安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初3558号 原告:舒城县鹏基物业管理有限公司,住所地安徽省六安市舒城县城关镇龙津大道268号。 法定代表人：聂成,总经理。 委托诉讼代理人：曹勇，安徽永诚律师事务所律师。 被告:袁先陆，男，汉族，1970年8月11日出生,住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：袁健健（系袁先陆女儿），住安徽省舒城县。 原告舒城县鹏基物业管理有限公司（以下简称鹏基物业管理公司）与被告袁先陆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹勇、被告袁先陆及委托诉讼代理人袁健健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鹏基物业管理公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业服务费用7720元并承担逾期缴纳滞纳金(滞纳金自2020年5月1日起按2‰/日计算至付清之日止,截止起诉之日滞纳金为1138元)；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告系清溪园小区3号楼806室、8号楼102室业主,原告系舒城县清溪园小区物业服务单位。2013年12月21日,原、被告签订《清溪园前期物业管理服务协议》两份,就原告提供清溪园小区前期物业管理服务相关事项进行了约定:物业管理综合服务费用自开发单位通知乙方(被告)交房之日计收;乙方(被告)应在办理交房手续时交纳一年物业管理综合服务费用;物业管理综合服务费收取标准:报物价局批准、房管局备案;乙方(被告)缴纳费用周期:每季度缴纳一次,缴纳费用时间:每季度的第一个月,逾期不缴,每天加收2‰滞纳金等。 2013年11月6日,原告就清溪园小区物业服务费收费标准报舒城县物价局批准后取得舒价(2013)28号《关于清溪园小区物业服务收费标准的函》,并实际按该文件要求收取物业服务费。2013年12月,被告实际取得并占有使用清溪园小区3号楼806室、8号楼102室房屋并按物业服务合同约定向原告支付物业服务费。但自2015年12月起,被告拒不缴纳8号楼102室物业服务费;自2016年12月起,被告拒不缴纳3号楼806室物业服务费。截止2020年4月30日,被告已拖欠原告物业服务费7720元。原告虽多次向被告催要,但被告一直拒不支付。 袁先陆辩称，1.原告诉请2017年7月10日之前的物业费已经超过诉讼时效。2015年12月至2017年7月10日期间的物业费已经超过三年，已过诉讼时效，应驳回对该期间物业费的诉讼请求；2.原告提供的物业服务存在诸多问题，无法提供与其对等价值的服务，违约在先。被告之所以没有按期缴纳物业费，事出有因，行使的是不安抗辩权。清溪园小区是拆迁安置小区，非独立封闭小区，多家非本小区居民大门也处于小区中。针对这一情况，原告应当从小区安全管理的角度出发，单元门应当安装和正常使用门禁系统。但所有门禁系统形同虚设，没有发挥门禁的作用，造成小区无安全保障，盗窃、损害公共设施、他人随意进出等现象时常发生，小区居民毫无安全感；小区内没有安全可靠的消防设施和可正常使用的消防系统，一旦发生火灾，小区内的人身和财产安全毫无保障。小区内的消防器材未年检，早已过期，消防设施破坏严重，消防通道杂物成堆，时常被堵；地下车库名不副实，不仅不能正常停车，而且通道堵塞，车库内各种杂物堆放，凌乱不堪；小区内的电表箱、监控设施等，人为破坏严重，电表箱内存杂物，监控设施无法正常使用，成为小区内的摆设，不能发挥安全防范的作用，安全隐患多；小区内的电梯、楼道等广告“牛皮癣”杂乱无章，随处可见，严重影响居民良好的生活秩序；原告严重侵害居民共有的设施和场地，违法违章收取公用车棚停车等费用，尤其是在公共设施场所内违章建房从事娱乐打牌，严重扰民，原告却从中渔利；小区内卫生保洁不规范，没有正常管理，一片脏、乱、差。原告没有履行应当履行的物业管理义务。对于小区居民数次质疑，不仅不改正，而且服务质量日益下降。原告的上述行为属于根本违约，应承担违约责任，被告作为接受物业服务的对象，因原告根本违约在先，被告依法可行使拒绝缴纳物业费用的形式来不安抗辩；3.原告诉请的物业服务费数额计算不明确，缺乏事实和法律依据。原告提供的《清溪园前期物业管理服务协议》中，双方未约定服务费收费标准，未标明具体的价格。六安市中级人民法院（2018）皖15民终801号判决书涉及的小区和被告为同一小区同类型住宅，该判决书认定原告服务质量存在瑕疵，以折价的方式承担违约责任，法院判决按照约定标准（每月每平方米建筑面积1.1元）的70%收费，即每月每平方米建筑面积0.77元。该判决已经生效，对本案有既判力，故请2016年后期物业费按照这一标准计付；4.原告诉称曾多次向被告催要物业管理费无事实依据。因原告物业服务不到位，不尽责，自身存在过错，收取物业费内心不安，所以没有及时收取。相反，被告及小区内其他业主曾多次主动找原告缴纳物业费，但原告以各种理由拒绝收取；5.原告诉请的滞纳金无事实和法律依据。本次纠纷的发生，主要原因是原告服务质量存在严重瑕疵，且物业公司属于商业性服务企业，不是国家法定机关，无权收取滞纳金，被告不应承担滞纳金和诉讼费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交了：1.《清溪园前期物业管理服务协议》一份；2.安置房选房确认单一份；3.舒城县物价局《关于清溪园小区物业服务收费标准的函》一份。 被告提交了：1.舒城县物业管理服务中心通报一份；2.图片一组、情况反映一份；3.六安市中级人民法院（2018）皖15民终801号民事判决书一份。 本院经审理认定事实如下：袁先陆系清溪园小区3号楼806室、8号楼102室业主。两套住宅房均属高层住宅。其中3号楼806室建筑面积为99.57m2，8号楼102室建筑面积为80.27m2。 2013年12月21日原、被告签订《清溪园前期物业管理服务协议》。协议第四条第三项约定物业管理综合服务费收取标准见附表。该协议附表即《清溪园物业管理收费标准》载明，高层住宅的物业管理综合服务费用为1.1元/m2/月。协议还约定缴费周期与缴费时间为每季度缴纳一次,由业主自行于每季度的第一个月到物管服务中心自行缴纳,逾期不缴,每天加收2‰滞纳金等。 袁先陆交了三年3号楼806室房屋的物业管理服务费，交了二年8号楼102室的物业管理服务费。在协议履行过程中，双方协议将8号楼102室的物业管理服务费按0.8元/m2/月缴纳。原告于2020年5月撤出清溪园小区。 就案涉小区业主拖欠原告物业服务费的纠纷，原告曾分别于2018年和2019年两次通过诉讼途径解决过。欠费业主与原告所争议的均是原告提供的服务质量与其收费标准是否相适应的问题。2018年7月17日，六安市中级人民法院就原告与该小区业主李某某物业服务合同纠纷一案作出（2018）皖15民终801号判决书。该判决书确认了原告与业主在协议中约定的1.1元/m2/月的收费标准的合法性，认为应按该标准核定物业管理费。但考虑原告在2014年12月22日至2017年12月22日期间的物业服务确实存在诸多瑕疵，认为欠费业主李某某提出的不按照约定全额支付该期间的物业费的理由成立，酌定欠费业主李某某按双方约定标准的70%支付物业费。2019年12月，同类纠纷同样因原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，经本院调解或判决将欠费业主的交费标准调整至1元/m2/月，欠费业主不承担逾期交纳滞纳金。 本院认为，本案争议的焦点是：一、被告拖欠的2015年12月至2017年7月10日期间的物业费是否已过诉讼时效；二、被告拒绝交纳物业服务费是否属于合法行使不安抗辩权；三、六安市中级人民法院（2018）皖15民终801号判决书确定的欠费业主李某某支付所欠物业费的计算方式对本案是否具有既判力。 关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。原告于2020年5月撤出清溪园小区，与该小区业主的物业服务合同关系终止。此前双方的物业服务合同关系一直存在，双方的权利义务关系处于持续状态。被告负有交纳物业服务费的义务。物业服务费的交费周期与交费时间，是被告履行该份合同之债的方式，属于对同一债务分期履行的情形。且该小区业主与原告关于原告的服务与收费一直存有争议。故对被告辩称诉讼时效已过的意见不予采纳。 关于争议焦点二，被告拒绝交纳物业服务费是否属于合法行使不安抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。原、被告双方签订的《清溪园前期物业管理服务协议》第六条约定“缴纳费用周期:每季度缴纳一次,业主到物管服务中心自行缴纳，缴纳费用时间:每季度的第一个月”。因此，双方约定的履行顺序是被告先交费。被告提供的证据只是为了证明原告提供的服务质量差，并不能证明原告没有提供物业服务。原告一直提供物业服务至2020年4月份，被告却多年未交物业服务费。因此，被告辩称其行使的是不安抗辩权，理由不成立。 关于争议焦点三，被告辩称六安市中级人民法院（2018）皖15民终801号判决书对该案具有既判力，无法律依据。该份判决书确认了业主李某某与原告约定的1.1元/m2/月的收费标准的合法性，考虑原告在2014年12月22日至2017年12月22日期间的物业服务确实存在诸多瑕疵，酌定欠费业主李某某按所欠物业服务费的70%支付。该份判决书只是针对原告与李某某物业服务合同纠纷一案，结合双方在履行合同过程中的过错情况所作的个案调整，并非改变整个小区物业费的收费标准。该份判决书只对案涉双方当事人原告与李某某具有既判力。该份判决书的形成时间是2018年7月份，核定欠费数额所依据的时间段是李某某拖欠原告2014年12月至2017年12月期间，与本案被告自2015年12月拖欠至2020年4月份的事实情况亦不一样。如果李某某未按判决履行，依法即应承担逾期不履行的法律后果。因此，被告主张按1.1元/m2/月的70%即0.77元/m2/月的标准支付物业费，无事实和法律依据。 综上所述，原、被告双方约定1.1元/m2/月的物业服务费的收费标准是合法有效的，双方均应按约履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。因此，原告在提供物业服务与管理过程中如有违约行为，被告可以要求原告承担违约责任，但不得拒付物业费。正是基于原告在提供物业服务与管理过程中存在瑕疵，法院前期在处理该类物业服务合同纠纷时，酌情降低了欠费业主的交费数额或调整了交费标准，且没有支持原告要求欠费业主承担逾期交纳滞纳金的请求。参照法院处理同一小区该类纠纷最近期的解决方法，本院酌定被告按1元/m2/月交费。双方在前期沟通中一致同意将一楼住宅的收费标准调整至0.8元/m2/月，本院予以确认。故本院核定被告应交物业费数额为7322元【（99.57m2×1×40+80.27m2×0.8×52）】，对原告要求被告支付逾期交纳滞纳金的请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告袁先陆向原告舒城县鹏基物业管理有限公司支付物业服务费7322元，于本判决生效之日付清; 二、驳回原告舒城县鹏基物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告袁先陆负担。 本判决为终审判决。 审判员  汪仪慧 二〇二〇年八月三十日 书记员  黄玉丹