甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初1716号原告：王素风，女，1978年11月24日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。被告：甘肃居安房地产代理有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区福利西路37号1单元102室。法定代表人：李冰，该公司经理。委托诉讼代理人：王成龙，男，该公司职工。第三人：田鹏秀，男，1985年4月29日出生，汉族，住甘肃省礼县。原告王素风与被告甘肃居安房地产代理有限公司（以下简称居安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案审理过程中，发现原告遗漏必要共同诉讼参加人，依职权追加田鹏秀参加诉讼。原告王素风、被告居安公司委托诉讼代理人王成龙、第三人田鹏秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王素风向本院提出诉讼请求：1．解除王素风与居安公司签订的房屋买卖合同；2．居安公司向王素风支付定金3万元；3．本案诉讼费由居安公司负担。事实与理由：2019年12月，居安公司联系王素风，要求代其出售挂在网上待售的位于兰州市西固区的房屋。2019年12月14日，王素风、居安公司、田鹏秀签订房屋买卖合同，约定田鹏秀先交纳3万元定金，若田鹏秀违约，则无权索回定金。田鹏秀将3万元定金交与居安公司，后因个人原因，一直未支付首付款，致房屋买卖合同无法继续履行。王素风多次要求居安公司返还定金，均无果。定金旨在担保合同的履行，居安公司无权占有。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实告知。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”签订房屋买卖合同之前，田鹏秀已告知王素风自身征信有问题，可能无法办理银行贷款。但是，居安公司始终未向王素风披露该信息。居安公司为了收取中介费，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害王素风的利益，致王素风至今未能售出房屋。田鹏秀因个人原因导致合同无法继续履行，构成违约，已交纳的3万元的定金不予退还。居安公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，严重损害王素风利益，依法不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居安公司继续占有定金的行为缺乏事实与法律依据，构成非法占有。为维护自身合法权益，王素风诉至人民法院。居安公司辩称，其已与王素风协商过赔偿事宜，以1,000元／月的租金标准赔偿，受疫情影响，自2019年12月至2020年5月，共赔偿6,000元，但王素风不同意。田鹏秀述称，第一次办理银行贷款时，因为担保人的问题，未果；第二次又因担保人的问题，未果；第三次办理贷款时，因为没有担保人，又未果。田鹏秀一直有意购买王素风的房屋，但因为首付高而手头紧，无法继续履行合同。田鹏秀希望王素风多给点时间凑首付款。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。王素风提交的房屋买卖合同、定金协议与居安公司提交的房屋买卖合同，以上是当事人对真实性无异议的证据，具有与本案纠纷的关联性，可以作为定案依据，本院予以采信。通过对当事人提交的证据进行认定并结合庭审调查，本院查明如下案件事实：涉案房屋位于兰州市西固区，所有权登记在王素风名下。2019年12月14日，王素风与田鹏秀经居安公司居间介绍，签订《房屋买卖成交合同》。合同约定，王素风以65.6万元，将涉案房屋售与田鹏秀，付款方式为银行按揭，首付款为15.6万元；还约定，田鹏秀交纳定金3万元，若田鹏秀中途“毁约”，定金不予退还，其中50%作为违约金赔偿给王素风，剩余50%作为居安公司的中介佣金。同日，王素风与居安公司签订《定金协议》，约定“在西固房产交易中心做完相关测绘手续，乙方（田鹏秀）贷款审核通过后，乙方所交付房屋定金将冲抵购买该房屋的房款”。居安公司代王素风收取了田鹏秀支付的3万元定金。合同履行过程中，田鹏秀无资力支付首付款，且屡屡办贷款无果。王素风要求田鹏秀于2020年5月至8月履行完毕支付首付款、办理银行按揭贷款的义务，田鹏秀称无法保证在该期限内履行完毕前述义务，双方未在延长履行期限上达成合意。本院认为，王素风与田鹏秀签订的《房屋买卖成交合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。第一，关于合同的解除问题。王素风称其未能取得房款，故主张解除合同。可见，王素风是以合同目的不能实现为由，行使《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的单方解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。居安公司当庭抗辩称合同未约定履行期限。合同未约定履行期限，不应视为无限期履行的合同，否则将严重阻碍物的流转与社会财富的增长。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同的履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。合同签订于2019年12月14日，至王素风起诉之日，长达半年多，王素风留给田鹏秀的履行期限可谓充裕，亦远远超出一般房屋买卖合同的履行期限。但是，田鹏秀一直未支付首付款，亦未办妥银行贷款，致使王素风至今未取得房款。田鹏秀的行为构成逾期违约，并肇致王素风的合同目的不能实现。法律规定的单方解除权已经成就，王素风有权解除合同。合同的单方解除权作为形成权，自权利人的解除通知到达对方当事人时，合同解除。王素风向本院起诉要求解除合同，本院向居安公司、田鹏秀送达民事起诉状时，解除通知到达对方。2020年7月9日，本院向居安公司送达起诉状副本。2020年7月31日，本院通知田鹏秀参加诉讼并向其送达起诉状副本。至此，王素风的解除通知已到达合同相对人，合同得解除。本院对王素风主张解除合同的诉请予以支持。另，在市场经济条件下，交易效率与交易机会直接关系到交易主体的切身经济利益。合同签订后半年多，田鹏秀未向王素风支付首付款，未办成银行按揭贷款，直至开庭日，田鹏秀仍当庭表示无资力、仍在筹措首付款、仍在积极办理贷款、仍希望继续购买涉案房屋，交易效力低下，令王素风耗费了较多的时间与精力，且极可能错失诸多交易机会。田鹏秀对合同的实际履行状况与市场经济下的鼓励交易、注重交易效率的要求相悖。第二，关于定金。王素风与田鹏秀在合同中约定了定金条款，田鹏秀依约向王素风支付了定金3万元，作为履行合同的担保。田鹏秀未履行合同义务，致王素风未能实现合同目的。田鹏秀的行为构成违约，应当受定金罚则的拘束，不得向王素风主张返还定金。居安公司作为代收人，代王素风收取和暂时持有定金，但定金归王素风所有，王素风有权向居安公司主张返还。另，合同约定，田鹏秀“毁约”，所交定金一半作为违约金归王素风，一半作为居安公司的中介佣金。居安公司作为居间方，已促成买卖双方签订合同，无论有无未尽之勤勉义务，均有权依约收取居间服务费。私法是当事人的意思自治法。从充分尊重当事人意思自治的角度出发，田鹏秀所交定金的一半应作为居安公司的居间服务费。本院对王素风主张居安公司向其返还定金1.5万元的诉请予以支持，对超出部分不予支持。第三，关于本案案件受理费的负担。田鹏秀违约，肇致合同不能继续履行，进而酿成本诉。作为违约方，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，田鹏秀应当负担本案的案件受理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决如下：一、原告王素风与被告甘肃居安房地产代理有限公司、第三人田鹏秀于2019年12月14日签订的《房屋买卖成交合同》，于2020年7月31日解除；二、被告甘肃居安房地产代理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告王素风返还代收的定金1.5万元；三、驳回原告王素风的其他诉讼请求。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费275元，由第三人田鹏秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张倩倩二〇二〇年八月二十六日书记员  保 娜