河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0824民初4357号 原告：崔爽，女，1974年7月16日出生，汉族，北京市海淀区人，住北京市海淀区，现住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：刘馨远，北京市中唐律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：武晓婧，北京市中唐律师事务所实习律师。 被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号，统一社会信用代码，911308243198275448。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男。 被告：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇巴克什营村，统一社会信用代码，91130824092552709D。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：杨俊峰。 第三人：华夏银行股份有限公司北京姚家园支行，住所地，北京市朝阳区姚家园路105号1号楼一层，统一社会信用代码，911101055896572X3。 负责人：徐鹏，职务，行长。 委托诉讼代理人：范颖慧，北京市京都律师事务所执业律师。 原告崔爽与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）、承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称承德华耀公司）、第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行（以下简称华夏银行姚家园支行）房屋买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理，原告崔爽的委托诉讼代理人刘馨远，被告大地营造公司委托诉讼代理人黄奕卿，被告承德华耀公司委托诉讼代理人杨俊峰，第三人华夏银行姚家园支行委托诉讼代理人范颖慧到庭参加诉讼。原告崔爽，原告委托诉讼代理人武晓婧，被告大地营造公司、承德华耀公司法定代表人苏为学，第三人华夏银行姚家园支行负责人徐鹏未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔爽向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，并办理网签撤销手续；2、请求依法判令被告大地营造公司返还原告已经支付的首付款2299276.00元，并赔偿原告自2017年7月2日起至被告大地营造公司实际返还首付款之日止的利息损失；3、请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告已经偿还银行的按揭贷款本金及利息（以判决生效当日第三人核算清单为准）；4、请求依法判令被告大地营造公司支付原告违约金327927.60元；5、请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》；6、请求依法判令被告大地营造公司向第三人偿还剩余银行按揭贷款本金及利息；7、请求依法判令被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担无限连带责任；8、本案的全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年9月15日，原告与被告大地营造公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170915052）（以下简称案涉合同），约定原告购买被告大地营造公司开发建设的滦平县巴克什营镇营盘村巴克什营旅游文化产业园起步区十二组团13号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积为87.69平米，房屋价款为3279276.00元；被告大地营造公司应当在2019年6月30日前将经验收合格的房屋交付给原告；被告大地营造公司逾期交房超过90天的，原告有权解除案涉合同，被告大地营造公司应当退还全部购房款，并向原告支付房屋总价款10%的违约金。案涉合同签订后，原告向被告大地营造公司支付房屋首付款2299276.00元,剩余980000.00元房款，原告与第三人华夏银行姚家园支行签订了《个人房屋抵押借款合同》（以下简称按揭贷款合同）,由第三人华夏银行姚家园支行借款980000.00元并直接支付给被告大地营造公司。原告已经完全履行了自己的合同义务。原告认为，双方所签订的案涉合同是双方真实的意思表示，应属合法有效，双方均应该按照约定履行自己的合同义务。2018年11月，涉案房屋被拆除，直接导致原告与第三人签订的按揭贷款合同目的无法实现，具备解除的条件。 由于被告承德华耀公司是被告大地营造公司的股东，根据工商登记档案材料显示，被告大地营造公司的注册资本是5000万元，实行认缴制，股东被告承德华耀公司实缴注册资金为0。根据《公司法》第三条：有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，被告承德华耀公司应当对于被告大地营造公司的债务承担无限连带责任。故为维护原告的合法权益，现提起诉讼，望依法判如诉请。 大地营造公司辩称，我司不同意原告的所有诉讼请求。一、我司不同意解除商品房买卖合同及办理网签注销手续，不同意返还购房款，赔偿违约金及利息损失。我司向原告出售的商品房“五证”齐全，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。案涉房屋未完成交付与当地政府实行了“四停”、拆除、撤销“四证”等行政行为有关，属于不可抗力或情势变更的情形。交付时间应当顺延至不可抗力或情势变更的情形解除后。如法院认定我司构成违约，首先违约金和利息损失不应同时支持，且应充分考量不可抗力或情势变更情形，以此认定双方无责或双方当事人分担由于异常损害所造成的风险，才符合法律的公平原则。同时，原告一方面要求认定其支付了全款，以全款计算违约金；另一方面又否认其作为借款人，拒绝承担按揭贷款的还款责任。既要求获得额外利益，又不承担相应责任，存在矛盾，有违公平原则。二、我司不同意返还已支付的银行按揭款本息。原告已支付的银行按揭款本息为原告与第三人之间的法律关系，与我司无关，不应由我司返还。另，由于因当地政府考虑维护社会稳定和原告在银行的征信问题，我司按政府要求每月代原告向银行支付的按揭贷款应予扣减（具体应以实际支付为准）。三、我司不同意由承德华耀公司承担连带责任。承德华耀公司已经实缴注册资本。且我司与股东承德华耀公司不存在财产混同的情况。我司为独立法人，财务报表清晰、财务账册独立、财务凭证完整且经由公安局调查封存，不存在财产混同的情况；法院亦可依职权进行调查，以客观事实为准。 承德华耀公司辩称，一、合同具有相对性，承德华耀公司不是合同当事人，不应承担合同义务。二、承德华耀公司已经实缴注册资本，履行了全部的出资义务。承德华耀作为独立法人，财务报表清晰、财务账册独立、财务凭证完整且经由公安局调查封存，不存在财产混同的情况。法院亦可依职权进行调查，以客观事实为准。三、其余答辩意见与被告大地营造公司一致。 华夏银行姚家园支行述称，第一、按揭贷款合同已签署生效，具有法律约束力，各方应遵照执行。借款合同的目的是使原告从华夏银行处获得贷款，华夏银行已按时足额发放全部贷款，合同目的已经实现，原告要求解除合同没有法律依据。此外，华夏银行在履约过程中不存在任何过错，原告无权单方解除合同，且根据合同第46条之规定，原告亦不享有任意解除权。因此，原告诉请解除借款合同，既没有法律依据，也无合同依据，应予驳回。第二、原告及大地营造公司均负有借款合同项下剩余贷款本息的清偿义务。首先，借款合同应当继续履行，原告作为借款人应当继续承担借款本息清偿义务；其次，即使借款合同解除，根据合同法第九十七条之规定，华夏银行仍有权要求原告恢复原状（返还剩余贷款本金）并赔偿损失（赔偿因案涉金融借款合同不能正常履行所造成的利息损失）；再次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条也只是增加出卖人作为还款主体，并非突破上位法《合同法》之规定将还款义务从借款人处转移至出卖人处，并未免除借款人的还款义务；最后，大地营造公司作为借款合同项下的保证人，依法、依约均对原告返还剩余购房贷款本息负有连带保证责任，即使借款合同解除，根据最高法院《关于适用若干问题的解释》第11条之规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任”，大地营造公司仍应当就剩余贷款本息承担清偿责任。第三、华夏银行在本案中，并不存在任何违法、违约情形，如法院对司法解释过度解读，一味强调保护原告的个人利益，将贷款不能回收的风险全部转嫁于华夏银行，有违公平原则。综上，原告诉请解除借款合同没有法律和合同依据，且无论借款合同是否解除，都不应免除原告的还款义务；大地营造公司依法、依约均应当对原告返还剩余购房贷款本息负有连带保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同（预售）》； 证据二：商品房认购书； 证据三：河北省增值税普通发票； 证据四：收据； 原告提供证据一至证据四用以证明2017年9月15日，原告与大地营造公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170915052），并支付了首付款2299276.00元。 证据五：《个人房屋抵押借款合同》，用以证明原告与第三人签订了《个人房屋抵押借款合同》，由第三人借款980000.00元，支付剩余房款； 证据六：《撤销行政许可决定书》，用以证明2019年2月份案涉房屋销售所依据的《用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》被撤销。 对原告提供的证据，被告大地营造公司、被告承德华耀公司质证认为，对证据一至证据五的真实性、合法性及关联性认可，对证据五的证明目的不予认可。 对原告提供的证据，第三人质证认为，对证据一、证据二的真实性认可；对证据三的真实性、合法性请法庭予以确认，对关联性及证明目的不予认可，该证据可以证明第三人履行了发放贷款的义务，原告据此取得了与购房款全款等额的相应发票，原告及大地营造公司作为借款人和保证人应当依约履行还款义务；对证据四的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，借款合同已由各方共同签署生效，对各方具有法律约束力，各方应当继续履行借款合同，偿还贷款本息；对证据五的真实性、合法性由法庭予以确认，对证明目的不予认可。 为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房预售许可证》； 证据二：《撤销行政许可决定书》； 被告提供证据一至证据二用以证明案涉房屋在销售时取得商品房预售许可证显示为住宅属性，后又被行政撤销，行政管理部门存在登记错误的事实。 证据三：滦平县人民政府2018年10月1日的《会议纪要》、《关于限期拆除违法违规建筑的通知》、政府拆除现场照片，用以证明案涉项目因政府行为被停止办理审批手续且部分被行政强制拆除。 证据四：工商信息，用以证明承德华耀公司已经实缴注册资本金。 证据五：财务证明，用以证明财产独立，不存在混同。 对被告大地营造公司提供的证据，原告质证认为：对证据一至证据三真实性认可，对证明目的不予认可，属于被告大地营造公司存在严重的开发建设、预售行政过错，因被告的原因导致案涉房屋被拆除，致使合同目的无法实现，是被告根本违约，应当承担根本违约的责任；对证据四证明目的不认可，被告承德华耀公司是被告大地营造公司的唯一企业股东，苏为学是被告大地营造公司的法定代表人和执行董事，同时担任被告承德华耀公司的法定代表人，根据公司法第六十三条的规定，唯一股东承担相应责任，对于唯一股东，被告大地营造公司和被告承德华耀公司的高管和财务人员存在高度混同，应承担连带责任；对证据五的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，该证据没有加盖任何公章，形成结果不清楚。即使该项证据客观存在也仅仅显示二被告负债和所有者权益的简单记载，并不能直接证明二被告的财产直接独立，其高管人员亦存在严重的混同。 对被告大地营造公司提供的证据，被告承德华耀公司没有异议。 对被告大地营造公司提供的证据，第三人质证认为：对证据一的真实性、合法性认可，对其他证据的真实性、合法性请法庭核实，对被告大地营造公司提供的证据的关联性及证明目的不认可，与案涉借款合同的履行没有关联，借款合同应当继续履行，各方应当按照约定履行还款义务。 为证明自己的观点，被告承德华耀公司向法庭提供财务报表一份，用以证明华耀公司与大地营造公司财产独立。 对被告承德华耀公司提供的财务报表，原告质证认为没有加盖任何公章，形成结果不清楚，对其真实性、合法性、关联性和证明目的不认可。即使该证据客观存在也仅仅显示二被告负债和所有者权益的简单记载，并不能直接证明二被告的财产直接独立，其高管人员亦存在严重的混同。 对被告承德华耀公司提供的财务报表，被告大地营造公司没有异议。 对被告承德华耀公司提供的财务报表，第三人质证认为，对该证据的真实性由法庭核实，对关联性及证明目的不认可，认为与按揭借款合同的履行没有关联，借款合同应当继续履行，各方应当按照约定履行还款义务。 为证明自己的观点，第三人向法庭提供如下证据： 证据一：《个人房屋抵押借款合同》，用以证明按揭借款合同已由各方签署生效，对各方具有法律约束力的。各方应当继续履行借款合同，承担相应还款义务。 证据二：华夏银行贷款直通发放借款凭证，用以证明2017年10月20日第三人发放全部贷款980000.00元。 证据三：个人账户明细账单及还款明细，用以证明截止2020年8月25日，第三人已收到原告方账户偿还的贷款本息共计258332.06元，包括被告大地营造公司、华耀公司支付至原告账户内的款项148656.00元，原告尚余851890.44元贷款本金未清偿。第三人已依约履行借款合同项下放款义务，原告及被告大地营造公司应继续履行贷款本息清偿义务。 对第三人提供的证据，原告质证认为：对证据一的真实性认可，证明目的不认可，原告已经按照借款合同如期偿还银行的贷款，涉案项目被拆除是被告大地营造公司的过错导致，并非原告主观恶意拒绝履行，本案相关合同解除之后的法律后果应按照最高法院商品房买卖合同司法解释第二十五条、二十六条的规定解决；对证据二、证据三的真实性认可，可以说明原告按照按揭贷款合同的约定履行自己的义务，被告存在过错，正在代替原告履行还款义务。 对第三人提供的证据，被告大地营造公司质证认为：对证据一、证据二、证据三的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。 对第三人提供的证据，被告承德华耀公司质证认为：我司非合同当事人，与我方无关，由法院核实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告崔爽与被告大地营造公司于2017年9月15日签订了合同编号为20170915052的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区十二组团13号商品房销售给原告崔爽，房屋总价款为3279276.00元，被告大地营造公司应当在2019年6月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了双方的权利义务。原告于2017年7月2日向被告大地营造公司支付房屋首付款2299276.00元。剩余980000.00元房款，2017年10月18日，原告与第三人华夏银行姚家园支行签订了合同号为YYB65P10120170165的《个人房屋抵押借款合同》,向第三人华夏银行姚家园支行借款980000.00元用于购买案涉房屋，第三人华夏银行于2017年10月20日依约定将全部按揭贷款直接划入给被告大地营造公司账户。被告大地营造公司未在合同约定的期限履行向二原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务。2018年11月，案涉房屋被拆除。 另查明，截止2020年8月25日，原告崔爽账户已偿还第三人华夏银行姚家园支行贷款本息合计258332.06元，其中包括被告大地营造公司代原告偿还贷款本息148656.00元，原告本人偿还贷款本息109676.06元，尚欠贷款本金851890.44元及利息。 本院认为，原告与被告大地营造公司于2017年9月15日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告大地营造公司在合同约定期限内交付所购房屋。现因涉案房屋已拆除，合同目的无法实现，故对原告要求解除其与被告大地营造公司于2017年9月15日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持，对被告大地营造公司关于合同不应解除、应继续履行的辩解意见不予采信。 《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人于2017年10月18日签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因该按揭贷款合同的贷款已由被告大地营造公司收取，被告大地营造公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告大地营造公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。 被告大地营造公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告大地营造公司应予免责的辩解意见，不符合法律规定，本院不予采纳，因被告大地营造公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即被告大地营造公司应赔偿原告已付房款的利息损失，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。原告要求被告大地营造公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率自原告支付首付款之日起至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接向被告大地营造公司支付的购房款即首付款为基数计算，因原告首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告大地营造公司赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告大地营造公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原告要求被告大地营造公司赔偿房屋差价损失无事实及合同依据，其该项诉讼请求本院不予支持。 依据按揭贷款合同的约定，按揭贷款合同解除前，原告崔爽应对按揭贷款合同项下剩余贷款本息承担清偿义务。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按揭贷款合同解除后，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，被告大地营造公司应将崔爽已支付的贷款本息返还崔爽；同理，崔爽未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向第三人华夏银行姚家园支行清偿，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，亦是《商品房买卖合同司法解释》的应有之义。 原告以被告承德华耀公司对被告大地营造公司出资不实、财产混同为由要求被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司已于2016年10月11日将其对被告大地营造公司的认缴出资50000000.00元缴纳完毕，原告亦未针对二被告财产混同提供相应的证据予以证实，故对原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下： 一、解除原告崔爽与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年9月15日签订的合同编号为20170915052的《商品房买卖合同（预售）》（包括补充协议），被告承德大地营造房地产开发有限公司协助原告崔爽办理注销网签备案手续； 二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告崔爽支付的购房首付款2299276.00元； 三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告崔爽支付的购房首付款2299276.00元的利息损失（利息损失自2017年7月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告崔爽已偿还第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行按揭贷款本金及利息合计109676.06元； 五、解除原告崔爽与第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行于2017年10月18日签订的合同号为YYB65P10120170165的《个人房屋抵押借款合同》； 六、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行合同号为YYB65P10120170165的《个人房屋抵押借款合同》项下的剩余贷款本金并支付利息（利息按上述《个人房屋抵押借款合同》约定的标准计算）； 七、驳回原告崔爽的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27815.00元，由被告承德大地营造房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  鲍青春 人民陪审员  李冬明 二〇二〇年八月二十八日 法官 助理  赵 磊 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房买卖担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的同购房贷款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。