长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初5197号原告（反诉被告）：长沙创远物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区观沙岭街道枫林绿洲物业楼201房。法定代表人：吴令纲。委托诉讼代理人：戴金花，公司员工。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁玮，男，1979年6月17日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：李博，湖南中楚律师事务所律师。原告长沙创远物业管理有限公司（以下简称创远物业）与被告宁玮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，被告宁玮提出反诉，本院依法受理后合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）创远物业委托诉讼代理人戴金花、左堃，被告宁玮委托诉讼代理人李博到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告创远物业向本院提出如下诉讼请求：1、判令宁玮向创远物业支付创远景园小区02-A-1401号房物业管理费13644.8元及违约金4093.44元、水费142.6元，共计17880.84元；2、由宁玮承担本案诉讼费用。被告创远物业辩称：1、创远物业未尽到物业服务管理义务；2、合同约定标准是每月每平方米1元，而不是1.35元每平方米，物业费计算有误；3、因为创远物业违约在先，宁玮无须支付违约金；4、水费已经全部缴纳，创远物业要求支付水费无事实依据。反诉原告宁玮向本院提出如下诉讼请求：1、创远物业向宁玮支付维修款80417元；2、创远物业向宁玮退还装修押金2000元；3、创远物业承担本案的全部诉讼费用。反诉被告创远物业辩称：宁玮的反诉请求无事实和法律依据，根据双方签订的前期物业协议及物业服务合同，房屋质量问题涉及维修应该由专项维修资金进行支付，不属于创远物业的合同义务。且仅从宁玮提出的维修款金额来看，与创远物业享有的物业费支付权利明显不对等。如果由创远物业承担维修费用，将造成双方权利义务失衡。本院经审理认定事实如下:宁玮系长沙市创远景园小区2栋1401房业主，创远物业从2003年起至2018年11月30日期间为创远景园小区提供物业管理服务。2003年7月25日，创远物业为甲方与作为乙方的宁玮签订《创远景园前期物业管理服务协议》。约定：甲方向乙方提供房屋自用部分、自用设施设备维修养护等有偿服务；乙方依据本协议向甲方交纳物业管理费用；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）按建筑面积每月每平方米1元计算；水、电费收据依据（2000）湘价房字第66号文件及有关收费规定；本物业建立共用部位共用设施设备保修期届满后大中修、更新、改造的维修基金；维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补正并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。同日，宁玮与创远物业签订《创远景园物业管理公约》。该公约第十条关于房屋的维修责任规定：分户门以内的自用部位和自用设备的维修，由业主负责，费用自理；楼房外墙面、楼梯间、通道、公共屋面等共用部位和房屋上、下水管、共用水箱、加压水泵、机电设备、消防器具等公共设备，由管理处维修；区内公共设施由管理处统一管理和维修养护。宁玮居住的房屋系顶楼，自2015年起出现楼顶漏水现象，遂要求创远物业进行维修，创远物业提出宁玮自行维修，维修费用再通过物业公司以维修基金或公共收益支出解决。宁玮于2016年起自行委托他人对屋顶进行多次维修，支付了维修款项共计80417元，并向创远物业支付了2000元装修押金。宁玮认为创远物业没有尽到物业服务义务、承担维修费用，遂未交纳自2015年7月1日起的物业管理费。2018年9月23日，创远物业向宁玮发出收费通知单，通知宁玮交纳2015年7月1日至2018年9月30日的物业管理费12979.2元和2017年9月1日至2018年9月30日的水费3527.8元。宁玮于2018年10月4日交纳了欠付的水费3527.8元，物业管理费至今未予支付。创远物业于2018年11月30日退出创远景园小区物业管理，创远物业要求宁玮支付2015年7月1日至2018年11月30日的物业管理费13644.8元未果，以致成诉。另查明，创远景园小区原按每月每平方米1元的标准支付物业管理费，2015年以前已将该费用标准调整至每月每平方米1.35元。宁玮所居住房屋建筑面积246.5平方米，每月应付物业管理费332.8元。本院认为：宁玮与创远物业签订的《创远景园前期物业管理服务协议》、《创远景园物业管理公约》均系当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照约定严格履行各自义务。本案争议的焦点一是屋顶漏水的维修责任是否归于创远物业，二是宁玮是否有权因创远物业未承担维修责任、支付维修费用而拒付物业管理费。关于焦点一，首先，宁玮居住的房屋位于顶楼，需要维修的屋顶防水层属于房屋共用部位。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条和《物业管理条例》第五十三条的规定,在保修期内,该共有部位的维修责任由商品房出卖人承担；超过保修期的,应履行法定程序后动用维修资金予以维修。由此可见,创远物业对宁玮主张的漏水问题,并无法定的维修责任。其次，《创远景园物业管理公约》虽约定公共屋面等共用部分由管理处维修，但同时《创远景园前期物业管理服务协议》第二条“物业管理服务内容”第九款约定，物业负责“房屋共用部分、共用设施设备小修和急修”。协议第四条明确物业管理服务费用“不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用”。协议第七条确定“根据《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金”。即，物业管理协议和物业管理公约并未约定房屋共用部位、共用设施设备的大中修由物业公司承担维修义务。案涉房屋屋顶漏水应属于大中修的范围，宁玮主张创远物业承担维修义务，缺乏合同依据。综上，宁玮主张创远物业承担维修义务，缺乏合同依据和法律依据，本院不予采信。关于焦点二，首先，如上所述，案涉房屋屋顶漏水的维修义务不应由创远物业承担。其次，根据相关规定，维修基金使用计划、维修工程预决算、维修基金使用分摊方案的审核和维修工程质量验收等应由业主委员会负责；房屋共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况，不及时维修将严重影响业主利益或房屋安全的，业主委员会可及时组织维修，所发生费用可在维修基金中列支。即，宁玮自行对屋顶进行维修后，需要使用维修基金的，应由业主委员会根据相关规定和程序向相关部门申请核定划拔。且根据物业服务合同的约定，宁玮主张的维修费用不应由创远物业承担，故创远物业宁玮以创远物业未承担维修责任、支付维修费用而拒付物业管理费，于法无据。综上所述，宁玮主张创远物业承担屋顶漏水的维修义务，缺乏法律依据和合同依据，对宁玮要求创远物业承担维修费80417元的诉请,本院不予支持。创远物业收取的装修押金2000元应归还给宁玮。创远物业诉求2015年7月1日至2018年11月30日物业管理费，符合合同依据，亦不违反法律规定，予以支持。关于违约金的诉求，在宁玮居住房屋出现漏水时，创远物业应及时向宁玮作出解释工作、提供解决方案，并在宁玮对屋顶自行修缮后积极配合业委会对宁玮的维修费用予以处理，而宁玮并未得到有效帮助，故对创远物业要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于水费的诉讼请求，因创远物业未能提供相关证据证明欠费事实，故该项请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《物业管理条例》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宁玮于本判决生效后十日内支付原告长沙创远物业管理有限公司物业管理费13644.8元；二、反诉被告长沙创远物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还反诉原告宁玮装修押金2000元；三、驳回原告长沙创远物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告宁玮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费248元，减半收取124元，由原告长沙创远物业管理有限公司承担54元，被告宁玮承担70元；反诉受理费1860元，减半收取930元，由反诉原告宁玮承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数递交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周长军二〇二〇年八月十二日法官助理唐莉书记员邹舟附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《物业管理条例》第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。