广西壮族自治区隆林各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1031民初998号 原告：梁志龙，男，1962年3月13日出生，壮族，户籍地：广西隆林各族自治县，现住广西隆林各族自治县。 原告：韦小水，女，1962年7月4日出生，壮族，户籍地：广西隆林各族自治县，现住广西隆林各族自治县。 委托诉讼代理人：梁志龙，男，1962年3月13日出生，壮族，户籍地：广西隆林各族自治县，现住广西隆林各族自治县。 被告：广西隆林鑫发房地产开发有限公司，住所地:广西隆林各族自治县新州镇迎宾路丁兰料商住小区。 法定代表人：邓宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨开安，该公司职员。 委托诉讼代理人：王宁，该公司职员。 原告梁志龙、韦小水诉广西隆林鑫发房地产开发有限公司（以下简称隆林鑫发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁志龙，被告隆林鑫发公司的委托诉讼代理人杨开安、王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁志龙、韦小水向本院提出诉讼请求：1、判决隆林鑫发公司办理房屋不动产权证；2、判决隆林鑫发公司赔偿违约金4,992元；3、判决隆林鑫发公司支付占用办证费期间的利息751元；4、本案的诉讼费用由隆林鑫发公司承担。事实与理由：隆林鑫发公司开发的房地产自2013年8月6日竣工起，就开始陆续销售该地的房屋。梁志龙、韦小水于2017年11月11日向被告购买了一套位于隆林县房屋，房屋面积：120.15平方米，单价：2,600元，总价：312,390元。双方签订合同时，原告已经支付了办理房屋权属证明的所有费用。被告未按照约定为原告办理不动产权证，并一再推脱。被告于2018年12月29日，向原告承诺，将于2019年10月31日前办理不动产权证。至今为止，被告还是没有为原告办理不动产权证。被告超过办理不动产权证的期限，其行为已构成违约。被告作为房屋的出售方，在原告履行了付款义务后被告应当自双方合同签订之日起，90日内为原告办理不动产权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当为原告办理不动产权证并支付违约金。 隆林鑫发公司辩称：一、关于原告诉请被告办理不动产权证。被告已在隆林各族自治县房产交易中心办理房屋登记备案，并取得备案证明。被告根据税务部门要求为原告代办契税缴纳，并到不动产管理中心申请办理不动产登记证明及根据客户实际交款情况，为按揭贷款客户申请不动产抵押证等各项事宜。2.被告已于2018年12月29日向原告发放了一份关于2019年10月31日前办理不动产权证的《承诺书》。《承诺书》发出后，被告对小区进行了消防整改，多次要求原告在内的各业主的配合，但是未得到小区业主的配合。直至2020年6月28日，小区的地下室还是被业主占用。3.被告向隆林各族自治县人民政府汇报了无法办理不动产权证问题，隆林各族自治县人民政府于2019年11月5日上午作出了《隆林各族自治县人民政府办公室关于丁兰料历史遗留问题专题会议纪要》决定：由自治县发展改革局牵头，住建部门、华隆集团等配合和推进解决丁兰料小区办理不动产权证问题。会议后，被告积极推进，但小区消防整改和地下室被占用情况依旧未能解决，消防整改工作一直未能如期推进。二、根据《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年。同时，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起算。原告购买商品房享有的是物权，不适用诉讼时效。即使适用诉讼时效，也是从2020年4月29日起算，在此之前的违约金，原告未起诉主张权利，不应受法律保护。三、双方签订的《商品房买卖合同》均是以房屋交付使用的时间作为计算办理不动产权证开始的时间，原告以合同签订的时间，甚至是以未完成商品房买卖约定交付房款作为办理不动产权证的时间。原被告于2017年11月11日签订合同，双方约定办证时间为交付房屋之日起730天内，原告以签订合同的时间作为办理不动产权证的时间，违反买卖公平原则。四、原告收取办证费用是用于代缴契税，原被告不存在借贷关系，原告无权主张支付违约金，且被告收入的该笔费用已经实际支出，如原告需自行办理不动产权证未完成的事项，被告可以将部分费用退回后，由原告自行办理。综上所述，被告迟延办证事出有因，原告是按揭购房，按照合同约定，其已经获得了房屋使用权，原告的不动产权证由银行代为保管，故对原告利益无损害及原告无任何损失。被告已经履行了办证的告知义务，为原告积极办理各项手续，主观上没有过错，客观上也没有对原告造成损失。被告将严格按照约定及法律规定，为原告办理不动产权证，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年11月11日，隆林鑫发公司作为出卖人与梁志龙、韦小水作为买受人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2017600606），双方约定：隆林鑫发公司将位于隆林各族自治县新州镇政府北面丁兰料建材市场3栋1单元402号房屋出售给梁志龙、韦小水，房屋面积：120.15平方米，单价：2,600元，总价：312,390元。关于房屋的交付时间，合同第十一条约定：出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付商品房；关于产权登记的约定，合同第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第壹种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”。合同签订后，梁志龙、韦小水向隆林鑫发公司一次性支付房屋价款312,390元及办证费用8489元。隆林鑫发公司已向梁志龙、韦小水交付房屋。2017年11月15日，隆林鑫发公司为梁志龙、韦小水办理了商品房买卖合同登记备案，并取得了登记备案证明。2017年11月22日，隆林鑫发公司为梁志龙、韦小水缴纳契税4,462.7元。2018年12月29日，隆林鑫发公司向丁兰料建材市场各位业主发放《承诺书》，承诺于2019年10月31日开始为各购房户办理不动产登记证。2019年11月5日上午，隆林各族自治县人民政府主持召开丁兰料历史遗留问题专题会议，会议决定：1.项目业主（广西隆林鑫发房地产开发有限公司）本周内向自治县住建部门提供相关备案材料，由住建部门组织人员对丁兰料项目进行竣工备案，消防备案标准按照2009年消防法相关规定执行。2.按单体项目进行竣工备案，未达到备案要求的，项目业主立即整改。现梁志龙、韦小水以广西隆林鑫发房地产开发有限公司逾期未办理不动产权证为由，向本院提起诉讼。 本院认为，梁志龙、韦小水与隆林鑫发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应本着诚实信用原则全面履行合同内容。关于梁志龙、韦小水诉请隆林鑫发公司办理不动产权证。梁志龙、韦小水已按合同约定向隆林鑫发公司支付了购房款和办理不动产权证的相关费用，隆林鑫发公司应及时为梁志龙、韦小水办理不动产权证，隆林鑫发公司亦同意积极推进办证事宜，故对梁志龙、韦小水诉请隆林鑫发公司为其办理不动产权证的主张，本院予以支持。 关于梁志龙、韦小水诉请隆林鑫发公司支付逾期办证的违约金。双方在签订合同时，约定房屋的交付时间为2017年11月30日前，办理不动产权证的期限为交付房屋之日起730日内，故办理不动产权证的最后期限为2019年11月30日，隆林鑫发限公司未在2019年11月30日前为梁志龙、韦小水办理不动产权证，其行为已经构成违约。隆林鑫发公司应向梁志龙、韦小水支付违约金的时间自2019年12月1日开始计算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，梁志龙、韦小水诉请隆林鑫发公司支付违约金应当适用三年的诉讼时效，故梁志龙、韦小水诉请隆林鑫发公司支付违约金未超过诉讼时效。关于违约金的计算方式，梁志龙、韦小水主张自2019年11月11日至2020年4月22日止计算违约金为31.2元×160天=4992元，根据双方的合同约定，本院支持自违约之日起至2020年4月22日止的违约金为312,390元×0.0001×144天=4498元，超出部分不予支持。 关于梁志龙、韦小水要求隆林鑫发公司支付资金占用期间的利息。梁志龙、韦小水已向隆林鑫发公司支付办证费用，因该款系办证过程中必须由梁志龙、韦小水交纳的费用，且隆林鑫发公司已代梁志龙、韦小水向有关部门缴纳，隆林鑫发公司逾期办证，梁志龙、韦小水也不存在经济损失，且梁志龙、韦小水也无证据证实该损失实际发生，故对梁志龙、韦小水的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，梁志龙、韦小水诉请隆林鑫发公司办理不动产权证及赔偿逾期办证的违约金有事实和法律依据，本院予以支持，支付资金占用期间的利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。对隆林鑫发公司有事实及法律依据的部分，本院予以采纳，无事实及法律依据的部分，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、广西隆林鑫发房地产开发有限公司于本案判决生效之日起60日内为梁志龙、韦小水办理并取得不动产权证，并在取得不动产权证后三日内交付梁志龙、韦小水； 二、广西隆林鑫发房地产开发有限公司于本案判决生效之日起15日内向梁志龙、韦小水赔偿逾期办证违约金4498元； 三、驳回梁志龙、韦小水的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由广西隆林鑫发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 王思实 二〇二〇年八月十七日 法官助理 班桂莲 书 记 员 黄海领 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。