河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初5164号原告：郭芮君（曾用名郭月灵），女，汉族，1981年2月24日生，住驻马店市驿城区。委托代理人：刘金华，河南汇恒律师事务所律师。委托代理人：程鹏，河南汇恒律师事务所实习律师。被告：冯书慧，女，汉族，1981年7月1日生，住河南省舞钢市。委托代理人：王艳丽，河南金合力律师事务所律师。委托代理人：张其昂，漯河市源汇沙澧法律服务所法律工作者。原告郭芮君与被告冯书慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用普通程序与（2019）豫1102民初4885号一案合并公开开庭进行了审理。原告郭芮君的委托诉讼代理人刘金华、程鹏，被告冯书慧的委托诉讼代理人王艳丽、张其昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭芮君向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告返还原告保证金10万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月1日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告名下昌建外滩17号楼3层，租赁面积为1075.67m，约定租赁期限自2013年11月1日至2022年10月31日，租赁商铺用于医学美容经营使用，签订合同后，原告依约支付给被告10万元保证金，并依约缴纳租金至2019年10月31日。2019年4月20日原告向被告提出退租申请，并停止经营，但被告不同意原告退租和解除上述租赁合同。在停止经营期间原告多次同被告商议退租和解除合同事宜未果。2019年11月4日原告向被告出具了《关于退租和解除房屋租赁合同的函》，但被告不予理会。综上所述，该合同履行的基础已经丧失，继续履行对原被告双方均无好处，且对原告而言履行费用严重过高。现原告依据《合同法》第94条、110条及《民事诉讼法》第19条等相关法律法规之规定，提起民事诉讼。原告郭芮君向本院提供的证据和依据是：证据一户籍证明一份；证明郭月灵系郭芮君的曾用名，郭芮君为本案适格当事人。证据二房屋租赁合同一份；证明该合同为长期性房屋租赁合同，合同约定租赁期自2013年11月1日至2022年10月31日，租期长达9年。证明合同第九条第23款第2项约定了3个月的房屋免租期(装修期)，因此冯书慧的该诉讼请求不应当支持。证据三保证金收条一份；证明双方在签订合同当日，郭芮君按照合同约定向冯书慧交纳了10万元保证金事实。证据四：建筑装饰施工合同、决算清单、漯河整形医院结算清单各一份；证明签订合同后，郭芮君便着手房屋外部装修事宜，共花费676984元，对内饰进行装修，共花费1286418.3元，总计1963402.3元，足见郭芮君履行合同诚意。证据五：收据(编号:011968)、收据(编号:0047094)二份；证明郭芮君已经缴纳了2017年10月31日至2018年10月31日的房租，和2018年10月31日至2019年10月31日的房屋租金645000元。证据六：微信聊天记录、漯河市建筑设计研究院现场处理技术意见及工程质量竣工验收记录、证人郭某证言各一份；证明自2018年9月郭芮君就同冯书慧商议退租事宜，冯书慧要求郭芮君若能保障房屋安全便同意退保证金、退租。为此郭芮君聘请漯河市建筑设计研究院对房屋裝修出具了技术意见，又聘请了专业工程公司按照技术意见对房屋安全进行了一个多月的重新装修，施工完成后施工方、监理方、设计方对房屋进行了验收，房屋符合规范标准达到设计要求。证明验收后冯书慧又要求郭芮君出具长期安全鉴定报告，后郭芮君多次与政府相关部门沟通，相关部门表示只出具有效期一年的鉴定报告。以上证据证明因按照冯书慧要求对房屋进行安全设计装修，涉争房屋自2018年9月已实际空置，合同目的已经不能实现，继续履行合同显失公平。证据七：医疗机构注销公告一份；结合证据六证明的事实，用于租用涉争房屋而设立的源汇刘正福医疗美容诊所注销，此后郭芮君已无法继续经营，合同订立的目的已经无法实现，证明自2018年9月该涉争房屋已经实际空置。证据八：微信聊天记录一组；证明在对房屋安全重新设计装修和医疗美容诊所注销后，郭芮君又多次向冯书慧商量退租和解除合同事宜。经双方商议，2019年9月25日冯书慧要求郭芮君次日向其提供退租申请，郭芮君于26日向冯书慧提出了书面的房屋退租协议，冯书慧收到后未作理会并于10月30日反悔向郭芮君提出了告知书，要求郭芮君继续履行合同，并证明冯书慧不愿向外转租。证据九：房屋租赁合同补充协议及视频资料各一份；证明印证证据八所证明事实，证明郭芮君确于2019年9月26日向冯书慧提出了房屋退租的书面协议，该补充协议对退租事项进行了说明，视频资料印证上述事实。证据十：微信聊天记录及证人证言各一份；证明结合证据六印证与冯书慧商议退租与解除合同期间，郭芮君积极协助冯书慧寻求转租，宁磊多次与冯书慧联系，冯书慧不同意转租，致使房屋无法转租。证据十一：昌建外滩房屋招租信息一份；证明赶集网2019年11月30日发布的与本案涉争房屋相类似昌建外滩房屋出租信息显示，650平方米的办公用房每月租金为18000元，折合27.69元每平米每月，而该合同约定的2019年11月1日至202年10月31日房屋租金为60.5每平方米每月，该合同约定的租金差额已经高于当地市场交易价格的118％，属明显不合理的高价。证据十二：《关于退租和解除房屋租赁合同的函》与微信聊天记录各一份；证明本案涉争的房屋租赁合同已经陷入僵局，无奈向冯书慧出具了书面的《关于退租和解除房屋租赁合同的函》，自2019年11月4日起退租和解除双方租赁合同，但冯书慧对此不予理会。证据十三：房屋现状照片一组；证明涉争房屋早已腾空，房屋质量安全，冯书慧可随时接收房屋。证据十四：微信聊天记录；证明郭芮君自2019年3月开始多次要求冯书慧向外招租，冯书慧以合同没结束为由拒绝招租，造成目前现状不在于郭芮君，郭芮君不应承担责任。证据十五：房屋现状图片及视频一组；证明漯河疫情防控结束后，案涉房屋已经完全腾空，房屋质量安全，冯书慧完全可以随时接收房屋。冯书慧首次庭审时所提供的照片并非本案案涉房屋情况。被告冯书慧辩称，一、被答辩人并不具备解除租赁合同的法定或约定条件。因该地段商铺的稀缺，答辩人房屋当时想承租者众多，答辩人认为原告是做美容院使用会非常干净，另外原告又承诺了九年不退租的长期合同，故答辩人オ于2013年11月1日与原告签订了房屋租赁合同，签订合同的目的就是为了保证租期的稳定性与连续性。在合同履行期间，答辩人恪守合同条款无任何违约之处，而被答辩人即便破坏了答辩人房屋的主体和拖欠了部分租金，答辩人也本着宽容的态度没有和被答辩人解除合同，故被答辩人找不出任何和答辫人解除合同的理由，只诉请解除的原因。二、本案房屋现在根本不具备解除合同返还房屋的条件。双方租赁合同明确约定了被答辩人不得破坏房屋结构的义务，同时破坏房屋主体结构也会对房屋的整个安全造成重大隐患。被答辩人承租了25间房，为了其装修效果，被答辩人竟然瞒着将三楼三间房屋的地板拆除，为了二楼、三楼之间上下贯通另外又加装个楼梯，被答辩人应向我做出安全保证及证明其交付是合格的，是被答辩人的应有义务。被答辩人拆除三楼地板是否已影响了房屋安全以及其修复是否已达到了安全的标准，是需要有资质的专业技术部门出具，另外双方合同也约定了交还的房屋需达到正常使用标准，如果本案支持了其诉请让被答辩人按照现状交付，那么该房屋如果日后因此问题产生了事故，该责任又该由谁承担，因此请求依法驳回原告的诉讼请求。被告冯书慧向本院提供的证据和依据是：证据一房屋租货合同一份；证明原、被告双方签订房屋租货合同成立，租期九年，租金每平方50元，全年645000元；收取484000元，给予被告的免租优惠；100000保证金的退还条件是无提前退租和无其它违约事由。证明不得改变房屋结构、损坏房屋，退租时需恢复原状且对房屋质量问题承担责任；约定有特殊原因才能单方终止合同，终止须提前一个月书面通知另一方，且须征得另一方同意，同时单方终止一方承担责任和损失；提前解约给被告造成的合理空置损失期应为3个月。证据二组微信记录一份；证明被告通过微信向原告催交过房租，双方租赁关系正常进行；要求将破坏的房屋恢复原状，一直主张权利；认可其修复房屋的义务，并交还合格房屋的标准签署保证书以及提交政府机构出具的质量验收手续；双方微信及微信照片可证实，至本案诉讼前，双方对房屋的修复问题仍然在争执当中，尚未达成解除的条件。证据三本案的现状照片(2019年11月9日拍摄)；证明至今仍然没有交还出租房屋，故双方租赁关系并未实质解除。证据四2019年12月18日视频(反诉开庭时补充提供)；证明第一次庭审后，店铺仍然在营业，原告称房子已搬空具备退租条件不真实。被告冯书慧对原告郭芮君向本院提供证据、依据的质证意见是：对证据一、证据二的真实性无异议，但三个月的免租成立条件是九年的长期合同，提前解除合同三个月的优惠不存在。对证据三的真实性无异议，认可保证金的退还条件按照租赁合同执行。对证据四认为与本案原告要证明的事实无关联，原告装修房屋是其经营所需，与履行合同没有关系。对证据五，只能够证实原告自2018年到2019年的房租交纳了645000元，根据双方合同证明原告应交709900元，欠交64500元。对证据六，证人没有到庭，被告不予质证；其次对微信记录所要证明的问题存在断章取义，证实对原告单方退租的要求，被告从来没有同意；漯河市建筑设计研究院以及监理公司只是一个房屋建筑的设计技术单位，监理公司只是受建设方委托，对施工以及建设资金进行监理，对工程建设质量是否符合国家强制性标准，没有证明能力；同时根据法律规定，违约一方没有单方解除合同的权利，原告向被告发出的解除合同微信记录并不产生合同解除的效力。对证据七与本案没有关系，原告所称订立合同的目的无法实现，指的是守约方而非违约方。对证据八、证据九、证据十，3组证据恰恰能够证明本案原告存在合同违约，破坏房屋的违约，单方提前解除合同的违约，该三组证据都是原告的单方意思表示。2019年9月份以后提出过解除，但被告认为原告提出的条件并不能够达到合同约定的条件，其单方解除的理由不能够成立；原告所提供的视频以及补充协议都是原告的单方意思表示，该微信语音和视频与原告的主张没有任何证明关系。对证据十一与本案无关联，不能够证实其房屋的状况，因此房租没有可比性，自2013年起原告从来没有以房租贵、显失公平为由要求撤销双方合同。对证据十二有异议，原告提出解除合同的理由恰恰能够证实导致本案租赁关系不能正常履行的原因是原告的生意不景气，与本案的被告合同履行无关；合同目的不能实现，以及单方解除合同的前提条件都在相对方违约，所以原告的函告对被告不产生法律上的约束力，2019年4月20日向对方发出退租通知，该行为不存在，函告表示的2019年10月30日腾空房屋不符合事实，原告房屋至今未腾空，有照片为证。对第十三组证据有异议，该照片确实是原告承租的范围，但原告拍摄的是整层房屋的西半部分，该部分原告没有充分利用上，房屋是否空置与被告无关系；该组证据与原告提供的第15组视频证据，不能印证，第15组视频证据可以证实房屋不但没有腾空，并且其交还房屋的标准不符合双方合同约定，原告录视频显示房屋现状里面是乱七八糟。对第14组证据有异议，双方合同为解除，被告没有权利转租。第15组意见同第13组。原告郭芮君对被告冯书慧向本院提供证据、依据的质证意见是：1、对证据一真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该租赁合同为长期租赁合同，对于租金问题、房屋结构安全问题，以举证的方式进行质证；房屋免租期是在双方签订合同时达成的合意，被告诉请返还3个月免租期的租金不应当支持。2、对证据二微信聊天记录的真实性认可，证明原被告双方对于租金的交纳意思表示真实，原告交纳了至2019年10月31日的租金，被告的诉请不应当支持；对被告房屋安全问題的聊天记录，以举证的方式予以质证。3、对于被告提出的现场照片，不予认可，照片的地点为缔莱美整形，缔莱美整形已经不存在。根据当事人提供的证据、质证意见及陈述和庭审查明的情况，认定本案如下事实：2013年11月1日，原告郭芮君以郭月灵的名义（为乙方）与被告冯书慧（为甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：乙方租赁昌建外滩17号楼3层，租赁面积为1075.67m，租赁期限自2013年11月1日至2022年10月31日，在乙方无违约情况下，九年内甲方不得收回房屋。用途：乙方租赁甲方商铺做医学美容经营使用，不得从事违法犯罪经营活动。租金标准具体为：2013年11月1日至2014年10月31日，每平米50元，每年租金484000元；2014年11月1日至2016年10月31日。每平米50元，每年租金645000元；2016年11月1日至2019年10月31日，每平米55元，每年租金709900元；2019年11月1日至2022年10月31日每平米60.5元，每年租金780900元。支付方式每年交付一次，乙方在合同签订时甲方交纳保证金￥:100000元，保证金在合同到期后，乙方在合同期间乙方无违约的情况下，乙方办理完退房手续后，甲方于二周内（无息）退还给乙方。如果乙方提前退租，保证金不予退还。乙方在装修和使用过程中，不得改变房屋的结构、损坏房屋。并遵守甲方所处物业公司制定的装修管理规定。否则，甲方有权使乙方整改并处以经济处罚，经房东同意，可以将房顶进行改动，在乙方退租时需将其复原状，由此结构变动产生的房屋质量问题，由乙方承担。乙方有义务保持租赁房屋内设施和所有公共设施的完好，未经甲方意，乙方不得擅自增加设施或改动。乙方在合同期内或遇特殊情况，在征得甲方的同意后，乙方可转租使用权，甲方不得干涉并给与配合。乙方解除合同时，乙方所安装的硬性设施及装修，包括电梯、露台、玻璃房、地板等在合同期满或者乙方不再租甲方房屋时、所有归甲方所有，乙不得拆除或损坏。甲、乙双方均不得单方提前终止合同；如有特殊原因，一方应提前1个月告知另外一方，经另外一方同意，方可执行；否则，由此产生的责任和损失，对方有继续追偿的权利。合同签订后，被告冯书慧将涉案房屋交付给原告郭芮君，原告郭芮君当日支付给被告冯书慧保证金10万元，被告冯书慧出具收条一份；原告郭芮君并依约定缴纳租金至2019年10月31日。其中第一年的房租484000元，2107年11月1日至2019年10月31日二个年度租金按每年645000元缴纳，均有被告冯书慧出具收据。原告郭芮君收到涉案房屋后对该租赁房屋进行装修，后原告郭芮君为便于经营，将涉案房屋304号至306号房屋进行改造，并加装室内楼梯。2018年10月份，原告郭芮君对其改造的304号至306号房屋进行修复。同年11月25日，漯河市源汇区卫生和计划生育委员会注销“源汇刘正福医疗美容诊所”的医疗机构代码为PDY17008X41110217D2162《医疗机构执业许可证》。2019年9月25日原告郭芮君向被告冯书慧提出退租涉案房屋，且原、被告双方就涉案房屋退租事宜在微信中进行协商和沟通，后因原、被告对涉案租赁房屋所改造的部分房屋安全问题发生争执，原、被告双方就涉案房屋退租事宜不能达成一致，10月30日被告冯书慧通过手机微信向原告郭月灵冯书慧发出告知书，载明：“郭月灵，你所承租的昌建外滩17号楼三层的租金至2019年10月31日已经到期。之前已多次提醒你，根据我们2013年11月1日签订的租赁合同，请你尽快续交房租，若你有其他任何想法，请根据合同约定书面告知我。另再次正式告知:由于你装修造成的房屋安全问题请尽快拿到政府部门出的安全鉴定书，并将鉴定书交给我留存”。2019年11月4日，原告郭芮君通过手机微信向被告冯书慧提出《关于退租和解除房屋租赁合同的函》，载明：“尊敬的冯书慧女士：贵我双方于2013年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定租期自2013年11月1日至2022年10月31日，约定租赁房屋用于医学美容经营。由于医学美容行业不景气且贵我双方就退租和解除房屋租赁合同问题争执不下，继续履行合同对双方已均无好处，合同目的亦无法实现。依据我国《合同法》第96条之规定，现我方决定自即日起退租和解除双方租赁合同，并将该函通知贵方。另我方已于2019年4月20日向贵方发出退房通知，并于2019年10月30日腾空房屋，望贵方及时接收房屋，并办理房屋交接手续。特此函告”。2019年11月19日，被告冯书慧因原告郭芮君拖欠房屋租金提起诉讼。现原告郭芮君因与被告解除涉案合同协商无果，认为该合同履行的基础已经丧失，继续履行对原、被告双方均无好处，且对履行费用严重过高，故提起诉讼。请求：1、依法解除原、被告双方2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告保证金10万元。庭审中，被告郭芮君对其改造加装室内楼梯进行修复的房屋安全质量申请鉴定，2020年7月19日，河南光华建设工程质量检测有限公司出具豫华测司（2020）质检008号《司法鉴定报告》，鉴定意见：1、对该房屋部分顶梁及顶板的起砂严重现象，建议对起砂部位混疑土进行表面清除处理，清除后应酒水湿润后用1:2-1:2.5水泥砂浆找平。如起砂深度过深，则应凿除凝结不牢固部分的混凝土至密实部位，清理表面，支设模板，酒水湿润，涂抹混凝土界面剂，应采用比原混凝土强度等级高一级的细石混凝土浇筑密实，养护时间不少于7天。2、顶梁的保护层厚度不满足设计要求，建议对顶梁下部进行涂抹砂浆加固，如果抹灰层厚度较大，最好先挂钢丝网，抹灰前应先刷结结构胶，再抹灰。3、顶板的钢筋间距不满足设计要求，因实测钢筋间距超出设计要求过多，建议采用碳纤维布或钢板对顶板进行加固处理。4、对该房屋部分露筋情况，建议对露筋部位刷洗清除干净后，采用1:2或1:2.5水泥砂浆，将其漏筋部位抹平处理。本院认为，原告郭芮君与被告冯书慧签订《房屋租赁合同》是当事人真实意识表示，合同合法、有效，合同当事人应全面按照合同履行约定的义务。根据合同约定，甲、乙双方均不得单方提前终止合同；如有特殊原因，一方应提前1个月告知另外一方，经另外一方同意，方可执行；否则，由此产生的责任和损失，对方有继续追偿的权利。本案原告郭芮君在被告冯书慧没有违约的情形下以医学美容行业不景气，继续履行合同的目的无法实现，且双方就退租和解除房屋租赁合同问题争执不下，起诉要求解除涉案合同。本院认为原告郭芮君在租赁房屋装修和使用过程中，改变房屋的结构加装室内楼梯，已构成违约，并不享有单方解除合同的权利，但原、被告签订的《房屋租赁合同》为长期租赁合同，该合同已履行六年；现原告郭芮君因医学美容行业不景气，其所使用的《医疗机构执业许可证》已注销；所租赁房屋的医疗美容设施均已撤出，并停止经营，对涉案房屋加装楼梯已进行修复；原、被告双方从2019年9月25日就退租和解除房屋租赁合同问题发生争执至今，且涉案租赁纠纷又发生在新冠疫情期间。从上述情形看原告郭芮君请求解出涉案合同并非恶意，原告对涉案合同事实上已不可能履行，同时原、被告对涉案合同的解除已进行协商。本院认为客观情况发生变化继续履行该合同成为不必要或不可能，合同继续存在已失去积极意义，可能造成不适当的结果，涉案房屋租赁合同已形成合同僵局，不解除涉案合同对原、被告双方均造成一定损失，现根据本案事实情况，原告郭芮君主张解除房屋租赁合同的请求本院予以支持。但原告郭芮君应当承担的违约责任不能因解除合同减少或免除，根据合同约定，原告郭芮君主张返还保证金100000元的请求本院不予支持。对于被告辩称原告拆除三楼地板其修复是否已达到了安全的标准，不具有交付条件。本院认为原告承租房屋25间，拆除了3间房屋的地板，为避免原、被告损失的扩大，对于原告改建修复的3间房屋地板因质量损失问题，当事人可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告郭芮君和被告冯书慧于2013年11月1日签订了《房屋租赁合同》在本判决之日（即2020年8月30日）予以解除。二、驳回原告郭芮君主张被告冯书慧返还保证金的的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告郭芮君承担1500元，被告冯书慧承担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 刘 伟人民陪审员 张 颂人民陪审员 郭惠敏二〇二〇年八月二十八日书 记 员 宋雯娟