内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终802号上诉人（原审被告）：娄全明，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：王志华，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被上诉人（原审原告）：满洲里市源盛鑫物业服务有限公司。法定代表人：李桂兰，经理。上诉人娄全明因与被上诉人满洲里市源盛鑫物业服务有限公司（以下简称源盛鑫公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院（2019）内0703民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月24日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。娄全明上诉请求：1.撤销呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院(2019)内0703民初326号民事判决；2.改判驳回源盛鑫公司的一审诉讼请求。3.一、二审案件受理费由源盛鑫公司承担。事实与理由：1.一审法院认定双方形成物业合同关系，娄全明应当缴纳物业费是错误的。本案中，双方并没有形成物业合同关系，娄全明购买涉案房屋后，与开发商签订了物业合同，当时约定物业费0.8元/平方米，后来开发商将该小区移交给某物业公司，双方没有签订物业合同，2017年12月1日某物业公司又移交给源盛鑫公司，至今，源盛鑫公司也没有与娄全明签订物业合同，因此双方没有形成物业合同关系；2.源盛鑫公司要求给付楼房1.2元/平方米物业费、车库0.57元/平方米物业费，没有合同约定，更没有法律依据。源盛鑫公司没有与娄全明签订物业合同，也没有与业主委员会签订物业合同约定物业费，更没有法律规定该小区的物业费标准，源盛鑫公司按照该标准收取物业费没有任何依据；3.娄全明的楼房物业费1.2元的标准，其组成是0.63元的电梯费加上0.57元的物业费乘以楼房面积，按照该标准，同样是一个楼层，如果面积不一样，电梯费也不一样，同样是上下楼，花费的费用却不一样，这完全是不合理的；4.源盛鑫公司进入该小区，没有合法依据。源盛鑫公司进入该小区既没有通过招标、中标，也没有与业主委员会签订物业服务合同，仅仅是通过上一个物业公司转让、移交进入该小区，是没有任何法律效力的；5.源盛鑫公司在服务过程中，服务不到位，楼外没有进行绿化，草坪无人管理，楼道内乱堆杂物，建筑垃圾随意堆放，小区监控不完善，电梯不能正常运转，经常停运（2018年12月29日至2019年6月30日一直停运）等等，并没有达到服务标准，无权收取全部物业费。综上所述，源盛鑫公司进入小区不合法，收费不合理，收费标准无依据，服务不到位，无权收取全部物业费，更无权收取物业费，恳请二审法院作出公正判决。源盛鑫公司辩称，1.开发商己委托物业公司管理小区一切公用设施维护、维修、管理、保洁、垃圾清运等服务。2.物业服务公司收费标准是参照满洲里市发展和改革委员会、满洲里市住房和城乡建设局文件(2014)188号普通小区物业服务、社会平均成本市场调解价制定，并且按《物业管理条例规定》将收取物业服务费标准分配表在小区公示。3.源盛鑫公司按《物业管理条例》要求在小区没有业主委员的情况下由社区管委会代业主与物业公司签订委托合同并在主管部门备案，源盛鑫公司从入住小区后服务收费标准已在小区公示，娄全明一直无反对的享受着物业服务，源盛鑫公司多次向娄全明收取物业费，娄全明无故拖欠，已侵犯其他业主的权利，使源盛鑫公司的物业服务工作受到影响。为了维护源盛鑫公司的合法权益，依据《物业管理条例》第七条第五项规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向一审法院提起了本次诉讼。源盛鑫公司认为一审法院判决正确，请求二审法院驳回娄全明的上诉请求。源盛鑫公司向一审法院起诉请求：1.娄全明给付拖欠的物业费2647元；2.案件受理费由娄全明负担。一审法院认定事实：2017年12月1日，源盛鑫公司开始对扎赉诺尔区某小区进行物业服务。娄全明系某小区南区某室及某号车库业主。娄全明、源盛鑫公司未签订书面合同。源盛鑫公司的服务项目为：楼道内公共部位清洁，室外清扫、绿化、垃圾清运等，主管道、上下水疏通、污水井及化粪池疏通、清掏，小区配套设施维护，电梯维护及安全检查等，水暖、自来水、室内电路维修（零件自备）。源盛鑫公司收取住宅（含电梯）物业费标准为每月1.2元/平方米，车库物业费标准为每月0.57元/平方米。2017年12月至2019年3月，娄全明未交纳物业费。一审法院认为，物业服务合同是业主和物业服务企业之间订立的，由物业服务企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的合同。物业服务企业在为业主提供物业服务期间，应提高房屋、公共设施管理、环境卫生等项目的服务质量，业主在接受物业公司服务后应按期交纳物业费，以保证物业服务企业的正常运营。物业服务企业与业主在相互支持、理解、协助、配合的基础上方能建立规范、有序的良性循环机制，促进物业服务企业向规范化发展，为业主提供更为优质的物业服务。娄全明、源盛鑫公司虽未直接签订物业服务合同，但2017年12月至今，是源盛鑫公司为娄全明居住的某小区提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，娄全明应支付源盛鑫公司物业费。娄全明对欠付物业费的时间、金额均无异议，但辩称源盛鑫公司没有履行物业服务的职责，源盛鑫公司承诺赔偿但至今未兑现，娄全明要求由业主委员会管理电梯、按照住宅每月0.8元/平方米、车库每月0.37元/平方米的标准交纳物业费，因是否可由业主委员会管理电梯并非法院审理范围，该院不予支持；娄全明主张源盛鑫公司承诺的赔偿无证据佐证，该院不予支持；娄全明提出的物业费标准无事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，娄全明给付原告物业费2647元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：娄全明在判决生效后十日内给付源盛鑫公司物业费2647元。案件受理费50元（满洲里市源盛鑫物业服务有限公司预交25元），由娄全明负担。二审中，娄全明、源盛鑫公司没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准，也正是因为物业服务存在种种困难，才更要求物业服务企业不断提升服务水平，与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适的生活环境既来源于物业服务企业提供的物业服务水平，也来源于业主对物业服务企业工作的理解和支持，只有在业主与物业服务企业的共同努力下，方能实现良性循环。本案中，源盛鑫公司与娄全明均认可自2017年12月1日起由源盛鑫公司向某小区提供物业服务。源盛鑫公司虽未与娄全明签订物业服务合同，但娄全明作为某小区业主自2017年12月1日起已经实际享受源盛鑫公司提供的物业服务。结合审理查明的事实，及双方当事人的陈述，源盛鑫公司不存在非法入驻某小区或强行提供物业服务的情形，据此，可以认定源盛鑫公司与娄全明之间形成事实物业服务关系。根据娄全明在一审法院庭审中的陈述，其已经知晓源盛鑫公司的收费标准，并对欠付物业费的期间及金额均无异议，娄全明作为接受物业服务的业主，应当承担交纳物业费的义务。娄全明提出源盛鑫公司的收费标准不合理，但并未提交相关证据加以证实，对于娄全明的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，娄全明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人娄全明负担。本判决为终审判决。审判长  张静超审判员  薛忠卫审判员  丁 可二〇二〇年八月十二日书记员  李 杰附相关法律、法规规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。