湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初98号原告：郭典，男，1991年7月9日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县。委托诉讼代理人：刘久，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。被告：湖北诚威置业有限公司。住所地湖北省孝感市黄陂西路118号。统一社会信用代码：914209005798718910。法定代表人：熊立进，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫瑞，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告郭典与被告湖北诚威置业有限公司(以下简称湖北诚威公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。本案因“新冠”××疫情防控扣除审限，并经原、被告同意继续适用简单程序。原告郭典的委托诉讼代理人刘久，被告湖北诚威公司的委托诉讼代理人闫瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭典向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告立即就案涉房屋（孝感市红光银都世纪城8号楼D单元701号，现房号为8号楼0714号商品房）签订书面的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即将上述房屋交付给原告，并为原告办理该房屋的权属证书；3.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月28日,原告与被告签订了《世纪城定购协议书》，约定被告将其开发建设的位于孝感市××路红光银都世纪城8号楼D单元701号商品房(建筑面积均为144.06平方米，现房号变更为号0714号)出售给原告，售价款为547428元。原告一次性将房屋的全部购房款转账至被告指定的账户，履行了付款义务，协议签订后被告一直不给原告签订正式的商品房买卖合同，也没有交房给原告，以致成讼。原告郭典为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：《世纪城定购协议书》。拟证明被告将其开发建设的位于孝感市××路“红光银都世纪城”的商品房出售给原告，协议对房屋房号、面积、总价、购房款支付等情况均有明确约定。证据二：汇款凭证、收据。拟证明原告向被告支付购房款547428元。证据三：居民身份证。拟证明原告郭典的身份情况及诉讼主体适格。被告湖北诚威公司辩称，1.双方之间的房屋定购协议关系是真实的，双方在多次接触过程中没有对案涉事实情况产生过争议，没有争议就没有诉讼，原告方不应当向法院提起诉讼；2.因施工方违约导致案涉房屋所在的工程至今未完工，长期处于停工状态，无法进行使用，没有根据合同约定经过质量验收手续；3.该房屋所在的工程现在无法办理网签本案手续，无法办理过户手续，无法交付使用；4.我方认可对方定购房屋并支付价款的事实，同意与对方签订正式的商品房买卖合同，同意交付该房屋。被告湖北诚威公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据。证据一：照片。拟证明案涉红光银都世纪城8号楼C、D栋因为施工方违约一直没有完工，长期处于停工状态。证据二：孝感市人民政府孝感政发(2017)7号文件《关于加快解决孝感城区旧城改造遗留问题的整改工作方案的通知》、孝感市人民政府办公室（7）《关于解决孝感城区第一批旧城改造遗留问题工作进展不快的情况通报》。拟证明因为案涉工程长期未完工，政府相关部门为解决拆迁户民生历史遗留问题，要求湖北诚威公司与政府方面配合办理了该项目的产权总证，总证原件及备案证原件相关部门都没有发放给湖北诚威公司，湖北诚威公司并没有跟施工方及监理单位、安监站等部门根据建设工程施工合同办理过竣工验收手续。证据三：《建设工程竣工验收规划条件核实证明》复印件、《建设工程规划许可证》复印件、鄂（2018）孝感市不动产权第0006529号证书复印件。拟证明这些证件上都加盖有“根据市政府有关要求，本证仅供住建部门办理商品房销售备案证手续使用”、“根据市政府相关要求，本证仅供建设部门、规划部门办理相关手续，其他用途无效”的印章字样，案涉项目的总证及备案证是应政府部门的要求配合办理，案涉房屋所在的C、D栋目前没有通过竣工验收，没有交付使用，与施工方的诉讼正在进行中。经庭审质证，被告湖北诚威公司对原告郭典提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，认为该证据无法证明被告湖北诚威公司违约。原告郭典对被告湖北诚威公司提交的证据一、二、三有异议，认为证据一照片的真实性不清楚；证据二真实性无异议，对其证明目的有异议；证据三的真实性和证明目的有异议。对上述有争议的证据，本院认为，原告郭典提交的证据一、二、三均符合证据的真实性、关联性、合法性的要求，证明了原告已履行了协议义务，对该证据本院依法予以采信；被告湖北诚威公司所提交的证据一与本案缺乏真实性，对该证据本院依法不予采信；证据二、证据三系案涉工程的报建手续，对该证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月28日,原告郭典与被告湖北诚威公司签订了一份《世纪城定购协议书》，约定被告将其开发建设的位于孝感市××号红光银都世纪城的一套商品房出售给原告，该份协议书中与本案有关联的内容有：1.房屋位于世纪城8号楼D单元701号(注：现房号变更为8号楼0714号)；2.商品房的建筑面积为144.06平方米；3.商品房的单价均为3800元/平方米，房款总价为547428元；4.原告逾期办理《商品房买卖合同》或私自将认购房号转让他人，被告有权单方面解除本协议，同时被告有权将所定房号另行出售，定金不予退还；5.原告需在指定日期内与被告签订《商品房买卖合同》，本协议书自动失效；6.此订购协议书项下的房款必须进入公司指定账户方视为有效，开户行为建行孝感交通路支行，本协议自签订之日起正式生效。原告郭典、被告的经手人刘敦怀均在协议上签了字、并盖有被告公司印章。协议书签订的当天，原告通过黄艳红的银行账户向被告指定的建行孝感交通路支行转账汇款547428元，被告于当日向原告出具了收款收据。但被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》、交付涉案商品房、办理商品房登记备案手续和房屋权属证书，以致成讼。另查明，2018年4月19日，孝感市城乡建设委员会对红光银都世纪城8号楼C、D座验收后出具了《工程竣工验收备案证明书》，2018年7月15日，孝感市孝南区发改委出具了《湖北省固定资产投资项目备案证》，孝感市不动产管理局为涉案房屋办理了证号为：鄂(2018)孝感市不动产权第0008035号的不动产权总证。本院认为，商品房买卖认购、订购、定购、预订等协议是指商品房买卖双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房认购、订购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原、被告签订的虽然是商品房定购协议书，但双方就涉案房产的坐落、面积、单价、房款、付款方式等均有约定，且原告已按期付清了房款，根据上述规定，本院认定该定购协议为商品房买卖合同。关于双方签订的《世纪城定购协议书》的效力问题。本案中，原、被告在签订《世纪城定购协议书》时，虽然被告没有取得商品房预售许可证明和房地产证书，但在起诉前被告已经取得了商品房产权总证，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款，在一审法庭辩论终结前办理批准手续的，应该认定合同有效。综上，原、被告双方签订的《世纪城定购协议书》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，协议合法有效。根据《世纪城定购协议书》的约定“原告逾期办理《商品房买卖合同》或私自将购房款转让他人，被告有权单方面解除本协议，并将所定房号另行出售，定金不予退还；原告需在指定日期内与被告签订《商品房买卖合同》，本协议书自动失效”。以上是双方签订正式《商品房买卖合同》的条款，按照定购协议书的约定原告支付了全部房款后，被告有义务与原告签订《商品房买卖合同》，被告却没有提交证据证明其已书面或者电话约定原告签订合同，经原告多次催促后，被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，被告应当承担继续履行的违约责任，因此，原告请求双方签订《商品房买卖合同》，本院依法予以支持。因涉案商品房现已竣工验收，并取得房地产证书，已经具备履行交付房屋及分户办证的条件，故原告请求由被告向原告交付商品房、办理权属登记，本院依法予以支持。按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告湖北诚威公司应于销售合同签订之日起90日内负有协助原告郭典(商品房购买人)办理不动产权属登记的义务。被告的抗辩理由，因无事实和法律依据，本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北诚威置业有限公司于本判决生效后七日内与原告郭典签订案涉商品房的《商品房买卖合同》，并将该商品房交付给原告郭典。案涉商品房位于孝感市黄陂西路111号红光银都世纪城8号楼D单元701号,现房号为8号楼0714号。二、被告湖北诚威置业有限公司于双方签订《商品房买卖合同》后九十日内协助原告郭典办理上述商品房的不动产权证书。本案受理费9274元，简易程序减半收取计4637元，诉讼保全费3257元，两项合计7894元，由被告湖北诚威置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  董劲松二〇二〇年八月十八日书记员  黄思怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。