广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4138号上诉人（原审原告）:广东信盈物业管理有限公司,住所地中山市*********盈彩美地4期会所,统一社会信用代码914***********548Y。法定代表人：邹力，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙黄田，男，1971年11月26日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区中山港社区*民委员会群英华庭C1幢C04房。委托诉讼代理人：蓝军明，广东洋三律师事务所律师。上诉人广东信盈物业管理有限公司（以下简称信盈公司）因与被上诉人孙黄田物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初23901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。信盈公司上诉请求：撤销一审判决第一项和第三项，改判孙黄田需要再支付其拖欠的2016年3月至2018年3月的物业管理费5169.91元。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审将信盈公司在涉案小区2016年3月1日至2018年3月21日期间的物业服务认定为“强行服务”不正确、认定事实不清。（一）虽然涉案小区业委会于2016年2月1日函告信盈公司《誉港湾花园前期物业服务协议》于2016年3月1日凌晨终止，但信盈公司得知涉案小区业主胡双华等人以小区业委会聘请案外人红树林公司香山分公司为涉案小区提供物业服务的决议无效为由向一审法院提起诉讼诉。该案经一、二审审理，至2018年2月6日，终审判决认定业委会之前终止与信盈公司的前期物业服务协议的决定和红树林公司香山公司拟签订的誉港湾花园住宅小区物业管理合同有效。2018年3月5日，业委会才发函告知信盈公司该案的终审判决结果并要求信盈公司在2018年3月31日前办理交接手续。信盈公司遂在2018年3月21日与业委会及新物业公司完成交接并退场。因此，2016年3月1日至2018年3月21日期间并不是信盈公司恶意拒不退出、交接的强行服务期，而是依法诉讼确认信盈公司是否有权继续服务的争议期。（二）2016年3月1日至2018年3月21日期间由信盈公司继续提供物业服务，属于“争议期”最小化避免损失和预防损失的最佳方案，业委会及业主之后均以实际行动予以认可，因此该期间的物业服务不属于强行服务。（三）信盈公司以维持现状的方式继续对涉案小区提供物业服务，没有给小区业主造成任何损失，反而维护了小区的和谐、稳定，为小区业主的生活提供了保障。（四）小区业主在争议期内也照常向信盈公司支付物业服务费，以事实行为认可了信盈公司在争议期所提供的物业服务，之后停缴行为应认定为有失诚信的违约行为。二、信盈公司提交的证据可以证明其提供物业服务、撤出小区的截止时间为2018年3月21日，涉案小区业主也当庭确认信盈公司在此期间为小区业主实际提供了物业服务。三、既然信盈公司的行为不构成“强行服务”，信盈公司也实际为涉案小区业主提供了物业服务，根据民法通则和合同法关于“公平”、“等价”的基本原则，被上诉人享受了物业服务，其作为实际受益方，应该向信盈公司支付2016年3月至2018年3月21日的物业服务费。一审法院在本案中适用《最高人民法院关于审理物业服务合同若干问题的解释》第十条的规定，属于适用法律错误。请求二审法院依法改判支持信盈公司的上诉请求。孙黄田辩称：一、涉案小区业委会和红树林公司香山分公司签订涉案誉港湾花园住宅物业管理合同，约定合同期限从2016年3月1日至2019年2月28日止。涉案小区业委会于2016年1月22日书面告知信盈公司，从2016年3月1日凌晨起正式终止与其签订的誉港湾花园前期物业管理服务协议，并通知信盈公司于2016年2月23日与业委会做好移交工作，但信盈公司拒绝移交。为此，业委会也多次向中山市住建局、中山火炬开发区住房和城乡建设局以及中山港居委会反映情况。2016年3月9日，中山市火炬开发区住房和城乡建设局向信盈公司出具关于办理物业交接的通知。2016年7月7日，业委会再次要求信盈公司在同年7月15日向其移交，但信盈公司予以拒绝。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的解释》第十条的规定，信盈公司在多次被要求退场的情况下，仍提供物业服务，属于强行服务。二、涉案小区聘请新的物业公司得到了专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主的同意。涉案小区多名业主亦曾多次向相关部门反映情况，请求协助让信盈公司退场，此说明涉案小区业主存在更换物业公司的强烈意愿。信盈公司拒不退场，导致新的物业公司不能按时为业主提供更加优质的物业服务。信盈公司在知晓涉案小区业主真实意愿的情况下，为了收取物业服务费，强行为小区业主提供物业服务，具有强行服务的主观故意。三、一审法院在本案中适用《中华人民共和国合同法》第三条、第四条，《物业管理条例》第十一条、第十五条、《广东省物业管理条例》第二十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的解释》第十条的规定，适用法律正确。信盈公司的上诉没有事实及法律的依据，应予驳回。信盈公司向一审法院起诉请求：孙黄田向信盈公司支付2015年8月1日至2018年3月21日的物业服务费6636.41元及逾期支付违约金6636.41元（从逾期之日起按每日3‰计算，暂计至2019年6月30日）、水费1446.47元。一审诉讼中，信盈公司明确放弃2017年3月25日后的水费，要求孙黄田向其支付2017年3月25日前的水费849.74元。一审法院认定事实：中山市信盈物业管理有限公司于2016年9月20日经中山市工商行政管理局核准变更为广东信盈物业管理有限公司。孙黄田为广东省中山市火炬开发区***********************的业主，房屋建筑面积为116.39㎡。信盈公司与孙黄田签订了《前期物业管理服务协议》，主要约定：管理期限自中山市华商房地产与信盈公司签订前期物业服务合同之日起至案涉小区业委会与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时终止；高层住宅（电梯洋房）按每月每平方米1.8元计收；每月**日前以现金或银行代缴方式支付；孙黄田不按约定的缴费标准和缴费时间交纳有关费用的，信盈公司有权要求补交并自逾期之日起按每日*‰交纳违约金；协议还约定了其他内容。2016年1月31日，案涉小区业委会与红树林公司香山分公司签订了《誉港湾花园住宅小区物业管理合同》，主要约定：合同期限从2016年3月1日至2019年2月28日止。2016年2月1日，案涉小区业委会向信盈公司发函，主要内容为：案涉小区业委会代表全体业主已于2016年1月31日同红树林公司香山分公司正式签订了《誉港湾花园住宅小区物业管理合同》，拟定红树林公司香山分公司于2016年3月1日正式入驻案涉小区提供物业服务，誉港湾小区业主委员会已于2016年1月22日书面告知信盈公司与案涉小区所有业主签订的《誉港湾花园前期物业管理服务协议》于2016年3月1日凌晨正式终止，通知信盈公司于2016年2月23日开始与案涉小区业委会做好法规要求之移交工作，并配合红树林公司香山分公司做好交接工作。2016年2月16日，案涉小区业委会再次向信盈公司发函，告知信盈公司交接工作所需要的资料。次日，信盈公司向案涉小区业委会出具回复函，主要内容为：信盈公司至今尚未看到案涉小区业主大会对选聘新的物业公司所做的决议，对案涉小区业委会发函要求交接不予认同，除非提供案涉小区业主大会就聘请新的物业公司以及同意与新的物业公司草签的物业服务合同全部内容的表决决议文件，否则，信盈公司暂不能进行交接。2016年2月26日，案涉小区业委会函告中山市火炬开发区住建局、中山港居委会，其在通过征集业主意见并征得区建设行政主管部门、居委会同意和正确指导下，通过公开、公正、公平选聘物业公司为小区提供物业服务，业委会已将招标结果、物业服务合同范本在本县区公示超过30天，拟定中标公司于2016年3月1日正式入驻小区提供物业服务，案涉小区业委会已于2016年2月16日致信盈公司于2016年2月20日就退出小区事宜进行有关工作交接，同时书面报区住建局，居委会备案，但信盈公司拒绝与案涉小区业委会进行退出管理的相关交接，现向区建设行政主管部门、居委会反映并请求支持。2016年3月9日，中山火炬开发区住房和城乡建设局向信盈公司出具了《关于办理物业交接的通知》，主要载明：根据《广东省物业管理条例》第五十条、第六十三条的规定，请信盈公司自收到本通知之日起十五日内与业主大会选聘的新物业服务企业，进行新旧物业交换。2016年7月7日，案涉小区业委会再次要求信盈公司在2016年7月15日前向其移交，并告知信盈公司其已发函给红树林公司香山分公司于该日前进驻案涉小区提供物业服务。2018年3月5日，案涉小区业委会向信盈公司发出至中山市信盈物业管理有限公司公开函，主要载明：案涉小区业委会通过公开招聘物业公司的合法性得到了中山市中级人民法院的支持：案涉小区业委会与红树林公司香山分公司的服务合同符合法律规定，属于合法有效的决议，予以支持。自2016年2月至现在，案涉小区业委会已多次致函信盈公司办理交接退出手续，但信盈公司一直拒绝交接，请信盈公司尽快准备一些交接文件及资料在2018年3月31日前办理交接手续。同日，案涉小区业委会向中山市开发区建设局和中山市火炬开发区****委会发送请求报告，称信盈公司一直以各种理由拒绝退出小区，请求政府行政部门协助其督促案涉小区业委会做好移交手续，尽快退出案涉小区。2018年3月21日，信盈公司将案涉小区移交给案涉小区业委会并退场。2016年2月15日，胡双华、李志升、黄辉、和自帅、卫平、吴志聪、黄金胜（以下简称胡双华等七人）起诉中山市火炬开发区誉港湾小区业主委员会，请求确认案涉小区业委会做出的关于聘请红树林公司香山分公司为案涉小区物业服务供应商的决定无效，一审法院作出了(2016)粤2071民初3315号民事判决，原告胡双华等七人不服该判决，上诉至本院，本院作出(2016)粤20民终2580号民事裁定，将该案发回本院重审。后，一审法院于2017年5月2日作出了(2016)粤2071民初23283号民事判决：确认案涉小区业委会做出的关于聘请红树林公司香山分公司为案涉小区物业服务供应商的决定无效。案涉小区业委会不服该判决，上诉至本院。本院于2018年2月6日作出（2017）粤20民终4192号生效民事判决，该民事判决认定案涉小区业委会决议“已符合《中华人民共和国物权法》第七十六条关于选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意的规定，属合法有效的决议。”，并判决：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初23283号民事判决；二、驳回胡双华、李志升、黄辉、和自帅、卫平、吴志聪、黄金胜诉讼请求。中山火炬开发区自来水有限公司（以下简称中山火炬自来水公司）向一审法院起诉请求信盈公司向其支付2017年3月25日至2018年3月21日拖欠的水费498988.66元及违约金15515.11元，一审法院依法作出（2017）粤2071民初18856号民事判决：信盈公司于判决发生法律效力之日起七日内向中山火炬自来水公司支付水费498988.66元及逾期付款违约金7446元。后信盈公司不服该判决，上诉至本院。本院于2019年4月1日出具（2019）粤20民终101号民事判决：一、撤销广东省中山市第一人民法院(2017)粤2071民初18856号民事判决；二、驳回中山火炬开发区自来水有限公司的全部诉讼请求。一审诉讼中，孙黄田确认水费是信盈公司代缴的，并同意支付2017年3月25日前的水费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：孙黄田应否向信盈公司支付2016年3月1日后的物业服务费。首先，《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；第十一条规定，下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业，《广东省物业管理条例》第二十四条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。案涉小区经过小区业主的投票表决，业委会根据业主意愿决定选聘新的物业公司，并向信盈公司发函告知双方签订的《前期物业管理服务协议》终止的时间及要求信盈公司办理交接等手续，前述决定在未被推翻、认定无效的情况下应属合法有效，信盈公司以案涉小区部分业主与业委会仍存在诉讼为由不办理交接和退场依据不足；其次，如上所述，案涉小区业委会的决定在未被推翻、认定无效的情况下合法有效，且本院作出的（2017）粤20民终4192号生效民事判决，亦认定案涉小区业委会决议属合法有效的决议。信盈公司与孙黄田签订了《前期物业管理服务协议》约定信盈公司的管理期限自中山市华商房地产与信盈公司签订前期物业服务合同之日起至案涉小区业委会与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。2016年1月31日，案涉小区业委会与红树林公司香山分公司签订了《誉港湾花园住宅小区物业管理合同》约定合同期限自2016年3月1日起，且案涉小区业委会已于2016年1月22日书面告知信盈公司与案涉小区所有业主签订的《誉港湾花园前期物业管理服务协议》于2016年3月1日凌晨正式终止，故，一审法院认定信盈公司与孙黄田签订的《前期物业管理服务协议》于2016年3月1日终止。又，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，孙黄田关于不缴纳2016年3月1日后的物业服务费的抗辩理据充分，一审法院予以采纳；最后，信盈公司亦未能提交充足证据证明其于2016年3月1日至2018年3月21日期间为孙黄田实际提供了物业服务，况且，本案为物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”及第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，建立合同关系应遵循“平等”及“自愿”的基本原则，本案中，孙黄田提交的证据可以显示，案涉小区业委会多次通过发送函件、发送通知的方式向信盈公司明确表示请求信盈公司退场、办理交接手续等，应视为孙黄田已明确表示拒绝信盈公司单方继续提供物业服务。因此，即便信盈公司在2016年3月1日至2018年3月21日期间实际为孙黄田提供了物业服务，亦属于“强行服务”，明显有违“平等”及“自愿”的基本原则，故亦不应予支持。综上，对信盈公司要求孙黄田支付2016年3月1日至2018年3月21日期间的物业服务费及逾期违约金的诉求，一审法院不予支持。关于2015年8月至2016年2月期间的物业管理费。双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，在2016年3月1日前，对双方均有约束力，双方均应按约履行。信盈公司依约提供了物业服务，孙黄田逾期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任。孙黄田应交的物业管理费为1467元（116.39㎡×1.8元/㎡/月×7个月）。关于违约金，该违约金计算标准确属偏高，一审法院予以调整为从2015年8月起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因协议约定业主交纳物业服务费的时间为每月10日，故违约金的起算日期应为每月的11日。因信盈公司只诉请等额本金作为违约金，故违约金应以1467元为限。关于水费。孙黄田确认水费是信盈公司代缴的，并同意向信盈公司支付2017年3月25日前的水费，故信盈公司要求孙黄田向其支付849.74元水费的诉求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条，《物业管理条例》第十一条、第十五条，《广东省物业管理条例》第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙黄田应于判决发生法律效力之日起七日内向信盈公司支付2015年8月至2016年2月期间的物业管理费1467元及违约金（违约金的计算方法：以每月实际欠款为基数，从2015年8月11日起至2019年8月19日，分别自当月的11日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，分别自当月的11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金以1467元为限）；二、孙黄田应于判决发生法律效力之日起七日内向信盈公司支付水费849.73元；三、驳回信盈公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（信盈公司已预交），由信盈公司负担20元，孙黄田负担5元（孙黄田于判决发生法律效力之日起七日内迳付信盈公司）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：信盈公司一审中提交的《前期物业管理服务协议》约定，信盈公司为涉案小区提供物业服务的期限“自中山市华商房地产（公司）与中山市信盈物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》之日起至誉港湾花园商住小区业主委员会与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。”本院认为，本案为物业服务合同纠纷。围绕信盈公司的上诉请求及双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：信盈公司是否有权向涉案业主孙黄田主张涉案房屋自2016年3月1日至2018年3月21日的物业服务费。对此，本院分析如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”《广东省物业管理条例》第二十四条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，根据审理查明的事实可知，涉案小区的《前期物业管理服务协议》明确约定，信盈公司为涉案小区提供物业服务的期限“自中山市华商房地产（公司）与中山市信盈物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》之日起至誉港湾花园商住小区业主委员会与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。”而涉案小区业委会早在2016年2月1日、2月16日、7月7日分别发函信盈公司告知涉案小区业委会已代表全体业主与案外人红树林公司香山分公司签订物业服务合同并要求终止信盈公司与涉案小区所有业主签订的物业服务协议、信盈公司配合做好交接工作。中山火炬开发区住房和城乡建设局亦于2016年3月9日通知信盈公司及时办理交接手续，但信盈物业公司均未及时退场及办理交接手续。直至2018年3月21日，信盈公司才退出涉案小区。虽然信盈公司上诉主张，其之所以未及时退出涉案小区系因涉案小区业主胡双华等人已另案起诉涉案小区业委会，请求确认业委会作出的关于聘请红树林公司香山分公司作为涉案小区物业服务供应商的决定无效，故2016年3月1日至2018年3月21日属于“争议期”，其有权继续为涉案小区提供物业服务。但信盈公司在接到涉案小区业委会的通知后拒不退场，其应知晓胡双华等人的另案诉求被驳回后，根据上述法律规定，其主张的所谓的“争议期”所产生的物业服务费亦不能得到支持的法律风险。现本院作出的另案生效判决已判决驳回胡双华等人的上述诉求，即生效判决已认定涉案小区业委会选聘红树林公司香山分公司为涉案小区提供物业服务的决定有效。故信盈公司应自行承担拒不退场的不利法律后果，其无权向业主孙黄田主张2016年3月1日至2018年3月21日的物业服务费。因此，一审判决对此处理正确，本院予以维持。综上所述，信盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广东信盈物业管理有限公司负担（广东信盈物业管理有限公司已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年八月十四日书记员  韦健淳