广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5259号原告：陈世清，男，1979年6月13日生，汉族，住（确认的送达地址）：广东省阳江市江城区******。公民身份号码：441************016。原告：梁国冰，女，1984年5月20日生，汉族，住（确认的送达地址）：广东省阳江市江城区******。公民身份号码：441************322。委托诉讼代理人：陈世清，男，1979年6月13日生，汉族，住广东省阳江市江城区******。公民身份号码：441************016。系其丈夫。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所：阳江市******广场中源花园319房。确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所。统一社会信用代码：914***********836G。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告陈世清、梁国冰诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈世清、梁国冰到庭参加诉讼，被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈世清、梁国冰向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即出具房产价款总金额为586668元的发票给原告；2、依法判令被告支付逾期交房违约金48752.11元，自2019年5月14日起计至2020年2月14日止；3、依法判令被告支付逾期办理不动产权证违约金2933.34元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月12日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区*********************产，建筑面积为116.31㎡，套内建筑面积为95.31㎡，单价为6155.37元/平方米，按套内建筑面积计算。原告当天支付办证税费26934元；原告已按约定付清了购房款586668元。原、被告在《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告于2020年2月14日才将该房交付给原告，涉案商品房尚未达到合同标准，未能按合同的约定将商品房交付给原告使用。在第十二条约定了逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金，原告调整为则按日向原告支付已支付房价款万分之三计算违约金，原告于2019年3月14日起诉被告，经阳江市江城区人民法院于2019年5月15日作出（2019）粤1702民初2222号判决，阳江市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）粤17民终1394*判决，判决逾期交房违约金计至2019年5月13日止，即逾期交房违约金为48752.11元（586668元×0.03%×277天）。在第二十条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内为原告完成办理房地产权属证书，如不能完成办理，则被告向原告支付按已付房价款的千分之五的违约金，即违约金为2933.34元（586668元×0.5%）。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请判如所请。被告丰怡房产公司辩称，1、关于购房款发票，被告将在税务部门同意申领后向原告提供。2、虽然被告因客观原因超过商品房买卖合同约定的交楼时间，但被告并非故意逾期交楼。对于丰怡豪庭51-58幢住宅楼，被告已经在2019年10月29日向业主发出了交付通知书，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。在2020年1月20日办妥建设工程竣工验收备案证明及取得全部房屋测绘报告。但原告因自己的原因于2020年2月14日才前来办理收楼手续，按照合同约定，通知书送达原告后，即使原告没有按期前来办理收楼手续，也视为出售人已经交房。因此，原告以其自己到来接收楼房的时间计至2020年2月14日止作为被告交付楼房的时间，明显不当。3、被告对原告诉请以日处万分之三的标准诉请逾期交楼违约金，已经在之前的案件中提出意见，认为该标准明显过高。审理法院在之前的案件中也调整为日处万分之二点五。因此，即使原告仍需要支付自2019年5月14日至2019年10月31日期间的逾期的交楼违约金，原告也只可以尊重法院作出的按日处万分之二点五标准计算逾期交楼违约金，而不能以日处万分之三的标准提出诉请。理由是，按照商品房买卖合同第十二条规定，逾期违约金计算不做累加。审理法院对被告所有逾期交楼违约金案件的判决，均以日处万分之二点五标准计算逾期交楼违约金，原告诉请按照日处万分之三的标准明显过高，既不符合案件实际情况，也不利于丰怡豪庭整个住宅项目今后的经营管理。4、由于2020年春节假期及受疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，被告暂时未能替原告办理不动产权证，但不应视为被告单方面违约。被告将在相关不可抗力因素消除后，尽快协助原告办理不动产权证。本院经审理认定事实如下，2017年8月12日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区************7*8*****出售给原告，预测建筑面积共116.31平方米；该商品房为预售商品房，总价款为586668元；付款方式为贷款方式，买受人应当于2017年8月12日前支付首期房价款234668元，余款352000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付。第九条关于商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条关于逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：（一）……；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。两原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，两原告于2018年8月3日按合同约定付清全部购房款共586668元给被告，但被告未出具购房款金额为586668元的发票给原告。涉案商品房亦未交付给原告使用。至此，原告认为被告逾期交房，已侵犯其合法权益，原告遂于2019年3月14日向本院起诉，提起诉讼，请求判令：1、判令被告丰怡房产公司向两原告支付逾期交房的违约金（以586668元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止。）；2、判令被告丰怡房产公司为两原告履行协助办理丰怡豪庭57幢8层803房不动产权证的义务；3、判令被告丰怡房产公司向两原告支付逾期办理商品房不动产权证的违约金2933.34元；4、判令被告丰怡房产公司向两原告退还办证税费26934元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年8月12日起计至办证税费退清时止。）；5、本案诉讼费用由被告丰怡房产公司承担。本院于2019年5月15日作出（2019）粤1702民初2222号民事判决，将逾期交房违约金调整为按日万分之二点五计算，从2019年1月1日计至2019年5月13日止，对此后的逾期交房违约金，由原告另行主张。该判决如下：一、限被告丰怡房产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金19360.04元给原告陈世清、梁国冰；二、限被告丰怡房产公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费17600元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起计至被告付清时止）给原告陈世清、梁国冰；三、驳回原告陈世清、梁国冰的其他诉讼请求。原告陈世清、梁国冰、被告丰怡房产公司均不服上述判决，向阳江市中级人民法院提出上诉，阳江市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）粤17民终1394号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告提交了《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），拟证明涉案房屋于2019年10月28日竣工验收。被告提交快递单及《房屋交付通知书》为证明已通过快递形式通知原告收楼。其中落款日期为2019年10月29日的《房屋交付通知书》载明：陈世清、梁国冰先生/女士惠鉴：承蒙购买丰怡豪庭57幢803房，该房屋已经具备合同约定的交付条件。请携带以下资料，于2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理交付手续。落款为丰怡房产公司。庭审中，两原告主张收到《房屋交付通知书》，但由于当时被告尚未取得涉案房屋的竣工验收备案和房屋测控报告，故没有去收楼。两原告于2020年2月14日接收涉案房屋，并在《房屋交接确认书》上签名。另查明，因被告丰怡房产公司尚欠部分税额未缴纳，无法为丰怡豪庭51-58栋商品房开具相关不动产销售发票。又查明，丰怡豪庭51-58栋尚未办理商品房初始登记。本院认为，两原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、被告应否开具购房发票；二、被告是否构成逾期交房，逾期交房违约金应如何计算；三、被告应否支付逾期办理不动产权证违约金。关于应否开具购房发票问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。”的规定，本案中，两原告已依约支付了全部购房款586668元给被告，被告在销售涉案房屋后负有缴纳税费、开具发票的法定义务，现原告请求被告开具购房款金额为586668元的发票，合理合法，本院予以支持。关于被告是否构成逾期交房，逾期交房违约金应如何计算问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告为证明涉案商品房已竣工验收合格所提交的《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》及《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），原告认为根据合同第九条约定，房屋交付条件为房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而被告于2020年1月20日才取得建设工程竣工验收同意备案通知书，房屋测绘报告至今无法提供，即使被告通知业主收楼也是不符合合同约定的，被告仍要承担逾期交房的违约责任。被告主张其于2019年10月29日向两原告邮寄送达《房屋交付通知书》，但未能举证证明涉案商品房于当时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，应承担举证不能的法律后果。故被告已构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金应按逾期时间分别处理（不作累加），逾期超过60日后，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之5的违约金。因本院在（2019）粤1702民初2222号民事判决中，将逾期交房违约金调整为按日万分之二点五计算，判决被告丰怡房产公司支付的逾期交房违约金是从2019年1月1日计至2019年5月13日止，阳江市中级人民法院在（2019）粤17民终1394号判决中予以维持，现原告请求从2019年5月14日起计至2020年2月14日止的逾期交房违约金，合理合法，本院予以支持。至于原告请求按日支付已支付房价款万分之三计算违约金，被告辩称该违约金过高请求予以调低，本院酌情调整为按日万分之2.5计算，故逾期交房期间从2019年5月14日起计至2020年2月14日止共277天，被告应支付逾期交房违约金40626.76元（586668×0.00025×277）给原告。关于两原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，涉案商品房于2020年2月14日交付原告使用，原告应在商品房交付使用后的90天内即2020年5月13日前取得涉案房屋的所权证证书，而涉案房屋至今仍未办理初始登记，被告已构成违约，其应按合同约定承担逾期办理不动产权证的违约责任。现两原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金2933.34元（586668×0.5%），理据充分，本院予以支持。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内开具位于阳江市江城区********************的购房款金额为586668元的发票给原告陈世清、梁国冰；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金40626.76元给原告陈世清、梁国冰；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付办理不动产权证违约金2933.34元给原告陈世清、梁国冰；四、驳回原告陈世清、梁国冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费546元（已减半收取，原告已预交），由原告陈世清、梁国冰负担86元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 张耀丹二〇二〇年八月十九日法官助理 陈蕴东书 记 员 陈泳渝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。