江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初4198号原告：常州凯尔乐猫商业管理有限公司，统一社会信用代码91320412339197201A，住所地常州市武进区湖塘镇花园街滆湖路西北角凯尔锋度花园3幢商03号。法定代表人：赵国芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：潘芳梅，江苏常一律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙静静，江苏常一律师事务所律师。被告：武进区湖塘浔秘鸡柳饭店，统一社会信用代码92320412MA208GYY2E，住所地常州市武进区湖塘镇凯尔锋度花园8幢217号。经营者：叶震。被告：叶震，男，1987年12月26日出生，汉族，住江苏省泰兴市。原告常州凯尔乐猫商业管理有限公司与被告武进区湖塘浔秘鸡柳饭店、叶震房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常州凯尔乐猫商业管理有限公司的委托诉讼代理人孙静静、被告武进区湖塘浔秘鸡柳饭店经营者叶震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州凯尔乐猫商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的租赁合同于2020年6月10日解除；2.判令两被告向原告返还位于常州市武进区商铺;3.判令两被告支付租金203931元（自2019年12月2日计至2020年6月10日期间，以及免租期租金）;4.判令两被告支付商铺占有费用(自2020年6月11日起至实际返还之日按照每月每平米47.9元计算);5.判令两被告支付综合管理费暂计6409元（自2020年3月2日暂计至2020年7月1日，要求计算至商铺返还之日）;6.判令两被告承担迟延支付租金及综合管理费的违约金暂计11960元（每日按照千分之一，暂计至2020年6月30日，要求计算至实际支付之日）;7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月20日原告与被告叶震签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将位于常州市武进区商铺租赁给被告经营“轻快餐”；租赁期限自开业日至2020年12月15日止；商铺建筑面积为246.49平米，第一年度至第三年度的租金每月每平米为45.63元，第四年度的租金每月每平米为47.9元，同时委托人给予一定的优惠；综合管理费每月每平方米6.5元；租金及综合管理费以3个月为一个交付期，于每个交租期前一个月的20日前支付;被告延迟支付租金超过30日的，原告有权单方面解除合同，被告违约导致合同终止的，减免的租金补交;合同还约定了违约金等其他事项。租赁期间被告未按约支付租金和综合管理费，自2019年12月2日至2020年6月10日期间拖欠租金68963元，自2020年3月2日起的综合管理费也未交纳，原告多次催缴无果。原告于2020年6月9日寄送律师函给被告再次催要租金及综合管理费，同时通知解除租赁合同。基于上述事实，被告的行为已构成违约，应当向原告承担违约责任，现原告为维护其合法权益，根据我国相关法律法规的规定，特诉至贵院，望判如所请。被告武进区湖塘浔秘鸡柳饭店、叶震辩称，对第一条解除合同的诉请没有异议，同意返还商铺，对租金有异议，按照合同上约定到2020年年底我只需要支付10万元的租金，原告要求我支付占用费用我有异议，对管理费也有异议，由于疫情，商场有政策，规定每个商铺有一个月的免租的租金和物业费。我不是整个12月都没给钱，我支付过一部分租金给他们，按照约定是提前付一个季度的租金，我跟商场协商过，商场同意我过了年再付剩下的租金。本院经审理查明：2016年7月20日原告常州凯尔乐猫商业管理有限公司（甲方）与被告叶震（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将位于常州市武进区商铺租赁给被告叶震经营“轻快餐”。租赁期限自开业日至2020年12月15日止，商铺建筑面积为246.49平米，第一年度至第三年度的租金每月每平米为45.63元，第四年度的租金每月每平米为47.9元，同时委托人给予一定的优惠。综合管理费每月每平方米6.5元，租金及综合管理费以3个月为一个交付期，于每个交租期前一个月的20日前支付。被告延迟支付租金超过30日的，原告有权单方面解除合同，被告违约导致合同终止的，减免的租金补交。合同还约定了被告叶震（乙方）应于本合同签订后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任及违约金等其他事项。租赁期间被告未按约支付租金和综合管理费，自2019年12月2日至2020年6月10日期间拖欠租金68963元，自2020年3月2日起的综合管理费也未交纳，原告多次催缴无果。原告于2020年6月9日寄送律师函给被告再次催要租金及综合管理费，同时通知解除租赁合同。另查明：坐落于常州市武进区商铺分别系案外人沈某、潘某、姚某、吴某所有，2013年6月19日案外人沈某、潘某、姚某、吴某与案外人北京凯尔传奇商业管理有限公司常州分公司分别签订《商铺委托经营管理协议》委托北京凯尔传奇商业管理有限公司常州分公司将商铺对外招租并负责商铺的统一经营管理。2016年，北京凯尔传奇商业管理有限公司常州分公司与原告签订《合作经营协议》一份，约定由原告以自己的名义对常州市武进区湖商铺进行使用、经营、出租、收益、管理等，原告根据租赁合同有权向承租人主张权利，经营期限至2020年12月31日止。上述事实，由原告提交的租赁合同、营业执照复印件、律师函、EMS快递单、EMS网络查询跟踪信息截图、告知函、租金及综合管理费催缴函、商铺委托经营管理协议、合作经营协议、商品房买卖合同及原、被告当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案《租赁合同》系原、被告自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方有法律约束力。被告未按约支付租金和综合管理费，经原告多次催要，被告仍未按合同履行义务，被告已构成违约，应承担违约责任。原告请求解除《租赁合同》，被告同意解除，故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，《租赁合同》解除，原告诉请被告返还商铺事实清楚、理由正当，本院予以支持；原告要求被告支付自2019年12月2日起至2020年6月10日的租金68963元、2020年3月2日起至2020年7月1日的综合管理费6409元，被告对此无异议，本院予以确认；关于原告要求被告支付自2017年6月2日起至2019年12月1日期间的免租租金134968元，《租赁合同》系因被告拖欠租金和综合管理费而致提前解除，合同第二十三条违约责任的第23.8进行了约定，如乙方原因导致合同提前终止或解除，乙方不再减免租金。因此，原告的诉请，事实清楚、理由正当，本院予以支持；关于违约金,原告主张被告承担迟延支付租金及综合管理费的违约金，被告对此有异议。鉴于原告的损失主要为利息损失，合同约定的每日1‰的违约金标准过高，本院综合原告实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情将违约金标准调整为按国家银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的四倍计算，对于超出该范围的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告常州凯尔乐猫商业管理有限公司与被告叶震于2016年7月20日签订的《租赁合同》。二、被告武进区湖塘浔秘鸡柳饭店、叶震于本判决生效之日起十日内返还原告常州凯尔乐猫商业管理有限公司位于常州市武进区商铺。三、被告武进区湖塘浔秘鸡柳饭店于本判决生效之日起十日内支付原告常州凯尔乐猫商业管理有限公司自2019年12月2日起至2020年6月10日的租金68963元并按47.9元/㎡/月的标准支付自2020年6月11日起至商铺实际返还日止的占用费；支付原告常州凯尔乐猫商业管理有限公司自2017年6月2日起至2019年12月1日期间的免租租金134968元；支付原告常州凯尔乐猫商业管理有限公司自2020年3月2日起至2020年7月1日的综合管理费6409元并按6.5元/㎡/月的标准支付自2020年7月2日起至商铺实际返还日止的综合管理费。四、被告武进区湖塘浔秘鸡柳饭店承担迟延支付的租金和综合管理费自逾期之日起至实际付清日止按国家银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的四倍计算违约金。五、被告叶震对被告武进区湖塘浔秘鸡柳饭店的上述债务承担连带保证责任。六、驳回原告常州凯尔乐猫商业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计2318元，由被告武进区湖塘浔秘鸡柳饭店、叶震共同负担2267元,原告常州凯尔乐猫商业管理有限公司负担51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 臧焕明二〇二〇年八月十九日法官助理 庄 娇书 记 员 张钦沁