安徽省马鞍山市雨山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0504民初1659号 原告：中冶置业集团物业服务有限公司马鞍山分公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区山埠村1-405。 负责人：张玉辉，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：陆玉嵘，该分公司客服。 委托诉讼代理人：孙道亮，该分公司项目主管。 被告：李源，男，汉族，1985年12月21日出生，住安徽省马鞍山市雨山区。 原告中冶置业集团物业服务有限公司马鞍山分公司（以下简称中冶物业）与被告李源物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告中冶物业的委托诉讼代理人陆玉嵘、孙道亮及被告李源到庭参加诉讼，现已审理终结。 中冶物业向本院提出如下诉讼请求：1、由被告李源支付物业服务费4830.54元；2、由被告李源承担一切诉讼费用。事实和理由：中冶物业与李源于2017年3月4日签订《钟鼎悦城物业服务合约》，约定由中冶物业为钟鼎悦城小区提供物业管理服务。物业费按照每月每平方米1.2元收取。自2017年4月1日至2019年12月31日止拖欠物业费4830.54元。李源一直未履行交纳物业服务费等义务，且经中冶物业多次催缴无果。中冶物业为维护自身权益和体现对全体业主的公平，特向法院提起诉讼，望判如所请。 李源辩称：1、2016年5、6月份开发商通知拿钥匙，但验收时发现房屋自来水管安置在大门口碍事，让开发商改进但一直未改。后来因为孩子需要上学，李源才在2017年3月4日与南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司签订的物业服务合同，办理拿房钥匙，同日预交半年物业费878元。产权登记到李源名下时李源未享受到物业服务。在业主验收交接房屋之前的物业费应由开发商承担。2、物业服务合同约定按一级标准每平方米每月1.2元收费，但物业公司的服务未达到一级标准。3、李源在装修过程中发现墙体裂缝联系物业，但物业公司与开发商相互推诿，最终还是李源自行解决。地下室监控损坏长期无人维护。电梯经常出现骤降威胁人身安全，几次维修都没有根除问题。楼上邻居不按要求安装空调，李源电话联系物业公司协调，最后还是李源自己解决。电梯广告收入未在财务报表中反映。楼道经常污水横流，地下室渗水无人管。楼梯有蜘蛛网无人打扫。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李源对中冶物业提交的营业执照、负责人身份证明、负责人身份证、公司名称变更通知书复印件各一份、李源的身份证复印件一份、《物业服务合约》一份、催缴通知单及照片各一份、入住确认单一份无异议。中冶物业对李源提交的入住确认单、房屋初始水、电费记录确认单无异议。本院认为中冶物业提交《物业服务合约》于2017年3月4日签订，甲方是以南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司名义签订并加盖了南京大都市物业发展公司马鞍山分公司的公章（没有负责人签字）。此时南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司的名称已变更为中冶置业集团物业服务有限公司马鞍山分公司。故对该份合约的效力本院不予以确认。前述其余的证据材料符合证据三性，予以确认。 对有争议的证据材料，本院认定如下：一、对中冶物业提交的证据材料认定：商品房买卖合同、贷款还款凭证，证明物业费应从李源办理房屋产权登记之日起收取。李源质证物业公司未经过李源同意即从开发商处调取上述证据，表明物业公司与开发商是一家。李源与开发商签订的商品房买卖合同与物业公司无关。本院认为商品房买卖合同及贷款还款凭证具有真实性，能够证明李源与开发商之间关于房屋交接的约定。二、对李源提交的证据材料认定：1、收据、代水电费收据，证明李源于2017年3月4日入住预交了半年的物业费。中冶物业认为代收的水电费是公用的水电费。收据载明的物业费的交付时间待定，需要购房合同来确定。2、照片，证明中冶物业服务未达到一级服务标准。中冶物业认为照片看不出时间，反映的问题可能是偶然发生的，不能达到李源的证明目的。3、网上截图打印件一张，中冶物业认为截图没有时间，不能作为证据，电梯每年都有检测否则不会发合格证。4、房屋验收单一份，中冶物业对真实性无异议，但认为物业费应从成为产权人之日开始交纳。案涉这栋楼物业公司从2015年7月起就已经提供了物业服务。本院认为收据具有真实性，但交付的物业费的时间段要结合本案其他证据来认定。照片、网上截图能够证明中冶物业提供的服务存在瑕疵。房屋验收单具有真实性，能够证明李源是2017年3月4日验房。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月28日，李源与马鞍山中冶华辰置业有限公司签订一份《马鞍山市商品房买卖合同》（现售）一份，……第十二条（一），出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点及应当携带的证件材料的通知书送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。（三）查验房屋第2条，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自检验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照本合同附件十二：补充协议处理……。补充协议二、本合同第十二条补充：（一）、1、此房为现房……。3、物业及其他与物业相关的各种费用自出卖人通知收房之日起计算。4、出卖人通知买受人可收房后7日内，必须对商品房进行及时查验，如对商品房质量提出异议的，需在7日内委托有资质的建设工程质量检测机构检测，并在一个月内提供有效检测报告。逾期则视为该商品房质量符合合同约定条件，买受人不得拒绝收房，并自出卖人交付之日起，按照物业合同及物业公司有关规定缴纳物业费及其他与物业相关的各种费用。5、买受方不得以出卖方交付使用的商品房装饰、设备存在瑕疵为由拒绝接受该商品房，否则视为在出卖人通知的交付日期次日起交付，并自出卖人交付之日起，按照物业合同及物业公司有关规定缴纳物业费及其他与物业相关的各种费用……。 南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司对钟鼎悦城小区提供物业服务。2015年12月李源还清贷款。2016年5月24日，南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司的名称变更为中冶置业集团物业服务有限公司马鞍山分公司。2017年3月4日李源验收交接案涉房屋。 李源系案涉小区业主，房屋建筑面积为121.98平方米。李源欠自2017年4月1日至2019年12月31日物业费计款4830.54元（121.98平方米*每月每平方米1.2元*33个月）。 本院认为：本案争议的焦点如下：一、李源交纳物业费的起始时间。1、根据《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。延期交房责任在开发商由开发商支付延期交房期间的物业费，反之则由业主承担延期交房期间的物业费。关于延期交房责任问题本案不能一并处理，因为房屋交接与物业服务合同是两个不同的法律关系。现李源辩解延期收房责任在开发商，此期间的物业费应由开发商支付，因其未提交确凿证据予以证明，本院不予以采信。李源于2017年3月4交付的半年物业费878元，不应在本案中抵扣。2、本案是物业服务合同纠纷，李源是该房屋的业主。该房屋早在2016年之前即在中冶物业管理范围内，并且由中冶物业进行管理。李源应依法及时缴纳物业费，但鉴于中冶物业提供的服务存有瑕疵，可减少李源缴纳的物业费。综合案情及案涉小区其他物业服务合同纠纷案件，物业费按原收费标准酌减10%即李源按拖欠物业费4830.54中的90%的比例即4347元（取整数）向中冶物业交纳物业费。据此，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、李源于本判决生效之日起十日内一次性支付中冶置业集团物业服务有限公司马鞍山分公司2017年4月1日至2019年12月31日间物业费计款4347元。 二、驳回中冶置业集团物业服务有限公司马鞍山分公司其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费用减半收取25元，由中冶置业集团物业服务有限公司马鞍山分公司负担3元；李源负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  许华珍 二〇二〇年八月十七日 书记员  唐 薇 附本案法律条文相关内容 《物业管理条例》第七条第（五）项，业主在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。