湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8208号上诉人（原审被告）：易亮东，男，1975年11月26日出生，汉族，住广东省惠州市仲恺区。委托诉讼代理人：杨亲辉，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑波，湖南云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周星，男，1988年9月21日出生，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：彭思远，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴沩旻，湖南天地人律师事务所律师。上诉人易亮东与被上诉人周星租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易亮东上诉请求：1.撤销湖南省天心区人民法院（2019）湘0103民初5933号判决之二、三项判决，并依法改判；2.判决被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审法院认定被上诉人向上诉人缴纳的28万元不包含10万元超市设备受让费，认定基本事实错误。第一，当初签订门面租赁协议之时，上诉人考虑到被上诉人是战友介绍，基于信任没有将10万元的设备受让费正式写入合同，只有口头约定。且上诉人有新的证人证言可以证实当初双方确实约定了10万元的设备受让费。并且在谈话录音里，被上诉人也承认设备受让费有口头约定，没有写入租赁协议，印证了门面租赁协议签订之时，合同双方当事人是曾经口头约定了设备受让费10万元，系双方真实意思表示，应予以遵守；第二，从交易习惯来讲，本案上诉人在超市转让过程中，没有收取被上诉人的任何转让费，但一个面积六百平米的超市转让，期货架、货柜、空调、安保系统、收银系统等硬件设备，按照通常做法也不可能免费转让，既不符合交易原则，也不符合交易习惯。2.上诉人将涉案超市一扇门上锁，其实质是被上诉人经营不善，以拖欠房租的方式激起矛盾，从而达到一走了之的目的。被上诉人无视合同的基本契约精神，应该承担违约责任。且上诉人有新的证人证言证实，第一，其当初的上锁行为系因被上诉人违反协议约定，不缴纳欠付的房租和货款所采取的自救行为；第二，上诉人锁门的锁系被上诉人所有，被上诉人手里也有钥匙；第三，涉案超市有三扇大门，上诉人只是锁住其中一扇大门，并不影响其经营，上诉人的行为不构成违约。事实上，因被上诉人对货物未及时处理，实际占用上诉人房屋至2020年3月31日（上诉人2020年3月31日才退给房屋所有权人），在此期间的房租被上诉人应当支付，欠付的房租上诉人将通过法律途径另行解决。被上诉人答辩称就上诉人在原审过程中以及上诉状中一直主张的上述28万元中仅有18万元为租金，剩余10万元为设备转让费的观点，从双方签订的《门面经营租赁协议》来看，并未对“设备转让费”的定义、数额等要素作出书面约定，上诉人也未提供充足的证据证明存在10万元设备转让费。从《门面经营协议》租金费用、违约条款内容亦可以看出上诉人在租赁关系中具有强势地位，上诉人对36万元的年租金尚有书面约定，面对来自外地的被上诉人方，其不可能不明确约定10万元设备费用。根据2020年5月1日生效的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条，当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前向人民法院提交书面申请书。据被上诉人所知，上诉人并未向贵院提交书面证人出庭申请，且本案举证期限已届满，因此上诉人所提交的证人证言不予采信。综上所述，原审认定事实清楚、适用法律正确，支持一审判决，请求驳回上诉人的全部诉讼请求。被上诉人向一审法院起诉请求：一、判令解除周星与易亮东签订的《门面经营租赁协议》；二、判令易亮东向周星返还租金13万元；三、判令易亮东向周星返还货物，并赔偿因货物过期变质所造成的损失50000元；四、判令易亮东承担周星为实现诉讼请求所支付的律师代理费2万元，以上共计人民币20万元；五、本案产生的诉讼费用由易亮东承担。事实与理由：2018年8月23日，就承租经营长沙市天心区新电路360号鹏天大厦一楼的门面事宜，被上诉人与上诉人签订了《门面经营租赁协议》，双方约定门面年租金为36万元一年，2018年8月23日至2018年9月23日为不计租金的装修期。合同签订后，被上诉人于2018年8月25日之前，通过银行转账、微信转账和支付宝支付的方式分批向上诉人支付了28万元的门面租金，上诉人向被上诉人交付了房屋。从2018年12月初开始，上诉人的妻子杨柳将自家货物在超市买卖并收银，严重影响了被上诉人正常的经营秩序。后因租金纠纷，上诉人于2019年2月22日将被上诉人的员工赶出案涉超市，对案涉超市进行封锁，强行停止被上诉人对超市的经营权力。被上诉人多次试图与上诉人进行沟通，上诉人均不予理睬。被上诉人已无法再将超市经营下去。被上诉人为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判准。一审法院认定如下事实：2018年8月23日，被上诉人周星（乙方，承租方）与上诉人易亮东（甲方，出租方）签订了一份门面租赁经营协议，该协议载明：甲方向乙方出租坐落于长沙市天心区超市，租赁期限为9年，自2018年8月23日至2027年1月1日止，门面租金前四年（2018年8月23日至2020年9月23日）不变，2018年8月23日至2018年9月23日为装修期不计租金。前四年每年租金叁拾陆万元，自2022年9月23日开始，租金每一年递增一次，按照上一年度租金标准上浮10%的标准递增，租金按照年度支付，具体支付时间为每年度最后一个自然月份开始10内一次性支付下一年度租金，如要延期支付，必须征得甲方书面同意，否则视为乙方违约。双方特别约定乙方经营项目为超市。合同另约定，若甲方无理由干扰乙方自主经营并导致甲方经济损失的，乙方可以单方面以书面形式通知甲方解除合同。合同双方任何一方行使法定或者本合同约定的合同解除权时，违约方不仅要赔偿对方直接经济损失，且要赔偿间接经济损失，具体损失范围包括但不限于经营收入损失、律师费、公证费、鉴定费等为此而花费的费用。2018年8月21日，上诉人将租赁场地交付给周星，2018年8月21日至2018年8月25日期间，周星陆续向易亮东转账支付了28万元。易亮东对转账的数额予以认可，但认为28万元中有10万元是双方口头约定的超市设备受让费。另查明，周星与案外人周文哲一起在涉案租赁场地合伙经营超市。2019年2月22日，周文哲在超市打扫卫生时，上诉人易亮东将超市大门上锁。周文哲在庭审中陈述易亮东锁上的超市大门是经营超市必须开放的门，否则无法进入超市，更无法经营，易亮东将涉案超市大门锁上后，又将门锁更换，导致涉案超市无法继续经营，其曾与易亮东协商，但协商无果。上诉人易亮东称其锁门是因为被上诉方未将超市水电关好，并未更换门锁。涉案超市现已空置，易亮东称其曾要求被上诉人周星处理货物，周星未处理，其便将过期货物清空了。以上事实，有门面租赁经营协议、转账凭证、证人证言以及双方当事人庭审陈述在卷佐证，予以认定。一审法院认为，周星与易亮东在平等、自愿的基础上签订的门面租赁经营协议系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行各自的义务。易亮东将涉案场地交付给周星，周星亦向其支付了租金，关于已支付租金数额，易亮东辩称周星向其支付的28万元中包含超市设备受让费10万元，但其提交的证据不足以证明双方对于超市设备受让费进行了约定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，对于易亮东的该项答辩意见，一审法院不予采信。易亮东于2019年2月22日将涉案超市上锁，导致周星无法正常使用涉案租赁场地，干扰周星自主经营，违反协议约定，周星要求解除与上诉人易亮东签订的门面租赁经营协议的诉讼请求，予以支持。周星的合伙经营者周文哲于2019年2月22日离开涉案租赁场地后，周星再未占有、使用涉案租赁场地，自2018年9月24日开始计算租金之日至2019年2月22日，租金应为148932元（360000元÷365天×151天），易亮东应向周星退还租金131068元（280000元-148932元），对于周星要求易亮东向其退还13万元租金的诉讼请求，予以支持。对于周星要求易亮东向其返还货物，并赔偿因货物过期变质所造成的损失50000元的诉讼请求，周星提交的证据无法确定货物损失数量及价值，且该项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，对于周星的该项诉讼请求，不予支持，周星可另行主张。对于易亮东称周星拖欠其货款的答辩意见，与本案亦无关联，易亮东可另行主张。关于律师代理费，周星提供了相应的委托代理协议，湖南天地人律师事务所指派两名律师出庭参与诉讼，该代理行为已实际发生，因易亮东违约引起本案诉讼，周星诉请由上诉人承担本案律师代理费的诉讼请求，符合双方约定，周星仅提供10000元的律师费发票，故对于周星主张律师代理费，一审法院支持10000元，超出部分不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除周星与易亮东签订的门面经营租赁协议；二、限易亮东于判决发生法律效力后十日内向周星退还租金13万元；三、限易亮东于判决发生法律效力后十日内向周星支付律师代理费10000元；四、驳回周星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,上诉人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，减半收取2150元，周星负担537元，易亮东负担1613元。二审中，上诉人易亮东申请证人张某、贺某出庭作证。对于张某、贺某的证言，本院认为，证人出庭作证且陈述的情况与本案争议事实有关联，本院予以采信，但关于其证言的真实性及能否达到上诉人的证明目的，本院将综合全案事实进行判断。被上诉方未提交新的证据。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。本院另查明，证人张某陈述，其参与调解上诉人、被上诉人涉案纠纷及与该两人一同吃饭时，听到两人陈述口头约定了设备转让款十万元。证人贺某陈述，易亮东将涉案门店仅锁了一扇门，且不会影响正常经营。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合上诉人的上诉请求及双方当事人陈述的意见，本案的争议焦点主要在于：1、被上诉人向上诉人缴纳了28.55万元是否包含了十万元的超市设备转让费。2、一审法院认定上诉人2020年1月12日将超市锁门，导致被上诉人无法经营，是否构成违约。关于焦点1。上诉人认为双方达成口头协议28万元中包含十万元的超市设备转让费。被上诉人辩称租赁协议中并没有明确写明设备转让费的具体事项，这28万元并不包括10万元的设备转让费。本院认为，根据《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案中，上诉人与被上诉人采用了书面形式签订《门面经营租赁协议》。但对于双方争议的10万元设备转让费，数额较大，却并未在书面协议中明确规定。而且，本院认为，上诉人在一审期间提交的证据不足以证明双方口头约定了10万元设备转让款，虽然上诉人在二审期间申请证人出庭作证，但证人张某陈述的情况均为其听到上诉人、被上诉人口头陈述，在现有证据无法相互印证的情况下，本院认为，上诉人的该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于焦点2。上诉人认为其对超市一扇门上锁的行为并不会影响到被上诉人的正常经营，且被上诉人拥有该锁的钥匙。被上诉人辩称锁的是正门，已无法进入。本院认为，根据《合同法》之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，虽然被上诉人及证人贺某均认为不会影响被上诉人正常经营，但均属于其个人判断，上诉人未经被上诉人允许，锁了超市的一扇门，锁门事实必然会影响到被上诉人超市的正常经营。上诉人该行为构成违约。故对于上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，易亮东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人易亮东负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年八月十三日书记员 谢威源《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。