山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初4599号 原告：济南金口岸人防商城管理服务有限公司，住所地济南市。 法定代表人：吴才新，总经理。 委托诉讼代理人：宁召磊，山东舜泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐根深，山东舜泽律师事务所律师。 被告：胡双泉，男，汉族，1974年6月28日出生，住济南市。 被告：王霞，女，布依族，1974年2月13日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：胡双泉（王霞配偶），男，汉族，1974年6月28日出生，住济南市。 原告济南金口岸人防商城管理服务有限公司（简称金口岸公司）与被告胡双泉、王霞租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告金口岸公司的委托诉讼代理人宁召磊、被告胡双泉、被告王霞的委托诉讼代理人胡双泉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告金口岸公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告自双方租赁合同签订之日至2016年2月22日止所欠的房屋占用费334万元；2、判令两被告承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费等费用。事实与理由：2011年9月10日，原告和被告胡双泉签订租赁合同一份，合同约定金口岸公司将位于济南市泉星人防商城（现招牌名称炫街）4号口埠及配套建筑设施（建筑面积600平方米）租赁给胡双泉使用，租赁期限5年，租金为第一年60万元、第二年80万元、第三年100万元、第四年120万元、第五年120万元。协议签订后，胡双泉进驻口埠商铺，但被告一直未按照约定的金额支付全部租金。金口岸公司曾经诉至贵院要求解除双方的租赁合同并要求其支付拖欠的租金，该案经一审、二审，认定涉案租赁合同为无效合同，驳回了原告的诉讼请求。在租赁合同认定无效后，被告仍无故占有使用房屋并拖欠房屋占用费，故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告胡双泉辩称，一、原告不具有诉讼主体资格。根据济南市天桥区人民防空委员会与江苏三环实业股份有限公司签订的《济南市天桥区泉兴广场人防工程协议书》，本案争议房屋所有权人系济南市天桥区人民防空委员会，使用权人系江苏三环实业股份有限公司，原告未提交其与涉案房屋的所有权人和使用权人相关联的证据，因此不具有主张涉案房屋使用费的资格。根据上述协议书第三条第10款“乙方（即使用权人）不得变更、转让该工程的建设、管理、使用权利”的约定，故原告即使具有江苏三环实业股份有限公司转让其使用的相关证据，其转让行为未经房屋产权人同意，不具有法律效力。二、原告所述的租赁合同不是双方真实意思表示，原、被告签订的真实合同是第一年租金30万元、第二年租金40万元、第三年租金50万元的合同，该合同是双方真实意思表示，该合同也是被告在工商注册使用的正式合同，原、被告也是按该合同实际履行的，通过我方交纳租金的收据及转账凭证也可以看出这一点，且对于被告所交纳的租金数额原告也一直予以接受。至于原告提供的第一年租金60万、第二年租金80万元的合同，是原告当时为了招商而和被告签订的一份虚假合同，该合同不是双方真实意思表示，双方也从来没有履行过该合同。三、2013年1月24日原告与济南炫街人防商城管理服务有限公司联合发出《济南炫街人防商城经营商户告知书》，载明：“现在炫街人防商城管理服务有限公司早已举债累累，资不抵债，不得不终止经营，鉴于上述事实，自2013年1月22日起，不在参与商场经营管理工作。所有违约经营商户自2013年2月22日起签订的所有合同均终止。后期商城的经营问题（包括合同的重新签约、定价、各项规章制度等）均有业主委员会自行决定并实施。”通过上述《告知书》可以清楚的看到原告、济南炫街人防商城管理服务有限公司已经退出该商场的经营管理（其中包括租赁合同的重新签订和定价），且将商场的经营管理权交给了业主委员会，有业主委员会自行管理，我方与新的管理方济南炫街人防商城业主委员会于2013年1月30日达成协议（曹信玲作为负责人签字）“自2013年1月22日起重新计算租金、双方约定每月租金贰万伍仟三佰元整”等相关事项，协议签订后我方一直按照协议向业主委员会交纳相关租金，且有相应的加盖业主委员会章的收款收据为证。四、被告一直按照合同履行不存在拖欠租金的情形。2011年9月签订合同后，被告即将半年15万元的租金和1万元的保证金交给原告（有收据两张为证）；2012年5月、6月、7月、8月、9月、10月被告通过银行转账的形式（银行交易流水显示被告每月转账支付3万元）支付了下半年的租金18万元；2013年1月由于商场关门不营业、导致被告及商场租户无房无法经营（该事实有2013年1月24日的大众网转载的齐鲁晚报的报道为证），故被告没有交纳租金，直至2013年1月24日原告声明退出商场经营管理；2013年2月至8月，被告每月以现金形式向商场业主委员会交纳租金25600元，共计交纳169200元（有7张收款收据为证、其中8月份交纳15600元，剩余1万元待开正式发票时交纳）；2013年9月以后，吴振宇（原告法定代表人吴才新之子）接替曹信玲负责商城管理工作，原告按照和业主委员会之前的约定即每月2.5万元向吴振宇交纳了2013年9月至2014年1月的租金（其中能找到收据的有7张、金额共计90600元）。综上，原告自己公开宣布终止经营，应当认定为原告单方面终止了与我方签订的租赁合同，即使原告有权主张房屋使用费，也只能主张其退出经营之前的；但根据我方提供的所有收款收据及银行转账记录，足以证明我方在原告负责管理商城期间按时支付了相关费用，且在原告退出商城经营管理并告知我方与业委会签订新合同和约定租金后，我方也按照原告的《告知书》与业委会签订协议并交纳了所有租金，直至整个商城于2014年3月全面关停即封闭、断水、断电（该事实有2014年3月3日的济南时报《天桥区炫街人防商场遇三停》的报道为证），我方已不能使用房屋时为止。综上，请求人民法院依法查清事实并驳回原告的诉讼请求。 被告王霞辩称，本案是因合同引起的纠纷，不属于债权债务纠纷，我不是合同相对人，也不存在占有使用涉案房屋的情况，原告将我列为被告，无事实法律依据，故请求法庭驳回原告对我方的诉求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及提交的证据，本院确认如下：位于济南市天桥区济泺路东侧、北园大街北侧的济南市泉星广场地下人防工程的建设单位系防空办公室，规划用途为地下建设人防工程。 2007年9月18日，济南市天桥区人民防空委员会办公室作为甲方，江苏三环实业股份有限公司作为乙方，签订《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》一份，约定：泉星广场人防工程产权归甲方所有。甲方同意乙方按照《中华人民共和国人民防空法》投资建设、管理、使用该工程，甲方对乙方的建设、管理、使用行使监督权。并约定了双方其他权利义务关系。 2009年10月21日，济南市天桥区人民防空委员会办公室作为甲方，原告金口岸公司作为乙方签订补充协议二，载明：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2007年9月18日签订的《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》中的定义相同。本着人防工程谁投资谁受益的原则，乙方对人防工程进行商场化运营，经甲方同意达成补充协议如下：一、商场基本情况商场名称：济南市天桥区泉星广场人防商城……。二、本合同作为原《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》的补充协议，与原协议具有同等的法律效益。三、协议内容1、按《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》泉星广场人防工程产权归甲方所有，本项目总计50年的使用权归乙方。2、该期限内乙方拥有该项目的管理、收益、经营等权利，同时乙方有权分割转让该年限内商铺的使用权。3、乙方与客户签订的合同以及广告发布内容须由甲方认可。四、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，未尽事宜，由双方共同协商作出补充，补充协议视为本协议的正式条款。该协议加盖有济南市天桥区人民防空委员会办公室及原告金口岸公司的公章。 2011年9月10日，原告金口岸公司(甲方)与被告胡双泉(乙方)签订租赁合同书一份，合同编号：2011-9-10约定：第一条建筑物业面积、位置及用途1、甲方将位于济洛路132号的泉星(现招牌名称炫街)人防商城4号口埠及配套设施，建筑面积约为600平方米，租赁给乙方经营使用……。2、乙方经营项目为：商超及其他商业服务项目。第二条租赁期限：租赁期限为自2011年9月10日起至2016年10月31日止。其中2011年9月10日至2011年9月30日为甲方空调吊顶等装修期，2011年10月1日至2011年10月30日为乙方装修期。第三条租金、其它费用及交纳期限：1、该建筑物租金及付款方式：第一年租金60万元，第二年80万元，第三年100万元，第四年120万元，第五年120万元；支付方式为按季度支付，租金计费时间为2011年11月1日起，自签订本合同3日内交纳第一次租金；自第二次租金起，应提前一个月交纳下一个季度租金。租赁期内，商城收取的管理服务费(包括物业管理费、空调使用费等)乙方另行缴纳。……合同并约定了双方其他权利义务关系。该份合同甲方处加盖有原告金口岸公司公章及仇冬云的签名，乙方处有被告胡双泉的签名。 同日，原告金口岸公司(甲方)与被告胡双泉(乙方)签订租赁合同书一份，合同编号：2011-9-10合同第三条租金、其它费用及交纳期限：第一年租金30万元，第二年40万元，第三年50万元，第四年60万元，第五年60万元；支付方式为按季度支付，租金计费时间为2011年11月1日起，自签订本合同3日内交纳第一次租金；自第二次租金起，应提前一个月交纳下一个季度租金。租赁期内，商城收取的管理服务费(包括物业管理费、空调使用费等)乙方另行缴纳。其他合同内容均与上一份合同相同。该份合同甲方处加盖有原告金口岸公司合同专用公章及仇冬云的签名，乙方处有被告胡双泉的签名。该合同在济南市工商行政管理局进行了备案。 合同签订后，原告金口岸公司将合同所涉房屋交付给被告胡双泉使用。被告胡双泉将上述房屋用于经营超市。有证据（银行交易明细和收款收据）载明的被告支付租金的情况如下：2011年9月支付给原告租金15万元、质保金1万元；2012年5月、6月、7月、8月、9月、10月被告通过银行转账的形式每月转账支付3万元；2013年2月至7月，原告每月以现金形式向商场业主委员会交纳25600元、8月份交纳15600元（收据中载明剩余1万元待开正式发票时交纳）；2013年9月26日现金交纳2.5万元、11月4日现金交纳2.5万元、11月28日和12月10日分两次共计现金交纳2.5万元，2014年1月6日现金交纳3000元、1月11日现金交纳2000元、2月16日现金交纳10600元。 2013年1月24日，原告金口岸公司与济南金口岸人防商城管理服务有限公司共同向经营业户发出告知书，主要内容为：商城终止运营，自2013年1月22日起不再参与商城经营管理工作；所有违约经营商户自2013年2月22日起签订的所有合同均终止，后期商城的经营问题（包括合同的重新签约、定价、各项规章制度等）均由业主委员会自行决定并实施。 原告金口岸公司于2014年5月将被告胡双泉诉至本院，要求依法解除双方的租赁合同并腾出房屋，判令被告支付租金1824136元、商城综合管理费246600元、违约金547240.8元，2015年10月9日，本院作出（2014）天民三初字第243号民事判决，认定双方签订的涉案租赁合同无效，经本院释明后，原告金口岸公司不予变更诉讼请求，故本院驳回其诉讼请求。后金口岸公司不服该判决，提出上诉，济南市中级人民法院于2016年4月5日作出（2016）鲁01民终826号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 原告的诉讼请求为：根据其提交的租赁合同，租赁期限是2011年9月10日到2016年2月22日，其主张被告第一年拖欠租金60万元，第二年拖欠80万元，第三年拖欠100万元，第四年拖欠120万元，剩余的至2016年2月22日拖欠金额是30万元，扣除原告已经支付的房屋使用费56万元，主张334万元。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告双方签订的租赁合同已经生效的法律文书确认无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，本案原告根据该条规定要求被告按照合同约定的租金标准支付占有使用费，应举证证明被告是否拖欠占用费及具体数额。首先，关于原告主张的2013年2月23日以后的使用费，根据其与济南金口岸人防商城管理服务有限公司于2013年1月24日共同向经营业户发出的告知书，自2013年2月22日起即与经营业户终止了租赁合同，商城终止营运，故原告主张2013年2月23日以后的房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于原告主张的自合同签订之日至2013年2月22日期间被告拖欠房屋占用费的事实，本案原、被告提供的租赁合同约定的租金数额不一致：原告提交的租赁合同约定第一年租金60万元、第二年80万元、第三年100万元、第四年120万元、第五年120万元，被告提交的租赁合同约定第一年租金30万元、第二年40万元、第三年50万元、第四年60万元、第五年60万元，两份合同约定的租金计费时间均为2011年11月1日起；原告未举证证实其提交的租赁合同得到了实际履行，根据被告提交的收据及银行转账记录显示：其于2011年9月10日交纳租金15万元，于2012年5月、6月、7月、8月、9月、10月通过银行转账的形式每月支付3万元，原告均予以接受。由此可知，自2011年11月至2012年10月，被告共计支付12个月的租金及物业费33万元，故现有证据表明双方实际履行的系被告提交的第一年租金为30万元的租赁合同。综上，现有证据无法证实至原告退出商城经营管理、终止其和被告的租赁合同前，原告提交的租赁合同得到了实际履行，亦无法证实被告是否拖欠房屋占用费及具体数额，故原告的主张证据不足，本院不予支持。 综上，为保护当事人合法权益，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告济南金口岸人防商城管理服务有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费33520元，财产保全费5000元，合计38520元，由原告济南金口岸人防商城管理服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  徐艳艳 审 判 员  毛心宇 人民陪审员  张秀梅 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  崔玉祺