河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初1408号原告：张敏，女，汉族，1982年5月12日出生，住漯河市郾城区。被告：河南恒润置业有限公司，住所地漯河市源汇区湘江路272号。法定代表人：赵毅伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红娅，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡桂萍，河南九九律师事务所律师。原告张敏与被告河南恒润置业有限公司（以下简称恒润公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张敏、被告恒润公司的委托诉讼代理人李红娅、蔡桂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张敏向本院提出诉讼请求：1.判令恒润公司双倍赔偿张敏所交的房屋款项共计797350元；2.本案诉讼费由恒润公司承担。事实与理由：2013年6月21日，张敏与恒润公司签署《房屋认购协议书》，购买了恒润公司开发的漯河市源汇区滨河西路阳光福园小区12号楼2703号商品房一套，并于当日以现金方式将总房款352391元一次性全额支付给恒润公司。根据协议约定，自交款日期起30个月内恒润公司应将上述房屋交付于张敏。协议签订后，张敏按时履行了合同义务，但恒润公司却未依据《河南省商品房管理条例》合法取得《商品房预售许可》等相关手续，张敏所购房源一直没有动工，也就无法履行交房约定。其后张敏数次上门讨要说法，恒润公司一推再推，一直未履行交房约定。而且，在明知无相关手续，无法动工、无法交房的情况下，恒润公司仍然没有主动向张敏说明情况，积极退款，反而还以换房的手段继续拖延、诓骗张敏。2016年3月，经恒润公司营销中心通知，将张敏2013年6月21日签订的购房协议及收据收回。张敏于3月22日前往恒润公司办理换房手续，将购买的房屋调整为13栋1单元2703号房，并换签了《恒润·阳光福园认购协议书》。根据认购协议书第三条约定，从2016年3月22日起，恒润公司需在15个月内即2017年6月21日前交房。自房屋交付日到期后至今已逾期两年多，张敏虽多次要求恒润公司履行协议约定，但始终不能合法入住。恒润公司在明知其开发项目无法办理合法合规手续的情况下，依然诓骗张敏购房，并拒不按时履约，是严重的经济欺诈行为，对张敏的利益造成了极大的损害。恒润公司辩称，1.阳光福园小区12、13号楼至今未取得预售证，双方签订的协议为无效协议；2.张敏与恒润公司两次签订认购协议，对项目的情况非常清楚，恒润公司既未故意隐瞒涉案房屋没有取得商品房预售许可证的事实，也未提供虚假的商品房预售许可证明，更没有将房屋出售给第三人，也没有将房屋抵押，张敏要求双倍赔偿没有法律依据；3.合同无效后因该合同取得的财产应当返还，2016年9月6日，张敏已经收到恒润公司退回的房款87231元，恒润公司愿意退还剩余房款。经审理查明，2013年6月21日，张敏作为甲方，恒润公司作为乙方，双方共同签订《阳光福园小区内部认筹协议》一份。约定：经甲乙双方充分协商，就乙方在漯河市××龙××路开发建设的“阳光福园”住宅小区房屋为甲方优先认筹一事达成以下协议：“一、该小区北邻滨河路，东临规划乐山路，西临井冈山路，南临汉江路。小区总建筑面积约67.5万㎡，(地上56万㎡，地下11.5万㎡)，容积率3.49，建筑密度19.7％，绿化率36.5％，总户数4788户。四、认筹价格：经过甲、乙双方协商确定：甲方此次认筹的小区均价为人民币3700元/㎡。总房价以甲方认筹房屋的具体楼号、楼层、面积、单价为依据并由乙方向甲方出具收款收据证明。各楼号以乙方在小区建设中的实际建筑物为准。建筑面积暂按设计单位提供数据交款，最后以漯河市房地产测绘部门实际测量办证的建筑面积为准具实结算。五、甲方认筹房屋为：12栋2603号房，房屋建筑面积为89.01㎡，单价3959元/㎡，总房款为人民币￥352391元。六、交款方式及地点:根据甲方所认筹的楼栋号、房号及房屋面积和单价一次性向乙方付清全部房款，购房人员按交款先后顺序挑房……七、交房日期：从认购房屋的总房款交清后次月起30个月交工。如乙方推迟交房，逾期交房超过90日，乙方按甲方交纳的房款金额以月息30‰向甲方支付利息，至甲方所购楼房交付使用之日止。八、甲方所认筹的本协议项下房屋交房时，若甲方不满意该房屋需退房的情况下，乙方保证回购甲方所认筹房屋。回购方式:(1)甲方须在交房后提出正式的书面退房申请，乙方除全额退还甲方所交全部房款外，再以所认筹房屋时面积加价1500元/㎡(不含前款所列逾期交房情况下乙方支付利息)回购甲方所认筹房屋。(2)乙方在甲方提出回购申请10个工作日内予以办理回购手续，逾期回购乙方按甲方交纳的总房款金额按月息30‰向甲方支付回购逾期利息。十二、本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，经甲乙双方签字盖章后生效，在双方签订正式商品房销售合同后本协议除第八条款外自行终止。”同日，张敏向恒润公司交纳房款352391元，恒润公司出具了收据。2016年3月22日，张敏与恒润公司商定重新换房，双方又签订《恒润·阳光福园认购协议书》一份。约定：甲方恒润公司乙方张敏经甲乙双方充分协商，就乙方认购甲方开发建设的“阳光福园”住宅小区房屋一事达成以下协议：一、项目位置：乙方自愿购买房屋位于滨河，乐山路西，井冈山路东，汉江路北的恒润阳光福园项目。二、认购房源：乙方认购房屋为：13栋1单元2703号房，房屋建筑面积为88.67㎡，优惠后单价为4496.17元/㎡，优惠后总房款为398675元。三、交房日期：认购房屋的总房款交清后次月起甲方需在15个月内交付给乙方使用。四、付款方式：1.一次性付款需在首次交款次日起计算7日内付清。3.乙方需在接到甲方通知后，30日内配合提供符合合同手续及贷款手续的相关资料，逾期扣取已付房款30％作为违约金，且恒润公司有权解除合同并对该房源进行另行销售，剩余已付房款无息退还，由此产生的一切责任均由乙方自行承担(以上第1、2条逾期按本条违约责任处理)。五、签订本协议后，甲方给乙方出具所交房款收据作为本协议附件，本协议执行过程中如遇不可抗力因素，甲乙双方另行协商解决。六、乙方对本项目所购房屋已充分了解、知晓其现状，双方均放弃主张合同无效的权利以及由此带来的相应责任。七、本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，经甲乙双方签字盖章后生效，在双方签订正式商品房销售合同后本协议自行终止并收回。该协议签订后，双方对2013年6月21日签订《阳光福园小区内部认筹协议》及交付的款项进行了结算，恒润公司向张敏出具了金额为398675元的收款收据，并于2016年9月6日向张敏退还87231元。另查明，截止至本案法庭辩论终结前，案涉房屋仍未取得商品房预售许可证明，恒润公司也未向张敏履行交房义务。再查明，本案2020年7月3日开庭审理时，经本院释明，张敏提出解除与恒润公司2016年3月22日签订的《恒润·阳光福园认购协议书》。本院认为，（一）关于案涉《恒润·阳光福园认购协议书》的性质及效力问题（1）关于认购协议书的性质问题。张敏与恒润公司均认为认购协议书的性质为商品房预售合同。张敏认为认购协议书合法有效，因恒润公司违约，请求解除合同、赔偿损失。恒润公司则主张因其未取得商品房预售许可证明，因而认购协议书无效。对此，本院认为，认购协议书的性质为商品房买卖预约而非本约。预约是指约定将来订立一定契约的契约，将来应订立的契约为本约。本案中，首先，从合同名称上看，双方签订的系《恒润·阳光福园认购协议书》，“认购协议书”一般为预约而非正式的商品房买卖合同。其次，从当事人的意思表示来看，区分预约与本约，还在于当事人是否有意于将来再订立一个新的合同，以最终明确双方之间形成某种法律关系的具体内容。认购协议书第七条约定：“本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，经甲乙双方签字盖章后生效，在双方签订正式商品房销售合同后本协议自行终止并收回。”从该条可以看出，张敏与恒润公司存在着明确的将来订立正式的商品房买卖合同的意思表示。因此，虽然认购协议书明确了买卖房屋的具体位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，但由于本案当事人于将来订立本约的意图十分明显，那么即使认购协议书内容非常完备，也不能脱离当事人的意思表示将其解释为本约。再次，从鼓励市场交易的原则来看，在对合同的性质有着两种以上的解释时，应尽量将其解释为有效合同，不轻易否定合同的效力。如果将认购协议书认定为本约，其将因违反法律强制性规定而被确认无效，不符合合同法鼓励交易的立法目的。最后，从利益衡量上来看，认购协议书若为本约将被确认无效，在目前房价大幅上涨的情况下，对无过错买受人不利。反之，如果认定为预约，尚有缔结本约的可能，对买受人的利益保护更为周延。综上，案涉认购协议书的性质应为商品房买卖预约。（2）关于认购协议书的效力问题。商品房买卖预约是为将来订立正式的商品房买卖合同而签订的合同，合同标的是双方共同签订本约的行为，而非金钱或财物的给付行为。商品房买卖本约的标的则与此不同，于买受人而言，其合同义务为支付房款，于出卖人而言，其合同义务为交付房屋并移转所有权。因此，国家对于商品房买卖包括预售要给予一定程度的管控。如《中华人民共和国城市房地产管理法》规定商品房预售必须具备已办理预售登记，取得商品房预售许可证明等条件；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也规定，至起诉前出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效。由于商品房买卖预约的标的本身并非房屋买卖关系，而是共同磋商、补充漏洞，直至订立本约的行为，因此法律对商品房买卖预约则并无此类强制性规定，故案涉认购协议书合法有效，恒润公司关于认购协议书无效的意见不能成立。(二)关于张敏解除认购协议书的诉讼请求能否成立的问题张敏已经按照约定一次性付清了全部房款，而恒润公司既未按约定在房款交清后的15个月内交付房屋，也未同张敏签订正式的商品房买卖合同，甚至截止到本案起诉时，仍未办理好案涉房屋的各项规划手续，其行为已构成根本违约。因此，张敏关于解除认购协议书的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。由于张敏是在2020年7月3日当庭提出解除合同的诉讼请求，认购协议书应自张敏解除合同的意思表示到达恒润公司时解除，因此，案涉认购协议书已于2020年7月3日解除。（三）关于恒润公司如何承担违约责任的问题恒润公司已构成根本违约，张敏在解除合同的同时，亦可追究恒润公司的违约责任。张敏请求双倍返还购房款797350元，理由是恒润公司没有预售许可证明即进行销售构成欺诈，但张敏提交的证据不足以证明恒润公司存在欺诈行为，并且双方签订的是预约合同，商品房买卖的相关条款可在签订本约时商定，未有法律规定签订预约合同时必须有预售许可证明，因此，张敏关于恒润公司应双倍返还购房款797350元的诉讼请求不能成立。合同解除后，恒润公司应将购房款398675元返还给张敏，并按同期银行贷款利率上浮30%赔偿损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款之规定，判决如下：一、张敏与河南恒润置业有限公司2016年3月22日签订《恒润·阳光福园认购协议书》于2020年7月3日解除。二、河南恒润置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还张敏购房款398675元并赔偿利息损失（利息损失以398675元为基数，自2016年3月22日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率，自2019年8月20日至付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，均上浮30%计算）。三、驳回张敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5885元，由张敏负担1885元，河南恒润置业有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  黄磊二〇二〇年八月七日书记员  明星