安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0221民初104号 原告:邵武杰，男，1973年12月23日，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：季必梅，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。 被告:芜湖县鸿泰置业有限公司，住安徽省芜湖市芜湖县陶辛镇集镇区，统一社会信用代码91340221567534214A。 法定代表人：孙伟，系公司总经理。 委托诉讼代理人：翟厚仁，安徽公序律师事务所律师。 原告邵武杰与被告芜湖县鸿泰置业有限公司(以下简称鸿泰公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月2日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告邵武杰及其委托代理人季必梅、被告鸿泰公司的委托代理人翟厚仁到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 原告邵武杰向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告签订的《商业用房租赁合同》；2、被告退还原告房屋租金230000元以及给付自2016年12月12日自实际退还之日按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；3、被告赔偿原告各项损失827605元；4、被告承担本案的各项诉讼费用。原告当庭将诉讼请求变更（总数额减少）为：1、解除原告与被告签订的《商业用房租赁合同》；2、被告退还原告租房保证金200000元以及给付自2016年12月12日自实际退还之日按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；3、被告赔偿原告各项损失723940.08元（超市货架清单152264元*60%，计91358元；超市收银、监控清单为4折出售167920元*60%，计100752元；装潢448000元；水果货架43650元；超市特价堆23800元；散称台3480元；托盘2665元；三轮车4600元；卷闸门5750元；广告牌21950元；策划费81600元；以上12项共计723940.08元）；4、被告承担本案的各项诉讼费用及评估费用5513元。事实与理由：2016年10月25日邵武杰与鸿泰公司就芜湖县陶辛镇鸿泰苑小区地下室（1400平方米）签订租赁合同。双方就房屋用途、交付条件、租赁期限、租赁费用等相关条款进行约定；2016年12月23日邵武杰与鸿泰公司就租赁合同房屋交付（超市入口施工）达成补充协议，约定如有延迟，承租方的损失由出租方承担。邵武杰向鸿泰公司分两次共计支付租金20万元。鸿泰公司收到租金后一直未能按约交付适格的商业用房以及提供邵武杰办理营业执照所需的证件、资料（消防验收、不动产权证书），导致经营超市的相关手续无法办理，租赁目的无法实现。而邵武杰除租金外已为超市前期开业投入大量人力、物力、财力等成本，对此造成的严重实际损失鸿泰公司应予赔偿，为维护自己的合法权益，特具状，请求判如所请。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提供以下证据： 一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格； 二、被告营业执照及国家企业信用信息查询截图，证明被告诉讼主体适格； 三、商业用房租赁合同，证明2016年10月25日邵武杰与鸿泰公司就芜湖县陶辛镇鸿泰苑小区地下室1400平方米签订商业用房租赁合同，签订这个合同应该由被告提供没有权利瑕疵的商业用房给原告方； 四、补充协议，证明2016年12月23日原被告就租赁合同房屋交付约定如有延迟，承租方的损失由出租房承担； 五、字据两份、授权委托书，证明2016年10月25日、2016年12月12日原告向被告分别交付租金10万元，计20万元，证明被告承诺可以办理消防等相关执照后又支付了10万给被告，授权委托书是证明鸿泰置业指定这笔款项打入翟笃新个人银行帐户； 六、超市货架清单共计152264元，收据两份、营业执照、超市收银、监控清单、付款凭证3份、聊天记录（5.4万帐款转入张吉祥的帐户）及转账记录（购买货架的款项），共计167920元，超市装修合同、银行流水2份、收条1份证明装修支付款448000元，水果货架微信转账凭证； 七、陶辛店购物清单，监控设备的收款收据1份，及超市收银设备收款收据1份，手机银行转账12万（5万+5万+2万）截图，杭州颐高数码科技市场明烨电脑商行的营业执照，证明店主是王伟明，王伟明的配偶沈芳英，证明原告为开办超市购买的监控设备和超市收银设备共计167920元； 八、超市装修合同、银行流水收条一份（转账给许马成8万）、资产评估报告1份、鉴定发票证明原告为装潢实际花费367535.08元及鉴定费用5513元； 九、水果货架转账截图，证明原告为购买水果货架的支出； 十、明阳箱柜4500元转账，证明原告为购买箱柜的支出； 十一、策划费的收条复印件； 十二、超市照片一组，超市装潢及上述卷闸门、三轮车以及部分物品的照片，证明原告有实际履行上述证据提及的开业前期准备与资金投入； 十三、政府同意开设超市的请示报告，证明超市用地被人举报导致超市无法开业，及装修花费141万元，被告对该笔装修花费也是认可的并有盖章；芜湖县不动产登记中心档案查询表，证明鸿泰置业名下土地被芜湖市中院查封，以上两组证据共同证明被告未提供符合约定的商业用房，符合解除合同法定条件。 被告鸿泰公司辩称,1、原告要求解除合同的诉请没有事实与法律依据，首先没有事实依据，本案中，合同签订后，被告即将案涉房屋移交给原告，被告不存在任何违约行为，原告要求解除合同的主要理由是经营超市的相关手续无法办理、租赁合同目的无法实现，该责任应当由原告自行承担，因在签订合同时，原告对案涉房屋的基本情况已充分了解，且合同明确约定租赁物为地下室；同时合同也没有约定办理超市相关手续的义务由被告完成，被告没有保证相关手续能够办理、没有保证案涉房屋符合经营超市的条件；办理相关证照的手续由原告自行完成，因此证照不能办理导致不能经营的后果应当由原告承担。其次没有法律依据，《合同法》规定了合同约定解除和法定解除的情形，本案中双方签订的租赁合同并没有约定证照不能办理导致无法经营原告即可解除合同，同时也没有出现合同法94条规定的任何一种法定解除的情形。2、原告无权要求被告退还已付20万元的保证金。根据合同第6条关于付款方式的约定，案涉保证金20万元在第一年或20个月后即转化为租金，租金为每年10万元；即从2018年10月1日起或从2018年2月1日起，原告应当向被告每年10万元标准支付租金。即便按照第一种付款方式，该20万元保证金应当转化为2018年10月1日起至2020年9月30日的租金，因此被告无需退还原告20万元保证金（租金）。3、原告因超市无法经营造成的损失应当由其自行承担，与被告无关。原告作为完全民事行为能力人，在租赁案涉房屋前已经对案涉房屋充分了解，对该房屋能否经营超市、办理相关手续应当深入了解；原告在未经充分了解的情况下即租赁案涉房屋，且进行前期投入，后因无法办证导致无法经营的法律后果当然与被告无关；被告已经按约定将案涉房屋移交给原告，其合同义务已经履行完毕。 被告未提供证据。 经审理查明:2016年10月25日,原告邵武杰与被告鸿泰公司订立《商业用房租赁合同》,租赁物位于芜湖县，房屋用途为超市，租金每年100000元，租赁期间15年,即2017年2月1日至2032年1月30日。合同约定本合同生效之日起15日内，出租方将房屋交付给承租方，还约定保证金转为租金，出租方保证在出租该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、租金等，出租方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由出租方承担全部责任，由此给承租方造成经济损失的，由出租方负责赔偿。2016年12月13日原被告双方达成补充协议，约定被告同意地下室超市入口2016年12月23日交付给邵武杰正式动工开口墙面，如延迟，原告损失由被告承担。 合同签订后,原告邵武杰于2016年10月25日、12月12日支付给被告鸿泰公司保证金100000元、100000元,共计200000元。 后原告邵武杰进场对该地下室进行装修，经芜湖中天资产评估有限公司芜中估报字（2020）第0023号资产股价报告书估价装修供计花去人民币367535.08元。原告支付评估费5513元。 被告无法提供上述租赁物地下室的产权证书，以致原告无法办理超市营业执照，且该地下室也未办理经营超市所需的公众聚集场消防安全合格证，故涉案租赁物至今未建成超市营业。原告遂将被告鸿泰公司诉至我院,要求与被告鸿泰公司解除租赁合同,并赔偿装修款、货架费用、收银设备、监控设备、策划费等损失。 上述事实有以下证据予以证实：原告身份证复印件，被告营业执照及国家企业信用信息查询截图，商业用房租赁合同，补充协议、字据两份、授权委托书，银行流水收条一份（转账给许马成8万）、资产评估报告1份、鉴定发票、政府同意开设超市的请示报告（仅证明为建超市向政府请示）及原、被告双方的当庭陈述等证据。关于原告提供的超市货架清单、监控设备收据、超市收银设备收据、芜湖县不动产登记中心档案查询表等等其他证据，因无发票原件、证据原件或与本案并无关联，本院不予采信，不能认定系原告因开办该超市所投入成本，且原告应在取得营业执照、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后再行投入相关入场设备方为合理合法。 本院认为,本案的争议焦点为:邵武杰与鸿泰公司签订的《商业用房租赁合同》是否符合解除的条件;鸿泰公司是否应承担返还租金及赔偿责任。 关于合同是否符合解除条件。原、被告在平等自愿的情况下签订房屋租赁合同,该合同合法有效。双方当事人应当按照合同约定的内容履行相应的义务。本案中,原告承租芜湖县用于经营超市,被告应该提供经营超市须具备的出租经营条件，即标的物的产权证和能够办理作为公众聚集场所,在投入使用、经营前需办理的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。被告明知原告承租用途为经营超市，其依法应当满足出租的条件方可出租，即提供租赁物的权属资料和能够办理公共场所对外经营应当满足的消防许可，但被告现无法取得产权证书，因而消防安全检查合格证也无法取得。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”,当事人可以解除合同,涉案租赁合同约定的合同目的无法实现,符合法定解除的条件。关于被告抗辩租赁合同没有约定其有办理超市相关手续的义务的观点，本院认为，除合同明确约定外（仅约定双方于租赁合同中约定消防由原告、被告方共同去办理），出租物满足出租条件系合同履行的必要条件，故被告的抗辩不能成立。 关于鸿泰公司是否应承担返还租金及赔偿责任。鸿泰公司将地下室租赁给邵武杰,因该地下室无法取得权属证书和能够办理公众聚集场所消防安全合格证,因此,租赁合同约定的租赁用途根本无法实现,邵武杰的超市未投入使用,合同客观上不能履行。因此,对于邵武杰交纳的租金,依据合同相对性,应予以返还。被告庭审中强调该200000元为定金，但双方签订的合同中的条款不能认定为是定金条款，应为保证金，且约定保证金转为租金。该地下室无法取得权属证书和能够办理公众聚集场消防安全合格证，鸿泰公司未能提交证据证明其尽到了风险提示、告知义务,对此应负主要责任。邵武杰作为承租方,其在签订合同时也未尽到审慎义务,其未充分考虑到租赁场地为小区地下室负一层停车场以及该场地是否适宜开办超市,且其在装修期间就有群众投诉,其应预见到开办超市可能存在的风险,其在装修前也未申请办理营业执照、公众聚集场所消防安全合格证等相关手续,其对此应负次要责任。邵武杰为开办超市的投入成本即为其遭受的损失,法院结合双方各自过错程度及合同履行情况,酌定被告鸿泰公司对原告邵武杰的损失承担70%的责任,邵武杰承担30%的责任。对原告所支出的评估费5513元,因该鉴定是由于原、被告双方争议所产生,按上述责任承担分配。原告诉请的货架、设备等其他损失无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下: 一、解除原告邵武杰与被告芜湖县鸿泰置业有限公司于2016年10月25签订的《商业用房租赁合同》。 二、被告芜湖县鸿泰置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告邵武杰租金人民币200000元（以此为基数按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算自起诉之日即2020年1月2日至款项清偿之日止）。 三、被告芜湖县鸿泰置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告邵武杰装饰装修费用等各项损失人民币257274.56元。 四、被告芜湖县鸿泰置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告邵武杰评估费3859.1元。 五、驳回原告邵武杰的其他诉讼请求。 案件受理费7498元(原告已预交),由原告邵武杰承担3498元,由被告芜湖县鸿泰置业有限公司承担4000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员 强 云 二〇二〇年八月二十七日 书记员 胡丽琴 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。