广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3529号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：梁宏伟，男，1977年2月11日出生，汉族，住广东省中山市南区***********。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中山市南区恒美股份合作经济联合社，住所地广东省中山市南区*****。法定代表人：李衍强，该社社长。委托诉讼代理人：梁世颂，广东道慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴少容，广东道慧律师事务所律师。上诉人梁宏伟因与被上诉人中山市南区恒美股份合作经济联合社（以下简称恒美经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初21114号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人梁宏伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判：一、梁宏伟无须向恒美经联社支付2017年12月的租金31000元；二、恒美经联社立即向梁宏伟返还水费336元、电费2457.31元、垃圾处理费67.2元、污水处理费224元，合计3084.51元。事实和理由：一、一审判决认定梁宏伟未能举证证实合同期满即将涉案租赁物返还恒美经联社，应承担举证不能的不利后果错误。事实上，2017年12月5日，梁宏伟与恒美经联社一致同意涉案租赁合同履约完毕，即梁宏伟已于合同期满时将租赁物返还给恒美经联社，且恒美经联社也于当日向梁宏伟退还合同保证金93000元。若梁宏伟存在拖欠租金的行为，恒美经联社不会同意向梁宏伟全额退还合同保证金。二、一审判决认定梁宏伟应向恒美经联社支付2017年10月至12月租金93000元及违约金错误。恒美经联社曾于2018年7月9日向梁宏伟经营的中山市南区盛联物业管理服务部（以下简称盛联服务部）发出《询证函》，确认梁宏伟尚未租金为2017年10月、11月共计62000元。恒美经联社请求一审法院判令梁宏伟向其支付2017年12月租金31000元没有事实根据。三、梁宏伟已于合同期满时即2017年11月30日将涉案租赁物返还给恒美经联社，恒美经联社于2018年1月29日从梁宏伟用于支付水电费用的账户上自动扣收2017年12月1日起至2018年1月1日止的电费、水费、垃圾处理费、污水处理费于法无据，恒美经联社应向梁宏伟退还水费336元、电费2457.31元、垃圾处理费67.2元、污水处理费224元，合计3084.51元。被上诉人恒美经联社答辩称：一、梁宏伟是恒美经联社的集体经济组织成员，梁宏伟承租涉案租赁物后将涉案租赁物转租给其他市场摊位经营者。恒美经联社在一审中提供的证据及证人证言，均证明梁宏伟使用租赁物至2017年12月，梁宏伟应当交纳2017年12月租金31000元。二、关于租赁保证金93000元，梁宏伟准备继续投标2018年租赁合同，双方虽办理了退还保证金手续，但梁宏伟并未实际取走该93000元，而是另外向恒美经联社支付7000元加上该93000元，作为2018年的投标保证金10万元交给了恒美经联社。三、关于水电费、垃圾费，因梁宏伟未能举证其交纳费用的依据，一审判决未支持其请求合理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。梁宏伟向一审法院起诉请求：恒美经联社立即向梁宏伟返还水费336元、电费2457.31元、垃圾处理费67.2元、污水处理费224元，合计3084.51元。恒美经联社向一审法院反诉请求：一、梁宏伟向恒美经联社支付2017年10月至12月租金93000元；二、梁宏伟向恒美经联社支付逾期交租的违约金（自租金拖欠之日起按月利率2%计算至付清之日止）。一审中，恒美经联社明确其第二项诉讼请求即违约金的计算方式为：以拖欠租金总额93000元为基数，自2018年1月1日起按月利率2%计算至付清之日止）。一审法院认定事实：2014年7月21日，盛联服务部注册成立，类型为个体工商户，经营者系梁宏伟，经营场所位于中山市南区******，经营范围为物业管理、企业管理服务、市场管理服务。盛联服务部于2018年1月30日被注销。2014年8月5日，梁宏伟（承租方、乙方）与恒美经联社（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其位于中山市南区*****口的房产出租给乙方用于市场经营，租期从2014年9月1日起至2017年8月31日止，租金每月31000元。乙方签订本合同时支付首月租金，此后的租金于每月5日支付。租赁期间产生的水电费、电话费、燃气费等一切费用均由乙方负担。签订本合同时，乙方应向甲方交纳保证金93000元，保证金于合同期满后，在乙方完全履行本合同义务和付清所有费用后退还，不计利息。乙方如违反合同约定，致使甲方产生损失，甲方可用部分或者全部保证金赔偿损失，保证金不足以赔偿的，乙方应另行支付。乙方不得拖欠租金，如逾期一天，每天支付0.5%的违约金，逾期15天，甲方有权解除合同，收回租赁物，没收乙方所交的保证金，并追究乙方的违约责任等事项。合同签订后，盛联服务部向恒美经联社交纳了保证金93000元。2017年10月16日，盛联服务部（乙方）与恒美经联社（甲方）签订《补充协议》一份，约定：我社于2014年8月1日将位于中山市南区*****口的物业租给盛联服务部，甲乙双方签订合同（合同编号：200013002000-140021），合同期限3年，由2014年9月1日至2017年8月31日，租金为每月31000元，由于合同到期后，续期合同部分条款作调整，未能及时落实确认的原因，经双方协商并公示，同意延长租期，从2017年9月1日至2017年11月30日，其间租金及其他条款按原合同执行，租金为每月31000元。梁宏伟承租涉案租赁物后，一直以其父梁金灿名下的银行账户交纳涉案租赁物产生的水费、电费等相关费用。梁宏伟提供的证据显示梁金灿交纳了2017年12月1日至2018年1月1日的电费2457.31元、2017年12月11日至2018年1月9日的水费336元、垃圾处理费67.2元、污水处理费224元，以上合计3084.51元。一审另查：双方确认2017年9月、10月、11月的租金应当在2017年11月5日支付。梁宏伟主张合同到期后，其直接退场，双方没有书面交接，但有口头告知。恒美经联社主张《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，梁宏伟想继续经营，双方没有进行交接，双方经协商后签订《补充协议》；《补充协议》约定的租赁期限2017年11月30日届满后，梁宏伟想继续经营并进行竞标，于2017年12月5日交纳了竞标保证金，为此梁宏伟继续使用至2017年12月31日。2018年1月份，新的租户入场。关于退还合同保证金问题，因梁宏伟提出继续承租，希望退还合同保证金93000元，另补交7000元，合计10万元，作为竞标保证金。恒美经联社为此于2017年12月5日向梁宏伟退还合同保证金93000元。同日，梁宏伟向恒美经联社交纳竞标保证金10万元。一审法院曾组织双方多次进行调解，但调解未果。一审法院认为：《房屋租赁合同》与《补充协议》均系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。从盛联服务部交纳《房屋租赁合同》中所约定的保证金及《补充协议》“我社于2014年8月1日将位于中山市南区*****口的物业租给盛联服务部，甲乙双方签订合同（合同编号：200013002000-140021）”的内容来看，涉案合同主体应为盛联服务部与恒美经联社。因盛联服务部已被注销，梁宏伟系盛联服务部的经营者，有权提起本案诉讼。本案的争议焦点为：一、双方的租赁合同何时解除；二、恒美经联社应否向梁宏伟返还水费等费用；三、梁宏伟有无拖欠租金。关于焦点一，《房屋租赁合同》与《补充协议》约定的租赁期限截至2017年11月30日，梁宏伟主张2017年11月30日合同期满即解除合同，恒美经联社不予确认，主张梁宏伟继续使用至2018年1月份。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”从上述规定可知，梁宏伟主张合同期满即解除合同，应向恒美经联社返还租赁物，返还租赁物的举证责任应由梁宏伟承担。梁宏伟未能举证证实合同期满即将涉案租赁物返还恒美经联社，应由梁宏伟承担举证不能的不利后果。故应采信恒美经联社的主张，并据此认定合同期满后梁宏伟继续使用涉案租赁物直至新的租户入场，双方的租赁合同于2018年1月份解除。关于焦点二，鉴于已认定双方的租赁合同于2018年1月份解除，梁宏伟以其代恒美经联社交纳了2017年12月份至2018年1月份的水费336元、电费2457.31元、垃圾处理费67.2元、污水处理费224元为由，请求恒美经联社返还，没有事实依据，不予支持。关于焦点三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”故梁宏伟辩称恒美经联社在本案中请求支付租金已经超过诉讼时效没有法律依据，不予采纳。从上可知，因已经认定合同期满后梁宏伟继续使用涉案租赁物直至新的租户入场，故梁宏伟应向恒美经联社支付2017年10月至2017年12月的租金。梁宏伟未提供充分有效的证据证实其已经足额支付该期间的租金，应由梁宏伟承担举证不能的不利后果。故恒美经联社请求梁宏伟支付2017年10月至2017年12月的租金合计93000元，予以支持。梁宏伟拖欠租金，造成恒美经联社资金损失，应予以赔偿，根据恒美经联社的损失情况，确定违约金的计算方式为：以93000元为基数，自2018年1月1日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、梁宏伟于判决生效之日起七日内向恒美经联社支付2017年10月至2017年12月的租金合计93000元及违约金（以93000元为基数，自2018年1月1日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回梁宏伟的全部诉讼请求；三、驳回恒美经联社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由梁宏伟负担。反诉受理费1508元，恒美经联社负担108元，梁宏伟负担1400元。本院二审期间，梁宏伟围绕上诉请求依法向本院提交了恒美经联社于2018年7月9日出具的《询证函》，证明其仅拖欠恒美经联社2017年10月、11月租金62000元。恒美经联社未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对于梁宏伟提交的上述证据，恒美经联社对其真实性予以确认。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院又查：一审中，证人即涉案房屋的分租户戴尚燕、熊传新、周影梨、李运、卢再记、莫春好、陈鼎华、冯少卿、叶明、黄会华、李日权等，也均出具证言证明其从梁宏伟处承租市场档口后，在2017年12月份还在继续使用，且证人黄会华、李日权也出庭当庭予以作证。本院另查：根据梁宏伟向本院提交的恒美经联社于2018年7月9日出具的《询证函》，显示因恒美经联社正委托中山市永信会计师事务所有限公司对其2017年度财务报表进行审计，故其发函给梁宏伟，让其核对截止2017年12月31日，是否欠厂房租金62000元。梁宏伟收函后，于2018年8月31日在该函左下角相应栏目内手写了“经核实，2017年10月份、11月份租金共62000元未付，确实无误”的内容。对此，恒美经联社在二审解释称：按照财务规则，会计师事务所在审计厂房租金时，必须有合同作为依据。梁宏伟欠的2017年10月份、11月份租金，有双方《补充协议》作为依据，但2017年12月的租金没有合同作为依据，所以审计时没有发现该问题。二审中，梁宏伟称：“恒美经联社于2017年11月份就已对涉案市场发出了竞标公告，报名竞标的只有我一家，但恒美经联社又没有开标，意思是不再给我租赁了，直到2018年1月才开标。2017年12月份，还是原来的分租户在使用涉案租赁物。”本院再查：二审中，梁宏伟认可涉案租赁物就是市场，其承租市场后，将市场内的各个档口分租给了各分租户。本院认为，梁宏伟在二审中对于拖欠恒美经联社2017年10月、11月租金共计63000元，并无异议，本院予以确认。根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，是梁宏伟原经营的盛联服务部是否应支付涉案房屋2017年12月份租金及相应的水电费。而盛联服务部是否应支付涉案房屋2017年12月份租金及相应的水电费，关键在于盛联服务部在2017年12月份是否还在实际占用涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，根据盛联服务部与恒美经联社于2017年10月16日签订的《补充协议》约定，本案租赁期间至2017年11月30日届满。但是，梁宏伟并没有举证证明租赁期间届满后，盛联服务部已将涉案房屋返还给了恒美经联社，恒美经联社也认可其当时并没有要求盛联服务部返还，原因是梁宏伟愿意继续竞标承租涉案房屋。梁宏伟也确认其已在2017年11月份报名参加2018年度的竞标，且提出当时报名的只有其一人。因此，在其已经在使用房屋且已报名参加2018年度竞标，并愿意继续承租涉案房屋的情况下，其主张已于2017年12月份将涉案房屋返还给了恒美经联社，明显不符合常理。而且，梁宏伟认可其承租涉案房屋后，将各个档口分租给了各分租户经营使用。戴尚燕、熊传新、周影梨、李运、卢再记、莫春好、陈鼎华、冯少卿、叶明、黄会华、李日权等分租户，也均证明其从梁宏伟处承租市场档口后，在2017年12月份还在继续使用。同时，梁宏伟为经营管理涉案市场而成立的盛联服务部，实际上也是在2018年1月30日被注销的。由此可见，盛联服务部在2017年12月份仍在实际占用涉案房屋。因此，梁宏伟上诉主张其已在《补充协议》约定的租赁期间届满后将涉案房屋返还给了恒美经联社，理据不足，本院不予采信。梁宏伟上诉还提出恒美经联社在2017年12月5日向其退还了2014年8月5日《房屋租赁合同》约定交纳的租赁保证金93000元，并以此主张其已于租赁期限届满后将租赁房屋返还给了恒美经联社。恒美经联社认可其与梁宏伟于2017年12月5日办理了该93000元租赁保证金的结算手续，但同时提出梁宏伟并没有实际上将该93000元拿走，而是将该保证金93000元，加上当日另行交纳的7000元，合计10万元，作为竞标保证金，于同日又交给了恒美经联社。二审中，梁宏伟还以恒美经联社于2018年7月9日出具的《询证函》为据，证明其不应支付涉案房屋2017年12月份的租金31000元，但恒美经联社已对此作出了合理的解释。故对梁宏伟的该上诉主张，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人梁宏伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费652元，由上诉人梁宏伟负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年八月七日书记员 勾华吴歌