云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2020)云0581民初2866号原告：许海燕，男，1955年12月27日生，汉族，住济南市历下区，（未到庭）委托诉讼代理人：尹兴陇，云南坤业律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何滔，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。被告：腾冲雅居乐旅游置业有限公司。地址：云南省腾冲市曲石镇雅居乐地产45栋3楼。统一社会信用代码：91530500574683939G。法定代表人翟朝锋，任该公司总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：孙久晴，女，1990年8月3日生，汉族，住云南省昭通市永善县，系该公司法务经理，特别授权代理。原告许海燕与被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许海燕委托诉讼代理人尹兴陇、何滔，被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司委托诉讼代理人孙久晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许海燕向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告因逾期交房向原告支付违约金139153元（计算至2020年4月7日）；2、请求人民法院依法判令原告自2020年4月8日开始承担物业费；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年10月14日，原、被告签订《商品房购销合同》一份，原告购买被告开发的腾冲曲石镇曲石生态旅游度假小镇C区“绿野牧歌”独栋别墅200-5号房，购房金额为1865324元，后根据合同约定原告于2017年11月14日前向被告支付了全部购房款、维修基金、合同备案服务费等相关费用。按照合同第七条及补充协议第五条第三款约定，被告应于2018年12月31日前将符合合同约定标准完成装修的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定，逾期交房180日内的，被告每天按原告已付购房款的0.01％向原告支付违约金，逾期180天后的被告每天按原告已付购房款的0.02％向原告支付违约金。2020年4月7日被告通知原告第二天可以办理收房手续，按照约定被告已经逾期463天。原告去办理收房手续时，遭到被告的百般为难，要求原告自2019年1月开始交纳清物业费后才让原告办理交付手续，后经多次协调无效，原告至今未能接收该商品房。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，并且由于被告的逾期交房行为，被告应当承担逾期期间的物业费而不是由原告进行承担。房屋应当由被告交付给原告，而不是由物业公司交付。被告的行为严重损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告雅居乐公司辩称，被告已于2018年12月30日完成交房义务，原告以房屋装修瑕疵拒绝收楼，没有正当理由。被告仅对装修瑕疵部分承担维修责任，不应承担本合同约定的逾期交房的违约责任。原告许海燕购买被告公司开发的腾冲曲石生态旅游度假小镇C区“绿野牧歌”第200幢第1-2层5号房，双方于2017年10月14日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（以下合称购销合同），并于2017年10月16日在腾冲市城镇房地产交易管理所完成合同备案登记手续，购销合同备案登记号为TC2017101603528。该幢房屋的购销合同约定的套内建筑面积为201.86平方米，总价为1865324元，通过分期付款的方式进行支付，并于2017年11月14日付清了购房款。购销合同第七条就交付期限明确约定：“甲方应于2018年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”2018年12月20日，被告通过邮寄的方式向原告发出《收楼通知书》，通知内容为：“阁下于2018年12月31日至2019年1月31日前带齐本通知书所附清单所示资料前来商品房现场及物业管理公司办理收楼及入住手续…，若阁下未能在以上通知到期日前办理收楼手续的，根据相关法律规定，因阁下原因未能按期交付房屋的，物业管理公司将于2019年2月1日起开始计收阁下的物业管理费。”购销合同补充协议第六条第一款约定：“甲方按合同约定发出商品房交付的通知后，乙方无合法理由拒绝接收的，则收楼通知书约定的验收交接期限届满之第二日起视为甲方已履行房屋交付义务、该商品房已实际交付乙方使用，并开始计算保修期…，乙方在办理商品房交接手续时，除乙方能出示法定鉴定机构出具的证明该商品房存在不能收房的质量问题报告外，乙方应接收房屋；对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，甲方应负责保修，但不影响甲方按收房通知书指定日期完成向乙方交付该商品房的义务，乙方不接收时，甲方不承担本合同约定的逾期交房的责任。”2018年12月20日被告向原告发出《收楼通知书》，但原告一直以房屋装修瑕疵拒绝收楼，但迟迟未提供法定鉴定机构出具的证明该商品房存在不能收房的质量问题报告，该种情形应视为被告已履行房屋交付义务，该商品房已实际交付原告使用，物业管理公司将于2019年2月1日起开始计收物业管理费，保修期从2019年1月1日开始起算。《商品房购销合同》约定逾期交房超过180天的逾期交房违约金为每天按已付房款的0.02%约定过高，与实际损失不符。应按照逾期交房180天内逾期交房违约金为每天按已付房款的0.01%进行计算。综上所述，涉案房屋已于2018年12月30日完成交付，被告不存在违约交房，不应承担任何违约交房责任。请求法院支持被告的上述答辩意见，驳回原告的诉讼请求。原告许海燕围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1、《商品房购销合同》及补充协议1份，欲证明:被告主体适格，原告向被告购买商品房的事实及双方就购买房屋位置、标准、金额、违约责任进行了相关约定。2、收款收据5份，欲证明:原告在合同约定的时间内向被告支付清购房款、维修基金等费用的事实。3、与雅居乐物业管家明星星的聊天记录，欲证明:被告于2020年4月7日微信通知原告可以在2020年4月8日办理收楼手续。4、业主收楼验收表及照片，欲证明:2019年12月30日、2020年3月25日原告收楼的时候房屋存在瑕疵达不到交房条件。经质证，被告雅居乐公司对原告提交的证据1、2真实性、合法性、关联性认可；对证据3不认可，认为明星星不是被告公司员工，2018年12月20日被告向原告发出收楼通知，不可能再发第二次，合同约定收楼通知应书面进行才有效，房屋只是存在瑕疵，不是质量问题，原告提交的证据中没有具有法定资质的鉴定机构提出房屋存在不能使用的情况，不能证明房屋存在质量问题无法使用，被告已按照合同约定完成了交房；对证据4真实性、合法性认可，对证明目的不认可。被告雅居乐公司针对其答辩，向本院提交了以下证据：1、《商品房购销合同》及补充协议，欲证明：原、被告双方签订《商品房购销合同》及补充协议，原告购买由被告开发建设的“绿野牧歌”第200幢第1-2层5号房；合同补充协议第六条就原告可拒绝收楼的正当理由进行约定。2、房款收据，欲证明：2017年11月14日原告付清了购房款。3、《收楼通知书》及其邮寄凭证，欲证明：2018年12月20日被告向原告发出《收楼通知书》。4、业主收楼验收表，欲证明：原告就房屋瑕疵问题进行登记，房屋并不存在严重的质量问题使房屋无法正常使用。5、涉案房屋现场照片，欲证明：涉案房屋现状情况。6、《前期物业服务合同》，欲证明：物业合同第六条就物业服务费支付的时间及方式进行明确约定。7、、《保证书》、《保修书》、《说明书》，欲证明：《保证书》、《保修书》、《说明书》就房屋维修时间及内容进行明确约定。8、安居客、58同城租房信息截图，欲证明：因腾冲·原乡项目地处偏远，58同城、安居客、房星网等大型租房网上并无相关租房信息，据安居客租房信息网得知：目前腾冲别墅的月租金均价为：0.66元/平/天。9、保山市中级人民法院(2020)云05民终592号、685号《民事判决书》，欲证明：保山市中级人民法院将被告涉诉商品房买卖合同纠纷案件中逾期交房违约金标准统一调整为：0.01%。经质证，原告对被告提交的证据1、2认可；对证据3不认可，认为是复印件，原告没有收到过收楼通知，房屋未达到收楼标准；对证据4真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，物业助理签名是明星星，说明明星星是被告的工作人员，且从该组证据可以看出被告的房屋是达不到交房标准需要整改的；对证据5真实性、合法性认可，关联性不认可，该组照片是2020年4月整改后拍摄的；对证据6不予质证，认为与原告无关；对证据7的真实性、合法性认可，但认为与本案无关；对证据8真实性、合法性认可，关联性不认可；对证据9真实性、合法性认可，关联性不认可，认为该判决书未生效。本院认为,原告提交的证据1、2和被告提交的证据1、2系相同证据，本院予以采信。原告提交的证据3系微信聊天记录，本院对其真实性予以采信；证据4被告认可真实性、合法性，本院对其真实性、合法性予以采信。被告提交的证据3加盖了相关部门印章，本院对其真实性予以采信；证据4、5、7、8、9原告认可真实性、合法性，本院对其真实性、合法性予以采信；证据6系被告与物业公司签订的合同，本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月14日，原告许海燕与被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司签订了《商品房购销合同》及补充协议（合同编号：Ｃ区200-5号），合同约定：原告向被告购买位于云南省腾冲市“腾冲曲石生态旅游度假小镇Ｃ区“绿野牧歌”200幢第1-2层5号房；房屋总价款为1865324元，约定分期付款的方式进行支付，约定最后一期房款于2017年11月14日前支付；交房时间为2018年12月31日前。合同签订后，原告按约定于2017年11月14日前向被告支付了全部购房款。2018年12月20日，被告向原告邮寄送达了《收楼通知书》。现原告认为，其未收到过《收楼通知书》，且房屋一直未达到交房标准，2020年4月7日被告才通知原告第二天可以办理收房手续，按照约定被告已经逾期463天，被告应按照约定支付原告逾期交房违约金，以及承担逾期交房期间的物业管理费。为此，原告向法院提起诉讼。本院认为，本案原、被告争议的焦点为：被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司是否构成逾期交房的违约？被告是否应支付原告违约金139153元及承担相应的物业费？本案中，被告于2018年12月20日向原告邮寄送达了《收楼通知书》，原告不认可收到过《收楼通知书》，根据双方签订的《合同补充协议》第十一条：甲方根据乙方记载在本合同的通讯地址或书面通知变更后的通讯地址寄出的所有函件，不论乙方是否收到，均在邮寄回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给乙方。《收楼通知书》系被告按原告在合同中的通讯地址寄出，且原告在合同中的通讯地址原告未进行过变更，应视为《收楼通知书》已送达原告。根据《合同补充协议》第六条第一款约定：“甲方按合同约定发出商品房交付的通知后，乙方无合法理由拒绝接收的，则收楼通知书约定的验收交接期限届满之第二日起视为甲方已履行房屋交付义务、该商品房已实际交付乙方使用，并开始计算保修期，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理、水电费等相关费用由乙方承担。乙方在办理商品房交接手续时，除乙方能出示法定鉴定机构出具的证明该商品房存在不能收房的质量问题报告外，乙方应接收房屋；对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，甲方应负责保修，但不影响甲方按收房通知书指定日期完成向乙方交付该商品房的义务，乙方不接收时，甲方不承担本合同约定的逾期交房的责任。”本案中，被告向原告邮寄送达了《收楼通知书》，但原告未能提供鉴定机构出具的证明该商品房存在不能收房的质量问题的报告，应视为被告已按收房通知书指定日期向原告交付了房屋。对于被告所交付房屋存在的瑕疵，原告可按约定向被告主张保修，或按《合同补充协议》第二十一条约定主张补回、更换。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金139153元，以及原告只应自2020年4月8日开始承担物业费的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告许海燕的诉讼请求。案件受理费3080元，减半收取计1540元，由原告许海燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。审判员  李枝积二〇二〇年八月十三日书记员  李晓洁