广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初768号原告：邓始轩，男，汉族，1978年9月1日出生，住所地为广东省大埔县******马山下，公民身份号码为441************517。委托代理人：李益滨，广东鹏商律师事务所律师。委托代理人：杨璟，广东鹏商律师事务所律师。被告：黄雄心，男，汉族，1971年9月23日出生，住所地为广东省大埔县*******片，公民身份号码为441************93X。被告：罗勤智，男，汉族，1974年6月22日出生，住所地为广东省普宁市*************，公民身份号码为440************115。原告邓始轩诉被告黄雄心、罗勤智合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2020年7月15日公开开庭进行了审理，原告邓始轩的委托代理人杨璟到庭参加了诉讼，被告黄雄心、罗勤智经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓始轩向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告返还合作建房款150000元；2.两被告向原告支付资金占用利息（110000元的利息从2017年9月24日开始计算，40000元的利息从2018年1月4日开始计算；以上利息均按照银行同期贷款利率的标准，计至被告偿还上述款项之日止，暂计至2019年11月6日为14760.63元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年9月24日，原告与两被告签订《合作建房协议》，约定原告出资与两被告合作在广东省东莞市***************毛坯房，房屋建成后原告分得8楼三房一厅B户型房屋一套，原告总出资额为193000元，协议还约定若一年内无法交房，原告有权要求被告退还全部房款。协议签订后，原告按照约定向被告支付了合作建房款150000元，但协议签订至今两被告仍无法向原告交付案涉房屋，也未向原告退回合作建房款，且拒不接听原告的来电及回复原告的微信，故原告诉至法院。被告黄雄心、罗勤智在法定期限内未进行答辩，也未提交证据材料。原告邓始轩围绕诉讼请求向本院提交了《合作建房协议》、收据、支付宝转账电子回单、《合作建房合同书》、律师见证书，本院调取了本院已生效的（2019）粤1973民初5704号民事判决书，被告黄雄心、罗勤智未到庭质证。根据原告提交的证据，本院认定事实如下：2017年9月24日，原告邓始轩与被告黄雄心、罗勤智签订《合作建房协议》，约定邓始轩出资与黄雄心、罗勤智合作兴建一栋12层半的毛坯住宅楼，房屋建成后邓始轩分得8楼三房一厅B户型房屋一套；房屋价格按照每平方米2200元计算，房屋面积按照设计院蓝图及每套房加3平方米分摊面积计算；邓始轩于签订合同当日付款100000元，房屋主体建到第8层时付款50000元，房屋主体建到第10层时付清余款；合作建房地址为广东省东莞市***********，房东为欧婉高；若一年内无法交房，邓始轩有权要求黄雄心、罗勤智退还全部房款。2017年9月24日，被告黄雄心出具两张收据，确认收到原告邓始轩支付的房款10000元、100000元。2018年1月4日，原告邓始轩通过支付宝向被告罗勤智转账支付1000元、10000元、10000元、10000元、9000元，合计40000元。另查明，2017年8月28日，欧婉高、陈伟良作为甲方，黄雄心作为乙方，共同签订了《合作建房合同书》，主要约定：甲方出地、乙方出资合作开发兴建一栋十层带电梯的毛坯房住宅楼，甲方提供位于东莞市***********的住宅用地，面积284.9平方米，乙方负责出资兴建一栋十层带电梯的毛坯房住宅楼，甲方分得一至四层楼房，甲方给予乙方一楼铺位45平方米作为乙方办公室使用；使用期限为60年，与房屋合同签订年限一致，使用期满后，乙方必须无条件返还给甲方所有；乙方对分得的房产在60年使用期内有权用于自住、出租、转让、抵押、馈赠、继承，甲方无权干涉；签订合同当日，乙方支付50000元建房保证金给甲方，第四层楼板完成后甲方无条件将10000元建房保证金一次性归还乙方，剩余40000元作为甲方一楼店铺撤场费用，不用归还乙方；甲方应于2017年9月1日前将合作项目所需土地移交给乙方使用，以便乙方进行施工准备。合同还约定了其他内容，广东吉径律师事务所对该合同的签订予以见证。再查明，案涉房屋所在土地座落在东莞市*********，权属性质为集体土地使用权，使用权类型为宅基地，权利人欧婉高，集体土地使用证号为东府集用（1990）字第1900180101969号，邓始轩、黄雄心、罗勤智均非该集体组织成员。案涉房屋因超出报建审批范围被黄江镇城管分局责令停工整改，截至庭审之日仍处于停工状态。以上事实，有原告提交的上述证据、本院（2019）粤1973民初5704号民事判决书、生效证明书，以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告黄雄心、罗勤智经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩及举证、质证的权利。原告邓始轩与被告黄雄心、罗勤智签订的《合作建房协议》名为合作建房，实为房屋买卖，合同标的是建设于农村宅基地之上的房屋，在目前房地一体流转格局下，房屋处分的效力及于房屋所占用的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“宅基地属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条中“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”的规定可见，宅基地使用权的取得与农村集体经济组织成员的身份密不可分，并专属于农村集体经济组成成员所享有，具有严格的人身专属性，而邓始轩与黄雄心、罗勤智均非东莞市******集体组织成员，不具备案涉房屋的购房资格，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告邓始轩与被告黄雄心、罗勤智签订的《合作建房协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因案涉《合作建房协议》无效，被告黄雄心、罗勤智所收取原告邓始轩的150000元应予以返还。至于原告诉请的利息，因属于法定孳息，被告黄雄心、罗勤智应从收到款项之日起向原告邓始轩支付利息至实际清偿之日止。利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率分别从收款之日起计至2019年8月19日，以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至款项实际清偿之日止，利息超出部分予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，本院缺席判决如下：一、限被告黄雄心、罗勤智于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓始轩返还150000元；二、限被告黄雄心、罗勤智于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓始轩支付利息（以110000元为本金，从2017年9月24日起按照中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日，以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至款项实际清偿之日止；以40000元为本金，从2018年1月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日，以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至款项实际清偿之日止）；三、驳回原告邓始轩的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3596元，由被告黄雄心、罗勤智共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  钱开群人民陪审员  吴玉容人民陪审员  庾焕波二〇二〇年七月二十一日书 记 员  赵 萌附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。