河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3887号上诉人（原审被告）：洛阳天通房地产开发有限公司，住所地：洛阳市宜阳县城关镇兴宜西路（锦绣花园小区后排）。法定代表人：付豪，总经理。委托诉讼代理人：张留安，河南明耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：付百岁，系公司员工。被上诉人（原审原告）：宜阳县磊全建材有限公司，住所地：宜阳县锦屏镇高桥村。法定代表人：王金波，总经理。委托诉讼代理人：李东京，河南仕起律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂号召，河南仕起律师事务所实习律师。原审第三人：王文建，男，汉族，1960年1月20日生，住宜阳县。上诉人洛阳天通房地产开发有限公司（以下简称天通公司）因与被上诉人宜阳县磊全建材有限公司（以下简称磊全公司），原审第三人王文建商品房销售合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2020）豫0327民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法独任公开开庭审理该案。上诉人天通公司的委托诉讼代理人张留安、付百岁，被上诉人磊全公司的委托诉讼代理人李东京、聂号召到庭参加诉讼。原审第三人王文建经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天通公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回磊全公司的起诉或诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由磊全公司承担。事实与理由：1、一审时磊全公司没有提供任何证据证明《商品房房屋销售认购协议》上载明的王琦是否有权代理王文建、是否有委托书、代理权限是什么。一审中，磊全公司提供的王琦祥的证明不符合法律规定，该证言材料系事先打印好，内容并非是王琦祥的真实意思表示。且王琦祥作为证人应当出庭接受双方的质证。一审认定事实错误；2、天通公司不欠王琦工程款，不存在用房屋折抵的事实。陈某主张其代理磊全公司与天通公司签订的认购协议系王文建欠付磊全公司商砼款3713976元，用王文建对天通公司的债权折抵王文建对磊全公司的债务。一审时，陈某没有向法庭提供磊全公司授权的证据；3、天通公司与陈某签订认购协议，根据合同的相对性，天通公司与磊全公司不存在合同关系，磊全公司在一审中的原告主体资格不适格，应当依法驳回磊全公司的起诉；4、天通公司没有用案涉商铺折抵王文建工程款，与陈某签订认购协议后，陈某没有实际支付购房款，天通公司没有义务退还，且有权解除合同。磊全公司辩称，1、磊全公司一审时举证了与王文建签订的供货合同、对账单、王文建儿子王琦的证言等，证明王文建拖欠磊全公司货款的事实，同时也证明王琦用天通公司欠其父亲王文建的工程款向天通公司选购涉及本案商铺的事实，以及王琦用其选购涉及本案的商铺折抵王文建欠磊全公司部分货款的事实。案涉合同双方当事人是王琦和天通公司，王琦完全有权将自己对天通公司享有的债权用于折抵自己父亲王文建欠磊全公司的货款；2、陈某是磊全公司的销售经理，磊全公司提供了给陈某支付工资的清册等，其本人到庭证明其是磊全公司的销售经理，与天通公司签订的认购协议是代表磊全公司签订，购房款也是王文建拖欠磊全公司商砼款。陈某作为销售经理，收回货款是陈某的职权所在。天通公司没有表明知道陈某代表磊全公司就不签订认购协议。且王文建与天通公司的实际控制人付百岁是近亲属关系，天通公司不可能不知道陈某代表磊全公司；3、一审时磊全公司出示的陈某代表磊全公司与天通公司签订的认购协议证明王琦选购案涉商铺的购房款来源是天通公司欠王文建的工程款折抵。天通公司现不能交付房屋，磊全公司请求解除协议，天通公司应当予以返还。王文建未到庭，未作陈述。磊全公司向一审法院起诉请求：1、解除磊全公司与天通公司于2015年5月8日签订的《天通城房屋销售认购协议》；2、天通公司及王文建立即返还磊全公司3713976元；3、天通公司及王文建支付利息905874.86元（以3713976元为本金，按照银行同期贷款利率自2015年5月8日起暂计至2020年3月17日，将来实际计算至款项返还之日）；4、由天通公司及王文建承担本案诉讼费。一审法院认定如下事实：天通公司系宜阳县天通城项目工程的开发者，王文建是该项目工程的承包人之一。施工过程中，被天通公司拖欠王文建工程款未付，天通公司以其开发的天通城项目工程中的1#-A-B商铺、3号楼3B-3C总价值3713976元的房产抵偿其应向王文建支付的工程款（标记在王文建儿子王琦名下），但截至2015年5月8日止尚未向王文建或其儿子王琦交付，也未办理产权过户登记等手续。磊全公司与王文建之间存在商品砼买卖合同关系，截至2015年5月8日止，王文建尚欠磊全公司货款未清偿完毕。2015年5月8日，磊全公司委派时任销售经理陈某与王文建的儿子王琦，共同与天通公司进行协商，经三方协商达成一致意见：王琦以转让其对天通公司享有的抵工程款所获商铺的房产债权，即天通城项目工程1#-A-B、3#-3B-3C商铺的房产债权（总价款3713976元）的方式清偿王文建对磊全公司所负的货款债务；磊全公司以其受让的，王琦对天通公司享有的天通城项目工程1#-A-B、3#-3B-3C商铺的房产债权向天通公司认购房产（总价款3713976元）。同日，分别以天通公司、陈某为甲、乙方，双方签订《天通城房屋销售认购协议》约定，陈某自愿定购天通城项目1#-A-B商铺、面积134.55平方米；3号楼3B-3C、建筑面积约为160.21㎡的房产。并通过以下条款对双方权利义务进行明确约定，一、乙方声明对甲方开发的天通城项目（以下简称本项目）之情况已经有了充分了解，并且自愿与甲方签订本认购协议书。二、乙方自愿订购本项目1#-A-B商铺、面积134.55平方米；3号楼3B-3C、建筑面积约为160.21㎡（最终面积以房管局实测面积为准）。三、乙方同意签订本认购协议书，预付人民币作为购房诚意金。四、本认购协议书签订后，乙方享有该物业优先购买权，并应在甲方通知五日内凭本认购协议书、收据和有效证件前往甲方售楼部缴纳房款并办理相关购买手续，所交诚意金即转为购房款；乙方须按照约定签署《商品房买卖合同》，逾期则视同乙方自动放弃购房优惠；逾期三日起，甲方可对认购房屋另行处理；如若乙方中途退房，将收取20％违约金。五、本认购协议书中建筑面积为预测面积，最终以政府部门实际测量值为准。六、乙方填写的内容必须属实，如乙方填写疏漏，联系方式、地址等不正确，导致甲方通知不能按时到达乙方，甲方将不承担任何责任。七、在签署本认购协议时，认购人已完全知晓该商品房及该商品房所属楼宇、所属项目的全部情况，本认购协议书一式三份，甲方两份、乙方一份。八、其他，此房系王琦抵工程款所选商铺，此商铺为王琦所有，王琦自愿将此商铺转让，已付清全部房款。天通公司在该协议落款“甲方（盖章）”处加盖印章“洛阳天通房地产开发有限公司销售部”，陈某在该协议落款“乙方（签字）”处签名“陈某”予以确认，同时王琦在该协议上签注“王琦同意”。同日，天通公司向陈某出具《收据》载明，今收到陈某交来天通城1#-A-B、3#-3B-3C商铺款人民币（大写）叁佰柒拾壹万叁仟玖佰柒拾陆元，￥3713976.00。天通公司同时在该《收据》上加盖印章“洛阳天通房地产开发有限公司财务专用章”，同时收款人处签注“王丹”予以确认。上述《天通城房屋销售认购协议》签订后，天通公司未依约同陈某签订商品房买卖合同，且已经将上述认购协议约定的房产转让他人。庭审中，天通公司承认上述《天通城房屋销售认购协议》中约定的天通城项目工程1#-A-B、3#-3B-3C商铺的房产为王琦所有，但其未与王琦签订商品房买卖合同，商铺也未向王琦交付。一审法院认为，2015年5月8日，分别以天通公司、陈某为甲、乙方签订的《天通城房屋销售认购协议》，系双方的真实意思表示、不违反法律规定，合法有效。合同双方均应依约完整履行合同义务以实现合同目的。关于陈某与磊全公司之间的关系问题，磊全公司主张陈某与被天通公司签订上述《天通城房屋销售认购协议》系受其委托的行为。该主张与证人陈某庭审所作的，其系磊全公司的时任销售经理，其与天通公司签订上述《天通城房屋销售认购协议》的行为是受磊全公司的委托，代表磊全公司所为等陈述相一致。因此应认定陈某与磊全公司之间系委托合同关系。陈某接受委托后以自己名义与天通公司签订《天通城房屋销售认购协议》的行为，系隐名代理行为。关于隐名代理问题，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。庭审中天通公司既未表示、也未提交证据证明，其与陈某订立上述《天通城房屋销售认购协议》时如果知道陈某是受磊全公司委托就不会订立合同。因此，作为陈某委托人的磊全公司有权在陈某向其披露被告天通公司后，依法行使作为受托人陈某对天通公司的权利。根据天通公司向陈某出具的载明“今收到陈某交来天通城1#-A-B、3#3B-3C商铺款人民币（大写）叁佰柒拾壹万叁仟玖佰柒拾陆元”的《收据》，应认定作为乙方的陈某已向作为甲方的天通公司履行了协议约定的支付购房款的义务。因此，天通公司亦应依照约定与陈某签订《商品房买卖合同》，并在符合交付条件时向陈某交付约定的房产，以及办理产权过户登记等转移所有权手续。其在上述《天通城房屋销售认购协议》签订后将约定房产转让他人的行为，致使陈某的合同目的不能实现。同时致使作为受托人的陈某对其委托人磊全公司不履行义务。故磊全公司要求解除上述《天通城房屋销售认购协议》、天通公司退还购房款的请求，理由正当，应予支持。天通公司以陈某与磊全公司之间不存在委托合同关系，其与磊全公司不存在商品房销售合同关系为由不承担责任的辩称，依法不能成立，不予采信。天通公司辩称，上述《天通城房屋销售认购协议》第八条明确注明“其他，此房系王琦抵工程款所选商铺，此商铺为王琦所有，王琦自愿将此商铺转让，已付清全部房款”，此处标注的“已付清全部房款”系王琦与陈某的约定，而实际上，天通公司没有收取陈某任何房款，债权转让时，自债权转让的通知到达债务人时发生法律效力。王琦以转让其对天通公司享有的天通城项目工程1#-A-B、3#-3B-3C商铺的房产债权（总价款3713976元）的方式清偿王文建对磊全公司所负的货款债务，并就此与天通公司、磊全公司协商，三方协商一致并最终在天通公司、磊全公司之间达成上述《天通城房屋销售认购协议》，王琦在该协议上签注“王琦同意”，天通公司同时向磊全公司受托人陈某出具载明“今收到陈某交来天通城1#-A-B、3#3B-3C商铺款人民币（大写）叁佰柒拾壹万叁仟玖佰柒拾陆元”的《收据》，且天通公司庭审中承认天通城项目工程1#-A-B、3#-3B-3C商铺系王琦所有。因此应认定王琦上述债权转让成立并发生法律效力，陈某已按照上述《天通城房屋销售认购协议》的约定向天通公司全额付清了购房款。故天通公司上述辩称依法不能成立，不予采信。关于王文建的责任问题，王琦已以转让其对天通公司享有的天通城项目工程1#-A-B、3#-3B-3C商铺的房产债权的方式清偿了王文建对磊全公司所负债务，且通过上述《天通城房屋销售认购协议》及天通公司为陈某出具的上述《收据》得到确认。因此，王文建对磊全公司所负的《收据》载明金额范围内的债务已归于消灭。故磊全公司要求王文建退还购房款的请求，于法无据，不予支持。关于磊全公司主张的利息损失。磊全公司未在限定的时间内预交相应的案件受理费。因此应按磊全公司自行撤回该部分起诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十四条、第九十七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除陈某受磊全公司委托与天通公司于2015年5月8日签订的《天通城房屋销售认购协议》；二、限天通公司于本判决生效之日起三十日内向磊全公司退还购房款3713976元；三、驳回磊全公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取18256元，由天通公司负担。本院二审期间，组织双方当事人进行了举证质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，将天通公司提供的支付王文建工程款清单与《天通城房屋销售认购协议》（以下简称认购协议）相比对，可以认定案涉商铺正是天通公司用以抵付王文建工程款的商铺。认购协议第八条载明：“此房系王琦抵工程款所选商铺，此商铺为王琦所有，王琦自愿将此商铺转让，已付清全部房款。”协议签订后，天通公司给陈某出具了房款收据。王文建并没有否认王琦的该处分行为。陈某作为磊全公司销售经理也承认其行为代表磊全公司，转让债权是王文建为了抵付其所欠磊全公司商砼款。据此，可认定，是王文建儿子王琦代表王文建将以工程款抵来的交付商铺债权，通过三方协议的方式转让给了磊全公司。磊全公司因此与天通公司形成了房屋买卖关系后，天通公司将案涉商铺又转让他人，导致协议履行不能，构成违约。一审判决解除认购协议、天通公司退还房款并无不当。天通公司以房抵付工程款后，虽不欠王文建工程款，但仍欠王文建商铺。王文建具备向磊全公司转让债权的前提条件。案涉商铺为王文建用工程款抵得，磊全公司作为受让人勿需重复交付房款。如果天通公司在签订认购协议时不知道陈某为磊全公司代理人，陈某的行为也构成隐名代理。根据合同法第四百零三条第一款规定，磊全公司享有介入权，有权直接要求天通公司退还购房款。综上所述，天通公司的上诉请求缺乏事实及法律依据不能成立，本院应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36512元，由洛阳天通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张海舟二〇二〇年八月十二日书记员  周 青