广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂11民终916号 上诉人（原审被告）：欧仕新，男，1970年8月24日出生，汉族，户籍地广西临桂县，现住广西钟山县。 被上诉人（原审原告）：李明庆，男，1981年11月7日出生，汉族，住广西钟山县。 上诉人欧仕新因与被上诉人李明庆房屋买卖合同纠纷一案，不服钟山县人民法院（2020）桂1122民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人欧仕新上诉请求：1.撤销一审判决，改判为欧仕新、黄兴明共同承担返还购房款10万元；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序错误。1.本案应追加黄兴明、周建军、黄瑾珠、陈莹、黄伟平为本案被告，一审没有追加，属程序错误。因为诉争房屋为黄兴明实际所有，但该房屋产权又登记在周建军、黄瑾珠名下，黄伟平向银行借款，周建军、黄瑾珠持该房产证为黄伟平办理抵押贷款，陈莹对上述借款持保证责任。上述5人与本案有利害关系，应追加为本案被告。2.上诉人与黄兴明签订《购房协议书》是基于黄兴明是房屋所有权人的基础而签订，上诉人并不知道黄兴明不是房屋所有权人，更不知道黄兴明已在与上诉人签订《购房协议书》前已将该房屋交给其弟黄伟平去广西贺州桂东农村合作银行仁义支行办理贷款，房屋所有权人周建军、黄瑾珠更是为黄伟平办理抵押权担保，因此，黄兴明、周建军、黄瑾珠、陈莹、黄伟平应为本案被告。二、本案认定事实不清，适用法律错误。1.黄兴明将登记在他人名下的房产转让给上诉人，且没有取得产权人周建军、黄瑾珠的委托和授权，该转让行为无效。无效的法律行为自始就无效。因此上诉人与被上诉人签订的《购房合同书》自始无效。《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《购房合同书》有效，属认定事实错误。2.根据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案上诉人及被上诉人均有过错，应各自承担各自责任。上诉人与被上诉人于2015年1月17日签订《购房合同书》至被上诉人起诉之日已达五年之久。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。被上诉人没有在上述法律规定的合理时间办理预告登记或物权转让登记手续，怠于行使权利，有重大过错责任。3.被上诉人与上诉人签订《购房合同书》的时间为2015年1月17日，在长达五年的时间内，被上诉人有足够和充分的时间谨慎考虑是否要解除合同，但被上诉人没有提出解除合同的要求，反而对房屋进行装修，其明知已超过办证的合理除斥期限，但仍然装修，其主、客观均有过错，应对扩大的损失（装修损失）承担责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定:买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错,违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。三、被上诉人在该501号房居住五年，上诉人与被上诉人签订的《购房合同书》确认无效的情况下，被上诉人应赔偿上诉人房租损失，按每月1000元计×60个月=60000元。四、同案不同判，同一事实，同一法院，却同案不同判。（2020）桂1122民初144号民事判决一案支持的利息为从2020年1月2日起，按全国银行期间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至10万元还清之日止，但本案支持的利息从2015年2月1日起计算。两个案件同样的事实，却不同的判决，有损司法权威和司法公信力，应撤销。 被上诉人李明庆书面辩称：一、一审没有追加黄兴明、周建军等五人作为本案被告是正确的。根据合同相对性原则，黄兴明、周建军等五人不是本案合同纠纷的当事人，涉案的合同中并没有对黄兴明、周建军等五人有相关权利义务的约定，被答辩人要求黄兴明、周建军等五人在本案中承担责任没有事实与法律依据。被答辩人与黄兴明、周建军等五人纠纷其可以另案主张权利。二、涉案的《购房合同书》是双方当事人协商一致的前提下签订的，其内容是双方的真实意思表示，而且合同约定没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。三、被答辩人隐瞒了涉案房屋登记在案外人周建军、黄瑾珠名下的重要事实，对合同的不能履行存在严重过错，被答辩人的违约行为给答辩人造成了一定的经济损失，应当承担损害赔偿责任，答辩人在合同的履行过程中不存在过错。最后，被答辩人主张要求答辩人赔偿房租损失是没有法律依据的，答辩人无需赔偿被答辩人方所谓的租房损失。答辩人之所以能够占用和使用涉案房产，主要是基于已经按《购房合同书》支付了相应的购房款，当时被答辩人交付的房屋是毛坯房，连基本的水电都没有通，涉案房屋能够居住完全是答辩人对涉案房屋进行了全面的装修，并购买相应家俱，答辩人居住同时并未获得除购房居住的目的以外的其他的不当收益。 李明庆向一审法院起诉请求：1．判决解除原、被告双方于2015年1月17日签订的《购房合同书》，2．判决被告向原告返还购房款10万元及其利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价同期贷款利率计算，从2015年2月1日起计算至上述购房款10万元还清之日止），3．判决被告向原告赔偿经济损失20885.50元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十一条的规定，判决：一、解除原告李明庆与被告欧仕新于2015年1月17日订立的《购房合同书》；二、被告欧仕新于本判决生效之日起十日内向原告李明庆返还购房款10万元及其利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价同期贷款利率计算，从2015年2月1日起计算至上述购房款10万元还清之日止）；三、驳回原告李明庆的其他诉讼请求。 一审判决认定的事实和理由详见钟山县人民法院（2020）桂1122民初143号民事判决书。 二审中，上诉人欧仕新向本院提交一份拍卖公告，拟证明法院拍卖时并没有对柴房进行拍卖，因此应将柴房予以返还给上诉人。对此证据材料，本院分析认为，涉案柴房是否与涉案房屋一同拍卖，尚需进一步提交证据材料予以佐证；即使该柴房未一同拍卖需要返还，亦应由涉案柴房相应的权利人进行主张；现上诉人是否属于该柴房的权利人也并未确定，一审时上诉人也未提起反诉；即使上诉人属于该柴房的权利人也可另案主张，故本案对上诉人提出的该柴房不予处理。 本院经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，关于本案是否应追加黄兴明、周建军、黄瑾珠、陈莹、黄伟平为共同被告的问题。本案为房屋买卖合同纠纷，从上诉人欧仕新与被上诉人李明庆于2015年1月17日签订的《购房合同书》内容来看，合同的双方当事人为上诉人欧仕新（甲方）、被上诉人李明庆（乙方），黄兴明、周建军、黄瑾珠、陈莹、黄伟平并非该合同的当事人，根据合同相对性原则，合同只对合同当事人产生约束力，上诉人欧仕新不能以其他人对其负有其他义务而对本案合同相对人提出抗辩。故一审法院未追加黄兴明、周建军、黄瑾珠、陈莹、黄伟平为本案被告，并无不当。至于上诉人与黄兴明等人之间的相关纠纷，上诉人可依照相关法律规定及其与黄兴明等人之间的关系另行向黄兴明等人主张解决。故上诉人提出一审未追加黄兴明等五人为被告，属程序错误的意见，本院不予采纳。 关于涉案《购房合同书》的效力问题。上诉人欧仕新与被上诉人李明庆签订的《购房合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，上诉人欧仕新作为房屋卖方，理应保障所卖房屋无权属瑕疵，并协助过户，而涉案房屋因被第三人抵押并引起诉讼，导致了房屋被人民法院依法强制执行，上诉人与被上诉人所签订的《购房合同书》目的无法实现，被上诉人李明庆请求解除合同并要求返还购房款，合理有据。一审法院判决解除双方购房合同并由欧仕新返还购房款，并无不当，本院予以维持。上诉人欧仕新提出涉案《购房合同书》无效的意见，本院不予采纳。 关于房屋占用费及本案利息认定的问题，本院分析，被上诉人李明庆之所以占用及使用涉案的房屋，是基于信赖上诉人欧仕新与黄兴明签订了《购房协议书》之上，被上诉人李明庆与上诉人欧仕新签订了相应《购房合同书》，并按该《购房合同书》约定向上诉人欧仕新支付了10万元的购房款的基础上合理占用并使用涉案的房屋，故上诉人欧仕新要求被上诉人支付相应的房租，理据不足。支付相应的房款系被上诉人李明庆占用、使用涉案房屋的基础，则一审从2015年2月1日起计付被上诉人李明庆房款的利息，亦理据不足，也有悖公平原则，故本院纠正为本案利息从被上诉人李明庆起诉立案之日起计算。 综上，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，但实体处理存在部分不当。上诉人欧仕新的上诉请求部分有理，部分无理，对其有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 维持钟山县人民法院（2020）桂1122民初143号民事判决第一项、第三项； 撤销钟山县人民法院（2020）桂1122民初143号民事判决第二项； 三、上诉人欧仕新于本判决生效之日起十日内向被上诉人李明庆返还购房款10万元并支付利息（利息的计算：以10万元为基数，从2020年1月19日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至上诉人返还完毕10万元之日止）。 上述债务，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2717元（被上诉人已预交），二审案件受理费2300元（上诉人已预交），合计5017元，由上诉人欧仕新负担4047元，由被上诉人李明庆负担970元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立峰 审 判 员 陈小坤 审 判 员 周成才 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 欧秉学 书 记 员 白桂妹