云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8996号上诉人（原审被告）：胡宇，女，1993年5月4日生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：刘家勇，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨锦钰，云南天外天律师事务所实习律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘芷伶，女，1997年10月23日生，汉族，云南省西双版纳傣族自治州勐腊县人，住云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。委托诉讼代理人：赵键亦，系北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈浩，系北京盈科（昆明）律师事务所实习律师。特别授权代理。原审第三人：云南鼎宏商业运营管理有限公司。住所地：云南省昆明市嵩明职教基地文林路6号领袖知识城售楼部。法定代表人：简姚楠。上诉人胡宇因与被上诉人刘芷伶、原审第三人云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称：鼎宏公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人胡宇的委托诉讼代理人刘家勇，被上诉人刘芷伶的委托代理人赵键亦、陈浩到庭参加了诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。胡宇上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人刘芷伶的全部诉讼请求；二、本案诉讼费、上诉费由被上诉人承担。其主要事实及理由为：一审认定事实和适用法律严重错误。一、上诉人与被上诉人之间虽存在商铺的转让行为，但未签订过转让合同，一审法院在被上诉人未提交《转让合同》原件的情况下，便认定该合同合法有效并让上诉人承担该《转让合同》项下载明的违约金、经济损失，属于认定事实错误，适用法律错误。二、上诉人的前夫洪作华与第三人签订了《商铺租赁合同》，上诉人与前夫离婚时协议约定涉案商铺的经营权归上诉人，上诉人合法拥有涉案商铺的用益物权。第三人知道且同意上诉人将商铺转让给被上诉人，且上诉人多次催促被上诉人办理租赁合同变更手续，但被上诉人一直拒绝，在此情况下，上诉人已经履行完所有转让义务，双方转让行为已经履行完毕，不存在任何违约行为。上诉人与第三人之间的租赁合同虽有“未经同意不得出借、转租”的约定，但该约定对合同之外被上诉人不产生约束力，上诉人完成商铺交割后，一直正常使用，第三人从未依据合同来阻止被上诉人使用，该《商铺租赁合同》不能成为上诉人双方店面转让能否完成的依据。上诉人与被上诉人双方商铺转让行为已经完全履行完毕，被上诉人已经取得了商铺的用益物权。被上诉人因其自身经营亏损且无继续经营的信心便提起本案诉讼，其非善意行为导致的损失应当由其自行承担。一审判决上诉人向被上诉人返还转让费时未考虑到被上诉人占用上诉人的设备所产生的折旧损失，在判决返还租金时，亦未考虑上诉人实际使用租赁物期间的经营获利，违反了民法公平原则。综上，一审认定事实及适用法律均存在错误，判决显失公平，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人刘芷伶答辩称：不认可上诉人的上诉主张，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人鼎宏公司未到庭发表答辩意见。刘芷伶向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告于2019年3月5日签订的《转让合同》；二、判令被告向原告返还商铺转让费70000元、商铺租金36000元及装修押金5000元；三、判令被告向原告支付《转让合同》约定的违约金40000元；四、判令被告向原告承担实际经济损失（装修费32350元）。五、判令被告向原告返还购买商铺排风扇的费用1700元，上述金额合计185050元；六、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月5日，原告刘芷伶与被告胡宇签订了转让合同，在合同中双方约定：被告作为合同中的甲方将位于昆明市嵩明县（原名为：零距离酒吧）的场地，包括所有现存留的设施和音响灯光设备以120000元的价格一次性转让给乙方（刘芷伶），乙方在合同签订后十五日内向甲方（胡宇）支付60000元，待乙方进场后，己方再支付甲方剩余60000元。甲方承诺其对该酒吧及所有转让的设备及设施拥有无争议的所有权，合同签订后甲方需及时将营业执照转入乙方名下，如无营业执照，则将原有法人代表更改为乙方。因该酒吧房屋所有权非甲方，乙方自行与拥有房屋所有权的另一方签订房屋租赁合同，房屋所有权方与甲方原签订的租赁合同自行作废。甲方保证房屋所有权一方的转让同意，如由甲方原因导致房屋所有权方中途停止租赁或甲方未按时交付店面，甲方则归还乙方已付转让费和承担违约金40000元。合同签订后，原告于2019年3月1日通过微信转账给被告2000元；于2019年3月5日通过微信分别转账给被告20000元，通过支付宝分别转账给被告10000元；于2019年3月12日转账41000元给被告；于2019年3月13日通过微信分别转账给被告6000元和2000元；于2019年3月16日通过微信转账给微信名为“邓姐”5600元；于2019年3月17日通过微信转账给微信名为“刘哥”7000元；于2019年3月21日通过微信转账给微信名为“刘哥”5680元；转账给微信名为“卖门李欢”330元；于2019年3月30日通过微信转账给微信名为“装修邹文涛大爹”7600元；于2019年3月31日扫二维码付款给名字为“傀儡”的700元；于2019年4月3日通过微信转账给微信名为“梦妮好姐妹家政”1300元；于2019年4月20日通过微信转账给微信名为“卖门李欢”1380元。购买“不锈钢发光字门头招牌户外广告牌制作霓虹灯亚克力灯箱”共计2760元。原告为开业经营餐饮进行了铺面改造、装修，但现因商铺产权问题未如期开业。另查明：2016年9月9日，案外人洪作华与第三人鼎宏公司签订了《领秀知识城商铺租赁合同》，第三人鼎宏公司将位于昆明市共计两个商铺及设施出租给案外人洪作华，商铺经营范围是酒吧，租期自2016年9月10日起至2021年7月26日止。合同还约定案外人洪作华未经鼎宏公司同意不得将承租房屋进行出借、转租。另外，根据2019年7月25日的企业信用信息公示报告显示，昆明市两个商铺在嵩明县市场监督管理局登记的名称仍为“嵩明职教园区聚力酒吧”。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对于原告要求解除原、被告于2019年3月5日签订《转让合同》的诉讼请求，该转让协议是双方真实的意思表示，合同已经成立，但根据原告的举证，涉案商铺的第一承租人为案外人洪作华，被告对涉案商铺并无处分的权利，也无证据证实其处分该商铺的行为得到了案外人洪作华的追认，现因商铺产权问题导致原告的合同目的难以实现，故对原告的该项诉请予以支持；对于原告要求被告返还商铺转让费70000元、商铺租金36000元及装修押金5000元的诉讼请求，商铺转让费70000元被告当庭予以认可，且有原告的转账凭证予以证实，被告因无权处分导致商铺未发生转让的效力，故该70000元转让费应当予以返还；商铺租金36000元，原告并未与第三人鼎宏公司签订过合同，虽然该款项原、被告均认可已经交付给了第三人鼎宏公司，但产生的效力是约束第三人鼎宏公司与案外人洪作华，故该36000元租金被告应当返还原告；装修押金5000元，被告庭审中辩称交给了第三人鼎宏公司，但无证据予以证实，原告提交的转账记录能够证实已经交付了5000元给被告，现原告装修完成后并未如期开业，被告无权继续占有该5000元装修押金，故对原告要求被告返还5000元装修押金的诉讼请求，予以支持；对于原告要求被告支付《转让合同》约定的违约金40000元、承担实际经济损失（装修费）32350元、返还购买商铺排风扇的费用1700元的诉讼请求，原、被告在转让合同中对因被告原因导致原告不能对商铺行使权利应承担违约金，现被告的无权处分行为导致了合同目的不能实现，也无证据证实第三人鼎宏公司同意转让商铺的证据，原告使用商铺存在权利瑕疵，考虑双方约定的违约金40000元高于了原告的实际损失，依法调整为20000元；原告为此支付的装修费、人工费32350元，其中7600元的装修费用、1710元的门款有收据予以佐证，予以支持；转账给“邓姐”5600元、分别转账给“刘哥”7000元和5680元、2019年3月31日扫二维码付款给名字为“傀儡”的700元无其他证据予以佐证，被告当庭也不予认可，故对该四笔转账一审法院不予支持；转账给微信名为“梦妮好姐妹家政”1300元，考虑原告装修后清扫室内环境的实际，一审法院予以支持；“不锈钢发光字门头招牌户外广告牌制作霓虹灯亚克力灯箱”共计2760元，原告虽然只提交了订单，但购买时间为2019年3月30日且购买的物品与原告承租商铺的用途具有紧密性和关联性，故对该笔费用予以支持。购买商铺排风扇的费用1700元，有转账凭证予以证实，被告庭审中也认可收到了该笔款项，综上，一审法院支持由被告支付原告违约金20000元，由被告承担原告经济损失13370元，由被告返还原告购买商铺排风扇1700元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告刘芷伶与被告胡宇于2019年3月5日签订的转让合同；二、由被告胡宇自判决生效之日起十五日内返还原告刘芷伶商铺转让费70000元、商铺租金36000元、装修押金5000元、购买商铺排风扇1700元，共计112700元；三、由被告胡宇自判决生效之日起十五日内支付原告刘芷伶违约金20000元；四、由被告胡宇自判决生效之日起十五日内赔偿原告刘芷伶经济损失13370元；五、驳回原告刘芷伶的其他诉讼请求。二审中，上诉人向本院提交了一份《离婚协议》，欲证明胡宇对涉案商铺有完全的使用权和支配权。被上诉人向本院提交了一份《企业信用信息公示报告》，欲证明涉案商铺仍登记在案外人即实际的第一承租人洪作华的名下。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对于上诉人提交的证据，因无相关民政部门签章确认，且被上诉人不认可真实性，故本院对该证据不予采信。对于被上诉人提交的证据，因上诉人认可真实性，故本院对该份证据的真实性予以确认。二审中，上诉人针对一审认定“2019年3月5日双方签订《转让合同》”的事实虽提出异议，但其未能提交有效证据推翻一审中被上诉人提交的《转让合同》上其签名的真实性，且在二审庭审中上诉人认可“当时签过转让合同”，故对上诉人所提异议，本院不予确认。被上诉人提出一审认定其向上诉人转款金额有遗漏，认为2019年3月5日其通过微信向上诉人转过二笔20000元，通过支付宝转过二笔10000元给上诉人，一审仅认定了一笔。经审查，2019年3月5日15时41分被上诉人向上诉人微信转账20000元，15时42分被上诉人又向上诉人微信转账20000元。同一天下午15时44分，被上诉人又以支付宝的余额宝转给上诉人10000元、农业银行7770账户转给上诉人10000元。被上诉人所提异议成立。除此之外，本院对一审法院审理确认的其余案件事实予以确认。综合诉辩主张，本案争议焦点为：被上诉人主张解除《转让协议》是否具有事实及法律依据，相应的法律后果应当如何承担？本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案双方所签转让合同第二条约定“甲方（胡宇）承诺对该酒吧及所有转让的设备及设施拥有无争议的所有权，并保证任何第三人不会对该标的物享有任何权利。合同签订后甲方需要及时将营业执照转入方（刘芷玲）名下，如无营业执照，则将原有法人代表变更为乙方。”第四条约定“甲方应保证房屋所有权一方的转让同意。”现已查明，涉案商铺至今仍登记在案外人名下，上诉人辩称其已多次催促被上诉人办理变更而被上诉人一直拒绝变更，但其未提供任何证据予以证明，故对其抗辩观点，本院不予采信。上诉人主张其对涉案商铺享有合法的用益物权，第三人知道并同意其将商铺转让给被上诉人，但对其该主张亦未能提供有效证据予以证实，故对其该主张本院不予支持。因上诉人未按约履行合同义务，致使合同目的不能实现，被上诉人以此为由提出解除合同的主张于法有据，一审判决解除双方所签《转让合同》并无不妥，本院予以维持。上诉人就此提出的上诉主张不能成立，本院不予支持。对于合同解除后的责任承担问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被上诉人诉请上诉人返还商铺转让费70000元、装修押金5000元、商铺租金36000元、违约金40000元、装修费损失32350元、返还购买商铺排风扇的费用1700元。对此，本院认为，转让合同解除后，上诉人基于转让合同收取被上诉人的转让费70000元，因被上诉人受让标的物正常经营获益的合同目的未能实现，上诉人再继续占有该款项已无依据，应当予以返还，一审判决返还无误，本院予以维持。对于被上诉人转给上诉人的装修押金5000元，上诉人并无证据证实其已转交第三人，其继续占有该款项缺乏合法依据，亦应当予以返还，一审判决返还无误，本院予以维持。对于被上诉人转给上诉人的一年租金36000元，考虑一审判决解除转让合同之时，上诉人使用商铺近六个月，本院酌情扣除18000元后，由上诉人返还给被上诉人18000元。对于上诉人主张的违约金40000元及装修费损失32350元，本院认为，本案合同解除是基于上诉人的违约行为而产生，合同解除客观上给被上诉人造成了装修损失，但仅凭被上诉人在本案中提交的数笔微信转账记录，不足以证实转款均为本案商铺装修而支出。综合考虑被上诉人客观上进行过装修的事实及上诉人的违约情形，本院酌情确定由上诉人向被上诉人承担支付违约金30000元的责任，且本院认为该违约金金额已足以弥补被上诉人的损失，故对被上诉人主张的损失赔偿金不再予以支持。对于被上诉人转给上诉人购买商铺排风扇的1700元，上诉人未完成购买事宜，一审判决其返还并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人提出的上诉主张中有事实及法律依据的部分，本院予以支持，其余部分不予支持，一审判决除对租金及损失赔偿金的认定及处理略有不当外，其余部分认定事实清楚，处理得当，本院对不当之处予以纠正，其余部分予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、维持云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初1335号民事判决第一项，即：“解除原告刘芷玲与被告胡宇于2019年3月5日签订的转让合同；”二、撤销云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初1335号民事判决第二、三、四、五项，即“二、由被告胡宇自本判决生效之日起十五日内返还原告刘芷伶商铺转让费70000元、商铺租金36000元、装修押金5000元、购买商铺排风扇1700元，共计112700元；三、由被告胡宇自本判决生效之日起十五日内支付原告刘芷伶违约金20000元；四、由被告胡宇自本判决生效之日起十五日内赔偿原告刘芷伶经济损失13370元；五、驳回原告刘芷伶的其他诉讼请求；”三、由上诉人胡宇于本判决生效之日起十日内返还被上诉人刘芷玲商铺转让费70000元、商铺租金18000元、装修押金5000元、购买商铺排风扇1700元，共计94700元；四、由上诉人胡宇自本判决生效之日起十日内向被上诉人刘芷伶支付违约金30000元；五、驳回胡宇的其他上诉请求；六、驳回刘芷玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4001元，减半收取即2000.5元，由胡宇承担。二审案件受理费4001元，由胡宇承担3441元，由刘芷玲承担560元。诉讼保全费1260.38元，由胡宇承担1084.38元，由刘芷玲承担176元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 晏云锋二〇二〇年八月三十一日法官助理仝倩华书记员陈俊宇