河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10494号上诉人（原审被告）：新郑市超达置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇龙泊南路南侧、魏庄村。法定代表人：李海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷秋叶，该公司员工。被上诉人（原审原告）：侯伟伟，男，1989年9月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李艳阳，新疆金仕成律师事务所律师。上诉人新郑市超达置业有限公司（以下简称超达公司）因与被上诉人侯伟伟商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。超达公司上诉请求：一、请求驳回或改判原判决第一项中利息99353.71元以及首付款利息195374元(按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年6月13日起至付清之日止)。二、请求改判一、二审诉讼费用由侯伟伟承担。三、请求以（2019）豫0105民初7434号、（2019）豫0184民初6256号民事判决书的判决结果以及编号为140××××5942的《商品房买卖合同》为基础，一揽子解决当事双方的相关纠纷，以减少浪费司法资源。事实和理由：一、原判决第一项中利息99353.71元，一审法院是以被上诉人购房时的银行按揭贷款本金44万元为基数计算，判决中也未列明计算的起始时间和利率依据。因贷款44万是因被上诉人无支付能力导致，利息也是支付给了贷款银行，故此一审判决让上诉人向被上诉人承担此利息，也于法无据，也不合理，应予驳回。二、法院判决解除合同并生效的日期为2019年7月19日，因被上诉人联系方式变更未通知上诉人，上诉人无法联系到被上诉人（商品房买卖合同约定、现实际使用手机号可以证明），致使上诉人无法归还其款项，直至2020年4月26日（被上诉人联系上诉人的电话记录信息可以证明）被上诉人才主动以变更后的手机号联系上诉人，但其也始终未向上诉人提供收款账户信息。鉴于上述，上诉人认为是，由于被上诉人违约导致解约，又因被上诉人的原因导致上诉人无法退还款项，另外，从法院判决解除合同生效（2019年7月19日）至今，被上诉人一直占用此房屋未交还钥匙，且一直对外出租并获得收益（截止2020.8.10上诉日，屋内还有家具在，有证据资料），故此，上诉人不应承担退款利息。即使承担，也应从能够联系他本人的时间开始计算利息，但应扣除他占用上诉人房产无法出售给上诉人造成的资金成本损失（应从法院判决解除合同生效日2019年7月19日计算至实际交还房屋钥匙日止）。三、超达公司主张在退款时抵扣已生效的（2019）豫0184民初6256号民事判决载明的侯伟伟应履行的支付义务，包括合同违约金3903.71元、案件受理费43元及该案申请执行费500元和河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初7434号民事判决载明的案件受理费3586元、保全费2477元。另外还有我司代其垫付的贷款月供及合同违约金7578.91元。此支付义务共计18088.62元虽与本案无关，但确实为侯伟伟应该负担，一审法院对此未做合并处理。四、超达公司提供的拟证明侯伟伟于2020年5月19日提供房屋出租证明是侯伟伟拍照发送超达公司员工微信的，超达公司提供时只能提供打印的复印件，且有侯伟伟的签字。超达公司提供58同城同小区租金查询4张截图。租金参照58同城同小区1500元/月计算。侯伟伟辩称把房屋借给亲戚居住，但经与承租人确认并不是其亲戚。一审法院对此未做处理，请求此次合并处理。综上，请求依法维护上诉人的合法权益。侯伟伟辩称:一、一审判决无误。上诉人应当向被上诉人支付银行贷款利息99353.71元，并且支付首付款的利息。二、双方应当按照一审判决各自承担诉讼费。三、上诉人所称其他两个案件属于已经生效的判决，与本案无关。侯伟伟向一审法院起诉请求：1、判令被告返还购房首付款195374元及利息52542.44元（自2014年8月25日暂计算至2020年6月20日）；2、判令被告返还维修基金9068元；3、判令被告返还原告向银行支付的贷款本金59754.30元及利息13470.03元（自2015年4月23日起暂计算至2020年6月20日）；4、判令被告返还原告向银行支付的贷款利息101230.90元；5、判令被告补偿装修损失20000元；6、判令被告承担本案诉讼费、评估费等。在诉讼过程中，原告将第3项诉讼请求变更为判令被告返还原告向银行支付的贷款本金59754.30元及利息99364.1元；将第4项变更为判令被告返还自合同解除之日起原告向银行支付的贷款本息的利息4297.16元（自2019年5月7日暂计算至2020年6月20日）。一审法院认定事实：2014年8月25日，出卖人超达公司与买受人侯伟伟签订一份合同编号为140××××5942的《商品房买卖合同》，约定侯伟伟购买超达公司开发的位于新郑市龙湖镇龙泊南路南侧、魏庄村土地西侧的基正·唐宁1号Ｇ7幢1单元7层701号房屋，建筑面积139.52平方米，合同总价款635374元；付款方式为首付款195374元，银行贷款440000元以按揭形式支付房屋款项。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议，六、双方其他约定：1、关于送达方式的约定，本合同的通知包括电话或书面通知，出卖人可按照合同载明地址或法定地址寄送，也可以在省市媒体上公告。买受人变更联系方式应当通知出卖人，否则按照原地址寄出后3日即视为有效送达。3、买受人应当在签订商品房买卖合同的同时交纳房屋专项维修基金，并同意出卖人代收的内容。合同签订当日，侯伟伟依约向超达公司支付首付款195374元。2014年9月19日，侯伟伟向超达公司交纳维修基金9068元。2015年2月10日，借款人侯伟伟与贷款人浦发银行郑州分行、保证人超达公司签订一份《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额440000元；贷款期限自2015年2月10日期至2035年2月10日；保证人提供阶段性连带责任保证。2015年4月2日，浦发银行郑州分行以转账方式将上述贷款440000元转至超达公司。后侯伟伟未按《个人购房担保借款合同》的约定还本付息，致使浦发银行郑州分行向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求侯伟伟偿还借款本金、利息、罚息，并请求超达公司对上述款项承担连带清偿责任等。该院于2019年4月17日作出（2019）豫0105民初7434号民事判决，一、侯伟伟于本判决生效后十日内归还浦发银行郑州分行贷款本金382622.85元（暂计算至2018年10月19日，以后的利息以未偿本金为基数，按合同约定计算至实际清偿之日止）；二、超达公司对本判决第一项确定的浦发银行郑州分行所享有的债权承担连带清偿责任，超达公司承担保证责任后，有权向侯伟伟追偿；三、驳回浦发银行郑州分行其他诉讼请求。案件受理费3586元，保全费2477元，由侯伟伟、超达公司共同负担。超达公司按照上述判决所确定的义务于2019年5月6日归还贷款利息及罚息3068.67元、诉讼费3586元、保全费2477元、结清贷款本息381239.41元（本金380245.7元+993.71元），以上费用共计390371.08元。超达公司并于当日向侯伟伟邮寄了催款通知书。超达公司结清贷款本息前，侯伟伟共计偿还浦发银行郑州分行贷款本金59754.30元及利息99364.1元、罚息165.44元。超达公司于2019年6月10日向侯伟伟邮寄送达关于解除商品房买卖合同的函，并于2019年6月14日向该院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，协助办理相关注销手续并支付违约金63537.4元。该院于2019年7月4日作出（2019）豫0184民初6256号民事判决，一、解除超达公司与侯伟伟签订的《商品房买卖合同》；二、侯伟伟应于本判决生效之日起十日内协助超达公司办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记、初始登记的注销手续；三、侯伟伟应于本判决生效之日起十日内向超达公司支付违约金3903.71元。四、驳回超达公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，超达公司申请强制执行，2019年10月23日，超达公司办理了涉案《商品房买卖合同》的备案信息、预告登记、初始登记的注销手续，超达公司支付申请费500元。2020年5月19日，超达公司以邮寄方式向侯伟伟送达《催办腾空房屋、交还房屋、退还钥匙、领取退房款的通知书》。至今侯伟伟未将涉案房屋返还给超达公司，现侯伟伟以超达公司未返还购房款、维修基金等款项，向该院提起诉讼。庭审查明，1、原告提供装修照片四张，拟证明涉案房屋交付时为毛坯状态，原告已经对房屋进行装修。被告对该组证据提出异议，不清楚房屋是否装修，由于原告违约被告不应承担其装修费用。2、被告提供58同城同小区租金查询4张截图，拟证明原告于2020年5月19日提供房屋出租证明，以拍照发送微信，租金参照58同城同小区1500元/月计算。原告对该组证据的真实性不认可，该组证据系复印件且无原告签字；对58同城小区租金查询真实性认可，关联性不认可；原告是把房屋借给亲戚居住，不存在租金一说。上述事实有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及销售不动产统一发票、维修基金缴存凭证，《个人购房担保借款合同》及浦发银行郑州分行个人贷款借款凭证，河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初7434号民事判决书，该院（2019）豫0184民初6256号民事判决书及（2019）豫0184执4054号执行裁定书等及本案的庭审笔录为证。一审法院认为：该院已生效的（2019）豫0184民初6256号民事判决，解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》。依据相关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被撤销的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，侯伟伟作为商品房买受人所借贷款系贷款人直接支付超达公司，资金的实际使用人为超达公司，现《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》均已解除，涉案商品房的所有权已归商品房出卖人超达公司所有，超达公司应当向侯伟伟返还其已支付首付款及维修基金而未返还。故侯伟伟向请求返还购房首付款195374元及维修基金9068元的主张符合法律规定，该院予以支持。根据法律规定，主张合同解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。依据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议“关于送达方式的约定，本合同的通知包括电话或书面通知，出卖人可按照合同载明地址或法定地址寄送，也可以在省市媒体上公告。买受人变更联系方式应当通知出卖人，否则按照原地址寄出后3日即视为有效送达”的约定。超达公司于2019年6月10日向侯伟伟邮出解除商品房买卖合同通知，其首付款利息应当按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年6月13日开始计付至付清之日止。侯伟伟主张购房首付款利息自2014年8月25日开始计算，无事实依据，该院不予支持。对于侯伟伟已返还浦发银行郑州分行贷款本金及利息的问题，鉴于《商品房买卖合同》已解除，超达公司作为保证人代借款人侯伟伟偿还贷款人的本金及利息为扣除借款人已偿还本金及利息后下欠部分的本金及利息，即本金为380245.70元（440000元-59754.30元），故超达公司应当返还尚实际使用的本金59754.30元，并返还实际使用本金440000元期间的利息99353.71元（102224.61元-993.71元-1866.80元-罚息10.39元）。侯伟伟请求返还其向银行支付的贷款本金59754.30元及利息的主张于法有据，该院予以支持。但其主张99364.1元的利息缺乏事实根据，该院不予支持。超达公司抗辩应扣除1191.48元（4062.38元-1866.80元-993.71元-10.39元）代为偿还贷款人的本金，因其代为偿还贷款人的本金380245.70元中包括该款项，故不应再行扣除。关于侯伟伟主张返还自合同解除之日起其向银行支付的贷款本息的利息4297.16元的请求，虽然超达公司在《商品房买卖合同》解除后未返还原告还贷本金及利息，但是系因侯伟伟未按期偿还银行贷款导致《商品房买卖合同》解除，且庭审结束前侯伟伟尚未将涉案房屋返还于超达公司，依据公平原则，该院亦不能予以支持。对于原告主张超达公司赔偿其装修损失，其提供证据不足以证明其装修损失数额，该主张该院亦不予支持。超达公司主张抵扣贷款银行于2019年5月6日从超达公司的保证金账户扣划的贷款本金的利息、月供利息以及代偿利息的利息。虽然超达公司代侯伟伟偿还了贷款人本金、利息等共计382622.85元，因该款本金的实际使用人是超达公司，在解除《商品房买卖合同》后，该本金依法应由超达公司向贷款银行予以返还，故超达公司请求从其返还给侯伟伟的款项中扣除贷款本金利息105260.34元、月供利息855.13元的主张，该院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。超达公司关于侯伟伟将涉案房屋出租并获得收益，其出租收益应予返还的意见，其仅提供58同城同小区租金查询截图，不足以证明侯伟伟已将涉案房屋出租，该意见该院不予采信，其主张从应退侯伟伟的款项中抵扣12000元的意见，无事实根据，该院不予支持。超达公司主张抵扣该院已生效的（2019）豫0184民初6256号民事判决侯伟伟应履行的义务，支付超达公司的违约金3903.71元、案件受理费34元及该案申请费500元和河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初7434号民事判决，案件受理费3586元，保全费2477元，因该费用系生效判决确认侯伟伟应履行的义务，与本案无关，且侯伟伟对该主张不予认可，故该院对超达公司主张抵扣的请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告新郑市超达置业有限公司应当于本判决生效之日起返还原告侯伟伟首付款195374元、维修基金9068元、贷款本金59754.30元、利息99353.71元，共计363550.01元，并支付首付款195374元的利息（按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年6月13日起至付清之日止）；二、驳回原告侯伟伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4036元，由原告侯伟伟负担786元，被告新郑市超达置业有限公司负担3250元。二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织各方当事人对证据进行交换，并充分发表了质证意见。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。超达公司上诉称，首付款利息应自2019年7月19日开始计算至实际交还房屋钥匙日止。依据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议“关于送达方式的约定，本合同的通知包括电话或书面通知，出卖人可按照合同载明地址或法定地址寄送，也可以在省市媒体上公告。买受人变更联系方式应当通知出卖人，否则按照原地址寄出后3日即视为有效送达”的约定，超达公司于2019年6月10日向侯伟伟邮出解除商品房买卖合同通知，一审法院认定首付款利息应当自2019年6月13日开始计付至付清之日止，并无不当。超达公司上诉称，一审法院认定使用银行贷款本金44万期间的利息为99353.71元，没有列明该利息的计算期间及标准，并判决由超达公司承担，于法无据。侯伟伟向一审法院起诉要求超达公司支付的利息主要有首付款的利息、侯伟伟向银行支付的贷款本金59754.30元及利息99364.1元、自合同解除之日起侯伟伟向银行支付的贷款本息的利息4297.16元，其诉讼请求中未包含有实际使用银行贷款本金44万期间的利息99353.71元，且因侯伟伟未按照约定履行偿还银行贷款，构成根本违约，导致涉案《商品房买卖合同》解除，一审法院认定并判决银行贷款本金44万期间的利息99353.71元由超达公司向侯伟伟支付，显属不当，应予纠正。超达公司上诉，主张抵扣河南省新郑市人民法院作出的（2019）豫0184民初6256号民事判决及河南省郑州市金水区人民法院作出（2019）豫0105民初7434号民事判决中侯伟伟应履行的义务，因上述生效判决已经处理，对该上诉理由不予采纳。综上所述，超达公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初2150号民事判决第一项为，新郑市超达置业有限公司应当于本判决生效之日起返还侯伟伟首付款195374元、维修基金9068元、贷款本金59754.30元，共计264196.3元，并支付首付款195374元的利息（按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年6月13日起至付清之日止）。二、撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初2150号民事判决第二项，即驳回侯伟伟的其他诉讼请求。三、驳回侯伟伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为4036元，由侯伟伟负担1404元，新郑市超达置业有限公司负担2632元。二审案件受理费2984元，由侯伟伟负担2284元，新郑市超达置业有限公司负担700元。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年八月二十八日书记员  马梦涵