广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1288号原告：陈雄，男，1989年10月24日出生，汉族，住广西合浦县***************，身份证号码：450************517。被告：佛冈县广和置业有限公司，住所地：广东省佛冈县******************之140号，统一社会信用代码：91441821MA4UUDCR89。法定代表人：李志全，该公司总经理。委托诉讼代理人：张文娇，女，该公司法务。原告陈雄与被告佛冈县广和置业有限公司（以下简称：广和置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告陈雄、被告广和置业公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雄向本院提出诉讼请求：1.确认被告于2020年5月27日发出的《解约通知函》无效；2.判令被告继续履行房屋认购合同内容，并为原告办理1.5成首付贷款进行购房；3.判决被告赔偿原告两倍定金40000元以及期间的油费、人工4000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2020年4月4日与被告签订了房屋认购合同(编号:0000759)，原告为此支付了两万元定金，用于购买龙山新城项目二期4栋401号房。签合同的时候被告承诺能够以90000元（即壹点伍成首付）做首付贷进行购买。当原告回到家中没多久就被告知需要四成首付进行购买。为此，原告到处去借钱凑首付款，还亏了一千多元给小贷公司，并且损失来回的油费和人工成本，致使原告所经营的惠州大亚湾静愫康美容养生馆一直处于歇业状态。原告一直本着诚信友好的心态处理，而被告则有意推脱并说原来的销售已离职，而且还于5月27日给原告发送《解约通知函》。原告的行为已侵害了原告的合法权益，为此，原告特起诉至法院，请求法院判如所请。被告广和置业公司辩称，一、房屋认购合同已解除。2020年4月4日，被答辩人与答辩人签订《房屋认购合同》(以下简称“合同”)，购买答辩人龙山新城项目二期4栋401号房，并交纳20000元定金。根据合同约定，被答辩人应于2020年4月10日交纳首付款并签订《商品房买卖合同(预售)》，并在签订《商品房买卖合同(预售)》当日交齐银行贷款所需资料并办妥按揭贷款手续。2020年5月14日，因被答辩人未按照合同约定交纳首付款，答辩人向被答辩人发送《催办通知书》，催告被答辩人于接到通知书7日内履行合同，截止2020年5月27日，被答辩人仍未履行合同中约定的交纳首付款及办妥按揭贷款手续的义务，答辩人向被答辩人发送《解约通知函》解除合同。根据被答辩人提交证据可知，合同自通知到达被答辩人时已解除。二、被答辩人作为给付定金的一方，不履行约定的，无权要求返还定金，且被答辩人要求答辩人双倍返还定金，是没有依据的。根据合同第三条第2款的约定，被答辩人未在合同约定期限内交纳首付款，答辩人有权解除合同，并不予返还定金。被答辩人提出的首付贷是被答辩人与贷款公司之间的关系，且被答辩人证据中的微信记录亦非答辩人的工作人员，故此与答辩人无关。被答辩人微信记录中显示因公寓为住宅性质，造成首付款比例增加的问题，非答辩人原因导致，且答辩人没有义务也很难掌握被答辩人是否具备贷款资格及可贷款的金额。根据合同第六条第2款，被答辩人在签订合同时，明确知悉国家、广东省及清远市的限购限贷政策，对其公寓所属性质相对他人，被答辩人也应最为清楚，故根据合同第二条第2款付款方式的约定，银行贷款与合同约定不一致的，以银行最终批准金额为准，差额部分由被答辩人补足。三、油费及人工成本不应由答辩人承担。答辩人不存在违约行为，相反是因被答辩人原因导致合同解除，答辩人对被答辩人产生的油费及人工成本不存在过错，且被答辩人也未提供油费及人工成本因何产生及具体金额的任何证据，故此油费及人工成本不应由答辩人承担。综上，本案系被答辩人不履行合同导致合同解除，因此答辩人无需返还定金，更无需承担双倍返还定金的责任，请法院依法驳回被答辩人的所有诉讼请求。本案在审理过程中，针对争议的焦点，原、被告向本院提交了证据。原告陈雄向本院提交了如下证据：一、身份证，用以证明原告主体适格；二、《解约通知函》，用以证明被告向原告发出解约通知要求解除购房合同；三、《房屋认购合同》，用以证明原告交纳2万元定金购买龙山新城4栋401房并签订购房合同；四、《购房须知》及《购房资料准备清单》，用以证明被告送给原告的购房材料和准备清单；五、收款收据，用以证明原告已经支付2万元定金的事实；六、微信聊天记录，用以证明被告的销售与原告聊天时曾经承诺过1.5成首付购房。对原告提供的证据，被告广和置业公司的质证意见是：对证据一三性无异议。证据二真实性、合法性无异议，关联性有异议，《解约通知函》是在我方发送了《催办通知书》告知原告履行合同，在原告不能履行合同情况下才发的，是因为原告原因导致的解除合同，并非我方不履行合同。对证据三、证据四、证据五的真实性、合法性无异议，不清楚原告证明的目的。证据六三性均不予确认，聊天记录中人员并非我司的工作人员或我司的销售人员，我司从未对原告能否办理按揭作出承诺，从未承诺可以分期1.5成办理首付贷，原告能否贷款是原告与贷款公司沟通，与我司无关。公寓一般情况下均是商业性质的，照常来讲公寓还是可以做30%首付的，原告只说是公寓，但是原告后来提供的是住宅性质，所以才要40%首付。按照合同规定，原告应该自己去了解贷款政策及限购政策，不能按30%首付贷款的责任不能归咎于被告，原告不能履行合同，是原告自身原因造成的，与被告无关。被告广和置业公司向本院提交了如下证据：一、《房屋认购合同》，用以证明根据房屋认购合同约定，因原告逾期支付首付款，被告可与原告解除认购合同，定金不予返还；二、《催办通知书》、邮件交寄单（中国邮政速递物流），用以证明被告进行了催告并在合理时间内，原告仍未履行认购合同义务后，才与原告解除了认购合同；三、《解约通知函》，用以证明因原告违约，被告已发函通知原告解除认购合同。对被告广和置业公司提供的证据，原告陈雄的质证意见是：证据一，对认购合同的签订和事实无异议，原告是如实告知了被告的销售。证据二，原告有收到邮件，原告到现场去找销售，被告称销售已经离职了，也没人帮原告处理。证据三，真实性无异议，合法性有异议，被告不帮原告协调，直接就解除合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，与之相对应的事实本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据六无法确认与原告聊天的方志勇是被告的销售，无法证明被告同意原告以总房款的1.5成作为首付款的事实，且与双方最终签订的《房屋认购合同》中关于首付款的约定不一致，不予确认。本院经审理认定事实如下：原告陈雄拟购买房屋，经案外人方志勇介绍，陈雄与方志勇于2020年4月4日到被告广和置业公司开发的龙山新城项目处与被告的销售梁锦帮协商购房事宜。当日，原告陈雄与被告广和置业公司签订《房屋认购合同》，陈雄购买广和置业公司开发销售的龙山新城项目二期4栋401号房，建筑面积89.47平方米。合同约定：付款方式为按揭付款，陈雄在签订《商品房买卖合同（预售）》之日交纳首付款181545元，于签订《商品房买卖合同（预售）》当日就剩余房款支付与广和置业公司指定银行办妥按揭贷款申请手续，贷款金额自贷款发放之日由银行直接划拨给广和置业公司。如银行最终批准的按揭贷款与前述约定金额不一致的，则以银行最终批准金额为准，贷款差额部分由陈雄于银行批复之日起7日内一次性向广和置业公司补足。如因陈雄不符合银行要求的按揭贷款条件而导致无法办理按揭贷款的，广和置业公司有权没收定金并解除本认购协议。陈雄须持本合同原件并按照本合同第二条约定于2020年4月10日到广和置业公司指定签约现场即龙山新城项目交纳首付款，签订《商品房买卖合同（预售）》。除广和置业公司原因所致外，若陈雄未按本合同之约定的时间及款项完成交纳首付款、签订《商品房买卖合同（预售）》并办妥贷款手续，视为陈雄自愿放弃预定，广和置业公司有权解除本协议，同时广和置业公司有权将房屋另行销售，并不予返还陈雄所交定金。陈雄于2020年4月4日向广和置业公司交纳20000元定金，广和置业公司将《购房须知》、《购房资料准备清单》送达给陈雄。2020年4月7日，方志勇告知陈雄由于陈雄购买的公寓属于住宅性质，首付需要4成，陈雄无法筹借相应的首付款，陈雄未于2020年4月10日与广和置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》以及交纳首付款。广和置业公司于2020年5月14日向陈雄寄送《催办通知书》，催告陈雄在收到《催办通知书》后的7日内向银行提交按揭贷款申请资料、交纳首期款、签订《商品房买卖合同（预售）》。陈雄未办理上述催告事项，广和置业公司于2020年5月27日向陈雄寄送《解约通知函》，通知陈雄《房屋认购合同》自本函到达其处时解除，陈雄于2020年5月28日收到《解约通知函》。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议,一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现,且多约定了定金。陈雄与广和置业公司签订的《房屋认购合同》没有违反法律、法规的强制性规定,签约行为是双方真实意思表示,该预约合同依法成立并生效,合同各方均应严格履行。本案争议焦点为：陈雄是否存在违约行为，广和置业公司是否有权解除合同并没收定金。双方在合同中明确约定按揭付款，并于2020年4月10日交纳首付款，如银行批准的与约定不一致的以银行批准为准，陈雄应补足贷款差额。陈雄作为购房者在购房前应充分了解自身的贷款资质，在签订认购合同前应清楚首付款最终应以银行批准为准，贷款差额须补足给广和置业公司。但陈雄由于自身未了解清楚其之前购买的公寓属于住宅性质，导致首付款提高，无法筹借资金而未在约定的期限内与广和置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，交纳首付款。双方未能签约不属于不可归责于当事人双方的事由，合同未能订立的原因在于陈雄，陈雄违反了《房屋认购合同》的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，广和置业公司作为守约方,有权按照预约合同的约定解除合同并没收定金。陈雄作为违约方，应自行承担其违约造成的损失，其要求确认2020年5月27日收到的《解约通知函》无效，要求双方继续履行合同及被告赔偿44000元，缺乏事实和法律依据,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈雄的诉讼请求。案件受理费900元，减半收取计450元，由原告陈雄负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  李海华二〇二〇年八月二十日书记员  张乘滔附引用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。