四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9956号 上诉人（原审原告、案外人）：刘嘉睿，女，1993年9月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 委托诉讼代理人：方思程，四川瑞能律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区石嘴山市石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼二层）。 法定代表人：张航孝，职务不详。 上诉人刘嘉睿因与被上诉人中铁信托有限责任公司（以下简称中铁公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初3073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。 刘嘉睿上诉请求：撤销一审判决并依法改判停止对位于宁夏石嘴山市大武口区房屋（以下简称案涉房屋）和Ｃ-1128号车位的执行。事实及理由：（1）2014年8月17日，江峰公司将其开发的星海时代花园小区4-1-2203＃、6-2-902＃房屋抵顶欠付杜秀芳工程款，后因无法交付4-1-2203＃房屋，经协商后变更为案涉房屋和Ｃ-1128号车位，并交付给杜秀芳，杜秀芳对案涉房屋享有所有权，杜秀芳又将案涉房屋转卖给刘嘉睿，并由江峰公司出具手续，转让行为发生后，刘嘉睿和杜秀芳便向江峰公司送达《转让证明》，由江峰公司和刘嘉睿签订商品房买卖合同，刘嘉睿按约履行了交付房款的义务，杜秀芳也将案涉房屋交付给刘嘉睿并居住至今。杜秀芳取得案涉房屋早于查封，刘嘉睿购买案涉房屋也早于查封日期。一审中刘嘉睿已提交了杜秀芳与江峰公司之间的工程相关结算、杜秀芳与刘嘉睿相关房屋买卖、装修、实际使用等证据，足以证明杜秀芳以房抵工程款、杜秀芳与刘嘉睿房屋转让及刘嘉睿实际居住使用的真实性。一审法院认定房屋买卖时间晚于法院查封时间是错误的。（2）中铁公司与江峰公司真实法律关系是借贷关系，并非房屋买卖关系，系名为买卖实为借贷的情形，双方买卖合同应当认定为无效，中铁公司对案涉房屋不享有物权期待权。案涉房屋备案在中铁公司名下系中铁公司为保障其债权不会落空而恶意将未实际购买的房屋进行备案，导致刘嘉睿无法进行备案，不能归于刘嘉睿的原因。（3）刘嘉睿已提交的证据足以证明刘嘉睿已经签订了合法有效的书面买卖合同，并已经实际入住，名下无其他可供居住的房屋，未办理产权登记非因刘嘉睿的原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的规定，刘嘉睿对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。 中铁公司辩称，（1）案涉房屋已于2013年备案在中铁公司名下，虽然中铁公司对案涉房屋不享有抵押权，但享有期待权，且对这种期待权进行了公示，故中铁公司对其享有优先权。（2）对杜秀芳以房抵债的真实性不认可，平罗县鑫龙建筑有限责任公司（以下简称鑫龙公司）的施工合同印章虚假，宁夏罗氏达建筑装饰材料有限公司（以下简称罗氏达公司）的债权没有依据，杜秀芳从罗氏达公司取得房屋就更没有依据，杜秀芳也无权将房屋转让给刘嘉睿。（3）杜秀芳转让房屋给刘嘉睿是2018年2月2日，其接房时间也是在2018年2月2日，江峰公司出具2014年8月17日的房款和车位款的收据是其串通所做的虚假证据。（4）刘嘉睿没有在查封前取得房屋，且没有证据证明其已经支付了购房款。刘嘉睿不符合《执行异议和复议规定》的要件，不能排除强制执行。 江峰公司未发表答辩意见。 刘嘉睿向一审法院提出诉讼请求：请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区车位的执行。 一审法院认定事实：2013年1月，中铁公司与宁夏国晟贸易有限公司（以下简称国晟公司）签订借款合同，约定国晟公司向中铁公司借款10000万元，借款期限18个月；同时，担保人张航孝与中铁公司签订《最高额保证合同》，由张航孝对前述借款本息承担连带保证责任。借款到期后，国晟公司逾期未偿还借款本息，经出借人、借款人、担保人三方协商后签订了《流动资金借款合同及担保补充协议》，中铁公司同意借款展期6个月，同时增加了江峰公司对国晟公司向中铁公司借款所产生的债务承担连带保证责任。2015年12月，中铁公司申请诉前财产保全，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保第264-1号和（2015）成执保第265-1号执行裁定，查封江峰公司开发的星海时代花园545套房屋（其中包括了案涉房屋），该查封于2015年12月17日实施。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号和（2016）川01民初121号民事判决，两案判决国晟公司需向中铁公司归还本金共10000万元，并支付相应利息；江峰公司、张航孝对国晟公司的前述债务承担连带还款责任。判决生效后，国晟公司逾期未履行债务，中铁公司申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行。在执行过程中，一审法院于2018年11月18日作出了（2018）川0180执恢1166号执行裁定，对保全查封的案涉房屋进行了续查封，星海时代花园C-1128车位不在查封范围内。刘嘉睿向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年6月26日作出（2019）川0180执异113号执行裁定，驳回了刘嘉睿的异议请求，并于2019年7月1日向刘嘉睿送达了该裁定书，刘嘉睿于2019年7月11日向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院依法受理并立案。 2013年至2014年，案外人杜秀芳借用罗氏达公司的名义与鑫龙公司（系潘犇、葛浙峰借用该公司资质签订合同）分别就星海时代花园10号、12号、14号、15号、16号、22号、23号、24号、25号、26号、27号、28号、29号、30号楼外墙保温工程签订了《外墙保温施工合同》共3份。工程完工后，案外人杜秀芳与星海时代花园项目部负责人进行了工程结算，结算单中对部分工程款顶房款的金额进行了明确。 2014年5月11日，杜秀芳与周素荣达成《供货协议》，该协议中约定“杜秀芳向周素荣购买保温材料，杜秀芳将星海时代花园4-1-2203号住房一套，价值362784元，抵顶剩余货款，杜秀芳配合周素荣办理抵房手续”。 2018年9月11日，因江峰公司、鑫龙公司未按照前述三份外墙保温施工合同结算后的金额支付工程款，罗氏达公司遂起诉鑫龙公司、江峰公司，要求鑫龙公司支付其欠付工程款525826元及违约金，江峰公司承担连带清偿责任。宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院于2019年3月4日作出（2018）宁0202民初3242号民事判决，该判决认定：三份《外墙保温施工合同》总工程款为2328292.92元，另2016年又供材料2288元，江峰公司以其开发的星海时代花园小区房屋抵顶工程款1309761元，罗氏达公司从江峰公司领取工程款现金495000元，未付工程款数额为525825.92元。三份《外墙保温施工》系江峰公司的员工与罗氏达公司签订的合同，系挂靠借用鑫龙公司的建筑资质进行施工，应由江峰公司支付欠付的工程款525825.92元及利息。 2014年8月17日，江峰公司工程部在《星海时代花园鑫龙建筑项目部外墙保温工程（杜秀芳）抵顶房情况说明》上盖章，该情况说明载明“星海·时代花园鑫龙建筑项目部10号、12号及别墅外墙保温工程款（杜秀芳）937659元，抵顶由甲方开发的星海时代花园4-1-2203#、6-2-902#房，房型、楼层由乙方自选，房价以均价每平方米3850元为准”。该情况说明空白处手写备注“本人同意将星海时代花园4-1-2203房屋变更为12-3-1102房加车位C-1128，总价格不变，价格359808元。房产手续暂时办不了，如发生其它任何经济纠纷与江峰公司无关，由本人杜秀芳承担（在原收据上改名，办证时换取正式发票）”。 《星海·时代花园保温工程顶房单》载明“顶房房号4-1-2203，单价3748元，面积96㎡，总价359808元；6-2-902，单价4238元，面积136.35㎡，总价577851元”。杜秀芳在该顶房单上备注“4-1-2203变更为12-3-1102房加车位C-1128，价格不变（359808元），同意变更，杜秀芳。”赵晓飞在顶房单上签名并同意其顶房。 2018年2月2日，杜秀芳向江峰公司出具《转让证明》，载明“本人杜秀芳，现将本人名下的星海·时代花园小区12号楼3单元1102室，面积为88.5㎡及地下车位C-1128，自愿转让给刘嘉睿。请江峰公司将本人名下的收据、合同等相关手续变更为受让人刘嘉睿的名下。该房屋转让接房后，该房屋发生的任何纠纷及一切相关的责任，与江峰公司无关，由杜秀芳及刘嘉睿自行承担。转让人杜秀芳、受让人刘嘉睿（母亲代签）”。 2018年8月2日，刘嘉睿向周伟转款147000元。刘嘉睿与江峰公司签订了《石嘴山市商品房买卖合同》，合同约定出卖人为江峰公司，买受人刘嘉睿，房屋坐落大武口区世纪大道星海时代花园12幢3单元1102号，面积88.5平方米，总价款289808元。合同签订时间处为空白。 江峰公司向刘嘉睿出具了金额为289808元的房款收据（12-3-1102＃）和70000元的车位款收据（Ｃ-1128），该两张收据载明的时间均为2014年8月17日。江峰公司同时向刘嘉睿出具了物业专项维修基金885元的收款收据和门牌号××元的收款收据，该两张收据载明时间为2018年2月1日。 2018年2月2日，刘嘉睿向石嘴山市宜禾物业交纳了12号楼3单元1102室装修押金、出入证办证费等共150元，装修押金2000元，装修服务费266元，2018年2月至2019年1月的物业服务费、电梯费、公共照明费共1756元，C-1128地下车位服务费480元，水电费500元。同时刘嘉睿领取了案涉房屋门牌号登记证。 2018年2月5日，刘嘉睿向石嘴山市浩泰热力有限公司补交了案涉房屋2015年至2018年三年的停暖手续费共1509元。 2013年，为保证江峰公司履行还款义务，中铁公司与江峰公司就星海时代花园的预售房屋签订商品房买卖合同，其中包含了案涉房屋（房价为132750元），大武口区房管部门对该合同进行了备案。 一审另查明，刘嘉睿接房后，对案涉房屋进行了装修并入住。刘嘉睿在石嘴山市大武口区住房。案涉房屋竣工时间为2014年12月31日，现该房屋仍在江峰公司名下。 一审法院认定上述事实，采信了（2016）川01民初120号民事判决书、（2016）川01民初121号民事判决书、（2015）成执保字第264-1号执行裁定书、（2018）川0180执恢1166号执行裁定书及续查封清单、（2019）川0180执异113号执行裁定书、《外墙保温施工合同》《星海时代花园鑫龙建筑项目部外墙保温工程（杜秀芳）抵顶房情况说明》《星海·时代花园保温工程顶房单》、刘嘉睿与江峰公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》、收款收据、门牌号证、不动产登记信息、无房证明、中铁公司与江峰公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》（备案合同）等证据。 一审法院认为，案外人执行异议之诉是案外人请求对执行标的排除执行。因星海时代花园C-1128车位不在执行查封范围内，故对刘嘉睿提出的停止执行C-1128车位的诉讼请求不予处理。该案争议的焦点是刘嘉睿对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于杜秀芳以房抵债的问题。杜秀芳在2014年8月17日与江峰公司以房抵工程款时，案涉房屋并未竣工，《星海时代花园鑫龙建筑项目部外墙保温工程（杜秀芳）抵顶房情况说明》仅能表明杜秀芳与江峰公司达成了一个债的清偿方式的协议，当时双方并未实际履行该协议（未交付占有房屋）。2014年8月17日的《星海时代花园鑫龙建筑项目部外墙保温工程（杜秀芳）抵顶房情况说明》中载明的抵顶房屋中未包含案涉房屋，现有证据也不能说明杜秀芳与江峰公司之间协议将抵顶房星海时代花园4-1-2203号变更为案涉房屋的具体时间。如按刘嘉睿诉状中的陈述，杜秀芳在与刘嘉睿变更抵顶房当日将房屋和车位转让给刘嘉睿，结合杜秀芳与刘嘉睿向江峰公司出具的《转让证明》（落款时间为2018年2月2日），杜秀芳与江峰公司达成的将抵顶房星海时代花园4-1-2203号房屋变更为案涉房屋的时间应为2018年初。 杜秀芳对案涉房屋享有的期待利益应当在其变更抵顶房后产生。因杜秀芳对案涉房屋享有的期待利益产生于查封后，故杜秀芳的权益不能排除执行。 关于刘嘉睿的权益问题。刘嘉睿从杜秀芳处受让取得案涉房屋，刘嘉睿对该房屋的权益来源于杜秀芳，杜秀芳的权益不能排除执行，刘嘉睿的权益也不能排除执行。另，根据刘嘉睿提交的《转让证明》、转账凭证，可以推知刘嘉睿与杜秀芳达成的房屋转让协议和与江峰公司签订商品房买卖合同应当是在2018年2月，在查封后（查封时间2015年12月17日），刘嘉睿不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项和第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不能排除执行。 综上，一审法院对刘嘉睿提出的停止对案涉房屋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回刘嘉睿的诉讼请求。一审案件受理费5647元，由刘嘉睿负担。 二审中，刘嘉睿提交了宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2019）宁02民终782号民事判决书一份，拟证明该判决查明了2015年1月13日出具的一份结算单，江峰公司以其开发的房屋抵顶工程款1309761元，在中铁公司查封前案外人已经就案涉房屋和江峰公司完成了抵债。中铁公司质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议。 经审查，（2019）宁02民终782号民事判决书系一审提交的（2018）宁0202民初3242号案件的二审判决，刘嘉睿提交该判决拟证明的内容也系在一审判决中已经查明的事实，该证据系一审已提交证据的补强，不作为二审新证据采信。 二审查明的事实和采信的证据与一审查明的事实和采信证据一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人主张，本案二审争议的焦点为：刘嘉睿对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。对争议焦点，本院论述如下： 关于案涉房屋权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”物权的取得分为原始取得和继受取得，案涉房屋系江峰公司合法建造，江峰公司取得案涉房屋所有权系原始取得，也即案涉房屋自建造完成自始归江峰公司所有，而非办理产权登记后才发生物权归属于江峰公司的效力。案涉房屋现仍登记在江峰公司名下，期间未发生过所有权变更登记，因此，应当认定案涉房屋自始归属于江峰公司，且期间未发生过所有权变动。刘嘉睿主张杜秀芳在法院查封前享有案涉房屋所有权，无事实和法律依据，本院不予采纳。 关于能否排除强制执行问题。案涉房屋登记在被执行人江峰公司名下，案外人主张排除强制执行需满足《执行异议和复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”或第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的构成要件。《执行异议和复议规定》第二十八条第一项、第二十九条第一项中的“查封之前”系法院对执行标的采取查封措施的日期之前，“签订合法有效的书面买卖合同”系执行标的的登记权利人即被执行人与不动产买受人或商品房消费者之间订立的要式合同。本案中，刘嘉睿与江峰公司签订《石嘴山市商品房买卖合同》无落款时间，而杜秀芳和刘嘉睿向江峰公司出具的《转让证明》落款时间为2018年2月2日，如在此前刘嘉睿已经和江峰公司完成案涉房屋交易，显然没有出具该《转让证明》的必要，即便刘嘉睿与江峰公司真实签订了案涉房屋的买卖合同，该合同的签订时间也应在《转让证明》出具之后，而案涉房屋被法院查封的日期为2015年12月17日，也即买卖合同签订时间并非在法院查封之前，刘嘉睿要求排除对案涉房屋的执行，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项、第二十九条第一项的规定，其上诉请求，本院不予支持。 至于刘嘉睿提出的追加案外人杜秀芳的问题。刘嘉睿在二审中申请追加当事人，不符合法律的规定，如一审法院确实存在遗漏必要诉讼参加人，则属于一审法院严重违反法定程序的情形。刘嘉睿申请追加案外人实质是为证明其享有案涉房屋相关权利的来源，本院认为，执行案外人证明其对执行标的享有的权利属于执行案外人证明责任范畴，案外人杜秀芳不属于必要诉讼参加人，一审法院并不存在严重违反法定程序的情形，刘嘉睿的该理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，刘嘉睿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5647元，由刘嘉睿负担。 本判决为终审判决。 审判长  童庆勇 审判员  罗健文 审判员  谢 剑 二〇二〇年八月二十一日 书记员  张 霞 书记员  李 薇