云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7164号上诉人（原审原告）：宋捷，女，1991年11月11日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：罗惠云，女，1967年8月31日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，系宋捷母亲，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南建展房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区小坝下河埂溪畔丽景小区1号独立商业楼5楼。法定代表人：王伟，董事长。委托诉讼代理人：孙博，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李磊，建纬（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人宋捷因与上诉人云南建展房地产开发有限公司（以下简称“建展公司”）房屋买卖合同纠纷一案，双方皆不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋捷上诉请求：撤销一审判决，改判支持宋捷一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由建展公司承担。事实和理由：建展公司作为房屋买卖合同的出售方，在宋捷履行了付款义务后，双方购房合同即成立，建展公司应当按照合同约定将合格的商品房交付给宋捷，同时于宋捷接房之日起90日内按照合同约定为宋捷办理所购商品房的不动产权证，但建展公司一直以种种原因拖延推诿，涉案商品房至今未通过政府相关部门的消防、规划及绿化验收，建展公司亦没有为宋捷办理不动产产权登记，故建展公司已构成违约，依法应向宋捷支付违约金，并立即为宋捷办理所购商品房的不动产权证。针对宋捷的上诉请求、事实和理由，建展公司陈述其答辩意见与上诉状一致，即请求：撤销一审判决，改判驳回宋捷的全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费由宋捷承担。事实和理由：1.建展公司不存在逾期办理产权证的违约行为，合同约定建展公司承担的办证义务为协助配合义务，涉案房屋未能办理产权证的原因并非建展公司单方所致，一审认定建展公司存在违约行为错误，适用法律不当。2.合同未约定建展公司逾期办证的违约责任标准，一审中宋捷亦未提供证据证明其存在相应损失，诉争房屋早已交付给宋捷正常使用，未取得产权证并未给宋捷造成实质损失，一审判决的违约责任标准依据不足。3.一审判决与相同事实的生效判决直接矛盾，一审法院基于相同事实此前所作六份生效判决均驳回了业主的全部诉请，现一审作出完全相反的判决，严重违反民事诉讼法的相关规定。针对建展公司的上诉请求、事实和理由，宋捷陈述其答辩意见与上诉状一致。宋捷向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理不动产权登记证;2.判令被告支付逾期办理不动产产权证的违约金共计10万元;3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月15日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的溪畔丽景小区第13栋第25层2503号房，套内建筑面积为97.84平方米，总房价700182元。原告首期支付购房总价款的61.44%，金额430182元，付款日期2012年6月15日，其余价款270000元向中国银行云南省分行贷款支付。被告应当于2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。关于产权登记的约定：在原告办理完以下事项后，被告于90个工作日内向产权登记机关代为申请办理房屋产权登记手续：1.原告支付完毕全部房价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、配套费、公共维修资金、第一年物业管理费；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.原告向被告交付委托被告办理房屋所有权证的委托书、产权登记申请书等；4.原告向被告交付办理房屋所有权证所需的相关全部资料。被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务。国有土地使用证由原告自行或者另行委托第三方办理，被告可提供必要的协助。案涉房屋于2012年7月12日完成商品房买卖合同登记备案，合同登记号：KM2012071234356。审理中查明，2012年1月，被告向原告出具发票载明溪畔丽景小区13幢2503号住宅房款700182元，2013年12月17日，原告缴纳契税10502.73元，2013年12月7日原告缴纳代收专项维修资金11930元、配套设施费5800元、房屋所有权登记费80元、印花税5元。购房款已全部付清。原被告双方确认案涉房屋已于2013年12月7日交付。被告在庭审中明确案涉房屋至今没有完全具备办证条件，系因项目部分地块至今尚未完成拆迁工作，导致小区绿化、规划等综合验收手续至今无法通过。庭审中，一审法院向原告释明，其第一项诉讼请求超越民事案件审理裁判范畴，关于被告未按约协助办理产权证，作为业主可主张逾期办证违约金直到办证。庭审中，关于第二项诉讼请求，原告陈述：从交房90天后起算，以总房价为基数，按金融机构计收逾期贷款利率4.2%计算，计算至起诉之日已经近20万元，但主张10万元。2020年4月7日，一审法院通知原被告双方到庭询问，原告明确其第二项诉讼请求主张的违约金100000元系2013年12月7日起—2019年1月6日止期间违约金的一部分，此项系以购房款为基数按中国人民银行贷款逾期利息4.2%/年分段计算，共计176551.35元，称因急需用钱故仅主张了其中100000元，剩余76551.35元仍要主张。被告认为对于逾期办证的违约金双方在合同中没有约定，且原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，关于原告的第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合同有效成立，合同双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。根据现已查明的案件事实，案涉房屋目前尚不具备办证条件，且产权登记涉及行政管理性因素，故原告第一项诉讼请求要求被告立即为原告办理不动产权登记证属于客观上履行不能，故不予支持。关于原告的第二项诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。本案中，双方签订的合同中关于出卖人逾期办理产权登记的免责事由没有约定，出卖人是办理房屋权属证书的义务主体，该项义务并不因项目未能通过验收等行政管理性因素得以免除，故客观上被告存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。审理中，原告明确表示其主张逾期办证违约金的期间为交房之日起即2013年12月7日起至本案起诉之日即2019年1月6日，根据上述法律规定，违约金的起算时间应为自房屋交付使用之日起90日届满后的次日即2014年3月7日，截止时间为原告起诉之日即2019年1月6日，共计1832天。案涉房屋已交付原告使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现，虽然被告逾期办证的违约行为的确给原告造成相应的损失，但双方在案涉合同中对逾期办证的违约金没有约定，现被告提出原告主张的违约金标准过高申请予以调整，故依据本案查明的客观事实，考虑被告的违约程度，并参考类似案件的生效裁判结果，违约金酌情予以支持，即：被告应承担以购房款为基数，按十万分之五/天计算的逾期办证违约金64137元（700182元×0.05‰×1832天）。关于案件受理费，依法判决。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第六条、第二十九条的规定，判决：一、被告云南建展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宋捷支付自2014年3月7日起至2019年1月6日止的逾期办证违约金64137元；二、驳回原告宋捷的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告云南建展房地产开发有限公司承担1403元，原告宋捷承担897元。二审中，建展公司提交：昆明市住房和城乡建设局昆建消验字[2020]第022号建设工程消防验收意见书，欲证明溪畔丽景项目已于2020年4月21日通过消防验收，建展公司一直在配合业主及政府推动办证事宜。经质证，宋捷对真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。本院认为，该证据符合法律规定的民事诉讼证据的法律特征，予以采信。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另补充查明：2020年4月21日，溪畔丽景小区（4、9、11、12、13栋）工程消防验收合格。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：建展公司是否存在宋捷所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担的违约金如何认定？本院认为，涉案房屋未能办理产权证的原因是因为涉案建设项目整体未能通过消防验收、绿化验收，不能办理综合验收备案，故相关房屋不能办理产权登记手续的责任应当由建展公司承担，建展公司在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。双方当事人在《商品房购销合同》中约定建展公司仅是协助宋捷办理房屋产权登记手续，故逾期递交办证资料违约金的起算时间应为房屋交付使用之日起90日届满后的次日，截止时间应为宋捷主张其向一审法院起诉之日，共计1832天。结合本案查明事实，涉案房屋已交付宋捷使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现，虽然建展公司逾期办证的违约行为的确给宋捷造成相应的损失，但双方当事人在涉案《商品房购销合同》中对逾期办证违约金并未约定，现建展公司已经明确提出宋捷主张的违约金标准过高申请予以调整，故一审法院酌情对于建展公司应当承担的逾期办证违约金作相应调整为按照每天十万分之五的标准计算并无不当，予以维持。针对宋捷主张的建展公司立即为其办理不动产产权登记证的诉讼请求，案件审理中宋捷明确表示该诉讼请求实际是要求建展公司向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料，因本案涉案项目未经过竣工验收备案，不具备办证条件，宋捷要求建展公司向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料属客观上履行不能，故本院不予支持。综上所述，宋捷、建展公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由宋捷负担1150元，云南建展房地产开发有限公司负担1150元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年八月七日法官助理陈志远书记员武雨