广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初24111号原告（反诉被告）：广州市天巧贸易有限责任公司，住所地广州市天河区天河路228号负一层至七层、七层夹层广州正佳商业广场5F—567号商铺。法定代表人：周仪，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曲利亚，河南向群律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州五号停机坪商业经营管理有限公司，住所地广州市白云区云霄路353号。法定代表人：李少明，执行董事。委托诉讼代理人：胡文锋，广东经国律师事务所律师。第三人：广州市精都实业有限公司，住所地广州市白云区云霄路353栋。法定代表人：李少明，执行董事。委托诉讼代理人：胡文锋，广东经国律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）广州市天巧贸易有限责任公司（以下简称天巧公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）广州五号停机坪商业经营管理有限公司（以下简称五号停机坪物业公司）、第三人广州市精都实业有限公司（以下简称精都公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天巧公司的委托诉讼代理人曲利亚，被告五号停机坪物业公司、第三人精都公司的共同委托诉讼代理人胡文锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天巧公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《5号停机坪物业管理合同》；2.判决被告五号停机坪物业公司免除2020年2月份物业管理费11040元；在《5号停机坪物业管理合同》解除（终止）前每月减免物业管理费9936元，暂计2020年3月至6月份为39744元；3.判决被告五号停机坪物业公司返还物业和水电保证金37352元；4.判决两被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：原告与第三人于2019年1月7日签订了《5号停机坪商铺租赁合同》及附件，双方对租期、租金、保证金等进行了约定。同日，原告按照第三人的要求与被告五号停机坪物业公司签订了《5号停机坪物业管理合同》，约定原告向被告缴纳物业和水电保证金共计37352元，原告向被告交纳水、电、物业管理费等费用。上述合同签署生效后，原告依约向被告交纳了物业和水电保证金37352元，以及交纳租金、水电费及物管费等的合同义务。在合同正常履行过程中，自2019年年底突然爆发的新冠××疫情殃及全国和全球，直到现在被疫情严重影响的各行业都没有恢复元气，导致大批企业纷纷倒闭，失业人数剧增，原告也未能幸免。据此，原告与第三人和被告多次申请协商减免相应的租金和物业管理费，第三人只是拟给予免除2020年2月份的租金、3月份租金减半的措施，被告的物业管理费却没有给予任何减免。被告和第三人的减免力度远远达不到原告因疫情逐月严重亏损的实际损失。在双方均无过错的疫情面前，应该双方共同承担由此带来的损失，如果第三人和被告仍要求原告继续全额支付租金和管理费，恐怕原告会亏损更加严重，这样对原告来说明显不公平，同时鉴于租赁合同和物业管理合同即将在2020年12月6日到期，原告已明显不能实现合同目的。故请求法院依法判决解除原被告之间的物业管理合同，并判决被告相应减免自2020年2月开始至合同解除（终止）前的物业管理费。具体法律依据为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情的民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项，《民法典》第五百三十三条和第五百六十五条。被告五号停机坪物业公司辩称：一、2020年1月23日20时，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2月24日上午，广东省新冠××防控领导小组决定，自2020年2月24日9时起，将新冠××疫情防控应急响应级别调整为二级响应。持续31天的“一级响应”结束，社会各个行业陆续有序复工，涉案商铺亦及时恢复经营至今，新冠疫情或者防控措施对本案物业合同的履行并不构成实质影响，原告主张适用情势变更请求解除、变更物业合同不应得到支持。二、2020年7月16日，国家统计局公布数据显示，一季度同比下降6.8%，二季度增长3.2%，主要指标恢复性增长，经济运行稳步复苏，基本民生保障有力，市场预期总体向好，社会发展大局稳定。五号停机坪广场及时协助场内租户宣传拉升销售，扶持商铺的广告位宣传工作，制定一系列广场活动帮扶场内租户，积极开展推广活动。原告以合同履行困难为由请求解除合同亦不应获得支持。三、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款适用于租赁合同，与本案的物管合同无关，且涉案物业的业主方在给予精都公司租金优惠时均不减免物业管理费，因此原告自行将国家关于租赁合同的政策优惠扩大适用于物管合同，请求减免每月的物业管理费显属错误。第三人精都公司述称：同意被告的答辩意见。被告五号停机坪物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告向被告支付欠缴的2020年3月1日至2020年7月31日的物业管理费55200元及逾期支付的违约金21472.8元（2020年3月至7月均以当月拖欠的物业管理费11040元为本金，均按每日5‰的标准，分别自当月8日起计至实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限）；2.判令原告向被告支付欠缴的2020年3月至2020年7月的电费1819.83元及逾期支付的违约金691.55元[2020年3月以拖欠的电费（2020年1月16日至2020年2月15日期间）396.17元为本金，2020年4月以拖欠的电费（2020年2月16日至2020年3月15日期间）327.28元为本金，2020年5月以拖欠的电费（2020年3月16日至2020年4月15日期间）294.55元为本金，2020年6月以拖欠的电费（2020年4月16日至2020年5月15日期间）376.37元为本金，2020年7月以拖欠的电费（2020年5月16日至2020年6月15日期间）425.46元为本金，均按每日5‰的标准，分别自当月的8日起计至实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限，暂计至2020年7月24日]；3.判令原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2019年1月7日，因原告向精都公司承租广州市白云区云霄路自编353栋的5号停机坪二L2054C1号商铺，约定由被告为原告承租的商铺提供物业管理服务。物业管理合同履行过程中，原告不按约定缴交2020年3月至7月的物业管理费、电费，被告多次催缴无果，故提出上述反诉请求。针对被告五号停机坪物业公司的反诉请求，原告天巧公司辩称：原告主张的物业管理费的金额是双方合同约定的金额，但我方请求法院支持我方请求减免物业管理费的本诉诉讼请求。对于电费，我方同意支付。关于违约金，根据《最高人民法院依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，我司因新冠××疫情导致资金周转困难，故被告要求我司承担违约责任应不予支持。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《5号停机坪商铺租赁合同》、《五号停机坪物业管理合同》、水电表记录、G5购物广场商铺和公共用电明细表、电表照片、缴费清单、推广活动照片予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：白云区云霄路自编351、353、394、701栋房屋系案外人广东省机场管理集团有限公司名下的产业。第三人精都公司于2007年5月18日与广东省机场管理集团有限公司（原名称为广东省机场管理集团公司）签订了《广州白云国际机场老候机楼项目租赁合同书》，向广东省机场管理集团有限公司承租了白云区云霄路自编353、701、351栋房地产，租赁期限从2007年5月18日起至2022年5月17日止。2019年1月7日，天巧公司（乙方）与精都公司（甲方）签订《5号停机坪商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市白云区云霄路353栋的5号停机坪二层L2054C1号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，该商铺承租面积为184平方米。本合同租赁期限为2018年12月7日至2020年12月6日，起租日为2018年12月27日。该商铺的招牌名称是巧手丫，该商铺用于经营儿童手工、桌游、礼品机用途。第一年每月租金为27600元，第二年每月租金为30360元等等。同日，天巧公司（乙方）与五号停机坪物业公司（甲方）签订了《五号停机坪物业管理合同》，约定：天巧公司承租的商铺为5号停机坪L2054C1号商铺，计租面积184平方米。第二条：（一）甲方受开发商（精都公司）委托对位于广州市白云区云霄路自编353栋的5号停机坪实施物业管理；第三条：本合同的履行期限与租赁合同中约定的租赁期限相同；第四条：物业管理费按商铺计租面积计算，人民币60元/平方米/月[其中物业费30元/㎡/月、公摊水电费（包括公共区域空调）20元/㎡/月、推广费10元/㎡/月]，从装修工程验收合格次日（若装修工程合格之日晚于租赁合同约定的起租日，则变更为“从起租日”）起开始计收。乙方在商铺承租期间发生的水、电等一切费用，于交纳下一个月的物业管理费时一并向甲方缴纳。履约保证金总额为37352元，其中物业管理费保证金33120元，水电费保证金4232元。第六条：如乙方迟延缴交物业管理费以及其他应缴费用之一或全部的，每逾期一日，按欠缴金额的5‰向甲方支付违约金；逾期超过30日仍未付清应缴交的物业管理费、其它应缴费用及逾期支付产生的违约金之一或全部的，甲方有权采取暂停服务和没收履约保证金等措施，且乙方还必须支付暂停服务期间的物业管理费等费用并付清所有的欠款、欠费等等。上述合同签订后，精都公司将涉案商铺交付给天巧公司使用。天巧公司向五号停机坪物业公司支付2020年2月份的物业管理费后，未再向五号停机坪物业公司支付物业管理费，并拖欠2020年1月16日至2020年6月15日的电费1819.83元。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。五号停机坪在疫情期间仍正常营业。2020年7月24日，天巧公司诉至本院，以新冠疫情系不可抗力导致合同目的无法实现为由，要求解除其与精都公司于2019年1月7日签订的《5号停机坪商铺租赁合同》，本院于2020年8月18日作出（2020）粤0111民初24126号民事判决书，认为此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件，属于法律规定的不可抗力。但新冠疫情及疫情防控措施并未导致不能实现天巧公司与精都公司之间的《5号停机坪商铺租赁合同》的目的，因此对天巧公司要求解除与精都公司之间的《5号停机坪商铺租赁合同》的诉讼请求予以驳回。本院认为：天巧公司与五号停机坪物业公司于2019年1月7日签订《5号停机坪物业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《5号停机坪物业管理合同》约定，五号停机坪物业公司受精都公司委托对位于广州市白云区云霄路自编353栋的5号停机坪实施物业管理，本合同的履行期限与租赁合同中约定的租赁期限相同。本院在（2020）粤0111民初24126号案件中对于天巧公司要求解除与精都公司之间的《5号停机坪商铺租赁合同》的诉讼请求予以驳回，因此天巧公司仍需要在涉案商铺内继续经营，故在天巧公司搬离涉案商铺之前，均需要由五号停机坪物业公司提供物业管理服务，本案并不存在天巧公司所主张因新冠疫情致使其与五号停机坪物业公司的《5号停机坪物业管理合同》的目的无法实现的情况。天巧公司要求解除《5号停机坪物业管理合同》缺乏事实和法律依据，其该项诉讼请求本院不予支持。天巧公司要求五号停机坪物业公司返还其物业和水电保证金37352元的诉讼请求本院亦不予支持。对于物业管理费是否应当减免的问题。物业管理合同属于服务合同，物业公司的主要成本为人工成本，疫情期间五号停机坪广场并未停止营业，因此五号停机坪物业公司付出人工的成本并未减少。相反，为落实政府制定的疫情防控政策，物业公司往往需要加派人手，实施包括消毒、测温等疫情防控措施，故物业公司在疫情期间的经营成本反倒会有所增加。此外，根据《5号停机坪物业管理合同》，五号停机坪物业公司收取的物业管理费包括物业费30元/㎡/月、公摊水电费（包括公共区域空调）20元/㎡/月、推广费10元/㎡/月。自2020年1月新冠疫情爆发以来，5号停机坪商场并未停止经营，该商场的公共区域的公摊水电费并非因疫情而减少，且为了应对疫情对商场经营带来的不利影响，5号停机坪公司亦进行一系列的推广、宣传活动。因此，天巧公司要求免除2020年2月的物业管理费，以及2020年3月起至《五号停机坪物业管理合同》解除（终止）前每月减免物业管理费9936元的诉讼请求本院不予支持。天巧公司应当向五号停机坪物业公司支付2020年3月1日至7月31日的物业管理费55200元，并支付2020年1月16日至2020年6月15日的电费1819.83元。对于五号停机坪物业公司要求天巧公司支付的逾期支付物业管理费和水电费的违约金的诉讼请求。由于此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件,属于法律规定的不可抗力。天巧公司承租涉案商铺用于经营，受疫情的影响，天巧公司在疫情期间营业收入明显减少、资金周转困难的情况是客观存在的，根据公平原则，本院对五号停机坪物业公司要求天巧公司支付逾期违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(一)项、第一百零七条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，广州市天巧贸易有限责任公司向广州五号停机坪商业经营管理有限公司支付2020年3月1日至2020年7月31日的物业管理费55200元；二、在本判决生效之日起三日内，广州市天巧贸易有限责任公司向广州五号停机坪商业经营管理有限公司支付2020年1月16日至2020年6月15日的电费1819.83元；三、驳回广州市天巧贸易有限责任公司的全部诉讼请求；四、驳回广州市精都实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1001.70元，由广州市天巧贸易有限责任公司负担；反诉受理费889.80元，由广州五号停机坪商业经营管理有限公司负担277.05元，广州市天巧贸易有限责任公司负担612.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年八月十八日书记员  林嘉仪