山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终1232号上诉人（原审原告）：战庆强，男，1989年7月18日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：李岩，山东文科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司日照市中支行，住所地日照市烟台路中段西侧（妇女儿童活动中心一楼北段），统一社会信用代码91371100868385160L。主要负责人：王龙叶，行长。委托诉讼代理人：郭斌，山东兆利律师事务所律师。原审第三人：青岛亿论商贸有限公司，住所地青岛市市北区宁夏路9号14户，统一社会信用代码91370203783736339H。法定代表人：李文启，总经理。委托诉讼代理人：殷学儒，男，该公司职工。委托诉讼代理人：王伯钊，山东锐境律师事务所律师。上诉人战庆强因与被上诉人中国工商银行股份有限公司日照市中支行（以下简称工商银行市中支行）、原审第三人青岛亿论商贸有限公司（以下简称青岛亿论公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初5104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。战庆强上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判被上诉人支付房屋占用费40万元及利息；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实严重错误。1.涉案房屋属日照友巍实业开发有限公司（以下简称友巍公司）所有，至今未进行交付。友巍公司因合法建造原始取得涉案房屋的所有权，一审法院亦认定涉案房屋系友巍公司开发建设，登记在友巍公司的名下。因此，友巍公司自该房产建设完成之日便对涉案房产拥有实际控制的权利。2011年1月10日，友巍公司委托厉翠玉策划、管理涉案房屋，委托期限自2011年1月10日至2019年1月9日。厉翠玉并未对涉案房屋进行策划、管理，只是根据《商业网点策划委托合同》进行转租。该份合同经生效判决于2018年5月3日解除，该判决证明了友巍公司作为涉案房产的实际控制人依法对涉案房产进行了委托管理，友巍公司从未将涉案房屋交付给青岛亿论公司，青岛亿论公司并未实际控制涉案房屋。2.青岛亿论公司未履行《商品房买卖合同》约定的付款义务，该事实已经生效判决认定，生效判决亦驳回了青岛亿论公司要求友巍公司协助办理商品房产权变更登记手续的诉讼请求。3.一审法院判决所依据的债权转让协议，双方均未提交也未经庭审质证且与本案无关联性。一审法院根据该份未经庭审质证的、与本案并无关联性的协议进行判决毫无依据，且将股权转让与商品房买卖混为一谈，将股东行为与公司行为视为一体。青岛亿论公司无权与被上诉人签订《房屋租赁合同》，无权收取涉案房屋的租金，被上诉人也未与友巍公司签订涉案房产的房屋租赁合同，被上诉人无权占有、使用友巍公司的房产，友巍公司有权要求被上诉人支付占有、使用涉案房产的占用费，有权要求被上诉人腾空返还房屋。二、一审法院适用法律错误。首先青岛亿论公司未履行付款义务，双方未进行涉案房产的交付，不应该认定为涉案房屋的合法占有人。其次，《物权法》所称的业主并不是《物权法》规定的所有权人，现涉案房产未交付，也未尚未办理房屋权属变更登记，青岛亿论公司尚未取得该房产的所有权。青岛亿论公司与刘昌友签订的《房屋租赁合同》系对涉案房产的无权处分。一审法院应该依法适用《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋依旧登记在友巍公司名下，并未进行产权的变更登记。三、一审法院的判决与已生效的判决既判力的理解和适用严重错误。以往生效判决认定青岛亿论公司尚未取得该房产的所有权，未足额支付购房款，无权要求上诉人协助办理涉案商品房的产权过户手续，而此次判决作出相反的认定。一审判决未依据已生效判决进行事实的认定、且青岛亿论公司并未提供有效证据推翻生效判决认定的事实，损害了友巍公司的利益。综上所述，青岛亿论公司并未全面履行商品房买卖合同约定的义务，友巍公司与青岛亿论公司并未进行房屋的实际交付，青岛亿论公司并未实际控制涉案房屋，一审法院的判决违反了权利与义务相统一的原则。一审法院混淆“业主”与“物权人”的概念。友巍公司与上诉人签订债权《转让协议》，将友巍公司对被上诉人的债权依法转让给上诉人，上诉人有权向被上诉人主张该债权。工商银行市中支行辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉请求。青岛亿论公司述称，同被上诉人的答辩意见。战庆强向一审法院起诉请求：1.依法判令工商银行市中支行向战庆强支付房屋占用费暂主张40万元及利息，具体数额待评估后确定；2.本案诉讼费等相关费用由战庆强承担。庭审中，战庆强明确不申请评估，本案中仅主张占用费40万元，利息暂不主张。一审法院认定事实：2017年2月1日，第三人青岛亿论公司与工商银行市中支行签订房屋租赁合同，约定：出租方（甲方）青岛亿论公司，承租方（乙方）工商银行市中支行。房屋基本情况：该房屋坐落在日照市西侧，暂测建筑面积800平方米，使用面积600平方米。房屋权属状况：甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证，证书编号（房屋所有权证暂未办理，购房合同编号201308140048）。房屋用途：租入房屋用于中国工商银行股份有限公司日照泰安路支行营业使用……。租赁期限：经双方协商乙方在泰安路支行原址续租，房屋租赁期自2017年2月1日至2019年1月31日，共计2年0个月。租金标准：年租金62.15万元（含增值税），租金贰年总计：124.3万元。租金支付时间：当年租金当年支付，自甲方向乙方出具正规增值税专用发票之日起30日内。合同还约定了其他内容。青岛亿论公司及工商银行市中支行负责人分别签字并加盖公司印章。2019年1月31日，第三人青岛亿论公司与工商银行市中支行签订房屋租赁合同，约定：出租方（甲方）青岛亿论公司，承租方（乙方）工商银行市中支行。房屋基本情况及房屋权属情况约定内容与上述合同一致。租赁期限：经双方协商原址续租，房屋租赁期自2019年2月1日至2024年1月31日，共计5年0个月。租金标准：租赁期内租金标准不变，每年租金62.15万元（含增值税），租金总计：310.75万元。租金支付时间：按年支付，自甲方向乙方出具增值税专用发票之日起30日内。合同还约定了其他内容。青岛亿论公司及工商银行市中支行负责人分别签字并加盖公司印章。中国工商银行股份有限公司山东省分行分别于2017年12月22日和2018年5月4日向青岛亿论公司转账621500元。在该两笔转账款项摘要处备注“日照市中支行”。青岛亿论公司成立于2006年1月22日，注册资本为100万元，股东两名：李文启与郭公仁，各持50%的股份；李文启任执行董事并任法定代表人，郭公仁为监事；2014年6月30日变更为李文启持全部股份。友巍公司成立于1994年9月7日，注册资本为3000万元，在股权让给迟聪聪之前，有股东两名：股东青岛亿论公司持股53.3%；股东郭惠琴持股46.7%。股东郭惠琴任董事长，李文启任董事，郭公仁任监事。2013年8月14日，友巍公司（出卖人）与第三人青岛亿论公司（买受人）签订合同编号201308140048商品房买卖合同及相关补充协议，约定第三人购买第001幢1单元（01）101号房，该商品房面积2140平方米，套内建筑面积2097.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积42.8平方米。后友巍公司与第三人就该商品房买卖合同的履行产生争议，第三人诉至一审法院要求友巍公司协助办理涉案的不动产登记手续，一审法院2018年12月10日作出（2018）鲁1102民初2184号民事判决，判决驳回第三人的诉讼请求。2019年4月28日，日照市中级人民法院作出（2019）鲁11民终540号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该二审判决认定案涉《商品房买卖合同》依法成立并生效。另查明，2013年9月11日，青岛亿论公司（作为协议乙方）与迟聪聪（作为协议甲方）、郭惠琴（作为协议丙方）签订《日照友巍实业开发有限公司股权转让协议》，协议主要内容：“日照友巍实业开发有限公司注册资本人民币3000万元，其中乙方实际出资人民币1600万元，占公司注册资本的53.3%，丙方实际出资人民币1400万元，占公司注册资本的46.7%。一、股权转让的价格：乙方将持有公司53.3%的股权转让给甲方，转让价款13134175.34元，丙方将持有公司46.7%的股权转让给甲方，转让价款11507804.66元。公司目前剩余商品房面积2390.86平方米，剩余地下车位60个（其中车位号79号至86号降10000元），剩余地上车库68.2平方米，上述资产和权益同时转让给甲方。二、转让款的支付和股权转让时间：1.乙方丙方应于本协议签订之日起[60]日内将转让股权变更登记至甲方名下。2.本协议签订的当日，甲方支付全部股权转让款，向乙方支付人民币13134175.34元，向丙方支付人民币11507804.66元，本协议生效。”三方当事人还对其他权利义务及违约责任、争议解决方式等进行了约定。2013年10月25日，友巍公司的会计账目核算后形成《日照友巍公司2013年10月25日科目余额明细表》（以下简称余额明细表），李文启与迟聪聪在余额明细表上签名，友巍公司在余额明细表上加盖公司印章。在该余额明细表中预收账款科目中记载：丽水沿街房款104013298.00。2013年11月11日，友巍公司股东由青岛亿论公司及郭惠琴变更为迟聪聪，迟聪聪持股100%；法定代表人由郭惠琴变更为迟聪聪。青岛亿论公司、郭惠琴与迟聪聪签订《日照友巍实业开发有限公司股权转让协议》时，案涉房产不包括在友巍公司转让的资产之内。一审法院一审判决、日照市中级人民法院二审判决认定在签订上述《商品房买卖合同》时，青岛亿论公司是友巍公司的控股股东，青岛亿论公司的董事李文启同时担任友巍公司的董事，青岛亿论公司有能力对友巍公司的企业财务或经营决策进行控制或施加重大影响，其相互之间进行的交易应属关联方之间的交易。青岛亿论公司提供的证据虽能证明股权转让时新股东对于青岛亿论公司已经支付商品房价款的事实无异议，但根据《中华人民共和国公司法》第二十条、第二十一条之规定，公司的控股股东等不得利用其关联关系损害公司利益。青岛亿论公司诉求办理商品房产权变更登记手续，取得物权权利，系对友巍公司资产的处置，其应举证证明青岛亿论公司已经实际足额支付合理、公允对价。但综合青岛亿论公司提供的证据，其并未提供有效、直接证据证明已经发生业务款项的真实性和抵顶的合法性，也即无法证实其已经实际足额支付合理、公允对价，故无权要求办理商品房产权变更登记手续。案涉房屋系友巍公司开发建设的房产，登记在友巍公司名下，房产证（补发）号20140528022。关于涉案房屋，友巍公司（甲方）与案外人厉翠玉（乙方）曾于2011年1月签订《商业网点策划委托合同》，友巍公司委托案外人厉翠玉对上述涉案房屋进行包装策划，代为管理，以达到房产保值、增值的目的，代管期内的相关收益（包括出租、转租等）。后经一审法院判决解除友巍公司与案外人厉翠玉于2011年1月10日签订的《商业网点策划委托合同》，2018年5月3日日照市中级人民法院作出（2018）鲁11民终706号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在厉翠玉委托管理期间，厉翠玉曾于2011年2月、2016年9月27日与工商银行市中支行签订涉案房屋的房屋租赁合同，该合同房屋权属状况中均约定“甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为：甲方与该房屋所有权人友巍公司于2011年1月20日共同签订的《商业网点策划委托合同》，房屋租赁期分别为自2011年2月1日至2019年1月31日、自2016年2月1日至2019年1月31日。”友巍公司（甲方、出让人）与战庆强（乙方、受让人）签订债权转让协议，约定：转让事项：1.截至2019年6月17日止，甲方欠乙方的债务总计人民币600000.00万元（应为元）。2.甲方位于泰安路、枣庄路东丽水花园小区沿街1号楼350平方米的商业用房自2018年5月3日至今一直由中国工商银行股份有限公司日照泰安路支行占用。期间产生的房屋占用费用为总计400000.00元及利息，具体以评估为准。甲方将上述对中国工商银行股份有限公司日照泰安路支行的债权转让给乙方，用以抵消乙方对甲方的债权600000元。2019年6月17日，友巍公司通过顺丰快递（运单号363743217405）向工商银行泰安路支行（实际使用该租赁用房）发送《债权转让通知书》，2019年6月19日工商银行泰安路支行员工李**蒙签收并签字。还查明，工商银行市中支行租赁案涉房屋后，由工商银行市中支行将该案涉房屋用于其下级支行工商银行泰安路支行营业使用。一审法院认为，本案的争议焦点是战庆强所主张的要求工商银行市中支行支付房屋占用费用的请求是否具有主体资格，战庆强的请求是否成立。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定“债权人可以将合同的权利全部或部分转给第三人……。”、第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”虽然友巍公司有权利向战庆强转让债权，且从形式上看已经履行了债权转让的通知义务，债权转让发生效力，但债权转让应当以转让人享有债权为前提，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案中，友巍公司系房地产开发企业，友巍公司和青岛亿论公司双方签订《商品房买卖合同》，约定将案涉争议房产出卖给青岛亿论公司，虽然生效判决认定该交易属关联方之间的交易，但合同经生效判决确认系有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，案涉《房屋买卖合同》依法成立并生效。案涉房屋由友巍公司开发建设，根据案涉《商品房买卖合同》、《股权转让协议》等签订的主体、时间及过程，股权转让协议在友巍公司与第三人签订商品房买卖合同之后，虽然仍登记在友巍公司名下，但从友巍公司与第三人财产交接来看，案涉房产并不包括在其中，即友巍公司并不控制涉案房屋。同时根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”现涉案房屋买卖合同被生效判决认定为有效合同，只是合同的房款履行问题尚存有争议，对于该争议双方可以另行解决。现商品房买卖合同未被解除，青岛亿论公司正基于实际占用该房屋而与工商银行市中支行就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，故工商银行市中支行系基于租赁合同占用涉案房屋，而非存在非法占用的侵权行为，友巍公司无权要求工商银行市中支行向其支付房屋占用费，即友巍公司不享有对工商银行市中支行的债权，友巍公司没有将该债权转让的基础，故战庆强向工商银行市中支行主张财产损害赔偿，于法无据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第七十九条、八十条第一款、第八十二条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定，一审判决：驳回战庆强要求工商银行市中支行支付房屋占用费40万元的诉讼请求。案件受理费7300元，由战庆强负担。二审中，上诉人提供山东省高级人民法院（2019）鲁民申7372、7373、7374、7378号民事裁定书，证实涉案房产物权一直归友巍公司所有，并未发生物权转移。工商银行市中支行质证认为，对上述四份裁定书真实性无异议，但不能证明上诉人的观点，裁定中并未排除第三人对涉案房屋的物权权利，因此其主张不能成立。青岛亿论公司同被上诉人的质证意见。本院审查认为，对上诉人提供的上述裁定书的真实性予以确认，但上述裁定书并未认定青岛亿论公司对涉案房产的占有为非法占有。友巍公司在（2020）鲁11民终1236号案件中认可涉案房产自2013年由青岛亿论公司占有。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，涉案房产由友巍公司开发建设，2013年8月15日，青岛亿论公司与友巍公司签订商品房买卖合同，购买了涉案房产，青岛亿论公司由此实际占有涉案房产，且上述商品房买卖合同亦经生效判决认定合法有效。尽管青岛亿论公司关于请求友巍公司就涉案房产予以过户的诉讼请求被法院判决驳回，但这仅是友巍公司与青岛亿论公司因为商品房买卖合同履行问题产生争议，且法院判决驳回青岛亿论公司诉讼请求的主要理由系因为青岛亿论公司未提供充分证据证实其实际足额支付对价，并未对双方之间的商品房买卖合同予以解除，亦未认定青岛亿论公司对涉案房产的占有为非法占有。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”青岛亿论公司就基于合法有效的商品房买卖合同实际占有的涉案房产，与工商银行市中支行签订租赁合同，由工商银行市中支行租赁使用，工商银行市中支行对涉案房产的占有使用并非基于侵权行为。因此，友巍公司无权要求工商银行市中支行向其支付房屋占用费，友巍公司没有将该债权转让的基础，一审驳回战庆强的诉讼请求并无不当。此外，关于友巍公司上诉主张的股权转让的相关事实，已为本院生效的（2019）鲁11民终535民事判决认定，且友巍公司在一审中就该生效判决亦作为证据提交，故友巍公司关于股权转让协议并未提交证据亦未质证的上诉主张与事实不符。综上所述，战庆强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人战庆强负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二〇年八月六日书记员 宋 欢