重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终1655号上诉人（原审原告）：重庆市奉节县鹤峰乡莲花社区居民委员会，住所地重庆市奉节县鹤峰乡莲花社区2组，统一社会信用代码55500236584272017Y。法定代表人：代兴春，主任。委托诉讼代理人：张珍辉，重庆贞枰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈金玉，女，1974年6月12日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托代理人：潘长炳，男，1950年6月19日出生，汉族，住重庆市奉节县，系陈金玉表叔。被上诉人（原审被告）：卢祖兴，男，1971年3月18日出生，汉族，户籍地重庆市巫山县，现住重庆市奉节县。上诉人重庆市奉节县鹤峰乡莲花社区居民委员会（以下简称莲花居委会）、上诉人陈金玉因莲花居委会诉陈金玉、卢祖兴合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院（2020）渝0236民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。莲花居委会上诉请求：1.撤销重庆市奉节县人民法院（2020）渝0236民初751号民事判决第一项中（二被告在支付案款时扣除因原告违约办证产生的逾期违约金5092.96元）的判项；2.二审诉讼费由陈金玉、卢祖兴承担。事实及理由：1.陈金玉、卢祖兴在一审中没有提出反诉，要求判令莲花居委会承担逾期办证的违约金，因此莲花居委会没有对是否逾期办证的问题进行陈述或答辩以及依法提供相应证据，而一审法院却径行判决莲花居委会给付逾期办证的违约金5092.96元，缺乏事实依据。案涉房屋系高山生态移民搬迁项目，被安置对象户（购房户）必须是奉节县辖区内农村居民户口方能办理该房屋的权属登记，陈金玉原系重庆市巫山县辖区内的农村居民，为了达到符合安置对象的政策条件，陈金玉于2019年7月将其户口从重庆市巫山县迁移到奉节县；莲花居委会收到陈金玉提交的户口资料后，于2019年8月7日向奉节县规划和自然资源局提交了办证申请，该局于同年8月26日办理了陈金玉（户）所有的不动产登记证书，因此，莲花居委会不存在逾期办证的违约行为，一审判决莲花居委会承担违约金没有事实依据。2.陈金玉在一审法院两次庭审中均未主张莲花居委会逾期办证的违约事实，也没有依法提出反诉，一审法院违反不告不理的原则，错误判决莲花居委会承担违约责任。陈金玉答辩称，因其不懂法，导致其在一审中未提交莲花社区逾期办证的证据，莲花社区违约办证的事实客观存在，应支付违约金5092.96元。一审法院判决正确。卢祖兴未到庭，亦未提交书面答辩意见。陈金玉上诉请求：1.撤销重庆市奉节县人民法院（2020）渝0236民初751号民事判决；2.一、二审诉讼费由莲花居委会承担。其在二审诉讼中明确上诉请求为：撤销一审判决，只支付尚欠房款本金28885元，不支付逾期支付购房款的违约金。事实及理由:卢祖兴与莲花居委会于2019年1月7日签订的《奉节县鹤峰乡莲花社区居民委员会场镇高山生态扶贫搬迁集中安置协议》（以下简称《安置协议》）第四条明确约定：甲、乙双方同意，自本协议签订之日起90日内，由甲、乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属分户转移登记。莲花居委会没有按照合同条款履行，已经违约，陈金玉有权要求莲花居委会承担违约金即终止合同并赔偿相应的损失。同时，莲花居委会应承担从2019年4月7日其至办理房产证之日即2019年8月26日止以此时已付房款119553元按约定的日万分之三的利率支付逾期违约金，共计5092.96元。莲花居委会答辩称，根据《安置协议》第三条约定，卢祖兴、陈金玉应在签订协议后十日内支付自筹资金105000元。逾期未支付的，按照《安置协议》第七条的约定按日支付未付部分房款万分三的资金利息。莲花居委会向一审法院起诉请求：1.判令陈金玉、卢祖兴立即支付莲花居委会剩余房款108885元(105000元+2.1㎡×1850元/㎡=108885元)；2.判令陈金玉、卢祖兴以未付房款105000元为计算基数，按照日万分之三的标准，从2019年1月17日起至房款付清为止向莲花居委会给付逾期付款的违约金(截止2020年2月17日前为105000元×万分之三/天×395天=12442.50元)；3、判令由陈金玉、卢祖兴承担本案的案件受理费。在诉讼中，卢祖兴缴纳了房款80000元，莲花居委会在庭审中变更诉讼请求为：“要求陈金玉、卢祖兴给付剩余房款28885元，2020年4月29日前按照105000元为基数按照万分之三给付违约金，2020年4月29日后按照28885元为基数按照万分之三给付违约金”。一审法院认定事实：2019年1月7日，莲花居委会（甲方）与卢祖兴（乙方）签订《安置协议》，该协议第一条约定乙方自愿安置到甲方组建的位于奉节县2社（小地名:猫儿坪）场镇高山生态扶贫搬迁集中安置点Ａ幢2单元2楼1号房，其安置房建筑面积为121.38平方米；第二条约定按1850元／平方米计算房屋总价款，该套房屋总价款为224553元。第三条第（一）项约定被安置的购房户已向原莲花新农村集资建房项目部所缴纳的购房款，由乙方与该项目部进行核对结算后，该项目部所收取的购房款，视为乙方已向甲方给付的集资购房款，其不足部分，乙方应当在签订本协议十日内，向甲方交纳自筹资金（房屋建设余款）105000元；第三条第（二）项约定本协议下自筹资金（房屋建设余款）最终的结算，以房屋产权登记机关确认的实际面积，按照本协议约定的价格据实结算，实行多退少补的办法由甲、乙双方进行结算；第四条约定，甲乙双方同意，自本协议签订之日起90日内，由甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属分户转移登记。第七条第（二）项约定，乙方未按付款约定时间付款的，甲方有权解除协议，甲方不解除协议的，协议继续履行，自本协议约定的未付房价款期限次日起，至实际支付未付部分房价款之日止，乙方按日向甲方支付逾期未付房价款万分之三的违约金。第七条第（三）项约定，甲乙双方未能在上述约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续时，双方同意按下列方式处理：因甲方责任导致的，乙方有权退房，乙方不退房的，自本协议第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金……2019年8月26日，莲花居委会为陈金玉办理了产权登记并领取了《不动产权证书》，载明权利人为陈金玉，房屋建筑面积123.48㎡。该安置房已于2017年交付陈金玉、卢祖兴进行居住。陈金玉、卢祖兴在2019年前向莲花居委会支付房款119553元。2020年4月29日，陈金玉向莲花居委会支付房款80000元，以上共计给付房款199553元。另查明，卢祖兴与陈金玉系夫妻关系。一审法院认为，当事人双方签订的《安置协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该协议合法有效，双方应按协议的约定履行义务。该协议约定房屋单价1850元/㎡，安置房建筑面积为121.38㎡，最终的结算以房屋产权登记机关确认的实际面积，按照本协议约定的价格据实结算。现该房屋《不动产权证书》载明的房屋建筑面积123.48㎡，根据双方约定，卢祖兴、陈金玉应按房屋实际面积补足差价，故陈金玉、卢祖兴应给付莲花居委会房款总价款为1850元/㎡×123.48㎡=228438元，扣除陈金玉、卢祖兴已经给付的购房款199553元，还应给付购房款28885元。对于违约金的计付，陈金玉、卢祖兴未按协议约定时间支付房款，应自逾期之日即2019年1月18日起以未付房款按约定的日万分之三的利率支付逾期违约金。莲花居委会未按协议约定时间为陈金玉、卢祖兴办理房屋权属转移登记，应自逾期之日即2019年4月7日起至办理房产证之日即2019年8月26日止以此时已付房款119553元按约定的日万分之三的利率支付逾期违约金，共计产生违约金5092.96元（142天×119553元×万分之三）。陈金玉提出其与开发商约定在房产证办理并交付后再支付剩余房款的抗辩理由，因无证据证明，不予采信。卢祖兴经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、卢祖兴、陈金玉于本判决生效后十日内支付莲花居委会购房款28885元及以105000元为基数自2019年1月18日起按日万分之三的利率计算至2020年4月29日止的逾期违约金14742元，并自2020年4月30日起以28885元为基数按日万分之三的利率计付逾期违约金至购房款付清之日止（陈金玉、卢祖兴在支付案款时扣除因莲花居委会违约办证产生的逾期违约金5092.96元）；二、驳回莲花居委会的其他诉讼请求。案件受理费2726元，减半收取1363元，由卢祖兴、陈金玉负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经二审查明，陈金玉的户籍于2019年8月16日由奉节县公安局鹤峰派出所签发，登记住址为重庆市奉节县，常住人口登记卡载明2019年7月17日因父母与子女相互投靠迁入由巫山县巫山县九台村迁来。经本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实相同。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为卢祖兴、陈金玉是否应支付逾期支付房款的违约金？是否应品除莲花居委会违约办证的违约金？对此，评析如下：针对第一个焦点，当事人双方签订的《安置协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该协议合法有效，双方应按协议的约定履行义务。陈金玉、卢祖兴未按协议约定时间支付房款，应自逾期之日即2019年1月18日起以未付房款按约定的日万分之三的利率支付逾期违约金。因卢祖兴于2020年4月29日缴纳了房款80000元，故其未付房款的利息应分段计算。虽然《安置协议》的签约人系卢祖兴，但卢祖兴与陈金玉系夫妻关系，且房屋产权证登记的权利人为陈金玉，故陈金玉与卢祖兴应共同支付所欠的购房款及利息。一审法院判决陈金玉、卢祖兴共同支付莲花居委会购房款288855元并以105000元为基数自2019年1月18日起按日万分之三的利率计算至2020年4月29日止的逾期违约金14742元，并自2020年4月30日起以28885元为基数按日万分之三的利率计付逾期违约金至购房款付清之日止，该判决并无不当。针对第二个焦点，人民法院启动审判程序的前提条件是当事人提起诉讼并依法缴纳案件受理费。一审法院在陈金玉、卢祖兴对其主张的莲花居委会逾期办证产生的违约金未提出反诉并缴纳案件受理费的情况下，主动对上述损失予以裁判，不符合法律规定。综上，莲花居委会的上诉请求和理由成立，应予支持。陈金玉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；对于莲花居委会是否应承担逾期办证的违约金，陈金玉、卢祖兴应另行主张权利。一审认定事实清楚，但审理程序违法，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销重庆市奉节县人民法院（2020）渝0236民初751号民事判决书；二、由卢祖兴、陈金玉于本判决生效后十日内支付重庆市奉节县鹤峰乡莲花社区居民委员会购房款28885元及以105000元为基数自2019年1月18日起按日万分之三的利率计算至2020年4月29日止的逾期违约金14742元，并自2020年4月30日起以28885元为基数按日万分之三的利率计付逾期违约金至购房款付清之日止。三、驳回陈金玉的上诉请求。一审案件受理费1363元，二审案件受理费956元，均由陈金玉、卢祖兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红霞审 判 员 杨继伟审 判 员 杜抗洪二〇二〇年八月二十六日法官助理 辛 华书 记 员 李 蕾