长春新区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0193执异64号案外人：王龙波，女，汉族，1959年11月4日生，住长春市朝阳区。案外人：邓志英，女，汉族，1978年11月3日生，住长春朝阳区。案外人：王蕾，女，汉族，1978年3月29日生，住长春市朝阳区。案外人：闫惠丽，女，汉族，1959年6月15日生，住长春市朝阳区。案外人：刘洪洋，男，汉族，1982年1月1日，住长春市朝阳区。案外人：翟晔红，女，汉族，1971年10月13日，住长春市绿园区。申请人：吉林省亨通建设工程有限公司（曾用名：吉林省亨通防水工程有限公司），住所长春市绿园区西新乡双龙村。法定代表人：李俊庙。被申请人：吉林省东坤实业发展有限公司（曾用名：吉林省东坤房地产开发有限公司），住所长春市南关区南湖大路1999号。法定代表人：韩超。本院在执行吉林省亨通建设工程有限公司（以下简称“亨通建设”）与吉林省东坤实业发展有限公司（以下简称“东坤公司”）买卖合同保全一案过程中，案外人王龙波、邓志英、王蕾、闫惠丽、刘洪杨、翟晔红六人于2020年6月22日对本院保全查封的被申请人东坤公司开发的，坐落于（长春新区）高新技术产业开发区，文博路以南，博才路以北，学苑街、学府街以东高新CBD-B区10#-1×#、16#楼9××号，丘地号为8-5/7××-×号，建筑面积205.24平方米的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王龙波等六人称，2015年案外人王龙波等六人与被申请人东坤公司签订了《购房协议》，协议约定案外人购买高新CBD-1×栋×层92×-9×4号房产，房屋总价款为6262280元，现案外人已支付了全部价款，并且在2017年办理了入住手续。长春新区人民法院查封的高新CBD-1×栋×层9××号房产不属于被申请人东坤公司所有，异议请求人民法院解除对高新CBD-1×栋×层9××号房屋的查封。被保全人东坤公司辩称，确已将高新CBD-1×栋×层92×-9×4号房产出售给案外人，并已收到全部购房款。本院查明，亨通建设与东坤公司买卖合同纠纷一案，在诉讼过程中，本院于2020年6月22日作出（2020）吉0193民初1581号民事裁定：“…二、冻结被申请人吉林省东坤房地产开发有限公司在银行的账户存款1900000元，或查封、扣押相应价值的财产”。2020年6月24日保全查封了东坤公司开发的坐落于（长春新区）高新技术产业开发区，文博路以南，博才路以北，学苑街、学府街以东高新CBD-B区10#-1×#、16#楼9××号，丘地号为8-5/7××-×号，建筑面积205.24平方米的房屋。2020年7月22日，本院作出（2020）吉0193民初1581号民事调解书：“2020年9月15前，被告与原告签订《商品房买卖合同》，被告将高新CBD栖乐荟项目1×栋×19室的房屋出售给原告，以抵货款1801184元，同时办理房屋交付手续，并给付原告剩余货款76171元。否则，被告于2020年9月30日前给付原告货款1877355元及其利息（自2020年1月1日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；”本院另查明，2015年3月17日，案外人王龙波、邓志英、闫惠丽、王蕾、翟晔红、刘洪洋作为乙方与甲方东坤公司签订《高新CBD写字楼项目认购协议》。协议约定，案外人王龙波等6人共同认购东坤公司开发的高新CBD1×栋×层16-20号房屋（合计五处房屋：16号、17号、18号、19号、20号），总价款为6262280元，其中王龙波认购比例为13.33%、邓志英的认购比例为13.33%、闫惠丽的认购比例为26.67、王蕾的认购比例为13.33%、翟晔红的认购比例为26.67%、刘洪洋的认购比例为6.67%。协议同时载明：“签订本协议时，乙方已缴纳房款伍佰贰拾伍万元整（包含定金），剩余房款壹佰零壹万贰仟贰佰捌拾元整（¥1012280元）尚未支付，乙方于2015年4月6日前将剩余房款向应于2015年4月6日前向甲方一次性付清”。具体的付款情况，一、王龙波向本院提供的银行转款记录显示：王龙波于2014年4月23日向东坤公司转款35万元、第三人云跃进于2014年7月31日、2015年4月7日分别向东坤公司转款35万元、13.5万元，第三人云跃进系王龙波的丈夫，王龙波累计向东坤公司转款83.5万；二、邓志英向本院提供的银行转款记录显示：第三人苏文明分别于2014年4月23日、2014年7月31日、2015年3月17日分别向东坤公司转款35万元、35万元、13.5万元，第三人苏文明系邓志英的丈夫，邓志英累计向东坤公司转款83.5万元；三、刘洪洋向本院提供的银行转款记录显示：刘洪洋通过建设银行尾号8998账户分别于2014年4月23日、2014年7月31日向东坤公司转款10万元、9.4万元，通过其招商银行信用卡于2014年4月23日转款5万元、2014年7月31日转款5万元、2015年4月7日转款5万元，2014年7月31日第三人王书通过其光大银行尾号1182银行账户向东坤公司转款3.4万元、王书通过其交通银行尾号5234信用卡向东坤公司转款7280元，第三人王书系刘洪洋的妻子，刘洪洋银行流水显示向东坤公司转款385280元。刘洪洋自述另有2万元银行转账记录无法找到。四、王蕾向本院提供的银行转款记录显示：2014年4月23日，第三人郑波通过建设银行尾号5997银行账户向东坤公司转款35万元，2014年7月31日第三人郑波通过建设银行尾号8816银行账户向东坤公司转款35万元，2015年3月17日，第三人郑波通过建设银行尾号5997银行账户向第三人才世春转款13.5万元，第三人郑波系王蕾的丈夫，案外人王蕾主张向第三人才世春转款系按东坤公司要求进行，东坤公司对此亦予以认可，王蕾累计向东坤公司转款83.5万元。五、闫惠丽向本院提交的银行转账记录显示：2014年4月23日、2014年7月31日分别向东坤公司转款45万元、85万元。2015年3月18日向第三人才世春转款27万元，案外人主张向第三人才世春转款系按东坤公司要求进行，东坤公司亦予以认可，闫惠丽有银行转款记录显示累计向东坤公司付款金额为157万元，闫惠丽自述另有10万元银行转款记录无法找到。六、翟晔红向本院提交的银行转账记录显示：2014年7月31日，第三人王立成通过中国银行尾号0747银行账户向东坤公司转款75万元，2015年3月17日向第三人才世春转款27万元，案外人主张向第三人才世春转款系按东坤公司要求进行，东坤公司亦予以认可，第三人王立成系翟晔红的丈夫，翟晔红银行流水显示累计向东坤公司付款102万元。翟晔红另述其他银行转款记录无法找到。2015年4月7日，东坤公司向案外人王龙波等6人出具收据，收据载明“今收到翟晔红、刘洪洋、王龙波、邓志英、闫惠丽、王蕾购高新CBD栖乐荟项目B区11#9×6、9×7、9×8、9×9、92×写字间房款6262280元”。案外人王龙波等6人于2018年4月取得上述五处房屋，并于2018年11月1日与长春市长规城市建筑设计有限责任公司签订《房屋租赁协议》，将上述5处房屋出租给长春市长规城市建筑设计有限责任公司作为办公使用，目前上述5处房屋均由租赁人占有使用。本院另查明，在东坤公司在房产部门进行对上述房屋进行登记备案时，将9×6、9×7、9×8、9×9、92×号房屋分别备案为92×、9×1、9×2、9×3、9×4号，通过现场调查，现场房屋门牌标注9××号房屋即为案外人王龙波与东坤公司签订《认购协议》中载明的918号房屋相对应。东坤公司取得高新CBD-B区预售许可时间为2018年9月27日，预售许可证号为长房售证（2015）第012号。本案争议的焦点问题是：案外人王龙波等6人对保全查封房屋享有的权利能否阻却本院执行。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”案外人王龙波等六人于2015年3月17日与东坤公司签订了《高新CBD写字楼项目认购协议》，尽管在签订协议之时东坤公司尚未取得预售许可，但在人民法院查封之前，东坤公司已经取得，可以认定案外人王龙波等六人与东坤公司在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案当中，就房屋价款的给付方面，尽管案外人未能提交全部完整的银行转款记录，但从现有的银行流水记录和东坤公司出具收条来看，可以认定案外人王龙波等人已经支付了全部购房款。在人民法院查封之前，案外人王龙波等6人即已接收了房屋并进行了出租，可以认定案外人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，现亦无证据证明上述房屋未能办理更名登记系因案外人原因所致，综上，对案外人的异议主张本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条裁定如下：中止对坐落于（长春新区）高新技术产业开发区，文博路以南，博才路以北，学苑街、学府街以东高新CBD-B区10#-1×#、16#楼9××号，丘地号为8-5/7××-×号，建筑面积205.24平方米房屋的执行。本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  呼均雷审判员  王庆岐审判员  李 爽二〇二〇年八月三十一日书记员  杜坤鸿