内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终1180号 上诉人（原审被告）：锡林浩特市亚房房地产开发有限公司。 法定代表人：印某。 委托诉讼代理人：郭某，内蒙古上都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：李某，内蒙古睿骐律师事务所律师。 上诉人锡林浩特市亚房房地产开发有限公司（以下简称亚房公司）因与被上诉人陈某确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初3066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亚房公司的委托诉讼代理人郭某、被上诉人陈某的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亚房公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项判决事项并依法改判；二、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：原审法院在审理本案过程中，存在程序上的错误，导致错误的判决。1.本案的案由为确认合同效力纠纷案件，但在被上诉人的诉讼请求中、事实与理由中均未体现确认合同效力的诉讼请求及相应的事实与理由，在判决项中亦未体现出任何确认合同效力的判决事项。2.原审法院在被上诉人变更诉讼请求后，未向上诉人送达变更诉讼请求的申请，亦未送达新的开庭通知书，剥夺了上诉人的当庭抗辩的诉讼权利，程序违法。3.本案缺少必要的诉讼参与人，二审人民法院审查后，依法应当发回重审。本案的案由为确认合同效力纠纷案件，但从被上诉人的诉讼请求应当确定为商品房买卖合同纠纷案件，被上诉人是否已经向上诉人交付了收款收据所载明的款项，不能仅仅通过上诉人被迫出具的收据加以认定，按照被上诉人的事实与理由，被上诉人的购房款系与案外人印某于2011年2月18日签订了合伙合同后的股权转让款，那么被上诉人是否向印某足额支付了出资款250万元，通过对被上诉人向法庭提交的证据，印某仅仅收到了65万元（一辆价值45万元的宝马车，20万元转账），被上诉人并不能向法庭提交证据证明案外人印某足额收到了投资款250万元，基于股权转让的行为系发生在印某与被上诉人之间，并不存在也不可能存在上诉人作为开发公司收购被上诉人股权转让款的行为，印某始终不是上诉人公司的股东，且印某仅仅在2017年10月30日才被公司任命为法定代表人，前期的法定代表人为董慧。在印某个人未依法作为当事人出庭的情形下，无法查证清偿股权转让款的支付及金额，进而无法查清印某个人与被上诉人个人之间的股权转让纠纷如何演变为商品房买卖合同纠纷。4.涉案的房产许多已经被案外人包商银行股份有限公司锡林郭勒分行申请锡林浩特市人民法院查封，现处于执行的过程中，原审法院判决对被查封的房产过户，属于无法履行的判决事项，被上诉人不应当在本案中提起过户之诉，应当在包商银行的执行案件中提起案外人执行异议之诉，因此原审法院存在重大的程序上的错误。 被上诉人陈某辩称，上诉请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。1.案件案由是由人民法院确定的，不是由当事人确定，以此作为理由不能成立。2.印某就是上诉人公司的法人，一审到现在一直是公司的法人。上诉人在一审中收到送达文书，上诉状说没有收到，一审一直在联系上诉人，上诉人一直没有去。开完庭后，上诉人以各种理由，歪曲事实。3.印某履行的是职务行为不是个人行为，所以是上诉人公司和被上诉人之间的法律关系，其他是他们内部的关系，上诉人说本案遗漏当事人是不能成立的。4.法院在执行过程中涉案房屋的查封，我们没有收到通知。5.上诉人说的王维斌涉黑，法院、检察院审查的很清楚，已经做出判决，我们这个行为是合法有效的，上诉人故意歪曲本案事实，原审认定事实正确。另外，本案不存在虚假诉讼。 陈某向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法确认位于锡林浩特市新区SOHO国际现代城1号楼208室（188.99㎡）和209室（269.2㎡）二套商铺以及位于锡林浩特市××区（56.41㎡）、1110室（58.21㎡）、1111室（56.4㎡）、1112室（81.94㎡）、1209室（56.41㎡）、1210室（58.21㎡）、1211室（56.4㎡）、1212室（81.94㎡）8套公寓的所有权归原告陈某所有。二、请求人民法院依法判令被告返还原告多付的房款520896元（486000元+34896元），并按金融机构计收逾期贷款利息向原告支付利息从2014年元月1日起至给付完毕时止。三、由被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告陈某增加诉讼请求为：一、请求人民法院依法判令被告为原告办理位于锡林浩特市新区SOHO国际现代城1号楼208室（188.99㎡）和209室（269.2㎡）二套商铺的不动产权证，并从2014年6月6日起以原告已付购房款5499120元（3231240元+2267880元）按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向原告支付违约金至不动产权证交付原告为止；二、请求人民法院判令被告为原告办理位于锡林浩特市××区（56.41㎡）、1110室（58.21㎡）、1111室（56.4㎡）、1112室（81.94㎡）、1209室（56.41㎡）、1210室（58.21㎡）、1211室（56.4㎡）、1212室（81.94㎡）8套公寓的不动产权证，并从2015年5月5日起以原告已购房款1365984元（152307元+157167元+152280元+221238元+152307元+157167元+152280元+221238元）按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向原告支付违约金至不动产权证交付原告止。 一审法院认定事实：原告陈某与被告亚房公司于2014年3月5日签订了两份商品房买卖协议。商品房买卖协议约定：1、亚房公司将其在锡市开发的SOHO国际现代城1号楼208室出售给陈某，此房建筑面积约为188.99m，预购单价人民币12000元/m，预购总房款为2267880元，付款方式，甲方（陈某）选择一次性付款，已于2014年3月5日签约时付清全部房款人民币2267880元，该协议于2014年3月5日签订，有陈某签字和亚房公司盖章。亚房公司于2014年3月5日出具NO0013413收款收据，付款单位为陈某，款项来源为1号楼208室房款，金额为人民币贰佰贰拾陆万柒仟捌佰捌拾元整，收款人王娟。商品房买卖协议2：亚房公司将其在锡市开发的SOHO国际现代城1号楼209室出售给陈某，此房建筑面积约为269.27m，预购单价人民币12000元/m，预购总房款为3231240元，付款方式，甲方（陈某）选择一次性付款，已于2014年3月5日签约时付清全部房款人民币3231240元，该协议于2014年3月5日签订，有陈某签字和亚房公司盖章。亚房公司于2014年3月5日出具NO0013412收款收据，付款单位为陈某，款项来源为1号楼209室房款，金额为人民币叁佰贰拾叁万壹仟贰佰肆拾元整，收款人王娟。另查明，原告陈某与被告亚房公司于2015年2月4日签订了8份商品房买卖协议。商品房买卖协议1：亚房公司将其在锡市开发的SOHO国际现代城1号楼1209室出售给陈某，此房建筑面积约为56.41m，预购单价人民币2700元/m，预购总房款为152307元，付款方式，甲方（陈某）选择一次性付款，已于2015年2月4日签约时付清全部房款人民币152307元，该协议于2015年2月4日签订，有陈某签字和亚房公司盖章。同日，亚房公司出具NO0013416收款收据，付款单位为陈某，款项来源为房款，金额为人民币壹拾伍万贰仟叁佰零柒元整，备注为1-1209室，收款人为“王娟代印某”。商品房买卖协议2：亚房公司将其在锡市开发的SOHO国际现代城1号楼1210室出售给陈某，此房建筑面积约为58.21m，预购单价人民币2700元/m，预购总房款为157167元，付款方式，甲方（陈某）选择一次性付款，已于2015年2月4日签约时付清全部房款人民币157167元，该协议于2015年2月4日签订，有陈某签字和亚房公司盖章。同日亚房公司出具NO0013417收款收据，付款单位为陈某，款项来源为房款，金额为人民币壹拾伍万柒仟壹佰陆拾柒元整，备注为1-1210室，收款人为“王娟代印某”。商品房买卖协议3：亚房公司将其在锡市开发的SOHO国际现代城1号楼1212室出售给陈某，此房建筑面积约为81.94m，预购单价人民币2700元/m，预购总房款为221238元，付款方式，甲方（陈某）选择一次性付款，已于2015年2月4日签约时付清全部房款人民币221238元，该协议于2015年2月4日签订，有陈某签字和亚房公司盖章。同日，亚房公司出具NO0013420收款收据，付款单位为陈某，款项来源为房款，金额为人民币贰拾贰万壹仟贰佰叁拾捌元整，备注为1-1212室，收款人为“王娟代印某”。商品房买卖协议4：亚房公司将其在锡市开发的SOHO国际现代城1号楼1211室出售给陈某，此房建筑面积约为56.4m，预购单价人民币2700元/m，预购总房款为152280元，付款方式，甲方（陈某）选择一次性付款，已于2015年2月4日签约时付清全部房款人民币152280元，该协议于2015年2月4日签订，有陈某签字和亚房公司盖章。同日，亚房公司出具NO0013415收款收据，付款单位为陈某，款项来源为房款，金额为人民币壹拾伍万贰仟贰佰捌拾元整，备注为1-1211室，收款人为“王娟代印某”。商品房买卖协议5：亚房公司将其在锡市开发的SOHO国际现代城1号楼1109室出售给陈某，此房建筑面积约为56.41m，预购单价人民币2700元/m，预购总房款为152307元，付款方式，甲方（陈某）选择一次性付款，已于2015年2月4日签约时付清全部房款人民币152307元，该协议于2015年2月4日签订，有陈某签字和亚房公司盖章。同日，亚房公司出具NO0013419收款收据，付款单位为陈某，款项来源为房款，金额为人民币壹拾伍万贰仟叁佰零柒元整，备注为1-1109室，收款人为“王娟代印某”。商品房买卖协议6：亚房公司将其在锡市开发的SOHO国际现代城1号楼1110室出售给陈某，此房建筑面积约为58.21m，预购单价人民币2700元/m，预购总房款为157167元，付款方式，甲方（陈某）选择一次性付款，已于2015年2月4日签约时付清全部房款人民币157167元，该协议于2015年2月4日签订，有陈某签字和亚房公司盖章。同日，亚房公司出具NO0013418收款收据，付款单位为陈某，款项来源为房款，金额为人民币壹拾伍万柒仟壹佰陆拾柒元整，备注为1-1110室，收款人为“王娟代印某”。商品房买卖协议7：亚房公司将其在锡市开发的SOHO国际现代城1号楼1111室出售给陈某，此房建筑面积约为56.4m，预购单价人民币2700元/m，预购总房款为152280元，付款方式，甲方（陈某）选择一次性付款，已于2015年2月4日签约时付清全部房款人民币152280元，该协议于2015年2月4日签订，有陈某签字和亚房公司盖章。同日，亚房公司出具NO0013414收款收据，付款单位为陈某，款项来源为房款，金额为人民币壹拾伍万贰仟贰佰捌拾元整，备注为1-1111室，收款人为“王娟代印某”。商品房买卖协议8：亚房公司将其在锡市开发的SOHO国际现代城1号楼1112室出售给陈某，此房建筑面积约为81.94m，预购单价人民币2700元/m，预购总房款为221238元，付款方式，甲方（陈某）选择一次性付款，已于2015年2月4日签约时付清全部房款人民币221238元，该协议于2015年2月4日签订，有陈某签字和亚房公司盖章。同日，亚房公司出具NO0013421收款收据，付款单位为陈某，款项来源为房款，金额为人民币贰拾贰万壹仟贰佰叁拾捌元整，备注为1-1112室，收款人为“王娟代印某”。被告亚房公司法人印某接受该院询问时，认可王娟为公司员工。再查，原告陈某称上述商品房是被告亚房公司用于抵偿所欠股权收购款，原告陈某认可被告亚房公司已于协议签订之日交付房屋并使用至今。一审法院认为，原告陈某与被告亚房公司双方系自愿建立商品房买卖，并签订十份商品房买卖协议，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认，各方当事人均应按照约定全面履行。本案中十份协议约定了当事人名称、商品房基本情况、商品房总价款、付款方式、交付日期、面积差异的处理方式等主要内容，被告亚房公司出具了房款收据且交付了房屋，原告陈某亦接受了交付并占有使用至今，该交付行为可以认定为系基本双方的房屋买卖关系而为的交付，房屋出卖人须交付房屋并为买受人办理房屋产权登记证书，这是房屋出卖人最基本的一项义务。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖协议》对房产证的办理虽然没有约定，但根据诚实信用原则和本案合同的性质目的和交易习惯，被告亚房公司应履行协助办理房产证的义务。庭审中，被告亚房公司法人印某接受询问时，认可涉案的商品房买卖协议，付款承诺书、合伙协议的签署，收取原告陈某取暖费等是其公司员工收取的事实。故对原告陈某要求办理房屋不动产权证的诉讼请求，予以支持；双方签订的商品房买卖协议中约定“SOHO国际现代城1号楼209室出售给陈某，此房建筑面积约为269.27m，预购单价人民币12000元/m”而原告陈某提交的证据中载明“商铺有一间一层找补差价，每平米补差价4500元，一共108平，总计486000元”，差额房款与常理不符，且本案被告亚房公司未出庭，无法核对证据的真实性，故原告陈某要求退还购房款486000元并支付利息的诉讼请求，原告陈某另行主张；对于原告陈某要求被告返还股权收购款34896元并非基于商品房买卖形成的债务关系，及诉请涉案房屋所有权应属物权，故应由原告陈某另行主张。对于原告陈某要求支付逾期办理不动产权登记证书产生的违约金的诉讼请求，因原告陈某与被告亚房公司双方在合同中未加以约定，违约金计算基数和起算时间无法确定，无法计算具体数额，如原告陈某有新的证据可以另行主张。对原告陈某合理诉请部分予以支持。被告亚房房地产公司经该院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。缺席判决：一、被告锡林浩特市亚房房地产开发有限公司于本判决生效之日起协助原告陈某办理签订的新区1号楼208室209室及位于锡林浩特市××区、1110室、1111室、1112室、1209室、1210室、1211室、1212室10套房屋不动产权证；二、驳回原告陈某其他诉讼请求。案件受理费9008元，由原告陈某负担4504元，被告锡林浩特市亚房房地产开发有限公司负担4504元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人亚房公司与被上诉人陈某所签订的十份《商品房买卖协议》真实有效，亚房公司已为陈某出具了十份相应的购房款收款收据并交付了涉案房屋，陈某亦接受了交付并占有使用了该十套涉案房屋。房屋出卖人交付房屋并为买受人办理房屋不动产权证书，是房屋出卖人的义务，因此，亚房公司理应为陈某办理该十套涉案房屋的不动产权证书。上诉人亚房公司提出被上诉人陈某的一审主张中未体现确认合同效力诉讼请求相应的事实与理由、原审法院在被上诉人变更诉讼请求后未向上诉人送达变更诉讼请求申请等理由，与事实不符，本院不予采信。上诉人亚房公司提出其被迫向被上诉人陈某出具收款收据的上诉主张，因其未能提供证据证实，本院不予采信。对于上诉人亚房公司提出被上诉人陈某的购房款系与案外人印某签订合伙合同后的股权转让款，本案缺少必要诉讼参与人的主张，因不属本案审理范围，本院不予支持。上诉人亚房公司提出涉案房产中部分房产已被锡林浩特市人民法院查封，但没有提供相应证据，本院不予采信。 综上所述，锡林浩特市亚房房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人锡林浩特市亚房房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年八月二十八日 书记员  王 磊 相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；