上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7792号上诉人（原审被告）：张继国，男，1971年5月13日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：戴慧娟，上海市群成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王恩峰，上海市群成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海润雨制衣有限公司，住所地上海市金山区漕泾镇致富路1号。法定代表人：汪校忠，总经理。委托诉讼代理人：李武康，上海理度律师事务所律师。上诉人张继国因与被上诉人上海润雨制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初3169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张继国上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回上海润雨制衣有限公司一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院遗漏两份金山区漕泾镇集建区外建设用地减量化项目估价报告单，致使本案认定事实不清。张继国认为本案实际占有使用的厂房面积为700余平方米，与减量化过程中实际勘察西侧厂房的面积和产权证中西侧厂房面积相符。上海润雨制衣有限公司无任何证据证明已向张继国交付合同约定的1,280平方米的厂房，系举证不能，应承担相应法律后果。2、张继国租赁的厂房位于西侧，其面积不超过700平方米，若按租赁合同约定的面积1,280平方米，则必然存在违章建筑，故双方的租赁合同系无效合同。3、在现有租赁厂房已经拆除的情况下，张继国认为应按实际使用面积和合同约定面积的比例承担相应的租金或使用费，或按当地市场较为公允的租赁价格予以认定。4、关于土地减量化过程中张继国与上海润雨制衣有限公司签订的分割协议是否存在与租金抵消的问题，根据双方认可的土地减量化过程中张继国投资建造的冷库的收购评估价为人民币（以下币种同）924,000元，实际上冷库采取的是直接拆除，并非搬迁，根据合同约定张继国投资建设的补偿项目张继国得其中70%计算，张继国可得60余万元，现在张继国仅得30万元是不合理且不公平的。张继国认为本案的租金在张继国与上海润雨制衣有限公司签订的30万元的补偿款分割协议中已经予以一次性了结，租金已在补偿款中予以抵销。上海润雨制衣有限公司辩称，一审法院查明事实清楚，请求二审法院维持一审法院的判决。上海润雨制衣有限公司向一审法院起诉请求：判令张继国支付厂房租赁费人民币（以下币种同）57万元（计算3年02个月，每个月15,000元）。一审法院认定事实：2016年5月，上海润雨制衣有限公司和张继国签订《租赁厂房合同》，约定：张继国承租上海润雨制衣有限公司位于本区XX镇XX路XX号西厂房，面积1,280平方米，年租金18万元，租赁期限为2016年5月13日至2021年5月12日。上海润雨制衣有限公司系坐落于本区XX镇XX路XX号房屋的所有权人。2019年7月1日，因案涉租赁房屋列入土地减量化拆除范围，上海润雨制衣有限公司就此与案外人上海XX有限公司签署《2019年土地减量化项目补偿协议》，约定的交房时间为2019年7月20日。2019年9月12日上海润雨制衣有限公司和张继国达成《分割协议》，载明：根据耀华估DCQ（2017）第274号，对坐落于XX镇XX路XX号汪校忠房屋及所有设施和地上物及土地使用补偿进行估价，现已确认总价为5,779,517元，根据双方约定，其中张继国300,000元，双方协商同意在补偿款中扣除，直接划转给张继国。故张继国总金额为300,000元。一审法院认为，本案争议的问题：1、案涉《租赁厂房合同》的效力。案涉租赁房屋有合法的产权登记证书，所有权人对外出租签订的租赁合同应属合法有效。至于双方签订的合同中约定的租赁物是否包含了自行搭建的无证建筑，双方均未能举证证明，陈述亦未获一致，更因建筑物已被拆除，一审法院在本案中无法审查界定。但从举证责任分配的角度，在上海润雨制衣有限公司提供了案涉租赁房屋产权登记凭证的前提下，主张合同无效的张继国应提交证据佐证上海润雨制衣有限公司向其实际交付的租赁物中存在无证建筑，合同因此无效或部分无效。现张继国未提交相应证据，一审法院对其关于案涉租赁合同无效或部分无效的辩解意见不予采纳。退言之，即使案涉租赁合同可能存在部分无效的情形，亦不影响张继国应参照租金标准支付相应的占有使用费。2、上海润雨制衣有限公司主张张继国支付租金的诉请是否已经超出诉讼时效。上海润雨制衣有限公司主张曾多次通过口头、电话的方式向张继国催讨租金，张继国予以否认，上海润雨制衣有限公司未能提交证据予以佐证，一审法院对上海润雨制衣有限公司曾向张继国催讨租金的主张不予支持。但案涉《租赁厂房合同》没有约定租金支付时间，也没有租金支付的交易习惯可供参照，应按照法律规定确定租金支付时间。《合同法》第二百二十六条规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。故本案张继国应当支付第一笔租金的时间为2017年5月12日，一审法院收到上海润雨制衣有限公司诉状的日期为2020年3月9日，未超出3年诉讼时效。依此，对后续租金的请求亦未超出诉讼时效。3、租金是否存在应部分减免的事由。张继国辩称，上海润雨制衣有限公司实际交付其使用的租赁房屋仅700平左右，故应按照比例减免未交付使用部分面积的租金。上海润雨制衣有限公司则不予认可。除非合同约定租金按交付租赁房屋的面积计算，并约定计算标准，否则交付租赁物不符合合同约定的对等权利是请求出租人交付符合合同约定面积的房屋和出租人拒不交付的解除权，而非径行按照实际交付面积计算租金。结合本案言之，案涉租赁合同约定了1,280㎡的租赁房屋，如上海润雨制衣有限公司未能按约交付前述面积的租赁物，张继国有权要求其按约交付，在上海润雨制衣有限公司拒绝交付或不能交付的情况下，张继国有权解除合同，并在合同权利义务终止后就上海润雨制衣有限公司交付租赁房屋不符合合同约定面积问题主张其承担违约责任，而非径行按照其自行认可的700㎡计算租金。因，若依此系在实质上变更了租赁合同的关键条款（租赁物面积），而合同变更应以当事人的合意为基础，非一方意思表示可成立。4、案涉租赁合同的权利义务状态。案涉租赁合同合法有效，租赁期限至2020年5月12日，至一审法庭辩论终结时尚未届满，租赁物虽已灭失但租赁合同的权利义务并不因此自然终止。一审诉讼中，双方均未明确主张解除合同，而本案中上海润雨制衣有限公司的诉请为支付租金，与合同解除亦不相互关联，故在本案审理中对合同解除问题不予涉及。上海润雨制衣有限公司与张继国签订的《租赁厂房合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应按约全面履行。上海润雨制衣有限公司主张张继国应按合同约定标准18万元/年支付3年2个月租金，张继国对期限无异议，一审法院据此对上海润雨制衣有限公司主张的租金570,000元予以支持。张继国辩称，从《分割协议》来看，减量化过程中上海润雨制衣有限公司和张继国达成了协议，如果在欠付租金的情况下，上海润雨制衣有限公司不可能再给付张继国钱款。并据此推断在《分割协议》中直接给付张继国的30万元是张继国应得的土地减量化补偿扣除应付租金后的余额。一审法院认为，张继国的前述主张事实上是金钱债务的抵销。在上海润雨制衣有限公司不认可张继国前述主张的前提下，张继国应举证证明其所欠付的租金债务已通过债务抵销的方式消灭。但从张继国提交的《分割协议》的文字来看，其中未有关于租金或占有使用费的表述，张继国仅根据“如果在欠付租金的情况下，原告不可能再给付被告钱款”得出租金已经折抵的意见缺乏依据，一审法院对其辩解意见不予采纳。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：张继国应于判决生效之日起十日内向上海润雨制衣有限公司支付房屋租金570,000元。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4,750元，由张继国负担。张继国所负之款应于判决生效之日起七日内缴纳法院。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点为：一、张继国的实际租赁面积及《租赁厂房合同》的效力；二、张继国依据《分割协议》所得的30万元是否已扣除其应付的房屋租金。针对争议焦点一，张继国于二审中仍坚持认为实际租赁房屋面积仅为700平方米，《租赁厂房合同》中约定的1,280平方米存在违章建筑部分，并因此主张该租赁合同无效，但张继国作为主张合同无效的一方并未提供充足的证据材料予以佐证，且在双方租赁关系存续的3年2个月中张继国也从未对租赁面积提出过异议，故本院对其主张的内容不予采信。针对争议焦点二，张继国主张《分割协议》实际上是对其应得的土地减量化补偿和应负担的房屋租金的结算，上海润雨制衣有限公司给付张继国的30万元是扣除张继国应付的房屋租金后的余额，但该主张并未得到上海润雨制衣有限公司的确认。从双方签订的《分割协议》载明的内容来看，双方也未有关于扣除房屋租金的合意，且张继国对其主张的该节事实亦只停留在口头陈述而未能提供证据材料予以证实，故本院认同一审法院对该问题的阐述评断，对张继国主张的上述内容不予支持。综上，张继国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,500元，由张继国负担。本判决为终审判决。审判长  陈福才审判员  凌 捷审判员  翟从海二〇二〇年八月三十一日书记员  王晓翔附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……