贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终456号上诉人（原审被告）：卓杰，女，1979年12月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：马伟强，男，1977年12月10日出生，系卓杰之夫。被上诉人（原告）：武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区洛解村长江路。负责人：何艳苹，该公司经理。委托诉讼代理人：秦疆飚，男，1987年2月7日出生，汉族，贵州省贵阳市小河区。上诉人卓杰因与被上诉人武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初6895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人卓杰上诉请求:1、撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：首先，被上诉人万科物业公司诉称上诉人没有办理入住，车位属于房开公司，并要求本人提供与物业公司的合同，与事实不符。国家法律规定地上和地下部分车位属于公共车位和人防车位，并不属于房开公司，也不能由物业公司出租或出售；其次，如果部分车位属于产权车位，万科物业应提供相应的证据证明；最后，房开公司如有产权车位，本小区全体业主却未与物业公司签订车位租赁合同，所以万科物业辩称本方未与其产生租赁关系是不对的，万科物业应提供证据证明。在此情况下，业主却在长期停车，业主与物业公司已事实存在服务关系，只是都没有签订相关合同，据此应视为双方都已认可，服务关系事实成立，所以上诉人提供的证据与本案有关，上诉人的合法权益实质已遭受损害。被上诉人万科物业公司二审辩称：第一，关于停车问题，停车场根据前期的物业服务协议，由物管公司进行管理，现在没有收取停车费，业主办理停车需要与物管公司签订协议并缴纳停车费，上诉人是否有车位停放不清楚。目前停车场没有启用，需要等启用后才能签订协议，停车位的多少是开发商规划的，后期无法解决该问题，物业方只是进行管理，没有职权对停车场进行分配；第二，对于卫生问题，我们每天按照合同约定进行清洁并对垃圾进行清理运输，已经通过管家微信季度服务进行公示，我方已经尽到义务；第三，对于花园及墙体开裂情况，属于商品房纠纷不属于物业服务纠纷，如有质量问题，可以通过商品房买卖纠纷解决，与本案物业服务纠纷无关。对于该墙体被打洞无法确认与物业服务有关；最后，关于违约金部分，根据物业管理条例规定，在对方无理由拒缴的情况下，根据合同约定，应当缴纳违约金。被上诉人万科物业公司原审诉讼请求：1、判令被告支付物业费等费用9605.13元。2、判令被告承担律师费费500元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告为万科大都会小区的物业服务企业，原告按照前期物业服务合同约定为该小区提供物业服务，因被告未履行交纳物业服务费的义务，自2018年1月1日起至2019年9月30日欠费7587.6元，律师费500元，违约金1517.52元（由于根据合同每日按未付金额的1‰计算偏高，现只请求按欠费金额的20%计算）。被告未交纳物业费的行为已经构成违约，被告的违约行为损害了原告的合法权益，现诉请如前。诉讼中，原告将违约金标准调整为每日万分之五，计算至2019年9月30日为1350.76元。原审法院经审理认定事实如下：原告万科物业公司系依法登记成立从事物业管理等服务的有限责任公司。本案所涉物业服务位于贵阳市花溪区，该小区是由贵阳市万科劲嘉房地产开发有限公司开发建设。2014年8月15日，原告（乙方）与贵阳万科劲嘉房地产有限公司（甲方）签订《万科金域华府Ｃ区前期物业服务合同》，该合同主要约定如下：甲方委托乙方对位于贵阳市花溪区提供前期物业服务。合同有效期限自2014年9月1日起至合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，但合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：Ａ、乙方同意继续履行本合同，Ｂ、未依法经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。物业服务内容与服务标准主要有：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运倾倒及雨污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放服务；6、维护公共秩序、安全防范等事项的协助管理等；7、装饰装修管理服务；8、特约服务。物业服务内容不含业主专有部分的维修养护，家政服务及业主车辆等特定财产的保管服务，但与业主另有约定的除外。物业管理服务费标准为高层住宅用房按建筑面积每月每平方米2.6元收取。物业费按季度交纳，业主或物业使用人应于季度最后1个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期1日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。本物业管理区域内产权属于业主共有的车位、会所、文化活动中心、共用部分、物业设施设备及其他共有物业委托乙方经营；车位租用人应当与乙方签订车位租用协议（临时停车除外），车位所有权或使用权人应当与乙方签订车位服务协议，明确双方在车位使用及车位服务方面的权利义务。甲方违反本合同的规定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝主张减免交纳物业服务费，合同还就双方权利义务及约责任等相关事项进行约定。签订前期物业服务合同后，原告在该小区提供了物业服务，被告卓杰系万科金域华府Ｃ区1号楼1单元1楼2号房屋的业主，被告交纳结清了至2018年1月1日前的物业费，此后原告向被告进行了催收，但被告一直拒交物业费。因被告未向原告交纳该物业服务费，经原告催收未果，原告主张其委托律师进行诉讼并支付律师代理费500元。庭审中，被告为证明小区安全问题差，提交了一组微信聊天记录，原告认为该群中主体身份不明确，原告官方并没有这个群，且只显示“小区疑似有变态”，不能表明该人是否通过合法的通道进入小区；被告为证明小区停车场装了地锁，无法进行停车，提交了停车场照片七张，原告认为被告并没有办理入住，车位属于房开公司，由房开公司委托其进行管理，但被告没有与其产生车位租赁关系，此证据与本案无关，无法达到对抗不交物业服务费的目的。被告为证明小区卫生管理差，提交了照片两张，原告认为照片中的区域属于被告私人花园，私人区域的日常清洁未包括在物业服务内，不属于公共区域、公共设施。上述事实，有已经质证的当事人陈述、原告营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、商品房预售合同备案登记表、《万科金域华府Ｃ区前期物业服务合同》，“社区一卡通”开户申请表、客户资料卡、ＥＭＳ邮寄单等相关证据以佐证，可以作为认定本案事实的依据。原审认为，合法的民事权益应受法律保护，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主大会或业主委员会作出的决定对全体业主具有约束力。本案原告是经依法核准成立的具有物业管理、服务资质的企业，其与贵阳万科劲嘉房地产有限公司签订的《万科金域华府C区前期物业服务合同》对相互的权利义务、违约责任等进行了明确约定。该合同系当事人之间真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该合同对小区全体业主具有约束力，全体业主均应遵照履行。被告是万科金域华府小区的业主，其对小区的物业进行了使用，享受了原告提供的物业管理服务。上述物业服务合同对被告具有约束力。被告没有按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用，违反了物业服务合同的约定，应承担违约责任。对原告要求判令被告交纳自2018年1月1日至2019年9月30日的物业服务费诉请，予以支持。被告房屋建筑面积为137.44平方米，应当交纳的物业费计算为137.44平方米×2.6元×21个月=7504.22元，对原告主张超出的部分，不予支持。关于原告主张被告对于欠交的物业管理费按照每日万分之五的标准支付违约金，源于前期物业服务合同的约定，亦不违反法律规定，予以支持。关于原告诉请要求被告承担支付律师费的主张，没有法律依据，且物业服务合同中亦无约定，不应支持。对于被告的辩称，首先其只提供了微信聊天记录，并没有其他证据证明小区存在安全问题；其次，因物业服务合同中已明确约定物业服务内容不含业主专有部分的维修养护、车位使用需要另行签订使用协议等，故被告以小区存在停车问题以及私家花园无人清理作为抗辩的理由，不符合合同约定，不予采纳。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定和前期物业服务合同的约定，被告若认为原告提供的服务质量与合同约定不符，可以向其主张赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业费。综上，原告的诉讼主张，应予部分支持。被告的辩称没有合同依据，不符合法律规定，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告卓杰于本判决生效之日起十日内向原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司支付截止2018年1月1日至2019年9月30日的物业服务管理费7504.22元；二、被告卓杰于本判决生效之日起十日内向原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司支付违约金1350.76元；三、驳回原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27元（已减半收取），由被告卓杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人卓杰提交如下证据：1、卫生脏乱差的照片3张、车辆乱停放的照片3张、地下停车场被地锁的照片5张、墙体存在裂缝的照片8张。被上诉人万科物业公司认为该组证据不属于新证据，照片上没有显示时间，不能证明是否与本案涉时间相关。对于墙体裂缝及花园部分的照片，与本案无关，无法反应正常情况，不能体现时间地点。墙体的裂纹与物业服务无关，且该墙体现在正在维修，属于房开公司的维修范围。对于地下车锁的情况，上锁的原因是房开公司通过长期租赁及出售给业主，对其并没有管理权。对于地上有垃圾的情况，清理垃圾是上午一次，下午一次，有垃圾的情况不能达到证明目的。对于乱停放车辆，有部分业主为了临时停车，在不影响他人的情况下可以临时停放。从照片中看，没有阻挡道路通行的情况。由于一栋没有地下停车场，业主可以在不影响通行的情况下在道路上停车。2、光盘一张，拟证明疫情期间没有人员管理，值班室没有执勤人员，小区车辆及小区以外人员可以随意出入。被上诉人万科物业公司认为该光盘上的视频反应的情况是2020年2月27日没有人员执勤的情况，视频时间只有19秒，该视频发生的时间不是本案物业服务期间，与本案无关。其客观性无法确认，道闸杆只出现几十秒，可能是值班人员在处理该问题而离开岗亭。对于其合法性不予认可，其中一段27秒视频，发生道路不通的情况是有人进行处理，达不到上诉人证明目的。被上诉人万科物业公司提交如下证据：2018年及2019年每季度在小区公示的物业服务报告及公告栏照片5张，拟证明物业公司做了相应的服务。季度服务报告通过小区公示栏喷绘的方式进行公示，管家朋友圈对提供物业服务的发布情况，不定期的提供服务情况。被上诉人卓杰认为该组证据不能证明质疑部分，而且该证据是现在才存在的，不是诉讼之前的证据，公告栏也是后补的，之前并没有看到，该组证据不具有证明力。经审查，本院对上诉人与被上诉人提供的上述证据的真实性予以确认，但均不属于二审期间的新证据。二审审理查明，贵阳万科劲嘉房地产有限公司与武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司于2014年8月15日签订的万科金域华府C区《前期物业服务合同》第十八条第二款约定“物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付[壹年]的物业服务费，此后物业服务费按[季]交纳，业主或物业使用人应于[季度最后一个月25日前]向乙方交纳下期的物业服务费，在[所交季度首月1日]及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。”二审查明的其余案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认本院认为：万科物业公司与贵阳万科劲嘉房地产有限公司签订的《万科金域华府C区前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该合同对小区全体业主具有约束力。合同签订后，万科物业公司对物业小区提供了物业服务，上诉人卓杰作为小区业主理应按期支付物业服务费。现万科物业公司诉请卓杰支付2018年1月1日至2019年9月30日的物业服务管理费7504.22元，事实证据充分，应予以支持。关于上诉人卓杰认为物业服务质量存在瑕疵而拒绝缴纳物业费的上诉理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，上诉人作为业主可就被上诉人不完全履行合同义务向其主张违约责任，但物业管理及服务不到位并非上诉人拒交物业费的抗辩事由，业主拒交物业费客观上也会影响物业服务各项功能的正常运行，故本院对卓杰的上诉理由不予采信。关于迟延支付物业费的违约金问题，案涉物业服务合同约定“每逾期1日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金”，该违约金标准明显过高，诉讼中万科物业公司自愿调整为按欠费金额的20%计算，仍然过高，本院酌情确定为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准上浮30%计算。综上，上诉人卓杰拒绝支付物业费的理由不成立，本院不予采纳，但本院对于逾期支付物业费的滞纳金予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初6895号民事判决第一项，即：卓杰于本判决生效之日起十日内向武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司支付2018年1月1日至2019年9月30日的物业服务管理费7504.22元；二、撤销贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初6895号民事判决第三项；三、变更贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初6895号民事判决第二项为：卓杰于本判决生效之日起十日内向武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司支付迟延支付7504.22元物业服务费的违约金，从2019年9月30日之日起计算至款项付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准上浮30%计算（利息总金额不得超过1350.76元）；四、驳回武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27元，由卓杰负担；二审案件受理费54元，由上诉人卓杰负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年八月三十日书记员 潘盛机