广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终203号 上诉人（原审原告）：黄煜杰，男，1970年8月13日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被上诉人（原审被告）：广西梧州恒至房地产开发有限公司，住所地广西梧州市长洲区三龙东二路22号，统一社会信用代码91450400065424998Y。 法定代表人：陈有政，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何飞，广西同望（梧州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨昭丽，广西扬尘展程律师事务所律师。 上诉人黄煜杰因与被上诉人广西梧州恒至房地产开发有限公司（以下简称“恒至公司”）确认合同效力纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄煜杰上诉请求：1.撤销一审判决并改判被上诉人恒至公司履行与上诉人黄煜杰签订的网签合同，并对网签合同进行备案；2.被上诉人恒至公司承担本案一、二审诉讼费用。在本案诉讼过程中，上诉人黄煜杰将上诉请求调整为：1.判决被上诉人恒至公司与上诉人黄煜杰签订正式的商品房买卖合同，并交房；2.被上诉人恒至公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十七条认定上诉人与被上诉人之间签订的《梧州市商品房买卖合同》依法成立，依法成立的合同自成立时生效。该合同对双方当事人名称（姓名）、标的、数量、金额等内容均清晰明确，不存在任何异议和陈述模糊的地方。上诉人与被上诉人之间也没有该合同以外的其他约定。二、关于一审法院另查明的被上诉人恒至公司提供的三套房产销售情况，其中有两套房的露台为赠送使用。一是公共露台为业主共同所有；二是涉案房屋并非是涉案露台的唯一出入口，且上诉人也没有提出要使用该套房屋旁边的露台；三是该露台仅是下层的“顶”，并非上层的“台”。一审法院在未能确认该露台为被上诉人恒至公司所有的情况下，以上诉人未支付涉案房屋对出露台的使用对价为由而驳回上诉人的诉请，已侵害上诉人的合法权益。现上诉人要求与被上诉人签订正式的书面合同并交房。综上，请求二审法院判如所请。 被上诉人恒至公司辩称，一、被上诉人不同意与上诉人签订正式的商品房买卖合同，涉案房屋有露台的设计是小区的亮点，许多业主都是看中这个亮点而购房。当初案外人黄周签订意向书时，被上诉人已经向其明确，购房可以使用露台，但需要支付相应费用。案外人黄周是上诉人的亲戚，上诉人购买涉案房屋，相应的权利义务已从案外人黄周转移到上诉人，上诉人称不知道要支付露台使用费的主张不成立。有露台的房屋报价高于没有露台的房屋报价，被上诉人一般情况下是与业主就露台单独签订补充协议，业主拥有露台的使用权而非所有权。上诉人想购买有露台的房屋而不想支付使用露台的对价，被上诉人是不同意的。被上诉人已经明确不签订正式的商品房买卖合同。在与上诉人协商时，被上诉人已经提供其他房型供上诉人选择，但其坚持购买涉案房屋。二、一审判决存在问题，但根据法律规定，提起上诉只能针对一审判决的结果，而被上诉人对一审判决的结果没有意见。一审判决以《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定作出判决，但该法律规定只能在合同有瑕疵的情况下适用。而本案是涉及房地产交易的购房合同，根据梧州市有关的商品房管理办法的规定，办理网签是为了防止一房多卖，属行政行为，网签的完成不代表正式的购房合同已经生效，如双方不能继续履行网签约定的义务，可以到相关行政部门撤销网签，而不能单独依据法院的裁判就可以解除。购房意向书属预约合同，上诉人用预约合同来要求与被上诉人签订正式的商品房买卖合同是不成立的。 上诉人黄煜杰向一审法院起诉请求：1.要求与被告签订大正壹品尊府楼盘3号楼1单元201房商品房销售合同；2.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年11月11日，案外人黄周代原告黄煜杰向被告支付10000元意向金，锁定被告建设的梧州市三龙东二路22号第3幢1单元201房，并签订《壹品尊府预约意向书》一份。而后，原告黄煜杰与被告恒至公司协商梧州市三龙东二路22号第3幢1单元201房的面积144.12平方米，经优惠后单价为4592.67元，住宅折后总价661896元。2018年2月3日，原告黄煜杰作为买受人与作为出卖人的被告恒至公司商定：1.买受人购买的商品房出卖人建设的三龙东二路22号第3幢1单元201房，该商品房单价为4592.67元，总金额661896元；2.付款方式及期限：买受人在签订《商品房买卖合同》当天交付首期房款共计201896元给出卖人，买受人于2018年5月3日前通过公积金贷款将余款460000元付清给出卖人；3.签订合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款等内容。因双方当事人对露台的使用费用尚未达成一致意见，被告认为原告应当支付涉案房屋对出露台使用费，而拒绝签订书面的《梧州市商品房买卖合同》。2018年1月27日，被告出具《收据》一份，载明：今收到黄煜杰交来3#号楼1单元201房定金20000元。2018年2月3日，原告黄煜杰通过银行转账的方式向被告支付171896元，被告再次出具一份《收据》，载明：今收到黄煜杰交来3#号楼1单元201房房款171896元。包括案外人黄周支付的10000元意向金，原告共计向被告支付201896元。另查明，被告恒至公司为佐证其同时开发的壹品尊府同幢或者其他幢楼盘，包含对出露台的房屋均有支付使用对价，其提供的三套房屋销售情况如下：（1）三龙东二路22号第8幢2单元201房，房屋面积125.34平方米，房屋单价为每平方米4995元，总价620673元，被告与该房买受人签订赠送露台补充协议，赠送露台面积168平方米，该房买受人除支付房款以外，再单独支付露台使用款168000元；（2）三龙东二路22号第3幢2单元201房，房屋面积144.12平方米，房屋单价为每平方米5641.99元，总价813124元，被告与该房买受人签订赠送露台补充协议，赠送露台面积63.7平方米；（3）三龙东二路22号第5幢1单元202房，房屋面积144.08平方米，房屋单价为每平方米5998.8元，总价864307元，被告与该房买受人签订赠送露台协议，赠送露台面积86.7平方米。庭审过程中，被告陈述商品房买卖合同的网签过程：楼盘预售之前被告需把整个楼盘的买卖合同版本拟定给房地产交易中心，房地产交易中心审查批准后发放预售证，在售卖每套房子过程中被告将具体购房人和具体房屋的信息输入该网站，然后买售人付款到指定账户，银行确认收到款项以后该合同具有具体编号，在房地产交易中心网站上可以下载具有编号的合同，双方签字盖章后方可生效，合同生效后60日将该合同提交房地产交易中心备案，这是网签的过程，网签是为了阻止开发商将房屋一房二卖；原告表示：其认为原、被告双方有网签的房屋买卖合同。同时原、被告共同确认：目前涉案房屋对出的露台只能通过该房屋进入。 一审法院认为，原告黄煜杰于2018年2月3日支付首期购房款，被告恒至公司并未提出异议且接受了黄煜杰的付款，根据被告恒至公司当庭陈述的合同网签过程，在原告将首期款支付到被告指定的银行账户后，不动产登记中心产生了具有合同编号的《梧州市商品房买卖合同》，上述合同能够确认涉案房屋的具体地理位置、面积、价款等，故原、被告双方就合同的主要条款已达成了一致意见，双方虽未在涉案《梧州市商品房买卖合同》上签字盖章，但原告履行了支付涉案房屋首期款的义务，被告亦确认收到原告支付的该款项，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，原、被告双方之间的《梧州市商品房买卖合同》依法成立。依法成立的合同，自成立时生效。该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对原、被告双方具有约束力，双方均应依据合同约定履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任。现原、被告双方就涉案房屋对出露台是否应当支付使用费用无法达成一致意见，被告拒不与原告在上述《梧州市商品房买卖合同》签字盖章，亦没有将合同提交不动产登记中心备案并履行合同其他义务，被告以其行为明确表示不履行该份合同。民事行为应建立在平等、自愿协商一致的基础上，依据商品房买卖合同网签的流程，被告应在完成网签合同后将具有原、被告双方签字盖章的书面商品房买卖合同提交不动产登记中心进行备案，现原告要求被告与其签订商品房销售合同，其行为目的即要求被告以《梧州市商品房买卖合同》的条件继续进行备案，履行合同。如上所述，被告因认为原告未支付涉案房屋对出露台的使用对价，已以实际行为明确表示拒绝按《梧州市商品房买卖合同》的条件履行该份合同，故对原告的上述诉请，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，判决：驳回原告黄煜杰的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告黄煜杰负担。 二审期间，上诉人黄煜杰没有向本院提交新证据。 被上诉人恒至公司向本院提交微信聊天记录截图复印件一份，拟证明上诉人当时是知道购买涉案房屋需要同时购买露台使用权，这是双方没有签购房合同的原因之一。 针对被上诉人恒至公司提交的证据，上诉人黄煜杰质证认为，该聊天记录是其要求被上诉人签合同及交房时，被上诉人不同意签订正式购房合同，要求其支付露台费用，双方进行联系时所形成的。上诉人当初在与被上诉人恒至公司的工作人员沟通时并没有被告知购房要支付露台费用。 本院认为，被上诉人恒至公司提供的证据能够证实双方就涉案房屋买卖事宜进行沟通的情况，对该证据的真实性本院予以确认。 经本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为上诉人要求被上诉人与其签订涉案房屋的《梧州市商品房买卖合同》是否合法合理。根据查明的事实，上诉人黄煜杰委托案外人黄周就梧州市三龙东二路22号第3幢1单元201房的购买事宜与被上诉人恒至公司签订了《壹品尊府预约意向书》，2017年11月12日，上诉人黄煜杰与被上诉人恒至公司就认购该房屋的相关事项进行了明确约定，在被上诉人恒至公司制作的认购表格中载明了涉案房屋的面积、价格以及首期房款的支付等内容，之后上诉人黄煜杰按照约定向被上诉人恒至公司支付了定金、首期房款。被上诉人恒至公司亦将涉案商品房的《梧州市商品房买卖合同》上传到相关行政部门的不动产网上交易平台进行公示。上述事实表明，上诉人黄煜杰与被上诉人恒至公司就买卖涉案商品房所签订的意向书、认购表格以及被上诉人恒至公司上传到不动产网上交易平台的《梧州市商品房买卖合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且上诉人黄煜杰已经按照约定向被上诉人恒至公司支付了首期房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，上诉人黄煜杰与被上诉人恒至公司之间的商品房买卖合同已经依法成立并生效。虽然被上诉人恒至公司上传到不动产网上交易平台的《梧州市商品房买卖合同》并未经过双方签字盖章，但该《梧州市商品房买卖合同》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的内容，且该《梧州市商品房买卖合同》是由被上诉人恒至公司制作并上传到不动产网上交易平台予以公示，合同的内容亦与双方之前所达成的相关协议中约定的购房条件相符，而上诉人黄煜杰在本案诉讼中表示被上诉人恒至公司应按照该《梧州市商品房买卖合同》履行，故上述《梧州市商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照该《梧州市商品房买卖合同》履行。现上诉人黄煜杰要求与被上诉人恒至公司签订《梧州市商品房买卖合同》已无必要，故一审法院判决驳回上诉人黄煜杰的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 对于上诉人黄煜杰提出要求被上诉人恒至公司交付涉案房屋的上诉请求，为上诉人黄煜杰在二审期间另行提出的诉请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，上诉人黄煜杰的该项上诉请求不属于本案审理的范围，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人黄煜杰已预交），由上诉人黄煜杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 黄 俊 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年八月十七日 法官助理 覃楚楚 书 记 员 刘 莉 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。