呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2016号上诉人（原审被告、反诉原告）：呼和浩特鹏达投资置业有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州路49号4号楼4层。法定代表人：彭毅敏，该公司总裁。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘爱平，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：温亚哲，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。上诉人呼和浩特鹏达投资置业有限公司（以下简称鹏达公司）因与被上诉人刘爱平房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，因当事人均没有提出新的证据、事实及理由，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。呼和浩特鹏达投资置业有限公司上诉请求：一、依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5998号民事判决，发回重审，或者依法改判驳回刘爱平的全部诉讼请求，支持鹏达公司的一审反诉请求；二、本案诉讼费用由刘爱平承担。事实和理由：一、一审判决要求鹏达公司向刘爱平支付逾期办理权属证书违约金不符合合同约定及客观事实。双方在2014年签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后的360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证的，双方同意按照下列第3项处理：第3项（1）在办理房屋所有权的资料报产权登记机关备案后的360个工作日内，出卖人协助买受人办理房屋所有权证。”该约定系双方当事人真之间的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，该内容合法有效，理应受到法律保护。目前鹏达公司还未完成权属登记的备案工作，本案中刘爱平要求鹏达公司协助办理房屋产权的日期还没有起算，不能认定鹏达公司出现违约情况并承担逾期办理产权违约金。二、鹏达公司未取得房屋产权备案系因行政部门的延迟作为，客观上不属于鹏达公司的责任。鹏达公司已经将备案的所有资料在具备条件后交付行政部门，行政部门迟迟不予办理导致鹏达公司无法取得权属登记的备案，故鹏达公司主观不存在违约意愿，客观上也不存在违约的事实，不应承担违约责任。三、鉴于鹏达公司至今不能办理房屋产权证，系多方面原因造成，同时受新冠疫情影响鹏达公司的经营情况不断恶化，退一万步讲如鹏达公司的上诉请求不能得到法院的支持，一审法院判决鹏达公司向刘爱平计付违约金的标准过高，请求二审人民法院做出合理的调整。刘爱平辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，鹏达公司的上诉理由不能成立。双方在商品房买卖合同中明确约定了出卖人应当在商品房交付使用360个工作日内办理权属登记，由出卖人提供资料报送产权登记机关备案。鹏达公司在上诉称办理房本的起算时间尚未开始系对合同的错误理解。鹏达置业公司作为出卖人应该依据合同约定和法律履行相关资料报送产权登记机关备案的义务。具备办理房屋产权登记的条件后才是具体办理房本的流程问题。从该合同约定可以看出，鹏达置业公司将有关房屋登记的材料报由登记机关进行备案，但鹏达公司在房屋交付后并没有去办理相关的备案手续，过错系鹏达公司造成的。根据相关法律行政法规的规定，鹏达公司已经构成违约。二、一审判决的违约金数额符合法律规定，没有偏高。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决适用法律正确，事实清楚，判决的利息、违约金符合法律规定。刘爱平向一审法院起诉请求：1.判令鹏达公司协助刘爱平办理呼和浩特金游城第S2S3幢4层415号房屋的权属证书；2.鹏达公司向刘爱平支付逾期办理房屋权属证书的违约金128128.72元（以691653元为基数，按年利率6.175%，自2016年6月5日计算至2019年6月4日）；2.本案诉讼费由鹏达公司承担。鹏达公司向一审法院反诉请求：1.刘爱平支付鹏达公司期支付购房款违约金1452.47元；2.本案诉讼费用由刘爱平承担。一审法院认定事实：2014年1月15日，鹏达公司（出卖人）与刘爱平（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同第一条、第三条约定，买受人购买出卖人位于呼和浩特市××区交汇处西南角呼和浩特金游城第S2S3幢4层415号房，预测建筑面积共64.28平方米，总金额为691653元。合同第六条约定付款方式与期限，买受人一次性付款，买受人应于本合同签订时向出卖人一次性支付全部购房款691653元。如买受人在合同签订前已支付认购定金等款项的，则该认购定金等款项共计2万元转为购房款的组成部分。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在90日内（包含第90天），自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期在90日（不包含第90天）以上，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2014年11月30日前，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：（1）在办理房屋所有权的资料报产权登记机关备案后的360个工作日内，出卖人协助买受人办理房屋所有权证。买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，双方应签订代办房屋产权证的授权委托书并支付相应的代办费用；同时买受人应按法律、法规的规定和买卖合同的约定提交办理房屋产权登记所需文件资料并履行相关手续，缴纳契税、专项维修资金等办理产权登记所需的全部税费。如因买受人未履行上述义务或消极履行的，导致其房屋所有权证迟延办理的，买受人须自行承担全部责任。2014年1月15日，刘爱平（甲方）与呼和浩特市沃华商业管理有限公司（乙方）签订《鹏欣金游城商铺合作经营合同》，约定甲方是呼和浩特市赛罕区鹏欣金游城商业步行街第4层S2S3-415号商铺买受人，甲方将该商铺交由乙方统一经营管理，合同期限五年，自2014年10月31日起计算。2014年1月22日，鹏达公司出具收到刘爱平交来涉案房屋购房款691653元的收据一张。开票日期为2014年9月25日的销售不动产统一发票载明，鹏达公司收到刘爱平交来涉案房屋的预收购房款691653元。一审法院认为，鹏达公司与刘爱平于2014年1月15日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。关于刘爱平主张鹏达公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求，一审法院认为，依据双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，鹏达公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋自2014年10月31日交付至刘爱平起诉之日已逾360个工作日，鹏达公司认可其未履行上述义务，亦表示涉案项目现已“五证齐全”，但因该房屋尚未进行初始登记，暂时不具备办理房屋权属证书的条件，故刘爱平主张鹏达公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求在客观上暂时无法实现，刘爱平可以在障碍消除后与鹏达公司协商办理或另行主张权利。对于鹏达公司提出其仅具有协助办理不动产权证的义务，在具备办理产权条件后，刘爱平可自行办理或委托鹏达公司代办的抗辩，一审法院认为，鹏达公司作为出卖人，应先依据合同约定，履行将相关资料报产权登记机关备案的义务，在此之后，才具备刘爱平自行办理或委托鹏达公司办理涉案房屋权属证书的条件，故对该抗辩，一审法院不予采信。关于刘爱平主张鹏达公司向其支付逾期办理房屋权属证书违约金128128.72元（以691653元为基数，按年利率6.175%，自2016年6月5日计算至2019年6月4日）的诉讼请求，一审法院认为，鹏达公司逾期将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案违反合同约定，构成违约，应向刘爱平支付违约金，双方《商品房买卖合同》第十五条虽对产权登记的事项进行约定，但并未约定逾期办理房屋权属登记的违约责任，故一审法院酌定鹏达公司向刘爱平支付违约金98469.29元（违约金的计算以刘爱平已付房价款691653元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，计算三年）。关于鹏达公司主张刘爱平向其支付逾期支付购房款违约金1452.47元的反诉请求，一审法院认为，双方《商品房买卖合同》第六条约定买受人于2014年1月15日签订合同时一次性支付全部购房，鹏达公司于2014年1月22日出具收到刘爱平交来涉案房屋购房款691653元的收据，刘爱平逾期支付购房款的行为构成违约，应承担违约责任。刘爱平提出该违约金的起算时间为2014年1月15日至2014年1月22日，违约金诉讼时效已经经过的抗辩，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，鹏达公司主张刘爱平向其支付逾期支付购房款违约金的反诉请求已过诉讼时效，故对该项反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、呼和浩特鹏达投资置业有限公司于本判决生效后十五日内向刘爱平支付逾期办理房屋权属证书的违约金98469.29元；二、驳回刘爱平的其他诉讼请求；三、驳回呼和浩特鹏达投资置业有限公司的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2862元（刘爱平已预交），由呼和浩特鹏达投资置业有限公司负担2262元、由刘爱平负担600元；反诉案件受理费25元（鹏达公司已预交），由呼和浩特鹏达投资置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，鹏达公司是否应当向刘爱平支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金的标准应如何确定。鹏达公司与刘爱平于2014年1月15日签订《商品房买卖合同》，该合同第十五条关于产权登记作出约定，鹏达公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。鹏达公司上诉称涉案项目现已“五证齐全”，未取得房屋产权备案系行政部门的延迟作为，鹏达公司不应当承担相应责任。对该上诉理由，鹏达公司未提交相应的证据予以佐证，本院不予支持。鹏达公司作为开发商应当将办理房屋权属证书要求的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记，且应在买受人申办产权时承担协办义务。本案中鹏达公司未完成初始登记，涉案房屋自2014年10月31日交付至刘爱平起诉之日已逾360个工作日，故鹏达公司应当对逾期办理房屋权属证书承担违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况。本案中鹏达公司于2014年10月31日向刘爱平交付案涉商铺后，刘爱平即就案涉商铺与呼和浩特市沃华商业管理有限公司签订《鹏欣金游城商铺合作经营合同》，并将该商铺交由呼和浩特市沃华商业管理有限公司统一经营管理，上述事实表明，虽然鹏达公司未举证证明其按照双方约定的时间向产权登记机关报备权属登记的相关资料，但刘爱平从2014年10月31日起即对案涉商铺行使占有、使用和收益的权利，并没有证据证明因逾期办证给刘爱平造成具体损失及损失的金额。综合全案的实际情况，本院认为一审法院认定的违约金数额过高，本院依法将违约金调整为鹏达公司向刘爱平支付违约金14939.70元（以691653元为基数，按每日0.2计算，自2016年6月5日计算至2019年6月4日）。综上所述，鹏达公司的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用违约金过高，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5998号民事判决第二、三项，即“二、驳回刘爱平的其他诉讼请求；三、驳回呼和浩特鹏达投资置业有限公司的反诉请求”；二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5998号民事判决第一项为“呼和浩特鹏达投资置业有限公司于本判决生效后十五日内向刘爱平支付逾期办理房屋权属证书的违约金14939.70元”。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2862元，由呼和浩特鹏达投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼二〇二〇年八月二十六日（法官助理 曹 文 婷书 记 员 刘 东 升