重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初6690号原告：重庆市万盛经开区八角物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇马家坳51号315室，社会统一信用代码91500110ＭＡ607ＮＥ40Ｔ。法定代表人夏禄平，总经理。委托诉讼代理人：杨莹，重庆北信律师事务所律师。被告：夏福均，男，1969年３月23日出生，汉族，自由职业，住重庆市綦江区（原万盛区）。原告重庆市万盛经开区八角物业管理有限公司与被告夏福均物业服务合同纠纷一案，本院于2020年07月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市万盛经开区八角物业管理有限公司委托诉讼代理人杨莹、被告夏福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市万盛经开区八角物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告2017年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费3672元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月12日，重庆黑山谷旅游投资有限公司与重庆丰伟物业管理有限公司（以下简称：丰伟物业）就黑山镇八角社区城镇规划建设项目联建房签订了《前期物业服务合同》，由丰伟物业为被告提供物业服务，一年后丰伟物业退出了联建房物业管理。黑山镇人民政府按照经开区管委会会议要求，对联建房进行管理并于2016年8月至12月期间公开招投标和协议招投标，但对于联建房属敞开式规划设计不便管理，同时收费低、成本高、经济效益差，无任何物业公司报名参加投标和协议招标。又因联建房区域尚未成立业主委员会，经黑山镇党政办公会决定，自2017年1月1日起，将联建房区域物业管理交由八角社区居民委员会进行管理，同时由八角社区牵头组织成立物业管理公司。原告于2018年12月28日成立，按照黑山镇的会议要求，与重庆市黑山镇八角社区居民委员会签订了《物业服务合同》并依法进行了登记备案，约定原告自2018年12月30日起对联建房区域提供应急服务管理，应急服务期满后，小区仍未明确物业管理方式的且应急物业服务提供方愿意继续按应急物业服务方式提供服务的，应急物业服务期限延长至业主明确新的物业管理方式为止，收费标准为：住宅0.3元/月*平方米，按建筑面积收取，商业用房0.5元/月*平方米，按建筑面积收取。原告实际于2019年6月1日进入联建房区域开始提供物业服务至今，被告系重庆市万盛区黑山镇紫薇六路x号x-x、x-x、x-x、x-x号房屋的业主，房屋建筑面积共计340.03平方米，被告自2017年1月1日起就未缴纳物业服务费，至今已有3672元（340.03×0.3元/月×36月），其中2017年1月1日至2019年5月31日期间费用由重庆市黑山镇八角社区居民委员会通过债权转让的方式已经转让给了原告并依法通知了被告，故被告应当向原告缴纳2017年1月1日至2019年12月31日期间物业管理服务费3672元，经原告书面催收，但被告拒不缴纳，被告的行为系违约行为。根据《中华人民共和国合同法》、《重庆市物业管理条例》等法律法规规定，特向法院提起诉讼，希及时判决，保护原告的合同权益。被告夏福均辩称，卫生费我们可以交，但是我不愿意缴纳物业费，一是因为物业公司没尽到义务，收费标准过高；二是我们现在生意一直不好；三是公路长期堵车导致没得生意；四是物业费是政府给了补贴的。本院经审理认定事实如下：重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇八角社区城镇规划建设联建房项目由重庆黑山谷旅游投资有限公司开发建设。2015年8月12日，重庆黑山谷旅游投资有限公司与丰伟物业就黑山镇八角社区联建房区域物业服务签订了《前期物业服务合同》，由丰伟物业为八角社区联建房区域提供物业服务，一年后丰伟物业撤出了联建房物业管理，鉴于联建房片区物业脱管，将严重影响黑山镇的旅游形象，黑山镇人民政府按照经开区管委会要求，对联建房片区进行管理并于2016年8月至12月期间公开招投标和协议招投标，由于联建房片区属开放式规划设计不便管理，同时收费低、成本高、经济效益差，无任何物业公司报名参加投标和协议招标。又因联建房区域尚未成立业主委员会，根据重庆市国土房管局关于加强物管市场监管防控物业服务风险的通知〖渝国土房管[2016]95号〗精神，经黑山镇党政办公会决定，按自2017年1月1日起，将联建房区域物业管理交由八角社区居民委员会进行管理，同时由八角社区牵头组织成立物业管理公司。由于八角社区联建房片区一直未能成立业主委员会，八角社区于2018年12月28日牵头成立了重庆市万盛经开区八角物业管理有限公司，按照应急管理程序，重庆市黑山镇八角社区居民委员会代表业主委员会与本案原告签订了《物业服务合同》并依法进行了登记备案，合同约定原告自2018年12月30日起对联建房区域提供应急服务管理，应急服务期满后，小区仍未明确物业管理方式的且应急物业服务提供方愿意继续按应急物业服务方式提供服务的，应急物业服务期限延长至业主明确新的物业管理方式为止，收费标准为：住宅0.3元/月*平方米，按建筑面积收取，商业用房0.5元/月*平方米，按建筑面积收取。原告实际于2019年6月1日进入联建房区域开始提供物业服务至。被告系重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇八角村紫薇八路x号x-x、x-x、x-x、x-x号房屋的业主，房屋建筑面积共计340.03平方米，被告自2017年1月1日起就未缴纳物业服务费，至今已有3672.33元（340.03×0.3元/月×36月）未缴纳，其中2017年1月1日至2019年5月31日期间费用由重庆市黑山镇八角社区居民委员会通过债权转让的方式已经转让给了原告并依法通知了被告，故被告应当向原告缴纳2017年1月1日至2019年12月31日期间物业管理服务费3672元，经原告书面催收未果，现原告诉至本院，要求依法判决。上述事实，有重庆黑山谷旅游投资有限公司与重庆丰伟物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》、重庆市綦江区黑山镇人民政府专题会议纪要、万盛经开区黑山镇城镇规划建设项目联建房小区应急服务通知、关于委托八角社区代为选定物业公司进驻联建房片区征求意见表及结果公示、重庆市綦江区黑山镇八角社区居民委员会与重庆市万盛经开区八角物业管理有限公司签订的物业服务合同、重庆市万盛经开区八角物业管理有限公司针对八角联建房片区物业服务收费审批表、履行物业服务义务的相关图片资料、清掏服务外包合同及付款凭据、物业档案查询结果、催缴物业服务费的通知及送达照片、债权转让通知书及双方当事人陈述笔录等在卷证实，并经当庭质证，可以采信。本院认为，重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇人民政府在八角联建房片区物业面临弃管的情况下，按照渝国土房管[2016]95号文件精神，委托所在八角社区居民委员会在征得八角社区联建房片区61%以上业主的同意，在没得业主委员会的情况下代表业主委员会与原告签订的《物业服务合同》符合当时的《重庆市物业管理条例》第十二条二款的规定：“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责”合法有效，依法受法律保护。原告在部分小区业主未缴纳物业服务费的情况下仍对联建房片区提供物业服务，并能及时对存在问题进行整改，以保障该小区的正常运转及日常维修，可以认定原告已履行了物业服务合同的主要义务,被告作为小区业主，既然接受了原告提供的物业服务，就应当按约支付相应的物业服务费。原告通过送达欠费催款通知，已经向被告书面催交所欠物业管理服务费。现原告要求被告支付欠交的物业管理费，理由正当，本院予以支持。被告辩称收费标准过高、不合理、无生意、政府给了物管补贴与本院查明的事实不符，本院不予支持。原告以被告欠交2017年月1日1至2019年12月31日止的物业服务费系通过债权转让取得，被告应一并支付原告的事实，系另一法律关系，不属本案审查范围，可另案起诉。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告夏福均于本判决生效后３日内支付原告重庆市万盛经开区八角物业管理有限公司2019年6月1日至2019年12月31日止的物业服务费714.06元。二、驳回原告重庆市万盛经开区八角物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由夏福均负担(此款重庆市万盛经开区八角物业管理有限公司已预交，限夏福均于本判决生效后于上述给付期限内将25元直接给付重庆市万盛经开区八角物业管理有限公司)。本判决为终审判决。审判员  王拥红二〇二〇年八月二十七日（院印）书记员  何宇翔