广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1797号上诉人（一审原告）：王宏艳，女，1969年11月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************1******，居民身份证号码：610************263。委托诉讼代理人：胡金锐，北京汇淳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波青，广东铭建律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海蓝琴发展有限公司，住所地：广东省珠海市横琴新区*********-54737（集中办公区）。法定代表人：高继胜，董事长。委托诉讼代理人：王任辉，广东正澳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德林，男，该公司员工（销售经理）。上诉人王宏艳因与被上诉人珠海蓝琴发展有限公司（以下简称蓝琴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市横琴新区人民法院(2018)粤0491民初1486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宏艳的上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令蓝琴公司赔偿王宏艳LOFT商住两用房屋未经规划审批许可的市场差价损失1163133元；3、判令蓝琴公司支付王宏艳2018年7月1日起至实际交付之日的逾期交房违约金（按日支付已付购房款的万分之二计算，暂计至2018年10月10日，逾期交房违约金为72959元，2018年10月11日起至实际交付之日止，另行计算支付）；4、判令蓝琴公司承担本案的诉讼费用、评估费。事实和理由如下：一、一审法院认定酒店式公寓与办公用途之间房屋性质不存在差价没有事实依据及法律依据。1、一审法院已查明蓝琴公司在销售过程中构成虚假宣传的违法行为并被行政处罚，蓝琴公司应当承担违约责任。首先，根据珠海市横琴新区工商行政管理局行政处罚决定书和经规划部门审批的规划性质，蓝琴公司所销售的横琴国贸大厦项目商品房性质为办公，不具有loft公寓、住宅等“商住两用”性质。蓝琴公司在销售横琴国贸大厦项目的过程中，未遵循诚信原则，自2015年开始通过销售人员、宣传资料、房地产网站等媒介大肆虚假宣传“横琴国贸大厦”项目性质为公寓、住宅，具备“商住两用”的功能等，宣传内容包括“离横琴口岸最近的首个增值型酒店式公寓”、“项目用于口岸最有价值的公寓产品”、“商住两用，产品灵活多变”、“可商可住等，从而使蓝琴公司获得相较于其他经营者更好的交易机会或竞争优势，其行为扰乱了市场竞争秩序，损害了其他经营者和消费者的合法权益，属于经营者对其商品的性能、功能等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者的违法行为。王宏艳正是基于蓝琴公司的上述销售广告宣传和承诺，王宏艳才以远高于市场价的价格认购被告位于珠海横琴国贸大厦的2003房。若不是蓝琴公司的这种虚假宣传，王宏艳根本不会购买涉案商品房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”蓝琴公司在虚假宣传中关于“商住两用”酒店式公寓的房屋性质应当视为合同内容，蓝琴公司违反，应当承担违约责任。其次，虽然2019年9月2日横琴新区综合执法局做出了《行政处罚决定书》，但是，横琴国贸大厦的项目规划、国土、建设、房屋管理部门并没有认可或者确认包括蓝琴公司拟交付王宏艳的2003房屋在内的横琴国贸大厦有关房屋具有“loft、酒店式公寓、商住两用”的规划性质、规划审批要求和规划内容，即蓝琴公司拟交付给王宏艳的2003房屋并不具有符合法律、符合规划要求的客观事实，这必然影响、减损王宏艳所购2003房屋的实际交易价值和市场价值。另一方面，《行政处罚决定书》做出后，在法律性质、法律意义上，并没有改变蓝琴公司违法行为的性质，也没有改变存在违章建筑的客观事实。虽然《行政处罚决定书》基于各种特定的说辞和理由，在罚款和没收违法收入后，认为可以不拆除违章建筑，但是客观上，蓝琴公司没有交付给王宏艳既符合规划要求、内容，又符合蓝琴公司的虚假宣传、说明的房屋。正是因为蓝琴公司在销售过程中所进行的虚假宣传，不仅严重误导王宏艳的实际购买意愿，而且蓝琴公司将进行虚假宣传这一违法行为所造成的价值损失后果事实上转嫁到了王宏艳身上，因此，蓝琴公司应当承担相应的违约赔偿责任。2、一审法院委托的评估机构出具的评估报告脱离了法院委托评估内容，不应采信，应予重新委托评估。首先，按照委托评估函，一审法院是委托评估机构对涉案房屋以51案各案件签订认购合同或或商品房买卖合同（以先签订者为准）的时间为评估时间节点、按评估时点莲城印（横琴国贸大厦）同一地段办公用途毛坯房产的市场价格分别进行评估，同时在评估时充分考虑楼层、朝向等各种因素，并在报告中分别列明各案所涉房屋的评估价值。但在评估机构所出具的评估报告中根本没有具体评估在51案各个评估时间节点莲城印（横琴国贸大厦）同一地段办公用途毛坯房产的市场价格，及没有分别列明各案所涉房屋的评估价值。评估机构没有具体调查、个案分析及评估，一审法院也视而不见，直接笼统认定不存在差价明显错误，也对王宏艳不公平。其次，荣正公司没有具体对比横琴国贸大厦、王宏艳所购2003房的现状条件与设定条件的市场差异，因此，不可能得出市场价值差额。其咨询报告仅仅是与附近项目梧桐树大厦、总部大厦进行统计比对，这样的咨询报告不是评估、不是咨询，仅仅是一个统计表。但实际上，横琴国贸大厦及本案商品房的性质，与梧桐树大厦、总部大厦的商品房性质，完全不一样，根本没有可比对性。以性质不同的统计表进行咨询，评估公司的专业性、公正性，完全不复存在。最后，更重要的是，2019年9月2日，横琴新区管理委员会综合执法局做出的《行政处罚决定书》明确记载委托第三方评估公司对包括王宏艳所购房屋在内的莲城印460套房屋的市场价值差额进行评估，并根据评估报告，对蓝琴公司的违反规划的行为和违章建筑的行为处予没收违法收入114059500元的处罚，两个证据存在明显直接的矛盾，应当进行证据冲突的分析和认定，重新委托评估。姑且不说荣正公司《房地产市场价格咨询报告》咨询方法、咨询手段、报告内容等方面的不符合法律要求和专业规范，一审法院对《行政处罚决定书》所确认的没收违法收入的最终来源，即王宏艳等460位购房业主，不予以任何确认和论述，再次故意予以忽略，也属错误。二、一审法院认定蓝琴公司不存在逾期交房行为没有事实依据及法律依据。首先，2018年6月26日珠海市横琴新区管理委员会综合执法局《责令改正违法行为通知书》所确认：“经查，你单位在横琴国贸大厦（莲城印）项目装修过程中未取得规划许可加建夹层、卫生间及浴室的行为，违反了《珠海经济特区城乡规划条例》第四十九条的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《珠海经济特区城乡规划条例》第七十五条第三款的规定，现责令你单位在2018年7月26日前改正违法行为，改政内容和要求如下：拆除未经许可建设的夹层、卫生间及浴室。逾期不改正的，我局将依法处理。”上述《责令改正违法行为通知书》及蓝琴公司的违法行为的法律后果：蓝琴公司虽然通知交付的房屋，但因存在确定的违法行为和违章建筑，蓝琴公司的通知和交付行为不符合合同的交付条件，其直接的法律后果是蓝琴公司交付的房屋不符合交付条件，在蓝琴公司违章建筑未拆除和违法行为未纠正之前，王宏艳有权拒绝接收房屋。即使2019年9月2日，横琴新区管理委员会综合执法局对蓝琴公司的该违法行为做出《行政处罚决定书》，以各种理由认定，该违章建筑可以不予拆除，但在该《行政处罚决定书》做出之前，蓝琴公司的逾期交房事实是客观存在的，逾期交房违约金应当予以支付。其次，根据第一项第1条所论述理由，蓝琴公司并没有交付给王宏艳既符合规划要求、内容，又符合蓝琴公司的虚假宣传、说明的房屋，王宏艳为了维护自己的合法权益，有权拒绝接受。蓝琴公司答辩称：1、王宏艳与蓝琴公司双方签订的商品房买卖合同及附件改造及装饰装修协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定。相关合同中明确约定了房产性质，王宏艳对此是明知且十分了解的，因此不存在王宏艳所称其所购买的房产以及办公用途不相符。2、一审法院委托评估机构是经双方共同委托一审法院指定，客观公正。3、蓝琴公司严格依照合同约定以及法律规定，如期履行了交房义务，向王宏艳出具了交楼通知，并在珠海特区报刊登了交楼通知，不存在逾期交楼的问题。综上所述，一审法院经过多次庭审查清了相关的事实，请求二审法院依法驳回王宏艳的上诉请求。王宏艳向一审法院起诉请求：1.判令蓝琴公司赔偿王宏艳酒店式公寓与办公用途之间房屋性质的差价损失1163133元；2.判令蓝琴公司自2018年7月1日起支付逾期交房违约金至实际交付之日（按已付房款的万分之二计算）；3.判令蓝琴公司支付王宏艳拆除房屋违法建筑设施及重新精装修费用238600元；4.判令蓝琴公司赔偿王宏艳酒店式公寓与办公用途之间房屋性质的差价所产生的契税损失34894元；5.判令蓝琴公司赔偿王宏艳酒店式公寓与办公用途之间房屋性质差价的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，自王宏艳2015年12月10日付清全部房款之日起计算至清偿之日）；6.判令蓝琴公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月27日，王宏艳（乙方）和蓝琴公司（甲方）签订《横琴国贸大厦（莲城印）认购协议》，约定乙方向甲方认购2003房，该商品房成交总价3576423元。当日，蓝琴公司出具一份收款收据，载明收到王宏艳交来莲城印2003房定金10万元。同年7月4日，蓝琴公司出具一份收款收据，载明收到王宏艳交来莲城印2003房房款257642元。同年7月31日，蓝琴公司出具一份收款收据，载明收到王宏艳交来莲城印2003房定金10万元。同年8月3日，蓝琴公司出具一份收款收据，载明收到王宏艳交来莲城印2003房房款615285元。同年9月11日，蓝琴公司出具一份收款收据，载明收到王宏艳交来莲城印2003房房款357642元。同年9月29日，蓝琴公司出具一份收款收据，载明收到王宏艳交来莲城印2003房房款365854元。2015年11月27日，王宏艳（买受人）和蓝琴公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，第三条商品房基本情况约定该商品房的规划用途为办公，该商品房位于横琴新区祥澳路108号1栋2003办公。第六条约定出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米74946元，总价款为3576423元。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。2015年11月27日，王宏艳（甲方）和蓝琴公司（乙方）签订一份《改造及装饰装修协议书》，约定甲方委托乙方对其购买的商品房进行室内改造及装饰装修事宜订立本协议。第一条第3款约定乙方负责按本协议的要求保质保量完成改造工程，改造工程在2018年6月30日前完成，双方一致同意《珠海市商品房买卖合同》约定的房屋交付时间延迟到2018年6月30日。2017年6月14日，涉案横琴国贸大厦取得竣工验收备案表。同年7月9日，横琴国贸大厦项目取得《房屋建筑面积测绘成果表》。同年8月1日，珠海市国土资源局出具商品房地产权权属证明书，确认座落于横琴新区祥澳路108号横琴国贸大厦的房地产权利人为蓝琴公司，土地用途为商业办公酒店。2018年6月16日，蓝琴公司在珠海特区报刊登《横琴国贸大厦（莲城印）交房通知》，通知业主横琴国贸大厦将于2018年6月25日至29日在项目现场分批办理交房手续，具体交房时间以《交房通知书》为准。2018年8月6日，案外人何健斌、欧惠玲前往广东省珠海市珠海公证处，在公证人员的见证下，打开了“房天下”和“牛房网”网站，其中“房天下”网站中关于“莲城印”项目的介绍有提及产权年限为购物中心50年，周边设施中提及医院有美国麻省总医院中国医院、包头市**医院横琴分院、广东省中医院，在价格信息中记载莲城印项目目前在售125㎡LOFT/平层单位，折后均价45000/㎡，详情请咨询售楼部；在楼盘动态中有介绍莲城印均价为45000元/平方米……项目规划地下4层为车库，地上1-4层顶配尖端商业，5-27层为全非毛坯的酒店式物业，31-42层酒店运营商进驻，43-45层配套云端会所，顶层配套私人停机坪。“牛房网”网站中记载莲城印住宅类型为商铺，关于户型介绍部分记载为1室2厅1卫1厨建筑面积88.28㎡和1室2厅1卫1厨建筑面积52.77㎡。王宏艳提交的印有“莲城印”字样的宣传册中记载有“商住两用”、“52-125㎡精装LOFT全球发售”、“4.4米挑高开放式单位，多功能LOFT”、“管家式酒店服务，互联网+资产托管”、“莲城印跨界途家”、“莲城印为什么选择途家”、“商住两用，产品灵活多变”、“可商可住，多功能产品投资设计”、“全精装交楼、快速实现投资收益”、“买一层，送一层，赠送率高达100%”。2018年6月26日，横琴综合执法局向蓝琴公司发出《责令改正违法行为通知书》，内容为：“经查，你单位在横琴国贸大厦（莲城印）项目装修过程中未取得规划许可加建夹层、卫生间及浴室的行为，违反了《珠海经济特区城乡规划条例》第四十九条的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《珠海经济特区城乡规划条例》第七十五条第三款的规定，现责令你单位在2018年7月26日前改正违法行为，改正内容和要求如下：拆除未经许可建设的夹层、卫生间及浴室。逾期不改正的，我局将依法处理。”2018年7月5日，横琴综合执法局向珠海市*******发出《关于横琴国贸大厦6-27层存在违法建设行为的告知函》，主要内容为：“近日，我局对位于横琴新区祥澳路108号横琴国贸大厦项目（开发商名称：珠海蓝琴发展有限公司）涉及违章建筑事项开展调查。根据《珠海市房地产登记条例》第十七条第一款第（三）项之规定，建议贵单位暂缓核准上述项目6-27层的房屋登记事项。”2018年7月27日，横琴综合执法局向珠海市*******发出《关于协助办理横琴国贸大厦项目6-27层暂缓登记的函》，主要内容为：“我局已于2018年7月5日向贵单位发出《关于横琴国贸大厦6-27层存在违法建设行为的告知函》（珠横新综函[2018]844号），我局要求贵单位暂缓核准该项目6-27层的房屋登记事项。因珠海蓝琴发展有限公司至今尚未到我局接受询问调查，且尚未自行拆除所搭建的临时建筑物。为保障广大业主的合法权益免受侵害，特请贵局依照相关规定尽快予以办理暂缓登记事项。”2019年1月24日，横琴综合执法局向一审法院出具珠横新综函〔2019〕152号复函，载明蓝琴公司未按《责令改正违法行为通知书》的要求将涉案项目违法建设部分拆除，该局已立案调查，暂未作出行政处罚决定。2019年4月2日，横琴综合执法局向珠海市*******出具珠横新综函〔2019〕345号《关于建议解除横琴国贸大厦6-27层部分房屋暂缓登记的告知函》，载明涉案事实已查明，建议该中心按规定核准登记，列明具体房号的16套房屋除外。2019年9月17日，横琴综合执法局向一审法院出具珠横新综函〔2019〕732号复函，载明该局于同年9月2日对蓝琴公司作出珠横新综罚决〔2018〕管020号《行政处罚决定书》，认为蓝琴公司于2018年6月25日起将已销售的460套办公用房交付给购房者，且大部分购房者已经办理了产权登记并已投入使用，若强制拆除该部分违法建设可能会造成其他不良后果，根据《珠海经济特区城乡规划条例》第七十六条“有下列情形之一的，属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响的行为：……（七）其他无法采取改正措施消除影响的情形”和《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》第九十七条“根据《条例》第七十五条第三款的规定，无法采取改正措施消除对规划实施的影响且不能拆除的，包括下列情形：……（三）可能损害公共利益或者造成其他不良后果；……”的规定，该460套办公用房属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响且不能拆除的情形，故作出如下处罚决定：责令蓝琴公司30日内拆除横琴国贸大厦项目6-27层尚未销售的16套办公用房违法建设的夹层、厨房、洗手间及浴室，对已销售的460套办公用房，没收违法收入114059500元，并处建设工程造价10%的罚款4899765.38元。蓝琴公司于同日签收了该《行政处罚决定书》。2018年9月10日，横琴工商局向案外人何健斌做出《关于对何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》，主要内容如下：“经核实，珠海蓝琴发展有限公司为横琴新区登记注册的企业。经初步调查，我局认为珠海蓝琴发展有限公司涉嫌发布违法广告，我局已对珠海蓝琴发展有限公司立案调查。”2019年1月22日，横琴工商局向一审法院出具《关于相关案件处理进展问题的复函》，载明其2018年9月10日向案外人何健斌做出《关于对何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》后，截至2019年1月21日未收到涉及上述答复的行政复议或诉讼通知；该局已于2018年7月30日对蓝琴公司涉嫌合同违法、于2018年8月31日对蓝琴公司涉嫌广告违法进行立案调查，尚无最终调查结论。2019年8月19日，横琴工商局向王宏艳等业主发出《关于投诉举报事项处理结果的答复》，载明该局对蓝琴公司涉嫌合同违法的问题已经作出行政处罚决定，详情可网上查询。2019年9月19日，横琴工商局向一审法院出具《关于相关案件处理进展问题的复函》，载明该局对于蓝琴公司涉嫌合同违法的问题已于同年8月16日作出责令改正违法行为、罚款30000元的行政处罚决定，对于蓝琴公司涉嫌广告违法的问题尚未作出最终认定结论。2019年10月18日，横琴工商局作出横工商处字[2019]1056号《行政处罚决定书》，认定蓝琴公司销售的横琴国贸大厦项目商品房性质为办公，所销售商品房不具有“公寓”、“住宅”性质，蓝琴公司在销售过程中大肆宣传该项目性质为公寓、住宅，具备“商住两用”功能，构成虚假宣传的违法行为，对蓝琴公司作出责令改正违法行为、罚款200万元的处罚决定。2019年4月3日，横琴建环局向一审法院出具珠横新建函〔2019〕383号复函，载明横琴国贸大厦于2015年7月24日在该局办理了商品房预售许可手续，当时并无法规或文件要求提交商品房价格备案材料，故该局无此项目的商品房价格备案资料。在本案审理过程中，根据王宏艳以及同批系列案原告的申请，一审法院通过摇珠方式选定荣正公司为评估机构，于2019年3月13日委托荣正公司以各案王宏艳签订认购合同或商品房买卖合同（以先签订者为准）的时间为评估时间节点，评估各涉案房屋的市场价值。同年6月14日，荣正公司向一审法院出具《关于珠海蓝琴发展有限公司涉案51套房评估说明函》，载明经现场勘查，涉案房屋现状为公寓办公楼即商办与居住两用，其价值定义与销售合同价无异，其成交价格即为市场价格，此项评估意义不大。经一审法院向王宏艳释明，王宏艳于同年6月23日向一审法院提交《变更评估事项申请书》，将评估事项变更为：以各案业主签订认购合同或商品房买卖合同（以先签订者为准）的时间为评估时间节点，评估在评估时点时莲城印（横琴国贸大厦）同一地段办公用途毛坯房产的市场价格。一审法院遂根据王宏艳变更后的评估事项于2019年7月3日向荣正公司出具《委托评估函》，荣正公司于同年8月12日出具了珠荣正[2019]估字第A015号《房地产市场价格咨询报告》。在该咨询报告中，荣正公司列举的同一地段办公用途房产销售情况如下：横琴总部大厦2015年至2016年销售均价为中低层每平方米3.5万元、高层每平方米4万元，2017年初至2018年10月期间总体销售价格为每平方米4万元；横琴金贸坐标2017年开盘销售精装交楼，销售均价每平方米4.5万元，2018年销售均价每平方米4-4.3万元；横琴梧桐树大厦2015年销售均价每平方米4.2-4.5万元，2016年销售均价每平方米4.8万元，2017年销售均价每平方米5.2-5.5万元，2018年销售均价每平方米5.7万元；中国华融大厦2016年销售均价每平方米4.1万元，2017年销售均价每平方米4.2-4.3万元，2018年销售均价每平方米4.15万元；华策国际大厦2017年10月开盘以来销售均价为每平方米3.8-4万元；三一南方总部大厦（三一久隆中心）2018年7月开盘销售，精装交楼，均价每平方米4-4.3万元，2019年6-7月在售写字楼销售均价每平方米4.8万元。王宏艳所购2003房的单价为每平方米48905元，按照同批系列案件业主购房的认购价格计算，其购房时段即2015年的均价为每平方米38209元，同一楼层的均价为每平方米48905元。王宏艳预付评估费1500元。2019年11月15日，珠海住建局出具《关于横琴国贸大厦因消防事宜未交楼问题的回复》，载明已收悉王女士关于横琴国贸大厦因消防事宜未交楼问题的投诉并于同年10月31日到莲城印小区核实投诉问题，经核实，莲城印小区主体建筑于2017年5月17日通过消防验收，该小区第1层、6-9层及13-27层的公共部分装修于2018年9月7日通过消防验收，其余装修部分未报消防验收，该局已要求未报销防验收已在使用的建筑责任单位立即停止使用，尽快按规定补办消防设计审核和验收手续。该建筑各单元的室内局部改造和装饰装修工程是由各单元业主委托蓝琴公司实施的，根据《广东省住房和城乡建设厅关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》，该部分工程可不办理施工许可证，故按照《建设工程消防监督管理规定》的要求，可以不进行消防设计、竣工验收消防备案。一审法院认为，王宏艳与蓝琴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、《改造及装饰装修协议书》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照约定履行各自义务。对于王宏艳提出的各项诉讼请求，一审法院综合评析如下：一、关于蓝琴公司应否向王宏艳支付逾期交房违约金的问题。2015年11月27日，王宏艳与蓝琴公司所签《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的商品房交付条件是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，第十一条约定的交付时间是2017年12月31日前。2017年6月14日，涉案横琴国贸大厦取得竣工验收备案表，同年7月9日，横琴国贸大厦项目取得《房屋建筑面积测绘成果表》，涉案房产在双方约定的交付日前已符合合同约定的交付条件。2018年6月16日，蓝琴公司在珠海特区报刊登《横琴国贸大厦（莲城印）交房通知》，通知业主在合同约定的交付日前办理交房手续，说明蓝琴公司已依约履行了通知交付义务。至于王宏艳主张蓝琴公司客观上不能交付2003房的问题，首先，横琴综合执法局2018年6月26日向蓝琴公司发出的《责令改正违法行为通知书》仅仅是责令蓝琴公司纠正违法行为，与双方合同约定的交付条件并无冲突。2019年9月2日，横琴综合执法局已针对蓝琴公司的违法行为作出行政处罚决定，该局认定拆除违法建设的对象限于横琴国贸大厦项目中蓝琴公司尚未对外销售的16套房产，王宏艳所购的2003房不在此列，故该事实对于王宏艳所购2003房的交付使用并无实际影响。其次，横琴综合执法局2018年7月向珠海市*******发出的函件也仅仅是提出暂缓办理房产证，不足以证明涉案房屋无法办理房产证，而2019年4月，横琴综合执法局已再次发函建议该中心按规定核准登记，列明具体房号的16套房屋除外（不包括王宏艳购买的2003房），故该事实与合同约定的交付条件亦不冲突，且不影响王宏艳所购商品房依法办理产权登记。再次，虽然业主代表就横琴国贸大厦因消防事宜未交楼的问题向珠海住建局进行投诉，但从珠海住建局的回复意见看，莲城印小区建筑主体于2017年5月17日通过消防验收，早于合同约定的交付日期，说明在合同约定的交付日前王宏艳所购房产的消防基础设施已经满足基本使用条件。王宏艳委托蓝琴公司对其所购房屋进行装修改造的部分依法无需办理施工许可证，可以不进行消防设计、竣工验收消防备案，故该事由对王宏艳所购房屋的交付和实际使用并无影响。综上，王宏艳诉讼请求判令蓝琴公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，应予驳回。二、关于蓝琴公司应否赔偿王宏艳酒店式公寓与办公用途之间的各项损失的问题。虽然横琴工商局已认定蓝琴公司在横琴国贸大厦项目销售过程中构成虚假宣传的违法行为并处以行政处罚，但是，应当看到的是，2015年11月27日，王宏艳与蓝琴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第三条明确约定该商品房的规划用途为办公，该合同中并未约定任何有关蓝琴公司与途家的合作关系及途家返租的条款，王宏艳作为完全民事行为能力人，其在相关书证上签名的行为足以表明王宏艳在与蓝琴公司订立合同时已对所购物业的土地性质、使用情况等已充分知悉，蓝琴公司的行政违法行为对于双方之间合同的效力以及实际履行并无影响。更为重要的是，在本案诉讼中，根据王宏艳的申请，一审法院依法委托荣正公司对2003房在王宏艳与蓝琴公司订立购房合同时的市场价格进行评估，荣正公司认为该交易价格符合市场价格，没有评估必要。随后，王宏艳更改了评估事项，荣正公司根据王宏艳变更后的评估申请对横琴国贸大厦同地段、同时期对外销售的办公性质用房的销售均价进行了市场调查并出具了咨询报告，从荣正公司的调查情况看，王宏艳购买2003房的时间是2015年6月，单价为每平方米48905元，而同期同批系列案件横琴国贸大厦的销售均价为每平方米38209元，同期同批系列案件横琴国贸大厦同一楼层的销售均价为每平方米48905元，同期横琴总部大厦高层销售均价为每平方米4万元、横琴梧桐树大厦销售均价每平方米4.2-4.5万元。荣正公司具备专业评估资质，其评估结论客观公正，可以采信。据此，王宏艳认购2003房的单价无论是与同批系列案件中横琴国贸大厦的成交均价还是与同期周边办公性质用房的销售均价相比，都不存在高于市场价格的情形，王宏艳所主张的酒店式公寓与办公性质用房之间的差价并不存在。此外，王宏艳所购2003房经委托蓝琴公司装修建设了夹层、卫生间及浴室之后的现状至今未改变，行政机关所作出的生效行政处罚决定也明确认定该部分违法建设不可拆除，故王宏艳主张的实际损失亦无充分有效证据支持。综合以上分析，王宏艳对该诉讼主张举证欠充分，一审法院不予支持。综上所述，王宏艳的诉讼请求理据不足，一审法院不予支持。蓝琴公司抗辩意见成立，一审法院予以采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：驳回王宏艳的诉讼请求。一审案件受理费9994元、评估费1500元，均由王宏艳负担。二审期间，王宏艳提交《珠海市住房和城乡建设局关于横琴国贸大厦相关投诉的复函》，证明1、珠海市住房和城乡建设局于2020年1月7日向蓝琴公司下发《消防隐患整改通知书》，通知停止对横琴国贸大厦的使用；2、横琴国贸大厦各房间室内装修违章搭建明显改变原规划使用性质的违法行为至今仍未纠正；3、横琴国贸大厦各房间室内装修工程目前暂不具备办理消防许可条件；4、涉案房屋不具备交付条件，应支付逾期交房违约金。蓝琴公司对该份证据真实性无异议，但是关联性不予确认，认为涉案房屋所在大楼已经消防部门综合验收合格，王宏艳装修涉案房屋是室内装修不需要提前申请施工许可，珠海市住建局2019年10月15日回复确认了涉案房屋无须取得施工许可证，可以不进行消防验收备案。蓝琴公司提交本院（2019）粤04民终2299号民事判决书，证明本案相关事实。王宏艳对该份证据真实性、合法性、关联性均无异议，但该案与本案诉讼请求不同，具体案情应以本案查明事实为准。本院经审查认为，王宏艳提交证据与本案事实具有关联性，本院将结合其他证据予以认定，蓝琴公司提交民事判决书不属于证据范畴，本院不予采信。经审理查明，珠海市住建局于2020年6月1日出具《关于横琴国贸大厦相关投诉的复函》，载明对该大厦各房间室内装修部分未申报消防设计审查验收的情况，该局于2020年1月7日已向蓝琴公司下发《消防隐患整改通知书》，通知该公司立即停止对国贸大厦的使用，全面进行整改，采取有效措施消除隐患，完善消防审验相关手续。规划许可是申请办理消防设计审查验收手续的前置条件，房屋建筑必须符合规划许可方可申报办理消防设计审查验收手续，该大厦各房间室内装修工程目前暂不具备办理消防许可条件，涉及规划违建问题，建议投诉人直接向相关规划主管部门反映，从根源上解决问题。本院查明其他事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：蓝琴公司是否存在王宏艳主张的违约行为以及违约责任如何认定。本院评析如下：关于王宏艳主张蓝琴公司宣传涉案房屋为“商住两用”（LOFT），致使王宏艳以高价买入涉案房屋，造成王宏艳遭受了涉案房屋与普通“平层”户型差价损失的问题。第一，蓝琴公司在对外销售涉案房屋时确曾宣传涉案房屋为“商住两用”（LOFT），对此，横琴工商部门已对蓝琴公司作出处罚。第二，双方签订的商品房预售合同明确约定涉案房产的规划用途为“办公”，并非“商住两用”，可见，王宏艳在签订合同时对涉案房屋的规划用途是知道的。王宏艳上诉称蓝琴公司在签订商品房预售合同时说合同内容未显示LOFT功能但会在房产证上体现，未提供证据证明，本院不予采纳。第三，王宏艳主张蓝琴公司宣传涉案房屋“商住两用”（LOFT）给王宏艳造成了损失，应当承担举证证明责任。一审中，王宏艳申请司法鉴定，一审法院依法委托荣正公司进行评估，该鉴定机构出具咨询报告，列举了同一地段办公用途房产销售价格，并认为经市场调查涉案51案房产交易价格符合当时市场行情，对市场价格进行评估没有意义，结论为王宏艳购买涉案房屋单价无论是同批案件该栋楼房其他房屋的成交均价还是与同时期周边办公性质用房的销售均价相比，不存在过份高于市场价格的情形。王宏艳上诉主张该报告脱离法院委托评估内容，不应采信，并且上诉要求重新委托评估，但王宏艳并未举证证明鉴定机构的报告及其结论存在鉴定人不具备鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定意见明显依据不足等须重新鉴定的情形，因此，本院对王宏艳上诉提出的应当重新评估的主张不予采纳。综上所述，本院认为，一审法院认为涉案房屋在出售时宣传为“商住两用”（LOFT）未对王宏艳造成购房价差损失，并无不当。由此，王宏艳主张的房屋价差损失没有事实根据，本院不予采纳。一审法院对此不予支持，适用法律正确。关于蓝琴公司是否逾期交房的问题。王宏艳上诉主张蓝琴公司逾期交房的事实根据有横琴执法局作出的2018年6月26日《责令改正违法行为通知书》及珠海市住建局于2020年6月1日出具的《关于横琴国贸大厦相关投诉的复函》相关内容。本院认为，根据商品房预售合同及装修协议书的约定，涉案房屋交付时间为2018年6月30日，交付条件为商品房预售合同第九条及装修合同约定的“带装修房屋”，根据一审法院查明的事实，蓝琴公司依约取得了竣工验收备案表也向购房者发出了交房通知。对于涉案房屋装修的消防验收问题，横琴执法局虽然曾发出《责令改正违法行为通知书》，责令蓝琴公司拆除涉案房屋室内装修，但该局在2019年9月2日作出行政处罚决定，认为涉案房屋等460套办公用房属于无法采取改正措施消除对规划实施影响且不能拆除的情形，因此，根据该行政处罚决定，涉案房屋室内装修“不能拆除”。珠海市住建局于2019年11月15日出具《关于横琴国贸大厦因消防事宜未交楼问题的回复》，认为国贸大厦各单元室内局部改造和装修工程是由各单元业主委托蓝琴公司实施，可不办理施工许可证，可不进行消防设计、竣工验收消防备案。可见，横琴执法局2018年6月26日《责令改正违法行为通知书》已为该局2019年9月2日行政处罚决定变更。而珠海市住建局2020年6月1日《关于横琴国贸大厦相关投诉的复函》与该局2019年11月15日《关于横琴国贸大厦因消防事宜未交楼问题的回复》内容并不冲突，该局并未认定涉案房屋的室内装修为违章建筑以及消防违规应当拆除。所以，王宏艳主张蓝琴公司逾期交房应承担违约责任与相关事实不符，一审法院对此不予支持，并无不当。综上所述，本院认为，王宏艳上诉主张蓝琴公司存在违约的理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费15026元，由上诉人王宏艳负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年八月三日书记员  程 敏