江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏执监510号申诉人（异议人、复议申请人）：江苏建业房地产开发有限公司，住所地江苏省建湖县。法定代表人：陆志余，该公司董事长。申请执行人：左文宏，男，汉族，1969年3月2日生，住江苏省建湖县。被执行人：江苏建湖汇众汽车销售服务有限公司，住所地江苏省建湖县。法定代表人:殷苏滨，该公司经理。被执行人：吕正军，男，汉族，1977年11月7日生，住江苏省建湖县。申诉人江苏建业房地产开发有限公司（以下简称建业公司）因申请执行人左文宏与被执行人江苏建湖汇众汽车销售服务有限公司（以下简称汇众公司）、吕正军民间借贷纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（以下简称盐城中院）（2018）苏09执复206号执行裁定，向本院提出申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。江苏省建湖县人民法院（以下简称建湖法院）查明：2015年9月30日，左文宏起诉吕正军、汇众公司民间借贷纠纷一案，双方达成调解协议，建湖法院作出（2015）建民初字第1986号民事调解书确认，由吕正军对汇众公司欠左文宏的300万元债务承担连带清偿责任。后吕正军未按约清偿该债务，左文宏于2015年10月20日向该院申请强制执行。在案件执行期间，该院通知吕正军于2015年10月26日前申报收到执行通知书前一年的财产情况，但吕正军未能在规定的时间内如实报告其在2015年5月4日购买建业公司开发的双湖壹品小区22号楼101-105号、201-205号门面房并交纳210万元购房款的事实。另查明，2014年5月4日，被执行人吕正军与建业公司签订了认购意向书，购买了位于建湖县××小区××楼××号、××号门面房，并预交了200万元房款及10万元定金，建业公司将房屋交付了吕正军使用并于2014年9月23日向其开具了210万元的销售不动产统一发票。2015年2月16日，吕正军向于利庆借款200万元并出具借条。2015年12月21日，吕正军与于利庆签订《意向金转让协议书》，同意将其原购买建业公司上述房屋的210万元购房款转让给于利庆，作为于利庆购买吕正军原预购建业公司上述房屋的首付款。2015年12月22日，吕正军向建业公司出具了一份承诺书，同意将其原预购建业公司上述房屋的购买权以及在2014年7月11日预交的200万元购房款转让给于利庆，并承诺待房屋过户后，10万元的保证金直接支付给于利庆。2015年12月24日，于利庆向吕正军出具了一份收条，载明的主要内容是：“今收到吕正军预交的双湖壹品小区22号楼101-105号、201-205号门面房购房款200万元正，用于转入本人购买上述房产，如吕正军于2016年元月10日前不回购该房产，该200万元即用于偿还借款”。2016年1月4日，吕正军虚构案涉房屋预购发票遗失的事实并签署了委托书，委托建业公司登报声明作废。2016年1月7日，《扬子晚报》刊登吕正军购买案涉房屋发票遗失声明作废的公告。2016年1月16日，于利庆与吕正军又签订了一份房屋租赁协议，协议约定于利庆将案涉房屋租赁给吕正军使用，租期为六个月，租金为27万元，于2016年4月17日前付清。2017年3月21日，建业公司出具了一份情况说明，主要载明内容为：因吕正军无力继续购买房屋并将购房意向金转让给于利庆，该公司同意吕正军转让该购房意向金，该公司与于利庆签订的买卖合同系真实有效的。2016年4月9日，于利庆、李荣芹与建业公司就吕正军原预购的上述房屋签订了商品房买卖合同并经房产管理部门备案登记。2016年7月30日，经于利庆追要，吕正军将该涉案房产全部腾让交付给于利庆。2016年10月26日，吕正军向该院执行局提交了一份“我与于利庆串通转移门面房的陈述”，陈述其在2015年12月为了逃避法院执行与于利庆签订意向金转让协议、租赁协议的相关事实。2016年11月1日，该院作出（2015）建执字第01963-9号执行裁定书，对吕正军购买的位于建湖县城双湖壹品小区22号楼101-105号、201-205号房屋（现网签在于利庆、李荣芹名下）予以查封。于利庆、李荣芹提起执行异议，该院于2017年6月22日作出了（2017）苏0925执异18号裁定书，驳回了于利庆、李荣芹的异议请求。于利庆、李荣芹不服，向该院提起执行异议之诉。2018年4月27日，该院作出（2017）苏0925民初3123号民事判决，认定吕正军与于利庆签订的“意向金转让协议”以及“房屋租赁协议”存在恶意串通、逃避法院执行的情形，损害了左文宏的利益，驳回了于利庆、李荣芹的诉讼请求。于利庆、李荣芹不服，向盐城中院提起上诉。2018年8月21日，盐城中院作出（2018）苏0925民终2851号民事判决，同样认定吕正军与于利庆签订意向金转让协议及房屋租赁协议存在规避法院执行，损害左文宏合法权益的情形，吕正军与于利庆之间所实施的行为，均不得对抗法院的执行行为，驳回于利庆、李荣芹的上诉，维持原判。2018年9月25日，建湖法院作出（2015）建执字第01963-12号、01963-13号执行裁定书，对吕正军在异议人的购房款210万元予以冻结，解除对网签在于利庆、李荣芹名下位于建湖县城双湖壹品小区22号楼101-105号、201-205号房屋的查封。建业公司提出执行异议称：建湖法院（2015）建执字第01963-12号执行裁定对被执行人吕正军在该公司的购房款210万元予以冻结，但该公司与被执行人吕正军存在房屋买卖合同关系，双方就房屋处置存在争议，吕正军在该公司处无210万元的房款，请求撤销该裁定。建湖法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案被执行人吕正军将其原预购建业公司房产的房款210万元全部转让给于利庆，作为于利庆购买该房产的首付款，该行为已经该院与盐城中院认定恶意串通，规避法院执行，损害申请执行人左文宏合法权益，故为无效民事法律行为，无效的民事法律行为自始没有约束力。故被执行人吕正军在建业公司处非法转让给于利庆的购房款210万元，不能作为于利庆购买该房产的首付款，应属吕正军的被执行款项，该院对此裁定冻结，并无不当。建业公司与吕正军已无房屋买卖合同关系，系与于利庆、李荣芹签订的商品房买卖合同，建立了商品房买卖合同关系，并且在房屋行政管理部门登记备案，案涉房产实际亦由于利庆占有控制，建业公司可依合同相对性另行向于利庆、李荣芹主张权利。据此，建业公司的执行异议不能成立。2018年10月23日，建湖县法院作出（2018）苏0925执异42号执行裁定，驳回建业公司异议请求。建业公司向盐城法院申请复议称：请求依法撤销建湖法院（2018）苏0925执异42号执行裁定。事实与理由：1、2015年12月2日被执行人吕正军同意将其购房合同书中所预购的房屋转让给于利庆，同时将已向该公司缴纳的210万元购房款转让给于利庆，并出具了相关合法的转让手续。2016年4月9日，于利庆与该公司签订了商品房买卖合同并经房产管理部门备案登记，该公司收取了于利庆290万元房款（其中包括吕正军转让的210万元）。同时该公司向于利庆交付房屋。因此，该公司与于利庆之间的商品房买卖行为合法有效。2、该公司收取购房人房款的行为及吕正军转让其预购房款的行为并不违反法律规定。3、该公司通过商品房买卖的方式取得于利庆210万元购房款的行为，属于善意取得。法院的查封及认定“于利庆与吕正军之间恶意串通、规避法律”，均发生在该公司收取房款之后。4、法院认定“于利庆与吕正军之间恶意串通、规避法律”，应当由于利庆承担责任，该公司并不是被执行主体，并不具有协助义务。综上，请求依法支持其复议申请。盐城中院认为，本案中被执行人吕正军于2015年12月21日将其原预购建业公司房产的购房款210万元全部转让给于利庆，作为于利庆购买建业公司房屋的首付款，该行为已经建湖法院（2017）苏0925民初3123号民事判决和盐城中院（2018）苏09民终2851号民事判决认定为被执行人与案外人恶意串通规避法院执行、损害申请执行人左文宏合法权益的行为。根据法律规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效；无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。因此，吕正军与于利庆之间通过建业公司转让购房款的行为属于无效行为，该行为不得对抗人民法院的执行。吕正军在建业公司处的购房款210万元，不能作为于利庆购房首付款，应属于吕正军的款项。关于案涉房屋买卖关系的问题，建业公司虽然曾经与吕正军签订房屋认购意向书，但其后又与于利庆、李荣芹签订五份商品房买卖合同，并且在房屋行政管理部门登记备案，案涉房屋现由于利庆实际占有控制。因此，建业公司与于利庆、李荣芹之间形成了实际房屋买卖关系，建业公司可根据合同相对性原则向于利庆、李荣芹另行主张房屋价款。建湖法院对吕正军在建业公司处的购房款210万元予以冻结，符合法律规定。综上，建业公司提出的复议理由不能成立，依法应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。盐城中院于2018年12月10日作出（2018）苏09执复206号执行裁定：驳回建业公司的复议申请，维持建湖法院（2018）苏0925执异42号执行裁定。建业公司向本院提出申诉，请求撤销盐城中院（2018）苏09执复206号执行裁定。事实与理由：一、于利庆与本案有直接利害关系，应依职权追加于利庆为当事人。二、建业公司因善意取得的利益应受法律保护。在各方签订《意向金转让协议书》过程中，建业公司善意无过失，且将案涉房产交付于利庆。建湖法院冻结建业公司出售房屋而获得购房款，严重损害其合法权益。即使吕正军规避执行，应追究吕正军的法律责任，不应损害建业公司正当权益。三、于利庆与建业公司签订的商品房买卖合同合法有效，建湖法院冻结案涉款项无法律依据。综上，上述裁定程序违法，适用法律错误，应予撤销。左文宏辩称：未将于利庆追加为当事人并无不当，符合法律程序。建业公司不仅没有善意取得利益，且存在明显过错，为被执行人吕正军和于利庆恶意串通转移210万元购房款提供了帮助。于利庆与建业公司之间的商品房买卖合同是否有效，已与本案无实际关联。本案名为建业公司申请再审，实为于利庆利用建业公司名义进行恶意诉讼。请求驳回建业公司的再审申请，对恶意串通规避执行的吕正军和于利庆依法惩处。本院认为：建湖法院（2018）苏0925执异42号执行裁定、盐城中院（2018）苏09执复206号执行裁定对被执行人吕正军向建业公司交付的购房款能否执行所涉相关事实认定事实不清、证据不足，上述裁定应予撤销，本案发回建湖法院重新审查。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：一、撤销江苏省建湖县人民法院（2018）苏0925执异42号执行裁定、江苏省盐城市中级人民法院（2018）苏09执复206号执行裁定；二、发回江苏省建湖县人民法院重新审查。审判长  景水平审判员  赵建华审判员  唐志容二〇二〇年八月三十一日书记员  杨 浩