广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4431号原告：敖竹妹，女，1976年6月2日生，汉族，住阳江市江城区********浩大·岭南新邨1幢302房。确认的送达地址：阳江市新江北路淘金湾北区****。公民身份号码：441************222。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝美云，广东真智律师事务所实习律师。被告：阳江市浩大房地产有限公司。住所：阳江市江城区********浩大·岭南新邨。确认的送达地址：阳江市江城区********广东粤宏律师事务所。统一社会信用代码：914***********986G。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所律师。原告敖竹妹与被告阳江市浩大房地产有限公司（下简称浩大房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告敖竹妹的委托诉讼代理人钟国衡、被告浩大房地产公司的委托诉讼代理人黄远航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告敖竹妹向本院提出诉讼请求：一、判决被告按已付房价款715452元年利率的6%支付逾期办证违约金给原告，自2018年9月28日起计至2019年3月12日时止；二、判决被告返还购房款20762.24元及利息给原告(利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年1月22日起计至付清时止）；三、判决本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、判决被告返还购房款20762.24元及利息给原告(利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年1月22日起计至付清时止）；二、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区********浩大·岭南新邨1幢302房，总房价715452元。合同第三条约定建筑面积165.06平方米，其中套内建筑面积133.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.63平方米。商品房于2019年3月12日办出不动产权证，登记的建筑面积为160.27平方米。虽然合同约定是按套内建筑面积计价，但双方又在合同中明确约定了分摊面积，按房产证登记的建筑面积，两者相减少了4.79平方米。损害了原告的利益。根据公平合理原则，被告应按原告所支付的总购房款除以合同约定的商品房建筑面积所得的价格退还房款，即被告应退还20762.24元[715452元÷165.06平方米×（165.06平方米－160.27平方米）]给原告。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特诉之于法院，盼判如所请。被告浩大房地产公司辩称，涉案商品房的面积差异比值没有超过商品房预售合同约定的0.6%，被告无需返还购房款及利息。双方签订的商品房预售合同中约定的套内计价面积与原告不动产权证登记的套面积几乎一致，根据合同第五条约定的面积差异处理和计算公式，所得出的数值没有超过0.6%，因此，被告无需返还面积误差微小的购房款及利息。本院经审理认定事实如下，2018年6月29日，原告敖竹妹（买受人）与被告浩大房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180600930），主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区********浩大·岭南新邨1幢302房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2012025号，建筑面积共165.06平方米（其中套内建筑面积133.43平方米，分摊共有建筑面积31.63平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5362元，房屋总价款为715452元；贷款方式付款，买受人应当于2018年6月28日前支付首期房价款215452元，余款50万元向指定贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2013年6月30日前交付商品房，交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；合同第十三条面积差异处理约定：实测面积与载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。……套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积－预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100%。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。上述合同签订后，原告按约定支付了购房款715452元给被告，被告于2019年1月22日出具了该购房款发票。被告于2018年6月29日将该商品房交付给原告。诉讼中，被告称涉案《商品房买卖合同（预售）》的签订时间迟于房屋约定的交付时间，是由于商品房预售登记制度造成的，在商品房预售期内所出售的房屋其交付的时间都自动生成为2013年6月30日，这是与开发商初始办理商品房预售时提给住建部门进行预售登记时的信息一致，否则不能办理预售登记。2019年3月12日，涉案房屋取得不动产权证书【证号为粤（2019）阳江市不动产权第0010563】。权利人为原告敖竹妹，该产权证载明：房屋建筑面积160.27㎡，专有建筑面积132.39㎡，分摊建筑面积27.88㎡。原告以房屋建筑面积差异为由，要求被告承担违约责任，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告应按合同约定全面履行。根据原告的诉讼请求，本案的争议焦点是:被告是否应按建筑面积的差异面积返还购房款及利息给原告。原被告双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定按套内建筑面积计价，但本案被告所交付的商品房的套内建筑面积和分摊建筑面积均比双方约定的减少了，被告这一行为明显损害了原告的利益，已构成了违约，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中所规定的，原告主张被告对建筑面积的减少承担履行合同不当责任成立，被告以涉案商品房的面积差异比值没有超过商品房预售合同约定的0.6%，被告无需返还购房款及利息，为抗辩缺乏理据，本院不予支持。而被告所交付的商品房建筑面积少了4.79平方米（165.06－160.27），为此被告应将该面积差异款退还给原告。鉴于双方在房屋买卖合同中没有明确约定建筑面积差异如何补偿，本案根据公平合理原则，被告应按原告所支付的总购房款除以约定的商品房建筑面积165.06平方米所得的价格进行退还，即被告应退还20762.24元[715452元÷165.06平方米×（165.06平方米－160.27平方米）]，并以20762.24元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年3月12日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息给原告。综上所述，原告要求被告退还房屋差异款及利息理由成立，予以准许，但具体数额以本院核定的为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、限被告阳江市浩大房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款20762.24元,并支付该款的利息（以20762.24元为基数，自2019年3月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告敖竹妹；二、驳回原告敖竹妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费417元（该款原告已预交），由原告敖竹妹负担208元，被告阳江市浩大房地产有限公司负担209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 张耀丹二〇二〇年八月十一日法官助理 陈蕴东书 记 员 陈泳渝附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条（第一款）【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。