福建省南安市人民法院             民事判决书             （2020）闽0583民初4079号                               案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2020年5月26日                       适用程序                       简易程序                               原告                       原告福建南安农村商业银行股份有限公司仑苍支行，住所地：福建省南安市仑苍镇仑苍村中国水暖城（二期）2幢06-08号，统一社会信用代码：91350583597888080Q。             代表人吴婷婷，该支行行长。             委托代理人王秉志，该支行职员。                               被告                       被告梁志明，男，1986年2月13日出生，汉族，住福建省南平市。             被告南安中禧房地产开发有限公司，住所地：福建省南安市仑苍镇仑苍街，统一社会信用代码：91350583581122486Y。             法定代表人吴成祖，该公司经理。                               原告诉讼请求                       1、判决解除原告与被告梁志明、南安中禧房地产开发有限公司于2018年1月18日签订的《个人住房按揭借款合同》；             2、判令被告梁志明偿还借款173777.80元及相应的利息、罚息、复利（其中截至2020年1月31日，暂计结欠利息、罚息、复利3001.16元，自2020年2月1日起至实际还清款项之日止利息、罚息、利息按中国人民银行的有关规定与合同的约定计算）；             3、依法处置被告梁志明提供的抵押房地产［以抵押权证：闽（2018）南安市不动产证明第3200619号登记的权利范围为准］，拍卖所得价款由原告优先受偿；             4、由被告南安市中禧房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；             5、由两被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费及公告费）。                               被告             答辩             意见                       被告梁志明、南安中禧房地产开发有限公司（以下简称中禧公司）均未到庭参加诉讼也未提交答辩状。                               本院             认定             事实             证据                       2018年1月18日，原告（贷款人、抵押权人）与借款人（抵押人）梁志明、保证人南安中禧公司签订编号为 HT9070730180001712的《个人住房按揭借款合同》，约定：借款金额为184000元，用于借款人购买位于南安市仑苍镇仑苍街水暖新都城（滨江新城）6号楼718室的房产；借款期限自2018年1月18日起2048年1月17日止；借款执行浮动利率，即在基准利率为基础上浮5%；如遇基准利率调整，利率调整日自基准利率调整后次年起调整；还款方式采用等额本金还款法；贷款逾期，自逾期之日起按借款执行利率加收40%逾期贷款罚息，借款人欠息，欠息部分按逾期贷款罚息利率计收利息；借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本金或利息及相关费用，或任何一期借款本金或利息及相关费用逾期超过三个月，贷款人有权宣布贷款提前到期并收回、有权解除合同；担保方式为阶段性保证担保加抵押；保证人南安中禧公司愿为借款人按本合同与借款人所形成的债权提供阶段性保证担保，即自本合同签订之日起，至借款人取得本合同项下所购房产证书，办妥相应的抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止提供连带责任保证；保证、抵押担保范围包括本合同项下债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；抵押人以南安市仑苍镇仑苍街水暖新都城（滨江新城）6号楼718室的房产提供抵押担保，自本合同签订后办理预购商品房或商品房的抵押预告登记或抵押登记手续。同年1月26日，双方到南安市国土资源局办理闽（2018）南安市不动产证明第3200619号不动产登记证明，证明权利为预告登记。2018年1月29日，原告发放贷款184000元给梁志明用于支付购房款。2019年11月1日起，梁志明未能按合同约定还款方式按时足额还款，截至2020年1月31日，尚欠原告借款本金173777.8元及利息、罚息、复利3001.16元。                               裁判             理由                       原、被告签订的《个人住房按揭借款合同》合法有效，原告依约发放贷款184000元给梁志明。自2019年11月1日起，梁志明未能按合同约定还款方式按照足额还款，截至2020年1月31日结欠借款本金173777.8元及相应利息、罚息。原告有权根据合同约定，解除合同，要求梁志明偿还尚欠借款本金173777.8元及相应利息，并依照合同约定支付罚息、复利。该笔借款采用阶段性保证加抵押方式担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，由阶段性保证人南安中禧公司提供连带责任保证。此后，由抵押人梁志明以其购买的南安市仑苍镇仑苍街水暖新都城（滨江新城）6号楼718室的房产为抵押财产作抵押担保。原、被告到南安市国土资源局办理了《不动产登记证明》，但登记的权利为预购商品房抵押权预告设立登记，至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人梁志明办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人南安中禧公司对梁志明的上述债务承担连带保证责任。原告请求拍卖、变卖梁志明的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。南安中禧公司依约承担连带保证责任后,有权向梁志明追偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款                               裁判             主文                       一、解除福建南安农村商业银行股份有限公司仑苍支行与被告梁志明、南安中禧房地产开发有限公司于2018年1月18日签订的编号为 HT9070730180001712的《个人住房按揭借款合同》；             二、被告梁志明应于本判决生效后十日内偿还福建南安农村商业银行股份有限公司仑苍支行借款本金173777.8元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计至2020年1月31日为3001.16元，自2020年2月1日至实际还款日止的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定和《个人住房按揭借款合同》的约定计算）；             三、被告南安中禧房地产开发有限公司对梁志明的上述债务承担连带清偿责任；被告南安中禧房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向梁志明追偿；             四、驳回福建南安农村商业银行股份有限公司仑苍支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费3836元，减半收取为1918元，由被告梁志明、南安中禧房地产开发有限公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 员  尤江岚                                                             二〇二〇年八月二十五日                                     书 记 员 吴桂菊