江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终539号上诉人（原审原告）：许金羊，男，1975年3月24日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：时轶，江苏天刚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，江苏天刚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：裴亚东，男，1976年8月18日出生，汉族，住常州市新北区。被上诉人（原审被告）：常州市联嘉电气有限公司，住所地常州市新北区春江镇安家安宁路53号。法定代表人：姚彩霞，该公司董事长。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：钱雄英，江苏友联律师事务所律师。上诉人许金羊因与被上诉人裴亚东、常州市联嘉电气有限公司（以下简称联嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初6760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。许金羊上诉请求：1.依法撤销(2019)苏0411民初6760民事判决书，改判支持上诉人的一审诉求；2.本案全部诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人依法取得案涉厂房租赁合同收取租金的权利。因常州市泽益服装厂或其经营者郭文益无案涉房屋权属证明，本案不审理不动产的权属，案外人郭文益的所有权主张不具备异议效力，郭文益承诺收取租金的权利转让给上诉人合法有效。因此，上诉人已经具备履行租赁合同收取租金的权利。二、上诉人与案外人郭文益、钱亚琴夫妻达成的案涉厂房转让协议和土地租赁转让协议合法有效。2017年3月20日，郭文益、钱亚琴夫妻与上诉人签署《协议书》，郭文益、钱亚琴夫妻将案涉厂房所有权和土地租赁权作价180万元转让于上诉人，上诉人一次性支付全款，且郭文益当场出具承诺书，承诺由上诉人收取2018年2月28日后的厂房租金，并出具一式二份相关《声明》，由上诉人与裴亚东各执一份。同时，该厂房、土地转让行为经春江镇济农村村民委员会确认认可，并与上诉人签署厂房所在土地的《租赁协议》。此后济农村村民委员会按期接受上诉人缴纳的土地租金，确认上诉人为该厂房土地的合法使用权人。三、上诉人与济农村村民委员会至今仍在履行案涉土地租赁合同，上诉人是唯一合法该厂房和土地使用收益权人。自2017年开始直到现在(土地租赁合同目前截止到2020年12月31日)，案涉厂房土地租赁费仍由上诉人缴纳，村委也只认可上诉人为合法使用人。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。裴亚东、联嘉公司辩称，一、裴亚东仅是联嘉公司的代理人，代表联嘉公司签订租赁合同，其后果应由联嘉公司承担。二、本案上诉人主体不适格，无权要求被上诉人向其支付租金。第一，厂房租赁合同是联嘉公司与案外人常州市泽益服装厂签订的，上诉人不是厂房租赁合同相对方，无权要求联嘉公司向支付租金。第二，从租赁物性质来看，厂房、土地属于不动产，根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉租赁厂房未登记在上诉人名下，因此上诉人不能证明该厂房属于上诉人所有。自被上诉人租赁使用案涉厂房时起，一直由案外人与被上诉人签订租赁合同，由案外人交付被上诉人使用，且在案涉厂房所占用的土地是由村委租赁给案外人的。因此，被上诉人依租赁合同约定向案外人支付租金不存在过错。第三，案外人从未向被上诉人告知厂房转让情况，被上诉人不知厂房转让事宜，无法考证其真实性、合法性。被上诉人不知晓、未收到《承诺书》、《声明》，案外人未告知被上诉人其与上诉人另行签订租赁合同、向上诉人支付后期所有租金。对租赁物权不清、出租人未变更情况下，被上诉人无义务向上诉人支付租金。本案审理过程中，郭文益证明案涉厂房没有转让给上诉人，厂房转让协议、声明、承诺书也告知或交付给被上诉人，厂房未交付给上诉人。因此，上诉人不是厂房实际控制主体，无权要求承租方支付租金。第四，上诉人不是租赁合同相对方，被上诉人无向其支付租金的义务，其所发的律师函对被上诉人无约束力，出租方也未要求被上诉人支付。第五，合同法规定，在出租方转让出租房屋时，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。在转让出租房前，出租人应履行告知义务，事实上出租人并未告知被上诉人租赁厂房转让情况。因此，即便双方真实转让，因其剥夺承租人的权利，转让也是无效的，物权主体仍是第三人，被上诉人不应向上诉人支付租金。三、被上诉人已向常州市泽益服装厂(负责人郭文益)支付了2019年度的所有租金，不存在欠付租金情形。四、上诉人与济农村委之间的土地租赁关系，根据合同相对性原理，与被上诉人无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。许金羊向一审法院起诉请求：1.判令裴亚东、联嘉公司向许金羊支付（2019年3月1日至2019年8月31日）租金11.8万元，并向许金羊以11.8万元为本金按照银行同期贷款利率计算的自许金羊起诉之日起至上述款项实际支付之日止的利息；2.判令裴亚东、联嘉公司承担本案的诉讼费用和律师代理费等费用。一审法院认定事实：案外人郭文益、钱亚琴系夫妻。郭文益系常州市泽益服装厂经营者，并在本市新北区春江镇安家安宁路17号建造有建筑面积约2060平方米厂房。该建筑未经相关部门审批，也未领取产权证书，其土地性质为集体所有制土地，系郭文益向所在村委租赁使用。2017年3月1日，常州市泽益服装厂（个体工商户，经营者郭文益）与联嘉公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定联嘉公司租赁常州市泽益服装厂位于常州市新北区春江镇安家安宁路17号2600平方米的厂房，租赁期为五年，自2017年3月1日起至2022年3月1日止，年租金23.6万元，每半年一付。双方还就其他事项进行了明确约定。联嘉公司在签订租赁协议后，即进入该厂房从事生产经营。2017年3月20日，郭文益、钱亚琴、常州市泽益服装厂与许金羊签订书面协议书一份，约定将本案上述涉案厂房作价180万元给许金羊，许金羊一次性付清房款。郭文益、钱亚琴在协议书上签名，加盖常州市泽益服装厂单位公章。同日，郭文益出具收款收据，并加盖单位公章，确认收到许金羊购买厂房款180万元。郭文益当日出具书面承诺书，认可前述厂房转让协议，其与被告裴亚东（常州联嘉电气有限公司）签订的厂房租赁合同期限至2018年2月28日到期，在到期前一个月要求裴亚东与许金羊续签案涉厂房租赁合同，如到期未与许金羊续签租赁合同或未再租赁该厂房，郭文益愿意向许金羊支付违约金人民币10万元，并且要求裴亚东立即搬离，未立即搬离的，许金羊有权采取任何措施向郭文益索要上述违约金和相关损失。郭文益当日还出具书面声明，声明案涉两间大车间转让与许金羊，跟联嘉公司租赁合同不变，期限至2018年3月1日，由许金羊接受房租，与郭文益无关，一式二份，裴亚东、许金羊各执一份。2017年3月20日，许金羊与常州市新北区春江镇济农村委签订租赁协议一份，租赁该村委黄泥沟3.5亩土地，每亩租金2200元，总计每年上交7700元，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日至。郭文益在该协议书上认可该土地原租户为郭文益，由于郭文益将厂房转卖，以致该土地转租给许金羊。2018年1月15日，案外人向常州市新北区春江镇济农村委交付2017年上交款7700元。2018年1月1日，许金羊与常州市新北区春江镇济农村委签订租赁协议一份，租赁期限至2019年12月31日，租金为12250元，并在2019年1月3日交付了该租金。上述文件签订后，裴亚东于2018年7月16日向许金羊转账支付租金10万元，又于2018年12月30日向许金羊转账支付租金10.8万元。2019年5月20日，许金羊向联嘉公司、裴亚东发出律师函，要求联嘉公司、裴亚东在收到律师函7日内，向许金羊支付2019年3月1日至2020年3月1日的租金20.8万元。联嘉公司、裴亚东确认收到该律师函，但认为其依据租赁合同和郭文益的要求，已经将2019年度租金陆续以现金和指定银行账户转账支付完毕。庭审中，联嘉公司、裴亚东依据合同相对性原则认为许金羊主体不适格，裴亚东仅是联嘉公司的代理人与郭文益签订租赁合同，不应承担支付租金义务。对于支付2018年度租金，认为是依据出租人郭文益的要求指定分二次将20.8万元转账给许金羊，并非是其认可有关案涉厂房转让事宜，同时也否认收到案涉厂房转让、郭文益的声明或承诺等文件材料。对于2019年度的租金，也由郭文益向其收取，并由其出具书面收据。此外，联嘉公司认为许金羊与郭文益签订的案涉厂房转让协议严重侵犯其作为先行承租人在同等价格情形下的优先购买权，应属无效。郭文益作为证人到庭作证，陈述其与许金羊并不存在案涉厂房买卖合同关系，案涉厂房转让协议系双方存在民间借贷纠纷遭受原告许金羊威逼而签订，并已向公安机关报警。案涉的转让协议、声明或承诺也未告知或交付给联嘉公司、裴亚东，案涉厂房也未实际交付给许金羊。对于联嘉公司、裴亚东已经支付的2018年度租金，是根据其要求指定进行支付用于偿还债务。联嘉公司、裴亚东收到许金羊律师函后，除其已经收取的租金外，对剩余租金仍要求联嘉公司、裴亚东支付其本人收取，联嘉公司、裴亚东已经将2019年度的租金全部支付并由其收取。一审法院认为：本案中，案涉厂房未经依法审批获得许可，对于该不动产权属该院依法不予认定处理。案外人就该厂房出租给联嘉公司并收取租金，系物权意义上的收益权，双方之间的基础法律关系是租赁合同。许金羊与案外人郭文益、钱亚琴和常州市泽益服装厂之间就案涉厂房签订转让协议，其无法取得相应的物权。协议签订后，许金羊并未实际交付购房款，双方也未就案涉厂房进行实际交付，即许金羊并未实际占有。故许金羊与案外人之间存在的不动产转让基础法律关系，并非本案审理范畴。因此，依据合同相对性原则，在租赁合同中，收取租金的权利人为本案案外人，并非许金羊。裴亚东作为联嘉公司的代理人与案外人签订租赁协议，其不应成为支付租金的义务主体。联嘉公司作为租赁合同的承租人，依据出租人即本案案外人的指定和要求向许金羊支付2018年度的租金，应视为案外人对外偿还债务的一种支付方式，并非是联嘉公司认可许金羊与案外人之间的相关协议或声明与承诺，即使其收到许金羊的律师函后，在未得到出租人的同意或认可的情形下，联嘉公司仍只能向出租人支付租金，否则其将构成合同违约并承担违约责任。因此，许金羊在案涉不动产权属不明和案外人没有明示租金支付的情形下，要求联嘉公司、裴亚东支付相应租金，显然不合理加重了联嘉公司、裴亚东的民事责任。综上，许金羊作为本案主体不适格，其要求联嘉公司、裴亚东支付租金的诉讼请求无事实和法律依据，该院依法不予支持。本案的诉讼费用，应当按照“谁败诉谁承担诉讼费”的原则承担。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，该院判决如下：驳回许金羊的诉讼请求。案件受理费2660元，由许金羊负担。二审中，上诉人提交其与春江镇济农村村民委员会于2019年12月10日签订的《租赁协议》及记载时间为2019年12月6日的结算凭证各一份，证明上诉人合法取得新北区春江镇济农村村民委员会3.5亩土地的使用权，该土地原属泽益服装厂租用，经泽益服装厂与上诉人协商后，该土地已转入上诉人名下租用，租赁期限是2020年1月1日至2020年12月31日。被上诉人质证认为，在签订厂房租赁合同时该土地由泽益服装厂承租，被上诉人不清楚该土地使用权转让事宜，无法核实租赁协议的真实性。泽益服装厂是案涉厂房的实际控制人，这不影响被上诉人与泽益服装厂履行厂房租赁合同。上诉人不应因与济农村委签订租赁协议、交付租金就向被上诉人追偿，上诉人应向济农村委要求补偿。本院对双方当事人无异议的一审查明事实予以确认。经审理，本院补充确认以下事实：1.根据郭文益于2019年1月6日-5月15日向裴亚东出具的6张收条及银行转账记录，截至2019年5月15日，裴亚东已经向郭文益支付2019年3月1日-2020年2月29日的厂房租金12万元。2.根据泽益服装厂与联嘉公司签订的《房屋租赁合同》，联嘉公司在承租方处盖章，裴亚东在授权代表人处署名。3.根据工商登记查询，常州市泽益服装厂系个人独资企业，郭文益系投资人。4.根据一审郭文益提供证言及二审双方当事人陈述，案涉厂房系由郭文益投资建造。5.许金羊于2018年3月12日向一审法院提出书面保全异议申请书。一审法院于2018年6月6日立案受理后，于2018年6月20日作出（2018）苏0411执异46号裁定书。本案的争议焦点为：裴亚东、联嘉公司是否应当向许金羊支付11.8万元（2019年3月1日至2019年8月31日）的房屋租金？本院认为，基于以下理由，裴亚东、联嘉公司不应向许金羊支付上述11.8万元租金。首先，案涉《房屋租赁合同》的双方主体是泽益服装厂及联嘉公司，裴亚东以联嘉公司授权代表人的身份在合同上签字这一行为产生的相应后果应由联嘉公司承担。由此，许金羊要求裴亚东支付房屋租金的主张不应得到支持。其次，许金羊于2019年5月20日才正式向联嘉公司发函要求联嘉公司支付租金，而在此之前，联嘉公司已经将2019年3月1日-2019年8月31日期间的租金向郭文益支付完毕，现有证据不足以证明联嘉公司在2019年5月19日之前知道许金羊与郭文益之间签署的《协议书》、《承诺书》、《声明》，联嘉公司向郭文益支付租金应视为善意。即使许金羊有权主张该期间的租金，也不能再向联嘉公司主张。此外，即使联嘉公司事实上收到（2018）苏0411执异46号裁定书，在该执行异议程序中未明确说明联嘉公司不能再向郭文益支付租金的情况下，联嘉公司向郭文益支付租金应视为善意，能够产生清偿债务的效力，不存在清偿错误的情况。此外，虽然不动产所有权未发生转移，但与不动产收益相关的债权是否发生转让的效力并不取决于不动产所有权的转移，一审法院以案涉不动产权属不明、主体不适格为由驳回许金羊的诉求,显属不当，本院予以纠正。但一审判决结果正确，本院予以维持。至于许金羊能否基于与郭文益、钱亚琴签订的《协议书》以及郭文益出具的《承诺书》、《声明》，向联嘉公司主张2019年9月1日之后的租金，因超出本案的诉请范围，本院不予理涉。综上所述，许金羊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2660元，由许金羊负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢唯立审 判 员 罗希夷审 判 员 刘岳庆二〇二〇年八月三十日法官助理 骆云辉书 记 员 张 斐