浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初1221号 原告：谈鸿亮，男，1990年10月30日出生，汉族，住浙江省湖州市德清县。 原告：汪明媚，女，1990年12月28日出生，汉族，住浙江省湖州市德清县。 二原告共同委托诉讼代理人：董英，浙江泽大（德清）律师事务所律师。 被告：海盐县新福房地产开发有限公司，住所地浙江省嘉兴市海盐县武原街道城东路399号。统一社会信用代码9133042456441628XA。 法定代表人：张槿伟，该公司执行董事。 原委托诉讼代理人：鲁如生。 委托诉讼代理人：鲁世豪。 被告：湖州云家营销策划有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区人民路58号苏宁电器广场2211室。统一社会信用代码91330502MA2B397U1M。 法定代表人：胡国斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈炳松、孙霞，浙江汉本律师事务所律师。 原告谈鸿亮、汪明媚与被告海盐县新福房地产开发有限公司（以下简称“新福公司”）、湖州云家营销策划有限公司（以下简称“云家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月3日向本院提起诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行审理。原告谈鸿亮及二原告共同委托诉讼代理人董英、被告新福公司原委托诉讼代理人鲁如生、被告云家公司委托诉讼代理人沈炳松、孙霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谈鸿亮、汪明媚起诉称：2018年7月2日，原告谈鸿亮、汪明媚向被告新福公司订购位于海盐县××街道××路××号××广场××幢××室××商品房××。当日，二原告向被告新福公司支付购房定金120000元，但是收款收据由被告云家公司开具。2018年7月6日，二原告正式与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同明确二原告购买位于海盐县××街道××路××号××广场××幢××室××商品房，房屋建筑面积38.65平方米，房屋总价373971元。当日，二原告直接向被告新福公司支付373971元购房款。按照合同约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，要据实结算过。但是，2019年8月9日，二原告取得不动产权证书后发现，房屋建筑面积就是合同约定面积38.65平方米，不存在任何差异，按照合同约定的价格，二原告购买的房屋总价仅为373971元。二原告为购买该套房屋实际支付总价493971元，二原告实际多付款120000元。之后二原告一直试图与二被告沟通，但是二被告均没有给予任何答复。二原告为维护自身合法权益，诉请法院依法判令：1、被告新福公司、云家公司立即返还原告谈鸿亮、汪明媚多支付的购房款120000元；2、被告新福公司、云家公司支付原告自2019年8月9日至上述款项付清之日止的利息损失（按贷款市场报价利率4.25%计算），暂计算至2020年3月27日共231天，暂计3228元；3、二被告承担本案全部案件受理费。 被告新福公司答辩称：1、二原告与新福公司签订认购书，但新福公司未收到认购书中约定的定金，故该认购书实际未履行，没有法律效力。2、双方签订的《商品房买卖合同》未约定定金条款，支付购房款的方式为一次性付款。新福公司也履行了交房义务。3、二原告在支付购房款及结算时亦未主张购房定金。案涉款项的收取不是新福公司的行为，新福公司与云家公司签订的《销售代理合同》中也有禁止私自收取定金的约定。故二原告诉请新福公司承担责任无事实和法律依据，请求法院依法驳回二原告对该被告的诉讼请求。 被告云家公司答辩称：第一，二原告主张的事实与客观不符。2018年5月14日，二被告签订《德信滨海广场项目销售代理合同》一份，被告新福公司委托被告云家公司代理销售其开发的海盐德信滨海广场的酒店式公寓、商铺等物业销售事务，并约定：被告新福公司需向被告云家公司支付代理费；被告云家公司有权向客户收取咨询服务费，便于被告云家公司快速对渠道分销合作公司快速结佣，进行激励；被告云家公司有权聘请第三方提供本项目的分销代理、渠道推广、客户推介等服务等相关权利义务。2018年7月2日，二原告经被告云家公司分销代理商上海午阳投资管理有限公司的居间介绍至案涉项目销售现场欲购买案涉房屋。当日，二原告与被告新福公司签订《德信滨海广场房屋认购书》一份，二原告以单价14596.14元，总价564141元认购滨海广场3幢932室房屋。在原、被告三方经协商一致后，约定由二原告支付被告云家公司咨询服务费12万元，由被告云家公司与被告新福公司再行协商房屋优惠事宜，并保证二原告届时签订商品房买卖合同时享受的优惠不低于12万元，故二原告按约定向被告云家公司支付了12万元的咨询服务费，被告云家公司向二原告出具《收据》一份。后，经过被告云家公司向被告新福公司协商，二原告最终以单价9675.83元，总价373971元价格购买了案涉房屋，低于认购书价格。 第二，案涉12万元款项的性质应认定为咨询服务费而非认购定金，理由如下：1、从二原告接受的服务和获取的利益上看，云家公司作为案涉楼盘的销售代理商，其在接受代理后与分销公司建立分销渠道，二原告系通过分销公司午阳公司以及云家公司向新福公司的对接才以明显低于《房屋认购书》（即原本谈好的价格），以巨大的购房折扣优惠成交案涉房屋。本案二原告的成交价是明显低于其首次看房时谈妥的价格的，是由于二原告支付了约定的服务费，参与了云家公司提供的购房优惠服务，二原告才得以享受优惠。2、该款项系经原、被告三方协商后，是由被告云家公司向二原告提供了咨询服务，故才由二原告支付给被告云家公司的，而不是由二原告支付给被告新福公司。如果该款项系购房定金的话，应由二原告支付给被告新福公司，才符合合同约定和常理。3、带二原告到销售现场的午阳公司的员工、被告云家公司、被告新福公司在现场的接待人员都是在与二原告协商对接一致后，二原告才支付的款项，故二原告在付款之前对该款项的性质系服务费的事实是明知的，现场接待二原告的相关人员均可以出庭作证予以证明。4、二原告与被告新福公司签订《商品房买卖合同》时，从未提及到其已经支付的12万元款项应在总购房款中予以扣除的事实，而是直接按《商品房买卖合同》约定的价格支付了购房款。5、被告云家公司在取得该咨询服务费后，也是按照其与分销公司的约定，已经将该服务费按约支付给了午阳公司。6、从二原告支付该款项到签订《商品房买卖合同》，再到起诉，尤其是在二原告签订《商品房买卖合同》时的这段时间，二原告从未向二被告提出过要求返还案涉款项的情况，因为二原告心里清楚该款项的性质系服务费。7、被告云家公司在代理销售案涉楼盘房屋的过程中，总共销售了200多套房屋，每套房屋均收取了金额不等的咨询服务费，总共2000多万，除了向前期少部分客户出具了咨询服务费的收据，其余大部分均向客户出具了认购定金的收据。但是，尽管向案外其他客户出具了定金收据，但案外其他客户均是认可其支付给被告云家公司的款项系服务费而非购房定金。 综上，可以证明案涉款项系咨询服务费。二原告违背诚实信用原则，仅仅依据被告云家公司出具的案涉《收据》的证据瑕疵，就捏造事实提起民事诉讼，其行为已经涉嫌犯罪，故请求法院在依法查明本案事实的基础上，裁定驳回二原告的起诉，并将本案移送公安机关进行侦查，被告云家公司也将向公安机关进行控告，要求依法追究二原告的刑事责任。 本院经审理，确认案件相关事实如下： 2018年7月2日，二原告与被告新福公司签订《德信滨海广场房屋认购书》一份。上述认购书约定部分内容为：原告认购的房屋为公寓3幢932室房屋，房屋预测绘建筑面积38.65平方米，单价14596.14元/平方米，房屋总价564141元；原告于上述认购书签订之日向被告新福公司支付购房定金12万元，上述定金在双方签订正式《商品房买卖合同》后即转为首期购房款，在买受人交纳定金直至签订正式《商品房买卖合同》期间定金不计息。同日，被告云家公司收到原告支付的12万元，且被告云家公司于同日出具收据一份，该收据载明：交款单位汪明媚，收款方式POSS/借记卡，金额12万元，收款事由认购定金3-932。 2018年7月6日，二原告与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号为：2018330424ＹＳ0086087），约定：二原告向该被告购买海盐县××街道××路××号××广场××幢××室，该商品房建筑面积38.65平方米，该商品房毛坯单价为每平方米9675.83元，总价款373971元。付款方式为买受人于合同签订之日付清全部房价款，计373971元。合同签订后，二原告支付了房款373971元。被告新福公司于2019年5月17日向二原告开具了金额为373971元的浙江增值税普通发票一份。2019年8月9日，二原告取得涉案房屋的不动产权证书。 审理过程中，二原告就购房经过及款项交付情况陈述为：有销售人员电话联系谈鸿亮，但谈鸿亮很忙，由汪明媚到海盐来看。2018年7月2日，汪明媚经销售人员介绍带到楼盘。销售人员现场给汪明媚书写了一张清单，载明：“C-932，面积：38.65平方米，总价564141元→定金12万元，优惠15万→414141元+12万元→按时签约：98折，楼盘优惠：97折→393682元+12万元→一次性优惠：95折→373998元（合同价）+12万元（不计入合同），也就是总价493998元”。销售人员告知汪明媚，当天交定金，有优惠，认购当天谈的价格是49万多，交12万的定金，剩余37万多是尾款，自签订认购书至今，二原告本人认为房价一直是49万多，但因为合同、发票均为39万多，故诉至本院。 另查明：2018年5月14日，被告新福公司与云家公司签订《德信滨海广场项目销售代理合同》一份，约定的部分内容如下：被告新福公司委托云家公司独家代理其开发项目（海盐县滨海新城枣园东路与城东路交汇处，海盐德信滨海广场）的酒店式公寓，商铺物业销售事务；上述代理合同签订后，云家公司可根据项目实际情况聘请第三方提供项目的分销代理、渠道推广、客户推介等服务；云家公司私自收取定金、房款、违约金等行为的，该公司退还私自收取的款项；云家公司有权在实际销售过程中向客户收取咨询服务费，便于该公司快速对渠道合作公司快速结佣，进行激励；代理期限自合同签订之日起至2019年3月31日，双方经协商一致，可对本项目代理期限予以延长。合同对其余权利、义务亦进行了约定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定享有权利、履行义务。本案中，各方当事人争议的焦点为：涉案120000元属何种性质款项。对此，二原告主张为购房定金，被告新福公司对此予以否认，被告云家公司主张为咨询服务费。本院认为，一方面，根据被告新福公司与云家公司签订的《德信滨海广场项目销售代理合同》约定可知，被告新福公司与云家公司的合作方式为全案代理，即在合同代理期内，被告新福公司不得自行销售涉案楼盘，且二原告款项支付给被告云家公司，故二原告主张被告新福公司承担返还责任无事实依据。另一方面，二原告主张款项性质为购房定金，但：1、根据原告谈鸿亮陈述，签订认购书当天，销售人员以列清单的形式明确告知了买房的款项情况，如交定金12万元，优惠15万元、12万元不计入合同、也就是总价493998元等情况，即交付案涉款项后能享受优惠，其对案涉款项支付的用途是明知的，而该用途与法律意义上定金的用途明显不一致；2、根据二原告的付款情况来看，2018年7月2日支付120000元，被告云家公司在相关的收据上盖章表明收款人身份，即二原告对款项接收人的身份是明知的，若为定金，应支付给被告新福公司，二原告对此未提出异议；签订《浙江省商品房买卖合同》当天，二原告在明知合同载明总价款为373971元情况下，一则未对该金额提出异议，二则也未主张定金冲抵购房款，反而向被告新福公司一次性全额支付了房款。也就是说，原告清楚知悉其向被告云家公司支付的涉案款项并不包含在购房款内。故原告辩称涉案款项120000元是按认购协议依约支付的购房定金的解释不合常理；3、二原告在涉案款项交付后，特别是《浙江省商品房买卖合同》签订后近一年的时间之内，均未采取积极的方式向二被告主张返还，亦不符合常理。因此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”的规定，二原告与被告云家公司之间成立事实上的居间服务合同关系，涉案款项名为“购房定金”，实为“咨询服务费”，而该服务合同随着被告云家公司促成二原告与被告新福公司之间商品房买卖合同的签订而履行完毕。综上所述，涉案款项应为二原告支付给被告云家公司的咨询服务费，且二原告与被告新福公司之间的商品房买卖合同亦已履行完毕。故，二原告的诉讼请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告谈鸿亮、汪明媚的诉讼请求。 本案受理费1382元，由原告谈鸿亮、汪明媚共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 王东月 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 李锁华 书 记 员 陈敏洁