浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终5708号 上诉人（原审被告）：李建永，男，1968年12月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：张锃磊，浙江惠崇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴福成，男，1940年7月7日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：盛建坤，浙江富奥律师事务所律师。 上诉人李建永因与被上诉人吴福成房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初16273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年2月13日，吴福成（乙方）与李建永、刘海英（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方自愿将坐落于仓前街道仓溢东苑23幢2单元202室，建筑面积152平方米，以总价人民币200万元出售给乙方，并将与所出卖该房产的相关手续交给乙方（附补偿安置协议书复印件）。乙方在签订本合同时，支付定金25万元，此定金通过银行转账方式付给甲方，以转账凭证为准，甲方不再另行出具收条。乙方支付定金之日起2个月内，甲方在2018年4月12日应将上述房屋交付给乙方，如甲方违约的，甲方自愿赔偿乙方损失15万元。如乙方向甲方解除该合同的，甲方无条件同意，并由甲方返回乙方定金。如乙方到时付清全部款项需办理房产证手续的，甲方无条件配合，所产生的有关税费由乙方承担。李建永在甲方处签字，吴福成在乙方处签字。 协议签订当日，吴福成向李建永指定的银行卡打款人民币15万元，并以现金方式向李建永支付剩余定金10万元。后李建永未按约向吴福成交付案涉房屋，吴福成诉至原审法院，望判如诉请。 庭审中，李建永自认其未与吴福成谈及过借款事宜，未向吴福成归还过钱款。 吴福成原审变更后的诉讼请求为：1、解除吴福成与李建永签订的《房屋买卖协议》；2、李建永双倍返还定金共计50万元；3、本案诉讼费用由李建永承担。 原审法院认为：吴福成与李建永签订的《房屋买卖协议》系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据买卖合同司法解释，李建永虽无权处分案涉房屋，但不影响其与吴福成签订的案涉合同效力。李建永关于案涉协议名为房屋买卖，实为借款的辩解，既未在证人吴某处得到印证，亦无其他证据予以证实，且李建永自认其未与吴福成谈及过借款事宜，故吴福成与李建永之间并无借款意思表示，李建永的上述答辩意见，缺乏依据，原审法院不予采信。关于合同解除问题，根据案涉协议约定，吴福成向李建永解除协议的，李建永无条件同意，并由李建永返还定金。本案李建永未按约向吴福成交付案涉房屋，存在违约，故吴福成要求解除案涉协议，返还定金，于法有据，原审法院予以支持。关于返还定金金额，吴福成、李建永双方对吴福成以转账方式支付15万元的事实无异议，吴福成和证人吴某共同证实吴福成以现金方式向李建永支付剩余定金10万元，李建永认可收到过该10万元现金，但辩称证人吴某从中扣减了借款利息12500元，故对收款金额有异议。原审法院认为，当事人对其反驳对方诉请所依据的事实负有举证责任。李建永关于证人吴某扣减12500元的辩解，未在证人吴某处得到印证，亦无其他证据证实，同时李建永未能举证证明吴福成对此事知情，亦未能举证证明其事后向吴福成就付款金额提出过异议，故李建永应承担举证不能的不利后果，综上，原审法院认定吴福成向李建永支付定金的金额为25万元。现案涉合同因李建永自身原因解除，吴福成要求李建永返还定金25万元，理由正当。现李建永自称已将上述款项归还给证人吴某，该说法未在证人吴某处得到印证，亦无其他证据证实，原审法院不予采信。关于违约责任，案涉房屋买卖协议既约定了违约金，又约定定金，本案李建永存在违约，吴福成可以选择适用违约金或者定金条款，现吴福成主张以定金罚则，要求李建永双倍返还定金50万元，理由正当，原审法院予以支持。李建永的相关答辩意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。若李建永与证人吴某确有其他债权债务纠纷的，李建永可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年4月14日判决：一、吴福成与李建永于2018年2月13日签订的《房屋买卖协议》于判决生效之日起解除；二、李建永双倍返还吴福成定金50万元，于判决生效后十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8800元，减半收取4400元，李建永负担。 宣判后，李建永不服，向本院提起上诉称：一、双方之间的《房屋买卖协议》应属无效，而非解除协议。（1）案涉房屋买卖协议虽然从形式上来看是购房合同，但非系李建永的真实意思表示，李建永实际是向案外人吴某借款，并在吴某的要求下签订的该份协议。（2）李建永与吴福成并不相识，是通过案外人吴某牵线后签订的买卖协议，从签订到起诉，实际吴福成并未向李建永要求过交付案涉房屋，且在发生争议后，直接选择解除协议，而非履行协议，目前该地块房屋价值已超过3万元每平方米，远高于约定房屋价款。从《房屋买卖协议》条款来看，有着随意的解除权，也不符合正常的购房常理。（3）其中15万元款项备注为农民工工资，吴福成对此表示不清楚，作为本案唯一有利于李建永的书面证据，可以证明当时出借方和借款人真实意思表示，但原审法院却未予认定。二、本案款项交付的事实中10万元现金不能证明系吴福成支付，只能证明系吴某支付，李建永已经履行还款义务。（1）吴某系吴福成的儿子，也是本案利害关系人，其证言不足以证明吴福成支付的购房款，该笔款项是吴某给李建永的借款，地点就在银行，用途为支付农民工工资。（2）吴福成的15万元都能通过银行转账，唯独10万元要现金交付，吴福成没有合理理由。三、若按吴福成所言款项交付过程，则李建永也已经了结了相应的案款。若按照吴福成及吴某的证言，本案的事实及经过双方均是通过吴某的指示操作的，则李建永有理由认为吴某有全权代理权限，按吴某指示归还了款项，则本案已经了结。而不应该将吴某和吴福成割裂成两个主体来看待。四、原审法院适用法律错误，关于定金罚则，应当使用约定优先。本案《房屋买卖协议》第三条约定：如果乙方向甲方解除该合同的甲方无条件同意，并由甲方返回乙方定金。故李建永认为若有约定，应当约定优先，意思自治，则不应当优先适用双倍罚则，而是返回相应的定金。综上，请求：1、依法改判李建永无需承担返还吴福成定金50万元；2、本案诉讼费用由吴福成承担。 针对李建永的上诉，吴福成发表答辩意见称：一审法院认定的事实清楚，证据充分，应依法维持原审判决，驳回李建永的上诉请求。一、双方当事人是房屋的买卖合同纠纷。吴福成已经按照合同约定履行了相应的定金付款义务，李建永也应该按照合同约定交付相应的房屋，但在实际的履行过程当中，李建永并没有按照合同的约定内容履行相应的房屋的交付义务，很明显属于违约行为，吴福成要求李建永双倍返还定金符合法律规定。二、李建永在二审的过程当中提交的相应证据材料，认为20万的款项实际上已经交付给了案外人吴某。《房屋买卖协议》是吴福成与李建永之间的订立的，应该由吴福成与李建永来履行。三、李建永与案外人吴某之间的款项交付与本案没有实际关联性。吴福成也对款项交付的事实不予认可。一审已经将吴某作为证人做了相应的询问笔录，也证实了吴福成与李建永之间是房屋买卖的基本事实。四、李建永认为案涉款项已经交付给了吴某，结合一审查明事实，李建永与吴某之间存在工程上的合作关系。李建永与吴某之间因为承包工程而产生的大量的金钱往来。因此，李建永与吴某之间因为合作工程或者存在民间借贷与本案没有关联性。请求法院依法驳回李建永的上诉请求，维持一审判决。 二审中，吴福成未提交新证据，李建永向本院提交如下证据材料：证据一、银行卡流水，证明李建永已经于2019年2月1日将20万元款项打给吴某的事实；证据二、微信及支付宝转账记录，证明2018年2月起李建永陆续打款给吴某共计175400元，用于归还本息的事实。 上述材料经出示，吴福成发表意见称：证据一、真实性无异议，证明目的及关联性是有异议，该笔款项只能够证明李建永向吴某转款20万元的事实，但是与本案之间没有任何关联性。因为李建永与吴某之间存在承包工程，故双方有大量钱款往来，不能说明是用来支付或者归还案涉的房屋买卖款；证据二、三性均不认可，该份证据是李建永与吴某的流水记录，李建永至今也没有向吴福成支付过任何款项。即使该证据真实，由于李建永未提供相应的聊天记录，该证据也无法达到其证明目的。 本院经审查认为，吴福成对证据一的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认，但上述两份证据与本案均没有关联性。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，吴福成起诉主张其基于双方当事人签订的《房屋买卖协议》，向李建永支付了25万元定金，现由于李建永未按约交付房屋，故请求按照定金罚则，要求李建永双倍返还定金50万元。关于25万元的定金，吴福成主张其中15万元系通过银行转账支付，另10万元系从银行取出现金后交付给李建永。关于上述15万元的银行转账，现有证据显示款项性质备注为农民工工资，但双方当事人均不认可该款项的性质为农民工工资。在该款项性质不明的情况下，吴福成主张该15万元款项系定金，李建永不予认可；结合双方签订的《房屋买卖协议》和款项支付时间，应由李建永就款项的性质承担举证责任。对此，李建永主张该款项系吴福成之子吴某向其支付的借款，但其提供的证据尚不足以证明该事实，且吴福成及案外人吴某亦均不认可，应承担举证不能的不利后果，故原审法院认定该15万元系吴福成向其支付的定金，并无不当，本院予以确认。吴福成另主张通过交付给李建永现金10万元用于支付剩余定金，李建永自认收到其中的87500元，由于吴福成未提供该10万元的交付凭据，本院依据李建永的自认，确认李建永收到吴福成支付的现金87500元。案外人吴某与吴福成系父子关系，也与李建永存在其他金钱往来，与本案存在利害关系，其证人证言不能作为本案定案的依据，原审法院依据吴某的证言，确认李建永实际收到上述10万元款项，依据不当，本院不予确认。李建永主张上述87500元的性质为借款而非定金，同上，应由其承担举证责任，因李建永举证不能，本院确认吴福成另向李建永支付了定金87500元。依据案涉《房屋买卖协议》的内容，吴福成向李建永主张解除合同，李建永无条件同意，并由李建永返还吴福成定金。故原审法院判决支持吴福成要求解除案涉协议请求，并无不当，本院予以维持；关于吴福成要求李建永双倍返还25万元定金的请求，依据上述查明的事实，吴福成仅可证明其向李建永支付定金237500元，依据案涉《房屋买卖协议》的内容，吴福成支付25万元定金后，李建永应向吴福成交付案涉房屋，但现吴福成并未足额支付25万元定金，其以李建永未交付房屋为由要求双方返还定金，不能成立。现吴福成已向李建永支付定金237500元，依据案涉协议，吴福成有权要求李建永返还。 综上，李建永的上诉部分成立，本院对该部分请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初16273号民事判决第一项； 二、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初16273号民事判决第二项； 三、李建永于本判决生效之日起十日内返还吴福成237500元； 四、驳回吴福成的其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取4400元，由吴福成负担2310元，由李建永负担2090元；二审案件受理费8800元，由吴福成负担4620元，由李建永负担4180元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 骏 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年八月十七日 法官助理  徐森燕 书 记 员  戚依宜