广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初2856号 原告：桂平市大乐购购物中心，住所地:桂平市西山镇浔洲路福桂三千城C区负一负二楼，注册号:450881600385407。 经营者:叶炳阳，男，1981年1月10日出生，汉族，住广西苍梧县。 委托诉讼代理人：张成，广西贵诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐毓阳，广西贵诚律师事务所律师。 被告桂平市素食轩素食自助餐厅，住所地:桂平市西山镇浔洲路大乐购购物中心二楼，统一社会信用代码:92450881MA5L6L5E16。 经营者：吴流明，男，1974年1月1日出生，汉族，住桂平市。 原告桂平市大乐购购物中心(以下简称大乐购中心)与被告桂平市素食轩素食自助餐厅(以下简称素食轩餐厅)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。代书记员莫凯媚担任法庭记录。原告大乐购中心的委托诉讼代理人张成、唐毓阳，被告素食轩餐厅的经营者吴流明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大乐购中心向本院提出诉讼请求：1、解除原告大乐购中心与被告素食轩餐厅签订的《租赁合同》;2、被告素食轩餐厅将桂平市饮食区300平方米商铺清场交还给原告大乐购中心;3、确认原告大乐购中心有权不予退还合同保证金22000元给被告素食轩餐厅;4、被告素食轩餐厅支付租金108000元(暂计至2020年6月)、电费12401.10元、水费1079.2元，共计121480.30元给原告大乐购中心;5、被告素食轩餐厅向给原告大乐购中心支付逾期付款违约金13589.86元【逾期付款违约金计算方法:（1）从2019年10月6日至2019年11月5日止，以15458.60元为基数计算为309.17元（15458.6元×2%×1个月），（2）从2019年11月6日至2019年5月5日，以28959.6元为基数计算为579.19元（28959.60元×2%×1个月），（3）从2019年12月6日至2020年1月5日，以47139.5元为基数计算为942.79元（47139.50元×2%×1个月），（4）从2020年1月6日至2020年3月5日，以63070.80元为基数计算为2522.83元（63070.80元×2%×2个月），（5）从2020年3月6日至2020年4月5日，以78710.4元为基数计算为1574.20元（78710.40元×2%×1个月），（6）从2020年4月6日至2020年5月5日，以92883.6元为基数计算为1857.67元（92883.60元×2%×1个月），（7）从2020年5月6日至2020年6月5日，以107980.3元为基数计算为2159.60元（107980.30元×2%×1个月），（8）从2020年6月6日至还清欠款之日止，以121480.3元为基数计算为3644.41元（121480.30元×2%×1.5个月）;逾期付款违约金均按月利率2%计算。暂计至2020年7月21日止】；6、被告素食轩餐厅赔偿占用商铺期间给原告大乐购中心造成的经济损失6750元(损失计算标准:自2020年7月1日起计至被告素食轩餐厅交还商铺之日止每月按13500元计算，暂计至2020年7月21日);7、本案诉讼费用由被告素食轩餐厅承担。事实和理由：2017年4月8日，原、被告双方签订《租赁合同》，合同约定由原告将位于广西桂平市饮食区300平方米商铺出租给被告使用，租期5年，自2017年4月8日起至2022年4月8日止。2019年3月31日前每月租金11000元，之后每月租金为13500元。被告应在每月5日前缴交当月租金，逾期每日按缴交总额的3%计滞纳金。同时还约定如被告逾期超过10天未向原告缴交租金及其他费用，原告有权单方面终止合同，不退还合同保证金等。签订合同后，被告在2019年10月开始出现欠租、欠费情形，至2020年6月止，共拖欠租金108000元、电费12401.1元、水费1079.2元(因被告关门，水电未抄表，故不含2020年5月水电费)。同时，被告已于2020年6月15日停止营业，自行解除合同，但未向原告清场交还场地，也没有付清拖欠的费用。为此，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请判如所请。 被告素食轩餐厅辩称，双方签订合同后,至被告经营素食轩餐厅开始，隔壁的租户油烟吹入被告餐厅，造成顾客意见很大，并影响了被告的经营。为此被告一直向原告反映，要求原告处理好油烟排放问题，但未得到处理，直到2018年3月份，原告才以版块封实隔壁墙，但并未对天花板顶封实，导致油烟抽不出，到了8月份，隔壁租户油烟反吹进来被告餐厅，造成被告很多顾客流失。2019年8月份之后，双方仍一直协商油烟的问题，被告言明，若原告不再解决油烟问题的，被告则不再交纳租金。2020年的5月，双方多次沟通租金问题，至2020年6月13日被告将钥匙交还给原告。请法院依法作出判决。 本院经审理认定事实如下:2016年3月23日，福桂房地产开发有限公司与叶炳阳签订了《房屋租赁合同》，由福桂房地产开发有限公司将其所有的位于福桂三千城C区地下室地下一层商场2、地下二层商场1、地下二层商场3及地下二层商铺C-101、C-130、C-131,共计建筑面积18761.14平方米出租给叶炳阳管理使用，租期为18年。2016年7月4日，工商行政管理部门向叶炳阳颁发了桂平市大乐购购物中心的营业执照，类型为个体工商户，经营者为叶炳阳。2017年4月8日，原告大乐购中心与吴流明签订了《租赁合同》一份，约定：由原告将其已取得承租权的位于福桂三千城Ｃ区饮食区300平方米商铺出租给吴流明经营饮食项目，租期自2017年4月8日起至2022年4月8日止，月租金为11000元，自2019年4月1日起月租金为13500元，租金在每个月的1日至5日之前缴纳，逾期则按应缴交租金总额的日3%交纳滞纳金，逾期超过10天未缴交租金及其他费用，原告有权单方面终止合同，不退还合同保证金等。合同签订的当天，吴流明向原告交纳了保证金22000元，原告也将出租的场地交付给吴流明使用。2017年6月7日，工商行政管理部门向吴流明颁发了素食轩餐厅的营业执照，类型为个体工商户，经营者为吴流明。在双方履行合同过程中，被告自2019年10月开始出现欠租、欠费情形，至2020年6月止，共拖欠租金108000元、电费12401.1元、水费1079.2元（不含2020年5月份的水、电费)。被告已于2020年6月13日将钥匙交还给原告，并停止营业，但未滕空场地。庭审中，原告言明不使用被告装修、装饰物品。 另查明，因新型××疫情影响，福桂房地产开发有限公司已免除本案原告的2020年2月份租金，原告亦未主张本案中的2020年2月份租金及水电费。被告拖欠原告租金及水电费为：2019年10月份租金13500元、水费174元、电费1783元，2019年11月份租金13500元、水费0元、电费0元，2019年12月份租金13500元、水费444元、电费4236元，2020年1月份租金13500元、水费178元、电费2252元，2020年3月份租金13500元、水费159元、电费1980元，2020年4月份租金13500元、水费34元、电费639元，2020年5月份租金13500元、水费87元、电费1509元，2020年6月份租金13500元，合计租金108000元、水费1079元、电费12401.10元。 本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，而且并没有违反法律、行政法规强制性的规定，应属于有效的房屋租赁合同，合同内容对当事人均具有法律上的约束力。被告在履行合同过程中，自2019年10月开始欠缴租金给原告，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。依合同约定，被告逾期超过10天未缴交租金及其他费用，原告有权单方面终止合同，而被告已长期未交纳租金及其他费用给原告，已构成根本违约，故原告请求解除双方签订的《租赁合同》，既有合同的约定，也符合法律的规定，本院予以支持。既然合同已解除，被告理应将其原承租的位于桂平市饮食区300平方米商铺藤空并返还给原告，同时被告亦应支付自2019年10月起至2020年6月止拖欠的租金108000元及水电费13480.30元给原告。对被告在合同签订时已交纳的履约保证金22000元，应否由原告返还给被告问题。履约保证金是一种由双方当事人意定的金钱担保，应适用当事人意思自治原则，并在不违反法律、行政法规强制性的规定的情况下，应按双方当事人之间的约定并适用履约保证金条款。本案中，在双方签订的合同第三条第2点中已约定“被告逾期超过10天未缴交租金及其他费用，原告有权不退还合同保证金。”，因此，原告诉请确认其不予退还合同保证金22000元给被告，理由充分，本院予以采纳。对原告诉请的违约金问题。在双方签订的合同中，只是约定被告逾期交纳租金，则按逾期交纳租金总额支付日百分之三滞纳金，而对水、电费等其他费用，并未有相应的约定。本案中，原告主张按月利率2%计算违约金，并无不当，本院予以采纳，但仅应计算被告逾期交纳租金总额的违约金，并分段计算至本判决确定的履行期限届满之日止。至于被告拖欠的水、电费，则应按年利率6%，并自原告主张权利之日（2020年7月22日）起至本判决确定的履行期限届满之日止。对于原告主张赔偿经济损失问题，在本判决未生效前，合同解除效力尚未确定，原告待本判决生效后，可就赔偿经济损失部分另案主张权利。对被告装饰装修残值，本案是因被告违约导致合同解除，而原告并未同意利用，故被告应对装饰装修物品予以拆除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定,判决如下: 一、解除原告桂平市大乐购购物中心与被告桂平市素食轩素食自助餐厅签订的《租赁合同》； 二、被告桂平市素食轩素食自助餐厅应当自本判决生效之日起二十日内，将位于桂平市饮食区300平方米商铺藤空并返还给原告桂平市大乐购购物中心； 三、确认原告桂平市大乐购购物中心无需将已收取的合同保证金22000元返还给被告桂平市素食轩素食自助餐厅； 四、被告桂平市素食轩素食自助餐厅应当支付拖欠的租金108000元给原告桂平市大乐购购物中心； 五、被告桂平市素食轩素食自助餐厅应当支付拖欠租金108000元的违约金给原告桂平市大乐购购物中心，计算违约金方法：自2019年10月6日起至2019年11月5日止，以13500元为基数，自2019年11月6日起至2019年12月5日止，以17000元为基数，自2019年12月6日起至2020年1月5日止，以40500元为基数，自2020年1月6日起至2020年2月5日止，以54000元为基数，自2020年3月6日起至2020年4月5日止，以67500元为基数，自2020年4月6日起至2020年5月5日止，以81000元为基数，自2020年5月6日至2020年6月5日止，以94500元为基数，自2020年6月6日起至2020年7月5日止，以108000元为基数，均按月利率2%分段计算； 六、被告桂平市素食轩素食自助餐厅应当支付所欠的水、电费13480.30元给原告桂平市大乐购购物中心； 七、被告桂平市素食轩素食自助餐厅应当支付所欠的水、电费13480.30元的利息给原告桂平市大乐购购物中心，计算方法：自2020年7月22日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按年利率6%计算； 八、驳回原告桂平市大乐购购物中心的其他诉讼请求。 本案受理费1568元（立案时按简易程序已减半收取,原告已预交）,由被告桂平市素食轩素食自助餐厅负担。 上述应付款项义务,义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕(款项汇至户名:桂平市人民法院,账号:80×××66,开户行:广西北部湾银行桂平支行)，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费3136元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港市分行，账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 杨焕雄 二〇二〇年八月二十五日 代书记员 莫凯媚