西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初16229号原告：谷少勇，男，汉族，1975年10月3日出生，住西安市新城区。委托诉讼代理人：张雨，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告：西安万科恺洲置业有限公司，住所地：西安曲江新区南侧（XX路XX号XX号楼XX单元XX室）。法定代表人：万文涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨飞，陕西许小平律师事务所实习律师。原告谷少勇与被告西安万科恺洲置业有限公司(以下简称:万科恺洲置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷少勇委托诉讼代理人张雨、被告西安万科恺洲置业有限公司委托诉讼代理人杨俊芳、杨飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谷少勇诉称，原被告双方于2012年6月27日签订了一份《商品房买卖合同》，合同登记号：12068343，该合同为商品房预售合同，双方约定被告将位于曲江新区XX路XX幢XX单元XX号商品房售卖给原告，预测建筑面积为172.39平方米，单价为人民币14096.728元/平方米，装修价款为人民币2500元/平方米，房款总金额：人民币2861110元，房屋交付时间为2015年3月31日前。合同签订后，原告如约支付了该商品房的购房款。2015年4月，原告收到收房通知，房屋交付日改为2015年4月25日，原告按照通知当日到达交房现场，发现房屋存在一些装修质量问题，导致在当日未能完成房屋的实际交付。之后，在原告多次催促之下被告就相关问题做了部分的更换和修复。2016年12月8日原告实在无法等到修复内容全面解决而无奈收房，并补交了之前的物业管理费及暖气固定费等其他费用。原告认为，被告未能按照合同约定如期交付房屋的行为属于违约，依法应向原告支付逾期交付的违约金，为了维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令:1、被告按照合同约定向原告支付逾期交房的违约金为人民币357639元；2、由被告承担本案诉讼费用。被告万科恺洲置业公司辩称，一、被告已于2015年4月25日向原告交付房屋，原告也到现场收房,根据双方合同附件七第六条约定,原告所提出的装修质量问题是被告将房屋交付原告之后积极履行己方的质保责任，二、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年6月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX路XX路XX幢XX单元XX层XX号房，房屋建筑面积172.39平方米，商品房单价14096.728元，装修价每平方米2500元，总金额2861110元。第八条交付期限：出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日60日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应小于第（1）项目的比率）的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：视为出卖人按照约定时间和条件交付本合同项下的商品房。自交付之日（或视为交付之日）起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险、采暖费及物业管理费等与本商品有关的费用由买受人承担。该商品房保修期限亦从此日起计算。第十六条保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗拒力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同附件七第六条：对合同第十一条的补充，1、买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点。2、买受人办妥房屋交接手续，签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人。房屋交付或视为交付之日起，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用由买受人承担。3、出卖人在本合同第八条约定的交付期限前将该商品房验收合格并且按照双方协议约定的标准装修完毕，即视为达到交付条件。除非经双方认可的、有资质的鉴定机构检测结果为本商品房主体结构不合格，买受人不得拒绝收房。如果买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。买受人不得以房屋质量瑕疵或装修问题为理由拒绝接收商品房或要求出卖人承担逾期交房责任。合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋的购房款。2015年3月18日，被告涉案工程通过了五方验收，并取得《住宅工程质量分户验收汇总表》。另查，2015年4月20日，被告发送房屋交付通知书，通知房屋交付时间为2015年4月25日，但因装修质量问题原告拒绝收房。2016年12月8日，原告收房。上述事实，有《商品房买卖合同》及其附件、收款收据、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、收房通知书、维修任务完成单、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同第八条约定，出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，现被告未按期履行合同义务已构成违约。关于本案所涉房屋的交房时间，涉案工程于2015年3月18日通过了五方验收，2015年4月20日，涉案工程消防验收合格，已符合合同约定的交房条件，2015年4月25日，被告通知原告收房，原告称房屋装修存在质量问题导致其无法收房，2016年12月8日，原告办理收房手续。根据合同附件七约定：“出卖人在本合同第八条约定的交付期限前将该商品房验收合格并且按照双方协议约定的标准装修完毕，即视为达到交付条件。除非经双方认可的、有资质的鉴定机构检测结果为本商品房主体结构不合格，买受人不得拒绝收房。如果买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。买受人不得以房屋质量瑕疵或装修问题为理由拒绝接收商品房或要求出卖人承担逾期交房责任。”故对2015年4月25日后原告未收房的损失本院不予支持；对于逾期交房违约金，根据合同约定的计算方式，本院支持被告向原告支付逾期交房的违约金为21458.3元[2861110元（房款）×0.03%×25（逾期日期）]；对于被告关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效的辩称，根据原告提供的证据显示，原告一直积极主张权利，故对被告的该辩称意见，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告西安万科恺洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谷少勇支付逾期交房违约金21458.3元；二、驳回原告谷少勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6665元减半收取计3332.5元，由原告承担3164.5元，由被告承担168元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  李亚楠二〇二〇年八月二十四日书记员  魏 艳打印：相丽华校对：王欣2020年月日送达1