重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初16614号 原告：许志霞，女，1973年5月18日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：汪霞，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆迪凯彩灯文化艺术有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道福畅路28号融创·渝北中央公园二期6幢3-3，统一社会信用代码91500112MA6049DH6W。 法定代表人：申光忠。 原告许志霞与被告重庆迪凯彩灯文化艺术有限公司（以下简称迪凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告许志霞的委托诉讼代理人汪霞到庭参加了诉讼。被告迪凯公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告许志霞的诉讼请求为：1、判决解除原被告双方签订的《房屋租赁合约》及《房屋租赁补充协议》；2、判决被告立即搬离并交还租赁房屋；3、判决被告支付原告2020年1月至实际搬离之日止的房屋租金、2019年10月至实际搬离之日止的物业费、违约金，前述费用暂计算至2020年6月30日为租金108000元、物业费19880.2元及违约金12648.02元，共计140528.22元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告双方于2019年9月24日签订《房屋租赁合约》，合同约定原告将坐落于重庆市北部新区xx大道x号x栋x层整层房屋出租给被告使用，面积486.21平方米，租赁期限为2019年10月1日起至2020年9月30日止，租金标准为每月18000元。每3个月支付一次，如被告拖欠租金15日以上或欠缴物业费及相关费用一个月以上，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。因被告未按合同约定缴纳房屋租金及物业费，2020年4月22日双方签订《房屋租赁补充协议》，被告承诺在2020年5月20日前付清全部拖欠费用，如逾期未付，按所欠款项的10%支付违约金。并承诺在2020年5月30日搬离。之后被告未按补充协议约定支付欠款亦未搬离。原告遂起诉。 被告迪凯公司未作答辩。 许志霞围绕诉讼请求依法提交了证据，迪凯公司未到庭，视为放弃举证、质证的权利，对许志霞提供的房屋产权证、《房屋租赁合约》《房屋租赁补充协议》、催费通知书、关于解除《房屋租赁合约》并限期搬离的通知书及邮寄祥情单等证据本院予以采信。 经审理查明：许志霞是坐落重庆市北部新区xx大道x号x幢xx房屋的登记所有权人。 2019年9月24日，许志霞作为出租方（甲方），迪凯公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合约》。一、租赁房屋位置及用途：甲方同意将坐落于重庆市北部新区xx大道x号x幢x楼整层房屋（1号-12号），建筑面积486.21平方米出租给乙方。二、租赁期：1）租赁期：1年，从2019年10月1日起至2020年9月30日止。2）房屋交付时间：2019年9月9日。三、租金标准：1）租金：第一年每月租金为人民币18000元。第一期租金人民币54000元整。2）租金支付方式：租金以每3个月为一期之方式交付甲方，以现金或转账方式交付租金，当甲方确认收到乙方租金后甲方应开具租金收据予乙方，乙方负责保管租金收据。3）租金支付时间：第一期租金应于签订本合同时支付，以后每期租金应在上期租金到期前15天交付甲方。4）租赁期间，该物业每月的物管费、通讯费、水电费、天然气费及其他相关费用均由乙方承担，并应按相关收费部门的规定缴纳。四、押金：1）乙方须于2019年9月6日或之前向甲方支付押金人民币18000元整，甲方应开具押金收据，乙方负责保管押金收据。租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用，押金由甲方如数退还乙方。2）乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。若押金不足以抵付有关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足。七、违约责任及免责条件1）乙方提前终止合同，乙方所支付的租赁房屋租金和押金不退还。3）乙方逾期支付租赁房屋租金超过15日或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、水电费、及相关费用达壹个月或以上视为乙方违约，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知达到乙方之日起本合同终止，乙方应当补交已使用天数的租金，押金不退还；5）乙方违反本条款第3款的约定，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知到乙方之日起本合同终止，押金不退还乙方。如造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。 2020年4月22日，双方达成《房屋租赁补充协议》。根据甲、乙双方2019年9月24日所签署的租赁合同，鉴于乙方于2019年12月开始拖欠房租欠款及物业费、水电费，合计102700元。（明细：1、2020年1-3月房租34000元；2、2020年4-6月房租54000元；3、2019年10月-2020年4月30日物管费14700元。4、杂费（水电费另计））。2020年4月22日，经双方友好协商，达成如下协议：1、乙方承诺于2020年5月10日前支付欠款65000元。2、5月20日前支付余款37700元。乙方承诺：若逾期未支付，将按照所欠余款的10%支付罚金，并且5月底等（5月30日）前搬离该租赁房屋。如遇特殊原因，不能续租，必须于4月30日前搬离。但必须结清之前所欠物业费。所欠房租甲方将不再追索。 2020年6月30日，许志霞向迪凯公司发出《关于解除房屋租赁合约并限期搬离的通知书》，内容为：补充协议签订后，贵司仍未按照约定付款，截至本函发出之日，累计拖欠2020年1月至6月租金108000元、物业费18480.2元（不含水电费）及违约金8800元。函告如下：一、立即解除贵我双方签订的《房屋租赁合约》及补充协议；二、贵司以收到本函后3日内向我方支付拖欠租金、物业费及违约金共计135280.3元。三、限贵司在2020年7月5日前搬离并交还房屋，否则我方有权对贵司留置在租赁房屋内的设施设备进行处置并就处置所得价款抵偿贵司所欠租金及相关费用。该函件向迪凯公司的注册地进行了邮寄，但被退回。 2020年7月3日，xx客服中心的《催费通知书》内容为：贵户自2019年10月起一直未缴纳xx栋x层的物业服务费及其他相关费用，我司自2019年10月起连续多次采取短信、电话沟通、上门沟通以及书面通知等形式向贵户告知和催费，但至今未缴纳。自2019年10月1日至2020年6月30日，所欠物业及相关费用共计18480.2元，依据业主签定的《业主临时规约》和《前期物业服务协议》中约定，未能按时足额缴纳物业费，计收违约金1400元，共计欠费19880.2元。 许志霞另向本院举示了个人购房借款合同，拟证明其系房屋的所有权人。因房屋产权证已能够证明该事实，该证据与本案无关，本院不予采信。 许志霞称“乙方承诺：若逾期未支付，将按照所欠余款的10%支付罚金，并且5月底等（5月30日）前搬离该租赁房屋”的意思是无论迪凯公司是否支付款项，均应在2020年5月30日搬离，但迪凯公司至今未搬离。对于合同解除后，由于迪凯公司未搬离房屋，其要求迪凯公司按实际使用天数以双方房屋租赁合约约定的租金标准支付房屋占有使用费。物业费许志霞尚未向物管公司缴纳。但其作为房屋的所有权人，在迪凯公司不缴纳物业费的情况下，将承担缴纳义务。实际收到迪凯公司的押金18000元，但按合同第七条第5款的约定不应当退还。 本院认为:许志霞与迪凯公司所签订的《房屋租赁合约》和《房屋租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。 《房屋租赁补充协议》来看，迪凯公司存在欠付房屋租金和物业费的事实。迪凯公司作为付款义务人，应当对其已支付房屋租金和物业费的事实承担举证责任，其未到庭，视为放弃举证、质证的权利。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，《房屋租赁补充协议》关于“乙方承诺：若逾期未支付，将按照所欠余款的10%支付罚金，并且5月底等（5月30日）前搬离该租赁房屋”的约定，在性质上属于双方当事人约定的合同的解除条件，现迪凯公司未依约支付款项，合同的解除条件已成就。因《房屋租赁合约》未约定通知与送达地址，且许志霞向迪凯公司发送的《关于解除并限期搬离的通知书》的邮件被退回，故不能认定许志霞邮寄的邮件达到合同解除效力。本院以起诉状副本送达之日为合同解除的时间点，《房屋租赁合约》及《房屋租赁补充协议》于2020年7月24日解除，合同解除后，迪凯公司应当搬离。且迪凯公司还应当向许志霞支付2020年1月至7月24日欠付的房屋租金122400元，并按18000元/月的标准支付2020年7月25日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。 《房屋租赁补充协议》中关于“若逾期未支付，将按照所欠余款的10%支付罚金”的约定变更了《房屋租赁合约》中关于违约金的约定，迪凯公司应当按照《房屋租赁补充协议》的约定支付违约金10270元。 对于物管费，由于《房屋租赁补充协议》中迪凯公司认可欠付2019年10月-2020年4月的物管费14700元并同意向许志霞支付，故此部分物管费本院予以支持。但从2020年5月至实际搬离之日止的物管费由于双方合同约定由迪凯公司向物管公司缴纳，现许志霞并未向物管公司代为缴纳，故本院不予支持。 按双方合同的约定，迪凯公司所缴纳的押金不应当退还，故本案中押金与其欠付的款项不进行抵扣。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告许志霞与被告重庆迪凯彩灯文化艺术有限公司在签订的《房屋租赁合约》及《房屋租赁补充协议》于2020年7月24日解除； 二、被告重庆迪凯彩灯文化艺术有限公司在本判决生效后三日内搬离重庆市北部新区xx大道x号x幢xx房屋，并将房屋交还原告许志霞； 三、被告重庆迪凯彩灯文化艺术有限公司在本判决生效后立即支付原告许志霞2020年1月至7月24日的房屋租金122400元； 四、被告被告重庆迪凯彩灯文化艺术有限公司在本判决生效后立即支付原告许志霞房屋占有使用费，计算方式为:从2020年7月25日起按18000元/月的标准计算至实际搬离之日止； 五、被告重庆迪凯彩灯文化艺术有限公司在本判决生效后立即支付原告许志霞2019年10月至2020年4月30日止的物管费14700元； 六、被告重庆迪凯彩灯文化艺术有限公司在本判决生效后立即支付原告许志霞逾期付款的违约金10270元； 七、驳回原告许志霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3540元，因适用简易程序审理减半收取1770元，由被告重庆迪凯彩灯文化艺术有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二〇年八月二十七日 书记员  张春凤