江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终6753号上诉人（原审被告）：苏州市盈田商业管理有限公司，住所地苏州工业园区苏绣路89号恒宇商务广场1幢701室，统一社会信用代码91320594MA1W6QHR0N。法定代表人：陈秀玲。被上诉人（原审原告）：唐亮，男，1967年9月14日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：张振华，江苏晟则律师事务所律师。上诉人苏州市盈田商业管理有限公司（以下简称盈田公司）因与被上诉人唐亮房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初8620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盈田公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、唐亮拒绝按预留协议约定签署正式租赁合同的行为构成违约，盈田公司有权解除合同并预收全部预留金。二、根据预留协议约定，预留金应为双方合作意向的保证金。即使认定为违约金，当事人并未请求法院调整，一审法院对预留金的调整缺乏法律依据。唐亮二审辩称，盈田公司与唐亮的房屋租赁合同事实上无法履行，一审判决正确，请求驳回上诉。唐亮向一审法院起诉请求：1、判令盈田公司退还合同款2万元；2、诉讼费由盈田公司承担。一审法院认定事实：2018年3月，盈田公司与案外人深圳市瑞维控股有限公司、苏州市轨道交通集团有限公司资源开发分公司签订《苏州轨道交通星海广场站、陆慕站、乐桥站、苏州乐园站地下商业大空间整租租赁合同》及《补充协议》，盈田公司取得星海广场站地下商业大空间的出租运营权利。2018年7月23日，唐亮（承租方、乙方）与盈田公司（出租方、甲方）签订《苏州地铁1号线商业项目商铺预留协议书》，约定：甲方初步同意将位于1号线地铁线星海广场站B15号物业区之商铺出租给乙方作为粤食饭稻使用，物业建筑面积86平方米（暂定预测面积，以签订合同时实际测量面积为准），实用率50%，租金单价148元/平方米/月，运营管理费30元/平方米/月，租赁期限自交付日期起2年，水费4.5元/吨，电费1.2元/度；乙方自愿在签订本协议书当日，一次性支付2万元作为该单位预留保证金，在签署正式《商铺租赁合同》后，该预留保证金将自行转为租赁物业的租赁保证金，预留保证金到账后，甲方开具收款收据给乙方，乙方必须妥善保管该预留协议书和收款收据，作为签署《商铺租赁合同》的凭据和交回甲方更换租赁保证金收据，本协议生效日期以上述金额到账为准；乙方必须在接到甲方电话及邮件通知3日内带齐有效证明文件原件到甲方总部办公地点签订《商铺租赁合同》，在签订《商铺租赁合同》前，乙方须提交相关身份、品牌授权等资料给甲方审核，经甲方审核通过后，与乙方签订《商铺租赁合同》，若甲方审核未通过的，则甲方有权拒绝与乙方签订《商铺租赁合同》，收回乙方此预留协议书并无息退还乙方已交纳的预留保证金；若乙方未按约定时间到甲方办公地点签订《商铺租赁合同》的，视为乙方放弃租赁该物业的优先权，同时甲方有权将其预留物业重新出租而无须知会乙方，已交纳的预留保证金不予退还，本预留书自动解除；经甲方调查了解，乙方的经营能力、经营方式不能达到甲方要求或不适合在地铁内经营的，甲方有权拒绝签订《租赁合同》，并将该预留物业重新出租，甲方无息退还乙方已交的预留保证金，双方互不追究对方任何责任；甲、乙双方在签署《商铺租赁合同》后，本预留书自动解除，由甲方收回；乙方已知晓甲方《商铺租赁合同》范本，并同意按照该版本签约。协议另就其他事项进行约定。2018年7月23日，唐亮向盈田公司转账支付2万元，盈田公司向唐亮开具收据，注明“星海B15预留金”。庭审中，唐亮提交微信聊天一份，证实经盈田公司员工通知，唐亮于2018年8月6日至盈田公司处进行签约，唐亮签字后盈田公司称合同需要公司盖章，原件之后才能交付唐亮，盈田公司至今未将合同原件交付唐亮。盈田公司质证真实性无异议，2018年8月6日唐亮确实至盈田公司处，但双方并未完成签约，因双方未谈成一致，唐亮不想承租该商铺，微信聊天中8月7日，盈田公司仍在向唐亮索要签约资料，可以证实该点。庭审中，盈田公司提交预留协议解除通知书、交寄清单一份，证实2018年10月17日，经多次催促后，唐亮仍未带齐资料签订正式租赁合同，盈田公司向唐亮发出《预留协议解除通知书》，解除双方预留协议，没收2万元预留金，并将该解除通知通过顺丰寄送唐亮。唐亮质证真实性不认可，盈田公司并未催促其签约，其从未收到该份解除通知。庭审中，盈田公司确认星海广场站商业项目于2018年12月份进行消防报验时未能通过，至今尚在整改，未能投入使用。以上事实，由预留协议书、收据、聊天记录等证据以及当事人庭审陈述予以证实。一审法院认为，唐亮、盈田公司签订的商铺预留协议书系双方真实意思表示，依法成立并有效。预留协议签订后，唐亮经盈田公司通知于2018年8月6日至盈田公司处进行签约，但唐亮未完成最终签约行为，双方微信聊天记录可以证实该点，唐亮称盈田公司未能交付正式租赁合同明显与事实不符，唐亮拒绝按照预留协议约定签约正式租赁合同行为构成违约，盈田公司有权解除合同，解除行为具有法律效力。双方在商铺预留协议中约定唐亮未签约预留保证金不退，该约定具有违约金性质，考虑盈田公司实际损失、唐亮过错程度、合同履行情况，酌情认定盈田公司扣除违约金6000元，余款14000元应返还唐亮。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州市盈田商业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还唐亮14000元；二、驳回唐亮其他诉请请求。案件受理费300元，由唐亮负担90元，苏州市盈田商业管理有限公司负担210元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，双方均未提供新证据。本院认为，唐亮与盈田公司签订的商铺预留协议书约定唐亮必须在接到盈田公司电话及邮件通知3日内，带齐有效证明文件原件到盈田公司总部办公地点签订商铺租赁合同，因此预留协议书应认定为预约合同。2018年8月6日，唐亮前往盈田公司，但双方未签署租赁合同，唐亮的行为构成违约。预留协议书约定盈田公司有权没收预留保证金，故一审判决认定该约定具有违约金性质并无不当。虽然唐亮违约，但考虑到案涉项目在当时尚未通过消防验收，不能投入使用，对此盈田公司具有过错，一审判决酌情调整为盈田公司扣除违约金6000元并无不当。综上所述，盈田公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人苏州市盈田商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年八月十三日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。