上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9028号上诉人（原审被告）：城市社区服务集团（西安）有限公司上海分公司，经营地上海市奉贤区城乡路333号1幢3层3558室。负责人：陈倩，经理。委托诉讼代理人：朱恩伟，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：张歆瑶，女，1989年8月19日生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市蜀山区，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：俞万松（系张歆瑶丈夫），住同被上诉人张歆瑶。原审被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路6号三彩大厦402室。法定代表人：张智军，执行董事兼总经理。上诉人城市社区服务集团（西安）有限公司上海分公司（以下简称城市社区公司上海分公司）因与被上诉人张歆瑶及原审被告城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称城市社区公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城市社区公司上海分公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第五项，改判上诉人与被上诉人就上海市松江区XX镇XX城XX期XX号XX室（以下简称系争房屋）签订的《房屋托管合同》于2020年9月30日解除，并改判被上诉人退还上诉人房屋押金人民币6,600元（以下同）。事实和理由：一、双方签订的《房屋托管合同》本约定至2021年9月25日止，托管合同履行期间尚未届满，上诉人方将系争房屋出租给实际使用人的租赁合同到期日为2020年9月30日，一审判决的合同解除时间将导致上诉人方须向租客承担提前解约的违约责任；上诉人作为租赁行业的企业因疫情原因至今尚未支付2月份的租金，其余月份的房租上诉人已经按时支付，本案托管合同存在继续履行的条件和基础；二、上诉人在履约中不构成违约。虽然托管合同约定每月25日为支付租金的时间，但因疫情影响企业停产停工，疫情造成大量租客退租或延迟付租，新冠肺炎疫情属于不可抗力，与上诉人无法按时支付租金存在法律上的因果关系，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十七条的规定，应当免除上诉人的违约责任，另依据《最高人民法院关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“关于合同案件的审理，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，上诉人不应承担违约责任；三、依据合同法第一百一十六条的规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中被上诉人同时主张了违约金及没收押金，没收押金实为主张定金权利，故被上诉人该意见不应得到支持。综上，请求支持上诉人的上诉请求。张歆瑶辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人与实际使用房屋的租客之间的合同期限，对被上诉人并无约束力，与被上诉人无关；本案涉诉前上诉人就未付租金从未与被上诉人沟通过，直接要求被上诉人签署书面意见接受上诉人分期付租的方案；双方之前协商中被上诉人曾表示过如上诉人将拖欠的租金补足、被上诉人可同意不解除合同，但上诉人不同意该方案，至今2月份的房租尚未支付，3-5月的房租拖延到6月才支付，上诉人违约行为严重，一审判决的合同解除时间有事实及合同依据；依据《最高人民法院关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，并无证据显示上诉人资金周转困难或者营业收入明显减少，且上诉人不仅仅是延迟支付租金，而是未付部分租金，不应适用该条款；本案系争房屋的实际使用人早已付清其一整年的租金、上诉人方并未给予其减免，一审判决已经充分体谅上诉人可能存在的困难、免除了上诉人3个月租金的赔偿金额，被上诉人秉承着不给法院添麻烦、不浪费司法资源的考虑未提起上诉，请求驳回上诉，维持原判。城市社区公司未作答辩。张歆瑶向一审法院起诉请求：一、解除张歆瑶、城市社区公司上海分公司签订的房屋租赁合同（合同编号：3101SJ1909220437881），并在判决生效之日起一周内归还上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX城XX期XX号XX室房屋；二、没收押金6,600元；三、支付违约金19,800元及至房屋实际返还之日止的房租（按月租金6,600元计算）；四、支付相关诉讼费用及误工费、交通费；五、付清相关的水电费、燃气费等。一审庭审中，张歆瑶对其误工费、交通费、水电费的诉讼请求表示暂不在本案中主张。一审法院认定事实：2019年9月22日，张歆瑶（甲方）与城市社区服务集团（西安）有限公司上海分公司（乙方）签订《房屋托管合同》一份，其中合同第一条约定：甲方将坐落于上海市松江区XX镇XX路XX号XX城XX期XX苑XX号XX室房屋托管给乙方，该房屋为3室2厅1卫1厨，房产证面积86.19平方米；合同第六条约定：经甲、乙双方协商，合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用每年春节当月租金冲抵，互不支付；合同第七条约定：本合同托管期合计24个月，自2019年9月26日至2021年9月25日止，甲方实收租期22个月，冲抵服务费2个月；合同第八条约定：租金标准为月租金6,600元（含物业费），付款方式为月付，本合同起租日前三天内乙方向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为人民币6,600元，合同期最后一个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金；合同第十四条第三款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的。2、乙方原因……；合同第十五条第四款约定：乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同签订后，张歆瑶按约交付了房屋，城市社区公司上海分公司按约支付了房租。但自2020年2月城市社区公司上海分公司未按约支付租金，故张歆瑶起诉要求判如所请。一审另查明，城市社区服务集团（西安）有限公司上海分公司是城市社区服务集团（西安）有限公司的分公司。一审庭审中，张歆瑶对其误工费、交通费、水电费的诉讼请求表示暂不在本案中主张。同时张歆瑶确认，城市社区公司上海分公司目前尚欠的租金为2020年2月26日至3月25日的一个月租金6,600元，本案起诉后城市社区公司上海分公司已将租金支付至2020年6月25日，故要求从2020年6月25日后解除租赁合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张歆瑶、城市社区公司上海分公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据该合同约定，城市社区公司上海分公司原因导致城市社区公司上海分公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的，张歆瑶有权单方解除合同，收回该房屋。现城市社区公司上海分公司2020年2月26日至3月25日间的租金，至今尚未支付，已构成违约，因此张歆瑶依约享有合同解除权，其要求从2020年6月26日解除合同，符合合同约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。房屋租赁合同解除后，双方应结清各项费用，张歆瑶要求城市社区公司上海分公司支付拖欠的2020年2月26日至3月25日间的租金6,600元，一审法院予以支持。此外，房屋租赁合同解除后，城市社区公司上海分公司负有返还租赁房屋的义务，故张歆瑶要求城市社区公司上海分公司返还房屋，符合法律规定，应予支持。城市社区公司上海分公司在房屋租赁合同解除后未及时返还房屋，应当承担合同解除后至实际返还之日期间的房屋占有使用费，现张歆瑶要求按照原合同约定的租金标准计算占有使用费，符合相关规定，一审法院予以支持。关于违约金责任，城市社区公司上海分公司未按时支付房屋租金已构成违约，应当承担违约责任。虽双方约定，城市社区公司上海分公司未按约支付房租，张歆瑶有权要求城市社区公司上海分公司按3个月租金标准支付违约金，并不予退还押金，但考虑本案张歆瑶的实际损失及城市社区公司上海分公司的违约程度等情节，一审法院酌情确定，城市社区公司上海分公司承担押金不予退还的违约责任。关于张歆瑶对误工费、交通费、水电费的诉讼请求不在本案中主张，系其对自身权益的处分，并无不当，应予准许。根据公司法相关规定，公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。本案中，城市社区公司上海分公司系城市社区公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任理应由城市社区公司承担。城市社区公司经一审法院传票传唤未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。一审法院判决：一、张歆瑶与城市社区服务集团（西安）有限公司上海分公司就上海市松江区XX镇XX城XX期XX号XX室签订的《房屋托管租赁合同》（合同编号：3101SJ1909220437881）于2020年6月26日解除；二、城市社区服务集团（西安）有限公司上海分公司于判决生效之日起十日内将上述租赁房屋返还张歆瑶；三、城市社区服务集团（西安）有限公司于判决生效之日起十日内支付张歆瑶上述房屋自2020年2月26日至2020年3月25日止的租金6,600元；四、城市社区服务集团（西安）有限公司支付张歆瑶上述房屋占有使用费（自2020年6月26日至实际返还之日止，按每月租金6,600元的标准计算）；五、张歆瑶收取的房屋押金6,600元，不予退还；六、驳回张歆瑶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费540元，减半收取计270元，由张歆瑶负担75元（已付），由城市社区服务集团（西安）有限公司负担195元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供《渠道合作协议》《房屋租赁合同（长租）》，欲证明城市社区公司与三彩不动产管理有限公司及其各分公司合作转租、经营所在地的房屋等业务，三彩不动产管理有限公司上海分公司将系争房屋出租给案外人陈某居住使用，双方租赁期限至2020年9月30日止。被上诉人经质证后认为，对该两份证据真实性不持异议，上诉人一方确实与案外人公司有合作，案外人公司开发APP进行招租，据被上诉人了解现在系争房屋的实际使用人确实是这位案外人。本院经审查认为，被上诉人对上述证据不持异议，本院对上述证据，予以采纳。二审中，被上诉人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人与被上诉人一致确认系争房屋2020年6月26日至2020年8月25日的租金上诉人已经支付，支付时间较合同约定存在延迟。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋托管合同》，未违反法律、行政法规强制性效力规范，属合法有效，对双方均具有约束力。根据双方合同约定及本案查明事实，上诉人尚有一个月租金至今未付，且已付租金延迟支付的时间远超合同约定的30日，一审判决据此认定被上诉人有单方合同解除权并确认的合同解除时间，有事实及合同依据，本院予以认同。上诉人称应当将本案《房屋托管合同》解除时间延迟至实际使用人租赁合同的终止时间，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。根据双方合同约定，如上诉人违约，被上诉人要求解除合同，上诉人应支付被上诉人3个月租金标准的违约金且被上诉人收取押金不予退还。一审判决已经充分考虑到本案发生的背景环境及实际情况、上诉人的实际损失及被上诉人的违约程度，酌定被上诉人承担押金不予返还的违约责任，尚属合理。上诉人主张被上诉人返还房屋押金并认为押金实为定金的意见，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人城市社区公司上海分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人城市社区服务集团（西安）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年八月三十一日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……