贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民再48号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：潘健，男，1994年7月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托代理人刘映雪，女，1968年12月20日出生，汉族，住贵州省凯里市。被申请人（一审被告、二审上诉人）:黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，贵州省凯里市人，住凯里市。再审申请人潘健因与被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）黔26民终1169号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2020年3月21日作出（2019）黔民申3725号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人潘健及其委托代理人刘映雪，被申请人的委托代理人杨晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯里市人民法院一审认定：被告恒丰房地产公司系自然人独资的有限责任公司，及经营范围有：房地产开发、装饰装修、材料销售等。2012年12月12日以原告潘健为买受人与被告恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号2012005250。合同主要约定：潘健购买恒丰房地产公司开发位于凯里市，建筑面积126.30平方米，房款总价为172905.00元。根据合同约定，恒丰房地产公司应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给潘健，约定日期起30日以后，恒丰房地产公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，潘健不退房的，恒丰房地产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向潘健支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，潘健根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房总款172070.00元。恒丰房地产公司向潘健出具了《销售不动产统一发票》。2017年9月26日恒丰房地产公司在《黔东南日报》刊登了办证公告。原告于2017年11月24日提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，案经调解未果。凯里市人民法院一审认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。关于本案是否超过诉讼时效的问题，原告提起诉讼时，《中华人民共和国民法总则》已经施行，故诉讼时效应当按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的三年计算。本案中，依据双方的合同约定被告应当于2013年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，而被告未能按照约定履行时，就已经构成违约，权利人就应当知道自己的权利已经受到侵害，故诉讼时效应当从合同约定期限届满之次日即2014年1月1日开始起算。虽然原告提起诉讼时已经超过三年十个多月，但是由于逾期办证违约金是按日计算，在被告持续违约的情况下，原告每天均增加一笔收益，且是累计计算。故诉讼时效应当分段计算，即截止至起诉之日，已经超出三年诉讼时效的部分，不再受到法律保护，未超出部分予以支持。本案原告提起诉讼的时间为2017年11月24日，对原告诉请的2014年11月24日之前的逾期办证违约金不予支持。关于被告是否违约的问题。根据原、被告双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定以及《不动产登记条例》的规定，被告有义务按时提交相关办理商品房转移登记的有关文书给原告。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。被告关于凯里市供电局的领导要求更改装修推迟了竣工验收时间，并导致延期办证的辩解意见。首先被告未能提供证据证明其主张的“业主要求改变商品房装修”而导致逾期办理登记与本案原告存在关联，依法应承担举证不能的不利后果；其次，即便被告与凯里市供电局之间对案涉商品房的主体工程项目需要变更内容系其与凯里市供电局之间的建设工程施工合同关系中的问题，若确实存在需要延长工期，或延长交房和办证的时间，被告当时就应对延长交房或办证的时间问题及时与买受人协商处理或签订补充协议，但被告并未就上述问题进行处理，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的上述抗辩理由不成立，不予采纳。关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。综上所述，原告应获得的2014年11月24日起至2017年9月26日的逾期办证违约金为8921.83元（172070.00元×0.00005×1037）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付潘健逾期办证违约金8921.83元。二、驳回潘健的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取205元，由潘健负担129.93元、黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担75.07元。本院二审认定的事实与一审相同。另认定：上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》时还签订了《补充协议》作为该《商品房买卖合同》的附件，该《补充协议》第三条对房屋所有权证的办理重新约定“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。同时第六条约定“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”本院二审认为：一、上诉人提出被上诉人一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立；二、市政府征收“砂石税”的行为是否属于情势变更情形而免责；三、被上诉人的一审诉讼请求是否应得到支持。关于焦点一，本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案被上诉人潘健于2017年11月24日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护权利的时间为2017年11月24日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不能适用《中华人民共和国民法通则》关于时效的规定。其次，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因被上诉人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，上诉人就已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2017年9月30日前已超过两年诉讼时效部分的违约金不应得到支持。对上诉人认为应以第一天违约时间作为计算整个违约时间的诉讼时效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。关于焦点二，本院认为，当事人双方于2012年12月12日订立《商品房买卖合同》，凯里市人民政府于2010年12月1日作出《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件。文件内容为要求施工单位补交税款，而不是要求作为房屋开发商的上诉人交纳税款。征收“砂石税”文件并不是在合同订立之后才发生的当事人不能预见的客观情况。从后面“砂石税”征收被取消的事实更是说明可以避免，也可以克服。因此，市政府征收‘砂石税’的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定情形。故对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更，本院不予采纳。关于焦点三，本院认为，首先，根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。以及《补充协议》第六条“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项即“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……。”的变更，即由原来由房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。被上诉人于一审提出诉讼请求即“判令被告向原告支付逾期交付办理金泉国际新城21栋602商品房转移登记有关文书的违约金24365.11元（从2014年1月1日计算至起诉之日2017年11月17日止计1416天）;此期限后的违约金继续计算至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止”，但其诉讼请求所依据事实已由原约定房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”，而被上诉人仍以变更前的事实为基础行使请求权，其请求不符合《补充协议》的约定，被上诉人的请求应予驳回。一审法院判决认定事实不清，判决结果违反双方约定，导致判决结果错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳，一审判决认定事实不清，对诉讼时效的理解以及对《商品房买卖合同》与《补充协议》中涉及办证的条款认定不当，判决超出双方约定，本院依法予以改判，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初4488号民事判决。二、驳回潘健的诉讼请求。一审案件受理费205.00元，二审案件受理费410.00元，共计615.00元，由潘健负担。再审申请人申请再审称:一、二审法院认定被申请人与申请人双方已由原约定房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》，”系认定事实错误；客观事实是在合同实际履行过程中，被申请人仅为涉案商品房办理所有权初始登记（俗称大证），然后将初始登记手续交由申请人自行去办理商品房转移登记有关手续（俗称小证），即变更为维持双方所签《商品房买卖合同》之约定，且双方对此变更均无任何异议，已经在实际履行。二、二审法院基于以上错误认识，认定申请人“仍以变更前的事实为基础行使请求权，其请求不符合《补充协议》的约定”，而驳回了申请人的诉讼请求，系认定事实错误，适用法律错误。综上,请求:1、撤销（2018)黔26民终1169号民事判决书；2、改判支持申请人的以下诉讼请求：（1）依法判决被申请人向申请人支付金泉国际新城21栋6层2号商品房从2015年9月30日起至2018年3月19日（领证之日）计901天逾期办证违约金172070*901*0.5/10000=7751.75元；（2）本案一、二审诉讼费由被申请人依法承担。被申请人辩称:本案二审法院判定是充分以事实为依据、以法律为准绳的,二审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。二审法院认为，根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有证》····”。以及《补充协议》第六条“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项即“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人····”。的变更。既然以本补充协议为准，再审申请人在一审提起诉讼时仍以变更前的事实为基础行使请求权，其请求不符合《补充协议》的约定。再审申请人与被申请人再审中没有提供新的证据材料。本院再审查明事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，双方签订了《商品房买卖合同》对办证事项明确约定了双方的义务和责任。《商品房买卖合同》主合同中关于转移登记事项第二十二条第三项中明确约定的是被申请人于2013年12月31日前办理初始登记，随后把相应的办理产权登记的文书交付给买受人，由出卖人与买受人共同去办理产权证，并明确约定被申请人不完成应尽义务应承担按日向再审申请人支付已付购房款万分之一自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金责任，而补充协议作为合同附件，明确约定了系由再审申请人把相关材料提交给被申请人，被申请人向房屋登记机关申请办理产权证。现从查明的事实来看，再审申请人于2018年3月19日才领取涉案房屋的初始登记证，被申请人并未在约定的时间交付文书，依法应按约承担逾期办证的违约责任。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔26民终1169号民事判决与凯里市人民法院(2017)黔2601民初4488号民事判决中的第一项；二、维持凯里市人民法院(2017)黔2601民初4488号民事判决中的第二项;三、被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付再审申请人逾期办证（即逾期交付文书）违约金7751.75元。一审案件受理费205.00元，二审案件受理费410.00元，共计615.00元。由再审申请人潘健负担515元,由被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  谢文英审判员  林 青审判员  李邦华二〇二〇年八月十二日书记员  刘 坤