湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0704民初2265号原告聂新林，女，1973年5月27日出生，汉族，籍贯湖南省娄底市人，身份证登记地址：鄂州市鄂城区，现居住鄂州市，被告鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司，住所地：鄂州市鄂城区新庙镇创业大楼202室（将军村十一组），统一社会信用代码:9142070066765343X6。诉讼委托代理人朱超群，刘静，系湖北思普润律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告聂新林诉被告鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法由审判员邹志勇独任审判于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告聂新林、被告的委托代理人刘静均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告聂新林诉称：2012年10月25日，原告与被告签了一份《商品房买卖合同》。根据该合同的约定，被告将其开发的中厚新苑第36栋9层、面积为43.45平方米的903号商品住房出售给原告，房屋的总价款为172062.00元。被告于2013年10月31日前将上述房屋交付给原告，并于2014年10月31日前办理好上述房屋的不动产变更登记手续，以使原告获得上述房屋的所有权，上述《商品房买卖合同》签署后，原告依约交付了全部的购房款，并补交了应由原告在办理不动产变更登记手续时必须缴纳的契税等各项税费6042.00元。被告于2013年10月31日前，已把上述房屋交付给了原告，但直到现在，被告都不能为原告办理上述房屋的不动产变更登记手续，致使原告现在都没有获得该房屋的所有权。几年来，原告多次与被告交涉，要求被告依约履行合同义务，但被告以各种理由推诿拖延，拒不履行。被告的行为构成违约，应承担全部的违约责任。故诉至法院，原告聂新林的诉讼请求如下：1、请求法院判令被告立即为原告办理中厚新苑第36幢9层903号房的不动产变更登记手续，使原告获得该房屋所有权。2、请求法院判令被告立即向原告支付逾期办理上述房屋不动产登记证书的违约金36098.61元(自2014年11月1日起开始计算，每逾期交付一天，按全部房价款172062.00元的万分之一计算违约金，直至上述房屋的不动产变更登记手续办妥之日止，暂计至2020年8月3日止)3、请求法院判令被告承担本的全部诉讼费用。被告鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司辩称：我公司与原告聂新林签订的《商品房买卖合同》中，合同约定的面积是43.45平方米，每平方米单价为3960元，合同约定出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价格，房屋交付后，经房产部门测量该房屋的建筑面积为45.85平方米，原告聂新林还应向我公司补交房款9504元，我公司多次与其电话联系要求补交房款未果，我公司多次在小区业主群内和单元楼道门口张贴业主办证通知，催促业主尽快办证，由于聂新林未履行给付房屋全部价款的先行履行义务，系导致聂新林的不动产变更手续未办理的原因，我公司没有任何违约行为，故不承担支付逾期办证违约金的责任，请求法院驳回原告聂新林的诉讼请求。如原告聂新林向我公司补交房款9504元后，我公司愿意配合办理涉案房屋的相关产权证件。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了双方签订的《商品房买卖合同》，销售不动产统一网络发票（金额52062元）、聂新林偿还12万元房屋按揭贷款的银行流水账单，鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司代收聂新林的办证契税费用及其它费用的收款收据（金额为6042.00元），业主群内办证通知微信截屏、楼梯口张贴办证照片、中厚新苑35#、36#、37#楼《工程竣工验收备案证明书》等证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月25日，聂新林与鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司签了一份《商品房买卖合同》。根据该合同的约定，被告将其开发的中厚新苑第36号楼9层903号商品住房出售给原告，合同约定面积为43.45平方米，按建筑面积计算，每平方米单价为3960元，房屋的总价款为172，062.00元。买方于2020年10月25日首付52062元，余款120000元到银行办理按揭贷款手续。合同第五条约定面积确认以及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按鄂州市房地产交易所房产面积测量鉴定科最终测量面积为准，面积差异导致的房款差异，多退少补。第八条交付期限约定：出卖人应在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4、由于买受人原因造成出卖人无法交付的（如买受人未付清房款、提供的通讯地址错误等）。第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起壹年内取得房屋所有权证的，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，聂新林向鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司交纳了首付款52062元，并于2013年1月1日通过办理银行按揭贷款，支付了剩余房款120000元。2013年11月6日，鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司向聂新林代收了办理房屋产权登记应由聂新林交纳的房屋维修基金、契税等相关费用合计6042.00元，并出具收款收据一张。鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司向聂新林交付房屋后，聂新林于2014年11月份对房屋进行装修，并于2015年上半年将房屋进行出租。其本人未在该房屋内居住。2014年10月13日，鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司所开发的中厚新苑35#、36#、37#楼办理了竣工验收备案手续，并于2014年10月15日取得了《工程竣工验收备案证明书》。2015年2月4日，鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司取得了中厚新苑第36号楼1单元903号房的房屋权属证明，完成了涉案房屋的初始产权登记。案涉房屋注明建筑面积45.85平方米。因产权登记面积与合同约定面积发生差异，聂新林还应向鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司补交房款9504元。庭审时，双方对涉案房屋已经办理实物交付无异议，聂新林对应补交的房款的数额无异议。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告聂新林与被告鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当按照法律规定承担相应的责任。本案庭审时双方争议的焦点为：原告聂新林认为，房屋交付之后，鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司未联系其办证，按照合同约定的时间，已经构成逾期办证的违约行为。被告鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司认为，我公司多次电话联系聂新林，要求其补交购房款9504元，其拒绝补交，故未办证。我公司已经于2020年6月30日在中厚新苑业主群发出书面通知和在小区各单元楼梯口张贴通知，告知中厚新苑小区业主，我公司办理不动产权证已接近尾声，望小区未及时办理不动产权证的业主，于2020年8月1日前与我公司联系。原告聂新林认为：我未加入中厚新苑的业主群，也未在此居住，无法收到通知。2020年7月29日，接到鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司相关人员电话通知我领取购房发票后，我才知晓，我去了公司，我要求被告减免补交的购房款9504元，被告不同意，要求我起诉解决。本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》，购买人有足额向出卖人交纳购房款的义务，出卖人有将房屋交付给购买人的义务。房屋的交付分实物交付和权利交付，双方的实物交付通过办理交接手续和交付钥匙已按合同约定完成无异议。而权利的交付是房屋产权的过户，由出卖人提供相关资料并协助办理过户登记至房屋购买人的手续。本案中，双方能够进行互动交流的内容之一应该含有房屋实物交付后，出卖人、买受人相互协作、互相衔接办理涉案房屋产权过户登记的事宜。从原告聂新林提交的诉状中其诉称：“几年来，原告多次与被告交涉，要求被告依约履行合同义务，但被告以各种理由推诿拖延，拒不履行。”可见在2020年7月29日之前，双方就此事宜进行过多次协商，只是未能达成一致意见。而鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司以多种方式告知中厚新苑业主办证，已积极最大限度的实施了告知行为，证明其已经履行了相应的通知义务。故聂新林认为鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司在交付房屋后，未主动通知其办证的理由不成立。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房预售管理办法》第十二条：“预售的商品房使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。”《商品房销售管理办法》第三十四条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”的规定，可见在办理商品房土地使用权证和房屋产权证时，房屋的买受人是主要义务人，而出卖人即开发企业负有的是协助义务，房地产开发企业在办理产权证时的协助义务，主要表现在以下两个方面：（1）向主管部门提交包括土地使用权证、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告、房屋分户平面图及公安部门的门牌号编制方案等文件，办理初始登记；（2）办理分户产权证条件成熟时及时通知买受人办理产权证。因此，只有开发商在没尽到自己义务的情况下才承担违约责任。本案需要特别关注的是依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条款约定的是房屋使用权的交付即实物的交付。而该条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4、由于买受人原因造成出卖人无法交付的（如买受人未付清房款、提供的通讯地址错误等）。”该交付的内容含有实物的交付和权利的交付，应认定如买受人未付清房款，出卖人可据实予以延期交付房屋和为买受人办理房屋产权证件。依据双方签订的合同第五条：约定面积确认以及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按鄂州市房地产交易所房产面积测量鉴定科最终测量面积为准，面积差异导致的房款差异，多退少补。聂新林应补交购房款9504元。故依照双方当事人的约定，买受人聂新林付款义务应当先于出卖人的交房、办证义务，故买受人聂新林未全额交清购房款时，出卖人鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司可以行使先履行抗辩权，其交房、办证的期限可予相应顺延。可暂时不履行相应的合同义务，直至买受人聂新林履行义务或履行义务完全符合约定之时。虽然在本案中鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司于2015年2月4日方办妥涉案房屋的初始登记，但是，本案是存在购房人补交购房款的情形，而不是出卖人退还购房人多交购房款，购房人已经履行全面的付款义务可以追究出卖人违约责任的情形，因交付全部购房款是买受人购买讼争房屋应当履行的主要义务。全额的购房发票系办理房屋权属证书所需材料之一，而聂新林至今仍未付应补交的房款，故在聂新林未全面及时地履行合同约定的付款义务的情况下，鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司可行使先履行抗辩权即暂不协助聂新林办理权属证书。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，聂新林要求鄂州鑫源伟业房地产开发有限公司办理涉案房屋不动产变更登记手续及支付违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，本案当庭判决如下：驳回原告聂新林的诉讼请求。本案受理费4481.00元，减半收取为2240.50元，由原告聂新林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 ：邹志勇二〇二〇年八月二十七日法官助理：刘义波书记员：肖浩