江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1326号上诉人（原审原告、反诉被告）：郝晨波，男，1985年11月8日生，汉族，住兴化市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑文魁，男，1950年2月25日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：钱宙，江苏谢满林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈洪珍，女，1951年9月24日生，汉族，住南京市白下区。原审第三人：医药高新区乐嘉房产信息咨询服务部，住所地泰州市上海大花园79幢2室。经营者：田琴芳。上诉人郝晨波因与被上诉人郑文魁、陈洪珍、原审第三人医药高新区乐嘉房产信息咨询服务部（以下简称乐嘉房产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2018）苏1202民初5269号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月26日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2020年7月14日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人郝晨波，被上诉人郑文魁及其委托诉讼代理人钱宙，被上诉人陈洪珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郝晨波向本院提出上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求、驳回郑文魁的反诉请求或依法发回重审。2、本案的一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院遗漏上诉人系善意相对人、被上诉人郑文魁对案涉房产处分时具有家事代理权进而郑文魁所签订的《泰州市房地产转让合同》对被上诉人陈洪珍具有约束力的事实认定，径直作出“案涉房屋进行处分时，应当征求被告陈洪珍的同意，方有权处分共有财产”的错误事实认定。1、上诉人有理由相信被上诉人郑文魁在签订《泰州市房地产转让合同》时具有家事代理权，对于案涉房屋进行出卖处分系被上诉人郑文魁及被上诉人陈洪珍一致的意思表示。2、上诉人郝晨波在与被上诉人郑文魁签订案涉《泰州市房地产转让合同》时属于善意相对人。3、两被上诉人对于将购得的案涉房屋登记与两人名下存在故意，恶意阻却《泰州市房地产转让合同》的继续履行。上诉人签订合同时系善意，被上诉人处置案涉房产时被上诉人陈洪珍知晓并同意，故上诉人有理由相信被上诉人郑文魁在签订案涉《泰州市房地产转让合同》时取得了被上诉人陈洪珍的一致意见，郑文魁具有处置案涉房屋的家事代理权。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，案涉合同对被上诉人陈洪珍具有约束力。二、被上诉人郑文魁在案涉合同中并非守约方，并不具备法定解除权。一审法院认定“导致原告的合同目的不能实现，被告郑文魁亦反诉要求解除合同，郝晨波与郑文魁之间的《泰州市房地产转让合同》应予解除”违反了民事诉讼法中的处分原则，同时属于适用法律错误。被上诉人郑文魁、陈洪珍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。郝晨波向一审法院提出诉讼请求：1、判令郑文魁、陈洪珍于合理期限内办理房屋过户手续并交付房屋；2、判令郑文魁承担违约责任并支付违约金4万元；3、郑文魁承担本案诉讼费、保全费、提存公证费。郑文魁向一审法院提出反诉请求：1、判令解除郑文魁与郝晨波及乐嘉房产服务部签订的《泰州市房地产转让合同》；2、本案反诉费用由郝晨波承担。一审认定事实如下：2018年4月23日，郝晨波（乙方、受让方）、郑文魁（甲方、转让方）在乐嘉房产服务部（丙方、中介方）的居间介绍下签订《泰州市房地产转让合同》一份，约定郑文魁自愿将自有的位于泰州市房地产转让给郝晨波，乙方已对甲方所要转让的房地产作了充分了解，愿意受让该房屋；房地产的具体状况为房屋所有权证号为苏（2017）泰州不动产权第×号，产权性质属拆迁安置房，建筑面积107.33平方米，车库面积19.76平方米；房屋成交价为66万元，2018年5月20日前先办理房屋产权、土地使用权变更过户手续；双方选择资金监（托）管交易方式，具体内容见资金监（托）管协议；甲乙双方协商2018年5月20日前办理网签，首付20万元，余款46万元交房时一次性付清；甲方需保证上述房地产权属清楚，符合上市条件，并已取得上述房地产债权人及共有人同意，若发生权属或债权债务纠纷，概由甲方当事人及其委托代理人承担责任，由此给乙方或丙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；若乙方未按合同约定的期限付款，由乙方承担违约责任，每逾期一日，由乙方给付甲方相当于上述房屋总价款万分之五的滞纳金，逾期超过30日，视作悔约行为，并由乙方承担违约责任；甲、乙双方必须全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金4万元。合同签订当日，郝晨波向郑文魁支付定金2万元。此后，双方未签订资金监（托）管协议，也没有开设资金监管账户。2018年4月28日，郑文魁、陈洪珍曾与郝晨波协商，要求解除合同，并给予适当补偿，但双方未能达成一致意见。案涉房屋系案外人施某于2006年4月25日取得的拆迁安置房。2007年7月19日，郑文魁与施某、汤某签订购房协议书，购买了案涉房屋，但未及时办理过户手续。后郑文魁诉至一审法院，一审法院于2018年7月15日作出（2018）苏1202民初2646号民事判决书，判决施某、汤某于判决生效之日起十日内协助郑文魁办理案涉房屋的过户登记，将房屋所有权过户登记至郑文魁名下。2018年8月27日，案涉房屋变更登记到郑文魁与其妻子陈洪珍名下。2017年8月23日，泰州市住房和城乡建设局、泰州市物价局、泰州市国土资源局联合出台《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，其中第10条规定：明确商品住房上市时限，购房人在市区购买商品住房未满2年的，不得上市交易。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。郝晨波、郑文魁均系完全民事行为能力人，对自身行为所产生的法律后果应当具有一定的预见能力。案涉《泰州市房地产转让合同》系双方协商并签字确认，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，可以确定郝晨波与郑文魁之间的房屋买卖合同关系成立并有效。但合同有效不一定能够引起物权发生变动，郑文魁、陈洪珍系夫妻关系，案涉房屋系郑文魁、陈洪珍的夫妻共同财产，郑文魁签订《泰州市房地产转让合同》对涉案房屋进行处分时，应当征得陈洪珍的同意，方有权处分共有财产。陈洪珍并未参与合同的签订，作为房屋共有人，陈洪珍并未认可该房屋转让行为，明确表示不同意协助办理房屋过户手续及交付房屋，故郝晨波要求陈洪珍、郑文魁于合理期限内办理房屋过户手续并交付房屋的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。关于郝晨波要求郑文魁承担违约责任并支付违约金4万元的诉讼请求，系郝晨波基于合同继续履行的基础上主张的违约责任，现合同因共有人陈洪珍不同意协助办理过户及交付房屋，导致郝晨波的合同目的不能实现，郑文魁亦反诉要求解除合同，郝晨波与郑文魁之间的《泰州市房地产转让合同》应予解除，故对本诉中郝晨波基于合同继续履行要求郑文魁承担违约责任并支付违约金4万元的诉讼请求不予支持。今后基于解除合同引起的定金返还、违约责任承担等相关事宜，当事人可另行通过法律途径予以解决。关于郝晨波要求郑文魁承担提存公证费用400元的主张，因提存发生在诉讼期间，属于扩大的损失，不予支持。关于郑文魁要求解除《泰州市房地产转让合同》的反诉请求，鉴于房屋共有人陈洪珍不同意协助办理过户手续及交付房屋，导致合同无法继续履行，郝晨波与郑文魁之间的《泰州市房地产转让合同》应予解除。至于郑文魁认为系因政策因素导致合同在事实上不能履行，对此郝晨波明确表示可待房屋产权登记满2年后办理过户手续，故对于郑文魁主张的因涉案房屋未满上市交易年限导致合同无法履行而解除的意见，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决：一、解除郝晨波与郑文魁于2018年4月23日签订的《泰州市房地产转让合同》；二、驳回郝晨波的诉讼请求。本诉受理费10800元、保全费1520元，反诉受理费5200元，合计人民币17520元，由郝晨波负担12320元、郑文魁负担5200元。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：郝晨波与郑文魁签订的案涉房屋买卖合同是继续履行还是解除。现阐述如下：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和第一百零七条的规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继承履行等违约责任。本案中，上诉人郝晨波与被上诉人郑文魁签订的案涉《泰州市房地产转让合同》系双方协商并签字确认，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，双方应按约定履行各自的义务。现因郑文魁不履行合同义务，郝晨波本可依法要求其承担继续履行的违约责任。然而因案涉房产系郑文魁、陈洪珍夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同共有财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，郑文魁出售案涉房产应经过陈洪珍同意，而郝晨波并未能举证证明郑文魁出售案涉房产经过陈洪珍同意。现陈洪珍明确表示不同意出售案涉房产，拒绝协助办理过户登记，致该合同实际无法继续履行。而《中华人民共和国合同法》第一百一十条又规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”。因此，郝晨波上诉主张继续履行案涉房屋买卖合同，缺乏事实依据，亦与上述法律规定相悖，本院不予支持。因案涉合同无法继续履行，致双方合同目的无法实现，郑文魁要求解除该合同并不违反法律规定。同时因郝晨波主张的违约金系基于合同继续履行的基础上要求郑文魁承担违约责任，而现合同因无法继续履行而被解除，故一审未支持其该项请求并告知其可另诉主张基于合同解除而产生的定金返还、违约责任承担等相关事宜，并无不妥。综上，上诉人郝晨波的上诉请求没有法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉郝晨波负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  顾春旺审判员  潘贻杰二〇二〇年八月二十五日书记员  季 萍