黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0203民初1005号原告：宋国新，男，1954年11月3日出生，汉族，个体经营者，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：王伟，黑龙江国法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李胜鑫，黑龙江国法律师事务所律师。被告：刘杨，男，1979年9月1日出生，汉族，黑龙江以和为贵餐饮管理有限公司员工，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：刘海宇，黑龙江苏甲仁律师事务所律师。被告：林庭盛（THOMASLAM），男，1949年3月2日出生，龙江元盛公司荣誉总裁，美利坚合众国公民，住上海市松江区。委托诉讼代理人：苏甲仁，黑龙江苏甲仁律师事务所律师。原告宋国新与被告刘杨、林庭盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋国新及其委托诉讼代理人王伟、李胜鑫，被告刘杨及其委托诉讼代理人刘海宇，林庭盛的委托诉讼代理人苏甲仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋国新向本院提出诉讼请求：1.要求解除房屋租赁合同；2.要求二被告支付电费、燃气费、水费3,029.95元；3.要求二被告将房屋恢复原状；4.要求二被告赔偿原告房屋租赁损失（2020年1月12号到判决生效止）；5.要求支付判决生效到房屋可正常使用止的租金损失；6.要求返还原告的排风机，风幕，10樘实木门；7.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告宋国新变更诉讼请求为：1.要求解除房屋租赁合同；2.要求二被告支付电费1,473.09元，燃气费1,425.76，水费131.10元，合计3,029.95元；3.要求二被告将房屋恢复原状（回复至被告租用前的房屋状态）；4.要求二被告给付原告房屋租赁费175,000.00元（每月25,000.00元，2020年1月12日到2020年8月12日）；5.要求支付判决生效到房屋可正常使用止的租金损失100,000.00元（预计装修需要4个月时间）；6.要求返还原告的排风机（价值2,000元.00），风幕（价值2,000.00元），5樘实木门（价值15,000.00元）；7.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：第一被告刘杨系第二被告林庭盛的司机，2018年10月16日，刘杨在林庭盛的授权下与原告签订房屋租赁合同（房屋位于建华区兴海花园），该房屋被二被告占有经营使用。房屋约定租期十年，租期为2019年1月1日至2028年12月31日。时隔一年多，二被告不愿经营，于2020年1月12日在原告不同意解除租赁合同的情况下，强行将钥匙交给原告。在被告承租的这一年内，拖欠电费、燃气费、水费共计3,029.95元。二被告在使用该房屋的期间，将房屋主体结构改变，拆扒了原告的房屋设施（门、棚、楼梯、房间等），还拉走了原告的排风机和一扇风幕、10樘实木门。原告同意被告进行重大装修的前提条件，是被告要租赁10年，是一份附条件的装修条款。同时，按常理来看，原告如果和被告仅签订一年的短期合同，绝不可能同意被告对房屋主体进行大幅度改装，被告违反十年租期的约定，在装修后只经营一年，其行为构成严重违约。另外，合同约定装修不能破坏房屋的结构，但二被告已对房屋主体进行了严重的更改与破坏，故二被告应对房屋大修大装造成的毁损进行恢复原状。在恢复原状期间，因原告无法使用该房屋，被告应承担此期间给原告造成的租金损失。原告宋国新为支持诉讼请求，向法庭出示下列证据：1.房产证复印件，证实诉争的房屋所有权人是原告；2.房屋租赁合同复印件，证实原、被告合同签订的期限是十年，被告在使用一年后擅自搬离构成违约；3.欠费凭证复印件、微信缴费记录复印件，证实被告租房期间欠水、电、燃气费共计3,029.5元，上述费用原告已经先行缴纳，应由被告向原告给付。4.录音材料2份，证实录音中的谈话是原告与被告林庭盛公司员工的对话，实际上是被告林庭盛经营该饭店。原告与被告刘杨签订合同时，知道刘杨是受林庭盛的委托，是隐名代理，所以二被告应该同时承担责任。5.照片6组，证实第1-4组照片是房屋未租赁前的状态，与租赁后的状态的对比，被告应据此将房屋恢复原状；第5组照片是被告在原告不同意解除租赁的情况下违反合同约定，夜晚擅自砸锁偷着搬家；第6组照片是被告擅自搬家给原告造成的损失情况，指被告将饭店内的中央空调和4个小型空调拿走。被告刘杨辩称，第一双方的房屋租赁行为已经终止，不存在诉求解除及给付房屋租金损失、水、电、燃气费用的问题。虽然签订房屋租赁合同时约定租期十年，但在经营一年要到期时，发现经营亏损，便与原告协商终止了房屋租赁合同，原告在看到被告装修豪华，200多万元投入的情况下，同意解除合同，只是因原告想让被告将全部物品，包括空调设备、桌椅等留下，才导致双方发生矛盾，但不影响双方已协商一致解除房屋租赁合同的意思表示。原告诉称被告方强行将钥匙交给原告不属实，原告在2019年12月便将出租房屋的横幅挂在案涉房屋大门上，还为了阻止原告方搬出物品，将房屋上锁，至最后收回房屋钥匙，都能证实原告同意终止合同。第二房屋租赁合同一方主体是被告刘杨，但实际房屋承租人和承租后成立的和牛餐厅经营者都是台湾的符先生，当时是由于台湾人在大陆登记注册、管理经营不方便，便借用刘杨的名字，原告对此是明知。第三刘杨无义务恢复房屋原状。刘杨承租后，房屋的结构和框架没有改变，如果主体结构改变将直接影响房屋的使用安全，使房屋成为危房。对房屋内部非主体结构的变动是经过原告同意的，对此原告在起诉状中也进行了自认，只是原告擅自附加了十年期的条件，按照《房屋租赁合同》约定，被告方的装修和改动事先经过原告同意即可。按《房屋租赁合同》约定，合同终止时，刘杨归还房屋时留下的装潢及物品，原告不得要求刘杨拆除清空，如今原告诉求恢复原状明显在违反自己的约定，刘杨没有恢复原状的义务，更不存在支付恢复原状期间的租金损失。第四刘杨没有拉走原告的任何物品，而且原告提供的录音内容证明，原告自述拆卸下来的实木门等都在其自己处存放，其第六项诉讼请求不能成立。第五刘杨是作为黑龙江震南人力资源有限公司派遣到以和为贵公司工作，劳动关系属于黑龙江震南人力资源有限公司，用人单位是以和为贵公司。原告主张林庭盛是刘杨的老板，是以和为贵公司的隐名股东，但并未提交相关证据，仅是其自己的猜测。被告刘杨为支持其抗辩理由向法庭提交下列证据：1.录音及录音内容文字材料，证实原被告双方已经协商一致解除房屋租赁合同，终止双方房屋租赁关系；通过录音内容能够知晓原告的主要矛盾是终止合同后被告的物品和设备是否应给原告留下的问题。2.照片，证实原告已经将房屋挂条幅进行出租，能说明原告同意解除房屋租赁合同。条幅悬挂的时间结合录音证据能证实，是在被告搬离后原告就挂上了条幅。3.房屋租赁合同复印件，证明房屋内非结构性变动按合同约定，经原告方同意即可；合同终止时被告没有将房屋恢复原状的义务；与证据一的内容结合，原告在录音中谈到空调的去留问题，在合同终止时才会出现，能说明原告是同意终止该合同的，才涉及到空调是否通风设备，是否正常运转。4.刘杨银行交易明细，证实林庭盛与刘杨没有劳务和劳动关系，林庭盛不是刘杨老板，刘杨的工资是黑龙江震南人力资源有限公司。被告林庭盛辩称，其作为被告属主体不适格，《房屋租赁合同》中承租人是刘杨，并没有委托代理人的字样和授权。承租房屋用来经营的和牛餐厅经营者也是刘杨，林庭盛是龙江元盛公司的荣誉总裁，刘杨是黑龙江以和为贵餐饮管理有限公司的工作人员，餐厅与林庭盛没有关系，林庭盛与刘杨也没有用工关系。原告起诉林庭盛没有法律依据，林庭盛保留追究其侵权责任的权利。被告林庭盛为支持其抗辩理由向法庭提交下列证据：1.证明2份，证实原告在录音中提到的董宝成、王玉蒲这两个人是林庭盛公司的人，事实上两个人是以和为贵公司的员工，说明林庭盛与本案无关。2.王玉蒲、董宝成2020年3月至6月工资表，证实二人不是林庭盛公司的员工。林庭盛是龙江元盛公司的荣誉总裁，并不是原告上面提到的任何一家公司的老板。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证，本院认定如下：经庭审质证，原告宋国新向法庭提交的证据1-5项、被告刘杨向法庭提供的证据1-4项，被告林庭盛向法庭提交的证据，具有证据的客观性、合法性和关联性，本院予以采信。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2018年10月16日，原告宋国新与被告刘杨签订《房屋租赁合同》，约定“甲方（宋国新）将建华区兴海花园1号楼1-2层8号（面积416.75平方米）、建华区兴海花园商服1层7号（123.72平方米）、含地下室面积250平方米在内租赁给乙方（刘杨）。两处房屋租赁时间为10年，自签订合同之日起计算，双方商定租赁期为2019年1月1日至2028年12月31日，年租金为300,000.00元，含房屋税金，到第十年的合同签订日止，本项租赁合同解除。双方商定每年12月1日之前，乙方一次性付清下一年全额租金，如乙方超期未交租金，甲方有权终止合同并收回房产。自合同签订之日起，乙方负责该房屋发生的物业费、水费、电费、气费、取暖费、卫生费等费用。合同签订后租赁生效，乙方根据经营使用需要对房屋进行装修，但不能破坏房屋结构和按物业公司和甲方的要求进行，涉及内部结构和外部立面的重大改动，事先要经过物业公司和甲方的审查同意才可进行。合同终止时，甲、乙双方按时办理交接手续，尽快处理相关事宜，乙方要保证房屋完好无损，水、电、供热、通风设施等完好运转，不得拆除。甲方收取房屋租赁费用（物业、取暖、水、电、气、卫生费等由乙方负责）。乙方于归还房屋时留下的装潢及物品，甲方不得要求乙方拆除清空”。建华区顶上和牛餐厅于2018年11月2日注册成立，法定代表人登记为刘杨，注册地址建华区兴海花园1号商服楼00单元01层07、08号。2019年末，被告刘杨因经营问题，与原告宋国新进行协商，要求解除房屋租赁合同，并于2019年12月末搬离上述房屋。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告宋国新提出被告刘杨系在被告林庭盛的授权下与原告签订房屋租赁合同，林庭盛应承担相关责任的意见，但未向法院提交充分证据予以证实，故该主张本院无法采纳。2019年末被告方通知原告解除合同事由，并搬离租赁房屋，向原告交还房屋钥匙，被告接到原告通知后已表示同意解除合同，双方仅就给善后问题未达成一致意见，故应认定原、被告签订的房屋租赁合同已解除，房屋租金缴纳至2019年12月31日，该日期应视为合同解除之日。原告主张解除合同已无意义，本院依法对合同解除后的相关法律责任作出裁判。被告因经营发生问题停止营业，是合同不能继续履行的主要原因，其责任在被告刘杨。鉴于被告刘杨不能继续履行合同，其应当承担解除合同的赔偿责任，结合案件及新冠××疫情情况，由被告刘杨赔偿原告三个月房租损失为宜。参照双方签订房屋租赁合同中对租金的约定，被告刘杨应以每年300,000.00元的标准向原告宋国新支付房屋租金，即75,000.00（300,000.00元÷12月×3月）。原告主张应由被告支付电费、燃气费、水费3,029.95元，被告刘杨在搬离租赁房屋时未结清相关费用，原告已自行交纳，故被告刘杨应给付原告宋国新电费1,473.09元，燃气费1,425.76，水费131.10元，合计3,029.95元。原告提出由被告将租赁房屋恢复原状并赔偿恢复期间的房屋租金损失的意见，原告自述案涉房屋自购买后始终自行或出租作为饭店经营使用，期间分别于2004年、2014年进行装修，被告刘杨经过原告同意于2018年10月对该房屋进行重新装修作为饭店经营，其装修并未影响该房屋的性质及使用，原告要求恢复原状无事实与法律依据，本院不予支付。原告要求被告返还原告排风机、风幕、5樘实木门，但未向法院提交证据证实风机、5樘实木门在被告处，被告虽认可原告留下风幕，但主张风幕为原告让其处理的，所以已扔掉了，且原告未提交证据证实上述物品价格，亦不申请鉴定，故其诉求本院无法支持。综上所述，对原告宋国新的部分诉讼请求本院应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告刘杨于本判决生效之日起十日内给付原告宋国新房屋租金损失75,000.00元；二、被告刘杨于本判决生效之日起十日内给付原告宋国新电费1,473.09元，燃气费1,425.76，水费131.10元，合计3,029.95元；以上两项合计78,029.95元三、驳回原告宋国新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,755.00元，由原告宋国新负担4,005.00元，由被告刘杨负担1,750.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  薛 薜人民陪审员  荆春霞人民陪审员  魏迎霞二〇二〇年八月三十日书 记 员  鲍润甜