内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）内07民终569号上诉人（原审被告）：薛国军，男，1974年10月4日出生，汉族，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：王殿毅，内蒙古天丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆志平，男，1969年5月28日出生，汉族，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：高秀珍，女，住内蒙古自治区额尔古纳市。被上诉人（原审原告）：高立新，男，1967年5月16日出生，汉族，住内蒙古自治区额尔古纳市。被上诉人（原审第三人）：鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司,住所地内蒙古自治区鄂伦春自治旗。法定代表人：张宇国，董事长。原审被告：辛江君，男，1969年7月22日出生，汉族，住内蒙古自治区额尔古纳市。原审被告：高海宾，男，1969年9月27日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂伦春自治旗。上诉人薛国军因与被上诉人陆志平、高立新、鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司（以下简称鹏飞公司）、原审被告辛江君、高海宾案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2019）内0784民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。薛国军上诉请求：撤销一审判决，改判继续执行（2019）内0784执恢7号执行裁定书，查封扣押位于额尔古纳市某家园4号楼114号门市。事实与理由：陆志平、高立新、鹏飞公司之间存在利益关系，高立新没有按照合同约定全额交付房款，高立新主张现金支付房款26万元，但未提供取款记录。一审法院依据一份内容模糊的合同和一份收据认定案涉房屋为高立新所有太过片面。2018年1月4日，鹏飞公司为高立新开具了两张分别为260000元、1210700元收据相互矛盾。高立新在2019年6月4日听证会上对交付房款陈述“购买门市房使用的全部是现金”，但在2019年10月30日开庭中又陈述“先交了26万元，剩余95万元分三次汇入陆某某账户”，陈述先后矛盾，且向陆某某汇款晚于案涉房屋被查封的时间。根据合同相对性原则，高立新应向鹏飞公司汇款。（2019）内0784执恢7号执行裁定书、（2019）内0784执异10号执行裁定书，对案涉房产查封符合法律规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果有失公正。陆志平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。薛国军的上诉请求无法律依据，应于驳回。2018年1月4日，陆志平以鹏飞公司的名义与高立新签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售高立新。由于资金紧张，高立新先支付了26万元现金，余款由高立新为陆志平出具了一张95万元的欠条，陆志平将案涉房屋交付高立新。2019年5月18日、5月27日，高立新通过其妻子肖某某账户向陆志平的儿子陆某某分三次打款95万元。至此，高立新已交清了全部购房款。陆志平作为实际投资人，有权对案涉房屋对外销售，双方签订的《房屋买卖合同》真实有效，并已实际履行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，薛国军的上诉请求不能成立，应予驳回。高立新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。薛国军的上诉请求无法律依据，不能成立，应于驳回。2018年1月4日，高立新与鹏飞公司的项目负责人（实际开发人）陆志平签订《房屋买卖合同》，当时由于资金紧张，高立新先支付了26万元现金，余款由高立新为陆志平出具了一张95万元的欠条，陆志平将案涉房屋交付高立新。2019年5月18日、5月27日，高立新通过其妻子肖某某账户向陆志平的儿子陆某某分三次打款95万元。至此高立新已交清了全部购房款。双方签订的《房屋买卖合同》真实有效，并已实际履行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，薛国军的上诉请求不能成立，应予驳回。鹏飞公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。鹏飞公司与陆志平签订借用资质合同，约定案涉房屋项目投资使用权、销售权归陆志平所有，一审法院查封陆志平个人所有的房产违法。根据九民会议纪要限制外观主义的思想理念，应解除查封驳回薛国军的请求。陆志平与高立新房屋销售属于自治范围，任何人无权干涉，合法有效。辛江君、高海宾未提交书面答辩意见。陆志平、高立新向一审法院起诉请求：1.撤销内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2019）内0784执恢7号执行裁定书，并解除查封扣押；2.撤销内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2019）内0784执异10号执行裁定；3.由薛国军、辛江君、高海宾、鹏飞公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月4日，高立新购买位于额尔古纳市某家园4号楼114号门市，与鹏飞公司、陆志平签订《商品房买房合同》，约定当日交付房产，出售房产每平方米10000元，总价款121.07万元。当日高立新交款26万元，陆志平将案涉房屋交付高立新占有，剩余款项高立新在2019年给付完毕。薛国军、辛江君诉鹏飞公司民间借贷纠纷一案，一审法院将案涉房屋予以查封。高立新、陆志平对（2019）内0784执恢7号执行裁定书内容不服，提起执行异议，一审法院作出（2019）内0784执异10号执行裁定书，驳回高立新、陆志平的执行异议申请。高立新、陆志平不服，诉至一审法院。另查明，陆志平与鹏飞公司曾签订房屋建设开发合同书，约定由陆志平承建额尔古纳农贸市场和某家园项目，资金由陆志平自筹，所开发的项目一切债权债务与鹏飞公司无关。某家园项目因未及时缴纳相关税费导致涉案房产未办理产权证明。一审法院认为，高立新、陆志平提交的证据已证实涉案房产在查封之前已签订相关合同并由其占有，且非因自身原因未办理过户登记。高立新首次付款26万元，剩余款项虽在法院采取查封扣押程序后给付，但相关司法解释未对给付时间作出规定，应认定高立新已支付全部价款。高立新、陆志平就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对高立新、陆志平的诉讼请求予以支持。判决：不得执行（2019）内0784执恢7号执行裁定书中查封扣押的额尔古纳市某家园4号楼114号门市，解除对该门市房的查封。二审中，高立新提供交纳取暖费、物业费收据4张，证实其交纳案涉房屋的取暖费和物业费。经质证，薛国军、辛江君不认可。薛国军认为取暖费应向热力部门交纳，而非向与高立新存在利害关系的鹏飞公司交纳，物业费票据有涂改痕迹。鹏飞公司、陆志平对该证据认可。高海宾认为该证据与其无关。本院经审查认为，高立新提交的上列4份收据能够证实其交纳涉案房屋取暖费和物业费的事实，予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，应予确认。另查明，2019年5月18日、5月27日，高立新的妻子肖某某通过银行分三次向陆志平的儿子陆某某汇款95万元，晚于一审法院作出（2019）内0784执恢7号执行裁定查封案涉房屋的时间，即2019年5月14日。本院认为，本案系高立新、陆志平对一审法院作出的（2019）内0784执恢7号执行裁定提出执行异议被驳回后提起的案外人执行异议之诉，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，审查高立新、陆志平排除执行的主张是否成立。本案中，高立新在得知案涉房屋已被一审法院查封后，仍将剩余未支付的95万元房款分三次打给了陆志平的儿子陆某某，故其主张解除对涉案位于额尔古纳市某家园4号楼114号门市查封的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，依法不能成立，本院不予维护。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。陆志平作为案涉房屋的实际开发人，非本案适格原告，应驳回其起诉。综上，薛国军的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2019）内0784民初1044号民事判决；二、驳回陆志平的起诉；三、驳回高立新的诉讼请求。一、二审案件受理费200元，由高立新负担。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇二〇年八月十三日书记员 范晨阳附：本案判决所依据的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”第一百七十条第一款第二项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。