浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初1132号 原告：史立刚，男，1972年11月23日出生，汉族，住嵊州市。 原告：袁杨飞，女，1967年8月5日出生，汉族，住嵊州市。 上述原告委托诉讼代理人：丁小兰，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 被告：赵方昌，男，1963年12月28日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：马新亚，浙江世纪方正律师事务所律师。 原告史立刚、袁杨飞与被告赵方昌宅基地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史立刚、袁杨飞的共同委托诉讼代理人丁小兰，被告赵方昌及其委托诉讼代理人马新亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告史立刚、袁杨飞向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿两原告因集体土地使用权转让协议无效致原告的经济损失126万元。事实与理由：两原告系夫妻关系，嵊州市鹿山街道捣臼爿村人。2008年10月10日，原、被告签订了一份集体土地使用权转让协议，约定由被告将位于××街道××村新屋基大路边第四排头间屋基，西至赵向阳、南至张桥云，面积140平方米的宅基地一间，作价338000元，转让给原告，由原告建造房屋。协议签订后，原告依约将338000元转让款以现金方式支付给被告，原告于2008年底至2009年初建造五层楼房一幢，建筑面积为582.69平方米，并进行了装饰装修，居住至2019年10月。2019年10月，鹿山街道对涉案房屋区块进行了拆迁，原告建造居住的房屋被拆迁。二原告于2019年11月19日向法院提起了宅基地买卖纠纷的诉讼，后二原告考虑到尚需收集关于损失赔偿参考依据的相关证据，故撤回了关于要求被告赔偿损失部分的诉讼请求。原告认为，双方签订的集体土地使用权转让协议因违反法律规定无效，而原告所建造的房屋被列入被告户，由被告享受了拆迁补偿政策。而原告因宅基地买卖协议无效，造成了升值损失。根据合同法规定，被告不仅应返还原告支付的价款，还应赔偿原告因此所受到的经济损失。根据相关司法实践，该损失金额可参照嵊州市城镇拆迁政策规定计算的因原告建造的房屋致被告多获得的政府拆迁补偿款，被告多获得的补偿款金额为126万元，或者同类地段相同时间段的商品房升值空间。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告赵方昌答辩称，1、被告与原告方之间签订的集体土地使用权转让协议书是无效合同，已经为（2019）浙0683民初第8013号民事判决书所确认。2、因无效合同所造成的损失，根据（2019）浙0683民初8013号民事判决，被告已经返还原告宅基地转让款338000元、房屋评估净值总价款985471元以及原告不应该获得的搬迁奖励费等合计1237972.50元，被告已经超额返还给了原告。3、原告诉称的房屋增值损失没有法律依据。农村征用土地的拆迁补偿款，是国家对失土农民的安置补偿，是对农民失去土地后的生活费和福利费的补偿，并非是买卖土地和买卖房屋的价值。原告非法购买了农村宅基地，并在农村宅基地上建造了房屋，这房屋并非是商品房，不能比照商品房价格计算。商品房是在市场交易的土地上建造的，而原告的房屋是建造在农村宅基地上的不会产生商品房意义上的升值，所以原告诉争的增值损失没有法律依据。综上所述，被告与原告之间签订的集体土地使用权转让协议是无效合同，因无效合同所造成的损失，被告已全部返还给原告，原告诉称的损失没有法律依据，为此请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，其中原告为证明其诉讼请求提供的证据有: 证据1、2008年10月10日原告与被告签订的集体土地使用权转让协议1份，证明原、被告约定被告将宅基地转让给原告。被告质证认为这是无效协议。 证据2、2008年10月11日、2019年7月12日被告分别出具的收条各1份，证明原告交付了宅基地转让款和办证的费用。被告质证认为转让款判决书已确认返回，办证费用不返还。 证据3、2019年10月8日嵊州市鹿山街道办事处的告知书1份，证明原告所建房屋被拆迁。被告无异议。 证据4、（2019）浙0683民初8013号民事判决书1份，证明双方签订的集体土地使用权转让协议被确认无效，因无效给原告造成的损失在该案中尚未处理。被告质证认为已经返回了土地转让款，并赔偿给了原告建房损失和其他损失，因此原告的损失被告已经全部赔偿了。 证据5、嵊州市信元资产评估有限公司作出的诉讼资产价值咨询报告1份，证明原告在2008年建造的房屋，在2019年被拆迁时同类地段商品房增值的空间。被告质证认为与本案没有关联性，原告是在农村土地上建造的房屋，不能流通，不会增值。 被告为证明其答辩理由也提供了的证据4，用以证明原、被告签订的转让协议是无效合同，原告的损失被告已经全部赔偿给了原告。原告经质证对被告的证明目的有异议。 对上述证据本院认证如下：因被告对证据1-4的真实性无异议，其载明的内容对本案事实具有证明效力。被告对证据5存有异议，但其载明的内容可以作为本案的参考依据。 本院经审理认定的事实如下：两原告为夫妻关系。2008年10月10日原告史立刚（乙方）与被告（甲方）签订集体土地使用权转让协议1份，约定甲方有经合法手续取得的集体土地一块，面积140平方米，位置在（嵊州市××街道××村）新屋基大路边第四排头间，西至赵向阳，南至张桥云，甲方必须保证乙方为唯一受让人，甲方保证在取得转让金后将此标的物有关的所有证书、文件等法律文书转交给乙方，甲方保证充分、及时、无偿配合乙方办理本标的物的有关法律文书，相关规费由乙方承担，甲方在本合同签订后不再享有本标的物及其地上建筑物和构筑物的所有权利，甲方在乙方房屋建造完成后办理好房产证，并按照乙方要求订立房屋无偿转让合同，无偿为乙方办理房产转让手续，相关规费由乙方承担，乙方在支付转让费后，有权取得本标的物使用权和地上建筑物、构筑物所有权和使用权的权利，发生国家征用等事件时均与甲方无关，征用款归乙方所有，乙方应在法律允许的范围内按规划标准建造，不得违反相关的法律和政策，因此发生的后果由乙方承担，付款方式为现金一次性付款338000元，乙方转让金完全支付后，甲方不再享有与本标的物有关的任何实质性权利等内容。次日，原告向被告支付了转让费338000元。两原告获得上述土地使用权后，在该宅基地上建造了五层楼房屋，计建筑面积582.69平方米，并进行装潢后居住使用。 2019年10月因原告方建造的房屋被列入嵊州市城中村改造范围，同年10月12日嵊州市城中村改造确权联审小组作出嵊州市城中村改造征收集体土地所涉房屋安置补偿联审确权表1份，载明在册人口数为1人，家庭成员赵方昌，不动产权证住2019-0060056号，证载用地面积136.23㎡，证载建筑占地面积为136.23㎡，实测建筑占地面积103.41㎡，实测三层内建筑面积343.05㎡，实测总建筑面积582.69㎡，确权建筑面积343.05㎡。被告与嵊州市城市建设投资发展集团有限公司、嵊州市跃翔拆迁服务有限公司签订了房屋拆迁安置补偿协议书，约定安置面积折算金额为（7400元-700元）/㎡×408.6㎡=2738223元，房屋评估净值总价985471元（其中装潢、附属物价值234859元），搬家补助费【2000元×1户+（408.69㎡-80㎡）×5元/㎡】×2次=7287元，争先签约搬迁奖300元/㎡×408.69㎡=122607元，按时签约奖100元/㎡×408.69㎡=40869元，按时搬迁奖100元/㎡×408.69㎡=40869元，临时安置费（房票部分）204.345㎡×24个月×10个月.㎡=49043元，临时安置费（货币部分）204.345㎡×6个月×10个月.㎡=12261元，房票额度确定和公摊面积补助为1、选择安置面积折算金额的50%为1369112元，公摊面积补助为房票安置额1369112元×8%=109529元，房票安置总额为1478641元，以上共计人民币4106159元，其中货币补偿总额为2627518元，房票安置总额为1478641元。被拆迁房屋搬迁腾空期限自2019年11月1日起至2019年11月30日止。协议签订后两原告及时腾退了房屋。 2019年11月19日两原告向本院提起诉讼，要求被告返还土地转让款338000元并确认上述拆迁补偿款中的房屋评估净值、搬家补助费、争先签约搬迁奖、按时签约奖、按时搬迁奖、临时安置费、公摊面积补助款中的一部分，合计1309136元归原告方所有，并判令被告赔偿原告损失1268223元。在该案审理中原告方撤回要求被告赔偿损失1268223元的请求。2020年2月本院作出（2019）浙0683民初8013号民事判决，确认2008年10月10日原告史立刚与被告签订的集体土地使用权转让协议无效，并判令被告返还原告方土地转让款338000元，同时又确认上述房屋评估净值总价985471元，搬家补助费7287元，争先签约搬迁奖122607元，按时签约奖20434.50元，按时搬迁奖40869元，临时安置费61304元，合计1237972.50元归两原告所有。现两原告再次提起诉讼要求被告赔偿损失1260000元。 另认定，2008年间嵊州市××街道××村相近地段商品房每平米单价为4200元，2019年间该相近地段商品房每平米单价为7790元。 本院认为，因两原告并非是受让宅基地所在村的集体经济组织成员，所以原告方与被告签订的集体土地使用权转让协议已被生效判决认定为无效合同。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此可见在一方当事人存在损失的前提下，签约主体应当各自向对方承担缔约过失责任。缔约过失责任的赔偿范围大多为信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失，其中直接损失已经在（2019）浙0683民初8013号民事判决中进行了处理。对一般房屋买卖中的买受人而言，其间接损失主要是丧失与其他人另行订立合同的机会而因房屋价格上涨所带来的另行购房的损失。原告方以被告所获得的安置面积折算金额减去按照空翻面积价格计算的金额作为赔偿款来主张其损失，但是在涉案房屋的拆迁补偿中采用了房屋和土地分别进行补偿的模式，该补偿方法与集体经济组织成员的特定身份存在密切关系，其中对安置面积折算金额的补偿属于对房屋占用土地的补偿，该部分补偿费应当由被告所享有，所以原告方以该方式计算的损失不能予以支持。本案中原告方购买的是农村宅基地，在宅基地上建造的农村房屋并非是城市中的商品房，其价值通常大大低于同类型商品房，因此原告方虽然提供了建房时期商品房价格的咨询报告，但不能完全按照城市中相同时期相同地段同类商品房的价格来计算房屋价值。然从原告提供的商品房价格咨询报告可以证明从2008年原告建造房屋到2019年房屋被拆迁，市场上商品房价格一直在增长，所以合同无效后原告方必须以更高对价才能购买到同等条件的房屋，由此使两原告遭受了经济损失，该损失只能以原告方在建房时投入的资金（其数额按照宅基地转让款和确权建筑面积的造价进行确定），按照当时相同地段同类商品房的价格来计算可以购买商品房的面积，以该面积乘以拆迁时相同地段同类商品房的市场价格来计算商品房的价值，该价值与原告投入金额之间的差额酌情扣减相应比例后作为增值数额来确定原告主张的间接经济损失。又由于产生合同无效是因双方当事人的过错造成的，被告在明知集体经济组织的宅基地不能转让给非集体经济组织成员的前提下，仍然进行转让是造成合同无效的主要原因，应当承担主要过错责任，两原告作为非集体经济组织成员购买宅基地也存在过错，应承担次要责任，因此应当依据双方当事人的过错程度对原告方造成的间接损失进行合理赔偿，综上本院酌情确定被告应赔偿给原告方的间接经济损失为150000元，对原告方请求的其余损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下： 一、赵方昌赔偿史立刚、袁杨飞经济损失150000元，款限本判决生效后十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回史立刚、袁杨飞的其余诉讼请求。 案件受理费16140元，依法减半收取计8070元，财产保全申请费用5000元，合计13070元，由原告方负担11514元，被告赵方昌负担1556元，限被告赵方昌在判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费16140元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员  吴展宁 二〇二〇年八月十八日 书记员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。