河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初1750号原告：胡守克，男，汉族，1973年11月16日出生，住南阳市卧龙区。被告：河南恒顺达置业有限公司。统一社会信用代码91411300772185535C。住所地南阳市卧龙区工业路和红庙路口金汇城。法定代表人：高扬，任该公司董事长。委托诉讼代理人岳建洲、**宾，河南汉冶律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告胡守克诉被告河南恒顺达置业有限公司（以下简称恒顺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。庭审后，恒顺达公司撤回其反诉请求，本案不再处理。原告胡守克、被告河南恒顺达置业有限公司委托诉讼代理人岳建洲、**宾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡守克向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金24915.8元(自2017年5月1日起至2019年3月18日交房之日止，按已付购房款总额以每日万分之一计算，362675/10000×687天)。2.判令被告为原告办理位于南阳市卧龙区红庙路与工业路交汇处金汇城小区5号楼2单元3104室房屋权属证书。3.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，自2019年6月16日(交房后90日)起按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算至实际取得房屋权属证书之日止，暂计至起诉之日为12664.3元(362675×4.35%/365×293天)。4.判令被告向原告返还装修押金2000元、热力初装费5866元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于南阳市卧龙区红庙路与工业路交汇处金汇城小区5号楼2单元3104室商品房，建筑面积55.34平方米，总价款362675元。被告应于2017年4月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，被告逾期交房的，按约定交房之日届满的次日起至实际交房之日止，支付原告购房款日万分之一的违约金，合同继续履行。关于产权登记双方约定为，被告应在交房后90日内为原告办理取得房屋权属证书等事宜。嗣后，原告依约向被告足额支付了购房款，并交纳了装修金2000元、热力初装费5866元、办理房屋权属证书费2000元等费用。双方约定被告应于2017年4月30日交房，但实际交房日期却为2019年3月18日，且交付的房屋不符合交房条件(多项工程尚未完工、未经竣工验收和消防验收、未提供《住宅质量保证书》和《住房使用说明书》等)，原告为此数次与被告交涉无果，无奈收房。现原告已装修入住，被告理应返还原告装修押金2000元；因被告一直怠于向热力公司申请供暖事宜，故亦应向原告返还热力初装费5866元。综上所述，被告应当按照法律规定为原告办理房屋权属证书，并按合同约定承担瑕疵交房、逾期交房、逾期办证的违约责任，以及向原告返还装修押金、热力初装费，为维护合法权益，故诉至法院。被告辩称：交房期限，合同约定是2017.4.30，但是如果存在双方补充协议，第五条约定的九种情形可以顺延交房。本案存在特殊原因的情形有:1.建筑物的体量法定工期850天，其中地下室工程110天，主体建筑650天，装机施工90天。2、主管单位批的施工时间是2016年3月15日，法定工期应从该日计算。3、施工日记，因风雨雪、大气污染治理、双创检查、中高召考试，工人秋收、工人过年放假等原因应当扣除的工期为299天。应该的交房日期为2019年6月。原告主张自2017.4.30至房屋验收合格之日止赔付毫无依据。原告已经实际居住，不存在自该房验收之日止。并按原告陈述，房屋已经装修改造，在此情形下，要求验收之日止没有道理；关于原告请求的退还燃气暖气初装费，该费用分别由燃气公司和热力公司收取。被告不从中赚取一分钱。本市市民对该费用的交纳符合本市的实际情况。如果原告认为初装费的收取不符合相关规定，被告可以协助燃气和热力公司拆除相关设备；关于产权登记，被告已完成，已经登记备案；逾期办证违约金，本案没有合同依据，在买卖合同15条，补充协议第七条，对产权登记做出了约定，发生争议合同第15条第3款，约定双方协商。主张按利率支付没有依据；本案原告违约在先，双方约定原告交房款的最后期限是2016年7月17日，实际缴款时间是2018年7月10日，晚了两年，在未交房款的情况下还要求在未交房款之前交付房屋是荒谬的，按照合同约定，原告逾期缴款的天数是722天，又根据补充协议第二条第三款约定，逾期付款的应按照总房款每日千分之二的违约金向被告支付，我们当庭反诉，请求原告按照合同约定的日千分之二，逾期天数722天，以总房款未标准，向反诉原告支付逾期付款违约金；原告在请求的第四项，要求返还装修押金2千元。本案的被告是恒顺达公司，装修押金如果是本案被告收取，原告的装修已经完成那可以满足，如果不是本公司收取的，提起这样的主张是没有道理的。要求返还热力初装费，热力初装费是整个小区业主向热力公司缴纳，并且单个业主无权请求返还，如果某一个业主不愿意支付热力初装费，可能影响到大多数业主的利益，把业主个人利益强加他人之上有悖社会公德，不应当支持。经审理查明，原、被告于2016年6月2日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南阳市卧龙区工业路以西、红庙路以南5幢2单元31层2-3××4号房屋，约定总价款362675元。该合同第八条约定，被告应当在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告使用；如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、见补充协议。第九条约定，如被告逾期交房，逾期超过60日的，如买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原、被告双方签订商品房买卖合同的《补充协议》。该协议第五条约定“交付期限：合同第八条约定的特殊原因指以下情形:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的,按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素,如：施工方不配合及时办理工程竣工备案等”。后经优惠2000元，原告实际缴纳购房款360675元。另查明，本院在2019年审理的原告聂立用与被告河南恒顺达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的涉案房屋与本案涉案房屋在同一小区同一栋楼。该案做出的（2019）豫1303民初3249号民事判决书已生效。该生效判决认定：涉案房屋于2016年3月15日取得施工许可证，工期定额850天，被告在施工过程中属于因特殊原因导致停工共计238天。上述事实由原被告陈述、商品房买卖合同、商品房买卖补充协议、合同信息备案摘要、发票、收据、清单、本院（2019）豫1303民初3249号民事判决书等证据予以证实。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定及时、全面履行各自义务。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，原告已付清购房款，被告应履行按约定时间于2017年4月30日前交付房屋的义务，被告于2019年3月18日向原告交付钥匙，视为对房屋的实际交付。根据补充协议约定特殊原因导致工程延期天数应从逾期交付天数中扣除，按生效判决已查明为238天，被告辩称特殊原因导致工程延期299天，但其提交的证据不足以证实其主张，本院不予采信。因发生补充协议约定的特殊原因导致工程延期238天，故应相应延长交付时间，被告应于2017年12月24日前向原告交付房屋。按照双方合同约定，被告逾期交房，原告有权要求被告支付已交付房款日万分之一的违约金，被告故被告应支付违约金金额为12633.8元（计算方法：2017年12月24日至2018年7月10日前原告已交房款182675元，逾期天数为198天，违约金为3616.9元；2018年7月11日至实际交房之日2019年3月18日，共计250天，实际缴纳购房款360675元，违约金为9016.9元）。原告诉请超出部分本院不予支持。关于原告要求被告退还装修押金2000元的诉讼请求，被告已装修房屋，押金应退还，本院予以支持。关于原告要求被告退还热力初装费的诉讼请求，暖气初装费属小区配套附属设施必要费用，因暖气需小区住户安装数达一定户数才可以开通，一旦退还势必影响小区其他业主暖气设备的安装，故原告该请求本院暂不予支持。但恒顺达公司作为组织者，应积极联系暖气部门组织安装，而不能长期拖延。被告应在合理期限内组织安装，本院限定由被告在一年内组织安装，如安装户数不足确实不能安装或被告怠于组织安装，原告可另行主张该项权利。关于原告要求被告办理房产证的请求，原告足额支付了购房款，除了履行交付房屋的义务，被告还应当履行协助原告办理产权登记的义务，原告该请求于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告办理支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据双方合同约定,出卖人应当在商品房交付使用后90个日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按第3项处理，第3项为双方协商。现双方协商不成，由于被告的原因，原告未能取得房屋权属证书，被告应当承担违约责任。关于违约金的计算，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应自房屋交付之日2019年3月18日再经过90日即2019年6月16日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿原告逾期办理房屋所有权证的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百〇七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，河南恒顺达置业有限公司向原告胡守克支付逾期交房违约金12633.8元；二、本判决生效后三十日内，由河南恒顺达置业有限公司协助原告胡守克办理位于南阳市卧龙区工业路以西、红庙路以南金汇城小区5号楼2单元31层3××4号房屋产权登记手续；三、本判决生效后十日内，被告河南恒顺达置业有限公司向原告胡守克支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2019年6月16日起按原告胡守克已付购房款360675元计算至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至房屋权属证书办理完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；四、本判决生效后十日内，河南恒顺达置业有限公司退还胡守克装修押金2000元；五、驳回原告胡守克的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费936元，反诉费2599元，由胡守克负担300元，河南恒顺达置业有限公司负担3235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李 青审 判 员  常 丽人民陪审员  田书文二〇二〇年八月十三日书 记 员  王 骞