河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初6820号原告卫风霞，女,1963年3月23日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托代理人王德豪，男,1957年12月8日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。系原告丈夫。代理权限：特别授权。委托代理人**曦，男,1984年9月28日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。系原告之子。代理权限：特别授权。被告河南省美景之州地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区枫香街与紫竹路交叉口向南100米路西。法定代表人梁俊，总经理。委托代理人王洋洋，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人怯丹丹，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告卫风霞与被告河南省美景之州地产开发有限公司（以下简称“美景之州公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王德豪、**曦、被告委托代理人王洋洋、怯丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年12月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告公寓一套（位于高新技术产业开发区红叶路89号1幢4单元6层2276号房）。被告进行营销宣传时宣称该房屋为居住型公寓，但在签订《商品房买卖合同》时，被告在未向购房者说明的情况下，将商品房用途由居住性公寓改为办公，被告此行为涉嫌“虚假宣传违规销售”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告属严重违约。被告宣传及样板间的展示，均显示该房屋为居住型公寓，但事实上该房屋作为居住公寓或办公用房，其噪声与日照标准均达不到相关要求。为满足原告的使用要求，原告需支付大量资金进行改善并需持续性投入，且房屋无法正常享受正常通风和日照，相关噪声和日照标砖达不到规定要求，该部分是由被告在设计、建造时的缺陷造成，被告需向原告支付因缺陷方案设计造成的损失，其中噪声和通风设计缺陷直接导致延迟交房，直至2020年5月8日未能实施改造满足房屋正常使用要求，按照购房协议至2020年5月8日，被告延迟交房222天，被告应补偿原告24674.37元（555729×0.002×222）、物业管理服务费1649.16元（183.24×9）。房屋室内日照因方案设计缺陷导致隔层部分不满足日照要求，要求被告进行设计改造，使销售的loft产品满足正常日照规范设计要求。综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院。请求法院判令：1、被告尽快完成噪声、通风和日照涉及方案修正和施工整改，满足销售产品商住两用loft正常使用标准；2、被告赔偿因噪声、通风、日照不满足要求，缺陷交房给原告造成的损失，自2019年9月28日暂计至2020年5月8日，合计为26323.53元，实际支付至被告整改满足居住要求时止；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、涉案房屋所在建筑工程已依法取得规划许可证，工程施工图设计文件已经审查合格，且涉案房屋已取得竣工验收备案，涉案房屋的设计、建设方案均符合法律规定并获得审批，合法合规。涉案房屋通过了竣工验收，达到交付使用的条件。涉案房屋所在工程已于2017年1月23日依法取得建设工程规划许可证，工程施工图设计文件经审查合格，且符合绿色建筑设计标准一星要求，涉案房屋室内环境质量控制符合《办公建筑设计规范》JGJ67-2006的规定。按照商业设计规范，商业地块设计不考虑日照要求。且涉案房屋已于2019年8月26日取得竣工验收备案，被告依法依规建设涉案房屋，并通过相关部门验收，达到交付使用的条件。二、被告在营销中心公示有房屋户型图、结构图，并设置有样板间，原告作为完全民事行为能力人，购置房屋需投入大笔资金，原告购买时必定经过充分的了解和审慎的思考，并最终与被告签订《商品房买卖合同》予以确认。且《商品房买卖合同》附件一中有原告所购具体房屋的平面图，原告在购买时即对房屋的性质及户型、结构有充分的了解，因此被告不存在任何的违约或欺诈。三、涉案房屋达到交付使用条件后，被告已按合同约定书面通知原告办理交付手续，根据双方合同约定，被告已将房屋交付给原告，原告应按照交付通知书规定的日期开始缴纳物业费。综上，被告与原告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，涉案房屋的规划、建设均合法合规，被告已按约定将房屋交付给原告。原告的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。本院确认如下案件事实：2017年12月18日，原告（××）与被告河南省美景之州地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于高新技术产业开发区红叶路89号1幢4单元6层2276号房。被告以出让方式取得了地块的土地使用权，土地规划用途为商业服务业，土地使用年限自2014年9月9日至2054年9月4日。该商品房的用途为办公。建筑面积46.04平方米，总房款555729元；付款方式及期限：约定金额：278729元，付款方式：现金，约定付款时间：2017年12月18日，交纳比例：50.16%；约定金额：277000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018年1月2日，交纳比例：49.84%。第八条交付期限：被告应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条（出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）约定内容已完成；前期物业管理已经落实。第九条约定：被告如未按照合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自2019年9月30日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2019年9月30日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金。原告在该合同××处签字捺印，被告在出卖人处加盖河南省美景之州地产开发有限公司印章。2018年5月12日，被告河南省美景之州地产开发有限公司出具发票载明：购买方为卫风霞，*房地产预收款*万科城，万科广场1号楼4单元6层2276（预收款）价税合计555729元。另查明：涉案房屋所在项目分别于2014年9月9日取得国有土地使用证、2017年1月23日取得建设工程规划许可证、2017年1月25日取得河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书建设工程规划许可证、2019年8月26日取得工程竣工验收备案证书。上述文件中多处显示涉案房屋用途为办公。日照分析报告书载明：结论：规范规定：住宅建筑间距应符合不低于大寒日日照2小时的标准要求，商业不考虑日照要求。经分析计算：该项目为商业地块，不考虑日照要求；位于拟建项目西侧祥营安置区M68-02地块的5#楼满足大寒日日照2小时的标准要求，3#楼日照受到影响，具体详见附表；位于拟建项目东侧万科城M67-04地块的4#住宅楼满足大寒日日照2小时的标准要求。涉案房屋已竣工验收备案，具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件，被告在合同约定的交付时间前向原告通知并实际交付了涉案房屋。以上案件事实有《商品房买卖合同》、发票、国有土地使用证、建设工程规划许可证、河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书建设工程规划许可证、工程竣工验收备案证书、质证笔录及开庭笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告称在双方签订《商品房买卖合同》时，被告未向原告说明情况，将商品房用途由居住型公寓改为办公，被告存在虚假宣传违规销售，且房屋噪声与日照标准均未达到相关要求。本院认为，第一、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为邀约。被告的销售宣传资料中出现“公寓”、“宜商宜居宜租”等内容凭一般人的日常经验即可判断与“住宅”存在明显区别，被告的宣传并不足以对原告签订房屋买卖合同、房屋价格产生重大影响，故被告关于涉案房屋的销售广告和宣传资料应视为要约邀请，而非要约。第二，原告作为具有完全民事行为能力的自然人，具备相应的阅读和理解能力，房屋用途是购买房屋的关键因素，原告在了解、协商、认购的过程中不可能忽略房屋的用途及包括使用年限在内的相关重要信息；涉案房屋的土地使用权年限为40年，规划用途为办公，有原告签字确认的房屋买卖合同及合同信息备案摘要中也有多处显示涉案房屋用途为“办公”，明显与原告所述称的宣传及样板间内容不符，原告应该及时认识到其欲购买房屋的具体性质情形，但其仍选择与被告签订涉案合同，故应认定原告对于涉案房屋属于非住宅的用途是知道或者是应当知道，其在此情况下与被告所签订的房屋买卖合同属于其真实的意思表示，房屋买卖合同对原告发生法律效力。第三、按照商业设计规范，商业地块设计不考虑日照要求，且涉案房屋已于2019年8月26日取得竣工验收备案，被告依法依规建设涉案房屋，并通过相关部门验收，达到交付使用的条件。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，由各方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，对各方均具有法律约束力。原告要求被告尽快完成噪声、通风和日照涉及方案修正和施工整改，满足销售产品商住两用loft正常使用标准；要求被告赔偿因噪声、通风、日照不满足要求，缺陷交房给原告造成的损失，自2019年9月28日暂计至2020年5月8日，合计为26323.53元，实际支付至被告整改满足居住要求时止，但其未提交有效证据证明其主张，对原告各项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告卫风霞的诉讼请求。案件受理费229元，由原告卫风霞负担。本判决为终审判决。审判员  吴瑞艳二〇二〇年八月二十八日书记员  罗小曼