上海市徐汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0104民初10574号 原告：高静轩，男，1946年2月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。 原告：计芳芸，女，1951年11月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。 两原告委托诉讼代理人：高某，男，1976年5月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。 被告：张增旭，男，1981年1月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。 被告：贾俊洁，女，1984年12月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。 两被告委托诉讼代理人：朱久兴，上海英恒律师事务所律师。 原告高静轩、计芳芸与被告张增旭、贾俊洁房屋买卖合同纠纷一案，于2020年3月16日提起诉讼，本院于2020年5月7日立案，依法适用简易程序。公开开庭进行审理。审理中，两被告提起反诉。原告高静轩、计芳芸及其委托诉讼代理人高某、被告张增旭、贾俊洁的委托诉讼代理人朱久兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高静轩、计芳芸向本院提出诉讼请求：1.支付购房款尾款200,000元整；2.根据合同第九条(二),被告支付逾期付款违约金(按日万分之五计算自2019年8月8日至2020年3月12日共218天),合计21,800元；3.被告承担诉讼费用。 事实和理由：张增旭、贾俊洁购买高静轩、计芳芸位于上海市徐汇区桂林东街XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋，建筑面积为53.4平方米),总房款为230万元整；付款时间为2019年3月9日支付10万元,2019年4月9日前支付30万元,2019年7月21日支付50万元,2019年8月31日前支付120万元,于过户后露台搭建完成确认正常使用后支付20万元整。合同签订后，原告收到支付的210万元整,并于2019年7月21日完成过户手续。被告正常入住房屋后,原告多次催促被告支付最后一笔20万元整，遭拒绝。目前露台可以正常使用,双方无法协商一致,根据中华人民共和国民事相关规定,向贵院提起诉讼,恳请依法判决。 张增旭、贾俊洁辩称,不同意原告的全部诉讼请求。原告要求被告支付20万元房款系尾款，而双方间买卖合同就尾款附支付的条件，即在露台上搭建建筑物，物业公司不允许搭建，搭建根本没有完成，原被告约定的条件目前没有成就，所以原告主张支付房款及违约金没有事实依据，所以要求驳回原告的诉讼请求。被告购买系争房屋是看中了露台上可以搭一房间。假如被告知道露台上不能搭房间，或被告不购买，或被告不接受讼争的房价。 张增旭、贾俊洁向本院提出反诉诉讼请求：1.判决反诉被告支付反诉原告逾期迁出户口的违约金67,551元(253天*267元/天)；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：双方间买卖合同于2019年8月7日办理产权过户手续，反诉被告于2020年4月17日才将户口迁出，为维护合同的严肃性及维护反诉原告的自身合法权益，依法向法院提起诉讼。 高静轩、计芳芸反诉辩称，关于户口的迁移的问题，合同约定，在产权过户前迁出户口，合同约定于2019年8月31日前办理产权过户手续，根据合同约定，发生被告逾期迁户口超过30日，反诉原告可以自己办理户口迁移的事宜。根据法律及合同约定，作为买方有资格主动要求户口迁出，派出所可将反诉被告户口迁至集体户口或者公共户来做一个暂时的处理。实际双方协调搭建露台时，反诉原告从未提出户口迁移的相关事宜，直到反诉被告问反诉原告催讨房款的时候，反诉原告才提出，要扣钱遭反诉被告坚决拒绝。如果严格按照合同，该由反诉被告承担的费用反诉被告来承担，如果在30天之后，则反诉被告不同意承担。另外房价款为267万元中有37万是装修款，总房价为230万元。 本院经审理认定事实如下： 系争房屋原产权人为两原告。2019年7月21日，原告(系甲方)与被告(系乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定，第一条乙方受让甲方自有的上海市桂林东街XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积：53.4平方米；第二条甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计人民币为230万元;第六条甲、乙双方确认,在2019年08月31之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;第九条乙方未按本合同约定期限付款的,上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准;第九条乙方未按本合同约定期限付款的,甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理，(三)乙方未按本合同付款协议约定付款的,应向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,违约金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后,乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付15日的违约金外,甲方有权单方解除合同；补充条款一；1.甲乙双方应于2019年8月31日前至上海市徐汇房地产交易中心办理房屋过户手续；2.甲方承诺于产权过户前向房屋所在地的公安派出所机构办妥原有户口的全部迁移手续(若有),若甲方未按约及时迁移户口,每逾期一日,应向乙方支付总房款的万分之一作为违约金。若甲方逾期超过30日未迁户口的,甲方同意由公安部门(户籍管理部门)将该房屋内户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户；附件三付款协议，1.乙方于2019年3月9日支付甲方购房款人民币(大写)壹拾万元整；2.乙方于2019年4月9日前支付甲方购房款人民币(大写)叁拾万元整；3.乙方于2019年7月21日支付甲方购房款人民币(大写)伍拾万元整；4.乙方于2019年8月31日前支付甲方购房款人民币(大写)壹佰贰拾万元整；5.乙方于过户后露台搭建完成确认正常使用后支付甲方购房款人民币(大写)贰拾万元整。当天，双方签订补充协议，约定，1.《上海市房地产买卖合同》价格为贰佰叁拾万元人民币,实际甲方出售该房屋到手人民币贰佰陆拾柒万元人民币,其余人民币叁拾柒万元整乙方作为装修补偿款于2019年8月31日前支付给甲方；交易中产生的税费均由乙方承担。上述合同、协议签订后，被告于2019年8月7日取得系争房屋的房地产权证，并于当日办理房屋交接手续。原告收到买卖合同约定的房款210万元。2019年12月9日，原告的委托诉讼代理人高某与被告微信聊天，问“你们目前房子的搭建进度怎么样？有时间我们见个面聊聊，看尾款怎么可以结清”，被告方贾小姐回复“我们已经搬进来住了，露台这边现状是没有办法搭起来了，小区的几家已经被强制拆除，隔壁搭了个架子也被拆了，现在目前我们和隔壁都只搭了个防雨棚，我把搭房间的材料都已经订好了，现在搭不起来我也很郁闷”，微信照片显示搭了雨棚；当天，高某回复，“如果你这边有办法可以把房间搭起来的话那就最好了”，贾小姐恢复“ok，我看看这个事情咱怎么搞”。 2020年4月17日，计芳芸户口迁出上海市桂林东街XXX弄XXX号XXX室房屋。 以上事实，除当事人庭审陈述外，另有房屋买合同及补充协议、露台正常使用照片、系争房屋照片、微信聊天截屏等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。原告出示的电话催促支付20万元尾款凭证，经质证，被告表示真实性无法确认，本院认为，该材料仅显示通话，故不予认定。被告出示的中介公司人员的证人证言，经质证，原告表示，真实性无法确认，本院认为，证人未到庭作证，且无相关书证予以佐证，故不予认定。 审理中，原告表示，系争房屋窗前有三楼的屋顶，两原告出售系争房屋前，在三楼屋顶上搭建露台及6-7平方米的房间，系违章建筑，在出售系争房屋时需拆除，才能办理产权过户手续，被告则表示，原告答应拆除后帮被告搭建房间，由原告帮被告协调有关部门，被告自行搭建，现只搭建雨棚；对此，原告提出，现原告协调后，邻居同意被告在三楼屋顶上搭建雨棚。由于原告不同意调解，致使调解不成。 本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同、补充协议系签约方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。 鉴于双方间对系争房屋尾款约定的付款时间为于过户后露台搭建完成确认正常使用后支付，该约定为付款期限，而对露台搭建完成是搭建房屋还是目前现状双方争执不一，而根据被告的陈述在露台上搭建房屋系违法行为，不受法律保护，故本院认定，双方间对尾款的付款期限没有约定。根据合同法的相关规定，按照交易惯例履行通知等义务，房屋买卖合同尾款的交易惯例为交房时付尾款。现双方均未进一步提供房屋交接书，且根据被告方提供的微信聊天记录，2019年12月9日，本案原告的委托诉讼代理人通过微信询问付款时间及了解露台搭建情况，可推定原告于2019年12月9日催款。被告抗辩原告主张逾期付款利率过高，但原告按每日万分之五计算每天为100元，远低于被告反诉主张逾期迁户口违约金，且被告未提供违约金过高的相关证据，本院对被告该抗辩不予采纳，故原告要求被告支付尾款20万元及按每日100元支付逾期付款的违约金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但逾期付款的违约金自2019年12月10日起算至2020年3月12日计94天。 根据合同“甲方承诺于产权过户前向房屋所在地的公安派出所机构办妥原有户口的全部迁移手续(若有),若甲方未按约及时迁移户口,每逾期一日,应向乙方支付总房款的万分之一作为违约金。若甲方逾期超过30日未迁户口的,甲方同意由公安部门(户籍管理部门)将该房屋内户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户”之约定，又鉴于双方间买卖合同约定的房价款为230万元，双方补充协议约定装修款37万元，实际到手价为267万元，并未约定37万元为房价款，且被告至今未提供其催告原告迁户口及按合同约定无法实施由公安部门(户籍管理部门)将该房屋内户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户之相关证据，故被告反诉要求原告按总房价267万元支付自2019年8月8日至2020年3月12日间逾期迁户口的违约金之诉讼请求，本院不予支持，原告应按总房价230万元按日万分之一向原告支付逾期30天迁户口的违约金计6,900元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条规定，判决如下： 一、张增旭、贾俊洁于本判决生效之日起十日内向高静轩、计芳芸支付尾款200,000元并支付逾期付款至2020年3月12日的违约金计9,400元； 二、高静轩、计芳芸于本判决生效之日起十日内向被告张增旭、贾俊洁支付逾期迁户口的违约金6,900元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉受理费4,300元，减半收取计2,150元，由高静轩、计芳芸负担120.20元，张增旭、贾俊洁负担2,029.80元。反诉受理费744.40元，由高静轩、计芳芸负担76元，张增旭、贾俊洁负担668.40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 汪俭蓉 二〇二〇年八月十二日 法官助理 金 雯 书 记 员 金 雯 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。