上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21656号原告(反诉被告)：赵国栋，男，1989年1月18日出生，汉族，户籍所在地江苏省徐州市。委托诉讼代理人：黄辉，上海驷言律师事务所律师。被告(反诉原告)：博隆(上海)实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱建宁，执行董事。委托诉讼代理人：周翼娜，广东港联律师事务所律师。第三人：深圳市厚德物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市青浦区华新镇华腾路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。原告赵国栋诉被告博隆(上海)实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理，依法适用简易程序公开审理。依据原告的申请，本院依法通知深圳市厚德物业服务有限公司上海分公司作为第三人参加诉讼。被告提起反诉，本院依法予以受理。审理中，原告申请对房屋漏水问题进行鉴定，后未在规定的时间内缴纳鉴定费。本案于2020年6月1日公开开庭进行了审理，原告赵国栋及其委托诉讼代理人黄辉、被告博隆(上海)实业发展有限公司的委托诉讼代理人周翼娜到庭参加诉讼。第三人深圳市厚德物业服务有限公司上海分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告赵国栋向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年7月23日签订的《商铺租赁合同》，被告返还履约保证金人民币21,800.55元；2、被告退还2018年12月1日至2019年2月28日及2019年6月1日至2019年9月13日期间租金的一半共计23,300元；3、被告赔偿原告物品损失15,000元。事实和理由：2018年7月23日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于博隆广场4-123号商铺，租期自2018年11月1日至2021年10月31日，前2年月租金7,266.85元，最后一年月租金7,993.535元。商铺交付原告后，原告注册了个体工商户，签订了品牌加盟协议，进行了装修。但在正式营业时，原告发现被告交付的商铺存在质量瑕疵，商铺顶棚、玻璃橱窗雨天漏水。原告多次与被告及第三人多次沟通，始终未解决，严重影响了原告的正常经营。原告原与案外人谈好将货架、空调出售，因被告扣押物品无法出售，导致原告物品损失15,000元(货架1万元，空调和发光字5,000元)。被告博隆(上海)实业发展有限公司辩称，原、被告之间的租赁合同已于2019年11月29日解除。原告当时提出无法经营要求退租，双方达成一致意见解除合同，约定保证金不予退还。系争房屋确实存在漏水问题，但是被告已经及时进行了维修，不存在原告所述的无法经营情况。原告没有提供证据证明存在损失。确认原告支付了租金46,601.10元。原告签了退租审批表后没有按照约定付清租金，被告有权按照合同约定扣押原告物品且不承担赔偿责任。第三人深圳市厚德物业服务有限公司上海分公司未作陈述。被告博隆(上海)实业发展有限公司认为原告欠付租金，提起反诉要求：原告支付被告租金18,558.32元(2019年9月14日至11月29日)。原告赵国栋针对反诉请求辩称，因为房屋存在渗漏水问题，影响原告正常经营，故不同意全额支付，要求减半。经开庭审理查明：2018年7月23日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将博隆(上海)商业广场4栋1层4-108商铺出租给乙方，建筑面积63.19平方米。乙方经营范围为护肤品、彩妆。甲方暂定于2018年9月1日将店铺交付乙方。商铺租赁期限为3年，从本合同约定装修期限届满之次日起算，暂定为2018年11月1日至2020年10月31日。装修期2个月，从甲方将商铺交付给乙方之日起算，暂定为2018年9月1日至2018年10月31日。租金每月7,266.85元，每半年首月的5日前支付。乙方应于合同签订后三日内支付甲方首期租金21,800.55元。有下列情形之一，甲方有权解除本合同，同时没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿(含逾期租金收益赔偿，每月逾期租金收益赔偿金为月租金的10%)：……(5)乙方违反承诺或其他严重违反本合同的行为。租赁期间，如乙方有违反或不履行本合同的行为，甲方有权直接在乙方向其交纳的履约保证金中扣除违约金或损失赔偿金，甲方损失超过剩余履约保证金的，仍有权追索。乙方拖欠超过7天的，甲方有权单方面解除合同。对乙方违约产生的责任，甲方除通过收回乙方租赁的商铺及没收履约保证金外，乙方承诺放弃商铺内存放货物的权利，甲方有权变卖，变卖款抵偿乙方合同责任。变卖款抵偿甲方损失仍不足的，甲方有权就不足部分进行追索，乙方对此无异议。乙方应于协议签订三天内支付甲方履约保证金21,800.55元。因乙方拒绝履行或迟延履行租金义务超过15天的，甲方有权解除合同、没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿责任。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，原告支付被告保证金21,800.55元和租金46,601.10元。2018年12月至2019年10月期间，原告就系争房屋存在渗漏水问题多次报修，被告进行了维修。被告于2019年8月委托案外人对商场房屋的防水问题集中进行维修。2019年11月29日，原告在《商户退铺费用审批表》上签字，该表中的费用说明显示：乙方在合同期内搬场，履约保证金不予退还，根据合同需补交拖欠的两个月租金(9-10月)另加11月的29天共18,558.32元，5天内交清。被告工作人员在审批表上签名。原告至今未支付18,558.32元租金。审理中，原告申请对系争房屋是否存在渗漏水问题进行鉴定，本院依法委托上海源正科技有限公司进行鉴定，原告未在规定的时间内缴纳鉴定费要，鉴定单位退案处理。鉴定单位向本院出具了《鉴定工作联系单》，记载现场预勘情况如下：室内南侧吊顶筒灯周边涂料受损，东侧墙面涂料受损，上述区域均手触干燥。室外平台过道可见硅胶填嵌修补痕迹。以上查明的事实，由原、被告的陈述，商铺租赁合同、租金发票、照片、报修记录、派修单、房屋防水维修合同、发票、商户退铺费用审批表、鉴定工作联系单等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与被告于2018年7月23日签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。原告并未提供充足证据证明系争房屋存在严重质量问题导致房屋无法正常使用，故原告无权要求解除合同。但根据被告提供的商户退铺费用审批表，原、被告于2019年11月29日签字确认解除合同，故本院认定原告与被告之间的租赁合同于该日解除。审批表载明履约保证金的不予退还，原告应支付被告租金18,558.32元，上述内容系对针对合同解除后果的约定，双方均应按照该约定履行。审批表中并未约定被告应返还原告租金，相反约定了原告另行支付租金。原告现主张被告返还履约保证金和对已付租金的一半，违反了审批表的约定，故对原告的上述请求本院不予支持。原告应按照审批表约定支付被告租金，对被告的反诉请求本院予以支持。根据合同约定，被告有权变卖原告物品抵偿合同责任。原告仍欠被告租金，也未提供证据证明存在物品损失，故对原告主张的物品损失不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告赵国栋与被告博隆(上海)实业发展有限公司于2018年7月23日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月29日解除；二、原告赵国栋的其余诉讼请求不予支持；三、反诉被告赵国栋应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告博隆(上海)实业发展有限公司租金18,558.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,302.50元，减半收取计651.25元，由原告负担；反诉受理费131.98元，由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二〇年八月三十一日书记员  谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。