四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9955号 上诉人（原审原告、案外人）：浙江飞天门业有限公司，住浙江省永康市江南街道云六路3号第二幢。 法定代表人：潘余生，董事长。 委托诉讼代理人：方思程，四川瑞能律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区石嘴山市石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼二层）。 法定代表人：张航孝，职务不详。 上诉人浙江飞天门业有限公司（以下简称飞天公司）因与被上诉人中铁信托有限责任公司（以下简称中铁公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初3075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。 飞天公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判停止对位于宁夏石嘴山市大武口区房屋（以下简称案涉房屋）的执行。事实及理由：（1）飞天公司于2013年分包了江峰公司案涉项目的进户门工程，并同时签订了《星海时代花园一期1、2、3、4、6、7、8号楼和地下车库的工程进户门供货合同》，合同约定了工程款的50%抵顶案涉项目的住宅房源，飞天公司对江峰公司以房抵债的债权形成于2013年，而中铁公司对江峰公司的债权晚于飞天公司对江峰公司的债权。江峰公司在2014年将案涉房屋二套分别抵顶给了飞天公司并出具了《进户门赵其华工程顶房单》《星海时代花园一期进户门（赵其华）抵房情况说明》，两份协议是对供货合同的履行，江峰公司与飞天公司以房抵债协议履行完毕，飞天公司获得案涉房屋的物权期待权。（2）中铁公司与江峰公司真实法律关系是借贷关系，并非房屋买卖关系，系名为买卖实为借贷的情形，中铁公司对案涉房屋不享有物权期待权，不能对抗飞天公司对案涉房屋享有的优先权。（3）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的规定目的是防止虚假买卖，而本案中，飞天公司与江峰公司的以房抵债协议已经先于中铁公司履行完毕，不存在虚假的可能。飞天公司与江峰公司的顶房协议，具有明确的交易主体、标的、单价、数量及交易方式，符合商品房买卖合同的必要组成，应视为商品房买卖合同，具有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 中铁公司辩称，（1）案涉房屋已于2013年备案在中铁公司名下，虽然中铁公司对案涉房屋不享有抵押权，但享有期待权，且对这种期待权进行了公示，故中铁公司对其享有优先权。（2）顶房情况说明中没有星海时代花园8-1-1303号，顶房情况说明中写的施工单位是赵其华，并非飞天公司，不能作为飞天公司取得房屋的依据。（3）飞天公司于2018年12月6日出具的情况说明，表明飞天公司委托赵其华参与防火门的施工，不能说明赵其华受飞天公司委托参与抵房。（4）飞天公司是单位，抵房不是自住，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。 江峰公司未发表答辩意见。 飞天公司向一审法院提出诉讼请求：请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区案涉房屋的执行。 一审法院认定事实：2013年1月，中铁公司与宁夏国晟贸易有限公司（以下简称国晟公司）签订借款合同，约定国晟公司向中铁公司借款10000万元，借款期限18个月；同时，担保人张航孝与中铁公司签订《最高额保证合同》，由张航孝对前述借款本息承担连带保证责任。借款到期后，国晟公司逾期未偿还借款本息，经出借人、借款人、担保人三方协商后签订了《流动资金借款合同及担保补充协议》，中铁公司同意借款展期6个月，同时增加了江峰公司对国晟公司向中铁公司借款所产生的债务承担连带保证责任。2015年12月，中铁公司申请诉前财产保全，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保第264-1号和（2015）成执保第265-1号执行裁定，查封江峰公司开发的星海时代花园545套房屋（其中包括了案涉房屋），该查封于2015年12月17日实施。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号和（2016）川01民初121号民事判决，两案判决国晟公司需向中铁公司归还本金共10000万元，并支付相应利息；江峰公司、张航孝对国晟公司的前述债务承担连带还款责任。判决生效后，国晟公司逾期未履行债务，中铁公司申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行。在执行过程中，一审法院于2018年11月18日作出了（2018）川0180执恢1166号执行裁定，对保全查封的案涉房屋进行了续查封。飞天公司向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年6月26日作出（2019）川0180执异114号执行裁定，驳回了飞天公司的异议请求，并于2019年7月1日向飞天公司送达了该裁定书，飞天公司于2019年7月14日向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院依法受理并立案。 2013年10月25日，中太建设集团股份有限公司（以下简称中太公司）与飞天公司签订《星海时代花园一期1、2、3、4、6、7、8号楼和地下车库的工程进户门供货合同》，合同约定：甲方星海时代花园国本建设、中太公司项目部，乙方飞天公司。由乙方负责星海时代花园一期1、2、3、4、6、7、8号楼和地下车库的所有进户门及钢制防火门的设计、制作与安装，合同总金额按3150000元结算。付款方式：①总工程款的50%抵顶星海时代花园一期1#、2#、3#、4#楼现有剩余住宅房源，抵顶房价均按3800元/㎡计算，购房产生的所有税费由乙方负责；②所有进户门及钢质防火门一半进场时，有关技术资料齐全，产品现场经甲方及监理验收合格后十个工作日内支付现款350000元及抵房款350000元。所有进户门及钢质防火门全部进场，有关技术资料齐全，产品现场经甲方及监理验收合格后十个工作日内支付到总工程款的50%（计：现款787500元及25%抵房款787500元）；③所有进户门及钢制防火门全部安装完成，并经甲方、监理初验合格后一个月内付实际完成总工程款的30%（计：现款472500元及15%抵房款472500元）；④工程竣工验收合格交房后一个月内，并提供所有技术资料及竣工资料后付实际完成总工程款的15%（计：现款157500元及10%抵房款315000元）；⑤工程竣工决算总价的5%（计：157500元）作为产品质量保修金，自工程竣工验收合格之日满贰年后的十五个工作日内扣除因乙方原因由甲方委托第三方维修的费用后（若有）无息支付给乙方；⑥甲、乙双方签订合同时，乙方交纳给甲方叁万元进度保证金，在第一批材料进场后七个工作日内甲方无息退给乙方。乙方工程负责人为赵其华。施工进度：钢制防火门在2013年3月15日进场开始安装门框，进户门甲方提前一个月通知乙方安装。门的制作和安装进度必须满足土建进度要求，工程总体验收通过之日为竣工日期。甲方签章为中太公司星海时代花园项目部技术资料章，甲方委托代理人葛浙峰在合同上签名，乙方签章为飞天公司合同专用章，法定代表人潘余生和委托代理人赵其华在合同上签名。 2014年7月8日，中太公司星海时代花园项目部、江峰公司工程部在《星海时代花园一期进户门（赵其华）抵顶房情况说明》上签章，该情况说明载明“星海时代花园一期工程进户门施工单位（赵其华）抵顶此项合同总价款的50%工程款人民币1332987元，抵顶由甲方开发的星海时代花园一期1、2、3、4、8号楼现有剩余住宅房源，房型、楼层由乙方自选，抵顶房均价按3800元/㎡为准。注：此抵房总款已包含2013年8月24日所开具抵房款”。 2014年11月24日，中太公司星海时代花园项目部、江峰公司工程部在《星海时代花园一期进户门（赵其华）抵顶房情况说明》上签章，该情况说明载明“星海时代花园一期工程进户门施工单位（赵其华）此项合约总价人民币699703元工程款抵顶由甲方开发的星海时代花园一期8-2-2501#、10-2-1105#房屋，房型、楼层由乙方自选”。 2014年11月24日，国本建设星海时代花园项目部、江峰公司工程部在《星海时代花园1标国本建设项目部进户门施工（赵其华）抵顶房情况说明》上签章，该情况说明载明“星海时代花园Ⅰ标工程进户门施工单位（赵其华）此项合约总价人民币126800元工程款，抵顶由甲方开发的星海时代花园一期8-2-2501#、10-2-1105#房屋，房型、楼层由乙方自选”。 2014年3月8日，《进户门赵其华工程顶房单》，载明“顶房房号1-1-1501、顶房单价4089元、面积132.57㎡、总价542079元,顶房房号8-1-1303、顶房单价3940元、面积132.85㎡、总价523429元,顶房房号2-2-203、顶房单价3721元、面积131.59㎡、总价489646元”。售房部何涛在该顶房单上签名，并注明“定于15日内办理顶房手续。” 2014年11月24日，《进户门赵其华工程顶房单》载明“顶房房号8-2-2501、顶房单价3698元、面积132.79㎡、总价491057元；顶房房号10-2-1101、顶房单价3748元、面积89.5㎡、总价335446元”。售房部赵晓飞在顶房单上签名，并注明“房源及价格均已核实”。飞天公司法定代表人潘余生和赵其华在顶房单上签名，并注明“房源及价格均已核实”。 2018年12月6日，飞天公司出具《情况说明》，载明“兹有飞天公司与星海时代花园的一期、二期的防火门、进户门，在进场施工当中，公司委派赵其华同志进驻工地负责管理和监督工程进度及质量，代表公司与工程方联系和计算工程款等事宜。” 2013年，为保障中铁公司的债权的实现，中铁公司在与国晟公司签订借款合同时，与中铁公司与江峰公司签订了商品房买卖合同，将案涉房屋出售给中铁公司，并办理了合同备案，但没有办理预告登记和抵押登记。 2014年8月23日，江峰公司与中铁公司和中铁二院（成都）置业开发有限责任公司召开研究确定中铁公司借款回收及江公司项目正常运转的具体方案，经三方协商一致，达成决议：1.中铁公司在贷款存续期间只收取江峰公司借款本金壹亿元和正常利息。2.从2014年8月23日由江峰公司提供本项目的全部剩余房源，所有的销售收入（含前期已销售未回款部分）全部存入监管账户，货币资金按六、四比例进行分配，即60%资金汇入中铁公司指定账户，40%资金由江峰公司用于项目支出，同时，由江峰公司提交整个项目的工程款支付计划作为支出依据。后期工程中涉及顶房事宜，具体由二院置业公司和江峰公司协商确定。3.中铁公司速出具相关手续，并协助江峰公司加快办理9#、11#、13#楼预售许可证，同时将9#、11#、13#楼房立即进行评估，以评估值按原抵押方案进行等额置换原抵押的营业房及住宅。4.中铁公司将江峰公司已抵押的已售房屋每售出一套于7个工作日内立即解押，以便购房户及时办理商贷、公积金贷款，保证贷款资金及时到位。 一审另查明，江峰公司于2018年2月26日取得了星海时代花园二期（包括案涉房屋所在的8幢）房屋的初始登记，案涉房屋现仍登记在江峰公司名下。 一审法院认定上述事实，采信了（2016）川01民初120号民事判决书、（2016）川01民初121号民事判决书、（2015）成执保字第264-1号执行裁定书、（2018）川0180执恢1166号执行裁定书及续查封清单、（2019）川0180执异114号执行裁定书、《星海时代花园一期1、2、3、4、6、7、8号楼和地下车库的工程进户门供货合同》《星海时代花园一期进户门（赵其华）抵房情况说明》《星海时代花园Ⅰ标国本建设项目部进户门施工（赵其华）抵房情况说明》《进户门赵其华工程顶房单》《情况说明》、不动产登记信息、无房证明、中铁公司与江峰公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》（备案合同）、会议纪要等证据。 一审法院认为，飞天公司主张其在查封前通过以房抵债的方式取得案涉房屋的权利，请求排除强制执行，其应当提供完整的证据证明其权利来源的相关事实。另，因被执行人江峰公司系案涉项目的开发商，现案涉房屋仍登记在被执行人江峰公司（开发商）的名下，案外人只要符合《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条的规定，即可享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，关于以房抵债的问题。飞天公司提交的《星海时代花园一期1、2、3、4、6、7、8号楼和地下车库的工程进户门供货合同》中约定的总工程款的50%（即1575000元）用星海时代花园房屋抵偿；而飞天公司提交2张《进户门赵其华工程顶房单》中载明顶抵星海时代花园房屋共5套（包含了案涉房屋），总价款为2381657元；另飞天公司提交的三份《抵顶房情况说明》中载明的顶账金额分别为1332987元、699703元、126800元，共计2159490元。飞天公司提供的三组材料中载明的以房款抵债的金额均不一致，其在一审审理过程中也未对该问题作出合理解释，且飞天公司没有提供其与江峰公司或中太公司、浙江国本建设有限公司之间的结算依据来印证以房抵债的具体情况，飞天公司以房抵债的事实不清晰。其次，飞天公司没有证据证明其何时与江峰公司达成的以星海时代花园8-1-1303号房屋抵顶工程款，且双方也没有针对案涉房屋签订书面的商品房买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项和第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不能排除执行。 综上所述，一审法院对飞天公司提出的停止对位于宁夏石嘴山市大武口区案涉房屋的执行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回飞天公司的诉讼请求。一审案件受理费13930元，由飞天公司负担。 二审中双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实和采信的证据与一审查明的事实和采信证据一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人主张，本案二审争议的焦点为：飞天公司对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。对争议焦点，本院论述如下： 本案中，飞天公司主张通过以房抵债的方式取得了案涉房屋的优先权，享有排除法院强制执行的权益。本院认为，飞天公司的主张不能成立。一方面，飞天公司通过以房抵债协议取得案涉房屋，事实依据不足。飞天公司在一审中提交的证据载明的抵偿双方为江峰公司与赵其华个人，并非飞天公司，即便赵其华系飞天公司的实际施工人，也不能据此认定为江峰公司将案涉房屋抵偿给了飞天公司，因此飞天公司主张江峰公司通过以房抵债协议将案涉房屋抵偿给了飞天公司，事实依据不足。另一方面，飞天公司主张以房抵债协议具有优先性，无法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋登记在江峰公司名下，未发生过所有权变更登记，飞天公司主张已通过折价方式取得了案涉房屋物权，无事实和法律依据。即便双方真实存在以房抵债协议，在房屋未办理变更登记前，债权人仅对房屋享有债权性质的请求权，并非物权性质的请求权，不动产买受人和商品房买受人享有的债权性质的请求权在符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的情形下，才具有优先于其他普通金钱债权效力。因不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，飞天公司上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，飞天公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13930元，由浙江飞天门业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  童庆勇 审判员  罗健文 审判员  谢 剑 二〇二〇年八月二十一日 书记员  张 霞 书记员  李 薇