广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27612号上诉人（原审被告)：彭旭旻，男，1969年9月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：南科燕，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：关智，广东广和律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911。法定代表人：李耀智，执行董事。委托诉讼代理人：吴梅，女，1990年6月22日出生，汉族，身份证住址广东省高州市，系该公司员工。委托诉讼代理人：叶菊，女，1989年3月3日出生，汉族，身份证住址河南省信阳市浉河区，系该公司员工。原审被告：陈前进，男，1974年9月19日出生，汉族，身份证住址安徽省淮北市烈山区。原审被告：许俊超，男，1982年7月11日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。上诉人彭旭旻因与被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）及原审被告陈前进、许俊超居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4254号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人彭旭旻上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判彭旭旻不承担任何责任；2.本案诉讼费用由中原地产公司承担。事实和理由：1.中原地产公司诉请彭旭旻、陈前进共同向其支付违约金14万，许俊超对此承担连带清偿责任。原审判决仅判令彭旭旻与陈前进共同向中原地产公司支付违约金8万元，对于中原地产公司诉讼请求的其他部分未予处理，属于严重违反法定程序的情形，依法应当予以发回重审。2.彭旭旻与许俊超签订《二手房买卖合同》最终未得以实际履行，原因系中原地产公司居间联络的房屋买受人许俊超为失信被执行人，不具备合同履约能力，但该合同已签订并生效，按照《佣金支付承诺书（卖方）》条款，彭旭旻仅应向彭旭旻支付佣金0元。《二手房买卖合同》是否继续履行属于彭旭旻与许俊超之间的法律关系，与中原地产公司并无关联。中原地产公司如认为其已经履行完毕居间义务，应当向许俊超主张其承诺支付的14万居间费用，而非向彭旭旻主张。3.许俊超作为失信被执行人的信息已经法院公示，中原地产公司应当得知，房屋买受人是否具备实际的购买力及其信用度属于与订立合同有关的重要事实，中原地产公司对该信息予以隐瞒，损害了彭旭旻的利益，根据法律规定，中原地产公司不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。陈前进作为新的买受人介入房屋买卖关系，系许俊超推荐并联络，与中原地产公司无关，中原地产公司并未对此提供居间服务，其要求支付居间服务费，无事实依据。被上诉人中原地产公司辩称，1.法院已处理中原地产公司提出的诉请，原审判决中明确认定了违约金数额酌定为8万元，不存在遗漏处理的情况。2.《佣金支付承诺书（卖方）》违约金条款所述的《二手房买卖合同》指的是双方在办理递件过户手续时在登记部门签署的备案性文件，即俗称的“网签”。（2018）粤03民终15503号民事判决已认定彭旭旻与陈前进双方均未积极履行合同义务，解除《二手房买卖合同》，双方未能继续交易，与《佣金支付承诺书（卖方）》约定的违约情形约定相符，已经构成违约。3.中原地产公司作为居间方已尽到核实交易双方主体的真实性，房屋产权现状及是否可交易的居间义务，中原地产公司没有隐瞒已获知的交易相关信息。陈前进是否有征信问题、是否具有履约能力，由其自行负责，与中原地产公司无关。如为了降低交易风险，彭旭旻可以自行对原审被告的履行能力进行调查、了解。彭旭旻未做调查也没有向中原地产公司提出调查要求，其将失察的责任归于中原地产公司不公平。原审被告陈前进、许俊超经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩状。中原地产公司一审的诉讼请求为：1.彭旭旻、陈前进共同向中原地产公司支付违约金140,000元；2.许俊超对上述债务承担连带清偿责任；3.彭旭旻、陈前进、许俊超承担本案全部诉讼费。原审法院经审理查明，2016年9月29日，经中原地产公司居间介绍，彭旭旻作为卖方，许俊超作为买方，双方就位于深圳市××花园××房产签订《二手房买卖合同》，约定由许俊超购买彭旭旻所有的涉案房产，价格为1400万元。彭旭旻、许俊超同时与中原地产公司签订《资金托管协议》，约定许俊超向彭旭旻支付的定金2万元交由中原地产公司托管。许俊超向中原地产公司出具《佣金支付承诺书（买方）》，承诺自愿于涉案房产签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产公司支付佣金14万元整，如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。彭旭旻也向中原地产公司出具《佣金支付承诺书（卖方）》，承诺自愿于涉案房产签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产公司支付佣金0元，如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。同日，彭旭旻作为卖方，许俊超作为买方，陈前进作为新买方，三方签订《买方主体变更确认书》，约定由陈前进继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方即许俊超未履行的义务，原买方许俊超对其承担连带保证责任。另查明，彭旭旻与陈前进等房屋买卖合同纠纷一案，深圳市中级人民法院已于2018年10月29日作出（2018）粤03民终15503号民事判决书，认定彭旭旻与陈前进均存在违约行为，判决解除彭旭旻和陈前进之间的二手房买卖合同关系、彭旭旻退还陈前进定金68万元等。原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中原地产公司提供了居间服务，促使买卖双方签订了买卖合同，故中原地产公司有权收取相应的居间服务费。彭旭旻与许俊超均向中原地产公司出具佣金支付承诺书，约定“如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金”。该承诺书系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照协议内容履行各自的义务。陈前进在成为涉案房产的新买方后，承诺由其继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方即许俊超未履行的义务，故该佣金支付承诺书对陈前进亦具有法律约束力。在涉案房屋买卖合同的履行过程中，因彭旭旻、陈前进均有违约行为，导致双方合同解除，双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，符合双方在《佣金支付承诺书》中约定的情形，彭旭旻、陈前进的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。关于违约金的金额，鉴于双方的房地产买卖合同未能最终履行，按房地产中介行业惯例中原地产公司在履行合同过程中如办理过户手续、办理贷款抵押手续等多项随附义务不用履行，为中原地产公司节约了部分履约成本，故法院根据公平原则，酌定彭旭旻、陈前进应向中原地产公司支付违约金为80,000元。原买方即许俊超在《买方主体变更确认书》中承诺承担连带保证责任，故中原地产公司请求许俊超对彭旭旻、陈前进的支付义务承担连带清偿责任有事实和法律依据，予以支持。鉴此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四规定，判决：一、两被告彭旭旻、陈前进应于判决生效之日起十日内共同向原告中原地产代理（深圳）有限公司支付违约金80,000元；二、被告许俊超应对两被告彭旭旻、陈前进的上述债务承担连带清偿责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，由中原地产公司承担664元，彭旭旻、陈前进、许俊超共同承担886元。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，《佣金支付承诺书（买方）》明确约定，如因本人/本公司过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人/本公司仍需向中原地产代理（深圳）有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。如与卖方自行解除《二手房买卖合同》或相关协议后再与卖方另行成交办理过户，以及由本人/本公司的亲属、委托人、代理人或其他有密切联系的第三人与卖方成交购入该物业的，本人/本公司仍须按本承诺书之约定向中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金。彭旭旻在中原地产公司的介绍下与许俊超签订了《二手房买卖合同》，中原地产公司完成了居间介绍服务，彭旭旻应当按照《佣金支付承诺书（买方）》的约定向中原地产公司支付佣金。中原地产公司作为居间人应尽的义务包括将其所知道的有关订立合同的情况或商业信息告知委托人等，彭旭旻没有提交证据证明中原地产公司知悉许俊超不具有购买能力而刻意隐瞒，且将许俊超是否具备购买能力作为中原地产公司应尽的审查义务系加重了居间人的义务，彭旭旻关于中原地产公司隐瞒信息损害其利益的上诉意见，本院不予采纳。彭旭旻与陈前进签订合同是否由中原地产公司介绍，不影响彭旭旻应当向中原地产公司支付佣金。原审法院酌情判决彭旭旻支付8万元系基于彭旭旻的诉讼请求支付违约金14万元作出，并非遗漏审理。综上，彭旭旻的上诉意见证据不足，理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人彭旭旻负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 吴 志审判员 袁劲秋二〇二〇年八月七日书记员 魏思禹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。