安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1622民初5032号 原告：李淑玲，女，1966年11月2日出生，汉族，住蒙城县。 原告：蔡少华，男，1966年8月20日出生，汉族，住址同上。 两原告共同委托诉讼代理人：徐凤民，安徽百舜律师事务所律师。 被告：桂杰，男，1969年12月30日出生，汉族，住蒙城县。 第三人：陈安礼，男，1970年11月16日出生，汉族，住蒙城县。 第三人：付良好，男，1980年2月1日出生，汉族，住蒙城县。 陈安礼、付良好共同委托诉讼代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师。 第三人：葛洪刚，男，1981年10月4日出生，汉族，住蒙城县。 第三人：王学超（其习惯书写王超），男，1970年5月10日出生，汉族，户籍地蒙城县，现住蒙城县。 第三人：卢辉，男，1979年12月7日出生，汉族，住蒙城县。 卢辉委托诉讼代理人：张大伟，安徽和协律师事务所律师。 第三人：葛义刚，男，1983年7月4日出生，汉族，住蒙城县。 原告李淑玲、蔡少华与被告桂杰，第三人陈安礼、付良好、葛洪刚、王学超、卢辉、葛义刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李淑玲及两原告共同委托诉讼代理人徐凤民，被告桂杰、第三人陈安礼及陈安礼、付良好共同委托诉讼代理人陈琛，第三人卢辉委托诉讼代理人张大伟，第三人王学超、葛义刚均到庭参加诉讼，第三人葛洪刚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李淑玲、蔡少华向本院提出诉讼请求：1、判令被告与第三人签订的房屋租赁合同为无效合同；2、判令被告继续履行2016年4月12日与原告签订的房屋租赁合同；3、判令被告向原告支付拖欠的2019年度的租金150000元；4、本案的诉讼费用由被告承担：事实与理由:两原告系夫妻关系,2012年5月1日原告李淑玲、王灿和蒙城县庄子家园置业公司(以下简称庄子家园公司)签订了房屋租赁合同,庄子家园公司把其开发的仁和苑小区的商铺整体租赁给李淑玲、王灿,租期为10年从2012年5月1日至2022年5月1日，年租金21万元,出租方有权转租。原告投资了300多万元进行装修安装了电梯,打了两口深井用于开办威尼斯水城威尼斯大酒店。2014年3月6日王灿和原告蔡少华签订协议书,王灿退出合伙。2016年4月2日被告桂杰和原告签订了房屋租赁合同,原告把所租的房屋及原告添置的所有设施整体转租给被告使用,租期（从2016年4月12日至2022年4月12日),年租金30万元。2020年春节前被告告诉原告承租的房屋已被第三人购买,被告分别和第三人签订租赁合同,就不准备履行和原告所签订的租赁合同,拖欠的2019年的租金150000元也不支付了,涉案房屋原告已投资300多万元装修及添置附属设施,租期10年,产权先属于庄子家园置业公司,2014年产权变更为霍振宇,2018年9月12日才变更为第三人,但根据法律规定买卖不被租赁,原告和庄子家园置业公司所签合同仍然有效,原告和被告所签的转租合同受法律保护,被告仍应履行和原告签订的租赁合同,被告和第三人所签的租赁合同在没有经过原告同意,没有对原告的装修及添置的附属设施进行补偿的情况下签订的合同是无效合同,被告仍应履行原告的合同义务,为维护原告的合法权益特向人民法院提出诉讼，敬请准予所求。 被告桂杰辩称：我不是太懂，在第三人买房之后向我要房租，原告也要向我要房租，现在我不知道房租该给谁。 第三人陈安礼、付良好述称：一、本案原告并非适格诉讼主体，原告诉称2012年5月1日李淑玲、王灿和蒙城县庄子家园置业公司签订房屋租赁合同，后王灿和蔡少华签订协议书，王灿退出合伙，从而认为本案原告李淑玲和蔡少华就自然享有房屋租赁权一事，是无法律依据的。首先庄子置业公司是与李淑玲、王灿个人签订协议，根据合同相对性，李淑玲、王灿两个个人是房屋租赁合同的相对人；其次王灿与蔡少华只转移股份，而其内部协议并无法对抗作为第三人的庄子置业公司，且其内部协议并无关于房屋租赁的任何条款，因此本案中蔡少华并非房屋合法承租人，无权就物上请求权进行起诉；而本案中王灿作为必要共同诉讼参与人，应参与本案诉讼，因此本案中原告诉讼主体错误。 二、本案原告要求判令被告与第三人签订的房屋租赁合同无效的诉请无法律依据。两第三人与桂杰所签合同不符合无效合同情形。首先，本案中两第三人与桂杰租赁合同的不符合《合同法》第五十二条规定的任何一种情形，并非无效合同；其次，付良好与桂杰的合同已被（2020）皖16民终822号判决书认定为并非无效合同。 三、因王灿与李淑玲违反与蒙城县庄子家园置业有限公司的《房屋租赁合同》，其协议从法律上已经被解除，王灿与李淑玲已无房屋使用权，无物上请求权。因王灿、李淑玲违反了其自行提供的与蒙城县庄子家园置业有限公司的《房屋租赁合同》中第十一条的约定，由于其长期未支付租金；且未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修、转租给第三人等解除合同的情形，因此由于王灿、李淑玲的根本违约，此份合同从法律上已经符合解除条件，王灿与李淑玲已无房屋使用权，无物上请求权。蔡少华与桂杰的房屋租赁合同为无效合同，无法继续履行。 综前所述，由于蔡少华并未因合法的租赁行为取得房屋使用权，即使是王灿和李淑玲转租，其也未取得庄子置业的书面同意，因此其转租给桂杰房屋的合同无效，转租行为无效。综上，请法庭查明事实，驳回两原告诉讼请求。案件受理费由李淑玲、蔡少华承担。 第三人葛洪刚未陈述也未提供证据。 第三人王学超、葛义刚述称：1、房子是2018年10月份左右我们已经购买下来了，和桂杰签有房屋租赁合同，房租费应该由我们收；2、案涉房屋的租赁费我们已收桂杰的两年了，从2018年1月1日到2020年1月1日的房租；3、房租费基本上是按之前和原告签订的合同的价格收的，我们与桂杰签订的合同应该是有效的，现在房屋所有权是我们个人的了，不是庄子置业和蔡少华的。 第三人卢辉同陈安礼、付良好的述称意见。 本院经审理认定事实如下：本案案涉房产原为蒙城县庄子家园置业有限公司开发（以下简称庄子家园公司），庄子家园公司将该处房产101-109，9间门面商铺上下四层租赁给王灿、李淑玲，租期从2012年5月1日至2022年5月1日，王灿、李淑玲在该处经营威尼斯水城洗浴中心和酒店。2014年3月6日，王灿与蔡少华（李淑玲丈夫）达成协议，王灿退出股份。2016年4月12日，蔡少华与桂杰签订房屋租赁合同，约定将租赁的房产出租给桂杰，租期从2016年5月1日至2022年5月1日。签订合同后，桂杰实际占有、使用该处房产，并将部分房产转租他人，其中付良好主张的3、4层转租给新蒙医院经营使用。 庄子家园公司法定代表人是崔亮，杨亚涛持股40%、崔亮持股11%、娄杰持股25%。因欠霍振宇款，庄子家园公司于2016年将涉案房屋产权登记至霍振宇及其妻子名下，因欠张永款，崔亮委托张永出卖案涉房屋，张永将涉案商铺分别出卖给付良好、陈安礼等六人，并办理了产权登记。2019年1月1日，付良好等六人分别与桂杰签订房屋租赁合同，且桂杰已履行。 上述事实，有原告提供身份证、结婚证、威尼斯大酒店营业执照、原告与蒙城县庄子家园置业有限公司签订的房屋租赁合同，原告蔡少华和王灿签订的协议书约定王灿退出威尼斯水城和大酒店的经营、2016年4月12日桂杰和原告签订的租赁协议，第三人陈安礼提供身份证及结婚证、陈安礼、吴侠对涉案房屋的不动产权利及其他事项登记信息，付良好提供的身份证及结婚证、付良好、李静对涉案房屋的不动产权利及其他事项登记信息、（2020）皖16民终822号民事判决书，当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，关于第三人与桂杰所签租赁合同的效力，第三人付良好等六人在取得案涉房屋产权之前，桂杰已经与蔡少华就该房屋签订了租赁合同，并经出租人同意将该房屋转租与新蒙医院，付良好等六人取得该房屋的所有权后，按照买卖不破租赁的原则，桂杰仍然享有对该房屋的租赁权，付良好等人取得该房屋产权后，桂杰又与他们签订了房屋租赁合同，重新约定了双方的权利和义务，并对案涉房屋转租给新蒙医院的事实进行了认可，该组租赁合同已经取代了桂杰原与蔡少华所签订的合同，系有效合同，该合同自双方签字之日起生效。该事实已被（2020）皖16民终822号民事判决书确认，且不符合无效合同的法律规定，故原告请求确认被告与第三人签订的房屋租赁合同为无效合同，并要求被告支付租金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告李淑玲、蔡少华的诉讼请求。 案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告李淑玲、蔡少华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  王宝琴 二〇二〇年八月二十六日 书记员  李 瑞 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。