浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初2704号 原告：徐梁，男，1990年1月2日出生，汉族，住嵊州市，联系地址嵊州市。 被告：嵊州浙旭置业有限公司，住所地嵊州市剡湖街道剡城路642-662号。 法定代表人：焦智逸。 委托诉讼代理人：宋建明，浙江同守律师事务所律师。 原告徐梁与被告嵊州浙旭置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐梁，被告嵊州浙旭置业有限公司的委托诉讼代理人宋建明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐梁向本院提出诉讼请求：1、请求确认2020年4月4日解除原、被告之间的商品房买卖合同。2、请求判令被告返还原告已支付的购房款370202.18元。3、判令被告向原告承担房款的利息损失，以370202.18元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2018年7月5日起算，直至被告实际还清之日止。4、被告立即向原告支付逾期违约金49319元。事实与理由：2018年，原告与被告之间就购买被告名下处于预售状态的嵊州市××路××幢××单元××室房屋达成一致，双方签订了商品房买卖合同（预售），合同第七条约定该房屋总价为986380元，合同第八条约定付款方式为组合贷款方式支付，于2018年7月5日之前支付296380元，剩余690000元向银行办理贷款。合同第十三条约定，如被告逾期交付房屋超过90日的，原告有权解除合同，并要求被告退还已支付的全部房款（包括贷款部分），并要求被告自付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准计付利息。同时原告有权要求被告按全部房款的5%支付违约金。合同交房期限2019年12月31日到期后，被告未能交房。经原告多次催促，被告仍无法履行。2020年4月4日，原告向被告发送了关于告知解除合同并催促支付利息、违约金的函，明确告知被告解除合同，并要求被告退还原告支付的房款，并按双方合同约定承担利息、违约金。被告签收该函件后，向原告回复，此时却称因疫情原因要延期，且称有政府发文可以宽限40天，并称预计2020年5月初交房，但直至原告起诉时被告仍无法交房。原告认为，双方约定的交房时间为2019年的12月31日，而疫情于2020年1月底才爆发，被告本就已产生逾期。同时根据《合同法》第118条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。但被告直至收到原告的解除通知后，才以疫情为由要求延期，本就不符合法律对于不可抗力发生后的程序要件。故原告认为满足双方之间约定的解除条件，请求法院依法确认双方合同于2020年4月4日解除。解除后，被告应向原告返还所有已支付的房款370202.18元（含房屋贷款），并以370202.18元为基数，自2018年7月5日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息。同时原告主张被告按合同总金额5%支付违约金，即986380元＊5%＝49319元。基于上述事实，原告向法院提起诉讼。 被告嵊州浙旭置业有限公司答辩称，1、原告起诉要求解除合同并退房的条件不成就。根据合同第40页补充协议第10.1条约定，发生××或者其他重大流行性传染性疾病，导致工期延期的或者逾期交房的，属于免除延期交房责任。2、本案项目是在创建文明城市期间，导致上午7点到9点，下午4点到6点不能通行，也是属于双方约定工期延误的内容之一，因此原告要求退房的理由不构成。3、即使合同解除原告退还房款的请求也不成立。合同第47条、补充协议第20.4条约定，办理完毕合同注销登记手续，免除出卖人担保义务，且买受人已腾退房屋后60天内扣除应有的费用后退还，合同解除不是必然导致退房款，因此原告需要办理网签的注销手续，因原告有贷款需要解除担保义务才可以退款。4、即使构成逾期交房，违约金只能按照同期贷款利率计算，且累计上限不超过买受人已付房款的10%，所以原告的诉请不成立，应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，其中原告为证明其诉讼请求提供的证据有: 证据1、2018年7月5日签订的商品房买卖合同（预售）1份，证明原告与被告之间建立房屋买卖合同关系。 证据2、被告开具的增值税普通发票1份，证明原告按合同约定向被告支付了首付款。 证件3、2019年2月21日签订的贷款合同1份，证明原告办理了贷款手续。 被告对上述证据经质证没有异议。 证据4、中国建设银行个人账户支出交易明细，证明原告在房屋交付前每月正常还贷。被告质证认为与本案无关系。 证据5、2019年12月20日延期交房告知函1份，证明被告书面告知原告不能按时交房。被告经质证确实是被告寄的。 证据6、2020年4月4日原告向被告发出的关于告知解除合同并催促支付利息、违约金的函及邮件交寄单，证明原告书面告知被告解除合同并要求支付利息和违约金。被告质证认为是函收到的，但不同意原告的解除请求和表述的内容。 证据7、2020年4月7日被告作出的对于解除合同告知函的回函和告一期业主书，证明被告书面承诺在5月初交房，但仍未交付。被告认为是被告邮寄给原告的。 证据8、视频资料，证明被告建造的房屋存在严重质量问题，不符合交付条件。被告质证认为不能达到原告的证明目的。 被告为证明其答辩理由提供的证据有： 证据9、2020年2月21日被告发给原告的致歉信，证明将疫情影响告知了原告。 证据10、2020年3月24日绍兴市住房和城乡建设局关于应对疫情支持房地产企业发展的通知，证明疫情影响的客观事实。 证据11、2020年6月18日竣工验收备案表，证明房屋已经具备交房条件。原告质证认为被告还应提供消防部门的验收文件，不符合交付条件。 证据12、2020年6月10日交付通知书，证明已通知原告交房。 同时被告也提供了证据5和证据7，用以证明被告将延期交房的通知和疫情影响告知了原告。 原告对证据9-10、证据12质证认为这些都是原告解除合同通知后的行为。 对上述证据本院认证如下：因被告对证据1-7的真实性无异议，其载明内容可以证明本案相应的事实。证据8的内容与原告的诉讼请求之间无直接关联性，在本案中不作认定。原告对证据9-12的真实性没有提出异议，对本案事实具有证明效力。 本院经审理认定的事实如下：2018年7月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同（预售）（合同编号×××59）1份，约定买卖房屋坐落在嵊州市××路××号××幢××单元××室，建筑面积98.76平方米，单价9987.64元，总价986380元，买受人应当于2018年7月5日前支付首期房价款296380元，剩余房款690000元由买受人申请贷款支付。商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋实测测绘报告。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理:（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。出卖人和买受人均保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当有出卖人承担的责任，或合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准等内容。同日双方签订合同附件十三补充协议1份，载明双方确认发生下列情形或不可抗力或免责事由的，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：1、自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；2、因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；3、法定××或其他重大流行性××导致工程拖期或逾期交房的；6、政府行为、群众集会或重大活动期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。在出卖人或买受人任何一方根据本合同或补充协议的规定行使解除权时，本合同和补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。无论何种原因导致本合同和补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该房屋返还过户手续，包括但不限于签署解约协议，提供相应资料到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内解除贷款合同，免除出卖人的担保义务。出卖人将在办理完毕合同注销登记手续、免除出卖人的担保义务且买受人已经腾退（如已交房）后60日内，将买受人已付房款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的贷款利息及罚息，出卖人未签订及解除合同及补充协议而实际产生的费用、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等后的余额无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。无论何种原因导致出卖人违约的，出卖人向买受人承担本合同及补充协议项下全部违约责任累计的总上限不超过买受人已付房款的10%，超出部分买受人同意放弃，有特别约定的除外等。在合同签订前，原告已向被告支付了首付款296380元。2019年2月21日原告分别与绍兴市住房公积金中心嵊州分中心、中国建设银行股份有限公司嵊州支行签订贷款合同的方式向被告支付了其余购房款690000元。后原告于2019年7月20日起开始支付按揭贷款本息。 2019年12月20日，被告向原告发出延期交房告知函1份，载明因受本市创建“文明城市”，各建设项目须严格配合环境综合整治，导致迎恩府项目施工时间不足，尚未完成竣工验收，不能按合同约定于2019年12月31日前办理交房手续，逾期交付赔偿金参照购房时签订的商品房买卖合同第十三条的逾期交付责任，具体的交房时间将另行书面通知。2020年2月21日，被告又向原告发出致歉信，载明因新冠肺炎疫情的重大变故，使得工程进度及验收交房彻底停滞，迎恩府项目的验收交付时间无法如期保障，不到不延期交付。2020年4月5日，原告向被告发出“关于告知解除合同并催促支付利息、违约金的函”1份，载明“贵司逾期交付已超过90日，本人有权解除合同，贵司应在收到本函件之日起15日内退还本人已支付的全部房款（含已付贷款部分）以及自付款之日起的利息，同时支付全部房价款5%的违约金；若贵司未能在本函件规定的期限内完成前述义务，本人将对贵司的违约行为采取一切可行的法律手段以进行救济等”。该函件于同年4月6日由被告公司签收。4月7日被告向原告回复函件1份，载明已收到原告发送的解除商品房买卖合同通知书，由于项目位于主城区，2018年初规定上午7点至9点，下午16:30至18:30禁止通行工程车，晚上21点后不得工程施工，以及受文明城市创建的影响，导致工程建设不能按计划实施，工期延长以及新冠疫情非属被告公司主观故意拖延工期和不可抗力事件，合同约定的交房日期应予合理补偿和顺延，无法为原告办理退房手续。同时被告又向原告寄送告一期业主通知书，载明预计在2020年5月初交房。 2020年6月18日，被告开发建设的迎恩府建设项目经竣工验收合格。同年6月15日，被告向原告发出迎恩府交房通知书，载明被告将于2020年6月21日下午办理交房手续。 本院认为，双方当事人争议的第一个焦点是原告与被告签订的商品房买卖合同是否在2020年4月4日解除。我国《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《合同法》第九十三条第二款、第九十四条是对约定解除和法定解除作出了规定。原告与被告在签订的商品房买卖合同中约定，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。双方合同约定被告应在2019年12月31日前向买受人交付商品房。在2020年4月5日原告向被告发出解除合同通知书时，其时间已经超过约定交房时间90天，此时原告作为买受人依据合同约定已经享有了合同解除权。同年4月6日被告签收后，说明原告要求解除合同的意思表示已经通知了被告，由于合同解除权属于形成权，只需要权利人的单方行为，不需要对方当事人的同意，只要解除合同的通知到达对方，该解除通知即已生效。被告在收到解除通知后的次日虽然向原告发出了异议，认为不接受原告要求解除合同的理由，不同意解除，但根据法律规定对方当事人接到解除合同的通知后，认为不符合约定或者法律规定的解除条件不同意解除合同的，应当请求人民法院或者仲裁机构确认能否解除合同，即法律规定只有采用裁判方式作为行使异议权的方式。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。也就是说被告在收到解除通知后，在无约定异议期的情况下最迟应当在三个月以内向法院提出诉讼请求要求确认原告能否解除合同，而被告自2020年4月6日至今没有在法定期间内行使自己的权利，在审理中被告再以政府限制施工车辆通行及疫情不可抗力等各种理由进行抗辩，均无法成立，原告解除合同的通知已必然生效，据此应当确认原告与被告之间的商品房买卖合同已于2020年4月6日解除。 双方当事人争议的第二个焦点是合同解除后，原告是否有权要求被告退还购房款。被告认为根据补充协议约定原告应当在完成买卖合同注销登记手续等义务后才具备退款条件，而补充协议中明确约定买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续，被告至今没有提供证据来证明其已经向原告发出了书面通知要求原告协助办理注销登记手续，因此目前原告还没有履行注销登记手续的义务。同时商品房买卖合同约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当有出卖人承担的责任，或合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。被告以补充协议中约定的上述理由已明显加重了买受人的责任，故仍然应当以买卖合同约定的应当自解除通知送达之日起15日内退还原告已付的购房款。至于原告要求退还的具体金额只要在已付房款内均属于原告对自己权利的处分，应予准许。据此，原告要求被告退还370202.18元购房款的请求，应予支持。但原告要求自2018年7月5日起计算利息的请求，除首付款外，其余款项的付款日期与首付款并非同一日支付，故其起算日期按照实际支付之日开始计算。 第三个争议焦点是原告的违约金请求能否成立。被告认为根据补充协议约定解除合同的违约金只能按照同期贷款利率计算，其累计上限不超过买受人已付房款的10%，但补充协议中的该约定内容含有不合理的减轻买卖本合同中约定的应当有出卖人承担的责任，因此被告仍然应当以买卖合同约定的按照已付购房款的10%向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认2018年7月5日徐梁与嵊州浙旭置业有限公司签订的商品房买卖合同（预售）（合同编号×××59）已于2020年4月6日解除。 二、嵊州浙旭置业有限公司应退还徐梁购房款370202.18元，并对其中296380元自2018年7月5日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日起至付清日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；对其中73822.18元自2019年6月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日起至付清日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息； 三、嵊州浙旭置业有限公司应支付徐梁违约金49319元。 上述第二、三项应付之款，均限本判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回徐梁的其余诉讼请求。 案件受理费7592元，依法减半收取计3796元，由徐梁负担196元，嵊州浙旭置业有限公司负担3600元，限嵊州浙旭置业有限公司在判决生效后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费7592元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员  吴展宁 二〇二〇年八月三十一日 书记员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。