广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1323民初1123号 原告：黄晓霞，女，1985年10月6日出生，壮族，住广西武宣县。 委托诉讼代理人：莫贵，广西万益（来宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖柳萍，广西万益（来宾）律师事务所律师。 被告：武宣锦兴实业有限公司，住所地广西武宣县武宣镇城东路(新路桥头东),统一社会信用代码：914513236648498243。 法定代表人：韦日户，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑文昌，男，该公司员工。 原告黄晓霞与被告武宣锦兴实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告黄晓霞的委托诉讼代理人莫贵、被告武宣锦兴实业有限公司的委托诉讼代理人郑文昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄晓霞向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金21733.5元(每日按已付购房款总额340650元的万分之一计算，从2017年8月1日计至2019年4月30日，共计638天)；二、判令被告立即向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付原告；三、判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金16783.2元(以已付购房款总额340650元为基数，每日按中国人民银行同期贷款基准利率4.75%上浮30%计算，暂计至2020年6月10日共逾期318天，之后的违约金按该方式继续计算至办理并实际交付房屋所有权证时止)；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武宣县缘江商住中心8栋2单元11-3号房，该房建筑面积126.73平方米，总房款为340650元。合同签订后，原告于当日向被告支付了首付款70650元；余款以按揭贷款方式支付了全部房屋价款。原告已切实履行合同约定的义务，但被告却未完全履行合同约定的义务，没有依约于2017年7月31日交付房屋给原告，直至2019年4月30日才通知原告办理房屋交接手续，已逾期638天。交房后，被告至今都没有为原告办理房屋权属证书。虽然《商品房买卖合同》未约定被告逾期办理房屋权属证书的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据上述规定，2019年4月30日，原告收到了该商品房，被告应当在交付商品房使用之日起90日内办理房屋权属证书，至2020年6月10日，被告已经逾期办证318天。原告认为，被告的行为已经严重违反了合同约定，构成违约并损害了原告的合法权益。为保护原告自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，原告特提起诉讼，恳请人民法院判如所请。 武宣锦兴实业有限公司辩称，本公司逾期办证是事实，按照合同的约定计算，对原告诉请要求逾期办证违约金没有异议；但对原告主张逾期交房638天不予认可，本公司开发的8栋1、2单元都是在2017年9月25日交房的，不可能在2019年4月30日才通知原告收房；原告以其交物业费为收房时间，与事实不符。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了证据如下：1.身份证、企业登记信息，拟证明原告与被告的主体身份，具有本案诉讼主体资格；2.《商品房买卖合同》，拟证明合同第十七条约定被告应当在商品房交付使用后，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付原告；3.物业管理服务协议书、物业费现金收入单据，拟证明被告将涉案房屋交付给原告并办理房屋交接手续的事实；4.发票，拟证明原告已向被告支付了全部房屋价款，履行了合同义务的事实，并应被告要求支付契税费等，履行了积极配合被告办理不动产登记手续的义务；5.被告工作计划及承诺书，拟证明经业主多次催促，被告仍未按合同约定完善小区相关配套设施，以及拖延办理房屋所有权证的事实，已构成违约。被告对原告提供的证据3即“物业管理服务协议书、物业费现金收入单据”的证明目的有异议之外，对其他证据均没有异议。 武宣锦兴实业有限公司未向本院提供证据。 本院对被告没有异议的原告证据予以确认作为定案的依据，并在卷佐证；对于被告对原告提供的证据“物业管理服务协议书、物业费现金收入单据”有异议，却未能提供相反证据证实其已通知原告收房，本院对被告的异议不予采信，对原告提供的这一证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月18日，原告黄晓霞与被告武宣锦兴实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于武宣县缘江商住中心8栋2单元11-3号的商品房出售给原告，该房屋面积126.73平方米，总房款340650元。合同第九条约定被告应当在2017年7月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第十条第1款约定：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列方式处理：（1）逾期不超过180天，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十七条第3款约定双方同意原告委托被告办理房屋所有权登记，但未约定办理的期限，也未约定被告承担的违约责任。合同还对原、被告的其他权利义务等方面作了约定。合同签订后，原告已按约付清了全部购房款。房屋基本建成后，被告通知原告收房，原告已于2019年4月30日接收缘江商住中心8栋2单元11-3号商品房。基于被告的原因，涉案房屋所在楼盘目前尚未能完成综合规划验收工作，被告至今未能为原告办理相关的房屋不动产权证书。 本院认为，本案原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，没有违反法律、法规等强制性规定的情形，合同合法、有效。当事人对交付房屋及办理房屋所有权登记相关事项有明确约定的，按照当事人约定来处理；没有约定或者约定不明的，按照法律法规的规定处理。 关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。本院认为，根据合同约定，被告逾期交房的，按照已付购房款340650元日万分之一，自逾期之日2017年8月1日计至交房之日2019年4月30日，逾期交房637天，被告应支付给原告的违约金计算为：340650元×0.0001×637=21699.4元，原告要求被告支付的逾期交房违约金，没有违反合同约定及相关法律法规的规定，本院予以支持；被告辩解2017年9月25日已通知原告收房，没有相应证据加以证实，应承担举证不能的不利后果，故对被告的这一辩解，本院不予采信。 关于原告要求被告立即为原告办理房屋权属证书的诉请。本院认为，涉案房屋所在楼盘目前已明确尚未完成综合规划验收工作，未达到办理不动产权属登记的条件，原告诉请要求被告限期办证，属于不可预测且不具有可操作性的行为，故对该诉讼请求不予支持；但被告应当遵守诚实信用原则，尽快履行义务，及时依法办理不动产权证书给原告。 关于原告要求被告支付逾期办理权属证书违约金的问题。本院认为，虽然合同中没有约定办理房屋权属登记的时间及有关被告的违约责任方面，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告要求被告自收房之日（2019年4月30日）起，扣除90日后，计至2020年6月10日的逾期办证违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。2015年10月24日以后同期中国人民银行贷款基准年利率（一至三年）为4.75%，在此基础上加收30%罚息，即为年利率6.175%，自2019年4月30日至2020年6月10日，扣除90日后，共317天，往后的逾期办证违约金另计，被告应支付给原告的逾期办证违约金为：340650×6.175%×317÷365=18268.9元。 综上所述，原告的部分诉请有事实和法律依据，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 1、被告武宣锦兴实业有限公司应支付原告黄晓霞逾期交付房屋违约金21699.4元； 2、被告武宣锦兴实业有限公司支付原告黄晓霞逾期办理房屋所有权证违约金18268.9元； 三、驳回原告黄晓霞的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费763元，适用简易程序依法减半收取382元，由被告武宣锦兴实业有限公司负担330元，由原告黄晓霞负担52元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 黄鸿环 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 王景山 书 记 员 廖诗薇