江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初2239号原告:江苏凯盛置业有限公司,统一社会信用代码：91321311694454495N，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道118号。法定代表人：周永雪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李菁，江苏河滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张盼，江苏河滨律师事务所律师。被告：孙转玲，女，1985年11月13日生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告江苏凯盛置业有限公司（以下简称：凯盛公司）与被告孙转玲商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序分别于2020年6月19日、2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告凯盛公司的委托诉讼代理人李菁，被告孙转玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯盛公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款182000元及违约金（以182000元为基数，按日万分之三的标准自2014年9月30日起计算至实际付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付原告购房款182000元及违约金（以182000元为基数，按日万分之一点五的标准自2014年9月30日起计算至实际付清之日止）。事实和理由：2014年9月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告购买原告所有的位于红星凯盛建材批发市场商铺，总价为365000元。双方签订的合同约定以按揭贷款的方式支付房款，被告仅支付183000元。因被告急需使用商铺进行经营，在被告的申请下原告将商铺提前交付给被告使用，但是被告下欠房款合计182000元未能按照合同约定的方式履行付款义务。根据合同约定如买受人逾期付款，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告孙转玲辩称，1.对于原告提出的所欠房款182000元无异议。2.被告已按原告的要求提供全部按揭贷款手续，被告无过错，故不应承担违约金。3.没有能力一次性付清。本院经审理认定事实如下：2014年9月22日，原告凯盛公司（又称出卖人）与被告孙转玲（又称买受人）签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发建设的位于宿迁市宿豫区商铺，总价为365000元。第六条付款方式及期限约定，按揭（贷款）方式：已付首期房款183000元，余下房款182000元，自合同签订之日起7日内办理完毕银行按揭手续，节假日顺延。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，…买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同附件四补充协议内容第四条关于合同第六条约定：1.买受人在合同签订之日起7日内向按揭银行提供符合按揭银行要求的资料，办妥银行按揭手续及交清相关费用，若因买受人原因而致使银行按揭手续逾期办理的，则视同买受人逾期付款，按购房合同第七条对按揭部份的房款承担违约责任。2.如因买受人原因造成按揭银行拒绝贷款、贷款额度不足或无法办理贷款等，买受人应在银行按揭贷款结果通知到达之日起30日内，将无法获得的贷款部分的房款一次性支付与出卖人，逾期未支付的视同该款项逾期付款，买受人按购房合同第七条承担违约责任，合同同时对其他事项也作了约定。2014年3月15日前，原告即将案涉商铺交付与被告使用，但案涉商铺的按揭贷款未办理下来。至此，被告尚欠原告购房款182000元。另查明，原告孙转玲（又称甲方、委托方）与宿迁红星凯盛建材批发市场管理有限公司（又称乙方、受托方）签订红星凯盛建材装饰批发市场商铺委托统一经营管理合同，合同约定：甲方委托乙方统一经营管理该商铺。该商铺的委托经营期自2014年11月22日起计算，共计10年（即自2014年11月22日起至2024年11月21日）。甲方应于本合同签订之日起即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成商铺不能交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。因开发商导致的上述情形，甲方不负任何责任。被告自述2018年年底，已将案涉商铺收回，现由被告直接向承租人收取租金。庭审中，原告陈述贷款未办理成功系被告原因，被告对此予以否认，自述没有任何征信问题，被告于合同签订后就根据原告要求把按揭贷款手续送到银行，但按揭贷款没放下来，至于什么原因，原告也没说。后来原告找被告协商余款如何支付事宜，要求把剩余款项付清或者三年付清，但被告没有能力偿还，协商时间大约是2015年，具体时间记不清了。之后2017年还电话与被告联系过一次，要求还款的。本院认为，原、被告间签订的房屋买卖合同合法有效，合同自签订之日起对双方当事人均具有法律约束力。被告向原告购买房屋且按合同约定支付原告购房首付款，余款为银行按揭贷款，也即意味着原告应为被告的按揭贷款提供阶段性担保。本案的争议问题如下：首先，案涉按揭贷款未成的原因。就本案被告有无向原缴纳办理按揭资料以及如缴纳资料、原告有无告知被告按揭进度，当事人均负有证明义务，但原告的主要合作银行（建设银行）称因按揭经办人员辞职，就客户的按揭资料建设银行未能查询到，因此就上述问题目前本院无法查明。但从本院与原告的合作银行的谈话笔录中可以证实，纯商业贷款在2015年左右进行收紧，银行一般不再发放此类型的贷款，原告在徐某的案件中也陈述自2013年之后两年银行政策收紧、就此类的贷款不再办理，因此本案商品房担保贷款合同未能订立、造成被告无法获得银行贷款责任本院认定不在于本案原被告双方。其次，案涉被告应承担的责任。1.本案中，案涉房屋确实无法办理按揭，被告依法可行使退房、要求原告返还购房款、赔偿利息等相关权利，但被告未举证证实在法定期限内行使上述权利，且被告事实上就案涉房屋享有收益权利，因此本案被告应负有给付原告剩余购房款的义务。2.对于被告应履行付购房款尾款义务的起始时间。根据当事人在《商品房买卖合同》附件四补充协议内容第四条内容可见，双方在签约时已经预见到可能发生无法取得银行按揭贷款的情况，并且约定了一次性还清尾款的替代性付款方式。同时，从正常的房地产交易习惯而言，购房款正常在房屋交付时即应付清，但原告未能举证其曾向被告索款证据，因此就案涉尾款应履行时间，本院结合被告自认的“2015年要求把剩余款项付清……”陈述，结合其他商铺业主自述接收到原告索要款项的时间，本院确定尾款支付时间不应晚于2015年10月31日。3.违约金的标准，对于原告主张的违约金，因案涉按揭贷款未成的原因不在于本案原被告，因此就《商品房买卖合同》约定的违约金的计算标准不适用于本案，本院参照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告孙转玲于本判决生效后十日内给付原告江苏凯盛置业有限公司款182000元及违约金（以182000元为基数，自2015年10月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告江苏凯盛置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取2389元，原告负担389元，被告负担2000元（原告已预付，原告同意被告于履行义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年八月十九日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。