江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0924民初1112号原告：盐城乐购摩尔商贸有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇双山南路幸福华城GH区。法定代表人：朱建伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛志慧，射阳县合兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张洪祥，射阳县合兴法律服务所法律工作者。被告：王登亚，男，1965年3月8日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：裴玉，江苏东界律师事务所律师。原告盐城乐购摩尔商贸有限公司（以下至判决主文前简称乐购摩尔公司）诉被告王登亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月8日、7月13日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告乐购摩尔公司的委托诉讼代理人张洪祥及被告王登亚的委托诉讼代理人裴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐购摩尔公司向本院提出诉讼请求：1.解除与王登亚于2017年8月4日签订的《乐购摩尔购物广场租赁合同》；2.要求王登亚偿还租金等113916元并承担约定的违约金；3.要求王登亚承担截止交房之日的逾期占用费；4.要求王登亚立即搬离案涉房屋，不得人为损坏，恢复原状后交还于乐购摩尔公司；5.诉讼费由被告承担。审理中，乐购摩尔公司明确诉讼请求2为要求被告偿还租金113916元，并以113916元为基数，从拖欠之日起至实际支付之日止按照日千分之三计算的滞纳金；明确诉讼请求3逾期占用费的标准为18500元/月；明确诉讼请求4为要求王登亚于法院判决后十日内将房屋交还给乐购摩尔公司，不要求恢复原状。事实与理由：乐购摩尔公司从2017年9月27日起将坐落于盐城市射阳县幸福华城H栋乐购摩尔超市广场壹层编号130铺位租赁给王登亚使用，并约定租金费用、违约责任等。王登亚已付清截止2018年3月26日的租金，尚欠2018年3月27日至2019年12月26日租金、物业费合计113916元。经催要未果，诉至法院，请求判如所请。王登亚辩称，1.涉案租赁合同及补充协议系王登亚以安某名义签订，安某不知情，合同相关的权利义务由王登亚享有和承担。2.没有缴纳租赁费用的原因是乐购摩尔公司不肯提供房产证供其办理营业执照，案涉房屋的烟道漏烟、厨房漏水、无故停电等导致其至今未能正常营业等。3.对乐购摩尔公司主张的租赁费用、滞纳金我都不同意给付，也不同意解除合同。根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：乐购摩尔公司作为出租方（甲方）、王登亚以安某的名义作为承租方（乙方），分别于2017年8月4日签订《乐购摩尔购物广场租赁合同》，于2018年3月14日签订《乐购摩尔购物广场补充协议》各1份，主要约定了甲方将坐落于盐城市射阳县幸福华城H栋乐购摩尔超市广场壹层编号130铺位，套内建筑面积69.43平方米的房屋租赁给乙方作经营使用，租期期限伍年，自2017年9月27日至2022年9月26日。2017年9月27日至2019年9月26日前2年的租赁费用为70000元/年，其中含物业费1041元/月。第1年分4次交租金，第1次为签订合同时付17500元（2017年9月27日至2017年12月26日租金及物业费），第2-4次每次为12708元（2017年12月27日至2018年3月26日；2018年3月27日至2018年6月26日；2018年6月27日至2018年9月26日）。第2年，即2018年9月27日至2019年9月26日，年租赁费用70000元（租金及物业费）。第3年开始，按前一年租金基础递增6%，即自2019年9月27日至2020年9月26日，年租赁费用74000元（租金及物业费），2020年9月27日至2021年9月26日的年租赁费用74000元（租金及物业费）。合同还约定，每次应缴纳租赁费用乙方应于上次缴纳时间届满15日前缴纳，若乙方逾期缴纳租赁费用，甲方有权按每日3‰向乙方收取滞纳金。若乙方逾期交缴租金超过5天，则甲方有权解除租赁合同，收回租赁房屋，没收履约保证金10000元等内容。2018年9月3日，乐购摩尔公司在王登亚经营的“好视立眼镜店”门口张贴《催缴通知函》，主要内容是催缴租金，逾期将追究违约责任，并有权单方解除合同等内容。审理中，王登亚对乐购摩尔公司要求其承担承租案涉房屋的民事责任无异议。经核对，王登亚已经支付2017年9月27日至2018年3月26日的租金和物业费，2018年3月27日起至今的租金和物业费未缴纳，但仍占用案涉房屋经营“好视力眼镜店”。另查明，本院于2020年3月13日立案受理本案后，于2020年4月22日向王登亚送达民事起诉状副本等应诉材料。本院认为，1.乐购摩尔公司与王登亚签订的《乐购摩尔购物广场租赁合同》、《乐购摩尔购物广场补充协议》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违背国家法律和行政法规的强制性规定，本院依法确认有效。2.当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在约定解除权的情况下，解除权以事先约定的形式存在，一方因对方存在约定解除条件的违约行为而获得解除权，经过催告后，一方获得了解除权，合同解除的时间以催告后解除通知到达对方的时间为准。本案中，按照约定，如王登亚逾期缴纳租金超过5天，则乐购摩尔公司有权解除租赁合同，收回租赁房屋等。王登亚自2018年3月27日起拖欠租赁费用至今，符合约定解除权的条件，乐购摩尔公司于2018年9月3日向王登亚催告后，即获得单方解除权。乐购摩尔公司向本院提交的民事诉状中明确提出要求与王登亚解除租赁合同，本院于2020年4月22日将起诉状副本送达给王登亚。故乐购摩尔公司与王登亚签订的《乐购摩尔购物广场租赁合同》于2020年4月22日解除。3.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。乐购摩尔公司主张要求王登亚返还租赁房屋，支付自2018年3月27日至2019年12月26日止的租赁费用（含租金、物业费）113916元，自2019年12月27日起至2020年4月22日止按74000元/年计算的租赁费用，2020年4月23日至实际交房之日止按74000元/年计算的占有使用费，具有事实和法律依据,本院予以支持。4.原、被告签订的《乐购摩尔购物广场租赁合同》约定，每次应缴纳租赁费用乙方应于上次缴纳时间届满15日前缴纳，若乙方逾期缴纳租赁费用，甲方有权按每日3‰向乙方收取滞纳金。双方虽约定为“滞纳金”，但根据条文内容可知，实质上是对王登亚逾期缴纳租赁费用的违约责任的约定，该约定过分高于王登亚逾期缴纳租赁费用给乐购摩尔公司造成的损失，且王登亚在审理中也陈述滞纳金约定过高，如果法院判决请求调整，故本院酌定王登亚承担以113916元为基数，自2018年3月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的滞纳金。5.王登亚辩称，没有缴纳租赁费用的原因是乐购摩尔公司不肯提供房产证供其办理营业执照，案涉房屋的烟道漏烟、厨房漏水、无故停电等导致其至今未能正常营业。本院认为，王登亚如认为乐购摩尔公司交付的租赁物存在瑕疵给其造成损失或者存在其他违约行为，可另行主张，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、原告盐城乐购摩尔商贸有限公司与被告王登亚签订的《乐购摩尔购物广场租赁合同》于2020年4月22日解除；二、被告王登亚向原告盐城乐购摩尔商贸有限公司返还位于射阳县幸福华城H栋乐购摩尔超市广场壹层编号130铺位；三、被告王登亚向原告盐城乐购摩尔商贸有限公司支付自2018年3月27日至2019年12月26日止的租赁费用（含租金、物业费）113916元，自2019年12月27日起至2020年4月22日止按74000元/年计算的租赁费用，2020年4月23日至实际交房之日止按74000元/年计算的占有使用费；四、被告王登亚向原告盐城乐购摩尔商贸有限公司支付以113916元为基数，自2018年3月27日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的滞纳金；以上二、三、四项判决，均限被告王登亚于本判决生效后一个月内履行完毕；五、驳回原告盐城乐购摩尔商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6159元，由被告王登亚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  唐文静人民陪审员  朱永生人民陪审员  王建明二〇二〇年八月二十六日法官 助理  成丹丹书 记 员  彭妩奕附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。