上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初4526号原告(反诉被告)：刘蕙，女，1980年12月12日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张玉霞，上海市金马律师事务所律师。被告(反诉原告)：章曙芬，女，1961年12月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：沈鸿翔，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：干诚枕，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告刘蕙诉被告章曙芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，被告于2020年3月26日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)刘蕙及其委托诉讼代理人张玉霞、被告(反诉原告)章曙芬及其委托诉讼代理人沈鸿翔、干诚枕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘蕙向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《上海房产住房出租合同》;2.判令被告立即搬离上海市浦东新区齐爱路XXX弄XXX号XXX室房屋，并交还门禁卡三个、房门钥匙一把、信箱钥匙一把；3.判令被告支付原告2019年10月1日至2020年5月15日止的租金共计人民币(以下币种相同)75,000元(按月租金10,000元标准计算)；4.判令被告支付原告垫付的水电煤费用2,422.54元；5.判令被告支付原告违约金61,500元；6.判令被告支付原告阳台推拉门维修费4,800元、换锁费2,999元、清洁费400元；7.诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年5月16日,被告与原告签订了《上海房产住房出租合同》(编号：XXXXXXX),租住原告上海市浦东新区齐爱路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期为2019年7月1日至2020年6月30日止。合同约定被告于合同生效(签字生效)之日向原告支付首期租金和押金共计40,000元。被告于2019年6月25日搬入原告房屋。交房前,被告多次到原告房屋内检查房屋设施、卫生情况,直至满意后完成交房。但被告自2019年6月25日搬入之日起至今,不缴纳水费、电费、煤气费,甚至产生滞纳金,并且至今仍未支付第二个季度的房屋租金(按照合同约定应在9月24日前支付),原告认为被告已严重违约,要求被告按照合同约定支付2019年10月1日起的欠租、水电燃气费及其滞纳金、违约金，且押金1万元不予退还。关于违约和终止合同的约定如下：“乙方于本合同生效之日向甲方支付首期租金及押金,之后每期租期届满前七日向甲方支付下一期租金,乙方逾期支付的,按照未付款额的5%支付违约金”。“因以下原因而终止合同的,甲方不予退还房租和押金：(一)乙方逾期不支付租金及水电煤、宽带等使用费累计超过5天的”。原告曾多次提醒被告已经违约,并于10月3日微信通知被告及时支付房租,被告始终未支付应支付的各项费用,10月12日原告微信要求被告五日内搬离,但被告既不支付费用也不搬离交付房屋。原告为维护合法权益诉至法院，要求判如诉请。被告章曙芬辩称，对诉请1.同意解除合同，但合同解除的日期应为2019年10月24日。诉请2.被告从未收到房门钥匙，仅收到门禁卡3张及信箱钥匙1把，且于10月24日已搬离系争房屋。诉请3.租金只需支付至搬离当日，被告同意支付10月1日至10月24日共计24天的租金，该部分租金可在押金中抵扣。诉请4.不同意按照原告主张的2,422.54元支付水电燃气费，双方合同起租日是7月1日，实际入住是6月26日，故起算日应从6月26日开始。其中6-7月水费141.50元是被告自己缴纳的，8-9月水费191.60元、10-11月水费29元同意支付。6月18日-8月18日期间的燃气费436.80元同意支付6月26日入住起的部分，应扣除被告未入住前的费用60元，8月18日-10月18日期间的燃气费588元同意支付，10月18日至12月18日期间的燃气费309元同意支付10月18日-10月24日的费用折算为30.90元，搬离后的燃气费不应由被告支付，滞纳金依法处理。6月电费88.20元同意支付6月26日至6月30日共计5天的费用14.70元，7-9月电费301元同意支付，10月电费279.24元中因原告于10月19日断电，故同意支付10月1日-10月19日电费186.16元，搬离后11月82元、12月52.40元的电费不应由被告支付，扣除后的剩余部分水电燃气费从被告已付的押金中抵扣。诉请5.不同意支付违约金，系原告违约在先。原告提供的系争房屋装饰和设备有问题，原告不予维修，在被告维修后原告又不支付维修费，且原告并未按照合同约定提供保洁服务。诉请6.推拉门的损坏并非被告造成，且该金额过高；系争房屋的大门是电子密码锁，无需更换；被告2019年10月24日搬出，无法确认搬出后有无其他人进入系争房屋，清洁费400元不同意承担。反诉原告章曙芬向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付因保洁租赁房屋及维修租赁物品的支出共计9,015元；2.本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告的租赁合同约定交房要保洁，但反诉原告入住后发现系争房屋内装饰和设备存在多处故障，例如客厅、次卧墙纸发霉、窗帘发霉、浴室大理石凝胶脱落、空调漏水、家电设备发霉等。反诉原告多次与反诉被告沟通要求进行保洁及维修，但反诉被告仅就保洁作出回应，即答应由反诉原告自行找人保洁并愿意支付相关费用，但不提供维修。故反诉原告只能向物业保修，在物业无法维修的范围外，委托物业推荐的团队进行保洁和维修。此后反诉原告多次微信要求反诉被告支付相应的费用遭拒。由于系争房屋水电燃气均采取电子账单形式，故反诉原告无法及时收到实体账单并支付费用，但反诉原告仍通过自行去补打账单的方式缴纳了6-8月的水费以及7、8两月的电费。由于反诉被告不肯支付维修费和保洁费，且其拒绝支付6月份的燃气费，故反诉原告行使抗辩权，拒绝支付之后的水电燃气费用。反诉被告刘蕙辩称，不同意支付全部费用，反诉原告主张的并非合理且必要的费用。反诉原告在入住系争房屋前多次上门看房，反诉被告按照反诉原告要求对房屋进行了保洁和维修，包含修理空调、打磨地板、更换墙纸、冰箱、洗衣机、窗帘，修理衣柜等，6月22日双方验收房屋，反诉原告对房屋内保洁设施表示满意，当日完成交付，在完全交付后，反诉原告使用一段时间以后，房屋自然会变脏，请人清理的费用应由反诉原告自行承担，反诉被告已经修理过移门，即便不修理也可以正常使用，空调系反诉原告使用不当造成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告系上海市浦东新区齐爱路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主之一。2019年5月16日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海房产住房出租合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2019年7月1日起至2020年6月30日止，月租金10,000元，支付方式付三押一，每期租期届满前七日向甲方支付下一期租金，乙方逾期支付的，按未付款额的日5%支付违约金；租赁关系终止时，甲方收取乙方该房屋的租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；租赁期间，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施设备损坏或发生故障的，乙方负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，但维修费用由乙方承担；因以下原因而终止合同的,甲方不予退还房租和押金：(一)乙方逾期不支付租金及水电煤、宽带等使用费累计超过5天的……乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态,如该房屋内设施及设备配置有损坏,乙方照价赔偿,返还时,应经甲方验收认可,如卫生未打扫,每间100元、整套400元不等作为卫生费用。并相互结清各自应当承担的费用，结清后的15日内将剩余款项返还至乙方指定银行账户；备注一栏手写：本房屋包车位、交房要保洁；合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告按约支付三个月租金及押金共计4万元，租金已付至2019年9月30日，此后租金未再支付。交房后，被告多次因系争房屋的装饰、设备等问题向原告反映并要求维修，双方争议不断。被告于10月24日搬离系争房屋。审理中，原告放弃要求被告交还三个门禁卡、一把信箱钥匙的诉讼请求，坚持要求被告归还房门钥匙一把，并将违约金计算截止期调整至起诉日。以上事实，由原告(反诉被告)刘蕙提供的上海房产住房出租合同、水电燃气费账单、结婚证、微信聊天记录、绿城生活APP网页截图、小区管家上门服务单、维修记录单、证明、情况说明、收据、上门服务记录单、维修视频、验房视频、照片、证明、收款收据、发票、微信截图、淘宝页面截图、光盘、视频文字资料，由被告(反诉原告)章曙芬提供的微信聊天记录、大众物流订单基础信息及发票、货物运输电子货票收据凭证、证明、发票、房屋租赁合同及付款凭证、短信聊天记录、快递员微信聊天记录及快递柜退回照片、6月21日微信聊天记录、收据、微信聊天截屏、装修公司检查报告、维修照片、发票、EMS退件、水电账单支付凭证及微信聊天截屏、空调漏水及查看视频、管家聊天记录、物业电话录音、查看衣柜移门录音、小区放行条等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于合同解除。被告入住系争房屋后，多次因保洁及维修等事宜与原告发生争议，结合双方10月12日微信聊天记录，原告告知被告：“根据合同约定，你已违约，请在五天内搬家，否则，我们将收回房屋”、10月19日被告回复原告：“你们把电开了，我们5天搬走”以及10月24日被告的搬家物流凭证、物业出具的放行条可以确认，原告于2019年10月期间即要求被告搬离系争房屋，被告回函明确表示于10月24日搬离系争房屋，故本院确认10月24日为双方租赁合同的解除之日。原告要求被告搬离系争房屋的诉请，经查被告已搬离且原告也已另行出租，故本院对原告要求被告搬离的诉请不予支持。被告在10月22日的微信聊天记录中表示：“还小绿卡3个和信箱钥匙1把”，原告放弃要求被告交还门禁卡三个、信箱钥匙一把的诉请，并无不当，本院予以准许；原告未能举证证明将房门钥匙交给被告，且被告亦表示未收到，故该诉请本院难以支持。被告支付租金至2019年9月30日，理应按照合同约定的每月1万元的租金标准支付10月1日至10月24日的租金。原告对被告搬离系争房屋的时间是明知的，其主张10月25日之后的租金，系自行扩大损失，本院不予支持。关于水电燃气费用。被告辩称实际入住是6月26日，故水电燃气费用起算日应从6月26日开始。经查，被告在6月20日晚与原告的微信聊天记录中表示“好的，我今天先拿钥匙，再清洁”，故从公平角度，水电燃气费用从6月21日起计算为宜。水费：其中6-7月141.50元水费系被告自行缴纳，8-9月水费196.6元、10-11月水费29元被告同意支付，故被告还应支付水费共计225.60元。燃气费：6月18日-8月18日燃气费436.80元含滞纳金共计450.70元，本院准予扣除6月18日-20日的费用酌定为22元，余428.70元应由被告负担。8月18日-10月18日588元燃气费含滞纳金共计634.40元应由被告支付；10月18日至12月18日的燃气费309元被告同意支付10月18日-10月24日的费用，折30.90元，尚属合理，本院予以准许，搬离后的燃气费不应由被告支付，故被告还应支付燃气费1,094元。电费：6月电费88.20元，被告应当支付6月21日至6月30日10天的费用29.40元，7-9月电费301元被告应当支付；10月电费279.24元，被告在10月19日晚通过微信向原告表示“你们把电开了，我们5天搬走”、“请立刻把电合上”，原告在10月21日回复“我协调打开电闸”，鉴此，本院确认原告确有拉电的事实，被告应当承担10月1日至10月19日的电费171.15元，其余费用不应由被告支付，11月电费82元、12月电费52.40元亦不应由被告承担，故被告还应支付电费501.55元。综上所述，被告应向原告支付的水电燃气费及滞纳金共计1,821.15元。关于违约金。被告辩称未支付10月1日起的租金系因原告未维修房屋设备、不承担维修费用在先，经查原告提供的房屋虽存在维修问题，但双方完全可以通过协商、维修等方式解决，不足以根本影响合同的履行，且按时支付租金是承租人应尽的主要合同义务，被告未按约支付10月1日起的租金，有违合同约定，应承担相应的违约责任。被告要求解除合同不符合法定或者约定的条件，原告在2019年10月期间提出解除合同并要求被告搬离，被告于10月24日搬离系争房屋，现原告要求已收取的押金1万元不予退还，符合合同约定，本院予以准许。原告要求被告按照未付款额的日5%支付至起诉日止的违约金，经查被告欠租后，原告采取拉电、停用车位等措施，对被告正常使用系争房屋确造成一定影响，现被告要求调整违约金，本院予以准许，违约金的数额以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错责任以及预期利益的等综合因素，根据公平原则和诚信原则，酌定为5,000元。原告主张的阳台推拉门维修费、换锁费、清洁费，其提供的证据不足以证明系原告交房时已经存在还是被告使用不当的原因所致，加之原、被告在租房及还房时均未同时在场办理交接手续，该主张本院根据合同的约定，酌定支持清洁费400元。反诉原告主张反诉被告支付因保洁租赁房屋及维修租赁物品的支出9,015元(清洁厨卫1,300元，卧室移门750元，更换防霉窗帘、墙纸5,554元，维修大金空调266元，维修冰箱、洗衣机、油烟机1,145元)。根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。反诉原告提供的照片、维修凭证及与反诉被告的沟通中的反馈，足以证明系争房屋的设施设备在反诉原告租赁期间存在损坏的事实，作为出租方的反诉被告理应承担维修义务，其未履行的，承租人自行维修的费用由出租方负担，鉴于反诉原告系使用的受益方，加之租赁房屋之初双方未对系争房屋办理交接，难以确认系争房屋设施设备的损坏情况，基于公平原则，该部分费用由本院酌定为4,500元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第二百二十条、二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》、第二十九条规定，判决如下：一、解除原告刘蕙、被告章曙芬于2019年5月16日签订的《上海房产住房出租合同》(房屋坐落于上海市浦东新区齐爱路XXX弄XXX号XXX室)；二、驳回原告刘蕙要求被告章曙芬搬离上海市浦东新区齐爱路XXX弄XXX号XXX室房屋及归还房门钥匙一把的诉讼请求；三、被告章曙芬于本判决生效之日起十日内支付原告刘蕙2019年10月1日至10月24日的租金7,742元；四、被告章曙芬于本判决生效之日起十日内支付原告刘蕙水电燃气费共计1,821.15元；五、被告章曙芬于本判决生效之日起十日内支付原告刘蕙违约金5,000元，现在原告刘蕙处的押金10,000元亦归原告刘蕙所有；六、被告章曙芬于本判决生效之日起十日内支付原告刘蕙清洁费400元；七、反诉被告刘蕙于本判决生效之日起十日内支付反诉原告章曙芬维修费用4,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,960元，减半收取计980元，由原告刘蕙、被告章曙芬各半负担490元。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉原告章曙芬、反诉被告刘蕙各半负担12.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年八月十二日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。