云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终910号上诉人（原审原告）：玉溪汇海物业服务有限公司。住所地：玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦三楼。法定代表人：周海燕。委托诉讼代理人：张伟，云南干城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李忠会，男，1976年8月17日生，彝族，住云南省玉溪市新平彝族傣族自治县。被上诉人（原审被告）：迟天艳，女，1980年3月11日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。上诉人玉溪汇海物业服务有限公司（以下简称汇海物业公司）因与被上诉人李忠会、迟天艳物业服务合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院(2020)云0402民初2152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汇海物业公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持其主张的2015年5月1日至2017年4月30日的住宅物业费和2015年8月1日至2016年7月31日的车位物业费；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.其公司提交的通话清单显示通话时间为2018年2月5日，是其公司委托的律师通过固定电话向业主催收物业费，通话时长为2分31秒，表明被上诉人已接通电话，其公司电话催收物业费的行为，属于诉讼时效中断的情形；2.其公司在一审时提交了催收物业费的律师函和粘贴律师函的照片，且出示了拍摄照片的移动电话，显示照片拍摄时间为2019年4月29日，粘贴律师函的时间早于2019年5月1日。李忠会、迟天艳辩称，请求驳回上诉，维持原判。汇海物业公司向一审法院起诉请求：判决李忠会、迟天艳支付住宅、车位物业费6874元（住宅2015年5月1日至2017年12月31日、车位2015年8月1日至2017年12月31日）。一审法院认定事实：2009年4月10日，作为乙方的汇海物业公司与作为甲方的云南汇海（集团）房地产开发有限公司（以下简称汇海地产公司）签订了《小区物业管理委托合同》，其中主要约定：汇海地产公司委托汇海物业公司作为玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区的前期物业服务管理公司，其中第三章“第十五条委托管理期限为10年。自2009年4月10日起至2019年4月9日止”；第四章“1、住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.2元向业主或物业使用人收取；车位每年按400元一个收取。”李忠会、迟天艳原系玉溪市玉湖路26号磊山大厦13层1307号房屋业主，该房屋建筑面积119.71㎡，同时李忠会、迟天艳为负二5号双车位的使用人。合同期内，当年4月30日至下一年的5月1日为一个物业服务年度。李忠会、迟天艳向汇海物业公司交纳房屋物业费至2015年4月30日，车位物业费至2015年7月31日。李忠会、迟天艳所在楼层实际物业费收费标准为1.17元/㎡。李忠会、迟天艳家车位物业费700元/年。汇海物业公司为磊山大厦提供物业服务至2017年12月31日，李忠会、迟天艳未交纳上述房屋2015年5月1日至2017年12月31日的物业费；未交纳上述车位2015年8月1日至2017年12月31日的物业费。一审庭审中，李忠会、迟天艳认为汇海物业公司起诉已超过诉讼时效。一审法院认为，汇海物业公司与汇海地产公司签订的《小区物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，均应遵照履行。汇海物业公司与汇海地产公司签订的《小区物业管理委托合同》，即物业费按每平方米1.2元收取，车位按400元/年。汇海物业公司提供了物业管理服务，李忠会、迟天艳作为业主应按约给付物业管理费，现汇海物业公司请求按每平方米1.17元的标准支付房屋物业管理费，按700元/年支付双车位物业管理费未违反约定，应予支持。关于李忠会、迟天艳提出诉讼时效的问题，汇海物业公司诉请2015年5月1日至2016年4月30日房屋的物业费适用3年的诉讼时效，即至2019年5月1日时效届满，2016年5月1日至2017年4月30日房屋的物业费适用3年的诉讼时效，即至2020年5月1日时效届满；2015年8月1日至2016年7月31日车位的物业费亦适用3年的诉讼时效，即至2019年8月1日届满。汇海物业公司虽提交了于2018年2月与李忠会、迟天艳的电话通话记录清单，以证明其催收过物业费，但李忠会、迟天艳不认可，且证据不能证明汇海物业公司与被告通话的内容是催收物业费，故不能证明汇海物业公司所要证明的证明目的；汇海物业公司提交的催收物业费律师函，虽落款时间为2019年4月30日，但不能证明粘贴公告的时间早于2019年5月1日或已经送达李忠会、迟天艳，故应认定汇海物业公司诉请要求支付2015年5月1日至2017年4月30日房屋的物业费，及2015年8月1日至2016年7月31日车位的物业费已超过3年的诉讼时效，不予支持。汇海物业公司诉请李忠会、迟天艳支付物业费，只支持房屋的自2017年5月1日至2017年12月31日，共计8个月，即119.71㎡×1.17元/㎡/月×8个月=1120元；车位的自2016年8月1日至2017年12月31日，共计17个月，即700元/年÷12月×17个月=992元，上述两项合计2112元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条、第四十条之规定，判决：“一、由被告李忠会、迟天艳于本判决生效之日起十五日内共同支付原告玉溪汇海物业服务有限公司自2017年5月1日至2017年12月31日房屋的物业费1120元，支付自2016年8月1日至2017年12月31日车位的物业费992元，二项合计2112元；二、驳回原告玉溪汇海物业服务有限公司的其他诉讼请求。”二审中，汇海物业公司提交一份《委托协议书》，欲证明其已在2018年2月份委托云南干城律师事务所律师向业主催收物业费。经质证，李忠会、迟天艳不认可该证据，并表示其房屋已于2018年4月份出售。经审查，汇海物业公司提交的《委托协议书》系原件，结合汇海物业公司代理律师于2018年2月5日至7日间密集向磊山大厦小区业主拨打电话催收物业费的事实，对协议的真实性本院予以认定。经审理，二审查明的案件事实与一审认定的案件事实相一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，双方均认可住宅及车位物业费系按年度收取，故2015年5月1日至2016年4月30日及2016年5月1日至2017年4月30日的住宅物业费，应分别从2016年5月1日、2017年5月1日起按三年计算诉讼时效；2015年8月1日至2016年7月31日的车位物业费，应从2016年8月1日起按三年计算诉讼时效。现汇海物业公司主张于2018年2月5日委托律师通过电话联系李忠会、迟天艳催收物业费，李忠会、迟天艳认可接到该电话，但不认可电话内容系催收物业费。经审查，结合李忠会、迟天艳与汇海物业公司代理律师之间并无其他关系、汇海物业公司代理律师于2018年2月5日至7日间密集向磊山大厦小区业主拨打电话及部分业主认可接到催收电话的情况，汇海物业公司主张已于2018年2月5日向李忠会、迟天艳催收过物业费的事实本院予以采信，故该期间的住宅及车位物业费诉讼时效于2018年2月5日中断，汇海物业公司上诉主张该段期间物业费未超过诉讼时效的理由成立，本院予以支持。另，根据汇海物业公司代理律师手机系统显示，汇海物业公司一审提交的粘贴催收物业费律师函的照片拍摄时间为2019年4月29日，一审对此说理不当，本院予以纠正。针对物业费金额，因双方对一审确定的住宅及车位物业费收费标准无异议，2015年5月1日至2017年4月30日的住宅物业费经计算为3361元（119.71㎡×1.17元/㎡/月×24个月），2015年8月1日至2016年7月31日的车位物业费经计算为700元（700元/年）。故李忠会、迟天艳尚欠汇海物业公司自2015年5月1日至2017年12月31日的住宅物业费共计4481元（3361元+1120元），自2015年8月1日至2017年12月31日的车位物业费共计1692元（700元+992元），两项共计6173元。综上所述，汇海物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院(2020)云0402民初2152号民事判决；二、由李忠会、迟天艳于本判决生效之日起十五日内支付玉溪汇海物业服务有限公司自2015年5月1日至2017年12月31日的住宅物业费4481元、自2015年8月1日至2017年12月31日的车位物业费1692元，两项共计6173元；三、驳回玉溪汇海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由玉溪汇海物业服务有限公司负担。二审案件受理费50元，由李忠会、迟天艳负担。本判决为终审判决。审判长  业宁州审判员  严光辉审判员  段 娟二〇二〇年八月二十一日法官助理李西洋书记员王珺