湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终904号上诉人（原审被告）：苏发萍，女，汉族，1976年9月27日出生，住枝江市，上诉人（原审被告）：枝江市星乐迪歌厅，住所地枝江市马家店街办七星新天地二楼2020A、2020B，统一社会信用代码92420583MA48BW2P6A。经营者：苏发萍。被上诉人（原审原告）：枝江金润源建设投资控股集团有限公司，住所地枝江市马家店友谊大道19号，统一社会信用代码914205830789488119。法定代表人：黄良华，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄奇，湖北得伟君尚（湖北自贸区宜昌片区）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王磊，该公司员工。特别授权代理。上诉人苏发萍、枝江市星乐迪歌厅（以下简称星乐迪歌厅）与被上诉人枝江金润源建设投资控股集团有限公司（以下简称金润源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服枝江市人民法院（2019）鄂0583民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏发萍，被上诉人金润源公司的委托诉讼代理人黄奇、王磊参加诉讼。本案现已审理终结。苏发萍、枝江市星乐迪歌厅上诉请求：1、撤销湖北省枝江市人民法院（2019）鄂0583民初1917号民事判决，改判驳回被上诉人金润源公司的诉讼请求；2、由被上诉人金润源公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审审理程序错误。1、一审法院未追加张山为本案被告错误。在一审过程中，上诉人申请追加张山为被告参加诉讼，一审法院明知张山是枝江市星乐迪歌厅合伙人，为湖北广泰置业有限公司（以下简称广泰置业公司）的唯一股东，与本案有直接利害关系，但一审法院未予追加，存在程序错误。2、一审中，上诉人对被上诉人提供的上诉人放弃优先购买权（2020B商铺）承诺书的签名有异议，申请笔迹鉴定，但一审法院未作处理。二、一审判决认定事实不清。1、一审法院认定2016年11月1日上诉人与盛世华街公司签订了《枝江市“七星新天地”商铺租赁及物业管理合同》，2017年1月18日，被上诉人与广泰置业公司签订了《资产收购协议书》，包括了上诉人租赁的2020B商铺。合同签订后，上诉人未从任何渠道获知所租赁房屋被出售一事，无论是出租方还是购买方均未履行告知义务，但一审法院仍认定2017年10月28日，盛世华街公司向上诉人发出《告知函》，2018年9月27日被上诉人向上诉人发出《房屋催缴通知书》。根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”一审判决无视上诉人的知情权和优先购买权被侵犯的事实，仍然认定上诉人履行了通知义务，应向被上诉人支付租金。2、上诉人从来没有和被上诉人签订过任何合同，但一审判决根据租赁合同判决上诉人向被上诉人支付违约金，没有任何事实依据和法律依据。综上所述，一审程序错误，判决认定事实不清，恳请二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。金润源公司辩称，上诉人的优先购买权是否受到侵犯，与本案无关，本案应适用买卖不破租赁原则。被上诉人购买涉案商铺后，上诉人与被上诉人均有义务继续履行该租赁合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金润源公司向一审法院起诉请求：1、判决苏发萍、星乐迪歌厅支付2017年7月1日至2019年12月31日期间的租金35万元；2、判决苏发萍、星乐迪歌厅以欠付租金35万元为基数，按年利率24%支付迟延支付租金违约金，暂计算至2019年10月31日为11.2万元；3、苏发萍、星乐迪歌厅承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年，广泰置业公司投资开发的枝江市“七星﹒新天地”建设工程竣工验收，案涉七星新天地2020B门面属其所有。2015年7月5日，广泰置业公司与盛世华街公司签订《物业租赁授权委托书》，委托盛世华街公司管理及对外出租枝江市七星新天地购物中心商铺，委托期限10年。自2015年7月5日至2025年7月4日止。2016年11月1日，苏发萍与盛世华街公司签订《枝江市“七星?新天地”商铺租赁及物业管理合同》，苏发萍取得七星新天地2020B门面的承租权，用于经营星乐迪KTV，租期自2016年11月1日至2022年7月1日止，免租期自2016年11月1日至2017年7月1日止，免租期：自盛世华街公司通知被告苏发萍进场的时间或双方签订的商铺租赁合同约定的时间开始计算。双方确定该商铺按约定建筑面积653㎡计租，年租金14万元。苏发萍在签订合同时，一次性支付第一个交租期租赁费70000元，租金每半年为一个交租期，第一期租金支付时间为合同签订后进场日前支付，第二期及以后交租期租金支付时间为上一个交租期最后一月的30日前，若30日为法定节假日，则提前至节假日前最后一个工作日。双方约定，本合同项下的进场交付日为2016年11月1日，届时该商铺应达到的交付条件为现状交付。苏发萍迟延交纳租金的，则每迟延一日，应当支付欠费金额1‰的迟延履行违约金。2017年1月18日，金润源公司与广泰置业公司签订《资产收购协议书》，金润源公司购买了七星新天地包括2020B在内的商铺，但苏发萍一直未支付相应租金。2017年10月28日，盛世华街公司向苏发萍发出《告知函》，告知苏发萍承租的商铺已由金润源公司购买，应向金润源公司交纳租金等。2018年9月27日金润源公司向苏发萍发出《房租催缴通知书》，通知苏发萍交纳租金。2018年12月4日，金润源公司委托湖北演绎律师事务所向苏发萍发函，告知苏发萍商铺转让及要求交纳租金的事实。后2019年3月27日和4月28日，金润源公司再向苏发萍送达《房租催交通知书》。苏发萍自认仅收到2019年3月27日的催交通知书。另查明，苏发萍对于2020B即案涉商铺的移交时间存在争议，认为2017年3月才交付该商铺。苏发萍对金润源公司提供的苏发萍放弃优先购买权（2020B商铺）承诺书上的签名有异议。一审法院认为，针对双方的主要诉辩观点，评述如下：一、关于本案的主体问题。苏发萍系星乐迪歌厅的经营者，其与盛世华街公司签订租赁合同，承租案涉房产并实际用于经营星乐迪歌厅。根据规定，有字号的个体工商户，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。因此。本案星乐迪歌厅系适格主体。二、关于追加被告的问题。苏发萍辩称，其与案外人张山系合伙关系，应追加张山为被告。一审法院认为，星乐迪歌厅注册登记经营者、签订租赁合同者系苏发萍。苏发萍与他人是否合伙与本案不属于同一法律关系。三、关于迟延交房问题。苏发萍辩称案涉房产存在延迟交房现象。但其提供的证据不足以证实延期交房。租赁合同明确约定“本合同项下的进场交付日为2016年11月1日，届时该商铺应达到的交付条件为现状交付。”因此，苏发萍的抗辩不能成立不予采信。四、关于租金及迟延支付租金违约金问题。根据租赁合同，免租期自2016年11月1日至2017年7月1日止，苏发萍在签订合同时，一次性支付第一个交租期租赁费70000元，租金每半年为一个交租期，第一期租金支付时间为合同签订后进场日前支付，第二期及以后交租期租金支付时间为上一个交租期最后一月的30日前，若30日为法定节假日，则提前至节假日前最后一个工作日。双方约定，本合同项下的进场交付日为2016年11月1日。因此，苏发萍应于2016年11月1日缴纳第一期租金（2017年7月2日至2017年12月31日）；应于2017年12月29日交纳第二期租金（2018年1月1日至2018年6月30日）；应于2018年6月29日交纳第三期租金（2018年7月1日至2018年12月31日）；应于2018年12月29日交纳第四期租金（2019年1月1日至2019年6月30日）；应于2019年6月28日交纳第五期租金（2019年7月1日至2019年12月31日）。苏发萍未按合同约定支付租金，应按约担责。但双方约定的违约金过高，在诉讼请求中，金润源公司主张按年利率24%主张违约金亦无约定。一审法院认为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金为宜。金润源公司作为所有人，有权依法依约主张租金及违约金。苏发萍辩称对金润源公司与广泰置业公司签订《资产收购协议书》不知情，金润源公司亦未主张租金，苏发萍仅收到2019年3月27日的催交通知书等。一审法院认为，租金交付不以催收为前提，应依约交纳租金。即使苏发萍对案涉房产交易不知情，亦应向盛世华街公司交纳租金，在2019年3月27日知悉内情后向金润源公司交纳租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决：一、枝江市星乐迪歌厅（经营者：苏发萍，公民身份号码：）于判决生效之日起十五日内支付枝江金润源建设投资控股集团有限公司租金35万元（截止2019年12月31日）；二、枝江市星乐迪歌厅（经营者：苏发萍，公民身份号码：）于判决生效之日起十五日内支付枝江金润源建设投资控股集团有限公司迟延支付租金违约金。违约金计算：1、本金7万元，自2016年11月2日算至2019年10月31日；2、本金7万元，自2017年12月30日算至2019年10月31日；3、本金7万元，自2018年6月30日算至2019年10月31日；4、本金7万元，自2018年12月30日算至2019年10月31日；5、本金7万元，自2019年6月29日算至2019年10月31日。上述违约金以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计算；三、驳回枝江金润源建设投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4115元，由枝江市星乐迪歌厅负担3119元；枝江金润源建设投资控股集团有限公司负担996元。二审中，当事人依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，二审中金润源公司认可苏发萍支付了涉案商铺2017年7月1日至2017年12月31日期间的7万元租金。本院认为，1、关于是否追加张山为本案当事人的问题。广泰置业公司委托盛世华街公司管理及对外出租枝江市七星新天地购物中心商铺，2016年11月1日，苏发萍与盛世华街公司签订《枝江市“七星?新天地”商铺租赁及物业管理合同》承租涉案商铺用于经营星乐迪歌厅，该合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，苏发萍辩称该合同不真实系帮张山所签订，但该租赁合同明确载明承租人为苏发萍，并由苏发萍签字，苏发萍作为完全民事行为能力人，对其签订的租赁合同应依法承担相应法律责任，在法律关系上只能认定苏发萍作为该商铺的承租方。苏发萍称其与盛世华街公司于2016年9月27日签订的商铺租赁及物业管理合同才属实，但其提交的该合同复印件显示租赁商铺为2020A、2020B，落款时间也早于2016年11月1日，其内容与上述2016年11月1日签订的合同并无明显矛盾，故苏发萍提交的落款时间为2016年9月27日的合同是否真实及所涉内容均不影响本案事实的认定和审理结果。苏发萍诉称其与张山合伙经营星乐迪歌厅，应追加合伙人张山为本案被告，但星乐迪歌厅注册登记经营者、涉案商铺租赁合同承租方签订主体均系苏发萍，本案系金润源公司与苏发萍之间的租赁合同纠纷，案外人张山与苏发萍的合伙关系与本案不是同一法律关系，不宜追加张山为本案被告，苏发萍与张山的合伙纠纷应另行依法解决。2、关于星乐迪歌厅是否应向金润源公司支付欠付租金及违约金的问题。2017年1月18日，金润源公司与广泰置业公司签订《资产收购协议书》，金润源公司购买了七星新天地包括2020B在内的商铺，盛世华街公司及金润源公司先后向苏发萍发出要求苏发萍向金润源公司支付租金的通知，金润源公司既已成为涉案商铺的所有权人，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原租赁合同对金润源公司和承租人苏发萍仍然有效，涉案商铺的所有权人金润源公司有权要求承租方即苏发萍经营的星乐迪歌厅支付欠付租金及违约金。至于苏发萍称其不知涉案商铺被出售及广泰置业公司侵犯了其优先购买权，系广泰置业公司与苏发萍之间如何处理的问题，与金润源公司无关，并不影响金润源公司向苏发萍经营的星乐迪歌厅主张租金和违约金。二审中金润源公司认可苏发萍支付了2017年7月1日至2017年12月31日期间的7万元租金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款之规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。星乐迪歌厅作为苏发萍经营的字号，为本案适格当事人并依法承担相应责任。故星乐迪歌厅应于2017年12月29日交纳第二期租金（2018年1月1日至2018年6月30日），应于2018年6月29日交纳第三期租金（2018年7月1日至2018年12月31日），应于2018年12月29日交纳第四期租金（2019年1月1日至2019年6月30日），应于2019年6月28日交纳第五期租金（2019年7月1日至2019年12月31日），合计28万元，同时应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算标准支付违约金。综上所述，上诉人苏发萍、枝江市星乐迪歌厅的上诉请求部分成立，应予改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销枝江市人民法院（2019）鄂0583民初1917号民事判决；二、枝江市星乐迪歌厅（经营者：苏发萍，公民身份号码：）于判决生效之日起十五日内支付枝江金润源建设投资控股集团有限公司租金28万元（截止2019年12月31日）；三、枝江市星乐迪歌厅（经营者：苏发萍，公民身份号码：）于判决生效之日起十五日内支付枝江金润源建设投资控股集团有限公司迟延支付租金违约金。违约金计算：1、本金7万元，自2017年12月30日算至2019年10月31日；2、本金7万元，自2018年6月30日算至2019年10月31日；3、本金7万元，自2018年12月30日算至2019年10月31日；4、本金7万元，自2019年6月29日算至2019年10月31日。上述违约金以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计算；四、驳回枝江金润源建设投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费8230元，由枝江金润源建设投资控股集团有限公司负担2000元，由苏发萍、枝江市星乐迪歌厅负担6230元。当事人在执行本判决时一并直接给付。本判决为终审判决。审判长  张士勇审判员  唐兆勇审判员  王瑞菊二〇二〇年八月六日法官助理张宽红书记员彭先悦