河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2096号上诉人（原审原告）：荆长运，男，1982年9月11日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人（原审被告）：焦作坤泰房地产开发有限公司。住所地：河南省武陟县朝阳二街东段路北。法定代表人：成洋，执行董事。委托诉讼代理人：裴和平，男，该公司工作人员。上诉人荆长运与上诉人焦作坤泰房地产开发有限公司（以下简称：坤泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院于2020年6月11日作出的（2020）豫0823民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。荆长运上诉请求：1、依法撤销武陟县人民法院作出的（2020）豫0823民初1875号民事判决书第二项；2、对本案违约金依法改判；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。武陟县人民法院作出的判决第二项适用法律错误，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条（当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额），第十八条（合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），《河南省高级人民法院关于民商事案件利息、罚息、违约金计算方法等问题的指导意见》等法律法规，被上诉人逾期办理房屋产权登记的违约金计算方法应以已付购房款，按照全国银行间同业中心公布的贷款市场报价利率的水平上加收30%-50%之间的一个比率计算。上诉人在一审庭审时，明确表示50000元是暂且计算至起诉之日，故一审法院判决违约金计算至被上诉人实际履行合同义务之日止，又以50000元为限是错误的，是不符合法律规定的。坤泰公司辩称，该房屋买受以后已经按期交付，买受人实际占用支配居住，商品房的属性已经完全享有。最高院商品房买卖指导意见第18条的规定，应当是没有约定违约金或者实际损失无法计算的，但是本案合同上有明确的约定违约金，商品房买受方没有实际损失，所以应当按照商品房买卖的合同约定的内容，约定的额度承担违约金。坤泰公司上诉请求：撤销武陟县人民法院（2020）豫0823民初1875号民事判决，改判依据《商品房买卖合同》约定承担违约金。事实和理由：2014年12月17日，双方签订《商品房买卖合同》，被上诉人以310000元购买坤泰公司商品房一套，2015年8月31日坤泰公司已经将该房屋交付被上诉人占有、居住使用。由于坤泰公司与施工方因工程结算诉讼为终结，施工方扣押施工资料，导致不能到不动产中心完成报备，导致合同违约。坤泰公司也是受害人，并没有主观和客观过错。商品房的属性就是占有、居住使用，这些被上诉人全部享有。有人说没有证影响其出售，新买房屋为什么出售？习总书记在十九大报告中再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。一审期间被上诉人并没有提交造成实际损失的证据，事实上也没有实际损失。一审判决使用了“根据日常生活经验”一词，代替了上诉人的举证责任，也超越了法律之外，径行判决“按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”计算违约金。一边认定违反合同约定违约金条款有效，一边“根据日常生活经验”提高违约金。而原告起诉状要求的是“损失5万元”。判决结果竟然脱离了原告的诉请，我国法律规定违约责任是惩罚性的，而损失赔偿是填补性的，两者不可混淆。脱离了实际损失，就是天方夜谈。我国是法治社会同时也是遵循意思自治原则，合同约定抵不过“根据日常生活经验”，那么要合同干什么，社会有何秩序可言。《最高院商品房买卖合同司法解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合本案一是合同约定有违约金，二是没有实际损失数额，并非难以确定。坤泰公司征地、建筑规划审批手续齐全，仅因施工方扣押施工资料，导致不能到不动产中心完成报备，是暂时现象，其诉讼妨碍结束后，就会积极完成报备。如果业主买房后因特殊原因报备延期，都按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的话，业主买一套房500000元，居住二十多年之后因没有办到房产证，就可诉讼获得500000元以上的违约金，白捡一套房子。荆长运辩称，没有房产证肯定有实际损失，比如影响房屋出售，出售并不等同于炒房。根据最高院商品房买卖合同司法解释第16条、第18条，请求增加违约金应当是第18条的计算方法。荆长运向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即协助原告办理本案所涉房屋的权属证书；2、依法判令因被告违约给原告造成的损失共计50000元；3、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定，原告于2014年12月17日与被告签订《商品房买卖合同》，第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第贰项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”原告按合同履行了支付全额房款313000元的义务。被告于2015年8月31日将上述房屋交付原告使用后，至今被告未提供资料报产权登记机关备案，致使原告的房屋权属证书未能办理。一审法院认为，原告与被告坤泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法受法律保护，对当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于坤泰房地产公司在履行商品房买卖合同过程中是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”根据上述规定，坤泰房地产公司须交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，因此坤泰房地产公司负有协助原告办理房屋权属证书的义务。根据双方合同约定，坤泰房地产公司于2015年8月31日向原告交付房屋后，720日内将办理权属登记需由坤泰房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。但坤泰房地产公司于2017年8月20日（交付房屋后第720天）前未能将办理权属登记的全部资料报产权登记机关备案。被告坤泰房地产公司逾期备案的行为，违反合同约定。关于如何确定违约金数额的问题，双方签订《商品房买卖合同》第十五条，并未免除被告违约责任，亦未加重原告责任，因此该条款不属于无效条款。按照合同第十五条的约定，计算违约金为31.3元。原告主张双方合同约定违约金过低，要求予以增加。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。根据日常生活经验，原告实际损失应高于31.3元。按照法律规定，损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院判决：一、被告焦作坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助原告荆长运办理房屋产权证书（即将办理权属登记的全部资料报产权登记机关备案）；二、被告焦作坤泰房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告荆长运违约金（从2017年8月21日起以本金313000元，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至焦作坤泰房地产开发有限公司将办理权属登记的全部资料报产权登记机关备案之日止，以50000元为限）；三、驳回原告荆长运的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告焦作坤泰房地产开发有限公司负担。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，坤泰公司与荆长运签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的权利义务。荆长运已按合同约定支付了全部房屋款项，坤泰公司未按期履行将资料报产权登记机关备案的义务，违反了合同中关于协助办理权属证书期限的约定，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金数额。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，买房人荆长运不退房，出卖人坤泰公司应按已付房价款的0.01%向荆长运支付违约金，荆长运已支付全额房款313000元，坤泰公司应向荆长运支付违约金31.3元。关于违约金数额是否调整的问题。违约金是双方当事人事先约定的在一方违约时向对方支付一定数额的金额。意思自治原则是合同最根本的原则，而约定违约金是双方意思自治的体现。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”。本案商品房买卖合同中明确约定了的逾期协助办证违约金的计算方式，即出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第贰项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。这是双方当事人对逾期协助办证违约责任的预先约定，只要当事人双方约定违约金是自愿的，就应当尊重。约定违约金具有简便、迅速的优点，坤泰公司发生逾期协助办证的违约行为，就应按合同约定向荆长运支付违约金。对违约金数额的调整系人民法院对合同自由的干预，违约金数额是否过低是与实际损失相比较而言的，应以实际损失作为调整违约金数额的基础。荆长运认为合同约定的违约金低于其实际损失，应就坤泰公司逾期协助办证对其造成的实际损失承担举证责任。荆长运未提供证据证明坤泰公司逾期协助办证对其造成的实际损失，一审对双方约定的违约金直接进行调整，处理不当，本院予以纠正。综上所述，荆长运的上诉理由不能成立，坤泰公司的上诉理由成立，一审判决认定事实清楚，但处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初1875号民事判决；二、焦作坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助荆长运办理房屋产权证书（即将办理权属登记的全部资料报产权登记机关备案）；三、焦作坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付荆长运违约金31.3元；四、驳回荆长运的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，由焦作坤泰房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1050元，由荆长运负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年八月二十五日书记员 张艳娇