重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初29669号原告：陶梅，女，1975年11月2日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：李联政（系原告陶梅之夫），男，1974年10月16日出生，汉族，住四川省峨眉山市。被告：胥忠萍，女，1988年10月19日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告陶梅与被告胥忠萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告陶梅的委托诉讼代理人李联政到庭参加诉讼。被告胥忠萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陶梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与胥忠萍签订的《商铺租赁合同》；2.判令胥忠萍支付其2019年11月16日至2019年12月26日期间的租金及违约金5000元[租金4000元-胥忠萍缴纳的保证金3000元+违约金4000元，其中2019年11月16日至2019年12月15日期间的租金3000元，2019年12月16日至2019年12月26日期间的租金1000元（3000元/月÷30天×10天）]；3.判令胥忠萍支付2019年7月至2019年12月期间其承租商铺所产生的燃气费6036.64元、欠费违约金437.65元；4.判令胥忠萍支付2019年10月至2020年1月期间其承租商铺所产生的水费495元（2019年10月水费170元+2019年11月水费155元+2019年12月水费165元+2020年1月水费5元）、电费2841.17元（2019年10月电费1524.29元+2019年11月电费579.08元+2019年12月电费523.40元+2020年1月电费214.40元）、物管费1174.74元。事实和理由：2019年2月20日，我与胥忠萍签订了《商铺租赁合同》，约定我将位于重庆市江北区北城四路X号附X号商铺租赁给胥忠萍使用，租赁期限从2019年2月16日起至2021年2月15日止，租金为3000元/月。在合同履行过程中，胥忠萍只支付了2019年2月16日至2019年11月15日期间的租金，之后未再支付任何费用，并拖欠水、电、气费及物管费。经多次催收未果，故诉至人民法院，请求判如所请。胥忠萍未作答辩。本院经审理认定事实如下：陶梅为位于重庆市江北区北城四路X号附X号的产权人。2019年2月20日，陶梅（甲方）与胥忠萍（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定陶梅将位于重庆市江北区北城四路X号附X号的房屋出租给胥忠萍用于餐饮业。合同第二条约定，租赁期限2年，从2019年2月16日起至2021年2月15日止，甲方于2019年2月16日将租赁场地交予乙方；乙方迟延交纳租金超过15天的，甲方可以终止合同，收回房屋。合同第三条约定，租金为3000元/月，该费用不包括物管费、电费、水费、燃气费；租金应按3个月为一期足额交纳，其中2019年2月16日至2019年3月31日期间为免租期，承租保证金为3000元；乙方须在签署合同之时向甲方足额交纳首期的租金和保证金，此后每期长城租费须提前10天支付；若非甲方原因，乙方逾期15日仍未能交纳到期应付租金或其他费用的，甲方有权书面通知乙方解除合同。合同第四条约定，使用房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方承担。合同第六条约定，在承租期间或承租期结束时，若发生乙方不能按时向甲方支付包括租金在内的各种费用的情况，则甲方有权扣除乙方履约保证金、解除合同。合同第七条约定，甲乙双方任何一方在合同期内，单方面解除合同的，则属于单方根本性违约，租赁期限在一年之内（含一年），违约一方需赔付另一方损失费4000元整（保证金可以抵扣）；租赁期限超过一年，违约一方需赔付另一方损失费2000元整（保证金可以抵扣）。庭审中，陶梅还举示了《重庆燃气集团催费提示》、《气费专用收据》、《2019.12欠费台账》、增值税发票等证据，拟证明其已经代胥忠萍交纳胥忠萍欠缴的燃气费、水费、电费、物管费。其中，《重庆燃气集团催费提示》、《气费专用收据》载明案涉房屋2019年7月至2019年12月每月应交气费分别为1408.24元、1248.16元、960.48元、1062.56元、1102元、255.20元，2019年10月至2019年12月分别产生违约金213.57元、214.89元、9.19元，其中：1.2019年7月、8月、9月的费用是全额从账户预存款项中扣除的，2019年10月的费用从账户预存款项中扣除了502.37元，剩余部分以及2019年11月、12月的费用、所有违约金均是另行支付的；2.《2019.12欠费台账》上载明涉案商铺在2019年10月至2020年1月期间所欠的水费、电费及物管费等费用分别为2085.87元（其中水费170元、电费1524.29元、物管费391.58元）、1125.66元（其中水费155元、电费579.08元、物管费391.58元）、1079.98元（其中水费165元、电费523.40元、物管费391.58元）、219.40元（其中水费5元、电费214.40元）；增值税发票上载明陶梅实际交纳的费用分别为2085.87元、1125.66元、1079.98元、271.40元（其中水费5元、电费266.40元）。庭审中，陶梅还举示了与微信号为“xu616510522”的微信聊天记录，拟证明其在本案起诉前通过微信向胥忠萍发送过解除合同的意思表示。在微信上载明，在2019年12月31日，陶梅向该微信号发送一则消息，内容为“胥老师，按照合同约定，我早就可以终止合同了收回门市了。现已按照你违约合同条款向江北区人民法院递交了起诉书”。审理中，陶梅还陈述：1.其在2020年1月10日收回案涉房屋，并于同日将房屋出租给他人；2.已经记不清楚燃气费账户中预存的款项是谁缴纳的，现在愿意放弃燃气费主张中的4109元，只主张后面预存费用扣除完后另行交纳的费用；3.《2019.12欠费台账》上最后一行是指2020年4月的欠费台账，不清楚为什么后面实际缴纳的费用比台账上载明的费用多，现在主张胥忠萍所欠的费用以台账上记载的为准。另，陶梅在2020年4月17日向本院增加解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院于2020年5月12日在《人民法院报》G36版面向胥忠萍公告了陶梅变更后的诉讼请求。上述事实，有经过庭审举证、质证，本院予以确认的《不动产权证书》、《商铺租赁合同》、《重庆燃气集团催费提示》、《气费专用收据》、《2019.12欠费台账》、增值税发票等书面证据、微信聊天记录以及当事人的陈述予以证实。本院认为，胥忠萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院视为其放弃抗辩权利。陶梅与胥忠萍自愿签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行各自的义务。对于陶梅所主张的胥忠萍欠付租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金……本案中，胥忠萍作为负有支付租金义务的一方，负有举证证明其已经依约支付2019年11月16日至2019年12月26日期间租金的义务，现胥忠萍未举证予以证明，应当自行承担举证不利的法律后果。合同约定每月租金为3000元，根据双方合同确定的租赁起算期限以及租金标准，本院对陶梅所主张的2019年11月16日至2019年12月26日期间租金4000元予以支持。对于陶梅所主张的解除合同的问题。根据合同约定，在胥忠萍逾期支付租金15天以上的，陶梅有权解除合同。如上所述，胥忠萍欠付陶梅2019年11月16日至2019年12月26日期间的租金，且欠付时间已经达到15天以上，故陶梅依约取得合同的解除权。对于合同解除时间，第一，虽然陶梅举示了微信聊天记录，拟证明其在本案起诉前向胥忠萍发出了解除合同的意思表示，但是从该微信内容来看，并不足以达到陶梅的证明目的，故本院对陶梅的该项主张不予支持；第二，陶梅在2020年4月17日才提出要求解除合同的诉讼请求，但其在2020年1月10日已经收回了案涉房屋并另行出租给他人。对于租赁合同而言，陶梅作为出租人的主要义务就是向承租人提供符合约定的房屋，现陶梅将房屋收回，双方的租赁合同已经无法继续履行，结合陶梅取得合同的法定解除权的情况，本院确认陶梅在2020年1月10日以收回案涉房屋的实际行为解除了其与胥忠萍之间的租赁合同，双方之间的《商铺租赁合同》在2020年1月10日已经解除。现陶梅再请求主张解除合同，没有事实依据，本院不予支持。对于陶梅所主张的违约金的问题。本案中，双方在合同中约定任何一方单方面解除合同的，属于单方根本性违约，租赁期限一年之内的，需赔付违约金4000元。现胥忠萍未依约支付租金，而对于租赁合同的承租方来说，支付租金是其最根本的义务，故本院确认胥忠萍未支付租金的行为构成了根本违约，双方在2019年2月16日建立租赁合同关系，合同在2020年1月10日解除，租赁期间尚不满一年，故陶梅要求胥忠萍支付违约金4000元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。对于陶梅所主张的燃气费（含违约金）、水费、电费、物管费的问题。第一，根据合同约定，上述费用应由胥忠萍自行支付。陶梅其已经代胥忠萍交纳了相应的费用，根据陶梅所持有的气费收据以及增值税发票原件的情况来看，本院对陶梅的主张予以采纳；第二，对于燃气费（含违约金），由于2019年7月至2019年9月的燃气费用以及2019年10月的部分燃气费用是从账户中预存的款项支付的，而现无证据证明该部分预存的款项是由陶梅支付的还是由胥忠萍支付的，且陶梅放弃预存款项中的主张，故本院按照陶梅实际支付的燃气费和违约金予以支持，其中燃气费1917.39元（1062.56元-502.37元+1102元+255.20元）、违约金437.65元（213.57元+214.89元+9.19元）；第三，对于2019年10月至12月期间的水费、电费、物管费，由于有欠费台账和增值税发票互相佐证，本院对陶梅要求胥忠萍支付水费490元、电费2626.77元、物管费1174.74元的请求予以支持；第四，对于陶梅所主张的2020年1月期间的水费、电费，由于陶梅在2020年1月10日已经收回案涉房屋并出租给他人，故该费用应当进行相应的折算，另陶梅所举示的欠费明细与增值税发票所反映的事实不一致，实际支付的费用大于应付费用，陶梅自愿按照欠费台账载明的费用予以主张，本院予以确认。据此，胥忠萍应当主张支付陶梅2020年1月1日至1月9日期间的水费1.45元（5元÷31天×9天）、电费62.25元（214.40元÷31天×9天）。综上，胥忠萍应当支付陶梅2019年10月至2019年12月的燃气费1917.39元、燃气费违约金437.65元以及2019年10月至2020年1月的水费491.45元（490元+1.45元）、电费2689.02元（2626.77元+62.25元）、物管费1174.74元，对于陶梅超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。对于陶梅所主张的保证金抵扣的问题。陶梅自行主张将胥忠萍所支付的保证金抵扣租金，是其对自身权利的处分，也有利于胥忠萍，故本院确认胥忠萍还需要支付陶梅2019年11月16日至2019年12月26日期间租金1000元（4000元-3000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胥忠萍于本判决生效之日起七日内支付原告陶梅2019年11月16日至2019年12月26日期间租金1000元、违约金4000元；二、被告胥忠萍于本判决生效之日起七日内支付原告陶梅2019年10月至2019年12月期间的燃气费1917.39元、燃气费违约金437.65元；三、被告胥忠萍于本判决生效之日起七日内支付原告陶梅2019年10月至2020年1月的水费491.45元、电费2689.02元、物管费1174.74元；四、驳回原告陶梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188.68元，公告费560元，共计748.68元，由原告陶梅负担25元，被告胥忠萍负担723.68元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判长  施荣鑫审判员  文 莲审判员  李 韶二〇二〇年八月二十六日书记员  罗 静