安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终964号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#-1层。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜学刚，男，1967年1月2日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：况开侠，女，1966年1月16日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 上述两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 上述两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人杜学刚、况开侠商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人王中兴，被上诉人杜学刚、况开侠共同的委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德城公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回杜学刚、况开侠一审诉讼请求、支持德城公司一审反诉请求；2.一、二审诉讼费均由杜学刚、况开侠承担。事实与理由：一、德城公司不存在恶意违约，而是存在其他客观原因，淮北市人民政府要求涉案工程项目停工，造成整体消防验收推迟导致逾期办理房产证，政府职能部门的改革、分拆、合并也影响验收和办证。德城公司一直积极为办证做着相关工作，总产权材料已经上报有关部门，一审判决德城公司支付全额违约金不当。结合当下社会背景，为避免产生更大的社会矛盾，应当酌情减少违约金数额。二、杜学刚、况开侠逾期付款，应承担相应的违约责任。德城公司为购房者考虑未提出过诉讼，但不影响杜学刚、况开侠存在违约的事实。三、本案系房屋买卖合同纠纷,但杜学刚、况开侠要求德城公司返还缴纳的契税、办证费部分系委托合同关系。一审判决在未解除双方委托关系的前提下,判决德城公司返还契税、办证费无法律和事实基础。该错误判决将直接导致新天地项目其他七百余户业主办证流程增加甚至无法办理分户产权。四、一审判决德城公司支付契税等费用的利息属于重复认定。双方合同并未约定德城公司代收代缴契税等费用要向杜学刚、况开侠支付利息，德城公司也未收取任何费用，一审判决认定德城公司要支付违约金，已经弥补了杜学刚、况开侠的损失，再判决另外支付利息导致杜学刚、况开侠双重收益，应当予以撤销。 杜学刚、况开侠辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：一、杜学刚、况开侠要求德城公司支付违约金符合事实和法律的要求。根据民事行为意思自治原则，当事人之间的权利义务应当以约定为准，德城公司未按照合同约定的时间为杜学刚、况开侠办理产权登记，应当支付逾期办证违约金。二、即便杜学刚、况开侠存在逾期付款的违约情形，也已经超出诉讼时效，德城公司未在诉讼时效之内向杜学刚、况开侠主张违约责任，已经丧失了胜诉权。三、杜学刚、况开侠要求德城公司返还缴纳的契税等费用的利息，符合法律规定。双方约定由德城公司代收代缴契税，违反了契税必须由国家税务机关收取的强制性规定，德城公司收到相关费用后亦未将该费用缴纳到相关部门，杜学刚、况开侠要求德城公司返还契税及支付占用相关资金期间的利息损失于法有据。逾期办证违约金与上述利息损失并不重复和矛盾，都应予以支持。 杜学刚、况开侠向一审法院起诉请求：1.依法判令德城公司继续履行合同，立即支付逾期办证违约金3686.44元；2.依法判令德城公司立即返还杜学刚、况开侠缴纳的契税、维修基金、办证费合计12683.84元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2015年12月13日起支付占用资金的利息损失，至实际返还之日止；3.因本案产生的所有费用均由德城公司承担。 德城公司向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令杜学刚、况开侠支付逾期付款违约金8294.49元；2.诉讼费、律师费、公告费等费用由杜学刚、况开侠承担。 一审法院认定事实：2015年7月22日，杜学刚、况开侠与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场5幢203室出售给杜学刚、况开侠，房屋总价368644元，采用按揭方式付款，2015年7月20日前支付全部房款的67%，即248644元，剩余房款120000元于2015年8月3日前申请办理公积金贷款，并按照按揭方式付款；合同第七条约定：买受人如未按合同约定的时间付款，逾期270日之日，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1违约金，合同继续履行；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；附件四《合同补充协议》第10条约定：买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金；第13条第（5）项约定：住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等内容。 合同签订后，杜学刚、况开侠首付248644元，2015年11月19日办清按揭贷款手续，支付了剩余房款。2015年12月12日房屋交付给杜学刚、况开侠，同日杜学刚、况开侠向德城公司缴纳了契税3686.44元、维修基金7373元、办证费170元等费用共计11229.44元。德城公司收取上述费用后，至今未按合同约定期限协助杜学刚、况开侠办理涉案房屋权属登记，杜学刚、况开侠遂诉至一审法院。因杜学刚、况开侠未在合同约定期限内办妥按揭贷款手续，德城公司向一审法院提起反诉，请求判令杜学刚、况开侠支付逾期支付购房款的违约金。 另，德城公司已取得涉案小区5号楼总产权证，尚未为杜学刚、况开侠办理分户不动产权证。 一审法院认为，杜学刚、况开侠与德城公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务。杜学刚、况开侠交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对杜学刚、况开侠要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金3686.44元（368644元×1%），对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。 关于杜学刚、况开侠请求德城公司返还契税、维修基金等费用及占用资金利息的问题。因德城公司基于合同约定代向杜学刚、况开侠收取契税、维修基金等费用共计11229.44元，属于双方自愿行为，但涉案楼栋已向不动产登记部门缴纳了维修基金，故维修基本不应予以退还，但德城公司收取契税及办证费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，杜学刚、况开侠请求返还契税及办证费用并无不当，予以支持。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2017年12月12日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，杜学刚、况开侠请求支付资金占用利息有理，应予支持，超出部分不予支持。其中维修基金的利息应计算至2020年3月12日。 关于德城公司请求杜学刚、况开侠支付逾期付款违约金的问题。杜学刚、况开侠于2015年11月19日办妥贷款手续，自此时起至德城公司提起本案反诉，已超过法律规定的3年诉讼时效，杜学刚、况开侠抗辩有理，应予采信，对该反诉请求不予支持。 判决：一、德城公司于判决生效后十日内支付杜学刚、况开侠逾期办理房屋所有权证书违约金3686.44元，返还契税3686.44元、办证费用170元及利息（契税与办证费用的利息，自2017年12月13日起至实际付清之日止；维修基金的利息，自2017年12月13日起至2020年3月12日止，以上费用的利息2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回杜学刚、况开侠的其他诉讼请求；三、驳回德城公司的反诉请求。本诉案件受理费209元，减半收取104.5元，由德城公司负担；反诉案件受理费25元，由德城公司负担。 双方当事人二审未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.德城公司应否支付逾期办证违约金及数额如何确定；2.杜学刚、况开侠应否支付逾期付款违约金；3.德城公司应否返还杜学刚、况开侠缴纳的契税等费用及支付相关利息。 关于争议焦点1。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。德城公司未在合同约定期限内完成产权证办理手续,已构成违约，应承担相应的违约责任，且合同约定的违约金并非明显过高，故一审判决认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责或减责事由，本院不予支持。 关于争议焦点2。本案中，杜学刚、况开侠于2015年11月19日办妥贷款手续，虽已构成违约，但德城公司此时应当知道其权利受到损害，其应在此后三年内向杜学刚、况开侠主张或提起诉讼，但其直至一审审理过程中才提起反诉，已超过诉讼时效期间。德城公司亦未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断等情形，故一审判决认定其主张逾期付款违约金已经超过诉讼时效，未支持其反诉请求并无不当。 关于争议焦点3。杜学刚、况开侠向德城公司支付了契税等费用，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未将代收杜学刚、况开侠的契税等费用交到相关部门，故一审判决其返还相关费用并无不当。德城公司长期占用相关资金未予代缴，应当向杜学刚、况开侠支付利息损失。该利息损失与逾期办证违约金是基于不同的违约事实所产生，两者并不重复。一审判决德城公司返还契税等费用及支付占用相关资金期间的利息，亦无不当。 综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费234元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王咏梅 审判员  王冬宁 审判员  李 姗 二〇二〇年八月二十六日 法官助理周文锦 书记员杨倩倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。