江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终992号上诉人（原审被告）：黄雷雷，女，1984年12月21日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：邰飞，江苏广浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜尧，男，1990年3月6日生，满族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：钮魏、周慧媛，江苏瑞生律师事务所律师。原审第三人：昆山置馨家房产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇恒龙国际机电五金市场1号楼78室，统一社会信用代码91320583MA1MHYFP46。法定代表人：郭福龙。上诉人黄雷雷因与被上诉人姜尧、原审第三人昆山置馨家房产经纪有限公司（以下简称置馨家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄雷雷上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审判决认定黄雷雷收取定金100000元与事实不符，黄雷雷并未收取姜尧的定金。2.黄雷雷与姜尧从未签订书面的房屋买卖合同，双方并未对房屋买卖达成一致意见，黄雷雷不应承担差价损失。被上诉人姜尧答辩称：1.一审法院判决黄雷雷返还姜尧定金55000元，认定事实清楚。2.本案双方系房屋买卖合同关系，黄雷雷收取姜尧房屋首付款后，又将房屋售予他人，且无返还姜尧房屋首付款的意思，显属违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。姜尧向一审法院起诉请求：1.判令黄雷雷继续履行和姜尧的房屋买卖合同，办理过户手续；2.本案诉讼费、保全费、保单保函费由黄雷雷承担。案件审理过程中，姜尧基于黄雷雷已将案涉房产转让过户的事实变更诉讼请求为：１.解除姜尧、黄雷雷之间签订的房屋买卖合同；２.判令黄雷雷返还姜尧定金100000元、房屋首付款377300元及资金占用期间的利息（以477300元为基数，自2019年1月18日起至实际返还之日止，以年利率6%计算利息）；３.判令黄雷雷赔偿姜尧已支付的中介费12880元、贷款服务费8800元、评估费6286元及违约金257600元（约定房屋价款的20%）、房屋差价损失（以房屋评估价为准）；４.由黄雷雷承担本案诉讼费用及保单保函费954.6元。一审法院认定事实如下：１.定金收据100000元。姜尧主张已交付定金100000元，黄雷雷认为未收到该定金。一审法院认为，姜尧所举定金收据只能证明其向置馨家经纪公司支付了100000元，结合置馨家经纪公司所举证据55000元的转帐记录，只能认定黄雷雷收取了姜尧房款55000元，而不能认定姜尧向黄雷雷支付了定金100000元。２.声明书、昆山市不动产登记中心网上预约单、存量房买卖合同。姜尧主张原黄雷雷之间建立了房屋买卖合同关系，并为房屋过户办理了相应的准备手续；黄雷雷认为声明书并非本人签名，双方并未正式签订过存量房买卖合同，但双方确实为过户事宜沟通，也到过房产交易中心准备过户，但因中介等因素导致未能实际过户成功。一审法院认为，存量房买卖合同并无原黄雷雷双方当事人的签字确认，声明书的签字亦未经鉴定确定是否系黄雷雷本人签名，故上述证据因缺乏真实性与关联性，一审法院不予认定。本案审理过程中，一审法院根据姜尧申请就案涉房产昆山市开发区新南中路288号世茂蝶湖湾花园170号楼708室于2019年一季度末的市值委托评估，鉴定机构出具房地产估价报告评估市值为1470500元。一审法院认为：本案的争议焦点在于对原黄雷雷之间是否就案涉房产成立买卖合同关系的认定上。一审法院认为，从黄雷雷接收姜尧转帐支付的房款377300元以及双方到房产交易中心准备过户等行为，可以确定原黄雷雷双方已就案涉房产建立买卖合同关系，现黄雷雷已将案涉房产转让他人并办理了过户手续，姜尧与黄雷雷之间的房屋买卖合同目的已无法实现，黄雷雷的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任；姜尧诉请解除合同并返还已付款项有相应的事实依据与法律依据，一审法院应予支持，但返还款项的数额应当基于黄雷雷实际收到的款项予以认定，应为432300元，差额部分，姜尧可向置馨家经纪公司另行主张权利；姜尧诉请要求黄雷雷赔偿已产生的中介费、贷款服务费、评估费的主张，因姜尧未能提供相关费用产生的事实依据，故一审法院不予支持；姜尧主张房屋价款20%的违约金，但因双方并未签订书面合同，亦无其他证据表明双方已就违约责任达成一致，故姜尧该诉请无事实依据，一审法院不予支持；姜尧主张赔偿房屋差价损失于法有据，基于姜尧购房价款1280000元与房屋市值1470500元存在差价，一审法院认定差价损失为190500元。黄雷雷关于其与姜尧并未就案涉房产的转让达成一致的抗辩并无事实依据，也有违一般常理判断，一审法院不予采信；黄雷雷关于本案置馨家经纪公司涉嫌犯罪应予裁定驳回起诉的抗辩也无法律依据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条之规定，一审法院判决：一、解除姜尧与黄雷雷之间就昆山市开发区新南中路288号世茂蝶湖湾花园170号楼708室房产的买卖合同关系。二、黄雷雷于判决生效后十日内向姜尧返还已付房款432300元，并支付利息（以432300元为基数，自2019年1月18日起至本判决确定之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）。三、黄雷雷于判决生效后十日内赔偿姜尧房屋差价损失190500元。四、驳回姜尧其他诉讼请求。案件受理费11908元，减半收取5954元，保全费2906元，合计8860元，由黄雷雷负担。鉴定费13000元，由黄雷雷负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明以下事实：昆山开发区新南中路288号世贸蝶湖湾花园170号楼708室所有权人为黄雷雷，黄雷雷委托置馨家经纪公司出卖该房屋。2018年4月15日，置馨家经纪公司与姜尧签订《房地产买卖居间合同》一份，约定姜尧经置馨家经纪公司居间向黄雷雷购买该房屋，建筑面积为126.41平方米，价款为1288000元。姜尧向置馨家经纪公司支付意向金10万元整，自行筹款支付首期房款408000元（含已支付的定金），通过银行贷款方式支付第二期房款880000元，尾款人民币50000元由置馨家经纪公司代为保管，在房屋交接当日转给黄雷雷。黄雷雷为净到手价格，交易过程中只承担增值税，其他一概不承担。如黄雷雷在本协议上签字，则意向金转为定金，若出卖人违约不出售该房产，则应向买受人双倍返还定金，若买受人违约不购买该房地产，则已支付的定金不予返还等内容。之后，姜尧通过置馨家经纪公司支付黄雷雷定金55000元。2018年4月19日，姜尧通过银行转账支付黄雷雷首付款377300元。2019年1月18日，黄雷雷与案外人何海东签订《昆山市存量房买卖合同》一份，约定将黄雷雷该房屋以1453715的交易价格出卖给何海东。姜尧认为黄雷雷一房二卖，遂诉至一审法院，引起本案纠纷。另查明：黄雷雷在与姜尧的通电话时表示，其与置馨家经纪公司签的合同交易价格为125万元。以上事实，由《房地产买卖居间合同》、定金收据、银行转账记录、《昆山市存量房买卖合同》、电话录音等证据在卷佐证。二审中，黄雷雷确认其委托置馨家经纪公司出卖涉案房屋。本院认为，置馨家经纪公司接受黄雷雷的委托，与姜尧签订《房地产买卖居间合同》一份，将黄雷雷所有的昆山开发区新南中路288号世贸蝶湖湾花园170号楼708室房屋出卖出给姜尧。根据置馨家经纪公司提交的转账记录显示及其一审中的陈述，置馨家经纪公司转交黄雷雷定金55000元。黄雷雷在收取该55000元定金以及姜尧直接转账支付的首付款377300元后均未提出异议，应认定黄雷雷认可《房地产买卖居间合同》的内容，该合同对委托人黄雷雷产生法律效力，黄雷雷与姜尧之间房屋买卖合同关系成立并有效。之后，黄雷雷将该房屋出卖给案外人何海龙，致使姜尧的合同目的无法实现，双方买卖合同关系解除，姜尧向黄雷雷主张房屋差价损失，依据充分，一审法院予以支持，并无不当。鉴于置馨家经纪公司与姜尧签订的《房地产买卖居间合同》约定涉案房屋交易价格为1288000元，评估价为1470500元，则房屋差价应为182500元，一审确定房屋差价为190500元有误，本院予以纠正。综上，黄雷雷的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，但实体处理不当，对一审判决结果本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初123号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初123号民事判决第三项；三、黄雷雷于本判决生效后十日内赔偿姜尧房屋差价损失182500元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11908元，减半收取5954元，财产保全费2906元，合计8860元，由黄雷雷负担5755元，由姜尧负担3105元。司法鉴定费13000元，由黄雷雷负担8445元，由姜尧负担4555元。二审案件受理费11908元，由上诉人黄雷雷负担11858元，由姜尧负担50元。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年八月十一日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。