湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初2693号原告：长沙市安轩物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖街道桐梓坡路485号沁园春?御院小区10栋1楼。法定代表人：严蜀湘，系公司董事长。委托诉讼代理人：侯利华，女，汉族，1958年2月20日出生，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：阎正新，男，汉族，1978年12月25日出生，住长沙市岳麓区。被告：翁清，女，汉族，1967年11月15日出生，住浙江省平阳县。原告长沙市安轩物业管理有限公司（以下简称“安轩物业公司”）与被告翁清物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案受理，于2019年3月29日作出（2018）湘0104民初6594号民事判决书，原告不服判决提起上诉。湖南省长沙市中级人民法院以（2019）湘01民终11735号民事裁定书裁定撤销（2018）湘0104民初6594号民事判决书，发回本院重审，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安轩物业公司的委托代理人侯利华和阎正新到庭参加了诉讼。被告翁清经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告安轩物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告向原告支付欠交物业费15675元、违约金（滞纳金）9099元，共计24775元（违约金暂计算至2017年3月31日止）；2、判决由被告承担本案全部诉讼费及公告费。事实与理由：原告系长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春?御院小区前期物业管理服务企业。2012年4月30日与沁园春?御院小区开发商长江置业（湖南）发展有限公司签订《前期物业服务合同》和补充协议，与该小区原前期物业企业办理了交接，承继2009年1月1日起该小区前期物业管理服务的全部权利和义务，并按照合同约定以及相关规定提供服务至2016年1月18日该小区业主大会新聘物业企业进场止。被告系长江置业（湖南）发展有限公司开发的长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春?御院小区业主，物业范围为该小区16栋1701房，面积182.95㎡。原告和被告签有《沁园春?御院业主收楼资料确认书》，同意遵守前期物业服务协议等相关约定，并愿意承担违反其约定的相应责任和连带责任。被告在2012年2月1日至2016年1月18日违反约定未向原告缴纳物业管理费，按合同约定应向原告支付欠交物业费15675元、支付违约金（滞纳金）9099元。原告多次书面催交，且在终止该小区前期物业服务合同后，经业委会审查同意，在小区专门设立服务台办理前期物业清欠退费事项时间长达一年，但被告至今仍未向原告补交所欠物业费，违反小区前期物业服务协议等相关约定，应当依约承担违约责任和连带责任。原告为维护自身合法权益及小区全体业主利益，特向法院提起诉讼。被告翁清经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了举证和质证，对当事人提交的证据本院认定如下：原告向本院提供的前期物业服务合同、前期物业服务合同补充协议、沁园春前期物业管理合同、公告、延续《前期物业管理合同》协议书、移交清单、收楼资料确认书、催交物业欠费公示、欠费公示表存档照、欠费公示表、催缴欠费通知单、报告、房屋买卖合同及税收票据等证据，客观真实，来源合法，能证明本案事实，本院予以认可。被告翁清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃质证、举证的权利。根据以上所采信的有效证据以及原告的当庭陈述，本院查明如下案件事实：2012年4月30日，长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与安轩物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》及《补充协议》，甲方聘请乙方对沁园春?御院提供前期物业管理服务事宜。该《前期物业服务合同》对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、违约责任等内容做了约定。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定如下：高层住宅：1.8元/月/平方米。第七条约定：物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季初履行交纳义务。第二十九条约定：本合同期限自2012年4月30日起至2014年4月29日止；但在本合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。《补充协议》约定：2008年至2012年4月30日，沁园春?御院业主所欠长沙市沁园春物业管理有限公司物业费、车位费、水电费（业主欠费明细附后）由乙方向业主收取，用以清偿乙方出资垫付款项。合同及补充协议签订后，原告入驻案涉沁园春?御院小区，并为该小区提供了物业服务。2014年4月30日，长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与安轩物业公司（乙方）签订延续《前期物业服务合同》协议书，协议中约定：一、延续的《前期物业服务合同》期限采取固定期限：从2014年4月30日起到2017年4月29日止。二、除上述条款外，原合同的其他条款仍然有效，双方同意一并履行。双方签订的上述前期物业服务合同及补充协议对逾期交纳物业服务费的违约金或滞纳金均没有做出约定。被告翁清原系沁园春?御院16栋1701号房业主，房屋面积182.95平方米。2015年12月21日，被告翁清与案外人张秋签订《房屋买卖合同》将涉案房屋出售给案外人张秋，涉案房屋在2015年12月30日登记至张秋名下。2016年1月18日，《前期物业服务合同》终止，原告退出沁园春?御院小区。原告于2016年3月7日开始在小区办理退费和清欠结算手续，并在小区张贴了《关于开展沁园春?御院小区前期物业管理费退费和清缴欠费工作的公告》。被告翁清经原告多次催缴，至今未缴纳自2012年2月1日起的物业费，根据原告向本院提交的催缴欠费通知单上显示，原告系按1.5元/㎡/月向被告收取物业服务费。涉案房屋2012年2月1日至2016年1月18日止的物业服务费为13063元。原告多次向被告催缴物业服务费未果，故向本院提起诉讼。本院认为，长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与安轩物业公司（乙方）签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》、《延续前期物业服务合同协议书》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，业主应按时交纳物业服务费。对于被告2012年4月30日之前所欠的物业服务费，因在《前期物业服务合同补充协议》中约定由原告收取，故被告应向原告交纳。因被告在2015年12月21日将涉案房屋出售给了案外人张秋并于2015年12月30日将涉案房屋产权变更登记至张秋名下，且原告未提供证据证明被告在此后存在其他需要继续承担物业管理费的情形，故对2015年12月30日后的涉案房屋的物业服务费不应由被告承担。对原告提出要求被告按照每月1.8元/平方米交纳物业费的诉请，因原告一直以每月1.5元/平方米的标准向被告催缴，故对原告的该主张本院不予支持，被告应当按照每月1.5元/平方米的标准向原告交纳物业管理费。经计算，被告应向原告交纳2012年2月1日至2015年12月30日的物业服务费12898元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。对原告要求被告承担违约金9099元的诉讼请求，因合同中没有相关约定，故本院不予支持。被告翁清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告翁清在本判决生效之日起十日内向原告长沙市安轩物业公司管理有限公司支付物业管理服务费12898元；二、驳回原告长沙市安轩物业公司管理有限公司的其他诉讼请求。如未在上述期限内履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费419元，公告费1320元，合计1739元，由原告长沙市安轩物业管理有限公司负担834元，由被告翁清负担905元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  石志刚人民陪审员  邓 晶人民陪审员  谭芳铭二〇二〇年八月十二日法官助理孙颖书记员徐莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。