长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0193民初167号 原告（反诉被告）：长春高新技术产业发展总公司，住所地吉林省长春市高新区。 法定代表人：商成夫，总经理。 委托诉讼代理人：王小林，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长春海外制药集团有限公司，住所地吉林省长春市海外街。 法定代表人：王俭英，董事长。 委托诉讼代理人：刘桂荣，女，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：孙洪义，吉林义力律师事务所律师。 原告（反诉被告）长春高新技术产业发展总公司（以下简称高新发展总公司）与被告（反诉原告）长春海外制药集团有限公司（以下简称海外制药公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长春高新技术产业发展总公司委托诉讼代理人王小林、被告（反诉原告）长春海外制药集团有限公司委托诉讼代理人孙洪义、刘桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高新发展总公司向本院提出本诉诉讼请求：1.请求海外制药公司支付房屋占有使用费423.20万元。2.本案诉讼费用由海外制药公司承担。事实和理由：高新发展总公司和海外制药公司于2010年11月8日签订协议，高新发展总公司拟将其所有的位于长春市高新开发区火炬路，房产证号为长房权字第10300××××号（后变更为103000××××号）,面积为4599.35平方米的房屋转让给海外制药公司。高新发展总公司为国有企业，前述房产为国有资产，根据《企业国有资产法》的相关规定，前述房产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。在海外制药公司竞买成功后，高新发展总公司可将房产交付给海外制药公司。2012年，海外制药公司提出需要提前使用前述房屋。因此经双方协商，2012年4月20日，高新发展总公司将该房屋给海外制药公司使用。直至2019年10月21日,海外制药公司成功竞买该房屋前，其一直在使用该房屋。海外制药公司应向高新发展总公司支付占用房屋期间的占有使用费。房屋占有使用费应比照租金确定。经评估，2012年4月20日至2019年10月21日期间的房屋租金为423.20万元。高新发展总公司多次向海外制药公司主张房屋占有使用费，但海外制药公司未支付。 海外制药公司辩称,1.海外制药公司并不是租用和非法占用高新发展总公司的房屋，不存在向高新发展总公司支付房屋占有使用费问题。2.双方签订的《房屋交接书》中没有规定，房屋交给海外制药公司管理后需要支付房屋占有使用费事项。3.海外制药公司根据双方的《房屋交接书》对房屋进行了管理并没有实际使用该房屋。4.高新发展总公司提前将房屋交给海外制药公司管理是自愿的。 海外制药公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令高新发展总公司支付房屋管理费人民币535000元。2.判令高新发展总公司支付房屋修缮费人民币243462.81元。3.判令高新发展总公司支付人民币200万元房屋转让款利息879270.60元。自2010年11月8日至钱款给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。事实及理由：2010年11月8日，高新发展总公司和海外制药公司签订《房地产转让基础协议》，高新发展总公司将住于长春高新技术产业开发区火炬路，面积4599.35平方米房屋转让海外制药公司。海外制药公司按约定将人民币200万元给付了高新发展总公司。2012年4月20日双方签订《房屋交接书》，高新发展总公司将厂房交给海外制药公司。然而，高新发展总公司迟迟不挂牌直到2019年10月才履行该房屋转让挂牌程序，至海外制药公司成功摘牌时间也长达近9年之久。期间，海外制药公司为管理和修缮房屋支付了大量费用，遭受巨大经济损失。 高新发展总公司辩称,1.海外制药公司主张的535000元房屋管理费无事实和法律依据。2.海外制药公司主张的243462.81元房屋修缮费无事实和法律依据。3.海外制药公司主张的879270.62元房屋转让款利息无事实和法律依据。 经审理查明，2010年11月8日，高新发展总公司与海外制药公司签订《房地产转让基础协议》，协议将位于长春市高新技术产业开发区火炬路4599.35㎡的1处工业用房进行转让，协议第七条约定：“七、乙方（海外制药公司）摘牌成功后七个工作日内，甲方（高新发展总公司）将标的房地产交付给乙方。标的房地产风险责任自标的房地产交付之日起转移给乙方”。2010年11月8日，海外制药公司向高新发展总公司以银行汇款方式支付200万元定金。2010年12月23日，高新发展总公司向海外制药出具收到200万元房屋预付款的收据。2012年4月20日，长春某创业服务公司与长春海外制药集团有限公司就长春高新开发区海外街1号厂房进行交接并签订《房屋交接书》，厂房自交接之日起由海外制药公司管理。2019年10月21日，海外制药公司参与案涉房屋的竞买并且竞买成功。2020年1月3日，长春市不动产登记局颁发吉（2020）长春市不动产权第0963×××号不动产权证书，权利人为长春海外制药集团有限公司，坐落于长春市朝阳区高新技术开发区火炬路，宗地面积为5415㎡，房屋建筑面积4599.35㎡，丘地号为×××，总层数5层。 庭审过程中高新发展总公司提出鉴定申请，申请对案涉房屋自2012年4月20日2019年10月21日期间的租金数额进行鉴定。2020年6月10日，吉林省某房地产估价有限公司出具编号为吉某司鉴（2020）第005号房地产估价报告书，估价对象为建筑面积为4599.35㎡的1处工业用房自2012年4月20日至2019年10月21日的房屋租金，估价结果为估价对象房地产在价值时点的市场租金价值为3878493元。 本院认为，首先，高新发展总公司与海外制药公司于2010年11月8日签订《房地产转让基础协议》，海外制药公司亦于当日给付200万元定金，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，双方签订《房地产转让基础协议》成立并生效，应当按照约定全面履行自己的义务。其次，根据《房地产转让基础协议》第五条约定：“由于标的房地产系国有资产，按照国家有关规定，标的房地产转让应在吉林长春产权交易中心公开挂牌进行。”高新发展总公司应当将案涉房产在吉林长春产权交易中心进行挂牌，但直至2019年年末高新发展总公司才将案涉房屋挂牌，并由海外制药公司摘牌。庭审过程中，高新发展总公司未能举证证明合同签订后长时间未挂牌系海外制药公司或者其他原因导致。最后，双方约定的房屋交付时间为摘牌成功后七个工作日内交付，而实际的房屋交付时间为2012年4月20日。高新发展总公司主张因其房屋提前交付故海外制药公司应支付2012年至2019年的房屋占有使用费，但双方签订的《房地产转让基础协议》并未对房屋交付后的占有使用费问题进行约定，双方亦未签订其他补充协议。而且自2012年4月20日房屋交付时起至2019年年末海外制药公司摘牌成功时止的七年时间里，高新发展总公司未能举证证明其向海外制药主张支付房屋占有使用费或者向人民法院提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”高新发展总公司提前交付房屋的行为应当视为双方通过交付与接收房屋的行为对合同条款中关于房屋交付时间的变更，但并不因此而产生高新发展总公司向海外制药公司请求支付房屋占有使用费的请求权。综上所述，对于高新发展总公司的诉讼请求，本院不予支持。 关于海外制药公司的反诉请求，《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”海外制药公司主张高新发展总公司支付房屋管理费、房屋修缮费和房屋转让款的利息无法律规定和当事人双方的约定，故对于海外制药公司的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回长春高新技术产业发展总公司的诉讼请求； 二、驳回长春海外制药集团有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40656元由长春高新技术产业发展总公司负担，反诉费9860元由长春海外制药集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审 判 长  徐雅文 人民陪审员  代淑华 人民陪审员  赵连仁 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  于 硕