江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0925民初1760号原告：刘某某，男，1968年12月29日生，汉族，居民，住江苏省金湖县。被告：建湖某某房地产开发有限公司，住所地建湖县城向阳西路100号。法定代表人：周旭亚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李君，江苏行正律师事务所律师。原告刘某某诉被告建湖某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告刘某某，被告某某公司的委托诉讼代理人李君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告逾期办理房产证的违约金30478.69元[房款总价350733元×869天（自2017年7月14日起至2019年11月28日止）÷10000]；2、判决被告支付原告占用办理房产证的物业维修专项资金、税费及房产证工本费的利息2018.9元（2017年4月14日缴纳物业维修基金、税费、房产证工本费合计13689元，减去90天，计算至2019年10月21日共占用862天，按年6%计算利息）；3、上述1、2项合计的金额自2019年10月21日起至给付之日期间的利息，按年利率6%支付复利；4、被告承担诉讼费。某某公司辩称，根据合同第20条规定，办证义务由双方共同申请登记，且被告在办证中只是配合义务，补充协议第二条并不是对办证义务的约定，是对被告配合原告办理登记时产生的费用的约定，并未改变双方共同申请的办证义务。原告房屋产权证未办理的原因与被告无关，被告不存在过错。原告与被告房屋买卖合同纠纷事宜，原告在2019年1月19日向被告单方作出承诺书，是其真实意思表示，承诺不再就上述房屋以任何理由、任何形式向被告以及其他主体主张权利，被告才向其补偿。所以，原告无权再对被告提起有关案涉房屋的相关诉讼，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年3月25日，原告刘某某购买被告某某公司开发的位于建湖县商品房，双方签订了《商品房买卖合同》。合同主要内容：“…幢号：3，房号：604，总价款350733元，一次性付款。…房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.56%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金…”附件十一《补充协议》约定：除合同中约定的商品房房款外，出卖人依据有关规定，商品房交付的同时按政府收费标准代政府收取物业维修专项资金，其余代政府收的有关税费等，交房时按照政府有关规定办理。出卖人在商品房正式交付使用后90日内，为买受人办理权属登记手续，办理产证过程中所产生的各项规费，由买受人自行承担。合同签订后，原告向被告支付价款368270元。被告向原告出具金额为368270元的增值税普通发票。被告向原告交付了案涉房屋。2017年4月14日被告收取原告缴纳的物业维修专项资金及有关税费合计13689元，并出具收据。2019年10月21日被告退还原告13680元。2019年11月4日原告取得案涉房屋的不动产权证书[证号：苏（2019）建湖县不动产权第00203号]。被告建设的西塘雅苑工程于2015年10月11日由建设单位组织竣工验收合格，2016年8月11日通过综合验收合格。原、被告因案涉房屋买卖发生纠纷，2018年7月3日原告对被告提起诉讼[案号：（2018）苏0925民初3228号]，本院于2018年10月8日作出民事判决：一、被告建湖某某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘某某购房款17536元及利息（自2017年3月25日起至实际履行之日止按本金17536元，年利率6%计算）。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘某某的其余诉讼请求。2018年3月30日原告对被告提起诉讼[案号：（2018）苏0925民初1593号]。2019年1月19日原告向被告出具《承诺书》，主要内容为：…二、承诺人就房屋买卖合同纠纷[（2018）苏0925民初1593号]向建湖县人民法院撤诉后，不再就上述房屋以任何理由、任何形式向建湖某某房地产开发有限公司以及其他主体主张任何权利。…五、承诺人愿撤销变更与建湖某某房地产开发有限公司之间就西塘雅苑小区3号楼604室住宅、2区15号自行车车库签订的《房屋买卖合同》（调整为已开具购房发票总价），以便双方办理房屋不动产权属登记，如承诺人不愿撤销变更《房屋买卖合同》，被承诺人不得强求，但因合同总价与购房发票总价不一致，所造成的房屋不动产权属登记不能办理的后果，由承诺人自行承担，与被承诺人无关。…八、壹拾叁万伍仟元补偿款中，已含（2018）苏0925民初3228号民事判决书中所判决被承诺人应履行的义务金额。以上承诺均是承诺人的真实意思表示，不存在任何欺诈、胁迫的情况。同日，原告申请撤回（2018）苏0925民初1593号的起诉。本院认为，原告刘某某与被告某某公司于2017年3月25日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。一、双方争议焦点《承诺书》是否对案涉房屋所有事宜一次性终结处理。原告认为承诺书只是对已诉讼案件的处理作出的承诺，不包含本案诉讼请求；被告认为原告承诺不再就案涉房屋以任何理由、任何形式向被告以及其他主体主张权利，是对案涉房屋所有事宜一次性终结处理。本院认为，当事人在订立协议时对某一具体事项使用了某一词语，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生分歧的，人民法院在审判案件时应当结合协议的全文、双方当事人往来的全过程，对当事人在订立时的真实意思表示作出判断，在此基础上根据诚实信用的原则，对这些词语加以解释，不能简单、片面地理解某一词语的文某。本案中，2019年1月19日原告向被告出具《承诺书》，第二条约定：“承诺人就房屋买卖合同纠纷[案号：（2018）苏0925民初1593号]向建湖县人民法院撤诉后，不再就上述房屋以任何理由、任何形式向建湖某某房地产开发有限公司以及其他主体主张任何权利”，第八条约定：“补偿款中，已含（2018）苏0925民初3228号民事判决书中所判决被承诺人应履行的义务金额”，现双方当事人对《承诺书》第二条的文某理解产生分歧，本院结合承诺的全文，双方当事人处理纠纷的全过程，以及原告在出具承诺时的真实意思表示来看，《承诺书》的主要条款内容均有括号或者备注“（2018）苏0925民初1593号”及“（2018）苏0925民初3228号”案件的案号，故《承诺书》是原告处理上述两宗案件所涉事宜作出的承诺，并非一次性处理双方房屋买卖合同所有事宜的意思表示。故本院对被告该项辩称不予支持。二、关于原告主张支付逾期办理房产证的违约金问题。原、被告签订房屋买卖合同时，被告建设的西塘雅苑工程已通过综合验收，具备办证的条件。按照合同约定双方应共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，出卖人应承担违约金。未在上述约定的期限内办理权属证书，应审查是否是出卖人的原因。本案中，原告取得房屋后，因房屋买卖合同纠纷，原告两次向本院提起诉讼。双方未能共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2019年10月21日被告将办证资料交给原告并退还13680元。原告自行办理，于2019年11月4日取得不动产权证书。违约金计算是以损失补偿性为主，惩罚性为辅。本院综合原告实际损失、合同的履行情况及被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，对被告未按期与原告共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记的违约金酌情支持5000元。三、关于原告要求被告支付占用办理房产证相关费用的利息问题。2017年4月14日被告收取原告缴纳的物业维修专项资金及有关税费合计13689元，2019年10月21日退还原告13680元，原告主张该款被占用期间的利息2018.9元，不违反法律规定，本院予以支持。四、原告主张按年利率6%支付复利的诉讼请求，没有法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告建湖某某房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内支付原告刘某某逾期取得房屋权属证书的违约金5000元；二、被告建湖某某房地产开发有限公司在本判决发生法律效之日起15日内支付原告刘某某物业维修专项资金及有关税费占用期间的利息2018.9元；三、驳回原告刘某某的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费547元，减半收取273.5元，由原告刘某某负担223.5元，被告建湖某某房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费547元。审判员  徐一峰二〇二〇年八月六日书记员  赵晓仙