浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3536号 上诉人（原审被告）：周宁，男，汉族，1982年10月27日出生，住浙江省江山市。 被上诉人（原审原告）：张炜，男，汉族，1966年4月13日出生，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：李颖硕，浙江五联律师事务所律师。 上诉人周宁为与被上诉人张炜房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初5236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，2016年12月6日，张炜（甲方、出租人）、周宁（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在本市滨江区××花园××幢××单元××室房屋，建筑面积121.18平方米出租给乙方使用。该房屋租赁期共60个月，自2017年1月7日起至2022年1月6日止。该房屋租金为：月租金总额4166元，年租金5万元。乙方必须按时向甲方缴纳租金。付款的方式及时间：半年一付，押金5000元。乙方保证所租赁的房屋权仅作为出租住宅使用。乙方在租赁期内，使用的水、电、煤气、有线电视费、物业管理等费用，由乙方按照有关规定自行承担。根据甲方要求乙方应支付甲方押金为5000元整，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方若未按规定结清水电等费用，甲方有权拒还押金。如乙方结清，甲方得全额退还押金。乙方如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应事先征得甲方的书面同意，并按照规定向有关部门办理申报手续后，方可进行。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：1.擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；2.未经甲方同意，擅自改变房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；3.未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或者调换使用的。租期内，甲方无正当理由，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的1倍向乙方支付违约金。租赁期内，乙方在征得甲方书面同意的基础上，可将租赁房屋的部分或全部转租给他人，并签订转租合同，该合同经甲方签署同意意见，按有关规定办理登记手续。甲方、乙方在租赁期内不得以任何理由违约，如乙方违约，则应付另外一方违约金8万元。甲方同意乙方隔墙，增加卫生间、厨房，且同意乙方转租。张炜交付房屋后，周宁分隔成多间房屋出租。2019年9月，张炜收到长河派出所短信，载明：白金海岸7-3-101室，现查明该出租房涉嫌违规出租，根据《浙江省消防条例》责令你在三日内自行拆除违规装修，隔间，妥善安置承租人。 2019年8月23日，张炜向法院提出诉讼请求：一、确认张炜、周宁之间的《房屋租赁合同》于2019年11月22日周宁收到起诉状副本之日解除；二、判令周宁立即腾退租赁房屋并恢复原状；三、判令周宁向张炜支付违约金8万元；四、判令本案诉讼费用由周宁承担。 另查明，张炜于2017年4月曾以周宁违法拆改扩建，且已被滨江公安等机构责令整改等为由起诉周宁，要求解除租赁合同。 原审法院认为，张炜、周宁双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。虽双方约定周宁可以隔墙、增加卫生间、厨房，且可转租，但周宁在装修改造程中应当遵守相关规定，以保障居住安全。周宁因违规改造房屋已于2017年被公安责令整改，时隔两年多，涉案房屋又因违规装修隔间被要求整改。周宁屡次违反规定改装涉案房屋，给涉案房屋增加安全隐患，周宁的行为构成违约，张炜有权提出解除合同。关于合同的解除时间，张炜将周宁收到起诉状副本之日为合同解除日即2019年11月22日，该院予以认可，故该院确认张炜、周宁于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月22日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张炜、周宁双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月22日解除，故对于张炜要求周宁腾退涉案房屋并将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，该院予以支持。 关于张炜要求周宁支付违约金8万元，该院认为，双方约定的违约金标准过高，张炜在要求周宁将涉案房屋恢复原状的同时，要求周宁按照此标准支付违约金，明显偏高，故该院结合张炜的损失、周宁违约等情况，依法酌情调整违约金为1万元，扣除周宁支付的5000元押金，周宁尚应支付5000元，故对张炜主张的合理部分，该院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告张炜与被告周宁于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月22日解除；二、被告周宁于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市滨江区××花园××幢××单元××室房屋腾退并将房屋恢复原状；三、被告周宁于本判决生效之日起十日内支付原告张炜违约金5000元；四、驳回原告张炜的其他诉讼请求。如果周宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告周宁负担50元，原告张炜负担1750元。原告张炜于本判决生效之日起十日内来原审法院退费；被告周宁于本判决生效之日起十日内，向原审法院交纳应负担的案件受理费。 宣判后，周宁不服上述判决，向本院提起上诉称：1、案涉合同于自2017年1月7日至2022年1月6日止。2、在房屋租赁期内被上诉人将毛坯房交至给上诉人使用，被上诉人和上诉人双方明确同意房屋分割、增加卫生间和厨房。但在2017年4月上诉方收到滨江公安等机构发责令整改、并如期没有整改的进行处罚，上诉人在得知房屋分割增加卫生间和厨房为违反出租规定，有增加安全隐患，上诉人在第一时间就将违规部分进行整改，经滨江公安等机构进行复查没有问题后并重新出租！后滨江公安等机构进行复查也确认没有问题、并没有任何处罚！尔后被上诉人又以短信收到根据《浙江省消防条例》责令你在三日内自行拆除违规装修、隔间为由要求上诉人搬出房子。上诉人在收到被上诉人短信第一时间又去了派出所咨询，派出所告知上诉人为第一责任人，如发现有违规情况也会第一时间通知上诉人并且发滨江区分局的责令改正通知书，并要现场属有违规才会开具、并不会以短信通知！在一审案件时当天开完庭上诉人也于当天通知里面租客将现场照片及合同也提交至微法院上！房子并没有违规！综上所述，上诉人认为虽房屋分割增加卫生间和厨房属违反规定但为双方认可，且上诉人在第一时间得知违规就自愿将违规部分整改完，一直以合理合规正常出租！且房屋装修费用巨大，故上诉至贵院。望贵院查明事实，请求判决撤销（2019）浙0108民初5236号民事判决第1、2、3项。本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。 被上诉人张炜答辩称：被上诉人在2019年9月收到违规责令拆除的通知以后马上就按照通知的地址去相关警务室了解情况。今天提交法庭相关聊天记录，请法庭参考。法律方面，上诉人违规导致被相关部门责令拆除的这个情况，根据我们案涉的租赁合同第十条规定，乙方如需对房屋进行改装修或增社曾扩设备时，应事先征得甲方的书面同意，并按规定向有关部门办理申报手续后方可进行。案涉的房屋在2017年就已经因为违规的行为被相关的部门予以责令拆除整改。在2019年9月份的时候，我们一审的案子已经启动了，然后又收到这个相关部门责令整改的通知。上诉人的这个行为也是严重违约的。除了这一方面，上诉人还有别的严重违约行为。例如，把这个窗户的墙拆掉，然后把外面不属于房子的公共区域扩建到自己的这个房子。根据案涉的合同第十三条的约定第二款，未经甲方同意，擅自改变拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的是属于甲方有权终止本合同收回房屋这样的一个情形。最近上诉人有故意少交租金的行为，张炜保留追究周宁违约的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审法院期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2016年12月6日，张炜与周宁签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同中虽然约定周宁可以隔墙、增加卫生间、厨房，且可转租，但周宁在对案涉房屋装修改造程中应当遵守相关规定，以保障居住安全。案涉房屋因周宁违规改造在2017年被公安机关责令整改，而时隔两年多，涉案房屋又因违规装修隔间被要求整改。周宁的行为构成违约，张炜有权提出解除合同。原审法院确认合同解除时间为周宁收到起诉状副本之日即2019年11月22日并无不当。因合同解除，故原审法院对张炜要求周宁腾退涉案房屋并将涉案房屋恢复原状的诉讼请求予以支持并无不当。关于违约金的问题，原审法院结合张炜的损失、周宁违约等情况，依法酌情调整违约金为1万元，扣除周宁支付的5000元押金，周宁尚应支付5000元的判决并无不当。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律顾和实体处理正确。上诉人周宁的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人周宁负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年八月三十一日 书记员  何英杰