四川省古蔺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0525民初2645号 原告：古蔺县恒信物业服务有限责任公司。住所地：古蔺县古蔺镇迎宾2号天立酒街B2-10号楼1层1号。统一社会信用代码91510525586485569K。 法定代表人：刘芳，总经理。 委托诉讼代理人：郑彦飞，贵州石达律师事务所律师。 被告：冯凯，男，1987年8月29日出生，汉族，住四川省古蔺县。 原告古蔺县恒信物业服务有限责任公司（简称恒信物业）与被告冯凯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，于2020年8月5日公开开庭进行了审理，原告恒信物业委托诉讼代理人郑彦飞、被告冯凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒信物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年1月1日至2020年5月31日止，共计41月，每月101.184元，共计4148.544元），并自2017年1月1日起按欠款金额每日支付3‰的违约金；2、本案的全部费用由被告承担。事实和理由：古蔺天立盛众实业有限公司开发了天立壹品上城（度假小镇），2011年8月17日泸州宇宏物业有限公司古蔺分公司与古蔺天立盛众实业有限公司签订前期物业服务合同，约定由泸州宇宏物业有限公司古蔺分公司管理“天立壹品上城（度假小镇）7号地块小区”，泸州宇宏物业有限公司古蔺分公司按照约定履行了物业服务合同。2016年12月28日泸州宇宏物业有限公司古蔺分公司与原告债权债务转让协议，约定泸州宇宏物业有限公司古蔺分公司在天立壹品上城（度假小镇）7号地块小区从事的前期物业管理期间（从2011年8月17日至2016年12月31日）的一切债权债务转移给原告享有和承担。并于2017年1月1日向原告移交天立壹品上城（度假小镇）的物业服务管理。后天立壹品上城（度假小镇）小区业主委员会分别于2017年1月3日、2018年1月26日、2019年8月22日与原告签订物业委托合同，期限自2017年1月1日至2024年6月30日，委托期限内，乙方服务回访满意度达到自动续签，物业管理服务费为低层按0.8元/月/平方米计算，高层住宅按1.2元/月/平方米计算，逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起按应缴纳费用的3‰交滞纳金。 被告冯凯接受了古蔺古蔺天立盛众实业有限公司交付的壹品上城41号楼1单元1501号，面积为84.32平方米的房屋并一直使用，其物业管理费交纳至2016年12月31日，自2017年1月1日起至今一直未缴纳。 原告认为，被告接受了原告提供的物业管理服务，应履行缴纳物业管理费的义务，但被告一直拖欠物业管理费至今，原告多次要求被告交纳无果，故提起诉讼。 被告冯凯辩称：1、承认其自2017年1月1日起至今没有缴纳物业管理费的事实；2、其不履行缴费义务理由如下：1、物业服务合同的签订需要全体业主的认可，不能业主委员会决定，签订了物业服务合同也应该在醒目位置公示，不知道物业服务合同是否合法，也不知道物业服务合同是否有资格管理小区，且没有将签订的物业服务合同按照约定送到业主，不知道物业要履行的义务；2、自2017年开始，原告的管理存在很大问题，外来车辆随意进出，绿化带被占用违建，楼顶违建，消防通道占用严重，小区环境脏乱差。3、物业管理服务有问题，愿意缴纳一部分费用。 原告恒信物业、被告张凯围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原被告提交的证据进行了庭审质证。原被告提交的证据结合当事人的陈述，能够证明本案案件事实，本院予以确认并记录在卷佐证。本案经审理认定事实如下： 2017年1月3日，天立壹品上城（度假小镇）小区业主委员会与原告物业公司签订《物业服务合同》，合同约定服务质量按泸州市普通住宅物业服务二级标准执行，委托期限为二个阶段，第一阶段为试用期，期限自2017年1月1日至2017年12月31日，第二阶段为正式委托管理期，乙方服务回访满意度达标自动续签，若乙方服务回访满意度未达标，甲方有权重新选聘物业服务企业。物业服务费按业主拥有物业的产权面积交纳，多层住宅按0.8元/月/平方米计算，高层住宅按1.2元/月/平方米计算，逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三交滞纳金。2018年1月26日、2019年8月22日，双方先后两次续签物业服务合同，服务期限至2024年6月30日。 被告冯凯系天立壹品上城（度假小镇）41号楼1单元1501号高层住宅房屋的业主，住房面积为84.32平方米，按1.2元/月/平方米计算，每月交费101.184元。被告自2017年1月1日起至2020年5月31日拖欠物业服务费4148.544元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及《物业管理条例》第十五条第二项“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，原告恒信物业与古蔺天立壹品上城业主委员会先后签订《物业服务委托合同》、《古蔺镇壹品上城小区物业服务合同》对小区全体业主具有法律约束力，本案被告作为壹品上城小区业主，接受了原告提供的物业服务就应当按照合同的约定交纳物业服务费，被告陈述业主委员会不能签定物业服务合同不符合法律规定，被告其不知晓物业服务合同不能成为不缴纳物业服务费的合法理由。被告自2017年1月1日起至2020年5月31日共计拖欠物业服务费4148.544元，现原告诉至本院请求被告交纳上述费用，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 被告辩称因原告在提供物业服务期间，未履行好安全保障义务，外来车辆随意进入，消防通道被占用；未履行好管理服务义务，对他人占用绿化违建行为不制止，小区环境差等，所以没有交纳物业服务费。本院认为业主拒绝交纳物业费的正当理由应限于物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的物业瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。本案被告提供的证据不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵，故被告不能以此拒交物业服务费。按照《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院物业管理条列有关问题的通知》第六条“业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前，不得以此拒缴物业服务费”的规定，对被告提出物业服务存在的问题，被告可以通过合法有效的方式理性维权。 关于被告提出物业服务方面的问题给其本人及家人造成严重影响的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，被告如有证据证明因原告的违约行为给其造成损失，可以另行主张权利。 关于被告提出只缴纳部分物业服务费的问题。因物业费收取标准以及物业服务费收取标准是否与原告提供的物业服务相符涉及到小区内所有业主的利益，尤其是已缴费业主的合法权益，应由业主委员会或达到法定比例的业主按照法定程序决议，不宜由业主个人单独判定。 关于原告主张的滞纳金的问题，因原告在具体的物业服务过程中存在瑕疵，致使被告不满意其物业服务，并导致物业服务纠纷，物业公司具有一定的责任，故对其主张收取滞纳金的请求，本院不予支持。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务，严格按照物业管理服务合同的约定提供优质的物业服务，营造“治安良好、管理有序、洁净舒适、文明和谐”的小区环境。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告冯凯于本判决生效之日起七日内向原告古蔺县恒信物业服务有限公司支付2017年1月1日起至2020年5月31日止的物业服务费4148.544元。 二、驳回原告古蔺县恒信物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王叶玲 二〇二〇年八月二十六日 书记员  牟 利