浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终718号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郑达，男，1988年2月27日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：黄蓉蓉，浙江援手律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州萧绿建设项目管理有限公司，住所地杭州市萧山区北干街道金城路1038号，统一社会信用代码91330109079312583D。 法定代表人：江峰，经理。 委托诉讼代理人：萧仙、陈娇娇，浙江萧剑律师事务所律师。 上诉人郑达因与被上诉人杭州萧绿建设项目管理有限公司（以下简称萧绿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初5176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2016年10月12日，萧绿公司作为甲方与郑达作为乙方签订租赁合同一份，约定萧绿公司将位于杭州市萧山区××镇××＃楼××路××号××层××】号商铺出租给乙方使用；双方确认案涉房屋建筑面积约为82.34平方米，租赁期限为39个月零10天，自义桥星天地开业之日开始起算，即暂定自2016年12月20日起至2020年3月31日止，开业时间以实际为准，截止时间为2020年3月31日，截止日期不变；装修期60天为免租期，装修期内乙方无需承担租金，但是应当缴纳装修保证金（押金）、装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气等能源费用；除非本合同另有明确书面约定，装修期不因任何原因而延长，乙方应在装修期内完成装修、通过甲方、物业服务公司以及政府部门验收，具备合法开业条件。合同并约定案涉房屋租金按计租面积（即建筑面积）计算及支付，每日每平方米2.2元，乙方自计租日开始承担该房屋的租金；实际按照自2016年12月20日至2017年6月19日，6个月为免租期；自2017年6月20日至2017年9月19日，为期3个月，每月租金为5509.92元，合计租金16530元；自2017年9月20日至2017年12月31日，为期3个月零10天，每月租金为5509.92元，合计租金18342元；自2018年1月1日至2020年3月31日，为期27个月，每月租金为5509.92元，合计租金148768元；本合同项下的租金支付方式为首期租金为计租日起至2017年09月19日，其中计租日所在月租金按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准／30日）的乘积计算；除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳；乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；本合同项下首期租金应于双方约定开业日前20天内支付，租金期间为2017年06月20日至2017年09月19日，应交租金为16530元；合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币21530元作为租赁保证金，甲方在确认乙方应付的租赁保证金到账后五个工作日内，向乙方开具收款收据；其中相当于3个月的租金，在乙方开业后自动转为租金；其余5000元作为押金，于本合同终止且经甲方及物业服务公司确认乙方已妥善履行本合同约定的全部义务及承担全部责任后30日内，甲方及物业服务公司将剩余的租赁保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息分别退还予乙方，乙方应同时退还租赁保证金及物业服务费保证金收据原件；甲方或物业服务公司有权从租赁保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及违约金、赔偿金，由此造成的租赁保证金或物业服务费保证金的不足部分，乙方应在收到甲方或物业服务公司通知后7内日补足，乙方拒不补足的，甲方有权解除本合同，并由乙方承担导致合同解除的违约责任；但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应当承担的相应违约责任。合同另约定，本合同项下之开业日暂定为2016年12月20日，具体以甲方发放进场通知书之日起算2个月；乙方应当于该开业日开业经营（乙方未在该开业日开业的，不影响计租日的起算）；但如乙方提前开业经营的，开业日为提前开业经营之日；作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费；不含能耗物业服务费收费标准为：按该房屋的计租面积计算，计租日起每平方米每月4.5元，能耗费暂按每平方米每月2.8元；首期物业服务费为计租日起至第12个月最后一日期间的物业服务费；除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每12个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳；乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向物业服务公司一次性足额支付下个交费期物业服务费。双方又约定，合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付租金和其他费用的，包括但不限于租赁保证金、物业服务费保证金、质量保证金、装修保证金、装修管理费、租金、物业服务费等，则自乙方逾期支付以上任一项费用的第5日起，甲方即有权解除合同；甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金、管理费和首期租金、物业服务费应付金额之和的违约金；本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方除有权要求乙方承担本合同约定的其它违约责任外，还有权没收租赁保证金；甲方单方面违约提前解除本合同的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的租赁保证金作为对乙方的赔偿；如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足；乙方延迟交纳本合同项下租金（不包括首期租金）及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同；在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金（不包括首期租金）或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同；除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正；经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止；在此种情况下，如乙方延迟纠正超过15日，则甲方有权解除合同等权利义务条款。该合同订立后，郑达在2017年4月左右入场进行装修，后进行营业。 2017年8月7日，萧绿公司与郑达又签订两份《星天地租赁合同》，约定萧绿公司将分别位于杭州市萧山区××镇××路××购物中心××＃楼××层××路××号××室××室房屋出租给郑达做餐饮店使用；两份合同租期自2017年8月20日至2022年8月19日，自房屋交付起，郑达可享有2个月的装修免租期，郑达应在60日内装修完成并开业；装修免租期内郑达无须向萧绿公司支付租金，但仍须按本合同的规定缴纳实际发生的水、电、燃气（如有）、通讯费、以及使用该房屋所发生的一切其他能源消耗性费用。其中232室房屋可出租面积为213.34平方米，租金单价1.8元／天／平方米，首年年租金为140164.38元；233室房屋可出租面积为195.56平方米，租金单价1.8元／天／平方米，首年年租金为128482.92元。该两份合同租金均不包括物业管理费、宣传推广费及水、电、燃气等公用事业费用，郑达应按季度支付租金，于每期交租日10日前向萧绿公司支付当期的租金，首期租金应于合同签订5日内支付。萧绿公司同意在装修免租期之外，并在前述两份合同租金基础上给予郑达6个月经营免租期，免租期内除租金不计收，其他费用均按合同标准计收。该两份合同项下物业费4.5元／月／平方米、能耗费2.8元／月／平方米。该两份合同另共同约定，郑达应在本合同签订后五个工作日内向萧绿公司支付5000元的履约保证金，以保证其履行本合同的所有条款，否则萧绿公司有权终止本合同；如郑达违反本合同约定，恶意拖欠萧绿公司任何款项包括不限于租金、物业管理费、宣传推广费及其他费用等，双方有权在协商一致的情况下从郑达的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金（不影响萧绿公司对郑达该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿萧绿公司因郑达该等行为而造成的损失或者损害，但萧绿公司应在抵扣行为发生后3日内书面告知郑达。若郑达恶意欠缴租金或物业管理费或其他费用达1个月且由此导致合同目的无法实现时，萧绿公司还有权在与郑达协商一致的情况下停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由郑达承担且萧绿公司停止水、电、燃气的供应期间，若郑达仍正常营业的则不影响萧绿公司在此期间向郑达收取租金、物业管理费及其他费用的权利；租赁关系终止后，若双方已经就相关款项结算完毕并完成房屋交付，则萧绿公司同意在郑达付清租赁期间发生的全部的租金、物业管理费及其他各项费用后，在7日内向郑达无息退还保证金。前述两份合同另约定：若郑达出现并恶意实施下列情形之一，并由此导致合同目的无法实现的，萧绿公司有权经郑达同意后立即解除本合同，郑达无权要求萧绿公司退还已付之保证金或其他费用，并向萧绿公司支付相当于三个月租金的违约金，若前述违约金不足以抵付萧绿公司损失的，郑达还应赔偿萧绿公司损失与违约金的差额部分……（二）恶意逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日……等权利义务条款。上述两份合同签订后，郑达遂开始对案涉房屋进行装修并经营。 经查明，郑达关于226、227号商铺，仅付清截至2018年7月7日的租金，此后未再支付，且物业费和能耗费自2019年1月1日起即未再支付；关于232号商铺，仅付清截至2018年11月7日的租金，此后未再支付，且物业费、能耗费自2019年1月1日起即未再支付；关于233号商铺，仅付清截至2018年8月7日的租金，此后未再支付，且物业费自2018年8月11日起即未再支付，能耗费自2018年9月8日起即未再支付。 另查明，义桥星天地商务中心于2017年9月8日开业。萧绿公司述称因郑达未按上述合同约定支付4间房屋的租金、物业费、能耗费，故萧绿公司于2019年2月18日向郑达发出星天地物业租金催缴函三份，要求郑达于2019年2月25日按照催缴函内容支付相关费用。郑达亦认可萧绿公司曾向其催缴过上述费用，但郑达认为萧绿公司未按招商承诺引入“肯德基”、“银乐迪KTV”等品牌商户，且存在商场管理不善的情况，属于违约在先，故要求萧绿公司返还已支付的租金及物业能耗费，并赔偿损失。故双方纠纷成讼。 再查明，郑达自述其226、227号商铺目前仍在经营中；233号商铺于2019年1月27日自行关门，在同年3月5日去商铺现场查看时发现门锁被萧绿公司更换；232号商铺在2019年5月8日被郑达关于该店铺的另一合伙人上锁。萧绿公司自认因郑达未按时交纳费用，故于2019年4月左右停止向郑达提供商铺内的充电服务，且关于233号商铺系因排烟问题方才将该商铺于2019年4月初左右再行上锁。 另查明，杭州市萧山区市场监督管理局于2019年7月2日对杭州市萧水投资置业有限公司（以下简称萧水公司）作出萧市监湘处字[2019]49号行政处罚决定书，该决定书认定萧水公司发布虚假广告的行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条的规定；萧水公司发布虚假招商信息进行商业宣传的行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定。对于萧水公司发布虚假广告的行为，根据调查取证情况，可以认定发布虚假广告的时间为2016年4月，违法行为发生之日至2019年3月5日案发，已超时两年，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条的规定，不予行政处罚；对于萧水公司发布虚假招商信息进行商业宣传的行为，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款的规定，考虑到萧水公司2016年10月10日发布涉案招商信息时，已与银乐迪加盟店签订了意向确认书，故主观上并无故意作虚假的商业宣传；该加盟店后来实际未加盟银乐迪而加盟了其他品牌，因该客观原因，萧水公司未及时修正涉案招商信息，导致涉案招商信息部分内容转变成虚假内容，应属过失行为，且萧水公司后来主动删除了涉案招商信息，以减轻相关危害后果，故对萧水公司做出处罚20000元罚款的决定。 现萧绿公司起诉至原审法院，请求判令：1、郑达向萧绿公司支付226、227、232、233号商铺的租金216035元、物业费30635元、能耗费18558元，共计265228元；2、郑达向萧绿公司支付滞纳金10254元（暂算至2019年3月7日）；3、郑达承担本案诉讼费。审理中，萧绿公司变更其诉讼请求为：1、解除萧绿公司与郑达之间的三份《房屋租赁合同》；2、郑达按照226、227号商铺每日每平方米租金2.2元的标准，按照232、233号商铺每日每平方米租金1.8元的标准向萧绿公司支付从欠款之日起至实际搬离日止的租金（暂算至2019年5月7日为221545元）、物业费（按每月每平方米4.5元的标准，暂算至2019年5月7日为13466元）、能耗费（按每月每平方米2.8元的标准，暂算至2019年5月7日为7886元）；3、郑达向萧绿公司支付违约金95905元；4、郑达向萧绿公司支付自欠款之日起至实际履行日止的滞纳金（暂算至2019年3月7日为10254元）；5、郑达承担本案诉讼费。诉讼过程中，郑达提起反诉，其反诉请求为：1、萧绿公司赔偿郑达经济损失464451元；2、解除双方签订的租赁合同，且萧绿公司退还郑达已支付的租金和物业能耗费189341元（包含押金）。后郑达放弃关于吧台及其他杂货60459元的诉讼请求，故变更第一项诉讼请求为要求萧绿公司赔偿郑达经济损失403992元。 原审法院认为：关于萧绿公司本诉以及郑达反诉提出的解除案涉三份租赁合同之诉求，虽则双方关于违约责任各执一词，但对于解除合同的结果双方均无异议，故该院确认案涉三份租赁合同于判决生效之日起解除。关于萧绿公司本诉主张的226、227、232、233号房屋的租金和物业能耗费问题。郑达抗辩认为萧绿公司未能按之前广告宣传的将肯德基和银乐迪等品牌引入商场，故郑达有权拒付上述费用。关于该抗辩，该院认为，关于广告宣传内容，并非由萧绿公司进行发布，且关于广告中宣传事项也未纳入双方租赁合同约定的权利义务中，也无任何证据可证郑达租赁案涉房屋与肯德基、银乐迪存在直接必然之关联，况且郑达租赁了上述房屋后均进行了装修并对外经营营业，其中关于232、233号商铺也已经以承包经营的合同模式由案外人进行实际经营，在郑达所述的上述品牌由其他同类型品牌实际入驻后，郑达同样也在继续履行案涉三份租赁合同直至后续双方发生纠纷。因此，郑达抗辩的关于广告宣传中所列品牌未入驻构成萧绿公司违约的抗辩，该院不予采信。至于郑达关于萧绿公司对商场电梯、空调等管理不善的问题，并不能达到其有权拒付租金和物业能耗费之合理抗辩，故对该抗辩不予采信。因此，该院对郑达反诉请求萧绿公司返还已付的租金和物业能耗费的主张不予支持。现该院就案涉三份租赁合同项下不同的房屋标的应由郑达支付萧绿公司的租金和物业能耗费论证如下：第一，关于226、227号商铺，郑达自述其仍在正常经营中，可见郑达对226、227号租赁房屋仍在正常占有使用，理应承担租赁使用期间的租金。根据郑达未付租金的情况，郑达显然已经构成了逾期支付租金的违约行为，萧绿公司主张要求郑达支付自2018年7月8日计至2019年5月7日的租金55100元符合双方合同约定，该院予以支持。至于之后的租金（如郑达在租赁合同解除后仍未腾退则为占有使用费），郑达应按每日租金181.15元（82.34㎡×2.2元/㎡）向萧绿公司支付租金（占有使用费）直至实际腾退日止。关于物业费，郑达应按照每月370.53元（82.34㎡×4.5元/㎡）的标准向萧绿公司支付自2019年1月1日至实际腾退日止的物业费。关于能耗费，郑达应按照每月230.55元（82.34㎡×2.8元/㎡）的标准向萧绿公司支付自2019年1月1日至实际腾退日止的能耗费。第二，关于233号商铺，郑达自述其已于2019年1月27日自行锁门，但在2019年3月前往商铺查看时却发现门锁已经被萧绿公司替换。萧绿公司则认为己方之所以在2019年4月初左右将233号商铺再行上锁是因为郑达租赁的232号商铺排烟问题所致。该院对此认为，虽则郑达未按约定支付该商铺租金，但双方未解除租赁关系前，萧绿公司虽有权追究郑达的违约责任，但仍不能以锁门的方式拒绝向郑达提供租赁物，自萧绿公司自行对233号商铺上锁时郑达已无法对租赁物进行占有使用，故自萧绿公司上锁时起郑达无需再向萧绿公司支付租金和物业能耗费。因萧绿公司对具体上锁时间未能明确，故该院酌情确认郑达自2019年4月1日起无需就233号商铺再向萧绿公司支付租金和物业能耗费。综上，关于233号商铺，郑达应向萧绿公司支付自2018年8月8日起至2019年3月31日止的租金83073.89元（1.8元/天/㎡×195.56㎡×236天）；自2018年8月11日起至2019年3月31日的物业费6834.82元（4.5元/月/㎡×195.56㎡÷30天×233天）；自2018年9月8日起至2019年3月31日的能耗费3741.71元（2.8元/月/㎡×195.56㎡÷30天×205天）。第三，关于232号商铺，郑达自述其合伙人在2019年5月8日自行将商铺锁门，且合伙人未将钥匙交给郑达，同时认为合伙人之所以将商铺锁门是因为萧绿公司拒绝提供充电服务所致。现根据庭审情况，并不能明确郑达所称的合伙人锁门是因萧绿公司拒绝充电所引起，且该商铺锁门系郑达合伙人自行实施的行为，在本案中并无事实和法律依据减免郑达应负担的租赁合同项下的各项费用。经该院核算，郑达应支付萧绿公司自2018年11月8日起至2019年5月7日的租金70082元（35041元×2），此后则应按照每日租金384.01元（1.8元/天/㎡×213.34㎡）的标准向萧绿公司支付至实际腾退日止的租金（如郑达在租赁合同解除后仍未腾退则为占有使用费）。关于物业费，郑达应按照每月960.03元（213.34㎡×4.5元/㎡）的标准向萧绿公司支付自2019年1月1日至实际腾退日止的物业费。关于能耗费，郑达应按照每月597.35元（213.34㎡×2.8元/㎡）的标准向萧绿公司支付自2019年1月1日至实际腾退日止的能耗费。 关于萧绿公司本诉中主张的违约金和滞纳金以及郑达主张要求返还的押金问题，因关于上述费用均涉及违约责任的承担问题，故该院将上述款项一并作出判析，同时萧绿公司在审理中明确关于上述违约责任由法院按照押金、违约金、滞纳金的顺序进行违约金总额的合理性审查。关于226、227号商铺，租赁合同中约定，因承租人未按约定在限期内支付租金等费用的，如出租人解除合同的，则承租人应当向出租人支付相当于保证金、管理费和首期租金、物业服务费应付金额之和的违约金；而且还有权没收租赁保证金。根据上述两个商铺郑达逾期未付租金等费用的违约行为，该院认为萧绿公司有权将郑达已缴纳的保证金5000元作为违约金予以没收，即对郑达要求返还上述两个商铺项下的押金（保证金）不予支持。至于萧绿公司主张的违约金，该院考虑郑达逾期支付租金等各项费用以及导致合同解除的违约情节，同时参考关于保证金和首期租金以及物业能耗费作为违约金的计算依据，并综合考虑萧绿公司主张的滞纳金以及合同解除后的租金损失等损失情况，酌情确认郑达还应向萧绿公司支付违约金19000元。至于萧绿公司主张该两个商铺的滞纳金问题，因本案中并无充分证据可证上述违约金总额尚不足以弥补萧绿公司实际损失，故该院对滞纳金不予支持。关于233号商铺，郑达未付租金等费用的行为确实属于违约，但萧绿公司后期自行将该商铺上锁的行为显然也不符合合同约定，在导致该商铺租赁合同解除双方各自存在违约情形的前提下，该院结合萧绿公司主张的损失情况并考虑导致租赁合同解除的各自过错，酌情确认应由郑达支付萧绿公司违约金17000元。至于郑达要求返还的押金问题，萧绿公司抗辩认为其有权对该商铺的保证金进行没收，但该院认为案涉租赁合同解除双方各自存在违约情形，并不适用合同中约定的保证金没收条款。但是租赁合同中也约定了，保证金应在承租方付清所有所欠费用并完成房屋交付后进行退还，现双方情况尚不符合上述约定条件，故该院对郑达的该反诉请求不予支持。至于萧绿公司就该商铺主张的滞纳金问题，该院在前述违约金中已经将郑达的违约情节所致的违约责任均考虑在内，故对其主张的滞纳金该院不再支持。关于232号商铺，郑达未付租金等费用的行为显然已构成违约。萧绿公司就该232号商铺主张要求没收保证金，并要求郑达支付违约金和滞纳金，该院认为按照租赁合同约定，若因承租人逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日导致合同目的无法实现的，承租人无权要求出租人退还已付之保证金，并应向出租人支付相当于3个月租金的违约金。现郑达逾期不支付租金等费用已超过上述期限，故无权再要求萧绿公司返还该232号商铺的保证金。至于该商铺的违约金，该院依据合同约定的3个月租金作为违约金标准，同时将郑达违约情节所应承担的违约责任均考虑在内，确认郑达还应向萧绿公司支付违约金35041元。至于萧绿公司主张的滞纳金，目前并无证据可证上述违约金总额尚不足以弥补萧绿公司实际损失，故该院对滞纳金不予支持。以上就226、227、232、233号商铺，郑达总计还应向萧绿公司支付违约金共71041元。 至于郑达反诉中主张的经济损失，从前述论证可知，关于226、227、232号商铺尚无证据可证萧绿公司存在导致合同解除的违约行为。即便233号商铺，萧绿公司自行将商铺上锁的行为存在违约，但因郑达逾期未付租金违约在先，在双方均有违约情形的情况下，郑达也应对其实际损失进行举证。而本案中郑达自述以其为前期购置装修物品以及员工住宿等支出的费用作为其损失依据，目前郑达提供的证据材料尚无法完全明确与案涉租赁房屋之间的关联性，况且上述材料也不足以对装修残值损失作出对应的评价依据，郑达在本案中也不要求对商铺装修残值损失进行司法鉴定，故该院认为，郑达在本案中主张的该经济损失依据不足，该院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、萧绿公司与郑达分别就杭州市萧山区义桥镇三汇路66号义桥星天地商务中心226、227（二层）商铺、1#楼2层232、233室商铺签订的租赁合同均自判决生效之日起解除；二、郑达自判决生效后十日内向萧绿公司支付义桥星天地商务中心226、227（二层）商铺自2018年7月8日起至2019年5月7日的租金55100元，此后按每日租金181.15元的标准支付至实际腾退日止的租金（占有使用费）；三、郑达自判决生效后十日内向萧绿公司支付义桥星天地商务中心226、227（二层）商铺按每月370.53元的标准自2019年1月1日计至实际腾退日止的物业费，并按每月230.55元的标准自2019年1月1日计至实际腾退日止的能耗费；四、郑达自判决生效后十日内向萧绿公司支付义桥星天地商务中心1#楼2层233室商铺的租金83073.89元、物业费6834.82元以及能耗费3741.71元；五、郑达自判决生效后十日内向萧绿公司支付义桥星天地商务中心1#楼2层232室商铺自2018年11月8日起至2019年5月7日的租金70082元，此后按每日租金384.01元的标准支付至实际腾退日止的租金（占有使用费）；六、郑达自判决生效后十日内向萧绿公司支付义桥星天地商务中心1#楼2层232室商铺按每月960.03元的标准自2019年1月1日计至实际腾退日止的物业费，并按每月597.35元的标准自2019年1月1日计至实际腾退日止的能耗费；七、郑达自判决生效后十日内向萧绿公司支付违约金71041元；八、驳回萧绿公司的其余本诉诉讼请求；九、驳回郑达的其余反诉诉讼请求。如郑达未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6536元，减半收取3268元，由萧绿公司负担375元，由郑达负担2893元；反诉案件受理费减半收取4867元，由郑达负担。 宣判后，郑达不服，向本院提起上诉称：一、萧绿公司在合同履行过程中存在违约行为，一审法院对于该关键事实未加审查，没有作出认定。（一）一审法院未对萧绿公司对商场的管理不善行为进行事实认定。（二）一审法院未对萧绿公司拒绝向商铺供电导致郑达的合伙人将232号房屋锁门的事实进行认定。（三）一审法院未对萧绿公司在招商过程中的虚假宣传行为作出明确认定。（四）一审法院没有对萧绿公司延期开业关键事实进行确认。二、一审法院适用法律错误。（一）萧绿公司与萧水公司的人格已经混同，一审法院认定萧水公司的宣传行为与萧绿公司无关，适用法律错误。（二）一审法院认定广告宣传事项没有纳入双方租赁合同约定的权利义务，适用法律错误。（三）一审法院判令郑达应当就226、227、232号商铺向萧绿公司承担违约责任，适用法律错误。综上，萧绿公司存在众多违约行为：肯德基、银乐迪未按照约定入驻商场；在签订合同后多次单方面推后开业时间；在开业后商场未安装空调，管理不善，未提供合同约定的经营环境；未经过双方协商违反合同约定擅自停止供应充电服务。郑达认为，租赁合同是双务合同，萧绿公司作为出租方应当按照约定将租赁物交付给郑达，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，在出租人未能按照约定履行合同义务的情况下，郑达支付租金的义务应当相应予以减免，萧绿公司的违约行为给郑达造成损失的，还应当赔偿损失。综上，请求：1、撤销原审判决，并改判：（1）、驳回萧绿公司的全部诉讼请求；（2）、支持郑达一审反诉请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由萧绿公司负担。 被上诉人萧绿公司辩称：一、关于事实部分。1、萧绿公司在合同履行期间并未存在违约行为，而是郑达违约在先。2、郑达在承租期内未经萧绿公司同意便将232号商铺转租给他人承包经营。232号商铺系郑达的合伙人在2019年5月8日自行锁门，且未将钥匙交还郑达，导致郑达无法使用。郑达未能证明锁门是因萧绿公司拒绝充电引起。3、萧绿公司并未进行虚假宣传。义桥星天地的宣传公众号主体系萧水公司，与萧绿公司并无关联。关于肯德基、时代影院未入驻的原因是与商家谈判周期长且条件过于苛刻。萧水公司2016年10月10日发布涉案招商信息时，已与银乐迪加盟店签订了意向确认书，也不应认为是虚假宣传。且商场目前均有相应的替代或子公司品牌入驻，上述情况并不影响郑达正常履行合同，也不是郑达逾期支付租金等费用，导致违约的理由。4、合同中未明确开业时间，萧绿公司也并未违约。而且郑达在进场装修之前，办理了进场手续同时支付了进场日起至当年年底的物业能耗费。二、关于法律适用问题。萧绿公司与萧水公司系两个独立的企业法人，郑达也无证据证明公司人格混同。萧绿公司与郑达之间仅存在租赁合同关系，双方在租赁合同中，并未对郑达作出任何关于入驻商家的承诺。萧水公司在公众号上的宣传，一审法院已查明其并无做虚假的商业宣传，而是因为过失导致未及时修正招商信息，且相关行政部门已作出相应的处理结果。因此，萧绿公司作为出租方，并未发布广告宣传，也未将广告宣传事项纳入双方的租赁合同中，也没有相应的证据能够证明郑达租赁案涉房屋与该广告宣传有直接必然关系。而且郑达对商铺进行装修并对外经营。一审法院适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人郑达向本院提交下列证据： 证据一、《义桥星天地的运营管理方案和产业载体总体运营思路》，证明内容：2019年1月，萧绿公司的母公司杭州萧山环境投资发展有限公司自认：1，义桥星天地自2017年9月开业以来整体运营状况差；2，产权方（投资公司）与运营方（物业公司）权责不清；3，因萧绿公司原因导致义桥星天地管理混乱；4，萧绿公司期望通过降低租金、物业费的方式扶持养商。 证据二、照片（复印件），证明内容：2017年春节，义桥星天地的多家商户在义桥星天地现场控诉萧绿公司不作为，欺诈招商，致使商户血本无归。 证据三、照片（复印件），证明内容：义桥星天地的关门率、退租率高，商场内十分冷清，无人流量，商场不能正常运营。 上述证据一至三共同证明：萧绿公司在合同履行过程中存在多种违约行为，对商场管理不善，未在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途，导致商场不能正常运营。 证据四、招商广告，证明内容：义桥星天地的投资商为萧水公司，其与萧绿公司权责不清。2016年10月，萧水公司发布商业广告称：义桥星天地商场已与时代影院、KFC等知名品牌商达成战略合作关系。 证据五、国家企业信用信息公示系统网页（复印件），证明内容：萧绿公司与萧水公司均为杭州萧山环境投资发展有限公司的全资子公司，三家公司系关联公司。 上述两份证据共同证明萧绿公司在招商过程中具有虚假宣传行为，该广告内容具体明确，符合要约的规定，应受该意思表示约束。 被上诉人萧绿公司未提交新的证据。 对于郑达提供的证据，萧绿公司质证认为：1、运营思路并不是由萧绿公司出具，文末也未盖有公章，对其真实性、合法性以及关联性均有异议。2、照片真实性无法确认，且照片上体现的内容也无法达到其证明目的，郑达主张的是义桥星天地的商户控诉萧绿公司的不作为，但这仅是部分商户发起的行为，并不能证明萧绿公司确实管理不善，也不能证明有违约行为。3、招商广告的真实性无异议，证明目的有异议。4、企业信用信息的真实性无异议，但对关联性有异议，认为与案涉租赁合同无关，三家公司均是独立的法人主体。萧绿公司对上述证据的异议成立，本院对郑达所提交证据的证明力难以确认。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为：本案基础事实是萧绿公司与郑达签订了三份租赁合同，郑达从萧绿公司处承租了义桥星天地商务中心226、227（二层）商铺和1#楼2层232、233室商铺。在租赁合同履行过程中，郑达欠付租金、物业费、能耗费，经萧绿公司催缴后仍未支付。现萧绿公司起诉要求判决解除合同，郑达支付欠缴租金、相关费用并承担违约责任，而郑达则反诉认为系萧绿公司违约在先，其有权拒付租金，并反诉要求解除合同判令萧绿公司赔偿损失。 本案争议焦点是萧绿公司是否存在在先违约行为，郑达有无拒付租金的合法理由。二审中，郑达明确萧绿公司的具体违约表现是虚假宣传和对商场经营管理不善。对于郑达的该主张，本院认为，首先，郑达并未提供有效证据证明萧绿公司存在虚假宣传和经营管理不善的行为；其次，本案系租赁合同纠纷，交付标的物给承租人使用是出租人的主要合同义务，而支付租金则是承租人的主要合同义务。现郑达以非合同主要义务的事由对抗履行支付租金的主要义务，缺乏法律依据。故郑达主张萧绿公司违约在先缺乏事实和法律依据，其欠付租金构成违约，原审法院判令其承担违约责任并无不当。郑达对一审法院判定的具体租金、物业费、能耗费的数额无异议，本院予以确认。 关于232号商铺锁门原因和后续租金、占有使用费支付问题。郑达自认锁门行为系由其合伙人实施，也明确不能举证证明合伙人锁门原因。故其主张合伙人锁门是因为萧绿公司拒绝充电导致，并据此主张锁门后的租金和占有使用费不用支付，缺乏事实和法律依据。 关于商场整体开业时间与郑达需要支付的物业费和能耗费问题。首先，双方在合同中仅暂定了商场整体开业时间，具体开业时间以实际为准，合同中亦未对延期开业的责任后果进行约定。其次，合同约定物业费、能耗费应于实际进场日开始支付，原审法院计算的物业费、能耗费起算时间符合双方合同约定。 综上，郑达的上诉理由和请求均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9328元，由郑达负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年八月二十六日 书记员  张诗雯