浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初19109号原告：陈鹏虹，女，1986年7月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：应旭海，浙江东邦律师事务所律师。原告：曹攀峰，男，1977年9月13日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：应旭海，浙江东邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢义，浙江东邦律师事务所律师。被告：李香球，女，1966年4月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告：施晨霞，女，1997年3月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。二被告共同委托诉讼代理人：李向阳、石轩玮，浙江森泽律师事务所律师。被告：李关龙，男，1962年9月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告陈鹏虹、曹攀峰为与被告李香球、施晨霞、李关龙房屋买卖合同纠纷一案，于2019年11月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，分别于2019年12月19日、2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告陈鹏虹及二原告共同委托诉讼代理人应旭海；被告李香球、施晨霞的共同委托诉讼代理人李向阳、石轩玮，被告李关龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈鹏虹、曹攀峰向本院提出诉讼请求（变更后）：1、依法确认原、被告于2016年1月10日签订的《购房协议》合法有效；2、判令被告将位于××镇××幢××单元××室××号的交房手续移交给原告；3、判令二被告赔偿原告违约金200000元。事实与理由：2016年1月10日原告就大陈镇政府异地奔小康安置房权益转让事宜与被告签订了一份《购房权益指标转让协议》，约定：被告将安置房一套（120平方米）名额转让给原告，价格为90000元。另需向上级有关部门所交的安置房款，在政府通知时间内，由被告按时交清。同日，原告支付转让款90000元。2016年1月25日，原告支付房屋建造款240000元。2019年6月13日经公证抽签，原告购买的这套房定在××镇××幢××单元××室××号。2019年7月22日，原告按约支付造房尾款113153元。现原告已按约履行完毕，但被告至今尚未向原告履行交房手续（包括房屋交付合同、物业管理合同、房屋全套钥匙、水电气账户等），遂成讼。被告李香球、施晨霞辩称，涉案房屋系被告李香球于2016年1月2日从被告李关龙处有偿受让所得。2016年1月10日，被告李香球、其丈夫施文彬与原告签订《购房协议》，约定将该房屋指标再次转让给原告。施晨霞、施志超系李香球的子女，与本案房屋买卖无关。现施晨霞、施志超均表示放弃对施文彬关于本案案涉房产相关权益的继承权，故其二人无交付房屋的义务。另外，根据合同约定，原告应当按大陈镇政府的要求全额缴纳建房款362467元，现其仅支付353153元，其余9314元由被告垫付。被告一直协助配合原告，且原告违约在先，被告不应承担违约责任。另外，交款通知书提到的补助费36000元，是安置村民享有的政策补助，该部分非原告的权益，原告应当返还。原告就其诉请向本院提供如下证据：一、购房协议一份，证明双方权利义务的约定。二、公证书一份，证明原告所购买房屋的坐落。三、交款单一组，证明原告已履行全部交款义务。四、微信截图一份，证明被告至今未办理上述房屋钥匙、门禁卡的交付，被告构成违约。五、大陈镇异地奔小康四期裙楼处置意见征求书复印件一份，证明涉案房屋不包括裙楼的单价为2830元的事实，该份意见征书被告作出过同意或不同意的意见，现存档在大陈镇政府。六、政府信息公开答复书、录音资料一份，证明裙楼造价与原告无关。三被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1、4的真实性无异议，证明目的有异议。购房协议中第三条明确约定转让后，房屋所涉的费用与甲方无关，即与本案被告无关。结合证据2-4可以证明本案原告是存在违约行为，原告未按政府通知交纳应交的款项。购房协议里的施文彬、施晨霞的名字是李香球代签字的，所以施晨霞不是本案的合同相对方，且施晨霞明确表示放弃继承施文彬的相应财产，本案与施晨霞无关。证据4只是反映了部分真实的内容，被告方将提供完整的微信内容以证明被告方曾通知原告要求其按政府通知的内容交纳款项。证据5：征求意见书没有相应人员的签字及盖章，真实性无法确认。本案涉及的裙楼问题，被告认为，在双方签订购房合同时，都是无法预见的，被告不应对此承担责任。证据6的真实性无法确认。另外，被告李关龙陈述其未签过征求意见书。被告就其辩称向本院提供微信聊天记录一份，证明被告李香球通知原告交款，被告未按约全额缴纳的事实。提供交款通知书复印件一份，证明被告应交纳的建房费用为362467元。原告质证认为：聊天记录的真实性没有异议，证明目的有异议，原告按2830元交纳了全部的款项。其他的费用是被告自行交纳的。该份证据恰可以证明被告至今未交付房屋，已构成违约。交款通知真实性没有异议，证明目的有异议，该二份单据中的价款与本案无关。交纳单里房号是63-5-1001，涉案房屋65-3-1001号，原告已按政府规定的单价全部交纳了房款，不存在违约。被告李关龙未向本院提供证据。本院对原、被告双方提供的证据认定如下：一、原告提供的证据1、2、3、4；被告李香球提供的证据，经对方质证对其真实性均无异议，本院予以认定。二、原告提供的证据5，本院对其真实性无法认定，另外，根据该份征求书复印件的内容只能确定被征求意见的主体系大岭下村村民，但无法确认征求意见的主体是谁，故本院对该证据不予认定。证据6的真实性本院予以认定。经审理查明，施文彬（已死亡）与被告李香球原系夫妻关系，被告施晨霞、案外人施志超系其子女。2016年1月2日，被告李关龙将其在大陈镇政府异地奔小康安置房指标一套（120平方米）转让给被告李香球，并签订转让协议。2016年1月10日，被告李香球、施晨霞及施文彬、施志超与原告签订了《购房协议》一份，约定：施文彬、李香球将其在大陈镇政府异地奔小康安置房指标一套（120平方米）转让给原告，转让费90000元。另约定该房屋的建造费用，以及因镇政府和村委会需要收取与房屋相关的费用均由原告负责。同日，原告支付转让款90000元。2016年1月25日，原告按约支付建房款240000元。2019年6月13日经公证抽签，原告购买的这套房定在××镇××幢××单元××室××号。嗣后，义乌市大陈镇人民政府向被告送达《大陈镇异地奔小康四期交款通知》确定本案讼争房屋总造价为398467.53元，包括政府补助36000元。被告已向义乌市大陈镇人民政府交齐所有购房款。2019年7月22日，原告支付造房款113153元。义乌市大陈镇人民政府于2020年5月6日明确：涉案“八都苑”小区（义乌市大陈镇异地奔小康工程四期工程）“安置农户套间共345套，其中279套业主已经收房，还有66套因农户原因仍未完成交房手续”。小区房屋系政策性保障住房，到目前为止还未能办理初始登记。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告签订的房地产转让协议系双方当事人自行签订，并约定双方签字盖章后生效，因此在本案讼争合同未被认定为无效或撤销的前提下，该合同自成立时已经生效，原告第一项诉讼请求，本院予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告已按约向被告支付转让款，被告也应当及时协助原告办理交房手续。涉案“八都苑”小区现已符合房屋交付条件，作为原安置户的被告李关龙，第一手买受人施文彬、李香球可接收出售的“八都苑”65幢3单元3-1001室房屋及车位。因施文彬已死亡，其相关合同义务应当由其继承人承担，现其继承人施晨霞、施志超明确表示已放弃对本案讼争房屋的继承，故相关义务应当由被告李香球履行。综上，原告要求被告李香球、李关龙办理交房手续的诉请，本院予以支持。又根据被告提交的《大陈镇异地奔小康四期交款通知》，义乌市大陈镇人民政府在通知缴纳建房款时明确本案讼争房屋的造价即398467.53元，现被告实际缴纳的建房款为353153元，其余的45314.53元造价已由被告李香球垫付，故其有权在未收到上述造价的情况下拒绝履行交房义务。其关于原告未全额支付造价的抗辩本院予以采信，虽被告李香球未在本案中提起反诉，但为减少当事人讼累，本院在本案中一并处理。另外，根据义乌市大陈镇人民政府的回复，在原告起诉时，被告因客观原因未能交房，且被告也未能按约全额支付房屋造价，故本院认定被告在履行本案讼争合同过程中不存在违约行为，故原告的第三项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈鹏虹、曹攀峰与施文彬（已死亡）、被告李香球、施晨霞、施志超于2016年1月10日签订的购房协议有效；二、原告陈鹏虹、曹攀峰于本判决生效后十日内支付被告李香球垫付房屋造价款45314.53元。三、被告李香球于收到上述款项后十日内与被告李关龙一起将位于义乌市××镇××幢××单元××室房屋及车位（147号）的交房手续移交给原告陈鹏虹、曹攀峰。四、驳回原告陈鹏虹、曹攀峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10232元，由原、被告双方各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  王 慧人民陪审员  楼伟强人民陪审员  楼 岗二〇二〇年八月十二日书 记 员  朱爱华