浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3085号 上诉人（原审被告）：高胜参，男，1974年4月25日出生，汉族，户籍所在地：河南省邓州市，现住宁波市鄞州区。 被上诉人（原审原告）：周庚方，男，1956年4月23日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：赵春圆，浙江甬泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶伟军，浙江甬泰律师事务所律师。 上诉人高胜参因与被上诉人周庚方房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民初8379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 高胜参上诉请求：撤销原判，驳回周庚方一审诉讼请求。事实和理由：1.在2018年10月22日至2019年10月21日期间高胜参与周庚方就房屋续租已达成合意。高胜参与周庚方在2017年10月22日至2018年10月21日租赁关系到期之前，高胜参提前一个月即2018年9月22日通过银行转账向周庚方支付下一年度租金184000元，付完款后周庚方未在当天提出异议且高胜参确信周庚方对续租事实己经认可。2018年10月21日至2019年6月期间，高胜参一直在正常经营，周庚方未提出过对该租赁房屋收回，周庚方己经默认对该租赁房屋的续租。2.周庚方在合法的租赁期内要求高胜参搬离宁波市海曙区××街××号××房屋属于违约，高胜参要求周庚方承担相应的经营损失。3.周庚方在处理与高胜参的房屋租赁合同纠纷存在恶意行为。周庚方在租赁期间擅自更换租赁房屋门锁且向相关部门投诉，导致高胜参无法正常经营，周庚方的行为严重损害高胜参的合法权益。 被上诉人周庚方答辩称：一、关于上诉人认为双方已达成租赁合意的上诉理由，被上诉人认为，双方自始至终未就租赁达成合意。二、关于强行腾退的情况。上诉人占有涉案房屋无权利基础，被上诉人也已经履行了腾退的通知义务，故下家承租人的腾退行为合理有据。在此之后，上诉人又再次擅自更换门锁，导致涉案房屋无法占有使用，损害了下家承租人的使用权利，也间接损害了被上诉人的权利。三、关于被上诉人投诉上诉人的情况。上诉人目前持有的营业执照是用虚假合同办理的。上诉人与上一承租人邹晓的关系不清楚，导致被上诉人通过市场监督管理局才能确定其身份。被上诉人作为涉案房屋的房东，实际利益受损，投诉反映问题系其正规的维权手段，不存在恶意。 周庚方一审诉讼请求：要求判令：一、高胜参腾退位于宁波市海曙区××街××号××房屋（以下简称涉案房屋），并配合办理房屋交接手续，即将存放于宁波市江北区洪塘亲亲家园25幢68号203室房屋内和宁波市××室内高胜参的物品搬离；二、高胜参支付涉案房屋占有使用费24527元（按照现在房屋的租金标准268000／年减去高胜参已付的184000元，计算少付的金额至高胜参实际腾房之日，暂计算至2019年7月31日）；三、本案诉讼费由高胜参承担。 一审认定的事实：对双方无争议的事实认定如下： 周庚方系涉案房屋所有权人。2016年2月19日，周庚方将涉案房屋出租给案外人邹晓，并向邹晓出具收条一份，载明：今收到邹晓尚欠2016年10月21日止的房租费108000元，邹晓在同年9月21日前支付2017年10月21日房租费168000元，原合同（房屋租赁合同）一切条款适用于双方约定的2016年10月21日至2017年10月21日租赁日期。邹晓在该份收条上签字确认。 2017年9月22日，高胜参以银行转账的方式向周庚方支付了2017年10月22日至2018年10月21日的房屋租金186000元。2018年9月22日，高胜参通过银行转账的方式向周庚方支付了租金184000元。同年9月23日，周庚方发短信给高胜参：“按照9月14日你们和我当面协商，位于呼童街77号1-12的店面房，租赁期自2018年10月21日至2019年10月20日，支付方式一次性，我们同意接受底价租金21万元，并支付租房押金2万元。但时至今日，你仍未履行店面租赁合同的签约。请你自收到短信后，在9月25日内，速来履行签约手续，如超过此期限仍不来签约，以上的店面房，我们将在10月22日起，另租他人”。同年10月21日，周庚方再次发短信给高胜参：“…如果你要续租也是要签合同的呀，今天是10月21日是你租期的最后一天，咱们还是换位考虑，心平气和地坐下来谈谈…”。2019年6月29日，周庚方以短信通知高胜参涉案房屋已有新的房客承租，并已办理营业执照。 一审另查明，涉案房屋原工商登记为宁波市海曙晓邹熟食店，后于2016年9月7日变更为宁波市海曙高老庄食品店，登记经营者为案外人邹晓，宁波市海曙高老庄食品店的实际经营者为高胜参。2019年5月28日，周庚方向宁波市海曙区市场监督管理局鼓楼（南门）市场监管所就涉案房屋经营者利用虚假租赁合同领取营业执照进行信访。同年7月3日涉案房屋的门锁被更换，高胜参又于同年7月5日将门锁更换。高胜参店内的物品现被存放于宁波市江北区洪塘亲亲家园25幢68号203室房屋内和宁波市××室，周庚方通知高胜参要求取走上述物品，但高胜参仍未取走。 一审审理中，高胜参于2019年8月22日将涉案房屋钥匙交还给周庚方。 对有争议的证据和事实，该院认定如下：1.关于涉案房屋是否系高胜参从案外人邹晓处转租及转让而来的事实，高胜参提供了协议书一份。经质证，周庚方对真实性有异议，并认为对此情况不知情。经审查，该证据为原件，与本案具有关联性，可以证明待证事实，该院予以认定。2.关于租金标准。周庚方提供与案外人许小妹签订的《商业用房租赁合同》一份，拟证明2019年6月26日之后的租金为268000元。高胜参向该院申请对2018年10月至2019年8月涉案房屋的市场租金价值进行评估。该院委托象山精诚房地产估价有限公司作出《房地产司法评估报告》及补充函各一份，该报告认为涉案房屋上述期间的市场租金为140500元。经质证，高胜参对周庚方提供的《商业用房租赁合同》表示不知情，对该价格不认可；周庚方对评估报告有异议，认为鉴定机构采取租金测算方式不妥，因租赁用途不同，房屋出租价格为一房一价，且数据样本较少，不具有参考性，鉴定机构的数据来源存疑，不应作为判决的依据。经审查，对周庚方提供的《商业用房租赁合同》真实性该院予以认定，但该份合同系周庚方与案外人签订，并不能证明双方约定的租金金额即为同类地段的市场租金价值；《房地产司法评估报告》系该院依法委托具有资质的评估机构所做，程序合法，符合鉴定规范，该院予以认定。因本次评估，高胜参支出评估费2000元，对该事实该院予以认定。 一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、周庚方、高胜参之间就2017年10月22日至2018年10月21日期间是否建立了事实租赁关系；二、周庚方、高胜参之间就2018年10月22日至2019年10月21日期间续租是否达成合意；三、租金（占有使用费）如何计算。 关于第一项争议焦点。首先，从租金支付情况来看，2017年9月22日高胜参向周庚方支付了2017年10月22日至2018年10月21日的房屋租金186000元，周庚方对此并无异议。其次，高胜参为涉案房屋经营店铺的实际经营者，根据周庚方于2018年10月21日发送给高胜参的短信内容“如果你要续租也是要签合同的”、“今天是10月21日是你租期的最后一天”中均可以看出，周庚方在租期届满前直接和高胜参联系，商量后续续租事宜，周庚方此时应当知道该店面的实际经营人为高胜参，且认可2017年10月22日至2018年10月21日期间是和高胜参之间建立了事实房屋租赁关系。综上，该院认为周庚方、高胜参之间就2017年10月22日至2018年10月21日期间建立了事实租赁关系，周庚方、高胜参之间因房屋租赁合同关系到期后所产生的纠纷，基础法律关系仍为房屋租赁合同纠纷，故本案的案由相应予以变更。 关于第二项争议焦点。2018年9月22日，高胜参按照上一年的标准通过银行转账向周庚方支付租金184000元（应为186000元），付款时高胜参自认双方尚未对2018年10月22日至2019年10月21日期间的租金标准达成一致意见，但高胜参认为在此后双方口头达成了一致，周庚方同意按上述金额续租一年，但未提供证据予以证明，该院难以采信。根据周庚方在收到租金后第二天即2018年9月23日发给高胜参的短信内容显示，其不同意按照原租金金额续签合同，而是要求按照21万元的租金金额续租。由于高胜参尚未腾退房屋，将产生房屋占有使用费，故周庚方未将高胜参支付的款项退回，存在合理性，高胜参不能以此认为双方之间已经达成合意。故该院认为，周庚方、高胜参之间未就2018年10月22日至2019年10月21日期间续租达成合意，且周庚方已经明确表示异议，故高胜参应当在租期届满后即2018年10月21日之后将涉案房屋腾退并返还周庚方。腾退房屋包含了将房屋内的物品搬走以及交还钥匙的义务。高胜参虽已于2019年8月22日将房屋钥匙交给周庚方，已交付涉案房屋，但未及时将涉案房屋内的物品搬离，其放于涉案房屋内的物品已被搬至宁波市江北区××幢××号××室××室，高胜参仍应继续完成其腾退义务，将上述物品搬离，以免继续产生相应的费用。高胜参认为物品有所缺失和损失，但该院认为目前其损失的事实及范围尚无法明确，且高胜参不要求在本案中处理，故本案中不予处理，高胜参可在损失明确之后另行解决。 关于第三项争议焦点。高胜参在租期届满后仍继续占有使用涉案房屋，给周庚方造成租金损失，高胜参应当予以赔偿。考虑到2019年7月3日涉案房屋的门锁被更换，高胜参又于同年7月5日将门锁更换这一情形，更换门锁期间，高胜参无法控制涉案房屋，该期间的租金损失应当扣除。高胜参主张其在周庚方向相关部门投诉后于2019年6月15日之后无法正常经营，应当扣除占有使用费。该院认为，高胜参无法正常经营是因违反了行政管理规定，并非周庚方造成其无法正常经营，且上述时间段高胜参也没有腾退房屋给周庚方，仍然占用涉案房屋，故对高胜参的主张该院不予采纳。高胜参占用房屋的行为给周庚方造成的损失主要是租金损失，周庚方主张按其与之后的承租人达成的租赁协议约定的租金标准计算，缺乏相应的法律依据，该院不予支持。该院认为，租金损失应当参照周庚方、高胜参之间原租赁关系约定的租金标准计算，如该标准明显低于市场租金标准，可相应予以调整，但经评估，周庚方、高胜参曾达成的年租金186000元的标准高于同类地段市场租金评估金额，故该院认为应按双方曾达成一致的租金标准予以计算占有使用费。经核算，高胜参占有期间的使用费为154405元【186000元/年÷365天×（305天-2天）】。高胜参已付184000元，多付部分高胜参要求退还，周庚方亦同意在本案中一并处理，为减少当事人诉累，该院予以一并处理，经核算，周庚方还应退还高胜参29595元（184000元-154405元）。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、高胜参于本判决生效之日起十日内将存放于宁波市江北区洪塘亲亲家园25幢68号203室房屋和宁波市江北区洪塘逸嘉新园南区地下车库储藏室内属于自己的物品搬离；二、周庚方于本判决生效之日起十日内退还高胜参多付的占有使用费29595元；三、驳回周庚方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费413元，由周庚方负担333元，高胜参负担80元；评估费2000元，由周庚方、高胜参各半负担。 二审中，双方并未向本院提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：根据查明的事实，2018年9月22日，高胜参按照上一年的租金标准通过银行转账向周庚方支付租金184000元，付款时高胜参自认双方尚未对2018年10月22日至2019年10月21日期间的租金标准达成一致意见，但根据周庚方在收到租金后第二天即2018年9月23日发给高胜参的短信内容显示，其不同意按照原租金金额续签合同，而是要求按照21万元的租金金额续租。故周庚方、高胜参之间未就2018年10月22日至2019年10月21日期间续租达成合意。上诉人提出双方就涉案房屋2018年10月22日至2019年10月21日期间的续租达成合意，周庚方己经默认对该租赁房屋续租的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。 至于高胜参要求周庚方承担经营损失的上诉理由，高胜参对此并未在一审中提出反诉，不属于本案的审查范围，本院不予处理。 综上，上诉人高胜参的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费413元，由上诉人高胜参负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马金平 审 判 员 孙长虎 审 判 员 俞灵波 二〇二〇年八月十九日 代书记员 陈剑妃