文书内容江苏省靖江市人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏1282执异70号案外人：薛峰，男，1966年11月25日出生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：黄星，江苏江豪海信（靖江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐炼，江苏江豪海信（靖江）律师事务所实习律师。申请执行人：周锡交，男，1964年1月22日出生，汉族，户籍地靖江市，住靖江市。被执行人：史旭铭，男,1971年8月14日出生,汉族，户籍地靖江市。本院在执行周锡交申请执行其与被执行人史旭铭、史帜荣、季静为民间借贷纠纷一案过程中，案外人薛峰向本院提出书面异议，本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。经审理查明，2011年2月21日，本院对申请执行人周锡交与被执行人史旭铭、史帜荣、季静民间借贷纠纷一案作出（2011）泰靖生民初字第0053号民事判决：史旭铭、史帜荣于本判决生效后十五日内归还周锡交人民币300,000元、承担利息3452元，合计303,452元，季静对上述债务承担连带清偿责任。如果未按判决执行的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6120元减半收取，由史帜荣、史旭铭、季静负担（此款周锡交已交纳，史旭铭、史帜荣、季静在履行判决义务时一并付给周锡交）。根据周锡交的申请，本院于2011年6月20日立案强制执行，案号为（2011）泰靖执字第1237号，后终结本次执行程序。2019年5月8日，本院恢复该案的强制执行，案号为（2019）苏1282执恢407号。在该案执行过程中，本院于2019年7月31日作出（2019）苏1282执恢407号执行裁定：拍卖被执行人史旭铭位于靖江市××××××第三间不动产（不动产权证号01××50，以下简称35号北首第三间不动产）。同年8月8日，靖江市不动产登记中心依据本院作出的（2019）苏1282执恢407-2号执行裁定及协助执行通知轮候查封了35号北首第三间不动产，查封期限自2019年8月8日至2022年8月7日。案外人薛峰提出异议称，2002年10月26日案外人薛峰与史一铭、被执行人史帜荣、史旭铭签订了《房屋买卖契约》，约定其将其坐落在靖江市xxxx的房地产（房屋建筑面积150.88平方米，包括案涉35号北首第三间不动产第三层）出售给案外人，案外人购买并按约支付了房款，被执行人承诺一年内办理房产及土地使用权证。后因历史遗留问题及被执行人原因导致该房产未过户至案外人名下，因该财产系案外人通过合法方式取得，属于案外人所有，且案外人自取得该房产后一直享有该房产的占有、使用、收益的权利。由于靖江市人民法院查封了上述房产中的35号北首第三间不动产第三层，致使案外人不能充分使用该房产的全部权利，为此已有一定的损失，为维护案外人的合法权益，故请求解除对35号北首第三间不动产第三层房屋的查封，并停止对该房产的拍卖。申请执行人周锡交辩称，1.案外人薛峰提供的《房地产买卖契约》落款时间虽是2002年10月26日，但其提供的收条系史帜荣出具，非房屋所有权人史旭铭出具，两张收条时间相隔较长，购房款15000元收条系在被执行人未按期办理土地使用权证下支付，明显不真实，故案外人与被执行人之间存在恶意串通、伪造售房契约逃避法院执行的行为，故仅凭契约及收条不能认定案涉房屋买卖契约签订于案涉不动产被查封之前。2.案外人虽主张自2002年10月26日签订买卖合同后一直占有、使用案涉房屋，但是没有提供证据证明。3.案外人与被执行人签订的房地产买卖契约明确约定被执行人在一年内办理土地使用权证，案外人自述买卖契约于2002年10月26日签订，至案涉房屋首次被法院查封即2010年7月29日时，案外人完全具备过户条件，但是案外人从来没有向被执行人主张要求房屋过户，故即便案外人与被执行人之间存在真实的买卖关系，案涉房屋没有办理过户登记也是案外人自身的原因所致。综上，申请执行人认为，案外人的异议不能成立，请求法院依法驳回。另查明，35号北首第三间不动产登记所有权人为史旭铭，登记时间为2007年1月31日、登记类型为换发所有权证（换证号）、所有权证号为01××50，层数3层，建筑面积为370.8平方米。35号北首第三间不动产因本院（2010）泰靖民初字第1865号民事裁定、（2011）泰靖执字第1247号、（2011）泰靖执字第1237-3号执行裁定自2010年7月30日起被查封，本院（2011）泰靖执字第884号、（2019）苏1282执恢407-2号、（2020）苏1282执恢45号执行裁定亦轮候查封了该房屋。再查明，2002年10月26日，案外人薛峰与史一铭、被执行人史旭铭、史帜荣签订《房地产买卖契约》，载明：“一、甲方（史帜荣、史旭铭、史一铭）自愿将座落在xxxxx三楼的房地产（房屋建筑面积150.88平方米）出售给乙方（薛峰）。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币壹拾伍万元整。乙方于订立契约后付人民币壹拾叁万元，余款贰万元在领取房产证后一次付清。三、双方同意于2002年10月26日，由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑范围内的土地使用权证在一年内办理给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷，或债权因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。……”。同日，史帜荣向案外人出具收到购房款13万元的收条。史旭铭、史一铭向原告出具承诺书，承诺放弃回购上述房屋。2007年11月6日，史帜荣向案外人出具收条一份，载明：“收到薛峰办理土地房产证人民币壹万伍仟元（多退少补）”。另，案外人办理了案涉不动产的电费缴费卡（总户号泰州58xxxxx73、用电地址xxx路35B-3）、水费缴费卡（用户号1xxx4、地址xxx路35号B）。另，2010年1月14日，土地使用权人唐小海领取的座落靖江市xxxx35号的土地使用权证宗地图记载：该宗地批准用地面积为353.64平方米，实际使用面积为421.7平方米，土地分摊情况中，薛峰使用权面积为23.45平方米。本院认为，金钱债权执行中，判断买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议能否排除执行，应综合考虑以下情形：1.在人民法院查封该不动产前买受人与被执行人是否已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封前买受人是否已合法占有该不动产；3.买受人是否已支付全部价款，或者是否已按照合同约定支付部分价款且已将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.未办理过户非因买受人原因。本案中，案外人薛峰于35号北首第三间不动产首次查封前即于2002年10月26日与史一铭及被执行人史旭铭、史帜荣签订了房屋买卖合同，且按照合同约定付清了转让房屋的全部价款，结合案外人提供的水电费缴费情况及案涉房屋的土地宗地图记载，案外人在本院首次查封案涉房屋前即2010年7月前已合法占有了案涉不动产，但因转让房屋涉及房屋所有权拆分等事宜致案外人未能办理所有权过户登记，且自2010年7月30日起35号北首第三间不动产又被法院查封至今，故案外人在此情况下无法申请办理转让房屋的过户登记，属于非因自身原因所造成，据此案外人对35号北首第三间不动产的第三层享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其异议请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、中止执行2019年7月31日本院（2019）苏1282执恢407号执行裁定作出的对位于靖江市xxxx35号北首第三间不动产（房产证号：01××50）的第三层的拍卖；二、中止执行2019年8月8日本院（2019）苏1282执恢407-2号执行裁定作出的对位于靖江市xxxx35号北首第三间不动产（房产证号：01××50）的第三层的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  顾亚平人民陪审员  朱 惠人民陪审员  张玉胜二〇二〇年八月三十一日法官助理沈煜书记员臧新悦