贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0328民初1605号原告：彭娅凌，女，生于1975年6月17日，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：蒲汶君，贵州宇辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭飞（系原告彭娅凌之堂弟），男，生于1983年2月17日，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，住贵州省遵义市红花岗区。被告：陈幸福，男，生于1956年9月13日，汉族，贵州省赤水市人，住贵州省赤水市。第三人：贵州西部茶城置业股份有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道工业园区。统一社会信用代码：915200005609008080。法定代表人：黄平，公司董事长。委托诉讼代理人：杨军，公司员工。原告彭娅凌与被告陈幸福、第三人贵州西部茶城置业股份有限公司（以下简称茶城公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月6日公开开庭进行审理。原告彭娅凌委托的诉讼代理人蒲汶君及彭飞、第三人茶城公司的委托诉讼代理人杨军到庭参加了诉讼，被告陈幸福经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告彭娅凌向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对位于湄潭县的执行，并解除对上述房产的查封；2、请求确认原告对位于湄潭县享有所有权；3、本案诉讼费由被告和第三人承担。事实及理由：被告陈幸福与第三人茶城公司建设工程施工合同纠纷一案，湄潭县人民法院于2020年3月13日作出（2020）黔0328民初217号之一民事裁定，裁定对第三人茶城公司的不动产进行查封。2020年3月19日，湄潭县人民法院对第三人茶城公司的不动产予以查封。2020年4月7日，原告向法院提出书面异议，请求终止对位于湄潭县的执行，并解除对上述房产的查封措施。2020年4月19日，湄潭县人民法院作出（2020）黔0328执异12号执行裁定书，驳回原告彭娅凌的异议请求。2017年6月28日，原告彭娅凌与堂弟彭飞及其妻子唐成敏共同出资2470160.00元，购买第三人茶城公司开发的位于湄潭县共计16间营业房。第三人茶城公司向原告彭娅凌及彭飞出具了收款收据，载明收到了原告彭娅凌及彭飞购房款2470160.00元。签订购房合同时，彭娅凌与彭飞就所购房屋进行分割，分别与第三人签订了商品房买卖合同，对所购房屋分别进行了产权登记。2017年11月，原告彭娅凌与第三人签订合同确认购买湄潭县Ｚ-5-1、Ｚ-5-2、Ｚ-5-3、Ｚ-5-4、Ｚ-5-5、Ｚ-5-14、Ｚ-5-15、Ｚ-5-16号营业用房，总面积635.13平方米，购房总价款1270260.00元。合同签订后，第三人向原告实际交付房屋，第三人向原告开具了房屋所有权证明。2018年2月5日，原告以所购买的房屋为经营场所，注册登记设立了贵州景翔华府酒店管理有限公司。原告对标的房屋进行了巨大的经济投入进行装修，并利用该房屋进行酒店经营至今。原告与第三人茶城公司签订购房合同后，原告曾多次催促第三人办理过户登记手续，但第三人一直回复称暂无资金缴纳过户税收，待公司资金充裕后一定配合办理过户登记手续。2019年3月12日，原告在第三人的陪同下到不动产交易中心做完所购房屋的备案登记并缴纳相关税收。但在办理产权过户时，仅有Ｚ-5-1、Ｚ-5-2、Ｚ-5-3、Ｚ-5-4号房屋可办理产权转移登记手续。由于第三人茶城公司坐落于湄潭县中国茶城市场建设第一期限产权证号为201600003549号的不动产被查封，导致原告购买的Ｚ-5-5、Ｚ-5-14、Ｚ-5-15、Ｚ-5-16号房屋不能办理产权过户。在得知上述房产被查封后，原告曾向承办法官提出该房产已经出售，该查封财产系异议人所有，并非作为被执行人的第三人的财产，请求解除查封，但法官回复待裁决后让异议人向法院提出执行异议申请。原告早在2017年6月就支付了全部的购房款，于2019年3月12日办理了房屋销售合同备案登记，并对房屋实际占用至今，是由于第三人的原因未能及时办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告作为买受人，基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记没有过错的情况下，湄潭县人民法院不得查封该房产。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告陈幸福提出书面答辩状辩称，1、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律的规定。本案中的湄潭县人民法院（2020）黔0328民初217号民事裁定书是法院依照执行程序作出的执行处理，没有违反法律的规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。2、被答辩人认为被执行房产属于被答辩人的主张，答辩人不认可。本案查封的财产线索是答辩人从湄潭县不动产中心事务登记中心调取并复制加盖公章确认，该房产登记在被执行人（本案第三人）茶城公司名下，并不属于被答辩人彭娅凌，而我国的不动产所有权的认定，以登记为准，所以本案被查封的财产应当以湄潭县不动产登记中心的登记为准。因此，本案所涉Z-5-5、Z-5-14、Z-5-15、Z-5-16号营业用房是属于第三人茶城公司。综上，被答辩人请求终止对Z-5-5、Z-5-14、Z-5-15、Z-5-16号营业用房的执行，并解除查封，不应当得到支持。第三人茶城公司辩称，1、由于住建局与不动产登记中心没有联网，其系统没有实现信息共享，导致第三人与原告的商品房买卖合同在住建局备案登记后，不动产登记中心的系统上没有反应，才导致案涉房屋被查封。2、由于我公司资金链出现问题，一直没有能够及时为原告办理过户登记手续；3、本案所涉房屋在被查封以前，我公司就已经实际交付给原告，由原告对案涉房屋进行装修，并进行经营，并不是在查封以后交付的。本院经审理认定事实如下：1、原告彭娅凌与与案外人彭飞（也是彭娅凌之委托诉讼代理人）是堂姐弟关系。2、第三人茶城公司是一家依法设立的有限责任公司，成立于2010年8月11日，其成立后在湄潭县从事中国茶城工程项目开发。3、2017年，原告彭娅凌与其堂弟彭飞共同出资2470160.00元购买第三人茶城公司开发的中国茶城综合楼第5层楼房屋，共计16间营业用房,实际房号从Ｚ-5-1至Ｚ-5-16（根据房屋买卖合同及房号，其中“Ｚ”代表综合楼，“5”代表第5层楼房，“1”至“16”代表房屋顺序号，三者组合为确定的房号，亦即综合楼第5层第Ｘ号），该16间营业用房实际为该综合楼第五层全部营业用房。原告在提出执行异议以及起诉过程中，由于没有理解字母、数字所代表的意义，一直将代表综合楼的字母“Ｚ”误以为“5”，故而在相应裁定书以及起诉状中相应房号一直表述为“5-5-Ｘ”。在签订合同时，原告彭娅凌与其堂弟彭飞就购买的房屋分别与第三人茶城公司签订商品房买卖合同，欲分别办理产权证。其中，原告彭娅凌购买的房屋号为Ｚ-5-1、Ｚ-5-2、Ｚ-5-3、Ｚ-5-4、Ｚ-5-5、Ｚ-5-14、Ｚ-5-15、Ｚ-5-16号营业用房，共计8间。Ｚ-5-1、Ｚ-5-2、Ｚ-5-3、Ｚ-5-4号等4间营业用房已办理过户登记，登记在原告彭娅凌名下。本案所涉Ｚ-5-5、Ｚ-5-14、Ｚ-5-15、Ｚ-5-16号房屋在办理房屋登记时，因房屋被查封，未能办理产权转移登记手续。对于该部分事实，原告提供了其与第三人茶城公司签订的四份商品买卖合同以及四份湄潭县不动产权转移登记申请书、四份商品房现售合同登记备案表、购房款发票、税收发票。由于四份商品房买卖合同签订不规范，未载明签订时间。Ｚ-5-5号商品房买卖合同编号为201901380，套内建筑面积36.37平方米，单价3659.61元／㎡，总价款133100元；Ｚ-5-14号商品房买卖合同编号为201901377，套内建筑面积17.14平方米，单价3660.44元／㎡，总价款62740.00元；Ｚ-5-15号商品买卖合同编号为201901378，套内建筑面积35.04平方米，单价3659.82元／㎡，总价款128240.00元；Ｚ-5-16号商品买卖合同编号为201901379，套内建筑面积46.85平方米，单价3659.77元／㎡，总价款171460.00元。四份商品房现售合同登记备案表显示签约时间、备案登记时间均为2019年3月12日。四份购房发票显示时间为2019年3月25日，四份税收发票显示时间为2019年3月28日。原告与第三人均认可由于管理不规范，双方早在2017年就签订了合同，后由于备案登记的需要，其网签时自动生成了合同编号，备案登记表所填写的签约时间2019年3月12日，实际为备案登记时间。同时，原告的购房款并非直接支付给第三人茶城公司的，而是在2017年就按三方协议支付给案外人贵州南方嘉木食品有限公司。4、关于支付房款问题。由于案外人贵州南方嘉木食品有限公司于2015年与第三人茶城公司签订商品房买卖合同，欲购买一批房屋，并于2015年3月24日分三次通过银行转账方式支付了450万元预付款给第三人茶城公司，于2015年3月25日通过银行转账方式支付了25万元预付款给第三人茶城公司，共计475万元。后因案外人贵州南方嘉木食品有限公司签约购买的房屋不能办理产权证，遂与第三人茶城公司协商，决定解除商品房买卖合同，由第三人茶城公司退还贵州南方嘉木食品有限公司预付的购房款。由于第三人茶城公司资金出现问题，第三人茶城公司一直未支付该款项。2017年，当案外人贵州南方嘉木食品有限公司得知彭娅凌与彭飞欲购买第三人茶城公司的房屋时，遂与彭娅凌、彭飞、第三人茶城公司协商，由彭娅凌、彭飞将购房款直接支付给案外人贵州南方嘉木食品有限公司，抵作第三人茶城公司退还给案外人贵州南方嘉木食品有限公司的部分预付房款，并由第三人茶城公司出具收据给彭娅凌、彭飞。对于该部分事实，原告提供了案外人贵州南方嘉木食品有限公司的情况说明一份、第三人茶城公司与贵州南方嘉木食品有限公司签订的三份商品房买卖合同、贵州南方嘉木食品有限公司银行汇款流水三份及银行转账凭证一份、彭娅凌转账交易明细五份、第三人茶城公司出具给彭娅凌和彭飞的收款收据一份，该组证据经第三人质证不持异议。从上述证据来看，第三人茶城公司出具收款收据载明时间为2017年6月28日，金额为2470160.00元。彭娅凌于2017年8月18日分两次汇款100万元（每次50万元）至贵州南方嘉木食品有限公司账户，于2017年8月21日汇款20万元至贵州南方嘉木食品有限公司账户;彭飞于2019年3月12日汇款617540.00元至贵州南方嘉木食品有限公司账户（按照贵州南方嘉木食品公司说明及流水，该617540.00元因办理过户手续之需，系通过第三茶城公司账户转支付给贵州南方嘉木食品有限公司），于2019年12月10日汇款20万元至贵州南方嘉木食品有限公司账户，于2019年12月18日汇款10万元至贵州南方嘉木食品有限公司账户，两人共计支付了2117540.00元，还差欠352620.00元未支付（因案涉房屋被查封，不能办理过户登记才未支付）。5、关于房屋交付问题。原告与第三人茶城公司均称，由于是现房交易，故而在2017年达成商品房买卖合同后，第三人茶城公司即将房屋交付给原告，由原告实际占有使用，双方未办理房屋交接的书面手续。原告称，购买房屋后，彭娅凌和彭飞遂以购买的16间营业用房为经营场所，登记设立了贵州景翔华府酒店管理有限公司，并花巨资对所购买的16间营业用房进行了装修，并经营至今。原告对此提供了由第三人茶城公司于2018年7月31日出具的房屋所有权证明、贵州景翔华府酒店管理有限公司与深圳市博誉装饰设计工程有限公司于2018年1月15日签订的《深圳市博誉装饰设计工程施工合同》、彭飞之妻唐成敏支付装修款的交易流水、贵州景翔华府酒店管理有限公司与贵州建宇工程技术有限公司于2018年3月6日签订的《贵州省消防安装合同》、湄潭县消防大队于2018年9月出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、贵州景翔华府酒店管理有限公司发证时间为2018年2月5日的《营业执照》副本、支付消防安装设施款的流水、照片五张等证据，经第三人质证不持异议，经审查，原告提供的该组证据来源合法、客观真实，本院予以采信。6、未能办理过户登记手续原因以及执行异议问题。2019年1月，案外人李云华诉贵州瑞豪房地产开发有限公司、本案第三人茶城公司、熊甫仁、黄平承揽合同纠纷一案中，案外人李云华申请诉讼财产保全，本院作出了（2019）黔0328民初563号民事裁定书，于2019年1月29日对第三人茶城公司名下不动产进行查封，查封的不动产中包括了本案案涉房屋，执行案号为（2019）黔0328执保15号。第三人茶城公司陈述，由于第三人茶城公司资金链出现问题，导致其一直不能为两原告办理产权过户登记手续。2019年3月，原告准备了办理过户登记的相关手续与第三人茶城公司办理案涉房屋过户登记手续，因案涉房屋被（2019）黔0328执保15号案件查封原因（原告已另案提起执行异议之诉），不能办理过户登记手续。本案被告陈幸福于2020年1月7日因起诉本案第三人茶城公司、中康建设管理（集团）股份有限公司、刘斌建设工程施工合同纠纷一案，其于2020年3月13日向本院申请诉讼财产保全，本院于2020年3月13日作出（2020）黔0328民初217号之一民事裁定书，于2020年3月19日以（2020）黔0328执保26号执行案件对第三人茶城公司名下不动产进行查封，其中本案所涉Ｚ-5-5、Ｚ-5-14、Ｚ-5-15、Ｚ-5-16号营业用房系属于遵（2016）湄潭县不动产权第00003549号产权证范围内不动产，亦一并被查封。原告得知本案案涉房屋被查封后，向本院提出了执行异议，本院于2020年4月19日作出（2020）黔0328执异12号执行裁定书，驳回彭娅凌的异议请求。彭娅凌遂提起本案执行异议之诉。原告对此提供了（2020）黔0328民初217号之一民事裁定书、（2020）黔0328执异12号执行裁定书并结合前述证据进行了综合说明，经第三人茶城公司质证不持异议。本院认为，原告彭娅凌与案外人彭飞就第三人茶城公司已经取得商品房预售许可的房屋签订商品房买卖合同，其合同是双方当事人的真实意思表示，应合法有效。虽然案涉四份商品房买卖合同中没有载明签订合同时间，但从第三人茶城公司出具的收款收据、彭娅凌按照三方约定支付款项给贵州南方嘉木食品有限公司的交易明细等证据来看，原告彭娅凌与第三人茶城公司的商品房买卖合同最迟应系在2017年6月28日即已签订，该时间系在本案被告陈幸福申请对案涉房屋查封之前。就交付房屋时间来看，原告与第三人茶城公司虽然没有办理书面交接手续，但从原告提供的第三人茶城公司于2018年7月31日出具的房屋所有权证明、贵州景翔华府酒店管理有限公司与深圳市博誉装饰设计工程有限公司于2018年1月15日签订的《深圳市博誉装饰设计工程施工合同》、原告唐成敏支付装修款的交易流水、贵州景翔华府酒店管理有限公司与贵州建宇工程技术有限公司于2018年3月6日签订的《贵州省消防安装合同》、湄潭县消防大队于2018年9月出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、贵州景翔华府酒店管理有限公司发证时间为2018年2月5日的《营业执照》副本、支付消防安装设施款的流水、照片五张等相关证据载明时间来看，应当认定第三人茶城公司最迟在2018年1月15日前就已经将案涉房屋交付给原告占有使用。就原告支付的购房款而言，根据彭娅凌、彭飞与第三人茶城公司、案外人贵州南方嘉木食品有限公司的三方协议来看，彭娅凌、彭飞在购买第三人茶城公司的商品房之时，就已达成协议，彭娅凌、彭飞的购房款直接支付给案外人贵州嘉木食品有限公司，用以抵偿第三人茶城公司应当退还给案外人贵州南方嘉木食品有限公司的购房款，且由第三人茶城公司出具了收到247160.00元购房款的收据给彭娅凌、彭飞，三者之间形成了债权债务的转让协议。由于第三人茶城公司将其2470160.00元购房款的债权转让，其与彭娅凌、彭飞之间关于购房款2470160.00元的债务发生了清偿的法律效果，彭娅凌、彭飞与案外人贵州南方嘉木食品有限公司之间形成了债权债务关系，因此，应当视为彭飞、彭娅凌已经在2017年6月28日即已将购房款全部支付给了第三人茶城公司。而从彭娅凌通过银行转账方式向案外人贵州南方嘉木食品有限公司支付2117540.00元款项以及案外人贵州南方嘉木食品有限公司与第三人茶城公司签订的商品房买卖合同、案外人贵州南方嘉木食品有限公司的情况说明等证据来看，该组证据能够形成证据链，证明相互之间存在真实的交易关系及债权债务转让关系。对于案涉房屋未能办理过户登记的原因，一是第三人茶城公司资金链出现问题，另一方面是因为案涉房屋被（2019）黔0328执保15号案件查封，不是由于原告之原因未能办理过户登记手续。综上，原告已经取得了案涉房屋的物权期待权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记”之规定，原告彭娅凌要求停止对Z-5-5、Z-5-14、Z-5-15、Z-5-16号房屋的执行并解除查封的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案买卖的标的物是房屋，尚未依法办理登记，不能发生物权变动效力，即房屋所有权尚未发生变动。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定是对不动产买受人物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产所有权的保护，在符合第二十八条规定可排除执行的情形下，并未认定买受人享有所有权。本案原告彭娅凌可主张物权期待权的保护并排除对案涉房屋的执行，并不能依据双方合同请求法院在本案中确认其享有房屋所有权。因此，原告彭娅凌目前仅具有物权期待权，其要求确认房屋所有权的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，应停止对Z-5-5、Z-5-14、Z-5-15、Z-5-16号房屋执行并解除查封；对于原告彭娅凌的其余诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：一、停止对第三人贵州西部茶城置业股份有限公司名下位于湄潭县的执行并解除查封；二、驳回原告彭娅凌的其余诉讼请求。案件受理费8733.00元，由被告陈幸福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  潘应康人民陪审员  郭永群人民陪审员  廖文艺二〇二〇年八月六日法官助理吴俊书记员王馨苹