福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1200号 上诉人（原审原告）：杨瑜，女，1930年3月11日出生，汉族，住福建省沙县。 上诉人（原审原告）：黄少海，男，1964年1月7日出生，汉族，住福建省沙县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：曾昌源，福建业发律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：平潭中汇小额贷款股份有限公司，住所地福建省平潭潭城镇翠园南路安置小区2栋1604号。统一社会信用代码：91350128068788172Y。 法定代表人：刘平山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈希，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林威，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人杨瑜、黄少海因与被上诉人平潭中汇小额贷款股份有限公司（以下简称中汇公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初1729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄少海、上诉人黄少海与上诉人杨瑜的共同委托诉讼代理人曾昌源，被上诉人中汇公司的委托诉讼代理人陈希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨瑜、黄少海上诉请求：1.一审判决认定事实、适用法律错误，请二审法院查清事实后依法改判支持杨瑜、黄少海的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由中汇公司承担。事实和理由：1.一审判决认定杨瑜不是租赁合同的当事人并据此驳回杨瑜的诉讼请求，系认定事实、适用法律错误。杨瑜1984年在南平地区医院退休，于同年10月19日随同丈夫黄则生将户籍迁回沙县并居住在案涉房屋中，1988年沙县旧城改造，杨瑜与其丈夫黄则生在原址上拆旧建新，于1989年5月领取了沙房权证字第××号《房屋所有权证》，案涉房屋虽为黄少海向中汇公司借款提供抵押并抵偿过户给中汇公司，但杨瑜从1984年退休迁回沙县后一直居住在案涉房屋，故在案涉房屋以物抵债时，（2017）闽04执恢110号民事裁定书明确“申请执行人平潭中汇小额贷款股份有限公司以物抵债应先给予被执行人黄少海及其同住家属安置”，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”也应当认定杨瑜与中汇公司存在着事实的租赁合同关系，杨瑜是本案租赁合同的当事人，对案涉房屋享有优先购买权。2.一审判决认定黄少海在2018年2月2日被列为失信被执行人名单，已被限制高消费，不得购买不动产，并据此驳回黄少海的诉讼请求，系认定事实、适用法律错误。一审判决认定黄少海在2018年2月2日已被限制高消费，不得购买不动产，是错误的。依照《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》第3条、第5条规定，黄少海虽在2018年2月2日被列入失信被执行人名单，但未被限制高消费，仍然可以购买不动产；黄少海被限制高消费的开始时间是在2018年3月26日，即福建省沙县人民法院发布（2018）闽0427执526号限制消费令的时间，但在2018年3月26日之前，中汇公司已将案涉房屋卖给他人并办理了过户手续，在2018年3月26日之前黄少海未被限制高消费，仍然可以购买不动产。3.一审判决认定黄少海至今不得购买不动产，至今没有损失发生，是错误的。中汇公司如果在出卖案涉房屋之前的合理期限内通知黄少海享有以同等条件优先购买的权利，黄少海若在中汇公司通知行使优先购买权期限届满之日，仍然被限制高消费，视为黄少海放弃了或者无法行使优先购买权，并无异议。但本案案涉房屋在黄少海被限制高消费之前，已被中汇公司出卖并过户给他人了，这显属侵权并给黄少海造成了损失，所以说黄少海至今不得购买不动产，并不等于黄少海至今没有损失发生，两者无法划等号。至于损失数额，黄少海在一审时已经当庭提交鉴定申请，一审不予准许，程序亦属违法。限制消费令并非不可取消，依照《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》第9条规定，只要申请执行人同意，人民法院可以解除限制消费令，由此也可以看出黄少海至今不得购买不动产与其有无损失发生并无因果关系。4.一审未判决中汇公司分担本案的诉讼费用，也是错误的。本案支持了杨瑜、黄少海的部分诉讼请求，即上诉人部分胜诉、部分败诉，依照国务院《诉讼费用交纳办法》第29条第2款规定，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，但一审法院未判决中汇公司分担本案的诉讼费用，显属错误。 中汇公司辩称，1.一审法院依法驳回杨瑜的诉讼请求符合法律规定。杨瑜与中汇公司之间未签订任何协议，也不存在任何法律关系。杨瑜不可能因为居住在案涉房屋内，即获得相关权利，故一审法院驳回杨瑜的诉讼请求符合法律规定。2.一审法院认定黄少海在2017年12月15日因欠他人债务被立案执行，2018年2月2日被列入失信被执行人名单，已被限制高消费，至今未偿还债务，不得购买不动产，符合法律规定。首先，《最高人民法院关于限制被执行人高消费的若干规定》第一条规定，纳入失信被执行人名单的被执行人，人民法院应当对其采取限制消费措施。黄少海在上诉状中确认其于2018年2月2日被列入失信被执行人名单，在其被列入失信被执行人名单时，人民法院就应当对其采取限制消费措施。其次，《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，存在有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务情形的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单。黄少海在2017年12月15日因未履行生效法律文书确定的义务，就应当被列入失信被执行人名单并采取限制消费措施。最后，黄少海被列入失信被执行人的案件至少三个，至今仍为失信被执行人，至少还有300万元左右的法定债务未偿还，其根本无购房能力，又何来租赁优先购买权。若支持其所谓的优先购买权，则恰恰支持了老赖逃避法定债务，支持拒不执行法院判决，明显违反法律规定。3.黄少海不享有租赁优先权。首先，黄少海与中汇公司签订《执行协议书》的时间为2017年11月15日，签订《安置费托管协议》的时间为2017年11月22日，均在中汇公司获得案涉房屋所有权之前。正是因为黄少海拒绝搬离房屋，阻碍法院正常执行，中汇公司为尽快回收款项，迫于无奈向其支付额外的安置费用并让其继续居住在房屋内，上述两份协议系中汇公司在迫于无奈的情况下与黄少海达成的安置补偿协议，而并非租赁协议，黄少海以安置补偿协议提出租赁优先权，对中汇公司明显不公平，且明显不符合法律规定。其次，黄少海在清偿债务时，完全可以清偿债务保留房屋所有权，其在多次向中汇公司申请暂缓执行后仍未清偿债务，导致房屋被处置，黄少海未及时还款导致房屋所有权转让，并不享有其所谓的租赁优先权。最后，黄少海在讼争房屋挂网拍卖时，完全可以参与拍卖，行使其所谓的购买权，但其两次都未参与拍卖，之后又提出优先购买权，明显不符合法律规定。4.黄少海一审提供的录音记录足以证明，其明确知晓中汇公司转让房屋，且放弃购买指定第三人购买。首先，黄少海一审提供的录音记录第1页“我约了人本来明天上午到你这边看房子”，录音记录第4页黄说“买房这个人这次参加省里面两会，又订了一个180万的车，我怕他把钱用掉，用掉的话，这件事情对我很重要，因为他答应让我母亲百年”，“因为为什么呢，你看参加一个两会就订了一部180万的车，到时候账上没钱”，录音第4页黄说“因为他这边很大，怕等下钱用掉了干嘛的，我们好不容易找到一个这样的”，录音第5页黄说“嗯，我这边急死掉了我那个买主的话，又花了一千多万去买一块生产用地，知道吧？怕这个主跑掉”，录音第6页黄说“沙县所有的人再也找不到一个这样的人了，他讲人家确实是菩萨心肠，考虑你母亲年龄大，那个这样子照顾你们，讲全沙县去找，找不出一个什么”，以上所有录音足以证明黄少海并不是自己要求购买房屋，而是要求中汇公司将房屋卖给其指定的第三人，第三人根本不享有所谓的优先权。 杨瑜、黄少海向一审法院起诉请求：1.黄少海与中汇公司2017年11月15日签订的《执行协议书》、2017年11月22日签订的《安置费托管协议》合法有效；2.中汇公司赔偿杨瑜、黄少海因无法行使优先购买权的损失206.55万元；3.由中汇公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1.2017年11月16日三明市中级人民法院作出裁定，因黄少海欠中汇公司民间借贷纠纷一案，黄少海将沙县府西路19-21号房产抵偿给中汇公司。2018年1月中汇公司取得该房不动产权证。2.2017年11月15日黄少海在以房抵债前与中汇公司签订《执行协议书》，约定如黄少海返租涉案房屋，中汇公司补偿黄少海8.4万元作为安置费，涉案房屋二楼整层以租的方式交付黄少海暂定使用1年，月租金1,000元，从安置费中抵扣；如不续租，黄少海在2017年12月31日前向中汇公司交付房屋，中汇公司补偿黄少海安置费9.4万元。2017年11月22日双方又签订《安置费托管协议》，约定鉴于黄少海返租1年有再续租的可能，涉案房屋二层整层以月租金1,000元返租黄少海，中汇公司将给予黄少海安置费8.4万元用于黄少海租赁的资金保证，如果期间黄少海搬出房屋，则中汇公司无条件返还黄少海该安置费。2017年11月28日中汇公司通过银行向黄少海支付安置费6万元。3.黄少海使用涉案房屋二层至今，同时也管理使用该房的三层至五层至今。4.2018年2月中汇公司将涉案房屋出售给张友优、王金花、杜军、蔡婷婷、谢金莲（以下简称张友优五人），并由五人取得了不动产证。2019年1月29日张友优五人向一审法院提起诉讼，要求黄少海腾出涉案房屋并承担相应租金。2019年5月20日一审法院作出判决，黄少海应于判决生效后10日内腾出涉案房屋的第三层至第五层，交付给张友优五人；黄少海承租涉案房屋二层的租赁期限未届满，张友优五人要求返还二层没有法律依据，不予支持。2019年8月19日张友优五人与黄少海达成调解协议，主要内容是张友优五人同意黄少海居住到2020年3月31日，如黄少海购买涉案房屋，张友优五人同意按总房价580万元出售，双方应于2020年3月15日前达成协议并签订房屋买卖合同。5.黄少海至今仍欠他人债务本金150万元（欠叶秀华、林举荪、王柳桦借款本金各50万）以及利息、相关费用，上述债务审理与执行情况：欠叶秀华案经（2016）闽0427民初2193号案审理，于2017年12月15日立案执行，于2018年6月20日列入失信人员名单；欠林举荪案经（2016）闽0427民初2190号案审理，于2018年1月22日立案执行，同年2月2日列入失信人员名单；欠王柳桦案经（2017）闽0427民初2192号案审理，于2018年3月15日立案执行，同年3月21日列入失信人员名单。 一审法院认为，黄少海与中汇公司签订的《执行协议书》、《安置费托管协议》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定。黄少海要求确认两份协议合法有效的主张，符合规定，予以支持。黄少海因欠中汇公司债务将房屋抵归中汇公司，中汇公司为落实被执行人的安置措施，将抵归房屋返租黄少海并约定租赁的权利义务，中汇公司与黄少海成立租赁关系。根据合同法规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。故中汇公司在黄少海承租其房屋期间出售房屋，黄少海对承租的房屋享有优先购买权。中汇公司主张黄少海已明确知晓其转让房屋，但中汇公司并未向黄少海明示，中汇公司未证明在出售房屋之前的合理期限内通知了承租人，认为黄少海已放弃优先购买权的主张，不予采纳。但黄少海在2017年12月15日因欠他人债务被立案执行，在2018年2月2日被列入失信被执行人名单，已被限制高消费，至今未偿还债务。根据规定，被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后不得购买不动产。黄少海至今不得购买不动产，至今没有损失发生。黄少海未证实中汇公司因出售其享有优先购买权的房屋而遭受损失，要求中汇公司赔偿损失206.55万元，于法无据，不予支持。黄少海当庭提交鉴定申请，要求对损失进行鉴定，因暂无损失发生，不予准许。黄少海如证实中汇公司侵犯其优先购买权造成了损失，可另行主张。杨瑜不是租赁合同的当事人，要求确认两份合同的效力并要求赔偿损失，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认黄少海与中汇公司2017年11月15日签订的《执行协议书》、2017年11月22日签订的《安置费托管协议》合法有效。二、驳回黄少海要求中汇公司赔偿损失206.55万元的诉讼请求。三、驳回杨瑜的诉讼请求。案件受理费23,324元，因适用简易程序减半收取11,662元，由杨瑜、黄少海负担。 二审期间，杨瑜、黄少海向本院提交下列证据：证据1.户口簿复印件、房产证复印件及居委会证明，拟证明：杨瑜从1984年南平医院退休后一直住在案涉房屋，杨瑜作为使用人，在执行过程中进行了安置补偿，存在事实的租赁关系。中汇公司质证认为，杨瑜、黄少海提交的材料不属于新证据，与本案没有关联性。本院认证认为，中汇公司对该组证据的真实性没有提出异议，本院对该证据的真实性予以确认，其他待证事实将结合其他证据综合予以认定。证据2.两份录音，拟证明黄少海多次与中汇公司的经办人王小雄电话沟通，双方已经定了价格，2018年1月23日黄少海通知中汇公司钱已经准备好要购买案涉房屋，但是中汇公司已经将案涉房产卖了。中汇公司质证认为，对录音的真实性无法确认，对证明对象有异议，该录音无法确定录音对象、录音时间，具体内容也无法体现与本案的关联性。本院认证认为，中汇公司对录音的真实性有异议，且录音对象未到庭，无法确认其真实性，本院不予采纳。中汇公司未提交新的证据。 二审中，杨瑜、黄少海对一审法院认定的事实没有异议，但认为未查清案涉房屋何时过户给张友优、王金花、杜军、蔡婷婷、谢金莲，也未查清黄少海何时被限制高消费。中汇公司认为第4点事实中“2019年8月19日张友优五人与黄少海达成调解协议”中的调解协议的真实性无法确认，一审法院未查实相关情况而进行认定不妥。对一审法院认定的其他事实没有异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 本院认为，黄少海与中汇公司于2017年11月15日签订《执行协议书》和2017年11月22日签订《安置费托管协议》，双方约定中汇公司将案涉房屋二楼以租的方式交付黄少海使用，中汇公司以少返还安置费2.4万元的方式收取了租金，双方形成租赁合同关系。 关于中汇公司出卖案涉房屋是否造成黄少海损失，应否赔偿的问题。1.根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》第二条，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人所出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。本案中案涉房屋共5层，登记在一本产权证上，是不可分的，黄少海承租的是二楼，仅占案涉房屋的五分之一，其主张对全部房屋享有优先购买权于法无据。2.优先购买权是一种期权，能否实现尚有同等条件这一限制，不能等同于房产必然应出卖给出租人，故不能简单以房屋差价作为确定损失的标准。承租人的优先购买权受损害的是信赖利益，非预期利益。首先，黄少海基于租赁合同关系涉案部分房屋取得的优先购买权仅是一种期权，能否实现尚有同等条件这一限制，不能等同于房产必然出卖给黄少海；其次，黄少海因未能偿还中汇公司债务而将案涉房屋抵债给中汇公司，中汇公司出卖案涉房屋时，黄少海因欠他人债务而被列入失信被执行人名单，黄少海不具有让中汇公司信赖的履约能力，虽然黄少海在庭审中陈述可以借到钱购买案涉房产，但未提交证据证明已借到相应款项。第三，黄少海未能举证证明因优先购买权受到侵害所受到的具体财产损失，而黄少海实际也没有履行购买房产的能力，其所主张的房屋差价损失，并非信赖利益损失。第四，黄少海已被列入失信被执行人名单，其未履行人民法院生效判决确定的债务而购买不动产的行为将直接损害人民法院裁判和执行的严肃性，严重影响法院裁判权威和执行权威，也会损害相关债权人的合法权益。故黄少海提出在中汇公司出卖案涉房屋时其虽然被列入失信被执行人名单但并未被限制高消费，仍然可以购买不动产的上诉理由不能成立。因此，中汇公司无须向黄少海承担赔偿责任。 关于杨瑜是否享有优先购买权的问题。黄少海与中汇公司是基于《执行协议书》《安置费托管协议》成立租赁合同关系，杨瑜虽然居住在案涉房屋，但不是合同的当事人，对案涉房屋不享有优先购买权。 关于一审诉讼费用承担的问题。虽然黄少海、杨瑜在一审时提出了确认黄少海与中汇公司2017年11月15日签订的《执行协议书》、2017年11月22日签订的《安置费托管协议》合法有效和中汇公司赔偿杨瑜、黄少海因无法行使优先购买权的损失206.55万元两项诉讼请求，但一审法院仅按杨瑜、黄少海要求中汇公司赔偿损失206.55万元这一项诉讼请求收取案件受理费。因该项诉讼请求被驳回，故一审判决案件受理费由黄少海、杨瑜承担并无不当。 综上所述，杨瑜、黄少海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23,324元，由杨瑜、黄少海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周春平 审 判 员 彭贵良 审 判 员 修晓贞 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 王晓清 书 记 员 陈玉麒 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。