天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2573号上诉人（一审被告）：张洪光，男，1974年9月10日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张艳华（系张洪光之妻），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：裴伟国，北京市燕园律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：北京盛世物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国路郎家园8号。法定代表人：刘镇文，总经理。委托诉讼代理人：潘晓南，该公司员工。上诉人张洪光因与被上诉人北京盛世物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初15287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。（依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张洪光的委托诉讼代理人张艳华、裴伟国，被上诉人北京盛世物业服务有限公司的委托诉讼代理人潘晓南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洪光上诉请求：撤销一审判决第一项,改判上诉人支付2017年11月1日至2019年12月31日的物业费19973.50元。事实和理由：一、被上诉人未尽到物业管理义务。2015年4月,上诉人收房时,发现房屋存在部分瑕疵,反馈被上诉人之后,被上诉人要求托管钥匙,排期修缮,直至2017年10月,房屋漏雨的问题方才修缮完工,正式将房产移交给上诉人。二、被上诉人的不尽职行为给上诉人造成了经济损失。在房屋修缮过程中,上诉人一直催进度,但得到物业公司的回复是:由于房顶是斜坡,无法进行闭水试验,只能等下雨天才能检验修缮成果,就这样陆续拖延了近两年时间。这两年时间且不考虑居住成本,单单是上诉人收房装修时,人工和材料费开支就多出了近十万元。综上,物业服务合同是双务性合同,由于被上诉人未尽到相应的服务,且给上诉人造成了经济损失,故该期间的物业费不应支付,且上诉人保留追究被上诉人责任的权利。上诉人同意自完成修缮并实际收房之后支付物业费,即2017年11月1日至2019年12月31日的物业费北京盛世物业服务有限公司辩称，我公司根据普通住宅小区物业管理服务等级一级物业服务标准对涉案小区提供物业服务，上诉人主张我公司在保管涉案房屋钥匙期间对涉案房屋进行维修过程中，在墙壁钉钉子的情况，但维修房屋系开发商所为，该问题由开发商负责，上诉人无证据证实房屋系我公司维修，我公司已履行了维修联系义务，对此物业公司不承担责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决合法合理，请求依法驳回上诉，维持原判。北京盛世物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2016年2月16日至2019年12月31日物业费35744.19元；2.判令被告支付拖欠物业费违约金67786.93元（自2016年2月16日至2019年12月31日止，按日3‰计算）的15%即10168.04元。以上两项合计45912.23元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系依法注册的物业服务企业，被告系天津市武清区芸香雅苑86-2房屋业主，房屋建筑面积222.81平方米。2012年11月30日，原告与开发建设单位天津益聚投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定天津益聚投资有限公司将芸香雅苑委托原告进行前期物业管理服务;原告提供的物业服务内容包括：芸香雅苑小区内房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务，共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理，物业装饰装修的管理，车辆行驶的停放秩序的服务、管理，物业管理区域内公共秩序的服务、管理，物业档案的建立、保管和使用等；合同自2012年11月30日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费采取包干制的形式，费用标准为：按建筑面积计算，多层住宅3.45元/月/平方米，高层住宅为2.13元/月/平方米（11层住宅）、2.25元/月/平方米（18至32层住宅），配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.26元（多层）、0.81元（18至32层住宅）、0.69元（11层住宅）的标准由业主交纳；业主于每月5日前向原告交纳物业管理服务费。合同中未就违约金事宜进行约定。2015年4月6日，被告对芸香雅苑小区86号楼2号房屋进行了验收，并在《芸香雅苑入住验房交接表》上注明：“后门开关有问题开不开”；同日，原告以北京盛世物业服务有限公司芸香雅苑服务中心的名义与被告签订了《芸香雅苑前期物业服务协议》，该合同约定：“天津市武清区高村乡芸香雅苑小区86号楼2房，建筑面积222.67平方米；物业服务内容包括：共用部位、共用设施设备及相关场地的日常维修、养护和管理服务，公共区域绿化的养护与管理，公共环境卫生的管理服务，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，按《装修指南》规定进行房屋装饰装修管理服务等；本协议期限为自本物业的开发商通知甲方（本案被告，下同）办理入住之日起至本小区业主大会成立、业主委员会与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效之日止；物业服务费用标准为3.45元/平方米/月，自《商品房销售合同》中约定的交房日期起计收，采取预收的方式，乙方（本案原告，下同）每年收取一次物业服务费；办理入住时，甲方交纳第一年度的物业服务费，以后应于第一交费周期的第一个月内交纳该年度周期交交纳的物业服务费用；乙方违反本协议，未达到物业服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任；甲方违反本协议，不按约定交纳物业服务费的，乙方有权向甲方追缴并收取从逾期之日起按日千分之三的违约金。”上述《芸香雅苑前期物业服务协议》签订当日，被告向原告交纳了2015年2月16日至2016年2月15日的物业服务费9218.54元（222.67平方米×3.45元/平方米/月×12个月），原告为被告出具了收据；此外，原告亦于同日以北京盛世物业服务有限公司芸香雅苑服务中心的名义与被告签订了《钥匙委托管理协议》，约定被告将芸香雅苑86号2号钥匙（A钥匙1把、后门钥匙1把）委托原告管理；维保单位需要对室内进行维保使用钥匙须与原告联系，并经被告同意后按钥匙领用程序进行。原告为被告提供了相应的物业管理服务，自2016年2月16日起，被告未交纳物业管理服务费。2019年6月30日，原告以芸香雅苑物业服务中心名义向被告发出《物业费缴费通知单》，要求被告交纳2016年2月16日至2019年12月31日物业管理服务费共计35744.19元（222.81平方米×3.45元/平方米/月×46个月）。庭审中，被告仅同意交纳2017年10月份以后的物业服务费。一审法院认为，原告与天津益聚投资有限公司于2012年11月30日签订的《天津市住宅前期物业服务合同》未与被告实际履行。原告与被告于2015年4月6日签订并实际履行的《芸香雅苑前期物业服务协议》中，将被告房屋面积确定为222.67平方米，且明确了双方的权利和义务以及违约责任，该服务协议系原、被告双方的真实意思表示，合同有效。双方签订上述《芸香雅苑前期物业服务协议》的当日，原告按房屋面积222.67平方米的标准向被告计收了2015年2月16日至2016年2月15日的物业服务费9218.54元（222.67平方米×3.45元/平方米/月×12个月），故自2016年2月16日起，原告应按768.21元/平方米/月的标准向原告计收物业管理服务费。关于被告作出的原告未尽到房屋修缮义务的主张，原告主张在质保期内应由开发商负责维修，且原告确已履行了维修联系义务，原告对此不承担责任，原告的主张符合法律规定，故对被告的此项主张不予支持；关于被告主张原告在保管涉案房屋钥匙期间，对涉案房屋进行维修的过程中，存在未经被告允许私自在房屋内墙壁上钉钉子的情况，原告主张维修房屋系开发商所为，该问题应由开发商负责，被告无证据证实房屋系原告维修，故对被告的此项主张不予采信。综上，原告依约向被告提供了物业服务，被告应向原告缴纳2016年2月16日至2019年12月31日的物业管理服务费35721.83元（222.67平方米×3.45元/平方米/月×46.5个月）。双方于《芸香雅苑前期物业服务协议》中约定按日千分之三的标准计算违约金的标准过高，应予酌减，原告自愿按低于合同约定的计算标准主张违约金10168.04元，未超出法律规定的标准，予以支持。综上所述，一审法院对原告北京盛世物业服务有限公司的诉讼请求部分予以支持。一审法院判决：一、被告张洪光给付原告北京盛世物业服务有限公司2016年2月16日至2019年12月31日的物业管理服务费35721.83元、违约金10168.04元，共计45889.87元。此款于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司的其它诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费474元，由被告张洪光负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应当交纳2016年2月16日至2017年10月31日期间的物业管理费。被上诉人在2016年2月16日至2017年10月31日期间为上诉人提供物业管理服务，根据权利义务对等原则，上诉人应当交纳物业管理费。关于上诉人主张至2017年10月房屋漏雨才修缮完毕，不应交纳该期间物业费的问题，因房屋在质保期内应由开发商负责维修，被上诉人已履行了钥匙保管以及维修联系等相关物业服务，故上诉人以此为由拒不交纳物业管理费，依据不足，本院不予支持。上诉人认为由此造成其损失，可另行解决。综上所述，上诉人张洪光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费448元，由张洪光负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇二〇年八月三日法官助理刘振铭书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……