安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终2000号上诉人（原审被告）:滁州市顺鑫房地产开发有限公司,住所地安徽省滁州市丰乐北路436号，统一社会信用代码91341102790105578U。法定代表人：胡必宋，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯士亮，来安县新安法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：南京润鼎房产营销策划有限公司，住所地江苏省南京市高淳区淳溪街道通贤街1号，统一社会信用代码91320113087734831M。法定代表人：陈韬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘磊，江苏德擎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽红儒营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路30号大杨花园1幢608室，统一社会信用代码91340100MA2MUM4H90。法定代表人：邵莎，该公司经理。委托诉讼代理人：李丙权，安徽王良其律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彪，安徽王良其律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京房家宝网络科技有限公司，住所地江苏省南京市六合区金牛湖街道八凡路18号2274室，统一社会信用代码91320116339330404D。法定代表人：顾远，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘磊，江苏德擎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴飞翔，男，1989年2月10日出生，汉族，住江苏省高淳区。委托诉讼代理人：邹浩，安徽永阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凤祥，安徽永阳律师事务所律师。上诉人滁州市顺鑫房地产开发有限公司（以下简称顺鑫公司）、南京润鼎房产营销策划有限公司（以下简称润鼎公司）、安徽红儒营销策划有限公司（以下简称红儒公司）因与被上诉人南京房家宝网络科技有限公司（以下简称房家宝公司）、吴飞翔房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费用由吴飞翔承担。事实和理由：顺鑫公司收取吴飞翔116773元，其向吴飞翔出具了116773无增值税专用发票。顺鑫公司与红儒公司签订的合同约定，未经顺鑫公司同意，红儒公司不得将合同项下的任何权利或义务转让给第三方，红儒公司授予润鼎公司收取购房款对顺鑫公司也是无效行为，无权代理应由行为人承担责任，即由红儒公司承担责任。2019年7月30日顺鑫公司与吴飞翔解除合同时，吴飞翔也未提出80000元购房款事宜，直至吴飞翔起诉顺鑫公司才知道吴飞翔向房家宝公司汇款80000元，根据另一案件可以认定房家宝收取的款项是电商服务费，并非是购房款。一审认定涉案80000元为购房款并让顺鑫公司予以返还明显错误。顺鑫公司提供的证据可以证明吴飞翔已收到全额购房款及违约金。顺鑫公司与红儒公司签订的合同约定的最高佣金提成是销售额的5%，而吴飞翔已所购房产总价为232657元，佣金也达不到8万元。顺鑫公司与润鼎公司并无合同关系，即使润鼎公司主张佣金也应向红儒公司主张。润鼎公司收取的80000元无合法依据和合同约定，属于不当得利，润鼎公司应当予以返还。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求支持其上诉请求。吴飞翔辩称，顺鑫公司上诉理由不能成立，除了一审法院查明的事实外，顺鑫公司上诉所称的11.6万元为按揭贷款并不属实，其实为全额支付。润鼎公司、房家宝公司辩称，一审认定事实比较清楚，吴飞翔已经全额收到购房款和违约金，依法不应当再主张购房款。红儒公司辩称，红儒公司并未收取任何款项，其对房家宝公司收取的8万元是什么性质不清楚。涉案8万元不是佣金。如果房家宝公司没有将8万元支付给顺鑫公司或者润鼎公司，房家宝公司也应当承担责任。润鼎公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回吴飞翔对润鼎公司的诉讼请求。事实和理由：吴飞翔主张的80000元系购房款,应向合同相对人主张,一审判决润鼎公司承担连带清偿责任系法律适用错误。吴飞翔与顺鑫公司签订《商品房买卖合同》,购买案涉商铺,房屋总价为232657元,营销优惠后实际付款196773元。吴飞翔向顺鑫公司支付房款116773元,向润鼎公司支付80000元。顺鑫公司与红儒公司签订销售代理合同,红儒公司又与润鼎公司签订分销代理合同,合同约定润鼎公司有权从购房款中直接收取佣金。顺鑫公司虽然辩称分销未经其授权同意,但与顺鑫公司和红儒公司签订的补充协议相悖,且顺鑫公司工作人员在销售现场签订房屋买卖合同、收取购房款,对润鼎公司收取80000元是明知的。可以证实吴飞翔主张的80000元系购房款的一部分,吴飞翔与顺鑫公司解除房屋买卖合同后,应当向顺鑫公司主张权利。吴飞翔在本案中主张的是房屋买卖合同解除后应当返还的购房款,润鼎公司与吴飞翔之间没有房屋买卖合同关系,收取的80000元实质是由顺鑫公司支付的佣金,吴飞翔在支付80000元后也实际享受了购房优惠。因此，一审判决润鼎公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据。请求撤销原判,依法公正裁决,保护润鼎公司的合法权益。吴飞翔辩称，润鼎公司认为吴飞翔应当向顺鑫公司主张涉案8万元的理由不能成立，润鼎公司收取了涉案8万元购房款，润鼎公司认为涉案8万元是佣金，无事实和法律依据。顺鑫公司述称，顺鑫公司与红儒公司签订的补充协议没有约定让红儒公司收取任何购房款，至于服务费也是由顺鑫公司与红儒公司结算，顺鑫公司从未授权给润鼎公司收取任何费用，顺鑫公司认为润鼎公司不应当收取该8万元，应当由润鼎公司退还给吴飞翔。红儒公司述称，1.红儒公司不是适格的被告，其并不清楚涉案8万元是什么性质，如果是购房款，那么房家宝公司在没有顺鑫公司同意的情况下收取该笔钱，属于无权代理，应当由润鼎公司和房家宝公司返还；2.润鼎公司认可涉案8万元是佣金，属于自认，但不能对红儒公司产生法律效力；3.润鼎公司私自收费并未受到红儒公司的允许，吴飞翔陈述是经过顺鑫公司同意将钱转账给房家宝公司，润鼎公司和顺鑫公司均违约，即使这8万元是购房款，涉案8万元不应当由红儒公司返还。房家宝公司述称，同意润鼎公司的上诉意见。一审未判决房家宝公司承担责任，吴飞翔也未提起上诉。因此，房家宝公司不应当承担责任。红儒公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回吴飞翔对红儒公司的起诉或发回重审或驳回吴飞翔对红儒公司的全部诉讼请求。事实和理由：本案商品房买卖合同双方是吴飞翔与顺鑫公司，红儒公司并非是合同一方当事人，吴飞翔起诉红儒公司，主体不适格，应驳回起诉。一审认定涉案8万元系购房款，属于认定事实错误。涉案8万元是何种性质，并未查清。红儒公司并未允许润鼎公司私自收费，润鼎公司收取的涉案8万元不应由红儒公司承担责任。一审认定房家宝公司只是代收款，属于认定事实错误。请求支持其上诉请求。吴飞翔辩称，涉案8万元并不是转给房家宝公司，而是支付给润鼎公司。红儒公司与顺鑫公司在合同中约定由红儒公司全程参与房屋买卖合同的签订、房款的交付，红儒公司对润鼎公司收取8万元的事实是认可的，其应当承担返还责任。顺鑫公司述称，顺鑫公司从未同意润鼎公司收取任何费用，且顺鑫公司并不知道润鼎公司的存在，涉案8万元并不是购房款。润鼎公司、房家宝公司述称，红儒公司上诉的事实和理由中关于事实认定的上诉理由不予认可，但对红儒公司主张其不承担返还责任的结论予以认可。吴飞翔向一审法院起诉请求:1.请求依法判令顺鑫公司、润鼎公司、红儒公司、房家宝公司退还购房款80000元及利息（自受理之日起按照月利率2%计算至实际付清时止）；2.本案诉讼费用由顺鑫公司、润鼎公司、红儒公司、房家宝公司负担。一审法院认定事实：2017年7月21日,顺鑫公司为甲方与红儒公司为乙方签订一份《来安县“中央大街”项目全程策划销售代理合同》，约定：一、甲方通过竟拍方式取得了来安县一中学校南侧、青龙街东侧土地面积为23145.9平方米商品房土地使用权，进行商品房开发，全程委托乙方对总建筑面积为9000平主米的物业进行销售代理。二、代理销售期限：自2017年4月1日至2018年3月31日。三、甲方职责。3.2甲方委托乙方在本合同规定的策划代理销售期内为独家销售代理，在该期限内不能再委托任何第三方代理或自行销售。3.8甲方委派专人配合乙方的销售工作，负责收取定金、首期房款、与客户签订房地产买卖合同、房产局备案、银行按揭、并办理相关的各项手续。3.11甲方委托杨晓琪全权负责与乙方工作对接及各类文稿签字确认。四、乙方责任。4.6在委托期间，乙方作为独家代理销售商，处理一切查询及销售工作，每一单位只限销售一次（解除合同或者协议除外），并在当天用书面形式通知甲方。4.9乙方职责，在买方交付首期款并签署正式买卖合同，并跟踪客户办理银行按揭直到全款到位后即告完成。5.0乙方委托翟洲全权负责与甲方工作对接及各类文稿签字确认。七、合同转让；7.1未经甲方书面同意，乙方不得将本合同项下的任何权利或义务转让给第三方。合同还对销售代理费用、销售雇金结算、违约责任、不可抗力、争议解决、知识产权和保密、合同终止、合同保密及其它事项进行了约定。2017年6月16日，顺鑫公司（甲方）与红儒公司（乙方）又签订一份补充协议：一、委托事项及期限：1.甲方委托乙作为“中央大街”全案营销代理商，并由乙方渠道部销售商铺事宜，此合同为渠道分销合同，原有代理合同继续有效。2.委托期限（即本合同有效期）为6个月。自2017年6月1日起至2017年11月30日止。三、甲方的权利义务；3.销售期间，甲方应安排专人做好与乙方销售衔接、协调工作；负责收取房款、办理银行按揭的手续，开具相关票据，办理合同鉴证及产权证明等事宜。补充协议还约定其它事宜。2017年7月21日，红儒公司为甲方与润鼎公司为乙方签订《来安中央大街项目外销总代理服务合同》，约定：第二条：委托项目概况2.1项目名称：中央大街玲珑铺，具体以政府核准名为准。2.2项目地址：位于来安县塔山中路；第三条：3.3甲乙双方约定本合同玲珑铺的销售为乙方独家外销渠道销售。第六条：6.1甲方制定房屋的销售底价明细表（一房一价）交由乙方，经双方书面确认后，作为本合同附件存档。6.2该底价明细表作为乙方销售的最低价格依据，乙方应在单套底价以上（含本数）对外销售房屋。第七条：代理服务相关费用7.1.1甲乙双方同意：按照约定的销售底价以上部分作为乙方销售佣金。第九条代理费结算9.1结算：9.1.1甲乙双方同意，代理费结算标准为：乙方采用刷电商优惠方式将部分佣金刷到乙方账户进行结款，剩余部分佣金客户付清首付款并签约，甲方即向乙方结清剩余全部佣金，乙方向甲方开具足额发票。按周结款（即客户签约满一正周次日16：00前结算）。如甲方延期付款超3个工作日，乙方有权从购房客户房款中收取足额应结佣金，甲方不得影响购房者办理购房签约所有手续。合同也同时约定了双方的权利义务、保密义务、不可抗力、合同变更、合同终止、违约责任、争议解决等条款。2017年8月16日，因润鼎公司在南京市高淳区对来安县中央大街商铺进行营销宣传和介绍，吴飞翔与顺鑫公司签订《商品房买卖合同》，购买顺鑫公司开发的位于来安县中央大街第21＃－23＃1层158号建筑面积为20.08平方米商铺一间，每平方米价格为11592.28元，总价款为232773元，因在活动期间给予吴飞翔36000元优惠，实际支付价款为196773元，合同签订后，吴飞翔将购房款汇入了顺鑫公司和润鼎公司指定的账户（其中，116773元汇入顺鑫公司，80000元汇入房家宝的账户）。后顺鑫公司一直未能交付该商铺。2019年7月30日，因顺鑫公司未能交付该商铺构成违约，经协商顺鑫公司与吴飞翔同意解除双方签订的商品房买卖合同，顺鑫公司退还吴飞翔的购房款，并支付违约金47000元，吴飞翔承诺不追究顺鑫公司的违约责任。后顺鑫公司只退还116773元购房款，余款80000元以自已未收到该款且不知情为由不予退还。另查明，吴飞翔在合同签订后，在交购房款时经润鼎公司指定汇入房家宝公司账户的80000元，润鼎公司承认已收到该房款，但未开具发票给吴飞翔。房家宝公司系润鼎公司委托其代为在来安中央大街项目中进行收款等相关事宜，润鼎公司并承诺房家宝公司的行为所产生的一切后果均由润鼎公司承担。一审法院认为：吴飞翔与顺鑫公司签订的《商品房买卖合同》、顺鑫公司与红儒公司签订的《来安县“中央大街”项目全程策划销售代理合同》、红儒公司与润鼎公司签订的《来安中央大街项目外销总代理服务合同》，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，吴飞翔与顺鑫公司签订《商品房买卖合同》后将购房款196773元一次交清，双方的买卖合同关系即告成立，虽然该购房款是分两次汇入不同的账户，但吴飞翔是在其销售方工作人员要求下作出的，对于将房款汇入不同的账户，是属于顺鑫公司与润鼎公司的内部事宜。本案中顺鑫公司在收取了吴飞翔116773元的购房款后，而对润鼎公司在合同签订后收取吴飞翔的80000元购房款未予以制止，说明顺鑫公司对润鼎公司收取购房款的行为是知道也是认可的。根据合同约定，可以认定顺鑫公司已经收取了吴飞翔的全部购房款。对吴飞翔认为顺鑫公司已收取其购房款196773元的主张予以采信，对顺鑫公司称其只收到116773元的购房款，未收到余款80000元的抗辩理由不予采信。故对吴飞翔要求顺鑫公司退还80000元的购房款的主张，予以支持。顺鑫公司与润鼎公司之间的佣金结算是双方内部行为，应另行处理。对润鼎公司主张收取80000元只是佣金的抗辩理由不能成立，不予采信。房家宝公司是受润鼎公司委托的职务行为在本案中不承担责任。红儒公司与顺鑫公司签订的合同中确定由红儒公司指派翟洲在中央大街项目整个销售过程中全程参与商品房买卖合同的签订、房款的交付及银行按揭的办理，并且在顺鑫公司违约未能如期交房后，也是翟洲与吴飞翔协商解除购房合同，故红儒公司对润鼎公司收取80000元购房款也是知情并认可的，红儒公司应对该笔购房款承担连带责任。关于利息，由于双方没有约定，根据相关法律规定，应自起诉之日起按年利率6%支付资金占用期间的利息。吴飞翔与顺鑫公司签订的商品房买卖合同已协议解除，无需再行判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第八十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第二项规定，判决：一、滁州市顺鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向吴飞翔返还购房款80000元及利息（利息自2020年2月25日起，按年利率6%计算至还清为止）；二、南京润鼎房产营销策划有限公司、安徽红儒营销策划有限公司承担连带清偿责任；三、驳回吴飞翔的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半后费用900元,由滁州市顺鑫房地产开发有限公司负担。二审中，红儒公司提供“五月份工作方案”一份。证明：红儒公司找润鼎公司销售房屋是经过顺鑫公司同意的。顺鑫公司质证意见为，真实性无法证实，且顺鑫公司与红儒公司签订的策划销售代理合同时间是2017年3月30日，而红儒公司提供的该证据是2016年5月10日，明显与事实不符。吴飞翔质证意见为，不清楚。润鼎公司、房家宝公司质证质证意见为，真实性无法确定，从签字的人员上看，顺鑫公司的负责人杨晓琪在该方案上签字，能够达到红儒公司的证明目的。本院认定意见为，真实无法确认，对其证据目的，本院不予确认。告知函。证明2017年9月15日后，红儒公司已停止销售涉案房屋，翟洲的行为不能代表红儒公司。顺鑫公司质证意见为，真实性无异议，但对证明目的不认可，该告知函是红儒公司没有完成预定的销售任务，顺鑫公司让其停止销售。翟洲与吴飞翔商谈解除房屋买卖合同是顺鑫公司委托。润鼎公司、房家宝公司质证意见为，真实性不予认可，该证据与我方无关。吴飞翔质证意见为，不清楚，不予认可。本院认证意见为，无原件核对，对其真实性及证明目，本院不予确认。顺鑫公司提供收据一份。证明房家宝公司收取的费用是电商服务费而不是购房款。吴飞翔质证意见为，该证据与本案无关，不予认可。润鼎公司、房家宝公司质证意见为，真实性无法确认，且与本案没有关联性。红儒公司质证意见为，真实性无法确定。本院认证意见为，该收据并非房家宝公司向吴飞翔出具，与本案并无直接的关联性，对其证明目的，本院不予确认。当事人提供的其他证据与一审一致。二审查明，吴飞翔于2019年7月30日向顺鑫公司出具承诺，载明：因顺鑫公司违约所申请退房，现已全额收到顺鑫公司所退房款及违约金，本人承诺不再追究顺鑫公司违约责任，放弃一切法律追诉权利。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案8万元的返还责任主体如何确定。2017年8月16日，顺鑫公司与吴飞翔签订《商品房买卖合同》，约定吴飞翔购买顺鑫公司开发的位于来安县中央大街第21＃－23＃1层158号商铺，总价款为232773元，优惠后实际价款为196773元。吴飞翔向顺鑫公司支付了116773元购房款，向房家宝公司支付了8万元。因涉案商铺在合同约定的交付期限内无法交付，顺鑫公司与吴飞翔就解除涉案《商品房买卖合同》并对购房款返还、违约金的承担达成一致意见，顺鑫公司于2019年7月30日退还吴飞翔购房款116773元并赔偿47000元违约金，吴飞翔向顺鑫公司出具承诺，该承诺载明：“现已全额收到顺鑫公司所退房款及违约金，本人承诺不再追究顺鑫公司违约责任”。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》已解除，吴飞翔要求返还其支付的全部款项，符合法律规定，本院予以支持。由于顺鑫公司收到的116773元已全部返还给吴飞翔，且吴飞翔亦向顺鑫公司承诺，其已全额收到顺鑫公司所退房款及违约金，并放弃一切法律追诉权利。虽然吴飞翔还向房家宝公司支付了8万元款项，但其已放弃了向顺鑫公司主张的权利，故吴飞翔要求顺鑫公司返还其向房家宝公司支付的8万元款项，本院不予支持。由于吴飞翔向房家宝公司支付的80000元，系润鼎公司指定支付，且润鼎公司承认已收到该房款。因润鼎公司收取的涉案8万元未支付给顺鑫公司，由于涉案《商品房买卖合同》已解除，润鼎公司应将其收到的8万元返还给吴飞翔。红儒公司并未收到涉案的8万元，一审判决红儒公司承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院予以纠正。润鼎公司上诉称，涉案8万元是购房款的一部分，涉案合同解除后，该款项应当由顺鑫公司返还，且润鼎公司收取的8万元系佣金，一审判决润鼎公司承担连带清偿责任无事实和法律依据。因润鼎公司与吴飞翔之间并不存在居间合同关系，且吴飞翔是基于涉案《商品房买卖合同》向润鼎公司支付的8万元。同时，润鼎公司是受顺鑫公司委托销售涉案房屋并收取涉案的8万元，故润鼎公司收取的涉案8万元应为购房款。润鼎公司认为其收取的8万元为顺鑫公司支付的佣金，但顺鑫公司并不认可，其提供的证据亦不能证明其收取的涉案8万元系顺鑫公司支付的佣金，且从本案查明的事实可以认定，涉案8万元系吴飞翔直接向润鼎公司支付。顺鑫公司向吴飞翔出具的发票并不包括涉案的8万元。可见，润鼎公司收取的涉案8万元，并非系顺鑫公司支付给润鼎公司的佣金。故润鼎公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。因顺鑫公司已支付吴飞翔47000元违约金，吴飞翔再主张利息损失，本院不予支持。综上所述，顺鑫公司、红儒公司上诉请求成立，予以支持；润鼎公司上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初534号民事判决；二、上诉人南京润鼎房产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人吴飞翔80000元；三、驳回被上诉人吴飞翔的其他诉讼请求。如果上诉人南京润鼎房产营销策划有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，由上诉人南京润鼎房产营销策划有限公司；二审案件受理5400元，由上诉人南京润鼎房产营销策划有限公司负担1800元，由被上诉人吴飞翔负担3600元。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  李 刚二〇二〇年八月三日书记员  曹琰玲二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。