江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初4323号原告：邹友秀，女，汉族，1956年10月29日出生，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：周洪平，江西利元律师事务所律师。被告：付爱华，男，汉族，1967年7月9日出生，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：熊辉林，江西甘雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏江，江西甘雨律师事务所律师。被告：邹晚桂，女，汉族，1964年11月11日出生，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：王**，女，汉族，1990年5月8日出生，住江西省宜春市袁州区，系被告邹晚桂女儿。被告：王员生，男，汉族，1966年12月21日出生，宜春市袁州区人，系被告邹晚桂的丈夫。住江西省宜春市袁州区。被告：付俊，男，汉族，1993年4月3日出生，宜春市袁州区人，系被告付爱华的儿子。住江西省宜春市袁州区。被告：付旦，女，汉族，1992年2月9日出生，宜春市袁州区人，系被告付爱华的女儿。住江西省宜春市袁州区。原告邹友秀（以下简称原告）与被告付爱华、邹晚桂、王员生、付俊、付旦物权保护纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周洪平、被告付爱华及其委托诉讼代理人苏江、被告邹晚桂及其委托诉讼代理人王**、被告王员生、被告付俊、被告付旦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求：1、请求依法确认被告邹晚桂、王员生、付爱华于2017年5月15日签订的《住房买卖契约》无效；2、请求依法判令被告付爱华、付俊、付旦共同赔偿给原告经济损失362870元，被告邹晚桂、王员生对前述赔偿承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告邹晚桂系姐妹关系，均为邹世财、邓菊英所生育，2013年12月13日，邹世财因病去世，2017年3月2日，邓菊英亦去世。邹世财、邓菊英生前建造房屋一栋，位于，原告与被告邹晚桂父母去世后，该房产应当由原告与邹晚桂共同继承。2019年年底，原告获悉被告邹晚桂、王员生（两被告系夫妻关系）将原告享有继承份额的房屋出售给被告付爱华，原告遂多次向前述三被告要求解除其三人于2017年5月15日签订的《住房买卖契约》，经多次调解未果。2020年5月23日，被告付爱华女儿付旦、儿子付俊分别与宜春市袁州区房屋征收服务中心签订《宜春市宜遂高速公路项目房屋征收与补偿协议》，依据该协议，付俊、付旦分别可以获得拆迁补偿款378169.26元、347570.86元，合计为725740.12元。综上，原告认为，被告邹晚桂、王员生以及被告付爱华签订的《住房买卖契约》未征得房屋共有权人同意，该《住房买卖契约》属于无效协议，且买卖房屋系宅基地房，被告付爱华并非杨家小组集体经济组织成员，该房屋买卖契约违反了法律强制性规定，依法亦属于无效合同。根据无效合同的规定，双方各应返还财产，而被告付爱华明知买卖房屋存在争议，却安排其子女付俊、付旦签订拆迁补偿合同，该拆迁补偿款属于不当得利，亦侵犯了原告的继承权，故原告依法要求被告付爱华、付俊、付旦依据拆迁补偿款的金额一半赔偿给原告。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判允前列诉讼请求。被告付爱华答辩要点：1、原告与被告邹晚桂及双方的家人亲戚在新康府社区干部的主持下，召开了家庭会议，并签订了会议协议。该会议协议其实就是人民调解协议，协议针对其二人的父亲邹世财后事的处理及其母亲邓菊英的赡养事宜作出约定，皆由邹晚桂夫妻负责，同时邹世财及邓菊英名下的所有财产，包括房屋在内都由被告邹晚桂继承，邹友秀夫妻不得干涉。至此，被告邹晚桂享有本案涉及房屋的完全处分权，而原告对案涉的房屋已丧失继承权，其在本案中不具备原告主体资格；2、答辩人被告付爱华为新康府社区的成员，属于法律规定的本村集体经济组织成员，所以案涉的房屋买卖合法有效，应当受到法律的保护；3、案涉的拆迁款目前还在政府主管部门，被告方并没有实际分得拆迁款，无论如何目前的阶段原告本案起诉都应该被驳回，实体上也应当驳回其诉讼请求。被告邹晚桂答辩要点：涉案房屋确实卖给了被告付爱华，《住房买卖契约》上王员生的签字确实不是本人签字的，但是邹晚桂的签名是自己签的。被告王员生：与被告邹晚桂的答辩意见一致。被告付俊：与被告付爱华的答辩意见一致。被告付旦：与被告付爱华的答辩意见一致。查明的事实在庭审中，双方当事人举证、质证如下：一、原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：（一）《住房买卖契约》复印件1份，拟证明：1、被告邹晚桂、王员生与被告付爱华于2017年5月15日签订的《住房买卖契约》，约定将涉案房屋以45000元出售给被告付爱华;2、该房屋为原告与被告邹晚桂父亲邹世财、母亲邓菊英遗产，三被告住房买卖协议损害了原告的继承权;3、该房屋属于杨家村民小组宅基地房，被告付爱华并非该村民小组成员，住房买卖违反法律强制性规定。（二）《宜春市宜遂高速公路项目房屋征收与补偿协议》复印件两份，拟证明：被告付爱华女儿付旦、儿子付俊分别与宜春市袁州区房屋征收服务中心签订《宜春市宜遂高速公路项目房屋征收与补偿协议》，依据该协议，付俊、付旦分别可以获得拆迁补偿款378169.26元、347570.86元，合计为725740.12元。侵权人可以获得725740.12元，也就是说我们要求其赔偿725740.12元的一半，是否已经实际领取，与我们诉请无关。（三）照片一张，拟证明：1、涉案房屋现状，涉案房屋位于杨家村民小组，属于宅基地房屋;2、涉案房屋在签订拆迁协议后，已被拆掉屋顶。对原告的上述举证，被告付爱华经质证认为：对证据（一）的三性无异议，对其证明目的有异议，证明目的第2、3点，其中证明目的第2点卖方在出售时完全继承了房屋，有完全的处分权，不存在损害原告继承权的问题。证明目的第3点，付爱华也是新康府社区的成员，符合法律规定，可以买卖。对证据（二）的真实性没有异议，对其来源的合法性及本案的关联性、证明目的有异议，原告方取得这份复印件的合法性问题，关联性与本案无关，而且合同的相对方只是两份协议的被征收人的父亲，特别是证明目的，参照协议，提出诉请我们认为是没有法律依据的，而且被参照的这一份也不是确定的。对证据《三》无异议。对原告的上述举证，被告邹晚桂经质证认为：对证据（一）的真实性没有异议，《住房买卖契约》上王员生的签字确实不是本人签字的，是王**签字的，但是邹晚桂的签名是自己签的。对证据（二），我们并不清楚被告付俊、被告付旦签订《宜春市宜遂高速公路项目房屋征收与补偿协议》的情况。对证据（三）无异议。对原告的上述举证，被告王员生的质证意见与被告邹晚桂质证意见一致。对原告的上述举证，被告付俊、付旦的质证意见与被告付爱华质证意见一致。二、被告付爱华为证明其抗辩事实，提供的证据有：（一）家庭会议1份、调查笔录2份、被询问人身份信息2份，拟证明：1、2013年12月14日，原告夫妻及其亲朋好友、邹晚桂一家、邹氏家族、村领导干部在原告父母家中召开家庭会议，会议由参会人员签字，确定由邹晚桂、王员生夫妻负责处理邹世财后事并承担费用，邓菊英赡养由邹晚桂夫妻负责，同时邹世财、邓菊英财产包括房屋等一切由邹晚桂继承，原告夫妻及家人不得干涉。2、彭某为新康府社区党委书记、主任、民情家访治保主任，易世招为新康府社区会计，其二人证实邹世财去世第二天，原告两姐妹要求对邹世财后事处理及邓菊英赡养问题调解处理，原告夫妻及其亲朋好友、邹晚桂一家、邹氏家族、村领导干部遂在原告父母家中召开家庭会议，并确定由邹晚桂、王员生夫妇负责处理邹世财、邓菊英财产包括房屋等一切由邹晚桂继承，原告夫妻及家人不得干涉。（二）《住房买卖契约》一份、《居委会证明一份》。拟证明：邹晚桂、王员生将合法继承的房屋卖给付爱华。对被告付爱华的上述举证，原告经质证认为：对证据（一），对家庭会议的真实性、关联性无异议，对该证据的合法性及证明目的有异议，理由如下：家庭会议是2013.12.14形成的，涉及到“邹世财”、“邓菊英”的房屋一切财产由被告邹晚桂继承，这一部分的内容没有法律效力，该家庭会议签订时“邓菊英”尚在世，“邓菊英”于2017年5月份才离世。无论多少人参加该会议，都没有“邓菊英”的签字或捺印都没有法律效力。家庭会议上原告邹友秀的名字也是他人代签的，原告本人并没有什么文化而且自身听力也有问题，家庭会议的签字不知道是谁替她代签的，也没有她本人的捺印。这仅仅是一个家庭会议的记录，类似于协议的文书，“邓菊英”尚在世，那么协议就存在着变更、解除的情况，2013年协议期间至2017年“邓菊英”去世，被告邹晚桂继承房屋的前提是，要对“邓菊英”尽到全部的赡养义务，但是家庭会议之后，直到2017年“邓菊英”去世，两个女儿都尽了赡养义务，期间原告还把“邓菊英”接回杨家小组生活了一段时间，由于“邓菊英”习惯了在被告邹晚桂家生活，于是又回到了被告邹晚桂的家里生活。对调查笔录的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，在民事诉讼中，这份证据属于证人证言，证人未到庭我们无法确认该证据的真实性，是否属于证人本人签署的，证人是否能够作证，均无法确认。证人是否与诉讼参与人有利害关系也无法证明，代理人去制作的调查笔录不具有合法性，望法庭认定该调查笔录无效。对证据（二）的合法性、证明目的有异议，该房屋是由原告与被告邹晚桂共同继承，属于原告与被告邹晚桂的共同财产，未经过共有人的同意进行买卖是无效的。该房屋是没有产权证的房屋，属于不可交易的房屋。该房屋属于杨家村民小组的宅基地房屋，被告付爱华是罗家组的小组成员，非本集体经济组织内成员，购买宅基地房屋不具备合法性。关于新康府社区居委会证明，我们认为合法性及证明目的都有异议，根据民事诉讼法认定，单位出具的证明应该有单位负责人或直接负责人的签名，该证明缺少签名。新康府社区居委会，社区是城镇化的基层单位，是根据城市发展形成，在行政规划上罗家组、杨家组都划分在新康府社区，罗家组与杨家组并没有合并，依然属于相互独立的集体经济组织。所以住房买卖契约上的证人付某就是罗家的村民小组长，被告说都是一个社区的，房屋买卖就有效，这个证明目的是无效的。对被告付爱华的上述举证，被告邹晚桂经质证认为：对证据（一），家庭会议的真实性没有异议，当时我们确实是开了这个会议，对调查笔录我们不清楚。对证据（二）无异议。对原告的上述举证，被告王员生的质证意见与被告邹晚桂质证意见一致。对原告的上述举证，被告付俊、付旦无异议。被告邹晚桂、王员生、付俊、付旦未向本院提交证据综上，本院对上述证据综合认证如下：一、对原告提供的证据的认证。对证据（一）的三性，五被告均无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，根据本案其他的证据，该买卖契约并未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的协议。对证据（二），被告付爱华、付俊、付旦对其真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，被告邹晚桂、王员生表示不清楚。该证据形式、来源合法，本院对该证据的真实性予以确认。对证据（三），五被告均无异议，本院对该证据予以确认。二、对被告付爱华提供的证据的认证对证据（一），原告对家庭会议记录的真实性、关联性无异议，对合法性及证明目的有异议。对调查笔录的三性及证明目的均有异议。被告邹晚桂、王员生对家庭会议的真实性没有异议，对调查笔录不清楚。被告付俊、付旦对该证据无异议。本院认为，该组证据能相互进行印证，已形成完整的证据锁链，本院确认该组证据的证明力。对证据（二），原告对其合法性及证明目的有异议，其余被告对该证据无异议。庭审中，原告也提供了《住房买卖契约》，具体的认证意见同上，《居委会证明》形式、来源合法，本院予以确认。综上认证，本院认定本案事实如下：原告与被告邹晚桂系姐妹，均为邹世财、邓菊英所生育，邹世财（1922年出生）因病于2013年12月13日去世，邓菊英（1925年出生）于2017年3月2日去世，被告王员生系被告邹晚桂丈夫。邹世财、邓菊英生前有房屋一栋，位于宜春市袁州区。2013年12月14日，原告与被告邹晚桂、王员生等人在邹世财家的堂厅就邹世财、邓菊英年老抚养与安置问题召开了家庭会议，具体内容为：1、因邹世财于2013年12月13日病故，安置处理情况：丧事由女儿邹晚桂女婿王员生负责主持，一切费用本户承担。2、邓菊英以后年老赡养事项：邓菊英以后年老赡养由小女儿邹晚桂，女婿王员生负责承担，及安置事项。大女儿邹友秀女婿郑超生只能凭自己心意照顾年老母亲。3、至于邹世财、邓菊英财产包括房屋等一切由小女儿邹晚桂继承。大女儿邹友秀女婿郑超生及子女儿婿不得干涉。会议到场人有大女儿全家，小女儿全家，邹氏家族、郑氏兄、杨家组组长等及亲戚朋友。到场人签字，以此为证，不得反悔。该家庭会议上有原告以及被告邹晚桂、王员生的签名，原告的丈夫郑超生以及大儿子郑红宝、二儿子邹冬生及其妻子何宇、三儿子郑启云、女儿郑艳萍等人均在家庭会议上签名，证人彭某以及易世招也在家庭会议上签名。2017年5月15日，被告付爱华（乙方）与被告王员生（甲方）就涉案房屋签订了一份《住房买卖契约》，内容为：经甲、乙双方同意，甲方决定将本村岩前杨家组原来邹世财的五直平房转卖给乙方（正屋面积共贰佰零捌平方），为避免以后争议，经甲、乙双方商议达成一致，将特签订如下协议。一、甲方正屋位置坐南向北，东至傅读东房子，西至杨礼明房子（以出水沟为界）南至屋后以坑为界，北以志东正屋坪立边为界，另外屋后有枇杷树一棵归乙方所有。二、房屋价款：现金人民币肆万伍仟元正。三、付款方式：乙方一次性付清甲方房屋款。四、房屋产权及交付使用期限，自立契约之日起即由甲方移交给乙方所有，使用权亦同时转交，以后甲、乙双方不得反悔。五、如甲方卖房有亲戚纠纷由甲方自己协商解决，假如以后乙方办理过户手续，甲方不承担任何费用。六、本契约壹式两份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签字盖章后生效，具有法律效力。被告邹晚桂、被告付爱华以及中证人付某在该契约上签名，因被告王员生当时在外未回，中证人付某就要被告王员生的女儿王**在该契约上代签了王员生的名字，当天晚上，被告王员生知道此事。被告付爱华因担心该房屋存在纠纷，被告邹晚桂就将《关于邹世财、邓菊英年老抚养与安置家庭会议》交给了被告付爱华。被告付爱华在购买该房屋后对该房屋进行了修缮。2019年上半年，原告看到拆迁办的工作人员来测量涉案房屋，之后原告获悉被告邹晚桂、王员生将涉案房屋出售给被告付爱华，原告遂多次找到被告付爱华、邹晚桂、王员生与他们进行协商，协商未果后诉至本院。另查明：被告付俊、付旦系被告付爱华的儿子和女儿，2020年5月23日，被告付旦、被告付俊分别与宜春市袁州区房屋征收服务中心签订《宜春市宜遂高速公路项目房屋征收与补偿协议》，依据该协议，付俊、付旦分别可以获得拆迁补偿款378169.26元、347570.86元，合计为725740.12元。判决的理由和结果本院认为：一、被告邹晚桂、王员生是否有权处分涉案房屋。虽然2013年12月14日达成的《家庭会议》，是在邓菊英生前达成的，邓菊英本人也未在协议上签字，但邹世财、邓菊英只有原告邹友秀与被告邹晚桂两位继承人，原告与被告邹晚桂就将来遗产的继承与邓菊英赡养问题达成的协议，原告自愿放弃案涉房屋的继承权，对双方均有约束力。邓菊英逝世时，并未对其遗产作出遗嘱或者遗赠，此时，《家庭会议》关于遗产部分的约定生效，被告邹晚桂取得了涉案房屋的所有权，被告邹晚桂、王员生有权处分涉案房屋，无需向原告承担赔偿责任。关于《家庭会议》上“邹友秀”的签名问题，根据《家庭会议》及易世招、彭某的调查笔录，原告当时是在家庭会议现场，也清楚家庭会议的内容，原告未提供证据证明其当时不认同该《家庭会议》的内容。因此，无论《家庭会议》上“邹友秀”签名是否为本人签名，都不影响《家庭会议》的法律效力。二、被告邹晚桂、王员生、付爱华签订的《住房买卖契约》是否有效。1、根据查明的事实，虽然《住房买卖契约》上“王员生”的签名并非其本人签名，但被告王员生当天知道后并未就涉案房屋买卖提出异议，视为同意将涉案房屋出售给被告付爱华。2、被告付爱华的户籍所在地为袁州区罗家小组30号，被告邹晚桂的户籍所在地为袁州区杨家小组，二人系同村的不同村民小组。根据法律规定，被告邹晚桂向被告付爱华出售涉案房屋并未违反法律规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。综上，被告邹晚桂、王员生与被告付爱华签订的《住房买卖契约》合法有效，被告付爱华已取得涉案房屋所有权，无需向原告承担赔偿责任。三、被告付俊、付旦是否要向原告承担赔偿责任。被告付爱华已取得涉案房屋的所有权，其将涉案房屋拆迁所得的补偿转让给自己的儿子、女儿，系其自由处分的结果。被告付俊、付旦与房屋征收部门签订征收补偿协议，具有事实和法律依据，故被告付俊、付旦无需向原告承担赔偿责任。依照《中华人民共和国继承法》第二十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第47条之规定，判决如下：驳回原告邹友秀的全部诉讼请求。案件受理费6743元，由原告邹友秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 长 曹         昆人民陪审员 周如秀人民陪审员孔志华二〇二〇年八月三十一日书 记 员 熊    慧    颖