上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初10923号原告：蒋绍明，男，1952年5月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：姜喆涵，女，1988年7月24日出生，汉族，住湖北省武汉市。原告蒋绍明与被告姜喆涵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日、7月23日、8月26日公开开庭审理了本案。原告蒋绍明、被告姜喆涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋绍明向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年2月23日至4月22日的租金15,200元并赔偿利息损失(以7,600元为本金，自2020年2月24日起至实际履行之日止，以7,600元为本金，自2020年3月24日起至实际履行之日止，均按银行活期存款利率计算)；2.被告支付违约金4,000元；3.被告支付水费62.20元、煤气费57元、电费343元；4.被告赔偿门禁卡费用40元、信箱钥匙费用3元。审理中，原告撤回要求被告支付完违约金4,000元、赔偿门禁卡费用40元的诉讼请求，另增加诉讼请求：要求被告赔偿相当于2个月租金的损失15,200元。事实和理由：2018年10月28日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：原告将上海市长宁区延安西路XXX号XXX层XXX室(以下简称涉讼房屋)出租给被告，租赁期限自2018年10月23日至2020年10月22日，月租金7,600元，被告应每月23日前支付租金。2020年2月14日，被告发送微信给原告，称其因疫情影响被困在疫区无法返沪，要求原告减免3个月租金。4月3日，原告得到被告返沪的消息，但被告并未联系原告，反而是原告主动联系被告。后原告得知，被告并未隔离二周，说明其并非从疫区回沪。原告遂要求与被告面谈，被告以其有很多事情需处理为由要求原告等待4、5天。4月15日，被告电话通知原告不再租赁涉讼房屋且马上就要搬离。原告提出，根据双方协议，被告应提前10天与原告协商解除租赁协议之事，要求被告10天后再来找原告。但被告竟然在当天就离开涉讼房屋，且连水电煤的费用也没有结清。根据租赁协议，被告应向原告支付押金4,000元，但被告以其已经自行支付水电煤费用为由拒绝支付该押金。最终，原告不得不替被告垫付了水电煤费用。因被告的行为给原告造成损失，故提起诉讼。被告姜喆涵辩称，1.被告曾通知原告要求支付押金，是原告提出水电煤费用由被告支付，不需要被告支付押金，故被告才没有支付。2.被告于2020年1月20日从南京返回湖北省十堰市，并先行向原告支付1月23日至2月22日的租金7,600元。后因疫情影响，被告滞留湖北无法回沪，无法居住、使用涉讼房屋，未支付租金及水电煤费用不构成违约。此外，原、被告在签订合同时也没有提及过赔偿损失，故不同意支付2020年2月23日至4月22日的租金、不同意支付利息、赔偿损失。3.被告于2020年4月1日返回上海。4月15日，被告通知原告见面协商解除租赁合同，但原告称不交钱就不与被告见面，被告无奈只得将门禁卡交给物业，并于当日离开涉讼房屋，因信箱钥匙找不到了，故没有返还原告。对原告主张的水费、电费、煤气费金额及信箱钥匙费用均无异议，因2020年1月23日至2月22日不需支付租金，故要求以预付的租金先行抵充上述费用及4月2日至4月15日期间的租金，余额返还被告。如果法院认为被告需支付1月23日至2月22日的租金，要求按照每月2,000元的标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对上海市房地产权证、微信记录、水费发票、电费发票、飞机票订单及飞机票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人徐某系涉讼房屋的权利人，该房屋建筑面积68.58平方米，建筑类型为公寓，用途为居住。2018年10月22日，原告(出租方)与被告(承租方)签订《房屋租赁协议》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期2年，自2018年10月23日起至2020年10月22日止。月租金7,600元(包括宽带套餐100元/月)，被告每月23日前将租金打入原告银行卡。被告需另行支付4,000元押金，可与2019年1月的租金合并支付，年末再行清算，多退少补。租赁期内的水、电、燃气、有线电视、宽带费、停车费以及开发票的税费由被告支付，物业管理、房屋修缮等费用由原告支付。被告应妥善保管门禁、钥匙、停车卡，如有遗失应照价赔偿。在租赁期内，原、被告双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前十天通知对方，协商后解除本协议。协议签订后，被告居住于涉讼房屋内，但未向原告支付押金。2020年1月20日，被告乘飞机返回湖北省十堰市过春节。2020年1月22日，被告向原告支付同年1月23日至2月22日的租金7,600元。2020年1月23日零时，湖北省十堰市启动突发公共卫生事件Ⅲ级应急响应。2020年1月25日，湖北省十堰市启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应，当日凌晨1时起，湖北省十堰市所有长途客运(包括省内班线和省外班线)班车全部停运，十堰高铁零换乘中心封闭运营，全市所有高速公路、国道全线封闭。2020年1月23日至2月5日期间，原告曾告知被告同年1月的水费、电费、燃气费金额及付费期限，要求被告支付上述费用。2020年2月14日，被告联系原告，称被告是湖北人，处于重灾区，被告已经被限制出门，买不到返程票，即使返沪也会被劝返，故无法回沪，请求原告免收三个月租金。原告认为其出租的是私房，还需归还贷款，故不同意免除租金，并要求被告支付押金4,000元。被告回复称，疫情期间没有钱，待疫情结束后再支付给原告，并表示原告曾称被告自己交水电费就不需要支付押金，被告并没有赖账。原告询问被告是否支付租金，被告称疫情结束，其正常工作就向原告支付租金。2020年3月29日零时起，湖北省十堰市武当山机场复航。2020年4月1日，被告自湖北省十堰市乘飞机至南京并于当日返回上海。2020年4月5日，被告联系原告，要求双方面谈，包括拖欠水电费等问题。被告回复称，被告有很多事要解决，也涉及到收款问题，把问题解决了会主动联系原告，到时候会向原告支付水电费。2020年4月10日，原告联系被告，询问其能否在四、五天后支付租金。被告回复称，被告事情很多，四五天后会主动联系原告。2020年4月15日，被告联系原告，称被告不再租赁涉讼房屋并将于当日搬离，要求原告于当日至涉讼房屋面谈。原告称，按照租赁协议，被告必须提前10天通知原告协商后解除租赁协议，故要求被告在10天后找原告协商。因双方意见不一，被告于当日自行搬离涉讼房屋，并将门禁卡交给物业公司代为保管。2020年4月16日，原告收回涉讼房屋并撰写民事起诉状，在民事起诉状上签名。2020年4月17日，原告向被告发送微信，主要内容为：连水电煤也不付，573元，你把东西拿走，我要装修，还要替你处理。停车卡？信箱钥匙？如果你在上海，就把上海的联系地址给我，我可以把诉状寄到你再上海的地址，否则我就只能寄到你的户口地址，如果你无所谓，就当我没说。此后，原告未向被告发送民事起诉状。2020年4月22日，原告向本院递交起民事起诉状。审理中，原告确认，其于2020年5月22将涉讼房屋另行出租，租金为每月6,900元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。作为出租人，其主要义务为按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。作为承租人，其主要义务为按照约定的期限支付租金、按照约定的方法使用租赁物。涉讼房屋为住宅，被告租赁该房屋用于居住。原、被告于2018年10月22日签订《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。原告按约将涉讼房屋交付被告，被告自2018年10月23日起使用涉讼房屋，故原告已经履行己方主要义务。虽然被告抗辩其因疫情影响无法使用涉讼房屋，但上述期间涉讼房屋的钥匙由被告保管，涉讼房屋由被告掌控，故其应按约向原告支付租金。此外，支付租金、公共事业费的方式亦不限于当面交付，被告完全可以通过转账等方式向原告支付上述费用，故被告拒不支付租金的理由难以成立。2020年4月15日，被告通知原告解除《房屋租赁协议》，并在己方拖欠租金、水费、电费及燃气费的情况下自行搬离涉讼房屋。因被告并未就此与原告进行协商、达成一致意见，故被告并不享有提前解除《房屋租赁协议》的权利。原告于2020年4月16日收回涉讼房屋并签署民事起诉状，于同年4月17日向被告发送微信，通知被告搬离遗留在涉讼房屋内的物品、原告要装修房屋，究其含义应为原告决定不再继续履行与被告签订的《房屋租赁协议》，涉讼房屋由原告另行处置。因被告于当日收到上述通知，故《房屋租赁协议》于2020年4月17日解除，被告需向原告支付2020年2月23日至4月17日期间的租金共计13,933元。原告要求被告赔偿逾期支付租金的利息损失，因原、被告对2020年2月23日起被告是否应支付租金及应支付租金的金额存在争议，经本院审理才作出认定，故原告以被告逾期支付租金为由要求被告赔偿利息损失的依据尚不充分，本院难以支持。原告要求被告赔偿提前解除合同的损失15,200元，因被告擅自搬离涉讼房屋，致使原告只得提前解除《房屋租赁协议》，故被告的行为确令原告遭受损失，应予赔偿。结合被告存在的过错及原告自认其已于2020年5月22日将涉讼房屋另行出租的事实，本院酌情确定被告应向原告赔偿损失8,600元。原告要求被告赔偿钥匙损失3元，因被告未能按照《房屋租赁协议》约定妥善保管钥匙并返还原告，故其应对遗失的钥匙进行赔偿。鉴于被告对赔偿金额并无异议，故该项诉讼请求本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告姜喆涵应于本判决生效之日起十日内向原告蒋绍明支付2020年2月23日起至2020年4月17日止的租金13,933元；二、被告姜喆涵应于本判决生效之日起十日内向原告蒋绍明支付水费62.20元、电费343元、燃气费57元；三、被告姜喆涵应于本判决生效之日起十日内向原告蒋绍明赔偿损失8,603元；四、驳回原告蒋绍明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费571.63元，减半收取计285.82元，由原告蒋绍明负担25元，被告姜喆涵负担260.82元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二〇年八月三十一日书记员 徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。