广东省东莞市中级人民法院民事判决书（原稿）（2020）粤19民终4047号上诉人（原审原告，反诉被告）：刘雅静，女，1962年6月25日出生，香港身份证号码为P089840（A）。委托诉讼代理人：王琼，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李土富，广东林德律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：杨伟军，男，1980年2月7日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县********，公民身份号码为433************919。委托诉讼代理人：易绍荣，广东星捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春丽，广东星捷律师事务所律师助理。被上诉人：（原审被告，反诉被告）：黄灿明，男，1963年4月6日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为442************133。委托诉讼代理人：刘剑威，广东泽轩律师事务所律师。原审被告：东莞市寮步雅臻婷美容院。住所地：广东省东莞市*********。注册号：441********3997。经营者：黄灿明，男，1963年4月6日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为442************133。委托诉讼代理人：刘剑威，广东泽轩律师事务所律师。上诉人刘雅静与被上诉人杨伟军、黄灿明以及一审被告东莞市寮步雅臻婷美容院（以下简称雅臻婷美容院）合同纠纷一案。上诉人不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘雅静向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回杨伟军的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判黄灿明对所有款项承担连带清偿责任；3.杨伟军、黄灿明负担本案全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定刘雅静与黄灿明、杨伟军之间的关系问题错误。（一）案涉租赁物从2008年至本案纠纷前一直由黄灿明以自己的名义对杨伟军出租并签订合同，杨伟军向黄灿明支付租金，黄灿明向刘雅静交付租金。从合同的相对性和租赁物的租用事实，理应是黄灿明与杨伟军之间为租赁合同关系，刘雅静作为租赁物权属人与黄灿明系租赁合同关系。（二）刘雅静是将租赁物出租给黄灿明使用，且黄灿明办理个体户营业执照。后黄灿明将案涉租赁物及其雅臻婷美容院牌照一并先后出租给吴平俊、杨伟军使用，签订租赁合同，收取租金等（事实上为个体户经营执照的非法转租）。即使一审法院以刘雅静知晓黄灿明与杨伟军之间的租赁事实，只能认定同意黄灿明的转租行为，而不是将黄灿明的行为视为对刘雅静的受托行为。（三）一审判决认定刘雅静与杨伟军之间是租赁合同关系无事实和法律依据。如前所述，其一，刘雅静与黄灿明不构成委托关系，其二，杨伟军与黄灿明签订租赁合同，根据合同的签约主体、合同内容、租金的收取标准，以及黄灿明个体户雅臻婷美容院牌照的出租使用，按照合同的相对性原则，杨伟军与黄灿明为租赁合同关系（无效合同），不能以租赁物权属人系刘雅静，认定杨伟军同刘雅静系租赁合同关系。（四）刘雅静主张与黄灿明系租赁合同关系事实清楚，证据充分。其一，案涉租赁物权属刘雅静所有，刘雅静出租给黄灿明使用，黄灿明依法办理其个人名下雅臻婷美容院自主经营，即使刘雅静与黄灿明未签订书面租赁合同，但双方构成事实上的租赁合同关系，且黄灿明按月向刘雅静支付租金，符合租赁合同关系特征。（五）黄灿明将所经营的雅臻婷美容院先后转租给吴平俊、杨伟军使用，签订租赁合同，收取租金。杨伟军也确认个体户营业执照的租用，按照个体户管理条例相关规定，个体户不得转让，故黄灿明与杨伟军之间的租赁合同事实上违反个体户管理条例的规定，为无效合同。（六）如果是委托关系，那么黄灿明收多少租金及押金，就应当如实给刘雅静多少租金、押金。但事实上黄灿明自己也承认，每个月只给刘雅静1万租金，自己是从中赚取了差价，黄灿明在2008年3月15日收取了押金2万元，至今没有交还给刘雅静，也从来没有打算过要交还。黄灿明在整个租赁过程中有获得利益，并且也没有提供任何证据证明存在委托关系，依法应当承担举证不能的后果。二、一审法律认定判决关系错误，据此对案涉租赁物的解除认定刘雅静违约错误，刘雅静有权终止合同，不构成违约。刘雅静不承担赔偿责任。（一）刘雅静与黄灿明系事实租赁合同关系，黄灿明将案涉租赁物转租给杨伟军经营使用，因涉及个体户经营执照的非法转租事实，故黄灿明与杨伟军之间的租赁合同关系为无效合同，作为房屋权属人有权终止合同。（二）刘雅静与黄灿明未签订书面的租赁合同，且系房屋撤除新建，也有提前告知黄灿明，杨伟军作为实际使用者也知晓，且在刘雅静告知后，杨伟军有直接向刘雅静交付二个月租金的共同确认属实，刘雅静因要改造，故未答应同杨伟军签订书面租赁合同。（三）刘雅静作为房屋权属人，与黄灿明未签订书面租赁合同，杨伟军明知刘雅静要终止合同，也同意直接向刘雅静交付费用，知晓随时要撤除的事实，故刘雅静己履行了提前终止合同的通知，故不构成违约。（四）刘雅静与杨伟军不构成租赁合同关系，黄灿明与杨伟军之间的租赁合同涉及个体户经营执照的非法转租使用，合同无效，按无效合同的处理原则，刘雅静要求收回租赁物合法有效，不存在违约行为。一审法院对黄灿明与杨伟军之间的个体户非法转租经营不予查明处理错误。（五）杨伟军主张的装修损失，按照其与黄灿明之间非法租赁关系，是否承担赔偿责任，与刘雅静无关。且根据查明的事实，杨伟军所主张的2017年6月的装修合同期届满，2018年9月的装修发生在刘雅静已明确通知要收回房屋重建，即使发生装修事实，也是杨伟军自行承担。三、一审基于错误的法律关系，对案涉基本事实未查明的情形下，对案涉租赁物所现存的残值进行司法价值鉴定，并直接按鉴定结论判定刘雅静承担赔偿责任错误。（一）案涉租赁物权属刘雅静所有，刘雅静出租给黄灿明个体户经营，由黄灿明装修自主经营，后黄灿明非法转租、是否装修、如何装修发生在黄灿明与杨伟军之间，刘雅静不参与，也不了解。（二）一审庭审后启动司法鉴定，杨伟军也确认系在黄灿明已实际经营的店铺基础上装修，无法分清先后装修内容，所提供的装修合同无任何可以得以查实的相关事实，一审仅以现场客观存在的现状就推断系杨伟军新装证据不足，否认既往的装修价值存在错误。即使杨伟军存在装修，司法鉴定的价值包含多时段的价值，一审对鉴定中装修内容就存疑的结论作为判定赔偿损失的直接金额错误。（三）杨伟军与黄灿明之间的个体户经营转租非法无效，且其陈述的2018年9月新装发生在已得知刘雅静要收回房屋之后，该损失由杨伟军自行负担，一审法院不审查合同的合法性和新装的过错，径行按鉴定结论草率判决错误。四、刘雅静已提前履行收回房屋告知义务，黄灿明拒绝回复，杨伟军拒绝交付费用，刘雅静被迫采取停电、停水，目的在于维护合法权益，杨伟军对其损失扩大自行承担责任。（一）如前所述，刘雅静己履行提前收回通知义务，黄灿明拒绝回复。杨伟军得知上诉予宽限期，同意直接向刘雅静交付租金，刘雅静也明确告知，按15800元收取租金，但因要撤除新建，不会签订书面合同，随时收回，杨伟军同意并向刘雅静交付费用。但后来杨伟军拒绝交付费用，刘雅静才被迫采取停电、停水，系杨伟军扩大损失。据杨伟军在一审过程中陈述，其分别在2017年3月和2018年9月对涉案的租赁物进行过装修。2017年3月对应的租赁合同，是2015年1月1日，黄灿明与杨伟军之间签订的《物业租赁合同》。该合同第7条第3款明确约定，“装修必须经出租方书面同意并订立书面协议”，但是，杨伟军既没有通知出租方装修，也没有取得出租方的书面同意，存在明显的违约行为。所以，其在2017年3月份装修产生的损失应当自行承担。2018年9月10日，刘雅静已经向杨伟军发出书面的限期搬离通知书，因此2018年9月份杨伟军装修导致的扩大损失，应当自行承担。（二）一审判决酌情以在岗职工年平均工资78931元/年的标准的2倍，计算杨伟军经营损失不当，根据谁主张谁举证的原则，一审判决按上述标准，并按10人计算无任何依据，故该75887.93元的损失判定不当。杨伟军并没有提供其经营美容院的十名员工的身份证复印件、社保记录和考勤记录、工资转账记录等，并不能证明在2018年10月中旬至2018年12月期间其经营的美容院确实有10名员工，并且实际发生了用工损失，故其主张不应支持。黄灿明、雅臻婷美容院辩称，一审判决基本正确，程序合法，唯有瑕疵的是判决的第三项，但是黄灿明没有就该项判决提起上诉。黄灿明与刘雅静是委托关系，并非租赁关系，具体事实与理由与一审陈述一致。关于装修赔偿问题，鉴定报告在我方质证未确认真实性，参考的国家标准是不正确的。关于刘雅静当庭补充的上诉请求，杨伟军没有上诉，该上诉请求不成立。杨伟军辩称，一、刘雅静与杨伟军之间存在直接租赁合同关系，刘雅静将案涉租赁物出租给杨伟军。（一）刘雅静与黄灿明曾是多年的情侣关系，一直持续本案纠纷发生前，并且雅臻婷美容院也是由刘雅静及黄灿明共同创立的，该美容院的名字就来源于刘雅静及其女儿，后因生意淡泊而结束经营，就与黄灿明共同将案涉租赁物出租给杨伟军，由黄灿明与杨伟军签订租赁合同。（二）结合到本案事实中，刘雅静直接向杨伟军收取案涉租赁物2018年8月、9月的租金，并且于2018年9月10日、2018年10月11日直接向杨伟军送达《限期搬离通知书》、《房屋租赁合同终止通知书》，因此刘雅静一直知悉及认可案涉租赁物出租给杨伟军。（三）本案中刘雅静直接将案涉租赁物出租给杨伟军，案涉租赁物为寮步镇金碧二街一号商铺，不存在非法转租、租赁合同无效等情形。刘雅静主张其与黄灿明存在的是租赁关系，然而多年来一直未签订租赁合同，明显不符合常理，并且该主张与刘雅静在本案中实际实施的行为相矛盾冲突。结合到本案中，黄灿明与刘雅静曾为情侣关系，由黄灿明为代表与杨伟军签订租赁合同，然后刘雅静也要求杨伟军承担租金等租赁义务。因此，刘雅静与杨伟军之间系存在租赁关系。二、一审查明事实确认杨伟军与刘雅静之间存在租赁关系，刘雅静在没有正当理由的情况下，将租赁物强制收回，构成了根本性违约。且因刘雅静的行为导致了杨伟军无法正常使用案涉租赁物，从而给杨伟军造成了损失，该损失也在一审中得到了认定。因此，刘雅静理应向杨伟军赔偿损失。刘雅静一审起诉请求：1.确认刘雅静与黄灿明之间的寮步镇金碧二街一号商铺租赁合同已解除；2.杨伟军、黄灿明、雅臻婷美容院立即将寮步镇金碧二街一号商铺腾房交付刘雅静；3.杨伟军、黄灿明、雅臻婷美容院承担2018年10月1日开始到腾房期间实际占用刘雅静商铺的占用费，按15800元每月支付到实际腾房完毕止；4.杨伟军、黄灿明、雅臻婷美容院支付刘雅静水电费5749.45元；5.诉讼费用由杨伟军、黄灿明、雅臻婷美容院负担。杨伟军一审反诉请求：1.刘雅静及黄灿明向杨伟军赔偿租赁物装修损失728000元；2.刘雅静及黄灿明向杨伟军退还租赁押金及违约金共40000元；3.刘雅静及黄灿明向杨伟军退还续期喝茶费共60000元；4.刘雅静及黄灿明向杨伟军支付2018年10月至2018年12月停业期间的经营损失312182元；5.刘雅静及黄灿明向杨伟军支付上述诉求1140182元的利息（以1140182元为本金，按照银行同期贷款利率从2019年2月26日起计算至清偿之日止）；6.刘雅静及黄灿明负担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：位于东莞市*********的房屋及土地的权属人是刘雅静。2008年3月15日黄灿明与吴平俊签订一份《铺位租赁合同》，约定：黄灿明出租东莞市*************给吴平俊使用，租赁期限自2008年3月15日至2012年3月14日，第一年每月租金11000元，第二年每月租金12000元，第三年每月租金13000元，第四年每月租金15000元，吴平俊支付黄灿明保证金20000元，黄灿明同意吴平俊按装修需要改装房屋布局（除框架结构外），合同解除后，吴平俊不得拆除该铺位在租赁期间增加的固定装修。2008年3月15日黄灿明收取了吴平俊押金20000元。2019年5月10日吴平俊出具一份《证明》，自述2008年与杨伟军合伙经营美容美发行业，于2008年3月15日与黄灿明签订书面的《铺位租赁合同》，承租雅臻婷美容院的经营场所及牌照，吴平俊已退出合伙经营，该《铺位租赁合同》的权利义务包括租赁押金等均由杨伟军享有和承担。2011年8月30日黄灿明与杨伟军签订一份《铺位租赁合同》，约定：黄灿明出租东莞市*************给杨伟军使用，租赁期限自2012年元月1日至2015年8月30日，第一年每月租金16000元，第二年每月租金17000元，第三年每月租金18000元，第四年每月租金19000元；黄灿明同意杨伟军按装修需要改装房屋布局（除框架结构外）；如黄灿明违反合同，杨伟军有权要求黄灿明赔偿一切经济损失并退回保证金、赔偿两个月租金；合同解除后，杨伟军不得拆除该铺位在租赁期间增加的固定装修。2015年1月1日黄灿明与杨伟军签订一份《物业租赁合同》，约定：黄灿明出租东莞市*************给杨伟军使用，租赁期限自2015年1月1日至2018年12月31日，2015年1月1日至2016年12月31日每月租金16000元，2017年1月1日至2018年12月31日每月租金17000元，每月5日前支付下月度租金；因使用需要对该物业进行室内装修或增加设备等，须经黄灿明书面同意并订立书面协议，并重新议定租金及合同终止时装修添置物的归属等事项；租赁期内任何一方提出解除合同，须提前一个月书面通知另一方，如黄灿明提前收回物业，须退还保证金给杨伟军，并赔偿与保证金同等数目的金额给杨伟军。2017年8月1日黄灿明与杨伟军签订一份《商铺租赁合同》，约定：黄灿明出租东莞市***********给杨伟军使用，租赁期限自2017年8月1日至2023年7月31日，每月租金12800元，从2020年8月1日起每月租金为14300元，押金为25600元；杨伟军对租赁物进行装修改造，需经黄灿明同意后方可施工，未经同意对商铺结构进行装修改造或增设他物的，黄灿明有权要求杨伟军恢复原状或赔偿损失；如黄灿明提前终止合同，应赔偿杨伟军一切装修费用。刘雅静与杨伟军的微信聊天记录反映：杨伟军称去年才跟黄灿明签的合同，重新整栋都装修了，现在三楼在装修没那么多钱（2018年8月4日）；杨伟军按刘雅静的要求支付了8月租金15800元（2018年8月5日）、9月租金15800元（2018年9月6日）。刘雅静要求杨伟军由8月1日以后租金转账至其指定账户，如杨伟军继续租，需重新签合同重新租，月租金15800元（2018年8月5日）；刘雅静要求杨伟军先转3.16万元，才考虑合同的事（2018年8月8日）；2018年9月10日刘雅静向杨伟军发出限期搬离通知书；刘雅静称2015年已告知杨伟军，合约到期找她，物业是刘雅静的，九月初已告知杨伟军其已报建（2018年10月17日）；2018年10月11日刘雅静向杨伟军发送了《房屋租赁合同终止通知书》。2018年10月9日刘雅静通过微信向黄灿明发出《房屋租赁合同终止通知书》，内容为：为收回房屋进行改建，终止与黄灿明承租的东莞市*************的租赁合同，要求黄灿明在接到通知后三日内与刘雅静书面确定腾房事宜。各方确认案涉租赁物于2019年7月24日交回刘雅静。刘雅静主张案涉租赁物是2001年开始出租给黄灿明，双方没有签订租赁合同，从2009年开始要求黄灿明每月支付租金10000元，2017年向黄灿明提出收回租赁物重建；不确认杨伟军告知过装修和翻新租赁物的情况；刘雅静与黄灿明没有签订书面合同，可以随时解除合同，2018年10月9日刘雅静向黄灿明发出解除通知，租赁合同因此解除；2018年9月前的租金已支付；2018年8月刘雅静才知道杨伟军以个人名义经营美容院；2018年10月底对租赁物停水电。黄灿明主张案涉租赁物是刘雅静委托其出租的，没有书面委托协议，没有转让或出租雅臻婷美容院，杨伟军是知道实际出租人为刘雅静；因为已收取吴平俊20000元保证金，吴平俊把合同的权利义务转给杨伟军后，后续的租赁合同中没有收取杨伟军的保证金，尚未退还吴平俊押金20000元；不确认杨伟军告知过装修和翻新租赁物的情况；刘雅静同意黄灿明每月转交租金10000元，余款由黄灿明自行处理；2018年7、8月左右刘雅静提出不用黄灿明帮忙收租了，但一直没有提出返还租赁物的要求。杨伟军主张承租的是雅臻婷美容院的经营场所及牌照，黄灿明有告知经营场所的所有权人为刘雅静，刘雅静和黄灿明在2015年还配合杨伟军办理变更经营范围而出具了住所（经营场所）产权证明，刘雅静是知道杨伟军从2008年开始承租案涉租赁物的情况，但没有要求亲自与杨伟军续期；2018年10月中旬刘雅静单方停水、停电及封闭租赁物，导致杨伟军无法经营；2008年后杨伟军对租赁物进行了多次装修，2017年3月及2018年9月对整个租赁物原有装修拆除后重新装修，装修和翻新租赁物的情况都告知过刘雅静、黄灿明；刘雅静为了加收租金，威迫杨伟军以每月15800元的租金标准支付了2018年8、9月的租金，刘雅静没有明确提出收回租赁物的要求。各方对杨伟军主张的装修事实及装修时间、金额有争议。杨伟军申请对案涉房屋的装修现存价值进行鉴定，一审法院予以准许，依法委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司进行鉴定。2019年10月15日深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司出具价格鉴证报告，结论为在鉴定基准日（2019年7月24日）案涉租赁物附合的装饰装修物的现存价值金额为299695元。一审法院认为，本案的争议焦点有：第一、刘雅静、黄灿明、杨伟军之间的关系问题；第二、案涉租赁合同的解除是否违约；第三、杨伟军的损失应否支持。第一、刘雅静、黄灿明、杨伟军之间的关系问题。案涉租赁物从2008年至本案纠纷产生前一直由黄灿明以自己的名义对杨伟军出租并签订租赁合同，刘雅静也是从2009年开始要求黄灿明每月支付租金10000元，但刘雅静从来未与黄灿明之间签订租赁合同，微信中刘雅静称2015年已告知杨伟军，合约到期找她，再结合黄灿明、杨伟军的主张，一审法院认为刘雅静至少在2015年已经知道案涉租赁物出租给杨伟军的事实，并且对黄灿明与杨伟军续签租赁合同及收取租金没有提出异议，视为认可黄灿明的行为。因此，黄灿明主张与刘雅静是委托关系，一审法院予以采纳。黄灿明以自己的名义与杨伟军订立租赁合同，杨伟军在订立合同时知道案涉租赁物的所有权人为刘雅静，视为杨伟军知道两人之间的代理关系，案涉租赁合同直接约束刘雅静和杨伟军，刘雅静和杨伟军之间是租赁合同关系。第二、案涉租赁合同的解除是否违约。案涉最后一份租赁合同的期限是2017年8月1日至2023年7月31日，合同合法有效，杨伟军按刘雅静的要求于2018年8月5日支付了8月租金15800元、2018年9月6日支付了9月租金15800元。刘雅静于2018年9月10日向杨伟军发出限期搬离通知书，2018年10月11日向杨伟军发送了《房屋租赁合同终止通知书》，2018年10月9日向黄灿明发出《房屋租赁合同终止通知书》，明确提出解除案涉租赁物的租赁合同。杨伟军主张2018年10月中旬刘雅静单方停水、停电及封闭租赁物，导致无法经营。刘雅静的行为导致杨伟军无法继续使用租赁物，双方的租赁合同实际已解除，一审法院认定刘雅静与杨伟军的租赁合同已于2018年10月中旬解除。刘雅静主张可以随时解除合同、2017年已向黄灿明提出收回租赁物重建均没有法律和事实依据，一审法院不予支持。刘雅静在租赁期内单方提出解除租赁合同，没有合同约定和法定的情形，一审法院认为刘雅静违约。2018年10月中旬刘雅静单方停水、停电及封闭租赁物，在此之前的租金杨伟军应支付给刘雅静，在此之后的占有使用费，由于是刘雅静违约强行收回租赁物，杨伟军没有实际使用租赁物获益，刘雅静要求支付占有使用费，一审法院不予支持。双方对租赁合同实际解除的具体时间没有明确，一审法院酌定杨伟军应支付刘雅静2018年10月1日至15日期间的租金7900元（15800元÷2）。刘雅静诉请的水电费有相应的票据（合计5749.45元）证实，杨伟军没有证据证实已经支付相应月份的水电费，一审法院对刘雅静的该项诉请予以支持，杨伟军应支付刘雅静水电费5749.45元。第三、杨伟军的损失应否支持。杨伟军认为刘雅静违约，要求其赔偿装修损失、停业期间的经营损失、支付违约金、退还续期喝茶费。首先是装修损失。刘雅静、黄灿明均不能证明2008年交付租赁物时的原状，2018年8月4日杨伟军在微信中告知刘雅静去年才跟黄灿明签的合同，重新整栋都装修了，现在三楼在装修没那么多钱，再结合租赁物现场的情况，刘雅静、黄灿明主张租赁物的现状为2008年交付的原状，明显不符合生活常识判断，杨伟军主张2017年6月、2018年9月对租赁物进行了装修，一审法院予以采信。合同约定杨伟军对租赁物进行装修需经出租方同意，2017年6月的装修刘雅静、黄灿明应当知道但未在合理期限内提出异议，视为同意杨伟军装修，2018年9月的装修杨伟军在2018年8月4日的微信中告知刘雅静，刘雅静并未提出异议，也视为同意杨伟军装修。2017年8月1日的租赁合同中约定出租方提前终止合同，应赔偿承租方的一切装修费用，此为双方对合同解除时租赁物中形成附合的装饰装修物的处理约定。经委托鉴定，在鉴定基准日2019年7月24日，案涉租赁物附合的装饰装修物的现存价值金额为299695元，按合同约定，刘雅静应赔偿附合装饰装修物的现存价值金额299695元的装修费用给杨伟军。其次是停业期间的经营损失。刘雅静通过停水、停电及封闭租赁物的方式解除租赁合同，其违约行为造成杨伟军经营的店铺在2018年10月中旬至2018年12月期间停业，杨伟军要求赔偿该期间的经营损失，一审法院予以支持。杨伟军提供的证据不能充分证明店铺正常经营时的可得利益及用工成本损失是多少，一审法院酌情按照上年度居民服务业在岗职工年平均工资78931元/年的标准的2倍，计算杨伟军的可得利益为78931元/年÷12个月×2=13155.17元/月，用工成本损失酌情按最低工资标准1720元/月计算10人为17200元/月，故一审法院支持停业期间的经营损失合计为（13155.17元/月+17200元/月）×2.5个月=75887.93元。最后是违约金、续期喝茶费。租赁合同约定出租方提前终止合同，则应双倍返还押金51200元作为违约金，黄灿明确认因已收取吴平俊20000元保证金，吴平俊转给杨伟军后，后续的租赁合同中就没有收取杨伟军的保证金了，吴平俊亦书面证明该押金由杨伟军享有。上述论述中已支持杨伟军诉请的装修损失、停业期间的经营损失，杨伟军的损失已得到赔偿，且金额高于杨伟军主张的违约金，因此，杨伟军再诉请违约金40000元，一审法院不予支持，但刘雅静、黄灿明应连带返还已收取的保证金20000元给杨伟军。杨伟军主张支付了黄灿明续期喝茶费60000元，证据不足，一审法院予以驳回。另杨伟军诉请上述损失、保证金的利息，一审法院不予支持。综上，案涉租赁物于2019年7月24日交回刘雅静，刘雅静诉请的腾房要求已不必处理。刘雅静诉请黄灿明、雅臻婷美容院对杨伟军的上述责任承担共同责任，理据不足，一审法院不予支持。杨伟军要求黄灿明对刘雅静的上述责任承担共同责任，除退还保证金20000元外，其余的理据不足，一审法院不予支持。刘雅静、杨伟军诉请超出上述计算的部分，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限杨伟军在判决发生法律效力之日起五日内支付刘雅静租金7900元、水电费5749.45元；二、限刘雅静在判决发生法律效力之日起五日内支付被告（反诉原告）杨伟军装修损失299695元、停业期间的经营损失75887.93元、保证金20000元；三、黄灿明对刘雅静上述支付杨伟军保证金20000元的责任承担连带清偿责任；四、驳回刘雅静的其他诉讼请求；五、驳回杨伟军的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费733.74元（刘雅静已预交），由刘雅静负担465.59元，杨伟军负担268.15元；一审案件反诉受理费7530.82元、鉴定费32800元（杨伟军均已预交），由刘雅静负担13992.66元,黄灿明对其中的707.45元负连带责任，杨伟军负担26338.16元。二审期间，各方均未向本院提交证据材料。经法庭调查与阅卷，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，刘雅静系香港特别行政区居民，故本案是涉港合同纠纷案件，案涉的租赁物以及租赁合同事务的履行发生在内地，各方在二审法庭调查时均同意适用内地法律作为本案的准据法，本院依法予以确认内地法律为本案的准据法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对刘雅静上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人刘雅静在二审中的上诉意见，本案的争议焦点为：一、刘雅静、杨伟军、黄灿明之间的关系；二、杨伟军的损失如何确定。关于焦点一。首先，刘雅静主张与黄灿明之间系租赁合同关系，租赁期间不确定，可随时要求终止，但并未提交租赁合同予以证明。同时，租赁期间系租赁合同关系的核心条款，不确定租赁期间，随时要求终止也不符合租赁合同的设立要求。其次，根据刘雅静与杨伟军的微信聊天记录可知，刘雅静至少在2015年就知道案涉租赁物出租给杨伟军的事实，在此期间刘雅静并未就黄灿明与杨伟军之间签署租赁合同提出异议，同时刘雅静要求杨伟军将2018年8月之后的租金直接向其支付，并且直接向杨伟军发出限期搬离通知，如刘雅静系与黄灿明签署租赁合同，黄灿明再将租赁物转租给杨伟军，黄雅静收取租金以及要求搬离的相对方应为黄灿明，而非杨伟军。再次，案涉房屋自2008年开始就以黄灿明的名义对外出租近十年，刘雅静主张与黄灿明之间存在租赁关系却未签订合同与常理不符，黄灿明陈述其与刘雅静曾为男女朋友关系，刘雅静委托其代为处理案涉房屋的租赁事宜更符合常理。综上，一审法院认定刘雅静与黄灿明之间系委托关系，确认黄灿明与杨伟军之间签订租赁合同可直接约束刘雅静并无不当，本院依法予以维持，对刘雅静要求黄灿明承担责任的主张依法不予支持。因案涉纠纷主要系案涉租赁房产的争议，至于刘雅静主张的出租出借雅臻婷美容院牌照事宜在租赁合同中并未体现，有关该争议各方可另寻途径解决，刘雅静以此主张租赁合同无效，本院依法不予支持。关于焦点二。首先，黄灿明与杨伟军就案涉房产最后一次签订租赁合同的时间为2017年8月1日，确定的租赁期限至2023年7月31日，在确定六年的租赁期间后，杨伟军进行重新装修合乎情理，且杨伟军在微信聊天记录中告知刘雅静在与黄灿明签订合同后就对整栋楼重新进行了装修，同时在2018年8月4日也告知刘雅静正在进行三楼的装修，刘雅静均未提出异议，而是与杨伟军就款项的支付和重新签合同的事宜进行沟通，直至2018年9月10日向杨伟军发出《限期搬离通知书》，2018年10月11日向杨伟军发送了《房屋租赁合同终止通知书》，提前终止合同。因系刘雅静单方提出提前终止合同，理应对杨伟军的装修损失进行赔偿。其次，一审法院委托鉴定机构对案涉租赁物附和的装饰装修物的现存价值进行鉴定，确定了附和的装饰装修物现存价值，刘雅静未提供证据证明鉴定的附和的装饰装修物中哪些并非由杨伟军完成装修，应由其承担不利后果，一审判决以鉴定意见确定杨伟军的装修损失并无不当。再次，关于停业期间的经营损失，因刘雅静单方采取断水断电的行为，导致杨伟军经营的美容院停业，一审法院认定刘雅静赔偿停业损失并根据行业经营特点酌定停业损失金额的处理并无不当。关于押金，租赁合同已经提前解除，依约理应返还。综上，一审法院对于损失认定正确，本院依法予以维持，刘雅静提前终止租赁合同，构成违约，因其违约行为给杨伟军造成的损失应由其承担。综上所述，刘雅静的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条及前述援引条文之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7233.47元，由上诉人刘雅静负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年八月十八日书记员  关 东附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。