中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初26253号原告：张皓，女，1988年10月21日生，汉族，户籍地贵州省安顺市。委托诉讼代理人：许维祥，北京京都(上海)律师事务所律师。被告：王春文(WEECHOONBOON)，男，1973年9月12日生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：董琛，上海启恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘雪芹，上海启恒律师事务所律师。原告张皓诉被告王春文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告张皓的委托诉讼代理人许维祥，被告王春文的诉讼代理人董琛、潘雪芹到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告张皓向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年2月14日解除；2.判令被告向原告返还租赁保证金人民币(以下币种同)13,000元以及2020年2月15日至2020年7月22日期间的租金68,466元；3.判令被告向原告支付延期返款的利息(自2020年2月17日起至实际履行之日止，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月16日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租期两年自2020年1月23日起至2022年1月23日止，租金每月13,000元。原告于2020年1月16日向被告支付了租赁保证金和六个月的租金共计91,000元。后因受疫情的影响，原告在上海的工作和生活不能正常安排，无法继续使用系争房屋，租赁合同的目的无法实现。基于此，原告在与被告协商解除合同无果的情况下，于2020年2月14日向被告发出《律师函》，通知解除双方的《房屋租赁合同》，并要求被告于2020年2月17日前返还原告已支付的费用81,466元。同日，原告已腾退系争房屋并联系中介公司办理移交手续。审理中，原告表示，若法院经审理认为原告不享有合同解除权，其也同意《房屋租赁合同》于2020年6月22日解除，但要求被告免除2020年2月15日至2020年6月22日期间的租金，并将剩余款项返还给原告。被告王春文辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为无论是从全国还是上海的防疫政策乃至系争房屋的可居住性出发，原告的居住目的都可以达到，原告所称因疫情而导致工作和生活无法进行是其主观不愿意履行合同，因此原告不享有合同解除权。因原告已经以实际行动表示不再履行合同，故被告当庭行使法定解除权，在2020年6月22日解除了原、被告签署的《房屋租赁合同》。原告向被告支付的款项已全额用于抵扣其应当承担的租金和违约金，故被告无须再行返还。本院经审理认定事实如下：2020年1月16日，原、被告经上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原地产)的居间介绍签订了《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告，租期为两年自2020年1月23日起至2022年1月23日止，租金每月13,000元，租金每6个月为一期支付，租赁保证金为13,000元；还约定任何一方未按合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，视作根本违约，守约方有权单方面解除合同，违约方须向守约方支付月租金二倍数额的违约金。2020年1月16日，原告通过中原地产中介人员向被告转账91,000元(六个月的租金加上租赁保证金)。2020年2月14日，被告收到原告发送的《律师函》。在该函件中，原告称因中国及上海地区疫情工作影响，其在上海的工作和生活不能正常安排，承租系争房屋的目的已无法实现，故通知被告自2020年2月14日起解除双方签署的《房屋租赁合同》，并要求被告在三日内返还原告支付的租金和保证金共计81,466元。2020年2月25日，原告收到被告发送的回复函。在该函件中，被告称原告要求提前解除合同的理由不成立，被告不同意解除合同，要求原告继续履行租赁合同；若原告执意要求解除合同，被告同意在没收六个月租金的前提下解除合同，并同意在办理退房手续后48小时内将租赁保证金返还给原告。审理中，本院至上海市公安局出入境管理局查询原告张皓的出入境记录，结果显示张皓于2020年1月25日从上海浦东机场出境前往香港，截至2020年7月29日无入境记录。审理中，原、被告一致确认已于2020年6月23日完成了系争房屋的交接。原告还向本院陈述到，其本人在2020年1月25日出境前往澳大利亚，后澳大利亚因疫情防控原因颁布规定要求持有该国绿卡的人员在2020年9月前不能离境，而原告平常主要在澳大利亚工作和生活，故原告客观上无法使用系争房屋；原告于2020年2月14日就腾退搬离系争房屋并已与中介人员完成了交接手续。被告也向本院陈述到，其并未授权中介人员代为接收系争房屋，不认可被告擅自退租的行为，在原、被告办理交接手续之前，系争房屋一直是由原告占有的，原告是否使用是其自己的权利，故不同意减免系争房屋的租金。以上事实，由《房屋租赁合同》《律师函》、微信聊天记录及原、被告的陈述等予以佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。系争房屋为居住用房，而且在2020年2月14日中国未禁止从澳大利亚返华的中国公民入境，澳大利亚也未禁止该国人员前往中国，租赁合同实际上仍可以继续履行，故原告在该日所主张的因不可抗力而享有的合同解除权并不成立；在被告明确反对解除合同的情况下，原告向被告发送的《律师函》并不能产生合同解除的效果。庭审中，原、被告均认可租赁合同于2020年6月22日解除，且已完成了系争房屋的交接手续，对此本院予以确认。鉴于澳大利亚政府部门颁布的一系列限制人员离境的规定给原告正常使用系争房屋造成了影响，租赁合同事实上陷入了履行障碍，故租赁合同的解除不能归责于原、被告任何一方，由此对于被告所称其享有合同法定解除权的意见，本院不予采纳。租赁合同解除后，双方应对租赁过程中的相应费用进行结算。对于2020年2月15日至2020年6月22日期间的租金，原告由于疫情的原因未能正常使用系争房屋，此期间内的租金55,466元宜根据公平原则由原、被告进行合理分担，本院综合考虑疫情对租赁合同履行的影响程度，酌情认定原告应承担此期间内的租金30,618元，故被告应向原告返还24,848元。由于租赁合同因不可归责于原、被告的原因而解除，故双方互不承担违约责任，对原告要求被告返还其预付的2020年6月23日至2020年7月22日期间租金13,000元及租赁保证金13,000元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告承担逾期返款利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告张皓与被告王春文签订的《房屋租赁合同》于2020年6月22日解除；二、被告王春文应于本判决生效之日起十日内返还原告张皓租金及保证金合计50,848元；三、驳回原告张皓的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,936元，减半收取计968元，由原告张皓负担394元，由被告王春文负担574元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年八月六日书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。