河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初4593号原告：赵小改，女，1985年3月13日生，汉族，住河南省尉氏县。被告：郑州华美置业有限公司，住所地中牟县。法定代表人：郭文学，该公司总经理。委托诉讼代理人：王春丽，河南浩盈律师事务所律师。原告赵小改与被告郑州华美置业有限公司（以下简称：华美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵小改，被告华美公司的委托诉讼代理人王春丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵小改向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效；2、被告返还购房款338479元并支付自2019年7月30日起至实际清偿之日止的利息，按照年利率6％计算。事实和理由：2016年7月20日，原、被告签订房屋买卖合同一份，按照合同约定原告于2016年7月20日交纳房屋首付款及定房款共计338479元。合同签订当天双方又签订了该房屋的承租协议一份，约定由被告承租原告房屋，并约定了租金相应的支付方式。承租协议签订后被告按月支付租赁费用直至2019年7月29日，之后不再支付。原告多次与被告协商，可是被告一直拖延时间，沟通过程中被告告知原告当时原告购买该房屋时被告并未取得商品房预售许可证。2019年年底原告再与被告协商，被告的相关领导却恶语相向，并把原告拉黑致使原告无法与被告正常协商。因被告至今也未取得商品房预售许可证，且多次沟通均无结果，故原告只得提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，被告返还原告购房款338479元并支付利息，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护其合法权益。被告华美公司辩称，1、双方于2016年7月20日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，且房屋已经交付。结合本案实际，原告及所有的业主们前期是非常清楚房屋实际上没有房产证，就是因为没有房产证所以价格才那么低，原告强烈要求购买，不存在重大误解、胁迫、乘人之危等情形。无论是从合同的签订过程，或者从合同的签订内容来看都没有违背《中华人民共和国合同法》第五十二条（一）至（五）项中的任何一项规定，且该法条第（五）项是“违反法律、行政法规的强制性规定”。这个规定排除了部门规章和其他低阶位规范性文件的规定。因此是一个有效的合同，双方的正当交易应当受到法律保护，这也是市场经济的基本要求；2、从一般的民事行为上来看，行为是否有效，由《中华人民共和国民法通则》规定，通则第五十八条规定了其中无效的民事行为，本协议不属于这些无效行为，因此，本协议是一个合法的民事行为；3、原告一直在收取房屋的租金，享受涉案房屋的收益，自购买房屋以来，双方签订了《承租协议》，被告利用承租的房屋统一对外进行了汽车零配件的商家招商，以极低的价格招揽商用入住，为盘活市场，也为了业主们的利益，在此过程中被告虽说经营困难甚至是亏本，但一直按照约定向原告按期支付租金。从目前的实际情况来看，《房屋买卖合同》的继续履行符合双方签订合同目的，应当受到法律的保护，为了维护合同的效力及交易的稳定性，不能轻易解除房屋买卖合同。近几年，房产市场价格波动，市场不景气，原告作为买方，已经购买该房屋，就应当承担相应的商业风险，不能将各种风险通过诉讼的方式转嫁于被告而起诉确认合同无效，其行为严重违背诚实信用原则，对被告来说不公平。前期的困难是短暂的，只有原、被告双方齐心协力，相互信任，互相支持，市场前期的困难很快过去，以后从长远来看，业主们会有更优厚的回报。所以，被告认为，房屋买卖合同是合法的合同、合法的民事行为，应该受到法律的保护，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并承担本案诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2016年7月20日，原告赵小改作为买受人，被告华美公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定由买受人购买位于中牟县××通路与××路交叉口郑州华美汽车博览园第1C幢011B号房，该商品房的用途为商业，属框架结构，建筑层数地上4层，地下1层，该商品房建筑面积共87.42平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为7532.36元/㎡，买受人于2016年7月20日付清首付款338479元，余款32万元作为银行按揭贷款。另约定，本商品在取得预售许可证后，由出卖人通知买受人签订正式的《商品房买卖合同》，本合同与正式的《商品房买卖合同》条文不一致的，以正式的《商品房买卖合同》为准。合同签订当天，原告赵小改向被告华美公司支付了首付款338479元，被告华美公司为其出具了相关收据。同日，原告赵小改作为出租方（业主），被告华美公司作为承租方签订《承租协议》一份，约定赵小改将其购买的上述房屋承租给华美公司并由华美公司统一经营，包租期限为三年，华美公司承诺于2016年12月31日开始计租，2017年6月30日开始返租。自承租方于计租日起，每半年向赵小改返还租金一次（第6个月和第12个月1-15日之间内支付）。返还租金计算方法：合同成交缴纳实际数额的:第一年返租合同成交缴纳实际数额×年回报8%=每年返还租金额；第二年返租合同成交缴纳实际数额×年回报9%=每年返还租金额；第三年返租合同成交缴纳实际数额×年回报10%=每年返还租金额。合同签订后，被告华美公司分多次依约向原告支付了两年半的租金74466元后，因公司经营出现困难，未再支付剩余租金，双方由此酿成纠纷，引起本案诉讼。另查明，涉案房屋至今未能取得商品房预售许可证。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。无效合同或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告赵小改与被告华美公司签订《商品房买卖合同》时，被告华美公司尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证，且至今仍未取得，故对于原告赵小改要求确认其与被告华美公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告华美公司退还购房款338479元并支付相应利息损失的诉讼请求，因原告赵小改在与被告华美公司签订《商品房买卖合同》时，对房屋未取得商品房预售许可证的情况系明知，其自身存在一定过错，且《商品房买卖合同》无效后，以此合同为基础签订的《承租协议》则不具备履行条件，对于赵小改已收取的租金74466元，应当返还给被告华美公司，为了便于纠纷解决，可直接折抵被告华美公司的应退款项，原告主张中过高部分，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告赵小改与被告郑州华美置业有限公司于2016年7月20日签订的《商品房买卖合同》无效；二、原告赵小改于本判决生效之日起五日内向被告郑州华美置业有限公司返还位于中牟县文通路与顺利路交叉口郑州华美汽车博览园第1C幢011B号房屋；三、被告郑州华美置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告赵小改退还购房款338479元并支付自2016年7月20日起至实际清偿之日止的利息，按年利率6%计算，但应当扣除被告郑州华美置业有限公司已支付的款项74466元；被告郑州华美置业有限公司可直接将应履行款项转入原告赵小改指定的账户：户名赵小改，开户行河南中牟农村商业银行股份有限公司郑庵支行，账号62×××07；四、驳回原告赵小改其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6377元，收取3333.5元，由被告郑州华美置业有限公司负担3242.5元，由原告赵小改负担91元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  付晓东二〇二〇年八月二十六日法官助理盛露书记员梁淅阳