安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6566号 上诉人（原审被告）：葛玉新，男，1968年8月19日出生，汉族，住安徽省肥东县。 被上诉人（原审原告）：合肥市传世物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区凤台路东煌公寓D/E幢E1602，统一社会信用代码91340100760818112C。 法定代表人：戴光明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈婷婷，女，该公司员工。 上诉人葛玉新因与被上诉人合肥市传世物业管理有限公司（以下简称传世物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 葛玉新上诉请求：1、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初1747号民事判决书，依法改判或将本案发回一审法院重审；2、案件一审及二审诉讼费由传世物业公司承担。事实和理由：1．传世物业公司并未通过法定程序主张拖欠的物业费。传世物业公司并未提供证据证明业主委员会督促葛玉新缴纳物业费及葛玉新在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳物业费用，也没有证据证明传世物业公司通过直接送达等方式向葛玉新书面催缴了物业管理费用。2．传世物业公司未尽到物业服务的义务。传世物业公司未尽到相应维修、养护义务，未尽到职权范围内的管理、维护义务。自2009年3月起葛玉新的房屋就出现漏水情况，多次向开发商和传世物业公司反映，开发商指派传世物业公司处理解决并赔偿损失，但至今没有解决。3．并非葛玉新欠缴物业费，而是传世物业公司至今未赔偿房屋损失。传世物业公司的其他收费人员向葛玉新口头承诺房屋损失赔偿款用于抵扣物业费，并不是葛玉新没有缴纳物业费。4．一审法院对葛玉新提供的证据不予采纳，存在有证不认的错误。葛玉新在一审中提供了证据证明传世物业公司未尽到维护、管理义务，一审法院应予采纳。 传世物业公司辩称，1．传世物业公司已按一定的程序向葛玉新进行催告，不存在未通过法定程序催要的问题。2．传世物业公司一直在小区进行相关维护，部分区域大面积损坏，涉及到维修基金，但该笔维修基金一直没有申请下来。3．房屋质量不在物业服务范围之内，房屋的损坏赔偿不应该由传世物业公司赔偿。 传世物业公司向一审法院起诉请求：1．判令葛玉新支付8幢508室自2009年8月1日至2019年6月30日物业服务费9147.07元，支付9幢504室自2011年2月1日至2019年6月30日物业服务费共计7796.75元，违约金2000元，共计18943.82元；2．葛玉新承担本案全部诉讼费用。一审庭审后，传世物业公司撤回要求葛玉新支付9幢504室自2011年2月1日至2019年6月30日物业服务费共计7796.75元的诉讼请求。 一审法院认定事实：葛玉新系合肥市新站区龙门岭路翠馨居8幢508室房屋业主，房屋面积为126.01平方米，系多层住宅。2008年，合肥德邦置业发展有限公司（甲方）与传世物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》一份，约定：甲方将其开发建设的“翠馨居”小区委托给乙方进行专业化、一体化的物业管理；委托管理期限为五年，即自2008年1月7日起至2013年1月7日止；若本合同到期，而小区业主委员会未成立或未与物业公司签订新的《物业管理委托合同》，则本合同自动顺延；多层住宅按0.6元/㎡•月收取物业费，高层住宅按1元/㎡•月收取物业费；管理服务费标准的调整按物价部门的批复进行调整；小区业主在合同期限内成立业主委员会，在业主委员会作为甲方签订物业管理委托合同时，本合同自然终止。传世物业公司诉称葛玉新2009年8月1日至2019年6月30日期间未交纳案涉房屋物业管理费，其索款无果遂诉讼至一审法院。 一审另查明，2017年7月14日，经安徽省物价局核准，2017年7月至2018年7月，德邦•翠馨居小区物业公共服务费无电梯住宅收费标准为每月每平方米0.61元。 一审法院认为：合肥德邦置业发展有限公司与传世物业公司签订的《前期物业管理服务委托合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。传世物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。葛玉新作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。传世物业公司已按约定为葛玉新等业主提供了物业服务，葛玉新理应按约履行交纳物业服务费的合同义务。关于物业费标准，2009年8月1日至2017年7月13日期间的物业费按0.6元/㎡•月的标准收取，2017年7月14日至2019年6月30日期间的物业费按0.61元/㎡•月的标准收取，故对2009年8月1日至2019年6月30日期间的物业费，一审法院核算为9027元［（0.6元/月/平方米×95.42个月×126.01㎡）＋（0.61元/月/平方米×23.58个月×126.01㎡）］。关于违约金，一审法院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明，传世物业公司提供的物业服务确实存在部分不完善之处，故一审法院对传世物业公司主张的违约金不予支持。关于葛玉新辩称的传世物业公司同意以物业费抵扣房屋漏水损失的意见，因其未能提供抵扣协议等能够证明双方对此达成合意的证据，故一审法院对葛玉新的该项抗辩不予采信。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、葛玉新于判决生效之日起十日内支付传世物业公司2009年8月1日至2019年6月30日期间的物业服务费9027元；二、驳回传世物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费270元，减半收取135元，由葛玉新负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，合肥德邦置业发展有限公司与传世物业公司签订的《前期物业管理服务委托合同》系合法有效的合同，该合同对包括葛玉新在内的案涉小区业主具有法律约束力，传世物业公司、葛玉新均应按照合同约定全面履行自己的义务。在传世物业公司履行了物业管理服务的义务后，葛玉新应当按约履行给付物业费的义务。案涉合同并未约定葛玉新需经传世物业公司书面催缴或经业委会督促交费后才交纳物业费，法律对此亦未作出规定。故葛玉新关于此节上诉理由，不能成立。根据葛玉新提交的证据及本案查明的事实可知，传世物业公司提供的物业服务存在部分不完善之处，一审法院据此对传世物业公司要求葛玉新支付违约金的诉请未予支持，并无不当。葛玉新主张传世物业公司同意以物业费抵扣其房屋漏水损失，因其未能提供抵扣协议等能够证明双方对此达成合意的证据，本院对葛玉新的此项主张不予采信。 综上所述，葛玉新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费270元，由葛玉新负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年八月二十八日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。