贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终1482号上诉人（原审被告）：邱天兰，女，1978年5月6日生，汉族，住贵州省水城县。上诉人（原审被告）：范元中，男，1975年6月13日生，汉族，住贵州省水城县。被上诉人（原审原告）：王鲸淮，男，汉族，1994年2月12日生，住贵州省水城县。诉讼委托代理人：安启全，执业证号：32409101100228。原审第三人：陈绍鹏，男，1990年1月2日生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人邱天兰、范元中因与被上诉人王鲸淮、原审第三人陈绍鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院(2020)黔0221民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱天兰、范元中上诉请求：1、撤销贵州省水城县人民法院（2020）黔0221民初22号民事判决，改判由被上诉人王鲸准自行承担门面租金36820.5元。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人于2019年3月29日协商门面转让事宜，上诉人主动向被上诉人出示上诉人和陈绍鹏签订的租赁合同原件，并告知被上诉人租赁该门面的租赁期至少为2021年1月31日，双方达成一致意见后，被上诉人用微信向上诉人转账3000元作为定金。2、双方约定的租赁期限为2019年4月10日至2020年4月10日，在双方签订的合同中租赁期限虽然是2018年2月1日至2021年1月31日，但双方实际签订合同的日期是2019年4月10日，说明双方是按照原始合同所签，上诉人没有对被上诉人进行欺骗和隐瞒。因此，上诉人不应该承担过错责任。3、被上诉人的起诉书中载明每年租金30000元，两年合计60000元，餐饮用具费8000元，被上诉人没有提到转让费，一审却认为有装修费、转让费。4、一审认定王鲸淮在案涉门面内经营饮食业的期间为2019年4月10日至2019年11月2日无事实依据。5、上诉人与原审第三人签订的《租赁合同》第七条第四项约定：“在乙方有以下行为时，擅自将房屋整修转租、转让或转借，利用承租房进行违规及违章经营和非法活动，损害公共利益时，拖欠租金的行为，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。乙方租赁期间内部分面积可以招租或招商，甲方不得以任何理由干涉”。该条款约定不准上诉人转让门面的同时，又允许上诉人在租赁期间可以部分面积招租或招商，原审第三人不得以任何理由干涉。应认定该条款约定不明确。另外，陈绍鹏同意上诉人转让案涉门面。6、被上诉人想将案涉门面转租给他人，但因无法转租出去才起诉上诉人。被上诉人王鲸淮辩称，上诉人隐瞒、欺骗被上诉人系客观事实，上诉人违反了其与陈绍鹏的约定，故上诉人与被上诉人签订的合同系无效合同。原审第三人陈绍鹏未提交书面陈述意见。王鲸淮向一审法院起诉请求：1、判令二被告连带退还原告门面租金68000元；2、资金占用利息2380元，以上合计70380元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月6日，被告邱天兰（承租方即乙方）与第三人陈绍鹏（出租方即甲方）签订《租赁合同》一份，合同约定陈绍鹏将坐落于八中主干道约40平方米的门面租给邱天兰使用，租期3年，即2018年2月1日至2021年1月31日，租金每年30000元。《租赁合同》第七条第四项约定“在乙方有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让或转借；利用承租房进行违规及违章经营和非法活动，损害公共利益时，拖欠租金的行为。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。乙方租赁期间内可以部分面积招租或招商，甲方不得以任何理由干涉”。2019年4月10日，原告看到该门面上的出租广告后，便与二被告（同居关系）协商门面租赁事宜。双方协商好后，原被告双方就将第三人陈绍鹏与被告邱天兰签订的《租赁合同》合同范本作为新合同签订，除将尾页的承租方邱天兰更改为王鲸淮外，其余均无改动。庭审中，原被告双方均认可约定的租金仍为每年30000元，但原告认为租期为2019年4月10日至2021年4月10日，被告则认为租期为2019年4月10日至2020年4月10日，其余为装修费、转让费、办公品折价费。原告于2019年4月10日向二被告交纳了68000元人民币，二被告向原告出具了《收条》，收条载明“今收到王鲸淮身份证5105251994××××××××交来转门面费68000元整，大写陆万捌仟元整，如有反悔，双倍赔偿”。二被告均在《收条》的“转让方收款人”处签名捺印。另查明，因第三人陈绍鹏把门面上锁，原告王鲸淮在第三人陈绍鹏租给被告的门面内经营饮食业的期间为2019年4月10日至2019年11月2日。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中，第三人陈绍鹏将租赁物交与被告邱天兰使用，且签订了《租赁合同》，合同明显约定有不准转租的条款，而承租人邱天兰未经出租人陈绍鹏同意将租赁物转租给原告，原被告的转租行为无效，原告明知租赁物不是原告的仍租赁，双方均有过错。在转租合同无效的情况下，承租人邱天兰原则上应当向次承租人返还全部租赁费，但次承租人已经使用了该租赁房屋，其也间接获取了利益，可按年租金30000元÷365天=82.19元/天计算，扣除其承租期间202天的租赁费16603元，被告邱天兰与第三人陈绍鹏约定的租期为2018年2月1日至2021年1月31日，以此可以推定，原被告双方租赁的有效期应为2019年4月10日至2021年1月30日，共计650天，从《收条》记载的内容分析，其余款项应是装修费、转让费、办公品折价费，故被告应退还原告租金36820.50元（650天×82.19元/天-16603元）。二被告系同居关系，且二被告均在《收条》的“转让方收款人”处签名捺印。故二被告应连带返还原告租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款、第九十三条第一款第（四）项之规定，判决：一、被告邱天兰、范元中于判决生效后十日内连带返还原告王鲸淮门面租金36820.50元；二、驳回原告王鲸淮的其他诉讼请求。案件受理费1560元，因本案适用简易程序减半收取780元，由原告王鲸淮负担420元，被告邱天兰、范元中连带负担360元（原告已预交，由被告在判决生效后十日内返还给原告）。本院二审期间，上诉人提交了录音光盘一份，拟证明：被上诉人想把案涉门面转租出去，因案涉门面转让不出去才起诉上诉人。被上诉人的质证意见：录音中的大致意思是被上诉人与上诉人因房屋租赁合同发生争议，不能证明被上诉人想把涉案门面转租出去。第三人的质证意见：我不知情。本院对上诉人提交的证据分析与认定：上诉人提交的证据达不到其证明目的，本院不予认定。二审中，被上诉人及原审第三人均未提交新证据。二审中，本案的争议焦点是：一、本案的有效租赁期间应如何认定；二、上诉人是否应返还被上诉人案涉门面租金36820.50元。本院认为，关于争议焦点一，上诉人与被上诉人对有效租赁期间的起始日期为2019年4月10日无异议，但对有效租赁期间的截止日期有异议，上诉人认为截止日期应为2020年4月10日，被上诉人认为截止日期应为2021年4月10日。经查，双方签订的《租赁合同》中约定的截止日期为2021年1月31日，且上诉人与陈绍鹏签订的《租赁合同》中约定的租赁期间的截止日期也是2021年1月31日，一审据此推定上诉人与被上诉人约定的有效租赁期间为2019年4月10日至2021年1月30日并无不当，上诉人的该项上诉人理由不成立，本院不予采信。关于争议焦点二，上诉人主张案涉门面租金36820.50元应由被上诉人承担，理由是：上诉人与被上诉人签订合同时，上诉人已经履行了相关告知义务，且原审第三人同意上诉人转租案涉门面。经查，上诉人与原审第三人签订的《租赁合同》中约定上诉人不能将案涉门面整体转租，但上诉人在未征得原审第三人同意的情况下将案涉门面转租给被上诉人，原审第三人知晓上诉人将案涉门面转租给被上诉人后提前收回案涉门面，导致被上诉人不能使用案涉门面进行经营，故应由上诉人承担相应租金的返还责任，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，上诉人邱天兰、范元中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费721元，由邱天兰、范元中负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  蒙彩虹审判员  唐丽红审判员  徐 芳二〇二〇年八月二十一日法官助理李健书记员罗云云