湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2822民初980号原告：湖北鑫麒麟管业有限公司，住所地：建始县工业园区，统一社会信用代码：91422822698004416U。法定代表人：刘吉友，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛承锋，湖北中利律师事务所律师。被告：湖北恩施华安节能玻璃有限公司，住所地：建始县工业园区B区，统一社会信用代码：91422822576985615W。法定代表人：张国华，该公司董事长。原告湖北鑫麒麟管业有限公司诉被告湖北恩施华安节能玻璃有限公司返还原物纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，在适用简易程序审理中，发现本案案情复杂，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定，裁定将本案转入普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告湖北鑫麒麟管业有限公司法定代表人刘吉友及其委托诉讼代理人毛承锋，被告湖北恩施华安节能玻璃有限公司法定代表人张国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾空并返还其非法占有的建始房权证县直公字第××号房屋（建筑面积5467.06㎡）、第××号房屋（总建筑面积2356.90㎡，被告实际使用面积500㎡）、第01778号房屋（建筑面积2527.71㎡）；2、被告自2015年3月3日至2019年12月31日前以共计8494.77㎡为基数每月18元/㎡的标准向原告支付房屋使用费739327.06元，并按照6%的标准支付逾期利息104323.73元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告均是建始县人民政府招商引资企业，原告在2010年7月30日与建始县国有资本投资运营有限公司（原为建始国有资产经营公司）签订了《房地产租赁合同》，原告租赁位于建始县工业园区约6000㎡的厂房，租赁期限为2010年7月30日至2013年7月30日，被告租赁位于建始县工业园区原烟厂的部分厂房，租赁期限为2013年10月21日至2018年10月21日，年租金12800元。2013年10月9日，原告向建始县人民政府请示将原告及被告租赁的场所整体提供给原告，恳请政府成立专班按照出让方式启动土地及地面资产出让的法定程序。2013年10月12日，建始县工业园区管理委员会向县政府请示实施意见，把原、被告租赁的场地厂房，整体按挂牌出让方式提供给原告，并确保被告正常生产秩序不受影响。2014年1月19日，建始县工业园区管理委员向县政府请示提出了现有几家租赁企业的过渡安置办法，确保被告的新厂址未选定及新厂房未建成投产前，正常生产经营秩序不受影响，其租赁主体变更为原告，租赁单价仍按政府统一租赁单价18元/年/㎡执行。2014年5月24日，由建始县工业园区管理委员会牵头，原、被告及建始县国有资本投资运营有限公司共同签订了《四方协议书》，约定建始县工业园区管理委员会代表政府承诺：一是在原租赁协议解除后至资产摘牌期间，被告的一切秩序维持现状运转；二是资产摘牌后，由工业园区管委会协助被告与摘牌方（即资产接收方）签订经营场地租赁协议。租赁期限按国资公司、工业园区原租赁惯例，可一次性签5年，租赁单价仍按18元/年/㎡的标准执行。过渡期后，被告若继续租赁，则由原、被告自行协商。在被告搬迁新场地或终止租赁协议不再续签时，确保被告在经营期间投资的电力设备等，参照工业园区前期企业搬迁惯例和办法，由工业园区管委会组织被告和原告，通过协商作价予以补偿。建始县国有资本投资运营有限公司承诺于2014年4月30日前同被告解除原租赁合同，做好原租赁合同解除后的后续工作。被告承诺于2014年4月30日前解除原厂房租赁合同，按照工业园区管委会承诺的过渡期安置办法，同摘牌方签订过渡期间的租赁协议。案涉房地产不是协议出让，而是依法拍卖受让，自2015年原告受让案涉房地产后至今被告没有与原告签订租赁合同。诉讼中，原告将第二项请求明确为被告自2015年3月3日起至2019年12月31日止按18元/年/㎡支付房屋使用费，自2020年1月1日起至房屋腾空并返还之日止按10元/月/㎡支付房屋使用费，并按照年利率6%的标准支付逾期利息。被告辩称，原告诉称我公司未支付2015年3月3日至2019年12月31日的房屋使用费即厂房房租，且单价为18元/年/㎡的标准，不知道原告有什么依据？因为我公司前期与建始县国有资本投资运营有限公司签订的租赁合同是连同厂房、员工宿舍、公司食堂一起打包承租的，年租金为12.8万元。原告称按照四方协议我公司应在2019年12月31日前腾退现在经营的厂房，而四方协议上没有这样的内容。按照原告诉状和四方协议所规定的条款，在过渡期后我公司搬迁新厂或者中止租赁合同不再续签时，原告应补偿我公司电力设施等不能搬迁的固定资产，原告已购得该厂房达5年时间，有没有和被告谈过一次不能搬迁财产的补偿事宜？被告认为原告什么时候到位补偿，被告则什么时候腾空房屋。本院根据当事人陈述以及审查确认的证据，认定事实如下：原、被告均为建始县人民政府招商引资入驻建始县工业园区的企业，双方分别与建始县国有资本投资运营有限公司签订《房地产租赁合同》，原告租赁位于建始县工业园区约6000㎡的厂房，租赁期限2010年7月30日至2013年7月30日，年租金为110000元；被告租赁位于建始县工业园区原烟厂的部分厂房，租赁期限2013年10月21日至2018年10月21日，年租金为128000元。2013年10月9日，原告向建始县人民政府请示将原告租赁场地及被告租赁场地按法定程序整体供给原告，肯请政府成立工作专班，按出让方式启动土地及地面资产出让的法定程序。2013年10月12日，建始县工业园区管理委员会向建始县人民政府请示提出实施意见，把原、被告及盛源塑编三家企业现有的租赁场地厂房，整体按挂牌出让的方式供给原告，确保被告及盛源塑编的正常生产秩序不受影响。2014年1月19日，建始县工业园区管理委员会向建始县人民政府请示提出了现有几家租赁企业的过渡安置办法，确保被告的新厂址未选定及新厂房未建成投产前，正常生产经营秩序不受影响，其租赁主体变更为原告，仍执行政府统一租赁单价18元/年/㎡。2014年5月24日，由建始县工业园区管理委员会（甲方）牵头，与原、被告及建始县国有资本投资运营有限公司签订《四方协议书》，约定建始县工业园区管理委员会代表政府承诺：一是在原租赁协议解除后至资产摘牌期间，被告的一切秩序维持现状运转；二是资产摘牌后，由甲方协助被告与摘牌方（即资产接收方）签订经营场地租赁协议。租赁期限：按国资公司、工业园区原租赁惯例，可以一次性签5年；租赁单价：仍按18元/年/㎡的标准执行。过渡期后，被告若继续租赁，则由原、被告自行协商。在被告搬迁新场地或终止租赁协议不再续签时，确保被告在经营期间投资的电力设施等，参照工业园区前期企业搬迁惯例和办法，由甲方组织被告和原告（资产接收方），通过协商作价予以补偿。建始县国有资本投资运营有限公司作为乙方承诺，于2014年4月30日前同被告解除原租赁合同，做好原租赁合同解除后的后续工作。被告作为丙方承诺，于2014年4月30日前同乙方解除厂房租赁合同，按照甲方承诺的过渡期安置办法，同摘牌方（资产接收方）签订过渡期间的租赁协议，履行协议义务。原告作为丁方承诺，及时主动与被告搞好协调沟通，同意在按招、拍、挂法定程序取得6000吨复合管材项目资产出让处置的条件下，切实按照甲方对被告的承诺协调，同丙方签订过渡期厂房场地租赁合同书，以确保被告在退出搬迁之前的顺利过渡，也可同被告就其它的合作方式形成意向共识。在被告过渡期或过渡期满搬迁新厂地、或终止租赁协议不再续签时，对被告在经营期间投资的电力设施等不能搬迁的固定资产，按照工业园区前期企业退出搬迁时的补偿办法，通过协商认可的方式给予接收补偿。2014年5月，建始县国有资本投资运营有限公司按照《四方协议书》的内容，给被告下发了《解除租赁合同通知书》，被告签收该通知书后，继续占有使用诉争地块的房屋和土地。2015年1月15日，恩施市金山拍卖中心有限责任公司发出《拍卖公告》《建始县P（2014）30号地块及地上房屋拍卖竞买须知》，其中分别载明“……本次资产转让以转让标的的现状转让”；“……出让方于2019年12月31日腾空该地块上房屋交予受让方，鑫麒麟管业地块改为建始县P（2014）30号地块，受让方受让该资产后在2019年12月31日腾空移交之前所涉租赁费用由租赁双方自行协商”。原告参与竞买，2015年1月23日原告与前述拍卖公司签署《拍卖成交确认书》，2015年3月3日原告与建始县国有资本投资运营有限公司签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》，其中载明“……本次资产转让以转让标的的现状转让”。2015年4月23日，建始县国有资本投资运营有限公司向原告交接前述交易房屋的产权证书。2015年8月3日，原告办理了建始房权证县直公字第××号、××号、××号房屋的《房屋所有权证》，案涉房屋坐落于县××州××社区××组。2016年7月23日，原告给被告送交《关于湖北恩施华安节能玻璃有限公司支付使用费和签订租赁合同的函》，要求被告以每月5元/㎡支付使用费，并要求被告与原告协商签订租赁合同。2016年9月23日，原告给被告发送《律师函》，要求被告腾退房屋并支付使用费。此后被告未与原告签订租赁合同，亦未腾退房屋。2016年10月21日，原告向本院提起诉讼，请求被告立即腾空并返还建始房权证县直公字第××号、××号、××号房屋，并按每月5元/㎡支付自2015年3月3日起至房屋腾退之日止的使用费。本院认为原告虽然通过法定程序取得了涉诉房屋的所有权，但其作为《四方协议书》的相对方也有义务将该协议中确定的责任和义务履行完毕，遂于2016年12月23日判决驳回原告的诉讼请求。原告不服判决提起上诉，2018年4月3日，湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出（2018）鄂28民终字314号民事判决，驳回上诉，维持原判。诉讼中，被告对原告主张其实际使用原告房屋总面积计算为8494.77㎡无异议，对使用费标准有异议，原告主张2015年3月3日至2019年12月31日期间共计57个月，月标准为12742.16元（总面积8494.77㎡×18元/年/㎡÷12个月），使用费计为726303.12元（12742.16元×57个月），2020年1月1日起至房屋腾空并返还之日止按10元/月/㎡计算；被告认为原租赁标准为年租金128000元，该期间使用费应计为608000元（128000元÷12个月×57个月），起算时间应以原告实际取得不动产登记证书之日，2020年1月1日之后的使用费标准应当相同。同时，因原告未维修厂房现已成危房，不久前建筑物脱落致工人受伤，医疗费用由谁承担？梅雨季节之时厂房变成湖泊，导致原材料和成品受雨水浸泡发霉报废，还有因为漏雨而电子设备短路，这些损失该谁负担？工人只能穿雨靴工作，安全生产谁来保障？电力设施等不能搬迁财产的补偿问题，如果调解不成也将另行起诉。本案在审理过程中双方达成协议，被告实际使用原告房屋的总面积计算为7480㎡。另，建始县工业园区管理委员会已完成企业退城进园工程建设的准备工作，现被告等企业可以入驻新园区。本院认为，从《四方协议书》内容看，协议约定了诉争不动产按招、拍、挂的法定程序出让，明确了四方在涉诉房屋和土地的权属发生变更前后各自应当承担的责任和义务，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对各方均有约束力。按照四方协议的约定，以及《建始县P（2014）30号地块及地上房屋拍卖竞买须知》载明的受让方受让资产后至2019年12月31日腾空移交之前所涉租赁费用由租赁双方自行协商的意见，2014年5月期间建始县国有资本投资运营有限公司即通知被告明确双方原租赁合同已解除，原告遂提出与被告签订新的租赁合同，后又发函要求被告腾退房屋并支付使用费，被告既未与原告签订租赁合同亦未腾退房屋。表明原、被告未就双方的租赁关系达成合意，因此被告继续使用原告房屋没有合同依据，故本案案由应为返还原物纠纷，原告主张被告腾空并返还房屋符合法律规定，本院予以支持。承前所述，2015年1月23日原告与拍卖公司签署《拍卖成交确认书》，2015年3月3日原告与建始县国有资本投资运营有限公司签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》，而拍卖公告和产权交易合同中均载明“本次资产转让以转让标的的现状转让”。原告据此主张房屋使用费的起算时间为2015年3月3日有合同依据，本院予以支持。房屋使用费标准，参照四方协议约定的租赁单价18元/年/㎡的标准确定。原告关于自2020年1月1日起至房屋腾空并返还之日止使用费按10元/月/㎡计算，以及按年利率6%支付房屋使用费逾期利息的诉讼主张，没有合同依据和法律依据，本院不予采信。被告关于电力设施等不能搬迁财产的补偿以及其他损失问题，其已明确另行起诉解决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湖北恩施华安节能玻璃有限公司将其使用的位于建始县业州镇七里坪社区三组的房屋（所有权证号：建始房权证县直公字第××号、第××号、第××号）腾空并交付原告湖北鑫麒麟管业有限公司；二、被告湖北恩施华安节能玻璃有限公司自2015年3月3日起至腾空并交付本判决第一项确定的房屋之日止以总面积7480㎡为基数、按18元/年/㎡支付原告湖北鑫麒麟管业有限公司房屋使用费；三、驳回原告湖北鑫麒麟管业有限公司的其他诉讼请求。上列判决确定被告湖北恩施华安节能玻璃有限公司应履行义务，限被告湖北恩施华安节能玻璃有限公司自本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12236.00元，鉴于本案实际情况，为切实减轻企业负担，本院决定免收。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  龙克亚人民陪审员  冯建华人民陪审员  陈大华二〇二〇年八月二十八日书 记 员  刘 怡