广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤2071民初13693号 原告：苏文权，男，1957年3月20日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份号码K011390（5）。 委托诉讼代理人：叶锦芬，广东国中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭金花，广东国中律师事务所实习律师。 被告：中山市天英实业发展有限公司，住所地广东省中山市石岐区阳光花地菁华阁B-08商铺，统一社会信用代码914************286。 法定代表人：方某1，董事长。 委托诉讼代理人：周卡方，广东环球经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏漫那，广东环球经纬律师事务所律师。 被告：中山市东盛房地产经营有限公司，住所地广东省中山市石岐区***************A1卡，统一社会信用代码914********0616858。 法定代表人：方某1。 委托诉讼代理人：周卡方，广东环球经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏漫那，广东环球经纬律师事务所律师。 被告：方某1，女，汉族，1966年10月31日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区**************，公民身份号码440************02X。 委托诉讼代理人：周卡方，广东环球经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏漫那，广东环球经纬律师事务所律师。 原告苏文权与被告中山市天英实业发展有限公司（以下简称天英实业公司）、中山市东盛房地产经营有限公司（以下简称东盛公司）、方某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏文权的委托诉讼代理人叶锦芬、彭金花，被告天英实业公司、东盛公司及方某1的共同委托诉讼代理人苏漫那到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏文权向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付车位价值127140元及利息23690.42元（价值为年租金/3个车位=127140元，利息以127140元为基数，自2017年4月23日至起诉之日止以年利率6%计算）；2.被告向原告支付违约金100000元；3.被告向原告支付延期使用商铺及住宅的使用费，合计230040元，9760元×3个月×2+15470元×3个月×2+6555×6个月×2）。事实和理由：2017年1月23日，被告天英实业公司与原告苏文权签订房地产租赁合同，合同月约定：被告天英实业公司承租原告苏文权名下位于中山市石岐区****阳光花地菁华阁B03至B11号商铺中一层122平方米、二层442平方米的商业办公区及位于中山市石岐区阳光花地旭日阁2座1101房之一的住宅约437平方米;租赁期限自2017年2月1日起至2018年1月31日止，每月租金31785元。双方特别约定：被告天英实业公司以阳光花地旭日阁叁个有盖（室内）车位过户给甲方或者指定名，以此来置换合同租赁项下场所壹年的租金金额（以车位代替租金），车位过户所产生的一切税费及办证费用由甲乙双方各自承担；合同签订当天即2017年1月23日，被告东盛公司与原告苏文权到国土部门办理两个车位的过户；第三个车位在合同签订日起计三个月内由被告东盛公司过户给原告苏文权。合同还约定：因被告天英实业公司原因使原告苏文权暂时无法收回房屋的，被告天英实业公司应按当事人的租金标准的双倍向原告苏文权支付使用费；双方任何一方有违约行为，则违约方须向守约方赔偿10万元。合同签订后，被告东盛公司已将两个车位过户给原告苏文权，第三个车位应于2017年4月23日过户，但被告东盛公司拖延至今未与原告苏文权办理第三个车位过户手续。而且房地产租赁合同租期届满之日为2018年1月31日止，到期后被告天英实业公司并未及时退场，被告天英实业公司继续使用阳光花地菁华阁商铺至2018年4月30日、继续使用阳光花地旭日阁住宅至2018年7月31日。首先，根据合同约定，早已达到合同约定的第三个车位的过户日期，被告方某1作为被告天英实业公司和被告东盛公司的法定代表人、控股股东、实际控制人，在合同中约定被告东盛公司以车位抵偿租金的行为使被告东盛公司与被告天英实业公司的财产发生了财产混同，被告方某1应就被告东盛公司未履行相关业务的行为承担连带清偿责任。其次，被告东盛公司怠于履行第三个车位的过户义务。再次，按照合同约定，被告天英实业公司超期使用上述商铺的租金，应当按照当时租金标准的双倍支付使用费。最后，被告东盛公司不按期过户合同约定的第三个车位且不支付超期使用费的行为已经构成违约，被告天英实业公司应当按照合同约定支付违约金。综上，三被告的上述行为已构成违约，并严重的损害了原告苏文权的合法权益。 庭审中，原告苏文权将诉讼请求第1项中的利息截止日期由起诉之日变更为实际清偿之日。 被告天英实业公司答辩称，1.本案起源于被告方某1与原告苏文权等多方之间签订的债务清偿及股权转让合同书补充协议中约定的物业冲抵债务之后的返租问题。2.在合同租赁期限届满时，因被告天英实业公司的装修未完毕而无法搬离，经与原告苏文权进行协商后继续租用该场地，因此相关的租金是按照原租赁合同的标准处理，在双方同意继续租用租赁物的情况之下，视为延长租赁期，且期间原告苏文权也没有提出异议，双方没有签订书面的合同，应为不定期租赁。因此，不存在原告苏文权主张的按照双倍租金的标准支付租金的情况。3.根据债务清偿及股权转让合同书及其补充协议的约定，原告苏文权没有在2016年10月31前向黄顺良支付剩余的500万元的股权转让款，故原告苏文权违约在先，且根据（2017）粤0113民初10278号一审民事判决书已经明确，原告苏文权未履行完毕代为支付的股权转让款的义务，因此，被告天英实业公司有权行使先履行抗辩权，被告天英实业公司不存在违约，不需要支付违约金。4.原告苏文权所主张的按照年利率6%支付利息，是没有法律依据的，因为双方的租赁合同没有约定利息支付问题，因此不存在按照参照年利率6%来计算，且该计算标准是有误的。5.原告苏文权主张的使用费有误，因为被告天英实业公司实际使用商铺的时间为2018年4月10日，使用旭日阁住宅的时间至2018年6月29日，因此原告苏文权的计算标准有误，而且不存在双倍支付的问题。5.原告苏文权所主张的逾期利息、延期使用住宅的双倍使用费、违约金属于重复计算项目，且该违约金过高。 被告东盛公司答辩称，1.被告东盛公司不是适格的被告，因为房地产租赁合同没有涉及被告东盛公司，被告东盛公司不受房地产租赁合同的约束。2.原告苏文权没有提供证据证明过户的车位是被告东盛公司的，且是被告东盛公司与原告苏文权办理了车位过户手续。3.根据原告苏文权提供的律师函的主体当中也并未涉及到被告东盛公司。因此，本案与被告东盛公司无关，被告东盛公司不是适格的主体。 被告方某1答辩称，被告方某1不是涉案房地产租赁合同的主体，根据合同相对性原则，该房地产租赁合同的效力不及于被告方某1。2.原告苏文权在诉状中所称被告方某1在合同中约定其以车位抵偿租金的行为，使得被告天英实业公司与被告东盛公司的财产混同，被告方某1应就被告东盛公司未履行相关义务承担连带清偿责任，是没有事实及法律依据的。因为租赁合同并没有明确是被告东盛公司以车位抵偿租金，而且被告东盛公司对租赁合同的内容也不知情，原告苏文权提供的律师函中也没有涉及被告东盛公司，且其也没有证据证明被告天英实业公司与被告东盛公司存在财产混同，也没有证据证明过户的车位是被告东盛公司的，因此本案的租金追偿与车位过户与被告方某1无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 1.2017年1月23日，苏文权作为出租方（甲方），天英实业公司作为承租方（乙方），签订房地产租赁合同，约定：甲方将位于中山市石岐区****阳光花地菁华阁B03至B11号商铺（一层122㎡，二层442㎡）和中山市石岐区阳光花地旭日阁2座1101房之一（约437㎡）出租给乙方；租赁期限自2017年2月1日起至2018年1月31日止，双方同意租期暂定为一年期，租赁届满双方同意可再续租，条件双方另行商议及重新签订租约；租赁期内每月租金31785元，全年租金381420元，其中阳光花地菁华阁B03至B11号商铺一层9760元，二层15470元，阳光花地旭日阁2座1101房之一6555元；租赁物业的每月物业管理服务费由乙方负责向中山市天英物业管理有限公司（以下简称天英物业公司）支付；房产安装独立的水、电表，按水电部门收费标准由乙方自行向供水供电部门缴交；乙方逾期交付租金、水电费等应交费用的，逾期每天按应交款的1‰向甲方支付违约金，逾期三十天或以上作乙方根本性违约，甲方有权解除合同、没收保证金，并按乙方违约处理；合同期满或解除如乙方逾期交回房屋的，逾期之日起按当月租金标准的双倍标准向甲方支付房屋使用费；本合同期满，合同自然终止，如双方愿意延长租赁期，乙方应在合同届满前30天向甲方提出申请，双方协商重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方有优先承租权；双方同意乙方以阳光花地旭日阁叁个有盖（室内）车位过户给甲方或指定名，以此来置换本合同租赁项下场所一年的租金金额（以车位物业代替租金），合同签订后当天，双方先到国土部门办理两个车位的过户，第三个车位在合同签订日起计三个月内过户给甲方；双方任何一方有违约行为，则违约方须向守约方赔偿10万元。合同还约定了其他事项。 诉讼中，苏文权与天英实业公司一致确认，天英实业公司在合同签订之前就已经占有使用了租赁物；案涉阳光花地菁华阁没有B04商铺，实际租赁的商铺是B03、B05、B06、B07、B08、B09、B10、B11商铺。 2.合同签订后，天英实业公司依照约定将位于中山市石岐区阳光花地旭日阁地下车库G-22号车位、G-27号车位于2017年登记至苏文权指定的郑小雪的名下。因没有可供过户的车位，第三个车位至今未能办理过户手续。 3.2018年1月31日合同期满后，天英实业公司继续使用案涉租赁物，双方没有另行签订书面合同。 4.案涉租赁物已经返还苏文权。对于返还的时间，苏文权主张，案涉商铺为2018年4月30日，案涉1101房为2018年7月31日；天英实业公司认为，案涉商铺为2018年4月11日，案涉1101房为2018年6月29日。 苏文权提交了电费缴纳明细、协议书及交接单。电费缴纳明细显示，案涉菁华阁商铺B11号的电表用户名称由中山市天英工程事务有限公司变更为苏文权。协议书显示，苏文权在阳光花地旭日阁的物业，尚欠天英物业公司2018年8月至2019年8月的物业管理费、梯灯费和维修费，其菁华阁商铺尚欠2018年5月至2019年8月的管理费，原业主方捷名下的商铺B01、B02、B15、B16尚欠2018年2月至4月的物业管理费，原业主方某1名下的商铺B03、B05、B06、B07、B08、B09、B10、B11商铺以及二楼尚欠2018年3月至5月的管理费。协议书落款时间为2019年8月22日，落款盖天英物业公司章，签苏文权名。交接表显示，案涉2幢1101房于2018年8月23日作为正式移交日期。交接表的签名字迹潦草，无法辨认。经质证，天英实业公司确认电费缴纳明细，不确认协议书及交接单。 天英实业公司提交了其员工孙燕（微信号：yan332160978）与苏文权（微信号：wxid_euzysmfmyfn412）的微信聊天记录。记录显示，2018年4月11日，孙燕向苏文权发送微信“苏生：你好！天英实业公司已于2018年4月10日全部搬迁退场退租，现场已打扫清理，大门锁匙暂在我处，怎么转交方便？顺祝：商祺！谢谢！”，苏文权回复“过二天我到来找你收吧，谢谢！”；2018年6月29日，孙燕向孙文权发送微信“苏生：你好！阳光花地旭日阁2座1101及1102房，今天已全部搬出，是否通知李志伟协助收楼？谢谢！”，苏文权回复“也可以，我叫他联系你，还未交齐租金尽快清付，一个月未支付的话我实行追讨，希望大家好来好去，请转告方小姐。谢谢！”。经当庭质证，苏文权代理人未发表意见，表示庭后核实后三天内提交书面质证意见，但三天后其并未向本院提交书面质证意见。 5.案涉B03号、B05-B11号商铺以及1101房的登记权利人为苏文权、郑小雪。 本院认为，本案系涉港房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因天英实业公司住所地在内地，苏文权所出租的租赁标的物也在内地，内地法律与本案有最密切联系，故本案应适用内地法律作为准据法进行裁决。案涉房地产租赁合同，系苏文权与天英实业公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉承诚实，恪守承诺。本案争议的焦点有：一、天英实业公司未能完成第三个车位的过户手续是否构成违约以及如何承担责任的问题；二、案涉租赁物返还的时间问题；三、案涉合同期满后的费用应当如何计算的问题。 关于焦点一。苏文权将租赁物交付给天英实业公司使用，天英实业公司应于2017年4月23日前向苏文权或者其指定的人过户三个车位以履行其支付租金的义务。天英实业公司已完成两个车位的过户手续，剩余一个车位的过户手续至今未能完成，构成违约，应当承担相应的违约责任。天英实业公司以苏文权拖欠他人股权转让款为由主张其享有先履行抗辩，与法相悖，本院不予采纳。天英实业公司明确表示没有可供过户的车位，苏文权主张应向其支付该车位充抵的租金，理据充分，本院予以支持。对于充抵租金的金额，因合同没有约定三个车位各自充抵的金额，苏文权主张**均充抵，合法有据，本院予以采纳。据此，天英实业公司应向苏文权支付租金127140元（年租金381420元/3个车位）。对该违约行为，苏文权主张天英实业公司还应依照合同约定向其支付违约金100000元。虽然合同有相应的约定，但100000元的标准明显偏高，根据公平合理的原则，并结合欠付租金的数额以及逾期的时间，本院酌定为50000元。对于苏文权请求的利息，该处的利息实质上为法律规定的损失，而前述已支持的违约金本就具有弥补损失的功能，因苏文权未能提供证据证明其损失超出了前述违约金，故本院不予支持。 关于焦点二。首先，天英实业公司主张微信号wxid_euzysmfmyfn412为苏文权使用的微信号，该主张成立与否属于苏文权应当知晓的事实，苏文权未在其承诺期限内作出答复，视为对该事实的承认。其次，根据2018年4月11日的微信聊天记录，苏文权应于2018年4月13日前去接收商铺，否则相应的法律后果应由其自行承担。现商铺已由苏文权收回，在没有证据证明天英实业公司拒绝配合的情况下，应推定天英实业公司于2018年4月13日履行了返还商铺的义务。最后，根据2018年6月29日的微信聊天记录，苏文权应在合理的期限内指派专人前去接收案涉1101房。该合理的期限，根据本案的情况，本院认定为2天。与前同理，应推定天英实业公司于2018年7月1日履行了返还1101房的义务。 关于焦点三。首先，案涉合同关于合同期满后天英实业公司逾期交回房屋的，应当按照租金标准的两倍支付房屋占有费的约定，可以反映苏文权对于合同期满后天英实业公司继续按原租金标准使用租赁物持反对意见，故案涉合同期满后，虽然天英实业公司继续使用案涉租赁物，但原合同已经终止，并非继续有效。其次，按租金标准的两倍支付房屋占有费，其中按合同约定计算的一倍租金，是占有租赁物的对价，多出的一倍租金实质上天英实业公司逾期返还租赁物的违约金。据此，天英实业公司应向苏文权支付的2018年2月1日至2018年4月13日期间商铺占有使用费61393元【25230元/月×2个月+25230元/月÷30天/月×13天】，2018年2月1日至2018年7月1日期间住宅占有使用费32986.46（6555元/月×5个月+6555元/月÷31天/月×1天），占有使用费合计94379.46元。对于加倍支付的占有使用费，因性质为违约金，且标准明显过高，故根据公平合理的原则及本案的实际情况，本院适当调整为20000元。 因东盛公司并非合同的主体，不负有履行合同的义务，故苏文权以此为由对东盛公司提出的请求，于法无据，本院不予支持。虽然方某1是天英实业公司的法定代表人、股东，但苏文权未能提供方某1需要对公司债务承担责任的证据，故苏文权对方某1的请求，本院亦不予支持。 综上所述，苏文权的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告中山市天英实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告苏文权支付租金127140元及逾期支付租金违约金50000元； 二、被告中山市天英实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告苏文权支付占有使用费94379.46元及逾期返还租赁物的违约金20000元； 三、驳回原告苏文权的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4256元（原告已预交），由原告苏文权负担1660元，被告中山市天英实业发展有限公司负担2596元（被告中山市天英实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告苏文权）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员  陆招胜 二〇二〇年八月二十日 书记员  张梦如 程慕华