贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10506号 原告：龚学贵，男，汉族，1982年4月23日出生，住贵州省毕节市。 原告：黄迪，女，汉族，1984年7月25日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），执业证号：15205201911107125，系贵州神兽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊泽艳（一般授权代理），实习证号：230713012110761，系贵州神兽律师事务所实习律师。 被告：贵州远泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91520000722189140Q，住贵州省毕节市威宁路1号。 法定代表人：李智。 委托诉讼代理人：吴江宁（特别授权代理），执业证号：15205201310732308，系贵州良景律师事务所律师。 原告黄迪、龚学贵与被告贵州地远泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄迪、龚学贵共同委托诉讼代理人吴发琴、被告贵州地远泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人吴江林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄迪、龚学贵向本院提出诉讼请求：判令被告立即为原告向房屋主管部门办理房屋产权登记证书交付给原告，并按规定支付逾期办证违约金，以原告已付购房款498372为基数，具体计算方法如下（2018.1.28至8月20日按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，2019年8月21日起至被申请人实际将商品房转移登记的相关文书交付给原告之日止按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率的标准计算）；计算至起诉日共暂计58266元；二、判令被告退还原告所交三通费（闭路费350、天然气费2500、电入户费520）共3370元；三、本案诉讼费用由被申请人承担。 事实及理由：原告与被告于2017年1月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告所开发建设的位于毕节市建筑面积为118.66平方米（套内建筑面积为95.44平方米）的商品房一套，房号为：1-28-2，购房合同号为：ｙｔＯ75，原告按照合同约定向被告交付首付房款108372元，剩余的390000元也通过银行按揭的方式支付给被告。因在合同中双方没有约定交付相关转移商品房转移登记的有关文书日期，故根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，被告应自房屋交付使用之日起90日内办理相关转移登记的文书交付给买受人。然而，时至今日，依据法律规定被告最迟于2018年1月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告却迟迟未收到被告为原告办理商品房转移登记的有关文书的通知。四、原告认为：被告为原告逾期办理商品房转移登记的有关文书的行为，已经构成违约，应按合同第二十二条的约定承担违约责任如下：逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，以原告已付购房款498372为基数，具体计算方法如下（2018.1.28至8月20日按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，2019年8月21日起至被申请人实际将商品房转移登记的相关文书交付给原告之日止按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率的标准计算）；计算至起诉日共暂计58266元。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求为谢! 被告贵州地远泰房地产开发有限责任公司答辩称：：一、逾期办证违约金计算问题，被告积极推进相关工作，但因新冠疫情有所延误，对疫情期间的相关金额恳请酌情予以扣减。二、原、被告签订的商品房买卖合同第十二条明确约定，电话通信有限电视宽带网络需由买受人自行办理开通使用手续，被告只起代收代缴作用，且已将该款项交付相关单位，应不予退还。燃气费虽无明确约定，但实际上也是由被告代收代缴，并交付至相关单位，也应不予退还。三、被告接到上级不准收取三通费的通知是在涉案商品房买卖合同签订之后，故被告不承担责任。四、原告主张的违约的计算标准过高，请求依照相关标准执行。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋建筑面积118.66平方米，套内建筑面积95.44平方米；按照套（单元）计算，该商品房总价款为498372元。买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款108372元，余款390000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。交付条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即上水、下水、供电交付时达到使用条件，燃气交付时管道敷设到户，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户。合同未约定办理商品房转移登记的时间及违约责任。合同签订后，原告向被告支付购房款498372元，维修基金8900元、闭路电视开户费350元，天燃气开户费2500元、电入户费520元、代办费200元、按揭登记费160元。2017年10月30日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。原告认为被告逾期办理商品房转移登记及违规收取费用，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 另查明，涉案商品房尚不具备办理商品房转移登记条件。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，因原、被告双方未约定办理商品房转移登记的时间及违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告未在交房之日（2017年10月30日）的90日内（2018年1月28日前）为原告办理房屋权属证书，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担违约责任。故原告诉请被告承担逾期办证违约责任，本院予以支持。违约责任的起算时间从2018年1月29日开始计算。本案中，被告作为涉案商品房的出卖人，负有代为办理涉案商品房权属证书的义务，被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时办证，不在被告的控制范围。故违约金应截止时间为被告将办理商品房转移登记的有关文书递交到办证部门并通知原告之日止。综上，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额498372元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 因被告的违约行为发生在新冠肺炎疫情发生之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不能免除其违约责任，故对被告提出的办证违约金应扣除疫情期间的答辩意见，本院不予采纳。 对原告要求被告办理房屋产权登记证书并交付原告的诉请。因涉案商品房尚不具备办理商品房权属转移登记条件，原告的该诉请客观上被告现在不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行之规定，原告的该诉请，本院不予以支持。 对于原告诉请判决被告退还燃气开户费、闭路电视入户费、电开户费3370的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州地远泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄迪、龚学贵逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以原告已付购房款498372元为基数，2018年1月29日至2019年8月19日期间按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告将办理商品房转移登记的有关文书递交到办证部门并通知原告之日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、被告贵州地远泰房地产开发有限责任公司本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄迪、龚学贵退还燃气入户费2500元、电开户费520元、闭路电视入户费350元，共计3370元。 三、驳回原告黄迪、龚学贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费670元，由被告贵州地远泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇年二〇年八月二十七日 书记员  毛雨