江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初5231号原告：无锡市民园物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区民丰苑30号。法定代表人：周福南，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞晨澜、顾燕红，该公司员工。被告：**辉，男，1972年4月30日生，汉族，户籍所在地江苏省盐城市盐都区，现住江苏省无锡市锡山区。被告：杨磊，男，1991年10月4日生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人：杨德勇，系杨磊父亲，1967年6月20日生,汉族，住安徽省宣城市宣州区。被告：汤才宝，男，1974年6月20日生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区,现住上海市宝山区。被告：管晓玉，女，1987年4月19日生，汉族，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：管新华，系管晓玉父亲，1961年10月20日生，汉族，住江苏省通州市。上述四被告共同委托诉讼代理人：许正勇，上海许正勇律师事务所律师。原告无锡市民园物业管理有限公司（以下简称民园公司）与被告**辉、杨磊、汤才宝、管晓玉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月20日、2020年1月22日公开开庭进行了审理。2020年2月25日，本案经批准转为普通程序，本院依法组成合议庭于2020年5月9日、5月14日公开开庭进行了审理。原告民园公司的委托诉讼代理人俞晨澜、顾燕红，被告**辉、杨磊的委托诉讼代理人杨德勇、汤才宝、管晓玉的委托诉讼代理人管新华及四人的共同委托诉讼代理人许正勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付欠缴的物业管理服务费320760元及违约金115474元合计436234元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月13日，因无锡市锡山区友谊南路10号商铺D27-D44（以下简称涉案房屋）租户锡山区东亭龙舟宾馆（以下简称龙舟宾馆）欠付原告自2012年7月起至2016年12月的物业管理费，原告将龙舟宾馆及其负责人郑海洪起诉至贵院，请求龙舟宾馆及郑海洪支付其欠付的物业管理费和违约金。上述案件中，法院确认龙舟宾馆及郑海洪欠付原告的物业管理费为320760元、违约金为115474元，并依法判决支持了原告的诉讼请求。此后，经原告了解，被告于2017年11月22日以司法竞拍的方式取得了涉案房屋的产权，并已取得相应房屋的不动产权证。根据法院发布的拍卖公告第三条“特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的物的瑕疵保证”，拍卖须知第十三条，买受人自行办理标的物转让登记…物业管理等欠费，未明确缴费义务人的费用，均按公告中明确的承担。《标的物介绍》中“拍卖权利限制及瑕疵等情况”第3条：“有水电物业等规费拖欠，由买受人自行查证并承担所欠费用”。被告作为欠付物业管理费房屋的买受人，应当承担前业主及物业使用人欠付的物业管理费，但在上述房屋司法拍卖完成后至今，被告始终未能向原告支付任何法院公告中明确的欠付物业管理费。被告**辉、杨磊、汤才宝、管晓玉辩称，根据合同相对性原则，其不需要承担任何责任。合同关系只能发生在特定的主体之间，本案是物业服务合同纠纷，原告与被告之间不存在物业服务合同，原告也未向被告提供任何物业服务，故原告无权向被告主张物业服务费。原告基于与案外人郑海洪、龙舟宾馆之间的物业服务合同，突破相对性原则要求被告承担合同义务，显然不当，该债权已由生效法律文书确定并进入执行程序，原告此时向被告主张该债权违反了一事不再理原则的法律规定。原告在本案中主张的物业费及违约金是基于原告与涉案房屋的承租人之间的物业服务合同产生的，但根据买卖不破租赁的原则，被告在受让涉案房屋时，租赁关系是继续存在的。在该期间，原告与承租人之间的物业服务合同仍然继续，被告的受让行为并未影响租赁关系，也未影响原告与承租人之间的物业服务合同。被告是房屋所有权的转让，而非租赁关系的债权转让，故无需承继承租人与原告之间的法律关系产生的权利义务。原告诉请被告的事实和理由不能成立，原告不能依据《变卖公告》及其《标的物介绍》相关内容向委托人主张物业管理服务费及违约金。变卖标的只涉及到房屋，并未包含原告诉请的债权。原告对其所依据的《变卖公告》第十三条的理解发生严重错误，该条从时间段上看，明确的是交易过程中产生的，即根据《变卖公告》于2017年7月13日10时至2017年7月14日10时止发布公告时止发布公告时起到委托人在2017年11月22日竞拍成功办理房屋权属登记之日止这一交易过程中产生的水、电、物业管理等欠费。退一步讲，即使本案司法拍卖公告内容有效，公告中关于水电物业费等也只能理解为原产权人结欠的费用。四被告通过司法拍卖途径受让的是原产权人名下结欠的费用，其作为买受人，通过司法拍卖途径受让的是原产权人名下的房屋，根据合同法权利义务承继的原则，受让人承继的义务仅仅是原转让人的义务，也就是说，即使需要受让人承担相关费用，也仅仅承担涉案房屋原所有权人尚未支付的费用。该费用实际承担主体不应扩大解释包括承租人等实际使用人。本案原告诉讼标的是发生在2012年7月起至2016年12月期间的物业管理费及违约金，不属于《变卖公告》所告示的时段内；《变卖公告》中“均按公告中明确的承担”其条件为：未明确缴费义务人的费用，即根据《变卖公告》第十三条规定交易过程中产生的水、电、物业管理等欠费，并且没有明确缴费义务人的费用才能按公告中明确的承担。即便如此公告中亦未明确由委托人承担，而本案中原告的主张早就由生效判决书明确了缴费义务人为郑海洪、龙舟宾馆，原告的主张并非是在《变卖公告》所指的交易过程中产生的，而且在此之前原告的同一主张已由生效判决明确缴费义务人。原告的起诉违反了一事不再理原则。原告的主张已超过法律规定的诉讼时效，根据2017苏0205民初3033号民事判决，贵院认定，《前期物业服务合同》中约定了商铺的物业服务费为每月每平方1.6元，且半年提前交纳，该约定对郑海洪具有约束力，签订的《商铺租赁合同》第2条租赁期限约定，租赁期为20年，从2011年5月1日起至2031年3月1日止，此案原告主张从2012年7月至2016年12月的物业服务费按每半年一期提前交纳计算，第一期是从2011年5月1日至2011年10月31日前应支付第一期，半年物业费这诉讼时效应为到2013年10月31日止，以此类推到原告主张的最后一期即第12期的付款时间为2017年4月30日前支付，按照诉讼时效的规定，应当在2019年4月30日前起诉主张，而原告向贵院提起诉讼的时间是2019年5月23日，根据法律规定，原告主张超过诉讼时效。经审理查明：无锡市东润房地产开发有限公司（以下简称东润公司）是涉案房屋的所有权人。2011年4月22日，郑海洪与东润公司签订租赁合同，租赁涉案房屋，2011年5月29日，郑海洪与民园公司签订商铺前期物业管理委托服务协议。2017年6月13日本院受理民园公司起诉郑海洪、龙舟宾馆物业服务合同纠纷一案，经本院审理，2017年9月4日，本院（2017）苏0205民初3033号民事判决书判决，郑海洪、锡山区东亭龙舟宾馆（经营者：王小春）于该判决生效后10日内共同向民园公司支付436234元。因申请人中国建设银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行与被申请人东润公司执行一案，无锡市新吴区人民法院对原东润公司所有的涉案房屋进行了司法拍卖，2017年6月27日，该院出具了变卖公告、拍卖变卖须知、标的物介绍。拍卖变卖须知第十三条第二款规定：“买受人自行办理标的物转让登记，水、电、煤等户名变更手续。交易过程中依照税法等相关法律法规和政策规定产生的税费、水、电、物业管理等欠费，未明确缴费义务人的费用，均按公告中明确的承担”。拍品所有人为东润公司，拍卖标的物瑕疵情况第3条注明：“有水电物业等规费拖欠，由买受人自行查证并承担所欠费用”。**辉、杨磊、汤才宝、管晓玉通过拍卖竞得涉案房屋。2017年11月2日，**辉与郑海洪签订解除租赁协议，就涉案房屋的租赁关系，双方解除。以上事实，由民园公司提供的民事判决书、变卖公告、拍卖变卖须知、标的物介绍、执行裁定书、协助执行通知书、商铺租赁合同、商铺前期物业管理委托服务协议，四被告提供的解除租赁协议及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：本案争议焦点在于：**辉、杨磊、汤才宝、管晓玉是否需要承担涉案房屋拍卖之前由承租人欠付的物业管理费和违约金。无锡市新吴区人民法院拍卖的系东润公司所有的房产，处理的也是东润公司所欠债务，故，拍卖公告、拍卖须知中约定由竞买人承担的水电物业等规费的欠费应仅限于东润公司所欠费用，该费用实际承担主体不应扩大解释包括承租人等实际使用人。**辉、杨磊、汤才宝、管晓玉通过司法拍卖途径受让的是原产权人东润公司所有的房屋，承继的义务也应仅限于东润公司的义务，本案中所述物业费、违约金，民园公司通过诉讼已明确付款义务人为涉案房屋的承租人郑东海、龙舟公司，而非东润公司，故**辉、杨磊、汤才宝、管晓玉对于上述费用无需承担付款义务。当事人的其他意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回无锡市民园物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费7844元，由民园公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  吴 坚人民陪审员  过建华人民陪审员  叶锡忠二〇二〇年八月三十一日书 记 员  过 瑶