广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初2136号原告：唐培良，男，1995年1月16日出生，汉族，住广东省连州市*******************。公民身份号码：441******5*1***052。原告：黄新艳，女，1972年1月8日出生，汉族，住广东省连州市*******************。公民身份号码：452************32X。上述原告共同委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：罗凤英，广东劲龙律师事务所律师。被告：广东中恒房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇二十六号区(太和路33号中恒公园大地营销中心)。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋佳佳，广东大观律师事务所实习律师。原告唐培良、黄新艳诉被告广东中恒房地产开发有限公司（下称中恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何慧文、被告委托诉讼代理人周密、宋佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐培良、黄新艳向本院提出诉讼请求：1、中恒公司支付逾期交房违约金（以房款895357元为基数自2019年12月23日起按年利率6%计算至实际交付房屋之日止，至2020年5月1日为19133元）；2、本案诉讼费用由中恒公司负担。事实和理由：2018年1月20日，与中恒公司签订《商品房买卖合同(预售)》约定，购买中恒公司开发的位于清远市清新区**********恒公园大地花园39号楼1903房屋，房屋总价款为895357元；2019年12月22日前，将取得建设工程竣工验收备案证明且取得房屋测绘报告的房屋交付使用。签订合同后，已依约支付全部购房款，中恒公司至今未交房。《广东省商品房买卖合同》约定“中恒公司逾期交付房屋超过45日的，合同继续履行，出卖人仅向买受人支付已付房款千分之一的违约金；另按逾期天数承担买受人就该商品房的物业服务费，该服务费由出卖人直接付至物业公司。出卖人承担上述逾期总款项不超过买受人已付房款的百分之一”的标准过低，不足以弥补损失，违约金应予以增加，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”逾期交房违约金调整为以已付购房款为基数按年利率6%计算至交付房屋之日止。违约金应从约定交付房屋期限届满的次日起即2019年12月23日起计算，至2020年5月1日为130日，违约金为19133元。被告中恒公司答辩称：一、清远市清新区太和镇33号中恒公园大地花园39号楼已于2019年10月30日取得房屋测绘报告，2020年3月17日竣工验收合格，2020年4月17日办理建设工程竣工验收备案，已具备《商品房买卖合同(预售)》约定的交付条件。二、曾多次向买受人邮递收楼通知书，通知和催告买受人办理收楼手续。买受人逾期未办理收楼手续，涉案商品房依约视同已如期交付。三、《商品房买卖合同(预售)》约定，逾期45日内，合同继续履行，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；逾期超45日，合同继续履行，出卖人仅向买受人支付已付房价款千分之一的违约金;另按逾期天数承担买受人就该商品房的物业服务费，该服务费由出卖人直接付至物业公司。出卖人承担上述逾期总款不超过买受人已付房款的百分之一。逾期交房45日承担的违约责任，一是承担已付房价款千分之一的逾期交房违约金，该违约金直接赔付给买受人，二是还须按逾期天数承担涉案商品房的物业服务费，直接支付给前期物业服务企业。在涉案房屋取得建设工程竣工验收备案手续后，前期物业服务企业致函，书面同意自各商品房买受人依约接受商品房交付或各商品房视同交付之日起按逾期交房天数承担各商品房买受人应缴纳的物业服务费，直接支付给前期物业服务企业，前期物业服务企业书面承诺不再另行向买受人收取该段期间的物业服务费。买受人在签订《商品房买卖合同(预售)》时，与前期物业服务企业签订了《商品房买卖合同(预售)》附件九——《前期物业管理服务协议》明确约定，涉案商品房物业管理服务费的收费标准，买受人完全清楚在逾期交房45日的条件下需要按逾期天数承担的物业服务费标准。买受人在《补充协议》确认“买受人确认在与出卖人签订合同、本补充协议及各附件等合同文件时，出卖人已向买受人详细解释合同文件中的全部条款，且买受人已经详细阅读并认可合同文件中的全部条款。”买受人对《商品房买卖合同(预售)》约定的逾期交房违约责任形式不持异议。四、买受人未举证证明《商品房买卖合同（预售)》约定的违约金低于造成的损失，其提出调整违约金的诉讼请求不能成立。五、逾期交付使用房屋违约金应按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。综上，涉案商品房已具备交付使用的条件，买受人逾期未办理收楼手续，涉案商品房依约视同已如期交付，《商品房买卖合同(预售)》约定的逾期交付责任条款合法有效，买受人未举证证明违约金低于造成的损失，其提出调整违约金的诉讼请求不能成立，应依法判决驳回买受人的诉讼请求。原告唐培良、黄新艳围绕诉讼请求提交的证据：1、居民身份证（唐培良、黄新艳）、企业登记信息（中恒公司），拟证明诉讼主体资格；2、商品房买卖合同(预售)，拟证明双方形成买卖合同关系；3、购房款发票，拟证明已支付全部购房款。被告中恒公司提交的证据：1、房屋面积实测成果报告，拟证明中恒大地花园39号楼于2019年10月30日取得房屋测绘报告；2、单位(子单位)工程竣工验收备案表，拟证明中恒公园大地花园39号楼办理建设工程竣工验收备案，具备约定的交付使用条件；3、《前期物业管理服务协议》、《补充协议》，拟证明在逾期交房45日的条件下需要按逾期天数承担的物业服务费标准，买受人对《商品房买卖合同(预售)》约定的逾期交房违约责任形式不持异议。4、同意中恒公司按逾期交房天数承担商品房买受人应付物业服务费的函，拟证明约定的违约责任完全可以履行；5、商品房交付使用通知书、中国邮政邮件交寄单、妥投记录，拟证明通知和催告买受人办理收楼手续；6、二次收楼通知书、中国邮政邮件交寄单、妥投记录，拟证明通知和催告买受人办理收楼手续；7、再次函告收楼通知书、中国邮政邮件交寄单、妥投记录，拟证明于通知和催告买受人办理收楼手续。本院组织双方进行了证据交换及质证。当事人没有异议的证据：原告唐培良、黄新艳提交的证据1、2、3,被告中恒公司提交的证据1、2，本院予以确认并在卷佐证。原告唐培良、黄新艳对被告中恒公司提交的其他证据的意见：1、证据3，真实性无异议，约定违约金低于造成的损失，应予以调整；2、证据4，真实性不予认可，涉案房屋在未竣工验收备案前没有实际交付，不产生物业服务费，以不存在的物业服务费折抵逾期交房违约金明显没有法律依据；3、证据5，真实性无异议，按该通知书记载的时间，涉案的商品房并未竣工验收备案，不符合约定的房屋交付条件；4、证据6的真实性无异议，非有效的送达地址，不能以该邮件的交接日期作为收楼日期；5、证据7，真实性无异议，再次函告收楼通知书以交寄日期视为收楼日期违反了合同约定，涉案房屋的交付时间为2020年5月8日签收后10日。对有争议的证据本院认定如下：1、被告中恒公司提交的证据3、5、6、7，原告唐培良、黄新艳对其真实性没有异议，予以采纳；2、被告中恒公司提交的证据4，涉及中恒公司交付房屋后，中恒公司应付买受人的逾期交楼违约金及买受人应付物业服务企业的物业费，是两个不同的法律关系，每个法律关系的债权债务不明确，买受人不同意合同并处理，该证据不予采纳。经审理查明，本院认定事实如下：2018年1月20日，唐培良、黄新艳与中恒公司签订《广东省商品房买卖合同（预售）》约定，唐培良、黄新艳通讯地址为广东省连州市*******************，联系电话为150*****372；唐培良、黄新艳购买中恒公司位于清远市清新区**********恒公园大地花园39号楼1903*商品房，购房款895357元；签订合同当日，唐培良、黄新艳支付首期房款275357元，余款620000元办理银行按揭；中恒公司应当在2019年12月22日前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。向买受人邮递书面通知的，以邮戳日为送达日。买受人拒签或变更地址等不影响认定出卖人已履行通知义务。买受人未在通知书期限内查验的，视为已查验并不存异议。交付该商品房时，出卖人应当出示已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收。逾期45日内，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。逾期超45日，合同继续履行，出卖人仅向买受人支付已付房款千分之一的违约金；另按逾期天数承担买受人就该商品房的物业服务费，由出卖人直接付至物业公司。出卖人承担上述逾期总款项不超过买受人已付房款的百分之一等。合同签订后，唐培良、黄新艳依约履行合同义务。2019年10月30日，中恒公司取得涉案房屋的《房屋面积实测成果报告》。2019年12月5日，中恒公司向唐培良、黄新艳邮寄《收楼通知书》（收件人地址为深圳市宝安区******************9***，电话为150*****372），2019年12月*日由他人代收。2020年*月17日，上述商品房通过竣工验收备案。2020年*月22日，中恒公司向唐培良、黄新艳邮寄《二次收楼通知书》（收件人地址为深圳市宝安区******************9***，电话为150*****372），2020年*月2*日由他人代收。2020年5月8日，中恒公司向唐培良、黄新艳邮寄《再次函告收楼通知书》（收件人地址为广东省连州市*******************，电话为150*****372）；2020年5月10日由他人代收。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。中恒公司与唐培良、黄新艳签订的《广东省商品房买卖合同》（《合同补充协议》），是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交楼违约金。1、违约责任。中恒公司没有依约定向唐培良、黄新艳交付房屋，应承担违约责任。2、违约金的调整。合同约定逾期超45日，合同继续履行，出卖人仅向买受人支付已付房款千分之一的违约金，另按逾期天数承担买受人就该商品房的物业服务费，由出卖人直接付至物业公司。出卖人承担上述逾期总款项不超过买受人已付房款的百分之一等。违约行为明显重于逾期45日内，违约金明显低于“逾期45日内，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金（转化为年利率为3.65%）。”约定，应予调整，结合本地实际调整为年利率4.5%为宜，唐培良、黄新艳请求调整为按年利率6%计付，不予以支持；中恒公司请求按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，没有提交证据，不予支持。3、物业管理费的支付。房屋交付前唐培良、黄新艳没有支付物业管理费的义务，合同约定由中恒公司交付物业管理费，不是承担违约责任；房屋交付后的物业管理费，由唐培良、黄新艳与物业服务公司另行处理。3、支付违约金的期限。2019年12月5日，中恒公司向唐培良、黄新艳邮寄《商品房交付使用通知书》（收件人地址为深圳市宝安区******************9***，电话为150*****372）通知唐培良、黄新艳收楼，2019年12月6日由他人代收，唐培良、黄新没有否定收到《商品房交付使用通知书》，当时房屋不符合交付条件，唐培良、黄新艳有权拒收；2020年4月22日，中恒公司以相同的收件人地址、联系电话向唐培良、黄新艳邮寄《二次收楼通知书》通知唐培良、黄新艳收楼，2020年4月24日由他人代收，视为唐培良、黄新艳收到《二次收楼通知书》，此时房屋已符合交付条件。依合同约定，唐培良、黄新艳应于2020年5月4日前收楼，逾期，视为中恒公司已向唐培良、黄新艳交付房屋。综上，中恒公司应付唐培良、黄新艳的逾期交楼违约金14997.23元；唐培良、黄新艳请求超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东中恒房地产开发有限公司应付原告唐培良、黄新艳的逾期交楼违约金14997.23元，于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告唐培良、黄新艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费139.17元（减半收取，原告唐培良、黄新艳已预交），由被告广东中恒房地产开发有限公司负担109.09元，原告唐培良、黄新艳负担30.08元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈兆平二〇二〇年八月四日书记员  曾志扬附有关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。