广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5657号原告：广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行，营业场所广州市黄埔区丰乐北路138号。负责人：胡显勇，该支行行长。委托诉讼代理人：彭卫国、钟毅烽，该支行员工。被告：刘军，男，1970年7月9日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原告广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（以下简称“农商行黄埔支行”）与被告刘军金融借款合同纠纷一案,本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农商行黄埔支行的委托诉讼代理人彭卫国、被告刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农商行黄埔支行向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：1817004201200193)，被告立即向原告偿还本金人民币76639.68元、欠息2615.3元（暂计至2020年4月27日正常利息2289元、罚息272.29元、复息54.01元，自2020年4月28日起至债务清偿完毕之日止，罚息以76639.68元为基数，复息以2289元为基数，罚息、复息均按照罚息利率6.73755‰按月计收，即现执行借款利率基础上加收50%）；2、请求判决被告承担不动产抵押担保责任，原告对被告位于南沙区××房（不动产登记证明号码为：粤（2016）广州市不动产证明第11010103号）的房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2012年11月23日，原告与被告签订了《楼宇按揭合同》（合同编号：1817004201200193），合同约定：借款人贷款人民币190000元用于购买房产，借款期限为10年，借款人的还款方式采用按月等额还款，每月还款日为20日。合同签订后，原告与被告于2013年1月14日签订借款借据（编号：1817004201200193001），并向原告发放贷款190000元整，借款日为2013年1月15日，到期日为2023年1月15日，借款月利率6.0042‰，还款方式为按月等额归还借款本息。上述借款发放后，被告没能按期归还原告贷款本息，并从2019年9月21日起开始拖欠本金及利息，依据《楼宇按揭合同》第13.1条及第13.2条约定，被告已构成违约责任，原告可采取相应方式实现全部债权。鉴于被告未能按时归还本息，导致贷款逾期，使原告的合法权益受到严重侵害，为保障原告的合法权益，特提起诉讼，并恳请支持原告诉讼请求。刘军辩称：对欠款事实无异议，其目前经济困难，无力偿还欠款。本院经审理认定事实如下：2012年11月23日，刘军（甲方、借款人、抵押人）与农商行黄埔支行（乙方，贷款人、抵押权人）签订《楼宇按揭合同》（合同编号：1817004201200193），合同第3条约定贷款金额为190000元，用于甲方向发展商支付按揭房产（南沙区××房）之价款，贷款期限为自乙方实际发放本合同项下贷款之日起计10年，具体以借据为准；第4条约定本合同项下贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率上浮10%执行，贷款利息按月计收；实际贷款发放时或发放后，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，乙方有权直接执行中国人民银行有关规定，相应调整利率，不再另行通知甲方；甲方未按本合同约定期限归还贷款本息的（包括乙方提前实现债权的情形），乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率的150%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；对不能按时支付的利息，乙方有权在贷款到期后按罚息利率计收复利；第6条约定还款方式为按月等额归还借款本息，供款总期数为120期，每月还款日为20日；第8条约定甲方自愿以按揭房产向乙方提供抵押担保，作为本合同项下贷款的担保；抵押担保的范围包括甲方在本合同项下应向乙方偿还的贷款本金、利息、罚息、手续费及其他收费、违约金、损害赔偿金、实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用及执行费用）和其他应付款项；在本合同贷款部分被确认无效、被撤销或者被解除的情况下甲方应当承担的返还贷款及赔偿损失的责任；第13.1条约定甲方若在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权；第13.2条约定甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权；第16条约定如甲方违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的，乙方有权单方解除本合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。上述合同签订后，农商行黄埔支行于2013年1月15日向刘军指定账户发放了190000元借款，并出具《借款借据》（编号：1817004201200193001），该借据载明借款用途为购房，借款月利率为6.0042‰，还款方式为按月等额法，借款日2013年1月15日，到期日2023年1月15日。刘军在《借款借据》上签名确认。2016年4月14日，农商行黄埔支行与刘军就刘军名下位于南沙区××房的房产办理了抵押登记（不动产登记证明号码：粤（2016）广州市不动产证明第11010103号），权利人为农商行黄埔区支行，义务人为刘军。根据农商行黄埔支行提交的贷款归还结果清单及还款记录表显示，刘军自2019年9月开始出现逾期，截至2020年6月11日刘军尚欠农商行黄埔支行本金76639.68元、利息2709.2元、罚息406.59元、复利81.45元。农商行黄埔支行于2020年5月12日向本院提起诉讼，本院于2020年6月3日向被告刘军送达了起诉状及证据副本等诉讼材料。另查明，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），存量贷款的利率仍按原合同约定执行。自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。庭审中，农商行黄埔支行陈述因刘军未对涉案合同的定价基准转换为LPR，也未转换为固定利率，故其主张涉案借款合同的利率按2019年最后一次公布的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%，即借款执行年利率5.39%，逾期罚息年利率8.085%（即月利率6.73755‰）。被告刘军对此无异议。上述事实由楼宇按揭合同、不动产登记证明、配偶同意抵押声明、借款借据、客户回单、贷款信息查询清单、贷款归还结果试算表、借款还款记录及当事人陈述等证据证实。以上证据经过法庭质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为：农商行黄埔支行与刘军自愿签订《楼宇按揭合同》，并明确约定双方的权利义务以及利息、罚息、复利的计算标准。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。涉案《楼宇按揭合同》既约定对逾期未还的本息按逾期天数计收罚息，还约定在借款到期后对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，实际是对逾期未付的利息按罚息利率计收两次复利，属于双重违约处罚，该约定与上述规定相悖，也有违公平合理原则，因此《楼宇按揭合同》计收两次复利的约定无效，除此外其他约定内容均合法有效，双方当事人均应自觉依约履行。农商行黄埔支行依约向刘军发放了贷款，刘军未按时还本付息已经构成根本违约，应当承担违约责任。农商行黄埔支行要求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。本院于2020年6月3日向刘军送达了起诉状副本，应视为广州农商行黄埔支行于该日通知刘军解除合同，故《楼宇按揭合同》依法于该日起解除。合同解除后，刘军应向农商行黄埔支行偿还合同项下所有欠款本息，农商行黄埔支行主张的截至2020年6月11日刘军所欠本金、利息的金额，符合合同约定及法律规定，刘军也未提出异议，本院予以采信确认。对于农商行黄埔支行主张的截至2020年6月11日刘军所欠罚息406.59元，该罚息实际上已包含复利，故对农商行黄埔支行主张的复利81.45元，因属于双重计收复利，本院不予支持。此外，刘军还应自2020年6月12日起以欠款本金76639.68元为基数、以利息2709.2元为基数按照罚息利率分别支付罚息和复利，罚息不计复利。对于借款利率，农商行黄埔支行主张按2019年最后一次公布的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%，即借款利率按年利率5.39%、罚息利率按年利率8.085%执行，不违反法律规定，本院予以照准。刘军自愿将其所有的南沙区××房的房产抵押给农商行黄埔支行作为偿还涉案借款的担保，并办理了抵押登记，抵押权依法设立。农商行黄埔支行因刘军未履行还款义务主张行使抵押权，对依法处分该房屋的价款优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条之规定，判决如下：一、原告广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行与被告刘军签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：1817004201200193）自2020年6月3日起解除；二、被告刘军在本判决生效之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行偿还借款本金76639.68元、利息及罚息（截至2020年6月11日，利息为2709.2元、罚息（含复利）为406.59元；自2020年6月12日起至实际清偿欠款之日止，罚息以欠款本金76639.68元为基数、复利以利息2709.2元为基数，按照年利率8.085%计付；罚息不计复利）；三、被告刘军不履行上述第二项判决所确定的义务时，原告广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行对被告刘军名下位于南沙区成汇街1号805房的房产折价或者拍卖、变卖的所得价款，在上述债权范围内优先受偿；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费891元，由被告刘军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  安慧二〇二〇年八月十二日法官助理黄兰芳书记员罗徐昉昀