文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初2042号原告：邹昌良，男，1995年5月15日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：何小明，重庆市渝北区回兴法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：杨先勇，重庆海灯律师事务所律师。被告：重庆隆鑫花漾城地产有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道新城区（体育馆），统一社会信用代码915002405520023463。法定代表人：赵俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘宾，男，该公司职工。委托诉讼代理人：熊滔，男，该公司职工。原告邹昌良与被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司（以下简称“隆鑫公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告邹昌良的委托诉讼代理人何小明、被告隆鑫公司的委托诉讼代理人潘宾、熊滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹昌良向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房的违约金2853.00元（从2019年9月1日至2019年11月30日期间，每逾期一日，按购房总成交金额313525.00元的万分之一计算91日），并以此款为基数从2019年12月6日起按年利率6%支付资金利息至付清日止；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金972.00元（从2019年12月1日至2019年12月31日期间，每逾期一日，按购房总成交金额的万分之一计算31日），并以此款为基数从2019年12月6日起按年利率6%支付资金利息至付清日止；3.判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年4月1日期间的逾期交房违约金14109.00元（每日按购房成交总金额的万分之五计算90日），并以此款为基数从2019年12月6日起按年利率6%支付资金利息至付清日止；4.判令被告从2020年4月2日起至实际交房日止，按购房总成交金额313525.00元的万分之五计算，于每月5日向原告支付上一个月的逾期交房违约金；5.案件受理费由被告负担。事实及理由：2017年11月16日,原告与被告于签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）南宾街道城东北路2号隆鑫花漾城第X幢的住宅一套，总成交金额为313525.00元，并约定在2019年8月30日前将已进行建设工程竣工备案登记的商品房交付原告使用。同日所购商品房取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2019年9月，因被告未能按约定期限交付房屋，故双方签订《石柱县“隆鑫花漾城”商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定，第一条：“甲方承诺并保证于2019年12月31日前按照《购房合同》约定的交付条件将石柱隆鑫花漾城二期商品房交付给乙方（邹昌良）使用……”；第二条：“甲乙双方同意并确认：1.2019年9月1日至2019年11月30日期间，甲方每逾期一日，按照本商品房总成交金额的万分之一向乙方支付逾期交房违约金，甲方应于2019年12月5日前向乙方足额支付。2.2019年12月1日至2019年12月31日期间甲方每逾期一日，按照本商品房总成交金额的万分之一向乙方支付逾期交房违约金，每月赔偿款于次月5日支付。3.若2019年12月31日，甲方仍不能按《购房合同》及本补充协议之约定交付房屋给乙方使用，甲方同意，自2020年1月1日起至甲方实际按约定条件交付商品房给乙方之日期间的违约金，每逾期一日，甲方按本商品房总成交金额的万分之五向乙方支付逾期交房违约金。”但被告至今没有按约定交付房屋，也没有按约定支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律法规之规定，特向人民法院提起诉讼，望依法审处，支持原告的诉讼请求。隆鑫公司辩称，1.原、被告在《商品房买卖合同》中约定逾期交房按日支付已付房价款万分之一的违约金，被告对此无异议。2.《补充协议》中每天按照合同金额万分之五的比例进行逾期赔偿并非被告的真实意思表示，被告是在众多购房业主多次聚众围堵售楼处的情况下被迫签订的，该《补充协议》内容不但损害了同一小区其他尚未接房业主的居住权的实现，也对整个房产交易市场的交易秩序和公共利益造成了损害，且仅约定了业主方的利益，未约定被告的利益，显失公平。3.原告请求对违约金计算利息无事实和法律依据；4.如果人民法院认定万分之五的违约金约定是被告的真实意思表示，那么请求人民法院依法调低违约金比例，因为万分之五的约定与石柱当地经济水平、周边房屋租金水平及其他楼盘开发商买卖合同中约定的违约金比例相比，万分之五的违约金比例都是过高的。5.违约天数应当扣除新冠肺炎疫情期间2个月的时间，因为这属于不可抗力，被告在此期间无法进行施工；6.原告最后一项诉讼请求不明确，请求被告支付尚未发生的违约金无事实根据，原告只能就已经发生的违约金进行诉讼。经审理查明，原、被告于2017年11月16日签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《购房合同》），约定：被告将坐落于重庆市石柱县南宾街道城东北路2号（隆鑫花漾城）第X幢的房屋出售给原告，总成交金额为313525.00元；被告应当在2019年8月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，被告逾期交房按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。被告因故未按期交房，其作为甲方与原告作为乙方于2019年9月12日签订了《补充协议》，被告承诺于2019年12月31日前按照《购房合同》约定的交付条件将原告所购商品房交付给原告使用，并约定：2019年9月1日至2019年11月30日期间，甲方每逾期一日，按照本商品房总成交金额的万分之一向乙方支付逾期交房违约金，甲方应于2019年12月5日前向原告足额支付；2019年12月1日至2019年12月31日期间甲方每逾期一日，按照本商品房总成交金额的万分之一向乙方支付逾期交房违约金，每月赔偿款于次月5日支付；若甲方在2019年12月31日仍不能按《购房合同》及本补充协议的约定交付房屋，甲方同意自2020年1月1日起至实际按约定条件交付商品房给乙方之日期间的违约金，每逾期一日，甲方按本商品房总成交金额的万分之五向乙方支付逾期交房违约金，甲方应于次月5日向乙方支付上一月逾期交房的违约金起至交房之日的违约金。被告至今仍未能向原告交付房屋，也未向原告支付违约金。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《补充协议》的效力问题；二、《补充协议》中约定的自2020年1月1日起的违约金是否合理，是否应调减，如调减，减少到何比例适当；三、被告主张扣除新冠肺炎疫情期间2个月时间的违约金是否应当支持；四、原告主张以违约金为基数按年利率6%的标准支付资金利息是否应当支持；五、原告主张支付违约金至实际交房之日止是否应当支持。下面分别作如下评述：关于焦点一。原、被告签订《买卖合同》后，被告在约定的交房期限届满后未能按约交付房屋，遂于2019年9月12日与原告签订《补充协议》，《补充协议》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。关于被告辩称《补充协议》中每天按照合同金额万分之五的比例进行逾期赔偿并非被告的真实意思表示，是被迫签订的，协议内容损害了小区其他尚未接房业主居住权的实现、损害了交易秩序和公共利益，且协议内容只约定了业主方的利益而显失公平的意见。经查，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第八条及《中华人民共和国合同法》第四条、第七条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案中，被告并未提供相应的证据证明其是在受到胁迫的情况下才签订了《补充协议》，也未在法定期限内申请撤销或者变更，且被告作出的承诺仅针对特定购房者，未违反法律规定，未违背公序良俗，且《补充协议》系原、被告在签订《买卖合同》后针对交房时间及违约金标准等方面的补充约定，并非仅约定了业主方的利益。故被告的该辩称意见不能成立，本院不予采纳。关于焦点二。《补充协议》约定2019年9月1日至2019年12月31日期间每天按商品房总成交金额的万分之一支付违约金，原、被告对此均无异议，本院予以确认。《补充协议》第二条第3项中约定自2020年1月1日起每天按商品房总成交金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，现被告请求依法调低违约金比例。经查，违约金是由当事人通过协商预先确定、在违约发生后作出独立于履行行为以外的给付，是以补偿性为基础、以惩罚性为补充，约定的违约金数额过高，当事人请求进行调整的，应当以实际损失为基础，兼顾当事人基本情况、合同履行情况、当事人的过错程度及实际负担能力等综合因素进行考量，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，被告未能按照合同约定期限交付房屋，使得原告不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权利，在不能取得所购房屋的情况下，原告为了解决居住使用问题，就可能要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，原告未能如期入住房屋的损失应基于合同正常履行所应当获得的利益（直接损失），即原告的损失可参照同地段同类房屋的租金进行计算。《补充协议》中约定被告如果在2019年12月31日不能按时交房，从2020年1月1日起每天按商品房总成交金额的万分之五向原告支付逾期交房违约金，即从2020年1月1日起逾期违约金为4702.88元/月（313525.00元×0.0005×30天），违约金约定明显过高，本院结合本案中原告因逾期接房导致损失、被告停建一年余后再次重新启动修建情况、该小区还有其他楼栋已销售尚未如期交房等综合因素考量，酌情调整逾期交房的违约金标准为原告已付房款的日万分之二。关于焦点三。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，新冠肺炎疫情的发生是不能预见、不能避免并不能克服的，确系不可抗力，但该疫情的发生时间系在被告迟延履行交房一年后，如果被告不存在迟延履行违约行为，则可以避免因不可抗力造成的违约损失，加之被告并未提供其因疫情顺延工期的相关证据，故被告以受新冠肺炎疫情影响为由请求减免2个月逾期交房违约金，本院不予支持。关于焦点四。因被告未按《补充协议》约定支付违约金，原告主张按年利率6%支付资金利息。经查，虽然在民间借贷关系中，当事人既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人可以主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占有期间利息。但是，本案的法律关系属于商品房预售合同纠纷，而非民间借贷法律关系，且被告逾期支付的本就是违约金，系被告因逾期交房而对原告的补偿，原告在本案中主张以产生的违约金为基数参照民间借贷年利率6%的标准支付资金利息于法无据，本院不予支持。关于焦点五。现原告主张违约金支付至实际交房之日止，但涉案房屋是否能交付以及什么时间能交付尚不能确定，且原、被告双方在《补充协议》中约定自2020年1月1日起至实际交房日止的违约金支付时间为次月5日支付上月逾期交房的违约金，那么按双方约定，在本判决确定之日后的违约金尚未到期。故本院对原告在本案中主张将违约金判令至实际交房时止不予支持。本院仅支持实际产生且到期的违约金，即违约金支付至2020年7月31日。对于2020年8月1日以后的违约金，原告可待实际产生且支付时间已到期后被告又未自动履行的情况下另行主张。综上所述，被告应支付原告2019年9月1日至2019年12月31日期间逾期交房违约金数额为3825.01元（313525.00元×0.0001×122天），被告应支付原告2020年1月1日至2020年7月31日期间逾期交房违约金数额为13356.17元（313525.00元×0.0002×213天），以上共计17181.18元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告邹昌良逾期交房违约金17181.18元；二、驳回原告邹昌良的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248.00元，减半收取124.00元，由被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  向宁杰二〇二〇年八月六日书记员  陈晓梅