山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初3356号原告：张辉，男，汉族，1984年9月15日出生，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：刘灿兵，山东一山律师事务所律师。被告：泰安市润和置业有限公司，住所地肥城市新城办事处金牛山大街东。诉讼代表人：泰安市润和置业有限公司管理人。负责人：陈兴国。委托诉讼代理人：庞运超，山东同成律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司肥城支行，住所地肥城市新城路078号。负责人：张永刚，行长。委托诉讼代理人：于晓东，山东拓创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学丽，山东拓创律师事务所律师。原告张辉与被告泰安市润和置业有限公司（以下简称润和公司）、被告中国工商银行股份有限公司肥城支行（以下简称工商银行肥城支行）破产债权确认纠纷、合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张辉的委托诉讼代理人刘灿兵，被告润和公司的委托诉讼代理人庞运超，被告工商银行肥城支行的委托诉讼代理人刘学丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告润和公司签订的商品房买卖合同及与被告工商银行肥城支行签订的个人购房借款/担保合同。2、判令被告润和公司应向工商银行肥城支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。3、判令被告工商银行肥城支行退还原告已偿还贷款50286.71元，并承担因此产生的利息(以5027671元为基数，自2015年6月21日计算至实际支付之日，按照同期贷款利率计算)。4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年7月29日，原告与润和公司签订了商品房买卖合同，购买润和公司开发的领世逸居第D幢2单元2-1504室，建筑面积116.35平方米，单价5806元，合同总价675528元，已付275528元，按揭贷款付400000元，以房产抵押的方式从银行贷款，该款项直接汇入润和公司单位账户。本身是享受的零首付、免利息房源，买房自用，并用该房产抵押贷款。润和公司逾期交房多年，按照合同约定润和公司逾期交房超过90日，原告有权解除商品房预售合同。该合同解除后，张辉有权解除借款担保合同，润和公司应赔偿张辉因此所产生的损失。被告润和公司辩称，被告管理人已向原告出具债权审查确认书（初审、复审），撤销本案所涉商品房买卖合同并以2017年11月15日的银行贷款剩余本息确认为普通债权。被告对原告不承担其他损失赔偿。被告工商银行肥城支行辩称，一、原告是基于润和公司逾期交房而解除商品房预售合同，进而要求解除与答辩人的《个人购房借款/担保合同》，但买卖合同与借款合同，是两种不同的法律关系和不同的被告主体，因此法院受理此案后亦应当驳回原告的起诉。二、原告要求解除与答辩人之间《个人购房借款/担保合同》的诉求，无法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。答辩人在本案中就原告的个人购房借款/担保合同未主张权利，所以本案应仅处理原告与被告润和公司的商品房买卖合同纠纷，而不应该与商品房担保贷款合同一起审理，原告将答辩人列为共同被告缺乏法律依据。三、合同的解除是依据法律规定或者双方的约定，而原告任意解除合同并将履行合同的义务转让给第三人，要求由被告润和公司承担贷款还款义务，违反《个人购房借款/担保合同》合同约定，也没有任何法律依据。原告与答辩人签订的个人购房借款/担保合同是双方之间真实的意思表示，答辩人也依照合同约定履行了相应的贷款义务，原告作为借款人理应按照借款合同的约定履行还款义务。根据合同相对性原则，原告要求被告润和公司偿还答辩人剩余银行贷款无法律依据，且也违反了《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。原告应无条件偿还答辩人贷款。四、原告的购房款已经由破产管理人作为破产债权在破产重整程序中予以确定，其权益已经得到相应的保障。而原告依据《个人购房借款/担保合同》的购房借款，答辩人已经依据原告的要求实际支付到原告指定的账户。原告的利益已经有所保障，答辩人的权益也应当依法予以维护。五、原告提交虚假的购房首付款手续及贷款资料向答辩人处借款，原告存在过错，应承担因过错给答辩人造成的损失。如果确认原告以虚假的合同、资料等恶意欺诈答辩人，或与他人恶意串通或同谋，骗取银行贷款，涉嫌骗取银行贷款罪应当承担相应的刑事责任，答辩人将保留追究其刑事责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月29日，原告张辉与被告润和公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为第1307290017号）一份，合同约定，原告张辉购买被告润和公司开发的位于金牛山大街以东、山东一滕化工有限公司以北、领世逸居第D幢2单元2-1504号房屋一套；房屋建筑面积共116.35平方米，房屋单价为每平方米5806元，总价款675528元。合同第七条约定，出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…第八条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款。2013年8月8日，原告张辉（借款人）与被告润和公司（保证人）、被告工商银行肥城支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定贷款金额为400000元，贷款期限为360个月；借款人应将借款用于购置上述房产；贷款人将贷款资金划入被告润和公司名下账户；贷款以等额本息还款方式偿还；被告润和公司为本合同项下原告张辉的借款提供保证担保。同时，原告以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。被告工商银行肥城支行发放贷款400000元，收款人为被告润和公司，账号16×××40。另查明，原告购房享受零首付，没有向被告润和公司交纳首付款。贷款发放后，被告润和公司归还部分分期按揭贷款本息。案涉房屋亦没有办理抵押登记手续。还查明，2017年11月15日，肥城市人民法院以（2017）鲁0983破申1号民事裁定书裁定受理被告润和公司破产重整。原告张辉向润和公司管理人申报债权，2018年9月7日，润和公司管理人出具债权申报编号：189号债权审查确认书（初审），初审意见如下：1、润和公司与张辉签订的第1307290017号《商品房买卖合同》，双方无真实购房意思表示，为无效合同，依法应予撤销；2、确认债权金额：465971.65元；3、债权类型：普通债权。2018年9月20日，润和公司管理人向被告工商银行肥城支行出具249号债权审查确认书，载明：工商银行肥城支行申报债权属于保证债权，涉及原告借款合同的确认债权金额为415682.85元，其中本金余额385784.07元，利息29898.78元。庭审中，原告陈述涉案贷款发放后，已归还本息合计50286.71元。案经开庭审理，因原被告各执己见，致调解未果。本院认为，根据民法总则规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，本案中，在原告未支付首付款的情况下，原告与被告润和公司签订房屋买卖合同，并向被告工商银行肥城支行借款，且部分按揭贷款由被告润和公司归还，应认定原告与被告润和公司签订房屋买卖合同的真实意思表示并非购买案涉房屋，结合润和公司在审查原告债权后出具的债权审查确认书，本院认为涉案房屋买卖合同应为无效合同，原告主张解除该合同，无事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除其与被告工商银行肥城支行签订的《个人购房借款/担保合同》，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，因被告润和公司现已进入破产程序，故原告请求确认被告工商银行肥城支行在被告润和公司享有破产债权，依法应予支持。另外，原告主张判令被告工商银行肥城支行退还原告已偿还贷款50286.71元，并承担因此产生的利息，无事实及法律依据，本院依法不予支持，但可向润和公司管理人申报另行处理。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告张辉与被告泰安市润和置业有限公司、被告中国工商银行股份有限公司肥城支行于2013年8月8日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、确认被告中国工商银行股份有限公司肥城支行对被告泰安市润和置业有限公司享有普通债权415682.85元；三、驳回原告张辉的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告泰安市润和置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费100元，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  武军二〇二〇年八月五日法官助理王俊俊书记员李立