广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终409号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：郑春榕，女，汉族，1998年1月22日出生，住广东省茂名市茂南区*************。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘德荣，女，汉族，1956年1月24日出生，住广东省茂名市茂南区************。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：江宏图，男，汉族，1986年4月11日出生，住广东省茂名市茂南区***************。原审第三人：茂名市茂南区亮晶洗护修鞋店，经营场所：广东省茂名市**************。经营者：周声禄。上诉人郑春榕因与被上诉人刘德荣、江宏图、原审第三人茂名市茂南区亮晶洗护修鞋店房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初3800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑春榕、被上诉人刘德荣、江宏图到庭参加诉讼，原审第三人茂名市茂南区亮晶洗护修鞋店经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郑春榕上诉请求：一、请求法院判决撤销(2019)粤0902民初3800号民事判决第三项，改判上诉人不需要支付押金8400元给被上诉人。二、请求判决两被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间是商铺转让关系，而不是商铺转租关系，被上诉人是转让的上家，上诉人是转让的下家，被上诉人转让商铺给上诉人之后，上诉人只是需要支付被上诉人转让费，被上诉人则退出，不再与该商铺存在关联，接下来的则是受转让人即上诉人与房东之间的押金和租金问题。按照当时商谈的事实及日常生活习惯，上家转让商铺后，由下家直接支付押金给房东(兴姐)，被上诉人不是收取押金的主体，一审判决上诉人支付押金给被上诉人属于错误判决。二、一审判决《商铺租赁合同》已经解除，一审法院却判决上诉人继续履行《商铺租赁合同》中支付押金的义务，属于自行矛盾。根据《合同法》的规定，合同解除后，合同双方的权利义务已经消灭，未履行的不再继续履行，尚未支付的押金不需要继续支付，如果支付的也应当返还。三、根据《商铺租赁合同》第4条的约定，上诉人超过一个月仍不按时交清所欠款额的视作中途退租，被上诉人有权没收上诉人的商铺、押金。如上诉人在2019年5月8日之前未交清款项，上诉人方有权没收押金，但被上诉人在2019年4月1日则将商铺转让他人，属于被上诉人违约，无权没收押金，应当退还。一审判决上诉人需要继续支付押金，又因被上诉人违约而退还押金，属于自行矛盾。四、即使人民法院最终认定上诉人与被上诉人都构成违约，押金的支付和退还都应当按照过错责任比例予以分配，不应由上诉人全部承担。被上诉人江宏图辩称,基于一审判决上诉人返还被上诉人押金问题，我方觉得一审判决合情、合理、合法。原因是上诉人在未付清给被上诉人的押金、转让费的前提下，未经被上诉人同意，擅自破坏被上诉人店铺的墙体结构和损坏被上诉人的招牌、货架、收银台、天花板，直接造成被上诉人财产的损失。赔偿问题，被上诉人恳请二审法院维持原判。被上诉人刘德荣辩称,与江宏图意见一致，没有补充。郑春榕向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原告与被告江宏图签订的《商铺租赁合同》。2、请求判决两被告立即返还转让款25000元给原告，并以25000元为基数从2019年2月28日起按年利率6%计算资金占用费给原告，直至全部清偿为止。3、请求判决两被告承担本案的全部诉讼费用。刘德荣、江宏图向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告郑春榕付清约定的剩余转让费10000元及押金8400元，共计18400元，并自2019年3月1日起按年利率6%计算资金占用利息至付清款项之日止；2、本案的全部费用由反诉被告人郑春榕承担。一审法院认定事实：涉案的商铺位于茂名市***********，所有权人为黄少甫，黄少甫将该商铺交由郑贵兴管理。被告江宏图、刘德荣经郑贵兴同意，将商铺转租给原告郑春榕。2019年3月1日，被告江宏图作为甲方，原告郑春榕作为乙方，签订了《商铺租赁合同》，主要约定，1、甲方同意将茂名市***********，建筑面积52平方米，租赁给乙方经营使用，2、租赁期限即从2019年3月1日起到2020年5月31日止。租赁期满后，乙方要求继续租用经营，经双方协商后可以继续签约合同。3、租金为2800元/月。乙方需每月1-7日前一次性交给甲方商铺租金人民币2800元，逾期不交，按乙方拖欠金额计收乙方每日5%的滞纳金。超过一个月仍不按时交清所欠款额的视作中途退租，甲方有权没收乙方的商铺、押金。并终止合同，甲方收回商铺。4、乙方在签订合同时需一次性缴纳商铺押金人民币8400元给甲方，租用期满如不发生违约行为，押金全部一次性退还给乙方(不计利息)，甲方不得超期退还押金。5、若租期未满乙方提出退租，甲方没收押金。同日，案外人黄少甫作为甲方，原告郑春榕作为乙方签订了《商铺租赁合同书》，主要约定：甲方提供位于茂名市***********给乙方作经营场所使用。租赁期限：自合同签订之日起至2020年5月31日止。房屋租金自2019年3月1日起开始计算，共2800元。在签订合同之前，原告已支付25000元转让费给被告刘德荣。其中2019年2月27日，被告刘德荣出具《收据》给原告，主要载明：今收到押金5000元，3天后交25000元，7天交完35000元。2019年2月28日，被告刘德荣在《收据》后补充载明：今天又收到20000元，还欠18400元没付。2019年3月11日，原告郑春榕支付3月份租金2800元给被告江宏图。2019年4月1日，黄少甫作为甲方与周声禄作为乙方签订了《商铺租赁合同书》，主要约定：甲方提供位于茂名市**************位给乙方作经营场所使用。租赁期限：自合同签订之日起至2020年5月31日止。房屋租金自2019年4月1日起开始计算，共2800元。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、本案《商铺租赁合同》的解除；二、押金；三、转让费。一、关于本案《商铺租赁合同》的解除问题。原告请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告江宏图在原告郑春榕起诉前已将涉案商铺交还给商铺所有权人黄少甫，黄少甫于2019年4月1日将涉案商铺租赁给案外人周声禄，被告江宏图以自己的行为表示认可解除该份合同。因此，确认原告郑春榕与被告江宏图签订的《商铺租赁合同》已于2019年4月1日解除。二、关于押金的问题。根据《商铺租赁合同》的约定，原告需在签订合同时一次性缴纳商铺押金8400元。原告郑春榕未按照约定进行交纳押金，已构成违约。根据《商铺租赁合同》约定“租用期满如不发生违约行为，押金全部一次性退还”，原告郑春榕已构成违约，被告江宏图有权不予退还押金。因原告郑春榕尚未支付押金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告江宏图请求原告郑春榕承担继续履行支付押金8400元的违约责任，予以支持。三、关于转让费的问题。根据原、被告的陈述，可以认定双方约定涉案商铺的转让费为35000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第七条规定商铺转让费是市场经济活动的一种行业习惯，不违反相关法律规定，因此支付转让费的行为应当认定有效。原、被告双方均未能举证所约定转让费35000元的支付期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，按照交易习惯，商铺转让费应在交付商铺经营前支付。被告江宏图已将商铺交付原告郑春榕经营，原告郑春榕应按约定支付转让费。原告郑春榕主张与被告江宏图缔约时，被告江宏图承诺租赁期为三年，因被告江宏图未履行承诺才不支付转让费，原告郑春榕对其主张未能提供证据加以证明，不予采信。被告江宏图请求原告郑春榕继续承担履行支付10000元转让费的违约责任，有事实和法律依据，予以支持。另根据《商铺租赁合同》的约定，“乙方需每月1-7日前一次性交给甲方商铺租金人民币2800元，逾期不交，按乙方拖欠金额计收乙方每日5%的滞纳金。超过一个月仍不按时交清所欠款额的视作中途退租，甲方有权没收乙方的商铺、押金。并终止合同，甲方收回商铺。”被告江宏图主张该条约定中的“所欠款额”包括转让费，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”规定，“所欠款项”的约定在租金条款之内，且整份《商铺租赁合同》均未对“转让费”进行约定，被告江宏图的主张不符双方缔约时的真实意思，不予采信，“所欠款项”应理解为商铺的租金。根据合同约定，原告郑春榕在已支付3月份的租金，需在2019年4月1日至7日支付4月份的租金，若超过一个月即在2019年5月8日尚未支付4月份的租金，被告江宏图就有权终止合同、没收押金、收回商铺。但据原告郑春榕提交的证据显示，商铺所有权人黄少甫于2019年4月1日已将涉案商铺租赁给周声禄，足以证实被告江宏图在2019年4月1日前已收回商铺。被告江宏图以原告郑春榕不在涉案商铺经营且拒交押金、转让费为由，主张可以提前收回商铺，因缺乏双方的约定，不予采纳。原告郑春榕逾期交付租金未到合同约定被告江宏图可收回商铺的期限，被告江宏图提前收回商铺的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原、被告双方在《商铺租赁合同》中没有约定被告江宏图提前收回商铺或者违约应如何承担责任，也没有约定原告郑春榕逾期支付转让费应如何承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，以原、被告双方的实际损失为基础，兼顾本案双方履行合同的情况，双方的过错程度等，一审法院酌定两被告返还70%商铺转让费即24500元给原告郑春榕以承担违约责任，原告郑春榕所支付的30%商铺转让费即10500元不予退还以承担违约责任。因原告郑春榕10000元转让费尚未支付，则两被告应返还转让费14500元给原告郑春榕。关于支付押金8400元、返还转让费14500元，均属于承担违约责任的方式，对原、被告请求对方承担违约责任所产生的利息，于法无据，不予支持.综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告郑春榕与被告江宏图签订的《商铺租赁合同》于2019年4月1日解除；二、限被告刘德荣、江宏图于本判决生效之日起十日内返还商铺转让金14500元给原告郑春榕；三、限原告(反诉被告)郑春榕于本判决生效之日起十日内支付押金8400元给被告江宏图；四、驳回原告郑春榕的其他诉讼请求。五、驳回被告(反诉原告)刘德荣、江宏图的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元(原告已预付)，反诉案件受理费130元(被告已预付)，共343元，由原告负担187元，被告负担156元。被告应负担的受理费在履行本判决义务时一并径付原告，不作另行退收。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明，一审查明事实属实，二审予以确认。本院认为，本案关于双方《商铺租赁合同》的解除，以及商铺转让金的返还问题，由于双方对此没有异议，本院在此不作阐述。本案的焦点是涉案押金8400元上诉人郑春榕是否应当支付给被上诉人。本院作如下评述：上诉人郑春榕与被上诉人刘德荣签订《商铺租赁合同》，双方的行为构成租赁合同关系。双方在合同中约定“乙方在签订合同时需一次性缴纳商铺押金人民币8400元给甲方，租用期满如不发生违约行为，押金全部一次性退还给乙方”、“乙方需每月1-7日前一次性交给甲方商铺租金人民币2800元，逾期不交，按乙方拖欠金额计收乙方每日5%的滞纳金。超过一个月仍不按时交清所欠款额的视作中途退租，甲方有权没收乙方的商铺、押金，并终止合同，甲方收回商铺。”该押金条款目的是保证合同正常履行的担保性质，也是针对承租人迟延给付租金、提前退租等违约行为的一种违约金。就本案而言，上诉人已经按期支付了3月份的租金，而在4月1日，黄少甫已与第三人签订《商铺租赁合同书》，将商铺租给第三人，视为江宏图将租赁房屋交回业主黄少甫，合同只履行一个月江宏图就提前收回商铺，缺乏合同履行基础，江宏图提出要求郑春榕按合同约定支付押金，违反合同公平原则，对江宏图该反诉请求，依法应予驳回。综上所述，郑春榕的上诉请求理由成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初3800号民事判决第一、二、四项；二、撤销茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初3800号民事判决第三、五项；三、驳回被上诉人（原审被告、原审反诉原告）刘德荣、江宏图的反诉请求。一审案件受理费213元，由上诉人负担124元、被上诉人89元，反诉受理费130元，由被上诉人负担；二审案件受理费50元，由被上诉人刘德荣、江宏图负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 艳审 判 员  罗 文审 判 员  徐忠圣二〇二〇年八月三十一日法官助理  董世宁速 录 员  郑子妍