河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9589号上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘婷，女，该公司员工。上诉人（原审被告）：恒大地产集团有限公司，住所地深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。法定代表人：甄立涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红朵，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张国明，男，汉族，1971年5月14日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：蒋永鼎，河南力天律师事务所律师。委托诉讼代理人：牧天野，河南力天律师事务所实习律师。上诉人郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林置业）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产）因与被上诉人张国明房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。恒林置业上诉请求：1、依法撤销或改判一审民事判决。2、一审、二审的诉讼费用由张国明承担。事实与理由：一审判决适用法律错误，应当依法撤销改判或者发回重审。原审判决认定《无理由退房承诺书》合法有效，但在张国明不符合《无理由退房承诺书》约定的退房条件下判令解除认购书属于前后矛盾。本案中张国明并不符合双方协议书中约定的无理由退房的条件和期限，关于无理由退房的条件，双方在《无理由退房承诺书》中的约定具体明确，原审判决亦认定《无理由退房承诺书》真实有效，那么张国明单方违约，逾期付款，未签订《商品房买卖合同》的情况下无权主张退房。《无理由退房承诺书》中明确约定客户自签署《无理由退房协议书》和《商品房买卖合同》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。无理由退房行使的期间应该在签署《无理由退房协议书》和《商品房买卖合同》之日起至办理入住手续前的任何时间，但是张国明并未签署《商品房买卖合同》，在该期限里张国明无权要求退房。二、双方签订的《楼宇认购书》真实有效，现张国明单方违约要求解除合同，即使判令解除合同，那么在应退还的房款中应扣除5万定金以及恒林置业针对涉案房屋的交易已发放佣金53245元。恒林置业要求扣除5万定金的原因是基于《楼宇认购书》的约定，张国明单方违约，定金罚没不予退还。恒林置业要求扣除已发放佣金53245元的原因是认购书约定的定金不足以弥补恒林置业损失，为了促成涉案房屋的交易，恒林置业已经实际支付佣金，属于因张国明的违约造成的损失。因此，原审法院判决恒林置业返还张国明全部已付房款1942319元没有事实依据和法律依据。综上，请求法院依法撤销原审法院的判决，维护恒林置业的合法权益。恒大地产上诉请求：1、依法撤销或改判一审民事判决。2、一审、二审的诉讼费用由张国明承担。事实与理由：一、原审判决认定恒大地产向张国明出具《无理由退房承诺书》系与恒林置业共同实施完成与张国明的交易行为，判令恒大地产共同承担退还张国明房款属于适用法律错误。二、原审判决认定《无理由退房承诺书》合法有效，但在张国明不符合《无理由退房承诺书》约定的退房条件下判令解除认购书属于前后矛盾。三、恒大地产并非适格当事人，要求恒大地产承担返还房款的责任没有事实依据与法律依据。恒大地产并非原审案件的适格被告，原审案件系合同纠纷，依据合同相对性原则，如因履行合同发生纠纷，应当向合同相对方主张权利。恒大地产并非商品房买卖合同的当事人，亦不曾收取张国明的房款，不应承担返还房款的责任。张国明主张解除认购书并要求返还已付房款，应向认购书的签订方及房款的收取方恒林置业主张，无权向恒大地产主张，法院判令恒大地产承担返还房款的责任没有依据。张国明针对恒林置业、恒大地产的上诉辩称:一、二上诉人关于“无理由退房”的宣传和承诺，是双方购房合同的组成部分，二上诉人负有“无理由退房”义务。恒林置业是郑州恒大山水城项目的开发商，在大河报等新闻媒体、售楼部及项目地等，多次发布售房广告，宣传购房人享有“无理由退房”的政策。同时，在张国明购房时，恒大地产向张国明出具有《无理由退房承诺书》，承诺张国明在办理入住手续前，均可无理由退房，享有无理由退房权利。据此，恒林置业、恒大地产的关于“无理由退房”的宣传和承诺，是双方购房合同的组成部分，二上诉人负有“无理由退房”义务。二、一审判决解除双方签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》，二上诉人退还张国明所交款项1942319元及利息，事实清楚，证据充分，二上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人已于2020年2月11日向上诉人明确提出退房要求，上诉人应当按照承诺履行无理由退房义务，全额退还被上诉人所交款项。二上诉人拒不退还被上诉人所交款项，已构成违约，应当承担违约责任，除应退款外，还应向被上诉人支付利息。三、一审判决恒林置业、恒大地产共同承担退款义务，并无不当。二上诉人是关联公司，恒大地产属于集团公司，恒林置业属于项目公司。本案中，《无理由退房承诺书》是恒大地产向被上诉人出具的，购房款等款项是恒林置业收取的，恒林置业、恒大地产共同实施完成与被上诉人之间的交易，故此，一审判决恒林置业、恒大地产共同承担向被上诉人的退款义务，并无不当。四、被上诉人没有违约行为，恒林置业要求被上诉人承担5万定金以及佣金53245元，没有事实和法律依据。张国明向一审法院起诉请求：1.请求判决解除2019年5月20日原告与被告郑州恒林置业有限公司签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》（编号：0006843）；2.请求判决二被告返还原告已付定金、购房款、维修基金及预缴税费等共计1942319元及逾期付款损失（逾期付款损失以1942319元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%自2020年2月11日计算至实际返还之日）；3.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2019年5月12日，原告作为乙方与被告恒林置业作为甲方签订编号为0007211的《郑州恒大山水城商品房认购书》一份，原告认购被告的郑州恒大山水城楼盘48幢102单元房屋，同日被告恒大地产给原告出具《无理由退房承诺书》一份，内容为“张国明客户：所购买的恒大属下公司开发的山水城楼盘48幢102房，若已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。原告于合同签订之日向恒林置业支付定金50000元，于2019年5月20日支付房款435650元，维修基金9215元，税费100元，2019年8月12日，原告支付房款723677元，2019年11月12日，原告支付房款723677元，以上共计1942319元，恒林置业分别给原告出具了收据。2020年2月11日，原告提出退房并要求退款无果，诉至该院。一审法院另查明，2020年5月20日，原告与被告恒林置业又签订编号为0006843的《郑州恒大山水城商品房认购书》一份，该认购书除价款之外，其余内容与编号为0007211的《郑州恒大山水城商品房认购书》内容一致。一审法院认为，原、被告签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》及《无理由退房承诺书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议全面履行义务。现原告依据《无理由退房协议书》要求解除与被告恒林置业所签二份《郑州恒大山水城商品房认购书》，符合双方约定，该院予以支持。本案中《无理由退房协议书》系被告恒大地产给原告出具的，房款系被告恒林置业收取，二被告共同实施完成与原告之间的交易，故二被告应共同承担退还原告所交款项的义务。因双方未约定退款期限，该院支持自原告起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、解除原告张国明与被告郑州恒林置业有限公司所签编号为0007211和0006843的《郑州恒大山水城商品房认购书》；二、被告郑州恒林置业有限公司、恒大地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张国明1942319元，并自2020年5月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11140元，由被告郑州恒林置业有限公司、恒大地产集团有限公司负担5570元。二审期间，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。同时，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。张国明、恒林置业签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》，系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定全面履行义务。张国明认购的郑州恒大山水城项目在新闻媒体及其公众号上多次宣传其“无理由退房”的优惠政策，恒大地产向张国明出具《无理由退房承诺书》，张国明要求解除其与恒林置业签订的二份《郑州恒大山水城商品房认购书》，应予支持。恒林置业上诉称，张国明无权要求退房，如果退房张国明应返还定金5万元及佣金53245元，依据不足，不予支持。恒大地产向张国明出具《无理由退房承诺书》，载明恒大地产向张国明作出无理由退房的承诺，未承诺恒大地产对退还房款承担返还或担保责任，恒大地产不是张国明认购房屋合同的相对方，亦未有证据证明恒大地产收取涉案房屋款项，且恒林置业具有独立的法人资格，依法独立承担民事责任，一审法院判决恒大地产对退还张国明房款承担责任，依据不足，应予纠正。综上所述，郑州恒林置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。恒大地产集团有限公司的上诉部分请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初2307号民事判决第一项，即解除张国明与郑州恒林置业有限公司所签编号为0007211和0006843的《郑州恒大山水城商品房认购书》。二、变更河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初2307号民事判决第二项，即郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还张国明1942319元，并自2020年5月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际付清之日止。三、驳回张国明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取11140元，二审案件受理费22280元，均由郑州恒林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年八月十三日书记员  景慧洁