广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13378号上诉人（原审原告）：张奕江，男，汉族，1958年1月20日出生，住所地广东省大埔县。委托诉讼代理人：彭非平，广东万诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐永峰，广东万诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢伟才，男，汉族，1986年7月7日出生，住所地广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：黄敏，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟浩，广东国晖律师事务所实习律师。上诉人张奕江因与被上诉人谢伟才房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人张奕江上诉请求：1.依法撤销原审民事判决书，将本案发回重审或在查清事实的基础上依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由谢伟才承担。被上诉人谢伟才未向本院提交书面答辩意见。张奕江向一审法院起诉请求：1.确认张奕江与谢伟才签订的《房屋转让协议书》无效；2.谢伟才向张奕江返还房屋转让款共计686000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2019年1月7日计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由谢伟才承担。一审庭审过程中，张奕江变更第1项诉讼请求为解除张奕江、谢伟才签订的《房屋转让协议书》。一审法院认定事实：2019年1月7日，张奕江作为受让方（乙方）、谢伟才作为转让方（甲方），双方签订《房屋转让协议书》，约定：一、甲方转让给乙方的房屋坐落于深圳市宝安区XXXXXXXX号房（房屋编码440306011016030000600XXXX）靠宝安公园的一半，建筑面积43.6平方米，房屋转让总价人民币68.6万元。二、甲方办理转让手续后，该房屋的全部产权永久归乙方所有，乙方有权居住、出租、转让、继承、抵押、赠与等，甲方及其继承人不得干涉……三、甲方保证房屋转让前不存在抵押、变卖等产权纠纷……四、甲方保证在与乙方签订本协议书之前没有与他人订立过同样目的的协议或合同，在签订本协议书之后，甲方不得再与他人订立同一标的，同样目的的任何协议或合同，甲方保证房屋建筑没有为债务做担保、没有被司法机关查封，保证乙方权利的有效行使。五、甲方应保持房屋原有结构、通水、通电给乙方使用……六、甲方保证家属或第三方对该房屋不存在任何争议，如家属或第三方有异议的话，一切责任均由甲方全部负责。七、关于房产过户事宜，甲方应负责协助乙方办理有关手续，费用乙方负责。协议还约定了双方的其他权利义务。协议书签订后，张奕江分别于2019年1月5日、2019年1月7日、2019年1月8日向谢伟才转账支付人民币6000元、10000元、670000元。谢伟才于2019年1月7日向张奕江出具了收据。2019年1月7日，谢伟才将涉案房产交付给张奕江，其后一直由张奕江实际占有使用。一审庭审中，张奕江、谢伟才双方均确认：涉案房屋位于深圳市宝安区XXXXXXXX号房，登记地址为新安镇XXXXXX号，宗地号903XXXX，不动产证号412XXXX，房屋性质为自建-私人建房，房屋用途为住宅，建筑面积75平方米，该房屋于1993年12月27日核准登记至案外人陈某名下，产权份额100%。签订转让协议时，双方均知晓涉案房屋为非市场商品房。另查，1.谢伟才陈述，其于2015年12月28日向案外人杨某某购买取得涉案房屋，杨某某在与谢伟才签订《房屋买卖合同书》当日交付房屋；杨某某于2014年与李某某离婚，其系通过离婚协议取得涉案房屋使用权。张奕江表示不知情。2.张奕江陈述，涉案房屋交付时有用水、用电管线，能够独立使用；房屋另外一半使用人据了解为案外人杨某某的前夫李某某，李某某与张奕江无任何往来。张奕江取得涉案房屋后曾出租使用，2019年8月起自用，4楼的业主（据张奕江了解4楼业主系杨某某的亲属）曾要求张奕江迁移电线引发纠纷，张奕江报警处理；2019年国庆节期间，4楼的业主擅自剪掉涉案房屋排污管再次引发纠纷，经社区工作站工作人员及上川派出所民警多次调解要求4楼的业主将排污管恢复原状至今未能解决。上述纠纷导致张奕江虽占有涉案房产但实际不能使用，无法实现合同目的。谢伟才对张奕江的陈述不予确认。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张奕江、谢伟才于2019年1月7日签订《房屋转让协议书》后，张奕江作为买方已付清约定的全部购房款，谢伟才作为卖方已实际向张奕江交付房屋，该转让协议是双方的真实意思表示。涉案房屋依法办理了产权登记手续，故张奕江、谢伟才签订的《房屋转让协议书》并不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋尚不具备办理产权转移登记的条件并不影响转让协议的效力，因此，张奕江以张奕江、谢伟才签订的《房屋转让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定为由主张确认合同无效，一审法院不予支持。经一审庭审释明，张奕江于法庭辩论终结前变更第1项诉讼请求为解除张奕江、谢伟才签订的《房屋转让协议书》。本案争议焦点为涉案《房屋转让协议书》是否符合解除的条件。双方协议第七条约定，谢伟才应负责协助张奕江办理有关手续，费用由张奕江负责，协议并未约定办理产权转移登记的具体期限，本案中张奕江签署协议时明知涉案房屋非市场商品房，应当知晓暂不具备办理产权转移登记的条件。协议第六条约定谢伟才保证家属或第三方对该房屋不存在任何争议，张奕江主张该约定中的争议应包括与涉案房屋有关的任何争议，包括水电管线和水电使用的争议；谢伟才主张该争议仅指与涉案房屋权属相关的争议。本案中，协议未就房屋交付作特殊约定，通常应理解为按照房屋现状交付，张奕江签订转让协议前到场查看过房屋现状，截至本案起诉前并未就涉案房屋是否符合使用目的提出过异议，张奕江主张谢伟才交付的房屋不符合用水、用电的条件应予举证证明，依据张奕江提交的证据及庭审情况，不足以认定谢伟才交付的房屋排污管不符合规划内容或不符合使用条件，亦不足以认定张奕江与4楼业主关于排污管的纠纷是由于谢伟才违约造成的，张奕江应承担举证不能的法律后果。综上，张奕江要求确认张奕江、谢伟才签订的《房屋转让协议书》无效，并据此要求谢伟才返还购房款及利息的主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回张奕江全部诉讼请求。案件受理费5450元，由张奕江负担。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点为：一、一审法院在举证和质证方面，是否程序违法，应当发回重审；二、张奕江对涉案《房屋转让协议》是否享有解除权。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，张奕江主张，谢伟才当庭提交的证据超过了举证期限，应当不予采纳，但一审法院却组织质证，迫使张奕江不得不变更诉讼请求，但一审法院却未重新指定举证期限，侵害了张奕江的合法权益。本院认为，关于谢伟才当庭提交的证据应否予以质证的问题，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条第二款规定，当事人因客观原因逾期提交的证据，或者对方当事人对逾期提供证据未提出异议的，视为未逾期。第一百零二条第一款规定，当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳……。虽然谢伟才在一审庭审过程中才提交《不动产权资料电脑查询结果表》，但张奕江未提出异议，且该证据涉及本案的基本事实，一审法院组织质证并予以采纳，符合法律规定。关于张奕江变更诉讼请求后一审法院未重新指定举证期限的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，发现原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百五十条对于“严重违反法定程序”进行了解释，仅指审判组织不合法、应当回避的审判人员未回避、无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的、违法剥夺当事人辩论权利四项。因此，虽然一审法院在张奕江变更诉讼请求后未重新指定举证期限，存在程序瑕疵，但并未剥夺其辩论的权利，因此不属于严重违反法定程序的范畴，也不属于法定程序违法发回重审的范畴。关于焦点二，张奕江主张，谢伟才提交的《不动产权资料电脑查询结果表》显示涉案房产被查封，谢伟才隐瞒了该事实，且涉案房屋与楼下403住户存在纠纷，违反了合同的约定，因此张奕江享有合同的解除权。本院认为，关于谢伟才是否隐瞒房屋被查封的问题，根据《不动产权资料电脑查询结果表》的显示，涉案房屋并没有查封的文号，不存在被查封的事实，谢伟才也并无隐瞒涉案房产重大信息的行为。关于涉案房屋与楼下403住户存在纠纷的问题，张奕江提交的证据仅能证明其在入住2年之后，与楼下403产生了纠纷，导致其进水管和排水管被剪断，无法证明是谢伟才的原因导致涉案房屋无法正常使用。另外，双方所约定的是“保证家属或第三方对该房屋不存在任何争议”，该争议应该理解为是对涉案房屋的权属有争议，但目前并无证据证明有其他案外人对涉案房屋的权属主张过权利。因此，谢伟才并无根本违约的行为，张奕江不享有法定解除权。一审法院驳回张奕江的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维持。综上，张奕江的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10660元，由上诉人张奕江负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年八月十三日书记员 付红萍（兼）