广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1044号 上诉人（原审被告）：余燕，女，1982年4月16日出生，汉族，住昭平县。 委托诉讼代理人：余涵，广西众望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何蓉，广西众望律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨燕，女，1984年11月20日出生，汉族，住昭平县。 委托诉讼代理人：孔昕，女，1980年10月25日出生，汉族，住昭平县。 委托诉讼代理人：李静，女，1987年12月9日出生，汉族，住贺州市八步区。 被上诉人（原审原告）：孔昕，女，1980年10月25日出生，汉族，住昭平县。 被上诉人（原审原告）：李静，女，1987年12月9日出生，汉族，住贺州市八步区。 上诉人余燕因与被上诉人杨燕、李静、孔昕房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区昭平县人民法院（2020）桂1121民初462号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人余燕上诉请求：一、判决维持(2020)桂1121民初462号民事判决第二项；二、判决撤销(2020)桂1121民初462号民事判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付房屋占有使用费的诉讼请求；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定上诉人占用涉案房屋5个月，属于认定事实错误。上诉人并未实际占用涉案房屋。昭平县人民法院作出（2019)桂1121民初278号民事判决后，上诉人不服该判决，上诉至贺州市中级人民法院。在二审法院审理期间，昭平县人民法院就该房屋的纠纷问题组织上诉人与被上诉人进行协商，双方经协商一致同意在涉案房屋的大门各上一把锁，也就是说，双方在二审判决之前均不实际占有该房屋，而是等二审判决确认《存量房买卖合同》的效力之后，才能确定涉案房屋的归属。一审法院认定在2019年8月1日至2020年1月1日期间，被告共计占用涉案房屋5个月，属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。涉案《房屋租赁合同》不存在《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的合同无效情形，一审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定为依据，判决上诉人向被上诉人支付房屋占用费，属于适用法律错误。三、被上诉人未提交证据证实其存在实际损失，应承担举证不能的法律后果。被上诉人在一审阶段提交的四组证据均不能证实其存在实际损失的事实以及损失的数额、计算方式、法律依据，应承担举证不能的法律后果。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，被上诉人未举证证实其存在实际损失，应承担举证不能的法律后果。请求二审法院依法予以纠正，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人答辩称，根据已生效的（2019）桂1121民初728号民事判决、（2019）桂11民终1134号民事判决所查明的事实，三被上诉人已于2019年4月通过买卖转让方式合法取得涉案两处房屋的所有权属。三被上诉人对案涉两处房屋具有占有、使用、收益和处分的全部权能。上诉人在租赁案涉两处房屋的租期届满时限为2019年7月31日。在房产新权利人（三被上诉人）通知上诉人到期不再续租须限期搬出的情况下，上诉人无正当理由拒不搬出，继续占用三被上诉人的房屋，直至2020年1月1日。在此期间，上诉人虽向法院提起主张两处房屋的优先购买权等诉请，但因缺乏事实和法律依据，被一审二审法院予以驳回。三被上诉人作为《房屋租赁合同》的继受出租方，主张参照房屋租金标准向上诉人主张房屋占用费，于法有据。综上，请求二审法院维持一审判决。 被上诉人一审诉讼请求：1．判令被告向三原告支付2019年8月1日至2019年12月31日共5个月的房屋占有使用费65000元［（144000元+12000元）/12个月×5个月］；2．判令被告向三原告支付违约金31200元［（144000元+12000元）/12个月×20%］；3．本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院查明事实：2014年5月23日，出租人杨世勇、温军锋二人与承租人余燕、叶非签订《房屋租赁合同》，将各自所有的房屋一并出租，租期至2019年7月31曰，租赁房屋作为余燕等人开办的“大风车幼儿园”经营场所。合同第五条约定租赁期限，房屋租赁自2014年8月1日至2019年7月31日，共计5年，租赁期限届满后如甲方继续租赁，在同等条件下乙方享有优先承租权。第六条租金（一）2014年8月1日至2015年7月31日年租金96000元；2015年8月1日至2016年7月31日年租金108000元；2016年8月1日至2017年7月31日年租金120000元；2017年8月1日至2018年7月31日年租金132000元；2018年8月1日至2019年7月31日年租金144000元。第十一条所有权变动（一）租赁期内甲方转让该房屋和附属设施的，甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。（二）租赁期内该房屋或土地所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。合同签订后，双方依约履行。2014年7月，温军锋将属于自己的房屋转让给杨世勇与其妻子古英涛共同共有。2019年4月12日，杨世勇与三原告签订两份《存量房买卖合同》，将房屋转让给三原告共同共有，产权证书分列两本。4月28日，杨燕向被告出具《房屋租赁期满不再续租告知书》，告知被告“贵园承租我位于昭平县河西东路19号的房产于2019年7月31日到期，我现在已经买下杨世勇的房子，作为新屋主依法提前告知您：一、我决定到期后不再续租……；二、请贵园于2019年8月1日前搬出，如逾期不搬出我方有权强制清场”。2019年6月3日，余燕以合同纠纷为由，向该院提起诉讼，主张撤销杨世勇与杨燕于2019年4月12日签订的《存量房买卖合同》。该院以（2019）桂1121民初728号民事判决书，驳回余燕的全部诉讼请求。一审判决后，余燕向贺州市中级人民法院提起上诉，贺州市中级人民法院以（2019）桂11民终1134号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2020年1月1日，余燕将幼儿园搬离，三原告正式接收房屋使用。2020年4月1日，原告诉至该院，提出前述请求。另查明，从2019年8月1日至2020年1月1日，被告以诉讼期间双方不得占用涉案房屋为由，将房屋大门上锁。共计占用涉案房屋5个月。 该院认为，综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：原告的诉请是否有事实和法律依据？一、关于房屋占用费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案中，原出租人与被告签订的《房屋租赁合同》已经到期。原告取得房屋所有权后，向被告发出不再续租通知，但被告未向原告办理退租交接手续，而是向法院提起主张原告与杨世勇之间的《存量房买卖合同》无效的诉讼，直至诉讼结束。2020年1月1日才完全搬离涉案房屋，被告实际占用涉案房屋5个月。对于2019年8月1日至2019年12月31日共5个月的房屋占用费，应参照原房屋租赁合同约定的租金标准收取，故被告应当支付原告2019年8月1日至2019年12月31日期间5个月的房屋占用费60000元（144000元÷12个月×5个月）。原告主张房屋占用费65000元，该院认为，原租赁合同已到期，原告仍按原合同约定每年递增12000元计算房屋占用费无事实和法律依据，应按合同最后一年租金计算房屋占用费较为合理。被告称并未实际占有涉案房屋，原告没有损失，但被告未能提供证据证实其主张，该院不予采信。二、关于违约金的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，本案中，被告与原房主签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日已经到期，原告购买涉案房屋之后已通知被告到期后不再续租。原告与被告之间并未就原告购买涉案房屋之后的房屋租赁情况达成任何协议，而被告在租赁期满后也未向原告支付过房屋租金，故双方不存在事实上的房屋租赁关系。原告以被告与原房主签订的《房屋租赁合同》主张违约金，没有事实依据及法律依据，该院不予支持。 综上所述，判决：一、被告余燕应向原告杨燕、孔昕、李静支付2019年8月1日至2019年12月31日共5个月的房屋占用费60000元，上述款项在本案判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告杨燕、孔昕、李静要求被告余燕支付违约金31200元的诉讼请求。 上诉人对一审“另查明”部分有异议，认为是上诉人与被上诉人口头约定在诉讼期间，均不对房屋进行处置。被上诉人对一审查明事实没有异议。当事人没有新证据向本院提交。 对上诉人的异议，本院认定如下：上诉人认为双方口头约定在诉讼期间不对房屋进行处置，但被上诉人不予认可，上诉人无其他证据证实，对上诉人的异议，本院不予采信。一审查明事实有相应证据证实，本院予以确认。 本院认为，上诉人主张其并未占用涉案房屋5个月，但上诉人的《房屋租赁合同》于2019年7月31日到期，上诉人直至2020年1月1日才搬离涉案场地，因此，上诉人占用了涉案房屋5个月有事实依据。上诉人主张其与被上诉人口头约定各自在涉案房屋上一把锁，同意在诉讼期间不对房屋进行处置，被上诉人对上诉人的说法予以否认，且起诉要求上诉人支付房屋占有使用费，因此，上诉人的主张没有事实依据，本院不予采信。被上诉人为涉案房屋的所有权人，上诉人占用房屋的行为影响了被上诉人对房屋的处置权能，被上诉人请求上诉人支付房屋占有使用费符合法律规定，一审予以支持正确。因上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁合同关系，因此一审法院参照原房屋租赁合同约定的租金标准计算房屋占用费并无不当。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人余燕的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元（上诉人已预交），由上诉人余燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 张依传 审 判 员 周成才 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 侯美妃 书 记 员 张岚凌