浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0212民初5855号 原告：翁联华，女，1952年11月10日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：董亚红，浙江正清和律师事务所律师。 被告：宁波市鄞州下应洁美旅馆，住所地：宁波市鄞州区下应街道王家弄村，统一社会信用代码为92330212MA2EGE1Y3A。 经营者：陈长全。 委托诉讼代理人：许卫娟（系陈长全配偶），女，1969年12月2日出生，汉族，住天台县街头镇××号。 原告翁联华与被告宁波市鄞州下应洁美旅馆（以下简称洁美旅馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人董亚红，被告的委托诉讼代理人许卫娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告以被告未按约腾退房屋给其造成租金及拆迁补偿款利息损失为由，诉请判令：1.被告立即从其承租的位于宁波市鄞州区××街道××弄村的房屋内腾退；2.被告支付2019年9月至12月租金36000元；3.被告支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止按月租金9000元计算的占有使用费，暂计至2020年5月30日为45000元；4.被告赔偿原告经济损失48683.21元（4233323元×0.0046×5个月÷2户）。 被告辩称：一、原告主体不适格。涉案房屋所有权人为宁波鄞州百宁物资有限公司（以下简称百宁公司），并非原告，故原告非适格出租人；二、被告已实际从涉案房屋二、三楼腾退，仅在一楼堆放有物品；三、原告无权主张2019年9月起的租金。原告代表百宁公司在2019年8月时即自愿免除被告2019年9月起的租金。后被告曾于2019年12月18日向原告支付2019年9月至11月的租金27000元，但原告予以退还。四、涉案房屋由宁波市鄞州区潘火街道拆迁办公室（以下简称潘火街道拆迁办）收购，并于2019年7月10日签订《工业用房（收购）补偿协议书》，故自2019年7月10日起房屋所有权人发生转移，百宁公司享有使用、收益权应自协议约定的搬迁期限（即2019年12月31日）届满时消灭，百宁公司无权收取2020年1月1日起的占有使用费。五、原告在2019年11月对涉案房屋采取停水、停电，造成被告无法正常使用，每月租金等损失52000元。综上，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下： 百宁公司原名为宁波江东百宁物资有限公司，成立于2001年8月10日，于2016年12月8日变更为现名，法定代表人为原告翁联华，股东有叶沪军、马亚丽、李春飞、翁联华、全贇年。后百宁公司于2019年7月9日注销登记。 位于宁波市鄞州区××街道××弄村的案涉房屋原属宁波市鄞州三星针织厂所有，后该厂被百宁公司收购，故案涉房屋的所有权亦归属于百宁公司。 被告洁美旅馆自2001年8月18日起承租位于××弄村××楼××室，自2005年5月20日起承租二楼房屋用于住宿，自2019年4月15日起承租三楼房屋用于住宿。百宁公司与被告间签订有数份房屋租赁合同，其中一、二楼部分的两份房屋租赁合同均签订于2018年2月20日，租赁期限均为2018年2月20日至2019年12月31日；一楼月租金2000元，每3月一付，先付后住；二楼月租金3500元，每3月一付，先付后住；同时均约定租赁期间如遇国家拆迁，协议终止，百宁公司不赔偿洁美旅馆的任何损失，但百宁公司按实际租赁时间计费，多付租金在洁美旅馆搬出的三天内退还。三楼部分的房屋租赁合同签订于2019年4月15日，租赁期限为2019年4月20日至2019年12月31日；月租金3500元，每季度支付；在租赁期间，如遇政府拆迁等导致合同提前终止，洁美旅馆同意租房内的一切装修等损失由其自负，但百宁公司应将未到期的且已支付的租金退还。 2019年7月10日，潘火街道拆迁办（甲方）与原告（乙方）签订《工业用房（收购）补偿协议书》，载明：乙方被收购土地及建筑物位于鄞州区××街道××弄村（原宁波江东百宁物资有限公司）；甲方在本协议签字生效之日起十天内先支付给乙方补偿资金10466648元，在乙方将被收购房屋所有权证、土地使用权证交由甲方代理申请注销登记时再支付5233324元，乙方保证在2019年12月31日前完成全部房屋搬迁及腾空，余额5233323元由甲方在乙方腾空房屋并经甲方验收后十天内支付给乙方；如出租经营的，乙方应在腾空场地前自行理顺与承租方关系。 2019年10月14日，潘火街道拆迁办向百宁公司各租赁户发布《通告》，载明：百宁公司已与潘火街道拆迁办签订收购补偿协议，约定2019年10月25日前搬迁腾空，届时街道将对该房屋进行清退、拆除。请你户及时与房东处理好租赁关系，自行搬离。如不按时搬离所引起的一切损失后果自负。 2019年11月12日，潘火街道拆迁办再次向百宁公司各租赁户发布《通告》，载明：11月20日9时30分开始该区域将被停水停电，届时所引起的一切损失后果自行承担。 被告按约支付了2019年8月31日前的房屋租金，并于2019年12月19日向原告支付2019年9月、10月和11月的租金合计27000元，但原告于当日将租金退还被告。 2020年5月13日，潘火街道拆迁办出具证明一份，载明：因洁美旅馆与宁波丹和服饰有限公司承租的房屋尚未搬迁，其应在2019年底支付给原告的拆迁费4233323元至今未付。 庭审中，被告陈述称自2019年11月20日停水停电后，其自行接民用电继续使用案涉房屋。 以上事实有原告提供的房屋租赁合同三份、通告、证明各一份，被告提供的《工业用房（收购）补偿协议书》一份，以及原、被告告的庭审陈述予以在卷佐证。 对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告洁美旅馆提供照片打印件一组，拟证明其自2019年11月20日停水停电时起即从承租房屋的二、三楼腾退。 经质证，原告对真实性不予认可。 本院认为，被告未提供原始载体，照片打印件无法体现拍摄时间，且从照片内容来看，部分房间内尚存电视机等物品，被告未进一步举证证明其就涉案房屋二、三楼已向原告办理腾房交接，故对其待证事实，本院不予认定。 本院认为，本案的争议焦点如下： 关于原告主体是否适格。本院认为，庭后百宁公司其余各股东均向本院出具证明，认可百宁公司注销后的权利义务均由原告继受，包括涉案房屋的租赁及拆迁补偿事宜，且被告另案起诉主张相关拆迁补偿款时亦选择原告作为相对方，故原告主体适格。 关于腾退及租金、占有使用费的计算问题。案涉房屋虽然已被收购，但是根据合同相对性原则及补偿协议的约定，原告在补偿协议约定的最后搬迁日前，与案涉房屋相关的使用、出租等处置权利仍在原告，原告有权向被告主张房屋占有期间的租金或占有使用费。被告辩称原告退还2019年9月至11月租金的行为系免除其此后的租金支付义务，本院认为，原告并未作出免租的明确意思表示，在原告签订补偿协议后，其退还租金的行为理解为希望被告及时腾退更符合一般逻辑及日常生活常识，故原告有权收取至2019年12月31日租金。此后，涉案房屋应由拆迁部门管控，原告不再享有收益权，即无权主张2020年1月1日起的占有使用费。因承租房屋自2019年11月20日起停水停电，虽被告自行接民用电，但客观上对于被告的使用产生一定影响，故本院酌情将2019年11月20日起的租金调整至4500元/月，经核算，2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金为29850元。同时，因合同已到期终止，被告理应及时从承租房屋内腾退并向原告归还涉案房屋。现被告并无证据证明其已履行腾房交接义务，故对于原告要求腾房的诉请，本院予以支持。 关于拆迁补偿款的利息损失。原告要求被告赔偿因无法取得拆迁补偿款而造成的利息损失，合同依据不足，且已支持原告主张的租金，因此对原告的该项诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告宁波市鄞州下应洁美旅馆于本判决生效之日起十日内从其承租的位于宁波市鄞州区××街道××弄村房屋内腾退； 二、被告宁波市鄞州下应洁美旅馆于本判决生效之日起十日内支付原告翁联华2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金为29850元； 三、驳回原告翁联华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费2894元，减半收取1447元，由原告翁联华负担1174元，被告宁波市鄞州下应洁美旅馆负担273元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  陈 奕 二〇二〇年八月五日 代书记员  吴叶琴