呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初3086号原告：内蒙古合一物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭乌达路175号汇商广场C座1308室。法定代表人：尚旭延，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丹，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：高怀丛，该公司会计。被告：内蒙古自治区不动产登记与国土资源储备交易中心，住所地呼和浩特市昭乌达路l75号汇商广场B座。法定代表人：张明，该交易中心主任。委托诉讼代理人：邰图雅，该交易中心法务室主任。委托诉讼代理人：赵论廷，内蒙古岳峰会计师事务所审计专员。原告内蒙古合一物业服务有限公司（以下简称合一物业公司）与被告内蒙古自治区不动产登记与国土资源储备交易中心（以下简称交易中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告合一物业公司的委托诉讼代理人刘丹、高怀丛，被告交易中心的委托诉讼代理人邰图雅、赵论廷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合一物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令交易中心向合一物业公司支付呼和浩特市赛罕区汇商广场C座3-5层、B1座3017号、3029-3033号及设备用房2018年8月1日至2018年10月31日的物业费52574.08元及以上房屋2018年8月25日至2018年10月25日所使用的电费35410．80元，以上两项合计87984．88元；2.诉讼费由交易中心承担。事实和理由：2010年9月1日，合一物业公司与内蒙古华麟房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由合一物业公司对汇商广场提供前期物业管理服务。其四至为：东至赛罕区政府广场、西至丰华家园、南至南二环路、北至赛罕区政府，占地面积2.6万平米，总建筑面积13.68万平米。合同第七条约定，物业服务收费标准为每月6元／平米，该费用由业主按物业的建筑面积交纳。实际上，合一物业公司是按每月3.6元／平米收取。合同第三十三条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同签订后至2018年10月31日，合一物业公司一直按约定向交易中心提供物业服务，交易中心系汇商广场的业主，物业面积4867.97平方米，应当向合一物业公司缴纳拖欠的物业费52574.08元，缴纳拖欠的电费35410.80元，但经合一物业公司多次催要交易中心仍拒付上述费用。交易中心辩称，交易中心并非《前期物业服务合同》当事人，合一物业公司的诉请无事实及法律依据，合一物业公司不应根据该合同要求交易中心缴纳涉案标的；合一物业公司所述交易中心拒不缴纳物业费52574.08元及电费35410.80元的说法违背事实，交易中心自2012年至合一物业公司撤出汇商广场一直如期缴纳物业费,自2012年至2018年，交易中心向合一物业公司交纳物业费共计1305310.56元且合一物业公司自2013年起多收了交易中心二次垃圾清运费共计70098.76元，现要求合一物业公司返还多收取的物业费及垃圾清运费；合一物业公司称收取的物业费中包含特约服务费，该理由不成立；自2018年8月以后的3-4月里由于合一物业公司与现入驻汇商广场的凯茂物业交接不利，相互推脱服务义务，汇商广场基本属于无物业服务状态，为交易中心及其它业主带来了极大的不便和损失，合一物业公司未提供相应的服务，无权要求交易中心缴纳任何费用；交易中心自2015年3月至合一物业公司撤出汇商广场一直向合一物业公司如期缴纳电费，但合一物业公司收取电费标准不统一，合一物业公司向供电局缴纳电费的标准为0.639元/度，但实际向交易中心按0.69元/度收取电费，依据相关法律规定，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。经审理认定事实如下：2010年9月1日，合一物业公司与内蒙古华麟房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由合一物业公司为汇商广场提供物业服务。合同约定商业物业收费标准为6元/平方米/月，合同履行过程中，合一物业公司按3.6元/平方米/月的标准向业主收取物业费。合同期限自2010年9月1日至2013年8月31日止。后合一物业公司与交易中心签订《物业服务合同》，合同约定由合一物业公司为位于汇商广场C座3-5层、B2座3层3029、3030、3032-3033、设备间提供物业服务，建筑面积为4867.97平方米。物业服务费标准为3.6元/月·平方米，每年物业费金额为210296元。2016年10月19日，合一物业公司与交易中心又双方签订《物业服务合同》。合同约定，物业服务费标准为3.6元/月·平方米，合同期限自2016年8月1日至2017年7月31日止。每年物业费金额为217796.3元，代收二次垃圾清运费17524.69元，总计235320.99元。后合一物业公司与交易中心签订《物业服务合同》。合同约定，物业服务费标准为3.6元/月·平方米，合同期限自2017年8月1日至2018年7月31日止。每年物业费金额为230275.48元。《前期物业服务合同》及三份《物业服务合同》签订后,合一物业公司为汇商广场提供物业服务，交易中心未交纳汇商广场汇商广场C座3-5层、B2座3层3029、3030、3032-3033、设备间用房2018年8月1日至2018年10月27日的物业50312.83元（4867.97平方米×3.6元/平方米/月×2个月零27天）。2018年6月20日，内蒙古电力（集团）有限责任公司呼和浩特供电局（供电方）与合一物业公司（用电方）签订《高压供用电合同》，合同约定，用电地址：呼和浩特市赛罕区政府西侧汇商广场。用电性质：行业分类金融、房地产、商务和居民服务业。用电分类商业。电价及电费结算方式，（2）a、对金融、房地产、商务和居民服务业用电，执行内蒙古西部电网销售电价表中一般工商业/1-10kv电价。合同期限自2018年6月20日至2021年6月20日止。合同签订后，内蒙古电力（集团）有限责任公司呼和浩特供电局为汇商广场提供电力服务，合一物业公司负责代收电费。2018年8月25日至2018年10月25日期间，交易中心使用电量51320度，未交纳上述期间电费32793.48元（51320度×0.639元/度）。本院审理的合一物业公司起诉汇商广场其他业主的同类已生效案件查明，2018年10月27日，合一物业公司发出公告称2018年10月28日正式退出汇商广场的物业服务工作。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，合一物业公司与内蒙古华麟房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力，《前期物业服务合同》2013年8月31日到期后，合一物业公司与交易中心签订三份《物业服务合同》，上述合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，合同约定服务期限延续至2018年7月31日。对于合一物业公司主张交易中心支付2018年8月1日至2018年10月31日期间物业费的诉讼请求，上述合同履行期限届满后，双方未再续签合同，合一物业公司继续为汇商广场业主提供物业服务至2018年10月27日，交易中心事实上享受了合一物业公司的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，交易中心作为业主应交纳物业费。经本院实地考察，合一物业公司在汇商广场提供的物业服务在公共设施、设备的维修、保养方面存在服务瑕疵，且无绿化面积，无需提供绿化服务，对业主反映强烈的问题亦未能与业主妥善沟通解决，综合考虑合一物业公司的物业服务成本、物业服务水平，本院酌定参照合一物业公司履行前期物业服务合同期间实际收取物业费标准3.6元/平方米/月的80%支持合一物业公司对于物业费的主张，即交易中心向合一物业公司支付2018年8月1日至2018年10月27日的物业费40250.26元（50312.83元×80%）。对于交易中心提出的合一物业公司自2013年起多收取交易中心的物业费及二次垃圾清运费应予退换的抗辩意见，依据交易中心提交证据，其在合一物业公司物业服务期间履行交纳相应期间的物业费，上述费用已履行完毕，本院不作处理。对于合一物业公司主张交易中心2018年8月25日至2018年10月25日期间电费的诉讼请求，庭审过程中，合一物业公司自认2018年供电局的电价是0.639元/度，交易中心认为合一物业公司按照0.69元/度标准代收业主电费无依据。依照《物业管理条例》第四十四条，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。本案中，《高压供用电合同》履行过程中，合一物业公司按0.69元/度的标准代收业主电费明显大于其实际交至供电局的电费标准，于法无据，本院不予采纳，对于合一物业公司主张交易中心支付电费的诉讼请求，本院按照其实际交至供电局电费标准即0.639元/度予以支持，即交易中心向合一物业公司交纳2018年8月25日至2018年10月25日期间电费32793.48元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、内蒙古自治区不动产登记与国土资源储备交易中心于本判决生效之日起十日内向内蒙古合一物业服务有限公司支付物业费40250.26元及电费32793.48元；二、驳回内蒙古合一物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1000元（内蒙古合一物业服务有限公司已预交），由内蒙古自治区不动产登记与国土资源储备交易中心负担814元，由内蒙古合一物业服务有限公司负担186元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 卜吉娜二〇二〇年八月七日书记员 侯小敏