山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1002民初4517号原告：威海东瑞经营管理有限公司（统一社会信用代码：91371000559902566N），住所地威海临港经济技术开发区草庙子镇开元东路以南、青威高速以东、台湾路以北。法定代表人：刘昕，执行董事。委托诉讼代理人：丛媛媛，女，1973年3月1日出生，系该公司工作人员。被告：因车(上海)企业管理有限公司（统一社会信用代码：913101123125763679），住所地上海市闵行区莲花南路2268号第1幢402室。法定代表人：李祥。原告威海东瑞经营管理有限公司与被告因车(上海)企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海东瑞经营管理有限公司之委托诉讼代理人丛媛媛到庭参加诉讼，被告因车(上海)企业管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。威海东瑞经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房租24万元、违约金18万元，共42万元；2、请求依法确认原告对被告的设备享有留置权，并有权就该设备优先受偿；3、本案诉讼费、保全费等与诉讼有关的费用由被告承担。事实与理由：2016年5月31日，原、被告签订《威海汽博城二手车合作合同》一份，约定原告将位于威海市金阳光汽博城内的物业出租给被告使用；租赁期限3年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止；租金为每年60万元，共计180万元，被告以装潢投资的形式支付租金，工程款不足抵顶房租的部分由被告在工程完工后一次性支付给原告；如被告逾期交付租金，且逾期超过30日的，原告有权解除合同并要求被告支付年租金的30%作为违约金，即违约金18万元。上述合同签订后，原告又遵照被告要求于2016年6月3日与徐州全友装饰工程有限公司签订《施工合同》，由其对房屋进行装修。因工程造价96万元，该金额不足抵顶房租，故被告依法还应支付原告租金84万(本次起诉暂主张24万元的租金)。但被告不仅未付租金，还擅自撤场，给原告造成了严重的经济损失，因此原告有权要求被告支付租金、违约金，并对被告的设备享有留置权，有权就该设备优先受偿。因车(上海)企业管理有限公司未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月28日，原告取得威海临港区草庙子镇青威高速东、开元东路南24291㎡的土地使用权。2016年5月31日，原告与上海隆筹企业管理有限公司（以下简称隆筹公司）签订威海汽博城二手车合作合同一份，合同约定原告将其在上述土地上所建设的青威高速东、浙江路北金阳光汽博城内房屋出租给隆筹公司，租赁房屋建筑面积1700㎡。租赁用途为汽车展示、销售、维修。租赁期限三年，自2016年8月1日至2019年7月31日止。年租金为600000元，原告同意隆筹公司以装潢工程投资的形式支付该租赁物业租金。隆筹公司仅享有投资装饰物的使用权，合同期满及因隆筹公司原因导致合同终止的，隆筹公司所投资装饰物归属原告所有。装修工程施工单位由隆筹公司指定，但是所投装潢工程总造价由原告、隆筹公司双方确认，最终工程决算价格由双方认可的价格为准。隆筹公司需按照工程进度支付款项，在付款节点前7日将款项支付给原告，并由原告在付款节点之日支付给施工方。如因隆筹公司未及时将款项交付原告，所产生的—切后果由隆筹公司负责。租金支付方式为以工程款抵扣，隆筹公司的装潢工程投资视为该租赁物业租金，以合同约定的租赁期限及租金为准。工程款不足抵顶房租的部分由隆筹公司在工程完工后一次性支付给原告；反之，工程款超出房租的部分由原告在工程完工后一次性支付给隆筹公司。如隆筹公司不能按照本合同约定时间如期交付租金，每逾期—天，隆筹公司应按照拖欠金额的0.1%支付滞纳金。逾期超过30日的，原告有权解除合同并要求支付年租金的30%作为违约金。租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何—方提出解除合同，必须提前三个月书面通知对方，经双方友好协商同意后方可终止合同。其中原告擅自解除合同或因原告原因造成合同无法履行，除无条件退还隆筹公司10万元保证金外，还应赔偿隆筹公司损失10万元，若隆筹公司擅自解除合同或违约，保证金不退，隆筹公司赔偿甲方损失10万元。违约方支付的金额不足以弥补给守约方造成的损失的，应据实予以补足。合同签订后，隆筹公司支付了保证金10万元。2016年6月3日，原告与徐州全友装饰工程有限公司（以下简称全友公司）签订施工合同一份，合同约定隆筹公司指定全友公司作为施工方负责租赁房屋的装修事宜。承包方式为包工、包料。工期60天，自2016年6月25日起至2016年8月24日止。工程价款暂定为人民币156万元(大写：壹佰伍拾陆万元整)，该总价包括工程所需要的人工、材料、机械、措施费、利润、税金、材料检验费、各类风险、直接费、间接费及其他所有税费。如设计有变更，变更部分根据签证据实结算。施工过程中的水、电、通讯等费用由全友公司自行承担。总造价按工程实际结算，以隆筹公司与原告共同审计结果为准。本合同价款由隆筹公司分期支付给原告，然后原告按期向全友公司支付。具体支付方式：开工时支付首期款36万，然后以自然周为单位，每周支付15万元，最后15万元待工程竣工验收合格后支付。签订上述施工合同后，隆筹公司分别于2016年6月6日、6月24日、7月20日、8月11日、2017年7月25日向原告汇款36万、15万、15万、15万、15万，共计96万元。原告收到上述汇款后，将该款项转付给全友公司。另查明，2016年12月28日，隆筹公司名称变更为因车（上海）企业管理有限公司。诉讼过程中，原告主张隆筹公司在装修后并未在涉案房产实际经营使用，合同到期后，隆筹公司尚有部分设备及维修工具留在涉案房产内。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告将房屋出租给被告使用，被告通过装潢投资的形式抵顶租金，双方之间形成租赁合同关系。原告交付出租房屋后，被告应按约履行合同义务。原告认可被告装潢投资价值为已支付的装修款96万元，被告未提供证据证实装潢投资价值或已付租金超过96万元，被告未到庭视为放弃举证权利，应承担举证不能法律后果。按照合同约定，三年租金共计180万元，扣除装潢投资96万元，原告请求被告给付租金24万元，符合法律规定，本院予以支持。被告未按约支付租金，依法应承担违约责任，双方约定违约金按年租金30%计算，原告请求被告支付违约金18万元，符合合同约定，本院予以支持。原告主张的保全申请费2620元，系因被告违约产生，被告应予支付。《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。本案中，原告依约交付租赁房屋给被告使用，而租赁房屋内的设备及维修工具等财产为被告所有，被告并没有向原告交付设备的意思表示。涉案合同到期后，原告亦不能基于其收回租赁房屋而当然认为其能够合法占有承租人未搬离的货物，在其不符合合法占有的前提下，其对涉案房屋内设备主张留置权，不能成立。此外，《中华人民共和国物权法》第三百三十一条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。房屋租赁合同的标的物是房屋，原、被告的合同租赁关系与被告将设备放置在租赁房屋内是两种不同法律关系，而且原告的租金债权系双方之间特定债权，从公平及平等保护其他债权人角度来讲，原告主张留置权仍须以留置物与债权为同一法律关系为前提。原告的租金债权与被告设备不具有牵连性，其主张行使留置权，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求合理部分，本院依法予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案依法可缺席判决。依照《中华人民共和国侵权合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国侵权物权法》第二百三十条、第二百三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告因车(上海)企业管理有限公司支付原告威海东瑞经营管理有限公司租金24万元；二、被告因车(上海)企业管理有限公司支付原告威海东瑞经营管理有限公司违约金18万元；三、被告因车(上海)企业管理有限公司支付原告威海东瑞经营管理有限公司保全申请费2620元；四、驳回原告其它诉讼请求。上述第一至三项均于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，原告威海威海东瑞经营管理有限公司负担100元，被告因车(上海)企业管理有限公司负担3700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 潘   龙二〇二〇年八月二十一日书记员 王斌（代）