宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终591号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宁夏鼎新承盛房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区固原市原州区。 法定代表人：陈振华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周福军，男，1970年9月10日出生，汉族，该公司工程师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：汪希勇，宁夏宝中律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙静波，男，1981年9月13日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：刘成伟，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 上诉人宁夏鼎新承盛房地产开发有限公司（以下简称鼎新公司）因与被上诉人孙静波房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初3507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鼎新公司的委托诉讼代理人汪希勇，被上诉人孙静波及其委托诉讼代理人刘成伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎新公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项中要求鼎新公司支付利息损失部分，改判鼎新公司不支付利息损失18203.33元及2019年12月25日之后的利息损失；2.撤销一审判决第三项，改判鼎新公司不予赔偿孙静波消防、水暖设计费损失1.10万元、装修设计费4万元，合计5.10万元的损失；3.撤销一审判决第四项，改判鼎新公司不予赔偿孙静波加盟费损失30万元；4.撤销一审判决第五项，改判鼎新公司不予赔偿孙静波因租赁临时办公、休息室产生租赁费损失1万元；5.撤销一审判决第七项，改判支持鼎新公司一审反诉请求；6.一审本诉与反诉案件受理费及二审案件受理费由孙静波负担。事实和理由：孙静波与鼎新公司未约定履约保证金的利息损失，鼎新公司不应向孙静波支付该损失。消防、水电暖设计费、装修设计合同的签订主体与孙静波支付款项的主体不一致。30万元加盟费属于间接损失，不应赔偿。孙静波提交关于办公、休息室租赁费的证据不能证明系其为准备经营火锅店而支付的必要费用，故鼎新公司不应支付。鼎新公司为配合孙静波经营火锅店投入了大量的人力、物力，现因孙静波不继续履行租赁合同给鼎新公司造成巨大的经济损失，应支持鼎新公司一审反诉请求。因政府迟延未出让净地导致鼎新公司不能按时交房，鼎新公司不存在过错，不应承担违约责任。 孙静波辩称，其与鼎新公司签订的合同对违约金有约定，包括保证金利息损失。消防、水电暖设计费的收款方马某系长宇（珠海）某建筑设计有限公司银川分公司的员工；银川德华某装饰材料有限公司指定的转账交易账户系该公司总经理（监事）卞某的账户，上述事实有相关合同、转账记录、收款收据相互印证。孙静波已将30万元加盟费按约支付案外人，因鼎新公司严重违约导致孙静波与案外人的特许经营合同不能履行，加盟费属于直接损失，鼎新公司应赔偿。孙静波和其他投资人均在银川居住，在中卫店面准备装修之前租赁临时办公、休息室符合生活常理。鼎新公司明知政府没有净地出让，交付房屋时间可能延迟的情况下仍与孙静波约定交付时间，鼎新公司存在明显过错。 孙静波向一审法院起诉请求：1.解除孙静波、鼎新公司签订的《房屋租赁合同》。2.鼎新公司退还孙静波履约保证金20万元、并承担利息2.40万元（利息按年利率6％暂自2018年1月计算至2019年12月），后续利息计算至保证金退还完毕之日止。3.鼎新公司承担孙静波装修设计费7万元、水电暖设计费2万元及利息损失9000元（利息按年利率6％暂自2018年4月计算至2019年12月），后续利息计算至款项实际付清之日止。4.鼎新公司承担因违约造成孙静波其他各项损失共计93.92万元，其中（1）加盟费损失30万元、利息损失3.24万元，（27万元的利息按年利率6％自2018年2月计算至2019年12月，3万元的利息按年利率6％自2018年6月计算至2019年12月），后续利息计算至款项实际付清之日止；（2）因购买餐具、设备费用损失8万元；（3）因租赁临时办公、休息室产生租赁费损失1.68万元，交通费损失1万元；（4）鼎新公司承担违约金50万元。5.诉讼费由鼎新公司负担。 鼎新公司提出反诉请求：1.孙静波向鼎新公司赔偿各项经济损失共计1212894元，其中土建、水、电、暖、通风工程费合计662563元、中央空调工程费550331元；2.反诉费由孙静波负担。 一审法院认定事实：2017年12月8日，孙静波、鼎新公司签订《房屋租赁合同》1份，约定：孙静波将坐落于中卫市沙坡头区紫云新都时尚广场四号楼的三层（设计面积约1345㎡，最终以中卫市房屋测绘中心测绘实际面积为准）租赁给孙静波经营餐饮业（主要经营自助火锅）；租赁期限为10年，自2018年5月15日至2028年10月15日，房屋交付时间为2018年5月15日；前三年的租赁费为每月37元／㎡，以后每三年上浮8％至10％（每三年为一个上浮点）；在签定合同时，孙静波一次性向鼎新公司支付20万元履约保证金；鼎新公司将房屋交付孙静波后给予6个月的装修期，装修期内不计月租；鼎新公司必须保证所出租的房屋建筑可靠，水、电完善、通风、暖气、中央空调其他设备完好并能正常使用；鼎新公司必须保证提供一部专用电梯供孙静波使用；如鼎新公司违反本合同的约定，不按期交房或合同未到期强行解除合同收回房屋，鼎新公司除退还孙静波履约保证金外，应承担装修损失等相关费用。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，孙静波于2017年12月8日通过转账方式向鼎新公司支付了10万元保证金，于2018年1月25日通过转账方式向鼎新公司支付了10万元保证金。 2018年1月8日，孙静波与宁夏某餐饮有限公司（以下简称九月椒公司）签订《特许经营合同》一份，约定：莫公司同意孙静波在宁夏回族自治区中卫市沙坡头区开设加盟店，使用某公司拥有的致远公司旗下品牌之一某字号、标识、招牌及其管理系统资产；对外名称为中卫之地域分店，地址为中卫紫云新都时尚广场四号楼（经营面积1008㎡）；合同期限为三年，自2018年1月8日起；自合同签订之日由孙静波支付加盟费30.24万元；孙静波在合同期限内，在某公司的配合下一年内须挂牌开业，除不可抗拒的自然因素外，孙静波不得以任何理由或借口拖延开业时间至一年以上，如孙静波违反此条款，某公司有权终止合同，退还孙静波违约押金外，加盟费不予退还；孙静波有权使用“甘肃某品牌餐饮孵化体系”品牌九月椒字样；合同还对其他事项进行了约定。某公司的代表姚振川在合同上签字并加盖公司印章。合同签订后，孙静波按照合同约定于2018年1月15日向某公司的代理人姚某支付加盟费20万元、于2018年2月13日支付加盟费3万元、于2018年2月15日支付加盟费4万元、于2018年5月20日支付加盟费3万元。以上付款合计30万元。 2018年3月，孙静波委托长宇（珠海）某建筑设计有限公司银川分公司进行消防、水电暖设计。孙静波于2019年3月13日、2019年4月28日、2019年5月14日以微信转账方式向长宇（珠海）某建筑设计有限公司银川分公司员工马某支付设计费合计1.10万元。后该公司向孙静波出具了设计图。 2018年3月26日，孙静波与银川德华某装饰材料有限公司签订《室内装饰装修工程合同》一份，约定银川德华某装饰材料有限公司包工包料为孙静波装修案涉房屋，工程造价156万元。合同签订后，孙静波向银川德华某装饰材料有限公司指定的账户支付装修设计费4万元。后银川德华某装饰材料有限公司向孙静波出具了装修设计图及效果图。 2018年4月10日，孙静波因租赁房屋支付租赁费1万元。2018年6月5日，孙静波因购买设备、餐具支付5.60万元。2019年8月30日，鼎新公司向孙静波微信送达了《装修进场通知函》。案涉房屋所在的中卫紫云新都三标段4#楼综合楼工程至今未进行竣工验收，也未实际交付给孙静波。 一审法院认为，孙静波、鼎新公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。合同签订后，孙静波作为承租人按约向鼎新公司支付了履约保证金20万元，但鼎新公司作为出租人却未按合同约定的时间向孙静波交付房屋，其行为已构成违约。截至目前，案涉房屋所在的中卫紫云新都三标段4#楼综合楼工程仍未竣工验收，尚不具备交付使用的条件，故孙静波以鼎新公司违约导致其合同目的不能实现为由要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，有事实及法律依据，予以支持。鼎新公司辩解其未能按期交付房屋系政府行为导致，政府行为属于不可抗力，因此鼎新公司未按期交房不属于违约行为。经核，鼎新公司作为案涉项目的建设单位，明知中卫市国土资源局长时间未交付净地及案涉项目拆迁进度缓慢的情况影响其建设进度，所以鼎新公司是可以预见其交付房屋的时间可能延迟，但在此情况下鼎新公司仍与孙静波签订合同约定交付时间，过错在于鼎新公司，故鼎新公司上述辩解理由不能成立，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，对于孙静波已经支付的20万元保证金，鼎新公司应向孙静波退还，同时鼎新公司还应承担保证金被占用期间的利息损失。因双方没有明确约定违约损失的计算方法，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，孙静波主张按照年利率6％计算利息损失明显过高，调整为按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率4.75％计付利息损失。因此，保证金20万元按年利率4.75％自2018年1月25日至2019年12月25日计算23个月的利息为18203.33元，2019年12月25日之后的利息按照年利率4.75％计付至判决生效之日止。对于孙静波主张的消防、水暖设计费损失及装修设计费损失。经审理查明，孙静波实际支出的消防、水暖设计费为1.10万元，装修设计费为4万元，对于该费用予以确认。上述费用系孙静波、鼎新公司签订《房屋租赁合同》后合同约定鼎新公司交付房屋前，孙静波为履行合同进行准备工作而支出的费用，现因鼎新公司违约导致孙静波合同目的无法实现，因此，上述费用应当认定为因鼎新公司违约给孙静波造成的损失。故鼎新公司应当向孙静波承担消防、水暖设计费1.10万元及装修设计费4万元。对于孙静波主张的消防、水暖设计费及装修设计费的利息损失。根据双方合同约定，鼎新公司“应承担装修损失等相关费用”，该约定所包含的费用应当为直接损失，并非间接损失，而孙静波主张的消防、水暖设计费及装修设计费的利息损失为间接损失，不予支持。对于孙静波主张的加盟费损失。经审理查明，孙静波实际支出的加盟费为30万元，对于该费用予以确认。上述费用中27万元系孙静波、鼎新公司签订《房屋租赁合同》后合同约定鼎新公司交付房屋前，孙静波为履行合同进行准备工作而支出的，另外3万元系2018年5月20日支付的，虽较合同约定的交房日期晚5天时间，但应当认定为孙静波为履行合同进行准备工作而支出的费用，从时间上看，该费用不宜认定为孙静波未采取适当措施致使损失的扩大。现因鼎新公司违约导致孙静波合同目的无法实现，上述费用也无法退还，因此，上述费用应当认定为因鼎新公司违约给孙静波造成的损失。故鼎新公司应当向孙静波承担加盟费损失30万元。对于孙静波主张的加盟费的利息损失，亦为间接损失，不予支持。对于孙静波主张的因购买餐具、设备费用损失。经审理查明，孙静波于2018年6月5日因购买设备、餐具支付5.60万元，该费用的支付时间较合同约定的交房日期晚22天。孙静波在鼎新公司未按约交付房屋长达22天时间内，应当对鼎新公司的违约行为造成的损失有所防范，但孙静波并未采取适当措施以减少损失扩大，仍购买餐具、设备而支付费用，故上述费用应认定为孙静波未采取适当措施造成损失扩大，该损失应由孙静波自行承担。对于孙静波主张的租赁临时办公、休息室产生的租赁费1.68万元、交通费1万元。经审理查明，孙静波实际支出的租赁临时办公、休息室产生的租赁费1万元，对于该费用予以确认。上述费用系孙静波、鼎新公司签订《房屋租赁合同》后合同约定鼎新公司交付房屋前，孙静波为履行合同进行准备工作而支付的费用，现因鼎新公司违约导致孙静波合同目的无法实现，因此，上述费用应当认定为因鼎新公司违约给孙静波造成的损失。故鼎新公司应当向孙静波承担租赁临时办公、休息室产生的租赁费1万元。对于孙静波主张的交通费，因孙静波未提交证据证明其实际损失，故孙静波该项诉讼请求无证据证实，不予支持。对于孙静波主张的违约金50万元。根据双方合同约定，鼎新公司应承担的相关费用应当为直接损失，并非间接损失，孙静波以造成营业损失为由主张违约金50万元，而营业损失亦为间接损失，且双方对违约金进行约定，故孙静波该项诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。对于鼎新公司要求孙静波赔偿各项经济损失合计1212894元的诉讼请求。根据双方合同关于鼎新公司权利和义务中“甲方（鼎新公司）必须保证所出租的房屋建筑可靠，水、电完善、通风、暖气、中央空调其他设备完好并能正常使用”的约定，鼎新公司向孙静波交付的房屋必须具备可靠、完备且能正常使用的水、电、暖、通风及中央空调，该项约定属于鼎新公司的义务，而非权利，因此，案涉房屋的水、电、暖、通风及中央空调的建设费用应由鼎新公司自行承担，与孙静波无关。故鼎新公司的上述反诉请求不能成立，不予支持。判决：一、解除孙静波与鼎新公司于2017年12月8日签订的《房屋租赁合同》；二、鼎新公司于判决生效后15日内退还孙静波保证金20万元，支付利息损失18203.33元，2019年12月25日之后的利息损失按照年利率4.75％计付至判决生效之日止；三、鼎新公司于判决生效后15日内赔偿孙静波消防、水暖设计费损失1.10万元，装修设计费损失4万元，合计5.10万元；四、鼎新公司于判决生效后15日内赔偿孙静波加盟费损失30万元；五、鼎新公司于判决生效后15日内赔偿孙静波因租赁临时办公、休息室产生的租赁费1万元；六、驳回孙静波的其他诉讼请求；七、驳回鼎新公司的反诉请求。本诉案件受理费16259元，由孙静波负担8780元，鼎新公司负担7479元；反诉案件受理费7858元，由鼎新公司负担。 二审中，孙静波提交的证据有：银川德华某装饰材料有限公司企业信息（打印件）1份，证明卞某系该公司股东、监事，具备收款资格。鼎新公司质证认为，该证据无法证明卞某系该公司的股东、监事，且将款项打入个人账户不符合规定，无法达到孙静波的证明目的。鼎新公司未提交新的证据。对孙静波提交的证据，本院认定如下：该证据与本案有关联，予以采信。 本院二审查明：长宇（珠海）某建筑设计有限公司银川分公司于2019年3月15日给孙静波出具收据1张，载明：“今收到孙静波交来某海鲜火锅店项目保消防设计费（含审图费和打图费）：（大写）贰万元整（小写）20000元整。收款人马某2019年3月15日〔加盖长宇（珠海）某建筑设计有限公司银川分公司财务专用章〕”。2018年3月26日，孙静波与银川德华某装饰材料有限公司签订《室内装饰装修工程合同》一份，第十六条约定:“开户行信息名称：卞某开户行：中国农业银行账号：6228451206012641567”。2018年3月27日，孙静波向卞某上述账户转账4万元。除此之外，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，鼎新公司作为案涉项目的建设单位，明知案涉项目拆迁进度缓慢影响建设进度，且政府相关部门长时间未交付净地，鼎新公司应当预见交付房屋的时间会延迟，但在此情况下仍与孙静波签订合同约定交付时间，存在过错，应承担不能按期交房的违约责任，同时向孙静波支付资金占用期间的利息损失，一审判决鼎新公司退还孙静波保证金20万元并支付利息损失正确。 孙静波在与鼎新公司签订房屋租赁合同后，与某公司签订了《特许经营合同》，为履行特许经营合同孙静波积极准备，租用办公场所、休息室并实际支出办公场所、休息室租赁费、消防、水电暖设计费、装修设计费及加盟费符合客观常理。鼎新公司提出消防、水电暖设计费、装修设计费的收款人并非合同签订的主体，经核，消防、水电暖设计费的收据上明确写明收款人信息并加盖装修公司印章，孙静波向该收款人支付装修费并无不妥。孙静波按照《室内装饰装修工程合同》约定向银川德华某装饰材料有限公司指定的收款账户支付装修设计费，符合合同约定。一审认定上述费用为直接损失，判决由鼎新公司赔偿并无不当。 鼎新公司作为出租方，应在约定的时间向孙静波交付具备可靠、完备且能正常使用的房屋并安装相配套的水、电、暖、通风及中央空调，但其至今未交付，导致租赁合同不能继续履行，故鼎新公司为安装上述设施所支出的费用应由其自行承担。 综上，鼎新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15337元，由宁夏鼎新承盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕广飞 审判员  施秀琴 审判员  马博文 二〇二〇年八月二十六日 书记员  惠昀燕 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。