福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0603民初1111号 原告：史昭菁，女，1990年1月21日出生，汉族，住福建省华安县。 被告：漳州市瑞佳房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区东升花园7幢店面D05号，统一社会信用代码：913506007685938276。 法定代表人：刘小芳，总经理。 委托诉讼代理人：林亮春，男，公司职员。 委托诉讼代理人：林慧燕，女，公司职员。 原告史昭菁与被告漳州市瑞佳房地产开发有限公司（以下简称：瑞佳公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史昭菁、被告瑞佳公司委托诉讼代理人林亮春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史昭菁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《“东升花园”商品房订购协议书》；2.判令瑞佳公司返还史昭菁车位款17.5万元；3.判令瑞佳公司赔偿史昭菁银行按揭利息损失20736元；4.本案的诉讼费用由瑞佳公司承担。事实与理由：2017年1月17日，史昭菁与瑞佳公司签订《“东升花园”商品房订购协议书》，约定史昭菁向瑞佳公司购买由其建设开发的漳州市龙文区水仙大街东段龙文花园西侧东升花园地下车位C307号，总金额17.5万元，协议还约定原、被告于2017年2月30日签订正式的《商品房买卖合同》及办理相应商品房买卖合同登记备案手续等。史昭菁依约分别于2017年1月17日支付定金4万元，并于2017年6月6日通过银行贷款支付给瑞佳公司剩余车位款13.5万元。但瑞佳公司却迟迟不与史昭菁签订正式的《商品房买卖合同》，不给史昭菁开具购买车位的发票，不为史昭菁办理该车位相应的商品房买卖合同登记备案手续，导致史昭菁无法正常使用车位。瑞佳公司的行为构成违约，且违反合同诚信原则。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，乙方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”等规定，特提起诉讼。 瑞佳公司辩称，一、双方未能最终签署《商品房买卖合同》且备案的原因，是史昭菁未在规定期限内缴交购房款，且在缴交购房款后漳州市房地产政策已发生变化，客观上已无法继续办理，瑞佳公司不应当就此承担责任。理由如下：1、双方未能在2017年2月30日前签订《商品房买卖合同》的原因系史昭菁未按要求支付购房款所致。双方约定若乙方购买的车位属于使用权车位的应于签订《商品房买卖合同》时一次性付清购房款，乙方保证在本协议生效之日起至2017年2月30日前到甲方所在地售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，并按约定的付款方式及付款时间缴交购房款，但史昭菁未在前述约定时间内支付购房款，属于过错一方，瑞佳公司不应就未与史昭菁签订《商品房买卖合同》承担法律责任。2、史昭菁于2017年6月6日向瑞佳公司交付13.5万元剩余购房款，但漳州市相关政策变化无法再就使用权车辆办理《商品房买卖合同》网签备案，该原因属于订购协议约定的史昭菁知悉并自愿承担的政策风险，瑞佳公司不应就此承担责任。二、双方通过签署订购协议及签约后双方的事实行为已实际成立商品房买卖本约合同。在已成立本约合同并已履行的情况下，史昭菁诉请解除预约合同于法无据，不应支持。理由如下：1、双方签订的是对商品房买卖本约合同内容进行预先设定类型的预约合同，该预约合同对于本约合同中包括但不限于史昭菁订购的标的物为使用权车位、车位座落及编号为东升花园C307车位、车位特殊性为无法办理产权及按揭、车位总价款为17.5万元，车位付款安排为4万定金及13.5万元尾款在内的内容均进行明确约定。订购协议签订后，双方均以事实行为履行了各项主要义务且对方亦以事实行为予以认可，即史昭菁向瑞佳公司支付13.5万元的购房尾款，瑞佳公司开具收款收据；瑞佳公司向史昭菁交付C307车位的使用权，史昭菁接受车位使用权至今已正常使用近3年。根据法律规定，尽管双方当事人因客观原因未签署书面《商品房买卖合同》，但并不影响当事人商品房买卖本约合同实际成立并已履行的事实，该事实合同合法有效，应依法得到法律保护。2、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的相关规定，一方面，适用该条文规定的前提条件即为双方未成立本约合同，但本案已事实成立商品房买卖合同本约合同且已履行完毕，不符合使用该条文的条件。另一方面，该条文规范的情形是一方能够履行而不履行的情况，但本案最终未能签订买卖合同系史昭菁延期履行付款义务及实际付款时漳州市房地产政策已发生变化所致，并非因瑞佳公司原因导致不能签约，更非因瑞佳公司主观不履行签约义务，同样也无法适用该条文规定。综上，案涉车位未能签订书面《商品房买卖合同》并备案非因瑞佳公司原因所致，且嗣后双方亦以成立商品房买卖事实本约合同并已履行，此时调整双方权利义务关系的是商品房买卖本约合同的法律关系而非订购预约合同的法律关系，史昭菁要求解除订购预约合同缺乏事实与法律依据。恳请驳回史昭菁的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月16日，史昭菁（定购人、乙方）与瑞佳公司（开发商、甲方）签订编号0020378号《“东升花园”商品房订购协议书》，约定乙方向甲方定购东升花园C307号车位（使用权车位），建筑面积34.31㎡，总价款17.5万元；并约定乙方为取得所定购上述商品房的优先购买权，在签订协议书之日向甲方一次性支付定金4万元。该协议书约定事项载明：“1、乙方保证在本协议生效之日起至2017年2月30日前到甲方项目所在地售楼部与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，并按约定的付款方式及时缴交购房款，逾期则：①自动丧失所定购商品房的优先购买权；②所交定金归甲方所有；③本协议自动终止且甲方无须通知乙方。2、在乙方享有优先购买权期间，甲方不得将定购的商品房另售他人，否则甲方应双倍返还乙方定金。同时本协议自动终止。3、如甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》，则乙方所交的定金立即无息转为购房款，同时乙方所持的本协议书、定金收据和结算清单由甲方收回。4、若乙方所定购的车位为使用权车位，因该车位属人防工程，按漳州市的现行做法，可以办理相应商品房买卖合同登记备案手续，但是无法办理房屋产权证、土地使用权证，也无法办理按揭手续。5、签订本协议书前，乙方已对所定购的商品房做完整、充分了解，系自愿定购。…7、本协议自乙方交定金时生效。…国家房地产政策法律变更、调整的风险，乙方已经充分了解并愿意承担，并以此作为订立上述条款的前提。”备注载明：“1、本协议中的建筑面积为暂定面积，最终面积以房管部门确认的数据为准。2、若乙方定购的车位属于使用权车位的应于签定《商品房买卖合同》时一次付清购房款。” 协议签订后，史昭菁分别于2017年1月17日、2017年6月6日向瑞佳公司支付车位款4万元、13.5万元(该13.5万元由史昭菁刷其名下龙卡信用卡支付，并于付款后向银行申请分期48期付款，产生手续费20736元)，瑞佳公司开具两份金额分别为4万元、13.5万元收款收据交史昭菁收执。史昭菁于付款后即实际占用案涉东升花园C307号车位，并交纳物业费。 本院认为，史昭菁向瑞佳公司认购案涉东升花园C307号车位，从双方签订的《“东升花园”商品房订购协议书》以及瑞佳公司出具的三份收款收据可见，史昭菁与瑞佳公司就东升花园C307号车位认购是经过充分协商达成一致意见，是双方当事人的真实意思表示。该协议书以将来双方依此订立《商品房买卖合同》为目的，不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定为有效，双方据此形成商品房预约合同关系，双方当事人均负有依此预约签订商品房买卖合同的义务。瑞佳公司关于双方已实际成立商品房买卖事实本约合同并已履行的抗辩主张，与该协议书约定内容相悖，本院不予采纳。 案涉订购协议书约定，史昭菁应当于2017年2月底前到瑞佳公司售楼处签订正式商品房买卖合同并一次性付清购房款。史昭菁于2017年6月6日付清购房款，晚于协议书约定的付款时间。在瑞佳公司对史昭菁逾期付款行为未提出异议，且收取购房款并出具收款收据的情形下，应视为瑞佳公司认可付款期限的变更且同意继续履行该商品房订购协议书。瑞佳公司应在合理时间内与史昭菁订立商品房买卖合同并办理相应商品房买卖合同登记备案手续。瑞佳公司自认因政策变更导致不能签订商品房买卖合同及办理备案登记，史昭菁签订商品房订购协议书的合同目的已不能实现，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”史昭菁有权主张解除预约合同。史昭菁主张解除双方签订的《“东升花园”商品房订购协议书》，理据充分，应予支持。史昭菁依照案涉订购协议书的约定已向瑞佳公司支付购房款17.5万元，并实际占用东升花园C307号车位，依照相关法律规定，双方预约合同解除后，瑞佳公司应当返还史昭菁购房款17.5万元，史昭菁亦应当将其占用的东升花园C307号车位返还瑞佳公司。鉴于案涉商品房订购协议书约定“若乙方所定购车位为使用权车位，因该车位属人防工程，按漳州市现行做法，可以办理相应商品房买卖合同备案登记手续，但是无法办理房屋产权证、土地使用权证，也无法办理按揭手续”、“国家房地产政策法律变更、调整的风险，乙方已经充分了解并愿意承担”，可证实史昭菁已知晓购买该使用权车位可能存在风险且该风险应由购买方承担的事实。本案中，史昭菁存在未依约如期付款的情形，且其付款后也已经实际占用案涉车位，双方当事人未能签订商品房买卖合同且办理备案登记的原因不能单方归责于瑞佳公司，不能据此认定瑞佳公司构成违约。故史昭菁主张瑞佳公司赔偿银行按揭利息损失20736元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、解除漳州市瑞佳房地产开发有限公司与史昭菁签订的《“东升花园”商品房订购协议书》； 二、漳州市瑞佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内返还史昭菁购房款17.5万元； 三、史昭菁应在本判决生效之日起十日内向瑞佳公司返还东升花园C307号车位； 四、驳回史昭菁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4215元，减半收取计2107.50元，由史昭菁负担207.50元，由漳州市瑞佳房地产开发有限公司负担1900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  魏志艳 二〇二〇年八月十八日 书记员  蔡国容 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。