贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初2590号原告：颜婷，女，1994年7月3日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：骆婧雯，贵州铭和律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州立祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路401号（凯福商住楼）8单元，统一社会信用代码：91520100798822678T。法定代表人：徐强，系该公司总经理。被告：贵阳联众易达房地产营销有限公司，住所地贵州省清镇市云岭东路与红旗北路交汇处中央公园11栋2层2-5号，统一社会信用代码：91520181MA6H7J2A8P。法定代表人：钟四新，系该公司总经理。上列二被告共同委托诉讼代理人：王道红，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上列二被告共同委托诉讼代理人：郎雄，贵州浩辩律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：清镇市繁华里商业管理有限公司，住所地贵州省清镇市云岭东路S2地块，统一社会信用代码：91520181MA6E94CX7K。法定代表人：杨毅，系该公司经理。委托诉讼代理人：张建，男，代理权限为特别授权代理。原告颜婷与被告贵州立祥房地产开发有限公司（以下简称立祥房开）、贵阳联众易达房地产营销有限公司（以下简称联众易达公司）、清镇市繁华里商业管理有限公司（以下简称繁华里公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告颜婷及其委托诉讼代理人王世艳，被告立祥房开委托诉讼代理人胥志娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告颜婷向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告立祥房开签订的《商铺认购合同书》；二、解除原告与被告繁华里公司签订的《商铺委托经营管理合同》；三、判令被告立祥房开返还原告双倍购房定金人民币300000元；四、判令被告立祥房开返还原告购房款359545元、维修基金2242元；五、判令被告联众易达公司返还原告购房款20000元及资金占用利息1571元（以20000元为基数，从2019年3月12日计算至被告退还款项之日止，暂计至2020年4月12日止）；六、判令被告立祥房开支付原告损失费用共计432741元（其中1、律师代理费13000元；2、资金占用利息40196元，以511787元为基数，从2019年3月12日计算至被告退还款项之日止，暂计至2020年4月12日止；3、并承担不超过已付房屋价款一倍即379545元的赔偿责任）；七、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原告于2019年3月12日与被告立祥房开签订《商铺认购合同书》，签订时向被告立祥房开支付了定金150000元。合同约定，原告认购位于清镇市房屋，建筑面积为21.56平方米。因履行本合同过程中发生纠纷，由违约方向守约方支付由此产生的诉讼费、律师代理费、公证费、鉴定费等费用。经销售员推荐，原告又用20000元购买被告联众易达公司“中央公园”ＶＩＰ权益卡以抵扣被告立祥房开60000元的房款，再核减返租租金后，原告于2019年3月30日向被告立祥房开交付剩余购房款359545元，维修基金2242元，总共支付了531787元。之后原告多次携带相关材料要求被告立祥房开签订房屋买卖合同并办理预售登记，被告均以土地合宗等各种理由搪塞原告，经多次协商未果。原告心生疑惑，前往房管局、国土局等部门了解被告土地情况，被告知原告所购房屋已因其他诉讼被法院查封。综上，被告明知房屋不能出售而采用欺诈的方式将商铺出卖给原告，其行为属于根本违约。现双方合同客观上已履行不能，被告给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告立祥房开、联众易达公司辩称，第一，《商铺认购合同书》系有效合同，不得擅自变更或者解除，未及时与原告签订商品房买卖合同根本原因在于2017年政府进行土地合宗，导致其备案的数据丢失从而无法签订合同，其并不能主观预见，且已在积极处理，其不存在违约。第二，原告主张返还双倍定金于法无据，定金数额不得超过合同标的额20%，原告主张的定金已超过法律规定，且原告缴纳的定金已经自动抵扣为购房款。第三，原告要求支付损失于法无据，其与原告签订的只是预约合同，案涉商品房符合预售条件，其已将商铺交付给原告，并未给原告造成损失，房屋被查封系发生在将房屋销售给原告之后，原告称其存在欺诈无事实依据。综上，原告主张的诉请无事实依据及法律依据，应当予以驳回。被告繁华里公司辩称，不同意解除《商铺委托经营管理合同》，签订合同后原告实际上已经享受了租金收益，商铺已正常租赁。围绕本案诉讼请求，原告向本院提交了《商铺认购合同书》《商铺委托经营管理合同》《商铺合同确认单》、中央公园客户特殊申请表、收款收据及转账凭证、VIP权益卡、照片、房屋查封信息、《委托代理合同》及代理费发票、保全裁定书及保全费票据，被告提交了土地使用权证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、租赁合同书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。根据当事人的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2019年3月12日，颜婷（乙方）与立祥房开（甲方）签订《商铺认购合同书》，合同主要约定：乙方认购清镇市云岭东路中央公园项目7号楼1层30号房，建筑面积21.56平方米，建筑面积单价36280元/平方米，总价人民币782197元；乙方向甲方缴纳定金150000元；付款方式为一次性付款，管理方式为委托经营管理；乙方在2019年3月19日前携合同书、定金收据、身份证明原件到甲方营销中心签署《商品房买卖合同》，购房定金转为购房款，同时按合同约定的付款方式交付相应购房款项；若甲方在2019年3月19日前将乙方房屋另行出售，即构成违约，必须双倍返还乙方定金；若乙方在2019年3月19日前未与甲方签署《商品房买卖合同》，则视为乙方放弃认购权利，甲方无需通知乙方即可将认购房屋另行出售，定金不可退。同日，颜婷向联众易达公司支付了20000元，用于购买VIP权益卡，使用该卡可在购买立祥房开的房屋时抵扣60000元的购房款。《商铺合同确认单》载明，颜婷认购房屋享受折扣后总价720943元，再将前三年租金151398元冲抵房款后，剩余应付569545元，再扣除享受的优惠60000元后，应付房款509545元于2020年3月30日付清。认购书签订后，颜婷于同日向立祥房开交纳了150000元定金。2020年3月30日，颜婷又向立祥房开交纳了购房款359545元、维修基金2242元，后立祥房开一直未通知颜婷签署《商品房买卖合同》。经查，颜婷认购的中央公园项目7号楼1层30号房屋已被本院于2019年7月2日裁定查封，查封期限为三年。2019年3月30日，颜婷（甲方）与繁华里公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，委托乙方对其认购的商铺进行管理，并委托乙方代为收房，委托期限为自合同签订之日至2024年5月30日，管理收益前三年的租金151398元一次性抵扣给立祥房开冲抵购房款，委托合同签订时即视为甲方已经领取了前三年的租金收益，如甲方就该商铺与立祥房开达成的购房合同因无效、撤销或解除后甲方无权获得任何收益，已抵扣购房款的部分不予退还，已支付给甲方的收益甲方应予以退还，任何乙方不得单方终止合同，否则视为违约，否则视为违约，违约方应赔偿守约方全部损失，如守约方同意解除合同，则违约方按当年度12个月租金收益标准向守约方支付违约金，如违约金不足以弥补实际损失的，则违约方应按守约方实际经济损失总额赔偿守约方。2019年6月，繁华里公司将颜婷认购的房屋出租给了案外人黄家伦。2020年4月7日，原告与贵州铭和律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师为本案提供法律服务，原告支付了代理费13000元。另，原告申请诉前财产保全，交纳了保全费5000元。另查明，原告认购房屋立祥房开已取得预售许可证。本院认为,本案原告与被告立祥房开签订的《商铺认购合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。从合同内容来看，双方签订的认购书性质是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，原告已按约定支付了购房款，而双方未能签订《商品房买卖合同》原因在于因土地合宗、房屋被查封等无法交易，均系被告自身原因导致被告未按约定与原告签署《商品房买卖合同》，被告已构成违约，现合同目的不能实现，故对原告要求解除《商铺认购合同书》，返还购房款、维修基金的诉请予以支持。合同解除后，因繁华里公司已代原告收房并另行出租，因此繁华里公司应向立祥房开返还该房屋，繁华里公司与原告签订的《商铺委托经营管理合同》因房屋的返还导致合同目的不能实现，故对原告要求解除《商铺经营管理合同》的诉请予以支持。对于原告要求被告联众易达公司返还购房款20000元及利息的诉请，原告支付给繁华里公司的20000元并不是购房款，而是为了享受交20000元抵60000元的购房优惠而支付的团购费，原告在签订合同确认单时已享受到了相应优惠，现未能签订《商品房买卖合同》而导致认购合同被解除，系因立祥房开导致，联众易达公司并无过错，因此对原告该项诉请不予支持，原告支付的团购费20000元可作为损失向立祥房开主张权利。对于原告要求立祥房开双倍返还定金的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，因被告立祥公司原因未能订立商品房买卖合同，被告立祥公司应当双倍返还定金。双方在认购合同中约定的购房款虽为782197元，但在合同确认单中载明享受优惠后的价格为720943元，因而双方约定的定金数额150000元超过了合同标的额的20%，故对原告该项诉请支持288377.2元（720943元×20%×2），对原告交纳的定金超过144188.6元的部分作为购房款予以返还。由于立祥房开已双倍返还定金，足以弥补原告所主张的利息损失及律师费损失包括其团购费损失等，故对原告该诉请不予支持。对于原告要求立祥房开赔偿承担购房款一倍的赔偿责任的诉请，本案双方签订的是预约合同，而非买卖合同，原告该项诉请于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告颜婷与被告贵州立祥房地产开发有限公司于2019年3月12日签订的《商铺认购合同书》；二、解除原告颜婷与被告清镇繁华里商业管理有限公司于2019年3月30日签订的《商铺委托经营管理合同》；三、被告贵州立祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告颜婷购房款365356.4元、维修基金2242元，合计367598.4元；四、被告贵州立祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内双倍返还原告颜婷定金288377.2元；五、驳回原告颜婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14844元，减半收取7422元，保全费5000元，合计12422元，由被告贵州立祥房地产开发有限公司负担9000元，由原告颜婷负担3422元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  柳红强二〇二〇年八月二十七日书记员  聂 璇