广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1544号上诉人（原审被告、反诉原告）：连州市天恒矿业有限公司，住所地：广东省连州市******委会鬼子冲。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李奕澄，男，1979年7月1日出生，汉族，住广东省连州市*********，公民身份号码：441************610。委托诉讼代理人：杨三民，广东湘攸律师事务所律师。原审被告：李楚新，男，1966年1月13日出生，汉族，住广东省连州市*************，公民身份号码：440************118。原审被告：李材好，男，1989年5月10日出生，汉族，住广东省连州市*************，公民身份号码：441************130。两原审被告的共同委托诉讼代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。两原审被告的共同委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。上诉人连州市天恒矿业有限公司（以下简称天恒矿业公司）因与被上诉人李奕澄、原审被告李楚新、李材好土地租赁合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初1485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天恒矿业公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回李奕澄的一审诉讼请求；2、判决李奕澄支付租金40000元；3、判决李奕澄赔偿承包合同期内高压线路被盗损失130000元。主要事实和理由：（一）本案的租赁合同依法应当继续履行。天恒矿业公司与李奕澄于2019年4月1日签订的《合同书》没有违反法律规定，李奕澄也不能举证证实行政部门禁止其租地经营，合同应继续履行。根据《合同书》的约定，天恒矿业公司只是出租3亩土地给李奕澄经营使用，一审法院制作的《现场勘查笔录》显示，双方确认天恒矿业公司出租的土地包括农田用地及建设用地，其中建设用地包括村庄6.49亩，采矿用地2.05亩，天恒矿业公司出租的土地之中的建设用地，减除村庄用地后，加上采矿用地2.05亩，出租了超过3亩的建设用地给李奕澄，李奕澄承租后可用于经营使用，本案不存在天恒矿业公司出租的土地用途不符合李奕澄经营使用的目的。李奕澄不按照双方约定的合同履行，构成违约，其进场施工几天便停工，对场地设备不理不管，致使天恒矿业公司交给其使用的高压线980余米被盗，价值约130000元，应予赔偿，一审法院对天恒矿业公司该项诉请不予审理却又收取受理费是错误的。（二）李奕澄只支付了80000元租金及押金给天恒矿业公司。在签订合同当日，天恒矿业公司立写收据给李奕澄，明确天恒矿业公司收到李奕澄的租金和押金共120000元，并汇款到指定的账户内，天恒矿业公司立写收据后，李奕澄才开始分多次将80000元通过转账及微信支付给天恒矿业公司，由此可见，天恒矿业公司立写收据在前，李奕澄付款在后，且天恒矿业公司明确款项需划入指定的银行账户，一审法院判决天恒矿业公司返还120000元没有事实依据。（三）李奕澄主**整场地的钩机费用及铺场地费共15920元，缺乏事实依据，一审法院对此既没有现场核实，也没有委托鉴定，采信李奕澄的主张明显错误。（四）天恒矿业公司的反诉请求依法应当支持。合同签订后，李奕澄先后支付80000元租金及押金给天恒矿业公司，尚欠40000元未支付，且李奕澄承租土地后，因其管理过错，导致天恒矿业公司出资拉设的电高压线被盗，损失130000元，天恒矿业公司已提供报警回执及现场证据予以佐证，一审法院没有支持天恒矿业公司的反诉请求是错误的。李奕澄答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持一审判决。（一）双方在合同中约定的土地租赁用途为兴办建筑材料加工厂，且双方在签订合同前已充分沟通，明确李奕澄租赁场地是用于工业用途，天恒矿业公司有义务确保租赁土地的用地性质符合李奕澄租赁用途的要求，根据一审法院现场勘查的结论，天恒矿业公司出租给李奕澄的土地大部分是农田用地，租赁土地的用地性质不符合约定的租赁用途要求，无法实现李奕澄的租用目的，且天恒矿业公司也没有按合同约定要求向李奕澄提供有效环评批复证件，也说明租赁的土地不符合工业用途，天恒矿业公司未履行自己的合同义务，已构成违约，李奕澄要求解除合同符合法律规定。（二）天恒矿业公司实际没有向李奕澄交付租赁承担的供电线路，其也未举证证明被盗高压线的价值，应承担举证不能的后果。即使高压供电线路被盗，也是属于另外一个侵权的法律关系，与李奕澄无关。（三）天恒矿业公司应当向李奕澄返还收取的租金60000元和押金60000元，合计120000元。李奕澄以银行转账、微信支付和现金支付方式，向天恒矿业公司支付了租金和押金共计120000元，天恒矿业公司随后出具收据给李奕澄收执，收据载明其已收到李奕澄支付的一年租金60000元和押金60000元，天恒矿业公司口头辩驳李奕澄只支付了75000元的主张，没有任何证据予以证明，且与事实不符。李楚新、李材好在二审中没有提出答辩意见。李奕澄向一审法院起诉请求：1、解除李奕澄与天恒矿业公司于2019年4月1日签订的《合同书》；2、天恒矿业公司、李楚新、李材好连带返还李奕澄已支付的场地租金60000元和押金60000元，共计120000元；3、天恒矿业公司、李楚新、李材好共同赔偿李奕澄前期投入平整场地的钩机费用13800元和铺设场地沉沙池的材料费2120元，共计15920元；4、诉讼费由天恒矿业公司、李楚新、李材好共同负担。天恒矿业公司向一审法院提起反诉，请求：1、判令李奕澄赔偿天恒矿业公司经济损失130000元；2、判令李奕澄继续履行双方签订的合同并支付拖欠的租金和押金45000元。一审法院认定事实：2019年4月1日，天恒矿业公司（甲方）与李奕澄（乙方）签订《合同书》，约定：就乙方租用甲方选矿厂场地，经双方协议一致达成如下条款：一、甲方责任：甲方有土地约3亩出租给乙方，兴办建筑材料加工场（详见草图）；有权按时收取租金及提供营业执照、土地租用合同、环评批复证件给乙方……二、乙方责任：按时支付每年的土地租金……三、每年的租金及付款方式：每年的租金60000元，合同签订时交当年租金，今后每年4月1日交租，如有逾期，甲方有权按每日的千分之三收取滞纳金。另交付60000元作一年的押金，在期满时最后一年扣除。四、租用期为3年，从2019年4月1日至2022年3月30日，期满如乙方继续租用，租金另行商议。五、合同期满后，不动产厂房及基础不能拆除，乙方投入的机器设备除外。以上合同签名即生效，双方中途不得违约。李材好在甲方处签名，天恒矿业公司在甲方处盖章。合同签订后，李奕澄分别于2019年4月1日、4月2日、4月17日通过银行转账方式向李楚新账户转账10000元、50000元、15000元，2019年4月17日向李楚新微信转账5000元。2019年4月1日，天恒矿业公司出具《收据》给李奕澄收执。《收据》载明：“今收到李奕澄交来租用连州市天恒矿业有限公司鬼子冲选矿厂场地一年租金60000元（2019年4月1日-2020年4月1日租金）、押金60000元，合计120000元。汇款到中国农业银行连州支行622*************679，户名：李楚新”，李材好在收款人处签名，天恒矿业公司在收款人处盖章。另查明，天恒矿业公司是有限责任公司，李材好是天恒矿业公司的股东。李材好与李楚新系父子关系。再查明，2019年4月22日至4月30日期间，李奕澄聘请了钩机平整场地，共花费13800元；购买铺设场地沉砂池的材料波纹管，共花费2720元。尔后，李奕澄委托连州市广雄环保科技有限公司办理建设项目环境影响报告表，该公司于2019年7月10日出具《关于建设鬼子冲沙场九陂机制沙场编制＜建设项目环境影响报告表>现场情况说明》，载明：“根据该沙场提供的资料现场勘查及国土所测绘，发现现场临时厂房位置不属于工业建设用地范围，因环评首要条件场地必须符合工业建设用地或土地利用总体规划范围内，建议另行选址”。经现场勘查，双方当事人确认合同租赁地点位于连州市******委会鬼子冲。根据卫星云图显示，租赁范围包括农田用地及建设用地，其中建设用地面积共8.54亩。建设用地范围内，包含厂房框架、平地和深沟。经连州市自然资源局九*镇自然资源所现场测量，建设用地范围内，厂房框架和平地的面积共1.86亩。一审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李奕澄与天恒矿业公司签订的《合同书》系双方真实的意思表示，且不违反合同法的相关规定，应视为有效合同，双方形成租赁关系。综合双方的诉辩内容，归纳本案的争议焦点为：1、李楚新、李材好是否为本案适格被告；2、双方签订的《合同书》能否予以解除；3、天恒矿业公司应否向李奕澄返还租金和押金120000元；4、天恒矿业公司的诉求是否合法有据。关于李楚新、李材好是否为本案适格被告的问题。根据合同相对性原则，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求。本案中，《合同书》的出租人是天恒矿业公司，承租人是李奕澄，李奕澄与天恒矿业公司是本案的合同当事人。李材好作为天恒矿业公司的股东，其与李奕澄签订合同属于履行职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，应当由天恒矿业公司承受合同的权利义务。因此，李材好不是本案的适格主体，李奕澄诉请李材好承担连带责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。根据天恒矿业公司出具的《收据》，可视为天恒矿业公司授权李楚新代收合同款项。李楚新代表天恒矿业公司进行代收款工作，应由天恒矿业公司承担相应的法律后果和法律责任。因此，李楚新认为其不是适格被告的答辩意见，于法有据，一审法院予以采纳。关于双方签订的《合同书》能否予以解除的问题。李奕澄与天恒矿业公司签订《合同书》，双方形成租赁关系。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。双方在合同中约定租赁用途为兴办建筑材料加工厂，天恒矿业公司有义务确保租赁土地的用地性质符合李奕澄租赁用途的要求。根据现场勘查的结论，天恒矿业公司出租给李奕澄的土地包括了农田用地和建设用地，除去农田用地和不可使用的深沟，建设用地范围内的可用面积为1.86亩。由于天恒矿业公司出租给李奕澄使用的土地大部分为农田用地，租赁土地的用地性质不符合约定的租赁用途要求，李奕澄的合同目的无法得以实现。而且，天恒矿业公司也未按照合同约定向李奕澄提供有效的环评批复证件，未履行合同义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，李奕澄可以解除合同。关于天恒矿业公司应否向李奕澄返还租金和押金120000元并赔偿损失的问题。首先，根据双方确认，李奕澄以转账方式向天恒矿业公司支付了租金和押金共80000元。其次，天恒矿业公司出具了《收据》给李奕澄收执，《收据》载明已收到李奕澄交的一年租金60000元和押金60000元，合计120000元。天恒矿业公司未举证证明是在胁迫等情形下出具的收据，一审法院对收据的真实性予以认可。据此，天恒矿业公司关于李奕澄只支付了75000元合同款项的答辩意见，缺乏事实依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李奕澄要求天恒矿业公司返还租金和押金120000元及赔偿损失的主张，于法有据，一审法院予以支持。关于损失的赔偿数额问题，虽然天恒矿业公司存在违约情形，但李奕澄在未办理相关证件的情况下，匆忙着手场地建设，也有一定的过错，损失数额酌情计赔10000元。关于天恒矿业公司的诉求是否合法有据的问题。第一，天恒矿业公司诉请李奕澄承担高压线被盗的赔偿责任，而天恒矿业公司未举证证明被盗高压线的价值，应承担举证不能的法律后果。另外，天恒矿业公司的诉请属于侵权责任纠纷，与本案系不同的法律关系，不宜在同一案件中进行审理。天恒矿业公司可以通过另行起诉或者其他途径主张权利。第二，天恒矿业公司要求李奕澄继续履行合同并支付拖欠的租金和押金45000元的主张，在上述争议焦点二、三中已评析，天恒矿业公司的该主张，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年11月11日作出如下判决：（一）解除李奕澄与连州市天恒矿业有限公司于2019年4月1日签订的《合同书》；（二）连州市天恒矿业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向李奕澄返还收取的租金60000元和押金60000元，合计120000元；（三）连州市天恒矿业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向李奕澄赔偿前期投入的经济损失10000元；（四）驳回李奕澄的其他诉讼请求；（五）驳回连州市天恒矿业有限公司的反诉诉讼请求。本诉诉讼费1509.20元，由李奕澄负担76.20元，连州市天恒矿业有限公司负担1433元；反诉诉讼费1900元，由连州市天恒矿业有限公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人天恒矿业公司上诉请求的范围进行审理。综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：李奕澄与天恒矿业公司签订的《合同书》是否应予解除，如上述《合同书》应予解除，天恒矿业公司向李奕澄返还的租金和押金如何确定。本案中，李奕澄与天恒矿业公司签订的《合同书》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同一方当事人行使解除权，应符合合同约定或法律规定，由于本案双方当事人在合同中并未约定解除条款，故应审查李奕澄诉请解除《合同书》是否符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。根据本案查明的事实，双方在合同中明确李奕澄租赁场地的用途是兴办建筑材料加工厂，而天恒矿业公司出租给李奕澄的土地大部分为农田用地，且未按照合同约定提供有效的环评批复证件给李奕澄，致使李奕澄的合同目的无法得以实现，本案符合上述法律规定的第（四）项的情形，故李奕澄依法可以解除合同，一审法院对此认定正确，本院予以维持。天恒矿业公司上诉认为案涉《合同书》应当继续履行，请求李奕澄支付尚欠的租金40000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于天恒矿业公司向李奕澄返还的租金和押金如何确定的问题。经审查，案涉《收据》的落款日期为2019年4月1日，天恒矿业公司上诉称其在合同签订当天即出具《收据》给李奕澄收执，后李奕澄才通过银行转账及微信转账的方式向其支付租金和押金，李奕澄在二审庭审中亦确认在《收据》立写当天向天恒矿业公司转账10000元，其提供的银行转账凭证显示的汇款时间即为2019年4月1日，故对李奕澄主张《收据》是事后补签的意见，本院不予采纳。本案双方当事人对李奕澄已向天恒矿业公司支付了租金和押金共80000元的事实没有异议，本院予以确认。因天恒矿业公司立写《收据》在前，该《收据》注明李奕澄应将租金和押金支付至天恒矿业公司指定的银行账户，实际履行过程中，李奕澄也是按要求向该指定的银行账户汇款三次，现李奕澄主张以现金方式向天恒矿业公司支付了40000元，不符合该《收据》注明的支付方式，在天恒矿业公司不予确认的情形下，李奕澄亦未进一步举证证实其已实际支付该40000元给天恒矿业公司，应承担举证不能的法律后果。因此，一审法院认定天恒矿业公司应向李奕澄返还租金和押金共120000元不当，本院予以纠正。另外，根据本案查明的事实，李奕澄为平整、铺设租赁场地支付相关费用，一审法院结合李奕澄支付的相关费用以及双方的过错情况，酌情确定天恒矿业公司赔偿李奕澄10000元，并无不当，本院予以照准。至于天恒矿业公司上诉请求李奕澄赔偿高压线路被盗损失130000元的问题。因天恒矿业公司的该项请求属于侵权责任纠纷，与本案的土地租赁合同纠纷属不同的法律关系，不宜在本案中进行处理，其可另循其他途径解决。综上所述，天恒矿业公司的部分上诉理由成立，对其部分上诉请求，本院依法予以支持；一审判决认定部分事实错误，实体处理有不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初1485号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初1485号民事判决第四项；三、变更广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初1485号民事判决第二项为：限连州市天恒矿业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李奕澄返还收取的租金和押金共80000元；四、驳回李奕澄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1509.20元，由李奕澄负担484.20元，连州市天恒矿业有限公司负担1025元；反诉受理费1900元，由连州市天恒矿业有限公司负担。二审案件受理费3700元，由李奕澄负担800元，连州市天恒矿业有限公司负担2900元。本判决为终审判决。审 判 长 黄春明审 判 员 房 晔审 判 员 王 凯二〇二〇年八月二十一日法官助理 刘艳兰书 记 员 李慧玲