山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初4574号原告：青岛云房数据服务有限公司，住所地山东省青岛市市南区南京路8号15层，社会统一信用代码：91370202MA3BX5AK38。法定代表人：丁杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：尤培兰，女，1991年7月9日出生，汉族，住山东省泗水县。系该公司员工。委托诉讼代理人：张磊，男，1989年10月6日出生，汉族，住江苏省赣榆县，系该公司员工。被告：金宇龙，男，1976年5月4日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：赵子辉，山东坤拓律师事务所律师。原告青岛云房数据服务有限公司与被告金宇龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛云房数据服务有限公司的委托诉讼代理人尤培兰、张磊，被告金宇龙的委托诉讼代理人赵子辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛云房数据服务有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令解除《商铺租赁合同》；2、请求判令被告返还涉案商铺租赁保证金50000元及利息（自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告就位于青岛市城阳区商铺签订《商铺租赁合同》，用于原告商业经营。为了规避原、被告双方的经济损失继续扩大，原告积极与被告协商《商铺租赁合同》解约及退还租赁保证金事宜，被告一直推脱，拒绝与原告协商。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判令所请。被告金宇龙辩称，原、被告双方约定的租赁期限应至2020年9月23日，现尚在租赁期限内，被告主张继续履行合同，原告诉请不符合合同约定，请求法院依法驳回原告诉请。原告青岛云房数据服务有限公司向本院提交证据如下：证据1，租金押金收据。证明内容：兹收到青岛云房数据服务有限公司交来魅力之城（城阳区兴阳路415号1-2层）铺位租赁押金人民币50000元（大写伍万元）。证明事项：证明被告收到原告租赁押金50000元。被告对该证据无异议。证据2，商铺租赁合同。证据内容：合同第十四条：因不可抗力、政府拆迁或者升级改造，致使合同不能继续履行的，甲乙双方互不承担责任。证明事项：《合同法》第117条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。新冠状病毒感染××疫情属于不能预见、不能避免并不能客服的客观情况，属于不可抗力。根据法律规定及合同约定，被告应退还原告缴纳的租赁保证金。被告对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，根据合同的字面表意该不可抗力指的是地震等自然灾害将房屋毁损、政府征收征用房屋等客观情况，足以使原告不能正常占有使用房屋导致合同不能正常履行，新冠疫情无论是否定性为不可抗力其并没有影响原告实际占有使用房屋，合同仍可以正常履行，依据合同约定返还租赁保证金的条件为租赁期满或者合同解除、终止，但该合同至今租赁期未届满，双方也未协商一致解除合同，也不存在合同约定的原告可单方解除合同的事由，即触发退还租赁保证金的条件，均未满足，因此不能证明原告事项。证据3，照片。证据内容：涉案商铺两把锁，证明事项：被告用自己锁将涉案商铺控制，导致原告无法占有商铺，无法实现租赁商铺的目的。同时应视为被告同意解除合同，完成房屋交付。被告对证据的真实性及证明事项不认可。证据4，原告处工作人员张磊（本案代理人）与被告的金宇龙2020年4月13日至2020年4月16日的微信聊天记录，证明：原告已经通知被告解除合同。被告对证据的真实性无异议，但聊天内容中被告明确告知原告合同应履行到9月份，否则按违约处理，即被告明确不同意解除合同。被告金宇龙向本院提交证据如下：证据1，增值税普通发票和税收完税证明各1份.证明：被告缴纳自2018年9月24日至2020年4月23日的房产税、城镇使用税、个人所得税共计59222.09元，根据双方之间的合同约定上述税费应由原告承担，但是原告一直未缴纳，被告迫于无奈替其缴付。原告对税收完税证明的真实性无异议，对证明事项有异议，最新税务审计无需税票可以通过审计，原告财务每年核减。对增值税普通发票的真实性及证明事项均不认可。经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2015年8月24日签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于青岛市城阳区商铺出租给乙方作为商业经营使用，商铺租赁期限为5年，租赁时间自2015年9月24日起至2020年9月23日止（不含免租期）。租金共分十期支付，租金每半年支付一次,第十期为2020年3月24日起至2020年9月23日，租金为178652元，支付方式为银行转账。合同第四条约定，乙方应向甲方支付租赁保证金50000元作为履行本合同约定义务的担保。如乙方违反本合同的约定，甲方可从租赁保证金总扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。租赁期满或合同解除后3天内，租赁保证金在扣除应由乙方承担的前述费用后如有剩余，甲方如数退还（不计利息）。合同第十四条约定1.因不可抗力、政府拆迁或升级改造，致使合同不能继续履行的，甲乙双方互不承担责任。合同还约定了其他事项。另查明，合同签订后，原告于2015年12月19日向被告支付租赁押金50000元。庭审中双方均认可原告已交清2020年3月23日之前的租金。2020年3月24日至2020年9月23日租金原告尚未交付。庭审中原告称租赁涉案商铺用于经营房屋中介业务。又查明，原告处工作人员张磊（本案代理人）2020年4月13日通过微信向被告金宇龙发出解约通知函，载明：致金宇龙先生您与我司于2015年8月24日就位于青岛市城阳区商铺签署《商铺租赁合同》，用于商业经营（Q房网）。现因新冠状病毒感染××疫情的影响，我司承租的商铺陷入经营困境。根据《合同法》不可抗力的规定，我司需要解除合同，特发此函，望你收到此函后寻找新的租客，同时望你收到此函后3个工作日与我司协商合同解约、租金及保证金退还、商铺交接事宜。被告当日在微信中明确表示不同意解除租赁合同，并表示因疫情影响给原告一个月的免租期，合同必须执行到2020年9月份。还查明，原告庭审中称被告自2020年4月17日私自更换涉案租赁商铺的锁，导致原告无法使用商铺，目前大部分物品已经搬出涉案房屋，当时被告也在现场，但是没办理交接手续，原告想将钥匙还给被告，被告不接受且私自更换门锁。被告则称涉案商铺内部装修、桌椅、空调等均已经被原告搬离，但具体搬离日期不清楚，目前无人办公，其没有更换门锁。以上事实，有当事人提交的证据。当事人陈述、庭审笔录等在卷予以佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据双方诉辩主张，本案争议的焦点一是涉案商铺租赁合同能否解除的问题？二是租赁保证金能否返还及返还多少的问题？关于第一个焦点问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2020年1月20日，国家卫健委发布公告，将新型冠状病毒纳入《中华人民共和国××防治法》，并采取甲类××预防、控制措施；1月30日，世界卫生组织宣布新型冠状病毒疫情为“国际关注的突发公共卫生事件”。本案中，双方在履行租赁合同过程中遭遇新冠疫情的影响，该疫情不能预见、不能避免并且不能克服，应属不可抗力。原告称所租赁的涉案房屋的主要经营房屋中介业务，在疫情防控期间经营严重困难，并通过微信于2020年4月13日向被告发出解约通知函，从微信聊天的内容看，被告虽不同意解除租赁合同，但从庭审双方陈述及该解约通知函的内容看，原告于2020年4月17日已搬离涉案商铺，原告以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，租赁合同实际已解除，鉴于租赁合同不宜强制履行，本院对此认为，双方租赁合同于2020年4月17日实际解除，本院对原告要求解除租赁合同的主张予以支持。关于第二个焦点问题。根据双方合同约定，租赁期满或合同解除后，租赁保证金在扣除应由原告承担的相应费用后如有剩余，被告如数退还（不计利息）；同时约定因不可抗力致使合同不能继续的，双方互不承担责任。本案中，双方在履行过程中因新冠疫情这一不可抗力致使合同不能继续履行，并导致租赁合同解除，故原告要求被告返还租赁保证金的主张，符合合同约定，本院予以部分支持，对其利息主张不予支持，但因双方租赁合同解除时，原告还在实际使用涉案商铺，原告并未支付被告2020年3月24日至2020年4月17日期间的租金，故原告应支付被告该期间的租金24273元（178652元÷184天×25天）。综上，在扣减原告应支付该期间租金后，被告需返还原告租赁保证金25727元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》六十条、第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告青岛云房数据服务有限公司与被告金宇龙之间涉案《商铺租赁合同》于2020年4月17日解除。二、被告金宇龙于本判决生效后10日内返还原告青岛云房数据服务有限公司房屋租赁保证金人民币25727元。四、驳回青岛云房数据服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，原告承担510元，被告承担540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  康廷富审判员  赵丕杰审判员  顾 伟二〇二〇年八月二十八日书记员  纪晓琛