广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8843号上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市鸿泽物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区龙华街道三联社区富泉二期Q24栋3楼302,统一社会信用代码91440300550306143P。法定代表人：陈紫菌。委托诉讼代理人：彭涛，系公司员工。委托诉讼代理人：刘鑫，系公司员工。被上诉人（原审被告，反诉原告）：张新敏，男，汉族，1980年11月22日生，身份证住址广东省龙川县，委托诉讼代理人：叶菊华，广东橙果律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈本荣，广东橙果律师事务所律师。上诉人深圳市鸿泽物业有限公司（以下简称鸿泽公司）因与被上诉人张新敏物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初9568号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人鸿泽公司上诉请求：1、依法判决被上诉人张新敏支付欠付水费1673元、电费2501元(2018年2月至2019年5月31日）共计4174.00元；2、依法判决被上诉人张新敏支付逾期付款违约金人民币【1175.09元】（暂计至2019年5月31日）；3、依法撤销一审民事判决第二项；4、上诉费由被上诉人张新敏承担。被上诉人张新敏提交了书面答辩意见，认为一审认定事实清楚（除认定张新敏主张退还2016年9月之前超标准收取水电费已超过诉讼时效错误外），适用法律正确，鸿泽公司超出政府规定的价格收取水电费应予退还，亦未能改进物业管理服务，且在二审逾期提交证据。鸿泽公司一审诉讼请求：1、判令张新敏向鸿泽公司支付欠付的物业管理费、本体维修金等费用共计人民币9297.2元（暂计至2019年5月）；2、判令张新敏向鸿泽公司支付约定的逾期付款滞纳金人民币1175.09元（按到期未付金额每日万分之五计算，暂计至2019年5月31日）；3、本案诉讼费用全部由张新敏承担。张新敏一审诉讼请求：1、判令解除张新敏与鸿泽公司签订的《物业管理服务协议》；2、判令鸿泽公司向张新敏返还2013年10月至2018年1月份期间多收取的电费2608.6元、水费2910.5元；3、判令将涉案本体维修基金移交至深圳市物业专项维修资金机构统一管理，或设立银行专户单独建帐管理；5、判令针对涉案停车费收入设立银行专户单独建帐管理。一审法院审理查明事实：2013年1月1日，案外人深圳市金百威物业管理有限公司与鸿泽公司签订《尚城雅园前期物业管理委托服务协议》，委托鸿泽公司对“尚城雅园”进行物业管理。2013年1月17日，甲方鸿泽公司与乙方张新敏签订《物业管理服务协议》，约定鸿泽公司对“尚城雅园”提供物业管理服务，服务内容包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生和安全管理等。乙方按住宅建筑面积每平方米每月1.8元的标准缴纳物业管理费，缴费时间为每月5日前，逾期未缴纳按每日千分之五计算滞纳金。物业管理费可因应市场上浮调整，每24个月不超过10%。车位使用费每月200元，一次性交半年（停车场收益不归物业管理公司所有）。甲方提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费包含计算泵水房、电梯、消防设备等小区公共用电，水费6.5元/方，电费1.1元/度。2015年1月起电费调整为1元/度。维修基金从2015年1月1日起收费，每月按每平方米收0.25元。甲方违反协议，未迗到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。合同签订后，张新敏每月向鸿泽公司缴纳物业费218.2元及水电费用，自2015年1月起每月缴纳维修基金39元。自2018年2月起，张新敏未交纳物业费、维修金和水电费。鸿泽公司主张截至2019年5月，张新敏欠缴物业费4499.2元，维修金624元，水费1673元，电费2501元，违约金依据合同计算为1175.09元。另查明，2012年7月1日执行的《深圳市居民用电电价价目表》中，合表居民用户电价为每度0.717元。深圳市水费收费标准龙华区居民用水为每吨2.3元。《物业及水电收费单》显示，2017年8月之前鸿泽公司以6.5元/吨的标准收取水费，2017年9月起以7元/吨的标准收取水费。2015年1月之前以1.1元/度的标准收取电费，2015年2月起以1元/度的标准收取电费。再查明，张新敏提交的视频、照片显示小区存在空调滴水、外墙脱落，消防通道和地下车库有堆放垃圾，以及存在小偷偷盗行为等情况。鸿泽公司质证认为空调滴水问题已通知有关业主整改，外墙脱落已修复，消防通道等处的垃圾系个别业主堆放，鸿泽公司已全部清理，针对小偷偷盗行为鸿泽公司接到通知后已通过监控手段排查，并通过业主提供的线索由鸿泽公司带人将小偷抓获，鸿泽公司已履行管理义务。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案双方当事人对于签订《物业管理服务协议》的事实不持异议，该院予以确认。现结合相关诉讼请求及争议焦点评析如下：第一，关于张新敏诉请鸿泽公司返还水电费差额的问题。《物业管理条例》第四十四条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务舍同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。本案中，鸿泽公司实际收取的水电费单价超出有关部门公布的价格，虽然有合同约定，但因违反法律规定而属无效。鸿泽公司对其实际收费标准未能进行合理解释，考虑到合表居民用户在公用水电部分存在一定损耗，该院酌定鸿泽公司可以高于同类水电收费标准10%的价格代收水电费，超出部分应当予以退还。张新敏于2019年9月提出反诉，2016年9月之前的部分因超过诉讼时效该院不予支持。经核算，张新敏已支付自2016年9月至2018年1月期间的水电费差额为1563.03元（水费差额978.36元+电费差额584.67元，详见附表），应由鸿泽公司予以返还。第二，关于鸿泽公司诉请物业费、维修金、滞纳金和水电费的问题。《物业管理条例》第七条规定，业主应当按时交纳物业服务费用。鸿泽公司要求张新敏缴纳拖欠的物业费4499.2元和维修金624元，有法律和事实依据，该院予以支持。由于鸿泽公司超出政府公布的价格收取水电费用，在履约过程存在瑕疵，导致张新敏拒绝缴纳有关费用，因此，对于鸿泽公司要求计算滞纳金的主张，该院不予支持。鸿泽公司要求张新敏缴纳2018年2月至2019年5月的水电费，但仅提供单方制作的明细表，无其他证据佐证，不足以充分证明该期间实际产生的用水量和用电量，应当承担举证不能的不利后果，故对于鸿泽公司的该项请求，该院不予支持。第三，关于张新敏诉请解除合同的问题。《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案中，鸿泽公司为包括张新敏在内的“尚城雅园”业主提供物业管理服务，该园区的业主对于物业服务享有共同利益。是否解聘物业服务企业，应当由该区域的业主共同决定。张新敏要求与鸿泽公司解除《物业管理服务协议》，既不符合双方的合同约定，也不符合《物业管理条例》的有关规定，该院不予支持。第四，关于张新敏主张移交维修基金、停车费及开立专户的问题。首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。可见，张新敏作为业主，并非提出相关主张的适格主体。其次，《深圳特区物业管理条例》、《深圳市人民政府关于印发深圳市物业专项资金管理规定的通知》调整的是行政管理机关与物业服务企业的关系，并非平等主体的民事法律关系。张新敏若认为鸿泽公司的行为不符合前述规定，可向相关部门反映。其在本案中提出的第四项、第五项反诉请求，不属于人民法院受理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第三十三条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体本院经审理查明，鸿泽公司在二审提交了张新敏2018年2月至2019年5月31日期间的每月物业账单，显示有管理费、用水用电量及对应的水费、电费等内容。张新敏认为该证据由鸿泽公司单方制作，对其真实性不予认可。原审查明的其他事实基本准确，本院予以确认。本院认为,本案为物业服务合同纠纷。本案双方虽然签订了《物业管理服务协议》，但双方因此发生争议应受相关法律法规调整和约束。本案双方主要争议焦点在于鸿泽公司作为物业管理公司在向业主代收水电费标准是否合理问题。本院认为，鸿泽公司主张其向业主供水需二次加压增加成本、供水、供电需运营及维护成本，如抄录水电表的人力成本，且公用水电存在一定损耗等，故业主支付实际水费、电费应远高于水务部门的4.65/吨及电力部门的0.717元/度。因鸿泽公司未举证证明增加成本的具体事实依据，亦无政府相关部门对鸿泽公司有关二次供水、供电价格的认定，其应承担举证不能的法律后果，原审根据该小区实际管理情况，酌定鸿泽公司可以高于同类水电收费标准10%的价格代收水电费，超出部分应当予以退还，判决鸿泽公司退还张新敏2016年9月至2018年1月期间多收取的水电费1563.03元，并无不妥，本院予以确认。关于2018年2月至2019年5月的水电费问题。鸿泽公司主张张新敏需支付欠付水费1673元、电费2501元(2018年2月至2019年5月31日）共计4174.00元。鸿泽公司提供的张新敏2018年2月至2019年5月水电费明细表虽然是单方制作，但考虑该物业为管理处代收水电费的实际情况，且该明细表显示的每月用水、用电费用标准基本与张新敏之前的水电费用标准相差不大，而且鸿泽公司在二审期间也提交了张新敏2018年2月至2019年5月31日期间的每月物业账单予以佐证；张新敏亦未能举证证明其在2018年2月至2019年5月31日期间未实际居住、未实际产生用水量和用电量的事实，或提供其他相反证据予以反驳，故本院对鸿泽公司提供的张新敏2018年2月至2019年5月水电费明细表予以采信，但收费标准应参照前述有关一审所认定的水电费用标准，本院酌定张新敏应支付鸿泽公司2018年2月至2019年5月31日期间所欠付水费637.38元、电费1972.53元。原审对此处理有误，本院予以纠正。关于逾期付款违约金问题。根据前述认定，鸿泽公司明显超出政府公布的价格收取水电费用，张新敏因此拒绝缴纳有关费用，应属合法的抗辩，故鸿泽公司以张新敏违约为由，主张其支付逾期付款违约金人民币1175.09元（暂计至2019年5月31日），本院不予支持。综上，上诉人鸿泽公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分有误，处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第三十三条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体一、维持广东省深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初9568号民事判决第一、二项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初9568号民事判决第三、四项；三、被上诉人张新敏于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市鸿泽物业管理有限公司支付2018年2月至2019年5月的水费637.38元、电费1972.53元；四、驳回深圳市鸿泽物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回张新敏的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31元，反诉案件受理费25元，由深圳市鸿泽物业管理有限公司负担20元，由张新敏负担36元。二审案件受理费50元，由深圳市鸿泽物业管理有限公司负担25元，张新敏负担25元。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 徐  玉  婵审判员 张  永  彬二〇二〇年八月十三日书记员 梁上军（兼）