河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民终578号 上诉人（原审原告）：赵海宝，男，汉族，1989年2月18日出生，住址：河北省廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廊坊市祥泰房地产开发有限公司。住所地：河北省廊坊市安次区光明西道115号。 诉讼代表人：廊坊市祥泰房地产开发有限公司管理人。 负责人：吕伟，清算组组长。 委托诉讼代理人：王德辉，河北若石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建涛，河北若石律师事务所律师。 上诉人赵海宝因与被上诉人廊坊市祥泰房地产开发有限公司（以下简称祥泰公司）破产债权确认纠纷一案，不服河北省廊坊市中级人民法院（2019）冀10民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。上诉人赵海宝的委托诉讼代理人冯苏言、张洪昌，被上诉人祥泰公司的委托诉讼代理人王德辉、张建涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵海宝上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法发回重审或改判支持赵海宝一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由祥泰公司承担。事实和理由：一、赵海宝与祥泰公司签订的《房屋定购协议（按揭）》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该合同是双方平等自愿签署，合法有效并对双方均具有法律约束力。赵海宝与祥泰公司均是具有相应民事权利能力和民事行为能力的民事主体，双方在买卖臻丽家园项目房屋时进行了充分沟通，就住宅坐落、房屋面积、房屋单价、房屋总价、付款方式、付款期限、违约责任、争议解决等具体内容进行了协商后自愿签订了关于房屋的买卖合同，双方签订的合同并不违反《中华人民共和国合同法》关于合同签订的基本原则，也未违反法律强制性规定，不存在无效事由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。结合本案，《房屋定购协议（按揭）》已经对合同主要内容作出明确约定。同时，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。赵海宝支付的购房款明显超过了法定的定金数额，且《房屋定购协议（按揭）》明确赵海宝支付的费用就是购房款。因此，双方签订的《房屋定购协议（按揭）》与上述规定一致，应该认定为商品房买卖合同。合同自双方签字、盖章之日起成立并生效，对双方均发生作用并具有法律约束力，赵海宝作为买受人具有支付购房款的合同义务，祥泰公司作为出卖人具有开发建设房屋、按期交付房屋、办理产权证等合同义务，双方均享有合同规定的权利，同时应当依照合同约定履行各自义务。赵海宝依约支付了购房款，祥泰公司并没有按照约定交付房屋，至今没有履行办理权属转移登记义务。而赵海宝作为守约方，权利应当受到法律保护。退一步讲，即使不认可《房屋定购协议（按揭）》，赵海宝和祥泰公司之间也成立事实上的房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款的规定，赵海宝依约支付了购房款，祥泰公司已经接受，并出具《收据》，不存在违反法律、行政法规的情形，依法应该成立事实上的房屋买卖合同关系。二、赵海宝在履约过程中没有任何过错，祥泰公司没有依约交付房屋，已经构成根本违约，赵海宝享有继续履行和解除合同的选择权，现赵海宝选择继续履行合同不仅具有合同基础，而且具有法律依据，更应当受到法律的保护。赵海宝和祥泰公司明确约定了双方的权利义务，其中第三条关于房屋交付的约定明确载明“祥泰公司保证最迟于2014年5月1日将房屋交付给赵海宝，否则赵海宝有权退房”。根据《商品房销售管理办法》第三十条和第三十四条的规定，祥泰公司应当在履行交房义务后，继续办理不动产登记，唯有办理完产权登记，让赵海宝成为房屋产权人，才最终履行完合同义务，因祥泰公司没有办理房产证，没有产生法律上的公示效力，导致赵海宝无法最终合法享有物权。祥泰公司未能按照合同期限履行办证义务的行为，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条承担违约责任并支付违约金的情形。同时该司法解释第十九条和《中华人民共和国合同法》第九十四条也赋予了赵海宝解除合同的法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赵海宝作为守约方，因祥泰公司的违约行为享有要求其继续履行、支付违约金或者解除合同赔偿损失的选择权，无论祥泰公司是选择继续履行还是解除合同，赵海宝的合法权益均应当受到法律的保护。三、祥泰公司管理人的解除权应该受到限制，否则赵海宝的生存权将受到严重威胁。虽然《中华人民共和国破产法》第十八条第一款规定了破产管理人对未履行完毕的合同有权决定是否解除，但赵海宝认为，本案中，祥泰公司的破产管理人不应该依据该规定解除《房屋定购协议（按揭）》。首先，赵海宝已经依约支付了首付款，剩余款项依据约定，通过银行贷款的形式支付，并约定由祥泰公司通知赵海宝办理相关银行按揭贷款手续，但祥泰公司并未通知，对此，赵海宝没有任何过错，没有支付全部购房款的原因不是赵海宝造成的，赵海宝不应对此承担任何责任。其次，自2002年6月27日起施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》充分考虑了购房人的“生存权”。再次，赵海宝要求继续履行合同是对双方签订协议作出处理的一种形式，其包括两个层面的内容，一是在项目复建成功的情况下，祥泰公司按照合同约定将涉案房屋交付赵海宝，二是项目不能复建或者复建不能的情况下，赵海宝购房款的返还应优先于建设工程、抵押权人抵押权和普通债权。四、祥泰公司管理人作出的审查意见混淆了破产清算程序和破产重整程序，是造成本案诉讼的核心。如果是破产清算程序，祥泰公司管理人应该对所有购房人债权人的债权作出一致的审查意见，不应该出现两种不同的审查意见，也就是说应该统一解除与购房人的买卖合同，以在建工程清偿债权人的债务，而现在祥泰公司管理人既有继续履行协议，也有解除协议，这明显是个别清偿行为，是无效的。赵海宝的这个观点与祥泰公司一审答辩状中的观点是一致的。五、根据祥泰公司管理人制定的《祥泰公司管理人关于债务人财产的处置预案》，赵海宝愿意根据该预案的意见，补齐相关款项。根据债权人会议的投票结果以及祥泰公司的资产处理方案，本案的项目是以复工续建的方式来解决祥泰公司的破产僵局，也就是说祥泰公司现在正在积极复工建设，双方签订的合同完全可以履行，祥泰公司应该根据合同约定交付房屋。祥泰公司对赵海宝同类的消费性购房人作出两种不同的审查意见，除了解除合同，还有继续履行的情形，这明显是区别对待，并不符合《最高人民法院就山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（2014）执他字第23、24号“二、基于《批复》（即《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释［2002］16号）保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”六、赵海宝的诉讼请求具有事实和法律依据，法院应予支持。首先，本案所涉房屋为住宅商品房，赵海宝已经支付了大部分房屋价款。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权。其次，根据《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》之精神，并非所有破产程序中的个别清偿行为均属于《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。如上所述，交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《中华人民共和国企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。再次，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，赵海宝已经支付了案涉房屋的全部款项，故对于案涉商品房买卖合同，祥泰公司管理人无解除权。故祥泰公司应当继续履行案涉《房屋定购协议（按揭）》，协助赵海宝办理案涉房屋所有权变更登记，并将案涉房屋交付给赵海宝。赵海宝为了购买涉案房屋，已经把全部积蓄支付给祥泰公司，如果祥泰公司管理人滥用解除权，将使赵海宝对美好生活的追求全部落空。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。请求二审法院在查明本案事实的基础上，支持赵海宝的上诉请求。 祥泰公司答辩称：一、祥泰公司进入破产程序时，臻丽家园三期项目仍处于初建状态，房屋并未建成。即上诉人主张交付或确认其为所有权人的相关房屋并不存在。因此，上诉人的诉讼请求不符合《企业破产法》的规定。二、上诉人已交付的购房款远远不足合同约定总价款的百分之五十，上诉人与答辩人签订的《房屋定购协议（按揭）》属于双方均未履行完毕的合同，依据《企业破产法》第18条的规定，管理人予以解除具有法律依据。综上，原判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判决。 赵海宝向一审法院起诉请求：1.请求判令祥泰公司继续履行《房屋定购协议（按揭）》所约定的义务，将验收合格的臻丽家园项目1号楼1单元302号房交付赵海宝，并要求祥泰公司将该房产产权转移到赵海宝名下；2.本案诉讼费用、公告保全费用由祥泰公司承担。 一审法院认定事实：2012年9月3日，赵海宝与祥泰公司签订《房屋定购协议（按揭）》，约定赵海宝购买祥泰公司开发的臻丽家园三期项目房屋1号楼1单元302号房，建筑面积82.80075平方米，每平方米4638元，总价款共计384030元。赵海宝应在签订本定购协议时向祥泰公司交纳房款15万元作为定金。赵海宝应在被告通知之日起十日内与被告签订《商品房买卖合同》，（付款方式为银行按揭，需同时提交齐全办理按揭手续所需资料）。2012年8月29日、9月3日，赵海宝分别向祥泰公司交纳15万元购房款。2018年5月25日，本院作出（2018）冀10民破申3号民事裁定和（2018）冀10民破4号决定书，本院受理申请人江苏天宇建设集团有限公司申请祥泰公司破产清算一案并指定祥泰公司清算组为管理人。2019年6月10日，赵海宝到祥泰公司管理人处以购房人名义填写了《购房人登记表》并提交《房屋定购协议（按揭）》、《收据》。2019年6月21日，祥泰公司管理人经审查认为，赵海宝支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十，向赵海宝出具祥泰破管审（房）字第080号《审查意见书》，意见如下：1.解除你与祥泰公司签订的《房屋订购协议》。2.对你已付购房款15万元优先于普通债权予以清偿。利息按人民银行同期贷款利率计算为49385元，确认为普通债权。2019年6月22日，祥泰公司管理人编制了《廊坊市祥泰房地产开发有限公司管理人关于债务人财产的处置预案》，祥泰公司第二次债权人会议表决通过上述处置预案。 一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本院于2018年5月25日受理申请人江苏天宇建设集团有限公司对祥泰公司的破产清算申请。赵海宝与祥泰公司于2012年9月3日签订《房屋定购协议（按揭）》，并交纳购房款15万元。按照《房屋定购协议（按揭）》约定，涉案房屋的总价款为384030元。现祥泰公司已进入破产程序，涉案房屋未建成，赵海宝也未能支付全部购房款的情况下，按照上述法律的规定，祥泰公司管理人有权决定解除原告与祥泰公司签订的《房屋定购协议（按揭）》。祥泰公司管理人解除赵海宝与祥泰公司签订的《房屋定购协议（按揭）》符合法律规定。赵海宝诉请要求继续履行《房屋定购协议（按揭）》、交付房屋及将房屋产权转移至赵海宝名下无法律依据。综上，原审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决：驳回原告赵海宝的诉讼请求。案件受理费100元，由赵海宝负担。 本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审法院查明的案件事实予以认定。 本院认为，一审法院已经审理查明，赵海宝与祥泰公司签订《房屋定购协议（按揭）》，约定赵海宝购买祥泰公司开发的臻丽家园项目房屋1号楼1单元302号房，房屋总价款共计384030元。《房屋定购协议（按揭）》签订后，当日祥泰公司《收据》记载赵海宝的交款数额为150000元。之后，祥泰公司尚未建成涉案房屋开发项目，赵海宝也未能支付全部购房款。基于上述案件事实，一审法院认定在祥泰公司进入破产程序后，本案《房屋定购协议（按揭）》属于合同双方当事人均未能履行完毕的合同，并依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定认定祥泰公司管理人有权决定解除本案《房屋定购协议（按揭）》，具有事实和法律依据。赵海宝所提出的要求祥泰公司继续履行《房屋定购协议（按揭）》并交付房屋及将房屋产权转移至其名下的请求缺乏相关事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人赵海宝的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由赵海宝负担。 本判决为终审判决。 审判长  苗文全 审判员  赵国栋 审判员  王 倩 二〇二〇年八月二十五日 书记员  卢 浩