河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初2495号原告:王文科，男，汉族，1957年7月19日生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：李旭华，河南天基律师事务所律师。被告:河南广海房地产开发有限公司，住所地郑州市惠济区江山路36号，统一社会信用代码914101000754463223。法定代表人：方东兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉娟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。第三人:中国农业银行股份有限公司郑州金水支行，营业场所郑州市北二七路57号，统一社会信用代码91410100870046854A。负责人：赵葛，该行行长。委托诉讼代理人：宋小玲，该行员工。委托诉讼代理人：郭瑾，该行员工。原告王文科与被告河南广海房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李旭华、被告委托诉讼代理人吉娟及第三人委托诉讼代理人宋小玲、郭瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》;二、解除原告与被告及第三人签订的《贷款合同》，并注销有关抵押登记手续；三、被告向原告退还购房首付款361349元及利息(自2017年2月21日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）;四、被告向原告返还已偿还贷款135665.64元（暂计至2019年12月20日）及利息;五、被告向原告支付违金59067.45元、维修基金5393元及利息（以5393元为基数，自2018年5月23日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）、物业费4679.508元;六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告诉称，2017年2月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于郑州市××、××单元××房产，合同总金额为1181349元，原告以首付款和商业贷款的方式向被告支付了全部购房款，被告应于2019年4月30日前向原告支付符合约定的房屋。合同第九条约定，逾期交房超过60后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。被告已逾期240日未向原告交付房屋，因被告的违约行为，给原告造成较大损害，并且涉案项目停滞不前，交房无望，原告多次向被告告知要退房，被告均不予处理。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告辩称：一、本案《商品房买卖合同》不应当予以解除。1、在合同履行中，因政府因素、环保因素等导致停工从而影响工期累计一年半以上，交房期限应予以顺延；2、2020年初发生的新冠疫情构成不可抗力，也导致房屋交付延期，影响时间暂计6个月；3、根据合同约定，原告已无单方解除权；4、本案合同能够继续履行，原告的合同目的可以实现，从鼓励交易的角度出发本案合同也不应予以解除。二、被告无义务协助办理商品房备案注销手续。三、原告要求退还购房款361349元及利息、已偿还贷款13565.64元及利息不应当予以支持。四、原告要求支付违约金59067.45元、维修基金5393元及利息、物业费4679.508元，不应当予以支持。第三人辩称：个人购房担保合同续存期间，借款人和担保人应履行相关义务，商品房买卖合同的解除应建立在担保合同履行完毕后，即贷款还清后才能解除商品房买卖合同。本院经审理认定事实如下：2017年2月21日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的惠济区江山路西、邮运南路南13幢座1单元8层807号房一套，建筑面积82.97平方米，房屋总价款1181349元，其中首付款为361349元，商业贷款为820000元。合同第八条对交房期限约定如下：××应当在2019年4月30日前，将符合约定的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、××逾期交款的，则××交房期可相应推迟；3、详见附件四：补充协议。合同第九条对××逾期交房的违约责任约定如下：……（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。合同附件四第十条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期；遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工；遇到昼夜降雨超过50MM及风力六级以上的大风天气造成无法正常施工；遇到停水、停电等情况造成无法正常施工；遇到政府做出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；突发公共事件导致施工受阻等其他××不能预防和控制的因素。合同签订后，原告向被告支付购房款1181349元，并于2018年5月23日缴纳维修基金5393元。原、被告还签订了《购房合同补充协议二》一份，协议第十三条约定:××根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在××逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为××放弃该项权利。2020年5月25日，被告向业主发出的《致郑州绿地璀璨天城北区业主的公开信》中表明：璀璨天城北区计划复工时间为2020年6月15日，计划交付时间为2020年12月31日。现涉案房屋主体工程已完成，其他室内外工程正在施工中。被告分别于2019年8月8日、2020年5月27日向原告支付的逾期交房违约金7206.23元、7324.36元。2017年3月20日，王文科、王鑫（借款人、抵押人）与中国农业银行股份有限公司郑州行政支行（贷款人、抵押权人）、被告（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定贷款金额为82万元，贷款期限为360个月，自2017年3月20日起至2047年3月19日止。借款用途为购买住房，房产位于郑州市××、××楼××单元××807。贷款以等额本息还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。被告为本合同项下债务提供阶段性连带保证担保。另查明，中国农业银行股份有限公司郑州行政支行现已并入中国农业银行股份有限公司郑州金水支行。再查明，2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，郑州市发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议二》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。一、补充协议虽然系开发商提供的合同文本，但第十三条的约定系对解除权行使期限的确定，为了维护市场交易秩序的稳定性而设立，并未免除原告主要权利，也不会引起合同履行的显失公平。二、房屋买卖系大宗交易，原告理应对合同条款予以审查后再签订。原告主张该条系格式条款应为无效的意见，本院不予采纳。三、涉案工程正在建设中，目前尚未出现楼盘停滞等致使合同目的最终无法实现的情况。故原告主张解除与被告签订的房屋买卖合同，本院不予支持。关于被告逾期交付房屋的情形，原告可以与被告协商通过主张违约金等方式予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告王文科的诉讼请求。案件受理费10154元，减半收取5077元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王艳梅二〇二〇年八月三十一日书记员  刘 娟