湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初2328号原告：中国银行股份有限公司株洲市黄河北路支行，营业场所为湖南省株洲市天元区100号华尔兹106-110临街门面。负责人：陈征，系该行行长。委托诉讼代理人:凌果，湖南恒昌律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为提起诉讼，代为申请执行，代为提出、承认、变更、放弃诉讼请求；代为和解、调解、签收法律文书；代为领取案款等。委托诉讼代理人：朱慧阳，湖南恒昌律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。被告:彭德军，男，1974年11月14日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被告：欧阳必玉，女，1976年9月11日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被告:株洲市鸿宇房地产开发有限公司，住所地为株洲市芦淞区庆云山路鸟树下。法定代表人：肖焕新。原告中国银行股份有限公司株洲市黄河北路支行（以下称中国银行黄河北路支行）诉被告彭德军、欧阳必玉、株洲市鸿宇房地产开发有限公司（以下称鸿宇公司）金融借款合同纠纷一案。本院于2020年7月9日立案受理，依法由审判员吴辉适用简易程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理。由实习法官助理郭娟协助审理，书记员胡露雨担任法庭记录。原告中国银行黄河北路支行的委托诉讼代理人凌果到庭参加了诉讼。被告彭德军、欧阳必玉、鸿宇公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院已缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《个人一手住房贷款合同》；2.被告彭德军、欧阳必玉偿还贷款本金423514.47元及利息3480.65元（含罚息，暂计算至2020年2月16日，之后的利息及罚息按合同约定计算至全部借款清偿之日止）；3.被告彭德军、欧阳必玉向原告支付实现债权的律师代理费42700元；4.原告对被告彭德军、欧阳必玉提供抵押的位于株洲市芦淞区房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5.被告鸿宇公司对上述全部债务承担连带清偿责任；6.由被告方承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年8月3日，原告与被告彭德军、欧阳必玉签订了《个人一手住房贷款合同》。双方约定：原告向被告彭德军、欧阳必玉发放贷款人民币49万元，借款期限20年。上述合同生效后，原告依约履行了放款义务，但被告彭德军、欧阳必玉未依约履行按时足额还款义务，截至2020年2月16日，被告仍拖欠本金2986.86元，借款利息及罚息3480.65元。《个人一手住房贷款合同》附件一第三条约定：借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失。并要求保证人承担保证责任。为确保上述合同履行，《个人一手住房贷款合同》约定被告彭德军、欧阳必玉以其位于株洲市芦淞区房产设定抵押，并办理了抵押预告登记，抵押担保范围为贷款合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。同时，被告三自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。《个人一手住房贷款合同》第十一条约定，凡因履行本合同而产生的一切争议、纠纷，双方应通过协商解决。在协商不成时，双方同意依法向贷款人所在地人民法院起诉。被告上述行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护其合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告彭德军、欧阳必玉、鸿宇公司未予答辩，亦未向本院提交任何证据。经审理查明：被告彭德军与被告欧阳必玉系夫妻关系，双方于1997年7月30日登记结婚。2015年8月3日，原告中国银行黄河北路支行（贷款人、抵押权人）与被告彭德军（借款人、抵押人）、被告欧阳必玉（抵押物共有人）以及被告鸿宇公司（保证人）签订了一份《个人一手住房贷款合同》，合同约定原告向被告彭德军提供49万元的贷款，用于购买位于株洲市芦淞区房产；贷款期限为20年／240个月，自贷款人实际放款日起算；贷款月利率采取浮动方式计算，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率4.5000‰；还款方式为按月等额本息还款法；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至借款人清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率；保证人鸿宇公司提供阶段性连带责任保证，本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提供到期的情形）之日起两年，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任；借款人未按期偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，有权行使其他担保物权，要求保证人承担保证责任，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现律师债权而导致的律师费等相关费用损失等；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。被告彭德军、欧阳必玉自愿以其购买的上述房屋为原告的上述债权提供抵押担保，并于2016年8月13日，双方在不动产登记机构办理了预购商品房抵押预告登记（登记证明号：××××），但该房屋至今仍未办理不动产权证及换取他项权证。合同签订后，原告依合同约定向被告彭德军放了49万元贷款，在借款借据上约定借款月利率为4.5000‰。后被告彭德军未能按期还款，截止至2020年2月16日，被告彭德军、欧阳必玉欠原告贷款本金423514.47元，利息及罚息3480.65元。原告与湖南恒昌律师事务所订立了一份《民事委托代理合同》，委托该所代理本案的诉讼事宜，约定本案律师代理费按诉讼标的的10%计收，该所向原告开具了律师费用42700元的收据。上述事实，原告的陈述、原告提交的原告营业执照、被告彭德军、欧阳必玉的身份信息及其结婚证复印件、被告鸿宇公司的工商登记信息、《个人一手住房贷款合同》、借款借据、株洲市房产登记证明、个人贷款未收应还本息清单、《民事委托代理合同》、收据等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案审查的重点为1、原、被告间签订的《个人一手住房贷款合同》应否解除？原告所主张的借款本息金额及律师代理费有无事实及法律依据？2、被告鸿宇公司是否应承担连带清偿责任？如需承担，应如何担责？3、原告对被告彭德军、欧阳必玉提供抵押的房屋是否享有优先受偿权？对此，具体分析如下：焦点一。原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告依约提供借款，但被告彭德军存在逾期行为，其应承担相应的违约责任。该债务发生在被告彭德军与欧阳必玉的夫妻关系存续期间，且该债务用于夫妻共同购买房屋，被告欧阳必玉应承担共同还款责任。现原告要求解除合同，被告彭德军、欧阳必玉偿还借款本金423514.47元、利息（含罚息）3480.65元（暂计算至2020年2月16日，之后的利息及罚息按合同约定计算至全部借款清偿之日止）的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。但原告主张的律师代理费过高，本院参照湘发改价服（2016）129号文件确定的相关标准予以计算，按此规定标准，本案被告彭德军、欧阳必玉应承担的律师代理费为12810元（426995.12元×3％），对原告主张过高的部分，本院不予支持。焦点二。被告鸿宇公司向原告做出担保的意思表示，应按合同约定承担保证担保责任。根据《个人一手住房贷款合同》的规定，除非债务人已办妥他项权证的，被告鸿宇公司需对合同项下本金、利息、罚息、复利和原告为实现债权所发生的其他费用承担连带责任担保。鉴于本案保证担保解除的条件并未成就，被告鸿宇公司仍应对上述被告彭德军所负债务承担连带清偿责任，但其承担保证责任后，有权向债务人追偿。焦点三。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，抵押权自登记时设立。依照《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，抵押预告登记是为保障将来实现抵押权所作的预告，其效力在于将来进行抵押权登记的排他性请求权，并非对现实抵押权的登记，故不能产生设立抵押权的法律效力。本案案涉房屋至今未办理现实抵押登记，故原告不享有抵押权，本院对其要求对抵押物实现抵押权的诉讼请求不予支持。综上所述，被告鸿宇公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院无法组织调解。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司株洲市黄河北路支行与被告彭德军、欧阳必玉、株洲市鸿宇房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告彭德军、欧阳必玉于本判决生效之日起十日内共同向原告中国银行股份有限公司株洲市黄河北路支行偿还借款本金423514.47元，利息及罚息3480.65元（暂算至2020年2月16日止，之后的利息及罚息的计算按合同约定的利率标准计算至全部借款还清之日止）；三、被告彭德军、欧阳必玉于本判决生效之日起十日内共同向原告中国银行股份有限公司株洲市黄河北路支行支付实现债权的律师代理费12810元；四、被告株洲市鸿宇房地产开发有限公司对本判决第二、三项所确定的债务向原告中国银行股份有限公司株洲市黄河北路支行承担连带清偿责任（保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿）；五、驳回原告中国银行股份有限公司株洲市黄河北路支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8346元，减半收取4173元，由原告中国银行股份有限公司株洲市黄河北路支行负担266元，由被告彭德军、欧阳必玉、株洲市鸿宇房地产开发有限公司共同负担3907元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 吴 辉二〇二〇年八月十二日实习法官助理郭娟书记员 胡露雨附本案适用法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。