重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初2319号原告：云阳县美狄实业有限公司，住所地重庆市云阳县工业园区B区，统一社会信用代码91500235559040150T。诉讼代表人：穆川，该公司管理人的负责人。委托诉讼代理人：邓敏、刘忠，重庆合纵律师事务所律师，特别授权。被告：袁明山，男，1975年9月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：重庆琪缘电器有限公司，住所地重庆市云阳县青龙街道滨江大道562号一楼2、3号门市，统一社会信用代码91500235MA5U85DT0L。法定代表人：袁明山，总经理。二被告的委托诉讼代理人：魏翔峰、李相怡，重庆炜林律师事务所律师，特别授权。原告云阳县美狄实业有限公司（简称美狄公司）与被告袁明山、重庆琪缘电器有限公司（简称琪缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美狄公司管理人的委托诉讼代理人邓敏、刘忠，被告袁明山、琪缘公司的委托诉讼代理人魏翔峰、李相怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美狄公司向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即清空并搬离其非法占用的原告厂房；二、判令被告袁明山支付2017年9月1日至2019年2月26日的欠缴房屋租金25.5万元；三、判令被告琪缘公司支付2019年2月27日起至搬离之日的房屋占用费，房屋占用费暂计算至起诉之日为300907.00元；被告袁明山对前述房屋占用费承担连带支付责任。事实与理由:原告与被告袁明山于2016年8月29日签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将其位于工业园区黄岭组团，建筑面积为1400平方米的钢结构厂房租赁给被告袁明山使用（实际使用人系被告琪缘公司），租金为每年18万元，租赁期限为2016年9月1日至2022年8月31日。被告仅支付第一年租金18万元，后期未再支付。2018年12月27日，云阳县人民法院作出（2018）渝0235破申3号民事裁定书，裁定受理申请人重庆昌辉物流有限公司对原告的破产清算申请，2019年3月7日，云阳县人民法院作出（2019）渝0235破2-1号决定书，指定重庆合纵律师事务所为美狄公司管理人（简称管理人）。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人进场后，立即发布《关于租赁合同解除的公告》，并将公告张贴于原告厂区大门显眼位置，通知包括被告在内的厂区所有租赁户，合同均于2019年2月26日法定解除，并告知其及时联系管理人处理合同解除后的债权债务关系，若有意继续承租，须按照管理人制定的租金标准，重新签订租赁合同。被告袁明山收到公告后，及时向管理人申报了债权，之后，原告曾多次通知并敦促二被告重新签订合同，缴纳租金，但至今为止，二被告拒不签订合同，也不缴纳租金，非法占有厂房，拒不搬离，已给原告以及广大债权人造成巨大经济损失，特起诉维权，望判如所请。被告袁明山、琪缘公司辩称，一、被告琪缘公司未与原告签订租赁合同，不是合同相对方，不是本案适格主体，并且袁明山租赁的房屋也不是琪缘公司一家在使用，还有其他关联人使用，使用人直接与袁明山进行结算，故琪缘公司不应在本案中直接向被告承担租金及房屋使用费；二、被告袁明山已经将涉案部分租金缴纳至2019年8月31日，原告的第二项诉讼请求不成立，原告的第三项诉讼请求也存在重复计算的问题，其第三项诉讼请求计算过高；三、在原告破产受理前，原告管理人员通知被告袁明山，公司可能破产，为了避免扩大损失，不要进行装修，这里涉及的面积大约有1020平方米，我们在与管理人协商时，管理人核算大概有600平方米一直没有使用，管理人将被告未使用的大约300平方米已经租赁给第三人使用，被告未实际使用的部分不应计算租金和房屋占用费；四、2020年4月10日，二被告已经从租赁房屋中全部搬离，并致函管理人，故在此之后被告不应当承担任何租金及房屋使用费；五、从本案原告的诉求来看，原告也认为不管是破产前还是破产后，原告与被告之间的同一租赁事实法律关系，既然如此，被告要求在本案中就原告提前解除租赁合同给被告造成的损失以及应当退还被告的保证金及租金等，与原告主张的费用进行抵消。本院经审理认定事实如下：2016年8月29日，原告（甲方）与被告袁明山（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同主要内容有：一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房坐落在工业园区黄岭组团，租赁建筑面积1400平方米，厂房类型为钢结构厂房；二、厂房租期自2016年9月1日起至2022年8月31日止，租赁期6年；三、租金支付方式为先付后租，甲乙双方一旦签订合同，合同即生效。承租方应先行交纳租赁保证金10万元，年租金18万元。到期后，在乙方结清甲方所有费用后甲方退还租赁保证金。合同签订后，被告袁明山于同年11月25日支付原告租金18万元、保证金10万元。2017年10月10日，原告出具《委托书》，内容为：致各尊敬的客户，我司现委托何树森建行账户为指定收款账户，户名：何树森，银行：中国建设银行云阳支行，账号：62170037600114XXXXX。有关贵公司在本函出具之前或之后所汇入上述账户之款项，到账后本公司/人均确认已收付。同日，被告袁明山通过自己的银行账户向原告指定的何树森账户转账支付租金18万元，同日，原告给被告袁明山出具租金收据。2018年9月3日,被告袁明山通过自己的银行账户向原告指定的何树森账户转账支付租金18万元。据此，被告袁明山租金已经支付至2019年8月31日。2018年12月27日，本院作出(2018)渝0235破申3号民事裁定，裁定受理重庆昌晖物流有限公司对原告的破产清算申请。2019年3月7日，本院作出(2019)渝0235破2-1号决定书，指定重庆合纵律师事务所为管理人。2019年4月11日，管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，发布《管理人关于租赁合同解除的公告》并张贴在原告厂区大门显眼位置。公告主要内容为：云阳县人民法院裁定受理美狄公司破产清算一案，日期为2018年12月27日，在此之前成立而债务人和各位承租人均未履行完毕的合同，均于2019年2月26日法定解除。通知如下，一、2018年12月27日前成立，而债务人和各位承租人均未履行完毕的合同，已于2019年2月26日法定解除，为维护自身权益，请各位承租人及时联系管理人处理合同解除后债权债务关系。二、合同解除后，承租人有意继续承租的，须与管理人重新签订租赁合同。三、为维护债权人利益，确保公平公正，厂房租赁价格一律不低于每平方米16元/月，宿舍租赁价格一律不低于每间400元/月。此后，二被告未返还原告租赁的厂房，亦未与管理人重新签订租赁合同。2019年5月15日，二被告就与本案相关联的厂房租赁合同向管理人申报债权，同月30日，管理人作出债权审查意见，其主要内容为：一、申报人属于美狄公司债权人；二、认可申报人交付给债务人的保证金10万元；向黄链交付的5万元保证金不予认可；三、债务人已经履行相关义务，退还向债务人交付的租金18万元于法无据；另向黄链交付的租金234576.00元，与债务人无事实和法律上的关联性，不予认可；四、对申报的装修费用及仓库整改费用，因租赁合同约定装修费用由乙方自行负担，因此不予认可；五、对申报的广告费、办公设备、家具器材费用，双方当事人事先并未有明确的约定，且于法无据，不予认定；六、对申报的搬迁人工费、误工等费用，因属还未发生的费用，且未提供足够的证据证明费用具体标准是如何得来的，因此不予认定；七、综上，对申报的债权共计10万元予以确认，性质为普通债权。若申报人对审查意见有异议，应当在债权人会议核查后15日内，向管理人提出书面异议并附证据材料或直接向人民法院提起债权确认诉讼。2020年4月7日，被告袁明山给管理人邮寄《关于要求办理租赁房屋交接手续及赔偿损失的函》，管理人于次日签收。该函主要内容为：一、由于美狄公司的原因造成双方的租赁合同无法正常履行，为了减少我方的经济损失，我方决定不再继续租赁美狄公司房屋，并于2020年4月10日之前完成搬迁工作，请贵管理人在接函后三日内指派有关人员到现场完成租赁房屋的交接工作，如果管理人到期不办理交接工作，我方视为已经将租赁房屋交还美狄公司。二、我方寻求新的租赁场地以及搬迁需要合理时间，故从2020年4月10日之前（完成搬迁工作之前）六个月为我方寻找新的租赁场地以及搬迁需要合理时间，我方在此期间不承担任何租金。三、我方后期租赁美狄公司房屋的目的是用作展厅，在此期间美狄公司管理人何树森及周开清口头通知我方暂停装修，并承诺美狄公司产权转移成功后停工期间租赁顺延，知道租赁房屋无法继续正常使用，本应继续用作展厅的部分（约有1020平方米）不敢装修，一直闲置，故该部分房屋美狄公司不应收取租金。四、由于美狄公司单方的原因造成《厂房租赁合同》、《租赁合同》无法继续履行，故美狄公司应当赔偿我方房屋装修费用201459.00元以及实际发生的搬迁费用、停业损失、前期展厅设计费共计52万元。五、如果最终结算后我方尚欠美狄公司租金等其他费用，我方要求管理人在保证金15万元以及其他应当赔偿的损失中予以抵扣，超过部分由美狄公司支付我方。请管理人务必在接函后立即就履行房屋交接以及赔偿有关事宜直接与我方联系，如逾期未处理，本人将在不另行通知的条件下采取一切可能的法律手段追究美狄公司的法律责任，由此发生的一切法律后果将由美狄公司承担。同月10日，二被告搬离所租赁的厂房。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提交的原、被告的工商登记信息、厂房租赁合同、民事裁定书、重庆市云阳县人民法院决定书、美狄公司管理人关于租赁合同解除的公告，被告提交的美狄公司出具收据3份（编号：NO.08435372，NO.08435371，NO.22644435）、委托书、网上银行汇款凭证、关于要求办理租赁房屋交接手续及赔偿损失的函及邮寄回执、债权申报资料、债权审查意见书等证据佐证。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务；但是，由于原告已经进入破产清算程序，在合同尚未履行完毕的情况下，管理人依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定行使合同解除权，发布解除租赁合同公告并在原告厂区醒目位置进行张贴，其行为符合法律规定，故管理人解除厂房租赁合同有效，原、被告签订的厂房租赁合同依法解除。合同解除后，被告袁明山虽未与管理人重新签订租赁合同，但已经在原告起诉前搬离租赁厂房，因此，原告要求被告清空并搬离其占用涉案厂房的诉讼请求已经缺乏事实基础，本院不予支持。被告袁明山虽然搬离了涉案厂房，但在管理人发布《管理人关于租赁合同解除的公告》，宣布租赁合同解除后，一直实际占有使用原租赁厂房至2020年4月10日，此期间给原告造成的房屋占用损失客观存在，依法应予赔偿。《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：（一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的；（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外；（三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。本案中，管理人虽宣布租赁合同于2019年2月26日法定解除，但被告袁明山已经将厂房租金支付至2019年8月31日，依照上述规定，其所预付的租金可以抵销租赁合同法定解除后至2019年8月31日的房屋占用费，故被告袁明山要求预交租金抵消房屋占用费的抗辩意见，本院予以采纳；被告袁明山主张用保证金抵销房屋占用费的抗辩意见，无法无据，且其已经申报债权，并得到管理人确认，故本院不予采纳。综上所述，原告2019年9月1日至次年4月10日的房屋占用费被告袁明山应予支付，原告要求被告袁明山支付房屋占用费的诉讼请求，本院部分予以支持。原告主张按每平方米16元/月计算房屋占用费，符合法律规定，本院予以确认。经计算，被告袁明山尚应支付原告房屋占用费164267.00元。因被告袁明山已经支付2017年9月1日至2019年2月26日的厂房租金，故原告要求被告支付此期间厂房租金的诉讼请求，本院不予支持。被告琪缘公司不是《厂房租赁合同》的相对方，在管理人宣布解除租赁合同后，对涉案厂房不负有返还义务，其虽然实际使用了涉案厂房，但由于被告袁明山系该公司法定代表人，其实际使用涉案厂房系基于被告袁明山的特殊身份，且被告袁明山已经在原告起诉前归还涉案厂房，故被告琪缘公司在本案中不应承担责任；因此，被告琪缘公司不应在本案中承担责任的抗辩意见，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、限被告袁明山在判决生效后十五日内支付原告云阳县美狄实业有限公司房屋占用费164267.00元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9360.00元，减半收取4680.00元(未预交)，由原告负担2887.00元，被告负担1793.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  杨生全二〇二〇年八月六日书记员  张明清