福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异204号 案外人：刘学动，男，1973年2月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：何凌云、李天鹏（实习），福建天衡联合律师事务所律师。 申请执行人：中国光大银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市湖滨南路81号，统一社会信用代码91350200855034214P。 负责人：谢博武，行长 委托诉讼代理人：姜启红、陈娉燕，北京德恒(厦门)律师事务 所律师。 被执行人：黄招治（已故），女，1946年6月3日出生，汉族，住厦门市。 被执行人：郑瑾秋，女，1967年10月25日出生，汉族，住厦门市。 在本院执行申请执行人中国光大银行股份有限公司厦门分行与被执行人黄招治、郑瑾秋借款合同纠纷一案中，案外人刘学动提出执行异议申请，请求裁定终止对厦门市万寿路79号1层111之二、万寿路77号1层112之一房产的拍卖或带刘学动使用权的条件进行拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘学动称，一、郑瑾秋并非案涉房产的所有权人，实际的所有权人为案外人厦门华人企业有限公司。本案抵押物即址于厦门市万寿路79号1层111之二号、77号1层112之一号房产(以下简称案涉房产),系案外人厦门华人企业有限公司(以下简称华人公司)与中国人民解放军南京军区厦门招待所国人民解放军73885部队合作开发的商品房。后华人公司法定代表人林立群与其妻子郑瑾秋恶意串通，由华人公司与郑瑾秋签订了虚假的《商品房购销合同》(该《商品房购销合同》为无效合同)，华人公司将案涉房产出卖给郑瑾秋，但双方并未实际履行该《商品房购销合同》，买受人郑瑾秋未支付购房款，案涉房产的产权也未办理到郑瑾秋名下，华人公司亦未将案涉房产实际交付给郑瑾秋，故郑瑾秋与华人公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，案涉房产的实际所有权人仍为华人公司。二、案涉房产至今未办理产权证，抵押权未设立，光大银行厦门分行无权要求拍卖处置案涉房产。根据《物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，不动产抵押未办理抵押登记，抵押权未设立，未生效的抵押权不产生优先受偿的法律效果。案涉房产至今未办理房产证，郑瑾秋将无产权证的案涉房产抵押给光大银行厦门分行，抵押权并未设立。因此，光大银行厦门分行不能依据抵押合同享有抵押权，亦无权要求拍卖处置案涉房产。三、案外人刘学动系从刘志忠处合法租赁案涉房产，有权继续占有使用。1、厦门市万寿路79号1层111之二号、77号1层112之一号房产系刘志忠自2020年1月15日起出租给案外人刘学动使用，至今已有近半年时间。案外人刘学动与刘志忠于2020年1月15日签订《房租赁合同书》，约定租赁期限自2020年1月15日至2025年1月14日止。现仍在租赁期间内，故案外人刘学动有权继续占有使用案涉房产。2、参照最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》(向社会公开征求意见稿)第十二条之规定，“不带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除不带租赁强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：……(二)在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已合法占有使用执行标的……”。案涉房产系案外人刘学动自刘志忠处合法租赁，现租赁期限尚未届满，案外人刘学动有权继续占有使用案涉房产。四、退一步讲，即使思明法院要拍卖案涉房产，也要带案外人刘学动使用权的条件进行拍卖。据此，案外人刘学动申请思明法院终止对厦门市万寿路79号1层111之二号、77号1层112之一号房产的拍卖或带案外人刘学动使用权的条件进行拍卖。案外人提供（2016）闽0203民初13379号民事判决书、《协议书》、欠款确认书、房屋租赁合同书等证明其主张。 申请执行人中国光大银行股份有限公司厦门分行答辩称，一、郑瑾秋系案涉房产的所有权人，其与案外人厦门华人企业有限公司签订的《商品房购销合同》经厦门市公证处公证，并提交厦门市土地房产管理局备案合法有效。1999年2月5日，郑瑾秋与厦门华人企业有限公司(以下简称“华人企业”)分别签订了编号0080895、0080896、0080898、0080899号《商品房购销合同》购买万寿路79号110、111号及77号111、112号店面房产，厦门市公证处就上述合同的签署分别进行公证并出具公证书，载明“经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同上的双方签字印章属实；合同内容符合我国法律、法规的规定”。同时，华人企业向郑瑾秋分别开具了商品房销售专用发票。综上，郑瑾秋与华人企业签订的《商品房购销合同》真实有效。另外，申请执行人通过不动产登记中心调取了案涉房产的相关档案，查得上述房产登记的所有权人为郑瑾秋，且上述购销合同、公证书、购房发票均全部提交厦门市土地房产管理局备案。根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，故案外人主张郑瑾秋并非案涉房产的所有权人没有事实依据。二、中国光大银行股份有限公司厦门分行系案涉房产的合法抵押权人，抵押权经厦门市土地房产管理局依法登记，亦经思明法院生效法律文书确认，具有法律效力及公示效力。1999年3月8日，申请执行人与黄招治与签订《资金借款合同》、与郑瑾秋签订《借款抵押合同》，郑瑾秋以案涉房产为黄招治的借款提供抵押担保并办理了抵押登记，申请执行人亦依约向黄招治发放了贷款。根据不动产登记中心出具的《厦门市不动产登记信息查询结果》载明，中国光大银行股份有限公司厦门分行(原名“中国光大银行厦门支行”)为万寿路79号110、111号及77号111、112号登记的抵押权人，登记时间为1999年3月11日。根据《物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”故申请执行人的抵押权成立。且就申请执行人与黄招治、郑瑾秋之间的借款合同纠纷，厦门市开元区人民法院于2001年12月10日作出(2001)开经初字第1318号《民事判决书》，认定申请执行人“与郑瑾秋签订的借款抵押合同，内容合法，双方意思表示真实，应确认为有效合同。郑瑾秋作为抵押担保方，应以抵押的房产承担抵押担保责任”，并判决申请执行人“可就抵押物即厦门市开元区万寿路77号底层(111、112号)店面、79号底层(110、111号)店面房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿”。该判决书于2002年2月28日发生法律效力。综上，申请执行人就案涉房产的抵押权有生效裁判文书予以确认，亦有厦门市土地房产管理部门合法登记，具有法律效力及公示效力，申请执行人有权要求拍卖处置案涉房产。三、案外人提供的《欠款确认书》系2016年7月形成，而早在1999年案涉抵押房产已经出售给郑瑾秋并办理产权登记，华人企业无权处分案涉房产，刘志忠对案涉房产不享有使用权。案外人向思明法院提交了2016年7月10日华人企业出具的《欠款确认书》,欲证明华人企业欠付刘志忠工程款，已将案涉房产使用权转让给他。但案涉房产于1999年已转移登记至郑瑾秋名下，华人企业在该确认书上对案涉房产的处分是无权处分，系无效的民事行为，刘志忠对案涉房产不享有使用权。同样，案外人**利、陈清木、刘学动称其从刘志忠处合法租赁案涉房产，有权继续占有使用的主张亦不能成立。且申请执行人在1999年3月也已对案涉房产进行抵押权登记，刘志忠等人提出的所谓使用权亦不能对抗申请执行人在先设立的抵押权。因此，案外人对案涉房产不享有合法的占有使用权。综上，案外人刘志忠、**利、陈清木、刘学动的异议理由不能成立，案涉房产的所有权人为郑瑾秋，抵押权人为中国光大银行股份有限公司厦门分行，案外人对案涉房产不享有合法的占有使用权。请求思明法院依法驳回案外人的异议申请，继续推动案涉房产的评估、拍卖进程。申请执行人提供《厦门市不动产登记信息查询结果》、《中国光大银行厦门支行人民币资金借款合同》、《中国光大银行厦门支行人民币资金借款抵押合同》、《楼宇权益抵押担保协议》、《商品房购销合同》、《公证书》、商品房销售专用发票、《中国人民银行关于中国光大银行厦门支行升格为分行的批复》、《关于中国光大银行厦门分行及其辖属分支机构名称变更的批复》等证明其答辩主张。 本院查明，原告中国光大银行股份有限公司厦门分行与被告黄招治、郑瑾秋借款合同纠纷一案，厦门市开元区人民法院于2001年12月10日作出（2001）开经初字第1318号民事判决书，判决：“一、被告黄招治应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国光大银行厦门支行借款人民币100万元及利息81837.84元(暂计至2001年4月21日，以后按每日万分之二点一计至还款之日止)；二、原告中国光大银行厦门支行可就抵押物即厦门市开元区万寿路77号底层(111、112号)店面、79号底层(110、111号)店面房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。三、被告黄招治应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国光大银行厦门支行律师费人民币10818.38元。”该判决书已于2002年2月28日发生法律效力。由于黄招治、郑瑾秋未按生效法律文书履行义务。中国光大银行股份有限公司厦门分行向本院申请强制执行，本院立案受理。2020年6月5日，本院作出（2002）思执行字第4006号之一，裁定：“冻结、划拨被执行人黄招治的银行存款人民币1220885.58元及利息，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产。二、查封、拍卖、变卖或折价处置抵押物即被执行人郑瑾秋名下厦门市万寿路77号1层111、112号房产和厦门市万寿路79号1层110、112号房产，申请执行人中国光大银行股份有限公司厦门分行有权就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。”依据该裁定书，本院于2020年6月9日查封了案涉房产。申请执行人中国光大银行股份有限公司厦门分行申请拍卖处置本案抵押物即被执行人郑瑾秋名下厦门市万寿路77号1层111、112号房产和厦门市万寿路79号1层110、111号房产以优先偿还本案欠款。2020年6月1日，本院发出《公告》，责令被执行人郑瑾秋及厦门市万寿路77号1层111、112号房产和厦门市万寿路79号1层110、111号房产的实际使用人在2020年7月10日前将上述房产腾空并交付本院处置。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。 另根据厦门市自然资源和不动产权属档案中心《厦门市不动产登记信息查询结果》记载，厦门市万寿路77号1层111、112号房产和厦门市万寿路79号1层110、111号房产的所有权人均为郑瑾秋，单独所有，不动产权证书号分别为0080898、0080899、0080895、0080896号，登记时间均为1999年2月9日。该房产上存在抵押，抵押方式为一般抵押，抵押人为中国光大银行厦门分行（原为中国光大银行厦门支行），被担保主债权数额均为130万元，不动产登记证明号分别为19991404-3、19991404-4、19991404-1、19991404-2。 另查，原告刘志忠与被告厦门华人企业有限公司（下称华人公司）合同纠纷一案，本院于2017年4月17日作出（2016）闽0203民初13379号民事判决书，判决“厦门华人企业有限公司应于判决生效之日起十日内给付刘志忠欠工程款581万元。” 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对于案外人的异议，已登记的不动产，人民法院应当根据不动产登记簿判断其是否为权利人。本案中，认定案涉房产所有权人的依据是不动产登记簿，案涉房产不动产登记簿上载明权利人系郑瑾秋，本院对被执行人郑瑾秋名下案涉抵押房产采取强制执行措施，符合法律规定，并无不当。案外人刘学动以其对案涉房产享有使用权为由，阻却法院强制执行，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人刘学动的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年八月二十八日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……