四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9954号 上诉人（原审原告、案外人）：罗海峰，男，1971年8月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区石嘴山市石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼二层）。 法定代表人：张航孝，职务不详。 上诉人罗海峰因与被上诉人中铁信托有限责任公司（以下简称中铁公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初2181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。 罗海峰上诉请求：撤销一审判决并依法改判停止对位于宁夏石嘴山市大武口区房屋（以下简称案涉房屋）的执行。事实及理由：（1）2014年1月14日，案外人马华从江峰公司全款购买了案涉房屋，江峰公司也将案涉房屋交付给了马华。2015年6月8日，罗海峰与马华协商，马华以100万元的价格将案涉房屋转让给罗海峰，并同江峰公司协商，由江峰公司与罗海峰直接签订商品房买卖合同，合同签订后，罗海峰以承兑汇票的方式向马华支付了购房款。一审中罗海峰已提交的证据证实马华和江峰公司全款购房、马华和罗海峰之间房屋转让、罗海峰实际居住使用案涉房屋且罗海峰名下无其他可供居住的房屋等事实。一审法院认定罗海峰未付房款的证据未形成证据链是错误的。（2）中铁公司与江峰公司真实法律关系是借贷关系，并非房屋买卖关系，系名为买卖实为借贷的情形，双方买卖合同应当认定为无效，中铁公司对案涉房屋不享有物权期待权。案涉房屋备案在中铁公司名下系中铁公司为保障其债权不会落空而恶意将未实际购买的房屋进行备案，导致罗海峰无法进行备案，不能归于罗海峰的原因。（3）罗海峰已提交的证据足以证明罗海峰已经签订了合法有效的书面买卖合同，并已经实际入住，名下无其他可供居住的房屋，未办理产权登记非因罗海峰的原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的规定，罗海峰对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。 中铁公司辩称，（1）案涉房屋已于2013年备案在中铁公司名下，虽然中铁公司对案涉房屋不享有抵押权，但享有期待权，对案涉房屋变现的清偿享有优先权。（2）在2013年江峰公司就与中铁公司签订了该房屋的商品房买卖合同，并办理了备案，罗海峰在此后的两年多时间才与江峰公司签订合同，罗海峰有义务关注房屋的权属情况，却没有查实网上的备案资料，未尽到注意义务，应该承担相应的法律后果。（3）罗海峰在法院查封前没有对房屋买卖合同办理备案且未提供支付价款超过约定的总价款50%的证据，根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不能排除强制执行。 江峰公司未发表答辩意见。 罗海峰向一审法院提出诉讼请求：请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区案涉房屋的执行。 一审法院认定事实：中铁公司因与宁夏国晟贸易有限公司（以下简称国晟公司）、江峰公司两起借款纠纷，向成都市中级人民法院起诉，诉讼中，根据中铁公司申请，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定，查封了江峰公司开发的位于宁夏石嘴山市大武口区房屋，案涉房屋在查封房屋之内。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令国晟公司偿还借款6100万元、3900万元及利息，江峰公司对上述借款本息承担连带给付责任。该两案判决生效后，国晟公司、江峰公司、张航孝未履行还款义务，中铁公司向成都市中级人民法院申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行，简阳市人民法院对案涉房产进行了继查封。罗海峰提出案涉房屋在人民法院查封前已经通过以房抵债取得，向一审法院提出执行异议，要求停止对案涉房屋的执行。简阳市人民法院于2019年4月28日裁定驳回了罗海峰的异议请求，罗海峰不服，在法定时间内依法提起执行异议之诉。 一审另查明，2011年，江峰公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设“星海时代花园”商住楼项目，2013年1月，江峰公司以该地块土地使用权为国晟公司向中铁公司借款1亿元作抵押担保。因借款到期未偿还，2013年4月11日，中铁公司为了借款清偿有保证，与江峰公司签订了商品房买卖合同，办理了《商品房买卖合同》网签备案登记，未办理预告登记、抵押登记。案涉房屋在网签备案登记范围内。2014年1月14日，马华从江峰公司购买案涉房屋，购房总价100万元。罗海峰在一审中提交的马华支付购房款的凭证共三张，时间和金额分别是2014年1月9日50万元、2014年1月14日43万元和7万元，中铁公司对此持异议。一审法院依职权到江峰公司核实时，江峰公司提供的财务档案中仅有两张支付凭证，即2014年1月14日43万元和7万元两张支付凭证。2015年6月8日，马华原价将案涉房屋出售给罗海峰，经协商，江峰公司同意马华将案涉房屋以100万元的价款转让给罗海峰，同意直接由江峰公司与罗海峰签订商品房买卖合同、向罗海峰出具发票、收据等。2015年6月8日，江峰公司向罗海峰出具收据一张，收到罗海峰（马华应付款抵顶）房款100万元。2015年6月8日，罗海峰交付两张50万元承兑汇票给马华作为购房款。2016年3月10日，罗海峰与物业公司就案涉房屋签订《物业服务合同》、同日领取了门牌证，并在小区非机动车辆管理公约上作为业主签署了自己的名字。2018年6月9日，江峰公司向罗海峰出具购买案涉房屋增值税发票两张，金额共计100万元。2018年9月9日，罗海峰向星海时代花园小区宜禾物业服务公司交纳了以下四项费用：一是物业费（2016年6月-2018年12月期间物业费）；二是水费（2016年6月-2018年3月）；三是电费（2016年6月-2018年6月）；四是车辆服务费（2018年9月7日-2019年9月7日）。罗海峰对案涉房屋进行了装修并实际入住，但装修与入住时间不明。 一审另查明，上述案涉房屋所在的“星海时代花园”二期的15楼幢于2013年办理预售许可。案涉房屋系住宅，目前初始登记在江峰公司名下。2019年11月26日石嘴山市不动产登记事务中心档案查询显示：罗海峰目前在石嘴山市无房产登记记录。 一审法院认定上述事实，采信了（2019）川0180执异42号执行裁定书及送达回证、转账凭证3张（2014.1.9的50万元，2014.1.14的43万元，2014.1.14的7万元）、收条1张、江峰公司收据1张、马华和张学梅的结婚证复印件、马华出具的收据（2015.6．8）、两张承兑汇票复印件、装修及实际居住的视频资料1份、商品房买卖合同1份、不动产增值税专用发票2张、江峰公司收据2张（缴纳门牌号码费和房屋专项维修金）、宜禾物业公司专用收据3张（缴纳物业服务费等）、立昌物业服务合同、小区非机动车辆管理公约、门牌号码××门牌××、无房证明、会议纪要、（2016）川01民初120号、121号判决书、星海时代花园备案房屋情况表、商品房买卖合同网签备案副本（部分）、简阳市人民法院续查封清单、拍卖公告、协助冻结存款通知书（回执）、星海时代花园项目预售明细、不动产登记信息、询问笔录等证据。 一审法院认为，一审争议焦点为罗海峰对案涉房屋是否具有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”罗海峰提出的案外人执行异议之诉发生在金钱债权执行中，其对登记在被执行人江峰公司名下的不动产提出异议。对于上述情形如何判断其是否可以排除执行，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条进行了规定，上述两条规定均是对不动产买受人物权期待权的保护，第二十八条规定的是无过错不动产买受人物权期待权保护条件，被执行人没有限定条件是否是开发商。第二十九条侧重保护房屋消费者的物权期待权，针对的是开发商名下的一手房买卖中刚需购房消费者。上述两条规定共同性的要件均有“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，不同的是，前者要求在查封前合法占有房屋，交付全部房款，未过户非因买受人自身原因造成，后者不要求查封前是否合法占有房屋，也对未过户不进行原因审查，仅要求购房是否用于居住且名下无其他房屋并交付50%房款。该案中，第一、罗海峰与江峰公司之间签订的商品房买卖合同符合上述条款所要求的“书面买卖合同”。第二、依照上述第二十八条规定，还应当审查在人民法院查封前其是否合法占有该不动产，案涉房屋在2015年12月10日被查封，罗海峰向一审法院所举的交纳物业费、水电费、车辆服务费等的时间均在2016年3月10日之后。一审法院认为，上述证据尚不足以证明罗海峰在法院查封之前已合法占有案涉房屋。第三、依上述第二十八条或第二十九规定，还应审查罗海峰是否支付全部或50%购房款。罗海峰是否全部或支付50%购房款，也是双方争议焦点之一，中铁公司提出马华支付100万元房款证据不足，罗海峰支付房款的证据亦不足。针对罗海峰付款部分，中铁公司提出罗海峰支付房款的凭证系两张银行承兑汇票，而银行承兑汇票是银行针对企业开展的业务，并不针对自然人个人，故中铁公司对银行承兑汇票关联性持异议；针对马华支付购房款部分，中铁公司提出马华向法庭所举的支付凭证票面价值超过了150万元，经法庭再次核实时，又撤回其中一张，而保留的三张支付凭证上没有注明用途，不排除马华与江峰公司另有其他业务往来，所以其支付款项的目的不清楚。一审法院认为，根据罗海峰陈述和所举的支付凭证表明：从罗海峰保留作为支付凭证的三张票据看到，马华及配偶张学梅通过二人的银行账户确实向江峰公司账户转入了100万元，但其转入的时间只有两笔（43万元、7万元）与购房时间吻合，即2014年1月14日，而另一笔50万元转入时间与购房时间不吻合，该笔转入时间为2014年1月9日，该时间双方未发生买卖房屋，所以从时间上看，先付款后买房，不合常理，罗海峰对此未作出合理解释，且转账凭证上未注明款项性质与用途，不能排除双方有其他业务往来的可能。加之，一审法院到江峰公司调取财务档案时，江峰公司提供的马华支付该套房屋购房款的票据也只有2014年1月14日43万元、7万元两笔。所以，作为第一手从江峰公司购买案涉房屋的买受人马华支付100万元购房款的证据存疑。再者，罗海峰支付购房款100万元的证据也不充分、证据链不完整，因为罗海峰所举支付购房款的依据为两张50万元承兑汇票，该两张承兑汇票上的出票人、收款人均与该案没有关联性，罗海峰对此未作合理说明，故罗海峰支付案涉房屋全部或50%购房款的证据未形成证据锁链，一审法院不予确认。综上，就案涉房屋而言，罗海峰所举证据不足以证明其符合《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九规定的要件，故罗海峰对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回罗海峰的诉讼请求。一审案件受理费13800元，由罗海峰负担。 双方当事人在二审中未提交新证据。 二审另查明：一审中罗海峰提交的一份时间为2015年6月8日的收条载明：今收到江峰公司付款100万元，同意抵顶罗海峰15-3房款100万元，落款的经手人为马华。 二审查明的其他事实和采信的证据与一审查明的事实和采信证据一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人主张，本案二审争议的焦点为：罗海峰对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。对争议焦点，本院论述如下： 关于能否排除强制执行问题。案涉房屋登记在被执行人江峰公司名下，案外人主张排除强制执行需满足《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条规定的构成要件。本案中，罗海峰主张江峰公司将案涉房屋出售给了案外人马华，马华又将案涉房屋出售给了罗海峰，再由江峰公司与罗海峰签订书面买卖合同，双方争议的核心在于是否支付了相应的购房对价款。《执行异议和复议规定》第二十八条第三项、第二十九条第三项中均规定执行案外人排除法院强制执行的前提是已支付相应购房对价款，本院认为，是否支付购房对价款应从出卖人或开发商是否收到购房对价款以及买受人是否支付购房对价款两方面进行考量。一方面，需有被执行人的出卖人或开发商收到了转让房屋的对价款的事实，在此情况下法律对执行案外人的例外特别保护才不至于损害被执行人的其他债权人的利益；另一方面，需有执行案外人履行了支付了房屋对价款的义务的事实，在此情况下执行案外人对于尚未办理过户登记的执行标的享有的期待权才能优先于其他普通金钱债权。如果作为被执行人的出卖人、开发商未收到房屋对价款，或是执行案外人未支付对价款，执行案外人对执行标的的期待权则不能优先于其他普通金钱债权。 本院认为，罗海峰提交的证据存在矛盾，不能证明江峰公司已实际收取购房款和罗海峰已支付房款的事实。第一，罗海峰主张马华系全款从江峰公司处买房后转让给罗海峰，但没有证据证明马华与江峰公司存在房屋买卖关系的事实，且在未签订房屋买卖合同的情况下，马华就已经全款付款房款，不符合常理。第二，本案中，罗海峰主张马华分两次向江峰公司转账支付了100万元购房款，然而罗海峰提交的2015年6月8日的收条上，又载明马华收到了江峰公司100万元，抵顶罗海峰100万元房款，该收条从字面意思看是江峰公司向马华退还购房款的意思，即江峰公司向马华退还房款100万元，罗海峰不再向马华支付100万元购房款。按此种解释，江峰公司收到100万元房款后，又退还马华100万，那么购房款的付款义务人则变成了罗海峰，罗海峰主张承兑汇票交付人为马华，也即罗海峰未向江峰公司支付任何款项，江峰公司也未收取承兑汇票，江峰公司实际未收到任何购房款对价。如果该收条意思是以马华支付的购房款作为罗海峰的购房款的，那么也应是江峰公司向罗海峰和马华出具，而非马华向江峰公司出具。不论作哪种解释，罗海峰主张江峰公司已实际收款的证据存在矛盾，不能证明开发商实际收到对价款且罗海峰也支付了对价款。第三，根据一审法院查明转账的情况及一审提交的证据，相关转款凭证为2014年1月9日50万元，2014年1月14日的两笔43万元和7万元，2014年1月23日50万元，上述金额合计为150万元，显然罗海峰陈述的马华转账给江峰公司100万元购房款与查明的事实不符。第四，罗海峰主张的其支付的购房款对价为承兑汇票，但根据承兑汇票的内容，案涉承兑汇票收款人并非罗海峰，也无罗海峰已通过背书方式取得了案涉承兑汇票的权利以及罗海峰通过背书的方式将案涉汇票的权利转让给了马华的内容，不能证明罗海峰支付了案涉房屋的对价款。 基于上述分析，本院认为，罗海峰要求排除对案涉房屋的执行，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，其上诉请求，本院不予支持。 综上所述，罗海峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由罗海峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  童庆勇 审判员  罗健文 审判员  谢 剑 二〇二〇年八月二十一日 书记员  张 霞 书记员  李 薇