江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2470号上诉人（原审被告）：蒋健，男，1978年11月18日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：顾燕君，江苏吴韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋建初，男，1958年5月7日生，汉族，住昆山市。上诉人蒋健因与被上诉人蒋建初房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蒋健上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回蒋建初的诉讼请求；本案诉讼费由蒋建初承担。事实和理由：1.一审法院认定双方之间存在房屋买卖关系没有事实和法律依据，属于错误认定。双方之间没有签订房屋买卖协议。虽然双方于2008年10月22日签订了《协议》一份，但该协议不具备买卖合同的形式要件，从协议内容本身也看不出双方之间存在房屋买卖的合意。蒋建初虽向其支付了100000元，但该款是其本应取得的房屋拆迁补偿款和房屋拆迁奖金，而非购房款，款项金额也完全不符合房屋价值，很显然蒋建初并未支付房屋对价，其也未以此取得额外收益。2.本案符合房屋赠与的特征，应认定为赠与法律关系，其有权撤销赠与。双方2008年10月22日签订的《协议》只是表明蒋建初在其名下提取90平方米房屋，并未约定购房款事项，仅是约定蒋建初补贴其房屋拆迁奖励款45000元。蒋建初实际是无偿取得房屋。蒋建初答辩称：1.双方于2008年10月22日签订的协议是买卖协议。该份协议是双方就其取得安置房资格、向蒋健支付对价并由其取得涉案房屋达成协议。协议签订的最终目的就是其取得房屋，蒋健取得款项。2.双方之间不存在赠与关系。案涉的14-1号房屋的拆迁补偿协议是其与拆迁部门签署的，房屋也是安置给了其，其支付了安置差价并办理了拿房手续并一直居住至今。蒋健并非该安置房屋的权利人，不存在赠与问题。其向蒋健支付了100000元，不存在无偿的问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蒋建初向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的房屋买卖协议有效；2.请求将无锡市新吴区新安花苑二区22-xxx号房屋过户至蒋建初名下；3.本案诉讼费用由蒋健承担。事实和理由：2008年10月22日，其与蒋健签订协议一份，约定其在蒋健名下提取房屋90平方米，房屋产权归其所有，其向蒋健支付45000元，其他购房款自付。协议签订后，其按约向蒋健支付了相关款项。2009年7月2日，其与无锡市新地房屋拆迁有限公司（以下简称拆迁公司）签订了《无锡市新区集体土地住宅房屋拆迁安置协议书》，同意安置新安花苑二区22-xxx号房屋，并取得《拆迁户公寓房安置单》。涉案房屋现已具备办理产权证条件，但蒋健拒绝配合办理产权登记手续。为维护自身合法权益，诉至法院，要求依法判决。蒋健一审辩称：双方签订的协议性质为赠与协议，该份协议既没有明确的房屋，亦未约定明确的房屋价格，故并无房屋买卖合同的特征。且房屋买卖合同系有偿合同，本案中蒋建初虽向蒋健支付了100000元，但该款项并非购房款，而是蒋健本应获得的拆迁补偿，实际蒋建初并未支付对价。考虑到蒋健目前住房困难，因此要求撤销赠与。一审经审理查明：2008年10月22日，蒋建初、蒋健签署《协议》一份，载明“现有蒋建初，在蒋健名下提取房屋90㎡，房屋产权归蒋建初所有，有关事宜经双方商定，由蒋建初贴给蒋健房屋拆迁奖金计币肆万伍千元整。其他购房款由蒋建初自付，上述协议将双方鉴名后具有法律效应。鉴定拆迁协议上的款项归蒋健所有。”2008年10月23日，蒋健与拆迁公司签订了《无锡市新区集体土地住宅房屋拆迁安置协议书》(NO.0012030)一份，载明:无锡市新吴区沙墩港上高田14号房屋(以下简称14号房屋)的所有权人为蒋健、合法建筑面积为355.39平方米，合法建筑面积评估价为307777元、未申报面积40平方米，补贴款4800元，合计312577元，蒋健产权调换安置面积250平方米，被拆迁房屋合法建筑面积大于产权调换安置面积105.39平方米，差额面积部分补偿款项49222元。2009年7月3日，蒋建初与拆迁公司签订《无锡市新区集体土地住宅房屋拆迁安置协议书》（ＮＯ.0012032）一份，乙方（被拆迁人）栏为“蒋健（蒋建初）”，协议载明:拆迁公司拆迁乙方无锡市新吴区新安街道沙墩港村上高田村14-1号房屋，房屋所有权人蒋健（蒋建初），并约定“蒋健、蒋建初”安置房地点在新安花苑二区22号ｘｘｘ室房屋（以下简称22号ｘｘｘ室房屋），房屋面积86.96平方米，该房合计补偿58341元，扣除预付过渡搬家费3405元、装饰押金1000元两项合计4405元后，补偿结算金额为53936元，安置房价格为55480元，相抵后乙方需要向拆迁公司支付1544元。落款处乙方签字人为蒋建初。2009年7月3日，新安街道办事处拆迁安置办公室出具《拆迁户公寓房安置单》一份，载明:沙墩港村上高田村14-1号“蒋健(蒋建初)”被安置在新安花苑二区22号xxx室，面积为86.96平方米。蒋建初在安置单下方签字。同日，蒋建初向拆迁办交纳了1544元。后蒋建初至拆迁办办理了拿房手续，并自2009年7月起居住至今。上述事实，有当事人陈述及蒋建初提供的《协议》、《无锡市新区集体土地住宅房屋拆迁安置协议书》、《拆迁户公寓房安置单》、《安置房两证办理房款结算证明》，蒋健提供的《无锡市新区集体土地住宅房屋拆迁安置协议书》，本院调查情况等证据在卷佐证。诉讼中，双方对于2008年10月22日的《协议》性质产生争议。蒋建初主张双方之间系买卖关系，并称其与蒋健系叔侄关系，当时蒋健的老房要拆迁，但超出了可以被安置的最高面积250平方米，虽然其早年去了外地，但根据其原籍情况可以参照留根房政策通过蒋健获取购置安置房的资格，故而与蒋健签订了购买安置房的协议，并将14号分拆出14-1号直接由蒋建初与拆迁公司签订协议并拿房，14-1号房屋的拆迁补偿款是53936元，安置房屋的购置价为55480元，拆迁部门直接将两项相抵后要求补足差价1544元后方可拿房，其遂向拆迁部门支付了该1544元，并将14-1号的拆迁补偿款53936元及协议约定的购房补贴45000元一并支付给了蒋健，一共取整向蒋健支付了100000元，其已按照协议约定支付了全额房款，蒋健的交房义务亦履行完毕，其居住至今，现案涉房屋已具备过户手续，其自愿承担涉案房屋产权登记及过户过程中的所有税费，但蒋健反悔，不同意将房产证办理到蒋建初名下。蒋健主张其签字时协议是空白的，但不记得为何要签字，其与蒋健系叔侄关系，双方之间系赠与关系，当时因其老房面积较多，故从14号房屋中划出14-1号房屋赠与给蒋建初以便蒋建初获得安置房，其确实收到了蒋建初给的100000元，但拆迁部门本应支付给其的拆迁补偿款为62746元（补偿款58341元加上扣除部分4405元）、拆迁补偿奖金为46765元（系根据其14号老房拆迁补偿协议内容自行推算而来，即14号老房355.39平方米的评估价307777元÷355.39平方米＊0.6＊14-1号老房的90平方米，其中0.6为拆迁部门计算时采取的系数，不清楚具体缘由），共计达到109511元，也即蒋建初并未额外支付给蒋健对价，协议上载明的45000元是拆迁补偿奖金而非蒋建初支付的购房补贴，目前其住房困难，欲撤回赠与。为此蒋健提供了2018年12月4日无锡市新吴区新安街道新安花苑三社区居委出具《证明》，载明蒋健、蒋亚燕居住在无锡市新安花苑第三社区133号ｘｘｘｘ室，为原配夫妻，都无工作，生育有两个子女，生活困难。蒋健认可其另分得两套拆迁安置房，一套为自住的无锡市新安花苑第三社区133号ｘｘｘｘ室，面积为150平方米，还有一套尚未实际拿房。诉讼中，一审法院至无锡市新吴区新安街道拆迁办进行调查，该处工作人员称:蒋健位于沙墩港上高田14号房屋的总面积为445.39平方米，当时是按面积拆迁安置，蒋健最多只能置换250平方米的安置房，被拆迁面积超出250平方米的部分只能拿拆迁补偿款；当时考虑到蒋建初和蒋健系亲戚关系，二人达成协议后，拆迁协议才会有14号和14-1号的拆分，即14-1号并非一个独立的门牌，××中分出90平方米的置换面积，便于签订独立的拆迁协议，即14号的拆迁协议不包含14-1号拆迁协议的内容；14-1号拆迁协议将蒋建初写在被拆迁人一栏中是根据被拆迁对象要求所写；如果蒋健不划分出90平方米，完全按原14号房屋445.39平方米总面积进行拆迁安置，也只能安置250平方米，14-1号的90平方米计入14号拆迁补偿协议计算超面积补偿部分经核算为90315元，比现在分拆后14号及14-1号的拆迁补偿总和少一些，是因为14-1号分拆出来后会有各自单独的拆迁补贴项目；目前14-1号对应的拆迁安置房即22号ｘｘｘ室房屋蒋健尚未办理初始登记权属证书，但该房屋已经结算完毕，可以办证，也符合上市交易的条件。本案的争议焦点在于：1.双方2008年10月22日所签协议的性质为何、是否有效；2.案涉房屋是否应过户到蒋建初名下。关于2008年10月22日的协议，蒋健称签订该协议时是空白的，但未对签名缘由做出合理解释，亦未提供证据，故对其抗辩意见，法院不予采信。关于该协议性质，蒋健辩称属赠与协议，而赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，具有无偿性和单务性等特点。而根据协议内容及双方履行协议情况来看，该协议为蒋建初获得向蒋健购买安置房屋的资格、蒋健获得对价的买卖合同，案涉协议并不符合赠与合同的构成要件，故对蒋健的辩称意见不予采信。拆迁安置房购置权属于被征收人的财产权益，在未有法律、法规禁止转让的情况下，安置房购置权的转让具有法律效力。本案中，双方于2008年10月22日签订的《协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，具有法律效力，双方应当按照协议约定履行各自义务。双方签订该《协议》后，蒋健将14-1号房屋拆迁安置的购置权利出让给蒋建初，蒋建初据此在拆迁部门签订了安置协议，安置了22号xxx室房屋，支付了安置差价，办理了拿房手续，并将蒋健在14-1号房屋上本应从拆迁部门获得拆迁补偿款及协议约定的购房补偿共计100000元支付给了蒋健，故据此蒋建初按约支付了全部价款，并实际使用涉案房屋至今，即买卖合同关系的主要义务双方已履行完毕，蒋建初据此购得22号xxx室房屋的相关权利。而因政策原因22号xxx室房屋当时无法办理产权登记手续，现该房屋已具备产权登记及上市交易的条件，蒋健理应继续履行合同，依约配合办理涉案房屋的产权登记手续及过户事宜。故蒋建初要求办理产权变更登记的诉讼请求，法院予以支持。22号xxx室房屋产权登记及过户过程中的土地出让金等所有税费均由蒋建初承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认蒋建初与蒋健于2008年10月22日签订的《协议》有效。二、蒋健应于判决发生法律效力之日起十日内办理无锡市新安花苑二区22号xxx号房屋的不动产登记手续，并协助蒋建初将该房屋产权过户至蒋建初名下。办理产权登记及过户手续时产生的土地出让金及相关税费等由蒋建初负担。案件受理费2310元（已由蒋建初预交），由蒋健负担（蒋建初同意其预交的诉讼费用由蒋健向其直接支付，法院不再退还，由蒋健在判决发生法律效力之日起十日内向蒋建初支付）。二审对一审已查明的事实予以确认。二审中，蒋健提供无锡市新吴区新安街道沙墩港社区居民委员会以及相应居民出具的证明一份，载明“原新安镇沙墩港村上高田14-1蒋健，与蒋亚燕于2000年12月12日登记结婚，14-1房屋于2002年8月建造”，证明14-1号房屋系其与妻子蒋亚燕的夫妻共同财产，其在处分该房屋时未经蒋亚燕同意，属于擅自处分。蒋建初则表示其当时是和蒋健签的协议，付款也是给蒋健的，蒋健在一审也从未提出过这个房屋是夫妻共同财产的问题，对该证明不予认可。另在审理中，蒋健表示其夫妻二人在拆迁前一直是居住在被拆迁房屋内的，拆迁拿到安置房屋后是居住在安置房屋内，当时是因为其叔叔蒋建初没有房子住，其和老婆就商量赠与一点面积给他住。蒋亚燕在二审中向法院表示当初蒋健只是跟她说叔叔没有房子，送一套给他居住，没想到现在说是卖给他了。以上事实，有证明以及当事人陈述等在卷佐证。本案争议焦点为：案涉2008年10月22日《协议》的性质应如何认定，蒋建初现能否基于该《协议》要求蒋健履行涉案房屋的过户手续。本院认为：关于案涉2008年10月22日《协议》的性质，蒋建初主张是买卖关系，而蒋健主张是赠与关系。该两种法律关系的本质区别在于财产的转让是否有对价即系有偿还是无偿。从本案双方签订的协议内容来看，蒋建初当时从蒋健名下提取90平方米房屋，需贴给蒋健房屋拆迁奖金45000元，同时拆迁协议上的款项也归蒋健所有，蒋建初要自付安置房屋的购房款。蒋建初后亦实际向蒋健支付了拆迁奖金及拆迁补偿款100000元。蒋建初主张蒋健向其支付的100000元是其本应取得的房屋拆迁补偿款和房屋拆迁奖金，但因当时房屋已涉及拆迁，如蒋健是将90平方米房屋无偿赠与给蒋建初，该部分房屋所对应的拆迁利益即应归蒋建初，而无需蒋建初再将相应款项支付给蒋健。另根据一审法院向拆迁办的调查可以反映依据当时的拆迁政策，蒋健最多只能置换250平方米的安置房，其被拆迁的14号房屋的总面积为445.39平方米，超过250平方米的部分只能拿拆迁补偿款，如14-1号的90平方米计入14号拆迁补偿协议计算，也只能拿到超面积的拆迁补偿款90315元。由此可见，蒋健名下当时超面积的90平方米房屋的拆迁补偿对价也即是9万余元，故蒋建初支付蒋健100000元实际是已将其从蒋健处提取的90平方米房屋的价值支付给了蒋健，其系有对价的取得当时蒋健处的90平方米房屋并基于此置换相应的安置房。因此，从协议内容及实际履行情况来看，双方更符合买卖关系的特征。蒋健上诉主张双方系赠与关系，依据不足，本院不予采信。关于蒋健在二审中又主张14-1号的90平方米房屋系其夫妻共同财产，其系擅自处分的意见，经审查，关于该14-1号房屋的建造时间目前仅有当地居委及部分居民出具的证明显示是蒋健婚后建造，并无其他证据佐证。另即使该部分房屋属于蒋健与其妻子的夫妻共同财产，蒋健也表示与妻子商量过将房屋给蒋建初的事宜。现蒋健及其妻子表示当时商量说的是赠与，但这明显与《协议》约定内容及实际履行情况不符。从2008年的协议签订至本案蒋建初起诉已有10余年，蒋建初在2009年即已拿到涉案的安置房并控制使用，而蒋亚燕一直和蒋健共同生活，其对拆迁及安置情况理应都知晓，且蒋健自己也表示就将房屋给蒋建初一事与妻子有过商量，故应当认定其妻子蒋亚燕对涉案《协议》一事均知晓并认可，对蒋健主张其是擅自处分，本院不予采信。目前涉案的22号xxx室安置房屋根据一审向拆迁办的调查已具备办理产权登记及上市交易的条件，故一审法院现判令蒋健配合将该房屋过户至蒋建初名下并无不当。综上，蒋健的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审法院所作判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2310元，由上诉人蒋健负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年八月二十六日书记员  蒋 懿