湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0722民初1219号原告：彭清华，女，1972年3月31日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：王保轩，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。被告：陈志军，男，1960年1月28日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：李多妹（陈志军之妻），住湖南省汉寿县。被告：彭双丰，男，1960年12月13日出生，汉族，住湖南省汉寿县。原告彭清华与被告陈志军、彭双丰案外人执行异议之诉、所有权确认纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因彭双丰下落不明，未答辩是否反对彭清华的执行异议，而彭清华在提出就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的物时，还提出了对执行标的进行确权的诉讼请求。为保障彭双丰的诉讼权利，本院依彭清华的民事起诉状列彭双丰为本案共同被告。原告彭清华及其委托诉讼代理人王保轩、被告陈志军及其委托诉讼代理人李多妹到庭参加诉讼。被告彭双丰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭清华向本院提出诉讼请求：1、立即停止对彭清华购买的位于汉寿县房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、确认彭清华与彭双丰就位于汉寿县房屋的买卖行为合法有效，并确认该房屋归彭清华所有。事实与理由：彭双丰系彭清华亲叔父，其自有的位于汉寿县（系彭双丰自建于2013年左右）。2016年4月13日，彭双丰与彭清华订立《房屋买卖合同》，将该房屋以600000元人民币转让出售给彭清华，订立合同当日，彭清华将300000元购房款汇入彭双丰指定的案外人马元明账户，同天向彭双丰付现金100000元，另200000元冲抵彭双丰建房时所借的200000元，彭清华根据约定一次性付清了全部购房款。彭双丰亦当日交付了房屋钥匙，后因彭清华在上海工作，便安排其奶奶居住，交由其父亲彭基飞、叔叔彭双喜管理。直至2018年6月6日，由于彭双丰欠债，案外人袁先菊将该房子的防盗门砸坏，经龙阳派出所受案调解，确认房屋有买卖协议由袁先菊赔偿修复损坏的防盗大门。彭清华一直对买受的房屋占有使用至今，但因彭双丰是在农村宅基地上建房，彭清华买受该房屋后，尚不能进行不动产登记。现由于陈志军诉彭双丰民间借贷纠纷一案，因彭双丰未履行生效法律文书确定的给付义务，陈志军申请强制执行，汉寿县人民法院查封了彭清华买受的上述房屋，后彭清华提出执行异议申请，汉寿县人民法院于2020年4月24日作出（2020）湘0722执异15号执行裁定书，裁定驳回异议人彭清华的异议请求而引起诉讼。陈志军辩称，彭清华的诉求不符合法律规定，请求法院依法驳回彭清华诉讼请求。彭双丰未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：彭清华提交的（2020）湘0722民初15号执行裁定书及送达清单，来源合法，证据客观真实，予以采信；提交的房屋买卖合同、中国建设银行个人账户交易明细、业务收费凭证、收据、彭双丰妻子现场交付房屋图片、汉寿县公安局治安调解协议书2页及证明、身份证复印件、汉寿县龙阳街道宝塔河社区居委会证明、身份证复印件一份，能证明2016年4月13日彭双丰与彭清华就位于汉寿县房屋签订了房屋买卖合同，彭清华支付300000元房屋价款后彭双丰将房屋交付给了彭清华的事实，对其他证明目的不予采信。证人彭某的出庭证言，因证人与彭清华、彭双丰有亲属关系和近亲属关系，且其证言无其他证据予以佐证，不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：彭双丰属城镇居民，于2013年在汉寿县龙阳镇环城东路3号农村宅基地上自建二层房屋一栋，2016年4月13日，彭双丰与彭清华订立《房屋买卖合同》，将该房屋以600000元转让出售给彭清华，签订合同当日，彭清华将300000元购房款汇入彭双丰指定的案外人马元明账户。后彭双丰向彭清华交付房屋。2018年6月27日，本院在执行陈志军与彭双丰民间借贷纠纷一案中，以(2018)湘0722执108号执行裁定书，裁定查封案涉房屋。彭清华不服该裁定，提出异议申请，本院于2020年4月23日作出(2020)湘0722执异15号执行裁定，裁定驳回彭清华的异议请求。彭清华不服该裁定，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：彭清华与彭双丰均不是案涉房屋所在村集体经济组织内部成员。本院认为，参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故彭清华的权利能够排除执行必须符合上述所有的四种情形。彭清华与彭双丰签订书面的房屋买卖合同虽然在本院查封案涉房屋之前，但该书面的房屋买卖合同应该属无效合同。理由是：首先，彭双丰系城镇居民，其自建的案涉房屋的土地属于宅基地，依据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，禁止城市居民在农村购买宅基地和占用农村集体土地修建住宅，彭双丰作为城镇居民而非集体经济组织成员，其宅基地买卖合同因违反了法律的强制性规定而无效，其无权在农村集体经济组织的土地上修建房屋。其次，彭清华户籍所在地在汉寿县，也不是案涉房屋所在地汉寿县龙阳街道宝塔河社区的集体经济组织成员，彭双丰将房屋出售给彭清华也违反法律强制性规定，因为在农村房地一体的格局下，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖给本集体经济组织成员之外的人在宅基地流转处于非试点地区，是我国法律法规所禁止的。彭双丰将无权修建的房屋违法出售给彭清华，其房屋买卖合同自然无效。彭清华与彭双丰在本院查封案涉房屋之前签订的房屋买卖合同无效，即便其符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中二、三、四的情形，也不能够排除执行，故彭清华不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋属于不动产，不动产以登记为生效要件，未办理房屋过户则无法取得房屋的所有权，更何况彭清华与彭双丰签订的房屋买卖合同系无效合同，故彭清华不享有案涉房屋的所有权。对彭清华的全部诉讼请求，本院予以驳回。彭双丰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回彭清华的诉讼请求。案件受理费100元，由彭清华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  叶久万人民陪审员  周正海人民陪审员  施长友二〇二〇年八月二十七日法官助理殷璇书记员肖娴附本判决书所适用的法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。