福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0304民初2476号 原告：宋玉琴，女，1965年10月12日出生,汉族，居民，住所福建省莆田市秀屿区。 被告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区xxx。统一社会信用代码xxxx。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：黄俊杰，福建倍拓律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐丽娟，福建倍拓律师事务所执业律师。 原告宋玉琴与被告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告宋玉琴、被告建德公司的委托诉讼代理人徐丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋玉琴向本院提出诉讼请求：1.建德公司支付给宋玉琴从2019年1月2日开始直至实际交付产权证止按购房款1366044元为基数，日万分之二计算的逾期办理产权证违约金（违约金为177500元暂计至起诉之日）；2.建德公司限期(在判决生效之日起一个月内)交付给宋玉琴房产权属证书；3.建德公司支付给宋玉琴违规交房的违约金1000元；4.由建德公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：宋玉琴与建德公司于2013年11月8日签订编号为xxx号的《商品房买卖合同》，约定宋玉琴购买建德公司位于荔城区xxx。合同约定出卖人即建德公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合消防验收等条件的房屋交付给买受人即宋玉琴使用。交房时，建德公司应出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件。直至2019年1月2日交房时建德公司并未出示这些证件，按合同约定建德公司需支付1000元违约金。宋玉琴已于交房时及时缴交相关契税20491元。因建德公司的责任，宋玉琴不能在规定期限内取得房产权属证书的，建德公司应按己付房款1366044元为基数，日万分之二计算的逾期办理产权证违约金。综上所述，建德公司违反了合同的相关内容，要求建德公司履行合同，限期向宋玉琴交付房产权属证书，并按合同约定向宋玉琴支付违约金。 建德公司辩称，一、代为办证义务产生前提未具备。根据双方签订的商品房买卖合同第十四条的约定，关于办理产权证书，宋玉琴可选择要求建德公司提供办证所需材料自行办证或书面授权建德公司后，由建德公司代宋玉琴办理。根据该约定，宋玉琴向建德公司出具书面授权材料后，建德公司方产生代为办证义务。但本案中宋玉琴至今未向建德公司出具书面授权材料，建德公司无义务也无权为宋玉琴办理权属证书。二、《商品房买卖合同》第十四条对办证期限的约定系政府制订的条款，且不能更改，不具有可操作性，缺乏公平合理性。“初始预登记60日”（现在称“首次登记”）、“办理权属证书90日”的条款约定系政府部门所制订的，是制式条款，不具有可操作性（比如：单就办理房屋产权证前的房屋面积测绘这一项都需要90日内办结），相应的缺乏基本的公平合理性。正是基于其不可操作性，自2015年后由国家工商总局建设部监制已修改了该条款中90天的办证期限约定。三、建德公司不存在过错，无法及时按约定办理权属证书的原因不能归责于建德公司。1、政府原因导致无法按期办理权属证书。（1）规划验收问题。建德公司为了能及时为宋玉琴办结不动产权证书，早在2018年4月便委托莆田市城乡勘测设计研究院进行竣工测量，勘测设计研究院于2018年10月22日向建德公司出具测量成果报告书。建德公司取得测量成果报告书次日即2018年10月23日，便向莆田市城乡规划局申请核发《建设工程规划核实意见书》（即通常所称“规划验收”）。宋玉琴递交申请后，因政府部门在规划条件核实过程中的有关事宜，导致莆田市城乡规划局无法按时核发核实意见书。2019年5月30日，莆田市自然资源局召开会议并形成（2019）10号会议纪要。在该份会议纪要中，莆田市自然资源局确认建德公司于建设施工过程中严格遵照规划图纸进行施工，规划条件核实有关事宜（如：室外平台问题、室外平台产权问题、屋面绿化问题、B区计容面积统筹问题、非机动车停车位问题等）存在缺陷系因设计所致，同时要求法规科对设计单位依法处理，由此可见非建德公司的过错责任。会议纪要形成后，建德公司又第一时间委托勘测设计研究院重新进行竣工测量。勘测设计研究院于2019年7月1日向建德公司出具测量成果报告。2019年7月24日，莆田市城乡规划局才向建德公司核发竣工规划条件核实意见书，至此，该份意见书因政府原因拖延近一年时间才取得。（2）二证合一问题。建德公司原开发该项目时土地使用权证为二本，而在办理权属证书时，政府要求二本土地使用权证合二为一，变为一本土地使用权证后方可办理各户的权属分割，造成办证过程中时间拖延。2、买受人原因导致无法按期办理权属证书。建德公司将房屋交付买受人后，各家各户前后陆续进入装修，在装修过程中存在违章建设、违法装修的行为，根据相关文件规定，规划部门不予验收通过，直接导致办证时间拖延。四、即使法庭认定建德公司应承担逾期办证的违约责任，宋玉琴诉求违约金过高，不应予以支持。1、逾期办理不动产权证书并未给宋玉琴带来任何经济损失。根据《合同法》规定，违约金即使有约定也应当不超过实际损失，本案房产系住宅性质，且系按揭买卖性质，房产已交付使用，宋玉琴也实际占有房屋，实现了合同的主要目的，是否办理不动产权证不影响其使用，实际上不存在损失。2、即便存在损失，宋玉琴亦没有提交证据证实，同时违约金的约定过高。民法上设定的违约金，其首要目的在于填平守约方的损失，而非让其从违约方的违约行为中获利，否则极易造成道德风险。因此，如果法院认为宋玉琴存在损失，也应当以代办费用为基数，扣除公司代缴的费用为基数，以不超过银行同期贷款利率，且综合逾期办证原因进行计算。3、再者，双方对违约金上限已进行了明确约定，逾期办证违约金上限不得超过合同总价款5%，这是对逾期办证违约金的最高限额。4、建德公司系无偿代宋玉琴办理权属证书，本案建德公司在办理不动产权证书过程中已尽能力之所及，虽未能如愿于合同约定期限内办结权属证书。但法不强人所难，建德公司已尽合理注意及勤勉尽责义务，不应受到过分苛责。5、建德公司已完成案涉商品房住宅楼部分初始登记，但全国爆发新冠肺炎疫情，导致办证程序受疫情影响而导致拖延。即使法院认定建德公司应当承担违约责任，也应扣除疫情期内的违约金。综上，建德公司认为，宋玉琴诉求建德公司承担逾期办证的理由不足、缺乏证据，依法不能得到法院支持，请法院驳回其诉讼请求。 宋玉琴、建德公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：身份证1份、《商品房买卖合同》1份、销售不动产统一发票2份、收款收据1份、《建设工程竣工规划条件核实意见书》1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对建德公司提供的，宋玉琴持有争议的证据和事实，本院认定如下：《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》2份、《莆田市城乡规划局受理承诺单》1份、《莆田市自然资源局受理承诺单》1份、《莆田市城乡规划局不予行政许可决定书》1份、《莆田市自然资源局局长办公会议纪要》1份、莆城房测[2019]110号《莆田市不动产测绘承诺件通知书》1份、莆执法[2018]12号文件1份，因均与涉案房屋逾期办证的违约责任无关联性，故本院不予确认。 根据宋玉琴、建德公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（xx）第xx号、莆国用（xx）第××号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河三期”商住区xx区，建设工程规划许可证号为建字第xx号荔，施工许可证号xxx。该商品房的预售许可证号为（2013）莆房许字第74号。2013年11月8日，建德公司与宋玉琴签订《商品房买卖合同》（合同编号为xxx）,约定宋玉琴以总价款1366044元向建德公司购买“护城河三期”商住区Ｂ区第9幢15层1502号商品房一套（建筑面积为138.15㎡）。该合同第八条关于交付条件与期限约定：建德公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付宋玉琴使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……4.出卖人和买受人议定，商品房于2016年12月31日前具备前述第1项及水电设施可以使用的交付条件，出卖人即可通知买受人收房。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。该合同第十一条关于交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息，同时按已付款的×赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《附件六：合同补充协议》第十条约定:如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，双方同意，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付己付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%。 2018年7月4日，建德公司向宋玉琴出具《收款收据》一份，确认建德公司收取宋玉琴涉案房屋的代收契税20491元。2019年7月24日，莆田市城乡规划局出具《建设工程竣工规划条件核实意见书》1份。 另查，宋玉琴于2018年诉至本院，要求建德公司支付给宋玉琴以1366044元为基数自2016年12月31日起至2018年7月4日止按日0.05%计算的逾期交房违约金375662元。2018年9月27日，本院作出(2018)闽0304民初4435号民事判决书，认定建德公司于2018年7月4日将房屋交付给宋玉琴，判决建德公司应在本判决生效之日起十日内向宋玉琴支付逾期交房违约金74995.82元。 因涉案房屋未在合同约定期限内办理《不动产权证书》等，致讼。庭审中双方确认宋玉琴已付清全部购房款。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，宋玉琴与建德公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据(2018)闽0304民初4435号生效民事判决，建德公司系于2018年7月4日将房屋交付给宋玉琴，而根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，建德公司应于涉案房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理涉案房屋所有权初始预登记，在交付使用后90日内为宋玉琴取得涉案房屋的权属证书，且建德公司已收取宋玉琴办理房产证、土地证的契税，视为双方已形成委托办证关系，但涉案房屋的权属至今尚未转移登记至宋玉琴名下，建德公司逾期代为宋玉琴申请办理房屋权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。现宋玉琴请求建德公司交付涉案房屋的产权证，因建德公司没有办证职能，根据本案的实际情况，建德公司仅能代宋玉琴向有关职能部门申请办理涉案房屋的权属证书并交付给宋玉琴。《附件六：合同补充协议》第十条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付己付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%，故宋玉琴诉求建德公司自2019年1月2日起以购房款为基数按照日万分之二支付逾期办证的违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。建德公司辩称违约金过高，因上述合同条款对此有明确约定，且建德公司未提供相应证据证实违约金过高，故本院对该辩解不予采纳；建德公司辩称违约金应以合同总价款的5%为上限，具有合同依据，本院予以采纳。对于违约金计算的截止期限，考虑到建德公司系无偿代为宋玉琴申请办理房屋权属证书，且双方并未明确约定建德公司将房屋权属证书交付给宋玉琴的期限，故本案逾期办证违约金应计算至房屋权属证书转移登记至宋玉琴名下之日止。经核算：建德公司应以已付购房屋款1366044元为基数自2019年1月2日起至涉案房屋的《不动产权证书》转移登记至宋玉琴名下之日止按日万分之二向宋玉琴支付违约金，支付违约金的最高限额为合同标的额（购房屋款总额）的5%，即1366044元×5%=68302.2元。建德公司辩称逾期办证系设计单位存在设计缺陷、政府政策变动所致，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻逾期办证的违约责任事实；建德公司辩称逾期办证系因部分业主私自违建改造所致，但其提供的证据不足以证实业主私自违建改造导致其逾期办证，应承担举证不能的法律后果；建德公司辩称其已完成案涉商品房住宅楼部分初始登记，爆发新冠肺炎疫情导致办证程序拖延，应扣除疫情期内的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；故对上述辩解意见本院均不予采纳。宋玉琴请求建德公司支付违规交房违约金1000元，根据《商品房买卖合同》第八条约定，建德公司应当在2016年12月31日前交房，如果在规定日期内未达到交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金，该违约金条款系对按期但不合规交房的约定，而涉案商品房系逾期交房，且宋玉琴也已收取建德公司逾期交房违约金，故宋玉琴的该项主张与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为宋玉琴申请办理坐落于福建省莆田市荔城区xxx的《不动产权证书》的登记手续，并在上述《不动产权证书》转移登记至宋玉琴名下之日起二十日内将该《不动产权证书》交付给宋玉琴，宋玉琴应当予以必要的配合； 二、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向宋玉琴支付逾期代为申请办理上述《不动产权证书》的违约金（以1366044元为基数自2019年1月2日起至上述《不动产权证书》转移登记至宋玉琴名下之日止按日万分之二计算，该违约金最高限额为68302.2元）； 三、驳回宋玉琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3870元，减半收取计1935元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担753元，由宋玉琴负担1182元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 黎 曦 书 记 员 关嘉兴 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。