四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2899号 上诉人（原审原告）：刘素云，女，1972年2月2日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：毛孝成，四川经川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯明超，四川建投律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都家乐福超市有限公司。住所地：四川省成都市高新区新光路大世界商业广场中心商厦。 法定代表人：张其喆，董事长。 委托诉讼代理人：张永中，重庆百君（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王怡人，重庆百君（成都）律师事务所律师。 上诉人刘素云因与被上诉人成都家乐福超市有限公司（以下简称家乐福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初1038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘素云上诉请求：一、撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初1038号民事判决书第二项判决。二、判决家乐福公司赔偿刘素云：设计、装饰装修损失人民币1099600元，设施、设备损失人民币301960元，剩余租期可得利益损失人民币563900元，筹备期间其它成本的投入待摊损失（包括：工伤赔偿费、房租费、物管费）125970.20元，停电期间员工工资损失人民币281932.77元，停电期间员工餐饮补贴损失人民币56303元，停电期间员工宿舍租金（保证金）损失人民币40796元，经济补偿金损失人民币271806元，原材料报废损失人民币44702元。共计人民币2786969.97元。三、判决家乐福公司在刘素云退还其房屋及履行保证金原件后90日内退还上诉人履约保证金人民币232254.00元（30294元＋201960元）。事实与理由：一、刘素云与家乐福公司签订的《家乐福购物中心》以下简称《房屋租赁合同》属于格式合同，该合同限制刘素云权利、免除家乐福公司责任的条款属于格式条款，一审法院对该主张不予认定明显错误。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条，本案家乐福公司在一审质证时表示，案涉合同是家乐福公司“便于管理提供的模板合同”，结合案涉租赁合同主文（包含第9.5、第9.6条免责条款）都是家乐福公司总部根据各地出租标的物具体情况另行以附件方式单方单独体现，再结合租赁合同全部主文并未预留空格栏以供双方自由协商填写的客观情况来看，充分证明案涉租赁合同系家乐福公司为重复使用而预先拟定且单方提供，以模板化的方式针对各地不特定的承租户进行合同管理。一审证人刘某的证言证明，案涉租赁合同的条款家乐福公司与刘素云并未进行协商，签字捺印都是家乐福公司制造的已告知、提示和解释的外观表象。结合（2016）辽民终12号民事判决书、（2018）粤03民终17431号民事判决书、（2017）川0922民初1284号民事判决书等证据，能充分证明案涉合同条款是家乐福公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，相关免责格式条款已被全国不同地区法院认定为无效。一审法院以刘素云具有“另行选择租赁场地”的机会来实现开餐馆的目的为由，否定属于格式条款，该理由不但违法也违反学理，逻辑上说不通。案涉租赁房屋位于成都核心繁华商业区，商铺面积高达1122平方米，刘素云当时在该地段并无符合条件的其他选择。一审判决以刘素云未提供证据证明双方未经协商达成合意，更与客观事实不符，刘素云申请的证人刘某参与了刘素云与家乐福公司签订租赁合同的全部过程，其出庭的陈述足以证明家乐福公司没有与刘素云协商租赁合同条款。二、家乐福公司在本案中存在严重违约行为，一审法院不予认定明显与事实不符。本案案涉租赁标的物存在长期无规律停断电为事实己无争议，《房屋租赁合同》第九条甲方义务项下9.5条第一款明确约定：“在租赁期限内，甲方应保证房屋的使用安全，应尽力确保根据乙方经营所必须的水、电、气、空调、或暖气等公用事业的供应，并应使房屋周围尽量处于畅通状态”。本案一审认定案涉商铺长期无规律停断电导致刘素云不能实现合同目的，但没有认定长期无规律停断电是家乐福公司没有履行合同义务是错误的。本案停电问题并不是现有科学技术无法解决的高精尖科技问题，家乐福公司只是委托检测机构进行检测，排除设施设备故障客观因素，解决停电问题寻找停电原因家乐福公司还有诸多方式可行，但是家乐福公司一直拖延怠于履行合同义务，即使在一审审理期间也还是无规律停电。这些充分说明家乐福公司管理混乱没有尽到尽力确保公用事业供应的合同义务，属于重大违约行为。三、家乐福公司应当赔偿刘素云因案涉房屋长期停电导致不能实现合同目的所造成的全部损失。如前所述，家乐福公司未尽到尽力确保公用事业稳定供应的义务属于严重违约行为，又因租赁合同第9.5、第9.6条免除家乐福公司责任的格式条款应属无效，故家乐福公司应当按照法律规定承担违约责任。即使租赁合同第9.5、第9.6条有效，家乐福公司也应当依法承担违约责任赔偿刘素云的全部损失。租赁合同第9.5条第二款约定的是由于甲方原因直接造成公用事业的中断的赔偿方式，本意是针对偶尔性、临时性、短期性停电造成的损失进行赔偿，即一般违约行为的处理。而本案是刘素云租赁的商铺及公共区域长期无规律停断电，直接造成公用事业的中断原因一审并未查清，但家乐福公司已构成根本性违约且己造成刘素云不能营业，不能实现合同目的是客观存在的。家乐福公司的根本违约行为所造成的几百万损失由刘素云自行承担，显然对刘素云不公平。故该条损失赔偿约定也不适用本案。对于格式条款的理解产生争议的，应当依据《中华人民共和国合同法》第四十一条予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定进行解释，适用第一百零七条、第一百一十三条。结合出庭证人刘某、杨某、赵某的证言，刘素云所提供的证据己形成完整的证据锁链，充分证明刘素云的上述损失客观真实，刘素云己完成举证责任。关于装饰、装修、设施设备、剩余租期可得利益损失，应当依照四川标准德安资产评估有限公司出具的《资产评估报告》评估的金额认定。一审法院以刘素云没有提交其他证据相印证为由，不将上述书证作为本案证据使用显然是违反法律规定错误分配举证责任。刘素云提交的：补偿协议书、四川省医疗卫生单位住院费用结算票据、转款凭证、收据等证据证明刘素云筹备餐饮店期间已发生的工伤赔偿费，属于待摊成本费，该费用刘素云在合同约定的租期内应当逐年分摊，现因家乐福公司违约致刘素云不能实现合同目的，剩余租期内无法分摊该成本费，该待摊费用显然是刘素云的损失，该证据与本案具有关联性，一审判决以没有关联性为由不作为证据使用属于认定事实不清。四、一审不予支持退还履约保证金错误。本案家乐福公司严重违约导致刘素云不能实现合同目的，一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》是正确的，对于合同解除后的法律后果不予处理明显不妥。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决家乐福超市在交接房屋和收到履约保证金收据原件后九十日内退还刘素云履约保证金，只有这样才能体现案结事了，减少讼累的目的。五、一审适用法律错误。基于上述事实认定不清，导致一审判决适用法律错误，本案应当依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条之规定进行判决。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决驳回刘素云要求赔偿损失的请求，导致非刘素云的过错对刘素云造成的损失客观上由刘素云自行承担，违反了民法的公平原则，恳请二审法院依法维护刘素云的合法权益。 家乐福公司辩称，一、《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，相关合同条款并未限制或损害刘素云的合法权利。1.尽管合同文本由家乐福公司提供，但合同文本中已将与本案相关的9.5条、9.6条及11.4条等条款特别作加粗加黑显示，足以起到提示注意的作用。在合同签署前，家乐福公司的工作人员在需要刘素云特别注意的条款处打圈，要求刘素云仔细阅读，认可合同条款后再以签字或捺手印的方式确认相关合同内容。刘素云将该合同与保险合同相比较不具备事实前提和基础。2.按证人刘某的陈述，其全程陪同了刘素云签订房屋租赁合同。刘素云、刘某都是专业的餐饮行业投资者或经营者，其在签订合同时有足够的经验来判断合同约定的条款能否实现合同目的。刘某所称签订合同时家乐福工作人员不让其看合同条款并告知合同条款不能修改或补充的说法完全是杜撰，没有任何证据支撑。正如一审法院认定，刘素云并不是必须租赁案涉房屋，家乐福公司也不是必须要将该房屋出租给刘素云，刘素云没有必须接受合同条款内容的基础。二、保障电力供应是案涉房屋业主方的义务，案涉房屋电力中断不应界定为家乐福公司的违约行为。1.《房屋租赁合同》第9.5条第1款明确界定了家乐福公司对电力供应的义务是“尽力确保”。也就是说，刘素云在签订合同前已知道家乐福公司在租赁合同关系中的法律地位是转租方，清楚地知道家乐福公司不可能对租赁物业承担全部的保障义务。停电事件发生后，家乐福公司立即委托四川省输变电工程公司成华分公司对电力线路进行检测，查找电力中断原因。停电原因都不能确定，无法判断设施设备是否有故障。但在进行了数十次检测电力线路均正常的情况下，家乐福公司多次与业主方沟通解决方案，己尽到了合同中约定的尽力确保的义务。因此，不能仅因电力供应仍有中断的情形就认定家乐福公司有违约行为。即使因电力供应中断导致刘素云己不能实现合同目的，该结果不是家乐福公司的违约行为导致，而是第三方的侵权行为导致，不能将家乐福公司完全不能掌控的第三方侵权行为视为家乐福公司的违约行为。2.本案的停电究竟是什么原因造成的，应当由作为主张一方的刘素云承担举证责任，而不是在刘素云举证不能的情况下，反而由不应当承担本案责任的一方去证明应由第三方来承担本案责任，因此刘素云要求家乐福公司来证明停电是谁造成的于法无据。反之，不论是哪个第三方造成的，于本案双方而言均属于双方不能掌控的不可抗力，因此家乐福公司认为一审法院的认定并无不妥。因此，既然家乐福公司不承担违约责任，就没有赔偿刘素云损失的基础。三、不论家乐福公司是否承担违约责任，刘素云主张的各项损失均不能成立。1.川标资评【2018】036号《资产评估报告书》不能作为定案的依据。2.刘素云主张的其他各项损失及金额均没有事实和法律依据。四、刘素云主张的履约保证金尚未达到退还条件，不属于到期债权。根据《房屋租赁合同》第6.5条、《管理合同》第5.2条约定，刘素云应在合同终止后按合同约定将房屋交还家乐福公司，并将履约保证金收据退还给家乐福公司，家乐福公司在90日内无息退还履约保证金。由于刘素云至今拒绝腾退和交还房屋，也没有交付履约保证金收据，履约保证金的退还条件和期限均未达到。综上，家乐福公司认为，一审判决结果于法有据，恳请法院查明事实，依法驳回刘素云上诉，维持原判。 刘素云向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除刘素云与家乐福公司于2014年6月10日签订的家乐福购物中心《房屋租赁合同》；2.判令家乐福公司赔偿刘素云（1）设计、装饰装修损失1324979.81元；（2）设施、设备等损失313508.76元；（3）筹备期间其它成本的投入待摊损失（包括工伤赔偿费、房租费、物管费）125970.2元；（4）停电期间员工工资损失281932.77元；（5）停电期间员工餐饮补贴损失56303元；（6）停电期间员工宿舍租金（保证金）损失40796元；（7）经济补偿金损失271806元；（8）原材料报废损失44702元；（9）合同履行后刘素云可以获得的利益损失1015833.33元，共计3475831.87元；3.判令家乐福公司退还刘素云履约保证金232254元（30294元+201960元）。 一审经审理认定事实如下：2014年6月10日，刘素云（租户、乙方）与家乐福公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就甲方向乙方出租，乙方从甲方承租房屋事宜，特订立本合同；甲方租赁乙方位于成都锦江区之间家乐福青石桥店的店铺，房屋面积1122平米；租赁用途仅限“回头客”餐厅经营；期限为5年，自2014年6月11日（起租日期）起至2019年6月10日止；免租期为30天，自2014年6月11日（起租日期）起至2014年7月10止；履约保证金201960元人民币。本合同终止时，乙方按本合同规定将房屋交还甲方后，甲方应于乙方退还甲方履约保证金收据原件后的九十（90）天内，经扣除乙方应付的违约金和损失赔偿，将履约保证金剩余部分无息退还乙方。乙方不退换收据原件的，甲方有权不退还履约保证金。如果履约保证金不足扣除，乙方应于收到甲方通知后的十天内向甲方支付不足部分，否则须按以下第10.4条的规定支付逾期付款违约金。（第9.5条第一款）在租赁期限内，甲方应保证房屋的使用安全，应尽力确保根据乙方于房屋移交之前书面告知甲方需提供的，乙方经营所必须的水、电、气、空调或暖气等公用事业（“公用事业”）的供应，并应使房屋周围的公共区域尽量处于畅通状态。（第9.5条第二款）如因甲方原因直接导致房屋公用事业持续地、完全地中断供应达48小时以上，乙方有权要求甲方给予租金上的补偿。在收到乙方的书面通知并且证实情况属实以后，甲方同意此后每中断供应满24小时，免收乙方一天的租金。除此之外，甲方没有义务向乙方承担任何其他违约责任或赔偿责任。（第9.6条第二款）双方同意，因不可抗力事件致使房屋不能使用，或其中任何设施出现故障或不能正常运行，或公用事业的供应中断，（第9.6条第四款）在其他租户或任何第三方造成乙方的任何损失或损害的情况下，甲方无需向乙方承担任何责任。（第11.4条“乙方单方终止合同”）因出现非甲方能及的情况使房屋设施的正常运行或公用事业的正常供应连续中断超过三十天，严重影响乙方正常使用该房屋的，乙方有权终止本合同。在这种情况下，甲方仅需将履约保证金及双方预缴的租金无息退还乙方，而无需向乙方支付任何其他违约金或赔偿金。 2014年6月10日，刘素云（乙方）与家乐福公司（甲方）签订《家乐福购物中心》（以下简称《管理合同》），约定双方已经签署《房屋租赁合同》，根据租赁合同，甲方向乙方出租或转租房屋；乙方同时希望由甲方为房屋提供管理服务，甲方同意提供前述服务；在本合同中，“公共区域”一词系指：甲方指定的用来供乙方、乙方雇员、顾客、及其他访客与甲方的其他租户及甲方指定的其他人共同使用、进行服务的停车场、出口、入口、大堂、走廊、电梯、自动扶梯、自动人行道、楼梯、盥洗室的区域；甲方负责提供公共区域的营业时间内的用水、用电及中央空调系统并承担相应费用。本合同的有效期限与租赁合同的期限相同，并于租赁合同因任何原因终止的同时而自动终止。履约保证金为30294元。 刘素云按上述《租赁合同》及《管理合同》约定向支付履约保证金共计232254元（201960元+30294元），家乐福公司于2014年7月23日向刘素云出具合计232254元押金收据三张。 家乐福公司向刘素云交付案涉商铺后，为餐馆经营所需，刘素云对商铺进行装修，购买设施设备，雇佣员工。2015年1月20日，个体工商户锦江区味道印象回头客餐饮店注册成立，登记经营者为刘素云。 2017年9月8日至2017年11月13日期间，案涉商铺断电情况如下：1、2017年9月8日18：06时突然断电，直到2017年9月9日03：00时来电；2、2017年9月10日16：00时突然断电，直到2017年9月11日13：30时来电；3、2017年9月15日11：00时突然断电，直到2017年9月15日17:00时来电；4、2017年9月18日13：00时突然断电，直到2017年9月19日15：00时恢复供电；5、2017年9月22日11：00时突然断电，直到2017年9月23日17：40时供电；6、2017年9月24日14：35时突然断电，直到2017年9月25日23：30时来电；7、2017年9月28日11：35时突然断电，直到2017年9月28日21：05时来电；8、2017年9月29日9：25时突然断电，直到2017年9月29日22：18时来电；9、2017年10月1日15：55时突然断电，直到2017年10月2日01：03时来电；10、2017年10月2日9：50时突然断电，直到2017年10月3日19：01时来电；11、2017年10月3日11：25时突然断电，直到2017年10月3日18：20时来电；12、2017年10月7日10：10时突然断电，直到2017年10月7日18：45时来电；13、2017年10月8日10：31时突然断电，直到2017年10月8日18：45时来电；14、2017年10月11日11：10时突然断电，直到2017年10月11日18：35时来电；15、2017年10月13日7：30时突然断电，直到2017年10月13日19：00时来电；16、2017年10月14日12：55时突然断电，直到2017年10月14日21：00时来电；17、2017年10月17日9：00时突然断电，直到2017年10月17日20：03时来电；18、2017年10月18日10：33时突然断电，直到2017年10月18日21：52时来电；19、2017年10月20日9：20时突然断电，直到2017年10月20日19：16时来电；20、2017年10月21日11：27时突然断电，直到2017年10月21日20：00时来电；21、2017年10月22日13：29时突然断电，直到2017年10月22日20：50时来电；22、2017年10月23日17：30时突然断电，直到2017年10月23日21：50时来电；23、2017年10月24日14：30时突然断电，直到2017年10月24日20：58时来电；24、2017年10月26日14：57时突然断电，直到2017年10月26日21：25时来电；25、2017年10月30日8：28时突然断电，直到2017年10月30日20：58时来电；26、2017年10月31日11：35时突然断电，直到2017年10月31日20：28时来电；27、2017年11月1日16：55时突然断电，直到2017年11月01日21：30时来电；28、2017年11月4日11：09时突然断电，直到2017年11月08日18：26时来电；29、2017年11月13日10：35时突然断电。上述断电来电时间均未事先确认。刘素云就案涉商铺供电系统频繁断店问题于2017年9月11日、2017年9月25日（两次）、2017年9月28日、2017年10月31日向家乐福公司出具函告，要求家乐福公司赔偿断电造成的损失。 2017年9月29日，家乐福公司向刘素云出具《关于2017年9月电力中断事宜的回复》，表示刘素云向家乐福公司反映的租赁营业用房在2017年9月期间发生电力中断的情况已知悉。家乐福公司已开展检查工作，目前尚未查明造成电力中断的原因。 2017年9月9日、2017年9月15日、2017年9月23日、2017年9月28日、2017年9月29日、2017年10月2日（两次）、2017年10月3日、2017年10月7日、2017年10月8日、2017年10月11日、2017年10月13日、2017年10月14日、2017年10月17日、2017年10月18日、2017年10月18日、2017年10月20日、2017年10月21日、2017年10月22日、2017年10月23日、2017年10月24日，家乐福公司委托四川省输变电工程公司成华分公司对其经营的青石桥店进行10KV变配电设备预防性试验；2017年9月11日，家乐福公司委托四川荣鑫送变电工程有限公司对其经营的青石桥店进行电力设备高压试验。上述检测出具试验报告结论除继电器动作时，开关未跳闸，其余均为合格。2017年10月18日，四川省输变电工程公司成华分公司出具情况说明表示经检测高压开关、电缆、变压器、低压柜检测数值均满足电力工业预防性试验要求，可投运；高压开关柜上保护装置（GL-15）继电器动作时开关未跳闸，不满足要求；4号变压器所带负载未发生故障时跳闸，可能由开关机械老化所致，维修或更换。 2017年11月30日，锦江区味道印象回头客餐饮店向会员卡用户发出《通知》，表示本店供电问题尚未解决导致无法正常营业。 案外人成都汉高实业发展有限公司（以下简称汉高公司）系位于成都市锦江区土地使用权人，案外人成都市联华房地产开发有限公司（以下简称联华公司）系位于锦江区青石桥南街土地使用权人，汉高公司及联华公司于2005年6月取得锦 江区大业路6号、青石桥南街建设工程规划许可证及建筑工程 施工许可证。2005年7月2日，汉高公司（甲方、出租方）、联华公司（乙方、出租方）与家乐福公司（丙方）签订《物业租赁合同》，约定租赁物系由出租方建造和拥有的位于成都市锦江区之间现名为“财富中心”的建筑物，租赁期限自租赁起始日起计二十年的期间，租赁起始日系指商场开业日或租赁物业整体移交之日起第七个月的第一日；出租方应向丙方提供满足丙方全面营业要求所必需的、与租赁物业直接相连接的持续不断的公用事业；租赁期限内，除非不可抗力因素或者丙方未按照本合同第3.1条、第3.3条和第4.2条的规定支付相应的款项超过三个月，出租方在任何情况下均不得中断、终止任何公用事业的供应。因出租方违反本条规定、疏忽、过失、作为或不作为等招致的任何索赔、求偿和损失（包括律师费），出租方应向丙方做出一切补偿，并使丙方免受伤害。另外，在出租方违反本条的规定时，丙方有权终止本合同。但是在出租方没有过错而因第三人过错造成中断、终止公用事业的供应时，本条的规定不适用。2007年4月12日，家乐福公司（甲方）与案外人成都麦高物业经营管理有限公司（乙方）签订《物业管理合同》，双方 就乙方应如何管理与租赁物业有关的建筑物的公共服务设施和 公共区域等事宜达成协议，“公共服务设施”指为建筑物的整体 利益而安装或装修的机器、设备设施、仪器、装置、管道、机 房、电缆、电线、公用天线、化粪池、配电房、泵房、水系统 泵房、中央空调房、天井、水箱和停车场等；在遵守租赁合同 的前提下，乙方应保持与租赁物业有关的公共服务设施处于良 好工作状态，乙方应维护并改进与租赁物业有关的所有公共服 务设施及其服务质量，使甲方更有效地使用租赁物业；乙方应 尽全力按照本合同的规定履行其对建筑物内与租赁物业有关的 公共服务设施以及出租方在租赁合同第7.5条项下应当维护和 维修的项目提供的管理和维护职责。 2018年12月6日，四川标准德安资产评估有限公司（以下简称标准德安公司）出具《资产评估报告书》。根据《资产评估报告书》载明内容，评估人员和申请方一起踏看了锦江区味道印象回头客餐饮店现场，依据现场踏勘以及委托方转交的权属、经营等相关资料，以及家乐福公司（青石桥店）的位置、客流等，对评估损失进行了测算。评估的准则依据为1、财政部财企（2004）20号文发布的《资产评估准则——基本准则》；2、财政部财企（2004）20号文发布的《资产评估职业道德准则——基本准则》；3、中国资产评估协会发布的《资产评估准则——评估报告》；4、中国资产评估协会发布的《资产评估准则——评估程序》；5、中国资产评估协会发布的《资产评估准则——业务约定书》；6、中国资产评估协会发布的《资产评估准则——工作底稿》；7、中国资产评估协会发布的《资产评估准则——不动产》；8、中国资产评估协会发布的《资产评估准则——机器设备》；9、中国资产评估协会发布的《资产评估准则——企业价值》；10、中国资产评估协会发布的《资产评估价值类型指导意见》；11、中国资产评估协会中评协（2003）18号文发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。评估的取价依据为1、《资产评估常用数据与参数手册》；2、《资产评估业务手册》；3、评估人员装修市场调查取得的资料；4、评估人员对餐饮设备设施经销商及专业网站调查取得的资料；5、评估人员对餐饮市场和经营调查取得的资料；6、评估人员现场核实、查勘的资料；7、其他评估资料。评估人员采用成本法评估装饰装修和设备设施损失，成本法也叫重置成本法，就是以评估基准日按照目前市场条件重新构建房屋建筑物所应支付的全部货币总额，重置成本越高，重置价值越大。同时考虑在使用过程中物理性有形损耗引起的贬值和因技术进步、市场波动等因素引起的无形损耗带来的贬值，根据使用年限和观察分析综合确定成新率，对其价值加以评价估算。其计算公式为：评估损失=构建原值×成新率。评估人员采用收益法评估可得利益损失，通过估算被评估餐饮店在未来的预期收益，并采用适当的折现率折现成基准日的现值，本次收益法评估选用餐饮店营业性净现金流。《资产评估报告书》确认案涉商铺装修装饰损失为1099600元，设备设施损失为301960元，剩余租赁期可得利益损失563900元，合计1965460元。评估人员提交评估报告的工作底稿对报告内容予以印证。 关于刘素云提交的后厨员工经济补偿金统计表、工资表、员工餐补贴统计表、劳动用工合同、工资条、解除劳动合同协议书、工资条、味道印象回头客餐饮店员工餐补贴统计表、员工身份证拟证明停电期间给刘素云造成的员工工资损失、经济补偿损失及餐补费损失，家乐福公司不予认可，在没有其他证据相印证的情况下，不能确认上述款项已实际支付，故一审法院不将其作为证据使用。关于刘素云提交的房屋出租协议、房屋租赁合同2份、房屋附属设施清单2份、交纳房租收据（收条）、转款凭证3份、物业委托代理合同、收款收据拟证明停电给刘素云造成的为员工租赁住房的租金及保证金损失，家乐福公司不予认可，在没有其他证据相印证的情况下，不能确认刘素云与出租方就租赁房屋的处理情况，故不将其作为本案的证据使用。关于刘素云提交的食材报废明细表、送货单、报废食材照片原材料报废证据拟证明停电造成的原材料报废损失，家乐福公司不予认可，一审法院认为食材报废明细表系刘素云自行制作且食材系消耗品，在没有其他证据相印证的情况下，不能确认停电造成的食材报废损失，故不将其作为本案的证据使用。关于刘素云提交的补偿协议书、四川省医疗卫生单位住院费用结算票据、转款凭证、收据、判决书与本案不具有关联性，故一审法院不将其作为本案的证据使用。 一审法院认为，家乐福公司从成都汉高实业发展有限公司、成都联华房地产开发有限公司承租位于成都市锦江区之间的建筑物后，将该建筑物中案涉商铺租给刘素云，双方签订了《租赁合同》及《管理合同》，《租赁合同》及《管理合同》的签订系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。各方均应按约履行各自的义务。《租赁合同》系刘素云签订且锦江区味道印象回头客餐饮店工商登记经营者为刘素云，家乐福公司也未提供证据证明刘素云并非餐饮店实际经营者，故刘素云有权就本案提起诉讼，家乐福公司认为刘素云主体不适格的意见一审法院不予采纳。刘素云与家乐福公司签订租赁合同目的系使用租赁物作为餐馆经营场地，如果刘素云未与家乐福公司就租赁合同条款协商达成一致意见可以另行选择租赁场地，《租赁合同》载明双方经协商一致订立合同，刘素云也未提供证据证明《租赁合同》内容家乐福公司未经与其协商达到一致合意，故刘素云提出《租赁合同》系格式合同，关于停电赔偿问题条款系格式条款的意见，一审法院不予采纳。 关于合同解除。一审法院认为，自2017年9月8日起，案涉商铺出现突发停电现象，停电起止时间均不能提前确认，截止2017年11月13日，停电次数达29次，其中最长停电时间超过30个小时，最短停电时间也超过4个小时。刘素云租赁商铺用于经营餐馆，家乐福公司不能确认停电原因，无法解决供电故障问题，在家乐福公司不能保证正常电力供应的情况下，必然造成刘素云经营餐馆无法正常营业，刘素云不能实现租赁合同目的。故刘素云要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。刘素云于2017年11月30日向餐馆会员卡用户发出《通知》，表示该店供电问题尚未解决导致无法正常营业，故一审法院确认双方签订租赁合同解除时间为2017年11月30日。 关于损失的赔偿。一审法院认为，刘素云、家乐福公司双方签订《租赁合同》约定在租赁期限内，家乐福公司应尽力确保根据刘素云于房屋移交之前书面告知其需提供的经营所必须的电的供应，自2017年9月8日起，案涉店铺处于无规律不确定停电状态，家乐福公司未能确保案涉店铺的电力供应符合刘素云经营需要。家乐福公司在2017年9月9日至2017年10月24日期间数次委托检测公司对电力设备进行检测，检测报告结论除继电器动作时，开关未跳闸，其余均为合格。继电器动作时，开关未跳闸并非造成电力中断原因。虽然检测公司出具情况说明表示，4号变压器所带负载未发生故障时跳闸，可能由开关机械老化所致，维修或更换，但在没有其他证据印证的情况下，上述跳闸原因仅为检测公司的可能性推测，不能确定为案涉商铺电力中断原因。按租赁合同约定“双方同意，因不可抗力事件致使房屋不能使用，或者任何设施出现故障或不能正常运行，或公用事业的供应中断以及在其他租户或任何第三方造成乙方的任何损失或损害的情况下，甲方无需向乙方承担任何责任”，案涉商铺电力中断并非由家乐福公司造成，在家乐福公司对停电原因进行多次检测不能确定停电原因的情况下，刘素云向家乐福公司主张赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于履约保证金。一审法院认为，双方签订《租赁合同》已解除，家乐福公司未提供证据证明具有扣除刘素云支付履约保证金的情况，刘素云已支付履约保证金232254元应予退还。但按租赁合同约定“本合同终止时，乙方按本合同规定将房屋交还甲方后，甲方应于乙方退还甲方履约保证金收据原件后的九十（90）天内，经扣除乙方应付的违约金和损失赔偿，将履约保证金剩余部分无息退还乙方”，刘素云未将案涉商铺退还家乐福公司，故其主张退还履约保证金的诉讼请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决：一、确认刘素云与家乐福公司签订的《房屋租赁合同》已解除；二、驳回刘素云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36465元，由刘素云承担30000元，家乐福公司承担6465元。 二审中，刘素云向本院提交了如下证据： 1.廖金霞、张云翔、闰朝玉、黄泽亮、王美玲分别与家乐福公司签订的《家乐福购物中心〈房屋租赁合同〉》和管理合同。拟证明：家乐福公司在成都市温江区与不同承租户签订的《房屋租赁合同》和《管理合同》，除载明标的物基本信息的附件外，其他条款与本案《房屋租赁合同》和《管理合同》完全一致，故案涉《房屋租赁合同》和《管理合同》系格式合同；《房屋租赁合同》第9.5条2款、9.6条等免除家乐福公司责任、加重刘素云责任、排除刘素云主要权利的条款应属于无效条款。 2.家乐福公司门前展示板中的《告知书》、《温馨提示》、红星新闻报道。主要内容为：汉高公司、联华公司2020年3月29日在案涉家乐福店门前放置的《告知书》、《温馨提醒》，称其与家乐福公司之间的租赁合同已于同年3月18日终止，二公司已书面通知家乐福公司于该日收回租赁场地；Cosmo财富中心商场已于同年3月1日启动商场改造工作，并已全面闭馆进行升级改造，其中家乐福公司（青石桥店）亦于同年3月29日停止营业。拟证明：案涉商铺自2017年9月8日开始停电的原因是家乐福公司管理混乱，与上手出租方（产权人）汉高公司、联华公司之间产生经济纠纷，导致业主停电。目前家乐福公司与业主矛盾高度激化，业主已强行关闭家乐福公司并升级改造。 3.《文件收发记录单》、《退房申请》、《再次通知函》及挂号邮寄收据照片。主要内容为：2019年12月16日家乐福公司员工赵春艳签收了刘素云提交的“回头客”店铺退房申请及押金收据。2020年1月3日，刘素云向家乐福公司发送再次要求退房的通知,称：家乐福公司收到退房申请后至今未与自己联系，要求派员以便双方进行财产登记并对装饰装修录像拍照保全，之后自己立即交还房屋，并提供了授权代表刘洋的联系电话，要求联系后对现场物品清点后办理交接。同时提出，如收到本函3日内未派员联系，则视为家乐福公司认可诉讼过程中一审法院委托作出的评估报告，为防止损失的进一步扩大，自己将单方拆除设施设备、装饰装修，并将房屋恢复原状，依约交给家乐福公司。该函于同日以挂号信方式寄出。拟证明家乐福公司已收到刘素云的履约保证金收据原件，家乐福公司应当返还刘素云全部履约保证金。刘素云已申请家乐福公司接房。刘素云为了减少损失要求家乐福公司到场接受房屋并录像，但对方拒绝。 4.支付电费的通知单及转账凭证。拟证明家乐福公司实际收取了刘素云的电费，其应按照合同约定确保刘素云经营期间的用电稳定。 家乐福公司质证认为，刘素云提交的第一组证据，有廖金霞、张云翔、闫朝玉的租赁合同原件，对该三份租赁合同的真实性无异议，但家乐福公司认为该证据与本案无关。在一审庭审中家乐福公司明确认可合同文本是由家乐福公司提供的，但该合同并非一成不变，并非不能修改，在合同第19页第16.6条明确约定了合同的修改和补充，约定双方对合同的修改可以签署书面的修改协议，对未尽的事宜也可以订立补充协议。廖金霞、张云翔、闰朝玉的租赁合同并非是案涉门店的租赁合同，与本案审理无关，同时也不能达到刘素云的证明目的。刘素云提交的第二组证据中的告知书及温馨提示的照片的真实性予以认可，但家乐福公司认为不能达到刘素云的证明目的，相反在图片中的温馨提示部分明确了汉高公司和联华公司对财富中心全面闭馆才导致了停业。至于其中所称的汉高公司与家乐福公司之间存在经济纠纷也可以印证家乐福公司从一审至今均在主张的停电系由业主方造成的事实。刘素云提交的红星新闻报道的真实性无异议，但家乐福公司认为该证据不能达刘素云的证明目的，在该报道第1页也即证据第103页是记者在综合双方当事人的说法后，站在第三方的角度作出的陈述，其中说明闭店的原因是因为财富中心决定进行改造，家乐福公司未与财富中心就升级改造达成一致，财富中心单方解约和强制清场。联华公司的母公司上普地产也承诺对强制解约的违约金进行支付。故刘素云的证明目的与新闻报道的内容是完全不符的。家乐福公司也认为先后81次停电是业主方强行要求家乐福公司接受改造条件的一种手段。从这些报道上也可以看出，是财富中心（业主方）的违约行为造成了一系列的纠纷，而非家乐福公司在违约。针对刘素云提交的第三组证据，对文件收发记录单及退房申请的真实性、合法性和关联性无异议，但对刘素云的证明目的不予认可，因其没有实质性腾退交房的行为。对《再次通知函》及挂号邮寄收据照片无异议，家乐福公司是2020年1月19日收到的，在收到之后，家乐福公司也回复接受退房，但刘素云一直以各种理由拒绝。对刘素云提交的第四组证据中支付电费通知单及转账凭证的真实性、合法性和关联性无异议，但对其证明目的有异议。因为依照双方签订的《租赁合同》及《管理合同》的约定，刘素云应当就其使用水电而支付相应的费用，不能因刘素云支付了相应的水电费用，而反推家乐福公司对任何原因造成的停电都要承担违约责任。 家乐福公司提交了以下证据： 1.家乐福公司于2019年12月24日的回函。主要内容为：家乐福公司称已收到2019年12月13日刘素云向家乐福公司提出的退还申请，另提出：1.请收到本函7日内按合同约定恢复场地，向该公司交还房屋。2.场地恢复期内不得影响该公司青石桥店及店内其他租房的正常经营。3.如未按合同约定而使家乐福公司对房屋进行修复，全部费用由刘素云承担。根据本案一审判决，双方的租赁合同已于2017年11月30日解除，但房屋一直处于刘素云占用状态，家乐福公司无法转租并造成了巨大损失，刘素云应承担赔偿责任。但考虑刘素云已就上述判决上诉，暂时冻结刘素云已缴纳的履约保证金，待相关争议最终得到确定后再与刘素云就其违约和损失赔偿及履约保证金的处置事宜进行协商。该函向位于成都市金牛区刘女士的地址投递，于2020年1月15日17：05分显示：收件人已取走邮件。 2.《督促尽快恢复场地、交还房屋事宜的函》及投递信息。主要内容为：家乐福公司因认为寄送2019年12月24日回函的地址并非刘素云预留地址，于2020年1月16日向刘素云提交在案涉管理合同中预留地址邮寄《督促尽快恢复场地、交还房屋事宜的函》（落款日期为2020年1月9日），表示刘素云至今未腾退，对于一审判决认定于11月30日解除双方应无异议，为避免损失扩大，请于收到回函后立即与家乐福公司联系，并按合同约定的条件恢复场地、交还房屋，腾退要求不再赘述。并保留追索自2017年12月1日至刘素云占用结束期间的全部费用的权利。该函于20日到达上述地址，快递电子系统对投递结果反馈为：未妥投，备注原因为：收件人不在收件地址，且无法联系收件人。拟证明家乐福公司同意了刘素云的退房要求，但刘素云并无实质性的退房行为，仍不符合双方在合同约定中的退房以及退房90日内退还履约保证金的约定。 3.《再次敦促尽快恢复场地、交还房屋事宜的函》及邮件投递信息。主要内容为：家乐福公司称已收到刘素云同月13日的《再次通知函》，并表示：1.收到刘素云2019年12月13日申请后已回函表示同意退房，后再次致函敦促尽快返还房屋，但截止同月20日发函之日刘素云仍未腾退。2.尽管双方纠纷因刘素云上诉未结案，但双方对于合同已于11月30日解除的事实无异议。因此刘素云仍应尽快按约腾退房屋。并提供联系人赵春艳的联系电话，要求刘素云于2020年1月23日18点前按约定恢复场地、返还房屋。如逾期未腾退房内未能按期搬离的财产视为放弃，家乐福公司有权处置，处置费用由刘素云负担。该邮件经顺丰快递于1月23日到达刘素云再次通知函提供的位于成都市锦江区的地址，并附有刘洋联系电话。后经多次投送邮件系统载明：因收件客户拒收，等进一步处理。此后无显示信息。 刘素云质证认为，自己一直未收到该三份回函。另从具体回函情况看，第一份的地址看不出与自己的联系，且内容为家乐福公司的单方陈述。第二份的收件地址为刘素云在阆中市的地址，已多年未居住，且内容也为家乐福公司单方陈述。第三份回函的邮寄时间与落款日期相差11天，邮寄内容是否为该函件无法确定，且该函的邮寄地址也与刘素云无关。 本院审查认为，刘素云提交的证据1拟证明案涉合同为格式合同，因系位于其他地段家乐福门店所签租赁合同，故与本案不具有关联性，本院不予采信。证据2和证据3因家乐福公司对其真实性、合法性均无异议，且与本案争议的房屋存在关联，故予以采信。证据4系家乐福公司基于合同约定应提供电力保障的合同义务的情况下，刘素云另行举证证明家乐福公司应提供稳定的电力保障，因该事实已为合同约定所确定，刘素云举示该证据属于重复举证，本院不予审查认定。家乐福公司邮寄的证据1所用地址未经刘素云确认，且刘素云不认可已经收到，故不能证明与案涉争议事实的关联性，本院不予采信。其举示的证据2、证据3刘素云对真实性、合法性和关联性不持异议，因由家乐福公司向刘素云的预留地址或提供的退房联系地址邮寄，且相关投递电子信息显示已邮寄至送达地址，在合同约定邮寄后5日后即视为送达的情况下，虽然刘素云不认可已经收到，但应认定为已送达，本院予以采信。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。另查明，标准德安公司出具的《资产评估报告书》“十一、特别事项说明”载明，本次评估的装修装饰损失、设施设备损失为锦江区味道印象餐饮店在申请书载明的2017年9月30日的状态下的剩余价值，未考虑其可能存在的回收再利用等其他利用方式对评估结论的影响；本次评估的2017年10月1日起至租赁到期日的剩余租赁期可得利益损失，主要根据委托方提供的相关经营资料和家乐福购物中心（青石桥店）的位置、人流等进行测算，但未考虑停、断电对经营的影响。该公司一审到庭说明据以计算未履行期间可得利益损失的《可得利益损失的计算过程和取值》载明，其测算案涉餐饮店的月营业成本取整为223000元，并设定在剩余的1.69年收益期内稳定。 2020年3月31日，新浪网的“红星新闻”以“财富中心想封闭改造升级，决定单方面与家乐福青石桥店解约起纷争”为题，报道家乐福公司与汉高实业公司、成都联华房地产公司（该文所称业主）因合同解除发生纠纷，家乐福公司公关部负责人表示“对于业主方的做法，给我们的正常经营，员工和供货商的权益造成了严重影响。”该负责人介绍，从2017年9月8日至2019年7月1日期间，业主强制断电81次以及恶意封堵门店、收货区等方式，试图让家乐福公司答应业主提出的不合理改造方案及商务条件。东方网的财经专栏通过转载成都商报报道的方式，也以“财富中心想封闭改造升级，决定单方面与家乐福青石桥店解约起纷争”为题，对双方的纠纷进行了报道，内容与上述内容相同。家乐福公司对该报道的真实性认可，并认为因家乐福公司未与财富中心就升级改造达成一致，财富中心单方解约，导致整个家乐福门店被强制清场；业主方先后81次停电是强行要求家乐福公司接受改造条件的一种手段。 案涉合同第16.5条约定，任何一方因本合同发出的通知须采用书面和以下任何一种方法，送达本合同附件一列明的地址或另一方另行书面通知的地址，方视为有效送达：2.经邮件发出的通知，于邮件寄出后第五日视为有效送达。刘素云在该合同附件一中提供的地址为：四川省阆中市。2019年12月13日刘素云向家乐福公司提出退还店铺申请，要求尽快办理退房事宜，同时将共232254元的租赁押金收据3张提交，要求办理退还事宜。2019年12月16日家乐福公司员工赵春艳签收刘素云提交的上述退房申请及押金收据。家乐福公司于2020年1月16日向刘素云提交在上述合同中预留地址邮寄《督促尽快恢复场地、交还房屋事宜的函》，表示刘素云至今未腾退，对于一审判决认定于11月30日解除双方应无异议，为避免损失扩大，请于收到回函后立即与家乐福公司联系，并按合同约定的条件恢复场地、交还房屋，腾退要求不再赘述。并保留追索自2017年12月1日至刘素云占用结束期间的全部费用的权利。该函于20日到达上述地址，快递电子系统对投递结果反馈为：未妥投，备注原因为：收件人不在收件地址，且无法联系收件人。 2020年1月13日刘素云向家乐福公司出具《再次通知函》，称贵司收到退房申请后至今未与自己联系，要求派员以便双方进行财产登记并对装饰装修录像拍照保全，之后自己立即交还房屋。并提供了授权代表刘洋的联系电话，要求与其联系，对现场物品清点后办理交接。并提出如收到本函3日内未派员联系，则视为家乐福公司认可诉讼过程中一审法院委托作出的评估报告，为防止损失的进一步扩大，自己将单方拆除设施设备、装饰装修，并将房屋恢复原状，依约交给家乐福公司。该函于同日以挂号信方式寄出，家乐福公司称于同月19日收到。同月22日家乐福公司邮寄（无投递单，地址不详）《再次敦促尽快恢复场地、交还房屋事宜的函》，称已收到刘素云同月13日的《再次通知函》，并表示：1.收到刘素云2019年12月13日申请后已回函表示同意退房，后再次致函敦促尽快返还房屋，但截止同月20日发函之日刘素云仍未腾退。2.尽管双方纠纷因刘素云上诉未结案，但双方对于合同已于11月30日解除的事实无异议。因此刘素云仍应尽快按约腾退房屋。并提供联系人赵春艳的联系电话，要求刘素云于2020年1月23日18点前按约定恢复场地、返还房屋。如逾期未腾退房内未能按期办理的财产视为放弃，家乐福公司有权处置，处置费用由刘素云负担。该邮件经顺丰快递于1月23日到达刘素云再次通知函提供的位于成都市锦江区的地址，并附有刘洋联系电话。后经多次投送邮件系统载明：因收件客户拒收，等进一步处理。此后无显示信息。 家乐福公司的出租人汉高公司、联华公司于2020年3月29日在案涉家乐福店门前放置的《告知书》、《温馨提醒》载明，双方之间的租赁合同已于同年3月18日终止，二公司已书面通知家乐福公司于该日收回租赁场地；Cosmo财富中心商场已于同年3月1日启动商场改造工作，并已全面闭馆进行升级改造，其中家乐福公司（青石桥店）亦于同年3月29日停止营业。家乐福公司二审中对上述事实认可。2020年7月24日下午，本院组织双方当事人查看了原家乐福公司门店外围及地下停车库现场，发现该门店所用上普财富中心位于成都市青石桥南街的入口已被打围进行封闭改造施工。经询问该入口施工方值守人员，该商场一至三楼全部在改造施工。后经组织查看地下停车场，原有步行楼梯已被封闭，加之地下停车场多处被施工打围，也无上至二楼的电梯等设施。经询问家乐福公司代理人，其表示没有证据可证明可上到二楼包括承租区域的原家乐福公司的通道，也无证据证明刘素云所租房屋及其遗留在现场设备物品的位置和现状。 以上事实，有经过一审出示的《资产评估报告书》，标准德安公司《可得利益损失的计算过程和取值》、新浪网的“红星新闻”相关报道，汉高公司、联华公司《告知书》、《温馨提醒》，刘素云、家乐福公司就房屋返还所发送的函件，本院组织双方查看现场所作调查笔录和拍摄照片等证据，予以证实。 本院认为，刘素云与家乐福公司签订的《租赁合同》及《管理合同》系双方真实意思的表示和协商一致的体现，因不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉合同第9.5条、第9.6条是否属于无效的格式条款，二是家乐福公司是否应对长时间多次停电承担违约责任，三是刘素云主张赔偿损失的请求是否应予支持，四是家乐福公司是否应退还刘素云交纳的保证金。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于案涉合同第9.5条、第9.6条是否属于无效格式条款的问题。本院认为，第一，刘素云租赁案涉房屋的目的在于餐饮经营，家乐福公司使用场地和房屋的主要目的在于自行经营超市，对外出租的房屋和商业铺位数量有限，故其通过签订合同对外出租不具有大量、重复使用等格式合同的特征。因此，刘素云上诉认为案涉合同第9.5条、第9.6条系格式条款的意见不能成立，本院不予采纳。第二，一审判决认定家乐福公司无需承担赔偿损失的表述“双方同意，因不可抗力事件致使房屋不能使用，或者任何设施出现故障或不能正常运行，或公用事业的供应中断以及在其他租户或任何第三方造成乙方的任何损失或损害的情况下，甲方无需向乙方承担任何责任”，其合同依据为案涉合同第9.6条第二款、第四款关于因不可抗力事件致使房屋不能使用、公用事业的供应中断、因其他租户或任何第三方造成乙方的任何损失或损害的情况下，家乐福公司可以免责的规定。在此之外，又指出家乐福公司组织的多次技术鉴定不能证明系家乐福公司原因导致的电力中断，从而未支持刘素云关于赔偿损失的诉请。但从本案长期多次发生电力中断和技术鉴定的经过看，家乐福公司虽多次委托技术鉴定，但仍未查明具体原因为电力供应部门的停止供应、不可抗力、第三人原因等上述规定明确事由，因此上述合同规定中的不可抗力、公用事业供应中断、第三人原因导致可免责的规定均不适用本案。同时，家乐福公司作为出租房屋的提供方，其在不能保障电力供应的情况下应对自己无过失举证加以证明，在不能证明的情况下应承担举证不能的后果及其相关的违约责任，而非在其委托进行的鉴定不能证明系自身责任的情况下免除违约赔偿责任。因此，一审判决以案涉合同上述免责规定和本案无证据证明家乐福公司原因导致电力中断驳回刘素云要求赔偿的诉讼请求，本质上属于错误适用合同规定和未落实举证责任的法律后果所致，而非案涉合同有关规定应认定为无效格式条款而不应适用。因此，刘素云所提案涉合同第9.5、9.6条属于无效的格式条款的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于家乐福公司是否应对长时间多次停电承担违约责任的问题。本院认为，第一，一审判决在合同解除和损失认定的裁判理由部分认为，家乐福公司应尽力确保根据刘素云于房屋移交之前书面告知其需提供的经营所必须的电的供应，而自2017年9月8日起，案涉店铺处于无规律不确定停电状态，家乐福公司未能确保案涉店铺的电力供应符合刘素云经营需要，并导致刘素云的合同目的不能实现，从而认为刘素云解除合同成立。但对刘素云主张的装饰装修和设施设备损失，一审判决认为本案证据不能证明系家乐福公司的原因直接造成，故未支持这一诉讼请求。分析一审判决上述表述，应认定其已认定案涉合同因家乐福公司的违约而解除，仅仅对损失原因未采纳刘素云的主张系对其他问题的分析认定，并不影响案涉合同解除原因及违约责任的认定。因此，一审判决已认定涉合同的解除是家乐福公司违约所导致，刘素云上诉认为一审判决未认定家乐福公司违约存在错误系自身误解，本院不予采纳。第二，本案刘素云起诉请求判决认定合同解除，而非以自己向会员发出的停止经营的通知要求确认解除。同时，合同解除权属于形成权，一方当事人据此解除合同应向对方当事人作出解除合同的明确意思表示，但刘素云上述通知仅向自己的会员表示停止经营，故不应认定为对相对人作出的解除合同的意思表示，一审判决以刘素云发出上述通知认定合同于2017年11月30日解除错误，本应予以纠正。但刘素云上诉中未对此提出异议，且家乐福公司在多封来往函件中认可合同于该日解除，本院对合同解除的日期不再调整。 三、关于刘素云的损失赔偿请求是否应予支持的问题。本院认为，第一，如上所述，家乐福公司违反了合同约定的电力保障义务，且在两个月左右的时间内多达29次的停电，每次停电时间较长，自2017年9月28日起每日均发生较长时间的停电情况，事实上已无法达到刘素云租赁用于开设餐饮的需要。标准德安公司根据刘素云的申请以2017年9月30日认定已有装饰装修和设施设备价值符合该部分投入已无法继续使用的实际情况。案涉合同第9.5条第二款虽然约定，如因甲方原因直接导致房屋公用事业持续地、完全地中断供应达48小时以上，乙方有权要求甲方给予租金上的补偿；除此之外，甲方没有义务向乙方承担任何其他违约责任或赔偿责任。但本案家乐福公司组织的多次停电原因技术鉴定不能证明案涉不间断停电系家乐福公司的直接原因所导致，故该免责规定不适用于本案。因在上述约定之外，双方并无合同解除后如何确定赔偿的约定，刘素云主张应按我国合同法第一百零七条规定认定家乐福公司的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，家乐福公司应当对刘素云所受的损失进行赔偿。 第二，对于赔偿损失的范围。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。刘素云根据合同约定为开展餐饮经营而进行的装饰装修应视为经家乐福公司同意进行的投入，在案涉合同因家乐福公司违约提前终止的情况下，家乐福公司理应对装饰装修部分截止2017年9月30日的剩余价值共1099600元予以赔偿。其次，对于刘素云主张的设施设备投入，因相关设施设备属于刘素云基于特定经营需要自行购置的动产，在双方仅为房屋租赁合同关系、刘素云具体添置哪些动产家乐福公司无从控制，已超出家乐福公司订立合同时预见和可以预见的范围，加之案涉合同对出租人违约导致合同解除后未规定出租人有赔偿该项义务，此外也无责令家乐福公司赔偿的法律依据，故在合同解除后刘素云应将设施设备拉走以减少损失。但从刘素云在2017年11月30日合同解除后一直未拉走设施设备，2018年1月18日起诉要求赔偿该部分的损失的主张方式看，其系以要求赔偿而非撤走设备以减少损失。因这一主张方式缺乏合同和法律依据，刘素云要求赔偿该部分损失的诉讼请求不应予以支持。同时，一审判决后刘素云2020年1月13日虽发函如家乐福公司收函后3日内未派出人员办理退房交接事宜，其将单方拆除设施设备和装饰装修，但其未实际实施这一行为，现案涉设施设备因业主方与家乐福公司发生纠纷并被收回房屋后所产生的损失不应由家乐福公司承担。 第三对于刘素云主张的可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，刘素云主张家乐福公司应赔偿其合同履行后的可得利益符合这一规定，应当予以支持。因此，本院对一审法院委托鉴定并认定的刘素云自2017年10月1日至合同履行期满的可得利益损失563900元予以支持。 第四对于刘素云主张的停电期间的待摊入成本损失、员工工资、员工宿舍租金补贴、食品原材料报废损失，本院认为，该部分费用实际上属于其主张的2017年9月8日至30日开展经营正常所需的成本，因案涉房屋在此期间多次且每次较长时间的停电必然对刘素云的经营行为产生影响甚至无法经营，也必然造成刘素云在此期间正常投入的浪费，因此家乐福公司理应给予相应的赔偿。但本案刘素云提供的证据为有关员工的劳动合同和签字确认的工资条、对外租赁宿舍的合同、有关供货单位出具的送货单，而无银行转账凭证等证据相印证，主观性较强，尚不足以证明这一期间实际投入的金额。同时，因一审中鉴定机构已认定2017年10月1日之后每月的营业成本为223000元，而2017年9月8日至30日频繁停电期间与此紧密相连，营业成本也应基本相当，为及时认定损失和解决纠纷，本院考虑刘素云这一期间客观存在员工工资、经营投入等因素，酌情认定家乐福公司按上述标准对刘素云在上述22日期间的经营成本进行赔偿，具体金额为163533元（即223000÷30×22≈163533）。因此，本院对刘素云上诉主张的该部分损失在163533元范围内予以支持。另外，关于刘素云主张的解散员工补偿金损失271806元，因本院已支持其2017年10月1日前的经营成本损失和此后预期利益损失，实际已包含刘素云在合同解除前后的劳务用工成本和提前解除员工所支付的补偿金损失，其主张的该笔费用属于重复主张，本院不予支持。 四、关于家乐福公司是否应退还保证金的问题。本院认为，在合同解除的情况下，案涉合同约定退还保证金的条件为刘素云退还房屋，本案刘素云虽未直接将案涉房屋交还，但在包括案涉房屋和家乐福公司其他租赁区域已被自身出租方收回并已进行装修改造的情况下，应视为刘素云已返还案涉房屋，加之刘素云已将保证金收据退还给家乐福公司指定接收房屋的员工，家乐福公司退还保证金的条件已经成就，其应当将刘素云交纳的2笔保证金共232254元予以退还。因此，刘素云上诉所提应退还保证金的上诉请求成立，本院予以支持。 综上所述，刘素云的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但认定家乐福公司对刘素云的损失不予赔偿存在错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初1038号民事判决第一项，即：确认刘素云与成都家乐福超市有限公司签订的《家乐福购物中心》已解除； 二、撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初1038号民事判决第二项，即：驳回刘素云的其他诉讼请求； 三、成都家乐福超市有限公司于本判决生效之日起10日内向刘素云赔偿装饰装修损失1099600元； 四、成都家乐福超市有限公司于本判决生效之日起10日内向刘素云赔偿可得利益损失563900元； 五、成都家乐福超市有限公司于本判决生效之日起10日内向刘素云赔偿经营成本损失163533元。 六、成都家乐福超市有限公司于本判决生效之日起10日内向刘素云退还保证金232254元。 七、驳回刘素云的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费36465元，由刘素云承担16215元，成都家乐福超市有限公司承担20250元。二审案件受理费36465元，由成都家乐福超市有限公司负担24870元，由刘素云负担11595元。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  夏 伟 二〇二〇年八月十一日 书记员  刘小春