贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终6206号上诉人（原审被告）：庞靖敏，女，1974年9月11日出生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：罗璇琳璐，贵州朝华明鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婕妤，贵州朝华明鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州亨特房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区中华中路8号。法定代表人：杨中安，该公司董事长。委托诉讼代理人：周倩，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙荣，贵州中孚律师事务所实习律师。上诉人庞靖敏因与被上诉人贵州亨特房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12051号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庞靖敏上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、案涉房屋争议的面积系被上诉人在销售时赠送给上诉人，上诉人对此不应当补差价。根据房屋竣工图来看，房屋建筑面积与合同中约定的房屋建筑面积一致，均为293.92平方米。双方签订合同时，本案争议部分的面积就已经存在，但双方计算房屋总价款时，未将此部分算在合同价款中，说明被上诉人已经明确将该部分赠送。2、补充协议第三条约定：“买受方针对该套房屋出卖方承诺额外赠送建筑面积的㎡（以房屋交付后实测为准），赠送面积不享有产权只拥有使用权”，该补充协议是被上诉人提供的格式合同，双方就该条款理解发生争议时，应当作出不利于被上诉人的理解，即理解为被上诉人在销售房屋时的确存在赠送面积。3、该套房屋同户型的业主阳台使用权，均是被上诉人在卖房时促销而赠送，根据诚实信用原则，上诉人也不应支付所谓的面积补差款。4、测绘报告出具后，物业公司仍然按照原来的面积收取物业费，并未将争议面积计入收费范围。亨特房开答辩称：1、案涉房屋是预售，面积肯定会存在差异，因此合同中约定当实测面积与预测面向发生误差的，按合同单价和产权登记面积据实结算，多退少补，故不存在赠送面积差的说法，也不存在合同价款已包含实测面积的说法；2、补充协议第三条并没有填写具体面积，实际上有赠送面积的买受人会填写具体面积，没有赠送的就不写，不存在不赠送面积还填写的情况；3、双方签订合同时，被上诉人未作出任何赠送面积的承诺，物业公司与被上诉人是两个不同主体，不能以物业费收费依据推断出房屋面积有赠送。庞靖敏向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告房屋面积补差价款717，995元；2、判令被告支付原告资金占用费（以717，995元为基数，按年利率6%从起诉之日计算至房屋差价款还清之日止）；3、本案诉讼费用（保全费、保全担保费）由被告承担。一审法院认定事实，2012年9月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（被告）购买的商品房为本市南明区房屋，规划用途为办公，建筑面积293.92平方米，套内建筑面积210.58平方米；房价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米27217.4元，总价款为5731440元；买受人于合同签订之日支付首期房款2871440元，余款以银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十五条约定：“面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。……3、双方自行约定：按合同单价和产权登记面积据实结算房价款，多退少补。按实测面积为准，实测面积超过暂测面积的部分，由买受人按合同约定的单价补足房款；实测面积少于暂测面积的部分，由出卖人按合同约定的单价退还房款。”合同签订后，被告当即支付了首期房款2871440元，余款286万元以银行按揭贷款支付。2015年7月8日，原告的丈夫签署《亨特国际金融中心房屋接收确认单》和《客户登记表》，并领取了钥匙。2017年9月21日，贵州伟元房屋测绘有限公司对亨特国际2号楼（亨特·国际金融中心）进行整体测绘后，出具《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，其中《房屋建筑面积分户汇总表》载明，14层1号房屋（即被告所购房屋）的套内建筑面积为236.96㎡，建筑面积为346.79㎡。同时，该测绘公司出具的《房屋分层分户平面图》经贵阳市不动产登记中心审核确认。2018年12月24日，被告就其开发建设的本市南明区文昌路与机场路交叉口亨特国际2号楼（亨特·国际金融中心）取得黔（2018）南明区不动产权第××号《不动产权证书》。2019年1月23日，被告在《贵阳晚报》刊登《通知》，告知亨特·国际金融中心业主可以开始办理房屋产权证。审理中，被告就阳台面积部分系原告赠送的事实申请证人王某出庭作证。证人王某陈述，我购买的是2号写字楼11层1号，与被告购买的是同一户型。由于房屋久久不封顶，我就与房开商的刘经理谈不买了。刘经理告诉我，为了与花果园楼盘竞争，赠送阳台。赠送的条款是写在合同附件里的，赠送的阳台没有产权，只有使用权。审理期间，原告于2019年7月17日向一审法院申请财产保全，为此，原告支付了财产保全担保保险费2100元，交纳了财产保全申请费4109元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方应当按合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点：一、案涉商品房实测面积超出预测面积的部分是否即为阳台部分？原告就该部分面积是否作出了赠送承诺？二、该部分面积被告是否应当补交房价款？关于焦点一。首先，贵州伟元房屋测绘有限公司出具的《房屋建筑面积分户汇总表》和经贵阳市不动产登记中心审核确认的《房屋分层分户平面图》中均只载明了案涉商品房的套内面积，并未单独注明该商品房的阳台面积；其次，原、被告签订的《商品房买卖合同》中既没有约定该商品房的阳台部分为原告赠送，不计入应付房价款面积内，也没有约定超过建筑面积293.92㎡的部分即为该商品房的阳台部分；其三，根据证人王某陈述的内容，原告在证人王某表示不想卖方之后，为争取王某卖房，故向其赠送了阳台部分面积，且该赠送的意思表示明确写在了合同附件内容之中，由此可以看出，赠送阳台并不具有普遍性，也非原告对所有购房人作出的承诺。综上，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，由于被告提交的证据不足以证明其主张的事实，应承担举证不能的法律后果，一审法院对被告所主张的实测面积超过预测面积部分为阳台，系原告赠送的抗辩理由不予采信。关于焦点二。《最高人民法院高于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条就房屋面积误差已作出明确约定，即：“按合同单价和产权登记面积据实结算房价款，多退少补。按实测面积为准，实测面积超过暂测面积的部分，由买受人按合同约定的单价补足房款；实测面积少于暂测面积的部分，由出卖人按合同约定的单价退还房款。”因此，被告应当按照经贵阳市不动产登记中心审核确认的房屋实测套内面积，补足房价款。原告据此要求被告补足房价款的主张于法有据，一审法院依法予以支持。对于原告主张的资金占用费，因原、被告双方在合同中并未对此作出约定，故一审法院不予支持。对于原告主张的财产保全保险费，因提供财产担保的方式并非仅有向保险公司购买保全担保这一种方式，不属于直接损失，故一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院高于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、庞靖敏于判决生效之日起十日内支付贵州亨特房地产开发有限公司房屋面积补差价款717，995元；二、驳回贵州亨特房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5490元、财产保全申请费4109元，由庞靖敏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：1、上诉人购买案涉房屋的《个人购房借款／担保合同》一份，上诉人认为上述合同上载明的房屋面积与《房屋买卖合同》上的面积一致；2、三张《贵阳晚报》，证明被上诉人在销售案涉房屋时，在《贵阳晚报》上做广告，宣传所销售房屋最大面积为293平方米，而上诉人购买的案涉房屋就是最大户型，案涉争议部分就是当时被上诉人承诺赠送的阳台部分；3、王某、敖忠智两人的《房屋买卖合同》各一份，证明与上诉人购买同户型的业主补充协议第三条均有同样赠送的约定；4、王某、敖忠智与被上诉人房屋纠纷案件在南明区人民法院的庭审笔录一份,证明被上诉人一直以来对于同类型业主的阳台部分使用权为赠送的事实并无争议。上诉人表示对第1组证据真实性由法院核实，并认为借款合同和房屋买卖合同面积一致符合正常流程，并不能得出房屋面积为赠送的结果；对第2组证据真实性不予认可，同时达不到上诉人的证明目的；对第3组证据真实性认可，但该两份合同也不存在面积赠送的情况；对第四组证据真实性认可，但合法性不认可，该庭审笔录记载了另案的庭审情况，达不到上诉人证明目的，而且被上诉人与每一位购房人签订的合同内容都不一样，履行结果也不一致。被上诉人提交与中国人民人寿保险股份有限公司贵州省分公司签订的《房屋买卖合同》一份，在该合同补充协议中明确约定了赠送面积26平方米，所附的图纸也载明了赠送面积。上诉人认为该证据一审时没有提交，不清楚是否为被上诉人专门针对本案诉讼而制作，所以合法性不予认可。该合同中载明的赠送面积26平方米与上诉人主张的赠送面积正好一致，图纸上画的赠送部位也与上诉人主张的赠送部位一致，反而证明同样户型的房屋，被上诉人都承诺赠送。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点为案涉争议部分面积是否为赠送面积。买卖双方针对房屋的购买签订书面协议，对房屋价款、面积、付款方式、违约责任、赠送面积等进行约定，而上述内容是买卖双方自行协商一致选择确定的结果，不同的买受人即使购买同一楼盘相同的户型，也可能存在对价款、付款方式、违约责任、赠送面积等协商出不同的结果，故本院认为上诉人以其他相同户型业主存在赠送面积的事实来佐证其购买的房屋同样应该存在赠送面积，依据不充分。并且被上诉人提交了中国人民人寿保险股份有限公司贵州省分公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，该合同中对赠送面积大小在补充协议中明确约定，同时在合同所附图纸上也标示出赠送面积的具体位置，而上诉人签订的合同中未明确标示出赠送面积具体大小，图纸上也未标示出赠送面积具体位置，故本院认为原判结合一审证人王某的证词，认定赠送面积不具普遍性正确。至于上诉人二审提交的《贵阳晚报》的广告内容，该广告文字中并没有“赠送阳台面积”的宣传内容，上诉人以此来证明阳台面积为赠送依据不充分，本院不予采信。同时，物管费收取的面积标准也不能推断出阳台面积系赠送的结论，因为物管费的标准与本案商品房买卖合同系不同的法律关系，收取物管费也非被上诉人，故本院认为上诉人称案涉争议部分的面积为赠送的主张不能成立，对该主张本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5490元，由上诉人庞靖敏负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年八月三十一日书记员  曹 然