上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6091号上诉人（原审原告、案外人）：上海罗商商业经营管理股份有限公司（原名上海祝源数码电子市场经营管理有限公司），住所地上海市黄浦区鲁班路619号-289室A。法定代表人：张新乐，董事长。委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司，住所地上海市静安区北京西路1399号24、25楼。负责人：张载明。委托诉讼代理人：王亦骏，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。被上诉人（原审被告、首封权人）：中国长城资产管理股份有限公司天津市分公司，住所地天津市河西区台儿庄路西侧汇雅商业中心9号。负责人：韩焕彬，总经理。委托诉讼代理人：钱丽丽，天津赫德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：上海连储实业有限公司，住所地上海市黄浦区鲁班路619号-17、-18、-19室。法定代表人：陈明良。被上诉人（原审被告、被执行人）：陈明良，男，1977年8月3日生，汉族，住广西宾阳县。原审第三人（被执行人）：上海璟合实业有限公司，住所地上海市黄浦区鲁班路619号-288室。法定代表人：叶罗彬,执行董事。委托诉讼代理人：李志明，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人上海罗商商业经营管理股份有限公司（原名上海祝源数码电子市场经营管理有限公司，以下简称“罗商公司”）因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司（以下简称“信达上海分公司”）、上海连储实业有限公司（以下简称“连储公司”）、陈明良、中国长城资产管理股份有限公司天津市分公司（以下简称“长城天津分公司”）、原审第三人上海璟合实业有限公司（以下简称“璟合公司”）案外人执行异议之诉一案，不服上海市松江区人民法院（以下简称“松江法院”）（2019）沪0117民初12536号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了开庭审理。本案现已审理终结。罗商公司的上诉请求为：撤销松江法院（2019）沪0117民初12536号民事判决，改判支持其一审诉讼请求，即对被执行人璟合公司名下的上海市黄浦区XX路XX号XX室房屋（以下简称“涉案房屋”）进行负担租赁拍卖。主要事实和理由是：罗商公司与璟合公司就涉案房屋于2012年4月1日签订了租赁合同，租赁关系发生在涉案房屋的抵押权设立之前，罗商公司已经将涉案房屋转租，不带租约进行拍卖将引发新的租赁纠纷和社会矛盾。并提供了租赁合同、支付凭证、发票转租合同等证据材料。被上诉人信达上海分公司答辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回罗商公司的上诉，维持原判。主要事实和理由是：罗商公司与璟合公司存在关联关系，涉案房屋在抵押给原债权人中国工商银行股份有限公司松江市松江支行（以下简称“工商银行松江支行”）时，抵押合同约定如果有租约，应当告知抵押权人。罗商公司未提供其租赁关系早于抵押权设立前的合法有效的证据。罗商公司在二审提供的租赁合同与本案一审以及执行异议程序审查时的证据材料及陈述意见前后矛盾，应当以一审时其提供的证据为准。罗商公司现提供的支付凭证系往来款，不能认定为支付涉案房屋的租金凭证。被上诉人长城天津分公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。主要理由是：涉案房屋的抵押权设立在先，抵押权设立于2013年3月26日，罗商公司提供的其与璟合公司的租赁合同签订日是2015年8月20日，抵押权优先于承租权设立。且在本案一审过程中，璟合公司代理人明确表示设立抵押权时的承租人不是罗商公司。原审第三人璟合公司答辩称，同意上诉人的意见。公司员工在一审时的关于是否出租给上诉人的表述不准确，涉案房屋是抵押前璟合公司出租给罗商公司的。一审判决认定，2014年11月22日，松江法院就工商银行松江支行与连储公司、璟合公司、陈明良金融借款合同纠纷一案作出(2014)松民二(商)初字第2736号《民事调解书》，该调解书载明：“一、被告上海连储实业有限公司于2014年12月30日前偿还原告中国工商银行股份有限公司上海市松江支行借款本金人民币9,750,000元及至借款本息实际清偿之日止的利息、罚息及复利（按《小企业借款合同》的约定计算，具体以银行出具的借款明细单为准）；二、如被告上海连储实业有限公司不能清偿上述债务时，原告中国工商银行股份有限公司上海市松江支行有权以坐落于上海市XX路XX号XX室房产折价，或以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币13,000,000元后的人民币10,000,000元范围内优先受偿……”。因连储公司等未履行生效法律文书确定的给付义务，权利人工商银行松江支行遂向该院申请执行，案号为（2015）松执字第675号。另查明，坐落于上海市黄浦区XX路XX号XX室涉案房屋涉案房屋登记的权利人为璟合公司，房屋类型为店铺。2013年3月26日、3月27日、5月29日，工商银行松江支行和璟合公司就工商银行松江支行在涉案房屋上分别设立的最高债权限额为1,300万元、1,000万元和2,245万元的抵押办理了登记手续。在工商银行松江支行（甲方）与璟合公司（乙方）签订的《最高额抵押合同》中第9.1条约定，乙方享有对抵押物的完全处分权，抵押物不存在任何所有权、使用权或经营管理权方面的争议；第9.7条约定，抵押物如已部分或全部出租，已将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知甲方。该院在审理（2014）松民二（商）初字第2736号一案过程中，因工商银行松江支行的申请，于2014年11月24日正式查封了涉案房屋，查封期限至2016年11月23日。天津市高级人民法院于2016年10月25日因（2016）津民初79号一案轮候查封了涉案房屋，后因前序查封到期，已递进为正式查封，并于2019年9月26日续封，查封期限至2022年10月24日。期间，松江法院于2016年12月30日因（2015）松执字第675号案件轮候查封涉案房屋，期限至2019年12月29日。在（2015）松执字第675号案件的执行过程中，松江法院于2015年2月6日至涉案房屋现场张贴了查封公告，因连储公司等至期仍未履行付款义务，该院遂依法对涉案房屋启动了评估、拍卖程序。2015年3月23日，因暂无其他财产可供执行，裁定终结了该案的本次执行程序。2017年2月10日，该院以（2017）沪0117执异26号《执行裁定书》，变更本案的信达上海分公司为（2015）松执字第675号案件的申请执行人。因涉案房屋系天津市高级人民法院以（2016）津民初79号一案首封，后天津市高级人民法院又裁定指定天津市第一中级人民法院执行该案，故该院于2018年11月3日向天津市第一中级人民法院发出《商请移送执行函》，该院于2018年11月26日回函，将涉案房屋的首封处置权移交松江法院执行，并要求依法保护长城天津分公司作为首先查封债权人所享有的各项权利。2019年5月6日，松江法院以（2019）沪0117执恢93号恢复执行。执行中，于2019年5月20日至涉案房屋处张贴公告，告知涉案房屋的涉案情况并要求被执行人及占有房屋的案外人搬离涉案房屋，配合法院拍卖。罗商公司作为案外人遂向松江法院提出执行异议，该院经审查后于2019年6月20日作出（2019）沪0117执异151号裁定，驳回了罗商公司的异议请求，罗商公司不服并提起了案外人执行异议之诉。又查明，2015年8月20日，上海祝源数码电子市场经营管理有限公司（乙方）与璟合公司（甲方）签订《上海市房屋租赁商品房预租合同》一份，约定璟合公司将坐落于上海市黄浦区XX路XX号XX广场共计220套商铺出租给上海祝源数码电子市场经营管理有限公司，租赁期自2015年8月20日起至2032年3月31日止。该合同四、租金、委托管理费以及保证金的计算标准及支付方式（3）载明：“鉴于部分租户直接与甲方签订相关租赁合同（详见附件四《璟合直租商铺清单》），对于这部分租户，乙方不向甲方支付任何租金，甲方同意按照该等租户月租金收益的10%向乙方支付委托经营管理费，作为乙方接管日常经营管理的报酬。如该等租户日后与乙方改签相关租赁合同（如直接与乙方签署转租合同、与甲乙方就原租赁合同的出租方变更签署主体变更补充协议等），则由乙方自合同改签之日按照该类租户的商铺位置及相应租金标准，适用前两类租金标准向甲方支付租金，甲方将不再向乙方支付相应的委托经营管理费。”之后，璟合公司将约定的将相关商铺（含涉案房屋）交付上海祝源数码电子市场经营管理有限公司，上海祝源数码电子市场经营管理有限公司向璟合公司支付相应的租金、保证金。案件审理中，璟合公司提供了2013年5月22日包含涉案房屋等房屋的《房地产抵押估价报告》，以说明当时估价时涉案房屋就已经出租但承租人不是罗商公司的情况。对此，罗商公司认为，涉案房屋在2013年至今一直处于租赁状态，罗商公司与璟合公司的租赁关系是之前租赁关系的延续。信达上海分公司认为估价报告并未附注租赁合同，且即使涉案房屋在2013年已出租，承租人也不是罗商公司，罗商公司对涉案房屋最早的租赁合同是2015年8月20日，故不能对抗已经登记的抵押权。松江法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立之后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押物。在本案的执行过程中，为了抵押权的实现，该院将对涉案房屋进行处置，故本案罗商公司主张的租赁权是否可以在拍卖中得到保障，关键在于其租赁关系的成立在抵押登记之前还是抵押登记之后，即是否可以对抗抵押权？本案中，对涉案房屋的抵押登记于2013年就已经设立，而罗商公司提供的租赁合同等证据均不能证明其租赁关系成立于涉案房屋抵押登记前，至于其关于对涉案房屋不负担租赁拍卖可能产生不利后果的意见也不能成为维持其租赁权现状、带租拍卖的法律事由。因此罗商公司主张的租赁权不得对抗已登记的抵押权，故其要求在拍卖中保障其租赁权的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，于2019年12月24日作出（2019）沪0117民初12536号民事判决：驳回罗商公司的诉讼请求。本院经审查，一审判决认定的上述事实，不动产抵押登记信息以及抵押权设立后签订的《上海市房屋租赁商品房预租合同》、《房屋租赁补充协议》、支付凭证及当事人的陈述等予以证实，可以认定。本院认为，一审判决驳回罗商公司的诉讼请求，在认定事实和适用法律上，并无不当。罗商公司在二审过程中提供的租赁合同、支付凭证、转租合同等证据材料经庭审质证，不能相互印证，且与罗商公司原提供的证据相互矛盾。故对罗商公司请求带租约拍卖抵押房产的上诉请求和理由，本院不予支持和采信。被上诉人信达上海分公司、长城天津分公司请求驳回上诉的答辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币56,231元，公告费人民币500元，均由上诉人上海罗商商业经营管理股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  阮国平审判员  吉顺祥审判员  陈懿欣二〇二〇年八月二十七日书记员  黄 白附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……