河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初814号原告：赵晓琪，男，汉族，1974年4月10日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：赵磊，河南长风律师事务所律师。被告：漯河御盛房地产开发有限公司,住所地漯河市源汇区滨河路与107国道交叉口恒大名都3A101。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马雪菲，该公司员工。原告赵晓琪与被告漯河御盛房地产开发有限公司（以下简称御盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵晓琪及其委托诉讼代理人赵磊、被告御盛公司的委托诉讼代理人马雪菲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵晓琪向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除赵晓琪与御盛公司签订的《漯河·恒大名都商品房认购书》；2.请求依法判令御盛公司返还已付房款人民币254235元（专项维修基金5402元、购房款248833元）；3.请求判令诉讼费用由御盛公司承担。事实与理由：2019年3月21日，赵晓琪与御盛公司签订《商品房认购书》、《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》，约定赵晓琪分期付款方式购买被告开发的“漯河恒大名都楼盘”18栋1幢2405单元，总房款710950元，其中《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》约定赵晓琪享有无理由退房的权利。赵晓琪按照认购书约定支付超过购房款30%以后，在2020年3月21日付款期到来之前，一直没有违约行为，但因赵晓琪无法支付下余购房款，赵晓琪在2020年3月21日之前多次向被告提出退房退款，并于2020年3月17日，向被告书面送到了要求退房退款的通知书。被告迟迟不予办理。御盛公司辩称，因赵晓琪参与御盛公司提前还款享受优惠51元，赵晓琪实际交纳的款项为248782元。对于专项维修基金部分，最终收款人为政府相关部门，御盛公司仅是代收，赵晓琪无权向御盛公司主张退还。根据无理由退房协议书第三条的约定，赵晓琪如果通过推荐认购的，在退还赵晓琪的房款中，应扣除御盛公司已经支付的推荐佣金。另赵晓琪2020年3月21日的还款已经逾期，不符合无理由退房协议中约定的条件。双方签订的商品房买卖合同已经备案，如果解除合同，赵晓琪应配合御盛公司办理撤销合同备案等手续。经审理查明，2019年3月21日，御盛公司作为甲方（出卖人），赵晓琪作为乙方（买受人），双方共同签订《漯河·恒大名都商品房认购书》一份。双方约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购由御盛公司开发建设的恒大名都楼盘18幢1单元2405号房屋；该房屋建筑面积90.03平方米，单价每平方米7897元，总金额共计710850元；乙方同意签署本认购书时，支付人民币1万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方须于2019年3月21日前支付首期房款35548元（含定金），同时签署《商品房买卖合同》；于2019年6月21日前付清71095元；于2019年9月21日前付清71095元；于2019年12月21日前付清71095元；于2020年3月21日前付清71095元；于2020年6月21日前付清71095元；于2020年9月21日前付清71095元；于2020年12月21日前付清106643元；剩余款项142189元于2021年3月21日前支付。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方须在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修基资金5402元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方等等条款。2019年3月21日御盛公司给赵晓琪出具《无理由退房承诺书》，承诺若赵晓琪已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2019年3月21日赵晓琪和御盛公司签订《无理由退房协议书》，约定赵晓琪按《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时赵晓琪在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。赵晓琪行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，御盛公司将赵晓琪所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。如赵晓琪是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，赵晓琪同意御盛公司在退还的楼款中，扣除御盛公司已支付的推荐佣金和奖励。2019年12月31日御盛公司和赵晓琪签订《商品房买卖合同（预售）》，约定赵晓琪购买恒大名都18#楼1单元2405号房屋，建筑面积为90.03平方米，该商品房单价为每平方米7896.81元，总价款为710950元。签订合同前，赵晓琪已向御盛公司支付定金10000元，该定金于交首付款时抵作商品房价款。赵晓琪应当在2019年3月21日前支付首期房款35548元整；于2019年6月21日前支付楼款71095元；于2019年9月21日前支付楼款71095元；于2019年12月21日前支付楼款71095元；于2020年3月21日前支付楼款71095元；于2020年6月21日前支付楼款71095元；于2020年9月21日前支付楼款71095元；于2020年12月21日前支付楼款106643元；余款142189元于2021年3月21日前支付等等条款。合同签订后赵晓琪向御盛公司交纳首付款35548元，分期房款交纳至2019年12月21日，实际交纳的房款为248782元。同时在2019年3月21日交纳维修基金5402元。2020年3月17日赵晓琪给御盛公司送达退房通知书，并于同一日在网上向源汇区法院提起诉讼。本案在审理过程中，赵晓琪放弃总购房款1%的佣金7110元的诉讼请求。本院认为，赵晓琪和御盛公司签订的《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，双方均应依约履行各自义务。赵晓琪按照合同约定履行了交付房款的义务。现赵晓琪向御盛公司提出解除合同，御盛公司应当按照合同约定履行退还房款的义务。赵晓琪请求解除赵晓琪与御盛公司签订的《漯河·恒大名都商品房认购书》。本院认为赵晓琪与御盛公司签订的《漯河·恒大名都商品房认购书》是双方当事人签订的预约合同，在双方签订了《商品房买卖合同（预售）》之后，预约合同中当事人的权利义务已由本约合同所吸收。所以赵晓琪请求解除《漯河·恒大名都商品房认购书》已无意义，本案中应当解除的是赵晓琪与御盛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。御盛公司辩称赵晓琪2020年3月21日的还款已经逾期，不符合无理由退房协议中约定的条件。本院认为根据双方的约定赵晓琪应当于2020年3月21日前支付房款，但是赵晓琪于2020年3月17日已经向御盛公司明确表示其不再履行合同，要求退房，据此赵晓琪不再继续交纳房款的行为并不属于违约行为。御盛公司辩称专项维修基金是代收行为，不应当返还。本院认为御盛公司收取专项维修基金是附随于商品房买卖合同的，赵晓琪将专项维修基金交给了御盛公司。现赵晓琪与御盛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》予以解除，且案涉房屋御盛公司尚未交付给赵晓琪，专项维修基金御盛公司也未提交证据证明，已经交纳给相关单位，所以御盛公司应当将专项维修基金返还给赵晓琪。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除赵晓琪与漯河御盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、漯河御盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向赵晓琪返还购房款及专项维修基金共计254184元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5110元，由漯河御盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  黄 磊审 判 员  王新蕾人民陪审员  刘 贞二〇二〇年八月十七日书 记 员  明 星