陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终667号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西壹品大唐商业运营管理有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。 法定代表人：梁少辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王崇望，陕西邦维律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李翔翔，男，1991年XX月XX日出生，汉族，住陕西省铜川市印台区。 委托诉讼代理人：王千利，陕西腾德律师事务所律师。 原审被告：梁少辉，男，1987年XX月XX日出生，汉族，住陕西省咸阳市彬县。 委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。原审被告：郑晓军，男，1968年XX月XX日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 原审被告：宋辉，女，1982年XX月XX日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 二原审被告共同委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。 二原审被告共同委托诉讼代理人：王崇望，陕西邦维律师事务所律师。原审被告：西安名京房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。 法定代表人：郑国佃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹国静，陕西端木律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭浮舟，陕西端木律师事务所实习律师。上诉人陕西壹品大唐商业运营管理有限公司（以下简称壹品大唐公司）因与被上诉人李翔翔及原审被告梁少辉、郑晓军、宋辉、西安名京房地产开发有限公司（以下简称名京房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2018）陕 01 民初 1706 号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人壹品大唐公司及原审被告梁少辉、郑晓军、宋辉共同委托诉讼代理人苏小军，被上诉人李翔翔及其委托诉讼代理人王千利，原审被告名京房地产公司委托诉讼代理人曹国静、郭浮舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。壹品大唐公司上诉请求：1.依法判决撤销一审判决第二、三、四、六条，改判驳回被上诉人上述二、三、四项诉讼请求，责令被上诉人支付上诉人租金及物业费1142194.81元或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院审理该案查明事实不清、适用法律不当，具体如下：一、上诉人在租赁期内停止供水，完全是由于被上诉人所改造的泳池未经验收，投入使用存在大量安全隐患，威胁楼体安全。一审法院以名京房地产公司所述的“目前未对楼体造成伤害”为由，认为上诉人采取的防范措施不当显然不符合常理。上诉人认为，之所以“目前未对楼体造成伤害”，正是因为上诉人及时的采取停水措施，如无该措施，任由被上诉人使用未经验收的泳池，则“目前”对楼体是否造成伤害未为可知；再者，对楼体的伤害暂且不论，但就被上诉人建设泳池一事，按照《建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，而被上诉人并未提交其进行验收的任何证据，擅自将未经验收的泳池投入使用。一审法院混淆举证责任，以上诉人未提供证据证实泳池蓄水致楼体裂缝威胁楼体安全为由，认定上诉人存在违约；泳池的建设，关乎整栋楼体的安全，属于建筑施工，应严格按照《建筑法》规定流程进行招投标，安全施工，被上诉人却违法将施工交予没有任何资质的个人进行，且在施工完毕后未经验收即使用；本案中涉及两项工程，一是加固改造工程，已有质量检测报告，一是泳池建设，在投入使用前并未进行验收。泳池的重量对于整栋楼体的安全隐患并未在法律层面得到有效预防，更无从谈起实质上的预防，一旦出现安全事故，上诉人作为责任方难逃其究。二、关于被上诉人主张的健身器材损失，上诉人之所以与案外人星光健身房达成新的租赁合同关系，是因为被上诉人牵涉刑事案件且长时间失联，上诉人为了减少各方损失所为，属于上诉人及时止损行为，并非违约。同时，上诉人明确表示对其健身器材，星光健身房并未使用，在被上诉人支付相关管理费后可取回，而被上诉人明确表示其不愿取回，则不利后果应由其自行承担，与上诉人无关，一审判决上诉人支付由此产生的损失无任何法律依据。泳池仅是被上诉人健身房的一小部分，并非全部，对于泳池质量的争议，即使上诉人存在违约，也并不属于根本性违约，并不影响被上诉人继续经营。造成合同无法继续履行是因为被上诉人拖欠大量员工工资，涉嫌刑事犯罪，其失联后，员工坚持几个月后其健身房单方原因致使合同不能继续履行；三、被上诉人为逃避刑事责任失联后，其员工仍将健身房经营至7月份，期间并未支付上诉人房租、物业费等，一审法院在判决中也并未予以扣除；四、一审法院判决上诉人支付被上诉人装修损失没有任何依据。一审中，被上诉人仅提供了其单方认可的一些装修合同、票据等，对证据的真实性、合法性、关联性上诉人均未予以认可，在有争议的情况下，被上诉人也未对装饰装修价值进行鉴定。同时，装修工程款全部来自会员收费，并无被上诉人自己出资。一审法院在没有任何证据的情况下，滥用司法裁量权，自由裁判的装修损失严重失实；五、被上诉人收取大量会员费后失联，会员聚集闹事，出于压力，政府出面予以协调，由上诉人对会员加以安抚，并向会员提供后续会员待遇及福利。为此，给上诉人造成大量经济损失，一审法院对此并未处理反而要求上诉人支付被上诉人巨额损失。综上，上诉人在合同履行过程中并无不当，也不存在任何违约行为，对于被上诉人擅自将未经验收的泳池投入使用造成的损失应由其自行承担后果。请求二审法院依法判决，维护正常合法的施工秩序，维护上诉人合法权益。李翔翔辩称，一、关于《XXXX商业广场房屋租赁合同》履行过程中被答辩人的违约主体问题。（一）被答辩人未按照合同约定履行其义务，构成违约。答辩人与被答辩人于2017年8月17日签订了《XXXX商业广场房屋租赁合同》，被答辩人应当按照合同约定全面履行自己义务，应当确保租赁物符合合同约定的用途。但被答辩人在答辩人租赁期间停止供水，致使答辩人的健身房无法正常经营，造成答辩人被迫关门停业，致使答辩人与被答辩人签订的合同目的无法实现，被答辩人的行为构成违约。（二）合同履行期内，被答辩人将答辩人所承租且已经装修正在使用的场地整体转租第三人，构成违约。（三）合同第十七条其他约定事项，被答辩人承诺在名京半岛商业广场不再开设500平方以上的健身会所，但是被答辩人在合同履行期内却将答辩人装修且正在营业的健身会所，通过各种手段将答辩人赶走，又重新出租开设新的健身会所。据此，被答辩人的行为已经构成违约，理应承担违约责任，赔偿答辩人的损失。二、答辩人的装修健身房及其它所有工程都是经过被答辩人审核的，且工程合格。（一）答辩人的装修是经过被答辩人审核的，且取得被答辩人许可。答辩人在施工之前将施工图纸及施工方案、设计方案报送被答辩人审核，被答辩人在审核后认为符合要求。后，被答辩人向答辩人出具准许装修许可证。（二）答辩人装修的游泳池工程是合格的。答辩人与被答辩人签订的租赁合同已经明确约定为健身会所，游泳池的加固蓝图系西北设计研究院出具，加固蓝图也给被答辩人的物业公司进行备案，所有的装修设计方案也是经过被答辩人审核认可的，施工完工后被答辩人要求答辩人对该工程的质量进行检测，答辩人委托第三方（陕西省建筑工程质量检测中心）对工程质量进行检测，最终的检测结果该工程全部合格。据此，答辩人开设的健身会所的工程均是合格，不存在被答辩人所述答辩人的工程存在漏水对整个大楼的安全造成威胁（该游泳池一直在使用，二审审理期间也在正常使用）。三、关于被答辩人认为答辩人将健身会所的装修工程交给没有资质的个人施工问题。（一）被答辩人的陈述是一面之词，没有任何证据证明其说法，相反，答辩人在装修过程中均签订了装修合同。最主要的是答辩人的健身会所装修不存在任何质量问题，各项工程均是合格的。（二）本案系租赁合同纠纷，并非施工合同纠纷，至于被答辩人提出的资质问题与本案无任何关联。被答辩人只是给违约行为寻找借口而已。（三）答辩人对健身会所进行装修，与被答辩人不产生任何联系，工程招标与否，更不是被答辩人所关注的问题。四、关于被答辩人是否拖欠租金的问题。被答辩人称答辩人拖欠其租金，是无视租赁合同的存在，信口开河。该租赁合同第七条租金条款第二款租金支付方式明确约定：“2017年8月25日至2018年8月24日支付租金665033元；2018年8月25日至2019年8月24日支付租金665033元”。答辩人已经向被答辩人支付款项总计1193848.59元。被答辩人在2018年4月15日停水，造成答辩人的健身会所无法正常营业，已经严重违约，造成合同无法履行，合同正常履行仅仅到2018年4月15日。从而可以说明，不是答辩人拖欠租金而是被答辩人应当返还答辩人租金。五、关于被答辩人应当赔偿答辩人损失的问题。（一）涉案的租赁合同无法履行，导致最终被解除，完全是由于被答辩人的违约行为所造成的。（二）被答辩人将涉案场地转租他人仍用于健身会所，实际上利用了答辩人的装修成果及健身器材。（三）被答辩人的违约行为致使答辩人所办理的会员无法享受会员权利，即健身游泳。最终导致答辩人给会员办理退卡退费，造成答辩人巨大的经济损失。据此，被答辩人的违约行为，导致涉案租赁合同无法履行，该合同最终被解除。被答辩人应当承担违约责任，并赔偿答辩人的各项损失（租金及物业损失、装修及健身器材、经营性损失）。六、关于被答辩人违背诚信，追求高额利益，通过停水的方式将答辩人赶离涉案场地的问题。（一）被答辩人在没有任何证据及检测报告的情况下，仅凭人员初步观测，就武断的认为游泳池存在安全隐患（2018年3月7日工作联系单），并便以此为借口，对答辩人的健身会所停止供水，致使答辩人的会员及客户在健身后无法洗澡，游泳池也不能使用，导致会员退卡、闹事，健身会所无法正常营业。被答辩人以这种方式将答辩人赶走，又将涉案场地整体转租第三方，另行收取第三方的租金远远高于涉案租赁合同约定的租金。（二）涉案租赁合同在未解除或终止的情况下，涉案场地及涉案场地的所有物品属于答辩人的私产。被答辩人无视法律及合同约定，公开侵占答辩人的财产，且将答辩人财产转租第三人，让第三人使用答辩人的财产。答辩人认为，被答辩人的上诉理由和事实均不能成立，被答辩人的违约是严重的、明显的，给答辩人造成巨大经济损失也是客观的。综上，一审法院审理程序合法，事实清楚，证据确实充分，判决适当，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。梁少辉、郑晓军、宋辉述称，其与上诉人意见一致名京房产公司述称，其并非本案被上诉人，上诉人未针对名京公司提出任何请求。本案与名京公司无关，请求法院依法判决。原告李翔翔诉讼请求：1．解除 2017 年8月17日李翔翔与壹品大唐公司签订的房屋租赁合同；2．判令壹品大唐公司、梁少辉、郑晓军、宋辉、名京房地产公司连带赔偿李翔翔健身房装修、人员工资、房屋租金、物业费、器械设备等及经营期间各项损失 9400000 元；3．本案诉讼费、鉴定、公告、保全费、邮寄等费用由壹品大唐公司、梁少辉、郑晓军、宋辉、名京房地产公司负担。壹品大唐公司反诉请求：1．判令李翔翔支付壹品大唐公司涉案商铺 2018 年 2 月17日至 2019 年 2 月16 日租金及物业费共计 1142194.81 元（其中租金 997550 元，物业费 144644.81 元）； 2．本案诉讼费、鉴定、公告、保全、邮寄等费用由李翔翔负担。一审法院认定事实：2017 年 8 月 17 日，壹品大唐公司（出租方）与李翔翔（承租方）签订《XXXX商业广场房屋租赁合同》，其中约定：李翔翔租赁壹品大唐公司西安市未央区名京半岛商业广场 3-01 号商铺用于健身会所，建筑面积 2078.23 平方米，装修状况毛坯，由李翔翔根据经营需要对租赁区域装饰装修，壹品大唐公司允许李翔翔对该房屋进行装修、装饰或添置新物；租期自 2017年8月25日至 2023年4月25 日，共计 5年8个月，壹品大唐公司给予李翔翔 240 天免租装修期，免租装修期分两年拆分，每四个月为一期，2017年8月25日至2017年12月25日为免租装修期第一期，2018 年8月25日至2018年12月25日为免租装修期第二期；租金标准为不含税 40元/月/每平方，总计每年 997550元，租金3年不变，自第4年起每2年按 5%递增；租金支付方式为每期（12个月）租金提前一个月支付，2017年8月25日至2018年8月24日支付租金 665033元，2018年8月25日至2019年8月24日支付租金 665033元，自第三年起免租装修期减免结束，每期租金（12个月）按半年支付壹品大唐公司，合同签订三日内，李翔翔支付租金汇至壹品大唐公司指定账户，壹品大唐公司收取租金后，应向李翔翔开具收款凭证；李翔翔向壹品大唐公司支付一个月租金 83129 元作为房屋租赁保证金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由李翔翔承担的费用、租金、以及李翔翔应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还李翔翔；租赁期内，与该房屋有关的水费、电费、物业管理费等费用由李翔翔承担；壹品大唐公司应于2017 年 9 月 1 日前将房屋按约定条件交付给李翔翔，租赁期满或合同解除后，李翔翔应返还该房屋及其附属设施，李翔翔添置的新物可由其自行收回，而对于李翔翔装饰、装修的部分，李翔翔放弃收回，返还后对于该房屋内李翔翔未经壹品大唐公司同意遗留的物品，壹品大唐公司有权自行处置；租赁期内，壹品大唐公司应保障该房屋及其附属设备处于适用和安全的状态，李翔翔发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知壹品大唐公司修复，壹品大唐公司应在接到李翔翔通知后的 30 日内进行维修，逾期不维修的，李翔翔可代为维修，费用由壹品大唐公司承担，因维修房屋影响李翔翔使用的，应相应减少租金或延长租赁期限，对于李翔翔的装修、改善和增设的他物壹品大唐公司不承担维修的义务；李翔翔应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因李翔翔保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，李翔翔应负责维修或承担赔偿责任，对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，李翔翔不应承担责任；经双方协商一致，可以解除合同，壹品大唐公司有下列情形之一的，李翔翔有权单方解除合同：1．未按约定时间交付该房屋达 30日的；2．交付的房屋不符合合同约定严重影响李翔翔使用的；3．不承担约定的维修义务致使李翔翔无法正常使用房屋的；4．交付的房屋危及李翔翔安全或者健康的。李翔翔有下列情形之一的，壹品大唐公司有权单方解除合同，收回房屋：1．不支付或者不按照约定支付租金达 30 日的；2．欠缴各项费用达壹万元的；3．擅自改变房屋用途的；4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5．利用房屋从事违法活动的。任何一方违约，违约方向守约方支付一个月租金当违约金。该合同落款处双方签注：经协商一致，李翔翔于 2017 年 8 月 17 日支付壹品大唐公司租金165645.5元，并于2017年11月17日前支付壹品大唐公司250000元，后期租金支付依合同约定执行。2017年9月7日，壹品大唐公司物业综合管理部与李翔翔签订《物业管理服务协议》，其中约定：商场设备设施包括供配电、后备发电机、给排水、消防系统、电梯、中央空调系统、排烟系统、天然气接口、停车位等，李翔翔使用范围为商场第XXX号，建筑面积为 2078.23 平方米，经营用途是健身会所；物业管理服务期限为 2017年8月25日起至 2023年4月25日止；物业管理费按该租赁面积计算，由壹品大唐公司按 5.8 元/平方米/月的标准向李翔翔收取，不满一个月，依日计算，物业费按季收取；在合同有效期内，李翔翔应缴纳的物业管理费保证金为 36161.2元，李翔翔应在交付房屋后 30天内向壹品大唐公司缴纳，壹品大唐公司在收到李翔翔缴纳的物业管理费保证金后10天内向李翔翔出具相应的收据；在合同有效期内，李翔翔应于每月10日前（节假日顺延）向壹品大唐公司支付当月物业管理费，壹品大唐公司应在收到李翔翔支付的物业管理费后7天内向李翔翔提供收款凭证；壹品大唐公司统一收取水、电费、空调费、垃圾费，电费计算方式为实际用量×1.25 元/度，水费计算方式为实际用量×7 元/吨，空调费计算方式为租赁面积×10.5 元/平米，每年分两次收取8 个月的费用（包含4 个月制冷，4 个月供暖），垃圾费的计算方式为租赁面积×2 元/平方，宽带费的计算方式为1440 元/年，按年收取，合同有效期内，李翔翔收到壹品大唐公司的缴费通知后 10 日内（节假日顺延）支付水、电费、空调费，壹品大唐公司应在收到李翔翔缴纳的水、电费、空调费7天内，向李翔翔开具收款凭证；若李翔翔未按本协议约定向壹品大唐公司支付物业管理服务费，应按所欠费用总额每日1‰标准支付滞纳金，直至李翔翔付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关费用，若经壹品大唐公司书面通知 30 天后，李翔翔仍未付清欠费的，壹品大唐公司有权立即终止《物业管理服务协议》，并有权不退还物业管理费保证金。 2017年9月11日，李翔翔与壹品大唐公司签订《商铺装修合同》，约定：装修期限自 2017年9月8日至 2018年 1 月8日；李翔翔进入场地装修前，需向壹品大唐公司或壹品大唐公司授权的物业公司缴纳装修押金 62346元，装修验收完成后，经物业公司确认 30个工作日（节假日顺延）退还装修押金给李翔翔；壹品大唐公司有权对李翔翔提出的商铺装修改造方案进行审核，李翔翔必须在得到壹品大唐公司的书面批复后方可进行装修改造；李翔翔需要改造商铺（包括在场地内设置固定装置），应经壹品大唐公司事先书面同意，未经书面同意改造的，李翔翔应负责恢复原状，并赔偿因此给壹品大唐公司所造成的损失等。2017年9月13日，壹品大唐公司出具装修许可证，载明装修工程施工符合施工条件，准予施工。本案审理中，壹品大唐公司亦称其作为出租人同意李翔翔装修，包括泳池建设。2018 年1月陕西省建筑工程质量检测中心受西安XXX游泳健身有限公司委托，对案涉房屋加固改造工程施工质量进行内容检测，并出具《西安XXXXXX商业裙房加固改造工程施工质量检测报告》，载明：西安XXXXXXX商业裙房（西安XXX游泳健身泳池）加固改造工程位置为西安XXXXXXX商业裙房三层内西安XXX游泳健身中心的泳池区域，该建筑为地上3层钢筋混凝土框架结构，抗震设防烈度为8度，抗震设防分类为丙类，结构安全等级为二级；本次改造加固工程的设计加固方法为对游泳池位置三层板面采用了梁板增大截面法加固，增大截面混凝土设计强度等级为 C35，游泳池位置板底及梁底采用了粘贴碳纤维布加固处理，加固设计单位为陕西秦都工程设计咨询有限公司，施工单位为西安方科建筑加固工程有限公司，开工时间 2017年9月，加固工程完工时间 2017年12月；西安XXXXXX商业裙房加固改造工程施工质量检测结论为：1．该工程增大截面法加固梁、板混凝土构件的外观质量符合相关规范和设计要求；2．该工程增大截面法加固梁、板混凝土构件现龄期混凝土抗压强度推定值满足设计要求；3．该工程增大截面法加固梁、板混凝土构件截面尺寸、钢筋配置状况、保护层厚度检测结果符合相关规范和设计要求；4．该工程碳纤维法加固梁、板碳纤维布的截面尺寸、间距检测结果符合相关规范和设计要求。 2018 年3月7日，壹品大唐公司工程管理部向XXX健身中心发送工作联系单，载明：经设计方结构专业人员初步观测，贵方储水箱及水过滤设施摆放位置，因水箱蓄水后自身压力过大，对二层顶板及结构梁造成明显的裂缝，存在重大安全隐患，现公司总经办要求在设计单位结构专业人员对主体结构验算结果未正式形成之前，贵方必须立刻将储水箱及水过滤设施内所有的水排放清空，暂停使用，待验算结果形成后再决定是否可继续使用。2018年4月 15日，壹品大唐物业管理公司向XXX健身中心发送通知，载明：贵单位游泳池之前协商注水15公分，待观察48小时之后，再商讨决定是否再次注水，但贵单位未经过商议私自注水60公分，已经严重威胁到大楼的安全，现决定将贵单位供水关闭并要求贵单位负责人来商场物业商讨解决事宜。该日之后向李翔翔供水再未恢复。双方就此事协商未果，李翔翔于 2018年7月诉至本院形成本诉。 关于李翔翔撤场情况，李翔翔称停止供水后洗浴、卫生间等无法使用致健身房无法正常经营以及泳池问题导致会员闹事，2018年 7月壹品大唐公司锁门，李翔翔一方人员撤出，设备物品等未予搬离；壹品大唐公司认可李翔翔所称设备物品等未予搬离，但对李翔翔诉称锁门不予认可，并称系李翔翔欠付员工工资，员工报案，2018 年8月公安机关锁门。关于涉案场地现状，双方均认可已由案外人星光健身房使用，包括李翔翔原房屋装修；李翔翔提交西安易佳昇体育发展有限公司工商注册信息显示该公司于 2018年12月25 日住所地变更至案涉李翔翔租赁场地，并称壹品大唐公司在双方存有纠纷的情况下将李翔翔健身房转租，且现健身房包括泳池在内的区域全部开放；壹品大唐公司称其系 2019年3月将案涉场地交由案外人星光健身房使用，游泳池现因未检测其仅注入三分之一水作为装饰与宣传，并未正常使用。关于李翔翔遗留设备，壹品大唐公司称现仍在健身房内但星光健身房未予使用，可由李翔翔支付保管费取回；李翔翔称设备星光健身房已使用，其要求壹品大唐公司予以赔偿，不予取回。 另查明，李翔翔根据壹品大唐公司要求，向梁少辉、郑晓军、宋辉银行账户转账支付共计1193848.59元，壹品大唐公司确认其收到该1193848.59元，但称其中除案涉租赁、物业费等，还包括李翔翔500000元的借款还款。本案审理中，李翔翔明确其诉请损失包括：房屋租金及物业损失1193848.59 元；电费42980 元；商铺押金 124050.2元；日常支出277691.98 元；人员工资 1421921.65 元；会籍 3256212元；装修费用 2141124 元；健身器材 211680元；经营性损失1330491.58元，以上合计 10000000 元，其本案主张9400000元。关于主张装修费用 2141124元，李翔翔提交银行流水、微信转账记录外以及：2017 年8月17 日与西安秦驰装饰工程有限公司《装修设计合同》、收款收据，主张设计费支出 55500 元；2017年9月16日与西安惟尚装饰装修有限公司《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》、收款收据，主张室内装修费支出 523185元； 2017年9月20日与西安方科建筑加固工程有限公司《工程施工专业分包合同》，主张改造加固工程支出 400000元；2017年9月29日与刘涛《XXX健身房室水电改造工程》、《水电报价单》、2017 年10月25日与刘涛《装修工程增补项补充合同》，主张水电改造工程支出 210000元；2017 年10 月 16 日与陕西优创体育有限公司合同、收款收据，主张塑胶地板支出79940 元；2017 年10 月31日与陕西壹品大唐广告传媒有限公司合同，证明广告牌支出 42000 元；2017 年 12 月1日与陕西涛浦泳池环境工程有限公司《拆装式泳池设备及安装合同》，主张拆装式泳池设备及安装支出 260000 元；2017 年12月25日与陕西联众供水设备有限公司《水箱购销合同》、收款收据，主张供水设备支出 20000 元；2018 年1 月10日与陕西迦叶装饰工程有限公司《施工合同》及补充协议、收款收据、中国农业银行客户回执，主张泳池装修支出 200000 元；2017 年10 月22日、2018 年 5月18日、2017 年 12 月 20日远东五交化经销部出具收款收据，主张浴室装修支出 280500 元；除前述费用外，李翔翔还主张前庭装修费用支出20000 元、装修检测 50000 元。关于主张人员工资 1421921.65 元，李翔翔提交业绩提成结算明细表、课酬数据统计、领条等。关于主张日常支出 277691.98 元，李翔翔提交明细表显示其主张该部分费用包括交通费用，日常用品购置花费、员工宿舍费用等。关于主张健身器材 211680 元，李翔翔提交了银行流水、微信转账记录、2017 年 11 月 27 日与西安远古信息科技股份有限公司《远古体育休闲云服务平台销售合同》、迪卡侬明光路商场商户签购单、发票、货物托运单以及明细表，主张健身器材支出中包括体育休闲云服务平台支出 5800 元，休闲运动器材和用品支出 590 元，室内训练健身器材支出 590 元，健身器材运费 300元，跑步机支出 93500 元，健身器材支出 110900 元。关于主张押金 124050.2 元，李翔翔提交明细表及收款收据，主张 2017 年 8 月17 日向壹品大唐公司交纳商铺押金 83129 元；2017 年9月 5 日向名京半岛商业广场物业综合管理部交纳出入证费用 50 元； 2017 年 9 月6日向名京半岛商业广场物业综合管理部交纳出入证费用 60 元；2017 年 9 月15日向名京半岛商业广场物业综合管理部交纳物业保证金、水表押金等 40461.2 元；2017年9 月 23 日向名京半岛商业广场物业综合管理部交纳电卡押金 50 元；2018 年3月19日向名京半岛商业广场物业综合管理部交纳水表押金 300 元。关于主张会籍 3256212 元，李翔翔提交微信支付账单明细、储卡统计、私教课程统计等。关于主张电费 42980 元，李翔翔提交明细、收款收据等，主张其自 2017 年9月23日至 2018 年 6月7日期间向名京半岛商业广场物业综合管理部交纳电费情况。 本案审理中，壹品大唐公司于 2018 年10月8日提出管辖权异议，一审法院经审查于 2018 年10月19日作出（2018）陕 01 民初 1706 号民事裁定，驳回壹品大唐公司对本案管辖权提出的异议。壹品大唐公司不服该裁定，提起上诉，陕西省高级人民法院于2019 年2月20日作出（2019）陕民辖终 3号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。  一审法院认为，李翔翔与壹品大唐公司 2017 年 8 月 17 日签订的《XXXX商业广场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于违约主体及解除合同问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间确保租赁物符合约定的用途。本案中，壹品大唐公司在李翔翔租赁期间停止供水致李翔翔健身房无法正常经营，构成违约。2018 年 3 月 7日工作联系单及 2018 年 4 月15 日通知载明的停水原因系壹品大唐公司一方陈述，本案审理中壹品大唐公司未提交充分证据证实其主张之泳池蓄水致楼体裂缝威胁楼体安全，而李翔翔提交了 2018 年 1 月陕西省建筑工程质量检测中心出具的《西安XXXXXX商业裙房加固改造工程施工质量检测报告》，同时壹品大唐公司所称李翔翔拖欠员工工资员工报案的相关情况系停止供水健身房无法正常经营之后，且名京房地产公司亦称目前未对房屋造成损害，故基于现有证据，对壹品大唐所称之停水原因以及李翔翔系经营不当自行撤离，不予采纳。另外，壹品大唐公司就案涉场地内李翔翔健身房装修、健身器材物品的处理未与李翔翔协商一致或得到其他妥善处理的情况下，即将案涉场地包括李翔翔健身房装修等交由他人占有、使用，显属不当。李翔翔诉请解除合同，于法有据，依法予以支持。关于违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉租赁合同因出租人壹品大唐公司一方违约致合同解除，壹品大唐公司理应承担相应的违约责任。本案中，李翔翔明确其诉请损失 9400000元包括：房屋租金及物业损失 1193848.59 元；电费 42980 元；商铺押金124050.2 元；日常支出277691.98元；人员工资 1421921.65 元；会籍 3256212 元；装修费用 2141124 元；健身器材 211680 元；经营性损失 1330491.58 元。对于李翔翔主张的房屋租金、物业损失及押金，本案审理中，李翔翔、壹品大唐公司均认可李翔翔已向壹品大唐公司支付款项为 1193848.59 元，根据本案查明事实，壹品大唐公司于 2018年4月15日停水，自此之前案涉租赁合同正常履行，故李翔翔应负担第一期免租期满即 2017 年12 月26日至 2018年4月14日案涉场地正常使用期间的租金，经核算，双方约定租金标准为前三年每年 997550 元，故李翔翔应负担的租金应为 300631.5 元（997550/365×110）；双方《物业管理服务协议》约定物业管理服务期限为 2017 年8月25日至 2023 年4 月25日，根据前述协议约定以及本案查明停水事实，李翔翔应负担 2017 年 8 月25日至2018 年4月14日案涉场地正常使用期间的物业费（5.8 元/平方米/月），空调费（租赁面积 ×10.5元/平米，每年分两次收取8个月的费用包含 4个月制冷，4 个月供暖），垃圾费（租赁面积×2 元/平方），宽带费（1440 元/年），故李翔翔应负担的该部分费用为物业费92334.9元（5.8 ×2078.23×12/365×233）、空调费 65464.2 元（考虑李翔翔前期装修情况，酌情按照三个月计算，10.5×2078.23×3）、垃圾费 3000 元（合同约定垃圾费计算方式为租赁面积×2 元/平方，但未明确系月标准或年标准，故垃圾费本院酌情确定）、宽带费 919.2 元（1440/365×233），共计 161718.3 元。综合以上，案涉合同正常履行期间，李翔翔应负担的租金、物业费等共计 462349.8 元。本案审理中，李翔翔、壹品大唐公司确认壹品大唐公司收到李翔翔款项1193848.59，扣除前述李翔翔应负担费用，壹品大唐公司应返还李翔翔已付款项 731498.8 元。壹品大唐公司所称其中 500000 元系李翔翔偿还借款，依据不足，不予采纳，本案系租赁合同纠纷，各方若确有债权债务，亦可另循解决。对于李翔翔主张的电费、人员工资、日常支出损失，李翔翔提交证据无法显示截至壹品大唐公司停止供水之时，其交纳电费对应电量的实际使用情况以及其日常支出中购置用品类的实际使用消耗情况，人员工资亦属其经营支出，即使存有损失，亦一并于经营损失考量，故对李翔翔前述的电费、人员工资、日常支出损失，不予支持。对于李翔翔主张的商铺押金，因租赁合同已解除，《物业服务协议》亦再无履行基础，李翔翔基于前述合同支付押金等，壹品大唐公司理应返还，然对于双方一致认可的李翔翔预付款项 1193848.59 元该院已认定扣除租金、物业等费用后其余款项由壹品大唐公司返还，故对于李翔翔主张押金等，不再重复计算。对于李翔翔主张的装修费用、健身器材损失，案涉租赁合同系因壹品大唐公司违约致无法继续履行，现案涉场地壹品大唐公司转租他人仍用于健身房，也实际利用了李翔翔的装修成果，健身器材等虽壹品大唐公司在本案审理中陈述放置于案涉场地内并未使用并称可由李翔翔取回，而李翔翔不愿取回坚持要求赔偿损失，对此，考虑壹品大唐公司就案涉场地内李翔翔健身房装修、健身器材物品的处理未与李翔翔协商一致或得到其 他妥善处理的情况下，即将案涉场地转租，包括李翔翔健身房装修等交由他人占有、使用，该他人仍系经营健身房，故在壹品大唐公司对其所称该他人并未使用李翔翔原有健身器材提交有效证据证实的情况下，该院对壹品大唐公司所述不予采信，李翔翔要求赔偿装修费用、健身器材损失，应予支持，关于损失数额，李翔翔主张装修费用 2141124 元，健身器材花费 211680 元，结合李翔翔本案提供证据情况，同时考虑租赁合同约定租期、装修免租期以及李翔翔在装修后经营的实际情况，该院酌情壹品大唐公司赔偿李翔翔装修、健身器材等 1646962.8 元。对于李翔翔主张的经营性损失，该院认为在违约损害赔偿方面，《中华人民共和国合同法》确立的是完全赔偿原则，既包括当事人现有财产的损失赔偿即积极损失的赔偿，也包括积极损失之外的可得利益损失，即在合同得到履行后，当事人利用合同标的从事生产经营可以获得的利益的丧失，租赁合同因一方当事人违约解除后，守约方的可得利益损失即体现为经营利润损失，现李翔翔对其主张经营性损失 1330491.58 未提交有佐证该损失数额的充分证据，但根据本案审查认定的合同履行情况，李翔翔确存有经营利润损失，故该院酌情计算壹品大唐公司违约致合同不能履行之日起至合同解除后的合理期间届满之日止的经营利润损失，前述合理期间参考李翔翔另行寻找替代房屋、装修、办理相关手续所需合理时间确定，前述经营利润参考李翔翔正常经营期间招揽客户情况、本案查明租金、物业费成本以及市场状况等综合确定，该院酌情确定壹品大唐公司赔偿李翔翔经营性损失 800000 元。对于李翔翔主张会籍损失，因该部分款项系客户预交用于后期消费使用，与李翔翔主张之经营性损失在范畴上有交叉，故不再予以支持。李翔翔诉请梁少辉、郑晓军、宋辉及名京房地产公司承担连带责任，依据不足，不予支持。关于壹品大唐公司的反诉请求，如前所述，案涉租赁合同的解除系壹品大唐公司违约，对于案涉租赁合同正常履行期间的租金、物业费等，该院已在李翔翔诉请壹品大唐公司返还款项中予以扣除，壹品大唐公司出现违约情形即停止供水之后，因其提供场地已无法满足李翔翔经营健身房的合理需求，故对于壹品大唐公司主张的该期间租金、物业费，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，遂判决：一、解除李翔翔与陕西壹品大唐商业运营管理有限公司 2017 年8 月17日签订的《XXXX商业广场房屋租赁合同》；二、陕西壹品大唐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还李翔翔预交款项 731498.8 元；三、陕西壹品大唐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿李翔翔装修、健身器材损失 1646962.8 元；四、陕西壹品大唐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿李翔翔经营性损失 800000 元；五、驳回李翔翔其余诉讼请求；六、驳回陕西壹品大唐商业运营管理有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费 81800 元，由李翔翔负担 50892 元，陕西壹品大唐商业运营管理有限公司负担 30908 元；反诉案件受理费 7540 元，由陕西壹品大唐商业运营管理有限公司负担。二审中，壹品大唐公司申请陕西省建筑工程检测中心工程质量与安全研究所副所长赵刚作为专家证人出庭。证明楼体加固和泳池建设是整体，整体验收合格之后才能投入使用。赵刚陈述其并未到过现场。其认为本案中李翔翔方的质量检测报告是阶段性报告，并无安全性鉴定报告，该报告只能说明加固施工质量符合设计图纸要求。李翔翔对壹品大唐公司的专家证人所述不予认可，专家证人并未到过现场，对案情不了解，其陈述与案件无关联。本院认证意见，专家证人对本案基本案情不清，且未到过涉案现场，仅依其所述并不能达到壹品大唐公司的证明目的。本院二审查明的基本事实与一审一致，予以确认。本案双方争议的焦点问题：1.案涉租赁合同解除的责任在谁；2.原审判令壹品大唐公司支付李翔翔装修损失、机械设备及经营利润损失是否正确；3.壹品大唐公司主张李翔翔支付租金损失及物业费能否成立。 关于案涉租赁合同解除的责任在谁的问题。经查，2017 年 8 月 17 日，李翔翔与壹品大唐公司签订《XXXX商业广场房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，内容同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间确保租赁物符合约定的用途。本案《房屋租赁合同》第三条明确约定，李翔翔承租案涉房屋用途为健身会所。李翔翔按照经营需要对承租房屋进行装修，壹品大唐公司也予以准许。后壹品大唐公司称因健身中心泳池对房屋存在重大安全隐患而停止供水。根据壹品大唐公司2018 年 3 月 7日工作联系单及 2018 年 4 月15 日通知，所载明的停水原因均系壹品大唐公司单方陈述，其并未提交充分证据证明因泳池蓄水，导致楼体裂缝威胁楼体安全。而根据李翔翔提交的2018 年1月陕西省建筑工程质量检测中心出具的《西安XXXXXX商业裙房加固改造工程施工质量检测报告》，载明加固工程改造的质量检测结果符合相关规范和设计要求。且审理中，名京房地产公司亦称目前没有对房屋造成损害。故基于现有证据，原审法院对壹品大唐公司所称停水原因以及李翔翔系经营不当自行撤离的主张不予采纳，并无不当。壹品大唐公司在无充分证据证明其主张的情况下，在合同租赁期间停止供水，导致李翔翔健身房无法正常经营，构成违约。另外，壹品大唐公司已将案涉场地包括李翔翔健身房装修等交由他人占有、使用，李翔翔签订合同目的已无法实现，对其诉请解除合同，原审法院予以支持，并无不当。关于原审判令壹品大唐公司支付李翔翔装修损失、机械设备及经营利润损失是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据前所述，案涉租赁合同因出租人壹品大唐公司的违约导致合同无法继续履行，予以解除，故壹品大唐公司理应承担相应的违约责任，赔偿李翔翔相应的损失。经查，现案涉场地壹品大唐公司已经转租案外人仍作为健身房使用，也实际利用了李翔翔的装修成果，对于健身器材等设施，虽然壹品大唐公司审理中陈述放置于案涉场地内并未使用，并称可由李翔翔交纳管理费后取回，但李翔翔不愿取回坚持要求赔偿损失。对此，原审法院考虑壹品大唐公司就案涉场地内对于李翔翔就健身房的装修、健身器材物品的处理，壹品大唐公司在未与李翔翔协商一致或得到其他妥善处理的情况下，即将案涉场地转租他人经营获益，包括将李翔翔健身房装修等交由他人占有、使用，且壹品大唐公司对其所称他人并未使用李翔翔原有健身器材的主张，未提交有效证据证实的情况下，判决壹品大唐公司赔偿李翔翔装修费用、健身器材损失，并无不当。而且对于损失数额的认定，原审法院结合李翔翔提供的证据，同时考虑租赁合同约定的租期、装修免租期以及李翔翔装修后经营的实际情况，酌情判令壹品大唐公司赔偿李翔翔装修、健身器材等 1646962.8 元，亦是适当的。对于李翔翔主张的经营性损失1330491.58 元，原审法院也是根据合同的履行情况，酌情计算壹品大唐公司违约致合同不能履行之日起至合同解除后的合理期间届满之日止的经营利润损失。合理期间系参考李翔翔另行寻找替代房屋、装修、办理相关手续所需合理时间确定，经营利润参考李翔翔正常经营期间招揽客户情况、本案查明租金、物业费成本以及市场状况等综合确定，酌情由壹品大唐公司赔偿李翔翔经营性损失 800000 元，本院亦予以维持。关于壹品大唐公司主张李翔翔支付租金损失及物业费能否成立的问题。按照合同约定，壹品大唐公司作为出租房应当向承租方李翔翔提供符合经营所需的租赁物。如前所述，案涉租赁合同的解除系壹品大唐公司违约导致，对于案涉租赁合同正常履行期间的租金、物业费等，原审法院已在李翔翔诉请壹品大唐公司返还款项中予以扣除处理。对于壹品大唐公司2018年4月15日停止供水后，因其提供场地已无法满足李翔翔经营健身房的合理需求，双方租赁合同已无法继续履行，故原审法院对壹品大唐公司主张的该期间租金、物业费不予支持，亦无不妥。综上，上诉人壹品大唐公司的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41365元，由上诉人陕西壹品大唐商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。                             审 判 长   朱玉红审 判 员   刘育伟 审 判 员   赵艳华  二○二○年八月二十六日  书 记 员   刘  敏书 记 员   丁千丝1