湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初1951号原告：湖北中南国际汇物业投资发展有限公司，住所地湖北省黄石市花湖街道办事处花湖路68号。法定代表人：胡成玉，执行董事。委托诉讼代理人：胡穆、曹磊，湖北和开胜律师事务所律师（特别授权）。被告:朱成超、男，1971年7月7日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄梅县。被告：朱怀俊，男，1993年4月28日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：肖希，湖北正奉律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：关凌,湖北正奉律师事务所实习律师（特别授权）。原告湖北中南国际汇物业投资发展有限公司（以下简称中南国际汇公司）诉被告朱怀俊、朱成超合同纠纷一案，本院2019年8月12日做出（2019）鄂0106民初7120号民事判决书后，原告中南国际汇公司不服判决提出上诉。2019年12月16日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终11259号《民事裁定书》，以“二审中，朱成超、朱怀俊、中南国际汇公司一致确认，朱成超、朱怀俊将涉案房屋二层的靠外侧的玻璃栏杆向外推移。一审法院应对朱成超、朱怀俊将玻璃栏杆向外推移后是否在对应的地面进行浇筑这一事实予以进一步核实，并在查清事实的基础上，对于朱成超、朱怀俊的上述行为是否违反双方当事人签订的《中南国际汇物业使用收益权投资协议》中关于‘朱成超、朱怀俊在使用物业期间不得擅自改变物业的建筑主体结构、承重结构、阳台外立面和用途’的约定依法予以认定”为由，裁定撤销本院（2019）鄂0106民初7120号民事判决，将本案发回本院重审。本院2020年5月22日重新立案后，依法组成合议庭于2020年8月4日对本案公开开庭进行了审理。原告中南国际汇公司委托诉讼代理人曹磊，被告朱怀俊、朱成超及其委托诉讼代理人肖希、关凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中南国际汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告恢复13-C12物业原状；2、判令解除原、被告之间的《中南国际汇物业使用收益权投资协议》，被告向原告返还13-C12号物业；3、判令被告向原告支付违约金12155.3元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年6月20日签订《中南国际汇物业使用收益权投资协议》（以下简称协议），被告投资原告经营的13-C12号物业，并由被告经营使用。但被告在实际使用中擅自改变房屋结构、将入户门改为2门、封阳台，其行为违法物业管理条例及协议约定。物业公司曾通知被告停止违法违规行为、恢复物业原状，但是被告至今未停止违规行为、恢复物业原状。根据原、被告双方协议的约定，被告未经原告书面同意，擅自改变物业的主体结构、承重结构、阳台外立面，且造成无法修复或修复后不能正常使用的，原告有权通知被告解除合同，被告无权要求退还所支付款项，并应当向原告支付物业收益使用权投资总额2%的违约金。为此，诉至法院，请求判如所请。重审中，原告中南国际汇公司明确被告朱怀俊、朱成超对阳台楼板向外延伸浇筑，相对相同户型其他业主的阳台而言对阳台楼板向外延伸浇筑了，故明确其诉讼请求第一项为：要求被告对阳台楼板向外延伸浇筑部分进行恢复。原审中，被告朱怀俊、朱成超辩称：1、原告项目规划用途为综合写字楼，却以住宅性质与被告签订投资协议。原告提供给被告物业不适宜居住，且原告自有物业封闭阳台。2、中南国际汇物业属于违建物业，原告诉求不应受法律保护。3、被告拥有阳台的自由使用权。4、被告装修是经过丽岛物业同意并验收合格的，未擅自改变该物业。5、被告认为自己并未改变阳台外立面，即使要求恢复原状，也有权在四十年使用收益权届满后再恢复原状。6、原告提交证据不足以证明“擅自改变物业的主体结构、承重结构、阳台外立面，且造成无法修复或修复后不能正常使用”。请求驳回原告的诉讼请求。重审中，被告朱怀俊、朱成超辩称：1、原告项目规划用途为综合写字楼，却以住宅名义与被告签订投资协议，交付的物业违反住宅设计规范，故被告参照样板房装修。2、中南国际汇物业属于违建物业，原告诉求不应受法律保护。3、原告交付的物业是5.2米高的空房子，被告是按照5.2米高的房地产市场LOFT户型交易习惯进行隔层装修，并不属于擅自改变物业的主体结构、承重结构，同时，被告并未改变阳台外立面。4、被告未拆除原入户门，同时并没有改变物业的主体结构、承重结构，不影响楼道外观，中南国际汇同样的LOFT户型也是开设两个入户门，不能对被告双重标准。5、被告装修是经丽岛物业同意并验收合格的，相当于原告认可了被告的装修，被告不属于擅自改变该物业。6、被告基于物权的使用权、收益权应优于中南国际汇的经营、管理权，法院应予保障被告基于方便房屋空间的使用和生活便利而进行合情合理范围内的装修。7、原告提交证据不足以证明“擅自改变该物业的主体结构、承重结构、阳台外立面，且造成无法修复或修复后不能正常使用。经庭审举证、质证及合议庭认证，本院确认如下事实：2016年6月20日，原告与被告签订《中南国际汇物业使用收益权投资协议》，协议约定：被告投资本协议所约定之物业的使用收益权；本协议所约定之物业位于武汉市武昌区丁字桥路中南国际汇地上第13层C12号物业；投资款总额为607765元；被告在接收该物业后至2056年12月30日拥有对该物业的使用收益权，并拥有独立使用、出租该物业的权利，原告不得干涉被告正常使用租赁权；被告在使用该物业期间不得擅自改变该物业的建筑主体结构、承重结构、阳台外立面和用途；被告在使用期间有权与其他权利人共同享有与该物业有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务；被告在未经得原告书面同意擅自改变该物业的主体结构、承重结构、阳台外立面，且造成无法修复或修复后不能正常使用的，原告有权书面通知被告后解除本合同，被告无权要求退还所支付款项，并应当向原告支付物业收益使用权投资总额2%的违约金。上述协议签订后，被告支付了全额投资款，原告向被告交付了案涉房屋。本案涉房屋由武汉丽岛物业管理有限公司进行前期物业管理。原告吸纳包括被告在内的各投资人投资购买案涉房屋的收益使用权。原告自行将5.2米层高房屋的收益使用权分割成2层出让或直接出让。原告出让案涉物业收益使用权的样板间，亦展示成分割为2层装修。被告投资案涉房屋，单层高为5.2米，被告对所接收房屋进行了改造和装修后，武汉丽岛物业管理有限公司对被告改造装修验收合格并退还装修保证金。2017年11月22日，中南国际汇物业服务中心向被告发出《责任书》，提示被告立即整改恢复原状。朱成超的兄弟朱成斌在《责任书》上签收，并注明阳台搭钢结构、本人负责钢结构安全、出现问题本人负责。原告称，被告浇筑楼板应该按照一楼阳台比二楼阳台宽度不超过1米的标准进行；被告对二楼阳台现浇地面外沿距外墙立柱内侧少于1米部分属于擅自改变房屋的主体结构、承重结构，构成违约，应按照合同承担相应违约责任；原告向被告发送的责任书已将相应不利后果明确告知，被告仍然对阳台进行浇筑延伸行为是对合同违约并且对建筑造成安全风险，应当予以制止并恢复原状。本院询问原告主张被告将案涉房屋隔为二层的现浇阳台楼板外沿恢复到离外部承重立柱一米距离依据时，原告称提交的与案涉房屋同户型房屋设计图纸可以作证。但原告提交的上述图纸并未反映隔为二层现浇楼板的外沿和建筑外墙立柱内侧的具体距离。原告也明确表示不申请对被告加盖楼板隔层及现浇阳台行为是否对房屋质量及安全构成危害进行司法鉴定。被告认为案涉房屋为LOFT户型，故参照原告样板房和中南国际汇LOFT户型隔层行为，被告在房屋中加盖了楼板，将房屋隔为两层，对二层外窗用彩铝窗进行了封闭，对二楼阳台进行现浇后并未与一楼原阳台齐平，未改变阳台外立面。另查明，2019年4月12日，本院对原告李春荣为购买中南国际汇项目物业使用收益权的业主，诉被告中南国际汇公司合同纠纷案件，作出（2019）鄂0106民初7128号民事判决书，该判决被二审维持原判。已经生效的上述判决书确认：中南国际汇公司与李春荣签订的《中南国际汇物业使用收益权投资协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本院认为，本院生效判决已经确认中南国际汇公司与购买中南国际汇物业的投资人签订的《中南国际汇物业使用收益权投资协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。上述生效裁判的认定对本案原告和被告合同效力的认定具有拘束力，原告与被告签订的《中南国际汇物业使用收益权投资协议》有效，双方当事人均应依照上述合同约定享受各自权利，履行各自义务。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，其理由如下：1、原告并未提供经规划审批及合法审查备案的建筑图纸证明被告购买案涉房屋使用收益权的规划设计原状；2、原告对按原设计建设单层层高5.2米的案涉物业房屋，也存在现浇分隔为两层，并另开双门的行为；3、原告对单层层高5.2米的房屋现浇分隔为两层，所委托设计机构设计的方案未经合法审核通过，不能作为原被告现浇分层的法定依据；4、原被告的现浇分层行为是否会造成案涉物业的质量或安全风险，原告未向法院提交证据证明，经法院询问，原告亦明确表示不就此申请司法鉴定；5、原告要求被告对阳台楼板向外浇筑延伸行为进行恢复的程度并未举证证明其依据；6、被告对所收房屋在整体装修时，现浇分隔为两层的行为经物业公司验收认可，并退还装修保证金；7、原告主张被告擅自改变物业的主体结构、承重结构、阳台外立面且造成无法修复或修复后不能正常使用的诉讼观点没有证据证实。鉴于原告主张被告违约及违约程度的证据不足，原告要求判令被告对案涉房屋恢复原状，并主张基于被告违约而判令原被告间合同解除、被告向原告返还案涉房屋并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，现依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告湖北中南国际汇物业投资发展有限公司的诉讼请求。本案案件受理费9999元，由原告原告湖北中南国际汇物业投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 蔡 萍人民陪审员 熊 静人民陪审员 范利平二〇二〇年八月十九日书 记 员 樊 高