广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初5817号原告：罗鑫瑶，女，汉族，1998年7月7日出生，住广州市黄埔区****8******。公民身份号码:440************063。委托诉讼代理人：朱剑武，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄浩贤，广东合拓律师事务所实习律师。被告：珠海市龙健电子有限公司，住所地：珠海市香洲区******************。统一社会信用代码：914************030。法定代表人：韩某1。委托诉讼代理人：蒋联平，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉，广东中晟律师事务所律师。被告：韩某1，男，汉族，1970年06月15日出生，住广东省珠海市香洲区******************。公民身份号码:341************512。原告罗鑫瑶诉被告珠海市龙健电子有限公司（以下龙健公司）、韩某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗鑫瑶及其委托诉讼代理人朱剑武、被告龙健公司的委托诉讼代理人刘嘉到庭参加诉讼，被告韩某1经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告罗鑫瑶向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告二双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告返还一个月租金4000元、两个月押金8000元、管理费150元及赔偿原告损失一个月租金4000元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月21日，原告向被告承租位于珠海市*********1*******的房屋，签订《房屋租赁合同》，原告向被告表明签订房屋租赁合同目的在于办理注册营业执照用于商业用途。在签订《房屋租赁合同》当天，被告全权代理人赵晴向原告、居间方珠海市世华房地产代理有限公司承诺案涉房产地址上此前从未有登记注册办理营业执照的商事主体，可实现原告注册办理营业执照的合同目的，且会积极配合原告办理营业执照的相关事宜，2020年2月1日，原告与被告、居间方珠海市世华房地产代理有限公司签订《房产租赁合同》。签订《房屋租赁合同》后，原告在办理注册营业执照的业务时才发现案涉房产地址上已被珠海市香洲区拱北精培优创电子设备经营部登记注册，且珠海市市*监督管理局告知由于原告承租的物业是被告一单独所有，而与原告签订《房屋租赁合同》的却是被告二，《房屋租赁合同》不符合法律相关规定不能办理公司注册的备案登记。原告得知相关情况后，多次与被告协商解决，向被告提出重新签订符合法律规定的《房屋租赁合同》，并希望被告能协助解决案涉房产地址上已被其他商事主体注册登记的情况，但被告一直不与原告重新签订房屋租赁合同且没能给予可行的方案帮助原告解决案涉房产地址上已被其他商事主体注册登记的问题，且被告全权代理人赵晴一直以敷衍、搪塞的态度答复原告。而由于被告没能帮助原告解决问题，珠海市香洲区拱北精培优创电子设备经营部现依旧在案涉房产地址上登记注册，同时由于没重新签订符合法律规定的房屋租赁合同，原告无法办理公司注册的备案登记，导致原告无法实现合同目的而遭受不必要的损失。在签订《房屋租赁合同》时，被告全权代理人赵晴曾承诺案涉房产地址上此前从未有登记注册办理营业执照的商事主体，可实现原告注册办理营业执照的合同目的，且会积极配合原告办理营业执照的相关事宜，但原告在办理注册营业执照业务时才被告知因案涉房产地址上已被其他商事主体登记注册导致原告无法实现合同目的，原告在知晓后积极联系被告全权代理人赵晴希望能尽快解决问题，可其一直以敷衍、搪塞的态度答复原告，而且被告给予原告的方案无法解决问题。原告是一名在校大学生，与被告签订《房屋租赁合同》是为了实现第一次自主创业，但签订《房屋租赁合同》至今，原告都未能使用案涉房屋实现合同目的，使得原告造成不必要的损失。综上所述，由于被告的原因导致原告没能实现合同目的，请求查清事实并支持原告诉讼请求，维护原告的合法权益。原告罗鑫瑶向本院提交如下证据：1.房产租赁合同（合同编号：ZHSH-ZL1724065）；2.房屋租赁合同；3.证明；4.代签租房合同委托书；5.房地产权证（复印件）；6.商事主体登记簿；7.微信聊天记录；8.微信聊天记录；9.收款收据；10.银行转账记录截图。被告龙健公司答辩称，一、罗鑫瑶要求龙健公司返还租金和押金、管理费以及赔偿损失的主张缺乏事实和法律的依据，请求法院依法予以驳回罗鑫瑶的诉讼请求。1.罗鑫瑶在2020年1月21日与本案的被告韩某1签订《房屋租赁合同》，双方在《租赁合同》中约定了租金、租期和权利义务关系等相关条款，涉案房屋是住宅用房，罗鑫瑶也没有说明租房是为了注册设立公司使用。被告韩某1依据约定已将租赁物交付给罗鑫瑶使用，已履行完约定的义务，不存在违约的责任。2.在被告韩某1向罗鑫瑶交付房屋之后，罗鑫瑶发现本案被告韩某1不是罗鑫瑶承租房屋的产权人，于是，经罗鑫瑶请求，龙健公司委托赵晴与罗鑫瑶于2020年2月1日双方重新签订了《房产租赁合同》，双方约定了租金、租期和权利义务关系等相关条款。龙健公司依据约定已将租赁物交付给罗鑫瑶使用，已履行完约定的义务，龙健公司不存在违约的责任。3.无论是1月21日合同，还是2月1日补签的合同，都没有罗鑫瑶租赁的房屋须办理商事主体登记等相关条款。如果罗鑫瑶租房的目的在于一定需要办理商事登记，即使不在合同中约定，也至少在租房时清楚说明。签了两次合同，两次都没有说明过。虽然合同中约定物业用途为商用，但该商用用途并非罗鑫瑶在起诉状上所述是办理商事主体登记所用。因此，罗鑫瑶既不能以不能实现合同目的主张解除合同，更不能以不能注册来追究龙健公司违约责任。罗鑫瑶的诉讼缺乏事实和法律的依据，应依法予以驳回。二、罗鑫瑶已构成违约责任，龙健公司依据合同的约定有权予以没收其押金作为违约金。请求法院依法予以驳回其诉讼请求。罗鑫瑶在租赁房屋后只交付一个月租金4000元和两个月押金8000元及一个月物业管理费150元。依据龙健公司与罗鑫瑶签订《房产租赁合同》第五条约定，罗鑫瑶未及时足额交付租金且拖欠租金已超过15天已构成违约责任，龙健公司有权立即单方解除合同，并有权没收罗鑫瑶已交的押金作为违约金。同时，依据合同罗鑫瑶已违约在先，无权向龙健公司主张一个月的租金作为补偿。据此，罗鑫瑶的行为已构成违约，龙健公司有权予以没收取押金作为违约金。综上所述，依据事实和《合同法》相关法律的规定，罗鑫瑶的诉求缺乏事实和法律的依据。请求法院查清事实，正确适用法律，驳回罗鑫瑶的诉讼请求，以维护龙健公司的合法权益不受侵犯。被告龙健公司没有向本院提交证据。被告韩某1在法定期间内没有提交书面答辩意见和证据。经审理查明，位于珠海市香洲区*****************的权属人为被告龙健公司，已经办理不动产权证书。期间，被告龙健公司出具一份《代签租房合同委托书》，被告龙健公司全权委托赵晴（公民身份号码：432************021）代理签订珠海市香洲区*****************的租赁合同。在诉讼过程中，原告罗鑫瑶向本院提交二份《租赁合同》，其中一份合同的签署日期为2020年1月21日，甲方为被告韩某1，乙方为原告罗鑫瑶，约定：甲方将房屋出租给乙方使用，租赁期限12个月，自2020年2月3日起至2021年2月2日止；乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为住宿使用/商用；每月租金为人民币4000元，租金总金额人民币48000元；租金支付方式如下：支付押金人民币8000元，并提前支付一个月房租4000元和物业管理费150元，共计12150元，后续每月3号按时支付租金，并同时付清水电物业管理、电视、网络及相关的费用，等等。合同还对房屋修缮与使用、房屋的转让与转租、合同的变更、解除与终止、房屋交付及收回的验收等进行了约定。签署日期为2020年2月1日的《房产租赁合同》，出租方（甲方）为被告珠海市龙健电子有限公司（代理人赵晴）、承租方（乙方）原告罗鑫瑶、居间方珠海市世华房地产代理有限公司，合同约定：甲、乙方双方通过经纪方出租及租入珠海市香洲区*********1******房，建筑面积78.22平方米，该物业只限于作商用用途；租赁期为一年，从2020年2月3日起至2021年2月2日止，租赁期满，甲方有权收回物业，乙方应如期交还，如甲方需继续出租该物业，在同等条件下，乙方享有优先承租权；租金每月人民币4000元，支付方式及时间为按月支付，于每月7日前支付当月租金；乙方于签订合同当日向甲方支付押金人民币8000元和一个月租金人民币4000元，共计人民币12000元，甲方应出具收据；租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由乙方支付；合同期满，如不续租，则甲方在乙方结清上述杂费后三日内，将押金退还乙方（不计利息）；甲方保证自己有权出租或转租物业，乙方的正常使用不受第三方的非法干扰和破坏，保证在租赁期间保持物业始终符合约定的用途，物业及有关设施处于良好的可正常使用状态；甲方在付清水、电、煤气费的应付费用后依约将房屋及设备交付给乙方使用，同时保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用；甲方在租赁期内如转让物业，应提前60天书面通知乙方，乙方有权在同等条件下优先购买；租赁期内，非乙方的原因而甲方单方要求提起解除合同的，则需退回乙方全部已交押金外，还需向乙方另行支付一个月的租金作为补偿；乙方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，甲方有权加收拖欠部分1‰的违约金，如拖欠租金超过**天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过人民币1000元，甲方有权立即单方解除合同，乙方已交的押金作为违约金，全部由甲方没收，同时，甲方有权就乙方拖欠的租金和费用进行追偿；未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或租、转让、分租或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途；乙方应妥善使用物业及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向甲方赔偿经济损失，所需费用自行承担，如系正常使用造成损坏，则甲方应在接到乙方通知后及时组织维修，所需费用由甲方承担；不得在承租房屋内安装或使用超过水、电表容量的任何水电设备及储存有危险、易爆等违禁物品，或在物业内进行非法行为，否则甲方有权解除合同，乙方所交押金作为违约金，全部不予退回；租赁期满或解除合同之日应交还承租房屋和原配置的设备给甲方，如需续租，乙方应在租赁期届满一个月前向甲方提出书面申请；租赁期限内，非甲方原因而乙方单方要求提前解除合同的，则乙方已交押金由甲方没收并归甲方所有；如因乙方违约而导致甲方单方解除合同，或合同租赁期届满而又不续租，乙方应在接到甲方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出物业，同时结清费用；乙方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，视为乙方放弃物业内物品的所有权，甲方有权自行处理物业内物品，用于抵偿拖欠的租金和杂费，不足部分，仍由乙方偿还；基于经纪方已促成租赁合同成立，故在签订合同之日，甲方应向经纪方支付人民币2000元作为佣金，乙方应向经纪方支付人民币2000元作为佣金；等等。原告在庭审中陈述，当时是应被告的要求签订了2份租赁合同，双方实际履行的是有中介盖章的租赁合同，另一份没有中介盖章的合同是被告向原告提出是其公司内部留存需要。实际上两份合同的签署日期都是在2020年1月21日，有中介盖章的租赁合同，由于租金起算自2020年2月1日起，因此，合同填写的日期为2020年2月1日。被告龙健公司向本院陈述，原告与被告韩某1在2020年1月21日签订租赁合同后发现承租的房屋产权人不是被告韩某1，经原告请求被告龙健公司与原告在2020年2月1日签订房屋产权租赁。在庭审中，原告罗鑫瑶与被告龙健公司确认双方实际履行的是签署日期为2020年2月1日《房产租赁合同》。2020年1月21日，原告罗鑫瑶向被告龙健公司指定的账户转账支付人民币10150元。原告罗鑫瑶在庭审中陈述按照合同约定原告应当向被告支付当月租金4000元、押金8000元，另外合同约定双方都需要向中介机构各支付2000元的中介费用，其中被告需要向中介支付的2000元由原告代付了，因此，原告共计向被告转款10150元，其中150元为当月的管理费。被告龙健公司确认原告代其向中介公司支付佣金人民币2000元。2020年2月1日，被告龙健公司向原告出具一份收据，载明收到罗鑫瑶租赁迎宾南路2095号1单元1015房押金人民币8000元。在庭审中，被告龙健公司向本院陈述在签订合同当日将房屋及房屋钥匙交付给原告罗鑫瑶，原告罗鑫瑶向本院陈述被告龙健公司在2020年2月12日向其交付房屋钥匙，但是房屋一直没有使用。另外，被告龙健公司向本院陈述，案涉的租赁房屋其已收回并另行对外出租。2020年1月21日，被告韩某1出具一份《证明》，内容为：我同意将我自有的位于珠海市*********1*******的房屋一间，面积78.22平方米，无偿提供给罗鑫瑶作办公场所使用，使用期一年，自2020年2月1日至2021年2月2日。另查明，珠海市龙健电子有限公司成立于2003年8月23日，注册资本人民币500万元，法定代表人韩某1，住所为珠海市香洲区******************。又查明，珠海市香洲区拱北精培优创电子设备经营部的注册经营场所为珠海市香洲区*****************，商事主体类型为个体工商户，成立日期2018年11月29日，经营者向会乾，经营者住所湖北省巴东县*********8*，登记机关珠海市香洲区**监督管理局拱北市场监督管理所，登记状态为存续（在营、开业、在册）。2020年*月**日，原告罗鑫瑶通过微信联系被告的委托代理人赵晴，将上述珠海市香洲区拱北精培优创电子设备经营部的商事登记信息发送给赵晴，并告知因租赁房屋没有公司注册才签订租赁租赁；赵晴答复，反正你还要装修，还需要时间，然后尽快将地址改一下。2020年*月24日，原告再次通过微信联系赵晴，告知对于该地址事宜是否能够有具体的答复，赵晴回复需要与财务确认，财务还没有上班，在本周内弄好。2020年3月3日，原告通过微信再次催促赵晴原登记商户的迁出事宜，并且明确告知关于迁出公司最迟等到3月13日周五，还有两个星期，并且公司迁出之前的租金不能收取，否则解除合同，但是赵晴没有回复。2020年3月13日，原告通过微信告知赵晴，现在已经13号了，你们注册在这个地址的公司还没有迁出，已经拖了一个多月，各方面的损失都很大，现在提出两个解决方案，一是直接解约，你们把租金和押金管理费一共12150元退给我；一个是先签合同，我先装修，房租可以从签合同的那天开始算，但要在合同上加一项条款：你方需要在湖北解禁之后的两周之内，将公司迁出，并且如果因你方原因导致我无法办理营业执照，你方需要承担我装修房屋的费用，将所收我方的租金以及管理费等所有钱退回，请于2020年3月**日前回复，但是赵晴没有回复。2020年3月**日，原告再次催告赵晴予以答复，但是赵晴没有回复。2020年3月16日，原告微信告知赵晴，现在已经3月16日，已经被拖了那么久，拖不起了，我们直接解约，请于3月17日前将租金押金管理费一共12150退到我的银行账户上，不然将通过法律途径维权。赵晴回复“你好，合同期是一年，你提前退租，押金是不退的，我们租房是租给你房子，而不是其他，合同条款写的很清楚，如果你确定退租，那我就直接重新买家私另外挂牌了，请知悉”。原告再次告知赵晴“你好，我们的租房合同上写明了是商用，之前也都确认了能办营业执照商用的才签的合同，你们这种情况属于违约，并且涉嫌合同欺诈，我有权要回我的两个月租8000元以及4000元押金和150元管理费，以及要求你们赔偿因你方过失导致的所有损失，现在私下调解，你们将12150元退回给我，直接把这个事情解决了，如果私下无法调解，我只能寻求法律途径维护我的合法权益，在3月17日向你们公司以及公司法人提出诉讼，退回我的12150元并赔偿所有因你方过失导致的所有损失”。赵晴回复“我们只是租房，没有其他义务，你确定退租的话，那我从今天开始重新挂牌了”。本院认为，被告经韩某1本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃当庭抗辩及举证质证的权利，应当承担相应的法律后果。原告罗鑫瑶与被告珠海市龙健电子有限公司签订的《房产租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应恪守。在诉讼过程中，原、被告均确认双方实际履行的为该份合同，故原告诉请解除其与被告韩某1签订的《房屋租赁合同》不当，本院不予审处。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同是承诺合同，合同已经订立，对双方均具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。虽然原告罗鑫瑶与被告龙健公司签署的《房产租赁合同》中约定案涉租赁房屋的用途为商用，并未明确约定被告龙健公司应当保障原告可利用租赁房屋的地址注册办理商事登记，但是结合原告与被告的授权代表赵晴的交涉过程以及在签署合同被告龙健公司的法定代表人出具的《证明》，均表明了原告在租赁房屋时已经向被告龙健公司提出其要利用租赁房屋的地址注册公司的意思表示，且被告龙健公司予以积极的配合，故本院认定双方合同约定租赁房屋用途为商用应包括利用租赁房屋地址办理相应的商事登记。由于案涉租赁房屋的地址已经被珠海市香洲区拱北精培优创电子设备经营部注册为经营场所，导致原告罗鑫瑶无法使用该地址办理商事登记，其合同目的无法实现，可依法解除合同，故被告龙健公司抗辩原告提前解除合同属违约行为的理由，本院不予采信。原告通过微信向被告龙健公司授权代表明确了解除合同的意思表示，被告亦表示同意解除合同，并收回案涉租赁房屋另行对外出租，即双方对解除合同达成合意，本院确认原告罗鑫瑶与被告珠海市龙健电子有限公司签订的《房产租赁合同》已解除。案涉租赁合同解除后，被告龙健公司收取原告的押金人民币8000元应予以返还。对于租赁房屋的地址能否注册办理商事登记，作为承租人的原告也应当尽到谨慎注意的义务，珠海市香洲区拱北精培优创电子设备经营部属公示的商事登记资料，原告在签订租赁合同前可通过相应的途径进行查询，故原告对于案涉租赁房屋的地址无法另行注册登记商事主体亦具有过错，且案涉租赁房屋交付给原告起至原告提出解除合同时，已经超过一个月，虽然原告称其并没有实际使用案涉房屋，但是是否实际使用其原告自行处分承租权的行为，但不影响其应按照合同约定履行支付租金的义务，故原告请求被告龙健公司返还一个月租金4000元、管理费150元以及赔偿一个月的租金损失4000元，理据不充分，本院不予支持。被告韩某1为被告龙健公司的法定代表人，案涉租赁房屋的权属人为被告龙健公司，被告韩某1与原告签署租赁合同的行为属职务行为，故原告请求被告韩某1承担返还责任，理据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、确认原告罗鑫瑶与被告珠海市龙健电子有限公司签订的《房产租赁合同》已解除；二、被告珠海市龙健电子有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗鑫瑶返还押金人民币8000元；三、驳回原告罗鑫瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币652元，由原告罗鑫瑶负担人民币300元，由被告珠海市龙健电子有限公司负担人民币352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇二〇年七月二十七日书记员  周慧敏李洁仪