河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初2799号原告（反诉被告）：河南车略网汽车服务有限公司，住所地：郑州市二七区马寨镇工业路北、规划路东8号。统一社会信用代码：91410103MA44LEXJ63。法定代表人：孙文举，该公司总经理。委托诉讼代理人：王远征、党娟，河南兆维律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘帅，男，汉族，1990年3月29日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张永亮，北京市道成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯占林，北京市道成（郑州）律师事务所实习律师。原告河南车略网汽车服务有限公司（以下简称车略网公司）与被告刘帅租赁合同纠纷暨反诉原告刘帅与反诉被告车略网公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）车略网公司的法定代表人孙文举及委托诉讼代理人王远征、党娟，被告（反诉原告）刘帅的委托诉讼代理人张永亮、侯占林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。车略网公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同，被告于合同解除之日将租赁房屋腾出并归还原告；2.依法判令被告支付原告从2019年12月1日至合同解除之日止期间租金，暂计算至2020年1月14日拖欠房屋租金8800元；3.依法判令被告支付原告违约金72000元；4.本案诉讼费用由被告承担。以上费用合计为80800元。事实和理由：2018年11月29日，原告与被告签订房屋《租赁协议》，协议约定原告将位于郑州市二七区马寨镇工业路一号的临街门面房（面向工业路）出租给被告作为汽车美容使用，出租面积140平方米，实收100平方米租金。租赁期期限10年，自2019年3月1日起至2029年2月28日止。两年期内月租金6000元，每年72000元；两年期满后，从第三年起，租金在上一年基础上每两年递增6%。每半年支付50%年租金，先交后用。保证金14000元，合同到期后无息归还。协议还约定：1.被告在使用过程中不能影响厂内车辆的正常进出；2.被告需要对租赁物进行修改或者装修的，应向原告提出书面申请，未经同意，被告需要支付总合同款5‰的违约金并拆除；3.如果被告不按时缴纳租金或其他费用，每逾期一天，缴纳年租金5‰的违约金，如果超出30日以上的，原告有权解除合同，要求被告搬出，并应赔偿原告一年的房屋租金作为原告的损失；4.如果被告不能合理使用房屋或对房屋及设施、影响原告车辆正常出行，经原告指正后不能得到整改的，原告有权根据情况与被告解除合同，并按约定赔偿损失。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行过程中，原告已严格按照协议约定全面履行自己义务，而被告却频繁违约，一是没有及时缴纳租金(2019年9月1日—2020年3月1日半年租金36000元），仅于2019年11月9日缴纳了2019年9月1日至2019年11月30日三个月租金18000元，根据合同约定，已构成严重违约，原告可以解除合同；二是在使用过程中，被告多次影响需要到原告厂内进行维修的车辆及时通行，导致原告的客户对原告产生意见，根据合同约定，也属于严重违约，原告可以解除合同。双方之间矛盾已经产生，且无法通过协商一致解决，合同已无法再继续履行，鉴于此，原告按照合同约定，于2019年9月30日向被告发出解除通知书，于2019年10月3日，又向被告发出搬迁通知，上述通知，均因被告不接收，无奈情况下，原告将通知粘贴于被告门面房玻璃门上。截至目前，被告仍没有搬离的行为，一直占有租赁房屋。为维护自己的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。刘帅辩称，1.本案主要责任在原告方。车略网作为车辆维修企业，对于进出通道转租给他人用于洗车经营会给自己带来进出不便的后果，显然具有预判能力。由于出租房屋140平米，共计四个洗车位可以经营，每个车位平均占用35平米的空间（含公摊等），原告实际收取100平米租金，就是因为原告来回进出，也会影响被告的日常经营，因此40平米未收租金，也仅仅相当于原告对于给被告造成不便的一种补偿。按照原告说法，即使只收取100平米租金，那也相当于进出通道上的三个车位，其中两个车位被告都是支付了租金的。原告在明知该通道被出租用作洗车、美容等经营业务会给自己带来不便的情况下仍然进行出租，那么当然就要为日后带来的进出不便而担责。由于本案出租房屋用作经营的4个车位，有3个以串联式分布在原告其中一个进出通道上（还有另外一个主通道，原告可以自由进出），因此本案属于典型的鱼和熊掌不可兼得。只要原告将其出租他人进行经营，无论经营者多么小心谨慎，由于郑州市停车难的普遍性，其会给进出带来一定的不便，都是存在的。但是该带来的不便并非承租人故意为之，而是国情决定的，此种情况不能视为被告故意违约。因此不管被告多么愿意配合原告进行挪车，毕竟四辆车同时进行作业时，有三辆必须停在通道上，此种情况下原告还幻想像没有出租时、通道空置状态一样进出方便是不可能的。原告在明知上述情况下仍坚持出租房屋，其行为存在重大过错，同时也给被告造成重大的装修损失。2.本案涉及的进出通道并非原告唯一的通道，在被告门面房东100米处，还有一个进出主通道，该进出主通道原告车辆亦可进出，只是原告因不愿接受大房东（开发商）对于进出车辆要登记的管理，坚持在被告进行洗车作业时，让被告立即为其进行挪车，并不愿意等待，进而产生矛盾。出现问题后，被告同意增加租金，让原告另走院子主通道，或者在被告作业无法正常挪开车辆时，让原告稍等一会的方案，均未得到原告同意，相反原告霸道的坚持“无论何种情况下，只要其车辆进出，不管被告是否在洗车作业，不管有没有可挪车的车位，被告都必须立即无条件为其通行让道”，正是这种霸道思维，才导致矛盾升级，并进而让原告产生想尽一切办法恶意毁约，拒绝大房东调解方案（被告忙时原告可以走主通道，门头双方共用。）坚持要毁约赶走被告，并多次出现原告将其车辆停在被告洗车作业区，阻挠被告正常营业，导致被告多达8次报警求助，甚至出现了原告扭转被告监控摄像头，趁被告不在，偷拉、藏匿被告坐垫的极端做法（有报警记录），这些都说明是原告不能做到互谅互让，合作共赢，既想要收取被告租金，又不想让被告正常经营的奇怪举动。3.原告多次恶意拒收租金，意图制造被告违约的假象。由于李晓雅和车略网分别就同一个房屋和被告均签订有《租赁协议》，且很多时候都是李晓雅在和被告妻子接触，收取租金及谈判合作事宜，说明李晓雅也是车略网的实际经营者之一。在合同履行期间，李晓雅及车略网为了制造被告违约的假象，在被告妻子海虹询问租金交付问题时，李晓雅专门告知被告妻子海虹说，以后租金可以一交三个月的，人家都是三个月一交，你们也三个月一交吧。就这样被告妻子海虹相信了李晓雅的话才在支付租金时一次支付了三个月的18000元，这些都成了日后原告说被告违约的地方。2019年9月4日，被告妻子海虹在问李晓雅租金如何转给她（微信还是支付宝？），却遭到了李晓雅的拒绝，后海虹想要把租金以现金的形式交给车略网，遭到了种种推诿和拒绝。2019年10月3日，无奈的海虹硬是将租金转给了李晓雅，结果又被李晓雅退回。同日，车略网向被告下达了搬迁通知，强硬要被告搬离。2020年2月12日疫情期间，被告为防止原告说其晚付租金，将半年租金一次性支付给李晓雅，再次遭到李晓雅拒绝。因此，不是被告拒付或者拖延支付租金，而是原告恶意拒收租金，意图毁约，并在不对被告赔偿损失的情况下收回房屋，故原告恶意毁约的行为，其性质十分恶劣。3.被告装修不需要原告的同意，被告无违约之处。关于装修是否需要原告同意的问题，双方在《租赁协议》第五条约定的十分明确，只有被告装修需要对主体结构进行改造时，才需要向原告进行书面申请，并获其同意才可实施。由于本案装修并未改动主体结构，因此被告的装修方案并不需要获得原告的许可。众所周知，现在的装修，基本上无人会去动主体结构，因为这涉及建筑物的安全问题，装修公司一般也不会建议客户这么做，因此，原告诉状故意混淆主体结构的概念，把主体结构往一般装修上引导，蓄意制造被告违约的假象。4.关于门头问题，责任在原告。虽然《租赁协议》约定“门头统一规划”，被告理解的规划是市政的统一规划，而不是原告所称的由其进行规划。双方之间是租赁关系，不是从属关系，不存在原告为被告进行门头规划及风格设计的情况，同时依据《租赁协议》第六条第5款：在租赁期内，乙方在租赁范围内设计自己的门头和广告应符合市政规定。因此，依据协议约定，原告有权在租赁的房屋上设计和使用自己的门头和广告。即使如此，考虑双方的关系，被告还是同意和原告（以一左一右或者一上一下的方式）共用一个门头，甚至同意原告占据门头60%的位置，被告使用余下的40%，但是原告实在欺人太甚，居然要求全部占用被告门头，不打被告LOGO，只打原告门头和LOGO，只是在门头的右下方以八个很小的字“美车、精洗、贴膜、美容”出现了被告业务内容，由于原告是汽车修理厂，本身也可以经营“美车、精洗、贴膜、美容”业务，根本无法使顾客区分开这是两家不同的实体。因此，其行为让被告十分愤怒，实在无法想象，一年7万多的租金，居然连个门头都不让打，故被告气愤之下才依据协议约定，不再考虑原告过分要求，打上了自己的LOGO，制作了属于自己的招牌。出现这样的结果，完全是原告欺人太甚的行为所导致。5.原告行为给被告造成巨大损失。由于被告租赁该房屋是抱着长期好好干的心态，故投入巨资将店面装修的十分精美，且其经营也十分精细、活道，深得客户赞许，收入也十分可观，每月的毛收入在十万元左右，根本不可能有故意找茬，或者恶意拖欠租金的意思。无奈在原告多次阻挠，将车辆停在营业区，导致被告最终无法经营，将店面迁往西边隔壁，以挽回因原告恶意阻挠带来的声誉损失，减少客流的流逝，尽可能降低店面搬迁带来的不利影响。所以，被告无论如何都没有想到，经营不到半年就被原告多次驱赶，最终店面不得不搬迁，给被告造成巨大的装修损失和营业中断损失。综上所述，原告违约举动频繁，且恶意毁约意图十分明显，应承担违约责任，并应承担因此给被告带来的装修损失和停业损失。基于上述事实，刘帅提出反诉请求：1.依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的《租赁协议》；2.依法判令反诉被告返还反诉原告保证金14000元，并按协议约定支付反诉原告违约金72000元；3.依法判令反诉被告赔偿反诉原告因合同解除而造成的装修损失245706.4元，营业损失自2020年4月15日按月平均收入42892元计至判决生效之日止，暂计至2020年5月26日为58619元；以上金额合计390325.4元。4.本案的反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告作为乙方、反诉被告作为甲方于2018年11月29日签订了《租赁协议》，协议约定“甲方将自有的坐落在郑州市二七区马寨镇工业路一号的临街门面房（面向工业路）……出租给乙方作为洗车美容使用”，租赁期共壹拾年，从2019年3月1日至2029年2月28日止。后在租赁开始仅6个月后，反诉被告无正当理由不接收房屋租金、违反合同约定恶意解除租赁合同、阻挠反诉原告正常经营蓄意解除合同，严重侵害了反诉原告依合同享有的承租权益，给反诉原告带来了重大损失。故反诉原告依法提出反诉，望判如所请。针对反诉，车略网公司辩称，1.车略网公司不存在违约情况，无需支付刘帅违约金。反而是刘帅屡次违约，严重影响厂内车辆的正常进出，不按照约定门头统一规划，不及时足额缴纳租金，已构成严重违约，应当承担相应违约责任。车略网公司与刘帅谈合作之初，车略网公司已经将门头设计完毕。因刘帅与车略网公司员工李晓雅认识，其不厌其烦的找李晓雅商量想承租临街门面房做生意事宜，也同意以车略网公司为主设计门头，后李晓雅将情况反馈给车略网公司负责人孙文举，经多次商量，最终同意将该临街门面房承租给刘帅，并于2018年11月29日签订合同。《租赁协议》第一条租赁范围：车略网公司将二七区马寨镇工业路一号的临街门面房（面向工业路），出租面积140平方米，实收100平方米租金（剩余40平方米归车略网公司，但实际使用过程中车略网公司仅在有车辆通过时使用，其余时间均为刘帅使用），出租给刘帅作为洗车美容使用。在使用过程中不影响厂内车辆的正常进出，门头统一规划。但是合同签订后，刘帅并未按照事先口头约定及合同约定，未经车略网公司书面同意，自行设计门头并装修，且在运营过程中，多次影响厂内车辆的正常进出，车略网公司负责人孙文举与刘帅也进行了多次口头沟通，但是收效甚微。由于刘帅不按照约定履行义务，无奈之下，车略网公司于2020年9月30日给刘帅下发解除通知，并于2019年10月3日给刘帅下发搬迁通知。后因刘帅还想继续租赁该房屋，于是刘帅及其母亲等人找到房主郑州乐达实业有限公司相关负责人协调刘帅继续租赁事宜。车略网公司负责人孙文举也想着既然房主已经出面协调，刘帅也承诺不再影响厂内车辆通行，门头重新设计以车略网公司为主及按时交下半年房租，故同意与刘帅再继续磨合磨合，毕竟一个修车，一个洗车，合作顺利对双方都有好处。故车略网公司已发出的通知不再发生法律效力，也就在调解后又收取了刘帅缴纳的房租，但刘帅并未按承诺办理，仅缴纳3个月房租（2019.9.1-2019.11.30），且在调解之后又频频影响场内车辆正常通行，因为该事情，双方频繁通过报110解决。最严重的一次发生在2020年4月5日-2020年4月7日，马寨分局工业路警务区相关出警人员处理本次纠纷的结果是在法院处理完毕之前双方均不占用通道，之后双方均只能行人通过。从上可知，违约方为刘帅而非车略网公司，按照合同约定，刘帅应承担相应违约责任。2.刘帅装修损失245706.4元及营业损失42892元，属于刘帅自身运营损失，且其违约在先，不应由车略网公司承担。首先，根据《租赁协议》第五条租赁物的装修或改造之约定，刘帅应向车略网公司提出书面申请，并提供装修方案，经同意后方可进行。但是在实际操作过程中，刘帅擅自进行装修，并没有取得车略网公司的同意。另根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故，关于装修费用，刘帅应自行负担。退一步讲，即便刘帅认为车略网公司已默认其装修，但由于刘帅频频违约，按照该解释第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿之规定，关于刘帅装修费用的损失，由于其违约在先，严重影响厂内车辆正常通行，门头不统一规划，房租不按时足额缴纳，应由其自担该损失，且搬离房屋时，应该将承租房屋恢复原状。其次，只有合同及报价表，无竣工验收报告，无物品采购清单明细，支付明细，无相对应发票，无转账支付凭证等，不能证明合同实际履行合同，且支付金额与实际支付不符；合同金额与实际支付金额不一致，装修未形成附和部分，刘帅已经拆走，已形成附和部分，因刘帅违约在先，不应由车略网公司承担，且计算方式错误，不能按照合同价格计算，应该按附和的装修物在剩余的租赁期限内尚存的价值计算残值，故装修费用不应由原告承担。最后，关于营运损失，更与车略网公司无关。且刘帅违约在先，故该损失不应由车略网公司承担。理由为：①无证据证明刘帅存在营运损失，其在2019.9.1-2020.4.5期间会员充值金额较大、较多，即便是疫情严重期间，其仍在营业，充分说明经营状态良好，完全不存在营运损失情况；②2020年4月5日双方因为厂内车辆通行问题，后刘帅将后门下拉锁着不让车略网公司员工出门办事，经郑州市公安局马寨分局工业路警务区工作人员调解，处理结果为双方车辆均不使用该通道，仅行人可以通过。故车略网公司自始至终没有耽误刘帅一天运营，车略网公司不应承担刘帅运营损失。综上所述，刘帅的反诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月29日，原告车略网公司（出租方甲方）与被告刘帅（承租方乙方）签订《租赁协议》一份，约定的主要内容为：第一条租赁范围甲方将自有的坐落在郑州市二七区马寨镇工业路一号的临街门面房（面向工业路），出租面积140平方米，实收100平方米租金，出租给乙方作为洗车美容使用。在使用过程中不能影响厂内车辆的正常进出，门头统一规划。第二条租赁期限租赁期共壹拾年，从2019年3月1日起至2029年2月28日止。……第三条租金、保证金、支付方式1.甲、乙双方确定，租金计算方式为：门面房不含税60元/平方米/月，年租金合计不含税10万元（含税加12%）。两年期满后，从第三年起，租金在上1年基础上每两年递增6%。2.乙方每半年向甲方支付50%的年租金，先交后用。3.乙方应向甲方缴纳14000元保证金，合同到期后甲方无息归还乙方。4.乙方租赁期间所产生的水、电费另行按月交纳，水费5元/吨，电费1元/度，所有费用按当时政府主管部门的收费价格加上5%的损耗管理费计取，由乙方每月3日前向甲方交纳上个月的水电费，由甲方统一向政府水电主管部门支付。……6.甲方租赁房屋前，甲乙双方共同对租赁物进行拍照。合同到期后，乙方恢复租赁物原样。……第五条租赁物的装修或改造乙方需要对租赁物进行改造或装修的，如装修时需要对房屋主体结构进行改造，应向甲方提出书面申请，并向甲方提供装修方案，经过甲方同意后，方可装修或改造。乙方装修和改造的，不得损坏租赁物的结构，降低租赁物的价值及使用年限；如果乙方委托甲方装修、改造的，装修、改造费用由乙方承担。未经甲方同意而施工，乙方应支付给甲方总合同款5‰的违约金并拆除。合同期满后甲方收回该房时不对各种装饰做任何补偿，所有权归甲方所有，交还房屋和设备应完好能正常使用。第六条租赁物使用的限制情况1.甲方应保证租给乙方的租赁物的所有权归甲方所有，不影响乙方办理相关经营手续，如因租赁物产生任何债权债务纠纷与乙方无关。……5.在租赁期内，乙方在租赁范围内设计自己的门头和广告应符合市政规定。……第十条违约责任1.在合同履行期间，双方不得随意解除本合同，否则，应向对方支付1年的房租作为违约金。2.乙方不按时缴纳租金或其他费用的，每逾期一天，向甲方支付所应缴纳年租金5‰的违约金，如果超出30日以上的，甲方有权解除本合同，要求乙方搬出，乙方并应赔偿甲方1年的房屋租金作为甲方的损失。3.如果乙方不能合理使用房屋或对房屋及设施、影响甲方车辆正常出行，经甲方指正后仍不改正的，甲方并有权根据情况与乙方解除本合同，按本条款第二条处理。……5.本合同到期终止或者提前解除的，乙方应于5日内搬离，不得拆除屋内设施，并将租赁物及钥匙移交给甲方，否则，应按逾期天数，每日以当年租金计算的日租金的3倍，向甲方计付租赁物占用费，超出10日的每日按年租金的1%，向甲方支付占用费，甲方并有权将乙方物品搬出厂区，费用及造成的损失由乙方承担。……8.甲方有其他任一违约行为的，应向乙方承担一年租金的违约金。9.乙方有其他任一违约行为的，应向甲方承担一年租金的违约金，甲方并可以根据情况，与乙方解除本合同。……上述协议签订后，刘帅交纳了保证金14000元，并交纳了2019年3月1日至8月31日租金36000元。2019年9月4日，刘帅欲将房租转给车略网员工李晓雅，但李晓雅称“别转给我，我不收钱”；9月5日，刘帅方要求交纳租金，李晓雅和孙文举以即将过节为由未收取。2019年10月1日，刘帅通过微信向李晓雅交纳3个月租金18000元，10月3日李晓雅又将上述款项通过支付宝退还刘帅。2019年11月9日，刘帅通过微信向李晓雅转款18000元，系付2019年9月1日至11月30日租金。2019年12月17日，刘帅通过微信向李晓雅转款18000元，李晓雅未收取；2020年1月17日，刘帅通过微信再次向李晓雅转款18000元，李晓雅仍未收取，并称“我现在不负责”；2020年2月12日，刘帅通过微信向李晓雅转款36000元，李晓雅还未收取，并称“我不是房东，我们的问题不是钱的事”。2018年12月26日，刘帅（乙方）还与李晓雅（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定的主要内容为：乙方租用甲方位于郑州市二七区马寨镇工业路1号的房屋一套，租期从2018年12月26日到2021年12月26日。在承租期内，乙方按整年2万整付费用，一年一清。在承租期内未经甲方允许，乙方严禁改变房屋结构或房屋进行改造性装修，乙方须遵纪守法，保护好房屋内设施。本协议生效后，乙方把该住房只做为本人使用，不得转租、转借他人。2019年9月30日，车略网公司在刘帅所租赁房屋玻璃门上张贴《解除合同通知书》：鉴于你违反合同约定且提出整改要求，对方依然不按要求履行，根据合同约定，特提出解除合同通知。2019年10月3日，车略网公司又张贴《搬迁通知》：请美吉汽车生活馆于2019年10月7日前搬迁完毕，如未搬迁，车略网将于2019年10月8日进行法院起诉及通道门面房进行封闭。2019年10月19日，李晓雅通过微信向刘帅发送《收房通知》图片：于2019.10.21日正式对美吉生活馆所租房子收回，特此通知。通知上均加盖有车略网公司公章。后经房主郑州乐达实业有限公司调解，车略网公司与刘帅达成初步和解，郑州乐达实业有限公司于2020年5月20日出具《调解证明》称：郑州乐达实业有限公司2018年11月份把工业路综合楼门面房租给车略网公司使用，车略网公司又把门面房租给美吉洗车。2019年9月份美吉洗车店刘帅母亲等人找我们诉说门面房通道产生矛盾的问题，让我们给予调解。我们于次日把两家负责人孙文举、刘帅等人叫到我司办公室进行调解，双方主要矛盾是后边车间从门面房进车通道使用和门面房门头招牌的制作问题。经过调解美吉洗车店的刘帅同意车略网车辆随时从通道正常进出，不能堵车。另外两家协商门头重新设计制作，以车略网为主。以上方案双方同意按照调解磨合运行两个月。如后期因此事再产生纠纷，双方自行解决，我们不再参与调解。2020年4月5日和7日，车略网公司的李晓雅和孙文举因前述从门面房进车通道使用纠纷分别向公安机关报警，公安机关接处警后处理情况为：双方因房子纠纷，对方用汽车堵住报案人的路，双方已在法院处理中，未有结果前，双方均不占用此道路。2020年4月10日，刘帅因有车辆停放在其店铺内影响正常营业而向公安机关报警，公安机关接处警后处理情况为：到场后，一辆黑色北京现代（豫Ａ×××××）停放在刘帅经营的店铺内。该车车主系李晓雅，为刘帅所租店铺房东。双方存在租房上经济纠纷，告知双方通过法院解决。刘帅在所租赁房屋安装的招牌内容为“固驰漆面保护膜授权店MAGE美吉汽车生活馆”等字样。在协商使用新招牌期间，车略网公司设计了内容为“车略网汽车维修共享中心美车精洗贴膜美容”等字样的招牌，刘帅设计了内容为“车略网汽车维修共享中心美吉汽车生活馆MAGE”等字样的招牌，但双方未能就设计招牌的使用问题达成一致意见。刘帅所租用的房屋系门面房，该门面房系进出车略网公司维修场地的通道，通道上可同时直线排列停放三辆车、通道东侧位置停放一辆车进行洗车作业。2018年12月1日，刘帅曾与王立签订《美吉汽车生活馆装修合同》，约定对刘帅所承租140平方米房屋进行装修（含门头），开工日期2018年12月1日，竣工日期2019年1月15日，合同总价款245700元，刘帅实际付款240000元。刘帅经营期间，2019年9月至2020年1月期间月均毛收入37591.5元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，车略网公司与刘帅签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行各自的义务。而2018年12月26日刘帅与李晓雅签订的《房屋租赁协议》不能证明与本案存在关联，本院不予审查。在协议履行期间，双方因通道使用问题产生矛盾。按照约定，刘帅应当在2019年9月1日前支付2019年9月1日至2020年2月28日的租金36000元，但刘帅于9月4日、5日才要求交纳租金且因车略网公司不收取而未交纳成功。车略网公司于9月30日在刘帅所租赁房屋门上张贴《解除合同通知书》，10月1日，刘帅通过微信向李晓雅交纳3个月租金18000元，10月3日李晓雅又将上述款项通过支付宝退还刘帅，后车略网公司又于10月3日张贴《搬迁通知》，于10月19日由李晓雅通过微信向刘帅发送《收房通知》图片，虽经房主郑州乐达实业有限公司调解后双方达成初步和解，车略网公司于11月9日收取了刘帅通过微信向李晓雅转款的18000元（系付2019年9月1日至11月30日租金），但之后的12月17日、2020年1月17日和2月12日，刘帅再向车略网公司转款交纳租金时均被拒收，且双方矛盾升级甚至多次报警，同时双方就招牌、通道使用等问题均不能协商解决，加之车略网公司起诉要求解除合同，刘帅反诉亦要求解除合同，故双方租赁协议已无继续履行可能，对双方要求解除合同的请求本院均予以支持。在合同解除之日，刘帅应当将所租赁房屋归还车略网公司，并向车略网公司支付至合同解除之日期间的租金，刘帅所交纳的保证金14000元车略网公司应予返还，故对车略网公司要求刘帅支付自2019年12月1日起至实合同解除之日期间租金的请求，及刘帅反诉要求车略网公司返还保证金14000元的请求本院予以支持，刘帅应当支付租金的具体标准为：按每月6000元计算，自2019年12月1日至合同解除之日，暂计算至2020年8月31日为48000元。基于查明的案件事实，在租赁协议履行期间刘帅因迟延交纳租金存在违约，车略网公司在刘帅要求交纳租金时不收取租金且在未超出交纳期限30日的情况下要求解除合同亦存在违约，故对车略网公司起诉要求刘帅支付违约金72000元及刘帅反诉要求车略网公司支付违约金72000元的请求本院均不予支持。对刘帅反诉主张的装修损失，因双方所签订租赁协议约定的租赁期限为10年，自刘帅装修完毕投入使用至本案作出判决约已经使用1.5年时间，另综合考虑双方均存在违约的情况，本院酌定支持102000元[（240000元-240000元×1.5年/10年）×50%]，对刘帅的过高请求本院不予支持。对刘帅反诉主张的营业损失，因其所提交证据证明的营业收入系毛利润，且在2020年4月5日公安机关接处警时双方均同意在案件审理期间均不占用通道，加之双方均存在违约的情况，本院酌定支持以每月10000元标准，自2020年4月15日起至本判决生效之日止，暂计算至2020年8月31日为45000元。综上所述，对车略网公司本诉请求及刘帅反诉请求的合理部分本院予以支持，对车略网公司本诉请求及刘帅反诉请求的过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）河南车略网汽车服务有限公司与被告（反诉原告）刘帅于2018年11月29日签订的《租赁协议》，被告（反诉原告）刘帅将所租赁的郑州市二七区马寨镇工业路一号的临街门面房返还原告（反诉被告）河南车略网汽车服务有限公司；二、被告（反诉原告）刘帅向原告（反诉被告）河南车略网汽车服务有限公司支付自2019年12月1日起至合同解除之日止的租金（按每月6000元计算，暂计算至2020年8月31日为48000元，并实际计算至本判决生效之日）；三、原告（反诉被告）河南车略网汽车服务有限公司返还被告（反诉原告）刘帅保证金14000元；四、原告（反诉被告）河南车略网汽车服务有限公司赔偿被告（反诉原告）刘帅装修损失102000元及营业损失（自2020年4月15日起以每月10000元标准，暂计算至2020年8月31日为45000元，并实际计算至本判决生效之日）；五、驳回原告（反诉被告）河南车略网汽车服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘帅的其他反诉请求。上述判项中的履行义务均于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1820元，减半收取910元，反诉费3578元，由原告（反诉被告）河南车略网汽车服务有限公司及被告（反诉原告）刘帅各负担2244元，剩余910元，退回河南车略网汽车服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审判员  郑宏辉二〇二〇年八月十一日书记员  刘宏龙