上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5041号上诉人（原审被告）：上海百斯特能源发展有限公司，住所地上海市浦东新区高桥大同路211号。法定代表人：MaartenGijsbertusHendrikusBijl，董事长。委托诉讼代理人：李泽江，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海欣安液化气有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇亭枫公路5177号。法定代表人：金琪华，执行董事。委托诉讼代理人：徐志慧，上海浩荡律师事务所律师。上诉人上海百斯特能源发展有限公司（以下简称百斯特公司）因与被上诉人上海欣安液化气有限公司（以下简称欣安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初8860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百斯特公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回欣安公司一审的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院委托上海同信土地房地产评估投资有限公司（以下简称同信评估公司）进行评估，属于事实认定错误。本案双方当事人已共同选定Z公司（以下简称Z公司）作出评估，其评估方法符合租赁合同约定，评估价格符合实际，可直接作为涉案房屋的租金标准，百斯特公司亦按该标准足额支付了房屋租金。一审法院对租金标准重新评估，有违百斯特公司和欣安公司的约定，也有违同类案件的认定方式。2、同信评估公司的评估结论未考虑百斯特公司实际经营为民生行业性质、目前租赁市场不景气等因素，更未区分租赁房屋的实际情形，不应被法院作为依据采信。Z公司作为独立的估价机构，遵循独立的原则完成估价工作，评估范围依照合同约定，亦符合法律规定，欣安公司未参与评估，并不影响评估结论的客观性。至于评估价格与合同价格有所差异，系因百斯特公司作为外资企业，不了解当地的实际行情，造成原先酌情约定的租金价格过高。3、一审法院明知同信评估公司评估结论存在重大问题，但对百斯特公司的复鉴申请不予准许，适用程序不当。鉴定机构的鉴定结论并不直接具有证明力，如果当事人提出相反证据的，法院不能直接认定其证明力，故一审法院径行认可同信评估公司的评估结论不符合法律规定。请求二审法院支持百斯特公司的上诉请求。欣安公司辩称：不同意百斯特公司的上诉请求。双方并没有对2017年9月25日之后的租金进行约定。一审法院根据同信评估公司评估结论计算租金标准是正确的。百斯特公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。欣安公司向一审法院起诉请求：判令百斯特公司支付2017年9月26日至2019年3月25日的租金216,738元。一审中，欣安公司变更诉讼请求为：判令百斯特公司支付2017年9月26日至2019年3月25日的租金78,332元。一审法院认定事实如下：2012年9月29日，欣安公司、百斯特公司签订《房屋租赁合同》，约定欣安公司将位于上海市金山区XX镇XX公路XX号场地、房屋（即涉案房屋）租赁给百斯特公司。欣安公司应保证对租赁场所享有独立、完整的房地产产权。如百斯特公司提出要求，欣安公司应及时提供租赁场所的产权证明给百斯特公司并为百斯特公司办理相应液化石油气业务审批提供必要的便利与配合。双方同意2012年7月1日以前的租金根据百斯特公司与苏州市XX集团有限公司等欣安公司关联公司另行签订的《一般豁免及结算协议》的约定执行。2012年7月1日至2017年9月24日，每年租金为10万元。2017年9月25日以后的租金由双方参照市场合理价格届时另行协商确定。2012年7月1日至2013年12月31日期间的租金由百斯特公司在2012年12月份支付；以后每年12月份支付次年租金。百斯特公司逾期交付租金，逾交期间每天按应付租金万分之五的滞纳金交付欣安公司。百斯特公司逾期15天不交租金，欣安公司有权解除本合同。欣安公司、百斯特公司就2017年9月25日以后的租金进行多次协商，均未达成一致意见。2017年10月16日，欣安公司向百斯特公司发函，内容为：关于川平等五家公司向贵公司租赁土地和建筑物的租金方案，我们建议从以下三家评估机构中选取一家：上海C有限公司、Z公司、江苏D有限公司上海分公司。我们希望在评估机构挑选达成一致后，尽早开始工作。百斯特公司委托Z公司对涉案租赁厂房进行了估价。2018年5月23日，Z公司出具了房地产市场租金估价报告，估价结果为有产权证建筑面积211.53平方米，日租金0.4/平方米，年租金30,883元；无产权证建筑面积205.62平方米，日租金0.2元/平方米，年租金15,010元；搭建构筑物面积147.54平方米，日租金0，年租金0。以上合计年租金为45,894元。估价报告自2018年5月23日起至2019年5月22日止使用有效。本案审理过程中，经欣安公司申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托对涉案房地产自2017年9月26日至2019年3月25日的租金进行了评估。2019年12月18日，同信评估公司出具了估价报告，估价结果为：有产权证面积211.53平方米，无产权证面积为205.62平方米，附属大棚面积为147.54平方米。2017年9月26日至2019年3月25日的租金总价为170,120元，平均月租金为9,450元/平方米，平均日租金为0.55元/平方米。自2017年10月11日起，百斯特公司分五次向上海E有限公司（账号XXXXXXXXXXXXX6146）转账支付租金，合计91,788元。欣安公司确认收到了上述租金。一审法院认为，《房屋租赁合同》虽然是欣安公司、百斯特公司双方真实意思表示，但是涉案房屋中有205.62平方米的房屋与147.54平方米的附属大棚均未取得建设工程规划许可证，亦未经相关部门审批建设，属于违法建筑，由于租赁物的违法性，故《房屋租赁合同》中就该部分房屋所涉及内容无效，但欣安公司可以按照合同约定的租金标准主张房屋的占有使用费。合同部分无效的，不影响其他部分的效力，双方就211.53平方米房屋的租赁约定，不违反法律相关规定，合法有效。根据合同约定，2017年9月25日以后的租金由双方参照市场合理价格协商确定，在双方协商未果的情况下，百斯特公司从欣安公司建议的三家评估公司中选取了Z公司进行了租金评估，一审法院认为该评估结论不宜作为认定租金及占有使用费的依据，理由如下：首先，对租金及占用费的评估应当由欣安公司、百斯特公司双方参与，协商确定评估机构、评估范围、价值时点等评估要素，而欣安公司并未参与Z公司的评估工作；其次，租赁合同中约定租赁标的为金山区XX镇XX公路XX号场地及房屋，因此5177号内的大棚应当纳入评估范围，在租金中有所反应，但Z公司的报告却未将大棚纳入评估范围；最后，租赁合同约定2012年7月1日至2017年9月24日的租金为10万元/年，但是Z公司的估价结论为2017年9月25日以后的租金为45,894元/年，与之前双方约定的租金标准差异较大，亦不符合常理。综上，一审法院认为应当以本案审理过程中委托的同信评估公司出具的估价报告来认定涉案租赁物的租金及占有使用费，即2017年9月26日至2019年3月25日的租金及占有使用费为170,120元。根据租赁合同中每年12月份支付次年租金的约定，该期间租金及占有使用费的支付时间均已届至，另欣安公司确认百斯特公司已经支付了租金及占有使用费91,788元，故欣安公司要求百斯特公司支付2017年9月26日至2019年3月25日的租金及占有使用费78,332元的诉讼请求，有事实依据，一审法院予以支持。一审法院审理后，于2020年3月6日依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：上海百斯特能源发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海欣安液化气有限公司自2017年9月26日起至2019年3月25日止的租金及占有使用费78,332元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取879元，评估费9,400元，合计10,279元，由上海欣安液化气有限公司负担4,700元，上海百斯特能源发展有限公司负担5,579元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，百斯特公司和欣安公司所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思，合同约定租赁期限至2027年9月24日为止，但仅对2017年9月24日前的租金标准作明确约定，而对2017年9月25日以后的租金标准仅约定双方届时参照市场合理价格另行协商确定。根据双方的往来函内容可见双方均约定委托第三方评估机构对2017年9月25日以后的租金标准进行评估，但就百斯特公司最后选定委托的Z公司出具的《房地产市场租金估价报告》确定的租金标准，亦应得到欣安公司的认可，双方就租金标准达成一致合意后使合同继续正常履行。本案中，百斯特公司并未提供证据证明欣安公司对Z公司的评估结论予以认可，并同意以年租金45,894元履行租赁合同。况且，Z公司的报告中并未将附属大棚面积纳入租金标准的评估范围，直接影响租金标准评估结果，亦不符合一般交易习惯。鉴此，一审法院通过上海市高级人民法院委托同信评估公司就涉案房屋的租金标准进行评估，并不损害百斯特公司的权益。同信评估公司鉴定程序合法，其评估结论符合客观实际。百斯特公司对同信评估公司的评估结论提出异议，但并未提出足以推翻该评估结论的理由和证据，故一审法院参照同信评估公司的评估结论计算本案租金，于法有据，本院予以认同。综上所述，百斯特公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持上诉。二审案件受理费1,758元，由上诉人上海百斯特能源发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年八月二十一日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……