浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1024民初4122号 原告：仙居县官路镇萍溪村桥头队，住所地仙居县官路镇萍溪村桥头。 负责人：胡旭宝，队长。 委托代理人：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。 委托代理人：方可健，浙江神仙居律师事务所实习律师。 被告：浙江省仙居县特美礼品厂，住所地仙居县官路镇萍溪村黄坦。 负责人：胡松虎（又名胡钟夫），厂长。 原告仙居县官路镇萍溪村桥头队（以下简称桥头队）与被告浙江省仙居县特美礼品厂（以下简称特美礼品厂）为土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序审理。2019年10月12日，因案情复杂，本案裁定转为普通程序审理，本院依法组成了合议庭。2020年3月10日，本院委托金华凯宝土地房地产评估测绘规划有限公司对被告的厂房面积予以测量并评估价值。本院分别于2019年10月28日、2020年8月7日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告桥头队的负责人胡旭宝及委托代理人蒋武君、被告特美礼品厂的负责人胡松虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桥头队向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告在1992年11月9日签订的《土地租赁合同书》中原告桥头队将4.5亩土地出租给被告部分，以及原、被告之间在1992年12月1日签订的《租用土地补充合同书》从2019年10月1日起无效；二、被告立即将从原告承租去的位于萍溪村黄坦地方的5.462亩土地返还给原告；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告对第二项诉讼请求进行变更，要被告立即从向原告承租去的位于萍溪村黄坦地方的5.462亩土地上搬离、腾空，将该土地返还给原告。事实和理由：1992年11月9日，以被告为乙方，以原告以及仙居县官路镇萍溪村委会（以下简称萍溪村委会）为甲方，签订了一份《土地租赁合同书》，约定原告桥头队所有的4.5亩土地、萍溪村委会所有的5亩土地。合计9.5亩土地，出租给被告办厂。1992年12月1日，原告桥头队又与被告签订了一份《租用土地补充合同书》，约定原告桥头队将0.962亩土地出租给被告办厂。至此，原告合计出租给被告的土地面积达5.46亩。但是，该两份合同均没有约定租赁期限。2016年2月23日，原告向仙居县人民法院起诉，要求判令被告立即返还上述土地。仙居县人民法院经审理之后，于2016年7月22日作出（2016）浙1024民初587号民事判决，对原告的诉讼请求不予支持。原告不服，向台州市中级人民法院提起上诉。2017年1月10日台州市中级人民法院作出（2016）浙10民终1644号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告仍旧不服，向浙江省高级人民法院申请再审，2018年3月8日，浙江省高级人民法院作出（2017）浙民申2348号民事裁定，根据该裁定意见，本案所涉的土地租赁合同，在1999年10月1日合同法施行以后，租赁期限应遵守合同法第二百一十四条租赁期限不得超过20年的规定。本案的两份合同，到2019年9月30日即已届满20年。因此，从2019年10月1日开始，上述两份合同即因为自合同法施行之日起超出20年而应当确认为无效。被告也应当在合同法施行之日起20年届满时将相应的土地返还给原告。萍溪村委会出租给被告的5亩土地，萍溪村委会已经强制收回。2018年12月31日之前的租金，被告已经付清。原告认为房地产评估价格偏高，虚高了20%，房屋折价款应按1992年房屋建造左右的价格标准进行评估，成新率按70%不合理，其他房屋按土木结构进行评估也不正确。 被告特美礼品厂辩称，当时签订土地租用合同明确是用于开办工厂，经仙居县计委下文，县国土局、城建局批准建设，根据土地管理法规定，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案二份租赁合同签订于1992年，当时法律法规并无最长租赁期限的禁止性规定，所以二份合同签的永久使用权是合法的。永久使用权应使用到工厂不开为止，期间合同都应依法履行，不存在中途又要执行新的法律，这是法律溯及力问题。现在，原告要单方解约，是违法行为。对评估报告没有意见，简易房是2008年陆续重新建造的，砖木结构房屋是2003年还是2004年忘记了。被告要求驳回原告的诉讼请求。如果合同确定无效，要求原告补偿厂房损失。 经审理查明：萍溪村委会、原告作为甲方与被告作为乙方于1992年11月9日签订了《土地租赁合同书》一份，将在仙居县官路镇萍溪村黄坦地方的土地租赁给被告，其中萍溪村委会5亩，原告桥头队4.5亩，合计9.5亩，乙方享有永久使用权。乙方每年每亩以1000斤稻谷（早、晚稻各半）作为租赁费上交甲方，上交时间以每年秋收后，根据市场行情，结算成人民币上交甲方。1992年12月1日，甲、乙双方签订了《租用土地补充合同书》，将原告桥头队所有的公路界以内的0.962亩土地出租给被告使用。1993年，被告将向原告租赁的5.462亩中的4.48亩土地呈报建设用地用于建造厂房，其余土地用于建造道路及空置，在1993年10月31日，被告与萍溪村委会曾就该4.48亩土地签订过征用协议书，约定土地补偿费为每亩每年1000斤稻谷。1993年12月29日，被告取得建设用地规划许可证，1993年12月31日，仙居县人民政府批准同意使用土地，1994年11月29日，被告取得建设用地许可证，批准文号：仙土（93）234号，土地性质：集体。 2016年2月8日，原告向本院提出诉讼，要求确认《土地租赁合同书》及《租用土地补充合同书》无效，判令被告返还向原告租赁的5.462亩土地。本院于2016年7月22日作出（2016）浙1024民初587号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决，提起上诉。台州市中级人民法院作出（2016）浙10民终1644号民事判决，驳回上诉，维持原判。尔后，原告向浙江省高级人民法院申请再审，2018年3月8日，浙江省高级人民法院作出（2017）浙民申2348号民事裁定，驳回原告的再审申请。 被告已付清2018年12月31日之前的租金。 2020年6月29日，金华凯宝土地房地产评估测绘规划有限公司作出金市凯宝测技（2020）064号测绘技术报告书、金市凯宝房估（2020）047号房产估价报告，确定被告在仙居县官路镇萍溪村的厂房价值为883060元。 上述事实，有《土地租赁合同书》《租用土地补充合同书》、仙居县国土资源局证明、本院（2016）浙1024民初587号民事判决书、台州市中级人民法院（2016）浙10民终1644号民事判决书、浙江省高级人民法院（2017）浙民申2348号民事裁定书、仙居县计划经济委员会批复、乡（镇）村集体建设用地呈报表、建设用地规划许可证、建设用地许可证、征用土地协议书、租金收据、测绘技术报告书、房产估价报告、现场丈量笔录及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，本案涉及的被告用于建造厂房的土地4.48亩，被告虽与萍溪村委会签订过征用协议，但土地未办理征收、征用等手续，土地性质仍为集体所有。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”，本案所涉二份合同均签订于合同法实施前，当时的法律、行政法规没有最长租赁期限的禁止性规定，2016年，原告要求确认两份合同无效，被告返还其租赁土地的诉讼请求，一、二审法院未予支持，高院也驳回了原告的再审申请。但是本案的两份合同一直处于履行状态中，在合同法于1999年10月1日实施后，租赁期限应遵守合同法第二百一十四条第一款的规定，本案的两份合同中涉及原告土地部分内容自2019年10月1日起，因违反法律禁止性规定，应确认无效。合同确认无效后，被告应将5.462亩土地返还给原告，因被告在土地上建造了建筑物，建筑物附着于土地上，因此，土地返还时，附着的建筑物也一并归原告使用。本案中被告未提出反诉，但提出抗辩要求原告补偿厂房损失，故补偿损失应一并在本案中作出处理。鉴于本案两份合同签订于合同法实施之前，当时法律及行政法规未禁止签订超过20年的租赁合同，对本案两份合同在合同法实施后无效的后果，原、被告均无过错，因此不应按过错来确定民事赔偿责任。案涉土地返还时，导致土地上厂房一并返还归原告使用，原告相应折价补偿被告厂房价值883060元。评估费、出庭作证费，考虑原、被告均无过错，由双方各半负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原、被告于1992年11月9日签订的《土地租赁合同书》中涉及原告仙居县官路镇萍溪村桥头队将4.5亩土地出租给被告浙江省仙居县特美礼品厂的部分自2019年10月1日起无效； 二、确认原、被告于1992年12月1日签订的《租用土地补充合同书》自2019年10月1日起无效； 三、被告浙江省仙居县特美礼品厂将其承租的位于仙居县官路镇萍溪村黄坦地方的5.462亩土地含厂房（厂房予以腾空）返还给原告仙居县官路镇萍溪村桥头队； 四、原告仙居县官路镇萍溪村桥头队补偿被告浙江省仙居县特美礼品厂883060元； 上述第三、四款项限判决生效之日起二个月内履行完毕。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由原告仙居县官路镇萍溪村桥头队、被告浙江省仙居县特美礼品厂各半负担。评估费12628元（被告浙江省仙居县特美礼品厂预交），鉴定人出庭作证费2000元（原告仙居县官路镇萍溪村桥头队预交），合计14628元，由原告仙居县官路镇萍溪村桥头队、被告浙江省仙居县特美礼品厂各半负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  张文震 人民陪审员  罗宏伟 人民陪审员  潘永芬 二〇二〇年八月十三日 代书 记员  余佳艺 ? 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。