上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初280号原告：上海同济物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区四平路XXX号西苑广场六楼。法定代表人：富琴军，董事长。委托诉讼代理人：许维祥，北京京都(上海)律师事务所律师。被告：熊志凌，男，1979年9月23日出生，汉族，户籍地江西省上饶市鄱阳县鄱阳镇解放街东73。原告上海同济物业管理有限公司与被告熊志凌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告上海同济物业管理有限公司的委托诉讼代理人许维祥及被告熊志凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海同济物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《周转房租赁协议》于本案诉状副本送达之日解除，被告将房屋腾退并返还原告；2.判令被告支付原告自2016年7月1日至实际腾退之日止的租金及房屋占有使用费(2016年7月1日至2016年12月31日期间按1800元/月计算，2017年1月1日起按2000元/月计算)；3.判令被告支付原告2016年7月1日至2017年12月31日期间逾期支付租金的利息损失，以10800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年1月1日起计算至2019年8月19日止，按LPR自2019年8月20日计算至实际清偿之日止；以24000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月1日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按LPR计算至实际支付之日止。事实和理由：2016年12月16日，原、被告签订《周转房租赁协议》，约定原告向被告提供位于上海市普陀区桃浦西路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称涉案房屋)用于其本人居住、使用，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，租金为1800元/月，每三个月为一个缴付期，先付后用。后原告依约向被告履行了房屋交付义务，原告告知被告欲将2017年租金标准调整为2000元/月。但被告自2016年7月起未交纳房租亦未续签租赁协议。原告于2019年5月先后两次向被告送达《房租催款通知单》，并于2019年7月29日寄送律师函，要求被告履行支付房租义务。为维护自身权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告熊志凌辩称，涉案房屋所有权人为同济大学，同济大学资产处委托同济后勤集团管理房屋，但同济大学没有委托原告公司出租管理房屋，故原告没有诉讼主体资格，是滥诉行为。被告曾经住在涉案房屋，约于2016年1、2月搬走，后涉案房屋一直是空置状态。双方未办理交接手续，之所以被告不继续住是因为同济大学发函明确表示不允许续约。同济与被告的租赁合同是一年一签的，学校续约被告才有权利继续住，后来学校换了好几任人，原告代理人不清楚该事实。原告在未经租户同意的情况下擅自断水断电，还进行装修，释放毒气。原告不承认《周转房租赁协议》，要把被告赶走，但现在又依据这个合同主张租金、房屋占有使用费。2017年起被告就在外地工作，并未在涉案房屋中居住，物品之所以放在涉案房屋中，是经学校同意的。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：涉案房屋权利人为同济大学。2015年12月，上海同济物业管理有限公司沪西校区管理部作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)、案外人陆晓云作为担保方(丙方)签订《周转房租赁协议》，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方居住，租赁期限从2016年1月1日至2016年12月31日，租金每月1800元，先付后用，每三个月为一个缴付期，乙方必须在每个缴付期首月的5号前交付，逾期不缴视作乙方单方面解除本协议，甲方将收回房屋。该协议落款日期写成“2016年12月16日”，对此，被告在庭审中述称，协议是2015年12月签的，落款日期可能是笔误。另查明，本案起诉状副本等材料于2020年3月21日送达被告。上述事实，有上海市房地产权证、《周转房租赁协议》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。庭审中，原告提供2017年度同济大学沪西校区托管房租金标准、房租催款通知单及律师函，证明自2017年1月1日起，涉案房屋租金标准调整为2000元/月，并多次向被告催讨租金。对此，被告均不予认可，原告未通知被告涨房租事宜，相关催讨函也未收到。关于原、被告之间的其他租赁关系，原告陈述，2013年1月1日至2016年12月31日期间，上海志先信息有限公司(法定代表人为熊志宪)与上海同济后勤产业发展有限公司签订房屋租赁合同，承租位于本市真南路XXX号竹喧楼201-208、209、212、225室房产用于办公，后双方租赁关系于2016年12月31日终止，但该公司一直占用上述房屋至2019年3月31日。该租赁合同关系与本案无关，原告从未同意被告等人将任何物品存放于涉案房屋内。庭审中，被告述称，其与同济大学的租赁合同都是一年一签的。2009年被告来沪创业，一直租赁原告他处房屋，一开始租一间教室，后来租了一层楼。2015年左右规定高校不得对外出租房屋，原告就直接收回房屋，发了四道函件，不续签，还断水断电，用水泥糊墙、门禁等方式不让被告进入，不退还押金，也不赔偿装修损失。被告就把物品堆放在涉案房屋内，同时告知了同济大学来处理此事的高管和经理，他们欺骗说会退押金叫被告先签字同意搬走。涉案房屋内现在还有被告的东西无法搬走，原告对此是同意的。因原告不妥善处理退租事宜，故被告不同意将个人物品从涉案房屋内搬走。本院认为，《周转房租赁协议》系原、被告真实意思表示，内容与法不悖，双方均应恪守履行。原告作为合同相对方，有权向被告主张权利，故被告辩称原告无诉讼主体资格的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。《周转房租赁协议》期限至2016年12月31日止，合同到期后原告未要求被告搬离，而是发函要求被告支付租金，故本院认定双方自2017年1月1日起建立不定期租赁关系，原告现要求确认以起诉状副本送达之日即2020年3月21日作为解除《周转房租赁协议》之日，本院予以支持。作为承租方，被告应按时支付租金，现被告拖欠2016年7月1日至2020年3月21日期间的租金，当属违约，故原告主张被告支付上述期间的租金，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。但原、被告就2017年1月1日起租金调整为每月2000元未达成一致，故原告相应诉请金额无事实依据，本院依法予以调整。关于原告主张的两笔逾期付款利息，本院亦一并予以调整。庭审中，被告自认有部分个人物品堆放于涉案房屋内，且不愿意配合办理房屋交接手续，故其应当支付合同解除后至实际交还房屋期间的房屋占有使用费，原告按每月2000元标准主张，尚属合理，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告上海同济物业管理有限公司与被告熊志凌签订的《周转房租赁协议》于2020年3月21日解除；二、被告熊志凌应于本判决生效之日起十日内将上海市普陀区桃浦西路XXX号XXX号楼XXX室房屋腾空后返还原告上海同济物业管理有限公司；三、被告熊志凌应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同济物业管理有限公司2016年7月1日至2020年3月21日期间的租金(按每月人民币1800元计算)；四、被告熊志凌应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同济物业管理有限公司2016年7月1日至2017年12月31日期间租金的逾期付款利息(以人民币10800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月1日起计算至2019年8月19日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算，自2019年8月20日起计算至实际支付之日止。以人民币21600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月1日起计算至2019年8月19日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算，自2019年8月20日起计算至实际支付之日止。)；五、被告熊志凌应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同济物业管理有限公司房屋占有使用费(按每月人民币2000元，自2020年3月22日起计算至实际搬离之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1825元(原告预付)，由被告熊志凌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  朱骏二〇二〇年八月三十一日书记员  高越附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。