广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2020号原告：佛山市三水绿叶酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********内星湖苑49至53号，统一社会信用代码914************798。法定代表人：张信民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程瑞君，该公司员工。委托诉讼代理人：宋天旺，北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：佛山市三水区****第一届业主委员会，住所地广东省佛山市三水区*****千叶花园小区内。负责人：陈绍初，该委员会主任。委托诉讼代理人：陆建华，该委员会秘书长。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。被告：佛山市中迈物业管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区*****南丰大道七号尚南雅筑三座103，统一社会信用代码914********272291F。法定代表人：雷建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。原告佛山市三水绿叶酒店管理有限公司（以下简称绿叶酒店公司）诉被告佛山市三水区****第一届业主委员会（以下简称千叶花园第一届业委会）、佛山市中迈物业管理有限公司（以下简称中迈物管公司）业主知情权纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿叶酒店公司的委托诉讼代理人程瑞君、宋天旺，被告千叶花园第一届业委会的委托诉讼代理人陆建华、陆沛林，被告中迈物管公司的委托诉讼代理人陆沛林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿叶酒店公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告千叶花园第一届业委会公布被告中迈物管公司进场管理招标的标书及与被告中迈物管公司签订的全部物业委托管理合同书；2.判令被告中迈物管公司公开及提供与小区业主签订的物业服务合同；3.判令两被告公示2019年1月-12月的收支账目；4.本案诉讼费用由两被告承担。原告在诉讼中变更第3项诉讼请求：二被告公示2019年1月至12月物业服务费用收支情况包括：每月的物业服务费收入；业委会每月支付给中迈物管公司的管理费支出；物业管理费每月结余；分摊水电费支出情况。事实和理由：根据千叶花园第二次业主大会表决决议，业主大会委托业委会以招标方式确定新的物业服务企业，期间所有的收支账目必须严格按照相关的财务管理制度执行，每季度向全体业主公布一次，接受居委、云东海和区国土城建和水务局、全体业主的监督。被告中迈物管公司自2018年7月已对千叶花园小区进行物业管理的事实，故被告千叶花园第一届业委会及被告中迈物管公司必然已签订《委托物业管理服务合同》、《物业服务管理合同》或类似的合同和协议，但有关的协议或合同一直没有向原告及其他业主公开及公示。根据《广东省物业管理条例》第三十五条“业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况，接受业主监督”，中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知第三十五条业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。第三十六条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：（一）管理规约、业主大会议事规则；（三）物业服务合同；（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况。但被告千叶花园第一届业委会至今未向原告及其他小区业主公布与被告中迈物管公司之间的委托物业服务合同及按季度公开收支账目，也未按照《佛山市物业管理办法》第六十一条“业主委员会于新选聘的物业服务企业签订物业服务合同15日内，物业服务合同需报区房地产行政管理部门备案”规定，到区房地产行政管理部门备案。原告作为小区的业主之一，有权知悉彼此的法律关系及由此而产生的对业主的权利义务责任。为明确作为业主的职责与权限，维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请法院判如所请。被告千叶花园第一届业委会辩称：1.原告起诉主体错误，依法应予以驳回。2018年5月18日千叶花园第二次业主大会决议，业主大会委托业委会牵头组织实施自治管理。业主大会是自治管理的最高决策机构，业委会只是执行机构，原告直接起诉业委会明显不妥，属于起诉主体错误，依法应予以驳回。2.原告主张业主知情权具有不正当目的，依法不予以支持。原告及其关联公司佛山市*******地产有限公司、佛山市绿叶度假酒店有限公司（实际控制人均是叶耀松）针对千叶花园问题先后提起撤销业委会备案登记的行政诉讼、撤销业主大会的民事诉讼、要求自我管理独立物业管理区域的侵权诉讼、撤销物业用房的行政诉讼，现又提起本案业主知情权诉讼。自业委会成立以来，原告及其关联公司与业委会之间的诉讼多达6起以上，其目的明显就是扰乱小区的管理秩序，侵害业主权益，推翻业委会，破坏基层社区的和谐稳定，达到不移交物业用房和业委会办公用房、不移交资料、名下房产不交物业服务和水电分摊费、重新管理千叶花园、继续侵害业主权益的目的。参照《中华人民共和国公司法》第三十三条规定，原告及其关联公司的行为属于典型的黑恶势力，业委会将向省、市扫黑除恶办公室依法进行实名举报。综上，鉴于原告行使知情权的目的明显不当，业委会有权不同意向其公示相关文件。3.业委会成立后，原告从未缴纳物业管理费和水电公摊费，在其清缴全部物业管理费及水电公摊费前，答辩人有权拒绝其行使业主知情权。依照《佛山市物业管理办法》第九条和《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，业委会已经对小区实施自治管理，原告享受了小区优质的物业管理服务，显然与业委会存在物业服务合同关系，但却拒不缴纳物业费和公摊水电费，其未履行自己应尽义务，业委会依法可以拒绝其行使知情权的要求。4.原告及其关联公司长期不移交物业用房、物业管理资料等导致答辩人无法开展物业公司的招投标业务，因此，不存在招标物业公司的标书等文件。根据原建设部及佛山市住建局的要求，业委会招标物业公司需配备物业用房、业委会办公用房及一系列的物业管理资料，目前原告的关联公司佛山市*******地产有限公司、佛山市****物业管理有限公司仍拒不移交上述用房和资料，业委会已经提起诉讼。因此，千叶花园小区目前不具备招标物业公司的客观条件。5.答辩人已定期在小区公示了业委会的收支账目，原告未查看属于其自身问题，应承担过期不候的法律风险。全小区共有近千名业主，如每个业主都像原告一样随时随地要求查看账目，则业委会的工作将无法正常开展。综上，被答辩人本案诉讼请求均无事实和法律依据，为维护千叶花园全体业主的共同利益，请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告中迈物管公司辩称：1.目前千叶花园小区处于业委会自治管理状态，系业委会与业主建立物业服务合同关系，答辩人不是合同的相对方，原告无权要求答辩人公布相关资料。2018年5月18日千叶花园第二次业主大会表决通过，在选聘物业服务企业期间及不能选聘到物业服务企业，业主大会授权业委会牵头组织实施自治管理。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，目前业主大会表决实施自治管理，因此开展物业管理的主体是业主大会，不是物业公司，原告起诉答辩人属于起诉对象错误，依法应予驳回。2.答辩人提供的是临时应急物业管理，有别于正常选聘的物业管理，因此，不存在需要与业委会签订物业委托管理合同，也不存在与业主签订物业服务合同的问题。根据《广东省物业管理条例》第二条规定，目前，开发商及前期物业公司拒不移交物业用房及物业管理资料，业委会无法以招投标的方式选聘物业公司。既然无法选聘物业公司，就不存在与物业公司签订物业管理委托合同的条件，更不存在物业公司与业主签订物业服务合同的可能。实际情况是在无法选聘物业公司期间，业委会为了小区的和谐稳定，向云东海街道报备了实施自治管理期间的应急预案，而临时物业管理是业委会开展自治管理的内容和手段之一。基于此，业委会经考察后，向答辩人发出邀请函，邀请答辩人提供应急物业管理，服务范围仅限于安保、环境卫生、垃圾清运、绿化管理、秩序维护、代收代支物业服务费、水电公摊等保障居民基本生活的项目，其余物管职能依然归业主大会由业委会执行。应急物业管理与正常招投标物业管理存在本质上的重大区别，原告要求公开所谓的物业合同等信息，是客观上不存在的东西，依法不能支持。综上，原告诉请均无事实和法律依据，故请求法院依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。原告绿叶酒店公司在诉讼中提供了以下证据：1.蕙兰苑10座601房产证一份，证明原告是千叶花园小区的业主；2.千叶花园第二次业主大会会议结果公告、千叶花园第二次业主大会表决票各一份，证明2018年5月18日被告千叶花园第一届业委会承诺以招标方式确定新的物业服务企业，并按季度公开财务账目；3.关于千叶花园车牌自动识别系统及门禁设备试运行的通知一份，证明2018年6月28日二被告联合发布通知，说明被告千叶花园第一届业委会委托了被告中迈物管公司作为千叶花园小区的物业管理公司，双方之间应当签有物业委托管理合同或协议；4.物业管理费收费发票一份，证明被告中迈物管公司是实际收取物业管理费的公司，并已开始对千叶花园小区进行物业服务，原告与被告中迈物管公司之间存在物业服务合同关系，被告中迈物管公司作为物业管理的实际人应当公开相关信息的义务。被告千叶花园第一届业委会在诉讼中提供以下证据：1.业委会备案登记表一份，证明千叶花园第一届业委会的主体身份；2.佛山市三水绿叶酒店管理有限公司、佛山市绿叶度假酒店有限公司、佛山市*******地产有限公司、佛山市******物业管理有限公司工商登记信息、催缴物业费的最后通告、照片一组，证明原告与佛山市*******地产有限公司、佛山市******物业管理有限公司、佛山市绿叶度假酒店有限公司之间相互持股，高级管理人员高度混同，是典型的几套牌子、一套人马的关联公司。原告及其关联公司长期拖欠物业服务费，没有履行业主的义务，在其未缴清物业管理费之前，无权要求行使知情权；3.（2018）粤0606行初1132号行政裁定书、（2018）粤0606行初772号行政裁定书、（2018）粤06行终700号行政裁定书、（2019）粤0606行初838行政裁定书、（2018）粤0607民初4527号民事判决书、（2019）粤0607民初2503号民事起诉状、（2020）粤0606行初493号行政起诉状及参加诉讼通知书各一份，证明短短两年时间，原告及其关联公司先后提起撤销业委会备案登记的行政诉讼、撤销“关于对千叶花园物业管理及业委会问题的回复”的行政诉讼、摆脱业委会要求自我管理的侵权诉讼、撤销业主大会诉讼、撤销物业用房诉讼，充分说明原告在本案要求公开信息目的就是推翻业委会、不移交物业用房、不缴纳物业费等，具有明显的不正当目的，业委会有权不予公开；4.关于要求千叶花园开发商尽快移交物业管理服务用房和物业资料函、关于做好千叶花园物业管理工作移交的函、千叶花园业委会物业管理公司资料移交协调会议纪要、千叶花园协调会会议纪要、关于对千叶花园物业管理及业委会问题的回复、关于责令限期提供物业服务用房的通知、关于责令限期移交物业服务用房的通知、佛山市业主大会物业管理招标文件、建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知各一份，证明原告及其关联公司恶意串通故意不移交物业用房及物业管理资料，被政府部门多次责令整改拒不改正。根据法律法规要求，物业公司的招标工作的前提条件是配备物业用房、业委会办公用房及基本的物业管理资料，鉴于连基本的办公地点及物业资料都没有，业委会根本无法组织物业公司的招投标工作，因此也不存在标书和物业委托合同资料可以公开；5.情况说明三份，证明被告中迈物管公司进场管理是已告知并经得佛山市三水区*****云东海社区居民委员会、佛山市三水区*****国土城建和水务局、佛山市三水区住房城乡建设和水利局的同意。被告中迈物管公司在诉讼中没有提供证据。经审查，对于原告提供的证据1-3，二被告对真实性无异议，上述证据与本案相关，本院予以采信。对于原告提供的证据4，被告不予认可，经审查，该证据为复印件，经过涂改，本院对该证据不予采信。但由于被告自认中迈物管公司提供服务、收取物业服务费的事实，本院对该事实予以认定。对于被告千叶花园第一届业委会的证据，认证如下：对于证据1，原告无异议，本院予以认定；对于证据2、3，原告对关联性有异议，经审查，证据的证明内容与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信；对于证据4，原告对证据的真实性和合法性无异议，经审查，上述证据与被告千叶花园第一届业委会能否选聘物业服务公司的事实相关，本院予以认定。对于证据5，系原件，但证明内容所载明的事实与本案待证事实缺乏关联，本院对关联性不予认定。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：原告佛山市三水绿叶酒店管理有限公司是三水千叶花园小区的业主。被告佛山市三水区****第一届业主委员会于2017年12月27日在佛山市三水区国土城建和水务局备案登记。2018年5月18日，千叶花园小区通过召开第二次业主大会表决通过两项决议内容，其中一项为：“《千叶花园物业管理委托合同》合同期于2017年12月31日期限已届满（即到期终止）。在原物业服务费暂不变，确保质量的前提下，业主大会委托业主委员会以招标方式确定新的物业服务企业、安装智能化设备设施及公共设备设施、道路、绿化等维修养护。在选聘物业服务企业期间及不能选聘新的物业服务企业，业主大会委托业主委员会牵头组织实施自治管理（具体方案要广泛公开征求业主意见后报居委、云东海国土城建和水务局审批），期间所有收支账目必须严格按照相关财务管理制度执行，每季度向全体业主公布一次，接受居委、云东海和区国土城建和水务局、全体业主的监督。”据千叶花园第一届业委会陈述，因小区原物业服务公司拒绝向业委会移交小区物业报建竣工和配套设施竣工验收材料、设施设备清单、物业和配套设施产权清单、业主清册、物业服务用房清单等材料，导致暂时无法通过招标投标方式选聘新物业服务公司，为此千叶花园第一届业委会向中迈物管公司发函，邀请其为千叶花园小区提供临时服务，范围限于代收代支物业管理费、负责小区安保、清洁、垃圾清运、绿化维护等工作。2018年5月开始，中迈物管公司为千叶花园小区提供临时物业服务。2018年6月28日，被告千叶花园第一届业委会和中迈物管公司向业主和住户发出《关于千叶花园车牌自动识别系统及门禁设备试运行的通知》，告知各业主和住户到物业服务中心（南门口保安室）登记车牌以便小区实施全封闭管理，未缴纳物业服务费的业主到南门口保安室缴纳费用等小区管理事项。本院认为，本案为业主知情权纠纷。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料，人民法院应当予以支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；……（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；……（五）其他应向业主公示的情况和资料。”业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向小区业委会、物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开且却由业委会和物业公司掌握的情况和资料。关于原告主张千叶花园第一届业委会公布中迈物管公司进场管理招标书及业委会与中迈物管公司签订的物业委托管理合同，同时请求中迈物管公司公开与小区业主签订的物业服务合同的诉讼请求。虽然物业委托管理合同属于依法应向业主公布的资料，但千叶花园第一届业委会和中迈物管公司均在诉讼中陈述两者之间并未签订物业委托管理合同，中迈物管公司亦未与业主签订物业服务合同，原告亦未能提供基本证据证明当事人之间签订了上述协议，故本院认为，客观上不存在上述合同，原告请求二被告公布上述合同内容的诉讼请求，属于客观不能履行，本院不予支持。对于原告主张两被告公示2019年1月至12月期间物业服务费用财务收支包括：每月的物业服务费收入、业委会每月支付给中迈物管公司的管理费支出、管理费每月结余、分摊水电费支出情况的诉讼请求。因千叶花园第一届业委会陈述由中迈物管公司代收取物业服务费用并自负盈亏，即物业服务费用由中迈物管公司收取和支配，不存在原告要求公示的“业委会每月支付给中迈物管公司的管理费支出”这一事项，故本院认为公示内容不包括该事项。小区物业费收入、支出以及小区共有部分收益以及支出情况，属于小区业主知情权的范围，上述资料一般由物业服务公司和小区业委会持有，且中迈物管公司自2018年5月进入千叶花园小区提供物业服务，千叶花园第一届业委会和中迈物管公司均未提供资料证据其已向小区业主公示上述资料，故原告主张二被告公示千叶花园小区2019年1月至12月的物业服务费用财务收支情况包括每月物业服务费收支、小区共有部分水电费支出、每月物业服务结余，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：一、被告佛山市三水区****第一届业主委员会、佛山市中迈物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内向原告佛山市三水绿叶酒店管理有限公司以小区公告栏张贴公告的方式公示千叶花园小区2019年1月至12月期间的物业服务费用财务收支情况，包括每月物业服务费收支、小区共有部分水电费支出、每月物业服务费结余，公告期为十五天；二、驳回原告佛山市三水绿叶酒店管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取即50元（原告已预交），由被告佛山市三水区****第一届业主委员会、佛山市中迈物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 梁淑平二〇二〇年八月三日法官助理 程秋燕书 记 员 李秀娟