江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1256号上诉人（原审原告）：徐可，女，1981年10月24日生，汉族，住无锡市新吴区。上诉人（原审原告）：郝大权，男，1979年4月2日生，汉族，住无锡市新吴区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：薛桂明，男，1960年2月1日生，汉族，住东台市。被上诉人（原审被告）：陈富章，男，1969年6月8日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人:陈荣章,男,1976年10月26日生,汉族,住泰州市海陵区。被上诉人（原审第三人）：袁爱玲，女，1979年9月14日生，汉族，住泰州市医药高新区。被上诉人（原审第三人）：孙勇，男，1976年3月8日生，汉族，住泰州市医药高新区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：肖奇悦，江苏君谊律师事务所律师。上诉人徐可、郝大权因与被上诉人陈富章、被上诉人袁爱玲、孙勇房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院于2020年3月13日作出的（2019）苏1202民初1565号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2020年6月30日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人徐可、郝大权及其委托诉讼代理人薛桂明，被上诉人陈富章及其委托诉讼代理人陈荣章，被上诉人袁爱玲、孙勇的共同委托诉讼代理人肖奇悦到庭参加诉讼。被上诉人陈富章上诉经本院催交后未按期预交上诉费用，本院对其上诉另行作出民事裁定按自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。上诉人徐可、郝大权的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事由和理由：1.一审判决无视被上诉人违法及欺诈的事实，否定上诉人于2019年2月已交还钥匙而采纳被上诉人陈述的2019年5月交还钥匙时间，并以此确定租金返还金额，支持出租违章建筑及隐瞒拆迁事实多收占用费，有违公序常理及优势证据原则，有失对违法者应予惩戒司法正义精神。2.一审判决以过错原则判定上诉人分摊装修损失缺乏事实和法律依据。上诉人装潢损失是基于被上诉人违法出租及故意隐瞒拆迁事实的欺诈行为而产生，上诉人对店铺装修尽到了谨慎注意义务，被上诉人在庭审中反复辩解该店铺为疏导点系合法出租且原正常经营，更佐证了装修损失全系被上诉人责任。3.一审判决认定被上诉人陈富章不承担加盟合同损失完全不公，系滥用自由裁量权。4.一审判决认定上诉人与被上诉人袁爱玲、孙勇夫妇签订的转让协议另案处理有违节约司法资源，造成庇护被上诉人不当后果，明显侵害了上诉人合法权利。被上诉人陈富章辩称，上诉人所述有些事实不是实事求是。上诉人跟孙勇私下谈的转让，根本没有涉及到装潢，他们转让谈好后才找我们谈。至于拆迁，那块地方早就说征用，但不知道什么时间，真正通知拆迁是2019年1月才发的通知，到5月底才真正谈到拆迁问题。上诉人实际使用案涉房屋，占用费肯定要给。上诉人没有装潢，先是经营了一个月的快餐，后来又卖了一段时间零食。上诉人从来没有打过电话交钥匙。因为上诉人跟孙勇谈的时候其没有参与，与其无关，其不承担转让费损失。加盟费不是事实，纯粹是子虚乌有。被上诉人袁爱玲、孙勇辩称，转让协议与本案租赁合同协议并非同一法律关系，不应在本案中一并处理。其次转让协议相对人是郝大权、袁爱玲，徐可不是合同相对人，不具有诉讼主体资格。双方签订的转让协议不存在无效事由，应为有效合同。且在签订后被上诉人已实际全部履行完毕合同义务，设备包括空调、桌椅、快餐设备等全部留给上诉人，以及被上诉人将烤肉技术、供应渠道全部交给上诉人。根据转让协议第四条约定，被上诉人对转让协议一至三项履行完毕的基础上，上诉人支付后续款项。现上诉人以实际行动缴纳后续款项表明被上诉人义务履行完毕。上诉人已实际经营一段时间，现主张转让合同无效有违诚实信用原则。至于上诉人主张事先被上诉人已经知道要拆迁问题，可从转让合同、租赁合同签订时间以及行政规划批前公示牌落款时间看出，不存在欺瞒上诉人的事实。徐可、郝大权向一审法院起诉请求：1、依法确认双方间于2018年10月1日签订的租赁合同无效，袁爱玲与郝大权于2018年10月1日签订的转让协议无效。2、依法判令陈富章返还租金130000元、水电费押金2000元，赔偿设计装潢费50000元。3、判令袁爱玲、孙勇返还转让费100000元，陈富章承担连带责任；并判令陈富章和袁爱玲、孙勇共同赔偿经济损失100000元。4、诉讼费由陈富章及袁爱玲、孙勇承担。一审法院认定事实：徐可与郝大权系夫妻关系。2018年9月28日，徐可、郝大权向陈富章支付店铺租用定金人民币10000元。2018年10月1日，陈富章（甲方）与徐可（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其位于泰州市海陵区南京理工大学泰州科技学院东门的房产出租给乙方使用，租期一年，从2018年10月1日至2019年10月1日，年租金130000元，乙方必须缴纳2000元水电费押金。2018年10月3日，徐可向陈富章支付人民币122000元。2018年10月1日，郝大权（乙方）与袁爱玲（甲方）签订转让协议，约定：1、甲方将烤肉饭技术包括原料供应渠道、制作整套工序及配料配方完整转让给乙方，保证乙方学会并可独立操作；2、甲方将南京理工大学泰州科技学院东门商铺内所有存留物件无条件与房屋一起转让给乙方，上述物品包括空调两台、全套桌椅、快餐车设备等；3、甲方将烤肉设备两台（烤肉机）、外接棚架一套无偿赠予乙方；4、上述转让费合计人民币100000元，乙方先付定金50000元，剩余50000元在1-3项完成后即支付给甲方。转让协议签订前后，郝大权共向袁爱玲支付转让费共计人民币99999.90元。上述协议签订后，徐可对房屋进行了装修。案涉房屋未取得建设规划许可证，徐可未能领取营业执照。后案涉房屋所处地块面临搬迁，泰州市恒业房地产评估咨询有限公司对案涉两间房屋的装饰装潢及附着物价格进行评估，评估价格为人民币56487元。本案审理过程中，徐可陈述，签订合同后，系陈富章将房屋钥匙交付徐可，徐可发现没有产权证无法领取营业执照，遂与陈富章协商后于2019年2月将钥匙交付给陈富章本人了。陈富章陈述交钥匙系2019年5月，系为了开门测量房屋面积，但里面物品没有腾空，通知徐可腾空房屋，但其一直未予腾空。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。陈富章出租的涉案房屋无规划亦无其他审批手续，应当认定租赁合同无效。双方租赁合同虽无效，但徐可实际占用了涉案房屋，故其应支付占用期间的占有使用费。关于占用期间，徐可陈述于2019年2月将钥匙交予陈富章，但其未能提供在此时交付钥匙的证据，且陈富章对此不予认可，故一审法院对徐可的该陈述不予采信。陈富章自认徐可于2019年5月交付钥匙，此为陈富章所作的对自己不利的陈述，且徐可没有证据推翻该陈述，一审法院对该陈述予以采信，并据此确认徐可一方支付占有使用费的期间为2018年10月1日至2019年4月30日。考虑到徐可虽占用涉案房屋，但因涉案房屋的营业执照一直未能办理，并未实际将涉案房屋用于经营，故对其应支付的占有使用费由法院根据双方合同约定的租金标准酌情确定为人民币22750元。由于徐可已支付一年的租金人民币130000元，对于多出的部分计人民币107250元，陈富章应予以退还。陈富章收取的水电费押金人民币2000元，亦应退还。关于徐可一方主张的设计装潢费，其已提供了收据、装修价格明细等证据初步证明其对案涉房屋进行了装修，现合同未能继续履行，其因装修支出的费用属于因合同无效造成的损失，应当根据双方的过错程度由双方分担。因陈富章在明知涉案房屋无相应审批手续且无法领取营业执照的情况下，仍将房屋出租给徐可进行装修并用于经营，导致徐可未能使用涉案房屋进行经营，陈富章应对此承担主要责任。陈富章抗辩其已告知徐可案涉房屋无法领取营业执照，未有证据证明，一审法院对该辩解不予采信。徐可作为从事经营活动的经营者，在签订合同前未对涉案房屋的产权性质及涉案房屋是否具备经营条件进行严格审查即签订合同并进行装修，其自身亦存在一定的过错，应承担次要责任。法院根据诚信原则，考虑到双方的过错程度及双方签订合同后的履约情况，酌情判定由陈富章承担70%的责任，由徐可承担30%的责任。关于装修费数额的认定，徐可依据其提供的收据及装修价格明细主张装修费50000元，该数额低于搬迁时评估公司评估确定的价格，一审法院对徐可主张的装修费50000元予以认定，陈富章应赔偿徐可该部分损失35000元。陈富章辩称徐可应举证证明评估报告中的哪些项目系徐可装修，在徐可已举证证明其已对房屋进行装修的前提下，要求徐可进一步举证装修了哪些项目，未免苛刻，陈富章如欲主张有部分项目系其装修，应承担举证责任。徐可主张其与相关客户签约，但因合同未能履行造成损失100000元，仅提供了加盟合作协议、金额为33400元的发票一张及金额共计为46600元的收据两张，至于协议是否已终止、是否承担了相应责任、所支付的款项能否退还、有无退还，徐可均未提供证据予以佐证，故在现有证据情况下，徐可主张该100000元损失，证据不足，不予支持。关于徐可主张的关于转让协议的相关诉讼请求，包括确认转让协议无效、要求袁爱玲、孙勇返还转让费100000元，由于该部分诉讼请求系转让协议所致，与本案的租赁合同关系并非同一法律关系，本案不予处理，徐可可另行主张。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、徐可与陈富章于2018年10月1日签订的房屋租赁合同无效。二、陈富章于判决生效之日起十日内返还徐可、郝大权租金107250元、水电费押金2000元，并赔偿徐可、郝大权装修损失35000元，以上合计人民币144250元。三、驳回徐可、郝大权的其他诉讼请求。本案受理费人民币6250元，由徐可、郝大权共同负担3065元、陈富章负担3185元（徐可、郝大权已预交，陈富章于判决生效之日起十日内迳交徐可、郝大权）。二审中，上诉人徐可提供伊味（上海）实业有限公司2020年4月3日出具的证明一份，证明其一审主张的加盟费损失是有确实理由的。被上诉人陈富章质证认为，该证据不能证明上诉人所主张的加盟损失，出租时不知道上诉人要加盟，而且出租时都会说房屋是简易的，不要投资。被上诉人袁爱玲、孙勇质证认为，该证据真实性不予认可，且与其无关联。双方当事人均未提交其他新的证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋租赁合同效力如何认定；被上诉人陈富章对上诉人徐可、郝大权主张的装修损失的责任如何认定；上诉人徐可、郝大权主张的加盟损失及陈富章的责任如何认定；争议的房屋占有使用费如何认定；上诉人徐可、郝大权与被上诉人袁爱玲、孙勇之间的财产转让纠纷应否在本案中一并处理。现阐述如下：关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋并未办理规划或其他合法审批手续，根据上述规定，双方就该房屋签订的租赁合同应认定为无效。关于装修费用的责任分摊问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉房屋租赁合同为无效合同，双方对此均有一定过错，一审法院根据诚信原则并考虑到双方的过错程度及合同履行情况，酌定由被上诉人陈富章对上诉人主张的装修损失承担70%的责任，赔偿上诉人35000元，符合案件事实和上述规定，并无不当。上诉人徐可、郝大权上诉主张应由被上诉人陈富章承担其全部装修费用的赔偿责任，与案件事实不符，于法相悖，本院不予支持。关于加盟费用损失的赔偿问题。首先，上诉人徐可、郝大权一、二审中所举证据并不足以证明其主张的加盟费用损失数额；其次，双方签订的租赁合同中并未提及上诉人租赁案涉房屋的用途及加盟经营等事宜，且根据上诉人所提供的加盟协议，其加盟授权的经营地点并未限定在案涉房屋内，故即使上诉人所称的加盟费用确实存在，也并非案涉租赁合同无效而必然产生的损失；再次，案涉租赁合同中约定“如遇政府行为，乙方无条件服从，甲方不补偿乙方的任何损失”。因此，上诉人上诉主张被上诉人赔偿其加盟费用损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋占有使用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，虽然双方对占有使用的时间有争议，然即使按上诉人所主张的交还房屋钥匙的时间为2019年2月来测算，其占有使用案涉房屋的期限也已逾4个月。再结合根据双方约定租金标准测算的月租金标准约为10833元，一审法院综合本案事实酌定由上诉人支付占有使用费22750元，未超出按上述期限和标准计算的占有使用费总额，较为公平合理，并无不妥。上诉人上诉主张一审认定其应支付的占有使用费过多，明显与实际不符，本院不予采信。关于上诉人与被上诉人袁爱玲、孙勇之间的财产转让事宜是否一并处理问题。因上诉人与被上诉人袁爱玲、孙勇之间有关财产转让形成的法律关系与案涉房屋租赁合同关系并非同一法律关系，且被上诉人袁爱玲、孙勇认为不应在本案中一并处理，故一审法院在本案中对此未予处理，并告知上诉人可另行主张相应权利，并无不当。上诉人上诉主张在本案一并处理上述事宜，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人徐可、郝大权的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4015元，由上诉人徐可、郝大权负担（已预交6250元，除应负担部分外剩余的2235元由本院退还）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  顾春旺二〇二〇年八月十三日书记员  季 萍