河北省正定县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0123执异80号 案外人：张茂山，男，1967年2月7日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 申请执行人：杨康，男，1986年12月6日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被执行人：河北龙脉房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市赞皇县西龙门村北500米。 法定代表人：张永刚，执行董事兼总经理。 被执行人：王文辉，男，1971年1月12日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 在本院执行杨康与王文辉、河北龙脉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人张茂山于2020年7月22日对执行对本院作出的（2020）冀0123执411号执行裁定查封被执行人王文辉名下位于正定县处（备案号：20150624014）的执行行为不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张茂山称，王文辉名下位于正定县产的实际所有权人为案外人张茂山。张茂山与王文辉于2017年11月15日签订了《房屋买卖合同》，协议约定了王文辉将位于正定县出售给张茂山，待张茂山支付房款后王文辉协助办理过户手续。因王文辉未按合同约定协助张茂山办理过户手续，张茂山到正定县人民法院起诉王文辉，2018年4月20日正定县人民法院作出（2018）冀0123民初1020号民事判决书，判定张茂山与王文辉2017年11月15日签订的《房屋买卖合同》合法、有效。以上事实王文辉亦可证实。该房屋的实际所有权人为张茂山，而非王文辉。只是该房屋存在银行他项权利，王文辉承诺解决，非因案外人的原因造成的。 贵院对该房屋的执行措施，极大影响了张茂山的合法财产权利。请求贵院解除对王文辉名下位于正定县产的查封等执行措施。 杨康称，案外人张茂山对正定县人民法院作出的（2020）冀0123执411号执行裁定提出异议一案，答辩如下：一、根据《物权法》相关规定，不动产以登记为生效要件，正定县人民法院查封的房产登记在被执行人名下，该房产属于被执行人的合法财产，故查封行为正确。1、根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，第十四条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2、本案中，被查封房产登记在被执行人名下，该情况有正定县房管局的不动产登记簿及正定县人民法院的查封行为为证。虽然案外人主张该房产已由被执行人向其出售，但所有权并未发生变动。案外人提交的（2020）冀0123民初1020号民事判决书也仅是确认案外人与被执行人之间合同效力问题，并未确认该房产系案外人所有。故，根据物权区分原则及生效判决所判内容，该房产并非案外人所有，系被执行人名下的合法财产。至于案外人与被执行人之间的合同之债，可以通过另诉解决，与本案无关。二、案外人所举证据，并不能达到排除执行的法定条件，故依法应予以驳回。1、根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，即案外人就其对案涉房产的权益能否排除执行承担充分的举证证明责任。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。4、本案，案外人对案涉房产不能过户系明知且具有过错。虽提交了判决书、房屋买卖合同、资金流水等证据，但仍不能满足上述法律规定的排除执行的条件。故，案涉房产系被执行人名下合法财产，申请人申请正定县人民法院作出的查封行为于法有据，应予支持。 综上，请求人民法院依法驳回案外人的异议，依法执行(2020)冀0123执411号执行裁定书，以维护申请人的合法权益。 河北龙脉房地产开发有限公司未提交书面答辩意见。 王文辉称，位于正定县产并未登记在我名下，该房产没有不动产权证，只是我与开发商签订了房屋备案合同，不发生物权效力。该房产我已经在2017年11月15日的时候卖给了张茂山，但是当时房产没有产权手续，办理过程非常繁琐，我当时跟张茂山承诺很快就能办过户，可是经过协调银行当时没有给办解押手续，房地产公司还要收解除备案重新给张茂山备案的手续费。所以，当时把房子交付给张茂山了，也去物业变更了手续，房地产公司称等到了能办证的时候统一办下证。后来张茂山就不相信我了，就把我起诉到了正定法院，我收到了判决书，判决合同有效。综上，我认为应当支持案外人的异议请求。 本院查明，申请执行人杨康与被执行人河北龙脉房地产开发有限公司、王文辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日作出（2019）冀0123民初2687号民事判决，判令：“一、判令原告杨康与被告河北龙脉房地产开发有限公司签订的编号为（027）、（028）的《小蜜蜂公馆项目购房协议书》无效；二、自本判决生效之日二十日内，被告河北龙脉房地产开发有限公司返还原告杨康购房款293096元及利息（以购房首付款293096元为基数，自起诉之日起至房款返还完毕止按照中国人民银行同类贷款利率计算）；三、被告王文辉对上述返还购房款及利息承担连带责任”。该判决书已于2019年11月1日发生法律效力，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2020年6月21日作出（2020）冀0123执411号执行裁定书，裁定：查封被执行人王文辉名下位于正定县处（备案号：20150624014），查封期限为三年。 另查明，本院于2018年4月20日作出的（2018）冀0123民初1020号民事判决书，判决：“原告张茂山与被告王文辉于2017年11月15日签订的《房屋买卖合同》合法、有效。”张茂山向本院提交了房屋买卖合同、银行交易明细、2020年4月25日物业费收据一份、2019年10月25日水费收据一份、石家庄墅洋房地产开发有限公司出具的《证明》、正定县恒耀物业服务有限公司出具的《证明》。石家庄墅洋房地产开发有限公司证明：“正定县墅洋居礼小区由本公司开发，该小区所有的房屋至今未办理不动产权证”。 本院认为，本案涉案标的位于正定县（备案号：20150624014），备案登记在被执行人王文辉名下。案外人陈述、被执行人书面答辩及案外人提供的石家庄墅洋房地产开发有限公司出具的《证明》均显示本案涉案标的房产被执行人王文辉未办理不动产权证。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。适用该条款的前提是登记在被执行人名下的不动产。本案涉案房产只进行了备案登记，但未办理产权登记，不能认定被执行人取得了涉案房产的物权。案外人张茂山虽然与被执行人王文辉签订了房屋买卖合同，但不能排除申请执行人对涉案房产的执行。综上，案外人张茂山的异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人张茂山的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内内向人民法院提起诉讼。 审判长  张永华 审判员  魏春霞 审判员  刘利召 二〇二〇年八月四日 书记员  翟金棉