广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15890号原告：佛山市国益物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区********************，统一社会信用代码914**********816XN。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。被告：苏土荣，男，1979年11月23日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区************，公民身份号码440************13X。被告：赖彩玉，女，1983年12月22日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区************，公民身份号码440************84X。原告佛山市国益物业管理有限公司与被告苏土荣、赖彩玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序速裁审理方式，于同年7月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田海波到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.两被告向原告支付拖欠的物业管理费10494.44元(计费周期自2016年8月1日至2020年3月31日)，并按照拖欠金额的百分之三十支付违约金3148.33元，支付拖欠的公摊电费902.74元，电梯费452.46元(公摊电费、电梯费的计费周期均为2016年4月1日至2020年1月31日)，以上合计11248.20元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年11月21日，原告与被告苏土荣的姐姐苏土仙在平等自愿的基础上就位于佛山市南海区罗村镇北湖一路北湖丽都小区2******物业服务的相关事宜签订了一份《前期物业服务协议》，就双方各项权利义务均作了明确约定，关于物业费约定按照每月每平方米1.65元的标准计付，付费方式为每月5号之前，同时就逾期未付物业管理费违约金计算标准也做了明确约定。后苏土仙将房屋更名至被告苏土荣名下，目前由两被告居住。协议履行过程中，被告自2016年4月开始违反协议约定拒不支付物业管理费和公摊电费、电梯费，期间虽经原告多次催收，被告始终置之不理，长期拒绝履行物业管理费和公摊电费、电梯费的缴纳义务。两被告书面辩称，第一，两被告不存在原告在起诉状所述“被告拒不支付物业管理费和公摊电费”之行为。因原告在双方合同存续期间，没有按约履行合同约定的相关义务和未按法律法规的相关规定，向业主提供与合同及法规相对应的服务质量。原告长期服务质量差、多次损害业主合法权益，从而造成业主方权益严重受损；即便在两被告合法权益受损的情况下，两被告仍旧多次找物业沟通协商，但均遭到不公正待遇（不给查阅业主个人的被收费明细、小区相关公摊明细、拒收服务整改书等），万般无奈之下业主只能依据《物业管理条例》、《合同法》、《物权法》、《消费者权益保护法》相关法规，依法采取暂缓缴纳物业费的方式来保障自身权益不被继续侵害，请法院给予支持。第二，原告未完全履行合同条款且服务质量差，因此两被告认为原告的相关服务费用应该按合同约定金额的30%收取。第三，对于原告关于违约金的诉求，请法院不予支持。原因如下：1.因原告长期服务差，且多次违法侵害业主合法权益。且原告一直拒绝向业主出示收费明细，同时，两被告多次去缴费均遭到原告的拒绝，两被告实在不知原告为何有钱不收，难道想通过此方式达到向两被告索要违约金的目的？2.原告未经过全体业主同意及相关法律流程非法改建公共绿化地进行商业饮水设备的安装和过滤水销售且经营所得不知去向，此行为违反双方合同约定的同时，还存在程序违法、事实违法。3.原告未经过业主同意及相关法律流程，非法改建绿地为清洗池，导致绿化面积降低，同时污水横流。属于违反双方合同约定、程序违法、事实违法。4.原告不但不遵循合同履行消防安全防护义务，且常年在消防通道堆积装修垃圾并且非法改建消防通道且搭建充电棚，完全无视业主的生命安全，属于违反双方合同约定、程序违法、事实违法。5.未经公示和业主同意、且未经过住建和消防部门的审批，未经过合法的法律流程，将消防通道改建成停车收费亭杆，做牟利之用途。属于违反双方合同约定、程序违法、事实违法。6.原告未经业主同意私自将物业用房更改用途，不仅违反前期物业合同相关条款，还违反《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。属于违反双方合同约定、程序违法、事实违法。7.原告利用业主装修期间以断水断电为由，胁迫业主缴纳水电周转金和装修管理费，并直至今日仍利用《前期物业服务协议》条款非法占有业主的装修押金、水电周转金等共计200元，直至今日拒不归还。8.原告未经法律程序将本小区物业用房作为其它公司注册住所进行经营；未经法律程序将业主活动中心改建为宿舍和厨房，并在里面存放瓶装液化石油气等危险品、向7座业主卧房排放厨房油烟。此行为让低楼层的业主长期处于惊恐度日的状态。9.物业收费方式为包干制，自负盈亏的。物业自用水电费是否公摊给了业主还是自行缴交？第四，原告承担本案诉讼费。综上所述，请法院在准确认定事实的基础上支持两被告的主张及以下请求：1.依法要求原告完全履行合同条款，在小区显眼处公开公共收支明细；并归还公共收益到业主公共账户中。2.依法要求原告归还业主被侵占的金钱并按银行利率支付利息。3.依法要求原告完全履行合同义务，还原公共绿化地和消防设施、通道。4.依法要求原告立即停止占用用于非法用途的物业用房，并支付其违法侵占期间的赔偿金10万元至全体业主公共账户作为补偿。5.依法要求原告履行消费者权益保护法的相关法律规定的义务，向业主出示各类必须公开给业主查阅的文件和资料，供业主查阅，已经收费的项目必须足额向业主开具发票。6.依法核减物业费，同时对超过权利主张时限的、服务质量不达标部分的收费不予支持。7.两被告无需支付因原告过错产生的违约金，切实维护众多业主的合法权益，促进社会和谐，避免业主和物业的矛盾进一步激化。8.依法要求原告立即停止侵害业主合法权益的各种行为，并合法合规经营、依法纳税。9.依法解除双方签订的《前期物业服务协议》。10.申请司法援助和审判监督。两被告庭后提交的书面意见如下：1.两被告不存在原告在起诉状所述的行为。2.原告未完全履行合同条款且服务质量差，两被告提供银行账号给物业自动扣费，但物业乱收、乱扣、双重收取金额，水电费不明确（2015年12月22日双扣596.28元、2016年6月8日双扣520.84元）。两被告多次前去要求出示明细清单，一直无果，导致两被告暂缓缴纳物业管理费，两被告无需支付因原告过错产生的违约金。3.根据《中华人民共和国民法总则》第八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年。4.原告利用业主装修期间以断水断电为由，胁迫业主缴纳水电周转金，并直至今日仍非法占有两被告水电周转金200元不退还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文中综合分析认定。本院经审理认定事实如下：原告是依法登记成立的有限责任公司。案涉物业坐落于佛山市南海区*********************（建筑面积144.55㎡），于2005年12月4日办理不动产登记，权利人为苏土仙，后于2018年*月5日变更登记权利人为被告苏土荣。2013年11月21日，原告与苏土仙签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告提供物业服务；高层住宅1.65元/月/平方米；业主应在每月5日前按月交纳物业服务费，超30天逾期未交纳服务费的按费用总额的千分之三/日收取违约金。另查明：（1）被告苏土荣未缴纳2018年3月1日至2020年3月31日期间的物业管理费[每月238.51元（1.65元/月/㎡×144.55㎡)]，上述期间物业管理费共计5962.75元[238.51元/月×25个月]；（2）被告苏土荣未缴纳2018年3月1日至2020年1月31日期间的公摊电费445.40元、电梯费257.34元。本院认为，原告与苏土仙所签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。案涉物业于2018年3月变更登记所有权人为被告苏土荣，原告与被告苏土荣虽未重新签订物业服务合同，但被告苏土荣作为小区业主之一已实际受领原告为案涉小区所提供的物业服务，故应参照《前期物业服务协议》约定的收费标准支付相应服务对价。经核算，被告苏土荣未付2018年3月1日至2020年3月31日期间的物业管理费5962.75元、2018年3月1日至2020年1月31日期间的公摊电费445.40元、电梯费257.34元，上述费用被告苏土荣应当支付予原告。关于原告所主张的2018年3月之前的物业管理费及公摊电费、电梯费，因该期间被告苏土荣并非案涉物业的业主，故对于原告该期间相关费用的诉讼请求，本院不予支持。另外，原告还主张被告赖彩玉对案涉债务承担共同清偿责任。经查，被告赖彩玉并非案涉物业的业主，故对于原告要求赖彩玉承担责任的相关主张，本院不予支持。关于违约金。虽然案涉《前期物业服务协议》对逾期交纳物业管理费的违约责任进行了约定，但综合本案案情，原告之前提供的物业管理服务水平确实与被告苏土荣的需求存在一定差距，考虑到原告的实际损失，根据公平合理的原则，本院酌定被告苏土荣向原告支付违约金1192.55元（5962.75元×20%）。原告相关诉请超过上述部分的，本院不予支持。另外，被告辩称原告存在管理服务不到位、违规改建共用部位及设施、账目不清晰、乱收费等问题。被告若认为现任物业管理公司不当履行义务导致物业服务不到位，或在履行职责的过程中损害业主的合法权益，被告可另行主张相关权利，或依法依程序行使权利，但不能以此拒交物业管理费用，被告拒交物业管理费用的行为实质也会损害小区其他业主的合法权益。因此，被告该辩解意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、苏土荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年3月1日至2020年3月31日期间的物业管理费5962.75元予佛山市国益物业管理有限公司；二、苏土荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年3月1日至2020年1月31日期间的公摊电费445.40元、电梯费257.34元予佛山市国益物业管理有限公司；三、苏土荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1192.55元予佛山市国益物业管理有限公司；四、驳回佛山市国益物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计40.60元（佛山市国益物业管理有限公司已预交），由佛山市国益物业管理有限公司负担15.60元，由苏土荣负担25元并应于给付上述款项时一并迳付予佛山市国益物业管理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  杜展媚二〇二〇年八月四日书记员  李慧敏