上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初11119号原告：张亚，男，1989年9月6日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：李国明，上海震亚律师事务所律师。被告：周文芬，女，1968年10月19日生，汉族，住上海市闵行区。第三人：王慧斌，男，1989年3月29日生，汉族，住上海市闵行区吴泾镇新建村1组53号。原告张亚与被告周文芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月10日第一次公开开庭进行了审理。期间，本院根据原告的申请追加王慧斌为第三人并于2020年8月24日第二次公开开庭进行了审理。原告张亚及其委托诉讼代理人李国明、被告周文芬到庭参加了诉讼，第三人王慧斌经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。原告张亚向本院提出诉讼请求：被告继续履行《房屋租赁合同》即将坐落于上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号别墅交付原告使用；被告支付原告从2020年1月18日起至实际使用日止按每月3,000元计算的房屋延迟使用费。事实和理由：原、被告经朋友介绍相识，在2019年8月至2020年1月期间，被告及其儿子即第三人多次向原告借款计242,000元，因被告方无力偿还债务，故原、被告双方于2020年1月17日签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号别墅租赁给原告使用以抵扣被告及其儿子所欠的借款。此后，被告拒绝交付别墅，故提起诉讼。被告周文芬辩称，第三人向原告借款是事实，借款时并无利息约定，实际借款金额为185,000元，其余57,000元均为利息，在185,000元的借款金额中62,000元转至其银行卡上,32,000元用于归还其信用卡债，30,000元用于其消费，其余由第三人收取,现金仅收取6,000元，业已归还原告借款43,000元，利息当时约定每天0.5%，但实际未付，原告的借款属高利贷。涉案《房屋租赁合同》系在原告强迫下签订，签订目的并非租金抵借款，属无效合同，故不同意交付房屋，也不同意原告诉请。第三人王慧斌未提交书面述称意见。本院经审理认定事实如下：2019年8月23日，原告向第三人转账20,000元。2019年8月31日，第三人向原告付款1,000元。2019年9月2日，第三人向原告付款10,000元。2019年10月1日，第三人向原告出具《借条》，确认：第三人向原告借款50,000元，借款期限从2019年10月1日至2019年10月31日，利息为500元，本息于2019年10月31日一次性还清，如不还则视为违约，违约金为10,000元。2019年10月17日，原告向第三人转账35,000元。2019年10月21日，原告向第三人指定的王剑峰转账20,000元。2019年10月22日，原告向第三人转账20,000元。2019年10月28日，原告向被告转账32,000元。2019年11月4日，第三人向原告付款1,000元。2019年11月7日，原告向第三人转账8,000元。2019年11月22日，第三人向原告付款10,000元。2019年11月24日，第三人向原告付款10,000元。2019年12月2日，第三人向原告出具《借条》，确认：第三人向原告借款60,000元，于2019年12月15日付清，到期未付按日利率5%计算。2019年12月19日，第三人向原告出具《借条》，确认第三人向原告借款86,400元。同日，第三人向原告出具《借条》，确认第三人向原告借款76,400元。2019年12月22日，原告向第三人转账20,000元。同日，第三人向原告出具《借条》，确认：第三人向原告借款23,800元，于2019年12月23日归还。2020年1月6日，原告向被告转账27,000元。同日，被告向原告出具《借条》，确认：被告向原告借款38,250元，于2020年1月18日前全部还清，如不还则视为违约，违约金为50,000元。2020年1月7日，原告向被告转账3,000元。2020年1月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告向被告承租坐落于上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号别墅，面积为314.79平方米；租赁期限从2020年1月17日起至2040年1月17日止，共20年；租赁期间无须支付租金；被告应于合同生效之日交付房屋；任何一方违约，违约方应支付守约方房屋现值的30%。第三人则在该份合同签章部分下面注明此合同仅限于被告和第三人欠原告未还清之前，如借款还清此合同作废无效，同时由被告和第三人捺手印。2020年1月18日，原告向第三人转账14,000元。同日，第三人向原告出具《借条》一份，确认：第三人向原告借款242,000元，于2020年2月28日前全部还清，如不还则视为违约，违约金为100,000元。2020年4月底、5月初，原告向被告和第三人催讨借款，并要求被告将涉案房屋抵押或过户至原告名下，被告和第三人则未还款并提出异议，以致涉讼。另查明，坐落于上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号别墅的房地产权证显示的权利人为被告。该房屋所在区域的类似房屋租金约在每月2,500元至3,000元之间。该房屋目前为空置状态。在审理期间，原告确认：被告和第三人的借款本金为242,000元，转账为199,000元，现金为43,000元，系长期多次借款后的累计金额，其中2020年1月18日又借款20,000元(即转账14,000元和现金6,000元)后出具总金额为242,000元的借条；已归还本金42,000元，偿付利息1,000元，后更正为已归还本金41,000元，偿付利息1,000元；上述已付本金金额同意在诉请金额中扣除；所有借款不存在预扣利息的情况；2020年1月17日签订《房屋租赁合同》时，原、被告和第三人均在现场，合同最后一行的意思就是承诺还款，还清合同作废，但未明确具体抵扣的租金，也未协商如何结算，当时实系为施加还款压力而签订合同；被告要求测谎同意，但要求被告和第三人垫付费用。被告确认：被告和第三人的借款本金为185,000元，其余为到期利息累加，系长期多次借款后的累计金额，其中2020年1月18日又借款20,000元(即转账14,000元和现金6,000元)后出具总金额为242,000元的借条，总数认可242,000元；已归还本金42,000元，偿付利息1,000元，已归还本金应予扣除，尚欠本金为143,000元；所有借款不存在预扣利息的情况；2020年1月17日签订《房屋租赁合同》时，原、被告和第三人均在现场，合同最后一行的意思就是承诺还款，还清合同作废，但未明确具体抵扣的租金，也未协商如何结算，存在不公平的情况，该份合同属废纸；要求测谎，但费用应由原告垫付。经释明，被告未提交测慌申请，原告则坚持以房屋租赁合同为案由提起诉讼。以上事实，由户籍资料、《房屋租赁合同》、房地产权证、《借条》付款凭证、微信记录、录音录像资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，合同成立须具备三要素即参加合同法律关系的主体系依法享有权利、承担义务的当事人、法律关系主体的权利义务所指向的对象特定明确、合同主要条款完备。本案中，原、被告及第三人之间的基础法律关系是借款合同关系，即被告和第三人向原告借款并归还本金和偿付利息，现双方为借款本金、已归还本金及已偿付利息存在争议。期间，被告与原告签订《房屋租赁合同》并由第三人在合同最后一行书写内容并捺手印，《房屋租赁合同》明确租赁期限为20年且在此期间无须支付租金及归还借款即合同作废，原告认为实为租金抵扣借款，但合同对租金标准、抵扣款项金额、如中途归还借款如何结算等均未作出明确约定，且次日双方又发生新的借款，现也无法就合同主要条款达成一致意见，结合原、被告在庭审期间的确认，该份合同缺乏合同成立的必备条件即合同主要条款不完备而未成立且实则也并非真正的房屋租赁合同。因此在经本院释明后，原告坚持以房屋租赁合同纠纷为案由提起诉讼显然缺乏事实和法律依据，故对原告基于房屋租赁合同法律关系的全部诉讼请求不予支持，原告仍可基于借款合同关系另行向被告和第三人主张相关权益。而被告认为被迫签订《房屋租赁合同》而合同属无效依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张亚的诉讼请求。案件受理费90元，减半收取计45元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇二〇年八月三十一日书记员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……