河南省渑池县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1221民初1296号原告：赵永民，男，汉族，1969年9月21日生，住渑池县。委托诉讼代理人：赵永周（系原告姑父），男，汉族，1952年2月22日生，住渑池县，代理权限为特别授权。被告：渑池县陈村乡卫生院，住所地渑池县陈村乡后河村，统一社会信用代码124112216646507783。法定代表人：姚鲜平，女，该院院长。委托诉讼代理人：**军，男，该院副院长，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：姚群友，河南仰韶律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告赵永民与被告渑池县陈村乡卫生院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵永民及其委托诉讼代理人赵永周、被告渑池县陈村乡卫生院的委托诉讼代理人**军、姚群友到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵永民向本院提出诉讼请求：1、判令被告渑池县陈村乡卫生院从下危房通知之日起所需退还原告赵永民租金125400元整；2、判令被告渑池县陈村乡卫生院支付原告赵永民修缮房屋顶所花费用17250元整、垒上、下院墙费用5900元整、修上下院地平花费6900元（一、二项共计155450元整）；3、本案诉讼费用由被告渑池县陈村乡卫生院承担。案件审理过程中，原告追加一项诉讼请求：要求解除租赁合同。事实和理由：原告赵永民于2009年7月与渑池县卫生局、陈村乡卫生院协商将陈村乡卫生院旧址整院租赁于原告经营，并于2009年7月11日与陈村乡卫生院签订了房屋租赁合同书，合同约定租期20年，一次性交付租金17万元整，租赁期间县卫生局、乡卫生院不得干涉原告的一切经营。合同签订后乡卫生院不断违反合同约定，侵害原告方的切身利益，具体内容：1、合同签订后，乡卫生院院长董建伟霸占原告两间房子，原告爱人岳爱云与卫生院院长经过几个月的交涉并由陈村乡派出所出面调解问题才得到解决；2、整个院子租赁给原告房后，2010年10月25日陈村乡卫生院院长董建伟又给乡卫生院职工李秀勤出具一张证明，并告到陈村乡派出所，证明说李秀勤同志占原告方两间房为自建房屋，占了原告房子16个月未给一分房租，到后来却成了自建房，“整院出租”作何解释？3、租赁合同明明告知：租赁期间一切经营管理卫生院不得干涉，可乡卫生院院长董建伟却年年干涉；4、2014年9月15日乡卫生院院长董建伟、副院长等三人给原告下个紧急告知:说原告方租赁的房屋已全部成危房，并责令住户全部搬离，至今无人居住，同时原告方也不敢让人居住，原告方也明确告诉董院长等三人房子不租了，要求退还租金，可董院长说得请示卫生局，2015、2016年董院长带人来检查，原告均催问该事，院长都说已经向卫生局请示了，可究竟请示与否不得而知，2018年姚院长检查时，原告又催问并说明情况，姚院长说不了解情况，问问啥情况再说，2019年10月原告去卫健委说明情况，期间多次催问多次电话联系，至今没有解决问题。租赁合同上显示：“陈村乡卫生院（旧址）由于房屋陈旧漏雨，现无力修缮。”现原告方已经把所有漏雨的房子都上水泥瓦，（17间房570块水泥瓦）倒塌的院墙垒了40米长，院内的地修成了近400平方米的水泥地。综上，因被告方原因导致原告方无法经营且已经修缮完的房子却被告知成为了危房导致无法出租，原告方要求被告退还自下发危房通知之日起的租金和修缮房屋所花费的相关费用，被告方一直推诿拒不支付，为维护原告方的合法权益，遂诉至法院。被告渑池县陈村乡卫生院辩称,应当继续履行合同，原告认为在合同履行期间，被告违反合同约定损害其利益，与事实不符。原告在明知董建伟占有两间房的情况下仍与被告签订合同，说明原告同意董建伟继续占有房屋，但合同刚签订了几个月，被告就要求董建伟搬离，该问题当时通过协商已经予以解决。关于原告所称李秀勤占用两间房的问题，该房屋属于李秀勤自建的简易房，签合同时原告也知道该情况，后来两家关系发生变故，原告要求李秀勤及丈夫搬离，此事在被告的协调下已圆满解决。原告所称的“2014年9月，被告给原告下发‘紧急告知书’，要求原告房屋租户搬离房屋，至今房屋无人居住”与事实严重不符。被告下发紧急告知书是因为原告在租赁期间，未经过答辩人同意，私自改变房屋结构（将大门通道改成住房）造成严重的消防安全隐患，同事原告在院内私搭乱建并且私拉电线情况严重，由于当时处于雨季，为了保障人身财产安全，上级主管部门要求被告下发整改通知，根本不存在因危房让住户搬离的事实，况且原告至今还居住在所称租的房屋内并进行经营活动。原告要求被告支付房屋修缮费用及地面硬化费用违反合同约定和法律规定。租赁合同中约定，在租赁期间房屋的维修由原告负责，原告主张的屋顶、垒院墙均属于维修费用，应由原告承担。原告对院内地面进行硬化，主要目的是为了自身利益方便出租，也未征得被告同意，因此产生的费用应由原告自行承担。原告承租房屋时陈村矿经济繁荣，陈村矿的工人缺乏住房，原告看到商机处于盈利目的想要承租房屋，后来因为国家政策及煤炭资源枯竭等原因，陈村矿停产关闭，人员遣散，因而房屋无人租住，导致原告产生了毁约意图。原告提出返还租金的请求事实上是解除合同的行为，但根据双方租赁合同约定不得随意终止合同，原告请求解除合同的理由事实上是因为经营失败而非法定解除事由。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年7月11日原告（乙方）与被告（甲方）签订《陈村卫生院（旧址）房屋租赁合同》一份，约定：“陈村乡卫生院（旧址）由于房屋陈旧漏雨，现无力修缮，经院委会研究决定并报卫生局领导同意，对卫生院（旧址）整院出租给陈村乡赵永民”、“甲方对卫生院（旧址）房屋整院出租，租赁年限为20年，总租金17万元”、“乙方在租赁期间应保持房屋原有结构，不得随意拆改，在租赁期间房屋的维修由乙方负责”、租赁期限为20年，总租金17万元。当日，原告依约向被告支付租赁费用17万元。后原告对房顶进行了修缮、对坍塌的围墙进行了修整并对院内地面进行了硬化。案涉房屋原告用于对外租赁使用。2014年9月15日，被告下发了紧急告知，内容为：“陈村乡卫生院原陈村矿旧址，租给陈村乡赵永民，按县防汛安全生产文件精神要求，经排查门诊楼上下22间、家属楼上下18间已属危房，且室内电线老化，私拉乱扯，均存在严重安全隐患，随时可能发生滑坡、倒塌、火灾等严重事故；建议立即采取以下措施：1.与乡政府联系，所有住户立即撤出到安全地方。2.承租人若不采取措施，一切后果自负。3.整改时限为9月15、16日”。现原告诉至本院，要求解除租赁合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，原、被告签订的《陈村卫生院（旧址）房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告签订租赁合同的目的在于出租房屋盈利，但在租赁期间，被告送达了紧急告知，认为房屋系危房，要求住户撤离。被告的上述行为已导致原告租赁房屋的合同目的不能实现，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的返还租金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉租赁合同解除后，合同未履行部分的租金被告依法应当予以返还，双方约定租赁期限20年，租金17万元，平均每年8500元，截至原告起诉时，已履行了11年，故未履行部分的租金应当按照9年进行计算为76500元。关于原告主张的修缮屋顶以及垒院墙的花费问题，结合原告提供的证人证言以及生活实际，本院酌定原告修缮屋顶费用及垒院墙费用共计20000元，虽然租赁合同中约定维修费用由原告负担，但是因为被告的原因导致合同解除，致使原告无法继续使用租赁物，因此原告对房屋及围墙进行维修的花费，根据合同实际履行时间，由被告承担45%即9000元。关于原告硬化地面的费用问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”本案中，原告进行地面硬化并未经过原告同意，因此此项费用应由其自己承担，原告主张被告予以支付的诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十三条第一款规定，判决如下：一、解除原告赵永民与被告渑池县陈村乡卫生院签订的《陈村卫生院（旧址）房屋租赁合同》；二、被告渑池县陈村乡卫生院于本判决生效之日起十日内返还原告赵永民租金76500元；三、被告渑池县陈村乡卫生院于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵永民修缮费用损失9000元；四、驳回原告赵永民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3410元，减半收取1705元，由原告赵永民负担767元，由被告渑池县陈村乡卫生院负担938元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省三门峡市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，否则，本院将依据当事人的申请予以强制执行。当事人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限二年内申请执行，逾期不申请，则视为放弃权利。审判员  马瑞阳二〇二〇年八月二十七日书记员  张艳艳