福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020）闽0122民初2356号 原告：世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司,住所地：福建省连江县潘渡乡贵岚路6号贵豪苑商业甲座。 负责人：郑长建，总经理。 委托诉讼代理人：董院星，男，1984年9月18日出生，汉族，住福建省长乐市，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：陈晓，男1988年7月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，系公司员工，特别授权。 被告：游婷婷，女，1990年12月12日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司与被告游婷婷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人董院星到庭参加诉讼，被告游婷婷经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即支付2018年1月1日起至2020年12月31日期间所拖欠的物业管理费6313.17元，2014年12月1日起至2020年5月31日期间所拖欠公摊费1167.6元；违约金（从2019年1月1日起以2104.1元为基数按每日千分之三的标准支付违约金，直至欠款还清之日为止，暂计算至起诉之日共2297.68元），共计9778.45元；2.判令被告负担本案诉讼费、公示费等起诉相关费用。诉讼中，变更诉讼请求为:1.判令被告立即支付2018年1月1日起至2019年12月24日期间所拖欠的物业管理费4208.76元，违约金（从2019年1月1日起至2019年12月24日止，以2104.1元为基数按每日千分之三的标准支付违约金，违约金共计2097.68元）；放弃对公摊水电费的请求；2.判令被告负担本案诉讼费、公示费等起诉相关费用。 事实和理由：原告受福建欢乐天地置业有限责任公司选聘，作为该公司所开发的“贵安新天地”项目物业管理服务单位。被告作为连江县贵安新天地贵阁苑11#2401单元物业买受人与原告签订了《临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》，合同约定由原告对贵安新天地提供前期物业管理事宜，被告对《临时管理规约》及《前期物业服务合同》的内容予以认可，并愿意接受原告提供的物业管理服务。根据《临时管理规约》第31条约定，业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以向法院起诉，并按被告所欠费用加收千分之三滞纳金。以及《贵安新天地前期物业服务合同》第23条约定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费、公共水电分摊费用，专项维修资金，应按未付金额每日千分之三标准向乙方支付违约金。 被告于2013年11月1日收房，原告依约为被告提供物业管理服务，但是被告从2018年1月1日起截止2020年12月31日期间，拖欠原告的物业管理费6313.17元（计算方式为：129.9㎡×1.35元/月/㎡×36个月=6313.17元），从2018年1月1日起截止2020年5月31日期间，拖欠原告的公摊费：1167.6元（计算方式为：按该苑区公共部位实际产生的水费及电费平均分摊给每户业主），经原告多次催告，被告拒不缴纳。原告万分无奈，只能向人民法院提起诉讼，请求依法判如所请。 庭审中补充陈述，福建欢乐天地置业有限公司与游婷婷、高安、中国农业银行股份有限公司福州仓山支行商品房预售合同一案，已经经法院判决，判决确认双方签订的商品房买卖合同于2019年12月24日解除，我们要求物业费的计算时间缩短至从2018年1月1日至2019年12月24日止，计算标准没有变，共计4208.76元。 游婷婷未作答辩。 在本案审理过程中，世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司向本院提供以下证据： A1.《商品房买卖合同》，证明被告向福建欢乐天地置业有限责任公司购买连江县贵安新天地贵阁苑11#2401，双方签订了《商品房买卖合同》； A2.《临时管理规约》、A3.《贵安新天地前期物业服务管理合同》、A4.《承诺书》，共同证明福建欢乐天地置业有限责任公司与原告签订了《临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务管理合同》，合同约定由原告对贵安新天地提供前期物业管理事宜，被告作为连江县贵安新天地贵阁苑11#2401物业买受人对《临时管理规约》予以书面承诺，表示对本临时管理规约及《前期物业服务合同》的内容予以认可，并接受原告提供的物业管理服务； A5.入伙手续书及两张物业缴费记账联（发票号码分别为01493181、01493182），证明被告购买连江县贵安新天地贵阁苑11#2401于2013年11月1日交付使用，两张记账联显示游婷婷缴纳2013年11月1日起半年的物业费1052.19元。 A6.EMS回单、电话信息、张贴缴费通知单的照片及两张邮件跟踪单打印件，证明原告通过EMS和电话信息向业主进行催缴、通过向小区公告栏及11栋楼栋显眼位置粘贴催缴通知单； A7.发票（编号为49022948），证明被告向原告缴纳到2017年12月31日止的部分物业费7716.07元； A8.业主欠费明细表，证明被告拖欠原告从2018年1月1日至2020年12月31日物业费及违约金； A9.公摊费明细表，证明被告拖欠原告从2018年8月1日至2020年5月31日的公摊费用； A10.公摊费缴纳明细，证明物业公司向水电公司缴纳费用的证据。 A11.连江县人民法院（2020）闽0122民初1543号民事判决书一份，从该判决书可以看出，福建欢乐天地置业有限公司与游婷婷签订的商品房买卖合同于2019年12月24日解除。 A12.连江县市场监督管理局出具的名称变更登记通知书复印件一份，证明昆明世纪城物业管理有限公司与世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司是同一家公司，2019年10月25日我们进行了公司名称变更。 游婷婷未提供证据。 游婷婷未到庭应诉，也未提出质证意见，视为自愿放弃举证、质证权利。本院经审查认为，世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司提供的上述证据A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A11、A12来源合法、内容真实、与本案有关联，均予以采信。对证据A9、A10，因世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司已放弃对公摊水电费的请求，故对该两份证据不予审查。 根据上述确认的证据及世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司庭审陈述，对本案主要事实认定如下： 昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司于2019年10月25日进行了公司名称变更，变更后名为世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司。原先，福建欢乐天地置业有限责任公司与昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司签订了贵安新天地《临时管理规约、前期物业服务合同》，合同约定由福建欢乐天地置业有限责任公司选聘昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司对贵安新天地提供前期物业管理事宜。 游婷婷于2013年3月2日与福建欢乐天地置业有限责任公司签订了一份商品房买卖合同，购得贵安新天地贵阁苑11#2401单元房，商品房建筑面积共为129.9平方米。同日，游婷婷还签了一份承诺书，主要内容如下：......本人声明如下：一、确认已详细阅读福建欢乐天地置业有限责任公司制定的“贵安新天地临时管理规约”、“贵安新天地前期物业服务合同”；二、同意遵守并倡导其他业主使用人遵守本临时管理规约；三、本人同意承担违反临时管理规约的相应责任......。 《贵安新天地临时管理规约》第三十一条约定，业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三滞纳金。 《贵安新天地前期物业服务合同》第五条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅：1.35元/月．平方米(贵荣苑、贵阁苑、贵祥苑等)。 以上物业服务费用均不含公共水电费分摊，物业管理区域内的公共水电能耗每月按实由全体业主分摊。．．．．．． 第七条约定：……业主在房屋交付时一次性预缴半年的物业管理费用及水电预存金。之后，业主或物业使用人应在每半年开始前十日内履行交纳义务。…… 第二十三条约定：甲方（指福建欢乐天地置业有限责任公司）、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三标准向乙方（指昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司）支付违约金。 游婷婷于2013年11月1日由其亲属游仁签了入伙手续书正式入伙，并于同一天向昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司缴纳2013年11月1日起半年物业费1052.19元。昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司（后为世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司）依约为游婷婷提供物业管理服务。后游婷婷缴交物业费至2017年12月31日止，从2018年1月1日起均未缴交物业费。 2020年4月15日福建欢乐天地置业有限公司因与游婷婷、高安等商品房预售合同纠纷一案，诉至连江县人民法院，连江县人民法院于2020年6月12日作出（2020）闽0122民初1543号民事判决，判决确认福建欢乐天地置业有限公司与游婷婷签订的案涉商品房买卖合同于2019年12月24日解除。 综上所述，本院认为，福建欢乐天地置业有限责任公司与昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司签订了贵安新天地《临时管理规约、前期物业服务合同》，游婷婷通过签订承诺书，承诺遵守该临时管理规约，因此该《临时管理规约、前期物业服务合同》合法有效，双方应遵守履行。昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司已更名为世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司，昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司相关权利义务均由世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司承受。游婷婷从2018年1月1日起到案涉商品房买卖合同于2019年12月24日解除，均未缴交物业服务费，已构成违约，应向世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司承担违约责任。按《前期物业服务合同》约定，物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准为：(贵荣苑）高层住宅：1.35元/月.平方米，因游婷婷所购得的贵安新天地贵阁苑11#2401单元房的建筑面积共为129.9平方米，因此世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司主张游婷婷拖欠2018年1月1日至2019年12月24日期间的物业管理费为129.9m2*1.35元/月/m2*24个月=4208.76元，符合双方约定，也符合实际情况，予以支持。另外，《前期物业服务合同》约定，业主或者物业使用人违反合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费等，应按未付金额每日千分之三标准支付违约金。世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司主张游婷婷应支付从2019年1月1日起至2019年12月24日（实际只应算到2019年12月23日）止，以1年物业费2104.1元为基数按每日千分之三为标准的违约金，共计2097.68元，符合双方约定，在约定范围内，予以支持。诉讼中，世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司放弃了部分诉讼请求,系其对自己民事权益的自主处分,意思表示真实，予以支持。游婷婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、游婷婷应在本判决生效之日起十日内支付世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司从2018年1月1日起至2019年12月24日期间所拖欠的物业服务费4208.76元。 二、游婷婷应在本判决生效之日起十日内支付世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司未能按时足额缴纳物业服务费的违约金2097.68元。 三、驳回世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司其他的诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元，由游婷婷负担。 本判决为终审判决。 审判员  邱启开 二〇二〇年八月二十八日 书记员  何诺佳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。