河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0311民初3949号原告（反诉被告）：洛阳君领房地产营销策划有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路2号院30号楼1单元1门102室。法定代表人：白玉虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李春民，河南钧道律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：张韶峰，男，汉族，1967年1月15日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：远景，河南坤达律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）洛阳君领房地产营销策划有限公司（以下简称“君领公司”）诉被告（反诉原告）张韶峰委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）君领公司的委托诉讼代理人李春民，被告（反诉原告）张韶峰及其委托诉讼代理人远景到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）君领公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还2500元，支付违约金27200元，以上共计32200元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月26日，原、被告双方签订《洛阳市存量房委托出售协议》及《限时速销合同》。两份合同约定，被告委托原告独家代理销售被告位于洛阳市××区××路××号××房产××套。该房委托销售价格136万元，委托销售期限为2019年8月26日至2019年11月26日。原告需向被告支付保证金5000元整。若被告违约，则需向原告支付委托销售价格的2％作为违约金。合同签订后，原告向被告支付了2500元保证金。另行约定，如未在委托期限内销售此房，原告需在2019年11月26日支付剩余保证金2500元整。合同签订后，原告积极的履行了此合同。在委托期限内原告介绍买方同被告签约时，被告却以各种借口推脱，最后明确表示不再委托原告出售该房。综上所述，被告拒绝履行合同，明显违约，应当承担违约责任。为维护原告的合法利益，特诉至法院。被告（反诉原告）张韶峰辩称，1、原、被告签订的《限时速销合同》及《洛阳市存量房委托出售协议》系原告提供的格式合同，依据合同法第三十九条、第四十条规定，本案中在签署上述合同时原告没有采取任何措施针对条款向被告作出任何说明和解释，合同中约定的几乎均是被告的义务和违约责任，属于加重被告的责任，排他性委托条款属于排除了被告的主要权利，免除原告的责任，丧失了公平原则。因此，上述合同中的排他性委托条款及违约责任条款均属于无效条款，原告无权以无效条款要求被告承担违约责任。2、原告在合同约定的委托期限内并未完成委托事项，没有促使被告与任何人签订买卖及居间服务合同，原告要求被告返还保证金并承担违约责任没有事实依据。本案中原告与被告在2019年8月26日签订协议后，原告未就委托事项做出广告宣传等工作，且自2019年8月26日至2019年11月24日之间未就房屋买卖事宜的进展和被告进行任何沟通。被告曾多次到原告处询问房屋买卖进展情况，原告均不予理会。本案的委托期限于2019年11月26日到期，原告直至11月26日也仅向被告发了一张原告自行填写的没有盖章，也没有购房人签字的买卖及居间服务合同，实际原告并没有履行合同义务。此外被告在委托期限内既没有拒绝履行合同，也没有解除合同，更未出售涉案房屋，原告要求被告返还保证金并承担违约责任没有事实依据。3、根据《限时速销合同》第七款约定，《限时速销合同》属于附加协议，双方约定以《存量房委托出售协议》为准。而《存量房委托出售协议》第六条违约责任中并没有违约金具体的计算标准，只是约定违约行为给乙方造成损失，甲方应承担赔偿责任。也就是说即便格式条款是有效的，被告确实存在协议约定的违约行为，也应当以原告的实际损失为赔偿的标准，故原告以委托价格的2%计算的违约金不能成立。4、被告依法享有委托合同的任意解除权。根据《合同法》第四百一十条规定，该条款明确了委托人享有任意解除权，原、被告双方签订的格式条款排除被告的解除权明显是违背了法律的规定，应属无效。即便被告单方在委托期限内解除委托，拒绝履行协议有一定的责任，依法也应当以原告的损失界定赔偿数额。而本案中被告系在合同约定的委托期限到期后才拒绝履行协议，对此被告没有任何过错，原告没有促成交易成功，也未因此遭受任何损失，无权要求被告承担违约责任。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，属于恶意诉讼，望法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。反诉原告张韶峰向本院提出诉讼请求：1、被反诉人支付反诉人售房保证金2500元；2、由被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由:2019年8月26日，反诉人与被反诉人签订了《限时速销合同》和《洛阳市存量房委托出售协议》，《限时速销合同》约定反诉人委托被反诉人限时促销位于洛阳市××区××路××室的房屋，合同有效期为2019年8月26日起至2019年11月26日止，《洛阳市存量房委托出售协议》约定委托期限为2019年8月26日起至2019年11月26日止。《限时速销合同》第二款第2项约定被反诉人应向反诉人支付售房保证金5000元，如若被反诉人在约定的时间内未能找到买受人以委托价格与反诉人签订买卖合同或未能达成买卖意向的，反诉人收到的售房保证金可作为反诉人的补偿金无须退还被反诉人。上述协议和合同签订后，被反诉人仅向反诉人支付了2500元保证金，反诉人依据约定将房屋钥匙和房产证复印件交给了被反诉人。此后被反诉人在委托的三个月内没有任何实质进展，在委托期限内没有签订买卖合同。依据《限时速销合同》的约定，被反诉人没有完成委托事项，应当将剩余的售房保证金做为补偿支付给反诉人。故反诉人依法提起反诉，望法院依法支持反诉人的反诉请求。反诉被告君领公司辩称，1、张韶峰违约事实明显，在合同约定的代理期限内明确表示不再履行合同，因此应当承担违约责任；2、反诉的售房保证金2500元是以君领公司违约为前提，但本案中君领公司并未违约，因此应当驳回张韶峰的诉讼请求。本院经审查认定如下事实：2019年8月26日，张韶峰作为委托方（甲方）与作为受托方（乙方）的君领公司签订《洛阳市存量房委托出售协议》一份，主要约定：房产坐落于洛阳市××区××路××室，建筑面积116.56平方米，房屋用途为住宅，委托期限自2019年8月26日至2019年11月26日，委托形式为独家代理，甲方仅委托乙方为其本次委托销售房产的唯一受托人，甲方不得将该售房信息委托其他房产经纪机构代为销售，甲方确认房产委托售价为136万元，违约责任约定为：甲方放弃自己出售及委托其他机构出售房产的权利，在本协议约定的经纪服务期限内自行或通过其他机构与第三人签订房产买卖合同的；甲方通过乙方介绍的客户私下成交；甲方利用乙方提供的买方信息条件通过第三人成交的；甲方故意拖延销售期限的；乙方寻找到买方，销售该房屋价格不低于本合同的约定的销售价格，甲方拒绝与买方签订房产买卖合同的；委托销售代理期限内，甲方擅自提高销售价格的。如果因以上违约行为给乙方造成损失，甲方应承担赔偿责任。双方还在合同中书写注明以下内容：1、此房价格为136万元，由甲方净得，不承担个人收益所得税；2、此房按约定时间售出，乙方可直接扣除买方支付给甲方的定金；3、此房委托期间，甲方不得允许除君领公司外的所有中介公司看房及销售此房，如未在约定期间销售此房，乙方于2019年11月26日支付剩余保证金2500元整；5、此房由乙方换锁及保管钥匙，结束合同时交还甲方。同日，张韶峰作为委托方（甲方）与作为受托方（乙方）的君领公司签订《限时速销合同》一份，约定合同有效期自2019年8月26日至2019年11月26日止，甲方收到乙方委托售房保证金5000元，如若乙方在约定时间内未能找出买受人以委托的价格与甲方签订买卖合同或未能达成买卖意向的，甲方收到的委托售房保证金，可作为乙方给付甲方的补偿金，并无需退还乙方，如若乙方在约定的时间内，找出买受人与甲方达成买卖意向并签订买卖合同的，甲方应全额退还委托售房保证金给乙方。在甲方委托乙方限时速销期限内，乙方会投入大量的广告宣传：如房产推广网站、广告宣传单页、房源展示牌、小区活动等，若乙方在不低于委托价格谈定买房客户的情况下，实际销售价格高于委托价格的差额部分，甲方须支付差额部分的50%作为乙方中介服务费。在委托期限内，甲方不得擅自解除合同，不得委托第三方经纪或其他中介公司出售该房屋，乙方应通过现有控制的连锁店等销售渠道和媒介积极推荐该房屋，若乙方在不低于委托价格的情况下谈定买受人时，甲方必须配合乙方同买受人签订《房屋买卖合同》及产权过户手续，不得无故拖延、推诿。违约责任约定为：1、甲方需保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方需保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由甲方负责。3、如甲方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同1、2、3、4款的违约责任，由甲方向乙方支付本合同第二条确定的房屋委托价格的2%作为违约金，实际损失超过违约金额的，甲方应据实赔偿。如违约情节严重影响到该房屋的日后销售，则乙方有权提出终止本合同。4、乙方需保证留存甲方的房屋产权证件、票据及证明，妥善保管不得丢失、损坏及挪为他用，否则乙方向甲方支付本合同第二条确定的房屋委托价格的2%作为违约金，实际损失超过违约金额的，乙方应据实赔偿。双方还在合同中书写注明以下内容：甲乙双方友好协商约定此附加协议以存量房委托出售协议为准，合同还对其他权利义务进行了约定。该合同下方显示为《收据》，主要显示为：今收到君领公司委托保证金2500元，剩余2500元于2019年11月26日支付，张韶峰在收款人处签字。合同签订后，君领公司在2019年11月23日联系张韶峰表明找到客户，愿意以委托价格购买此房，张韶峰表明其在外地，月底回来。君领公司在2019年11月24日再次微信及电话联系张韶峰要求其回来面见购房人并签订买卖合同，张韶峰表示等其回来再说，且表明有人报价更高。后君领公司在2019年11月25日又微信联系张韶峰，张韶峰表明又回不来了。2019年11月28日张韶峰向君领公司明确表明不同意签合同，后君领公司诉至本院。庭审中，张韶峰表明2019年11月23日君领公司与其联系时，其在外地出差，因在委托期间君领公司联系过少，张韶峰认为其诚意不够，且张韶峰认为在11月26日君领公司未给其提供买方信息，其在外地导致无法到现场核实具体情况，因此未签约，但到11月28日张韶峰表明君领公司的法务人员对其进行言语威胁，故导致其不同意签房屋买卖合同，但未向本院提供证据予以证明。同时，张韶峰表明因考虑君领公司确实付出了劳务，故同意将2500元予以退还并再补偿君领公司2500元，但双方未能就此调解达成一致意见。本院认为，原告（反诉被告）君领公司与被告（反诉原告）张韶峰就本案涉及房屋签订了《洛阳市存量房委托出售协议》及《限时速销合同》，两份协议的性质均为委托合同。合同履行期间，君领公司按照和张韶峰合同约定的内容履行了寻找买家、告知其签订买卖合同的义务，但张韶峰未按约定积极配合履行合同，致使其未能在《限时速销合同》约定的时间内卖出房屋，故可认定因张韶峰存在违约行为导致合同未能按时履行。现原告（反诉被告）君领公司要求被告（反诉原告）张韶峰退还售房保证金2500元，因委托合同未能履行完毕责任在于张韶峰，故被告（反诉原告）张韶峰应退还原告（反诉被告）君领公司该项费用。关于原告（反诉被告）君领公司要求被告（反诉原告）张韶峰按《限时速销合同》中约定的“房屋委托价格的2%”支付违约金27200元的问题。依据双方合同约定，君领公司在约定期限内未能完成委托义务时向张韶峰给付5000元作为补偿款，而张韶峰违约却需向君领公司赔付27200元，双方权利义务明显不对等，不符合公平原则，且双方的合同为君领公司提供的格式合同，对于格式条款的效力，若提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故本案中君领公司明显加大了张韶峰的义务，综上，虽然张韶峰存在违约行为，但对原告（反诉被告）君领公司的该项诉讼请求，依据公平原则，应予以核减，综合考虑君领公司为合同的履行所付出的成本及劳务，本院酌定以5000元为宜。关于被告（反诉原告）张韶峰要求原告（反诉被告）君领公司支付售房保证金2500元的反诉请求，张韶峰称君领公司未能在约定的时间内促成其签订买卖合同及达成买卖意向，但其提交的证据不能证明未按时完成委托任务是因君领公司存在违约行为而导致的，故被告（反诉原告）张韶峰的反诉请求理由与证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百一十条之规定，判决如下：被告（反诉原告）张韶峰于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）洛阳君领房地产营销策划有限公司售房保证金2500元；被告（反诉原告）张韶峰于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）洛阳君领房地产营销策划有限公司违约金5000元；驳回原告（反诉被告）洛阳君领房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）张韶峰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取302元，由原告（反诉被告）洛阳君领房地产营销策划有限公司承担226元，被告（反诉原告）张韶峰承担76元；反诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）张韶峰承担。审判员 党 育二〇二〇年八月三十一日书记员 张浩阳