浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3556号上诉人（原审被告）：李亦秋，女，1978年9月11日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：金敏，温州市鹿城区嘉信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：温州宝信房地产开发有限公司，住所地温州市龙湾区永兴街道滨海二路28号299室。法定代表人：许健康，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王小光，浙江共业律师事务所律师。上诉人李亦秋因与被上诉人温州宝信房地产开发有限公司（以下简称宝信房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李亦秋上诉请求：撤销一审判决，改判李亦秋无需承担责任，无需支付违约金。事实和理由：涉案房屋的实际购买人是李亦秋的母亲金某，因金某年龄大不能贷款，宝信房开公司销售人员丑云龙告知金某可以其女儿李亦秋的名义买房，并表示宝信房开公司与龙湾工商银行有合作，可以帮金某取得贷款。金某听从丑云龙的建议，当天缴纳50000元订金。签订合同时，因金某年龄大看不懂字，就根据丑云龙的指示签名。金某按约支付首付款后，在办理贷款时，李亦秋得知因自己丈夫的征信不好，自己无法办理贷款。双方经沟通，丑云龙表示宝信房开公司的领导会打电话给李亦秋解决此事，但没想到宝信房开公司直接向法院起诉。宝信房开公司与房屋中介为了拿到佣金，不顾客户的利益，先忽悠金某签订合同，表示肯定能办下贷款，贷不了款后又推脱，戏弄客户。宝信房开公司辩称，一、李亦秋的上诉事实没有证据支持。宝信房开公司作为上市公司下属企业，有着严格的风控体系，严禁销售人员向买受人作出任何不实承诺。经向已离职员工丑云龙核实，其表示当时已如实告知办理贷款要审核李亦秋夫妇的信用情况，未向金某和李亦秋作出过能办妥银行贷款的承诺。李亦秋夫妇因征信问题不能办理按揭贷款，故李亦秋应按合同约定自筹资金付清剩余款项，其未按约履行，应承担相应的违约责任。二、双方签订的商品房买卖合同合法有效，李亦秋违反合同约定，应承担违约责任。2019年4月30日，双方签订商品房买卖合同及补充协议，约定李亦秋应在2019年5月9日前向贷款机构提交贷款申请材料，如在2019年6月28日前贷款没有发放或者发放不足，应当在提交贷款申请资料期限届满之日起15日内自筹资金付清剩余全部房款，逾期支付的按合同第九条承担逾期付款责任。李亦秋未按期办理按揭贷款手续，宝信房开公司多次发书面催款函，要求其一次性支付剩余购房款，并支付逾期付款违约金，但其一直未支付购房款。2019年9月23日，宝信房开公司向李亦秋发出《解约通知》，解除双方之间的买卖合同，并追究李亦秋违约责任。请求维持原判。宝信房开公司向一审法院起诉请求：1、确认李亦秋、宝信房开公司签订的编号为201990024990216的商品房买卖合同于2019年9月25日解除；2、确认李亦秋应向宝信房开公司支付违约金118212.8元，且宝信房开公司有权在应退购房款中直接扣除；3、李亦秋配合宝信房开公司办理商品房买卖合同网签备案的撤销手续。一审法院认定事实：2019年4月8日，李亦秋、宝信房开公司签订了《商品房认购协议》。2019年4月30日，宝信房开公司作为出卖人、李亦秋作为买受人签订编号为201990024990216号的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，主要约定：商品房规划用途为住宅，为温州民营经济科技产业基地A-18a地块6幢11层1101号，预测建筑面积共94.47平方米，其中套内建筑面积为77.72平方米，分摊共有建筑面积为16.75平方米；商品房单价为每平方米12513.26元，总价款为1182128元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于交付首期房价款时抵作商品房价款；买受人以贷款方式付款，应当于2019年4月30日前支付首期房价款332128元，剩余房款850000元由买受人申请贷款支付，买受人于2019年5月9日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手手续。同时，双方在附件十三《补充协议》中约定：出卖人解除合同的，出卖人有权将应退还给买受人的款项优先用于抵扣违约金、偿还买受人的按揭贷款；买受人应在本合同签订后六十日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行/公积金审批机构所要求的条件，或买受人条件不足以取得足额按揭贷款，或银行贷款额度，或银行审批流程，或公积金审批流程，或政策的原因等）导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后六十日内足额全部到达出卖人银行账户的，买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项，否则视为买受人逾期支付，买受人应自该日起每日按剩余未付房款的万分之二向出卖人支付逾期付款违约金直至付清剩余房款为止；若买受人未能在本条约定的期限届满后三十日内一次性支付剩余购房款项，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应向出卖人承担房屋总价30%的违约金。合同签订后，李亦秋依约向宝信房开公司支付购房款共计362128元。此后，李亦秋未依约办理按揭贷款手续。2019年5月24日，宝信房开公司通过邮政快递方式向李亦秋发出《催办贷款通知函》，载明：“根据合同约定，应在2019年5月9日前办理贷款手续，请务必根据合同约定准时前来办理按揭贷款手续”。该函于2019年5月25日签收。2019年6月11日，宝信房开公司向李亦秋邮寄《关于办理〈商品房买卖合同〉按揭手续的催告函》，载明：“买受人应当于2019年5月9日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续，并于2019年6月28日前将贷款部分房款支付至我司账户”。该函于2019年6月12日签收。2019年8月19日，宝信房开公司向李亦秋邮寄《催款函》，载明：“在2019年8月23日以前，一次性付清剩余购房款820000元并支付相应逾期付款违约金9512元（暂计算至2019年8月25日）”。该函于2019年8月20日快递柜签收。2019年9月23日，宝信房开公司向李亦秋邮寄《解约通知》，主要载明：“现我司正式通知阁下，解除双方签订的买卖合同，阁下应向我司支付违约金82000元。请阁下于收到本函后15天内前来办理买卖合同解除之相关手续，同时我司保留追究阁下违约责任的权利。”该通知于2019年9月25日签收。一审法院认为，李亦秋、宝信房开公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律强制性规定，依法成立、合法有效。李亦秋辩称系因宝信房开公司客户经理承诺可以顺利办理贷款才签订购房合同，但其未提供证据证明宝信房开公司存在欺诈等行为，且李亦秋系完全民事行为能力人，应当对签署购房合同这样的重大事务尽到合理审慎的义务，其应对自己的民事行为承担相应的法律责任。签订合同后，李亦秋未依约按期办理贷款手续，且之后未按合同约定一次性支付剩余购房款，已构成违约。宝信房开公司据此按照《浙江省商品房买卖合同（预售）》中李亦秋提供的通讯地址向李亦秋发出《解约通知》，该通知已于2019年9月25日签收，故《浙江省商品房买卖合同（预售）》自通知到达李亦秋之日即2019年9月25日起解除，对此予以确认。宝信房开公司主张李亦秋逾期未付剩余购房款的行为构成违约，要求李亦秋承担按全部购房款10%计收的违约金，该违约金计算标准未超出双方约定的范围且不违反法律规定，予以支持。鉴于李亦秋已支付首期购房款362128元，宝信房开公司主张在上述已付购房款中扣除违约金118212.8元后，再将剩余部分退还李亦秋，对此予以确认。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定，故李亦秋应配合宝信房开公司办理商品房买卖合同网签备案的撤销手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认宝信房开公司与李亦秋签订的编号为201990024990216号《浙江省商品房买卖合同（预售）》于2019年9月25日解除；二、李亦秋应向宝信房开公司支付违约金118212.8元，宝信房开公司有权在李亦秋已付的购房款362128元中对上述违约金予以抵扣；三、李亦秋于本判决生效之日起十五日内配合宝信房开公司办理编号为201990024990216号《浙江省商品房买卖合同（预售）》网签备案的撤销手续。本案受理费80元，减半收取40元，由李亦秋负担。本院二审期间，李亦秋提交了以下证据：1、李亦秋的身份信息、宝信房开公司的工商登记信息。证明双方的主体资格。2、李亦秋与宝信房开公司签订的编号为201990024990216号《浙江省商品房买卖合同（预售）》。证明买受人签名非李亦秋本人所签。3、本案一审的判决书。证明实际买受人李亦秋母亲金某系老人，因看错开庭时间而错失质证权利。本案因不可规则的事由而导致合同解除，李亦秋不构成违约。4、微信聊天记录、微信聊天记录中语音文字翻译及光盘。证明宝信房开公司的销售员丑云龙知道李亦秋母亲金某购买房屋需要按揭贷款，遂指引李亦秋作为买受人在合同上签字，李亦秋因征信不够而无法贷款等事实。5、证人金某的证言。证明：金某与丑云龙联系贷款的事情；在缴纳订金时，宝信房开公司没有告知其任何信息和相关规定；宝信房开公司只要求金某交钱，没有告诉金某其他信息；丑云龙存在欺诈行为等。宝信房开公司认为证据1、2、4不属于二审新证据，但如果法院认定为是新证据，其质证意见如下：对证据1、2没有异议，对证据4的真实性有异议，且该证据未反映丑云龙曾对李亦秋及其母亲金某作出过能办妥按揭手续的承诺。对证据3的真实性无异议，但认为不能证明李亦秋的待证事实。对证据5金某的证言，认为金某与李亦秋存在直接利害关系，且其所述没有其他证据佐证，不应采纳。本院认为，证据1、2宝信房开公司已在一审中提供，一审法院已予确认，故本院不再重复认证。证据3不属于本案证据的范畴，本院不作认定。证据4系宝信房开公司销售人员丑云龙与金某的微信聊天记录，仅反映丑云龙与金某就涉案房屋房款交付事宜的沟通过程，未反映李亦秋主张的丑云龙向其承诺可以顺利办理贷款的内容，故不能证明李亦秋的待证事实。证据5金某的证言，因金某与本案当事人存在利害关系，其所作证言没有其他证据佐证，故本院不予采信。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《浙江省商品房买卖合同（预售）》中的购房人系李亦秋，二审中，李亦秋亦承认合同中的购房人“李亦秋”签名系其本人所签，说明李亦秋系该合同的当事人。至于实际支付首期房款的是其母亲金某，不影响上述合同的效力。李亦秋主张在签订合同时，宝信房开公司的销售人员向其承诺可以获得银行按揭贷款，但其提供的微信聊天记录无法证实该事实。根据双方的一致陈述，在申请贷款时，因李亦秋的丈夫征信存在问题，导致李亦秋无法获得银行按揭贷款。可见，导致按揭贷款的房价款未能支付的原因不在宝信房开公司，根据《浙江省商品房买卖合同（预售）》的约定，李亦秋应一次性支付剩余购房款项。但其一直未支付，构成违约，应依约承担违约责任。宝信房开公司自愿将约定的房屋总价30%违约金下调为房屋总价的10%，一审支持宝信房开公司的诉讼请求，有合同依据和法律依据，应予维持。综上，李亦秋的上诉请求不成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李亦秋负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年八月二十七日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛