黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0206民初44号原告：葛小磊，男，1990年9月6日出生，汉族，一重集团员工，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：张武（葛小磊岳父），男，1965年2月14日出生，汉族，富拉尔基区黑化退休工人，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。原告：张宏佳，女，1989年5月15日出生，汉族，齐齐哈尔医学院附属第一医院医生，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：张武（张宏佳父亲），男，1965年2月14日出生，汉族，富拉尔基区黑化退休工人，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。被告：交通房地产开发有限责任公司，住所地：黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区军校街5号。法定代表人：韩春东，该公司董事长。委托诉讼代理人：赫中婷，该公司员工。第三人：刘鹤，女，1997年11月13日出生，汉族，齐齐哈尔医学院附属第一医院护士，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。第三人：中国银行股份有限公司齐齐哈尔富拉尔基支行，住所地：黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区和平大街192号，统一社会信用代码：91230206828468818Q。法定代表人：牛占成，该行行长。委托诉讼代理人：李雪红，该行员工。原告葛小磊、张宏佳与被告交通房地产开发有限责任公司（以下简称交通房地产公司）、第三人刘鹤、中国银行股份有限公司齐齐哈尔富拉尔基支行（以下简称中国银行富拉尔基支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，葛小磊、张宏佳于2020年2月3日提出中止诉讼申请，依法适用简易程序，于2020年4月14日第一次公开开庭进行了审理，原告葛小磊、张宏佳到庭参加诉讼，被告交通房地产公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。法院依职权追加刘鹤、中国银行富拉尔基支行作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，于2020年8月6日第二次公开开庭进行了审理。原告葛小磊、张宏佳的委托诉讼代理人张武、被告交通房地产公司委托诉讼代理人赫中婷、第三人刘鹤、中国银行富拉尔基支行委托诉讼代理人李雪红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛小磊、张宏佳向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原被告签定房屋买卖合同依法有效，要求被告配合二原告办理房屋过户手续；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：葛小磊与张宏佳系夫妻关系，葛小磊、张宏佳于2018年7月1日与交通房地产公司签订一份房屋买卖合同，葛小磊、张宏佳以每平方米3376.60元，建筑面积为94.77平方米，总价格为32万元购买坐落于富拉尔基区××新村小区××单元××号房屋一处（详见商品房买卖合同书一份），葛小磊、张宏佳于2018年7月1日一次性交齐全部房款（详见收据一份）。当时交通房地产公司口头承诺，两个月后给葛小磊、张宏佳办理房屋过户手续，两个月后，葛小磊、张宏佳多次找到交通房地产公司，交通房地产公司推拖至今，故诉至法院。被告交通房地产公司辩称，原告葛小磊、张宏佳起诉的事实属实，葛小磊、张宏佳确实购买了房屋，已经将房款全部交齐，当时我们约定能过户的时候就给办理过户手续，而且过户所花费的一切费用由交通房地产公司负担。第三人刘鹤陈述，同意房屋由被告交通房地产公司卖给原告葛小磊、张宏佳，当时其确实是在2017年1月11日跟交通房地产公司买的涉案房屋，买完房屋后办理预告登记，然后向中行贷款，两个月后其不想购买该房屋，其与交通房地产公司协商退房，交通房地产公司同意，交通房地产公司将刘鹤从中行贷款22.2万元给付刘鹤，之后刘鹤一直按时偿还贷款。第三人中国银行富拉尔基支行陈述，中国银行富拉尔基支行已经取得对齐齐哈尔市富拉尔基区红岸新村12#楼2单元601室的预告登记证书，权利人为中国银行富拉尔基支行，义务人为刘鹤，该房屋也尚处于未能办理不动产登记阶段，因此预告登记是有效的，中国银行富拉尔基支行为该房屋的权利人，任何人不能擅自处置该房产，因此按照法律规定，中国银行富拉尔基支行认为借款人刘鹤退房给交通房地产公司未征得中国银行富拉尔基支行书面同意，以及交通房地产公司在明知借款人未还清中国银行富拉尔基支行贷款前提下擅自将该房屋再次买卖给他人的行为是无效的，中国银行富拉尔基支行有权追回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告葛小磊、张宏佳提供证据：房屋买卖合同一份、付房款收据一份、购房款汇款凭证一份、物业费收据、垃圾清运费收据、燃气费收据、居民供热合同，证明葛小磊、张宏佳与交通房地产公司签订了房屋买卖合同，葛小磊、张宏佳已经按照约定支付了购房款，该房屋葛小磊、张宏佳已经办理了入户，葛小磊、张宏佳也一直在住，各种费用也是葛小磊、张宏佳一直在交。被告交通房地产公司未向法庭提供证据。第三人刘鹤未向法庭提供证据。第三人中国银行富拉尔基支行提供证据：个人一手房贷款申请表一份，个人一手住房贷款合同，商品房买卖合同，不动产预告登记证明，借款人正常还款的明细，证明借款人向中国银行富拉尔基支行申请贷款，并同中国银行富拉尔基支行签订贷款合同并办理房屋抵押预告登记，截至目前还款正常，房屋抵押权人为我行，按照合同约定借款人刘鹤处置该房产应该在偿还完中国银行富拉尔基支行贷款完毕后方可进行。法院调取的不动产登记权利信息一份。本院认证如下：对原告葛小磊、张宏佳，第三人中国银行富拉尔基支行提供的证据的真实性本院予以确认，但对这些证据需要证明的内容，本院将结合案情加以综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告葛小磊、张宏佳与被告交通房地产公司于2018年7月1日签订《商品房买卖合同》一份，葛小磊、张宏佳购买坐落于黑龙江省齐齐哈尔市××区××办事处××新村小区××＃楼××单元××号房屋（建筑面积为94.77平方米），葛小磊、张宏佳于当日向交通房地产公司交付购房款32万元。第三人刘鹤于2017年1月16日向交通房地产公司购买了坐落于齐齐哈尔市××区××办事处××新村××＃楼××单元××号的房屋，当日，双方在富拉尔基区房地局办理预售商品房买卖预告登记，权利人为刘鹤，义务人为交通房地产公司。刘鹤用上述房屋作抵押向中国银行富拉尔基支行贷款222000.00元，并于2017年2月7日在富拉尔基区房地局办理预售商品房抵押权预告登记，权利人为中国银行富拉尔基支行，义务人为刘鹤。本院认为，本案案由系房屋买卖合同纠纷，根据原告葛小磊、张宏佳提供的房屋买卖合同、收据、银行汇款凭证，葛小磊、张宏佳与被告交通房地产公司于2018年7月1日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。葛小磊、张宏佳请求法院确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因涉案房屋于2017年1月16日由第三人刘鹤（权利人）与交通房地产公司（义务人）在富拉尔基区房地局办理了预售商品房买卖预告登记，于2017年2月7日由第三人中国银行股份有限公司（权利人）与刘鹤（义务人）在富拉尔基区房地局办理了预售商品房抵押预告登记，未经预告登记的权利人中国银行股份有限公司同意，交通房地产公司处分该不动产的，不发生物权效力。关于葛小磊、张宏佳要求交通房地产公司协助葛小磊、张宏佳办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持，葛小磊、张宏佳可要求交通房地产公司承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条,《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：确认原告葛小磊、张宏佳与被告交通房地产开发有限责任公司于2018年7月1日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告葛小磊、张宏佳的其他诉讼请求。执行办法：待本判决生效后立即执行。案件受理费100.00元，由原告葛小磊、张宏佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  周 姗人民陪审员  李大鹏人民陪审员  孙 影二〇二〇年八月二十八日书 记 员  杜洪达