贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1326号上诉人（原审被告）：杨维英，女，1952年11月16日出生，汉族，住贵州省织金县。上诉人（原审被告）：简威，男，1986年11月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：罗福祥，男，1945年10月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：陈超，男，1986年01月04日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人杨维英、简威因与被上诉人陈超租赁合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院(2019)黔0123民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨维英、简威上诉请求：1、判决依法撤销修文县人民法院（2019）黔0123民初2577号判决；2、改判上诉人与被上诉人租赁合同有效；3.被上诉人支付上诉人私自撤坏变压器维修费3000元及三个月的变损费3191元，共计为6191元。4、被上诉人恢复上诉人毁坏厂房设施；5、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人陈超租房期限未到，就私自撤离，未告知上诉人，被上诉人私自撤坏变压器，经修复费3000元及三个月的变损费3191元，共计6191元，上诉人已垫付，应由被上诉人支付给上诉人。被上诉人陈超在厂房内挖长40余米的排水沟，15平方米的储水塘另起隔离墙及损坏上诉人的饮水池等，确实毁坏了上诉人的厂房设施。被上诉人陈超辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法。请求驳回上诉人的请求，维持原判。原告陈超向一审法院起诉请求：1.判决终止原告与二被告签订的租房合同；2.判决二被告赔偿原告84000.00元，其中被雨水打湿造成原告机器损坏、原材料等损失40000.00元，剩余4个月房租44000.00元；3.判决二被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：对当事人双方无争议的以下事实，本院予以确认。原告陈超经人介绍与被告杨维英、简威协商租赁二被告位于贵阳市修文县的厂房和场地用于生产水泥砖块，经双方协商后，原告陈超作为乙方，被告杨维英、简威作为甲方于2019年01月20日签订《租房合同》，该合同约定“1.甲方将位于贵阳市修文县的厂房和场地出租给乙方使用（包括：新搭建的钢铁厂房600平方，水泥场地500平方。7间平方和三楼套房1套），另剩余部分场地为公用。……2.厂房和场地的租金为10万元／年（壹拾万元整），乙方每年交付一次租金为10万元（壹拾万元整）给甲方。租期为三年，三年内不涨房租。租期从新建厂房搭建好开始计算。3.乙方搬进厂里生产后，可以对厂里进行局部整改（不影响厂房结构安全），甲方不得阻拦，……4.……在使用厂房期间，如因厂房质量不好倒塌或损坏导致伤亡损失由甲方负责。……如出现天灾过于严重所造成双方协商。5.合同到期后，乙方如需搬离厂房时，需提前一个月向甲方说明。”合同签订时，因新搭建厂房未搭建完毕，双方当事人协商确定租金亦从2019年02月01日起计算，租赁物亦于2019年02月01日交付。后原告按合同约定向二被告支付了一年的租金100000.00元。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：一、原、被告双方约定租赁物交付时间到期后，原告将相关设备搬入厂房进行生产。后租赁双方因2019年03月、05月因风雨造成新建厂房一面墙倒塌，原告排放生产废水和生产用水等问题发生争执，且无法协商处理。原告便向被告提出不再租用涉案厂房和场地，并通过他人找二被告协商退还未租满一年的剩余时间的租金，但未能达成具体的协议。自2019年09月下旬起，原告便陆续将其在租赁物内的生产设备及其他物品搬走，同年10月19日搬离完毕。审理中，双方当事人对原告搬离租赁物的具体时间存在争议；原告主张是2019年09月23日搬离，但未提交相应的证据证实，被告认可原告搬离租赁物的时间是2019年10月19日，本院按照二被告认可的时间确定原告搬离租赁物的时间。之后，原告通过微信与被告简威交涉退还部分租金未果，遂诉至法院。以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的《租房合同》、租赁物照片、微信聊天记录截屏打印件等证据予以证实，本院予以认定。二、原告陈超主张被雨水打湿造成原告机器损坏、原材料等损失40000.00元的事实。只有原告个人陈述，原告未提供相应的证据予以佐证，本院不予认定。三、二被告无证据证明涉案租赁物即厂房以及新搭建的钢铁厂房在本案法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.原、被告双方签订的《租房合同》是否有效；2.原告提出终止原、被告签订的租房合同的诉讼请求有无事实和法律依据；3.原告提出二被告赔偿原告损失84000.00元，其中机器损坏、原材料等损失40000.00元，剩余4个月房租44000.00元的诉讼请求有无事实和法律依据。关于焦点1，涉案租赁物即厂房以及新搭建的钢铁厂房位于贵阳市修文县乡村房屋建设规划区内，二被告无证据证明涉案租赁物即厂房以及新搭建的钢铁厂房在本案法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”，第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告签订的《租房合同》应当认定为无效合同。关于焦点2，经查明，2019年10月19日，原告搬离涉案租赁物，并要求二被告退还部分租金，表明原、被告实际已经终止租房合同的履行，双方当事人的合同权利义务已经终止；且涉案租房合同无效，不存在需要解除或撤销，现原告提出终止原、被告签订的租房合同的诉讼请求，无事实基础和法律依据，本院不予支持。关于焦点3，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告要求二被告赔偿机器损坏、原材料等损失40000.00元。因原告未提交相应的证据证实产生该项损失的事实，无事实依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”双方当事人实际已于2019年10月19日终止租房合同的履行，原告要求二被告退还其超过实际租用涉案租赁物期间的租金，于法有据，本院予以支持。经查，原告向二被告支付了一年的租金100000.00元，但实际租用涉案租赁物时间为8个月零18天，剩余3个月零12天的租金，二被告应当退还原告。经计算，3个月零12天的租金为：100000.00元÷12个月×3个月+100000.00元÷12个月÷30天×12天=28333.36元。原告主张二被告退还多于该数额的租金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告杨维英、简威于本判决生效之日起十日内共同向原告陈超退还租金28333.36元；二、驳回原告陈超的其余诉讼请求。案件受理费1960.00元，减半收取计980.00元（原告预缴1550.00元），由被告杨维英、简威共同负担323.00元，原告陈超负担657.00元。退还原告陈超570.00元。本院二审期间，被上诉人提交了四张照片，拟证明：水槽是二被上诉人同意的情况下开挖的，该房屋是二被上诉人的民用房，没有加盖房顶，起初对方说可以用于储水。上诉人杨维英、简威质证认为，对真实性不认可。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉租赁合同的效力及法律后果。案涉租赁物位于贵阳市修文县乡村房屋建设规划区内，二上诉人没有证据证明案涉租赁物以及新建的钢铁厂房取得了建设工程规划许可或者经主管部门批准建设，根据相关规定，上诉人与被上诉人签订的《租房合同》应当认定为无效合同，原判对此认定并无不当。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原判判决杨维英、简威于本判决生效之日起十日内共同向告陈超退还租金28333.36元并无不当。此外，杨维英、简威二审中主张损害赔偿，因其在一审未提出反诉，对该请求另案处理。综上，上诉人杨维英、简威的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1960元，由上诉人杨维英、简威负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年八月四日法官助理王李文书记员江莎