湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执复187号复议申请人（异议人，被执行人）：梅小军，男，1968年2月8日出生，汉族。复议申请人（异议人，被执行人）：张洁玲，女，1970年8月9日出生，汉族。申请执行人：李凯丽，女，1992年5月2日出生，汉族。梅小军、张洁玲不服本市黄陂区人民法院（以下简称黄陂区法院）作出的（2020）鄂0106执异27号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。黄陂区法院查明，2019年10月9日，该院依法立案受理申请执行人李凯丽与被执行人梅小军、张洁玲民间借贷纠纷一案，执行案号为（2019）鄂0116执恢392号，执行依据为（2017）鄂0116民初5018号民事判决书，执行的主要内容:被执行人梅小军、张洁玲在该判决生效后十日内共同偿还申请执行人李凯丽借款本金330万元及利息（以330万元为本金按年利率6%，自2017年9月20日起计算至该判决确定的履行之日止）。在执行过程中，经该院向被执行人梅小军、张洁玲下达执行通知书后，被执行人梅小军、张洁玲逾期未履行生效法律文书确定的义务。2018年10月29日，该院在执行另案申请执行人武汉兰山田园生态农业发展有限公司与被执行人梅小军、张洁玲民间借贷纠纷一案[案号：（2018）鄂0116执恢444号]中，对异议人梅小军、张洁玲与案外人高锦绣共有（其中梅小军占25%、张洁玲占25%、高锦绣占50%）的位于武汉市江汉区江汉三路4*号*层不动产（房屋所有权证号：武房权证江字第201000***、武房权证江字第2010003***、武房权证江字第201000**，以下简称案涉房屋）的价值进行了评估，其评估价值为6650.89万元，后该不动产经两次拍卖而流拍，由于申请执行人武汉兰山田园生态农业发展有限公司不同意以物抵债，该案以终结本次执行程序结案。2019年10月30日，该院作出（2019）鄂0116执恢392号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋（2017年9月22日被查封），因上述评估报告在一年有效期间内，为节约司法资源，提高执行效率，该院决定该案以上述案件的评估价值6650.89万元为拍卖参考价，通过该院淘宝网司法拍卖网络平台公开发布拍卖公告，确定起拍价为4655.623万元（以评估价6650.89万元，降价30%），于2020年1月31日至2020年2月1日在该平台公开进行拍卖，先期该院在不动产所在地已张贴公告，一拍（流拍）。后该院拟再次通过以上方式进行拍卖，确定起拍价3800万元（以原起拍价4655.623万元，降价约20%）。是此，异议人梅小军、张洁玲向该院提出执行异议。梅小军、张洁玲向黄陂区法院提出异议称，黄陂法院于2019年8月、9月通过淘宝网司法拍卖网络平台对案涉房屋进行公开拍卖，两次均未拍卖成功，且没有买受人愿意以第二次拍卖的保留价买受该财产，而当时的申请执行人或其他债权人也未表示接受该财产抵债。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，黄陂法院应对该不动产予以解除查封，退还给异议人，不应当再次进行拍卖。异议人认为本次拟拍卖的不动产的起拍价过低，贱卖异议人财产的行为严重侵犯了异议人的合法权益。根据（2017）鄂0116民初5018号民事判决，案件债务人所欠债权人的债务为借款本金330万元及利息，而本次拟拍卖不动产的评估价值为6650.89万元。该不动产属严重超标的查封，本次拍卖更是严重超额处置异议人的财产。故异议人特提出异议申请，请求撤销（2019）鄂0116执恢392号之一《执行裁定书》，并停止拍卖案涉房屋。黄陂区法院认为，在执行过程中，因异议人梅小军、张洁玲作为被执行人，经该院向其下达执行通知书后，逾期未履行生效法律文书确定的义务，该院裁定拍卖异议人梅小军、张洁玲与案外人高锦绣共有的被查封不动产，通过本院淘宝网司法拍卖网络平台公开发布拍卖公告，以有效的评估价作为拍卖标的的参考依据，在法定的降价幅度内确定起拍价，并先期在不动产所在地张贴公告。综上，该院实施上述执行措施的行为符合法律规定。因此，异议人梅小军、张洁玲提出异议的理由没有事实依据和法律依据。黄陂区法院依据上述理由，于2020年6月15日作出（2020）鄂0116执异27号执行裁定，驳回异议人梅小军、张洁玲的执行异议申请。梅小军、张洁玲不服，向本院申请复议称，一、拟拍卖房屋存在房产价值远超于执行标的的情况，不宜继续进行拍卖。依据《最该人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，黄陂区法院在拍卖案涉房屋时，存在案件标的额远低于房产实际价值的情况，若盲目启动拍卖程序，会对两申请人的利益造成不利影响。二、案涉房屋经过三次拍卖、一次变卖后仍无法处置的，不宜再次启动拍卖、变卖程序。虽然《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款对三次拍卖一次变卖处置不成的财产后续是否可以再行重启拍卖程序没有明确规定，但探究立法本意，一是考虑执行成本和效率，二是在下一个案件中，评估机构会考虑前一个案件流拍情况，易造成拍卖财产贱卖。三、两复议申请人曾于2020年1月提出执行异议，但黄陂区法院未予理会。两复议申请人依据上述理由，请求撤销（2020）鄂0116执异27号执行裁定书，停止拍卖案涉房屋。本院查明，黄陂区法院查明的事实属实。本院另查明，经黄陂区法院实地查勘，案涉房屋是一个菜市场（江三菜市场），由于菜市场空间高，其高度的二分之一部分被改造成了房间，被执行人梅小军、张洁玲与案外人高锦绣用于出租经营（优家连锁酒店）。另查明，黄陂区法院立案执行的以梅小军、张洁玲为被执行人的案件共5件，分别为：1、（2017）鄂0116执2993号，申请执行标的10438900元；2、（2018）鄂0116执240号，申请执行标的511820元；3、（2018）鄂0116执241号，申请执行标的3338200元；4、（2018）鄂0116执243号，申请执行标的12098800元；5、（2018）鄂0116执962号，申请执行标的3031140元。以张洁玲为被执行人的案件1件，为（2017）鄂0116执2988号，申请执行标的3031900元。以上案件申请执行标的合计32450760元。还查明，武房权证江字第2010003**号房屋所有权证载明房屋所有权人高锦绣，房屋坐落江汉区江汉三路4*号*层，建筑面积2239.66㎡；武房权证江字第2010003**号房屋所有权证载明房屋所有权人张洁玲，房屋坐落江汉区江汉三路4*号*层，建筑面积2239.66㎡；武房权证江字第2010003**号房屋所有权证载明房屋所有权人梅小军，房屋坐落江汉区江汉三路4*号*层，建筑面积2239.66㎡。本院认为，关于两复议申请人提出黄陂区法院超标的查封，超额处置其财产的理由。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款“发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”的规定，虽然案涉房屋下有三个房屋所有权证，但三个权证均未设置独立的面积和坐落，不能将案涉房屋区分开。即使案涉房屋事实上被分割为上下两层，且下层的菜市场和上层的酒店在使用价值上彼此独立，但案涉房屋证载层数为1层，菜市场和酒店共用房屋所有权证，在法律上属于不可分物，无法分割开进行拍卖。其次，黄陂区法院梅小军、张洁玲作为被执行人的案件有多件，申请执行标的逾3000万元，其债权均待案涉房屋拍卖款用于清偿，并案对案涉房屋进行拍卖有利于节约司法资源，提高执行效率。关于两复议申请人提出案涉房屋经三次拍卖，一次变卖后仍无法处置，再次启动拍卖、变卖程序浪费司法资源、可能贱卖拍卖财产的理由。首先，虽然根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外”的规定，黄陂区法院在另案执行中对案涉房屋进行了两次拍卖和一次变卖后，申请执行人不同意以物抵债，该院应将案涉房屋解封后退还给被执行人，但案涉房屋仍然是被执行人的责任财产，并未因此丧失可执行性，仍可用于清偿被执行人的债务，且我国法律及司法解释并未对重新启动拍卖程序作出禁止性规定。梅小军、张洁玲作为被执行人，负有以其全部责任财产清偿法律文书确定债务的义务，黄陂区法院对案涉房屋采取执行措施，对案涉房屋重新拍卖以实现本案申请执行人的债权并无不当。其次，黄陂区法院参照有效期内的评估报告，在法定降价幅度内确定拍卖保留价，且该院系通过网络司法拍卖平台进行拍卖，案涉房屋最终成交价格由市场决定，不会因重新启动拍卖程序产生贱卖被执行人财产的情况。关于两复议申请人提出其于2020年1月提出的执行异议，黄陂区法院未予理会的理由，其在异议阶段并未提出，且与其异议请求缺乏关联性，本院对此不予审查。综上，黄陂区法院（2020）鄂0116执异27号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，其效力本院予以维持。梅小军、张洁玲的复议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回梅小军、周洁玲的复议申请，维持武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116执异27号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张鹰战审判员  徐 文审判员  周 晨二〇二〇年八月十七日法官助理张菲娅书记员彭芳