浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1606号上诉人（原审原告）：李舒，男，1981年11月25日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。上诉人（原审原告）：戴殳英，女，1962年3月12日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：胡忠超，浙江金九鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴（上海）华府国际广场有限公司。住所地：浙江省嘉兴市越秀南路176号三幢320室。统一社会信用代码：91330401078695623X。法定代表人：史剑辉。委托诉讼代理人：董勇强，浙江中禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：马存利，浙江中禾律师事务所律师。上诉人李舒、戴殳英为与被上诉人嘉兴（上海）华府国际广场有限公司（以下称华府公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李舒、戴殳英上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判。事实和理由：一、华府公司客观上存在逾期交房的违约行为。商品房买卖合同约定华府公司须于2017年4月30日前将符合下列条件的商品房交付李舒、戴殳英使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、电信等，具备商品房正常使用的基本条件。然而华府公司于2017年11月1日向李舒、戴殳英寄送《致业主函》，告知其于2017年9月30日完成案涉房屋的验收工作，取得竣工验收备案表，可以办理交房，华府公司客观上已构成逾期交房。二、华府公司不存在可以不按期交房或延期交房的理由。第一，购房合同未约定按揭贷款的办理时间和剩余房款的支付时间。按照交易习惯，在华府公司不具备交房条件以及接到其通知的情况下，李舒、戴殳英当然也可以出于对交易安全的考虑暂不支付购房余款，毕竟双方的合同并未对此作出明确约定，一审法院认定按照行业惯例应当是李舒、戴殳英交清房款后华府公司再交付房屋，明显倾向于华府公司。第二，从《致业主函》及《公寓交房清单》上李舒、戴殳英领取装修钥匙的时间来看，华府公司确实于2017年11月份才向李舒、戴殳英发出通知。更为重要的是，根据合同的相对性，不能以华府公司通知了其他业主就推定其亦对李舒、戴殳英履行了通知义务，华府公司应当直接通知作为合同相对人的李舒、戴殳英。三、华府公司应当交付具备合同约定条件的房屋，才能视为其已履行交房的义务。华府公司在一审中提交了一份《公寓交房清单》，该份清单中每位业主对应的有两个时间点，一个是装修钥匙领取时间，时间在2017年5月至同年11月不等；另一个是全套钥匙的领取时间，时间在2017年10月至2019年1月不等。华府公司认为据此可以认定其在2017年4月30日之前就具备了交房条件。李舒、戴殳英认为，双方已在购房合同中明确约定了交房时房屋应当具备的条件，其应当按照合同约定的交房条件逐项举证证明其已在约定的交房期限之前就已具备了所有的交房条件，并且应当书面通知李舒、戴殳英办理按揭以支付购房尾款以及办理正式的交房手续，而不是仅凭其向包括李舒、戴殳英在内的众多业主交付了一把装修钥匙就视为已交房。如果对交付装修钥匙的行为评价为华府公司履行了交房义务，那之后交付全套钥匙的行为该如何评价，故该份证据不足以认定华府公司在2017年4月30日之前具备了合同约定的交房条件。四、一审法院认定“庭审中华府公司陈述嘉兴市华府国际广场项目中的公寓房部分在2017年4月就已经具备了交房条件并通知，另有商铺部分因消防规划调整原因至2017年9月30日才得以交付”，华府公司在未提交任何证据的情况下，一审法院仅凭华府公司单方陈述就认定其在2017年4月30日之前具备了交房条件，显然缺乏说服力。华府公司辩称，华府公司不存在违约交房的事实。一审判决是公开公正的，事实认定和证据采信没有出现显失公平的情况。李舒、戴殳英向一审法院起诉请求：华府公司立即支付李舒、戴殳英逾期交房违约金10656元（以185000元为基数，自2017年5月1日起计算至2017年11月8日止，按每日万分之三计算）。一审法院认定事实：2016年10月28日，李舒、戴殳英与华府公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号为2016预0019510），合同约定：李舒、戴殳英购买华府公司开发的嘉兴市华府广场1-1015室商品房，建筑面积58.93平方米，房屋总价355000元；合同第七条约定买受人于2016年10月28日支付首付款185000元，余额170000元办理银行按揭贷款；买受人如未按合同约定的时间付款，按合同附件八约定处理，即：（1）逾期不超30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权单方面解除本合同，买受人无条件同意出卖人将该商铺另行出售给第三方，买受人按房屋总价的20%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之十（该比例应不小于第一项中的比例）的违约金；（3）买受人在收到出卖人违约通知60日内仍未支付全部逾期应付房款和违约金，出卖人有权单方面解除合同，买受人同意出卖人将该房屋另行出售给第三方，买受人按合同房屋总价的30%支付违约金；（4）本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。合同还约定被告应当在2017年4月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自上述最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2017年12月31日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记等。李舒、戴殳英于合同签订当日支付首付款185000元。一审庭审中，李舒、戴殳英陈述于2019年5月13日与华府公司正式办理了房屋交付手续，并付清购房尾款。一审另查明：1.华府公司于2017年11月1日向包括李舒、戴殳英在内的嘉兴市华府广场项目的业主寄送《致业主函》，告知所有业主华府广场项目已具备交房条件，并通知还未办理按揭手续的业主于2017年12月15日前办理按揭手续。华府公司陈述嘉兴市华府广场项目中的公寓房部分在2017年4月就已经具备交付条件并通知业主，另有商铺部分因消防规划调整原因至2017年9月30日才得以交付。2.双方确认李舒、戴殳英所购房产系公寓房。自2017年4月底起，华府公司开发的嘉兴市华府广场与案涉房屋同幢的公寓房业主陆续领取装修钥匙。李舒、戴殳英于2017年12月12日领取了装修钥匙。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李舒、戴殳英与华府公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。本案中，商品房买卖合同约定房屋总价为355000元，李舒、戴殳英于签订合同当日支付首付款185000元，余款170000元办理银行按揭贷款，华府公司应于2017年4月30日前将案涉房屋向李舒、戴殳英交付使用。然李舒、戴殳英支付了首付款后却迟迟未办理余款的银行按揭，且未提供证据证明双方明确约定了先交房再办理按揭；根据行业通常做法，华府公司向李舒、戴殳英交房并办理权属证书的前提应是李舒、戴殳英按约履行上述合同义务，故在李舒、戴殳英不履行上述义务前提下华府公司可不予交付房屋及办理权属证书。另外，李舒、戴殳英认为截至交房日期华府公司未通知收房，而华府公司抗辩该公寓房在上述约定时间已经通知李舒、戴殳英办理交房手续。结合华府公司提供的公寓交房清单及同幢公寓房业主领取装修钥匙情况，一审法院对华府公司的该项抗辩予以采纳。综上，一审法院对于李舒、戴殳英主张华府公司逾期交房的事实不予认定，对其要求赔偿逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回李舒、戴殳英的诉讼请求。一审案件受理费33元，由李舒、戴殳英负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，双方签订的商品房买卖合同约定，华府公司应于2017年4月30日前交付房屋，李舒、戴殳英在合同签订当日支付首付款185000元，余款170000元办理银行按揭贷款。合同中没有约定支付剩余购房款的具体时间，亦未约定在交房后支付余款。按照行业通常做法，出卖人交付房屋的前提是买受人已经支付全部购房款。在李舒、戴殳英支付全部购房款前，华府公司可不予交付房屋。故李舒、戴殳英主张华府公司承担逾期交房违约金的前提是其已经履行了付款义务。本案中，在合同约定的交房日前，华府公司未达到合同约定的交房条件，但李舒、戴殳英也未办理按揭贷款支付剩余房款或有过付款的意思表示。因此，双方在合同履行过程中均存在未完全履行合同义务的行为，且程度相当。在此情况下，李舒、戴殳英主张华府公司承担逾期交房违约金，一审不予支持并无不当。综上所述，李舒、戴殳英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66元，由上诉人李舒、戴殳英负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年八月三十一日书记员 胡玉婷