福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1478号 上诉人（原审被告、反诉原告）:杨丽娟，女，1978年2月5日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：余志胜，男，1976年9月21日出生，汉族，居民，住福建省福州市仓山区。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：林春金，福建聚华律师事务所执业律师。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈箫，福建聚华律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈桑，女，1987年10月8日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：黄丽仙、黄俊杰，福建倍拓律师事务所执业律师。 上诉人杨丽娟、余志胜因与被上诉人陈桑房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初3830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨丽娟、余志胜上诉请求：撤销一审判决第二项，改判陈桑已支付给杨丽娟、余志胜的购房定金250000元不予返还，并判令陈桑承担因本案而支出的二审律师费8000元；本案二审诉讼费用由陈桑负担。事实和理由：一审法院认定事实前后矛盾，违反担保法和合同法的规定，也违反了合同自治和诚实信用原则。一、如一审法院所认定的，杨丽娟、余志胜与陈桑之间虽然就房屋和两个车位签订了两份《房产买卖（定金）协议》，但实际上双方的买卖系房屋与两个车位一并买卖，并非单一的房屋买卖，且涉案车位的功能系附属于房屋的，购买车位是为了小区内的房屋居住出行的车辆停靠便利，杨丽娟、余志胜在涉案小区中仅有一套房屋，并无其他房屋，故涉案车位的买卖与房屋的买卖属于不可分割的买卖，性质上更属于同一份的买卖合同。二、双方签订的《房产买卖（定金）协议》系双方当事人真实意思表示，双方应当根据诚实信用原则来全面履行合同。现因陈桑提出不再购买两个车位并单方解除双方所签订的房屋买卖定金协议，导致双方无法继续签订后续的正式房屋买卖合同，根据协议约定，杨丽娟、余志胜无需返还给陈桑已收取的定金25万元。一审判决返还已收取的定金25万元，违反合同自治和诚信原则，也违反合同法的规定。三、本案《房产买卖（定金）协议》不但属于预约合同，更是属于担保性质的合同。陈桑拒绝签订正式房屋买卖合同的行为违约在先，即使杨丽娟、余志胜同意解除《房产买卖（定金）协议》，杨丽娟、余志胜也无需返还给陈桑购房定金25万元。一审法院一方面认定陈桑预期违约在先，一方面却判令杨丽娟、余志胜返还陈桑已收取的定金显属矛盾。四、如一审法院所认定，车位买卖和房屋买卖属于不可分割的买卖，一审法院既然对于陈桑提出的不再购买车位的行为已认定为违约行为，那么相应的与该车位不可分割的买卖协议因陈桑拒绝购买车位而导致无法继续履行的行为同样也是属于违约行为，而不是预期违约。一审法院一方面判决杨丽娟、余志胜无需返还车位买卖定金5万元，一方面又判令杨丽娟、余志胜返还房屋买卖定金25万元，该认定与判决前后矛盾。 陈桑答辩称：一、双方之间形成的房产买卖关系（预约）与车位买卖关系（预约）并非同一法律关系，陈桑是否同意继续购买案涉车位不应成为判断房产买卖关系（预约）是否违约的标准。从合同形式上、款项支付及收据的出具情况、协议内容上及从协议的履行上看，杨丽娟、余志胜所谓的属于同一份的买卖合同理由不能成立。二、本案“定金”性质为订约定金，而本案系因杨丽娟、余志胜拒绝签订商品房买卖主合同而导致合同无法订立，杨丽娟、余志胜依法应当双倍返还其收取的定金，就本案而言，应驳回杨丽娟、余志胜的上诉请求。纵观本案，陈桑一直要求杨丽娟、余志胜签订房产买卖主合同，但因杨丽娟、余志胜拒绝签订房产买卖合同、交付房产证，无奈之下，陈桑才转而要求杨丽娟、余志胜双倍返还已支付的定金。三、从协议签订目的来看，本案杨丽娟、余志胜的违约行为导致陈桑购买该房产的目的无法实现，构成根本违约。陈桑有权解除协议并要求杨丽娟、余志胜双倍返还定金，具体到本案，应驳回杨丽娟、余志胜的上诉请求。四、退一步说，即便法庭不对该两份协议的独立性进行认定，也应当认定双方对是否捆绑销售约定不明，双方互不承担违约责任。五、再退一步说，就定金性质而言，法律关于定金的规定实质上系一种对违约责任的规定，即使法庭认定陈桑存在违约，也可根据杨丽娟、余志胜的实际损失对其进行调整。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 陈桑向一审法院起诉请求判令：1.解除陈桑与杨丽娟、余志胜双方于2019年1月25日签订的《房产买卖（定金）协议》；2.杨丽娟、余志胜立即向陈桑返还双倍购房定金共计50万元；3.杨丽娟、余志胜承担律师费及差旅费共计8000元；4.杨丽娟、余志胜承担本案诉讼费用。 杨丽娟、余志胜向一审法院提出反诉诉讼请求：1.陈桑已支付的购买车位定金5万元不予返还；2.陈桑支付给杨丽娟、余志胜因本案支出的律师费8000元；3.本案的诉讼费用由陈桑承担。 一审法院认定事实如下：杨丽娟与余志胜系夫妻关系。2019年1月25日，杨丽娟、余志胜作为甲方（即卖方）与陈桑作为乙方（即买方）及居间方（即丙方）莆田市欧胜房地产代理有限公司就甲方将房产出售给乙方签订了《房产买卖（定金）协议》(以下简称房屋定金协议)。合同第一条第1款中约定，甲方房产坐落于莆田市荔城区拱辰居委会西庚片区正荣·润璟A9#1601复式房屋，所在第16层，建筑面积共144.84㎡（其中住宅面积144.84㎡），合同号：L201507181。第二条约定：甲乙双方经协商一致，同意该房产以现状按宗（包括房产及两个车位）计价，交易成交总价为2607120元。甲乙双方约定：该房产的建筑面积以产权证为准，双方按上述成交价据实多还少补。甲乙双方约定：该房产甲乙双方按宗计价，不进行面积补差。第五条第1款约定：签订本协议当日，乙方付给甲方购房定金250000元。第2款约定：甲方收到定金后，承诺在办理好该房产的产权证后交由丙方托管；之后10日内甲乙双方到丙方公司签订正式《房产买卖（居间）合同》。第六条第2款约定：配套设施费用：甲方已交纳的配套设施费用（包括公共维修基金、立户费用等）由甲方承担，包括在上述交易成交总价内；配套设施的相关证件过户费用由乙方承担。第九条约定：为表购买诚意并确定双方交易意愿，签订本协议当日乙方付给甲方上述购房定金作为购房担保，双方达成交易后该定金自动转为购房款。在甲乙双方约定的交易期限内，若乙方不履行协议则乙方所付定金作为违约金被甲方没收，若甲方不履行协议则甲方应全额退还乙方定金并赔偿乙方同等于该定金的违约金。第十一条约定：本协议规定的条款在履行过程中所产生的争议，由双方协商解决，协商不成时任何一方可向该房产所在地法院起诉，诉讼所产生的律师代理费、差旅费等均由违约方承担。 2019年1月25日，杨丽娟、余志胜作为甲方（即卖方）与陈桑作为乙方（即买方）及居间方（即丙方）莆田市欧胜房地产代理有限公司就甲方将房产出售给乙方签订了《房产买卖（定金）协议》（以下简称车位定金协议）。合同第一条第1款中约定，甲方房产坐落于莆田市荔城区拱辰居委会西庚片区正荣·润璟地下负一层D396、D397号车位，所在第负1层，建筑面积共25.44㎡（其中车位两个，号码：D396面积：12.72，D397，面积12.72㎡），车位合同号：L201511105（D397）；L201602423（D396）。第二条约定：甲乙双方经协商一致，同意该房产以现状按宗（包括两个车位）计价，交易成交总价为460000元。甲乙双方约定：该房产甲乙双方按宗计价，不进行面积补差。第五条第1款约定：签订本协议当日，乙方付给甲方购房定金50000元。第2款约定：甲方收到定金后，承诺在办理好该房产的产权证后交由丙方托管；之后10日内甲乙双方到丙方公司签订正式《房产买卖（居间）合同》。第六条第2款约定：配套设施费用：甲方已交纳的配套设施费用（包括公共维修基金、立户费用等）由甲方承担，包括在上述交易成交总价内；配套设施的相关证件过户费用由乙方承担。第九条约定：为表购买诚意并确定双方交易意愿，签订本协议当日乙方付给甲方上述购房定金作为购房担保，双方达成交易后该定金自动转为购房款。在甲乙双方约定的交易期限内，若乙方不履行协议则乙方所付定金作为违约金被甲方没收，若甲方不履行协议则甲方应全额退还乙方定金并赔偿乙方同等于该定金的违约金。第十一条约定：本协议规定的条款在履行过程中所产生的争议，由双方协商解决，协商不成时任何乙方可向该房产所在地法院起诉，诉讼所产生的律师代理费、差旅费等均由违约方承担。 上述两份协议签订当日，陈桑将两份协议中约定的定金共计30万元支付给丙方指定的丙方法定代表人账户内，后丙方在扣除上述两份协议的佣金36000元，于2019年1月25日将剩余的定金共计264000元转账到余志胜账户内。在上述两份协议的履行过程中，陈桑于2019年6月11日与居间方莆田市欧胜房地产代理有限公司的法定代表人欧某微信沟通中提出其不再购买车位。后陈桑委托福建邹鲁律师事务所律师于2019年6月17日制作律师催告函，催告杨丽娟、余志胜自收到本律师函之日起五日内履行将办理好上述房产的产权证交由欧胜公司托管，积极配合其当事人办理好二手房贷款预申请手续并提供所需材料、办理结清贵方银行贷款等合同义务。如贵方在催告期内仍未履行自己的合同义务，将视为贵方不再履行双方所签订的《房产买卖（定金）协议》（房屋定金协议），其当事人将根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除与贵方签订的《房产买卖（定金）协议》（房屋定金协议），并依法追究贵方的违约责任。并将上述律师催告函邮寄给余志胜，余志胜签收了上述邮件。后陈桑委托福建邹鲁律师事务所律师于2019年7月18日制作解除合同通知书，催告杨丽娟、余志胜：经其当事人催告后在合理期限内仍未履行合同义务，致使其当事人合同目的无法实现。为此，通知：解除其当事人于2019年1月25日与贵方签订的《房产买卖（定金）协议》（房屋定金协议）。并将上述解除合同通知书邮寄给余志胜，余志胜签收了上述邮件。 另查，杨丽娟、余志胜分别以总购房款220100元、220100元向正荣（莆田）投资发展有限公司购买了正荣·润璟Ｄ396、Ｄ397号两个车位，正荣（莆田）投资发展有限公司向杨丽娟、余志胜代为收取了上述两个车位的契税等办证费用各7273.05元。杨丽娟、余志胜还分别支付了上述两个车位的住宅专项维修资金各954元及印花税、契税共计各6713元。2019年4月30日涉案房屋（坐落于福建省莆田市荔城区）的权属（即《不动产权证书》）登记至杨丽娟、余志胜名下，后涉案房产的开发商于2019年6月12日通知杨丽娟、余志胜前往领取上述《不动产权证书》。2019年6月20日杨丽娟、余志胜将上述《不动产权证书》交由居间方莆田市欧胜房地产代理有限公司托管。2019年8月29日涉案车位（坐落于福建省莆田市荔城区正荣润璟地下一层Ｂ区396号、397号）的权属（即《不动产权证书》）登记至杨丽娟、余志胜名下。 陈桑向余志胜发函通知解除双方签订的《房产买卖（定金）协议》（房屋定金协议）后，双方就上述两份协议的履行问题进行了协商，证人欧某出庭作证证实，在双方协商买卖时系协商的是房产与车位的一并买卖，后因陈桑提出不再购买车位，致使杨丽娟、余志胜未先将房产的权属转移过户给陈桑。在本案的审理过程中，陈桑认为两份协议系独立的合同，应分开履行。但杨丽娟、余志胜认为两份协议系房屋与车位的一并买卖，因陈桑提出不再履行车位的买卖协议，故导致房屋买卖的协议亦无法继续履行。现因双方就合同履行无法达成一致意见，致讼。陈桑因本案纠纷委托福建邹鲁律师事务所律师作为其诉讼代理人，花费律师费8000元。杨丽娟、余志胜因本案纠纷委托福建众益律师事务所律师作为其代理人，花费律师费8000元。庭审中杨丽娟、余志胜对陈桑诉讼请求解除双方签订的《房产买卖（定金）协议》（房屋定金协议）无异议。陈桑庭审中表示其不再继续履行《房产买卖（定金）协议》（车位定金协议），其不再购买车位，杨丽娟、余志胜亦同意解除《房产买卖（定金）协议》（车位定金协议）。案经审理，因双方无法达成一致协议，致一审法院调解无效。 一审法院认为，陈桑与杨丽娟、余志胜签订的两份《房产买卖（定金）协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。本案主要的争议焦点是涉案的房屋买卖和车位买卖是否有关联？陈桑主张两份协议系完全独立、不同的合同，不具有关联性。而杨丽娟、余志胜主张涉案的买卖并非单一房屋买卖，而是房屋与车位的一并买卖。一审法院经审查认为，从双方签订的两份协议的日期、房屋定金协议中第一条第1款中关于面积的约定、第二条关于买卖标的及计价方式的约定、定金的支付以及涉案买卖居间方的法定代表人的证言可以看出，双方的买卖系房屋与车位的一并买卖；且涉案车位的功能系附属于房屋的，购买车位系为了房屋居住出行的车辆停靠便利，从双方约定的车位总价可以看出杨丽娟、余志胜系按接近于其购买车位的成本价将车位卖给陈桑，故从这一方面也可以看出涉案车位的买卖与房屋的买卖是不可分割的买卖。现双方对于两份协议的解除均无异议，故陈桑诉讼请求解除双方签订的房屋定金协议，一审法院予以支持。房屋定金协议解除系因陈桑提出不再购买车位，预期违约在先，故导致房屋定金协议亦无法继续履行，现杨丽娟、余志胜同意解除房屋定金协议，故陈桑诉讼请求杨丽娟、余志胜返还购房定金250000元具有事实和法律依据，一审法院予以支持；但陈桑主张因杨丽娟、余志胜不配合其办理房屋权属过户，构成违约，该主张没有事实依据，一审法院不予采信，故陈桑诉讼请求杨丽娟、余志胜另返还一倍的购房定金250000元及承担律师费、差旅费共计8000元无事实和合同依据，一审法院不予支持。陈桑因自身原因，提出不再购买车位，以自己的行为表示违约，导致双方签订的车位定金协议无法继续履行，现杨丽娟、余志胜亦同意车位定金协议的解除，故根据车位定金协议的约定，陈桑不履行协议则其所付定金作为违约金被杨丽娟、余志胜没收；履行过程中产生的争议，诉讼所产生的律师代理费由违约方承担；杨丽娟、余志胜诉讼请求不予返还陈桑已支付的购买车位定金50000元及陈桑支付给杨丽娟、余志胜因本案支出的律师费8000元，具有事实和合同依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、陈桑与杨丽娟、余志胜于2019年1月25日签订的《房产买卖（定金）协议》（房屋定金协议）予以解除；二、杨丽娟、余志胜应在本判决生效之日起十日内返还给陈桑购房定金250000元；三、陈桑已支付给杨丽娟、余志胜的购买车位定金50000元不予返还；四、陈桑应在本判决生效之日起十日内支付给杨丽娟、余志胜因本案支出的律师费8000元；五、驳回陈桑的其他诉讼请求。案件受理费8880元，反诉案件受理费625元，均由陈桑负担。 本院二审期间，杨丽娟、余志胜向本院提交收据一份，用于证实杨丽娟、余志胜支付律师代理费8000元，该部分代理费应由陈桑承担。因该律师费用系杨丽娟、余志胜在二审中提出的新的诉讼请求，双方无法达成调解，该二审增加的诉讼请求，应由杨丽娟、余志胜另行主张，故对杨丽娟、余志胜提供的该份证据与本案处理无关，本院不予采信。 经审理查明，杨丽娟、余志胜对一审认定的事实的异议意见：1.认为陈桑于2019年4月份就已经向欧某提出不再购买车位，6月11日系与欧某微信再次确认不再购买车位；2.事实上杨丽娟、余志胜于6月19日拿到讼争房屋的《不动产权证书》并于6月20日将《不动产权证书》交付给欧胜公司托管。陈桑对一审认定的事实的异议意见：1.认为事实上陈桑之所以购买该处房产，目的是为了解决孩子读书问题，而杨丽娟、余志胜在套房的不动产权证办理后，没有及时交给中介公司欧胜房地产托管，而车位的不动产权证尚未办结，在七月份孩子马上开学的情况下，才提出房产先行过户，实在不行车位就不要的意思表示，因此，提出不要车位是有前置条件的；2.认为2019年7月31日与欧胜公司法定代表人欧某的录音显示，截止录音当天即2019年7月31日，杨丽娟、余志胜并未将不动产权证交给欧胜公司托管；3.对一审认定“证人欧某出庭作证证实，......后因陈桑提出不再购买车位，致使杨丽娟、余志胜未先将房产的权属转移过户给陈桑”有异议，认为该部分认定不属实。本院对一审认定的双方当事人均无异议的事实予以确认。 本院认为，杨丽娟、余志胜与陈桑就涉案商品房及车位同时分别签订了两份《房产买卖（定金）协议》，该两份协议均系双方真实意思表示，内容是合法有效的。两份《房产买卖（定金）协议》是分别针对房屋、车位进行约定的，协议签订后，陈桑分别支付了涉案房屋的定金及车位的定金，也由余志胜一方分别出具了收据，从协议约定情况看，任何一份协议是否履行均不妨碍另一份协议的履行，两份协议是可以分别独立存在的。两份协议中均约定，如果其中一方被认定违约，欧胜公司有权获取30%的违约金作为劳务费，故欧胜公司实际与本案的处理上存在利害关系。杨丽娟、余志胜主张涉案房屋与车位是捆绑进行出售的，依据不足。本案双方就房屋与车位之间是否约定捆绑出售存在争议，只能确定陈桑一方无故不购买车位，构成违约，而无法认定正式的房屋买卖合同不能达成的是因为陈桑方面的原因造成。故一审虽认定涉案房屋的买卖与车位的买卖是不可分割的并不恰当，但认定杨丽娟、余志胜返还给陈桑购房定金25万元，并无不当。综上所述，杨丽娟、余志胜的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5170元，由杨丽娟、余志胜负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年八月六日 书记员  黄慧萍 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。