成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初1709号 原告：王兰，女，1992年8月29日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：郑维炀，四川律大律师事务所律师。 被告：北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司。住所地：成都高新区。 负责人：蓝航军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李智慧，公司员工。 委托诉讼代理人：陈勇，公司员工。 原告王兰与被告北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司（以下简称“北大资源物业成都分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王兰及委托诉讼代理人郑维炀，被告北大资源物业成都分公司的委托诉讼代理人李智慧、陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王兰向本院提出诉讼请求：1．请求判令北大资源物业成都分公司赔偿被浸泡的装修损失人民币65,407.17元；2．判令北大资源物业成都分公司赔偿因房屋重新装修无法入住的租金损失，自2019年11月1日起计算12个月，每月租金物业费1,600元。以上合计84,607.17元。事实和理由：2017年5月18日，王兰购买位于北大资源·燕楠国际三期6栋1单元2楼201号房屋，并与北大资源物业成都分公司签署《前期物业服务协议》。在协议有效期内，2019年10月27日王兰即将入住该房屋时发现该房屋存在“返水”情况并第一时间联系北大资源物业成都分公司，北大资源物业成都分公司工作人员告知房屋共用设施设备无异常，让王兰自行清理了返水。数天之后（2019.11.7），王兰再次发现该房屋“返水”，返水面积达到房屋面积30%左右，王兰再次联系北大资源物业成都分公司工作人员进行处理，北大资源物业成都分公司工作人员当场清理共用设施设备（主水管道），发现存在堵塞物，北大资源物业成都分公司进行现场清理并承诺每天对该共用设施设备进行监控、维护并承诺赔偿王兰损失。然而20天之后（2019.11.27），王兰再次发现房屋返水，全屋返水面积100%，返水深度达五厘米以上，致使王兰新装修的房屋严重浸泡，包括地板、地砖、家具、墙面、门套等严重受损，王兰再次联系北大资源物业成都分公司并现场确认，该损失确为主水管道堵塞返水造成，并现场在主水管道中清理出大量大型砖块等堵塞物，北大资源物业成都分公司再次承诺赔偿全部的材料费。后经对浸泡的房屋进行重新装修，最终材料费损失为55,407.17元，人工费损失为10,000元，王兰要求北大资源物业成都分公司进行赔付，北大资源物业成都分公司却回复只能赔付14,110元，远不能弥补因其管理不善所造成的王兰损失。同时王兰计划定于2019年11月1日入住，现因该情形，无法按时入住，需继续在外租房居住12个月方可入住。综上，因北大资源物业成都分公司违反合同约定，各项损失应由北大资源物业成都分公司承担。故为维护王兰的合法权益，特诉至法院。 北大资源物业成都分公司辩称，2019年10月27日下午王兰首次反映其房屋返水问题，北大资源物业成都分公司上门解决并告知需要处理。同年11月6日下午，王兰再次反映房屋返水问题，北大资源物业成都分公司发现可能是楼上业主装修不当导致，经过查看是建渣堵塞下水管导致房屋室内返水，北大资源物业成都分公司安排人员对王兰房屋进行清理。根据合同约定北大资源物业成都分公司已经尽到相关义务，北大资源物业成都分公司已与装修方签订相关合同，为业主房屋装修进行规范，最大限度的保护业主权益。王兰反映的下水管堵塞返水问题系楼上业主装修导致，与北大资源物业成都分公司无关，本案系侵权案件，应向侵权人主张，并非合同管理方责任，王兰主张被诉主体错误，事实矛盾。2019年11月15日，北大资源物业成都分公司积极与王兰及其家人就屋内反返水及损失进行沟通，从合同及道义角度北大资源物业成都分公司已经尽到责任，履行了合同义务，王兰的诉求与北大资源物业成都分公司提供的物业服务没有关联，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：王兰系双流区东升街道航都大街二段756号6栋1单元2层201号房屋的所有人，该房屋属“北大资源·燕楠国际”三期。2017年5月18日，北大资源物业成都分公司与王兰签订《前期物业服务协议》，约定北大资源物业成都分公司为“北大资源·燕楠国际”小区提供前期物业服务；物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；北大资源物业成都分公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指公用的上下水管道、落水道、电梯、供电线路……；物业服务质量：1、共用部位、共用设施设备的维修、保养制度完备，运行正常。2、设备维修及时，无事故隐患。 2019年10月27日、同年11月6日、同年11月27日王兰发现其“北大资源·燕楠国际”三期6栋1单元2层201号房屋室内出现渗水，向北大资源物业成都分公司反映并要求处理，经北大资源物业成都分公司工作人员多次现场勘查，确认系主下水管道堵塞导致返水渗入王兰房屋室内，经对主下水管道进行清理，清理出大量的砖块等堵塞物，王兰房屋室内出现渗水的问题已排除。 另查明，王兰自2019年2月至同年10月对其“北大资源·燕楠国际”三期6栋1单元2层201号房屋进行了装饰装修，购买了办公桌、隐形床、衣柜等室内家具。2019年10月27日、同年11月6日、同年11月27日因房屋室内三次渗水后，装饰装修物以及办公桌、隐形床、衣柜等室内家具被水浸泡，严重受损，无法使用。此后，王兰对木地板，贴脚线、墙面乳胶漆等部分装饰装修物以及办公桌、隐形床、衣柜等室内家具进行了更换和重新装饰，产生的费用共计55,406.23元。其中，购买衣柜37,036.23元，购买办公桌、隐形床2,830元，购买木门（含门套）7,565元，购买木地板贴脚线（含安装费）3,975元，对室内乳胶漆进行铲除并重新刷漆（含人工费）4,000元。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述、不动产权属证、前期物业服务协议、对话录音、房屋室内渗水后的照片及视频、材料损失清单报表、发票、收据、燕楠国际化粪池清掏及污水管道疏通合同、日常巡检维护记录、照片、商品房质量保证书、装修管理协议等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《前期物业服务协议》系依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：一、北大资源物业成都分公司是否属本案的适格被告；二、王兰房屋室内渗水是否系北大资源物业成都分公司未履行对房屋配套设施进行必要的维修、养护、管理义务所致；三、北大资源物业成都分公司应当承担的赔偿责任金额。 关于北大资源物业成都分公司是否属本案适格被告的问。北大资源物业成都分公司辩称本案系侵权案件，应向侵权人主张，并非合同管理方责任，王兰主张的被诉主体错误。对此辩称意见，虽然《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”依此条规定，北大资源物业成都分公司不是侵权行为人，不应当承担侵权责任。而王兰的主张，是要求《前期物业服务协议》的相对方即北大资源物业成都分公司因违约行为对其造成损失承担赔偿的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责任。”规定，王兰选择服务合同关系提起违约之诉符合法律规定。故北大资源物业成都分公司是本案的适格被告。 关于王兰房屋室内渗水是否系北大资源物业成都分公司未完全履行对房屋配套设施进行必要的维修、养护、管理义务所致的问题。王兰诉称其房屋室内出现三次渗水，系因主下水管道堵塞返水所致，北大资源物业成都分公司在庭审中对此事实无异议。主下水管道为房屋配套设施，《前期物业服务合同》的约定北大资源物业成都分公司应对主下水管道等公用设施设备进行日常的维修养护和管理，以确保公用设施设备的正常运行。虽然王兰房屋室内渗水后北大资源物业成都分公司多次到现场进行处理，经修缮后主下水管道堵塞，堵塞的原因已排除，北大资源公司也向本院提交了《装修管理协议》、《化粪池清掏合同》、日常装修巡检记录等证据，证明北大资源公司已履行了《前期物业服务合同》约定的义务。但主下水管道堵塞，从客观上证明了北大资源公司未按合同约定完全履行对主下水管道进行日常的维修养护，未能确保主下水管道正常运行，进而引发王兰房屋室内渗水，故王兰房屋室内渗水系北大资源公司违约所致。 关于北大资源物业成都分公司应当承担赔偿责任金额问题。在前述论证中已阐明王兰房屋室内渗水系北大资源公司违约所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，应承担赔偿损失的违约责任。由于王兰房屋室内渗水，房屋室内的装饰装修、摆放的办公桌、隐形床、衣柜等家具被水浸泡，导致严重受损，王兰对部分装饰装修物及室内家具进行重新装饰装修和更换，所产生的费用，应当认定为合理的损失。为证明损失的具体费用，王兰向本院提交了对木地板，贴脚线、墙面乳胶漆等部分装饰装修物以及办公桌、隐形床、衣柜等室内家具进行了更换和重新装饰的发票、收据，现场照片、视频等证据，证明产生的费用共计55,406.23元，本院予以确认。对于王兰主张的人工损失费10,000元，因装饰装修费用中已包含人工费用，故不予支持。对于王兰主张的租金损失每月1,600元，王兰因房屋装修后室内渗水无法入住，需另行进行装修，导致王兰延迟入住时间，应当给予一定的房屋租赁损失。参照本辖区内的房屋租赁价格，综合考虑王兰房屋面积、室内的装饰装修及购置财产情况，租金损失酌情确定为租期6个月，每月租金1,600元，即9,600元。故王兰的损失费用共计为65,006.23元。 综上所述，因北大资源公司的违约行为给王兰造成损失65,006.23元，应当予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决如下： 一、被告北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司于本判决生效之日起十日内向原告王兰支付房屋装饰装修损失、家具损失、租金损失共计赔偿金65,006.23元； 二、驳回原告王兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费958元，由原告王兰负担158元，由被告北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏建辉 二〇二〇年八月十一日 书记员  张 玲