上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8044号上诉人（原审被告）：上海七源实业有限公司，住所地上海市徐汇区东湖路30号丙。法定代表人：吕成义，总经理。委托诉讼代理人：张英欣，上海知守律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海东湖汽车服务公司，住所地上海市长宁区虹桥路1921号。法定代表人：孙兆勇，总经理。委托诉讼代理人：宋震宇，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人上海七源实业有限公司（以下简称七源公司）因与被上诉人上海东湖汽车服务公司（以下简称东湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初12778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人七源公司的上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审。事实与理由：1、上诉人七源公司与被上诉人东湖公司之间的租赁关系解除的条件并未成就。根据2018年12月26日东湖公司作出的《书面通知》，系争地块的改建项目已被立项，但未通过批准，且其提交的改建工程立项申请材料亦不完整，故未达到约定的租赁关系解除条件，其认可相应的租金金额；2、根据《房屋租赁补充协议》的规定，房屋使用费应当按照人民币（以下币种同）66,150元的标准计算，且协议中也约定东湖公司应免除上诉人最后三个月的房租；3、东湖公司在产权人上海市XX（集团）公司（以下简称XX集团）收回房屋后不再享有上海市XX路XX号共计820平方米的房屋（简称系争房屋）的收益权，无权向七源公司收取后续的房屋使用费，且一审法院未受理七源公司提出的反诉，程序违法，应当发回重审。综上，请求二审法院支持上诉人七源公司的上诉请求。被上诉人东湖公司辩称，不同意上诉人七源公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。东湖公司向一审法院提起诉讼，请求：1.七源公司搬离承租房屋并将房屋交付东湖公司；2.要求七源公司支付房租198,450元（2018年12月至2019年2月共计3个月，按每月66,150元计算）；3.判令七源公司支付房屋使用费，自2019年3月26日计算至七源公司实际交房之日止，按94,500元/月的标准计算。审理中，东湖公司增加诉讼请求，要求确认双方间的不定期租赁合同于2019年3月26日终止。一审法院认定的事实：上海市XX路XX号1幢、2幢、3幢、4幢；XX路XX弄XX号、XX号甲房屋权利人为上海市XX（集团）公司，房屋类型为花园住宅，用途为旅（宾）馆。2007年3月9日，XX集团出具《委托书》，委托上海东湖汽车服务公司对XX路XX号房产进行管理经营。2014年5月，东湖公司（出租方、甲方）与七源公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，房屋租赁期为壹年，自2014年6月1日起至2015年5月30止（注：如到租赁期结束时甲方仍有对外出租权，此合同执行期双方将协商延续，延续期限原则上一年一签订），房屋租金为每月94,500元，乙方必须以先付款后使用为原则进行租用，乙方支付租金的方式为付二押二。保证金为189,000元，乙方须另外支付水、电煤气等预付金20,000元整。租赁期满后，甲方收取的房屋保证金和水、电预付金除用于抵充合同约定由乙方承租的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲方有按照合同规定收取租金的权利，在甲方出具租金账单后，乙方应在七日之内付清，滞后乙方每日支付甲方月租金千分之三的滞纳金，若乙方拖欠租金超过三十天，甲方有权终止合同，收回该物业并不退还保证金。在租赁期内，如房屋发生动迁改造，甲方不负赔偿责任。乙方承租范围内物业由乙方自主经营，不得整体转租、转借，可以与第三方合作经营，若发生整体转租、转借等情况，一经发现，甲方有权即刻收回房屋，所收取的保证金不予退还并限定乙方在规定期限内搬迁。乙方在租赁期满或合同终止后且无续签约手续，应保证将租赁房屋、设备及甲方所有物件完好归还甲方；若超过三日仍有余物，则视为乙方放弃所有权，由甲方自行处理。本合同如有未尽事宜，须经双方协商解决做出补充合同，补充合同经双方签字生效与本合同享有同等权利。2018年9月21日，东湖公司向七源公司发函，称，七源公司房租实际支付到2018年7月，截止2018年8月、9月尚欠房租132,300元，要求七源公司于2018年10月10日前予以全部结清。按照东湖公司与七源公司原先合同约定，2015年6月合同到期将不再续签正式合同，租赁形式以东湖公司集团发文拆迁为准即终止租赁关系。故从2015年6月合同到期后月租金按照原合同的75%折扣计算，东湖公司按照原来与七源公司合同约定不变（即东湖公司集团书面通知东湖公司收回XX路XX号地块将立刻以书面形式通知七源公司）。2018年10月10日，东湖公司（甲方）与七源公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定，一、甲乙双方原来签订的书面合同于2015年5月30日到期后，后甲方上级单位XX集团对该地块（XX路XX号）有收回经营权的意向，故双方经友好协商不再签订长期合同，双方以告知函形式确定新的临时租用关系，租赁价格也以原合同价格94,500元×70%折扣后每月实际支付66,150元。二、甲乙双方达成以下补充协议：（1）乙方在现有租赁关系存续期间须按月并及时支付月租赁费66,150元；（2）当甲方收到上级单位XX集团的书面通知要求收回XX路XX号地块经营权起，甲方保证提前3个月告知乙方终止租赁关系并承诺免除这三个月的房租费；（3）在双方租赁关系结束后，甲方应将乙方在甲方处预交付的两个月租赁保证金132,300元无息全额退还给乙方；（4）乙方在房屋租赁补充协议终止后，应保证将租赁房屋、设备及甲方所有物件完好归还甲方，并应于期满之日前全部搬出。（5）以上补充协议甲乙双方应严格履行，任何一方违反应承担经济与法律责任。2018年12月26日，东湖公司向七源公司发出《书面通知》，称，接到上级单位XX集团的通知，XX路XX号改建项目已被政府规土部门立项，在2019年春节后即要求将地块及房屋全部移交给XX集团，移交后即进行全部拆除，改建成新项目。鉴于以上情况，要求七源公司在三个月内（2019年3月26日之前）全部搬出XX路XX号房屋并归还东湖公司。2019年3月19日，东湖公司再次向七源公司发《通知》，要求七源公司于2019年3月26日前搬离租赁房屋，并将房屋返还东湖公司。一审另查明，合同签订后，七源公司向东湖公司支付保证金189,000元以及20,000元水电燃气押金。2018年10月10日前，双方进行结算，20,000元水电燃气押金以及部分保证金用于冲抵2018年8月、9月的房租，剩余132,300元仍作为租赁保证金。七源公司支付租金至2018年11月。2018年12月租金，东湖公司称七源公司已用一个月租金的押金进行抵扣，七源公司对此予以认可。现七源公司仍有66,150元保证金在东湖公司处。双方已结清截至2018年12月底的房屋租金。东湖公司在一审审理中变更诉请要求七源公司支付2019年1月1日至2019年3月26日期间的房屋租金。一审再查明，2018年7月30日，XX集团向上海市徐汇区建设和交通委员会申请报建XX集团东湖宾馆XX路XX号城市更新项目。根据《上海市建设工程报建表》载明，该项目建设地点为上海市徐汇区XX路XX号，建设工程总建筑面积7,895平方米。2019年1月11日，XX集团出具《关于收回XX路XX号房产经营管理权的通知》【沪东司（2019）7号】，称，鉴于XX集团将对XX路XX号地块实施城市更新项目，要求东湖公司立即终止涉及该房产的所有租赁经营项目，并在合同结束后即收回东湖公司对XX路XX号房产的所有经营管理权。一审审理中，东湖公司称因七源公司拖欠租金超过三十天，构成违约，东湖公司可不退还保证金。因七源公司现未搬离系争房屋，东湖公司亦不免除七源公司三个月租金。七源公司则称若合同解除，保证金应退还给七源公司。一审审理中，一审法院至上海市XX路XX号房屋进行现场勘验，双方均确认XX路XX号产证宗地图中划线区域（详见宗地图）现由七源公司使用。根据现场勘验情况，七源公司现在系争房屋处经营养生会馆和火锅店。一审审理中，七源公司在一审庭审中明确表示不提反诉，后在法庭辩论终结后向一审法院提供反诉状，要求东湖公司赔偿其装修损失并申请一审法院对装修进行鉴定。一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》到期后，双方并未续签新的租赁合同，七源公司继续承租系争房屋并向东湖公司支付租金，东湖公司并未提出异议，双方形成不定期的租赁合同关系。2018年9月东湖公司向七源公司发函，后双方于2018年10月签订《补充协议》，约定，双方确定临时租用关系，东湖公司收到上级单位收回经营权时提前三个月通知终止租赁关系，双方形成附解除条件的租赁关系，现根据东湖公司提供的证据，XX集团已于2018年7月30日向有关部门申请报建上海市东湖宾馆XX路XX号城市更新项目，2019年1月11日，XX集团收回东湖公司的租赁经营项目，现东湖公司于2018年12月26日发函要求七源公司于2019年3月26日前搬离系争房屋，符合双方约定的内容，东湖公司要求双方的租赁关系于2019年3月26日解除，系其行使出租方单方解除权，于法不悖，一审法院予以支持。合同解除后，七源公司仍占用系争房屋至今，东湖公司要求七源公司搬离系争房屋并返还房屋，有法律依据，一审法院予以支持。七源公司未支付2019年1月1日至2019年3月26日的租金，东湖公司称因七源公司未及时搬离房屋故不免除上述期间的租金，根据《补充协议》的约定，东湖公司为随时可能终止合同已给与七源公司租金优惠，免除三个月租金系为保证七源公司在三个月内能及时搬离，现七源公司未及时搬离，故东湖公司主张，符合合同约定，一审法院予以支持，租金金额由一审法院计算后予以确定。东湖公司主张按照原合同标准94,500元/月的标准主张房屋使用费，七源公司抗辩称应按66,150元/月的标准计算，因东湖公司在不定期租赁关系期间给与七源公司租金优惠系东湖公司考虑上级单位随时收回房屋的情况，现合同解除，七源公司逾期未搬离房屋，东湖公司按照原合同租金标准主张房屋使用费并未超出市场行情，并未违反法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，七源公司支付的保证金应予以退还，现东湖公司认为七源公司拖欠租金保证金应由东湖公司没收，没有依据，一审法院不予采信。七源公司在法庭辩论后提起反诉要求东湖公司赔偿装修损失，超过法定期限，一审法院已口头告知不予受理，对该主张七源公司可另案主张权利。一审法院于2020年5月28日作出民事判决：一、上海东湖汽车服务公司与上海七源实业有限公司的租赁关系于2019年3月26日解除；二、上海七源实业有限公司于判决生效之日起十日内搬离上海市XX路XX号房屋并将房屋返还给上海东湖汽车服务公司；三、上海七源实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海东湖汽车服务公司2019年1月1日至2019年3月26日期间的房屋租金189,630元；四、上海七源实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海东湖汽车服务公司房屋使用费（按每月94,500元标准，自2019年3月27日计算至搬离之日止）；五、上海东湖汽车服务公司于判决生效之日起十日内返还上海七源实业有限公司租赁保证金66,150元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币2,847元，保全费3,402元,共计6,249元，由上海七源实业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审判决书第五页第一行所载“75%折扣”有误，应为“70%折扣”。一审法院认定其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，七源公司与东湖公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因XX集团对系争房屋所在地块有回收改建意向，故东湖公司以原租赁合同价70%的价格与七源公司形成不定期租赁合同关系，补签《房屋租赁补充协议》。《房屋租赁合同》约定，若XX集团须对系争房屋所在地块改建，东湖公司有权终止租赁合同；《补充协议》亦约定，当XX集团要求回收经营权起，东湖公司提前三个月告知七源公司终止租赁关系，已为七源公司预留充足的准备时间。现东湖公司于2018年12月26日发函要求七源公司于2019年3月26日前搬离，符合双方约定，故七源公司主张租赁合同解除条件未成就、拒绝搬离系争房屋依据不足，本院不予采信。一审法院认定双方的租赁关系解除并无不当，本院依法予以维持。合同解除后，七源公司应向东湖公司返还系争房屋。现系争房屋仍被七源公司占有使用，故其应当支付租金及使用费。七源公司主张依据《补充协议》，东湖公司应当免除其三个月租金，并按照《补充协议》的租金标准计算使用费。对此本院认为，东湖公司免除该三个月租金的前提为七源公司按期搬离系争房屋，《补充协议》约定的折扣租金亦是对不定期租赁期间租金的承诺，现七源公司拒不搬离房屋，其已丧失获得该些优惠的条件，故对七源公司的上述主张，本院难以支持。至于七源公司所称东湖公司无权收取后续房屋使用费。鉴于《房屋租赁合同》及《补充协议》的相对方为东湖公司与七源公司，XX集团亦出具书面文件同意东湖公司收取该笔费用，故一审法院认定七源公司支付东湖公司房屋使用费并无不当，本院依法予以认同。另，七源公司亦称一审法院未受理其反诉请求。经审查，七源公司一审庭审中明确表明不再提起反诉，后又于一审法庭辩论终结后提交反诉状，一审法院已口头告知不予受理，故本院对七源公司的该项主张不予支持。综上所述，上诉人上海七源实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,092.6元，由上诉人上海七源实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年八月二十六日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……