福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3365号 上诉人（原审原告）：孙丽娟，女，1960年12月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘颖，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：厦门中海地产有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏南路33号3楼301。 法定代表人：刘显勇，董事长。 委托诉讼代理人：白伟冰，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 原审被告：中海物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市集美区宁海六里119号101室。 法定代表人：何海，总经理。 委托诉讼代理人：白伟冰，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人孙丽娟与上诉人厦门中海地产有限公司（以下简称厦门中海地产公司），原审被告中海物业管理有限公司厦门分公司（以下简称中海物业厦门分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019)闽0211民初2927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙丽娟上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为：厦门中海地产公司立即在厦门市集美区的房屋上设置直排烟囱管道；厦门中海地产公司立即赔偿孙丽娟逾期交房违约金；逾期安装烟囱导致租金损失人民币90000元；房屋漏水导致租金损失人民币18000元。2.本案一、二审诉讼费用由中海地产公司承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，依法应予以改判。1.一审判决认定孙丽娟与厦门中海地产公司未就设置直排烟囱管道达成一致，孙丽娟无须承担逾期安装烟囱的租金损失，显属事实认定错误，依法应予改判。如一审判决认定，郭毓俊与几位亲朋好友看中厦门中海地产公司销售店铺的优越地理位置，筹划餐饮一条街，遂向厦门中海地产公司一次性购买27个店铺。但须说明的是，郭毓俊代表孙丽娟等人与厦门中海地产公司沟通，表明该些店铺将开设餐饮店，并正式书面递交《关于购买中海寰宇天下五段商铺27间事宜的确认函》给厦门中海地产公司，表明需要店铺内设置直排烟囱管道，厦门中海地产公司人员于2012年12月31日允诺答应。于是孙丽娟与厦门中海地产公司签订《商品房认购协议》。根据相关法律法规，餐饮服务店铺需要有专用烟道。假设真如厦门中海地产公司所述，未曾承诺孙丽娟在店铺内设置直排烟囱管道，而双方签订的《合同补充协议》第十三条又约定“本项目红线内不利因素载明……3、项目建筑结构提示：……3）ＳＤ22、ＳＤ23两处商铺可连接预留烟道；其余商业（铺）未预留烟道……”。那么明确要筹划为餐饮一条街的孙丽娟不会向厦门中海地产公司购买无烟道的商铺。厦门中海地产公司允诺为孙丽娟设置直排烟囱管道，但却于2014年10月才统一安装好烟道，导致孙丽娟无法依照原计划实现店铺的使用价值，将店铺出租开展餐饮服务，厦门中海地产公司应承担逾期安装烟囱的租金损失。依照孙丽娟提供的与林伯雄签订的《店铺租赁合同》，可得知涉案店铺每月租金为人民币9000元，故厦门中海地产公司应承担逾期安装烟囱的租金损失为人民币90000元。2.一审判决认定厦门中海地产公司依约交房，孙丽娟无须承担逾期交房的租金损失，显属事实认定错误，应予以改判。本案中，虽然涉案房屋在2013年12月5日取得《厦门市建设工程竣工验收报告》，在2013年12月23日向孙丽娟寄送《入伙通知书》，但却是在2013年12月31日后才通过环境保护设施验收。根据1998年11月29日发布的《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用，”本案涉案房屋可正式投入使用的时间应在2013年12月31日之后。即使厦门中海地产公司如一审判决认定，在2013年12月31日实际交付了涉案房屋，但依照《建设项目环境保护管理条例》规定，孙丽娟仍是无法使用状态。这种情况下的交付并无任何意义，涉案房屋能够正常使用的时间才应被视为交付时间，故通过环境保护设施验收之日才是涉案房屋的交付时间。而该时间超出了双方签订的《商品房认购协议》第八条对涉案房屋交付时间的约定，“2013年12月31日前交付”。因此，原审判决认定厦门中海地产公司依约交房，与事实不符，应予改判。另，《商品房认购协议》第九条约定，孙丽娟要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，厦门中海地产公司按日应向孙丽娟支付已付款万分之三的违约金。故厦门中海地产公司应承担逾期交房的违约金。二、基于节省司法资源，原审判决认定厦门中海地产公司无须承担孙丽娟因房屋漏水导致的损失的认定，应予以改判。根据鉴定机构出具的鉴定意见书及补充说明函，原审判决确认讼争房屋渗漏的责任主体为厦门中海地产公司，修复工期为60天。厦门中海地产公司有修缮义务，但厦门中海地产公司迟迟未履行该义务，应承担孙丽娟因此而产生的损失。而修复店铺是必然要发生的，在修复工期60天内，孙丽娟损失主要在于涉案房屋使用价值不能实现的损失。因孙丽娟已将涉案房屋出租给林伯雄，租金便是衡量厦门中海地产公司维修期间导致孙丽娟损失的主要标准。依照租金每月人民币9000元，修复工期60天，则孙丽娟因房屋漏水导致的损失为18000元。孙丽娟因房屋漏水导致的损失虽在审判时尚未实际发生，但系根据鉴定机构出具的鉴定意见书及补充说明函所能够预计的。如果要求孙丽娟必须待这些费用实际发生后再行起诉要求厦门中海地产公司赔偿，既大幅增加当事人诉累，又严重浪费司法资源，实无必要。故可根据鉴定机构出具的鉴定意见书及补充说明函和《店铺租赁合同》计算出损失18000元，在审判时一并判决。三、一审判决遗漏部分事实的认定，应进行认定。1.孙丽娟向一审法院申请委托有资质的鉴定机构对孙丽娟名下的，位于厦门市集美区房屋因漏水导致的租金损失进行评估鉴定，厦门欣途工程技术有限公司出具的异议说明函表明，“因受鉴房屋渗漏，可能造成房屋建筑装修受损，屋内设施受损、租金受损等。鉴定意见的修复费用仅指修复受鉴房屋建筑装修受损所产生的费用，因漏水造成房屋租金等直接（或间接）损失的相关鉴定事项超出我司鉴定业务范围，请贵院另行委托其他鉴定机构进行鉴定”。从该说明函可知，因漏水导致的租金损失超出欣途鉴定机构范围无法鉴定，一审法院应另行委托其他鉴定机构进行鉴定，但一审法院没有委托有相应资质的鉴定机构进行鉴定，对孙丽娟不公，请另行委托其他鉴定机构进行鉴定。2.孙丽娟在一审中提及的厦门中海地产公司统一安装好烟道的时间为2014年10月，但一审判决未提及、阐述此点，宁海六里130号业主因烟道问题与厦门中海地产公司产生纠纷，且双方达成调解协议，应予以查明、认定。 厦门中海地产公司辩称，一、孙丽娟在上诉中增加、变更诉讼请求，且其依据的事实和理由亦发生变更，该些诉讼请求及事实不属于二审审理范围。1.孙丽娟在上诉中增加、变更三项诉讼请求，具体如下：（1）增加逾期交房违约金。孙丽娟在上诉中主张讼争房产交付时未通过环境保护设施验收，并据此要求厦门中海地产公司支付逾期交房违约金。（2）增加房屋漏水修复期间的租金损失18000元。孙丽娟在一审中主张的房屋漏水导致的租金损失系指2014年10月至2018年10月期间的租金损失，金额为186264元；其在上诉中所主张的租金损失系指鉴定单位所述的修复房屋漏水所需的60天工期期间的损失，金额为18000元。（3）一审中主张的逾期安装烟囱导致的租金损失金额为69849元，现变更为90000元。2.根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，孙丽娟增加、变更诉讼请求的，应在法庭辩论结束前提出，现其增加、变更诉讼请求已超过法定期限。二审审理范围应限定在一审诉讼请求和审理范围之内，在一审中没有提出的诉讼请求不属于二审审理范围，故对其上述三项上诉请求及其所依据的事实应不予审理。3.孙丽娟在一审中，已经多次变更诉讼请求，现其在上诉中又再次增加、变更诉讼请求，纯属浪费司法资源，增加讼累。二、即使不考虑上述问题，孙丽娟的上诉请求亦不能成立，应予以驳回。（一）厦门中海地产公司已依约按期交付符合合同约定的房产，孙丽娟现再行主张逾期交房违约金缺乏依据。1.根据双方签订的《厦门市商品房买卖合同》第八条之约定，讼争房产交付的条件为“1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照片、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程时间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”孙丽娟主张的环境保护设施验收不属于合同约定的交付条件，且商品房项目的环境保护设施验收主要指生活污水等问题的处理，不影响商品房的质量安全和实际使用，不影响讼争房产交付。孙丽娟在一审中系以厦门中海地产公司逾期安装烟囱为由要求厦门中海地产公司承担逾期交房期间的租金损失，并未提出环境保护设施验收的问题，故该事实亦不属于二审审理范围。综上，讼争房产于2013年12月5日通过竣工验收后，孙丽娟于2013年12月31日接收讼争房产，厦门中海地产公司即已经履行交付义务，现其主张逾期交房责任缺乏依据。2.退一步讲，即使存在上述问题，孙丽娟在2013年12月31日接收讼争房产时，即知道或应当知道存在该情形，现其再行主张逾期交房责任，已经超过诉讼时效，亦不应支持其请求。（二）厦门中海地产公司未向孙丽娟承诺安装直排烟囱，孙丽娟要求厦门中海地产公司安装直排烟囱并承担逾期安装烟囱的租金损失缺乏依据。1.孙丽娟所述的筹划餐饮一条街、开设餐饮店及安装直排烟囱，均是孙丽娟单方的预期和要求，对厦门中海地产公司不具有约束力。孙丽娟向厦门中海地产公司发出的《关于购买中海寰宇天下五段商铺27间事宜的确认函》中提出委托厦门中海地产公司加装烟囱的申请，但厦门中海地产公司仅确认收到该函件，并未承诺加装直排烟囱。在此后签订的《补充协议》第十三条第3款第3项中，更是直接明确“SD22、SD23两处商铺可连接预留烟道；其余商业未预留烟道。”孙丽娟现要求厦门中海地产公司设置直排烟囱，缺乏合同依据。2.孙丽娟主张按照《店铺租赁合同》（以下称“租赁合同”）约定的租金标准9000元/月计算租金损失，亦缺乏依据。孙丽娟主张的逾期安装烟囱的期间为2014年1月至2014年10月，而上述合同约定的租赁期限为2016年1月至2021年1月，二者相距两年时间，租金标准显然不同。现孙丽娟以租赁合同约定的租金标准作为计算逾期安装烟囱的租金损失标准，明显缺乏依据。综上，孙丽娟要求厦门中海地产公司安装直排烟囱并承担租金损失缺乏合同和法律依据，一审判决驳回孙丽娟该些诉讼请求正确，应予以维持。（三）孙丽娟要求厦门中海地产公司承担修复期间的租金损失，缺乏依据。1.孙丽娟据以主张修复期间的租金损失的依据为厦门欣途工程技术有限公司出具的《异议说明函》，但该函件不属于鉴定意见。孙丽娟申请评估鉴定时，未提出对修复工期及由此造成的损失进行评估鉴定，该事项不属于评估鉴定范围。欣途公司对此所作出的说明，亦不属于其鉴定范围，不是鉴定意见，不应采信。2.欣途公司关于修复工期的说明明显有误，不应采信。首先，对讼争房产漏水部位的修复，属于零星工程，工程量非常小，应使用修缮定额，而非《建筑安装工程工期定额》的规定。结合鉴定意见书所述的修复内容，欣途公司据此酌定期工期60天，明显过长。其次，欣途公司未明确60天是投入多少人力、物力，其直接酌定工期60天缺乏依据。最后，该系列案涉及多套房产，每套房产的漏水及受损情况均不相同，但欣途公司却认定每套房产修复工期均为60天，该估算显然过于随意，不具有客观真实性，不能采信。3.房屋保修属于双方商品房买卖合同约定的正常范畴，零星修缮也不会影响孙丽娟房屋的整体使用，且其也未举证证明漏水问题给其造成房屋不能使用的事实及损失发生，其主张该租金损失缺乏依据。（四）孙丽娟要求法院委托评估机构对讼争房产漏水导致的租金损失进行评估缺乏依据，且已超过法定期限，不应予以支持。1.讼争房产的漏水问题不影响实际使用，且根据孙丽娟提供的租赁合同及其在一审中的陈述，讼争房产处于持续出租状态，其主张租金损失缺乏依据，亦无需对租金进行评估。2.一审法院组织双方协商确定评估鉴定事宜时，已多次向孙丽娟释明该评估鉴定仅针对房屋因漏水导致的直接损失，孙丽娟并未提出异议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条之规定，申请鉴定应在举证期限届满前提出。现孙丽娟又提出要求对租金进行鉴定，已超过上述期限，不应予以支持。综上，孙丽娟提出的关于支付逾期交房违约金、赔偿逾期安装、漏水导致的租金损失的上诉请求不属于二审审理范围，不应予以审理。即使不考虑该问题，其全部主张均缺乏依据，应依法驳回其上诉请求。 中海物业厦门分公司述称，其没有意见，因孙丽娟系针对厦门中海地产公司进行上诉。 厦门中海地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由孙丽娟承担。事实和理由：一、双方当事人对讼争房产渗漏均负有责任，一审判决认定由厦门中海地产公司负有全部责任并承担全部修缮费用错误，应予以改判。一审法院委托厦门欣途工程技术有限公司对讼争房产漏水原因及损失情况进行鉴定，其出具的厦欣途[2019]评鉴（工质）字第50号《司法鉴定意见书》虽查明漏水的原因，但是未明确承担责任的主体。根据该鉴定意见书及本案情况，孙丽娟对讼争房产漏水亦负有责任。1.孙丽娟对讼争房产的装修改造，是讼争房产漏水的原因之一。孙丽娟对讼争房产进行多次装修，而且孙丽娟与毗邻的104单元业主擅自打通两套房产的隔墙，对房屋的主体结构进行重大改造，这些改造对墙体的破坏、对改造部分是否做好防水措施等问题，均可能导致漏水或导致漏水情形进一步扩大，孙丽娟应承担相应的责任。在该系列案件中，其他业主也申请对漏水原因进行鉴定，但各个房产漏水原因并不相同，显然各个业主的装修改造对房产漏水有直接的影响。因此，就孙丽娟装修改造造成的损失，应由孙丽娟自行承担。2.孙丽娟未及时要求厦门中海地产公司进行保修，将导致损失进一步扩大。孙丽娟在一审庭审中，陈述第一次发现讼争房产漏水的时间为2015年2、3月，至孙丽娟起诉时也已近4年时间。即使原施工问题是讼争房产漏水的原因之一，但孙丽娟在近4年的时间里未要求厦门中海地产公司履行保修义务，必然会造成漏水情形及损失扩大，就扩大部分的损失应由孙丽娟自行承担。综上，孙丽娟对讼争房产渗漏也负有责任，且鉴于现已无法准确区分厦门中海地产公司与孙丽娟的过错程度，因此应根据公平合理的原则，在双方之间合理分配应当承担的责任。一审判决未加以区分径行认定厦门中海地产公司是讼争房产漏水的责任主体并要求厦门中海地产公司承担全部修缮费用，明显有误，应依法改判。二、一审判决要求厦门中海地产公司承担全部鉴定费用错误，应予以改判。房屋漏水的损失属于孙丽娟应承担的举证责任范畴，根据最高人民法院有关诉讼费的承担办法的相关规定，该部分费用应由孙丽娟承担。退一步讲，如果不由其单方负担、由于孙丽娟在本案中随意夸大漏水部位、漏水程度和损失金额、滥用诉权，使得双方无法按照正常的保修程序协调处理，或以合理的方式判断漏水原因、妥善解决纠纷，是导致本案必须通过鉴定的方式确定各方责任的根本原因。因此，本案的鉴定费用也应按照诉讼费承担的原则，根据孙丽娟原关于房屋漏水损失的主张被支持的情况，按比例在厦门中海地产公司和孙丽娟之间进行合理分担。 孙丽娟辩称，一、厦门中海地产公司所陈述的孙丽娟进行装修改造没有事实和法律依据，均是猜测并没有实际的举证证明。且在厦门中海地产公司的陈述中未提及房屋的漏水时间，至孙丽娟起诉时间没有履行保修义务不是事实，孙丽娟已经就该部分进行明确陈述，孙丽娟多次要求厦门中海地产公司进行修复，多次未修好导致情形严重。二、一审判决认定的厦门中海地产公司承担全部鉴定费用存在鉴定机构的意见，有明确的事实和法律依据，并以一审审判为准。 中海物业厦门分公司同前述意见。 孙丽娟向一审法院提出诉讼请求：1.厦门中海地产公司立即修缮位于厦门市集美区的房屋，将漏水房屋修缮至不再漏水，供孙丽娟能正常使用；2.厦门中海地产公司立即在厦门市集美区的房屋上设置直排烟囱管道，供孙丽娟餐饮业能正常使用；3.厦门中海地产公司立即赔偿孙丽娟逾期交房及逾期安装烟囱导致租金损失69849元、房屋漏水导致租金损失（地下一楼无法使用租金损失及因房屋漏水，导致承租人拒交、减交租金的损失）276744元，装修费损失37700元；以上暂计384293元；4.厦门中海地产公司立即召开首次业主大会，成立业主委员会；6.中海物业厦门分公司对厦门中海地产公司以上一至三债务承担共同赔偿责任；7.本案诉讼费用由中海物业厦门分公司、厦门中海地产公司承担。孙丽娟当庭变更诉讼请求为：1.厦门中海地产公司立即向孙丽娟支付本次修缮厦门市集美区宁海六里1号103房屋费用23562元、鉴定评估费19000元；2.厦门中海地产公司立即在厦门市集美区的房屋上设置直排烟囱管道；3.厦门中海地产公司立即赔偿孙丽娟逾期交房及逾期安装烟囱导致租金损失69849元、房屋漏水导致租金损失234182元、装修费损失37700元；以上暂计384293元；4.中海物业厦门分公司对厦门中海地产公司以上第1、3项债务承担共同赔偿责任；5.本案诉讼费用由中海物业厦门分公司、厦门中海地产公司共同承担。 一审法院认定事实如下：2012年12月31日，郭毓俊代表孙丽娟等人向厦门中海地产公司发出《关于购买中海寰宇天下五段商铺27间事宜的确认函》，载明其申请购买中海寰宇天下五段商铺27间，具体房号为SD2单元等，请求厦门中海地产公司在其购买的商业物业内加装连接烟道，等等。同日，厦门中海地产公司签收了上述函件，并书面承诺将在2013年1月10日前答复。2013年1月15日，郭毓俊（代表孙丽娟等人）作为买方，厦门中海地产公司作为卖方，双方签订《商品房认购协议》，约定买方自愿认购卖方中海寰宇天下项目的SD2单元等共27套物业。2013年4月9日，孙丽娟与厦门中海地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定孙丽娟向厦门中海地产公司购买中海寰宇天下71B#楼1层SD2单元房屋，用途为商业服务，建筑面积为77.61平方米，其中载明了孙丽娟的地址为厦门市兴华路1号德盛大厦1502室及其联系电话，第八条交付条件与期限处载明：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。……”第十八条前期物业服务约定处载明：“本商品房项目由出卖人依法以【招标】方式选聘中海物业厦门分公司提供前期物业服务……”附件六《合同补充协议》第十条工程质量保修处载明：“1、本建筑工程及附属设施发生质量问题时按《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》规定的保修范围和期限进行保修，在保修期内，由出卖人负责安排相关施工单位完成保险工作。……”《合同补充协议》第十三条本项目红线内外不利因素载明“……3、项目建筑结构提示：……3）SD22、SD23两处商铺可连接预留烟道；其余商业（铺）未预留烟道……” 2013年12月5日，中海寰宇天下（地下室三期二、三标段，7号、70Ｂ号楼、8号、71Ｂ号楼及69Ａ号、70Ａ号、71Ａ号楼）高层住宅项目通过竣工验收。2013年12月23日，厦门中海地产公司通过快递方式按照合同载明的孙丽娟的地址、电话向其邮寄《入伙通知书》，通知孙丽娟上述房屋已符合交付条件，即日起可办理入伙手续。孙丽娟签收了该通知书。2013年12月31日，许顺从代孙丽娟签署了上述房屋即厦门市集美区的《中海寰宇天下商铺管理规约承诺书》、《中海寰宇天下商铺物业管理服务协议》。郭毓俊代孙丽娟签收了上述房屋的《房屋质量保证书》，保证书载明屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏项目的保修期限自2013年12月31日至2018年12月30日。孙丽娟收房后将上述房屋出租。2016年11月1日，厦门市集美区肖鎏小吃店注册成立，经营者为肖鎏，经营场所为厦门市集美区宁海六里1号103。 孙丽娟收房后发现上述房屋存在墙壁天棚渗漏水等问题，2018年12月3日，孙丽娟与陈碧兰将厦门中海地产公司、中海物业公司厦门分公司列为被告，向本院起诉，本院经审查决定予以预立案，转由本院民商事纠纷快速处理平台进行诉前调解，经调解，双方协商未果，本院于2019年2月15日予以正式立案，孙丽娟、陈碧兰于2019年4月17日申请撤诉，本院裁定予以准许。在本案审理过程中，孙丽娟申请对厦门市集美区房屋的漏水原因及因漏水所造成的损失进行鉴定，本院依法委托厦门欣途工程技术有限公司（以下简称欣途公司）进行鉴定。2019年11月30日，欣途公司向出具了厦欣途［2019］评鉴（工质）字第50号司法鉴定意见书，该鉴定意见书载明：现场勘验的情况为：受鉴房屋一、二层东南侧在8＃住宅楼内，北侧与104单元房屋相邻，两单元房屋打通经营餐饮，店铺名为“黄鹤楼泡椒田鸡王”。104单元北侧与105单元房屋相邻，之间设有建筑变形缝。受鉴房屋为钢筋混凝土框架结构，地上二层地下一层。房屋交付时为毛坯状况，由承租人自行装修。受鉴房屋主要存在因渗漏水造成的一、二层及地下室西南侧天棚和墙面受潮发霉的受损，主要受损部位包括：（1）二层西南侧包厢吊顶、西侧内墙面墙纸受潮发霉脱落。打开吊顶检查口，混凝土板底存在一条裂缝，缝隙处存在渗漏水痕迹；（2）一层西南侧入口吊顶表面涂料受潮发霉、起泡；（3）地下室西南侧剪力墙穿墙管道根部存在明显的渗漏水痕迹，地下室距地面约40厘米墙面受潮发霉。群楼与主楼交接处屋面多处防水层泛水上口开裂，西侧女儿墙墙根防水层泛水上口开裂。等等。因受鉴房屋渗漏，可能造成房屋建筑装修受损、屋内设施受损、租金受损等，本次鉴定仅针对受鉴房屋建筑装修受损所产生的修复费用。鉴定意见为：1.受鉴房屋渗漏水原因为屋面防水层泛水上口开裂、剪力墙穿墙管根部处理不妥、毗邻的104单元房屋变形缝进水所致。2.渗漏受损修复费用估算为23562元整。孙丽娟支出鉴定费19000元。2020年2月25日，孙丽娟针对上述意见书提出如下异议：鉴定意见书未对修复漏水房屋所耗费时间及因此造成的各项直接、间接损失进行列明（包括但不限于租金损失及租客因此停工而造成的损失等）；对漏水导致的租金损失未能鉴定的原因未列明。2020年3月4日，欣途公司出具了《异议说明函》，载明：参照《建筑安装工程工期定额》（ＴＹ01-89-2016），福建气候条件划分为Ｉ类地区，受鉴房屋室内装饰装修为一般标准，建筑面积1000平方米以内，定额工期为74天。修复工程包括拆除、泥水、油漆等工序，但修复工作量相对较少，实际修复工期可酌情调整，建议修复工期按60天计；鉴定意见的修复费用仅指修复受鉴房屋建筑装修受损所产生的费用，因漏水造成房屋租金等直接（或间接）损失的相关鉴定事项超出其鉴定业务范围，等等。2020年3月18日，欣途公司向本院出具一份《补充说明函》，载明屋面、屋面变形缝和地下室剪力墙属房屋共用部位，在保修期内开发建设单位负有保修责任。 本案证据交换时，孙丽娟提交的第二组证据的证明对象为原告也是因此至今仍未签名确认收房等，其委托诉讼代理人陈述讼争房屋于2015年2、3月出租后开始漏水至今。孙丽娟向本院提交的起诉状及变更诉讼请求申请书所附的损失清单中均载明延迟安装烟囱导致租金损失：暂按100元/平方米×77.61平方米×9个月=69849元，因漏水严重，地下一楼至今5年没有使用，等等。本案庭审时，孙丽娟委托诉讼代理人陈述收房时间为2016年1月1日，后又陈述收房时间为2015年2月，2016年1月1日开始出租给肖秀明，其主张的装修费损失37700元是指房屋漏水导致孙丽娟支出的房屋维修费用，具体支出时间不清楚；厦门中海地产公司委托诉讼代理人陈述自2014年1月1日起，其未对讼争房屋维修过。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。孙丽娟与厦门中海地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效。关于孙丽娟的各项诉求，本院分述如下： 一、关于修缮费用及鉴定评估费。根据鉴定机构出具的鉴定意见书以及补充说明函，本院确认讼争房屋渗漏的责任主体为厦门中海地产公司，讼争房屋渗漏的修复费用为23562元，孙丽娟因本案支出鉴定费19000元，则厦门中海地产公司应向孙丽娟支付修缮费用23562元、鉴定费19000元。 二、关于设置直排烟囱管道的问题。孙丽娟主张在购房之前，双方口头约定由厦门中海地产公司设置直排烟囱管道，但未提交证据予以证明，且厦门中海地产公司未予认可，再结合上述合同约定的内容，双方并未就设置直排烟囱管道达成一致，则法院对孙丽娟的主张不予采信，故孙丽娟主张厦门中海地产公司设置直排烟囱管道，缺乏依据，不予支持。 三、关于逾期交房及逾期安装烟囱、房屋漏水导致的租金损失、房屋漏水导致的装修费损失。厦门中海地产公司于2012年12月23日按照合同载明的孙丽娟的地址、电话向其邮寄《入伙通知书》，虽然孙丽娟签收时未在快递回单载明具体日期，但根据同城快递所需时间，应当最迟已于2013年12月26日签收。许顺从于2013年12月31日代孙丽娟签署了讼争房屋的《中海寰宇天下商铺管理规约承诺书》、《中海寰宇天下商铺物业管理服务协议》，郭毓俊代孙丽娟签收了讼争房屋的《房屋质量保证书》，厦门中海地产公司亦主张于2013年12月31日交房，则本院认定孙丽娟已于2013年12月31日实际接收了讼争房屋。孙丽娟提交的第二组证据的证明对象为其至今仍未签名确认收房等，孙丽娟委托诉讼代理人当庭陈述的收房时间前后不一，孙丽娟关于收房的主张前后矛盾，本院不予采信。孙丽娟在签订上述合同前曾由郭毓俊代表其向厦门中海地产公司申请在讼争房屋内加装连接烟道，厦门中海地产公司书面承诺于2013年1月10日前答复，孙丽娟主张厦门中海地产公司当时的法定代表人于2012年12月31日口头答复予以同意，但其未提交证据予以证明，且厦门中海地产公司未予认可，再根据上述合同约定的内容，双方并未就加装烟道达成一致，虽然孙丽娟的第三项诉求中载明包括逾期交房及逾期安装烟囱导致的租金损失69849元，但根据其所附的损失清单，69849元仅指延迟安装烟囱导致的租金损失，故孙丽娟主张厦门中海地产公司支付逾期交房及逾期安装烟囱导致的租金损失69849元，缺乏事实与法律依据，不予支持。孙丽娟委托诉讼代理人陈述讼争房屋于2015年2、3月出租后开始漏水至今，孙丽娟提交的起诉状所附的损失清单中载明因漏水严重，地下一楼至今5年没有使用，二者前后矛盾；孙丽娟当庭提交的《房屋租赁合同》系案外人郭毓俊与肖秀明所签订，并非孙丽娟与厦门市集美区肖鎏小吃店的经营者所签，也没有落款日期，本院对其真实性难以确认，且其中载明租期自2016年1月1日起至2021年1月1日，与孙丽娟委托诉讼代理人前述出租时间不一致，则本院对该合同不予采纳，根据讼争房屋地址工商注册登记的信息以及鉴定机构现场勘验的情况，本院认为孙丽娟收房后出租讼争房屋，且讼争房屋目前仍处于出租状态，孙丽娟未能举证证明其因房屋漏水实际造成租金损失，应承担举证不能的法律后果，故其主张因房屋漏水造成的租金损失，缺乏依据，不予支持。孙丽娟未举证证明其因漏水实际造成装修费损失37700元，且鉴定意见书载明由承租人自行装修，则法院对其该项主张不予支持。 四、关于中海物业厦门分公司是否应对修缮费用、鉴定费、租金损失、装修费损失承担共同赔偿责任的问题。本院认为，中海物业厦门分公司作为物业服务提供方，并非本案合同的相对方，讼争房屋漏水与其无关，故孙丽娟要求中海物业厦门分公司承担共同赔偿责任，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、厦门中海地产有限公司应于判决生效之日起七日内向孙丽娟支付厦门市集美区房屋的修复费用23562元及鉴定费19000元；二、驳回孙丽娟的其他诉讼请求。 二审审理期间，孙丽娟认为一审判决遗漏查明：：1.我方多名业主一次性购买27个店面，签订前是达成共识要建立美食街，因此双方签订合同是存在交易背景的；2.关于鉴定情况，陈碧兰、孙丽娟店面是共同出租黄鹤楼酒店，一审鉴定是七处发霉，对租金造成影响，所以本案中关于租金损失的诉求是为了解决问题，减少讼累。此外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，本案中双方当事人均提起上诉，针对各方上诉请求和主张分析如下： 一、对孙丽娟上诉请求和主张的分析认定 首先，孙丽娟本案中提出的主要上诉请求为厦门中海地产公司立即赔偿孙丽娟逾期交房违约金；房屋漏水导致租金损失人民币18000元。但孙丽娟在一审中并未提出逾期交房违约金的诉求，且在上诉请求中亦未对此金额予以明确。孙丽娟在二审中提出的房屋漏水导致的租金损失，系基于一审鉴定意见中所需的修复时间而在二审中提出诉求，与其一审中提出的因房屋漏水导致的承租人拒交、减交租金损失及装修损失所基于的事实、赔偿内容及金额明显迥异，属于新的诉求。综上所述，孙丽娟在二审中提出上述新的诉求，根据“诉讼恒定原则”，不在二审的审理范围之内，其应另行处理。其次，孙丽娟上诉主张其与厦门中海地产公司达成一致意思表示，厦门中海地产公司应在厦门市集美区的房屋上设置直排烟囱管道并由此诉求损失，但孙丽娟无证据证明其与厦门中海地产公司达成一致意思表示，由厦门中海地产公司为其安装烟囱。厦门中海地产公司在收到请求加装连接烟道函件后，既未在承诺时间内予以答复，在此后双方签订《商品房买卖合同》亦未对此作出约定，孙丽娟据以主张的均是其主观推测，并无依据。据此，孙丽娟诉求因未安装烟囱所导致的相应损失，亦无法得到支持。 二、对厦门中海地产公司上诉请求和主张的分析认定 厦门中海地产公司上诉主张双方当事人对讼争房产的渗漏均负有责任，但并未举证证明孙丽娟的装修改造与渗水之间存在因果关系，亦无证据证明孙丽娟怠于行使权利，故对厦门中海地产公司的该项上诉主张不予支持。至于厦门中海地产公司对鉴定费分担持有异议，但根据现查明的事实，过错在于厦门中海地产公司，故由其负担鉴定费用，并无不当。 综上，孙丽娟的部分上诉请求不在本案的二审审理范围之内，其余上诉请求与厦门中海地产公司的上诉请求均无事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3311元，由孙丽娟负担2375元，厦门中海地产有限公司负担936元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李向阳 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 陈 璟 二〇二〇年八月二十七日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。