贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9081号 原告：张兆丰，男，1983年10月18日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：常露，女，1989年11月9日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：杨杰（特别授权代理），执业证号：15205201911142660，系贵州锐腾律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码：9152050058066980XN，住贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。 原告张兆丰、常露与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张兆丰、常露及其委托诉讼代理人杨杰，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张兆丰、常露向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金3198.78元（违约金以原告已付购房款款542169.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年7月31日计算至2019年10月8日止）；二、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2015年9月10日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于毕节市，房屋建筑面积为148.56平方米，单价为每平方米4990.97元，房屋总价款为542169.00元。合同签订后，原告按照合同约定将商品房总房款542169.00元支付给被告，但被告却未按合同中约定的日期向原告交付房屋和办理商品房转移登记的有关文书。合同中第十一条第一款约定：（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，但被告并未按期办理商品房转移登记，因此被告应当按照合同补充协议第8.3条之约定按原告已付购房款按日万分之一向原告支付逾期办证的违约金至原告实际取得产权证书之日止。综上所述，为维护原告的合法权益，特依据《合同法》、《民事诉讼法》之相关规定，诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、关于被答辩人主张逾期办证问题答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时并未按补充协议的约定提交办证所需资料及缴清税费。因此，在具备办证条件后，答辩人才于2019年5月14日通过短信方式通知被答辩人提交资料办证。被答辩人通知披露义务履行完毕，且答辩人在被答辩人提交资料完毕后的360日内为被答辩人办理完毕不动产权证，并未超过合同约定时间，不存在违约，依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人短信通知通知被答辩人提交办证资料之日止即2019年5月14日。由于涉案房屋交房时间为2018年7月31日，交房后360日为2019年7月26日，答辩人通知时间在该期限内，故答辩人也未超过合同约定的时间，答辩人没有违约，依法不承担违约责任。二、关于各项开户费及交易费及利息问题被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积148.56平方米，套内建筑面积108.63平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4990.97元计算，总价款为542169元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款112169元，余款430000元以银行按揭支付；出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款542169元，原告缴纳契税7748.84元、印花税2.5元。2018年7月31日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2019年4月25日，被告取得毕节市碧阳大道碧阳国际城丹阳居17幢商品房屋备案证明书。2019年5月14日，被告短信通知原告提交办证资料办理不动产权证书。2019年9月5日，原告向被告提交办证资料并出具委托书，委托被告办理不动产权证。原告认为被告逾期办证，故遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2018年7月31日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2019年7月26日前）为原告办理商品房转移登记。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务。在被告具备办理房屋转移登记条件后，原告何时提交办证所需资料，不在被告控制范围。此时，被告的义务转化为具备办理商品房转移登记条件时的通知义务，被告履行该义务，即履行了合同约定的办证义务。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，已于2019年5月14日，短信通知原告提交办证资料，办理不动产权证书，未超过合同约定的时间（2019年7月26日前），被告并未违约，故原告的该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张兆丰、常露的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费25元，由原告张兆丰、常露负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年八月二十六日 书记员  毛雨