安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1595号上诉人（一审原告、反诉被告）：芜湖市港航管理局（地方海事局）。法定代表人：詹应线，该局局长。委托诉讼代理人：丁全，安徽思文律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖军，安徽思文律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：晋起号。上诉人芜湖市港航管理局（地方海事局）（以下简称芜湖市地方海事局）因与被上诉人晋起号房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初9935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芜湖市地方海事局上诉请求：撤销一审判决，依法改判芜湖市地方海事局承担维修费用15374.26元，晋起号支付芜湖市地方海事局水电费4590元。事实和理由：1、芜湖市地方海事局应承担的维修费用为15374.26元。经重庆正平工程造价咨询有限公司鉴定，最终确定双方一致确认的工程量造价计15374元，未达成一致的工程量造价30679.68元。该30679.68元维修费用并非因漏雨造成，晋起号亦未提供证据证明系漏雨造成，晋起号关于芜湖市海事局承担该30679.68元的维修费用的主张，无事实依据。2、晋起号应当支付芜湖市地方海事局水电费4590元。在芜湖市地方海事局提交的微信记录中，芜湖市地方海事局对于晋起号拖欠的水电费已经与晋起号进行了核实，晋起号也予以认可。晋起号未向本院提交书面答辩意见。芜湖市地方海事局向一审法院起诉请求：1、晋起号支付房屋租金119133元；2、晋起号支付违约金33000元、律师费4000元、拖欠的水电费4590元。晋起号向一审法院起诉请求：1、芜湖市地方海事局支付维修费61600元；2、芜湖市地方海事局返还履约保证金50000元；3、芜湖市地方海事局给付晋起号违约金及损失50000元；4、芜湖市地方海事局给付晋起号律师费12500元。一审法院认定事实：2015年10月9日，晋起号通过竞租方式承租了芜湖市地方海事局所有的位于芜湖市港航大厦一楼一间临街门面房（建筑面积为354.57平方米）并签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限为三年（自2015年11月1日至2018年10月31日）；每年租金为178700元，签订本合同后5个工作日内，晋起号付清第一个合同年度的租金178700元并交纳50000元作为本合同的履约保证金，以后合同年度的租金在上一个合同年度结束前1个月支付至芜湖市海事局指定账户，先付租金后使用；芜湖市地方海事局积极配合晋起号以移交日现状办理移交；租赁期限内，晋起号自行负责出租标的的日常维护、维修；晋起号未按本合同约定支付租金时，芜湖地方海事局有权单方解除本合同并要求晋起号向芜湖地方海事局一次性支付相当于本合同标的租赁价款30%的违约金；本合同争议处理过程中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的诉讼费、律师费等费用。合同签订后，芜湖地方海事局将案涉房屋交付给晋起号，晋起号依约交纳了三个合同年度的租金共计536100元以及履约保证金50000元。租赁期限届满后，双方未续签合同，晋起号于2019年6月30日将案涉房屋交还给芜湖地方海事局。在租赁过程中，因案涉房屋出现漏水现象，晋起号分别于2016年11月和2017年4月对案涉房屋的屋顶、室内装修进行了维修。根据2017年4月份的维修报价表载明，墙纸、墙面墙纸铲除、墙面批灰面积均为517.44平方米、护墙板面积为388.08平方米、顶面批灰乳胶漆面积为223.71平方米，另晋起号提交的两张收款收据载明，晋起号在2016年11月和2017年4月分别支付了维修费6000元和55600元。庭审中，芜湖地方海事局对晋起号主张的维修费数额不予认可，并申请对案涉房屋的装修工程及屋面工程项目的工程造价进行鉴定，受委托的重庆正平工程造价咨询有限责任公司于2020年3月25日作出鉴定意见书，鉴定意见为：案涉房屋装修工程项目维修项目中，房屋装饰装修的工程总造价为：（一）达成一致的工程量的造价：1、装修工程（部分工程量）8934.71元；2、屋面工程6439.55元；共计15374.26元；（二）未达成一致的工程量的造价：装修工程（不含达成一致的工程量）30769.68元。芜湖地方海事局为此次鉴定支付鉴定费3000元。一审法院认为：关于本诉部分。双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。案涉租赁合同已于2018年10月31日届满，而晋起号至2019年6月30日才将案涉房屋交还，应当支付芜湖地方海事局8个月的房屋占用费。合同未约定占用费的计算标准，参照合同期内的租金标准计算，考虑到晋起号两次维修房屋必然影响其正常使用，酌情予以减少一个月的租金，故晋起号应支付芜湖市地方海事局房屋占用费104242元（178700元/年÷12个月×7个月）。关于芜湖市地方海事局主张的违约金和律师费，因案涉租赁合同已履行完毕，在合同期内并未有违约行为，不能适用案涉合同的违约条款，故芜湖市地方海事局的上述两项请求无事实和法律依据，不予支持。关于芜湖市地方海事局主张的水电费，其未能提交充分证据证明晋起号欠缴水电费的具体数额，应承担举证不能的不利后果，不予支持。关于反诉部分，晋起号主张案涉房屋存在漏水现象，并进行了两次维修，芜湖地方海事局对此节事实予以认可，但认为维修费用过高，经芜湖地方海事局申请，一审法院委托鉴定机构对案涉房屋的合理维修费用进行了鉴定，对于鉴定意见中双方达成一致的工程量造价15374.26元，予以确认，对于双方未达成一致的工程量造价30769.68元，芜湖地方海事局不予认可，认为因漏水需要维修的包厢只有1、2、3号，但对其未能提交证据予以证实，结合报价表中载明的维修面积，其实际维修范围并不限于1、2、3号包厢，因此对于双方未达成一致的工程量造价30769.68元，予以确认。上述维修费用合计46143.94元，系晋起号在案涉房屋需要维修时而支出的合理费用，应由芜湖地方海事局负担。晋起号主张按维修费收据载明的金额61600元计算维修费，但该收据并非正规发票且其自认是事后补开，其亦未提交其他证据对其主张费用的合理性予以佐证，故参照鉴定意见作出维修费46143.94元的认定，对晋起号的该项主张不予支持。关于晋起号主张的违约金及损失50000元、律师费12500元，因芜湖地方海事局已按合同约定将案涉房屋以现状移交给晋起号，而在租赁期内系由晋起号负责案涉房屋的日常维护、维修，晋起号未能提交证据证明芜湖地方海事局在合同履行期间存在违约行为，故晋起号的该项反诉请求无事实依据，不予支持。关于晋起号已支付的履约保证金50000元，因其在合同履行期间并未违约，故芜湖地方海事局应予返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、晋起号于判决生效之日起十日内给付芜湖市地方海事局房屋占用费104242元；二、驳回芜湖市地方海事局的其他诉讼请求；三、芜湖市地方海事局于判决生效之日起十日内给付晋起号维修费46143.94元；四、芜湖市地方海事局于判决生效之日起十日内返还晋起号履约保证金50000元；五、驳回晋起号的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1757元，由芜湖市地方海事局负担617元，晋起号负担1140元；反诉案件受理费1891元，由晋起号负担847元，芜湖市地方海事局负担1044元；鉴定费3000元，由晋起号负担753元，芜湖市地方海事局负担2247元（鉴定费芜湖市地方海事局已预交，晋起号将其负担部分于判决生效之日起十日内一并给付芜湖市地方海事局）。双方当事人在二审中均未提交新证据，本院对一审认定的案件事实予以确认。本院认为，合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。从晋起号提供的照片、芜湖地方海事局自认的事实来看，晋起号承租的案涉房屋确实存在渗水的质量问题，芜湖市地方海事局作为出租人未履行维修义务，应当承担赔偿维修损失的违约责任。芜湖市地方海事局未能提供证据证明渗水仅发生在1-3号包厢，结合晋起号提交报价表，维修费用单据及鉴定机构现场勘查情况来看，一审确定维修费用46143.94元有事实依据。芜湖市海事局未举证证明其代晋起号支付的电费的具体数额，对于其该诉讼主张不予支持。综上所述，芜湖市地方海事局的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费234元，由芜湖市港航管理局（地方海事局）负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年八月六日书记员  季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。