浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初5235号原告：陈哲辰，男，1988年7月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：赵元元、郑锋，浙江航英律师事务所律师。被告：李正哲，男，1969年7月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：张呈呈，浙江天经律师事务所律师。被告：章红梅，女，1973年8月17日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：李启磊、钟莎莎，浙江天经律师事务所律师。原告陈哲辰与被告李正哲、章红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序于2020年8月14日公开开庭进行了审理，原告陈哲辰及委托诉讼代理人赵元元、被告李正哲及委托诉讼代理人张呈呈、被告章红梅及委托诉讼代理人李启磊均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告陈哲辰向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告李正哲于2020年4月27日签订的《商品房买卖协议书》合法有效；2.判决两被告履行《商品房买卖协议书》约定的不动产权过户义务，配合将坐落于乐清市××街道××路××号××花园××幢××室商品房一套【不动产权证号：浙乐清市不动产权第0××8号】及车位685号一个变更登记至原告名下；3.判决两被告向原告承担单方违约责任，双倍返还定金共计40万元；4.判决两被告向原告承担逾期交房的违约责任，自双方约定的2020年6月20日逾期交房之日起，按每日500元计算违约金，直至实际交房之日止；5.判决两被告承担原告支付的律师代理费5万元；6.由两被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告先后两次申请变更诉讼请求，其最终明确的诉讼请求共四项：1.判决确认原告与被告李正哲于2020年4月27日签订的《商品房买卖协议书》合法有效；2.判决两被告向原告承担单方违约责任，双倍返还定金共计40万元；3.判决两被告承担原告支付的律师代理费5万元；4.由两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系买受人，两被告为夫妻关系，系出卖方。2020年4月27日，原告（乙方）与被告李正哲（甲方）在房屋中介张慧琴的居间之下，签署《商品房买卖协议书》一份。协议书第一条约定：甲方将其坐落于乐清市××街道××期××幢××室商品房一套连带685号车位作价478万元出卖给乙方所有。第二条约定：乙方于2020年4月27日支付甲方定金20万元，甲方于2020年6月19日之前出资还清甲方名下的按揭本息，领取不动产权证注销贷款后，将不动产权证给乙方核对属实的，乙方过户之日筹足458万元（不含定金20万元）给甲方，中介验资足以付购房款的，甲方同意将不动产权证给乙方办理产权过户的所有手续。办毕为止，乙方领到契税发票及房管收件回执单之日，甲方同时交房一套，交车位一个给乙方所有。第三条约定：甲方中途违约的，应加倍还给乙方现金即40万元，期限于2020年6月19日止。第四条约定：甲方应携带身份证、户口册、结婚证、不动产权证及过户必备资料及房产信息原件，2020年6月19日双方约定到房地产交易所办理产权过户网签手续及乙方缴契税签字手续及所有签字手续，配合乙方办毕为止。第五条约定：甲方的房子在出卖之前已出租给他人，租期在2020年6月14日止。立协议之后，甲方即去通知承租到期或提前腾出、交房。若逾期交房的，从逾期之日起按每天500元计算付给乙方，直至甲方交房为止。同时，双方还就其他事项作出相应的约定。《商品房买卖协议书》签订当日，原告便依约向被告李正哲支付购房定金20万元，两被告即停止出租、拆除装修并收回房屋。然而几天之后，被告李正哲突然通过中介转达“价格过低表示反悔，要求加价至2.95万元／平方米，否则宁可违约不卖”，几次协商无果。2020年6月7日上午，原告发短信给被告李正哲，确认其是否出卖房屋，被告李正哲随即两次回电给原告，亲口表达不可能按《商品房买卖协议书》执行的真实意思，并且强调加价至2.95万元／平方米只能代表电话当天，有可能2.95万元／平方米也不卖。无奈之下，原告依法对涉诉房屋申请诉前保全，希望两被告能够依约履行合同，以避免不必要的诉累，但两被告依然固执己见。双方签订的《商品房买卖协议书》合法有效，被告李正哲应当诚信全面履行合同，被告章红梅作为被告李正哲的配偶及涉诉房屋共有权人，亦负有协助履行合同的义务。现两被告擅自违约，因而导致本案诉讼。被告李正哲答辩称：1.涉案商品房属于两被告夫妻共同共有并已登记对外公示，原告是知情的。被告章红梅拒绝追认，因此涉案《商品房买卖协议书》无效，原告不构成善意取得。合同无效，应当恢复到订立之前的状态，因此被告李正哲仅需退还原告20万元定金。2.若法院审理认定涉案《商品房买卖协议书》有效，也已经于2020年6月7日解除。被告李正哲已于2020年6月7日明确告知原告不再履行合同，该通知到达原告时合同即解除。被告李正哲未取得完全处分权，事实上无法履行。3.事实上，被告李正哲在签订涉案《商品房买卖协议书》后，确已提前与承租户解除租赁合同，并且拆除了原租赁合同项下的室内设备、装修等，被告李正哲已为履行合同积极创造条件，但因未取得完全处分权，且无法做通被告章红梅的思想工作同意出卖，因而不得以告知中介不再履行合同。至于2.95万元/平方米的单价，是中介要求被告李正哲去说通被告章红梅而提议的，并且称已经征得原告的同意，原告刻意设计对话内容并录音，造成被告李正哲为取得不正当利益而拒绝履行合同的假象。被告实际损失原超过原告主张的加价至2.95万元/平方米而获得的额外收益，因而原告诉称被告擅自加价不符合事实。综上，恳请驳回原告不合理的诉讼请求。被告章红梅答辩称：1.被告李正哲未经被告章红梅同意，擅自与原告订立商品房买卖合同属于无权处分。被告章红梅作为被告李正哲的配偶，享有对共同财产平等的处分权，被告章红梅对被告李正哲擅自出卖商品房的行为不予追认。2.原告知晓该商品房属于两被告夫妻共同财产，原告不构成善意取得。原告至今仅支付20万元定金，却要求两被告继续履行合同，有违公平。原告享有的是债权，权利位阶明显低于被告章红梅享有的物权，因此原告无权要求继续履行合同。3.被告章红梅对该商品房有着特殊感情，两被告目前在外租房居住，期待租赁期满后收回房屋用于自住，被告李正哲瞒着被告章红梅擅自出卖，严重伤害了夫妻感情，且客观上损害了家庭共同利益。4.被告章红梅对房屋出卖一事不知情，因此原告诉请被告章红梅承担违约责任有违事实，不应予以支持。本院经审理查明：被告李正哲、章红梅系夫妻关系，涉案坐落于乐清市××街道××路××号××花园××幢××室系两被告夫妻共同财产，且经不动产权登记为两被告共同共有【权证号：浙（2017）乐清市不动产权第0001748号】。2020年4月27日，被告李正哲（甲方、出卖方）、原告陈哲辰（乙方、买受方）签订《商品房买卖协议书》。协议第一条约定：出卖房屋坐落于乐清市××街道××期××幢××室，建筑面积163.29平方米，连带685号车位，全部作价478万元。协议第二条约定：乙方于2020年4月27日付甲方定金20万元，于2020年6月19日之前甲方出资还清按揭本息，领取不动产权证注销贷款后，将不动产权证给乙方核对属实的，乙方过户之日筹足458万元（不含定金20万元）给甲方，中介验资足以付购房款的，甲方同意将不动产权证给乙方办理产权过户的网签合同收件、评估手续，甲乙双方备齐证件给房管收件窗口，待房管收件窗口核对证件齐全，在甲方未签字之前乙方一次性付给甲方购房款458万元，甲方收到款即办理过户所有签字手续；办毕为止，乙方领到契税发票及房管收件回执单之日，甲方同时交房一套，交车位一个给乙方所有。协议第三条约定：乙方中途违约的，自愿放弃已付定金20万元归甲方所有；甲方中途违约的，应加倍还给乙方现金即40万元，期限于2020年6月19日止。协议第四条约定：甲方应携带身份证、户口册、结婚证、不动产权证、过户必备资料及房产信息原件，2020年6月19日双方约定到房地产交易所办理产权过户网签手续及乙方缴契税签字手续及所有签字手续，配合乙方办毕为止；乙方收到甲方的不动产权证后，过户所缴纳的各种税金（包括营改增税、契税、所得税及新增税种，包括开具甲乙双方名称的税票）、规费等过户的一切款项概由乙方支付（与甲方无涉）。协议第五条约定：甲方的房子在出卖之前已出租给他人，租期在2020年6月14日止；立协议之后，甲方即去通知承租到期或提前腾出、交房；若逾期交房的，从逾期之日起按每天500元计算付给乙方，直至甲方交房为止。协议第六条约定：甲方保证上述房地产权属清楚、真实。协议第七条约定：中介费由甲乙双方各自支付购房款总额的1.5%款项给中介，代笔费由甲乙双方各自支付300元，随契收清；若有一方违约，双方的中介费、代笔费由收益的一方支付。上述《商品房买卖协议书》签订当日，原告向被告李正哲支付购房定金20万元，被告李正哲向原告出具收据为凭。2020年5月2日，被告李正哲与承租人达成提前退租协议，后涉案商品房内的装修及其他附着物均被拆除。2020年6月7日，被告李正哲通知原告陈哲辰不再履行涉案《商品房买卖协议书》。2020年6月8日，原告陈哲辰委托律师代理本案诉讼，并支出代理费50000元。本案经主持调解未达成一致意见。以上事实，由原告身份证、两被告户籍证明及结婚登记档案、乐清市不动产登记信息查询记录、商品房买卖协议书、领款收据、房屋租赁合同终止协议及照片、法律服务委托合同书及浙江增值税电子普通发票等证据，并结合庭审陈述在案佐证。本院认为，原告陈哲辰与被告李正哲签订的《商品房买卖协议书》，系缔约双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故依法应认定有效。两被告基于无权处分提出协议无效的抗辩意见，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，故本院不予采纳。不管基于何种原因，被告李正哲在协议约定的履行期届满前已明确告知原告拒绝履行，且被告章红梅明确拒绝追认即客观上已无法继续履行，结合原告于本案诉讼过程中变更诉讼请求明确不再要求继续履行，故本院认定原告已认可涉案《商品房买卖协议书》终止履行。因被告李正哲违约，致使原告合同目的不能实现，原告诉请被告李正哲承担双倍返还定金40万元的违约责任，充分有据，本院予以支持。被告章红梅非《商品房买卖协议书》的缔约一方，本案不足以认定被告章红梅有与被告李正哲共同出卖涉案商品房的意思表示，结合原告未举证并合理说明其已尽到必要的注意及审查义务，故对原告要求被告章红梅共同承担违约责任的主张不予支持。关于律师代理费，非诉讼必要支出，原告诉请由被告承担依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认原告陈哲辰与被告李正哲于2020年4月27日签订的《商品房买卖协议书》合法有效。二、被告李正哲于本判决生效后五日内支付原告陈哲辰违约金40万元。款交本院民事审判一庭转付。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陈哲辰的其他诉讼请求。本案受理费8050元减半收取计4025元，由原告陈哲辰负担375元、被告李正哲负担3650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  高文丹二〇二〇年八月三十一日书记员  於丹建