贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初2333号原告田雪,女,满族，1987年1月25日生，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市白云区。委托代理人:蔡吉新，贵州博矩律师事务所律师，代理权限：特别授权被告安顺禹晋房地产开发有限公司法定代表人:徐焕，系该公司执行董事。统一社会信用代码:91520400MA6DRT989G。住所:贵州省安顺市西秀区。委托代理人：蔡兴元，男，汉族，1962年6月15日生，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，代理权限：特别授权。原告田雪诉被告安顺禹晋房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及委托代理人蔡吉新、被告的委托代理人蔡兴元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年10月15日至2020年5月14日期间11间房屋的租金共计人民币157206.21元（11间房屋每月租金共计22458.03元），并支付至双方买卖合同解除止；2、判令被告以157206.21元为基数，按5%比例支付违约金7860.31元，并以房屋买卖合同解除止租金总额为基数按5%比例支付违约金；3、本案诉讼费、保全费、保全保函费由被告承担。事实和理由。2018年10月14日原告与被告签订商品房承租合同,约定由被告承租原告购买的贵州省安顺市报业大厦4层2、3、4、5、6号酒店式公寓房屋，用于酒店经营，双方又于2019年3月30日签订商品房承租合同,约定由被告承租原告购买的贵州省安顺市报业大厦4层1、7、8、9、10、11号酒店式公寓房屋，用于酒店经营，原、被告及被告授权的代表签名盖章予以认可，是双方真实意思表示。合同签订后原告将租赁物交付被告使用，完成了自己的合同义务。两次合同约定原告均于2019年10月15日起开始收取租金，租金支付方式为每年每季度开始的15个工作日内被告支付租金，且约定了具体的开始支付时间，合同约定被告逾期支付的违约责任为每日应付租金的5%的违约金，鉴于该违约金约定过高，对被告显失公平，原告酌情减低为应付租金总额的5%作为对被告违约的惩罚性赔偿。因被告不履行支付租金义务，双方于2020年1月18日签订补充协议，明确为先付租金后使用租赁物，并对产生纠纷后由违约方承担维权所支付的费用（包括律师费、诉讼费、差旅费等）。至原告起诉时被告未履行支付租金义务，故提起前述诉讼请求。被告对原告主张表示无答辩意见。当事人围绕其的诉讼请求依法向本院提交了以下证据：原告提交了原告身份证复印件、被告企业信用信息、商品房承租合同11份、商品房承租补充协议、委托书，被告提交了营业执照、法定代表人身份证等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以采信。经审理查明：2018年10月14日,原告与被告签订了5份《商品房承租合同》，约定原告自愿将购买被告开发建设的“贵州省安顺市报业大厦”4层2、3、4、5、6号房屋（酒店式公寓）出租给被告。于2019年3月30日，原告与被告又签订了6份《商品房承租合同》，约定原告自愿将购买被告开发建设的“贵州省安顺市报业大厦”4层1、7、8、9、10、11号房屋（酒店式公寓）出租给被告。以上11份合同均约定：于同日与被告签订《商品房买卖合同》，现原告自愿将该房屋出租于被告，自本协议签订之日起，被告拥有对该房屋所有商业经营权，被告承租原告该物业用于酒店经营。被告承租时间为十二年，即2018年10月15日起至2030年10月15日止，第五条付款方式：乙方从第二年起每一年每季度月向甲方支付投资回报，第一季度2019年10月15日，第二季度2020年1月15日，第三季度2020年4月15日，第四季度2020年7月15日，以此类推每3个月为一季度，十五个工作日内将当月投资回报收益以季度打款回报给甲方，乙方和甲方共同认定的银行账户（收款人姓名：田雪，账户号：中国工商银行62×××07，开户行：白云区艳山红支行）以划拨的方式或现金方式向甲方一次性付清。第八条违约责任：乙方无正当理由逾期向甲方支付投资回报金，应按逾期每日依本年度约定投资回报金的5%向甲方支付违约金，本合同条款继续履行。以上合同对各房号房屋的各年收益回报分别作了明确，第一年为合同价的5%，直接抵扣购房款，第二年与第三年按合同价收益各7%投资收益，1号房屋37622元／年，2号房屋20701.1元／年，3号房屋20701.1元／年，4号房屋23494.8元／年，5号房屋23275.98元／年，6号房屋23755.62元／年，7号房屋23288元／年，8号房屋25392元／年，9号房屋23755元／年，10号房屋23755元／年，11号房屋23755元／年。2020年1月18日双方又签订《商品房承租补充协议》，明确：甲方将名下的安顺报业大厦第4栋第4层（带平台那一层）第1号到第11号共11间房产出租给乙方，乙方在销售商品房时宣传承诺返租。现就签订生效的《商品房承租合同》中有关条款进一步明确，第一年租金从2018年10月1日起计算，租金抵购房款，第二年租金从2019年10月1日起计算，在15日内由乙方向甲方按季度支付租金，且今后乙方须先付租金后使用，否则视为乙方违约。如发生违约时，由违约方承担违约产生的所有费用，包括律师费、诉讼费、差旅费等。后被告自2019年10月15日应支付租金之日起未向原告支付的租金，原告遂诉至本院，提出上述请求。本院认为：原告与被告签订了11份《商品房承租合同》，将购买被告开发建设的“贵州省安顺市报业大厦”4层1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11号房屋（酒店式公寓）出租给被告，是双方的真实意思表示，该11份合同不违反法律的禁止性规定，为有效合同。该合同对原、被告双方的权利义务进行了约定，双方应该按照合同的约定履行各自的权利或义务。被告自2019年10月15日应付租金之日起未按合同约定向原告履行支付的租金义务，其行为已构成违约，应向原告承担违约责任。现原告诉请要求被告支付2019年10月15日至2020年5月14日期间11间房屋的租金，符合法律规定，本院予以支持。经核算该期间租金共计157205.65元。原告诉请要求被告按5%的比例计付违约金。因协议约定“乙方无正当理由逾期向甲主支付投资回报金，应按逾期每日依本年度约定投资回报金的5%向甲方支付违约金”，原告认为该约定过高，主动调整为按5%比例支付违约金，不违反法律规定，本院予以支持。经核算该违约金为人民币7860.28元。原告诉请要求计付租金及以租金总额为基数按5%比例支付违约金至房屋买卖合同解除止，因双方商品房买卖合同何时解除不能确定，本院仅处理至2020年5月14日止拖欠的租金及产生的违约金，之后拖欠的租金及产生的违约金原告可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告安顺禹晋房地产开发有限公司在本判决生效之日后五日内支付原告田雪2019年10月15日至2020年5月14日期间11间房屋租金共计人民币157205.65元。二、由被告安顺禹晋房地产开发有限公司在本判决生效之日后五日内向原告田雪支付违约金7860.28元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3602元，减半收取人民币1801元，由被告安顺禹晋房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  张红文二〇二〇年八月七日法官助理包欣书记员杨恒