浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初3050号 原告：童淑琴，女，1983年3月3日出生，汉族，住浙江省象山县。 委托诉讼代理人：林宝增，浙江昊大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳玉，浙江昊大律师事务所律师。 被告：宁波申怡置业有限公司，住浙江省象山县丹西街道天安路146-6至146-17号，统一社会信用代码91330225071482684P。 法定代表人：赵伟国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘文勇，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董永力，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 原告童淑琴与被告宁波申怡置业有限公司（下称申怡公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年5月15日向本院起诉，本院于同日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年6月2日，本院公开开庭审理本案，原告童淑琴及其委托诉讼代理人王艳玉，被告申怡公司的委托诉讼代理人董永力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告童淑琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告出示竣工验收报告，并交付不动产权证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书；2.判令被告支付逾期交房违约金33810元（自2017年10月1日起至2019年9月23日止以已交房款234142元为基数按日万分之二的标准计算）；3.判令被告支付逾期办理产权证的违约金，自2017年12月31日起至产权证书交付之日止以已交房款234142元为基数按日万分之一的标准计算。事实和理由：2016年7月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，购买被告开发的壹街区商业广场1幢4-46号房屋，约定：建筑面积20.94平方米，房款464142元，首付款234142元，余款23万元以按揭贷款方式支付；被告应于2017年9月30日前交付房屋，如逾期超过90日，且原告选择合同继续履行的，则被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日支付已付房款万分之二的违约金；被告应于2017年12月31日前交付土地、房屋权属证书，如逾期，则自约定交付之日起至实际交付之日止按日支付已付房款万分之一的违约金；被告交房时需提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等内容。合同签订后，原告按约支付了首付款234142元，按揭贷款因被告未能办理房产登记手续而未能获批发放。现被告未按约交付房屋和产权证书，故原告起诉来院，望判如所请。 被告申怡公司辩称，1.原告至今只支付了首付款，未办理按揭手续支付全部购房款。原告因自身原因不能办理按揭，应承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款第二项的约定，买受人应当支付给出卖人的任何款项未完全付清的，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，交房期限延至买受人付清余额应付款项之后十日，对于延期交房期间与该买卖房屋有关的任何风险由买受人承担。因此，原告无权就此提起诉讼。2.案涉商铺已交付原告使用、占有并获益。原、被告双方签订了《壹街区商铺委托经营管理合同》，原告从2016年7月15日至2019年11月12日一直取得该房屋收益，因此，被告已于2016年7月15日将房屋实际交付给原告，原告诉请延期交房违约金没有事实基础。原告提起本案诉讼，涉嫌双重获利。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月11日，童淑琴和申怡公司签订《商品房买卖合同》一份，向申怡公司购买壹街区商业广场1幢4-46号房屋，建筑面积20.94平方米，房款464142元。合同第七条约定：首付款234142元，买受人应于签署合同当日付清，余款23万元申请银行按揭贷款，买受人应于签署合同当日提供符合贷款银行要求的全部按揭材料，并完成相关按揭合同、文件之签署及相应手续的办理。如买受人申请贷款额度与银行批准额度产生差额（无论何种原因），买受人应当自接到出卖人通知之日或合同签署之日起第31日（以较早日期为准）起7日内，自筹资金补足差额。合同第九条约定，出卖人应于2017年9月30日前交付房屋，逾期交付超过90天且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。第九条约定：出卖人应当在2017年9月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4.若因相关单位、部门的责任导致用地范围内已建成水、电、气、通讯、道路等设施不能及时具备使用功能的出卖方不承担责任。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.买受人应当支付给出卖人的任何款项未完全付清的，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，交房期限延至买受人付清余额应付款项之后十日，对于延期交房期间与该买卖房屋有关的任何风险由买受人承担。同时，出卖人有权按合同第八条规定追究买受人逾期付款的违约责任。第十条约定：除合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：1.逾期不超过90日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因买受人未按时支付房款及任何其他款项而不能交付的，出卖人不承担逾期交付违约责任。第十二条第一款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条约定：出卖人应于2017年12月31日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记。出卖人未能按约交付权属证书超过90天且买受人选择不退房的，出卖人自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。该合同补充协议第5条第2）款约定：若买受人延迟办理或因信用记录不良或提供资料不完整不能办理银行贷款的，导致出卖人不能收到买受人通过银行发放的按揭贷款，买受人应在收到出卖人的书面通知十五天内付清相应款项，否则视作买受人逾期付款，按合同第八条的约定办理。 同日，童淑琴（合同中为甲方）又与象山壹街区广场商业管理有限公司（以下简称壹街区商管公司，合同中为乙方）、申怡公司（合同中为丙方）签订《壹街区商铺委托经营管理合同》一份，将上涉商铺委托壹街区商管公司进行经营管理，合同约定：经营管理期限为2016年7月15日至2026年7月14日，甲方同意购买的商铺由丙方直接交付乙方，因丙方导致的延迟交付，租金支付时间不变。乙方负责于每季度末将次季度的租金提前支付给甲方，第一年2016年7月15日至2017年7月14日，按原总房价488571元的5%，计年租金24429元，每季度租金6107.25元（本年度租金已在签约房价上抵扣，乙方无需再支付本年度租金）；第二年2017年7月15日至2018年7月14日，按原总房价488571元的5%，计年租金24429元，每季度租金6107.25元；第三至五年2018年7月15日至2021年7月14日，按原总房价488571元的6%，计年租金29314元，每季度租金7328.5元等内容。合同签订后，童淑琴按约支付首付款234142元，申怡公司、壹街区商管公司向童淑琴支付了2017年7月15日至2020年1月14日的租金。 另查明，案涉壹街区商业广场项目于2019年9月23日取得竣工验收备案证明书，但申怡公司至今未取得新建房屋初始登记。 对当事人围绕本案争议焦点提交的争议证据，本院认定如下： 申怡公司为证明童淑琴因其自身原因未办理按揭贷款手续的事实，向本院提交了案外人与上海浦东发展银行股份有限公司宁波象山支行签订的抵押贷款合同一份。经质证，童淑琴对该证据的真实性、关联性均不予认可。经本院向该行了解，该行因申怡公司存在多起纠纷，故发放部分贷款后未再向该项目其他购房者发放按揭贷款。上述证据不能达到证明目的，本院不予采信。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同项下义务。现原、被告主要争议的焦点在于原告未支付余款的责任在于原告还是被告。原告主张其向被告提交了贷款资料后因被告的原因致贷款未审批通过；被告则认为原告未向其提供贷款资料。《商品房买卖合同》约定原告应于签署合同当日提供符合贷款银行要求的全部按揭材料，并完成相关按揭合同、文件之签署及相应手续的办理，补充协议并约定因原告的原因致被告不能收到按揭贷款的，原告应在收到被告的书面通知十五天内付清相应款项。现被告不仅未提交证据证明其在合同签订后长达五年多的时间内曾通知原告办理贷款手续或支付剩余房款，还一直按《壹街区商铺委托经营管理合同》的约定向原告支付租金，结合本院向贷款银行了解的事实，本院认为原告的主张更为可信，本院予以采纳。《商品房买卖合同》约定被告应于2017年12月31日前向原告交付产权证书，但被告至今未取得案涉项目的新建房屋初始登记，应依法承担违约责任，对原告要求支付逾期交付产权证书违约金的请求，本院予以支持。至于逾期交付房屋违约金的请求，因原告已将案涉房屋委托壹街区商管公司经营管理，被告向壹街区商管公司移交房屋的行为应为已履行房屋交付义务。而壹街区商管公司和被告已向原告支付了2017年7月15日至2020年1月14日期间的租金，即使被告向壹街区商管公司移交案涉房屋时，案涉项目未取得竣工验收备案证书，但对原告而言，原告早在合同约定的交房期限前即已收取收益，原告不因此存在损失，故本院对原告的该部分请求不予支持。至于原告提出的第1项请求，因原告已自认案涉项目于2019年9月23日取得竣工验收备案证书，再要求被告出示竣工验收报告已无必要，故本院不予支持；原告购买的房屋系商铺而非住宅，故要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的请求，无事实和法律依据，本院不予支持；案涉项目至今未取得新建房屋初始登记，原告要求被告交付产权证书的请求，客观上无法履行，故本院亦不予支持。被告的其他抗辩意见均不成立，本院不予采纳。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波申怡置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告童淑琴逾期交付产权证书的违约金，自2018年1月1日起至交付产权证书之日止以已付房款234142元为基数按日万分之一的标准计算； 二、驳回原告童淑琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1155元，本院减半收取577.5元，由原告童淑琴负担423元、被告宁波申怡置业有限公司承担154.5元，被告宁波申怡置业有限公司将案件受理费付至如下银行账户：户名为象山县人民法院诉讼费专户，开户银行为中国工商银行象山县支行，账号为×××49。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，被告应当在本判决确定的履行期限内自动履行给付义务，案款可直接交付原告，也可付至象山县人民法院执行款专户（开户银行：中国工商银行象山县支行，账号：×××70）。如被告拒绝履行，原告可在判决确定的履行期限届满后两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 张海科 二〇二〇年八月十七日 法官助理 叶涵阳 代书记员 童晓喜 8 9