广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3528号上诉人（原审被告）：中山市锋记贸易有限公司，住所地广东省中山市五桂山×××。法定代表人：赖大宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹建平，广东翔宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗茂林，男，1970年12月4日出生，汉族，住广东省中山市石岐区×××。委托诉讼代理人：徐新如，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡戍泉，北京市京师（中山）律师事务所实习律师。原审被告：李子君，男，1988年6月23日出生，汉族，住广东省中山市石岐区×××。委托诉讼代理人：尹建平，广东翔宇律师事务所律师。上诉人中山市锋记贸易有限公司（以下简称锋记公司）因与被上诉人罗茂林及原审被告李子君土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23372号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人锋记公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回罗茂林的诉讼请求。事实和理由：一、罗茂林违法建设，依法应承担全部经济损失。1.《土地租赁合同》第一条约定的“土地的现状及权利情况”，包括土地表面及附着物状况，以及政府规划对土地使用权利的许可限制等情况。罗茂林是在充分知悉租赁土地现状及土地使用权利是否受限等情况以后，才确认承租的。2.根据《土地租赁合同》第三条、第五条第一款约定，锋记公司的义务仅限于将土地按现状交付给罗茂林使用，没有义务为罗茂林调查租赁土地的规划情况。3.在建设之前办理报建审批手续，既是常识，也是罗茂林的合同义务。任何建设工程项目，必须依法设计、报建，经批准取得《施工许可证》以后才能施工。《土地租赁合同》第五条第二款也明确约定罗茂林应当承担的义务。而罗茂林无视上述常识和义务，一意孤行，违法施工，应对其违法、过错行为承担责任。4.一审判决基于锋记公司未核查租赁土地的规划条件并告知罗茂林，及锋记公司的代理人李子君曾经微信告知可建设钢结构建筑两点理由，判令锋记公司分担违法建筑被拆的损失，明显缺乏事实和法律依据，显失公平。首先，锋记公司没有过错。根据《土地租赁合同》第一条、第三条和第五条第一款的约定，罗茂林是在充分知悉土地的现状及权利情况后签订合同的，锋记公司的义务仅限于按土地现状交付罗茂林使用，没有义务核查和告知租赁土地的规划条件。事实上，自锋记公司与中山市石岐区市政环境服务有限公司（以下简称石岐区市政公司）于2018年3月1日签订《土地租赁合同》，至锋记公司于2018年5月5日再以相同的租赁条件与罗茂林签订《土地租赁合同》，其间从没有人告知锋记公司租赁土地的规划调整和权利限制。其次，李子君微信回复内容不能作为判决锋记公司分担损失的依据。李子君微信回复的时间2018年4月30日，是在锋记公司与罗茂林于2018年5月5日签订《土地租赁合同》之前。签订合同前的沟通只是一个磋商过程，最终应以双方签订的书面合同为准，且其间罗茂林有足够时间去理解和思考李子君的微信回复内容。李子君微信回复内容并未误导罗茂林。李子君在双方签约前介绍的“可以做钢结构”“不做混凝土就行了”“租赁土地用途可用作汽车销售超市、教练、餐饮等配套项目经营使用”，主要是根据锋记公司与石岐区市政公司于2018年3月1日签订的《土地租赁合同》内容来陈述的。锋记公司与罗茂林之间签订的《土地租赁合同》，亦是照搬上述合同版本。此外，涉案土地的权属人中山市石岐区办事处对罗茂林报建及时给予了必要的协助和配合。李子君从未告知罗茂林可以不经报建审批而先行违法施工。即使李子君介绍的“可以做钢结构”，未与《土地租赁合同》内容完全保持一致，该陈述内容也与罗茂林主张的“可以不经报建做钢结构”存在天壤之别。罗茂林将签约之前的非正式沟通内容单方面歪曲，明显具有转嫁其违法过错责任的恶意。5.罗茂林违法施工，依法应承担由此导致的全部经济损失。根据《土地租赁合同》第五条第二款约定，合同签订后即使存在政府规划调整，亦不属于锋记公司违约，且《土地租赁合同》明确约定了罗茂林如需建设，必须办理审批手续。而罗茂林公然违法违约，先施工后报批，由此导致的不利后果应由其自行承担。反之，若罗茂林严格依法依约履行建设前报建义务，在报建过程中得知租赁土地规划调整不予审批，则双方依约解除《租赁合同》即可，也就不存在本案的违法建筑损失和租赁土地被违法建筑长期占用的租金损失。二、根据《土地租赁合同》第六条第一款、第八条约定，罗茂林拒付租金已构成违约，租赁保证金依约应不予退还。锋记公司有权要求罗茂林补交占用土地期间的租金。被上诉人罗茂林答辩称：一、锋记公司的过错导致了罗茂林巨大经济损失。虽然评估报告对损失做了评估确认，但实际上很多资料不完备的损失没有在评估报告中体现。而且，一审判决罗茂林承担50%的过错责任，也明显偏高。罗茂林因经济困难且上诉费用较高，故未提起上诉。二、锋记公司已就租金问题另案起诉罗茂林，罗茂林已就该案提起上诉。综上，锋记公司的上诉请求不符合事实和法律，请求二审法院驳回锋记公司的上诉请求。原审被告李子君陈述称：李子君同意锋记公司的意见。罗茂林向一审法院起诉请求：一、解除双方于2018年5月5日签订的土地租赁合同；二、锋记公司、李子君立即向罗茂林双倍返还保证金684672元及已收取的租金342336元，并从起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息直至还清欠款之日止；三、锋记公司、李子君支付罗茂林律师费2万元。一审中，罗茂林增加诉讼请求，请求判令锋记公司、李子君赔偿罗茂林损失约3740794.87元（具体以评估结果为准）。一审法院认定事实：一、中府国用（2007）第211871号、第211872号、第211873号土地证显示，位于中山市东区起湾工业区的土地使用权人为中山市人民政府石岐区办事处，地类为商业，使用权类型为出让，面积分别为28527.6平方米、6372.3平方米、6617.5平方米。石岐区市政公司成立于2017年8月8日，登记股东为1人，即中山市石岐区×××；登记经营范围为环境卫生管理，承接市政工程、市政设施维护、土地租赁等。二、2018年3月1日，石岐区市政公司（出租方、甲方）与锋记公司（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定：“甲方将位于东区起湾工业区内的商住空置土地【土地证号：中府国用（2007）第211871号、211872号、211873号】三块土地面积共41517.4平方米（62.2757亩），其中因长江北路扩建工程施工影响，实际使用面积28527.6平方米即42.7914亩，以有偿方式租赁给乙方，按实际使用面积计算租金，乙方已清楚知悉土地的现状及权利情况，且经乙方验收合格后同意按现状承租该土地，并同意承租该土地作汽车销售超市、教练、餐饮等配套项目经营使用；租赁期限为58个月，自2018年3月1日起至2022年12月31日止；乙方不能改变土地的用途，未经甲方书面申请允许，乙方不得在土地内建设任何混泥土结构建设物体，否则承担由此引起的一切责任及费用”等事项。2018年5月5日，罗茂林（承租方、乙方）与锋记公司（出租方、甲方）签订《土地租赁合同》一份，约定：“甲方将位于东区起湾工业区内的商业空置土地【土地证号：中府国用（2007）第211871、211872、211873号】三块土地面积共计41517.4平方米（62.2757亩），其中因长江北路扩建工程施工影响，实际使用面积28527.6平方米即42.7914亩，以有偿方式租赁给乙方，按实际使用面积计算租金，乙方已清楚知悉土地的现状及权利情况，且经乙方验收合格后同意按现状承租该土地，并同意承租该土地作汽车销售超市、教练、餐饮等配套项目经营使用；租赁期限为55个月，自2018年6月1日起至2022年12月31日止，在本租赁合同生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按现状承租；土地租金按4元/平方米/月，月租金总额为114112元（租赁期间所有税金由乙方负责交纳）；租金按月支付，乙方自2018年6月1日起至2022年12月31日，须在每月5日前缴交当月土地租金给甲方；乙方须在本合同签订之日起三个工作日内一次性缴交保证金342336元给甲方，该保证金在本合同履行期满且乙方无违约情况下由甲方无息归还给乙方；如逾期缴交租金的，每逾期一天按所欠租金的1‰计罚，逾期一个月未交租金，甲方有权解除合同，有权收回土地，没收保证金；租赁期内乙方如需在租赁土地上进行建设的，必须征得甲方同意并办理一切审批手续，建设相关费用全部由乙方承担，如乙方符合法律及政策的有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续（包括报建、水电、消防、开户、营业执照等），但所需的一切费用由乙方承担；租赁期内如政府规划需要征用该土地的，不属于甲方违约，甲方需提前3个月书面通知乙方做好搬迁工作，同时甲方必须在通知乙方搬迁之日起1个月内无息退还保证金给乙方，乙方应积极配合，并无条件做好清拆、搬迁工作，合同终止时间为乙方配合政府征收之日；合同期满或解除，乙方在地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等（包含房屋、门窗、水电、排污、各种线路及管道等电源线路等）均归乙方所有；甲方违约，保证金双倍还乙方，并按价赔偿乙方在地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等费用，合同同时终止，乙方违约，甲方有权单方解除合同，没收保证金，提前收回土地，同时乙方在该地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等全部无偿归甲方所有；因甲方违约导致乙方为主张权利而支出的律师费等由甲方承担”等事项；甲方处加盖有锋记公司印章及其法定代表人赖大宁签名，乙方处有罗茂林签名。2019年3月1日，石岐区市政公司出具《情况说明》一份，显示其与锋记公司于2018年3月1日签订《土地租赁合同》，将位于中山市东区起湾工业区内土地[土地证号为：中府国用（2007）第211871号、211872号、211873号]出租给锋记公司。三、一审中，双方当事人确认签订合同时罗茂林已查看涉案土地证及锋记公司与石岐区市政公司签订的《土地租赁合同》，涉案土地为空地，没有地上建筑物，且罗茂林进行了现场查看，双方在签订合同前均未到相关部门了解涉案土地的规划条件。涉案土地于2018年5月下旬交付罗茂林，罗茂林向李子君支付保证金342336元及2018年6月至8月期间租金342336元，租赁前述土地的用途为成立汽车贸易公司，2018年7月17日申请报建。罗茂林称，其承租涉案土地后，于2018年6月下旬开工建设钢结构，支付租金至2018年8月。因其于2018年8月收到中山市规划局的不予行政许可通知书，遂停止施工，亦未再支付租金，并将收到不予行政许可通知书的内容以微信和电话方式告知了李子君。现搭建了钢架，占地面积为1万平方米，钢结构主体已经搭建完毕，用于销售汽车。李子君、锋记公司确认李子君系锋记公司办理涉案土地租赁事项的委托代理人，负责与罗茂林洽谈及签订合同，合同履行中的事宜由李子君负责跟进。李子君与锋记公司之间未签订书面委托合同。李子君收到上述款项后，已转账支付给了锋记公司，亦确认罗茂林于2018年6月26日前开工建设，钢结构主体基本完工，于2018年8月25日收到了罗茂林以微信方式告知不予行政许可通知书。对于罗茂林在涉案土地上搭建钢结构，罗茂林称已取得了李子君、锋记公司的同意，李子君、锋记公司不予确认。四、2018年7月19日，中山市城乡规划局作出《不予行政许可通知书》（规划项目编号282018070055），载明：申请单位或申请人为中山市人民政府石岐区办事处，项目名称为启航汽车商贸城，建设地点为中山市东区起湾工业区，申请事项为办理建设工程规划许可证、新建工程，不予许可理由为因送审项目所在区域有重大规划调整，故暂不予以审批。一审庭审中，双方当事人确认启航汽车商贸城系罗茂林在涉案土地上投资建设的项目。2019年5月7日，中山市城市管理和综合执法局向锋记公司发出《告知书》，载明：锋记公司在中山市东区起湾工业区内【石岐区办事处用地，土地证号为中府国用（2007）第211871号】，未取得《建设工程规划许可证》进行建筑物（占地面积约7000平方米）等行为，违反城乡规划法相关规定，告知锋记公司于2019年6月12日前自行拆除位于上述地点建筑物（占地面积约7000平方米）。2019年12月5日，中山市城市管理和综合执法局向锋记公司发出《行政处罚告知书》，载明：锋记公司未取得建设工程规划许可证，于2018年7月至12月期间在中山市东区起湾工业区地块【土地使用权人：中山市人民政府石岐区办事处，土地证号为中府国用（2007）第211871号】，建设一幢钢筋混凝土基座的建筑物（该建筑物为钢槽结构，已建成框架主体部分，顶部尚未封顶），占地面积约7000平方米的行为，拟对该行为作出自行拆除上述建筑物的行政处罚。2019年12月12日，中山市城市管理和综合执法局东区执法分局向石岐区办事处发出《关于中山市东区起湾工业区内地块（石岐区办事处用地）违法建设告知函》，载明：该地块内涉嫌违法建设，锋记公司未取得《建设工程规划许可证》，于2018年7月至12月期间在中山市东区起湾工业区内地块【土地证号为中府国用（2007）第211871号】，建设一幢钢筋混凝土基座的建筑物（该建筑物为钢槽结构，已建成框架主体部分，顶部尚未封顶，占地面积约7000平方米），经市自然资源局界定，锋记公司未经许可擅自在用地范围内建设建筑物，且项目所在岐江新城区域因涉及重大规划调整，故该工程属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，要求尽快拆除该地块内新建的建筑物。五、2018年10月9日，锋记公司向罗茂林发出《催缴租金通知书》，认为罗茂林自2018年9月起未支付租金，至今累计拖欠租金228224元，要求罗茂林在收到通知书起三天内付清，否则有权解除合同，收回土地，没收保证金。2018年10月17日，罗茂林委托广东**海天律师事务所向李子君、锋记公司发出有关解除土地租赁合同的《律师函》，反映罗茂林签订合同后支付684672元，并投入大量资金准备使用土地，向中山市城乡规划局申请规划许可，但中山市城乡规划局回复不予许可，导致罗茂林无法正常使用土地，无法实现合同目的，故罗茂林有权解除合同，并要求《律师函》送达之日即为土地租赁合同解除之日，李子君、锋记公司连带向罗茂林双倍返还保证金及已收取的租金，还应赔偿因此产生的其他损失及费用。一审中，李子君、锋记公司称未收到上述通知、《律师函》。六、对于涉案土地于2018年5月5日（合同签订日）前的规划条件、能否建设钢结构建筑物、涉案土地所在区域进行重大规划调整的时间及调整情况等，一审法院依法向中山市自然资源局发出咨询函。中山市自然资源局回复称，涉案三宗土地于2018年5月5日前均已办理规划条件手续，在2017年4月前可申请办理规划报建手续，且申报的建筑使用功能须与土地证及规划条件要求相符，建筑经济技术指标须与规划条件要求相符。用地位于岐江新城范围内，从2017年4月起该局暂停受理岐江新城范围内所有的规划业务审批。涉案土地所在区域的规划2018年5月5日前调整（2017年4月起暂停受理岐江新城范围内规划业务审批并统一规划），项目所在位置正在进行重大规划调整，目前尚未调整完成，暂无法确定规划调整后能否建设钢结构建筑。七、罗茂林与李子君的微信聊天记录显示，罗茂林与李子君就涉案土地的租赁及报建事宜进行了交谈。其中，罗茂林问“什么用地，可否搭建”，李子君回复“可以做钢结构”、“不做混凝土就行了”；罗茂林问“能申请到牌照吗？”李子君回复“可以没问题”；罗茂林“尽快约赖大宁先生出来一起解决问题，作为受法律保护的出租方都不正确面对这件事，在工地停工40天都还要我继续交租，这样说不过去的，站在我的立场考虑是在骗钱。”“子君，讲句实话，帮我约了吗？都约一天，出租方赖大宁还没答应出来处理吗？”李子君回复“你稍等我一下，我再约。”八、一审法院依法委托华联世纪工程咨询股份有限公司（以下简称华联咨询公司）对涉案土地上的建筑物造价进行评估。华联咨询公司于2019年11月28日作出中山市东区起湾工业区×××汽车城工程评估报告，其评估意见为：该汽车城工程能评估部分的造价为1485275.26元。评价报告载明的分析意见为：图纸蓝图与白图不一致部分，以蓝图为准，蓝图有欠缺的部分，参考白图；本工程为未竣工项目，且图纸不够完善，若图纸有约定工程量的按图纸计取；因部分图纸与现场不一致，图纸不完整，部分工程无法评估，造成双方分歧比较大。双方当事人在指定期限内未提出书面异议，经质证，双方当事人对其真实性、合法性予以确认。罗茂林认为除了评估报告载明的工程量外，还有尚已施工的隐蔽工程、管道工程等未予评估。李子君、锋记公司认为评估结果来源于罗茂林提供的相关图纸，评估结果不客观。九、一审法院另案受理了锋记公司诉罗茂林土地租赁合同纠纷一案【案号：（2018）粤2071民初22029号】，锋记公司的诉讼请求为：解除双方签订的土地租赁合同；罗茂林向锋记公司支付拖欠的租金（计算方法：自2018年9月1日起，按114112元/月计算至返还租地之日止）；罗茂林向锋记公司支付违约金（计算方法：自2018年9月起，以每月拖欠的租金为基数，从每月6日起按年利率24%计算至租金付清之日止）；锋记公司无需向罗茂林返还保证金342336元。该案尚在审理中。一审法院认为：本案系土地租赁合同纠纷。涉案土地系国有出让土地，锋记公司依法从石岐区市政公司取得土地租赁权。罗茂林与锋记公司签订的《土地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。罗茂林主张解除土地租赁合同，锋记公司无异议，且罗茂林在涉案土地上建设钢结构建筑因无法取得规划报建而被相关行政部门责令拆除，导致合同在事实上及法律上已经不能继续履行，故予以支持。关于合同解除的归责问题。首先，根据中山市自然资源局的复函可知，涉案土地位于规划的岐江新城范围内，从2017年4月起岐江新城范围内的所有规划业务审批已经暂停受理，并进行重大规划调整，即涉案土地于双方签订土地租赁合同时事实上已经无法办理搭建钢结构建筑的规划报建手续。其次，罗茂林与锋记公司均明知租赁用途为汽车销售等经营，结合罗茂林与李子君的微信聊天内容可知，双方明知实现上述租赁用途须搭建钢结构建筑并办理规划报建手续，而双方均未向有关部门核查涉案土地是否具备建设钢结构建筑的规划条件，双方对此均有过错。再次，锋记公司作为出租人，具有将租赁物的质量瑕疵及权利瑕疵如实告知承租人的义务，且李子君作为锋记公司的代理人，在未核实涉案土地规划条件的情况下，其以微信方式明确告知罗茂林可建设钢结构建筑。最后，罗茂林在未向有关部门核查涉案土地规划条件的情况下签订土地租赁合同，且罗茂林在未依法取得规划报建审批手续的前提下擅自施工建设，进而导致因无法取得报建手续而被有关部门依法责令拆除。据此，应认定罗茂林与锋记公司对于涉案合同的解除均有过错，结合本案案情，确定罗茂林与锋记公司对于涉案合同的解除负有同等责任，双方对于合同解除造成的损失各承担50%的过错责任。关于保证金及租金的问题。租赁合同当事人约定保证金的目的在于担保承租人因租赁所产生债务的履行。基于前述，罗茂林与锋记公司对于租赁合同的解除均存在过错，且罗茂林实际占有土地较短时间后即发生合同无法继续履行的事由，故罗茂林交付的租赁保证金342336元应当予以返还。对于罗茂林主张双倍返还保证金及其利息的诉求，除返还342336元外，其余部分于法无据，予以驳回。对于罗茂林已付租金342336元，根据合同约定的起租日及涉案土地于2018年5月下旬交付的事实，认定租金342336元系罗茂林占有使用土地期间应当支付的对价，故罗茂林主张返还租金342336元，予以驳回。关于赔偿损失的问题。一审法院依法委托华联咨询公司对涉案土地上构建的钢结构工程作出的造价评估报告，双方当事人在指定异议期间未提出书面异议，虽然罗茂林认为已施工的部分隐蔽工程、管道工程未予评估，但系其未能提交完整施工图所致，相应的法律后果应由其自行承担。华联咨询公司是具备相关鉴定资质的鉴定机构，经依法委托司法鉴定，其所作出的评估意见书不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，虽然该评估结论经过质证，双方均提出异议，但未提交有效证据反驳评估意见，况且评估程序合法有效，评估内容真实可信，评估结论清楚，故对该评估意见予以采信，并认定涉案工程造价为1485275.26元。根据罗茂林与李子君的微信聊天记录可知，锋记公司明知并同意罗茂林在涉案土地上建设钢结构建筑，李子君作出该意思表示的后果应由其委托人锋记公司承担。据此，应采信罗茂林关于其搭建钢结构已经取得了李子君、锋记公司的同意的主张。合同解除造成罗茂林已搭建钢结构建筑的损失，根据确定的上述过错责任比例，锋记公司向罗茂林赔偿损失742637.63元（1485275.26元÷2）。关于律师费的问题。罗茂林主张因本案诉讼支付律师费2万元，其未提交证据予以证明，不予采信。故对其相应诉求不予支持。关于李子君应否承担责任的问题。李子君与锋记公司一致确认李子君系锋记公司办理涉案土地租赁事项的委托代理人，负责与罗茂林洽谈、签订合同及跟进合同履行事宜，且罗茂林与李子君的微信聊天记录，亦反映罗茂林要求锋记公司法定代表人处理规划报建未予许可的后续事宜，据此认定李子君与锋记公司之间形成委托代理关系，李子君的相应行为应由委托人锋记公司承担。罗茂林亦未提交证据证明李子君自愿加入涉案债务，根据委托代理制度及合同相对性原则，罗茂林要求李子君对涉案债务承担连带责任，无事实及法律依据，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除罗茂林与锋记公司于2018年5月5日签订的《土地租赁合同》；二、锋记公司于判决发生法律效力之日起七日内向罗茂林返还保证金342336元；三、锋记公司于判决发生法律效力之日起七日内向罗茂林支付赔偿款742637.63元；四、驳回罗茂林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45102元，罗茂林负担34882元，锋记公司负担10220元。本院二审期间，锋记公司、罗茂林、李子君均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院再查：根据罗茂林与李子君的微信聊天记录，李子君于2018年6月29日在罗茂林的请求下，接通了涉案土地的水电。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。”本案中，在涉案《土地租赁合同》签订后，虽然锋记公司已将涉案土地交付给了罗茂林，但在合同履行过程中，因包括涉案土地在内的岐江新城区域内的土地自2017年4月起进行重大规划调整，导致罗茂林于2018年7月17日申请办理的《建设工程规划许可证》，未被中山市城乡规划局审批，致使双方合同约定的将涉案土地作为汽车销售超市、教练、餐饮等配套项目经营使用的目的，事实上不能履行。在此情形下，一审法院根据罗茂林的请求，判令解除涉案《土地租赁合同》，且锋记公司对解除涉案《土地租赁合同》亦无异议，本院予以维持。基于此，锋记公司收取罗茂林的租赁保证金342336元应予返还。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，罗茂林主张其在承租涉案土地后，于2018年6月下旬开工搭建钢结构房屋，因其后向中山市城乡规划局申请规划许可时未被许可，后被城市管理和综合执法部门责令拆除，故要求锋记公司赔偿由此给其造成的经济损失。锋记公司确认罗茂林已于2018年6月26日前开工建设钢结构房屋，以及2018年8月25日收到了罗茂林以微信方式告知不予行政许可通知书，但主张罗茂林未经报批，违法建设钢结构房屋，依法应自行承担因此遭受的经济损失。对此，本院认为，涉案土地位于规划的岐江新城区域内，从2017年4月起岐江新城区域内的所有规划业务审批已经暂停受理，并进行重大规划调整。而罗茂林承租涉案土地的目的是用作汽车销售超市、教练、餐饮等配套项目，即投资建设并经营启航汽车商贸城，其明知实现上述租赁用途须投资建设建筑物，并应办理规划报建手续。因此，在与锋记公司签订租赁合同时，罗茂林首先应核实涉案土地的规划条件是否符合合同约定的用途，但罗茂林未进行核实，并未尽到谨慎注意的审查义务。同时，在合同履行过程中，罗茂林在投资建设工程项目前，本应先取得规划报建手续，但其在未取得《建设工程规划许可证》等的情况下，无视巨额投入的风险，擅自施工建设，违章搭建钢结构建筑，导致其建筑物因无法取得规划报建手续而被有关部门依法责令拆除，故应对由此造成的经济损失承担主要责任（70%）。锋记公司亦明知罗茂林承租涉案土地的目的，是投资建设并经营启航汽车商贸城，并在签订租赁合同前，明确告知罗茂林可以搭建钢结构建筑，但其在未向有关部门核查涉案土地规划条件是否具备投资建设并经营启航汽车商贸城的情况下，将涉案土地直接转租给罗茂林用作汽车销售超市、教练、餐饮等配套项目经营使用，并在明知罗茂林已于2018年6月26日前开工建设钢结构房屋的情况下，于2018年6月29日在罗茂林的请求下，接通了涉案土地的水电，为罗茂林违章搭建钢结构建筑提供了便利与条件，故应对由此造成罗茂林的经济损失承担次要责任（30%）。根据一审法院依法委托华联咨询公司对涉案土地上构建的钢结构工程所作的造价评估报告，涉案工程造价为1485275.26元，根据本院确定的上述过错责任比例，锋记公司向罗茂林赔偿经济损失445582.58元（1485275.26元×30%）。综上所述，上诉人锋记公司的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23372号民事判决第一项、第二项及第四项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23372号民事判决第三项为：中山市锋记贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向罗茂林赔偿经济损失445582.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45102元，罗茂林负担37580元，中山市锋记贸易有限公司负担7522元；二审案件受理费45102元（中山市锋记贸易有限公司已预交），中山市锋记贸易有限公司负担7522元，罗茂林负担37580元（罗茂林负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给中山市锋记贸易有限公司）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年八月七日书记员 勾华吴歌