安徽省安庆市大观区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0803民初518号原告（反诉被告）：马骏，男，1975年8月28日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。委托诉讼代理人：王群，安庆市宜秀区大龙山镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：宁贵旺，男，1964年8月27日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。马骏诉宁贵旺及宁贵旺反诉马骏租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。马骏及其委托诉讼代理人王群，宁贵旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马骏向本院提出诉讼请求：1.解除马骏、宁贵旺签订的房屋租赁合同，宁贵旺立即搬离位于安庆市大观区；2.宁贵旺立即支付占用期间自2020年元月1日至实际搬离之日止的房租费用13387.99元（暂计至2020年4月7日）；3.宁贵旺向马骏支付违约金应按每违约一日缴纳总额的千分之三滞纳金即2195.68元（暂计算至2020年4月7日）；4.宁贵旺立即缴清占用期间的物业费、水电费以及修复好房屋内破损部分以及墙面等污损至实际搬离之日止。事实和理由：2019年元月1日马骏、宁贵旺签订了一份房屋租赁合同，合同约定马骏将个人名下位于安庆市大观区租赁给宁贵旺办公，租期为5年，即自2019年元月1日至2023年12月31日止，年租金为5万元整，每月按季度支付，即12500元，并收取履约保证金4200元。宁贵旺于2019年12月31日向马骏支付2020年1月份房租，马骏明确告知宁贵旺应按合同约定季度支付租金，宁贵旺拒不履行，故马骏根据合同约定向宁贵旺微信通知解除合同并缴纳2020年第一季度租金以及滞纳金，宁贵旺拒不履行且迟迟不按合同履行，现马骏仍无法正常收房，故诉至法院依法判处。宁贵旺辩称，1.本案的事实情况是有两份合同，第一份是2019年1月1日至2019年12月31日，第二份合同即案涉合同是由于马骏将案涉房屋向银行抵押贷款需要，要求将租期改为5年才签订的合同，两份合同都是有效的，宁贵旺按照第一份合同期满退房也是合法合理的。2.马骏于2020年1月8日非法拆除了涉案房屋的电表，房屋已经不具备租赁条件，马骏已经单方面非法解除了《房屋租赁合同》，且宁贵旺于2020年1月9日已经搬离涉案房屋并通知马骏收房，马骏拒收，房租及物业费宁贵旺结清至2019年12月底，水电费不欠，故关于马骏要求支付房租13387.99元及违约金2195.68元的主张不应支持。3.案涉房屋装修是宁贵旺3万元有偿接收，宁贵旺没有二次装修，退房时保持房屋现状，没有人为原因故意损坏的迹象即可。4.马骏应退还履约保证金及3万元装修费。5.马骏带领两位男士进入宁贵旺公司，封门、拆除电表，故意造成宁贵旺公司经营业绩与去年同期大幅下降，损失35702.8元，马骏应赔偿宁贵旺的经营损失的50%即17851.4元。6.依据合同第12.4项，马骏单方面解除租赁合同，应当履行违约责任，按照合同规定返还押金，并支付宁贵旺等额履约保证金4200元。宁贵旺向本院提起反诉诉讼请求：1.马骏赔偿宁贵旺的装修损失三万元；2.马骏赔偿宁贵旺公司的经营损失的50%即17851.4元；3.马骏返还宁贵旺履约保证金，并支付给宁贵旺等额履约保证金。事实和理由：2019年1月1日，马骏、宁贵旺签订了一份房屋租赁合同，合同约定马骏将个人名下位于安庆市大观区的房屋整体出租给宁贵旺办公使用，租期为1年，即自2019年1月1日至2019年12月31日止，年租金5万元，每次按季度支付12500元，履约保证金4200元。2019年7月因马骏将该房屋向银行抵押贷款需要，要求将该租金改为5年，并增加房屋租赁合同中第八条，马骏对租赁房屋进行抵押贷款，即违约后赔偿宁贵旺装修损失3万元的义务，不签订就退租，被告被迫签订的第二份租赁合同，2019年12月16日，因宁贵旺经营的公司有第三方是想年后接收，因此年后租期存在不确定性，宁贵旺相约马骏面谈商量，过渡期改为月支付，并且宁贵旺在2019年12月31日微信转账给马骏一个月的租金。马骏拒收也拒绝面谈，要求不支付一个季度租金，就在元月7号撤离。此时，马骏、宁贵旺签订的第一份合同到期，所以宁贵旺告知马骏可以在元月7号搬离，退房时退押金，然而马骏又一直未同意退押金，宁贵旺说只要马骏不同意，交房时退押金，宁贵旺就1月底搬离，一个月租金4167元和押金4200元差不多。2020年1月8日上午9时左右，马骏带了两位男同志，一共3人到达宁贵旺租赁的房屋内，公司员工正在上班，马骏通知黄某1958Ｃ区物业给3号楼805室，停了电，又报了警，并要将公司员工推出房间，要封门，民警制止了马骏的非法行为，并将马骏带到公园派出所，民警也通知宁贵旺去了派出所，民警问宁贵旺什么原因，宁贵旺说因为马骏不同意退费时退押金，民警问马骏为什么不同意退押金，马骏说宁贵旺现在已经违约了，不可能退押金，宁贵旺说15日退出，马骏退宁贵旺1万押金也行，马骏拒绝。民警说马骏就是想赖人家押金了。马骏说宁贵旺现在违约了，要支付马骏一个季度租金还有违约金。回到华茂1958Ｃ区物业后，马骏再次要求物业给3号楼805室停电，物业不同意。马骏说电表不准，物业说电表不准，是计量单位的事情，租客不欠电费就行。马骏说物业不停电，马骏就拆除电表，随后，马骏将3号楼805室的电表拆除了，造成了宁贵旺公司所有人员无法正常上班，宁贵旺被迫安排搬家，公司搬离3号楼805室。元月9日下午通知马骏收房，此后宁贵旺先后五次通知马骏收房，马骏均以各种理由拒收。2020年3月18日，马骏通知宁贵旺愿意收房，宁贵旺准备了一份房屋交接证明，马骏以证明不得有未退还押金的注明，不同意签字，拒收房屋。马骏针对反诉答辩，本案因宁贵旺违约在先，应依法驳回其诉求。1.马骏、宁贵旺签订的合同合法有效，宁贵旺违约事实清楚，证据充分。本案中，马骏、宁贵旺一开始约定签订的第一份租赁合同并没有约定涉案合同的第八条。涉案房屋出租给宁贵旺后，马骏在银行办理抵押贷款的时候需宁贵旺配合，宁贵旺却百般阻挠，以马骏的抵押行为损害了自身的租赁期等各种理由要求与马骏增加租赁期限以及增加了涉案合同的第八条。2.本案双方根据合同约定，租金按季度交付。宁贵旺擅自做主按月交付且在马骏没有认同的情况下擅自恶意拖欠房租，宁贵旺应当得知其违约行为应当承担其违约结果。3.合同在同样合法签订的情况下，且第二份合同增加了条款，应当以双方后签订的合同为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换并质证。对马骏提交的马骏及宁贵旺身份证，《房屋租赁合同》复印件，微信聊天记录，照片6张；对宁贵旺提交的微信聊天记录，电表拆除的视频及照片，《房屋租赁合同》，当事人对证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对宁贵旺提交的搬家视频及搬家后的视频真实性予以确认；对宁贵旺提交的双方与民警的录音、与物业人员的录音，华茂1958C区3-805室电表被房东拆除的证明，安庆市西诗文化传媒有限公司发票、收款回单，中止网络专线和电话的申请，中国电信天翼领航网络无忧（融合云主机版）信息化服务合作协议，本院将结合全案予以综合审查判断。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月1日，马骏（甲方／出租方）与宁贵旺（乙方／承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方同意将位于安庆市大观区整体出租给乙方用于百合网从事婚介等相关工作，租赁期限为5年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止，年租金为5万元，即每季度租金为12500元，乙方采取每个季度为一期支付的方式向甲方预支付下一季度的租金，乙方应在每季度租期届满前5个工作日（法定节假日顺延）前向甲方支付下一季度租金；物业管理费由乙方自行承担，水费、电费及其他相关费用由乙方按实际发生的费用自行承担；在双方签订本租赁合同后，乙方向甲方支付履约保证金4200元，马骏在合同上签字确认收到履约保证金；租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定的自然磨损除外），且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计利息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，如果乙方推荐了有效续租人，履约保证金应当正常退还；本房屋为前租客补充装修交付乙方，乙方是叁万元有偿接收，乙方承诺对承租房屋不进行二次装修，退租时只需保持房屋现状。若甲方将租赁房屋进行抵押贷款，甲方应当通知乙方，办理相关手续；房屋租赁期间，若因甲方个人原因产生债务，造成租赁房屋进入法院拍卖程序，甲方应退还乙方履约保证金4200元，并且自愿承担乙方的装修损失，即房屋拍卖偿还银行贷款以后优先赔偿乙方装修该房屋的费用3万元，马骏在合同上签字确认；乙方未能向甲方按时支付下一季度租金的，逾期一日，乙方需按应缴总额的千分之三的滞纳金，乙方拖欠租金7天以上的（含7天），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，追回所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金；租赁期内，甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应提前通知乙方、及时向乙方返还履约保证金，并经双方协商向乙方支付等额保证金，乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。后宁贵旺租赁该房屋并缴纳截至2019年12月31日的房租。2019年12月16日，宁贵旺通过微信想找马骏面谈，马骏回复“有事发微信就好。”2019年12月31日，宁贵旺通过微信向马骏转账4167元并备注2020年1月份房租，马骏未收取该房租并在微信上回复“不接受单月房租，请按合同执行”、“如果到元月7日没有付房租，请及时搬离”。后双方因押金退还等问题未能协商一致。2020年1月8日，马骏拆除了案涉租赁房屋的电表。后宁贵旺搬离了涉案房屋并于2020年1月9日开始多次通知马骏收房，马骏认为不具备收房条件不同意收房。案经调解未果。另查明，安庆市大观区为马骏与其妻子唐霞共同共有，唐霞向法院表示知晓并认可马骏出租案涉房屋的行为。本院认为，马骏与宁贵旺签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行，因宁贵旺未按约按期支付房租，马骏要求解除合同符合合同约定，故对马骏要求解除与宁贵旺签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于占用期间的房租，因宁贵旺已经在经马骏催告的合理期间内搬离涉案房屋，且多次通知马骏收房，故对于马骏要求宁贵旺支付房租及滞纳金的诉讼请求不予支持。关于物业费及水电费，马骏未提供证据予以证明，故不予支持。关于有偿装修损失3万元、履约保证金4200元，因宁贵旺违约导致合同解除，故对于宁贵旺要求马骏返还履约保证金、支付等额履约保证金的反诉请求不予支持。关于宁贵旺公司2020年1月份的经营损失，宁贵旺于该月已经搬离涉案房屋，宁贵旺的该项反诉请求无事实与法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告马骏与被告宁贵旺签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告马骏的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告宁贵旺的全部反诉请求。案件本诉受理费190元，减半收取计95元，由原告马骏负担；反诉受理费498元，减半收取计249元，由反诉原告宁贵旺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  李小俊二〇二〇年八月三日书记员  袁美红附本案所适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。