四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初1881号 原告：左岸玲，女，1997年12月13日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：林华溢，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：李佳佳，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都隆聚德房地产营销策划有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易实验区成都市天府新区华阳街道海昌路68号3幢1楼26号。 法定代表人：刘艳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：成都虹湾豪生酒店管理有限公司。住所地：成都高新区九兴大道9号1层6号。 法定代表人：冯蜀文，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理人。 原告左岸玲与被告四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，原告左岸玲申请追加成都隆聚德房地产营销策划有限公司（以下简称隆聚德公司）、成都虹湾豪生酒店管理有限公司（以下简称虹湾公司）为被告，本院予以准许，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左岸玲的委托诉讼代理人林华溢、被告东华公司、虹湾公司的委托诉讼代理人张强、被告隆聚德公司的委托诉讼代理人罗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告左岸玲向本院提出诉讼请求：1、判令左岸玲与东华公司签订的《房屋买卖合同》无效；2、东华公司向左岸玲退还全部购房款1024670元；3、东华公司以1024670元本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月26日起计算至全部清偿完毕之日的利息损失，暂计算至2019年12月26日，为11267.1元；4、本案案件受理费、保全费由东华公司承担。诉讼中，左岸玲增加诉讼请求：要求隆聚德公司、虹湾公司共同承担返还购房款的责任，变更第一项诉讼请求为：判令解除左岸玲与东华公司签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：2019年5月30日，左岸玲经链家网介绍，与东华公司签订了《房屋买卖合同》，约定由左岸玲购买东华公司名下物业“东华虹湾中心”项目1栋10楼11号房屋，建筑面积为107.86平方米，实际成交价格为1024670元，购房款分三次支付，三次支付时间分别为：签约当日（5月30日）、6月30日和9月30日。合同签订后，左岸玲如约按期支付了全部房款，多次刷卡共支付1024670元。2019年9月30日为双方约定的房屋交付日期，东华公司无任何正当理由拒绝向左岸玲进行交付，并且在支付完全部房款后东华公司才告知左岸玲项目土地性质为科研用地，且不能给个人办理房产证，要求左岸玲自行注册公司，然后才能办理房产证。综上所述，左岸玲与东华公司签订的合同已经违反了法律强制性规定，理应无效。东华公司在销售过程中未能履行如实告知义务，诓骗左岸玲与之签订了《房屋买卖合同》并支付了全部房款，严重侵犯了左岸玲的合法权益。左岸玲在买房过程中，将两笔款项分别付给了隆聚德公司、虹湾公司，并开具了收据。为维护左岸玲合法权益，故诉至法院。 被告东华公司辩称：案涉房屋买卖合同系东华公司和左岸玲之间真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性、强制性规定，应为有效。即使合同无效，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，东华公司仅应就房屋买卖合同取得财产进行返还，左岸玲自身就房屋买卖合同的签署行为，具有主观过错，其请求的利息没有事实和法律依据。 被告虹湾公司辩称：虹湾公司仅作为案涉房款的代收方，不应当就案涉房屋买卖合同无效及购房款的返还承担任何责任。 被告隆聚德公司辩称：左岸玲在隆聚德公司的销售服务基础上与东华公司签订房屋买卖合同，同时也签署房屋认购合同，该认购合同明确约定了房屋的成交单价总价和支付方式，隆聚德公司认为合同依法签订，成立并有效。隆聚德公司以自己代理行为收取服务佣金，按照与东华公司之间的约定，自行向左岸玲收取佣金，实际上该佣金是由东华公司向隆聚德公司支付的代理佣金。如果本案合同被认定为无效，应当由东华公司全额退还所有款项。 经审理查明，2019年5月8日，合同载明的甲方东华公司与乙方左岸玲签订《房屋认购合同》，约定：甲方愿意将该房屋销售给乙方。甲乙双方在本协议签订后，乙方还应与甲方签订《房屋买卖合同》，关于房屋交付、现状、税费负担、交房等以乙方与开发商签订的《房屋买卖合同》为准。项目坐落于成都市高新区华璞悦，国有土地使用证号为：成高国用（2011）第××号，用途为科研设计用地。双方交易的房屋位于成都市高新区，建筑面积107.86平方米。经双方协商一致该房屋成交价9500元／平方米，成交总价1024670元，乙方于本合同签订当日支付定金50000元，于2019年5月20日之前支付剩余房款。合同尾部，甲方处未加盖东华公司印章，桂强在甲方置业顾问处签名，隆聚德公司认可桂强系该公司员工，左岸玲在乙方处签名。 2019年5月30日，东华公司（甲方）与左岸玲（乙方）签订了《房屋买卖合同》（编号：HW011011），约定：在乙方对甲方投资开发的“东华虹湾中心”（推广名：东华•虹湾1号）项目予以考察并对项目开发现状有充分了解后，乙方自愿购买甲方投资开发的“东华虹湾中心”项目的房屋，甲方亦同意将其开发的非自用部分物业转让给乙方。东华公司以出让方式取得位于成都市高新区九兴大道9号地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为GX1-6-10号，土地使用权面积为34541.52平方米。经国家相关部门批准，东华公司在该地块开发“东华虹湾中心”项目。该项目的建设工程规划许可证号为510107201339027，建筑工程施工许可证号为：CGGJ（2013）-J200。经政府相关部门批准，上述地土地的规划用地性质为科研设计用地。投资开发单位：东华公司、四川虹湾置业有限公司。乙方受让的物业位于“东华虹湾中心”项目1栋10楼11号房屋，建筑面积为107.86平方米，销售单价为7600元/㎡，总价款为819736元。乙方采取分期付款，乙方应当在签订本房屋买卖合同之日起当日内向甲方支付房屋价款307401元（含已交定金50000元）。2019年6月30日前向甲方支付房屋价款307401元，于2019年9月30日前向甲方支付房屋价款204934元。甲方向乙方交付物业的交房标准为清水房。甲方应于2019年9月30日前向乙方交付物业，如甲方逾期交房，则每逾期一天应按乙方已付房款的万分之三承担违约金。产权的办理：甲方保证在房屋正式交付后两年内根据国家相关政策办理完项目房屋初始登记（即甲方取得科研用途的房屋大产权证或权属证明），并协助乙方根据国家政策办理完毕相关分户权属手续（现行政策规定本物业需以高新区企业法人进行初始产权登记，后期实际办理产权证时以当时的国家政策规定为准）。 同日，东华公司（甲方）与左岸玲（乙方）签订了《〈房屋买卖合同〉补充协议》，对房屋基本情况、共有权益、逾期付款、面积差异等事宜进行补充约定。 2019年5月8日，左岸玲向隆聚德公司指定的成都嘉熙联行房地产营销策划有限公司转账50000元。2019年5月30日，左岸玲向东华公司转账257401元，东华公司出具《收据》，载明收到左岸玲购房款1-10-11金额为307401元（包含定金50000元）。 2019年5月30日，左岸玲向隆聚德公司指定的成都嘉熙联行房地产营销策划有限公司转账204934元，隆聚德公司出具《收据》，载明收到左岸玲10-11购房款204934元。 2019年6月30日，左岸玲向东华公司转账167401元、140000元，东华公司出具《收据》，载明收到左岸玲购房款1-10-11金额为307401元。 2019年9月26日，左岸玲向东华公司指定的虹湾公司账户转账204934元，同日，东华公司向左岸玲出具《收据》，载明收到左岸玲购房款1-10-11金额为204934元。 2011年3月3日，东华公司取得成都高新区九兴大道9号地块的《国有土地使用权证书》，地号为GX1-6-10；地类（用途）为工业用地；使用权类型为出让。东华公司于2013年取得《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》【编号CGGJ（2013）-J200】，在该两份许可证上载明的建设项目名称均为“四川东华机械集团有限公司研发楼”。东华公司在建设过程中，以“东华虹湾中心”项目面向社会公开出售。案涉房屋尚未交付。 成都市不动产登记信息摘要载明：房屋坐落高新区九兴××××栋，权利人东华公司，登记时间2008年7月30日，建筑面积1148.46平方米，有抵押权登记，查封登记：成都高新技术产业开发区人民法院、成都市武侯区人民法院。 四川虹湾置业有限公司为虹湾公司的股东，四川虹湾置业有限公司的法定代表人为杨永东，东华公司的法定代表人为杨永东。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、房屋认购合同、房屋买卖合同、转账凭证、收据、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、成都市不动产登记信息摘要等证据予以证明。 本院认为，东华公司取得案涉地块工业用地的国有土地使用权，也取得了在该土地上建设研发楼项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，其建设研发楼符合相关规划要求，建设项目合法。东华公司在该项目实施过程中，将在工业用地上修建的研发楼以作为投资开发的东华虹湾中心项目对外分割出售，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条的规定，左岸玲与东华公司签订的《房屋买卖合同》所涉房屋因系合法建筑，且作为《房屋买卖合同》的缔约主体、内容均不违反法律法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应当认定左岸玲与东华公司签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议有效。但因案涉房屋至今未按约交付，且因案涉房屋国土性质为工业用地，案涉房屋不具备办理房屋分户不动产权证的条件，故案涉合同存在履行障碍，左岸玲取得房屋权属的合同目的必然无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项的规定，案涉合同应当予以解除，故对左岸玲主张解除案涉合同的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，东华公司应向左岸玲退还房款，对东华公司应向左岸玲退还房款的金额问题，本院认为，隆聚德公司在案涉项目售楼中心以东华公司的名义对外销售房屋，隆聚德公司代表东华公司与左岸玲签订房屋认购合同，东华公司与隆聚德公司之间形成委托代理销售关系，隆聚德公司作为受托人其销售代理行为实际代表的是东华公司的行为，隆聚德公司收取购房款204934元的行为也应依法代表东华公司的收款行为，应当由东华公司向左岸玲予以返还，对东华公司辩称其未授权隆聚德公司收取房款，即使要退还房款，仅对东华公司已收取的房款819736元予以退还，本院认为，东华公司是否授权隆聚德公司收取房款，系双方内部委托代理关系，不能约束左岸玲，左岸玲在案涉房屋销售中心购买案涉房屋，隆聚德公司代表东华公司进行销售，隆聚德公司销售的房价为1024670元，东华公司未提供证据证明其告知左岸玲隆聚德公司无权代为收取房款，故左岸玲有理由相信隆聚德公司收取的房款即代东华公司收取，该款应由东华公司予以返还，对东华公司的辩解意见，本院不予采纳。另东华公司直接向左岸玲收取的购房款为819736元，故东华公司应向左岸玲返还购房款共计为1024670元，且应向左岸玲支付以1024670元为基数自2019年9月26日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 对左岸玲主张隆聚德公司承担共同返还房款的诉讼请求，本院认为，隆聚德公司收取的房款系代东华公司收取，其法律后果应由东华公司承担，左岸玲主张隆聚德公司承担共同返还房款的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 对左岸玲主张虹湾公司承担共同返还房款的诉讼请求，本院认为，东华公司指定将部分房款通过虹湾公司收取，左岸玲主张东华公司与虹湾公司构成关联公司，要求虹湾公司承担共同返还房款的责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除左岸玲与四川东华机械集团有限公司签订的《房屋买卖合同》； 二、四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还左岸玲购房款1024670元及利息（利息的计算方法为：以1024670元为基数自2019年9月26日起至付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回左岸玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7062元，由四川东华机械集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李荣芳 二〇二〇年八月十七日 书记员  韩金利