山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终2731号上诉人（原审原告、反诉被告）：崔明杰，男，1989年9月27日出生，汉族，住惠民县。委托诉讼代理人：刘德波，惠民天虹法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：山东惠民鸿泰房地产开发有限责任公司，住所地:惠民县。法定代表人：游泽辉,该公司总经理。委托诉讼代理人：张姗，山东舜翔（滨州）律师事务所律师。上诉人崔明杰、上诉人山东惠民鸿泰房地产开发有限责任公司（以下简称鸿泰公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服山东省惠民县人民法院(2019)鲁1621民初3965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔明杰上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，改判鸿泰公司赔偿崔明杰经济损失217108.7元；2.诉讼费及鉴定评估费由鸿泰公司承担。事实及理由：一、一审判决认定崔明杰“在明知购房合同中明确注明土地性质为集体建设用地的情况下，签订购房合同购买涉案房产，对其损失应自行承担一定的责任”，该认定属于认定事实错误；鸿泰公司系经当地政府招商引资进行楼盘开发的正规房地产开发单位，涉案房产系以期房形式在当地公开销售，并承诺为购买业主由当地政府办理“房产证”；崔明杰基于对鸿泰公司的信任才购买涉案楼房，对一审提及的涉案合同中注明的土地性质为集体建设用地及因此而影响合同效力的事实均不知情，更不懂因此而带来的法律风险；鸿泰公司作为房地产开发商，有意掩盖涉案开发楼盘不合法的事实并至今销售近十年期间，从未有相关监管机关对被上诉人的楼盘开发销售提出过质疑，因此要求对房地产开发的法律要求一窍不通的崔明杰来审查涉案合同的违法性，明显超出了崔明杰等购房业主的审查能力及权限，故崔明杰在本案楼房购买及合同的签订中无任何过错，而是鸿泰公司的完全过错导致合同无效，崔明杰不应承担20%的过错责任。二、一审中上诉人支出的鉴定评估费7000元，应以鉴定结论为标准，按双方对涉案楼房争议价款与鉴定结论的差额比例分担，一审按照三七比例分担有误，应予纠正。请求二审法院查清事实，支持崔明杰的上诉请求。针对崔明杰的上诉，鸿泰公司辩称，双方之间没有买卖房产的意思表示，我方也未收到对方的任何款项，故不存在因合同无效而导致返还房款、赔偿损失的事实及法律依据，崔明杰上诉请求及原审诉求缺乏事实及法律依据，应予驳回。鸿泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回崔明杰的起诉，责令一审法院将案件移交公安机关调查被上诉人涉嫌虚假诉讼罪的案件情况;2.诉讼费用由崔明杰承担。事实和理由：鸿泰公司认为一审法院认定事实错误：一、上诉人与被上诉人之间没有买卖房产的意思一致，鸿泰公司也未曾因涉案合同取得任何财产，不存在返还房款、赔偿损失的法律关系和事实依据。一审法院仅凭购房合同和收款收据，认定崔明杰主张的购房和交款属实，违背谁主张谁举证、证据高度盖然性证明标准的原则。鸿泰公司一直强调双方不存在真实房屋买卖交易，崔明杰也未曾交纳任何房款。但因另两起诉讼法院是依据涉案房产的开发违反强制性法律规定而认定合同无效，未对双方的交易真实性和房款交纳等实体法律关系进行审理。在本案一审中，鸿泰公司申请出庭作证的证人证言、所涉21号楼所有房产的出售情况以及物业公司的证明，虽为间接证据，但是侧面证实崔明杰主张的购房情况和入住方式有违常理。证人贺某证实崔明杰未曾向售楼处主张权利，物业公司证明中证实崔明杰在涉案房产完工后也未曾向其主张办理入住手续，崔明杰以偷偷撬锁的形式入住、装修房产，涉案房产的真实购买者邓世稳得知后报案等等，均说明崔明杰所谓的全款购房是虚假的，其一系列行为完全不符合常理。而一审法院却简单的因崔明杰提交的以上证据，系2017年涉案房产完工后的情况，认为与本案争议的事实缺乏关联性，不予认定，有失偏颇。二、鸿泰公司提交了崔明杰涉嫌虚假诉讼的移交申请材料，而一审法院对此未做任何审查，也未向申请人即上诉人说明不予移交的理由，审理程序违法。三、本案中作出评估报告的机构和评估师不符合法定评估资格，所作出的评估结论依据的装修合同未经质证，评估报告不应作为定案的依据。本案评估机构滨州正信鉴定评估认证有限公司，系由惠民县人民法院指定，但是该机构不在山东省财政局公布的备案资产评估机构名单中，而且评估师的资格证书也并非法定的全国统一考试的资产评估师的资格证书，其中一位评估师还并非该机构的评估人员。一审法院仅依据系法院委托评估、评估过程双方当事人均参与即认定评估有效，并未对评估机构、评估师的资质和评估资格进行详细审查，做出错误的认定，并依据不合法的评估报告作出判决，系判决事项证据不足。请二审法院核查案情，驳回被上诉人的起诉，责令一审法院将案件移交公安机关处理。针对鸿泰公司的上诉，崔明杰辩称，1.原审中鸿泰公司明确认可崔明杰出示的购房合同及交款收据的签章是真实的。鸿泰公司在上诉状中所作的推测无事实及法律依据。2.涉案楼房合同经人民法院生效判决确认合同是真实存在的，鸿泰公司通过种种推测否定涉案合同的真实性不能成立。3.鸿泰公司以涉案评估机构不合法为由欲推翻涉案房产的评估结论无事实及法律依据，且该评估机构是否合法并非本案法院审理范围。4.鸿泰公司请求法院将本案移交公安机关处理超出鸿泰公司的请求，也不属于法院审理范围。综上，鸿泰公司的上诉请求不能成立，原审判决除崔明杰不服的部分外，其他部分认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。崔明杰向一审院起诉请求：1、请求依法判令鸿泰公司返还因合同无效而应退还崔明杰的购房款215186元及利息；2、判令鸿泰公司赔偿因合同无效给崔明杰造成的经济损失234814元；3、诉讼费由鸿泰公司承担。鸿泰公司向一审法院反诉请求：1、判令崔明杰恢复位于明德都市花园西区（附带阁楼）的原状，并将该房产返还鸿泰公司；2、反诉费用由崔明杰承担。一审法院认定事实：2012年6月20日，鸿泰公司与崔明杰签订房屋购买合同一份，合同约定崔明杰购买鸿泰公司开发建设的鸿泰世纪城西区第21号楼1单元502室房产一套（附赠阁楼），房屋建筑面积126.58平方米，单价为每平方米1700元，总价款为215186元。合同同时约定，双方自签订合同之日崔明杰向鸿泰公司一次性支付房屋的全部购房款，鸿泰公司于2013年6月30日前向崔明杰交付房屋。鸿泰公司于合同签订当天向崔明杰出具215186元的购房款收据一份。另查明，双方签订以上房屋购买合同后，涉案房屋所在21号楼在2012年仅完成基本的主体工程后停工，至2017年8月彻底完工达到交房标准。崔明杰于2017年底以后进入涉案房屋（毛坯房）并对房屋进行了装修。自2016年至今，涉案房产所在小区名称更名为姜楼镇明德都市花园小区。以上事实由双方签订的书面购房合同、鸿泰公司给崔明杰出具的收款收据、庭审陈述为证，鸿泰公司对购房合同上合同专用章和房款收据上财务专用章的真实性无异议，两份证据相互印证，能够证明双方签订购房合同的事实及鸿泰公司收取崔明杰购房款215186元的事实，将购房合同及房款收据依法认定为有效证据。2018年11月，鸿泰公司将崔明杰诉至惠民县人民法院，诉讼请求依法判令双方签订的以上购房合同无效，惠民县人民法院于2018年12月13日作出（2018）鲁1621民初4072号民事判决书，以鸿泰公司未取得相关土地合法审批手续的情况下开发建设施工并与崔明杰签订购房合同，违反土地管理法及城市房地产管理法的强制性规定为由，判决鸿泰公司与崔明杰之间的购房合同无效。崔明杰不服判决在法定期间上诉，滨州市中级人民法院于2019年11月11日作出（2019）鲁16民终1790号终审判决书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，判决驳回上诉，维持原判。至此鸿泰公司与崔明杰签订的购房合同认定为无效合同。以上事实由（2018）鲁1621民初4072号、（2019）鲁16民终1790号生效民事判决书各一份为证，认定为有效证据。根据崔明杰的申请，经该院委托，滨州正信鉴定评估认证有限公司出具对涉案房产的正信鉴字（2020）第1070号资产评估报告一份，评估意见为：1、评定涉案房产（附带阁楼）于评估基准日（2020年3月25日）毛坯房的市场价格为337069.15元；2、涉案房产已进行的装修产生的费用为95225.55元。经审查，滨州正信鉴定评估认证有限公司出具的资产评估报告系由本院委托进行的评估，并非由崔明杰或鸿泰公司单方委托所作，鉴定机构的选取和评估现场，双方均进行了参与，该鉴定评估程序合法，所出具的鉴定意见内容具体明确，依法认定为有效证据，鸿泰公司对以上评估报告的质证意见不能成立。根据评估报告内容计算，涉案房产毛坯房增值121883.15元。崔明杰支出鉴定评估费7000元。鸿泰公司为支持其答辩理由及反诉主张所提交的有关其他房产的18份购房合同、房款收据，邓世稳购买涉案房产的有关材料及邓世稳的证人证言，物业公司出具的有关证据，贺某的证人证言，崔明杰均不予认可，以上证据均产生或陈述了2017年涉案房产完工之后的情况，与本案争议事实之间缺乏关联性，均不能对抗鸿泰公司与崔明杰签订的购房合同及向崔明杰出具的房款收据的书证的证明效力，不予认定。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，鸿泰公司与崔明杰签订的购房合同已由一审、二审生效判决书依法认定为无效合同，因购房合同无效并根据以上法律规定本院认为：1、鸿泰公司所收取的崔明杰购房款215186元应予以返还崔明杰，崔明杰第一项诉讼请求中要求鸿泰公司支付的利息，因自涉案房产延期交房以及购房合同认定为无效前，崔明杰均未向鸿泰公司主张返还购房款，其主张的因购房款产生的利息应自本案立案之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日；2、基于崔明杰已对涉案房产进行装修的事实，为避免财产损害，崔明杰所占有的本案涉案明德都市花园小区21号楼1单元502室房产（附阁楼）应在保持现状的情况下返还鸿泰公司，鸿泰公司有关要求崔明杰将涉案房产恢复原状的反诉请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。参照该条规定，合同无效后，一方应赔偿另一方的实际损失，包括基于该合同的可期待利益。本案中，因购房合同无效导致崔明杰返还鸿泰公司涉案房产，崔明杰已对涉案房产进行装修所投入的装修费用95225.55元，构成崔明杰的实际损失；同时因购房合同无效，致使崔明杰无法用同样的价款购买到相同品质的房产，如若购买相同品质的房产必须多支出房产毛坯房增值的121883.15元，该多支出的增值数额构成崔明杰的房产差价损失。综上，因购房合同无效导致崔明杰产生的经济损失共计217108.7元。鸿泰公司在明知自身未取得商品房预售许可证明的情况下，与崔明杰签订商品房预售合同，对导致双方购房合同无效，存在主要过错，对崔明杰的以上损失应承担主要赔偿责任；崔明杰在明知购房合同中明确注明土地性质为集体土地的情况下，签订购房合同购买涉案房产，对其损失亦应自行承担一定的责任（20%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、被告（反诉原告）山东惠民鸿泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）崔明杰购房款215186元并支付利息（利息以215186元为基数，自立案之日2019年12月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日）；二、被告（反诉原告）山东惠民鸿泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿原告（反诉被告）崔明杰经济损失217108.7元的80%即173686.96元；三、原告（反诉被告）崔明杰于本判决生效后五日将占有的姜楼镇明德都市花园小区21号楼1单元502室房产（附带阁楼）返还给被告（反诉原告）山东惠民鸿泰房地产开发有限责任公司；四、驳回原告（反诉被告）崔明杰的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）山东惠民鸿泰房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4025元，由崔明杰负担625元，鸿泰公司负担3400元；反诉费100元，由崔明杰负担50元，鸿泰公司负担50元；鉴定评估费由崔明杰负担1400元，鸿泰公司负担5600元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,依两上诉人的上诉请求,本案二审的审理范围即双方当事人争议的焦点为:(一)鸿泰公司与崔明杰是否存在真实的商品房买卖合同法律关系。(二)房屋增值及装修损失的计算和责任的承担。(三)原审法院采信滨州正信鉴定评估认证有限公司的资产评估报告是否正确。(四)原审法院确定的鉴定评估费分担比例是否适当。关于鸿泰公司与崔明杰是否存在真实的商品房买卖合同法律关系。崔明杰主张与鸿泰公司签订商品房买卖合同，并交纳了购房款217108.7元，鸿泰公司否认与崔明杰签订过商品房买卖合同，否认收到崔明杰交纳的购房款，并主张崔明杰的姑父赵德勇通过鸿泰公司原股东彭棕材得到盖章的空白合同，应移交公安机关处理。本院分析认为，崔明杰为证明自己的主张在一审中提交了购房合同和购房款收据，鸿泰公司对购房合同和购房款收据上鸿泰公司的公章的真实性无异议，鸿泰公司就其上诉主张，未提供充分有效的证据予以证实，其在庭审中陈述的推论性意见，不足以推翻书面证据的效力，故对鸿泰公司的该项上诉请求，本院不予支持。关于房屋增值及装修损失的确定及责任承担问题。本案中,鸿泰公司在尚未取得土地审批手续的情况下对外签订房屋买卖合同,对由此造成的合同无效承担主要过错责任,对因合同无效给崔明杰造成的实际损失承担主要赔偿责任。崔明杰在签订合同时,在鸿泰公司明确告知是集体建设土地的情况下仍予购买,其对因合同无效造成的经济损失亦应承担一定的责任。原审法院根据双方责任大小,酌情判令鸿泰公司对崔明杰房屋差价损失承担80%的赔偿责任、崔明杰对房屋差价损失自行承担20%的责任并无不当。关于原审法院采信滨州正信鉴定评估认证有限公司的资产评估报告是否正确的问题。滨州正信鉴定评估认证有限公司及鉴定人员具备鉴定资质，程序合法，结论明确，可以作为定案依据，原审法院予以采信并无不当，鸿泰公司关于资产评估报告的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于原审法院确定的鉴定评估费分担比例是否适当的问题。原审法院综合案情，依法确定鉴定评估费的分担比例无有不当。鸿泰公司关于鉴定评估费分担比例的上诉意见不能成立，本院不予支持。综上，两上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8936元,由崔明杰负担人民币886元,山东惠民鸿泰房地产开发有限公司负担人民币8050元。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  张魁海审判员  张 珊二〇二〇年八月三日书记员  董学学