沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初13141号原告：沈阳市建兴源投资管理有限公司，住所地：沈阳市东陵区营南街68-3号B4室。法定代表人：许贺宝，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李建，系辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春丽，系辽宁铭迅律师事务所律师。被告：沈阳融家酒店有限公司，住所地：沈阳市大东区大北街84号。法定代表人：李晋春，系该公司总经理。委托诉讼代理人:杨懿，女，1980年2月10日出生，系被告员工，住址：沈阳市大东区。原告沈阳市建兴源投资管理有限公司诉被告沈阳融家酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日做出（2019）辽0104民初1467号民事判决，宣判后原告沈阳市建兴源投资管理有限公司上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院经审理于2019年5月22日作出（2019）辽01民终7085号民事裁定书，裁定撤销本院上述判决，发回本院重审。本院依法由审判员石丽娟担任审判长并主审，与人民陪审员陈秀英、邹翠萍重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告沈阳市建兴源投资管理有限公司的委托诉讼代理人李建、李春丽、被告沈阳融家酒店有限公司的委托诉讼代理人杨懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市建兴源投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判决被告支付拖欠的房屋租金人民币108.5万元（2019年4月1日至2019年10月31日租金）及直至被告实际腾房之日止的租金，按月租金15.5万元计算；3、请求法院判决被告承担因解除合同而产生的违约金人民币276万元（按合同总租金的10%计算）；4、请求法院判决被告承担因其违约金原告产生的律师费人民币187500.00元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月1日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，约定：原告向被告出租位于沈阳市大东区大北街84号和沈阳大东区，产权证号为沈房权证市大东字第11521号和沈房权证市大东字第××号的两处房屋，面积6586.5平方米，租赁期限为15年，自2013年9月1日至2028年8月31日止，用于被告经营酒店。租金每年以递增方式变更，具体约定：2013年9月1日至2018年8月31日按月租金人民币15万元收取，2018年9月1日至2028年8月31日按月租金人民币15.5万元收取，租金每月缴纳一次，被告应于每月开始前提前5日将下一期租金向原告缴纳完毕。《房屋租赁合同》签订以后，原告依约向被告交付房屋。但自2019年4月1日至今被告一直拖欠租金未向原告支付。按每月15.5万元计算，截止2019年10月31日共拖欠租金108.5万元。在合同履行过程中，被告多次延期支付租金，已经构成违约。依据《房屋租赁合同》第九条第二款第7项的约定，租赁期间内累计拖欠房租达30日以上，原告可以解除合同，现被告已拖欠租金超过30日，原告请求法院解除与被告签订的房屋租赁合同，依据房屋租赁合同第十二条第一款的约定如原告在租赁期间解除合同，被告应按合同总租金的10%向原告支付违约金，因此请求法院判令被告向原告支付违约金276万元。综上被告拖欠房租构成违约，依据双方约定请求法院解除房屋租赁合同，并判令被告承担相应的违约租金，以维护原告的合法利益。被告沈阳融家酒店有限公司辩称：1、2013年9月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，承租位于大东区的房屋。原、被告早在2008年已经开始合作。原告将上述房屋于2008年已经出租并交付给被告作为酒店经营使用。期间被告与酒店品牌方如家合作，按照品牌方的装修标准、消防安全等要求，被告对租赁房屋投入了大量的资金成本。2008年至今被告足额向原告支付租金，被告认为根据合同法的契约精神，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，故该房屋租赁合同不宜解除。2、2008年至今，被告履行合同付款义务，按照原告的指示足额缴纳租金，并未出现拖欠租金。2009年11月10日原告向被告出具了《关于确定大北房产起租日期的函》，内容涉及原告对2008年租赁协议的变更，故原告对被告付款指示的时间均有变化，即使2013年重新签订协议后，原告并未否定上述函件的起租日期，被告也继续依据原告指示足额支付房屋租金，并未拖欠。依据原被告双方交易习惯，被告按照原告的指示交付租金，截止到一审判决2019年3月7日。被告认为根据合同约定、交易习惯完全履行了合同的付款义务，没有任何根本违约情形，不应当解除房屋租赁协议，双方应继续履行合同约定。酒店经营期间，原告一直未能办理房屋租赁备案手续，造成我方合作的品牌方如家对此多次提出异议，要求完善全部租赁手续。由于如家的装修及标准要求较高，以及备案手续的不完善我方被迫与如家解约，自2010年左右，我方承租的房屋被迫闲置3年左右，每年的预收租金为200万元，3年约600万元。2013年我方与全季酒店品牌合作，根据全季酒店的要求，升级酒店装修达到品牌方要求后方可开业，因为升级改造的费用经过估算达到2500万元，期间3年控档期的财务成本约450万元，以上的成本，我方已承担近千万。酒店开业经营，承租房屋存在与北方健美中心的转让款约140万元，还有酒店后院及部分场地租金26万元，我方均足额支付。这部分款项并未与原告进行结算，原告交付房屋有其他用户占用的情况，被告未能完全使用租赁场地，被告认为原告属于未按照合同约定履行完全交付房屋义务，被告认为可以现场所勘查实际房屋使用情况。目前被告经营酒店财务状况良好，被告对酒店室内进行了重装，增加服务设备等。被告持续投入、更新酒店成本，为此已经花费近千万，若解除合同会对被告的经营造成严重的损失。原、被告采用协商方式完全可以规避经济损失。综上，请驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了房屋所有权证、房屋租赁合同、委托律师合同、代理发票、被告逾期支付租金汇总表、付款凭证证据，被告提交了房屋租赁合同、回复函、延期付款申请、承诺书、转让协议、协议书、致大北健美中心的函、同意转让证明证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租使用原告位于沈阳市大东区大北街84号和沈阳市大东区大北街84号138幢两处房屋，建筑面积6586.5平方米，租赁期限15年，自2013年9月1日至2028年8月31日止，被告用于经营融家酒店。租金标准为2013年9月1日止2018年8月31日月租金15万元，2018年9月1日至2028年8月31日月租金15.5万元，租金每月缴纳一次，被告应于每月开始前提前5日将下一期租金向原告缴纳完毕。合同第九条第二款约定，租赁期间内累计拖欠房租达30日以上，原告可以解除合同。合同第十二条约定，原告因第九条解除合同，被告应按合同总租金的10%向原告支付违约金，并应承担诉讼费、律师费等。在合同履行过程中，原告足额支付了至2019年3月的房屋租金，但存在租金逾期给付的情况。自2019年4月起，双方因房屋租赁合同纠纷诉至法院，原告未履行租金给付义务至今。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力，被告多次逾期支付租金，违反了合同约定。本案的争议焦点在于，被告的违约行为是否构成解除合同的条件。虽双方在合同中约定被告在租赁期间累计拖欠房租达30日以上，原告便可解除合同，但从被告履行合同的实际情况出发，自2013年9月租赁开始至2019年3月被告最后履行付款义务时间止，在长达五年半的时间里，被告虽每月缴纳的房屋租金存在逾期情况，但均足额缴纳，考虑到双方约定租赁协议的期限和租金缴纳的频率以及被告酒店经营一般资金流转等实际情况，被告并非恶意欠租，被告虽违约，但未对原告合同目的实现造成较大影响，程度显著轻微。另外，双方签订合同约定履行期限长达15年，合同签订后，被告对案涉房屋的装修、经营等方面投入大量资金，根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知精神，在处理合同纠纷过程中，要依法审慎认定合同效力，根据诚实信用原则，合理解释合同条款，确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系，审慎使用合同解除制度，本案中约定合同解除的条件是在长达十五年的履约期限内，累计拖欠房租三十日以上，原告即可解除合同，且按十五年总租金的10%支付违约金。结合被告的违约程度，现解除合同对被告显失公平。故本院对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。被告应按合同约定给付原告房屋租金，自2019年4月起，按月租金15.5万元，至2020年8月止，共计248万元。双方约定逾期付款违约金为合同总租金的10%，该违约金明显过高，结合本案被告的违约程度及因涉诉未决而未能如约给付租金的实际情况，酌定为被告按应付未付租金248万元的10%向原告支付违约金，即24.8万元。双方在合同中约定了律师费的承担，但原告主张的数额过高，本院对原告支出律师费的合理部分予以保护，酌定为3万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳融家酒店有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市建兴源投资管理有限公司自2019年4月至2020年8月的房屋租金248万元；二、被告沈阳融家酒店有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市建兴源投资管理有限公司逾期付款违约金24.8万元；三、被告沈阳融家酒店有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市建兴源投资管理有限公司律师费3万元；四、驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费34780元，由原告承担10780元，由被告承担24000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  石丽娟人民陪审员  陈秀英人民陪审员  邹翠萍二〇二〇年八月二十七日书 记 员  王 兰