湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初2448号原告：刘某明，男，1964年3月20日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：吕建伟，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被告：陈某，男，2008年2月11日出生，汉族，户籍地湖南省衡东县。法定代理人：李某，女，1974年8月16日出生，汉族，系被告陈某母亲，户籍地南宁市。被告：李某斌，男，汉族，1976年11月16日出生，户籍地湖南省衡东县，现住长沙市岳麓区。两被告共同委托诉讼代理人：王丹，湖南天地人律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司湖南省分行，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路37号。负责人：陈蔚。委托诉讼代理人：王奕心，湖南融邦律师事务所律师。原告刘某明诉被告陈某、李某斌、第三人交通银行股份有限公司湖南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某明的委托诉讼代理人吕建伟、被告陈某的法定代理人李某及陈某、李某斌的共同委托诉讼代理人王丹、第三人交通银行股份有限公司湖南省分行委托诉讼代理人王奕心均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某明向本院提出诉讼请求：ｌ、判令确认被告陈某与被告李某斌在2016年4月11日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告李某斌与第三人交通银行股份有限公司湖南省分行办理的他项权登记无效；3、判令被告李某斌与第三人交通银行股份有限公司湖南省分行立即办理注销长沙市岳麓区岳麓大道57号奥克斯广场7栋2601ｌ房的他项权登记手续；4、判令被告陈某、李某斌承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年8月19日，被告陈某的亲生父亲、案外人陈志军用诈骗原告刘某明获取的赃款（已被判刑），通过房屋中介向案外人胡一晗购买了位于岳麓大道××广场××房，购房款总额为855000元。2015年9月14日，案外人陈志军将上述房屋的产权登记办理至他们未成年儿子即被告陈某名下。随后，陈志军、李某（陈某的亲生母亲）用诈骗原告刘某明的钱为该房屋完成装修，房屋市场价总价值超过125万元。2016年1月，案外人陈志军被南宁警方以涉嫌诈骗罪进行羁押。在案外人陈志军羁押期间，陈某的法定代理人李某以陈某的法定代理人身份将上述房屋以850000元的价格转让至其胞弟李某斌名下。房屋登记至李某斌名下后，李某斌将该房屋抵押至第三人交通银行股份有限公司湖南省分行。原告刘某明认为，案外人陈志军用诈骗原告刘某明得到的账款购置的涉案房屋并登记在其儿子陈某名下，本质上是属于陈志军犯罪获取的财物，应依法退赔给原告刘某明。陈某的法定代理人李某利用其是被告陈某法定代理人的便利身份，与其胞弟恶意串通，将涉案房屋非法转移至被告李某斌名下。李某斌进而将本属于刘某明财物的涉案房屋抵押至第三人名下，严重损害了原告刘某明的合法权益。为此，原告刘某明根据我国的有关法律法规，依法提起民事诉讼，恳请贵院依法查明事实，判如所请。被告陈某、李某斌辩称：两被告于2016年4月11日签订的《房屋买卖合同》合法、有效。涉案房屋的购房款不全是来源于诈骗所得，还有28.5万元为合法来源。出售房屋的款项中有50万元已经退赔给了原告。原告的本次诉讼已经过了诉讼时效，应该依法判决驳回原告的全部诉讼请求。原告主张他项权证无效、抵押无效的请求不能成立，应该依法驳回。两原告交易的房产价格为101万元，与市场评估价格持平，不存在恶意低价交易的事实，原告主张恶意低价售房的事实不成立。应该依法驳回原告的诉讼请求。第三人交通银行股份有限公司湖南省分行述称：根据原告提交的不动产登记表显示陈志军逮捕至今抵押房产并未因其涉嫌诈骗罪而查封，因此不能认定为涉案资产，房款流向用于房屋购房故对于第三人而言李某斌有权处分房屋，交通银行已经尽到谨慎义务，在办理贷款获得房屋贷款没有瑕疵，抵押合同有效。交通银行审查了李某斌征信系统、收入状况，房屋不动产登记状况其个人状况符合房贷条件，故李某斌在资料齐全情况下让银行有权相信可以与其签订房屋贷款合同，且交通银行交付贷款80万元办理了房屋抵押贷款手续，故交通银行为善意第三人。本案刑事判决中，交通银行与李某斌签订的借款合同和抵押合同与陈志军诈骗并无关系，刑事案件中未责令其退赔，致使原告在民事案件中丧失抵押权于无过错方交通银行极为不公。经审理查明：2015年8月19日，被告陈某的亲生父亲陈志军及其亲生母亲（法定代理人）李某共同出资通过房屋中介向案外人胡一晗购买了位于岳麓大道××广场××房，购房款总额为855000元。2015年9月14日，陈志军、李某将上述房屋的产权登记办理至他们未成年儿子即被告陈某名下。随后，陈志军、李某为该房屋完成装修，装修花费约40万元，其中约25万元系李某支付，其余款项均为案外人陈志军用诈骗赃款支付。2016年1月，案外人陈志军被以涉嫌诈骗罪进行羁押。2016年3月10日，李某以陈某的法定代理人身份将上述房屋以101万元的价格通过中介转让至其胞弟李某斌名下，因双方存在债务往来，李某实得购房款80万元。2016年4月8日，李某斌将该房屋抵押至第三人交通银行股份有限公司湖南省分行贷款80万元，办理了他项权证。2016年4月21日，岳麓公安分局刑侦大队民警在对李某的谈话中明确告知李某：“其儿子名下的房子有可能是涉案物品，暂时不能对其进行售卖”。2017年8月4日，本院依法作出（2017）湘0104刑初255号刑事判决书，判决内容如下：陈志军犯诈骗罪，判处有期徒刑十三年六个月，并处罚金人民币十万元。责令陈志军退赔被害人刘某明经济损失人民币二百零七万元，退赔被害人罗富春经济损失三百零八万元。陈志军未实际履行其退赔义务。另查明：陈志军骗取了被害人刘某明向其实际控制的银行账号转账185万元、现金82万元，共计人民币267万元。上述违法所得已被陈志军挥霍。案发前，陈志军以车辆作价10万元抵押给被害人刘某明，案发后，陈志军的同居女友李某代其向被害人刘某明还款50万元。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告提供并经庭审质证的刑事判决书、讯问笔录、询问笔录、资金流向图、长沙市商品房买卖合同、承诺书、不动产登记情况表以及被告提供的收条、中国建设银行个人活期账户交易明细、涉案房屋评估报告、房屋买卖合同、税收完税证明、交通银行流水、交通银行个人客户交易清单、个人借款合同等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案为确认合同效力纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。本案中，陈志军及其亲生母亲（法定代理人）李某共同出资通过房屋中介向案外人胡一晗购买了位于岳麓大道××广场××房，陈志军、李某将上述房屋的产权登记办理至他们未成年儿子即被告陈某名下，陈志军用诈骗赃款购支付了购房款及部分装修款。被告李某明知以上房屋系陈志军出资购买，陈志军涉嫌诈骗罪被羁押后，被告李某将上述房屋转让至其胞弟李某斌名下，陈志军未实际履行其退赔义务，系恶意串通损害第三人利益。原告诉请确认被告陈某与被告李某斌在2016年4月11日签订的《房屋买卖合同》无效，理由正当，本院予以支持。2016年4月8日，李某斌将该房屋抵押至第三人交通银行股份有限公司湖南省分行贷款80万元，办理了他项权证，现没有相应证据证明第三人交通银行股份有限公司湖南省分行在办理抵押贷款、办理他项权证登记过程中存在不当行为，他项权证登记合法有效，原告诉请确认被告李某斌与第三人交通银行股份有限公司湖南省分行办理的他项权登记无效及注销他项权登记手续，缺乏事实及法律依据，本院不予以支持，故在对以上房产进行处理过程中，第三人交通银行股份有限公司湖南省分行对该房享有抵押权并享有相应的优先权。被告辩称已超过诉讼时效，经查，2017年8月4日，本院依法作出（2017）湘0104刑初255号刑事判决书，故本案未超过诉讼时效。李某代陈志军向被害人刘某明还款50万元，仅系退赔被害人刘某明部分经济损失，陈志军并未实际履行刑事判决书确定的退赔义务。被告申请追加陈志军作为第三人参加本案诉讼，本案原、被告提交并经庭审质证的（2017）湘0104刑初255号刑事判决书、公安讯问笔录等证据足以证明相应的事实，故对被告的该项申请，本院不予以准许。被告申请向（2017）湘0104刑初255号刑事承办警官调查原告知晓房子出售时间及赃款流向、退赃情况。刑事承办警官依法履行其侦查职责，其所提取的相应证据亦在刑事案件中予以立卷移交，故不宜向其调查取证。综上。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下：一、确认被告陈某与被告李某斌在2016年4月11日签订的《房屋买卖合同》无效;二、驳回原告刘某明的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由被告陈某、李某斌负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈志胜二〇二〇年八月二十六日书记员  周 婧