湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初502号原告：武汉江天物业服务有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路586号23层2号。法定代表人：周庆华，董事长。委托诉讼代理人：魏红，公司员工。委托诉讼代理人：孙乔，湖北多能律师事务所律师。被告：覃丰，男，汉族，1977年8月11日出生，居民身份证住址武汉市武昌区，原告武汉江天物业服务有限公司（以下简称“江天物业公司”）诉被告覃丰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告江天物业公司的委托诉讼代理人孙乔、被告覃丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江天物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业费14100元（被告的物业面积为129.12平方米，物业费按每月每平方米1.40元，计算自2013年7月1日至2019年12月31日）；二、判令被告支付原告滞纳金2573元（按每天应缴物业费的万分之五计算，每月滞纳金为33元；计算自2013年7月1日至2019年12月31日）；三、判令被告承担本案的受理费及其他费用。事实与理由：2008年2月16日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：原告为被告位于武汉市武昌区中南街瑞景路16号滨湖名邸二期8栋1单元8层2号房屋提供物业服务，物业费按每月每平方米1.40元收取，滞纳金从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算。2018年2月10日，武汉市滨湖名邸小区第二届业主委员会与原告签订《滨湖名邸小区物业管理服务合同》，约定：武汉市滨湖名邸小区第二届业主委员会委托原告管理武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸小区一期、二期物业，委托管理期限自2018年1月1日至2020年12月31日止，物业费按照每月每平方1.40元收取。上述协议与合同签订后，被告自2013年7月1日至今一直无故拒交物业费，现原告提起诉讼。被告覃丰辩称：一、被告未缴纳物业费系因原告不履行物业服务义务在先，被告属于行使自身合法的抗辩权；二、本案诉讼时效已经经过，原告继续主张已过诉讼时效的债权不应得到法律的支持；三、前期物业管理服务协议上签订的物业费是按每月每平米1.20元收取物业费。故法院应驳回原告的全部诉讼请求。原告江天物业公司为支持其主张，举证如下：证据一、物业服务企业资质证书；湖北省服务价格（收费）监审证（副本）。拟证明原告具备经营物业服务企业的资格；原告合法、合理收取物业费。证据二、入伙确认单；［滨湖名邸二期］业户资料交付记录表；［滨湖名邸］防火、治安责任协议书；《前期物业管理服务协议》；《滨湖名邸小区物业管理服务合同》。拟证明被告居住滨湖名邸二期，房屋建筑面积129.12平方米；原告与被告签订物业服务协议，协议约定原告为被告提供物业服务，物业费按照每月每平方米1.40元收取，滞纳金从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算等权利义务。证据三、缴费通知书7份及照片。拟证明被告自2013年7月至今无故拒缴物业费；原告多次向被告催缴物业费。被告覃丰向本院提交如下证据：证据一、手机视频（2019年4月21日）。拟证明因下水管道破裂，被告家空调外机平台积水导致被告家靠空调外机的整个墙面漏水，持续四、五年，直至2019年年底才维修好。证据二、手机照片九张。拟证明原告没有履行合同义务，原告没有对小区的设施、设备进行维护管理，小区的安全存在隐患。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：被告覃丰对原告江天物业公司提交的证据真实性均无异议，本院均予以确认。原告江天物业公司对被告覃丰提交的证据一不予认可，认为不能证明这是被告家的外墙，因被告覃丰提交的证据一系原始载体，本院对该证据的真实性予以确认；原告江天物业公司对被告覃丰提交的证据二的真实性无异议，本院予以确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：覃丰系武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸二期8栋1单元8层2号房屋业主，房屋建筑面积129.12平方米。2008年2月16日，江天物业公司与覃丰签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：江天物业公司为覃丰所在的坐落于武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸小区提供物业服务；小高层住宅物业管理费按照建筑面积每月每平方米1.20元收取，按年缴纳，每年首月预交本年十二个月的物业管理费；覃丰不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，江天物业公司有权要求覃丰补交所有欠款并从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算每日的滞纳金；物业管理服务内容有：本小区公共设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理等；物业管理服务质量包括公共配套、设备、场所（地）规划标准，无缺漏或违章擅改原规划要求，……。2018年2月10日，武汉市滨湖名邸小区第二届业主委员会与江天物业公司签订《滨湖名邸小区物业管理服务合同》，主要约定：江天物业公司为武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸小区一期、二期提供物业服务；物业费收费标准为小高层住宅每月每平方米1.40元/1.50元，业主每年12月31日前向江天物业公司预交下年物业服务费，最多预交1年；期限为2018年1月1日至2020年12月31日；对装修管理约定：严谨破坏房屋主体结构，乱搭乱盖违规装修，对小区房屋公共部位进行日常管理和维护；……。上述协议与合同签订后，覃丰自2013年7月1日至今未向江天物业公司缴纳物业费。江天物业公司自2013年起至2019年每年均于覃丰所居住的房屋门口张贴《缴费通知书》，催收物业费。另查明，江天物业公司曾用名称为武汉江天物业管理有限公司，2009年2月26日，变更登记为江天物业公司。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。江天物业公司依据《前期物业管理服务协议》、《滨湖名邸小区物业管理服务合同》在本案所涉小区进行了物业服务，覃丰作为小区业主，享受了江天物业公司的物业服务，应依约交纳物业费。覃丰现以对物业服务不满意为由拒绝缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，覃丰作为业主对物业服务有异议可以合理方式提出或由业主委员会决议更换物业公司，而不应以拒交物业费的方式进行对抗，其拒交物业费的抗辩理由本院不予采纳。江天物业公司要求覃丰给付物业服务费，于法有据，本院予以支持。关于物业费及滞纳金的计算。依据合同约定，物业费自2013年7月1日起至2017年12月31日计算为8366.98元（129.12平方米×1.20元/平方米/月×54月），自2018年1月1日起至2019年12月31日计算为4338.43元（129.12平方米×1.40元/平方米/月×24月），共计12705.41元。原告江天物业公司主张的物业费本院支持12705.41元，超出部分不予支持。江天物业公司还主张逾期缴纳物业费的滞纳金，《前期物业管理服务协议》中约定了业主逾期不交纳物业服务费，从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算滞纳金,故滞纳金计算为7295.54元［（129.12平方米×1.2元/平方米/月×6月×0.5‰×365×7年）+（129.12平方米×1.2元/平方米/月×12月×0.5‰×365×6年）+（129.12平方米×1.2元/平方米/月×12月×0.5‰×365×5年）+（129.12平方米×1.2元/平方米/月×12月×0.5‰×365×4年）+（129.12平方米×1.2元/平方米/月×12月×0.5‰×365×3年）]。江天物业公司主张覃丰支付滞纳金2573元未超出上述范围，本院予以支持。关于诉讼时效问题,因物业服务合同属持续履行的合同,而覃丰未缴费亦处于持续状态,故在认定诉讼时效时对物业公司不应过于苛刻。覃峰对江天物业公司2013年至2019年每年张贴在其门口的缴费通知书无异议，故诉讼时效因江天物业向覃峰催收物业服务费而依法中断，覃丰提出的诉讼时效抗辩本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告覃丰于本判决生效之日起五日内给付原告武汉江天物业服务有限公司自2013年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费12705.41元；二、被告覃丰于本判决生效之日起五日内支付原告武汉江天物业服务有限公司自2013年7月1日起至2019年12月31日止的滞纳金2573元；三、驳回原告武汉江天物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告覃丰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取108元，由被告覃丰负担（此款原告武汉江天物业服务有限公司已垫付，由被告覃丰于本判决书生效之日起五日内径行给付原告武汉江天物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周琪二〇二〇年八月五日法官助理贾心曌书记员桂坦