重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初11562号原告：陈小莉，女，1982年4月10日出生，汉族，无固定职业，住四川省武胜县，现住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：李建军，四川泰仁律师事务所律师。被告：李仁涛，女，1995年1月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：李金龙，男，1992年12月7日出生，汉族，住四川省广安市，现住重庆市沙坪坝区。第三人：重庆易正房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永组团L分区L47/03地块4幢1-商业14，统一社会信用代码91500112MA5UCNA64M。法定代表人：汤青山，该公司经理。委托诉讼代理人：邓某，男，重庆易正房地产经纪有限公司员工，住重庆市梁平区。原告陈小莉与被告李仁涛、李金龙，第三人重庆易正房地产经纪有限公司（以下简称：易正房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈小莉及其委托诉讼代理人李建军，被告李仁涛、李金龙，第三人易正房地产公司的委托诉讼代理人邓某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小莉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》；2、判令二被告双倍返还定金35000元；3、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告陈小莉陈述，双倍返还定金应为60000元，因被告已退款25000元，故要求被告双倍返还定金35000元。事实和理由：2020年7月6日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定二被告将其共有的、位于沙坪坝区xx路xx号x幢xx-x房屋出卖于原告，房屋总价款1200000元，原告应在签订合同当日支付定金30000元。合同签订后，原告依约向二被告支付了购房定金30000元。因案涉房屋已抵押给招商银行，需二被告偿还贷款后方能解除抵押，为确保原告后续付款的资金安全，经原、被告协商一致，由二被告向贝壳金融中心申请向原告提供金额为250000元的连带责任担保手续后，原告向二被告支付首笔购房款220000元，用于案涉房屋的银行解押。2020年7月10日，原告与二被告、第三人的代理人邓某共同前往贝壳金融中心办理担保手续时，二被告因是否出卖案涉房屋、房屋售价等问题产生分歧与矛盾，当场发生激烈的争吵和打架，导致未办理担保手续。二被告未履行为原告提供担保手续的义务，构成违约，且二被告的打闹行为给原告造成了严重的惊吓，严重损害了原告及胎儿的身心健康。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告李仁涛、李金龙辩称，首先，原告陈述的事实基本属实，但二被告在办理担保手续时系因私事发生争执，并非不想将案涉房屋出卖于原告，且我方已将办理担保手续的一半费用支付于中介公司，是原告自行离开现场。其次，原、被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，属于有效合同，原告主张解除案涉合同无事实、法律依据，我方不同意解除案涉合同。最后，被告无违约行为，无须向原告双倍返还定金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人易正房地产公司述称，原告陈述的事实属实，如原告坚持要求解除案涉合同，我方无异议。原、被告在履行案涉合同过程中均存在违约行为，原告的违约行为是，因二被告办理担保手续时现场打架，原告受到惊吓后未签订担保协议、未交纳担保费用；被告的违约行为是，二被告在签订担保协议时，对担保产生的费用产生分歧，发生冲突。被告李仁涛确实向我方支付了1424元的担保费，但该款项应由贝壳金融中心收取，我方已将上述款项退还于被告李仁涛。请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2020年7月6日，原告陈小莉（乙方、购买方）与被告李仁涛、李金龙（甲方、出售方）签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，合同约定以下主要事项：第一条、房屋基本情况：1、房屋坐落在沙坪坝区xx路xx号x幢xx-x，建筑面积93.16平方米。第二条、房屋权属情况：1、该房屋所有权人为李仁涛。3、该房屋抵押权人为招商银行。第四条、成交价格与付款方式：1、成交价格为1200000元。2、付款方式为贷款。乙方应在签订本合同当日将定金30000元以自行支付的方式支付给甲方，乙方于甲方还款之日将第一笔购房款220000元以自行支付的方式给甲方，乙方于过户当日将第二笔购房款110000元以自行支付的方式给甲方。乙方以商业贷款的方式，拟贷款840000元，该部分金额由贷款机构直接支付给甲方。第六条、关于房屋交易具体事宜的约定：2、申请购房贷款：甲乙双方应于2020年7月9日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。3、还款解押：甲方应在2020年8月15日前到其贷款机构办理完毕结按（即提前还贷）手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。第八条、房屋的交付：甲方应办理权属转移后7个工作日将该房屋交付给乙方。第九条、违约责任：1、逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按照成交总价的0.5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，甲方有权解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交总价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。2、逾期交房违约责任：甲方未按照约定条件将该房屋交付乙方的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，甲方按照成交总价的0.5‰向乙方支付违约金并于该房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，乙方有权解除合同，合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照成交总价的10%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。3、逾期办理房屋其他交易事宜的违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须在合同解除之日起3日内向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。第十条、不可抗力：在合同履行过程中，如发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法克服、无法控制的意外事件或自然灾害等不可抗力，以致合同当事人不能根据合同约定履行义务，发生意外事件或遭受自然灾害等不可抗力的一方可以部分或全部免除履行义务或推迟履行义务，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明，房屋风险自该房屋转移占有之日起转移给乙方。合同签订后，原告陈小莉于2020年7月8日通过银行转账的方式向被告李仁涛支付30000元。被告李仁涛、李金龙出具收据，载明，收到房屋买受人陈小莉交来的定金30000元。为保证原告陈小莉支付购房款的资金安全，原、被告于签订案涉合同时达成口头协议，约定由贝壳金融中心为原告陈小莉支付的定金30000元及第一笔购房款220000元，共计250000元资金提供担保，担保费5000元由原、被告各自承担一半。原、被告及第三人工作人员邓某于2020年7月10日共同前往贝壳金融中心办理担保手续，二被告因担保费产生争执，进而发生肢体冲突。二被告在担保协议上签字但未交担保费，原告没签担保协议也未支付担保费用，并自行离开了现场。随后，原告自述受到惊吓，担心买房风险大，向第三人表示不愿继续购买案涉房屋，第三人于当天晚上将原告不想买房的情况电话告知被告。双方未协商继续办理担保手续的时间，原告即于2020年7月17日向本院提起诉讼，要求判如所请。庭审中，原告陈小莉为证明其系孕妇，因二被告打架行为给原告造成了惊吓，影响了其胎儿，举示大坪医院心电图报告及诊断说明书。二被告对心电图报告及诊断说明书的真实性无异议。庭审中，原、被告一致陈述，虽案涉房屋买卖合同中载明的购房款为1200000元，原、被告经协商后，一致同意将购房款变更为1175000元。被告李仁涛遂以微信转账的方式向原告陈小莉退还购房款25000元。被告及第三人陈述，目前交纳担保费即可办理担保手续。原、被告及第三人确认案涉房屋不存在不能买卖的法律障碍。另查明，2020年7月6日，原告陈小莉（乙方、购买方）与被告李仁涛、李金龙（甲方、出售方）、第三人易正房地产公司（丙方、经纪方）签订了《居间服务合同》，合同约定以下主要事项：第一条、居间服务及标准：甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间方，甲乙双方签订《买卖合同》时，丙方居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。第二条、居间服务费及支付：甲方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费0元，乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费20000元。原、被告及第三人还签订了《交易服务合同》，合同约定以下主要事项：第二条、服务费：1、权证代办费：甲方同意在签订本合同当日向丙方支付权证代办费0元，乙方同意在签订本合同当日向丙方支付权证代办费500元。2、贷款服务费：乙方同意在签订本合同当日向丙方支付代办贷款服务费12600元，如乙方未能获得相应贷款的，丙方应退还已收取的相应费用。评估费由乙方自行向评估机构缴纳，且评估事宜一旦受理，该笔费用不予退还。第三人易正房地产公司于庭审中认可，原告陈小莉于2020年7月10日向其支付中介费20000元，贷款服务费12600元，评估费500元，合计33100元。原告陈小莉认为，二被告于办理担保手续时因担保费产生争执、打架，导致未能如期办理担保手续，被告的行为已构成违约，且二被告的行为对原告的身心健康及胎儿造成了影响，故原告请求解除案涉合同并要求双倍返还已支付的购房定金。被告李仁涛、李金龙认为，二被告于办理担保手续时打架的行为并不能导致案涉合同不能履行，且我方已于担保协议中签字，是因原告未签字致使担保手续未成功办理，原告后又单方面提出不愿继续购买案涉房屋，被告方无任何违约行为，希望继续履行案涉房屋买卖合同。双方争议较大，调解未成。上述事实，有原告陈小莉提交的《重庆市存量房屋买卖合同》、收据、中国工商银行电子回单、微信聊天记录截图、大坪医院心电图报告及诊断说明书，被告李仁涛、李金龙提交的《重庆市存量房屋买卖合同》，第三人易正房地产公司提交的《居间服务合同》及《交易服务合同》以及原告陈小莉，被告李仁涛、李金龙，第三人易正房地产公司的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，原告陈小莉与被告李仁涛、李金龙签订的《重庆市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：一、原告是否有权解除案涉《重庆市存量房屋买卖合同》；二、原告是否有权请求被告双倍返还定金。本院分别评述如下：一、原告是否有权解除案涉《重庆市存量房屋买卖合同》的问题1、原告是否享有约定解除权依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《重庆市存量房屋买卖合同》第九条违约责任第3项约定，甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须在合同解除之日起3日内向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。原告认为原、被告口头就办理担保手续已达成一致意见，因二被告自身原因导致未能办理担保手续，构成违约，且已超过15日，有权依据合同约定解除合同。首先，原、被告于2020年7月10日未能成功办理担保手续并非完全归责于二被告发生争执，原告于该日既未签订担保协议，又未交纳担保费，且自行擅自离开了现场，应负一定的责任。其次，原、被告未约定何时完成担保手续的办理，在案涉房屋买卖无法律障碍，且可以继续办理担保手续的前提下，原告仍以二被告打架使自己受到惊吓为由单方面表示不愿继续履行案涉买卖合同，并非被告逾期不履行或不配合原告履行办理担保手续的义务。故本案解除合同的条件未成就，原告陈述其享有约定合同解除权，无事实依据。2、案涉《重庆市存量房屋买卖合同》是否符合法定解除条件根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表面不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。该条第（四）项规定了违约解除合同的条件，即只有在当事人一方存在根本性违约，致使另一方当事人不能实现合同目的的情况下，另一方当事人才能要求解除合同。本案中，原告未举证证明被告存在根本性的违约行为致使合同目的不能实现，且房屋买卖合同能够继续履行。故原告请求解除原、被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》亦不符合法定解除合同的条件。综上，原告请求解除原、被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。二、原告是否有权请求被告双倍返还定金的问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告要求被告双倍返还定金，须举证证明收受定金一方即被告不履行约定的债务，但根据已查明的事实，未成功办理约定的担保手续是因原告以二被告的打架行为影响其身心健康、担心购房有风险而单方面提出不继续履行案涉合同，非被告不履行约定的义务，故原告的主张无事实、法律依据，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈小莉的全部诉讼请求。案件受理费15600元，减半交纳7800元（原告陈小莉已预交），由原告陈小莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 员  宗 新二〇二〇年八月二十六日法官助理  田箴堃书 记 员  李夏露