河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0824民初4161号 原告：董月颖，女，1979年9月23日出生，汉族，北京市大兴区人，住北京市大兴区长子营镇赵县。 委托诉讼代理人：许亮，北京市盈科律师事务所执业律师。 被告：承德米拉房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇巴克什营村，统一社会信用代码，91130824308249312R。 法定代表人：李辉，职务，经理。 委托诉讼代理人：姜凯。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司滦平县支行，住所地，滦平县滦平镇新建西路30号，统一社会信用代码，911308246760335828。 负责人：齐键，职务，行长。 委托诉讼代理人：姚瑞鑫，女。 委托诉讼代理人：孙玉成，河北山庄律师事务所执业律师。 原告董月颖与被告承德米拉房地产开发有限公司（以下简称承德米拉公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司滦平县支行（以下简称邮储银行滦平县支行）商品房买卖合同、借款合同纠纷一案。本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，在审理过程中依法追加中国邮政储蓄银行股份有限公司滦平县支行作为第三人参加诉讼，分别于2019年12月26日、2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告董月颖及其委托诉讼代理人许亮、被告承德米拉公司委托代理人姜凯、第三人邮储银行滦平县支行委托诉讼代理人姚瑞鑫、孙玉成到庭参加诉讼，被告承德米拉公司法定代表人李辉、第三人邮储银行滦平县支行负责人齐键未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董月颖向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、请求判令被告返还原告已支付的购房款1407169.00元；3、请求判令被告向原告支付资金占用期间利息（以1407169.00元为基数，按年利率6%的标准，自2019年9月1日起计算至实际退还全部购房款之日止）暂计算至起诉之日为9252.62元；4、请求判令被告向原告支付违约金140716.90元；5、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年4月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买其开发的位于滦平县（以下简称案涉房屋），合同中对房屋价款、房屋交付期限、逾期交房、逾期办理产权登记等违约责任均作出明确约定。后原告按照合同约定向被告支付购房款1407169.00元，但被告未按照合同约定于2019年9月1日前验收合格并交付原告使用。因被告没有按照《城市房地产开发管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》的规定，违法违规施工建设，导致滦平县国土局和滦平县审计局依法依规撤销了被告开发的长城河谷项目的《国有土地使用权证》、《建设用地施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，导致原告不能按照合同约定的时间（2019年9月1日）取得案涉房屋。被告已构成根本违约并给原告造成了重大经济损失。因此原被告双方签订的合同目的已不能实现，故特向贵院依法提起诉讼，请求法院判如所请。 被告承德米拉公司辩称，我司不同意原告的全部诉讼请求。一、原告请求解除双方签署商品房买卖合同缺乏法律及事实依据，请予以驳回。自2018年下半年以来，政府部门执行“五停”措施，要求我司停止建设、停止销售、停止入住、停止运营、停止所有行政许可手续申办。因此，我司无法按照合同约定交付商品房给原告。同时，商品房买卖合同补充协议第四条第1款约定：“出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的…”。故，根据双方约定我司可以延期交付商品房给原告。二、由于我司有权延期交付商品房给原告，原告就无权要求解除商品房买卖合同及补充协议，故，原告无权要求我司退还购房款、违约金及利息。我司开发长城河谷过程中符合相关法律规定，开发前我司均取得了相应证件，不存在违法违规施工建设的情形。原告所购买的房屋尚未达到办理产权登记的条件，且我司对此不存在违约情形。 第三人邮储银行滦平县支行向本院提出参诉请求：1、请求解除第三人与原告签订的《个人购房、购车借款担保合同》；2、判令原告董月颖偿还涉案合同项下剩余贷款本金368333.27元及利息，并判令原告将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款优先用于清偿上项债务；3、判令被告承德米拉公司承担连带保证责任，代原告偿还涉案《个人购房、购车借款担保合同》项下剩余购房贷款本金及利息；4、由原告及被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月25日，原告董月颖与被告承德米拉公司签订《商品房买卖合同》，原告董月颖购买被告承德米拉公司开发建设的滦平县，房屋总价款1407169.00元，付款方式为按揭付款，原告董月颖在签订合同时先支付1007169.00元，剩余房款400000.00元由原告董月颖用银行按揭款项支付。2018年5月19日，原告董月颖与第三人签订《个人购房、购车借款担保合同》（以下简称按揭贷款合同）（合同编号：1399890Ｑ118051163409）,向第三人贷款400000.00元用于支付案涉房屋的购房款。担保方式为抵押加阶段性保证组合担保，被告承德米拉公司为保证人，原告董月颖为抵押人，第三人为抵押权人，抵押物为本案的案涉房屋，合同签订后，第三人向原告发放了全部400000.00贷款，现原告董月颖只偿还了部分贷款。现原告董月颖向法院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，第三人为维护第三人的合法权益，特提出参诉申请，请求依法予以支持。 就第三人的参诉请求，原告董月颖对第三人参诉所述双方签订按揭贷款合同的事实、贷款金额、借款目的予以认可。辩称，原告与被告签订的涉案合同解除后，同意与第三人的按揭贷款合同的解除；按揭贷款合同的解除后，原告董月颖同意偿还剩余贷款本金金额，对未偿还的贷款本金所产生的利息不应由原告承担，原告返还剩余本金后，第三人并未受到损失，即使第三人受到损失也是因被告承德米拉公司的行为导致，不应由原告承担。第三人请求以被告支付给原告的赔偿损失优先清偿对第三人的债务没有法律依据；本案诉讼费用应由违约方被告承德米拉公司承担。 就第三人的参诉请求，被告承德米拉公司辩称，第三人请求解除第三人与原告签订的按揭贷款合同，并判令原告董月颖偿还该合同项下剩余贷款本金368333.27元及利息等事项与被告承德米拉公司无关；第三人请求被告承德米拉公司对原告与第三人间签订的按揭贷款合同项下的剩余贷款本金及利息承担连带保证责任，无法律及事实依据，我司与第三人签署按揭业务担保合作协议，协议约定若第三人邮储银行滦平支行与购房人签署了借款合同对我司与邮储银行的权利义务如何约定、变更，涉及到双方权利义务均已按揭业务担保合作协议为准，所以第三人无权要求我司基于按揭贷款合同承担连带保证责任，代原告偿还剩余按揭贷款本金和利息，本案原告无权解除商品房买卖合同，且原告不存在按揭贷款合同项下的违约情形，故第三人无权要求我司承担保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告董月颖向法庭提供如下证据： 证据一：企业信用信息公示报告，用以证明被告承德米拉公司的企业信息； 证据二：金山岭长城河谷认购书、买卖合同重要事项告知书、签约特别提示，用以证明：1、原被告双方存在商品房销售合同关系，合同签订时间为2018年4月25日；2、原告向被告购买的房屋坐落于滦平县；3、双方约定房屋总价款为1407169.00元；4、双方约定的交房日期为2019年9月1日； 证据三：碧桂园集团通用机打收据、银行按揭及公积金付款方式补充协议，用以证明原告已按合同约定向被告交付购房款1407169.00元，其中400000.00元通过银行按揭贷款形式支付给被告； 证据四：延期交付通知书，用以证明1、被告因违法施工建设已无法继续开发建造案涉房屋，致使原告合同目的无法实现，构成根本违约；2、被告同意按照双方签订的商品房买卖合同中的约定向原告支付违约金但一直未支付； 证据五：商品房买卖合同违约条款，用以证明被告逾期交房交付房屋超过90日，买受人有权解除合同并且按照合同约定向原告支付已付购房款10%的违约金； 对原告提供的证据，被告质证认为，对原告提供证据的真实性、合法性、关联性均认可，对证明目的不认可，我司不存在违约行为，案涉合同约定因不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期交付的，出卖人可以据实延期交付，我司延期交付是由于滦平县住房和城乡建设局实施“五停”措施，要求我司停止办理行政许可手续，停止施工，停止运营、停止入住、停止销售，所以我司逾期交付是由于政府原因导致的。 对原告提供的证据，第三人质证认为，原告提供的证据一、证据四与第三人无关，不发表意见；对证据二、证据四的真实性认可，案涉合同是原、被告签订的，第三人也是基于该合同为原告办理按揭贷款，第三人已经向原告支付按揭贷款400000.00元；对证据五的真实性无异议。 为证明自己的观点，被告承德米拉公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》，用以证明该合同第四条第二款规定了出卖人可以延期交付的情形，根据该条约定，我司可以延期交付涉案商品房，同时也证明原告无权解除涉案合同； 证据二：《滦平县住房和城乡建设局关于再次督促潮河流域项目落实“五停”措施的紧急通知》，用以证明：1、自2018年10月滦平县住建局下发了“五停”通知，开始实行“五停”；2、由于政府原因我司无法办理交房手续； 证据三：《按揭业务担保合作协议》，用以证明根据该协议第十三条第二款约定，第三人无权要求我司依据个人贷款合同承担保证责任。 对被告提供的证据，原告质证认为，对证据一的真实性认可，对证明目的不认可，本案中被告逾期交付的原因是在潮河流域存在违法违规销售和建设行为，不属于不可抗力的免责情形；对证据二的真实性认可，对证明目的不认可，该通知中明确记载了2018年10月10日省联合调查组要求对饮马川、恒大长城小镇、案涉房屋所在地长城河谷三个项目实行“五停”措施，原因是存在违法违规销售和建设行为，由此可见，被告延期交付房屋的原因是因其自身违规销售和建设行为导致，并非政府原因，不属于不可抗力；证据三的合同当事人是被告与第三人，对原告不具有约束力。 对被告提交的证据，第三人质证认为，证据一至证据三的真实性没有异议，证据二与第三人无关；对证据三的证明目的不认可，如原告与被告的商品房买卖合同被认定解除，相应的第三人与原告之间的按揭借款合同也丧失基础，被告应依法履行返还剩余贷款本息的义务，同时被告系原告与第三人借款合同的保证人，应对上述款项承担连带偿还责任。 为证明自己的观点，第三人向法庭提供如下证据： 证据一：《个人购房、购车借款担保合同》，用以证明原告与第三人签订按揭贷款合同的基本事实以及原、被告与第三人就贷款抵押及担保的相关事实，明确了原、被告偿还贷款的义务及被告的担保责任； 证据二：贷款放款单，用以证明第三人已经依约履行了发放贷款的义务； 证据三：原告的个人贷款还款流水清单，用以证明截止2020年7月，原告尚欠第三人贷款356666.58元。 对第三人提供的证据，原告质证认为，对证据一的真实性认可，对证明目的不认可；对证据二、证据三的真实性认可，确认该贷款已经发放，截止开庭时原告并未逾期，对第三人不存在违约行为。 对第三人提供的证据，原告质证认为，对证据一的真实性认可，对证明目的不认可，第三人无权解除该按揭贷款合同，另外，即便按揭贷款合同解除，我司仅应依据我司与第三人签订的《按揭业务担保合作协议》承担责任。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月25日，原告董月颖与被告承德米拉公司签订了合同编号为20180425025的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的位于滦平县，约定房屋总价款为1407169.00元。被告应当在2019年9月1日前向原告交付该商品房。合同还约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应当在的达到解除合同的条件之日起15天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的10%向买受人支付违约金。”同时，合同还约定：“如遇下列情形，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力；其他非因出卖人大原因导致延期；买受人存在违约行为。”案涉合同签订后，原告向被告承德米拉公司支付购房款1007169.00元。 2018年5月29日，原告与第三人邮储银行滦平县支行签订合同编号为1399890Q118051163409的《个人购房/购车借款及担保合同》，原告贷款400000.00元，并约定将按揭贷款转划至被告承德米拉公司账户用于支付案涉房屋的二次付款。按揭贷款合同签订后，第三人依约定将按揭贷款400000.00元转账至被告承德米拉公司账户。 另查明，2018年10月份，滦平县住房和城乡建设局对包括被告承德米拉公司在建工程在内的潮河流域项目下发了“五停”（停止建设、停止销售、停止入住、停止运营、停止所有行政许可手续申办）通知，2019年4月3日，滦平县住房和城乡建设局下发《关于再次督促潮河流域项目落实“五停”措施的紧急通知》，要求潮河流域项目坚决执行“五停”。 本院认为，原、被告于2018年4月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。但因滦平县住房和城乡建设局于2018年10月份对被告建设项目在内的潮河流域项目实施“五停”，致使被告承德米拉公司无法按期交房。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后，因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。首先，本案案涉房屋停工系因滦平县住房和城乡建设局对潮河流域项目下发了“五停”所致，该“五停”行为系政府对整个潮河流域项目下发，非针对承德米拉公司开发建设的位于滦平县巴克什营镇巴克什营村金山岭长城河谷项目而单独实行。其次，该“五停”行为并未导致原告所购买的案涉房屋被拆除，原、被告双方所签订的购房合同的基础尚未丧失、合同目的亦能在政府“五停”解除后实现。最后，原、被告双方并未丧失对价基础，故为维护交易安全和稳定，结合本案的实际情况，对原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。对于被告延期交房给原告造成的经济损失待损失额确定后可通过相关途径解决。 因《商品房买卖合同》未予解除，原告与第三人邮储银行滦平县支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》也不应解除，应继续履行，故对第三人的相关诉讼请求亦不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条的规定，判决如下： 一、驳回原告董月颖的诉讼请求。 二、驳回第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司滦平县支行的诉讼请求。 案件受理费18810.00元，由原告董月颖负担9405.00元、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司滦平县支行负担9405.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  郝 佳 人民陪审员  王思文 二〇二〇年八月十三日 法官 助理  赵 磊 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的； 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 法律规定的其他情形。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后，因客观情况发生了当事人在订阅合同时预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。