云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5105号上诉人（原审原告）：包树仙，女，1971年10月8日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨艳芳，云南何国辉律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南云昂商贸有限公司，住所地云南省昆明市西山区未名城（A3-2地块）Z6幢1002号。法定代表人：杨春云，总经理。委托诉讼代理人：杨云，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：潘红媛，建纬（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人包树仙因与上诉人云南云昂商贸有限公司（以下简称“云昂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，双方皆不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初12533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人包树仙上诉请求：撤销一审判决第三项，改判云昂公司返还包树仙租金10万元；本案一、二审案件受理费由云昂公司承担。事实和理由：双方签订《场地租赁协议》后，云昂公司并未将场地交付包树仙，包树仙多次要求云昂公司提供产权证办理营业执照，云昂公司均不予提供，包树仙无法办理营业执照，无法经营餐饮就要求云昂公司退还租金，但云昂公司不予理会。玻璃门上的锁不是包树仙的，而是云昂公司上的锁。包树仙并非直到法庭辩论终结前都没有搬离租赁场地，而是自始没有占用租赁物。针对包树仙的上诉请求、事实和理由，云昂公司辩称，包树仙的上诉请求没有事实依据，依法应予驳回。上诉人云昂公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判云昂公司无需赔偿包树仙装修损失、餐具损失；本案一、二审案件受理费由包树仙承担。事实和理由：1.一审将云昂公司没有认可的证人证言认定为云昂公司认可，并就不适合作为本案证人的证言予以采信，属于认定事实严重错误。2.一审支持包树仙主张的20180元餐具损失完全建立在脱离事实的基础之上，属认定事实不清。包树仙一审提交的用于证明购买餐具的费用，仅有收据且全部都是手写，不是正式发票，且不能证明其所购买的餐具均用于租赁场地使用，结合包树仙在租赁场地前已在其他地方经营餐饮，找到云昂公司是因为原来租赁场地拆迁的事实，包树仙搬入场地使用的所有餐具均为其原有的旧餐具。3.一审适用法律错误。4.包树仙向云昂公司租赁场地使用时，云昂公司已告知包树仙该场地随时可能被要求拆迁搬离，包树仙已经知晓场地的相关情况，在租赁时就已预见到相应风险，故在租赁合同中才会约定如在租赁期间遇到政府等相关部门要求拆迁时的处理办法。因此，本案租赁产生的风险，不应由云昂公司一方承担。针对云昂公司的上诉请求、事实和理由，包树仙辩称，云昂公司的上诉请求没有事实依据，一审判决云昂公司赔偿包树仙装修损失、餐具损失正确，应予维持。包树仙向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告于2018年7月10日签订的《场地租赁合同》无效；2.判令被告返还原告租金10万元，赔偿装修损失30660元、餐具损失20180元（共计150840元），并支付以150840元为基数按年利率4.75%自起诉之日起至款项付清之日止的利息；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月13日，昆明市西山区城市管理综合行政执法局向被告送达《责令限期拆除决定书》，载明：你单位在西山区前兴路前卫茶叶市场旁建设的房屋简易结构一层面积2000平方米违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条之规定……现责令你单位于2018年6月23日前自行拆除……2018年7月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《场地租赁协议》，约定：一、出租场地情况：甲方租赁给乙方的场地位于前兴路××绿荫大道交叉口，使用性质为餐饮经营。二、场地租赁期限：租赁期限为1年，自2018年8月1日起至2019年7月30日止……三、租金支付：1.甲乙双方约定，该场地租赁费用为10万元。2018年7月12日，证人沈某受原告委托以转账方式向被告法定代表人杨春云账户转入租金10万元，同日，被告向原告出具《收款收据》，确认收到租金10万元。2018年11月15日，昆明市西山区人民政府永昌街道办事处向被告出具《通知》，载明：你单位在昆明市西山区旁空地擅自搭建的一层2000平方米简易结构临时建筑，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及《昆明市人民政府令第144条》之规定，未取得相关合法审批手续。现依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及《昆明市人民政府令第144号》之规定，做出相应处理：请你单位于2018年11月30日前停止所建违法建筑内的一切经营活动，并拆除所有违法建筑。如未按期进行拆除的，一切后果由贵单位自行承担。2019年4月3日，昆明市西山区城市管理局发出《公告》，载明：……责令于2018年6月23日前自行拆除全部违法建筑，你公司在法定期限内未自行拆除，现依照《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定和《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条之规定，报经西山区人民政府批准对该违法建筑实施强制拆除。当事人在本公告发布之日起三日内仍不履行自行拆除义务，将依法实施强制拆除。2019年4月29日12时30分，原告向前卫派出所报警，接警内容为原告看到涉案土地叫停的《公告》以及营业执照一直办理不下来，怀疑无法在土地上经营，可能被骗。法庭辩论终结前，原告搭架的大棚、安装的玻璃门、门头广告并未拆除，沙发以及桌子并未搬离；双方并未完成租赁物移交，租赁物大门即玻璃门还上了锁。另，被告向原告交付租赁物后，原告因装修花费30660元，其中包含贴地砖1.2万元、安装水电1800元、安装大棚10560元、安装玻璃门1300元、安装广告牌5000元并附收款收据。因购买餐具类花费20180元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……”经昆明市西山区城市管理综合行政执法局、昆明市西山区人民政府永昌街道办事处确认包括涉案租赁物在内的临时建筑物属于违法临时建筑物，故原被告于2018年7月10日签订的《场地租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”庭审查明，原告已按照双方约定向被告支付2018年8月1日至2019年7月30日期间的租金10万元。原被告当庭一致确认，法庭辩论终结前租赁物内原告还有沙发、桌子未搬离，大棚、玻璃门、广告门头未拆除，同时玻璃门还上了锁。原告的上述行为能够证实其并未搬离租赁物，在此期间应当参照租金约定支付房屋占用使用费，故对原告要求被告返还10万元租金的诉讼请求不予支持。双方在签订《场地租赁协议》之前被告就已经接到昆明市西山区城市管理综合行政执法局要求拆除包括涉案租赁物在内的《责令限期拆除决定书》，在明知租赁物应当被拆除的情况下，还将租赁物交付原告使用的行为存在过错，故按照法律规定应当赔偿原告损失。原告已举证装修地砖、安装水电、大棚、玻璃门、广告牌的收款收据以及购买相关餐具的收款收据，虽被告抗辩称票据不能证实用于租赁物，但根据双方提交的照片视频，结合双方庭审陈述，能够确认被告交付租赁物后原告的确完成上述装修以及采买了餐具等用于经营使用，同时，原告主张的金额并未高于一般市场价格，故对原告向被告主张赔偿装修损失30660元、餐具损失20180元予以支持。至于利息，双方并未就此进行约定，同时一审法院支持了原告的装修、餐具损失已经弥补、填平了原告的损失，故对原告主张的利息不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告包树仙与被告云南云昂商贸有限公司于2018年7月10日签订的《场地租赁合同》无效。二、被告云南云昂商贸有限公司于本判决生效起十日内赔偿原告包树仙装修损失30660元、餐具损失20180元。三、驳回原告包树仙的其它诉讼请求。案件受理费3316元，由原告包树仙负担2198元，由被告云南云昂商贸有限公司负担1118元。二审中，包树仙提交视频资料一份，欲证明包树仙搬离时要拆除大棚、玻璃门、广告牌，云昂公司不允许拆除，一审开庭后包树仙又去拆除，但云昂公司还是不允许拆除。经质证，云昂公司对真实性认可，关联性、证明目的不认可。云昂公司提交视频资料一份，欲证明租赁物至今都未拆除，仍然可以使用，双方租赁期限届满，包树仙主张因拆迁不能使用其才搬离不符合事实。经质证，包树仙对证据三性认可，证明目的不认可。本院认为，包树仙、云昂公司提交的两份视频资料均不能达到各自的证明目的，不予采信。对于一审查明的案件事实，云昂公司对“被告向原告交付租赁物后……因购买餐具类花费20180元”提出异议，主张上述费用并未真实发生。对此，包树仙不认可，认为一审认定正确。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实无异议，本院予以确认。针对云昂公司所提事实异议，其虽主张包树仙为经营支出的装修费、购买餐具费并未真实发生，但对此未能提交相反证据予以推翻，包树仙又不认可，故不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：云昂公司应否返还包树仙租金及赔偿装修损失、餐具损失？本院认为，双方当事人对一审判决确认包树仙与云昂公司于2018年7月10日签订的《场地租赁合同》无效均无异议，本院予以维持。针对云昂公司应否返还包树仙租金的问题，云昂公司将案涉租赁物交付给包树仙，包树仙向云昂公司支付了2018年8月1日至2019年7月30日期间的租金10万元，同时包树仙为经营使用对租赁物进行了装修，并购买了餐具，直至一审法庭辩论终结前即2019年12月20日，包树仙搭建的大棚、安装的玻璃门及门头广告并未拆除，租赁物内放置的沙发及桌子并未搬离，故在此期间包树仙应当参照租金标准向云昂公司支付房屋占有使用费，一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，对包树仙要求云昂公司向其返还租金10万元的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。针对云昂公司应否赔偿包树仙装修损失、餐具损失的问题，云昂公司明知案涉租赁物为违法建筑仍将其租赁给包树仙经营使用，云昂公司的出租行为存在过错，应当赔偿包树仙因此受到的损失。包树仙在本案中提举了收据用以证明其因装修及购买餐具支出了相应费用，云昂公司虽主张该费用并未真实发生，但对此未能提交相反证据予以推翻，应承担举证不能的不利后果，一审据此判决云昂公司向包树仙赔偿装修损失30660元、餐具损失20180元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人包树仙、云昂公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3316元，由包树仙负担1658元，云南云昂商贸有限公司负担1658元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年八月二十八日法官助理陈志远书记员武雨