江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初2546号原告：中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行，住所地徐州市环城路88号。法定代表人：季淑文，该支行行长。委托诉讼代理人：张琳，女，1973年11月8日生，汉族，该支行员工，住徐州市云龙区。被告：朱忠伟，男，1982年5月22日生，汉族，住徐州市。原告中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行与被告朱忠伟金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张琳，被告朱忠伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告偿还借款本金370564.87元及利息（暂计算至2012年6月18日利息为7647.62元，其后继续计算至本息还清之日）。2、原告就抵押的财产享有优先受偿权。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月22日，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》、《徐州市不动产抵押合同》及承诺书，合同约定借款人向原告借款39万元，期限30年，用于购买位于徐州市，并约定以此房产作为贷款的抵押物。原告于2019年12月10日取得了不动产登记证明。2017年3月2日，原告按照约定向被告发放借款39万元，还款方式为等额本息还款法，到期日为2047年3月1日，每月2日还款。借款人从2020年2月开始未按期还款，至今已经连续5期未足额偿还借款本息。原告多次向被告催收，被告仍拒不按照约定归还贷款。原告为此诉至法院。被告辩称：对欠款的金额及利息无异议。原告围绕诉讼请求依法提交了被告身份证、户口本、离婚证、借款合同、抵押合同、借款凭证、贷款基本信息及欠款清单等证据。被告对上述证据不持异议。被告未举证。原告提供的上述证据能够证明双方存在金融借款法律关系，以及被告欠款情况，本院对上述证据予以确认，作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月22日，原告（贷款人、抵押权人）与被告（借款人、抵押人）签订《个人住房担保借款合同》一份，约定：借款金额为39万元，借款用途购买住房，购买的房产位于彭祖大道东2号高铁东南城33号楼1单元1502室。借款人声明上述房产为借款人家庭范围内的第一套房产。借款人保证上述声明的真实性，理解并自愿承担因作出上述声明产生的责任。借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款利率采用基准利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，则借款执行利率自下一周期首月借款发放日的对应日起进行调整；采用LPR方式的，第一周期执行的LPR为借款发放日前一工作日的1年期LPR，此后每周期执行的LPR为借款发放日在该周期首月借款对应日前一工作日的1年期LPR，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整。利率调整以12个月为一个周期。本合同的还款方式为等额本息还款方式，还款周期为1个月，还款日为每期月末的借款发放日对应日。借贷双方对提前还款的特别约定为借款人若一年内申请还款，需按提前还款金额的1%向借款人收取提前还款补偿金。对借款人、抵押人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的5%收取违约金。本合同争议解决方式为贷款人所在地人民法院管辖。因借款人提供的支付信息不准确、不完整、不及时导致借款资金支付差错、失败或延误，由此造成的借款人对交易对手违约或形成其他损失的额，借款人自行承担责任。借款人应于还款日17:00前在借款人还款账户内存入足以偿还当期借款及其他应付的款项，并不可撤销地授权贷款人直接从该账户中划收。该账户内资金不足以清偿当期借款本息及其他应付款项的，还款日当天不做扣款处理，次日再做扣款处理（起扣金额以贷款人系统设定为准），已扣部分不计逾期，不足部分做逾期处理并计收逾期利息。借款人与贷款人之间存在数笔到期债务，且借款人的还款不足以清偿全部到期债务的，借款人的给付所清偿的债务及抵充顺序，由贷款人确定，双方另有约定的除外。借款人的还款不足以清偿应付债务数额的，贷款人可以选择将还款用于清偿本金、利息、罚息、复利或实现债权的费用。本协议生效后，借款人与贷款人或中国农业银行其他分支机构办理提前还款业务时，借款人同意按照贷款人或中国农业银行其他分支机构要求将提前还款款项优先偿还借款人在中国农业银行的无担保信用借款，待无担保信用借款清偿完毕后再行提前归还保证或抵押担保借款。借款人应先支付加收利息、补偿金、违约金、罚息、复利及当期借款本息以及其他需要优先支付的款项，再提前偿还借款本金。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。同日，原告与被告签订《徐州市不动产抵押合同》一份，约定为确保个人购房担保借款合同的履行，抵押人朱忠伟愿意以其位于徐州市经济开发区的合法房地产抵押给原告，抵押房地产为期房，建筑面积106.7平方米，土地使用权取得方式出让，本次抵押为一般抵押，被担保的主债权数额为39万元，债务履行期限为2017年2月22日起至2047年2月21日止。2017年3月2日，原告向被告发放贷款39万元。截至2020年8月25日被告尚欠借款本金367550.74元、利息2392.52元。本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权。原告与被告签订的个人住房担保借款合同、徐州市房地产抵押合同均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告依约向被告发放贷款后，被告应当按照约定按期偿还借款本息。被告未按约定偿还借款本息，其行为已经违约，应承担相应的违约责任。截至2020年8月25日，被告尚欠本金367550.74元、利息2392.52元。故关于原告要求被告朱忠伟支付欠付的本金、利息的诉请，符合双方约定，本院予以支持。2020年8月25日至实际付清之日的利息应按双方合同约定继续计算。双方约定由被告所有的位于徐州市经济技术开发区房屋作为抵押物，并办理了抵押登记手续。现被告违约，原告要求按照约定就抵押物行使优先受偿权符合法律规定，本院予以支持。综上，原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告朱忠伟一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行借款本金367550.74元及利息（本金计算至2020年8月25日，利息暂计算至2020年8月25日为2392.52元，此后利息自2020年8月26日起计算至本金偿还完毕之日止，按个人住房担保借款合同中约定的标准计算）。2020年8月25日后，被告朱忠伟如有其他向原告中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行的直接还款情形，则可在执行过程中作相应扣除。二、原告中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行就被告朱忠伟名下位于徐州市经济技术开发区万元的范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6973元，减半收取3486.50元，由被告朱忠伟负担（与上述款项一并给付原告）。如不如本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 张艳玲二〇二〇年八月二十八日法官助理 唐顺良书 记 员 王琳娜附件本案援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。《中华人民共和国物权法》第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。