四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2802号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都创新房地产开发有限公司，住所地：成都高新区芳草东街76号4楼。 法定代表人：吴正利，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨年富，四川锦沐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何丽芳，四川锦沐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川灵腾信息技术有限公司，住所地：成都高新区益州大道北段555号1栋3单元13层1号。 法定代表人：包永?。 委托诉讼代理人：张勇，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：成都创薪物业管理有限公司，住所地成都高新区芳草东街76号4层。 法定代表人：林明敏，总经理。 委托诉讼代理人：杨年富，四川锦沐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何丽芳，四川锦沐律师事务所律师。 上诉人成都创新房地产开发有限公司（以下简称“创新房地产公司”）因与被上诉人四川灵腾信息技术有限公司（以下简称“灵腾公司”）、原审第三人成都创薪物业管理有限公司（以下简称“创薪物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初5261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 创新房地产公司上诉请求：一、撤销原审判决第二、四项；二、改判灵腾公司向创新房地产支付2018年5月25日至合同解除之日的房屋租金（暂计至2018年8月24日为101088元）；三、改判灵腾公司从2018年5月25日起至全部款项支付完毕之日止暂按未付租金101088元的千分之二/日向创新房地产公司支付逾期支付房屋租金的违约金（暂计至2018年8月24日为18398元）；四、改判灵腾公司向创新房地产公司支付因其违约导致合同解除的违约金127251.72元；五、改判灵腾公司向创新房地产公司补缴因其违约导致解除合同的免租期租金33696元；六、改判灵腾公司支付的租赁保证金84834.34元归创新房地产公司所有；七、判令灵腾公司限期将注册地址迁移案涉房屋。 事实与理由：一、原判决认定事实错误。灵腾公司无故拖延不缴纳租金，并在创新房地产公司给予的宽限期内分批将其重要文件搬离案涉房屋，并将案涉房屋自行锁闭后至其他楼宇办公经营。创新房地产公司为防止后期无法找到灵腾公司，才将案涉房屋另行加挂门锁。灵腾公司只要向创新房地产公司支付拖欠的款项即可随时正常使用案涉房屋，并非一审认定的“案涉房屋至迟在2018年7月11日已被锁门，此后灵腾公司已实际无法使用”。二、原判决适用法律错误。1．一审已经确认创新房地产公司和灵腾公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，系双方真实意思表示。灵腾公司迟延支付房租导致合同解除，故应按合同约定支付迟延付款违约金和解约违约金，并补缴免租期租金，且创新房地产公司有权按照合同约定没收保证金。一审法院将双方的约定认定为是“两项金额叠加计算有违公平原则”不仅违反了当事人双方的意思自治表示，且无视了灵腾公司长期占有房屋导致案涉房屋至今不能出租，给创新房地产公司造成的巨大经济损失，该认定对创新房地产公司明显不公；2．创新房地产公司在案涉房屋加挂门锁的行为是符合《中华人民共和国合同法》关于先履行抗辩权的规定的合法行为。一审法院认为创新房地产公司锁闭房屋造成灵腾公司不能使用系适用法律错误。三、原判决自相矛盾。原判决第一项“《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除”即认定合同在本案判决生效之日前尚未解除，并且灵腾公司至今也未按照合同约定将案涉房屋返还给创新房地产公司，故灵腾公司就应当继续按照合同约定支付房租至合同解除之日止。一审判决认定房租只应支付至2018年7月11日系自相矛盾。四、原判决结果不符合常理和基本的价值导向。 灵腾公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。创新房地产公司未经灵腾公司同意擅自锁闭租赁标的房屋，导致灵腾公司无法正常使用，其无权收取锁门后的租金。灵腾公司拖欠租金虽违反了合同约定在先，但是事出有因，且其已尽全力采取措施试图弥补违约造成的损失，并非恶意违约。创新房地产公司收取租金应合法有度，不应恶意损害合作方，造成损失不必要的扩大。创新房地产公司锁闭办公室不仅无合同依据，同时也给灵腾公司造成了巨大损失。至于创新房地产公司将案涉租赁房屋擅自锁门后，灵腾公司是否另行寻找办公室办公，不能成为创新房地产公司主张该房屋“可以使用”的理由。另外，创新房地产公司主张其是在灵腾公司自行锁闭的办公室后再加上一把锁，无事实依据。二、一审法院适用法律正确。1．根据合同法及其司法解释的相关规定，违约金应当以实际损失为限。本案中，创新房地产公司重复主张了三项违约金而未提供任何证据证明其解约遭受的相关损失，一审法院酌情支持其主张的两项违约金，符合法律规定。2．本案中创新房地产公司与灵腾公司并无互负债务，在租赁合同中也并无先后履行顺序，因此，其不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的适用情形。三、一审判决并不存在自相矛盾。在创新房地产公司与灵腾公司合同解除前，创新房地产公司无故锁闭办公室，导致灵腾公司无法正常使用房屋，故根据租赁合同的基本性质，其已经导致灵腾公司合同目的无法实现，虽然当时合同尚未解除，但是其已经无权要求灵腾公司支付租金。四、一审判决符合合同法基本精神。本案中虽然灵腾公司存在违约行为，但是在灵腾公司足额支付了保证金，且保证金足以覆盖拖欠的租金的情况下，创新房地产公司违背合同约定，擅自锁闭租赁房屋，导致灵腾公司遭受了巨大损失，这样的维权方式显然已经超过了合理的限度。一审法院在查明案件基本事实的前提下，酌情根据各方的违约程度及举证情况，适当调减违约金，于法有据，也有利于弘扬诚信、平等、公平的交易风气。 创薪物业公司述称，同意创新房地产公司的上诉意见，房屋由创薪物业公司锁闭，是因为灵腾公司既没有给创新房地产公司缴纳租金，也没有给第三人缴纳物业费。灵腾公司又不服从管理，采用蚂蚁搬家的方式把案涉房屋的财物搬走，创薪物业公司作为物业企业为了保护财物不被他人非法侵占在他人已经锁闭的情况下进行了锁闭。另，灵腾公司没有办法盖章不是事实。 灵腾公司向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令创新房地产公司向灵腾公司归还公司营业执照、法人章、公章、开户许可证等资料及物品（详见需归还物品清单）；二、本案诉讼费用由创新房地产公司承担。 创新房地产公司向一审法院提出反诉诉讼请求：一、判令解除创新房地产公司与灵腾公司签订的合同编号为LXGS-201707-03的《房屋租赁合同》；二、判令灵腾公司按33696元/月的标准向创新房地产公司支付2018年5月25日至合同解除之日的房屋租金（暂计算至2018年8月24日，租金计101088元）；三、判令灵腾公司支付创新房地产公司逾期支付房屋租金违约金（按未支付租金的千分之二/日的标准，从2018年5月25日起计算至实际给付之日止）；四、判令灵腾公司支付创新房地产公司因其违约导致解除合同的违约金127251.72元；五、判令灵腾公司支付创新房地产公司因其违约导致解除合同应补缴免租期租金33696元；六、判令灵腾公司向创新房地产公司支付欠缴的物业管理费8721.24元，电费1227元；七、判令灵腾公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院经审理认定事实如下：2017年7月24日，创新房地产公司（甲方）与灵腾公司（乙方）签订了合同编号为ＬＸＧＳ-201707-03的《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市高新区房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给乙方用作办公，以396.42平方米作为该房屋的计租面积。甲方在2017年7月24日前向乙方交付房屋，房屋计租日为2017年8月25日。租赁期限自约定计租日起算至2020年8月24日届满，共36个月。自2017年7月25日起至2017年8月24日为乙方的免租期，免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需按照物业公司制定的相关制度，按规定的时间和金额支付物业费、冷暖空调使用费、垃圾费、网络费、有线电视费及水电费等其他相关费用。租金按计租面积计算，每一年度的租金标准为：第一年度每月每平方米人民币85元，合计每月租金为人民币33696元；第二年度每月每平方米人民币85元，合计每月租金为人民币33696元；第三年度每月每平方米人民币90.1元，合计每月租金为人民币35717元。物业费按计租面积计算，每月每平方米22元，合计每月物业费为8721.24元。乙方于2017年7月24日前支付2017年8月25日至2017年11月24日的第一期租金101088元。乙方应于2017年7月24日前，向甲方支付相当于2个月租金以及2个月的物业费的金额作为租赁保证金，即人民币84834.48元，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务，该保证金可与本合同项下的违约金重叠计算。 上述《房屋租赁合同》的通用条款部分约定：租赁期限内，如首月或租赁期限届满的最后一个月不足整月的，则当月租金、物业费等按照当月实际天数据实计算。每日租金按照月租金标准除以30天计算（并四舍五入收整至元为单位）。如因乙方原因导致本合同解除的，则乙方除应按照相应条款约定承担违约责任外，还应向甲方补缴免租期内的租金。租赁期限内，租金支付方式为预付，每三个月为一个付款周期，乙方应于每一个付款周期末月的第28日前一次性向甲方足额支付下期租金。如乙方未按本合同约定时间及金额按期足额向甲方或物业公司支付租金、物业费、公共事业费用、合同约定的其他费用以及逾期付款违约金的，则甲方将扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述应付款项。如因乙方违约或侵权等违法行为造成甲方或第三方损失的，在双方书面确认或经法院判决后，应由乙方向甲方支付的违约金、赔偿金、滞纳金等，甲方将扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述赔偿款项，不足部分，由乙方承担。创新时代广场的物业服务机构为创薪物业公司。物业费支付方式为预交，每季度为一个物业费交费周期，乙方应于每一个付款周期末月的第28日前一次性向物业公司足额支付下期物业费。甲方有权经书面通知乙方后要求乙方直接向甲方支付物业费。乙方未按照本合同约定交付或补足租金、物业费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的，应每日按应付未付金额的千分之二支付逾期付款的违约金。乙方违反本合同关于乙方逾期付款的违约责任约定，经甲方或物业公司发出书面催缴通知后超过15天仍未交付或补足的，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同。甲方解除合同后，乙方仍应支付合同解除前乙方应付未付金额千分之二每日的逾期付款违约金。因乙方违约导致甲方终止合同的，乙方还应向甲方赔偿相当于三个月租金及物业费的违约金。前述计算违约金标准的月租金及物业费是指合同解除当月的月租金及物业费计算标准。无论任何情形，甲方均无需对乙方对房屋的改造或装修作出任何赔偿或补偿。 2018年5月25日，灵腾公司向创新房地产公司出具《房屋租金延期缴纳申请书》一份，申请延期至2018年5月29日缴纳2018年5月25日-2018年8月24日的房屋租金。6月6日，灵腾公司又向创新房地产公司出具《房屋租金延迟申请》一份，申请将上述期间的房屋租金延期至6月20日支付。7月13日，灵腾公司再向创新房地产公司出具《延期缴费申请》一份，申请将上述期间的房屋租金延期至7月31日前支付。7月13日，创新房地产公司向灵腾公司发出《关于要求四川灵腾信息技术有限公司支付房屋租金及违约金的函告》，要求灵腾公司务必于7月31日前支付拖欠的房屋租金101088元及逾期违约金。2019年4月9日，创薪物业公司在四川经济日报发布公示，要求灵腾公司务必在公示之日起十天内到创薪物业公司结清欠费并办理退场，逾期不处理，视作灵腾公司放弃财物所有权，创薪物业公司有权将其视作废弃物处理。 灵腾公司的法定代表人包永?曾就案涉纠纷向成都市人民政府网络理政平台投诉，高新区管委会2018年7月13日的答复意见中提到：“来信人：您好！您所反映的问题，高新区管委会高度重视，立即责成高新区经济运行与安全生产监管局进行调查处理，现将有关情况答复如下：经调查，该公司反映的情况实属房屋租赁合同纠纷事宜，应由相关职能部门协调。但从服务企业考虑，经济安监局于7月11日召集创新时代广场和灵腾信息公司进行了协商。灵腾信息公司因经营困难，所欠房租被锁门，诉求方便项目的执行（产品合同、票据的盖章等）。而创新时代提出先付清6、7月的物业费（18000余元），剩下欠2个多月的房租金和一个的物业等费用，要求该公司书面承诺付清（之前，灵腾信息公司三次书面保证付清房租款，但未兑现）。为此，双方终未达成一致意见。” 灵腾公司申请的证人彭某提供证言称，其于2018年7月初听包永?称公司办公室被锁门，彭某提出可以让灵腾公司的员工到彭某的公司继续办公。9月30日，彭某与包永?、物业、保安等人到过案涉房屋，包永?简单清点了一下物品，但对方不让带走任何东西，也不允许使用公章。 灵腾公司主张需归还物品清单列明：一、公司正常经营必需的物品：1．各种相关证照：公章、法人章、执照、开户许可证等；2．各种银行相关物品：网银U盾、银行卡、pos机等等；3．各种财务人事相关物品：税控盘、社保U盾、指纹考勤机、票据打印机、保险柜；4．办公室内家具若干；5．摄影器材：幕布、三脚架、补光灯、稳定器等；6．办公文具：装订针、扫码枪、Wacom手写板、文件袋、手抄本、小型碎纸机、标签条码打印机等等；7．所有电脑及电脑辅助设备，投影仪等；8．其他的办公物品：白板、备用键盘、小麦克风等等；9．所有纸质文件资料和所有电脑硬盘存储的电子资料全部需要拷贝。二、非公司财产个人物品：1．哑铃一对；2．咖啡机一台；3．前台桌面一体机一台；4．立式饮水机一台；5．两部电话座机；6．所有花瓶、桌面书柜摆件；7．所有书籍；8．其他所有个人物品。 此外，灵腾公司未提交关于已交纳保证金、物业费的相关证据，创新房地产公司对已收取案涉房屋租赁保证金84834.48元无异议，但表示对收取物业费的情况不清楚。 一审法院认为，灵腾公司与创新房地产公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《房屋租赁合同》的约定，灵腾公司逾期支付租金、物业费等费用，经创新房地产公司或创薪物业公司发出书面催缴通知后超过15天仍未交付或补足的，创新房地产公司有权经书面通知解除合同。现灵腾公司逾期付费的情形已满足上述约定解除权的行使条件，创新房地产公司主张判令解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。灵腾公司虽认为创新房地产公司单方强行断电并锁闭租赁房屋，应视为以实际行为解除了房屋租赁合同，但一审法院认为，该抗辩意见与《合同法》第九十六条第一款关于合同解除应当通知对方的规定相悖，故对该抗辩意见一审法院不予采纳。 同时，创新房地产公司作为出租人，应当保证案涉房屋在租赁期间处于正常的可使用状态，但根据成都市人民政府网络理政平台投诉反馈信息可知，案涉房屋至迟在2018年7月11日已被锁门，此后灵腾公司已实际无法使用，创新房地产公司主张灵腾公司支付7月11日后的租金及物业费于法无据，一审法院不予支持。根据现有证据，截止2018年7月11日，灵腾公司欠付的房屋租金为53914元【33696元÷30天×48天（2018年5月25日—7月11日）】，故对创新房地产公司的租金诉请，一审法院在53914元范围内予以支持。截止2018年7月11日，灵腾公司欠付的物业费为13954元【8721.24元÷30天×48天（2018年5月25日—7月11日）】，故对创新房地产公司诉请的物业费8721.24元，一审法院亦予以支持。创新房地产公司主张灵腾公司支付电费1227元，但并未提交相应的计费依据，一审法院不予支持。此外，根据合同约定，灵腾公司未按期交付或补足租金的，应每日按应付未付金额的千分之二支付逾期付款的违约金。故对创新房地产公司主张的逾期支付租金的违约金，一审法院予以支持，但根据合同约定，该违约金的起算时间应为2018年5月29日，且计算基数应为53914元。同时，创新房地产公司并未举证证明其因租金的逾期支付遭受的实际损失，双方约定的该违约金计算标准明显过高，一审法院酌情调整为按照每日万分之五的标准计算。至于创新房地产公司主张的因灵腾公司违约导致解除合同的违约金127251.72元及应补缴的免租期租金33696元，虽均符合合同约定，但其性质均为违约金，两项金额叠加计算有违公平原则，因创新房地产公司亦未举证证明其因合同解除遭受的实际损失，故一审法院酌情仅支持其中应补缴的免租期租金部分，即33696元。综上，灵腾公司共计应向创新房地产公司支付租金53914元、物业费8721.24元、应补缴的免租期租金33696元以及逾期支付租金的违约金（以53914元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年5月29日起支付至付清之日止）。因创新房地产公司前期已收取灵腾公司租赁保证金84834.48元，在合同解除后，该保证金应予以抵扣上述款项，抵扣之后灵腾公司还应向创新房地产公司支付11496.76元及逾期支付租金的违约金。 至于灵腾公司诉请创新房地产公司归还公司证章及办公家具、文具等物品，一审法院认为，灵腾公司并未能举证证明上述物品的具体型号、种类、数量等信息，且其中的哑铃、咖啡机、饮水机等物品的所有权人亦非灵腾公司，其无权主张返还。故对灵腾公司的诉讼请求一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、灵腾公司与创新房地产公司于2017年7月24日签订的编号为LXGS-201707-03的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除。二、灵腾公司在判决生效之日起五日内支付创新房地产公司11496.76元及逾期支付租金的违约金（以53914元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年5月29日起支付至付清之日止）。三、驳回灵腾公司的诉讼请求。四、驳回创新房地产公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费525元，由灵腾公司负担。一审反诉案件受理费5655.73元，由灵腾公司负担500元，创新房地产公司负担5155.73元。 二审期间，创新房地产公司提交以下证据：1．房屋现状照片，拟证明案涉房屋仍被灵腾公司占有使用。2．《创新时代广场招商部2016薪酬及招商政策确认书》、税利平的身份证复印件、授权付款委托书，拟证明创新房地产公司的招商及支付中介费的政策。3．付款确认书、付款回单、提成明细、中介佣金单，拟证明创新房地产公司在出租招商过程中已发生中介成本，构成损失。 对于创新房地产公司提交的新证据，灵腾公司发表质证意见称，对证据1的真实性予以认可，对该照片的形成日期无法确定，且该照片不能证实灵腾公司在占有房屋。对证据2、3中的招商政策确认书、付款确认书的形式真实性没有异议，但对其内容的真实性不予认可；对付款确认书的内容无法核实，对银行回单的内容无法核实；佣金的支付属于交易成本，不构成损失，不能实现证明目的。 本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性及证明力于本院认为中结合争议焦点问题予以阐明。 本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。另补充查明，案涉合同第十四条第四款还约定：“……因乙方违约导致甲方终止合同的效力：（a）甲方有权扣留租赁保证金，……，（b）乙方还应向甲方赔偿相当于三个月租金及物业费的违约金。……”。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于案涉房屋的租金给付问题。创新房地产公司于本案审理中认为其并未于2018年7月11日锁门，而系物业公司为了保护承租人财产安全才加挂门锁，故案涉房屋的租金应持续计算。对此，本院认为，创新房地产公司于审理中否认其实施了加挂门锁的行为，但其于之前的《民事上诉状》中已自认系其“另行加挂门锁”，故创新房地产公司前后所作不一致之陈述有违诉讼诚信，本院对其事后改称系物业公司加挂门锁之陈述不予采信；对其提交的照片，仅表明创新房地产公司并未改变案涉房屋的现场陈列，不足以证实其占有并未转移之主张，本院对其证明主张不予采纳。基于创新房地产公司于案涉房屋另行加挂门锁，故自此时案涉房屋的占有管控已发生转移，承租人已无法正常进出该房屋，丧失占有利益，故出租人于此情形主张作为对价的租金缺乏依据。对于创新房地产公司加挂门锁的时间节点问题，创新房地产公司对一审依成都高新区管委会2018年7月13日的答复意见作出认定提出异议。对此，本院认为，依该回复记载，“经济安监局于7月11日召集创新时代广场和灵腾信息公司进行了协商。灵腾信息公司因经营困难，所欠房租被锁门……”，即在该7月11日召集协商之前，案涉房屋即已被加挂门锁，故在灵腾公司投诉后由经济安监局介入处理；鉴于该回复系政府部门对履职情况的记载，故一审据此认定并无不当；对创新房地产公司该上诉理由，本院不予采纳。鉴于2018年7月11日案涉房屋的占有已发生转移，且出租人于此之后已无法正常进出，故一审认定该房屋租金计付至此时亦无不当。 关于案涉违约金的给付问题。本案中，灵腾公司拖欠租金并违约的事实清楚，双方于本案中的争议焦点集中在案涉违约金的计算方式及是否应当酌减的问题。对此，本院认为，创新房地产公司主张的违约责任既包括逾期付款违约金、解约违约金、给付免租期内的租金。鉴于上述违约金均系基于承租人迟延给付租金的违约行为而发生，且创新房地产公司并未提交足以采信的证据证实其以不同的合同条款累加计算上述不同名义的违约金有足够的损失依据作为支撑，故一审经综合权衡后酌定仅以免租期租金及部分迟延履行违约金作为给付金额并无不当。对创新房地产公司对于上述各项违约金的上诉，本院不予支持。另，创新房地产公司于本案中所提交的招商政策确认书、付款确认书等拟作损失之证据，因与其主张的损失缺乏必然的因果关系，对其关联性本院不予认定，其以上述证据主张违约损失依据不足。 对于创新房地产公司要求改判保证金归其所有之主张，系对一审将该保证金纳入抵扣提出上诉。对此，本院认为，创新房地产公司该主张实系没收保证金之主张，仍系基于承租人的前述违约行为而提出，故在一审已酌定给付违约金之后，其再提出该主张，属新增违约金主张。鉴于创新房地产公司并未举示新的违约事实，且一审对违约金的判决并无不当，故本院对其该上诉主张亦不予采纳。另，关于创新房地产公司提出的限期迁移注册地址之主张，因其并未于一审中以反诉方式提出，故本院于本案中不予审查处理。 综上，创新房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6779.02元，由成都创新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年八月二十六日 书记员  符 莎