广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初723号原告：吴菊海，女，1966年7月16日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区东简镇坡角村49号，公民身份号码440811196607161524。委托诉讼代理人：曾照勇，广东展望律师事务所律师。被告：陈后博，男，1985年3月12日出生，汉族，住广东省徐闻县锦和镇田北村134号，现住广东省湛江市霞山区东新路88号城市尚居2栋409房，公民身份号码44082519850312235X。被告：李保明，男，1990年5月12日出生，汉族，住广东省湛江市湖光镇高梅村16号103房，公民身份号码440811199005120059。原告吴菊海与被告陈后博、李保明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴菊海及其委托诉讼代理人曾照勇，被告陈后博、李保明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴菊海向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与陈后博签订的房屋租赁《承租协议》；2.请求判令陈后博、李保明把位于霞山区工农东二路1号的海姐烧鹅店（87平方米，现名称：宝记大排档）（以下简称东二路1号海姐烧鹅店）移交给原告；3.请求判令解除原告出租给陈后博的海姐烧鹅店楼上（二楼）的6间房屋（以下简称二楼6间房屋）的租赁合同；4.请求判令陈后博、李保明把二楼6间房屋移交给原告；5.请求判令陈后博、李保明支付给原告2019年12月至2020年3月东二路1号海姐烧鹅店租金27000元并相互承担连带责任；6.请求判令陈后博、李保明支付给原告2020年1月至2020年3月二楼6间房屋租金1900元并相互承担连带责任；7.请求判令陈后博、李保明支付给原告2020年2月二楼6间房屋的电费、水费、垃圾处理费1511.17元并相互承担连带责任；8.请求判令陈后博、李保明支付给原告2020年2月东二路1号海姐烧鹅店的电费、水费、垃圾处理费536元并相互承担连带责任；9.请求判令陈后博、李保明按每月（2020年4月起算）9000元向原告支付房屋租金至向原告移交东二路1号海姐烧鹅店止并相互承担连帯责任；10.请求判令陈后博、李保明按每月（2020年4月起算）1300元向原告支付房屋租金至向原告移交二楼6间房屋止并相互承担连带责任；11.请求判令陈后博、李保明按每月（2020年3月起算）2047.17元（暂定）向原告支付电费、水费、垃圾处理费至向原告移交东二路1号海姐烧鹅店及楼上二楼的6间房屋止并相互承担连带责任；12.请求法院判令陈后博、李保明承担本案的所有诉讼费用并相互承担连责任。以上合计暂定32994.34元。本案审理过程中，原告申请变更诉讼请求如下：1.变更第5项诉讼请求为判令陈后博、李保明支付给原告2019年12月至2020年1月东二路1号海姐烧鹅店的房屋租金7000元（每月3500元），2020年2月至5月租金36000元（每月9000元），共计43000元并相互承担连带责任；2.变更第6项诉讼请求为判令陈后博、李保明支付给原告2020年1月至2020年5月二楼6间房屋的房屋租金4500元（1月、2月已经交2000元，还欠600元，3至5月每月1300元，总计4500元）并相互承担连带责任；3.变更第7、8项诉讼请求为判令陈后博、李保明支付给原告2020年2月东二路1号海姐烧鹅店和二楼6间房屋的电费、水费、垃圾处理费2077.17元，3月电费、水费、垃圾处理费1861.6元，4月电费、水费、垃圾处理费2678.21元，5月电费、水费、垃圾处理费1556.9元，总计8173.88元并相互承担连带责任；4.变更第9项诉讼请求为判令陈后博、李保明按每月（2020年6月起算）9000元向原告支付房屋租金至向原告移交东二路1号海姐烧鹅店止并相互承担连带责任；5.变更第10项诉讼请求为判令陈后博、李保明按每月（2020年6月起算）1300元向原告支付房屋租金至向原告移交二楼6间房屋止并相互承担连带责任；6.变更第11项诉讼请求为判令陈后博、李保明按每月（2020年6月起算）2043.74元（2月至5月电费、水费、垃圾处理费总计8173.88元的平均数）向原告支付电费、水费、垃圾处理费至向原告移交东二路1号海姐烧鹅店及二楼6间房屋止并相互承担连带责任；7.增加诉讼请求判令陈后博、李保明赔偿原告拆除东二路1号海姐烧鹅店楼上的3个房间格力牌1.5匹空调的损失4800元。事实与理由：原告是广东省湛江市日用杂品公司的职工，于2009年2月25日租赁广东省湛江市日用杂品公司东二路1号海姐烧鹅店经营餐饮，租期至2021年12月30日。原告于2009年2月25日起至今租赁广东省湛江市日用杂品公司职工余琼妹、谢艳群、杨成珍、余保玉、黎丽华、黎湛等6人二楼6间房屋，用于职工住宿。原告与陈后博于2019年2月15日签订了一份《承租协议》，双方约定：原告把东二路1号海姐烧鹅店移交给陈后博经营，每月租金9000元，押金25000元，每月8日前交租金，租赁期限至2021年2月30日止，水费、电费、垃圾处理费由陈后博自己另行支付给广东省湛江市日用杂品公司。陈后博交租金至2019年11月14日，2019年11月15日之后的租金至今没有交。2020年2月24日，原告与陈后博达成《声明书》:本人陈后博现与甲方吴菊海提前终止东二路1号海姐烧鹅店合同，押金扣除所有租金水电欠款余下金额2020年2月底结清退还本人，终止时间2020年2月24日，双方签名，按手印。陈后博于2019年2月15向原告租赁二楼6间房屋，用于员工及陈后博家庭住宿，口头约定每月租金1300元，每月8日前交租金，租赁期限至2021年2月30日止，水费、电费、垃圾处理费由陈后博自己另行支付给广东省湛江市日用杂品公司。陈后博向原告交纳2020年1至2月租金2000元，还欠2020年2月租金600元，2020年3月租金1300元。原告至今多次要求陈后博移交东二路1号海姐烧鹅店及二楼6间房屋给原告，陈后博不履行。陈后博在没有告知原告的情况下把东二路1号海姐烧鹅店及二楼6间房屋移交给了李保明经营。原告发现李保明在经营后，原告要求李保明搬出，李保明不同意。为此，原告报过警，向当地司法部门申请过调解，都没有解决纠纷。陈后博、李保明既不向原告移交由陈后博承租的东二路1号海姐烧鹅店及二楼6间房屋，又不向原告交纳房屋租金，拖欠房租及电费、水费、垃圾处理费，且陈后博、李保明拆除了原告的三台格力牌1.5匹的空调，给原告造成了经济损失。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告陈后博答辩称，东二路1号海姐烧鹅店是陈后博与李保明合伙经营，但合伙一个月后陈后博已经退出，陈后博也提前跟原告说过。原告并未退还陈后博押金25000元。陈后博已经将东二路1号海姐烧鹅店退让给李保明经营，李保明要求更改执照名称，但原告不同意，李保明与原告之间又无法达成调解，陈后博对此亦没有办法，陈后博该承担多少责任，由法院依法判决。被告李保明答辩称，东二路1号海姐烧鹅店是陈后博与李保明于2019年2月转让来的，当时交了61800元转让费给上一任老板，其中20000元是现金支付的，41800元是转账支付的。原告不同意变更营业执照，后工商局来查，陈后博与李保明一直无法正常经营，李保明亦不能享受退伍军人经营的优惠待遇。李保明交给物业的租金是5500元，交给原告的租金是3500元，合计9000元。李保明一直以为该店铺是原告的房子，直至2019年7、8月，李保明向物业交租时才知道该店铺是原告租来的。2020年1月，原告通知李保明，其与陈后博已签订协议终止了合同，让李保明搬出店铺。因合同一直在李保明手上，店铺也一直是李保明在经营，原告与陈后博私下终止合同，损害了李保明的利益。后三方到司法所调解，司法所称原告与陈后博不能私下终止合同，如果双方终止合同，需要赔偿李保明的损失，否则李保明可以继续经营。同日，原告用铁链锁住店铺的大门，导致李保明无法经营。李保明可以移交店铺，但李保明并未拖欠租金，因原告与陈后博私下终止合同，李保明要求二人赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据无异议的，本院予以确认并在卷佐证，对提供证据的合法性及关联性有异议的部分，由本院综合评判认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月1日、湛江市日用杂品公司（甲方）与原告吴菊海（乙方）签订《承包协议》，主要约定甲方将位于霞山工农东二路一号铺面、仓库、1-4自然间捌拾陆平方米承包给乙方作为饮食经营使用；甲方提供照明用电、商业用水，按乙方实际用量及供电、供水部门收费标准收取水、电费；承包期限从2018年12月1日到2019年12月30日止；承包每平方米每月35元，共计86平方米，每月承包费计为3612元；乙方在承包期限内不得转租他人使用。2020年1月1日，湛江市日用杂品公司与原告再次签订《承包协议》，约定承包期限从2020年1月1日到2021年12月30日止，协议其余内容与2018年12月1日双方签订《承包协议》相同。原告以该租赁物为经营场所办理了营业执照，名称为湛江市霞山区海姐烧鹅店，经营范围为餐饮服务；外卖送餐服务。同时，原告租赁广东省湛江市日用杂品公司职工余琼妹、谢艳群、杨成珍、余保玉、黎丽华、黎湛等6人的房屋（其中5间房屋位于东二路1号海姐烧鹅店楼上），用于职工住宿。2019年2月15日，原告（甲方）与被告陈后博（乙方）签订《承租协议》，主要约定：甲方将东二路1号海姐烧鹅店租给乙方经营；租期两年，自2019年2月15日起至2021年2月30日止；租金每月9000元，每月8日前交；押金25000元整；租用期间，乙方不能私自转租，水电费、档口相关费用均由乙方负责；如需装修须征得甲方同意，装修后的物品，及经营期间所增加用具归甲方所有，乙方不得拆除及搬迁。签订《承租协议》时，原告与陈后博口头达成补充协议，约定陈后博租赁余琼妹等6人的房屋用作包房经营及住宿，租赁期限至2021年2月30日止，每月租金1300元，水费、电费、垃圾处理费由陈后博另行支付给广东省湛江市日用杂品公司。陈后博租赁上述租赁物后，与被告李保明共同经营，并由李保明每月向广东省湛江市日用杂品公司缴纳东二路1号海姐烧鹅店月租金（管理费）5500元和水电费、垃圾处理费及余琼妹等6人的房屋房租、水电费、垃圾处理费，另向原告支付东二路1号海姐烧鹅店管理费月租金3500元及余琼妹等6人的房屋月租金1300元。2019年5月8日，陈后博通过微信向原告提出退出经营。二人微信聊天记录显示，原告询问陈后博“他（李保明）退费用给你了吗”，陈后博回复“还没有退费用”，原告继续发送消息“当时是和你签的合同，现在他说要转签合同给他老婆，他不在店工作。他老婆带一个这么小的孩子，怎么做生意呢？”、“我担心他这样经营下去，连交房租都困难哦”、“他还欠你多少钱？”，陈后博回复“都没给过我钱”、“我跟他谈谈，看他什么情况”，原告回复“好的”。2020年2月24日，原告与陈后博签订《声明书》，载明“本人陈后博现与甲方吴菊海提前终止海姐烧鹅店合同。押金扣除所有租金水电欠款，余下金额2020年2月底结清退还本人。终止时间2020.2.24日，甲方吴菊海，乙方陈后博。”另查明，李保明向广东省湛江市日用杂品公司缴纳东二路1号海姐烧鹅店月租金（管理费）5500元和水电费、垃圾处理费及余琼妹、谢艳群、杨成珍、黎丽华、黎湛等5人的房屋房租、水电费、垃圾处理费至2020年1月；向原告支付东二路1号海姐烧鹅店管理费月租金3500元至2019年11月，支付余琼妹等6人的房屋月租金1300元至2020年2月，尚欠2月租金600元。后原告向广东省湛江市日用杂品公司缴纳东二路1号海姐烧鹅店2020年2月至5月期间的月租金（管理费）5500元（因受新冠肺炎疫情影响，物业减免2月份管理费30%、减免3月份管理费20%，4月份管理费计2750元收取）及每月水电费、垃圾处理费分别为536元、1601.6元、1654.8元、935.2元；原告向广东省湛江市日用杂品公司缴纳余琼妹、谢艳群、杨成珍、黎丽华、黎湛等5人的房屋2020年2月至5月期间每月的房租、水电费、垃圾处理费分别为1212.61元、260元、1023.41元、621.7元；原告向广东省湛江市日用杂品公司缴纳余保玉2019年1月至12月水费、垃圾费298.56元。再查明，李保明未经原告同意，擅自拆除了楼上三个房间的三台空调，并带回家中使用。庭审时，原告认可其与陈后博于2019年5月8日的聊天内容，但其不同意将涉案租赁物转租给李保明；广东省湛江市日用杂品公司分别减免东二路1号海姐烧鹅店2020年2月份管理费30%及2020年3月份管理费20%，共计减免2750元，2020年4月份管理费计2750元收取，原告亦同意减免收取2750元。原告庭后表示其放弃主张楼上3个房间格力牌空调的损失4800元及余保玉房屋产生的所有费用（包括2019年的水费、垃圾费298.56元及后续将产生的费用）。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。虽然原告吴菊海与湛江市日用杂品公司签订的《承包协议》约定由原告承租东二路1号海姐烧鹅店，但不得转租，但原告于2019年2月15日将该店铺转租给被告陈后博，并由被告李保明向湛江市日用杂品公司缴纳管理费（含月租金5500元和水电费、垃圾处理费）至2020年1月，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，湛江市日用杂品公司收取李保明缴纳的管理费超过六个月，其已知道或应当知道原告转租涉案房屋，但并未提出异议，因此，原告与陈后博签订《承租协议》合法有效。原告依约将涉案房屋交付陈后博使用，陈后博亦应依约支付租金及相关费用。2020年2月24日，原告与陈后博签订《声明书》，协议海姐烧鹅店合同于2020年2月24日终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，原告与陈后博协商一致可以解除合同，双方于2019年2月15日签订的《承租协议》已于2020年2月24日解除，故原告请求解除该《承租协议》，本院不再处理。陈后博租赁东二路1号海姐烧鹅店用作餐饮经营，其与原告在签订《承租协议》时口头达成补充协议，陈后博一并承租余琼妹等6人的房屋（其中5间房屋位于东二路1号海姐烧鹅店楼上）用作包房经营及员工住宿，一楼海姐烧鹅店与二楼房屋是一体的，且都是用作餐饮经营，租赁期限亦是一致的。由此可见，双方关于承租余琼妹等6人的房屋达成的口头约定，属《承租协议》的补充协议，因此《承租协议》于2020年2月24日解除的效力及于该补充协议，故原告请求解除关于余琼妹等6人的房屋的租赁合同，本院亦不再处理。原告与陈后博签订《声明书》，提前终止《承租协议》。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，陈后博应向原告返还租赁物，故原告请求陈后博返还东二路1号海姐烧鹅店及余琼妹等6人的房屋，本院予以支持。原告与陈后博签订的《承租协议》解除后，陈后博应向原告支付拖欠的所有租金及水电费、垃圾费等费用。李保明向广东省湛江市日用杂品公司缴纳东二路1号海姐烧鹅店月租金（管理费）5500元和水电费、垃圾处理费及余琼妹、谢艳群、杨成珍、黎丽华、黎湛等5人的房屋房租、水电费、垃圾处理费至2020年1月，向原告支付东二路1号海姐烧鹅店管理费月租金3500元至2019年11月，向原告支付余琼妹等6人的房屋月租金1300元至2020年2月，尚欠2月租金600元，另原告放弃主张余保玉房屋产生的所有费用（包括2019年的水费、垃圾费298.56元及后续将产生的费用），即陈后博尚欠原告东二路1号海姐烧鹅店2019年12月、2020年1月、2020年2月租金及2020年2月水电费、垃圾处理费分别为3500元、3500元、9000元、536元，尚欠原告余琼妹等6人的房屋2月租金600元及余琼妹、谢艳群、杨成珍、黎丽华、黎湛等5人的房屋2020年2月房租、水电费、垃圾处理费1212.61元，上述款项合计18348.61元（3500元+3500元+9000元+536元+600元+1212.61元）。按照《声明书》约定，押金25000元扣除所有欠款，余下押金6651.39元（25000元-18348.61元）。因《承租协议》解除后，陈后博未向原告返还租赁物，其还应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。东二路1号海姐烧鹅店及余琼妹等6人的房屋月租金为10300元（9000元+1300元），2020年3月至5月期间的租金计为30900元（10300元×3），原告同意减免收取2020年4月租金（管理费）2750元，抵扣余下押金6651.39元，陈后博仍应向原告支付截止至2020年5月的房屋占有使用费21498.61（30900元-2750元-6651.39元）元。综上，陈后博应向原告支付截止至2020年5月的房屋占有使用费21498.61元及支付自2020年6月起至陈后博返还上述租赁物之日止按每月10300元计算的房屋占有使用费。因陈后博未向原告返还租赁物，致原告需向广东省湛江市日用杂品公司缴纳东二路1号海姐烧鹅店2020年3月至5月期间每月水电费、垃圾处理费分别为1601.6元、1654.8元、935.2元以及余琼妹、谢艳群、杨成珍、黎丽华、黎湛等5人的房屋2020年3月至5月期间每月的房租、水电费、垃圾处理费分别为260元、1023.41元、621.7元，上述费用合计6096.71元。该费用属原告的损失，陈后博应予以赔偿，自2020年6月起的损失费用待实际产生后，原告可另行主张。原告庭后表示其放弃主张楼上3个房间格力牌空调的损失4800元，属自由处分其权利，本院予以支持。关于原告请求被告李保明与陈后博共同承担上述责任的问题。本案是房屋租赁合同纠纷，原告与陈后博签订《承租协议》及《声明书》，李保明并非《承租协议》及《声明书》的相对人，其与原告之间没有成立租赁关系。根据合同相对性原则，李保明不受原告与陈后博之间的房屋租赁合同权利义务的约束，故原告请求李保明与陈后博共同承担上述责任，本院不予支持。原告与陈后博签订的《承租协议》解除后，李保明占用使用涉案租赁物，属无权占用，是物权纠纷，与本案系不同的法律关系，原告可另案向李保明主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十六条第一款规定，判决如下：一、限被告陈后博于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴菊海返还位于湛江市霞山区工农东二路1号的海姐烧鹅店及吴菊海向余琼妹、谢艳群、杨成珍、黎丽华、黎湛、余保玉等6人承租的房屋；二、限被告陈后博于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴菊海支付位于湛江市霞山区工农东二路1号的海姐烧鹅店及吴菊海向余琼妹、谢艳群、杨成珍、黎丽华、黎湛、余保玉等6人承租的房屋截止至2020年5月的房屋占有使用费21498.61元及支付自2020年6月起至陈后博返还上述租赁物之日止按每月10300元计算的房屋占有使用费；三、限被告陈后博于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴菊海支付位于湛江市霞山区工农东二路1号的海姐烧鹅店及吴菊海向余琼妹、谢艳群、杨成珍、黎丽华、黎湛等5人承租的房屋2020年3月至5月期间的房租、水电费、垃圾处理费6096.71元；四、驳回原告的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624.86元，由原告吴菊海负担102.25元，由被告陈后博负担522.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  张 荣人民陪审员  刘春艳人民陪审员  欧伟玲二〇二〇年八月七日法官 助理  陈丽梅书 记 员  李妙丹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决.裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决.裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。