上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6406号上诉人（原审被告、反诉原告）：张红果，男，1975年9月5日出生，汉族，住安徽省寿县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高敏善，男，1962年7月6日出生，汉族，住浙江省乐清市柳市。委托诉讼代理人：卢作寅，上海寅清律师事务所律师。上诉人张红果因与被上诉人高敏善房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院(2019)沪0117民初17967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张红果上诉请求：撤销一审判决第二、第四项，改判驳回被上诉人关于要求支付房屋占有使用费的原审诉讼请求，支持上诉人原审反诉请求。事实和理由：1、一审判决占用费标准不当。合同二未成立，其租金标准不应作为占有使用费的计算标准，且被上诉人在第一份合同期限内存在违约，费用应予调整降低；2、一审驳回上诉人的损失赔偿要求不当。上诉人所主张的权利并未超过诉讼时效，其继续占用房屋系因一直未获合理补偿，被上诉人的违约事实客观存在并导致其损失，一审不予支持有失公平。高敏善未发表答辩意见。高敏善向一审法院起诉请求：1.判令双方就位于上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）所签订的租赁合同于2019年8月1日解除；2.判令张红果立即将系争房屋腾空并返还给高敏善；3.判令张红果支付2018年5月至2019年7月房租共计68,750元（人民币，以下同）；4.判令张红果支付自2019年8月起至系争房屋实际返还之日止的房屋占用使用费，按照每月4,583元标准计算。庭审过程中，高敏善表示张红果于2018年3月20日支付20,000元租金应在诉讼请求中予以扣除。张红果向一审法院反诉请求：1.判令高敏善赔偿其因断电产生的经营损失494,000元；2.判令高敏善赔偿装饰装修补偿6,000元。一审法院认定事实：系争房屋登记的权利人为高敏善，建筑面积442.8平方米，用途为工业用地，登记日期为2006年10月30日。2014年8月6日，高敏善作为出租方，张红果作为承租方签订租赁合同（以下简称合同一），约定高敏善将系争房屋出租给张红果使用，租赁期限自2015年4月1日至2018年4月30日止。每年租金为38,000元，租房税金、管理费等由承租人支付，租金每年一付（提前两个月付第二年租金）。2017年2月5日，高敏善作为委托方、甲方，案外人上海XX综合市场业主委员会作为受托方、乙方签订《房屋租赁委托协议》一份，约定甲方将系争房屋委托给乙方，统一租给承租方作为经营市场使用。租赁期限为10年，自2017年4月18日至2027年4月17日止。第一至第三年的年租金为81,000元，第四至六年的年租金为111,000元，第七至第十年的年租金为141,000元。支付方式为一年一付，先付后用，第一年租金待整个市场租赁委托协议签约完成，并清退前租客，腾空房屋时承租方即将第一年租金一次性付给甲方。甲方全权委托乙方代为管理该房屋的出租、签订租赁协议、代收租金、清退原市场租客、与该房屋租赁相关事宜以及出租以后对该房屋的维护和监管。2018年3月20日，张红果使用其名下尾号为6540的银行账户向高敏善名下尾号为5415的中国农业银行账户转账20,000元，转账附言为张红果房租。2018年4月27日，高敏善向张红果发送微信：“当时在2016年12月份寄给你的房屋租赁合同，你没有回复，后我把房屋委托上海XX综合市场业主委员会，你有事与博伦综合市场业主委员会对接，这20,000元款你汇错了，你把卡号发给我，我把款退还给你……我把你错汇贰万元房租款退还给你。”张红果微信回复：“没有错汇，这是第二个合同的租金”。审理中，高敏善提供《房屋租赁合同协议》（以下简称合同二）一份，该合同中约定高敏善将系争房屋出租给张红果使用，租期四年，自2018年5月1日至2022年4月30日，租金为每年55,000元。合同二封面有出租方（甲方）高敏善、（承租方）张红果签名，合同尾页签字盖章处为空白。双方均确认合同二系张红果于2016年底在首页签字后寄送给高敏善，后高敏善未签字确认寄回张红果。高敏善表示认可合同二，该份合同已经实际履行。张红果表示高敏善在收到该份合同后明确表示不同意，故合同二未成立。审理中，张红果确认在合同一租赁期间届满后占有使用系争房屋至今，其中一楼转租给他人使用，二至三楼堆放物品。审理中，张红果表示其2018年3月20日支付的租金系支付合同一期间的租金。一审法院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺生效时合同成立。本案中，合同二系由张红果在封面签字后寄送给高敏善，张红果系合同二的要约人，根据高敏善在2018年4月27日与张红果微信对话中的付错租金的意思表示，结合合同二尾页签字盖章处为空白及高敏善于2017年2月5日与案外人另行签订合同的事实，一审法院认为高敏善就张红果所发出的订立合同二的要约显然已作出拒绝的意思表示，合同二依法未成立。现高敏善请求解除合同二，明显缺乏事实和法律依据，不予支持。但合同一期间届满后，张红果占有使用系争房屋至今，高敏善作为房屋权利人要求张红果腾退并返还房屋并支付相应占有使用费的请求，合法有据，予以支持。合同二虽未成立，但其中对于系争房屋年租金的约定符合市场价格，占有使用费的标准应当参照合同二的年租金予以计算。根据双方的微信对话及支付时间来看，张红果对于2018年3月20日支付的20,000元系支付合同一期间的租金的自认明显缺乏合理性，不予确认。反诉部分，虽然张红果提出的反诉与高敏善所提出的本诉是基于两份不同的租赁合同，但两者之间具有因果关系，故一审法院依法合并审理。对于张红果主张的断电产生的经营损失494,000元，法院认为张红果未在案外人对系争房屋清退后的合理期间内积极主张权利，却继续占有使用系争房屋至今并将部分房屋转租于他人，在此情况下，现依据张红果提供的部分合同及扣款证明，对于张红果的此项主张难以支持；对于装饰装修补偿，张红果对系争房屋的装修价值应当摊销在整个租赁期内，现合同一的租金期间已经届满，装饰装修价值即摊销完毕，故对于该请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十条第一项、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款的规定，判决：一、张红果应于判决生效之日起十日内返还高敏善上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号房屋；二、张红果于判决生效之日起十日内支付高敏善自2018年5月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，计算方法：按照每月4,583元标准计算，另扣除张红果于2018年3月20日已支付的20,000元；三、驳回高敏善的其余本诉诉讼请求；四、驳回张红果的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费1,908元，减半收取计954元，反诉案件受理费4,400元，以上合计5,354元，由高敏善负担40元（已付），张红果负担5,314元（已付）。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、原审对于2018年5月1日至今系争房屋的使用费标准确定是否合理；2、上诉人主张的经营损失赔偿能否成立。首先，根据本案查明的事实，双方当事人均确认《房屋租赁合同协议》即合同二系由上诉人于2016年底在首页签字后寄送给被上诉人，但被上诉人未签字确认。在该份合同中，上诉人就2018年5月1日至2022年4月30日提出的租金标准为每年55,000元。现该份合同原审已确认并未成立，但其中关于该四年租赁期间内的租金数额，系上诉人自行主动提出，可反映其真实的意思表示。同时，该数额较双方三年前签订的第一份租赁合同、即合同一（2014年4月1日至2018年4月30日）确定的年租金38,000元虽有所提升，但亦在市场价格的合理范围之内。据此，原审法院以此作为参照标准，确定上诉人的占有使用费，有其事实和法律依据。其次，关于上诉人主张其因停水停电遭受经营损失，应调低房屋占有使用费并予以赔偿。对此本院认为，上诉人虽提出因案外人停水停电致使其经营受损，但就其主张并无充分的证据予以证明。事实上，自合同一租期届满后，上诉人仍长期占有系争房屋至今，不仅将一楼转租他人使用，二至三楼则堆放物品，而且一直都未支付费用。基于以上事实，上诉人关于赔偿其经营损失的主张缺乏合理性和正当性，原审对上诉人的该项诉请不予支持，亦无不当。综上所述，张红果的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,050元，由上诉人张红果负担。本判决为终审判决。审判长  孙春蓉审判员  岑佳欣审判员  王韶婧二〇二〇年八月三十一日书记员  曹 沁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……