福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4338号 上诉人（原审原告、反诉被告）：沈富强，男，1981年5月16日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：沈丽锦，广东广和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑美玉，女，1987年4月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘行星，福建创富律师事务所律师。 上诉人沈富强因与被上诉人郑美玉房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈富强上诉请求:1.撤销一审判决中第二项、第三项判项，并改判支持沈富强在一审程序中关于“2.郑美玉赔偿沈富强违约金210000元；3.郑美玉赔偿沈富强为主张郑美玉的违约责任而委托律师已支出的律师代理费20000元。”的诉讼请求。2.本案的全部诉讼费用由郑美玉承担。事实与理由：一、一审对主要事实认定错误如下：（一）1.一审认定2019年5月18日，郑美玉向福居公司交付购房保证金2000元是错误的。郑美玉提交的“收款收据”不能证明郑美玉向福居公司交付了购房保证金2000元。2.双方约定的1万元由中介方代收的购房保证金应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。3.该收据右上角明确标注了“以实际到账为准”，无法证明郑美玉已支付了2000元的购房保证金。4.即使通过支付宝平台支付，也应该有对公支付的支付宝明细单，郑美玉并没有提交相关证据。5.该收据右下方的“经手人”处的署名为“青”，不是合法有效的自然人姓名。6.该收据上的“福建福居房地产代理有限公司财务专用章”是财务章，无法判断真伪，该章并非经过法定部门合法备案的公章。（二）一审认定“2019年8月27日，郑美玉委托刘行星律师向沈富强发出律师函催促其履行办理委托公证手续”的认定是错误的。郑美玉在未依约足额支付1万元购房保证金的情况下，已经是违约方，其无权要求作为守约方的沈富强履行后续办理委托公证手续的义务。（三）郑美玉未履行支付1万元购房保证金的先履行义务，也未在2019年7月31日备齐解押款，双方没有对办理房屋权属变更登记手续的时间节点达成新合意，也未对办理解押、公证手续达成新的约定，属于约定不明确。沈富强依法行使不安抗辩权中止履行义务，并及时通过中介通知郑美玉，是合法的行为。根据双方约定，负责出资解押的人应当是郑美玉本人。双方从未约定过郑美玉可以在未经沈富强同意的情况下，变更负责出资的解押人。因此沈富强有权行使不安抗辩权，中止履行配合办理公证手续的义务，不构成违约。沈富强在中止履行后，有要求中介及时通知郑美玉，并要求郑美玉到现场。（四）沈富强不存在违约行为，其要求郑美玉支付违约金的请求应予以支持，并有权要求郑美玉依《房屋买卖合同》第十三条约定要求郑美玉支付为向郑美玉主张权利而造成的律师费损失。二、一审法院未查清的主要事实如下：（一）郑美玉从未支付过由交易服务方代管的部分购房保证金人民币1万元，已经构成违约。（二）郑美玉违反补充协议第2条关于假设出现可以指定第三人作为新产权人的约定，单方擅自变更该约定，且未履行通知义务，已构成违约行为。2.假若郑美玉确定指定第三人作为该房屋的新产权人，其应当依法通知沈富强。郑美玉未履行通知程序的，涉及新产权人的变更对沈富强不发生效力。3.郑美玉没有在2019年7月31日前主张有指定第三人作为新产权人的交易情形。沈富强完全有理由相信：在郑美玉为合同签约买方的情况下，郑美玉就是最终的产权人，不存在指定过户给第三人作为新产权人的交易情形。4.郑美玉在其违约后未经沈富强的同意而单方指定新产权人，沈富强有选择权。三、一审法院在判决书中对有争议的证据没有阐明是否采纳以及采纳的理由，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十七条的规定，人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由。四、沈富强行使不安抗辩权的理由正当合法。五、在整个交易过程中，郑美玉的很多交易行为均不符合一般的交易习惯与认知。六、沈富强通过致送律师函的方式催促郑美玉履约，足以说明沈富强没有拒绝配合办理公证手续的意思表示。 郑美玉辩称，原审法院判决正确，沈富强主张的上诉理由均没有事实依据，不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 沈富强向一审法院起诉请求:1.解除沈富强与郑美玉于2019年5月18日签订的《房屋买卖合同》；2.郑美玉赔偿沈富强违约金210000元；3.郑美玉赔偿沈富强律师代理费20000元。 郑美玉向一审法院提出反诉请求：1.解除郑美玉与沈富强签订的《房屋买卖合同》；2.沈富强退还郑美玉购房保证金100000元；3.沈富强赔偿郑美玉违约金210000元。 一审法院认定事实：2019年5月18日，沈富强与郑美玉通过福居公司签订《房产经纪合同》（全款），该合同项下包括《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》。《房屋买卖合同》第一条、第四条约定，郑美玉以2250000元的价格购买沈富强所有的位于福州市仓山区金山明星7号楼105单元房屋；第八条约定，双方应在2019年7月31日前申请办理房屋权属变更登记手续；第九条约定，在申请办理权属变更登记手续前，郑美玉应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金、土地证过户保证金以外的购房款办理交易资金银行托管手续；第十二条约定，郑美玉应在签订该《房屋买卖合同》时支付购房保证金210000元；第十三条约定，任何一方违约导致该《房屋买卖合同》解除的，守约方有权要求违约方支付违约金210000元，并有权主张律师代理费；第十六条约定，双方可以签订补充协议，合同正文、附件与补充协议约定不一致的，以补充协议为准。《房屋买卖合同》补充协议第2条约定，郑美玉可以指定第三人作为新产权人，若确定第三人为新产权人的，郑美玉应在申请办理权属变更登记前告知交易服务方关于第三人的具体身份并保证第三人具备购房资格，沈富强同意将房屋权属登记至第三人名下；第3条约定，签订《房屋买卖合同》当日，郑美玉先行支付部分购房保证金10000元由交易服务方无息代管，郑美玉同意将全额购房保证金100000元于签订《房屋买卖合同》后一个工作日内直接交付沈富强，沈富强同意剩余100000元购房保证金与其余购房款一起到位；第4条约定，郑美玉自愿出资1210000元代沈富强解除房屋抵押权，郑美玉应在可还款起始日起三个工作日内将解除抵押权所需的款项转入沈富强的还贷账户。沈富强应在郑美玉支付解押款前将出售房屋等权利委托给交易服务方指定人员，并办理委托公证手续。2019年5月18日，郑美玉向福居公司交付购房保证金2000元。案外人毛文毅分别于2019年5月19日、20日向沈富强转账20000元、80000元。2019年5月19日，沈富强出具收条确认收到郑美玉购房保证金100000元。2019年8月21日，沈富强委托沈丽锦律师向郑美玉发出律师函催促其履行付款义务。2019年8月27日，郑美玉委托刘行星律师向沈富强发出律师函催促其履行办理委托公证手续。 一审法院认为，案涉《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、法规的规定，合法有效。按照《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”现沈富强起诉请求解除《房屋买卖合同》，郑美玉亦反诉请求解除该合同，一审法院予以支持。《房屋买卖合同》第十六条约定双方可以签订补充协议，合同正文、附件与补充协议约定不一致的，以补充协议为准。补充协议第3条约定郑美玉将全额购房保证金100000元于签订《房屋买卖合同》后一个工作日内直接交付沈富强。该100000元购房保证金有别于定金，且双方未对出现违约时购房保证金如何处理作出约定；按照合同约定100000元购房保证金在交易结束后抵作购房款，可见该购房保证金实质为预付购房款，故案涉合同解除后沈富强应向郑美玉返还100000元购房保证金。补充协议第4条约定，郑美玉自愿出资1210000元代沈富强解除房屋抵押权，并应在可还款起始日起三个工作日内将解押款转入沈富强的还贷账户；沈富强应在郑美玉支付解押款前将出售房屋等权利委托给福居公司指定人员，并办理委托公证手续。可见，双方的履行顺序为先由沈富强办理委托公证手续，再由郑美玉支付解押款。该条明确约定沈富强应将售房相关权利委托给福居公司指定人员，并办理委托公证手续，沈富强未按约定办理委托公证手续，违反上述约定，存在违约。双方约定于2019年7月31日前申请办理房屋权属变更登记手续，按照常理，郑美玉应在此之前备齐解押款，但从沈富强与郑美玉的微信聊天记录可知，郑美玉迟至2019年8月18日仍未备齐解押款，亦构成违约。综上，因沈富强与郑美玉双方均存在违约行为，故双方有关赔偿违约金的请求，均不予支持。关于沈富强主张的律师代理费，按照《房屋买卖合同》第十三条约定，守约方有权要求违约方支付律师代理费，因沈富强自身存在违约行为，故该项诉请，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除沈富强与郑美玉于2019年5月18日签订的《房屋买卖合同》；二、沈富强于本判决生效之日起十日内返还郑美玉购房保证金100000元；三、驳回沈富强其他的本诉诉讼请求；四、驳回郑美玉其他的反诉诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24800元，适用简易程序减半收取12400元，反诉案件受理费12400元，由沈富强、郑美玉各自负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,双方争议的焦点是关于该合同履行过程中哪一方存在违约行为的问题。《房屋买卖合同》补充协议第3条约定，签订《房屋买卖合同》当日，郑美玉先行支付部分购房保证金10000元由交易服务方无息代管，郑美玉同意将全额购房保证金100000元于签订《房屋买卖合同》后一个工作日内直接交付沈富强，沈富强同意剩余100000元购房保证金与其余购房款一起到位。沈富强主张2019年5月18日，郑美玉未向福居公司交付购房保证金2000元，但对此，郑美玉已经提供了福居公司的收款收据，沈富强虽对收款收据的真实性有异议，但并未提出证据反驳，本院对此异议不予采信。关于沈富强主张郑美玉未足额向福居公司交付购房保证金10000元，郑美玉确实未提供其已经足额向福居公司交付购房保证金10000元的证据，但其即使未足额交付购房保证金10000元，也并不构成根本性违约,也未达到双方合同约定的一方解除合同的条件,沈富强基于郑美玉的行为有权要求郑美玉承担违约责任，但不具有单方合同解除权,双方仍应继续履行合同义务。《房屋买卖合同》补充协议第4条约定，郑美玉自愿出资1210000元代沈富强解除房屋抵押权，郑美玉应在可还款起始日起三个工作日内将解除抵押权所需的款项转入沈富强的还贷账户。沈富强应在郑美玉支付解押款前将出售房屋等权利委托给交易服务方指定人员，并办理委托公证手续。但沈富强未按约定办理委托公证手续，郑美玉亦未在可还款起始日起三个工作日内备齐解押款，双方均构成违约。沈富强辩称系因为郑美玉未能及时筹足购房款,才迟延履行委托公证手续。对此,本院认为,根据合同约定，应先由沈富强办理委托公证手续，再由郑美玉支付解押款。沈富强主张迟延履行委托公证手续系行使不安抗辩权，但其没有确切证据证明其存在《合同法》第六十八条规定的当事人可以行使不安抗辩权的情形,其迟延履行,不存在合理的抗辩权。因此，在双方均存在违约的情形下，一审法院对双方主张对方违约应支付违约金的主张均不予支持，并无不当。 综上所述，沈富强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由沈富强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超