福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终1146号 上诉人（原审被告）：林志龙，男，1981年6月27日出生，汉族，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：兰庆明，福建陈彪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡春梅，女，1965年8月7日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人林志龙因与被上诉人蔡春梅房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省清流县人民法院（2019）闽0424民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林志龙及其委托诉讼代理人兰庆明,被上诉人蔡春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林志龙上诉请求：1.撤销福建省清流县人民法院（2019)闽0423民初1163号民事判决，改判驳回蔡春梅的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由蔡春梅承担。事实与理由:一审判决认定“至于林志龙辩称另有向蒋晓秀支付租金40000元，租金已交清，虽提供了落款为蒋晓秀签名的收条和证明各一份，但该收条和证明的内容均为他人书写，且为复印件，难以证明林志龙有实际支付该款以及该款属于支付蔡春梅租金的事实”是错误的。一、其租赁的酒店实际上的出租人是蒋晓秀。根据一审查明的事实，其承包的酒店是蒋晓秀于2015年7月27日与清流县供销企业总公司签订《协议书》租赁来开办的，该《协议书》直到2019年8月31日止才解除，之后才由蔡春梅与清流县供销企业总公司重新签订房屋租赁协议，可见该房屋的出租方是蒋晓秀，蔡春梅无权于2019年3月1日将该房屋再转租，蔡春梅提供的2015年8月1日其与蒋晓秀签订的《房屋租赁合同》是虚假的，是事后补的。二、其将房租支付给蒋晓秀就是支付租赁的酒店房租，应当认定为是支付给蔡春梅。一审法院认定其承租期是2019年3月至5月，即认可其于2019年6月将酒店移交给原承租人蒋晓秀经营，故也应当认定其将房租支付给蒋晓秀，是支付酒店的房租，也就是支付给蔡春梅的房租。三、蒋晓秀已收到其房租，并交清了所租赁的酒店的房租。一审期间其提供蒋晓秀签名的收条和证明各一份，该收条和证明的内容虽然是他人书写，但蒋晓秀已签字确认，且收条还有证人证明，其提供的是复印件，原件可以提供蔡春梅，故其有实际支付该款以及该款属于支付蒋晓秀租金的事实，其已经交清了所租赁的酒店的房租。一审法院判决错误，请求二审人民法院改判驳回蔡春梅一审对其的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由蔡春梅承担。 蔡春梅辩称，一、林志龙的“蒋晓秀才是实际承租人，与蔡春梅的租赁合同无效”上诉观点无法成立，因为其转租行为已获得出租人清流县供销企业总公司(下称供销公司)的同意，转租行为合法有效。涉案房屋业主供销公司及林志龙、蔡春梅三方均认可承包协议合法有效。1.林志龙认可承包协议从2019年3月1日起正式接手酒店运营工作，并于2019年3月10日支付给蔡春梅承包金1万元，且2019年3月25日又支付承包金1.2万元。2.对于案涉房屋，供销公司是出租人，案外人蒋晓秀是承租人，其是第一次转租的承租人，林志龙是第二次转租的承租人。2019年5月28日出租人供销公司起诉承租人蒋晓秀后，同意蔡春梅代蒋晓秀履行支付租金这一行为，可知出租人供销公司是同意晓秀将案涉房屋转租，蒋晓秀与其的租赁合同合法有效。在其与上诉人于2019年2月27日签订租赁合同后，出租人供销公司于2019年3月5日向林志龙发出《关于蒋晓秀部分房租费由林志龙代缴的通知》，要求林志龙代缴租金可证实供销公司亦知晓并同意林志龙作为第二次承租人，并于2019年3月25日收取了林志龙的承包金1.6万元，证明“出租人供销公司同意原承租人将所租赁房屋（金麒麟酒店）转租给林志龙”。因此，其的转租行为也是合法有效的，根据《合同法》第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”有关规定，林志龙应当严守案涉租赁合同项下约定。二、一审法院认定的租赁期限已是对林志龙权益最大限度的保护，林志龙应当依据一审判决支付相应租金。一审时，其主张林志龙应支付租金至2019年8月6日，但因其与林志龙就洗涤用品费用仅结算至5月份，而水电费用单据又难以推定是谁在使用水电，故一审法院仅支持林志龙支付租金至5月份，对于未能证实的6月份至8月6日的租金，其保留在补足证据后另行向林志龙追诉的权利，林志龙应就法院认定的租期支付相应的租金。三、林志龙不能证实已向案外人蒋晓秀支付4万元，且该笔款项也与本案无关。1.林志龙在一审审理时提供的仅有案外人蒋晓秀字样的《收条》的复印件，不具有证据真实性，也与本案没有关联性，不能证实有实际支付4万元且是属于租金。2.案外人蒋晓秀与本案起诉的《承包协议》无关。《承包协议》是蔡春梅与林志龙签订的，林志龙无权也不可能将承包金支付给无关的人。3.从林志龙提供的《四方合作协议》与派出所录音等相关证据，明显可以看出案外人蒋晓秀与林志龙之间存在重大利益关系，所以林志龙提供的所谓《收条》和《证明》虽然与本案无关，但其真实性和可信性都存在很大疑问。综上，一审法院认定事实清楚，请求依法驳回林志龙的上诉请求，维持原判。 蔡春梅向一审法院起诉请求：1.判决林志龙支付所欠的房租和承包金计101,333元；2.判决林志龙支付合同违约金50,666元；3.判决林志龙将担保、抵押的5%股权作为违约金归蔡春梅所有；4.判决林志龙支付承包期间所欠的水电费23,344.57元、洗涤用品费6,100元；5.本案诉讼费用由林志龙承担。 一审法院认定事实： 2015年7月27日，供销公司（甲方）与蒋晓秀（乙方）签订《协议书》约定：甲方将位于水东路81号的清流县，固定资产租赁给乙方作为商品经营、农产品展示、办公、住宿使用。甲方租赁给乙方经营的农产品批发市场综合楼总建筑面积6207.05㎡，租赁期限为10年，即从2016年1月1日至2025年12月31日止。乙方每年缴纳给甲方的租金为：2016年1月至2016年12月，每月租金为30000元；2017年1月至2017年12月，每月租金为31000元；2018年1月至2018年12月，每月租金为33000元；2019年1月至2019年12月，每月租金为34000元；2020年1月至2020年12月，每月租金为36000元……。以上租金均不含其他各种税费，租金的交款日期为每月5日前按月交纳，逾期按日加收5%的滞纳金。如逾期一个月，视乙方违约，甲方有权无偿收回资产，终止协议，没收押金。本协议如有未尽事宜，需修改协议条款，经甲、乙双方协商同意，可订立补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。2018年9月28日，双方签订《补充协议》一份，约定：因甲方业务经营需要，收回部分出租的场所，现经甲乙双方协商一致，乙方同意将承租的位于水东路81号的清流县第二层750平方米房屋退还给甲方使用，退还时间2018年10月1日起，退还场所租金不再收取，从2018年10月1日起，乙方每月应缴纳的租金扣减退还甲方的固定资产金额和物业费等各项包干费后，具体每月应缴租金调整为：2018年10月至2018年12月，每月租金为29010元；2019年1月至2019年12月，每月租金为29890元；2020年1月至2020年12月，每月租金为31650元。 2015年8月1日，蒋晓秀（出租方、甲方）与蔡春梅（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋（场所）坐落在清流县，面积2000平方米。租赁期限：从2015年8月1日至2025年12月30日。租赁用途：乙方租赁该房屋作为企业住所（或生产、经营场所）使用。月租金为10000元，乙方按每月的月初10日前一次性向甲方支付租金，租金直接汇入甲方账户。乙方在签订本合同后10日内须向甲方支付10000元作为定金（或押金）。乙方负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、闭路电视收视费、卫生费、物业管理费，并承担延期支付费用、违规操作等造成的违约责任等内容。 2019年2月27日，蔡春梅（甲方）与林志龙（乙方）签订《承包协议》一份，约定：甲方将供销公司租赁的位于清流县的金麒麟酒店由乙方承包经营。乙方承包期间，必须遵守甲方与业主供销公司签定的合同约定，自觉按月上交房租，即从签定承包合同起先交纳每月房租20000元，经营过程中所有产生的其他费用，如水电、工资、洗涤、税收、通讯、网络等一切费用由乙方在经营的自行交纳。如10日不交纳，则本承包合同自动中止，乙方承诺用本人在供销大楼及金麒麟酒店内的5％股权作为担保和抵押，如无法按时交纳，则5%股权作为违约金，无条件归甲方所有。承包时间从2019年3月1日起至2022年2月28日止。除房租每月20000元外，另需上交的承包金为：从2019年3月1日至2020年2月28日止，每月上交承包金6600元；从2020年3月1日至2021年2月28日止，每月上交承包金8600元；从2021年3月1日至2022年2月28日止，每月上交承包金10600元。承包方不论经营困难还是其它原因，必须在当月1日前交当月房租10000元及承包金，当月20日再交10000元房租，如超过10天不交，则加收50%的违约金，承包合同自动中止，由甲方收回经营，乙方以其名下股份（公寓酒店按整体150万元作价的10%股权）中的5%抵押，违约则5%股份无条件归甲方所有，由此产生的法律责任、经济损失及债权债务全部由乙方自行承担，甲方不承担任何的法律责任和债权债务。乙方投资的设施设备，如提前中止承包合同，则全部无偿归全体股东所有。 2019年3月25日，供销公司向林志龙发出《关于蒋晓秀部分房租费由林志龙代缴的通知》：“林志龙先生：本单位水东街81号农产品批发综合楼由蒋晓秀承租，根据蒋晓秀本人承诺，从2019年3月起贵先生金麒麟酒店承包金26,000元直接转供销公司银行账户，用于抵交蒋晓秀房租费。特此通知”。 2019年5月28日，供销公司以蒋晓秀拖欠租金等为由诉至法院，提出要求与蒋晓秀解除租房协议、返还租赁房屋及支付违约金等诉讼请求。经本院主持调解，双方自愿达成协议：“1.解除供销公司与蒋晓秀于2015年7月27日签订的协议书和2018年9月28日签订的补充协议；2.蒋晓秀欠供销公司的房屋租金359,150元（2019年8月31日止），由案外人蔡春梅代为偿还；3.案外人蔡春梅与供销公司另行签订房屋租赁协议，租金、期限等条款与蒋晓秀原签订的协议和补充协议一致。蔡春梅代蒋晓秀偿还租金359,150元，应当在蔡春梅和供销公司签订协议之日起五日内付清，若逾期付款，应支付违约金100,000元；4.蒋晓秀在租赁期间（截止2019年8月6日）所欠债务，由蒋晓秀承担；5.案件受理费10,005.60元，减半收取5,002.80元，由蒋晓秀负担，由蔡春梅代垫缴纳。”在此期间，蔡春梅与林志龙自行终止协议，蔡春梅将金麒麟酒店收回经营。 2019年8月20日，蔡春梅代蒋晓秀支付供销公司房租359,150元，代交案件受理费5,002.80元。 2019年8月30日，供销公司（甲方）与蔡春梅（乙方）签订《协议书》一份，约定：由于蒋晓秀欠甲方房屋租金（2019年8月31日止）359150元无法履行，甲方向清流县人民法院提起诉讼，根据（2019）闽0423民初787号民事调解书，蒋晓秀欠甲方房屋租金359150元由乙方代为偿还，解除甲方与蒋晓秀于2015年7月27日签订的协议书和2018年9月28日签订的补充协议，由甲方和乙方重新签订租赁协议，甲方将位于清流县，固定资产租赁给乙方作为商品经营、农产品展示、办公、住宿使用。租赁期限为陆年零四个月，即从甲方与蒋晓秀解除协议次日至2025年12月31日止等内容。 林志龙在经营金麒麟酒店期间，于2019年3月10日向蔡春梅支付租金10,000元，于2019年3月25日向供销公司支付租金16,000元，于2019年5月30日向蔡春梅支付租金12,000元，共计38,000元。 诉讼期间，蔡春梅代林志龙支付经营期间（四月、五月）所欠洗涤费6,100元。 本案争议焦点，一审法院分析与认定： 1.关于林志龙所欠租金的问题。 一审法院认为，蔡春梅提供的证据无法证明林志龙承租截止时间为2019年8月6日。根据证人罗某、管某的证言和林志龙本人陈述，以及结合蔡春梅主张林志龙结欠洗涤用品费6100元所提供的相关证据，林志龙实际承租截止时间应至2019年5月，即林志龙在承租期间（2019年3月至2019年5月）共应支付租金为79800元，扣减已付租金38000元，林志龙实际尚欠租金为41800元。至于林志龙辩称另有向蒋晓秀支付租金40000元，租金已交清，虽提供了落款为蒋晓秀签名的收条和证明各一份，但该收条和证明的内容均为他人书写，且为复印件，难以证明林志龙有实际支付该款以及该款属于支付蔡春梅租金的事实，故该辩解不予采纳。 2.关于违约金的问题。 一审法院认为，双方在协议中只约定了违约金比例,未约定违约金的基数，也未约定支付违约金的具体数额，视为约定不明。因双方对违约金约定不明,可以参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准,以所欠租金41,800元为基数予以支持。 3.关于蔡春梅请求林志龙支付所欠水电费23,344.57元、洗涤用品费6,100元的问题。 一审法院认为，蔡春梅提供的水电费票据无法证明林志龙结欠水电费23,344.57元，故该项请求缺乏依据，不予支持。对于蔡春梅请求林志龙支付所欠洗涤用品费6,100元，有洗涤方出具的结算单和收款条为据，予以支持。 综上，一审法院认为，蔡春梅与林志龙所签订的《承包协议》，名为承包，实为租赁。供销公司向林志龙《关于蒋晓秀部分房租费由林志龙代缴的通知》的发函及林志龙向供销公司支付部分租金，证明供销公司同意原承租人将所租赁房屋（金麒麟酒店）转租林志龙。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”的规定，蔡春梅与林志龙签订的租赁协议，没有违反法律的规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。林志龙承租后，未按约定及时足额支付租金构成违约，蔡春梅有权按照约定终止协议并要求林志龙支付承租期间所欠的租金及相应的违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、林志龙于判决生效之日起十日内支付蔡春梅租金41,800元，并支付以该款为基数自2019年4月13日起至本判决确定履行期限内实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；二、林志龙于本判决生效之日起十日内支付蔡春梅洗涤用品费6,100元；三、驳回蔡春梅的其他诉讼请求。案件受理费4,921.60元，减半收取计2,460.80元,由蔡春梅负担1,971.80元，林志龙负担489元。 二审中，林志龙依法向本院提交了下列证据:蒋晓秀的证明和蒋晓秀的收条；拟证明:其在承包酒店期间的房租已全部付清。 蔡春梅质证认为，证明及收条中的时间点2018年2月与其无关，其在2019年3月才将酒店承包给林志龙，租金未结清，林志龙将款项交给其他人与其无关。 蔡春梅提交了下列证据:林志龙在2019年6、7月还在经营的账目材料，拟证明：林志龙2019年6、7月还在经营，应缴交房屋租赁费。 林志龙质证认为，账目是美团没有取消，账目上的牙膏、牙刷、电池都是以前购买的，不是房费。 本院认证认为，对林志龙、蔡春梅提交的证据，本院综合全案分析认定。 除林志龙对原审认定的“2015年8月1日，蒋晓秀（出租方、甲方）与蔡春梅（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份”有异议，认为该《房屋租赁合同》是事后补签的外，双方当事人对一审法院审理认定的其他事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，关于蔡春梅与林志龙所签订的《承包协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。供销公司向林志龙《关于蒋晓秀部分房租费由林志龙代缴的通知》的发函及林志龙向供销公司支付部分租金，证明供销公司同意原承租人将所租赁房屋转租林志龙，林志龙应按《承包协议》支付租金，一审法院认定林志龙应支付蔡春梅租金41,800元和相应的违约金，并无不当，本院予以确认。林志龙以其将款项交给蒋晓秀，已付清房屋租赁费的上诉理由，证据不足，不予支持。 综上所述，林志龙的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费案件受理费4921.60元，由林志龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 何  善  坚 审判员 林  玮  玮 审判员 程  哲  明 二〇二〇年八月二十五日 书记员 陈思宇（代） 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。