湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初1132号原告：武汉廉美佳企业管理有限公司，住所地武汉市雄楚大街1000号。法定代表人：李月华，该公司执行经理。委托诉讼代理人：黄齐公，湖北垦博律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李雄，男，1976年9月14日出生，汉族，武汉廉美佳企业管理有限公司员工，住武汉市东西湖区。特别授权代理。被告：武汉湖电工贸有限责任公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街1000号湖电小区24栋B座四单元202室。法定代表人：刘良贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨帆，湖北赫诚律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘学义，男，1954年12月24日出生，汉族，武汉湖电工贸有限责任公司员工，住武汉市洪山区。特别授权代理。原告武汉廉美佳企业管理有限公司（以下简称廉美佳公司）与被告武汉湖电工贸有限责任公司（以下简称湖电公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序独任审理，并分别于2020年6月1日和2020年8月19日公开开庭进行了审理。廉美佳公司委托诉讼代理人黄齐公、李雄，湖电公司法定代表人刘良贤及其委托诉讼代理人杨帆、刘学义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廉美佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告享有武汉市雄楚大街1000号（房号：BC栋一楼，建筑面积930平方米）的非住宅房屋征收拆迁补偿权益，包括装修装饰价值补偿920700元；附属设施补偿85000元，具体内容为：空调移机6300元(21台×300元/台)、宽带损失380元、热水器补偿1000元（1台×1000元/台）、房屋夹层补偿77320元（193.3平方米×400元/平方米）；拆迁补偿费用9308.49元；停产停业损失补偿2254041.02元。2.判令被告收到补偿款后向原告交付第一项诉讼请求的款项；3.判令被告向原告退还多收取的2017年5月至9月的租金52500元，并退还60000元租赁押金；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月31日，廉美佳公司与湖电公司签订《房屋租赁合同》一份，约定湖电公司将位于武汉市雄楚大街1000号（产权证号：武房权证湖字第××号，土地使用证号：武新国用2004第001号），建筑面积为930平方米的框架结构房屋租赁给廉美佳公司，租赁期为10年。随后，廉美佳公司在征得湖电公司同意后，前后两次投入数百万元，对房屋进行装修整改，并以此为营业场所，办理了相关的营业执照。2017年，因武汉东湖新技术开发区管委会为改造城市危旧住房，决定进行湖电社区棚户区改造项目，该项目正好覆盖了租赁房屋，并在同年5月24日正式下达征收决定。在湖电公司承诺征收补偿款项按照征收补偿办法，取得补偿后予以分割，属于原告方的装修补偿等补偿款一定会交付给原告方后，原告方同意配合征收。经征收管理部门评估租赁房屋的征收补偿价值后，湖电公司与征收管理部门经签字认可，双方对补偿已达成一致，随后，在湖电公司再次做出从属于租赁房屋的征收补偿包括装修补偿同意支付给原告方后，原告方配合征收部门对租赁房屋进行了拆除。随后，原告多次向被告要求知晓补偿具体明细并予以分割，但至今未得到任何答复。原告认为，原告属于租赁房屋的实际承租人和使用人。同时，原告在租赁经营期间，投入巨额资金对租赁房屋进行了装修、扩建，属于该部分拆迁补偿的权利人。现租赁房屋已被拆除，政府已确定对原告的装修、扩建损失等进行补偿，但被告未将上述款项交付给原告，已经严重损害了原告的合法权益。为此，特提起本案诉讼。被告湖电公司辩称，（一）廉美佳公司无权要求确认其享有房屋征收的装修补偿。《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条“被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费”，依据案涉《房屋租赁合同》第四条，双方明确约定“如遇房屋全部或部分拆迁，租赁房屋装修补偿费归甲方（即被告），与乙方（即原告）无关。”现廉美佳公司提出的装修补偿费的诉求，既违背了《房屋租赁合同》，又违背了相关规定。因此，廉美佳公司对案涉装修补偿款不享有权益。（二）廉美佳公司无权诉求“停产停业损失”的补偿。根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十二条“房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订”，第三十条“征收经营性用房，造成被征收人或者公有房屋承租人停产停业损失的，应当给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿”，第三十一条“被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费”，由于原被告之间签订的租赁合同对停产停业补偿没有约定，按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十条“征收经营性用房，造成被征收人或者公有房屋承租人停产停业损失的，应当给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿”的规定，停产停业补偿是以被征收人房屋价值（而不是其他）为基础的，是补偿给被征收人的。因此，廉美佳公司提出“停产停业损失”的补偿，于法无据，无权提出此项诉求。（三）廉美佳公司无权也无理甶向我方提出“扩建部分的地上建筑物重置价”的补偿诉求。廉美佳公司不遵守《房屋租售合同》第十三条第二款的规定，在未经被告同意情形下改造房屋或增加设施，违反合同约定，且属于违建，政府征收部门不同意按临时建筑补偿，只同意按夹层补偿。而且，被告也已经对其承诺，将政府对此项的补偿100%转移支付给廉美佳公司。因此，廉美佳公司诉求被告额外支付补偿款，无事实法律依据。另需要说明，涉及原告的夹层补偿面积为152.5平方米，被告已经提交房屋征收机构出具的证据予以证明。（四）对原告起诉主张的空调移机6300元(21台×300元/台)、宽带损失380元、热水器补偿1000元（1台×1000元/台）没有异议，对原告主张的拆迁补偿费9308.49元，被告认为应为6470元，即以拆迁时原告实际承租房屋面积647平方米，按照每平方米10元的标准进行补偿。（五）廉美佳公司已经交纳的2017年5月至9月的租金不应退还，因为2017年5月至9月期间，原告属于正常经营，且是依据双方约定交纳的租金，现要求退还上述租金没有任何事实和法律依据。对于廉美佳公司主张的60000元房屋租赁押金，因该押金经原被告之间协商已经抵作房屋租金，因此不应退还。综上所述，对原告无事实和法律依据的诉请，请求人民法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件基本事实和有争议的事实，本院经审理认定如下：2013年5月31日，湖电公司与廉美佳公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（即湖电公司）将坐落于武汉市洪山区雄楚大街1000号的房屋出租给乙方（即廉美佳公司），房屋产权证号：武房权证湖字第××号，土地使用证号：武新国用（2004）第001号，建筑面积930平方米，房号BC栋（框架结构）一楼。租赁期限为十年，租赁期间如房屋全部拆迁，租赁合同无条件终止，甲方不承担任何违约责任，退还应退押金，拆迁时间与本栋房屋其它租户同步，但拆除部分期间的时间不在合同期之内，合同应向后延期。甲方从2013年7月3日起将符合使用要求的房屋交付乙方使用，至2023年7月2日收回。租金标准为2013年7月3日至2016年7月2日每月每平方米租金64.52元，月租金60000元；2016年7月3日至2018年7月2日每月每平方米租金70.62元，月租金65676元；2018年7月3日至2020年7月2日每月每平方米租金77.95元，月租金72500元；2020年7月3日至2023年7月2日，每月每平方米租金按随行就市价按比例提高。如该租赁房屋三年内部分拆迁，2016年7月2日前仍按每月每平方米租金64.52元执行，2016年7月3日至2020年7月2日每月每平方米租金75元执行。租金按季度交纳，时间为每季前五日乙方向甲方交纳。同时约定，如遇全部或部分拆迁，租赁房屋装修补偿费归甲方所有，与乙方无关。租赁房屋部分拆迁的门面土建还原由甲方负责，还原后交由乙方继续使用，部分未拆迁房屋拆迁期间，甲方不收取乙方房租。房屋免租期及房屋租赁期间内，乙方装修方案应事先征得甲方同意，才能进行房屋装修，以免破坏房屋主体结构，合同期满终止后，乙方不得拆除房屋装修。还约定，甲乙双方签字同意本租赁合同后，乙方向甲方按一个月租金额交纳定金60000元，交付房屋后转为押金。房屋租赁期间乙方使用的水电由乙方承担，水费由乙方向水务局自缴，电价每度1.3元向甲方交纳，如电价上调，则同步上调电价。还约定，如不能按时交纳租金，每迟延一天赔偿甲方损失5000元，超过两个月仍不交纳，乙方所投设施及装修无偿归甲方所有，甲方有权终止本合同。乙方向甲方交纳定金后15日起，可进行装修前期测量涉及工作。2013年7月3日甲方向乙方交房，2013年7月3日至9月2日为乙方装修免租金期。湖电公司法定代表人刘良贤和廉美佳公司当时的法定代表人李雄在上述合同上签字，同时加盖了原被告两公司的印章。签订合同后，廉美佳公司向湖电公司交纳了押金60000元及其租金，随后便入场装修，2013年7月正式开始营业经营。2013年11月，因修建雄楚大道高架桥，案涉租赁房屋部分被拆除。庭审中，经原被告确认，涉及案涉租赁房屋的拆除面积为264平方米。2017年5月24日，武汉市洪山区人民政府发布洪政新政〔2017〕1号房屋征收决定书，决定征收位于东湖××技术开发区关山××号，东临关山一路，南临武汉汽车标准件厂，西临关山中学，北临雄楚大街（征收范围以征收红线为准）。被征收房屋总建筑面积为53029.7平方米，含湖电居民住宅、湖电工贸、湖北电机厂、居委会等。签约期限为自被征收房屋评估结果公告之日起六个月。房屋征收部门为武汉东湖新技术开发区房屋和土地征收管理办公室。房屋征收实施单位为武汉市土地整理储备中心东湖新技术开发区分中心。案涉租赁房屋位于上述征收决定征收范围之内。后，武汉东湖新技术开发区房屋和土地征收管理办公室委托湖北兴业房地产估价有限公司对案涉湖电工贸公司位于东湖开发区雄楚大街1000号建筑面积1862.53平方米房屋进行评估，评估价值时点为2017年5月24日，上述房屋的商业评估总价为90284279.2元。2019年5月17日，湖电工贸公司与委托征收人武汉市正兴房屋征收服务有限公司签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，对案涉位于武汉东湖新技术开发区雄楚大街1000号房屋（建筑面积为1862.53平方米，土地使用权面积797.1平方米）达成货币补偿安置方案，具体征收补偿费用明细为：1.房屋价值补偿：证载面积1862.53平方米×评估价格48474元/平方米=90284279.2元。2.装饰装修价值补偿：证载面积1862.53平方米×评估价格990元/平方米=1843904.7元。3.附属设施补偿：192200元（具体明细为：（1）水表480元，（2）电表500元，（3）空调移机34×300+100=10300元，（4）电话移机2×××6=432元，（5）宽带6×380=2280元，（6）热水器4×1000+280=4280元，（7）管道煤气拆装补偿2×300+100=700元，（8）暗楼6×800=4800元，（9）房屋夹层421.07平方米×评估价格400元/平方米=168428元）。4.搬迁补偿费用：18642.3元。5.停产停业损失补偿：90284279.2元×5%=4514214元。另查明，2017年8月，案涉房屋区域开始拆迁打围，并于2019年9月份左右全部拆除。2017年8月22日，湖电公司出具《收据》一份，载明廉美佳公司原法定代表人李雄向湖电公司交纳案涉房屋2017年7月至9月房租52500元。同日，廉美佳公司湖电工贸公司出具《收据》一份，载明收到湖电公司退还房屋押金60000元。庭审中原被告确认，案涉房屋租金交纳至2017年9月，从2017年10月开始，廉美佳公司未向湖电公司交纳租金。还查明，2020年5月25日，廉美佳公司法定代表人由李雄变更为李月华。本院认为，本案的争议焦点问题，第一，廉美佳公司主张确认对案涉租赁房屋装修装饰价值补偿、附属设施补偿、拆迁补偿费用、停产停业损失补偿是否应该支持，具体金额如何确定；第二，廉美佳公司要求湖电公司退还房屋租赁押金60000元及2017年5月至9月的租金是否应该支持。（一）廉美佳公司主张确认对案涉租赁房屋装修装饰价值补偿、附属设施补偿、拆迁补偿费用、停产停业损失补偿是否应该支持，具体金额如何确定1.关于装修装饰价值补偿问题。廉美佳公司主张装修装饰价值补偿920700元应归其享有。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定：“如遇全部或部分拆迁，租赁房屋装修补偿归甲方（即湖电公司）所有。与乙方（即廉美佳公司）无关”，该约定合法有效，对双方当事人均具有法律效力。因此，廉美佳公司作为案涉房屋的承租人要求按照承租面积的比例分配享有装修装饰价值补偿的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。2.关于附属设施补偿问题。廉美佳公司主张的具体项目为空调移机6300元(21台×300元/台)、宽带损失380元、热水器补偿1000元（1台×1000元/台）、房屋夹层补偿77320元（193.3平方米×400元/平方米）。对空调移机、宽带、热水器等三项补偿，廉美佳公司提供了相关证据予以证明，且湖电公司对此也予以认可，故对廉美佳公司要求确认其享有上述三项补偿费用共计7680元的诉讼请求，本院依法予以支持。对其主张的房屋夹层补偿77320元，湖电公司对其自行增加的夹层面积193.3平方米的事实提出异议，认为应为152.5平方米，因原告针对面积为193.3平方米的事实没有提供证据予以证明，且湖电公司提交了案涉房屋拆迁实施单位出具的房屋夹层面积测绘材料，对该材料的真实性原告也予以认可，故本院确认原告对152.5平方米房屋夹层补偿费用61000元（152.5平方米×400元/平方米）享有权益。3.关于拆迁补偿费用的问题。对于廉美佳公司主张的搬迁补偿费用9308.49元，其计算的标准为：（租赁合同中的面积930平方米÷拆迁总面积1862.53平方米）×拆迁补偿费18642.3元。根据审理查明的事实，在拆迁总面积1862.53平方米中，2019年签订拆迁协议时，原告实际承租面积为666平方米（930平方米-264平方米），因此拆迁补偿费用应为6666.1元[（实际承租面积666平方米÷拆迁总面积1862.53平方米）×拆迁补偿费18642.3元]。因此，对廉美佳公司要求确认其享有6666.1元搬迁补偿费用的诉讼请求，本院予以支持。4.关于停产停业损失补偿的问题。廉美佳公司要求确认其享有停产停业损失2254041.02元，其计算依据为根据案涉《房屋租赁合同》约定的承租面积930平方米占总拆迁面积1862.53平方米的比例分配总的停产停业损失补偿4514214元，即2254041.02元。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”根据上述规定，停产停业损失属于征收单位给予房屋所有权人的补偿，承租人是否有权享有未予以明确规定。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条第二款规定“被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。”本案中，廉美佳公司与湖电公司签订的《房屋租赁合同》未对房屋拆迁时停产停业损失补偿的分配问题进行约定。根据审理查明的事实，案涉房屋于2017年8月开始打围拆迁至2019年9月全部拆除，而双方约定的房屋租赁期限截止日为2023年7月2日，政府征收行为虽导致廉美佳公司产生停产停业损失，但其损失仅以剩余租期为限。湖电公司作为房屋所有权人，其将案涉门面房对外出租获取长期稳定的租金收入亦属于经营行为，该房屋被征收后湖电公司将永久性丧失出租门面房获取租金收益的权利，该损失属长期损失。根据双方当事人损失情况，结合房屋的租金支付情况以及案涉房屋拆迁期间原告的实际使用情况，依据公平原则判定房屋所有权人湖电公司依法享有案涉租赁房屋75%的停产停业损失，承租人廉美佳公司依法享有案涉租赁房屋25%的停产停业损失403546.1元（即666平方米/1862.53平方米×4514214元×25%=403546.1元）。因此，本院依法确认廉美佳公司对案涉租赁房屋停产停业损失补偿依法享有的赔偿金额为403546.1元，湖电公司在收到上述款项后，应依法支付给廉美佳公司。（二）廉美佳公司要求湖电公司退还房屋租赁押金60000元及2017年5月至9月的租金是否应该支持1.关于案涉房屋租赁押金60000元的问题。庭审中，湖电公司提供了廉美佳出具的收条，载明其已退还上述押金60000元，故对廉美佳公司的该项诉讼请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。2.关于廉美佳要求返还租金的问题。廉美佳公司依据《房屋租赁合同》约定认为，拆迁期间不收取租金，但廉美佳公司并未举证说明2017年7月至9月属于双方约定的拆迁期间。同时，在案涉房屋的征收决定书作出后，廉美佳公司自愿交纳了上述租金且实际占用案涉房屋，现又要求退还租金，违背了诚实信用原则。因此，廉美佳公司的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，对原告有事实和法律依据的部分诉讼请求，本院予以支持，对没有事实和法律依据的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告武汉廉美佳企业管理有限公司对位于武汉市雄楚大街1000号房屋拆迁涉及的设备补偿费用68680元、拆迁补偿费用6666.1元、停产停业补偿403546.1元（共计478892.2元）享有补偿权益；二、判决被告武汉湖电工贸有限责任公司在收到上述第一项判决确认的补偿后三十日内向原告武汉廉美佳企业管理有限公司支付；三、驳回原告武汉廉美佳企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33852元（原告已预交），由原告武汉廉美佳企业管理有限公司负担25369元，被告武汉湖电工贸有限责任公司负担8483元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  冉超二〇二〇年八月二十六日书记员  林静