浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初870号原告：洪春林，男，1973年10月12日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。被告：吴姝瑜，女，1972年12月22日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，现住浙江省温州市鹿城区。被告：张维德，男，1951年10月29日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告洪春林为与被告吴姝瑜、张维德房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月6日适用简易程序立案受理。在审理过程中，原告于2020年4月18日向本院提出申请，要求追加张维德为本案被告参加诉讼，本院予以准许。本案于2020年5月6日裁定转为普通程序审理，由审判员吴作力担任审判长，与人民陪审员张勇、王会克组成合议庭，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告洪春林到庭参加诉讼，被告吴姝瑜、张维德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告2015年7月1日至2019年4月1日期间己付房屋租金及押金56600元；2.被告赔偿原告房屋租金16800元及装修费用20000元；3.被告赔偿原告延误治疗脑脊液鼻漏术前各项检查损失60000元；4.被告承担本案诉讼费用和律师费5000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.2017年补签的《租赁合同》无效；2.被告返还原告2015年7月1日至2019年5月1日期间已付房屋租金及押金56600元；3.被告赔偿原告房屋租金16800元及装修费用20000元。事实与理由：2013年7月原告通过中介租赁了张维德名下位于温州市龙湾区××街道××村（新龙公寓）Ｇ（7）幢102室（以下简称租赁房屋）毛坯房，并与张维德女儿吴姝瑜签订了《租赁合同》，当时被告吴姝瑜说租期越长越好，口头约定为十年，因租金随市场波动，所以合同一年一签。原告听后觉得可以，便依约支付了租金和押金。原告拿到租赁房屋钥匙后，对租赁房屋进行了装修并置办了家具。2015年5月9日，原告因在上海发生交通事故而受伤，被诊断为脑脊液鼻漏等十几种病症，为此原告一直在合肥、上海、北京等大医院往返治疗。原告因治病救命要紧，租赁房屋一直未予居住，空置至今。2019年9月1日，原告知晓租赁房屋被温州市鹿城区人民法院查封，并搬走了原告所有的屋内大量物品，为此，原告不得不放弃治疗并向该院提出执行异议申请。2019年9月26日，该院作出（2019）浙0302执异1036号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。2019年10月11日，原告收到该异议裁定，并认定原告与被告吴姝瑜之间签订的《租赁合同》无效。据此，原告认为，首先被告吴姝瑜无权出租租赁房屋，导致原告无故支付了租金及押金，被告应予返还；其次被告吴姝瑜出租房屋因被法院查封而导致提前解除给原告造成了相应的损失，又严重损害了原告的合法权益。故原告诉请判令如上诉讼请求。原告补充陈述，1、2018年2月1日合同租期届满后，被告吴姝瑜口头答应原告租期续展至2023年7月，故在该期间租赁房屋被法院执行造成原告的损失均由两被告承担；2、2013年7月2日签署的《房屋租赁协议书》（下称第一份租赁协议）合法有效，因为合同是通过房屋中介所签订，并且被告张维德也在场，被告吴姝瑜签订合同的行为是经被告张维德授权。2017年补签的《租房协议》（下称第二份租赁协议）是无效的，因为该协议不是通过房屋中介所签订，被告张维德不在场，被告吴姝瑜签订协议的行为是无权处分。被告吴姝瑜辩称：2013年7月，原告通过龙湾区安家乐房屋介绍所租赁了被告吴姝瑜的父亲张维德名下位于温州市龙湾区××街道××村××公寓××室。被告吴姝瑜受父亲张维德的委托与原告签订房屋租赁合同，协议书约定房屋租期为两年，即2013年7月2日至2015年7月1日。原告首次按约向被告吴姝瑜支付租金11000元及押金1000元，之后被告均未按约如期支付租金。合同约定的租期届满后，被告吴姝瑜本不想继续双方租赁关系，但是原告既不肯加租金又不肯搬走，被告无奈，向其多次催讨租金，原告才支付租金，这样持续到2017年。2017年9月19日，双方面谈。原告称，原告曾与他人发生交通事故，如双方的租赁关系租期长、租金多，好向肇事者赔偿；其次，原告答应被告同年年底就搬走。鉴于上述情况，被告吴姝瑜同情原告被撞伤，所以，被告吴姝瑜与原告补签了第二份租赁合同。合同落款时间是2015年6月12日，其实真实时间是2017年9月19日。租期为2013年7月1日至2018年2月1日。租期届满，被告打电话给原告，原告声称自己在治病，无法腾空，再租两个月或者三个月，一定搬走。期间，原告未缴纳物业费、汽车保管费、水电费。直到2019年4月，被告张维德因替他人担保未履行债务，法院强制执行，租赁房屋被查封。在执行法院的一再催促下，原告于2019年年底搬走。2018年2月1日租期届满，原告再三恳请继续租赁，被告不愿意继续租赁，所以就没有续签书面租赁合同。原告最后一笔租金是4200元，按时间推算，原告已支付租金到2019年2月28日。原告诉称的装修费20000元与被告无关。2019年2月28日之后，原告未向被告支付租金，且强占租赁房屋，阻碍法院执行，导致被告张维德多付担保债务的利息，以及被告垫付物业费、水电费，造成被告经济损失。原告提供如下证据：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、被告身份信息，证明被告主体资格；3、租赁合同，证明原、被告之间存在租赁关系；4、银行部分转账记录，证明原告支付的租金；5、收款收据，证明租赁房屋装修的费用；6、聊天记录，证明被告吴姝瑜向原告催收租金的事实；7、收款收据，证明原告向被告吴姝瑜支付2017年的租金，总计63400元；8、公告、裁定书，证明租赁房屋被法院拍卖的事实以及原告向鹿城区人民法院提出执行异议、异议被驳回的事实。被告吴姝瑜提供如下证据：9.租赁合同二份，证明原、被告存在租赁关系的事实；10.兴龙物业费未缴单，证明原告租赁期间未缴物业的事实；11.银行流水单及租房期间水电费代缴汇总表，证明原告租赁期间未缴水电的事实。被告张维德未提供证据。原告提供的证据，经庭审出示，两被告质证一致意见：证据1、2三性均无异议；证据3、4、6、7、8真实性无异议；证据5与本案无关。被告吴姝瑜提供的证据，经庭审出示，原告质证意见：证据9无异议，证据10、11三性有异议，原告曾缴纳过水电费。当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于尚存争议的证据，本院将在下文再做阐述。根据上述认定的证据，结合原、被告的陈述，本院认定事实如下：2013年7月，原告通过房屋中介租赁了被告张维德名下的位于温州市龙湾区××街道××村（新龙公寓）Ｇ（7）幢102室房屋，原告与被告吴姝瑜签订了《房屋租赁协议书》，协议约定：“……租期2年，即2013年7月2日至2015年7月1日止，月租金1000元整……”2017年9月19日，双方补签《租房协议》，协议约定：“……租房从2013年7月1日起至2018年2月1日止，月租金1100元-1400元……”2019年7月27日，租赁房屋被温州市鹿城区人民法院查封，并搬迁租赁房屋内的物品，原告向该院提出执行异议申请。2019年9月26日，该院作出（2019）浙0302执异1036号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。另查，原告已向被告吴姝瑜支付租金至2019年2月28日。本院认为，根据原告的诉讼请求以及被告的答辩意见，本院将本案的争议焦点归纳如下：一、双方补签的《租房协议》的法律效力问题；二、2018年2月1日租期届满，双方是否继续存在租赁关系以及何时结束租赁关系问题。对于第一个问题，原告认为，被告吴姝瑜未受被告张维德的委托，擅自与原告签订租赁合同，系无权处分，双方签订的租赁合同无效。本院认为，首先，鉴于两被告的亲属关系，被告张维德继续委托被告吴姝瑜签署《租房协议》在情理之中，况且被告张维德在庭审中确认被告张维德委托女儿吴姝瑜签订房屋租赁协议；其次，原告既然承认第一份租赁合同有效，第二份租赁合同是对第一份租赁合同租期的续展，即使签订第二份租赁合同不是通过房屋中介所或者被告张维德不在场，被告吴姝瑜在租赁协议上签字的行为系代理行为。因此，被告吴姝瑜作为被告张维德的代理人与原告签订的《租房协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于第二个问题，本院认为，两被告对原告主张的关于租期届满后双方又继续达成租赁关系并将租期续展至2023年7月1日的事实予以否认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方之间形成不定期的租赁关系，双方均有权随时提出解除租赁关系”2018年2月1日合同租期届满后，原告继续向被告支付租金，被告接受租金，并未提出异议。原告支付租金至2019年2月28日。以上事实，可以确定，合同租期届满后，双方形成不定期的租赁关系。现原告无证据证明两被告于2019年2月28日之后继续向其催讨租金，两被告虽无确切的书面证据证明被告已通知原告解除双方的租赁关系，但是，结合两被告的陈述及本案具体案情，应当视为双方的租赁关系于2019年2月28日结束，双方的民事权利、义务关系于该日解除而终止。综上所述，原告要求确认补签租赁合同无效以及被告返还租金及赔偿损失的诉请，本院不予支持。双方的租赁关系现已解除，被告应当向原告返还押金。另外，原告向被告主张装修费用20000元，本院认为，原告租赁房屋时为毛坯房，装修费则是原告自住而产生的必然支出，且双方在租赁协议中对此并无约定，故原告的该项诉请无法律和事实依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张维德于本判决生效之日起十日内返还原告洪春林押金1000元；二、驳回原告洪春林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3368元，原告承担3318元，被告张维德承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  吴作力人民陪审员  张 勇人民陪审员  王会克二〇二〇年八月十五日法官 助理  项 施书 记 员  章铭炜?不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。