广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2394号原告：**，女，1987年12月15日出生，汉族，住所：河南省罗山县******易河组，公民身份号码：430************528。被告：珠海中邦房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇城东白蕉路3118号88栋（康健服务中心），统一社会信用代码：9144040066817860X4。法定代表人：卫平，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陈丽君，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告**（以下简称原告）与被告珠海中邦房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。并于2020年8月14日公开开庭审理。原告、被告的委托诉讼代理人陈丽君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告赔付按同地段同面积的租房金额即每月2000元，21个月共计42000元；2.要求被告承担由于质量不合格导致延迟收楼所产生的物业管理费用2200元；3.要求被告重新定过保时间。事实和理由：原告于2017年3月底首付54万元、于斗门区井岸镇中兴南路交通银行贷款50万元购买位于珠海市斗门区********************。被告应于2018年9月30日前向原告交房，最迟期限不得超过2018年12月30日交房，否则应向原告支付每天房贷款万分之一的延期交房金。2018年9月13日，被告发通知书给原告通知原告去验收。2018年10月6日，原告及丈夫、父亲一起去验收房屋，父亲有20多年的房屋建筑及装修经验。验收时发现多处存在墙面漏水、墙裂、地板不平整等严重影响居住的现象。故原告当时拒收，并交待当天交付人员处理合格后通知原告再次验收。因期待能早日入住，现时加上法律意识浅薄，原告当时并未拍照。原告原以为几个月便能维修合格，不曾想时至今日房屋都没有修好。每次过去看房子均能发现新问题，被告及物业相互推托。在此期间，物业管家未曾打过一次电话给原告通知原告去再次验收，每次都是原告自己抽时间去查看房子。被告对于维修一直拖拖拉拉，马上过保修期，但原告还没有收楼，还在外面租房住。原告为维护自身合法权益，遂起诉，请求法院判如所请。诉讼过程中，原告明确诉讼请求第1项要求被告赔偿的42000元为因被告拖延维修导致原告无法收楼而造成的房屋使用费损失，损失参照同地段同面积房屋的租金按每月2000元计算。原告明确诉讼请求第2项中的物业服务费为2019年6月至2020年6月期间的物业服务费。被告辩称，一、被告已按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，履行了案涉房屋的交付义务。原、被告于2017年5月17日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买斗门区XXX房。合同第九条商品房交付条件约定，商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；第十一条交付时间及手续约定，被告应当在2018年9月30日前向原告交付该商品房。合同第十一条第（三）款第2项第（5）也即附件补充协议第六条第2款约定：买受人应在房屋《交房通知书》中确定的交付日起五日内（验房期限）前来验收该商品房，如有异议，应于验房期限届满之日前一次性提出。若买受人未能在上述期限内前来验收，视为因买受人原因未能按时交付。买受人所提异议属于保修事项的，不影响交付的效力。合同第十一条第（三）款第2项第（5）也即附件补充协议第六条第5款约定：办理交接时若买受人对房屋质量存在上述异议（如个别渗漏、开裂，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，电气设备障碍等），但没有对正常居住使用造成直接且明显的障碍，不造成买受人实质上无法居住时，属于质量保修范围，不影响该商品房的交付。买受人以此拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接受该商品房的，视为因买受人原因未能按时交付。合同第十一条第（三）款第3项约定：由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：自《商品房交付通知书》中规定的交付之日起，视为商品房已交付，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担。实际上，被告已按照合同约定履行了案涉商品房的交付手续：案涉商品房已分别在2018年9月13日、2018年6月12日取得竣工验收备案表及房屋测绘报告，被告交付的商品房符合合同约定的交付条件。2018年9月18日，被告通过EMS邮政快递通知原告于2018年9月30日前往中邦城市花园办理收房手续，履行了收楼通知义务。二、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，其在无正当理由的情况下拒收案涉房屋，相应的责任应由其自行承担。根据上述合同约定，只有房屋质量问题影响正常居住使用且造成直接明显的障碍，致使原告实质上无法居住的情况下，原告才有权拒收房屋。而根据原告提交的材料显示：（一）原告所反映的案涉商品房问题，均是装修瑕疵（收胶不到位、油漆破损等），实际上并不影响原告居住，不能成为原告拒绝收楼的理由。（二）原告怠于履行收房义务：（1）自2018年9月至2020年3月长达18个月的时间中，原告仅于2018年10月6日、2020年3月29日（委托母亲）两次到案涉商品房查验（微信聊天记录中，原告表示不希望有第三次验收）；与物业的微信聊天记录中，原告表示“一年半我事忙，没催促你们，你们也没理过我”。即事实上，在原告拒收楼的一年半时间中，原告没有对案涉商品房的整改维修的事宜进行跟进；（2）根据合同约定，原告对案涉商品房质量有异议的，应当在第一次查验房屋时（2018年10月6日）一次性提出，在被告按照其要求维修完毕后，原告又在2020年4月10日、2020年5月28日、2020年7月13日、2020年8月6日陆续又提出新的维修问题。（三）原告证明恶意拖延维修、物业不作为等聊天记录均是发生在今年三、四月份，此时正值疫情期间，大部分维修工作人员在外地无法返工。而在疫情发生前，被告多次通知原告维修工作已完成，请原告前来收房（详见被告提供的微信聊天记录）。但原告均在没有现场查看的情况下，以“没弄好怎么收”、“你们地产导致的，我应该怎么索赔”、“赔偿怎么算”等理由拒绝收房。事实上，合同附件七《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》中明确约定只有在案涉商品房合理正常使用的情况下，因施工质量问题产生的房屋问题才属于保修范围。在本案中，在长达一年半的时间中，被告一直没有到案涉房屋居住使用，部分“质量问题”不能排除是由于天气原因等外部因素导致的，原告所认为的“质量问题”事实上并不能直接认定为装修问题或者属于保修范围。综上，原告消极收房，属于其放任损失扩大的行为，应由其承担相应的责任。关于原告主张租金损失的诉讼请求，从上述情况可知，原告是因个人原因拒不收楼，且对所谓的租金损失并未提供证据予以证明，不应得到支持。关于原告主张被告承担物业管理费的诉讼请求，根据合同约定，原告单方认为案涉商品房没有达到交付标准，无理拒绝收楼，应视为案涉商品房已在2018年9月30日实际交付。自该日起，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由原告承担。关于原告主张重新约定质量保修期的诉讼请求，合同中已对质保期进行了明确的约定，被告在质保期内已履行了应尽的维修义务，原告要求延长质保期没有任何事实和法律依据。原告围绕诉讼请求依法提交证据：1.《商品房买卖合同（预售）》；2.原告与金总之间短信记录及金总与邱工、邓飞之间的微信聊天记录截图；3.原告与物业管家之间的微信聊天记录；4.交楼验收单；5.《补充协议》；6.中邦御龙湾高层业主2群、原告与售楼部人员阿莲之间、原告与物业管家之间的微信聊天记录；7.照片及视频光盘；8.验房记录表。被告向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》及附件；2.竣工验收备案表；3.珠海市房地产登记测绘成果报告；4.交房通知书及邮单；5.原告与物业管家之间的微信聊天记录。经庭审认证、辩证，原告提交的证据6中XXX业主2群的聊天记录与本案无关，本院不予认定。本院对原告提交的其他证据、被告提交的证据予以认定，但证明内容以本院认定的为准。本院根据确认的证据及庭审笔录，查明事实如下：2017年5月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》及附件（包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《补充协议》等内容），约定原告购买被告开发的位于珠海市斗门区********************，总价款为765159元。主要内容如下：一、交付条件。合同第九条约定：1.取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.取得房屋测绘报告；二、交付时间和手续。合同第十一条第（一）、（二）项约定：出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；三、查验房屋。合同第十一条第（三）款第2项约定：该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）详见《补充协议》第六条。合同第十一条第（三）款第*项第（1）点约定：由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，自《商品房交付通知书》中规定的交付之日起，视为商品房已交付，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担。《补充协议》第六条第2款约定：买受人应在房屋《交房通知书》中确定的交付日起五日内（验收期限）前来验收该商品房，如有异议，应于验收期限届满之日前一次性提出。若买受人未能在上述期限内前来验收，视为因买受人原因未能按时交付。买受人所提异议属于保修事项的，不影响交付的效力。第六条第5款约定：办理交接时若买受人对房屋质量存在上述异议（如个别渗漏、开裂，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，电气设备故障等），但没有对正常居住使用造成直接且明显的障碍，不造成买受人实质上无法居住时，属于质量保修范围，不影响该商品房的交付。买受人以此拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接受该商品房的，视为因买受人原因未能按时交付。因买受人原因未能按时交付房屋的。自合同约定的交付期限届满之日起，该商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担；四、逾期交付责任。合同第十二条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；五、商品房质量。合同第十六条第（一）项、第（二）项、第（三）项约定：（一）地基基础和主体结构。出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，双方不作任何赔偿，合同继续履行，出卖人整改商品房至检测合格。（二）其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，双方不作任何赔偿，合同继续履行，出卖人整改商品房至检测合格。（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）方式处理：（1）及时更换、修理；（3）买受人有权按照符合双方约定的标准要求出卖人修改，但出卖人可以用其他品质相当的材料、设备替代，但买受人不得以上为由拒绝接收商品房或者要求出卖人承担逾期交付商品房的违约责任；六、保修责任。合同第十七条第（一）项约定，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》载明，关于保修期限，主体结构为设计使用寿命年限，屋面、外墙、厨房、卫生间防水为5年，地面、墙面、门窗、五金件、上下水管道均为2年，电气管线、开关为半年，可视对讲为1年。保修期限自竣工验收合格之日起计算。上述合同签订后，原告向被告支付了全部房屋价款。2018年6月12日，珠海市测绘院作出案涉房屋的《房屋建筑面积测绘成果明细表》及房产分户图。2018年9月13日，案涉房屋取得竣工验收备案表。2018年9月18日，被告按原告预留的通信地址通过EMS向原告送达《交房通知书》，通知原告于2018年9月30日9时到珠海中邦城市花园二期B区交房现场办理收楼手续。该邮件于2018年9月20日妥投。2018年10月6日，原告经查验案涉房屋，认为存在走道墙面需要补漆，客厅空调孔漏水，墙面有裂纹、不平整，户内门边框收胶不到位，书房空调也周边收口不到位，门后墙面油漆污染，次卧墙面油漆破损，窗边阳角破损，空调盖收边不到位，儿童房窗扇下墙泡水未修，空调洞漏水，油漆修补不到位，主卧插座墙面有裂纹，对面墙油漆打磨不到位，墙面不平整，阳台地砖不平整，书房、儿童房木地板需更换等问题，原告拒绝收楼，并向被告反馈上述问题。2020年3月29日，原告委托其母亲查验案涉房屋，认为存在书房、儿童房门有点难关，主卫、客卫瓷砖空鼓，主卫天花缝隙大，儿童房窗下油漆脱落、木地板缝大，厨房门左边玻璃左下角板不直，厨房烟管处瓷砖破损、有缺口、瓷砖空鼓，书房门框上方墙面有胶，次卧、儿童房、书房门关门后门角起翘，客厅地砖空鼓，主卧窗台石空鼓等问题，并在验房记录中填写了上述问题。2020年5月28日，原告查验案涉房屋，认为存在阳台裂纹，洗手间及儿童房墙面油漆粗糙需重刷，儿童房木地板被泡需更换，次卧、儿童房、书房、客卫门不能关上，主卫有瓷砖空鼓、一块破损，客厅及厨房地砖空鼓，主卫天花脱落，厨房门木皮条不直等问题。随同物业人员填写了验房记录表。2020年7月13日，原告查验案涉房屋，认为存在负压保护器损坏，洗手盆下面水管接错、不出水的问题。随同物业人员填写了验房记录表。2020年8月，原告查验案涉房屋，认为卫生间渗水需重新刷防水，随同物业人员填写了验房记录表。根据原告提交的其与售楼部人员阿莲的微信聊天记录，售楼部人员阿莲称之前告知原告联系的金总负责管工程，邱工是维修部的，但是维修问题还是要找物业。被告确认金总是负责销售的人员，金总就业主向其反馈的维修问题有与被告进行沟通协调。根据原告提交的其与金总之间的短信记录，原告在2020年3月25日至5月25日期间，有向金总反馈案涉房屋装修质量问题并催促其跟进维修进度。金总于2020年5月24日、2020年5月25日有向原告发送过其与被告的维修人员邱工、邓飞的微信聊天记录。金总有催促对方维修并询问案涉房屋维修进度缓慢的原因，邱工于2020年4月13日在微信中回复去年的都已维修完成，只剩下儿童房不明原因进水的涂料和地板问题还未修复，2020年4月10日又收到新的维修单。邓飞于2020年3月4日在微信中回复关于房屋裂缝问题，因现在没有维修工人，不能确定何时能修好。金总提出案涉房屋维修问题拖了一年多，催促维修工人复工后应加急维修。根据原、被告提交的原告与物业管家之间的微信聊天记录，2020年4月至2020年6月期间，原告多次向物业管家反馈维修问题并催促其跟进维修进度。物业管家有向原告反馈维修进度并多次催促原告前来办理验收收房，物业管家于2020年4月23日告知原告木地板问题已修复，于2020年5月12日告知原告，案涉房屋木门问题、卫生间和厨房瓷砖空鼓、儿童房墙面脱落问题已处理。庭审过程中，原告确认儿童房墙面和木地板问题于2020年7月修复完，从表面上看木地板已更换，墙面也没有渗水。原告认为案涉房屋现仍存在门框压条脱落、门锁缝隙很大没有镶紧、次卫洗手盘的瓷砖大量空鼓、很多瓷砖上面有洞、次卧房间的墙面有洞、卫生间玻璃门缝隙大、贴脚线及墙面不平整等问题。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定被告应按约定的日期将符合约定标准及法定条件的商品房交付给原告。还具体约定了:一、交付条件：1.取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.取得房屋测绘报告（合同第九条）。二、交付时间：2018年9月30日前。被告分别于2018年6月12日、2018年9月3日取得房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明，符合合同约定的“交付条件”。被告于2018年9月18日向原告预留的通信地址通过EMS邮寄送达《收楼通知书》，2018年10月6日原告在现场查验房屋时以存在质量问题需要整改为由拒绝签字收房。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项、《补充协议》第六条第2款约定，除房屋存在地基基础和主体结构的质量问题以外，原告所提异议属于保修事项，不影响交付的效力。本案原告未提供证据证明被告交付的房屋存在地基基础和主体结构的质量问题，原告主张案涉房屋存在的装修质量问题并不会严重影响正常居住使用，完全可以通过要求被告承担保修义务获得保障。故依上述合同约定视为被告已在2018年10月6日将涉案房屋实际交付给原告。根据《商品房买卖合同（预售）》第十六条及双方签订的《住宅质量保证书》的约定，被告在保修期内对案涉房屋质量问题有维修责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据原告提交的短信记录，原告于2018年10月6日验房时就向被告提出儿童房墙面、地板渗水问题，至2020年4月13日已长达一年半的时间，儿童房墙面、地板渗水原因仍未查明。可以认定被告存在拖延修复的情形。因被告拖延修复必然会对原告正常使用房屋造成一定影响，本院酌定被告向原告赔偿损失5000元。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第3项第（1）点约定，自商品房交付之日起，物业服务费等相关费用由买受人承担。如前所述，被告已在2018年10月6日向原告交付案涉房屋，根据合同约定自交付之日起的物业服务费应由原告自行承担。原告诉请被告承担2019年6月至2020年6月期间的物业服务费2200元，理法无据，本院不予支持。涉案《住宅质量保证书》对房屋主体结构、屋面、外墙、厨房、卫生间防水、地面、墙面、门窗、五金件、上下水管道、电所管线及开关、可视对讲的保修期限均有明确约定，原告要求被告重新确定过保时间没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海中邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告**赔偿损失5000元；二、驳回原告**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费453元（原告**已预付)，由原告**负担402元，由被告珠海中邦房地产开发有限公司负担51元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  韩蕾蕾二〇二〇年八月二十四日书记员  陈宝仪附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。