河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10561号上诉人（原审被告、反诉原告）：贾效辉，男，1986年7月17日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：聂朝辉，郑州市上街区峡窝法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：德鸿置业有限公司，住所地郑州市上街区新乡路28号院D2号楼6层6001号。法定代表人：王水夫，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭水林，河南华威律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜炳灿，河南华威律师事务所律师。上诉人贾效辉因与被上诉人德鸿置业有限公司（以下简称德鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法独任公开开庭进行了审理。上诉人贾效辉的委托诉讼代理人聂朝辉，被上诉人德鸿公司的委托诉讼代理人郭水林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾效辉上诉请求：1.撤销一审民事判决，将本案发回重审；2.依法对本案进行改判，即判令德鸿公司向贾效辉返还商铺首付款456383元；三、涉诉一审、二审全部费用由德鸿公司承担。事实与理由:一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误。本案争议在于，贾效辉是否向德鸿公司支付涉案房屋首付款462767元(含补交的6384元)。一、段秀真向德鸿公司支付两套房屋首付款，应视为贾效辉已支付涉案房屋首付款。其中一套是涉案房屋(上街区新安东路16号院D幢1-2层D-15号)，另一套是贾效辉妻子哥哥白强健的房屋(上街区新安东路16号院D幢1-2层D-13号)。段秀真是以什么形式向德鸿公司支付上述两套房屋的首付款的，贾效辉并不知情，也无法向法院提交段秀真向德鸿公司支付上述两套房屋的首付款凭证或相关协定。但，如果没有段秀真的协调支付行为，根本就不存在双方签订的《商品房买卖合同》及后续的补交首付款、契税、维修基金等费用。贾效辉在本诉纠纷之前，与德鸿公司未有任何交接，德鸿公司不会无缘无故与贾效辉签订《商品房买卖合同》且收取相关费用，这不符合常理。由此可以充分证明，涉案房屋及贾效辉妻子哥哥白强健的房屋首付款应已由段秀真支付完毕。二、德鸿公司分别于2019年5月20日、2019年11月14日向贾效辉送达的《通知函》、《办理解除合同遗留事务通知书》也充分证明德鸿公司已收到贾效辉涉案房屋首付款462767元。2019年5月20日的《通知函》第九行“请您收到本通知之日起十日内，到我公司德鸿现代城营销中心支付该房屋剩余房款45万元”；2019年11月14日的《办理解除合同遗留事务通知书》第五行“我公司于2019年5月20日将未能获得银行贷款的情况书面通知您，并要求您按照全款方式付清购房款45万元”。从德鸿公司上述书面陈述中，可以充分证明，德鸿公司已自认收到贾效辉涉案房款462767元。三、为了查清本案事实，恳请二审法院要求德鸿公司向法庭提交段秀真支付贾效辉妻子哥哥白强健购买的位于郑州市××街区××东路××院××层××号房屋首付款的凭证或相关协定。因为上述这套房屋与涉案房屋的首付款同时均由段秀真支付给德鸿公司的，白强健已取得上述房屋的不动产权证。四、涉案房屋首付款系贾效辉岳母的债务人段秀真支付给德鸿公司的。在贾效辉和妻子哥哥白强健与德鸿公司签订《商品房买卖合同》，德鸿公司向贾效辉及白强健开具首付款发票后，债务人段秀真收回《借条》，这100万的债权债务消灭。一审判决否定段秀真代替贾效辉支付涉案房屋首付款的事实，无形中侵害了债权人的债权请求权，直接导致债权人另案主张债权败诉的风险。五、普通发票可作为付款凭证。《发票管理办法》第四条“发票，是指在购销商品时，提供或者接收服务以及从事其它经营活动中，开具、收取的收付款凭证”。本诉中，德鸿公司向贾效辉已开具《河南增值税普通发票》，应视为贾效辉已支付发票中注明的“462767元”。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误。德鸿公司辩称，贾效辉没有通过债权转让的方式向德鸿公司支付购房首付款450000元，贾效辉已向德鸿公司支付购房定金48543元。一审庭审过程中，围绕贾效辉提出的所谓债权转让45万元进行了认真调查，除了贾效辉自述外，贾效辉还申请其姐夫白强健出庭作证，白强健证明段秀真替白强健和贾效辉向德鸿公司支付了90万元购房首付款，其中包括贾效辉的45万元，而白强健却未提供任何证据予以证明。事实上，德鸿公司根本没有收到段秀真的任何款项，所谓的债权转让根本没有成就。至于贾效辉上诉状中提及的德鸿公司开具的购房首付款发票，是德鸿公司为贾效辉办理银行贷款提供的手续方便，并不意味着德鸿公司实际收到贾效辉相应的款项;至于贾效辉上诉状中提及的德鸿公司通知书，是德鸿公司在贾效辉未能办妥银行贷款时催促贾效辉付款，与购房首付款没有关系;至于贾效辉上诉状中提及的白强健购房凭证或协定，与本案无关。需要强调指出的是:根据“谁主张谁举证”的原则，贾效辉作为履行支付购房首付款义务一方，应当就其已经通过债权转让方式向德鸿公司付清购房首付款的相关事实提供相关证据，而贾效辉未能提供证据证明段秀真向德鸿公司支付45万元，应属举证不能，应当承担相应的法律后果。再者，德鸿公司收到贾效辉购房定金48543元后，曾向贾效辉出具了一份《收据》，而贾效辉主张的45万元却没有提供德鸿公司出具的任何收款手续。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确应予依法维持，贾效辉的上诉理由缺乏相应的证据，依法应予驳回。德鸿公司向一审法院起诉请求：1．请求依法确认德鸿公司、贾效辉双方于2017年2月25日签订的《商品房买卖合同》已经解除；2．本案的案件受理费由贾效辉负担。贾效辉向一审法院提出反诉请求：1.判令解除贾效辉与德鸿公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令德鸿公司向贾效辉返还商铺首付款462767元、契税维修金等款项42159元，共计504926元；3.反诉费由德鸿公司承担。一审法院认定事实：2017年2月19日，白强健作为买受人，德鸿置业有限公司作为出卖人，双方签订《德鸿·现代城商品房认购协议书》，主要约定白强健认购德鸿公司开发的位于上街区××与××处××北××15户房屋，暂测建筑面积58.68㎡，总价为912767元。立约定金2万元整。同日，白强健向德鸿公司支付定金4万元。2017年2月24日，原业主白强健申请更名为现业主贾效辉。德鸿公司向贾效辉出具了《收据》载明：贾效辉于2017年2月24日向德鸿公司支付D-15号房屋定金48543元。2017年2月25日，贾效辉与德鸿公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ17003180456），主要约定，2017年2月25日贾效辉应支付首付款462767元，剩余的45万元应当通过商业贷款方式支付。合同附件五第三条规定，如买受人因故未能获得银行贷款，买受人应在接到出卖人的书面通知后十日内付清总房款或协商处理，如买受人获得批准的银行贷款数额不足所申请贷款的，经出卖人同意，买受人应在七日内补足差额，并继续办理贷款手续，否则视为买受人放弃购买，出卖人有权在扣除相关费用后，将其余已付房款（不计利息）退还给买受人。2019年5月20日，德鸿公司向贾效辉邮寄送达了《通知函》，因贾效辉未能通过银行贷款审批，要求贾效辉在收到该通知之日起十日内到德鸿现代城营销中心以全款方式支付该房屋剩余房款45万元。2019年11月14日，德鸿公司向贾效辉邮寄送达《办理解除合同遗留事务通知书》载明：由于贾效辉未能获得银行贷款申请，亦未能按照全款付清购房款45万元，依据《商品房买卖合同》附件五第5条第（3）款的规定，“视为买受人放弃购买，出卖人有权在扣除相关费用后，将其余已付房款（不计利息）退还给买受人。”通知如下：1．双方于2017年2月25日签订的《商品房买卖合同》自本通知到达您时解除；2．请你自收到本通知之日起十日内，持相关购房手续来我公司办理相关遗留手续，否则，视为您自愿放弃有关权利，我公司不再给你办理。反诉原告贾效辉提交《河南省增值税普通发票》两张及《客户交款明细》，拟证明德鸿公司于2017年3月3日向贾效辉与白强健分别开具了房屋首付款的增值税普通发票，贾效辉的发票金额为462767元，白强健的发票金额为463061元，客户交款明细载明D-15号房屋交款合计为48543元，D-13号房屋交款合计为48302元。白强健系贾效辉的姐夫，白强健出庭作证证明因段秀真（又名段玉）欠其母亲王龙英100万元，段秀真为偿还该欠款，替白强健与贾效辉向德鸿支付了90万元购房首付款，白强健与贾效辉各45万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告德鸿公司与被告贾效辉双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告贾效辉未能按照合同约定以商业贷款方式支付剩余购房款，亦未能在收到德鸿公司书面通知后的合理期限内按照约定支付剩余购房款，系违约行为，原、被告双方均同意解除《商品房买卖合同》，故原告德鸿公司主张确认双方签订的《商品房买卖合同》于2019年11月14日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据《商品房买卖合同》附件五第三条的规定，如买受人因故未能获得银行贷款，买受人应在接到出卖人的书面通知后十五日内付清总房款或协商处理，如买受人获得批准的银行贷款数额不足所申请贷款的，经出卖人同意，买受人应在七日内补足差额，并继续办理贷款手续，否则视为买受人放弃购买，出卖人有权在扣除相关费用后，将其余已付房款（不计利息）退还给买受人。《商品房买卖合同》解除后，按照约定出卖人德鸿公司有权在扣除相关费用后，将其余已付房款（不计利息）退还给买受人贾效辉。本案争议的焦点是反诉中反诉被告德鸿公司应当返还反诉原告贾效辉购房款的数额问题。反诉原告贾效辉主张反诉被告德鸿公司应当返还发票载明的首付款金额462767元，契税、维修基金等费用42159元，合计504626元，反诉原告贾效辉主张首付款中45万元是段秀真代为支付的，后由贾效辉补交了首付款6384元，及契税、维修基金等费用，但贾效辉主张段秀真代为支付45万元首付款无客观证据予以印证，故一审法院不予采信；反诉被告德鸿公司主张应返还反诉原告贾效辉实际支付的购房款48543元。依据德鸿公司向贾效辉出具的《收据》载明反诉原告贾效辉支付的购房款为48543元，故一审法院认定反诉被告德鸿公司应当以反诉原告贾效辉实际支付房款金额48543元予以返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条之规定，判决：一、确认原告德鸿置业有限公司与被告贾效辉签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ17003180456）于2019年11月14日解除；二、反诉被告德鸿置业有限公司应于判决生效后十日内返还反诉原告贾效辉购房款48543元；三、驳回原告德鸿置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告贾效辉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贾效辉负担；反诉案件受理费4425元，由反诉原告贾效辉负担3999元，由反诉被告德鸿置业有限公司负担426元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方当事人均同意解除案涉2017年2月25日贾效辉与德鸿公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SJ17003180456），案涉《商品房买卖合同》解除后，德鸿公司应当返还贾效辉已付房款。本案二审的争议焦点是案涉贾效辉签订的房屋买卖合同的首付款是否由案外人段秀真代为支付给德鸿公司。贾效辉主张首付款中45万元是段秀真代为支付。贾效辉陈述代为支付行为是在签订商品房买卖之前，由段秀真和德鸿公司协商确定后，通知贾效辉和白强健去德鸿公司售楼部签订商品房买卖合同，德鸿公司置业顾问经计算后出具补交款项清单，由贾效辉补交首付款6384元及契税、维修基金等费用共计48543元。即贾效辉主张案外人段秀真以案涉房屋的首付款抵偿原先的欠款。根据本案贾效辉的举证，除了段秀真向贾效辉的口述之外，段秀真并没有向贾效辉出示相关的付款凭证。2017年2月24日，德鸿公司向贾效辉出具了48543元定金的收据。2017年3月3日德鸿公司向贾效辉出具了金额为462767元的增值税发票。除当事人陈述和证人证言外，并没有段秀真代付款项的付款凭证或收据；即使存在双方同意段秀真代付的事实，也无证据证明段秀真已经实际代付了案涉首付款。贾效辉的举证不足以证明案外人段秀真向德鸿公司或德鸿公司指定公司或人员支付首付款，案涉合同已经解除，贾效辉请求德鸿公司返还该部分首付款的上诉理由，因证据不足，本院不予采纳。一审法院认定德鸿公司应当返还贾效辉实际支付48543元款项并无不当。综上所述，贾效辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8246元，由贾效辉负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年八月二十六日书记员  李唯丽