浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0105民初818号 原告（反诉被告）：杭州润龙企业管理有限公司，住所地杭州市拱墅区湖州街701号。 法定代表人：冯亚兵，总经理。 委托诉讼代理人：汪挺、洪展聪，浙江杭天信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州爱蒂娜科技有限公司，住所地杭州市拱墅区花园岗街183、185、187、189号（原181号）6层628室。 法定代表人：陈兴燕，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周超、夏亮，浙江六和律师事务所律师。 原告杭州润龙企业管理有限公司（以下简称润龙公司）与被告杭州爱蒂娜科技有限公司（以下简称爱蒂娜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由审判员孙金林适用普通程序独任审理。2020年4月21日，爱蒂娜公司提起反诉。本案于2019年6月2日、8月3日公开开庭进行了审理。润龙公司委托诉讼代理人汪挺、洪展聪，爱蒂娜公司委托诉讼代理人周超、夏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润龙公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令被告立即腾退房屋并恢复原状；三、请求判令被告支付原告房屋租金183750元(以2.5元/平方米/日为标准，自2020年1月1日起计算至2020年2月18日止)；四、请求判令被告支付原告自2020年2月19日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费(以2.5元/平方米/日为标准，自2020年2月19日起，暂计算至2020年3月13日止已有86250元)；五、请求判令被告依照合同约定向原告支付违约金(以拖欠租金和房屋占有使用费暂共计270000元、日利率1%为计算标准，自2019年12月7日起暂计算至2020年3月13日止已有264600元)；六、请求判令被告赔偿原告因被告违约导致原告自2019年11月21日起至2019年12月31日止的免租期损失153750元；七、请求判令被告支付原告房屋水电费2207元，物业费21774元；上述费用暂共计：712331元。八、请求判令本案诉讼费、保全费由被告承担。 审理中，润龙公司变更其诉讼请求为：一、请求判令确认解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令被告立即腾退房屋并恢复原状；三、请求判令被告赔偿原告将数创智能大厦1101、1102、1106、1108室共计455.01平方米提供给被告免费使用的损失35263.28元；(以2.5元/平方米/日为标准，自2019年10月20日起计算至2019年11月20日止)四、请求判令被告赔偿原告因被告违约造成原告的装修免租期损失153750元(以2.5元/平方米/日为标准，自2019年11月21日起计算至2019年12月31日止)；五、请求判令被告支付原告房屋租金183750元(以2.5元/平方米/日为标准，自2020年1月1日起计算至2020年2月18日止)；六、请求判令被告支付原告自2020年2月19日起至房屋实际腾退之日止双倍的房屋占有使用费(以2.5元/平方米/日为标准，自2020年2月19日起暂计算至2020年3月13日止已有172500元)；七、请求判令被告依照合同约定向原告支付违约金直至全部款项实际付清之日止(以拖欠租金和房屋占有使用费暂共计356250元、日利率千分之一为计算标准，自2019年12月7日起暂计算至2020年3月13日止已有34912.5元)；八、请求判令被告支付原告房屋电费2209元；上述费用暂共计：582384.78元。九、请求判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。 事实和理由:原、被告于2019年12月3日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于杭州市拱墅区××街××号××大厦××室××室，1102室、1106室、1108室出租给被告，建筑面积共计1500平方米，租赁期限5年，自2020年1月1日至2024年12月31日，租金每年一付，先付后使用，第一年日租金2.5元／平方米，年租金1368750元，被告应在合同签订后三个工作日内向原告缴纳履约保证金228125元和第一期租金1368750元，如逾期缴纳，则视为违约。合同还对双方的权利义务、违约责任进行约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告开始进场使用，但截止至今，被告未向原告支付过任何款项，经原告多次催讨，被告仍推诿拒付。2020年2月18日，原告正式通知被告解除合同。原告认为，被告无故拖欠租金，致使合同的目的不能实现，该行为已构成根本违约，应依法依约承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求依法裁判。 爱蒂娜公司辩称：一、案涉租赁房屋并不符合房屋交付使用条件。(一)案涉租赁房屋公共部分一直未装修完毕，消防通道处于紧锁状态，且复工后案涉大楼大门均处于紧闭状态，无法满足使用条件。公共部分是为承租人使用案涉租赁房屋提供配套服务，保障承租人能够顺利、安全且便捷地利用租赁物，发挥其最大功能，从而实现当事人的缔约目的。但是案涉租赁房屋一直处于装修状态，截至目前为止，案涉房屋一直处于装修状态，复工后案涉大楼大门均处于紧闭状态，消防通道亦处于紧锁状态，无法满足交付使用条件，爱蒂娜公司的缔约目的无法实现，无法满足《房屋租赁合同》第五部分第1条约定的“上述房屋具备出租房屋使用要求”。而润龙公司竟称未向爱蒂娜公司承诺公共部分装修完成时间，爱蒂娜公司租赁案涉1500平方米房屋系经营所需，公共部分系正常经营的必须部分，按常理，如果润龙公司不及时完成公共部分装修，爱蒂娜公司怎会贸然签订面积达1500平方米的房屋租赁合同。润龙公司的陈述显然与常理相违背。另，润龙公司称公共部分实际装修完工时间系2020年3月初，显然与事实不符，爱蒂娜公司于2020年3月初前往案涉大楼，并进行了现场公证，一楼大门紧闭，装修完成度极低，实际装修完成时间不可能是在3月初。(二)案涉租赁房屋未进行内部整改、装修消防备案及验收，无法满足使用条件，亦不得投入使用；且从未告知爱蒂娜公司公共部分装修未进行消防备案。案涉房屋公共部分一直处于装修状态、爱蒂娜公司提交的本诉证据、反诉证据三《断电通知记录(微信)》，本诉证据七、反诉证据十四《询问笔录(白根芳)》均足以证明案涉房屋进行整体内部改造。依据《建设工程消防监督管理规定》(中华人民共和国公安部令第119号)第二条规定“本规定适用于新建、扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)等建设工程的消防监督管理。”第三条第二款规定“公安机关消防机构依法实施建设工程消防设计审核、消防验收和备案、抽查，对建设工程进行消防监督。”均表明进行房屋改造及装修需要进行消防备案及验收；且杭州市拱墅区住房和城市建设保障局在《建设工程竣工验收消防备案凭证》中明确告知润龙公司“如需扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)的，应当依法申报消防设计审核或者备案。”但是润龙公司并未进行相应的消防备案及验收，且从未告知爱蒂娜公司公共部分装修未进行消防备案。依据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”之规定，案涉房屋内部整改、公共部分装修未进行消防备案及验收，不得投入使用，无法满足使用条件，与《房屋租租赁合同》第五部分第1条“上述房屋具备出租房屋使用要求”的约定不符。(三)案涉房屋曾进行长达16天的电路改造，亦足以证明案涉房屋无法满足使用条件。爱蒂娜公司提交的本诉证据、反诉证据三《断电通知记录(微信)》及本诉证据十四，反诉证据二十三《微信聊天记录(陈兴燕与白根芳)》，本诉证据七、反诉证据十四《询问笔录(白根芳)》均足以证明案涉房屋自2020年1月4日起进行长达16天电路改造，案涉房屋无法用电，影响案涉房屋的正常使用，爱蒂娜公司的缔约目的无法实现，无法满足《房屋租租赁合同》第五部分第1条约定的“上述房屋具备出租房屋使用要求”。该期间的房租不应由爱蒂娜公司承担。润龙公司提供的本诉证据六只能证明润龙公司断电事宜，不能证明润龙公司的通电事宜。二、即便法院认定案涉房屋满足交付使用条件，案涉房屋租金亦应从免租期结束之日起按照实际使用时间及实际使用面积进行计算。(一)案涉房屋租赁期起算日是2019年12月3日，免租期应从2019年12月3日开始计算41天。案涉房屋租赁合同签订时间系2019年12月3日，爱蒂娜公司入场时间也是2019年12月3日，合同约定41天，故免租期应自2019年12月3日开始起算，2020年1月13日结束，故截止至2020年1月13日的租金不应计算。(二)自2020年1月4日起长达16天的停电期，该期间案涉房屋无法使用，该期间的租金也不应计算。(三)“新冠疫情”期间润龙公司未产生任何损失，该期间租金不应有爱蒂娜承担。期间，“新冠肺炎”疫情不期而至，疫情属不可抗力，期间案涉房屋也无法继续使用，该部分租金也不应由爱蒂娜公司承担，且截至2020年4月30日尚处于润龙公司(转租方)向原始房东承租案涉大楼的免租期内，其也未支付相应租金，润龙公司也未产生损失，该部分租金不应由爱蒂娜公司承担。即便法院认定疫情期间产生一定的损失，但是该疫情属于不可抗力，该期间的租金也不应由爱蒂娜公司承担。(四)爱蒂娜公司自2019年12月3日开始实际使用案涉房屋1102、1106、1108室，共390.78平方，并未使用其他任何房屋。案涉房屋租赁合同关于十一楼仅承租1102室、1106室、1108室，自2019年12月3日开始使用，润龙公司主张的1101室并不在合同约定范围之内，爱蒂娜公司也未实际使用1101室；案涉房屋901-912室虽然在合同约定承租范围之内，但是爱蒂娜公司从未实际使用该楼层，该部分租金未实际产生，即便计算租金也仅能计算390.78平方米房屋产生的租金。且从爱蒂娜公司提交的本诉证据《断电通知记录(微信)》中记载“张民(润龙公司监事)：11楼整层进行电路装修改造......11楼你们有什么平方?”，该处信息明显表明润龙公司因11楼进行整体电路装修改造已将11楼排除在案涉房屋租赁合同约定的承租范围之外，故11楼的租金也不应由爱蒂娜公司承担。三、案涉租赁合同解除后，润龙公司百般阻挠腾退事宜，未产生房屋占有使用费。(一)案涉房屋电梯需要刷卡授权才能进入案涉楼层，现爱蒂娜公司已无相应的授权电梯卡，无法进入案涉楼层，未产生房屋占有使用费。(二)案涉房屋消防楼梯也处于紧锁状态，爱蒂娜公司也无法通过消防楼梯进入案涉楼层，未产生房屋占有使用费。(三)润龙公司甚至将案涉楼层门口砌砖墙堵牢、用木板将门封牢，爱蒂娜公司无法进入案涉房屋，未产生房屋占有使用费。(四)爱蒂娜公司多次要求腾退房屋，并通过微信、寄送告知函等多种方式告知润龙公司腾退房屋，但均遭到润龙公司拒绝。2020年3月5日，爱蒂娜公司向润龙公司寄送告知单要求腾退房屋，2020年3月10日，爱蒂娜公司通过微信明确告知腾退事宜，但均遭到润龙公司拒绝，2020年3月12日，爱蒂娜公司法定代表人陈兴燕及员工胡洁前往案涉房屋腾退房屋时遭到润龙公司阻挠，润龙公司庭审时竟称无法确定腾退人的身份显然与事实不符，即便如润龙公司所言无法确定腾退人的身份，那么在民警到达现场查明事实后仍然继续阻挠爱蒂娜公司腾退案涉房屋，这显然系润龙公司有意而为之，故未产生房屋占有使用费。(五)润龙公司提交的补充证据《录像光盘》(反诉证据二、本诉证据五)无法证明其未阻扰腾退事宜。1.录像真实性无法确定，录像中的人员是否是润龙公司所称的客户无法确定，出现的人员是否是爱蒂娜公司的员工也无法确定。2.该录像的录制时间不明确，无法真实反映案涉房屋租赁合同解除后爱蒂娜公司是否可以自由进入案涉大楼，是否实际复工；且仅仅是电梯口的录像，无法真实反映爱蒂娜公司是否可以自由进入案涉租赁楼层。故该证据也无法证明是否实际复工、无法证明润龙公司未阻挠腾退事宜。四、润龙公司存在严重的违约行为，其主张的违约金无事实与法律依据，且爱蒂娜公司的损失应由润龙公司承担。(一)润龙公司存在违约行为，应由其承担相应责任。上述已充分论述案涉房屋无法满足交付使用条件，且系润龙公司的违约行为导致上述不符合使用条件的情形出现，相应的违约责任应由润龙公司承担，且因润龙公司的违约行为导致爱蒂娜公司产生装修款损失216640元，期间产生员工工资损失273640.38元，案涉房屋中存有产品(酵素)164192元已过保质期，文件资料13000元，共计667472.38元，该部分损失亦应由润龙公司承担。(二)爱蒂娜公司不存在违约行为，不存在违约金事宜。(三)润龙公司未产生任何实际损失。1.从案涉房屋《房屋使用权转让合同》”第二条第(五)款“租赁场所的租赁期限”中可知润龙公司享有自2019年8月1日至2020年3月30日为期八个月的免租期，该期间润龙公司无需支付任何款项；且起租日自本项目政府主管部门综合验收完成实际交付物业时开始计算。案涉房屋至今未完成公共部分的装修消防备案及验收，起租日从未起算，截止到案涉房屋租赁合同解除之日2020年2月18日及解除后至今，润龙公司未实际产生任何损失，而违约金具有弥补损失的性质，现鉴于润龙公司未产生任何实际损失，其主张的违约金也高于法定标准，也远远超过其实际损失，该部分违约金应降低至其实际损失数额。2.关于政府综合主管部门综合验收完成实际交付物业时开始计算起租日中“综合验收”并非润龙公司所称的建设工程竣工消防验收合格，消防验收合格之日为2019年7月份，而《房屋使用权转让合同》中免租期起算日是2019年8月份，如果按照消防验收合格之日开始计算起租日，则起租日甚至在明确约定的2019年8月份之前，这显然是不符合逻辑，故爱蒂娜公司认为此处的“综合验收”应理解为至少是公共部分装修消防验收合格，起租日至少也应从公共部分装修消防验收合格之日开始计算，而公共部分装修至今未进行消防备案及验收，起租日从未起算，润龙公司未产生任何实际损失，违约金主张不应得到支持。五、关于免费使用期及免租期损失。(一)免费使用期系无条件赠予，不会因合同解除而产生损失。1.润龙公司没有任何证据证明2019年12月3日前爱蒂娜公司存在实际使用，案涉房屋1101、1102、1106、1108室的行为。2.即便润龙公司最终可以证明存在实际使用1101、1102、1106、1108室房屋的行为，那么该免费使用期也未在合同中约定，没有计算在合同约定的房屋租赁使用期内，并非合同达成的必要条件，故该免费使用期为无偿赠予性质，并非附条件赠予，不会因合同的解除而使润龙公司产生任何损失。(二)关于免租期：1.免租期系不可撤销的承诺，一旦作出不得改变，承诺方不得因合同的解除而主张免租期损失。2.案涉房屋租赁合同系在润龙公司存在大量违约行为的情况下而单方解除的。首先，爱蒂娜公司认为润龙公司不会产生损失，其次，即便产生损失，该损失也是润龙公司自身的行为产生的，应由其自行承担相应责任，不应由爱蒂娜公司承担。六、润龙公司是否享有转租权存疑，其是否具备主体资格存疑。(一)润龙公司未提供转租证明原件，无法证明其享有转租的权利，且该同意转租证明没有落款时间，无法证明润龙公司从何时开始具备其所称的转租权。(二)《房屋使用权转让合同》无法证明其享有转租的权利。(三)润龙公司一直未向原始房东支付租金，请法院严格审查润龙公司是否享有其所称的转租权利，如果润龙公司因未向原始房东支付租金已经失去转租权，那么其就不具备主体资格。假设法院判令爱蒂娜公司支付相应款项，一旦润龙公司不具备主体资格，那么将造成不可挽回的后果，此时如果原始房东称润龙公司已经不具备转租权而向爱蒂娜公司主张租金，那么对于爱蒂娜公司而言将是双重打击，故请法院严格谨慎审查其主体资格。七、关于案涉租赁房屋内的物品及装修价值。(一)关于案涉租赁房屋内的物品。鉴于润龙公司无法确定案涉租赁房屋内存有哪些物品，亦百般阻挠爱蒂娜公司进入案涉租赁房屋，甚至在案涉租赁房屋门口砌砖墙阻挠爱蒂娜公司进入，爱蒂娜公司无法进一步取证，恳请法院前往现场查实，以便于查实存放的物品详情。(二)关于装修价值。即便按照润龙公司的陈述，仅仅完成水电工程、油漆工程、墙体工程，但是案涉租赁房屋的面积达到1500平方米，爱蒂娜公司主张的装修价值216640元也是完成1500平方米水电工程、油漆工程、墙体工程的市场价格。 爱蒂娜公司向本院提出反诉请求：1、请求判令润龙公司立即返还其留置的爱蒂娜公司的物品(详见留置物品清单)；2、请求判令润龙公司赔偿爱蒂娜公司各项(装修损失、员工工资损失、产品损失、文件资料损失)经济损失667472.38元；3、本案诉讼费用由润龙公司承担。 事实和理由:2019年12月13日，反诉原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定爱蒂娜公司向润龙公司承租位于杭州市拱墅区××街××号××大厦××室××室房屋。合同签订后，爱蒂娜公司发现案涉房屋公共部分始终不具备交付条件，且案涉房屋并未进行消防验收，即案涉房屋并不具备正常投入办公条件。后双方多次协商未果，润龙公司于2020年2月18日单方通知爱蒂娜公司解除案涉房屋租赁合同并要求爱蒂娜公司及时搬离设备、物品；爱蒂娜公司同意解除房屋租赁合同，并按润龙公司要求多次组织人员将已入场的设备、物品搬离案涉房屋，均遭到润龙公司阻拦。另，爱蒂娜公司已对案涉房屋进行装修，已产生装修款216640元，期间产生员工工资273640.38元，案涉房屋中存有产品（酵素）164192元，文件资料13000元。综上，案涉房屋并不具备投入办公的条件，润龙公司无故单方解除合同，导致爱蒂娜公司上述装修损失、员工工资损失、产品（酵素）无法使用损失、文件资料灭失损失共计667472.38元，现爱蒂娜公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 针对爱蒂娜公司的反诉，润龙公司辩称：一、爱蒂娜公司要求润龙公司立即返还留置的物品，没有任何事实依据。首先，润龙公司没有强行占有爱蒂娜公司财物的意思表示，也不存在拒不返还的情况。况且爱蒂娜公司租用的场地办公钥匙也是由其自身保管并使用的，对于房屋内的设施情况润龙公司并不清楚。其次，双方签订的《房屋租赁合同》第七条第4点之规定：“租赁关系终止(包括期满、协商、乙方违约终止)后，如乙方未按时交还房屋的，甲方按日租金双倍收取房屋占用费，且保证金不予退还，逾期7日仍未搬离租赁屋，甲方有权采取停水、停电等措施，且承租屋内乙方物品视为乙方遗弃物，甲方有权自行处置，由此造成的乙方一切损失由乙方自行承担”。所以，双方早已约定解除该份合同，且主要原因是爱蒂娜公司时至今日都未支付过一分钱的房租，且至今系爱蒂娜公司一直未腾退房屋恢复原状。二、爱蒂娜公司认为润龙公司存在违约情形主要包括润龙公司断电、房屋公共部分不具备交付条件、房屋并未进行消防验收，不具备正常投入办公条件及房屋公共部分未进行装修消防备案、阻止其腾退房屋四个方面，针对上述，润龙公司认为完全与客观事实相反，且无任何法律依据，不存在任何违约情形。1、关于本案断电问题。(1)润龙公司在2020年1月3日通知爱蒂娜公司因11楼电路整改需停电2、3天之后(爱蒂娜公司本诉补充证据7-3、7-4)，1月4号应爱蒂娜公司要求，随即恢复通电以保障爱蒂娜公司正常办公。且爱蒂娜公司自称从2020年1月5日员工周休，2020年1月6日，爱蒂娜公司的员工均已全部放春节假(润龙公司反诉证据3-6、3-7)，无人办公，故客观事实即电路整改对爱蒂娜公司根本毫无影响。(2)爱蒂娜公司认为“2020年3月初至2020年6月初，间隔三个月后用电量竟然保持一致，说明案涉房屋一直处于停电状态”，润龙公司认为，该说法只能说明爱蒂娜公司在此期间没有用电量，这是其自身原因，与润龙公司无关，在此期间润龙公司电表均正常使用且有用电量发生。2、关于本案房屋公共部分不具备交付条件问题。其一，依据合同第一条第1点之规定，润龙公司需要交付的房屋是901-912、1102、1106、1108室，房屋公共部分非润龙公司需履行的合同交付义务；其二，涉案房屋的公共部分已完成地砖铺设，卫生间、茶水间等装修，完全符合合同目的办公的使用条件，并不影响其对共有部分的使用，更不影响其对租赁房屋的正常使用。如不能办公，那么在诉讼之前爱蒂娜公司是如何办公的?3、关于本案房屋并未进行消防验收，不具备正常投入办公条件以及公共部分未进行装修消防备案的问题。(1)依据《消防法》第十三条第三款之规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据爱蒂娜公司提供反诉的补充证据16，恰恰可证明涉案房屋大楼已完成竣工验收消防合格并进行备案，已具备对外投入使用的条件。(2)公共部分是否进行装修消防备案并非涉案房屋是否具备出租条件的前提，也没有任何法律依据，且爱蒂娜公司自入住以来一直处于正常办公的状态，从未因公共部分未进行消防备案而影响其使用房屋的情形出现，爱蒂娜公司亦未提供证据予以证明。(3)爱蒂娜公司提供反诉的补充证据16中显示“如需扩建、改建(含室内外装修……)应当依法申报消防设计审核或者备案”，依据该规定仅在扩建、改建时才需要进行消防设计审核或备案且本处规定的室内外装修最主要指房屋室内房间的装修和墙体等外部装修，并不仅仅包括房屋公共部分的装修，而房屋室内装修(包括消防部分)，根据合同第六条第6点之规定，室内装修的消防管理、安全防范属于爱蒂娜公司其自身的义务。4、关于爱蒂娜公司陈述的润龙公司阻止其腾退房屋的问题。其一，润龙公司复工后，案涉房屋的大门处于正常开放的状态(润龙公司反诉证据2)且房屋钥匙一直由爱蒂娜公司进行保管，不存在爱蒂娜公司所说的阻碍其腾退房屋的事实。其二，2020年3月12日有不明身份的第三方人员来案涉房屋搬离物品，但并未提供任何授权手续，出于保护租户财产安全的考虑，才未同意上述人员搬离。其三，爱蒂娜公司陈述民警到达现场查明事实后，润龙公司仍然阻止其腾退房屋，润龙公司认为，假如民警已经核实爱蒂娜公司人员的身份且有权腾退房屋，润龙公司怎么阻止爱蒂娜公司人员腾退房屋?事实上，正是因为自称系爱蒂娜公司人员无授权手续，才无法行使腾退房屋的权利，也正是出于这种情况，最后民警也认为不能让物品搬离案涉房屋。三、爱蒂娜公司要求润龙公司赔偿员工工资损失、产品和文件损失、装修损失，没有任何事实和法律依据。1、鉴于前述已分析润龙公司不存在任何违约行为，故润龙公司无需赔偿爱蒂娜公司任何损失，且员工工资损失、产品和文件等损失均与本案无关，爱蒂娜公司的主张于法无据。2、关于装修损失。依据合同第四条“租赁场所的装修及改造”第4点之规定，“租赁关系终止(包括期满、协商、乙方违约终止)后，甲方对乙方在租赁场所内装修、改造等产生的费用不做补偿”润龙公司无需补偿爱蒂娜公司任何装修损失。综上所述，润龙公司不存在任何违约行为，而爱蒂娜公司无视合约，使用房屋达半年以上，时至今日未支付过一分一厘，而如今还在法庭上信口雌黄，自古道：欠债还钱、天经地义。这种无良企业败坏了营商氛围与环境，对兢兢业业、脚踏实地的信誉企业造成了严重的损害，恳请法院鉴于事实、鉴于法律、更是鉴于特殊时期对于信誉优良的企业净化出一个良好的营商环境，做出公平、合理的判决! 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其所证明的事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年11月18日，爱蒂娜公司（甲方）与杭州中炎装修工程有限公司（乙方，以下简称中炎公司）订立《装饰装修合同》一份，约定：第一条：工程概况：1、工程名称：办公室装修。2、工程地点：杭州市拱墅区湖州街701号智创智能大厦9楼。3、工程范围：室内装修。4、承包方式：包工包料。5、工程期限：(工程期限50天，开工日期2019年11月19日到竣工期2020年1月10日)。6、承包价格：本工程总价人民币69.8万元，金额大写陆拾玖萬捌仟元。第二条：甲方工作：1、开工之日为乙方入场施工创造进场条件，以不影响施工为原则。2、无偿提供施工期限的水源和电源。3、参加工程质量、施工进度的监督，参加工程材料验收。4、乙方施工25天甲方需付乙方总工程量50%的工程款，全部完工后一周内甲方付给乙方总工程量47%的工程款，余3%工程款作为质保金，一年之内结清。 2019年12月3日，出租方润龙公司（甲方）与承租方爱蒂娜公司（乙方）订立《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同）一份，该合同部分条款约定：按本合同下列条件，甲方同意出租且乙方同意承租位于：拱墅区××街××号××大厦××室，建筑面积为1109.22平方米；拱墅区湖州街701号数创·智能大厦1102、1106、1108室，建筑面积为390.78平方米。合计总租赁面积1500.0平方米。租赁屋结构为框架，乙方对所要承租的房屋已做充分了解，愿意按现状承租该房屋。具体内部设备设施详见附件1。租赁期限为5年，装修免租期41日（2019年11月21日至2019年12月31日），租金每壹年付一次，先付后使用。双方共同确认租赁期限为2020年01月01日至2024年12月31日。首年租金标准为2.5元／平方米／日。为确保合同正常履行，乙方应在本合同签订后三个工作日内向甲方缴纳履约保证金计人民币228125.0元，交付第一期租金计人民币1368750.0元。之后乙方应当在每期租金使用完毕前60日向甲方支付下一期租金。乙方未能如期缴纳的，视为违约。租赁关系终止（包括期满、协商、乙方违约终止）后，甲方对乙方在租赁场所内装修、改造等产生的费用不做补偿。甲方的权利及义务：上述房屋符合出租房屋使用要求。乙方的权利及义务：按时足额缴纳该房屋租金及保证金；租赁期内拥有该房屋及其它共用部位的使用权。租赁关系终止（包括期满、协商、乙方违约终止）后，除甲方同意乙方续租外，乙方最晚应于终止日将租赁场所交还给甲方。乙方返还租赁屋时应当符合当时房屋正常使用的状态（双方特殊约定和自然磨损除外），乙方自行添附的可拆除的设施设备归乙方，其余归甲方。租赁关系终止（包括期满、协商、乙方违约终止）后，如乙方未按时交还房屋的，甲方按日租金双倍收取房屋占用费，且保证金不予退还。逾期7日仍未搬离租赁屋，甲方有权采取停水、停电等措施，且承租屋内乙方物品视为乙方遗弃物，甲方有权自行处置，由此造成的乙方一切损失由乙方自行承担。合同终止（包括期满、协商）后，乙方在限期内搬迁完毕且乙方在甲方和物业公司无其它未办结费用和手续，甲方在全部事项了结后10个工作日内无息退还履约保证金。乙方未能在约定期限内缴清租金及其他费用的，除应缴纳未付费用外，每逾期一日，还应支付当期应付未付费用1.0%的违约金。房屋租赁期内，乙方不交付或者不按约定延迟交付租金及相关费用连续达15日或累计达15日以上的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，由此而造成损失的由乙方负责赔偿，并追究乙方违约责任。因乙方单方面解除本合同或由于乙方违约导致甲方解除本合同的，履约保证金和未使用部分的房屋租金不予退还。 案涉合同订立后，爱蒂娜公司未按约定时间即三个工作日内向润龙公司缴纳履约保证金228125元，交付第一期租金1368750元。 2020年1月3日，因数创大厦内部整改，润龙公司通知爱蒂娜公司将对案涉房屋11楼进场装修并断电。1月4日，案涉租赁房屋发生断电。1月6日，润龙公司通知爱蒂娜公司案涉房屋11楼电梯口在铺地砖，需绕行。爱蒂娜公司回复润龙公司其员工已都回家。1月14日，润龙公司通过微信向爱蒂娜公司发出《催款通知书》一份。 经批准同意，润龙公司可于2020年2月17日开始复工。 2020年2月18日，润龙公司通过微信向爱蒂娜公司发出解除合同通知，具体内容为：陈总你好，我公司(杭州润龙企业管理有限公司)与杭州爱蒂娜科技有限公司2019年12月签订的房屋租赁合同，因贵公司未能按房屋租赁合同的约定的条款履行，我公司决定单方面终止与贵公司签订的合同，合同截止时间为2020年02月17日，双方费用结算如下：1、我公司提供11层1101、1102、1106、1108室共计面积为455.01平方免费使用，免费使用时期为2019年10月20日至2019年11月20日。11层1101室面积75.12平方免费使用，免费使用时期为2019年11月21日至2020年2月17日。2、901-912室、1102、1106、1108室装修免租期为2019年11月21日-2019年12月31日(41天)，因贵公司未能按时履行合同，我公司收取在此期间50%房租费用计76875元(41天×1500㎡×2.5元=153750元)。3、901-912室、1102、1106、1108室租金起始时间为2020年01月01日-2020年02月17日共计48天，考虑疫情影响我公司给予全额减免贵公司2020年01月24日至2020年02月17日期间的房租费用（25天)，剩余应付房租费用23天×1500㎡×2.5元=86250.0元。4、11层1101、1102、1106、1108室截至2020年02月18日电表使用度数2207度，贵公司需缴纳物业公司电费2207.0元。5、贵公司在901-912室的装修须恢复原状归还我公司，或委托我公司恢复原状(恢复费用由贵公司承担)。以上应交费用共计人民币165332.0元。请贵公司在接到本通知后于2020年02月24日前全额付清上述费用，并同时搬离贵公司11层物品，逾期未搬离的物品视为贵公司遗弃物，我公司有权自行处置，由此造成的贵公司一切损失由贵公司自行承担。 2020年3月6日，爱蒂娜公司向润龙公司发出书面《告知函》一份，函告内容为：我公司（杭州爱蒂娜科技有限公司）于2020月2月17日收到贵公司通知，内容：单方与我司解除合同、合同履行日至当日终止，房屋租金支付至2020年1月23日。我司认为：虽然贵司未尽出租方应尽义务致使我公司合同目的无法实现而引发纠纷，但既然贵方已经明确告知单方解除合同，我方虽表遗憾，但仍表示问意、之后，我方多次联系贵方，请求贵方开启大楼大门，便于我方腾退房屋，却迟迟未能给子配合，至今大楼大门锁闭，物品无法搬运。现我司再次以书面形式告知贵司，三天内联系我方（联系人：陈兴燕，联系电话：158××××9081），配合我方腾退房屋。如贵司不于配合，请妥善保管我司财产，财产清单附后。前期，我司已对房屋进行了装修，贵司单方面终止合同，必然造成我司装修及其他各项损失，对此我司保留磋商与追索的权利。2020年3月9日，润龙公司收到上述《告知函》。 截至2020年3月3日，案涉房屋的部分公共区域仍处于装修状态。 2020年3月10日，爱蒂娜公司通知润龙公司将于3月12日前搬离其公司物品，要求润龙公司予以配合。 2020年3月12日，爱蒂娜公司派员到案涉房屋内腾空其物品，因遭到润龙公司的拒绝和阻挠，未果。双方发生冲突并报警处理。 2020年4月11日，爱蒂娜公司支付中炎公司款项5000元，备注：装修；4月16日，爱蒂娜公司支付中炎公司款项20000元，备注：装修费。同日，爱蒂娜公司（甲方）与中炎公司（乙方）共同出具《说明》，确认：双方签订装修服务合同总约定装修款金额为：69.8万元(陆拾玖万捌仟元)人民币。现乙方评估装修总金额为21.664万。甲方已转账乙方金额为：2.5万元(贰万伍仟元)人民币。余款为：19.164万元人民币。备注：21.664万-2.5万=19.164万元。特此说明。 关于断电期间问题，双方意见不一。爱蒂娜公司主张租赁期间润龙公司对案涉房屋断电长达16天，致使其无法正常开工，该期间的租金不应计算，并提供微信聊天记录为证。对此，润龙公司予以否认，公司总经理白根芳在其《询问笔录》中承认因案涉房屋内部电路改造而断电2-3天。鉴于爱蒂娜公司未提交有效证据证明断电16天，本院作断电3天认定处理。 另，案涉房屋所涉建设工程经审查，杭州市拱墅区住房和城市建设局依法核发了建设工程竣工验收消防备案凭证，并告知：依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。爱蒂娜公司于2019年10月20日入驻案涉房屋。审理中，双方一致确认《房屋租赁合同》于2020年2月18日解除。关于案涉房屋的钥匙掌控问题，润龙公司主张钥匙一直由爱蒂娜公司掌控。爱蒂娜公司就该问题未作回应。 本院认为，案涉房屋是否符合交付使用条件，案涉合同的违约方，以及因新冠肺炎疫情产生的租金损失分担问题，构成本案主要的争议焦点。本案中，爱蒂娜公司抗辩案涉房屋不符合交付使用条件，润龙公司违约在先。对此，本院认为：其一，作为承租方，爱蒂娜公司理应对案涉房屋是否符合出租条件更具审慎义务。其二，双方于2019年12月3日订立《房屋租赁合同》前，爱蒂娜公司已于当年10月20日入驻案涉房屋，对案涉房屋是否符合其租赁需求等实际情况不可能不作相应了解、掌握。其三，《房屋租赁合同》亦明确约定，爱蒂娜公司对所要承租的房屋已做充分了解，愿意按现状承租该房屋。再者，爱蒂娜公司提供的证据不足以证明案涉房屋所在的9层、11层公共部分无法正常使用，以及润龙公司于租赁期间对其他公共区域的装修影响其正常办公。故爱蒂娜公司该抗辩主张，缺乏依据，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定切实履行自己的义务。爱蒂娜公司未按《房屋租赁合同》约定支付相应租金和押金，应属违约，且构成根本性违约。鉴于本案的实际情况，本院对润龙公司的本诉请求和爱蒂娜公司的反诉请求，作如下认定和评判。本诉部分：一、关于免费使用损失问题和装修免租期损失问题。润龙公司为招租提供免费场地和装修免租期供爱蒂娜公司使用和装修，可视为对其权利作出的处分，故润龙公司诉请爱蒂娜公司支付免费使用1101室、1102室、1106室、1108室的损失35263.28元以及装修免租期损失153750元，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。二、关于租金问题，2020年1月1日起至2月18日止（润龙公司装修、整改导致断电3天的期间应予扣除）的房屋租金为168750元[1500×2.5×（48-3）]，本院予以认定。关于疫情期间的租金损失负担问题。本院认为，租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。本案中，润龙公司通知爱蒂娜公司解除合同时，曾表示全额减免爱蒂娜公司2020年1月24日至2020年2月17日期间的房租费用（25天)，初衷在于妥善解决双方的合同纠纷，及时止损。但是，爱蒂娜公司未按合同约定支付租金，亦未在合同解除后按时腾退房屋，致使双方损失均有不同程度的扩大。故本院认为，承租人基于疫情防控期间无法使用租赁房屋而要求减免租金是建立在双方切实履行合同，并无违约情形的基础之上，考虑到润龙公司给予爱蒂娜公司装修免租期和免费场所使用的实际情况，本院对于爱蒂娜公司要求减免疫情期间租金的请求，不予支持。三、关于房屋占有使用费问题，2020年2月19日起至3月12日止的房屋占有使用费为82500元（1500×2.5×22），本院予以认定。虽《房屋租赁合同》规定，租赁关系终止(包括期满、协商、乙方违约终止)后如乙方未按时交还房屋的，甲方按日租金双倍收取房屋占用费，且保证金不予退还。但爱蒂娜公司于2020年3月12日腾空案涉房屋时遭到润龙公司拒绝和阻挠，其后爱蒂娜公司也无法使用案涉租赁房屋，致使案涉房屋产生相应空置损失。对于2020年3月12日后至今案涉房屋产生的空置损失（房屋占有使用费），润龙公司有过错，不可归责于爱蒂娜公司。故润龙公司诉请爱蒂娜公司支付至房屋实际腾退之日止的双倍房屋占有使用费，本院不予支持。四、关于违约金问题。双方虽约定乙方未能在约定期限内缴清租金及其他费用的，除应缴纳未付费用外，每逾期一日，还应支付当期应付未付费用1.0%的违约金。但违约金的计算，应当以润龙公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于本案的实际情况，本院酌情以爱蒂娜公司拖欠的租金、房屋占有使用费及电费为基数,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算相应违约金处理。五、关于电费问题。爱蒂娜公司实际产生电费金额2209元，本院予以认定。反诉部分：一、关于爱蒂娜公司的的物品返还问题。虽然《房屋租赁合同》规定，租赁关系终止(包括期满、协商、乙方违约终止)后，逾期7日仍未搬离租赁屋，甲方有权采取停水、停电等措施，且承租屋内乙方物品视为乙方遗弃物，甲方有权自行处置，由此造成的乙方一切损失由乙方自行承担。对此，本院认为爱蒂娜公司虽未按照约定时间搬离、腾空案涉房屋，但爱蒂娜公司已就其逾期腾空案涉房屋的不当行为付出房屋占有使用费之代价，且之后润龙公司也阻挠其将物品搬离案涉房屋。若润龙公司据此约定而处置爱蒂娜公司的物品，则有失公允，故本院对于爱蒂娜公司要求返还其留置案涉房屋物品的反诉请求，予以支持。润龙公司应当返还的物品以双方清点确认的清单为准。二、关于爱蒂娜公司主张的损失问题。1、装修损失。《房屋租赁合同》明确约定，乙方返还租赁屋时应当符合当时房屋正常使用的状态(双方特殊约定和自然磨损除外)，乙方自行添附的可拆除的设施设备归乙方，其余归甲方。租赁关系终止(包括期满、协商、乙方违约终止)后，甲方对乙方在租赁场所内装修、改造等产生的费用不做补偿。基于爱蒂娜公司的实际装修情况以及违约程度，本院尊重双方约定，爱蒂娜公司就其装修时自行添附的可拆除设施设备仍享有权利，故其主张装修损失有重复主张之嫌，且违反合同约定，本院难予支持。2、员工工资损失。员工工资属于爱蒂娜公司的经营成本，与润龙公司并无关联，故本院不予支持。3、产品（酵素过期）、文件资料损失。一方面，爱蒂娜公司未提供证据证明产品（酵素）已经过期以及存在文件资料损失；另一方面，在爱蒂娜公司逾期支付租金以及合同解除后逾期腾空房屋的情况下，即便产品（酵素）过期也不能归责于润龙公司。故对其该项反诉请求，本院亦不予支持。 综上，爱蒂娜公司占有并使用案涉房屋至2020年3月12日，却以案涉房屋不符合交付使用条件为抗辩理由，至今拒不支付租金，有违诚信，本院不予采纳。润龙公司按照合同约定，行使单方解除权，要求爱蒂娜公司立即腾退房屋并恢复原状，支付相应租金、房屋占有使用费及违约金，爱蒂娜公司反诉请求润龙公司返还其留置物品，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州润龙企业管理有限公司与杭州爱蒂娜科技有限公司订立的《房屋租赁合同》于2020年2月18日解除。 二、杭州爱蒂娜科技有限公司于本判决生效之日起七日内将坐落于拱墅区××街××号××大厦××室及1102、1106、1108室房屋腾空并恢复原状后返还于杭州润龙企业管理有限公司。 三、杭州爱蒂娜科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付杭州润龙企业管理有限公司房屋租金168750元、房屋占有使用费82500元、电费2209元，合计253459元；支付以本金253459元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算自2019年12月7日起至全部付清之日止的逾期付款违约金。 四、杭州润龙企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还杭州爱蒂娜科技有限公司留置于上述房屋内的物品（详见后附清单）。 五、驳回杭州润龙企业管理有限公司其他诉讼请求。 六、驳回杭州爱蒂娜科技有限公司其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9624元，诉讼保全申请费4082元，合计13706元；由杭州润龙企业管理有限公司负担7741元，杭州爱蒂娜科技有限公司负担5965元。反诉案件受理费减半收取5237元，由杭州爱蒂娜科技有限公司负担。 原告可于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（预交的案件受理费）；被告应于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 孙金林 二〇二〇年八月十八日 法官助理 韩瑞功 书 记 员 张 垚 序号 名称 数量 备注 1 台式电脑 12台 工位电脑11台；苹果一体机1台；（含键盘9个；主机11个） 2 办公桌 19张 白色15张；棕色4张 3 可移动储物柜 （配套办公桌） 13张 白色11个；棕色2个 4 椅子 39张 白色靠背椅20个；网格黑色椅12；黑色皮椅3个；可升降白色圆凳2个；可升降银色椅2个 5 缅甸红花梨 1套 1张桌子；2个长凳；2个树墩 6 茶具和茶杯 1套 烧水底座1个；烧水壶2个；茶盘1个；茶杯14个 7 棕色组合桌椅 1套 4个棕椅；1个棕色圆桌 8 蓝色沙发组合 1套 双人沙发1个；单人沙发2个；圆形茶几1个 9 美容床 2张 10 小太阳 12个 11 打印机 1台 12 冰箱 1个 13 微波炉 1个 14 饮水机 1个 15 投影仪幕布 1个 16 办公室摆件 1个 金瓜石和底盘 17 饮水机桶 4个 18 书画 15幅 19 空调机 14个 20 中药贴 41小盒 21 空礼盒 20箱 判决书后附清单： 序号 名称 数量 备注 22 电饭锅 1个 23 指甲油 1篮 24 保险箱 1个 25 长桌 3张 白色2张；棕色一张 26 储物柜 1套 咖啡色 27 办公柜 2套 未组装 28 洗衣机 1个 29 电子秤 1个 30 躺椅 1张 31 音箱 1个 32 红酒 10瓶 33 桑树桑黄 2盒