包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初1678号原告：韩巨财，男，1977年10月15日出生，住包头市。被告：王楠琨，女，1980年1月9日出生，住包头市。原告韩巨财与被告王楠琨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩巨财到庭参加诉讼，被告王楠琨经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。韩巨财向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》（合同编号：1900884）,并判令被告赔偿原告39800元损失；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2019年7月11日，原告与被告通过包头市联邦置业有限责任公司天成店签署了编号为1900884的《商品房买卖（置换）合同》（下称“商品房买卖合同”）。原告向被告购买位于包头市××区的房产。房屋面积92.79平方米，总价398000元。商品房买卖合同第六条第4款规定：甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。双方约定原告交付首期款68000元，用于被告办理还清其房贷尾款之用，最迟于过户当日交付。合同签订后，原告按时将70000元转至被告账户，然被告却将上述款项挪作他用，导致涉案买卖合同无法继续履行。经过协商，2020年3月7日，原、被告签署《补充协议》，约定被告2020年4月1日退还给原告首付款68000元；被告赔偿原告违约金15000元；如被告未履行上述补充协议条款给付内容，自愿按照之前的《房屋买卖（置换）合同》违约条款的约定向房屋买受人（原告）赔偿该涉案房屋售价的10%的损失。约定日期届满，被告仍然未按约定履行。被告的不诚信行为，已经构成严重违约，为此，原告特提起本次诉讼请求法院解除该《商品房买卖合同》并判令被告赔偿损失。请贵院判如所诉。原告为证明自己的主张提供的证据有：1.2020年3月7日签订的补充协议，用于证明违约责任，按房屋总价的10%；2.二手房贷款合同、联邦置业房地产经纪服务告知书、房屋买卖（置换）合同，用于证明房屋总价，首付款，中介费，银行贷款服务费；3.购房首付款转账汇款证明，用于证明我给被告的首付款；4.证人证言；5.收条，用于证明我交的贷款服务费和中介费；6.公证费收据，用于证明所交的公证费。王楠琨未答辩。本院经审理认定事实如下：甲方王楠琨（案涉房屋售房人）与乙方韩巨财（案涉房屋购房人）、丙方包头市联邦置业有限责任公司天成店李美玲（中介方）于2019年7月11日签订了房屋买卖（置换）合同、二手房贷款合同、联邦置业房地产经纪服务告知书，其中房屋买卖（置换）合同，合同编号为LB1900884，合同内容有“第一条：房屋基本情况：1.甲方自愿将座落在包头市××区的房屋出售给乙方。2.该房的基本情况如下：房屋性质：私产，所有权人王楠琨，产权证号：6-27287，房型2-1,建筑面积：92.79.楼层：6,总层数6。第二条：成交价格：甲、乙双方协商后的实际成交价格为:人民币叁拾玖万捌仟元（大写）,该房屋产权或租赁权过户的相关费用由乙方承担。第四条：付款约定（本条各款项均不计利息）：（1）乙方于2019年7月11日交付甲方定金人民币贰万伍仟元（大写）。（2）付款方式为贷款，乙方于2019年过户前交付甲方该房屋首付款人民币陆万捌仟元（68000元，其中包含定金贰万伍仟元整），剩余房款叁拾叁万元待银行放款当日内一次性付与甲方。第五条：相关事宜：3.甲方承诺于款齐之日内腾出该房屋。第六条：违约责任:3.认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已缴纳的服务费不予退还。(2)甲、乙双方须保证所提供的各种材料与证明真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成贷款未果，责任方承担相应责任及经济赔偿。（3）甲、乙双方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。第八条：其他约定，5.因甲方王楠琨名下该房屋有银行尾款需借用乙方首付款人民币陆万捌仟元整做提前还贷，且甲方必须保证专款专用。”。韩巨财于2019年8月15日通过中国工商银行股份有限公司包头东河支行向王楠琨转账汇款购房首付款柒万元（70000元）。售房人王楠琨、购房人韩巨财、证明人何江于2020年3月7日签订了补充协议，补充协议的内容有“现房屋出卖人王楠琨（身份证号：×××）与房屋买受人韩巨财（身份证号：×××）在包头市联邦置业有限责任公司天成店的居间服务下于2019年7月11日签订成立并生效《房屋买卖（置换）合同》（合同编号：1900884）,合同约定房屋买受人韩巨财以银行贷款购房的方式购买房屋出卖人王楠琨所有的的位××区的房屋。房屋出卖人王楠琨购买此房屋时以银行贷款方式购买，尚欠银行贷款约人民币20万元整。合同约定此欠款由房屋出卖人王楠琨偿还。后房屋买卖双方办理完毕二手房买卖按揭贷款后，由于房屋出卖人王楠琨无法按照合同约定偿还银行贷款，已构成合同违约。现房屋出卖人王楠琨（身份证号：×××）与房屋买受人韩巨财（身份证号：×××)在包头市联邦置业有限责任公司天成店的见证下，基于平等自愿的原则，达成补充协议如下：1、房屋出卖人王楠琨（身份证号：×××）于2020年4月1日退还房屋买受人韩巨财（身份证号：×××)购买此房屋的首付款人民币68000元整。2、房屋出卖人王楠琨（身份证号：×××）于2020年4月1日赔偿房屋买受人韩巨财(身份证号：×××）违约金人民币15000元整。3、如房屋出卖人王楠琨（身份证号：×××)没有履行以上两条合同条款约定的内容，自愿按照买卖双方签订成立并生效的《房屋买卖（置换）合同》（合同编号：1900884）违约条款的约定向房屋买受人韩巨财（身份证号：×××)赔偿合同约定的房屋售价的10%的违约金。”。因被告王楠琨未按约定履行，原告韩巨财提起本次诉讼。本院认为，甲方王楠琨（案涉房屋售房人）与乙方韩巨财（案涉房屋购房人）、丙方包头市联邦置业有限责任公司天成店李美玲（中介方）于2019年7月11日签订的房屋买卖（置换）合同是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同依法有效。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告韩巨财已经于2019年8月15日向被告王楠琨支付了购房首付款，后因售房人王楠琨没有按照约定偿还其名下房屋的银行贷款，致使原被告双方无法完成过户手续且被告亦无法交付房屋，致使合同目的不能实现。故原告请求解除合同的诉讼请求成立，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于原告未对合同解除后案涉房屋首付款提出诉讼请求，本院只对原告本次案件中的诉讼请求予以审查处理，关于合同解除后房屋首付款的问题，当事人可另案诉讼处理。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原被告在补充协议第一条、第二条、第三条中约定了违约责任和违约金计算方法，被告在签订补充协议后，仍未按约定履行合同义务，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。故原告请求被告支付违约金39800元的诉讼请求成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法判决原告韩巨财与被告王楠琨签订的《房屋买卖（置换）合同》（合同编号：LB1900884）于本判决生效之日解除；二、被告王楠琨支付原告韩巨财违约金39800元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费397.5元，由被告王楠琨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审判员 王 忠 二〇二〇年八月十八日书记员 郭佳欣本判决所适用法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。