福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2858号 上诉人（原审原告）：深圳市中金科技控股有限公司，住所地广东省深圳市宝安区福海街道和平社区永和路恒光耀工业园B栋宿舍楼311。 法定代表人：庄荣，总经理。 委托诉讼代理人：陈凤仪，福建怀司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢子骕，福建怀司律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：中能合创环保新能源开发（福建）有限公司,住所地福建省福州市元洪投资区源华能源科技（福建）有限公司内。 法定代表人：于贤斌。 委托诉讼代理人：郑振明，男，该公司股东。 被上诉人（原审被告）：于贤斌，男，1976年5月1日出生，汉族，住福建省罗源县。 被上诉人（原审被告）：陈金明，男，1974年9月15日出生，汉族，住福建省长乐市。 被上诉人（原审被告）：宋得龙，男，1966年10月1日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。 上诉人深圳市中金科技控股有限公司（以下简称中金公司）因与被上诉人中能合创环保新能源开发（福建）有限公司（以下简称中能公司）、于贤斌、陈金明、宋得龙房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初4467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 中金公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持中金公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）关于第1项诉讼请求。1.本案不符合“因不可抗力或政府行为导致合同无法继续履行”的合同约定解除情形，被上诉人无解除权，无权单方通知解除合同。福清市人民政府〔2018〕185号会议纪要不是行政措施、政策或法律。《会议纪要》也未勒令与食品产业不相容企业立即停产撤出。在合同约定租赁期限内，被上诉人的生产经营活动可以展开，逐步调整转型。2.在讼争合同成立之前，《会议纪要》已传发，不能作为合同直接解除事由。结合被上诉人基于市场环境的预判，可以证明《会议纪要》的签发并不影响其生产经营。3.被上诉人无合同单方解除权，不能将其通知解除时间认定为讼争合同解除时间。4.被上诉人逾期支付租金满两个月，中金公司有权根据合同约定没收其履约保证金。（二）关于第2项诉讼请求。被上诉人无合同单方解除权，在其逾期、拒绝缴交租金而单方违约后，中金公司阻止其转移租赁物内的部分设备设施，符合合同约定且合法合理，中金公司不存在过错。（三）关于第3项诉讼请求。1.被上诉人向源华公司承租的是被法院查封的、具有权利瑕疵的租赁物，原租赁合同的租赁价格不具有参考性，何况讼争合同的租赁物范围明显大于原租赁合同。一审法院以原租赁合同与讼争合同进行对比并认定讼争合同有失公平，是错误的。讼争合同是双方协商一致后自愿签订的，不违反公平原则。2.中金公司对合同的签订及履行无过错。首先，中金公司并未阻碍被上诉人正常使用租赁物，更未影响其正常生产经营。中金公司阻止被上诉人转移设备设施，符合合同约定，其原因是被上诉人逾期、拒绝缴交租金。其次，被上诉人于2017年7月就在租赁物内从事生产经营活动，2018年6月3日《会议纪要》传发，而中金公司于2018年7月3日才取得租赁物产权证书。被上诉人对租赁物的了解比中金公司要早，其对租赁物所在工业园区的业界动态和政策风向理应比中金公司更加清晰。（四）一审法院对被上诉人逾期支付租金等的违约事实未予认定，酌定“中能公司已经支付的租金作为租赁期间的全部租金，无需向中金公司另行支付租金”，缺乏依据。二、一审适用法律错误。一审法院违反了“依合同履行义务”原则。本案不能适用“买卖不破租赁”的法律原则。一审法院关于“不可抗力”的适用违法。一审法院关于有失公平的法律适用违法。一审法院违反意思自治原则。一审法院对中金公司诉讼请求的认定没有法律依据。三、一审法院存在程序违法情形。中金公司在一审诉讼中申请财产保全并提供了担保，但一审法院未作出裁定。一审法院未经被上诉人书面申请，主动调查取证的行为，程序违法。 中能公司辩称，一审认定事实清楚，程序无误，适用法律正确。中金公司的诉讼请求无法律依据。一、中能公司终止讼争合同，符合合同约定，不存在违约行为，无需支付违约金。1.讼争合同签订后，中金公司未将租赁物内原安装有的设备、物料搬走，中能公司除安装设备的空地、品检室，其他位置无法使用，无法生产，这是合同终止的原因之一。2.讼争合同约定，因政府原因造成合同不能履行，合同终止。讼争合同签订后，中能公司根据营业执照的经营范围办理相关证照手续，经办单位告知政府已规划该地域为食品工业园，已禁令不能办理该类证照手续（危险化学品登记证、消防安全许可证、购买危化材料的公安备案手续等）。中能公司不得不停止项目，并于2018年9月发函通知中金公司终止合同。中金公司默认通知，并于2018年10月2日对车辆进出工厂的大门及人员通道用铁链加锁，撤换保安，进驻人员清场、使用中能公司原租用的办公室。中能公司也辞退员工，考虑内有危化品，撤离除一个技术员以外的全部工作人员。双方已完成交接。二、讼争合同的租金不公平合理。租赁物原是中能公司从具有研发生产新能源资质的源华公司处承租来的。中能公司租赁目的是研发生产新能源项目，大部分设备已安装在厂内。中能公司急于调试制出新产品，为求日后稳定，且考虑设备已大部分安装的现实，更因对法律无更深认知，被迫与中金公司签订极不利己的合同。殊不知此时中能公司的项目也已被政府禁止在此开展。以天价租金租用这样普通用途的场地，是不公平合理的。签订讼争合同时，中金公司隐瞒了土地用途，未向中能公司说明租赁物已不能再开展中能公司的项目、政府已停发办理中能公司的项目所需相关证照。中能公司无法再使用租赁物而不得已终止合同，并于2018年9月通知中金公司交接后撤员再未使用租赁物。一审法院酌定中能公司已经支付的租金作为租赁期间的全部租金、无需向中金公司另行支付租金，是合理公平的。三、讼争合同终止后，中金公司应协助配合中能公司迁出设备。中金公司阻止中能公司迁出设备、拒绝中能公司的人员进入，这种行为不合理也不合法。 于贤斌辩称，一、福清市人民政府出具了〔2018〕185号会议纪要，导致中能公司无法正常开展生产经营，中能公司签订的讼争合同用于生产经营化工产品的客观目的不能实现，中能公司解除合同是合法合理的。二、讼争合同签订时，中能公司及所有人不知道所租赁的地域是禁止生产化学产品的。中金公司聘请律师违背“买卖不破租赁”原则，利用中能公司弱势地位，单方通知租金提高。如果中能公司不同意则要求立即搬离，中能公司已支付的购置生产设备的巨额资金将付诸东流，也无力再支付大额拆卸、搬迁费用，中能公司无奈只好同意以中金公司的租金标准再签订合同。该行为属于严重显失公平，应予以撤销。 陈金明辩称，陈金明只是中能公司的员工，不是公司股东，系受中能公司委托与中金公司签订讼争合同，陈金明不应承担讼争合同义务。 宋得龙辩称，中金公司将讼争厂区大门锁了，将中能公司所有车辆及员工都拒之门外。即使连留下了看设备的宋得龙也被锁在讼争厂区内，后面是宋得龙叫中金公司法定代表人打电话给门卫才得以出去。中金公司将大门锁了以后，中能公司就没有再使用讼争厂区，因此中金公司要求继续支付租金是没有事实依据的。此外，宋得龙和陈金明均是中能公司职员，宋得龙在合同上签名是公司法定代表人要求其代表公司所作的行为，讼争合同承租方为中能公司而不是中能公司与于贤斌、陈金明、宋得龙一起合租，宋得龙不应该列为本案被告。 中金公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与四被告于2018年8月2日签订的《租赁合同》于2019年4月1日解除，原告有权不退还四被告已缴纳的履约保证金0.5万元；2.确认四被告放置在租赁物宗地范围内的所有设施设备归原告所有，遗留在租赁物内的所有财物（除了设施设备外）视为遗弃物，原告有权处分，且处分费用全部由四被告承担；3.判令四被告共同向原告支付租金30,000元和相应违约金（违约金按照日万分之八的标准自逾期支付租金之日计算至全部租金支付完毕之日止）；4.判令四被告共同向原告支付律师代理费0.5万元。 一审法院认定事实：2017年7月13日，源华能源科技（福建）有限公司（以下简称源华公司，甲方）与中能公司（乙方）签订租赁合同，约定将甲方名下位于福清市福州元洪投资区元洪5号包括12个120立方米和1个1200立方米的立式储罐、一栋预处理仓库（建筑面积约1130平方米）、一栋油桶仓库（建筑面积约1160平方米）（以下简称讼争厂房及设备）和讼争房屋在内的厂区出租给乙方，租期为2017年7月13日至2022年7月12日止，每月租金为1.5万元；乙方逾期支付租金的，应按中国人民银行延期付款的规定向甲方偿付违约金，乙方逾期10天缴纳的，甲方有权没收乙方押金，并单方面解除合同。厂房所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。中能公司承租后在该厂区内进行产品研发并建设安装了部分设备以供后续生产使用。2018年5月29日，中金公司在福建省福州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台拍得源华公司名下的前述房产、土地及相应的机器设备。2018年7月3日，中金公司就拍卖所得厂房取得闽2018福清市不动产权第××号不动产权证书。2018年8月2日，中金公司（甲方）与四被告（乙方）签订包含讼争合同在内的两份租赁合同，一份租赁合同约定甲方将讼争厂房及设备租赁给乙方，乙方应当于2018年7月31日前向甲方支付履约保证金15.5万元，每月租金15.5万元，另一份租赁合同即讼争合同约定将讼争房屋出租给乙方，每月租金为0.5万元。两份租赁合同均约定：合同期限为2018年7月1日至2019年6月30日；乙方逾期支付租金，除了应当继续支付其所欠的租金外，应当按照其所欠租金总额的日万分之八支付违约金，一直计付到所欠租金还清之日止；逾期支付租金超过一个月的，甲方有权关停水、电，并关闭大门等进出公司的道路；逾期支付租金超过三个月的，甲方有权解除本合同，乙方放置在租赁物宗地范围内的所有设施设备归甲方所有；合同解除原因包括因不可抗力或政府行为导致该合同无法继续履行的；合同双方当事人确认了送达地址，并约定以快件或挂号寄出的通知等文件均视为有效送达方式，自寄件之日起三天即视为收悉。中能公司分别于2018年8月6日、9月4日分别向中金公司支付40万元、10万元，合计50万元。2018年9月份开始双方发生争议。2018年9月30日，中能公司向中金公司发出《关于提前解除租赁合同的通知》，要求解除讼争合同。另查明，中能公司于2017年7月21日成立，经营范围包括节能环保产品、清洁用品、化工产品（不含危险化学品）、燃油添加剂（不含危险化学品）研发、生产、销售等（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。福清市人民政府于2018年6月3日发出（［2018］185号）《研究元洪国际食品产业园相关问题会议纪要》，要求对食品产业园周边与食品不相容的项目进行整合。 一审法院认为，中能公司与源华公司签订的《租赁合同》，原告和四被告签订的两份租赁合同，不违反法律、行政法规强制性规定，合同依法成立并生效。现针对原告的诉讼请求具体分析如下： 1.关于原告的第1项诉讼请求。中金公司主张讼争合同于2019年4月1日解除，中能公司则主张于2018年9月30日解除。一审法院认为，从福清市人民政府于2018年6月3日发出（[2018]185号）《研究元洪国际食品产业园相关问题会议纪要》要求对食品产业园周边与食品不相容的项目进行整合及一审法院向有关部门了解的情况来看，讼争厂区地处食品产业园内且邻近居民区，在讼争合同签订之前已经不适宜进行化工生产和销售，中能公司于2018年9月30日提出解除合同符合讼争合同约定的因不可抗力或政府行为导致该合同无法继续履行的合同解除情形，其解除权的行使具有事实依据和合同依据。因原告庭审自认确有收到解除合同通知，一审法院根据讼争合同约定“自寄件之日起三天即视为收悉”确定讼争合同于2018年10月2日解除。合同解除后履约保证金0.5万元依法应当返还，但因被告未对保证金主张权利，故关于履约保证金及被告方应承担的各项费用等相关权利由双方另行主张。 关于原告提出的第2项诉讼请求。一审法院认为，讼争合同解除后，原告应当给予承租人合理期限搬离存放在房屋内的物品却关锁讼争厂区大门导致承租人无法及时搬离，该行为存在过错，在承租人并未表示放弃这些财物所有权的情况下，一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。 关于原告提出的第3项诉讼请求，一审法院认为：1.纵观原、被告合同缔结过程，四被告在签订合同时显然不知道“买卖不破租赁”这一法律原则即在中金公司要求四被告重新签订合同时，中能公司与源华公司签订的《租赁合同》尚在租赁期限内，中能公司有权继续使用讼争房屋，而当时中金公司拟定合同时有专业律师提供帮助（原告委托诉讼代理人在庭审时自认，且中金公司在讼争合同第九条中所留送达地址为福建怀司律师事务所亦可佐证），四被告被要求重新签订比原租赁合同负担更重的合同。从中能公司、源华公司签订的《租赁合同》与原告、四被告签订的两份《租赁合同》相对比，可以看出后者约定的履约保证金高于前者，后者约定的租赁价格远远高于前者（前者1.5万元/月，后者16万元/月），且后者约定的逾期支付租金的违约责任明显重于前者（不仅后者违约金金额高于前者，而且后者甚至约定租金逾期支付一个月的情况下中金公司有权关停水、电并关闭大门等进出公司的道路等严重影响企业正常生产经营的情形，以及逾期支付租金超过三个月的，中金公司不仅有权解除合同，甚至中能公司放置在租赁物宗地范围内的所有设施设备归中金公司所有），后者甚至约定在中能公司拒绝或迟延交还租赁物时讼争厂房及设备按照2万元/天、讼争房屋按照0.1万元/天计算违约金等等，在市场环境短期内尚无巨大变化的情况下讼争合同对中能公司有失公平。2.在合同履行过程中，中金公司以锁闭大门等方式阻碍中能公司正常使用讼争厂房及设备，合同解除后中金公司锁闭大门的行为给中能公司搬离设备及其他财物等造成障碍，原告庭审中亦自认曾向中能公司表示租金缴纳后方可将设备财物搬离。3.整个讼争厂区在讼争合同签订之前已经不适宜进行化工生产和销售，原告作为出租人在将讼争厂区出租前有义务知晓讼争厂区的限制性用途却未履行该义务，导致中能公司承租了不满足自身合同目的的讼争厂房。因此，根据原告的过错程度及合同履行情况，结合中能公司与源华公司、中金公司分别签订的两份《租赁合同》约定情况及庭审中被告的抗辩和过错情况，一审法院酌定中能公司已支付的租金作为租赁期间的全部租金，无需向中金公司另行支付租金。 关于原告的第4项诉讼请求。因原告支出的律师费不可归咎于被告，故一审法院不予支持。 综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回深圳市中金科技控股有限公司的全部诉讼请求。案件受理费793元，由深圳市中金科技控股有限公司负担（已交纳）。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，讼争《租赁合同》系因政府行为导致客观上无法继续履行，合同解除不可归咎于双方当事人。关于合同的解除时间，中能公司于2018年9月30日提出解除合同，中金公司在一审庭审中自认确有收到解除合同通知，根据讼争合同约定“自寄件之日起三天即视为收悉”，一审法院认定讼争合同于2018年10月2日解除，该认定与中能公司提供的拍摄于2018年10月2日的照片中大门锁闭的状态能相互印证，本院予以确认。中金公司关于要求确认讼争合同于2019年4月1日解除、确认讼争房屋内的财物归其所有由其处分、要求没收履约保证金、支付律师代理费的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。根据合同签订后的实际履行情况，本院酌定中能公司已支付的50万元作为包括讼争房屋在内的整个厂区租赁期间的全部租金，无需向中金公司另行支付租金。 综上，中金公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费793元，由深圳市中金科技控股有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年八月十八日 法官助理 卢里灿 书 记 员 赵力锦