陕西省岐山县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0323民初1000号原告:李某，男，生于1988年7月12日，汉族。委托诉讼代理人：吴某，陕西致易衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋某，陕西致易衡律师事务所律师。被告：某某公司。负责人：杨某，任该公司总经理。委托诉讼代理人：雷某某，该公司员工。委托诉讼代理人：陈某某，甘肃赛莱律师事务所律师。被告：某某甲公司。法定代表人：李某某，任该公司董事长。委托诉讼代理人：醋某某，该公司员工。委托诉讼代理人：陈某某，甘肃赛莱律师事务所律师。原告李某与被告某某公司（以下简称某某公司）、某某甲公司(以下简称某某甲公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人吴勇、宋某，被告某某公司委托诉讼代理人雷某某、陈某某，被告某某甲公司委托诉讼代理人醋某某、陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告和被告某某公司2018年5月14日签订《水城三国小镇商铺认购合同》，约定原告购买被告某某公司开发的位于岐山县蔡家坡镇创业路东段水城三国小镇项目的W-40C号商铺，建筑面积为32.63平方米，定金为人民币10000元，总价款275000元。此后原告依约交款145000元（含定金10000元），后续款项双方同意以按揭贷款的方式支付。但此后至今，被告并未依约与原告签订书面《商品房买卖合同》，并网签备案。此后，“三国小镇”项目主要景观七星坛、冰雪魔法世界以及部分商铺等近三分之一核心建筑物被拆除，该项目规划条件已经发生重大变更。但截至原告起诉之日，被告并未依约书面通知原告规划变更的情况。综上，原告认为，被告的违约行为已经严重损害了原告合法权益，故提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与某某公司2018年5月14日签订的《水城三国小镇商铺认购合同》；2、二被告返还原告已付购房款145000元以及利息（利息以145000元为基数自2018年5月18日起按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日；以145000元为基数自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际给付之日）；3、二被告支付原告双倍定金差额10000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。二被告辩称：1、原、被告双方签订的合同是双方真实意思的表示，该合同合法有效；2、涉案三国小镇项目房屋五证齐全，被告所销售的房屋具有商品房预售许可证；3、经政府审批三国小镇项目至今规划未变更；4、原告在诉状中行使合同解除权的依据不明确，前面说是违反合同约定，后面称合同根本目的无法实现，到底是约定解除权还是法定解除权不明确；5、原告在诉状中称投资目的不能实现，被告认为投资目的能实现，按照原告与第三方签订的委托经营协议，原告在持有该房期间每年有6%的保底收益，前三年免租期除外；6、原告行使单方解除权依法不成立，返还购房款、支付违约金等请求的前提不存在；7、原告起诉坤大岐山分公司不适格，坤大岐山分公司并非签订合同的一方，如涉及分公司收款，总公司认可总公司已收取上述款项。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人各方举证、质证情况：一、原告为证实自己的主张，向法庭提供的证据有：1、《水城三国小镇商铺认购合同》一份；2、收款收据二张，刷卡小票一张；3①国有土地使用权证书复印件一份；②建设用地规划许可证复印件一份；③三国小镇沙盘照片、效果图、拆除前现场照片、拆除后现场照片共四张；④岐山县自然资源局《信访事项处理意见书》一份。二、二被告为反驳原告主张，向本院提供以下几组证据：1、商品房预售许可证一份；2、《水城·三国小镇商铺委托经营管理合同》一份；3、《水城·三国小镇商铺交房确认单》一份。针对原告提供的证据，二被告质证意见为：对原告提供的1号证据真实性认可，根据该认购协议第2条第2款，原告方于签订合同7日内，到被告处签订商品房买卖合同，原告未按合同约定前往被告处签订合同，过错在原告；对2号证据真实性予以认可，支付款项和支付目的予以认可；对证据3①、3②刚好说明经当地主管部门审批，对证据3③真实性不予认可，无法看清是何人何时在何地拍摄，对证据3④信访人与本案无关，所称的是拆迁补偿问题。针对二被告提出的上述证据，原告发表质证意见为：对被告提供的1号证据的真实性无异议，但认为该证据缺乏完整性，证明目的不认可，该项目面积7万余平方米，但该证据只有20175.21平方米，被告未提供该证据附属的楼盘表，因此不能证明涉案房屋属于该该许可证许可的范围，原告提供的证据证明被告2018年被告已违法售房，被告提供2019年预售证，证明被告的答辩属虚假陈述，该项目在未取得预售许可的情况下，已违法销售。对被告提供的2号证据的真实性无异议，代理人认为原、被告建立的系预约法律关系，双方签订的认购合同，不具有商品房销售管理办法十六条规定的合同内容，根据本案证据，双方签订认购合同时被告尚未取得预售许可证，因此无论是否签订委托经营管理合同，均不影响原告解除认购合同并要求返还已付购房款及耍你吧返还定金等。对证据3交房确认单真实性不认可，该确认单没有明确的交付标准和验收明细，违背基本交易常识，且纸质全新，时间却均显示为2018年，并且系庭审后提交，不具有真实性，原告申请法院对交房确认单形成的时间委托鉴定机构进行鉴定，如果系伪造证据，请求人民法院依法追究被告妨碍诉讼的责任。针对原告提供的上述证据，本院经审查认为：二被告对原告提供的上述证据1、2、3①、3②的真实性予以认可，故对上述证据予以认定，作为本案的定案依据。对原告提供的证据3③可证实商品房所在区域的现状，对其真实性予以认定。对原告提供的证据3④，与本案缺少关联性，对其证明目的不予认可，因此证据可证明三国小镇部分房屋拆除的时间，故对此证据的真实性予以认定。针对二被告提供的上述证据，本院经审查认为：原告对被告提供的1、2号证据真实性无异议，原告虽预售证上的建筑面积提出异议，但未提供反驳证据证明涉案房屋未包含在此预售证所载明的建筑面积内，故对其质证意见不予采纳。上述两份证据可相互印证，证明原、被告签订认购合同后，原告委托的第三方实际接收房屋，故对此证据予以认定，作为本案的定案依据。对被告提供的证据3，原告虽对形成时间提出异议，但该确认单可证明涉案房屋目前已实际交付于第三人，故对此证据证明目的予以认定。因认购合同未约定延迟交房原告方具有合同解除权，故交房确认单实际形成时间的早晚，并不影响对本案事实的认定，故对原告在质证中要求对交房确认单形成时间进行鉴定的质证意见，本院依法不予采纳。综合原、被告的陈述及上述证据，本院经审理认定的事实如下：2018年5月14日，原告李某（乙方）与被告坤大岐山分公司（甲方）签订《水城·三国小镇商铺认购合同》一份，该合同约定：原告认购的房屋为位于岐山县蔡家坡镇创业路东段水城三国小镇项目W-40C号房屋，建筑面积32.63平方米，优惠后合同总价为275000元。该认购合同第二条第2项约定“签订本合同后，乙方须于7日内（2018年5月20日前）携本认购合同、购铺定金收据、身份证、户口本、婚姻证明，到水城·三国小镇销售中心按照约定缴纳足额购铺款，并签订《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》。选择按揭付款的客户需携带银行贷款所需的相关材料”。第二·5项约定“水城·三国小镇采用实名制销售，乙方已确认所买商铺铺号，不得换铺或退铺……”。第二·6项约定“如因乙方自身原因造成无法购铺或者没在约定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除该认购合同，乙方所缴纳的定金不予退还。乙方所获得优惠取消且甲方有权将该商品房另行出卖给第三方”。第二·8项约定“乙方签订本合同前，甲方就乙方购买的水城·三国小镇商铺情况及所涉及的全部合同文本内容对乙方进行了充分的解释及说明，乙方已对水城·三国小镇《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、本认购合同等相关文本内容充分了解、知晓后，同意签订本认购合同”。第二·11项约定“如双方出现争议，双方协商解决，协商不成，由甲方所在地人民法院裁决”。第二·13项约定“认购合同的效力自签订之日至双方签订《商品房买卖合同》之日为止。此后双方的权利义务以《商品房买卖合同》约定的内容为准”。2018年5月18日，原告李某（甲方）与陕西五丈原三国文化旅游发展有限公司（乙方）签订《水城·三国小镇商铺委托经营管理合同》一份，该合同约定，甲方将自己购买的商品委托给乙方经营，商铺位于宝鸡市蔡家坡创业路东段水城·三国小镇W-40C号；甲方同意本合同约定的上述商铺在交付验收时，由乙方可先行接收商铺并代表甲方办理交接手续，以便进行统一管理；本合同约定的委托经营期限为10年，时间从2018年10月1日至2028年10月1日止，若正式营业时间提前，则按正式营业时间起算；因市场需要培育期，为保障市场能顺利招商运营兴旺，甲方同意市场的第一年至第三年免收乙方商品租金等。后案外人陕西五丈原三国文化旅游发展有限公司给被告某某甲公司出具交房确认单，认可其公司已接收涉案商品房。2018年5月14日，原告给被告坤大岐山分公司交纳定金10000元，同年5月18日交纳购房款135000元。另查，1、坤大岐山分公司于2016年通过土地出让的形式获得五丈原·三国小镇项目所在地土地的国有建设用地使用权，2016年2月1日，获得建设用地规划许可证。涉案房屋于2019年4月11日取得《商品房预售许可证》。2、2020年4月，水城·三国小镇景区部分建筑被拆除，涉案商品房未在拆除范围，故未拆除。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及提供证据的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）关于本案是否具备原告行使约定合同解除权的问题；（二）关于本案是否具备原告行使法定合同解除权的条件的问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现就本案主要争议焦点问题分析如下：（一）关于本案是否具备原告行使约定合同解除权的条件的问题。本院认为，2018年5月14日，被告坤大岐山分公司作为甲方与原告李某作为乙方签订《水城·三国小镇商铺认购合同》，该认购合同2·6约定“如因乙方自身原因造成无法购铺或者没在约定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除该认购合同，乙方所缴纳的定金不予退还。乙方所获得优惠取消且甲方有权将该商品房另行出卖给第三方”。这是本案解除购房合同的唯一书面约定，但解除权的享有者是被告，而不是原告，因此，本案原告不具备行使约定合同解除权的条件。（二）关于本案是否具备原告行使法定合同解除权的条件的问题。本院认为，首先，被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与原告签订《水城·三国小镇商铺认购合同》，原告能否解除合同？根据原、被告签订的《水城·三国小镇商铺认购合同》2.2约定：“签订本合同后，乙方须于7日内携本认购合同、购铺定金收据、身份证、户口本、婚姻证明，到水城·三国小镇销售中心按照约定缴纳足额购铺款，并签订《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》。选择按揭付款的客户需携带银行贷款所需的相关材料”。根据本案查明的事实，原告没有按照该认购合同约定的时间，即2018年6月15日前，携带相关资料到被告处签订《商品房买卖合同》。原告根据庭审中被告出具的《商品房预售许可证》证据，才提出被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与原告签订《水城·三国小镇商铺认购合同》，被告违约并以此要求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原、被告在签订认购合同时被告虽未取得商品房预售许可证，但被告于2019年取得商品房预售许可证，故原、被告双方所签订的认购合同合法有效。原告以此理由要求解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。其次，水城·三国小镇景区部分房屋的拆除是否导致规划的变更和原告的合同目的无法实现？首先，涉案商品房所在的水城·三国小镇景区部分景观虽已拆除，但涉案商品房并未拆除且已交付使用，不存在设计变更的问题。同时，本案原、被告虽然只签订了一份认购合同，但是原告现已支付全部购房款，按照原告与第三人签订的委托经营合同，被告也已将涉案商品房交付第三人委托经营，原、被告之间已实际成立商品房买卖合同法律关系，且商品房买卖合同已实际履行。原、被告之间签订的《水城·三国小镇商铺认购合同》未对景区规划方面做出具体约定，水城·三国小镇景区属正在建设运营中的景区，原告提供的证据不能证明景区部分景观拆除后的影响，且原告在景区购买商铺，本身就是一种投资行为，故原告以合同目的无法实现为由要求解除合同，理由和证据不足，本院依法不予支持。对于原告主张的被告退还购房款145000元及利息，并双倍定金差额10000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。案件受理费3400元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长  梁 岐审 判 员  冯 蓉人民陪审员  王关贤二〇二〇年八月二十六日书 记 员  张 妮