河南省郏县人民法院民 事 判 决 书河南省郏县人民法院民事判决书(2019)豫0425民初1900号原告：平顶山金唐置业有限公司，住所地河南省郏县东坡大道与紫云路交叉口西北角翰林世家3-5号楼间商业104铺。统一社会信用代码914104005698200977（1-1）。诉讼代表人：朱亚涛，管理人负责人。委托诉讼代理人：张继洋，男，管理人工作人员。被告：于永旺，男，1974年10月18日生，汉族，住河南省郏县。第三人：魏国伟，男，1972年11月7日生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。于永旺及魏国伟的委托诉讼代理人：周绍军，郏县法律援助中心律师。原告平顶山金唐置业有限公司（以下简称金唐置业公司）与被告于永旺、第三人魏国伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告金唐置业公司的诉讼代表人朱亚涛、被告于永旺、第三人魏国伟以及于永旺、魏国伟的委托诉讼代理人周绍军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金唐置业公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除金唐置业公司和于永旺之间的房屋租赁关系，立即腾退房屋;2.判令于永旺支付租金306113.87元(该租金按照每平方米每月19元标准自2017年6月1日暂计算至2019年5月16日，之后租金按照每平方米每月19元标准计算至于永旺实际腾退房屋完毕之日止)；3.诉讼费由于永旺承担。后变更诉讼请求为：1.将原诉讼请求第二项变更为：“判令于永旺支付金唐置业公司租金104719元（该租金按照43333元/年标准自2018年1月1日暂计算至2019年10月31日，之后租金按照43333元/年标准计算至于永旺实际腾退房屋完毕之日）”；2.增加诉讼请求第四项“判令于永旺支付金唐置业公司房屋占有使用费39723元（该租金按照21667元/年标准自2018年1月1日暂计算至2019年10月31日，之后租金按照21667元/年标准计算至于永旺实际腾退房屋完毕之日）；3.增加诉讼请求第五项“判令于永旺腾退翰林世家14.15号商铺”。事实与理由：2017年6月1日，于永旺在未与金唐置业公司签订书面租赁合同的情况下，租用金唐置业公司拥有的位于郏县××大道与××交叉口西北角翰林世家10.11.12.13号商铺，从事经营活动。于永旺仅预付租赁费15000元，后经金唐置业公司催要，于永旺一直没有支付租赁费。2018年11月19日，郏县人民法院作出(2018)豫0425破申1号民事裁定书，受理金唐置业公司破产清算申请，并于2018年11月16日指定河南金年华律师事务所为管理人。于永旺辩称，金唐置业公司所诉不实，本人租用10.11.12.13.14.15号商铺，当时约定租金每年共计40000元，租期为10年，本人租用商铺后，投入了100多万元进行了装修，现实际仅使用1年，金唐置业公司提出解除租赁合同，给本人造成了巨大损失。因此，本人不同意解除合同，如果符合解除条件，金唐置业公司应当赔偿装修损失及租赁损失。同时，于永旺提出反诉，请求判令金唐置业公司赔偿于永旺装修装饰损失共计1200000元(暂定，以鉴定为准)，赔偿于永旺解除合同损失计1088076.03元。合计2228076.11元。事实和理由：2017年，于永旺和金唐置业公司签订为期三年的房屋租赁合同，三年租金130000元，装修保证金5000元。于永旺嫌面积小，租金过高，便委托魏国伟和刘新军商谈扩大租赁面积、降低租金的新合同。经协商，双方达成口头协议，将所租赁房屋的东边一间半也出租给于永旺，全部租金每年40000元，租期十年，于永旺支付20000元后，开始装修。房屋装修后，于永旺一直催促金唐置业公司出具书面合同，并要求支付当期房租，但金唐置业公司一直推拖，至今没有签订书面合同。金唐置业公司针对于永旺的反诉辩称，于永旺的反诉与事实不符。2017年6月1日，于永旺将有签名和指印的合同送交金唐置业公司签字盖章。金唐置业公司接收了该合同，但并未签字盖章，但是将合同约定的四间商铺交给了于永旺，合同约定期限3年，房租130000元，并不是所谓的十年。魏国伟述称，本案中本人实际上是于永旺租赁金唐置业公司房产的中间说和人，本人不享受权利，也不承担义务。因此应当驳回金唐置业公司对魏国伟的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和对证据的评判，本院认定事实如下：2017年6日1日，金唐置业公司（甲方）和于永旺（乙方）草拟翰林世家商铺租赁合同，合同的主要内容为：金唐置业公司将位于郏县翰林世家10.11.12.13号商铺租给于永旺作为电动汽车销售使用，租赁期限为三年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止，三年共计房租130000元，租金应在签合同之日起三日内一次性付清。合同第六条乙方责任和义务中规定“乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动。”第七条规定双方不遵守以上规定的可终止合同。于永旺在合同上签名按指印后，将合同送交金唐置业公司，金唐置业公司没有在合同上签字或盖章，将该合同搁置至今。于永旺向金唐置业公司交纳15000元房租及5000元的合同履约保证金后，便将该四间二层商铺进行了装修并投入商业营运，剩余房租至今未交。2017年年底，魏国伟和金唐置业公司口头约定，租赁于永旺所租商铺东邻两间二层，即翰林世家第14.15号商铺，魏国伟装修后投入使用，至今未交房租。庭审中，金唐置业公司称和魏国伟的租赁期限及房租同于永旺所租商铺，魏国伟称双方口头约定租赁期限为十年，双方均未提供有效证据证明。后金唐置业公司以不能清偿到期债务为由申请破产清算，本院于2018年11月19日作出(2018)豫0425破申1号民事裁定，受理金唐置业公司破产清算申请，并指定河南金年华律师事务所担任金唐置业公司管理人，管理人负责人为朱亚涛。2019年1月，金唐置业公司管理人作出（2018）平金唐破管通字第6号《继续履行双方均未履行完毕的合同通知书》，要求于永旺按照合同约定继续履行义务，按期向管理人交纳租金。2019年2月13日，金唐置业公司作出（2018）平金唐破管通字第24号清偿债务通知书，要求于永旺于2019年2月18日前，向管理人清偿所欠债务，否则管理人将依法解除租赁关系。由于于永旺没有及时交纳房屋租金，金唐置业公司向本院提出诉讼要求于永旺交纳租金并解除双方的房屋租赁关系。于永旺提出反诉，并申请对租赁房屋的二次结构建设费、楼梯建设费、装修装饰费进行鉴定，但在规定期限内没有缴纳反诉费。另查明，金唐置业公司在庭审中出示的第14.15号商铺租金标准计算方法为：130000元÷3年=43333元/年,43333元/年÷2=21667元/年，21667元/年÷12月×22月=39722元。本院认为，金唐置业公司和于永旺签订四间商铺租赁合同，于永旺在合同上签名按指印，金唐置业公司没有在合同上签名盖章，于永旺签名按指印后，有理由相信该租赁合同成立，即租赁期限三年，从2017年9月1日起至2020年8月31日止，房租共计130000元，但应当按照约定全面履行自己的义务，向金唐置业公司交纳剩余租金110000元。金唐置业公司虽未在租赁合同中签字或盖章，但接收了于永旺15000元的租金和5000元的合同履行保证金，并同意把四间商铺租给于永旺使用，视为对该合同的默认，因该租赁合同于2020年8月31日到期，无须解除合同。魏国伟租赁两间两层房屋，属口头约定，双方没有签订书面合同，因双方对租赁期限说法不一，且无有效证据证明租赁期限，应视为不定期租赁，魏国伟在租赁期间一直没有交纳房租，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”金唐置业公司对魏国伟租赁房屋租金标准计算方法符合客观事实，本院予以支持，即应缴纳租金39723元。于永旺提出反诉，要求金唐置业赔偿损失2228076.11元，但在规定期限内没有交纳反诉费，本案不予审理。依照《中华人民共和国破产法》第十八条规定，金唐置业公司进入破产程序后，其管理人对未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。因此，金唐置业公司诉请支付租金的理由，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于永旺于本判决生效后十日内向平顶山金唐置业有限公司支付房屋租金110000元，并于2020年9月30日腾退所租位于郏县翰林世家10.11.12.13号商铺；二、解除平顶山金唐置业有限公司和魏国伟口头约定的位于郏县翰林世家14.15号商铺的房屋租赁关系，并于2020年9月30日腾退所租房屋；三、魏国伟于本判决生效后十日内向平顶山金唐置业有限公司支付房屋租金39723元；四、驳回平顶山金唐置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3189元，平顶山金唐置业有限公司负担89元，于永旺负担2300元，魏国伟负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  张华明审 判 员  刘周信人民陪审员  李少锋二〇二〇年八月六日书 记 员  李一墨