福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初1747号 原告：厦门舜洲房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市同安区五显镇布塘村赵厝1688号。 法定代表人：林一敏，董事长。 委托诉讼代理人：赵轶民，系该公司职员。 委托诉讼代理人：林慧燕，系该公司职员。 被告：陈永权，男，1980年6月10日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告厦门舜洲房地产开发有限公司（以下简称“舜洲公司”）与被告陈永权房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告舜洲公司之委托诉讼代理人赵轶民、被告陈永权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 舜洲公司请求判令：一、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年1月13日解除；二、被告向原告返还其租赁的禹州香溪里项目××之5房屋；三、被告注销或转移其在上述租赁房屋地址上注册的招牌为“建邺总部”的工商经营主体；四、被告支付原告2017年1月1日-2020年1月13日的租金人民币（币种，下同）149506.67元及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照逾期应付租金的3‰计算的逾期付款违约金（暂算至2020年3月15日为人民币316966.08元）；五、被告支付原告2016年10月1日至2020年1月13日的物业管理费11537.91元及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照逾期应付物业管理费的3‰计算的逾期付款违约金（暂算至2020年3月15日为人民币26963.47元）；六、被告支付原告2016年10月1日至2020年1月13日的公共维修基金3071.46元及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照逾期应付公共维修基金的3‰计算的逾期付款违约金（暂算至2020年3月15日为6997.35元）；七、被告支付原告解除合同违约金13200元；八、确认原告没收被告履约保证金12000元；九、被告支付原告免租期优惠22000元；十、被告按照4400元／月标准支付原告2020年1月14日返还原告之日期间的房屋占有使用费（暂计至2020年3月15日为8946.67元）；十一、被告按照498.47元／月标准支付原告2020年1月14日至房屋返还原告之日期间的房屋物业管理费及公共维修基金（暂计至2020年3月15日为1013.56元）；十二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年8月1日，被告与原告签订《房屋租赁合同》约定：被告向原告租赁位于禹洲香溪里项目××之5房屋（以下简称“租赁房屋”），租赁房屋面积155.77㎡；租赁期限为5年2个月：自2015年8月1日起至2015年12月31日止，其中，免租期共计5个月：自2015年8月1日至2015年12月31日止；《房屋租赁合同》还约定：（1）若被告有违约情形，原告有权没收被告支付的12000元保证金；（2）被告存在违约情形时，如有租金优惠（如免租期等）则予以取消，按解约时月租金标准计取；（3）被告逾期支付合同约定费用的，则每逾期一天应按逾期支付款项的千分之三支付违约金；（4）被告逾期支付租金15天或逾期支付除租金外其他费用达30天以上的，原告有权解除合同并要求被告承担相当于三个月租金（以解约时月租金标准计算）的违约金。《房屋租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋。被告接受租赁房屋后便开始正常使用。但是，被告未按照合同约定向原告支付租金、物业管理费及公共维修基金。经多次催告无效后，原告无奈于2020年1月13日发函通知被告解除《房屋租赁合同》。原告认为，《房屋租赁合同》是各方在真实意思表示下签订的书面合同，内容不违反法律规定，应属合法有效。被告作为《房屋租赁合同》的承租人，应依法履行《房屋租赁合同》约定的承租人义务。现在，被告未按约定履行合同义务。根据我国《合同法》及相关司法解释的规定，原告有权解除合同并要求被告承担法律责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 陈永权辩称：第一项诉求同意解除，但是要求整个事情一并处理；第二项诉求返还房屋同意；第三项其也可以同意；第四项租金其是同意交的，但是在原告修路造成无法正常通行的客观因素的影响下予以减免，无法经营的损失也应一并补偿；第五项其认为物业费也应相应的减免，而且物业管理不到位不应交那么多；第六项有意见，窗户、厕所他们都没有来修，不作为；第七项其也不同意，其没有违约；第八项其不同意；第九项其不同意，其想租，找原告方协商是原告不解决造成无法租的；第十项是原告方不解决没有尽到管理物业，不是其不交；第十一项意见同第十项。其只认可卫生费，其他没法交。 经审理查明，舜洲公司系禹洲香溪里房地产项目的开发商，对位于厦门市同安区××之5的店面（以下简称“讼争店面”）享有所有权。2015年8月1日，舜洲公司作为甲方与陈永权作为乙方签订一份房屋租赁合同，约定:“二、房屋基本状况甲方将位于禹洲香溪里项目（门牌号：××之5）店面（以下简称该物业），建筑面积约155.77㎡出租给乙方，乙方已进行了实际考察，并对该物业及周边环境之现状进行了充分了解并愿意承租该物业做店面使用，用于经营五金水暖。第三条租赁期限租赁期为5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止（包含免租期）。租金自2015年10月1日开始计缴。第四条开业时间乙方应于2015年10月1日前......第五条租金及其他1、租金标准甲乙双方同意选择以下第（2）种租金标准：（2）浮动租金：甲方有权从第四年起按5%每年上浮租金。①自2015年10月1日起至2018年9月30日止，月租金标准为（大写）人民币肆仟零佰零拾零元整（小写：￥4000元）。②自2018年10月1日起至2019年9月30日止，月租金标准为（大写）人民币肆仟贰佰零拾零元整（小写：￥4200元）。③自2019年10月1日起至2020年9月30日止，月租金标准为（大写）人民肆千肆佰零拾零元整（小写：￥4400元）。2、免租装修期及免租经营期合同期限内，甲方给予乙方：①自交房之日起2个月的免租装修期（即：2015年8月1日至2015年9月30日）；②3个月的免租经营期支持（即2015年10月1日至2015年12月30日）；③免租装修期及免租经营期内，物业管理费、公共维修基金等由乙方承担。3、租金付款期限：（1）租金按半年付款，首期租金交至2016年6月30日，于本合同签订当日内交清；此后每期租金乙方应于上个月缴费季度末月10日前缴清。不足一个月的，按每月共30日为单位计算日租金。（2）乙方未履行完本组了合同或存有违约情形的，如有租金优惠（如免租期等）则予以取消，按解约时月租金为标准全额计取。4、保证金：（1）乙方应在签订本合同当日向甲方交付保证金人民币壹万贰仟零佰零拾零元整（￥12000）。租赁期间乙方不得将保证金抵偿租金及其他应付款项，合同期满后，双方共同查验物业，若物业主体结构无缺损，同时乙方若无违约，甲方将在合理期限内将保证金无息退还乙方；若该物业有缺损或乙方有违约情形，乙方所应承担的费用、违约金、赔偿金及欠缴的租金将从乙方保证金中抵扣。若保证金......（2）若乙方有违约情形或因乙方原因导致本合同提起解除或终止，甲方有权不予退还全额保证金。......5、费用：（1）在承租期间（包含免租期），乙方自行承担所应交纳的物业管理费2.7元／月／㎡、公共维修基金0.5元／月／㎡（上述费用按建筑面积计缴）。甲方有权根据市场情况对前述费用标准进行调整，但是甲方的调整应符合相关法律规定。（2）在承租期间，乙方应承担公摊水电费（不含乙方单独使用之水、电、煤气、通讯费用），由乙方按相关规定自行向有关单位交纳。（3）在承租期间，乙方自用的水、电、煤气、通讯发生的费用及经营有关的其他费用根据其实际使用量收取，由乙方自行承担。（4）前述第（1）项费用按半年付款，首期第（1）向费用自租赁起始日起至2020年9月30日，于合同签订当日内缴清；其余每期费用应于上个公历季度末月（3月或6月或9月或12月）25日前缴清。前述第（2）、（3）向费用按月付款，于实际进场日起计缴，乙方应于每月25日前缴清上个月费用。（5）若乙方于本合同第三条约定的租赁期限开始日之前进场，则上述各项费用从乙方实际进场之日期缴。......第八条房屋的交还1、合同终止或解除的，乙方应向甲方交还承租物业，交还时所承租物业要恢复原状......第十二条违约责任乙方逾期支付本合同第五条1、2、3、4款的约定租金、保证金及相关费用或逾期支付本合同约定的其他费用，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金。乙方不按本合同第十条约定的结算方式支付款项的而造成逾期支付的，仍按本条前款规定承担违约金。第十三条合同的解除1、本合同生效后，双方不得擅自解除合同，否则违约方应承担三个月租金（以擅自解约时月租金标准计算）的违约金；2、有下列情形之一，甲方有权解除合同并收回该物业，乙方应承担相当于三个月租金（以解约时月租金标准计算）的违约金，如由此造成甲方损失的超过上述违约金，甲方还有权要求乙方赔偿超出部分损失：（1）乙方逾期支付租金超过15天或乙方逾期支付除租金之外的其他费用达30天以上的；......”。 合同签订后，陈永权与案外人叶文奖于2019年12月3日用讼争店面所在地址注册了“厦门市同安区建页房屋中介服务部”，并依约支付租金至2016年12月31日前，后未再支付租金。舜洲公司于2019年12月4日向其邮寄催款函，要求其支付租金138800元及逾期违约金231199.8元，物业费11356.2元。过后陈永权亦未支付任何款项，舜洲公司于2020年1月13日向其发出解除函。截止本案开庭前，讼争店面仍由陈永权占有使用。 庭审中，陈永权表示，其有收到任何通知，其确实还在使用讼争店面，但是因为原告修路造成其亏损，其要撤走，是舜洲公司同意可以先不交房租，其现在同意解除合同，解除后注销这个店，但是其不同意支付物业管理费和公共维修金，因为物业管理不到位，并且厕所堵住了也没人来修，同时物业费是其交给物业公司的。舜洲公司称，修路是政府行为，并非其行为，物业费是其代收的，其没有答应被告要减免租金。 上述事实有当事人提交的房屋租赁合同、网上房屋销售情况截图、催款函及快递面、解约函及快递面单等，当事人在法庭上的陈述笔录为证，经庭审举证、质证，并经本院审查核实，可以采信。 本院认为，舜洲公司与陈永权签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，本院予以确认合法、有效。根据合同约定，陈永权应按期支付讼争店面租金及物业管理费等，但是陈永权自2016年12月31日起便未支付任何款项，已构成根本违约，按照合同约定，舜洲公司有权解除合同，收回讼争店面，并没收陈永权所缴纳的履约保证金，取消租金优惠（免租期）。故舜洲公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，陈永权返还所租赁的禹州香溪里项目××之5号的房屋店面，同时陈永权已支付的履约保证金12000元归其所有的诉讼请求，本院予以支持。对于返还时间，本院酌情给予一个月即三十天的宽限期。对于舜洲公司主张陈永权注销或转移其在上述地址上注册的招牌为“厦门市同安区建页房屋中介服务部”的工商经营主体的诉讼请求，因陈永权表示同意变更该服务部注册地址，故该诉讼本院予以支持。 对于舜洲公司主张陈永权支付自2017年1月1日至返还之日止租金及占用费的诉讼请求，对此本院认为，根据双方合同约定，2017年1月1日至2018年9月30日的月租金为4000元，该期间陈永权拖欠租金为84000元（4000元/月×21个月）；2018年10月1日至2019年9月30日（共计12个月）的月租金为4200元，该期间陈永权拖欠租金为50400元（4200元/月×12个月）；截止本庭2020年7月1日开庭前，讼争店面仍由陈永权占用使用，根据合同约定2019年10月1日至2020年9月30日（共计12个月）的月租金为4400元，则2019年10月1日至2020年7月1日（共计9个月）陈永权拖欠租金为39600元（4400元/月×9个月），综上截止至2020年7月1日，陈永权共拖欠租金174000元。另，需说明的是，因本案涉及合同解除问题，故合同解除前陈永权向舜洲公司所支付的为租金，合同解除后支付的为占用费,2020年7月2日至实际返还之日止的租金及占用费按照4400元/月使用。对于舜洲公司主张陈永权按所欠租金的日千分之三向原告支付逾期付款违约金（暂计至2020年3月15日为316966.08元）的诉讼请求，因该违约金计算标准（按月利率9%计算）已经超过法律保护的范围，本院酌情予以调整为拖欠租金的30%，即52200元。同时舜洲公司要求陈永权支付解除合同违约金13200元的诉讼请求，因双方已经对逾期支付租金的违约行为约定了违约金，若再要求陈永权支付解除合同违约金，则违约金金额过高，明显显失公平，故该诉求，本院不予支持。 对于舜洲公司要求陈永权支付免租期优惠22000元的诉讼请求，对此本院认为，双方约定的免租期为2015年10月1日至2015年12月30日（共计3个月），同时约定陈永权有违约情形的，租金优惠（如免租期等）责任予以取消，租金按解约时月租金为标准全额计取，双方解除合同时的月租金标准为4400元/月，故该免租期优惠应为13200元（4400元/月×3）。对于陈永权提出其没有违约，舜洲公司有答应减免租金，不同意支付违约金的辩解意见，对此本院认为，陈永权自2016年12月31日起便没有支付任何租金，截止本院开庭前，拖欠租金长达42个月，已经构成根本违约，其提出舜洲公司有答应减免租金，但是并没有提供证据予以证明，故该辩解意见，本院不予采纳。对于陈永权提出的因为舜洲公司修路造成无法正常通行的客观因素的影响其经营，要减免租金，无法经营的损失也应一并补偿的答辩意见，对此本院认为，舜洲公司陈述修路并非系其行为而是政府行为，其不同意减免租金，同时陈永权也未提供证据证实修路系舜洲公司的行为以及其经营状况，故该答辩意见，本院不予采纳。若陈永权确有证据证明因受他人影响而导致无法经营产生实际损失，可另行准备材料向相关责任方主张权利。 对于舜洲公司主张陈永权支付2016年10月1日至返还之日的物业管理费及公共维修基金的诉讼请求，对此本院认为，根据合同约定，陈永权应承担物业管理费2.7元/月/㎡、公共维修基金0.5元/月/㎡（上述费用按建筑面积计缴），即每月物业管理费420.58元，公共维修基金77.89元，陈永权支付物业管理费及公共维修基金至2015年9月30日，截止本庭2020年7月1日开庭前，讼争店面仍由陈永权占用使用，则2016年10月1日至2020年7月1日（共计45个月），该期限内陈永权共计拖欠物业管理费18926.1元，公共维修基金3505.05元。2020年7月1日起至实际返还之日止的物业管理费及公共维修基金按照舜洲公司主张的498.47元/月合并计算。对于舜洲公司主张陈永权按所欠物业管理费及公共维修基金的日千分之三向其支付逾期付款违约金（暂计至2020年3月15日逾期支付物业管理费违约金为26963.47元、逾期支付公共维修基金违约金为6997.35元）的诉讼请求，因该违约金计算标准（按月利率9%计算）已经超过法律保护的范围，本院酌情予以调整为拖欠费用的30%，即5677.83元、1051.51元。对于物业管理费、公共维修基金是否应支付给舜洲公司的问题，对此本院认为，根据合同第五条第5点约定，舜洲公司有权根据市场情况对物业管理费、公共维修基金进行调整，可以看出上述两项费用应是由舜洲公司代为收取，同时禹洲物业服务有限公司厦门分公司也出具授权委托书，委托舜洲公司收取禹洲溪堤尚城香溪里项目商铺租户的物业管理费及公共维修基金，陈永权虽提出其是交给物业公司的辩解意见，但是并没有提供相应票据予以证实，故该意见本院不予采纳。对于陈永权提出物业服务不到位，不应该交那么多，窗户厕所坏了物业没有来修的辩解意见，对此本院认为，其并未举证证实其所陈述的相关事实，亦未举证其有提出异议的证据，故该辩解意见本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告厦门舜洲房地产开发有限公司与被告陈永权于2015年8月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告陈永权于本判决生效之日起十五日内将位于禹州香溪里项目××之5号房屋店面腾空返还给原告厦门舜洲房地产开发有限公司； 三、被告陈永权于本判决生效之日起十五日内变更住所地在禹州香溪里项目××之5号店面的名称为“厦门市同安区建页房屋中介服务部”的工商注册地址； 四、被告陈永权已支付的履约保证金人民币12000元归原告厦门舜洲房地产开发有限公司所有； 五、被告陈永权应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门舜洲房地产开发有限公司免租期的租金人民币13200元； 六、被告陈永权应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门舜洲房地产开发有限公司租金人民币174000元及违约金52200元； 七、被告陈永权应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门舜洲房地产开发有限公司物业管理费人民币18926.1元及违约金5677.83元； 八、被告陈永权应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门舜洲房地产开发有限公司公共维修基金人民币3505.05元及违约金1051.51元； 九、被告陈永权应按4400元/月的标准向原告厦门舜洲房地产开发有限公司支付租金、占用费（自2020年7月2日起支付至腾空返还之日止）； 十、被告陈永权应按498.47元/月的标准向原告厦门舜洲房地产开发有限公司支付物业管理费、公共维修基金（自2020年7月2日起支付至腾空返还之日止）； 十一、驳回原告厦门舜洲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币9522.03元，减半收取4761.01元，由原告厦门舜洲房地产开发有限公司承担2025.24元，被告陈永权承担2735.77元。款限于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  王兴安 二〇二〇年八月十七日 书记员  蔡青曲 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。