重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0241民初1326号 原告：田思宇，男，1995年12月26日出出生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。 委托诉讼代理人：田颂东，男，1968年10月4日出生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县（系田思宇父亲）。 委托诉讼代理人：刘胜建，重庆市秀山县中和法律服务所法律工作者。 被告：伍秀凤，女，1965年7月31日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，现住本县。 委托诉讼代理人：吴远君，重庆群峰律师事务所律师。 被告：重庆秀山五岳房地产开发有限公司，住所地：重庆市秀山县中和街道站前新区7号楼，统一社会信用代码：91500241739813704F。 法定代表人：伍秀军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨羲，该公司职工。 原告田思宇与被告伍秀凤、重庆秀山五岳房地产开发有限公司（以下简称五岳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田思宇的委托诉讼代理人田颂东、刘胜建，被告伍秀凤的委托诉讼代理人吴远君、被告五岳公司的委托诉讼代理人杨羲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田思宇向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与二被告于2015年4月28日签订的《房屋转让协议》合法有效；2、请求判令二被告将位于重庆市秀山县×××号建筑面积260.04平方米的商业门面房产，立即办理过户登记在原告名下；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年5月28日，原告与被告伍秀凤协商：被告伍秀凤将属其自己的位于重庆市秀山县×××商业门面，编号分别为2-8号/13-19号建筑面积260.04平方米的商业门面，以3380520元的价款转让给原告。双方约定付款方式为原告在本协议签订后的两日内支付被告伍秀凤2030000元整，在被告伍秀凤将房屋产权证办理到原告名下后，原告支付余下全部款项，被告伍秀凤在收款时应向原告出具收据。房屋于本协议签订后30日内交付，将上述房屋的全部钥匙交付原告，并在双方在场的情况下由原告对房屋进行验收，原告如无任何异议，视为该房屋情况符合合同约定，被告伍秀凤完成房屋交付后，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归原告行使。被告伍秀凤应当在2015年11月30日前办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理在原告的名下。办理产权证相关费用由甲乙双方共同承担。原告承担税费按照购买新商品房应承担税费执行，其他税费由被告伍秀凤承担。原告暂支付税费160000元，待办妥产权证后多退少补。被告伍秀凤承诺保证对该转让的房屋拥有处分权，并保证该转让的房屋不涉及第三人的权利。双方达成并签订协议后，为了保证该合同的履行，被告重庆五岳公司在合同上印章表示对该合同履行的担保。双方签订合同后，原告分别于2015年5月28日分两次支付了被告1690260和499740元，2015年11月4日两次支付了500000元，2016年4月7日支付了792220元，共计支付房款3482220元(该费用包括160000元的办证费用)。上述款项支付后，二被告交付了约定的房屋。然而就房屋办证过户事宜，原告多次向二被告催促按照约定办理产权过户登记，但二被告至今拖延未办理。原告认为，原告与二被告签订的《房屋转让协议》是双方真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定是有效协议，二被告应当诚信履行办理过户登记的附随义务。被告五岳公司在合同上印章表示对该合同履行的提供担保并对合同的约定无异议。被告拒不办理过户登记的行为损害了原告的合法权益，故原告为维护自己的合法权益，特将本案诉至本院。 伍秀凤答辩称：1、我是五岳公司的工作人员，虽然是我签订的合同，但是我是代表五岳公司签订的，五岳公司对此授权也是追认的；2、对原告诉称的其他事实与理由基本认可，现在因五岳公司的原因暂时无法办理房屋过户手续。 五岳公司答辩称：1、伍秀凤作为我公司员工，自2014年底便开始代表公司签订协议，该行为是受我公司的授权，我公司也收到了相关价款。2、因涉案房屋已经设立抵押，暂时无法办理过户手续，我公司也在积极处理该事情。 本院经审理认定事实如下：2015年5月28日，伍秀凤（甲方、转让方）与田思宇（乙方、受让方）、五岳公司（丙方、担保方）签订《房屋转让协议》，约定甲方将自己合法拥有的位于秀山县×××号（建筑面积260.04平方米）的商业门面六间转让给乙方。转让价格为13000元/平方米，房屋总价为3380520元。房屋价款由乙方分期支付，乙方于本协议签订后两日内支付甲方2030000元，在甲方将房屋产权证办理至乙方名下后，乙方支付剩余全部款项。因甲方已将前述标的出租给他人，需到2016年3月31日到期，乙方在支付尾款时应扣除58300元租金。同时，合同约定甲方应在2015年11月30日前办理该房屋的过户手续，将该房屋产权证办理至乙方名下，办理产权证费用由双方共同承担。乙方承担税费按照购买新商品房应承担的税费执行，其他税费由甲方承担，乙方暂支付税费160000元，待办妥产权证后多退少补。甲方承诺甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，该房屋不涉及第三方的权利。丙方为甲方履行义务提供保证。 另查明，签订合同当日，伍秀凤向田思宇出具《收据》两份，分别载明收到田思宇购买涉案门面款项1690260元。收到购买涉案门面款项499740元，已收到田思宇交纳的购房款2030000元、办证费用160000元，共计2190000元；减去已交租金58300元，尚欠房款1132200元。2015年11月4日，原告向五岳公司交付了购房款500000元。2016年4月7日，原告向五岳公司交付了购房款792220元。上述款项共计3482220元。协议签订至今，该房屋一直由原告田思宇使用。 再查明，涉案位于秀山县×××房屋权利人登记为五岳公司。该房屋屋整体分别于2017年6月2日抵押给中国农业银行秀山支行，于2017年12月27日抵押给秀山县兴农融资担保有限责任公司。且该房屋于2019年6月20日被我院查封，于2020年7月24日被万州区人民法院查封。 本院认为，原告田思宇与被告伍秀凤、五岳公司签订的《房屋转让协议》载明伍秀凤为转让方、田思宇为受让方、五岳公司为担保方，三方明确约定由伍秀凤将涉案房屋转让给田思宇，且明确约定了买卖双方的具体权利义务,五岳公司为伍秀凤履行义务提供保证。故对二被告抗辩该转让协议系伍秀凤代表五岳公司签订、系履行职务行为的抗辩理由，本院不予采信。本案中虽处分的涉案房屋权利人登记为五岳公司，但五岳公司当时便作为合同的担保方在合同落款处盖章确认，且事后对伍秀凤的该处分行为予以认可。故三方签订的《房屋转让协议》系各方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。协议签订后，原告田思宇依约向被告交付了房屋价款及办证费用，履行了合同主要义务，被告伍秀凤、五岳公司亦应按照合同约定配合原告办理过户登记。但因现涉案房屋已被查封且设立了抵押登记，故原告请求被告协助办理过户登记手续的诉讼请求，在事实上和法律上已无法履行，故对其该诉讼请求，在案涉房屋办理过户登记的障碍尚未消除的情况下，本院碍难支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告田思宇与被告伍秀凤、重庆秀山五岳房地产开发有限公司于2015年5月28日签订的《房屋转让协议》合法有效； 二、驳回原告田思宇的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告伍秀凤、重庆秀山五岳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  程晓茹 二〇二〇年八月五日 书记员  李超丽