浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2642号 上诉人（原审被告）：孙春雷，男，1977年11月30日出生，汉族，住嵊州市。 被上诉人（原审原告）：浙江省电信实业集团有限公司绍兴市分公司，住所地绍兴市越城区四马路1号。 负责人：吴旭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金立君，浙江秦国光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵雨涵，浙江秦国光律师事务所律师。 上诉人孙春雷因与被上诉人浙江省电信实业集团有限公司绍兴市分公司（以下简称电信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初2314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙春雷上诉请求：撤销原判，发回重审或改判重新协商解决。事实和理由：一、2019年12月开始，受新冠肺炎疫情影响，上诉人的生意停顿，资金发生困难，未及时交付2019年12月-2020年3月的租金。根据《关于应对新冠病毒疫情进一步帮助服务小微企业与个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，被上诉人作为国企，应对充分考虑上诉人的实际困难，帮组渡过难关，减免至少2个月的租金，而不是单方解除合同。二、一审忽略新冠肺炎疫情这一不可抗力因素，片面适用定金罚则不当。上诉人因受新冠肺炎疫情影响，无力交付租金，符合免责条款约定，无须承担违约责任。且合同中的定金实质属于订金，当上诉人不能及时支付租金时，可抵充租金，故被上诉人无权予以没收。现合同既已解除，该部分订金就应当返还给上诉人或者冲抵租金。三、上诉人在承租期内对租赁房屋进行了维修，维修费也应在租金中予以冲抵。综上，请求二审根据国家政策，支持上诉人分期交付剩余租金，以解决上诉人的实际困难。 电信公司辩称，一、因新冠肺炎疫情减免租金的前提是双方遵守协议，但上诉人逾期未支付租金，显属违约，故不应予以减免租金。二、上诉人的违约行为发生在新冠肺炎疫情爆发之前，故疫情对上诉人而言不属于不可抗力。三、合同明确约定定金为15万元，在上诉人违约的情况下，被上诉人有权予以没收。四、房屋的维修费上诉人未有证据提供，即使有，上诉人也应当另行主张。综上，请求驳回上诉，维持原判。 电信公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间于2017年7月25日所签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月1日起正式解除，并确认电信公司有权没收定金15万元；2.判令孙春雷立即支付所欠房租334000元，并结清水电费（水电费截止到2019年12月止为139091.41元，之后实际计算到腾退之日止并按实支付）；3.判令孙春雷立即腾退向电信公司承租的东街四马路1号一楼北侧、二、三、四楼、部分附楼及三个车库部位的部分房屋及场地；4.判令孙春雷自2020年4月1日起按53250元/月的标准支付占有使用费至腾退交还涉案房屋之日止（暂计算到2020年7月1日止的占有使用费为159750元）。后，电信公司明确诉讼请求第3项车库部位的部分房屋及场地具体是指孙春雷使用部分。 一审法院经审理查明：2017年7月25日，电信公司（甲方）与孙春雷（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落在绍兴市越城区××街××路××号××楼××楼××楼及三个车库的部分（房屋），出租给乙方作办公使用，房屋租用面积约为1990平方米，使用面积约为1990平方米。租赁期为5年，自2017年8月1日（“起租日”）起，至2022年7月31日止。五年租金总计为213万元，五年租期内乙方以六个月为一期缴纳租金21.3万元，每期租金金额相同，先付后租，第一期租金在本合同签订时一次性缴纳，其余九期租金在租期开始前的15天前一次性缴清。租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。先付后租，乙方应在2017年7月31日前向甲方支付第一期租金。乙方在签订本合同后须向甲方支付定金，即人民币15万元整。乙方如未按期支付房租或有重大违约行为致使本协议解除的，甲方有权没收定金。租赁期届满或一方依据本合同提出解除、或双方协商一致解除等致使租赁关系终止时，乙方应负责腾退房屋……五天腾退期内的租金按租赁关系终止前的租金标准计取，五天腾退期满后的租金按终止前租金的150%标准计收。双方还约定了其他合同内容。 合同签订后，电信公司按约交付房屋，截至2020年4月1日孙春雷欠付租金33.4万元，截至2019年12月孙春雷欠付水电费139091.41元。2018年9月21日，孙春雷向电信公司出具承诺书1份，载明截至租期到2019年2月1日止涉案房屋尚欠租金36.47万元，承诺于2018年10月8日前付清。2020年3月17日，电信公司向孙春雷发送催告函，通知孙春雷双方合同于2020年4月1日解除并要求支付欠付租金、水电费等相关费用。 另查明，涉案房屋系浙江省电信实业集团有限公司所有，其已将涉案房屋出租的权利义务全权授权给电信公司。 一审法院认为，双方之间订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应按合同约定履行各自的合同义务。本案中，关于电信公司的各项诉讼请求，该院评析如下：一、关于解除合同及腾退房屋。因孙春雷逾期支付租金，已构成违约，电信公司有权单方解除合同，解除时间为解除意思到达孙春雷处。因电信公司已提交解除函证实孙春雷已收到解除通知，且孙春雷对该解除函并无异议，故解除时间为解除函载明的解除时间即2020年4月1日，对于电信公司要求解除合同的诉请该院予以支持。因涉案房屋租赁合同已于2020年4月1日解除，孙春雷占有使用涉案房屋已丧失合法依据，对电信公司要求孙春雷腾退房屋的诉请，该院亦依法予以支持。二、关于不予退还定金、支付租金、水电费及占有使用费。根据电信公司提交的租金清单及水电费清单，孙春雷对于截至2020年4月1日欠付租金33.4万元，截至2019年12月欠付水电费139091.41元的事实予以认可，故该院对电信公司要求孙春雷支付该两部分费用的诉请予以支持。关于占有使用费，根据合同约定，租赁期届满或一方依据本合同提出解除、或双方协商一致解除等致使租赁关系终止时，乙方应负责腾退房屋……五天腾退期内的租金按租赁关系终止前的租金标准计取，五天腾退期满后的租金按终止前租金的150%标准计收。故根据上述确定的合同解除时间，孙春雷应当支付给电信公司自2020年4月2日至2020年4月6日按35500元／月标准计算，2020年4月7日起至实际腾退返还房屋之日止按53250元／月标准计算的占有使用费。关于没收定金，根据合同约定，乙方如未按期支付房租或有重大违约行为致使本协议解除的，甲方有权没收定金，故该院对于电信公司要求没收定金15万元的诉请亦予以支持。对于电信公司主张实际腾退之日止的水电费，因尚未产生亦未结算，电信公司可待实际产生后另行主张，该院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、电信公司与孙春雷2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月1日解除，孙春雷应于判决生效之日起三十日内腾退并归还给电信公司位于绍兴市越城区××街××路××号××楼××楼××楼及三个车库的部分（房屋）（面积约1990平方米）的房屋；二、孙春雷应于判决生效之日起三十日内支付给电信公司欠付租金人民币334000元、水电费139091.41元，同时孙春雷已缴纳的定金150000元不予退还；三、孙春雷应于判决生效之日起三十日内支付给电信公司自2020年4月2日至2020年4月6日按35500元／月标准计算，2020年4月7日起至实际腾退返还房屋之日止按53250元／月标准计算的占有使用费；四、驳回电信公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取5064元，财产保全费3720元，由孙春雷负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，上诉人对一审认定的欠付租金、水电费金额本身均无异议，故本案二审中的争议焦点主要是上诉人是否有权享受租金减免和被上诉人是否有权没收定金。纵观全案证据，上诉人主张享有租金减免权的理由是受新冠肺炎疫情影响，客观上存在租金支付困难。但根据其所依据的指导意见精神，减免租金的前提是双方遵守合同协议约定，后果是“可以”减免而非“应当”减免，而上诉人在新冠肺炎疫情爆发之前既已存在逾期未支付租金之情形，被上诉人亦明确表示不同意减免，且该指导意见本身并非是人民法院审理案件的裁判依据，故上诉人诉请减免至少2个月租金的理由缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。结合案涉《房屋租赁合同》第2.4条关于定金的约定，被上诉人在上诉人未按期支付房租致使协议解除的情形下，有权没收该笔15万元定金。现上诉人违约事实清楚，被上诉人没收定金于法有据，上诉人主张该15万元名为“定金”实为“订金”的理由，与合同约定不符，本院不予采信。至于案涉房屋的维修问题，因本案已进入二审程序，为充分保障双方当事人对该问题的审级利益，上诉人应当就此另行主张。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为4615元，由上诉人孙春雷负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  梅 云 审判员  姚 瑶 二〇二〇年八月三十一日 书记员  张 珺 ?*MERGEFORMAT?8? ?*MERGEFORMAT?7?