广东省大埔县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1422民初743号原告：杨志强，男，汉族，1979年8月25日出生，身份证号码：441************516，住址：广州市海珠区**********。委托诉讼代理人：梁远强，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭龙军，广东客中梅律师事务所实习律师。被告：大埔县辉华实业有限公司，统一社会信用代码：914***********221A，住所：大埔县*******奉礼堂万丰楼。法定代表人：汪德城，职务：该公司经理。委托诉讼代理人：凌传平，广东博商律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾小燕，广东博商律师事务所律师。原告杨志强与被告大埔县辉华实业有限公司（以下简称辉华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁远强及被告的委托诉讼代理人曾小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志强向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金17443.5元（暂计至2020年4月30日），从2020年5月1日起按照每月1744.35元的标准支付违约金直至涉案商品房实际交付之日止；2、被告返还原告所支付的评估费人民币3100元，并从2018年1月24日起按照年利率6%支付利息给原告直至评估费返还完毕之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于大埔县***********10*****，建筑面积为116.29平方米。该《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续中约定：（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付涉案商品房。原告在签订《商品房买卖合同（预售）》后通过首付款加银行贷款的方式已经按时足额支付购房款，但截止本案起诉时，被告仍没有向原告交付涉案商品房。在签订《商品房买卖合同（预售）》时，原、被告双方对于被告逾期交付的责任未进行约定，按照《合同法》及涉及房屋买卖合同的相关司法解释等规定，在被告逾期交付房屋的情况下，原告有权按照法律规定要求被告承担逾期交付房屋所应承担的违约金，即按照逾期交付使用房屋期间的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告认为按同地段同类房屋，应以每平方米15元的租金标准评估为宜，结合原告购买房屋面积为116.29平方米，每月租金应为1744.35元，截止至2020年4月30日，被告共逾期10个月，逾期违约金应为17443.5元。同理，被告应按照1744.35元每月计付违约金直至房屋交付之日止。另外，被告向原告收取与本次商品房交易无关的所谓“评估费”3100元，不属于商品房买卖所需必要费用，应将其返还给原告。请法院查明案件事实，支持原告全部诉讼请求。被告辉华公司答辩意见如下：一、被告未能按约定时间交房是因部分小区业主要求增加电梯并向政府部门投诉以及环城大道施工等诸多因素影响导致工程延期，应免除被告责任。退一步讲，即便法院认定被告构成延期交房，鉴于新冠病毒疫情防控的影响，涉案项目不能按计划复工复产，导致工程继续延期，该期间属于法律规定的不可抗力期间，应当依照扣除该期间的违约金；同时，原告主张的违约金标准过高且无任何证据，依法应予调低。1、涉案房屋未能按约定时间交付的主要原因是小区业主对涉案楼盘的电梯、车位等问题向住建、消防、信访等部门投诉，使得工程受到影响未能如期验收，相关部门在接到投诉后召开了协调会，并形成了一致意见：第一，项目经过审查合格；第二，政府多部门现场核对建设情况，项目建设与设计图纸相符，符合消防安全规定；停车位已按规定设计配置。该项目设计图纸合理。被告从考虑业主角度出发并征求各政府部门的意见，愿意加设一个观光电梯。基于此，因业主的无端投诉，在投诉处理期间涉案各项工程不能正常施工，均受到不同程度的影响，造成工程延期；而且，被告额外加设观光电梯，需要额外增加相应的时间（如另行办理规划、设计变更手续、额外采购电梯设备、安装设备等），变更了规划和设计使得施工进度受到影响，导致了竣工验收时间的延迟。2、涉案房屋在施工期间恰遇楼盘旁的大埔县****提升改造工程施工，严重影响被告材料进场，常常造成被告工程处于半停工状态，直接影响被告房屋施工进度。同时，施工期间如遇高、中考，政府大型活动等，政府主管部门一个电话就要求被告暂停施工，这些都是造成工期延迟的原因。3、今年因新冠肺炎疫情的影响，导致工程项目在四、五月份才陆续复工，因此从2020年1月至2020年4月属于不可抗力期间。存在不可抗力情形而致被告不能按期交房的，应免除被告相应的责任，扣除不可抗力期间。4、如法院认定被告的行为构成逾期交房，鉴于原告购买涉案房产是为了解决居住问题，因延期交房给原告造成的影响也仅仅是迟延入住。涉案合同原、被告双方对于延期交房的责任没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，应按照大埔县人民政府公布的同地段同类房屋的指导租金或评估租金。而在大埔县人民政府未公布指导租金、原告亦未提交评估的租金标准情况下，且按合同约定，被告交付的房屋是毛坯房，非装修房或可拎包入住房屋，参照大埔县人民政府于2015年12月18日公布《大埔县城城东三旧改造项目征收补偿安置方案的通知》第五条房屋征收补偿之①临迁方式“以每月7元/㎡的标准支付临时安置补助费”的租金标准计算较为合理。因此，原告主张的延期交房违约金明显过高，应当依法予以调低。二、根据涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定评估费应由原告负担，被告仅是代收代付，原告请求返还没有事实和法律依据。1、根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第十五条“……评估费，按总房价的千分之五收取，（网签之日由出卖人代收）……”之约定，评估费应由原告承担。评估公司对涉案房产进行了评估并出具了《房屋预评估表》，被告收取评估费后如数支付给了评估公司，被告仅是代收代付。2、评估费是原告因向银行申请按揭贷款，银行要求提供房产的评估结果才能确定贷款比例，同时，原告与贷款银行向不动产登记中心办理他项权利证明（即办理抵押登记）时需提交该评估结果。因此产生的评估费不是被告的要求，是因原告申请银行贷款所致，且与延期交楼属不同法律关系，即使未延期交房也会产生评估费。综上所述，被告认为未按期交付房屋存在诸多客观原因，退一步讲，即便构成逾期交房，则应当扣除变更规划设计、政府要求停工和不可抗力期间的违约责任；其次，原告诉请的租金标准明显过高，参照大埔县人民政府公布的每月7元/㎡的临时安置补助费的标准支付违约金较为合理。对于原告评估费的诉讼请求无任何依据，应当依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：涉案楼盘“龙湾国际”位于大埔县*********交汇处，涉案原告属该楼盘二期的业主。2018年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将其开发的位于大埔县********湾国际*******出售给原告，总房款510360元，建筑面积116.29平方米。同时该合同第九条约定：“出卖人交付商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十条约定：“商品房相关设施设备交付条件：“……；5、电话通信；6、有线电视；7、宽带网络……”。第十一条约定：“（一）出卖人应当在2019年6月30日前交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证据材料的通知书面送达原告，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。若达到该房交付日期而买受人应支付的购房款未全额实际交到出卖人账户上则出卖人有权将交房时间延期至该房款全额交清至出卖人账户后10日内。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条的约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”该合同十二条未约定逾期交房违约金计算方式。合同附件十一《补充协议》第四条约定：“出卖人已具备交房条件且正式发出《收楼通知书》后，买受人单方面认为房屋存在质量问题影响其入住的，应提前30天提交政府权威部门出具的正式的检验报告，否则视为出卖人已按期交付房屋……”《补充协议》第八条约定：“双方同意该商品房的唯一交付标准为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》……”《补充协议》第十五条约定：“评估费按总价的千分之五收取，网签之日由出卖人代收……”合同签订后，原告已向被告交清了涉案房屋的总房款510360元和评估费3100元。2020年5月25日，原告以被告逾期交房为由提起本案诉讼，要求被告支付逾期交房违约金和返还房屋评估费3100元，并提交涉案房屋附近小区的房屋租赁合同，认为被告逾期交房应支付每月每平方米15元的租金，同时向本院申请对涉案房屋同地段同类房屋的租金标准进行价格评估。被告提交《龙湾国际小区主入口平面设计图》、大埔县住房和城乡规划建设局《关于龙湾国际有关问题的情况汇报》（2017年10月13日）、《关于大埔县房屋建筑和市政工程推迟开工、复工及暂停商品房促销的通知》（2020年1月29日）、《广东省住房和城乡建设厅转发》（2020年4月30日）,并主张被告是因业主要求变更设计、环城大道施工、中、高考期间政府要求暂停施工、新冠疫情防控期间停工等原因而造成延期交房，应免除被告责任；如认定其延期交房，应扣除因新冠疫情停工期间以及政府要求其暂停施工的时间，另外，违约金应参照大埔县人民政府于2015年12月18日公布的《大埔县城城东三旧改造项目征收补偿安置方案的通知》第五条房屋征收补偿之①临迁方式“以每月7元/㎡的标准支付临时安置补助费”的租金标准计算。原告则认为，投诉要求变更设计的是一期业主，在原、被告订立合同之前，即2017年10月已经发生。二期业主于2018年9月向有关部门投诉涉案房屋墙体质量问题后，大埔县住建部门向被告发出限期整改通知，要求被告在2019年11月底前整改完毕，故被告延期交房的原因是因为房屋质量存在问题达不到交房条件，无法竣工验收，跟疫情及业主投诉无关。本案审理过程中，本院向大埔县住房和城乡建设局了解被告在涉案楼盘建设施工过程中，相关部门是否有发文要求其暂停施工的相关文件，大埔县住房和城乡建设局向本院提供了《关于我县普通高考、高中学业水平考试期间暂停施工的通知》、《关于高考期间县城在建工地暂停施工的通知》、《关于我县中考及举办乡村复兴论坛·大埔峰会期间暂停施工的通知》。被告认为上述文件规定的暂停施工的期间，应当免除被告的责任。原告则认为：1、中考、高考每年都有举行，被告作为商业公司，应当对其可以预见的商业行为负责；2、《关于我县普通高考、高中学业水平考试期间暂停施工的通知》的时间是2019年12月27日，在约定的交房时间之后，不能免除被告逾期交房的责任；3、新冠疫情不属于法律规定的不可抗力，即使属于不可抗力，亦发生在合同约定的交房时间之后，根据《合同法》第一百一十七条规定，被告迟延履行后发生的不可抗力，不能免除被告的责任。被告向本院申请调取涉案房产的《房屋预评估表》，本院向梅州市泰正房地产评估有限公司了解涉案房产是否有预评估的事实，该公司提交了涉案房产的评估发票原件，发票显示评估费为2552元；本院还向大埔县公有房屋和保障性住房服务中心发了《关于征询是否作为办理抵押登记材料的意见的函》，大埔县公有房屋和保障性住房服务中心于2020年7月16日复函，《关于是否作为办理抵押登记材料的复函》载明：“根据相关政策规定，我单位在房屋贷款办理抵押登记时，收取《房屋预评估表》作为抵押登记材料之一。从二〇一九年起，不再收取《房屋预评估表》作为房屋办理抵押登记的材料”，并附《住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号）复印件。另，本院向大埔县公有房屋和保障性住房服务中心发《征询函》，征询涉案楼盘（龙湾国际）地段的租金价格是否有政府部门出具的指导价作为参考。大埔县公有房屋和保障性住房服务中心复函回复：“我单位未有政府部门出具的地段租金指导价。”另查明，被告于2020年6月18日取得了涉案工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告于2020年6月23日向原告的手机号码发送了收楼通知的短信。原告称被告拒绝提供竣工验收备案资料等原件进行核对以及被告未修复房屋存在的质量问题，故当时未收楼，后原告于2020年8月13日收房。以上事实，有原告在举证期内提交的证据原告的身份证复印件、被告国家企业信用信息公示系统查询资料复印件、《商品房买卖合同（预售）》、广东增值税普通发票、个人借款凭证、收据、大埔县建筑工程质量安全监管检测站《限期整改通知书》、《大埔县住建局关于二期业主投诉的回复》、《龙湾国际9栋交流群》、大埔县人民政府办公室《关于进一步做好企业复工复产的通知》、两份房屋租赁合同；被告提交的商品房预售许可证、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《大埔县城城东“三旧”改造项目征收补偿安置方案的通知》、大埔县住房和城乡规划建设局《关于龙湾国际有关问题情况汇报》、龙湾国际小区业主入口平面设计图、《关于大埔县房屋建筑和市政工程推迟开工、复工及暂停商品房促销的通知》、《广东省住房和城乡建设厅转发》、房屋预评估表、《证明》、收楼通知、收房证明；本院调取的大埔县住房和城乡建设局《关于我县普通高考、高中学业水平考试期间暂停施工的通知》、《关于高考期间县城在建工地暂停施工的通知》、《关于我县中考及举办乡村复兴论坛·大埔峰会期间暂停施工的通知》、本院出具的评估费发票、《关于征询是否作为办理抵押登记材料的意见的函》、《关于是否作为办理抵押登记材料的复函》、《住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号）复印件、《征询函》、大埔县公有房屋和保障性住房服务中心出具的《复函》以及庭审中当事人的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，将本案争议焦点归纳如下：一、被告是否存在逾期交房的事实；二、若逾期交房，被告主张的免责事由是否成立；三、若逾期交房，逾期交房违约金的计算方法；四、原告主张被告全额返还评估费应否支持。根据原、被告提供的证据及庭审查明的事实，本院认定如下：一、被告是否存在逾期交房的事实。《商品房买卖合同（预售）》合同第十一条约定被告应于2019年6月30日前将符合涉案合同第九条、第十条约定的交付条件的商品房交付给原告；大埔县住建部门发出整改通知要求被告应于2019年11月前解决房屋质量存在的问题。附件十一《补充协议》第八条约定涉案商品房的唯一交付标准为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》。涉案房屋于2020年6月18日才通过工程竣工验收，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故涉案房屋于2020年6月18日才符合合同约定的交付条件。被告于2020年6月23日才通知原告收楼，故被告未按合同约定条件、期限向原告交付房屋，存在逾期交房的行为。被告没有按照合同的约定在2019年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。二、被告主张的免责事由是否成立。被告抗辩称其迟延交楼受诸多因素影响，如应业主要求增设电梯、涉案楼盘旁边的环城大道提升改造工程施工、中考、高考、高中学业水平考试期间政府通知暂停施工、新冠肺炎疫情防控期间停工等，应当免除被告的责任。本院认为，根据《关于龙湾国际有关问题情况汇报》的落款日期，涉案小区增设电梯工作在涉案合同签订之前就已开展，与被告逾期交付房屋并没有必然联系；被告并未提交充分证据证明环城大道施工影响了涉案工程的施工进度；关于中考、高考、高中学业水平考试期间政府通知暂停施工，上述考试每年均有举行，并非突发事件，被告应当预见并预留出更充分的施工时间，故本院认为上述事件均不能免除被告逾期交房的违约责任。至于新冠肺炎疫情或政府有关部门采取疫情防控措施，是本案被告合同约定交房时间后才发生，根据广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第六条第二款“当事人主张的不可抗力事由在合同订立前已经发生或者迟延履行后发生，违约方以该事由主张减免责任的，一般不予支持”的规定，故被告以新冠肺炎疫情或政府有关部门采取疫情防控措施属不可抗力情形应扣除疫情期间的违约责任的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。3、逾期交房违约金的计算。被告在房屋取得竣工验收备案表后于2020年6月23日通知原告3天内收楼，原告已于2017年8月13日收房。故根据涉案合同第十一条及补充协议第四条的约定，被告逾期交房违约金应从2019年7月1日计算至2020年6月26日，共计362天。涉案合同未约定被告逾期交房的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案的违约金标准应当按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告提供《房屋租赁合同》主张违约金按每月15元/㎡计算，因该租赁合同中的房屋是已装修可入住的，而涉案房屋是毛坯房，两种房屋并非同类型，故该标准不具有参考价值。根据大埔县公有房屋和保障性住房服务中心的复函，涉案楼盘地段无政府部门出具的租金指导价，被告主张参照《大埔县城城东三旧改造项目征收补偿安置方案的通知》中“每月7元/㎡的标准支付临时安置补助费”的租金标准计算，合理有据，本院予以采纳。原告申请对涉案房屋同地段同类房屋的租金标准进行价格评估，因本案有可参考的租金标准，故对原告的评估申请，本院予以驳回。综上，原告所购涉案房屋面积为116.29㎡，被告逾期交房362天，故被告应向原告支付逾期交房违约金为7元/㎡/月×116.29㎡×362天=9822.629元，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持，依法应予驳回。4、原告主张被告返还评估费应否支持。涉案合同《补充协议》第十五条约定了评估费的金额，并由出卖人代收，原告签署合同时对该条款已明悉，并交纳了该笔费用。另根据梅州市泰正房地产评估有限公司提供的涉案房产的评估发票原件以及大埔县公有房屋和保障性住房服务中心《关于是否作为办理抵押登记材料的复函》的内容，可认定涉案房屋确实在银行办理按揭贷款办理预抵押登记时进行了评估，评估费由被告代收，支付至梅州市泰正房地产评估有限公司。原告向被告预交评估费3100元，被告实际向评估公司支付评估费2552元，被告应向原告退还548元。原告主张被告返还全额评估费和利息部分的诉讼请求，本院对未支持部分予以驳回。综上所述，根据本案实际，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大埔县辉华实业有限公司应在本判决发生法律效力后10日内向原告杨志强支付逾期交房违约金9822.629元；二、被告大埔县辉华实业有限公司应在本判决发生法律效力后10日内向原告杨志强返还原告多交的评估费548元；三、驳回原告杨志强的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由原告杨志强负担127.37元，被告大埔县辉华实业有限公司负担29.63元（该款原告已预交，被告负担的部分直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  刘伟宽二〇二〇年八月二十八日书记员  陈珍琴