浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初5971号 原告（反诉被告）：宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司，住所地：宁波市鄞州区世纪东方商业广场70、72、76号，中山东路1083号世纪东方商业广场F2008、F2010商铺，统一社会信用代码为91330212MA2GR4J20A。 法定代表人：崔智敏，该公司经理。 委托诉讼代理人：何晓艳，浙江金汉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨黎明，该公司员工。 被告（反诉原告）：宁波好阳光集团有限公司，住所地：宁波市鄞州区世纪东方商业广场3、5、6层（25-6），统一社会信用代码为9133020072042950X3。 法定代表人：俞维东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：施志坚，浙江导司律师事务所律师。 原告宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司（以下简称锦辉餐饮公司）与被告宁波好阳光集团有限公司（以下简称好阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年6月17日向本院提起诉讼，本院于同日立案后，依法适用简易程序审理。后被告好阳光公司在答辩期限内提出反诉，本院经审查后决定本诉与反诉合并审理，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何晓艳、杨黎明，被告的委托诉讼代理人施志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告以受新型冠状病毒肺炎疫情影响，承租的案涉物业于2020年1月30日起停止营业，且原告员工基本来自湖北，致使双方签订的租赁合同目的无法实现为由，诉请判令（变更后）：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2020年3月15日解除；2.被告退还2020年1月30日至2020年3月14日期间的租金98522元；3.被告退还租赁保证金201522元。 被告答辩并反诉称:一、确认合同于2020年3月15日因原告的单方解除违约行为而解除。根据合同约定，因原告单方解除合同的，被告无需返还租赁保证金，并有权要求原告支付装修期租金。二、合同虽于2020年3月15日解除，但原告实际于2020年3月31日方才腾退交还物业，因原告仅支付至2020年3月14日止的租金，故仍应支付2020年3月15日至2020年3月31期间的占有使用费37544元。综上，反诉请求判令：1.原告支付2020年3月15日至2020年3月31日期间的占有使用费37544元；2.原告支付装修期租金100301元。 原告答辩称：原告于2020年3月11日即发函通知被告要求解除合同，同时要求被告告知是否需要恢复原状，但被告迟迟未予答复。后合同于3月15日解除。原告于3月23日再次向被告发送结算通知书，要求搬离物品。3月25日，被告才发函告知原告需要恢复至白坯。原告收函后于次日向被告发送拆除通知书，承诺恢复原状，并要求对方指定人员配合拆除。但在3月30日，对方仍阻止原告搬离室内物品，当晚又答复需要恢复至白坯。次日，双方就无需恢复至白坯最终进行了确认。故合同解除后原告无法及时腾退的原因在于被告，原告无需承担该期间的占有使用费。另租赁合同系格式合同，被告在签订合同时未明确提示若解除合同需要承担装修期租金，故该约定对原告不具有拘束力。 对双方无争议的事实，本院认定如下： 2019年6月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于世纪东方商业广场内F2008、F2010商铺，用以经营餐饮（店铺名称为北疆饭店）；2019年7月30日至2019年12月14日的租金为301823元、2019年12月15日至2021年6月14日的月租金为67174元、2021年6月15日至2022年6月14日的月租金为70586元；乙方承诺于本合同签订同时向甲方支付相当于第一租赁年三个月租金金额的租赁保证金，计201522元；因租赁期限届满、不可抗力、双方协商一致或任何一方单方解除合同等原因导致合同终止时，乙方应在上述事由发生之日根据《宁波世纪东方商业广场租赁物业交付物品清单》记录的情况，将租赁物业恢复至白坯状态（甲方同意保留的除外，如甲方同意保留无须向乙方支付任何费用）并退还甲方，若乙方未能按上述约定完成恢复工作并退还物业的，每逾期一日，乙方应按租赁期限最后三个月的日平均租金两倍向甲方支付占有使用费；本合同因乙方原因解除或乙方单方解除时，甲方有权没收乙方的租赁保证金、已交租金不予退还并要求乙方按合同约定的租金标准支付装修期租金。 2019年6月12日，原告交纳了租赁保证金201522元，被告开具了收据。庭审中，原、被告均确认原告已全额结清至2020年3月14日的租金。 2020年3月11日，原告以邮寄形式向被告发送《解除合同通知书》，载明：受疫情的不可抗力影响导致无法继续履行合同，根据合同约定通知被告租赁合同于2020年3月15日解除。原告在发出本通知书后即开始店铺退还工作，要求被告在5日内明确告知是否需要恢复至毛胚状态。被告于次日签收。 3月20日，原告与宁波格尔登物业管理有限公司世纪东方商业广场管理分公司（以下简称格尔登物业世纪东方分公司）签订交接单一份，确认：原告于2020年3月15日提前闭店交还商铺全部钥匙二把，商铺内暂存设备、座椅一批；截至3月16日水表度数12969度、电表度数8456.4度。 3月23日，原告以邮寄形式向被告、格尔登物业世纪东方分公司发送《结算通知书》，载明：其根据租赁合同约定已通知贵司租赁合同于3月15日解除，并于3月20日办理了钥匙及店铺交接手续，但截至3月21日并未收到通知是否需将房屋恢复至毛胚。为避免给后续招租带来不便，要求在3月30日前搬离仍存放在商铺内的全部设备设施。被告于次日签收。 3月25日，被告以邮寄形式复函，认为原告构成单方违约解除，要求原告支付装修期租金、没收保证金，并要求将房屋恢复至白坯状态等。原告于次日签收。 3月26日，原告再次以邮寄形式向被告、格尔登物业世纪东方分公司发送《商铺拆除通知书》，载明：现贵司书面要求进行拆除，我司愿意履行合同义务，正式通知贵司，我司将于2020年3月30日上午10点安排人员进行现场铺内整理打包，待30日晚10点后对商铺内物品设备包括座椅板凳等所属我公司物品进行搬离，并进行毛坯恢复施工。预计拆除时间4天左右，望贵司指定联系人员，配合我司拆除工作。被告于3月30日签收。 3月31日，原、被告签订确认书，确认案涉房屋于3月31日按房屋现状交还，无需拆除至白坯状态，房屋内装修及未搬离的遗留物品均无偿归被告。 另查明，2020年1月23日，因新型冠状病毒肺炎疫情，浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应。3月21日，宁波市开始全面恢复生产生活秩序。3月25日，武汉以外地区解除离鄂管控，4月8日武汉市解除离汉离鄂管控。庭审中，原、被告均确认2020年2月6日起案涉楼宇进行封闭管理。 再查明，截至一审辩论终结，案涉房屋尚空置。 以上事实有原告提供的《租赁合同》、交易凭证、收据、解除合同通知书、复函、结算通知书、商铺拆除通知书、快递回单及查询凭证、确认书、新闻报道，以及原、被告庭审陈述予以在卷佐证。 对双方有争议的证据和事实认定如下： 1.原告提供照片一组，拟证明被告在案涉房屋周边设置大花瓶，影响原告日常经营； 2.原告提供聊天记录、员工花名册、工资单各一份，拟证明原告员工大多来自湖北，因受疫情影响，合同目的不能实现； 3.原告提供资产负债表、利润表、现金流量表各一份，拟证明原告因疫情影响已无力继续履行合同； 4.原告提供其与世纪东方营运部经理的聊天记录，拟证明迟延交付的责任在于被告，其无需支付合同解除后的占有使用费。 经质证，被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。 本院认为，证据1与本案缺乏关联性，原告并非以被告违约设置花瓶提出解除合同；证据2中员工身份信息不详，且无社保缴纳记录等佐证，本院对真实性不予认定，至于关联性及证明力将在下文一并阐述。证据3缺乏与本案的直接关联，企业经营利润受多种因素制约。证据4中聊天对象身份信息不详，但在双方的往来函件中对交接经过亦有体现，故以往来函件为准。 本院认为，被告确认案涉合同于2020年3月15日解除，本院对此予以确认。双方的争议焦点如下：一、原告是否有权行使法定解除权。案涉商铺因疫情防控需要短期停业，虽后续受此影响可能导致客流量、订单等减少，营业额降低，人员招聘困难，但这些都属于正常的商业风险范畴，对租赁合同的履行并未构成不可克服的阻碍，故原告以不可抗力为由要求解除合同缺乏事实依据，本院不予采纳。因原告不符合行使法定解除权条件，故其在合同期限内单方解除构成违约解除，被告有权要求其承担违约责任。本院认为，原告作为商事主体，具有审慎识别风险的义务，其以格式条款作为抗辩要求免除违约责任，依据不足。但原告的违约解除给被告造成的损失主要是空租期损失，被告既主张没收保证金又要求原告支付装修期租金，对原告课以过重义务，且原告作为餐饮企业在本次疫情中确实受到不小的经济损失，故本院酌情将违约责任调整为没收保证金，对被告要求支付装修期租金的诉请不予支持。二、关于疫情期间租金的收费标准。2020年1月30日至3月14日正值疫情期间，且案涉房屋所在楼宇也于2月6日起封闭管理，故本院认为基于公平原则，原告主张的该期间的租金可适当减免，本院酌情按原标准的60%计，即被告应向原告退还该期间租金40304元。三、关于合同解除后的占有使用费。原告以被告迟延接收房屋作为抗辩，本院认为，原告于3月11日提出解除合同，被告于3月25日首次书面回应，后于3月31日双方办妥交接，该段期间属于合理磋商时间，并不存在故意拖延，故原告应向被告支付2020年3月15日至3月31日期间的占有使用费，其中3月15日至3月21日期间按原标准的60%计，经核算，该期间占有使用费为30770元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）宁波好阳光集团有限公司于2019年6月10日签订的《租赁合同》于2020年3月15日解除； 二、被告（反诉原告）宁波好阳光集团有限公司退还原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司2020年1月30日至2020年3月14日期间租金40304元； 三、原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司支付被告（反诉原告）宁波好阳光集团有限公司2020年3月15日至2020年3月31日期间占有使用费30770元； 上述第二至三项折抵后，被告（反诉原告）宁波好阳光集团有限公司尚需支付原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司9534元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）宁波好阳光集团有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司负担2496元，被告（反诉原告）宁波好阳光集团有限公司负担404元。反诉受理费1528元，由原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司负担285元，被告（反诉原告）宁波好阳光集团有限公司负担1243元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  陈 奕 二〇二〇年八月十二日 代书记员  许玲燕