上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6223号上诉人（原审被告）：上海虹桥电子时代广场有限公司，住所地上海市长宁区天山支路160号1层22室。法定代表人：刘伟，执行董事。委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海港湾基础建设(集团)股份有限公司，住所地上海市金山区漕泾镇亭卫公路3316号1幢二层207室。法定代表人：徐士龙，董事长。委托诉讼代理人：段崇雯，上海瑞富律师事务所律师。上诉人上海虹桥电子时代广场有限公司（以下简称虹桥电子公司）因与被上诉人上海港湾基础建设(集团)股份有限公司（以下简称港湾基础公司）其他物权保护纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初5916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。虹桥电子公司提起上诉请求：1.依法改判按其实际对外租赁的价格向港湾基础公司支付涉案房屋使用费（即按面积718.29平方米，每日每平方米3元标准，自2017年4月1日计算至2019年10月31日，共计2,004,029.10元）或发回重审；2.本案一、二审的诉讼费由港湾基础公司承担。事实和理由:一、上海百盛房地产估价有限责任公司(以下简称百盛公司)出具的浦新估字（2019）第B0120A号房地产估价报告（以下简称评估报告）形式违法且租金评估价格虚高，不应以此为判决依据，应重新评估。二、2014年7月23日,港湾基础公司委托员工徐某与虹桥电子公司签署涉讼房屋的协调会纪要,明确认可虹桥电子公司与Z公司(以下简称Z公司)签署的包含涉讼房屋在内的租赁合同。据此，虹桥电子公司对外出租涉讼房屋经港湾基础公司追认，港湾基础公司与虹桥电子公司之间就涉讼房屋构成合法的委托关系，即虹桥电子公司接受港湾基础公司的委托，与Z公司签署租赁合同。虽虹桥电子公司与Z公司的合同被判决解除，但Y公司（以下简称Y公司）的原股东作为当时房屋的次承租人，根据最高院司法解释的规定,有权要求代为支付租金继续承租房屋。港湾基础公司在协调会中对虹桥电子公司对外出租的认可,在次承租人要求继续承租的情况下，应继续有效，而不是一审法院认定的委托关系终止。且在该委托关系中，港湾基础公司仅有权按照协调会纪要的约定,要求虹桥电子公司按3.2元/平方米/天的标准支付出租收益。因此，一审法院认定虹桥电子公司无港湾基础公司的委托授权，属于事实认定错误。三、港湾基础公司变更诉讼请求，是对虹桥电子公司对外租赁的认可，虹桥电子公司应按照对外租赁价格支付港湾基础公司租金。港湾基础公司在2018年起诉虹桥电子公司，诉讼请求为返还涉讼房屋、支付涉讼房屋的使用费，后港湾基础公司撤诉，但又再次起诉虹桥电子公司，诉讼请求变更为要求虹桥电子公司支付涉讼房屋的使用费，不要求返还涉讼房屋。通过港湾基础公司诉讼请求的变更，证明港湾基础公司认可虹桥电子公司对外出租涉讼房屋，那么虹桥电子公司对外出租的价格港湾基础公司也是认可的，港湾基础公司要求虹桥电子公司支付涉讼房屋的租金，也应以虹桥电子公司对外租赁的价格为限，现虹桥电子公司对外租赁的价格为3元/平/天。因此，虹桥电子公司支付给港湾基础公司的租金应为3元/平/天，而不是法院判决的价格。另外，虹桥电子公司是接受港湾基础公司的合法授权，对涉讼房屋在2016年12月1日至2017年4月1日期间对外出租和进行物业管理，为避免港湾基础公司扩大损失以及整个商铺全体业主的利益，虹桥电子公司才将涉讼房屋在内的整个商场出租给Y公司，当时港湾基础公司并未提出异议。本案中，港湾基础公司也未要求虹桥电子公司返还涉讼房屋，故虹桥电子公司认为即便不构成委托出租，虹桥电子公司亦应属于无因管理，故虹桥电子公司也仅需按无因管理的收益即实际出租价格向港湾基础公司支付。港湾基础公司辩称，不同意虹桥电子公司的上诉请求。一、一审法院委托百盛公司对涉讼房屋的使用费标准进行司法评估并出具估价报告。该司法鉴定程序合法，鉴定人具备合法资质，出具的估价报告是符合法律规定的。在估价报告基础上，一审法院再对使用费标准进行酌情扣减欠缺依据，港湾基础公司也是有异议的，但基于多方考虑，最终未缴纳上诉费，不再上诉。二、虹桥电子公司未经许可将涉讼房屋进行出租，系侵犯港湾基础公司的权利。一审中，港湾基础公司撤回对Y公司的起诉，是考虑到审限及尽快结束诉讼等原因，并不表示认可虹桥电子公司的出租行为。双方当事人有多起诉讼，对于实际收取租金问题一直存在矛盾。2016年12月，在虹桥电子公司将涉讼房屋再次出租时，港湾基础公司就与虹桥电子公司进行沟通，因发生冲突还报过警，故不存在港湾基础公司没有提出异议的情形。虹桥电子公司未得到港湾基础公司的同意和授权，是对虹桥电子公司的侵权，并不构成无因管理。虹桥电子公司应按照评估报告的标准向港湾基础公司支付租金。港湾基础公司向一审法院提出诉讼请求：1.虹桥电子公司支付自2016年12月1日至2019年10月31日止的房屋使用费，共计4,510,272.08元；2.鉴定费74,250元由虹桥电子公司负担。一审法院认定事实如下：涉讼房屋于2001年竣工。房屋类型为商场。广东省揭西县人民法院拍卖案外人W公司位于上海市长宁区XX路XX号、XX号部分房地产过程中，虹桥电子公司及案外人W公司向法院证实，双方签订了《委托管理合同书》，约定将上述房地产委托给虹桥电子公司管理，具体负责整个商场的招商、招租工作，并授权该公司与入驻租户商家签订租赁合同。2010年6月9日，港湾基础公司通过拍卖程序取得涉讼房屋的产权。港湾基础公司曾于2012年5月26日起诉虹桥电子公司及V公司（以下简称V公司），请求判令：虹桥电子公司与V公司立即返还港湾基础公司涉讼房屋并恢复原状；虹桥电子公司与V公司向港湾基础公司支付自2010年7月1日起至判决生效之日止的房屋占用费；虹桥电子公司与V公司互负连带责任。一审法院于2013年8月9日出具（2012）长民三（民）初字第828号民事判决书，认定即使客观上存在整体出租的情况，但在广东省揭西县人民法院要求虹桥电子公司及当时的承租人XX电器提供合同等材料时，虹桥电子公司未能按时提供，导致广东省揭西县人民法院在拍卖涉讼房屋时无法确认涉讼房屋的租赁情况，由此导致的不利后果，应当由虹桥电子公司承担。虹桥电子公司关于港湾基础公司明知整体出租状态的主张一审法院难以采信。此外，虹桥电子公司确认曾收取V公司半年的租金，但分文未向港湾基础公司支付，应当认为虹桥电子公司将涉讼房屋出租给V公司的行为未获得港湾基础公司授权。港湾基础公司、虹桥电子公司均无法确认涉讼房屋的产权位置及四至范围，港湾基础公司产权证记载的室号已经不复存在，港湾基础公司未能证明取得涉讼房屋产权时存在清晰的四至范围，或存在与产权证附记载明室号相符的房屋，也未能证明在港湾基础公司取得涉讼房屋产权后，系虹桥电子公司等原因导致涉讼房屋产权四至范围不明的事实。涉讼房屋的返还存在客观障碍，故港湾基础公司要求恢复原状并返还房屋的条件尚不具备，一审法院难以支持。虹桥电子公司擅自出租涉讼房屋，构成侵权，应当向港湾基础公司承担相应的侵权责任。港湾基础公司要求按照2010年6月的市场租金即2.51元/平方米/天，计算自2010年7月1日起至判决生效之日止的房屋使用费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，一审法院判决虹桥电子公司支付港湾基础公司自2010年7月1日起至判决生效之日止的房屋使用费，按照2.51元/平方米/日标准计算。港湾基础公司不服一审判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2013年11月19日作出（2013）沪一中民二（民）终字第3117号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。虹桥电子公司曾于2016年3月21日起诉Z公司，请求判令：解除双方订立的《房屋租赁合同》；Z公司交还涉讼房屋共5,200平方米；支付房屋使用费等。2016年7月29日，一审法院出具（2016）沪0105民初5783号民事判决书，查明：涉讼房屋的产权面积中，港湾基础公司享有产权的面积为718.29平方米；案外人孙某享有产权的面积为2,187.47平方米；其余面积分属不同小业主所有等。2014年7月23日，虹桥电子公司与Z公司、案外人马某（孙某的代理人，表述为二楼产权人的代理人）、徐某（港湾基础公司的代理人，表述为一楼产权人的代理人）及涉讼房屋所在上海市公安局长宁分局周家桥派出所民警等就涉讼房屋租赁事宜召开协调会，经共同协商，达成了书面共识，约定：原虹桥电子公司与承租人冯某（为Z公司当时的法定代表人）签订的合同，二楼产权人的代理人和一楼产权人的代理人予以认可，并重新与承租人签订补充合同条款；现承租人支付租金方式，直接支付给上述两位产权人，其他小业主由虹桥电子公司负责操作；租金为每平方米3.2元/天，一楼产权人的面积为718.29平方米，二楼产权人的面积为2,187.47平方米；物业管理费由两位产权人及代理人与物业公司以合同方式约定；相关合同由上述两位产权人的代理人起草；2014年7月30日上述两位产权人与现承租人签订补充合同，作为大合同副本等。一审审理中，由于Z公司提供案外人上海XX投资管理有限公司（以下简称XX投资公司）与港湾基础公司签订的《上海市房屋租赁合同》，用于证明原来的租赁合同发生变更，协调会的书面共识得到了部分履行，Z公司（XX投资公司与Z公司的法定代表人为同一人）与港湾基础公司另行签订合同，该份租赁合同签订于2014年9月6日，租赁面积718.29平方米。且已发生纠纷诉至一审法院。故对于涉及港湾基础公司的面积不予处理。综上，一审法院判决：一、虹桥电子公司与Z公司《房屋租赁合同》于2016年4月20日解除；二、Z公司搬离本市XX路XX号B区中4,481.71平方米的区域并按现状交还虹桥电子公司；……。Z公司不服提起上诉，本院于2017年2月8日出具（2016）沪01民终12979号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年3月28日，港湾基础公司起诉XX投资公司，请求判令：确认双方在2014年9月6日签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年11月10日解除；XX投资公司搬离上海市长宁区XX路XX号1层003室等房屋，并将涉讼房屋按现状返还港湾基础公司等多项诉讼请求。一审法院于2016年10月27日出具（2016）沪0105民初6312号民事判决书，认定事实为：2014年9月6日双方签订租赁合同，租赁期自2014年9月6日起至2024年8月30日止；租金为3.05元/平方米/日，每三年递增5%。涉讼房屋内的隔墙已经拆除，在涉讼房屋内有多家商户在经营。港湾基础公司仅要求XX投资公司按涉讼房屋现状交还，不要求涉讼房屋的次承租人搬离。综上，一审法院判决双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年11月10日解除；XX投资公司搬离上海市长宁区XX路XX号1层003室等房屋（建筑面积718.29平方米），并将前述房屋按现状交还港湾基础公司；……。XX投资公司不服一审判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2017年4月5日出具（2017）沪01民终782号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决生效后，港湾基础公司向一审法院执行局申请执行。经执行局调查：被执行人XX投资公司无财产可供执行，且涉讼房屋目前已由虹桥电子公司实际控制，故执行终结。2016年12月30日，港湾基础公司工作人员吴某、沈某、陆某等人至上海市公安局长宁分局周家桥派出所报案，为阻止装修工人在涉讼房屋装修，被殴打。自称XX路XX号市场管理处负责人的吕某向该派出所反映，当时系路过群众与港湾基础公司人员发生争执。2017年3月20日，虹桥电子公司与Y公司订立房屋租赁合同，约定：房屋坐落于本区XX路XX号B区1层，建筑面积2,500平方米;租赁期自2017年4月1日起至2027年3月31日止。租金每三年递增5%，2017年4月1日起至2020年3月31日期间，年租金为228,125元。一审审理中,一审法院委托百盛公司对涉讼房屋市场租金予以评估。该公司出具估价报告：2017年1月1日至2017年12月31日，涉讼房屋日租金单价为5.82元；2018年1月1日至2018年12月31日，涉讼房屋日租金单价为5.90元；2019年1月1日至2019年10月31日，涉讼房屋日租金单价为5.99元。并特别提示：日租金单价为估价对象整体的平均租金价格；经评估人员现场调查，估价对象现状的商业营运能力欠佳，空置率较高，提请报告应用方充分考虑空置率高低对租金总价的影响；估价结果受报告中的假设和限制条件的制约。港湾基础公司对估价报告无异议。虹桥电子公司对估价报告有异议，认为形式违法、结果虚高，法院不应采信，应该重新评估。关于虹桥电子公司对估价报告提出的异议，一审法院将在后文中认定。一审法院认为，双方当事人的争议焦点在于：一、虹桥电子公司将涉讼房屋出租给案外人是否取得港湾基础公司授权。虹桥电子公司认为曾与港湾基础公司在2014年7月23日协调会达成会议纪要，可以确认港湾基础公司在2016年12月1日至2019年10月31日内委托虹桥电子公司出租涉讼房屋。港湾基础公司对此不予认可。一审法院认为，由于港湾基础公司与案外人XX投资公司在2014年9月6日订立的租赁合同，经（2016）沪0105民初6312号民事判决书判决于2015年11月10日解除。且虹桥电子公司与Z公司签订的租赁合同，经（2016）沪0105民初5783号民事判决书判决于2016年4月20日解除。故港湾基础公司与虹桥电子公司之间的委托关系已终结。当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。由于虹桥电子公司未能提供证据证明其与Y公司签订的租赁合同系受港湾基础公司委托，故应当认定虹桥电子公司将涉讼房屋出租给Y公司的行为未获得港湾基础公司授权。对虹桥电子公司辩称其为涉讼房屋管理者的陈述，不予采信。虹桥电子公司理应向港湾基础公司支付占有涉讼房屋的使用费。二、涉讼房屋使用费从何时开始支付。港湾基础公司认为自2016年12月1日起虹桥电子公司将涉讼房屋出租获利，其提供2016年12月30日公安局长宁分局周家桥派出所的调查笔录，未能证明虹桥电子公司已在2016年12月1日将涉讼房屋出租。从港湾基础公司提交的虹桥电子公司与案外人Y公司租赁合同中，租赁期自2017年4月1日起，故应认定虹桥电子公司自2017年4月1日起向港湾基础公司支付使用费。2016年12月1日至2017年3月31日止的使用费本案不作处理，港湾基础公司可另案主张。三、估价报告是否合规。第一，虹桥电子公司认为评估单位未按规范在报告中载明可比实例的具体信息及位置，且不同商铺因面积、位置等因素，租金差异较大。一审法院认为，根据评估人员的当庭陈述，估价单位已就其采用的涉讼房屋现场实例拍摄照片并将具体位置及租金价格留档于技术报告中，估价单位提供给当事人及法院的结果报告根据行业规范并不需要列明现场实例的具体情况。此外，估价单位在涉讼房屋内走访了多家商铺，并选取了其中较为有代表性的两套商铺作为现场实例，可以反映出涉讼房屋实际的市场租金水平。故虹桥电子公司提出的该项异议，一审法院难以认定。第二，虹桥电子公司认为港湾基础公司曾向法院提起过测绘，后又因涉讼房屋曾进行整体改动导致无法测绘后，估价单位擅自对涉讼房屋进行了评估并出具估价报告。一审法院认为，本案评估过程中，港湾基础公司曾对虹桥电子公司主张的公摊系数提出异议。后港湾基础公司自行撤回了对公摊系数提起的异议，并同意按照虹桥电子公司主张的公摊系数计算房屋的实际使用面积。最终，估价报告亦根据该公摊系数计算得出涉讼房屋市场租赁价格。虹桥电子公司在审理中确认港湾基础公司主张的面积系其管理范围内，且亦未另行提出对公摊系数的异议。因此，虹桥电子公司的该项异议，一审法院无法认定。第三，虹桥电子公司认为鉴定人当庭陈述估价报告按照空置率8%到10%计算，而涉讼房屋实际空置率约在30%到40%，故估价报告的结果无法真实反映涉讼房屋真实租金水平。一审法院认为，首先，评估人员当庭陈述的估计空置率系其在查看现场当日所估计的空置率，而实际空置率的计算需要长期观察得出。一审诉讼中，虹桥电子公司亦未向一审法院或估价单位提供任何证据证明其实际空置率，因此评估人员未将实际空置率作为市场租金评估的一项因素加以考量并无不当。其次，空置率受到房屋实际管理者的管理水平以及商铺总体经营水平的影响较大，虹桥电子公司作为涉讼房屋的实际管理者，对涉讼房屋的实际空置率相比于港湾基础公司有着更为紧密的关联性。再次，估价报告确定的市场租金价格标准仅提供法院进行参考，一审法院将在实际认定中综合空置率以及其他因素综合考量本案租金标准。因此，虹桥电子公司的该项异议一审法院亦无法认定。综上，虹桥电子公司对估价报告的异议不能成立，一审法院亦难以支持其要求重新评估的申请。四、使用费标准如何确定。港湾基础公司认为应按照百盛公司所作评估结果认定使用费。虹桥电子公司认为估价报告存在随意性和严重不负责任的情形，其结果虚高，应以事实为依据，不应采信，应重新评估。就虹桥电子公司对估价报告提出的异议一审法院已加以认定，现一审法院结合空置率、整体出租与分散出租的差异，以及港湾基础公司曾在2014年9月6日与案外人XX投资公司签订的租赁合同中约定的租金综合考量后，酌情认定2017年4月1日至12月31日期间的租金为4.07元/平方米/日，计803,946.08元；2018年1月1日至12月31日期间的租金为4.13元/平方米/日，计1,082,786.26元；2019年1月1日至10月31日期间的租金为4.19元/平方米/日，计914,929.07元，合计为2,801,661.41元。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、虹桥电子公司应于判决生效之日起十日内向港湾基础公司支付上海市长宁区XX路XX号1层003、004-1、005、006、007、008、009、010、011、012、014-1、014、016、017、018、019、020、023、026-1、026室等20套房屋，共计718.29平方米房屋的使用费2,801,661.41元；二、驳回港湾基础公司其他诉讼请求。一审案件评估费74,250元，由港湾基础公司负担22,275元，虹桥电子公司负担51,975元。一审案件受理费43,476.18元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计21,738.09元，由港湾基础公司负担8,207.21元，虹桥电子公司负担13,530.88元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实均属实，本院予以确认。本院认为，涉讼房屋的所有权归属于港湾基础公司，只有港湾基础公司或其授权公司有权出租涉讼房屋。虹桥电子公司称其得到过港湾基础公司的授权，其依据的证据为2014年7月23日由港湾基础公司的委托代理人徐某共同参与的协调会纪要中港湾基础公司曾认可虹桥电子公司与Z公司签订的租赁合同，但本院注意到，根据（2016）沪0105民初5783号与（2016）沪01民终12979号生效判决的认定，该租赁合同已于2016年4月20日解除。由此亦可确认，虹桥电子公司基于该租赁合同项下所产生的权利义务亦均已终止，故虹桥电子公司称其在本案中出租涉讼房屋曾得到港湾基础公司授权，显然缺乏事实依据。在虹桥电子公司未得到授权的情况下，无权对外出租港湾基础公司的涉讼房屋，故一审判决虹桥电子公司向港湾基础公司支付涉讼房屋使用费，并无不当，本院予以维持。关于涉讼房屋使用费的计算标准。虹桥电子公司主张，应以其实际对外出租房屋的租金计算，并对一审法院的评估报告提出质疑，要求进行重新评估。对此，本院认为，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，百盛公司及其评估人员均具备评估资质，评估范围、评估程序符合法律规定，且一审法院在判决时对于被告提出的异议已加以考虑，故虹桥电子公司要求重新评估的申请，本院不予准许。本院也注意到，由于涉讼房屋的产权、虹桥电子公司实际控制等原因，港湾基础公司自成为涉讼房屋产权人后，每次收取租金均是通过诉讼方式完成，虹桥电子公司对此也是明知并涉讼的。在此情形下，虹桥电子公司更应审慎地处理涉讼房屋的租赁事宜，更应在依法获得港湾基础公司的明确、合法授权的情况下再行对外出租涉讼房屋，且虹桥电子公司所称的其与Y公司签订租赁合同之时，港湾基础公司与XX投资公司就涉讼房屋的租赁纠纷尚在诉讼期间，虹桥电子公司的行为亦不符合无因管理的特征。一审法院在充分考虑涉讼房屋的具体情况下，酌定虹桥电子公司应付的房屋使用费标准，在合理范围之内，本院不再进行调整。综上，本院认为，虹桥电子公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,776.32元，由上诉人上海虹桥电子时代广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆文芳审判员  敖颖婕审判员  王 敬二〇二〇年八月三十一日书记员  程勇跃附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……