浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3555号上诉人（原审原告）：余海宝，男，1975年1月5日出生，汉族，住永嘉县。委托诉讼代理人：孙崇棱，浙江品嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永嘉县瓯北街道龙桥村股份经济合作社，住所地永嘉县瓯北街道龙桥社区，法定代表人：余国林，系合作社主任。委托诉讼代理人：陈泉铨，浙江永瓯律师事务所律师。上诉人余海宝因与被上诉人永嘉县瓯北街道龙桥村股份经济合作社（以下简称龙桥村经济合作社）合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2020）浙0324民初1562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余海宝上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。双方在协议书中对总造价进行了约定，余海宝缴纳的55万元己经包括建造车库的造价在内，同时，双方还约定了多退少补的情况。对退款的金额双方没有争议，龙桥村经济合作社主张退还的是车库款，但并未提供证据证明。一审判决也认为龙桥村经济合作社没有退回车库款项，而是退回建造款项，并认为双方未对车库进行决算。既然车库是余海宝自己出钱建造的，即使不决算，也应该分到一个车库。一审法院认为余海宝不享有车库的说理不充分。二、一审判决适用法律错误。余海宝缴纳建造款后（包括车库建造款），在龙桥村经济合作社未履约的情况下，没有哪条法律规定余海宝因此失去约定的车库。一审判决否定双方的约定，明显错误。三、车库建造费是由余海宝及其他安置户共同出资建造，在1:1比例不能分配的情况下，也应认定是因车位不足，无法给付余海宝，而不能无缘无故认定余海宝需通过摸文购买车库。龙桥村经济合作社辩称，一、一审判决认定事实清楚。一审法院依法查明事实，确认本案所涉的房屋单价为3100元，建筑面积为131.8平方米，共计房款408580元。双方在协议中约定预交建造款共计55万元，其中车库建造款12万元，房屋建造款43万元。双方就房屋结算后，龙桥村经济合作社共计退还余海宝建造款141120元。其中，房屋差价款21420元，车库款12万元，现余海宝主张退还的款项只是多余的建造款，不是车库款项，与事实不符。事实上，双方约定的房屋预估造价款是43万元，现金结算房屋实际造价为408580元，如果车库价款没有退回，那就只需退回21420元，而不是141120元。二、本案所涉安置房实际已无法满足住户和车库1:1的比例，协议书中约定预交造价款，但未明确车库具体的面积、位置、实际价款。现根据龙桥村经济合作社集体讨论决定，以摸文的方式公平对待所有安置户，由摸文后获得车库购买权，符合原协议中摸文后正式确定买卖合同的约定。三、一审判决适用法律正确。双方签订的协议书中关于安置房的条款，仅带有预约的性质。涉案房屋为三产返还的安置房，协议书既含有村集体权益分配的内容，也兼具市场合同的关系。协议书中关于车库造价款的约定也仅是预估造价的约定，一审法院查明事实后，确认安置房车库无法满足车库和住户1:1的比例，余海宝仍可以通过摸文获得车库的购买权，对包括余海宝在内的所有安置户亦是公平。余海宝向一审法院起诉请求：1、判令龙桥村经济合作社向余海宝交付坐落于永嘉县××街道××安置房的车库一个（车库价值12万元）；2、判令龙桥村经济合作社退还余海宝交付的水费押金500元及利息损失（利息损失从2017年9月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）；3、判令龙桥村经济合作社向余海宝出具11862元的维修基金发票。一审法院认定事实：2011年7月8日，余海宝（乙方）与原永嘉县瓯北街道龙桥村村民委员会（以下简称龙桥村委会）签订协议书，协议书约定：“……三、昌新家园收费先按造价收取，造价大约55万元（包括车库12万元）在协议签订日起20日内第一期缴款到龙桥村委会账户35万元，第二期缴款到龙桥村委会账户20万元，第二期付款时间大约在工程完成一半，第三期结算多退少补；四、套房的幢号、楼层通过摸文决定，摸文后再签订正式购房合同。如果乙方没有购房能力或乙方自愿放弃分得的套间以及违反村委会有关规定的，村委会有权收回再行分配，但不影响乙方享受房屋差价的分配。如乙方不符合分房政策本协议自动失效。……”。余海宝分别于2011年7月8日、7月9日、2017年6月27日向龙桥村委会缴纳15万元、20万元、20万元，共计55万元。2017年7月9日，余海宝通过摸文确定其安置房为永嘉县瓯北街道龙桥村昌新家园安置房1号楼2单元405室，建筑面积为131.80平方米。2017年9月19日，余海宝与龙桥村委会进行昌新家园安置房决算，确认余海宝房屋所在楼层单价为3100元，建筑面积131.80平方米，总房款金额为408580元，已收金额为550000元，扣除代收维修基金11862元、水表押金500元、电表押金500元之后，退还的金额为128558元，余海宝承认已收到该笔款项。永嘉县瓯北街道龙桥村安置工程昌新家园一期住宅总户数为288户，机动车泊位246个。2019年上半年，温州市开展村（社区）规模优化调整工作，瓯北街道龙桥村改为社区，保留瓯北街道龙桥村股份经济合作社。村改社区后，原龙桥村委会的民事权利义务由龙桥村经济合作社继受，涉及原龙桥村村委会的民事诉讼法律主体亦相应变更为龙桥村经济合作社。一审法院认为，本案的争议焦点为龙桥村经济合作社是否应承担向余海宝交付昌新家园安置房车库一个的义务。余海宝主张协议书第三条对车库的价款已经进行约定，故龙桥村经济合作社应向其交付车库。关于龙桥村经济合作社是否需要向余海宝交付昌新家园安置房车库，主要应审查双方在协议中是否对车库做出过明确的约定。首先，协议书关于安置房的条款仅带有预约的性质，该协议并未明确安置房的幢号、楼层、单价、面积、车库等购房合同所具备的合同主要内容，且协议书中明确约定安置房的幢号、楼层通过摸文决定，摸文后再行签订正式购房合同。协议书第三条仅约定昌新家园收费先按造价收取，虽然其中提到造价包括车库12万元，但该条款是对安置房的收费标准进行的约定，结算时进行多退少补，并未对安置房车库的具体位置、面积、价款做出过明确的约定。其次，虽然余海宝已经向龙桥村经济合作社缴纳了安置房的造价款，其中包括车库造价12万元，但双方在2017年9月19日进行安置房摸文后的决算时并未对车库进行决算，仅对余海宝摸文确定的安置房进行决算，决算后的剩余款项已经退还给余海宝，余海宝对该决算亦进行了签字确认，且承认已经收到该笔款项，并未对决算的内容及金额提出异议。因此，在案涉安置房进行决算时，双方也未就车库问题做出明确约定。另外，龙桥村经济合作社确认因昌新家园安置房一期的车库与户比无法满足1：1的比例，后续将统一通过摸文的形式确定车库的购买资格。因此，余海宝可通过摸文的形式确定是否享有车库的购买资格，龙桥村经济合作社的该项措施对各安置户而言亦是公平的。综上，双方在协议中并未对安置房的车库做出明确约定，且余海宝还可通过摸文的形式确定是否享有车库的购买资格，故龙桥村经济合作社无需承担向其交付昌新家园安置房车库一个的义务。余海宝的该诉讼请求，于法无据，不予支持。审理过程中，龙桥村经济合作社将其向余海宝代收的水费押金500元交付给法院。因龙桥村经济合作社在法院判决前已自动履行退还余海宝交付的水费押金500元的义务，故余海宝的该项诉讼请求无需再行判决。关于余海宝要求龙桥村经济合作社出具维修基金发票的主张。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。本案中，龙桥村经济合作社向余海宝收取物业维修基金只是一个代收行为，而收取物业维修基金的主体为相关的行政部门。因此出具物业维修基金发票的责任主体应为相关的行政部门，并非龙桥村经济合作社。故余海宝的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：驳回余海宝的诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由余海宝负担。本院二审期间，余海宝提供了证人余某1、余某2的证言，以证明龙桥村经济合作社退还的款项不是车库的建造款，而是包括车库建造款在内的整个建造款的剩余款项。证人余某1称其安置的房屋为昌新家园1号2单元706室，车库的建造费由全体安置户出资，其预交了55万元。安置房十楼以上，增加一层，每平方米加100元，减一层，每平方米减100元。但昌新家园总造价还没有公示，村里还未进行总结算，故其不去村里办个人结算，车库款还未退回。证人余某2称其安置的房屋在昌新家园1号楼1单元502室，车库的建造费由全体安置户出资，其预交了55万元。其摸文后村里退回11多万元。安置房第十三层为均价，每平方米4000元，增加一层，每平方米加100元，减一层，每平方米减100元，村里退还给其的11多万元是楼层差价款。龙桥村经济合作社当庭出示已经余某2签字确认的决算表，余某2对该决算表的真实性没有异议。该决算表载明余某2的昌新家园1号楼1单元502室面积为131.8平方米，楼层单价3200元，总房价款421760元，已收550000元，扣减代收的维修基金、水表及电表押金合计128240元，应退金额115378元。本院认为，证人余某1、余某2均系龙桥村村民及昌新家园安置户，与龙桥村经济合作社存在不利关系，其所作的不利于龙桥村经济合作社的证言，不能单独作为认定案件事实的依据，故其证言不能证明余海宝的待证事实。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人签订的协议书的约定，昌新家园安置房一套约135平方米，造价约55万元，其中12万元为车库造价，结算时多退少补。可见，双方预估的房屋平均造价约为3185元/平方米，房屋总价款约为43余万元，车库造价约为12万元。余海宝取得的安置房建筑面积为131.80平方米。双方经决算，确认楼层单价为3100元，房屋总价款408580元，龙桥村经济合作社需退还的房价款为21420元，扣减代收的款项12862元，龙桥村经济合作社应退还的房价款金额为8558元。龙桥村经济合作社实际退还的金额为128558元，龙桥村经济合作社述称系因无法满足每个安置户配备一个车库的条件，故退回安置户原预交的车库建造款。其该述称既与上述协议约定内容相符，也与客观情况相符。一审法院判决驳回余海宝要求龙桥村经济合作社交付昌新家园安置房车库一个的诉讼请求，实体处理正确，本院予以维持。至于昌新家园车库如何分配，可由龙桥村经济合作社与包括余海宝在内的安置户另行协商解决。综上。余海宝的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人余海宝负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年八月四日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛