浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初4323号 原告：兰溪市华安物业管理有限公司，住所地兰溪市华丰路333号。 法定代表人：陈伟军，总经理。 委托诉讼代理人：朱涛舟，男，1958年6月18日出生，汉族，住兰溪市。 被告：唐建跃，男，1990年3月9日出生，汉族，户籍住址兰溪市，现居兰溪市。 委托诉讼代理人：鲍巧玲，女，1989年5月25日出生，汉族，现居住兰溪市，系被告唐建跃妻子。 原告兰溪市华安物业管理有限公司（以下简称华安公司）与被告唐建跃物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序于同年9月18日公开开庭进行了审理，原告华安公司的委托诉讼代理人朱涛舟、被告唐建跃到庭参加诉讼。因双方争议较大，案件转换为普通程序并组成合议庭，于2020年7月15日再次公开开庭进行审理，原告华安公司的委托诉讼代理人朱涛舟、被告唐建跃及其委托诉讼代理人鲍巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、依法判令被告支付物业费3093.47元，电梯费63元，逾期支付物业费的违约金192.05元。以后违约金（利息）计算至所有物业费全部实际支付日止。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：1.原告分别与浙江友邦置业有限公司和兰溪市兰庭国际公馆业主委员会按照有关法规签订了三份“物业管理服务合同”，约定自2014年8月1日起至2022年1月9日止由原告对兰庭国际公馆小区进行物业管理服务。而被告室兰庭国际公馆小区5幢302室住宅的业主，其住宅的建筑面积分别为89.51㎡。根据以上三份“物业管理服务合同”，约定被告每月应向原告支付物业费128.89元。而到目前止已拖欠了24个月（2018年1月至2019年12月）的物业费3093.47元，加上电梯费63元，理应支付。2.按服务合同约定截止至2019年4月被告还应支付逾期违约金192.05元。分别计算为：A.以被告拖欠的2018年4月至2018年7月计4月的物业费515.56元基数支付月2%的13个月的逾期违约金（利息）134.05元（从2018年4月起算）。B.以被告拖欠的2018年8月1日至2018年12月31日计5月的物业费644.45元为基数支付日0.05%的180日的逾期违约金（利息）58.00元（从2018年11月1日起算）。以上物业费及逾期违约金（利息）原告已经过：电话通知催交、书面催交、上门催交等方式多次进行过催交，但被告至今仍未支付。无奈，原告今只好依法提起民事诉讼。庭审中原告将第一项诉讼中支付物业费3093.47元变更为2449.02元，理由为需减掉5个月的物业费。 被告唐建跃未作书面答辩。第一次庭审中辩称，我是2017年1月份交房的，1年的物业费交掉了，物业还有1000元的装修押金没有退我，说抵掉第二年物业费，就交一下电梯费，诉状中没有说。现在物业没有帮我解决问题，所以没有交电梯费。要求物业把在员工上岗证和社保证明提供给我看一下，这些物业合同上都有说明的。我家油烟管道漏烟，物业也不来解决。受饭店的影响，臭味从下水道熏上来。第二次庭审中辩称，我们是2017年9月入住的，后来楼下福星餐馆10月3日开张以后，臭气从卫生间下水道熏上来，是饭店油烟机合并到阴沟井所致，向物业反映，物业只出面一次，后来反映十多次就不来理睬了。厨房的油烟管漏烟和餐馆没有关系，是开发商造房的原因。我们物业费就交给一次。不交的理由是物业公司把这个问题处理掉再交。诉称的电梯费数额是对的，物业费应该按1.2元一平方算的，合同上有的。 经审理查明： 2014年7月25日，浙江友邦置业有限公司（甲方、下以开发商指称）与原告（乙方）签订了一份前期物业管理服务合同。该合同共设九章。第一章、物业基本情况，下设一条载明：物业名称“兰庭国际公馆”，物业类型“商住楼”，建筑面积“住宅40770㎡、商铺10180㎡”。第二章、委托管理期限，下设一条约定合同期限2014年8月1日至2018年7月31日止。第三章、服务的内容与质量，下设三条，其中第三条为质量标准其内容较多将近一页半A4的篇幅。第四章、物业管理服务费用及其他费用的收取，下共设七条篇幅接近二页，其中约定：物业服务费实行包干制，收费标准为：高层住宅1.44元/㎡、商铺0.8元/㎡、停车位15元/个/月、储藏室10元/个/月，每年物业费全额预交每十二个月收取一次，收取时间为每一计费年度周期的前三个月内，超期视为逾期违约按所欠物业费总额支付月利率2%的利息；该章中还约定了未售房屋以及甲方原因未交付房屋的计费和收取、业主房屋空闲不住按70%计收物业费及其退费程序和确认标准、四层以上住户的水费计算方法和预收、电梯电费、装修相关的保证金（每户1000元）和垃圾清运费（每户700元）等内容。第五章、物业的经营与管理，下设四条约定有乙方安排工种和人数、质量问题造成的维修费负担等。第六章、物业的承接验收，下设四条其内容不出现“业主”或“业主大会”或“业主委员会”。第七章、物业的使用与维护，下设八条，其中第二条内容为“乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主及物业使用人的投诉，接受甲方、业主及物业使用人的监督”。第八章、违约责任，下设四条，第三条为“甲方违反本合同规定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主或物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用或造成的损失由甲方承担”。第九章、其他事项，下设四条，其中第一条约定合同期满前3个月内，业主委员会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成新的协议，双方未达成新的协议的，甲方应在合同到期前选聘新的物管企业。 2018年7月25日，因案涉物业业主大会尚未成立，原告与开发商签订了第二份前期物业服务合同，期限为2018年8月1日至2021年7月31日，合同章数与第一份相同，下设条款大同小异。其中住宅面积从40770㎡增至92203㎡，物业费价格有所调整，其中高层住宅下调为1.20元/㎡但括注了“业主逾期支付物业费的按物价局审批1.44元/平方米收取”之内容，商铺仍为0.80元/㎡但增添了“业主逾期支付物业费的按物价局审批1.00元/平方米收取”的括注内容，另还在之下增添了一款“以上高层及商铺物业费甲方代业主支付的不收取逾期增加费”。物业费的逾期违约金条款改为按日万分之五的标准计算，该款还增添“甲方代业主支付物业费的不收取逾期违约金”。向业主一次性收取的装修垃圾清运费下调至500元/户。第五章由原先四条缩减为二条，第一条为原先第三条基础改动而来，内容为“小区公共设施在保修期内，如遇因质量问题造成物业或设施的维修全部由甲方负担。而属公共部位、公用设施因损坏需维修的费用由乙方和社区申请物业维修基金维修，如成立业主委员会，则由业主委员会申请维修”（原先第三条的约定不涉及动用维修基金，约定200元以上由甲方负担）；第二条与原第四条的内容相同，为“乙方与业主无任何财产和生命保险关系，物业保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的安全性防范安全保卫活动，不是针对保证业主和家庭财产安全的个人保安”。 2018年11月，案涉物业小区的业主委员会产生，名称为兰溪市兰庭国际公馆业主委员会，共有7个委员。2019年1月16日，原告在案涉物管小区内张贴出告示，内容为“各位业主：大家好！谢谢各位业主四年里对华安物业的支持和配合。自业主委员会成立以来一直统一不了合同签与不签的决定，华安物业为了兰庭国际的安定与团结，为了自身的生存考虑，定于2019年1月19日全面撤出，造成的一切问题与本物业公司无关。特此公告”。张贴告示的当晚，以兰溪市兰庭国际公馆业主委员会为甲方、原告为乙方，双方签订了《兰庭国际公馆物业管理服务合同》（以下简称第三份物业服务合同）。代表甲方在合同书上签名的业委会委员有四名包括主任在内。该日在签订合同之前，保管业委会公章的委员郑飚曾被通知前往参加业委会委员会议，到场得知要签合同后表示异议（认为没有经过业主大会不能签订的）而不愿盖章，被言语相激后郑飚交出了公章而离场，并随即在微信业主群里发布声明称即刻起自己不再对盖出的公章负责。另有二名业委会委员则拒绝到场开会。该第三份物业服务合同较前二份相比，少设了“物7业的使用与维护”一章（原先该章中有几条被告编入最后一章），最后一章“其他事项”序号被错冠以“第七章”（正确应为第八章）。该第三份物业服务合同住宅面积总数回复到第一份合同相同数量40770平方米（本院认为应当是一种错误）；合同期限为2019年1月10日至2022年1月9日；物业费收费标准回复到与第一份合同相同，物业费逾期违约改为滞纳金日息3‰；违约金一章下的第二、三条分别约定了甲方、乙方的终止合同工权，第三条内容为“乙方按照合同的服务内容、标准提供了物业管理服务，无业主恶意拖欠物业服务费，造成乙方经营亏损，乙方有权单方面终止合同，并不承担违约责任，但应提前1个月书面通知甲方”。 第三份物业服务合同签订后，由于案涉物业小区新旧各种矛盾交织不能缓和（签订前的2019年1月10日业委会主任曾经提出辞职报告）甚至加剧，一些业主不满原告物业服务质量而拒绝缴纳物业费的状况也不能改观，因而原告与兰庭国际公馆业主委员会于2020年7月中旬签订了终止物业服务合同的协议书，由此原告于2020年7月31日撤出涉案物管小区。在撤出前后，原告分别针对许多业主陆陆续续提起催讨物业费的诉讼，被引入人民调解的加上本院审理的达二百余件。原告对本案被告提起诉讼前，于2019年5月6日在被告入户门上张贴过物业服务费催缴书。 证明上述事实的证据材料为：物业服务合同书三份，物业费催交书的张贴照片、当事人陈述（包括其他类案中的一些陈述），其他类案中被告提出的2019年张贴的告示印影件以及本院依职权向郑飚所作的调查笔录。郑飚在接受本院调查的过程中，除了回答第三份合同签订过程的有关事实外，还就本院“为什么会这么多人不交物业费”之问作了回答，意为物业服务确实不好，称自己入住当初也不知道好不好，后来知道物业服务应当有的内容，通过与住物业房的朋友比较，才逐步知道了不好的地方，差距太大了。认为如果做到七、八分数业主就不会有意见了，华安只做了二、三分。并具体列举事例称：树木死掉不补种，喷泉不开，景观池不换水，没有车位的人也让停车，地下车库常不开灯，装修垃圾清运不及时。还归纳总结称：归根结底是物业公司不肯花钱，实在少不了的也是少花，实际上物业公司派到小区的工作人员是可怜的，就是背后老板的经营理念上要不要信誉、品牌的问题。上述证据材料中，原告对郑飚的证言笔录具有较大异议，称：郑飚确实是业主，但是不交物业费的。19年7月31日退出以后打过他电话要他交费，他一直不交。一直到我们向法院起诉，里面就有郑飚的老婆，知道要起诉的情况后，2020年1月14日才交费，所以没有把他的案子交到法院。这事他肚里肯定不舒服，里面所讲的东西是在他心存意见的情况下作出的伪证，法院不能听信一面之词，口供的东西是最不可靠的。为什么法院不采取业主委员会的证明，要听信一个人的一面之词。就郑飚的调查笔录这一证据材料，本院之所以向其调查，是因第三份物业合同在多起案件中遭到效力质疑，撤出物管小区的告示贴出当日又签下合同这一情况很是异常，而参与第三份物业服务合同签字的业委会主任不愿来法庭接受调查并称郑飚是管公章的，故而向其调查。对于其证言的客观真实性问题，本院认为，证言关于第三份物业服务合同签订的过程情况与其他相关证据能够相互协调，与本院走访案涉物业小区所处的社区居委会所获知的基本情况也能互为印证，故该部分是可信的。有关物业服务情况的证言部分，虽然有许多评价性言辞，但这是证言难以完全避免的，特别是针对物业服务这类事项，证言中也有具体事实的描述性陈述，这其中有些情况与本院走访现场当中随机询问所获知的情况大致相同，故本院认为基本可信。 关于被告方主张的烟道漏烟问题和卫生间返臭问题，被告方未提出证据材料。原告方对该事实主张在庭审中的回应是：1、事实方面，我们接到他们的举报后进行了解，关于油烟通到下水道行不行，有疑问就劝阻，劝阻不了就向执法局举报，执法局认为怎么样就怎么样，我们去改变执法局的决定没有这个权力的。2、烟道的事情只能是开发商设计上的问题，我们物业无权改变烟道的结构。被告不认同原告向执法局举报过，述称城管局是我们打电话叫过来的，城管说餐馆有营业执照，要物业公司组织调解。还称建设局、工商局都找过，说让物业调解。但物业只是来看了一下，是2017年10月中旬，保安队长、华安老板陈庆生，保安三个人一起来的，一句话都没说。本院认为，根据双方陈述，被告主张的烟道漏烟和卫生间返进油烟臭气二点事实基本可以认定。但确切原因何在不明。从中还可以认为原告对于这些问题的处理是消极的。 被告为证明原告物业管理未能达到约定的质量标准，还提出证据材料小区照片印影件23张，并解释称是3幢604室业主手机拍的照片，用以证明公共场所服务不到位，监控室里没人，业主门口、地下室垃圾不清理。原告对之的质证意见这些证据我已经接到几十次了，都是同一个人拍，然后群里发出来的。第一份写着5点下班，作为物管中心的门，5点下班确实要关的。监控中心都是晚上值班的，5点下班是这扇门关掉，从后门出入的，监控室并不是5点拍的，而是白天拍的，不能单方相信。第三份照片上这扇门是5点关掉从后门进出的。我认为监控室是24小时值班的，如果有哪个地方报警出去一下也是正常的。墙头的这个照片地点不知道什么地方拍的，也不知道什么时间拍的，也不知道要证明什么目的。如果是粉灰脱落，房屋质量不是物业承担的。水槽的照片，我认为这张照片不能证明阴井盖可以移动，也不知道什么地方拍的，有疑问。关于通风管道脱落，有人特意伪造的，也不知道什么地方哪个时段拍的。地下室消防道堵掉也不知道什么时间拍的，不能证明物业不作为。对于这些照片本院认为可以采纳，根据其具体的拍摄事项，有一些照片对于服务不到位具有一定程度的证明力，但有一些反映建筑破损的照片仅能反映某一时刻的情况而不能证明原告长期不予修复。原告方关于伪造的质证意见本院难以采信。 本院认为，本案第二份前期物业服务合同签订时，业主大会尚未成立而第一份前期物业服务合同即将到期，如此情形下按情理只能由开发商与物业公司续订。但这种续订合同如果增加先前业主的合同义务或者减少权利，于理应当经过先前业主的同意。本院比较前后二个前期物业服务合同，未发现有增加业主义务或减少业主权利的条款，就物业费标准和逾期付款违约金上而言是减轻业主负担的。因此，该合同未经公示不影响其对业主的效力。第三份物业服务合同是业主委员会与原告签订。业主委员会不是一个能够独立享有民事权利和承担民事义务的组织，其从事签约、诉讼或其他活动是一种程序担当。有关司法解释中规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该规定明确显示出业主委员会无权自选合同相对一方的物业企业，应当由业主大会选聘，而业主大会也不能随意决定选聘那一家，得依法选聘。物权法第七十六条规定，选聘或解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占过半数的业主同意。本案第三份物业服务合同不符合上述有关法律和司法解释规定，故不能对全体业主发生拘束力。鉴于原告在案涉物业小区提供服务至2019年7月31日的实际情况，本院认为可以参照第二份合同的物业费标准处理物业服务费等事项。合同法第一百一十一条规定，质量不符合约定的，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任，本院认为该条也可以适用于物业服务合同纠纷，如果一味强调通过提意见改善服务质量或将于事无补。就本案而言，可以认为原告不完全履行合同，也可以认为提供服务的质量低于约定的标准，减少报酬是合理选项，本院酌情按80%计取应付物业费。对于被告主张的漏烟返臭二个事项，可以认为物业公司具有查明原因的义务但没有查明，解决问题可能涉及其他当事人，被告应另行寻求解决。对于原告的违约金请求，本院认为被告未按时给付事出有因且可归咎于原告自身不少因素，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十一条之规定，判决如下： 一、被告唐建跃应于本判决生效后十日内支付原告兰溪市华安物业管理有限公司物业费1632.66元及其电梯费63元。 二、驳回原告兰溪市华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告唐建跃负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  姚旭宗 人民陪审员  张树人 人民陪审员  吴柏清 二〇二〇年八月十八日 代书 记员  徐昭阳