宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0213民再3号 原审原告：宁波奉化永润机械制造有限公司管理人。住所地：宁波市鄞州区宁东路269号环球航运广场29楼。 负责人：吕甲木。 诉讼委托代理人：王子文，浙江海泰（奉化）律师事务所律师。 诉讼委托代理人：文彪，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。 原审被告：宁波奉化永锦机械制造有限公司。住所地：宁波市奉化区尚田镇孙家村。社会统一信用代码：91330283MA281A1U2H。 法定代表人：王定财，经理。 原审原告宁波奉化永润机械制造有限公司管理人（以下简称“永润公司管理人”）与原审被告宁波奉化永锦机械制造有限公司（以下简称“永锦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月14日作出（2018）浙0213民初2693号民事判决书，该判决已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论决定，该判决确有错误，裁定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原审原告宁波奉化永润机械制造有限公司管理人的诉讼委托代理人文彪、王子文到庭参加诉讼，原审被告宁波奉化永锦机械制造有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原审原告永润公司管理人原审向法院起诉称：2016年5月5日，被告与奉化永润机械制造有限公司（2017年9月12日变更为宁波奉化永润机械制造有限公司，以下简称“永润公司”）签订了三份《土地厂房租赁合同》，租赁了永润公司名下位于奉化区××镇××号××房，其中租赁费为每年45万元。2017年10月24日，奉化区人民法院作出（2017）浙0213破申11号民事裁定书，裁定受理永润公司破产清算，并指定浙江海泰律师事务所和浙江天平会计师事务所有限责任公司为管理人。2017年12月24日，原告作为永润公司的管理人与被告解除三份《土地厂房租赁合同》，同时签订《土地房屋不定期租赁合同》，待债权人会议确认。 2018年1月12日，债权人在奉化区人民法院召开第一次债权人会议，经债权人会议表决，债权人要求解除《土地房屋不定期租赁合同》。对于债权人会议的结果，管理人在会后已经通知了被告。2018年2月27日，管理人又通过邮递方式书面告知被告解除《土地房屋不定期租赁合同》事宜。 原告认为，被告与永润公司签订的《土地厂房租赁合同》中的租金价格远远低于市场价，属于明显以不合理的价格进行交易的损害债权人利益的行为，根据《中华人民共和国企业破产法》第31条规定，管理人有权请求人民法院对上述租赁行为予以撤销。破产受理后的2017年12月24日原告与被告之间签订的《土地房屋不定期租赁合同》也因第一次债权人会议决议而解除。因此，被告没有理由继续使用涉案土地、厂房，且应按正常的市场租金标准（预估为50万元/月）向原告支付房屋占有使用费。为此，向法院起诉，请求:一、撤销被告与永润公司签订的三份《土地厂房租赁合同》；二、确认原、被告之间的《土地房屋不定期租赁合同》自2018年4月1日起解除；三、判令被告立即对所租赁土地厂房进行腾空、搬离，并按出租原状向原告移交租赁物；四、判令被告向原告支付房屋占有使用费及租金815万元（自2016年10月24日起暂计至2018年4月30日，具体见清单，自2018年5月1日起至原、被告之间的房屋交接手续完成之日止的房屋占有使用费也按50万元/月计算）；五、本案的诉讼费由被告承担。原审原告在原审第一次开庭中提出要求在其自行对土地房屋租赁费进行鉴定后再变更诉讼请求，在原审第二次开庭中变更第四项诉讼请求的后一句为，要求自2018年5月1日起至原、被告房屋交接手续完成之日起的房屋占有使用费按5599724元/月计算。 原审原告为证明上述事实，在原审中提供了（2017）浙0213破申11号民事裁定书、决定书、永锦公司、永润公司的工商基本信息、《土地房屋不定期租赁合同》及其附件三份《土地厂房租赁合同》、《更正说明书》、《关于解除土地房屋不定期租赁合同的通知》、邮寄凭证、《关于解除并另行签订不定期租赁协议的建议》、评估报告予以证明。 原审被告永锦公司在原审中未作书面答辩，口头辩称同意按《土地房屋不定期租赁合同》执行，永润公司所有的土地、厂房已于2019年1月10日被拍卖，永锦公司也在拍卖之前腾退房屋、土地，并在原审中提供一份本院（2017）浙0213破12号之二民事裁定书及附件予以证明上述事实。 原审查明认定的事实与原审原告起诉主张的事实一致外，还确认以下事实：1.《土地房屋不定期租赁合同》约定租赁费为37500元/月。2.2017年12月24日，双方签订合同前，被告尚有158468元租费作为保证金存于原告处。 原审认为，原、被告之间签订的《土地厂房租赁合同》和《土地房屋不定期租赁合同》均合法有效。《土地厂房租赁合同》已由双方协商解除、并重新订立土地房屋不定期租赁合同，此合同应为双方真实意思表示，永润公司管理人依据合同规定在2018年2月27日发出解除通知书，永锦公司对此通知书未表异议，应当认为双方之间的合同已经解除。永润公司管理人要求撤销《土地厂房租赁合同》和要求判决解除《土地房屋不定期租赁合同》的请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。永润公司管理人可以按照《土地房屋不定期租赁合同》规定的租赁费标准要求被告支付租赁费和占有使用费。土地房屋被依法拍卖后，永润公司管理人无权主张土地房屋占有使用费。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间的《土地房屋租赁合同》自2018年4月1日起解除。二、被告宁波奉化永锦机械制造有限公司应在本判决生效后十日内按照每月37500元的标准支付自2017年12月25日起至2019年10月1日止的土地房屋占有使用费（可扣除原存于被告处的158468元）。三、驳回原告宁波奉化永润机械制造有限公司管理人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费68850元，由永润公司管理人承担40000元，永锦公司承担28850元。 再审审理中，原审原告永润公司管理人撤回了第三项“判令被告立即对所租赁土地厂房进行腾空、搬离，并按出租原状向原告移交租赁物”的诉讼请求，第四项诉讼请求明确为“判令被告向原告支付房屋占有使用费及租金815万元（自2016年10月24日起暂计至2018年4月30日，具体见清单，自2018年5月1日起至2019年3月6日的房屋占有使用费按5599724元/年计算）”，其余诉讼请求与原审一致。 原审原告永润公司管理人在再审中提供的证据与原审一致。 原审被告永锦公司再审中未到庭发表答辩意见，亦未提交证据。 对原审原告提供的证据，因原审被告未到庭参加诉讼，依法视为其放弃到庭质证权利。本院对原审原告提供证据的真实性予以确认。 本院再审认定事实与原审基本一致，并补充确认以下事实：案涉厂房于2019年1月10日经司法拍卖，由买受人宁波市海锦机械有限公司以82500000元竞得，本院于2019年3月6日作出（2017）浙0213破12号之二民事裁定书，裁定解除对案涉厂房的查封及轮候查封，案涉厂房的所有权及相应的权利归买受人所有等。 本院再审认为，首先，永润公司与原审被告双方订立的三份《土地厂房租赁合同》，没有违反法律有关规定，应当认定有效。2017年12月24日，原审原、被告签订《土地房屋不定期租赁合同》，该合同约定解除上述三份永润公司与原审被告签订的《土地厂房租赁合同》，双方协议解除三份合同符合法律规定，故该三份合同已于2017年12月24日解除。原审原告签订的不定期租赁合同约定的租金，与永润公司签订的租赁合同约定的租金相同，而且原审原告与原审被告双方协议解除永润公司与原审被告的租赁合同，解除合同的前提是合同有效，由此说明原审原告认可之前的租赁合同约定的租金标准，也认可之前租赁合同的效力。原审原告提出的第一项诉讼请求与第二项诉讼请求自相矛盾，第一项诉讼请求以约定租金明显较低为由要求撤销永润公司签订的合同，而第二项诉讼请求不要求撤销原审原告自己与原审被告签订的租金相同的不定期租赁合同，而是确认合同解除。也就是说原审原告认为自己签订的同样租金的不定期租赁合同的租金不存在明显不合理，那么永润公司之前签订的租赁合同也不存在租金明显不合理的问题。故原审原告要求撤销上述三份《土地厂房租赁合同》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 其次，原审原、被告签订的《土地房屋不定期租赁合同》约定“……本合同的租赁期限为不定期租赁，自2017年12月25日起算；任何一方提前一个月通知，均可单方解除双方之间的租赁关系……”，原审原告于2018年2月27日向原审被告寄送解除通知单方要求解除该不定期租赁合同，通知原审被告该不定期租赁合同自其收到该通知之日起的一个月后解除，原审被告于2018年2月28日收到上述通知，该方式符合原审原、被告在该不定期租赁合同中约定的解除方式，不违反法律规定，故该份不定期租赁合同已于2018年4月1日解除。 最后，至于原审原告要求原审被告支付房屋占有使用费及租金的诉请，因原审被告未在不定期合同解除前支付完毕应付的租金，及未在不定期合同解除后及时腾退所租赁的厂房，原审原告向原审被告主张租金及房屋占有使用费合理。至于房屋占有使用费的计算标准，因为原审原、被告双方于2017年12月24日签订的《土地房屋不定期租赁合同》约定“……1.乙方每月应支付租金暂为人民币37500元/月（不含税）……”，即双方在解除三份《土地厂房租赁合同》后，再次对房屋租金进行了约定，该约定符合法律规定，故房屋占有使用费应参照双方在《土地房屋不定期租赁合同》中再次约定的租金标准予以执行。至于支付期限，至2017年12月24日止的租金，双方已在《土地房屋不定期租赁合同》中结算并支付，故原审被告应支付自2017年12月25日至法院作出拍卖成交裁定之日即2019年3月6日止按37500元/月计算的租金及房屋占有使用费，即原审被告应向原审原告支付自2017年12月25日至不定期合同解除之日即2018年4月1日止的租金，以及自2018年4月2日至2019年3月6日止的房屋占有使用费，上述费用合计545000元，原审被告尚有158468元保证金存放于原审原告处，应予以扣除。原审被告永锦公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）浙0213民初2693号民事判决； 二、确认原审原、被告签订的《土地房屋不定期租赁合同》自2018年4月1日起解除； 三、原审被告宁波奉化永锦机械制造有限公司应在本判决生效后十日内向原审原告宁波奉化永润机械制造有限公司管理人支付自2017年12月25日起按每月37500元支付至2019年3月6日的租金及房屋占有使用费共计545000元，上述费用支付应扣除原存于原审原告处的保证金158468元，扣除后应支付费用共计386532元； 四、驳回原审原告宁波奉化永润机械制造有限公司管理人的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费68850元，由原审原告宁波奉化永润机械制造有限公司管理人承担65585元，原审被告宁波奉化永锦机械制造有限公司承担3265元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判长  王珂斐 审判员  何 军 审判员  李倩倩 二〇二〇年八月二十六日 书记员  葛华娟 附：一、本案适用的法律、法规及规范性文件： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 2.《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。 3.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、申请执行的规定 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件： （１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。 法律、司法解释另有规定的除外。 申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的二分之一。 第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。 10