广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终872号上诉人（一审原告）：王文君，女，1984年1月14日，汉族，住广东省珠海市金湾区*****************，居民身份证号码：220************525。委托诉讼代理人：王爱民，男，系王文君的父亲。委托诉讼代理人：张家华，广东莱特律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市恒大海泉湾置业有限公司，住所地：广东省珠海市平沙镇。法定代表人：李泽雄，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人王文君因与被上诉人珠海市恒大海泉湾置业有限公司（以下简称恒大海泉湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王文君上诉请求：1、撤销（2019）粤0404民初2674号民事判决第三项；2、判令恒大海泉湾公司向王文君支付违约金112956元（以3137656元为基数，参照逾期交付房屋按全部房款日万分之一自2018年7月1日暂计算至2019年6月30日，应计算至实际交付之日止）；3、本案一、二审诉讼费由恒大海泉湾公司承担。事实与理由：一、一审法院未就事实出发，严重遗漏房屋现状及历史情况，错误凭借某项的整改完成验收单认定房屋已完成保修、符合实际交付使用条件是以偏概全。2018年6月30日，王文君办理了收楼手续后多次向恒大海泉湾公司反映房屋装修质量问题。依据时间轴来看，2018年6月30日、7月3日、7月9日分别进行了个别项目维修并由王文君签字确认，但是后续质量问题仍频发不断，恒大海泉湾公司延误工期、施工质量差，导致一直未能解决王文君房屋渗漏水、装修材料损坏等严重导致居住生活不能的问题，王文君在一审时已提供了大量不同时间段的图片、视频予以证实上述事实存在。在王文君提起诉讼后，恒大海泉湾公司撤离施工队伍，房屋丢空荒废至今无人问津。对此，一审判决均未予以查明，确定举证责任更是本末倒置，既已查明认定房屋存在质量问题，也查明口头报修的习惯，后续的报修、保修完成的事实应当由恒大海泉湾公司承担举证责任，而非由王文君负有保修未完成的消极证明。王文君认为，房屋虽然办理了交付手续，但是实际的房屋质量严重导致居住不能，基本的功能性丧失，视为未实际交付。王文君有权要求恒大海泉湾公司除了继续履行保修义务外，还应承担拖延修复、修复不符合约定导致房屋无法正常居住的违约责任。二、除了上述违约外，基础设施设备（如燃气、有线电视、温泉水、可视化门铃）属于基本生活配套，是商品房得以正常居住使用的生活必需，功能性缺失即是违约，也应当参照逾期交付房屋计付违约金。王文君对于一审判决认定恒大海泉湾公司逾期交付基础设施设备的行为构成违约无异议，但仅需依据合同约定协助开通有异议。协调相关单位解决存在问题，直至达到使用条件是恒大海泉湾公司的基本责任与义务，并非违约的惩罚性规定。况且，合同中并未约定免除恒大海泉湾公司的违约责任，既然恒大海泉湾公司的行为已构成违约，依法应当承担责任，而非仅依约继续履行其原应履行的义务。基础生活设施设备作为商品房功能性得以有效使用的基础条件，未能交付使用导致商品房功能性丧失，严重影响居住使用人无法得到正常的生活所需，系重大违约行为，应视同商品房未交付，参照逾期交付房屋计付违约金作为王文君的实际损失合法、合理，王文君有权根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，主张恒大海泉湾公司赔偿损失。综上，王文君认为一审判决认定偏离客观事实，适用法律错误，恳请二审法院依法查明事实并予以改判。二审调查中，王文君补充以下意见，一审法院未查明的以及忽视的事实主要有：1、质量问题的严重程度是否足以影响房屋使用人的正常使用。王文君提交了大量视频与图片、微信聊天记录等证据，论证质量问题严重的情况，客观上该楼盘已有100多户业主提起该类诉讼，并非个案；2、王文君的房屋是由开发商修复的，至今长达两年仍处于丢空工地的状态，一审法院仍未查明评判，该事实充分地证明了开发商普遍存在拖延修复的情况，以及王文君未能正常使用房屋的情况，尤为突出的是，在一审判决关于违约金的问题分析中，仅分析了开通天然气的违约责任，并未对王文君的房屋存在严重质量问题导致未能入住使用的违约责任作出评价，王文君主要的违约诉求是房屋未能使用的违约责任，天然气未开通仅作为部分重叠的次要违约诉求；3、另案业主王爱云、冯刚也是基于对上述客观事实的认知，自行委托他人修复。对比王文君的房屋以及其余几十户未收楼业主的房屋，现阶段仅有两位业主能够正常入住，故恳请二审法院全面审查房屋的质量状况。恒大海泉湾公司辩称，一、恒大海泉湾公司交付的房屋满足法定和约定交付条件，即使存在瑕疵也应由王文君按合同约定书面通知恒大海泉湾公司提供维修服务，但王文君无权拒绝收楼并要求承担违约责任。恒大海泉湾公司交付的房屋取得竣工验收备案、建筑工程消防验收意见等相关文件，满足法定交付条件和约定的交付条件，王文君并未提供证据证明案涉房屋存在的质量问题，即使存在装修上的细微瑕疵，也应当按照商品房买卖合同约定及时书面通知恒大海泉湾公司提供维修服务。根据《商品房买卖合同》第十六条第（三）款和广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定，恒大海泉湾公司交付的房屋满足法定和约定交付条件时，王文君无权拒绝收楼；此外王文君所主张房屋存在的质量瑕疵，即便是王文君的单方意见，并没有任何有资质的相关机构确认，但恒大海泉湾公司仍然本着维护社会和谐的态度，在王文君提出以后积极提供维修和优化服务，2018年8月4日已经由王文君予以验收，恒大海泉湾公司已经在合理时间内将案涉房屋存在的瑕疵维修完毕。二、王文君主张的违约金计算方式无事实和法律依据。王文君主张的违约金从2018年7月1日计算至实际交付使用时止，还暂计至2019年6月30日，实属错误，实际上2018年6月30日王文君收楼已经是实际交付使用之时，对于细微瑕疵恒大海泉湾公司也是在2018年8月4日就已经维修完毕并经王文君验收，因此违约金的计算方式毫无根据。三、恒大海泉湾公司提供的证据已经充分的证明了恒大海泉湾公司积极履行保修义务，均在王文君报修后合理期限内完成了修复，案涉房屋交付时、保修后均不存在任何影响居住使用的质量问题，王文君无权主张违约金。王文君一审提供恒大海泉湾公司社会低劣评价等案外材料拟证明案涉房屋存在严重的质量问题本身就无任何逻辑关系，恒大海泉湾公司的证据充分证明王文君逾期办理收楼手续，且恒大海泉湾公司对王文君保修的问题均及时完成保修并取得王文君查验的签名确认，王文君没有证据证明完成保修后还存在瑕疵需要进一步由恒大海泉湾公司履行保修义务，也没有证据证明其通知后恒大海泉湾公司怠于履行后续的保修义务。综上所述，王文君的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。二审调查中，恒大海泉湾公司补充以下答辩意见：恒大海泉湾公司一审提供的证据证明，在王文君报修以后的合理期限内，恒大海泉湾公司就完成了相关的保修义务，并且获得了王文君的亲自签名确认，王文君也办理了收楼手续。王文君向一审法院起诉请求：1、判令恒大海泉湾公司向王文君支付违约金112956元（以3137656元为基数，参照逾期交付房屋按全部房款日万分之一自2018年7月1日暂计算至2019年6月30日，应计算至实际交付之日止）；2、判令恒大海泉湾公司协助开通温泉水、燃气、有线电视、可视化门铃等生活必需；3、判令恒大海泉湾公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：王文君与恒大海泉湾公司于2017年3月11日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定买受人向出卖人购买位于平沙镇**巷***号**栋***房，建筑面积为237.24平方米，总价款为3137656元。合同第九条约定：商品房交付条件为商品房取得房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）商品房达到第九条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……（三）1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。（5）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。……（6）买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋。3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用；（2）详见补充协议第五条。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之一的违约金。第十七条约定：保修责任。（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，实行自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）下列情形，出卖人不承担保修责任：1、因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2、因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害。（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他条款，其中买受人在合同中留了通讯地址和联系电话。合同具体条款前的郑重提示写明，请购房者在购房和签署商品房买卖合同时先阅知如下事项：……2、逐条认真阅读、审慎签订商品房买卖合同，开发企业在售楼书或广告中的承诺，购房者可以要求写进书面补充协议，口头承诺和广告宣传只做买卖双方交易时参考。……5、开发企业设置的商品房样板房，其布置格局、装修材料、装修档次、装修质量和设备配置，只做促销时的样板，不作为交楼标准，当事人另有约定，可从其约定。……《商品房买卖合同（预售）》附件五第2条其他约定：（一）双方同意本合同第十条变更如下：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。2、电话、有线电视、燃气线路、宽带网络在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2、出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施公共配套达到使用条件。（二）鉴于该项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施、公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于该项目最后一期竣工交付的时间。……《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第二条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第四条约定：双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。第十条第二款住宅配套设施约定：电话、电视、宽带网均为预留接口，由用户自行申请开通。每户设独立燃气表，管道燃气入户，由用户自行申请开通。别墅温泉入户则约定为主卧室卫生间和后花园预留温泉管道接口。……第十二条其他约定的第6款：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充条款为其真实意思的反映。第十三条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。补充协议还约定了其他内容。合同签订后，王文君向恒大海泉湾公司支付了全部购房款。恒大海泉湾公司提交的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》显示，包括案涉房屋在内的楼栋于2018年6月22日取得竣工验收备案表。2018年3月27日，珠海市公安消防局作出《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，认定包括案涉房屋在内的建筑工程竣工验收消防备案复查合格。恒大海泉湾公司提交的三份《珠海市通信配套设施工程竣工验收备案表》显示，包括案涉房屋在内的光纤入户工程于2018年6月20日经广东省通信管理局珠海市通信建设管理办公室验收评定为质量合格工程。恒大海泉湾公司提交的《广东省安全技术防范系统验收表》显示，包括案涉房屋在内的珠海海泉湾花园一期别墅区及地下车库的安防工程（检查项目包括基本要求、报警系统、电视监控、出入口控制、巡更、控制室）于2018年6月15日经珠海市公安局高栏分局安全技术防范管理办公室验收合格。2018年6月29日，珠海恒大海泉湾物业服务中心作出《珠海恒大海泉湾花园收（验）楼通知书》，请业主于2018年6月30日至珠海市金湾区**********会所一层办理现场验、收楼。同日，恒大海泉湾销售中心按照合同中约定的王文君通讯地址并附上王文君的联系电话，向王文君邮寄上述收楼通知书。恒大海泉湾公司对物业及销售中心代为通知的行为予以认可。王文君在一审庭审中承认于2018年6月30日收到上述收楼通知。恒大海泉湾公司提交三份接单日期分别为2018年6月30日、7月3日、7月9日的案涉房屋《珠海-恒大海泉湾物业服务中心维修单》，显示维修项目包括客厅推拉门墙面渗水、窗台石色差、裂纹等多项，王文君在满意度评价一栏中“以上报修已完成维修，请您对我们的服务进行评价”，勾选的均是“比较满意”，并签名确认。落款日期均为2018年8月4日。2018年6月30日，王文君办理了收楼手续，并在业主资料卡、缴费授权书、防火责任书、收楼物品领用登记表、钥匙托管委托书上签字确认。2019年6月27日，王文君代理律师向恒大海泉湾公司发出律师函一份，内容为：……在约定交付时间届满前，贵司通知王文君收（验）楼，王文君办理了（验）楼手续入住不久，在首次下雨后便发现房屋出现诸多质量问题，经向物业服务中心报修，贵司施工队伍怠于履行维修义务，每逢雨天便遭受困扰，严重导致房屋功能性目的无法实现，影响王文君正常入住以及家私的损坏，由于贵司出售存在严重质量问题的产品，房屋长时间处于持续无间断的维修当中无法使用，且怠于履行维修义务，我方有权按照逾期交付责任主张违约金,按全部房款日万分之一暂计算至2019年6月30日为112956元。根据合同约定，交付时需完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。但是，由于恒大海泉湾公司建设的管网不符合开通条件，王文君自收楼后多次向珠海港兴管道天然气有限公司申请开通燃气均遭拒，王文君有权参照逾期交付责任向恒大海泉湾公司主张按全部房款日万分之一的违约金65891元。另还就温泉水、有线电视、可视化门铃的开通和安装问题进行了催促。王文君提交与恒大海泉湾管家孙洪辉的微信聊天记录显示，自2018年7月8日起，双方就案涉房屋的维修等问题进行沟通。一审法院认为，王文君与恒大海泉湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。合同约定案涉房屋于2018年6月30日前交付。案涉楼栋于2018年3月27日取得《建设工程消防验收意见书》，于2018年6月15日取得《广东省安全技术防范系统验收表》，于2018年6月20日取得《珠海市通信配套设施工程竣工验收备案表》，于2018年6月22日取得竣工验收备案表。此时，案涉房屋达到《补充协议》第二条约定的房屋交付条件—由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程竣工验收消防备案复查意见书》（别墅无需具备《电梯安全检验合格证》）。恒大海泉湾公司于2018年6月29日邮寄收楼通知书通知王文君于2018年6月30日收楼，王文君收楼后因认为房屋存在多处质量问题要求整改，双方最终未能达成一致，王文君遂起诉至一审法院。对王文君的诉求，一审法院分析如下：一、关于违约金问题。王文君认为交付的房屋未按合同约定开通天然气等生活配套，主张参照逾期交付房屋按全部房款日万分之一的标准自约定的交房日2018年7月1日计算至实际交付之日。合同附件五第2条其他约定：（一）双方同意本合同第十条变更如下：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。2、电话、有线电视、燃气线路、宽带网络在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2、出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施公共配套达到使用条件。从本案证据可见，恒大海泉湾公司交付的案涉房屋已经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等多部门验收并取得单位（子单位）工程竣工验收备案表》和《建筑工程竣工验收消防备案复查意见书》等，王文君没有举证证明不能开通生活必备的天燃气等生活配套，即使如王文君所主张的恒大海泉湾公司确有违反合同附件五第2条第（一）款第2项“电话、有线电视、燃气线路、宽带网络在商品房交付使用时安装完毕”的约定，属于违约行为，应承担相应的违约责任。根据该条款“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2、出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施公共配套达到使用条件”的约定，恒大海泉湾公司有协调相关单位解决存在问题的义务，直至上述基础设施公共配套达到使用条件。王文君主张参照逾期交付房屋按全部房款日万分之一的标准计付违约金，不符合合同约定，对此主张，一审法院不予支持。二、关于协助开通有线电视、燃气、可视化门铃、温泉水的问题。1、有线电视、燃气。如前所述，有线电视与燃气线路一样，根据合同约定须在商品房交付使用时安装完毕。根据附件十一《补充协议》第十条第二款住宅配套设施约定：电话、电视、宽带网均为预留接口，由用户自行申请开通。每户设独立燃气表，管道燃气入户，由用户自行申请开通。恒大海泉湾公司并没有提交证据证实已经完成相应的有线电视安装和预留接口工作，以及完成每户设独立燃气表，管道燃气入户，应承担举证不能的不利后果。对王文君要求恒大海泉湾公司协助开通有线电视、燃气的主张，一审法院予以采纳。2、可视化门铃。王文君、恒大海泉湾公司在一审庭审中确认，可视化门铃并非合同约定的范围。恒大海泉湾公司提交的《收楼物品领用登记表》中，恒大海泉湾公司在交付房屋时的随附物品中有可视对讲设备，并显示尚未安装，恒大海泉湾公司在一审庭审中也当庭表示同意安装开通，故一审法院对王文君要求恒大海泉湾公司助开通可视化门铃的主张，一审法院予以支持。3、温泉水。根据附件十一《补充协议》第十条第二款住宅配套设施第11项约定：别墅温泉入户：主卧室卫生间和后花园预留温泉管道接口。合同及相关附件对温泉入户交付的时间没有具体约定。虽合同附件五第2条“其他约定”第（二）款中约定：鉴于该项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施、公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于该项目最后一期竣工交付的时间。从现有证据看，该约定时间不明确。根据《中华人民共和国合同法》六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”规定，现王文君起诉要求履行协助开通义务，一审法院予以支持，但应当给恒大海泉湾公司必要的准备时间，并按合同约定的交付标准在主卧室卫生间和后花园预留温泉管道接口。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、恒大海泉湾公司于判决发生法律效力之日起十日内协助王文君开通珠海市*****************的有线电视、燃气和可视化门铃；二、恒大海泉湾公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助王文君开通温泉入户，在珠海市*****************主卧室卫生间和后花园预留温泉管道接口；三、驳回王文君其他诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取为1330元，由王文君负担1280元，由恒大海泉湾公司负担50元。本院二审期间，王文君提交了光盘电子数据一份，内容主要是视频以及图片，拟证明该房屋至今仍处于丢空以及持续维修的工地状态，根本无法入住，前期签名的保修单只能证明针对某个维修项目的确认，并非整体维修以及房屋已完全修好，且该签名是在恒大海泉湾公司维修前要求王文君必须签名确认后，再给予修复，但维修单中的维修项目根本没有完全修好，除此之外，更多的质量问题频发，恒大海泉湾公司拒不修复，案涉房屋至今仍无法正常使用。本院组织了双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院查明，二审审理过程中，恒大海泉湾公司提交了《管道燃气验收监督情况告知书》《珠海市燃气管道工程质量验收监督报告》。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。依王文君申请，本院对案涉房屋进行了现场勘查。依王文君申请，本院向珠海港兴管道天然气有限公司发出《协助调查函》，调查该小区（函别墅区域）是否存在迟延开通天然气的情形；若存在迟延开通情形，则具体原因为何以及其他开通审批相关情况。珠海港兴管道天然气有限公司复函称，恒大海泉湾小区为毛坯验收、精装交付，因此我司对该小区在竣工验收前进行了安全检查，在该小区精装交付前再进行一次安全检查。因该小区楼栋装修交付前检查是否合格存在先后顺序，因此我司根据该小区的申请分六次开通管道燃气，具体如下：……4、珠海恒大海泉湾公园A地块燃气工程，该小区已开通A4区1-13栋及A1区34-44栋，此次开通A2区及A4区7户（A2-8-102，A2-14-101，A4-23-101，A4-28-102，A4-29-102，A4-30-101，A2-8-102，）别墅。该小区楼栋在安全检查合格后，我司在2019年1月28日受理通气点火业务……6、珠海恒大海泉湾花园A地块燃气工程（别墅区），此次开通别墅区，共计248户。该小区楼栋在安全检查合格后，我司在2019年6月14日受理通气点火业务。本院查明，2018年10月23日，珠海市金湾区建设工程质量监督检测站向恒大海泉湾公司出具《管道燃气验收监督情况告知书》，称恒大海泉湾公司于2018年8月8日组织设计、施工、监理等单位对恒大海泉湾花园A地块燃气工程进行验收，验收范围为庭院管、户内管（不包含表后阀部分，共2552户）。在我站监督下，验收组织、验收程序和验收执行标准符合要求。验收组认为该项目技术资料基本完整、工程质量合格、一致同意通过验收。另查明，《商品房买卖合同（预售）》第十一条：（三）2、……（5）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，王文君在本案中主张恒大海泉湾公司应承担逾期交房的违约金，理由有：一是恒大海泉湾公司所交付的房屋存在质量问题，不符合交付条件；二是案涉房屋在交付时未按合同约定开通生活配套的天然气等基础设施设备，恒大海泉湾公司应参照逾期交付房屋的违约责任承担违约金。对此，本院分析认定如下：第一，《商品房买卖合同（预售）》约定恒大海泉湾公司应当在2018年6月30日前向王文君交付案涉商品房，案涉楼栋于2018年3月27日取得《建设工程消防验收意见书》，于2018年6月22日取得竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件和法定的交付条件。王文君在查验案涉房屋时，发现房屋多处需要整改，在办理收楼手续前三次向珠海恒大海泉湾物业服务中心报修，恒大海泉湾公司均已按维修单上报修的项目完成了整改维修，王文君于2018年8月4日签名认可。王文君在本案中主张案涉房屋后续质量问题频发，并提供了案涉房屋现场视频和照片予以证明。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项的约定，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。王文君主张案涉房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见。王文君在本案中未能举证案涉房屋存在严重影响居住的质量问题，故其以此为由主张恒大海泉湾公司承担逾期交房违约金不能成立，本院不予支持。对于案涉房屋的质量问题，王文君可以根据合同约定要求恒大海泉湾公司承担保修责任。第二，关于恒大海泉湾公司是否存在逾期交付基础设施的违约情形。《商品房买卖合同（预售）》约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。2、电话、有线电视、燃气线路、宽带网络在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2、出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施公共配套达到使用条件。”根据上述约定，恒大海泉湾公司不承担逾期交付基础设施设备违约责任的前提是基础设施未能按约定时间交付的原因不在于恒大海泉湾公司。本院认为，在恒大海泉湾公司存在逾期交付天然气基础设施的违约情况下，应由其对违约原因承担举证责任，现恒大海泉湾公司无证据证明迟延交付燃气设施系因第三方的原因导致的，则应认定案涉房屋因恒大海泉湾公司的原因导致天然气设施设备迟延交付，则恒大海泉湾公司应承担相应的违约责任。关于违约期间和具体违约金数额。根据珠海港兴管道天然气有限公司的复函可知，案涉房屋所在的恒大海泉湾花园A地块别墅区于2019年6月14日受理天然气通气点火业务，故恒大海泉湾公司的违约期间为2018年7月1日至2019年6月14日共计349天，因双方未约定逾期交付基础设施设备违约金，王文君主张参照逾期交房违约金标准即已付购房款的日万分之一计算违约金较为合理，则恒大海泉湾公司应向王文君支付逾期交付基础设施设备违约金109504元（3137656元×349天×0.0001）。综上，王文君的上诉请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2674号民事判决第一、二项；二、撤销珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2674号民事判决第三项；三、珠海市恒大海泉湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王文君支付逾期交付基础设施设备违约金109504元；四、驳回王文君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1330元，由王文君负担266元，珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担1064元；二审案件受理费2559元，由王文君负担512元，珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担2047元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年八月三日书记员  梁 暐高培翔