四川省古蔺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0525民初2163号 原告：林瑞武，男，1979年6月18日出生，汉族，住福建省长乐市。 原告：林爱容，女，1978年2月7日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：杨宗桥，四川晏州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶凌岚，四川晏州律师事务所律师。 被告：骆邦群，女，1953年11月8日出生，汉族，住四川省古蔺县。 委托诉讼代理人：钟茜，四川问一律师事务所律师。 第三人：泸州新世界置业有限公司。住所地：泸州市古蔺县古蔺镇金兰大道金兰广场东侧（新世界丽苑2号楼1-3号）。统一社会信用代码：915105256804382837。 法定代表人：黄世杰，执行董事兼总经理。 第三人：黄世杰，男，1960年8月1日出生，汉族，住古蔺县。 上述第三人共同委托诉讼代理人：陈波，四川泽理律师事务所律师。 原告林瑞武、林爱容与被告骆邦群、第三人泸州新世界置业有限公司（以下简称新世界公司）、黄世杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林瑞武、林爱容及共同委托诉讼代理人杨宗桥、叶凌岚，被告骆邦群委托诉讼代理人钟茜、第三人新世界公司、黄世杰共同委托诉讼代理人陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林瑞武、林爱容向本院提出诉讼请求：1、依法判决不得执行古蔺县房屋；2.依法确认位于古蔺县房屋归原告所有；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年，原告与第三人新世界公司建立购房意向，原告意欲购买第三人新世界公司开发的位于古蔺县古蔺镇帝景银都房屋并陆续向新世界公司支付购房定金等款项。2015年10月9日，原告与新世界公司签订正式《商品房方面合同》，确认购买帝景银都2幢1层1-4号房屋，双方对房屋价款、支付方式等作了明确约定。后原告按合同履行了全部付款义务，2017年6月7日新世界公司代收原告办理房屋过户登记所需要含契税等费用共计156500元，但一致未为原告办理过户登记。原告于2017年5月11日将案涉房屋出租给他人使用。 2020年3月，古蔺县人民法院受理被告于新世界公司民间借贷纠纷一案，并于2020年4月3日作出（2020）川0525民初534号民事裁定书查封了上述房屋。后原告通过查询得知上述查封情况，随后向古蔺县人民法院提出执行异议申请。法院于2020年5月18日作出（2020）川0525执27号执行裁定书驳回原告的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条的规定，原告系案涉房屋买受人，且在法院采取查封上述房屋之前即与第三人新世界公司签订了《商品房买卖合同》并网签备案，原告已全额支付购房款和办理房屋过户登记费用，新世界公司也于2017年5月31日将案涉房屋交付原告使用，现未办理过户登记非因原告原因而未办理。二原告认为其享有足以排除法院对该房屋的执行，为维护其合法权益，故提起诉讼。 被告骆邦群辩称：1.根据《执行异议和复议规定》第二十五条规定，案涉房屋未登记在原告名下，原告不是案涉房产的所有人；2.本案系原告林瑞武、林爱容作为买受人系对房地产开发企业第三人新世界公司的商品房的执行提出异议，此情况适用《执行异议和复议规定》第二十九条，而不是原告主张的适用第二十八条。3、由于原告购买的是商业用房，并非是用于居住的房屋，应根据第二十九条规定不予支持原告的执行异议。综上，原告不是涉案房屋的权利人且对涉案房屋不享有排除法院强制执行的权利，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人新世界公司诉称：原告所述属实，诉讼请求部分由法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：原告林瑞武与原告林爱容系夫妻关系。2013年，原告林爱容、林瑞武与另案原告林其师、李梅等人协商共同购买第三人新世界公司开发的位于古蔺县古蔺镇帝景银都的房屋，林瑞武先后十次向第三人黄世杰转款2704113元，其中2013年9月30日转款35万元，2013年10月8日转款20万元，2013年10月9日转款20万元，2013年10月10日转款10万元，2013年10月25日转款50万元，2013年11月1日转款50万元，2013年11月26日转款35万元，2014年1月24日转款15万元，2014年6月25日转款40.4113万元。 2015年10月8日，黄世杰将前述购房款中的2398593元退还给林瑞武。同日，林瑞武将购房款2398593元转账给新世界公司，新世界公司向林瑞武、林爱容出具2398593元的房款收据。2015年10月9日，二原告与新世界公司签订编号为2015002167《商品房买卖合同》，购买了古蔺县帝景银都2幢1单元1-4号房屋，合同约定商品房单价为每平方米人民币7220元，预测面积共663.24平方米，总价款人民币4788593元；签订合同即付2398593元，余款2390000元向银行申请按揭贷款；商品房交付使用后，出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2016年4月29日，林其师、李梅与新世界公司签订编号为2016000975《商品房买卖合同》，购买古蔺县古蔺镇帝景银都2幢-1层-1-18号房屋，合同约定该商品房单价为每平方米人民币19200元，预测面积51.85平方米，总价款为人民币995520元；商品房交付使用后，出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。上述两套房屋总价款合计为5784113元。该两套房屋于签订合同当日在古蔺县不动产登记中心网签备案。 二原告因房屋的银行按揭贷款未办成转为现金支付。2016年4月27日，新世界公司转款退还林其师505520元购房款，同日林其师、李梅将505520元购房款通过POS机消费支付给新世界公司。2017年1月13日，林瑞武、林爱容向新世界公司支付尚欠购房款2270757元，林其师、李梅向新世界公司支付尚欠购房款495568元，合计2766325元。综上，二原告及林其师、李梅共计向新世界公司支付购房款5670438元。 2017年5月10日，原告林瑞武与案外人肖吉林签订《房屋租赁合同》，将帝景银都二号楼18号门面一层、二层租赁给肖吉林使用，租赁期限为2017年5月10日至2022年5月9日。2017年5月11日，新世界公司发出交房通知单，同日，原告转账80000元，后又于2017年6月7日转账156500元给黄世强，由黄世强代为缴纳契税及办理房屋权属转移手续等，同时新世界公司向原告出具收据。 另查明，本院在审理原告骆邦群与被告于新世界公司、黄世杰民间借贷纠纷一案中，骆邦群向本院申请财产保全。本院于2020年4月3日作出（2020）川0525民初3709号民事裁定书，根据该生效裁定，本院查封了涉案房屋【不动产权证号：川（2017）古蔺县不动产权第××号】及其他登记在新世界公司名下的房屋。二原告得知查封的情况后于2020年4月27日向本院提出异议，本院于2020年5月18日作出（2020）川0525执27号执行裁定书，裁定驳回二原告的异议。 认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、银行转账凭证、泸州新世界置业公司出具的收据、四川省增值税普通发票、交房通知单、物管费收据及水电费发票、房屋租赁合同、古蔺县房屋数据中心出具的网签备案的情况说明，泸州新世界置业公司出具的购房结算说明等。 本院认为，本案的主要争议焦点为：1、原告林瑞武、林爱容是否享有足以排除强制执行的民事权益。2、能否确认案涉房产为原告林瑞武、林爱容所有。本院结合审理查明的事实对上述争议焦点及本案需要解决的问题做如下评析。 一、关于林瑞武、林爱容对案涉房屋享有的权益能否排除本院强制执行的问题。本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，不动产买受人符合上述四个要件，其享有的民事权益可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。本案原告林瑞武、林爱容系涉案不动产买受人，二原告与新世界公司签订《商品房销售合同》的时间为2015年10月9日，早于人民法院查封房产时间即2020年4月3日；林瑞武等人先后累计支付购房款5670438元，该购房款与商品房销售合同约定的单价、面积计算出来的购房价基本一致，应认定原告已经支付了全部购房款；原告提交的《进户通知单》，房屋租赁协议、物业费缴纳票据和缴纳税票等依据，足以证明原告于2017年5月已经实际占有涉案房产并予以处分；涉案房产尚未办理房屋的所有权过户登记系新世界公司怠于行使为二原告办理过户手续造成，二原告并无过错。综上，二原告对本案房屋享有的民事权益可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 至于本案适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。本院认为，在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上虽然存在交叉,但只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。因此，本案符合二十八条规定的适用情形，该条应当作为本案法律适用依据。 二、关于能否确认案涉房产为原告林瑞武、林爱容所有的问题。本案案涉房屋虽登记在房地产开发商新世界公司名下，但新世界公司基于与二原告签订《商品房买卖合同》达成的转移房屋所有权合意，在收到全部房款后已于2017年5月将房屋交付给二原告合法占有使用，二原告接受房屋后以房屋所有权人身份将房屋处分租赁给他人，在此期间，新世界公司并未提出任何异议。故本院认为自新世界公司交付案涉房屋，二原告接受之日起，二原告已经成为房屋的真实权利人。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有的物权的，应予支持”的规定，本院对林瑞武、林爱容请求确认其对案涉房产享有所有权的诉请依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条，《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，第三百一十四条判决如下： 一、位于古蔺县房屋归原告林瑞武、林爱容所有； 二、不得执行古蔺县房屋。 案件受理费45109元，由原告林瑞武、林爱容负担13533元，被告骆邦群负担9022元，第三人泸州新世界置业有限公司负担22554元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  王叶玲 审 判 员  王从友 人民陪审员  牟光泽 二〇二〇年八月四日 书 记 员  王虹又