吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初1229号 原告：吉林市裕达物业服务有限公司。 法定代表人：钟宪臣，董事长。 委托诉讼代理人：李杨。 被告：吴春野，男，1983年3月20日生，汉族，户籍地：吉林省吉林市，住吉林市。 委托诉讼代理人：陈絮（吴春野妻子），女，1985年9月9日生，汉族，住址：吉林市。 原告吉林市裕达物业服务有限公司（下称裕达物业公司）与被告吴春野物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕达物业公司的委托诉讼代理人李杨、被告吴春野的委托诉讼代理人陈絮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕达物业公司请求法院：一、依法判令被告立即给付拖欠原告的物业服务费7063.5元及违约金1412.7元，合计8476.2元。二、诉讼费、公告费、保全费等由被告承担。 事实与理由：2016年2月24日原告与被告所居住的小区业主委员会（吉林市沈铁幸福里小区业主委员会）签订物业服务合同。合同约定：由原告为被告所居住的小区提供物业服务，包括被告在内所有小区业主向原告交纳物业服务费。被告所有的××里，建筑面积84.09平方米，合同约定物业费为每月每平方米1.4元，即被告每月应向原告交纳物业服务费117.7元。然而自2016年3月1日至2021年2月末未向原告交过物业费，并在原告多次催缴之后仍未缴纳，被告的违约行为给原告造成经济损失，故起诉至法院。物业费计算明细：沈铁幸福里小区11号楼2单元3302室吴春野，1、面积：84.09平方米；2、年缴费额：1.4元／月／m＊84.09m＊12个月=1412.7元；3、物业费本金：2016年03月01日至2021年02月28日共计5年，欠费金额7063.5元；4、违约金：按欠费本金的20％计算，1412.7元；共计8476.2元。注：计算方式均四舍五入到小数点后一位。 吴春野辩称：一、疫情常态化管理的情况下，小区秩序人员对外来人员未进行扫码、测温、登记工作。物业费为每平方1.4元，外来车辆人员随意出入小区，对我们业主存在很大的安全隐患。（如有巡更打点，请求将记录给我查看。）二、园区绿地上方堆放杂物较多，将园区仅有的绿地均破坏。我所在的11号楼就有开超市的，因相邻业主直接受害，跟物业公司反映多次，但物业公司说有百分之五十以上相邻业主同意签字，我作为受害业主之一，要求查看业主同意开超市的相关手续。因开超市，园区公共道路均被开超市业主私自占用，用来堆放货物，严重影响业主出行。物业公司有义务协调相关执法单位进行处理，请将上报记录给我查看。三、小区单元门常年破损，物业公司均未维修过，公用管道井门均开放，也未维修，作为公共设施设备应归物业公司进行维修，但物业公司从来不维修，对我们居住环境存在很大安全隐患。四、园区各个消防通道长年堵塞，公用楼道里堆放易燃易爆物品，物业公司也未协调相关单位进行清理，如果按归属地进行上报，请将上报记录公开让业主知晓。五、因园区都是高层，物业公司没有任何提醒标语，高空抛物特别危险，但物业公司也没有任何提醒告知我们。六、园区很多电瓶车接线充电问题，物业公司是否将此问题上报给归属地，作为业主有知情权利。后期物业公司是否能整改，保证业主安全。七、地下车位每年缴纳的服务费，但卫生条件极差，地下车库地面全是水，物业公司也未处理，照明特别昏暗，由于地库也是发生案件的高发地，但物业公司对照明也未做任何维修和更换。安全通道指示灯均破坏，一直未进行维修。八、园区电梯设置梯控，严重影响电梯正常运行，影响我们的人身安全。九、我是2014年购买的沈铁幸福里的11-2-3302室的业主，2016年我家房屋漏水，将室内大白、地板均泡坏。因房屋漏水质保期是5年，我第一时间将漏水问题报给物业公司，但物业公司给联系开发单位并未将漏水问题给我维修好，导致我现在房屋没有办法正常居住。虽房屋不是物业公司建筑的，但物业公司有义务将此问题给我协调开发单位将漏水问题修复好。请物业公司将报修问题记录给我看一下，是否第一时间反映给开发单位，并联系协调将此事处理结束。业主有权查看报修记录。从合同法的角度而言，合同乙方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现，根据诚实信用原则如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此遵重对方利益，并建立密切的协作关系。业主的拒交行为是否基于诚实信用原则，物业行为是否违背了这个原则，物业是否履行了合同，或者履行合同有重大瑕疵。以上问题本人向物业公司反映多次，但物业均未处理，也没给我以任何方式进行回访，所反映的问题均有证据（照片）。 本院经审理认定事实如下：2016年2月24日、2017年1月9日和2018年12月31日，甲方吉林市沈铁幸福里小区业主委员与乙方吉林市寓龙房产物业服务有限公司签订三期《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》，约定：甲方委托乙方对沈铁幸福里小区提供物业管理服务，委托服务期限为自2016年2月24日至2021年12月31日（其中第一期合同期限为自2016年2月24日至2017年2月23日，第二期为自2017年2月24日至2018年12月31日，第三期为自2019年1月1日至2021年12月31日），住宅的物业管理服务费按住宅面积1.4元/平方米/月收取，其中物业费0.9元/平方米/月、电梯费0.5元/平方米/月。关于物业服务费的逾期缴纳问题，第一期委托合同约定：物业费于合同签订之日起30日内缴纳，逾期30日不交者，自逾期之日起，按应缴纳物业费总额每日1‰交纳滞纳金；第二期委托合同约定：物业服务合同签订生效之日起，业主或物业使用人应向乙方足额缴纳本年度物业服务费，对于预期不缴纳物业服务费的，按日1‰标准收取违约金；第三期委托合同约定：物业服务合同签订生效之日起，业主或物业使用人应在每年5月30日前向乙方足额缴纳本年度物业服务费，对于逾期不缴纳物业服务费的，按日1‰标准收取违约金。 吴春野系沈铁幸福里小区小区11号楼2单元3302室（房屋面积84.09平方米）业主，自2016年3月至2020年末期间的物业服务费未予缴纳。经催要仍未缴纳。 2019年上旬，依国资委公企与私企分开的要求，吉林市寓龙房产物业服务有限公司更名为吉林市裕达物业服务有限公司，由吉林市裕达物业服务有限公司继续履行上述委托合同。 认定上述事实的证据有：《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》、物业费催缴单、物业服务照片，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，吉林市沈铁幸福里小区业主委员与吉林市寓龙房产物业服务有限公司签订的《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。 针对被告提供的证据，本院认为，《沈铁幸福里小区地下临时停车服务协议》及交费票据，说明双方之间存在地下车库车位租赁关系，如因该租赁关系发生纠纷，与本案物业服务关系不存在必然联系，应属于另一法律关系，应另行解决。被告提供的照片，没有其他证据佐证，且原告对照片的真实性有异议，不足以有效说明被告抗辩所主张的各项事实，且被告抗辩主张房屋漏水维修问题、开办超市问题，亦不在物业服务企业义务范围。依据《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故被告作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。被告拖欠物业费，必然会使物业企业实时需要投入的物业管理资金减少，必然会导致小区物业管理服务质量一定程度的下降，同时，因物业管理服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益遭到损害。被告长期拖欠物业费的行为，已构成违约，原告要求被告依约缴纳物业费，并支付一定违约金，有合同约定，且于法有据，应当予以支持。 被告应支付住宅物业服务费标准为1.4元/月/平方米，自2016年3月1日至2021年2月28日为5个年度，被告应交纳物业费为7063.56元（84.09平方米×1.4元/平方米×60月），而原告请求为7063.50元，应予支持。关于违约金，原告请求按总欠费额的20%计算，即1412.70元（7063.50元×20%），亦符合法律规定，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 吴春野于本判决生效之日立即给付吉林市裕达物业服务有限公司物业服务费7063.50元及违约金1412.70元，合计8476.20元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由吴春野负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  刘忠军 二〇二〇年八月十二日 书记员  丛 琳