四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初618号 本诉原告（反诉被告）：成都梦幻岛玩具有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道桃都大道中段888号1栋4单元3楼3号。 法定代表人：缪伟，执行董事。 委托诉讼代理人：唐玮，四川律盾律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：成都百伦商业管理有限公司。住所地：成都市郫县区犀浦镇国宁东路69号。 法定代表人：林晖，总经理。 委托诉讼代理人：黄乐明，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔小丽，四川督政律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）成都梦幻岛玩具有限公司（以下简称梦幻岛公司）与本诉被告（反诉原告）成都百伦商业管理有限公司（以下简称百伦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2020年1月15日立案受理，其后百伦公司向本院提起反诉，本院予以准许。依法适用简易程序对本反诉合并公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）梦幻岛公司法定代表人缪伟及其委托诉讼代理人唐玮，本诉被告（反诉原告）百伦公司委托诉讼代理人崔小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梦幻岛公司向本院提出诉讼请求如下：1．判令解除诉争双方签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议》；2．判令百伦公司退还梦幻岛公司押金3000元、保证金5000元，共8000元；3．判令百伦公司因违约向梦幻岛公司支付赔偿金共68483元（违约金7575.75元×3个月＋装修损失19554元（8700元＋6304元＋2650元＋1900元）＋收益损失（预估）26201.75元＝68483元）；4．判令百伦公司承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2019年9月6日，梦幻岛公司与百伦公司签订《租赁合同》《租赁合同补充协议》，约定由梦幻岛公司承租位于都江堰市伦商场大厅。2019年10月3日，百伦公司无故关闭梦幻岛公司的场地，导致其无法正常营业，后多次协商未果，故涉诉，望判如所请。 百伦公司辩称，1．梦幻岛公司未按时缴纳租金并办理相关证照，构成违约。《租赁合同》第四条第一款约定其应在签合同之日支付三个月租金，提前一个月支付下一季度的租金，但至今未付，也未按约定取得营业执照、税务登记证、娱乐经营许可证、卫生许可证等证照；2．《租赁合同》第七条第二款约定，百伦公司可以提前解除合同，故其未违约，无需退还押金及质保金，也不需支付赔偿金。 百伦公司向本院提起反诉请求如下：1．判令梦幻岛公司支付第一个月的租金4900元、水电费346.5元、物业费700元（20元／平方米·月×35平方米）；2．判令梦幻岛公司支付百伦公司代为处理会员退费相关事宜的损失5890元；3．判令梦幻岛公司承担反诉诉讼费；4.判令梦幻岛公司支付违约金（计算方式：以未付租金4900元为基数，按照每日千分之五的标准，从2019年9月7日其直至付清全部租金时止，暂计算至2020年4月22日为5586元）。事实和理由：2019年9月6日，诉争双方签订《租赁合同》《租赁合同补充协议》，约定由梦幻岛公司承租位于都江堰市伦商场大厅35平方米的区域经营“嘻咪幻想岛”童玩，租金4900元／月，梦幻岛公司应在签订合同当日支付3个月的租金，并自行取得合法证照（含营业执照、税务登记等），若未取得，或拖欠租金超过10日的，百伦公司有权提前终止合同，没收履约保证金，并无需补偿。梦幻岛公司至今尚欠租金4900元、水电费346.5元、物业费700元。因梦幻岛公司撤场前未处理会员退费事宜，导致会员维权，百伦公司代为其办理会员退费并因此遭受损失5890元，故涉诉，望判如所请。 梦幻岛公司就反诉辩称，1．同意支付水电费、租金，且约定的租金支付方式是按照营业额扣点支付，只有满一个月结算后再扣除；2．《租赁合同》中约定物业费应包含在15%营业额扣点中；3．梦幻岛公司与许书珍的聊天记录可以证明其愿意支付租金，延迟支付系百伦公司所致，其不应承担违约金；4．会员退费名单不一致，经核实，百伦公司退费共计4099元；5．梦幻岛公司未办理证照违反的是管理性规定，应由相关部门处理，而非导致合同无效或可撤销，或一方单方面解除，且百伦公司直至2019年10月18日才向梦幻岛公司函告解除合同事宜。办证延迟的原因系百伦公司过错导致。 本院经审查认定的事实如下：一、合同签订情况。2019年9月6日，梦幻岛公司（乙方）就承租百伦公司位于都江堰市伦商场大厅物业与百伦公司（甲方）签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》。其中，《租赁合同》约定（与本案有关的内容）：第一条、甲方或门店愿意就本合同之条款出租而乙方愿意就本合同内之条款租用位于都江堰市，物业计租面积35平方米。第二条、乙方租用该物业的经营范围为童玩，经营品牌为嘻咪幻想岛。第三条、租赁期限1年，自2019年9月6日起至2020年9月5日止。第四条、租金4900元／月，乙方应向甲方或门店一次性支付履约保证金5000元。如果乙方不履行或不完全履行合同义务或不符合合同约定的，甲方或门店有权抵扣或没收乙方履约保证金，以冲抵乙方的相应付款义务、赔偿义务或违约责任。本合同终止时，该履约保证金除用以冲抵乙方拖欠的租金、违约金及应承担的其他费用外，剩余部分在乙方按本合同约定交还该物业90日后无息退还乙方。乙方应于本合同签署之日一次性支付履约保证金、三个月的租金；乙方应提前一个月支付下一季度的租金。第五条、甲方或门店有义务保证具有将该物业出租给乙方的合法权利并按照本合同约定提供该物业供乙方使用，甲方或门店负责为商场公共区域提供正常营业条件。第六条、租赁期间乙方有权使用房屋内所有设施设备，租赁期满后，乙方有权撤除乙方经营专用设备。房屋固定设施和装修乙方不得撤除，归甲方或门店所有。乙方必须自行取得在该物业内进行经营的所有合法相关营业证照（含营业执照、税务登记证等），并应合法经营、依法纳税，服从甲方或门店对租赁物业的管理，同时，乙方必须自行取得并向顾客无条件提供合法零售发票。第七条、乙方逾期交纳租金，每日按逾期款项的千分之五向甲方或门店支付违约金。此违约金条款不影响本合同其他条款的执行。租赁期间，乙方发生下列情况之一的，甲方有权提前终止合同，并没收履约保证金，停止水、电、空调的供应，且无需给乙方任何补偿。乙方应按照甲方提前终止合同通知要求时间内撤场，否则甲方或门店有权采取强制清场措施，以防止损失进一步扩大……乙方未取得合法相关营业证照（包括但不限于营业执照、税务登记证）的……拖欠租金超过10日的……除非本合同约定或者另有法律规定，任何一方均不得单方提前解除合同，否则对方有权要求继续履行合同或者要求违约方承担三个月租金作为违约金；第八条、自本合同租赁期满或提前终止之日起3日内（包含节假日），乙方应拆除其经营专用设备，搬离并交还该物业。对未经甲方或门店同意留存的物品或装置，即被视为乙方放弃其享有的权益，甲方或门店有权清除和处理，相关费用由乙方承担。乙方逾期不搬离或不交还该物业的，乙方自行承担其货品之任何损坏、丢失等责任。第十一条、其他约定第四项特别条款。本合同经甲乙双方签字或盖章后生效。租金140元／㎡·月，物业20元／㎡·月，扣点15%，二者取其高，自收银。该合同除去此“特别条款”为手写内容外，其余部分皆为打印。 同日，双方又签订《租赁合同补充协议》，约定（与本案有关的内容）：一、甲乙双方一致同意乙方向甲方或门店支付下列相关费用，由甲方或门店提供相应劳务或服务：物管费20元/日·㎡。水电费：实用电费/月。二、支付时间：如上述费用为月固定费用的，则支付时间为协议约定期间内当月20日前（节假日顺延）。 二、合同履行情况。合同签订后，梦幻岛公司依约向百伦公司缴纳装修押金3000元、保证金5000元，百伦公司向梦幻岛公司交付物业。梦幻岛公司随即对其物业进行装修，并依约入场经营物业一月，未取得相关营业证照。梦幻岛公司未向百伦公司交付一月租金，月租金应为7575元（计算方式：当月营业额50505元×约定扣点15%）。梦幻岛公司尚欠百伦公司水电费共计346.5元。 2019年10月3日，百伦公司清场收回案涉物业，双方发生纠纷，梦幻岛公司报警。根据都江堰市公安局幸福派出所处警记录显示，“经了解，是艾丽、艾俊在百伦租下一个铺面，由于合同问题，高虎受上级指示将其东西收走，现场调解无果”。梦幻岛公司陈述艾丽系其公司股东。 2019年10月4日，梦幻岛公司缪伟就缴纳租金一事与百伦公司招商部主管许书珍的微信聊天记录，显示“都江堰嘻咪幻想岛从9月4号到10月3号一个月营业额：50505元，请贵公司核对并结算相应提成，我公司好及时打款”。 梦幻岛公司于2019年10月18日撤场后，百伦公司代其向梦幻岛公司的客户办理会员退卡费用，百伦公司主张其向胡棚然、马志豪等会员30人退费共计5890元。梦幻岛公司确认退费金额计4099元。 上述事实，有诉争双方于庭审中的陈述及《租赁合同》《租赁合同补充协议》《接（报）处警登记表》、微信聊天记录等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，梦幻岛公司与百伦公司签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议》是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，故本院认为上述合同依法成立并有效，对诉争双方均有约束力。庭审中，诉争双方均要求解除合同，对此本院应予支持。故，本院确认梦幻岛公司与百伦公司所签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议》予以解除。 本案争议的焦点在于：一、合同解除的归责认定问题；二、合同解除后诉争双方费用的结算问题。 一、合同解除的归责认定问题。梦幻岛公司主张因百伦公司强行要求梦幻岛公司撤场，系百伦公司违约致合同解除。百伦公司抗辩称梦幻岛公司存在违约行为致合同解除，表现在以下二点：一是逾期支付租金的违约行为；二是未按合同约定取得合法相关营业证照。本院认为，一是梦幻岛公司不存在逾期支付租金的违约行为。理由如下：其一，《租赁合同》第四条第一款约定月租金4900元、第三款约定的“乙方应于本合同签署之日一次性支付履约保证金、三个月的租金”以及第七条约定的逾期付款违约金等内容，是百伦公司事先拟定的可以重复使用的格式条款，而在该合同第十一条第四项“特别条款”处，以手写“租金140元/㎡·月，物业20元/㎡·月，扣点15%，二者取其高，自收银”的表述内容，显然与前格式条款内容不一致。本院认为手写的特别条款是双方在格式条款文本上所作出的特殊约定，是对前述的租金约定内容的修改，故租金的计算应以第十一条第四项“特别条款”为准。其二，在庭审中双方对租金为7575元的计算方式是按照月营业额乘以15%的予以认可，但双方未约定扣点费结算的相关内容，如结算时间，付款时间等。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，在双方均未证明其已就营业额结算及付款时间另行达成约定的情形下，百伦公司可以随时要求梦幻岛公司履行支付费用，但需给对方必要的准备时间。结合梦幻岛公司所出示的其法定代表人缪伟与百伦公司工作人员许书珍的微信聊天记录，2019年10月4日梦幻岛公司要求百伦公司对9月4号到10月3号营业额进行核对并结算，但百伦公司后续一直未履行，从而导致租金、物业费一直未付，故本院认为梦幻岛公司不存在逾期支付租金的违约行为。二是梦幻岛公司未取得相关营业证照等证照，确实存在一定的违约行为。理由如下：根据《租赁合同》约定，梦幻岛公司应办理相关营业执照等证照，否则，百伦公司有权提前终止合同。但该合同未约定办理相关营业证照的具体时间，在履行期限不明确的情况下，百伦公司应当给予对方必要的准备时间采取补救措施，按照有利于实现合同目的的方式履行，但百伦公司并未给予梦幻岛公司必要的准备时间进行补救，而是合同履行仅一月后即强行要求梦幻岛公司撤场，直接导致合同的解除，确有不妥之处。关于梦幻岛公司主张未办证照是因百伦公司原因致使其直至2019年10月8日才领取《租赁合同》，并出示了其法定代表人缪伟与百伦公司工作人员许书珍的微信聊天记录，本院认为该记录只能证明2019年10月8日前梦幻岛公司未领取到租赁合同的事实，但并不能证明导致未办证照的原因系百伦公司造成，梦幻岛公司应承担举证不能的法律后果。综上，本院认为双方均有一定的违约行为，对合同的解除均负有一定的责任，根据合同约定“除非本合同约定或者另有法律规定，任何一方均不得单方提前解除合同”，百伦公司应负的违约责任应大于梦幻岛公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。 二、合同解除后诉争双方费用的结算问题。 1．关于百伦公司主张的欠付租金及物业费。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，庭审中诉争双方对梦幻岛公司尚欠付百伦公司7575元以及该金额的计算方式是按照梦幻岛月营业额50505元×扣点费15%执行的事实予以确认，依照前述规定，本院认为梦幻岛公司应当向百伦公司支付该金额。现百伦公司仅要求梦幻岛公司给付5600元（租金4900元＋物业费700元），是其对自身合法权益的处置，本院予以准许，故梦幻岛公司需向百伦公司支付租金4900元、物业费700元。 2．关于百伦公司主张的水电费。庭审中诉争双方确认欠付水电费金额为346.5元，故本院认为梦幻岛公司应向百伦公司支付该水电费。 3．关于百伦公司主张的代办会员退费费用。百伦公司主张，代梦幻岛公司向其会员退还会员费5890元。梦幻岛公司对此诉请自认代付金额为4099元。在百伦公司无其他证据予以印证的情况下，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，百伦公司对此应承担举证不能的责任。故本院认为该费用以梦幻岛公司自认金额为宜，即梦幻岛公司应向百伦公司支付代退会员费4099元。 4．关于百伦公司主张的违约金。百伦公司所主张的违约金系逾期付款的约定内容，双方在合同中未就不办证的违约行为设定违约金，百伦公司也未就梦幻岛公司未办证行为而遭受损失进行举证，故本院对百伦公司所主张的违约金不予支持。 5．关于梦幻岛公司主张的履约保证金。梦幻岛公司向百伦公司支付履约保证金为5000元，但双方就此金额是否应当没收产生分歧，梦幻岛公司主张如数返还，而百伦公司主张因梦幻岛公司违约其应没收。经审查，《租赁合同》第四条约定“如果乙方不履行或不完全履行合同义务或履行义务不符合合同约定的，甲方或门店有权抵扣或没收乙方履约保证金，以冲抵乙方的相应付款义务、赔偿义务或违约责任。”，而在该合同第七条又约定乙方未取得营业执照的，“甲方有权提前终止合同，并没收履约保证金”。本院认为，根据上下文行文逻辑，第四条已解释没收履约保证金的目的是冲抵相应付款义务，在没有其他明确相反表述的情形下，第七条没收履约保证金的目的也应理解为与第四条内容一致。故本院认为履约保证金应与梦幻岛公司欠付百伦公司费用进行品迭，即梦幻岛公司需向百伦公司支付费用5045.5元（计算方式：欠付的租金、物业费5600元＋水电费346.5元＋代退会员费4099元-履约保证金5000元=5045.5元）。 6．关于梦幻岛公司主张的装修押金。本院认为，合同解除后，百伦公司应当向梦幻岛公司退还押金3000元。 7．关于梦幻岛公司主张的违约损失赔偿。结合本院所查明的事实，诉争双方对合同的解除均负有一定的责任，百伦公司应负的违约责任大于梦幻岛公司。根据合同约定，任何一方均不得单方提前解除合同，否则对方有权要求继续履行合同或者要求违约方承担三个月租金作为违约金，则违约金为22725元（3个月×7575元/月）。鉴于百伦公司在合同解除后也积极向梦幻岛公司此前的客户会员退费，故本院根据合同履行情况、当事人的过错程度，酌定百伦公司向梦幻岛公司支付违约金15000元为宜。至于梦幻岛公司主张的其他损失，因未向本院提交合法有效的证据予以证明，且梦幻岛公司也存在一定的违约责任，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条，第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告（反诉被告）成都梦幻岛玩具有限公司与本诉被告（反诉原告）成都百伦商业管理有限公司于2019年9月6日签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议》； 二、本诉被告（反诉原告）成都百伦商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向本诉原告（反诉被告）成都梦幻岛玩具有限公司退还装修押金3000元； 三、本诉被告（反诉原告）成都百伦商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向本诉原告（反诉被告）成都梦幻岛玩具有限公司支付违约金15000元； 四、本诉原告（反诉被告）成都梦幻岛玩具有限公司于本判决生效之日起五日内向本诉被告（反诉原告）成都百伦商业管理有限公司支付费用共计5045.5元（计算方式：欠付租金、物业费5600元＋水电费346.5元＋代退会员费4099元-履约保证金5000元=5045.5元）； 五、驳回本诉原告（反诉被告）成都梦幻岛玩具有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回本诉被告（反诉原告）成都百伦商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币1812元，减半收取人民币906元，由本诉原告（反诉被告）成都梦幻岛玩具有限公司负担200元，百伦公司负担706元；反诉案件受理费人民币166元，减半收取人民币83元，由本诉原告（反诉被告）成都梦幻岛玩具有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 潘秀芳 二〇二〇年八月十二日 法官助理 邓 娟 书 记 员 甘小红