沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0112民初10340号原告于璧宁，男，1994年9月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人于鹏发，男，1960年2月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告沈阳嘉兴置业有限公司，住所地沈阳市浑南区。法定代表人李玉武，系该公司经理。委托代理人尚晶晶，女，1987年2月7日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市浑南区。被告王春艳，女，1982年4月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区（未到庭）。原告于璧宁与被告沈阳嘉兴置业有限公司（以下简称：嘉兴公司）、王春艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法由审判员刘勇担任审判长并主审，与审判员任玲玲、人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于璧宁委托代理人于鹏发，被告嘉兴公司委托代理人尚晶晶到庭参加诉讼。被告王春艳经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于璧宁诉称，其于2017年11月经被告王春艳介绍，在被告嘉兴公司开发的地产项目“恒大滨江左岸”（位于沈阳市浑南区15号楼预购139平方米房屋1套，总计购房价款1,192,665.00元，于璧宁交付购房定金10,000.00元，事后王春艳在于璧宁家庭成员不知情的情况下，到于璧宁单位让其签署购房合同，并且将全部购房资料拿走直到于璧宁交付首付款时才得到相关资料。原告于璧宁于2017年11月9日支付购房首付款，并且将先期交付的定金计入首付款共计242,665.00元，事隔不足一周的时间，于璧宁因为资金出现问题，很难实现合同约定的购房条件，因此立即向被告嘉兴公司的售楼员提出不能购房的实际情况，要求退还首付款，该公司售楼处工作人员当即表示同意，提出需要按照退房流程办理。原告于璧宁主张退房并非无理要求，因为恒大集团通过网络发布“无理由”退房的承诺。被告嘉兴公司于2018年10月31日分5次通过银行转账的形式将首付款230,738.00元退还原告于璧宁，但是存在11,927.00元的差额，于璧宁找到嘉兴公司询问未能全额退款的原因，该公司让于璧宁找购房介绍人王春艳，而王春艳初期承认事实并且表示可以退款，只是暂时没钱无法返还，然后又提出退还一半款项，最终拒绝履行退款责任。原告于璧宁认为其与被告嘉兴公司建立房屋买卖合同关系，没有不能全额退款的约定，双方协商解除《房屋买卖合同》后应当由嘉兴公司退还全部购房首付款，该公司没有任何理由和权力将于璧宁的部分购房首付款给付被告王春艳。被告嘉兴公司延期返还购房首付款，应当承担支付逾期付款利息的责任。提请法院判令被告嘉兴公司、王春艳给付购房首付款的差额部分款项11,927.00元；由被告嘉兴公司、王春艳承担延期退款责任，按照中国人民银行同期贷款利率支付延期付款利息14,500.00元（自2017年12月1日起至2018年10月31日止）；由被告嘉兴公司、王春艳承担案件受理费用。原告于璧宁提供如下证据：1、原告于璧宁与被告嘉兴公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议（非合同备案内容）》、《沈阳恒大滨江左岸商品房认购书》各1份，嘉兴公司于2017年11月9日开具的购房款（含定金）收款收据1张，银联信用（借记）卡2017年10月31日、11月9日的汇款凭证（持卡人存根）各1张，用以证明于璧宁与嘉兴公司之间存在房屋买卖合同关系，于璧宁已经向嘉兴公司交付购房首付款242,665.00元；2、《沈阳恒大滨江左岸项目解除及认购书的协议》照片影印件1张，盛京银行沈阳分行营业部出具的客户对账单1页，用以证明被告嘉兴公司已经退还原告于璧宁部分购房款，但是存在11,927.00元的差额；3、原告于璧宁的父亲于鹏发与被告王春艳（王林）、于鹏发与“恒大江湾”售楼员的通话录音光盘（附录音转汉字资料）1张，用以证明被告嘉兴公司、王春艳应当返还差额款11,927.00元。被告嘉兴公司辨称，原告于璧宁的诉讼请求不能成立，根据原、被告签订的《无理由退房协议书》约定，于璧宁主张的退款差额部分不应由嘉兴公司承担，该公司亦不应支付延期付款利息，提请法院依法驳回于璧宁针对嘉兴公司的诉讼请求。被告嘉兴公司提供如下证据：1、被告嘉兴公司与原告于璧宁于2017年11月9日签订的《无理由退房协议书》1份，用以证明双方签订的《无理由退房协议书》第3条明确约定“如乙方由其他兼职销售员通过‘恒房通’平台推荐认购的，在行使无理由退房协议时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金”，乙方即于璧宁，甲方即嘉兴公司，可以反映于璧宁完全同意扣除佣金后退款；2、原告于璧宁签署的《辽宁公司沈阳恒大滨江左岸项目退房审批表》1页，用以证明被告嘉兴公司退房时明确告知于璧宁，差额款11,927.00元需要从于璧宁交付的款项中扣除。被告王春艳没有提出答辩，亦未提供证据。经审理查明，2017年10月31日，原告于璧宁通过被告王春艳（王林）介绍，认购被告嘉兴公司开发的位于沈阳市浑南区.10平方米房屋一套，于璧宁于当日向嘉兴公司支付定金10,000.00元，随后双方签订《商品房买卖合同》、《补充协议》（没有注明签订时间，合同亦未列明编号），约定总计购房价款1,192,665.00元（单价每平方米8,574.00元），2017年11月9日前支付首期房款242,665.00元，余款950,000.00元于2017年11月12日前办理商业贷款申请手续。原告于璧宁于2017年11月9日向被告嘉兴公司支付购房首付款242,665.00元（含预付定金10,000.00元），由嘉兴公司开具收款收据1张。由于原告于璧宁个人原因提出不再履行其与被告嘉兴公司之间的《商品房买卖合同》，嘉兴公司同意返还于璧宁的购房首付款，之后于2018年10月31日以银行转账的形式退还于璧宁购房款230,738.00元，尚有11,927.00元购房款没有返还。因为被告嘉兴公司没有全额退还原告于璧宁的购房首付款，于璧宁多次要求嘉兴公司和被告王春艳返还剩余购房款11,927.00元未果，故起诉来院。另查明，原告于璧宁办理退房返款过程中，被告嘉兴公司提供并且填写《辽宁公司沈阳恒大滨江左岸项目退房审批表》，该公司的经办人签字处由“朱治合”签名，客户签字处由于璧宁签名，没有加盖嘉兴公司的公章，变更原因栏写有“客户无违约，满足无理由退房条件，该客户为恒房通兼职销售推荐成交，佣金奖励11927元已发放，从客户房款中扣除，该客户未备案，现申请退房，望领导批准”。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王春艳经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。原告于璧宁与被告嘉兴公司签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。《房屋买卖合同》履行期间，原告于璧宁按照约定向被告嘉兴公司支付购房首付款242,665.00元，之后由于个人原因提出不再继续履行该合同，被告嘉兴公司表示可以退房返款，双方属于协商解除彼此之间的合同关系。原、被告签订的《房屋买卖合同》解除后，被告嘉兴公司于2018年10月31日退还原告于璧宁购房款230,738.00元，但是与于璧宁实际交付的购房首付款存在11,927.00元的差额，即尚有11,927.00元的购房款没有返还，于璧宁对嘉兴公司的行为不予认可，要求该公司退还剩余的购房首付款。虽然被告嘉兴公司提出根据该公司与原告于璧宁签订的《无理由退房协议书》约定，以及于璧宁签署的《辽宁公司沈阳恒大滨江左岸项目退房审批表》批注，于璧宁主张退还的差额部分款项不应由嘉兴公司承担，但是嘉兴公司与于璧宁在签订《房屋买卖合同》过程中没有就“应向他人支付佣金”或者“不能全额退还购房款项”进行约定，退房协议并非于璧宁本人签字，于璧宁对协议内容未予确认，退房审批表反映的“佣金奖励11927元已发放，从客户房款中扣除”的批注内容亦未得到于璧宁事先授权，扣除款项的合法性、关联性均没有权利人的认可，嘉兴公司擅自将于璧宁交付的部分购房款作为佣金发放给他人明显不妥，同时于璧宁作为购房者急于收回购房款的情况下签署的审批表不能完全代表其本人的真实意思表示，因此嘉兴公司拒绝承担退还剩余购房首付款的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原告于璧宁要求被告嘉兴公司返还剩余购房首付款11,927.00元，理由充分，本院予以支持。被告嘉兴公司未能及时返还原告于璧宁交付的剩余购房首付款，应当自2018年11月1日可以全额退款的次日起至实际给付之日止，以应付款额11,927.00元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，向于璧宁支付逾期付款利息。由于原告于璧宁的购房首付款全部交付给被告嘉兴公司，应当由嘉兴公司于合同解除后返还收取的全部购房款，而且该公司没有提供证据证明剩余购房首付款是否支付给被告王春艳，因此于璧宁主张由王春艳（王林）与嘉兴公司共同承担返还购房首付款差额部分的诉求不能成立。原告于璧宁要求被告嘉兴公司承担2017年12月1日至2018年10月31日全部购房款逾期付款利息14,500.00元，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条一款、第九十三条一款、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告沈阳嘉兴置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告于璧宁购房首付款11,927.00元；二、被告沈阳嘉兴置业有限公司于2018年11月1日起至实际给付之日止，以应付款额11,927.00元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，向原告于璧宁支付逾期付款利息；三、驳回原告于璧宁的其他诉讼请求。如果被告沈阳嘉兴置业有限公司未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费461.00元，由被告沈阳嘉兴置业有限公司承担；公告费560.00元，由被告王春艳承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 勇审 判 员  任玲玲人民陪审员  金 丽二〇二〇年八月二十五日书 记 员  余姝颍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。