黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1748号上诉人（一审原告、反诉被告）：袁树海，男，1971年8月12日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：付立刚，黑龙江东极律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：张海鸥，女，1976年9月9出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人袁树海因与被上诉人张海鸥合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初14231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人袁树海及其委托诉讼代理人付立刚，被上诉人张海鸥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁树海上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认张海鸥解除《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》的行为无效；3.张海鸥向袁树海支付拖欠的名师托管班转让金25,200元；4.驳回张海鸥对袁树海的反诉或全部反诉请求；事实和理由：一、一审判决认定上述协议签订时，袁树海未将租赁房屋存在违建问题告知张海鸥，是事实认定错误。首先，在签订《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》时，袁树海将1.与原托管班举办者出兑合同。2.甲方与名师托管班校址房屋产权人签署的租房合同。3.甲方身份证复印件（实际还包括租赁房屋产权证复印件一份），一起作为协议附件，交给了乙方张海鸥。见协议书第十条。而租房合同上明确注明了租赁房屋面积只是房屋产权证上登记注明的面积，不包括超出的违建部分面积。其次，在《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》签订生效后，张海鸥与房主重新签订的《房屋租赁合同》中，约定的租赁房屋面积也只是房产证书上登记的面积，不包含超出产权证登记的违建部分的面积。第三，一审庭审中，张海鸥没有否认其手里有上述两份《房屋租赁合同》。协议书的第十条也证明张海鸥手里有《房屋租赁合同》。而这些租赁合同足以证明张海鸥在签订协议和房屋租赁合同时，袁树海和房主都告知了张海鸥，张海鸥是早已明知房屋存在违建问题的。第四，案涉房屋违建部分显而易见，是众所周知的事实。综上，虽然袁树海因为已经将原《房屋租赁合同》都交给了张海鸥，无法向一审法庭提供该证据，但是袁树海在一审中向法庭说明并举示该证据在对方处保存的证据。一审法院明知张海鸥故意隐匿该证据，却即不要求其提供，也未依法据此认定袁树海主张的事实成立，明显是事实认定错误。二、一审判决认定将“青岛名师堂文化传播有限公司授权袁树海成立黑龙江省哈尔滨市分部”的相关权利转让给张海鸥是袁树海应履行的合同义务，是事实认定不清、证据不足。首先，《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》中没有约定出兑转让标的中包含“将青岛名师堂文化传播有限公司授权给答辩人的加盟商授权变更为被答辩人”的内容。其次，从出兑转让总价款也可以看出，转让协议不可能包含该项内容。因为协议明确约定转让价款总计为46,000元，其中包含2019年8月18日至2020年5月18日9个月的房屋租金37,800元，剩余为出兑转让的托管班26套单人桌椅，13套双人桌椅，书架，电脑桌，电脑，高清投影仪，打印机，A3复印机，厨房设备用品，爱迪生科学馆教具学具等共计作价8200元。而青岛方面的授权加盟费价值为98,000元。再次，自双方签订了《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》后，直至张海鸥提起反诉之前，张海鸥也从未向袁树海提出过将“青岛名师堂文化传播有限公司授权袁树海成立黑龙江省哈尔滨市分部”的相关权利转让给她的要求。也说明双方签订的转让协议的标的中是不含“青岛名师堂文化传播有限公司授权袁树海成立黑龙江省哈尔滨市分部的相关权利”的。张海鸥在一审法官鼓动其提起反诉时提出此项事实理由和请求，涉嫌虚假诉讼。三、一审判决认为张海鸥筹备从事经营活动过程中，袁树海转让给张海鸥的租赁房屋的厨房部分，因属于违章建筑被拆除，致使张海鸥经营活动受阻，合同目的无法实现，事实不清，证据不足。首先，租赁房屋并不是袁树海转让给张海鸥的，也不是袁树海转租给张海鸥的，而是袁树海征得房主同意，将自己之前与房主签订的房屋租赁合同中剩余9个月租期的权利义务一并转让给了张海鸥后，房主直接与张海鸥签订了《房屋租赁合同》将房屋出租给张海鸥的。其次，双方签订《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》的合目的是袁树海将原托管班26套单人桌椅，13套双人桌椅，书架，电脑桌，电脑，高清投影仪，打印机，A3复印机，厨房设备用品，爱迪生科学馆教具学具等共计作价8200元转让给张海鸥。同时，将房屋租赁合同中剩余的2019年8月18日至2020年5月18日9个月租期的权利义务一并转让给张海鸥。张海鸥支付46,000元（包括剩余9个月房屋租金37800元和教学设施设备费8200元）对价。本案中，张海鸥实际已经实现了上述合同目的。只是袁树海还没有收到全部46,000元合同价款。至于张海鸥有没有实现占有、使用租赁房屋进行办课外班经营的目的，是张海鸥与房主重新签订的《房屋租赁合同》的合同目的。而如果张海鸥认为房屋违建部分被拆除，导致其不能实现其《房屋租赁合同》目的，要求解除合同，应提出证据证明，并根据合同相对性原则，向《房屋租赁合同》的对方当事人提出诉讼或反诉，而不能向袁树海提出。因为张海鸥与房主重新签订的《房屋租赁合同》已经生效，且不会因为张海鸥与袁树海签订《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》的解除而解除。即张海鸥想通过要求解除《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》来解除其与房主签订的《房屋租赁合同》是法律上履行不能的情形。必须根据合同相对性原则，以《房屋租赁合同》承租人的身份起诉合同的出租人一方，而不是起诉或反诉原房屋租赁合同的权利义务一并出兑转让人。四、一审判决对张海鸥已经根据《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》与房主重新签订了《房屋租赁合同》的事实故意回避和歪曲。协议书是一份出兑协议，而不是房屋转租协议。张海鸥根据该出兑协议已经与房主重新签订了《房屋租赁合同》。袁树海与房主之间的《房屋租赁合同》已经解除。但一审判决对此避而不提，反而故意按照房屋转租的情形适用《合同法》第二百二十四条。显然是故意要将《房屋租赁合同》权利义务一并转让出兑的事实，歪曲成房屋转租的事实。五、一审判决适用法律错误。1.一审判决适用《合同法》第九十七条错误。袁树海已经履行了《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》约定的义务，张海鸥已经据此与房主重新签订并履行《房屋租赁合同》。如果要解除《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》，张海鸥应当依据《合同法》第九十七条的规定，向袁树海恢复原状，返还上述设施设备，赔偿袁树海9个月房屋租金损失。而一审法院在判决解除协议书后，只判决袁树海单方返还张海鸥出兑金等，没有考虑张海鸥也应当依法向袁树海恢复原状，及对不能恢复原状的采取其他补救措施及赔偿损失。因此，一审判决显然是适用法律错误。2.一审判决适用《合同法》第二百二十四条错误。本案袁树海与张海鸥都不曾主张双方之间是房屋转租关系，也没有房屋转租合同，不存在房屋转租合同关系。因此，本案不应适用《合同法》第二百二十四条，而应当适用《合同法》第八十八条等有关合同权利义务一并转让给第三人的规定。六、一审法院认定袁树海应承担违约责任的判决错误。首先，一审判决中，既然认定租赁房屋中违建房被拆除，非原告的违约行为所致。那就是说，袁树海没有触犯协议第九条“合同签署生效后，如因甲方原因校址承租发生问题，造成乙方经营受阻，甲方需如数返还乙方出兑金46,000元，因造成的全部损失以及违约金20,000元”约定的违约条件。但之后却又依据该条判决袁树海承担违约责任,前后矛盾。其次，本案明显存在解除袁树海与张海鸥之间的出兑协议并不能导致张海鸥与房主之间的《房屋租赁合同》解除的情况。张海鸥如果因为租赁房屋违建部分被拆除而想解除其《房屋租赁合同》应当起诉房主。七、一审法院法官在审理本案过程中，涉嫌徇私徇情枉法。一审法院法官在袁树海和张海鸥共同到法院领取开庭传票时，即当面吓唬袁树海让袁树海撤诉，称袁树海的诉讼请求肯定不能被支持，并让张海鸥8日内上交反诉状。在袁树海坚持不撤诉的情况下，在第一次开庭时，张海鸥到庭但并没有提起反诉，承办法官却在法庭上一而再的建议和鼓动指导张海鸥提出反诉，然后就取消了开庭，等待被告提出反诉后重新开庭。袁树海刚离开法院，就接到了承办法官发来的手机短信，内容暖昧不清，让袁树海怀疑承办法官是与对方当事人私下联系，误将该手机短信错发到了袁树海手机里。张海鸥辩称，1.一审认定事实清楚，袁树海作为涉诉合同的相对人，应当履行合同约定的主要义务，实现合同根本目的。《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》约定的转让款中除房屋租金费用外，亦包含其文化学校的经营权转让款，即袁树海所享有的“青岛名师堂文化有限公司授权袁树海成立黑龙江省哈尔滨市分部”的经营权。一审庭审中，双方对于如何得知涉诉房屋转让的信息的途径并无异议，即为袁树海在58同城网发布转让“青岛名师堂文化传播有限公司被荣选为全国十佳托管教育加盟连锁机构”“青岛名师堂文化有限公司授权袁树海成立黑龙江省哈尔滨市分部”信息后，才与袁树海协商出兑的问题。该事实可证实，袁树海在对外发布转让信息时，是以享有名师堂经营权作为宣传及转让内容，视为要约邀请。因此，张海鸥签订该转让协议时所期望的目的为取得涉诉房屋并用于经营青岛名师堂文化学校，该目的才为本合同的根本目的。故袁树海应当按照合同约定履行交付房屋，转让名师堂学校经营权的义务。2.袁树海转让涉诉房屋时，故意隐瞒存在违建的事实，存在过错，应当承担赔偿责任。首先，一审庭审中，袁树海自认在58同城网站对外发布的信息中，所载明的转让房屋使用面积为153平方米，其转让面积包含违建部分。可见袁树海存对外发布信息的时，就存在故意隐瞒涉诉房屋包含违建的事实，其主观为故意。其次，在签订转让合同时，袁树海并未明确告知或在协议中明确载明涉诉房屋合法的实际面积。张海鸥有理由相信其支付租赁费用系该涉案房屋全部面积的费用，因违建部分与合法部分系不可分部分，故袁树海提供的房屋应当保证其完整性及合法性。虽然涉诉房屋违建部分并非为袁树海所建，但袁树海故意隐瞒事实的行为，导致张海鸥对其房屋面积的认识产生错误，基于该错误认识与袁树海签订了转让协议。根据合同约定，如因袁树海的原因致使承租房屋经营受阻，袁树海应当承担违约责任。因袁树海主观存在过错，据此根据合同约定及《合同法》第97条之规定，在合同解除后，答辩人有权要求过错方承担赔偿责任。3.一审法院适用法律正确，该合同应当依法解除。根据合同约定，袁树海应当将涉诉房屋使用权交付张海鸥，并且其名师学校的经营权变更至张海鸥名下。如无法取得名师学校的经营权，即便取得房屋使用权也无法实现张海鸥开办托管学校的合同目的。现因违建部分被予以拆除，且至今房屋裸露无法经营，其该违建部分系托管学校的厨房，现涉诉房屋丧失厨房功能严重影响作为托管学校的经营内容，并与袁树海多次协商解除合同事宜，尚未达成一致。根据《合同法》第94条之规定，上述事实符合根本违约法定条件，因此一审法院适用法律正确，于法有据。袁树海向一审法院起诉请求：1.确认张海鸥解除《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》的行为无效；2.判决张海鸥向袁树海给付名师托管班转让金26,000元。张海鸥向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》；2.判令袁树海返还张海鸥20,800元及支付违约金20,000元。一审法院认定事实：2019年8月，张海鸥看到袁树海发布的“青岛名师堂文化传播有限公司被荣选为全国十佳托管教育加盟连锁机构”、“青岛名师堂文化传播有限公司授权袁树海成立黑龙江省哈尔滨市分部”信息后与袁树海协商相关出兑的问题，同年8月12日，张海鸥交付袁树海定金800元。8月14日，袁树海以哈尔滨道里区名师托管班举办者、管理者、经营者、股权人的名义与张海鸥就袁树海位于哈尔滨市××街××单元××室××道里区名师托管班经营权、管理权、收益权一次性转让的相关事宜签订《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》，主要内容：1.袁树海确认张海鸥为所转让的名师托管班的唯一管理者、举办者、经营者、股权所有人、经营收入合法收益人，袁树海自愿转让张海鸥该托管班100%股权、经营管理权，将举办者、经营者、股权所有人、经营收入合法受益人，变更为张海鸥；2.名师托管班转让金共计46,000元，内含2019年8月18日至2020年5月18日，9个月租金37,800元，张海鸥以现金方式分两次支付给袁树海，2019年8月18日12点袁树海全体搬出交房给张海鸥，张海鸥给付袁树海20,000元，10月1日前如袁树海已出兑张海鸥经营的托管班未出现拖欠原教师工资、学生余费未返还、托管班承租房产未出现水、电、物业各种费用、现名师托管班经营地校舍租赁问题，张海鸥将一次性给付袁树海余款26,000元,袁树海须在8月18日前解除与现托管班学生、教师授课协议、教室出租的各种合同、收费的法律关系，否则视为袁树海违约；3.协议签署前袁树海与名师托管班有关的所有债务由袁树海负担，经营权及经营收益全部归属张海鸥；4.从2019年8月14日后，张海鸥有权依据袁树海与学校场地租赁方原所签租房协议，继续承租使用现有学校场地直至袁树海与原租赁方原所签租房协议期满为止；5.合同签署生效后，如因袁树海原因校址承租发生问题，造成张海鸥经营受阻，袁树海需如数返还张海鸥出兑金46,000元，因造成的全部损失以及违约金20,000元。上述协议签订时，袁树海未将租赁房屋存在违建问题告知张海鸥。协议签订后，2019年8月19日，张海鸥给付袁树海出兑金20,000元。袁树海未将“青岛名师堂文化传播有限公司授权袁树海成立黑龙江省哈尔滨市分部”的相关权利转让给张海鸥。2019年9月14日，张海鸥对租赁房屋装修过程中，哈尔滨市道里区安和街道办事处、哈尔滨市道里区城市管理行政执法局联合发出公告，决定对道里区安定街93号院内区域未经审批的建筑物、构筑物及其他设施实施拆除，限期于2019年10月1日前自行搬出为违法建筑物、构筑物，并自行拆除，逾期不自行拆除的，实施强制拆除。10月8日，政府有关部门对张海鸥拟经营使用房屋违建部分进行了拆除，致使张海鸥的经营活动空间受限。据此，张海鸥与袁树海协商解除合同未果。张海鸥至今未在租赁的房屋内从事经营活动。一审法院认为，袁树海、张海鸥之间签订的《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》是双方真实的意思表示，具有法律效力。张海鸥筹备从事经营活动过程中，袁树海转让给张海鸥的租赁房屋的厨房部分，因属于违章建筑被拆除，致使张海鸥的经营活动受阻，袁树海、张海鸥的合同目的无法实现，张海鸥提出与袁树海解除上述协议的请求，符合法律规定，予以支持；袁树海要求确认张海鸥解除《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》的行为无效及给付名师托管班转让金26,000元请求，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上述协议中约定:“合同签署生效后，如因袁树海原因校址承租发生问题，造成张海鸥经营受阻，袁树海需如数返还张海鸥出兑金46,000元，因造成的全部损失以及违约金20,000元”。因袁树海向张海鸥转让租赁房屋时，未举示证据证实其已告知张海鸥租赁房屋存在违章的建筑物的问题，且袁树海亦未按协议中约定履行全部义务，袁树海存在违约行为，故张海鸥要求袁树海返还已交付的出兑金20,800元的请求，予以支持；考虑租赁房屋中违建房被拆除，非袁树海的违约行为所致，故张海鸥依据合同约定要求袁树海支付违约金20,000元的请求，酌定支持10,000元。袁树海针对张海鸥反诉抗辩提出张海鸥对租赁房屋存在违章建筑的事实知情的理由，未举示证据予以证实，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条的规定判决：一、解除袁树海与张海鸥2019年8月14日签订的《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》；二、袁树海于判决生效之日起十日内退还张海鸥交付的出兑金20,800元；三、袁树海于判决生效之日起十日内给付张海鸥违约金10,000元；四、驳回袁树海的诉讼请求；五、驳回张海鸥的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费860元（本诉费450元、反诉费410元）,由袁树海负担810元，张海鸥负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，袁树海与张海鸥所签《哈尔滨市道里区名师托管班转让协议书》中第五条约定：“合同签署生效后，如因袁树海原因校址承租发生问题，造成张海鸥经营受阻，袁树海需如数返还张海鸥出兑金46,000元，因造成的全部损失以及违约金20,000元。”后案涉房屋因存在违建问题被部分拆除，导致张海鸥无法经营。而袁树海并未提供充分有效的证据证实其在签订案涉协议时已明确告知案涉房屋的全部情况，故一审据此认定袁树海、张海鸥的案涉协议目的无法实现从而解除上述协议，退还出兑金以及支付违约金，并无不当。且一审认定事实部分只是陈述了袁树海未将“青岛名师堂文化传播有限公司授权袁树海成立黑龙江省哈尔滨市分部”的相关权利转让张海鸥，但并未将此认定为解除案涉协议的原因。张海鸥是否与案涉房屋的房主签订房屋租赁协议，并不影响上述案涉协议目的无法实现的认定，案涉房屋租金的问题袁树海亦应与案涉房屋的出租人解决。因案涉协议已被认定无效，张海鸥应返袁树海交付的设施设备，如双方对应返还的设施设备有争议，袁树海可另行主张权利。综上，对袁树海所提上诉主张，本院不予支持。综上所述，袁树海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费810元，由上诉人袁树海负担。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  刘万福审判员  付玉林（）二〇二〇年八月二十二日书记员  赵春莹