广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初11253号原告：佛山市顺德区顺兴房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***********。法定代表人：黄某1。原告：佛山市顺德区中协贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***********************。法定代表人：伍某1。两原告共同委托诉讼代理人：张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：卢伟明，广东宏骏律师事务所实习律师。被告：冉文飞，女，1978年1月17日出生，汉族，住四川省大英县********社24号，公民身份号码532************087。委托诉讼代理人：龚家晴，广东佐智律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗浚华，广东佐智律师事务所律师。原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司（以下简称顺兴公司）、佛山市顺德区中协贸易有限公司（以下简称中协公司）与被告冉文飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法由审判员杜程蕾适用简易程序，分别于2020年6月17日、7月3日公开开庭进行了审理。原告及被告均由本人或诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《新世界中心商场商铺租赁合同》及《补充协议（一）》于2020年2月20日解除；2.被告立即向原告支付拖欠的2019年12月至2020年1月的租金15290元、管理费13900元、隔油池费400元、2019年11月至2020年1月的电费5530.5元，合共35120.5元；3.被告向原告支付逾期付款违约金1525.39元（从应付款之日按日万分之五计算至清偿之日止）；4.被告向原告支付违约赔偿金5880元；5.确认原告无须退回被告所交的租赁保证金47600元及守规经营保证金2000元；6.被告向原告支付律师代理费6296元；7.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年7月17日签订的合同编号：租20170613-1《新世界中心商场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），由被告承租原告顺兴公司所有的位于广东省佛山市顺德区*********新世界中心商场三层3325-3+4铺（以下简称涉案商铺）。《租赁合同》约定：租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，租金为每月7645元、管理费为每月6950元；若被告未按本合同规定的期限第三、四、五条的规定按时足额交费，并逾期交费达1个月，原告顺兴公司有权单方解除合同，且被告须按本合同的约定承担责任；若本合同履行中任何一方出现违约的情形，违约方须向守约方给予赔偿，赔偿金以本合同约定的未履行合同期限内的租金及管理费总额的百分之二十计算；若被告未按合同规定的期限向原告支付第三、四条所列之费用即向原告中协公司支付第五条所列费用，则被告应承担逾期付款违约金，违约金金额按逾期付款额的每日万分之五计算；因此引起的诉讼费、原告顺兴公司聘请律师的代理费由被告承担，届时被告缴交的保证金（按金）亦作为赔偿金，被告无权要求返还。租赁合同签订后，被告向原告支付保证金47600元。租赁合同签订后，被告自2019年11月起无故拖欠原告租金、管理费和水电费等费用，且私自关停营业。原告多次以《催款通知单》、《催款函》、《律师函》等方式要求被告依约履行合同义务，但被告依然未清偿拖欠的费用。被告的行为已构成根本违约。被告辩称，1.2019年12月27日两原告未经被告同意且三方处于协商的情况下擅自采取停水停电措施导致被告无法继续经营使用案涉店铺，被告提出撤场并交还店铺被两原告拒绝，使得被告的损失继续扩大，两原告的行为违反了租赁合同的约定及合同法第六十条、第一百一十九条的规定，属于根本违约，故租赁合同应在2019年12月27日解除，两原告无权要求被告支付2019年12月27日起的租赁费用或承担违约责任。2.原告主张的租金与管理费属于不同的法律关系，本案是租赁合同纠纷，两者不应在本案一同审理，而且原告主张的管理费明显过高，与其提供的物业管理水平不符，应予以调整。3.因两原告违约，根据租赁合同第十四条第二款第二点的约定，原告应将被告应付而未支付的租赁费用在保证金中扣除后将剩余保证金向被告全额退还，而违约金及原告主张的律师费，因租赁合同解除责任属于原告，则被告不需要承担。当事人围绕诉请向本院提交了证据，经审查，本院对当事人就真实性没有异议的证据予以确认真实性，对当事人就真实性有异议的证据认证如下：2019年12月11日催款通知单及签收表，被告对其真实性有异议但未能提出合理理由，本院对该证据予以采纳；2020年1月17日催款通知单及签收表，被告的签收处没有人员签名，本院对其不予采纳；解除租赁合同通知书、EMS邮单、交寄邮件收据，原告填写的被告收件地址为被告在《商铺租赁合同》中提供的地址及电话，合同约定原告顺兴公司向被告发出的通知以寄送被告确认的地址为生效，故本院对上述证据予以采纳；张贴照片，因该照片不能反映拍摄的时间，本院不予采纳；欠费明细表，该表格为两原告单方制作的表格，被告对其内容不予认可，本院不予采纳；店铺照片，被告作为该店铺的经营者，应知悉该店铺的现状，而其未能提出店铺于原告所称的拍摄时间2020年6月16日时的情况与照片反映有何不一致，故本院对该证据予以采纳；2019年12月26日的签收表，被告对其真实性有异议但未能提出合理理由，本院对该证据的真实性予以确认，2019年12月25日及2020年1月25日的付款通知单及2019年12月、2020年1月份的水电表读数表，因被告已经签收，本院对其真实性予以确认；店铺照片，被告于庭审中已确认照片反映的是涉案店铺的物品且与现状一致，故本院对该证据予以采纳。以上本院仅确认真实性的证据，其证明内容应以证据的实际记载内容为准。根据采信的证据，本院认定如下事实：原告顺兴公司为坐落于广东省佛山市顺德区****办事处中区居委会清晖路148号第三层的房屋的登记所有权人。2017年7月17日，原告顺兴公司与被告、原告中协公司三方共同签订《新世界中心商场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：原告顺兴公司将上述房屋的3325-3+4铺出租给被告作经营食品店使用，租赁期限为从2017年7月1日起至2020年6月30日止；租金按出租面积147平方米计算，最终以交付时双方确认的面积为准，每月每平方米租金为50元；管理费每月每平方米为50元；隔油池清理费为每月200元；上述费用均于每月7日前支付；原告中协公司负责有偿提供被告场所内的用水、电力，被告应在每月7日前向原告中协公司缴清上个月的水电费；为保证被告履行本合同的所有条款，被告需向原告顺兴公司交付租赁保证金47600元，在合同履行期内，上述租赁保证金不得冲抵被告在租赁期内应向原告顺兴公司、中协公司支付的租金、管理费用、水电费等款项，租赁期限届满，被告未出现本合同规定的违约情形，原告顺兴公司应在被告交还场地和办妥经营地址工商变更及租赁保证金收据原件之后的十五个工作日内将租赁保证金不计利息退还被告；为保证被告于租赁期内不发生违反物业管理公司制定的一切管理制度行为，被告同意向原告顺兴公司提供守规经营保证金2000元，被告可于租赁期限届满凭收据原件扣除期间发生扣收情形后的余额在办理场地交还手续后十五个工作日内获原告顺兴公司无息退还；被告未按时足额交纳租金、管理费、水电费，逾期达到1个月，原告有权单方通知解除合同，且租赁保证金不予退还；若本合同履行中任何一方出现违约情形，违约方须向守约方给予赔偿，赔偿金以本合同约定的未履行合同期限内的租金及管理费总额的20%计算，若属于被告责任的，除承担上述违约赔偿金外，被告交纳的租赁保证金无权要求返还，若因此引起的诉讼费及原告顺兴公司聘请律师的代理费用由被告承担，若属于原告顺兴公司责任，则应将被告交纳的租赁保证金不计利息足额返还；若被告未按合同规定的期限向原告顺兴公司支付租金、管理费及向原告中协公司支付水电费时，则被告应承担逾期付款违约金，按逾期付款额的每日万分之五计算，租赁期满后，被告若未缴清逾期付款违约金，原告顺兴公司有权将该项欠款从被告交纳的租赁保证金中扣除，不足部分原告顺兴公司有权向被告追偿；因被告违约原告顺兴公司有权解除合同的情形，被告同意原告顺兴公司有权以被告于本合同中申报的通讯联系地址发出书面解除合同通知时，双方签订的租赁合同即行解除，被告保证合同通知解除日起三天内自行迁离商铺内物资，交还商铺给原告顺兴公司，逾期交还原告顺兴公司有权要求被告赔偿解除合同通知日起至实际交还商铺日止的场地占用费（按租金、管理费合计日标准双倍计收），被告自上述约定交还商铺仍未迁离铺内物资，则被告在此声明放弃铺内物品所有权，原告顺兴公司有权无须通知自行处理并直接收回商铺，被告无权向原告追偿此等赔偿；被告确认原告顺兴公司向被告发出的通知，以寄送地址“四川省大英县********社24号”为生效，无论是否存在搬迁的情况（已书面搬迁通知的除外）或拒收的行为。合同签订后，被告向原告顺兴公司支付了租赁保证金47600元及守规经营保证金2000元。2017年7月21日，原告顺兴公司与被告签订上述租赁合同的《补充协议（一）》，双方确认被告于2017年7月17日办理了收铺手续，以现场实测出租面积139平方米作为合同的计费面积，租赁期限变更为从2017年7月15日起至2020年6月30日止。被告于2019年12月7日未按期交纳当月租金、管理费、隔油池费以及2019年11月份的水电费，此后也没有再向两原告支付过费用。2019年12月23日，两原告共同向被告发出《催款函》，称被告租赁涉案商铺每月租金7645元、管理费6950元，截止至2019年12月23日，尚欠租金7645元、管理费6950元，水电费2618.5元、灭害及隔油池费200元，违约金139.3元，要求被告收到本函之日起3日内缴清上述费用，否则两原告对被告承租商铺采取停水停电措施，由此引起的全部损失由被告自行承担。2019年12月27日，两原告对被告承租的涉案商铺采取停水停电措施，被告遂停止经营。2020年2月20日，原告顺兴公司向被告发出《解除租赁合同通知书》，称被告在未向原告顺兴公司申述理由的情况下从2019年12月31日起私自关电停业至今，且从2019年12月8日一直拖欠租金、管理费、水电费及合同约定的各项费用，经原告工作人员多次致函致电仍未履行，已构成根本违约，现通知被告解除双方签署的租赁合同，原告顺兴公司将收回涉案商铺及被告已支付的保证金；要求被告在收到本函之日起7日内清空商铺并交还商铺，逾期未交还视为被告放弃对商铺内物品的所有权。另查明，涉案商铺于2019年11月的水电费为2618.5元、2019年12月的水电费为2349.7元、2020年1月的水电费为562.3元。上述费用被告均没有向两原告交纳，两原告遂于2020年5月13日提起本诉，并委托律师代理诉讼，律师代理费6296元已由原告顺兴公司支付。再查明，庭审中被告称已于2020年6月30日前搬离涉案商铺内的物品。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。结合原告的诉讼请求，本院对本案分析如下：被告于租赁期限内未按时交纳租金、管理费及其他费用，构成违约，应承担相应的违约责任。被告从2019年12月7日起未按时交纳费用，至2020年2月20日已超过1个月，按照合同的约定，原告顺兴公司有权解除合同。原告未提交证据证明其邮寄的《解除租赁合同通知书》何时到达被告于合同确认的地址，故本院认定租赁合同于2020年2月底解除。两原告在合同履行期间对涉案商铺进行停水停电，未向被告提供符合使用条件的商铺，同样构成违约。综合被告及两原告分别的违约情况并结合合同约定及两原告的诉讼请求，本院对本案处理如下：被告应向原告顺兴公司支付2019年度12月的租金7645元、管理费6950元、隔油池费200元合共14795元，向原告中协公司支付2019年11月的水电费2618.5元、2019年12月的水电费2349.7元合共4968.2元，被告交纳的租赁保证金47600元原告顺兴公司无须向其退还；两原告自行承担2020年1月至2月期间涉案商铺的租金、管理费、隔油池费、水电费，无权向被告主张。因原告顺兴公司收取的租赁保证金47600元足以补偿原告顺兴公司因被告逾期支付租金、管理费、隔油池费而造成的损失以及原告顺兴公司因提起本案诉讼而引起的律师费支出，并足以对被告的违约行为进行惩罚，再科以其他处罚措施将过于加重被告的违约责任，故本院对原告主张的逾期付款违约金（租金、管理费）、违约赔偿金、律师费均不予支持。对于水电费的逾期付款违约金，合同约定原告中协公司为涉案商铺提供水电，而在合同期限内与原告顺兴公司共同对涉案商铺采取停水停电的措施，其违约程度较之于原告顺兴公司更为严重，故其除应自行承担涉案商铺2020年1月份至2月份的水电费外，本院认定其无权向被告主张水电费违约金。对于原告顺兴公司收取的守规经营保证金2000元，合同约定该保证金用于保证被告于租赁期内不发生违反物业管理公司制定的管理制度的行为。原告顺兴公司未能提供证据证明被告存在上述所称违约物业管理公司制定的管理制度的行为，且其庭审中陈述要求没收该保证金的理由是被告未按时支付租金、管理费及水电费，而该事项已由租赁保证金进行规范且本院已支持原告顺兴公司无须向被告退还租赁保证金，故原告顺兴公司要求没收该保证金缺乏理据，本院不予支持。该保证金本院用于抵扣被告须向原告顺兴公司支付的2019年12月的租金、管理费、隔油池费14795元，抵扣后，被告尚须向原告顺兴公司支付12795元（14795元-2000元）。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司与被告冉文飞就坐落于广东省佛山市顺德区****办事处中区居委会清晖路148号第三层3325-3+4铺签订的《新世界中心商场商铺租赁合同》及原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司与被告冉文飞就上述《新世界中心商场商铺租赁合同》签订的《补充协议（一）》于2020年2月份解除；二、被告冉文飞应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司支付2019年12月份的租金、管理费、隔油池费合共12795元；三、被告冉文飞应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区中协贸易有限公司支付2019年11月及12月的水电费合共4968.2元；四、原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司无须向被告冉文飞退回租赁保证金47600元；五、驳回原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1130.27元（原告已预交），由原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司负担40.27元，被告冉文飞负担1090元（被告负担的部分应于本判决生效之日起十日内迳向原告支付，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杜程蕾二〇二〇年八月十一日书记员  吕绮程