贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初491号原告：贵阳星力银海元隆百货有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路219号。法定代表人：陈兰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高连江，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄森林，贵州公达律师事务所实习律师。被告：王梅，女，1970年6月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张德筑（王梅丈夫），男，1963年5月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：贵州地矿集团有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区石林西路171号贵州省地质科技园8栋6-7层。法定代表人：宋卫华。第三人：贵州银海益沣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路18号（银海大厦南7楼）。法定代表人：曹明华。原告贵阳星力银海元隆百货有限公司（以下简称星力银海元隆公司）与被告王梅、第三人贵州地矿集团有限公司（以下简称地矿集团公司）、贵州银海益沣房地产开发有限公司（以下简称银海益沣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告星力银海元隆公司的委托诉讼代理人高连江、黄森林到庭参加诉讼；被告王梅、第三人地矿集团公司、第三人银海益沣公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。案件审理过程中，被告王梅委托张德筑作为其委托诉讼代理人。因查明案件事实需要，本案于2020年7月14日再次公开开庭进行了审理，原告星力银海元隆公司的委托诉讼代理人高连江、黄森林，被告王梅的委托诉讼代理人张德筑到庭参加诉讼；第三人地矿集团公司、第三人银海益沣公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案原、被告双方自愿协调，扣除审限30日。本案现已审理终结。原告星力银海元隆公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告2019年12月16日至2020年2月15日期间租金、商业策划费、多媒体广告租赁费、商业运营管理费、代垫宣传费、推广费、物管费、物业杂费、水费共计18915.55元；2.被告立即支付原告滞纳金1134.93元（以18915.55元为基数，按每月2%计算，从2020年2月16日起至租金等费用偿还完为止，现暂计至2020年5月16日为1134.93元）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉请及事实理由部分的时间2019年12月16日均变更为2019年12月1日。事实与理由：2018年7月9日,原告、第三人地矿集团公司、第三人银海益沣公司与被告签订了《租赁及管理合同（二）》,约定原告将位于贵阳市商铺及设施出租给被告经营裕丰豆米火锅品牌使用,该商铺建筑面积为88.65平方米，使用面积80.59平方米，租期为2018年4月30日至2018年10月29日。租金、总体商业策划费、多媒体广告牌租赁费，由原告代收代付。推广费每月1000元。如被告违反合同,原告有权向被告收取所欠款项按每日0.1%计算收取滞纳金,逾期时间超过3天的,原告除向被告追缴应交费用和征收滞纳金外,有权终止合同,被告交付的履约保证金作为违约金不再退还,并向被告追偿由此造成的其他损失。租赁合同到期后，被告与原告及第三人签订了《续签协议》,租期为2018年10月30日至2020年2月15日。被告在签订《租赁及管理合同（二）》、《续签协议》的同时，与贵阳星力物业管理有限公司签订了《物业管理协议》,约定物业管理费为20元／平方米,电费1.30元／度,水费4.50元／吨。被告在履行合同过程中，未能按照合同约定支付原告2019年12月16日至2020年2月15日期间的租金、商业策划费、多媒体广告租赁费、商业运营管理费、代垫宣传费、推广费、物管费、物业杂费、水费共计18915.55元。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告王梅辩称：1.2019年12月份的房租及其他费用已经交清，欠费时间是从2020年1月1日至2020年1月22日止；2.原告诉请中的推广费及宣传费被告并未受益；3.自2018年7月1日起，电费便调价，原告还是按照1.3元每度进行收取。第三人地矿集团公司、银海益沣公司未作述称。经审理查明，2018年7月9日，原告星力银海元隆公司（丙方）、第三人地矿集团公司（甲方）、银海益沣公司（乙方）与被告王梅（丁方）签订了《租赁及管理合同（二）》,约定：甲方和乙方将位于贵阳市商铺及设施出租给丁方经营裕丰豆米火锅品牌使用,该商铺建筑面积为88.65平方米，使用面积80.59平方米，甲、乙、丙、丁四方确认在合同履行过程中均以建筑面积作为租金和其他需要按照面积收取费用的计算标准；租期为2018年4月30日至2018年10月29日；合同一经签订，丁方应向丙方支付70000元租赁保证金；自合同执行之日起，丁方分别以每平方米每月48.04元、每平方米每月50.66元向甲方、乙方支付房屋租金，分别以每月643.60元、672.85元支付甲方、乙方总体商业策划费，分别以每月428.58元、449.06元支付甲方、乙方多媒体广告牌位租赁费，上述费用由丙方代收，丁方在每月10-15日支付次月费用；丁方于每月10-15日向丙方支付每月商业运营管理费3656.81元；丁方负责支付自合同约定开业起始日起承租场所的推广费，并应在缴付租金的同时按丙方的付款指示向丙方支付当月到期应付的推广费，推广费逐月支付，每月1000元；若丁方违反合同约定，未能在约定期限内全额支付租金、商业营运管理费、总体商业策划费、推广费等费用，丙方有权向丁方收取所欠款项按每日0.1%计算收取滞纳金，逾期时间超过3日，丙方除向丁方追缴应交费用和收取滞纳金外，有权单方终止合同，丁方已交的履约保证金作为违约金不再退还，并向丁方追偿由此造成的其他损失。合同签订后，星力银海元隆公司将涉案商铺交付王梅使用。王梅向星力银海元隆公司支付保证金70000元，庭审中王梅自述该保证金已经用于抵扣了2018的租金及其他费用，对此，星力银海元隆公司予以认可。上述《租赁及管理合同(二)》签订后，上述四方签订了《租赁及管理合同(二)补充协议》，约定：除《租赁及管理合同(二)》约定的丁方须向丙方交纳的费用以外，丁方还须向丙方交纳代垫宣传费每月450元。上述《租赁及管理合同(二)》期满后，上述四方当事人就涉案商铺签订了《租赁及管理合同(二)续签协议》，约定甲、乙、丙、丁四方均同意将原合同有效期自原合同期满之日起延续，续租期为2018年10月30日至2018年12月22日；续租期间，继续按原合同执行；本协议期满之日，原合同及本协议同时失效，如继续承租，另行协商。《租赁及管理合同(二)续签协议》期满后，上述四方当事人又先后签订了5份《租赁及管理合同(二)续签协议》，分别约定续租期为2018年12月23日至2019年4月30日、2019年5月1日至2019年7月31日、2019年8月1日至2019年10月31日、2019年11月1日至2019年12月15日、2019年12月16日至2020年2月15日，其余约定内容均同第1份《租赁及管理合同(二)续签协议》。被告王梅与案外人贵阳星力物业管理有限公司就涉案房屋签订《物业管理协议》，约定物业服务期间为2018年4月30日至2018年10月29日；物业收费面积为88.65平方米，物业管理费每月每平方米20元，电费每度1.3元，水费每吨4.5元；每月10-15日交纳物业服务费，迟交则按每日5‰的滞纳金收取。上述《物业管理协议》期满后，王梅与贵阳星力物业管理有限公司就涉案房屋又先后签订了5份《物业管理协议》，分别约定物业服务期间为2018年10月30日至2018年12月22日、2018年12月23日至2019年4月30日、2019年5月1日至2019年7月31日、2019年8月1日至2019年10月31日、2019年11月1日至2019年12月15日；其余约定内容同第1份《物业管理协议》。前述5份《物业管理协议》期满后，王梅与贵阳星力物业管理有限公司就涉案房屋再次签订了1份《物业管理协议》，约定物业服务期间为2019年12月16日至2020年2月15日；电费按照商铺所在地的国家标准代收代付，使用中产生的电耗经计算后进行分摊；其余约定内容同上述《物业管理协议》。上述《租赁及管理合同(二)续签协议》到期后，合同四方当事人未再签订租赁协议，被告于2020年3月15日搬离涉案商铺，涉案商铺现由原告收回管理。从2019年12月1日起，被告未能按期履行支付商铺租金、商业运营管理费、总体商业策划费、多媒体广告牌位租赁费、推广费、代垫宣传费、物管费、水费、电费的义务。被告已支付各项费用共计19850.47元。2019年12月1日至2020年2月15日期间被告欠付的水费为1404元。2019年12月1日至2019年12月15日期间被告欠付的电费为2207.40元。2020年2月23日，原告工作人员通过微信通知被告支付租金等费用18915.55元，但被告未支付。截止本案开庭时，被告仍未结清截止2020年2月15日的上述各项费用。另查明，贵阳星力物业管理有限公司出具《债权转让说明》，载明：贵阳星力物业管理有限公司将王梅欠付的2019年12月1日至2020年2月15日期间的物业管理费、电费、水费、前期水电费共计10241.85元的债权转让给星力银海元隆公司。庭审中，被告对该债权转让无异议。因疫情影响，原告免除了被告2020年1月24日至2020年2月15日期间的租金、总体商业策划费、多媒体广告牌位租赁费、商业运营管理费、推广费、代垫宣传费、物管费。该期间的水费、物业杂费（电费）未免除。上述事实，有原、被告当庭陈述、《租赁及管理合同(二)》、《租赁及管理合同(二)补充协议》、《租赁及管理合同(二)续签协议》、《物业管理协议》、微信聊天记录截图、《债权转让说明》、欠租明细、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，《租赁及管理合同(二)》、《租赁及管理合同(二)补充协议》、《租赁及管理合同(二)续签协议》、《物业管理协议》均系当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被告依据上述合同使用涉案商铺，未按约定履行支付各项费用的义务，已构成违约。原告要求被告支付租金、总体商业策划费、多媒体广告牌位租赁费、商业运营管理费、推广费、代垫宣传费、物管费、物业杂费（电费）、水费共计18915.55元的诉请，被告欠付租金、总体商业策划费、多媒体广告牌位租赁费、商业运营管理费、推广费、代垫宣传费、物管费的起始日期为2019年12月1日，结合星力银海元隆公司免除了被告2020年1月24日至2020年2月15日期间的上述7项费用，故被告还应支付2019年12月1日至2020年1月23日期间的上述7项费用，具体计算为（88.65平方米×48.04元/平方米/月+88.65平方米×50.66元/平方米/月+643.60元/月+672.85元/月+428.58元/月+449.06元/月+3656.81元/月+1000元/月+450元/月+20元/平方米/月×88.65平方米）÷30日×54日≈32083元。加上被告欠付的水费1404元，欠付的2019年12月1日至2019年12月15日期间的物业杂费（电费）2207.40元，再扣除其已经交纳的19850.47元，被告共计还应向星力银海元隆公司支付32083元+1404元+2207.40元-19850.47元≈15844元。关于2019年12月16日至2020年2月15日的电费问题，被告与贵阳星力物业管理有限公司签订的最后一份《物业管理协议》约定“电费按照商铺所在地的国家标准代收代付，使用中产生的电耗经计算后进行分摊”，该约定与双方前期约定的电费每度1.3元不同，原告对于该《物业管理协议》物业服务期间即2019年12月16日至2020年2月15日的电费仍然按照每度1.3元计算，不符合合同约定，该期间的电费原告可与被告进行核算后另行主张。原告要求被告支付滞纳金1134.93元（以18915.55元为基数，按每月2%计算，从2020年2月16日起至租金等费用偿还完为止，现暂计至2020年5月16日为1134.93元）的诉请，从性质上看，该滞纳金应为违约金。如上所述，被告共计欠付各项费用15844元，故计算基数应为15844。被告拖欠租金等各项费用，造成原告期待利益受损，故原告主张按每月2%计算违约金，并无不当，被告应向原告支付以15844元为基数，按照每月2%为标准，自2020年2月16日起至付清15844元之日止的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告王梅于本判决生效之日起十日内向原告贵阳星力银海元隆百货有限公司支付房屋租金、总体商业策划费、多媒体广告牌位租赁费、商业运营管理费、推广费、代垫宣传费、物管费、水费、物业杂费（电费）合计15844元；二、被告王梅于本判决生效之日起十日内向原告贵阳星力银海元隆百货有限公司支付违约金（以15844元为基数，按照每月2%为标准，自2020年2月16日起至付清15844元之日止）；三、驳回原告贵阳星力银海元隆百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元，减半收取计151元，由原告贵阳星力银海元隆百货有限公司负担32元，被告王梅负担119元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇二〇年八月三日法官助理汤琴书记员梁文文