广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终647号上诉人（原审被告）：薛冠华，男，1977年9月14日出生，汉族，住广东省中山市**********。委托诉讼代理人：许劲，广东靖许汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝萱淋，广东靖许汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东顺翔化工有限公司，住所地广东省中山市南头镇民安工业区。法定代表人：卢德明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王向东，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斌，广东雅商律师事务所律师。上诉人薛冠华因与被上诉人广东顺翔化工有限公司（以下简称顺翔公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初2186号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人薛冠华上诉请求：一、撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判驳回顺翔公司诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由顺翔公司承担。事实和理由：一、一审判决认定薛冠华持续占有使用涉案租赁物至拆除之日，须支付租金和利息是错误的。薛冠华在2016年1月4日已搬离涉案租赁物，无须支付2016年1月4日后的租金。根据《薛冠华花木、建构筑物及鱼塘拆迁补偿合同》（以下简称《补偿合同》）第六条约定，薛冠华收到补偿款之日起，其签订的有关租地合同自然解除，薛冠华应腾空涉案土地。薛冠华于2015年12月11日收到《补偿合同》约定的苗木搬迁补偿542140元和构筑（附属）物补偿费118380元，合计660520元。中山市***********（以下简称南头征收中心）于2016年1月4日接收了薛冠华向顺翔公司承租的全部租赁物，于2016年3月31日将租赁物移交广中江高速公路项目管理处，并于2020年3月9日作出《证明》，记载薛冠华的苗圃、鱼塘及地上附着物等，已于2016年1月4日腾空，并交由广中江高速公路项目管理处进行施工。另外，涉案租赁物在2016年1月5日已经围蔽，不能使用。即便顺翔公司与薛冠华续签租赁合同，涉案租赁物因围蔽施工无法使用，薛冠华也无须支付租金。二、一审判决认定顺翔公司与薛冠华于2016年3月18日签订的《补充协议》合法有效，薛冠华应支付违约金，是错误的。南头征收中心在2016年1月4日已经接收了薛冠华向顺翔公司承租的全部租赁物，该租赁物已归政府所有。顺翔公司明知涉案租赁物因广中江高速公路建设已经被政府部门征收，仍与薛冠华签署《厂房租赁协议》和《补充协议》，损害国家和社会公共利益。依法，《厂房租赁协议》和《补充协议》无效，本案不应根据《补充协议》的约定支持违约金。三、一审判决认定《补偿合同》对顺翔公司不发生法律效力错误。政府部门签署《补偿合同》及接收薛冠华租赁物的行为对顺翔公司有效，涉案租赁物的租赁合同自2015年12月11日起全部解除。顺翔公司从中山市南头镇工业发展公司承租涉案土地后，将涉案租赁物转租给薛冠华。南头镇政府与薛冠华签署《补偿合同》，以及南头征收中心接收薛冠华全部租赁物的行为，均是国家因广中江高速公路建设而对涉案租赁物实施的新政策。根据《租用围堤外滩地协议书》第五条第4款和广东顺德糖厂有限公司与顺翔公司《确认书》的约定，顺翔公司必须无条件执行。同时，根据该协议第五条第5款约定，在租用期内，中山市南头镇工业发展公司有权因广中江高速公路建设需要收回涉案租赁物。因此，南头镇政府与薛冠华签署《补偿合同》，以及南头征收中心接收薛冠华全部租赁物的行为，均对顺翔公司具有法律效力。同时，根据《补偿合同》第六条约定，薛冠华与顺翔公司签署的全部租赁合同，自薛冠华收到补偿款之日即2015年12月11日自然解除。退一步讲，如果《补偿合同》对顺翔公司没有法律效力，顺翔公司就不能要求薛冠华按《补偿合同》的搬迁补偿标准支付补偿。一审判决既认定《补偿合同》对顺翔公司没有法律效力，又支持顺翔公司享有《补偿合同》搬迁补偿的50%，明显矛盾。四、一审判决认定所种植树木类的补偿金包括搬迁费，并认定薛冠华需要支付50%的苗木搬迁补偿是错误的。（一）《关于提供堤外土地种植树木的协议书》（以下简称《种植协议》）第4条约定的补偿金应理解为征收补偿，不含搬迁补偿。该协议签订的时间是2011年2月23日，当时中山市征地拆迁适用补偿依据是中府[2008]82号《中山市人民政府关于交通基础设施及公益性建设项目征地拆迁补偿标准等有关问题的通知》第一条第（二）款第1项规定，该文件没有搬迁补偿一说。搬迁补偿最早出现在中府[2012]106号《中山市人民政府关于中山市交通基础设施及公益性建设项目征地补偿的指导意见》第一条第（二）款第7项规定，该文对苗木的搬迁补偿和苗木征地补偿作了不同规定。该文第一条第（二）款第11项规定，“已作征收补偿的青苗，由征收部门处理”。也即给予搬迁补偿的，苗木由所有权人自行搬迁；给予征收补偿的，苗木由征收部门处理。《种植协议》于2011年签订的，应当按照当时的法律规定对合同约定进行解释，即该协议第4条约定的补偿金应理解为征收补偿，而不包括搬迁补偿。本案中，南头镇政府对薛冠华苗木作搬迁补偿，而没有进行征收补偿，故薛冠华不需支付搬迁补偿。（二）根据《种植协议》第3条约定，顺翔公司将整个堤外土地提供给薛冠华种植树木，不收取租金，但是顺翔公司收取树木征收时50%的补偿金。也即顺翔公司享有苗木补偿金50%的前提条件是不收取任何租金，如果顺翔公司收取了租金，就不能收取补偿金。2011年6月8日至2013年11月20日期间，顺翔公司先后与薛冠华签订了《补充协议》《厂房租赁协议》，2份《鱼塘租赁协议》。其中双方最后签署的《鱼塘租赁协议》第4条约定，将合同双方原不收租金，但顺翔公司享有补偿金50%的约定，变更为顺翔公司收取租金，但必须在补偿金减去租金后有剩余部分，顺翔公司才享有50%。薛冠华签署《补偿合同》前，已支付涉案租赁物租金共726124元。2015年12月11日，薛冠华收取了租赁物上苗木搬迁补偿542140元和鱼塘补偿67220元（含甲鱼补偿），共609360元。现薛冠华收到搬迁补偿才542140元，已付租金远高于搬迁补偿。因此，薛冠华不应向顺翔公司支付搬迁补偿。（三）2017年6月30日，顺翔公司作出《委托书》，明确了薛冠华在租赁物上增加的有关构筑（附属）物享有征收补偿权益。薛冠华在租赁土地上收到的苗木搬迁补偿、鱼塘补偿、自建建筑物补偿等全部补偿都应归薛冠华一人所有。（四）根据公平合理原则，薛冠华实际支付的搬迁费远远超出政府支付的搬迁补偿，无需向顺翔公司支付搬迁补偿。涉案的苗木搬迁，产生了起挖和异地栽种的人工费和吊机服务费380400元，运费295520元，搬迁费用合计675920元。然而，南头镇政府补偿薛冠华的搬迁补偿才542140元，不足以弥补实际发生的搬迁费。如在搬迁补偿不足以弥补实际搬迁费的情况下，还要薛冠华向顺翔公司支付50%的搬迁补偿，对于薛冠华而言，是双重损失，不公平、不合理。五、一审判决认定薛冠华无须支付鱼塘补偿款的原因是错误的。本案是因薛冠华已付租金超过了鱼塘补偿款，才无须向顺翔公司支付鱼塘补偿款。本案起诉前，薛冠华已付鱼塘2012年3月至2013年2月期间租金18000元，2013年3月至2014年2月期间租金19800元，2014年3月至2015年2月期间租金21780元，共计59580元。一审判决认定鱼塘的补偿款为40860元。根据《鱼塘租赁协议》第4条约定，薛冠华已经支付的租金超过了鱼塘补偿款，不应向顺翔公司支付鱼塘补偿款。一审判决以薛冠华仍需支付2015年3月至2017年3月22日期间的租金50316元超过已获得的补偿款为由，认定薛冠华无需支付鱼塘补偿款是错误的。六、2015年12月1日至2016年1月4日期间是薛冠华的搬迁时间，实际未对厂房进行合理的使用，且该期间的租金已经超过一年诉讼时效，不应支付。被上诉人顺翔公司答辩称：一、双方在对2016年之前签订的有关土地、鱼塘、厂房等租赁协议履行完毕后，又于2016年3月18日签订了《厂房租赁协议》及《补充协议》。双方之间的租赁关系是连续的，中间没有间断，2016年3月18日之前，薛冠华也未对租赁的期间提出异议。故薛冠华称2015年12月1日至2016年1月4日间其未使用涉案租赁物不属实。二、薛冠华提交的证据与事实不符，薛冠华一直使用涉案租赁物，一审判决认定租金计算至2017年3月23日是正确的。三、关于诉讼时效问题，本案租金应从最后一期租金支付日期届满之日起开始计算诉讼时效，本案租金并未超过诉讼时效。顺翔公司向一审法院起诉请求：一、判令薛冠华清偿自2015年12月至2017年3月的厂房及地块租金253230.5元（其中厂房租金181423元、地块租金71807.5元）；二、判令薛冠华清偿自2015年3月至2017年3月的鱼塘租金50316元；三、判令薛冠华清偿水电费1271.5元；四、判令薛冠华支付逾期交租的违约金，其中厂房及地块租金的逾期交租违约金自2016年1月6日起每月均以上月租金为基数，按月利率2%的标准计至清偿之日止，暂计至2019年1月5日为143901.06元；鱼塘租金的逾期交租违约金自2015年3月6日起均以当年租金为基数，按年利率24%的标准计至清偿之日止，暂计至2019年1月5日为39965.28元；五、判令薛冠华支付拆迁补偿款304680元及利息（自薛冠华从政府领取补偿款之日起，按年利率24%的标准计至薛冠华支付补偿款给顺翔公司之日止）；六、判令薛冠华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1999年12月28日，案外人中山市南头房地产开发建设公司（甲方，以下简称南头开发公司）与广东顺德糖厂有限公司（乙方，以下简称顺德糖厂）签订了《租用围堤外滩地协议书》一份，部分约定如下：1.顺德糖厂租用南头开发公司位于南头镇民安村“猪槽围”（地名）文明堤外的滩地，该滩地已符合城镇总体规划确定用途使用，并由南头开发公司依照规定办理租用登记手续；2.租用的滩地面积为59.1601亩（即39440.1平方米），租用期限为五十年，即从一九九九年十二月二十八日起至二〇四九年十二月二十七日止……2002年6月20日，中山市南头镇工业发展有限公司（甲方，以下简称南头发展公司）与顺德糖厂（乙方）签订了《补充协议》一份，明确因市场变化原因，现乙方实际受让土地使用权面积为83.8894亩，乙方租用围堤外滩地的面积为59.1601亩，经双方协商，同意以中山市人民法院裁定由乙方代表-中山市顺翔实业有限公司（后变更企业名称为顺翔公司）承买乙方有偿使用土地尚未完工之建筑物之日半年后开始计租（即从2000年12月18日起计租），并在协议书签定后五日内将欠租款全部支付给甲方……2011年2月23日，顺翔公司（甲方）与薛冠华（乙方）签订了《关于提供堤外土地种植树木的协议书》一份，约定顺翔公司向薛冠华提供堤外土地种植树木，如遇到政府（或有关部门）征地时，政府（或有关部门）补偿所种植树木类的补偿金由甲、乙双方各得50%，乙方按有关规定自行将树木搬迁；乙方种植的树木由乙方自行管理，甲方只提供土地给乙方使用，不参与乙方的管理，甲方不承担乙方在管理上的任何责任……2011年6月24日，顺翔公司（甲方）与薛冠华（乙方）签订了《厂房租赁协议》一份，部分约定如下：1.甲方将位于中山市南头镇民安工业区顺翔公司堤外的1号、2号、3号建筑物（以下简称租赁物）租赁给乙方作厂房使用，租赁面积为842平方米；2.租赁期限为五年，即从2011年7月1日起至2016年6月30日止，租赁期限届满乙方如要续租，必须在租赁期限届满前三个月提出，并经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁协议。在同等条件下，乙方有优先权；3.在本出租协议生效之日起十天内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；甲方收取乙方租赁保证金贰万元，待乙方退租时退还给乙方；4.租金第一年为7578元/月（不含税，下同），第二年起每年租金将在上年的基础上递增10%（即8336元/月，以此类推），每年的期满日即6月30日作为每年租金调整日；乙方按现状自行完善供水管路、供电线路；乙方使用甲方的水电，每月最后一天甲方按照水电表的读数收取乙方所用的水电费，水电费的收费标准按照中山市南头镇供水公司、供电公司的收费标准收取。乙方应于每月五日前向甲方支付上月租金以及所发生的水电费用，并由乙方汇至甲方指定的账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的20%；5.若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或其他不可抗力导致甲方无法继续履行本协议时，将按本条第2款执行；凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的，其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本协议时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用书面或传真通知对方。本协议提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方三倍支付租金……2011年6月8日，顺翔公司（甲方）与薛冠华（乙方）签订了《补充协议》一份，双方一致对2011年5月23日签订的《厂房租赁协议》进行补充，即甲方将1号、2号建筑物范围之间以西的地块以3000元/月（不含税，下同）租赁给乙方使用，第二年起每年租金将在上年的基础上递增10%（即3300元/月，以此类推）；租赁期限为五年，即从2011年7月1日起至2016年6月30日止，其余条款均参照《厂房租赁协议》执行。2012年2月10日，顺翔公司（甲方）与薛冠华（乙方）签订了《鱼塘租赁协议》一份，部分约定如下：1.甲方同意将顺翔公司堤外鱼塘租赁给乙方经营，鱼塘的租金第一年为18000元（不含税，下同），第二年起递增10%（即19800元）；2.租赁期限为二年，即从2012年3月1日起至2014年2月28日止；租赁期限届满乙方如果要续租，必须在租赁期限届满前一个月提出，并经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁协议。在同等条件下，乙方有优先权；3.乙方使用甲方的水电，每月最后一天甲方按照水电表的读数收取乙方所用的水电费，水电费的收费标准按照中山市南头镇供水公司、供电公司的收费标准收取。乙方应于每年三月五日前向甲方支付本年租金，每月五日前向甲方支付上月所发生的水电费用，并由乙方汇至甲方指定的账号或按双方书面同意的其他支付方式支付；4.如果遇到政府因市政规划建设需要，造成鱼塘不能养鱼时，政府对鱼塘的补偿金由乙方享受（手写备注“应各占50%”），乙方按有关规定自行将鱼塘的鱼清走；5.乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的20%……后因上述协议租赁期限将近届满，顺翔公司（甲方）与薛冠华（乙方）于2013年11月20日再次签订了《鱼塘租赁协议》一份，部分约定如下：1.甲方同意继续将堤外鱼塘租赁给乙方经营，鱼塘租金第一年为21780元（不含税，下同）；第二年起递增10%（即23960元，以此类推）；2.租赁期限为五年，即从2014年3月1日起至2019年2月28日止；3.如果遇到政府因市政规划建设需要，造成鱼塘不能养鱼时，政府对鱼塘的补偿金在减去乙方的鱼塘租金后剩余部分由甲乙双方各得50%，乙方按有关规定将鱼塘的鱼清走……其余的内容与2012年2月10日的《鱼塘租赁协议》一致。2012年2月21日，南头发展公司（甲方）与顺德糖厂（乙方）、顺翔公司（丙方）签订了《确认书》一份，载明三方一致确认：1.顺德糖厂与南头开发公司分别于1999年12月28日和2002年6月20日签订的《租用围堤外滩地协议书》、《补充协议书》上以乙方名义租用的堤外地实际面积为54.1601亩；2.上述以乙方名义租用的堤外地，其实际租用人为丙方，并由丙方享有和承担上述《租用围堤外滩地协议书》、《补充协议书》的权利义务……2016年3月18日，顺翔公司（甲方、出租方）与薛冠华（乙方，承租方）再次分别签订《厂房租赁协议》及《补充协议》各一份，部分约定如下：1.甲方将位于中山市南头镇民安工业区顺翔公司堤外的1号、2号、3号建筑物继续租赁给乙方作厂房使用。租赁面积经甲乙双方可确定为842平方米；2.租赁期限从2016年7月1日起至2019年2月28日止，租金第一年为12206元/月（不含税，下同），第二年起每年租金将在上年的基础上递增10%（即13427元/月，以此类推），每年的期满日即6月30日作为每年租金调整日……其余的内容与2011年6月24日的《厂房租赁协议》一致。而《补充协议》则约定甲方将1号、2号建筑物范围之间以西的地块以4831元/月（不含税，下同）租赁给乙方使用，第二年起每年租金将在上年的基础上递增10%（即5314元/月，以此类推），租赁期限从2016年7月1日起至2019年2月28日止……其余条款均参照《厂房租赁协议》执行。顺翔公司认为涉案土地、鱼塘，系其从所有权人南头发展公司处承租而来并自建1号、2号、3号厂房后转租给薛冠华使用，双方在第一份厂房租赁协议到期后，又于2016年3月18日续签厂房租赁协议及补充协议，延长厂房、土地等的租赁期限，即使涉案租赁物已被政府征收，但薛冠华从2015年3月（鱼塘租金自2015年3月起、厂房及地块租金自2015年12月起）开始直至上述租赁物被强拆之日止（即2017年3月23日）未按协议约定支付租金，亦未支付2016年8月起至2017年3月23日的水电费（仅在2016年9月8日支付租金36000元，在2016年8月19日支付2016年1月至7月的水电费）；在收到拆迁补偿款后亦未按约定将苗木、鱼塘拆迁款{即中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司【中成评字[2015]第309013号】附表1苗木补偿款542140元及附表2第4至11项，名称鱼塘（甲鱼）、竹棚、遮光网棚、水泵、增氧机、电缆、木艇、喷淋系统，合计67220元）}的50%款项分给顺翔公司，薛冠华已构成违约。薛冠华则认为，其与顺翔公司的租赁协议在其与政府部门签署补偿合同并收到补偿款后即2015年12月11日已经解除，涉案租赁物2015年12月前的租金及水电费，其已支付完毕。同时，其已按该补偿合同完成搬迁，故顺翔公司无权收取厂房、土地、鱼塘的租金。且顺翔公司无法证明薛冠华使用涉案租赁物至强拆之日，即使双方续签了租赁合同，但因涉案租赁物所在的土地已被政府征收，顺翔公司无权在政府征收后转租土地。即便涉案的租赁物并没有被征收，顺翔公司现要求薛冠华支付2015年12月至2017年3月的租金和违约金已经超过诉讼时效。双方对此未能协商一致，顺翔公司遂于2019年2月12日提起本案诉讼。顺翔公司为证明涉案租赁物在被政府征收后，顺翔公司仍按其与南头发展公司之间的租赁合同依约缴纳租金等，但薛冠华在与顺翔公司续签租赁合同后直至政府拆迁之日仍使用涉案租赁物，却未依约交付租金、水电费；在收到政府的拆迁补偿款后亦未按协议约定向顺翔公司支付部分拆迁补偿款而向一审法院申请调取南头征收中心关于薛冠华苗木搬迁、构筑（附属）物搬迁补偿款评估表、签收表等资料及中山市公安局南头分局南城派出所关于卢德明于2017年3月23日的报警资料并提交银行转账记录、2016年8月19日的水电费收据、光盘等予以佐证。经查，因广中江高速公路项目建设，需搬迁项目路线经过的中山市南头镇辖区范围内的属于薛冠华所有的花木、建构筑物及鱼塘等，中山市南头镇人民政府（甲方）与薛冠华（乙方）、中山市南头镇工业发展有限公司（丙方）于2015年11月27日签订《薛冠华花木、建构筑物及鱼塘搬迁补偿合同》【编号：南头征收（广中**苗.苗圃）第2015-31-48号】一份，载明：1.被搬迁花木及鱼塘等物位于南头镇民安社区（顺翔化工厂大堤外滩），涉及3块苗圃地、1个鱼塘及地上附着物等。土地权属南头镇工业发展有限公司，广东顺德糖厂有限公司与南头镇工业发展有限公司签订协议，广东顺德糖厂有限公司因生产需要成立广东顺翔化工有限公司，顺翔化工转租给薛冠华作花木场使用（详见《协议书》）；2.实际征收项目：（1）鱼塘测量总面积为2929.31平方米（折合4.394亩），涉及红线内面积1771.86平方米（折合2.6578亩），涉及红线外面积1157.45平方米（折合1.7362亩）；（2）征收构筑（附属）物面积：简易棚面积17.17平方米、遮光网棚面积438平方米、竹棚面积2607.19平方米、铁皮围栏面积203.37平方米、水泥地坪面积63.69平方米；（3）涉及铁树、茶花、樟树等类型的大、小树木（详见《花木场清单表》）；3.估价：评估价值：中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司对上述项目进行评估【中成评字[2015]第309013号】，评估价值金额为661160元，包括苗木搬迁补偿费用评估价542140元、构筑（附属）物评估重置价119020元，但经甲乙丙三方共同协商后同意扣除顺翔公司所有的增氧机价值350元/台、抽水泵价值290元/台，合计640元，即乙方被搬迁花木、建构筑物及鱼塘等的补偿金额为660520元，该款为一次性作价补偿全包，不因任何因素变动而调整，自本合同签订之日起三十日内，由甲方将本合同第四条规定的花木、构筑（附属）物及鱼塘等搬迁征收补偿款总额划至薛冠华尾号5463的中山农商行南头民安支行账户中。若征收范围内存在他方执耕的，所需青苗补偿费用由乙方负责支付，与甲方、丙方无关；4.乙方自收到上述补偿款之日起，涉及上述项目用地范围内，乙方原签订的有关租地合同自然解除。丙方协助甲方督促乙方必须在本合同签订之日起十五日内搬迁完毕，把土地腾空，交由高速公路施工单位进行施工。2017年3月23日，顺翔公司法定代表人卢德明以广中江项目管理处委托的施工方即中铁十二局第三公司未经其公司允许将其所有的堤外滩涂地上部分建筑物强拆而向中山市公安局南头分局南城派出所报警处理并制作相关询问笔录。卢德明在该询问笔录中称顺翔公司位于广中江高速公路项目红线内的堤外滩涂地上建筑物大概包括钢筋混凝土结构的厂房四栋、锌铁硼结构的厂房两间，总建筑面积大概是3850平方米，并向南城派出所提交上述建筑物的相关合同和协议书的复印件予以佐证。卢德明另称中铁中二局第三公司于2017年3月23日早上8点半开始进场，约9点开始强拆上述建筑物，且因该强拆行为造成顺翔公司损失严重，但该损失暂时无法估算。中山市南头镇人民政府（甲方）与南头发展公司（乙方）于2017年11月29日签订《中山市南头镇工业发展有限公司地上物征收及设备搬迁补偿合同》一份，部分约定如下：1.被征收对象位于中山市******“猪槽围”（地名）文明堤外，涉及红线征收范围内地上建筑物及构筑物面积6481.74平方米，钢筋混泥土柱7.2立方米，未办理房产权属登记，土地属滩涂用地已办理征收手续，上述被征收对象按法定程序摇珠方式选取的中山市亿通房地产土地评估有限公司进行评估，评估价值总额为3951229元。2016年8月19日的收据载明：兹收到薛冠华水、电费（2016年1.1-7.31）3113元，经手人“钱”。视频资料则显示2017年3月23日8:54分开始一部钩机在某厂房处作业，将该厂房内的楼房推倒。另外，中国工商银行2015年12月17日至2017年3月23日的业务回单（付款）显示顺翔公司账户尾号6751于上述期间通过银行汇款方式向南头发展公司每月转入36106.96元，摘要为地租，合计金额为（36106.96元×16个月＝577711.36元）。对此，薛冠华认为其在与政府签订拆迁补偿合同后，已于2015年12月11日前搬离涉案租赁物，且2015年12月以前的租金、水电费等早已交清，顺翔公司现提交的视频无法证明薛冠华仍在使用涉案租赁物。另外，薛冠华并没有收到苗木、鱼塘补偿，仅仅收到苗木搬迁费及甲鱼补偿，而薛冠华在与政府签订拆迁补偿合同后又与顺翔公司续签租赁合同，是为顺翔公司对薛冠华自建物业进行确认，以收取自建物业征收补偿款，并提交征收土地公告、征地补偿的指导意见（中府【2012】106号）、付款凭证、（2017）粤民辖终622号民事裁定书、房屋坐落位置图等拟证明上述事实。经查，2014年11月12日的征收土地公告显示经广东省人民政府报国务院同意批准征收中山市南头镇民安社区经济联合社农民集体土地1.413公顷，其中坑塘水面0.8863公顷，可调整坑塘水面0.2184公顷，建设用地0.3096公顷；土地补偿费和安置补助费标准为：坑塘水面72.9万元/公顷，可调整坑塘水面72.9万元/公顷，建设用地70.2万元/公顷，征收补偿总额为108.6318万元。一审再查：中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司【中成评字[2015]第309013号】于2015年9月26日以2015年9月21日为评估基准日，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《中山市交通基础设施及公益性建设项目征地补偿的指导意见》（中府【2012】106号）、图纸、清单等并经实地察看对苗木的搬迁费、运输距离按30公里范围内计算评估，其中苗木的评估价值为搬迁费，数量为95项，搬迁费用为542140元（详见附表1）；构筑（附属）物13项，基于评估对象的再建造费用或投资的角度估算出评估对象在全新状态下的重置价值为119020元（详见附表2）。2012年9月20日，中山市人民政府发布《中山市人民政府关于中山市交通基础设施及公益性建设项目征地补偿的指导意见》[中府（2012）106号]，该意见载明征地补偿标准中四类地区补偿标准养殖水面72.9万元/公顷；青苗补偿按预征地公告公布时实际种植情况计算，水产养殖中甲鱼6000元/亩；花木场只作搬迁补偿，搬迁费用以及因搬迁造成的损失由具备相应资质的评估机构评估确定。一审又查：2014年6月9日的《土地征收补偿合同》【编号：南头征收（广中江征地）第2014-01号】由中山市南头镇人民政府（甲方）与中山市南头镇民安社区*民委员会（乙方）签订，载明被征收土地为南头镇民安社区位于项目用地红线内的农村集体土地共12宗。房屋座落位置图由中山市华星测绘工程有限公司对顺翔公司的租地范围线制作形成并由顺翔公司盖章确认。另外，顺翔公司与薛冠华一致确认案涉租赁物包括1号、2号、3号建筑物以及建筑物之间的地块、鱼塘，现已被政府全部征收，但双方在签订上述租赁合同时，涉案租赁物1号、2号、3号建筑物已存在，建筑物之间的地块上在顺翔公司出租时并没有建筑物，在薛冠华承租后，薛冠华自行修建了构筑物，而鱼塘在出租时候已经存在，未有养殖。薛冠华另称其不清楚1号、2号、3号建筑物由何人修建而成，在签订租赁合同之时也不清楚土地的权属人不是顺翔公司所有。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷，本案的争议焦点主要涉及顺翔公司的主体适格问题、租赁合同的效力问题、租金的诉讼时效问题及征收补偿款的归属问题，对此，分析如下：一、关于顺翔公司的主体适格问题。顺翔公司称涉案空地及鱼塘由其从1999年12月28日基于与南头发展公司的租赁关系而享有使用权和收益权，并自行修建1号、2号、3号建筑物。虽然薛冠华辩称上述租赁物于2014年6月9日前应属中山市南头镇民安社区*民委员会所有的集体用地，在2014年6月19日被征收后应属政府所有，南头发展公司及顺翔公司无权对涉案土地进行出租或转租，但薛冠华与顺翔公司自2011年6月24日起至2013年11月20日签订相关租赁协议后一直向顺翔公司支付相应租金、水电费等，而并未对此提出异议；同时，薛冠华在《厂房租赁协议》及《补充协议》到期后仍与顺翔公司续签相关租赁协议；而中山市南头镇民安社区*民委员会未对南头发展公司以其自身名义处分涉案租赁物的行为提出异议，亦未对顺翔公司的转租行为及薛冠华租用涉案租赁物的行为提出异议。现顺翔公司已提供证据证明其通过合法途径从南头发展公司处租赁涉案空地及鱼塘等，其对涉案空地、鱼塘等享有合法的使用及转租的权利，故顺翔公司为本案的适格主体。二、关于租赁合同效力问题。虽然1999年12月28日的《租用围堤外滩地协议书》明确载明该滩涂地已符合城镇总体规划确定用途使用，但因涉案厂房没有土地权属证及房产证，并未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，违反了法律的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该厂房的租赁合同即《厂房租赁协议》应认定无效。虽然合同无效，但薛冠华基于该合同实际占有使用了涉案厂房，且顺翔公司亦因向薛冠华交付厂房支付了相应的对价，故薛冠华占有使用涉案租赁物致使顺翔公司受到了损失，应向顺翔公司支付相应的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，该占有使用费可参照合同约定的租金标准向其支付房屋占有使用费。薛冠华辩称其与顺翔公司签订的租赁合同是在无效租赁合同基础上再转租的无效合同，顺翔公司不能因无效合同不当得利。本案中，薛冠华于2015年11月27日与中山市南头镇人民政府、南头发展公司三方签订《薛冠华花木、建构筑物及鱼塘搬迁补偿合同》后仍与顺翔公司于2016年3月18日对厂房、地块续签租赁协议，即薛冠华明知涉案租赁物需被拆迁但其仍续签租赁协议，其明显存在过错。即便薛冠华辩称其于签订搬迁补偿合同后已于2015年12月搬离涉案租赁物，但其未提供证据予以证明，且顺翔公司予以否认，对此，薛冠华应承担举证不能的责任。再者，虽然薛冠华与中山市南头镇人民政府、南头发展公司签订的上述搬迁补偿合同约定“乙方自收到上述补偿款之日起，涉及上述项目用地范围内，乙方原签订的有关租地合同自然解除”，但中山市南头镇人民政府、南头发展公司与薛冠华之间并不存在租赁关系，并非本案租赁关系的相对方，未经顺翔公司的授权，无权解除顺翔公司与薛冠华之间的租赁合同关系，前述约定对顺翔公司不发生法律效力。因此，认定薛冠华占用案涉租赁物至政府强拆之日（2017年3月23日）。当事人从事民事活动，应恪守诚信。双方之间的厂房租赁合同虽然无效，但薛冠华已持续占有使用涉案租赁物至政府强拆之日（2017年3月23日）。倘若其仅以顺翔公司不应通过不当行为获利为由拒绝向顺翔公司支付其已承诺支付的占有使用费，其行为本身即有悖诚实信用原则。另一方面，本案厂房租赁合同无效系顺翔公司与薛冠华的共同行为所致，双方均有过错。薛冠华在涉案建筑未取得建设工程规划许可证的情况下，占有使用该厂房至2017年3月23日，亦属不当行为。若薛冠华可按少于合同约定的租金标准支付占用费，则其亦因该不当行为而获利，该利益为少于其租金预期而可少交占用费的利益，故顺翔公司按照合同约定的标准向薛冠华收取占有使用费，并未致使薛冠华遭受损失，但顺翔公司无权要求薛冠华支付厂房逾期支付占有使用费的利息损失。三、关于租金的诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。根据上述规定，本案租金诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满之日起计算，本案中（如前述），薛冠华仍在占有使用租赁物，顺翔公司主张的最后一期占有使用费为薛冠华实际返还租赁物之日止的费用，故应从实际返还租赁物之日的该期租金支付期间届满之日起计算。而结合上述认定，实际返还租赁物之日为2017年3月23日，现顺翔公司于2019年2月12日提起诉讼主张权利尚未超过诉讼时效。因此，对薛冠华关于诉讼时效的抗辩意见不予采信。另，案涉就地块签订的《补充协议》、就鱼塘签订的《鱼塘租赁协议》及就堤外土地种植树木签订的《关于提供堤外土地种植树木的协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。综上，薛冠华应参照《厂房租赁协议》约定的租金标准支付从2015年12月至2017年3月22日厂房占有使用费184271元（其中2015年7月1日至2016年6月30日期间每月占有使用费为11096元、2016年7月1日至2017年6月30日期间每月占有使用费为12206元），而顺翔公司自认薛冠华曾交租金6000元，故薛冠华应向顺翔公司支付占有使用费178271元；应依《补充协议》约定支付从2015年12月至2017年3月22日地块租金72935元（其中2015年7月1日至2016年6月30日期间每月租金为4292元、2016年7月1日至2017年6月30日期间每月租金为4831元）。前述厂房占有使用费及地块租金合计251206元（178271元+72935元），顺翔公司主张厂房及地块租金合计253230.5元（其中厂房租金181423元、地块租金71807.5元），超出上述认定部分，予以驳回。另，顺翔公司主张薛冠华欠付2015年3月至2017年3月的鱼塘租金，薛冠华未提供证据证明其已履行支付租金的义务，故认定薛冠华尚欠顺翔公司2015年3月至2017年3月的鱼塘租金，薛冠华应支付2015年3月至2017年3月22日的鱼塘租金52063.5元（其中2015年3月1日至2016年2月29日租金为23960元、2016年3月1日至2017年2月28日租金为26356元、2017年3月1日至2018年2月28日租金为28992元），顺翔公司主张鱼塘租金合计50316元，系其权利的自由处分，予以确认。薛冠华至今尚欠向顺翔公司清缴上述地块及鱼塘租金，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。因双方关于逾期支付地块、鱼塘租金的违约金过高，现顺翔公司主动调整为按年利率24%（月利率2%）计算，于法无悖，予以确认。因此，薛冠华还应向顺翔公司支付从逾期之日起按月利率2%计至清偿之日止的违约金，具体如下：关于地块租金。2015年12月地块租金4392元从2016年1月6日起计算；2016年1月地块租金4392元从2016年2月6日起计算；2016年2月地块租金4392元从2016年3月6日起计算；2016年3月地块租金4392元从2016年4月6日起计算；2016年4月地块租金4392元从2016年5月6日起计算；2016年5月地块租金4392元从2016年6月6日起计算；2016年6月地块租金4392元从2016年7月6日起计算；2016年7月地块租金4831元从2016年8月6日起计算；2016年8月地块租金4831元从2016年9月6日起计算；2016年9月地块租金4831元从2016年10月6日起计算；2016年10月地块租金4831元从2016年11月6日起计算；2016年11月地块租金4831元从2016年12月6日起计算；2016年12月地块租金4831元从2017年1月6日起计算；2017年1月地块租金4831元从2017年2月6日起计算；2017年2月地块租金4831元从2017年3月6日起计算；2017年3月地块租金2415.5元从2017年4月6日起计算。关于鱼塘租金。2015年3月至2016年2月29日租金23960元从2015年3月6日起计算；2016年3月1日至2017年2月28日租金26356元从2016年3月6日起计算。四、关于拆迁补偿款的归属问题。2011年2月23日的《关于提供堤外土地种植树木的协议书》上明确约定“如果遇到政府（或有关部门）征地时，政府（或有关部门）补偿所有种植树木类的补偿金由甲、乙双方各得50%，乙方按有关规定自行将树木搬迁”、2013年11月20日的《鱼塘租赁协议》亦约定“如果遇到政府因市政规划建设需要，造成鱼塘不能养鱼时，政府对鱼塘的补偿金在减去乙方的鱼塘租金后剩余部分由甲、乙双方各得50%，乙方按有关规定自行将鱼塘的鱼清走”，现顺翔公司与薛冠华已一致确认树木及鱼塘已被政府征收，薛冠华已收取苗木搬迁补偿费用评估价542140元、构筑（附属）物评估重置价119020元（扣除增氧机价值350元/台、抽水泵价值290元/台，合计640元），即薛冠华被搬迁花木、建构筑物及鱼塘等的补偿金额为660520元，予以确认。顺翔公司主张根据评估报告苗木补偿款为542140元、鱼塘征收补偿款为67220元，故根据前述约定其可分配304680元[（542140元+67220元）×50%]，薛冠华辩称其仅仅收到苗木的搬迁费及鱼塘内的甲鱼补偿款，并没收到苗木的补偿款及鱼塘补偿款，中山市成诺资产评估与土地房地产估价有限公司于2015年9月26日作出的报告书亦载明苗木的评估价值为搬迁费。而《中山市人民政府关于中山市交通基础设施及公益性建设项目征地补偿的指导意见》[中府（2012）106号]亦明确花木场只作搬迁补偿，故对薛冠华上述关于苗木搬迁费的主张予以采纳。但《关于提供堤外土地种植树木的协议书》上明确约定“如果遇到政府（或有关部门）征地时，政府（或有关部门）补偿所有种植树木类的补偿金由甲、乙双方各得50%，乙方按有关规定自行将树木搬迁”，该约定并未明确补偿金仅属苗木补偿款而将搬迁补偿排除在外，按常理该约定应理解为政府征地时关于种植树木类的所有补偿金应包括搬迁补偿，故薛冠华仍应按上述约定向顺翔公司支付50%的补偿金。另，鱼塘类的构筑（附属）物第四项列明：项目名称鱼塘、规格甲鱼、单位4.394平方米、单价6000元、补偿费用评估值26360元、备注参照中府（2012）106号文，而《中山市人民政府关于中山市交通基础设施及公益性建设项目征地补偿的指导意见》[中府（2012）106号]载明征地补偿标准中四类地区补偿标准养殖水面72.9万元/公顷；青苗补偿按预征地公告公布时实际种植情况计算，水产养殖中甲鱼6000元/亩，结合前述列明项目的明细，该项补偿款26360元应属甲鱼补偿款，故对薛冠华的上述关于鱼塘补偿款的主张予以支持。根据上述报告书可知苗木搬迁补偿费用评估价542140元、鱼塘补偿为67220元【附表2第4至11项，名称鱼塘（甲鱼）、竹棚、遮光网棚、水泵、增氧机、电缆、木艇、喷淋系统】。根据顺翔公司与薛冠华的上述协议约定，顺翔公司可获得苗木补偿费为271070元（542140元×50%），但上述鱼塘补偿款67220元已包含甲鱼补偿款26360元，故实际鱼塘补偿款为40860元。而双方约定需在扣减薛冠华的鱼塘租金后剩余部分由双方各得50%，现根据上文所述，薛冠华拖欠鱼塘租金为50316元，因此鱼塘补偿款不足以扣减鱼塘租金，故薛冠华无须再向顺翔公司支付关于鱼塘补偿的款项。又因薛冠华逾期支付苗木补偿费造成顺翔公司一定的经济损失，故薛冠华应赔偿顺翔公司逾期付款的利息损失（从起诉之日起至付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）。五、关于水电费1271.5元的问题。《厂房租赁协议》、《鱼塘租赁协议》均约定“每月最后一天甲方按照水电表的读数收取乙方所用的水电费，水电费的收费标准按照中山市南头镇供水公司、供电供水的收费标准收取”，顺翔公司现认为薛冠华尚未支付2016年8月至2017年3月的水电费合计1271.5元并提供收据拟证明上述事实，但收据并未有薛冠华的签字确认，亦未有相关部门的盖章确认，顺翔公司亦未提供其他证据予以佐证，对此，顺翔公司应承担举证不能的责任，故对顺翔公司的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、薛冠华于判决生效之日起三日内向顺翔公司支付从2015年12月起至2017年3月23日止的厂房占有使用费178271元、地块租金71807.5元及从2015年3月至2017年3月23日止的鱼塘租金50316元；二、薛冠华于判决生效之日起三日内向顺翔公司支付违约金（具体如下：2015年12月地块租金4392元从2016年1月6日起计算；2016年1月地块租金4392元从2016年2月6日起计算；2016年2月地块租金4392元从2016年3月6日起计算；2016年3月地块租金4392元从2016年4月6日起计算；2016年4月地块租金4392元从2016年5月6日起计算；2016年5月地块租金4392元从2016年6月6日起计算；2016年6月地块租金4392元从2016年7月6日起计算；2016年7月地块租金4831元从2016年8月6日起计算；2016年8月地块租金4831元从2016年9月6日起计算；2016年9月地块租金4831元从2016年10月6日起计算；2016年10月地块租金4831元从2016年11月6日起计算；2016年11月地块租金4831元从2016年12月6日起计算；2016年12月地块租金4831元从2017年1月6日起计算；2017年1月地块租金4831元从2017年2月6日起计算；2017年2月地块租金4831元从2017年3月6日起计算；2017年3月地块租金2415.5元从2017年4月6日起计算；2015年3月1日至2016年2月29日的鱼塘租金23960元从2015年3月6日起计算；2016年3月1日至2017年2月28日鱼塘租金26356元从2016年3月6日起计算，均按月利率2%计至清偿之日止）；三、薛冠华于判决生效之日起三日内向顺翔公司支付苗木补偿费为271070元及利息损失（从2019年2月12日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回顺翔公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11734元，顺翔公司负担2071元，薛冠华负担9663元。本院二审期间，薛冠华围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、中山市***********《证明》；二、《用地移交书》及附件《广中江项目南头段交地示意图》；三、广中江高速（K38+698至K39+454）中山市南头镇民安社区*民委员会用地图；四、《移交被征收花木场确认书》，证据一至三证明薛冠华向顺翔公司承租的全部租赁物，已经在2016年1月4日移交中山市***********，薛冠华不应交纳全部租赁物2016年1月4日后的租金；五、中山市南头镇民安社区*民委员会《关于广中江征地的调查说明》，证明薛冠华向顺翔公司承租的全部租赁物，在2016年1月5日已经围蔽，双方间全部租赁合同在2016年1月5日已经不能履行；六、《委托书》，证明顺翔公司确认薛冠华在租赁土地上获得的补偿归薛冠华所有；七、黄智华《情况说明》、身份证及机动车行驶证复印件，《起挖和栽种费结算表》；八、何丽芬《情况说明》、中山市南头镇坚丽货运经营部营业执照，苗木运费结算表，证据七、八证明薛冠华为搬迁涉案苗木花费了起挖和栽种费380400元，运费295520元，搬迁费合计675920元，远超政府支付的搬迁补偿。顺翔公司依法向本院提交了下列证据：一、《厂房房屋移交及资产搬迁确认书》及附图，证明薛冠华提交的中山市***********出具的证明内容不真实，2017年3月21日之前涉案租赁物没有进行移交和搬迁，薛冠华一直占有使用；二、《告知函》，证明涉案厂房、土地及鱼塘在该函发送之前都可以正常合法占有使用；三、《设施设备清点明细表》，证明至少在2016年12月30日，薛冠华租用顺翔公司的租赁物还在清点过程中，没有进行移交和搬迁；四、№0038167、0038179、0038355、0077305《收据》，顺翔公司《租户租金欠费通知书》《对账单》《广东顺翔化工有限公司用户租金、水电费缴费通知书》，证明薛冠华向顺翔公司交纳租金、水电费的情况及顺翔公司向薛冠华催交租金、水电费的情况；五、顺翔公司与何锐祥《厂房租赁协议》、顺翔公司与黄国兴《厂房租赁协议》、№0038066、0072441《收据》，证明与薛冠华相邻的租赁物直至2017年2月还可以继续使用，可以佐证薛冠华的租赁物也可以使用；六、《申请暂缓支付围堤外滩地租金的函》、№09466208《广东增值税专用发票》，证明广中江高速公路项目于2017年3月22日征收了原《租用围堤外滩地协议书》中的24.6054亩，剩余滩地继续由顺翔公司租用，剩余租用部分也在支付租金，征收拆除时间是2017年3月22日；七、房屋坐落位置图，证明薛冠华租用顺翔公司的租赁物只有部分位于征地拆迁红线内，大部分位于红线外。本院组织当事人进行了质证。对于薛冠华提交的上述证据，顺翔公司对证据一至五、七至八的真实性、合法性、关联性均不予确认，对证据六的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认。对顺翔公司提交的上述证据，薛冠华对证据一至七的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院经审理查明：一审判决认定的事实基本清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：根据薛冠华在二审中提交的南头征收中心于2020年3月9日出具的《证明》等证据，显示薛冠华已于2016年1月4日办理了涉案苗圃、鱼塘及其地上附着物的移交手续，且顺翔公司在二审中对此亦予以确认。本院又查：二审中，薛冠华提出其收取的苗木搬迁补偿费542140元，不仅包括其在该堤外土地种植树木的搬迁补偿费，还包括其在涉案鱼塘周边及涉案1#、2#厂房之间以西地块种植树木的搬迁补偿费。顺翔公司对此不予确认，认为薛冠华被搬迁花木苗圃地并不包括涉案1#、2#厂房之间以西地块。薛冠华同时提出顺翔公司要求薛冠华支付的厂房占有使用费、地块和鱼塘租金及违约金在本案起诉时已经超过诉讼时效。顺翔公司主张堤外种植树木土地的面积为18870㎡，但未举证证实。本院再查：顺翔公司主张其分别于2016年7月20日、2017年4月1日向薛冠华发出过《租户租金欠费通知书》《对账单》等，薛冠华均不认可收到，顺翔公司对此均没有举证加以证实。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”该条第二款规定：“当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”根据上述规定，且双方均未举证证明一审判决存在违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，故本院仅围绕薛冠华的上诉请求进行审理，对双方未提出上诉请求的部分不再审理。根据已查明的事实，涉案1#、2#、3#厂房在建设时并未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方就该1#、2#、3#厂房所签订的《厂房租赁协议》无效。而双方就1#、2#厂房之间以西地块所签订的《补充协议》、就鱼塘所签订的《鱼塘租赁协议》及就堤外种植树木土地所签订的《关于提供堤外土地种植树木的协议书》，均系双方在平等基础上自愿签订的，是其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，故应认定为合法有效。根据双方的诉辩陈述，本案二审双方争议的焦点，一是薛冠华是否拖欠了顺翔公司涉案鱼塘2015年3月至2017年3月22日期间的租金；二是薛冠华是否拖欠了顺翔公司涉案1#、2#、3#厂房2015年12月至2017年3月22日期间的占有使用费；三是薛冠华是否拖欠了顺翔公司涉案1#、2#厂房之间以西地块2015年12月至2017年3月22日期间的租金；四是薛冠华是否应向顺翔公司支付苗木补偿费及利息损失；五是顺翔公司向薛冠华主张的本案厂房占有使用费、地块和鱼塘租金是否已经超过法定诉讼时效期间。关于争议焦点一，即薛冠华是否拖欠了顺翔公司涉案鱼塘2015年3月至2017年3月22日期间的租金的问题。本案中，双方曾就涉案鱼塘于2012年2月10日签订过《鱼塘租赁协议》，租赁期限从2012年3月1日起至2014年2月28日止。2013年11月20日，双方再次就涉案鱼塘签订了《鱼塘租赁协议》，租赁期限从2014年3月1日起至2019年2月28日止。同时，根据2013年11月20日《鱼塘租赁协议》的约定，鱼塘租金第一年为21780元，第二年起递增10%（即23960元，以此类推）。薛冠华已实际使用了涉案鱼塘。因此，薛冠华应依约向顺翔公司交纳涉案鱼塘的租金。同时，根据薛冠华在二审中提交的南头征收中心于2020年3月9日出具的《证明》，显示薛冠华已于2016年1月4日办理了涉案鱼塘及其地上附着物的移交手续，且顺翔公司在二审中对此亦予以确认，故本院认定薛冠华拖欠了顺翔公司涉案鱼塘自2015年3月份至2016年1月3日的租金。关于争议焦点二，即薛冠华是否拖欠了顺翔公司涉案1#、2#、3#厂房2015年12月至2017年3月22日期间的占有使用费的问题。如上所述，双方就涉案1#、2#、3#厂房所签订的《厂房租赁协议》无效。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，薛冠华应参照双方约定的租金标准向顺翔公司交纳涉案厂房的占有使用费。二审中，薛冠华上诉主张南头征收中心已在2016年1月4日已经接收了薛冠华向顺翔公司承租的全部租赁物，故主张其无须向顺翔公司交纳2016年1月4日后涉案厂房的占有使用费。但是，根据薛冠华在二审中提交的南头征收中心于2020年3月9日出具的《证明》，仅证实薛冠华已于2016年1月4日将苗圃、鱼塘及其地上附着物进行了移交，并未包括涉案1#、2#、3#厂房及1#、2#厂房以西的地块在内，而且从中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司就此出具的【中成评字[2015]第309013号】评估报告来看，也只是对苗圃、鱼塘及鱼塘周边地上附着物的评估，也不包括涉案1#、2#、3#厂房及1#、2#厂房以西的地块。结合薛冠华仍在2016年12月30日《设施设备清点明细表》上签字确认，故本院对薛冠华的该上诉主张不予采纳。鉴于此，应认定薛冠华在与顺翔公司于2016年3月18日签订涉案《厂房租赁协议》及《补充协议》后，仍在继续使用涉案1#、2#、3#厂房及1#、2#厂房以西的地块，直至被强拆之日（2017年3月23日）止。在此情形下，扣除顺翔公司自认薛冠华曾于2016年9月8日交纳租金6000元，一审判决参照双方签订的《厂房租赁协议》约定的租金标准，认定薛冠华拖欠了顺翔公司自2015年12月至2017年3月22日间涉案1#、2#、3#厂房剩余占有使用费178271元，并无不当，本院予以确认。关于争议焦点三，即薛冠华是否拖欠顺翔公司涉案1#、2#厂房之间以西地块2015年12月至2017年3月22日期间租金的问题。如上所述，由于薛冠华与顺翔公司于2016年3月18日签订涉案《厂房租赁协议》及《补充协议》后，仍在继续使用涉案1#、2#厂房以西的地块，直至2017年3月22日止。因此，薛冠华依约应向顺翔公司交纳涉案1#、2#厂房之间以西地块自2015年12月至2017年3月22日期间的租金共计72235元。一审法院基于顺翔公司在一审中的请求，认定薛冠华拖欠了顺翔公司涉案1#、2#厂房之间以西地块租金共计71807.5元，并无不妥，本院予以确认。关于争议焦点四，即薛冠华是否应向顺翔公司支付苗木补偿费及利息损失的问题。本案中，根据双方于2011年2月23日签订的《关于提供堤外土地种植树木的协议书》，双方明确约定“如果遇到政府（或有关部门）征地时，政府（或有关部门）补偿所有种植树木类的补偿金由甲、乙双方各得50%，乙方按有关规定自行将树木搬迁。”虽然薛冠华上诉提出该《关于提供堤外土地种植树木的协议书》约定的补偿金应理解为征收补偿，不含搬迁补偿，且南头镇政府对薛冠华苗木仅作搬迁补偿，而没有进行征收补偿，故主张其不需要向顺翔公司支付搬迁补偿费，但从该协议约定内容看，并未明确补偿金仅属于苗木补偿款而将搬迁补偿费排除在外，按常理该约定中的种植树木类的补偿金应包括搬迁补偿费在内。同时，《中山市人民政府关于中山市交通基础设施及公益性建设项目征地补偿的指导意见》[中府（2012）106号]也已明确规定花木场给予搬迁补偿的，苗木由所有权人自行搬迁；给予征收补偿的，苗木由征收部门处理。据此，结合双方之间的上述约定，且本案苗木实际上已由薛冠华自行搬迁，中山市成诺资产评估与土地房地产估价有限公司于2015年9月26日作出的评估报告亦载明苗木的评估价值仅为苗木搬迁费，考虑到双方并未约定薛冠华租用该堤外土地种植树木后，应向顺翔公司支付租金，故薛冠华仍应按上述约定向顺翔公司支付50%的补偿金。审理中，薛冠华认可其收取的苗木搬迁补偿费为542140元，顺翔公司对此亦无异议，本院对此予以确认。薛冠华同时提出其收取的苗木搬迁补偿费542140元，不仅包括其在该堤外土地种植树木的搬迁补偿费，还包括其在涉案鱼塘周边及涉案1#、2#厂房之间以西地块种植树木的搬迁补偿费，但由于双方已约定薛冠华应向顺翔公司支付涉案鱼塘及涉案1#、2#厂房之间以西地块的租金，故主张其在涉案鱼塘及涉案1#、2#厂房之间以西地块上种植树木的搬迁补偿费，顺翔公司不应再分享。顺翔公司对此不予确认，认为薛冠华被搬迁花木苗圃地并不包括涉案1#、2#厂房之间以西地块。对此，本院认为，根据薛冠华与南头镇政府、南头发展公司于2015年11月27日签订的编号为南头征收（广中**苗.苗圃）第2015-31-48号《薛冠华花木、建构筑物及鱼塘搬迁补偿合同》的约定，薛冠华被搬迁花木位于南头镇民安社区（顺翔化工厂大堤外滩），涉及3块苗圃地，苗圃土地测量总面积为11150.19㎡。虽然顺翔公司仅认可薛冠华被搬迁花木苗圃土地包括堤外种植树木的土地及涉案鱼塘周边的土地等两块土地，而不包括涉案1#、2#厂房之间以西地块，但顺翔公司也未举证证明薛冠华被搬迁花木的另一苗圃土地。依法，顺翔公司应承担举证不能的不利后果。在此情形下，本院认定薛冠华被搬迁花木涉及的3块苗圃土地，即是堤外种植树木的土地、涉案鱼塘周边的土地、涉案1#、2#厂房之间以西土地共三块土地。虽然双方在《关于提供堤外土地种植树木的协议书》中，没有明确约定堤外种植树木土地的租赁面积，但双方就涉案1#、2#厂房之间以西地块所签订的《补充协议》、就鱼塘所签订的《鱼塘租赁协议》，已明确约定了1#、2#厂房之间以西地块面积为1800㎡、鱼塘周边桂花地、菜地面积为4976㎡。由此可见，堤外种植树木土地的租赁面积应为4374.19㎡（11150.19㎡-1800㎡-4976㎡）。基于上述《补充协议》《鱼塘租赁协议》均已约定了应付租金，且堤外土地、鱼塘周边土地及涉案1#、2#厂房之间以西土地上种植的苗木早已搬迁，已无法区分各地块种植苗木的品种及数量，故各地块苗木搬迁补偿费亦不能按照实际种植苗木的品种及数量予以核定。因此，本院确定薛冠华收取的上述各地块苗木搬迁补偿费的金额应按各地块面积占比予以计算。由于薛冠华收取的苗木搬迁补偿费为542140元，而被搬迁苗圃土地测量总面积为11150.19㎡。故本院认定薛冠华收取的堤外土地苗木搬迁补偿费应为212680元。据此，考虑到顺翔公司已向薛冠华收取涉案鱼塘（含桂花地及菜地面积4976㎡）及涉案1#、2#厂房之间以西面积1800㎡地块的租金，结合双方在《关于提供堤外土地种植树木的协议书》中约定的苗木补偿费的分配比例，本院认定顺翔公司根据《关于提供堤外土地种植树木的协议书》应分得堤外土地苗木搬迁补偿费106340元（212680×50%）。因薛冠华逾期支付苗木搬迁补偿费造成顺翔公司未能占用资金的利息损失，薛冠华还应从顺翔公司起诉之日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率向顺翔公司赔偿逾期付款的利息损失，鉴于中国人民银行同期贷款利率自2019年8月20日起取消，故自2019年8月20日起，该利息损失应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。顺翔公司主张堤外种植树木土地的租赁面积为18870㎡，但其并未提供相应证据加以证明，本院对此不予采信。关于争议焦点五，即顺翔公司向薛冠华主张的本案厂房占有使用费、地块和鱼塘租金是否已经超过法定诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……。”第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案为租赁合同纠纷案件。顺翔公司在本案中向薛冠华主张的为涉案1#、2#、3#厂房及1#、2#厂房之间以西地块2015年12月至2017年3月的租金，以及涉案鱼塘2015年3月至2017年3月的租金。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，本案债务应适用一年的诉讼时效期间。而且，租赁合同属于继续性合同，每一期租金债务在合同履行过程中相继发生，各期租金债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，故分期支付的租金债务的诉讼时效应自每一期租金债务履行期限届满之日分别计算。根据双方签订的《鱼塘租赁协议》的约定，薛冠华应于每年3月5日前向顺翔公司支付本案鱼塘本年度租金。因此，顺翔公司向薛冠华主张的本案鱼塘2015年3月至2016年1月3日的租金，薛冠华应于2015年3月5日前支付，至2016年3月5日该诉讼时效期间已经届满。顺翔公司于2019年2月12日才提起本案诉讼，已经超过法定诉讼时效期间，不再受法律保护。故顺翔公司要求薛冠华向其支付涉案鱼塘租金及逾期交租的违约金，本院不予支持。根据双方签订的《厂房租赁协议》《补充协议》的约定，顺翔公司向薛冠华主张的本案厂房占有使用费、地块租金，薛冠华应于每月5日前支付上月租金。因此，顺翔公司向薛冠华主张的2015年12月至2016年8月本案厂房占有使用费、地块的租金，薛冠华应于2016年9月5日前支付，至2017年9月5日该诉讼时效期间就已经届满。顺翔公司于2019年2月12日才提起本案诉讼，已经超过法定诉讼时效期间，亦不再受法律保护。故顺翔公司要求薛冠华向其支付2015年12月至2016年8月间本案厂房占有使用费、地块租金及逾期交租的违约金，本院不予支持。而顺翔公司向薛冠华主张的2016年9月至2017年3月22日本案厂房占有使用费、地块的租金，在《中华人民共和国民法总则》施行之日，该诉讼时效期间尚未满《中华人民共和国民法通则》规定的一年，故应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定。由此可见，顺翔公司向薛冠华主张的2016年9月至2017年3月22日本案厂房占有使用费、地块的租金，至顺翔公司于2019年2月12日提起本案诉讼，并未超过法定诉讼时效期间，应受法律保护。故顺翔公司要求薛冠华向其支付2016年9月至2017年3月22日间本案厂房占有使用费82187元（12206元/月×6个月+12206元/月÷30天×22天）、地块租金32529元（4831元/月×6个月+4831元/月÷30天×22天），本院予以支持。由于薛冠华逾期向顺翔公司交纳该地块租金违约，薛冠华还应自每一期逾期交租之日起按月利率2%标准向顺翔公司交纳逾期交租的违约金。虽然顺翔公司主张其分别于2016年7月20日、2017年4月1日向薛冠华发出过《租户租金欠费通知书》《对账单》，但在薛冠华不认可收到的情况下，顺翔公司并未举证证明其已将该《租户租金欠费通知书》《对账单》送达给了薛冠华。在此情形下，不能认定薛冠华已收到该《租户租金欠费通知书》《对账单》，亦不因此发生诉讼时效的中断。另外，顺翔公司还主张薛冠华曾于2016年9月8日向其支付厂房租金6000元，薛冠华对此亦不予认可，且顺翔公司提交的相关租金《收据》上亦没有薛冠华的签名确认，也不因此发生诉讼时效的中断。综上所述，上诉人薛冠华的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初2186号民事判决；二、薛冠华于本判决生效之日起三日内向广东顺翔化工有限公司支付2016年9月至2017年3月22日间涉案厂房占有使用费82187元；三、薛冠华于本判决生效之日起三日内向广东顺翔化工有限公司支付2016年9月至2017年3月22日间涉案地块租金32529元，并按月利率2%标准向广东顺翔化工有限公司支付逾期交租的违约金（违约金计算方式如下：2016年9月至2017年2月各月违约金均以4831元为基数，从下月6日起均计算至清偿之日止；2017年3月违约金以3543元为基数，从2017年4月6日起计算至清偿之日止）；四、薛冠华于本判决生效之日起三日内向广东顺翔化工有限公司支付苗木补偿费共计106340元及利息损失（利息损失计算方式如下：从2019年2月12日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；五、驳回广东顺翔化工有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11734元，广东顺翔化工有限公司负担7478元，薛冠华负担4256元；二审案件受理费9663元（薛冠华已预交），薛冠华负担3503元，广东顺翔化工有限公司负担6160元（广东顺翔化工有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给薛冠华）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年八月二十一日书记员 勾华吴歌