山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0126民初446号 原告：王守民，男，1970年出生，汉族，农民，住商河县。 委托诉讼代理人：温宝国，山东华剑律师事务所律师。 被告：王**，男，1980年出生，汉族，户籍所在地山东省栖霞市，现下落不明。 被告：李文西，男，1978年出生，汉族，住商河县。 被告：张秀花（李文西之妻），女，1978年出生，汉族，住商河县。 被告：王倩，女，1988年出生，汉族，农民，住商河县， 原告王守民与被告王**、李文西、张秀花、王倩确认合同无效、排除妨害纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告王守民及其诉讼代理人温宝国，被告李文西、王倩到庭参加诉讼，被告王**、张秀花经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王守民向本院提出诉讼请求：1.依法确认2012年8月28日王**与李文西签订的房屋买卖协议合同无效，依法确认2013年4月3日李文西、张秀花与王倩签订的房屋转让协议无效；2.判令王倩返还王守民王皮家村十字街路口西路北沿街房，并赔偿各项损失8万元；3.本案诉讼费用由各被告承担。事实与理由：王皮家村十字街路口西路北沿街房为王守民于2008年3月所建，东至王守彦、南至商展路北、北至小街，王守民多年外出未回家，2019年王守民发现房产由王倩所占用，王守民从未买卖过该房产，经查，2012年8月王**以9万元的价格将王守民的房产出售于李文西，李文西同王守民系同一村民，其明知该房产归属王守民，恶意串通王**买卖该房产。后2013年4月李文西、张秀花夫妇又将该房产出售给王倩，王倩系张坊镇张老庄村村民。各被告在明知房产归属于王守民的情况下，恶意串通买卖王守民的房产，侵害了王守民的合法权益，诉至法院，望判如所请。 王**未作答辩。 李文西辩称，王守民所说的事情与事实不符，王**是以委托的身份与我签订的房屋买卖合同，因为签订合同之后，我就转让给王倩了，从始至终我与王守民之间没有任何协议，王守民起诉我没有道理。 张秀花未作答辩。 王倩辩称，我是与李文西签订的合同，与王守民没有任何关系，我们之间的买卖房屋的行为是正当买卖行为。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。王守民为证实其主张，提交如下证据： 证据一，王皮家村村委会出具的证明一份，证明内容：涉案房产为王守民于2008年3月份所建，属于王守民的合法财产。 证据二，2012年8月28日《协议合同》复印件一份，证明内容：王**与李文西恶意串通买卖王守民的房产，根据《合同法》第五十二条的相关规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效，根据协议表述“今由甲方以王守民代理身份，把位于王皮村十字路口往西148米左右路北王守民名下楼房拥有权（玖万元）价格转卖于乙方”，而乙方李文西同王守民一样为王皮村本村村民，在明知道该房产归属于王守民的前提下，同王**恶意串通，侵犯了王守民的合法权益，请求法院依法确认该《协议合同》无效，并由各被告赔偿王守民侵占房产期间的损失。 证据三，2013年4月3日《房屋转让协议》复印件一份，证明内容：李文西、张秀花将王守民房产以15万元的价格转手出售给王倩，涉案房产土地性质为集体土地，李文西无权处分属于王守民的房产，王倩不具有本村集体经济组织成员资格，双方恶意串通买卖王守民房产，该房产的买卖应当归属无效，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。我国房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。涉案房屋系在农村集体土地上建设的小产权房，属于法律、行政法规规定的禁止转让的房地产情形，根据合同法第五十二条第五项的规定，涉案房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，故涉案房屋买卖合同应为无效合同,根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。 证据四，2012年3月24日，王守民同王**签订的房屋抵押借款合同复印件一份，证明内容：该合同的证明人是李文西，因此李文西对房屋的权属情况及整个事情的经过都是明知的。 李文西对王守民提交的证据质证认为，对证据一无异议，2012年3月24日，王守民也在村委会开具同样的证明一份，目的是与王**签订借款抵押合同，证实其建设的涉案房产。对证据二，真实性无异议，该合同是有效的，王守民所述我与王**恶意串通，我不明白恶意串通是什么意思，王守民说我是房屋抵押合同的证明人，是王守民主动找我做房屋抵押证明人，何来恶意串通之说，正因为我是王守民与王**之间借款抵押合同的证明人，我才敢和王**签订房屋转让合同。如果我不知道王守民与王**有这个抵押合同，给我多少钱我也不会要这个房屋的，所以我认为这个合同是有效的。签订合同时王**给王守民通过多次电话，主要是王**与王守民签订了委托协议，王守民可以委托王**将涉案房屋进行出售，提交委托书一份。对证据三，真实性无异议，这份合同是在双方平等自愿的情况下签订的这个合同。对证据四，真实性无异议，我认为，之所以王守民与王**签订一系列的合同，主要是王守民借王**的钱没有还的原因，我认为欠债还钱天经地义，王**以受托人的身份出售楼房完全是情理之中，也应该是具有法律效力的，因为所有的借款合同的上面都有王守民自己的签字，也有证明人，这应该也是自愿签订的合同，同样具备法律效力。 王倩对王守民提交的证据质证认为，对证据一无异议。对证据二，真实性无异议，当时买这个房子，李文西所有的合同等手续都让我看过了，之后我才跟李文西签订的房屋转让协议，我的合同与王守民没有任何关系，签订合同时也曾给王守民打电话通知。对证据三，真实性无异议，当时签订该合同时，我认为是有效的，关于原告律师说“我与李文西恶意串通、我不属于本村村民”，我是从今年过年才把户口迁到我婆婆家那边（张坊镇张老庄村）去的，之前户籍一直是王皮家。对证据四，真实性无异议，我当时买这个楼房的时候，借款合同和房屋抵押借款协议都看过，也找律师咨询过，因为是先有了借款合同再有房屋抵押借款协议，再有委托王**买卖该房屋。 李文西为反驳王守民的主张提交如下反证，王守民与王倩分别质证： 证据一，2012年3月24日王皮家村委会出具的证明一份，证明内容：2012年3月24日，王守民与王**签订《房屋抵押借款合同》时，王守民在村委会开具的该证明，证明其对涉案房产享有产权。王守民质证认为，无异议。王倩质证认为，无异议。 证据二，委托书一份，证明内容：2012年3月24日，王守民为王**出具委托书一份，记载“委托书因借王**现金人民币柒万元整，定于2012年6月15日还清，如未还清本金，我将自愿委托王**将我孙集乡王皮村沿街房代理出售变现金。委托人：王守民证明人：车付波受托人：王**委托日期：2012年3月24号”。王守民质证认为，该委托书并未授权王**同他人签订买卖合同，也未授权王**决定房屋的买卖价格，根据合同法48条的规定，行为人没有代理权、超越代理权以被代理人的名义签订的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。因此，在没有明确授权的前提下，王**无权决定房屋的出售价格以及代替王守民签订买卖合同的的行为，其买卖行为对王守民不发生法律效力。被告李文西在明知该房产为王守民所有应当同王守民商定价格，签订买卖合同，未经王守民同意，买卖行为对王守民不发生法律效力。并且王守民的房屋为二层楼房，面积为160平方米，并且是沿街房，王**以严重不符合市场价格的9万元转让王守民房产，系明显的恶意串通，损害王守民利益。根据该房产的面积及位置，至少3000元/平方米，总价约为48万元。该委托书是王**在向王守民发放高利贷后，把王守民关到了商河县财富广场4楼403房间拿毛巾捂在王守民脸上，往王守民脸上倒水，并且拿狼牙棒殴打王守民，最后在胁迫下，王守民出具了委托书。王守民已经报警，案件正在侦破当中。王倩质证认为，对真实性无异议，当时委托书我也看过，委托书上大体内容是王守民借王**钱了，王守民不还钱的话，王**有权卖房子。上面签字也都是本人签的，所以我才敢在李文西手中买这个房子。 证据三，王守民与王**于2012年3月24日签订的借款合同原件一份、房屋抵押借款合同原件一份，王守民与王**于2012年5月2日签订的借款合同原件一份、王守民为王**出具的收到条一份，证明内容：王守民与王**之间的借款合同关系，王守民欠王**的钱，王守民无力偿还，王守民委托王**对其所有的涉案房产进行出售变现，偿还借款。王守民质证认为，对5万元的借款合同、房屋抵押借款合同的真实性无异议，该借贷关系属于高利借贷，当时借款人王**要的利息是10天3000元，对2万元的借款合同有异议，该2万元的借款并未实际发生。对房屋抵押借款合同的事项，根据物权法180条、187条，以建筑物设置抵押权的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，该抵押在法律上并未设立。王倩质证认为，对证据三无异议。 王倩庭后补交其户口簿单页一份、王皮家村委会提交的证明一份，证明内容：王倩于2019年12月9日因夫妻投靠，将户籍由王皮家村迁入张坊镇张老庄村。 经本院审查，本院对王守民、李文西、王倩分别提交的证据的真实性均予以认定。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：王守民与李文西、张秀花均为商河县孙集镇王皮家村村民，李文西与张秀花系夫妻关系。王倩的户籍于2019年12月9日，因夫妻投靠，由王皮家村迁入商河县张坊镇张老庄村。涉案房产位于王皮家村十字街路口西路北沿街房，门牌号为王皮家村135号，由王守民建于2008年，未办理集体土地所有权证、亦未办理房屋所有权证， 王**与王守民于2012年3月24日签订《借款合同》一份王**向王守民出借5万元，王守民向王**出具收到5万元的收到条一张；当日，双方签订《房屋抵押借款合同》一份，王守民将其所有的涉案房产抵押给王**，双方未办理房产抵押手续。2012年5月2日，王**与王守民另签订《借款合同》一份，王**向王守民出借2万元，王守民于当日向王**出具了收到2万元现金的收到条一张。另外，王守民向王**出具委托书一份，记载“委托书因借王**现金人民币柒万元整，定于2012年6月15日还清，如未还清本金，我将自愿委托王**将我孙集乡王皮村沿街房代理出售变现金。委托人：王守民证明人：车付波受托人：王**委托日期：2012年3月24号”。 2012年8月28日，王**与李文西签订《协议合同》一份，王**以王守民的代理人身份将涉案房产以9万元价格出卖给李文西。该《协议合同》记载“协议合同今由甲方以王守民委托代理身份，把位于王皮村十字路口往西148米左右处路北王守民名下楼房拥有权（玖万元整?90000）价格转卖于乙方。即日起，甲方必须确保，以后无论甲方与王守民之间的任何以此楼房为目的的经济及法律纠纷，由甲方自行解决处理，与乙方无任何关系。同时确保乙方的经济利益不受损失。如因甲方原因造成乙方受到经济利益损失，一切后果由甲方承担及经济赔偿责任。确保乙方无任何经济损失为原则。以上合同内容经甲乙双方共同协议达成一致，双方自愿遵守合同内容。如有违反以上合同内容，应承担一切法律责任。本合同一式三份。甲方：王**乙方：李文西证明方：王德战2012年8月28日”。签订协议不久，王**将涉案房屋交付李文西占有、使用。 2013年4月3日，李文西及其妻子张秀花与王倩签订《房屋转让协议》一份，李文西、张秀花又将涉案房产以15万元价格转卖给王倩。该《房屋转让协议》记载“房屋转让协议经张秀花妻子及李先召父亲同意，双方在自愿平等和协商一致的基础上，将王皮村十字路口往西148米左右处路北楼房面积160平米出售给王倩。该房屋转让成交价为人民币壹拾伍万元（?150000.-），分两次付清，买方先向卖方支付5万元定金，剩余款待李文西签字后一次性付清。自付定金之日起，该房屋的拥有权归买方所有，由于没有李文西的委托书，如因卖方原因造成买方受到经济利益损失，一切后果由卖方承担法律及经济赔偿责任，确保买方无任何经济损失为原则，以上协议内容买卖双方共同协议达成一致，双方自愿遵守合同内容。如违反以上协议，如违反以上协议，应承担一切法律责任。卖方：张秀花李文西买方：王倩证明担保人：王德战、李先召、李先福、王守良日期：2013年4月3号本合同一式三份”。签订合同不久，李文西将涉案房屋交付王倩占有、使用。 另查明，2013年，李文西与王倩签订《房屋转让协议》，王倩占有使用涉案房屋后，王守民曾报警处理，民警以存在经济纠纷未予处理。一直到2019年，王守民于2019年8月27日以排除妨害纠纷案由起诉王倩、张元峰（王倩之夫）要求腾空房屋，案号（2019）鲁0126民初2797号，后王守民撤回起诉。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条规定“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章”，王守民向王**出具的委托书明确记载“我将自愿委托王**将我孙集乡王皮村沿街房代理出售变现金”，王**基于委托书对出售涉案房产具有代理权，未超出代理权限。对于王守民的代理人王**与李文西签订的《协议合同》的法律效力的问题，王守民无直接证据证实王**与李文西系恶意串通，本院对其诉求不予支持。本院认为，农民对自家宅基地上的私有房屋享有完全的所有权，针对房屋进行的买卖是平等民事主体之间的私法行为，没有违反法律及行政法规的强制性规定，因此，代理人王**与李文西签订的《协议合同》，应属合法有效。对于李文西、张秀花与王倩签订的《房屋转让协议》，签订合同时王倩户籍仍在王皮家村，虽王倩户籍现已迁出，但王倩娘家系王皮家村，且其长期在王皮家村经营超市生意、居住生活在王皮家村，考虑到涉案房屋交付使用时间较长的事实，从维护交易秩序安全稳定原则、占有保护的法律规定角度，本院认为，该房屋转让协议并不当然无效，本院对王守民的该项诉求，亦不予支持。对于王守民返还房屋、赔偿损失的诉求，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”，涉案房产早已交付使用，虽未办理房产登记手续，王倩基于合同关系对房屋的占有应受法律保护，本院对该诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王守民的诉讼请求。 案件受理费1800元，减半收取900元，由原告王守民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张吉强 二〇二〇年八月三十一日 书记员  贾友倩