宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初3736号原告：周生成，男，1954年4月8日出生，回族，住宁夏固原市。原告：马远方，男，1982年8月2日出生，回族，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：海小平，女，1960年9月25日出生，回族，住宁夏固原市原州区太阳城7号楼2单元402室。系原告马远方母亲。代理权限为特别授权。原告：马智山，男，1955年12月10日出生，回族，住宁夏固原市。原告：马平，男，1962年4月30日出生，回族，住宁夏固原市。被告：固原经济开发区瑞丰工贸有限责任公司。法定代表人：何学良，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何义兵，男，1984年12月8日出生，回族，住宁夏固原市。系该公司职员。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郭霞，宁夏顺悦律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告周生成、马远方、马智山、马平与被告固原经济开发区瑞丰工贸有限责任公司（以下简称固原瑞丰工贸公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周生成，原告马远方的委托诉讼代理人海小平，原告马平，原告马智山，被告固原瑞丰工贸公司的委托诉讼代理人何义兵、郭霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周生成、马远方、马智山、马平向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间签订的《瑞丰大厦公寓楼出售合同》合法有效；2.判令被告继续履行与原告之间签订的《瑞丰大厦公寓出售合同》，由被告立即向原告交付位于××区裙楼的第七层公寓楼（面积460.34平方米）；3.判令被告配合原告办理上述公寓楼的产权变更登记手续；4.判令被告自2019年6月1日至实际交付房屋止按照房款总价每日0.5%的标准向原告支付逾期交房违约金；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年，原告周生成向被告提供借款110万元，截止2019年5月9日，被告尚欠借款本息1016793.00元；2018年，原告马远方向被告提供借款70万元，截止2019年5月9日，被告尚欠借款本息700750.00元；2017年，原告马智山向被告提供借款20万元，截止2019年5月9日，尚欠借款本息169600.00元；2017年，原告马平向被告提供借款12万元，截止2019年5月9日，被告尚欠借款本息131700.00元。2019年5月9日，因被告无法偿还四原告借款本息，故双方在充分协商的基础上，签订了《瑞丰大厦公寓楼出售合同》，约定由被告将自己所有的的位××区裙楼的第七层公寓楼出售给四原告，房屋面积460.34平方米，房屋总价款2163598.00元，其中房款2018843.00元用上述四人的借款本息抵顶。同时约定，被告应当于2019年5月30日前向原告交付房屋，于2019年8月30日前办理房屋产权过户手续。合同签订后被告向原告出具了购房款2163598.00元的收款收据。但是经原告多次催促，被告并未按照约定向原告交付房屋，也未办理房屋产权过户登记手续。故原告提起诉讼。固原瑞丰工贸公司辩称，原告要求立即交付房屋，被告同意随时交付；对于配合办理房产过户登记手续的诉请，因为客观原因无法办理，也无法确定办理过户手续的具体时间；对于违约金的诉请，虽然双方在合同中有约定，但是双方的约定超过法律规定，而且被告现在经济困难，没有能力支付。原告陈述的事实和理由被告无异议。原、被告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的《瑞丰大厦公寓楼出售合同》、收款收据，来源合法，内容真实，能够证明原告周生成与被告就四原告与被告之间形成的民间借贷债权债务签订了以房抵债的买卖合同的事实，本院予以采信；原告提交的委托投资协议复印件2份、银行交易查询明细复印件2份、银行网上银行电子回单打印件2份、中国建设银行客户回单1份、中国农业银行客户回单1份，被告无异议，可以作为定案依据，本院予以采信。被告提交的《最高额抵押合同》复印件、国有土地使用权证复印件，四原告均无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年3月1日、3月7日，原告周生成与宁夏瑞丰农业投资发展有限公司签订了两份《委托投资协议》，约定原告周生成将其110万元委托宁夏瑞丰农业投资发展有限公司管理，该公司按照月利率20‰向原告周生成支付投资收益。原告周生成于2017年3月1日、3月7日分别向瑞丰投资公司法定代表人何学良转账支付了20万元、90万元。2018年7月5日，原告马远山向被告提供借款70万元。2017年3月14日、4月15日，原告马智山分别向被告提供借款17万元、10万元。2017年，原告马平向被告提供借款12万元。原告马远山、马智山、马平与被告约定借款利率为月利率1.5%。上述借款均转账支付与被告法定代表人何学良的账户中。因被告无力偿还上述借款本息，2019年5月9日，经四原告与被告协商，约定用被告所有的的位××区裙楼第七层房屋抵顶欠款，原告周生成与被告签订了《瑞丰大厦公寓楼出售合同》（周生成为乙方，固原瑞丰工贸公司为甲方），主要约定：房屋建筑面积460.34㎡，总价款2163598.00元；该房屋过户所需要费用由甲乙双方各承担50%，具体由甲方办理，房屋交付前所产生的一切费用由甲方承担；甲方于2019年5月30日前向乙方交付房屋，如甲方未按约定时间交付，每逾期一日按照房屋总金额的0.5%按日向乙方支付违约金；乙方所购公寓楼为毛坯房。被告于当日向原告出具了收款收据，载明收到周生成购房款2018843.00元，摘由中载有“周生成1016793.00元，马远方700750.00元，马智山169600.00元，马平131700.00元”。另查明，2009年4月3日，被告以出让方式取得了位于固原经济开发区九龙路使用权面积为8806.14㎡的国有土地使用权，并颁发了固国用（2009）第063号土地使用权证书。2014年6月26日，该宗地抵押与中国建设银行股份有限公司固原分行，抵押面积为1500.58㎡，并办理了抵押权登记。本院认为，四原告对被告享有的民间借贷债权合法有效，被告自愿将房屋顶抵借款履行还款义务并无不当，原、被告签订的《瑞丰大厦公寓楼出售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，故对原告要求确认该合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋已具备交付条件，对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。因涉案房屋土地使用权证书抵押与中国建设银行股份有限公司固原分行，原告要求被告配合办理涉案房屋变更登记手续，存在客观履行不能的情形，具体办理时间亦无法确定，故对该项诉请，本院不予支持。合同虽约定在2019年5月30日前交付房屋，但双方之间签订的买卖合同仅是以房抵债的表现形式，原告所承担的房屋对价已包括借款本金及利息，逾期交房违约金不应重复计算在内，且原告在被告违约后并未及时采取措施防止其损失扩大，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百条、第一百一十九条规定，判决如下：一、原告周生成与被告固原经济开发区瑞丰工贸有限责任公司于2019年5月9日签订的《瑞丰大厦公寓楼出售合同》合法有效；二、被告固原经济开发区瑞丰工贸有限责任公司于本判决生效后十日内向原告周生成、马远方、马智山、马平交付涉案房屋；三、驳回原告周生成、马远方、马智山、马平的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告固原经济开发区瑞丰工贸有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 马文娜人民陪审员 沈 斌人民陪审员 吴维香 二○二○年八月十二日书记员 刘 娜附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。