湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初3741号原告（反诉被告）：吴某，女，1990年6月25日出生，汉族，住湖南省。原告（反诉被告）：彭某某，女，1985年10月17日出生，汉族，住湖南省。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：方锦龙，湖南弘一律师事务所律师。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人:周礼妹，湖南恒昌律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南老地方餐饮管理有限公司，住所地湖南长沙市芙蓉区定王台街道解放路055-067号星光大厦办公楼。法定代表人：肖峰。委托诉讼代理人：谭艳辉，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明，湖南湘达律师事务所律师。被告：长沙市易夜酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山北路228号。法定代表人：肖丽华。委托诉讼代理人：陈祥，湖南威朗律师事务所律师。原告（反诉被告）吴某、彭某某与被告（反诉原告）湖南老地方餐饮管理有限公司（以下简称老地方公司）、被告（本诉被告）长沙市易夜酒店有限公司（以下简称易夜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴某、彭某某的委托诉讼代理人方锦龙，被告（反诉原告）老地方公司的委托诉讼代理人谭艳辉、杨明，被告易夜酒店的委托诉讼代理人陈祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告吴某、彭某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除吴某、彭某某与老地方公司签订的《老地方美食城租赁合同》(20191FD9)及其附件于2019年12月25日解除；2、判令老地方公司、易夜公司向吴某、彭某某返还已缴纳费用129048元，其中租金40500元、履约保证金40500元、建设费40000元、物业管理费1448元、水电表押金1000元、公摊水电费预交5000元、防虫费600元；3、判令两被告赔偿吴某、彭某某损失18219元；4、判令老地方公司、易夜公司承担吴某、彭某某因主张权利而产生的必要费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、评估费、拍卖费。事实与理由：2019年，老地方公司与易夜公司以案涉商铺所在商场（以下简称老地方美食城）整体装修效果图及开通直接连接老地方美食城与九龙仓长沙国金中心人行斑马线等内容的招商资料公开对外招商。2019年9月1日，吴某、彭某某依照老地方公司、易夜公司公开发布的招商资料及条件与老地方公司签订《老地方?美食城租赁合同》(20191FD9)及其附件，约定由吴某、彭某某承租长沙市芙蓉区解放路055-067号第一层D9号约7.1平方米的商铺用以开店经营，租期2年，房产权属中国邮政集团公司湖南省分公司，由易夜公司总体租赁经营，易夜公司委托老地方公司负责统一经营管理。2019年9月3日，吴某、彭某某依约向老地方公司、易夜公司缴纳各项费用共计129048元。2019年10月1日，老地方美食城开业经营后，吴某、彭某某发现老地方美食城实际整体装修与老地方公司、易夜公司公开发布的整体装修效果图完全不符，而连接九龙仓长沙国金中心的人行斑马线更是遥遥无期。经相关媒体报道，吴某、彭某某得知老地方美食城未通过消防安全验收，更未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，属于违法投入使用，公安消防工作人员多次上门责令整改。因此，吴某、彭某某承租商铺至起诉之日仍有安全隐患，危及人身安全。虽经吴某、彭某某多次努力催告，老地方公司、易夜公司一直未予答复。2019年12月24日，吴某、彭某某向老地方公司致函要求解除合同退还已缴纳的费用并赔偿相关损失。2020年1月8日，吴某、彭某某将承租商铺退还被告。因老地方公司、易夜公司的行为已严重损害吴某、彭某某合法权益，吴某、彭某某为维护自身合法权益，特诉至法院。老地方公司辩称：1、吴某、彭某某不能以实际装修与宣传效果图不一致、消防验收未通过为由主张解除租赁合同，吴某、彭某某并不享有合同解除权。双方签订的《老地方美食城租赁合同》（以下简称租赁合同）约定应将案涉商铺以现状交付给吴某、彭某某，且案涉项目实际装修与宣传图不一致并未影响案涉商铺的实际使用，吴某、彭某某以此为由主张解除租赁合同无事实及法律依据。案涉项目已经取得《消防安全检查合格证》，在申报《消防安全检查合格证》的过程中并未影响案涉商铺的正常营业，吴某、彭某某以此为由要求解除租赁合同，既无相应的合同依据，也无相应的法律规定；2、吴某、彭某某欠付租金、影响其他商铺营业、擅自停止营业等行为已经严重违约，根据租赁合同的约定，老地方公司有权解除租赁合同；3、租赁合同解除系吴某、彭某某的严重违约行为而导致，吴某、彭某某无权要求老地方公司退还相关费用，更无权要求老地方公司承担各项损失；4、即使租赁合同的解除的责任在于老地方公司，吴某、彭某某的诉讼请求也无事实及法律依据，不应得到支持，老地方公司尽到了合同约定的义务，相关费用不应退还，且吴某、彭某某主张的18219元损失费用无事实及法律依据。易夜公司辩称：吴某、彭某某起诉状涉及易夜公司无事实依据，易夜公司没有参与老地方美食城的招商，没有参与经营管理，没有收取吴某、彭某某一分钱，请求法院依法驳回吴某、彭某某对易夜酒店的诉讼请求。老地方公司向本院提出反诉请求：1、判令解除老地方公司与吴某、彭某某签订的《老地方美食城租赁合同》；2、判令吴某、彭某某向老地方公司支付2020年1月1日至2020年1月10日的商铺租金4354.8元、物业管理费155.7元以及逾期支付租金违约金4014.4元;3、判令没收吴某、彭某某已支付的履约保证金40500元；4、判令吴某、彭某某向老地方公司支付重新招商费用6750元;5、判令吴某、彭某某赔偿老地方公司其他经济损失25000元;6、判令吴某、彭某某承担反诉费用。事实与理由：2019年9月1日吴某、彭某某与老地方公司签订《老地方美食城租赁合同》(合同编码:20191FD9)，合同签订后，老地方公司按合同约定将商铺交付给吴某、彭某某经营，并尽心尽力打造老地方美食城的商业氛围，提高吴某、彭某某所经营商铺的知名度和影响力，全面履行了合同约定的义务。而吴某、彭某某未按照合同约定交付2020年第一季度的商铺租金、物业管理费等费用，老地方公司多次催告至今仍未支付，严重违反合同约定。更为恶劣的是，吴某、彭某某自2019年12月起一直无心经营商铺，经常性擅自停业且集合部分租户采取游行示威、堵门、阻拦顾客进入美食城消费等行为妨碍老地方美食城的整体正常经营活动，给其他商铺的经营活动以及老地方美食城的商业氛围造成极大的负面影响。老地方公司为维持老地方美食城的商业氛围，弥补其他商铺因此造成的损失，推出了减免租金、返代金券等活动，为此，老地方公司支付了高额的费用。综上，吴某、彭某某的行为已严重违反合同约定，给老地方公司造成极大损失。老地方公司根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向法院提起反诉。对老地方公司的反诉，吴某、彭某某辩称：1、吴某、彭某某已依法行使法定解除权，《租赁合同》已于老地方公司签收律师函之日即2019年12月25日解除。2、吴某、彭某某无需支付老地方公司商铺租金、物业管理费、违约金。首先，2020年1月1日至2020年1月10日，吴某、彭某某未使用租赁商铺。因老地方公司提供不合格的消防设施设备的违约行为，案涉租赁房屋无法通过消防安全检查取得《合格证》，导致吴某、彭某某自2019年10月11日起无法正常使用案涉租赁房屋用于餐饮经营。其次，吴某、彭某某已经缴纳首期三个月租金，缴纳租金期间为2019年10月1日至2019年12月31日。最后，《租赁合同》已于2019年12月25日解除，权利义务关系已终止。3、老地方公司应退还吴某、彭某某已缴纳的履约保证金。老地方公司存在未提供合格的消防设施设备、未安装天幕吊顶、冰龙模型、未开通人行斑马线的违约行为，已导致吴某、彭某某不能正常经营使用，合同权益受到实质损害，老地方公司已构成根本违约。根据《租赁合同》第十六条约定，因老地方公司原因致使租户不能正常对外营业或使租户的合同权益受到实质的损害，老地方公司可对租户进行不同形式的补偿和赔偿，在老地方公司实在无法让租户继续经营的情况下，租户有权选择提前解除本合同。租户根据上述情况提前解除合同时，应书面通知老地方公司，老地方公司应及时退还租户合同保证金和未使用完的租金和未使用完的水电费。因此，老地方公司应退还吴某、彭某某已缴纳的全部履约保证金。4、吴某、彭某某不存在违约行为，无需赔偿老地方公司重新招商费用及经济损失，也无需承担反诉费用。首先，吴某、彭某某在合同履行中不存在违约行为，无需承担违约责任。其次，老地方公司现有证据无法证明其是否存在重新招商费用及经济损失，更无法证明具体金额。对老地方公司的反诉，易夜公司未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：位于长沙市芙蓉区分公司。易夜公司于2019年3月22日从中国邮政集团公司湖南省分公司取得10年承租经营权。2019年4月3日，易夜公司与老地方公司签订《房屋转让合同》，合同约定易夜公司将位于长沙市芙蓉区的第一层、第二层、第三层全部转租给老地方公司经营，从2019年4月5日开始至2029年3月21日止；老地方公司负责办理租赁物业内进行经营的相关证照以及开展经营活动所需的各项报批手续，有关费用由老地方公司承担。老地方公司承租上述物业后开始对外招商。2019年9月1日，老地方公司（甲方）与吴某、彭某某（乙方）签订合同编号为20191FD9《老地方美食城租赁合同》，合同约定：甲方同意将其拥有出租权的坐落于长沙市芙蓉区解放路055-067号第D9号商铺约7.1平方米租赁给乙方使用；房产权属于中国邮政集团公司湖南省分公司，由易夜公司自2019年3月28日至2029年9月27日总体租赁经营，易夜公司将该物业委托老地方公司负责统一经营管理，如遇政府正式拆迁或其他不可抗力原因，租期自动终止，双方按合同约定结算租金、保证金、水电费等相关费用；乙方向甲方承诺，乙方使用该商铺做品牌为乐食志开心花甲，品项为海鲜粉、花甲粉；租赁期限为2年共计24个月，期限从2019年9月1日起至2021年8月31日止，实际计算使用费时间从2019年10月1日开始，装修免租期为2019年9月1日至2019年9月30日；合同有效期内月租金为13500元，按合同实际使用时间计算，租金采用预付制，租金按季度支付。乙方必须在2019年9月1日前支付首期租金费40500元，履约保证金40500元，物业管理费按使用面积68元/平方米，首期物业管理费1448元；水电表押金每户1000元，公摊水电费预交5000元，美食城开业后，按实际使用费用全体商户公摊，每月结算一次（多退少补），防虫费600元/年，该合同交纳费用为89048元；若合同到期日或终止日时乙方对该商铺造成了损害，或乙方未付租金或其他费用，则甲方有权对保证金作相应抵扣以补充此等损害或支付相应费用；因甲方原因致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害，甲方可对乙方进行不同形式的补偿或赔偿，在甲方实在无法让乙方继续经营的情况下，乙方有权提前解除本合同。乙方根据上述情况提前解除合同时，应书面通知甲方，甲方应及时退还乙方合同保证金和未使用的租金和未使用的水电费。合同还约定了其他事项。合同特别注明“因产权方大楼消防设施需重新改造，并重新取得消防合格证，由此可能对乙方产生的影响，甲方不承担责任。乙方已完全了解租赁房屋现状，理解并同意甲方按房屋现状移交商铺给乙方。乙方不得对商铺位置、面积、周边环境、配套设施设备，以及实际存在的已知或未知瑕疵等有任何异议”。合同签订后，吴某、彭某某于2019年9月3日向老地方公司缴纳商铺三个月租金40500元，履约保证金40500元，商铺物业管理费1448元，预收公摊水电费5000元、防虫费600元，商铺水电表押金1000元，商铺建设费40000元，以上吴某、彭某某所缴纳的费用129048元，此后，老地方公司按约将该商铺交付于吴某、彭某某经营。在吴某、彭某某经营过程中，因案涉商场内设置的喷淋泵及消防泵不能远程启动，违反《中华人民共和国消防法》第十六条之规定，长沙市芙蓉区消防救援大队于2019年10月11日向老地方公司发出芙消安检决字［2019］第0022号《不同意投入使用、营业决定书》，决定：不同意老地方美食城投入使用、营业。部分商户在开店经营过程中发现老地方美食城实际整体装修与老地方公司公开发布的整体装修效果不符，又在得知老地方美食城未通过消防安全验收、未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后，于2019年12月6日在老地方美食城聚众拉横幅，经老地方工作人员报警，长沙市公安局芙蓉分局定王台派出所出警，民警告知双方自行协商解决或提通过司法途径解决。2019年12月24日，吴某、彭某某委托湖南弘一律师事务所律师向老地方公司发出《律师函》，函告即日起解除《老地方美食城租赁合同》，退还已缴纳的全部费用并赔偿其所受损失。老地方公司于2019年12月25日签收律师函，并作出《回复函》，表明其已经完全履行合同约定的义务，不存在违约，并要求吴某、彭某某交付商铺租金等费用继续履行租赁合同。2020年1月3日，老地方公司向吴某、彭某某发出《缴费通知函》，通知吴某、彭某某支付2020年1月1日至2020年3月31日的商铺租金等费用，但是吴某、彭某某未再交付租金等相关费用，老地方公司遂于2020年1月10日给吴某、彭某某送达《解除合同通知书》，并要求吴某、彭某某支付1月1日至10日的租金等费用。2019年7月28日，老地方公司与湖南金诚消防工程有限公司就涉案商铺所属的长沙市芙蓉区定王台街道解放路055-067星光大厦消防设施重新改造于签订了《消防工程承包合同书》。该消防工程装修于8月1日开工，2019年10月22日改造完毕。2020年1月17日，老地方公司向芙蓉区消防救援大队申请长沙市芙蓉区定王台街道解放路055-067星光大厦投入使用、营业前消防安全检查，长沙市芙蓉区消防救援大队于2020年1月22日向老地方公司颁发了芙公消安检字［2020］第0006号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，承租人的合同解除权不是任意的，必须有一个必要前提，即该情形的出现导致租赁房屋无法使用。本案中吴某、彭某某认为租赁合同应于其向老地方公司函告之日起解除，即2019年12月25日，而老地方公司认为租赁合同解除之日应为其向吴某、彭某某发出《解除合同通知》，即2020年1月10日，对此本院认为，老地方公司事先已就老地方美食城需重新取得消防合格证在租赁合同中明确告知，吴某、彭某某自承租之日起直至退出商场，老地方美食城未通过消防安全验收并未影响到吴某、彭某某租赁商铺实际经营，且其一直在积极进行整改，2019年10月25日即已通过消防复查合格验收，并已于2020年1月22日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。综上，本院认为，涉案商铺并未达到无法使用的程度，吴某、彭某某作为承租人享有的合同解除权条件不成就，故租赁合同解除之日应为老地方公司向吴某、彭某某送达《解除合同通知书》的时间即2020年1月10日。关于吴某、彭某某请求老地方公司退还其所缴纳的租金、履约保证金、建设费、物业管理费、水电表押金、公摊水电费、防虫费及损失的诉讼请求。本院认为首期租金、物业管理费、建设费、公摊水电费、防虫费属于已实际发生的费用，吴某、彭某某要求退还上述费用缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。双方在租赁合同中约定，合同到期日或终止日，如吴某、彭某某对涉案商铺造成损害，或未付租金或其他费用，则老地方公司有权对保证金做相应抵扣以补充此等损害或补充相应费用。因本案租赁合同的终止之日为2020年1月10日，吴某、彭某某的首期租金仅付至2019年12月31日，故吴某、彭某某尚欠老地方公司涉案商铺十天租金4354.8元和物业管理费155.7元，该费用与履约保证金相抵后，老地方公司还需退还吴某、彭某某履约保证金35989.5元。按照合同约定，水电表押金于合同到期7日内退还，故老地方公司需向吴某、彭某某退还水电表押金1000元。因吴某、彭某某无充分证据证明其所受损失，且老地方公司在签订租赁合同时已告知吴某、彭某某消防改造的情况，老地方公司不存在隐瞒、欺诈等过错，因此本院对吴某、彭某某要求老地方公司赔偿其他损失的诉讼请求不予支持。关于老地方公司反诉请求吴某、彭某某支付逾期支付租金的违约金。本院认为，承担违约责任的前提是存在违约行为，本案中租赁合同解除系吴某、彭某某违约所致，故吴某、彭某某应承担相应的违约责任。双方在租赁合同中约定如逾期支付租金，应按拖欠租金总额每日千分之三的标准支付违约金，该违约金标准显著偏高，且老地方公司未提供充分证据证明其为此所受的损失，故本院酌情核减为按吴某、彭某某拖欠租金的百分之十的标准计算违约金，吴某、彭某某应向老地方公司支付违约金435.5元。关于老地方公司请求吴某、彭某某支付重新招商费用及经济损失，双方在租赁合同中并未对重新招商费用进行约定，虽合同约定“违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而导致的经济损失”，但老地方公司也未提供充分证据证明该损失，该两项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。另外，易夜公司与本案租赁合同无关，按照合同相对性原则吴某、彭某某要求易夜公司承担责任的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、确认吴某、彭某某与湖南老地方餐饮管理有限公司签订的《老地方美食城租赁合同》于2020年1月10日解除；二、湖南老地方餐饮管理有限公司于本判决生效后五日内退还吴某、彭某某履约保证金35989.5元、水电表押金1000元；三、吴某、彭某某于本判决生效后五日内向湖南老地方餐饮管理有限公司支付违约金435.5元；四、驳回吴某、彭某某的其他本诉请求；五、驳回湖南老地方餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3245元，因适用简易程序，减半收取1622.5元，由吴某、彭某某负担1215元，湖南老地方餐饮管理有限公司负担407.5元。反诉受理费1818.3元，因适用简易程序，减半收取909.6元，由湖南老地方餐饮管理有限公司负担904.6元，吴某、彭某某负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张琼二〇二〇年八月二十一日法官助理邓浪书记员刘雅琪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。