山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终3442号上诉人（原审被告）：胡秀娟，女，1983年3月4日出生，汉族，住山东省济宁市兖州区。委托诉讼代理人：丁良振，山东邦国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济宁市鲁航房地产经纪有限公司，住所地：济宁市兖州区温州商贸中心1号商住楼1048室，统一社会信用代码：91370882MA3EPQF409。法定代表人：李鲁，经理。委托诉讼代理人：李冉冉，山东众睦律师事务所律师。上诉人胡秀娟因与被上诉人济宁市鲁航房地产经纪有限公司（以下简称鲁航公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市兖州区人民法院（2020）鲁0812民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡秀娟上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回鲁航公司的诉讼请求或胡秀娟只承担15万元的返还义务，对另外的18万元不应承担返还义务；一、二审诉讼费用由鲁航公司负担。事实和理由：一、一审认定事实错误，明显属有据不依。一审对于双方2019年1月31日签订协议交易的是什么都没有认定清楚，混淆了交易标的与标的指向物之间的区别。胡秀娟与鲁航公司所签订的《双方协议》性质一审定性错误，不是房屋买卖协议，而是房屋购买权记名有价权利凭证的转让协议。当然在双方交易时房屋还没存在，更说明不能认定为房屋买卖合同。本案双方交易的是记名有价权利凭证，交易的对价是胡秀娟让出该名额按双方合意成交价为18万元，同时因该记名有价凭证本身所包含价值15万元，双方最终交易全部价款为33万元。胡秀娟能够享受内部价格的原因系因胡秀娟是山东太阳控股集团有限公司的员工，可以享受员工以成本价内部认购6号楼2单元302室的房产，单价为4024元/m2，建筑面积为119m2。而鲁航公司作为房产中介经纪公司炒房从中取利，为了能够从胡秀娟处取得该房源而自愿支付名额转让费18万元。胡秀娟因考虑让出该名额自身损失已通过鲁航公司支付该18万元而得以弥补，同时胡秀娟考虑为照顾子女上学方便，可以再选择离学校更近点的其他房源，双方既而达成该转让名额协议。同时双方在《双方协议》对33万元的组成也明确进行了相关释明，但一审没有进行任何区分对待，盲目定义为购房款进行认定并判决返还32万元，明显属违事实认定。该协议为合法有效协议，且也已经得到一审法院的认可。作为胡秀娟的合同义务已经履行完毕，一审中也已经查明确认，胡秀娟完全按照合同约定交付了相关权利凭证，鲁航公司也认可所接受权利凭证记载情况的自行解决且不需胡秀娟处理的事实。胡秀娟方义务已经完成，鲁航公司只存在剩余对价款1万元未给付，鲁航公司已经不存在可解除合同的基础，何谈能够支持解除权，鲁航公司只能行使撤销权而不是解除权。二、一审没有客观区分双方交易款32万的组成，且判决内容完全侵害了胡秀娟的合法权益，构成错判。记名有价权利凭证权利灭失是在鲁航公司持有、支配期间及自身处置不当造成的后果，该后果的承担人应当为持有、支配人的鲁航公司，而不应是一审认定的承担人为胡秀娟，这样才能体现权利责任相一致的法律评价标准。一审判决直接认定是胡秀娟未在合理期限内签订正式房屋购买协议，明显歪曲了客观事实。是否应当由胡秀娟去签订正式房屋购买合同，还是应当由鲁航公司去签订正式房屋购买合同，没能签订正式房屋购买合同的法律后果及损失该由哪方承受，一审判决明显颠倒了客观事实。2019年1月31日，胡秀娟与鲁航公司签订《双方协议》时就把该记名有价权利凭证交付给了鲁航公司，从此至今该记名有价权利凭证一直都在鲁航公司处控制。胡秀娟也与鲁航公司法定代表人李鲁、员工袁秋云多次通过电话、微信联系让鲁航公司抓紧落实签订正式房屋购买协议事宜。但因鲁航公司自身没能够把控自身交易该记名有价权利凭证所想象的效果，在自身控制交易该记名有价权利凭证过程中失去了该购房的机会，更造成胡秀娟也失去了内部员工福利及可得与市值差价，和鲁航公司所认可的18万元利益的失去。鲁航公司不能购买房屋造成损失的后果应当由控制该记名有价权利凭证的鲁航公司承担，而不应是一审判决的该不能买房的损失来由胡秀娟承受。三、一审判决显失公平，违背法律评价标准。胡秀娟只应存在退还15万元，并应以胡秀娟能够持鲁航公司返还的15万押金单能够从山东太阳控股集团有限公司退该款为前提。但一审判决把失去购房权可得利益的损失，及能否兑现15万元押金的风险全部判决由胡秀娟承担，己经无法体现法律的公平正义。鲁航公司为了炒房并从中获利，多次找胡秀娟让出该购房权，并让胡秀娟的同学袁秋云动用亲情让胡秀娟让出，且也明知胡秀娟交出的认购确认书为内部认购确认书不是对社会其他个人及团体，但鲁航公司仍继续坚持让胡秀娟以18万价值进行让出。在胡秀娟让出后，对于关联单位通知签署《商品房买卖合同》时，胡秀娟多次通知鲁航公司落实购房权的办理事宜，且更明确声明，如鲁航公司不能办理请返还认购确认书，胡秀娟进一步能够补救，但鲁航公司在以上情形能够选择的情况下不做任何选择，既而造成胡秀娟购房权失去，鲁航公司也没能留住，以上全部过错的形成都是鲁航公司造成的。本案的案起，主要是因为鲁航公司炒房没有成功，而通过诉讼转嫁风险收回炒房成本而进行的诉讼。且一审该判决怂恿炒房，炒房己经成为稳赚不赔的行当，炒房不成可以全额收回成本，风险完全由他人替己进行承担，一审判决完全偏离法律价值引领观，更违背了房屋是用来住的，不是用来炒的政策衡量及引领标准。四、《双方协议》第五条的相关约定在本案中不具备使用的条件。所谓不可抗力或者政府、开发商原因，而导致本协议不能履行，应当是不可预见性、无法抗拒及签订合同后而发生条件的转变才能进行使用。但双方交易记名权利凭证时，胡秀娟交付给鲁航公司《太阳财富美景花园内部认购确认书》上已经载明了相关限制性条件，该限制性条件不是双方签订合同后不能预见或者后期才出现的条件变动。故该条在本案中不具备可使用的事实基础，一审判决依据该条判决返还明显不符合该条的使用前提。鲁航公司辩称：一、一审判决认定事实清楚、正确，证据确实充分。1、《双方协议》明确约定出售的标的物为太阳财富美景花园119平方住房一套，房屋价款33万元，合同内容清楚明确，双方订立协议的目的就是进行房屋买卖活动。2、胡秀娟认为《双方协议》是房屋购买权记名有价权利凭证的转让协议错误。有价权利凭证具有财产价值和流通性，本案中不存在有价权利凭证，即便是意向金收据和内部认购确认书，也因其不能让渡、不具流通性、不具有财产价值，不能作为认定胡秀娟享有涉案房屋所有权的依据，而不符合有价权利凭证的基本特征。3、当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中胡秀娟虽然交纳了意向金及取得内部认购确认书，但只代表其取得了购房资格，并未取得案涉房屋物权上的效力。且山东太阳控股集团有限公司明确通知签订合同时不允许更名，因此此时胡秀娟对案涉房产不享有占有、使用、收益、处分的权利。从而导致双方签订的《双方协议》从法律上、事实上均不能继续履行，且是自始不能履行，自始不能实现合同目的，而且诉讼时开发商也已将涉案房屋另行出售。故鲁航公司可以依法解除合同，一审判决解除双方之间签订的《双方协议》完全符合法律规定。二、一审判决合法合理、公平公正，没有侵害胡秀娟任何合法权益。1、在评判利益侵害与否之前，我们首先需要明确一点：就是双方签订《双方协议》时胡秀娟未取得涉案房屋处分权，山东太阳控股集团有限公司亦明确通知不允许更名，所以《双方协议》本来就从法律上和事实上不可履行，合同目的不可实现。其次，双方不可依据《双方协议》获得非法利益。太阳财富美景花园小区是山东太阳控股集团有限公司为解决内部员工住房需求拟开发建设的住宅项目，仅对本公司员工以成本价销售，是为了让为公司提供劳动、做贡献的员工享受公司福利，同时明确禁止签名时更名也是为了防止公司福利外流，以保障公司的利益以及确需住房员工的利益。所以胡秀娟对外转让涉案房屋的行为既损害了公司利益，也有违诚实信用原则，在本案的交易中不可获利。再次，胡秀娟没有损失。本案是因双方买卖涉案房屋发生纠纷而引起，无论是房屋买卖还是如胡秀娟所说的有价权利凭证转让，都表明胡秀娟以违反太阳控股集团的强制性规定“对外转让”的实际行动表示其放弃了继续认购涉案房屋的权利，转而想通过炒房行为获得非法利益。在这个过程中，胡秀娟未有任何财产支出或损失，也不应获得额外的非法利益。最后，涉案32万元是鲁航公司实际支付给胡秀娟的全部购房款，胡秀娟也认可已实际收到，则应当全额返还给鲁航公司，胡秀娟上诉要求驳回鲁航公司一审诉讼请求或者是只返还18万元的请求于法无据，不应支持。所以，在本案交易中，胡秀娟未有任何损失，双方对协议的不能履行均存在过错，均不可依据协议获得利益，一审判决解除协议，各自返还从对方处取得的房款及凭证等，公平公正，符合法律规定。三、一审判决从正确引导社会人价值取向出发，规范了社会人行为方式，体现了公平公正、诚实信用原则，符合法律评价标准。首先从本案纠纷责任出发，一审判决并未否认鲁航公司的过错，但也应看到胡秀娟在签订协议过程中存在非常严重的过错。胡秀娟作为太阳公司员工，在明知涉案房屋不可转让的情况下仍与鲁航公司进行磋商对外销售，以获得本不应该获得也不可能获得的利益，最终导致协议不能履行。所以，胡秀娟在上诉理由中一味强调鲁航公司的过错有失公允。胡秀娟为获一己之利，无视诚实信用原则、无视企业内部规范制度、无视公共利益和他人利益的行为，依法依理均应受到法院判决的否定性评价。一审法院基于双方的过错以及不当目的，导致合同不能继续履行、合同目的不能实现的事实，判决解除双方签订的协议、各自返还房款及凭证，既未让任何一方获得不当利益，也未使任何一方受有损失，既规范了鲁航公司的行为，也规范了胡秀娟的行为，既实现了个案公平公正，也为社会人明确了行为准则，其次，购房权丧失是胡秀娟自己选择的结果。胡秀娟并无购买涉案房屋的意思表示，只是想利用自己是太阳控股集团公司员工身份进行炒房获利，并以违反太阳控股集团的强制性规定、与鲁航公司进行房屋买卖磋商的实际行动，放弃了购买涉案房屋的权利。胡秀娟作为精神和智力状况正常的成年人，应当对自己的行为承担相应的法律后果。四、一审判决并未依据《双方协议》第五条的约定。一审判决明确论述了《双方协议》不能履行、合同目的不能实现的原因是“签署协议时胡秀娟对涉案房产不享有占有、使用、收益、处分的权利，山东太阳控股集团有限公司已明确通知签订合同时不允许更名以及鲁航公司对此明知”，与开发商另行处理涉案房屋无关，即便涉案房屋未被另行处理，根据本案实际情况也可知《双方协议》亦不能继续履行。综上所述，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，既实现了个案公平正义，同时也符合社会价值导向，胡秀娟的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回胡秀娟的上诉，维持原判。鲁航公司向一审法院起诉请求：1、请求解除鲁航公司与胡秀娟于2019年1月31日签订的协议；2、依法判令胡秀娟退还鲁航公司购房款320,000元，并自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息至实际给付之日止；3、案件受理费由胡秀娟承担。一审法院认定事实：山东太阳控股集团有限公司为解决内部员工房需求拟开发建设太阳财富美景花园小区住宅项目。胡秀娟系山东太阳控股集团有限公司员工，2018年1月10日，胡秀娟通过银行转账的方式向山东太阳控股集团有限公司交纳150,000元的意向金。同月26日，胡秀娟与山东太阳控股集团有限公司签订《太阳财富美景花园内部认购确认书》，主要内容为：认购方胡秀娟，认购6号楼2单元302室，单价4,024元/㎡，建筑面积119㎡（最终以测绘面积为准）；认购条款中载明只针对员工以成本价内部认购；该项目是拟建设状态，存在不可预见风险；如认购成功，自愿遵守公司对内部员工的相关规定，十年内不进行过户转让；认购人的员工申请表、内部认购确认书、商品房买卖合同姓名必须一致，不得涂改；如出售方通知认购方签署《商品房买卖合同》之日起7日内认购方原因未能签署《商品房买卖合同》，既视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退还认购方已交付的意向金，并有权将该物业另行出售，无需另行通知认购方；认购书只作为内部职工的凭证，不作为对外销售的依据……。胡秀娟与鲁航公司协商拟出售其认购的上述房屋。2019年1月31日，胡秀娟（甲方）与鲁航公司（乙方）签订《双方协议》，约定：甲方委托鲁航公司出售太阳财富美景花园119平方住房一套，为6号楼2单元302室，编号：0002247号。甲方转让名额费用及交付房款共计人民币330,000元。实际面积以与开发商签订《商品房买卖合同》，多退少补与甲方无关。甲方不负责签订《商品房买卖合同》的所有费用及税费，如乙方不要上述房屋，甲方所收所有房款不在退还；签订本协议前一次性支付甲方房款人民币320,000元；剩余房款10,000元，于买受方签订《商品房买卖合同》前乙方一次性直接支付甲方；甲方签订本协议后，即收到房款320,000元当日，将太阳财富美景花园内部确认书原件及150,000元押金原件交给乙方保管，即对买受方后期更名及担保；保证签订本协议后不得以任何方式或再次转让上述房屋；若因不可抗力或政府、开发商原因而导致本协议不能履行的除外，甲方将收到乙方的所有房款无息退还乙方，甲乙双方互不追究责任。签订协议当日，鲁航公司通过尹营营向胡秀娟支付购房款320,000元。胡秀娟出具房款收到条，并签字捺印。同时，胡秀娟将太阳财富美景花园内部认购确认书和150,000元意向金收据给付鲁航公司。同年7月5日，山东太阳控股集团有限公司通知交纳认购金的相关人员签订商品房买卖合同，胡秀娟未在合理期限内签订合同。鲁航公司法定代表人李鲁、员工袁秋云与胡秀娟多次通过电话、微信多次联系购房变更名称事宜。但案涉房产已被山东太阳控股集团有限公司与案外他人签订预售商品房买卖合同。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。经庭审调查，虽然胡秀娟交纳了意向金及取得内部认购确认书，但上述证据不能证实胡秀娟取得案涉房屋物权上的效力，且山东太阳控股集团有限公司已明确通知签订合同时不允许更名，因此胡秀娟对案涉房产不享有占有、使用、收益、处分的权利。鲁航公司在明知胡秀娟对协议中约定的房产没有物权的情况下签署《双方协议》，致使该协议从法律上、事实上均不能继续履行，亦不能实现合同目的，而且由于开发商原因，案涉房屋已被开发商处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故鲁航公司与胡秀娟签订的《双方协议》应予解除。鲁航公司、胡秀娟从对方处取得房款及凭证等应各自返还。鲁航公司与胡秀娟对该协议的不能履行均存在过错，因此鲁航公司要求胡秀娟支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第四项、第九十七条,《中华人民共和国物权法》第七条、第九条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除济宁市鲁航房地产经纪有限公司与胡秀娟于2019年1月31日签订的《双方协议》；二、胡秀娟于本判决生效之日起十日内返还济宁市鲁航房地产经纪有限公司购房款320,000元；三、济宁市鲁航房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还胡秀娟编号为0002247的《太阳财富美景花园内部认购确认书》及2018年1月10日编号为No2018003359收据（三联）；四、驳回济宁市鲁航房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,100元，减半收取计3,050元，由济宁市鲁航房地产经纪有限公司负担1,525元，胡秀娟承担1,525元。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，胡秀娟与鲁航公司签订的《双方协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。根据上述协议约定，胡秀娟不负责签订《商品房买卖合同》的所有费用及税费，如鲁航公司不要上述房屋，胡秀娟所收所有房款不再退还。而本案中，并非鲁航公司不要上述房屋，而是因为更名事宜没有办理成功而导致《双方协议》无法继续履行。《双方协议》中虽然没有明确约定由谁负责案涉房屋的更名事宜，但根据胡秀娟一审中提交的微信聊天记录和通话录音等证据，可以看出实际是由鲁航公司与开发商或有关政府部门协商沟通更名事宜，故应当认定鲁航公司负有协调更名的义务。根据胡秀娟一审中提交的通话录音和微信聊天记录，鲁航公司一直积极协调更名事宜，但因政府有关部门或开发商的原因，最终没有更名成功。鲁航公司虽然负有更名义务，但根据《双方协议》的约定，双方并未约定更名不成功的情况下鲁航公司承担何种违约责任。而根据《双方协议》第5条的约定，“若因不可抗力或政府、开发商原因，而导致本协议不能履行的除外，甲方将收到乙方的所有房款无息退还乙方，甲、乙双方互不追究责任”。本案是因政府或开发商的原因没有更名成功，故在这种情况下，胡秀娟应当将收到的32万元房款无息退还给鲁航公司，双方互不追究责任。胡秀娟主张《双方协议》第五条的相关约定在本案中不具备使用条件，理由不当，本院不予支持。综上，胡秀娟的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人胡秀娟负担。本判决为终审判决。审判长  史海洋审判员  扈 琳审判员  张思平二〇二〇年八月十八日书记员  刘纯子