河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初4098号原告：洛阳万祥物业管理有限公司，住所地洛阳市洛龙区安乐镇西岗村03号。法定代表人：李红迎，总经理。委托诉讼代理人：刘庆亮，河南义同律师事务所执业律师。被告：曲建波，男，汉族，1970年12月24日出生，户籍所在地洛阳市西工区。原告洛阳万祥物业管理有限公司（以下简称万祥公司）诉被告曲建波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万祥公司的委托诉讼代理人刘庆亮、被告曲建波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。万祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令曲建波支付万祥公司物业服务费、采暖费、暖气管网改造费、水费及污水处置费合计15056.5元；2.判令曲建波支付万祥公司逾期缴纳物业服务费的违约金1147.83元；3.由曲建波承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月19日，西工区中泰新城业主委员会与万祥公司签订《中泰新城小区业务服务合同》一份，合同约定：中泰新城业主委员会选聘万祥公司对位于洛阳市西工区纱厂南路41号院中泰新城小区（函住宅、写字楼和商业）提供物业管理服务。万祥公司自2012年9月入驻该小区提供物业服务，期间一直积极履行合同义务。曲建波系该小区华泰苑15D号的业主，房屋面积98.22平方米，物业服务费的收费标准是0.6/月/㎡，按年交纳物业服务费。但曲建波自2018年6月1日至2019年9月30日，一直未向万祥公司交纳物业服务费，拖欠物业服务费942.9元。依照物业服务合同约定，万祥公司代曲建波交纳的采暖费、暖气管网改造费、水费及污水处置费，曲建波也拖欠部分费用没有支付万祥公司。经万祥公司多次催告，曲建波拒不支付。为维护万祥公司自身合法权益，故诉至法院。曲建波辩称，从2012年-2017年期间房屋次卧暖气不热多次反映最终没有给答辩人明确的答复。答辩人每次都是提前预付款。后来因暖气不热有时候都是冰的，让物业多次来维修都没有修好，刚开始没有效果，物业后来又说是16楼坏了所以才导致次卧不热，再后来就说是楼顶的管道坏了没办法修。刚开始次卧不热物业公司说可以减免一部分的费用。到后来每年都不热，每年到了交暖气费的时候物业公司就说可以减免一部分的费用也不进行维修，问题一直都没有解决。在答辩人收到律师函后积极与律师进行沟通，律师说让答辩人找物业公司沟通，后来答辩人到物业公司进行询问，工作人员说可以减免几千块钱，并且在减免的基础上可以再减免。并且管道改造后没有使用房屋维修基金，也未曾打电话告知，答辩人认为既然暖气管道改造肯定是有问题，如果没有问题就不需要改造了。答辩人厨房的面盆坏了在外面找来的工人物业公司不让进，说必须由物业公司安装。物业公司安装上也没有进行有胶固定，物业直接安上就不管了，也未使用胶固定，由于物业公司未安装好，面盆开始滴水，物业公司也不承担未安装好的责任。2020年供暖由于3A跑水物业就把暖气关闭。2020年3月8日停暖到2020年3月10日开始供暖。但是期间答辩人给热力公司打过电话查询过暖气正常，不可能不热被关掉。暖气每年都是3月15日才关，不可能提前关掉。但物业公司对外贴出热力公司的通知说由于3A跑水所以暖气给关停了。现在小区内的电梯已经坏了很多年，物业公司也没有进行维修，能使用的电梯全小区只有一个。能使用的电梯灯管也暴露在外面几年都没有人进行管理。答辩人之前的物业费、水费都是预存的，但是由于小区暖气问题一直没有得到解决，也没人进行回应此事，小区也不同意把暖气停了。答辩人顶楼管道漏水，从16楼的洗手间的管道漏到答辩人楼，物业公司一直未予维修。现答辩人所住的小区垃圾成堆，小广告满墙都是，无人打扫清理，已经严重影响答辩人的生活。答辩人认为物业公司按照全额收取暖气费非常不合理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2012年11月19日，中泰新城业主委员会（甲方）与万祥公司（乙方）签订《中泰新城小区物业服务合同》，约定，在本物业管理区域内，乙方提供的物业服务内容有：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场所的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；……；9.按规定或约定代收代缴水费、电费、采暖费等费用；10.提供相关的有偿服务项目。物业服务费用收费标准为由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业为0.6元／月·㎡。供暖系统的运行甲方委托乙方代管，乙方做好运行管理，采暖收费按洛阳市统一收费标准或按实际发生的费用分摊，因供热单位原因做成暖气温度不热的、因建设单位供热系统设计及施工质量原因造成系统运行不平衡、温度不热的乙方不承担相关责任。违约责任为如业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按日2‰的标准向乙方支付违约金。万祥物业公司于2019年9月撤离中泰小区，结束物业服务。2.万祥公司分别与洛阳北控水务集团有限公司、河南省电力公司洛阳供电公司、洛阳热力有限公司签订了《供水合同》、《高压供用合同》、《供用热合同》。万祥物业公司（用热方）与洛阳热力有限公司（供热方）签订的《供用热合同》中约定:第三条产权分界与维护管理：一、供热方于用热方确认，供热设施和用热设施产权分界点设在入户闸前三通中心处，产权分界点以前的管道产权归供热方所有，产权分界点以后的管道产权归用热方所有。二、供用热双方负责对各自产权的供热设施进行维修、维护及更新改造，用热方产权范围内如需供热方维护，需共用热双方签订代维协议，并按规定缴纳代维费……；第四条供热计量与结算约定：用热方的用热量以计量间内计量仪表显示的有效结算数据为收费依据……；第七条用热方的权利和义务中约定：用热方必须配备专职工作人员，负责对本单位用热设施的管理、巡查、维护和检修，杜绝跑、冒、滴、漏。万祥公司向法庭提交水费费用明细、居民蒸汽采暖发票若干，证明其公司已向供水、供暖部门代缴水费、暖气费。3.曲建波自2009年起居住于中泰新城泰华苑15D房屋至今，该房屋建筑面积为98.22㎡。万祥公司提交收款收据一份，显示曲建波房屋计算面积为98.22㎡；生活垃圾处理费5元/月；居民物业费0.6元/月·㎡；居民水费3.3元/立方米；热水费13.7元/立方米；二次加压费0.28元/立方米，曲建波已按上述收费标准交纳2018年5月之前的物业费、水费、生活垃圾处理费。万祥公司另提交中泰新城项目部水电物业收费台账一份，显示曲建波欠缴2018年6月-2019年9月物业费942.9元（98.22㎡×0.6元/㎡×16个月）、水费202.2元（冷水3.3元/吨×（826-781）吨+二次加压费0.28元/吨×（826-781）吨+热水13.7元/吨×（187-184）吨）、垃圾费80元（5元/月×16个月）及2012年-2018年的暖气费12111.9元；该台账记载屋内有个小房间暖气不热。万祥公司于2019年10月25日向曲建波催收物业费等相关费用。4.根据洛阳市发展和改革委员会于2009年11月11日发布的《关于我市供热收费有关问题的通知》文件（洛发改价管[2009]21号）内容显示，城市居民生活供暖价格按面积收费为0.16元/日·㎡，多层、小高层和高层建筑的居民生活采暖收费面积分别按建筑面积的90%、86%和82%计算。根据洛阳市发展和改革委员会于2013年10月10日发布的《关于我市城市居民生活供暖价格改革调整的通知》文件（洛发改价管（2013）12号）内容显示，城市居民生活供暖价格按面积收费调整为每平方米0.18元/日·㎡，多层、小高层和高层建筑的居民生活采暖收费面积仍分别按建筑面积的90%、86%和82%计算。5.万祥公司提交中泰新城业主委员会于2014年7月6日、2014年7月26日、2014年9月9日出具的《关于对小区一期五栋楼房进行暖气、供水、热水、以及部分供电线路的室外部分进行改造的表决意见表》、《关于小区供暖、供水、热水管道及室外线路改造的有关问题解答》、《中泰新城关于一期管网改造问题业主大会的决议》各一份，证明中泰新城小区于2014年在业主委员会的牵头下进行了暖气改造一次，其收费标准为17.5/㎡，最后多退少补，并由物业委员会委托物业公司收费。曲建波房屋面积为98.22㎡，暖气管网改造费用为1718.9元（17.5/㎡×98.22㎡）。曲建波称认可暖气管网改造事宜，管网改造费未向万祥公司支付。本院认为，《中泰新城小区物业服务合同》系万祥公司与中泰新城业主委员会真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。曲建波作为中泰新城小区业主受该合同约束，应当按照该合同履行相关合同义务。万祥公司向曲建波提供物业服务，曲建波应当支付物业管理费、垃圾处理费。万祥公司在小区内代收、代缴水费、采暖费及管网改造费，其出示的证据可以证明其已向供水、供热部门代缴了曲建波欠缴的水费、采暖费，并有权收取管网改造费，故万祥公司要求曲建波支付其欠缴的物业费、生活垃圾费、水费、采暖费及管网改造费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。曲建波应向万祥公司支付欠缴的2018年6月至2019年9月的物业费942.9元（98.22㎡×0.6元/㎡×16个月）、水费202.2元（冷水3.3元/吨×（826-781）吨+二次加压费0.28元/吨×（826-781）吨+热水13.7元/吨×（187-184）吨）、生活垃圾处理费80元（5元/月×16个月）。曲建波应向万祥公司支付管网改造费1718.9元（17.5元/㎡×98.22㎡）。关于采暖费，万祥公司向法庭提交的物业收费台账记录上显示曲建波已向万祥公司反映屋内有一个房间暖气不热，本案中万祥公司未能向法庭提交相关证据证明其对暖气不热问题履行了相应的采暖设施维护等服务义务，结合万祥公司依据用热量向热力公司代缴采暖费以及曲建波暖气不热的房屋面积等相关因素，本院酌定曲建波应向万祥公司支付欠缴的2012年至2018年的采暖费为8389.1元[（98.22㎡×0.16元/㎡×82%×120日+98.22㎡×0.18元/㎡×82%×120日×6年）×70%]。上述物业费、水费、生活垃圾处理费、采暖费、管网改造费共计11333.1元（942.9元+202.2元+80元+8389.1元+1718.9元）。关于万祥公司主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、曲建波于本判决生效之日起十日内向洛阳万祥物业管理有限公司支付物业费、水费、生活垃圾处理费、采暖费、管网改造费共计11333.1元；二、驳回洛阳万祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果曲建波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费102元，由曲建波负担56元，由洛阳万祥物业管理有限公司负担46元。本判决为终审判决。审判员  刘煜二〇二〇年八月三十一日书记员  周超