贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民再28号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行，住所地贵州省贵阳市花溪区贵阳国际汽配用品采购中心A区7栋1-3层。负责人：熊丹，该支行行长。委托诉讼代理人：王强，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙启舵，贵州贵达律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：田继江，男，1976年10月21日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：倪明学，贵州献才律师事务所律师。委托诉讼代理人：张智，贵州献才律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵智慧，女，1970年7月8日出生，土家族，住贵州省印江自治县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨**，男，1976年2月28日出生，苗族，住贵州省印江自治县。以上二人共同委托诉讼代理人：聂扬，贵州泽富律师事务所律师。再审申请人四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行（以下简称天府银行花溪支行）因与被申请人田继江、赵智慧、杨**第三人撤销之诉纠纷一案，不服本院（2018）黔06民终409号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年6月4日作出（2019）黔民申1039号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人天府银行花溪支行的委托诉讼代理人王强，被申请人田继江及其委托诉讼代理人倪明学、张智，被申请人赵智慧、杨**的委托代理人聂扬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天府银行花溪支行再审请求：1.撤销印江土家族苗族自治县人民法院（2017）黔0625民撤2号民事判决及铜仁市中级人民法院（2018）黔06民终409号民事判决；2.依法撤销印江土家族苗族自治县人民法院（2015）印民初字第222号民事调解书；3.一审、二审和再审诉讼费全部由被申请人承担。事实与理由：一、本案一、二审判决认定基本事实缺乏证据证明、适用法律错误，以致判决错误，符合《民事诉讼法》第二百条第二项、第六项，依法应当裁定再审。（一）印江县法院作出调解书后被申请人赵智慧、杨**并未履行调解书第四项，被申请人田继江向印江县人民政府提起信访，实际交房日期是2015年4月10日至2015年6月2日期间原判决认定的被申请人赵智慧、杨**在2013年就将涉案房屋交付给被申请人田继江缺乏证据证明，认定事实错误；（二）申请人的抵押权依法登记设立并经法院生效判决确认具有对世效力，被申请人之前的合同及（2015）印民初字第222号《民事调解书》均为债权，被申请人之前的合同之债不能对抗申请人享有的抵押优先权；（三）被申请人赵智慧是在与被申请人杨**离婚后获得案涉房屋的所有权应属于被申请人赵智慧单独所有；（四）申请人向贵阳花溪区人民法院申请强制执行后，至今花溪区法院立案至今并没有对涉案房屋的七层实施拍卖。二、一、二审认为的物权期待权可以对抗申请人既有的担保物权——抵押权是错误的，物权期待在我国只是一个学术概念不是法律概念，不具备排他性不能对抗既有物权。三、申请人在接到贵阳市花溪区人民法院的通知之前并不知道被申请人之存在房屋买卖纠纷一案，（2015）印民初字第222号案件审理期间并未通知申请人参与诉讼，出具调解书之时案涉房屋已存在申请人在先的抵押权，由于调解书确认案涉房屋由被申请人占有，花溪区法院不能对案涉房屋进行清腾和拍卖，客观上致使申请人抵押权无法实现。被申请人田继江答辩称，一、二审认定事实真实正确，证据充分，应予维持。被申请人杨**、赵智慧答辩称，一、二审认定事实真实正确，证据充分，应予维持。天府银行花溪支行向一审法院起诉请求：1.请求撤销印江土家族苗族自治县法院（2015）印民初字第222号民事调解书；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：2012年1月9日，田继江与被告赵智慧、杨**夫妇签订《房屋买卖合同》，将被告赵智慧、杨**夫妇位于印江县（现峨岭街道）东兴路工商局宿舍安置小区正在修建的六楼一底共七层的房屋五楼出售给了被告田继江，双方就房屋的面积、质量、交付时间、价款及付款方式进行了约定，同时还约定赵智慧与杨**应确保房屋无任何抵押权，如该房屋产生的债务均由赵智慧与杨**负责，赵智慧与杨**负责为买方办理房产权证等。合同签订当日，被告田继江就按合同约定向被告赵智慧、杨**支付200000元首付款。2013年该房屋修建好后，被告赵智慧、杨**将房屋交付给被告田继江，双方履行了合同部分内容，按照合同约定，余款38000元待出卖方办理好土地使用证、房产证后，买方再一次性支付清。直到2015年3月2日，被告赵智慧、杨**仍未履行完合同，田继江因此起诉至印江县人民法院，要求赵智慧、杨**继续履行合同，为田继江办理房产权证和土地使用证。经印江县人民法院主持双方调解，于2015年3月31日以（2015）印民初字第222号民事调解书确认了双方所达成的调解协议：一、原告田继江与被告杨**、赵智慧继续履行双方于2012年1月9日签订的《房屋买卖合同》；二、原告田继江尚欠被告杨**、赵智慧房款人民币38000元，原告于2015年3月31日支付人民币28000元，余下房款人民币10000元被告杨**、赵智慧将房屋所有权和土地使用证交付给原告田继江时支付；三、原告田继江于2015年4月30日前向被告杨**、赵智慧提供办证所需要的材料，由被告杨**、赵智慧负责办证；四、被告杨**、赵智慧于2015年4月10日前将房屋的水电、电视闭路安装完毕，并将房屋钥匙交给原告田继江；五、案件受理费人民币990元减半收取495元，原告田继江自愿承担。调解书生效后，被告田继江支付了余款28000元，经政府部门协调安装了分户的水、电，并对房屋进行了装修入住。2013年5月16日被告赵智慧办理印国用（2013）第0979号土地使用权证，并于2013年6月8日取得了整栋房屋的产权证，证号为：印房权证印江县字第××号。2013年12月9日被告赵智慧用印房权证印江县字第××号房屋产权证为南天公司（该公司法人为杨**）在南充市商业银行股份有限公司贵阳花溪支行（后更名为本案原告四川天府银行花溪支行）贷款1500000元作抵押担保，签订了《最高额抵押合同》，并作了抵押登记，证号为：印房他证印江县字第××号。2015年9月6日南充市商业银行股份有限公司贵阳花溪支行（现本案原告天府银行花溪支行）与南天公司、杨**、赵智慧金融借款合同纠纷一案在贵州省贵阳市花溪区人民法院立案审理，花溪区法院以（2015）花民商初字第92号民事判决书判决：南天公司偿还南充市商业银行股份有限公司贵阳花溪支行（现本案原告四川天府银行花溪支行）的借款1500000元及利息，南充市商业银行股份有限公司贵阳花溪支行（现本案原告四川天府银行花溪支行）对被告赵智慧位于贵州省印江县的房屋一套（所有权证号：××号）在1600000元限额内享有优先受偿权等。该判决书生效后，原告四川天府银行花溪支行向花溪区人民法院申请强制执行，花溪区人民法院执行局对该幢房屋进行了查封、评估和对该房屋的一楼、七楼进行上网拍卖，并于2017年8月3日书面通知建议四川天府银行花溪支行提起第三人撤诉之诉。一审法院认为，第三人撤销之诉是赋予案外人对错误生效裁判的自我救济程序，主要是为了保护受错误生效裁判损害的未参加原诉的第三人的权益。田继江所购房屋在双方履行合同过程中产生诉讼，田继江在房屋修建之初就进行了购买，并且履行了合同约定价款的交付，依法应该享有依据合同约定的交付房屋、办理过户等合同权利，双方之间的协议可能波及物权登记的权利变动，上述变动必然涉及享有抵押权的天府银行花溪支行的利益，田继江虽对该房屋已享有实际占有的权利，但物权尚未经司法途径或行政行为确认，但其购房享有的履约权利与其指向的天府银行花溪支行与赵智慧之间所签订的抵押合同的效力问题的处理结果息息相关，天府银行花溪支行未参加诉讼原因并不在自身，其认为上述调解书所确定的内容错误致其损害，在法定时限内提出本案诉讼，应确认天府银行花溪支行所举诉求主体适格。其次，第三人撤销之诉亦应符合相应实体条件：1、撤销对象为已发生法律效力的判决、裁定和调解。2、有证据证明发生法律效力的判决书、裁定、调解书部分或全部内容错误。3、生效判决、裁定、调解的错误内容损害第三人民事权益。依据查明事实，本案争议指向的（2015）印民初字第222号民事调解书已发生法律效力。就双方所争议的赵智慧位于贵州省印江土家族苗族自治县峨岭镇东兴路工商局宿舍安置小区所有权证号为：201300688号的房屋第四层，田继江作为购买方与赵智慧、杨**夫妇作为出卖方签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，应予以确认和保护。田继江按合同约定支付了合理的购房款，并实际占有了该房屋。由于赵智慧、杨**未履行完合同，田继江据此向印江土家族苗族自治县人民法院提起诉讼，印江土家族苗族自治县人民法院主持双方进行了调解，根据双方达成的调解协议内容制作了（2015）印民初字第222号民事调解书，该调解书是基于田继江与赵智慧、杨**双方签订的合法有效的《房屋买卖合同》及合同实际履行情况和双方在诉讼过程中的真实意思所达成的协议，应属合法有效。调解书约定双方继续履行合同，是田继江与赵智慧、杨**之间形成的给付之诉，并不具有公示的效力，也未对该争议房屋进行行政确权。田继江已实际占有了所购买的房屋并对所购房屋进行了水电的分户安装及装修入住，作为房屋的实际占有和使用人，享有物权的期待权，应具有排他性。赵智慧在出卖了该房屋后又以其个人名义办理了房屋产权证，并用此产权证为南天公司在天府银行花溪支行的贷款作抵押担保并办理了抵押登记，是对该房屋的再次处分。赵智慧与天府银行花溪支行之间所签订的《最高额抵押合同》在田继江与赵智慧所签订的《房屋买卖合同》之后，对房屋的实际占有和使用人田继江的权益也造成了损害。另据本案所查明的事实，该幢争议的房屋一楼及七楼已在执行公开拍卖的过程中。综上，对天府银行花溪支行认为印江土家族苗族自治县人民法院作出的（2015）印民初字第222号民事调解书错误，请求予以撤销的请求，不予支持。一审判决：驳回四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行的诉讼期请求。案件受理费200元，由四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行负担。天府银行花溪支行不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销（2017）黔0625民撤4号民事判决书及（2015）印民初字第222号调解书。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。本院二审认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，田继江与赵智慧、杨**夫妇于2012年1月9日签订《房屋买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。签订合同当日，田继江即支付房款200,000元，并约定余款38,000元待办理好权属证书后一次性付清。2013年，涉案房屋修建好后即已交付。2013年12月9日，赵智慧用该房屋向天府银行花溪支行作抵押担保，并作了登记，在该房屋上设置了抵押权。房屋买卖合同签订在前，房屋交付在前，抵押权设立在后，该抵押权的设立不能否定《房屋买卖合同》的效力，只是田继江在抵押登记未涂销时不能办理过户登记。印江土家族苗族自治县人民法院于2015年3月31日作出的（2015）印民初字第222号民事调解书确认了田继江与赵智慧、杨**的调解协议，即双方继续履行《房屋买卖合同》，该调解书并无错误，天府银行花溪支行的抵押权也并不因此消灭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，第三人撤销之诉得到支持的条件之一是发生法律效力的调解书部分或全部内容错误，损害第三人的民事权益，（2015）印民初字第222号民事调解书并不存在上述情形，故不应当被撤销。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行负担。本院再审查明的事实与本院二审查明的事实基本一致，予以确认。另查明，2015年3月31日，杨**、赵智慧将案涉房屋钥匙交付给田继江，随后对房屋进行了装修并入住。贵州省贵阳市花溪区人民法院（2015）花民商初字第92号民事判决认定，2013年12月9日，省印江县南天出租汽车有限公司与天府银行花溪支行签订《最高额担保合同》，杨**自愿为贵州省印江县南天出租汽车有限公司自2013年12月9日至2016年12月8日期间在天府银行花溪支行处形成的债务最高余额1,920,000元提供连带保证担保。本案再审争议焦点为：1、案涉房屋是否原属于赵智慧单独所有；2、原判认定物权期待权具有排他性是否正确；3、原判认定抵押权损害购房人的合法权益是否正确；4、民事调解书内容是否错误，致使损害再审申请人的抵押权。焦点一。2012年1月9日，田继江与赵智慧、杨**签订了《房屋买卖合同》，该合同未违反法律强制性规定，应为有效合同。天府银行花溪支行再审称“赵智慧取得案涉房屋的所有权是在与被申请人杨**离婚之后”，但未提供证据予以证明。何况，杨**所有的公司贵州省印江县南天出租汽车有限公司向天府银行花溪支行借款时，杨**、赵智慧分别提供了连带保证和房屋抵押担保，可以认定对案涉房屋进行抵押担保应属于杨**与赵智慧的合意行为。故案涉房屋虽然登记在赵智慧个人名下，但杨**、赵智慧系夫妻关系存续期间修建的房屋，应为夫妻共同财产。天府银行花溪支行所持该再审理由不能成立，不予采纳。焦点二。关于物权期待权的规定，首见于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》这一司法解释中，该批复对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条亦规定了对无过错买受人物权期待权保护的内容。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，可知，工程价款优先受偿权优于抵押权及其他债权，工程价款优先受偿权不得对抗已交付购房款全部或者大部分款项的消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，田继江在人民法院查封案涉房屋前，已支付绝大部分房款并装修入住，田继江虽然未对案涉房屋办理房产转移登记但并无过错，故田继江对案涉房屋的物权期待权具有排他性，优于天府银行花溪支行的抵押权。天府银行再审称“本案一、二审判决认为物权期待权具有排他性，可以对抗申请人既有的担保物权抵押权，违反了法律规定，严重错误”的理由，不予采纳。焦点三。2012年1月9日，田继江与赵智慧、杨**签订了《房屋买卖合同》，此时田继江已支付了大部分购房款，赵智慧将案涉房屋抵押给天府银行花溪支行的时间是2013年12月9日，即房屋买卖在前，房屋抵押在后，系赵智慧对案涉房屋的再次处分，客观上损害了买房人田继江的合法权益。故原审判决认定赵智慧与天府银行花溪支行之间签订的《最高额抵押合同》在田继江与赵智慧所签订的《房屋买卖合同》之后，对田继江的权益也造成了损害，该认定并无不妥之处。故对再审申请人天府银行花溪支行所持“本案一审判决超出本案审理范围认定申请人的抵押权损害了被申请人的合法权益，认定事实错误”的再审理由，不予采纳。焦点四。天府银行花溪支行要求撤销的印江土家族苗族自治县人民法院（2015）印民初字第222号民事调解书的内容，但该调解内容系田继江与杨**、赵智慧为继续履行2012年1月9日签订的《房屋买卖合同》所约定的权利与义务。因田继江取得案涉房屋的权利优于天府银行花溪支行的抵押权，虽然该调解书的内容可能损害天府银行花溪支行债权的实现，但该调解内容并无不当。故再审申请人天府银行花溪支行所持“（2015）印民初字第222号民事调解书的内容存在错误，应予撤销”的再审理由，不能成立，不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚虽有瑕疵，但适用法律与判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2018）黔06民终409号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王电赏审判员  吴晓慧审判员  张金勇二〇二〇年八月二十七日法官助理李景煊书记员杨怡