云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7173号上诉人（原审被告）：冯焱，男，1971年3月16日生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：沈军，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘瑜，云南华度律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：云南佳叶工贸有限公司，住所地云南省昆明市官渡区银海领域小区17幢204-211室。法定代表人：陈青，董事长。委托诉讼代理人：王智敏、陈晓燕，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。上诉人冯焱因与被上诉人云南佳叶工贸有限公司（以下简称“佳叶公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初10393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯焱上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判上诉人向被上诉人退还528805元，并支付该款项自判决生效之日起至实际退还之日止按照同期银行之间资金拆借利率计算的资金占用利息；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，被上诉人使用案涉厂房的时间应截至2019年5月31日，而非一审法院认定的4月25日，故上诉人仅应退还被上诉人租金528805元。2.被上诉人主张的搬迁费用没有事实和法律依据，依法应驳回被上诉人的该部分诉讼请求。3.案涉租赁合同被认定为无效合同，合同中对律师费、公证费等相关费用的约定也自始无效，且合同对律师费的约定是基于违约时适用的情形，本案上诉人自始至终并未拒绝退还被上诉人租金，被上诉人提起诉讼产生的律师费及公证费应当由其自行承担。4.案涉房屋是否为违法建筑，上诉人已向法院提起行政诉讼，该诉讼与本案具有关联，依法应对本案中止审理。被上诉人佳叶公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。佳叶公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方于2019年1月22日签订的《厂房、仓库租赁合同》已解除；2.被告向原告退还租金606190.29元，并支付以该退还租金为计算基数，自2019年4月25日起至实际退还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费（暂计算至2019年6月30日为4907.62元）；3.被告向原告赔偿搬迁损失169750元；4.被告向原告支付违约金153672元；5.被告向原告支付因维护权利所产生的邮寄费80元、公证费2400元、律师费30000元；6.被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保全担保费、邮寄费、公告费等）。庭审中，原告变更第三项中搬迁损失费为167950元，变更第五项中公证费为4800元。一审法院认定事实：原告佳叶公司与被告冯焱于2019年1月22日签订《厂房、仓库租赁合同》约定：被告将位于第五强制戒毒所机场轻轨下以东的仓库出租给原告使用，仓库类型为轻钢结构，楼房为板房结构，厂房租赁物面积经原、被告双方确认为6770平方米，办公室、住宿间面积经原、被告确认为737平方米。本租赁物的功能为库房、厂房，租赁给原告使用，由原告自行管理。租赁期限为3年，自2019年2月1日起至2022年2月1日止。租赁物于2019年2月1日前交付给原告使用。厂房租金为每月每平方米8元，每年为649920元；办公室、住宿间租金为每月每平方米10元，每年88440元，空地租金为30000元。注：厂房、办公室、住宿间租金第一年、第二年总和为768360元；厂房、办公室、住宿间租金单价在第三年上涨20%。原告应于本合同签订前，向被告支付5万元为定金，于2019年1月31日前原告一次性付足半年租金40万元（定金于原告支付第一笔租金时转为租金）；剩余384608元（含垃圾清运费）在2019年3月31日前付清。垃圾清运费每年16248元，租赁期间使用该厂房、住宿、办公室所发生的水、电费用由原告承担，并在收到收据或发票后一周内付款，水费为8元/吨，电费为1.2元/度。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告共向被告支付了784608元（包含一年租金768360元、垃圾清运费16248元）。2019年4月25日，云南省昆明空港经济区城市管理综合行政执法局发出《责令限期改正通知书》，载明：“在园艺场建盖彩钢瓦大棚，面积7800㎡，未经规划行政主管部门审批，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，现责令你（单位）于2019年5月1日前自行拆除上述违法建筑”。原告于2019年5月10日向被告邮寄函，载明：“2019年4月25日我司收到云南省昆明空港经济区城市管理综合行政执法局发来的《责令限期改正通知书》要求拆除我司租赁您出租的厂房，该情况的发生导致我司有充足理由相信您出租给我司的厂房为违章建筑，您无法继续履行您与我司于2019年1月22日签订的《厂房、仓库租赁合同》。在此情况下，我司依法中止履行该合同，并要求贵单位在2019年5月17日前提供您租赁给我司的厂房为合法建盖，无权利瑕疵，以及您有权合法租赁给我司使用的证明材料并暂时退还我司已交付未使用的全部租金。否则我司有权依法解除合同，并要求您赔偿给我司造成的一切损失。”2019年6月3日，原告再次向被告邮寄函要求解除《厂房、仓库租赁合同》并要求被告接收厂房并退还相关租金，承担损失。2019年5月6日至2019年5月31日期间，原告陆续搬离租赁场地，产生搬运费共计167950元。上述租赁物于2019年6月19日被强制拆除。原告产生损失，故原告诉至法院诉请如上。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案中，被告出租给原告的仓库属于轻钢大棚，已被行政部门确定为违法违规建筑，现仓库已被强制拆除，原告作为承租人不能继续使用租赁物，被告提供的租赁物不符合约定使用条件。根据上述法律规定，原、被告签订的《仓房、仓库租赁合同》为无效合同。无效合同，自始无效。一审法院根据法律规定确定合同无效，原告主张解除合同，不予支持。原告已向被告缴纳的一年租金、垃圾清运费应扣除原告已使用租期内的费用后退还，即2019年2月1日至4月25日期间原告使用租赁物产生的租金、垃圾清运费扣除后剩余费用退还原告，原告主张被告退还606790.29元，有事实和法律依据，予以支持。关于资金占用利息、搬迁损失，本案租赁物为违法违规建筑，原告在签订《厂房、仓库租赁合同》时未尽到审查注意义务，原告自身存在一定过错，但被告提供的租赁物为违法违章建筑且本案证据不能反映被告在签订合同时已向原告明示该事实，被告的行为是造成本案合同无法履行的根本原因，被告负有主要责任，承担主要过错责任。原告主张资金占用费，一审法院根据案件情况及原告损失情况予以支持资金占用费部分；对于违约金，因为合同无效，故对违约金的主张不予支持。原告主张的搬迁损失167950元确为原告实际支出，但根据过错责任划分，以及原告租期届满也将发生搬迁费的客观事实，判令由原告自行承担50%的部分，被告承担50%部分，即83975元。原告为实现债权产生的邮寄费80元、公证费4800元、律师费30000元，以上共计34880元，予以支持。被告辩称租赁物系其从案外人处租得，合同具有相对性，案外人与被告之间的租赁关系、过错责任应由被告另案起诉处理。被告作为本案租赁合同关系的出租人，违反了出租人义务，应承担本案合同责任。被告辩称被告实际使用时间应计算至2019年6月18日，但从本案房屋有效使用的情况及原告提交的证据证实，原告在《责令限期改正通知书》发出后便着手搬离，其有效租赁物的时间应计算至下发通知之日。被告辩称应扣除4至6月的水电费，但对该项费用，被告未举证证明该笔费用的金额及发生时间，一审法院不予采纳被告抗辩意见，被告有新证据可另案主张。被告辩称已准备提起行政诉讼，申请中止审理本案，被告所述行政案件不影响本案审理，被告申请亦未在法律规定的时间内主张，时至今日也未见被告已经提起行政诉讼的相关材料，故不予采纳被告程序抗辩要求中止本案审理的意见。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告云南佳叶工贸有限公司与被告冯焱于2019年1月22日签订《厂房、仓库租赁合同》为无效合同；二、被告冯焱于本判决生效之日起三日向原告云南佳叶工贸有限公司退还人民币606190.29元，并支付该款自2019年4月25日起至实际退还之日止按年利率4.35%计算的资金占用利息；三、被告冯焱于本判决生效之日起三日向原告云南佳叶工贸有限公司赔偿搬迁损失人民币83975元；四、被告冯焱于本判决生效之日起三日向原告云南佳叶工贸有限公司支付邮寄费、公证费、律师费共计34880元；五、原告云南佳叶工贸有限公司的其他诉讼请求不予支持。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，上诉人对1.“原告于2019年5月10日向被告邮寄函……承担损失”提出异议，主张上诉人从未收到函件，是被上诉人的单方陈述；2.“产生搬运费共计167950元”提出异议，主张被上诉人提交的证据不能证实产生的搬运费金额。对此，被上诉人不认可，认为一审认定正确。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实无异议，本院予以确认。针对上诉人所提事实异议1，一审庭审中上诉人明确表示对案涉两份函件、公证书的真实性认可，该两份函件系被上诉人通过公证方式向上诉人身份证住址邮寄送达，一审对此所作事实认定并无不当，本院对上诉人所提事实异议1不予采信；针对事实异议2，上诉人虽不认可，但未提交相反证据予以推翻，故不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.上诉人应向被上诉人退还的租金及支付的资金占用利息如何认定？2.上诉人应否赔偿被上诉人搬迁损失？如应赔偿，金额如何认定？3.上诉人应否支付被上诉人邮寄费、公证费、律师费？本院认为，双方当事人对一审判决上诉人与被上诉人于2019年1月22日签订《厂房、仓库租赁合同》为无效合同均无异议，本院予以维持。针对争议焦点1，2019年4月25日，云南省昆明空港经济区城市管理综合行政执法局发出《责令限期改正通知书》载明，在园艺场建盖彩钢瓦大棚，面积7800㎡，未经规划行政主管部门审批，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，现责令你（单位）于2019年5月1日前自行拆除上述违法建筑。被上诉人在2019年4月25日已经明知其承租的案涉厂房属于违法建筑，其没有理由在明知该建筑违法的情况下仍然继续租赁使用至2019年5月31日从而扩大自身损失，其行为表明在2019年4月25日后其正在努力减轻自身损失，积极联系出租人终止或者解除该租赁合同，向出租人追偿相应损失并准备、实施搬迁事宜。故一审认定被上诉人使用案涉厂房到2019年4月25日是恰当的，而非上诉人主张的2019年5月31日。一审据此判决上诉人向被上诉人退还租金606190.29元，并支付该款项自2019年4月25日起至实际退还之日止按年利率4.35%计算的资金占用利息并无不当，本院予以维持。针对争议焦点2，被上诉人主张的搬迁费用有相应证据予以证明，上诉人虽对该费用不予认可，但在本案中没有提交证据证明其主张，故对上诉人关于搬迁费用认定错误的主张，本院不予支持。一审根据过错责任划分，以及租期届满被上诉人也将发生搬迁费的客观事实，确定由双方当事人各承担50%的搬迁费用并无不当，本院予以维持。针对争议焦点3，因上诉人提供的出租物为违法建筑，致使被上诉人不能正常使用从而产生相应损失，被上诉人为维护自身合法权益支出的律师费、公证费等费用属于合理费用，应由上诉人承担，一审据此判决上诉人向被上诉人支付邮寄费、公证费、律师费并无不当，本院予以维持。上诉人关于其已经提起行政诉讼，该诉讼与本案有关联，法院应中止本案审理的主张，因上诉人没有提交证据证明其已经提起了行政诉讼，且即使其提起了行政诉讼，也不必然导致法院中止审理本案，故对上诉人的该主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13470元，由上诉人冯焱负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年八月十九日法官助理陈志远书记员武雨