云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初1412号原告刘美荣，女，汉族，1962年6月27日生，云南省昆明市人，中专文化，医务人员，住云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市，现住昆明市盘龙区。被告云南御行中天房地产开发有限公司。法定代表人单丽华，系公司董事。住所：云南省昆明市。委托诉讼代理人杨超，女，汉族，1989年10月19日生，云南省嵩明县人，本科文化，公司员工，住云南省昆明市嵩明县。系公司员工，代理权限为特别授权代理。原告刘美荣诉被告云南御行中天房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员李艳梅独任审判，于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告刘美荣、被告云南御行中天房地产开发有限公司委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘美荣诉称：原告于2019年12月15日在杨林职教园区昆明恒大文化旅游城交纳20000元认筹金，此后未对原告的的贷款资料进行审核。2020年1月15日，被告电话通知原告楼盘于2020年1月18日开盘。开盘当天，原告有幸抢到A2项目一高层7幢1002室房源，当时是一对一服务，原告找不到置业顾问，服务员就带原告把认筹书换成认购书，当时原告就问工作人员，因贷款资料还未审，要是贷款批不下来，认筹款能否退还，工作人员向领导核实后说可以退。2020年1月21日，原告按照约定到被告售楼部交纳当期房款，银行告知因原告年龄太大及负债率高，贷不了贷款，接着原告打电话给被告置业顾问吴经理，她咨询银行后，回答原告贷不了款，原告提出将认购房屋变更成原告侄子的名字，但她说公司规定不可更名，除非原告有公安机关出具的证明证实原告侄儿子是其儿子。在春节和疫情期间，原告反复打电话和微信询问吴经理，她答复没有办法，原告交纳的钱退不了，因原告认购的房屋已被挞定。被告未审核原告的贷款资料，且在原告是二套房的情况下，还以一套房的金额计算支付首期房款，被告存在严重失职行为。原告多次电话咨询和到售楼部询问，也报过110和职教园区315以解决此纠纷，但均未果，故诉至法院，请求判决：1.判令被告偿还原告认购金20000元；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：对于原告要求退还认购金2万元的请求，我公司不予认可，我公司没有返还义务，首先，原、被告已经签订了认购协议，该笔认购金已经转化成了定金，按照定金法则，给付定金的一方如果不履行约定的债务，就无权要求返还定金，且原告认购的房屋已经被挞定了，故我公司没有返还定金的义务；其次，原告买房的时候应该知道自己贷不了款的事实，其也存在一定的过错，故不能贷款不全部是我们公司的责任，且诉讼费也不应该由我公司承担。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组：原告身份证、被告企业信用信息公示复印件，欲证实原、被告的身份信息及具备本案诉讼主体资格的事实。第二组：《昆明恒大商品房认购书》及交款凭证，欲证实原、被告签订了认购书后原告按约定缴纳了2万元认购金的事实。第三组：个人信用报告复印件，欲证实原告个人征信无不良信息的事实。第四组：交款核对单，欲证实原告欲按照认购书约定的期限交付购房款，但因为办不了按揭以致未履行交款义务的事实。第五组：证明复印件一份，欲证实在贷不了按揭贷款的情况下，原告方提出更名，但被告要求原告按该证明的范本到公安机关开具一份证明方可更名的事实。经质证，被告对第一、三组证据无异议。对第二组证据中认购书的三性予以认可，对交款凭证不予认可，认为没有相应的收据予以证实。对第四组证据不予认可，认为未加盖公司印章。对第五组证据的三性不予认可，认为与本案无关。被告未向本院提交相关证据。本院对原告提交的上述证据予以综合分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：被告系依法成立的其他有限责任公司，经营范围为房地产开发（国家限制类和禁止类的地产项目开发除外）、国内贸易。2019年12月15日，原告向被告缴纳定金20000元，认购被告开发建设的位于嵩明杨林职教园区。2020年1月18日，原告抢购到该建设项目Ａ2地块7幢1002号房，并与被告签订《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》，该认购书中载明房屋建筑面积为112.40㎡，单价为每平方米6482.5元，房屋总价款为728633元；付款方式为按揭付款，原告需于2020年1月20日前支付首期购房款128633元（不含定金），同时签署《商品房购销合同》，余款由银行提供按揭贷款，原告于2020年1月20日前（最长不超过缴付首期款后5日内）办理完按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭数额、按揭利息以银行最终审批为准；若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，原告应在银行最终审批之日起10日内付清不足款项；认购书同时对双方的其他权利义务关系进行了约定。此后，因原告不具备申请银行按揭贷款的条件，原告未在认购书约定的期限内向被告缴付首期购房款，也未与被告签订《商品房购销合同》。另查明，被告已将原告认购的Ａ2地块7幢1002号房出售给他人。案件审理过程中，原告明确表示要求解除与被告签订的《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》。本院认为，依法成立的合同自成立时即具有法律效力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，未履行合同义务的一方应将收取的定金予以返还。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。原告要求解除与被告签订的《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》，原告向被告缴付了20000元定金后，与被告签订《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》，认购书中对原告认购的房号、房屋总价款、付款方式、签订销售合同的时间及双方的权利、义务等内容进行了约定，上述内容系双方真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，该认购书合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。被告在商品房销售过程中，应对原告的购买资格进行审查并加以释明，以便于原告根据自身情况选择合适的购买方式，全面履行合同义务，但被告在明知原告名下有房产并负有债务的情形下，未对原告的购房方式尽到提醒和释明义务，并对原告的首期购房款金额做出错误的计算，以致原告选择了与其实际情形不相符的购房方式，最终无法办理按揭贷款，被告在销售过程中存在一定过错，故原告未按约定交付首期购房款、未与被告签订《商品房购销合同》的原因系被告所致；现原告认购的房屋已被被告另行出售，双方签订的《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》已无继续履行的可能，故原告要求解除《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》的请求于法有据，本院予以支持。原告要求被告返还定金20000元，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。原告在认购房屋之前向被告交付了定金20000元，有原告提交的付款凭证予以证实，现双方签订的《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》已无继续履行的可能，且不能履行的原因系被告所致，故原告要求被告返还定金20000元的请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告所提的定金不予返还的答辩意见于法无据，本院不予采信。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘美荣与被告云南御行中天房地产开发有限公司于2020年1月18日签订的《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》。二、由被告云南御行中天房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性返还原告刘美荣购房定金20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件诉讼费300元，减半收取150元，由被告云南御行中天房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  李艳梅二〇二〇年八月五日书记员  毕秀芳