苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8403号原告：项菊祥，男，1963年1月3日生，汉族，住苏州市吴中区。原告：王玉英，女，1962年5月5日生，汉族，住苏州市吴中区。二原告共同委托诉讼代理人：边学梁，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：校正阳，男，1993年9月7日生，汉族，住姜堰市。委托诉讼代理人：施存官，江苏海陵律师事务所律师。原告项菊祥、王玉英诉被告校正阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案，依法适用简易程序公开进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，被告以案涉合同系苏州我爱我家房地产经纪有限公司居间签订的为由申请追加苏州我爱我家房地产经纪有限公司为本案第三人参加诉讼，本院依法未予准许。原告委托诉讼代理人边学梁，被告委托诉讼代理人施存官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项菊祥、王玉英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》（编号：44534）；2、判令被告支付违约金432000元；3、判令被告赔偿原告支付的律师费35000元、中介费32000元，共计67000元。事实与理由：2019年4月24日，原、被告双方及苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订《房屋买卖合同》（合同编号：44534），被告购买原告所有的位于苏州市吴中区车库，合同价款2160000元；双方于2019年5月15日前办理资金托管手续并将首付款汇入资金托管账户。2019年4月25日，被告将定金36000元交付给中介，中介在扣除32000元中介费后将余款4000元支付给原告。后原告在双方即将办理资金托管手续时突然被告知被告不具有购房资格，无法办理涉案房屋的资金托管手续。经多次协商无果后，原告于2019年7月25日函告要求被告在一周内解决。截至目前，被告仍未能解决。据此，其诉至法院，请求判如所请。被告校正阳辩称，原告于2019年8月19日因其不具备购房资格及限购原因提出解除合同。其也同意于2019年8月19日解除。但原告要求其承担违约金、律师费、中介费则无事实及法律依据。因为《房屋买卖合同》附件的补充条款约定因限购导致合同无法继续履行的自动解除，互不追究违约责任；出卖方无需退还已收房款，中介无需退还双方佣金。另即便其存在违约，原告主张的违约金也过高。因为从双方签订合同到办理资金托管即知晓其没有购房资格才一周左右，未对原告造成损失。后，双方协商待被告落户后再继续履行合同，但原告则以房屋涨价为由要求加价，并致双方最终协商未果。经审理查明，2019年4月24日，项菊祥、王玉英（出卖人）与校正阳（买受人）在我爱我家公司的居间下签订《房屋买卖合同》（编号：44534），主要内容为：买受人以2160000元向出卖人购买位于苏州市吴中区车库。双方约定于2019年5月15日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户；买受方应于申请办理资金托管手续之日起2日内办理银行贷款事宜。买受人未能按约支付相应房屋价款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人因自解除合同通知送达之日起15日内房屋价款的20%支付违约金，并由出卖人退还全部已付款；出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起15日向出卖人支付违约金，合同继续履行。同时，该合同附件二：合同补充协议约定载明：国家税费政策调整按新政策执行；如因限购政策原因导致本合同无法继续履行的，则本合同自动解除，买卖双方互不追究违约责任，出卖方无息退还已收买受方房款，中介方无息退还买卖双方已收佣金；出卖方、买受方应按居间协议的约定及时支付中介费给中介方，如有一方违约，中介方有权中止居间服务或解除居间协议，并由违约方赔偿中介方和守约方的所有损失（包括但不限于直接损失、可得利益损失及因此产生的对第三方的违约金、差旅费、诉讼费、律师费等）；任何一方违约，违约方承担双方的中介费，中介方已收取的守约方中介费不予退还，由违约方直接支付给守约方。买受方在签约当日支付出卖方定金36000元由中介方代为保管，待该房屋经房管局挂牌审核通过后，由中介方将36000元支付给出卖方，出卖方在资金托管时将定金36000元打入资金托管账户。买卖双方约定于2019年5月15日前将首付款（房款）打入资金托管账户，买卖双方如有逾期不办理手续的，逾期不超过15天，自本条约定的办理资金托管申请期限之第二天起，至实际办理资金托管申请之日止，每逾期一天，违约方按天向守约方支付房价万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过15天后，守约方有权解除网签合同，并由违约方按房价的20%向守约方支付违约金。合同签订后，校正阳向我爱我家公司交付36000元。项菊祥、王玉英确认其中32000元作为佣金由我爱我家公司扣除，余款4000元由我爱我家公司于2019年4月26日转账给周涛（项菊祥、王玉英的女婿）；同时，我爱我家公司向项菊祥出具收入佣金32000元的收款收据。2019年7月22日，校正阳向项菊祥、王玉英发《告知函》，记载：双方协商一致，项菊祥、王玉英承诺待校正阳之妻李秀阳落户苏州后再行过户并不追究违约责任，但现项菊祥、王玉英单方违约，甚至索要高额违约金。经多次沟通，项菊祥、王玉英拒不配合办理资金托管手续。双方对于购房相关事由协商无果，请你方三日内给予回复，否则相应的不利后果、违约责任，由你方自行承担。2019年7月25日，项菊祥、王玉英（甲方）向校正阳（乙方）回复《告知函》，记载：签订合同时，乙方和中介都没有告知你方没有购房资格，签订合同之后办理资金托管之前甲方才得知乙方没有购房资格，并因此无法办理资金托管手续。到现在为止，乙方没有达到购房资格，且经多次沟通也没有确定首付款支付时间及办理贷款相关事宜的时间，基于目前情况甲方不可能长期等乙方。现限期一周内解决购房资格问题，并确定房屋首付款及贷款时间；如逾期，甲方有权解除《房屋买卖合同》并有权追究乙方的违约责任。该《告知函》于次日由校正阳签收。另，项菊祥、王玉英为本案诉讼支出律师费35000元。审理中，项菊祥、王玉英陈述：在本案合同签订后的履行过程中苏州的购房政策未发生变动；且校正阳在签合同前是确认其具备购房资格的；因此，该附件约定不适用本案。对此，校正阳表示，中介在其买房时确实向其确认过购房资格的问题，因其是在苏州上的学并在当时还问过学校班主任是学校的集体户口；但到资金托管的时候查了发现户口不在苏州并告知了中介。以上事实，有项菊祥、王玉英提供的不动产权证、不动产登记簿查询、房屋买卖合同、告知函，校正阳提供的户籍信息，以及本院制作的开庭笔录、质证笔录等证据在卷证明。审理中，项菊祥、王玉英为证明其主张还提供了如下证据：1、我爱我家公司的赵江与周涛（项菊祥、王玉英的女婿）的微信聊天记录，显示：周涛在2019年5月5日要求赵江在与校正阳沟通后由中介方出具包括确认由于校正阳的户口问题导致未能如期正常交易，并自愿承担7月至9月的每月2500元补偿，如10月未能正常交易，按房屋买卖合同的相应条款进行赔偿；如在9月前小区楼面均价涨价500元/平方米以上的，卖方有权终止房屋买卖合同，如继续交易的，买方需承担相应差价；自7月起的物业费由买方承担等内容在内的附加协议。赵江回复好的。后，赵江因卖方多次投诉向周涛表示客户告诉其是有（苏州）户口的，但后面才又告知其没有迁；是其这边没审核好，因为当时相信一个成年人说的话了。同时，赵江问现在怎么办？是由客户去弄户口，还是卖方直接解约，还是按之前商量的到时间涨价赔钱的协议，其不知道该怎么弄了。2019年5月13日，赵江称，具体已谈妥，现在在弄客户的户口，之前谈的协议可以签；如果可以解决，能不能把投诉撤销。周涛回复这个没问题。次日，赵江向周涛发补充协议（内容同附加协议），并问周涛什么时候有时间，把协议签一下。对此，项菊祥、王玉英还称，上述微信聊天记录中补充协议及附加协议未能最终达成一致，原因是双方都不同意，其中其是因为不知道校正阳的户口能不能迁到苏州。2、我爱我家公司的赵江与项燕春（项菊祥、王玉英之女）的微信聊天记录，显示：赵江于2019年7月17日向项燕春转发与“李小姐”的聊天截屏；截屏显示“李小姐”表示等其落户后办资金托管，房东当时也是认可的；现其愿意补偿50000元，房东要200000元无法接受，最后确认一下对方是否愿意继续按原价卖房，如对方回复解除合同，那就走程序。项燕春于2019年8月7日称其这边肯定愿意配合继续卖房子，你再与买家确认下能否解决购房资格问题和解决时间，如果买方迟迟不回复就走法律途径了。赵江回复好的。项菊祥、王玉英据此主张校正阳仍不具备购房资格，存在根本违约。同时，项菊祥、王玉英还表示其并未认可等校正阳落户后在办理资金托管，也未提高过房价。经质证，校正阳对上述证据均不予认可。同时，校正阳还表示附加协议确实因双方都不同意而未能达成一致。另，校正阳为证明其主张提供了录音（妻子李秀阳与赵江）一份。录音中，一方问对方不是清楚其也是在签完合同后才发现其老公的户口不在苏州的，不是谈好等落户完了再开始资金托管么，现在怎么突然要涨价二十几万？另一方称，现在对方的意思就是必须涨价，不涨价就要终止合同。对此，校正阳称该录音系李秀阳与我爱我家公司的赵江之间在2019年7月12日的录音。经质证，项菊祥、王玉英对录音的真实性无法确认。本院认为，本案中，项菊祥、王玉英因校正阳不具备购房资格而要求解除双方签订的房屋买卖合同。校正阳也表示同意解除。由此，本院确认项菊祥、王玉英与校正阳签订的房屋买卖合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，校正阳在购房时确认具备购房资格，在购房后又发现自己不具备购房资格，并因此导致案涉房屋买卖合同难以继续履行。也即，违约一方在于校正阳。审理中，校正阳虽表示项菊祥、王玉英曾同意待校正阳一方落户后再履行合同，但项菊祥、王玉英未予认可且根据项菊祥、王玉英提供的周涛、项燕春的微信聊天记录可见双方未就合同的后续履行达成一致。至于校正阳所主张的项菊祥、王玉英要求涨价的抗辩，因项菊祥、王玉英对此未予认可，且根据校正阳的陈述该情形发生于合同因其不具备购房资格而难以履行之后，故本院对校正阳的该项抗辩不予采信。另，虽案涉房屋买卖合同附件有约定因限购政策原因导致合同无法继续履行的，合同自动解除，双方互不追究违约责任，但在案涉合同的签订及履行期间当地的购房政策未发生变动，且校正阳在签订合同前已确认其具备购房资格，故校正阳依据该约定抗辩不承担违约责任，缺乏事实依据，难以认定。由上，项菊祥、王玉英要求校正阳承担违约责任，合法有据，应予支持。但其中违约金，项菊祥、王玉英按房价的20%主张432000元，显然过高，本院综合校正阳的违约情形及恶意程度酌情调整为100000元。同时，因案涉房屋买卖合同还约定违约一方承担中介费，故项菊祥、王玉英所支付的中介费32000元亦应由校正阳承担。至于律师费，因案涉房屋买卖合同所约定的是因违约方的违约而产生的对第三方的违约金、差旅费、诉讼费、律师费，故项菊祥、王玉英在本案中要求校正阳承担其因本案所产生的律师费，缺乏事实依据，本院不予支持。又，校正阳向项菊祥、王玉英支付的定金36000元应由项菊祥、王玉英予以返还。考虑到支付便利，双方的付款义务应相互抵扣为宜。据此，校正阳实际还应支付项菊祥、王玉英违约金、中介费共计96000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告项菊祥、王玉英与被告校正阳签订的《房屋买卖合同》（编号：44534）解除。二、被告校正阳支付原告项菊祥、王玉英违约金100000元、中介费32000元，共计132000元；原告项菊祥、王玉英返还被告校正阳定金36000元；前述两项相抵，被告校正阳于本判决生效之日起十日内支付原告项菊祥、王玉英人民币96000元。三、驳回原告项菊祥、王玉英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币24080元，由被告校正阳负担（由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的案件受理费，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  张红梅人民陪审员  莫亚峰二〇二〇年八月十三日书 记 员  张凤娟