福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初1709号 原告：张艳琼，女，1980年10月14日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：江发春，福建华巍律师事务所律师。 被告：蔡秀兰，女，1935年3月28日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：王爱金，女，1955年6月14日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：王盛如，男，1957年11月30日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：王盛芳，男，1960年4月19日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：王盛明，男，1963年6月18日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：王爱月，女，1966年3月14日出生，汉族，住福州市仓山区。 上述被告共同委托诉讼代理人：王晓程、李柱强，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 原告张艳琼与被告蔡秀兰、王爱金、王盛如、王盛芳、王盛明、王爱月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告张艳琼及其委托诉讼代理人江发春，被告王盛明及六被告共同委托诉讼代理人王晓程、李柱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张艳琼向本院提出诉讼请求：1.判决解除王斯软生前于2013年12月11日与张艳琼签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判决解除王斯软生前于2013年12月11日与张艳琼及福建金诚丰担保有限公司三方签订的《交易服务合同》；3.判决蔡秀兰、王爱金、王盛如、王盛芳、王盛明、王爱月共同退还给张艳琼购房款648000元并赔偿经济损失741430元；判决福州市仓山区金二麦田房产中介所对前述蔡秀兰等人应退还的购房款及应赔偿给张艳琼的经济损失承担连带赔偿责任；4.判决福建金诚丰担保有限公司退还给张艳琼交易服务费800元、代办费1500元；5.判决福州市仓山区金二麦田房产中介所退还给张艳琼居间报酬19200元；5.本案本案全部诉讼费用由蔡秀兰、王爱金、王盛如、王盛芳、王盛明、王爱月负担。诉讼过程中，张艳琼撤回对福建金诚丰担保有限公司、福州市仓山区金二麦田房产中介所的起诉，并变更诉讼请求为：1.判决解除王斯软生前于2013年12月11日与张艳琼签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判决蔡秀兰、王爱金、王盛如、王盛芳、王盛明、王爱月共同退还给张艳琼购房款648000元并赔偿经济损失762930元（包括中介交易服务费800元、中介代办费1500元、中介居间报酬19200元）；3.判决本案全部诉讼费用由蔡秀兰、王爱金、王盛如、王盛芳、王盛明、王爱月负担。事实与理由：2013年12月11日，在福州市仓山区金二麦田房产中介所的居间介绍和福建金诚丰担保有限公司的见证下，张艳琼与王斯软就位于福州市仓山区的房屋签订《房屋买卖合同》一份。该合同以王斯软为甲方、以张艳琼为乙方，约定：甲方将其位于福州市仓山区的房屋（拆迁安置房）买给张艳琼，成交价为728000元；该合同第五条第（一）项约定“甲方应在交易服务人、乙方或该房屋开发商通知可办理该房屋所有权证后三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋甲方名下所有权证并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务人”；该合同第七条第（一）项约定“甲乙双方应在甲方领取该房屋甲方名下无抵押权的所有权证且乙方领取该房屋的贷款抵押材料后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记”；该合同第十三条第（一）款“房屋所有权过户登记前的违约责任”第1项约定“自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履行，发信之日起超过十日仍未履行的，守约方可解除本合同”；该合同第十七条约定“因履行本合同所产生的争议，由双方协商解决；协商不成，应向该房屋所在地人民法院起诉”。当日，双方还就房屋买卖的其他事项签订了一份《补充协议》。前述合同及补充协议签订当日，王斯软与张艳琼及福建金诚丰担保有限公司三方还就前述房屋的买卖，签订了一份《交易服务合同》。该《交易服务合同》以王斯软为甲方、以张艳琼为乙方、以福建金诚丰担保有限公司为丙方。该《交易服务合同》约定：丙方应“协助甲方办理该房屋其名下《房屋所有权证》”；丙方应“协助甲乙双方办理该房屋所有权过户手续以及房屋交接手续”；甲乙双方各应向丙方支付权证代办费等400元、乙方还应向丙方支付按揭贷款手续代办费及延伸服务费1500元。2013年12月17日，王爱金、王盛如、王盛芳、王盛明、王爱月共同写了一份《声明书》给张艳琼。该《声明书》声明：“本人已获悉王斯软将坐落于福州市仓山区金建新村小区×＃×单元房产出售给张艳琼，本人已知道此次交易的存在，并对此次交易无任何异议，若有任何异议，违约责任及买方的损失由本人自行承担。办理第一手产权及所有手续均由王盛明负责配合办理”。当日，王盛明还写了一份《承诺书》给张艳琼。该《承诺书》承诺：“本人已将名下坐落在福州市仓山区金建新村小区×＃楼单元房出售给买方张艳琼。本套房屋的权属材料由本人自行保管。并保证在买方需要使用时，本人将无条件且及时配合给予使用。否则，一切责任及买方的损失均由本人承担”。之后，张艳琼按合同履行购房款及交易服务费等的支付义务。 2013年12月19日，王斯软将本案所涉房屋交给张艳琼入住。2018年8月15日及同年8月24日，福建金诚丰担保有限公司以交易服务人身份先后分别致《告知函》、《履约通知函》给卖方王斯软，催促其按《房屋买卖合同》第五条第（一）项约定到房屋登记机构办理其名下房屋的不动产权证。卖方王斯软收到《告知函》及《履约通知函》后置之不理。2018年9月12日，张艳琼又委托律师发《律师催告函》给王斯软及王盛明，催促他们按合同约定及《承诺书》的承诺履行《房屋买卖合同》第五条第（一）项约定的办理卖方名下的房屋所有权证的义务。可是，王斯软及王盛明收到《律师催告函》仍然置之不理。2018年11月间，王斯软去世。之后，张艳琼及福建金诚丰担保有限公司又多次电话催促王盛明履行办理所有权证的义务，王盛明均拒绝接听电话，至今不申请办理坐落在福州市仓山区的房屋所有权证，王爱金、王盛如、王盛芳、王爱月均无法联系，导致本案所涉房屋的所有权至今无法过户登记至张艳琼名下。上述被告的违约行为直接导致张艳琼无法实现合同目的，给张艳琼造成了重大的经济损失，严重侵犯了张艳琼的合法权益。张艳琼认为，《房屋买卖合同》及其《补充协议》、《交易服务合同》依法应当确认合法有效；蔡秀兰、王爱金、王盛如、王盛芳、王盛明、王爱月是王斯软遗产的合法继承人，均不履行王斯软生前与张艳琼所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》所约定的义务，属根本违约行为，且导致张艳琼无法实现合同目的。 蔡秀兰、王爱金、王盛如、王盛芳、王盛明、王爱月辩称，1.合同约定的办理过户登记条件尚未具备，六被告不存在违约行为，张艳琼诉请解除合同及赔偿损失没有事实及法律依据。本案案由为房屋买卖合同纠纷，签订合同前张艳琼委托了福州市仓山区金二麦田房产中介所及福建金诚丰担保有限公司两家专业房产中介机构为案涉交易提供居间服务，张艳琼了解过案涉房产的具体情况，六被告不存在任何隐瞒。张艳琼对案涉房产系拆迁安置房产的情况以及拆迁安置房产短期内无法办理产权是明确知悉的，因此买卖合同中约定的办理产权期限是“在可办理该房屋所有权证后三个工作日内至房屋登记机构申请办理”，而非具体某年某月某日前办理完成。福州市房屋征收工程处的情况说明中明确载明该房屋办理权属及过户登记的条件暂时尚不具备，未达到合同约定的履行条件。因此张艳琼所主张被告违约的事实不成立，张艳琼要求解除合同及赔偿损失的诉请不应得到支持。2.王斯软已将案涉房屋及时交付，张艳琼方的权利已部分实现，不动产权证并非永久无法办理，因此张艳琼主张的合同目的无法实现这一理由不成立。本案中，王斯软于2013年12月19日将案涉房屋及时交付给张艳琼使用至今，张艳琼占有使用收益近7年。期间张艳琼对房屋进行改造及出租，张艳琼作为买受人通过交付行为实现了对房屋占有、使用、收益的权利，合同所约定其现阶段应当实现的权利均已实现。未办理产权过户系因客观条件不具备，合同约定条件未满足，而非被告违约造成，张艳琼认为无法实现合同目的这一理由不能成立。如上所述，蔡秀兰、王爱金、王盛如、王盛芳、王盛明、王爱月不存在违约行为，无需承担违约责任。相反案涉房产自2013年12月19日交付张艳琼使用至今，期间张艳琼占有使用近7年时间，造成了房产占有使用费及房产折旧损失，即使解除合同也应当是张艳琼赔偿损失。因此张艳琼的诉请无事实及法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年12月11日，甲方王斯软与乙方张艳琼签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，1.王斯软将位于福州市仓山区房屋出售给张艳琼，具体详见拆迁补偿安置协议书，编号179，成交价格为728000元，该房屋的《房屋所有权证》尚未办理；2.甲方应在交易服务人、乙方或该房屋开发商通知可办理该房屋所有权证后三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋甲方名下所有权证并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务人；3.甲乙双方应在甲方领取该房屋甲方名下无抵押权的所有权证且乙方领取该房屋的贷款抵押材料后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记；4.房屋所有权过户登记前的违约责任，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行；5.自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履行，发信之日起超过十日仍未履行的，守约方可解除本合同。 2013年12月11日，王斯软收到张艳琼支付的购房款25000元。2013年12月17日，王盛明代王斯软收取张艳琼支付的购房款483000元。2014年7月7日，王盛明收取张艳琼支付的购房款120000元。2018年6月底，王盛明收取张艳琼支付的购房款20000元。张艳琼于2013年12月19日入住讼争房屋。 另查，蔡秀兰系王斯软配偶，王爱金、王盛如、王盛芳、王盛明、王爱月系王斯软子女。王斯软现已过世。 再查，诉讼过程中，根据王盛明的申请，本院依法向福州市房屋征收工程处调取讼争金建小区×#×单元是否已具备办理不动产权属登记及变更更件条件的证明。福州市房屋征收工程处于2020年7月7日出具《出具说明》，内容为“福州市仓山区金建小区×#×单元系我单位受征收部门委托负责实施金山城市广场房屋征收项目的被征收户王斯软的其中一套回迁安置房，由于该户的被征收原房屋系向他人购买的解放前房屋，且当时未办理权属变更手续，因此，按现行政策在该项目中类似的被征收户所安置的房屋均暂时不具备办理不动产权属登记及变更登记的条件”。 本院认为，《房屋买卖合同》及其《补充协议》系王斯软与张艳琼的真实意思表示，合法有效，蔡秀兰、王爱金、王盛如、王盛芳、王盛明、王爱月系王斯软的法定继承人，应依照《房屋买卖合同》及其《补充协议》的约定履行合同义务。本案《房屋买卖合同》的标的物为拆迁安置房，在签订《房屋买卖合同》时尚未办理相应的权属登记，这一点在《房屋买卖合同》第一条中有明确记载，合同的双方当事人对这一事实亦是明知的。拆迁安置房相较于已办理权属登记的房屋，具有更多的不确定性，包括办理权属登记时间的不确定、房屋交付时间的不确定、房屋权属的不确定等等。张艳琼主张解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，其认为因现在无法办理权属登记，讼争合同的目的已无法实现，但以此为由解除合同的前提系因不可抗力致使不能实现合同目的或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，而本案中，福州市房屋征收工程处出具的《情况说明》已经明确，讼争房屋暂时不具备办理不动产权属登记及变更登记的条件，并非蔡秀兰、王爱金、王盛如、王盛芳、王盛明、王爱月等人迟延履行合同义务，且本案亦不存在不可抗力因素，故张艳琼要求解除合同的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。《房屋买卖合同》及《补充协议》并未解除，张艳琼要求蔡秀兰、王爱金、王盛如、王盛芳、王盛明、王爱月退还购房款648000元的诉请，依据不足，本院不予支持。关于张艳琼要求蔡秀兰、王爱金、王盛如、王盛芳、王盛明、王爱月赔偿其经济损失的诉请，本院认为，蔡秀兰、王爱金、王盛如、王盛芳、王盛明、王爱月并不存在迟延履行合同义务的行为，也未存在其他违约行为，故对该诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回张艳琼的全部诉讼请求。 案件受理费11080元，由张艳琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇二〇年八月三日 书记员  周靖玮 附注：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。