湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂06民终4236号上诉人（原审被告、申请执行人）：刘昱麟，男，汉族，1970年8月5日生，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：陈星明，湖北天赋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人)：黎海琴，女，汉族，1968年2月10日生，住老河口市。委托诉讼代理人：金娟，湖北正音律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：贾峰林，男，汉族，1960年1月8日生，住老河口市。委托诉讼代理人：蒋志杰，湖北正音律师事务所律师。上诉人刘昱麟因与被上诉人黎海琴、贾峰林案外人执行异议之诉一案，不服湖北省老河口市人民法院(2019)鄂0682民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘昱麟及其委托诉讼代理人陈星明，被上诉人黎海琴及其委托诉讼代理人金娟、原审第三人贾峰林及其委托诉讼代理人蒋志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘昱麟上诉请求：1.湖北省老河口市人民法院(2019)鄂0682民初1443号民事判决，依法改判驳回被上诉人黎海琴一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人黎海琴承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定被上诉人与第三人签订的购房协议有效是错误的，第三人出售的房屋为还建中的经济适用房，按照法律规定，第三人在取得房屋所有权证和土地使用证五年后才能按照市场价出售，并且需要向政府缴纳受益，第三人将房屋出售给被上诉人违反法律的规定，上述购房协议是无效的。2.一审法院认定被上诉人向第三人支付购房款是错误的。被上诉人一审中的陈述与购房协议中约定房屋的总价款、支付方式等相互矛盾，也无法确定购房协议的真实性，被上诉人没有提供向第三人支付房款的凭证。被上诉人提供的案外人龚曌雪向第三人转账凭证的时间、金额与购房协议约定的房款及金额不吻合，无法证明是被上诉人向第三人支付的房款，只能证明案外人龚曌雪与第三人存在其他法律关系。3.一审法院认定上诉人对诉争房屋未能办理产权登记并无过错，而是因为上诉人及房屋有熹和物业统一办证原因导致是错误的。人民法院在2017年3月29日裁定查封涉案房屋，并且向第三人及仁义社区居委会送达了查封裁定书，如果被上诉人与第三人于2016年10月16日签订购房协议，那么被上诉人及第三人应当在人民法院送达查封裁定书时就提出异议，而不是执行时才提出异议，且人民法院在查封前向仁义社区居委会了解房屋情况时，仁义社区居委会就应当告诉人民法院被上诉人与第三人之间存在买卖行为。被上诉人所称的2017年6月12日支付房款212000元发生在人民法院查封房产之后，被上诉人与第三人之间的购房协议并没有生效。另第三人与上诉人的民间借贷纠纷一案中，第三人并没有提出其将房屋卖给了被上诉人。被上诉人在本案中是有过错的。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。本案中被上诉人与第三人的购房协议是无效的，也没有支付房屋价款，并且被上诉人在本案中存在过错。三、一审法院对本案的处理对上诉人极其不负责任，明显偏袒被上诉人。黎海琴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，依法维持原判。贾峰林辩称，本案事实清楚，适用法律正确。本案属于国有土地，并不是集体土地，该房屋是经过商品房预售及交投公司回购后予以房产置换，也就是拆迁还房。被上诉人与第三人已经履行完合同约定的交付义务，房屋总价款412064元，已经支付397000元，尚欠15064元，已经支付了绝大部分购房款，且被上诉人已经装修入住取得物权占有。上诉人只是一般债权性质，不能达到控制物权的目的。上诉人的上诉理由不能成立，请求予以驳回。黎海琴向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对黎海琴购买的位于老河口市和信水西门小区（仁义街社区）K1-2-1301室房屋（以下简称诉争房屋）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认黎海琴与贾峰林于2016年10月16日签订达成的《购房协议》合法有效，并确认位于老河口市和信水西门小区（仁义街社区）K1-2-1301室房屋归黎海琴所有。贾峰林立即协助和配合黎海琴办理老河口市和信水西门小区（仁义街社区）K1-2-1301室房屋产权过户登记；3、诉讼费由刘昱麟承担。一审法院认定事实：老河口市人民政府决定对老河口市酂阳办事处仁义街社区居委会（原翻身街）水西门国有土地地块实施旧城区改造，对规划征收范围内所有土地上附属物实施征收。由开发商按照市场化方式运作开发，对原住户实行就地建房安置。其中将贾峰林所有的购买赵文华、杜礼太房屋170.79平方米房屋进行征收拆迁，2016年8月17日贾峰林与老河口市酂阳办事处签订了《房屋征收补偿安置协议》协议，协议约定：贾峰林应获得征收补偿款339568元，贾峰林选择接受安置房二套（和信水西门K1-2-1402室面积108.51平方米、K1-2-1301室面积128.77平方米），贾峰林补差价款173660元，安置房过度期限从2016年8月17日至2017年8月17日。该协议还约定了其他条款。2016年10月16日贾峰林与黎海琴在仁义社区签订《购房协议》，协议约定：贾峰林将其所有的尚未办理不动产权证的位于老河口市和信水西门K1-2-1301室，面积128.77平方米以每平方米3200元出售给黎海琴，价款为：412064元，黎海琴在拿到该房屋钥匙时支付贾峰林180000元，在开发商具备办证条件时，贾峰林应当积极办理，办证后3日内通知黎海琴过户，否则贾峰林双倍赔偿黎海琴，当该房屋过户至黎海琴名下时，黎海琴付清剩余房款。同日黎海琴向贾峰林支付押金5000元；2017年6月12日贾峰林与黎海琴在老河口市中山法律服务签订《补充协议》，协议约定:贾峰林的安置房直接办理在黎海琴名下，办证费用由黎海琴承担。同日黎海琴向贾峰林支付212000元（通过黎海琴之女名下汇款给贾峰林），同年11月27日黎海琴向贾峰林支付180000元，剩余款15064元未支付。同年11月25日和信水西门项目部开始交房，通过熹和物业将和信水西门K1-2-1301室房屋交给黎海琴，黎海琴遂即入住至今，交纳了物业费、水电费等费用。黎海琴现在老河口市市区内没有其它住房，所购诉争房屋价款与在同地段的其他房屋市值价吻合。2018年4月黎海琴将诉争房屋进行了装修。另查明，刘昱麟与贾峰林民间借贷纠纷一案，在诉讼中，刘昱麟申请保全查封贾峰林的拆迁安置房，一审法院于2017年3月29日作出（2017）鄂0682民初415号民事裁定书，查封贾峰林位于和信水西门安置房一套（仁义街社区）K1-2-1301室，同年4月5日送达老河口市不动产登记中心，该不动产登记中心的工作人员在送达回证上备注：经查和信水西门小区K1-2-1402、K1-2-1301已被老河口市建投经营公司收购。2017年12月28日一审法院作出（2017）鄂0682民初415号民事判决书，确认贾峰林偿还刘昱麟255000元及利息。2019年1月7日刘昱麟向一审法院申请执行，同年1月8日一审法院向贾峰林发出执行通知书，责令贾峰林立即向刘昱麟支付255000元及利息。同年3月11日一审法院作出（2019）鄂0682执恢14号查封公告，张贴于和信水西门K1-2-1301室门上。黎海琴知道后于同年4月29日向一审法院提出执行异议。同年5月13日一审法院作出（2019）鄂0682执异6号执行裁定书裁定：驳回黎海琴的执行异议。黎海琴不服，于同年5月24日向一审法院起诉，要求立即停止对黎海琴购买的位于老河口市和信水西门小区K1-2-1301室房屋的强制执行，并解除查封；2、确认黎海琴与第三人贾峰林签订的《购房协议》合法有效，诉争房屋归黎海琴所有，贾峰林立即协助、配合黎海琴办理不动产过户登记手续；3、诉讼费由刘昱麟承担。庭审中，黎海琴明确愿意按法院要求一次性付清购房余款交付法院执行。一审法院认为：本案争议的焦点是黎海琴对诉争房屋是否享有实体权利，能否阻却强制执行。根据查明的事实，在一审法院依刘昱麟保全申请对诉争房屋保全查封程序开始之前，黎海琴即与贾峰林签订了《购房协议》，购买了与市值价吻合的房屋,该协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效；黎海琴按照协议约定支付了房款397000元，履行了协议款项下的义务;2017年11月25日和信水西门项目部开始交房，通过熹和物业将和信水西门K1-2-1301室房屋交给黎海琴。《中华人民共和国民法总则》第160条规定民事法律行为可以附期限，但是按照其性质不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行为，自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效。本案黎海琴有充分证据证明其购买诉争房屋时知晓该房屋正在建设之中，无涉诉、无查封、无执行事由，从2016年8月17日贾峰林与老河口市酂阳办事处签订的《房屋征收补偿安置协议》和黎海琴与贾峰林签订的《购房协议》及黎海琴提交的水电费、物业费以及其他证据可以看出，本案占有房屋行为生效的期限是上述两份协议约定的2017年8月17日（实际是同年11月25日）交房时间，黎海琴在没有收到贾峰林及熹和物业交付房屋之前是占有不了房屋的。黎海琴持有合法有效的《购房协议》，且已经支付了大部分购房款，对诉争房屋应当享有物权期待权，该权利应受法律保护。对刘昱麟依与第三人贾峰林间的债权，抗争黎海琴享有的物权期待权的行为，一审法院认为，刘昱麟的主张和行为没有充分的证据支持，且法律依据亦不充分，故不予支持；就诉争房屋办理产权登记一节，《购房协议》中约定了贾峰林和黎海琴的权利义务，且从庭审中当事人及证人陈述的意见均可以看出黎海琴对诉争房屋未能办理产权登记并无过错，而是因刘昱麟及房屋由熹和物业统一办证原因导致。根据生存权优先保障原则（优先保障人民群众的居住权等基本生存权益），现基于黎海琴对诉争房屋的生存居住利益与刘昱麟的一般债权利益发生冲突之间的权衡，一审法院认定黎海琴对诉争房屋享有的权利应当优于刘昱麟的权利。对2017年4月5日一审法院查封的诉争房屋，依据当事人提供的相关证据，确认在一审法院对诉争房屋查封之前，黎海琴与贾峰林即签订了合法有效《购房协议》；确认在一审法院查封之前黎海琴没有实际占有诉争房屋非因黎海琴自身原因导致和自身意志能够改变的（2019年3月11日一审法院作出（2019）鄂0682执恢14号查封公告，张贴在和信水西门K1-2-1301室门上，黎海琴才知道诉争房屋被查封），而是协议约定的交房期限未到原因造成的（即黎海琴意志以外的客观障碍导致）；确认黎海琴依据协议约定已支付部分房屋价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；确认未办理过户登记系刘昱麟原因及房屋由熹和物业统一办证原因导致，非因黎海琴自身原因导致。现刘昱麟与贾峰林间的债权不能对抗黎海琴对诉争房屋享有的生存居住权，黎海琴的生存居住权利能够足以排除一审法院对诉争房屋的强制执行。故黎海琴向一审法院主张停止对贾峰林位于老河口市和信水西门小区（仁义街社区）K1-2-1301室房屋执行、解除查封，并判决贾峰林协助、配合黎海琴办理不动产权转移过户登记手续的诉讼请求和主张，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条、第一百六十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，经合议庭评议，判决：一、不得对老河口市和信水西门小区（仁义街社区）K1-2-1301室房屋执行，（2019）鄂0682执异6号执行裁定书于判决生效时自动失效。二、确认黎海琴与第三人贾峰林于2016年10月16日签订的书面《购房协议》合法有效，第三人贾峰林在判决生效之日起三十日内协助、配合黎海琴办理不动产权转移过户登记手续。三、驳回黎海琴的其他诉讼请求。案件受理费7450元，由刘昱麟负担3725元，贾峰林负担3725元。二审中，经本院要求，上诉人于庭后提交了加盖老河口市人民法院复印专用章的查封本案诉争房屋民事裁定书或协助执行通知书送达回证复印件三份，受送达人分别为贾峰林、老河口市不动产管理中心及仁义街社区居委会，送达回证载明的给老河口市不动产管理中心和仁义街社区居委会送达的时间分别为2017年4月5日、2017年3月31日，贾峰林签收的送达回证上，年份为2017年，但月日有涂改，从送达回证上看，最晚应为2017年4月30日。该三份送达回证用以证明向贾峰林送达查封裁定书的时间为2017年4月3日，对房屋被查封，黎海琴是知情的。黎海琴质证意见为对三份送达回证真实性无异议，但作为买受方不清楚该房屋被查封，同时贾峰林的送达回证明显是后补的，贾峰林在一、二审中均陈述是2019年签收，签收日期2017年4月30日有明显涂改。贾峰林质证意见为对三份送达回证真实性无异议，但送给仁义街居委会的只有协助执行通知书，没有查封裁定书，说明送达不完整，社区并不完全知道保全这回事。关于贾峰林的送达回证，落款时间最早为2017年3月30日，后又涂改为2017年4月30日，落款时间并非贾峰林本人所写，贾峰林的送达回证是事后补的，裁定书送达给贾峰林的时间晚于房屋买卖时间。本院对三份送达回证的真实性予以认可，对其证明目的及效力，将综合本案其他证据进行综合评判。被上诉人黎海琴，原审第三人贾峰林二审未提交新证据。经二审审理查明，一审判决所认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，黎海琴主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,其应举证证明其同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四项条件。根据本案查明的事实，贾峰林与黎海琴签订的就本案诉争房屋签订《购房协议》落款时间为2016年10月16日，同日，贾峰林向黎海琴出具收到购房押金5000元（约占购房款总额的1.2%）的收条一张。2017年3月29日，一审法院作出（2017）鄂0682民初415号民事裁定书，查封了本案诉争房屋，并于2017年4月5日向老河口市不动产管理中心送达了该民事裁定书及协助执行通知书。而黎海琴主张的2017年6月12日与贾峰林于签订《补充协议》，2017年11月25日占有房屋，2017年6月12日向贾峰林支付购房款212000元，2017年11月27日向贾峰林支付购房款180000元及其提交的转款凭证等，时间均在人民法院××房屋××裁定并通知老河口市不动产管理中心办理登记手续之后。虽然贾峰林辩称其在买卖房屋的过程中不知道案涉房屋已经被人民法院查封，但案涉房屋系在其与刘昱麟民间借贷一案诉讼中被查封，而贾峰林参加了该案诉讼，在本案一审中贾峰林方证人仁义社区居委会书记简某陈述，其收到查封裁定后给贾峰林说过，虽然将裁定书送达贾峰林的送达回证日期有涂改，但日期最迟应是2017年4月30日，综合以上情况，对贾峰林的该辩解意见，本院不予采信。退一步讲，不论贾峰林何时收到查封裁定，人民法院将查封裁定及协助执行通知书送达不动产登记机关老河口市不动产管理中心之时，对案涉房屋的查封即发生公示效力。不管黎海琴是否存在过错，其主张的占有案涉房屋的时间在房屋被查封之后，因房屋已被查封，其在房屋被查封之后支付的大部分购房款，不能视为其已经支付。故黎海琴不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第二和第三项条件。因必须同时满足该条规定的四个条件，才能够排除人民法院对案涉标的强制执行。故黎海琴请求停止对案涉房屋的强制执行，并解除查封，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有妨碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。贾峰林在房屋被查封后收取购房款和交付房屋的行为，违反了上述规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。根据该规定,不动产所有权的继受取得,除法律另有规定外,只有经依法登记方能取得，但案涉房屋并未登记在黎海琴名下,故黎海琴请求确认对案涉房屋享有所有权的诉求,依法不能支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。据此，黎海琴在执行异议之诉中请求确认其与贾峰林于2016年10月16日签订达成的《购房协议》合法有效，贾峰林立即协助和配合黎海琴办理房屋产权过户登记，超出了执行异议之诉的审理范围,本院不予审理。黎海琴可另行主张。综上，上诉人刘昱麟的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省老河口市人民法院(2019)鄂0682民初1443号民事判决；二、驳回黎海琴的诉讼请求。一审案件受理费7450元，由黎海琴负担3725元，贾峰林负担3725元。二审案件受理费7450元，由黎海琴负担3725元，贾峰林负担3725元。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘茂强审判员 余以祥二０二０年八月十八日书记员 杨 喆