江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初149号原告：江苏苏米米业有限公司，住所地在高邮市横泾镇安大路777号。法定代表人：毛振平，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈宏文，江苏民泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨，江苏民泰律师事务所律师。被告：管国兵，男，1977年1月29日生，汉族，高邮市人，住高邮市。委托诉讼代理人：陈果进，女，1978年11月18日生，汉族，高邮市人，住高邮市，系管国兵之妻。委托诉讼代理人：居继武，江苏政泰律师事务所律师。原告江苏苏米米业有限公司与被告管国兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因争议较大，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告的法定代表人毛振平、委托诉讼代理人张晨，被告管国兵及其委托诉讼代理人陈国进、居继武均到庭参加诉讼，第二次庭审中，原告的委托诉讼代理人陈宏文，被告管国兵的委托诉讼代理人居继武均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告江苏苏米米业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付所欠租金15万元及利息（从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布利率计算至实际履行之日止）；2、要求被告支付烘干房改造费用12万元及利息（从2019年9月10日起，按全国银行间同业拆借中心公布利率计算至实际履行之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年8月8日签订《租赁协议》一份，合同约定原告将烘干房、大米加工厂及3号、4号仓库（大米加工厂西边）、配电房、烘干房东边的空地（自建房）出租给被告用于生产经营，租赁期限为自2016年9月1日起至2024年8月31日止，租金为每年55万元，按年支付，先付后用，被告须于每年的8月20日前支付次所的租金。但被告在2019年8月29日仅支付了租金42.75万元，尚欠14.75万元一直未支付。另，2018年7月12日，高邮市甘垛镇人民政府发出《甘垛镇燃煤粮食烘干炉清洁热源改造实施方案》，市政府于2018年9月10日发出《市政府关于整治高污染燃料粮食烘干炉的通告》，根据环保的相关要求，被告使用的烘干炉必须于2019年10月底完成燃煤热源改造，为此原告多次要求被告进行整改被拒，原告无奈于2018年9月10日花费12万元自行购买符合改造的烘干炉并完成安装。被告既不支付所欠租金，又不履行改造义务，故原告诉至本院，要求判如所请。原告为证据其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原、被告双方于2016年8月8日签订《租赁协议》一份，以证明原、被告双方就租赁期限、租赁范围、租金及付款方式以及各自权利义务进行了约定的事实；2、米厂租金收入明细一份，以证明被告2019年8月28日仅支付租金42.75万元的事实；3、《甘垛镇燃煤粮食烘干炉清洁热源改造实施方案》、《市政府关于整治高污染燃料粮食烘干炉的通告》各一份，以证明对于案涉烘干炉的改造是基于政府要求；4、《购销合同》及江苏增值税专用发票各一份，以证明原告购买符合改造目的的烘干炉先行垫付12万元的事实；5、《关于烘干房改造方案的确认》一份，以证明原、被告双方对于将烘干房改造为燃气供热达成一致意见的事实。被告管国兵辩称，烘干房的原烘干设备系原告拆除，与被告无关，烘干房以及烘干房的设备被告自2019年年初起均不能再行使用，原告无权要求被告支付关于烘干房的租金15万元及原告购买新设备的费用12万元，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告为证明其答辩主张，向本院提交江苏苏米米业有限公司《关于对粮食烘干炉实施“煤改气”工程的通知》一份，以证明原告要求被告承担相关改造费用，被告明确不予认可的事实。原告对被告所举证据经质证认为，对被告提供的证据的合法性、真实性无异议，但认为改造烘干房并非原告擅自作主，而是基于政府的相关文件，故不能达到被告的证明目的。被告对原告所举证据经质证认为，对证据1的真实性无异议，但合同明确约定被告对租赁物自行改造的相关费用由被告承担，但案涉租赁物并非被告自行改造，而是原告响应政府号召进行改造，该费用不应由被告承担；对证据2无异议，但原告提供的租赁物自2019年9月起就已不能使用，被告无义务再缴纳该部分租金；对证据3无异议，但该两份文件不能证明被告有义务对烘干炉进行改造；对证据4系原告与第三人的业务往来，与被告无关；对证据5无异议，但仅能证明被告同意原告改造并使用燃气，并不能证明被告同意支付改造费用。本院经审理认定的事实如下：2016年8月8日，原、被告签订《租赁协议》一份，协议约定租赁期限为8年，自2016年9月1日起至2024年8月31日止，租赁范围为烘干房、大米加工厂及3号和4号仓库（大米加工厂西边）、配电房、烘干房东边的空地（自建厂房），租金及付款方式为年租金为55万元/年，按年支付，先付后用，应在本协议签订后三个工作日内付清第一年租金，以后每年在8月20日前支付次年度租金，租金每年调整一次，合同同时约定租赁期间，原告允许被告对现有的烘干房、大米加工厂、配电设施等项目进行改造或投入，但改造方案必须征得原告同意并签字，由此产生的所有费用均由被告自行承担。合同履行期间，2018年7月政府为节能减排，向原告下发了《甘垛镇燃煤粮食烘干炉清洁热源改造实施方案》、《市政府关于整治高污染燃料粮食烘干炉的通告》，要求原告于2019年6月底前完成燃煤热源改造工作，原告与被告协商后，被告同意原告进行改造，但双方未就改造费用的承担达成一致意见，后原告为获得政府补贴，于2019年6月份左右拆除了烘干房的烘干设备，并于下半年进行了安装，后因燃气安装费用过高，原、被告双方就该费用由谁承担又未达成一致，致烘干房因燃气未通，至今不能投入使用。现原告认为被告应支付烘干房的租金及设备改造费，诉至本院，判如所请。另查明，原、被告双方一致确认烘干房部分的租金为15万元/年。本案经本院多次组织调解，因原、被告双方意见分歧较大，未能达成一致意见。根据审理查明的事实，本案的争议焦点为：1、烘干房改造的责任主体是谁，烘干房的改造费用12万元是否应当由被告管国兵承担；2、被告管国兵是否应当在烘干设备改造后继续支付租金15万元。原告认为，原告已将符合约定的租赁物交付被告，有权基于租赁合同向被告收取租金，被告作为租赁物的实际经营人及受益人，原告对烘干房进行技术改造也是为了保证被告的运营，故被告应给付租金并承担机器改造的费用。本院认为：针对第个一争议焦点，根据租赁合同的约定，被告租赁的是烘干房，包括机器设备及内部设施，原告作为烘干房的所有权人，政府发文通知改造的对象是原告，将来改造完成的政府补贴也归原告所有，故烘干房煤改气的改造主体应是原告，另合同约定被告对烘干房自行进行改造的费用由被告自行承担，而本案中，是原告征得被告同意后，被告停产，由原告根据政府要求进行改造，即烘干房的改造是原告自行进行了，且改造后的烘干房及其附属设施的所有权人仍是原告，故改造费用12万元应由原告自行承担；针对第二个争议焦点，根据合同约定，被告应于每年的8月20日前向原告支付次年度的租金，本案中，非因被告的原因，原告于2019年6月份左右拆除了烘干房的烘干设备后，因天然气一直未通致烘干房至今不能交付被告使用，租赁合同的目的已不能实现，被告无义务再继续支付烘干房部分的租金。综上，原告要求被告支付租金15万元、烘干房改造费用12万元及两项费用的相关利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百三十一条之规定，判决如下：驳回原告江苏苏米米业有限公司的诉讼请求。案件受理费5350元，由原告江苏苏米米业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时依照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定缴纳上诉案件受理费，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  李 娟人民陪审员  沈双兵人民陪审员  徐佳宏二〇二〇年八月三十一日书 记 员  翁 玲附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。