河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9376号上诉人（原审原告）：河南九商物业服务有限公司，住所地郑州市金水区纬二路86号聂庄嘉苑党群服务中心4楼。法定代表人：赵克良，该公司总经理。委托诉讼代理人：付文利，河南邦基律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈翠，该公司员工。被上诉人（原审被告）：郑州风华酒店有限公司，住所地郑州市金水区未来路聂庄7号楼5-10层。法定代表人：李风一，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘庆，河南正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芷含，河南正方圆律师事务所实习律师。上诉人河南九商物业服务有限公司（以下简称九商物业公司）因与被上诉人郑州风华酒店有限公司（以下简称风华酒店公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院(2020)豫0105民初5854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法独任进行了审理，本案现已审理终结。九商物业公司上诉请求：一、依法改判被上诉人按照1.8元/㎡/月向上诉人支付2019年1月1日至2020年3月31日物业费190045元，非一审判决中的146216元，一审法院少判处43829元；二、判令被上诉人按照银行同期贷款利率向上诉人支付逾期付款违约金（暂计至2020年3月31日共计7060元）;三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人给予被上诉人及其他同类物业使用人的优惠仅是指2018年度，之后是否优惠由双方协商确认，但就2019年及以后物业费是否优惠双方并没有达成新的意见。2018年因涉及的物业消防检查未通过，在燕庄村委会的协调下，上诉人同意2018年度物业费给予被上诉人相应优惠，但这并不是指2018年及以后物业费一直按照1.4元/㎡/月标准收取。2019年及之后是否优惠由双方具体协商，但在双方没有达成新的优惠收费意见的情况下，上诉人按照2018年2月1日公示的1.8元/㎡/月的标准向被上诉人收取2019年度及之后的物业费有事实依据。一审中，上诉人向法庭提供的聂庄社区收款收据中也清楚显示，双方的正常收费标准是与公示的1.8元/㎡/月标准是一致的，只是上诉人给予了被上诉人一定的优惠。在被上诉人严重违约的情况下一审法院仍然按照约定的2018年度物业费收费标准作出判决无事实根据，也没有考虑到该个案可能产生的不良社会效果。二、关于计算物业费的面积，应当按照实际使用的承租面积计算，在有被上诉人承租房屋平面图纸的情况下，一审法院酌定计算物业费的物业面积，无法律依据。一审中，为便于查清事实，准确计算物业面积，上诉人提交了被上诉人承租房屋的平面图纸，经计算得出被上诉人实际承租的物业面积为7038.72平方米，上诉人之前按照6962.68平方米收取物业费是给予被上诉人一定的照顾，被上诉人方在这种情况下仍然拖延交纳物业费，上诉人不再给予关照，要求按照实际建筑面积交纳物业费符合约定，一审法院在被上诉人方不同意实际测量的情况下酌定物业计算面积无事实根据及法律依据。三、根据约定，上诉人收取物业费时间为“在每季度的中间月份的15日前结清本季度物业费”。被上诉人未按时支付物业费事实人民法院已经确认，但未判令被上诉人承担违约责任，适用法律错误。本案中，被上诉人向上诉人支付了2018年的物业费，但2019年、2020年被上诉人分文未交，截止2020年3月31日尚欠物业费190045元。合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，在上诉人多次催讨物业费未果的情况下，要求被上诉人承担逾期支付的违约责任有法律依据。综上所述，被上诉人未按照约定时间和实际使用面积交纳物业费，侵犯了上诉人的合法权益，被上诉人也应当对其逾期付款行为承担违约责任，故上诉人恳请二审法院查明事实后，依法改判被上诉人按照公示的1.8元/㎡/月标准按照实际使用面积7038.72平方米支付物业费，并承担按照银行同期贷款利率向上诉人支付物业费，并承担按照银行同期贷款利率向上诉人支付违约金的责任。郑州风华酒店有限公司辩称：一、上诉人所称按照1.8元㎡标准收取物业费没有法律依据，无论从收费通知还是聂庄村收据都是上诉人一方制作，被上诉从未认可。作为租赁聂庄村村户承租人，被上诉人在2017年6月入场并没有上诉人或者村里所称的1.8元的物业费标准，上诉人所提交的2018年2月1日收费通知将物业费调整至1.8元㎡，被上诉人对此事并不知情，是物业和村委会利用自己主导地位在未经任何法定程序下随意涨价的行为，不符合物业管理条例48条规定，被上诉人既然作为物业使用人，在依法缴纳物业费同时应当也应享受到业主权利，对于将物业费应调整到1.8元应当符合双过半原则才有效，但被上诉人及其他酒店非但没有参与甚至没有知情权。故上诉人所称按照1.8元㎡标准收取物业费没有法律依据。二、一审法院以双方实际缴纳物业费金额参照村委会对其他酒店出具的情况说明，来酌定物业费标准为1.4元合情合理。上诉人所说优惠无任何根据。双方2018年缴纳的物业费其实双方就物业服务范围和质量的事实服务协商一致的结果。2018年被上诉人缴纳的金额平均下来不足1.4元，一审法院参照另案提交的情况说明和物业费服务质量考虑到公平性和市场因素最终酌定为1.4元，是合情合法的，被上诉人所称优惠理由无法成立，首先消防原因并非物业造成，在被上诉人也没有因为消防原因遭受损失，物业所说单方面优惠理由根本无法成立。上诉人提交平面设计图不能作为计算被上诉人实际承租的面积的依据。根据举证责任法定原则，上诉人更应该对被上诉人物业使用面积进行举证。三、上诉人提供的楼层初步平面设计图并非是房屋主管部门委托测绘机构对房屋竣工后面积进行的测绘图。设计图是否经房屋主管部门备案，设计人员的资质和审核人员的资质是否符合要求，上诉人均没有提供。该份设计平面图无法证明其合法性，该楼层平面设计图与被上诉人租赁面积的确定根本不存在证明关系，不能作为计算被上诉人实际承租的面积的依据。四、上诉人擅自调整物业费标准且物业服务质量存在诸多问题，其要求违约金请求不能成立。上诉人九商物业公司未以提高物业服务质量为宗旨，服务质量存在较大问题，从另案被上诉人提交相关证据可以表明，上诉人经常不按时清理垃圾，屋顶管道漏水也未派人解决，涉嫌窃电被媒体曝光，派人堵被上诉人经营场所，以上造成极其恶劣影响，被上诉人因此损失惨重。鉴于上诉人违约在先，其要求违约金请求于法无据，一审法院以服务质量存在问题驳回上诉人该项请求合情合理。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。河南九商物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告清偿自2019年1月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业服务费共计190045元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金，违约金按照每逾期一天支付拖欠款项的万分之三计算至全部清偿之日止（暂计至2020年3月31日共计13022元）；3、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2016年5月16日，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村与原告签订《委托物业管理合同》约定：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村将聂庄村安置房小区物业委托给原告实行统一管理，综合服务，房屋坐落于郑州市金水区未来路与纬二路交叉口西北角，东至未来路、南至纬二路、西至肿瘤医院、北至纬四路，物业类型为住宅、商业、写字楼等。管理事项包括：房屋的使用、维修、养护，物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、园林绿化地、道路、地上地下停车场等）的使用、维修和管理；小区公共区域的清洁卫生；公共生活秩序；文娱活动场所；便民服务网店及物业范围内所有营业场所；车辆行驶及停泊；物业档案管理；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、供热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；授权由物业管理公司管理的其他事项。委托管理期限为10年，自房屋正式移交聂庄村后即2016年5月16日起至2026年5月16日止。物业费参照相关标准，经双方协商的结果收取，按实际面积缴纳。郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村根据相关标准负责确定本住宅区物业管理服务收费标准。郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村应按时支付原告的物业费，如拖欠，每天按万分之三支付违约金。原告提交的三份收款收据显示：业主名称均为风华酒店，建筑面积均为6962.68平方米，费用项目均为物业费；自2018年4月1日至2018年6月30日，单价为每平方米每月1.8元，金额为37598元，合计36214元；自2018年7月1日至2018年9月30日，单价每平方米每月1.8元，金额为10000元，合计10000元；自2018年10月1日至2018年12月31日，单价每平方米每月1.8元，金额为37598元，自2018年7月1日至2018年9月30日，金额为27598元，合计30000元。原告提交的借记卡账户历史明细清单显示：2019年1月7日被告向原告支付10000元，转账摘要“2018年第三季度”，2019年3月26日被告向原告支付20000元，转账摘要“物业费”。本案审理过程中，原告陈述，原告对房屋物业费以每平方米每月1.8元的标准计费，在实际交费过程中存在优惠情况，被告已交纳自2017年9月至2018年12月的物业费。被告陈述，被告从股东刘雨处租赁聂庄A区5至11层房屋，合同租赁面积6700平方米，2017年6月进场营业至今，双方租赁合同没有约定由被告交纳物业费，被告按照刘雨的要求为刘雨代交了前期物业费，以此抵扣部分房租，被告交费金额与收款收据不一致。被告在该院指定期限内未答复物业费交纳情况，亦未提交其所述与刘雨之间的房屋租赁合同。另查明，在该院同时期受理的河南九商物业服务有限公司起诉聂庄村安置小区其他房屋业主、物业使用人的物业服务合同纠纷案件中，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村出具有《情况说明》为：我村就收取聂庄7号楼物业费与河南九商物业服务有限公司多次协商，将河南坦斯特人力资源服务有限公司、郑州市金水区风华酒店、河南素朴酒店管理有限公司、郑州联洋酒店管理有限公司的物业费标准约定在每月1.4元/m2，并以实际收费。后期因河南九商物业服务有限公司人事变动后，现任物业经理不同意按照原标准收取。河南九商物业服务有限公司实际收取的物业费标准低于每平方米每月1.8元。一审法院认为，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村作为村民集体经济组织与原告签订的《委托物业管理合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告租赁使用的房屋属于该村民集体经济组织委托给原告管理的物业范围，被告已实际享受了原告提供的物业管理服务。现原告诉请被告交纳拖欠的物业费，从原告提交的证据及原、被告陈述可见，被告已实际支付了2018年之前物业费，被告虽辩称其与房屋出租人刘雨并未约定物业费用由被告承担，其是应刘雨的要求帮助刘雨代交物业费，但被告未在该院指定期限内提交其所述与刘雨之间的房屋租赁合同，亦未提供相关证据证明其与刘雨存在代交物业费的委托关系，根据民事诉讼中“谁主张谁举证”的证据规则，在被告不提供证据证明房屋租赁合同中物业费承担主体的情况下，被告连续向原告支付物业费的行为视为被告具有承担物业费的意思表示。原告以收款收据主张收费标准为1.8元/㎡/月，被告对此有异议，根据原告陈述的被告已交纳物业费情况，能够证明原、被告就收费标准进行了变更。关于房屋面积，原告提交的收款收据显示房屋面积为6962.68平方米，原告在起诉状中主张的物业面积与收款收据中载明的面积不符，原告仅以安置房平面图纸主张变更物业收费面积，依据不足，而被告亦未提供充分依据对房屋面积予以证明，故该院根据收据中载明的面积确定本案房屋的物业收费面积为6962.68平方米。该院结合被告已交物业费情况，参照郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村出具的《情况说明》中聂庄村安置小区内同类房屋的物业费标准，计算被告应向原告缴纳2019年1月1日至2020年3月31日的物业费146216元（6962.68㎡×1.4元/㎡/月×15个月）。原告提交的证据不足以证明其物业服务质量已完全达到合同标准，故原告主张的违约金，依据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州风华酒店有限公司于判决生效后十日内支付原告河南九商物业服务有限公司物业费146216元。二、驳回原告河南九商物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2173元，由原告河南九商物业服务有限公司负担608元，被告郑州风华酒店有限公司负担1565元，财产保全费1535元，由被告郑州风华酒店有限公司负担。”根据当事人举证及质证情况，本院经审查认为，九商物业公司提交的情况说明，与一审中风华酒店提供的同样为聂庄村出具的情况说明内容不一致，聂庄村未到庭对两份情况说明内容不一致的原因做出合理解释，故对九商物业公司提交的情况说明不予采信。对风华酒店提交的证据，本院予以采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为物业费的收费标准和应计取物业费的房屋使用面积问题。本案中，虽然九商物业公司公示的收费标准为1.8元/㎡/月，但根据已交纳的费用和聂庄村一审出具的情况说明，能够认定九商物业公司与风华酒店之间就物业费收费标准进行了变更。一审按照1.4元/㎡/月的标准计算物业费并无不当。根据一审证据，九商物业公司在物业服务中存在瑕疵，一审法院未支持其违约金的请求并无不当。九商物业公司提交的收款收据显示收费面积为6962.68平方米，九商物业公司主张的物业面积与收款收据中载明的面积不符，因其未提供充分证据证明其主张，一审法院根据收据中载明的面积确定本案房屋的物业收费面积为6962.68平方米，并无不当。综上所述，九商物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1072元，由河南九商物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年八月六日书记员 田宇恒