福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4439号 上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道298号。 负责人：黄惠玲，行长。 委托诉讼代理人：林彬，福建闽天律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林剑轩，福建闽天律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：林铮，女，1976年12月7日出生，汉族,住福建省福州市鼓楼区。 上诉人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称省建行）因与被上诉人林铮房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初11344号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 省建行上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回林铮的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实、适用法律、审理程序均错误。一、本案房屋买卖合同未履行完毕前置报批手续，属于未生效的合同，一审以已生效的合同界定双方权利义务，合同效力认定错误，作出的判决无法执行。1.本案属行政审批前置、国家授权经营土地使用权性质上的房产买卖合同纠纷，依法应当先履行前置行政报批以签订土地出让合同并支付出让金义务，再履行不动产移转登记。截止本案上诉期间，讼争房产土地使用权性质仍为授权经营，其交易虽于2017年向福州市人民政府补办了出让行政审批的报批及土地出让金核算，但始终未完成国有土地出让手续，房屋买卖合同并未生效。2.根据《不动产登记暂行条例》第二十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条的规定，在没有完成土地出让金缴付且省建行未变更办理出让性质国有土地使用权证的前提下，登记机关不予（不得）受理不动产移转变更登记，故一审判决无法执行。二、本案房屋买卖前置手续履行完毕之前，一审法院应当协调双方完成前置报批、登记手续，或向林铮释明变更诉求为履行合同前置办理出让金支付手续，林铮不变更的，驳回其诉讼请求。一审法院径行判决要求省建行继续履行合同，程序错误。三、本案房屋拍卖合同是依法公开处置国有资产的合同，是界定双方房屋买卖合同义务的唯一合法有效的合同依据，其中关于出让金由林铮承担或自行缴付的约定并未违法，亦不存在对抗行政法规的情形，且可实际履行。买受人虽然无法自行办理用地性质变更，但完全可以自行以省建行的名义缴纳出让金，或向省建行交存后，由省建行缴纳。四、林铮拒绝履行拍卖合同中出让金承担义务，已构成违约，应当承担本案不动产至今无法完成过户的全部责任。一审认定出让金应由省建行支付后，再向林铮另行主张严重违反拍卖合同本意且显失公平，并导致国有资产面临流失风险。 林铮辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，省建行的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、案涉《房地产买卖契约》意思表述真实，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，得到国土资源主管机构、省建行的正式认可，并已实际履行，合法有效。土地使用权之所以无法伴随房屋所有权一同移转，是由于省建行企图逃避转嫁土地出让金。省建行提出案涉房屋买卖合同未履行完毕前置报批手续、属于未生效的合同，不是事实。二、根据双方签订的《福州市国有土地使用权转让合同》中的相关约定条款，可证明省建行清楚知道房屋所有权不能混同成土地使用权，其除了房屋所有权外，还有土地使用权类型变更、与国土资源行政主管部门签订土地出让合同、承担并缴清规定的土地出让金、移转土地使用权等一应事务、义务，申办移转的手续须由省建行执行完成。省建行向福州市不动产登记和交易中心递交的《申请报告》内，也承诺自愿按批准的要求及时缴交土地出让金。三、案涉《福建省委托拍卖合同》以及所谓《海峡拍卖行有限公司竞买注意事项》均非林铮与省建行之间签订，无法构成双方之间的法律关系，林铮亦从未与省建行达成由林铮承担土地出让金的补充协议或者约定。 林铮向一审法院起诉请求：1.省建行立即向林铮移转泉塘新村2号楼住宅房产404单元及19号附属间的土地使用权；2.省建行立即协助林铮办理后续土地分割、不动产登记;3.省建行承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：根据2005年3月25日的闽国用（2005）第0079号《国有土地使用证》记载，福州市鼓楼区龙腰泉塘新村2号楼土地使用权人为省建行，使用权类型为授权经营，该证记事一栏载明：一、2005年3月25日：1.因企业改制办理土地使用权变更，注销闽国用（2003）第0429号国有土地使用证。2.该宗土地使用权转让或改变用途应按国土资源部国土资函[2004]231号文件规定……。 另查，国土资源部国土资函[2004]231号文件中关于变更登记有关内容：中国建设银行股份有限公司各分行或支行如果改变土地用途或向其他单位、个人转让的，应报经土地所在地市、县国土资源管理部门批准，并补缴土地出让金，并依法办理土地变更登记。 2010年10月28日，省建行与海峡拍卖行有限公司签订《福建省委托拍卖合同》一份，讼争房产包含在委托拍卖标的物内，合同第五条第1款约定：省建行应保证对委托拍卖标的拥有无可争议的拍卖处分权……。 2011年11月3日，海峡拍卖行有限公司与林铮签订《海峡拍卖行有限公司竞买注意事项》一份，其中第七条特别约定和相关瑕疵：……5.拍卖成交后的税、费承担方式：(1)拍卖成交后，标的在办理《房屋所有权证》过户过程中应缴纳的所有税、费根据国家相关法律、法规的规定，由买卖双方各自承担。买受人须自行办理标的的《国有土地使用证》，由此产生的税、费由买受人自行承担。特别提示：拍卖成交后，标的在过户过程中如须办理用地性质变更、缴纳土地出让金或收益金的，则由买受人自行负责办理并承担全部税金及规费。 2011年11月3日，林铮向海峡拍卖行出具书面承诺一份，载明：贵司举行的“泉塘新村”拍卖会，贵司告知本人标的的瑕疵及政府限购政策，本人坚持要参加竞买，如标的无法过户、移交等，由本人承担一切后果，决不向贵司或委托人主张权利。请同意本人报告竞买。 2013年1月25日，林铮与省建行签订《房地产买卖契约》一份，约定省建行将座落于鼓楼区附属间的房地产出售给林铮，成交价765000元。合同第三条商定付款及交房方法按下列Ｂ种办理：待上述房地产完纳税费并取得房屋所有权证后3日内，林铮一次性付清全部购房款人民币765000元。同时省建行应在林铮付清全额购房款后7日内将上述出卖的房地产交给林铮。房屋移交给林铮时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给林铮。合同第八条约定：双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理上述房地产过户手续所需缴纳的税费。2013年1月31日，鼓楼区五凤街道福飞路泉塘新村2＃楼404单元，1层19附属间登记于林铮名下，所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号。 2018年10月22日，福州市不动产登记和交易中心向省建行发出《关于鼓楼区龙腰泉塘新村2号楼授权经营类土地使用权改出让土地手续的催办函》，载明：2017年12月13日，贵行申请鼓楼区龙腰泉塘新村2号楼土地使用权类型变更（授权经营改出让手续），我中心将贵行的申请预收件转福州市国土资源局鼓楼分局办理，该局于2017年12月21日作出批准，应缴交出让金4396526.4元。我中心收到材料后立即通知了贵行经办人梁明章，梁明章于2017年12月29日领取了《国有建设用地使用权出让合同》（原件）一份回贵行加盖公章，但至今未将盖章合同交回我中心……。 一审法院认为，福州市鼓楼区龙腰泉塘新村2号楼土地系省建行通过土地使用权出让方式取得，根据2005年3月25日的闽国用（2005）第0079号《国有土地使用证》记载及国土资源部国土资函[2004]231号文件规定，应由省建行向国家行政机关缴纳土地使用权出让金后，方可转让房地产。至于省建行主张的根据《福建省委托拍卖合同》、《海峡拍卖行有限公司竞买注意事项》等合同应由林铮承担土地使用权出让金，系另一法律关系，并无对抗国家行政法规的效力，省建行可待实际缴纳土地使用权出让金后，另行向合同相对方主张。故林铮主张省建行应移转讼争房产土地使用权并配合办理相应土地使用权变更登记手续，一审法院予以确认。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第六十二条第（五）款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第十六条、第三十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十五条之规定，判决：中国建设银行股份有限公司福建省分行于本判决生效之日起十五日内向林铮移转福建省福州市鼓楼区五凤街道福飞路泉塘新村2#楼404单元，1层19附属间土地使用权并配合林铮办理相应权属变更登记手续。本案诉讼费200元，因适用简易程序减半收取100元，由中国建设银行股份有限公司福建省分行负担。 二审中，省建行向本院提交1号楼业主李沁、许雪峰的海峡拍卖行有限公司竞买注意事项、承诺书、拍卖成交确认书、福建省国有土地使用权出让金票据，证明李沁、许雪峰作为一号楼业主向福州市国土资源局缴纳了土地出让金，林铮无权向省建行主张任何权利。林铮经质证认为，李沁、许雪峰的海峡拍卖行有限公司竞买注意事项、承诺书与林铮无关，拍卖成交确认书、福建省国有土地使用权出让金票据共同证明的是在授权经营已经转为出让之后，1号楼才缴交出让金，与本案所讼争的授权经营转出让的这笔出让金无关。林铮向本院提交《福州市国有土地使用权转让合同》《关于申请办理新一批自有房产处置后转移登记的函》（建闽函[2012]111号）、海南省海口市中级人民法院（2015）海中法民一终字第1093号民事判决书、证人证言，证明省建行应按照《福州市国有土地使用权转让合同》约定，履行转让讼争土地使用权的义务，并按国家政策、法规的规定缴纳办理讼争土地使用权过户手续的相关税费；省建行已为与林铮同一小区1号楼房屋中拍卖的8套住宅办理了土地使用权证，林铮享有同等权利，省建行应立即向林铮履行办理讼争房屋附属土地使用权证的义务。省建行经质证认为，林铮提供的证据均不属于新证据，附条件质证如下：对于《福州市国有土地使用权转让合同》的真实性有异议，且与待证事实无关；《关于申请办理新一批自有房产处置后转移登记的函》与待证事实亦无关联。本院经审查认为，省建行提交的四份证据系案外人签署，与本案均无关联性，不予采纳。林铮提交的证据与本案争议焦点关联性不足，且证人证言中的黄雄斌系同系列案件的另案当事人，不具有证人资格，其陈述亦不具有证言效力，亦不予采纳。 根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的主要事实清楚。 本院认为，省建行与林铮签订的案涉《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，为合法有效的合同，对双方均具有约束力。省建行以案涉《房地产买卖契约》属于法律规定的应当办理批准、登记手续才生效的合同，并主张案涉《房地产买卖契约》因未办理相关手续未生效，缺乏依据，不予支持。 根据2005年3月25日的闽国用（2005）第0079号《国有土地使用证》记载及国土资源部国土资函[2004]231号文件规定，省建行应在向相关行政机关补缴土地使用权出让金后，方可转让房地产。结合案涉《房地产买卖契约》第三条关于“房屋移交乙方（注：买方）时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”的约定，一审法院认定省建行应当向林铮移转讼争房产土地使用权并配合林铮办理相应权属变更登记手续并无不当，予以维持。 省建行上诉主张一审法院审理程序存在错误，亦无依据，不能成立。 综上所述，省建行的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由中国建设银行股份有限公司福建省分行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年八月十八日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超