广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初6509号原告：李杨素，女，1986年5月16日出生，汉族，住四川省大英县********社013号，公民身份号码510************928。委托诉讼代理人：肖磊，广东深天成律师事务所律师。被告：清远市御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地清远市清城区*********************商铺号。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东正鑫律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司清远石角支行，住所地清远市清城区*******************01、02号。负责人：刘庆远。委托诉讼代理人：林沛联，该支行职员。委托诉讼代理人：邝一玮，该支行职员。原告李杨素与被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司清远石角支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李杨素及其委托诉讼代理人肖磊、被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陆嘉敏、第三人中国银行股份有限公司清远石角支行的委托诉讼代理人林沛联、邝一玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李杨素向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2017年3月10日签订的《商品房买卖合同》及相关附件于2020年5月28日解除；2.判令被告向原告返还购房款546780元、住宅维修基金2278.25元、代收办证费1000元、代收律师费1300元，共计551358.25元及支付产生的相应利息损失共计81580.59元[其中：首期购房款166780元、住宅维修基金2278.25元、代收办证费1000元及代收律师费1300元,共计171358.25元的利息，自2017年3月10日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率至2019年8月19日（共892天）计18216.56元，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至付清为止，暂计至2020年6月1日（共286天）计8559.70元；银行按揭款380000元的利息，自2017年6月19日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率至2019年8月19日（共791天）计35822.55元，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至付清为止，暂计至2020年6月1日（共286天）计18981.78元]；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年3月10日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号2017031976）及相关附件，原告购买被告开发建设的位于清远市清城区********御墅莲峰花园一期北区03号之二号25层03号房屋;合同第七条及附件四约定房款总价为546780元；合同第十一条、第十二条及附件十一第四条约定出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向买受人支付已付款金额万分之一的违约金；合同第二十七条约定本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可以通过消费者协会等相关机构调解，或依法向房屋所在地人民法院起诉。《商品房买卖合同》及附件签订后，原告向被告支付首期款1636780元（签订认购书后在2017年3月5日支付的定金30000元转为部分首付款、剩余首付款1336780元在2017年3月10日支付），原、被告及第三人在2017年6月19日签订《个人一手住房贷款合同》，原告向第三人借款380000元并支付剩余房款，另外在2017年3月10日支付了住宅维修基金2278.25元、代收办证费1000元及代收律师费1300元。目前，被告已经逾期超过了180日未向原告交付商品房，原告已向被告发出了《解除合同通知书》。综上所述，被告严重逾期交付房屋的行为侵犯了原告的合法权益，原告有权依据《合同法》第九十三条规定及《商品房买卖合同》第十一条、第十二条及附件十一《补充协议》第四条之约定行使合同解除权，并有权依据《合同法》第九十七条及参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第十七条、第二十五条主张相关损失，故特向法院提起诉讼，望判如所请。被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司辩称，一、由于原告没有在合同约定的时间内书面通知解除合同，视为己放弃合同解除权，双方应当继续履行合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。虽然涉案房屋逾期交付超过180天，但鉴于原告没有按照合同约定履行解除合同的书面通知义务，依照合同附件约定，原告己放弃涉案合同解除权。据双方《商品房买卖合同》附件十一补充协议第九条第4点约定内容:“若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃了该解除权，买卖双方继续履行合同，并按照本合同及其附件的约定履行各自的义务”，被告没有在上述期间(2019年12月28日-2020年1月26日)内收到原告解除合同的书面通知，故视为原告己放弃合同解除权。而且涉案房屋己具备约定交付条件，双方合同继续履行。据合同附件十一补充协议第四条第3点内容，被告自合同交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，按己付房款金额万分之零点二的标准向原告计付违约金。同样，合同附件十一补充协议第二条“关于买受人逾期付款的违约责任(对本合同第八条的补充约定)”的条款内容，约定买受人逾期付款应承担的违约责任，按每日买受人逾期付款金额万分之零点二的标准向出卖人计付违约金。因此，对于逾期交房违约责任的约定，是双方平等协商的真实意思表示。另外，合同附件十一第十四条其他补充约定明确约定:“出卖人在本合同及本补充协议中如有多种赔偿的，只以最高赔偿标准计算一次，不重复累计赔偿”，在双方合同继续履行的情况下，被告承担的违约责任仅限于合同约定计算方式的违约金。原告主张按银行同期贷款利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算利息，完全没有合同依据及法律依据，依法不应予支持。至于原告基于解除合同而提出的第2项诉讼请求内各项费用，由于合同解除的前提不存在，被告对上述诉讼请求无需承担责任，且原告提出第1项诉讼请求不符合双方合同约定及法律规定，请求法院对原告提出的全部诉讼请求予以驳回。二、涉案房屋具备交付条件后，被告己按合同约定书面通知原告收楼，原告拒不接收房屋，视为涉案房屋在约定的收楼日己交付。涉案房屋在2019年7月30日竣工验收，在2019年12月取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》，于2020年4月22日取得竣工验收备案证明文件。房屋具备约定交付条件后，被告于2020年4月24日向原告寄送《收楼通知书》，通知原告于2020年5月1日前办理收楼手续，否则视为房屋己交付。但原告收到通知书的情况下，并未在约定期限内办理收楼手续并且提起本案诉讼，按照合同第十一条约定，由于买受人原因导致商品房未按期交付的，视为出卖人己经完成交付义务。另外，据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第二款规定，商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房己经交付。由于原告的合同解除权行使期限届满，视为己放弃合同解除权，故原告无正当理由拒不接收涉案房屋，本案房屋也视为己于2020年5月1日实际交付。三、根据合同相对性，被告无需对原告与第三方之间的合同关系承担任何责任。本案为商品房预售合同纠纷，受诉法院审查的是原、被告之间的商品房买卖合同关系。原告主张的购房律师费、代办证费，属于原告为获取优惠、签约自愿支付给第三方的费用，是原告与第三方之间的合同关系，双方在《御墅莲峰花园认购书》中己明确约定上述费用属于认购方(或买方)承担，被告没有义务赔偿。维修基金属于原告按政府机关规定支付的办理权证费用，相关事项己办理完毕，被告不是收取该费用的机构，原告向被告主张返还没有合法依据。综上所述，被告认为，由于原告己放弃合同解除权，涉案房屋具备交付条件，涉案合同应当继续履行。被告同意自合同交付期限满90日之第二日起至2020年5月1日(实际交付）止，按己付房款金额万分之零点二的标准向原告计付违约金，请求法院依法采纳被告的答辩意见，驳回原告无合同事实依据及法律依据的诉讼请求，维护被告合法权益。第三人中国银行股份有限公司清远石角支行向本院提出诉讼请求：1.解除第三人与原、被告于2017年6月19日签订的《个人一手住房贷款合同》；2.判令原、被告向第三人连带清偿借款本金361461.98元（截至2020年7月9日）及利息、罚息（按合同约定至还款日的利息、罚息）；3.本案受理费等费用由原、被告负担。事实与理由：2017年6月19日，第三人与原、被告签订《个人一手住房贷款合同》，约定第三人向原告提供贷款380000元用于购买坐落于清远市清城区********御墅莲峰花园一期北区3B栋2503房屋，贷款期限348个月，实行浮动利率，按中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮10%浮动，浮动周期12个月；还款方式为按月等额本息还款，每月10日为还款日；原告逾期还款的，第三人有权根据《贷款合同》约定收取罚息；原告以案涉房屋向第三人提供抵押担保，己办妥预告抵押登记，被告提供阶段性连带责任保证。2017年8月2日，第三人依原告授权将380000元付至被告公司账户，原告立写借据交第三人收执。原告借款后偿还了部分借款，截至2020年7月9日，原告尚欠第三人借款本金361461.98元。原告认为被告未按购房合同约定交付案涉房屋提起本诉诉讼，请求解除购房合同，损害了第三人合法权益，影响了贷款合同继续履行，根据通用条款中的约定，原告己构成违约，第三人有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期、解除合同、被告承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，依据商品房买卖合同司法解释第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，望法院判准第三人提出的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月10日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定原告购买被告开发的位于清远市清城区********御墅莲峰花园一期北区03号之二25层03号，总价款为546780元；商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，被告未在2019年6月30日将商品房交付原告的，逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告；若出现了法定或双方约定的原告可以解除合同的事由，而被告自发生该等事由之日起30日内未收到原告解除合同的书面通知，则视为原告放弃了该解除权，买卖双方继续履行合同，并按本合同及其附件的约定履行各自的义务。此后，原告就购买上述房屋，支付了全部购房款546780元、住宅专项维修基金2278.25元、见证律师费1300元、办证费1000元。2017年6月19日，原、被告与第三人签订一份《个人一手住房贷款合同》，约定原告向第三人贷款380000元，贷款期限为348月，贷款用途是购买涉案房屋，借款人与开发商就本合同项下贷款所购房屋的质量、条件、权属等事宜发生纠纷，且上述纠纷将会影响借款人偿还贷款本息的，或发生借款人与开发商擅自解除、变更购房合同等影响本合同继续履行情形的，视为借款人在本合同项下违约；出现借款人违约的，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同；被告作为保证人承担连带保证责任。庭审中，第三人表示原告并不存在不按时还款的行为。涉案房屋所在建筑物于2019年7月30日竣工验收，2020年4月22日办理竣工验收备案，被告于2020年4月24日向原告发出收楼通知书。2020年5月27日，原告向被告的原法定代表人刘学斌寄出解除合同的通知书，根据原告提供的运单列表显示，该邮件于2020年5月28日已签收。庭审中，被告否认有收到上述通知书。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。关于涉案《商品房买卖合同（预售）》及附件解除的问题。原告已依约向被告付清购房款，按约定被告应于2019年6月30日前将符合合同交付约定的商品房交付给原告，而涉案房屋于2020年4月22日才取得竣工验收备案，被告未能依约如期向原告交付房屋，确实构成违约，依据合同“逾期交房超过180日后，原告有权解除合同”的约定，原告确有权行使合同解除权；但在合同附件中同时亦约定了“出卖人自发生该等事由之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃了该解除权”，原告解除权行使期限为逾期交房180日后的30日内，即2019年12月28日至2020年1月27日，而原告于2020年5月27日才有向被告的原法定代表人发出解除合同通知书的行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，原告没有在约定期限内行使其合同解除权，其解除权已消灭，原告发出解除合同通知书的行为无效，合同应继续履行；涉案房屋于2020年4月22日已办理竣工验收备案，原告的合同目的亦能实现，为此，对原告要求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》及附件于2020年5月28日解除的请求，依据不足，本院不予支持。鉴于原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件继续履行，故对于原告主张的基于合同解除而产生返还购房款、住宅专项维修基金、代收律师费及办证费以及相应利息损失的请求，本院亦不予支持。关于第三人要求的解除《个人一手住房贷款合同》、清偿借款本金的诉讼请求。由于本案涉案《商品房买卖合同（预售）》及附件继续履行，且庭审中第三人表示原告一直有依时还款，并没有发生《个人一手住房贷款合同》所约定的“纠纷将会影响借款人偿还贷款本息”等影响贷款合同继续履行的其他情形，故第三人的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告李杨素的诉讼请求；二、驳回第三人中国银行股份有限公司清远石角支行的诉讼请求。案件本诉受理费10130元，减半收取计5065元，由原告李杨素负担；第三人诉讼受理费6722元，减半收取计3361元，由第三人中国银行股份有限公司清远石角支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇二〇年八月二十八日书记员  刘杭菊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。