湖北省京山市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0821民初643号原告：湖北世纪凯发房地产开发有限公司，住所地湖北省应城市蒲阳大道学苑春晓1栋301室，统一社会信用代码91420981773916176R。法定代表人：陈建坤，董事长。委托诉讼代理人：伍清平，湖北惠山律师事务所律师。被告：王辉，男，1966年12月1日出生，汉族，住湖北省京山市，原告湖北世纪凯发房地产开发有限公司（以下简称凯发房产公司）与被告王辉商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯发房产公司的诉讼代理人伍清平，被告王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯发房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令王辉支付购房款34万元；2.判令王辉支付逾期付款违约金（从2012年11月7日起至2015年7月28日止，违约金为39万×0.04%×991＝154596元，从2015年7月29日至欠款付清时止，以34万元为基数，以日万分之四为比率计算，至起诉时止，累计违约金为377636元）；3.王辉承担本案案件受理费5488元、保全申请费4170元及为财产保全而支付的保险费2170元。事实和理由：2012年11月6日，凯发房产公司与王辉签订两份《商品房买卖合同》，约定将其开发的两处商铺出售给王辉，商铺位于京山市人民大道与××大道交汇处之“世纪凯发御景天城”，王辉选购的商铺为该小区的第3幢1屋3－11号商铺、3－12号商铺，合同第八条约定：3－11号商铺合同总价472188元，合同签订当日首付242188元，银行按揭贷款23万元，3－12号商铺合同价款461092元，合同签订当日首付231092元，银行按揭贷款23万元。同时约定，买受人逾期付款的违约责任：合同继续履行的，买受人承担的违约责任为“自本合同第八条的应付款期限届满之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。”合同签订后，凯发房产公司依约向王辉交付了两个商铺，王辉仅向凯发房产公司支付了首付款83280元，银行按揭贷款全部支付到位。后经催告，王辉于2015年7月28日支付首付款5万元，欠付首付款34万元至今未付。商铺交付后，王辉在交付的商铺进行隔层，隔层部分出现裂痕，王辉认为是凯发房产公司商铺旁的道路规划改变为商铺，致王辉的商铺产生质量问题，凯发房产公司向王辉催告付款时，王辉则每每以此拒付。凯发房产公司认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，王辉不履行付款义务，构成违约。为此，诉至本院。王辉辩称，不同意支付凯发房产公司34万元购房款及承担违约责任，因为凯发房产公司3－12号商铺存在严重的质量问题，系因凯发房产公司违规将消防通道变更为商铺而产生，并非因为王辉隔层导致。王辉于2012年10月份，购买凯发房产公司开发的御景天城商业街3－11、3－12号商铺，同年12月份浇注隔层现浇，次年上半年完成装修。房款的支付情况与凯发房产公司诉状中陈述相符，但王辉给凯发房产公司安装样板房，凯发房产公司欠付王辉的2.75万元空调款应在34万元购房款中扣减。王辉曾与凯发房产公司达成口头意见房款分期支付，并于2014年年中到凯发房产公司财务处要求付款10万元，但财务处以需一次性付清余款为由拒绝。3－12号商铺在2012年至2015年7月28日前无任何质量问题，但2015年7月28日后，因凯发房产公司将紧邻3－12号商铺的消防通道违规建成商铺，改建商铺于2013年出售，2015年开始装修，导致3－12号商铺与改建商铺共用的墙体下沉、开裂、漏水。从2015年下半年开始，针对3－12号商铺的墙体开裂及漏水问题，物业公司多次进行维修，但漏水问题更加严重。2019年凯发房产公司法定代表人察看现场后，承诺免费对3－12号商铺进行维修。围绕诉讼请求，凯发房产公司依法向本院提交如下证据：A1.原、被告身份信息;A2.《商品房买卖合同》二份;A3.付款凭证及付款说明;A4.工程竣工验收备案证明一份；A5.关于调整御景天城2#、3#商住楼消防通道规划的请示及回复各一份；A6.民事诉状一份；A7.2019年7月11日催告通知书一份。王辉依法向本院提交如下证据：B1.照片三十二张、光盘一份；B2.更改通知书二份、示意图三份。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：凯发房产公司提交的证据A5，消防通道的变更时间为2016年2月5日，而证据B2更正通知书作出的时间为2016年3月7日，更正通知书与消防通道变更回复内容相矛盾，应以时间在后的更正通知书记载为准，故本院对证据A5不予采信。王辉提交证据B1，该证据无法辨认是3－12号商铺，亦无法判断质量问题的程度和原因，故对该证据本院不予采信。凯发房产公司对于3－12号商铺墙壁存在裂痕及渗漏的事实无异议，本院予以确认。证据B2中示意图三份，系王辉制作，无其他证据相印证，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月6日，凯发房产公司作为出卖人与买受人王辉签订《商品房买卖合同》二份，凯发房产公司将其投资建设的世纪凯发·御景天城3幢1层3－11、3－12号商铺出卖给王辉。其中编号为JSX201201996的合同约定：第三条商品房基本情况，该商品房为本合同第一条约定的项目中的第3幢1层3－12号商铺号房。该商品房用途为商铺，建筑面积共60.67平方米。第七条计价方式和价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7600元，总金额461092元。第八条付款方式及期限，签订本合同当日买受人支付购房总价款的50%计人民币231092元，剩余购房款计为23万元，由买受人办理银行按揭一次性付清。第九条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同第八条约定的时间支付买房款，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，自本合同第八条约定的应付款期限届满之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分3的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的万分之3向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付房价款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同第八条约定的应付款期限届满之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4（该比率应不小于第〈1〉项中的比率）的违约金。合同另对交房期限及条件、出卖人逾期交房的违约责任等内容进行了约定。编号为JSX201201997的合同，除商品房房号为第3幢1层3－11号商铺；面积共62.13平方米；总价款472188元；签订本合同当日支付购房总价款的50%计为人民币242188元外，其他部分约定与JSX201201996合同相同。合同签订同时，凯发房产公司向王辉交付了二商铺钥匙。王辉收到二商铺后，开始进行装修，同年12月浇注隔层现浇，次年上半年装修完成。2013年4月24日，包括案涉二商铺的建筑工程取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。王辉支付购房款的情况如下：签订合同当日支付83280元，2012年12月12日通过中国工商银行按揭贷款支付46万元，2015年7月28日支付5万元。案涉二商铺在2015年7月28日前未出现质量问题，之后部分墙体出现裂痕及渗漏，物业公司曾多次安排工作人员进行维修。2019年7月11日，凯发房产公司向王辉发出催告通知书，要求王辉在收到通知书之日起十日内支付下欠首付款34万元，逾期不支付的，将按合同约定计算违约损失。王辉在下方写明因房屋质量问题拒付房款及36栋装修空调，总价27500元，未结算货款。截止法庭辩论终结，案涉二商铺尚未办理房屋权属登记转移手续。另查明，房产管理部门于2016年3月17日向凯发房产公司发出房屋更正登记通知书，告知2号楼与3号楼之间的房屋（案涉3－12号商铺旁），因无规划证明，对房屋登记簿上登记面积予以更正，无规划证明的通道面积107.02㎡予以减除。因认为案涉3－12号商铺出现裂痕及渗漏等问题系因凯发房产公司擅自更改规划、建造商铺导致，王辉作为原告以凯发房产公司为被告诉至本院，要求凯发房产公司立即拆除御景天城2号楼3号楼之间的3幢1单元1层113室，并恢复原状及赔偿王辉损失51万元（暂定，待鉴定后作相应调整）。本院已于2019年9月6日受理，目前该案正在审理过程中。本院认为，原、被告签订的二份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。凯发房产公司向王辉交付了商铺。王辉未按约付款，构成违约，凯发房产公司要求其支付欠付的购房款34万元及承担逾期付款违约金，本院予以支持。王辉辩称系因案涉二商铺出现严重质量问题而拒付购房款的意见，本院不予采纳。理由如下：1.凯发房产公司诉请支付的购房款依合同约定应于2012年11月6日（合同签订当日）支付，而王辉自认案涉二商铺出现质量问题是在2015年7月28日之后，王辉履行义务在前且当时商铺并未出现质量问题，其无权以不安抗辩权或先履行抗辩权为由拒付购房款；2.二商铺已经竣工验收合格，王辉认为案涉3－12号商铺出现质量问题的原因是凯发房产公司违规建设导致，其已就相关损失另案起诉，案涉3－12号商铺的质量问题不属于本案审理范围，王辉不能以此为由拒付购房款。另王辉关于其与凯发房产公司达成了分期支付房款的约定及欠付的购房款应扣减为凯发房产公司安装空调的款项2.75万元，因未提交证据予以证明，凯发房产公司未予认可，本院均不予采信。凯发房产公司诉请王辉承担为财产保全而支付的保险费2170元，但未提交支付相关保险费的证据，且因保全而支付的保险费并非为诉讼支付的合理必要费用，本院不予支持。关于逾期付款违约金的问题。凯发房产公司诉请王辉依合同约定，从应付款期限届满之第二日起即2012年11月7日起按日0.04%标准计算至付清之日止。王辉认为其不应支付违约金，经本院就是否以违约金过高需调整进行释明后，其坚持认为不应支付违约金。本院认为，王辉未按约支付购房款，应承担支付违约金的违约责任，日0.04%的违约金计算标准折算成年息为14.6%，该标准并未过分高于造成的损失，故凯发房产公司关于违约金的诉请有事实及法律依据，本院予以确认。综上，依照《》第第一款、第第一款、第、第第一款，《》第之规定，判决如下：一、王辉于本判决生效之日起三日内支付湖北世纪凯发房地产开发有限公司购房款34万元及逾期付款违约金（按日0.04%标准，以39万元为基数从2012年11月7日起计算至2015年7月27日止，以34万元为基数从2015年7月28日起计算至付清之日止）。二、驳回湖北世纪凯发房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5488元（已减半），保全申请费4170元，共计9658元，由王辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员 姜 文二〇二〇年八月六日书记员 王一婷