江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0302民初4855号原告：徐州市明康办公家具厂，住所地徐州市北郊轻工路。法定代表人：卞高芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘莉，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡远赞，江苏红杉树律师事务所律师。被告：董爱侠，女，1962年1月9日出生，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘海泉，江苏彭邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雨燕，江苏彭邦律师事务所实习律师。第三人：徐州市鼓楼区琵琶街道办事处殷庄社区居委会，住所地徐州市鼓楼区轻工路43号东南方向66米。法定代表人：杜长记，该居委会主任。原告徐州市明康办公家具厂（以下简称明康家具厂）与被告董爱侠、第三人徐州市鼓楼区琵琶街道办事处殷庄社区居委会（以下简称殷庄社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理。在审理过程中，本院依职权追加殷庄社区居委会为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告明康家具厂的委托诉讼代理人刘莉、胡远赞，被告董爱侠及其委托诉讼代理人刘海泉、吴雨燕到庭参加诉讼，第三人殷庄社区居委会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告明康家具厂向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告给付设备搬迁费107030元、过渡费3000元、奖励款23367元、营业损失71793元、自建房屋补偿款8万元；2、被告赔偿财产损失27万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告作为办公家具的制造和销售企业，为扩大生产经营，于2013年授权其投资人卞高芳与被告签订两份租赁协议，租赁其所有的位于徐州市鼓楼区角，建筑面积共计1716平方米（分别为676平方米和1040平方米）的房产用于生产经营，并明确约定若因政府建设征用，除退还租金外，搬迁费等归原告所有。协议签订后，原告在租赁房屋内经营，又出资建设了新的厂房等，并办理了相应的营业执照。后经徐州市人民政府决定，对含租赁房产在内的小新庄地块进行统一征收补偿。被告在原告不知情的情况下，与房屋征收部门签订了《房屋征收补偿协议》。但被告未告知原告限期搬离等事宜，导致2017年5月27日拆迁办及其组织的社会人员控制原告的员工后，对租赁的房产予以强拆，导致原告正常经营的办公设施及产品等完全毁损，给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护合法权益诉至法院，请求法院依法判决。被告董爱侠辩称：1、对于搬迁费，双方在租赁合同中明确约定该费用依据街道办事处的清单计算。2、对于营业损失，租赁合同中只约定了搬迁费，未约定营业损失归被告所有，该损失与原告无关。3、对于自建房补偿款，租赁合同中约定了不经出租人同意不得擅自加盖附属物，如加盖应恢复如初，如遇拆迁，补偿归出租人所有，故原告主张的自建房补偿没有依据。4、对于财产损失，因被告已经提前告知原告拆迁事实，故其该项损失与被告无关，原告应当找拆迁部门主张权利。第三人殷庄社区居委会未到庭，亦未举证。本院经审理认定事实如下：2012年3月，第三人殷庄社区居委会（甲方）与董爱侠（乙方）签订了《租赁合同》。合同主要约定：甲方出租给乙方的集体场地的地块位于，面积为6.5亩，出租地块用途为工厂；土地使用权（房产）租赁期20年，自2005年6月15日起至2025年6月14日止等内容。2012年12月7日，原告（承租人）、被告（出租人）在房屋租赁管理处办理了（2012）房租证第12070005号房屋租赁登记备案证明。2013年3月1日、2013年6月1日，原告明康家具厂的法定代表人卞高芳与被告董爱侠分别签订两份《租赁协议》。协议主要约定：被告将鼓楼殷庄社区新庄组北西、西南角新建房租赁给原告使用，计费面积分别为676平米、1040平方米；租赁期限分别自2013年3月23日起到2015年3月22日止及自2013年6月1日起到2015年5月31日止；年租金分别为50457元、77626元。同时还约定如因政府建设或路政建设征用该场地时，本协议自行终止，所缴纳租金按实际使用时间计算，如有余款退还乙方，政府赔偿的搬家费归乙方所有；如需改造或搭建其他用房需经甲方同意，租赁协议期满后如不再续租，乙方应恢复房屋的原貌。否则，如遇拆迁乙方所搭大棚、房屋的赔偿金归甲方所有等内容。2014年10月13日，徐州市鼓楼区住房和建设局（房屋征收部门、甲方）与董爱侠（被征收人，乙方）签订了编号为0204546的《房屋征收补偿协议》。主要约定：因小新庄旧城改造项目需要，根据徐州市鼓楼区人民政府徐鼓征字（2014）5号房屋征收决定，双方就补偿安置达成如下协议：被征收房屋坐落于，建筑面积为3097.65平米，土地性质为集体，补偿总额为2100238元，其中包括房屋价值1846552元、附属物48496元、搬迁、过渡、奖励等费用133397元、停产停业补助71793元。据征收补偿测算表记载，房屋①企业个人办公后勤用房525.63㎡Ｘ610元/㎡=320634元，②钢架车间0元，③钢架大棚169.6㎡Ｘ580元/㎡=98368元④简易房46.34㎡Ｘ300元/㎡=13902元，⑤简易棚0元，⑥砖混车间2356.08㎡Ｘ600元/㎡=1413648元，房屋总补偿款1846552元；停产、停业补助71793元；各项奖励3000元+3098㎡Ｘ0天=3000元；搬迁补助费23367元；设备搬迁款107030元；附属物补偿款48496元，合计2100238元。2018年1月，明康家具厂在徐州市中级人民法院起诉徐州市鼓楼区人民政府（以下简称鼓楼区政府）及第三人董爱侠行政征收强制一案，要求确认鼓楼区政府强拆行为违法，并要求鼓楼区政府和董爱侠共同给付其搬迁费、营业损失及损失共计1391000元。该院经审理后查明如下事实：2014年4月20日，鼓楼区政府作出徐鼓政征字［2014］第5号《房屋征收决定》，决定对小新庄旧城区改造项目范围内的房屋实施征收，有关部门依法收回国有土地使用权，决定明确鼓楼区住建局负责组织实施小新庄旧城区改造项目房屋征收与补偿工作。徐州市鼓楼区琵琶街道办事处（以下简称琵琶办事处）负责征收现场房屋拆除、代表鼓楼区住建局与被征收人签订《房屋征收补偿协议》等工作。董爱侠在征收公告张贴后均告知了四位承租人，其他三位承租人在董爱侠协议签订后2-3个月内结清费用，搬离征收地块，明康家具厂接到通知后不愿搬迁。……明康家具厂在董爱侠与琵琶办事处工作人员要求搬迁的情况下，仍拒绝搬迁。董爱侠与征收部门履行了补偿协议的内容。2017年5月27日，拆迁工作人员对董爱侠涉案房屋实施了拆除，明康家具厂部分家具物品在拆除中毁损、掩埋。……董爱侠签订房屋征收补偿协议及房屋征收补偿变现表后，将涉案房屋交付琵琶办事处……本院推定组织实施拆除涉案房屋的主体是琵琶办事处。该院于2018年10月23日作出（2018）苏03行初28号行政裁定书，驳回了明康家具厂的起诉。明康家具厂不服该裁定，向江苏省高级人民法院提起上诉，该院经审理后于2019年7月10日作出（2018）苏行终1606号行政裁定书，驳回了明康家具厂的上诉，维持原裁定。另在（2018）苏03行初28号案件2018年5月21日开庭笔录第17页至18页中，明康家具厂代理人询问董爱侠“有无证据证明签订拆迁安置协议之后告知原告（明康家具厂）搬离？”董爱侠答“有，第三人（董爱侠）在要求原告（明康家具厂）搬离的时候，原告（明康家具厂）主张的赔偿损失清单”审判员询问明康家具厂“这（赔偿损失清单）是不是你提交的？”明康家具厂代理人答“是的，2014年提交的”。在案件审理过程中，本院依职权向琵琶办事处调取了2019年9月6日明康家具厂的法定代表人卞高芳（乙方）与琵琶办事处征收科（甲方）签订《赔偿协议书》。该协议书载明：甲方在鼓楼高新区项目拆除过程中将乙方厂房部分办公家具损坏，给乙方造成一定的经济损失。经双方协商后自愿达成如下协议：甲方自愿赔偿乙方物品损失费13万元；甲方履行赔偿义务后，乙方保证就此事息访罢诉，不再以任何形式、任何理由向甲方提出任何赔偿费用要求等内容。据协议后附物品损失费清单记载，物品损失包含2台格力柜式空调、75张网吧沙发、2台封边机、2台钻床、1套办公桌椅、97个机箱、2台电脑、2台挂式空调、1台冲床、48台电脑桌、40套网吧桌。另查明，涉案地块上的房屋分别由明康家具厂、天测测绘（陆斌）、树德机械（王成海）、门窗加工（赵厚华）等人或单位承租。上述事实有当事人陈述、租赁协议、房屋征收补偿协议、房屋征收补偿变现表、统计清单复印件、（2018）苏03行初28号行政裁定书及开庭笔录、（2018）苏行终1606号行政裁定书、机器设备搬迁费用评估明细表、测算表、土地租赁合同、赔偿协议书等证据予以证实。本院认为，原、被告之间的租赁协议系双方当事人真实意思表示，且内容符合法律规定，对双方当事人具有约束力，双方均应按约定履行义务。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条规定：房屋租赁合同租赁期间内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。出租人知道或应当知道租赁房屋将被拆迁，出租该房屋时未将租赁房屋拆迁的事实告知承租人，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应当支持，但承租人知道或应当知道的除外。出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案中，原、被告在建立房屋租赁合同关系时，双方均不知晓涉案房屋将被拆迁，故依照上述规定，被告应在拆迁补偿范围内对原告的损失给予适当的补偿。关于原告主张的设备搬迁费107030元，本院认为，该项费用应归设备所有权人享有。涉案地块上房屋由原告等四家共同承租，故设备搬迁费应根据设备权属情况进行分配。根据琵琶办事处征收科提供的机器设备迁移费用清单评估明细表记载，原告在涉案房屋内的设备有喷塑线、电烤箱、电焊机、砂轮机、台钻、砂轮切割机、切管机、空压机、封边机、精密裁板锯、木工锯、气割、自制龙门吊、酸洗池、线路、监控，设备迁移费用合计37180元，被告对该部分应归原告所有不持异议，本院予以确认。因原告未能提供证据证明机器设备迁移费用清单评估明细表中的其他设备均归其所有，应承担举证不能的不利后果，故对其该项诉请中超出37180元的部分不予支持。关于原告主张的过渡费3000元，本案征收补偿明细中并无过渡费补偿项目，故原告主张该项补偿无事实和法律依据，本院不予支持。根据被告所获得的征收补偿明细看，3000元系各项奖励款，该奖励款系拆迁人奖励被拆迁人在搬迁期限届满前搬迁的款项，并非赔偿损失的范围，故该部分费用应属房屋所有权人即被拆迁人享有。关于原告主张的奖励款23367元，根据被告所获得的征收补偿明细看，23367元系搬迁补助费而非奖励款，根据原、被告租赁协议约定“政府赔偿的搬家费归乙方（原告）”所有，故原告应按照其承租的面积1716㎡与建筑总面值3097.65㎡之比享有该部分拆迁利益，经计算为12944.58元。对于原告超出1716㎡承租面积的主张，因其未能提供证据证明其还使用其他房屋，应承担举证不能的不利后果，故对该项诉请中其超出12944.58元的部分不予支持。关于原告主张的停产停业损失71793元，本院认为，双方在租赁协议中未对该项拆迁利益分配进行约定，考虑原告在上述房产实际经营，拆迁导致原、被告房屋租赁合同终止履行，对于原告由此造成的停产停业损失，被告应在领取的停产停业补偿范围内对原告的该项损失予以适当补偿。结合原告承租房屋的面积，被告应向原告支付的停产停业损失的数额为39771元。对原告超出该部分的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的自建房屋补偿款，因被告不认可原告在涉案地块上自建房屋，故原告对建房事实应承担举证责任。庭审中，原告依据四承租人租赁面积与征收总面积之差为500多平方米主张，主张多出的面积均为原告建造。本院认为，仅凭面积差不能证明房屋系原告所建造，其还应提供诸如建房合同、购买建筑材料等证据予以印证。庭审中，原告未能提供相应证据，故原告的该项无事实和法律依据，本院不予支持。此外，即使原告存在自建房屋，根据双方租赁协议约定的“如遇拆迁乙方（原告）所搭大棚、房屋的赔偿金归甲方（被告）所有”，即使存在原告搭建的大棚或房屋，相应的征收补偿款也应归被告所有。关于原告主张的财产损失27万元，本院认为，根据（2018）苏03行初28号行政征收强制一案的庭审笔录中原告的陈述及该裁定书认定的事实，可知原告在2014年时即知晓涉案房屋被征收的事实，且共同承租涉案地块上房屋的其他三户均已提前搬迁的事实原告也应知晓，故本院认定被告已尽到出租人通知搬迁的义务。且原告与组织实施拆除涉案房屋的主体琵琶办事处已就财产损失问题达成赔偿协议并已经领取协议约定的款项，故原告主张被告承担其该项损失，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四十二条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告董爱侠于本判决生效十日内给付原告徐州市明康办公家具厂设备搬迁费37180元、停产停业损失39771元、搬迁补助费12944.58元，合计89895.58元；二、驳回原告徐州市明康办公家具厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9350元，由原告徐州市明康办公家具厂负担7835元被告董爱侠负担1515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 王 敏审 判 员 朱 静人民陪审员 孔 艳二〇二〇年八月十九日法官 助理 唐 政书 记 员 裴小萌