河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终669号上诉人（原审原告、反诉被告）：焦作市清真寺管理委员会，住所地：河南省焦作市解放区西寺街21号。负责人：刘续敏，该管理委员会主任。委托诉讼代理人：赵振华，河南苗硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芷婵，河南苗硕律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：焦作恒基置业有限公司，住所地：河南省焦作市塔南路恒基花园院内。法定代表人：申翠莲，该公司董事长。委托诉讼代理人：宫红敏，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：党仁杰，河南苍穹律师事务所律师。上诉人焦作市清真寺管理委员会（以下简称清真寺管委会）因与被上诉人焦作恒基置业有限公司（以下简称恒基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人清真寺管委会的委托诉讼代理人赵振华、李芷婵，被上诉人恒基公司的委托诉讼代理人宫红敏、党仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清真寺管委会上诉请求：一、撤销原审判决，支持其原审诉讼请求，驳回恒基公司的反诉请求。二、一、二审诉讼费用由恒基公司负担。事实与理由：一、双方的《合作合同》及补充协议不应当解除：恒基公司没有法定和约定合同解除权，原审以公平原则为依据判决解除合同错误；双方有合作建房和租赁合同关系；基于国家对少数民族优惠政策和特殊历史原因，清真寺管委会将原有房屋及优惠政策约1600万元作为投资资本与对方合作建设房屋；根据《合作合同》，清真寺管委会享有2500平方米的房产，并出租给恒基公司，后经协商达成补充协议，除租金外恒基公司每年另支付清真寺管委会16万元，该款不是租金，而是对双方合作建设关系权利义务的补充约定，与租赁关系无关；租金收入是清真寺管委会日常活动的经济基础之一，双方合同约定即使河南家世界超市中途与恒基公司解除合同，本案双方的租赁关系仍然存续，据此并基于公平原则，本案租赁合同应当继续履行；原审判决双方解除《合作合同》及补充协议，将造成清真寺管委会利益严重受损，违背公平原则。二、原审判决认定事实、适用法律错误，恒基公司应当按照约定全额支付租金：2014年2月22日以后恒基公司一直拖欠租金，多次催讨仍不支付，累计达1487199.76元（包含物业费和租赁税），而原审判决恒基公司仅支付811432.18元，明显不足，恒基公司没有出示扣交的税金、2018年以来也未提供物业服务，不应当扣除税金、物业费。三、房产交付应当有明确的国家标准及改造、交付方案：原审判决标准不明确、无法执行。恒基公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持：一、补充协议约定，双方在《合作合同》第十二条的基础上除原有租金外，恒基公司每年再支付清真寺管委会16万元，该十二条是关于“项目建成后的经营、管理、租金标准的约定”，六项内容均系对租金的约定，而补充协议是对该条的补充，因此16万元系租金性质，清真寺管委会上诉称与租赁关系无关不正确，与原审陈述也相互矛盾。二、双方的《合作合同》包括合作关系、租赁两种性质，系商业性质，必然意味着风险的存在，清真寺管委会只想保证收益而由恒基公司负担全部风险不合实际、与法不符，不符合市场价值规律，与合同约定的协商条款内容相违背。2013年以来在房屋长期空置、几乎没有出租的情况下恒基公司依然支付租金，仁至义尽。对于恒基公司提出的协商租赁事宜的要求清真寺管委会不予认真讨论、协商。三、原审判决解除双方关于租赁合同的约定合法合理，如判决继续履行租赁关系将导致恒基公司单方面临巨大租金压力甚至破产风险，结果严重不公，违反保护市场交易和市场主体平稳运行的合同法立法本意。四、清真寺管委会取得了2500平方米房屋的产权、租赁期间的租金，且可以在租赁关系解除后自用或者租赁获取房屋收益。五、案涉房屋具备交付条件，清真寺管委会要求出路、水电等没有明确的合同依据和法律依据，不能成立。清真寺管委会向一审法院起诉请求：1、判令恒基公司立即向其支付租金977799.09元（计算方法为应付租金减物业费和租赁税，物业费、租赁税具体数额以被告提供的纳税凭证和物业费发票为准）及从起诉之日起至实际履行完毕之日止按银行同期贷款利率的利息；2、诉讼费用由恒基公司负担。诉讼当中经一审法院释明，清真寺管委会提出，如《合作合同》及补充协议解除，诉讼请求变更为：1、欠付的租金立即全额支付；2、租赁期二十年剩余年限的租金一次性支付，金额为2542800.45元；3、将清真寺管委会所有的2500平方米房产达到独立经营的条件，即每一层有独立的出路、上下水、电路、通风采光达到国家规定的标准，并在半年内完成；4、补充协议约定的99年每年16万元剩余的88年半一次性付清1416万元。恒基公司向一审法院反诉请求：1、解除双方2005年4月28日签订的《合作合同》中有关租赁关系的合同约定及2008年5月21日签订的《〈合作合同〉补充协议》；2、诉讼费用由清真寺管委会承担。一审法院认定事实：2005年4月28日，清真寺管委会（甲方）与恒基公司（乙方）签订《合作合同》，约定如下主要内容：“…第三条合作事项:…合作建设焦作市民族市场商住楼项目。…第四条合作方式:1．甲方以原民族楼拆迁损失171万元，原清真寺拆迁损失798.4万元，以及该项目所用土地上现有的十五间门面房（约315平方米）的价值和市政府给甲方关于这块土地的所有优惠政策折合的价值作为投资资本。乙方以承担前期手续费、土地出让金、土地契税、工厂搬迁补偿费、居民拆迁户补偿费以及整体建筑的设计费、建设费等出资形式作为投资资本，与甲方合作，共同建设焦作市民族市场商住楼。…第十一条该项目建成后的资产分配：1．该项目建成后，该项目综合楼的地下一层500平方米、裙楼地上一、二、三层商场每层各500平方米及写字楼一层500平方米，共计2500平方米的房产归甲方所有。为了保证甲方有可靠的租金收入，分配给甲方的商场及写字楼的房产位置必须在河南家世界超市有限公司的租赁范围内，具体位置经甲乙双方认可，并签字确定的房产分配位置示意图，并将此房产分配位置示意图作为本合同的附件（3）。…第十二条该项目建成后的经营、管理、租金标准的约定：1．甲方同意把属于甲方的房产出租给乙方二十年，且同意乙方在二十年内享有转租权。2．甲方同意乙方对该项目综合楼（含商场和写字楼）拥有二十年的统一经营管理权。3．甲方所拥有的房产由甲方租给乙方，乙方将二三楼整体面积出租给河南家世界超市有限公司。4．甲方每年获得的租金＝甲方房产面积（2500平方米）×家世界超市支付的每年每平方米的租金（0.4元/天?平方米×365天=146元/平方米?年）－甲方应缴纳的税费－甲方应分摊的物业管理费（如果甲方经政府批准免缴租金税、土地使用税等时，则乙方不扣除该项税费）”。5．乙方支付给甲方每年的租金，每五年递增3％。6．（1）无论是河南家世界超市有限公司34十年(本院注：应为“二十年内”,原审判决笔误)中途解除租赁合同，还是河南家世界超市有限公司二十年租赁期满后合同终止，为了保证该项目综合楼使用权的完整性，甲方均同意将属于自己的房产出租给乙方，并同意乙方享有转租权和统一经营管理权。甲方既不参与经营，也不单独将自己的房产对外出租，只继续由乙方向甲方支付租金，租金标准由甲乙双方友好协商后重新确定。（2）二十年后，甲方同意继续把自己的房产出租给乙方且乙方仍享有转租权和统一经营管理权，其租金标准由甲乙双方友好协商后重新确定。（3）乙方与其他租赁单位签订租用甲方房产的租赁合同必须同时递交给甲方一份。第十三条租金的支付办法：乙方在收到河南家世界超市有限公司或其他承租方租金后3日内必须将甲方应得的租金支付给甲方，计租日以河南家世界超市有限公司的计租日为准。租金提前支付，每次支付3个月。乙方不能以任何借口推迟或减少给甲方的租金。…”2008年5月21日，清真寺管委会作为甲方，恒基公司作为乙方，签订《〈合作合同〉补充协议》，约定如下主要内容：“一、甲乙双方同意在原双方已签订的《合作合同》第十二条的基础上，除甲方应得房产租金外，乙方每年再支付给甲方16万元，最长期限不超过99年。该现金第一年的支付期限为二、三层商场开业之日起至年度末最后一天，按实际发生天数计算分两次支付，具体支付时间为：每年的元月五日前付8万元，七月五日前付8万元。二、由于大型商业房产的附属设备投入较大，并且容易损坏，发生的维护费用也较多，鉴于以上诸因素，20年后，无论乙方将恒基财富大厦甲方的房产租给哪一家，甲方每平方米房产应得的租金是乙方每平方米房产所得租金的二分之一。但甲方不承担恒基财富大厦电梯、中央空调系统、消防系统等附属设施的增置、维修的任何费用。…三、乙方诚信履约期间，甲方不得再向乙方提出任何其他额外要求。未经甲方授权的任何个人行为，不能代表甲方，甲方也不予承认。如果因甲方原因造成乙方不能正常运营、或甲方在双方合作期间违约、或甲方今后又向乙方提出其他额外要求时，乙方有权停止执行本补充协议，同时甲方应赔偿给乙方造成的全部损失。五、乙方不得以恒基公司易名、停业或法人代表变更为由而不履行《合作合同》与本补充协议的各项承诺；同样，甲方也不得以管委会易名、或管委会成员改选、或管委会成员换届为由而不履行《合作合同》与本补充协议的各项承诺。六、若出现以下情况影响了恒基财富大厦商场的正常运营和租金收入时，乙方均可以不支付甲方应得的租金和本补充协议第一款所指的16万元。具体按乙方受影响的实际时间计算。（1）战争、瘟疫、自然灾害等不可抗力因素的发生。（2）政府行为导致恒基财富大厦商场无法运营时，例如公私合营、文化大革命等。（3）因社会动乱等客观因素导致恒基财富大厦商场无法运营。七、若出现以下情况，乙方均可以不支付甲方应得的租金和本补充协议第一款所指的16万元：（1）恒基财富大厦房产灭失。（2）甲方不再拥有双方于2005年4月28日签订的《合作合同》中约定的恒基财富大厦中属于甲方房产的所有权、相对应的土地使用权。…”河南省焦作市恒大公证处于2008年6月2日对该补充协议进行了公证。2011年5月，清真寺管委会取得了位于焦作市××××号恒基财富大厦房产的所有权证书（本院注：原审判决列示了房产座落、性质、建筑面积、颁证时间、房产证号）。恒基财富大厦建成后，清真寺管委会于2008年5月22日将上述2501.82平方米房产交付恒基公司进行统一管理，直至2014年2月21日，双方均按照《合作合同》及补充协议的约定履行义务。自2014年2月22日后，恒基公司未按照约定支付租金，经清真寺管委会催讨，恒基公司于2014年12月10日支付租金276000元（相对应租赁期间为2013年5月22日至2014年2月21日），2014年12月10日票据显示，恒基公司代收清真寺管委会应承担的物业费及租赁税为：2013年5月22日至2013年8月21日期间的物业费10350元、租赁税20801.04元，2013年8月22日至2013年11月21日期间的物业费10350元、租赁税20801.04元，2013年11月22日至2014年2月21日期间的物业费11433.33元、租赁税20801.04元。2016年12月14日支付租金344000元（分两次缴纳220355.53元＋123644.47元，未注明租金相对应的期间），2016年12月14日票据显示恒基公司代收清真寺管委会应承担的租赁税77777.79元及物业费45866.68元（未注明相对应的期间）。另查明：1．恒基物业出具的证明显示，恒基财富大厦物业费收费标准为：2008年至2013年1.35元/平方米/月，2014年至2016年1.6元/平方米/月，2017年至2018年1.8元/平方米/月，2019年2元/平方米/月。2．恒基公司成立于1999年8月27日，共有五名自然人股东；恒基物业成立于2006年9月1日，共有七名自然人股东（其中五名自然人股东同时为恒基公司股东）。3．原恒基公司双方工作人员曾于2015年10月12日通过电话商谈房屋租赁事宜，就解除协议将房屋退还给清真寺管委会或者租金支付方式变更进行协商，但未达成一致意见。4．经法院于2019年10月31日组织双方进行现场勘验，本案所涉清真寺管委会所有的2500平方米房产现状如下：位于恒基财富大厦三楼500平方米房产，与属于恒基公司所有的其他三楼房产一并租赁给汤乐宫洗浴中心使用，使用期限为十年；其余属于清真寺管委会所有的位于恒基财富大厦地下一层、一层、二层房产，均处于控制状态，空置前曾出租给华润万家等做经营使用；属于清真寺管委会所有的位于恒基财富大厦四层500平方米房产，登记性质均为住宅，分割为9个独立的房间，除416号房屋和419房屋简单装修、曾短暂出租外，其余7间房屋均为毛墙毛地。一审法院认为，一、关于清真寺管委会本诉的处理。尽管本案恒基公司提出解除合同的反诉，但无论合同是否解除，都不影响清真寺管委会提出的已经过去的房屋租金的缴纳。因此，无论合同是否解除，恒基公司均应缴纳相关房屋租金。准确确定恒基公司应当承担的支付租金的义务，关键在于数额的认定。（一）应付租金的数额。根据已经查明的案件事实，双方对2014年2月21日之前的合同内容已经履行完毕均无异议，故此，确定恒基公司应负租金的起点应当自2014年2月22日起算。清真寺管委会在起诉状的事实与理由部分陈述欠付租金截止到2018年11月21日，故此本次诉讼仅对以上期间内产生的租金进行处理。双方在《合作合同》中约定，清真寺管委会每年获得的租金=甲方房产面积（2500平方米）×家世界超市支付的每年每平方米的租金（0.4元/天·平方米×365天=146元/平方米·年）－甲方应缴纳的税费－甲方应分摊的物业管理费。清真寺管委会提供的产权证上载明的面积合计为2501.82平方米，其按照2500平方米主张，符合法律规定，应以此作为计算清真寺管委会应得租金的基础。双方关于租赁部分的期限，是自2008年5月22日开始，根据双方在《合作合同》中“每五年递增3％”的约定，自2013年5月22日至2018年5月21日，租金标准应为150.38元/平方米·年。自2018年5月22日起的下一个五年，租金标准应为154.89元/平方米·年。清真寺管委会主张的房屋租金，自2014年2月22日至2018年5月21日期间的4年3个月，应当按照150.38元/平方米·年计算，计算为1597787.5元；自2018年5月22日至2018年11月21日期间的6个月，应当按照154.89元/平方米·年计算，计算为193612.5元。据此，恒基公司按照租赁面积计算的房屋租金应为1791400元。（二）代扣代缴物业费和租赁税的数额。在清真寺管委会应收租金的基础上，恒基公司可以代扣物业费和租赁税。根据双方2014年2月21日之前的代扣物业费的履行情况，与恒基物业提供的物业费收费标准基本吻合，据此以此作为代扣物业费的依据。清真寺管委会主张欠缴房屋租金的期间，2014年2月22日至2016年12月21日34个月期间的物业费应为136000元，2016年12月22日至2018年11月21日23个月的物业费应为103500元。合计应当扣除的物业费为239500元。关于代扣的租赁税。根据相关税收法律法规的规定，清真寺管委会应当承担的税种和税率应为：增值税（2017年11月19日之前税种名称为营业税，税率未变化）按照收入的5％计征，城市维护建设税按照缴纳增值税的7％计征，地方教育附加按照缴纳增值税的2％计征，教育费附加按照缴纳增值税的3％计征，房产税按照收入的12％计征，城镇土地使用税按照15元/年/平方米计征，印花税按照收入的0.1％计征，企业所得税按照收入的10％的25％计征。多年来除了营业税改为增值税且税率未变之外，其余税种和税率均未发生变化。故此，双方之前无争议已经履行的代扣代缴租赁税，可以继续适用于本次诉讼所涉及的租赁期间。由于原恒基公司之间关于房屋租金自2013年5月22日至2018年5月21日为同一标准，之前代扣的租赁税为20801.04元/季度，故此清真寺管委会在2018年5月21日之前应当缴纳的租赁税仍然按照此标准计算，清真寺管委会应得租金在2014年2月22日至2018年5月21日为4年3个月，应缴纳的租赁税计算为353617.68元。自2018年5月22日至2018年11月21日的房屋租金上浮了3％，依据同一税率，应纳税额应同步增加3％，同期应纳租赁税额为42850.14元。上述代缴租赁税的数额，如与实际发生的数额不一致，双方当事人可以就出入部分另行主张权利。（三）恒基公司应付租金数额的确定。清真寺管委会2500平方米房产应得租金为1791400元，扣减应得缴纳的物业费239500元，再扣减应当缴纳的租赁税396467.82元，再扣减恒基公司已经于2016年12月14日支付的344000元，扣除后恒基公司仍应当支付的租金为811432.18元。对清真寺管委会主张超出部分，不予支持。（四）关于给付租赁费是否附期限或条件的认定。恒基公司辩称，根据《合作合同》约定，“乙方在收到家世界超市或其他承租方租金后3日内必须将甲方应得的租金支付给甲方”。因没有证据证明承租方向恒基公司支付了租金，因此3日内的支付期间不能开始计算，故此不应当支付相应的租金。恒基公司的上述辩解意见不能成立。合作合同中之所以约定在收到承租方租金3日内支付给清真寺管委会，其目的是为了保护清真寺管委会的利益，而非所附的期限或条件。如果恒基公司辩解的逻辑成立，则可以推导出恒基公司无偿将房产交予他人使用，或虽约定有偿但恒基公司消极履行收取租金的权利，就不用向清真寺管委会支付租金，这一结论显然是荒谬的。相反，在《合作合同》前述内容之后，紧接着双方还约定“租金提前支付，每次支付3个月。乙方不能以任何借口推迟或减少给甲方的租金”，更可印证“收到租金3日内支付”的约定是为了保护清真寺管委会的利益，而非所附的给付期限或条件。（五）关于清真寺管委会从起诉之日起至实际履行完毕之日止按银行同期贷款利率的利息的诉求。根据双方签订的《合作合同》，恒基公司应当提前支付房租，并每次支付三个月。实际上恒基公司拖延支付房租近五年，明显属于违约。由于恒基公司违约造成清真寺管委会的损失，清真寺管委会主张按照银行同期贷款利率计付利息，符合法律规定，予以支持。二、恒基公司抗辩清真寺管委会部分诉求超出诉讼时效的主张，不予支持。根据查明的案件事实，恒基公司自2014年2月22日起欠付房屋租金，恒基公司在2014年12月10日支付了部分租金，诉讼时效此时中断。根据恒基公司提供的证据，恒基公司工作人员于2015年10月12日曾与清真寺管委会工作人员电话联系洽谈房屋租赁内容变更的事宜，诉讼时效仍然产生中断。后恒基公司于2016年12月14日再次支付了部分租金，诉讼时效再次中断。同时，由于本案恒基公司欠付租赁费系连续性行为，诉讼时效的起算也应考虑到租赁合同的特殊性，不能认定清真寺管委会的起诉超出法定的诉讼时效。清真寺管委会于2019年4月3日起诉，至民法总则施行的2017年10月1日并未超出民法通则规定的一年诉讼时效，至清真寺管委会起诉亦未超出三年的诉讼时效，故此恒基公司的抗辩理由不能成立。三、关于恒基公司反诉请求的处理。（一）恒基公司不具有约定或法定的解除权。本案恒基公司反诉解除合同，清真寺管委会对此不予认可，不能认定双方对解除合同已经协商一致，故此不能依据本款作为解除合同的依据。根据双方签订《〈合作合同〉补充协议》第6条约定，“若出现以下情况影响了恒基财富大厦商场的正常运营和租金收入时，乙方均可以不支付甲方应得的租金和本补充协议第一款所指的16万元。战争、瘟疫、自然灾害等不可抗力因素的发生。政府行为导致恒基财富大厦商场无法运营时，例如公私合营、文化大革命等。因社会动乱等客观因素导致恒基财富大厦商场无法运营。”第7条约定，“若出现以下情况，乙方均可以不支付甲方应得的租金和本补充协议第一款所指的16万元：恒基财富大厦房产灭失。甲方不再拥有双方于2005年4月28日签订的《合作合同》中约定的恒基财富大厦中属于甲方房产的所有权、相对应的土地使用权。”可以视为双方约定的解除合同的条件。但双方约定的解除条件，恒基公司均未提供证据证明上述解除条件已经成就，同样恒基公司不能以此解除合同。恒基公司主张解除合同的主要理由是清真寺管委会拖延履行与恒基公司协商租金数额的重新确定，据此认定合同目的无法实现。恒基公司所依据的理由是需要对合同内容进行变更，即对约定的租金数额的重新确定。由于清真寺管委会拒绝就租金标准进行协商，因此导致其合同目的无法实现。根据双方《合作合同》约定，恒基公司的合同目的是合作开发房地产并对建成后的房产作为商业产业统一经营管理。清真寺管委会即使拒绝就租金标准进行协商，其后果是恒基公司继续按照原合同给付租金即可，并不影响恒基公司合同目的的实现。依法当事人协商一致，可以变更合同。依法如果恒基公司主张对租金数额进行变更，必须与清真寺管委会协商一致方可变更。如果对方不愿协商或协商不成，则应当视为继续按照原协议履行。双方在2005年4月28日签订《合作合同》约定了租金标准之后，又于2008年5月21日签订补充协议，对租金标准进行了协商一致的变更，即“20年后，无论乙方将恒基财富大厦甲方的房产租给哪一家，甲方每平方米房产应得的租金是乙方每平方米房产所得租金的二分之一”。同时，根据恒基公司提供的录音证据，能够证明双方又于2015年10月12日进行了协商，但未能达成一致的协商意见。因此，恒基公司主张清真寺管委会不履行协商义务而要求解除合同，缺乏事实和法律依据。基于此，恒基公司作为违约方，不享有单方解除合同的权利。（二）解除合同是本案合同僵局的化解最便捷方法。合同一旦达成，即对双方具有法律约束力，各方均应诚信履行。但对一些长期履行的合同，特别是本案所涉及的房屋租赁合同，尤其是补充协议合同期限最长可达99年，一旦恒基公司要求解除合同不被允许，被迫继续履行合同，则会损害到双方当事人的合法权益。在合同履行过程中，因不可抗力的因素使得合同难以有效履行，并且违约方对这种情形的出现不存在恶意，则应当认定恒基公司的违约主观上无过错。本案所涉房屋，由于市场变化，长期处于空置状态，恒基公司根本没有租金收益，且未能出租的不仅仅是清真寺管委会所有的2500平方，而是数万平方米的这个经营场所，恒基公司对欠付租金不具有主观恶意。在此情况下，恒基公司在统一经营管理的包括清真寺管委会所有房屋在内的恒基财富大厦长期空置的情况下，尤其是恒基财富大厦四楼清真寺管委会所有的7件房屋仍处于建成后的原始状态的情况下，仍然坚持向清真寺管委会缴纳房屋租金达十余年，继续履行，对恒基公司显著不公平。面对经营困境，恒基公司要求与清真寺管委会进行协商，就租金等事项试图重新达成协议，但至今双方未能达成一致。在双方合同开发恒基财富大厦起始，双方的利益具有高度一致性。如果恒基财富大厦经营情况好转，双方可以共同获利；但如果经营情况恶化，风险只有恒基公司一家承担，既不公平，也不符合双方的本意。基于以上理由，恒基公司提出反诉，要求法院确认合同解除，不违反法律规定，予以确认。至于合同解除后，恒基公司应当承担的违约责任，不因合同的解除而减轻。（三）关于补充协议解除与否的问题。双方在合作合同中有关租赁部分确定解除的情况下，关于双方签订的补充协议，应否一并解除，则应分析补充协议与合作合同中租赁部分的关系来决定。根据补充协议第一条内容可以看出，该补充协议实质上是对合作合同第十二条即租赁部分的补充。同时，该补充协议中约定的其他内容，也都是基于租赁合同继续履行的情况下约定的权利义务关系，在租赁合同确定解除的情况下，补充协议应一并解除。（四）关于合同解除的时间确定。由于双方就合同的解除并未达成一致，且恒基公司并无法定解除权和约定解除权。本案系因恒基公司请求法院准予解除合同，因此，确定合同解除的时间点应当是本判决生效之日，方可确认双方签订的合同解除。四、合同解除后的责任承担问题。根据《合同法》第九十七条之规定，对清真寺管委会经法院释明后提出的合同解除后的主张进行处理：第一，清真寺管委会主张欠付的租金立即全额支付，该请求与本诉请求重合，不做重复处理。第二，租赁期二十年剩余年限的租金2542800.45元一次性支付。之所以确认恒基公司提出的解除合同的反诉请求，就是基于继续履行对恒基公司显失公平。在根据合同继续履行即按照每三个月一次支付租金对恒基公司仍显失公平的情况下，要求一次性支付20年的租金，更加对恒基公司不公平。且在合同解除后，恒基公司不再承租清真寺管委会的房产，继续支付租金缺乏事实和法律依据，对该项请求不予支持。但在恒基公司返还清真寺管委会房屋之前，恒基公司则应按照合同约定继续支付租赁费，自清真寺管委会本次起诉的租赁费期间即自2018年11月22日之后直至恒基公司将房屋返还给清真寺管委会这一段时间的租赁费损失，清真寺管委会可待损失确定后一次性另行主张，本次诉讼不再分段处理，以免增加当事人的诉累。第三，清真寺管委会主张将其所有的2500平方米房产达到独立经营的条件，即每一层有独立的出路、上下水、电路、通风采光达到国家规定的标准，并在半年内完成的请求。合同解除后，恒基公司不再承租清真寺管委会的房屋，其将占有清真寺管委会的房屋返还给清真寺管委会，是应有之义。清真寺管委会主张的每一层有独立的出路、上下水、电路、通风采光等要求，无明确的合同依据和法律依据。但恒基公司在将房屋返还给清真寺管委会时，应当确保清真寺管委会可以独立使用其自有房屋，并为清真寺管委会正常使用提供必要的便利。由于四层房屋均已独立分割，径行交付即可。对地下一层和一层、二层房屋的交付，应当符合恒基公司向其他购房者的交付标准，有正常的进出通道，保证可以独立分割、正常使用。对已经出租的三层房屋，如双方协商一致，可以将该部分租赁费用转交代替交付，也可以按照清真寺管委会要求以实物方式进行交付。因三层交付产生的责任，概由恒基公司承担。第四，清真寺管委会主张的按照补充协议约定一次性付清1416万元的主张，不予支持，但在合同确定解除之前恒基公司应当支付的该部分费用，清真寺管委会可以在解除合同生效后另行主张。理由与剩余租金的理由一致，不再赘述。第五，恒基公司应当承担的违约责任。由于无论在合作合同还是补充协议中，均对租赁合同违约时如何承担违约责任没有约定，一审酌情确定在房屋交付清真寺管委会后，继续按照合作合同和补充协议向清真寺管委会支付六个月的租金损失即租金193612.5和年16万元补偿的50％即80000元，合计273612.5元作为违约金。一审法院经审判委员会讨论决定，判决：一、被告焦作恒基置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告焦作市清真寺管理委员会支付2014年2月22日至2018年11月21日期间的房屋租金811432.18元(已扣除代扣物业费239500元及租赁税396467.82元和前期已经支付的344000元)及利息(以811432.18元为基数,自2019年4月3日起至实际清偿之日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率计付)；二、确认原告焦作市清真寺管理委员会与被告焦作恒基置业有限公司于2005年4月28日签订的《合作合同》中有关租赁关系的合同约定以及2008年5月21日签订的《〈合作合同〉补充协议》于本判决生效之日解除；三、被告焦作恒基置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告焦作市清真寺管理委员会返还焦作市清真寺管理委员会所有的2501.82平方米房产，该交付应符合满足原告焦作市清真寺管理委员会独立分割、正常使用和通行的标准；四、被告焦作恒基置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告焦作市清真寺管理委员会支付违约金273612.5元；五、驳回原告焦作市清真寺管理委员会的其他诉讼请求。案件受理费13577.98元，反诉费50元，由被告焦作恒基置业有限公司承担。本院二审期间，当事人提交了其他证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。清真寺管委会提交了四组证据，一是焦作市人民政府市长办公会议纪要【（2004）3号】，二是房产价格明细表，三是双方就补充协议签订过程中进行的15次谈判记录，依据以上三组证据证明因为原合作协议权利失衡，故双方签订补充协议调整权利义务，补充协议约定每年支付16万元、最长不超过99年是对清真寺管委会1600余万元投资的一种重新分配，并不是租金；四是房产证测量平面图，以证明交付给清真寺管委会的房屋位置最劣、价值最低。恒基公司对上述证据质证认为，认可证据一的真实性，但该文件产生于2004年2月、双方合作之前，与恒基公司无关、不产生法律效力，该证据也不能显示清真寺管委会的损失或者投入资金。证据二是清真寺管委会单方整理制作，不具备真实性和客观性，双方交付的房产系拆迁安置性质，依据政策拆迁安置免征契税，清真寺管委会提交的契税完税证显示的房屋单价没有实际意义，不能据此认定真实的房屋价格；对证据三的真实性、关联性、合法性均有异议，均系单方制作。对证据四的真实性无异议，但证明指向有异议，对方举示的房产不具有全面、科学性，其评估系单方行为。对清真寺管委会提交的上述证据，本院认证如下：证据的诉讼价值在于对案件事实的证明作用，清真寺管委会举示证据一、二、三，证明目的反映为主张双方签订补充协议是因为原合作协议权利失衡，显然这属于推论分析内容，超出了事实的范畴，对其证明目的需要综合全案事实、依据法律规定来认定、评判。同理，清真寺管委会举示证据四以证明、主张分配得到的房屋位置最劣、价值最低不属于事实本身，而是对案件事实的分析评判，不能直接认定。清真寺管委会还申请对其和2500平方米房产同等位置、建筑结构的房产2005年时期的价格和2008年至2009年的租金，合作合同载明的政府优惠政策是否存在及价值，2500平方米房产是否符合规定的独立使用条件，改造成符合规定的独立使用条件的改造费用等进行鉴定。本案双方的权利义务首先、主要应当依据双方的合同约定内容来认定，上述鉴定事项不具有必要性和逻辑性，因此对于上述鉴定申请依法不予准许。恒基公司提交两份证据，一是商品房买卖合同，内容显示2006年该公司销售的一楼门面房价格为11564元/平方米，二是本院2014年拍卖公告一份，内容显示最终成效价为22816元/平方米，以证据一、二证明涉案房产市场价格并非对方所称2000元/平方米。清真寺管委会质证认为，认可证据一的真实性，但与本案无关联性；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，系对方自行打印，不予质证。对恒基公司提交的上述证据，本院认证如下：证据一、二显示的均系涉诉房产以外其他房屋的价格情况，与本案诉争标的不具有直接关联；双方基于合作合同、补充协议而形成的权利、利益应当以合同、协议为准来认定和评判。本院经二审查明的案件事实与原审认定的案件事实相同。本院认为，一、恒基公司应当向清真寺管委会支付履行期间的欠付租金。对于租金标准、扣减项目及数额，原审判决认定事实和法律依据充分。清真寺管委会上诉认为未提供、接受物业服务，未见过纳税发票，主张物业费、税金不应当扣除。对此，第一，清真寺管委会的一审起诉状明确表示租金的计算方法为应付租金减物业费和租赁税，其二审主张不应当扣除物业费、税费，违反禁止反言法律原则。第二，扣减物业费、税费是双方合同约定的内容，原审判决扣减事实依据充分。第三，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案2500余平方米产权已经界定，日常物业服务由案外人负责，物业服务范围包括全部项目房屋范围，虽然部分房屋至今未实际使用，部分断续使用，但依法清真寺管委会不得以未提供、接受物业服务为理由主张不支付、扣减物业费。根据法律规定，从事租赁经营应当缴纳相关税费，清真寺管委会将房屋租赁给恒基公司，依法应当缴纳税费，而双方在《合作合同》当中约定，清真寺管委会应得租金不包括其应缴纳的税费。因此，清真寺管委会关于应付租金数额不应当扣减物业费、税费的主张不能成立。清真寺管委会主张的2014年2月22日至2018年11月21日期间恒基公司欠付应付租金数额为：应得租金1791400元，扣减物业费239500元、税费396467.82元，再扣减期间支付的344000元，计算为811432.18元。原审判决认定的租金数额正确。恒基公司欠付租金造成清真寺管委会的资金占用损失应当赔偿，清真寺管委会主张按照银行同期贷款利息请求符合法律规定，应予支持，但自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，此后人民法院裁判利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。原审利息标准判决内容不规范、不准确，应予纠正。二、本案合同不应当解除，对恒基公司反诉解除合同的请求应予驳回。第一，《合作合同》当中“合作双方的主要权利”条款明确约定：甲方（清真寺管委会）“有权按照合同的约定取得相应的收益，有权按照本合同规定获得相应的资产和相应的租金”，如果将合作合同当中租赁关系的内容单独处理、判决解除，那么清真寺管委会就丧失了获得租金的权利，违背了其签订合作合同的初衷，其通过和恒基公司共同开发并进行资产经营的合同目的就不能够完全实现。双方签订的《合作合同》包括投资数额分配、资产数额分配和资产经营收益等内容。几项内容前后关联、密不可分，任何一项变动都属于对双方利益的调整，影响双方利益的均衡。因此未经协商一致，不能将合作合同分割成合作、租赁两部分，单独对其中一部分进行判决、处理。补充协议明确载明：“经协商对《合作合同》做出以下补偿协议”，显示该补充协议是基于《合作合同》对清真寺管委会收益的进一步分配增加，《合作合同》不予解除则该补充协议亦不能解除。第二，清真寺管委会分得的房屋虽然具有独立的产权证书，但是，从房屋结构来看，地下以及地上一、二、三层部分与其他部分共用出入口、货电梯，系整体结构，并没有按照独立的结构进行单独的设计。房屋结构的整体性显示双方明显有长期共同经营的合意，房屋结构状况决定着双方合作统一经营更有利于发挥房产的整体功能和价值。而且，能否对房屋进行独立分割、改造达到正常使用和通行标准，因涉及到建筑改造审批、消防审批，具有不确定性，不宜判决合同解除、交付房屋。第三，恒基公司拖欠租金，是合同违约方；租赁合同期限尚未到期，恒基公司依法不享有合同解除权利。本案双方的租赁合同是基于合作投资、分配房产基础上达成的协议，所约定的双方各自的利益内容构成了整体合作利益，清真寺管委会拒绝解除合同不违反诚实信用原则；不能够充分通过转租获取收益不只是因为租赁市场整体发展的原因，也有恒基公司自身经营能力的原因，而且这些因素均应当属于当事人签约之际应当考虑的商业市场风险，不涉及公平与否，本案不存在违约方继续履行合同对其显失公平之情形。因此，恒基公司请求解除合同没有事实和法律依据。第四，恒基公司主张，双方应当协商确定租金标准而清真寺管委会不予协商、拖延履行协商义务致使合同目的无法实现，因此其有权要求解除合同。对此，虽然《合作合同》当中规定：“无论河南家世界超市有限公司二十年内中途解除租赁合同，还是河南家世界超市有限公司二十年租赁期满后合同终止，为了保证该项目综合楼使用权的完整性，甲方均同意将属于自己的房产出租给乙方，并同意乙方享有转租权和统一经营管理权。甲方既不参与经营，也不单独将自己的房产向外出租，只继续由乙方向甲方支付租金，租金标准由甲乙双方友好协商后重新确定”，显示租金标准需由双方协商后重新确定，但是，一方面，在该条款之前有两款约定了租赁期和租金标准，载明租赁期20年、每年每平方米交纳租金0.4元，而本条内容主要体现为二十年租赁期满以后的租金约定，另一方面，双方实际上自2008年开始至2014年均按照约定收、付了租金，并未对此发生争议。而且，双方有明确的租金标准约定，协商变更不成的后果应当是按原约定内容履行而不是解除合同。恒基公司主张解除合同的理由不能成立。三、恒基公司解除合同的请求不能成立，相应地，解除合同引起的房产返还、违约损失等问题亦不复存在，原审相关判决内容应予撤销。综上所述，焦作市清真寺管理委员会的上诉请求部分成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销原审判决第二、三、四、五项；二、变更原审判决第一项为：焦作恒基置业有限公司于判决生效之日起十日内向焦作市清真寺管理委员会支付2014年2月22日至2018年11月21日期间的房屋租金811432.18元(已扣除代扣物业费239500元及租赁税396467.82元和前期已经支付的344000元)及利息(自2019年4月3日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，付至实际清偿之日止)；三、驳回焦作市清真寺管理委员会的其他诉讼请求；四、驳回焦作恒基置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13577.98元，由焦作市清真寺管理委员会负担2310.22元，由焦作恒基置业有限公司负担11267.76元，一审反诉费50元，由焦作恒基置业有限公司负担；二审案件受理费3627元，由焦作市清真寺管理委员会负担627元，由焦作恒基置业有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二〇年八月二十七日书记员 刘           颖