广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12726号原告：黎植雄，男，1955年5月27日出生，汉族，住广东省广州市东山区*********，公民身份号码440************035。委托诉讼代理人：黎嘉宜，女，原告女儿。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。上列两被告共同委托诉讼代理人：梁溢华，男，佛山盛明置业有限公司员工。被告：珠海市联晟装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市海滨南路9号2区第7层7001，统一社会信用代码91440400MA4UQ45H59。法定代表人：张某1。被告：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码91440605MA4W0PJW40。法定代表人：崔某1。原告黎植雄诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称投资公司）、珠海市联晟装饰工程有限公司（以下简称联晟公司）、佛山市戴斯物业管理有限公司（以下简称戴斯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序于同年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎嘉宜，被告盛明公司、投资公司的共同委托诉讼代理人梁溢华到庭参加诉讼。被告联晟公司、戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司于2018年4月5日签署的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告盛明公司签署的《装修协议》；3.被告盛明公司应退还原告全部已收款项326888元；4.解除原告与被告联晟公司签署的《装修设计、装修材料订购协议》，被告联晟公司返还相关款项30000元；5.解除原告与被告戴斯公司签署的《委托经营管理合同》；6.被告盛明公司支付以全部转让款356888元为基数，从2019年10月31日起按照日千分之一计算直至返还全部物业转让款之日止的违约金；7.被告投资公司对被告盛明公司的上述债务承担连带责任；8.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：一、关于《物业使用权转让合同》《装修协议》解除。原告于2018年3月29日与被告盛明公司签订盛明广场《物业使用权转让定金确认单》，明确盛明公司转让佛山市南海区*********（盛明广场）8栋1106号（精装修）予原告，建筑面积34.41平方米，转让总价款为356888元，3月29日交付定金100000元。《物业使用权转让定金确认单》约定原告交付定金后5日内交付首期款（不含定金）126888元，剩余款项130000需要在2018年4月15日前一次性付清，以及签署其他相关的合同。2020年4月5日，原告在盛明广场被告盛明公司住所处支付首期款126888元，并按照被告盛明公司的要求，签订一系列格式合同，即编号为81106号的《物业使用权转让合同》《装修协议》《装修设计、装修材料定购协议》、《委托经营管理合同》。按照《物业使用权转让合同》约定原告需在《物业使用权转让定金确认单》1个月内支付剩余的全部转让款。2020年4月21日原告支付剩余款项130000元。根据《物业使用权转让合同》约定，被告盛明公司应在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给原告使用，被告盛明公司在物业约定的时间内具备交付条件后，应书面通知原告办理交接手续；如被告盛明公司未按照本合同五条约定期限向原告交付物业的，应按照已收转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金；逾期超过90天的，原告有权解除本合同，原告解除合同的，被告盛明公司应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定的转让款每日千分之一的标准支付违约金。根据《装修协议》原告同意委托被告盛明公司或被告盛明公司指定装修公司对盛明广场8栋1106号进行装修，被告盛明公司应于2019年12月31日前完成装修并交付使用。截至2020年5月1日原告仍未收到被告盛明公司的任何收楼通知，同时根据现场到访，目前盛明广场仍未竣工，其中8栋只是完成框架还没有封顶，也不存在装修事宜。因此原告诉请法院，因被告盛明公司无法按期交付双方约定的物业，解除上述合同或约定，其中《装修协议》作为《物业使用权转让合同》的从协议，因《物业使用权转让合同》解除而解除。二、关于《装修设计、装修材料定购协议》解除。《装修设计、装修材料定购协议》是被告盛明公司要求原告签署签订的格式合同，原告并未实际与被告联晟公司沟通洽谈。《装修设计、装修材料定购协议》也是基于原告拥有8栋1106号物业，再行委托被告联晟公司进行装修图纸设计以及定购装修材料，因原告与被告盛明公司《物业使用权转让合同》解除，已经没有履行《装修设计、装修材料定购协议》的基础，而且被告联晟公司并未开始原告的委托事项。因此诉请法院基于情势变更和公平原则，判令原告与被告联晟公司解除委托合同，并退还原告支付的款项30000元。三、关于《委托经营管理合同》解除。《委托经营管理合同》是被告盛明公司提供的包租模式下，原告与被告戴斯公司签署签订的格式合同，原告并未实际与被告戴斯公司沟通洽谈，《委托经营管理合同》是基于原告拥有8栋1106号物业，再行委托被告戴斯公司进行经营管理，因原告与被告盛明公司《物业使用权转让合同》解除，已经没有履行《装修设计、装修材料定购协议》的基础，而且被告戴斯公司并未开始原告的委托事项。因此诉请法院基于情势变更和公平原则，判令原告与被告戴斯公司解除委托合同。四、关于违约金支付。根据《物业使用权转让合同》第十条第二款约定，被告盛明公司未按照本合同五条约定期限向原告交付物业的，应按照已收转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，被告盛明公司应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定的转让款每日千分之一的标准支付违约金。《物业使用权转让合同》违约条款系双方当事人真实意思表示，而且合同为被告的格式版本，未违反法律强制性规定，合法有效。被告盛明公司未按照约定的期限交付物业构成违约，应承担违约责任。根据最高人民法院的判决案例，日千分之一的违约金不属于过高约定。本案非民间借贷，双方对违约金的约定具有督促守约和惩罚违约的功能，该合同为被告盛明公司版本的格式合同，被告盛明公司在提供合同时已进行充分评估，而且佛山市房屋、土地使用权以及物业使用权价格近三年有极大的涨幅。因此，原告诉请法院按照原告支付的全部转让款356888元（物业使用权转让定金确认单约定和被告实际为物业转让支付的总额），从应交付物业之日起按照日千分之一支付违约金，直至被告盛明公司返还原告全部物业转让款及违约金之日止。五、关于被告投资公司承担连带责任。被告盛明公司是有限责任公司(外商投资企业法人独资)，被告投资公司作为被告盛明公司的唯一股东，其中根据2018年年报显示被告投资公司并未完全出资，而且根据《公司法》第六十三条，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，因此诉请法院判令被告投资公司对被告盛明公司的债务承担连带责任。被告盛明公司及投资公司辩称，同意自开庭当日解除原告与盛明公司签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》，并退还266388元转让款及装修款60500元。对于原告诉请的违约金，违约金标准应以266388元为本金，从2019年10月31日起按日万分之五的标准，最高不超过百分之三十即79916.4元。投资公司对盛明公司的债务承担连带责任无异议。被告联晟公司、戴斯公司没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。被告联晟公司、戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场8座已办理建设工程规划许可证。2018年4月5日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编8座1106号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按合同约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为266388元，乙方采取一次性付款方式支付，总转让款266388元于《盛明广场物业使用权转让定金确认单》之日起的一个月内即2018年4月15日前付清（含定金）。甲方在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年4月5日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年11月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年12月31日前完成装修并交付使用。双方并约定室内装修标准。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告联晟公司(甲方、受委托装修方)签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私。乙方于2018年4月5日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方。同日，原告（委托方、乙方）与被告戴斯公司（受托方、甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。2018年4月5日，盛明公司出具收据，确认收到原告支付涉讼物业的转让款196888元；联晟公司出具收据，确认收到原告支付涉讼物业的装修设计费30000元。2018年4月21日，盛明公司出具收据，确认收到原告支付涉讼物业的首期款130000元。另查明，盛明公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），投资公司系其股东。2020年5月27日，原告提起本案诉讼。被告盛明公司于同年6月17日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案楼栋尚未办理竣工验收备案。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉讼物业租赁期限应自约定交付之日（2019年10月30日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，因此，2019年10月30日至2039年10月29日期间的租赁约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，超出二十年部分（2039年10月30日至2051年12月30日）的约定无效。至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将物业交付予原告的条件，盛明公司迟延交付物业超出合同约定的期限，故原告有权根据《物业使用权转让合同》的约定单方解除合同，原告主张解除合同的起诉状于2020年6月17日送达至盛明公司，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2019年10月30日至2039年10月29日期间的租赁约定于当日解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，盛明公司应返还已收取该合同项下的转让款266388元予原告。《物业使用权转让合同》不再履行，原告与被告盛明公司签订的《装修协议》、与联晟公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》、与戴斯公司签订的《委托经营管理合同》均丧失履行基础，合同目的无法实现，根据法律规定，亦应予以解除，盛明公司应返还其收取《装修协议》项下的装修款60500元、联晟公司应返还其收取《装修设计、装修材料定购协议》项下的费用30000元予原告。原告主张盛明公司按原告已付的全部款项356888元（266388+60500+30000）计付违约金，本院分析如下：1.关于物业使用权转让款部分的违约金，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定盛明公司支付以已付转让款266388元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年10月31日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即266388元×30%=79916.4元）为上限；2.《装修协议》并未约定违约责任，被告盛明公司收取原告装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，对原告就装修款60500元主张计付违约金的诉请，本院酌定支持盛明公司以60500元为本金从原告起诉之日（2020年5月27日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告；3.盛明公司并非《装修设计、装修材料定购协议》的相对方，盛明公司亦未收取该合同项下的款项，原告主张盛明公司支付该合同项下的违约金，缺乏依据。综上，原告诉请的违约金超出上述核定部分，本院不予支持。盛明公司为法人独资的有限责任公司，投资公司为盛明公司的股东，投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，且其同意对盛明公司上述债务承担连带责任，故本院对原告诉请投资公司承担连带清偿责任予以支持。被告联晟公司、戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黎植雄与被告佛山盛明置业有限公司于2018年4月5日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年10月30日至2039年10月29日期间的租赁约定于2020年6月17日解除；二、解除原告黎植雄与被告佛山盛明置业有限公司于2018年4月5日签订的《装修协议》；三、解除原告黎植雄与被告珠海市联晟装饰工程有限公司于2018年4月5日签订的《装修设计、装修材料定购协议》；四、解除原告黎植雄与被告佛山市戴斯物业管理有限公司于2018年4月5日签订的《委托经营管理合同》；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款266388元及支付违约金（违约金以266388元为本金从2019年10月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算，并以79916.4元为上限）予原告黎植雄；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及支付利息（利息以60500元为本金自2020年5月27日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告黎植雄；七、被告珠海市联晟装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项30000元予原告黎植雄；八、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第五至六项确定的债务承担连带清偿责任；九、驳回原告黎植雄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3979.77元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费3979.77元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年八月十四日书记员  李和仪