贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5359号上诉人（原审被告）：胡燕，女，1972年9月10日生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：王成彦，贵州慧原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州麒龙商务港房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路碧海花园金翠湾12号楼5单元1层16号，统一社会信用代码915201006754309146。法定代表人：刘涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：张龙，贵州正哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志刚，贵州正哲律师事务所律师。上诉人胡燕因与被上诉人贵州麒龙商务港房地产开发有限公司（以下简称麒龙房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初4593号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人胡燕上诉请求：1.撤销原判第一项，改判上诉人在判决生效后的十五年内，每月支付被上诉人购房款1666.7元并按同期同类银行贷款利率支付被上诉人利息（或者改判驳回被上诉人向上诉人请求支付购房款30万元的诉讼请求）；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判判决上诉人在判决生效30内支付被上诉人30万元购房款没有依据。案涉《商品房买卖合同》第八条已经作了明确约定，本案不能办理银行按揭的责任不在上诉人，上诉人已经按合同约定将全部资料交被上诉人，被上诉人和指定贷款银行均没有通知上诉人去办理按揭贷款手续，在上诉人的多次催促之下，被上诉人总答复叫上诉人等待。一审中，双方并未就解除或继续履行合同之后的处理办法达成一致，故在没有合同约定下，一审判决于法无据；二、原判认定案件基本事实不清，导致本案不能办理按揭的原因是被上诉人违规行为。案涉《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人不仅是房屋出卖人，还兼为房屋贷款代办服务中介机构角色。被上诉人承诺上诉人支付10万左右款项，即可购买案涉房屋，所差款项其可以为上诉人解决。后上诉人交完全部手续，因银行按揭不能，被上诉人提起诉讼，又将其借款给上诉人的首付款争议诉至法院。经上诉人咨询，被上诉人存在“售后包租、首付贷”行为。故本案不能办理贷款系被上诉人违规行为所致；三、在银行按揭不能非因上诉人原因而因被上诉人原因所致情况下，原审判决损害到上诉人分期付款权利且在变相支持上诉人取得非法不当得益。被上诉人麒龙房开答辩称，1、双方签订的合同合法、真实有效，并已经实际履行。在商品房合同签订以后，被上诉人已在产权处登记处将案涉房屋登记在上诉人名下；2、作为买卖合同的买受人一方，其支付合同价款是符合法律义务的，在其不能办理按揭的情况下，应当按照合同约定一次性付款，一审判决符合法律依据；3、在合同的履行中，上诉人既然违约就应当承担违约责任。麒龙房开向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付购房款30万元，违约金30,918.95元（违约金按房屋总价款的5%计算）；2、本案律师费人民币18,633元由被告承担；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2016年12月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告以618379元的价格购买原告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区的房屋，对于房款支付，合同第八条约定签订合同之日买受人即被告支付首付款318379元，剩余30万元由被告以银行按揭贷款方式支付。此外，合同第八条第3款还载明“买受人应在接到出卖人书面通知之日起3个工作日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任……因出卖人的原因导致买卖人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……”第十条逾期付款责任条款约定逾期超过60日买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同附件十二补充协议第一条载明买受人应在《商品房买卖合同》签订当日向出卖人提供银行按揭贷款或公积金贷款所需全部资料，出卖人配合买受人在《商品房买卖合同》签定后7日内办理完毕银行按揭贷款或公积金贷款申请手续并签署《抵押贷款合同》。因买受人原因导致银行按揭贷款或公积金贷款逾期办理的，逾期超过7日的视为买受人违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人承担合同总额5%的违约金和实现债权的费用。合同还约定了其他权利义务。上述合同签订当日，被告胡燕按照合同约定向原告支付了首期房款318379元。之后，因被告一直未能办理银行按揭贷款向原告支付剩余房款，原告遂以前述事实及理由诉至一审法院。庭审中，被告胡燕向一审法院提交了银行卡以证明其已经按合同约定提交了办理按揭贷款资料，并在原告的要求下办理了银行按揭贷款卡，原告对该证据的关联性和证明目的均有异议。庭审之后第二日，被告胡燕向一审法院提交了其与原告销售人员的微信聊天记录，该记录显示在2016年12月30日被告向原告发送了户口册照片，2017年1月3日向原告发送了他人身份证照片。一审法院认为，原、被告双方于2016年12月29日签订《商品房买卖合同》对双方权利义务进行约定，该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方均应按约定全面履行义务。根据合同约定的付款方式，被告胡燕需以银行按揭贷款方式向原告支付剩余房款30万元，虽然合同未约定支付该剩余房款的具体时间，但从双方合同签订当日支付了首期房款至原告于2018年9月3日向一审法院递交起诉书提起诉讼，期间已近两年，远超一般情况下支付余款的合理期限，可以确认被告胡燕存在逾期付款的情形，本案的争议焦点在于被告逾期付款的行为是否构成违约。双方在合同第八条中已经约定被告在接到原告书面通知后提供贷款资料，被告自己提供的微信记录显示其在签订合同翌日向原告销售人员发送户口册复印件，甚至在之后几日又发送了非合同当事人的身份证照片，可以推定双方已经在按合同约定履行约定的义务，但是在之后原告并未通知被告办理贷款，甚至原告也未提供证据证明其曾催告被告支付尾款。原告在庭审中主张补充协议第一条已对上述合同第八条的内容进行补充，经一审法院仔细审查，该补充协议内容系对第八条的变更，作为买受人其对买卖合同的正文定会投入更高的注意力，补充协议第一条对合同内容进行变更，原告应当对此予以提醒，加之，补充协议第一条约定的内容适用于合同解除的情况，现原、被告均要求继续履行合同，故该条款并不适用本案情况。需要说明的是，被告签订贷款合同的前置程序虽然合同约定是由原告或贷款银行通知，但借款合同毕竟是被告自己与银行之间的法律关系，被告应当积极过问，不仅是询问房开商，也应当主动询问贷款银行，明确贷款进度，而非一味等待。倘若真如被告所说其已经提交资料，鉴于签订合同至今已经两年多的时间，而贷款始终未办妥，那么说明贷款审批困难，胡燕就应当积极变更支付方式。综上，一审法院确认案涉《商品房买卖合同》在支付剩余房款上受阻并非被告刻意为之，在无法获得贷款的现实情况下，被告应当直接支付尾款，但无需承担违约金和律师费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告胡燕于本判决生效之日起三十日内，给付原告贵州麒龙商务港房地产开发有限公司购房尾款300,000元；二、驳回原告贵州麒龙商务港房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,543元（原告预交6,543元），由原告麒龙房开负担928元，被告胡燕负担5,615元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下新证据：第一组：1.借款合同原件。（附：承诺书、借条、贵阳银行跨行转账电子凭证、房屋销售专用收据）、2.贵阳市观山湖区人民法院判决书（2018黔0115民初4603号），拟证明案涉房屋存在首付贷情况，不能按揭贷款。不能贷款的原因是在被上诉人，而非上诉人。被上诉人对该组证据的真实性无异议，对其关联性及证明目的都有异议。生效判决已确认胡燕的借款合法有效，不存在首付贷情况。买卖合同是真实有效的。合同明确约定，如无法贷款，买受人需要一次性付款。第二组：麒龙商务港商业房委托经营管理合同。拟证明房屋买卖存在售后包租的违法行为。被上诉人对该组证据真实性无异议，关联性及证明目的有异议。其认为受托方不是本案当事人，与被上诉人无关；上诉人收到了租金，房屋收益权都享有了，那么其也应该承担相应义务。二审查明其余事实与一审查明一致。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”双方签订合同后，上诉人胡燕交纳了首付款，现房屋已备案登记至胡燕名下，胡燕也已享有房屋收益，其应积极履行合同义务，办理银行按揭贷款。虽然合同未约定支付按揭剩余房款的具体时间，但从双方合同签订当日至被上诉人起诉，期间已近两年，远超一般情况下贷款支付余款的合理期限。核实贷款的可得性本应属于上诉人的义务，在长达两年的时间内其未取得贷款，应认定胡燕存在怠于履行自身合同义务的情形。关于上诉人胡燕主张其从被上诉人处借款支付部分房款，导致后续其无法办理贷款的问题。上诉人胡燕作为完全民事行为能力人，自愿从被上诉人处借款购房，双方的借款关系已经人民法院判决真实有效。无证据证明被上诉人在签订合同前诱导上诉人借款。其以从被上诉人借款及案外人代为出租案涉房屋的情形，主张无法贷款的原因系在于被上诉人明显理由不充分，本院不予采纳。由于上诉人原因导致贷款不能，一审判决其直接支付尾款并无不当。综上所述，上诉人胡燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用6,543元，由上诉人胡燕负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年八月六日书记员  蒲美君