天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初690号原告（反诉被告）：天津市河北区建设开发公司，住所地天津市河北区翔纬路169号。法定代表人：张新伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：司晓楠，天津四方君汇律师事务所律师。被告：程炳贵，男，1957年10月29日出生，汉族，户籍地天津市河北区，现住址××。被告：天津市河北区贵发浴池，住所地天津市河北区碧海路平房1号（狮子林大街京津冀审计署旁）。经营者：程炳贵，男，1957年10月29日出生，汉族，户籍地天津市河北区，现住址××。实际经营者：邱志杰，男，1973年5月9日出生，回族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：赵现昭，北京京平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶朦朦，北京京平律师事务所律师。被告（反诉原告）：邱志杰，男，1973年5月9日出生，回族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：赵现昭，北京京平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶朦朦，北京京平律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市河北区建设开发公司（以下简称：建设开发公司）与被告程炳贵、被告天津市河北区贵发浴池（以下简称：贵发浴池）、被告（反诉原告）邱志杰（以下简称：邱志杰）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建设开发公司的委托诉讼代理人司晓楠，被告贵发浴池的实际经营者邱志杰及其委托诉讼代理人赵现昭、陶朦朦，被告（反诉原告）邱志杰及其委托诉讼代理人赵现昭、陶朦朦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设开发公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认建设开发公司与程炳贵签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除；2.请求依法判令程炳贵、贵发浴池、邱志杰将坐落河北区××路××号房屋腾空并交还建设开发公司；3.请求依法判令程炳贵、贵发浴池、邱志杰按照年租金150000元的标准向建设开发公司连带给付自2019年1月1日起至实际腾空并返还房屋之日止的房屋占用费；4.本案全部诉讼费由程炳贵、贵发浴池、邱志杰共同承担。事实和理由：2012年12月27日，建设开发公司与程炳贵签订《房屋租赁合同》，由程炳贵承租坐落河北区××路××号房屋一套，用于经营贵发浴池。根据上述合同约定，租赁期限为6年，自2013年1月1日至2018年12月31日。租赁期限届满前，建设开发公司多次以书面和口头方式告知程炳贵和贵发浴池合同到期后不再续签，要求程炳贵和贵发浴池及时腾退房屋。现租赁合同已到期解除，程炳贵和贵发浴池未按期腾退房屋，故建设开发公司起诉来院，望判如所请。由于邱志杰系诉争房屋的实际使用人，故要求其一并承担腾退房屋的责任。程炳贵经本院依法公告传唤未到庭应诉，亦未在法定期限内提交书面答辩意见及相关证据材料。贵发浴池辩称，建设开发公司与贵发浴池的合同已经到期，但是在合同未到期时建设开发公司就责令浴池停业，因为停业半年，导致浴池所有的经营器材全部毁坏，也产生了营业损失。邱志杰在2018年7月份对诉争房屋进行了装修，一个月之后开业，停业期间浴池员工的工资也由邱志杰照常支付，要求建设开发公司赔偿邱志杰的上述损失，否则就不同意腾房。另外，诉争房屋的权属存在问题，综合执法部门下发了限期整改通知书，通知书中称诉争房屋为违章建筑，还提供了河北区规划局出具的土地许可查询函加以证实。程炳贵将贵发浴池转让给邱志杰时所有手续都是完备的，并且租赁合同到2018年12月31日才到期，合同里还写了程炳贵享有优先租赁权。邱志杰辩称，诉争房屋现存的租赁关系是存在于建设开发公司与邱志杰之间的，与程炳贵没有关系，因为邱志杰与程炳贵签订了《转让协议》，邱志杰由此获得了贵发浴池的实际经营权，是浴池的实际经营者。邱志杰于2017年取得浴池经营权后直接向建设开发公司交纳房租，所以邱志杰与建设开发公司之间才是直接的房屋租赁关系，而非转租关系。邱志杰与建设开发公司的租赁关系不受建设开发公司与程炳贵签订的《房屋租赁合同》约束，如果建设开发公司要求邱志杰返还诉争房屋，需要解除建设开发公司与邱志杰之间的房屋租赁关系。建设开发公司起诉的目的存在掩饰其违约责任的意图，由于诉争房屋可能存在被认定为违章建筑的风险，而邱志杰在取得诉争房屋后投入了大量资金进行装修并雇佣人力，诉争房屋一旦被认定为违章建筑，原房屋的用途将不能继续实现，必然导致邱志杰的投入损失，建设开发公司拟通过起诉其与程炳贵之间的合同终止，要求邱志杰腾房，掩饰其将违章建筑出租的事实。综上，建设开发公司的诉讼目的不合法，请求依法驳回建设开发公司的起诉。邱志杰向本院提出反诉请求：1．请求依法判令建设开发公司向邱志杰支付赔偿款6000000元；2.本案全部诉讼费用由建设开发公司承担。事实和理由：2012年12月27日，建设开发公司与程炳贵签订《房屋租赁合同》，约定建设开发公司将诉争房屋（国有自管产房屋一套）出租给程炳贵使用。后程炳贵与邱志杰签订《转让协议》，程炳贵以3000000元价格将贵发浴池的经营权及相关权益全部转让给邱志杰，邱志杰与建设开发公司形成了直接的房屋租赁关系。邱志杰一直认为诉争房屋系合法建筑，建设开发公司对该房屋享有所有权，遂对房屋进行装修改造，但近期邱志杰才得知诉争房屋系违章建筑，不属于建设开发公司管理及所有。建设开发公司故意隐瞒诉争房屋系违章建筑的事实，其并不具有出租房屋的主体资格，因此建设开发公司与程炳贵签订的《房屋租赁合同》为无效合同，进而导致邱志杰重大经济损失，故邱志杰提起反诉，望判如所请。建设开发公司对邱志杰的反诉辩称，邱志杰的反诉请求没有事实和法律依据，请求全部驳回。建设开发公司作为国有企业用国有资产出资建设诉争房屋，经相关行政机关许可进行管理、经营、收益，建设开发公司作为出租人有权收取租金，与程炳贵签订的租赁合同合法有效。建设开发公司与邱志杰不存在租赁合同关系，其无权向建设开发公司主张赔偿。贵发浴池的经营者至今仍登记为程炳贵，建设开发公司也是将房屋出租给程炳贵用于经营浴池，无论是邱志杰还是程炳贵，均没有书面通知建设开发公司变更承租人的相关事宜，建设开发公司不知情且不认可邱志杰作为承租人。邱志杰与程炳贵之间是否存在3000000元转让费与本案无关，即便该事实存在，邱志杰也存在重大过错，没有人将转让事宜告知建设开发公司，邱志杰也没有向建设开发公司核实过房屋权属情况，建设开发公司对于转让事宜不知情、不同意。租赁期限内，建设开发公司及时告知诉争房屋有被拆除的可能，在租赁期限即将届满之时，邱志杰没有告知建设开发公司，也未经建设开发公司同意自行装修，损失应由其自负。建设开发公司在合同期内没有要求贵发浴池或程炳贵停止营业，也没有通知要解除合同，事实上浴池也没有停业，不存在任何损失。租赁期限届满前，建设开发公司多次向程炳贵和贵发浴池发函告知租赁合同期满不再续签，并要求到期腾房，没有人提出异议，依照法律规定建设开发公司要求到期腾房合理合法，无需向邱志杰支付任何补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2000年12月18日，天津市河北区城市建设委员会、天津市河北区人民政府光复道街道办事处（以下简称：光复道街道办事处）、天津市昆纬路电力配套重点工程拆迁指挥部（以下简称：昆纬路拆迁指挥部）三方签订《协议书》一份，约定三方在河北区××路××号（狮子林大街京津冀审计署旁）联建“昌海蔬菜食品超市”。市场建成后交由光复道街道办事处管理。经查，天津市河北区人民政府于1997年4月8日作出《关于同意组建天津市英俊房地产开发有限公司的批复》，同意建设开发公司组建天津市英俊房地产开发有限公司（以下简称：英俊公司），该公司隶属建设开发公司领导。2019年9月2日，建设开发公司和英俊公司出具证明，载明昆纬路拆迁指挥部系英俊公司下属临时机构，该指挥部对外签订的一切文件产生的权利义务均由建设开发公司承担。市场建成后，光复道街道办事处与程炳贵签订了《房屋租赁合同》，约定由程炳贵承租该市场，租金为10000元/月，但双方并未约定租赁期限。天津市河北区建设管理委员会和光复道街道办事处于2003年5月8日为程炳贵出具了《证明》一份，证明诉争房屋属天津市河北区建设管理委员会所有，并由光复道街道办事处管理。程炳贵取得诉争房屋后，在此经营贵发浴池，办理了消防、排水及营业执照等证照，并正常向光复道街道办事处交纳租金。2012年12月27日，建设开发公司与程炳贵签订了《房屋租赁合同》，约定由程炳贵承租诉争房屋，租金为每年150000元，租赁期限为6年，自2013年1月1日至2018年12月31日。庭审中，建设开发公司自称于2010年之前就从光复道街道办事处接管了诉争房屋，但并未就其取得诉争房屋经营管理权的合法性提交证据加以证实。上述合同签订后，程炳贵继续在诉争房屋内经营贵发浴池。2017年9月25日，程炳贵与邱志杰签订了《转让协议》，约定程炳贵以3000000元的价格将贵发浴池转让给邱志杰。邱志杰称其以转账、现金及代为购车的方式向程炳贵支付了全部转让费，并开始实际经营贵发浴池。程炳贵、邱志杰均未将转让一事告知建设开发公司，邱志杰经营期间并未变更浴池的字号，也没有办理新的个体工商户登记手续，仍以贵发浴池的字号对外经营。邱志杰的前妻张燕曾于2017年12月25日向建设开发公司电汇150000元作为2018年度的房租，建设开发公司出具了往来收据一份，载明“2017年12月28日，今收到程炳贵交来的投资收益15万元”。2017年12月，经光复道街道办事处申请，天津市规划局河北区规划分局出具回复，载明自1987年至今没有诉争房屋的相关规划审批信息。光复道街道办事处据此向河北区碧海路平房一号即诉争房屋所在地及建设开发公司发放了限期拆除整改的通知。2018年1月，建设开发公司向贵发浴池发出了配合街道尽快完成拆除工作的通知。后诉争房屋并未实际拆除。邱志杰自称在接到整改通知后停业半年，后发现没有拆除的消息，就于2018年6月开始装修，并于2018年8、9月左右重新开业。2018年7月，建设开发公司向程炳贵及贵发浴池邮寄了到期解除通知函，邮件于2018年7月28日被签收。2018年11月、12月，建设开发公司再次向程炳贵和贵发浴池邮寄了到期解除和腾退通知，告知到期后不再续租，要求最晚于2019年1月15日前腾房。之后建设开发公司不再收取贵发浴池的房屋租金。另查，根据建设开发公司提供的天津市规划设计管理局出具的图纸显示，诉争房屋旁的昌海公寓小区在开发规划时，本案诉争地块是作为该小区农贸市场用地、小区绿地、半地下车库和小区标志设立地规划的。建设开发公司并未提交证据证明建设开发公司及其下属的昆纬路拆迁指挥部、光复道街道办事处、天津市河北区城市建设委员会等单位对诉争房屋享有所有权或对诉争房屋所占用土地享有土地使用权。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，诉争房屋并未取得建设规划许可，也没有办理房屋产权登记手续，因此建设开发公司与程炳贵签订的《房屋租赁合同》应属无效。由于建设开发公司并未提交证据证明其对诉争房屋享有所有权或对诉争房屋所占用土地享有土地使用权，故其无权要求承租人及房屋实际占用人将房屋交还，也无权主张房屋占有使用费，对于建设开发公司要求解除合同、腾房、支付使用费的诉讼请求本院不予支持。关于邱志杰反诉请求，合同法第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”尤其在房屋租赁的场合，双方建立租赁合同关系是以相互信赖为基础，承租权系对标的物予以使用、收益的权利，依其性质本就不得随意转让。承租人如欲将合同项下的权利、义务转让他人，应征得出租人的同意，以确保出租方能够根据受让方的具体情况，判断这种转让行为是否会对自己的权利造成不利影响，并以此为依据作出是否同意这种转让行为的决定，从而使自己的权益不因这种转让行为受到损害，保障交易安全。本案中，根据程炳贵与邱志杰签订的《转让协议》，程炳贵将其在《房屋租赁合同》中作为承租人的权利、义务一并转让给了邱志杰，该转让行为需经出租人即建设开发公司的同意，否则对建设开发公司不发生效力。邱志杰接手后仍以贵发浴池的字号对外经营，且未能提交证据证明其将转让一事告知了建设开发公司并取得了建设开发公司的同意，故其主张的其取代程炳贵与建设开发公司直接建立房屋租赁关系一节不具有事实和法律依据，本院不予采信。根据合同相对性的基本原则，《房屋租赁合同》无效的结果只及于建设开发公司和程炳贵，如邱志杰确因租赁合同无效导致了财产损失，也应向程炳贵，而非建设开发公司主张权利，故邱志杰要求建设开发公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）天津市河北区建设开发公司和被告（反诉原告）邱志杰的全部诉讼请求。本诉受理费80元、公告费820元，共计900元，由原告（反诉被告）天津市河北区建设开发公司负担；反诉受理费26900元，由被告（反诉原告）邱志杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李 倩审 判 员  魏 薇人民陪审员  许焕荣二〇二〇年八月二十一日法官助理张晓爽书记员穆媛附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。