河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终1799号上诉人（原审被告）：许港剑桥幼儿园，住所地许昌市许由路东段130号。法定代表人：谢亮先，任园长。委托诉讼代理人：张红雨，河南世纪风律师事务所律师。委托诉讼代理人：程丽君，河南世纪风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许昌市建安区实验小学（原河南省许昌县实验小学），住所地许昌市建安区兴昌路8号。法定代表人：杨淑敏，任校长。委托诉讼代理人：菅鹏伟，河南万朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉，河南万朋律师事务所律师。上诉人许港剑桥幼儿园因与被上诉人许昌市建安区实验小学租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人许港剑桥幼儿园的委托诉讼代理人张红雨、程丽君，被上诉人许昌市建安区实验小学的委托诉讼代理人菅鹏伟、李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许港剑桥幼儿园上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人使用涉案土地，是双方真实意思的表示，经过了原许昌县人民政府的同意，该行为符合当时的政策和客观实际情况，有事实与法律依据，依法应予支持。土地的使用性质一直是教育用地，不存在违法之处。上诉人投资建设的教学楼也取得了政府部门颁发的房屋所有权证，确认了该房屋的合法性。一审判决上诉人返还占用被上诉人的土地，明显证据不足，且是错误的，侵害了上诉人的合法权益，与法律规定相悖。上诉人系合法成立的教育机构，经过近17年的办学，教学质量领先，具有知名度，若土地收回，学生和教职工无处安置，必将造成社会不稳定。许昌市建安区实验小学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审判决确认双方之间事实上的土地租赁关系无效，具有事实及法律依据。双方共同合作办学事项，当时请示的是合作办学50年，而非租赁使用土地50年，双方始终也没有签订书面的租赁协议。自2006年6月20日起，双方的合作办学关系已经终止，而且许港剑桥幼儿园的举办者也由香港宜发行有限公司变成了谢亮先个人，许港剑桥幼儿园的财务人事招生以及经营等，均已经与建安区实验小学无任何关联性，这显然已经不符合政府招商引资，利用外资合作办学的初衷，反而造成了国有资产变相的流失，成为个人牟利的工具。建安区实验小学用地属于国有划拨土地，许港剑桥幼儿园在未经土地主管部门批准的情况下，违反法律规定，变相的低价使用国有土地，一审判决确认双方事实上的租赁关系因为违反法律规定而无效正确。在双方租赁关系无效的情况下，许港剑桥幼儿园应当依法将其占用的建安区实验小学的土地予以返还。许昌市建安区实验小学向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告之间的土地租赁关系无效。2、判令被告搬离原告学校场地，恢复原状并返还该土地；3、判令被告按照年租金314060元的标准，各原告支付2019年1月1日至实际返还完毕租赁物之日止的实际占用期间的使用费，并支付利息（2019年8月19日前，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1987年12月20日，许昌县城乡建设环境保护局通知蒋官池乡政府、县第三中学、县实验小学，第三实验中学征用枪杆刘村荒地8亩，县实验小学征用枪杆刘村荒地8亩。1989年8月8日，许昌县土地管理局批复蒋官池乡政府、县实验小学用枪杆刘村荒地7.588亩。后县第三中学搬迁它处，所征用土地由县实验小学使用。2003年6月12日，原告和宜发行有限公司签订合资筹建幼儿园的协定，合资建成的幼儿园租用原告10亩土地，幼儿园每年支付原告6万元。县实验小学教职工入股108万元，宜发行有限公司入股60万元，2006年6月20日，原告入股教职工退出幼儿园股份，由宜发行有限公司独资经营许港剑桥幼儿园，每年向原告交纳租赁费6万元。2019年1月23日，许昌市建安区国有资产监督管理局作出建安国资【2019】2号文件，通知原告解除与宜发行有限公司的租赁合同，2019年8月29日，河南恒立资产评估事务所作出评估结论，被告租用原告的年租金为314060元。另查明，宜发行有限公司于2009年7月17日已告解散。一审法院认为，原告许昌市建安区实验小学系国家教育机构，该校用地属于国有划拨土地，主要用于学校基础设施建设、校园活动场地等，而不能用于其他活动。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让、出租和抵押。至法庭辩论终结前，原、被告双方均未能提交针对土地租赁行为已获得批准登记的合法有效的证据，所以原告与宜发行有限公司签订《合资筹建幼儿园的协定》将案涉划拨取得的土地租赁给合资建设成立的幼儿园即本案被告使用，被告与原告之间形成事实上的租赁合同关系。该事实租赁合同是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，被告继续使用该出租土地已丧失了合法依据。因此，被告应当将占用的该出租土地返还原告。对原告要求确认原、被告之间的土地租赁关系无效，恢复原状并返还土地的请求本院予以支持。合同无效，而被告实际占有使用了案涉土地，其应当支付实际占有使用期间的费用，故对原告要求被告支付租金的请求，予以支持。但原告要求被告按年租金314606元标准支付2019年1月1日至实际返还租赁物之日止的实际占用期间的使用费及利息，因该标准系原告单方委托评估，对此请求不予支持，被告应以年租金6万元支付。依法判决：一、确认原告许昌市建安区实验小学与被告许港剑桥幼儿园土地租赁合同无效；二、被告许港剑桥幼儿园于本判决生效后30日内返还占用原告许昌市建安区实验小学的土地；三、被告向原告支付自2019年1月1日起按年租金6万元至实际返还租赁土地之日止及利息（利息自2019年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；四、驳回原告许昌市建安区实验小学的其他诉讼请求。案件受理费6011元，由原告承担3961元，被告承担2050元。被告承担部分暂由原告垫付，待执行时一并返还。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审相一致。本院认为，关于本案租赁合同是否有效问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定,符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。本案中许港剑桥幼儿园占用的土地系许昌市建安区实验小学通过划拨的方式取得，许昌市建安区实验小学又将划拨土地租赁给许港剑桥幼儿园办学使用，许港剑桥幼儿园向许昌市建安区实验小学支付租金，双方之间成立土地租赁合同法律关系。结合已查明事实，该宗土地未办理土地使用权证，未上交土地使用权出让金或以出租收益抵交土地使用权出让金，双方之间的土地租赁合同亦未获得建安区人民政府土地管理部门审批，且许昌市建安区国有资产监督管理局2019年1月23日作出的建安国资【2019】2号文件对此土地违法行为及造成国有资产流失的后果予以确认并要求进行整改，一审以该合同因违反法律、行政法规的强制性规定为由，认定租赁合同无效，适用法律并无不当。对于合同无效后所产生的法律后果，许港剑桥幼儿园占用土地因土地租赁合同无效而丧失合法依据，应当承担返还土地的法律责任，一审所作责任认定并无不当。许港剑桥幼儿园的上诉理由于法无据，本院不予支持。至于合同无效后是否存在由过错方承担损失赔偿责任的问题，可另诉解决，不影响本案的处理。综上所述，许港剑桥幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6011元，由许港剑桥幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长  胡琰峰审判员  吕军尚审判员  肖永强二〇二〇年八月二十七日法官助理刘贺举书记员韩笑执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口