浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3649号上诉人（原审被告）：陈传钗，男，1947年10月15日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：曾露翔，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈岩金，男，1965年10月10日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：金光华。上诉人陈传钗因与被上诉人陈岩金房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省文成县人民法院（2019）浙0328民初3650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈传钗上诉请求：1.撤销原判，改判驳回陈岩金的一审第二、三项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由陈岩金承担。事实和理由：一、一审不支持陈传钗有关8××7号房产在签订《房屋转让合同》时仍存在且未出卖给陈岩金的抗辩，没有事实和法律依据。1、一审推定“被告将其物品存放于8××7号房产内却将近二十年未进行看顾管理，其该陈述明显不符合常理”，没有事实和法律依据。8××7号房产陈传钗未转让给陈岩金，仍属陈传钗所有，陈传钗对上述财产享有占有、使用、收益、处分的权利，无论是进行看管亦或是多年未顾及都是陈传钗对自己物权的处分，合情合理。同理，存放在8××7号房产内的物品陈传钗对其享有充分的所有权，如何处理均是陈传钗的权利。2、一审推定“如签订合同时8××7号房产仍存在且未出卖，被告却未在合同中予以注明转让的范围不包括8××7号房产，也不符合常理”，没有事实和法律依据。尽管瑞集建（95）字第2100673号土地使用权上有85838号房产、8××7号房产，但现有证据证明双方买卖的标的物仅包括85838号房产、瑞集让字第2100673号土地使用权和未有产证的地基及厕所，并不包括8××7号房产。一审判决合同有效，根据交易习惯，未转让的无须提及，这恰恰说明陈传钗并没有出卖8××7号房产的意向。另外，根据当时的房地分离登记制度，在其他房屋和土地转让给陈岩金之后，8××7号房产仍归陈传钗所有和使用是完全可行的，未买卖的8××7号房屋可以用来存储或出租，其他房屋和土地出卖并不代表8××7号房屋就失去了使用价值。陈岩金请求判决85837房产注销的理由是买卖时该套房屋已经不在，这也恰恰证明陈岩金承认没有购买这套房屋，也就无需在合同中注明转让的范围不包括85837房产。3、8××7号房产无论在买卖时亦或是拆建时都存在，是陈岩金在拆建时一并拆除。8××7号房产没有任何申请拆除的手续，不存在陈传钗人为拆除的情况。目前该套房屋已不存在。陈传钗一审提交的《瑞安市不动产登记信息查询表》显示，8××7号房屋仍登记在陈传钗名下，限制状态为“此房待调查，清楚前暂缓办理业务”。假设8××7号房屋在买卖时己经自然灭失，2001年陈传钗申请瑞安市房地产管理局办理转移登记时，房地产管理局有专业测绘人员对85838号房产进行现场测绘登记，根据横塘树的地形图，极容易发现85838号房产旁边的8××7号房屋己经灭失，登记部门可以向房屋所有权人陈传钗，调查核实该套房屋的灭失情况，通知其及时办理注销手续，就不会出现8××7号房屋仍登记在陈传钗名下的情况，更不会出现此房待调查的情况。截至过户前，陈传钗未接收到登记部门调查核实的信息，说明8××7号房屋在买卖时仍存在。假设8××7号房屋在2002年拆建时才自然灭失，陈岩金在2002年向房产、土地、规划等部门申请原拆原建，相关部门在现场勘察原屋、周边四邻房屋以及后续整体规划、审批程序中，也不可能没发现85838号房产旁边的8××7号房屋已经灭失。房屋登记部门也应当向房屋所有权人陈传钗调查核实房屋灭失的情况，通知其及时办理注销手续，待拆建范围内的房屋和土地权属清晰才能通过审批。但截至拆建前，陈传钗未接收到登记部门调查核实的信息，说明8××7号房屋在拆迁前仍然存在，且产权清晰。之所以8××7号房屋现仍登记在陈传钗名下，且限制状态为“此房待调查”，只能是因为原屋拆建之后，房管部门在实地测量新建房屋时发现新建房屋的范围涉及到8××7号房屋的范围，但原屋己经拆除，新建房屋平面图与瑞集建（95）字第2100673号宅基地平面图己经无法对应，且8××7号房屋己经不存在，无法调查才会有此备注，这恰恰证明8××7号房屋系陈岩金在拆建时一并拆除。二、现行不动产登记制度遵循房地一体主义，注销8××7号房屋是注销瑞集建（95）字第2100673号土地使用权证的前置条件。陈岩金在2002年申请原拆原建时并没有通知到陈传钗，无论是作为四邻还是被拆建范围内8××7号房屋的所有人，审批表上都没有陈传钗的签字，陈传钗无法知道陈岩金申请拆建的范围，最多只知道陈岩金名下的房产要拆建。且8××7号房屋的拆建没有任何审批文件备案，陈岩金无权拆除该套房屋。陈岩金在办理房产过户时明显可以看出8××7号房屋并不在平面图上，应当知道8××7号房屋并非其所有，并且合同中转让标的物也未有8××7号房屋，但其仍在拆建时一并拆除，存在过错。陈岩金实际拆建范围包括陈传钗房屋，应当承担恢复原状或者新建房屋按照分配30.4平方米的份额给陈传钗的责任，陈传钗愿意支付陈岩金30.4平方米的拆建费用。一审认定8××7号房屋在买卖时已不存在或已经与其他标的物一同转让给陈岩金，侵害了陈传钗的权益。陈岩金辩称：一、双方达成买卖合意时瑞房权字第85837房屋不存在，所以陈传钗没有出示产权证，陈岩金也无从得知陈传钗将另外一处小屋又登了一个房产证。按照常理，周围场地、厕所、其他附属构筑物都已经写入买卖合同，假设真的有小屋存在，必然会写入买卖合同。二、本案双方当事人系同村人，又是堂兄弟关系。假如有小屋存在且没有卖掉，在陈岩金拆建房屋时，陈传钗必然会出面干涉。正因为小屋不存在，陈岩金在拆建房屋时也根本不需要通知陈传钗。三、陈传钗承认土地证只有一本，瑞房权字第85837房屋的土地使用权包括在出卖的土地证范围之内。既然土地使用权已经转让，不可能不转让土地上的房屋。四、一审法院审理本案认真严谨，不仅两次开庭审理，经办法官还亲自到不动产所在地进行实地调查核实。一审认定事实清楚，判决结果公正。综上，陈传钗的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。陈岩金向一审法院起诉，请求：1.确认陈岩金、陈传钗2000年5月12日签订的房屋转让合同有效，并判令陈传钗协助陈岩金办理宅基地使用权证过户登记手续；2.本案诉讼费由陈传钗承担。审理中，陈岩金变更诉讼请求为：1.确认陈岩金、陈传钗2000年5月12日签订的房屋转让合同有效；2.陈传钗立即注销登记于其名下的2100673号土地使用权登记证及8××7号房产证；3.本案诉讼费由陈传钗承担。一审法院认定事实：陈岩金、陈传钗系同村村民。2000年5月12日，陈岩金（乙方）与陈传钗（甲方）签订《房屋转让合同》，约定甲方将其所有的坐落于瑞安市碧山镇横塘村的房屋［房屋所有权证号为瑞房权字第0××8号，土地使用权证号为瑞集建（95）字第2100673号］及房屋东侧后厕所地基、西侧老地基折价51888元转让给乙方，办理房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、转让税由乙方负责。同日，双方为降低房屋所有权转让的税费，又签订《房屋买卖契约》两份，约定买卖的房屋与上述《房屋转让合同》一致，价格分别约定为25880元、15100元。2001年，双方办理瑞房权字第0××8号房屋的产权转移登记手续。2002年9月27日，陈岩金以房屋为危房为由申请拆、改建，后经乡镇政府批准原拆原建三间。2004年10月13日，陈岩金办理改建后房屋的房屋所有权证：瑞安市房权证碧山镇字第0××6号、0××7号、0××8号、0××9号。瑞集建（95）字第2100673号土地使用权至今仍登记于陈传钗名下。陈传钗名下还登记有瑞房权字第0××7号房产，该房产于瑞安市自然资源和规划局的登记信息如下：登记日期为1994年10月19日，建筑面积10.33平方米，用途为住宅用房，房产无查封、无抵押，此房待调查，清楚前暂缓办理业务。现瑞房权字第0××7号房屋已实际不存在，该房屋原所占土地包含在瑞集建（95）字第2100673号土地使用权证登记的土地范围内，位于原瑞房权字第0××8号房屋西北方。一审法院认为，陈岩金、陈传钗自愿签订《房屋转让合同》，双方对于房屋买卖的意思表示真实。双方买卖的房屋领有土地使用权证及房屋所有权证，属于合法建筑物，双方协议内容亦未违反法律规定，故陈岩金要求确认上述协议有效的主张，予以支持。合同签订后，双方应全面履行各自的权利义务，陈传钗除将房屋实际交付给陈岩金管理使用以外，也应将房屋所有权及土地使用权协助转移登记至陈岩金名下。陈传钗对双方《房屋转让合同》约定的瑞集建（95）字第2100673号土地使用权现归属于陈岩金无异议，现该土地使用权仍登记于陈传钗名下，陈传钗负有协助将该土地使用权转移登记至陈岩金名下的义务。但因瑞房权字第0××8号房屋已由陈岩金经审批进行翻建并重新办理新建房屋的房屋所有权证，现房屋所有权与原土地使用权已不是对应一致的了，原土地使用权不能调剂，即不能进行转移登记。现陈岩金欲办理现房屋所占土地的土地使用权，需由陈传钗将登记于其名下的原土地使用权证予以注销，故对于陈岩金要求陈传钗注销瑞集建（95）字第2100673号土地使用权证的主张，予以支持。对于瑞房权字第0××7号房产问题，陈传钗认为双方签订《房屋转让合同》时该房屋仍存在，且未出卖给陈岩金，由陈传钗作为洗澡间及储物室使用，至陈岩金要求其协助土地过户时才发现该房屋被陈岩金拆除。双方签订合同的时间为2000年5月12日，而陈传钗答辩时陈述陈岩金在2018年才要求陈传钗办理土地过户手续，也就是说陈传钗将其物品存放于8××7号房产内却将近二十年未进行看顾管理，其该陈述明显不符合常理。双方签订房屋买卖合同时明确约定了房屋所有权证号及土地使用权证号，而该土地使用权上有85837、85838号两处房产，如签订合同时8××7号房产仍存在且未出卖，陈传钗却未在合同中予以注明转让范围不包括85837房产，也不符合常理。故陈传钗有关8××7号房产在签订房屋买卖合同时仍存在且未出卖给陈岩金的抗辩，仅有陈传钗的陈述，未提供相应的证据予以证明，故对陈传钗的该抗辩不予采纳。瑞房权字第0××7号房产为设立于瑞集建（95）字第2100673号土地使用权之上的房产，且现该房产已实际不存在，故在注销瑞集建（95）字第2100673号土地使用权证时，陈传钗应一并将瑞房权字第0××7号房屋所有权证一并注销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、陈岩金与陈传钗于2000年5月12日签订的《房屋转让合同》有效；二、陈传钗于判决生效之日起十五日内注销登记于其名下的瑞集建（95）字第2100673号土地使用权证及瑞房权字第0××7号房屋所有权证。案件受理费80元，由陈传钗负担，款限判决生效之日起七日内交纳。二审期间，陈岩金未提供新的证据。陈传钗提供了以下证据：1、横塘村地形图，证明未拆建前8××7号房产与85838号房产相邻，现场勘查容易发现；2、房屋所有权登记申请书，证明陈岩金办理8588号房产转移登记，有专业测绘人员现场勘查、测量，极易看出8××7号房产的现状；3、照片，证明未拆建前8××7号房产和85838号房产的房屋建房材质，不易自然灭失。陈岩金对陈传钗提供的证据的质证意见是：证据1的绘制时间为1993年1月，与本案不存在任何关联，不能证明陈传钗主张的待证事实；证据2系陈岩金建房的审批资料，系合法审批；证据3拍摄的房屋不是8××7号房产，与本案缺乏关联性。经审查本院认为，陈传钗提供的证据与本案争议焦点即双方买卖的标的是否包括瑞房权字第0××7号房屋在内缺乏关联性，本院均不予确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审认定的事实予以确认。本院另认定，二审中，陈传钗陈述，涉案《房屋转让合同》签订后，其仍在瑞安市××镇××村××今。本院认为，涉案《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。陈岩金主张双方签订合同时瑞房权字第0××7号房屋已不存在，陈传钗未向其出示该房屋的产权证，其也不知道存在该处房屋，故未在合同中载明；陈传钗则主张双方签订合同时瑞房权字第0××7号房屋是存在的，陈传钗将该房屋用作洗澡间及储物室使用，故未出售，也未记载在合同中，后该房屋被陈岩金拆除。对此，本院认为，首先，本案一、二审中陈传钗均未举证证明涉案《房屋转让合同》签订时存在瑞房权字第0××7号房屋，后由陈岩金拆除的事实，应承担举证不能的不利后果；其次，陈传钗对于瑞房权字第0××7号房屋所在的土地使用权已转让给陈岩金的事实并无异议，现其主张仅转让该房屋的土地使用权、未转让房屋所有权的做法并不符合交易习惯，况且，即使陈传钗的主张成立，双方也理应在合同中作出仅转让该房屋的土地使用权、未转让房屋所有权的特别约定；再次，涉案《房屋转让合同》签订后，陈岩金于2002年间进行原拆原建，陈传钗称其一直居住在瑞安市××镇××村，且瑞房权字第0××7号房屋其系作为洗澡间及储物室使用，却不知道该房屋何时被拆除，长期以来也未向陈岩金提出异议，显然不符合常理。基于上述分析，陈岩金的陈述比陈传钗更具合理性，一审认定陈传钗的主张不成立，并无不当。陈传钗已将瑞集建（95）字第2100673号土地使用权已转让给陈岩金，且该土地上的瑞房权字第0××7号房屋已不存在，陈传钗应履行涉案《房屋转让合同》的附随义务，注销上述土地使用权证及房屋所有权证。陈岩金的一审诉讼请求依法有据，一审予以支持，正确。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。陈传钗的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈传钗负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年八月十九日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮