广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申7801号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：广州市影天文化传播有限公司。住所地：广东省广州市从化区江埔街从城大道111号301铺。法定代表人：何跃群，执行董事。委托诉讼代理人：母丽慧，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈庆鹏，广东中大圣律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：广东皇轩房地产有限公司。住所地：广东省梅州市丰顺县汤坑镇汶水路（金欧山下）A块。法定代表人：邱清菊，总经理。委托诉讼代理人：张萍，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳玮，广东客中梅律师事务所实习律师。再审申请人广州市影天文化传播有限公司（以下简称影天公司）与被申请人广东皇轩房地产有限公司（以下简称皇轩公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市中级人民法院（2020）粤14民终563号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。影天公司申请再审称，（一）一、二审法院明知案涉租赁合同无效，却刻意回避对合同效力的认定，属枉法裁判及适用法律错误。案涉租赁场地的实际建设与建设工程规划许可证所附图纸、规划条件不一致，如部分建设的实际层高为7.2米，图纸为4.95米，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同无效。（二）案涉租赁合同的解除是由于皇轩公司的根本违约，影天公司没有过错，亦未违反诚实信用原则。根据案涉租赁合同的约定，能合理确定场地的交付期限，对于交付标准亦有明确约定，而非简单的工程竣工验收，一、二审法院未能正确认定案涉租赁合同交付条件与工程竣工验收条件之间的差别，导致裁判错误。1.在交付期限约定不明的情况下，影天公司已经给予皇轩公司充分的准备期限。通常房地产开发到销售完成的最长期限为三年，皇轩公司作为具有丰富建设开发经验的房地产建设单位，应当明知交付期限以三年为合理期限，结合建设工程规划许可证关于建设期限的要求，合理的施工期限应截至2016年底，影天公司已经给予合理履行期限和准备期限，但皇轩公司在合同签订近五年后未能完成案涉租赁场地的修建和交付，合同解除的过错完全在皇轩公司。2.皇轩公司逾期履行交付案涉租赁场地的主要债务，经催告在合理期限内仍未履行，构成根本违约，导致合同解除，应承担违约责任，双倍返还定金。案涉租赁场地必须具备开设电影院所需建设工程结构内容，一、二审法院认定为影天公司而添附修建案涉租赁场地没有依据。（三）一、二审判决在认定损失事实上缺乏事实依据。案涉租赁场地的相关土木工程仍符合皇轩公司的商业利益，具有利用价值，实际亦未拆除，皇轩公司不存在任何损失。综上，请求再审本案，撤销一、二审判决，改判支持其一审诉讼请求，驳回皇轩公司的反诉请求。皇轩公司提交意见称，（一）案涉租赁合同合法有效。皇轩公司于2013年5月17日取得案涉租赁场地的建设工程规划许可证，至于内部结构层高的改变，系应影天公司的要求进行，并不属于违反建设工程规划许可证建设的情形，建设工程内部结构不在规划许可的调整范围，而皇轩公司所建工程已经通过竣工验收备案及取得不动产权证的事实亦可以印证本案不存在未按建设工程规划许可证建设的情形。（二）影天公司单方解除合同已构成根本违约，有违诚实信用原则，应承担违约责任。1.案涉租赁合同虽未明确约定履行期限，但结合合同条款及法律规定可以确定，皇轩公司的交付义务迟于房屋具备法定或约定条件的时间，交付期限应确定为房屋竣工验收时，而非以建设工程规划许可证的施工许可期限来认定，案涉租赁合同未约定交付时间与施工许可时间相关联，且约定的交付条件之一为取得房屋所有权证，故交付期限肯定长于实际施工期。2.影天公司在不享有解除权的情况下向皇轩公司发出解除通知，并不发生合同解除的效果。3.影天公司违约解除合同直接造成皇轩公司的损失，应由影天公司承担。案涉租赁场地系根据影天公司的设计要求进行建设，而非如其所述只提供专业咨询；电影院用途特定，属于特许经营行业，皇轩公司并无经营资质；案涉租赁场地的内部结构系按照影天公司的要求改为影院功能，影天公司已明确表示不同意利用该添附部分，故其主张符合皇轩公司商业利益且具有利用价值故无需赔偿损失的主张不成立。（三）影天公司在二审判决生效后，不但未履行生效判决，还采取变更法定代表人、股东、注销银行账户等手段转移财产及逃避法律责任，致使皇轩公司无法执行到判决赔偿金额。综上，请求驳回影天公司的再审申请。本院经审查认为，本案系民事再审申请审查案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本院对再审申请人影天公司主张的再审事由进行审查。（一）关于案涉《经营场地租赁合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据一审查明事实，皇轩公司与影天公司于2014年2月24日签订案涉租赁合同，皇轩公司于2013年5月17日已取得案涉租赁场地的建设工程规划许可证，影天公司以实际层高与施工图纸不一致为由主张案涉场地未按照建设工程规划许可证的规定建设，但一审期间皇轩公司已向一审法院提交一份2019年3月由勘察单位、设计单位、总承包施工单位对案涉场地包括主体结构等在内的建设工程竣工验收报告，故影天公司以此为由主张案涉租赁合同无效的理由不能成立。（二）关于案涉租赁合同解除的责任认定问题。首先，根据案涉租赁合同的约定，双方并未约定具体的履行期限，而是约定了交付租赁场地的条件，即影天公司出具《租赁房屋交付确认书》之日为租赁场地交付日，皇轩公司保证交付当天提供建筑工程消防验收意见书、初始登记文件等文件。其次，从合同的履行情况看，在皇轩公司建设的四年多期间内，影天公司均未提出交付或终止合同，影天公司在2018年12月单方提出合同解除，并主张已经催告及给予合理期限，但其所述合理期限仅为三天或一个月，与工程建设的复杂性不相符合，故一、二审法院认为影天公司要求皇轩公司在明显不可能实现的超短期限内交付租赁物，明显缺乏继续履行合同的诚意，并无不当。再次，从案涉租赁场地的工程于2019年初通过消防、竣工验收的事实可知，案涉租赁合同并非无法继续履行，影天公司主张皇轩公司构成根本违约的依据不足。综上，一、二审法院认定影天公司在2018年12月7日尚不具有法定或约定的合同解除权，具有事实和法律依据。鉴于本案诉讼过程中，皇轩公司亦未提出继续履行合同的诉请，一、二审法院认定案涉租赁合同已于皇轩公司提起反诉的时间即2019年1月18日解除，并无不当。影天公司申请再审主张皇轩公司应承担违约责任及双倍返还定金的理由不成立。（三）关于影天公司应否向皇轩公司赔偿损失的问题。如上所述，影天公司违约解除案涉租赁合同，皇轩公司有权要求其赔偿损失。关于具体的赔偿数额，根据案涉租赁合同的约定，案涉租赁场地系皇轩公司根据影天公司的设计要求进行建设，用于开设电影院及相关配套附属业务，考虑到电影院属特定性质用途的特许经营行业，结合当地行业现状等因素，二审法院认为皇轩公司要求拆除并改造案涉租赁场地的主张合理有据，并根据鉴定机构出具的报告认定影天公司应赔偿的合理损失数额，并无不当。影天公司以上述工程仍符合皇轩公司的商业利益且未被拆除为由，主张皇轩公司不存在任何损失，缺乏充分的事实依据。综上所述，影天公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回广州市影天文化传播有限公司的再审申请。审判长 赵 虹审判员 钟向芬审判员 王 凯二〇二〇年八月三十一日法官助理钟蕾书记员苏惠如