贵州省独山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2726民初479号 原告：刘廷仙，女，1976年11月8日出生，布依族，贵州省独山县人，住独山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨胜意，贵州行者（荔波）律师事务所律师。 被告：杨泽芝，女，1989年3月5日出生，布依族，贵州省独山县人，住独山县。 原告刘廷仙与被告杨泽芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘廷仙及委托诉讼代理人杨胜意，被告杨泽芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘廷仙向本院提出诉讼请求：1.判令被告按约履行支付拖欠原告房租17000元、水费2392元、电费8267元、物管费1000元，共计28659元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月18日双方共同约定，由被告承租原告门面进行经营使用，租期三年，第三年房租费为25000元。水电费、物业费等均由被告自行承担。但被告除支付了8000元房租外，剩余17000元房租及水电费、物业费至今一直未支付。原告多次追索未果，为维护原告的合法权益，遂提起诉讼。 被告杨泽芝答辩称，不同意支付最后一年的房租，原告并未与被告说过第三年的房租是25000元，其本人并不知情。2018年年底被告已经口头告知原告不再承租原告的房屋。原告就去找莫某要房租，从而也说明2018年年底口头与原告解除租赁合同，原告是知晓并同意的。2019年6月份左右，被告已向原告微信转账付房租3000元。被告愿意支付2018年底前的水、电费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了《门面租赁合同》、《证明》、水、电费清单，用以证明被告与原告双方租赁时间及尚欠水电费情况。被告对原告提供的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告申请出庭作证的证人莫某的证言，被告不予认可证人向其转达原告告知的第三年租金为25000元，该证言仅能证实原告刘廷仙与证人商量第三年的租金为25000元，被告对此不予认可，故该证言不能作为本案的定案依据。 被告向本院提供了电话录音一份，用以证实其向原告在2018年年底口头解约。原告的质证意见是对该份证据有异议，该电话录音是调解过程中形成，不能作为证据提交，被告只是口头与原告讲过门面转租但没有经过原告同意。本院认为，该电话录音的内容不明确，不能达到本案的证明目的，且原告对该份证据持有异议，故本院不予作为定案依据。 本院依职权向贵州电网有限责任公司都匀独山供电局及独山县然戎水业有限责任公司协助调查的通知及回执，证明麻尾镇黔兴广场小区15栋1-10商铺刘廷仙户的水费由小区代为收取，2019年11月18日前的电费缴纳情况不清楚；本院依职权向黎兴祥、陆州调取的询问笔录一份，用于证明刘廷仙户的物业管理费由独山县兴城物业公司收取，2017年7月至2019年7月的物业管理费1000元尚未缴纳，水、电费由贵州三泰鑫置业有限公司独山分公司代为收取；本院依职权调取的贵州三泰鑫置业有限公司独山分公司出具的《证明》、《黔兴广场1号楼水电费明细表》一份，证明麻尾镇黔兴广场小区15栋1-10商铺的业主为刘廷仙及尚欠水电费的情况。原、被告对本院调取的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人当庭陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实: 2016年7月18日，原告刘廷仙与被告杨泽芝签订门面租赁合同。原告将位于独山县门面出租给被告经营使用，租期约定三年（2016年7月18日至2019年7月18日），租金第一年暂定，第二、第三年租金随行就市，租金一年一付。合同签订后，被告杨泽芝与案外人莫某共同先后向原告支付了2016年7月-2017年7月的租金8000元、2017年7月-2018年7月的租金20000元，2018年7月-2019年7月支付了租金8000元。原告认为被告未向其支付水电费、物业管理费及第三年的租金，故遂诉至法院，请求判如前述。 另查明，案涉独山县麻尾镇黔兴广场小区15栋1-10门面的物业管理费由独山县兴城物业公司负责收取，水、电费由贵州三泰鑫置业有限公司独山分公司代为收取，该门面2017年7月至2019年7月的物业管理费为1000元、2016年8月至2019年6月的水费为2610元、2017年7月至2019年5月的电费为8580元。 本院认为：原、被告所签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行，原告将门面交付被告使用、收益，被告就应按照约定给付租金。本案中，被告已向原告支付第一年的租金8000元，第二年的租金20000元，原告不持异议，本院予以确认。关于第三年的租金问题。原、被告双方签订的《门面租赁合同》中约定“租期三年(2016年7月18日至2019年7月18日)，租金一年一付，第一年暂定，第二、第三年随行就市”。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”规定，本案中，根据双方的约定，第二、三年的租金随行就市，双方对第三年的租金并未约定具体金额，应视为对租金约定不明情形，根据上述法律规定，原、被告双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。鉴于在本案审理中双方未能达成补充协议，故对第三年的租金本院可参照上一年度的租金即20000元来计算，扣除被告已实际支付的8000元，被告还应向原告支付租金12000元。被告辩称其已于2018年底向原告解除合同，但其未能提交证据证实已向原告交付房屋，且已腾房，故其认为不应再向原告支付租金的理由无事实根据及法律依据，本院不予采纳。 关于水、电费、物管费的问题。根据《门面租赁合同》第四条：“租赁期间的日常水电及相关税费、物管费等由乙方负责支付”，故被告有支付租赁期间的水、电费、物管费的义务。原告向本院提供的《证明》、水电费明细，以及本院依职权调取的《黔兴广场1号楼水电费明细表》、《询问笔录》，该租赁门面2016年8月至2019年6月的水费为2610元、2017年7月至2019年5月的电费为8580元，物业管理费为1000元，且在庭审中被告对前述证据无异议，本院予以确认。原告诉称要求被告支付租赁期间的水费2392元、电费8267元，水、电费的应缴金额均低于原告的诉请，视为原告对权利的放弃，本院应予准许。被告认为其于2018年底已口头解除合同，2018年底以后的水、电费不应由其支付的理由，因被告未能提供证据证实双方签订的案涉合同已与2018年底解除，关于被告的该项辩解理由，本院不予采纳。综上，被告应向原告支付租赁期间的水费、电费及物业管理费（2392元+8267元+1000元）共计11659元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院》第二条的规定，判决如下： 一、被告杨泽芝于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘廷仙支付租金12000元； 二、被告杨泽芝于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘廷仙支付物业管理费、水费、电费合计11659元； 三、驳回原告刘廷仙的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费517元，由原告刘廷仙负担117元，被告杨泽芝负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 刘 松 人民陪审员 薛 慧 人民陪审员 蒋兆新 二〇二〇年八月十七日 法官助理张纯 书记员张艾