广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初8677号原告：范志生，男，1973年8月27日出生，汉族，住广东省中山市********************。委托诉讼代理人：关锦强，广东雅商律师事务所律师。被告：谭维东，男，1975年12月21日出生，汉族，住广东省台山市***********之1。委托诉讼代理人：常延沛，湖南濂溪律师事务所律师。原告范志生诉被告谭维东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告范志生委托诉讼代理人关锦强、被告谭维东及其委托诉讼代理人常延沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范志生向本院提出诉讼请求：1.判令被告谭维东向原告范志生支付2020年2月10日起至2020年3月9日止的租金3850元及违约金(每天按3850元×1%计算，从2020年2月16日起至清偿完毕之日止，暂计至2020年5月15日为3426元)；2.判令被告谭维东向原告范志生支付2020年3月10日起至2020年4月9日止的占有使用费3850元；3.判令被告谭维东向原告范志生支付2019年3月10日起至2020年2月9日止的租金差额3850元；4.判令被告谭维东向原告范志生支付滞纳金(每天按1155元×2‰计算，从2020年3月26日起至清偿完毕之日止，暂计至2020年5月15日为116元)；5.判令被告谭维东向原告范志生支付2019年3月1日起至2020年5月31日止的物业管理费3855元；6.判令被告谭维东向原告范志生赔偿房屋修复及屋内设施的损失费用17053元；7.判令被告谭维东向原告范志生赔偿因涉案房屋及屋内设施被损坏导致的房屋空置损失3850元；8.判令原告范志生无需退还被告谭维东保证金10500元；9.判令被告谭维东向原告范志生支付律师费5000元；10.判令被告谭维东向市场监督管理部门申请将中山市小榄镇东辉家电经营部工商登记地址予以变更；11.判令被告谭维东向原告范志生支付登记地址使用费(以月租金3850元为计算标准，从2020年5月10日起计至注销工商登记地址之日止，暂计至2020年5月15日为770元)；12.判令被告谭维东承担本案诉讼费。事实和理由：原告范志生作为甲方与被告谭维东作为乙方于2018年4月4日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于小榄镇广成路438号九洲花园22卡商铺，建筑面积为84.88平方米；租赁期限从2018年4月10日起至2020年3月9日止；用作商业经营场所；2018年3月10日起至2019年3月9日止每月租金为3500元，2019年3月10日起至2020年3月9日止每月租金为3850元，被告须在每月到期交租日起5天内现金支付当月租金，先支付租金后使用；被告交10500元给原告作为保证金，该保证金合同期限届满被告无违约行为(如被告在该物业地址注册工商登记，期满后必须注销该注册地址)，并办理物业移交手续后，无息退还，但被告违反合同任何约定，该保证金原告不予返还；租赁期满(或该合同解除时)，被告对该物业的固定装修(不可拆卸部分或拆卸后可能减损该物业价值的部分)归原告所有，原告无需补偿被告任何装修费用；交还物业时，被告应保持该物业(含设施设备)完好无损，如有损坏，被告应负责修复或赔偿；因使用该物业所产生的物业管理费等一切费用被告应在交还物业时结清；如果被告未按时支付租金，每逾期一日，向原告支付逾期应付租金百分之一的违约金；违约金、赔偿金应在产生后十日内付清，否则每逾期一天，按应付金额的2‰支付滞纳金；因被告违约导致诉讼的，原告所支出的诉讼费、律师费等一切实现该合同债权的费用由被告承担。被告承租房屋后，用于商业经营，于今年2月开始拖欠租金，原告多次向被告催收租金、占用费、租金差额，但被告置之不理，恶意损坏租赁房屋及屋内设施；至起诉之日，仍未清偿债务及未按约定注销以租赁房屋为地址注册的工商营业执照登记地址，已违反合同约定。原告起诉前就诉请事项，与被告多次协商，但未果。为维护自身的合法权益，原告诉至本院。被告谭维东答辩称，关于原告诉讼请求第一项，被告拖欠原告2020年2月10日至3月9日的租金正好在疫情最严重的时期，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第二条规定，疫情属于不可抗力，因此双方互不违约，不存在原告主张的违约金问题。另外，根据《广东省人民政府关于印发应对新冠肺炎疫情支持企业复工复产若干政策的通知》第九条规定，原告应当对该期间租金给予被告一定程度减免；关于原告诉讼请求第二项，2020年3月10日至2020年4月9日同样是新冠肺炎严重期间，该租金也应当适当予以减免；关于原告诉求第三项，由于涉案拖欠租金在新冠肺炎疫情严重期间，原告不应当再要求被告涨租，反而应当适当减租，共同承担新冠肺炎带来的不利影响；原告诉求第四项答辩意见同第一项；关于原告诉求第五项，没有相关证据支持，被告不予认可该项诉求；关于原告诉求第六项，从原告提供的照片可看出明显是旧装修拆除后，新装修前未清理的现场，因此将该现场误称为被告故意破坏与事实不符，甚至有些污蔑行为，且该照片拍摄具体时间没有证据显示，该项费用被告不应当承担；关于原告诉求第七项，原告重新装修房屋是需要时间过程的，该时间房屋空置损失要被告承担没有任何依据，原告不应当承担该损失，且装修期是房屋装修必须发生的期间；关于原告诉求第八项，由于新冠肺炎疫情属于不可抗力，被告拖欠一个月租金不属于违约，因此原告应当返还被告保证金10500元，或者请求法庭将该10500元抵扣拖欠租金后，剩余部分返还给被告；关于原告诉求第九项，律师费没有合同约定，不是原告必须发生的费用，不应当由被告承担；关于原告诉求第十项，由于被告暂时没有找到合适的工商登记地址且没有给原告造成实际损失，因此被告将尽快变更工商登记地址，但不应当承担原告诉求第十一项登记地址使用费；关于原告诉求第十二项，由法院根据胜诉比例承担。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：范志生名下登记备案有位于中山市***********洲花园22卡（现售权属座落：小榄镇九洲基广成路438号九洲花园4幢22卡）的房地产一宗，开发商为中山市小榄镇盈基房地产有限公司。2018年4月4日，范志生（作为甲方）与谭维东（作为乙方）签订《商铺租赁合同》，部分约定如下：甲方同意将坐落在小榄镇广成路438号九洲花园22卡商铺(下称该物业)出租给乙方。该物业建筑面积为84.88平方米，套内面积为83.36平方米(注：上述面积为初步测量面积，具体以实测面积为准)；本合同的租赁期限为23个月，即从2018年4月10日起至2020年3月9日止；乙方承租该物业仅用作商业经营场所；乙方须交三个月租金即人民币10500元给甲方作为保证金，保证金由乙方于签订本合同当天付清。该保证金在合同期限届满乙方无违约行为的(如乙方在本物业地址注册工商的，期满后必须注销本注册地址)，并办理好物业移交手续后，甲方在7天内无息退还乙方。如乙方违反本合同任何约定或乙方单方提前解约的，该保证金甲方不予退回；甲方于2017年3月10日将该物业交予乙方使用，交铺标准参见附件该物业交楼标准；租金按月支付，2017年3月10日起至2018年3月9日每月租金3500元、2018年3月10日起至2019年3月9日止每月租金为3500元、2019年3月10日起至2020年3月9日止每月租金为3850元；乙方须在每月到期交租日起5天内现金支付当月租金给甲方（租金不含税金），甲方向乙方提供收款凭证，铺位以先支付租金后使用的方式；租赁期满(或本合同解除时)，乙方对该物业进行的固定装修(不可拆卸部分或拆卸后可能减损该物业价值的部分)归甲方所有，甲方无需补偿乙方任何装修费用，该物业内属乙方购置的可移动物品，由乙方迁出时带走，未带走的视为乙方自动放弃所有权，甲方可自行清理或处置，清理或处置费用由乙方承担；如乙方违反本合同任一约定的，甲方有权终止本合同，要求乙方立即搬出该物业，且保证金不予退还；租赁期届满双方不续期或本合同提前解除的，乙方应于租赁期满或合同解除之日将该物业交还给甲方，交还时乙方应保持该物业(含设施设备)完好无损，如有损坏乙方应负责修复或赔偿(因正常使用造成的自然磨损除外)，因使用该物业所产生的水、电、物业管理费等一切费用乙方应在交还时结清；如乙方未按时支付租金，每逾期一日，向甲方支付逾期应付租金百分之一的违约金。逾期超过1个月的，视为乙方根本违约，甲方无须催缴即有权直接解除本合同，乙方应自甲方解除合同通知书送达乙方之日起三日内迁出该物业，逾期未迁出的，甲方有权要求乙方支付占用期间的占用费(占用费按本合同约定租金的150%计收)；任何一方无法定或约定的理由提前解除本合同的，应向对方支付解除合同当月租金5倍的违约金，如乙方无故提前解除合同的，除上述违约金以外，已付保证金不予退还；违约金、赔偿金应在产生后十日内付清，否则每逾期一天，按应付金额的2‰支付滞纳金；如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行的，双方互不承担责任；因乙方违约导致诉讼的，甲方所支出的诉讼费、律师费等一切实现本合同债权的费用由乙方承担；租赁期届满，双方未达成续租协议并另签订租赁合同的，本合同自动终止；租赁期限内物业管理费由乙方承担，乙方须按中山市物价局最新核批的管理费计收标准每月向物业管理公司缴交物业管理费，按建筑面积计算，免租期内按2.4元/平方米收取，免租期后按3元/平方米收取等。该合同还约定了其他事宜。签订前述合同后，谭维东向范志生交付租赁保证金10500元，范志生于2018年4月4日向谭维东交付前述商铺，租赁期限届满后双方没有另行达成续租协议或签订新的租赁合同，后谭维东于2020年4月9日搬离案涉商铺，双方在搬离时没有办理任何书面交接手续。谭维东确认尚欠2020年2月10日至2020年4月9日的租金未付，但其认为因疫情影响应当适当减免。范志生称谭维东尚欠2019年3月10日起至2020年2月9日止的租金差额3850元，谭维东称该期间其一直按每月3500元的标准交付租金，原告予以接纳且未提出异议，故双方已形成事实合同，约定租金不增加。为证明曾催缴租金、租金差额及物业管理费的事实，范志生向本院提交其与谭维东的微信聊天记录予以佐证。经查，2020年3月23日，范志生向谭维东发送以下内容：2020年2月份（减半个月租）1952元、3月份租金3850元、2019年3月至2020年1月共11个月每月少交350元合计3850元，以上合计欠9652元，请这两天安排以下以上的款项；2020年3月25日，范志生通知谭维东于2020年4月9日前搬离并收回商铺。谭维东确认前述微信聊天记录的真实性。另，范志生主张谭维东恶意损坏案涉商铺及商铺内设施，未按合同约定完好无损返还，要求其赔偿有关损失，为此，范志生向本院提交照片及商铺装修工程预算书予以佐证。经查，范志生于2020年4月19日对案涉商铺进行拍照，照片反映商铺的天花装修物已拆除、地面散落部分模板等；广东天科建设工程有限公司于2020年5月10日出具的商铺装修工程预算书反映商铺装修工程报价为17052.76元。谭维东对前述照片及预算书均不予确认，认为照片拍摄时间与其搬离时间间隔十天，照片中所反映的狼藉现象与其无关，其交付商铺时系经过清理干净后原告认可且未提出异议，而从预算书可以明确看出其搬离商铺后，新租户或范志生计划重新装修，且与照片能印证，照片所反映系旧装修拆除后未清理现场的状态。此外，谭维东承租案涉商铺后在该商铺地址注册登记成立中山市小榄镇东辉家电经营部，经营家电销售，搬离后至今仍未变更或注销该登记注册地址。后双方未协商一致，范志生为维护自身的合法权益，遂于2020年6月17日诉至本院，主张前述请求。另查，范志生为实现本案债权与广东雅商律师事务所签订民事案件委托代理合同，范志生因此而支付律师费5000元。谭维东对范志生所主张的物业管理费3855元无异议。范志生确认案涉商铺于2020年8月已重新出租，且新承租人已重新装修案涉商铺。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。范志生与谭维东于2018年4月4日签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。虽然案涉租赁合同约定租赁期限至2020年3月9日止，但租赁期限届满后谭维东继续使用案涉商铺，范志生未提出异议，故案涉租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。双方确认谭维东于2020年4月9日已搬离案涉商铺，故案涉租金应计至2020年4月9日，双方之间的租赁关系亦于该日终止。谭维东确认未向范志生支付2020年2月10日至2020年4月9日期间的租金，范志生认为谭维东未支付前述期间的租金构成违约。本院认为，谭维东承租案涉商铺用于经营家电销售，疫情或疫情防控措施的确导致谭维东营业收入明显减少，其未向范志生支付2020年2月10日至2020年4月9日期间的租金并非无正当理由，且合同亦约定如因不可抗力的原因，造成合同无法履行时，双方互不承担责任，因此，范志生以谭维东未支付前述期间的租金为由要求谭维东承担违约责任，支付违约金及滞纳金，理据不足，本院不予支持。另，基于谭维东的营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，故本院结合本案的实际情况，根据公平原则，前述期间的租金按原合同约定的租金标准的一半计付，即前述期间谭维东应付的租金为3850元。范志生主张谭维东支付物业管理费3855元，谭维东对此无异议，故本院予以确认。关于2019年3月10日起至2020年2月9日止的租金标准是否已事实变更的问题。虽然谭维东于该期间一直按每月3500元的租金标准向范志生支付，但范志生并未明确同意该期间该租金标准收取，且其在2020年3月23日已通过微信方式告知谭维东须补缴该期间的租金差额，故双方未就租金标准变更协商一致，而该期间的租金标准亦未发生事实变更，谭维东仍须向范志生补缴该期间的租金差额3850元（350元/月×11个月）。关于范志生要求谭维东赔偿案涉商铺修复及屋内设施的损失以及案涉商铺空置损失的问题。本院认为，范志生提交照片的拍摄时间与谭维东搬离案涉商铺的时间间隔十天，其提交的证据不足以证明案涉商铺或内在设施损坏或灭失与谭维东存在关联，且谭维东不予确认，故本院对范志生的上述主张不予支持。关于范志生是否应退还谭维东租赁保证金10500元的问题。案涉租赁合同约定租赁保证金在合同期限届满谭维东无违约行为的（如谭维东在本物业地址注册工商的，期满后必须注销本注册地址），并办理好移交手续后，范志生在7天内无息退还谭维东，如谭维东违反本合同任何约定或谭维东单方提前解约的，该保证金范志生不予退回。谭维东确认其搬离案涉商铺后至今仍未变更或注销其成立的中山市小榄镇东辉家电经营部的工商登记地址，谭维东的行为已构成违约，范志生有权不向谭维东退还租赁保证金。但是，根据前述约定，租赁保证金实质为违约金。本院以实际损失为基础，结合合同的履行情况、谭维东的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金为一个月租金损失即3850元，租金保证金余款6650元应向谭维东予以退还。谭维东主张范志生应退还的保证金与本案中其应付的款项予以扣除，本院认为，为节省司法资源，更好的处理双方当事人之间的纠纷，本院确认于本案中将范志生应退还的保证金与谭维东应付的款项予以抵扣，结合上文认定，谭维东还需向范志生支付租金4905元。关于律师费负担问题。范志生为实现本案债权而支付律师费5000元，而上文已认定谭维东构成违约，根据合同“因乙方违约导致诉讼的，甲方所支出的诉讼费、律师费等一切实现本合同的债权的费用由乙方承担”的约定，范志生主张要求谭维东支付律师费5000元，理据充分，本院予以支持。关于范志生诉请要求谭维东向市场监督管理部门申请将中山市小榄镇东辉家电经营部工商登记地址予以变更的问题。本院认为，工商登记地址变更问题应属市场监督管理部门的职能范围，不属民事审理范围，故本院对范志生的该项诉请不予处理。关于范志生要求谭维东支付登记地址使用费的问题。本院认为，双方对于该项费用并无明确约定，而范志生已重新将案涉商铺出租给案外人，且本院已认定谭维东至今未变更工商注册登记地址的行为构成违约并据此判令谭维东向范志生赔偿一定损失，因此，范志生现要求谭维东支付登记地址使用费，理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告谭维东于本判决生效之日起三日内向原告范志生支付租金4905元；二、被告谭维东于本判决生效之日起三日内向原告范志生支付律师费5000元；三、驳回原告范志生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1204元，减半收取602元，由原告范志生负担496元，被告谭维东负担106元（该款被告已预付，原告在本判决生效之日起三日内迳付给被告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年八月十三日书记员  黎素霞李智文