重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初13277号 原告：卢玉彤，女，汉族，2001年4月20日出生，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：李黑龙，重庆航宇律师事务所律师。 被告：重庆市福来家房地产经纪有限公司，住所重庆市南岸区江南大道8号3栋7-6，统一社会信用代码9150010855204727XB。 法定代表人：黄乾香，执行董事。 委托诉讼代理人：卢彬，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾加恩，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆中德地产集团有限公司，住所重庆市北部新区人和大道6号凯旋星座27楼，统一社会信用代码91500000771787016F。 法定代表人：冯中德，总经理。 委托诉讼代理人:游璐，北京盈科（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王晶，北京盈科（重庆）律师事务所实习律师。 原告卢玉彤与被告重庆市福来家房地产经纪有限公司（以下简称福来家公司）、被告重庆中德地产集团有限公司（以下简称中德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢玉彤委托诉讼代理人李黑龙，被告福来家公司委托诉讼代理人卢彬，被告中德公司委托诉讼代理人游璐、王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢玉彤向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同连带向原告返还119856.02元。并以119856.02元为基数，从2017年10月18日起至返还之日止，按照银行同期贷款利率6%计算支付资金占有损失；2、判令本案的全部诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年7月13日，二被告签订了《14号公寓写字楼销售代理合同》，福来家公司代中德公司承包销售中德茵莱国际14号公寓式写字楼第3层、第4层，之后福来家公司推销该楼盘。2017年9月24日福来家公司向原告推销该房产时，原告表示有意购买，福来家公司带领原告前往中德公司售楼部看楼盘。接待原告和福来家公司的是中德公司销售李婷婷（系中德公司置业顾问），李婷婷向原告出示《中德茵莱国际公寓置业预算表》，该表约定房屋合同单价为7500元/平方米，房屋合同总价为256050元；装修单价为3500元/平方米，装修总价为119490元。原告看中案涉房屋，李婷婷和福来家公司拿出盖有重庆中德地产集团有限公司合同专用章的《商品房买卖合同》，双方签订该合同。合同签订后，按照被告要求，原告在售楼部刷卡支付了386630.73元，福来家公司出具了收据。2017年11月中德公司向原告出具了《重庆增值税普通发票》、《中华人民共和国税收完税证明》、《重庆市非税收入统一票据》、《重庆市物业专项维修资金专用收据》，共计266774.71元，为原告办理了产权。二被告多收取的119856.02元无法律依据，属不当得利，二被告应返还原告该款项，故诉至法院，望判如所请。 被告福来家公司辩称，中德公司在渝北回兴开发修建了中德茵莱国际14号公寓楼，因该楼有36套房子被抵押，中德公司提出处置，因此与福来家公司达成约定，由福来家公司出资解押，中德公司以7500元/平方米的单价与福来家公司进行结算，超出部分归福来家公司所有。中德公司配合办理房屋交易相关手续，网签合同按7500元/平方米的单价进行网签。福来家公司在销售过程中，就有两个价格，一个是折后价即实际销售价格约11000元/平方米，一个是在交易所备案的7500元/平方米。因此，福来家公司与中德公司是包销关系。案涉房屋销售过程中，由于福来家公司引进了第三方重庆窝趣公寓管理有限公司进行装修，并与原告达成租赁和装修协议。由于第三方重庆窝趣公寓管理有限公司在南岸法院起诉了福来家公司，要求支付装修费用。将原告列为第三人，因此才有本案诉讼。在实施包销活动过程中，福来家公司告知了原告房屋的公示价、折后价、实际成交价与《商品房买卖合同》上载明的价款不一致，案涉房屋实际成交价以《认购协议书》上载明的款项为准。真正的卖房人是福来家公司，中德公司仅是配合办理网签手续，两个价款的差价部分为福来家公司的成本和利润。原告只向福来家公司支付款项，原告不向中德公司支付任何款项。因此，原告对差价部分是清楚的，不同意原告的诉讼请求。 被告中德公司辩称，该公司不是本案适格被告。福来家公司与中德公司是包销关系。中德公司配合福来家公司与购房业主签订单价为7500元/平方米的商品房买卖合同，并从福来家公司收取了代销合同和补充协议约定的金额，然后开具相应的购房发票、契税发票交由福来家公司转给购房业主。中德公司并未收取原告任何款项。原告只向福来家公司支付款项，故中德公司不存在不当得利的款项。中德公司不应返还原告任何款项，不需承担返还义务或连带责任。请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《14号公寓写字楼销售代理合同》及《补充协议》、《重庆市商品房买卖合同》、不动产权证、POS签购单、收据、银行卡交易明细、增值税发票、专用收据、统一票据、完税证明、产权证复印件、（2018）渝0108民初18000号民事判决书及生效证明，因当事人对其真实性无异议，本院予以采信。 对有争议的证据，本院认定如下：1、卢玉彤提交的名片，拟证明陈然是二被告公司的员工，具有双重身份。经审查，名片一面载明：置业顾问陈然、开发商重庆中德地产集团有限公司；另一面载明：福来家地产。虽然福来家公司和中德公司均不认可其真实性，但该证据系原件，福来家公司和中德公司均未提出相反证据予以推翻，且陈然作为福来家公司收款人曾收取购房款并出具加盖福来家公司印章的收据，结合二被告公司均认可双方存在的包销关系，本院对该证据予以采纳，可以认定陈然系福来家公司工作人员。2、卢玉彤提交的《中德茵莱国际公寓置业预算表》，虽然福来家公司和中德公司均不认可其真实性，但经审查，该证据系原件，且福来家公司和中德公司均未提出相反证据予以推翻，也与各方无争议的《商品房认购协议书》、《重庆市商品房买卖合同》上记载的房号、面积、合同单价、合同总价、总成交金额一致，形成证据锁链，本院对该证据予以采纳。3、福来家公司提交的《商品房认购协议书》，卢玉彤虽不认可其真实性，但该协议书为已发生法律效力的（2018）渝0108民初18000号民事判决书所确认的事实，本院对该证据予以采纳。对当事人各方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月13日，中德公司作为业主方（甲方）、福来家公司作为销售方（乙方），签订编号为ZDYX-20170710的《14号公寓写字楼销售代理合同》，主要约定为：甲方将其投资开发并持有的中德茵莱国际14号公寓式写字楼第3层、第4层（含4套样板房）房屋共36套（建筑面积1305.68平方米）委托乙方推荐买受人，促成甲方与买受人签订正式的《重庆市商品房买卖合同》；本合同销售房源全部按清水房签约，其中第4层11号、12号、13号、14号房屋网签价为11500元/平方米，其他房源网签价为7500元/平方米；具体网签工作由中德公司负责、福来家公司配合，是精装销售的则乙方单独与买受人签订委托装修合同，乙方自行收取的装修款项和销售溢价可用于整层网签完成时统一帮买受人垫付按揭款项，若乙方要求网签价高于上述约定网签价的，经甲方同意后，由乙方负责承担溢价差额部分的税费，具体税率双方协商，该税款甲方不出具任何票据，并由乙方在垫付按揭款时同步支付后，甲方再将溢价房款划转给福来家公司；乙方自行组织渠道和嫁接各类资源自行进行客户拓展，征集足够的意向认购客户后，需先行组织客户银行按揭面签，审核通过后，乙方先代买受人支付购房款以用于解押全部房屋，然后集中办理网签手续并缴纳足额首付款以及各种税费给中德公司，代理的全部房源网签全部完成时，除首付款之外其他房款由乙方一次性垫付补足至全款，甲方视为一次性收齐所有款项，同时视为乙方完成销售任务，买受人后期的按揭回款亦由乙方负责催办，期间甲方须全力配合协助，且甲方同意就该批房源的按揭银行出具委托付款函，按揭款直接放款至乙方账户，用于归还乙方前期垫付款项；合同执行期间，由乙方全权负责向买受人提供包括现场接待、维护跟进、合同谈判、银行按揭贷款在内的全部后续服务，并应密切配合中德公司与买受人《重庆市商品房买卖合同》的签订、《不动产权证》的办理等工作；委托期限自2017年7月15日至2017年9月14日截止，期限届满，本合同自动终止；本合同期内，若乙方无任何违约行为，且按照甲方要求完成中德茵莱国际14号公寓式写字楼3-4层（包含4套样板房）销售的，本合同可以继续延续，甲方同意将中德茵莱国际14号公寓式写字楼剩余房屋分批次委托给乙方继续销售代理，双方另行签订协议；乙方完成上述所有代理物业的销售，指所推荐买受人全部与甲方签订正式的《重庆市商品房买卖合同》、《物业管理服务合同》，并且缴清所有应付房款、按揭贷款、全部税费及物业管理费，同时还需配合完成合同备案、抵押登记手续、不动产权证的办理等相关手续后视福来家公司工作全部完结；乙方在本合同期约定的销售房源范围内，由乙方自行向买受人收取销售服务费作为其销售成本及收益，甲方无需再向乙方提供任何报酬、费用或补偿，由该服务费收取所引起的任何法律法规纠纷均与甲方无关，由乙方自行承担；若乙方在本合同执行期限内完成销售任务后本合同自动终止，若未完成销售任务、或乙方未足额付款，本合同自动解除。 2017年9月18日，中德公司作为业主方（甲方）、福来家公司作为销售方（乙方），签订编号为ZDYX-20170710-补的《补充协议》，主要约定为：乙方代理销售甲方开发的中德茵莱国际14号公寓式写字楼第3层、第4层（含4套样板房），建筑面积共计1305.68平方米的36套房屋，双方约定标的房屋总房款为人民币1038.372万元。乙方通过销售代理行为已向甲方推荐标的房屋买受人，且已收取标的房屋买受人交付的首付款、税费、大修基金等款项。乙方客户的按揭贷款银行拟将按揭款放款至甲方账户。乙方于本补充协议签署后五个工作日内将包括但不限于标的房屋所有买受人已付的首付款、税费、大修基金等款项在内的共计500万元转账支付至中德公司指定的账户，用于甲方解除销售代理合同项下房屋原有抵押之用；乙方组织标的房屋所有买受人应在十五个工作日内完成网签，并收齐全部首付款519.186万元及代收税费付至甲方账户后，乙方再应按主合同约定在五个工作日内，将标的房屋的剩余所有房款（含按揭贷款）519.186万元垫付补足至全款，补足至甲方指定账户（甲方确认除前述款项外，在销售代理合同项下，乙方及买受人无需再向甲方支付任何款项）；就购房客户所申办的购房按揭贷款，甲方在收到按揭贷款银行就标的房屋发放的按揭款（总计519.186万元）之后的五个工作日内，将收到的按揭款全部及上述用于解除房屋抵押的500万元转账至乙方账户以清偿乙方垫款等；如按揭贷款银行分期放款，则甲方应按前述时限分次转账。乙方确认，除前述款项外，甲方无需向乙方支付任何款项。中德公司收到购房业主所申办的全部购房按揭贷款及代收税费后三十个工作日内，将款项对应的标的房屋的购房发票、契税发票、大修基金票据等交付予福来家公司，福来家公司再转交给买受人。 2017年10月12日，中德公司向福来家公司出具收据，主要载明：交款单位：福来家公司，金额：5191860元，交款事由：茵莱国际14号楼3层4层的房屋尾款（其中491860元于2017年10月10日转入，470万元于2017年10月12日转入）。 2017年8月5日，福来家公司作为甲方、卢林胜（卢玉彤监护人）作为乙方（认购方），签订《商品房认购协议书》，主要约定为：第一条认购物业及认购价格：认购物业座落重庆市渝北区XX街道XX大道X号X幢X-X，建筑面积为34.14平方米；房屋认购总价375540元。第三条定金：本认购协议书签署当天乙方向甲方支付定金60000元，作为乙方履行本认购协议书项下各项合同义务的担保。甲方收取乙方定金金额以福来家公司开付的收据金额为准，其他票据一律无效。第五条商品房买卖合同的签署：本协议签署前，乙方完全理解本协议及即将签署的《重庆市房屋买卖合同》及《补充协议》的相关内容，相关合同文本甲方已公示在售楼部，乙方对合同条款无异议并表示在签署时不再修改（该条有下划线标注）；乙方交纳房款时应按国家及地方政府的相关规定一并交清所需由甲方代为办理和缴纳合同及产权登记的资料、相关税费，以及办理（按揭）抵押手续相关费用。陈然在甲方经办人处签名。 卢玉彤提供的《中德茵莱国际公寓置业预算表》载明：房号4层5号，面积34.14㎡，建面单价12000元/㎡，总价409680元，折后单价11000元/㎡，折后总价375540元，合同单价7500元，合同总价256050元，装修款单价3500元，装修款总价119490元，大修基金2731.2元，契税7681.5元，产权转移印花税128.03元、550元，代收费合计11090.73元，应付付款+税费386630.73元。陈然在置业顾问处签名。 2017年8月15日，福来家公司出具并加盖财务专用章的收据载明：兹收到卢林胜交来中德茵莱国际14幢4-5房屋定金60000元，收款人陈然；2017年9月24日，福来家公司出具并加盖财务专用章的收据载明：兹收到卢玉彤交来中德茵莱国际14幢4-5号人民币220000元，收款人陈然；2017年10月18日，福来家公司出具并加盖财务专用章的收据载明：兹收到卢林胜交来中德茵莱国际14幢4-5人民币40000元，收款人郑义；2017年10月29日，福来家公司出具并加盖财务专用章的收据载明：兹收到卢林胜交来中德茵莱国际14幢4-5房款66630.73元，收款人郑义。 2017年9月24日，中德公司作为甲方（卖方）、卢玉彤作为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》一份，主要约定为：卢玉彤购买座落于重庆市渝北区XX街道XX大道X号X幢X-X，建筑面积为34.14平方米的现房一套；本商品房为清水房，总成交金额为256050元，建筑面积单价为7500元/平方米；签订本合同时，乙方向甲方之付房款256050元；属现售商品房的，甲方应在2017年12月28日前将商品房交付乙方使用。乙方签章处为：卢玉彤，监护人：卢林胜、邹娟代。 2017年11月15日，中德公司开具重庆增值税普通发票载明：购买方卢玉彤、货物名称房地产开发商业、价税合计256050元。同月27日，重庆市渝北区地方税务局出具税收完税证明载明：纳税人卢玉彤，印花税128元、契税7315.71元。同年12月19日，重庆市渝北区不动产登记中心出具非税收入统一票据载明：缴款单位或个人卢玉彤，不动产登记费550元。同年11月28日，卢玉彤取得渝（2017）渝北区不动产权第001192662号不动产权证书，载明：权利人卢玉彤，座落渝北区XX街道XX大道X号X幢X-X，建筑面积34.14㎡。 卢玉彤提供的、2015年1月9日出具的物业维修专项资金专用收据载明：业主姓名重庆中德地产集团有限公司，物业地址中德茵莱国际14栋1单元04层4-5号，物业建筑面积34.14㎡，交存金额2731元。 本院认为：中德公司与福来家公司签订的《14号公寓写字楼销售代理合同》及《补充协议》、卢林胜与福来家公司签订的《商品房认购协议书》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效合同。中德公司与福来家公司之间名为销售代理实为商品房包销。基于中德公司与福来家公司的包销关系，卢林胜与福来家公司就包销范围内的案涉商品房达成购买合意并签订《商品房认购协议书》，再以监护人名义代卢玉彤与中德公司签订了用于网签的《商品房买卖合同》,符合商品房包销的法律特征。 首先，福来家公司与中德公司构成商品房包销法律关系。商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将其开发建设的已建成并符合出售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销人以开发商的名义进行销售，包销期满，对包销人未出售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。商品房包销合同是一种特殊的商品房买卖合同，买卖行为由开发商、包销人与买受人共同完成，且开发商收取包销价款、交付房屋，包销人收取售房款，赚取销售溢价。本案中，根据中德公司和福来家公司签订的《14号公寓写字楼销售代理合同》及《补充协议》，可知中德公司和福来家公司以书面合同的方式确立了名为销售代理、实为商品房包销的法律关系。福来家公司是包销人，负责自行拓展客户、组织销售，包括现场接待、维护跟进、合同谈判、银行按揭贷款在内的全部后续服务，自行收取销售溢价；中德公司是开发商，保证房屋销售合法性，负责与购买人签订《重庆市商品房买卖合同》、办理不动产权证、出具购房发票等。 其次，福来家公司收取卢玉彤购房款项375540元具有正当性。基于商品房包销法律关系，福来家公司对包销房屋享有自主定价、独立销售的权利，并有权获得包销基价与销售价之间的差额。根据双方签订的合同及认可的事实，在中德公司和福来家公司之间，案涉销售房源全部按清水房签约，其中第4层的11号、12号、13号、14号房屋网签价为11500元/平方米，其他房源网签价为7500元/平方米签约。福来家公司按此售价支付给中德公司全部购房款及代收税费。为此，福来家公司对含案涉房屋在内的包销房屋享有自主定价、自行销售的权利，可以收取高于包销基价的房屋价款。包销过程中，卢玉彤的监护人卢林胜与福来家公司签订了《商品房认购协议书》，该协议书记载的房屋认购总价为375540元，这与《中德茵莱国际公寓置业预算表》载明的折后总价一致。可见，卢玉彤的监护人卢林胜认同以375540元购买福来家公司包销的、中德公司开发的案涉渝北区XX街道XX大道X号X幢X-X房屋。此后卢林胜分次向福来家公司支付了全部购房款，并获取福来家公司开具的收据。此后，基于福来家公司与中德公司的商品房包销法律关系，中德公司与卢玉彤方签订了用于网签备案的《重庆市商品房买卖合同》，为案涉房屋办理了不动产权证书，并出具购房发票、契税发票等交由福来家公司转给卢玉彤。本案当事人均按照相关约定享有权利、履行义务。故福来家公司按照约定收取购房价款375540元有合同依据，具有正当性。 最后，卢玉彤要求福来家公司和中德公司返还款项119856.02元、支付资金占用损失的诉请不能成立。如前所述，福来家公司按照《商品房认购协议书》约定有权收取案涉房价款375540元。基于商品房包销关系，中德公司与卢玉彤监护人卢林胜签订的《重庆市商品房买卖合同》按照包销基价即网签价计算购房价款为256050元，但卢玉彤方并未实际向中德公司交纳此价款。该价款不是购房人卢玉彤应当支付的真实购房价款，而是福来家公司和中德公司基于包销关系进行结算的案涉房屋价款。根据《14号公寓写字楼销售代理合同》及《补充协议》约定，结合《商品房认购协议书》、《重庆市商品房买卖合同》的签订过程及购房价款支付情况，卢玉彤监护人卢林胜应当知晓其与福来家公司协商房屋买卖事宜。综合各方当事人权利义务实际履行情况及在案证据来看，卢玉彤以协议书约定的真实的购房价款加税费共计386630.73元，减去《重庆市商品房买卖合同》记载的购房价款256050元和契税等代收费用，认为所得差额119856.02元系不当得利，要求福来家公司、中德公司予以返还并支付资金占用损失缺乏事实依据和法律依据。故对于卢玉彤的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告卢玉彤的诉讼请求。 案件受理费减半收取1348.56元，由原告卢玉彤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  叶胜利 二〇二〇年八月十三日 书记员  马泽林