重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终1617号上诉人（原审被告）：邵和理，男，汉族，1975年4月1日出生，户籍地重庆市万州区，现住万州区。委托诉讼代理人：刘静，重庆谦合谦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁地桃，女，汉族，1977年12月18日出生，户籍地重庆市万州区，现住万州区。委托诉讼代理人：刘静，重庆谦合谦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆万州博达房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区太白路94号5楼，统一社会信用代码91500101287640055E。法定代表人：杨霄，董事长。委托诉讼代理人：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。委托诉讼代理人：张懋超，重庆荣东律师事务所律师。上诉人邵和理、丁地桃因与被上诉人重庆万州博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵和理、丁地桃上诉请求：1.撤销重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初610号民事判决第二、三、四项，改判驳回博达公司一审诉讼请求的第二、三、四项；2.上诉费、二审律师费由博达公司承担。事实及理由:1.一审法院认定事实错误，邵和理对其于2010年5月5日与博达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的履行没有过错，博达公司在订立、履行合同中存在重大违法违规行为及重大过错。首先，2010年5月5日，博达公司在未取得案涉房屋商品房预售(预租)许可证的情形下，诱骗邵和理与其签订《重庆市商品房买卖合同》，并于当日收取首付款104531元，严重违反法律规定；其次，案涉房屋已于2012年12月8日由博达公司实际交付给邵和理。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条之规定，博达公司应当在案涉商品房实际交付使用之日起60日内，即在2013年2月7日之前，履行办理房屋产权登记的约定义务，但直到2016年8月16日，博达公司方才取得案涉房屋的商品房预售许可证，博达公司的重大违法违约行为，导致邵和理无法办理案涉房屋的按揭贷款事宜及无法取得房屋产权的重大损失。2.一审判决邵和理支付博达公司7446元律师费，无事实依据和法律依据，邵和理与博达公司没有关于律师费支付的明确约定，法律也无律师费支付的相关规定。3.一审法院判决丁地桃承担连带责任，是事实认定错误和法律适用错误，本案为房屋买卖合同纠纷，从双方签订的合同和补充协议来看，邵和理为案涉房屋的当事人，且合同的履行均是邵和理个人民事法律行为，与丁地桃无关，连带责任的承担必须要有明确的书面约定，一审法律依据《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决丁地桃承担连带清偿责任，明显适用法律错误。4.博达公司应承担本案二审律师费，本案的纠纷起源于博达公司的重大违法、违约行为，邵和理迫于无奈委托律师，律师费是邵和理的合理损失，博达公司应当承担。博达公司辩称，1.虽然商品房买卖时未取得预售许可证，也因此无法办理按揭贷款，但邵和理、丁地桃与博达公司于2012年12月8日达成了针对前述缺陷的补正协议，也就是邵和理、丁地桃要求接收房屋并就余欠购房款的支付出具了书面承诺，但邵和理、丁地桃在补正协议约定条件成就的情况下，却未履行约定付款义务，一审判决邵和理、丁地桃承担违约责任并无不当。2.博达公司所支付的律师费是由于邵和理、丁地桃的违约行为所造成的损失，是博达公司实现债权的合理费用。3.虽然商品房合同系邵和理与博达公司签订，但邵和理与丁地桃系夫妻关系，且于2012年12月8日签署相关补正协议时，丁地桃在承诺人一方签字，并作为欠款人之一向博达公司签署了欠条，丁地桃应当对案涉债务承担连带清偿责任。4.邵和理主张的二审律师费，不属于二审审理范畴，应另行起诉。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。博达公司向一审法院起诉请求：1.判令邵和理支付购房款146000元；2.判令邵和理支付违约金(从2019年10月10日起至购房款付清之日止以146000元为基数，按每月2%标准计算，截至2019年11月10日暂计2920元）；3.邵和理承担博达公司律师费7446元;4.丁地桃对邵和理承担的第1.2.3项请求承担连带责任；5.本案诉讼费由邵和理、丁地桃承担。一审法院认定事实：邵和理与丁地桃系夫妻关系。2010年5月5日，博达公司（甲方）与邵和理（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：本商品房项目的土地使用权为出让，本商品房项目暂定名四季花城，销售的商品房为预售商品房（合同未载明预售许可证号），坐落于重庆市万州区，7幢2单元4层1号，结构为砖混，套内87平方米，建筑面积95.33平方米，套内单价2925.64元，总房款254531元，付款方式为按揭付款，2010年5月5日签约付款104531元，余款150000元整申请由银行按揭支付。属预售商品房的，甲方应当在2011年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收检测合格的商品房交付乙方使用。乙方如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，按下列方式处理：1.逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。甲方逾期交房的违约责任，按逾期时间，按下列方式处理：1.逾期不超过60日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。甲方承诺与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：于2011年5月30日前通水、通电；天然气于相关部门验收合格后开通，该时间不超过交房后两个月。预售商品房的，在商品房交付使用后180日内，应申请办理《房地产权证》，如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。同日博达公司向邵和理出具收据，显示缴纳房款104531元。2012年12月8日，博达公司向邵和理出具收据，显示缴纳房款4000元，并将房屋交付邵和理使用至今。同日邵和理向博达公司出具承诺书，载明“承诺书重庆万州博达房地产开发有限公司：承诺人邵和理购买博达.四季花城金陵路8号7号楼2单元401号房屋一套。根据约定付款方式为按揭，现因为该项目存在国有土地过户，尚在审计过程中等问题，需延期取得商品房预售许可证，造成不能办理按揭贷款。因承诺人要求接房，博达公司同意将房交承诺人，承诺人同意将应办理的按揭贷款做为欠款处理，承诺人承诺在博达公司能够办理按揭贷款手续后，接博达公司电话通知后10日内提供按揭贷款所需全部资金和完善办理按揭贷款所需的全部签字手续。如逾期未能办理手续时，承诺人将承担以下责任：1.承诺自逾期之日起，按月向博达公司支付欠款总额2%的违约金；2.承诺人自逾期之日起三个月内仍未能完成按揭贷款手续时，博达公司视承诺人自动放弃该房屋的所有权；3.博达公司将有权通过法律手段对该房屋进行拍卖，拍卖的费用优先用于偿还承诺人对博达公司的欠款、利息及实现债权等全部费用。承诺人身份证号丁地桃511201197712182121老婆，邵和理，承诺时间2012.12.8，联系电话586531301368163×××8，如承诺人预留电话无法联系，视为已通知到承诺人。”同日，丁地桃、邵和理向博达公司出具欠条，载明“本人丁地桃、邵和理，购买四季花城7幢2单元4楼1号房。今欠到重庆万州博达房地产开发有限公司现金146000元整，大写壹拾肆万陆仟元整，欠款人身份证号×××8973×××2121，欠款人邵和理、丁地桃2012年12月8日。”2016年8月16日，博达公司获得了万州国土房管（301）预字第（16045）号万州区商品房预售（预租）许可证。2016年8月29日，博达公司（甲方）与邵和理（乙方）签订《补充协议》，双方就合同约定的房地产权证办理事宜达成补充协议，约定“2016年12月31日前逾期办理房屋产权证事宜甲方向乙方支付违约金8000元，在签订本协议时支付20%，在乙方领取房屋产权证时支付80%。在乙方交齐大修基金及房屋契税且乙方配合的前提下，甲方在2016年12月31日前为乙方取得重庆市万州区四季花城7号楼2单元401室房屋产权登记受理单；若未取得，甲方从2017年1月1日起以乙方所交购房款为基础按日万分之零点六的标准向乙方支付逾期办理房屋产权证的违约金。如因业主本人配合造成房产权证不能办理，甲方不承担任何责任。”同日，邵和理出具收条一张，载明“今收到重庆万州博达房地产开发有限公司支付四季花城7号楼2单元401号房逾期办证违约金壹仟陆佰元整，业主姓名邵和理，身份证号：×××8973，收款人：邵和理，2016年8月29日。”当日邵和理缴纳物业专项维修基金4290元。2016年12月7日，博达公司取得了渝（2016）万州区不动产权第000985809号初始登记，证载权利人为博达公司，坐落于万州区，权利类型国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质出让。2019年11月10日，博达公司（甲方）与重庆荣东律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，约定乙方接受甲方委托，指派吴继东、张懋超律师为甲方因与邵和理、丁地桃就商品房买卖合同纠纷一案在一审程序中提供法律服务，担任代理人，委托权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉。甲方向博达公司支付律师服务费7446元，重庆荣东律师事务所向博达公司出具7446元增值税发票一张。庭审中，邵和理自述，2016年经博达公司通知回来办理房屋按揭手续，后博达公司告知其征信有问题，就打算贷款转为其老婆，因要支付2-3万元的费用，邵和理没有同意，就一直拖延至今没有办理房屋按揭贷款。另查明，位于万州区的其他业主在2016年9月29日在哈尔滨银行重庆万州支行成功办理按揭贷款手续。经重庆市万州区不动产登记中心档案查询，坐落于重庆市万州区，产权证号渝（2016）万州区不动产权第000985809号，建筑面积95.33平方米，套内面积87平方米，现权利人：邵和理身份证：×××8973，业务类别：商品房网签（期房）。一审法院认为，当事人双方签订的《重庆市商品房买卖合同》、承诺书、欠条、补充协议，均是各方当事人之间真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述各项约定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。关于博达公司主张的购房款金额。庭审中，邵和理对应付博达公司购房款的事实没有异议，予以确认。支付金额邵和理抗辩应将补充协议中的金额予以扣除，但是在补充协议中约定“2016年12月31日前逾期办理房屋产权证事宜甲方向乙方支付违约金8000元，在签订本协议时支付20%，在乙方领取房屋产权证时支付80%。在乙方交齐大修基金及房屋契税且乙方配合的前提下，甲方在2016年12月31日前为乙方取得重庆市万州区四季花城7号楼2单元401室房屋产权登记受理单”，截止审理结束，邵和理尚有房款未支付，没有满足补充协议中约定的条件，故该约定条件不成就，邵和理要求扣除违约金8000元的抗辩不予支持。结合承诺书及欠条，确认邵和理应向博达公司支付的房款为146000元。关于博达公司违约金的主张。庭审中，邵和理认可在2016年是博达公司通知其回来办理房屋按揭手续，后博达公司告知其有征信问题无法办理，证明博达公司已按照承诺书的约定在楼盘办理按揭贷款条件成就后履行了通知邵和理办理按揭贷款的义务。至于按揭贷款能否办理成功不是博达公司的义务。故依照承诺书的约定，邵和理需向博达公司支付以146000元为基数每月2%的违约金。博达公司主张自2019年10月10日催告后开始计算违约金，庭审查明，博达公司已依约定在2016年完成了通知邵和理办理按揭贷款的义务，后邵和理未办理成功按揭贷款，故依照承诺书的约定，邵和理有向博达公司按月支付欠款总额2%的违约金的义务。现博达公司主张自2019年10月10日起算，系博达公司对自己民事权利的处分，予以确认。综上确认邵和理需自2019年10月10日起以146000元为基数，按月息2%计算违约金至付清时止。关于博达公司主张的律师费，系博达公司维护权利的合理支付且有票据为证，予以支持。本案中虽然商品房买卖合同系博达公司与邵和理签订，但是丁地桃在承诺书及欠条上签字确认，系其对自己民事权利的处分，故确认丁地桃对本案中邵和理承担的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、邵和理在本判决生效之日起十日内支付博达公司购房款146000元；二、邵和理自2019年10月10日起以146000元为基数按月息2%支付博达公司违约金至付清时止；三、邵和理在本判决生效之日起十日内支付博达公司公司律师费7446元；四、丁地桃对邵和理承担的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费3427元，因适用简易程序，减半收取1714元，由邵和理、丁地桃负担。本院二审期间，邵和理举示了两组证据：一、邵和理个人信用报告共计22页，来源于中国人民银行征信中心，拟证明2010年5月5日邵和理基于自己良好的信用报告资信能力与博达公司签订了案涉房屋的买卖合同，合同目的为通过向银行按揭贷款的方式实现购房目的，由于博达公司未取得预售许可证，且延迟交房五年之久，直到2016年8月6日才取得预售许可证，邵和理在履行合同过程中善意且无过错，是博达公司的违法违规违约行为导致的损失；二、邵和理二审期间支付的律师费，拟证明其二审期间支付律师费3000元，应由博达公司支付。博达公司质证后认为，对于第一组证据的真实性无异议，但证明的事项和目的不予确认，且征信报告也印证了一审认定的邵和理因个人征信不符合按揭贷款银行的要求，未能办理按揭贷款的基本事实；对于第二组证据的真实性无异议，但认为缺少关联性，这是邵和理二审中新增的诉讼请求。本院对邵和理提交的证据认证意见为：第一组证据不属于新证据，且达不到其证明目的；第二组证据与本案无关，达不到其证明目的。本院对上述两组证据均不予采信。经本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，结合当事人的上诉请求，邵和理应支付博达公司购房款146000元，对此双方均无争议；对于违约金问题，邵和理认可在2016年是博达公司通知其回来办理房屋按揭手续，后博达公司告知其征信有问题无法办理，证明博达公司已按照承诺书的约定在楼盘办理按揭贷款条件成就后履行了通知邵和理办理按揭贷款的义务。至于按揭贷款能否办理成功不是博达公司的义务。故依照承诺书的约定，邵和理需向博达公司支付以146000元为基数每月2%的违约金。博达公司主张自2019年10月10日催告后开始计算违约金，系博达公司对自己民事权利的处分，邵和理需自2019年10月10日起以146000元为基数，按月息2%计算违约金至付清时止。对于博达公司主张的律师费，双方在2012年12月8日达成的承诺书中第三条明确约定如逾期未能办理手续时，承诺人将承担以下责任：“……3.博达公司将有权通过法律手段对该房屋进行拍卖，拍卖的费用优先用于偿还承诺人对博达公司的欠款、利息及实现债权等全部费用”。博达公司为了实现债权，聘请律师所产生的律师费是其合理支出且有票据为证，根据承诺书的约定，该费用应由邵和理承担。对于丁地桃是否承担连带责任的问题，商品房买卖合同虽然系博达公司与邵和理签订，但是丁地桃在承诺书及欠条上签字确认，系其对自己民事权利的处分，故确认丁地桃对本案中邵和理承担的债务承担连带责任。邵和理主张二审期间所产生的律师费3000元由博达公司承担，属于二审中新增的诉求，超出了二审审理范围，对该主张，本院不予采纳。综上所述，邵和理、丁地桃的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3427元，由上诉人邵和理、丁地桃负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红霞审 判 员 杨继伟审 判 员 黄文革二〇二〇年八月二十六日法官助理 辛 华书 记 员 李 蕾