贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初10485号 原告：严菊，女，1979年7月9日生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：顾圣国（特别授权代理），贵州神兽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽（一般授权代理），贵州神兽律师事务所实习律师。 被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500741101589F，住所地贵州省毕节市七星关区清毕北路86号。 法定代表人：路芳成，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩（一般授权代理）。 原告严菊与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（以下简称三江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严菊委托诉讼代理人顾圣国、王丽、被告三江公司委托诉讼代理人李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告严菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计126,405.66元，违约金以总房款384,095.00元为基数从2017年6月16日起按日利率0.03%计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；2.判令被告退还原告各项开户费3,360.00元及资金占用期间利息，利息以3,360.00元为基数从2015年4月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至本息偿还完毕之日；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2012年5月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款384095.00元购买被告开发的毕节市七星关区商品房，建筑面积137.03平方米。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款已全部付清。按约定，被告在2013年12月31日前将符合约定交房条件的商品房交付给原告后，应在2015年7月26日内办理初始登记文书，并将把办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。由于被告的原因，原告至今未取得房屋的所有权转移登记文书，原告也无法与被告完善转移登记手续。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条及《商品房买卖合同补充协议》第4条的约定，原、被告之间构成委托代办关系，被告应当在房屋交付90内申请办理该房屋的初始登记，并在房屋交付使用之日起360日内为原告办理商品房转移登记，逾期未能向买受人提供办理转移登记有关文书的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之三向买受人支付违约金。该房屋于2015年7月1日交付，但被告一直未取得初始登记，未向原告及办证部门提交办理涉案房屋的产权转移登记手续，已构成违约，应当承担继续办理房屋产权转移登记手续以及支付逾期办证违约金的责任。此外，被告重复收取原告的各项开户费没有法律依据，应当予以退还。现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢! 被告三江公司辩称：一、涉案房屋至今未办理商品房转移登记及房屋产权证，是因涉案房屋开发项目在2010年报政府有关部门审批时，消防部门对涉案商品房建设项目的验收是以2010年以前的消防条例作为验收依据。然而在答辩人开发完毕该项目时，消防部门出台了部分新的验收条例。按常理，消防部门应该按2010年以前的验收条例尽行验收。然而，在涉案商品房开发项目验收中，消防部门引用了部分新的消防验收对该项目进行验收。由于消防部门新、老条例的要求标准不一至致该项目还没有验收完毕。为此，答辩人一直在和相关部门协调，尽早按规定为被答辩人办理产权登记相关证件。二、由于政府2016年出台房产证和土地使用证合并办证的政策措施。导致办证部门停止办理房屋产权证一段时期。开始办证后，也由于房产部门使用新的办证程序及数据收集等原因，办证特别缓慢。加上集中办证的房开企业多，排队等候时间长。所以在本案中，虽然答辩人和被答辩人约定了办证时间，但上述因素已经超出答辩人可以控制的范围。属于管理部门及政府政策的因素。造成违约并非答辩人的原因。三、逾期办证的情况，客观上并不是答辩人所造成，且未给被答辩人造成实质性的经济损失。答辩人还为部分购房人办理了银行按揭贷款。被答辩人早已实际入住所购买的商品房，居住权利充分得到保障。故不应承担逾期办证违约金。四、买、卖双方约定的违约金过高。双方所签订的《商品房买合同》有失公平，该合同并非买卖双方协商达成的合同条款，而是由房屋主管部门提供的格式合同，所有条款及违约责任都是由房管部门制定。然而在办理房屋登记相关手续时，所需条件及办证时间也不由房开企业能控制。且双方签订合同时，都没有考虑到消防部门会出台新的验收标准，政府会出台房产证和土地证合并办证的政策，所以合同中约定的违约金并不合理，双方应该根据现在的实际情况合理调整。五、被答辩人提起的诉讼已超过诉讼的时效期。答辩人不应该承担本案中的违约责任。综上，在本案中，答辩人从客观上并没有违约，造成违约的根本原因主要是:1、消防部门适用新、老消防条例的冲突影响。2、政府对土地证和房产证合并办证的政策措施因素。3、造成违约的因素不是答辩人可控制的。本案中涉及的违约状况应属于不可抗力因素造成，新老消防规定和三证合一是国家后期出台的政策，任何房开商都抗拒不了国家政策和法规。4、被答辩人已超过法律规定的诉讼时效期。愈期办证的情况非答辩人恶意违约。现答辩人正在积极和相关部门部门协调。尽早给被答辩人办理房屋产权证件。请求法院查明本案事实、分清责任，驳回被答辩人诉讼请求。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月24日，原告与被告三江公司签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市新城区房屋（房号为××），该商品房用途为住宅；建筑面积为137.03平方米，套内建筑面积113.94平方米，商品房总价款384095.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；转移登记：（一）出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；……（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了全部购房款。被告于2015年4月14日向原告代收了契税维修资金、登记费、电入户530.00元、电视入户费330.00元、燃气建设费2500.00元等税费。涉案楼房未取得初始登记，未能交付办理商品房转移登记的有关文书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了房款的交付义务，被告应当按照合同约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，但被告至今未能履行上述义务构成违约，应当承担相应的违约责任，即支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。 关于是否支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。根据合同第二十二条“三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金”的约定，被告应当支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。鉴于买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房产权转移登记，只有被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。被告未按合同约定履行上述义务，应承担违约责任。 关于被告支付违约金的起止时间及标准的问题。逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2015年7月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金，原则上应从2015年7月27日起开始计算违约金。但是，原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年6月16日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年6月17日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记……（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日0.03%的标准，从2017年6月17日起开始计算。涉案房屋目前不具备办理转移登记条件，且系委托被告办证，只有被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕为原告办理不动产权证书义务，故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 关于退还各项开户费及支付资金占用期间利息的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的电入户530.00元、电视入户费330.00元和燃气建设费2,500.00元，无事实及法律依据，理应予以退还。对原告主张的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。对被告提出的抗辩意见，对合理部分予以采纳，无事实和法律依据部分，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告严菊逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款384,095.00元为基数，按日万分之三从2017年6月17日起计算至被告毕节市三江房地产开发有限责任公司向不动产登记机构提交为原告严菊办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告严菊之日）； 二、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告严菊电入户530.00元、电视入户费330.00元和燃气建设费2,500.00元； 三、驳回原告严菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,448.00元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年八月二十五日 书记员  肖 毅