江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终6485号上诉人（原审被告）：徐艳取，男，1979年4月7日生，汉族，住宿迁市宿城区。被上诉人（原审原告）：辛立志，男，1984年3月16日生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：孙利国，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟安湖，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。上诉人徐艳取因与被上诉人辛立志房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院(2019)苏0505民初3973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐艳取的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、徐艳取已按合同约定向辛立志提供了安全合法设施齐全的厂房，在公司正式运营前办理相关证照时，辛立志的职责，一审法院将辛立志未能取得证照的损失算在徐艳取头上不合理。二、涉案厂房于2009年1月1日交付给辛立志后，其立即进行了装修以及设备迁入安装活动，在此期间辛立志的员工和装修人员正常出入工厂大门，足以说明物业方知道并认可该厂房已有新公司迁入。辛立志二审辩称，请求驳回上诉，维持原判。辛立志向一审法院起诉请求：1、判决解除辛立志、徐艳取签订的《厂房租赁合同》；2、判决徐艳取归还辛立志租房保证金14000元，租金84000元，赔偿各项损失26000元，并支付违约金16000元。3、判决徐艳取承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于苏州新区的房屋为工业用房，系苏州市晶乐高分子医疗器械有限公司所有，汤健华任该公司法定代表人，持股比例为50%；汤微影任该公司监事，持股比例为40%。徐艳取作为承租方（乙方）和出租方汤微影（甲方）曾签订《厂房租赁协议书》一份，约定：甲方将位于苏州新区的工业标准厂房（建筑面积为3987.93平方米）出租给乙方，租赁物的功能为工业用房，乙方不得擅自更改其使用功能；乙方租赁甲方上述厂房、场地原合同已到期，由于治安管理及政府管制等原因，甲方本不再续租，但考虑到乙方经营生产的原因给予自2018年9月16日至2019年9月30日的过渡时间，在租赁期间，如因消防、安监和环保等不可抗力因素，乙方需停止生产或自行搬出，甲乙双方均无需承担违约责任；甲方保证乙方在租赁期满后在同等条件下有优先续租权；乙方不得擅自将所租赁厂房转租给第三方。2018年12月13日，徐艳取作为出租人（甲方）和承租人（乙方）的辛立志签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将坐落于苏州新区3号厂房1层、面积为500平方米的房屋出租给乙方，租期自2019年1月1日起至2019年9月15日止；乙方租赁用途为快递分拣，未经甲方书面许可，乙方不得擅自改变租赁用途，否则甲方有权解除合同并不作任何补偿；乙方应于合同签订之日起三日内向甲方支付厂房租赁保证金14000元；租金为每月每平方米28元，月租金为14000元，该租金已包含物业管理费，但未包含税费，合同期内的租金共计119000元，甲方应于合同签订之日起三日内一次性支付；租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须取得有关部门许可的则还应报请有关部门批准后方可进行；乙方在租赁期间如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果中途擅自转租转让，则甲方不再退还租金和保证金；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费由乙方自行承担；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付达15天，甲方有权增收10%滞纳金，并有权单方面终止本租赁合同及要求乙方进行违约赔偿；租赁期满后，甲方如继续出租该厂房时，乙方享有优先权；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方3个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方3个月租金。合同签订后，辛立志于2018年12月15日支付徐艳取5万元，于12月18日支付徐艳取48000元，合计98000元，上述费用包含了保证金14000元，租金84000元。辛立志对其承租的涉案房屋进行了装修。装修之后，辛立志将自己的部分设备搬入承租的房屋。另查明，辛立志承租房屋所在厂区的物业人员在2019年1月3日告知徐艳取，如果要出租房屋需让街道同意出一个书面证明（临时使用），徐艳取于当日告知辛立志其入驻承租的房屋需要到街道进行报备。辛立志在实际入驻租赁的涉案厂房时也的确被厂区的物业人员阻拦，并要求辛立志出具合法入驻的审批手续，辛立志故此未能在承租房屋中开展正常的经营活动。其后，辛立志向有关机关询问了办理入驻涉案厂房的手续，并在2019年1月7日晚上要求徐艳取提供消防资料，徐艳取在1月10日以微信形式发送给辛立志一张消防验收证明，辛立志收到后告知徐艳取“我待会会拿给他们看一下啊，应该是真的”，徐艳取让辛立志赶紧办，辛立志回复“好的”。2019年1月13日，辛立志告知徐艳取安监部门不能出什么证明，要求徐艳取和房东说一下辛立志要进入承租房屋中经营，徐艳取答应第二天去物业问一下。2019年1月15日，辛立志催促徐艳取不能再拖了，一定要进入承租房屋。2019年1月18日，徐艳取微信告知辛立志“汤总说你们是被安监从别的地方赶走的，他说安监的人跟他讲不能让你进，除非你让安监开个证明给你”，辛立志回复说“安监人家开不了证明啊”，并告知徐艳取“再帮忙催一下，明天要是还不能进去，我只能重新找地方了”。2019年1月21日，徐艳取微信告知辛立志“我早上就问过了，汤健华他怕安监那里有问题，所以他想让你找安监开个证明，他说不好开，能不能让安监谁给他打个电话也可以”，辛立志回复“人家不可能打电话的”。2019年2月14日，徐艳取微信问辛立志“不好意思，刚刚在开会，你们东西还没有搬走吗”；辛立志回复“我们就一个流水线，上次搬进去的，后面门卫就不让我们车子进去了”、“你和门卫说一下，我们周六移走”。2019年2月22日，徐艳取微信问辛立志“辛总你们东西什么时候能搬走，从年前说搬走到现在，马上就3月份了”；辛立志回复“明天搬，我这里好了”；徐艳取回复“明天确定了，不会再变了吧”；辛立志回复“不会，我要用了”。庭审中，辛立志、徐艳取一致确认辛立志在2019年2月23日搬离了涉案承租的房屋，双方之间的租赁合同自该日解除。再查明，2018年3月17日，中共苏州高新区委（虎丘区委）全面深化改革领导小组出台了苏高新改[2018]1号文件，讨论通过并印发了《苏州高新区关于加强存量工业用地管理的实施意见（试行）》，该文件对于高新区内存量工业用地房屋出租规定的核准材料为：1、房屋出租申请书；2、不动产权证书或土地使用权出让合同和建设工程规划许可证复印件；3、出租与承租企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件或三证合一后的营业执照复印件，新企业提供名称预核准通知书；4、出租与承租企业近三年完税证明或近三年财务审计报告；5、不改变工业用地用途承诺文书；6、承租企业涉及新投资项目的，需提交新投资项目可行性研究报告、新投资项目产业发展项目监管协议。该文件对于高新区内存量工业用地房屋出租规定的核准程序为：1、属地监管。存量工业用地承租企业将申请事项的核准材料在线提交至苏州高新区企业提升发展服务平台……属地板块在10个工作日内完成评审，决定是否准许，并形成评审意见书。经评审同意承租人租赁相关厂房设施的，同时将租赁合同报房地产交易中心备案登记……2、手续办理。相关板块凭评审意见书，向市场监管、环保、房地产交易中心等部门提交受理相关行政审批事项的申请，相关部门按照相关法律法规作出相关行政决定。庭审中，关于投入涉案承租房屋中的装修，辛立志举证了由苏州苏易佳装饰设计工程有限公司出具的两张收款收据，其中日期为2019年1月2日的收款收据载明装修工程款（第一批）为1万元，2019年1月15日的载明装修工程款（第二批）为16000元，总金额26000元，收款收据上显示的客户名称为苏州展志货运有限公司。关于装修款的支付情况，辛立志还提交了微信转账截屏，显示2018年12月30日“装修公司周军已收款￥10000.00”，2019年1月26日“装修公司周军已收款￥7000.00”。经查实，辛立志系苏州展志货运有限公司的法定代表人，苏州苏易佳装饰设计工程有限公司的法定代表人为周勇军。苏州展志货运有限公司于2019年8月20日出具声明一份，载明在辛立志诉徐艳取房屋租赁合同纠纷一案中，本公司认可辛立志对涉案房屋中装修行为是辛立志的个人行为，辛立志有向徐艳取要求装修损失的权利。庭审中，辛立志提交了其和徐艳取之间手机通话的录音。2019年3月19日的录音中辛立志说到“你的这个房子我是很想租，我想拿着这些东西去跟政府交涉，我要去弄的”；辛立志还说到“从我装修完了，1月7号结束，一直到现在根本就没有进去过，对不对，1月7号我搬的时候，那天早上一大早，我给你打电话，保安拦住了，我根本搬不进去，是不是”，徐艳取回复“是的，是的，对”；徐艳取还说到如果他知道安监那边不让做的话，其无论如何也不租给辛立志，让辛立志找个律师问一下怎么弄，徐艳取会配合的。2019年4月9日的录音中辛立志问徐艳取房东现在怎么说，徐艳取回复房东需要街道开个证明，并问辛立志其到底是租还是不租；辛立志还陈述安监他去问了，徐艳取也去问了，安监告知他们没有审批权。庭审中，辛立志、徐艳取一致确认：双方在合同中约定的保证金的用途为约束辛立志租赁期间擅自转租房屋；双方在合同签订之前未办理租赁的审批手续；辛立志是在2019年1月1日开始对涉案房屋进行装修的。庭审中，辛立志陈述：我去了安监部门和街道开允许入驻的证明，但这些部门给的答复是无权开具这类证明；关于装修的费用问题不再提交任何证据；没有证据证明因徐艳取转租房屋，原出租人提出了解除租赁合同的要求；我方对租赁的房屋进行装修电话告知了徐艳取，未书面通知；在租赁合同签订之前，我方不知道苏高新改[2018]1号文件的存在；我是个人承租的涉案房屋；我方主张的损失包括涉案房屋的装修损失，运输设备的损失，经营的损失，人工损失，车辆花费和交通费等各项损失；辛立志的装修是在2019年1月6日结束的。庭审中，徐艳取陈述：关于辛立志的装修损失我方不申请鉴定；在租赁合同签订之前，我方不知道苏高新改[2018]1号文件的存在；我方在2019年9月底、合同到期之前就将房屋返还给原出租人了。以上事实，有厂房租赁合同、转账凭证、收款收据、视听资料、报警记录、微信聊天记录、营业执照、声明、装修报价书、装修照片、微信付款截图、苏高新改[2018]1号文件、厂房租赁协议和房产登记信息，以及庭审笔录、听证笔录等证据予以证实。一审法院认为，辛立志、徐艳取签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律和行政法规等的规定，应认定为合法有效。从庭审查明的事实可知，辛立志、徐艳取确实到相关机关努力尝试办理入驻涉案厂房的手续，但最终未能办理出来亦是客观事实，由此导致的后果就是双方签订的租赁合同无法履行，合同目的无法实现，故应予解除。辛立志、徐艳取庭审中已一致确认双方的租赁合同自辛立志搬离承租房屋之日即2019年2月23日解除，法院予以确认。关于辛立志主张徐艳取退还的租房保证金14000元，法院认为，因原、徐艳取一致确认双方在合同中约定的保证金的用途为约束辛立志租赁期间擅自转租，而事实上辛立志并未转租房屋，在双方租赁合同已经解除的情况下，徐艳取应返还辛立志上述租房保证金。关于辛立志主张徐艳取退还的房屋租金，法院认为，从庭审查明的事实来看，双方关于辛立志何时搬离涉案房屋均未给予对方强制性的通知，而是存在一个协商、迁就的过程，故双方系协商解除了租赁合同。但双方租赁合同签订于苏高新改[2018]1号文件实施之后，辛立志作为厂房的承租方，徐艳取作为厂房的出租方，双方均有事先了解相关规定的注意义务，现因双方均未履行该项义务而导致合同在签订之后无法实际履行而解除，双方均存在过错，法院认为双方过错程度相当。基于辛立志并未能正常使用房屋但占用房屋至合同解除之日即2019年2月23日的事实，法院酌情认定辛立志应按照双方约定租金标准的一半即7000元/月（14000元/月÷2）的标准向徐艳取支付2019年1月1日至2019年2月23日期间的租金，经计算为12750元[7000×（1+23÷28）]。因辛立志已经向徐艳取交付租金84000元，故徐艳取应退还辛立志租金71250元（84000元-12750元）。关于辛立志要求徐艳取赔偿损失的诉讼请求，法院认为，租赁合同因客观上无法履行而协商解除，且双方过错责任相当，故辛立志有权要求徐艳取赔偿因合同解除造成的损失。关于辛立志的损失大小，法院认为，辛立志举证的装修付款凭证并不足以证实其实际支付的金额，特别是落款日期为2019年1月15日的收款收据中载明的16000元，装修公司在收到辛立志所述的2019年1月26日的转账7000元款项之前竟已向辛立志出具相应的收款收据，显然与一般生活经验不符，而辛立志所称的现金支付一事更无证据证实，故辛立志的举证不足以证实其装修的费用为26000元。但辛立志对涉案承租的房屋进行了装修系客观事实，而辛立志搬迁设备、另行承租房屋等，必然会给其带来相关的费用支出和经营上的损失，综合本案的实际情况，法院酌情认定辛立志的各项损失为2万元。关于上述损失的承担，如前所述，导致合同解除的原因中原、徐艳取过错相当，故法院认定辛立志上述损失2万元由徐艳取赔偿辛立志一半计1万元。关于辛立志主张徐艳取支付违约金的诉讼请求，法院认为，如前所述，双方系协商解除了租赁合同，而且导致合同解除的过错双方责任相当，法院已依法支持了辛立志要求徐艳取赔偿损失的部分诉讼请求，故对其要求徐艳取另行支付违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、辛立志和徐艳取于2018年12月13日签订的《厂房租赁合同》于2019年2月23日解除。二、徐艳取于判决生效之日起十日内退还辛立志租房保证金14000元，租金71250元，并赔偿辛立志损失10000元，合计95250元。三、驳回辛立志的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由辛立志负担991元，由徐艳取负担2109元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，双方均未提供新证据。本院认为：在徐艳取与辛立志2018年2月13日签订租赁合同之前，中共苏州高新区委（虎丘区委）出台了相关文件，辛立志进入厂区开展经营需取得相关部门允许入驻的批准手续。双方在签订租赁合同时均未注意到上述规定，签订合同后，经双方协调仍无法取得允许入驻规定，导致辛立志无法使用承租房屋，对此双方均有过错，且过错程度相当。一审判决对辛立志由此造成的损失由徐艳取赔偿50%并无不当。综上所述，徐艳取的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2109元，由上诉人徐艳取负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年八月十三日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。