湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初375号原告：熊某。被告：陈某。原告熊某与被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊某及其委托诉讼代理人王某、胡某；被告陈某到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解，庭外和解的期间不计入审限。本案现已审理终结。原告熊某向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿装修损失共计170410元；2.被告支付违约金1万元；3.被告返还原告支付的押金1万元；4.被告赔偿商铺漏水给原告造成的经营损失1万元；5.被告向原告支付周转期损失2万元（包括搬迁费用10300元及两个月经营损失）；6.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告因经营教育咨询中心需要而与被告商谈商铺租赁事宜，被告出示的《房屋租赁合同》载明租赁期限五年，自2018年4月9日至2023年4月9日。原告遂与被告签订《门面出租合同》，约定原告租赁案涉商铺经营，租赁期限4年，自2018年7月22日至2022年9月20日。2018年7月22日，原告向被告交纳了押金1万元和3个月租金3万元。后原告花费170410元进行装修，并于2018年9月底开始经营。经营期间，原告发现商铺不断出现漏水问题，导致多个房间不能正常使用，墙面石灰层脱落、漏水处发霉长斑，严重时需要用水桶接水，严重影响了原告的经营。原告多次要求被告维修，但被告均未履行维修义务。2018年12月24日，原告向被告支付3个月租金29000元后再次要求被告解决漏水问题，被告写下《承诺书》，称“被告在2019年2月21日之前如果解决漏水问题，补偿原告5000元，如未能解决，则补偿1万元，并且延缓缴纳租金直到漏水问题解决时止”。但被告一直未履行维修义务。因被告与出租人周某某签订的租赁合同于2019年4月8日到期，被告拖欠3个多月的租金未缴纳。2019年6月11日，周某某向被告送达《催款退租通告》，解除了与被告之间的租赁合同。2019年7月18日，出租人向原告送达《催款退租通告》，称因被告与出租人之间的租赁合同到期且被告拖欠4个月的租金，经出租人催缴后仍拒不支付，故被告与原告之间的转租协议自动失效，要求原告7日内搬出商铺。原告与被告协商未果，只得于7月25日前退出商铺。原告认为，被告怠于履行漏水维修义务，给原告造成重大经济损失，故原告向本院提起诉讼。被告陈某辩称：1.经营损失1万元，双方协商的是让原告找四楼业主索赔，如果索赔金额超过1万元，就补偿原告1万元，如果索赔金额不足1万元，还是补偿原告1万元；2.合同解除的原因是原告没有支付房租，故不同意支付违约金；3.合同没有到期，押金不应退还；4.装修损失应由造成漏水原因的责任方承担；5.周转期间的损失2万元是原告自己造成的，与被告无关。本院经审理认定事实如下：2018年4月8日，周某某、张艺、张某（甲方）、陈某（乙方）、武汉A房地产经纪代理有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将武汉市硚口区x大道x号x楼1-2层2号房屋（面积268.86平方米）出租给乙方，月租金2万元，租赁期限自2018年4月9日至2023年4月9日。”2018年7月21日，陈某（甲方）与熊某（乙方）签订《门面出租合同》，约定：“甲方同意将位于武汉市硚口区x大道x号x楼1-2层2号商铺二楼出租给乙方用于经营；租赁期四年，自2018年7月22日起至2022年9月20日止；每月租金1万元，租金每季度一次性付清，乙方在签订合同之日一次性付清第一季度房租，以后每期租金均提前十五日一次性付清；为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订合同之日交纳1万元作为门面使用保证金，待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方；在租赁期间，甲方不得对所出租的门面及门面所在范围内的土地使用权设定抵押，并保证所出租门面权属清楚，无共有人意见，无使用纠纷；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由乙方自行承担；乙方租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态；任何一方因违约造成终止合同的，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方支付违约金，如违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方1万元的违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还保证金。”2018年7月22日，陈某出具《收条》，确认收到熊某押金1万元及3个月租金3万元。2018年7月25日，熊某支付了案涉房屋的设计费5000元。2018年7月30日，熊某与武汉B建设工程有限公司签订《武汉地区室内装饰装修工程施工合同》，约定熊某将承租的房屋承包给武汉B建设工程有限公司装修，施工日期从2018年8月1日至10月1日，包干价163510元。后熊某付清了装修款163510元。2018年10月，熊某花费1900元为案涉房屋安装了卷闸门。熊某开始经营后发现房屋出现漏水问题。2018年12月24日，陈某出具《承诺书》，内容为：“本人承诺于2019年2月21日之前解决熊某所租房屋的漏水和装修维修和破损，如果按时解决则补偿损失5000元整，如未能按时解决则补偿损失费1万元，并且延缓交纳房租直到漏水完全解决。”当日，陈某出具《收条》，确认收到熊某3个月租金29000元。后陈某一直未能解决房屋漏水问题。2019年6月11日，周某某、余某某在案涉房屋张贴《催款退租通告》，称双方合同已于2019年4月8日到期，租金已欠3个月零2天，通知陈某7日内补齐拖欠的租金、结清相关费用并搬离房屋。2019年7月18日，周某某、余某某再次在案涉房屋张贴《催款退租通告》，称陈某已拖欠租金4个月零10天，熊某与陈某签订的转租协议自动失效，要求熊某7日内搬离房屋。后熊某搬离案涉房屋，并支出钢琴搬运及保管费7200元、空调移机费3100元。诉讼中，陈某主张熊某拖欠租金41000元、物业管理费4032元，熊某认可拖欠租金41000元，且未支付过物业管理费。本院认为，熊某与陈某签订的《门面出租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同约定陈某须保证出租门面无使用纠纷，但因陈某未向周某某等人支付租金，导致熊某搬离承租房屋，合同无法继续履行，故陈某构成违约，应当承担违约责任。陈某出具的《承诺书》载明如未能在2019年2月21日前解决房屋漏水等问题，则补偿损失费1万元，且延缓缴纳房租直到漏水完全解决。因陈某一直未解决漏水问题，故熊某延期支付租金不构成违约，而陈某按《承诺书》需向熊某补偿1万元。本案系因出租人违约导致合同解除，出租人应赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失，熊某的租赁期限为四年，已使用一年，装饰装修费用合计为170410元，故陈某应赔偿的残值损失为127807.50元（170410元×3/4）。合同约定的违约金为1万元，而熊某的损失包括装修损失、搬迁费、营业损失等，违约金不足以弥补熊某的全部损失，故本院酌定陈某按《承诺书》赔偿损失1万元、支付违约金1万元并赔偿装修损失127807.50元。熊某现已搬离案涉房屋，合同无法继续履行，故陈某应当将押金1万元退还给熊某。按照合同约定，熊某应当向陈某支付租金，还应承担租赁期内的物业管理费，上述费用合计为45032元，为减少当事人诉累，本案一并处理并予以冲抵，冲抵后陈某还应向熊某支付112775.50元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告陈某于本判决生效后7日内向原告熊某支付112775.50元；二、驳回原告熊某其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2303元，由原告熊某负担1025元，由被告陈某负担1278元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于武汉市中级人民法院。审判员 谢 磊二〇二〇年八月四日书记员 陈为安