河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9624号上诉人(原审被告):李正月，男，1974年3月8日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：华润置地（郑州）有限公司，住所地郑州市二七区铭功路与自由路交叉口华润大厦3404室。法定代表人：茅铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩萌，河南博云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐璐，河南博云天律师事务所律师。上诉人李正月因与被上诉人华润置地（郑州）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初2575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李正月上诉请求：一、依法撤销（2020)豫0103民初2575号民事判决,驳回被上诉人解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在2013年12月12日与被上诉人签订网上备案《商品房买卖合同》并支付首付款718195元。于2014年12月9日在招商银行贷款166万元,并支付给被上诉人,相继支付月供房贷至2018年3月份,共计:3年零3个月31.2万元。在此期间房价大涨，房子增值部分约100万元，一审法院没有对增值部分处理。上诉人要求对房屋评估定价,增值部分应归上诉人所有。二、依据《民法通则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。《合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2018年12月26日因上诉人被刑事拘留(刑事案误判现正在再审审理)一直到2020年1月25日才从看守所出来,在此的一年多时间里,因客观原因没有处理房贷和被上诉人的合同纠纷,也没有收到相关的司法文件和信件,造成的损失并不是上诉人主观故意,造成上诉人未能按时还款的原因属于不可抗力,不是上诉人恶意拖欠贷款不还。一审对此事实未予查清,属于认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议有隐藏条款,每日万分之五的补偿金明显过高,没有法律依据,是不公平、公正的约定条款，法院完全照搬此约定没有公正、公平处理案件。请求法院对《商品房买卖合同》的补充协议的合法性审查。三、上诉人刚从看守所出来，已离婚,一个人生活,没有生活来源，生活十分困难,案涉房屋是上诉人的唯一房产，并且也被多个债权人查封扣押占有,老家的房子也因生意失败被法院扣押拍卖,上诉人请求法院不要判处解除合同,欠被上诉人的代偿款尽快想办法偿还。上诉人补充意见认为上诉状中相继支付月供房贷部分改为410923.43元，其中利息是310365.53元，本金是98864.9元。华润置地（郑州）有限公司辩称，一、原判决认定涉案合同已解除，事实清楚，适用法律正确，上诉人关于涉案合同不得解除的理由，依法均不成立。原判决已经查明上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件四补充协议，明确约定了被上诉人行使合同解除权的条件，且在被上诉人代上诉人向招商银行偿还全部贷款本息后，上诉人拒不向被上诉人返还代偿款，致使上述解除条件已经成就，被上诉人也已依法向上诉人发出了解除通知。上诉人对以上事实并无异议，在此情况下，原判决判令涉案合同已经解除，完全是正确的。上诉人虽然主张涉案合同不能解除，但其理由明显不成立。首先，《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”上诉人因涉嫌刑事犯罪被拘留，显然是其在实施违法犯罪行为时，即可预见到且能够避免的情形，不属于不可抗力，否则无疑是在纵容违法犯罪。更何况，生效的郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初2252号民事判决，已经查明上诉人最晚自2017年10月开始拖欠招商银行贷款，该判决作出于2018年7月，期间上诉人尚未被刑事拘留，完全有条件履行还款义务，但其实际并未履行，致使被上诉人代其还款170余万元。不仅如此，上诉人自称2020年1月25日从看守所出来，此时其已具备还款条件，但是直至6月5日本案一审开庭，其仍未还款。可见，其所谓的不可抗力、不是恶意拖欠贷款等说辞，明显违背事实和法律。其次，上诉人是否存在经济困难，与涉案合同能否解除无关。再次，涉案房屋因上诉人的个人债务被预查封，并不影响被上诉人依法行使解除权，对此，最高人民法院已有明确的处理意见，上诉人以此为由主张不能解除合同，毫无依据。二、上诉人主张分割房屋的增值部分、补偿金数额过高的理由，同样不成立。涉案合同解除是因上诉人严重违约所致，合同解除后，被上诉人有权要求其返还房屋，因房屋市场价值变动而产生的自然增值，当然归被上诉人所有。上诉人要求分割该增值部分，明显毫无依据。更何况，上诉人在一审时并未提起反诉，在二审时才主张分割，违反法定程序。此外，补充协议约定的补偿金标准为日万分之五，不存在过高之说，上诉人主张补偿金数额过高，同样毫无依据。综上，上诉人的上诉请求均不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。华润置地（郑州）有限公司向一审法院起诉请求：1．确认原、被告之间的《商品房买卖合同》（编号：130××××1359）及补充协议（包括《商品房买卖合同》附件及补充协议二）已解除；2．判令被告李正月向原告返还二七区××、××单元××号房屋，并配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记和抵押登记注销等手续；3．判令被告向原告返还代偿款1761577.95元，并承担本案律师费20000元；4．判令被告向原告支付补偿金（截至2019年11月25日为404282元，此后的补偿金数额以1781577.95元为基数，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；5．确认原告有权从被告李正月已付房款中扣除上述诉讼请求中所列的全部款项；6．本案诉讼费由被告李正月承担。一审法院认定事实：2013年12月12日，原告华润置地（郑州）有限公司（出卖人）与被告李正月（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××1359），约定的主要内容为：被告购买原告开发的位于二七区××、××单元××号房屋；该商品房的单价为19244.17元／㎡，建筑面积123.58㎡，总金额为2378195元；付款方式为2013年12月12日现金付款718195元，剩余1660000元商业贷款，付款时间为2014年1月10日。××逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。该商品房买卖合同还附有附件一、二、三、四等，其中附件四中约定：6．如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）××没有按本条第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。（3）如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应按本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，××应按照本合同的有关约定承担违约责任。上述《商品房买卖合同》签订当日，原告为被告办理了所购上述房产的合同信息备案手续。2014年1月16日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议二，约定的主要内容：××的通讯地址为郑州市金水区经二路北11号，联系人为李正月，电话号码为186××××7999。双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。双方任何一方信息如有变更，须于变更之日起7日内以书面形式通知对方。因联系方式变更而无法有效送达的，由变更方承担责任。双方所有通知及有关房屋的相关文件，邮政特快专递或挂号邮寄的，接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为已送达，通知发出日期以寄出邮戳或以快递公司签认为准。2014年1月23日，原告为被告所购上述房屋办理了《房屋预告登记证明》，编号：郑房预字第1409010087号。2014年12月9日招商银行郑州分行（贷款人）与被告李正月（借款人）、原告华润置地（郑州）有限公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8141208864008）。合同约定招商银行郑州分行向被告提供上述住房的案件贷款166万元，上述房产为抵押物，原告对本合同项下的债务承担连带保证责任。后招商银行郑州分行向被告发放了上述贷款。2014年12月21日，原告向被告邮寄了《华润悦府2-1-4909交付通知书》，将被告所购房屋予以交付。2015年1月11日，被告在《商品房交接单》上签字确认收到本案所涉房屋。后因被告未按约定及时偿还贷款，招商银行郑州分行遂将李正月、华润置地（郑州）有限公司诉至法院，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院经审理作出（2018）豫0191民初2252号民事判决书，判令李正月于判决生效之日起十日内偿还招商银行郑州分行借款本金1593250元及利息、复利、罚息13847元，共计1607097元（暂计至2017年10月19日），自2017年10月20日起至本息清偿之日止的利息、罚息、复息按《个人购房借款及担保合同》的约定计算；李正月于判决生效之日起十日内支付招商银行郑州分行律师费80350元；华润置地（郑州）有限公司对上述判决内容承担连带责任保证。案件受理费、保全费由李正月、华润置地（郑州）有限公司负担25000元。判决生效后，华润置地（郑州）有限公司于2018年8月22日代李正月向招商银行郑州分行还款1761577.95元。2018年9月4日，招商银行郑州分行出具代偿证明称华润置地（郑州）有限公司已于2018年8月23日已代李正月偿还了贷款的银行本息及诉讼费、保全费、律师费共计1761577.95元。2019年8月30日，原告作出《解除函》，主要内容为通知被告因原告已于2018年8月23日向银行代偿所担保贷款本息，故双方所签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××1359）已于2018年8月23日解除，被告应向原告还款、赔偿及支付补偿金，并承担相关违约责任。该《解除函》于作出当日按照被告在合同中确认的地址进行邮寄送达，但该邮件于2019年9月3日被退回原告。2019年10月17日，原告再次按照被告在合同中确认的地址向其邮寄送达《解除函》，但该邮件又于2019年10月22被退回原告。2019年10月25日，原告又按照被告在合同中确认的地址向其邮寄送达《解除函》，但该邮件再次于2019年10月30日被退回原告。因本案纠纷，原告（甲方）与河南博云天律师事务所（乙方）签订《专项法律顾问服务合同书》委托律师进行诉讼，约定每起案件前期固定费用为20000元（含一审、二审、再审、发函重审），甲方应当自收到案件立案通知书后7个工作日内向乙方支付前期固定费用的30％，若案件生效判决达到甲方诉讼目的，下余固定费用于生效裁决签收后7个工作日内结清，否则下余固定费用不再支付。2020年6月1日，原告已支付律师费6000元。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告华润置地（郑州）有限公司与被告李正月签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定因被告未能依合同约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同，故原告主张判令确认原、被告所签订编号为130××××1359的《商品房买卖合同》及补充协议已解除的请求符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。因原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议已解除，故对原告主张判令被告向原告返还二七区××、××单元××号房屋，并配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记和抵押登记注销等手续证的请求原审法院予以支持。因保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故对原告主张判令其于2018年8月23日代被告向招商银行郑州分行所偿还的贷款本息、诉讼费等共计1761577.95元的请求原审法院予以支持。原告主张的律师费目前虽仅支付6000元，但根据《专项法律顾问服务合同书》所约定的内容及本案实际情况，原告应当支付剩余的14000元律师费，上述费用均应由被告承担，故为减轻当事人诉累，原审法院支持原告所主张的20000元。对原告主张的补偿金，根据《商品房买卖合同》附件四的约定及相关法律规定，原审法院支持按日万分之五标准，自2018年8月23日起以1761577.95元为基数计算至2020年5月31日止，自2020年6月1日起以1767577.95元为基数计算至实际清偿之日止，剩余14000元律师费自原告实际支付之日起至被告实际清偿之日止的补偿金，对原告的过高请求原审法院不予支持。对原告主张确认其有权从被告已付房款中扣除上述诉讼请求中所列全部款项的诉讼请求，不违反法律法规的强制性规定，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告华润置地（郑州）有限公司与被告李正月之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：130××××1359）及补充协议（包括《商品房买卖合同》附件及补充协议二）已解除；二、被告李正月于判决生效之日起十日内向原告华润置地（郑州）有限公司返还位于二七区××、××单元××号房屋，并配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记和抵押登记注销等手续；三、被告李正月于判决生效之日起十日内向原告华润置地（郑州）有限公司返还代偿款1761577.95元及律师费20000元；四、被告李正月于判决生效之日起十日内向原告华润置地（郑州）有限公司支付补偿金（补偿金按日万分之五标准，自2018年8月23日起以1761577.95元为基数计算至2020年5月31日止，自2020年6月1日起以1767577.95元为基数计算至实际清偿之日止，剩余14000元律师费自原告实际支付之日起至被告实际清偿之日止）；五、原告华润置地（郑州）有限公司有权从被告李正月已付房款中扣除上述诉讼请求中所列全部款项；六、驳回原告华润置地（郑州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12143.44元，减半收取6071.72元，由原告华润置地（郑州）有限公司负担21.72元，由被告李正月负担6050元，剩余6071.72元，退回原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一、上诉人在招商银行一份贷款明细清偿的明细。证明一审判决数据有错误，剩余的本金是1562997元，但是一审判决是1593250元。上诉人已经向银行支付了本金加利息409230.43元，其中截至2018年8月23日，利息是313065.53元。证据二、河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2018）豫0191民初2252号，上诉人发现在档案室拿出来判决书有明显错误。其中在第六页出现由河南安徐庄实业有限公司负担25000元，这个判决书明显是错误的。上诉人从来没有收到相应的判决文书就把被上诉人的钱给划给银行，程序上是不合法的。证据三、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第23页补偿金日万分之五，合同年利息18%比现在国家规定的五年以上贷款年利率3.65%，明显地高出好多倍。证据四、河南省平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403刑初322号刑事判决书，证明上诉人在刑事处罚期间，不能去处理银行的贷款事务。被上诉人针对上诉人提交的证据进行质证：第一份证据显示的是李正月向招商银行偿还的全部贷款，但是其中有一部分是被上诉人代偿的。已经生效民事判决在没有经过法定程序撤销的情况下，李正月主张该判决存在错误毫无依据。第二份证据系判决书写得不严谨，徐庄实业有限公司不是案件的当事人，负担了25000元的诉讼费，但实际上这部分诉讼费由被上诉人承担。第三份证据证明该商品房买卖合同补充协议已经向房管局办理了备案，上诉人主张按照同期贷款利率来计算违约金无依据。第四份证据刑事判决显示上诉人在违法犯罪行为时，应当预见到该行为可能产生的后果并尽可能的去避免，因而不属于不可抗力，其据此主张合同不能解除没有依据。刑事判决显示上诉人被判刑的时间是2018年11月26日到2020年1月25日，李正月欠贷款是2017年10月份且该民事判决作出于2018年7月份，也就是在此民事案件处理期间，李正月并未被判刑，因此其拖欠贷款拒不偿还，在判决生效后仍不偿还贷款是严重的违约行为。本院经审查认为，李正月于二审中提交的证据不属于新证据，且不足以支持其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，在商品房买卖合同纠纷中，因业主逾期归还银行贷款，开发商承担保证责任后要求解除合同的情况，法院在符合约定解除合同的条件下，还要根据当事人逾期归还银行贷款的金额，当事人还款意愿和还款能力，解除合同后是否对当事人显失公平等综合因素考虑是否应当解除合同。本案中，因业主李正月逾期归还银行贷款，郑州高新技术产业开发区人民法院经审理作出（2018）豫0191民初2252号民事判决书，判令李正月偿还招商银行郑州分行借款本金及利息、复利、罚息，华润置地（郑州）有限公司承担连带责任保证。该判决生效后，华润置地（郑州）有限公司于2018年8月22日代李正月向招商银行郑州分行还款，2018年9月4日，招商银行郑州分行出具代偿证明称华润置地（郑州）有限公司于2018年8月23日已代李正月偿还了贷款的银行本息及诉讼费、保全费、律师费共计1761577.95元。即被上诉人承担保证责任代偿法院判决的银行贷款，上诉人剩余贷款本息已全部结清。由于本案被上诉人华润置地（郑州）有限公司与上诉人李正月签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定因李正月未能依合同约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，被上诉人有权选择立即解除本合同。同时，综合考虑上诉人逾期归还银行贷款的金额、还款能力及还款意愿，虽然在本案审理过程中上诉人明确表示愿意归还银行贷款，但上诉人逾期归还银行贷款金额巨大，至今未能偿还法院判决的银行贷款，足以认定上诉人逾期归还银行贷款行为影响合同目的的实现，因此，原审判决对被上诉人要求解除案涉商品房买卖合同的主张予以支持，并无不当。上诉人以一审法院没有对增值部分处理，上诉人未能按时还款的原因属于不可抗力,一审判决按每日万分之五的补偿金明显过高等理由,认为案涉商品房买卖合同不能解除的主张，不符合合同的约定和法律规定,本院不予支持。综上所述，李正月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12144元，由上诉人李正月负担。本判决为终审判决。审判员 丁 亮二〇二〇年八月二十五日书记员 陈明真