广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初16293号原告：珠海市香洲翠微股份合作公司，住所地：珠海前山翠微村，统一社会信用代码：914***********219F。法定代表人：黄院生，董事长。委托诉讼代理人：李昕芜，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：许思雅，广东中晟律师事务所实习律师。被告：珠海市名城物业管理有限公司，住所地：珠海市**********，统一社会信用代码：914***********869K。法定代表人：薛某1。原告珠海市香洲翠微股份合作公司与被告珠海市名城物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市香洲翠微股份合作公司的法定代表人黄院生、委托诉讼代理人李昕芜、许思雅到庭参加诉讼，被告珠海市名城物业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告珠海市香洲翠微股份合作公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令解除原、被告的租赁关系、被告退场并交还租赁物；2.请求判令被告支付拖欠的租金，其中明珠南路3021号工业区A号2楼、B号2楼、C号2楼的租金按每月20291元计，自2019年9月1日起计至退场之日止（暂计至2020年3月31日为142037元）；明珠南路3021号工业区C号四楼的租金按每月5410元计，自2020年1月1日起计至退场之日止（暂计至2020年3月份的租金合计为16230元）；3.请求判令被告支付逾期付款违约金，明珠南路3021号工业区A、B、C号二楼以每月当月拖欠的金额为基数，按每月2%，每笔自应付之日即当月10日起计至清偿之日止（暂计至2020年3月15日为19154.7元）；明珠南路3021号工业区C号四楼以每月当月拖欠的金额为基数，按每日万分之十，每笔自应付之日即当月10日起计至清偿之日止（暂计至2020年3月15日为562.64元）；4.请求判令被告承担原告一审、二审律师费等维权费用损失（已产生一审律师费26000元）；5.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年6月8日，被告承租原告名下的香洲区明珠南路3021号工业区（即翠微综合大厦）A号2楼1246平方米、B号2楼931.12平方米、C号2楼465平方米（共计2642.12平方米）厂房，原、被告签订《租赁合同》，约定：租期4年，自2010年8月1日起至2014年7月31日止，租金为10元/平方米，每月10号前交纳当月租金26421元及上月水电费，逾期1个月不交租金、水电费等其它费用的，自拖欠之日起按每月2%计付逾期付款违约金，至清偿之日止；被告逾期交租的，按欠款额每月2%计罚滞纳金，租赁期间被告逾期支付租金或其他相关费用超过二个月，原告有权收回厂房、没收定金，被告遗留的物品视为其放弃所有权。被告承租原告物业以来，常年拖欠数月的租金、水电费和管理费。因此，2014年7月31日租赁合同到期后，原告告知被告要在还清此前拖欠的租金、水电费和管理费后才续签书面租赁合同，但因被告一直不予清偿，双方始终未能续签书面合同。被告在合同租期届满后继续占有使用上述租赁物，原、被告形成事实上的不定期租赁合同关系，双方继续履行原租赁合同中除租期以外的其它条款。2015年1月1日起，被告称其经营范围缩小，退租613平方米，其余2029.12平方米仍继续承租，租金随租赁面积减少而降至每月20291元。自2019年6月10日起，被告承接了明珠南路3021号工业区C号四楼厂房的《租赁合同》。C号四楼原为珠海市电子商会向原告承租的物业，珠海市电子商会与原告签订的《租赁合同》约定：每月租金5410元，每月10号前交纳当月租金和上月水电费，逾期交租和水电费等的，自拖欠之日起按每日万分之十计付逾期付款违约金，至清偿之日止，原告有权停水电、收回租赁物、没收定金。2019年6月10日，当时珠海市电子商会与被告的法定代表人均系薛乐波，珠海市电子商会与被告共同函告原告：因珠海市电子商会已注销停止使用，C号四楼的租赁合同由被告承接。此后，被告按原租金标准即每月5410元向原告支付了C号四楼2019年6月15日至12月31日的租金、尚欠C号四楼自2020年1月1日起至今的租金，已产生逾期付款违约金。涉案租赁物所属土地系原告生产留用地，位于旧村改造范围内。2019年6月27日，珠海市香洲区城市更新局核准认定翠微村集体资产（生产留用地）旧村更新改造项目的拆迁补偿方案，并要求街道办指导原告开展旧村改造工作；同年6月30日，翠微股东大会表决通过拆迁补偿安置方案；同年8月27日，原告上门向被告送达《搬迁通知》、在涉案租赁物周边张贴公告，告知被告在30日内清退并结清租金管理费，但被告仍继续占用场地经营、且拒绝付清欠费，原告委托律师向被告发函解约及催收欠费，被告于同年10月1日收悉；同年10月24日，珠海市香洲区城市更新局在珠海特区报登报公示翠微村集体资产更新改造项目补偿方案获核准认定、通过股东大会表决。基于原、被告双方的不定期租赁关系，原告已书面通知被告解约及退场、有权终止租赁关系，被告应退场并交还租赁物给原告。2020年3月17日，原告在租赁物周边各处张贴《解约及退场通知》，再次告知被告租赁关系已解除、限期退场。被告至今仍继续占用租赁物并经营、拒绝退场，被告应按原租金标准向原告支付相应的场地占用费。被告拖欠数月租金已构成违约，且租赁物已被列入拆迁范围，双方的租赁关系已被通知解除，被告应无条件退场、清偿所拖欠的租金、支付逾期付款违约金、赔偿原告为追款支付的律师费等经济损失。现原告依据《中华人民共和国合同法》之有关规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请，以维护原告的合法权益。原告提供了如下证据：1.房地产权证；2.租赁合同；3.财务登记本；4.中国工商银行网上银行电子回单；5.珠海市电子商会和被告的《申请书》；6.租赁合同（C区4楼）；7.中国工商银行网上银行电子回单（C区4楼）；8.《关于核准认定、的函》(珠香更新函[2019]179号)；9.《珠海特区报》2019年10月24日第9版；10.珠海市香洲区城市更新局《公示》；11.律师函（2019年9月30日）；12.EMS快递单及签收记录；13.张贴解约通知的现场照片；14.委托代理合同2份；15.广东增值税专用发票；16.核准变更登记通知书（2019年10月15日）、营业执照（2016年）、2019年10月15日珠海市名城物业管理有限公司股东会决议、东环电子营业执照（2018年）；17.照片（2020年3月6日在翠微电脑城2、4楼照片）；18.2019年8月27日《搬迁通知》的照片。被告珠海市名城物业管理有限公司辩称，原告一直未正常向被告提供服务，因此无权向被告收取相应租金。2019年8月27日，许多不明人士在被告租赁场地周边张贴“搬迁公告”，并到租赁场地大声宣称租赁已经到期，直接要求租户离场，录音、录像，撬开商铺大门塞入纸张材料等，被告及其他租户也因该情况向原告作出《关于翠微电脑城正常经营受到不法干扰的情况反映》。被告认为，被告与原告所签订租赁合同合法有效，目前仍未到期，在租赁期间被告有权继续使用租赁物，并排除干扰和妨害，但原告一直不予理会。被告为合理维护自身权益，暂时停止向原告支付租金至不法侵害结束。2019年12月30日，原告在租赁区域的电梯上张贴《通知》，决定从2020年1月1日起，对全部电梯停开，同时在电梯上喷涂“拆”的红漆字，同时被告发现物业区域污水横流，无人管理。被告认为，如遇电梯安全使用年限到期，无法续期等问题，原告也应尽快、及时与其他电梯公司签订合同、寻求合作，安装新电梯、拆除旧电梯，避免影响被告及其他业主正常的生产与生活。但原告并未考虑到以上问题，直接停开电梯，造成被告与其他业主的极大不便。被告租赁的翠微综合大厦于2020年2月1日前报停水及停电，原告未能正常向被告提供服务。实际上，原告已于2020年1月开始停水停电，严重影响被告正常的生产与经营活动。据被告了解，原告已于2020年3月拆除翠微综合大厦水表，原告一直未能正常向被告提供服务。原告对被告受到不法侵害视而不见，并在后续对被告停开电梯、停水、停电的行为，是原告未能按合同约定履行自身义务的体现。原告未能保持租赁物完整并保证被告能正常使用租赁物业，严重影响了被告正常的生产经营，因此无权向被告收取相应租金。原告向被告收取2020年1月后的租金已无合法基础。据被告了解，2019年8月8日，翠微旧村改造项目开发企业签约仪式举行，前山街道、翠微股份合作公司与奥园集团签订《翠微旧村改造项目履约协议》，奥园集团正式成为珠海翠微旧村改造项目开发企业。自2020年1月开始，由珠海奥园华富置业有限公司向原告支付租金，原告无权要求被告支付2020年1月后的租金。且原告已于2020年3月就将翠微村内物业、工业区厂房房产证、物业证件移交珠海奥园华富置业有限公司注销，原告已无权作为出租方要求被告支付租金。为维护被告的合法权益，恳请贵院查明案件事实，依法作出公正判决，驳回原告的诉讼请求。被告没有提供证据。经审理查明,2010年6月8日，原告珠海市香洲翠微股份合作公司（甲方）与被告珠海市名城物业管理有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市***********翠微综合大厦A区二层1246㎡、B区二层931.12㎡、C区二层465㎡的厂房，以每平方米10元租给乙方使用，租赁期为四年，从2010年8月1日起至2014年7月31日止；乙方需每月向甲方交纳租金26421元，每月租金应当在当月10号前交清；逾期1个月不交租金，按欠款额每月2%计罚滞纳金，甲方有权停止供电、供水、停用电梯或收回厂房及用地，有权没收定金；签订合同时，乙方向甲方交付定金105684元，合同期满时无息退还，如因甲方违约或其他原因导致乙方不能继续租赁厂房，定金双倍返还乙方，如属乙方提前终止合同或有其他违约行为，甲方有权没收定金；如发生纠纷，双方协商解决，必要时向香洲区人民法院诉讼解决。2013年10月28日，原告珠海市香洲翠微股份合作公司（甲方）与珠海市电子商会（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市**************工业厂房四楼，建筑面积1082平方米的厂房，以每平方米5元租给乙方使用，租赁期间为三年，从2013年11月15日起至2016年11月24日止；乙方需每月10号前向甲方交纳当月租金5410元；逾期1个月不交租金，拖欠款项自拖欠之日起按每日万分之十计算逾期付款违约金，甲方有权停止供电、供水、停用电梯或收回厂房及用地，且履约保证金不予退还，并可要求乙方另行交纳履约保证金，甲方有权向乙方追讨拖欠的租金、其他费用及违约金；签订合同时，乙方向甲方交付履约保证金（定金）27050元，水电费押金3000元，合同期满，经结算，乙方无违约、无应付款项，已腾空，则履约保证金及押金可在五日内无息退还；如在合同租赁期内，因甲方无故违约或其他主观过错行为导致乙方不能租赁该厂房，甲方除无息退还履约保证金，还须按履约保证金的标准赔偿乙方，如属乙方提前解约或有其他违约行为，甲方有权不予退还履约保证金、扣除水电费后的押金余额，乙方有违约行为时，甲方可要求乙方另行交纳履约保证金，否则可责令乙方立即搬出清场；如发生纠纷，双方协商解决，必要时向香洲区法院诉讼解决。上述租赁合同签订后，被告向原告交纳了定金105684元，珠海市电子商会向原告交纳了定金27050元。上述两份租赁合同到期后，被告与珠海市电子商会继续使用案涉厂房并支付租金，原告未提出异议并继续收取被告与珠海市电子商会交纳的租金。2015年4月1日，被告退回613平方米的租赁场地，原、被告之间签订的租赁合同的租金相应减少为每月20291元。2019年6月10日，被告向原告出具一份《申请书》，载明：工业区C栋四楼场地，原是珠海市电子商会使用，现珠海市电子商会于2019年6月5日注销停止使用，现向原告申请自2019年6月份开始承租人变更为珠海市名城物业管理有限公司，自申请之日起租赁场地的一切业务与租金均由被告承担。2019年8月27日，原告在案涉租赁厂房张贴《搬迁通知》，称原告已于2019年6月30日召开股东大会表决通过翠微村集体资产拆迁补偿方案，现敦请明珠南路3021号A、B、C工业厂房翠微电脑城及翠微西路668号翠微综合楼的租户于通知发布之日起三十日内清退房屋并结算租金。2019年9月30日，原告委托律师向被告、珠海市电子商会发出律师函，称案涉两份租赁合同到期后，各方形成事实上的不定期租赁合同关系，被告已拖欠租金及物业管理费202910元，珠海市电子商会已拖欠租金及物业管理费81150元，原告有权解除此事实上的租赁合同关系，又因翠微村已被列入拆迁范围，将进行旧村改造，原告董事班子成员等工作人员于2019年8月27日佩戴着工作证上门向被告、珠海市电子商会送达搬迁通知，并在厂房周边张贴了公告，原告书面通知的解约搬迁通知已经生效，租赁合同关系已合法解除，在长达三十日的清退时间内，被告、珠海市电子商会不配合没有法律依据，根据被告、珠海市电子商会的严重违约情况，原告有权决定不予退还履约保证金，停水停电停电梯，追讨欠款及违约金，现敬告，原告已解除与被告、珠海市电子商会的租赁合同关系，敬请被告、珠海市电子商会于2019年10月9日前付清拖欠的租金及物业管理费，并于接函之日起三十日内日腾退全部租赁物业。2019年10月1日，被告、珠海市电子商会收到了上述律师函。被告交纳租赁A区、B区、C区二层的租金至2019年8月31日，原告同意被告承接原告与珠海市电子商会签订的租赁合同后，被告开始向原告交纳租赁C栋四楼的租金，该租金交纳至2019年12月31日，之后，被告便不再向原告交纳款项。2020年3月17日，原告在案涉厂房周边张贴了《解约及退场通知》，要求被告、珠海市电子商会等租户于2020年4月15日前清退场地并交还原告。另查明，2019年6月27日，珠海市香洲区*********道办发出珠香更新函〔2019〕179号函，载明：经审核，确认由香洲翠微股份合作公司编制的《珠海市香洲区***********集体资产（生产留用地）拆迁补偿安置方案》、《珠海市香洲区*********集体资产（生产留用地）综合整治方案》符合现行政策相关规定，现予以核准认定，请依程序指导香洲翠微股份合作公司开展后续工作。原告与广东中晟律师事务所签订两份《委托代理合同》，约定一审律师代理费为26000元，广东中晟律师事务所开具了相关律师费发票。本院认为，原告虽未能提供案涉两份租赁合同的原件，但被告抗辩称案涉租赁合同合法有效，鉴于被告对案涉租赁合同予以认可，且原、被告事实上也在按照租赁合同的约定履行，故本院对于案涉两份租赁合同予以采信。原告与被告、珠海市电子商会签订的两份租赁合同为各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，各方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。上述两份租赁合同到期后，被告、珠海市电子商会继续占有使用案涉厂房并向原告交纳租金，原告未提出异议且继续收取被告、珠海市电子商会交纳的租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告于2019年6月10日向原告提交申请书，称因珠海市电子商会注销停止使用，申请承继珠海市电子商会向原告承租的C栋4楼厂房，原告予以同意，被告也实际向原告支付租金，故被告取代珠海市电子商会取得就租赁C栋4楼厂房的承租人地位，原、被告就租赁C栋4楼厂房形成不定期租赁合同关系，被告应当按照原告与珠海市电子商会签订的租赁合同履行。不定期租赁，当事人可随时解除合同，原告于2019年8月27日发出搬迁通知，被告确认于当天收到了该通知，原告给予了被告三十日的搬迁期限，搬迁期限到期，案涉租赁合同即解除，故案涉两份租赁合同于2019年9月26日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，被告应将租赁厂房返还给原告，故原告诉请被告腾退并交还案涉租赁厂房有法律依据，本院予以支持。案涉租赁合同解除后，被告至今仍在占有使用案涉厂房，应按照原租赁合同履行的租金标准向原告支付房屋占有使用费。被告支付租赁案涉厂房A区、B区、C区二层的租金至2019年8月31日，支付租赁案涉厂房C栋4楼的租金至2019年12月31日，故原告诉请被告支付自2019年9月1日至腾退之日止的案涉厂房A区、B区、C区二层的租金和房屋占有使用费、诉请被告支付自2020年1月1日至腾退之日止的案涉厂房C栋4楼的房屋占有使用费有法律依据，本院予以支持。案涉两份租赁合同均约定了定金条款，原告已在向被告发出的律师函中主张适用定金条款，原告在本案主张的欠付租金中也未扣除被告及珠海市电子商会交纳的定金，故原告已选择适用定金条款，无权再行要求被告支付违约金，本院对于原告诉请的逾期付款违约金不予支持。案涉两份租赁合同均未对于律师费等费用负担做出约定，且原告选择适用定金条款也可以弥补原告的损失，故原告诉请被告负担律师费没有合同依据，本院不予支持。因案涉租赁合同已于2019年9月26日解除，被告应按时腾退案涉租赁厂房，被告未按时腾退应自行承担相应的后果，本院对于被告称自2020年1月起原告影响其使用案涉租赁厂房的抗辩意见不予采纳。被告抗辩称已由案外人代其支付租金却未提供相应证据，原告也不予认可，被告应承担举证不能的法律后果，故本院对于被告的该项抗辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告珠海市香洲翠微股份合作公司与被告珠海市名城物业管理有限公司之间的就租赁珠海市***********翠微综合大厦A区二层、B区二层、C区二层及珠海市**************工业厂房四楼厂房的房屋租赁合同自2019年9月26日解除；二、被告珠海市名城物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲翠微股份合作公司腾退并交还珠海市***********翠微综合大厦A区二层、B区二层、C区二层及珠海市**************工业厂房四楼的厂房；三、被告珠海市名城物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲翠微股份合作公司支付珠海市***********翠微综合大厦A区二层、B区二层及C区二层厂房的欠付租金和房屋占有使用费（以每月租金人民币20291元为标准，自2019年9月1日起计算至被告腾退并交还该厂房之日止）；四、被告珠海市名城物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲翠微股份合作公司支付珠海市**************工业厂房四楼厂房的房屋占有使用费（以每月租金人民币5410元为标准，自2020年1月1日起计算至被告腾退并交还该厂房之日止）；五、驳回原告珠海市香洲翠微股份合作公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币43201元，由原告珠海市香洲翠微股份合作公司负担人民币915元，被告珠海市名城物业管理有限公司负担人民币42286元。财产保全费人民币1129元，由被告珠海市名城物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  林秀梅人民陪审员  吴朝晖二〇二〇年七月二十八日书 记 员  卢燕婷