宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初7637号 原告：杨如祥，男，1955年9月14日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：蔡庆元，浙江宇豪律师事务所律师。 被告：丁春燕，女，1972年5月30日出生，汉族，住宁波市海曙区。 被告：杨卫海，男，1968年2月12日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：俞舒晶，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 原告杨如祥为与被告丁春燕、杨卫海房屋买卖合同纠纷一案，于2020年5月18日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员葛艳君独任审判。本案于2020年6月9日公开开庭进行审理。审理中，原、被告申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告杨如祥向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除原、被告签订的《存量房屋买卖中介合同》；2.两被告向原告双倍返还定金10万元。事实和理由：2019年10月9日，经中介宁波海曙甬鸿房产经纪有限公司居间，原告与两被告就位于宁波市海曙区××幢××号××室的房屋签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定房屋价格为306万元。签订当日，原告向两被告支付了5万元定金。后由于两被告不配合办理不动产登记手续，致合同至今未履行，故原告诉至法院，要求解决。 被告丁春燕、杨卫海答辩称：同意解除合同，不同意返还定金，系原告自身违约，未按约支付首付款。1.原告不是本案适格主体，原告和中介实为一方主体。原告并非本人签订合同，也不是章兰芳所签，而是中介工作人员所签。合同约定过户时两被告同意写在原告指定的任何人的名字，差价与两被告无关，由此可见原告并非普通的购房者。在后续合同履行过程中，原告并未到场，均由中介工作人员与被告方沟通，不符合普通购房者的交易行为。2019年12月22日，中介工作人员还带客户去看涉案房屋，可见中介是借用原告的名义购买房屋，再高价卖出。2.合同中未明确约定首付款支付和过户的时间顺序，根据交易惯例，原告应当在被告配合过户前支付首付款87万元，现原告未按约定支付首付款构成违约，被告有权行使先履行抗辩权，并罚没定金。3.综上，请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方无争议的事实认定如下： 2019年10月9日，章兰芳作为原告的代理人与两被告签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：两被告将其所有的位于宁波市海曙区××幢××号××室房屋（142.11平方米）卖给原告；房价306万元，在合同签订之日，原告即付5万元定金给两被告，此定金抵扣房款；在2019年12月18日前，原告支付首付房款87万元在不动产登记受理后交予两被告；剩余房款214万元由原告办理30年银行公积金组合按揭贷款手续，待正式放贷当天支付给两被告；原、被告委托中介方于2019年12月18日前开始办理该房屋的过户手续；两被告违约不能履行合同的，以双倍定金返还给原告，双方的中介费和代办费等所有费用均由两被告承担，并承担由此造成的其他经济损失与费用等；原告违约不能履行合同的，定金归两被告所有，双方的中介费和代办费等所有费用均由原告承担，并承担由此造成的其他经济损失与费用；两被告承诺同意过户时写原告指定的任何人的名字，上下差价与两被告无关，两被告配合过户和办理按揭手续，两被告纯到手价为306万元等。合同签订后，原告的代理人章兰芳向两被告支付了定金5万元。2019年12月18日因两被告在外地，双方协商变更于同年12月23日办理手续。当日，中介组织双方先办理网签合同手续，因被告方提出异议，要求先支付首付款，再办理网签手续，致未办理成，两被告将原放于中介处的产权证书取回。次日，中介公司向两被告邮寄《通知函》，要求两被告于2019年12月28日前来办理房屋买卖手续。后两被告仍未配合办理网签手续。2020年4月9日，两被告向中介公司邮寄《告知书》一份，告知因原告未支付首付款，故未办理过户手续，现将房屋保留至2020年4月12日，要求中介公司通知原告办理过户手续。后原告诉至本院，要求解决。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于被告是否存在违约行为，原告申请证人中介公司的员工郭某和李某到庭作证。两被告对证人证言真实性有异议，认为证人陈述不是事实。经审查，两位证人均系中介公司的工作人员，参与本案房屋买卖整个过程，两位证人的陈述一致，且与原、被告均无利害关系，故对证人证言本院予以认定。2.关于原告主体资格，被告提供银行转账记录、视频各一份，拟证明原告并非真实的购房人。原告对真实性无异议，但认为章兰芳就是原告的代理人，李某带人看房并非要将同一套房子对外出售，而是看同类房型，对关联性有异议。原告提供授权委托书一份，拟证明其委托章兰芳办理买房事宜。两被告对真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据在买房时和庭审时均未提交，不能反映购房时的真实情况，该份证据系原告的单方陈述，章兰芳系中介一方，与本案有利害关系。经审查，被告提交的转账记录可以证明定金系章兰芳支付，但不能证明原告不是实际购房人，中介带人看房一事亦无法得出该结论，对待证事实本院不予认定；原告提交的授权委托书系原件，与《存量房屋买卖中介合同》记载的代理人情况及中介的陈述相互印证，对该份证据本院予以认定。 本院认为：原告委托章兰芳代为签订《存量房屋买卖中介合同》，代付定金，并对代理行为予以认可，符合法律规定，故原告是《存量房屋买卖中介合同》的相对人，具有主体资格。原、被告签订的《存量房屋买卖中介合同》系各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。 本案的争议焦点为两被告是否构成违约？根据合同约定，在2019年12月18日前，原告支付首付房款87万元在不动产登记受理后交予两被告。该约定可以看出双方在合同中约定的不动产登记办理时间为2019年12月18日前，支付首付款的条件为在不动产登记受理后。原、被告双方均陈述办理时间协商一致推迟至2019年12月23日，也就是说支付首付款的时间变更为2019年12月23日办理完不动产登记受理之后。在实际办理过程中，虽然合同中未约定网签时间，但根据交易惯例及相关主管部门的要求，办理产权变更登记前必须办理合同网签备案手续，该手续仅为登记备案，并不发生物权变更的效力，应视为合同签订事宜的延续。原、被告作为合同的买卖双方，应当互相配合办理网签备案手续。根据两被告庭审陈述及证人证言，均可以证明两被告要求原告先支付首付款，才同意办理网签。但本院认为首付款支付条件并未成就，故两被告拒绝办理网签手续的理由不成立，其不配合办理网签手续的行为构成违约。因两被告违约拒绝办理网签手续，经中介方催告后仍未办理，符合法定解除条件，且两被告亦同意解除合同，故原、被告签订的《存量房屋买卖中介合同》应于起诉状副本送达之日即2020年4月25日解除，两被告应承担合同约定的违约责任即向原告双倍退还定金。原告的诉请依法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认2019年10月9日原告杨如祥与被告丁春燕、杨卫海签订的《存量房屋买卖中介合同》于2020年4月25日解除； 二、被告丁春燕、杨卫海于本判决生效之日起十日内向原告杨如祥双倍支付定金100000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告丁春燕、杨卫海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 葛艳君 二〇二〇年八月三十一日 代书记员 毛一涵 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。