大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5442号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。被告：王家梁，男，1988年5月18日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王晓娇，系被告妻子，住址。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告王家梁物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告王家梁及其委托诉讼代理人王晓娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费7,458.36元；2、判令被告给付拖欠物业费的违约金2,237.51元。事实与理由：原、被告双方于2017年6月24日签订了《前期物业服务协议》，协议约定，物业服务费交纳方式为每年预缴纳一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时缴纳。此后按一年一次缴纳，具体时间为每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费。逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用千分之三的违约金。被告是大连远洋荣域小区A2-2-1904号房屋业主，房屋面积88.79平方米，自2018年7月1日起至2020年12月31日止，被告拖欠物业服务管理费及违约金共计9,695.87元。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋面积及拖欠物业费的期间没有异议；对物业费收费标准及违约金计算方式均有异议。根据《前期物业服务协议》第三条第4项的约定，小区内应有公共设施、公共绿地等的保养管理，但小区内没有公共绿地、花木。第七条中关于车辆的管理，原告没有尽到管理义务，车辆随便在小区地上停放，停放2个月都没有人管理。多次投诉没有反馈。小区如有车辆进入，通知保安后，并没有及时制止或协调。第五条中约定房屋外观统一，现小区内部分业主有违章建筑，被告曾向原告投诉过，原告只向相关部门进行反映，并没有给被告反馈结果，违章建筑尚未拆除，没有恢复原状。被告住在19层，1层公建占用了该栋楼的公共道路。园区内的垃圾筒没有及时维修，被告报修后原告也没有维修，反馈和更换不及时。原告收取的物业费每年应进行公示，但目前原告从未公示过，有一年公示过，但支出费用标准无从考证。原告的安保也不到位，疫情期间原告对外来人员没有进行严格的询问或登记，地下车库的门岗出现过保安人员打业主的情况，车库门口有乱停的现象，保安没有及时制止。园区没有绿化，没有儿童游玩的设施，小区不是封闭的，也不是人车分流，旁边的A4、A1区都是封闭小区，都是同一个物业公司，物业费标准也一样，同等情况下被告没有得到同等的服务，故被告认为原告收取物业服务费的标准高了，原告为被告小区提供的物业服务只值1.8元。被告的邻居在住宅里开了一个公司，人员混杂，到处扔烟头，原告也不管，保洁清理次数不够。消防门坏了三年，原告也没有维修，没有定期巡检。原告不作为，业主提出问题，原告才去弄，时间比较长，也没有反馈，没有结果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告自认其系大连市甘井子区远洋荣域小区A2-2-1904号房屋业主，房屋建筑面积88.79平方米。2017年6月24日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定：开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为：高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，此后按一年一次缴纳，具体时间为每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。原、被告在上述服务协议落款处签字或盖章进行了确认。被告未交纳2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。被告对房屋建筑面积及拖欠物业费的期间均无异议；但认为物业费收费标准过高，对违约金计算方式有异议。本院认为，业主和物业单位之间是平等的民事主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方签字确认的《前期物业服务协议》约定内容交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中已约定“物业费每年预缴一次，每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费”，故原告要求被告支付2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费7,458.36元（2.8元/月/平方米×88.79平方米×30个月），于法有据，理由正当，本院予以支持。关于被告抗辩原告提供的物业服务未达到2.8元标准的意见，本院认为，被告未提供相关法律法规及证据证明原告为案涉小区提供的物业服务不符合2.8元/月/平方米的收费标准，故对被告此节辩称意见不予采纳。关于被告提出的卫生差、公共设施不全、未做到人车分流、绿化及景观建筑不达标、存在违章建筑等辩论意见。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不应得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。故本院对被告上述辩称意见不予采纳。关于原告主张的逾期交纳违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供物业服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的计算标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王家梁于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币7,458.36元（自2018年7月1日起至2020年12月31日止）；二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取由被告王家梁负担，于本判决生效之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年八月六日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。