浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6133号 上诉人（原审被告）边洪运，男，1991年6月14日出生，汉族，住杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）浙江天阳物业管理有限公司，住所地杭州市拱墅区宾购商业中心4幢4406室。 法定代表人朱忠德，总经理。 委托代理人蔡子轩，浙江卓特律师事务所律师。 上诉人边洪运因与被上诉人浙江天阳物业管理有限公司（以下简称天阳物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员李国标独任审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：房屋所在地：杭州市江干区观筑艺墅×室。房屋使用情况：边洪运于2011年10月12日收房，但未办理不动产权证。物业费书面约定：2009年2月28日，天阳物业与杭州天联置业有限公司签订《天阳观筑前期物业服务合同》约定由天阳物业为天阳观筑小区提供物业服务，排屋物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.5元交纳；在每6个月的首月5日前预付6个月的物业管理费、能耗费；逾期按日加收千分之二的滞纳金；服务期限自2009年3月1日至首届业主委员会续聘或选聘物业服务企业并签订物业管理服务合同生效之日时止。2014年9月1日，天阳物业与杭州市江干区丁桥镇天阳观筑小区业主委员会签订《天阳观筑物业服务合同》约定由天阳物业为天阳观筑小区提供物业服务，排屋物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.5元交纳；每年预缴一次，逾期按日加收千分之三的违约金；服务期限自2014年9月1日至2015年8月31日止。2015年9月29日，天阳物业与杭州市江干区丁桥镇天阳观筑小区业主委员会签订新的《天阳观筑物业服务合同》，约定由天阳物业为天阳观筑小区提供物业服务，排屋物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.9元交纳；每年预缴一次，逾期按日加收千分之三的违约金；服务期限自2015年9月1日至2018年8月31日止。物业费欠付情况：边洪运2012年10月1日至2018年12月31日的物业费合计36446.85元未缴纳。能耗费欠付情况：双方确认能耗费尚欠170.15元。催收情况：天阳物业方于2015年5月14日向案涉该小区边洪运的住址邮寄《关于催收物业服务费的函》，并注明了边洪运手机号码，但该信件被退回。天阳物业又于2019年10月9日向案涉该小区边洪运的住址邮寄了关于催收以上物业管理费及能耗费的律师函，边洪运认可收到该律师函，并就边洪运欠付物业费的原因进行了书面回复。2019年11月27日天阳物业在小区公告栏张贴了物业欠费的公告，其中包括了本案边洪运欠付物业费及能耗费的相关内容。天阳物业于2020年2月28日起诉请求判令边洪运支付天阳物业物业费36377.24元、能耗费170.15元，违约金33609.88元。 原审法院认为，本案天阳物业与杭州天联置业有限公司签订的《天阳观筑前期物业服务合同》以及与杭州市江干区丁桥镇天阳观筑小区业主委员会签订的《天阳观筑物业服务合同》合法有效，业委会成立前建设单位选聘的物业以及业委会成立后业委会代表全体业主签订的物业服务合同，对全体业主均具有约束力。本案天阳物业为边洪运所在小区提供了物业服务，边洪运作为业主应当按照约定支付服务费，原审法院对天阳物业要求边洪运支付物业管理费的主张予以支持。边洪运尚欠天阳物业物业管理服务费36446.85元，天阳物业主张边洪运支付36377.24元，系天阳物业对自身权利的处分，原审法院予以认可。对于天阳物业诉请的能耗费，边洪运予以认可，原审法院亦予以支持。关于天阳物业主张的违约金，因边洪运表示因房屋质量问题及太阳能热水器漏水问题向物业反应未得到妥善回应和处理，且边洪运收到天阳物业律师函后，也就未缴纳物业费的原因进行了回复，其行为不属恶意拖欠物业费，故对于天阳物业主张的违约金，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、边洪运支付浙江天阳物业管理有限公司2012年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务管理费36377.24元，于判决生效之日起十日内付清；二、边洪运支付浙江天阳物业管理有限公司2012年10月1日至2018年12月31日期间的能耗费170.15元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回浙江天阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1556元，减半收取778元，由浙江天阳物业管理有限公司承担人民币421元，边洪运承担357元。 宣判后，边洪运不服，向本院提起上诉称：上诉人认为一审判决事实认定错误，法律适用错误。被上诉人存在严重违约的情形，上诉人迟延支付物业费系在行使合同抗辩权。因房屋质量问题及诸多物业管理漏洞和失职问题，未按要求履行《天阳观筑物业服务合同》，上诉人向物业公司反映问题长达近4年之久后，至今物业未作出妥善回应及处理，甚至一定程度上拖延时间导致上诉人遭受重大损失。被上诉人作为物业服务提供者，有义务协助业主解决上述问题和有责任改善小区的实际管理漏洞和失职问题，而是一直在敷衍上诉人的诉求。综上，上诉人请求撤销原审判决，并驳回被上诉人一审诉讼请求。补充：被上诉人并未履行好相关的物业服务内容，消防设施未按国家标准更换。公共区域内地下室高层墙面存在钢筋裸露问题。小区卫生脏乱差，垃圾桶乱堆乱放。未在6个月公布一次公共设施、设备的经营性收支账目。民事诉讼期限为三年，被上诉人已经超过民事诉讼期。免除物业公司责任，加重业主委员会和业主责任，排除业主委员会或业主主要权利的物业条款无效，被上诉人的每一份合同都有物业免责的条款。 被上诉人天阳物业答辩称：根据合同抗辩权，根据物业服务合同约定，上诉人每年预缴物业费，上诉人应当预缴物业费，被上诉人才履行物业服务，上诉人不能先履行抗辩权。至于上诉人提出的问题，应当是上诉人与开发商之间的关系，和物业服务合同纠纷无关。至于上诉人提出的整改问题，物业公司提供的物业服务是连续性、动态性，应当以长期来看，不能以某一时间点来看，物业服务是根据合同约定履行，不存在违约的情况，上诉人应当按照约定缴纳物业服务费。关于上诉人提出的公共区域的地下室和高层墙面问题，该内容应由房地产开发商承担相应质量问题责任，维护如果超过了装修基金标准，应由全体业主承担，要动用物业维修基金应由全体业主决定。关于公布公共设施和经营性收支账目，被上诉人是通过在小区公告栏内张贴，可能上诉人没有看到。关于诉讼时效的问题，上诉人在一审中没有提出诉讼时效抗辩，应当视为上诉人认可物业费债权，放弃诉讼利益。2015年5月14日被上诉人邮寄了一份催收函，2019年10月9日又邮寄了一份律师函，在2019年11月27日公告物业费欠费情况。综上，被上诉人已经尽到催收义务，上诉人应当缴纳相应的物业费。 上诉人边洪运在二审期间提供照片1组，欲证明被上诉人物业服务不到位，物业服务合同履行有问题。 被上诉人天阳物业的质证意见为：有物业服务的问题出现，并不能证明有75%的小区业主不满意。地下室的照片不能达到上诉人的证明目的，不能反映一段时间内的物业服务质量问题。 被上诉人无新证据提供。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：天阳物业与杭州天联置业有限公司签订的《天阳观筑前期物业服务合同》及天阳物业与杭州市江干区丁桥镇天阳观筑小区业主委员会签订的《天阳观筑物业服务合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该物业管理合同对边洪运具有约束力，被上诉人有权依据上述物业管理合同要求上诉人交纳物业管理服务费。因物业服务具有受众性、动态化的特点，故上诉人边洪运就物业管理中存在的问题提出的意见，不构成对物业公司总体物业服务的否定，边洪运以此为由拒交物业费，本院不予支持。原审法院根据本案查明的事实和当事人提供的有效证据，认定天阳物业已尽催收义务并无不当。上诉人主张物业合同无效，超过了一审的诉请范围，不在本案的审查范围。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1556元，由上诉人边洪运负担。 本判决为终审判决。 审判员  李国标 二〇二〇年八月二十六日 书记员  徐亚萍