贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）黔8601民初510号 原告（反诉被告）：贵阳市联源物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花溪大道北段132号1单元。 法定代表人：朱建明，总经理。 委托诉讼代理人：黎瑶，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙迪，贵州恒易律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：贵州煜方圆高科技有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区沙河街112号天和公寓2层。 法定代表人：铁烈珍，总经理。 委托诉讼代理人：马**，贵州千载律师事务所律师。 原告贵阳市联源物业管理有限公司（以下简称联源物业公司）与被告贵州煜方圆高科技有限公司（以下简称煜方圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2020年6月28日、8月11日公开开庭进行了审理。原告联源物业公司的委托诉讼代理人黎瑶，被告煜方圆公司的委托诉讼代理人马**到庭参加诉讼。案件审理过程，原、被告申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告联源物业公司提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金1299000.00元，滞纳金213496.20元，共计1512496.20元（租金和滞纳金计算至2020年4月28日，2020年4月28日后的租金按照合同标准计算至租赁资产返还之日，滞纳金按照合同约定标准计算至租金缴清之日）；2.终止原告与被告之间的资产租赁合同；3.本案诉讼费、财产保全费以及实现债权的费用由被告承担。庭审过程中，原告联源物业公司增加一项诉讼请求，要求被告煜方圆公司返还案涉房屋。事实与理由：2017年8月14日,原告在贵阳市阳光产权交易平台上发布公告,对位于贵阳市云岩区平方米的房屋进行公开招租,并在招租公告中对租赁资产的现状进行了详细披露:“该资产安全通道未全部疏通,二楼另有14户业主的资产现资产为毛坯房状态,楼上下水管道因火灾影响渗漏严重,水电未通,需承租人自行出资对火灾后的残留物进行拆除,承租方需根据自己的经营项目协调其他业主自行投资进行消防配套设施建设,并经消防主管部门验收合格后方能进场经营”。为此,原告给予承租人6个月的装修、消防整改期以分摊消防建设费用。被告煜方圆公司过公开竞标取得了上述房屋的租赁权。并于2017年8月25日与原告签订《资产租赁合同》,约定原告将上述房屋出租给煜方圆公司用于家具销售及酒店经营等，租期10年（自2017年8月28日至2027年8月27日），每月租金6万元／月,并对支付方式、违约责任进行了约定。另外,煜方圆公司需自行出资建设相应消防设施并通过验收。原告给予其6个月的免租期。原告于合同签订之日将房屋交付被告，但自2018年7月起,被告就开始拖欠租金,期间原告多次向其催缴未果,截至2020年4月28日已累计拖欠租金1299000元。原告支付滞纳金外,原告还有权解除合同,收回租赁资产。综上,被告不按照合同约定向原告支付租金,已经构成违约,应当按照合同约定承担违约责任。 被告煜方圆公司辩称：被告与原告于2017年8月25日签订了资产租赁合同，由原告将房屋出租给原被告使用，那么对房屋状况被告进行了一个大致描述，但原告所披露的房屋情况与房屋的实际情况并不符合。被告在进入所承租房屋，对房屋进行相应的消防整改完毕后，因该房屋系公共商场，其消防审批需由业主方进行统一申报，被告在知悉这些情况后主动联系了原告。原告一直未能将相应的房屋消防审批办理完毕，致使被告一直无法使用承租的房屋，原告的行为导致原被告方双方所签订的资产租赁合同，其合同目的无法实现。因此被告于2018年7月15日向原告送达了解除双方签订资产租赁协议的通知，因此被告认为原被告双方所签订的资产租赁合同已于2018年7月22日解除。被告无须再向原告履行相应的合同义务。 反诉原告煜方圆公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决自2018年7月22日起解除反诉原告与反诉被告联源物业公司双方签订的《资产租赁协议》，并由反诉被告联源物业公司退还反诉原告所缴纳的保证金100000元；2.反诉被告联源物业公司退还反诉原告帮助垫付的沙河街家具市场1楼厕所维修费用29200元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告煜方圆公司经过资产租赁招投标程序，与反诉被告联源物业公司签订《资产租赁协议》，约定将本案案涉房屋租赁使用。租赁协议签订后，反诉被告即履行了相应合同义务。反诉被告在对房屋进行消防整顿并准备投入使用。消防整顿完成后，反诉原告即向相关部门申请了消防审批，却被告知因涉及房屋系公寓，且房屋所在整体为人流密集的商场，同时该房屋在之前因火灾，内部被烧毁，因此根据消防法的规定需由商场涉及的全部产权人共同申请商场的初步消防审批。知悉该情况后，反诉原告即告知反诉被告。反诉被告通过努力协调仍无法使标的房屋通过消防验收，导致反诉原告自双方签订《资产租赁协议》后一直无法使用房屋。2018年7月15日，反诉原告书面告知了反诉被告，解解除双方签订的《资产租赁协议》。反诉被告一直未回复。反诉原告于2018年7月22日即搬离了贵阳市云岩区沙河街112号天河公寓二楼。依据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，因反诉被告原因，无法使用房屋，遂提出反诉。 反诉被告联源物业公司辩称：1.反诉原告未按期支付租金，违约在先，所以根据合同的约定，对保证金应当用于充抵租金，不应予以返还；2.由于反诉原告并未在2018年7月22日搬离租赁的房屋，合同的租赁合同的解除时间，不应从2018年7月22日开始算；3.对于厕所维修费用如果说反诉原告能够提出举出相应的支出费用的相应凭据，反诉被告是可以承担的。 经审理查明，2017年8月24日，联源物业公司在贵州阳光产权交易所有限公司网站上挂牌出租贵阳市云岩区普陀社区沙河街112号天河公寓二楼（租赁面积2124.53平方米，产权证号：云岩字第20020667号），除对租承租人资质、房屋使用的特殊规定、租期、租金等问题进行要求外，同时载明：“该资产安全通道未全部疏通，二楼另有14户业主的资产，现资产为毛坯状态，楼上楼下因火灾影响渗漏严重，水电未通，需承租人自行出资对火灾后的残留物进行拆除，承租方需根据自己的经营项目协调其它业主自行投资，进行消防配套设施建设，并经消防主管部门验收合格后方能进场经营。出租方给予承租人6个月的装修、消防整改期以分摊消防建设费用，租赁合同期满后，消防设施归出租方所有。” 次日，联源物业公司（甲方）与煜方圆公司（乙方）签订《资产租赁合同》，约定：1.甲方将案涉房屋（租赁面积2124.53平方米）以现状整体出租给乙方，乙方已对租赁资产、附属设施及周边情况充分了解，并认为符合自己的承租条件，愿意按甲乙双方议定的条件承租。2.租期自2017年8月28日至2027年8月27日；由乙方自行出资建设相应的消防设施并通过验收，消防建设期和装修期自2017年8月28日至2018年2月27日，从2018年2月28日开始计租；每月租金60000元，租金每两年上年基础上递增5%，直至合同期满；租金按季度支付，乙方需在合同签订时向甲方交纳每个缴费期租金，以后在上个缴费期届满10日前向甲方交纳下个缴费期租金；逾期未交纳的，乙方承担每日0.5%滞纳金；乙方拖欠租金满一个月，除按欠缴额每日0.5%支付滞纳金后，甲方有权解除合同，收回资产，乙方赔偿当年应交租金的20%作为违约金。3.为确保乙方全面履行合同约定，乙方需在合同签订时向甲方缴纳合同保证金100000元；合同期满、解除或终止时，如乙方无违约行为，租赁资产及附属设施无损坏，且未欠租欠费，甲方将保证金全部不计息退还乙方。因乙方原因提前解除合同，保证金不退还。4.租赁资产在租赁期内由乙方负责维护、修缮，费用由乙方承担。5.本合同经双方签字盖章后，任何一方不得擅自更改或解除；确需变更合同内容或解除合同时，必须经双方协商一致并达成书面协议；合同有效期内，除一方违反本协议约定单方解除合同外，任何一方书面提出解除合同的，另一方应在30日内书面予以答复，逾期不答复视为同意解除；如30日内答复不同意解除合同的，则双方应继续履行本合同直至租赁期限届满。合同约定了其他事项。 合同签订后，联源物业公司将案涉房屋交付煜方圆公司，煜方圆公司支付100000元保证金。 2019年3月11日，煜方圆公司向联源物业公司递交《天河公寓经营情况说明》，将接手案涉房屋后的部分工作作出说明，并载明：1.二楼商场不能单独办理消防许可证，并在消防部门的指导下找出问题所在，即商场消防通道须直接通往室外，符合“一进一出”原则；配备消防水池；做好一楼与二楼的防火隔离分区。2.2018年11月25日煜方圆公司完成消防泵房改造，同年12月底完成消防通道的改造；3.截止情况说明书当日，二楼商场未消防验收。4.希望联源物业公司对租金酌情考虑。联源物业公司收到上述情况说明后，未作明确回复。 2019年7月3日，煜方圆公司向联源物业公司递交《天河公寓二层场地租金支付方案申请》，就租金支付问题的方案提出请求，载明：2018年2月至2018年12月底，给予继续免租；2018年12月底（消防通道打通）至二层场地取得消防证，期间每个月按2万元交纳场地租金，消防证取得后全额交纳场地租金。 联源物业公司收到《天河公寓经营情况说明》、《天河公寓二层场地租金支付方案申请》后，由于免除租金金额请求过高，上级单位不予批准为由，联源物业公司未能同意免租申请。 自2018年7月28日起，煜方圆公司未再向联源物业公司支付房屋租金。 另查明，煜方圆公司垫付案涉房屋所在的一楼厕所维修费用29200元（由云岩区普陀社区服务中心出具收据）。 再查明，贵阳市云岩区普陀社区沙河街112号天河公寓二楼曾于2016年发生火灾。该房屋中，除联源物业公司有管理权的房屋【登记于贵阳三磷化工（集团）有限公司名下】外，另有部分房屋属于其他14户业主。经庭审询问，联源物业公司虽参与协调，但由于其他业主未能配合，煜方圆公司未能办理消防验收手续。 本院于2020年8月6日与原、被告到房屋现场进行调查。案涉房屋位于天河公寓二楼。该层楼房部分被用于家具售卖。煜方圆公司仍使用部分占用联源物业公司出租的商业用房，用于摆放待售家具。二楼家具广场中，14户业主的房屋与联源物业公司出租的房屋没有独立分隔。 2020年8月11日，本案再次开庭审理过程中，经询问,煜方圆公司未与联源物业公司办理房屋交接手续 上述事实，有当事人的陈述笔录、《资产租赁合同》、《天河公寓经营情况说明》、《天河公寓二层场地租金支付方案申请》、房屋所有权证、情况说明、《市工商公司关于将非经营性资产委托贵阳市联源物业管理有限公司管理有关事项的通知》、《市工商公司关于申请对沙河街综合批发市场消防安全隐患进行综合整治的函》、厕所维修费用收据、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。 本院认为，《资产租赁合同》系本案当事人真实意思表示，合法有效。煜方圆公司提出确认双方合同关系于2018年7月22日解除的反诉诉请，虽未被联源物业公司认可，但从联源物业公司也提出解除《资产租赁合同》的本诉诉请上看，双方对解除合同客观上达成一致意见，因煜方圆公司未能举证与联源物业公司办理案涉房屋的交接手续，本院对联源物业公司解除双方《资产租赁合同》的诉请予以支持。 本案争议焦点是：1.煜方圆公司是否应支付房屋租金。2.煜方圆公司主张的房屋于2018年7月22日搬离的事实是否成立。 焦点一。本案中，《资产租赁合同》涉及的房屋面积大、租赁期限长，各方当事人均应当在签订合同之前尽到各自的注意义务。作为承租人的煜方圆公司，应当对涉案房屋是否符合自己的租赁目的进行必要的审查。作为出租人的联源物业公司，也负有在合理范围内配合煜方圆公司完成案涉房屋消防整改、验收等的协助义务。本案中，联源物业公司通过公开招标方式招租，将房屋基本情况予以公告，可推知煜方圆公司已了解房屋所涉产权信息，但未对涉案房屋是否能够满足其经营需求进行严格审查。联源物业公司除自身管理的房屋外，未能与另外14户业主协调共同申报消防验收，也是造成本案合同目的不能实现的原因。因此，本案双方当事人均存在一定过错，各自应承担相应损失，本院认为以煜方圆公司承担60%租金，联源物业公司承担40%租金为宜。 焦点二。煜方圆公司提交于2018年7月15日向联源物业公司递交《通知》，主张其已履行告知解除双方所签订的租赁协议，但并未提供上述通知的送达记录佐证，且联源物业公司未承认收悉上述函件，故该证据达不到煜方圆公司的证明目的，本院不予采信。煜方圆公司提出其于2018年7月22日搬离房屋，但亦未提交证据佐证与联源物业公司办理房屋交接手续。相反，从其提交并且联源物业公司认可的《天河公寓经营情况说明》、《天河公寓二层场地租金支付方案申请》证实，煜方圆公司就房屋租金提出减、免、缓租金支付的申请，可推知煜方圆公司并未实际搬离案案涉房屋。经本院2020年8月6日现场查看，煜方圆公司仍使用部分联源物业公司出租的房屋。因此，煜方圆公司主张其于2018年7月22日搬离房屋的事实依据不足，本院不予采信。 据此，本诉中，关于联源物业公司主张煜方圆公司支付租金1299000元的诉请（自2018年7月28日起，暂截至2020年4月28日，2020年4月28日后的租金按合同约定计算至租赁资产返还之日止）。首先应明确，合同解除前为租金，合同解除后为房屋占有使用费，根据合同中关于计租时间（2018年2月28日）、每月租金60000元及每两年在上年基础上递增5%的约定，从2018年7月28日起计算，截止至2020年8月6日，房屋租金为60000元/月×19个月＋60000元/月×（1＋5%）×5个月＋[60000元/月×（1＋5%）]元/月÷30天×10天＝1476000元，按前述租金承担比例，煜方圆公司应向联源物业公司支付截止至2020年8月6日的房屋租金为1476000元×60%＝885600元。2020年8月7日起的租金（房屋占有使用费），煜方圆公司应按合同约定租金标准的60%向联源物业公司支付至房屋返还之日止。关于联源物业公司主张煜方圆公司承担违约责任的诉请，因联源物业公司在履行合同过程中具有过错，对其主张违约金的诉请，本院不予支持。 反诉中，关于煜方圆公司主张联源物业公司返还保证金100000元的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，本院予以支持。关于煜方圆公司主张联源物业公司退还垫付沙河街家具市场1楼厕所维修费用29200元的诉请，联源物业公司并非该厕所费用的收取方，但为该维修事实的受益人，由于其对煜方圆公司垫付厕所维修费用的事实不持异议，为减少当事人的讼累，本院一并处理，对该诉请予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告贵阳市联源物业管理有限公司与被告贵州煜方圆高科技有限公司于2017年8月25日签订的《资产租赁合同》； 二、被告贵州煜方圆高科技有限公司于本判决生效之日起十日内将贵阳市云岩区普陀社区沙河街112号天河公寓二楼房屋（租赁面积2124.53平方米）返还原告贵阳市联源物业管理有限公司； 三、被告贵州煜方圆高科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告贵阳市联源物业管理有限公司支付截止至2020年8月6日的房屋租金885600元，并从2020年8月7日起按合同约定租金支付标准的60%支付房屋租金或房屋占有使用费（具体标准：2020年8月7日至2022年2月27日，每月租金标准为63000元，从2022年2月28日起，租金每两年在上年基础上递增5%）； 四、反诉被告贵阳市联源物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还反诉原告贵州煜方圆高科技有限公司保证金100000元； 五、反诉被告贵阳市联源物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告贵州煜方圆高科技有限公司贵阳市云岩区普陀社区沙河街112号天河公寓一楼厕所维修费用29200元； 六、驳回原告贵阳市联源物业管理有限公司的其他诉请请求； 七、驳回反诉原告贵州煜方圆高科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18414元，减半收取计9207元，由原告贵阳市联源物业管理有限公司负担2879元，被告贵州煜方圆高科技有限公司负担6328元；反诉案件受理费2884元，减半收取计1442元，由反诉被告贵阳市联源物业管理有限公司负担。另，本诉案件受理费原告贵阳市联源物业管理有限公司重复交纳案件受理费9207元，予以退还。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员 陈红时 二〇二〇年八月十九日 法官助理 吴 曦 书 记 员 吴 阳