上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5566号原告：孙飞，男，1981年10月4日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：华雄鑫，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡灿，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：上海紫竹半岛地产有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：沈雯，董事长。委托诉讼代理人：王骐江，浙江沪鑫律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：陈丽萍，浙江沪鑫律师事务所律师。第三人：上海银行股份有限公司卢湾支行，住所地上海市复兴中路XXX号。负责人：熊轶伟，行长。委托诉讼代理人：吴忠华，男。第三人：周伟芬，女，1952年1月1日出生，汉族，户籍地上海市罗锦路XXX弄XXX号XXX室。第三人：李桂新，男，1957年8月6日出生，汉族，户籍地上海市罗锦路XXX弄XXX号XXX室。原告孙飞与被告上海紫竹半岛地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依职权追加第三人上海银行股份有限公司卢湾支行(以下简称上海银行)、周伟芬、李桂新，依法适用普通程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告孙飞的委托诉讼代理人胡灿、被告上海紫竹半岛地产有限公司的委托诉讼代理人王骐江、陈丽萍、第三人上海银行的委托诉讼代理人吴忠华、第三人周伟芬、李桂新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.第三人上海银行配合涤除上海市东川路XXX弄XXX号XXX室上登记证号为闵XXXXXXXXXXXX的抵押登记；2.被告配合撤销上海市东川路XXX弄XXX号XXX室上登记证号为闵XXXXXXXXXXXX权利人为李某的预告登记；3.被告配合原告将上海市东川路XXX弄XXX号XXX室房屋变更登记至原告名下。事实和理由：2010年12月25日，原告以李某(2010年7月已经死亡)的名义与被告签订《上海市商品房预售合同》，被告将上海市闵行区东川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给原告，约定房屋总价2,695,707.08元，原告向被告支付首付款820,961元，剩余尾款1,890,000元以抵押贷款方式结清，该贷款一直由原告归还。2013年6月16日，被告向原告交付了房屋。该房屋实际购买人及贷款人系原告，故原告诉至法院。被告辩称，原告的诉请缺乏法律和合同依据，请求驳回。被告与李某就涉案房屋签订了《定金合同》和《上海市商品房预售合同》，被告已根据合同约定履行了全部义务，不存违约或违反法律规定的情形，不应当将被告作为本案被告。被告不能撤销涉案房屋的预告登记，只有房地产交易中心才能撤销登记。即便法院判令被告配合将涉案房屋过户至原告名下，也应当明确配合的具体内容。被告与原告之间不存在合同关系，合同的相对方是李某，签订合同时李某已死亡，合同应为无效。第三人上海银行述称，如原告结清剩余贷款，上海银行同意配合涤除抵押登记，但是抵押权人是李某，需要明确上海银行配合谁去涤除抵押。并且涤除是在房地产交易中心，上海银行无权涤除。第三人周伟芬、李桂新述称，不同意原告的诉讼请求。李某死亡后，原告冒用李某的户口与证件、盗用李某生前的钱款、骗取房贷都是违法行为，欺诈被告。死人不可能买房子，不可能与被告签署合同。本院经审理认定事实如下：第三人周伟芬、李桂新系夫妻关系，案外人李某系周伟芬、李桂新之子。2010年7月，李某死亡，户籍未注销。2010年12月4日，原告以李某的名义与被告就上海市闵行区东川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订《认购单》，签约单价28,248元，面积95.97平方米，签约总价2,710,960.56元，贷款70%，当天支付定金100,000元，12月30日前支付30%首付款，余款办理贷款。同日，双方签订《定金合同》，原告向被告支付100,000元。2010年12月17日，原告冒用李某的身份信息补办了姓名为李某、照片为原告本人的二代身份证。2010年12月25日，原告以李某的名义(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积95.97平方米，单价28,248元，总价2,710,961.00元。甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付给乙方。乙方于2010年12月25日前应支付房款200,000元；于2011年1月17日前应支付520,961.00元；于2011年4月25日前应支付1,890,000.00元。同日，原告向被告支付200,000元。2011年1月17日，原告向被告支付520,961元。2011年1月26日，上海市房地产登记处出具《上海市房地产登记证明预告登记(预售商品房)》(登记证明号闵XXXXXXXXXXXX)，载明涉案房屋的预告登记权利人为李某。2011年4月22日，原告以李某的名义(甲方、主借款人与共同借款人)与第三人上海银行(乙方、贷款人)、案外人上海市住房置业担保有限公司(丙方、保证人)、被告(丁方、阶段性保证人及预售商品房开发商)签订《个人住房借款担保合同》，约定：甲方向乙方借个人住房商业性贷款金额为1,890,000元，借款期限为360个月，预计从2011年4月20日起至2041年4月20日止。利率适用中国人民银行当期公布的与本合同约定的商业性借款期限同期同档次的基准年利率，现为6.8%，执行利率为基准利率的0.85倍。甲方选择等额本息方式还款，在当前利率水平下，每月归还本息金额为11,065.62元。2011年4月29日，第三人上海银行办理涉案房屋抵押权登记(登记证明号闵XXXXXXXXXXXX)，债权数额1,890,000元，期限从2011年4月20日至2041年4月20日。2011年5月4日，第三人上海银行向被告支付贷款1,890,000元。其后，原告按期向第三人上海银行归还贷款，截至2020年7月20日，剩余贷款669,291.75元。2013年6月16日，被告向原告交付涉案房屋并移交办理小产证资料。双方在《房屋交接书》上确认涉案房屋总价为2,695,707.08元，原告已付全部房款，被告已开具发票给原告。2013年9月24日，涉案房屋权利人登记为被告。2014年1月14日，李某户籍注销。2014年2月21日，本院作出(2014)闵刑初字第332号《刑事判决书》，认定原告冒用李某的身份信息补办了姓名为李某、照片为原告本人的二代身份证及户口簿、医疗保险卡等，原告使用医疗保险卡在上海就医，获取医疗保险统筹支付金，构成诈骗罪，判处拘役五个月，并处罚金5,000元，退缴的赃款发还被害单位，扣押在案的相关赃物予以没收。2014年3月28日，原告刑满释放。另查明，第三人周伟芬、李桂新与原告于2012年6月5日签订《遗赠抚养协议》并办理公证，又于2014年8月7日签订《协议书》，解除《遗赠抚养协议》并办理公证。第三人周伟芬、李桂新于2017年5月11日起诉原告、案外人陆1、陆某2，要求偿还借款300,000元及利息。安徽省蒙城县人民法院于2017年11月30日作出(2017)皖1622民初3595号民事判决书，判决原告返还第三人周伟芬、李桂新借款本金300,000元及利息，陆1、陆某2承担连带清偿责任。陆1、陆某2提起上诉，安徽省亳州市中级人民法院于2018年11月19日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。安徽省蒙城县人民法院于2019年9月4日出具《结案证明》，证明该案履行完毕。又查明，2014年9月30日，原告与陆某2结婚。目前原告及陆某2名下均无不动产登记。截至2020年8月12日，原告已缴纳上海市社会保险费75个月。原告于2020年8月12日支付涉案房屋贷款余额670,000元至本院代管款账户。以上事实，由上海市不动产登记簿、《证明》、《遗体火化证明》、《骨灰安放证书》、《居民死亡推断书》、《申领、换领、补领居民身份证人像信息采集单暨领证凭证》、《认购单》、《定金合同》、《上海市商品房预售合同》、《个人住房借款担保合同》、《房屋交接书》、《上海市房地产登记证明》、《结婚登记审查处理表》、结婚证、收据、转账凭证、发票、《车位服务协议书》、(2014)闵刑初字第332号刑事判决书、《刑满释放证明书》、公证书、(2017)皖1622民初3595号民事判决书、(2018)皖16民终819号民事判决书、户口簿、户籍证明、《紫竹半岛A区业主办理小产证资料》、《确认书》、《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》、客户还款情况明细清单、《个人不动产登记信息查询记录(现状)》等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：原告冒用死者李某的名义与被告签订的《认购单》、《定金合同》及《上海市商品房预售合同》(以下简称涉案合同)的效力认定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”认定涉案合同的效力，应从民事法律行为有效的构成要件进行具体分析：一、行为人是否具有相应的民事行为能力行为人具有相应的民事行为能力是民事法律行为有效的主体要件，要求行为人的民事行为能力状态须与其所为的民事法律行为相适应。民事法律行为一旦生效，相关民事主体即享有民事权利，承担民事义务。本案中，与被告签订涉案合同的行为人是原告，享有相应民事权利并承担相应民事义务的主体也是原告，原告为完全民事行为能力人，符合民事法律行为有效的主体要件。死者李某作为名义载体，签约行为并非李某实施，行为后果亦不及于李某，李某是否具有民事行为能力与本案无关。二、意思表示是否真实意思是一种内心事实，独立于表示。意思表示指表意人向他人发出的表示，表意人据此向他人表明，根据其意思，某项特定的法律后果(或一系列法律后果)应该发生并产生效力。意思表示真实要求行为人表示于外的意思与其内心真意相一致。本案中，原告与被告签订涉案合同，原告的意思表示是向被告购买房屋，真实，明确。被告的意思表示是向他人出售房屋，至于“他人”是“孙飞”或是“李某”，并不影响其决定是否出售房屋，意思表示亦为真实。三、是否违反法律、行政法规的强制性规定“不违反法律、行政法规的强制性规定”是民事法律行为有效的内容要件。一方面，就法律层级而言，只有当民事法律行为所违反的是全国人民代表大会及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规时，才产生无效的法律后果。对地方性法规、自治条例、单行条例、规章等的违反，不影响民事法律行为的效力。另一方面，就所违反之规定的性质而言，只有民事法律行为违反强制性规定时，才影响民事法律行为的效力。进一步来说，这里的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而非管理性强制性规定。本案中，原告冒用李某的身份信息补办姓名为李某、照片为原告本人的二代身份证及户口簿、医疗保险卡等后，使用医疗保险卡就医、获取医疗保险统筹支付金的行为违反了法律的规定，构成诈骗罪，已受到刑法处罚。其他的冒用行为，亦可能受到行政或刑事的相关处罚。但是，原告冒用李某名义与被告签订涉案合同的行为，并未违反法律、行政法规的强制性规定。四、是否违背公序良俗“不违背公序良俗”是“不违反法律、行政法规的强制性规定”的补充。当民事法律行为的内容未被法律、行政法规所规定时，公序良俗是认定其是否符合民事法律行为有效要件之内容要件的标准。公序良俗包括公共秩序和善良风俗两个方面。在公共秩序方面。本案原告冒用死者李某名义与被告签订涉案合同，所涉公共秩序主要指房地产市场交易秩序。上海市人民政府办公厅于2011年1月31日发布的《关于本市贯彻的实施意见》([2011]6号)第七条规定：“自本意见发布之日起，对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”原告与被告签订涉案合同的时间为2010年12月，根据当时的政策，原告不属限购对象，不论以李某的名义，还是以自己的名义，原告均可购买房屋，并未违反房屋限购政策，亦未对房地产市场交易秩序产生不良影响。在善良风俗方面。原告冒用死者名义购房的行为虽有违一般道德，但涉案合同项下原告的义务已履行完毕，冒用行为未损害被告的利益，未损害抵押权人的利益，未损害死者父母的利益，未损害国家、集体的利益，未造成严重后果，故不宜认定为违背善良风俗。综上所述，原告冒用死者李某的名义与被告就涉案房屋签订的涉案合同应为有效。现原告已履行全部合同义务，其要求涤除抵押、撤销预告登记、过户登记的主张，合法有据，本院予以支持。第三人周伟芬、李桂新称原告盗用李某生前的钱款购买涉案房屋，但未能提供证据加以证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告孙飞于本判决生效之日起十日内向第三人上海银行股份有限公司卢湾支行结清上海市东川路XXX弄XXX号XXX室的贷款本金及利息；二、第三人上海银行股份有限公司卢湾支行于原告孙飞结清上海市东川路XXX弄XXX号XXX室贷款余额后十日内配合涤除上海市东川路XXX弄XXX号XXX室登记证号为闵XXXXXXXXXXXX的抵押登记；三、被告上海紫竹半岛地产有限公司于本判决生效之日起三十日内配合撤销上海市东川路XXX弄XXX号XXX室上登记证号为闵XXXXXXXXXXXX权利人为李某的预告登记；四、被告上海紫竹半岛地产有限公司于本判决生效之日起四十五日内配合原告孙飞依据原告孙飞以李某名义与被告上海紫竹半岛地产有限公司于2010年12月25日签订的《上海市商品房预售合同》将上海市东川路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告孙飞名下。案件受理费14,182.83元，由原告孙飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 霞审 判 员  朱秋晨人民陪审员  龚建丽二〇二〇年八月二十七日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。