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3125元（已减半收取），被告刘雨梦负担1562元，被告郑州德谦房地产营销策划有限公司负担1563元。二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织各方当事人对证据进行交换，并充分发表了质证意见。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，刘雨梦、汪慧、德谦公司签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照约定履行各自义务。合同约定，任何一方违约致使合同不能履行的，支付违约金为总房款20%；德谦公司承诺汪慧在一个月内收到上述165万元购房款，前提是双方无条件配合，超出一个月支付汪慧违约金为总房款20%。因刘雨梦未按照约定履行支付解押款及房款义务以致合同被解除，刘雨梦应当承担违约责任。德谦公司未履行其作出的汪慧于合同签订一个月内收到房款165万元承诺，也应当承担违约责任。一审法院综合考虑汪慧实际损失、刘雨梦、德谦公司各自过错等，酌定刘雨梦、德谦公司分别向汪慧支付违约金40000元，并无不当。德谦公司上诉主张刘雨梦支付佣金5000元、路费800元，因在一审中未提出反诉，本院不予处理，如有纠纷，另行主张。综上所述，刘雨梦、德谦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1515元，由刘雨梦负担675元，由郑州德谦房地产营销策划有限公司负担840元。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年八月二十八日书记员  马梦涵