河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5084号原告：新郑正商置业有限公司，住所地新郑市和庄镇宏达路198号院正商红溪谷配套商业服务8号楼1层101，统一社会信用代码914101845924312688。法定代表人：别三江，总经理。委托诉讼代理人：申涛，系公司员工。委托诉讼代理人：张教法，系公司员工。被告：苗亚楠，女，1985年7月1日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。原告新郑正商置业有限公司（以下简称正商公司）与被告苗亚楠商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正商公司的委托诉讼代理人张教法到庭参加诉讼，被告苗亚楠经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告正商公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除正商公司与苗亚楠签订的编号为17001797902的《商品房买卖合同》，并判令苗亚楠协助正商公司办理前述《商品房买卖合同》的合同备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续。2、判令苗亚楠支付正商公司违约金25000元。事实与理由：正商公司与苗亚楠签订编号为17001797902的《商品房买卖合同》及补充协议，约定房屋总价款2392361元，首付款677361元，约定付款时间为2017年2月10日前，剩余1715000元以银行贷款的方式支付，约定付款时间为2017年3月10日。合同签订后，经正商公司多次催要，苗亚楠未按约定支付房款。依据双方合同约定及法律规定，苗亚楠不履行按时还款义务，严重损害了正商公司的合法权益。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定双方之间产生的争议向本项目所在地人民法院起诉解决。因此，正商公司依法提起诉讼，望判如所诉。被告苗亚楠未作答辩，也未提交相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月10日，正商公司（出卖人）与苗亚楠（××）签订合同编号为17001797902的《商品房买卖合同》，约定苗亚楠购买正商公司开发的位于和庄镇宏达路198号院正商·红溪谷11幢3-4层308号房屋，户型为3-4层复式，该商品房建筑面积323.31平方米，总价款为2392361元。该合同第六条付款方式及期限约定，××按其他方式按期付款，约定金额677361元以现金支付，付款时间2017年2月10日，约定金额1715000元商业贷款支付，付款时间2017年3月10日；第七条××逾期付款的违约责任约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。同日，苗亚楠与正商公司签订了作为附件四的《补充协议》，该协议第五条有关贷款方式、付款的补充约定，××同意按照签订本协议时银行贷款政策办理银行按揭贷款，如遇贷款政策的调整，与出卖人无关，××和出卖人应按照《商品房买卖合同》及相关协议继续履行。××选择按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或公积金机构及其代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的,××应改付款方式为一次性付款，并自合同约定付款期限届满日起10日内付清全部购房款，否则，每逾期一天，按应付末付金额的万分之五向出卖人支付违约金。如逾期达60日以上，出卖人有权解除合同、要求××赔偿损失（包括但不限于市场价格变化导致出卖人的损失），并支付总房款10%的违约金。若出卖人选择不解除合同的，××就迟延期间。每日按总房款的万分之五向出卖人支付违约金并赔偿给出卖人造成的全部损失。如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：(1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。(2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。(3)如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行宣布全部未到期贷款提前到期,并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除本合同及附件。××除承担上述责任外并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。(4)如因××不配合办理银行按揭抵押预告登记手续或因其他原因导致出卖人承担担保责任的，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除本合同及附件。××除承担上述责任外并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。2017年2月16日，苗亚楠（借款人）与中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行（贷款人）、正商公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，苗亚楠向中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行借款1715000元用于购买正商公司开发的位于和庄镇宏达路198号院正商·红溪谷11幢3-4层308号房屋，苗亚楠以所购房产提供抵押，并到房产登记部门办理了抵押登记手续；正商公司作为保证人对苗亚楠的贷款提供阶段性担保等内容。上述合同签订后，中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行依约向苗亚楠指定的账户内发放了贷款1715000元，正商公司与苗亚楠办理了《商品房买卖合同》信息备案登记、房屋预告登记、预购商品房抵押权登记等手续。因苗亚楠未能及时偿还银行贷款本息，2018年7月12日、2018年7月25日，正商公司分别向苗亚楠邮寄《关于催告支付代偿按揭贷款的函》及《关于解除合同的通知》。截止2019年8月27日中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行扣划正商公司保证金138243.86元。2019年9月18日、2019年12月18日、2020年1月21日、2020年3月11日中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行分别对正商公司保证金账户进行了扣款。2020年5月8日，中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行扣划正商公司保证金账户1618929.17元，用途为苗亚楠个人贷款提前归还。在本案庭审中，正商公司陈述在与银行签订贷款合同后，苗亚楠就未偿还过按揭贷款，按揭贷款正商公司已经偿还完毕；在商品房买卖合同备案注销后，正商公司将收到苗亚楠支付的全部房款等进行结算后，剩余款项同意退还苗亚楠，但不要求在本案中处理。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及《补充协议》，《个人购房借款/担保合同》，情况说明，银行回单，《关于催告支付代偿按揭贷款的函》，《关于解除合同的通知》，邮寄单及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，苗亚楠与正商公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第五条第三款第三项的约定，(3)如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行宣布全部未到期贷款提前到期,并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除本合同及附件。××除承担上述责任外并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。本案中，苗亚楠向银行贷款1715000元却怠于履行还款责任，导致正商公司向贷款银行承担了保证责任，苗亚楠至今未向正商公司归还代还款项，正商公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合双方约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。办理预购商品房备案登记、抵押登记、预告登记等事宜系《商品房买卖合同》的附随义务，在该合同解除后，相应的附随义务也应予以终止履行，因此，对于正商公司该项诉请，本院予以支持。按照《补充协议》第五条第三款第三项约定违约金应按照总房款的10%计算，正商公司陈述其主张按照合同总房款的1%计算，根据《商品房买卖合同》的履行情况、预期利益等因素，本院酌定由苗亚楠向正商公司支付违约金15000元。苗亚楠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告新郑正商置业有限公司与被告苗亚楠于2017年2月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001797902）。二、被告苗亚楠应于本判决生效之日起十日内向原告新郑正商置业有限公司支付违约金15000元。三、被告苗亚楠应于本判决生效之日起三十日内协助原告新郑正商置业有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续。四、驳回原告新郑正商置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计213元，由原告新郑正商置业有限公司负担85元，被告苗亚楠负担128元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 韩 冰二〇二〇年八月十三日书记员 李峰超