苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初367号原告：吴雪华，男，1979年12月24日生，汉族，住苏州市。原告：沈菊花，女，1978年2月10日生，汉族，住苏州市。上述两原告共同委托诉讼代理人：张建民，苏州市姑苏区匡正法律服务所法律工作者。被告：苏州市花**房地产开发有限公司,住所地苏州太湖国家旅游度假区望湖路2号行政中心3楼308室。法定代表人：王丽萍,总经理。委托诉讼代理人：李涛、王明霞，北京德恒（苏州）律师事务所律师。原告吴雪华、沈菊花与被告苏州市花**房地产开发有限公司（以下简称花**公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案受理。后，本院经审理于2019年5月29日作出（2018）苏0506民初5582号民事判决，原告吴雪华、沈菊花对判决不服，上诉至苏州市中级人民法院。该院经审理于2019年11月22日作出（2019）苏05民终8776号民事裁定，撤销本院（2018）苏0506民初5582号民事判决，将本案发回重审。本院于2020年1月9日重新立案，并依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告吴雪华及其与原告沈菊花共同委托诉讼代理人张建民，被告花**公司委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴雪华、沈菊花向本院提起诉讼请求：1、要求被告对位于苏州太湖国家旅游度假区承祖路10号太湖论坛城111幢103室房屋墙面渗水发霉、底层顶板漏水、钢门窗腐蚀、木框材料溃烂、大理石开裂及破损严重、玻璃大门不能开启等严重质量问题进行维修、重做和更换；2、要求被告对房屋质量问题造成收房至今不能入住或不能出租的损失赔偿210000元（2013年9月16日至今共计7年，每年30000元）；3、要求被告对现有的房屋质量维修期限予以延长。审理中，原告明确其第1项诉讼请求中的质量问题包括：客厅地面大理石破损；进户玻璃大门存在设计缺陷，致开门不便；地下室房顶及墙面渗漏致发霉、发黑；主卧南面露天阳台地面渗水；地下室集水井没有排水系统；地下室木框门腐烂；浴室玻璃门破碎；进门口围墙大理石柱脱落。后，原告变更诉讼请求为：1、要求被告赔偿房屋质量问题的维修费用，其中进户玻璃大门损失为8000元；2、要求被告赔偿房屋因质量问题导致的不能入住和出租的损失共计243000元（2013年9月16日至2020年9月16日，按每月3000元计算）；3、要求被告承担因房屋质量问题而导致的违约责任即承担房屋价款25%计450000元违约金。事实和理由：其与被告于2012年12月30日签订商品房买卖合同，约定其以1800000元的价格购买被告位于太湖论坛城111幢103室房屋。被告于2013年9月16日向其交付房屋。收房时，其当即就提出了质量问题的整改维修意见，并于随后不断涌现质量问题时多次要求被告整改、维修，但被告从未正式进行维修、整改，并致其至今不能入住或出租，造成重大损失。经多次沟通未果后，其诉至法院，请求判如所请。被告花**公司辩称，1、对于质保期内、质保范围内的质量问题，被告均已维修完毕，目前质保期已经届满。2、原告反映的问题中客厅地面大理石的本身花纹、石筋，进户玻璃门，地下室房顶及墙面，主卧南阳台地面，地下室集水井等不存在质量问题；地下室木门框腐烂，浴室玻璃门破碎，进门口围墙大理石柱脱落则是因原告不居住、不维护所致。3、无论是地下室外墙等室外问题，还是一层大理石地面等室内问题，都是非常小的问题，并不影响原告对房屋的居住使用。综上，请求驳回原告的诉请。经审理查明，2012年12月30日，吴雪华、沈菊花（买受方）与花**公司（出卖方）于签订《商品房买卖合同》，约定吴雪华、沈菊花以1800000元的价格向花**公司（原名为苏州市花样年房地产开发有限公司）购买位于苏州太湖国家旅游度假区香山街道太湖论坛城111幢103室商品房，所属楼宇主体建筑自然层数为地上3层、地下1层，案涉房屋所属自然层为-1-1层，案涉房屋为装修房；出卖方应当在2013年6月30日前，将符合约定的房屋交付买受方使用；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖方应当履行保修义务。2013年9月16日，花**公司向吴雪华、沈菊花交付案涉房屋，同时提供有《非住宅商品房质量保证书》，该保证书中载明：质量保修受理部门为深圳市彩生活物业管理有限公司苏州分公司，质量保修期限分别为地基基础和主体结构最少为该工程设计使用年限，外墙外保温系统最少为该部分工程设计使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最少为5年，门窗翘裂、五金件损坏最少为1年，卫生洁具最少为1年，灯具、电器及开关最少为6个月，供热、供冷系统和设备最少为2个采暖期、供冷期，电气管线、给排水管道、设备安装最少为2年，装修工程最少为2年。同日，吴雪华、沈菊花提出收楼意见为主阳台护栏变形，客厅大理石开裂，进户玻璃移门，地下室地砖有划痕，厨房玻璃柜无法开启等问题。后，吴雪华、沈菊花还于2014年5月1日、6月16日提出验房意见为进户门开关不合适的问题。2014年6月26日，吴雪华、沈菊花还向物业提出厨房台盆软管有接头，要求更换；进户门不好开须更换；采光井外墙开裂等问题。2014年11月8日，吴雪华、沈菊花仍反映进户门锁坏要更换，庭院内防护栏松动，采光井墙上角开裂，客厅大理石开裂，厨房台盆进水管更换等问题。2015年7月29日，吴雪华、沈菊花向物业反映玻璃大门，大理石破裂，主卧阳台护栏变形，厨房间接水管漏水，地下室东南角渗水问题。2016年7月27日，吴雪华、沈菊花仍提出南主卧阳台护栏变形，北卧室墙面渗水，玻璃进户门关不上，卫生间混合阀及花洒缺失，厨房水龙头缺失，卫生间顶部发霉，大厅顶部发霉，墙面发霉，大厅地砖及庭院门破损等问题，并要求修复完整。2016年8月15日，小区物业服务中心确认案涉房屋现存问题有进户门大门没有更换（物业已协调，地产统一给业主补助费用），入户门要求更改，庭院和主卧外阳台护栏变形，室内裂纹大理石地砖更换，地下室渗水发霉处理；已解决问题有厨房水龙头缺失已处理，卫生间花洒等配件已处理，次卧门吸已安装。2016年8月23日，房修部蔡鹏出具情况说明，记载：漏水维修及恢复预计一周内完成，主卧外栏杆及院栏杆变形部分于9月1日完成，地面石材联系厂家负责人于8月30日给明确方案，业主要求玻璃大门明确设计设计方案在8月30日给明确答复。2017年6月12日，吴雪华向物业报修入户门更换，庭院及主卧外阳台护栏变形，室内大理石破损，地下室渗水发霉发黑，主卧阳台地砖下面积水，地下室木门脱皮脱落，厨房水槽水管没接好。审理中，双方一致确认，涉案房屋入户玻璃移门锁芯距边框约1厘米；以及入户玻璃移门价值为7000元。但花**公司认为，吴雪华、沈菊花要其承担该费用无事实及法律依据。以上事实，有吴雪华、沈菊花提供的房屋产权证、商品房买卖合同、质量保证书、收楼意见书，以及本院制作的开庭笔录、质证笔录等证据在卷证明。另，吴雪华、沈菊花为证明地下室集水井设置不合理即地下室集水井本身未设置有污水提升装置的主张提供了建筑给水排水设计规范，其中4.7.2条明确建筑物地下室生活排水应设置污水集水池和污水泵提升排至室外检查井；地下室地坪排水应设集水坑和提升装置。经质证，花**公司对证据的真实性未提异议，但认为案涉房屋的施工图设计审查合格，即可证是满足相关设计规范要求的。为此，花**公司提供了审查合格证书、公安编号的申请、单位工程竣工验收证明书、房屋建筑工程通过竣工备案意见书、度假区商品房交付使用备案公示、苏州太湖度假区商品住宅交付使用通知书、地下一层竣工图，其中审查合格证书显示：包括案涉房屋在内的建筑工程施工图审查合格。花**公司据此证明案涉房屋不存在包括负一楼室内污水井等的设计问题且已竣工验收合格并交付使用。经质证，吴雪华、沈菊花对上述证据的真实性均无异议，但认为不能证明案涉房屋不存在质量问题与设计瑕疵。另，吴雪华、沈菊花申请对案涉房屋客厅地砖及一楼卫生间门槛地砖是否开裂，一楼南主卧南阳台是否渗水，地下室顶部发黑发霉原因，地下室顶部即一楼地面是否渗水；以及形成原因进行鉴定；并明确如系花**公司原因所致，要求出具维修方案。对此，花**公司则认为案涉房屋交付至今已近7年，故应区分所谓质量问题是设计缺陷或施工质量所致，还是吴雪华、沈菊花多年未看护所致；如不能区分，则不应启动鉴定程序。同时，还应确定上述申请内容是否在保修范围及保修期之内。为查明案件事实，本院对吴雪华、沈菊花的申请予以准许，并委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定。2020年5月27日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具《鉴定报告》，质量问题分析及鉴定意见：1、一层地面大理石存在裂缝、色泽不一致现象，不符合规范要求，存在质量问题；2、一层露台地面即墙体上翻处未见防水层，露台地面构造做法不符合设计要求，存在质量问题；3、地下一层房间东南角混凝土墙体存在裂缝，裂缝表面最大宽度为0.22mm，不符合规范要求，存在质量问题；4、打开部位-0.85m以上范围的地下室外墙构造做法不符合设计要求，存在质量问题；5、打开部位地下室外墙混凝土存在露筋、蜂窝、麻面等现象，不符合规范要求，存在质量问题；6、地下一层涂料内墙面、吊顶、门、镜框、镜子和木装饰墙体等存在大范围霉斑现象，经分析上述现象不属于地下室渗漏水造成的质量问题，主要与地下室的室内外温差、湿度大及通风条件不佳等产生的结露现象有关；7、地下一层楼梯底部台阶大理石板表面存在发黄、变色现象，经分析主要与地下室局部渗漏，地面受潮后造成的质量问题。渗漏原因分析及鉴定意见：1、地下一层东南角内墙面存在返碱、变色现象，经分析该现象产生的原因主要与地下室外墙混凝土存在裂缝质量问题产生的地下室渗漏有关；2、地下室顶板上部回填层内出现潮湿、积水现象，经分析该现象主要与地下室顶板（降板）上部的外墙混凝土表面未做防水层以及混凝土存在露筋、蜂窝、麻面等质量问题有关；并且在长期影响下，也造成回填土上部的一层地面大理石出现发黑，色泽不一致的质量问题。同时，该《鉴定报告》就地下室外墙、露台地面、一层地面大理石、地下室外墙裂缝的修复范围及修复方案一并予以明确。同时，吴雪华、沈菊花还申请就案涉房屋地下室洗衣房集水井内没有设置污水提升装置是否符合设计规范进行鉴定；并要求如不符合设计规范，则一并鉴定维修方案。对此，花**公司则认为房屋设计图纸经审图合格且房屋也已经验收合格并交付使用，故其不同意进行鉴定。为查明案件事实，本院对吴雪华、沈菊花的申请予以准许，并委托苏州市建筑工程设计院进行鉴定。2020年4月29日，苏州市建筑工程设计院有限公司出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论：案涉房屋集水井本身里面没有潜水提升装置不符合《建设给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）第4.7.2条，“建筑物地下室生活排水应设置污水集水池和污水泵提升排至室外检查井。地下室地坪排水应设集水坑和提升装置。”同时，该《司法鉴定意见书》还就修复方案一并予以明确。针对上述《鉴定报告》、《司法鉴定意见书》。吴雪华、沈菊花对《鉴定报告》、《司法鉴定意见书》均无异议。花**公司对《鉴定报告》有异议，认为：1、地下一层房间东南角混凝土墙体、地下一层楼梯底部台阶侧面大理石板表面，地下一层东南角内墙面超出鉴定范围；2、地下一层楼梯底部台阶侧面大理石板表面质量问题分析及鉴定意见和维修方案均无依据；3、一层主卧露台现场检查未发现渗漏后鉴定并出具修复方案没有依据；4、地下一层涂料内墙面、吊顶、门、镜框、镜子和木装饰墙体等表面霉斑现象依据鉴定意见应由吴雪华、沈菊花自行修复；5、一层地面大理石开裂、发黑现状质量问题分析及鉴定意见没有依据，修复方案亦超出质量问题维修范围。对《司法鉴定意见书》有异议，认为：1、案涉房屋的设计时间为2011年，竣工验收时间为2013年，但鉴定机构确采用2017年和2019年的规范进行鉴定，认定未设置通气管和潜水排污辅泵不符合设计规范；2、通气管部分不在鉴定内容之内，故鉴定机构依据2019年设计规范认定未设置通气管不符合设计规范不能成立。2020年6月22日，苏州市建筑工程设计有限公司就花**公司提出的异议书面回复：其所依据的2019年的规范是针对修复方案的，因2009年版规范中并无案涉集水井内设置污水提升装置的产品；且即便按照2009年的规范也有“当污水集水池设置在室内地下室时，池盖应密封，并设通气管系；室内有敞开污水集水池时，应设强制通风装置”；从构造上看相当于一个成品的密闭污水集水池的污水提升装置也要设置通气管。因此，其认为应对未设置通气管道是否符合设计规范进行复核并出具相应的修复方案。另，根据现场勘查，集水井内确有积水，确存在排水需求，且在未设置潜水排水辅泵的情况下无法排出积水，故其适用2017年、2019年规范是对现状集水井进行排水能力的复核。2020年6月28日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司就花**公司的异议书面回函：1、为了查找、分析房屋渗漏问题原因，其对与鉴定内容有关的项目进行了现场检查，最终出具的报告未超出委托范围。2、鉴定人员通过现场检查结果，分析得出地下一层楼梯底部台阶侧面大理石板表面存在发黄、变色现象，主要为地下室局部渗漏造成的质量问题，与地下室结露现象无关。3、一层主卧露台地面现场检查发现未做防水层，会导致渗漏，且由于露台地面与地下室顶板之间为架空层，渗漏痕迹不会直接出现在地下室顶板，但该问题应进行修复。4、地下一层涂料内墙面等表面霉斑现象，主要与地下室的室内外温差、湿度大及通风条件不佳等产生的结露现象有关，因此其针对发现的问题给出了相应的修复方案，该问题的责任方请法院裁定。5、鉴定人员检查发现的一层地面大理石开裂与施工有关，大理石发黑与架空层渗漏、潮湿有关，上述问题与房屋使用无关，且该类问题如长期未进行处理，随时间推移存在加剧的可能。针对苏州市建筑工程设计院有限公司、南京东南建设工程安全鉴定有限公司的回复与回函。吴雪华、沈菊花均无异议。花**公司对苏州市建筑工程设计院有限公司的回复仍持有原异议不变；对南京东南建设工程安全鉴定有限公司的回函无异议。后，吴雪华、沈菊花还申请根据《鉴定报告》、《司法鉴定意见书》中确定的修复方案鉴定修复费用。本院予以准许，并依法委托苏州正华工程造价咨询有限公司进行鉴定。2020年8月12日，苏州正华工程造价咨询有限公司出具《造价鉴定意见书》，鉴定意见为《鉴定报告》及《司法鉴定意见书》中修复方案的维修费用的工程造价金额为81770.98元，其中修缮土建费用为74188.9元，安装修复费用为7582.08元。且修缮土建费用中分部分项工程费61572.78元、项目措施费3578.18元、规费2912.25元、税金6125.69元。分部分项工程费中进户门室外地面217.77元、地下室外墙1551.35元（363.93元、1187.42元）、露台864.01元（109.65元、21.94元、732.42元）、一层地面大理石16352.81元（2008.18元、14344.63元）、地下一层东南角混凝土墙655.47元、地下室内墙面796.37元、天棚面龙骨及饰面拆除745.52元、木门窗拆除69元、金属门窗拆除26.76元、木屏风拆除15.97元、地下一层墙面乳胶漆5313.6元、吊顶天棚14651.9元（570.06元、7046.91元、7034.93元）、灯带（槽）1228.51元、木格栅屏风1760元、木质装饰线7027.67元（2227.5元、4800.17元）、木质门带套5736.78元、铝合金推拉门2784元、地下一层卫生间镜子拆除70.98元、地下室楼梯台阶204.31元（20.42元、183.89元）。针对《造价鉴定意见书》。吴雪华、沈菊花认为《造价鉴定意见书》的价格偏低；房屋北面外墙未做防水，要求进行维修，但南京东南建设工程安全鉴定有限公司未就此出具报告；房屋东南角墙面当时只是一个测试点，故维修范围应为整个墙面。花**公司认为《造价鉴定意见书》中拆除天棚龙骨、面层，拆除金属门，拆除木屏风，地下一层墙面，吊顶天棚，灯带及其他构件，吊顶装饰线，木质门带套，铝合金推拉门与其无关。对此，南京东南建设工程安全鉴定有限公司回复称，吴雪华、沈菊花在鉴定勘查现场时未提及北面外墙且北面外墙与南面外墙做法不同，从勘查记录来看也未见北面外墙有渗漏问题；另，北面外墙即便有渗漏也因不属于夹层渗漏而与南面不同。至于地下室东南角因仅在该处有裂缝，在他处未见有裂缝，故现场勘查的位置及维修的范围均为东南角墙面。对此，吴雪华、沈菊花认为南京东南建设工程安全鉴定有限公司的说法不全面。花**公司对此无异议。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。在案涉房屋收房时，吴雪华、沈菊花就提出进户门开关不合、客厅大理石开裂等诸多质量问题。此后，吴雪华、沈菊花仍就玻璃大门、地下室东南角渗水等问题不断向物业报修，直至2017年仍反映不断。再结合吴雪华、沈菊花提起诉讼后所申请的司法鉴定的结论，可认定案涉房屋至今仍存在一层地面大理石裂缝、色泽不一致，一层露台地面墙体上翻处未见防水灯等诸多质量问题，以及地下室集水井不符合设计规范。由此，吴雪华、沈菊花要求花**公司承担相应维修费用及其他合理损失，合法有据，应予支持。具体认定如下：一、房屋渗漏等质量问题的维修费用。南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具《鉴定报告》明确地下一层涂料内墙面、吊顶、门、镜框、镜子和木装饰墙体等存在大范围霉斑问题系与地下室的室内外温差、湿度大及通风条件不佳等产生的结露现象有关，即与房屋质量问题无关，故该部分的维修费用不应由花**公司承担。由此，根据苏州正华工程造价咨询有限公司出具《造价鉴定意见书》中修缮土建费用共计74188.9元的记载，在扣除天棚面龙骨及饰面拆除、木门窗拆除等费用及相应的措施项目费、规费、税金共计48469.5元后，花**公司还应支付吴雪华、沈菊花维修费用25719.4元。另，从吴雪华、沈菊花的报修记录及现场勘查情况来看，案涉房屋的进户玻璃移门锁芯距边框约1厘米且花**公司多年未修复、更换，故吴雪华、沈菊花要求花**公司承担更换费用，合法有据，应予支持，金额以双方确认的7000元为准。二、集水井的维修费用。苏州市建筑工程设计院有限公司出具的《司法鉴定意见书》明确案涉房屋集水井本身里面没有潜水提升装置不符合《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009版）第4.7.2条的规范。对此，花**公司虽以鉴定机构适用2017年、2019年标准为由不予认可，但苏州市建筑工程设计院有限公司就此回复2017年、2019年的标准系与修复方案对应。因此，本院对《司法鉴定意见书》予以采信。由此，苏州正华工程造价咨询有限公司出具的《造价鉴定意见书》中有关集水井安装的费用7582.08元亦应由花**公司承担。三、因房屋质量问题而致房屋不能出租或使用的损失。案涉房屋确有渗漏等质量及集水井设计问题，并会给吴雪华、沈菊花对房屋的正常使用造成一定的影响，故本院综合房屋所存在的质量及设计问题的程度及对正常使用房屋的影响酌情确认由花**公司赔偿吴雪华、沈菊花该项损失15000元。四、关于违约金。吴雪华、沈菊花的该项主张无相关依据，且其也已就案涉房屋因质量或设计问题而产生的维修费，房屋因质量问题而不能出租或使用的损失予以主张，故本院对此不予支持。综上所述，花**公司应支付吴雪华、沈菊花维修费用共计40301.48元，因房屋质量问题而不能使用或出租的损失15000元，合计人民币55301.48元。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州市花**房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴雪华、沈菊花维修费用及房屋不能使用或出租的损失合计人民币55301.48元。二、驳回原告吴雪华、沈菊花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元、鉴定费43000元，合计人民币53800元，由原告吴雪华、沈菊花负担10044元，被告苏州市花**房地产开发有限公司负担43756元（被告负担部分于本判决生效之日其十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟审 判 员  高为民人民陪审员  王佩珍二〇二〇年八月三十一日书 记 员  陆晓文