福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初2921号 原告：泛诚(福州)物业管理有限公司，住所地福州市晋安区三八路10号丽景东方2号楼01店面。统一社会信用代码：91350111770671361L。 法定代表人：严学榜，董事长。 委托诉讼代理人：黄书俭，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：朱世珍，女，该公司工作人员。 被告：黄文平，男，汉族，住福州市晋安区。 原告泛诚(福州)物业管理有限公司与被告黄文平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泛诚(福州)物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄书俭到庭参加诉讼，被告黄文平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泛诚（福州）物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告立即向原告支付2018年7月1日至2020年3月31日止共计21个月物业管理服务费1743.63元，并按每日千分之三计算支付各笔服务费自应付之日起至实际支付之日止的逾期违约金（计至2020年3月31日逾期违约金为1726元）；2.被告立即向原告支付自2018年7月1日起至2020年3月31日止共计21个月代收公共水电公摊费564.72元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系经福州市房地产主管部门审批、福州市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业,资质等级为二级。2014年4月1日，原告与福建世欧投资发展有限公司就世欧王庄城乐东地块的高层住宅安置房的物业服务事宜签订《福建省前期物业服务合同》,约定由原告为世欧王庄城乐东地块的高层住宅安置房提供物业服务，服务期限至2017年3月31日止；物业服务费标准:高层住宅1.10元／月／平方米,商业物业3.00元／月／平方米；物业服务费应于每月10日前向原告交纳,逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按照欠费总额的千分之三向原告支付违约金。2014年9月25日，原被告订立前期物业服务协议，约定原告为被告位于（建筑面积75.48平方米）房屋提供物业服务，业主或物业使用人应于每月15日之前交纳当月物业服务费，当月最后一日未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；公共用水、用电费用由全体业主按实分摊。合同订立后，原告依约为世欧王庄城乐东地块提供物业服务，但被告拒绝依合同约定缴纳物业服务费和公共水电公摊费,至2020年3月31日止累计拖欠原告21个月（2018年7月1日至2020年3月31日止）的物业服务费1743.63元（75.48平方米×1.10元／月／平方米×21月）、公共水电公摊费为564.72元。原告多次口头、电话及函件催缴，但被告至今不履行付款义务。请求支持原告的诉讼请求。 黄文平未作答辩。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告就其主张的事实提供了福建省前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、拆迁补偿安置协议书及拆迁补偿费和购房计算单、催款函及快递查询结果为证，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，亦未提出书面答辩状及证据反驳，故本院对原告主张的事实予以认定。 原被告签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律有关规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行。被告作为小区的业主、物业使用人，在接受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务，原告请求被告按1.1元/㎡/月计算按月支付物业服务费83.03元/月(75.48㎡×1.1元/㎡/月)，符合合同约定。被告未按合同约定按时足额交纳物业服务费，构成违约，原告请求被告支付自2018年7月1日起至2020年3月31日止共21个月尚欠的物业服务费计1743.63元(83.03元／月×21月)，可予以支持。根据前期物业服务管理协议约定物业服务费按月支付，业主或物业使用人应于每月15日前支付当月的物业服务费，当月最后一日未交纳的，每逾期一日应按欠费总额的日千分之三支付违约金。被告自2018年7月1日起未再支付物业服务费，依协议约定该月物业服务费的履行期限至2018年7月15日届满，被告在该月最后一日即7月31日前未交纳物业服务费，逾期违约金应自次月1日即2018年8月1日起算。原告未提供证据证明被告逾期支付物业服务费给其造成的实际损失，其请求按每日千分之三计算支付逾期违约金，明显过高，本院酌情调整违约金标准为按欠费总额的每日万分之五计算。按此计算自被告拖欠各期物业服务费的次月1日(2018年8月1日)起至2020年3月31日止的逾期违约金为264.67元(详见附件一)。 根据物业管理服务协议的约定，公共用水、用电费用由全体业主每月按实分摊，原告虽提供了各月公共水电分摊费的分摊方式及计算方法，但未提供其向供水、供电单位代缴公用水电费的票据，不能证明该物业服务小区内每月公用水电的实际用量及金额,原告请求被告支付公共水电分摊费564.72元，依据不足，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定,判决如下： 一、被告黄文平应于本判决生效之日起十日内支付原告泛诚(福州)物业管理有限公司物业服务费1743.63元，及截至2020年3月31日止逾期支付各期物业服务费的违约金264.67元，自2020年4月1日起的逾期付款违约金以尚欠的物业服务费为基数按每日万分之五计算支付至实际还款之日止； 二、驳回原告泛诚(福州)物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告泛诚(福州)物业管理有限公司负担10元，由被告黄文平负担15元。 本判决为终审判决。 审判员  吴仕红 二〇二〇年八月十七日 书记员  林 熠 附件一 黄文平逾期支付物业服务费的违约金                            计算期间                       当期             物业费                       截至2020年3月31日的逾期天数                       日万分之五             0.5‰                       违约金计算公式                       违约金数额(元)                               2018-08                       83.03元                       自2018-08-01起算共608日                       0.0005                       83.03元×0.0005×608日                       25.24                               2018-09                       83.03元                       自2018-09-01起算共577日                       0.0005                       83.03元×0.0005×577日                       23.95                               2018-10                       83.03元                       自2018-10-01起算共547日                       0.0005                       83.03元×0.0005×547日                       22.71                               2018-11                       83.03元                       自2018-11-01起算共 516日                       0.0005                       83.03元×0.0005×516日                       21.42                               2018-12                       83.03元                       自2018-12-01起算共486日                       0.0005                       83.03元×0.0005×486日                       20.18                               2019-01                       83.03元                       自2019-01-01起算共 455日                       0.0005                       83.03元×0.0005×455日                       18.89                               2019-02                       83.03元                       自2019-02-01起算共 424日                       0.0005                       83.03元×0.0005×424日                       17.60                               2019-03                       83.03元                       自2019-03-01起算共 396日                       0.0005                       83.03元×0.0005×396日                       16.44                               2019-04                       83.03元                       自2019-04-01起算共 365日                       0.0005                       83.03元×0.0005×365日                       15.15                               2019-05                       83.03元                       自2019-05-01起算共 335日                       0.0005                       83.03元×0.0005×335日                       13.91                               2019-06                       83.03元                       自2019-06-01起算共304日                       0.0005                       83.03元×0.0005×304日                       12.62                               2019-07                       83.03元                       自2019-07-01起算共 274日                       0.0005                       83.03元×0.0005×274日                       11.38                               2019-08                       83.03元                       自2019-08-01起算共 243日                       0.0005                       83.03元×0.0005×243日                       10.09                               2019-09                       83.03元                       自2019-09-01起算共 212日                       0.0005                       83.03元×0.0005×212日                       8.8                               2019-10                       83.03元                       自2019-10-01起算共182日                       0.0005                       83.03元×0.0005×182日                       7.56                               2019-11                       83.03元                       自2019-11-01起算共151日                       0.0005                       83.03元×0.0005×151日                       6.27                               2019-12                       83.03元                       自2018-12-01起算共 121日                       0.0005                       83.03元×0.0005×121日                       5.02                               2020-01                       83.03元                       自2020-01-01起算共 90日                       0.0005                       83.03元×0.0005×90日                       3.74                               2020-02                       83.03元                       自2020-02-01起算共 59日                       0.0005                       83.03元×0.0005×59日                       2.45                               2020-03                       83.03元                       自2020-03-01起算共 30日                       0.0005                       83.03元×0.0005×30日                       1.25                               违约金合计                                                                                                               264.67                附件二 主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。