江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初2845号原告：方元，男，1989年2月6日出生，住江苏省宿迀市宿豫区。原告：朱琳，女，1989年10月24日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：方元，系朱琳丈夫，即本案第一原告。被告：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。法定代表人：陈尚生，该公司总经理。委托诉讼代理人：马震，该公司员工。原告方元、朱琳与被告恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方元及被告恒开公司的委托诉讼代理人马震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方元、朱琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告逾期交房违约金人民币69194.61元（以商品房房款489700元为基数，按日万分之一点五计算，自2016年12月31日起至2019年7月30号涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》之日止）；2.判令被告向原告给付租房费用1390元（自2018年8月1日至2018年8月22日止，以每平方16元/月计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买宿迁国际购物公园住宅区商品房一套。合同约定交房期限为2016年12月31日前，交房条件为取得工程竣工验收备案表。原告按约定支付购房款，但被告未按照合同约定交付符合条件的房屋。同时，被告未按承诺书、备忘录给付原告租金补贴。原告为维护合法权益，提起诉讼。被告恒开公司辩称，1.案涉房屋逾期交房除了公司原因外，还有政府的原因。在建设过程中自2015年到目前，每年宿迁市的建筑工地因青年运动会和二十国峰会、宿迁文明城市创建评测验收以及省市一些重大活动和环保问题要停工4个月以上，导致工程延期至2019年7月30日才取得工程竣工验收备案表。2.案涉房屋原告已确认收房，故截止时间应算至收房时间。3.我公司已向原告支付了租金补贴，对原告的损失已经进行填补，不应再向原告支付违约金。如果法院判决我公司承担违约金，应考虑原告的损失已经得到补偿，违约金标准应当降低。因政府行为停工期间的违约金及向原告支付的补偿金，应当进行扣除。4.承诺书及备忘录均是针对部分业主，是在承诺书和备忘录上签字确认的业主，并非全体业主，未签字的业主不应适用。本院经审理认定事实如下：2015年12月3日，原告方元、朱琳和被告恒开公司签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发建设的宿迁国际购物公园住宅区4幢1605号房。合同约定：商品房总价为489700元；出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一点五的违约金……。合同签订后，原告按约支付房款，被告未能在约定的期限内交付房屋。就逾期交房的行为，被告曾于2017年9月20日向业主出具一份承诺书，承诺从2017年9月21日起至交房之日止每户按购房面积每月8元/平方米的标准支付租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。此后被告陆续向原告支付租金补贴，2018年7月31日前的租金补贴已付清。2018年8月3日，因业主到市集访，经宿迁市信访局、宿豫区住建局和信访局处置形成一份备忘录。备忘录载明：开发商本次交房为临时交房；正式交房时间为2018年10月31日，同时支付违约金（无论是否交房，违约金必须支付）；不愿临时交付的业主，违约金按原标准累计，从8月1日起，租房费按每平方16元支付……。案涉房屋面积为122.45m2，其所属工程于2019年7月30日取得《工程竣工验收备案表》。另查明，2018年8月22日，被告将案涉房屋交付原告时，原告方元签署了《交（收）房确认书》，主要内容为：……并同意自收房之日起，不再要求恒开公司承担住房租金补贴。在正式交房前，延迟交房违约金按原标准执行。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，恒开公司与方元、朱琳签订的《商品房买卖合同》，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得工程竣工验收备案表时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。恒开公司作为专门从事房地产开发的公司，具有比普通人较高的专业预见和判断能力，应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。恒开公司主张自2015年起，因国家青年运动会、二十国峰会、宿迁市创建文明城市等一些重大活动导致建筑工地每年需停工四个月以上，但并未就上述事实提供证据予以证实，即使恒开公司认为上述情形属于不可抗力，亦未按照合同约定对不可抗力进行公告，故对恒开公司称因政府行为造成涉案延期交房的主张，本院不予支持。一方当事人的单方承诺，如未违背效力性强制性规定应具有法律效力。恒开公司于2017年9月20日向业主承诺自2017年9月21日起至交房之日止，每户按购房面积每月8元/平米的标准先行支付逾期交房租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。根据上述承诺内容，恒开公司向方元、朱琳支付租金的行为并不能免除恒开公司应承担的支付逾期交房违约金责任，恒开公司主张向方元、朱琳支付租金的行为已填补了方元、朱琳的实际损失，故不应再向方元、朱琳支付逾期交房违约金，违背了恒开公司作出的承诺内容，对其该项主张，本院不予支持。对于恒开公司主张方元、朱琳的实际损失已得到填补，请求予以调整违约金，但涉案商品房买卖合同及承诺书系恒开公司制作提供，合同及承诺书中关于逾期交房违约金、给付租金的约定亦是恒开公司的真实意思表示，且恒开公司未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。对于恒开公司认为承诺书及备忘录均是针对在承诺书和备忘录上签字确认的业主，未签字的业主不应适用的意见。本院认为承诺书和备忘录系恒开公司与业主代表签订，且恒开公司已按承诺书中的标准向未签字的业主支付了租金，同时也无业主对承诺书及备忘录提出异议。综上可确认承诺书、备忘录系针对滨河城业主作出，对该小区的业主具有普遍性适用性，故对恒开公司上述意见不予采信。综上，被告应给付二原告逾期交房违约金69047.7元(以489700为基数，自2017年1月1日起按照每日万分之一点五计算至2019年7月30日止，即489700×0.00015×940)。根据被告出具的备忘录以及原告签署的《交（收）房确认书》内容，被告应给付原告自2018年8月1日起至实际交房前一日即2018年8月21日之间的租金补贴，经计算，应为1371元（16元/月/m2×122.45m2×21天）。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告方元、朱琳逾期交房违约金69047.7元；二、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告方元、朱琳租金补贴1371元；三、驳回二原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取783元，由被告恒开投资发展宿迁有限公司负担（原告已预付，原告同意待被告履行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院立案庭缴纳上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年八月七日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。