四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3838号 上诉人（原审原告）：黄勤，女，1981年12月4日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：文诗，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁小斌，四川尚上律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川满城房地产经纪有限责任公司，住所地：成都市武侯区红牌楼二街152、154号。 法定代表人：王银行，总经理。 委托诉讼代理人：周子蒙，四川港韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亮，四川港韬律师事务所律师。 上诉人黄勤因与被上诉人四川满城房地产经纪有限责任公司（以下简称“满城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初7106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄勤上诉请求：1．撤销一审判决的第二项，改判满城公司向黄勤支付房屋修缮装修费310000元及所拖欠的房屋租金5400元；2．判决本案一、二审诉讼费用由满城公司承担。 事实与理由：一、一审法院对本案重大事实认定错误，一审判决认定仅凭本案中黄勤提交的施工合同及转账凭证不足以确定案涉房屋的损失程度及相应的费用是错误的。理由如下：1．黄勤向一审法院提交了案涉房屋遭火灾损坏后的现场照片，可以看出房屋因火灾遭到严重损坏，家具家电遭到全面烧毁，房屋装修及主体结构也遭到严重破坏。2．黄勤向一审法院提交了其与成都市玲珑致佳装饰工程有限公司（以下简称“玲珑公司”）签订的《成都市家庭装饰装修工程施工合同》、《成都市玲珑致佳装饰工程有限公司预算表》、黄勤向装修公司支付首付款155000元的银行转账凭证、玲珑公司向黄勤出具的155000元《收据》及玲珑公司工人在案涉房屋现场施工的照片等相关证据，其中《成都市玲珑致佳装饰工程有限公司预算表》上详细的列明了工程项目名称、计量单位、工程量、主材、辅料、人工、综合单价合计、管理费及工程总造价等，足以确定案涉房屋的损失程度及相应的费用。二、一审判决认定关于黄勤要求满城公司支付租金5400元的诉请缺乏事实和法律依据。理由如下：1．黄勤与满城公司于2016年12月20日签订的《物业管理委托合同》第4页《合同附表》第二条明确约定第九次付款即2019年1月20日应付租金8100元，满城公司实际只支付了2700元，尚余5400未支付，有银行流水凭证佐证。2．案涉房屋虽因放火损毁，但黄勤与满城公司签订的《物业管理委托合同》并未解除，满城公司仍应按合同履行自己的付款义务。满城公司未举证证明已向黄勤支付租金。一审法院将满城房地产公司未付租金的举证责任分配给黄勤没有事实和法律依据。 满城公司辩称，1．案涉房屋系案外人游小凤放火行为而遭受严重的损毁，满城公司不存在任何的过错或违约行为，不应当承担赔偿责任。财产损失均是由于游小凤的故意放火行为导致，应由游小凤承担全部的赔偿责任；2．因案外人游小凤的侵权行为，导致案涉房屋毁损，合同已无法继续履行，满城公司有权拒绝支付相应的租金。综上，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 黄勤向一审法院提出诉讼请求：1．判令满城公司向黄勤支付房屋修缮装修费用310000元；2．判令满城公司向黄勤支付拖欠的房屋租金6700元；3．本案诉讼费等由满城公司承担。一审庭审中，黄勤诉请解除与满城公司签订的《物业管理委托合同》；变更第二项诉请为满城公司向其支付拖欠的房屋租金5400元。 一审法院认定事实：2016年12月1日，胡显存向黄勤出具《房屋委托书》，载明：本人胡显存现将青羊区鼓楼南街99号2栋9层4号的一处房屋委托于女儿黄勤代为管理，一切租赁事务均交于她管理，委托期限为五年。2016年12月20日，黄勤（甲方）与满城公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，主要约定：甲方自愿将位于成都市青羊区房屋交于乙方管理；甲方确认将该房屋独家委托乙方全权管理并对外出租，为便于房屋出租，乙方代为甲方提供房屋装修、家具家电配置及管理服务；乙方代甲方与承租人签署租赁合同并收取押金、租金等；乙方从代收租金中支付甲方固定租金回报及扣除代甲方垫付的装修、家具、家电配置费用后，剩余部分为乙方的管理服务费；甲方认可因乙方为房屋提供了装修、配置、卫生、管理等增值房屋并垫付相关费用从而造成一定成本支付；无论乙方代收租金是否高于固定租金回报，乙方都须按约定向甲方支付固定租金回报，房屋装修（不破坏甲方主体结构）、家具、家电配置及管理服务均由乙方承担；委托期为3年3个月，自2016年12月20日至2020年3月20日止；每月固定租金回报为2700元，一年共计32400元；在乙方付租日期内，房屋内所发生的水、电、煤气、光纤及物管费、卫生费由乙方承担，其他费用由甲方承担；甲方每年给乙方30天，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取以下费用，包括房租、物管费、光纤费、卫生费；在管理期间，如房屋设施属人为损坏，由乙方及时维修。 成都市青羊区房屋所有权人为胡显存。2017年11月27日，胡显存将案涉房屋过户至刘翔。2017年12月6日，刘翔向黄勤出具《房屋委托书》，载明：本人刘翔现将青羊区的一处房屋委托于黄勤代为管理，一切租赁事宜均交于她管理，委托期限为五年。2018年1月8日，满城公司将案涉房屋出租给管祥利使用，租赁期为2018年1月10日至2019年1月9日。 另，2018年12月19日，游小凤在案涉房屋内，因与人发生争吵，使用打火机将其居住的房间窗帘点燃，继而引发火灾，造成游小凤租住的卧室家具、墙体、窗户及装修布置焚毁，厨房气表、餐桌部分焚毁、烟熏，房间过道烟熏等。2019年1月30日，满城公司向黄勤支付租金2700元。2019年2月21日，黄勤委托四川昊通律师事务所向满城公司发送《关于限期进场修缮房屋律师函》，主要载明：案涉房屋因火灾遭到严重损坏，家具家电全面烧毁，房屋装修及主体结构也遭到严重破坏，根据物业管理委托合同的约定，应由满城公司及时维修；黄勤多次通过面谈及电话等方式通知满城公司到现场履行修缮义务，满城公司均以各种理由推诿拒不进场修缮，已构成严重违约；满城公司在收到该函后15日内应对房屋进行修缮，且在收到该函后60日内完成修缮工作并经黄勤验收通过；否则，黄勤将自行委托第三方进场修缮，由此产生的费用及给黄勤造成的损失均由满城公司承担。 2019年4月1日，黄勤（甲方）与玲珑公司（乙方）签订《成都市家庭装饰装修工程施工合同》，约定工程造价为310000元等。2019年4月2日，玲珑公司进场对案涉房屋进行修缮，黄勤向玲珑公司法定代表人刘静转账汇款155000元。 上述事实有身份信息、《物业管理委托合同》、（2019）川0105刑初394号刑事判决书及当事人陈述等证据在案为证。 一审法院认为，黄勤与满城公司签订的《物业管理委托合同》，系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。2018年12月19日，案涉房屋因火灾遭到严重损坏，致使黄勤租赁房屋的合同目的不能实现，故对其解除与满城公司签订的《物业管理委托合同》的诉请，一审法院予以支持。 关于黄勤诉请案涉房屋修缮装修费用310000元，一审法院认为，根据前述查明的事实足见该房屋确已受损，但庭审中各方均确认其修缮及装修工程仍在进行中，仅凭本案中黄勤提交的施工合同及转账凭证并不足以确定案涉房屋的损失程度及相应的费用，黄勤可待前述损失确定后另行主张权利。关于黄勤要求满城公司支付租金5400元的诉请，因缺乏事实和法律依据，故一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除黄勤与满城公司于2016年12月20日签订的《物业管理委托合同》；二、驳回黄勤其余诉讼请求。案件受理费6051元，由黄勤承担4000元，满城公司承担2051元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 黄勤提交以下新证据：证据1．玲珑公司开具的《情况说明》，拟证明2019年4月1日黄勤与玲珑公司签订的施工合同的工程造价310000元，黄勤已经支付了工程款的首笔款项155000元，也证明玲珑公司对房屋墙体隔断、吊顶进行了修复工作。由于受疫情影响的原因延期至2020年4月下旬玲珑公司的工人进场施工；证据2．《清单》，拟证明装修公司已经采购了相关建材，支付了建材价款共计189450元，而且开具给黄勤的名称是为了便于后期客户作质保服务。证据3．《收款收据》共计12张，拟证明装修公司支付建材款共计189450元，收据的抬头是黄小姐系本案的黄勤，与证据1相互印证。证据4．《火灾被毁损情况报告》、《情况说明》，拟证明案涉房屋因火灾给楼下楼上住户造成了财产损失，楼下楼上住户向黄勤主张损失赔偿。 对于黄勤提交的上述证据，满城公司发表质证意见称：对所有证据的三性均不认可，黄勤提交的是其私下与玲珑公司达成的协议，与本案无关，不能证明其主张的损失。 对上诉证据的真实性、合法性与关联性，本院予以确认，能够证明案涉房屋的损失情况以及因修缮案涉房屋产生的维修费用。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于满城公司是否应当承担案涉房屋损坏的赔偿责任问题。本院认为，从案涉《物业管理委托合同》约定的内容来看，该合同名为委托合同，实为租赁合同。本案中，依双方签订的《物业管理委托合同》第七条第四款“在管理期间，如房屋设施属人为损坏，由乙方及时维修，……”之约定，如果房屋被他人损坏时，承租人应当承担维修义务。结合本案，在案涉房屋被第三人游小凤放火损坏时，满城公司应当按双方上述约定承担维修义务。鉴于双方已有上述约定，且并无足以采信的证据证实房屋被损坏后满城公司已依黄勤的通知积极履行维修义务，故黄勤有权自行维修以防止损失扩大，满城公司亦应承担该维修费用。二审中，黄勤主张应当依据其与玲珑公司签订的《成都市家庭装饰装修工程施工合同条款》作为维修赔偿。对此，本院认为，黄勤提交了其与玲珑公司的款项往来收据及双方签订的《成都市家庭装饰装修工程施工合同条款》等证据足以佐证黄勤维修案涉房屋的费用支出情况，故对其主张的损失金额本院予以确认；一审法院未结合装饰装修合同等证据将后续必然会发生的维修费用支出纳入损失予以认定有误，本院予以纠正。另，满城公司认为该维修费超出了正常装修的市场费用，但其并未提交足以采信的证据对其所主张的超出情况予以证实，故本院对其辩称理由不予采纳。 关于案涉房屋的租金是否继续交付的问题。对于黄勤主张2019年1月20日至4月20日的租金问题，本院认为，黄勤主张的该租金仍在双方合同约定的租赁期限之内，尽管黄勤诉请解除合同，但于解除判决生效之前，该案涉合同仍处于履行期间，且不依黄勤代满称公司对房屋进行修缮而发生占有的转移和返还房屋的效力。鉴于该履行期间的占有利益丧失并非因出租人的过错造成，故该期间的占有利益损失亦应由满城公司承担。故对黄勤主张的该期间租金，本院亦予支持。 综上所述，黄勤的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初7106号民事判决第一项“解除黄勤与四川满城房地产经纪有限责任公司于2016年12月20日签订的《物业管理委托合同》”； 二、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初7106号民事判决第二项“驳回黄勤其余诉讼请求”； 三、四川满城房地产经纪有限责任公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付黄勤维修费310000元、租金5400元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6051元、二审案件受理费6051元，共计12102元，由四川满城房地产经纪有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  赵 韬 审判员  廖 方 二〇二〇年八月二十六日 书记员  符 莎