宁夏回族自治区高级人民法院   执行裁定书   （2020）宁执异2号   异议人（案外人）：刘畅，住银川市。   委托诉讼代理人：张晓霞（系刘畅妻子），汉族，住银川市金凤区昊天大院5号楼1单元102室。   委托诉讼代理人：李洁，北京德恒（银川）律师事务所律师。   申请保全人：强振平，男，回族，1954年4月12日出生，宁夏昊王酒业有限公司董事长，住宁夏银川市兴庆区新月小区5A-8号。   委托诉讼代理人：陈乾，宁夏辅德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。   申请保全人：强东霞，女，回族，1977年8月1日出生，宁夏昊王酒业有限公司职员，住宁夏银川市兴庆区北寺巷28-2-6-301号。   委托诉讼代理人：陈乾，宁夏辅德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。   被保全人：宁夏昊业房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市兴庆区新华街83-2号。   法定代表人：陈旭东，该公司总经理。   本院在执行申请保全人强振平、强东霞与被保全人宁夏昊业房地产开发有限公司（以下简称昊业公司）房地产开发经营合同纠纷财产保全一案中，案外人刘畅于2020年6月22日对本院查封的昊业公司开发的××院房屋提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，并于2020年8月17日进行听证，案外人刘畅及其委托诉讼代理人张晓霞、李洁，申请保全人强振平、强东霞的委托诉讼代理人陈乾、刘莉，被保全人昊业公司的法定代表人陈旭东参加了听证。本案现已审查终结。   案外人刘畅称，本人于2012年6月10日购买昊业公司的××院，双方于当日签订商品房买卖合同，购房总价为493289元，于2012年6月份交付房款303289元。后在办理上述房屋不动产登记证书时，本人发现因昊业公司的其他案件纠纷致使上述房屋被查封，导致涉案房屋至今无法办理产权登记，本人认为涉案房屋虽然未登记在本人名下，但实质上己归本人所有，理由如下：1、本人购买房屋时间在先，足以证实房屋买卖交易行为的真实性；2、涉案房屋本人购买房屋后即进行了装修，并于2012年11月2日入住使用至今，己实际行使了涉案房屋的占有使用权；3、本人购买涉案房屋已缴纳了303289元购房款，达到了61.5％的房款支付比例，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，本人对涉案房屋的权利足以排除对该房屋的执行措施，请求解除对昊天大院5号楼1单元102室的查封。   强振平、强东霞的委托诉讼代理人辩称，申请人与昊业公司、银川承天物业服务有限公司以及陈旭东合资、合作开发房地产合同纠纷一案由宁夏回族自治区高级人民法院（以下简称宁夏高院）受理，2016年5月17日依法作出了（2016）宁民初40号民事裁定书，对昊业公司开发的“昊天大院”价值10742万元的房产进行了查封，2019年又进行了续封，对于刘畅购买了昊业公司开发的涉案房产一事申请人并不知晓，且刘畅在查封前并未办理合同备案或产权登记手续，故请求驳回刘畅的执行异议申请，维护申请人的合法权益。   昊业公司辩称，对刘畅提出的异议请求完全认可，刘畅的父亲系银川承天物业服务有限公司的股东，昊业公司与刘畅的商品房买卖行为合法有效，同意解除查封，但对购房收据的金额有异议，该收据记载的数额与我公司账面上反映的金额有差异，实际账面反映缴纳了225688元。   本院经审查查明，强振平、强东霞与昊业公司、银川承天物业服务有限公司、陈旭东合资合作开发房地产合同纠纷一案，强振平、强东霞于2016年5月10日向本院提出财产保全申请，请求对被告昊业公司开发并所有的昊天大院价值10742万元的房屋予以查封，并提供了相应担保。本院于2016年5月17日作出（2016）宁民初40-1号民事裁定书，裁定：一、对被告昊业公司开发并所有的昊天大院价值10742万元的房屋予以查封，查封期限三年；二、对担保人宁夏昊王国际饭店有限公司名下的的位××区幢、3幢8209.14平方米的商业用房及土地使用权[房屋所有权证号：贺兰县XXXX号，土地使用证号：贺国用（2011）第60193号]予以查封、查封期限三年；三、对担保人宁夏昊王国际饭店有限公司名下的的位××区（1）幢、8（2）幢、11-12幢3938.82平方米的商业用房及土地使用权[房屋所有权证号：贺兰县XXXX号，土地使用权证号：贺国用（2011）第60197号]予以查封，查封期限三年。2019年5月6日本院又作出（2016）宁民初40号之四民事裁定对上述财产继续查封，2019年5月14日本院以（2019）宁执保27号之一协助执行通知书，向银川市房屋产权交易管理中心发送续行查封民事裁定书及查封的房屋明细各一份，续行查封了昊业公司开发的昊天大院311套房屋，查封期限为三年，自2019年5月14日至2022年5月13日。查封及续行查封的311套房产中包含了涉案的××院房产。   另查明，2012年6月10日刘畅与昊业公司签订商品房买卖合同一份，合同号为：宁昊房字（2012）第096号-销字第096号，购买昊天大院5号楼1单元102号房产，合同总价款493829元整。2012年6月21日昊业公司给刘佑宏、刘畅出具收据一张，载明：收到××院购房款300280元。   本院认为，案外人刘畅以其系昊天大院5号楼1单元102号房屋所有权人为由提出异议，请求中止执行并解除查封，其实质是基于实体权利对被保全财产即涉案房屋所有权提出书面异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定”的规定，本案应当依照案外人执行异议程序审查。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，刘畅系在本院查封前与昊业公司签订了商品房买卖合同，并支付了超过50%的价款，但在听证中刘畅自认其在阅海万家还有一套住宅房，由其父母居住，故不存在买受人名下仅有一套住房，无其他用于居住房屋的情形。其提出中止执行对昊天大院5号楼1单元102室的查封，并进行解封的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款之规定，裁定如下：   驳回刘畅的异议请求。   案外人、申请保全人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。   审判长 周爱芬   审判员 张 凌   审判员 沙 玲     二〇二〇年八月二十一日   书记员 吴亚卓   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》   第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。   《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》   第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。