山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终3629号上诉人（原审被告）李军，男，1975年2月20日出生，汉族，融媒体中心经营部副主任，住山东省济宁市兖州区。委托诉讼代理人：张晓慧，山东华安御桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济宁市鲁航房地产经纪有限公司，住所地：济宁市兖州区温州商贸中心1号商住楼1048室，统一社会信用代码：91370882MA3EPQF409。法定代表人：李鲁，经理。上诉人李军因与被上诉人济宁市鲁航房地产经纪有限公司（以下简称鲁航公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市兖州区人民法院（2020）鲁0812民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李军上诉请求：撤销原审判决，改判驳回鲁航公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由鲁航公司负担。事实和理由：一审判决认定李军“交纳意向金及取得内部认购确认书，不能证实取得案涉房屋物权上的效力，因此李军对案涉房产不享有占有、使用、收益、处分的权利，鲁航房地产公司与李军签订的《双方协议》应予解除”属事实认定错误，进而依据《中华人民共和国合同法》第九十四条等的法律规定作出解除《双方协议》、上诉人返还购房款320000元的错误判决，属事实认定错误，适用法律错误，且判决显失公平原则，依法应当纠正，具体理由如下：一、李军对案涉房屋拥有合法处分权，双方之间于2019年2月23日签订的《双方协议》合法有效。涉案房屋李军与山东太阳控股集团有限公司签订认购确认书，并交付意向金15万元，已经取得涉案房屋的购买指标，涉案房屋虽为山东太阳控股集团有限公司开发建设的内部住宅项目，但其并不是具有保障性质的政策性经济适用房，我国现行法律框架下并未禁止单位集资房指标的转让。本案中，涉案房屋认购确认书中虽禁止一定期限内转让，但是由于我国现行法律并未明确规定禁止购房指标、集资房的转让，因此就民事行为而言，法律无明文禁止即允许，单位内部规定既非法律或行政法规，也不是规范性文件，并不能作为认定合同无效的依据，结合本案实际情况，双方于2019年2与23日签订协议的行为并不违背法律的强制性规定和社会公益，因此该协议合法有效。二、涉案房屋购房指标的转让行为合法有效。众所周知，购房指标是一种可期待物权，是对其房屋可期待物权的转让，在房屋指标转让协议签订时，虽未取得物权，但出实人出实时未取得所有权只是导致出卖后标的物所有权是否可以正常转移问题，其并不影响双方签订的《双方协议》本身的效力。本案中，双方签订《双方协议》，是对涉案房屋内部定购房屋资格权利的转让，该转让行为系双方真实意思表示，并无违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，双方当事人均应按照合同约定履行义务。三、原审法院事实认定部分原审判决第四页第十行“李鲁与李军通过电话、微信多次联系，但最终李军未能与山东太阳控股集团有限公司签订商品房买实合同”认定事实错误。原审庭审中，李军提交其与李鲁的微信及电话通话聊天记录，用于证明李军在接到案涉房产开发公司让办理案涉房产相关手续的通知后，因案涉房产的认购书及手续原件均在鲁航公司处，多次联系鲁航公司要求去办理案涉房屋相关手续的事实。由于鲁航公司的拖延办理行为导致无法办理。原审法院在无任何证据证明是由于李军原因未能与山东太阳控股集团有限公司签订商品房买实合同的情况下，径行认定系李鲁与李军联系与事实不符，并认定未能与山东太阳控股集团有限公司签订案涉房产商品房买卖合同的原因在于李军方，显然属认定事实错误，无法律依据。四、原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定判决解除《双方协议》无法成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款内容为“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，结合本案原审庭审查明的情况，李军并不存在任何协议约定的违约情形，也没有迟延履行义务行为。因涉案房屋的认购手续原件均在鲁航公司处(该事实被上诉人提交的证据能够证明)，本案李军在接到涉案房屋开发建设公司的通知后，第一时间及时并多次通知、催促鲁航公司去办理相关手续(李军在原审庭审中提交的证据能够证明)。在开发商规定的时间内，鲁航公司故意怠于办理，其怠于办理的行为不仅仅导致涉案房屋买卖合同未成功签订，且让李军错失了与开发商签订买卖合同的时间和机会，因此本案案涉房屋未能及时办理相关手续的过错在于鲁航公司，与李军无关。李军并无《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的情形，原审法院依据该条的规定判决《协议无效》属适用法律错误。五、原审程序违法。根据该案原审法院向上诉人送达的举证通知书第六条，本案举证期限为收到案件受理通知书或应诉通知书的次日起至开庭前。原审法院在庭审结束后，依据鲁航公司的申请，调取案涉房产的备案登记信息即山东太阳控股集团有限公司与案外人陈涛于2019年12月29日签订的山东省新建商品房买实合同(预售)，并作为本案有效证据，违反法律规定的举证期限，该份证据原审法院调取后，并未组织再次质证。李军在领取一审判决书时才得知该份证据的存在，此时判决书已经作出，因此原审法院程序明显违法。六、原审判决显失公平根据原审判决(第五页)，明确认定鲁航公司与李军的行为均存在过错，退一步讲，即使原审法院判决解除《双方协议》的话，在作出判决结果时应当考虑双方均存在过错这一因素，根据过错程度按照一定的比例作出判决结果，然而原审法院在判决时并未考虑该因素，对于双方的过错行为带来的不利后果仅仅判决李军一人承担，明显显失公平。综上，原审法院认定事实错误，判决缺少依据，适用法律错误，程序违法，请二审法院在查明事实的基础上依法改判，作出公平公正的判决，支持李军的上诉请求。鲁航公司辩称，李军的上诉没有事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。1、案涉房屋系太阳控股集团有限公司向其内部职工建设出售的商品房，李军不具备购买案涉房屋的资格，其无权购买案涉房屋，更不会取得案涉房屋的所有权。2、案涉房屋在鲁航公司起诉前，已经被他人购买，双方签订的买卖合同已无法实际履行，一审判决解除双方签订的协议符合法律规定。3、李军购买房屋实质上是存在炒房的投机行为，国家对此是不予保护的。4、一审审理程序合法，不存在先判决又对证据质证的情形。5、原审判决根据双方均由过错的事实，没有支持鲁航公司关于利息的诉讼请求，已经兼顾双方利益。鲁航公司向一审法院起诉请求：1、请求解除其与李军于2019年2月23日签订的协议；2、依法判令李军退还其购房款320,000元，并自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息至实际给付之日止；3、案件受理费由李军承担。一审法院认定事实：山东太阳控股集团有限公司为解决内部员工房需求拟开发建设太阳财富美景花园小区住宅项目。2018年1月4日，李军通过银行转账的方式交纳150,000元的意向金。同月25日，李军与山东太阳控股集团有限公司签订《太阳财富美景花园内部认购确认书》，主要内容为：认购方李军，认购4号楼1单元402室，单价4,450元/㎡，建筑面积153㎡（最终以测绘面积为准）；认购条款中载明只针对员工以成本价内部认购；该项目是拟建设状态，存在不可预见风险；如认购成功，自愿遵守公司对内部员工的相关规定，十年内不进行过户转让；认购人的员工申请表、内部认购确认书、商品房买卖合同姓名必须一致，不得涂改；认购书只作为内部职工的凭证，不作为对外销售的依据…。李军与鲁航房地产公司协商拟出售李军认购的上述房屋。2019年2月23日，李军（甲方）与鲁航房地产公司（乙方）签订《双方协议》，约定：甲方委托鲁航房地产公司出售太阳财富美景花园153㎡住房一套，为4号楼1单元402室，编号：000638号。甲方转让名额费用及交付房款共计人民币350,000元。实际面积以与开发商签订《商品房买卖合同》，多退少补与甲方无关。甲方不负责签订《商品房买卖合同》的所有费用及税费，如乙方不要上述房屋，甲方所收所有房款不在退还；签订本协议前一次性支付甲方房款人民币320,000元；剩余房款30,000元，于买受方签订《商品房买卖合同》前乙方一次性直接支付甲方；甲方签订本协议后，即收到房款320,000元当日，将太阳财富美景花园内部确认书原件及150,000元押金原件交给乙方保管，即对买受方后期更名及担保；保证签订本协议后不得以任何方式或再次转让上述房屋；若因不可抗力或政府、开发商原因而导致本协议不能履行的除外，甲方将收到乙方的所有房款无息退还乙方，甲乙双方互不追究责任。签订协议当日，鲁航房地产公司的法定代表人李鲁向李军支付购房款320,000元。李军出具房款收到条，并签字捺印。同时，李军将太阳财富美景花园内部认购确认书和150,000元意向金收据给付鲁航房地产公司的李鲁，鲁航房地产公司的李鲁出具收到条，并签字及盖章。同年7月，山东太阳控股集团有限公司通知交纳认购金的相关人员签订商品房买卖合同。李鲁与李军通过电话、微信多次联系，但最终李军未能与山东太阳控股集团有限公司签订商品房买卖合同。经鲁航房地产公司申请，调取案涉房产的备案登记信息，2019年12月29日，山东太阳控股集团有限公司与案外人陈涛签订山东省新建商品房买卖合同（预售）。庭审时，李军答辩称要求鲁航房地产公司给付剩余房款30,000元，但李军未再法律规定的时间内提出反诉，本院对此不予审理。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。经庭审调查，李军并非山东太阳控股集团有限公司职工。虽然李军交纳了意向金及取得内部认购确认书，但上述证据不能证实李军取得案涉房屋物权上的效力，因此李军对案涉房产不享有占有、使用、收益、处分的权利。鲁航房地产公司在明知李军对协议中约定的房产没有物权的情况下签署《双方协议》，致使该协议从法律上、事实上均不能继续履行，亦不能实现合同目的。鲁航房地产公司与李军签订的《双方协议》应予解除。鲁航房地产公司、李军从对方处取得房款及凭证等应当各自予以返还。鲁航房地产公司、李军的行为均存在过错，应当各自承担相应的责任。鲁航房地产公司要求李军支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第四项,《中华人民共和国物权法》第七条、第九条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除济宁市鲁航房地产经纪有限公司与李军于2019年2月23日签订的《双方协议》；二、李军于本判决生效之日起十日内返还济宁市鲁航房地产经纪有限公司购房款320,000元；三、济宁市鲁航房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还李军编号为0000638的《太阳财富美景花园内部认购确认书》及2019年1月4日编号为№2018003527收据（三联）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,100元减半收取3,050元，由济宁市鲁航房地产经纪有限公司负担1,525元，由李军承担1,525元。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，李军与鲁航公司签订的《双方协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。根据上述协议约定，李军不负责签订《商品房买卖合同》的所有费用及税费，如鲁航公司不要上述房屋，李军所收所有房款不再退还。而本案中，并非鲁航公司不要上述房屋，而是因为更名事宜没有办理成功而导致《双方协议》无法继续履行。《双方协议》中虽然没有明确约定由谁负责案涉房屋的更名事宜，但根据李军一审中提交的微信聊天记录和本院对胡秀娟一案的审理情况，可以看出实际是由鲁航公司与开发商或有关政府部门协商沟通更名事宜，故应当认定鲁航公司负有协调更名的义务。鲁航公司一直积极协调更名事宜，但因政府有关部门或开发商的原因，最终没有更名成功。因案涉房屋已由开发商另行出售给他人，故《双方协议》客观上无法继续履行，一审法院判令解除《双方协议》，并无不当，应予支持。鲁航公司虽然负有更名义务，但根据《双方协议》的约定，双方并未约定更名不成功的情况下鲁航公司承担何种违约责任。而根据《双方协议》第5条的约定，“若因不可抗力或政府、开发商原因，而导致本协议不能履行的除外，甲方将收到乙方的所有房款无息退还乙方，甲、乙双方互不追究责任”。本案是因政府或开发商的原因没有更名成功，故在这种情况下，李军应当将收到的32万元房款无息退还给鲁航公司，双方互不追究责任。综上，李军的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人李军负担。本判决为终审判决。审判长  史海洋审判员  扈 琳审判员  张思平二〇二〇年八月十八日书记员  刘纯子