贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初4193号 原告：黔西南州富康房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金大道。 法定代表人：黎斌，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：任映蓁，贵州心达律师事务所律师。 被告：徐静，女，1986年4月24日生，汉族，住贵州省兴义市。 被告：何贵龙，男，1983年1月3日生，汉族，住贵州省兴义市。 原告黔西南州富康房地产开发有限公司（以下简称富康房开）与被告徐静、何贵龙商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月12日立案后，依法适用简易程序。因当事人申请庭外和解，本案依法扣除审限，后因未达成和解意见，本案公开开庭进行了审理。原告富康房开的委托诉讼代理人任映蓁到庭参加诉讼，被告徐静、何贵龙经本院送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富康房开向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付代偿的按揭贷款共计372527.66元，并从2020年1月23日起以185075.45元为基数按年利率24%计算滞纳金至清偿完毕止;从2020年5月28日起以187452.21元为基数按年利率24%计算滞纳金至清偿完毕止;2.请求人民法院依法判决被告向原告支付违约金37252.77元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2014年9月17日原被告签订四份《商品房买卖合同》及《补充协议》，根据合同约定，被告向原告购买由原告开发的坐落于兴义市××组团第××裙楼××-1、××-1、××-1、××-1号房屋，付款方式为首付+银行按揭，被告向原告支付房屋首付款后，剩余部分向银行贷款。后被告分别就四套房屋按揭部分向贵州兴义农村商业银行股份有限公司桔山支行贷款，签订了四份《个人住房按揭贷款借款合同》及四份《个人住房按揭贷款抵押合同》，合同约定被告向该行借款向原告购买房屋，原告为该笔贷款提供连带保证。为此，原告与该行分别签订四份《个人住房按揭贷款保证合同》，为被告提供连带保证责任。由于被告多次未偿还借款，银行分别于2020年1月23日(第一次)从原告账户扣划××-1号房屋代偿款50239.64元、××-1号房屋代偿款15502.70元、××-1号房屋代偿款58294.27元、××-1号房屋代偿款61038.84元，共计185075.45元。于2020年5月28日(第二次)从原告账户扣划了××-1号房屋代偿款50260.83元、××-1号房屋代偿款15509.23元、××-1号房屋代偿款60617.59元、××-1号房屋代偿款61064.56元，共计187452.21元，二次合计由原告代偿了款项共计372527.66元。原告多次联系被告，要求被告立即偿还垫付款，被告至今未偿还。根据原被告签订的《商品房买卖合同》附件十二第四条规定，原告可要求被告支付总房款10%的违约金，现原告自愿调整为代偿金额的10%。综上，被告逾期支付按揭款项的行为，已导致原告为其代偿了部分款项，造成原告损失，请求人民法院依法判如所请。 何贵龙、徐静未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：2014年4月18日，贵州兴义农村商业银行股份有限公司桔山支行（以下简称兴义农商行桔山支行）作为甲方，与富康房开作为乙方，签订了《房地产项目按揭贷款合作协议》，该协议主要约定双方就住房（商用房）按揭贷款事宜开展合作。双方合作项目名称为中国××组团，符合甲方贷款条件的购房人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请按揭贷款。乙方同意全程（自借款发放之日起，至借款合同下本息还清为止）为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。乙方同意在甲方开立贷款保证金账户，按照按揭贷款总额的5%交纳保证金，账号为28×××32。乙方自愿对甲方提供的按揭贷款承担连带保证责任，并与甲方签订《个人住房（商用房）按揭贷款保证合同》。在保证期间，若借款人未按时归还甲方贷款本息，乙方应协助甲方催收，协议项下任一按揭贷款发生逾期或违约，甲方有权从乙方保证金账户中扣除偿还每笔违约按揭贷款应还本息部分，并及时通知乙方，乙方应在接到通知后5个工作日内及时补足保证金。乙方保证期间结束后，甲方应及时解付相应的保证金。 2014年9月17日何贵龙、徐静与富康房开签订四份《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同分别约定何贵龙、徐静向富康房开购买由富康房开开发的坐落于兴义市××组团第B3裙楼的××-1号房、××-1号房、××-1号房、××-1号房。其中××-1号房建筑面积为126.75平方米，价款为2140000元，付款方式为于合同签订之日交付首付款1070000元，余款1070000元以银行按揭支付。××-1号房建筑面积为126.55平方米，价款为660000元，付款方式为于合同签订之日交付首付款330000元，余款330000元以银行按揭支付。××-1号房建筑面积为859.68平方米，价款为2600000元，付款方式为于合同签订之日交付首付款1300000元，余款1300000元以银行按揭支付。××-1号房建筑面积为859.68平方米，价款为2600000元，付款方式为于合同签订之日交付首付款1300000元，余款1300000元以银行按揭支付。《补充协议》第四条约定：双方同意本合同第八条补充如下：4[特别提示]在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）出卖人保证期内，买受人未能按按揭贷款合同规定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行从出卖人在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚息和复利等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人还款日止，按代还金额日千分之三向出卖人支付滞纳金，同时出卖人还有权向买受人收取代还金额5%的违约金。买受人应当在30内归还出卖人被扣划的保证金和支付相应的违约金，否则出卖人有权单方解除合同，并向买受人收取总房价款10%的违约金。 徐静、何贵龙向富康房开支付首付款后，2014年10月17日，徐静分别就前述四套房屋剩余房款部分向兴义农商行桔山支行贷款，并签订了四份《个人住房按揭贷款借款合同》。同时，徐静、何贵龙与兴义农商行桔山支行签订了四份《个人住房按揭贷款抵押合同》，约定徐静、何贵龙用前述四套房屋为其贷款设立抵押。同日，富康房开与兴义农商行桔山支行分别签订四份《个人住房按揭贷款保证合同》，约定富康房开为徐静、何贵龙的贷款提供连带保证责任，保证期限为全程担保，自借款发放之日起，至借款合同下本息还清为止。 由于何贵龙、徐静多次未按期偿还银行贷款，兴义农商行桔山支行于2020年1月23日从富康房开账号为28×××13的银行账户扣划××-1号房屋代偿款50239.64元、××-1号房屋代偿款15502.70元、××-1号房屋代偿款58294.27元、××-1号房屋代偿款61038.84元，共计185075.45元。兴义农商行桔山支行于2020年5月28日从富康房开账号为28×××13的银行账户扣划了××-1号房屋代偿款50260.83元、××-1号房屋代偿款15509.23元、××-1号房屋代偿款60617.59元、××-1号房屋代偿款61064.56元，共计187452.21元。截至2020年5月28日兴义农商行桔山支行共计从富康房开的银行账户扣划372527.66元。 2020年4月13日，富康房开通过邮寄的方式向何贵龙、徐静发送《催收函》，载明“阁下因购买我公司开发的坐落于兴义市××组团××-01、××01、××-01、××-01号四套房屋，向贵州兴义农村商业银行股份有限公司桔山支行贷款本金分别为1070000、330000、1300000、1300000元，我公司为该四笔贷款提供担保，由于阁下多次违约，银行要求我公司承担连带保证责任，并已于2020年1月23日从我公司账户分别为该四套房屋贷款扣划代偿款50239.64、15502.70、58294.27、61038.84元，共计185075.45元。依据阁下与我公司签订的《商品房买卖合同》之规定，请阁下于接函后一周内到我公司支付前述全部代偿款及违约金，否则我公司将采取诉讼等方式追究阁下的法律责任，由此造成的一切后果由阁下自行承担”。该邮寄于2020年4月16日经吉安园门卫室代为签收。 本院认为，何贵龙、徐静经本院依法传唤未到庭抗辩及举证、质证、视为对其诉讼权利的放弃。本案中何贵龙、徐静向富康房开购买其开发的兴义市××组团××-1、××-1、××-1、××-1号四套房屋，其在向富康房开支付首付款后，向兴义农商行桔山支行办理按揭贷款，富康房开根据与兴义农商行桔山支行签订的《房地产项目按揭贷款合作协议》、《个人住房按揭贷款保证合同》，对何贵龙、徐静的上述贷款承担连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息、罚息等。因何贵龙、徐静未按期向银行偿还贷款，导致富康房开于2020年1月23日、2020年5月28日被兴义农商行桔山支行扣款共计372527.66元，富康房开作为连带保证人，其依约承担了保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案何贵龙、徐静为购买房屋向兴义农商行桔山支行办理按揭贷款，向银行按期偿还贷款本身就是何贵龙、徐静的义务。富康房开承担责任后，有权根据其实际承担的责任向何贵龙、徐静追偿。故对富康房开主张何贵龙、徐静支付其代偿的银行贷款372527.66元，本院予以支持。关于富康房开主张的滞纳金，《补充协议》第四条约定买受人必须在接到出卖人电话或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人还款日止，按代还金额日千分之三向出卖人支付滞纳金。富康房开主张从2020年1月23日起以185075.45元为基数按年利率24%计算滞纳金至清偿完毕止，从2020年5月28日起以187452.21元为基数按年利率24%计算滞纳金至清偿完毕止的诉讼请求，未超过合同约定，本院予以支持。关于富康房开主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《补充协议》第四条已经约定买受人除向出卖人返还代还金额外，还应按代还金额日千分之三向出卖人支付滞纳金的违约责任，在富康房开未举证证明其损失的情况下，一般认定为其损失主要为代还款产生的银行利息，现出卖人关于以代还款为基数按年利率24%计算滞纳金的诉请已经得到支持，其损失基本已得到填补。本院根据违约金以弥补损失为主、惩罚为辅的性质，同时根据公平原则考量，结合实际损失、预期利益等综合因素，对于其余违约金不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、限何贵龙、徐静于本判决生效之日起十日内支付黔西南州富康房地产开发有限公司代为偿还的银行贷款本金372527.66元及滞纳金（滞纳金从2020年1月23日起以185075.45元为基数，按年利率24%计算至清偿完毕止；从2020年5月28日起以187452.21元为基数，按年利率24%计算至清偿完毕止）； 二、驳回黔西南州富康房地产开发有限公司对何贵龙、徐静的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费7543元（其中案件受理费7446元,减半收取3723元，保全费3820元），由黔西南州富康房地产开发有限公司负担723元，由何贵龙、徐静负担6820元(该款由何贵龙、徐静于本判决生效之日起十日内直接支付黔西南州富康房地产开发有限公司)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 卢声艳 书 记 员 邹金虎