浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初6754号原告：侯忠，男，1968年7月25日出生，汉族，住诸暨市。原告：马瑜燕，女，1971年4月27日出生，汉族，住诸暨市。两原告共同委托诉讼代理人：傅先祥，浙江奇墨律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈炜，浙江奇墨律师事务所律师。被告：楼永，男，1983年10月10日出生，汉族，住诸暨市。被告：李秀锋，女，1987年4月21日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：楼永，男，1983年10月10日出生，汉族，住诸暨市。系被告李秀锋丈夫。原告侯忠、马瑜燕与被告楼永、李秀锋房屋买卖合同纠纷一案，本案立案受理后，经原告申请，对被告部分财产采取了保全措施。后因该案需以另一案审理结果为依据，中止审理。该案恢复审理后，依法适用普通程序，分别于2020年5月20日、2020年8月13日两次公开开庭进行了审理。原告侯忠、马瑜燕及其共同委托诉讼代理人傅先祥，被告楼永两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯忠、马瑜燕向本院提出诉讼请求：一、判令两被告即刻办理坐落于陶朱街道开元小区3-2-805号房屋的过户手续；二、判令两被告赔偿原告经济损失200万元；三、本案诉讼费（包括财产保全费）由两被告承担。诉讼过程中，原告将诉请变更为：一、确认两原告与两被告于2013年5月3日签订的买卖契约有效，同时确认坐落于诸暨市××街道××小区××号房屋归原告所有；二、判令两被告协助原告办理涉案房屋不动产过户登记手续；三、判令两原告赔偿被告经济损失200万元；四、本案诉讼费及财产保全费由两被告承担。事实和理由：2013年4月13日，被告择定了位于陶朱街道开元小区3幢2单元805室拆迁安置房。后原告夫妇与被告夫妇就上述安置房转让进行了协商。2013年4月30日，原告支付被告定金5000元。同年5月2日，原告预付被告购房款81634元。该款用于被告支付给诸暨市经济开发总公司的差价款80434元及拆迁安置房契税1200元。后被告把上述完税证、地契证交付给原告。2013年5月3日，原被告双方就上述安置房（产权面积118.99平方米，其中住房106.09平方米，附房12.89平方米）的转让正式签订《买卖契约》一份，并由陶朱街道开元村居民委员会盖章见证。该契约的第二条约定房屋的总价为58万，第三、四、五条对卖方（即被告）的违约情形和违约责任作了约定，即卖方如有反悔违约、将房屋抵押买卖和其他用途及无正当理由拒绝办理所有权证和过户等情形则应一次性赔偿买方（即原告）200万元。上述契约签订后，原告依约付清了全部房款，被告也将上述房屋交付给原告。交付后，原告对上述房屋进行了装修。因涉诉房屋为拆迁安置房，在双方签订买卖契约时无具备过户条件。直至原告入住三年左右时，原告获悉涉诉房屋可以办理产权证及过户手续，于是多次催促被告要求办理产权过户手续，但被告一直以各种理由拖延、拒绝办理产权过户手续。被告的上述行为已构成严重违约，现原告为维护自身合法权益，依据《合同法》等相关规定，诉至我院，望判如所请。被告辩称，对原告陈述的房屋买卖的过程无异议，对赔偿200万元不予认可，亦无能力赔偿原告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供了安置择房证明书（复印件）、《买卖契约》、银行转账凭证及收条、完税凭证和契证、（2019）浙0681民初9424号民事判决书、（2019）浙0108民初4343号民事判决书、2018年7月5日的委托代理合同、发票等证据，经两被告质证，对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：2013年5月3日，侯忠、马瑜燕与楼永、李秀锋签订《买卖契约》一份，约定：一、楼永、李秀锋将坐落于诸暨市陶朱街道开元小区3-2-805室安置房(产权面积118.99平方米，其中住房106.099平方米，附房12.892平方米)转让给侯忠、马瑜燕，并由诸暨市陶朱街道开元村居民委员会在该契约上盖章见证。二、经双方协商确定该房屋（含住房、附房）买卖总价为58万元。三、本房屋买卖契约一经签订交易完成后，卖方不得反悔，卖方如有反悔违约需一次性赔付买方人民币200万元整。四、该房屋买卖交易完成后，买方拥有该房屋一切权利，卖方不得再用于抵押买卖和其他用途，在权证办理和转让权证期间如卖方因经济纠纷而造成该房产损失，视同卖方违约，按双方约定第三条违约金额赔偿。处置过程中买方有权优先处置该房产不足部分再向卖方追讨。五、该房产按规定能够办证后，卖方必须第一时间办理所有权证，卖方取得权证如有法律规定造成权证不能过户到买方，卖方应配合买方办理该房产他项权证。以上要求卖方无正当理由拒绝办理所有权证，视同违约，卖方应按契约第三条约定违约金额赔偿。契约签订后，侯忠、马瑜燕于2013年5月2日缴纳契税，办理了契证，并付清了房款。后楼永、李秀锋将房屋交付给了侯忠、马瑜燕。侯忠、马瑜燕对该房屋进行了装修，并于2013年12月入住至今。另查明，2017年5月17日，楼永、李秀锋与案外人赵可良签订了《诸暨市房屋转让合同》，约定楼永、李秀锋将案涉房屋以20万元价格转让给赵可良，并将涉案房屋过户登记至赵可良名下，所有权证号为（2017）诸暨市不动产权第0014538号。后赵可良因向朱旭迪借款，将案涉房屋抵押给了朱旭迪，并进行了抵押登记，抵押权证号为（2018）诸暨市不动产证明第0008221号，登记时间为2018年3月20日。朱旭迪因与赵可良的民间借贷纠纷，向杭州市滨江区人民法院起诉，杭州市滨江区人民法院轮候查封了涉案房屋，查封期限自2018年6月6日至2021年6月5日，并于2018年10月29日作出了（2018）浙0108民初2352号民事判决书。判决生效后，朱旭迪向杭州市滨江区人民法院申请执行，杭州市滨江区人民法院于2019年5月29日作出（2019）浙0108执729号之一执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。2019年6月10日，原告向杭州市滨江区人民法院提出执行异议，该院于2019年6月25日作出了（2019）浙0108执异14号执行裁定，驳回了原告的异议。原告不服而起诉，杭州市滨江区人民法院于2020年3月23日作出（2019）浙0108民初4343号民事判决书，判决驳回了原告的全部诉讼请求。原告不服向杭州市中级人民法院提起了上诉。原告为提起执行异议之诉（一审、二审）共支出代理费5000元。同时，原告为提起本案诉讼，支出代理费30000元。再查明，2019年6月3日，二原告起诉二被告以及赵可良，要求确认楼永、李秀锋与赵可良于2017年5月17日签订的《诸暨市房屋转让合同》无效。经本院审理后，作出了（2019）浙0681民初9424号民事判决书，判决确认楼永、李秀锋与赵可良于2017年5月17日签订的《诸暨市房屋转让合同》无效。该判决已于2020年2月8日生效。本院认为，原告侯忠、马瑜燕与被告楼永、李秀锋之间签订的《买卖契约》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规之禁止性规定，应属有效。现两原告起诉要求确认上述《买卖契约》有效，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请要求确认涉案房屋归原告所有并要求两被告协助办理不动产登记过户手续。本院认为，原、被告之间签订的《买卖契约》虽系双方真实意思表示，但根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原、被告之间的房屋买卖至今并未进行权属变更登记，现原告要求确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。且根据不动产登记查询证明记载，案涉房屋登记在案外人赵可良名下，并抵押给了案外人朱旭迪，现处在查封状态，在抵押登记被注销、法院解封之前，客观上无法办理不动产过户登记手续，故原告提出要求被告协助办理过户登记手续，本院亦不予支持。对于原告提出的要求两被告赔偿其经济损失200万元，并提供了为维护其权益而提起诉讼支出的代理费35000元凭据，被告对代理费35000元表示同意赔付，对该部分损失本院予以支持；对其他损失，原告并未提供充分证据予以证实，且其还在继续维护其权益过程中，对产生的其他损失原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条规定，判决如下：一、确认原告侯忠、马瑜燕与被告楼永、李秀锋于2013年5月3日签订的《买卖契约》有效；二、被告楼永、李秀锋应赔付原告侯忠、马瑜燕经济损失35000元，款定于本判决生效之日起十五日付清；三、驳回原告侯忠、马瑜燕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27440元，财产保全费5000元，合计32440元，由原告侯忠、马瑜燕负担7440元；被告楼永、李秀锋负担25000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  李冠军审 判 员  孙 兵人民陪审员  朱天仁二〇二〇年八月十五日书 记 员  傅佳佳