湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1378号原告：曾菊根。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，系原告曾菊根的特别授权代理人。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，系原告曾菊根的特别授权代理人。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师，系被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司的特别授权代理人。原告曾菊根与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行审理。原告曾菊根的委托诉讼代理人刘奎、欧震，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾菊根向本院提出诉讼请求：1．判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告2016年5月1日至2020年3月11日的租金124527及违约金308元，共计124835元；2．判令被告张家界山水置业公司对上述债务承担连带清偿责任；3．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与两被告于2012年5月1日就湖南张家界大成山水国际大酒店×层×号房屋的出租签订了《房屋投资经营合同》。合同约定原告将上述房屋出租给被告张家界大成酒店公司使用。投资期限从原告付清全部房款之日起算，投资期限不少于2年，最长不超过3年。投资收益标准为年回报率15%即34185元/年；被告按年向原告支付投资收益，在原告投资届满后第一个星期，被告将上年度投资收益一次性支付至原告的指定银行账户。被告张家界山水置业公司以其自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司支付投资收益提供连带担保。在合同约定的投资期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付投资收益的，被告须按照违约期内应向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金。2015年5月1日，原告与被告达成《回购合同补充协议》，将回购延期日至2017年5月1日。原告已按照合同约定支付了相应的购房款项，被告依约支付了2016年5月前的租金，此后就再未及时足额支付过租金。2020年3月11日，张家界市永定区人民法院依法作出（2020）湘0802民初161号《民事判决书》，判决被告张家界山水置业公司与原告履行回购义务。为维护合法权益，现依法起诉讼，请求判如所请。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司共同答辩辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：一、租金支付情况。1．2015年5月1日起至2020年3月11日止，被告已向原告共计支付53520元；2．被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未投资收益达成续签协议；3．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、被告张家界山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1．《担保法》第41条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2．根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。（2）《担保法》第26条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。3．且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。（1）被告张家界山水置业公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告张家界山水置业公司向其支付下欠的投资收益于法无据。（2）根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的案件事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院可以确认如下案件法律事实：1．2012年5月1日，原告购买了张家界大成山水国际大酒店第×层×号房屋，并于当日将购房款全额付清。同日，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成国际大酒店有限公司签订了《房屋投资经营合同》，合同约定投资经营期限最短时限不少于2年，最长不超过3年，被告张家界大成酒店公司按年支付投资收益34185元，逾期3个月未支付，应支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金，被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业提供担保。2015年5月1日，原告与两被告签订《房屋销售回购合同补充协议》，将租赁期限延长至2017年5月1日。2．2020年1月10日，原告以商品房销售合同纠纷起诉张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成国际大酒店有限公司，要求对涉案房屋进行回购。本院于2020年3月11日作出（2020）湘0802民初161号民事判决书，判决被告张家界山水置业公司向原告曾菊根支付房屋回购款227900元及违约金683.7元。3．被告张家界大成酒店公司自2016年5月起未按时足额支付房屋投资收益，截至2020年3月11日，已付7940元，尚欠房屋投资收益124211元（34185元×3年＋34185元÷365天×316天－7940元）。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《民事判决书》，被告提交的《转账凭证》等证据证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，应向原告支付房屋投资收益。现原告曾菊根要求被告张家界大成酒店公司支付欠付房屋投资收益124527元，被告实际欠付124211元，本院考虑到被告因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的投资收益2848.75元（34185元/年÷12个月）为宜，即被告张家界大成酒店公司向原告曾菊根支付欠付房屋投资收益121362.25元，本院对该部分诉讼请求予以支持。原告曾菊根要求被告张家界大成酒店公司支付违约金308元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业提供担保，属于连带责任保证，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证期间为六个月，自主债务履行期届满之日起计算，原告曾菊根未在保证期间内向被告张家界山水置业公司主张在保证期间承担保证责任，保证人免除保证责任，故对于原告曾菊根要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告曾菊根自2016年5月1日起至2020年3月11日止下欠的房屋投资收益121362.25元及违约金308元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回原告曾菊根其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2797元，适用简易程序减半收取1398元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年八月十七日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。