江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终559号上诉人（原审被告）：刘军辉，男，1974年6月6日生，汉族，住江西省抚州市临川区，委托诉讼代理人：刘军敏（刘军辉之弟），住江西省抚州市临川区，代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：刘军敏，男，1975年6月23日生，汉族，住江西省抚州市临川区，被上诉人（原审原告）：陈志民，男，1998年8月18日生，汉族，住抚州市临川区，委托诉讼代理人：朱志权，江西澍正律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人刘军辉、刘军敏因与被上诉人陈志民租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘军辉、刘军敏上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2、改判刘军辉、刘军敏支付陈志民租金40542.4元；3、改判陈志民赔偿刘军辉、刘军敏装修损失368180元，鉴定费3000元，共计371180元；4、判决一、二审诉讼费、反诉费由陈志民承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，双方的租赁合同已于2018年5月6日解除。双方之间的租赁合同纠纷于2017年9月就已发生。由于对第三年租金（2016年）的10%递增发生异议，双方争执不下，产生纠纷。我方认为2017年租金应按照2015年租金递增10%，但对方拒绝接受，于2017年12月将店面强行关闭，后经双方协商才同意开门。2018年5月6日，对方再一次将店面大门以换锁的方式锁死。我方无法经营，只能停业。从2018年5月以后电费，即可印证停业事实。以上事实，有证人阮某、伍某、邹某出庭作证以及电费票据相互印证。因此双方的租赁合同以对方锁门收回店面而解除。一审判决以“双方未书面签订解除租赁合同协议，且二被告未完全空出店面亦未向原告明示解除租赁合同，双方的租赁关系仍然存在”为由，否认对方强行锁门，我方无法经营，被迫解除合同的事实，极不公平。对方以锁门方式强行收回店面，我方无法经营搬出货物，空出店面。双方均以自己的行为解除了租赁合同，不存在租赁关系仍然存在的问题。2、陈志民不得就扩大的损失要求赔偿。陈志民强行锁门已构成违约，我方只能解除租赁合同。假设我方违约在先，陈志民也不能就扩大的损失要求赔偿。就所谓租金损失问题，陈志民已经于2018年11月5日提起诉讼，要求我方支付租金246057元。由于陈志民没有在起诉书上签名，该代理人撤回起诉。陈志民又于2019年1月3日再次起诉，并将租金增加为483007元，比第一次起诉增加近一倍，显然是不合理的诉求。就本案而言，假设我方违约，陈志民迫使我方退出租赁店面后，就应及时将店面另租他人，以防止损失的扩大。由于陈志民不采取任何措施，致使租金损失扩大，不得要求我方承担。3、我方反诉请求应当得到支持。2018年5月6日，陈志民强行将店面收回，不准我方营业，造成我方的装修损失，陈志民应当予以赔偿。一审时，我方已提起反诉，经鉴定租赁店面装修剩余残值为368180元。合同中第二条约定装修押金2万元。证明对方不仅同意我方装修，还收取了装修押金。一审判决驳回我方反诉请求，违背事实。陈志民诉状中称，店内、外拿不动的物体，不准拆走和损坏，说明其要保留该装修原貌，那么其就应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。陈志民辩称，双方的租赁关系仍然存在，刘军辉、刘军敏应当支付2018年4月后应付未付之租金。我方未锁过案涉店铺大门。对方提供的三名证人，二位是店员，一位是其妻子，证言之间彼此矛盾，且其中两人明确表示自己不在现场，只是听说。以上证据，不能认定我方锁了案涉店铺大门。另经查询，对方在2017年、2018年因民间借贷引发多起诉讼，身陷财务危机，存在自身锁店躲避债务的可能性。从证人证言以及对方陈述来看，2018年5月6日后其仍可随意打开店门，将家具搬进搬出，至今仍有部分家具在店内。案涉店面一直控制在对方手里。刘军辉、刘军敏从未与我方书面签订解除租赁合同协议，亦未明示解除，且一直占用店面，双方租赁关系仍然存在，应当支付租金。我方多次善意提醒对方，要求其支付租金、解除合同、交还店面。对方置之不顾，放任损害结果的扩大，其应当对自己的行为负责。本案过错在对方，不存在我方赔偿装修损失的说法。且在一审中，我方多次说过，刘军辉、刘军敏可将可拆走的装修部分拆走，但不得损坏我方的不动产。这是租赁合同关系当中的习惯做法。陈志民向一审法院提出诉讼请求：解除承租协议，搬走店面内动产，并要求刘军辉、刘军敏支付租金436039元及利息（利息从2017年9月1号至2019年8月31日止，利率按银行同期贷款利率计算）。本案的诉讼费由刘军辉、刘军敏承担。刘军辉、刘军敏向一审法院提出反诉请求：因陈志民的行为造成其装修等损失368180元，陈志民依法应予赔偿。本案的诉讼费由陈志民承担。一审法院认定事实：2015年8月31日，陈志民为甲方，刘军辉、刘军敏为乙方，双方签订一份租赁合同，约定甲方将坐落在抚州市临川区抚八桂线“翰林府邸”二期9栋37-39号店面，店面面积185.25平方米，二期6栋25-32号裙楼，面积548.29平方米，二期9栋33-41号裙楼，面积533.86平方米的房产给乙方经营，双方就出租事宜协议如下：一、承租期：2015年9月1号至2021年8月31日。二、租金：第一年租金为224300元，第二年按5%递增，以后每年按10%递增。押金20000元。三、付款方式：乙方必须在签订协议之日将第一年的租金全部付清，以后每年付清后年的租金，合同到期以后按市场租金递增，乙方如需续订，必须在期满前两个月向甲方申请并缴清续订租金，否则甲方将有权收回店面，乙方在期满后必须将所有财产搬走并恢复原貌，甲方只负责收回店面。四、乙方在租店期间不得擅自转让他人，否则按违约处理，违约金按每天500元计算到甲方转租好为止。合同签订后，刘军辉、刘军敏即开始将承租店面装修做家居生意。2015年至2016年刘军辉、刘军敏按协议约定缴纳了全部租金，对此，双方均无任何争议。2017年双方当事人对支付租金金额产生争议。2018年11月7日陈志民向一审法院提起诉讼，要求法院判令解除双方的租赁合同关系并由刘军辉、刘军敏向其支付租金246057元及利息23712元，2018年12月5日一审法院以陈志民本人未到庭为由驳回陈志民的起诉。庭审中刘军辉、刘军敏申请证人阮某、伍某、邹某作证，以证明陈志民方店面管理人员于2017年12月和2018年5月6日强行将店面关闭，故提起反诉要求陈志民赔偿装修损失。2019年5月10日一审法院委托抚州市万国房地产估价公司对涉案坐落在抚州市临川区抚八桂线“翰林府邸”二期9栋37-39号店面，二期6栋25-32号裙楼，二期9栋33-41号裙楼的装修价值进行评估，2019年11月7日，抚州市万国房地产估价公司对承租房产装修价值做出结论为368180元，鉴定费3000元。另查明，刘军辉、刘军敏经营的家居店面2018年5月电费12.99元，2018年6月电费6.88元，从2018年7月起用电量为0。庭审中陈志民提供发票21张证明其从抚州康达工程有限公司购买了出租房产，其有权出租，但确未办理房产登记手续。一一审法院认为，双方签订的租赁合同，系其真实意思表示，不违背法律规定，且也实际履行，故合法有效。刘军辉、刘军敏辩解陈志民没有取得出租房产的房产证，诉讼主体资格具有不确定性。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条的规定“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。故对该辩解不予支持。刘军辉、刘军敏辩解承租人经出租人同意装饰装修，但未提供任何证据证明且租赁协议未明确约定，故对该辩解不予支持。陈志民主张刘军辉、刘军敏支付2017年9月1日至2019年8月31日期间的租金544039元，因双方未书面签订解除租赁合同协议，且刘军辉、刘军敏未完全空出店面亦未向陈志民明示解除租赁合同，双方的租赁关系仍然存在，故对该诉讼请求予以支持。扣除刘军辉、刘军敏已给付的108000元及押金20000元，刘军辉、刘军敏实应给付租金为416039元。刘军辉、刘军敏逾期未交纳租金违反合同约定，陈志民要求解除合同予法有据，对陈志民诉请解除租赁合同予以支持。陈志民要求刘军辉、刘军敏支付租金利息，因租赁协议未明确约定，故对该请求不予支持。至于刘军辉、刘军敏反诉要求陈志民赔偿装修损失，因其提供的三证人均系与案件有利害关系且证词互相矛盾，不能准确证明陈志民2017年12月和2018年5月6日将承租店面关闭。承租房产装修评估报告仅能证明装修残值，与其主张陈志民2017年12月和2018年5月6日将承租店面关闭没有关联性，综上刘军辉、刘军敏提供的所有证据均不能形成证据锁链，无法达到其证明目的，故对其要求陈志民赔偿装修损失的主张不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除陈志民与刘军辉、刘军敏签订的租赁合同；二、刘军辉、刘军敏支付陈志民租金416039元；三、驳回陈志民的其他诉讼请求；四、驳回刘军辉、刘军敏的反诉请求。一审案件本诉诉讼费8546元，由陈志民负担392元，刘军辉、刘军敏负担8154元。反诉费5800元，由刘军辉、刘军敏负担。本院二审期间，陈志民向本院提交网上查询到涉及刘军敏的执行文书两份，证明刘军敏近年来陷入大量诉讼，个人陷入财务危机，其有可能自己关店，逃避债务。刘军辉、刘军敏质证认为，执行文书作出时间是在本案纠纷发生之后，正因本案纠纷才导致其经营出现问题。本院认为陈志民提交的证据与本案没有关联性，不予采信。刘军辉、刘军敏对一审判决没有认定陈志民一方分别于2017年12月和2018年5月6日先后两次关闭店面的事实有异议。经查，刘军辉、刘军敏一审期间就此申请三个证人出庭作证。其中两个证人系刘军辉、刘军敏雇请的店员，另一个证人系刘军敏的妻子。三人与刘军辉、刘军敏存在一定利害关系。三人的证言从内容来看，亦存在矛盾和含混之处。一审判决未予采信，并无不当。刘军辉、刘军敏提出的异议不能成立，本院不予支持。本院经审查对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉租赁合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈志民依约将店面交付刘军辉、刘军敏使用。刘军辉、刘军敏应当按约交纳租金。关于租金如何计算的问题，双方签订的合同中约定“第一年租金为224300元，第二年按5%递增，以后每年按10%递增”。所谓每年按10%递增，从文义上理解应为逐年递增10%。刘军辉、刘军敏主张只是在第一年租金的基础上递增10%，属于对合同约定的错误理解。至于刘军辉、刘军敏所称陈志民一方强行关闭店面，因并无充分证据佐证，对该主张本院不予支持。刘军辉、刘军敏拖欠租金至今，已严重违反合同约定。陈志民请求解除合同并支付相应的尚欠租金，有事实和法律依据，应予支持。刘军辉、刘军敏还提出陈志民应当赔偿其装修损失。因案涉租赁合同的解除系因刘军辉、刘军敏违约，陈志民亦表示刘军辉、刘军敏可自行将可拆走的装修部分拆走，刘军辉、刘军敏关于陈志民应当赔偿其装修损失的主张，没有法律依据，对该主张本院不予支持。综上所述，刘军辉、刘军敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11267元，由刘军辉、刘军敏负担。本判决为终审判决。审判长 彭 珺审判员 范 宣审判员 邹志伟二〇二〇年八月六日法官助理周超书记员戢亚倩