山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终2824号上诉人(原审原告)：徐辉，男，1988年10月26日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：闫忠强，山东九公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖爱民，女，1956年12月24日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：肖国强，男，1954年10月26日出生，汉族，住山东省德州市德城区，与肖爱民系兄妹关系。委托诉讼代理人：张化江，德州开发大明镜法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：马卫国，男，1956年10月30日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：魏金辉，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：申福成，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人徐辉因与被上诉人肖爱民、马卫国商品房销售合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院于作出的（2020）鲁1402民初1176号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐辉上诉请求：1.请求判令撤销原审判决，依法改判支持徐辉的诉讼请求；2.相关诉讼费用由肖爱民、马卫国承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、徐辉与被上诉人肖爱民签订的《房屋买卖合同》属于有效合同。在马卫国诉徐辉、肖爱民确认合同效力纠纷一案中，德州市中级人民法院作出了(2019)鲁14民终1624号判决书，该生效判决的法院认定事实部分(第十一页第一段中)明确认定：“肖爱民与徐辉签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性效力性规定，应为有效合同。肖爱民出卖涉案房屋，其房屋产权证显示所有权人为肖爱民，共有人栏没有记载，徐辉有理由相信肖爱民有处分权，马卫国、肖爱民主张徐辉知道肖爱民无处分权应为非善意取得，没有提供充分证据证明，本院不予采信”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定，“下列事实，当事人无须举证证明：(六)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”。据此，徐辉与肖爱民之间签订的《房屋买卖合同》，已经被生效法律文书确认为有效合同。另外，裁判所确认的基本事实，应该为法院查明部分、法院认为部分及判决内容部分，(2019)鲁14民终1624号判决，以本院认为确认了《房屋买卖合同》有效，认定徐辉属于善于取得。所以，关于涉案合同效力问题，徐辉在举证了(2019)鲁14民终1624号判决书后，就无须再行举证。2、徐辉是基于合同有效，而提出协助办理过户的诉讼请求的。在所有的买卖合同纠纷中，一方违约，守约方起诉要求违约方继续履行合同义务时，并无义务诉请法院确认合同效力，因为徐辉的诉讼请求就是基于认为合同有效而提出的。本案中，徐辉的诉讼请求是要求肖爱民、马卫国协助办理过户手续，而请求权的基础是双方签订的合法有效的《房屋买卖合同》。合同签订后，如果没有被认定为无效合同，那合同各方就应该按照合同履行各自义务。徐辉要求肖爱民、马卫国履行义务，诉讼请求中包含了对合同效力的确认。如果肖爱民、马卫国抗辩合同无效，那法院就应当依职权审查合同效力，在确认合同不存在无效情形后，支持我方要求继续履行合同的请求。二、原审判决在合同生效但未办理过户手续时，要求徐辉证明涉案房屋归其所有，明显缺乏依据。原审判决基于徐辉无法确定涉案房屋属于徐辉所有，认定徐辉不能要求肖爱民、马卫国协助办理过户手续，基本法律逻辑存在问题。根据物债二分的基本原则，原因行为和物权变动是区分开的，原因行为的效力不受物权变动要件的影响，而原因行为是物权变动的原因之一。具体到本案，合同不会因为不动产权证书被撤销而无效，而合同被认定有效后，双方就应按照约定，进行不动产权变更登记。徐辉基于合同有效，要求肖爱民、马卫国协助办理过户手续，完全符合法律规定。另外，徐辉在合同签订后，过户手续完成前，是无法确认房屋属于徐辉的。正是基于物权未转移到徐辉，所以徐辉才依据生效合同，要求肖爱民、马卫国履行合同义务。而原审判决要求徐辉在合同生效后，未办理过户手续前，证明涉案房屋的权属，证明涉案房屋归我方所有，明显违反客观规律，因为在这个阶段，任一个买受人都无法证明房屋产权属于买受人。综上，一审判决单纯以徐辉无法证明诉争房屋归其所有为由，驳回徐辉的诉讼请求，存在一定的逻辑错误，明显认定事实不清，适用法律错误，故向二审法院提起上诉，请求二审法院依法支持徐辉的诉讼请求。马卫国辩称，一、马卫国与徐辉之间不存在房屋买卖合同关系，徐辉无权基于合同向马卫国主张履行协助办理过户登记的义务。首先，案涉《房地产买卖合同》（以下简称《合同》）的双方主体是肖爱民和徐辉，马卫国并不是《合同》的相对人，徐辉基于《合同》只能对肖爱民提出请求及提起诉讼，也不能擅自为马卫国设定《合同》上的义务。徐辉依据《合同》向马卫国主张履行协助办理房屋登记义务，违背《合同法》第八条和《民法总则》第一百一十九条关于合同相对性的原则，违反法律规定。其次，《合同》中也没有关于马卫国协助徐辉办理房屋登记的内容，徐辉依据《合同》向马卫国主张履行协助义务没有法律依据。二、徐辉购买涉案房屋的行为不符合善意取得的法律规定，不能取得涉案房屋的所有权。（一）徐辉没有对涉案房屋予以登记，不存在善意取得。（2018）鲁1402行初94号、（2019）鲁14行终110号一、二审行政判决书撤销了原德州市自然资源局为徐辉办理的涉案房屋不动产登记（祥见一审徐辉提交的证据二），并且德州市自然资源局在2019年9月5日已经公告登记在徐辉名下的房屋产权登记证书作废（祥见一审肖爱民提交的证据3）的记载，涉案不动产的权利人为肖爱民，故徐辉不符合《物权法》第一百零六条关于善意取得三项条件中第三项：转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记的规定。因此，徐辉对于涉案不动产不存在善意取得，不能取得涉案房屋的所有权。（二）徐辉违法的涉案房屋登记被法院判决撤销，其对涉案房屋自始至终不存在善意取得。徐辉提供的证据二（2019）鲁14行终110号判决书证明，徐辉违法办理的案涉不动产登记被人民法院判决撤销。依据《民法总则》第一百五十五条的规定，被撤销的民事法律行为自始就没有法律约束力。因此，徐辉从伪造过户手续开始，到违法完成案涉不动产登记，均无法律效力。所以徐辉的购买涉案房屋的行为，自始至终不存在“善意取得”。（三）徐辉在上诉状中辩称“（2019）鲁14民终1624号判决，认定徐辉属于善意取得”是无中生有。徐辉提供的证据三（2019）鲁14民终1624号判决，认定徐辉属于善意取得，是无中生有。徐辉提供的证据三（2019）鲁14民终1624号判决书，通篇没有徐辉对案涉房屋属于善意取得的认定。正如徐辉在上诉状中所述一样，仅有一句“马卫国、肖爱民主张徐辉知道肖爱民无处分权应为非善意取得，没有提供充分证据证明徐辉是非善意取得，并不意味着徐辉必然是善意取得。而且该判决书已经明确维持了德州市德城区人民法院撤销徐辉不动产登记的判决（见该证据第10页），不可能再认定徐辉为善意取得。”综上所述，徐辉依据《合同》诉讼请求马卫国为其办理涉案房屋过户登记，违反法律规定，徐辉对涉案房屋不存在善意取得，一审法院的判决结果正确。马卫国请求二审法院依照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》的规定驳回徐辉的诉讼请求，维持一审判决。肖爱民辩称，一、徐辉与肖爱民签订房屋买卖合同（见附件1），却诉讼请求马卫国协助履行合同义务（为徐辉办理房屋过户）。该诉讼请求违反了法律关于合同义务不溯及非合同当事人的规定。二、徐辉在签订合同的当天，就甩开肖爱民，单独伪造过户手续，将马卫国与肖爱民的共有房屋伪造成“单独所有”（见附件2），并冒名违法申请登记（见附件3），非法获取了房产证和不动产权证。但是，徐辉违法的过户登记被法院判决撤销（判决书略），不动产权证书被公告作废（见附件4）。三、依据法律规定：违法和被撤销的民事行为自始就没有法律效力。徐辉的登记被撤销证明，徐辉从伪造过户手续到违法获得房屋所有权的行为，均无法律效力（徐辉至今仍没有获得合法有效的登记），徐辉不存在所谓的“善意取得”。四、根据《物权法》“合同效力与物权效力相区分”的规定，即使合同有效也不必然导致物权的变动。肖爱民作为无权处分人无权单独处分共有房屋，徐辉对此早已知晓。徐辉仅以合同有效（债权）为由，诉求无权处分人和非合同相对人给予物权变动（办理过户），缺乏事实和法律依据。而且，法院正是在“合同现有效力”的情况下，判决撤销了徐辉的房屋登记的。总之，在一审中，徐辉的诉讼请求违反法律规定且毫无事实和法律依据已成定论，一审判决结果正确。徐辉撒谎和伪造过户手续的行为，证明其毫无诚信可言。恳请二审法院，坚持“以事实为依据，以法律为准绳”的审判原则，驳回徐辉的上诉请求，维持一审判决。徐辉向一审法院诉称：2016年4月19日，徐辉与肖爱民签订《房地产买卖合同》，协议约定，肖爱民将位于德州市德城区房屋出售给徐辉，徐辉与肖爱民于2016年4月19日办理完房屋交付及房产买卖变更登记，徐辉一直居住至今。2018年马卫国以肖爱民无权处分为由，提起确认房屋买卖合同效力纠纷，该案经德城区人民法院一审、德州市中级人民法院二审，最终做出（2019）鲁14民终1624号民事判决书，认定徐辉属于善意取得，双方签订的房地产买卖合同有效。现肖爱民、马卫国拒不协助办理涉案房屋的所有权变更登记，为维护徐辉的合法权益，特向法院起诉，要求肖爱民、马卫国协助办理房屋所有权登记。一审认定事实如下：肖爱民与马卫国于1981年登记结婚。2006年，肖爱民购得德州市德城区房屋，并于2017年11月7日办理了房产登记，取得房屋所有权证书，所有权人为肖爱民，共同共有人无登记。2016年4月19日，徐辉与肖爱民签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：肖爱民将该房屋卖给徐辉，价格为50万元，实际给付110万元。徐辉分三次给付肖爱民房款80万元，另外又将梁钰荣、德州乐源实业有限公司的30万元的债权转移给肖爱民，以抵销购房款。2016年4月19日，肖爱民将房屋交付给徐辉，并办理了房产买卖变更登记。2018年，马卫国以涉案房屋为其与肖爱民的夫妻共同财产、肖爱民无权私自处理为由诉至本院，要求确认本案徐辉与肖爱民签订的房地产买卖合同无效。本院经审理作出（2018）鲁1402民初3158号民事判决书，判决驳回马卫国的诉讼请求。马卫国不服，上诉于德州市中级人民法院，德州市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。2018年，肖爱民以德州市国土资源局为被告，徐辉为第三人提起行政诉讼，要求撤销徐辉的鲁2018德州市不动产权证产权第0015781号不动产的不动产登记。本院经审理作出（2018）鲁1402行初94号行政判决书，判决撤销德州市国土资源局为第三人徐辉办理的鲁（2018）德州市不动产权第0015781号不动产权登记。德州市国土资源局、徐辉不服该行政判决书向德州市中级人民法院提起上诉。德州市中级人民法院经审理作出（2019）鲁14行终110号判决书，判决驳回上诉，维持原判。德州市自然资源局于2019年9月5日在其官网发布了《不动产权证书作废公告（徐辉）》，声明位于德州市德城区权利人为徐辉的鲁（2018）德州市不动产权第0015781号不动产权证书作废。上述事实由徐辉提交的房地产买卖合同、民事判决书、肖爱民提交的行政判决书及开庭笔录予以证实。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明”。徐辉的（2018）德州市不动产权第0015781号权属证书已被德州市德城区人民法院和德州市中级人民法院行政判决书撤销，并由德州市自然资源局公告作废，故位于德州市德城区房屋权属属于待定状态。在马卫国诉徐辉、肖爱民等房屋合同效力一案的民事判决书中，虽有徐辉与肖爱民签订的房地产买卖合同徐辉属于善意取得的论述，但判决结果只是驳回了马卫国的诉讼请求，并没有确认诉争房屋为徐辉所有。现徐辉无证据证明诉争房屋归其所有，故其不能要求肖爱民、马卫国协助其办理房屋过户手续。一审法院判决：驳回徐辉诉讼请求。案件受理费50元，由徐辉承担。二审中，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审查明事实基本一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的应认定有效。案涉房屋买卖合同已经山东省德州市中级人民法院（2019）鲁14民终1624号生效判决确认合同有效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条规定，被撤销的民事法律行为自始无效。徐辉的鲁2018德州市不动产权证产权第0015781号不动产的不动产登记已被德州市德城区人民法院和德州市中级人民法院行政判决书撤销，并由德州市自然资源局公告作废，应视为徐辉购买的德州市德城区房屋尚未办理完毕过户登记。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，未办理完毕过户登记的，不发生善意取得。徐辉未办理完毕过户登记，善意取得不成立，亦未取得案涉房屋的所有权。因此，虽然案涉房屋买卖合同有效，但房屋共有人马卫国明确不同意转让，案涉房屋买卖合同客观上无法继续履行，徐辉要求马卫国、肖爱民协助办理房屋过户手续，因履行不能本院不予支持。徐辉可以主张解除合同并要求出卖人承担支付违约金或赔偿损失的责任。综上所述，徐辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐辉负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉福审判员  高晓敏审判员  张忠星二〇二〇年八月三十一日法官助理史洪军书记员刘晓明