贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终226号上诉人（原审原告）：陶春，男，汉族，1969年8月4日出生，贵州省普定县人，住贵州省普定县。上诉人（原审原告）：洪菊，女，汉族，1974年3月10日出生，贵州省普定县人，住贵州省普定县。二上诉人的共同委托诉讼代理人：洪应,贵州秀水律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈娟,贵州秀水律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：贵州普定农村商业银行股份有限公司，住所地：贵州省普定县城关镇富强路23号，统一社会信用代码：91520422780193252J。法定代表人：陈明龙，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭志龙，贵州定南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：普定县供销社社员股金有限公司。住所地：贵州省普定县穿洞街道人民村波玉大道，统一社会信用代码：91520422MA6DNYK48K。法定代表人：罗嵎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陶陈成，贵州罡境律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王子雄，贵州罡境律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：张翠华，男，汉族，1973年10月13日出生，贵州省普定县人，住贵州省普定县。原审第三人：徐庆兰，女，汉族，1973年10月1日出生，贵州省普定县人，住贵州省普定县。上诉人陶春、洪菊与被上诉人贵州普定农村商业银行股份有限公司（以下简称“普定农商行”）、普定县供销社社员股金服务有限公司（以下简称“普定供销社”）及原审第三人张翠华、徐庆兰案外人执行异议之诉一案，因不服贵州省普定县人民法院(2019)黔0422民初1893号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭于2020年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人陶春、洪菊，被上诉人普定农商行的委托诉讼代理人郭志龙，普定供销社的委托诉讼代理人陶陈成到庭参加诉讼，原审第三人徐庆兰、张翠华经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：撤销原判并依法改判或发回重审；本案诉讼费用由二被上诉人承担。事实及理由：一审认定上诉人付款的事实不清。上诉人向第三人支付的款项总共14笔，共计801800元，涉案房屋的购房款全部付清，对于该事实，原审第三人在一审中亦表示认可。另外，上诉人与原审第三人现在已经是同一集体经济组织的成员了，双方具有适格的交易主体资格，签订的合同合法有效。一审判决认定事实不清，请二审法院查明事实后予以改判。洪菊、陶春向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院不予执行登记在第三人徐庆兰名下位于普定县的房屋；2、请求人民法院依法确认上述房屋的所有权归原告所有；3、诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定如下事实：第三人张翠华、徐庆兰原系夫妻关系，二人在婚姻关系存续期间共同在普定县建筑面积为800平方米的混合结构房屋，产权证号黔（2017）普定县不动产权第0000749号，权利人登记为徐庆兰。2017年10月10日，原告陶春、洪菊与第三人张翠华、徐庆兰签订了房屋转让合同，合同约定张翠华、徐庆兰将自建于普定县房屋（面积为800平方米）以801800元的价格出卖给原告陶春、洪菊，原告分两次支付合同价款，价款付清时间为2018年1月17日。水电户头由第三人负责过户给原告，电的户头包括照明电和动力电。合同签订后，原告与第三人于2018年1月24日办理了供电户头的转让。现该房屋由原告管理使用。上述房屋至今未办理产权变更登记。同时查明：2018年2月11日，原告（本案被告）普定县农村信用合作联社（以下简称：普定信用联社）诉被告卢凤翎、姜德敏、卢梦初、肖体艳、徐庆兰、张翠华、王永刚、华逢莲金融借款合同纠纷一案，本院作出（2018）黔0422民初403号民事判决，判决“一、被告卢凤翎、姜德敏在本判决生效之日起十日内偿还原告普定县农村信用合作联社借款10万元及相应利息；二、被告卢凤翎已支付的利息16236元在上述款项中予以扣减；三、被告卢梦初、肖体艳、徐庆兰、张翠华、王永刚、华逢莲连带对上述债务承担连带偿还责任；四、被告卢梦初、肖体艳在本判决生效之日起十日内偿还原告普定县农村信用合作联社借款296178.68元及相应利息；五、被告卢梦初已支付的利息49771.6元在上述款项中予以扣减；六、被告卢凤翎、姜德敏、徐庆兰、张翠华、王永刚、华逢莲连带对上述债务承担连带偿还责任；七、被告徐庆兰、张翠华在本判决生效之日起十日内偿还原告普定县农村信用合作联社借款296446.84元及相应利息；八、被告徐庆兰已支付的利息34121.06元在上述款项中予以扣减；九、被告卢凤翎、姜德敏、卢梦初、肖体艳、王永刚、华逢莲连带对上述款项承担连带还款责任；十、驳回原告普定县农村信用合作联社其他诉讼请求。”。判决生效后，因张翠华、徐庆兰未履行上述生效判决书所确定的义务，普定农商行向本院申请执行，本院于2019年5月21日作出（2019）黔0422执194号执行裁定，裁定：查封被执行人徐庆兰名下座落于普定县房屋（产权号为：黔（2017）普定县不动产权第0000749号）。同年5月29日，陶春、洪菊向本院提出执行异议，请求终止对徐庆兰名下座落于普定县房屋（产权号为：黔（2017）普定县不动产权第0000749号）的执行，本院于2019年6月10日作出（2019）黔0422执异19号执行裁定，裁定：驳回陶春、洪菊的异议请求。另查明，2018年10月12日，原告（本案被告）普定供销社与被告（本案第三人）张翠华、徐庆兰民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）黔0422民初2305号民事判决，判决“一、被告张翠华、徐庆兰在本判决生效之日起十日内偿还原告普定县供销社社员股金服务有限公司借款83940元及相应利息（利息从2017年5月2日起以借款83940元为基数，按年利率15.84%计算至2018年5月2日；从2018年5月3日起以借款83940元为基数按年利率24%计算至借款还清之日止）；二、驳回原告普定县供销社社员股金服务有限公司的其他诉讼请求”。判决生效后，因张翠华、徐庆兰未履行上述生效判决书所确定的义务，普定供销社向本院申请执行，本院于2019年5月21日作出（2019）黔0422执316号执行裁定，裁定：查封被执行人徐庆兰名下座落于普定县房屋（产权号为：黔（2017）普定县不动产权第0000749号）。同年5月29日，陶春、洪菊向本院提出执行异议，请求终止对徐庆兰名下座落于普定县房屋（产权号为：黔（2017）普定县不动产权第0000749号）的执行，本院于2019年6月10日作出（2019）黔0422执异18号执行裁定，裁定：驳回陶春、洪菊的异议请求。同年6月25日，陶春、洪菊对（2019）黔0422执异18号、19号执行裁定不服，依法向本院提起诉讼。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”，本案中，诉争的房屋系第三人徐庆兰所有，土地性质为集体所有，按“房随地走”的原则，该房屋除可在本集体经济组织成员之间进行转让外，不得上市交易。原告陶春、洪菊与第三人徐庆兰不属于同一集体经济组织成员,双方不具有适格的交易主体资格，双方签订的合同违反了强制规定，属无效合同。双方基于房屋转让合同支付房款、过户用电户头，并对房屋实际进行管理使用的行为均不能产生物权变动效力，亦不能进行转让登记。原告对登记在第三人（被执行人）徐庆兰名下的房屋提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的条件，其不享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求不予执行诉争房屋的理由依法不能成立；确认争议房屋归原告的请求依法不予支持。第三人徐庆兰经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告陶春、洪菊的诉讼请求。案件受理费11818元，由原告陶春、洪菊负担。二审中，上诉人洪菊、陶春提交两份证据：一是普定县民政局文件普府函（2016）120号，二是普定化处一社区居委会及户口簿，拟证实洪菊、陶春现已将户口迁入普定县化处一社区。二被上诉人的质证意见：真实性无异议，但是认定集体经济组织标准是最基本的土地承包关系而不是户籍变更关系。本院对于上述证据是否采信在后详述。本院经审理，除“原告分两次支付合同价款，价款付清时间为2018年1月17日。”外，确认一审查明的事实。本案的争议焦点：二上诉人是否有足以排除涉案房屋的执行的权利。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，即，本案二上诉人欲排除执行涉案房屋，必须同时具备上述规定中的四个要件。具体到本案，上诉人与原审第三人张翠华、徐庆兰于2017年10月10日就涉案房屋签订有《房屋转让合同》。关于该合同的效力问题，本院认为涉案房屋使用的土地性质为农村集体所有的建设用地，实质属于农村宅基地。根据现行法律规定及国家政策,农村宅基地等集体所有土地使用权带有较强的社会保障功能,只能在本集体经济组织成员内部享有、流转,非本集体经济组织成员购买宅基地,损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益,属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的“损害社会公共利益”的情形,应认定无效。本案中，根据“房随地走”的原则，二上诉人在与张翠华、徐庆兰签订涉案的房屋转让合同时，并非普定县集体经济组织成员，一审法院认定该合同无效并无不当。因此二上诉人并不符合上述规定中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件。二上诉人称其于2019年10月31日已经将户口迁至普定县化处镇化处一社区，与张翠华、徐庆兰属于同一集体经济组织的成员，涉案房屋可以转让给二上诉人。对此，本院认为，在本案《房屋转让合同》签订时，二上诉人非该集体经济组织的成员，故涉案合同自始无效，即使现在二上诉人已经将户口迁入，并不能对合同效力产生影响，故二上诉人的该上诉理由不能成立。另外，二上诉人诉称的涉案房屋价款中大部分是通过替出卖人张翠华、徐庆兰偿还借款的方式支付的，因没有相应的转账凭证等证据加以证实，二上诉人付款的情况存疑，不能认定二上诉人付清了全部的房屋价款。关于涉案房屋至今未办理产权变更登记的原因，二上诉人主张系原审第三人张翠华、徐庆兰不配合而致，但二上诉人未提供充分的证据加以证实，故本院对此依法不予采信。综上，二上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中享有排除执行的规定，其二人对涉案房屋享有的权利不足以排除本案的执行。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11818元，由上诉人洪菊、陶春负担。本判决为终审判决。审判长 谢 晖审判员 廖美娟审判员 陈雯贞二〇二〇年八月三十一日法官助理周愿垚书记员熊心怡