上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初18314号原告：上海万续房地产营销策划有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：万向友，执行董事。委托诉讼代理人：吴颖，江苏展智律师事务所律师。被告：上海策源房地产投资有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：邹建伟，执行董事。委托诉讼代理人：朱?俊，男。委托诉讼代理人：蔡惠娜，女。原告上海万续房地产营销策划有限公司(以下简称万续公司)与被告上海策源房地产投资有限公司(以下简称策源公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万续公司的委托诉讼代理人吴颖，被告策源公司的委托诉讼代理人朱?俊、蔡惠娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万续公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向其支付佣金8万元；2.判令被告向其支付以8万元为基数，按照年利率6%计算的自2019年11月20日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。事实和理由：2019年10月1日，原告与被告签订《分销合作协议》，合同约定原告向被告提供具有购买山屿海项目(又称海上海项目)能力的客源，如原告介绍的客户成功购买该项目房屋，则被告根据协议向原告支付佣金。成交面积在47㎡以下的，佣金标准为8万元一套。2019年11月9日，原告成功介绍客户杨志强成交山屿海(海上海)一套40.27㎡房屋，被告应付佣金8万元。原告于同月20日向被告开具佣金发票，已经满足佣金支付条件。然被告因原告就江桥梅客户的佣金争议向法院提起诉讼，被告就扣留了正在走流程结付给原告的本案成交客户的佣金未予结算。原、被告签订的《分销合同协议》未约定被告逾期结佣的违约金，故原告主张按照年利率6%计算逾期付款违约金。因原告向被告开具佣金发票时间为佣金应当支付日期，故自2019年11月20日向被告主张逾期结佣的违约金至被告实际支付之日止。现原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告变更第二项诉请为：判令被告向其支付以8万元为基数，按照年利率6%计算的自2019年12月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。策源公司辩称，杨志强这一单客户确实由原告于2019年11月9日介绍成功，被告至今未向原告支付佣金理由为抵扣已成交客户退房引起的退佣。原告推荐的客户黄晓丽、陈备亮于2019年8月17日认购了山屿海项目房屋，并于同月25日签订房屋买卖合同，原告因此于同年9月18日向原告支付了佣金8万元。嗣后，该成交客户黄晓丽、陈备亮因贷款问题向开发商退房，开发商在扣除相关费用后已经将购房款退还给客户。从黄晓丽、陈备亮客户提出退房之时，被告就与原告通过微信及电话沟通，被告正式向原告发函告知退佣时间为2020年6月1日。然而，原告在收到被告的函件后未与被告联系，现被告要求本案杨志强一单客户的佣金抵扣黄晓丽、陈备亮一单客户应退还的佣金，故不同意原告的第一项诉请。关于原告的第二项诉请，因为杨志强这一单客户的佣金需要抵扣，故不应该支付违约金，双方签订的合同中也没有约定明确的违约金依据，对原告主张的违约金标准不予认可。即使被告需要支付逾期付款违约金，对违约金起算时间也不应当为2019年11月20日，双方签订的合同中约定的支付佣金条件是签约完成后并支付购房款后才支付佣金，因为被告就黄晓丽、陈备亮一单已经向原告支付佣金8万元，如果杨志强这一单客户的佣金存在利息，则同理黄晓丽、陈备亮一单客户应当退还佣金也存在利息。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月1日，被告(委托方、甲方)与原告(受托方、乙方)签订《分销合作协议》，双方约定：第一条合作方式和范围1.1在合作期内，乙方向甲方提供具有购买山屿海项目能力的客源，如乙方所介绍的客户成功购买本项目房屋，则甲方根据本协议相关约定向乙方支付佣金。如没有介绍成功或退房，则甲方无须支付任何费用，如已支付则乙方应予以退还相应费用。1.2房屋介绍成功标准是乙方向甲方提供客户，在本协议约定合作期限内，乙方介绍的客户必须购买本项目的房屋、网签预售合同/出售合同/商品房买卖合同(以下简称为销售合同)及按照销售合同约定的时间付清所购房屋的30%首付款付到开发商指定帐户，向甲方付清会员费或服务费等其他费用，贷款客户还须客户贷款经银行初审通过，且没有退房。第二条合作期限，本项目分销合作期限自2019年10月1日至2020年3月31日。第三条佣金及支付3.1乙方推介的客户成交后，面积在47㎡以下的(含本数)，甲方按照人民币捌万元/套的标准支付佣金(含税)；面积在47㎡-83㎡的(不含本数)，甲方按照人民币玖万元/套的标准支付佣金(含税)；面积在83㎡以上的(含本数)，甲方按照人民币壹拾万元/套的标准支付佣金(含税)。3.2佣金支付的前提是房屋介绍成功，即被介绍的客户与开发商就本项目的销售合同完成网签，按照销售合同约定的时间付清所购房屋的30%首付款付到开发商指定帐户，向甲方付清会员费或服务费等其他费用，贷款客户还须客户贷款经银行初审通过，且没有退房。3.3佣金支付币种：人民币。在甲方向乙方支付佣金7个工作日之前，乙方应向甲方提供等额、有效，且符合甲方要求的咨询服务或佣金服务增值税专用发票。逾期提供发票，则甲方有权不予支付佣金且不承担任何违约责任。3.4佣金支付时间：客户完成签约(销售合同网签)且已购房屋30%首付款和会员费或服务费等其他费用全部付清及贷款初审通过后，甲方收到乙方开具的合格增值税专用发票后20个工作日内支付乙方佣金。3.5无论是否在本合作期内，已成交的房屋发生退房现象，则乙方不得结算佣金。若甲方已支付佣金，则乙方应在退房发生后7天内或甲方通知后7天内退回所有佣金。否则，甲方有权直接在后续佣金结算时直接扣除此部分佣金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。若逾期退还，则按照应退还费用的日万分之三承担逾期滞纳金。第八条违约责任8.2甲方未按本合同约定时间支付佣金且逾期超过30个工作日，则每逾期一天，甲方应承担到期应支付佣金的日万分之一的违约金；超过90天，则乙方有权解除本协议。但开发商的原因逾期支付佣金的除外。合同另对客户确认、保密条款、其他事宜等进行了约定。2019年11月8日，原告在“渠道王”上报备客户杨志强。次日，崔秀芳、杨志强(乙方、买受方)与嵊泗彭博房地产开发有限公司(甲方、出售方)签订《海上海项目房屋定购合同》，载明：乙方向甲方定购位于舟山市嵊泗县菜园镇金海路XXX号XXX号楼XXX室的房屋，该房屋建筑面积为40.27平方米，该房屋单价为每平方米18,854.76元，该房屋总价款为759,281元。乙方同意在签订本定购合同当日，以银行转账方式向甲方如下指定账户支付50,000元定金，该等定金系乙方为获得对该房屋的购买权而自愿交付，在甲乙双方签订房屋买卖合同后，乙方已支付的定金自动转为房屋价款。甲、乙双方商定，乙方应于2019年11月9日至2019年11月19日期间至山屿海售楼处与甲方签订房屋买卖合同。2019年11月20日，原告向被告开具金额为8万元的上海增值税专用发票。对此，被告表示收到该佣金发票并认可其应于2019年12月10日向原告支付杨志强这一单客户的佣金8万元。2019年12月19日，杨志强向嵊泗彭博房地产开发有限公司嵊泗海上海住宅小区商品房预售资金专户转账支付购房余款104,281.09元。2020年6月1日，被告向原告出具《退佣通知》，载明：贵司于2019年8月17日推介成交的山屿海项目(又称：海上海项目)X幢XXX室，购房者黄晓丽、陈备亮因自身原因已于2020年5月要求退房。我司就该房屋已向贵司支付费用合计人民币80,000元，根据贵我双方签署的相关协议第3.5条的约定，贵司应于客户退房后向我司退还所有佣金或者我司有权在未支付佣金中(如有)直接扣除。有鉴于此，请贵司于收到函时将已支付的佣金合计80,000元退还至我司如下银行账户……如贵司未退还的，则我司有权直接在后续(如有)佣金结算时直接扣除。贵司逾期退还的，还须按照应退还费用的日万分之三承担逾期滞纳金。望贵司予以配合。2020年6月3日，被告通过顺丰标快向原告邮寄上述《退佣通知》，对该运单，原告认为真实性无法核实。经本院查询相应的快递单号，上述《退佣通知》的快递于2020年6月4日向原告妥投。2020年6月3日，嵊泗彭博房地产开发有限公司(甲方)与黄晓丽、陈备亮(乙方)签订《商品房退房协议》，载明：兹由于乙方原因，乙方自愿将2019年8月25日所签合同中购买的海上海住宅(小区)X幢XXX室退还甲方。此房屋合同金额566,570.31整，至2019年8月31日，乙方共付176,570.31元。经双方协商同意，自本协议签订之日起，甲、乙双方于2019年8月25日所签署的购买海上海住宅(小区)X幢XXX室的购房合同即行终止，甲方有权将1幢217室该房另行出售或处置。另查明，被告于2019年9月18日就黄晓丽、陈备亮这一单客户的佣金向原告以银行转账的方式支付8万元。被告于庭审后提供了三份证据材料：中国农业银行《客户收付款入账通知》、销售人员与陈备亮的微信聊天记录、陈备亮的手机网银截图，旨在证明黄晓丽、陈备亮这一单客户发生退房，且开发商实际向客户退还了购房款。对上述三份证据，原告发表如下书面质证意见：对农业银行回单《客户收付款入账通知》的证据三性均不予认可，原告使用IE浏览器在农业银行官网输入该回单编码查询验证，得到返回结果空白，该份回单不真实，系伪造的虚假证据；原告在被告支付佣金前已将陈备亮这一单的佣金发票原件提交给被告，原告为此已经缴纳税款4,800元，如陈备亮一单客户真实退房，被告应将相应发票原件返还原告，由原告办理退税手续。对聊天记录截图的证据三性均不认可，原告无法确认聊天记录截图的真实性，也无法确认截图中聊天人的身份，此外双方在聊天中提到的收据金额与被告主张的退款金额并不一致。对手机网银截图的证据三性均不认可，原告无法确认截图的真实性，此外该截图并没有体现收款人为陈备亮，且其所记载的交易时间与被告提交的《客户收付款入账通知》上记载的时间不一致。根据《客户收付款入账通知》载明，2020年6月11日，付款方户名：嵊泗彭博房地产开发有限公司嵊泗海上海住宅小区商品房预售资金专户，向陈备亮账户支付146,570.31元，附言：退房费。根据被告提供的陈备亮的网银截图载明，2020年6月11日，陈备亮账户收入金额146,570.31元，附言：退房费。本院认为，原、被告签订的《分销合作协议》，系签约当事人的真实意思表示，依法成立，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，当属合法有效。原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。关于原告的第一项诉请，被告认可原告推介成功杨志强这一单客户，被告应向原告支付佣金8万元，但被告提出该佣金用于抵扣因黄晓丽、陈备亮这一单客户退房而发生的退佣。双方争议焦点在于黄晓丽、陈备亮这一单客户是否发生退房。对此，被告提供了中国农业银行《客户收付款入账通知》、销售人员与陈备亮的微信聊天记录、陈备亮的手机网银截图。对于微信聊天记录，现被告未提供原件供本院核实，且该聊天记录载明的内容与本案无关，本院对该证据不予采信；对于中国农业银行《客户收付款入账通知》，经本院电话核实，中国农业银行股份有限公司嵊泗县支行确认2020年6月11日有发生该笔交易，故被告提供的该份证据虽为复印件，本院对该证据的真实性予以认可；对于陈备亮的网银截图，陈备亮于2020年6月11日收入金额146,570.31元，该金额与《客户收付款入账通知》记载的同日陈备亮账户收款金额相一致，且两份材料显示的附言均为退房费，本院对该证据的真实性予以认可。根据在案证据，嵊泗彭博房地产开发有限公司(甲方)与黄晓丽、陈备亮(乙方)于2020年6月3日签订了《商品房退房协议》，且嵊泗彭博房地产开发有限公司于2020年6月11日向陈备亮账户转账支付了退房费146,570.31元。因此，本院对被告主张的黄晓丽、陈备亮一单客户发生了退房的意见予以采信。结合原、被告双方签订的《分销合作协议》3.5条约定，无论是否在本合作期内，已成交的房屋发生退房现象，若被告已支付佣金，则原告应在退房发生后7天内或被告通知后7天内退回所有佣金。否则，被告有权在后续佣金结算时直接扣除此部分佣金，不足部分被告有权继续向原告追偿。若逾期退还，则按照应退还费用的日万分之三承担逾期滞纳金。鉴于原告未向被告退还黄晓丽、陈备亮这一单客户的佣金8万元，本院从避免当事人诉累的角度出发，对被告辩称其应当向原告支付的杨志强这一单客户的佣金8万元用于抵扣原告应当返还的佣金8万元这一主张予以支持。关于原告在书面质证意见中提出的发票问题，不属本案处理范围，原告可另择途径予以解决。关于原告的第二项诉请，杨志强这一单客户的成交日期在2019年11月9日，原告向被告开具这一单佣金发票日期在2019年11月20日。根据原、被告双方签订的《分销合作协议》3.4条约定，佣金支付时间为客户完成签约(销售合同网签)且已购房屋30%首付款和会员费或服务费等其他费用全部付清及贷款初审通过后，被告收到原告开具的合格增值税专用发票后20个工作日内支付原告佣金。《分销合作协议》8.2条约定，被告未按本合同约定时间支付佣金且逾期超过30个工作日，则每逾期一天，被告应承担到期应支付佣金的日万分之一的违约金。庭审中，原、被告双方均确认被告应于2019年12月10日向原告支付杨志强这一单客户的佣金8万元，本院对此予以确认。然而，被告未按约及时向原告支付佣金，因此，原告主张逾期支付违约金有合同依据，本院予以支持。关于违约金的计算标准，本院认为，现原告虽主张按照年利率6%计算，但该标准与双方合同中约定的标准相悖。因此，本院支持按照双方合同约定的日万分之一的标准。关于违约金的起算时间，原告虽主张自2019年12月11日起计算至被告实际支付之日止，但根据前述，双方合同约定逾期支付佣金的违约金从逾期超过30个工作日开始起算，即应当从2020年1月10日起算；黄晓丽、陈备亮这一单客户的退房发生在2020年6月3日，被告向原告邮寄的《退佣通知》显示的落款时间虽为2020年6月1日，但该《退佣通知》于2020年6月4日向原告妥投。因此，本院推定原告知晓退佣事宜的时间为2020年6月4日。结合双方签订的合同约定，原告应在退房发生后7天内或被告通知后7天内退回所有佣金。因此，本院推定原告应于2020年6月11日前向被告退回佣金。综上，本院对于被告应向原告支付逾期支付佣金的违约金，支持计算至2020年6月11日。该日期后，被告应向原告支付的佣金8万元与原告应向被告退还的佣金8万元发生抵扣，故本院不再支持逾期支付佣金的违约金。经计算，被告应向原告支付违约金1,224元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告上海策源房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万续房地产营销策划有限公司违约金1,224元；二、驳回原告上海万续房地产营销策划有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元，减半收取计900元，由原告上海万续房地产营销策划有限公司负担425元，由被告上海策源房地产投资有限公司负担475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐杰云二〇二〇年八月五日书记员  陆 艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……