浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初1515号原告：苍南鸿晟公司有限公司，统一社会信用代码91330327MA294YTX8G，住所地浙江省龙港市和美嘉园1幢107室。法定代表人：周亚军。委托诉讼代理人：周志表，浙江瓯鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：应仲明，浙江瓯鼎律师事务所律师。被告：王雨尧，男，1983年12月16日出生，汉族，户籍所在地浙江省苍南县，现住浙江省龙港市。被告：王少琴，女，1982年10月30日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告苍南鸿晟公司有限公司（以下简称鸿晟公司）与被告王雨尧、王少琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告鸿晟公司的委托诉讼代理人周志表、被告王雨尧到庭参加诉讼，被告王少琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿晟公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即支付原告剩余购房款140000元及违约金59128元（违约金按总房款的20%计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月14日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（预售）合同编号：×××49，由被告购买原告旗下位于龙港市××幢××号商品房，商品房面积29.52平方米，单价为每平米10014.91元，共计295640元。双方补充协议八第二条第一款约定，买受人于签订《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款50%的首付款，共计155640元，剩余房款计140000元，买受人于其购买房屋结顶之前补足达到银行放贷条件的首付款，剩余部分140000元房款买受人同意按照银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款。买受人必须在达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成所有相关贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人有权选择解除合同或要求买受人继续履行合同，无论是解除合同还是继续履行合同，出卖人均有权要求买受人按照补充协议第二条第二款第2点约定的方式承担违约责任，即出卖人有权选择要求买受人承担违约责任并收取总房款的20%作为违约金。后原告按照合同约定通知被告办理按揭贷款手续，但二被告至今未按合同约定办理按揭，也未一次性支付剩余购房款，已构成违约。综上所述，原、被告自愿签订合同，原告依约履行相关义务，但被告迟迟不履行合同的行为违反了合同的约定，侵害了原告的合法权益，应当按照合同履行和承担违约的责任。被告王雨尧辩称，两被告购买涉案商品房时，原告承诺可以办理按揭贷款，但两被告交付首付款后，按照原告通知前往银行申请办理按揭贷款手续，银行以被告王雨尧办理太多信用卡，信用存在问题为由拒绝为其办理按揭贷款。两被告并非不愿购买涉案商品房，只因疫情影响，目前没有收入，加之无法办理按揭贷款，无力支付剩余购房款。被告王雨尧要求解除涉案《商品房买卖合同》，但不同意支付按总房款20%计算的违约金。被告王少琴未作答辩。原告鸿晟公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，用于证明原告的诉讼主体资格；2.被告的身份证、结婚证，用于证明两被告的诉讼主体资格及夫妻关系的事实；3.《商品房买卖合同》，用于证明两被告与原告于2018年9月14日签订《商品房买卖合同》，购买原告开发的坐落于龙港市××幢××号房，根据合同约定，两被告已经构成违约的事实；4.律师函、邮政快递单号，用于证明原告已经通知两被告按约支付《商品房买卖合同》约定的剩余房款的事实。其于庭后补充提供证据5.《瑞鸿嘉园》按揭通知函、催款通知函，用于证明原告向被告发送邮件的内容。被告王雨尧、王少琴均未提供证据材料。对原告提供的上述证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告王少琴拒不到庭应诉，视为其放弃质证权利。被告王雨尧对原告提供的证据1、证据2均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据3、证据4，被告王雨尧均有异议，认为双方签订《商品房买卖合同》时，原告的销售人员向两被告承诺百分之百可以办理贷款，被告王少琴确有收到相关邮件，但没有查看邮件内容。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3符合有效证据的基本特征，能够证明原告主张的待证事实，对此予以认定。原告提供的证据4中的邮政快递单号及补充提供的证据5，其中能够证明两被告已收到原告催告函件的事实，对此予以认定。原告提供的证据4中的律师函没有邮寄凭证，无法查明原告是否向两被告发送了该份律师函，对此不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月14日，原告鸿晟公司即出卖人与被告王雨尧、王少琴即买受人共同签订一份合同编号为×××49，备案登记号为20189408210的《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人向出卖人购买瑞鸿嘉园（五期）第3幢101号房……该商品房位于第1层，土地使用年限自2017年7月6日至2057年7月5日……该商品房的设计用途为商业，属框剪结构，层高4.9米，如有两层，一层层高4.45米，二层层高3.35米……该商品房建筑面积共29.52平方米，其中，套内建筑面积24.88平方米，应分摊的共有建筑面积4.64平方米。第五条约定：出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为每平方米10014.91元，总金额295640元。买受人采用按揭贷款支付房款的约定，详见附件八。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理，（1）逾期不超过90日，自本合同规定应付款前之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。上述《商品房买卖合同》附件八第一条约定：买受人确认，本合同所填写的买受人名称、通信地址、电话等均准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准……若买受人为多人时，出卖人向其中任何一人进行联系或发出任一种方式的通知，即视为向买受人全体发出通知。第二条第一款约定：买受人采用其他方式中按揭贷款方式按期付款的，于签订《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款50%的首付款，计155640元，剩余房款140000元。买受人于其购买房屋结顶之前补足达到银行放贷条件的首付款，具体金额在银行放贷前根据买房人资格予以确认，剩余部分房款买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分房款。买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成所有相关贷款手续。否则视为买受人违约，出卖人有权选择解除合同或要求买受人继续履行合同，无论是解除合同还是继续履行合同，出卖人均有权要求买受人按照本补充协议第二条第二款第2点约定的方式承担违约责任。第二款第二条第1点约定：买受人支付房款，若改用按揭贷款的、公积金贷款或组合贷款形式支付的，由于政府部门相关政策、金融政策调整或买受人的原因（如包括但不限于对贷款的额度不能提供完整的收入证明及财产证明、所提供的证明不能被银行认可，以及个人征信不能被银行认可等）对买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款的额度未被批准时，导致买受人无法按照约定通过银行贷款形式支付剩余房款的，买受人应在收到出卖人书面通知后的7天内到指定地点一次性支付该商品房剩余房款。第二条第二款第2点约定：如买受人违反上述约定，没有在出卖人告知的期限内到银行办理按揭贷款（或公积金贷款、组合贷款）手续的，没有在出卖人告知的期限内一次性支付剩余房款的、逾期付款的、提供虚假资料导致无法办理相关登记手续的，均视为买受人违约，应当承担下列违约责任，出卖人有权选择下列一种或多种方式要求买受人承担违约责任。（1）出卖人有权选择解除合同或要求买受人继续履行合同，无论是解除合同还是继续履行合同，出卖人均有权要求买受人承担违约责任并收取总房款的20%作为违约金。2019年9月30日，涉案《商品房买卖合同》在苍南县住房和城乡规划建设局登记备案。原、被告签订《商品房买卖合同》后，两被告按约支付了首付款155640元。2019年8月26日，原告向两被告发送《瑞鸿嘉园》按揭通知函，告知两被告涉案商品房已经具备办理按揭条件，要求两被告于2019年8月28日至同年9月4日携带材料至华鸿·西五街佳能票据三楼办理按揭贷款预审、收件手续。若银行批准的贷款额度不足以支付剩余房款或贷款申请未被银行批准的，于银行告知审查结果之日起的5个工作日内到华鸿·西五街佳能票据三楼处自行支付剩余购房款。该份邮件于同年8月29日由被告王少琴签收。2019年9月11日，原告向两被告发送催款通知函，主张两被告未与银行办理贷款手续，原告也未收到两被告以任何方式支付的剩余款项，已够构成违约，要求两被告在函件发出之7日内向原告支付剩余款项，否则将追究两被告的违约责任（包括但不限于没收定金、支付违约金、解除合同等）。该份邮件于同年9月13日由被告王少琴签收。后两被告因征信问题无法办理按揭贷款手续，也未支付剩余购房款。本院认为，原告鸿晟公司与被告王雨尧、王少琴签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容合法，应认定为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告约定若由于政府部门相关政策、金融政策调整或买受人的原因导致无法按照约定通过银行贷款形式支付剩余购房款的，应在收到出卖人书面通知后的7天内到指定地点一次性支付剩余购房款，未在出卖人告知的期限内一次性支付剩余购房款的，视为违约。原告于2019年8月26日书面函告两被告支付剩余购房款的期限后，又于2019年9月11日函告两被告自函件发出之7日内支付剩余购房款，可视为再次给予履行宽限期，宽限期届满日为2019年9月18日。现原告给予的宽限期已经届满，两被告因自身原因无法办理按揭贷款手续，至今未能支付剩余购房款，已构成违约，原告有权要求其继续履行合同，一次性支付剩余购房款140000元并承担违约责任。但原告在要求两被告继续履行合同的情况下，主张按总房款的20%计算违约金，明显过高，应当予以调整。涉案《商品房买卖合同》及附件对违约责任有不同的约定，除合同附件八约定的按总房款的20%计算违约金以外，合同第八条针对买受人逾期付款超过90日的违约责任另约定出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。该种违约金的计算方法更为合理。至于违约金的起算时间节点应从原告给予的宽限期届满日次日即2019年9月19日起算为宜。综上，本院酌情按涉案《商品房买卖合同》第八条约定将违约金调整为以剩余购房款140000元为基数，自2019年9月19日起按日万分之四计算至实际履行完毕之日止，对超出部分不予支持。被告王雨尧辩称购房时原告承诺百分之百可以办理按揭，不知晓无法办理按揭后需一次性支付剩余购房款，要求解除合同，依据不足，本院不予采信。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王雨尧、王少琴签订于本判决生效后十日内共同支付苍南鸿晟公司有限公司剩余购房款140000元；二、王雨尧、王少琴签订于本判决生效后十日内共同支付苍南鸿晟公司有限公司违约金（以剩余购房款140000元为基数，自2019年9月19日起至实际履行完毕之日止，按日万分之四计算）；三、驳回苍南鸿晟公司有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4283元，减半收取计2141.5元，由苍南鸿晟公司有限公司负担404.5元，王雨尧、王少琴共同负担1737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 杨 珏二〇二〇年八月十七日书记员 蔡子欣?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。