浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初10514号 原告：王达信，男，1975年3月19日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：胡江川，浙江春煦律师事务所律师。 被告：慈溪市天桂置业有限公司，住所地：浙江省慈溪市周巷镇天元大道678号，统一社会信用代码91330282MA291E993G。 法定代表人：林强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：施明翔、项晓洁，该公司员工。 被告：上海恒屋置业顾问有限公司，住所地：上海市金山工业区亭卫公路6495弄168号5幢3楼1908室，统一社会信用代码91310110MA1G81EGX2。 法定代表人：魏国华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱明，上海益澄泓律师事务所律师。 被告：平安好房（上海）电子商务有限公司，住所地：上海市徐汇区凯滨路166号12、15层，统一社会信用代码913101040885536371。 法定代表人：庄晓东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张莹琳，上海市金茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马宁，上海君恩律师事务所律师。 第三人：温州万豪房产营销策划有限公司，住所地：浙江省温州市龙湾区蒲州街道上江路145号807室，统一社会信用代码91330303697033282P。 法定代表人：潘明荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈品新，浙江六和（温州）律师事务所律师。 原告王达信与被告慈溪市天桂置业有限公司（以下简称天桂公司）、上海恒屋置业顾问有限公司（以下简称恒屋公司）、平安好房（上海）电子商务有限公司及第三人温州万豪房产营销策划有限公司（以下简称万豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，本案于同年11月12日转为普通程序审理。本案于同年11月1日、12月3日两次公开开庭。原告王达信及其委托诉讼代理人胡江川，被告天桂公司的委托诉讼代理人施明翔、被告恒屋公司的委托诉讼代理人朱明、被告平安公司的委托诉讼代理人张莹琳、马宁、第三人万豪公司的委托诉讼代理人陈品新到庭参加两次庭审。被告天桂公司的委托诉讼代理人项晓洁到庭参加第一次庭审。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。 原告王达信向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同返还原告认购金15万元；2.判令由三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年4月，原告在被告天桂公司售楼处认购了位于慈溪市××巷镇××村××（又称月桂府）13幢804号商品房一套，总计支付15万元。其后，原告按商品房买卖合同约定向被告天桂公司支付全额购房款，但是被告天桂公司却没有将原告支付的15万元抵作购房款。于是，原告向被告天桂公司提出要求返还其多收取的15万元。而被告天桂公司表示，其将该楼盘的推介服务委托给了被告平安公司，被告平安公司却私自转委托给了被告恒屋公司，被告天桂公司对此并不知情，且被告天桂公司没有收到过15万元，该款是被告恒屋公司私自收取。后原告核对票据及付款记录才发现，该笔款项的收款单位为被告恒屋公司而非被告天桂公司。原告认为，原告已按商品房买卖合同全额支付了购房款，原告多支付的15万元是因为被告天桂公司委托平安公司在其售楼处推介其商品房服务，被告平安公司私自委托给被告恒屋公司，被告恒屋公司向原告收取15万元但未兑付给被告天桂公司，因此被告天桂公司、平安公司、恒屋公司应当对该笔多收的15万元负有返还义务。 被告天桂公司辩称：第一，被告天桂公司没有返还义务。案涉15万元款项系被告恒屋公司单独向原告收取，并非商品房认购定金，属于被告恒屋公司与原告之间的债权债务关系。第二，被告天桂公司委托被告平安公司提供居间服务，被告平安公司却私自与被告恒屋公司签订合作协议，让被告恒屋公司为其提供客户，被告天桂公司与被告平安公司的合作协议中明确约定被告平安公司不得向业主收取任何费用，而根据原告证据显示，被告平安公司知晓被告恒屋公司向业主收费。被告恒屋公司利用被告平安公司可以向被告天桂公司提供居间服务的机会，冒充是被告天桂公司的工作人员，向原告收取了15万元，属于购房款之外的额外收费。而且被告平安公司的人员参与其中，故平安公司应当对恒屋公司的收费行为承担责任。因此，应由被告平安公司及恒屋公司承担返还15万元的责任。第三，三被告之间不存在任何共同行为，或者其他可以承担连带责任的法律关系。因此，原告要求三被告共同返还15万元认购金的诉请缺乏请求权基础，请法院驳回原告对被告天桂公司的诉讼请求。 被告恒屋公司辩称：第一，被告恒屋公司与原告之间并不存在商品房销售合同纠纷，两者是居间合同纠纷。案涉15万元并不是房款，而是原告支付给被告恒屋公司的佣金。被告恒屋公司每卖出一套都会收取这笔钱，在销售现场，历时大半年，被告天桂公司是明知的。第二，原告对服务费和居间佣金是明知的，并且积极履行的。原告在支付第一笔服务费5万元时，明知道该款项是支付给被告恒屋公司的，原告支付第二笔服务费10万元时，双方还签订了委托认购确认单，明确最终的服务费是15万元。原告与被告天桂公司签订商品房销售买卖合同时也没有提出将15万元抵扣房款。因此，从原告的履行过程来看，原告明知15万元是居间服务费，并且是支付给被告恒屋公司的，故不存在所谓的房款认购款返还的问题。第三，被告恒屋公司在销售房屋的过程中，产生了营销策划，包括班车接送、支付分销佣金等成本，因此，被告恒屋公司有理由收取居间服务费。第四，被告恒屋公司已经促成原告与被告天桂公司之间的房屋买卖合同，在原告不退房的情况下，原告要求返还居间佣金，没有法律依据。综上，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告平安公司辩称：首先，被告平安公司并不是本案的适格被告。因被告平安公司自始至终都没有取得案涉的15万元。事实上，被告平安公司在案涉楼盘销售过程中，仅仅是一个线上平台，起到通道的作用，房屋推荐以及各项事宜，都是由被告天桂公司和恒屋公司单向沟通。其次，被告平安公司与天桂公司之间系居间法律关系，被告平安公司与原告并没有合同关系或其他的法律关系。综上，原告无权起诉被告平安公司，被告平安公司也没有返还义务。 第三人万豪公司述称：第三人与被告恒屋公司是居间关系。案涉15万元并非由第三人收取，第三人对被告恒屋公司向原告收款的行为也不知情，第三人与本案没有任何关系。此外，第三人的居间费用至今尚未收到。 原告王达信向本院提供如下证据： A1.天元府房屋委托认购确认单一份、定金收据二份，拟证明原告总计支付认购金15万元，并由被告恒屋公司开具收据的事实； A2.银联POS签购单五张，拟证明原告通过POS机在碧桂园售楼处支付认购金15万元事实； A3.商品房买卖合同一份、银行刷卡底单二份、收据二份，拟证明原告在被告天桂公司处购买天元府13幢804号商品房，房屋总价1117224元，原告已全额支付房款，15万元认购金未抵扣房款的事实； A4.慈溪碧桂园天元府认购书一份、结算明细表一份，拟证明原告购买商品房的推荐人为被告平安公司，被告平安公司也因此获得了服务费的事实； A5.碧桂园与平安好房合作合同一份，拟证明被告天桂公司将天元府楼盘的推介服务发包给被告平安公司的事实。 被告天桂公司向本院提供如下证据： B1.碧桂园与平安好房合作合同一份，拟证明被告天桂公司委托被告平安公司为天元府项目提供咨询管理服务，合作期限为2018年1月1日至2018年12月31日，合同约定被告平安公司不得以自己或被告天桂公司名义向客户收取包括服务费在内的任何费用的事实； B2.渠道分销合作框架协议一份，拟证明被告恒屋公司与被告平安公司存在合同关系，被告恒屋公司为被告平安公司销售天元府项目提供渠道拓展支持，并收取佣金的事实； B3.客户推介来源表一份，拟证明原告是由被告平安公司推介成交的事实。 被告恒屋公司向本院提供如下证据： C1.浙江慈溪《碧桂园项目》分销合作协议书、杭州湾碧桂园项目合作补充条款各一份，拟证明原告通过第三人和被告恒屋公司居间介绍成交的事实，原告与被告恒屋公司及第三人之间是居间合同关系，第三人可得的佣金是每套7万元以上的事实，原告与万豪公司确认佣金及服务费条件后才带原告与被告恒屋公司签订委托认购确认单的事实，服务费是在原告购房前就明确告知原告的事实； C2.民事诉状、传票、民事调解书各一份，拟证明被告恒屋公司因被告天桂公司、平安公司没有支付佣金，并且原告等业主要求退房等事宜，造成被告恒屋公司未能及时支付佣金给第三人，造成第三人起诉的事实； C3.佣金确认单七份，拟证明包括原告所购买的七套房屋系第三人居间成功，被告恒屋公司需向第三人支付佣金的事实； C4.天元府房屋委托认购确认单、服务协议、天元府房源信息表、浙江省商品房买卖合同、结算确认书各五份，拟证明包括原告在内的客户与被告恒屋公司之间均为居间合同关系，双方签订服务协议，原告明知被告恒屋公司要收取服务费，被告天桂公司、平安公司对此也是知情的事实； C5.碧桂园天元府项目折佣证明一份，拟证明每套房屋佣金都和客户事先确认过的事实。 被告平安公司未提交证据。 第三人万豪公司未提交证据。 为查明本案事实，本院依法向慈溪市公安局周巷中心派出所调取了询问笔录六份，向慈溪市住房和城乡建设局（以下简称住建局）、周巷镇人民政府调取文档资料各一组。 对于上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院以此认定本案事实如下： 2018年4月13日，原告王达信支付被告恒屋公司5万元，由被告恒屋公司出具收据一份，该收据载明收款事由为天元府13幢803号定金。2018年4月23日，原告支付被告恒屋公司10万元，由被告恒屋公司出具收据一份，该收据载明交款项目为天元府13幢804定金。上述15万元均由原告通过POS刷卡方式支付给被告恒屋公司。2018年4月23日，原告与被告恒屋公司签订委托认购确认单，该确认单载明：委托认购房号13#804，委托认购面积124.13平米，委托认购总价1193800元，认购金金额15万元，原告应于2018年4月28日前至本项目签约处支付房款1193800元，并签订《慈溪市商品房预售合同》，原告在签订《慈溪市商品房预售合同》的同时，应向被告恒屋公司完成支付车位券、服务费共计1万元。委托认购确认单中的特别约定第3条：认购金（服务费）系原告对获得上述物业购买权而自愿缴纳给被告恒屋公司。原告应在2018年4月28日前（包括该日）携带相关身份证明文件及本认购单前往签约处签订合同并办理购房手续，被告恒屋公司不再另行催告，逾期者以弃权论，视为原告单方面违约，放弃该物业并无权要求返还认购金，若原告反悔不买则视为原告违约，同时原告所支付的认购金被告恒屋公司不予退还，被告恒屋公司可不经催告另行处置该物业。 2018年5月13日，原告支付被告天桂公司定金1万元、首期房款437224元。上述款项原告通过POS刷卡支付，并由天桂公司出具带有“碧桂园”logo的收据。2018年5月25日，原告与被告天桂公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买月桂府13幢804号房屋，房屋单价为9000.44元/平方米，建筑面积为124.13平方米，总价款1117224元。该合同记载：签订本合同前原告已向被告天桂公司支付定金1万元，该定金于交付首期房款时抵作商品房价款。该合同签订后，原告陆续支付了剩余购房款67万元，原告于2018年4月支付的15万元未抵扣房款，后因该款返还问题产生争议，致本诉讼。 被告天桂公司与被告平安公司签订合作合同，该合作合同约定，被告天桂公司委托被告平安公司为天元府项目提供咨询管理服务等电子商务服务，并促成被告天桂公司与被告平安公司推荐的客户签订《商品房买卖合同》及其附件、附录等相关合同文件，实现被告天桂公司售出商品房的目的。合作期限为自2018年1月1日起至2018年12月31日。合同约定被告平安公司不得以自己的名义或被告天桂公司的名义收取客户包括服务费在内的任何费用。如有收取，也须返还。该合同附件中对佣金作出约定：以当月平安公司推介的签约金额占比达成的标准为准。（1）当月平安公司签约金额占比＜5%时，佣金费率为0.8%。（2）5%≤当月平安公司签约金额占比＜10%，佣金费率为0.9%。（3）当月平安公司签约金额占比≥10%，佣金费率为1%。 被告平安公司与被告恒屋公司签订渠道分销合作框架协议，该协议约定，被告平安公司授权被告恒屋公司参与被告平安公司指定楼盘项目的销售合作，被告恒屋公司为平安公司提供销售渠道拓展支持，双方以有偿服务方式进行合作，销售范围为该项目领取预售证公开发售且经被告平安公司确认的房源。合作期限自2018年4月1日起至2018年12月31日。合同还约定除非被告平安公司书面许可，被告恒屋公司不得向购房客户收取任何费用。该协议附件（项目合作确认函）中明确佣金标准为：当平安公司签约金额占比＜5%时，渠道佣金为0.68%；5%≤平安公司签约金额＜10%，渠道佣金为0.76%；10%≤平安公司签约金额，渠道佣金为0.85%。 被告恒屋公司与第三人万豪公司签订浙江慈溪《碧桂园项目》分销合作协议书，协议约定，被告恒屋公司委托第三人代理销售慈溪市天元府项目，被告恒屋公司按照第三人在销售过程中实际成交房屋的套数向第三人支付佣金，7万元/套。 2018年下半年开始，陆续有购房者向周巷镇人民政府，慈溪市住建局反映被告天桂公司、恒屋公司存在价外收费情况。周巷镇人民政府及住建局就购房者反映的情况进行了调查。 2018年11月19日，被告天桂公司向周巷镇人民政府出具的回复报告：天桂公司与恒屋公司不存在任何委托关系。平安公司违反合同，私下委托恒屋公司。对于投诉事件，会积极配合处理。 2019年2月13日，被告天桂公司出具给周巷镇人民政府的整改报告：我司于2018年1月1日与平安公司签订合作合同约定我司委托平安公司提供信息咨询及客户推荐服务，合作期间平安公司推荐并成交275组客户，双方明确约定平安公司不得以任何形式收取任何款项。据调查了解，恒屋公司对22组购房户收取价外款314万元，剩余200多组客户可能存在价外收款违规情况但未有投诉现象。了解情况后，我司联系并督促恒屋公司及平安公司与该批客户进行当面约谈，经多轮磋商未果，后由我司代为执行全程对接处理。2018年12月3日下午约谈该批客户至我司，最终达成共识，由我司拟三方协议进行签确后进行退款至该客户账户，若恒屋公司无力或拒绝退款则由我司代为垫付。协议签订后，我司进行了垫付。期间我司做出如下整改：1.与平安公司及其他中介公司中止合作；2.已按要求严肃整顿销售人员在销售过程中违规操作，目前已停止营销负责人公司职务；3.我司承诺剩余200多组客户今后发生违规收费情况我司按该批客户处理方案执行，发现一起解决一起；4.在今后销售过程中合法合规；5.我司在今后销售过程中出现违规现象愿意无条件接受处罚。 2019年8月1日，被告天桂公司项目副总朱红雷接受住建局的调查询问，其在笔录中陈述：收取信息服务费是在售楼处一单间内，天桂公司人员并不知情，信息服务费与特惠车位没有关联性，因购房户为外来投资人员，考虑到该批客户购买车位的意愿低，为进一步促进车位销售，决定对外地客户发放车位优惠券。被告恒屋公司副总王谊君在接受住建局调查时陈述：恒屋公司是在2017年11月至12月开始与碧桂园合作，2018年新年后，碧桂园营销经理汪杰找到恒屋公司要求合作，因佣金过低恒屋公司不愿意合作，后经调研，周边项目向温州、上海等外地客户佣金返还在9万元左右，汪杰提出他们车位备案价在16万元/个，实际成本4万元/个，可在销售过程中通过1万元的车位券发放，中间的价格差由恒屋公司以服务费形式收取，实际的车位差价通过抬高主体房价格进行弥补，实际操作过程中，我公司收取的服务费大部分在15万元左右，其中11万元左右支付给了温州、上海的经纪机构。恒屋公司的销售人员在碧桂园项目一年多，多的时候有10余人，碧桂园是知情的，且双方一直有合作关系。服务费的收取是在售楼处的财务进行收取。双方分工明确，本地客户由碧桂园自己的销售接待，外地客户恒屋公司接待。车位优惠券由天桂公司印制，车位券仅针对与恒屋公司签订服务协议和合同的外地购房业主。碧桂园的相关人员知道恒屋公司收取服务费。收取服务费是明确告知购房者的，并且签订了协议。 2019年9月5日，被告天桂公司出具自查整改报告：自月桂府价外款事件发生之后，我司开展自查，要求平安公司及恒屋公司退还以车位定金形式收取的价外款，经调查、沟通、谈判，约定由恒屋公司退还22户业主价外款并已最终落实。后续我司将继续配合住建局和周巷镇政府做好以下几方面工作：1.对涉及价外款的业主做好解释和疏导工作；2.积极化解业主间因车位价格差异造成矛盾，制定严谨细致的车位销售方案，确保车位销售工作有序稳定的推进；3.在保证质量安全的前提下，科学合理的加快项目工程进度，确保月桂府项目能够顺利交付。 2019年9月12日，被告天桂公司向59位业主出具承诺书：一、在59位业主聘请律师向人民法院提起诉讼（诉讼主体由业主自行决定，诉讼费及律师费由我司承担。业主因自身本次诉讼产生的交通费及食宿费实报实销由我司承担）要求恒屋公司及平安公司退还已收取价外款（或定金）后，若法院的生效判决是退还款项的，且在申请执行后平安公司及恒屋公司没有赔付能力的，未执行到位的款项，我司承诺会先行垫付给59位业主，支付时间为法院发出执行终结裁定后10日内，但最晚不超过自申请执行之日起1年内。……该部分业主需向我司提供因购买“月桂府”房屋被恒屋公司收取价外款（或定金）的相关真实凭证方可享受本承诺书的权利，包括业主付款的银行记录（需银行确认或法院认定真实有效，业主必须提供）、经法院认定事实真实存在的法律文书（业主必须提供）、沟通记录（如有微信聊天记录等）等，否则我司不向未全部（是指必须提供部分）提供资料的业主承担上述任何担保责任。本承诺书一式三份，我司、59位业主、周巷镇人民政府各持有一份。 2019年9月25日，被告天桂公司向周巷镇人民政府出具承诺书一份：1.自“月桂府”项目向全体业主以挂号信方式告知关于此次价外款事项后60日内，存在相同被恒屋公司收取价外款情形的业主，可享与59位业主同等承诺，但不符合承诺要求的业主除外。2.我司愿意按59户业主承诺书的要求条件执行。 2019年12月30日，被告天桂公司出具关于解除暂停网签的报告：1.月桂府项目于2019年9月26日完成竣工交付备案，同时完成销售专户监管解除手续，各施工单位的相关工程款按照施工合同支付；2.关于月桂府价外款事项，根据与政府协商，我司为相关业主执行兜底提供一笔3750万元担保金，该笔款项的使用周巷镇政府监管，我司将于一审判决后，向全体业主发送告知函，告知相关事宜。 本院认为：本案的争议焦点为案涉15万元款项的性质。因被告恒屋公司向购房者收取款项并出具定金收据，购房者有理由相信其交纳的是房屋或车位定金。从被告天桂公司与平安公司之间的合作合同及被告平安公司与恒屋公司之间的合作框架协议来看，被告恒屋公司受平安公司转委托参与案涉商品房销售，从庭审中被告平安公司、恒屋公司的辩称及被告恒屋公司股东刘震寰在慈溪市公安局周巷中心派出所作笔录时所作陈述以及被告天桂公司项目副总在住建局所作陈述来看，被告天桂公司对转委托知情并同意，但无论是天桂公司与平安公司签订的合作合同还是平安公司与恒屋公司签订的合作框架协议，均约定了不得向购房者收取任何费用，故被告恒屋公司以定金名义收款且未交付给天桂公司的行为超越了其委托销售的权限，被告天桂公司也未对恒屋公司的收款行为进行追认，故原告有权要求被告恒屋公司返还该款项。被告恒屋公司辩称其收取的款项为服务协议项下的服务费，因双方对收取款项性质有争议，且双方持有证据对款项性质约定也不一致，被告恒屋公司提供的证据不足以证明双方对案涉款项的性质约定为服务费已达成一致意见，故本院对被告恒屋公司的该项辩称不予采信。关于被告天桂公司，因其多次以承诺书、整改报告等形式承诺对被告恒屋公司的还款义务承担补充付款责任，故其应依照自身承诺履行义务。对被告天桂公司辩称其并不知情恒屋公司的销售行为，其收款行为与天桂公司无关，其无须承担付款义务的辩称与事实及承诺不符，本院亦不予采信。至于被告平安公司，因其并未指示恒屋公司进行收款，故原告要求其承担还款责任缺乏事实和法律依据，本院对被告平安公司无须承担还款责任的辩称予以采信。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十九条、第一百七十一条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告上海恒屋置业顾问有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告王达信15万元； 二、被告慈溪市天桂置业有限公司对上述判决第一项确定的被告上海恒屋置业顾问有限公司的义务经执行未能清偿部分承担补充付款责任； 三、驳回原告王达信的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3300元，由被告上海恒屋置业顾问有限公司、慈溪市天桂置业有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  景赞宇 审 判 员  鲁文文 人民陪审员  沈文田 二〇二〇年八月三十一日 代书 记员  岑央科 16 17