福建省福州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）闽01行终427号 上诉人（一审第三人）闫伟，男，1957年12月7日出生汉族，住福州市台江区。 被上诉人（一审原告）纪建珍，女，1965年10月17日出生汉族，住福州市鼓楼区。 委托代理人林宁，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）福州市自然资源和规划局，住所地福州市仓山区南江滨西大道193号4座5-8层。 法定代表人吴建青，局长。 一审第三人福州市不动产登记和交易中心（原福州市房屋登记中心），住所地福州市鼓楼区福屿路200号。 法定代表人林京洪，主任。 一审第三人陈苏平，男，1962年9月17日出生汉族，住福州市鼓楼区。 上诉人闫伟因被上诉人纪建珍诉被上诉人福州市自然资源和规划局房屋登记管理行政行为一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102行初30号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审法院确认以下法律事实：根据已发生法律效力的（2018）闽0102民初8046号《民事判决书》查明的事实，坐落于鼓楼区附属间系原告与第三人陈苏平在夫妻关系存续期间于1997年12月29日通过房改政策共同购买的成本价房，系夫妻共同财产，办理的榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证登记的房屋所有权人系陈苏平。原告纪建珍和第三人陈苏平于2011年6月21日在民政部门办理了离婚登记手续，离婚协议书约定“男方本人一套位于鼓楼区，房产证Ｒ字第××号，建筑面积（住宅）90.19平方米、附属间8.23平方米及房屋内一切家具、家用电器归纪建珍所有，以前及现在的债权债务由陈苏平承担，与纪建珍无关。”离婚后，原告一直居住在该房产内，但未办理房屋产权变更登记手续。2011年9月6日，第三人陈苏平与案外人林昌华签订《房地产买卖契约》，约定陈苏平将诉争房产以75万元出售给林昌华并应在三个工作日内至公证处办理委托公证手续，委托林昌华办理诉争房产的交易过户、代收房款等手续。2011年9月8日，第三人陈苏平与案外人林昌华在福州市公证处签订委托书，并办理了（2011）榕公证内民字第11103号《委托书公证书》，委托书约定林昌华为陈苏平的全权代理人，代陈苏平办理鼓楼区温泉公园路198号1＃楼202单元房屋及附属间的出售转让、交易过户等相关手续，陈苏平同时提供了一份伪造的约定房产归其所有的《离婚协议书》。2011年9月30日，林昌华作为第三人陈苏平的委托代理人与第三人闫伟签订《房地产买卖契约》，该协议约定闫伟以人民币75万元的价款向陈苏平购买鼓楼区温泉公园路198号1＃202单元房产及其一层06附属间。2011年10月11日，陈苏平、闫伟向第三人福州市不动产登记和交易中心申请办理诉争房屋转移登记手续，并提交了（2011）榕公证内民字第11103号《委托书公证书》、陈苏平与闫伟于2011年10月11日签订的成交价格为29万人民币的《房地产买卖契约》、榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证、陈苏平伪造的离婚协议书等材料。2011年10月20日，原福州市房地产管理局作出房屋所有权人为闫伟的榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》。2013年11月11日，福州市公证处以当事人在申办公证手续时提供虚假的《离婚协议书》，涉嫌伪造国家证件罪，致使本公证书内容与事实不符为由，作出榕公证（2013）11号《关于撤销（2011）榕公证内民字第11103号的决定》。庭审中，第三人闫伟确认2011年9月30日其与陈苏平签订的《房地产买卖契约》与2011年10月11日签订的《房地产买卖契约》仅成交价格与签订时间不同，而以29万的价格向福州市不动产登记和交易中心申报是双方协商的结果。 福州市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）闽01刑终360号《刑事判决书》，判决陈苏平犯伪造国家机关证件罪，判处有期徒刑二年二个月，并处罚金人民币5000元。该判决已发生法律效力。福州市鼓楼区人民法院于2019年2月25日作出（2018）闽0102民初8046号《民事判决书》，认定诉争房产成交价格为75万元，成交价仅为鉴定价格的63.18%，可视为明显不合理的低价，闫伟在涉案房屋买卖合同中非属善意，其与陈苏平签订的房屋买卖合同对原告纪建珍不具有拘束力，其据以取得的涉案房产应当予以返还，判决确认闫伟与陈苏平于2011年9月30日签订的《房地产买卖契约》无效。宣判后，闫伟不服，提出上诉，福州市中级人民法院于2019年7月30日作出（2019）闽01民终4173号《民事判决书》，认定“本案中，根据（2018）闽01刑终360号《刑事判决书》的记载，本案诉争房屋的鉴定评估价值为118.7万，而林昌华与闫伟签订的交易本案诉争房屋的《房地产买卖契约》的交易价格为75万元，原审法院据此认定本案诉争房屋成交价格为鉴定价格的63.18%，属不合理的低价，并据此确认闫伟与陈苏平于2011年9月30日签订的《房地产买卖契约》无效的判决正确”，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第二条第一款“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”、第六条“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”、第七条第一款“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”的规定，本案被告福州市自然资源和规划局系负责福州市不动产登记工作的主管部门，第三人福州市不动产登记和交易中心在其授权范围内负责不动产登记工作。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定:“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”本案中，由于机构改革，先后由原福州市房地产管理局、福州市住房保障和房产管理局、福州市国土资源局行使的不动产登记职责，现由福州市自然资源和规划局行使，因此福州市自然资源和规划局系本案的适合被告。 《不动产登记暂行条例》第十六条第一款：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；……”《房屋登记办法》第三十三条：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”本案中，第三人闫伟与第三人陈苏平据以申请办理产权转移登记的材料之一（2011）榕公证内民字第11103号《委托书公证书》，已被福州市公证处撤销，第三人陈苏平将真实离婚协议书中房产归原告所有的内容篡改为归其所有的事实，亦已被生效法律文书确认，故本案房屋所有权转移登记行为失去了事实及合法性基础。虽然生效民事判决书确认的是闫伟与陈苏平于2011年9月30日签订的《房地产买卖契约》无效，闫伟与陈苏平提交办理产权转移登记的是2011年10月11日的《房地产买卖契约》，但两份买卖契约仅成交价款与合同落款时间的差别，结合第三人闫伟提交的付款凭证及生效民事判决书查明的事实，可以确认诉争房产的成交价格为75万元，非2011年10月11日《房地产买卖契约》中的29万元，该价款系当事人为减少交易税费而申报的价格，因75万元的成交价款已被生效判决确认属不合理的低价，并据此认定闫伟与陈苏平于2011年9月30日签订的《房地产买卖契约》无效，故29万元的成交价款相较于75万元的成交价款更属不合理的低价，闫伟与陈苏平于2011年10月11日签订的《房地产买卖契约》亦属无效，第三人福州市不动产登记和交易中心依据该《房地产买卖契约》以及已被生效判决确认系伪造的离婚协议书、已被公证处撤销的委托书办理的诉争房屋所有权转移登记缺乏事实依据，主要证据不足，依法应予撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，一审法院判决：撤销原福州市房地产管理局于2011年10月20日对第三人闫伟作出的榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》。 上诉人闫伟不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院判决结果所依据的(2018)闽0102民初8046号《民事判决书》及(2019)闽01民终4173号《民事判决书》，上诉人已就这两份《民事判决书》向最高人民法院申请再审，并已受理。本案应先中止审理。且上述两份判决书判决确认合同无效并不必导致买卖行为无效，登记部门所作出的登记行为是对材料的形式性审查，虚假材料应由提供人承担相应责任，与登记部门及上诉人无关。二、民事诉讼中原一二审判决认定上诉人闫伟明知诉争房屋不属于陈苏平所有，缺乏证据证明。根据一二审的庭审调查，陈苏平在庭审时明确表示闫伟不知道《离婚协议书》是伪造的。(2)陈苏平本人在刑事案件中的供述（刑事判决书第5页第21行）:其(陈苏平)没有告诉高建荣房子已归纪建珍所有。(3)纪建珍姐姐在（2013）鼓民初第4183号案件中出庭作证，证明：闫伟高建荣是在2011年12月底到诉争房屋去要求收房。(4)从本案的证据分析，《房屋所有权证书》上的房屋所有权人为陈苏平。对于善意第三人而言，闫伟根本无法从形式上判断诉争房屋纪建珍也有份额。后续诉争房屋的所有权人顺利进行变更，更进一步说明普通人无法从形式要件上判断诉争房屋所有权材料的真伪。因此闫伟在购买诉争房屋时，根本不知道涉案房屋不属于陈苏平。而鼓楼区人民法院在没有任何证据证明下，直接认定:申请人闫伟在得知涉案房屋不属于陈苏平所有的情况下，仍与陈苏平签订《房地产买卖契约》并办理房屋过户手续。上述认定没有任何证据可以佐证。三、民事诉讼中原一二审认定的主要证据“鉴定评估价值为118.7万元”的证据材料，没有当庭出示，也没有提交上诉人闫伟质证。被上诉人纪建珍提交的(2018)闽01刑终360号《刑事判决书》中提及的鉴定评估报告并未作为证据使用，未经过庭审双方质证。且(2018)闽01刑终380号《刑事判决书》的事实认定部分并未认定诉争房屋的评估价值。一审没有证据证明在交易时间节点诉争房屋的价值到底是多少。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”应当由纪建珍举证证明转让价格明显低于市场价，否则将由纪建珍承担举证不利的法律后果。四、上诉人购买讼争房产系善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第106条规定，上诉人的合法权益应当予以保护。在受让诉争房屋过程中，林昌华向闫伟出示的《房屋所有权证》、《公证委托书》等材料形式上都是合法有效的。闫伟作为买受人已经尽到了形式材料的审查义务，并已到诉争房屋进行实地勘查。其在受让诉争房屋过程中不存在过错。闫伟已经按照《买卖契约二》的约定支付了全部价款，并且办理了诉争房屋的所有权变更登记手续，取得了诉争房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，闫伟的物权依法应当受到保护。在纪建珍无法证明《买卖契约二》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效事由的情况下，依法维护交易的稳定性，认定《买卖契约二》合法有效，切实保护闫伟的合法物权。五、离婚协议书被确认系伪造及委托书被公证处撤销并不导致撤销房屋所有权证的法律后果，一审法院不能以此为由认为办理诉争房所有权转移登记缺乏事实依据。上诉人请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人纪建珍的一审诉讼请求。 被上诉人纪建珍、福州市自然资源和规划局及一审第三人福州市不动产登记和交易中心、陈苏平均未向本院提交书面意见。 一审中各方当事人提交的证据均随案移送本院。经审查，相关证据均经一审开庭质证，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，一审法院关于被上诉人福州市自然资源和规划局系负责福州市不动产登记工作的主管部门，一审第三人福州市不动产登记和交易中心在其授权范围内负责不动产登记工作的认定，具有法律依据，本院予以确认。 《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；……”《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”本案中，根据各方提供的证据和庭审中的陈述可以证明如下事实：上诉人闫伟与一审第三人陈苏平申请办理产权转移登记的材料之一（2011）榕公证内民字第11103号《委托书公证书》，已被福州市公证处撤销；提供的《离婚协议书》亦是伪造，且陈苏平将真实离婚协议书中案涉房产归纪建珍所有的内容篡改为归其所有，相关事实亦已被生效法律文书确认；闫伟与陈苏平于2011年9月30日签订的《房地产买卖契约》（成交价为75万元）已被生效民事判决书确认无效，且上诉人确认该《房地产买卖契约》与用于申请办理产权转移登记的2011年10月11日签订的《房地产买卖契约》仅成交价格与签订时间不同，而以更低的成交价29万向福州市不动产登记和交易中心申报是双方协商的结果。据此，因存在申请人隐瞒真实情况、提供虚假材料申请房屋所有权转移登记的情形，被诉房屋所有权转移登记行为缺乏事实及合法性基础，依法应予以撤销。 上诉人闫伟在本案二审诉讼过程中向本院提出中止审理申请，理由为：“本案一审判决的定案依据是福州市中级人民法院于2019年7月30日作出的（2019）闽01民终4173号民事判决，申请人就该生效判决提出再审申请，现福建省高级人民法院已受理闫伟的再审申请”。因（2019）闽01民终4173号闫伟与纪建珍、陈苏平确认合同无效纠纷一案已经发生法律效力，并非正在审理的民事案件，且福建省高级人民法院目前系对该案立案审查，此种情形下，当事人申请再审的，亦不停止判决、裁定的执行。据此，上诉人的申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第八十七条规定的中止诉讼的情形，本院对上诉人提出的中止诉讼的申请不予准许。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人闫伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢红波 审 判 员 曾 莹 审 判 员 蔡陈飞 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 吴晓燕 书 记 员 曾 媛 附注：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。