云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10172号上诉人（原审被告）：云南恒信屋业有限公司,住所:云南省昆明市经开区信息产业基地22-1#、22-2-1#地块。法定代表人:赵应先,董事长。委托诉讼代理人：陈红，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王明,男,汉族,1980年5月9日生,登记住址:贵州省兴仁县东湖街道办事处桃园小区水泥厂宿舍,现住昆明市经济技术开发区。委托诉讼代理人：张清，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南恒信屋业有限公司（以下简称：恒信公司）因与被上诉人王明商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒信公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回王明一审的诉讼请求。事实和理由：一、恒信公司已经将办理不动产权证的相关资料移交给不动产登记机关，已经完成协助王明办证的义务。二、恒信公司与王明协商确定于2019年9月1日前协助王明办理产权证，王明于2019年6月19日就提起诉讼，双方约定的办证期间尚未届满，王明要求恒信公司承担逾期办证违约金没有事实依据，一审确定的违约金数额也过高。综上，请求二审支持恒信公司的全部上诉请求。王明辩称，恒信公司收取了王明的各种税费、办证资料后，并没有向相关部门递交办理产权证的资料；双方的调解协议仅仅是恒信公司的一个承诺，并没有变更商品房购销合同约定的办证时间，恒信公司也没有按照其承诺的时间办理产权证，请求驳回其上诉请求。王明向一审法院起诉请求：1、判决恒信公司立即将办理该房屋不动产权证所有资料递交产权登记机关,并及时将不动产权证交付给王明;2.判决恒信公司支付王明逾期未办理房屋所有权证给王明造成的违约损失人民币244613元整(按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,以购房款总款为基数,按照中国人民银行的贷款利率计算,起算时间是从2017年的5月30日到王明起诉之日止)，违约利息一直计算至王明实际取得房屋所有权证之日止;3.判决恒信公司退还非法多收取的契税36832元;退还维修基金24578.88元;4.本案产生的所有诉讼费、律师费10000元、保全费、担保费等全部由恒信公司承担(以上诉讼金额合计:306023.88元)。一审法院认定以下案件事实：2016年8月1日,王明与恒信公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》,约定王明以2455473元的价格向恒信公司购买位于昆明经济技术开发区,关于产权登记双方约定为:在双方交接房屋后,恒信公司有义务协助王明办理产权证,在王明提供完备的相关资料后,由恒信公司向产权登记部门报送,经产权登记部门审查认可后,由恒信公司在240个工作日内向产权登记部门申请备案。双方在合同补充协议第九条中约定恒信公司代收契税及房屋公共维修基金,契税为总房价的3%,公共维修基金为房屋总价的2%。王明向恒信公司支付了全部购房款,并于2016年8月1日向恒信公司支付了该房屋的契税、维修基金、印花税及产权登记费。双方于2017年6月15日办理了房屋交接手续。现恒信公司至今未将办理涉案商铺不动产权证的资料递交产权登记机关。另查明,2019年5月10日,双方在昆明经济技术开发区人民调解委员会调解下,达成了一份《人民调解协议书》,该协议书第二条载明:“对于双方之间的合同争议,江璐代表公司向王明一方作出单方承诺,公司方会尽最大努力于2019年9月1日之前将王明一方所要的房屋产权证办理妥当,王明一方对公司作出的此项承诺务必保密,不能透露给任何第三人知晓,如果双方仍然未能解决该争议,则由当事人走诉讼途径来解决,而不得以不正当不合法的行为途径。”一审法院认为:关于王明的第一项诉讼请求,根据双方签订的《商品房购销合同》对产权登记的约定,恒信公司有义务协助王明办理本案房屋的不动产权证,故对王明要求恒信公司将办理不动产权证的所有材料递交产权登记部门的诉讼请求予以支持。因不动产权证尚未办理,对王明要求恒信公司交付不动产权证的诉讼请求,不予支持；关于王明要求恒信公司承担逾期办证违约金的问题,双方在《商品房购销合同》中约定“在甲乙双方交接房屋后,甲方有义务协助乙方办理产权,在乙方提供完备的相关资料后,由甲方向产权登记部门报送,经产权登记部门审查认可后,由甲方在240个工作日内向产权登记部门申请备案”。根据上述约定,恒信公司应当在房屋交接后即2017年6月15日后的240个工作日即2018年5月30日前,将办理房屋不动产权证的所有资料递交产权登记部门,故恒信公司已经违约,依法应当承担逾期办证违约责任。双方并未约定逾期办证违约责任的承担方式,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律规定,恒信公司应承担的逾期办证违约金数额为:以王明已付购房款总额即2455473元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2018年5月31日起至恒信公司将办理本案房屋不动产权证全部资料递交产权登记部门之日止的利息。恒信公司已经收取了王明的产权代办费,其主张王明未向其提交身份证原件、授权委托书等资料导致不动产权证无法办理的意见缺乏依据,不予采纳。恒信公司提交的证据仅能证明其进行了办理不动产权证需要完成的权籍调查,不足以证明其将办理不动产权证的资料递交给了产权登记部门,故对恒信公司的已经完成递交义务的答辩意见,不予采纳。至于恒信公司提出的根据人民调解协议的约定,双方已经将办理不动产权证的时间变更为了2019年9月1日的答辩意见,根据调解协议第2条的内容,恒信公司仅是单方承诺尽最大努力于2019年9月1日前将不动产权证办理妥当,该条并不构成双方对《商品房购销合同》约定的办证期限的变更,对恒信公司的该项答辩意见不予采纳；关于王明要求恒信公司退还多收取的契税及退还维修基金的诉讼请求,恒信公司收取契税及维修基金的行为及数额均符合《合同补充协议》第九条的约定,对王明的该项诉讼请求不予支持。王明对律师费的诉讼请求缺乏法定及约定依据,不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、被告云南恒信屋业有限公司于本判决生效之日起十日内将办理位于昆明经济技术开发区的不动产权证的全部资料递交产权登记部门,并一次性向原告王明支付以2455473元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2018年5月31日起至恒信公司将办理本案房屋不动产权证全部资料递交产权登记部门之日止的利息;二、驳回原告王明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2945元,由被告云南恒信屋业有限公司公司负担2356元,由原告王明负担589元。各方当事人在二审中均无新证据提交。经二审审理查明的案件事实与一审审理查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案的争议焦点为：恒信公司是否应当承担逾期办证的违约责任，如何承担。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”恒信公司未能依照合同约定协助王明办理产权证，应当依法承担违约责任；恒信公司关于已经履行协助义务，不应当承担逾期交房违约金的上诉理由没有任何事实依据，本院不予支持；二、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因王明已经接房，实现了《商品房购销合同》的主要目的，其未能就逾期办证造成的损失进行举证，本院结合案件实际情况，参照本院同类案件的裁判标准，酌情调整逾期办证违约金为按已付购房款的每日0.05‰计算，对恒信公司的该项上诉理由予以支持。综上所述，恒信公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3043号民事判决；二、云南恒信屋业有限公司于本判决生效之日起十日内将办理位于昆明经济技术开发区的不动产权证的全部资料递交产权登记部门,并向王明支付以2455473元为基数,按照每日0.05‰的利率计算的自2018年5月31日起至恒信公司将办理本案房屋不动产权证全部资料递交产权登记部门之日止的利息;三、驳回王明的其他诉讼请求。四、驳回云南恒信屋业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费减半收取2945元,由王明承担；二审案件受理费4712元，由上诉人云南恒信屋业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二○二○年八月十七日二○二○年八月十七日书记员  蔡 磊