上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20257号原告：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：闫琨，女，1983年5月14日出生，汉族，户籍地内蒙古乌素图，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：汪晶，上海市君悦律师事务所律师。原告上海镌新企业管理有限公司诉被告闫琨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序于2020年7月14日、7月20日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人张驰，被告闫琨及其委托诉讼代理人汪晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海镌新企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除；2、被告向原告支付自2019年1月1日起至2019年6月30日止的租金人民币(币种下同)111,997.50元；3、被告向原告支付租金逾期付款违约金(计算方式：以52,402.50元为本金、按照每日1‰的标准计算自2018年12月26日起至该款付清之日止；以59,595元为本金、按照每日1‰的标准计算自2019年3月26日起至该款付清之日止)；4、被告向原告支付合同解除损失赔偿金42,470元(按照最后租赁年度月租金21,235元的两倍计算)；5、被告向原告支付自2019年1月1日起至2019年6月15日止的综合物业服务费26,695元；6、被告向原告支付综合物业服务费逾期付款违约金(计算方式：以13,297.50元为本金、按照每日1‰的标准计算自2018年12月26日起至该款付清之日止；以13,297.5元为本金、按照每日1‰的标准计算自2019年3月26日起至该款付清之日止)；7、被告向原告支付自2019年7月1日起至2019年9月30日止的房屋占有使用费59,597元；8、被告注销或迁移以租赁场所地址为工商登记住所地的上海市闵行区新恩餐饮店营业执照，并向原告支付逾期办理前述注销或迁移经营登记手续的违约金(按每天200元的标准计算自2019年8月1日起至被告实际办理完毕注销或迁移经营登记之日止)；9、被告支付原告律师费10,291元；10、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月16日，原、被告签订《商业街商铺租赁合同》，约定被告承租原告名下位于上海市漕宝路XXX号XXX商铺两间(以下简称涉案商铺)，租赁面积为68.50平方米，租赁期限为3个租赁年度，租赁起始日自2017年6月10日开始计算。涉案租赁合同对租金、物业费的金额、支付时间、违约责任等均作了约定。前述合同签订后，原告按照约定向被告交付了涉案商铺，并按照约定向被告提供了物业服务。被告经营期间，于2018年12月25日开始拖欠租金、综合物业服务费。期间，原告多次催要租金与物业费，但被告一直置之不理。2019年6月27日，原告致函被告，表示双方之间签订的租赁合同于2019年7月1日解除并要求被告支付租金、物业费、合同解除违约金等。原告认为,被告拒不支付租金及物业费等行为已经构成根本违约。故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告闫琨辩称，同意涉案租赁合同于2019年7月1日解除。但被告不存在违约行为。原、被告之间每个季度都会签补充协议对租金进行调整。被告一直按照补充协议支付租金及物业费，未曾拖欠。故原告的诉请缺乏法律和事实依据。另外被告系被原告赶走的，被告因原告不断施加压力而无力经营，涉案商铺的空调有噪声、漏水，物业经常停电、停水，不履行维护义务。本院经审理认定事实如下：2017年5月16日，原告上海镌新企业管理有限公司(出租方，甲方)与被告闫琨(承租方，乙方)签订《商铺租赁合同》。主要约定内容如下，1.1甲方将涉案商铺出租给乙方。1.2乙方承租的租赁场所面积为68.50平方米(以下简称计租面积)。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。1.5乙方承诺承租赁场所仅作为经营餐饮，品牌槟城，业态餐饮-正餐-东南亚餐-其他之用途。2.1该广场由上海镌新企业管理有限公司进行统一的商业物业管理服务。3.1甲乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度，自租赁起始日起算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称“租赁月度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度(如2月15日-3月14日为一个租赁月度)。3.2租赁起始日自2017年6月10日开始计算。3.3甲乙双方约定的租赁场所交付日为2017年5月10日(以下简称约定交付日)。3.4乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业日。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2017年6月10日。3.6甲方同意给予乙方30天的装修期，该装修期为自租赁场所约定交付日起至最迟开业日之前一日的期间；但如乙方实际开业日在装修期期间的，则装修期届满日为乙方实际开业日的前一日。装修期内，乙方应按本合同第3.6.1条的约定承担有关费用。3.6.1装修期内，乙方应自行承担并向物业管理公司支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费；装修保证金可在乙方租赁场所装修完毕、经甲方或物业管理公司验收合格(如需经相关政府部门验收的,还需获得相关政府部门验收合格)且无任何违约行为后向物业管理公司申请退还，经物业管理公司确认无误并收到乙方交还的装修保证金收据后三十日内将装修保证金无息退还乙方。乙方亦可向物业管理公司申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用。除此之外，乙方还应向甲方和/或物业管理公司支付整体开业前装修期管理费4,452.50元。4.1.1除非本合同另有约定，租赁起始日即为租金起计日，自租金起计日开始计算租金。4.1.2租赁场所的租金标准如下：第1年，租金标准为233.75元/平方米/月，月租金额为16,011.88元；第2年，租金标准为290元/平方米/月，月租金额为19,865元；第3年，租金标准为310元/平方米/月，月租金额为21,235元。4.2.1乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为65元/月/平方米，该综合物业服务费仅包含物业服务费。公用事业费由乙方按照独立计量核算并自行承担租赁场所发生的水、电、燃气等费用，并按照其实际用量占该广场各项能源等总消耗量的比例承担公摊费用。4.2.2综合物业服务费起交日期自2017年6月10日开始计算。4.4.1乙方应按自然季度为一期支付租金。如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金=当月标准租金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣，其差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。4.4.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)，甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具合法发票。4.4.4乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付42,470元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。4.5.1乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。如乙方应付的首期或末期综合物业服务费为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付。日综合物业服务费=当月标准综合物业服务费/当月日历天数。4.5.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书),物业管理公司收到乙方支付的综合物业服务费后应开具合法发票。租赁起始日当个自然季的综合物业服务费自预付服务费中扣除,差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向物业管理公司补足。4.5.3乙方应于本合同生效之日起十五日内,向物业管理公司预付8,905元综合物业服务费，该预付服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部抵减完毕。4.7根据本合同的规定，如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的3‰作为违约金。若乙方延迟超过30日仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除本合同，乙方应按照本合同约定承担导致合同解除的违约责任。5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效后5日内向甲方交纳51,375元作为履约保证金。如甲方在签订本合同后5日内未收到履约保证金，甲方有权解除本合同，不予返还乙方已支付的全部款项并将租赁场所另租他人，而无须向乙方承担任何责任，乙方应承担导致合同解除的违约责任。5.2如乙方未能按照本合同约定支付租金、综合物业服务费、违约金、维修费用或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任，超过30日乙方仍未补足的，甲方有权解除本合同，不予返还乙方已支付的全部保证金及款项，乙方还应根据本合同约定承导致合同解除的违约责任。5.3履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额(如扣除或冲抵后仍有余款的)无息退还给乙方。5.4任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。5.5质量保证金：为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计10,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。当发生租赁场所出售的商品(或提供的服务)质量不符合国家规定或有损于商业街的整体声誉，或者乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对商业街造成不利影响时，物业管理公司均可从质量保证金中扣减、抵销上述金额(具体金额以书面通知为准)，物业管理公司有权从质量保证金中扣减相应金额，用于向消费者、受损方支付退货款、赔偿款等。质量保证金由乙方在接到物业管理公司书面通知后5日内予以补足，未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任，若超过30日乙方仍未补足的，甲方有权解除本合同，不予返还乙方已支付的全部保证金及款项，乙方还应根据本合同约定承担导致合同解除的违约责任。本合同终止后，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，若乙方无任何违约行为并提交质量保证金收据后，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金或其余额无息退还给乙方。13.1本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复交付时原状并以租赁场所交付时原状交还甲方，或以甲方书面认可的状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置。13.3无论本合同因何种原因解除/终止，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案，如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址、交付该租赁场所而承担的违约责任、中介费、律师费等)。13.5乙方在交还租赁场所时应该恢复原状而不予恢复的，甲方有权自行委托第三方恢复，所有费用甲方有权向乙方追索。13.7自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为本合同续期。乙方应向甲方支付占用费(占用费的标准：每日按本合同解除或终止时年租金额/365*2)，从本合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。同时还应向物业管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。在退还期满后甲方仍有权采取合法手段索回租赁场所以及乙方并应承担甲方因采取强制清场措施而发生的一切费用。13.8乙方未在退还期内按本合同约定迁出并返还租赁场所的，则甲、乙双方同意，甲方有权采取包括并不限于停止、切断能源供应、控制人员从租赁场所进出、阻止乙方继续开业经营等措施，或采取任何措施进入该租赁场所，对该租赁场所进行强制清场。届时甲方不就其根据本条行使的措施对乙方或任何相关第三方造成的影响承担任何形式的责任。13.8.3对于乙方在租赁场所内的装修或添加构筑物，甲方有权自行清除，因清除装修物而花费的所有费用乙方应予承担。无论甲方是否对装修物采取清除措施，乙方均无权对该装修物主张任何权利。15.1除本合同另有约定外，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：1)发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的任何费用(包括但不限于各项预付费用、质量保证金、公用事业费、利息和违约金等)超过30日的(无论甲方是否进行任何形式的催告)。15.2如有第15.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权不予返还乙方所支付的全部保证金及款项(包括但不限于履约保证金、质量保证金、已付未用的租金、已付未用的综合物业服务费、其他费用等)，乙方并应按第15.4条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。15.4双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。15.5双方约定，如果一方违约给另一方造成损失，上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续承担损失足额赔偿的责任。15.7租赁期间届满，双方未就续租事宜达成书面一致意见的，本合同终止。15.8在乙方违约情况下，甲方为了避免损失进一步扩大，甲方有权接受乙方补交的租金或其他款项，甲方该等行为不视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。乙方补交的租金或其他款项与合同约定不符时，甲方接受该等金额不足的租金或其他款项的行为，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方按照本合同约定向乙方追索相关欠费的权利。此外，任何一方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利。任何一方的任何权利的放弃均以该方签署的书面明确表示为准。15.9双方确认并同意，本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费等，均由违约方承担。18.3按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，如以挂号邮件的方式寄往一方下列地址，在寄出后第五日，将被视为已送达收件人；如以快递的方式寄往一方下列地址，如双方在同一城市，则于投送快递次日将被视为已送达收件人，如双方在中国不同城市，则于投送快递后第三日将被视为已送达收件人，如双方位于不同国家，则于投送快递后第七日将被视为已送达收件人。以多种形式发送的，以最早送达者视为已送达收件人。乙方通讯地址：上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室。倘若任何一方变更联系方式时，应及时以书面形式通知对方。如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。2017年10月24日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《补充协议(一)》。记载，第一条、租赁合同第4.1.2条变更如下：租赁场所的租金标准如下：第1个租赁年度，租金标准为170元/平方米/月，月租金额为11,645元；第2个租赁年度，租金标准为290元/平方米/月，月租金额为19,865元；第3年，租金标准为310元/平方米/月，月租金额为21,235元。第二条、租赁合同第4.4.3条变更如下：甲乙双方经协商同意，本条款约定的内容与本合同第4.1.2条约定不一致的部分，以本条款约定内容为准。甲乙双方经协商同意乙方在第一个租赁年度的租金支付条件不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起4个租赁月度届满后之次日起缴交。在第一个租赁年度内,乙方每月应缴交的租金为17,467.50元。自第2个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。第三条、乙方应于2017年10月25日之前向甲方支付如下相关费用：2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金，合计52,402.50元。第四条、乙方应于2017年10月25日之前向甲方支付如下相关费用：2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业费，合计13,357.50元。第五条、本补充协议为租赁合同的有效组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。本补充协议与租赁合同有冲突之处，以本补充协议内容为准。本补充协议未涉事宜，仍按租赁合同相关条款执行。第六条、本补充协议为保密协议，若发现乙方将本补充协议的内容以任何形式外泄，则视同乙方主动放弃履行本补充协议，甲方有权单方面终止本补充协议，所有租金条款按租赁合同执行，且甲方有权追诉因乙方泄漏本补充协议而造成的所有后果及责任。2018年7月10日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《补充协议》，约定2018年7月1日至2018年9月30日期间应缴租金59,595元，调整支付租金为29,797.50元，另需提供等值租金金额29,797.50元的消费券(卡)，作为本次协议的部分租金支付，乙方承诺本次调整后的租金一次全部缴清(暨不晚于2018年7月14日前)，逾期不缴的，视为乙方自动放弃本次调整。另2018年7月1日至2018年9月30日期间应缴纳物业费13,357.50元，与调整后的租金一同支付，总计交付43,155元。租赁合同期内，原告认为被告欠付租金等费用曾向被告催款多次。2019年6月30日，被告搬离涉案商铺。另查明，原、被告均确认被告已向原告支付租金共计221,015.25元、已付物业费83,281.75元(其中10,000元系用装修押金冲抵)以及履约保证金51,375元、经营保证金10,000元。再查明，被告于2017年8月9日注册成立上海市闵行区新恩餐饮店，记载的经营场所为上海市闵行区七宝镇漕宝路XXX弄XXX号B1-103/105。但截至本案判决，被告仍未办理完成注销或迁移上海市闵行区新恩餐饮店以涉案商铺地址为营业地址的变更登记手续。复查明，原告为处理与被告的纠纷，聘请上海申有律师事务所的律师作为代理人，为此与上海申有律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费10,291元。以上事实，由原告提供的《商铺租赁合同》及补充协议(一)、上海市闵行区新恩餐饮店的企业信用信息公示报告、《委托代理合同》及发票，被告提供的2018年7月11日的《补充协议》、租金等费用的支付凭证及部分收据等证据以及当事人的庭审陈述所证实，上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。审理中，原告向本院提供了有关涉案商铺租赁的租金明细，该租金明细记载，2017年7月应收12,809.50元、2017年8月至2018年1月均应收17,467.50元/月、2018年2月应收为0、2018年3月应收17,467.50元、2018年4月应收为0、2018年5月应收17,467.50元、2018年6月应收1,678.25元、2018年7月应收19,865元、2018年8月应收9,932.50元、2018年9月应收为0、2018年10月应收19,865元、2018年11月应收9,932.50元、2018年12月应收为0、2019年1月至2019年6月均应收19,865元/月。就该明细，原告于2020年7月20日庭审时陈述，原告免除了被告2018年2月、4月、9月、12月的租金。后原告又于2020年8月19日到庭陈述，依据合同约定，租金应当自2017年10月10日起算，明细中原告收取的2017年10月9日(含)前的租金实质冲抵了2018年2月、4月、6月的租金，故明细中显示2018年2月、4月应收为0以及6月仅为1,678.25元。但是有关原告陈述的冲抵问题，原告并未提供相应的依据。本院认为，原、被告就涉案商铺租赁事宜签订的《商业街商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。现双方均同意涉案租赁合同于2019年7月1日解除，故本院确认，原、被告就涉案商铺租赁事宜签订的《商业街商铺租赁合同》于2019年7月1日解除。但就合同解除的责任，双方存有争议。原告认为系被告欠付租金、物业费的行为构成违约，才导致合同的解除。对此，被告不予认同并认为被告因原告不断施加压力而无力经营，涉案商铺的空调有噪声、漏水，物业经常停电、停水，不履行维护义务。就被告是否存在拖欠以及欠付租金、物业费的具体金额，根据双方的举证及查明之事实，本院认为，第一，就租金，首先，根据原、被告于2017年10月24日签订的《补充协议(一)》记载“乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起4个租赁月度届满后之次日起缴交。在第一个租赁年度内,乙方每月应缴交的租金为17,467.50元”，而涉案租赁合同约定的租赁起始日为2017年6月10日，故依据《补充协议(一)》的约定，被告应当按每月17,467.50元的标准给付自2017年10月10日起至2018年6月9日的租金。又根据涉案租赁合同及《补充协议(一)》对第二、三年度租金的约定，被告应当按照每月19,865元的标准给付自2018年6月10日起至2019年6月9日止的租金、按照每月21,235元的标准给付自2019年6月10日起至2020年6月9日止的租金。其次，就租赁期内是否存在租金减免的问题，本院认为，虽然从书面证明来看，被告仅提供了原、被告双方于2018年7月10日签订的《补充协议》，可确定2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金调整为29,797.50元。但从原告自行制作的租金明细及2020年7月20日的庭审陈述可知，除2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金以外，原告还对被告原先应缴纳的其他租金予以了减免(即2018年2月应收为0、2018年4月应收为0、2018年6月应收为1,678.25元、2018年11月应收为9,932.50元、2018年12月应收为0、2019年6月10日至2019年6月30日减按19,865元/月的标准计算)，虽然原告于2020年8月19日到庭陈述时推翻了其此前2020年7月20日的庭审陈述内容，但原告并未提供相关证据材料证明其所陈述的“原告收取的2017年10月9日(含)前的租金实质冲抵了2018年2月、4月、6月的租金”已为被告所确认，故依据禁止反言原则，本院对原告于2020年8月19日陈述的所谓冲抵的陈述不予采纳。至于除前述租金减免以外的其他租金是否存在减免，因被告未提供相应的证据材料，故其他租金依然按双方协议约定执行。综上，自2017年10月10日起至2019年6月30日止，被告应当缴纳的租金共计280,197.04元，然被告仅支付221,015.25元，尚欠原告59,181.79元。第二，就物业费，根据涉案租赁合同约定，自2017年6月10日起至2019年6月30日止，被告应当缴纳的物业费共计109,976.75元，然被告仅支付83,281.75元，尚欠原告26,695元。就被告所辩称的“原告不断施加压力，涉案商铺的空调有噪声、漏水，物业经常停电、停水，不履行维护义务”的意见，被告并未提供相应的证据材料予以证明，故对此抗辩意见，本院不予采纳。综合上述意见，被告无正当理由欠付租金、物业费的行为确实存在且已构成违约，原告依此要求解除涉案租赁合同，符合双方约定。因此，导致涉案租赁合同解除的责任在于被告。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就涉案租赁合同解除前欠付的租金59,181.79元及物业费26,695元，被告应当向原告支付。就原告主张的租金逾期付款违约金，原告在本金计算上存在错误，本院将做调整；至于违约金的计算标准，被告不予认同，本院在尊重双方约定的基础上，同时考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度、原告实际损失的大小等综合因素，酌定调整为每日万分之四。故被告应当以59,181.79元为基数、按每日万分之四的标准向原告支付自2019年3月26日起至该款付清之日止的租金逾期付款违约金。就原告主张的综合物业服务费逾期付款违约金，如前租金逾期付款违约金，本院调整后，被告应当支付的违约金计算方式如下：以13,337.50元为基数、按每日万分之四的标准计算自2018年12月26日起至该款付清之日止；以13,357.50元为基数、按照按每日万分之四的标准计算自2019年3月26日起至该款付清之日止。就原告主张的解除损失赔偿金42,470元，及没收履约保证金51,375元、经营保证金10,000元之意见，本院认为，鉴于导致合同解除的责任在于被告，故原告提出前述请求及意见，符合合同约定，本院予以支持。被告要求原告返还履约保证金、质量保证金之意见，无事实根据，不符合双方约定，本院不予支持。就原告主张的自2019年7月1日至2019年9月30日止的房屋占有使用费，本院认为，被告已于2019年6月30日搬离涉案商铺，虽然被告搬离时未能与原告办理交接手续，但原告对被告的搬离情况明确知晓，应当积极采取适当措施防止损失的扩大，若未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故就该项诉请，本院不予支持。至于原告所称的“被告搬离时并未恢复原状、工商信息亦未变更或注销，视为被告仍占用涉案商铺”的意见，本院认为原告的该意见并无合同依据，且即便被告搬离时未将涉案商铺恢复原状，原告亦可按照涉案租赁合同第3.5条的约定自行委托第三方恢复，相关费用向被告追索；即便被告的工商信息未注销，原告亦可按约主张相应的违约金(实际也已在本案中主张)。故原告的该点意见，本院不予采纳。就原告主张的律师费之诉请，本院认为，原告主张的律师费以及逾期付款违约金、合同解除损失赔偿金、没收履约保证金、等均是因被告违约导致合同解除而应承担的违约责任，原告现合并主张，本院认为，从制裁违约和利益平衡原则出发，在本院已支持原告的逾期付款违约金、解约赔偿金、没收履约保证金、没收质量保证金的情况下，在原告未提供充分有效的证据材料证明其损失极高的情况下，解约赔偿金及保证金的没收已足以弥补原告之损失，故就原告主张的律师费，本院不予支持。就原告主张的注销或迁移以租赁场所地址为工商登记住所地的上海市闵行区新恩餐饮店营业执照以及支付逾期注销或迁移经营登记的违约金之诉请，鉴于涉案租赁合同已解除，被告应当按约注销或迁移以租赁场所地址为工商登记住所地的营业执照，然截至本案判决，被告仍然未办理完成名称为“上海市闵行区新恩餐饮店”的注册地址迁离涉案商铺的手续，被告的行为构成违约，原告主张违约金，符合合同约定，违约金标准尚属合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海镌新企业管理有限公司与被告闫琨签订的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除；二、被告闫琨于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付至2019年6月30日止的租金59,181.79元；三、被告闫琨于本判决生效之日起十日内以59,181.79元为基数、按每日万分之四的标准向原告上海镌新企业管理有限公司支付自2019年3月26日起至该款付清之日止的租金逾期付款违约金；四、被告闫琨于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付合同解除损失赔偿金42,470元；五、被告闫琨于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付至2019年6月30日止的综合物业服务费26,695元；六、被告闫琨于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付综合物业服务费逾期付款违约金(计算方式：以13,337.50元为基数、按每日万分之四的标准计算自2018年12月26日起至该款付清之日止；以13,357.50元为基数、按照按每日万分之四的标准计算自2019年3月26日起至该款付清之日止)；七、被告闫琨于本判决生效之日起十日内注销或迁移以上海市闵行区七宝镇漕宝路XXX弄XXX号B1-103/105为工商登记住所地的上海市闵行区新恩餐饮店营业执照，并向原告上海镌新企业管理有限公司支付逾期办理前述注销或迁移经营登记的违约金(按每天200元的标准计算自2019年8月1日起至被告闫琨实际办理完毕前述注销或迁移经营登记之日止)；八、驳回原告上海镌新企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,849.96元，由原告上海镌新企业管理有限公司负担549.96元，由被告闫琨负担2,300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年八月二十一日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。