内蒙古自治区杭锦后旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0826民初1258号 原告:巴彦淖尔市金捷房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古杭锦后旗。 法定代表人：郜海明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王莉，女，该公司职工。 被告：王敏，男，1971年2月7日出生，汉族，个体户，住内蒙古杭锦后旗。 原告巴彦淖尔市金捷房地产开发有限责任公司（以下简称金捷房地产公司）与被告王敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金捷房地产公司的委托诉讼代理人王莉、被告王敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金捷房地产公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交付陕坝镇小转盘南路西侧11#-12#楼之间-0-XX号门店；2、被告给付原告逾期租房费16000元，至交付门店之日止；3、被告应当从逾期交房次日起按银行同期同类贷款利率承担利息并按商品房价款的万分之一按日承担违约金，至交付门店之日止。事实和理由：原告金捷房地产公司将幸福新居11#-12#之间XX#门店于2019年1月11日租给王敏，租赁期一年，至2020年1月11日到期，2019年通知王敏此房已经出售给李新元，请王敏于房屋到期后搬离。2020年1月12日再次通知王敏搬离此房，王敏拒不搬走。我公司于2020年1月15日将此门店出售给李新元，现李新元要此门店，故原告诉至本院。庭审中原告变更诉讼请求第2项为：请求被告给付原告2019年1月11日至2020年1月11日期间欠付的租赁费9000元及逾期租房费（从2020年1月12日至交付门店之日止按每日52.05元计算）。 被告王敏辩称，我是从2017年1月11日至2019年1月11日租赁原告的毛坯房，我负责装修，原告免收两年的租金，按照原告的要求我给原告交纳3000元押金，租赁期满后可以退。租赁期满后，我要求继续租赁1年，租赁期至2020年1月11日，租金为19000元。在此期间，原告就将该房屋出售给案外人李新元，并且没有通知我，我享有优先购买权，但原告没有就出售房屋事宜与我协商过。2019年12月时，原告通知我已经将房屋出售，让我腾房，李新元在2020年1月要求我腾房，我要求在过完农历年后腾房，李新元也同意了。过完年后发生了新冠疫情，我要求在疫情过后再搬离，李新元也同意了。2020年4月1日我给李新元打电话说腾房的事宜，我问李新元押金3000元是向李新元退还是向原告退，李新元让我向原告退押金，我就去了原告售楼部，原告的工作人员说还有其他账务要算，我说算好后给我打电话。后来原告给我打电话说要求我支付425元，因为我给原告工地上拉砂石料，原告欠付我款项1440元，除去押金和该笔欠付款项，原告要求我再支付2020年1月11日至2020年4月1日共计78天的房租，核减后要求我再付425元。我认为原告应该给我退3000元押金，并且在2020年1月11日至2020年4月1日期间的租赁费应该由我和李新元协商。我要求原告给我退3000元押金并支付欠我的砂石料款1440元，我给原告腾房。2019年1月11日至2020年1月11日期间的租赁费我已经全部给清，我给付10000元现金，我在原告处购买了车库，剩余9000元用以抵顶面积差价。我不承担违约金。 双方当事人为支持其诉讼请求和答辩理由向本院提交了如下证据： 1号证据（原告提供）：租赁合同2份、收据2张、门店装修细则1份，拟证明：我公司与原告签订房屋租赁合同，租赁期限至2020年1月11日，租金为每年19000元，被告欠付租金9000元，我公司收取被告3000元押金及10000元房租。 被告王敏对该证据无异议。 2号证据（原告提供）：通知复印件1份、2020年4月1日的王敏租房情况说明复印件1份、2020年7月20日的王敏租房情况说明1份、（2020）内0826民初668号民事判决书一份，拟证明：由于王敏没有及时腾房，给我公司造成了损失，应当由王敏承担违约金。 被告王敏质证认为：通知属实，2020年4月1日的情况说明我收到过，2020年7月20日的情况说明我没见过，判决书我不清楚，与我没有关系。 3号证据（被告提供）：计算明细1份、情况说明1份，拟证明：原告所述欠付的9000元已经补了车库的面积差价。 原告金捷房地产公司对该证据无异议。 经本院审核，对当事人无异议的1号证据、3号证据、2号证据中的通知及2020年4月1日的情况说明，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、（2020）内0826民初668号民事判决书，该文书为生效法律文书，本院依法予以采信。2、2020年7月20日的情况说明，该证据为原告单方出具，本院对该证据依法不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告金捷房地产公司（甲方）与被告王敏（乙方）于2016年12月11日签订了《门店租赁合同》，合同约定：“1、甲方将幸福新居11#-12#楼之间XX号门店，面积127.92平米租赁给乙方。2、乙方承诺门店用途食堂，超出用途范围，甲方可收回该门店，产生的费用，甲方不予承担。3、租赁时间2017年1月11日至2019年1月11日。4、租赁金额装修费用顶房租（附门店装修细则）。5、保证金叁仟元，如到期后，不损坏门店，没有欠款，保证金如数退还。如损坏，照价赔偿。6、该门店所产生的一切费用都由乙方自己承担，乙方已交水费100元、电费200元等。7、如乙方自己装修，抵顶房租2年，从2017年1月11日到2019年1月11日止，详见装修细则。甲方：巴彦淖尔市金捷房地产开发有限责任公司，乙方：王敏。2016年12月11日。”同日，被告王敏向原告金捷房地产公司交纳叁仟元保证金。该房屋租赁期间届满后，双方续租一年。双方于2019年1月29日重新签订了《门店租赁合同》，合同约定：租赁时间为2019年1月11日至2020年1月11日，租赁金额为壹万玖仟元整（19000元），其他约定与第一份租赁合同一致。同日，被告王敏向原告金捷房地产公司交纳壹万元租金。 另查明，2019年8月31日，原告金捷房地产公司就涉案门店与案外人李新元签订了《商品房买卖合同》，并于2019年11月11日协助李新元办理了涉案房屋的不动产权属登记。双方在《商品房买卖合同》中约定房屋价款447720元。被告王敏称其在2019年12月份知道房屋已售的事实，曾有过购买的意图，但原告是以90多万元价款抵顶给李新元，房款90多万元其不考虑购买，原告金捷房地产公司对此未提出异议。原告金捷房地产公司在2020年5月24日向被告王敏发出书面通知，通知其租赁期已届满，限被告王敏在2020年5月31日前结清水电等费用，按时腾空房屋并交付原告。被告王敏至今未向原告交付房屋。 再查明，被告王敏从原告金捷房地产公司处购买车库一间，经双方结算，原告金捷房地产公司欠付被告王敏车库面积差价8195元。被告王敏为原告金捷房地产公司拉砂石料，原告金捷房地产公司欠付被告王敏款项1440元。原告金捷房地产公司未向王敏退还保证金3000元。上述三项款项合计12635元，双方当事人均同意在租赁费中予以核减，核减后，被告王敏在2019年1月11日至2020年1月11日期间的租赁费已付清，2020年1月12日至今的房屋租赁费已付3635元，其余未付。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告金捷房地产公司与被告王敏达成租赁门店的合意，并签订了《门店租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，合同依法成立，应受法律保护。合同生效后，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同约定租赁期间至2020年1月11日止，租赁期届满后，承租人应按时返还出租人房屋，现该租赁期间届满，被告王敏具有向原告返还房屋的义务，其拒绝返还房屋，属违约行为，应承担继续履行、赔偿损失的民事责任。被告王敏辩称，原告将房屋出售给案外人李新元，并没有通知其，其享有优先购买权，但其又称原告以90多万元价款抵顶给李新元，其不考虑以90多万元购买。承租人的优先购买权仅是在同等条件下方可行使，被告王敏在知晓原告金捷房地产公司以90余万元的价款抵顶给李新元时放弃行使优先购买的权利，故本院对该辩解理由不予采纳。被告王敏辩称在房屋租赁期将要届满时，与李新元协商好延期腾房，但其未能提供证据予以证实。此外，案外人李新元已经以原告金捷房地产公司未按约定交付房屋诉至本院，本院已作出生效判决书判决原告金捷房地产公司向李新元交付房屋并承担违约金，故本院对被告王敏的辩解理由不予采纳。被告王敏在租赁期届满后，仍然占有使用涉案房屋，应按租赁合同约定的每年19000元的标准支付其占有使用期间的房屋占有使用费，即使用费每日按52.05元计算，故原告金捷房地产公司请求被告王敏从2020年1月12日至实际交付门店之日止按每日52.05元支付租赁费的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。被告王敏因逾期腾房给原告造成的损失，应承担赔偿损失的民事责任，但该损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，被告给原告造成的损失，已按日支付占有使用期间的租赁费，原告金捷房地产公司进而请求被告从逾期交房次日起（即2020年1月12日起）至交付房屋之日止，按银行同期同类贷款利率承担利息，并按商品房价款447720元的万分之一按日承担违约金，已超过因被告违约而造成的实际损失，且双方并未对违约金作明确约定，故本院对该利息及违约金的请求依法不予支持。 综上所述，对原告金捷房地产公司的诉讼请求中合理部分，本院对其合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王敏于本判决生效后十日内将位于杭锦后旗陕坝镇小转盘南路西侧幸福新居11#-12#楼之间-0-XX号门店腾出并返还原告巴彦淖尔市金捷房地产开发有限责任公司； 二、被告王敏于本判决生效后十日内给付原告巴彦淖尔市金捷房地产开发有限责任公司从2020年1月12日至实际返还门店之日止期间的房屋占有使用费，使用费每日按52.05元计算（给付时核减已给付的3635元）。 三、驳回原告金捷房地产公司的其他诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取计150元，由原告金捷房地产公司负担75元，由被告王敏负担75元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审判员  韩瑶 二〇二〇年八月十九日 书记员  孙苗