浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初6257号 原告：宁波杭州湾世纪城置业有限公司。住所地：浙江省宁波杭州湾新区世纪城揽月苑10号楼27-1室。统一社会信用代码913302015670013622。 法定代表人：黄如防，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯梦莹，女，该公司员工。 被告：霍如松，男，1986年12月28日出生，汉族，住江苏省灌云县。 委托诉讼代理人：霍如春（系霍如松堂兄弟），男，1978年1月4日出生，汉族，住江苏省灌云县。 原告宁波杭州湾世纪城置业有限公司（以下简称世纪城公司）与被告霍如松商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告世纪城公司的委托诉讼代理人冯梦莹，被告的委托诉讼代理人霍如春均到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告共同申请庭外和解30日，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告以被告未支付车位尾款并逾期不办理房屋交付手续为由，向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告继续履行编号为2019330282YS0246434的《商品房买卖合同》，限期办理交房手续；2.判令被告继续履行编号为N0344的《车位买卖合同》，立即向原告支付车位合同尾款62000元；3.判令被告支付自2019年10月31日起至2020年6月16日止、以总房价款1322266元为基数、按日万分之三计算的逾期交房的违约金80129元；4.判令被告支付原告自2019年10月16日起至2020年6月16日止、按照每日50元计算逾期支付车位尾款的违约金10850元；5.本案诉讼费由被告承担。 被告霍如松答辩称：案涉房屋是框架房，没有房间内墙（即分隔墙），不符合居住条件，不具备交付条件，被告不同意办理交房手续，也不应当支付违约金。原告将房屋和车位捆绑销售，被告预付了6万元车位款，本来说有折扣，但实际买下来的价格高于市场价。车位是原告在售房时强加给被告的买卖，故被告不同意支付车位款余款，也不应当支付违约金。另原告在售房过程中给了第三方回扣，增加了买受人的购房成本。 案经审理查明：2019年4月11日，原、被告签订《杭州湾世纪城住宅认购书》一份，约定被告自愿认购原告出售的杭州湾世纪城赏江苑12幢2203号房，单价13590元/㎡，总房款1379113元，7天准时签约优惠后成交价1322266元。被告于当日支付房屋定金5万元。同日，原、被告还签订了《车位认购协议》一份，就车位购买事宜达成如下意见：1.该车为按套计价，总价12万元/套（个），被告须在认购当天缴纳定金2万元整（签订车位买卖合同时，定金将直接转为车位款）。2.双方确定被告必须购买上述房屋才能购买车位，且须在签署《商品房买卖合同》当天支付车位相应款项和签署《车位买卖合同》，若被告在签署《商品房买卖合同》时未与原告签署《车位买卖合同》并支付剩余款项的，适用定金罚没原则（上述第1款被告缴纳的定金不予退还）。后被告按约支付车位定金2万元。 2019年4月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》及《杭州湾世纪城车位买卖合同》各一份，《浙江省商品房买卖合同（预售）》约定：被告向原告购买杭州湾世纪城赏江苑12幢2203号的商品房，价款为1322266元；第四章商品房交付条件与交付手续第十条约定：该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋实测测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条商品房相关设施设备交付条件约定了供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等交付条件。第十二条交付时间和手续条款约定：（一）出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（三）查验房屋。1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起15日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）吊顶开裂；（6）瓷砖剥落开裂；（7）墙面剥落、开裂；（8）地砖、地板起翘、开裂。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）自约定的交房日期届满之日起，视为出卖人已经交付商品房，该商品房毁损、灭失等一切风险均由买受人承担；且买受人还应当自该日起承担该商品房的物业管理服务费，并自该日起计算房屋的保修期限；（2）同时买受人还须按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金。该第十二条第（三）款3项第（1）、（2）目使用了下划线进行提示。原告确认合同文本由其提供，第十二条第（三）款3项在其对外签订的所有合同中均有体现。该合同附件六为关于装饰装修及相关设备标准的约定，其中第二部分内装饰装修部分约定本房屋为毛坯房交付，并就内装饰装修主要材料和设备的品牌、产品、规格、级别、数量等内容作了约定，其中起居室和卧室墙面约定为“批刮腻子或抹灰”，厨房、卫生间无分隔墙。附件十三补充协议第一条第（2）项约定，出卖人在房屋验收交接时向买受人出示法律法规明文规定的相关文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，买受人应当签署房屋交接单并履行领受房屋钥匙、缴纳物业管理费的义务。同日，被告支付房款352266元，现房款已经全部付清。 同日，原、被告签订《杭州湾世纪城车位买卖合同》一份，约定原告以12万元价款出售给被告杭州湾世纪城赏江苑地下室标准车位一个，被告以分期方式付款，须于签订本合同当日向原告支付首付车位款6万元，剩余车位款6万元须于2019年10月16日前付清。该合同第四条约定：若被告未能在本合同第二条约定的期限内付清剩余车位款的，即构成被告逾期付款。被告逾期付款的，自愿接受该车位售价上调2000元（即最终车位售价为122000元）的条件，在支付车位尾款时支付，且同时按照50元每日的标准承担逾期付款违约金。若被告逾期付款超过30日的，原告有权单方解除本合同。若因被告原因导致原告解除本合同的，被告应向原告支付车位总价10%的违约金，以及被告因购车位所享受的房款优惠金额，原告可直接从被告已支付的预付款、首期款中扣除，不足部分应由被告在办理解除车位合同手续当天补齐。被告于该合同签订当日支付车位首付款4万元。 2019年11月28日，原告向被告邮寄送达《入伙通知书》一份，告知被告购买的房屋已于2019年10月31日通知交房，由于被告可能工作繁忙或忘记时间导致未能如期交房，以免影响后续手续办理，再次提醒交房时间和地点，并通知被告持本通知书和相关资料、相关费用到宁波杭州湾世纪城售楼部办理入伙手续，以便快捷方便地办理完毕交房手续。 2019年12月20日，原告向被告邮寄送达《逾期交房通知函》，和《车位尾款付款通知书》各一份。其中《逾期交房通知函》载明：被告购买原告开发的案涉房屋一套，并于2020年4月17日签署了《商品房买卖合同》。该房屋已经政府有关部门测量，验收合格，可以交付使用，但被告一直未来办理交房手续，导致原告的后续工作无法开展，同时该行为已经构成违约。根据该合同第十二条约定：“由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）自约定的交房日期届满之日起，视为出卖人已经交付商品房，该商品房毁损、灭失等一切风险均由买受人承担；且买受人还应当自该日起承担该商品房的物业管理服务费，并自该日起计算房屋的保修期限；（2）同时买受人还须按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金。”截至该日被告已经逾期49天，按照合同约定，被告的违约金已达19437.31元。现原告再次书面通知，请被告务必在2019年12月27日前到原告售楼部现场办理交房相关手续，如不及时前来办理，后期原告将收取相应的违约金。《车位尾款付款通知书》载明：被告于2019年4月17日购买的世纪城赏江苑地下车位一个并签订了《杭州湾世纪城车位买卖合同》，该合同约定“乙方（被告）以分期付款方式付款，乙方须于签订本合同当日向甲方（原告）支付首付车位款6万元，剩余车位款6万元须于2019年10月16日前付清。”到目前为止，被告已经缴纳车位首付款，原告尚未收到车位尾款，被告的行为已经构成违约。依据该车位合同第四条约定：“若乙方未能在本合同第二条约定的期限内付清剩余车位款的，即构成乙方逾期付款。乙方逾期付款的，自愿接受该车位售价上调2000元（即最终车位售价为122000元）的条件，在支付车位尾款时支付，且同时按照50元每日的标准承担逾期付款违约金。若乙方逾期付款超过30日的，甲方有权单方解除本合同。若因乙方原因导致甲方解除本合同的，乙方应向甲方支付车位总价10%的违约金，以及乙方因购车位所享受的房款优惠金额，甲方可直接从乙方已支付的预付款、首期款中扣除，不足部分应由乙方在办理解除车位合同手续当天补齐。”截至今日，被告已逾期65天，请被告务必在2019年12月27日前到原告售楼部现场办妥车位尾款支付手续，否则原告有权根据合同约定收取违约金。 2020年1月11日，原告向被告发送相同格式的《车位尾款付款通知书》，告知被告已经逾期87天，请被告务必在2020年1月18日前到原告售楼处现场办妥车位尾款支付手续，否则，原告有权根据相关合同约定收取违约金。 2020年3月22日，原告再次向被告发送相同格式的《逾期交房通知函》和《车位尾款付款通知书》各一份，通知被告已经逾期办理交房手续142天，按照合同约定违约金已达56328.53元；车位尾款已逾期157天，请被告务必在2020年3月29日前到原告售楼部现场办理交房相关手续和车位尾款支付手续，否则原告有权根据合同约定收取违约金。 本院认为：案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》系原、被告真实意思表示，依法成立有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。被告向原告购买的案涉房屋为毛坯房，合同约定的交付条件及装饰装修标准均未约定交付的房屋需要砌好房间之间的分隔墙（即被告所称的内墙），现被告以案涉房屋没有砌好内墙为由主张案涉房屋尚不具备交房条件缺乏依据，本院对被告的上述辩称不予采信。现原告在案涉房屋符合合同约定的交付条件后多次通知被告办理交房手续，被告未按照约定时间办理交房手续。根据该合同第十二条第三款约定，由于买受人原因导致商品房未按期交付的，出卖人有权主张自约定的交房日期届满之日起视为其已经交付商品房，该商品房毁损、灭失等一切风险均由买受人承担，要求买受人自该日起承担该商品房的物业管理服务费，并自该日起计算房屋的保修期限；同时要求买受人按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金。但该条款为原告事先拟定反复使用的格式条款，未经双方充分协商，原告对该条款以下划线形式进行提示并不影响该条款为格式条款的性质，原告作为格式条款的提供者应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务。根据合同法第四十条之规定，提供格式合同一方加重对方责任的，加重条款无效。在商品房销售合同中，按照约定的时间交付合格的房屋系原告作为出卖人的主要义务，买受人作为消费者在房屋达到约定收房条件后有配合履行交付的义务。买受人收到收房通知后，因买受人原因导致标的物不能按照约定的期限交付的，视为房屋自约定的交房日期届满之日起视为其已经交付，即视为出卖人已经履行交房义务，案涉房屋毁损、灭失的风险以及与该房屋有关的相关义务均由买受人承担，即出卖人的交付义务视为履行，买受人承担与房屋交付相同的法律后果。案涉格式条款约定除视为出卖人已经履行交付义务外，其同时可要求买受人按日支付总房款万分之三的违约金属于加重购房者作为消费者责任的条款，第十二条第三款第3项第（2）目依法应属无效条款。无效的合同条款自始无约束力，原告要求被告支付逾期收房的违约金的诉讼请求缺乏合法依据，本院不予支持。但若因被告不按期收房导致原告确有损失的，原告有权就实际损失向被告主张赔偿。至于原告要求被告继续履行合同，限期办理交房手续，因其已经主张案涉房屋依约视为原告完成了房屋的交付义务，该诉讼请求已无必要，对该诉讼请求本院不予支持。 案涉《车位认购协议》、《杭州湾世纪城车位买卖合同》依法成立有效，被告依约应在2019年10月16日前付清尾款6万元，现被告未按约履行付款义务，显属违约。《车位认购协议》约定必须购买房屋才能购买车位，并非购买房屋必须购买车位，不属于被告主张的捆绑销售。现被告主张车位与房屋系捆绑销售故其无须支付车位尾款和违约金，但其未提供证据予以证明，对其相关辩称本院不予采信。根据合同约定，被告逾期支付剩余车位款的，应当按照122000元的价格支付车位款，并按照每日50天的标准承担逾期付款违约金。现原告要求被告支付车位尾款62000元，并自支付逾期之日起（应为2019年10月17日，原告主张从2019年10月16日起算缺乏依据）至2020年6月16日止的违约金。经计算，该期间的违约金金额为12200元。现原告主张的违约金10850元低于该金额，系对自己权利的处分，本院予以确认。综上，对于原告要求被告支付车位尾款62000元以及逾期付款违约金10850元的诉讼请求，本院予以支持。另被告主张原告在售房时给了第三方回扣，缺乏相应的依据，与本案亦缺乏关联性，本院不予采信。 据此，依照《中华人民法共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十三条、第一百六十一条，《中华人民法共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告霍如松于本判决生效后七日内支付原告宁波杭州湾世纪城置业有限公司车位款62000元，并支付逾期付款违约金10850元，合计72850元； 二、驳回原告宁波杭州湾世纪城置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费减半收取计1680元，由原告宁波杭州湾世纪城置业有限公司负担880元，被告霍如松负担800元，交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张小玲 二〇二〇年八月十七日 法官助理 朱婷婷 代书记员 陆莹婕