广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1323民初1135号 原告：韦军东，男，1974年9月29日出生，壮族，住广西武宣县。 原告：覃清梅，女，1975年7月4日出生，壮族，住广西武宣县。 二原告共同委托诉讼代理人：莫贵，广西万益(来宾)律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：廖柳萍，广西万益(来宾)律师事务所律师。 被告：武宣锦兴实业有限公司，住所地武宣县武宣镇城东路(新路桥头东),统一社会信用代码：911513236618198213。 法定代表人：韦日户，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑文昌，男，该公司员工。 原告韦军东、覃清梅与被告武宣锦兴实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告韦军东、覃清梅的委托诉讼代理人莫贵、被告武宣锦兴实业有限公司的委托诉讼代理人郑文昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韦军东、覃清梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋权属证书，并将房屋证书交付原告；2.判令被告支付原告逾期交房违约金5614.80元(每日按已付购房款总额308504元的万分之一计算，从2017年4月1日计至2017年9月29日，共计182元)；3.判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金46712元(以已付购房款总额308504元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率4.75%上浮30%计算，暂时计算至2020年6月10日，共逾期895天，之后违约金继续计算至办理并实际交付房屋权属证书止)；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月2日，原告与被告武宣锦兴实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告将位于武宣县武宣镇城东路(新路桥头东)缘江商住中心7栋4单元7-3号的商品房出售给原告，总房款共计308504元。合同中还对原、被告之间的权利义务进行了约定。按合同约定，原告支付了首期款68504元，余款240000元向银行申请按揭贷款。2019年4月28日，原告又将贷款240000元支付给被告。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应于2017年3月31日前交付符合规定的商品房给原告，如逾期交房，则按每日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，但直到2017年9月29日原告收到交房通知，被告才将商品房交付原告，被告违约逾期交房182天，被告应支付原告逾期交房违约金5614.80元。虽然《商品房买卖合同》未约定被告逾期办理房屋所有权证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据上述规定，2017年9月29日，原告收到交房通知书，被告将缘江商住中心7栋4单元7-3号房交付原告，但被告一直未给原告办理房屋所有权证，原告与本小区多户业主曾多次找到被告协商，要求被告及时办理房屋所有权证，但被告都以各种借口拖延办理。根据规定，被告应当在交付商品房使用之日起90日内办理房屋权属证书，至2020年6月10日，被告已经逾期办证895天。综上所述，被告的行为已经严重违约，并侵害到原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院判如诉请。 武宣锦兴实业有限公司辩称，对原告的诉讼请求无异议，但对原告在诉状中按照银行贷款利率计算有异议，应该按现行的银行贷款基准利率来计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交如下证据： 1.身份证、企业登记信息，拟证明原、被告主体身份；2.《商品房买卖合同》，拟证明双方存在买卖合同关系，合同约定了双方的权利和义务；3.购房发票，拟证明原告履行了支付购房款义务；4.购房契税，拟证明原告已经履行了缴纳契税的义务；5.交房通知书，拟证明被告交房时间是2017年9月29日；6.被告工作计划及承诺书，拟证明经业主多次催促，被告仍未按照合同约定履行。被告未向本院提交相关证据。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见：被告对原告提交的证据均无异议。 对原告所提交的证据，被告均无异议，且这些证据与双方诉辩事实具有关联性，故本院采信原告所提交的证据作为定案的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月2日，原告韦军东、覃清梅与被告武宣锦兴实业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：韦军东、覃清梅向被告购买其开发的坐落于武宣县武宣镇城东路(新路桥头东)缘江商住中心7栋4单元7-3号商品房，总房款为308504元，付款方式为按揭付款。合同第九条约定：出卖人应当在2017年3月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，合同第十条第1款第(2)项约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金；合同第十七条约定：原告委托被告办理房屋所有权登记，双方没有对被告迟延办理房屋所有权登记的违约责任进行约定；合同还作了其他方面的约定。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已于2016年11月2日向被告支付了购房首付款68504元，余款240000元向银行申请按揭贷款。2019年4月28日，原告又将贷款240000元支付给被告。2017年9月29日，原告根据被告规定的时间收到涉案商品房。但由于被告的原因，该房屋至今未能办理不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，没有违反法律、法规等强制性规定的情形，合同合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。1.关于原告要求被告立即为原告办理房屋权属证书并将房屋权属证书交付原告的诉请，因被告是有限责任公司，不是办理房屋登记的机关，被告仅有协助办理房产证的义务，且涉案房屋所在楼盘目前确实尚未完成电力供应、消防工程等配套设施的施工建设，未符合申请规划验收条件，要房屋符合法定的办证条件涉及到施工情况、竣工验收等程序，原告诉请要求被告立即为自己办证，属于不可预测且不具有可执行力的行为，故对该诉讼请求不予支持；但被告应当本着诚信的契约精神，尽快完成楼盘其他配套设施的施工，及时为原告办理不动产权证书。2.关于逾期交房违约金问题，本案中，对于涉案商品房交付条件已经作出了明确约定，且约定交付时间为2017年3月31日前，被告武宣锦兴实业有限公司应在此期限前将符合交付条件的商品房交付给原告。武宣锦兴实业有限公司未能依合同约定按时将符合交付条件的商品房交付给原告，且未有证据显示原告对此有责任，被告构成了逾期交房的违约行为，应承担违约责任。因此，原告诉请要求被告支付至2017年9月29日止的逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。按合同约定，被告应自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之零点五的违约金给原告。从2017年4月1日起计至2017年9月29日为182天，被告逾期交房产生的违约金计算为：308504元×182天×0.00005/天=2807.39元。3.关于逾期办证违约金问题，虽然原、被告在《商品房买卖合同》未约定被告逾期办理房屋所有权证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此，被告于2017年9月29日交房，除去90日，至2020年6月10日共逾期894天。考虑案件的情况，本院按最低标准即基准利率上浮30%计算逾期办证违约金，依法支持46659.75元［308504元×4.75%/年×(1+30%)÷365天×894天(2017年12月30日至2020年6月10日)］。往后逾期办证违约金另计。 综上所述，原告的部分诉请有事实和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告武宣锦兴实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韦军东、覃清梅逾期交房违约金2807.39元； 二、被告武宣锦兴实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韦军东、覃清梅逾期办证违约金46659.75元； 三、驳回原告韦军东、覃清梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1108元，减半收取计554元，由原告韦军东、覃清梅负担30元，被告武宣锦兴实业有限公司负担524元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 黄文题 二〇二〇年八月十七日 法官助理 何传秀 书 记 员 廖 珊 附：本案所适用的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。