广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5055号上诉人（原审原告）：吴蔚，女，汉族，1983年3月4日出生，住广东省深圳市宝安区*****************，公民身份号码：421************040。委托诉讼代理人：郭琳，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佐君，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市中佳房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市**********龙昌工业城。法定代表人：梁麟，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹楷，男，汉族，1979年11月12日出生，住湖北省麻城市*********，公民身份号码：422************411，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈璇，女，汉族，1997年3月1日出生，住湖北省当阳市*********，公民身份号码：420************582，系公司员工。原审第三人：中国工商银行股份有限公司东莞常平支行。住所地：广东省东莞市***********万业金融中心商铺。诉讼代表人：熊伟。上诉人吴蔚因与上诉人东莞市中佳房地产开发有限公司（以下简称中佳公司）及原审第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行（以下简称工商常平支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴蔚上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判中佳公司按照购房款10%支付吴蔚违约金171014.5元。2.本案一审、二审诉讼费用由中佳公司承担。事实和理由：一审判决关于违约金的认定不符合公平及诚实信用原则。一、吴蔚依约解除案涉购房合同，有权要求中佳公司支付商品房总价款10%违约金。在本案中，合同约定如吴蔚违约，中佳公司解除合同时，吴蔚将根据不同情形按照不低于商品房总价款10%的标准计付违约金，而中佳公司违约则没有相关约定。由此可见，双方于合同中的权利义务是不对待的，有失公平，吴蔚据此要求对等违约金的计付标准，合情合理。二、一审法院认为吴蔚仅存在利息损失不符事实且有违常理。吴蔚已提供中介机构收据、住宅专项维修资金专用收据等证据，证明吴蔚在签订及履行案涉购房合同时存在其他部分支出，且案涉购房合同从签订到解除历经两年，从一般生活经验判断，存在差旅费、交通费、误工费等客观支出，且该合同及按揭贷款合同解除对吴蔚后续购房记录、首付款比例等产生不良影响。三、工商常平支行在一审提交情况说明称，在吴蔚按合同约定偿还并结清该行全部贷款本金及利息、罚息、复利、违约金的前提下，该行同意协助办理案涉房产的解除抵押登记手续。截至吴蔚上诉之日，中佳公司仍未协助吴蔚处理案涉银行按揭贷款解除事宜，吴蔚有被工商常平支行追索本金、罚息、复利、违约金等的风险中。吴蔚赔付相关费用后，相关损失将无法追偿。中佳公司未针对吴蔚上诉向本院提交答辩意见。上诉人中佳公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判令中佳公司、吴蔚、工商常平支行三方当场共同解除《个人购房借款/担保合同》，解除中佳公司的担保责任，对“案涉房产”进行解押，由中佳公司将吴蔚未归还的房贷直接支付给工商常平支行；2.本案一审、二审诉讼费用由吴蔚承担。事实和理由：一审法院无视三方之间《个人购房借款/担保合同》存在的事实且在无法律依据的情况下，判令中佳公司向吴蔚支付工商常平支行的贷款，将中佳公司担保责任放大。吴蔚向中佳公司支付了合同总价款30%共计520145元，剩余的70%是由中佳公司作为担保人向银行贷款共计1190000元，吴蔚作为借款人向按揭银行贷款，由按揭银行直接向中佳公司支付。三方于2017年11月30日共同签订了《个人购房借款/担保合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，中佳公司仅同意直接向吴蔚支付520145元以及已归还的贷款本金69416.76元（暂计自2018年2月5日至2019年10月5日期间），吴蔚未归还的按揭银行贷款应由中佳公司支付给按揭银行，而不是直接支付给吴蔚。吴蔚未针对中佳公司上诉向本院提交答辩意见。原审第三人工商常平支行没有向本院提交陈述意见。吴蔚向一审法院起诉请求：1.确认吴蔚与中佳公司于2017年10月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年8月20日解除；2.中佳公司向吴蔚返还购房款1710145元及支付利息（以1710145元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月1日起计至实际返还购房款之日止）；3.中佳公司承担吴蔚支付给工商常平支行的贷款利息（从2018年2月5日起计至中佳公司实际返还购房款之日止）；4.中佳公司支付违约金171014.50元；5.中佳公司承担本案全部诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决:一、确认吴蔚与中佳公司签订的编号为201710135C7D5C824583的《商品房买卖合同（预售）》于2019年8月20日解除；二、限中佳公司在判决发生法律效力之日起五日内向吴蔚返还购房款1710145元；三、限中佳公司在判决发生法律效力之日起五日内向吴蔚支付利息（第一段自2018年1月1日起至2019年8月19日止的利息，以520145元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算；第二段自2019年8月20日起至清偿之日止的利息，以520145元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；第三段以1190000元为基数，按照《个人购房借款/担保合同》约定的利率自2018年1月1日起计算至实际清偿之日止）；四、驳回吴蔚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费11966元，由吴蔚负担1466元，中佳公司负担10500元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初2033号民事判决书。本院经审理对一审查明的事实予以确认。二审补充查明：1.在一审庭审时，中佳公司表示同意解除合同。2.原审第三人工商常平支行在一审时提交书面意见：1.案涉房产已于2017年11月30日办理了抵押登记手续，工商常平支行对案涉房产享有优先受偿权；2.工商常平支行与吴蔚签订的《个人购房借款/担保合同》中约定纠纷由中国广州仲裁委员会东莞分会进行仲裁，如吴蔚与中佳公司之间的债权及抵押事实有任何异议，应另案提交广东仲裁委员会东莞分会申请仲裁进行审理；3.在吴蔚按合同约定偿还并结清全部贷款本金及利息、罚息、复利、违约金的前提下，工商常平支行同意协助办理案涉房产的解除抵押登记手续。3.案涉《个人购房借款/担保合同》第十一条约定，本合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决；协商不成，将争议提交广州仲裁委员会东莞分会。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本案二审程序中仅针对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。针对吴蔚、中佳公司的上诉意见，本案二审分析如下：关于违约金。吴蔚主张中佳公司违约要求其支付违约金，中佳公司主张吴蔚不能以没有约定的违约条款向其主张违约责任。本院认为，案涉房屋套内建筑面积误差比绝对值超过合同约定的3%，吴蔚有权依约解除合同，中佳公司对此没有异议，本院予以确认。但案涉合同中双方明确约定面积误差超过合同约定3%吴蔚解除合同的同时中佳公司需向吴返还购房款并支付利息，除此之外双方并未约定其他的违约金或违约责任。且对于吴蔚主张的利息损失一审法院酌情予以支持。吴蔚要求中佳公司按照购房款的10%计算违约金缺乏依据，本院不予支持。一审对此处理并无不当，本院予以维持。关于《个人购房借款/担保合同》问题。案涉《个人购房借款/担保合同》由吴蔚、中佳公司、工商常平支行三方共同签订，而原审第三人工商常平支行提交书面意见认为应依该合同约定另案提交广东仲裁委员会东莞分会申请仲裁进行审理。在此情况下，中佳公司请求解除三方签订的《个人购房借款/担保合同》等可另行主张解决。中佳公司该上诉请求，本院不予采纳。综上所述，吴蔚、中佳公司上诉请求均没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23911元，由吴蔚负担3720元，由东莞市中佳房地产开发有限公司负担20191元。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年八月二十七日书记员  黄志峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。