贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初4160号原告：贵州鑫帆顺房地产经纪有限公司。住所地：贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区都匀路89号金利大厦商业写字楼及商铺第B幢1单元5层6号。法定代表人：吴文顺，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：张鹏程，贵州兄弟律师事务所专职律师。被告：路静，女，1966年3月1日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：罗平，贵州振法律师事务所专职律师。被告：李国鑫，男，1987年5月3日出生，汉族，住吉林省蛟河市。第三人：黔东南州凯宏资产运营有限责任公司。住所地：凯里市迎宾大道丰球新天地A栋5楼。法定代表人：郑泽林。委托诉讼代理人（特别授权）：蔡小宝，贵州兄弟律师事务所专职律师。原告贵州鑫帆顺房地产经纪有限公司（以下简称：鑫帆顺公司）与被告路静、李国鑫及第三人黔东南州凯宏资产运营有限责任公司（以下简称：凯宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鑫帆顺公司委托的诉讼代理人张鹏程、被告路静委托的诉讼代理人罗平及第三人凯宏公司委托的诉讼代理人蔡小宝到庭参加诉讼。被告李国鑫经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告鑫帆顺公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告返还租金360800元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其拥有的贵州省凯里市丰球新天地一间门面出租给原告。期限为2017年11月26日至2020年11月25日止。原告支付完第一年(2017年11月26日至2018年11月26日)的租金234000元。2018年11月，被告路静要求原告支付第二年的租金。2018年11月6日，原告向被告打款126800元(其按被告的要求打入了李国鑫的账号)。原告共计向被告支付360800元。2018年11月15日，原告收到凯宏公司送达的《通知书》。《通知书》告知原告，原告承租的房屋系凯宏公司享有所有权，凯宏公司与贵州甬信投资有限公司(以下简称：甬信公司)签订《房屋租赁合同》，但从未同意甬信公司转租给路静，也从未同意路静将该房屋再次转租给原告。2015年10月31日，凯宏公司与甬信公司签订《房屋租赁合同解除协议》，凯宏公司既未授权任何人签订租赁合同，也未授权任何人收取公司门面租金；并告知原告停止向他人交付租金，否则采取停水停电的措施。综上，被告的行为已构成根本违约，双方的合同目的不能实现，其行为严重侵害了原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，特诉至人民法院，请依法判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。诉讼过程中，鑫帆顺公司增加了诉讼请求，即请求判令被告支付原告资金占用费（从原告实际打款之日起，按同期人民银行贷款利率计算至被告实际还清之日止）。被告路静辩称：一、原告与我方签订的《房屋租赁合同》合法有效。1、2012年8月2日，第三人凯宏公司与甬信公司签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》明确载明：“租赁地点为凯里市迎宾大道丰球新天地，租赁期限从2013年2月2日至2025年2月1日止。”2012年7月1日，甬信公司经第三人凯宏公司授权转租凯里市迎宾大道丰球新天地一楼部分给我方，该《委托书》明确载明：“兹委托贵州甬信投资有限公司出租凯里市迎宾大道丰球新天地大厦第一栋一层、二层、三层商业用房，并以贵州甬信投资有限公司为出租方与承租方签订房屋租赁合同。”故本案原告诉状称凯宏公司从未同意甬信公司转租给我方显然不客观、不真实。2.第三人凯宏公司作为房屋所有权人在将房屋出租后仍对出租房屋有妥善管理义务，同时，第三人凯宏公司办公住所地就在出租房屋附近，其部分职工也在出租房屋的其他楼层。此外，凯里市迎宾大道丰球新天地一楼众多门面挂出的店面招牌也不相同，经营范围也存在质的区别。因此，第三人凯宏公司有理由、有条件在合理时间6个月内知道或应当知道甬信公司及我方的转租行为。但是，本案原告提交的《通知书》证据，明确载明第三人凯宏公司是在2018年11月15日才提出的异议。3.第三人凯宏公司出具的《通知书》明确载明：“凯宏公司是在2015年10月31日与甬信公司解除了房屋租赁合同，且凯宏公司明确表示未收取到任何租金。”凯宏公司是否收到租金不是本案的审理范围，也不是原告主张诉求的理由。我方与甬信公司从2012签订合同至今，其每年租金都是按时支付给甬信公司，我方与凯宏公司不存在法律关系。若2015年后第三人凯宏公司至今没有收到任何租金，则早应当在与甬信公司合同解除(2015年10月31日)后6个月内提出异议，但第三人凯宏公司2016、2017年均没有提出异议。第三人凯宏公司称甬信公司2015年后没有再租赁凯宏公司房屋，而我方从2012年占着凯宏公司房屋至今，显然凯宏公司对甬信公司转租给答辫人的行为不可能不知情。据此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案第三人凯宏公司未在知道或者应当知道我方转租的6个月内提出异议，应推定第三人凯宏公司同意我方转租行为，我方与原告签订的合同合法有效。故原告起诉要求解除本案《房屋租赁合同》并返还租金的诉讼请求事实与理由不成立，应予以驳回。二、被答辨人主张答辨人返还租金360800元既没有事实依据也没有法律依据。本案我方与原告签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同明确约定租赁期限为2017年11月26日起至2020年11月25日止，合同尚未到期，原告还应当支付我方剩余尚欠租金，原告要求我方退还租金360800元没有法律依据，也违反了合同约定。综上所述，原告提出的起诉理由不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告李国鑫未递交书面答辩状，在举证期限内也未向本院提交任何证据材料。第三人凯宏公司述称：1、我公司与甬信公司的租赁合同于2015年10月31日已经解除。2、被告路静并未向我公司或甬信公司履行交付义务。3、被告路静存在未经我公司同意将房屋转租给他人的事实。4、甬信公司已将路静的债权和合同权利全部转让给我公司。5、我公司已经依法向凯里市人民法院提出诉请，请求维护其自身合法权利，要求被告路静及其他当事人返还我公司门面。6、因凯宏公司与甬信公司在2012年签订房屋租赁合同，2015年10月31日签订房屋解除合同。因此从2015年11月1日开始，甬信公司与路静签订的租赁合同以及路静与原告签订的租赁合同均处于不能履行的状态。路静在2017年与原告签订租赁合同时并没有权利来处分凯宏公司的资产，凯宏公司自始至终都没有对路静签署的一系列合同予以确认，路静属于无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的合同才有效。因此本案原告与路静签订的租赁合同是无效合同。原告及被告应当依法向我公司返还其房屋，并支付房屋占用费。经审理查明：2012年8月2日，凯宏公司与甬信公司签订了一份《房屋租赁合同》（[2012]租字第0802号），该合同约定，凯宏公司将位于凯里市迎宾大道丰球新天地一至四层建筑面积约为14145平方米的房屋出租给甬信公司，租赁期限为12年，即自2013年2月2日起至2025年2月1日止。合同签订后，凯宏公司将上述房屋交付给甬信公司。凯宏公司与甬信公司在签订上述《房屋租赁合同》前，即2012年7月1日，凯宏公司向甬信公司出具了《委托书》一份，该委托书载明：“兹委托贵州甬信投资有限公司出租凯里市迎宾大道丰球新天地大厦第一栋一层、二层、三层商业用房，并以贵州甬信投资有限公司为出租方与承租方签订房屋租赁合同。”2012年10月11日，甬信公司将上述租赁合同的部分房屋转租给路静，并与路静签订《房屋租赁合同》（［2012］租字第010号），该合同约定，路静承租丰球新天地一楼部分，建筑面积710平方米,租赁期限为12年，即自2013年2月2日起至2025年2月1日止。上述合同签订后，甬信公司将上述房屋交付给路静。2015年5月21日，甬信公司向路静出具了《委托书》一份，该委托书载明：“兹委托路静出租位于凯里市门面，并以路静为出租方与承租方签订房屋租赁合同。”2015年10月31日，凯宏公司与甬信公司经协商一致，签订了《房屋租赁合同解除协议》，约定解除双方于2012年8月2日签订的《房屋租赁合同》（[2012]租字第0802号）。2017年11月26日，路静、李国鑫与鑫帆顺公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定路静将位于凯里市丰球新天地一楼左侧第一间门面（面积约为180平方米）出租给鑫帆顺公司使用，租赁期限为3年，即自2017年11月26日起至2020年11月25日止。2018年1月16日，凯宏公司与甬信公司签订了《债权转让协议》[编号（2017)1107号]，该债权转让协议明确约定:甬信公司与路静签订的《房屋租赁合同》（编号[2012]租字第010号)及《补充协议》中，从2015年11月1日起的权利与义务全部转让给凯宏公司；该债权包括路静从2015年11月1日起应支付给凯宏公司的租金及违约金、赔偿金等全部款项。2018年11月1日，甬信公司在黔东南州日报刊登公告，向路静对上述债权转让情况进行了公告。2018年11月15日，凯宏公司向丰球新天地的租户发出《通知书》，要求各租户在收到通知后，停止向其他人交付租金，否则将采取停水、停电或要求搬离。鑫帆顺公司在收到凯宏公司发出的上述《通知书》后，向本院提起了本案诉讼。庭审过程中，因被告李国鑫未到庭参加诉讼，本院未能组织双方当事人进行调解。另查明：第三人凯宏公司的住所地为凯里市迎宾大道丰球新天地A栋5楼，即是在涉案门面的楼上。2019年11月份，原告已经搬离了涉案门面。本院认为：本案中，凯宏公司与甬信公司签订了《房屋租赁合同》，将房屋（包括本案涉案房屋）交付甬信公司使用，同时凯宏公司还向甬信公司出具了《委托书》，委托甬信公司出租该房屋，并以甬信公司为出租方与承租方签订房屋租赁合同。之后，甬信公司与路静签订《房屋租赁合同》，甬信公司将上述租赁合同的部分房屋（丰球新天地一楼部分，建筑面积710平方米，其中一部分房屋为本案案涉房屋）转租给路静，甬信公司同样向路静出具了《委托书》，委托路静出租位于凯里市门面，并以路静为出租方与承租方签订房屋租赁合同。且路静李国鑫转租给鑫帆顺公司的租赁期间在甬信公司转租给路静的租赁期间内。因此，路静有权对案涉房屋进行转租。2015年10月31日，凯宏公司与甬信公司签订了《房屋租赁合同解除协议》，解除了双方于2012年8月2日签订的《房屋租赁合同》。但没有证据证明双方将解除合同的事实告知路静。即使甬信公司在此后将其对路静的债权转让给凯宏公司，并向路静进行了公告，也只是甬信公司将债权转让的情况告知路静，并未与路静解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。路静、李国鑫于2017年11月26日与鑫帆顺公司签订《房屋租赁合同》时，仍然对合同标的即案涉房屋具有转租权。而凯宏公司就是在涉案门面的5楼进行办公，其也没有在原告入住涉案门面进行经营时提出异议。即路静、李国鑫有转租的权利，根据合同的相对性原则，原告将房屋租金支付给二被告并无不妥，并且原告也是实际使用了涉案门面。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，非经当事人协商一致或存在法定的解除情形，当事人不得擅自解除合同。现鑫帆顺公司以路静、李国鑫无权出租案涉租房屋为由请求解除合同，事实不清，证据不足，本院不予支持。其基于解除合同成就后而提出的返还租金及支付租金的占用费的主张，故本院也不予支持。被告李国鑫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，虽可视为放弃自己的抗辩权利，但其合法权益依法应予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体营业法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回贵州鑫帆顺房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费为6712元，由贵州鑫帆顺房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审 判 长  何婷婷人民陪审员  吴林芳人民陪审员  杨昌翠二〇二〇年八月六日法官助理石本媛书记员姜秋妹