广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1602号原告（反诉被告）：谭锦旋，男，1975年12月14日出生，汉族，住广东省开平市****办事处建联南闸村十三巷1号。公民身份号码：440*************10。委托诉讼代理人：张秀莹，广东潭江律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏红伟，男，1987年4月4日出生，汉族，住广东省台山市***********之二。公民身份号码：440*************16。委托诉讼代理人：钟家达，广东伯方（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄颂英，广东伯方（江门）律师事务所律师。原告(反诉被告)谭锦旋与被告（反诉原告）苏红伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案。被告苏红伟于2020年5月6日向本院提起反诉。本案依法简易程序公开开庭进行审理。谭锦旋及其委托诉讼代理人张秀莹；苏红伟的委托诉讼代理人钟家达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭锦旋向本院提出诉讼请求：1、判令苏红伟支付租金69000元、滞纳金6900元及逾期支付租金、滞纳金的利息（以75900元为基数，自起诉之日起至付清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、确认苏红伟交付给谭锦旋的80000元保证金不予退还；3、本案的诉讼费用由苏红伟承担。事实与理由：原、被告于2019年8月17日签订《铺位租赁合同》，约定谭锦旋将位于开平市**********之二至五铺位出租给苏红伟使用，租赁期限为五年一个月，从2019年9月1日起至2024年9月30日止，其中2019年9月1日至2021年8月31日期间的租金为每月34500元，租金应于当月5日前付清，如拖欠租金逾期10天的，谭锦旋有权单方解除合同，已收取的80000元保证金不予退回，并向苏红伟加收所欠租金10%的滞纳金。谭锦旋依约交付租赁物给苏红伟使用，苏红伟欠谭锦旋2020年2月、3月租金69000元未支付。2020年3月14日，原、被告双方协商一致，谭锦旋同意苏红伟于2020年3月17日搬离，3月18日付清2020年2月、3月租金的情况下，解除双方的租赁合同关系。事实上，苏红伟已于2020年3月17日将场地的财物基本清空，至当日18时，已结束在租赁物的经营，因苏红伟未能于当日限时内清空全部物品，留下少量的储物柜、灯饰，而谭锦旋已同意解除双方租赁合同。为此，谭锦旋收回租赁物，但苏红伟未能于翌日付清2、3月租金。苏红伟辩称，谭锦旋要求苏红伟支付2020年3月的租金没有事实依据，谭锦旋在未终止双方租赁合同的情况下，在2020年3月17日对涉案商铺擅自上锁，存在违约行为，且在2020年3月23日对涉案商铺粘贴招租广告，谭锦旋的事实与理由与实际不相符，若如其所称在2020年3月17日双方已经协商解除，则应有书面的文件，且苏红伟不可能在没有继续使用涉案商铺的情况下，愿意支付3月的租金，苏红伟认为不符合正常的逻辑。谭锦旋主张收取滞纳金的同时没收合同保证金，属于双重的违约责任，依法不应支持。苏红伟欠付租金的行为，并非苏红伟主观原因所致，本案存在不可抗力因素的影响。2020年1月，因新冠肺炎疫情的影响下，相关部门于2020年1月29日发布了一号公告，对全市的公共场所及商铺、群众出入等均采取严格的防控措施，全面停工停产，苏红伟认为新冠肺炎疫情属于不可抗力。同时，据苏红伟了解，原涉案商铺的出租方也减免了谭锦旋的租金，违约责任在民法上具有补偿的性质，考虑到在本案中受实际情况的影响，且谭锦旋在本案中也存在违约行为，根据高级人民法院的文件精神，苏红伟认为应当减免苏红伟的责任。综上，苏红伟认为应在苏红伟支付给谭锦旋的合同保证金中予以扣除相应的租金。苏红伟向本院提起反诉，请求：1、判令谭锦旋在抵减租金后向苏红伟返还19050元租赁保证金；2、判令谭锦旋承担本案的诉讼费用。事实和理由：苏红伟与谭锦旋于2019年8月17日签订《铺位租赁合同》，约定谭锦旋将位于开平市**********之二至五铺位出租给苏红伟使用，租赁期限从2019年9月1日起至2024年9月30日止，第一年的租金为每月34500元，苏红伟向谭锦旋支付了80000元租赁保证金。2020年1月底开始，由于受到新冠肺炎疫情的影响，苏红伟为积极配合政府管控的要求进行停业，疫情对苏红伟的经营造成极大的影响，同时苏红伟了解到商铺所有人开平市***建联经济联合社有减免谭锦旋的租金情况，因此苏红伟与谭锦旋协商减免租金事宜。但在协商过程中，谭锦旋在合同未解除的情况下，于2020年3月17日对租赁商铺进行了锁门，导致苏红伟从该日开始已无法经营和继续使用该商铺，而3月23日亦将招租广告张贴在商铺门口，苏红伟大量物品无法取回。4月10日，苏红伟收到谭锦旋委托广东潭江律师事务所寄发的律师函，其表示自4月1日起与苏红伟解除租赁合同关系。后来，在苏红伟的多次要求下，谭锦旋才开锁让苏红伟取回在商铺内的物品。谭锦旋在合同未解除的情况下擅自锁门并张贴招租广告，也存在违约的情况，有一定过错，应减免苏红伟的责任。对于苏红伟的反诉，谭锦旋辩称，根据最高人民法院公布的关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见，不可抗力规则的适用，既要依法适用也是避免规则的滥用，积极鼓励交易，最大限度减少对正常秩序的冲击。新冠肺炎虽属于不能预见、不能避免，并不能克服的不可抗力，也并非必然导致租赁合同免责，本案中新冠肺炎疫情防控措施并没有直接影响苏红伟使用租赁物，疫情防控措施仅导致客流量减少，从而影响苏红伟的销售收益，谭锦旋也并未与苏红伟协商一致同意其免交或暂缓交租金，谭锦旋同样作为涉案租赁物的承租方，同样面临交付租金的义务与压力，也不存在出租方豁免交租金或暂缓交租金的待遇。苏红伟作为次承租人拖欠租金，若无需承担违约责任，对向出租方履行合同的谭锦旋而言，明显不公平。请法庭按照合同法公平公正及诚信守信的原则依法确认苏红伟逾期支付租金已构成根本违约，谭锦旋可依法没收其保证金80000元，请依法驳回苏红伟的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定事实如下：2019年8月17日，谭锦旋、谭某两人（甲方）与苏红伟（乙方）签订《铺位租赁合同》，约定甲方将位于开平市**********之二至五的铺位出租给乙方经营使用，租赁期限从2019年9月1日起至2024年9月30日止，其中2019年9月1日至2021年8月31日期间的租金为每月34500元，租金应于当月5日前付清，如拖欠租金逾期10天的，甲方有权单方解除合同，并加收所欠租金10%的滞纳金。乙方签订合同时，应向甲方缴纳合同信用保证金80000元，乙方不履行合同条款，无故拖欠或不交租金超过半个月的，甲方有权终止合同并没收保证金。合同签订后，苏红伟于2019年8月18日通过案外人刘某的银行账户向谭某支付保证金80000元。2019年9月1日，谭锦旋将涉案的铺位交付给苏红伟经营使用，苏红伟在此铺位经营手机销售业务。苏红伟已付清2020年1月31日前的租金。因受新冠肺炎疫情影响，苏红伟经营困难并从2020年2月1日开始拖欠租金。2020年3月17日，谭锦旋将涉案铺位收回，并于2020年3月23日对此铺位进行重新招租。2020年4月10日，谭锦旋委托广东潭江律师事务所向苏红伟发出律师函，告知其于2020年4月1日起解除涉案的铺位租赁合同。2020年4月17日，苏红伟将铺位内的经营物品搬走。另查明，谭某向本院提交书面《情况说明》一份，表明其只是基于谭锦旋的授权协助租赁涉案的铺位给苏红伟，谭某不会在谭锦旋与苏红伟的租赁合同纠纷案中主张权利。本院认为，本案是租赁合同纠纷。谭锦旋与苏红伟签订租赁合同，并将涉案铺位出租给苏红伟经营使用，是双方的真实意思表示，此租赁合同关系合法有效，本院依法予以确认。双方当事人应按合同的约定及法律规定履行相应的权利义务。苏红伟在涉案铺位经营手机销售业务，其主张因受新冠肺炎疫情影响导致经营困难而拖欠租金，本院结合疫情发生的时间、广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别、涉案铺位每月租金金额、苏红伟的经营业务范围等情况综合考虑，依法予以采信。2020年3月17日，谭锦旋已将涉案铺位收回，涉案的租金依法应从2020年2月1日起计至2020年3月17日，合计54050元（34500+34500÷30×17）。现苏红伟在庭审中主张以保证金抵减2020年2月1日起至2020年3月23日止的租金60950元（34500+34500÷30×23），是其权利的自行处分，符合法律相关规定，本院依法予以支持。抵减后，谭锦旋应向苏红伟返还保证金19050元（80000-60950）。谭锦旋主张超出60950元的部分租金、滞纳金及逾期利息，不符合法律相关规定，本院依法不予支持。谭锦旋请求确认苏红伟交付的80000元保证金不予退还，不符合法律相关规定，本院依法也不予支持。综上，综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、苏红伟以已支付给谭锦旋的保证金60950元抵减苏红伟所欠谭锦旋的租金60950元；二、谭锦旋于本判决发生法律效力之日起10日内返还保证金19050元给苏红伟；三、驳回谭锦旋的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1709元（谭锦旋已预交1709元），由谭锦旋负担1041元，由苏红伟负担668元。苏红伟应向本院补缴本诉受理费668元。反诉受理费138.25元（苏红伟已预交138.25元），由谭锦旋负担138.25元。苏红伟已预交的反诉受理费138.25元，由本院予以退回。两项诉讼费合计核算后，谭锦旋多预交的受理费529.75元，由本院予以退回；谭锦旋应向本院补缴受理费529.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 张勇坚二〇二〇年八月十七日法官助理 张丽燕书 记 员 张玉华张淑贤