天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2241号上诉人（一审原告）：王书敏，女，1959年8月3日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：张世昌，天津张世昌律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王继然，男，1966年12月16日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：冀占营，蓟州区为民法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：霍中，男，1957年11月20日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。上诉人王书敏因与被上诉人王继然、霍中农村房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初11737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王书敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求或发回一审法院重审；一、二审诉讼费全部由被上诉人王继然承担。事实和理由：上诉人没有将土地使用权出卖给被上诉人王继然，更不认可将宅基地卖给王继然。上诉人为了纠正丈夫霍中与王继然订立的《卖房契约》中出卖宅基地的错误，从而维护本村集体和村民利益，以《卖房契约》约定将房屋前后土地卖给王继然违反法律规定为由，要求确认《卖房契约》无效，依据充足。一审程序违法，应依法追加王淑芹为第三人并通知其参加诉讼。王继然辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。1.上诉人与被上诉人霍中系夫妻关系，二人结婚数十载，感情很好。2004年，霍中与王继然签订了《卖房协议》，王继然给付了相应价款，霍中将集体土地用地使用证交付于王继然，到上诉人一审起诉时，已经达到了15年之久。在此期间，诉争房屋以及宅基地一直由王继然管理使用。王继然购买了诉争房屋后，房屋比较破旧，所以对旧房屋拆除，在有条件时候，准备新建。2019年，蓟州区宅基地制度改革，王继然符合以宅基地申请有偿退出的条件，征收政策是每亩30万元，按此标准，宅基地可获得21万元补偿款。从法律规定来讲，根据房地一致原则，农村房屋买卖必然要宅基地使用权随之转让，王继然与霍中签订的卖方契约双方系真实意思表示，一审法院适用法律正确。一审程序不违法，一审法院对王泰的养女进行调查，其养女明确表示，对本案诉争房屋及土地使用权不主张权利。霍中辩称，一审法院程序违法，不同意一审判决，同意上诉人上诉请求。王书敏向一审法院起诉请求：一、依法判决二被告签订的《卖房契约》无效；二、依法判决被告王继然返还原告土地使用权，交还原告宅院土地和此宅院《集体土地建设用地使用证》。一审法院认定事实：王书敏与霍中系夫妻关系，王书敏、霍中与王继然系同村村民。2004年4月5日，霍中（甲方）与王继然（乙方）经协商签订了《卖房契约》，内容为：经甲乙双方反复协商达成协议，甲方愿将房三间（土房）连同房前后土地卖给乙方，作价肆仟陆佰元整，立字为证，空口无凭；四至为东至王继然，西至王振，南至大街，北至大队地边，以建设用地证明为具（房本），甲方将房本交给乙方；付款办法为一次性付清。卖方霍中、买方王继然、中证人秦某、霍某分别在《卖房契约》上按捺手印，蓟县别山镇小官场村民委员会加盖公章。《卖房契约》签订后，王继然向霍中付清了4600元价款，霍中将涉案宅院及《集体土地建设使用证》交给了王继然。后王继然将宅院内的三间土房拆掉，平整了土地，修砌了院墙，并在院内种植了树木。2019年9月，因蓟州区宅基地制度改革试点，王继然将涉案宅院以其子王栋的名义申请宅基地自愿有偿退出，按照蓟州区政府30万元／亩的标准可获得补偿款211005元，后王书敏要求王继然给予补偿，双方协商未果，故而成讼。另查明，涉案宅院的《集体土地建设用地使用证》【蓟集建（1995）字第24-07658号】系原蓟县人民政府于1995年9月为王书敏的父亲王泰所颁发，宅院内房屋系王泰与王青芬夫妻共同建造。王书敏与霍中在本村另有一处宅院并取得了《集体土地建设用地使用证》。王泰于2000年死亡，王青芬于2011年死亡。王泰与王青芬在生育王书敏前，曾有一名养女王淑芹，于1977年嫁到河北省玉田县孤树镇前王庄村。一审法院依法对王淑芹进行询问，王淑芹表示对霍中卖房一事早已知情，并不反对卖房，并表示对养父王泰的遗产不要求继承，因本人年老多病，且与本案无关，不愿意参加本案诉讼。一审法院认为，涉案宅院为王泰与王青芬的夫妻共同财产，霍中与王继然签订《卖房契约》时王泰已去世，王青芬对于涉案宅院享有一半的所有权，另一半属于王泰的遗产，由王青芬、王书敏和王淑芹共同享有继承权。王书敏主张霍中卖房时未征得王青芬与王书敏的同意，霍中也称王青芬和王书敏直到第二天才知道卖房的事，王书敏认可霍中的说法。王继然虽主张王书敏早已知情，并参与了价格的协商，但未能提供证据证明。一审法院认为，即便王书敏与霍中所述属实，王青芬与王书敏事前不知情，但其在第二天即知道此事，王青芬在去世前的七八年间未向王继然提出异议，王书敏在十五年间也从未表示反对，二人的默认行为应视为对霍中卖房行为的追认。王淑芹不要求继承王泰的遗产，对于霍中卖房一事早已知情也从未发表反对，故也应视为对霍中卖房行为的认可。此外，王书敏主张，王继然和霍中在契约中约定将房屋前后的土地卖给王继然，违反了我国土地管理法的相关规定，严重损害了集体和村民的利益，也违反了农村“一户一宅”的政策。一审法院认为，根据“房地一致”原则，农村房屋的买卖势必涉及宅基地使用权的转让，宅基地的分配因具有无偿性和福利性，其使用权专属于农村集体经济组织成员，故法律法规禁止非本集体经济组织成员取得或变相取得，但并未禁止宅基地使用权在本集体经济组织内部成员之间进行流转；而所谓“一户一宅”，依据的是《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，该条规定是指农村村民在出卖或者出租自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非指村民不得买卖本集体经济组织成员的私有房屋。本案中，霍中将涉案房屋出卖给同属一个集体经济组织的王继然，并不违反法律、行政法规的强制性规定。双方在契约中虽约定“连同房前后土地卖给乙方”，但是按照农村房屋买卖的习惯，该约定应是指买卖的标的物为整个宅院，包括房屋和房前屋后的土地使用权，而不应理解为将集体土地进行买卖的意思。综上所述，王继然与霍中订立的《卖房契约》系双方的真实意思，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。王书敏要求确认《卖房契约》无效，并判令王继然返还宅院和《集体土地建设用地使用证》，理据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回王书敏的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由王书敏负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案《卖房契约》是否无效。其一，依据一审法院审理查明的事实，涉案《卖房契约》系上诉人之夫即霍中所签订，上诉人及案外权利人虽表示当场不知情，但事后均知情并未表示反对，且合同已经履行完毕。其二，法律规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。据此，涉案《卖房契约》约定将房屋前后的土地卖给王继然，并不违反法律规定。综上，涉案《卖房契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于程序问题，案外人王淑琴明确表示不反对卖房，不要求继承，亦不愿意参加诉讼，系其自行处分自己的权利，一审程序合法。综上所述，上诉人王书敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王书敏负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姜纪超审判员  姚 琦二〇二〇年八月三日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……