江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0791民初1308号 原告（反诉被告）：上海杨房物业管理有限公司，统一社会信用代码91310110738537293C，住所地上海市杨浦区临青路66号307—F。 法定代表人：戴建冬，该公司董事长。 委托诉讼代理人:刘萍,江苏路卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人:**，该公司员工。 被告（反诉原告）：连云港煌盛实业投资有限公司，统一社会信用代码913207006739223251,住所地连云港经济技术开发区久和国际新城26号楼2单元302室。 法定代表人：张海燕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱健，江苏苍梧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李进，江苏同科律师事务所律师。 原告上海杨房物业管理有限公司(以下简称杨房物业公司)与被告连云港煌盛实业投资有限公司（以下简称煌盛公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理。诉讼过程中，煌盛公司提出反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）杨房物业公司委托诉讼代理人刘萍、**，被告（反诉原告）煌盛公司法定代表人张海燕及委托诉讼代理人朱健、李进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨房物业公司提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年6月30日物业管理费1333210元及利息；2、判令被告承担案件诉讼费及保全费。事实与理由：2013年10月3日，被告煌盛公司向原告发出《连云港市-上海广场前期物业管理中标通知书》，2013年10月8日，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定物业管理费1385873.40元/年。2018年1月1日至2019年6月30日期间，被告已支付物业管理费745600元，尚欠原告物业管理费1333210元。现原告主张上述物业管理费，请求判如所请。对2013年至2017年期间所欠物业管理费，原告保留诉权。 被告煌盛公司辩称：1、原告诉求无事实和法律依据，前期物业合同约定建筑面积规划是61187.24平方米，中标价格1385873.4元，每平方米为2.16元。被告是分期开发，现一期仅开发25347.24平方米，未开发的部分未产生物业管理义务，被告不应支付未开发部分的物业费。2、根据物业管理条例第18条规定，入住通知书约定的房屋交付之日起，业主应当缴纳物业服务费，被告已出售了177套房屋，14210平方米，已售房屋的物业管理费用应当由房屋买受人承担。3、原告未履行公共部位和相关场地的清洁、垃圾的收集、公共绿化的养护管理等义务，反而到被告售楼处哄闹，断水电，堵住售楼处大门，毁坏办公设备，原告应承担违约责任。 反诉原告煌盛公司提出诉讼请求：1、解除双方订立的前期物业服务合同补充协议；2、反诉被告杨房物业公司退还预支费用1335622.68元（扣除745600元物业费后实际应返还590022.68元）及自2018年1月1日至2018年12月31日代垫的物业维修费543250元；3、反诉被告向反诉原告退还2019年代垫的保安保洁人员工资、物业咨询费、维修费、绿化费、水电费、电梯砝码费合计177412.68元；4、反诉被告承担反诉诉讼费用。事实和理由：2013年10月8日，反诉原告与反诉被告签订了前期物业服务合同，约定反诉被告杨房物业公司为反诉原告煌盛公司开发的上海广场项目提供前期物业服务。因前期物业服务合同于2018年12月到期届满，杨房物业公司在前期物业服务中无法达到合同约定的要求，于是煌盛公司致函杨房物业公司提出解除合同不再续约，而杨房物业公司却根据股东变更前一天的补充合同，执意继续履行。另反诉被告杨房物业公司在前期物业服务中收取了不合理的费用1335622.68元，且反诉原告为反诉被告杨房物业公司代垫了121600元，反诉被告有义务返还。综上，请法院支持反诉请求。 反诉被告杨房物业公司辩称：杨房物业公司从未收到煌盛公司关于解除前期物业合同及补充协议的任何函件，杨房物业公司是通过合法的招投标程序，成为上海广场的物业管理公司。煌盛公司与杨房物业公司签订的前期物业合同已经由房产部门批准后登记备案。作为建设单位的煌盛公司如果要解除与杨房物业公司的《前期物业服务合同》，应当聘请有资质的物业服务企业，且应当向房产管理部门递交变更申请，待批准后登记备案，再由杨房物业公司移交相关文件材料。现煌盛公司并未递交变更申请，解除前期物业合同补充协议条件不具备。杨房物业公司从未收到煌盛公司预支的物业管理费，也未委托煌盛公司代为垫付物业管理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告（反诉被告）杨房物业公司提交了中标通知书、前期物业服务合同及补充协议、连云港市住房保障和房产管理局物业管理处出具的关于杨房物业公司信息采集情况说明、煌盛实业工作微信群聊天截图、物业服务无违规证明、物业管理费明细、煌盛公司原股东债权确认表、煌盛公司向业主发放的告知函、宣传照片等证据材料；被告（反诉原告）煌盛公司提交了杨房物业公司投标文件、小业主及租户满意度调查问卷、微信聊天记录、照片、物业管理及运行顾问服务会议纪要、12345投诉件、维修登记表、材料清单、举报信、电话录音、竣工验收备案表、房屋销售台账、房屋买卖合同、收据、会计账目、管理服务满意度调查表等证据材料，并申请证人王某、温某、姜某出庭作证。 本院经审理查明： 被告煌盛公司系“上海广场”房地产项目开发企业。2013年9月26日，煌盛公司对“上海广场”项目前期物业管理进行公开招投标，原告杨房物业公司中标。2013年10月3日，煌盛公司向杨房物业公司发出中标通知书，中标价1385873.40元/年，中标合同有效期自签订合同之日起至业主委员会成立之日止。2013年10月8日，煌盛公司（甲方）与杨房物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定物业名称：煌盛-上海广场，物业类型为商业，坐落连云港开发区汇泉路8号，建筑面积规划61187.24平方米。合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：办公楼2.16元/月/平方米，商业物业2.16元/月/平方米。第三十五条约定，本合同期限自2013年10月8日起至2018年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十六条约定，本合同期满前二个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。 2018年11月18日，因前期物业合同履行期限即将届满，上海广场商业楼尚未成立业主大会，被告煌盛公司与原告杨房物业公司签订《补充协议》，约定前期物业合同自2019年1月1日至2020年12月31日期间继续有效。杨房物业公司已在连云港市住房保障和房产管理局物业管理处信息采集备案。 上海广场商业楼一期工程于2012年7月开工,2015年6月竣工,建筑面积25387.08m2，二期工程尚未开发。已竣工验收的商品房于2016年起陆续交付给业主，根据被告煌盛公司统计，截至2019年6月30日，已售房屋137套，已售房屋建筑面积约10679m2。审理过程中，本院组织双方当事人对已交付房屋进行核对，经双方确认，截至2019年6月30日，已交付房屋建筑面积7783.80m2，已交付房屋2018年1月1日至2019年6月30日产生的物业费为235383.11元。 另查，2018年11月21日，被告煌盛公司股权转让，受让方上海欧缔元建筑设计有限公司（以下简称欧缔元公司）收购煌盛公司名下资产及一切权益，欧缔元公司法定代表人张海燕同时担任煌盛公司法定代表人。新老股东协议约定，股权交割日前，原股东承担煌盛公司的债权、债务，对外担保的债务兜底责任；股权交割日后，甲方欧缔元公司承担煌盛公司新运营发生的债权、债务及其他。自股权转让变更手续办理完毕当日后，煌盛公司所列资产均归欧缔元公司所有。双方于2018年12月20日办理工商变更登记，欧缔元公司法定代表人张海燕同时担任煌盛公司法定代表人。2018年12月21日，煌盛公司原股东制作《原股东债权确认表》，将直至股权交接日支付给杨房物业公司的1152600元列为原股东债权，款项备注为“原股东用于物业补贴”。 2019年3月6日，煌盛公司原股东认为欧缔元公司存在损害原股东权益的行为，向上海市静安区人民法院提起诉讼，要求撤销相关收购协议和股权转让协议。 2019年2月起，被告煌盛公司与原告杨房物业公司发生纠纷，双方屡次报警处理。2019年4月27日，煌盛公司函告上海广场的业主：“杨房物业公司前期物业服务合同已于2018年12月31日到期，后未续签任何物业管理合同，若因业主向该公司缴纳其他费用造成不必要损失的，相关责任由业主自行承担。”煌盛公司在杨房物业公司尚未退场情况下，自行聘用保安人员、保洁人员、水电工各一名，参与上海广场物业管理，并聘请其他公司提供物业管理运营顾问服务。 煌盛公司会计账目显示，该公司2015年向杨房物业公司支付出借款60000元、2016年支付往来款270000元、2017年支付往来款137000元、2018年支付杨房物业公司人员工资及社保、维护保养费等745600元、2019年支付杨房物业公司人员工资及社保123022.68元。支出合计1335622.68元。杨房物业公司认可2018年收取的745600元为当年物业费，2018年之前的费用系煌盛公司给予的物业补贴。煌盛公司2018年还支出电梯保养费、房屋及设施维修费543250元，已记入公司管理费用。2019年另行支出保安保洁、维修人员工资及社保41585元、物业管理咨询费35000元、电梯砝码费700元、水电费25119元、维修费1996元、绿化费890元。 本案审理过程中，被告煌盛公司对2018年11月18日签订的《补充协议》形成时间提出异议，申请对《补充协议》中煌盛公司印章形成时间进行鉴定，后又撤回该鉴定申请。 以上事实，有经当庭举证、质证，本院予以确认的下列证据证实： 1、投标文件、中标通知书、前期物业服务合同、前期物业合同补充协议，证明原告杨房物业公司系上海广场前期物业管理的中标单位，原、被告双方对物业服务期限、物业费收费标准等进行了约定。 2、连云港市住房保障和房产管理局物业管理处2018年10月29日出具的关于杨房物业公司信息采集情况说明，证明杨房物业公司已完成基本信息采集，信息采集有效期为2年，该说明与备案证据具有同等效力。 3、连云港经济技术开发区房地产市场管理所出具的物业服务企业无违规证明，证明原告杨房物业公司物管项目为上海广场，近1年未发现该企业有违规行为。 4、煌盛公司明细分类账，证明煌盛公司历年支付杨房物业公司费用情况：2015年支付杨房物业公司借款60000元、2016年付杨房物业公司往来款270000元、2017年付杨房物业公司往来款137000元、2018年付杨房物业公司人员工资及社保、维护保养费等745600元、2019年付杨房物业公司人员工资及社保123022.68元。合计支付1335622.68元。2018年明细分类账管理费用中，支出电梯保养费、房屋设备维修费543250元。2019年上半年还支出保安、保洁、维修人员工资及社保、物业管理咨询费、电梯砝码费等。 5、股权转让协议、煌盛公司原股东债权确认表，证明截至2018年12月21日，煌盛公司共支付杨房物业公司1152600元，为原股东用于物业补贴款。 6、竣工验收备案表、测量报告，证明上海广场1#2#商业楼于2015年6月竣工，建筑面积25387.08m2。 7、双方当事人提交的已交付业主房屋明细表，经双方核对，截至2019年已交付房屋建筑面积7783.8m2，2018年1月1日至2019年6月30日期间已交付房屋的物业费为235382.11元。 8、微信聊天记录、煌盛公司发放业主的告知函、本院调取的接处警工作登记表、行政处罚决定书，证明原、被告双方自2019年2月起产生纠纷。 9、煌盛公司提交的物业管理运行顾问服务报告，证明2019年4月，煌盛公司委托戴德梁行（上海）房地产咨询有限公司提供月度物业管理运行顾问服务。 10、煌盛公司提交的12345数字城管投诉件、业主维修记录、业主微信群聊天截图等，从业主投诉反映问题来看，多为房屋漏雨、渗水等房屋质量问题，也有业主对物业服务不满意。 11、证人王某、温某、姜某的证言，原、被告双方当庭部分陈述，证实相关案件事实。 本院认为，本案争议焦点为：一、煌盛公司能否单方解除前期物业合同及补充协议；二、前期物业费应按照中标价收取还是按照竣工面积据实计算；三、煌盛公司是否已超付物业费，其请求返还预支费用及垫付的费用有无依据。 关于争议焦点一、煌盛公司能否单方解除前期物业合同及补充协议。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行己方义务。《前期物业服务合同》第三十六约定：“本合同期满前二个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。”涉案上海广场商业楼已交付的专有部分面积尚未超过建筑物总面积的50%，不具有成立业主委员会的条件，被告煌盛公司也未在前期物业合同期满前选聘新的物业管理企业。因此，原、被告签订补充协议，延长前期物业服务期限，符合双方约定及法律规定。《前期物业服务合同》未约定合同解除的条件，也无证据证明原告杨房物业公司存在不履行合同义务致使合同目的不能实现的根本性违约行为，被告煌盛公司不享有法定解除权。煌盛公司辩称已向杨房物业公司致函解除合同，但未举证证明，且杨房物业公司系经房地产行政主管部门登记备案，如需解除前期物业合同，需向行政主管部门递交变更申请，履行变更程序才能解除。上海广场已经交付使用多年，除了开发企业还有其他业主与物业公司签订前期物业服务合同，如果任由一方随意解除合同，必然会造成物业管理的无序或不稳定，从根本上损害全体业主利益。因此，反诉原告煌盛公司主张解除合同，于法无据，本院对该项反诉请求不予支持。 关于争议焦点二、前期物业费应按照中标价收取还是按照竣工面积据实计算。本院认为，前期物业费应按照竣工物业面积收取，理由如下：1、《前期物业服务合同》第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。物业服务应紧紧围绕建筑物及配套的设施设备和场地进行。虽然上海广场项目规划建筑面积为61187.24m2，实际上，被告煌盛公司至今仅开发了一期楼盘，已竣工建筑面积仅为25387.08m2，未开发的二期楼盘尚未产生物业管理；2、原告按照规划建筑面积61187.24m2进行投标报价，拟配置物业管理人员28人，中标价格为1385873.40元/年，实际因开发的建筑面积不足一半，原告配置的物业服务人员大幅减少，据原告自行陈述仅有十余人，原告物业服务成本降低，如仍按照中标价格1385873.40元/年收取前期物业费，不具有合理性；3、《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。依据该条款，物业服务费用按照竣工建筑面积从工程竣工时起算。若房地产竣工验收前，物业公司在开发企业开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收整个过程中提供了服务管理，需要物业前期启动资金，双方可以协商确定物业前期介入费用。现并无证据证明杨房物业公司对于尚未开发的二期工程项目已启动前期管理，产生前期介入费用，故仅能就已竣工物业范围主张前期物业管理费用。 综上，前期物业费应从2015年6月工程竣工以后，按照竣工面积25387.08m2计取，年度费用为658033.11元（25387.08m2×2.16元/月×12个月），截至2019年6月，四年物业费共计2632132.44元。鉴于原告在本案中仅主张2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业费，对2018年以前的物业费未主张权利，本院仅围绕原告的诉讼请求进行审查。2018年1月1日至2019年6月30日期间产生的物业费为987049.67元（25387.08m2×2.16元/月×18个月），又因《物业管理条例》第四十一条第二款规定，尚未交付给房屋买受人的物业，前期物业服务费由建设单位缴纳。上海广场一期楼盘于2016年起陆续交付，经双方当事人确认，截至2019年6月30日，已交付房屋建筑面积7783.80m2，已交付房屋在2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业费为235383.11元，该部分物业费缴纳主体由建设单位转移给房屋买受人，由房屋买受人依照前期物业服务合同约定的标准缴纳物业费，杨房物业公司不应再向煌盛公司重复计取。因此，被告煌盛公司应承担2018年1月1日至2019年6月30日间的前期物业费为：987049.67元-235383.11元=751666.56元。煌盛公司已付2018年物业费745600元，2019年支付杨房物业公司人员工资及社保123022.68元，合计868622.68元，已超出应缴物业费金额。因此，原告杨房物业公司主张被告煌盛公司缴纳2018年1月1日至2019年6月30日期间物业管理费1333210元的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点三、煌盛公司反诉主张杨房物业公司返还各项预支费用及垫付的费用有无依据。 1、关于煌盛公司请求反诉被告杨房物业公司退还预支费用1335622.68元。本院认为，前期物业服务从2015年6月工程竣工时起算，按照《前期物业服务合同》约定的标准，至本案起诉时，产生四年物业费合计2632132.44元（已交房部分未扣减）。根据煌盛公司会计账目，该公司自2015年9月至2019年6月30日向杨房物业公司支付借款、往来款、人员工资及社保、维护保养费等总计1335622.68元，款项经煌盛公司原股东确认为物业补贴款。煌盛公司尚无其他列支物业服务费的账目记录。由此可见，煌盛公司并未缴足2015年以来的物业服务费，其主张杨房物业公司退还已支付的物业补贴，无事实及法律依据，本院不予支持。 2、关于煌盛公司请求反诉被告杨房物业公司退还2018年1月1日至2018年12月31日支出的物业维修费543250元，以及退还2019年保安保洁人员工资、物业服务咨询费、维修费、绿化费、水电费、电梯砝码费177412.68元。本院认为，根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用等属于物业服务支出，对物业共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务成本。因此，煌盛公司支出的电梯维修保养费37200元、共用设施日常性维修费（本案暂不对大、中、小修确定金额）、绿化费890元，以及因物业公司服务不到位而另行聘请保安、保洁、维修人员产生的人员工资及社保41585元，均属于物业服务支出，可以冲抵物业费，或在补足物业费的情况下可以请求物业公司返还。对于不应计入物业服务成本的大、中修及更新改造费用，以及应当由终端用户承担的水电费，煌盛公司作为地产开发企业无权要求物业公司返还。对于煌盛公司在尚未与杨房物业公司解除物业服务关系的情况下，另行聘请物业公司产生的物业服务咨询费，应由煌盛公司自行承担。由于煌盛公司用于物业服务的支出不足以冲抵其所欠的物业费，本院对其主张反诉被告杨房物业公司退还上述费用的请求不予支持。 综上，原告杨房物业公司的诉讼请求、反诉原告煌盛公司的反诉请求，均无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告上海杨房物业管理有限公司的诉讼请求； 二、驳回反诉原告连云港煌盛实业投资有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费16799元，保全费5000元，原告上海杨房物业管理有限公司已预交，由原告自行负担；反诉案件受理费8958元，反诉原告连云港煌盛实业投资有限公司已预交，由反诉原告自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 审 判 长  戴培培 人民陪审员  刘素梅 人民陪审员  张 岩 二〇二〇年八月三十日 书 记 员  胡砚艳 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 [二]、《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。