天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初972号原告：天津农村商业银行股份有限公司，住所地天津市河西区马场道59号国际经济贸易中心A座1-6层。法定代表人：徐庆宏，董事长。委托诉讼代理人：廖立平，北京君泽君（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭德正，北京君泽君（天津）律师事务所律师。被告：天津市建安建筑材料有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇曹庄村东侧。法定代表人：李佑军，总经理。委托诉讼代理人：李向国，天津子平律师事务所律师。原告天津农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）与被告天津市建安建筑材料有限公司（以下简称建安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告农商银行的委托诉讼代理人彭德正，被告建安公司的法定代表人李佑军及委托诉讼代理人李向国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。农商银行向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令建安公司将坐落于宁河区芦台镇曹庄村（地号：1202210150330230000宁河字）的房产腾空恢复原状并返还农商银行；2．请求判令建安公司向农商银行支付租金180,000元，以及自2013年12月12日起至实际将房屋腾空并返还之日止的违约金（按日租金的30%乘以拖欠日计算），暂计至2020年1月17日为329,473.97元；3．请求判令建安公司向农商银行支付自2014年12月16日起至实际将房屋腾空并返还之日止的房屋占用费，暂计至2020年1月17日为1,832,547.95元；4．诉讼费用由建安公司承担。事实和理由：农商银行和建安公司于2012年12月26日签订《房屋租赁合同》，约定建安公司承租坐落于宁河区芦台镇曹庄村的房屋，用于开办建材公司，租赁期限自2011年12月13日至2014年12月12日止，租赁期限届满之日，建安公司应将租赁房屋返还甲方。合同约定了租金为180,000元/年，并约定了租金的支付方法，合同第十一条的第五项约定了建安公司未按照合同约定支付租金，除应向农商银行支付拖欠的租金外，还应支付违约金，违约金按日租金的30%乘以拖欠日计算，合同第十一条的第六项约定合同终止后，建安公司未按约定腾空并返还承租房屋的，迟延期内，应按合同租金标准支付双倍房租。租赁期限届满后，建安公司并未与农商银行续签租赁合同，也没有按照合同的约定腾房并将房屋返还农商银行，经农商银行多次书面催促，建安公司均未履行义务。故诉至法院，望判如所请。农商银行为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1．房地产权证一份，证明农商银行为涉案房产的所有权人；2．《房屋租赁合同》一份，证明农商银行于2012年12月26日与建安公司签订《房屋租赁合同》，约定建安公司承租案涉房产，租赁期限自2011年12月13日至2014年12月12日，租金标准为每年180,000元。合同约定租赁期满次日3日内，承租人应当腾空房屋并全部搬出，并约定了如承租人未按照合同的约定交纳租金，除应支付欠付租金外，还应按日租金的30%乘以拖欠日计算违约金，承租人未按照约定或出租人通知的日期腾空并返还承租房屋的，迟延期内，应按照合同租金标准支付双倍房租，并赔偿出租人的损失；3．房屋催收函、房屋租金催收函四份，证明农商银行分别于2016年3月22日、2017年4月26日要求建安公司支付欠付的租金，并要求建安公司办理续租手续或清场事宜，该催收函均由建安公司的董事李宗德签字；4．企业信用信息公示报告一份，证明李宗德为建安公司股东，职位为董事。建安公司在法定答辩期限内未提交书面答辩意见，在庭审中辩称，对农商银行的第一项诉讼请求无异议，对2.3.4项均不认可。理由是，农商银行起诉要求支付租金已经超过法律规定的诉讼时效，对于2014年的租金至今为止已经超过6年时间，已超过诉讼时效。农商银行主张的占用费用并不存在，双方之间实际并非是真实意义的租赁关系，而是在2011年以后即存在农商银行欲出售本案诉争租赁物给建安公司之情形，签订本案所谓的租赁合同，是因为双方在上次的租赁合同到期后一直在商谈租赁物的出售事宜，在未达成一致意见的情况下，应农商银行的要求先行签订本案的租赁合同，并且明确约定收取的租赁费用计入双方之间的买卖款项中，到期后，双方继续商谈出售事宜，并没有续签租赁合同。建安公司也不需要继续使用该租赁物，因为企业在此之前已经停产，租赁合同到2014年12月12日后即到期，建安公司没有再继续租赁涉案房屋的必要，同时按照该租赁合同第二条第二款约定，若建安公司继续租赁该房屋应该向农商银行提出申请，获得其同意后才产生继续租赁房屋的情形，至今建安公司并没有向农商银行提出继续租赁房屋的请求。建安公司向法庭提交的证据能够证实和农商银行协商房屋买卖的情形，所以农商银行主张要求建安公司支付房屋占用费用显然没有事实和法律依据，同时该房屋占用费用也已经超过主张的诉讼时效。农商银行主张租金的违约金没有相关的事实和法律依据，该主张也同样超过诉讼时效，且该租赁合同是由农商银行单方制作并提供，合同中约定的条款显然不合理，约定的违约金比例和占用费标准均过高，农商银行提出的该租金性质特殊，应以最后一期履行期届满计算诉讼时效，通过租赁合同的内容来看，最后一期的履行期限是在2013年12月12日以前，应从此计算诉讼时效，而非按农商银行要求地从其提要求时计算诉讼时效。故此，农商银行主张的2.3.4项诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。建安公司向本院提交如下证据：1．增值税纳税申报表一组，证明自2013年10月份开始，建安公司已经进入停产状态，一直持续至今，建安公司没有租赁涉案房屋的必要；2．建安公司法定代表人与农商银行职工穆怀强的电话录音，证明当时签订租赁合同时是穆怀强参与，穆怀强原来在农商银行负责后勤保障工作，管理房屋的出售租赁等相关事宜，当时谈了房屋的出售问题，暂时签订了房屋租赁合同，并讲明所交的租金会计入出售价款中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。建安公司对农商银行的质证意见为，对于证据1房产证没有异议，但房产证登记时间为2012年2月13日，双方签订合同起始时间是2011年12月13日，开始租赁时，农商银行尚未取得房地产权证，请法庭核实原租赁物的产权登记情况，以确定租赁合同的实际真实情况，对其证明目的不予认可；对证据2的真实性没有异议，但对于双方之间是否实际履行了合同有异议，因为双方正处于协商出售事宜，在2012年12月26日之前因未确定出售方案及金额，才应农商银行的要求签订的租赁合同，并且当时约定收取的租金计算在以后出售的价款中，故双方之间虽然签有房屋租赁合同，但并未实际履行，因此对其证明目的不予认可，同时该租赁合同的文本系农商银行提供，对于其中所约定的条款明显超出法律规定的相关内容，对违约金和双倍房租的条款明显约定过高，故不予认可，租赁合同中的第三条第三项缴纳2014年的租金时间是2013年12月12日前，而按照当时的民法通则的第136条第三款规定，到期日为2014年12月12日之前，之后已超过诉讼时效；对证据3的催收函不予认可，该催收函并没有加盖建安公司的印章，也没有建安公司法定代表人的签字确认，建安公司没有对李宗德进行授权，催收函的回执也在同一纸张上，根本没有交到催收方，其内容除了180,000元租金、续租和清场外没有房屋占用费和违约金的记载，该催收函对建安公司不产生任何法律效力，对于证明目的不予认可。农商银行对建安公司的质证意见为，对证据1的真实性及证明目的均不认可，其不能作为认定事实的依据，即使建安公司处于停产状态，其仍然占用涉案房产并未将房产腾空并返还给农商银行，其是否处于停产状态并不影响租赁关系是否存续，建安公司应该按照合同约定向农商银行支付房屋占用费；对证据2的真实性不认可，不能确定被录音人员的身份，建安公司在录音时，也没有经过相关人员的同意，不能作为有效的证据，即使是真实的也不能否定双方存在租赁关系，录音当中的内容恰恰说明了建安公司承租涉案房屋的事实，且建安公司也支付了部分租金，即使建安公司曾经具有购买涉案房屋的意愿，也不影响双方成立租赁关系，另外录音中的相关人员曾多次否认建安公司陈述的将租金抵扣购房款这一情形，不应作为认定事实的依据。对当事人无争议证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据，本院认证如下：农商银行提交的证据1.2能够证实涉案房屋为农商银行所有，双方存在房屋租赁关系，该两组证据形式合法、内容真实且与本案有关联，故本院对上述证据予以确认并采信；关于证据3和证据4，该催收函无双方单位的公章，且函件和回执均在同一张纸上，李宗德签字后便被农商银行收回，该催收函实际上并未真正给予建安公司；李宗德虽为建安公司董事，但从租赁合同签订到履行的整个过程中，并无李宗德参与经营管理的情况，亦无李宗德系建安公司主要负责人的证据，且李宗德第一次的签收时间在2016年3月22日，已超过租赁合同履行期限一年以上，故对农商银行该组证据的证明目的本院不予采信。建安公司提交的证据与本案的无直接关联，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月26日，农商银行（甲方）和建安公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，建安公司承租农商银行所有的坐落于天津市宁河区芦台镇曹庄村房屋（所有权号：121031200782），用于开办建材公司，租赁期限自2011年12月13日至2014年12月12日止，租赁期限届满之日，乙方应将租赁房屋返还甲方。租金为180000元／年，给付方式为，乙方于2012年12月31日前支付前两年（2011年12月13日至2013年12月12日）租金共计360000元，2013年12月12日前支付第三年（2013年12月13日至2014年12月12日）租金180000元。合同第十条对租赁期满或者合同解除后的有关事宜约定：“租赁期满次日或者合同解除之日起3日内，乙方应当腾空租赁房屋并全部搬出，超过3日乙方仍未腾空租赁房屋并全部搬出的，乙方物品无偿归甲方所有；租赁期满或合同解除后，乙方逾期未腾空租赁房屋或者全部搬迁的，乙方应当赔偿甲方因此所受的全部损失”。合同第十一条违约责任约定：“乙方未按合同约定的时间、金额交纳租金，拖欠超过一个月的，甲方有权解除合同，乙方除应支付累计拖欠租金外，还应支付违约金，违约金按日租金的30%乘以拖欠日计算；本合同终止后，乙方未按约定或者甲方通知的日期腾空并返还承租房屋的，迟延期内，应按本合同租金标准支付双倍房租，并赔偿损失”。合同签订后，建安公司向农商银行交纳了前两年租金360000元，第三年租金180000元未予交纳。合同到期后，双方未再续订租赁合同。2016年3月22日和2017年4月26日，农商银行向建安公司分别出具《房屋催收函》和《房屋租金催收函》，《房屋催收函》载明：“贵公司承租我行坐落于宁河区××村的房屋及场地，建筑面积2319.8平方米，场地面积256平方米（服务租赁合同编号×××24）。贵公司租赁合同于2014年12月12日到期，到期后并未付租金和履行续租手续或清场事项，今特此专函通知，请予以高度重视，并迅速办理补齐租金后续租手续或清场事宜”。《房屋催收函》（回执）载明：“本公司已收到贵公司签发的《房屋催收函》，并完全理解该函件的意思表示。我公司在此保证自收到函件10个工作日内办理续租或清场事宜。现将回执退回，请查收”。签字为李宗德。《房屋租金催收函》载明：“贵公司承租我行坐落于宁河区××村的房屋及场地，建筑面积2319.8平方米，场地面积256平方米（服务租赁合同编号×××24）。贵公司应付2013年12月13日到2014年12月12日的租金18万元尚未支付，今特此专函通知，请予以高度重视，并迅速筹集资金及时交付，以免承担不必要的费用”。《房屋租金催收函》（回执）载明：“本公司已收到贵行签发的《房屋租金催收函》，并完全理解该函件的意思表示。我公司在此保证自收到该函件10个工作日内交付租金180000元整。”签字为建安公司的董事李宗德。上述《房屋催收函》和《房屋租金催收函》均无双方单位的公章，且该函件和回执均在同一纸张上，李宗德签字后即被农商银行收回。现建安公司仍在占用涉案房屋，且自2013年12月12日开始未向农商银行支付租金。建安公司的登记状态为存续。本案争议的焦点为：农商银行要求建安公司支付租金及违约金是否已经超过法律规定的诉讼时效；二、农商银行要求建安公司支付自2014年12月16日起至房屋返还之日止的房屋占用费是否已经超过诉讼时效。本院认为，农商银行与建安公司订立的《房屋租赁合同》是在双方平等、自愿的基础上达成的，属双方的真实意思表示，合同依法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，农商银行和建安公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间于2014年12月12日届满后，建安公司继续使用房屋，农商银行没有提出异议，双方建立不定期的租赁法律关系，因此《房屋租赁合同》继续有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现农商银行要求建安公司将坐落于天津市宁河区芦台镇曹庄村所租赁的房产腾空并返还农商银行，符合法律规定，本院予以支持。关于农商银行的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。民法总则实施前关于租金的诉讼时效期间为一年。民法总则实施之日为2017年10月1日。现农商银行要求建安公司给付2013年12月12日至2014年12月12日的租金180,000元及自2013年12月12日起至实际返还房屋之日止的违约金、自2014年12月16日起至实际将房屋腾空并返还之日止的房屋占用费，因农商银行向本院起诉的日期为2020年4月1日，故该诉讼请求中要求建安公司支付2017年3月31日之前的房屋租金、违约金及房屋占用费的主张已经超过诉讼时效，本院不予支持。关于2017年4月1日之后的违约金数额和房屋占用费的标准，《房屋租赁合同》约定，违约金按日租金的30%乘以拖欠日计算；迟延期内，按合同租金标准支付双倍房租。本院认为，上述合同的约定，实质是针对建安公司逾期交纳租金或逾期返还房屋时的损失赔偿和惩罚，为弥补因建安公司违约给农商银行造成的损失，进而对承租人的履约行为进行约束。违约金的高低，应当以实际损失为基础，而农商银行未举证证明建安公司违约期间自己的实际损失，且本案租赁地块的占用，并非完全由建安公司的责任所导致，故本院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则，对农商银行违约金及房屋占用费的请求主张予以部分支持，酌定为建安公司自2017年4月1日起至实际返还房屋之日止以日租金10%向农商银行支付违约金；房屋占用费自2017年4月1日起至实际返还房屋之日止仍按原《房屋租赁合同》约定的租赁费数额给付。农商银行超出的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市建安建筑材料有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于天津市宁河区芦台镇曹庄村房屋腾空并恢复原状后返还天津农村商业银行股份有限公司；二、天津市建安建筑材料有限公司于本判决生效之日起三十日内向天津农村商业银行股份有限公司支付自2017年4月1日起至实际返还房屋之日止的违约金（按日租金的10%乘以拖欠日计算，计算方法为180,000元/年÷365天×10%×拖欠日）；三、天津市建安建筑材料有限公司于本判决生效之日起三十日内向天津农村商业银行股份有限公司支付自2017年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按原年租金180,000元/年÷365天×拖欠日计算）；四、驳回天津农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,536元，减半收取12,768元，由天津农村商业银行股份有限公司负担9,139元，由天津市建安建筑材料有限公司负担3,629元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  李洪文二〇二〇年八月十四日书记员  杜红红相关法律规定：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。