广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初36041号原告（反诉被告）：黄成万，男，1979年9月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁家栋，广东翔浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁钧然，广东翔浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭达荣，男，1960年6月25日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：袁艾香，北京市盈科（广州）律师事务所律师第三人：马淑红，女，1975年1月6日出生，汉族，住广东省清远市清城区。原告黄成万诉被告谭达荣、第三人马淑红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄成万的委托诉讼代理人梁钧然，被告谭达荣的委托诉讼代理人袁艾香，第三人马淑红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄成万向本院提出诉讼请求：1.被告谭达荣支付158470元违约金给原告；2.被告谭达荣自起诉之日起至实际之日止，以158470元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告；3.本案诉讼费、保全费等诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年2月19日，原告黄成万与被告谭达荣的委托代理人马淑红及经纪方广州鼎盛房地产代理有限公司签订了《买卖合同》（合同编号06001)，约定被告谭达荣向原告出售坐落于海珠××房（房产证号：粤房地权证穗字第××号），成交价人民币299万元整，约定购房定金10万元，签订合同当天支付4万元，2019年2月21日支付6万元。同日，原告与被告谭达荣的代理人签订一份《补充协议》，约定被告承诺于2019年2月28日前取得上述物业的网签资格，如逾期视为被告违约，按照原合同执行。2019年2月21日，被告称房产证原件丢失导致不能与上一手买家解除网签合同，故原告当日与被告代理人马淑红签订《补充协议（二）》，约定原定于2月21日支付的购房定金尾款6万元在被告办房产证并与上一手买家解除网签合同、取得网签资格后，买卖双方签署《存量房买卖合同》当天付清。2019年4月22日，原告与被告代理人马淑红签订《补充协议（三）》，确认双方网签《存量房买卖合同》的时间为2019年4月22日，原合同及有关补充协议继续有效，《存量房买卖合同》与原合同不一致的，以原合同及有关补充协议为准。根据上述合同、协议内容，被告谭达荣承诺于2019年2月28日前取得本案物业的网签资格，但实际上直至2019年4月22日才与原告网签购房合同，网签时间已逾期53天。根据《买卖合同》第十一条约定，卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定内其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，被告的上述行为已构成违约，损害原告的合法权益，现原告根据合同约定向被告追讨相应违约金。被告谭达荣答辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方对丢失房产证的后果经过补充协议作出特别约定，房产证丢失的后果就是原告延迟给付定金，因此双方签订的房屋买卖合同中有关房产证丢失的后果以补充协议为准。网签时间不代表取得网签资格的时间，原告在诉状中主张的2019年4月22日是原告与被告签订网签的时间，并不是被告取得网签资格的时间，实际上在2019年4月8日被告就已经取得网签资格。被告丢失房产证的行为并未导致交易延迟，因为原告在2019年7月15日才支付齐全首付款，相反是因为原告推迟支付首付款才导致涉案房屋交易延迟。因此，被告并不存在违约行为，违约方是原告。第三人马淑红同意被告谭达荣的答辩意见。被告谭达荣在本案答辩期间向本院提出反诉请求：1.反诉被告黄成万向反诉原告谭达荣支付违约金80730元；2.反诉被告黄成万承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年2月19日，谭达荣委托马淑红与黄成万签订房屋买卖合同，其中第二十条约定：签订合同当天支付4万元整，2019年2月21日支付余下定金6万元整。附件第2条第(3)点约定：……买方应在签订合同后70个工作天内办妥按揭贷款申请手续……。同日，双方签订补充协议并约定：卖方承诺于2019年2月28日前取得上述物业的网签资格。2019年2月21日，双方签订补充协议（二）并约定：鉴于卖方于2019年2月21日声称房产证原件丢失，导致不能与上一手买家办理解除《存量房买卖合同》手续，为保证购买方权益，经双方友好协商：余下定金人民币6万元整将于卖方补办房产证并与上一手买家解除网签合同，取得网签资格后，买卖双方签署《存量房买卖合》（正式版网签）当天付清。2019年4月7日，谭达荣表示2019年4月8日可以解除与上一手的网签，并要求买方一同去办理网签手续，但黄成万却表示想写夫妻双方名字，但黄成万的妻子因为在老家没空过来签，因此，2019年4月8日谭达荣解除了与上一手的网签合同，但与黄成万的网签因黄成万原因只能往后延迟，2019年4月22日，谭达荣与黄成万签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），双方签订补充协议（三）。但经谭达荣和中介方多次催促，黄成万迟迟不提交齐全按揭材料，尤其是首付款证明，导致银行贷款审批于续也相应延迟，影响了交易进程，2019年6月24日，谭达荣委托律师发函催促，黄成万才在2019年6月26日提交齐全按揭材料。综上，根据《房地产买卖合同》附件第2条第（3）点约定，黄成万最迟应当在2019年5月30日前提供所有资料办妥按揭贷款申请手续，又根据《房地产买卖合同》第十二条的约定，黄成万应当向谭达荣支付违约金80730元。庭审中，谭达荣调整其第一项反诉请求为要求黄成万向谭达荣支付违约金137540元。原告黄成万针对被告谭达荣的反诉请求发表答辩意见：黄成万一直根据相关部门的要求提供按揭资料，是由于谭达荣迟延网签，导致黄成万无法按照买卖合同约定的日期起算70个工作天内办妥。按揭办理的时间应该从双方实际网签时间起算。如果双方没有进行网签，黄成万存在房子被一房二卖的风险，黄成万想要的是房子，而不是追究谭达荣违约的责任，所以黄成万不存在迟延办理按揭的行为。谭达荣的反诉请求于法无据，请求法院驳回。第三人马淑红称同意被告谭达荣的反诉请求。经审理查明，2019年2月19日，黄成万（买方），谭达荣（卖方）的委托代理人马淑红及经纪方广州鼎盛房地产代理有限公司签订了《买卖合同》（NO:006001)，约定黄成万向谭达荣购买海珠××房（房产证号：粤房地权证穗字第××号，以下简称涉案房屋），建筑面积为77.02平方米，成交价为人民币2990000元。该合同第十一条约定：……卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定内其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，……。第十二条约定：……买方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同约定内其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金，……。第十八条约定：合同三方确认，此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准，不履行本合同条规，均视为对全部合同和关联文件的违约。第二十条约定：三方约定的其他事项：详见补充协议，签合同当天支付40000元整，于2019年2月21日前支付余下定金60000元整。该合同附件约定：买卖双方一致同意由卖方按下述第2项支付楼款并办理交易手续。2、按揭付款：（1）签订本合同时支付人民币100000元作为定金。（2）首期楼款（含定金）人民币1200000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后3个工作日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后30天内完成（以付清双方交易税费为准）。（3）人民币1790000元由卖方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后70个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助卖方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。同日，黄成万与谭达荣的代理人马淑红签订《补充协议》，约定谭达荣承诺于2019年2月28日前取得涉案房屋的网签资格，如逾期视为谭达荣违约按照原合同执行。2019年2月21日，黄成万（买方）与谭达荣（卖方）的代理人马淑红签订《补充协议（二）》，约定：“《买卖合同》（编号NO:006001，以下简称原合同)中约定购房定金为人民币拾万元整（小写：￥100000.00元）将分为两次付清，签署《买卖合同》当天买方向卖方支付部分定金人民币肆万元整（小写：￥40000.00元），余下定金人民币陆万元整（小写：￥60000.00）将于2019年2月21日前付清。鉴于卖方于2019年2月21日声称房产证原件（房产证号：穗字第××号）丢失，导致不能与上一手买家办理解除《存量房买卖合同》手续。为保证购买方合法权益，经双方友好协商：余下定金人民币陆万元整（小写：￥60000.00）将于卖方补办房产证并与上一手买家解除网签合同、取得网签资格后，买卖双方签署《存量房买卖合同》（正式版网签）当天付清。本协议与原《买卖合同》同具法律效力。”2019年4月4日，谭达荣及其妻子刘翠瑛就涉案房屋的相关事宜向马淑红出具《委托书》，委托事项包括出售涉案房屋，商谈买卖合同条款及出售价格，签署房屋买卖合同，签署存量房买卖合同，签署定金、楼款收据，及签署解除存量房合同，向房管部门办理上述房屋的登记过户手续，协助买家办理银行按揭贷款事宜和手续，签署相关文件手续等。同日，该《委托书》在香港完成了公证认证手续。2019年4月22日，黄成万（买方）与谭达荣（卖方）的代理人马淑红签订《补充协议（三）》，约定：“一、买卖双方于2019年4月22日签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），网签价为人民币贰佰玖拾玖万元整（小写2990000元）。二、原合同及有关补充协议继续有效，如《存量房买卖合同》约定包括但不限于付款时间、付款方式、物业交割、违约责任等与原合同不一致的，以原合同及有关补充协议为准。如因合同约定不一致引起纠纷，双方同意解除《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），按原合同及有关补充协议执行。三、本协议一式二份，买、卖双方各执一份，与原合同同具法律效力，自双方签字起生效。”黄成万与谭达荣均确认双方在2019年4月22日就涉案房屋交易签订了《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）。庭审中，黄成万、谭达荣均确认涉案房屋现已变更登记至黄成万名下，谭达荣已收齐涉案房屋交易的售房款2990000元。黄成万与谭达荣共同确认涉案房屋二手房买卖交易的基本流程是：双方签订买卖合同后再签订《存量房买卖合同》，然后黄成万把所有材料交给银行审批办理按揭，申请银行按揭需要提交的材料包括房产证、《存量房买卖合同》、已向卖家支付首期款的证明等。本院认为：本案被告谭达荣为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷案件，参照涉外民商事案件处理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”由于涉案房屋买卖合同标的房屋座落于广东省广州市海珠区，故本院以与合同履行有最密切联系地即中华人民共和国内地法律作为处理本案争议的准据法。本案为房屋买卖合同纠纷。黄成万与谭达荣签订的《买卖合同》（合同编号006001)、《存量房买卖合同》以及《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》均为双方当事人的真实意思表示，与法无悖，应为有效。合同各方当事人均应按上述合同及补充协议的约定履行各自的义务。关于谭达荣是否存在违约行为的问题。黄成万主张谭达荣未按合同约定于2019年2月28日取得网签资格，构成违约并据此主张违约金，但《补充协议（二）》明确记载了谭达荣未能按期办理解除《存量房买卖合同》的原因，以及为保证黄成万的合法权益，将黄成万支付剩余60000元定金的期限从原定的2019年2月21日前付清往后调整为谭达荣取得网签资格、双方签署《存量房买卖合同》当天付清，由此可见，黄成万清楚知道谭达荣未能按原定时间取得网签资格，并且双方就谭达荣取得网签资格的期限已达成了新的约定，应视为系对原约定做出了变更，故黄成万主张谭达荣未按时取得网签资格构成违约并要求违约金的诉讼请求理由不能成立，本院予以驳回。关于黄成万是否构成违约的问题。谭达荣主张黄成万未能按约定时间内办妥贷款按揭手续，并据此主张违约金80730元。现原被告双方均已确认办理贷款按揭手续必须提供《存量房买卖合同》，而《补充协议（二）》已明确系因谭达荣的原因往后推迟取得网签资格，故黄成万办妥贷款按揭手续的时间也应相应予以顺延，因此谭达荣仍以原《买卖合同》（合同编号06001)的约定主张黄成万未在约定时间内办妥按揭手续，并构成违约的理由不能成立，本院亦予以驳回。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条的规定，判决如下：一、驳回原告黄成万的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告谭达荣的全部反诉请求。本案受理费4781.35元及保全费1312.35元，由原告黄成万负担，反诉案件受理费1525.4元，由被告谭达荣负担。如不服本判决，被告谭达荣可在判决书送达之日起三十日内，原告黄成万可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  方卓迪人民陪审员  徐燕琼人民陪审员  曲怡倩二〇二〇年八月三日法官助理刘嘉琳法庭记录李剑宇