福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1204号 上诉人（一审被告）：张秀妹，女，1986年9月5日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：张旺祥，福建律慧律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：三明易达房地产经纪有限公司，住所地福建省沙县府西路196号三楼。统一社会信用代码：91350427786940300H。 法定代表人：赵军，该公司总经理。 一审第三人：沙县鼎兴房产经纪有限公司，住所地福建省沙县华山小区H幢7号夹层。统一社会信用代码：91350427MA2YCQ315X。 法定代表人：陈光辉，该公司总经理。 上诉人张秀妹因与被上诉人三明易达房地产经纪有限公司（以下简称易达公司）、一审第三人沙县鼎兴房产经纪有限公司（以下简称鼎兴公司）居间合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初2168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷、调查和询问，张秀妹、易达公司没有提出新的事实、证据和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 张秀妹上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回易达公司的诉讼请求或将案件发回重审；2.本案诉讼费用由易达公司承担。事实和理由：易达公司并未促成张秀妹与案外人陈文彬交易，张秀妹拒绝支付佣金未违反与易达公司的约定，一审判决张秀妹支付佣金和赔偿违约金是错误的。一、易达公司仅带领张秀妹看房，并未促成张秀妹与出卖人就案涉房屋达成交易。二手房买卖居间服务和操作流程为：1.带领买受人看房并签订《看房书》；2.促进买卖双方成交并签订《房地产买卖居间合同》。本案中，易达公司仅带领张秀妹看房，易达公司与张秀妹签署的也仅是《看房书》。《看房书》约定佣金支付条件：1.易达公司经介绍；2.买方购买上述房产；3.根据法律规定和居间的性质，购买上述房产需易达公司促成。以上三个条件缺一不可。《房地产经纪管理办法》第十九条规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。由于促成案涉房屋买卖并不是易达公司完成，张秀妹仅需支付易达公司从事居间活动支出的必要费用，无需支付佣金。二、张秀妹没有“跳单”行为，不构成违约。1.根据一审庭审查明的事实，案涉房屋易达公司与陈文彬并非独家代理，而是普通代理。因此，陈文彬可以委托其他中介出卖案涉房屋。2.易达公司与张秀妹也未约定张秀妹不能通过其他经纪机构买受案涉房屋，且张秀妹并未利用易达公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息（鼎兴公司提供的），并在鼎兴公司的居间下与陈文彬签订《房屋买卖合同》。3.另外，张秀妹（或张秀妹配偶）在鼎兴公司提供优质服务的情形下，案涉房屋最终成交价为1，219，800元，远低于易达公司的报价136万元。不论案涉房屋价款和需支付的佣金与易达公司相比都具有明显优势，在非独家代理的情形下，张秀妹作为市场交易主体有权选择性价比更高的经纪机构促进房屋买卖，是正当且为法律所允许的行为，张秀妹不存在违约。综上，请求二审法院依法支持张秀妹的上诉请求。 易达公司在答辩期内未提交书面答辩意见，在接受本院调查询问时口头辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 鼎兴公司未陈述意见。 易达公司向一审法院起诉请求：1.张秀妹向其支付双倍佣金共计27,200元；2.张秀妹支付律师代理费4000元；3.本案诉讼费用由张秀妹承担。 一审法院认定事实： 1.2018年10月9日，案外人陈文彬将坐落于（该房屋产权人为：陈文彬、房屋建筑面积为223.12平方米，现地址变更为福建省沙县三官堂西路6号4幢603室）委托易达公司出售。 2.2019年5月30日，张秀妹需购买房产找到易达公司，易达公司的工作人员向张秀妹提供售房信息（、西园楼中楼）。并签订了《看房书》，主要内容为：“一、所看楼盘的地点：①西园鸿祥园楼中楼，此房产拟租／售价约为145万元。②，此房产拟租／售价约为136万元。二、售（租）价格以买卖（租赁）双方最后议定的价格为准。三、经我司介绍上述房产后，委托人无论通过何种途径与业主成交，或介绍他人成交，均视为我公司介绍成功。四、委托人经我公司介绍购（租）上述房产，签订买卖（租赁）合同或协议时支付中介费（购房为房产成交总价的1%，租房为出租房月租金额的50%），如果卖方在事先申明是实收，则中介费为房产成交金额的2%，由买方支付。五、委托人不得以任何借口拒付佣金。一经证实委托人有上述情形的，委托人自愿按应交佣金的双倍支付给居间人违约金（成交金额有争议的，按本看房第一条的拟租／售价计算），承担居间人因此而产生的诉讼、律师费等。六、经我公司介绍未能成交之房产，我公司不收取中介费。委托人签名：张秀妹公司名称（盖章）易达公司。委托人一栏中，张秀妹亲笔签字，公司名称一栏中，易达公司盖上合同专用。 3.《看房书》签订后，易达公司的工作人员积极陪同张秀妹看了二套房（、西园楼中楼）、并与卖方沟通房价等。 4.2019年6月4日，张秀妹向案外人陈文彬购得坐落于房屋，购房实际价款为1219800元，张秀妹分期支付陈文彬购房款，即2019年6月4日支付5万元；6月5日支付8万元；6月27日支付108万元，预留9800元作为案涉房屋的水电费用等。2019年6月14日张秀妹及其丈夫孙生华与案外人陈文彬在沙县不动产登记中心办理了不动产过户手续。 5.2019年6月18日，易达公司工作人员姜香银向案外人陈文彬催讨中介费的电话录音，案外人陈文彬在电话中陈述：“张秀妹说自己去办，明摆讲就是要跳过中介，省了中介费”。证人石某于2019年5月30日带张秀妹看完房屋后，多次与张秀妹微信聊天，张秀妹于2019年6月9日下午12：43在微信中告诉易达公司的工作人员石某“我们商量好考虑到孩子教育问题，还是去三明看小套点学区房吧。这段时间辛苦你啦！” 6.因张秀妹拒付中介费，易达公司于2019年11月7日向沙县人民法院起诉要求张秀妹支付中介费，委托律师参与诉讼并支付律师费4000元。 本案一审争议的焦点：一、易达公司与张秀妹是否存在居间关系；二、张秀妹是否应双倍支付给易达公司佣金（即中介费）27,200元及律师代理费4000元。为此，一审法院予以分析认定。 一、易达公司与张秀妹是否存在居间关系 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。从易达公司提供的张秀妹签订的《看房书》中，对中介费的给付、违约责任的承担等居间合同主要内容进行了约定，符合居间合同的法律关系特征。且房产最先系易达公司带张秀妹看房，张秀妹确实也想购买该房屋，后张秀妹以孩子教育问题，还是去三明看小套点学区房为借口拒绝易达公司，但最后张秀妹又与案外人陈文彬签订房屋买卖协议。并购买了陈文彬名下的坐落房产，故一审法院予以认定易达公司与张秀妹之间存在居间合同关系。张秀妹认为案涉房屋系通过鼎兴公司居间服务与案外人陈文彬就案涉房产签订买卖协议，因鼎兴公司未到庭，张秀妹提供的证据仅是书证，没有其他证据相互印证，故对张秀妹的辩解，不予采纳。 二、张秀妹是否应双倍支付给易达公司佣金（即中介费）27,200元及律师代理费4000元 一审法院认为，因易达公司与张秀妹存在居间关系，张秀妹与易达公司签订的《看房书》，系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。张秀妹应按《看房书》约定：即购房为房产成交总价的1%支付佣金。因张秀妹购买的案涉房屋价款为1,219,800元，易达公司对此无异议，故张秀妹应向易达公司支付12,198元的佣金。《看房书》虽有约定“委托人不得以任何借口拒付佣金。一经证实委托人有上述情形的，委托人自愿按应交佣金的双倍支付给居间人违约金”但该约定的违约金过高，根据公平原则，一审法院予以酌情给予另行支持3659.4元（12,198元×30%），故易达公司要求张秀妹双倍支付佣金27,200元的主张，予以支持15,857.4元，超出部分，不予支持。张秀妹辩解，其系通过鼎兴公司的居间服务签订房屋买卖协议，并已向鼎兴公司支付了中介费12,000元，但其向法庭提供的证据，不足以证实其主张，对张秀妹的辩解，不予支持。易达公司主张律师代理费4000元，有易达公司与张秀妹签的《看房书》中明确约定的该项费用的承担及代理费发票予以证实，故易达公司要求张秀妹支付律师代理费4000元的主张，予以支持。 综上，一审法院认为，易达公司向张秀妹提供居间服务，张秀妹应向易达公司支付报酬，易达公司要求张秀妹双倍支付佣金共计27,200元，予以支持15,857.4元，超出部分不予支持。易达公司要求张秀妹支付律师代理费4000元，符合法律的规定，予以支持。鼎兴公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和举证的权利。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、张秀妹应于判决生效后十日内支付易达公司佣金15,857.4元；二、张秀妹应于判决生效后十日内支付易达公司律师代理费4000元；三、驳回易达公司的其他诉讼请求。案件受理费580元，由易达公司承担183元，张秀妹承担397元。 对于一审判决查明的事实，张秀妹除认为陈文彬电话陈述的内容与事实不符外，对其他事实没有异议。易达公司对一审判决查明的事实没有异议。本院对双方均无异议的事实予以确认。 二审另查明：1.2019年1月16日，陈文彬与鼎兴公司签订《房屋出售委托合同》，约定陈文彬将位于三官堂西路D幢603的房屋委托鼎兴公司进行销售，委托销售价格为153万元等。 2.张秀妹一审提交与鼎兴公司签订的《看房委托书》《房地产买卖居间合同》、陈文彬出具的《情况说明》、付款凭证、鼎兴公司收取佣金《收条》等证据。 本院认为，案外人陈文彬就其所有的坐落于福建省沙县房产分别委托易达公司和鼎兴公司出售，并非独家委托易达公司出售。易达公司与张秀妹签订的《看房书》约定，经易达公司介绍案涉房产后，张秀妹无论通过何种途径与业主成交，或介绍他人成交，均视为易达公司介绍成功。《看房书》还约定了张秀妹如违反上述约定应承担支付双倍佣金作为违约金、易达公司律师代理费等。前述《看房书》约定的内容系易达公司提供的格式条款，实质上限制了张秀妹通过其他途径获悉该房源信息并进行交易的权利，即张秀妹一旦与易达公司签订《看房书》，如最终决定购买该房产，就必须通过易达公司居间成交，否则将承担支付高额违约金等责任。故易达公司提供的格式条款应认定为无效条款，对张秀妹不具有法律约束力。本案中，易达公司带领张秀妹看房后，并未促成张秀妹与陈文彬达成买卖合同，没有完成居间行为，不得要求支付报酬。易达公司与张秀妹签订《看房书》，并由易达公司工作人员带领张秀妹看房，系促成双方签订居间合同的前期工作。张秀妹在已与陈文彬签订《存量房买卖合同》后，仍告知易达公司工作人员其未购买案涉房屋，导致易达公司工作人员还试图通过与出卖人协商降低房价的方式促成交易。张秀妹上述行为违反诚实信用原则，存在缔约过失，应对易达公司承担损害赔偿责任。易达公司为本案诉讼支付律师代理费4000元，该损失应由张秀妹承担。易达公司虽未促成居间合同成立，但其工作人员带领张秀妹看房，并与出卖人、张秀妹就促进居间合同成立进行沟通交流，其支出的必要费用，本院酌定为2000元，张秀妹应当支付给易达公司。 综上所述，张秀妹的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定本案事实不清，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初2168号民事判决第一项、第三项； 二、维持福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初2168号民事判决第二项； 三、张秀妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付三明易达房地产经纪有限公司费用2000元； 四、驳回三明易达房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费580元，由三明易达房地产经纪有限公司负担468元，张秀妹负担112元。二审案件受理费296元，由三明易达房地产经纪有限公司负担207元，张秀妹负担89元。 本判决为终审判决。 审判长  修晓贞 审判员  吴朝生 审判员  吴振泉 二〇二〇年八月三十一日 书记员  舒乔弘 附：本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 申请执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。