浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10452号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州百合房地产开发有限公司。住所地：杭州市萧山区河庄街道一工段。统一社会信用代码：91330100779274004K。 法定代表人：高建江。 委托诉讼代理人：虞军红、樊安琪，浙江君安世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：牟芳萍，女，1972年1月26日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：萧家钧，男，1972年2月12日出生，现住杭州市萧山区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘亚平，浙江天之涯律师事务所律师。 上诉人杭州百合房地产开发有限公司（以下简称百合公司）因与被上诉人牟芳萍、萧家钧商品房买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初5960号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2018年2月6日、2月27日，萧家钧、牟芳萍为向百合公司购买其开发的位于大江东产业集聚区××庄街道××幢××号××商品房及车位，以银行转账的方式共向百合公司支付人民币2894892元（包括购房定金300000元、车位费880000元）。基于此，双方当事人于2018年2月28日签订合同编号为2018预9014810的《浙江省商品房买卖合同》1份。该合同约定： 1、上述商品房按16830元/㎡计价，共计人民币3354892元。同时，牟芳萍、萧家钧按65元/㎡的标准交纳首期新建物业专项维修资金，此款由百合公司统一代交，在物业交付时向牟芳萍、萧家钧收取。 2、牟芳萍、萧家钧在合同签署之日向百合公司支付首期购房款2014892元，剩余购房款1340000元应在签订合同之日起七日内办理完毕相关贷款手续（相关贷款手续指牟芳萍、萧家钧在办理贷款过程中，按贷款银行的要求将相关资料提供给贷款银行，与银行签订按揭贷款合同，缴纳办理贷款所需的费用）。 3、因牟芳萍、萧家钧原因未按上述约定逾期办理贷款手续的，则依据本合同第八条的规定（即：逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，牟芳萍、萧家钧按日向百合公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，百合公司有权解除合同；如解除合同，牟芳萍、萧家钧按累计应付款的2%支付违约金；如继续履行合同，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，牟芳萍、萧家钧按日支付逾期应付款万分之二的违约金。） 4、百合公司应当在2017年12月31日前，将符合条件【包括：（1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；（3）用水、用电、用气、道路、绿化等，具备商品房正常使用的基本条件】的商品房交付牟芳萍、萧家钧使用。同时，该合同还约定：如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，百合公司可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力（系地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为），且百合公司在发生之日起30日内告知牟芳萍、萧家钧的。（2）县(市)级及县（市）以上规划、文物、环保、电力、消防等行政主管部门根据法律、法规、规章等的规定，采取的某项行政措施而导致开发建设期延长的，百合公司可据实予以延期，但最长不得超过6个月，且百合公司在发生之日起30日内告知牟芳萍、萧家钧。（3）交房期限届满以后，牟芳萍、萧家钧应支付给百合公司的任何款项（包括但不限于含按揭款的全部房款、违约金、面积补差款、物业维修基金、权证及相关税费等）未付清的，在百合公司通知或明示未交款项后，百合公司即有权拒绝向牟芳萍、萧家钧交房，交付日期相应顺延至牟芳萍、萧家钧付清全部应付款项之日起3天内，顺延期限不视为交付逾期。 5、除上述第4点规定的特殊情况外，百合公司如未按本合同规定的期限将商品房交付牟芳萍、萧家钧使用，如逾期不超过60日，自上述第4点规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，百合公司按日向牟芳萍、萧家钧支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，牟芳萍、萧家钧有权解除合同，牟芳萍、萧家钧要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，百合公司按日向牟芳萍、萧家钧支付已交付房价款万分之二的违约金。 6、（1）上述第4点约定的日期为交付日期，商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件，百合公司有权书面通知牟芳萍、萧家钧办理交付手续，牟芳萍、萧家钧应在百合公司寄发的《房屋交付通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从《房屋交付通知书》规定的领房之日的次月起交纳物业管理费。（2）牟芳萍、萧家钧未在百合公司《房屋交付通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《房屋交付通知书》规定的交付日期之次日起，一切后果均由牟芳萍、萧家钧承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房及室内装饰、设备的毁损、灭失的风险责任、前期物业管理费用等，百合公司有权按照其前期物业管理的有关规定对该商品房进行管理，由此产生的费用由牟芳萍、萧家钧承担。 7、关于产权登记的约定。百合公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》并承诺于2018年3月30日前取得前述规定的土地、房屋权属证书，交付给牟芳萍、萧家钧。如百合公司不能在前述约定期限内交付权属证书，自约定日期起60日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；如百合公司自约定日期起60日以后仍不能交付权属证书或登记证明，牟芳萍、萧家钧不退房的，百合公司自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向牟芳萍、萧家钧支付已交付房价款万分之一的违约金。 8、若牟芳萍、萧家钧未与百合公司结清款项的，百合公司有权拒绝将办理权证的资料提供给牟芳萍、萧家钧，其后果由牟芳萍、萧家钧承担。 承上，该合同对双方当事人之间的其他权利义务还进行了约定。 上述合同签订后，牟芳萍、萧家钧根据百合公司的推荐于2018年3月1日向中国工商银行股份有限公司杭州江东支行（以下简称工行江东支行）提出购房贷款申请，并根据工行江东支行的要求，及时提供相关的资料并于2018年5月23日提交完毕。期间，案涉商品房于2018年4月23日通过竣工验收。2018年5月25日，牟芳萍、萧家钧与工行江东支行签订《个人购房借款/担保合同》。之后，工行江东支行在审核相关贷款资料时发现合同编号为2018预9014810的《浙江省商品房买卖合同》所涉的商品房已非期房，实际为现房，故向牟芳萍、萧家钧及百合公司提出必须将该商品房登记至牟芳萍、萧家钧名下并办理相关贷款抵押登记手续后，牟芳萍、萧家钧申请的贷款方可发放。 2018年7月26日，百合公司办理了案涉商品房的所有权初始登记。2018年8月7日，杭州市规划和自然资源局钱塘新区分局收到案涉商品房产权登记至牟芳萍、萧家钧名下的申请。同日，牟芳萍、萧家钧向百合公司方出具收据1份，载明：“本人萧家钧，台胞证号码01××××购买杭州百合房地产开发有限公司开发的潮闻天下城13-4幢排屋，现因购买的是现房销售，银行按揭须房产证办理出后，才能抵押放款。现办法产证须财务提前开据总房款发票金额叁佰叁拾伍万肆仟捌佰玖拾贰元正（其中按揭金额为壹佰叁拾肆万元正）”。2018年8月14日，案涉商品房产权人登记为萧家钧、牟芳萍。2018年8月17日，案涉商品房被依法抵押，抵押权人为工行江东支行。当日，百合公司工作人员以微信形式通知牟芳萍、萧家钧萧家钧已办理完毕抵押登记手续。 2018年9月1日，工行江东支行根据流程发放贷款1340000元。2018年9月3日，该1340000元贷款到达百合公司的银行存款账户内。至此，百合公司收到了萧家钧、牟芳萍应付的案涉商品房全部购房款。 2018年9月11日，百合公司的工作人员又以微信等方式通知牟芳萍、萧家钧方收房，而牟芳萍、萧家钧方收到相关短信后当即回复称：“李经理不好意思，我在台北，回杭州再跟你联系。”之后，百合公司书面通知牟芳萍、萧家钧于2018年11月7日收房。但由于牟芳萍、萧家钧就物业费起算时间未能与百合公司达成合意，故牟芳萍、萧家钧未与百合公司办理案涉商品房交接手续。 2019年4月9日，牟芳萍、萧家钧以百合公司逾期交房、逾期交付产权证书为由，向提起本案诉讼，诉请判令：1、百合公司赔偿牟芳萍、萧家钧逾期交房的违约金96204.06元【以已付商品房价款2894892元为计算基数、自2018年5月25日起按日利率万分之二计算至2018年8月7日止（计74天）的违约金42844.42元，以及以已付全部商品房价款4234892元为计算基数、自2018年9月5日起按日利率万分之二计算至2018年11月7日止（计63天）的违约金53359.64元】；2、百合公司赔偿牟芳萍、萧家钧逾期交付房屋所有权证的违约金37632.78元（以已付商品房价款2894892元为计算基数、自2018年3月30日起按日利率万分之一计算至2018年8月7日止）。百合公司以牟芳萍、萧家钧逾期支付房款为由，提起反诉，诉请判令：牟芳萍、萧家钧支付其逾期付款违约金47972元（计算方式：以人民币1340000元为计算基数、自2018年3月7日起按日利率万分之二计算至2019年9月2日止）。 2019年5月3日，牟芳萍、萧家钧经原审法院释明后与百合公司办理了案涉商品房的交接手续，并交纳了2018年10月至2019年9月的物业费、公共区域能耗费，合计8580元。 原审法院审理认为：合同编号为2018预9014810的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人于2018年2月28日在浙江省建设厅与浙江省工商行政管理局联合编制的范本基础上所签订的。该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，也未有悖公序良俗，当属有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案主要争议的焦点有三：一是百合公司是否逾期交付房屋所有权证；二是百合公司是否逾期交房（包括逾期交房的天数）；三是牟芳萍、萧家钧是否逾期付清购房款。同时，需要指出的是，虽然牟芳萍、萧家钧向百合公司支付的全部款项为2894892元，但所涉的购房款为2014892元，其余的880000元系车位费，并非购房款。对此，本院根据以上认定的事实，作以下分析和认定： 一、关于百合公司逾期交付房屋所有权证的问题。这一问题的产生系源于双方当事人对上述《浙江省商品房买卖合同》所约定的产权证照的不同理解，即是初始登记在百合公司名下的产权证照（俗称“大证”），还是登记至牟芳萍、萧家钧名下的产权证照（俗称“小证”）。应当说，上述《浙江省商品房买卖合同》系商品房预售合同，且案涉商品房在双方当事人签订该合同时未通过竣工验收，故案涉合同约定的产权证照均应为“大证”，并非“小证”。而案涉商品房获得银行贷款之所以最终按照现房的标准办理抵押登记手续，是由于牟芳萍、萧家钧根据贷款银行要求提交完毕相关资料时，案涉商品房已通过竣工验收，故贷款银行按照现房贷款的要求办理抵押登记手续，符合客观实际，并无不当。同时，鉴于无证据证明双方当事人约定“小证”的交付期限，加之百合公司自始至终未交付牟芳萍、萧家钧“大证”，因此，根据案涉商品房系百合公司建造、上述《浙江省商品房买卖合同》中关于“大证”交付的期限（即2018年3月30日）、竣工验收合格的日期（即2018年4月23日）和“大证”初始登记的日期（即2018年7月26日）以及百合公司申请办理“小证”日期（即2018年8月7日），百合公司逾期交付案涉商品房产权证照的事实客观存在，本院酌情认定百合公司逾期交付“大证”的时间为129天，结合上述《浙江省商品房买卖合同》关于逾期交付权属证书的约定，百合公司应支付牟芳萍、萧家钧违约金25992元（计算方式：已付房款2014892元×129天/10000）。 二、关于百合公司是否逾期交房的问题。诚如上述认定的事实，案涉合同中涉及百合公司交房的日期有二：一是2017年12月31日前，二是牟芳萍、萧家钧付清全部应付款项（包括但不限于含按揭贷款的全部房款、违约金、面积补差款、物业维修基金、权证及相关税费等）之日起3天内。就第一个交房日期。虽然合同中明确载明百合公司在2017年12月31日前交房，但不可忽视的是案涉合同是在2018年2月28日签订，如果一定将2017年12月31日前作为交房日期，则显然不符客观实际，也有悖商品房交易规则，故2017年12月31日前的这一日期不应认定为百合公司应交付案涉商品房的日期。承上，就第二个交房日期。百合公司于2018年9月3日收到全部房款，同时，也可以认定，牟芳萍、萧家钧已付清全部款项。根据上述《浙江省商品房买卖合同》的约定，百合公司应当在2018年9月6日前交房。虽然百合公司最初于2018年9月11日以微信方式通知牟芳萍、萧家钧交房，但根据当时牟芳萍、萧家钧萧家钧的答复，可以认定双方当事人均未恪守合同的相关约定。之后，百合公司书面通知牟芳萍、萧家钧于2018年11月7日收房，结合上述《浙江省商品房买卖合同》关于交接的约定及牟芳萍、萧家钧诉讼请求（即逾期交房违约金计算至2018年11月7日），本院认定百合公司交房的日期为2018年11月7日。同时，结合上述双方当事人微信中涉及的交房事宜，本院酌情认定百合公司逾期交房18天，计违约金6039元（计算方式：已付房款3354892元×18天/10000）。至于牟芳萍、萧家钧超出部分的诉讼请求，事实和理由尚不充分，故本院不予支持。需要指出的是，百合公司未按期交付房屋权属证书的确是导致案涉商品房按揭贷款迟延至2019年9月3日发放至百合公司账户的原因之一，但考虑到本院已认定百合公司就逾期交付房屋权属证书需承担的违约责任，故在逾期交房这节事实中对百合公司逾期交付权属证书这一情形不作重复考虑。 三、关于牟芳萍、萧家钧逾期付清房款的问题。根据以上所认定的事实，除购房贷款1340000元外，其余的房款2014892元早在案涉合同签订前，牟芳萍、萧家钧全部支付给百合公司，同时还向百合公司支付了车位费880000元。至于涉及的购房贷款，案涉合同的相关约定内容是牟芳萍、萧家钧应在签订上述合同之日起七日内办理完毕相关贷款手续（相关贷款手续指牟芳萍、萧家钧在办理贷款过程中，按贷款银行的要求将相关资料提供给贷款银行，与银行签订按揭贷款合同，缴纳办理贷款所需的费用），而根据以上认定的事实，可以确定牟芳萍、萧家钧在合同签订的次日，即2018年3月1日向工行江东支行提交了贷款申请。虽然自牟芳萍、萧家钧提交申请至贷款发放之日止，时间跨度达半年左右，但无证据能够证明系牟芳萍、萧家钧在贷款银行的要求下怠于提供相关资料所致。根据以上认定的事实，可以确定牟芳萍、萧家钧在向贷款银行提出贷款申请后，均按照贷款银行的要求及时提供相关资料，并于2018年5月23日提交完毕，如果说案涉商品房为期房而非现房的话，贷款银行应当能够及时发放贷款，但正因为案涉商品房在当时已为现房，需要将相关产权变更登记至牟芳萍、萧家钧名下再办理抵押登记手续后，贷款银行才能发放贷款。从相关的规定和事实来看，产权能否变更登记至牟芳萍、萧家钧名下非牟芳萍、萧家钧所能掌控。综上，百合公司的相关反诉诉讼请求，事实理由和法律依据尚不充分，故本院不予支持。 综观双方当事人的交易过程，如果双方当事人本着诚实有信和相互宽容的态度，本不应产生本案诉讼。即便产生诉讼后，也应当可以妥善调处，但最终的结果着实令人遗憾。同时，从牟芳萍、萧家钧在本案中不断地补充证据的行为来看，可以说明牟芳萍、萧家钧在提起诉讼时缺乏必要的审慎，这也是导致本案多次开庭的主要原因。而百合公司提起反诉加深了牟芳萍、萧家钧的抵触情绪，这也是本案未能得以调处的原因之一。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、百合公司于判决生效之日起十日内支付牟芳萍、萧家钧逾期交付产权证书的违约金25992元；二、百合公司于判决生效之日起十日内支付牟芳萍、萧家钧逾期交付房屋的违约金6039元；如百合公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回牟芳萍、萧家钧的其余诉讼请求；四、驳回百合公司的反诉诉讼请求；本诉案件受理费2976元，由牟芳萍、萧家钧负担2375元，由百合公司负担601元；反诉案件受理费1000元，由百合公司负担；牟芳萍、萧家钧于判决生效之日起十五日内向本院申请退费601元；百合公司于判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费601元。 宣判后，百合公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人并未逾期交付案涉房屋所有权证，不应当承担逾期的违约金；2、原审判决对于逾期交房的违约金判决过高；3、被上诉人应当承担逾期付款的违约金。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求、支持上诉人的原审反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 牟芳萍、萧家钧共同辩称：被上诉人不存在违约行为，按揭银行是上诉人推荐的、以预售合同形式销售案涉现房，且因上诉人逾期交证导致银行无法办理抵押手续，按揭贷款迟延的责任在于上诉人。上诉人微信通知交房不符合合同约定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：对于原审判决所认定的案涉商品房买卖合同的效力，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。该合同明确约定了交房时间以及交付方式，百合公司不能举证证实其系按相关约定通知牟芳萍、萧家钧办理领房手续，原审判决根据现有证据证实的百合公司书面通知交房时间——2018年11月7日确定为交付时间，并结合百合公司收到牟芳萍、萧家钧支付剩余房款的时间——2018年9月3日，按照合同的约定，认定百合公司逾期交房18天并据此判令其按约承担违约责任系正确。如上述所述，牟芳萍、萧家钧于2018年9月3日支付剩余房款，根据案涉商品房买卖合同的相关约定，百合公司在此前有权拒绝将案涉商品房初始登记资料提交牟芳萍、萧家钧，故牟芳萍、萧家钧诉请判令百合公司承担逾期交付房屋所有权证的违约金的主张缺乏事实及法律依据，不能予以支持。关于百合公司的反诉请求。因案涉商品房买卖合同订立时，案涉房屋已经建成，随后又通过竣工验收。该情形的存在，致使百合公司推荐的工行江东支行在审核牟芳萍、萧家钧的按揭贷款申请中变更相应手续，要求牟芳萍、萧家钧按照商品房现房买卖办理相关贷款手续，该情形不能归责于牟芳萍、萧家钧，百合公司作为房地产开发单位，未将案涉房屋即将不符合预售条件的情形告知牟芳萍、萧家钧，百合公司对于牟芳萍、萧家钧不能按约及时办理案涉商品房按揭贷款手续以及及时取得按揭贷款负有责任，原审判决据此驳回百合公司要求牟芳萍、萧家钧承担逾期付款的违约责任也无不当。综上，原审判决认定事实清楚，但判令百合公司承担逾期交付产权证书的违约责任缺乏法律依据。百合公司就此之上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初5960号民事判决第二、四项； 二、撤销杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初5960号民事判决第一、三项以及诉讼费负担部分； 三、驳回牟芳萍、萧家钧的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费2976元，由牟芳萍、萧家钧负担2836元，杭州百合房地产开发有限公司负担140元；一审反诉案件受理费1000元，由杭州百合房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1800元，由杭州百合房地产开发有限公司负担1217元，牟芳萍、萧家钧负担583元；限双方当事人于本判决生效之日起七日内分别至原审法院及本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年八月三十一日 书记员 赖雪珂 1