湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1854号上诉人（原审被告）：桂林银行股份有限公司，统一社会信用代码：91450300198879064G，住所地桂林市临桂区公园北路8号。法定代表人：吴东，该公司董事长。委托诉讼代理人：李劲松，广西齐兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李善林，男，农民，1966年10月25日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。被上诉人（原审原告）：唐瑞娥，女，农民，1964年12月30日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。原审第三人：永州市吉发房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91431100707421706J，住所地永州市冷水滩区凤凰园银竹家园。法定代表人：何华吉,该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋浩群。原审被告：桂林市源享酒店管理有限公司，注册号：450300200041013，住所地桂林市象山区凯山路101号6栋1-8号门面。法定代表人：李平，该公司执行董事。上诉人桂林银行股份有限公司（以下简称桂林银行）因与被上诉人李善林、唐瑞娥，原审第三人永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发公司），原审被告桂林市源享酒店管理有限公司（以下简称源享公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初6170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月15日在第八审判庭组织双方当事人进行询问。上诉人桂林银行的委托诉讼代理人李劲松，被上诉人李善林、唐瑞娥，原审第三人吉发公司的委托诉讼代理人蒋浩群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人桂林银行上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初6170号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审法院对法律理解片面、错误。1、上诉人并不认同行政判决撤销源享公司所持房产证，上诉人已善意取得案涉房屋的抵押权，人民法院应当判决确认登记行为违法，但保留其效力，而非撤销房屋登记；2、上诉人系善意取得案涉房屋的抵押权，即使存在不动产登记的权利人与实际权利人不一致的情形，亦不会因实际权利人不追认而导致抵押无效；二、一审认定上诉人不构成善意取得的事实错误。1、根据物权法的规定，若真实权利人没有证据证明不动产受让人应当知道转让人无权处分的，则受让人不具有重大过失，本案上诉人不具有重大过失；2、上诉人在发放贷款前对源享公司作了全面细致的调查，尽到了审慎义务；3、源享公司在申请贷款时提供了其房产作抵押，一审认定源享公司无资产，无抵押财产是错误的；三、源享公司与吉发公司存在串通配合、骗取地方国有银行贷款的嫌疑。被上诉人李善林、唐瑞娥答辩称，源享公司与桂林银行于2014年9月23日签订的《抵押合同》中涉及二被上诉人已购买的房产抵押无效，依法应予撤销。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审第三人吉发公司的管理人述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。李善林、唐瑞娥向一审法院起诉请求：1、依法判令源享公司与桂林银行股份有限公司于2014年9月23日签订的《抵押合同》中涉及原告已经购买的C栋一层（编号为A23、A24）门面房产抵押无效；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2012年7月13日，原告李善林、唐瑞娥与吉发公司签订《门面（商铺）买卖合同》。约定吉发公司将其位于永州市冷水滩区门面房出售给原告李善林、唐瑞娥。合同签订后，原告李善林、唐瑞娥按合同约定向吉发公司支付了购房款，并于2013年4月8日向永州市冷水滩区地税局交纳了房屋契税。吉发公司按约定将涉案门面房交付给原告使用，并协助原告办理了水、电开户手续，原告遂使用该房屋至今。原告在购门面后多次要求吉发公司按照合同约定为原告办理房屋产权过户手续，但吉发公司以各种理由推诿、搪塞，并没有为原告办理产权过户手续。之后，原告李善林、唐瑞娥于2015年12月2日起诉了吉发公司，永州市冷水滩区人民法院于2016年2月2日作出（2015）永冷民初字第3135号民事判决，判决吉发公司为原告李善林、唐瑞娥办理位于永州市冷水滩区门面房屋所有权证和国有土地使用权证并承担违约金4776元。吉发公司不服提出上诉，本院作出（2016）湘11民终709号民事判决，维持原判。2014年9月1日被告吉发公司与被告源享公司签订了《永州市商品房买卖合同》，吉发公司以3000元／平方米极低的价格，将本已出卖给原告李善林、唐瑞娥等人的房产转让给源享公司，损害了原告李善林、唐瑞娥等人的利益。**林等四人诉至法院，请求依法判决撤销吉发公司与源享公司签订的《永州市商品房买卖合同》行为无效，后经法院判决确认吉发公司与源享公司2014年9月1日就买卖永州市冷水滩区银竹家园Ｃ栋一层102房（含原告购买的Ａ23、Ａ24在内）房所签订的《永州市商品房买卖合同》无效。之后，**林等四人不服永州市房产局房屋行政登记一案，于2017年1月9日向法院起诉了永州市房产局，请求撤销永州市吉发公司恶意转让给源享公司的永房权证冷字第××号房屋所有权证。法院经审理查明，依法判决撤销了永州市房产局颁发的永房权证冷字第××号房屋所有权证。判决生效后，原告李善林、唐瑞娥申请法院强制执行，办理不动产证过户手续。但因源享公司将原告已经购买且原告使用多年的房子贷款抵押给了被告桂林银行，导致法院无法执行。一审法院认为，虽然吉发公司已经进入了破产程序，但本案是确认抵押权无效纠纷，不是吉发公司的债务纠纷，也不牵涉到吉发公司的财产问题，并且此案牵涉的财产不属于被告吉发公司的破产财产，所以此案不属于“有关债务人的民事诉讼”。因此永州市冷水滩区人民法院对本案有管辖权，而不由破产法院管辖，故吉发公司提出的将本案移送给破产法院的主张，法院不予采纳。本案系确认合同无效纠纷。争议焦点为桂林银行对涉案房屋抵押权是否有效。原告购买吉发公司出售的商品房后，吉发公司又同源享公司串通，把房子过户给源享公司，源享公司又将已售房屋抵押给桂林银行用于贷款，现原告主张桂林银行抵押权无效。抵押权作为担保物权的一种，其设定的前提是抵押人对抵押物享有所有权，因此需认定本案房屋抵押是否有效应以准确界定涉案房屋的权属状态为基础，即原告与被告源享公司两者谁享有涉案房屋的所有权，谁是房屋的真实权利人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。”该条司法解释已明确，不动产登记只是不动产物权的一种公示手段，并非确定物权的唯一依据。在现实生活中，不动产登记簿登记的权利人可能与真实权利人不一致，登记的权利人可能并非真实权利人。涉案房屋虽然登记于源享公司名下，但之前吉发公司已将房屋出售给了原告，原告已经完成相应的付款义务。且原告之前起诉了吉发公司，法院确认吉发公司要把房屋过户给原告，之后原告又起诉撤销了源享公司的购房合同及房产证，故原告应为所购房屋的真实权利人，源享公司对涉案房屋无处分权。依照《中华人民共和国合同法》第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”源享公司的无权处分行为，即以涉案房屋设定抵押的行为是否有效，应依据真实权利人原告是否行使追认权而定，但原告并未追认源享公司的行为有效。被告桂林银行提出其在签订抵押合同及完成抵押登记的过程中没有过错，即其抗辩主张为“善意取得”。桂林银行的行为是否构成善意取得，是抵押权是否有效的关键。《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第15、16条规定，桂林银行在知道转让人无处分权或其本身存在重大过失时，则桂林银行不构成善意取得。桂林银行属专业的商业银行，按照《中华人民共和国商业银行法》第七条、第八条的规定，商业银行开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信状况。严格审查借款人的资信状况是商业银行履职的法定义务。源享公司作为借款人，桂林银行应该对源享公司的资信状况严格审查。源享公司名义上是有限责任公司，经营范围是酒店管理、对酒店项目的投资、酒店用品批发、零售、物业管理。但实际上是一个为贷款需要而创办的，没有企业业务，没有投资，没有核心团队，没有纳税经营的空壳公司。源享公司本身没有资产，没有抵押财产，可是桂林银行对源享公司的资信状况并没有严格进行审查，也没有核实源享公司的纳税情况，了解公司的经营业务及贷款用途。并且，桂林银行在发放贷款时，应该将抵押物作详细的调查和了解。在发放贷款时，这些门面已经被原告占有、装修并且使用。但其因违反法定的审慎义务之过错而“未知道”，因此桂林银行在贷款行为时存在重大过失，其关于成立善意取得抵押权的抗辩理由不能成立。原告是涉案房屋的真实权利人，在未经原告同意的情况下，源享公司与桂林银行设定的抵押权无效，依法应予撤销。原告提出撤销被告源享公司与被告桂林银行之间金融借款担保合同中所涉及原告房产部分的抵押权，确认被告源享酒店与被告桂林银行于2014年9月23日签订的《抵押合同》中涉及原告已经购买的房产抵押无效的主张，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国商业银行法》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：确认被告桂林市源享酒店管理有限公司与被告桂林银行股份有限公司于2014年9月23日签订的《抵押合同》中涉及原告李善林、唐瑞娥已经购买的C栋一层（编号为A23、A24）房产抵押无效。本案受理费300元，减半收取150元，由被告桂林市源享酒店管理有限公司、桂林银行股份有限公司、第三人永州市吉发房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人桂林银行向本院提交两份证据。（2018）桂03民初61号民事判决书、（2019）桂民终1074号民事判决书，拟证明上诉人对涉案房产依法享有抵押权。被上诉人李善林、唐瑞娥质证称，他们抵押在后，被上诉人买卖在前。原审第三人吉发公司质证称，1、冷水滩区人民法院已查明本案涉案房产是两被上诉人先购买的，而后上诉人才获得抵押权，我们认为桂林市中级人民法院该份民事判决与本案事实不相符合；2、两被上诉人提交了湖南省高级人民法院再审民事裁定书，省高院的再审裁定书对我们更有裁判指引力。被上诉人李善林、唐瑞娥向本院提交一份证据，（2019）湘民申5483号民事裁定书，拟证明一审判决是正确的，认定事实清楚。上诉人桂林银行质证称，对真实性合法性无异议，对被上诉人的证明内容不予认可，该份证据不能作为认定本案一审判决正确及事实清楚的依据，省高院对本案的事实认定以及法律的适用上诉人一方不予认可，不符合事实，法律依据也不足。本院对上诉人桂林银行提交的证据认证认为，对该证据的真实性、合法性予以确认，但不能达到上诉人欲达到的证明目的，本院对此不予采纳；对被上诉人李善林、唐瑞娥提交的证据认证认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，且与本案处理结果存在关联，故本院对此予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系确认合同效力纠纷。本案二审双方争议的焦点即：桂林银行对涉案房屋抵押权是否有效。经查，吉发公司在将涉案商铺出让给被上诉人李善林、唐瑞娥后，被上诉人李善林、唐瑞娥依约支付了房款，并占有使用商铺至今，双方成立合法有效的房屋买卖关系。之后，吉发公司同源享公司串通，将涉案商铺出让过户给了源享公司，后经被上诉人李善林、唐瑞娥起诉，永州市冷水滩区人民法院已依法确认吉发公司为被上诉人办理房屋过户手续的义务，并撤销了源享公司的购房合同及房产证。涉案商铺的真实权利人应为被上诉人李善林、唐瑞娥，源享公司以涉案商铺向上诉人桂林银行办理抵押借款的行为构成无权处分，因被上诉人拒绝对该抵押行为进行追认，且桂林银行在办理抵押贷款手续时未对抵押物的权属尽到十分谨慎的审核义务、存在过错，故其不符合善意取得人的条件，因此桂林银行对涉案房屋抵押权无效。现上诉人桂林银行称其系善意取得案涉房屋的抵押权，在发放贷款前对源享公司作了全面细致的调查，尽到了审慎义务、不具有重大过失等上诉理由，均与客观事实和法律规定不符，本院不予采纳。上诉人称源享公司与吉发公司存在串通配合、骗取地方国有银行贷款的嫌疑，因无任何证据证实，本院对此不予采信。综上所述，上诉人桂林银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人桂林银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二〇年八月三日书记员  唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。