广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1147号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈小玲，女，1948年11月17日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区****************。上诉人（原审原告、反诉被告）：叶景顺，男，1971年11月29日出生，汉族，住广东省东莞市**************。两上诉人共同委托诉讼代理人：钟红涛，广东韶大律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周明放，男，1957年10月5日出生，汉族，住湖南省临湘市*******。委托诉讼代理人：刘佩韦，广东韶泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：韶关市敏时实业投资有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区*****************。法定代表人：周明放，该公司总经理。委托诉讼代理人：周辉军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘佩韦，广东韶泰律师事务所律师。上诉人陈小玲、叶景顺因与被上诉人周明放、韶关市敏时实业投资有限公司（以下简称敏时公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈小玲、叶景顺上诉请求：1．撤销一审判决，并依法改判支持陈小玲、叶景顺的所有诉讼请求或发回重审；2．由周明放、敏时公司负担一、二审诉讼费用、保全费用。事实与理由：一、军人家属就业培训基地、周夭保、中国人民武装警察部队韶关支队与本案有直接的利害关系，一审未追加参与诉讼，遗漏了必须参加诉讼的当事人，属于严重的程序违法，依法应当发回重审。二、没有任何证据证明周明放、敏时公司对涉案房屋场地享有权利，但一审判决确认其有权出租，违背了法院以事实为依据、以法律为准绳的裁判原则。三、一审判决适用法律错误。（一）一审判决违背一般人的认知水平，未能列举不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于认定租赁合同无效规定的例外法律规定。（二）涉案《农庄租赁合同》涉及的房屋无建设工程规划许可证或房地产权证，依据上述解释第二条及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、第六十四条规定，该合同依法应当认定为无效合同，韶关市浈江区人民法院在同类案件中也有生效判决认定所涉合同无效。（三）因《农庄租赁合同》无效取得的财产及导致的损失，周明放、敏时公司依法应当予以赔偿。周明放对其签订《农庄租赁合同》的行为负责，应赔偿陈小玲、叶景顺损失，包括固定在涉案房屋内的装修等不能迁移的设备设施损失，已提供了鉴定报告予以证实。敏时公司不是签订《农庄租赁合同》的主体，无权收取陈小玲、叶景顺的任何费用，敏时公司收取款项的行为构成不当得利，应当返还收取陈小玲、叶景顺的所有款项。（四）《军队房地产使用许可证》并不是房地产产权证明，也不是建设工程规划许可证，仅仅是工商登记的场地使用证明，不能证明涉案铁皮棚屋具有合法建设工程规划许可证，更不能证明涉案的租赁合同合法有效。且周明放、敏时公司未能举证证明《军队房地产使用许可证》的范围包含了涉案铁皮大棚屋；涉案的土地协议是周夭保签订，周明放、敏时公司亦未能证明周明放享有周夭保的相关权利。（五）因《农庄租赁合同》无效造成的损失，周明放、敏时公司、军人家属就业培训基地、中国人民武装警察部队韶关支队应当在过错范围内承担赔偿。涉案合同是军人家属就业培训基地与陈小玲、叶景顺签订的，根据合同的相对性，应当由军人家属就业培训基地承担合同无效的责任。另外，敏时公司出具其盖了公章的收据，收取了陈小玲、叶景顺的押金、租金等，构成表见代理，应当与军人家属就业培训基地承担连带赔偿责任。四、一审判决支持周明放要求确认《农庄租赁合同》有效，继续履行并支付2019年3月-7月租金的请求，没有事实和法律依据。涉案《农庄租赁合同》签订的主体是军人家属就业培训基地，不是周夭保，也不是敏时公司，周明放在合同中只是代表军人家属就业培训基地，并不是合同主体。周明放、敏时公司不是《农庄租赁合同》权利人，无权提起反诉，依法应当驳回周明放、敏时公司的反诉。综上所述，一审裁判超出常人认知，认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持陈小玲、叶景顺的上诉请求。陈小玲、叶景顺二审庭询时补充称，涉案《军队房地产使用许可证》已过有效期，且一审判决遗漏未查明的事实。周明放、敏时公司从未提供过物业服务，从未给过税票，却收取租赁税费和物业费。陈小玲、叶景顺在农庄的固定资产、动产的情况及价值，一审法院没有进行查实就直接驳回陈小玲、叶景顺的诉讼请求，明显错误。一审法院遗漏查明涉案农庄的房屋是临时建筑还是永久建筑，如果是临时建筑其建设的时间有多长也没有查明，这将导致案件事实不清、判决错误；未经批准的临时建筑和超过临时建筑使用期，依法应认定合同无效。涉案农庄在2019年9月已被周明放、敏时公司强行收回，没收了陈小玲、叶景顺的所有资产，2020年初涉案农庄已经由周明放、敏时公司另行出租给他人。周明放、敏时公司辩称，陈小玲、叶景顺对一审法院的指责毫无理由。被告、被上诉人主体和陈小玲、叶景顺的诉讼主张存在矛盾，被告和被上诉人主体不适格。陈小玲、叶景顺一审的主张是确认合同无效，同时在上诉状和起诉状反复强调周明放和敏时公司不是租赁合同主体；既然主张合同无效，就应该向合同相对方主张，应该起诉军人家属就业培训基地，也不应该由周明放赔偿损失，追加诉讼当事人应当由法院决定；主张敏时公司不当得利，应该以不当得利来起诉敏时公司而不是主张合同无效。因此，本案一审、二审不用进行实体审查，应直接驳回起诉。关于出租方有无权利出租问题，周明放、敏时公司一审时已提交证据证实其有权出租所涉标的物，《农庄租赁合同》不存在无效情形，已经生效履行，陈小玲、叶景顺应当继续履行该合同义务。关于陈小玲、叶景顺说的规划问题和适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》问题，上述解释的第一条明确，该解释所称的城镇房屋是规划区内的房屋，但韶关并没有规划，所以本案不适用上述解释的规定。部队营区本身不受地方规范的调整，不纳入地方规划的范围。陈小玲、叶景顺提到建设工程许可证问题不符合事实和法律规定，租赁物是部队营区的临时建筑，不用办且不能办规划许可证，营区的建设是由部队的上级部门批准。陈小玲、叶景顺提出的损失不真实，没有事实依据和法律依据，改造升级的主体办不到营业执照与周明放、敏时公司无关，不应由其赔偿损失。陈小玲、叶景顺评估是为了和他人合伙，评估报告有故意高估情形，还有很多铁皮房屋是出租方的也评估了，评估的资产没有提供权属证明。损失本身不存在，即使存在陈小玲、叶景顺也无权向周明放、敏时公司索赔。周明放、敏时公司没有权利没收陈小玲、叶景顺财产，也没有没收，陈小玲、叶景顺拖欠租金，周明放、敏时公司有权留置租赁物内的部分东西。周明放、敏时公司反诉时提交了陈小玲、叶景顺拖欠水电费明细，理应得到支持，请求二审法院依法驳回陈小玲、叶景顺的请求及支持周明放、敏时公司提出的水电费。一审时陈小玲有陈述虚假事实，请求二审驳回上诉请求，维持原判。陈小玲、叶景顺向一审法院起诉请求：1．确认陈小玲、叶景顺与周明放、敏时公司签订的《农庄租赁合同》无效；2．周明放、敏时公司赔偿陈小玲、叶景顺各项损失3048168.66元；3．周明放、敏时公司负担诉讼费、保全费等诉讼费用；4．要求周明放、敏时公司承担评估费23445元；5．周明放、敏时公司返还被其扣留的设备设施（包括空调、管道煤气、床铺、座椅板凳等）或折价后赔偿。周明放、敏时公司向一审法院反诉请求：1．周明放、敏时公司与陈小玲、叶景顺签订的《农庄租赁合同》有效；2．陈小玲、叶景顺继续履行与周明放、敏时公司签订的《农庄租赁合同》；3．陈小玲、叶景顺支付拖欠的租金156114元及滞纳金48935.7元，共计205049.7元；4．反诉的诉讼费用由陈小玲、叶景顺负担。一审法院认定事实：2016年10月1日，周明放以军人家属就业培训基地（甲方）的名义与叶景顺、陈小玲（乙方）签订《农庄租赁合同》，约定甲方将位于韶关市***武警支队农场内旺角鱼村农庄，共3114.5㎡租给乙方。租赁期限为十年，从2016年10月1日起至2026年9月30日。农庄租金为20867元/月，建筑面积为2927.5㎡，按每月7元/㎡；农庄搭建面积187㎡，按每月2元/㎡。鱼塘20亩为赠送使用。合同期内，租金按20867元/月计算，从2017年1月起租金增加5%，以后每三年递增5%，如市场物价行情波动甲方可适当调整商铺租金。租金由2016年10月1日开始计算，每月5日前要上交本月租金，如逾期乙方须向甲方支付租金数额每日千分之三的滞纳金等内容。合同签订后，周明放将租赁场地交付给陈小玲、叶景顺使用。2016年12月5日，陈小玲、叶景顺以叶景顺为登记经营者登记成立了浈江区海景农家庄（个体工商户），经营范围为：餐饮服务等。陈小玲、叶景顺依约向周明放缴纳租金至2019年1月。2019年1月陈小玲、叶景顺向周明放交纳的租金为23813元/月。陈小玲、叶景顺想成立公司向韶关市浈江区**监督管理局提交申请资料。2019年4月25日，韶关市浈江区**监督管理局向叶景顺发出《设立登记不予受理通知书》，称其提交的韶关市新景界餐饮管理服务有限公司设立申请，因为如下原因：该企业住所属于军产性质，依据《关于军队委托管理和保障社会化房地产使用许可和工商登记有关问题的通知》的相关规定，该企业未提交《军队房地产使用许可证》，场地材料不符合要求。本局决定不予受理。对此，陈小玲、叶景顺认为因周明放出租的场地未取得产权证明和建设工程规划许可证，故签订的《农庄租赁合同》应认定为无效，遂提起诉讼。周明放、敏时公司辩称其出租涉案场地是合法的，并提供《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。经查，该协议由部队单位（甲方）中国人民武装警察部队韶关支队与承租方（乙方）敏时公司的委托代表周夭保（周明放兄弟）签订，内容为：第一条项目地址：位于广东省（自治区）韶关市（县）浈江区（镇、乡）韶塘路（街、村）9公里。原合同租赁面积：房屋建筑面积720平方米，场地面积139440平方米（合209.15亩）；原合同租赁期限：租期五年，自2012年2月5日至2017年2月4日；第三条经评估机构评估和甲乙双方协商，整改后租金调整为：当前年租金210000元，租金递增情况无。第四条整治后租赁用途：商业开发。另查明，2017年1月9日，军人家属就业培训基地出具《证明》，记载：“韶关市武警支队韶大农场（军人家属就业培训基地）属部队军产。受军产管理长期存在的特殊性以及历史原因，大塘部队物业未能在当地政府有关部门办理房产证明，为了支持部队建设，扶持就业，振兴当地个体经济，完善经营手续，顺利进行商业经营，敬请当地政府有关部门为承租者办理相关手续。”韶关市浈江区新韶镇人民政府在此《证明》上盖章对该事实予以确认。中国人民武装警察部队韶关支队于2019年6月12日办理了《军队房地产使用许可证》，载明：项目类型：房地产委托管理，管理方：中国人民武装警察部队韶关支队，运营方：周夭保，房地产位置：广东省韶关市浈江区***9公里，使用用途：商业。一审庭审中，陈小玲称其2012年10月13日找到周夭保签订了《农庄租赁合同》，2015年年底才开办旺角度假农庄，也办理了营业执照。后来和叶景顺合伙经营农庄，叶景顺说要变更营业执照和重新签订租赁合同，就与周明放于2016年10月1日重新签订了的《农庄租赁合同》，变更营业执照为浈江区海景农家庄。之前的合同和重新签订的合同都加盖有军人家属就业培训基地的公章。周明放、敏时公司提交的陈小玲、叶景顺所欠费用表载明：2019年3月至7月房租为119065元（租金为23813元/月）、水费3703.5元、电费11547.9元、物管费21805元、滞纳金48467.41元，共计204588.81元。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。陈小玲、叶景顺以涉案租赁商铺未取得产权证明及建设工程规划许可证为由主张双方签订的《农庄租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”，但根据该解释第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。……”陈小玲、叶景顺提交的由军人家属就业培训基地出具并经韶关市浈江区新韶镇人民政府盖章确认的《证明》说明，韶关市武警支队韶大农场属部队军产，受军产管理长期存在的特殊性以及历史原因，大塘部队物业未能在当地政府有关部门办理房产证明。因此，由于部队军产的特殊性，在审理本案租赁合同纠纷时，应充分考虑军产管理长期存在的历史原因及政策因素。再者，中国人民武装警察部队韶关支队已于2019年6月12日办理了《军队房地产使用许可证》。周明放以军人家属就业培训基地的名义与叶景顺、陈小玲签订《农庄租赁合同》，双方对合同签约主体以及合同的真实性均无异议。周明放已向陈小玲、叶景顺交付租赁房屋，陈小玲、叶景顺已向周明放、敏时公司支付租金，并且陈小玲、叶景顺已办理了个体工商户营业执照，且已经营多年。陈小玲、叶景顺在签订《农庄租赁合同》时，就有义务核查租赁商铺的现状、权属及店铺能否办理营业执照等情况，了解租赁商铺作为部队军产，具有其历史特殊性，基于此信赖基础上才签订《农庄租赁合同》。现陈小玲、叶景顺又以租赁场地未取得房屋产权证明及建设规划许可证为由，要求确认《农庄租赁合同》无效，显然违反诚实信用原则。故陈小玲、叶景顺的该诉讼请求不能成立，该《农庄租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，当事人应继续履行。关于陈小玲、叶景顺请求周明放、敏时公司赔偿损失、承担评估费的诉求不能成立，一审法院不予支持。关于陈小玲、叶景顺请求周明放、敏时公司返还被其扣留的设备设施（包括空调、管道煤气、床铺、座椅板凳等）或折价后赔偿的诉求，陈小玲、叶景顺未提供充分的证据证明该主张，对此一审法院不予支持。关于周明放请求陈小玲、叶景顺支付拖欠的2019年3月至7月的租金119065元（23813元/月）于法有据，一审法院予以支持。关于周明放、敏时公司主张的水费、电费、物管费，因周明放、敏时公司未提供充分的证据证实，一审法院暂不处理，其可另行主张。关于其请求的滞纳金48935.7元，因周明放、敏时公司对引起纠纷亦有过错，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回陈小玲、叶景顺的诉讼请求；二、确认陈小玲、叶景顺与周明放于2016年10月1日签订的《农庄租赁合同》有效，应继续履行；三、陈小玲、叶景顺于判决生效之日起十日内支付周明放2019年3月-7月租金119065元；四、驳回周明放、韶关市敏时实业投资有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31185元，财产保全申请费5000元，反诉受理费2187.86元，合计38372.86元，由陈小玲、叶景顺负担37072.86元，周明放、韶关市敏时实业投资有限公司负担1300元。本院二审期间，陈小玲、叶景顺围绕上诉请求提交了一份证据：（2019）粤0204民初2353号民事判决书；拟证明军人家属就业培训基地是周明放、敏时公司虚构的，存在诈骗行为及不诚信诉讼的行为。周明放、敏时公司对上述证据发表质证意见称，该案正在上诉，还未结案和生效，该判决书不能作为事实认定，不应作为证据使用。周明放、敏时公司二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，本院于2018年6月19日作出（2018）粤02民终893号民事判决，该判决查明，2012年2月1日，周明放以“东莞市敏时实业投资有限公司”的名义与中国人民武装警察部队韶关支队签订《武警部队房地产租赁合同》，约定中国人民武装警察部队韶关支队将位于广东省韶关市浈江区***的房屋建筑面积720平方米，场地面积139440平方米出租给周明放使用，租赁期限自2012年2月5日起至2017年2月4日止。2020年7月23日，本院作出（2020）粤02民终1078号民事判决书，该案已查明，军人家属就业培训基地是未经注册登记的虚设名称。上述判决均已发生法律效力。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院仅针对陈小玲、叶景顺上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点为：涉案《农庄租赁合同》的效力问题。本案中，周明放在承租涉案租赁场所后，以军人家属就业培训基地的名义与陈小玲、叶景顺于2016年10月1日签订《农庄租赁合同》，经查实，军人家属就业培训基地是未经注册登记的虚设名称，因此，应认定涉案合同由周明放与陈小玲、叶景顺进行签订。现陈小玲、叶景顺以涉案租赁场所未取得产权证明及建设工程规划许可证为由主张涉案《农庄租赁合同》无效，对此，本院认为，涉案租赁场所为中国人民武装警察部队军产，具有一定的特殊性，而在陈小玲、叶景顺与周明放签订《农庄租赁合同》前，陈小玲于2012年已就租赁涉案场所与周明放的弟弟周夭保签订了《农庄租赁合同》，并曾办理了个体工商户营业执照。陈小玲、叶景顺与周明放于2016年10月1日签订《农庄租赁合同》时，理应清楚涉案租赁场所及商铺的现状、权属及相关情况。2019年6月12日，中国人民武装警察部队韶关支队亦办理了《军队房地产使用许可证》，故陈小玲、叶景顺现主张其与周明放于2016年10月1日签订《农庄租赁合同》无效理据不足，不予支持。涉案《农庄租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定涉案合同合法有效，当事人应继续履行，陈小玲、叶景顺应向周明放支付拖欠的租金，并对陈小玲、叶景顺关于赔偿损失、承担评估费的诉请不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，陈小玲、叶景顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31185元，由上诉人陈小玲、叶景顺负担。本判决为终审判决。审 判 长 焦晓巍审 判 员 神玉嫦审 判 员 赖洁华二〇二〇年八月七日法官助理 龙 娟书 记 员 刘宇璠