广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1739号上诉人（一审原告、反诉被告）：江门市新会区明长兴印染有限公司。住所地：广东省江门市新会区。法定代表人：黎豪庆，该公司经理。委托诉讼代理人：杨云龙，广东冠伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑琳，广东冠伦律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：江门市新会达华工贸实业有限公司。住所地：广东省江门市新会区。法定代表人：谭炎华。上诉人（一审被告）：谭炎华，男，1960年4月24日出生，汉族，住广东省江门市新会区。江门市新会达华工贸实业有限公司、谭炎华的共同委托诉讼代理人：关锦华，广东铨宇律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：何启佳，男，1975年12月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：纪松，男，1971年9月29日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨云龙，广东冠伦律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑琳，广东冠伦律师事务所律师。上诉人江门市新会区明长兴印染有限公司（以下简称明长兴公司）、江门市新会达华工贸实业有限公司（以下简称达华公司）、谭炎华因与被上诉人何启佳、纪松房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初1182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明长兴公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判达华公司还押金50万元及利息（从起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.改判达华公司赔偿明长兴公司停工损失580000元（从2016年5月16日起，暂计至2016年7月13日，共58天，追索至租赁合同终止之日）；4.改判明长兴公司无需向达华公司、谭炎华支付一审判决书第二项、第四项、第五项款项；5.判决达华公司、谭炎华对上述款项承担连带责任；6.本案的诉讼费用（含一、二审案件受理费、诉讼保全费、鉴定费）均由达华公司、谭炎华连带承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，具体表现在：1.达华公司、谭炎华已经于2016年5月起，将整个工业园区全部锁闭，直接导致明长兴公司无法使用承租物业，明长兴公司承租物业的合同目的根本无法实现。2.达华公司、谭炎华在没有事实根据的情况下，主观列出应由明长兴公司赔偿的金额，并向一审法院申请原址查封明长兴公司的机器设备，一审法院已经采取了查封的措施，相关的查封手续已经送达给明长兴公司，导致明长兴公司没有任何办法可以将承租物业内的资产清理，并将物业交还给达华公司、谭炎华，而一审法院却要让明长兴公司继续支付占用费，这明显是自相矛盾的，也是非常不合理的。3.一审法院仅仅根据字面理解，将本案纠纷定性为租赁合同纠纷，是不符合实际情况的。明长兴公司与达华公司、谭炎华签订的虽然是《厂房租赁合同》，但是双方签订合同的目的及双方权利义务是非常明确的，明长兴公司租赁达华公司、谭炎华的厂房用于布料的印染和染后定型后整加工，达华公司、谭炎华必须保障明长兴公司生产过程中的合法排污、提供明长兴公司所需的清化水和蒸汽及协助报装明长兴公司所需安装的油炉，达华公司、谭炎华明确保证明长兴公司每天有最低30吨生产量的水、电、汽和排污量，明长兴公司据此向达华公司、谭炎华厂房租赁费、清化水、蒸汽费、油炉的废气排放费等，由此可见，达华公司、谭炎华借用其环保资质给明长兴公司方使用，并借此收取高额的费用，违反了环保相关法律的规定，双方之间的合同名义上为租赁合同，而实际上是承包的性质。4.一审法院对达华公司、谭炎华乱收费，不予审查，却以交易习惯作为判决的理由，是混淆事实的。明长兴公司经核算，才发现达华公司、谭炎华在合同履行期间，未经与明长兴公司协商同意，肆意单方对蒸汽费进行单方面涨价的行为，严重违反了诚实信用原则，并据此向一审法院提出诉求，一审法院的认定没有事实根据。首先，在实际履约过程中，并不存在致使蒸汽费涨价的合同约定的条件。其次，达华公司、谭炎华所称的关于蒸汽费的补充协议上的盖章与明长兴公司实际使用的印章不符。在一审时经过鉴定出来的结论也显示，达华公司、谭炎华作为证据提交的《协议书》、《租赁计费清单》、《通知》上的“江门市新会区明长兴印染有限公司”并非明长兴公司所盖公章，达华公司、谭炎华这种伪造公章的行为已经涉及到刑事犯罪。而达华公司、谭炎华居然以该些资料作为要求明长兴公司支付租金、水电费、蒸汽费的标准。实际上，达华公司、谭炎华的涨价行为是其单方行为，并没有得到明长兴公司方的确认与认可。且一审法院也要求明长兴公司与达华公司、谭炎华共同承担鉴定费，严重损害了明长兴公司的合法权益，实属不公。二、一审判决适用法律规定错误，导致案件处理结果的严重不公。具体表现在：基于印染行业生产习惯的角度，能源的提供与废气、废水的处理是整个生产过程中的核心环节，是正常生产中必须具备的条件，达华公司、谭炎华在履约过程中存在严重的违约行为，对于明长兴公司在生产过程中的废气、废水等，达华公司、谭炎华没有提供合法的排污条件，从而导致合同目的无法实现。一审法院判决达华公司、谭炎华向明长兴公司支付的停工损失，只要求达华公司、谭炎华承担次要责任（即30%），是明显与事实不符的。综上所述，一审法院认定事实不清，使用法律错误，直接导致判决结果的不公正，严重损害了明长兴公司的合法权利。达华公司、谭炎华针对明长兴公司的上诉辩称，1.明长兴公司上诉无理，其中其上诉请求第二项完全不顾事实判决，一审判决第26页第1段可以看出一审法院已经判决将50万元押金退还给明长兴公司，只是该款用于抵扣其欠款而已，可见明长兴公司是胡乱上诉。2.明长兴公司的停产停业是基于其违法行为被政府部门处罚停产停业，其停产停业与达华公司无关，也与其机械设备被查封无关。因为查封行为是发生在其被处罚停产停业之后。3.明长兴公司至今没有把厂房、工地、宿舍移交给达华公司，期间的损失明长兴公司应当承担赔偿责任。综上，明长兴公司的上诉没有事实及法律依据，请求法院驳回其上诉请求。达华公司、谭炎华上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三、四、五、七项，撤销一审判决第六、八项；2.改判达华公司、谭炎华无需支付停工损失给明长兴公司；3.改判纪松、何启佳需与明长兴公司承担连带付款责任；4.所有诉讼费用由何启佳、纪松、明长兴公司承担。事实和理由:一审判决部分事实不清，裁判标准不一致。1.达华公司、谭炎华无需支付停工损失给明长兴公司。明长兴公司擅自加装有机热载体炉，其不按规定报装的本意就是为了省钱。因为明长兴公司根本无意报装，所以其根本不可能要求达华公司协助它报装，明长兴公司也没有提供曾要求达华公司履行协助义务而达华公司不肯履行的证据。责令达华公司停止使用2台20t/h锅炉的新环改[2016]18号责令改正违法行为决定书，与责令明长兴公司立即停止生产的新环改[2016]20号责令改正违法行为决定书，均在2016年4月29日作出。也就是说，无论达华公司是否停止使用2台20t/h锅炉，明长兴公司都必然在2016年4月29日停产，其停产与达华公司无关。综上，达华公司、谭炎华对明长兴公司的停产没有任何责任，无需承担其停工损失。根据一审判决第4页第5-11行的记载可知，明长兴公司已经在诉状中承认，其是在2016年4月20日已经被责令停工，2016年5月15日正式全部停产至今。这就是说，明长兴公司的停工停产是因为其被政府部门责令其停工停产，与达华公司无关。2.从何启佳、纪松、明长兴公司提供的证据可知，纪松、何启佳是明长兴公司的股东，明长兴公司支付各项费用给达华公司、谭炎华时，多次使用纪松、何启佳的个人账户，因此，如果认为达华公司曾借用股东谭炎华的个人账户，两者财产混同，那么同理，也应当认为纪松、何启佳也与明长兴公司财产混同，纪松、何启佳也就应与明长兴公司承担连带付款责任。明长兴公司针对达华公司、谭炎华的上诉辩称，对达华公司、谭炎华的上诉，除了明长兴公司的上诉状意见外，补充答辩如下：达华公司的上诉没有事实和法律依据，何启佳、纪松已经成立了明长兴公司，在明长兴公司成立以后均是以明长兴公司的名义和主体与达华公司发生交易往来，根据我国《公司法》相关规定，相关的权利义务、法律责任均应当由明长兴公司承担，与何启佳、纪松无关，因此达华公司要求法院改判何启佳、纪松与明长兴公司一同承担连带付款责任没有法律依据。何启佳、纪松针对达华公司、谭炎华的上诉述称，与明长兴公司的辩称意见一致。何启佳、纪松、明长兴公司向一审法院起诉请求：1.确认何启佳、纪松与达华公司之间的《厂房租赁合同》无效；2.达华公司返还何启佳、纪松押金50万元及利息（从起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计至清偿日止）；3.达华公司返还多收明长兴公司的水费61398.38元、蒸汽费5908981.8元共计5970380.18元及利息（从起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计，追索至清偿之日止）；4.达华公司赔偿明长兴公司停工损失580000元（从2016年5月16日起，暂计至2016年7月13日，共58天，追索至租赁合同终止之日）；5.达华公司返还明长兴公司修改烟囱费7万元、加装定型机废气处理工程费159300元、废气超标费3万元，赔偿何启佳、纪松、明长兴公司行政罚款105万元；6.达华公司支付明长兴公司搬迁费（搬迁费、重置费、安装费）100万元；7.谭炎华对上述款项承担连带清偿责任；8.本案诉讼费由达华公司、谭炎华承担。达华公司向一审法院反诉请求：1.解除《宿舍租赁协议》，何启佳、纪松、明长兴公司连带向达华公司支付拖欠的宿舍租金（2016年4月1日至2016年9月30日）24000元，解约违约金204000元（从2016年10月1日至2020年12月31日，按月租金4000元计算）；2.何启佳、纪松、明长兴公司连带支付拖欠的厂房、空地租金及水电等其他费用（2016年4月1日至2016年7月31日）1497217元及逾期付款违约金1462602元（按日利率1%计算）；3.何启佳、纪松、明长兴公司连带承担《厂房租赁合同》及其补充协议被解除的责任，支付违约金3780920.36元（从2016年8月1日至2020年12月31日，按厂房月租金61818.12元、空地月租金9520元计算）；4.何启佳、纪松、明长兴公司连带支付解约后的占用费（厂房从2016年8月1日起，按月租金61818.12元计算；空地从2016年8月1日起，按月租金9520元计算；宿舍从2016年10月1日，按月租金4000元计算，计至何启佳、纪松、明长兴公司与第三人把承租的厂房、空地、宿舍交还给达华公司为止）；5.本诉和反诉所有诉讼费用由何启佳、纪松、明长兴公司承担。一审法院认定事实：1、2010年5月19日，达华公司作为甲方，何启佳、纪松作为乙方，双方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将座落于新会会城某甲大道东工业厂房租赁给乙方，从事布料染整后加工，租赁厂房面积约4500平方米，空地约3000平方米，具体事项约定如下：甲方租赁给乙方的厂房使用期10年，从2010年5月1日起至2020年12月31日止，从合同签订后当天乙方付给甲方5万元，5天内付25万元，办完工商营业执照5天内付20万元，共50万元作押金，合同满后退回给乙方（不计利息）；厂房马路周围面积按50%计算，每平方米3元，厂房第一年月租每平方米10.5元，第二年月租每平方米11.5元，第三年月租每平方米12.5元，空地每平方米4元，租金每月缴交一次，在当月1-10日缴交，逾期支付按日增1%加收，从第四年起（包括第四年）租金每年递增3%，租赁期内甲方不能提前收回厂房，若乙方提前撤离，须提早6个月通知甲方，并赔偿6个月租金给甲方；甲、乙双方签订合同后，甲方根据现有设备提供乙方的用电、合法排污、锅炉气设备（1.乙方用电由甲方装到乙方厂旁边，余下电度表、线路设备由乙方负责，乙方所用电费，按照供电部门规定收费标准给甲方，在正常情况下，甲方要保证乙方用电量最少为800KW，乙方另支付每月总电费5%用作用电设备维护费，次月1-10日结算，如电费单未到时可暂按每度电0.8元收费，待收到电费单后按实际每度电费进行多除少补；2.甲方需保证提供清化水和合法排污供乙方使用，乙方须按甲方清化水排量第一、二年每立方3元，第三、四年每立方3.3元，第五年每立方3.5元付给甲方排污处理费用，第六年开始每年每立方递增1%；3.甲方每月提供蒸汽给乙方使用，按700元/吨煤价计算，每吨蒸汽170元成本费收取，如煤价波动按现有基础上煤价每吨升25元则每吨蒸汽升5元，如煤价每吨下降25元蒸汽每吨下降5元；乙方当月使用的水、电、气费用须在次月1-15日前缴交，逾期一天按总额1%加收，超过7天将停供水、电、气）；自合同生效后起四个半月用于修建厂房，第五个半月交付使用，第六个半月开始计算租金，乙方须有自己的营业执照合法经营，工商管理、营业税收、土地使用税、房产税等经营税费和债务由乙方负责，若有违法经营，一切后果与甲方无关，乙方营业执照、油炉报装等，甲方协助办理，但一切费用由乙方负责，申领合法营业执照应在交订金日起，30天内交付乙方使用，如因其他原因，不能办理的，即日退回乙方订金及利息款；甲方应提供乙方每日需用的排污量、蒸汽、电等，预计每日产量30吨起，如不能按乙方要求的需要停产，造成一切经济损失由甲方负责，每天需赔偿1万元等等。签订上述协议后，何启佳、纪松作为投资者于2010年6月17日成立明长兴公司（有限责任公司），经营范围为加工销售纺织品。2010年6月28日，达华公司向何启佳出具收据一份，确认收到何启佳交来订金50万元，并在收据上备注“转账入谭炎华农行卡”。2011年9月份，明长兴公司正式开始使用上述租赁的厂房及宿舍，并支付相应租金及其他费用至2016年3月份，此后拖欠租金及水电气费等租赁费用至今。缴交租金及其他费用的具体流程是：达华公司每月向明长兴公司发出租赁计费单，列明计费项目，包括厂房租金、空地租金、路面租金、水费、清化水费、电费、蒸汽费、废气排放费、垃圾费等，明长兴公司收到上述计费单后，认为无异后按照该金额向达华公司支付费用。2、2012年2月6日，达华公司作为甲方，何启佳、纪松作为乙方，双方签订《厂房租赁合同补充协议书》，约定：乙方同意支付自甲方交付租赁厂房给乙方使用之日起产生的分摊费用，并随同原《厂房租赁合同》中约定每月应支付蒸汽费用的期限和方式一并支付，逾期一天按所欠总额1%加收；乙方保证按照租赁合同和本协议的约定严格执行并按时支付所有款项，否则愿意承担相应的违约责任，若乙方拖欠甲方租金、水电气费等乙方应付的一切费用超过一个月的，甲方有权无偿解除《厂房租赁合同》，并有权要求乙方支付所欠的一切费用和按照租赁合同中约定但未履行的租赁期间支付租金余款作为违约赔偿金等，并约定该补充协议内容与《厂房租赁合同》的内容有差异或相抵触的，以补充协议为准。何启佳在上述协议书上签名确认，达华公司、明长兴公司在上述协议书上盖公章确认。同日，达华公司作为甲方，明长兴公司作为乙方，双方签订《宿舍租赁协议》，约定：甲方将房产租赁给乙方用作员工宿舍，租金以每个房间250元计算，每月租金支付时间随厂房租金一起支付，每逾期一日按拖欠总额的1%加收；租赁期间产生的水电费等由乙方按实际情况支付，每个月支付一次，逾期一日按拖欠总额的1%加收；如乙方拖欠甲方租金、水电气费等乙方应付的一切费用超过一个月的，甲方有权无偿解除本协议，并有权要求乙方支付所欠的一切费用和按照本协议中约定但未履行的租赁期间支付租金余款作为违约赔偿金等。3、2016年4月29日，江门市新会区环境保护局向达华公司作出新环改【2016】18号责令改正违法行为决定书，认为达华公司增设的2台20t/h锅炉已建成并投入使用，至今未依法报批建设项目环境影响评价文件，也未按规定安装烟气自动监测监控设备的行为，污染防治设施未通过竣工环保验收，锅炉废气处理设施运行不正常，在用锅炉的麻石除尘塔与脱硫喷淋塔的烟道设有旁路，上述行为违反了有关法律规定，故责令达华公司的2台20t/h锅炉立即停止使用，立即对大气防治设施进行整改，确保大气污染物全部经过处理达标后排放，立即拆除锅炉麻石除尘塔与脱硫喷淋塔的烟道旁路。上述决定书涉及的2台20t/h锅炉用于供应蒸汽给明长兴公司及其他公司使用，达华公司收到上述决定书后即停止使用2台20t/h锅炉至今。同日，江门市新会区环境保护局向明长兴公司作出新环改【2016】20号责令改正违法行为决定书，认为明长兴公司纺织品加工项目在没有向环境保护行政主管部门办理环境影响评价报批手续，且在需要配套建设的环境保护设施未经验收的情况下，主体工程已正式投入使用，未依法取得排污许可证排放污染物，上述行为违反了有关法律规定，故责令明长兴公司纺织品加工项目立即停止生产、直至验收合格及停止排放污染物。明长兴公司收到上述决定书后即停止生产。2016年5月6日，江门市新会区环境保护局向明长兴公司作出新环罚【2016】36号行政处罚决定书，认为明长兴公司不正常运行大气污染物处理设施，有机热载体炉燃烧废气未经处理直接排放，对周围环境造成影响，依法应当予以处罚，决定对明长兴公司处15万元罚款。2016年5月18日，明长兴公司重新生产，江门市新会区环境保护局检查发现后再次责令明长兴公司停止生产，明长兴公司即对其公司所有项目停止生产至今。另外，明长兴公司停产后，员工陆续离开，所租赁的宿舍也已全部搬空。2016年5月27日，江门市新会区环境保护局向明长兴公司发出《关于江门市新会区明长兴印染有限公司的整改报告的复函》，要求明长兴公司立即履行新环改【2016】20号的内容及委托有资质的环评单位编制环评报告，经有权审批的环境保护行政主管部门批准同意后，按环评批复要求落实污染防治措施，方可申领排污许可证。同日，明长兴公司缴纳了15万元罚款。2016年6月22日，江门市新会区环境保护局向达华公司作出新环罚【2016】66号行政处罚决定书，认为在2016年4月26日对明长兴公司复查时，发现明长兴公司被责令改正后仍拒不改正违法排放污染物行为，4200KW有机热载体炉正在运行，除尘麻石塔未有添加喷淋液，未有喷淋液流入循环水池，废气处理设施运行不正常，有机热载体炉废气未经有效处理直接排放，依法决定对明长兴公司实施按日连续处罚，处罚期间为2016年4月21日至2016年4月26日（共6日），每日罚款数额为15万元，共计90万元。明长兴公司至今仍未按上述决定书缴纳罚款。4、达华公司成立于2004年11月24日，是有限责任公司，股东为谭炎华及案外人谭某乙，持有《广东省污染物排放许可证》，有效期限是2014年10月22日-2019年10月22日，行业类别是毛染整精加工，废水治理设施处理能力是3000吨/日，废气治理设施处理能力是50000立方米/小时。5、根据达华公司的申请，一审法院于2017年1月23日查封了明长兴公司存放于租赁厂房内的所有机械设备。6、座落于新会会城某甲大道东7号土地、房产的权利人为达华公司，领有《不动产权证》。经向江门市不动产登记中心新会分中心调查及现场勘查得知，明长兴公司承租的涉案厂房中的厂房面积（约4500平方米）没有取得建设工程规划许可证亦没有办理权属登记，空地面积（约3000平方米）持有《不动产权证》。7、何启佳、纪松、明长兴公司申请对达华公司提交的《协议书》、《租赁计费单》、《通知》上的印章、签名真实性及形成时间进行鉴定，后因部分项目无法鉴定，确认仅对《协议书》、《租赁计费单》、《通知》的“江门市新会区明长兴印染有限公司”的印章真实性进行鉴定。2019年1月14日，广东中一司法鉴定中心作出粤中一鉴[2019]文鉴字第0165号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.2014年7月15日《协议书》乙方处“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文与《广东省某丙合作社印鉴卡》单位公章处“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文、《印鉴样式》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文不是同一枚印章盖印。2.《2012年8月份明长兴（何启佳）租赁计费单》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文与《广东省某丙合作社印鉴卡》单位公章处“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文、《印鉴样式》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文不是同一枚印章盖印。3.《2012年9月份明长兴（何启佳）租赁计费单》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文与《广东省某丙合作社印鉴卡》单位公章处“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文、《印鉴样式》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文不是同一枚印章盖印。4.《2012年10月份明长兴（何启佳）租赁计费单》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文与《广东省某丙合作社印鉴卡》单位公章处“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文、《印鉴样式》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文不是同一枚印章盖印。5.2013.1.3《2013年1月份明长兴）租赁计费单》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文与《广东省某丙合作社印鉴卡》单位公章处“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文、《印鉴样式》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文不是同一枚印章盖印。6.2013.2.2《2013年2月份明长兴租赁计费单》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文与《广东省某丙合作社印鉴卡》单位公章处“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文、《印鉴样式》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文不是同一枚印章盖印。7.2013.3.1《2013年3月份明长兴租赁计费单》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文与《广东省某丙合作社印鉴卡》单位公章处“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文、《印鉴样式》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文不是同一枚印章盖印。8.2013.4.2《2013年4月份明长兴租赁计费单》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文与《广东省某丙合作社印鉴卡》单位公章处“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文、《印鉴样式》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文不是同一枚印章盖印。9.《2014年3月份明长兴（何启佳）租赁计费单》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文与《广东省某丙合作社印鉴卡》单位公章处“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文、《印鉴样式》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文不是同一枚印章盖印。10.《2014年8月份明长兴（何启佳）租赁计费单》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文与《广东省某丙合作社印鉴卡》单位公章处“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文、《印鉴样式》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文不是同一枚印章盖印。11.《2014年9月份明长兴（何启佳）租赁计费单》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文与《广东省某丙合作社印鉴卡》单位公章处“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文、《印鉴样式》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文不是同一枚印章盖印。12.《2014年10月份明长兴（何启佳）租赁计费单》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文与《广东省某丙合作社印鉴卡》单位公章处“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文、《印鉴样式》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文不是同一枚印章盖印。13.2014年07月03日《通知》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文与《广东省某丙合作社印鉴卡》单位公章处“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文、《印鉴样式》上“江门市新会区明长兴印染有限公司”印文不是同一枚印章盖印。上述鉴定花费85203元。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。一、本案是否超过诉讼时效的问题。达华公司认为明长兴公司诉请的水、电、蒸汽费等已经超过诉讼时效，一审法院认为，因明长兴公司诉请的水、电、蒸汽费等费用是自其使用租赁物起即产生的费用，且一直按月支付至2016年3月份，该支付行为具有持续性，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，故何启佳、纪松、明长兴公司的诉请并未超过诉讼时效，一审法院对达华公司该抗辩不予采纳。二、涉案《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议书》、《宿舍租赁协议》效力的问题。何启佳、纪松为成立明长兴公司，与达华公司签订《厂房租赁合同》，后何启佳、纪松作为投资者于2010年6月17日成立明长兴公司（有限责任公司），明长兴公司于2011年9月起即使用《厂房租赁合同》涉及的厂房，且达华公司一直是向明长兴公司发出租赁计费单要求交纳租金，明长兴公司也在《厂房租赁合同补充协议书》上盖章确认，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议书》、《宿舍租赁协议》所涉及的权利义务实际上已经由明长兴公司享有和履行，达华公司对此也是明确知道的，所以《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议书》及《宿舍租赁协议》的合同责任应由明长兴公司承担，对达华公司反诉请求何启佳、纪松承担连带责任的主张不予支持。对于《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议书》效力的问题。明长兴公司承租的涉案厂房分为两部分，其中厂房面积约4500平方米、空地约3000平方米。关于厂房面积部分，至本案辩论终结前仍没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议书》关于租赁厂房面积的部分，依法无效；关于租赁空地面积的部分，依法有效。又因双方均主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，一审法院对明长兴公司主张解除《厂房租赁合同》的请求予以确认，《厂房租赁合同补充协议书》作为《厂房租赁合同》的从合同亦应一并解除。一审法院认定《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议书》部分解除的时间为达华公司于原审案开庭答辩同意解除合同之日即2016年12月6日。对于《宿舍租赁合同》效力的问题。涉案的宿舍，达华公司是权利人，并领有粤（2018）江门市不动产权第2077112号《不动产权证》。《宿舍租赁合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。达华公司反诉解除《宿舍租赁协议》，何启佳、纪松、明长兴公司亦于原审案件中答辩同意解除该合同，而且双方在《宿舍租赁协议》中约定了“明长兴公司拖欠达华公司宿舍租金、水电气费等乙方应付的一切费用超过一个月的，达华公司有权无偿解除本协议”，该解除合同的条款为有效的合同条款，现明长兴公司拖欠宿舍租金及水电费超过一个月，所以根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，一审法院对达华公司主张解除《宿舍租赁协议》的请求予以确认，而一审法院已将反诉状等应诉资料于2016年11月21日送达给明长兴公司，明长兴公司对此并无异议，故《宿舍租赁协议》解除的时间应确认为2016年11月21日。三、达华公司是否应返还水费、蒸汽费的问题。一审法院认为，达华公司与明长兴公司就交费形成如下习惯：达华公司每月向明长兴公司发出租赁计费单，列明计费项目，明长兴公司收到上述计费单后，确认无异后按照该金额向达华公司或谭炎华的银行账户汇付费用。虽然明长兴公司否认该交费习惯，但其自2011年9月份均按照该交费习惯交纳租赁费用给达华公司至2016年3月份，且没有证据证明明长兴公司至本案诉讼前长达数年的交费过程中向达华公司提出异议。故一审法院对该交费习惯予以确认。根据该交易习惯，自2012年8月份起，蒸汽的计费标准已发生变化，其后2013年1月份起厂房租金、清化水的计费标准也发生变化，且该计费标准是持续发生的，但明长兴公司一直按租赁计费单的数额向达华公司支付，据此可认定双方在履行合同过程中对蒸汽费、水费、租金等计费标准进行了变更，故此一审法院对明长兴公司主张达华公司返还多收水费613983.38元、多收蒸汽费5908981.8元的本诉请求不予支持。四、合同部分无效或部分解除后，如何处理租金、水费、蒸汽费、违约金、押金等的问题。对于租金的问题。合同部分无效、部分解除后，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，明长兴公司应按双方约定的租金标准向达华公司支付占有使用费和租金；另外，因一审法院确定《厂房租赁合同》所涉及的权利义务应由明长兴公司承担，《厂房租赁合同补充协议书》和《宿舍租赁协议》是由达华公司与明长兴公司作为合同主体签订的，所以《厂房租赁合同补充协议书》、《宿舍租赁协议》所涉及的权利义务也应由明长兴公司承担，所以一审法院对达华公司反诉请求何启佳、纪松对涉案债务承担连带责任的主张不予支持。明长兴公司是自2016年4月1日起没有向达华公司支付厂房、宿舍租金及水电气费等费用，明长兴公司是于2016年5月18日停产的，结合上述双方平时交纳租赁费用的习惯，一审法院对达华公司提交证据中的2016年4月份占有使用费和租金及2016年5月份租赁计费单（扣除欠款滞纳金后）予以确认，即一审法院确认2016年4月份占有使用费和租金共936169元、2016年5月份占有使用费和租金共360962.32元（370626元—9663.68元）。对于2016年6月1日以后厂房的占有使用费和租金，自2016年6月1日起至《厂房租赁合同》部分解除当日即2016年12月6日，明长兴公司占用费及租金标准应为72125.62元/月（4662×13.26+2380×4+262.5×3），经核算，明长兴公司应支付该段期间的厂房占有使用费及租金共447178.84元（72125.62/月×6个月+72125.62元/月÷30日×6日）。对于宿舍租赁费用，虽然明长兴公司已经停产，员工也陆续离开，所租赁的宿舍也已全部搬空，但是明长兴公司并未与达华公司办理交接手续，也未与达华公司协商解除《宿舍租赁协议》一事，故双方的租赁关系并未依法解除，明长兴公司应自2016年6月1日起按每月4000元的标准支付宿舍租金至《宿舍租赁协议》解除当日即2016年11月21日。经核算，明长兴公司应支付的宿舍租金共22800元（4000元/月×5个月+4000元/月÷30日×21日）。综上，明长兴公司应支付2016年4月1日至12月6日的厂房占有使用费和租金为1744310.16元（936169元+360962.32元+447178.84元）、4月1日至11月21日的宿舍租赁费用为22800元，合共1767110.16元，明长兴公司应支付拖欠的占有使用费和租金应以一审法院上述认定的为准，对达华公司超出范围的反诉请求不予支持。另外，2016年11月21日后，因客观原因明长兴公司的机器设备仍被保存在厂房内，故明长兴公司应自2016年11月22日至厂房实际腾空之日止向达华公司支付厂房的占用费，计算占用费的标准为61818.12元/月（4662×13.26）。因明长兴公司租赁的宿舍已在2016年5月全部搬空，达华公司作为出租方，按常理应知道该事实，故自《宿舍租赁协议》解除之日起，明长兴公司无需再支付宿舍使用费给达华公司，对达华公司反诉主张明长兴公司支付宿舍使用费的请求不予支持。对于违约金的处理问题。1.《厂房租赁合同补充协议书》中约定了如明长兴公司拖欠达华公司租赁费用超过一个月的，达华公司有权无偿解除合同，并有权要求明长兴公司支付拖欠的一切费用及按照合同中约定但未履行的租赁期间支付租金余款作为违约赔偿金，该约定是违约金条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，因《厂房租赁合同补充协议书》关于厂房面积部分无效、关于空地部分有效，故该违约金条款对厂房面积部分无效、对空地部分有效，即明长兴公司应承担因租赁空地部分面积的违约责任。对于违约金的计算方法，明长兴公司提出其不应支付违约金以及约定的违约金计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，违约金应与违约所造成的损失相当，双方约定按照合同中约定但未履行的租赁期间支付租金余款作为违约金，达华公司以此为依据诉请解除《厂房租赁合同》后明长兴公司支付的违约金为3780920.36元，该违约金金额相当于数十个月的厂房租金，该标准明显约定过高，且达华公司未举证证明其实际损失，鉴于此情况，综合考虑本案的情况，一审法院酌定以两个月的空地使用费19040元（9520元/月×2）为标准计算违约金，该违约金应以足以弥补达华公司因明长兴公司拖欠空地部分面积租赁费用以及《厂房租赁合同》部分解除造成的损失，对达华公司超出范围的反诉请求以及要求明长兴公司按拖欠租赁费用的1%按日计算逾期付款滞纳金的反诉请求均不予支持。2.《宿舍租赁协议》中约定了如果明长兴公司拖欠达华公司租金、水电费等超过一个月的，达华公司有权无偿解除合同，并有权要求明长兴公司支付所欠的费用和按照本协议中约定但未履行的租赁期间支付租金余款作为违约赔偿金，而因双方签订的《宿舍租赁协议》并没有约定租赁期限，应视为不定期租赁，达华公司向一审法院反诉请求解除该合同，一审法院亦依法予以准许双方解除《宿舍租赁协议》，故此达华公司请求明长兴公司支付违约金204000元没有依据，一审法院不予支持。关于押金的处理问题。《厂房租赁合同》约定了“何启佳、纪松支付50万元给达华公司作押金，合同满后退回给何启佳、纪松（不计利息）”，但除了该条款外并没有其他关于押金的合同条款，达华公司要求没收押金的主张理据不足，故一审法院认为该押金应用于抵扣明长兴公司拖欠的相关费用，而明长兴公司应支付给达华公司的2016年4月1日至12月6日的厂房租赁费用以及2016年4月1日至11月21日的宿舍租赁费用已合计达1767110.16元，因此，50万元押金直接抵扣上述租赁费用后，明长兴公司还应支付1267110.16元租赁费用给达华公司。五、达华公司应否赔偿何启佳、纪松及明长兴公司停工损失、行政罚款及返还明长兴公司修改烟囱费、加装定型机废气处理工程费、代收废气超标罚款的问题。对于明长兴公司诉请停工损失的问题。明长兴公司于2016年4月29日被江门市新会区环境保护局责令对纺织品加工项目立即停止生产直至验收合格及停止排放污染物，原因为有机热载体炉在没有向环境保护行政主管部门办理环境影响评价报批手续情况下使用，这是导致明长兴公司停产的主要原因；另一方面，达华公司因其增设的2台20t/h锅炉未依法报批建设项目环境影响评价文件就投入使用而在2016年4月29日被江门市新会区环境保护局责令立即停止使用该2台20t/h锅炉，而2台20t/h锅炉是因达华公司为满足供应厂区内公司蒸汽使用的需要而增设的，现2台20t/h锅炉被责令停止使用，无法满足明长兴公司使用蒸汽的需要，达华公司也没有按照《厂房租赁合同》的约定协助明长兴公司办理油炉报装义务，这是导致明长兴公司停产的次要原因；故一审法院针对双方均存在过错的实际情况，酌定达华公司承担明长兴公司停工损失的30%，明长兴公司自负70%。《厂房租赁合同》第五条约定了“甲方应提供乙方每日需用的排污量、蒸汽、电等，预计每日产量30吨起，如不能按乙方要求的需要停产，造成一切经济损失由甲方负责，每天需要赔偿10000元”，故达华公司应自2016年5月18日明长兴公司全面停产之日起每日赔偿3000元（10000元×30%）给明长兴公司至《厂房租赁合同》部分解除之日即2016年12月6日共606000元（3000元/日×202日）。对于明长兴公司本诉主张达华公司支付行政罚款的问题。明长兴公司被行政罚款的原因是有机热载体炉燃烧废气未经处理直接排放，对周围环境造成影响，在被江门市新会区环境保护局处15万元罚款后，仍拒不改正违法排放污染物行为，再被江门市新会区环境保护局处90万元罚款，上述罚款合共105万元，明长兴公司缴纳了其中15万元罚款，明长兴公司被行政罚款是因其生产过程中自身存在违反环保法律法规的行为，故罚款应由其自行承担，对其主张达华公司支付罚款的请求不予支持。对于明长兴公司本诉主张达华公司返还修改烟囱费、加装定型机废气处理工程费及代收废气超标罚款的问题。关于修改烟囱费、加装定型机废气处理工程费，明长兴公司并未提供证明证明其实际投入，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，明长兴公司应承担举证不能的不利后果，故一审法院对明长兴公司主张达华公司返还修改烟囱费、加装定型机废气处理工程费的诉讼请求不予支持；另外，明长兴公司主张达华公司收取了其支付的3万元代收废气超标罚款，但是其提供的收款收据没有原件供法庭核对，达华公司对此不予确认，故一审法院对明长兴公司本诉主张返还代收废气超标罚款的诉讼请求不予支持。六、达华公司应否支付明长兴公司搬迁费的问题。明长兴公司未能举出其支付搬迁费用的相关证据，且其存放在涉案厂房内的所有机械设备已被一审法院依法查封，可能会被依法处理，故明长兴公司主张的搬迁费并不一定会实际产生。明长兴公司本诉主张达华公司支付搬迁费，缺乏事实依据，一审法院对该项诉讼请求不予支持。待明长兴公司实际产生了相关的费用后，可另行主张权利。七、谭炎华应否承担连带责任的问题。谭炎华是达华公司的股东，其也确认其出借账户给公司使用收取明长兴公司支付的租赁费用的事实，且其没有提供证据证实其收取租赁费用后已经返还给达华公司，谭炎华的财产与公司财产存在混同的情况，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，谭炎华应与达华公司连带支付上述停工损失给明长兴公司。八、鉴定费85203元由何方承担问题。诉讼过程中，何启佳、纪松、明长兴公司申请对达华公司提供的证据进行司法鉴定，并垫付了鉴定费。该鉴定是为了查明案件的事实而支出的合理必要费用，考虑到本案的具体情况，一审法院酌定由双方共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、确认何启佳、纪松与达华公司于2010年5月19日签订的《厂房租赁合同》关于厂房面积部分无效，关于空地面积部分于2016年12月6日解除。明长兴公司应在判决发生法律效力之日起十内将合同约定的坐落于新会会城某甲大道东7号的厂房及空地腾空并交回给达华公司。二、明长兴公司应自2016年12月7日起每月按61818.12元的标准向达华公司支付厂房及空地的占用费，直至上述第一项判决的厂房及空地交回给达华公司之日止。三、确认明长兴公司与达华公司于2012年2月6日签订的《宿舍租赁协议》于2016年11月21日解除。四、明长兴公司应在判决发生法律效力之日起十日内向达华公司支付尚欠的占有使用费和租金1267110.16元。五、明长兴公司应在判决发生法律效力之日起十日内向达华公司支付违约金19040元。六、达华公司、谭华炎应在判决发生法律效力之日起十日内连带向明长兴公司支付停工损失606000元。七、驳回何启佳、纪松、明长兴公司的其他诉讼请求。八、驳回达华公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费96221.46元（何启佳、纪松、明长兴公司已经预交），反诉案件受理费30290.59元（达华公司、谭炎华已经预交）、财产保全费5000元（达华公司、谭炎华已经预交），合共131512.05元，由何启佳、纪松、明长兴公司负担79770.76元，由达华公司负担23834.93元，达华公司、谭炎华共同负担27906.36元。何启佳、纪松、明长兴公司已预交的上述诉讼费，由一审法院予以退回16450.70元；达华公司应向一审法院补缴本诉案件诉讼费23834.93元；达华公司、谭炎华应向一审法院补缴本诉案件诉讼费27906.36元。鉴定费85203元（已由何启佳、纪松、明长兴公司垫付），由何启佳、纪松、明长兴公司负担42601.50元，达华公司、谭炎华负担42601.50元，达华公司、谭炎华应负担的部分由其迳付何启佳、纪松、明长兴公司。二审中，各方当事人均没有提交新证据。一审查明的除“2012年2月6日，达华公司作为甲方，何启佳、纪松作为乙方，双方签订《厂房租赁合同补充协议书》”应修正为“2012年2月6日，达华公司作为甲方，明长兴公司作为乙方，双方签订《厂房租赁合同补充协议书》”外，其余基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对明长兴公司及达华公司、谭炎华的上诉请求范围进行审查。一、本案案由的确定问题。明长兴公司主张其与达华公司之间的合同名为租赁合同，实为承包性质。本案中，《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议书》的主要内容是由达华公司交付厂房等供承租人使用、收益，并向承租人提供水、电、蒸汽等，承租人向达华公司支付租金及水、电、蒸汽等费用，明长兴公司属于独立的经营主体，该公司承租涉案厂房后由其自主经营，合同并无涉及达华公司经营管理权的承包、承租人经营成果的分配等内容。《宿舍租赁协议》约定的内容是由达华公司交付宿舍房屋供明长兴公司使用、收益，明长兴公司向达华公司支付租金及水、电、蒸汽费。因此，一审法院认定本案为房屋租赁合同纠纷，案由确定并无不妥。二、《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议书》、《宿舍租赁协议》的责任主体及效力的认定问题。2010年5月19日，何启佳、纪松与达华公司签订了《厂房租赁合同》。2012年2月6日，明长兴公司与达华公司签订了《厂房租赁合同补充协议书》；同日，两公司也签订了《宿舍租赁协议》。虽然《厂房租赁合同》签订主体是何启佳、纪松和达华公司，但结合该合同内容及履行情况来看，何启佳、纪松与达华公司于2010年5月19日签订《厂房租赁合同》，明长兴公司于2010年6月17日登记成立，何启佳、纪松是明长兴公司的投资人；从合同约定内容看，涉案租赁物用于布料染整后加工；从合同实际履行看，明长兴公司注册登记地址与涉案租赁物地址相同，且明长兴公司实际在涉案厂房从事生产经营，加之从达华公司所出具的收租收据内容也足以看出该公司一直确认明长兴公司是合同义务的履行主体。结合上述分析，何启佳、纪松在筹建明长兴公司期间与达华公司签订《厂房租赁合同》，明长兴公司登记成立后与达华公司签订上述合同的补充协议书以及配套履行的《宿舍租赁协议》，且上述合同所涉承租方的权利和责任实际由明长兴公司承接。据此，根据前述合同的签订及履行的情况以及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，既然达华公司在诉讼中也一直坚持主张明长兴公司承担本案债务，那么达华公司同时又主张何启佳、纪松承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，《厂房租赁合同》所涉厂房没有取得建设工程规划许可证亦没有办理房屋权属登记，且在本案一审辩论终结前也未能取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的手续，该部分租赁物出租所涉合同应为无效，同时考虑明长兴公司承租涉案厂房从事布料染整后加工，该厂房与合同所约定的空地的使用具有整体性，即该无效部分直接影响上述空地的利用，因此《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议书》应全部无效。《宿舍租赁协议》虽单独签订，但结合该协议签订时间以及内容，《宿舍租赁协议》是在《厂房租赁合同》之后签订，明长兴公司承租宿舍的目的是用作该公司的员工宿舍，由此可见，《宿舍租赁协议》、《厂房租赁合同》之间具有从属性，《厂房租赁合同》全部无效，则《宿舍租赁协议》作为从合同亦应无效。一审法院对《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议书》、《宿舍租赁协议》的效力认定有误，本院予以纠正。三、明长兴公司是否应向达华公司支付租金或占用费以及水、电、蒸汽费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”，涉案《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议书》、《宿舍租赁协议》均无效，如明长兴公司存在实际占有使用相应部分厂房及宿舍等租赁物的，应参照合同约定的计费标准支付相应的占有使用费。本案中，至明长兴公司停产之日即2016年5月18日，涉案厂房、空地和宿舍一直由明长兴公司占有使用，其中明长兴公司已经支付了2016年3月之前的租金，由于明长兴公司在上述数年的使用期间未曾就租赁物不符合合同约定条件向达华公司提出异议，故明长兴公司应参考双方的约定标准向达华公司支付2016年4月1日至5月18日的占有使用费并支付水、电、蒸汽费等其他费用。至于2016年5月19日之后明长兴公司全面停工，该公司仅就其对《厂房租赁合同》、《宿舍租赁协议》所约定的租赁物的占有使用支付自2016年5月19日起直至实际腾退之日止的占有使用费。关于2016年4月及同年5月1日至5月18日的占有使用费以及水、电、蒸汽费。结合明长兴公司与达华公司之间交纳租赁费以及双方在诉讼中提交的租赁计费单的内容，本院对上述2016年4月至5月的租赁计费单中各项费用面积或用量及计费标准予以确认。经核算，2016年4月及同年5月1日至5月18日明长兴公司应向达华公司支付《厂房租赁合同》、《宿舍租赁协议》所约定的租赁物的占有使用费以及水、电、蒸汽费合共1266885.09元（936169元+288836.7元+72125.62元×18÷31）元。关于自2016年5月19日起至租赁物实际腾退之日止的占有使用费。首先，关于《厂房租赁合同》所约定租赁物的占有使用费问题。综合明长兴公司、达华公司对上述合同的无效存在的过错，明长兴公司自2016年5月18日起便全面停止生产但该公司的机器设备至今仍存放于涉案厂房，以及达华公司被责令停止使用2台20t/h锅炉后无法正常供应蒸汽而影响明长兴公司对合同租赁物整体利用价值的减损等本案实际情况，本院酌定由明长兴公司按照43272.68元/月（61818.12元/月×70%）的标准计收明长兴公司自2016年5月19日起至《厂房租赁合同》所涉租赁物腾退之日止的占有使用费。其次，关于宿舍的占有使用费问题。现有证据无显示明长兴公司腾退涉案宿舍的时间，但鉴于明长兴公司一审陈述其早已没有使用涉案宿舍，且达华公司对一审认定明长兴公司在2016年11月21日之后无需向达华公司支付宿舍租金未提出异议，由此可视为双方在诉讼期间对明长兴公司已于2016年11月21日腾空涉案宿舍的事实达成合意。本院据此认定明长兴公司应向达华公司支付2016年5月19日起至2016年11月21日止的宿舍占用费24477.42元（4000元/月×5个月+4000元/月×13天÷31天/月+4000元/月×21天÷30天/月）。四、达华公司是否应向明长兴公司赔偿停工损失的问题。承前所述，《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议书》、《宿舍租赁协议》均无效，且涉案合同无效的原因并非致使明长兴公司停工的原因。明长兴公司按照《厂房租赁合同》约定的每天10000元的停产赔偿标准主张达华公司应支付其停工损失无法律依据。一审法院根据上述约定判令达华公司按每天3000元的标准向明长兴公司赔偿停工损失、依据不足，本院依法纠正。五、明长兴公司是否应向达华公司支付违约金的问题。由于涉案合同均无效，进而相关的违约条款亦归于无效，且违约金是基于合同有效的提前下才能存在，因此，一审法院结合达华公司的诉求判令明长兴公司支付违约金欠妥，本院依法纠正。六、关于押金的处理问题。因涉案合同无效，达华公司依据合同所收取明长兴公司的50万元押金本应予以返还，但根据前文分析可知，明长兴公司尚欠达华公司占用费以及水、电、蒸汽费等费用，双方相互负担的上述债务的标的物种类、性质均相同，依法可以进行抵销。因此，一审法院认定上述50万元押金用于抵扣明长兴公司所欠的租金或者占用费以及水、电、蒸汽费，合法有理，本院予以维持。经抵扣后，明长兴公司尚应向达华公司支付2016年4月及同年5月1日至5月18日的占有使用费以及水、电、蒸汽费766885.09元（1266885.09元-500000元）。综上所述，明长兴公司、达华公司的上诉均部分有理，应予支持，无理部分均应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初1182号民事判决；二、确认何启佳、纪松与江门市新会达华工贸实业有限公司于2010年5月19日签订的《厂房租赁合同》无效；三、确认江门市新会区明长兴印染有限公司与江门市新会达华工贸实业有限公司于2012年2月6日分别签订的《厂房租赁合同补充协议书》、《宿舍租赁协议》均无效；四、江门市新会区明长兴印染有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内将《厂房租赁合同》约定的坐落于江门市新会区会城某甲大道东的租赁物腾退给江门市新会达华工贸实业有限公司；五、江门市新会区明长兴印染有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向江门市新会达华工贸实业有限公司支付2016年4月及同年5月1日至5月18日的占有使用费以及水、电、蒸汽费766885.09元；六、江门市新会区明长兴印染有限公司应自2016年5月19日起每月按照43272.68元/月的标准向江门市新会达华工贸实业有限公司支付占有使用费，直至《厂房租赁合同》所涉租赁物腾退给江门市新会达华工贸实业有限公司之日止；七、江门市新会区明长兴印染有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向江门市新会达华工贸实业有限公司支付2016年5月19日至2016年11月21日的宿舍占有使用费24477.42元；八、驳回何启佳、纪松、江门市新会区明长兴印染有限公司的其他诉讼请求；九、驳回江门市新会达华工贸实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费81285.85元（何启佳、纪松、江门市新会区明长兴印染有限公司已预交96221.46元）、反诉受理费30290.59元（江门市新会达华工贸实业有限公司已预交）、反诉保全费5000元（江门市新会达华工贸实业有限公司已预交），合计116576.44元，由江门市新会区明长兴印染有限公司负担89625.62元，由江门市新会达华工贸实业有限公司负担26950.82元。何启佳、纪松、江门市新会区明长兴印染有限公司多交的6595.84元，一审法院予以退回；江门市新会达华工贸实业有限公司多交的8339.77元，一审法院予以退回。鉴定费85203元（何启佳、纪松、江门市新会区明长兴印染有限公司已垫付），由江门市新会达华工贸实业有限公司负担，江门市新会达华工贸实业有限公司应将上述费用迳付给何启佳、纪松、江门市新会区明长兴印染有限公司。二审案件受理费38204.7元（江门市新会区明长兴印染有限公司已预交16375.35元，江门市新会达华工贸实业有限公司、谭炎华已预交21829.35元），由江门市新会区明长兴印染有限公司负担16810.6元，由江门市新会达华工贸实业有限公司负担21394.1元。江门市新会区明长兴印染有限公司应向本院补缴二审案件受理费435.25元；江门市新会达华工贸实业有限公司、谭炎华多预交的二审案件受理费435.25元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  李立辉审 判 员  梁智坚审 判 员  肖文文二〇二〇年七月三十一日法官助理  雷楚莹