四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初6275号 原告：林伟俊，男，1992年8月28日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：卿显畅，四川两合律师事务所律师。 被告：成都雄川实业集团有限公司，住所地成都市武侯区武兴二路17号13栋12层2号。 法定代表人：唐蕾,董事长。 委托诉讼代理人：何欢，系公司员工。 第三人：乐山市商业银行股份有限公司眉山分行，住所地眉山市东坡区琼海路61号（眉山经济开发区管委会三楼311号）。 原告林伟俊与被告成都雄川实业集团有限公司（以下简称“雄川公司”）、第三人乐山市商业银行股份有限公司眉山分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林伟俊的委托诉讼代理人卿显畅，被告雄川公司的委托诉讼代理人何欢到庭参加诉讼。第三人乐山市商业银行股份有限公司眉山分行经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告解除原告购买的雄川中心1栋18层6号的在建工程抵押并办理备案和预告登记；2.判令被告赔偿原告延期交房违约金103242.00元（按照总房款×5%计算）；3.判令被告退还收取原告的契税61945.20元，维修基金4731.93元，印花税108.24元，登记费550元，工本费10元，共计67345.37元；4.判令第三人对解除原告所购买的雄川中心1栋18层6号的在建工程抵押承担配合责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年，原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》,原告购买被告开发的位于成都市天府二街198号的“雄川中心”1栋18层6号房屋，原告向其指定的监管账户全额支付了2064840.00元。按照合同约定第十八条约定的交付时间为2018年9月30日前。但被告直到2019年5月才向原告交房。按照被告的承诺，被告应支付原告逾期交房违约金103242.00元。在该房屋建设期间，被告将原告购买的房屋向第三人进行了在建工程抵押贷款，在被告办理预售许可证时，第三人已经同意对原告购买的房屋进行销售、办理初始登记、转移登记，同意买受人办理预告登记、抵押登记。原告按照约定将购房款支付到指定的监管账户后，第三人对原告所购买的房屋在建工程抵押也就随之解除，但要办理解除该在建工程抵押，需第三人配合。原告多次找被告协商未果，原告为了维护其合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法向人民法院提起诉讼，请求依法判允原告的诉讼请求。 原告在庭审中明确违约金的计算方式是：从2018年10月1日起计算至2019年5月6日止共计217天，按照回报率5%的收益×购房总金额2064840元×217天÷365天。 被告答辩称，1.被告同意为原告解除案涉房屋的在建工程抵押并办理备案登记。2.根据被告提供的证据以及原告付清尾款的时间，可以证明原告的违约起算时间为2018年10月17日，被告认可原告的违约金计算的截止时间为2019年5月6日。3.被告对原告的第三项诉讼请求没有异议，同意退还。 本院经审理查明，2017年12月12日，乐山市商业银行股份有限公司眉山分行向雄川公司出具《同意函》。雄川公司位于高新区天府二街166号在建工程已抵押给乐山市商业银行股份有限公司眉山分行，并办理了抵押登记，国有土地使用权证号为川（2017）成都市不动产权第0433174号。雄川公司申请办理该总土地上雄川中心项目1栋及3栋14层-25层（未含地下）幢房屋的商品房预售许可证。乐山市商业银行股份有限公司眉山分行同意办理雄川中心项目1栋及3栋14层-25层（未含地下）幢的商品房预售许可证，并同意雄川公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预售登记、抵押登记。 2018年9月15日，原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》,被告以出让方式取得坐落于天府二街198号地块的建设用地使用权。该地位国有土地使用权号为不动产权证第0433174号。原告购买被告开发的位于成都市天府二街198号的“雄川中心”1栋18层6号房屋。合同载明该商品房为抵押状态，抵押人是雄川公司，抵押权人是乐山市商业银行股份有限公司眉山分行。抵押登记日期为2016年10月17日，债务履行期限为2016年9月21日至2018年9月21日。原告购买的房屋为写字楼，合同约定的房屋总价款为2064840.00元，交付时间为2018年9月30日。《商品房买卖合同补充协议》第5.1条约定，原告在未向被告支付完全部的购房款等费用前，被告有权不予交房且不承担延迟交房违约责任。 2018年9月17日原告交付案涉房款1032420.00元与被告。2018年10月16日，原告交付案涉房屋尾款1032420.00元与被告。 被告于2018年12月4日将房屋交付给原告使用，被告于该日对案涉房屋进行装修，且被告在该日交付契税、维修基金、印花税、印花、登记费、工本费合计67345.37元。案涉房屋于2018年11月29日取得竣工验收合格，2019年1月21日完成测绘。2018年11月30日，被告向雄川金融中心写字楼及公寓全体业主出具《赔付承诺书》，承诺按照购房总金额×回报率5%的年租金收益，以公共项目装修完毕日期为止，按自然日计算给予原告租金补偿（本次补偿方案仅适用于全款及按揭审核通过的各位业主）。 2019年3月12日，被告在向成都高新区规划国土建设局出具的《关于雄川金融中心客户述求解决方案》上明确的赔付标准为：“3栋14-16层业主赔付时间是从2018年7月1日起开始计算，其余业主赔付时间从2018年10月1日起计算，赔付截止日期至公共区域装修完成（预计2019年4月底）”。 2019年4月29日，被告在向雄川金融中心业主出具的《雄川金融中心项目通知函》中载明：“雄川金融中心”项目公共区域及大堂现已完工，请各位业主带上相关资料莅临“雄川金融中心”项目现场完善交房与延期赔偿等事宜。莅临时间为：写字楼2019年5月2日-2019年5月9日（上午9:00-下午17:30），公寓2019年5月6日-2019年5月13日（上午9:00-下午17:30）。 庭审中，原被告双方一致确认原告支付完购房款的时间为2018年10月16日，逾期交房违约金的计算基数是2064840.00元。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》、收据、同意函、房屋交付使用流转清单、业主钥匙礼品交接表、工程承包合同、委托书、装修申请书、施工材料进场申请表2份、隐蔽工程验收记录、竣工验收报告、测绘报告、赔付承诺书、关于雄川金融中心客户诉求解决方案、交房通知函、证人何某的证言、当事人当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示的体现，不违反法律、行政法规的强制性约定，对双方当事人均具有约束力。关于逾期交房违约金计算的起始时间。被告辩称根据双方签订的补充协议的约定，原告在未向被告支付完全部的购房款等费用前，被告有权不予交房且不承担延迟交房违约责任，故应当以原告实际付款的次日开始计算逾期交房的违约金。然而，被告在2019年3月12日向成都高新区规划国土建设局出具的《关于雄川金融中心客户述求解决方案》上确定的逾期交房的赔付标准为：“3栋14-16层业主赔付时间是从2018年7月1日起开始计算，其余业主赔付时间从2018年10月1日起计算，赔付截止日期至公共区域装修完成”。该赔付标准系被告在商品房买卖合同及补充协议签订之后所作的允诺，允诺的内容真实合法，对被告具有法律上的拘束力。故本院对原告主张的按照被告允诺的2018年10月1日作为逾期交房赔付的起算时间的意见，予以支持。 关于逾期交房违约金计算的截止时间。被告在2018年11月30日向雄川金融中心写字楼及公寓全体业主出具的《赔付承诺书》承诺按照购房总金额×回报率5%的年租金收益，以公共项目装修完毕日期为止，按自然日计算给予原告租金补偿。原被告双方在庭审中确认的公共项目装修完毕的日期为2019年5月6日，故本院对原告主张的按照被告承诺的公共项目装修完毕的日期即2019年5月6日作为计算逾期交房违约金的截止时间的意见，予以支持。根据被告所允诺的逾期交房违约金赔付的计算时间和赔付标准，被告应支付的逾期交房违约金为2064840.00元×5%×217天÷365天=61379元。 关于原告要求被告解除原告购买的雄川中心1栋18层6号的在建工程抵押并办理备案和预告登记，以及要求被告退还已支付的67345.37元办证相关费用的诉讼请求，由于被告同意原告的该部分诉讼请求，故本院对原告的该部分诉讼请求，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告成都雄川实业集团有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告林伟俊办理位于成都市天府二街198号的“雄川中心”1栋18层6号房屋的抵押注销手续，并于抵押权注销后三十日内协助原告林伟俊办理案涉房屋的备案登记和预告登记； 二、被告成都雄川实业集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告林伟俊支付逾期交房违约金61379元； 三、被告成都雄川实业集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告林伟俊退还67345.37元； 四、第三人乐山市商业银行股份有限公司眉山分行在实现案涉房屋抵押权项下的债权后，协助被告成都雄川实业集团有限公司办理案涉房屋抵押权的注销手续。 如被告成都雄川实业集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费为1856元，由原告林伟俊负担500元，被告成都雄川实业集团有限公司负担1356元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年八月十一日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅