上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12336号原告：王慧婕，女，2000年9月17日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：王黎强，男，1964年5月14日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：周阿凤，女，1964年1月8日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：顾霖，高朋(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：节红英，高朋(上海)律师事务所律师。被告：邓霞，女，1982年6月26日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王肇芳，上海市东高地律师事务所律师。原告王慧婕诉被告周阿凤、邓霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年7月17日公开开庭进行审理，原告王慧婕的委托诉讼代理人王黎强、被告周阿凤及其委托诉讼代理人节红英、被告邓霞及其委托诉讼代理人王肇芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王慧婕向本院提出诉讼请求如下：1、两被告继续履行《房地产买卖协议》，协助原告将上海市青浦区凤强塘路XXX弄XXX号XXX室过户至原告名下；2、两被告支付逾期过户违约金，自2019年10月1日起，按总房价人民币145万元的每日万分之五计算至实际过户之日止；3、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年8月29日，原告与邓万忠、周阿凤签订《房地产买卖协议》，约定将上海市青浦区凤强塘路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，原告支付给周阿凤100万元，45万元尾款同意过户后支付。2018年12月，邓万忠因病去世，邓霞为邓万忠与前妻之女，由于两被告针对邓万忠遗产有纠纷，又不通过法律途径完成遗产分配，造成原告无法过户，原告父亲多次与沟通过户，被告拒绝，遂原告诉至法院作如上诉请。被告周阿凤辩称，同意诉请1。因被告周阿凤丈夫邓万忠在过户前死亡，引起两被告遗产继承纠纷，并非被告周阿凤故意违约，故不同意诉请2。按照不动产登记簿显示，2017年8月24日起三年内不得转让，即使房屋在2020年8月24日前能过户，周阿凤也积极处理房产争议，未恶意拖延过户。被告邓霞辩称，同意诉请1，不同意诉请2。被告邓霞不是合同相对方，房款邓霞未收到过。两被告间有遗产纠纷，房屋权属未确定前，邓霞不应承担违约责任。确定房屋相关份额后，享受多少权利，承担多少责任。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区华新镇凤强塘路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积52.71平方米，系动迁安置房。2017年8月24日起三年内不得转让。2016年6月30日，案外人上海盛勤同创置业有限公司取得系争房屋大产权证。系争房屋上除本案查封外，无其他司法查封等限制信息。2014年9月12日，案外人孙浩作被拆迁人(作为乙方)与上海集伟投资发展有限公司、上海锺伟房地产开发有限公司(共同作为甲方)签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》(下简称拆迁安置协议)，就乙方位于杨树浦路XXX弄XXX号房屋相关拆迁事宜作出约定。后上述房屋购房回执中确定系争房屋购房人为邓万忠。2017年10月13日，系争房屋产权人登记为周阿凤和邓万忠共同共有。2018年8月29日，原告王慧婕(乙方)与邓万忠、周阿凤(共同作为甲方)签订《房地产买卖协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，转让总价款为145万元。该价格包含房屋的维修基金、水、电、煤初装、有线电视初装(若有)以及甲方已经支付给开发商、物业公司等相关费用。第三条房款支付期限及方式：2018年8月22日前乙方支付购房定金5万元；2018年8月31日前乙方支付购房款95万元；剩余房款45万元在该房屋能上市交易后三个月内，乙方直接支付给甲方或通过银行贷款支付。甲方协助乙方办理过户登记交易，甲方协助乙方办理房屋水、电、煤、维修基金等直至过户完毕。第四条约定，甲乙双方同意于2018年8月31日前甲方把该房屋交付乙方使用，交付标志为：甲方将该房屋的所有钥匙交付给乙方。第七条约定，关于税、费和其他费用的承担：甲方配合乙方办理产权过户登记，在办理以乙方为权利人的上海市房地产产权证时，产生的税费均由乙方承担。任何一方不得以国家及地方法规政策导致税、费调整为由阻碍本协议的履行。第十条约定，甲乙双方应于根据国家及上海市的有关规定允许该房屋上市交易期日起5个工作日内到房屋所在地房地产交易中心办理房屋产权过户手续。第十三条约定，基于甲乙双方买卖的该房屋为拆迁安置房，为此甲乙双方约定，按本协议约定的交易方式，在根据国家及上海市的有关规定允许该房屋上市交易期日后再进行办理产权过户登记手续，甲乙双方无异议。第十五.4条约定，甲方违反本协议第十条约定,每迟延一日应向乙方支付总房价万分之五违约金，直至为乙方办理产权过户之日止。第十六条约定，该房地产在办理产权过户登记前，任何一方发生意外(失踪、死亡、离婚等)事件，其继承人或法定监护人应协助另一方继续履行本协议。其他约定为：甲乙双方约定交易中产生的合同价百分之一的个人所得税，百分之一契税由乙方承担，如有意外产生的其他税费乙方不承担费用。协议另对其他条款进行约定。上述协议签订后，周阿凤于2018年8月22日出具收据，载明收到王慧婕支付系争房屋定金5万元。2018年8月29日，周阿凤出具收据，载明收到王慧婕支付系争房屋房价款95万元。王慧婕已合计支付系争房屋房款100万元，尚余45万元未付。系争房屋已交付给王慧婕使用至今。另查明，邓霞系邓万忠与前妻葛金兰之女。2014年12月27日，邓万忠与周阿凤登记结婚。邓万忠于2018年12月19日死亡，除周阿凤及邓霞之外无其他继承人。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市不动产登记簿、上海市城市房屋拆迁补偿安置协议、购房回执、房地产买卖协议、收据、居民死亡医学证明书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，王慧婕主张：1、签订合同时，王慧婕还有一个月成年，是王慧婕及王慧婕代理人、周阿凤及邓万忠在中介处签订合同。当时周阿凤陈述要看病、有借款，故王慧婕付款很快。周阿凤及邓万忠当时向王慧婕提供房产证原件、结婚证及身份证，是王慧婕代理人先买了邓万忠哥哥的房屋，通过邓万忠哥哥介绍，邓万忠要开刀故出售房屋。系争房屋是动迁安置房，2019年10月1日即可过户，出售房屋时需要房屋共有人同意出售，所以购房协议书落款甲方处有被告周阿凤及邓万忠签字。2、王慧婕名下没有住房，不属上海市限购对象。3、尾款45万元同意代管至法院账户并在本案中处理。产权过户到王慧婕名下的税费由王慧婕负担，协议约定王慧婕仅承担1%的契税和个税，其他意外产生的税费不同意承担。如产生其他税费，要在尾款中一并扣除。周阿凤主张：1、邓万忠过世后，引发周阿凤与邓霞继承纠纷，为顺利过户，周阿凤向杨浦法院起诉邓霞，后因邓霞对房产所有权提出异议导致案件撤诉。之后邓霞于青浦法院起诉周阿凤，后邓霞撤诉。庭审中，周阿凤多次与邓霞协商但无果，均告知了王慧婕的父亲，周阿凤未拖延过户。为此，提供了周阿凤于杨浦法院起诉邓霞立案材料、传票；邓霞于青浦法院起诉周阿凤传票、应诉通知书；周阿凤与王慧婕父亲王黎强的微信聊天记录。王慧婕对真实性均无异议，是周阿凤与邓霞就遗产未处理，王慧婕才起诉。邓霞除对聊天记录不清楚外，其余证据真实性均无异议，但无法过户是周阿凤导致。2、周阿凤确认王慧婕陈述的合同签订过程，王慧婕支付的100万元房款收到，已用于邓万忠治病、投资、还债及夫妻共同生活，故上述房款不属于遗产，45万元尾款同意在本案中一并处理，但1/2属于邓万忠遗产，同意按45万元的1/4给邓霞。3、关于税费，同意王慧婕陈述。邓霞主张：1、不清楚合同磋商、签订及交易过程，不清楚钱款支付情况及房屋交付情况，合同签订时邓霞未在场。周阿凤起诉邓霞要求处理系争房屋关于邓万忠部分继承问题，邓霞对系争房屋所有权提出异议且系争房屋在青浦，周阿凤撤诉。后邓霞起诉周阿凤请求确认系争房屋所有权，立案为法定继承及析产纠纷，但邓霞认为系争房屋是邓万忠个人所有，周阿凤的名字是2017年办小产证时提供结婚证时加上的。系争房屋的全部房款都属于邓万忠遗产，如法院判决过户，同意45万元尾款代管至法院，但要等到后续邓霞与周阿凤遗产纠纷处理完毕后再分配。2、不清楚协议约定的税费负担情况。审理中，王慧婕将房屋尾款45万元代管至本院，并申请撤回第2项诉讼请求。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案协议签订时，系争房屋登记的产权人为周阿凤与邓万忠，王慧婕虽未满十八周岁，但也有权购入系争房屋并签订相关买卖协议，故涉案房地产买卖协议系王慧婕、周阿凤、邓万忠的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守。根据约定，系争房屋总价款为145万元，王慧婕已按约支付100万元，王慧婕及周阿凤均一致确认房屋已交付给王慧婕使用至今，剩余尾款45万元约定过户时付清。然，邓万忠于房屋具备过户条件前离世，根据约定，应由邓万忠的继承人继续履行合同。除周阿凤及邓霞外，邓万忠并无其他继承人。系争房屋系动迁安置房，现已具备过户条件，王慧婕诉请要求周阿凤、邓霞继续履行涉案协议并协助办理房屋过户手续，本院予以支持。关于45万元尾款，王慧婕已代管至本院账户，本院一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告周阿凤、邓霞应于本判决生效之日起十日内协助原告王慧婕办理位于上海市青浦区华新镇凤强塘路XXX弄XXX号XXX室的产权过户手续，将上述房屋过户至原告王慧婕名下(过户所需税费由原、被告依法各自承担。其中，因交易产生的百分之一的个人所得税和百分之一的契税均由原告王慧婕承担)；二、原告王慧婕应于上述房屋过户之日起十日内支付被告周阿凤、邓霞房屋尾款45万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告周阿凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年八月三十一日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。