安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5899号 上诉人（原审被告）：耿超，男，1976年9月8日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区马鞍山南路399号柏林春天一期多层19#1108室。 委托诉讼代理人：王立朝，安徽永承律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雨，安徽永承律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：夏云，女，1977年2月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区马鞍山南路399号柏林春天一期多层19#1108室。 委托诉讼代理人：王立朝，安徽永承律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雨，安徽永承律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区芜湖路1号御景湾3号楼203室。 法定代表人：林梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金海兵，安徽皖都律师事务所律师。 上诉人耿超、夏云因与被上诉人福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司（以下简称诚信物业合肥分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初12115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 耿超、夏云上诉请求：1.撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初12115号民事判决，改判为驳回福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费全部由诚信物业合肥分公司承担。事实和理由：1.本案约定由合肥仲裁委员会仲裁，一审法院并没有管辖权。一审法院认为本案属于对仲裁条款约定不明，其有管辖权，属于适用法律错误，认定事实不清。本案属于物业服务合同纠纷，符合《前期物业管理服务协议》中的第4条和第8条约定的内容，故发生纠纷应当适用第13条管辖权的特别约定由合肥仲裁委员会仲裁。《业主临时公约》条款中的“可以向人民法院提起诉讼”，只是对双方利益保护的一种确认，并不是专门的管辖权约定。一审法院认定这是管辖约定，属于限定性、狭义的理解。一审诉讼中耿超、夏云依法提起管辖权异议，但一审法院并未向耿超、夏云作出裁定，程序上存在违法。2.一审法院判决耿超、夏云支付2016年1月1日至2018年11月30日的物业费用，属于适用法律错误，认定事实不清。开发商与诚信物业合肥分公司签订的《前期物业管理委托合同》已经在2017年7月25日依法终止。在2017年7月25日合同到期后，诚信物业合肥分公司也未与业主委员会续签服务合同。根据法律规定，诚信物业合肥分公司有退出并移交全部物业资料的法定义务。但诚信物业合肥分公司在合同到期后违法拒绝向业委会交还全部物业资料，并故意拖延与新物业公司的交接。一审法院却仍以双方形成事实上的物业服务合同关系为由，继续支持诚信物业合肥分公司在物业服务合同权利义务终止后的物业费，显然违反了法律的规定。3.耿超、夏云已经充分举证诚信物业合肥分公司的物业服务存在重大瑕疵。但一审法院却认定诚信物业合肥分公司在物业管理服务中存在一定瑕疵，判决案涉物业管理服务费按90%收取，这属于适用法律错误，认定事实不清，对案涉小区的全体业主来说，显失公平。一审法院综合所有案件和事实情况，不难发现诚信物业合肥分公司存在严重的服务瑕疵，但其仍然按照90%的比例判决，显然不公。 诚信物业合肥分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.《前期物业管理服务协议》虽约定由合肥市仲裁委进行仲裁，但在业主临时公约第32条中规定了业主违反关于业主共同利益的约定导致全体业主共同利益受损的，其他业主的管理企业可向人民法院提起诉讼，且该临时公约将业主欠缴物业费的行为规定在业主共同利益这一章节。故耿超、夏云与诚信物业合肥分公司对于欠缴物业费的行为既约定了仲裁，又约定了法院诉讼，属于约定无效。诚信物业合肥分公司向人民法院起诉是符合法律规定的。2.虽然《前期物业管理服务协议》约定的管理期限自2007年8月1起至业主委员会成立之日止，但业主委员会成立之后诚信物业合肥分公司仍然在该小区提供物业服务，直到2018年11月30日诚信物业合肥分公司与该小区业委会办完交接手续后才撤场。双方仍存在实质的物业服务合同关系，一审判决耿超、夏云支付后续的物业费具有事实与法律依据。3.诚信物业合肥分公司已经按照合同约定提供了相应的物业服务，虽然服务过程中有一定的瑕疵，但一审法院已充分考虑并对相应的物业费进行了减免处理。诚信物业合肥分公司认为，一审法院的处理没有任何问题，应当予以维持。至于耿超、夏云所述的房屋漏水问题属于房屋质量问题，应当由开发商负责，不应由诚信物业合肥分公司承担相应责任。 诚信物业合肥分公司向一审法院起诉请求：1.判决耿超、夏云立即支付物业管理服务费4684元，支付逾期违约金936.8元，合计5620.8元；2.耿超、夏云承担一审案件全部诉讼费。 一审法院认定事实：2007年5月26日，诚信物业合肥分公司与合肥富泰房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定委托物业管理期限自2007年8月1日起至业主委员会成立之日止，该合同对物业服务管理事项、服务质量、双方权利义务、费用标准及违约责任等均作出具体约定。其中，合同第二十二条约定相关物业管理服务费标准，即高层带电梯住宅为1.18元/平方米/月，由物业公司按月向业主或物业承租人、使用人收取；未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交金额千分之三交纳滞纳金，合同第三十六条约定合同履行中发生争议，应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，由当事人向人民法院起诉。2007年8月29日，耿超、夏云签署《业主临时公约》，承诺对柏林春天小区建设单位合肥富泰房地产开发有限公司制定的《业主临时公约》已详细阅读，并自愿遵守该公约。该公约对物业基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、违约责任等均作了相关的规定。该公约第三十二条约定，业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。2017年7月25日，合肥市包河区柏林春天业主委员会成立，2017年9月27日该业主委员会作出关于解聘诚信物业服务公司表决结果的公告，2018年11月13日该业主委员会向诚信物业合肥分公司发出物业服务交接通知，通知中约定在办理交接至撤出物业管理区域的期间内，应当依法维持正常的物业管理秩序，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，并约定在2018年11月27日前按照法律规定最后承接查验前的准备工作，并及时书面通知柏林春天业委会和新物业公司武汉天源物业管理有限责任公司合肥分公司，进行承接检查。2018年11月30日，诚信物业合肥分公司与武汉天源物业管理有限责任公司合肥分公司完成柏林春天工程资料交接手续，并于2018年11月30日撤出柏林春天小区。 2007年8月1日起至2018年11月30日，诚信物业合肥分公司在柏林春天小区从事物业管理服务工作，耿超、夏云系合肥马鞍山南路399号柏林春天小区二期高层19#1108室的业主，住宅建筑面积为118.01平方米，欠付2016年1月1日至2018年11月30日期间的物业管理费用。 一审审理中，耿超、夏云提交其与诚信物业合肥分公司签订的《前期物业管理服务协议》一份，拟证明此案不属于人民法院受理范围，应移交合肥市仲裁委仲裁。诚信物业合肥分公司认可该证据是2007年8月29日与《业主临时公约》同时签订，虽该协约定纠纷发生时向合肥市仲裁委仲裁，但《业主临时公约》中同时约定纠纷发生时向人民法院提起诉讼，属于对仲裁条款约定不明，人民法院应予受理。 一审另查明：根据本案及关联案件中，案涉小区业主所提供的证据显示，诚信物业合肥分公司就案涉小区物业管理存在小区内垃圾积存、乱堆乱放，绿化损毁缺失，秩序维护与车辆管理不规范，消防、科技、人防、物防不完善、不规范，运动设施、消防电力设施等未整修维护等问题。 一审再查明：诚信物业合肥分公司持有服务价格登记证。合肥市物价局于2013年11月4日核准“柏林春天”物业服务收费标准为有电梯住宅为1.25元／月·平方。 一审法院认为：2007年5月26日，诚信物业合肥分公司与合肥富泰房地产开发有限公司所签订的《前期物业管理委托合同》中约定在合同履行中发生争议时，应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，由当事人向人民法院起诉。2007年8月29日，诚信物业合肥分公司与耿超、夏云签订《前期物业管理服务协议》与《业主临时公约》，虽《前期物业管理服务协议》约定争议纠纷由合肥市仲裁委仲裁，但《业主临时公约》中同时约定当业主违反本公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主共同利益（同时约定业主欠缴物业管理服务费的行为，属于违反该公约关于业主共同利益的约定）受损的，可向人民法院提起诉讼，属于对仲裁协议事项约定不明，仲裁协议无效，人民法院应予受理。故对耿超、夏云抗辩称此案不属于人民法院受理的意见不予认可。对于耿超、夏云答辩称部分物业管理服务费的诉请已过诉讼时效的问题，因物业服务是一种整体性、连续性的服务，所产生的物业管理服务费也是连续性的债权。物业服务公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业管理服务费的履行期限届满之日起计算，本案中诚信物业合肥分公司在柏林春天小区服务至2018年11月30日，故诚信物业合肥分公司的诉请并未超过诉讼时效，一审法院对耿超、夏云的该抗辩理由不予支持。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，诚信物业合肥分公司依约为耿超、夏云等柏林春天小区业主提供了物业管理服务，故有权向耿超、夏云等业主收取相应的物业管理服务费。且物业管理服务费是用于保障物业共用部位和共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护及物业服务企业办公费用、服务人员工资等项目开支，没有相应费用或费用不足，客观上均可能影响物业服务水平和服务质量。耿超、夏云在接受和享有了物业服务内容后，应当按照约定和法律规定及时、足额交纳物业管理服务费。对于耿超、夏云答辩称业主委员会成立后已解除与诚信物业合肥分公司的物业服务合同，故自解除之日起的物业管理服务费诚信物业合肥分公司不应再收取的答辩意见，一审法院认为，柏林春天小区业主委员会成立后虽于2017年9月27日作出“关于解聘诚信物业服务公司表决结果的公告”，但直至2018年11月13日才向诚信物业合肥分公司发出物业服务交接通知，且该通知中要求诚信物业在办理交接至撤出物业管理区域的期间内，依法维持正常的物业管理秩序，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。2018年11月30日，诚信物业合肥分公司与武汉天源物业管理有限责任公司合肥分公司完成柏林春天工程资料交接手续，撤出柏林春天小区。故对2017年9月27日至2018年11月30日期间，诚信物业继续按照原合同约定提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，故诚信物业公司有权依照原合同约定向业主收取相应的物业管理服务费。但诚信物业合肥分公司作为物业服务企业亦有义务依约全面履行义务,结合双方当事人的陈述以及现有证据材料的事实情况，确能反映诚信物业合肥分公司在物业管理服务中存在一定瑕疵，故对案涉物业管理服务费酌情按90%收取较为合理，耿超、夏云应付2016年1月1日至2018年11月30日物业管理服务费计4214.7元（107.04平方米×1.25元／月／平方×35个月×90%）。关于耿超、夏云主张诚信物业合肥分公司在履行物业服务管理过程中存在不作为给业主造成财产损失等问题，可通过与诚信物业合肥分公司沟通协商或另行诉讼等方式解决，不应据此为由拒交物业管理服务费用。另耿超、夏云因家中房屋漏水等事宜与诚信物业合肥分公司交涉，未按期交纳物业管理服务费可认定事出有因，不属无故拖欠，诚信物业合肥分公司主张违约金应不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国仲裁法》第五条、第十八条、《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、耿超、夏云于判决生效之日起五日内向诚信物业合肥分公司支付2016年1月1日至2018年11月30日的物业管理服务费用4214.7元；二、驳回诚信物业合肥分公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由诚信物业合肥分公司福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负担5元，耿超、夏云负担20元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，虽然诚信物业合肥分公司与耿超、夏云签订的《前期物业管理服务协议》约定争议纠纷由合肥市仲裁委仲裁，但双方订立的《业主临时公约》中同时约定当业主违反该公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主共同利益（同时约定业主欠缴物业管理服务费的行为，属于违反该公约关于业主共同利益的约定）受损的，可向人民法院提起诉讼。一审法院基于以上事实，认定双方对仲裁协议事项约定不明，仲裁协议无效，人民法院可受理本案，未有不妥。 本案中，案涉小区业主委员会于2017年7月25日成立，并在2017年9月27日作出“关于解聘诚信物业服务公司表决结果的公告”，但直至2018年11月13日案涉小区业主委员会才向诚信物业合肥分公司发出物业服务交接通知，且该通知要求诚信物业在办理交接至撤出物业管理区域的期间内，依法维持正常的物业管理秩序，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。2018年11月30日，诚信物业合肥分公司才撤出案涉小区。在2017年9月27日至2018年11月30日期间，物业公司合肥分公司继续按照原合同约定提供物业服务，一审法院认定双方形成了事实上的物业服务合同关系，诚信物业公司有权依照原合同约定向业主收取相应的物业管理服务费，具有事实和法律依据。耿超、夏云上诉主张双方物业服务合同已于2017年7月25日终止，其不应支付2017年7月25日之后的物业费，于法无据。一审法院结合双方当事人的陈述以及现有证据材料的事实情况，认定诚信物业合肥分公司在物业管理服务中存在一定瑕疵，并酌情减免耿超、夏云10%的物业管理服务费，并无不当，本院予以认可。 综上所述，耿超、夏云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由耿超、夏云负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年八月五日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。