四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终269号 上诉人（原审原告、申请执行人）:恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段467号。 法定代表人：李久润，负责人。 委托诉讼代理人：周世明，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亿洲，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：杨婕，女，汉族，1984年8月27日生，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：肖丽萍，四川首力律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：南充莱茵威尔能源投资管理有限公司，住所地四川省南充市高坪区明宇路1号。 法定代表人：杨晓斌，执行董事。 委托诉讼代理人：赵豪，四川恒成律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：四川思凯房地产开发有限公司，住所地四川省成都市高新区孵化园7号楼208、210号。 法定代表人：陈春兰，执行董事。 委托诉讼代理人：赵豪，四川恒成律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：陈春兰，女，1965年3月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：赵豪，四川恒成律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：唐作银，男，1965年3月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：赵豪，四川恒成律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：四川省南充市万事兴房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区龙岭路56号。 法定代表人：唐作银，执行董事。 委托诉讼代理人：赵豪，四川恒成律师事务所律师。 上诉人恒丰银行股份有限公司南充分行（以下简称恒丰银行南充分行）因与被上诉人杨婕、原审第三人南充莱茵威尔能源投资管理有限公司（以下简称莱茵威尔公司）、四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯房产公司）、陈春兰、唐作银、四川省南充市万事兴房地产开发有限公司（以下简称万事兴房产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院（2018）川13民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 因本案属系列案件，经征求各方当事人同意，本院不开庭审理本案，并于2020年6月9日组织当事人进行了询问。本案现已审理终结。 恒丰银行南充分行上诉请求：1.撤销一审判决，判令准许执行四川省成都市高新区卡斯摩广场14栋1层1号、14栋1层2号房屋；2.本案一、二审诉讼费用由杨婕负担。事实和理由：一、2015年10月12日，抵押权人恒丰银行南充分行与抵押人思凯房产公司签订了《最高额抵押合同》约定，思凯房产公司为恒丰银行南充分行与莱茵威尔公司在2015年10月12日至2018年10月11日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同项下的债权提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权本金为4000万元。前述抵押合同所附《抵押物清单》中载明的抵押物为思凯房产公司所有的坐落于四川省成都市高新区办公房屋，合计4744.519平方米。2015年10月15日，恒丰银行南充分行依法在成都市房屋产权登记中心领取上述抵押房屋共25套的25份《房屋他项权证》【成房他证他权字第××号至-22号】，故案涉房屋的抵押权是依法设立，恒丰银行南充分行对抵押权的设立没有过错，对本案执行标的依法享有对抗案外人的担保物权；二、杨婕未实际支付全部价款，且购买的房屋为办公用房，并非属于消费者购买用于生存居住的住房。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，杨婕提出的排除执行异议请求不应支持。 杨婕答辩称：一、恒丰银行南充分行虽取得房屋他项权证，但恒丰银行南充分行对案涉房屋权属、价值等情况未尽调查义务，对抵押权的设立存在过错，不受物权法善意取得的保护；二、案涉房屋是以股权转让价款抵扣的全部购房款，并且在法院查封房屋和设立抵押之前，杨婕已经和思凯房产公司签订了《商品房买卖合同》，并实际占有了房屋，没有办理过户登记的责任在于思凯房产公司。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房产公司陈述称：思凯房产公司确与花园酒店公司指定关联方杨婕签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》《补充协议》，并以购房款抵扣了部分股权转让价款，请依法判决。 恒丰银行南充分行向一审法院起诉请求：1.判令准许执行四川省成都市高新区卡斯摩广场551层14栋1层1号、2号房屋；2.本案诉讼费用由杨婕承担。 一审法院经审理查明：2017年，恒丰银行南充分行因借款纠纷向一审法院对陈春兰、唐作银、莱茵威尔公司、思凯房产公司、万事兴房地产公司提起诉讼。2017年4月，根据恒丰银行南充分行的诉讼财产保全申请，本院查封了思凯房产公司的房产，其中包括案涉房屋即四川省成都市高新区中和达到二段99号14栋1层1号、2号房屋（成房权证监证字第××号、41××82号）。诉讼中，2017年8月10日，各方当事人达成调解协议：一、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司共同偿还恒丰银行南充分行借款人民币4000万元；二、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司共同向恒丰银行南充分行支付利息人民币1166666.66元、复利人民币20409.86元（利息、复利、罚息计算至2017年7月20日止，2017年7月21日起至实际付清恒丰银行南充分行本息期间的利息、复利、罚息金额按照借款合同的约定另行计算支付金额）；三、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司共同于2017年10月10日前向恒丰银行南充分行付清调解协议确定的第一、二项确定的款项。一审法院以（2017）川13民初58号民事调解书予以确认。因债务人没有履行债务，恒丰银行南充分行向一审法院申请执行。执行期间，一审法院于2018年1月决定将查封的案涉房屋进行评估、拍卖。因杨婕对执行标的提出书面异议，一审法院于2018年3月15日作出（2018）川13执异18号执行异议裁定：中止四川省成都市高新区卡斯摩广场14栋1层1号、2号房屋的执行。恒丰银行南充分行不服（2018）川13执异18号执行异议裁定，依法提起诉讼。 一审法院同时查明：2012年4月6日，杨婕与思凯房产公司签订房屋买卖合同及补充协议，约定思凯房产公司将卡斯摩广场14栋1、2号房屋出售给杨婕。合同签订当日，杨婕以现金方式向思凯房地产公司一次性付清房款，思凯房产公司向杨婕出具两份收款收据。2012年4月17日，杨婕通过转账方式向思凯房产公司交付代收的房屋专项维修基金、契税、印花税、转移登记费。2012年6月30日，思凯房产公司将房屋交付给杨婕，随后杨婕委托山顶装饰装修公司进行整体装修，订购家具，对房屋实施占有、使用。 2018年1月12日，思凯房产公司向业主作出《关于未及时办理业主产权的情况说明》：思凯房产公司开发的卡斯摩广场项目原隶属于双流县华龙社区，现位于成都市高新区中和大道二段99号，分两期建设，一期2009年8月28日卡斯摩广场的小区规划设计方案由双流县规划管理委员会审核通过，在双流县报建，并取得双国用（2006）第09233号《国有土地使用权证》和其他报建许可证。后因行政区域变更划归高新区，《卡斯摩广场》二期在高新区报建取得成高国用（2010）第10120号《国有土地使用权证》和其他报建许可证。由于两个行政区域规划指标标准不同，成都市国土资源局高新分局认为卡摩斯广场不符合双流县规划局《规划设计条件通知书》（（2006）114号）中所确定的用地规划兼容比例。至今未办理该公司的国有土地使用权证分户手续，加之目前双证合一的新政策出台，国土信息需要关联才能办理产权手续，该公司多次请求成都市规划局、建设局及信访局协调未果，导致卡斯摩广场业主合同备案及产权证等未能及时办理。 一审法院认为，本案系恒丰银行南充分行依据（2017）川13民初58号民事调解书申请执行，在一审法院依法对已经被保全的思凯房产公司的房屋采取执行措施时，杨婕提出执行异议，一审法院审查后裁定中止执行，恒丰银行南充分行提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，杨婕对案涉房屋即成都市高新区中和大道二段99号14栋1层1号、2号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，负有举证责任。 根据杨婕提供的证据，杨婕早在恒丰银行南充分行申请财产保全、办理抵押登记前，于2012年4月6日与思凯房产公司签订房屋买卖合同，向思凯房产公司购买案涉房屋，杨婕在合同签订当日向思凯房产公司付清了房款，随后通过转账方式向思凯房产公司交付代收的房屋专项维修基金、契税、印花税、转移登记费，杨婕接收房屋并进行整体装修，上述事实表明，杨婕已对案涉房屋实施占用、使用。虽然杨婕未办理案涉房屋产权过户，但原因不在于她本人，而是因案涉房屋所属行政区域由双流县变更规划归高新区，且两个行政区域规划指标标准不同等原因所致。杨婕的上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。 综上所述，恒丰银行南充分行请求准予执行诉争房屋的理由不成立，其请求不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回恒丰银行股份有限公司南充分行的诉讼请求。一审案件受理费22800元，由恒丰银行南充分行负担。 本院二审查明事实与一审查明一致。 本院二审另查明：二审诉讼中，杨婕陈述其是思凯房产公司的股东的配偶，因思凯房产公司下欠南充东方花园酒店有限公司股权转让款，南充东方花园酒店有限公司遂指定由杨婕与思凯房地产公司签订房屋买卖合同，由思凯房地产公司用房屋地产下欠的债务。因此，案涉房款系通过抵偿股权转让价款债务的方式进行支付。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：杨婕对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。 根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，我国不动产抵押权设立采取登记生效主义。本案中，恒丰银行南充分行与思凯房产公司签订了《最高额抵押合同》，该合同所附《抵押物清单》载明的抵押物包括案涉房屋，且双方就案涉房屋在法定登记机关办理了抵押登记，抵押权人亦获取相应的他项权利证书，案涉房屋之上的抵押权应已依法有效设立。案涉房屋抵押时，其所有权仍登记在抵押人思凯房产公司名下，权属清晰，不存在无权处分案涉房屋的情况；且杨婕与思凯房产公司作为买卖双方并未办理购房合同网签备案亦或产权转移登记等手续，其上并无任何表征案涉房屋无法办理抵押登记的相关状态，恒丰银行南充分行已尽合理注意义务，并无过错。同时，《中国人民银行贷款通则》中关于抵押物尽调义务的相关规定，系银行系统内部从抵押权实现的安全性、可行性角度作出的管理规范，并不因此导致抵押合同无效，也不必然影响抵押权登记的效力。因此，恒丰银行南充分行上诉提出涉案房屋抵押权系依法设立，其并无过错的上诉理由与查明事实一致，应予支持。 在申请执行人恒丰银行南充分行对执行标的享有抵押权的情况下，本案即应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。该规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于申请执行人的抵押权，此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等原则而设置的特别规定，必须严格审查、严格把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条规定施行于2015年，系在2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的基础上，以满足商品房消费者生存权的立法精神作为基础，以新的司法解释的形式，将对商品房消费者的认定标准进一步细化成三个必须同时具备的要件，予以一手房买卖、房屋居住属性、合理居住需求等方面的限定，以防止相关规定被滥用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，则规定了一般房屋（不动产）买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“但书”条款的规定，并不包括该规定。换言之，一般不动产买受人即便符合该规定第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，而只能对抗一般债权人。因此，在认定本案恒丰银行南充分行作为申请执行人对案涉房屋享有抵押权的前提下，杨婕作为执行案外人对案涉房屋享有的权益要对抗该抵押权的优先地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。 本案中，杨婕系在否认恒丰银行南充分行享有抵押权的基础上，主要以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为据，主张其权益可以阻却强制执行，一审法院囿于相关生效执行法律文书的内容，也是将恒丰银行南充分行作为普通债权人，依该条规定为据进行的论证。其实，无论是该规定第二十八条，还是第二十九条，均将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为执行案外人的权益能够排除强制执行的首要条件，其意欲保护的主体是真实的房屋（不动产）买受人，保护的对象是合法的房屋（不动产）交易法律关系。杨婕在本案中系基于抵债行为而受让的案涉房屋，该行为的目的在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债权债务。虽然杨婕提交了其与思凯房产公司签订的《商品房买卖合同》,但其应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的具体履行方式；在完成相关房屋过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，杨婕与思凯房产公司之间并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，双方在以房抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变杨婕在本质上属于普通金钱债权人的地位，其所享有的权益不应优于其他普通金钱债权人，更不能优于抵押权人，该权益不足以排除本案强制执行。质言之，无论恒丰银行南充分行是否享有抵押权，也无论本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是适用第二十九条的规定，因杨婕在本案中不享有物权期待权，其权益不足以阻却强制执行。 综上所述，恒丰银行南充分行的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市中级人民法院（2018）川13民初69号民事判决； 二、准许执行四川省成都市高新区卡斯摩广场14栋1层1号、2号房屋。 一审案件受理费22800元、二审案件受理费22800元，均由杨婕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒲 杨 审 判 员  管雄亚 审 判 员  李 莉 二〇二〇年八月十二日 法官助理  李 璐 书 记 员  姚嘉葳