浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3194号 上诉人（原审原告）：浙江鑫泊停车服务有限公司，统一社会信用代码：91330109MA27XBU83P，住所地：杭州市萧山区萧山经济技术开发区大成名座3幢3单元803室。 法定代表人：罗强，总经理。 委托诉讼代理人：夏娟红，上海聚缘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：萧山区恒逸南岸明珠小区业主委员会，住所地：杭州市萧山区恒逸南岸明珠小区二楼。 负责人：汪水尧，主任。 被上诉人（原审被告）：杭州同赢物业管理有限公司，统一社会信用代码：91330109676795253Q，住所地：杭州市萧山区市心北路217号1号楼一层。 法定代表人：来国伟，执行董事兼总经理。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李盛娴，浙江时融律师事务所律师。 上诉人浙江鑫泊停车服务有限公司（以下简称鑫泊公司）与被上诉人萧山区恒逸南岸明珠小区业主委员会（以下简称南岸明珠业委会）、杭州同赢物业管理有限公司（以下简称同赢公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：2017年年初，鑫泊公司与案外人杭州东建易诚资产管理有限公司（以下简称东建公司）签订《南岸明珠停车场租赁经营协议书》（以下简称《经营协议书》）一份，约定东建公司将位于杭州市萧山区××路××路××处，南岸明珠周边的室外地面停车场地及其设施有偿提供给鑫泊公司自主经营使用，租赁期限为四年，自2017年5月1日起至2021年4月30日止等权利义务条款。《经营协议书》签订后，鑫泊公司遂进入案涉停车场开始经营。后因南岸明珠业委会中止与广东中奥物业管理有限公司萧山分公司（以下简称中奥公司）物业服务合同，在东建公司无法继续履行与鑫泊公司签订《经营协议书》的情况下，2017年7月10日，鑫泊公司作为甲方与南岸明珠业委会作为乙方签订《协议书》一份，约定甲方将恒逸？南岸明珠位于萧山区市心北路260号外围停车场地提供给乙方使用。甲方同意恒逸？南岸明珠小区更换物业公司的情况下由小区业委会将停车场经营权给乙方，甲方协调乙方与新进驻物业公司签订合同。合同期满后，乙方仍按本合同约定使用停车场地并缴纳约定的场地使用费，乙方享有优先使用权。停车场租赁合同延用乙方与杭州东建易诚资产管理有限公司（中奥集团子公司）原合同等权利义务条款。后南岸明珠业委会与同赢公司签订《恒逸南岸明珠物业服务合同》一份，约定南岸明珠业委会选聘同赢公司为恒逸南岸明珠小区提供物业管理服务，物业管理区域北至建设四路、南至大成名座交界红线、东至围墙、西至市心北路。小区地面停车场由物业公司负责管理、营收所得扣除必要之营运成本后需专款专用投入至小区公共设施养护。委托管理期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止等条款。2018年1月份，鑫泊公司与同赢公司签订《租赁经营协议书》一份，约定同赢公司将位于杭州市萧山区××路××路××处，南岸明珠小区西北面的室外地面停车场地及其设施有偿提供给鑫泊公司自主经营使用。租赁期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，合同期满前一个月，鑫泊公司应向同赢公司书面提出是否续租的要求，同等条件下鑫泊公司有优先续租权等条款。《租赁经营协议书》订立后，鑫泊公司使用了案涉停车场，并向同赢公司支付了相应的租金。2019年11月29日，同赢公司向鑫泊公司发出《关于〈南岸明珠地面停车场租赁经营协议书〉期满不再续约的告知函》，载明同赢公司决定《南岸明珠地面停车场租赁经营协议书》期满后不再与鑫泊公司续签，并要求鑫泊公司在2019年12月31日与同赢公司交接。后同赢公司自行收回案涉停车场，自行管理使用，并拆除部分原鑫泊公司系统设备。 2020年1月8日，鑫泊公司向法院提出诉讼请求：1.南岸明珠业委会继续提供给鑫泊公司萧山区市心北路260号外围停车场地的使用权；2.同赢公司停止阻碍鑫泊公司使用萧山区市心北路260号外围停车场地的行为。 原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。南岸明珠业委会作为小区全体业主的自治组织及管理机构，对案涉停车场享有处分权，故南岸明珠业委会与鑫泊公司订立《协议书》成立并生效。南岸明珠业委会主张《协议书》上所加盖的印章系南岸明珠业委会原副主任刘丹个人在保管印章期间私自加盖，系刘丹个人与鑫泊公司恶意串通，损害全体业主公共利益的辩称，因其未提供相应的证据予以证实，该院不予采信。针对本案的主要争议焦点，鑫泊公司是否享有依据《协议书》要求南岸明珠业委会交付涉案地面停车场使用权的合同权利。其一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容应包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。视本案中鑫泊公司与南岸明珠业委会之间的《协议书》，并不涉及租赁期限、租金及支付期限和方式等直接约定的内容。而鑫泊公司与东建公司于2017年初签订《经营协议书》，该协议对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等进行了约定，约定租赁期限为2017年5月1日至2021年4月20日。根据该院认定的事实，鑫泊公司与南岸明珠业委会间的《协议书》，系在南岸明珠业委会终止与中奥公司物业服务合同，东建公司无法继续履行与鑫泊公司签订《经营协议书》的情况下，双方于2017年7月10日订立的。订立合同的目的，旨在东建公司与鑫泊公司签订的《经营协议书》无法履行情况下，保障鑫泊公司对案涉停车场继续使用的权利，并由南岸明珠业委会协调鑫泊公司与新进物业公司签订合同，合同内容沿用鑫泊公司与东建公司的合同约定。故综合《协议书》订立的背景、目的，本院认定《协议书》中“停车场租赁合同沿用鑫泊公司与东建公司的原合同”的约定，不构成鑫泊公司与南岸明珠业委会就案涉停车场关于租赁期限、租金及其支付期限和方式的约定，该《协议书》非租赁合同。同时，根据鑫泊公司与同赢公司于2018年1月份签订《租赁经营协议书》，鑫泊公司后继续实际占有、使用涉案地面停产场的事实，应当认定南岸明珠业委会已履行《协议书》约定的合同义务。其二，关于鑫泊公司在2018年1月至2019年12月30日使用案涉停车场之合同依据问题。根据鑫泊公司与同赢公司签订的《租赁经营协议书》内容来看，双方围绕案涉停车场经营管理权明确约定了租赁期限、租金及保证金、维修费支付，以及违约条款，且双方在合同签订后均按照约定履行了各自义务，故应当认定鑫泊公司与同赢公司间存在租赁合同关系，鑫泊公司对案涉地面停车场之使用权基础为该份《租赁经营协议书》。其三，关于南岸明珠业委会、同赢公司是否违反协议约定，损害鑫泊公司优先承租权问题。南岸明珠业委会作为甲方与鑫泊公司作为乙方订立的《协议书》约定：甲方同意恒逸?南岸明珠小区更换物业公司的情况下由小区业委会将停车场经营权给乙方，甲方协调乙方与新进驻物业公司签订合同。合同期满后，乙方仍按本合同约定使用停车场地并缴纳约定的场地使用费，乙方享有优先使用权。同赢公司作为甲方与鑫泊公司作为乙方签订《租赁经营协议书》约定，合同期满前一个月，乙方应当向甲方书面提出是否续租的要求，同等条件下乙方有优先续租权。二份协议关于优先使用权、承租权的约定，系南岸明珠业委会作为案涉地面停车场全体业主的自治组织及管理机构，同意同赢公司作为案涉停车场的管理受托人，向鑫泊公司进行续租。现同赢公司与鑫泊公司订立《租赁经营协议书》约定的租赁期限已于2019年12月31日届满，同赢公司已于2019年11月29日明确告知鑫泊公司租赁期满不再续约，且鑫泊公司未按约定在一个月前通知同赢公司要求续约，故双方签的《租赁经营协议书》因履行期届满而终止。现同赢公司已自行收回案涉停车场，并自行管理使用，故不能认定南岸明珠业委会、同赢公司违反协议约定，损害鑫泊公司的优先承租权。 综上，在南岸明珠业委会已履行《协议书》约定的合同义务，同赢公司与鑫泊公司订立《租赁经营协议书》因履行期届满而终止的情况下，鑫泊公司的诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据，该院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回浙江鑫泊停车服务有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由浙江鑫泊停车服务有限公司负担。 宣判后，鑫泊公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院认定的事实、适用法律均存在错误。理由如下：一、一审法律认定，鑫泊公司取得南岸物业停车场经营权的权利基础是与同赢物业签订的《南岸明珠停车场租赁经营协议书》是事实认定错误。上诉人认为，上诉人鑫泊公司之所以能够取得涉案停车场的经营权，完全是基于鑫泊公司与南岸明珠业委会签订的《协议书》，该份协议书第一条约定，甲方（南岸明珠业委会）将恒逸南岸明珠位于萧山区市心北路260号外围停车场地提供给乙方（鑫泊公司）使用。所以上诉人鑫泊公司取得租赁权的基础已经很明确，是依据鑫泊公司与南岸明珠业委会签订的协议书。二、一审法院认定，鑫泊公司与南岸明珠业委会签订的《协议书》缺乏租赁合同的基本合同要素，不认为是租赁合同是事实认定错误。上诉人认为，如果通过其他方式能够对合同进行补正的，通过补正能够确定合同基本要素的，仍然可以认定为租赁合同。鑫泊公司与南岸明珠业委会签订的协议书对于租赁标的、双方违约责任，以及乙方（鑫泊公司）放弃承包权时所有投入及设备归甲方（南岸明珠业委会）所有进行了约定。而对于租金、租赁期限等其他租赁合同必备要素，协议书第四条明确约定，停车场租赁合同延用乙方（鑫泊公司）与杭州东建易诚资产管理有限公司（中奥子公司）原合同，一审法院认定，2017年7月10日鑫泊公司与南岸明珠业委会签订协议书的目的，旨在东建公司与鑫泊公司签订的《经营协议书》无法履行情况下，保障鑫泊公司对涉案停车场继续使用的权利是一种主观上的理解，与事实是不符的。上诉人鑫泊公司在2017年7月，并不存在与案外人东建公司签订的《经营协议书》无法履行的情况，中奥物业是在2017年12月被南岸明珠业委会解除合同的，2017年7月份并不存在无法履行鑫泊公司与东建公司合同的情形。鑫泊公司在2017年7月份与南岸明珠业委会签订合同的目的是对之前双方口头约定的书面确认。事实上，明珠业委会是真正的享有涉案停车场出租权的权利人，没有南岸明珠业委会的同意，鑫泊公司不可能进驻到南岸明珠物业停车场，鑫泊公司也不可能与南岸明珠业委会聘请、管理的物业公司签订合同。南岸明珠业委会授意、指示鑫泊公司与其聘请的物业公司签订合同的目的是履行自己与鑫泊公司签订的协议书。三、一审法院认定，南岸明珠业委会未损害鑫泊公司的优先承租权的事实是错误的。鑫泊公司与南岸明珠业委会的《协议书》第三条明确约定，合同期满后，乙方（鑫泊公司）仍按本合同约定使用停车场地并缴纳约定的场地使用费，乙方（鑫泊公司）享有优先使用权。此处的“合同期满”，指的是鑫泊公司与新进驻物业公司签订的合同期满后；此处的“本合同”指是的鑫泊公司与南岸明珠业委会签订的《协议书》。鑫泊公司与同赢物业公司签订的合同期满后，乙方依据本条约定，仍然享有涉案停车场的经营权。此处的“优先使用权”，指的是优先于除南岸明珠业委会以外的其他任何单位。现在南岸明珠业委会实际上将涉案停车场的经营权给了同赢物业经营，违反了双方的约定，侵犯了鑫泊公司对涉案停车场的优先使用权。上诉人认为，鑫泊公司与南岸明珠业委会签订的《协议书》是合法有效的，双方应当遵守。同赢物业通过断电、强行拆除鑫泊公司的停车、收费设备，阻碍鑫泊公司合法经营停车场，严重侵犯了鑫泊公司的合法权益。同赢物业是南岸明珠业委会聘请的物业公司，明珠业委会对其有管理职权。而南岸明珠业委会明知同赢物业野蛮阻碍鑫泊公司正常经营停车场，有能力阻止而不阻止，严重违背的诚实守信原则，也违反了合同的约定。望二审法院能够查明事实，依法撤销一审判决；改判支持上诉人一审全部诉讼请求。本案一审、二审上诉费由被上诉人承担。 被上诉人南岸明珠业委会、同赢公司共同答辩称：原审法院认定鑫泊公司取得南岸物业停车场经营权的权利基础是与同赢物业签订的《南岸明珠停车场租赁经营协议书》，认定事实清楚，证据充分。根据鑫泊公司与同赢公司签订的《租赁经营协议书》内容约定，明确约定了租赁期限、租金、保证金、维修费支付，以及违约条款，且双方在合同签订后，鑫泊公司向同赢公司支付了租赁期间的租金，同赢公司将停车场使用权交由鑫泊公司使用，双方各自按照《租赁经营协议书》约定履行了义务。由此可见，双方之间存在租赁关系。一审法院认定鑫泊公司与南岸明珠业委会签订《协议书》缺乏租赁合同的基本合同要素，不是租赁合同，认定事实清楚。从鑫泊公司与南岸明珠业委会签订的《协议书》内容来看，南岸明珠业委会的义务是“协调乙方（鑫泊公司）与新进驻的物业公司签订合同。”而并非鑫泊公司直接与南岸明珠业委会签订租赁合同。从实际履行的情况来看，鑫泊公司在2017年5月1日至2017年12月31日期间与东建公司签订《经营协议书》取得使用权，而后2018年1月1日至2019年12月31日期间，鑫泊公司通过与同赢物业公司签订《租赁经营协议书》取得使用权，鑫泊公司取得使用权的基础是其分别与东建公司、同赢物业签订协议而取得，并非依据上述与南岸明珠业委会签订的《协议书》。《协议书》没有约定租赁面积、租金、租赁期限、用途等最基本的租赁合同内容，不具备一份租赁合同成立的最基本要素。故不是租赁合同。 一审法院认定南岸明珠业委会、同赢物业没有损害鑫泊公司的优先承租权认定事实清楚，证据充分。1、鑫泊公司与同赢物业之间签订的《南岸明珠地面停车场租赁经营协议》（以下简称《租赁经营协议》）约定的租赁期限于2019年12月31日到期。到期后鑫泊公司没有按照《南岸明珠地面停车场租赁经营协议》的约定在合同期满前一个月向同赢物业提出续约，视为放弃续约权利。同赢物业公司也没有续租意向，其在2019年11月29日明确告知鑫泊公司租赁期满不再续约。故按照《租赁经营协议》约定，该《租赁经营协议》已经到期终止。租赁期满，鑫泊公司不再享有使用权，只负有腾退的义务。2、上诉人不享有优先承租权。鑫泊公司与同赢物业之间签订的《租赁经营协议》期满后，同赢物业直接用于自己经营，未再出租给第三方使用，故不存在同等条件下的优先承租权。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2017年7月10日，鑫泊公司与南岸明珠业委会签订《协议书》一份，该《协议书》的签订系在南岸明珠业委会终止与中奥公司物业服务合同，东建公司无法继续履行与鑫泊公司签订《经营协议书》的情况下，鑫泊公司与南岸明珠业委会于2017年7月10日订立的。《协议书》的目的是在东建公司与鑫泊公司签订的《经营协议书》无法履行情况下，为保障鑫泊公司对案涉停车场继续使用的权利，由南岸明珠业委会协调鑫泊公司与新进物业公司签订合同，合同内容沿用鑫泊公司与东建公司的合同约定。后鑫泊公司实际与同赢公司签订《南岸明珠地面停车场租赁经营协议书》，约定租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止。故原审法院认定《协议书》中“停车场租赁合同沿用鑫泊公司与东建公司的原合同”的约定，不构成鑫泊公司与南岸明珠业委会就案涉停车场关于租赁期限、租金及其支付期限和方式的约定，该《协议书》非租赁合同并无不当。鑫泊公司与同赢公司签订《南岸明珠地面停车场租赁经营协议书》，取得经营案涉小区停车场的使用权。《南岸明珠地面停车场租赁经营协议书》第七条：合同期满前一个月，鑫泊公司应向同赢公司书面提出是否续租的要求，同等条件下鑫泊公司优先续租权。同赢公司与鑫泊公司订立《租赁经营协议书》约定的租赁期限已于2019年12月31日届满，根据合同约定，鑫泊公司应按约定在一个月前通知同赢公司要求续约，现鑫泊公司没有证据在合同约定的时间内向同赢公司提出书面要求续约的证据，鑫泊公司应承担举证不能的不利后果。2019年11月29日，同赢公司明确告知鑫泊公司租赁期满不再续约，且故双方签的《租赁经营协议书》因履行期届满而终止。同赢公司自行收回案涉停车场，并自行管理使用，因此故不能认定南岸明珠业委会、同赢公司违反协议约定，损害鑫泊公司的优先承租权。综上，上诉人鑫泊公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人浙江鑫泊停车服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年八月二十七日 书记员  何英杰