广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21314号原告：佛山市谦和物业管理有限公司。住所地广东省佛山市禅城区***************。统一社会信用代码914***********060H。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：李丙华，男，汉族，1980年6月19日出生，住河南省许昌县******。公民身份号码411************53X。系公司员工。被告：曾绍锦，男，汉族，1967年10月12日出生，住广东省佛山市顺德区*************。公民身份号码440************15X。原告佛山市谦和物业管理有限公司诉被告曾绍锦物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，后因被告下落不明需公告送达，本案转为适用普通程序由审判员郑泽霞担任审判长，与人民陪审员赵伟球、马凤颜组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李丙华到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付住宅物业管理费6817.96元；2.被告向原告支付公共分摊电费965.35元；3.被告向原告支付因拖欠上述管理费而产生的逾期违约金4563.02元（自2016年4月11日起按照日千分之一标准暂计算至2019年5月31日，自2019年6月1日起至实际清偿日按照同样标准计算）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与佛山市禅城区东方水岸住宅小区（第一届）业主委员会（以下简称东方水岸第一届业委会）于2012年8月31日签订《东方水岸住宅小区物业服务合同》，合同期限自2012年9月1日至2017年8月31日。期满后，原告与佛山市禅城区东方水岸住宅小区（第二届）业主委员会（以下简称东方水岸第二届业委会）于2017年8月30日签订《东方水岸住宅小区物业服务合同》，合同期限自2017年8月31日至2022年8月31日，约定由原告为被告所有的位于佛山市禅城区*******方水岸住宅小区二区十座302房物业提供物业管理服务，该物业建筑面积为131.09平方米。根据上述合同约定，被告该套物业管理费按1.4元/月/平方米的标准计算，被告须在每月10日前履行交纳物业管理费义务，否则每天须按拖欠费用金额的1‰向原告支付逾期违约金。签订上述合同后，原告依约为被告提供物业管理服务，已履行其应尽的合同义务。但自2016年4月起，被告一直未按物业服务合同约定，按时足额向原告缴纳相应的物业管理费及公共分摊电费。至2019年5月，被告尚拖欠原告12346.33元（其中房屋管理费6817.96元、公共分摊电费965.35元、逾期违约金4563.02元）。针对被告的上述违约行为，原告已多次催告被告，但被告一直不予理会。现为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告在庭审后提交书面答辩状称：涉案物业已于2016年4月进行第一次拍卖，并于2016年6月17日10时31分39秒拍卖成交，成交价1155000元。被告也多次告知物业管理人员，故拍卖后所拖欠的物管费不应由被告承担，请求驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《东方水岸住宅小区物业服务合同》2份，证明原告与东方水岸第一届、第二届业委会签订合同，原告对涉案小区享有管理服务权，并约定收费标准、每月计费时间、违约情况下的处理方式等。3.欠费明细表，证明涉案房屋从2016年4月至2019年5月期间的管理费、分摊费用、违约金的明细内容。4.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果（打印日期：2019年8月22日），证明涉案房屋的业主是被告。被告在诉讼中未举证。本院依职权调取的证据：1.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果（打印日期：2020年3月2日）；2.佛山市自然资源局禅城分局的回复函。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年8月31日，原告（乙方）与东方水岸第一届业委会（甲方）签订《东方水岸住宅小区物业服务合同》，双方就佛山市禅城区东方水岸住宅小区项目物业服务有关事宜订立本合同。合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准如下：[多层、高层住宅]：1.4元/平方米/月。业主应按月交纳物业服务费。业主未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，应从逾期之日起每日按应交纳费用金额的1‰的标准支付违约金。物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。本合同物业服务期限为5年，自2012年9月1日至2017年8月31日。2017年8月30日，原告（乙方）与东方水岸第二届业委会（甲方）签订《东方水岸住宅小区物业服务合同》，约定：物业服务费用按月交纳，业主及物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。本合同物业服务期限为5年，自2017年8月31日至2022年8月31日。该合同其他内容与上述2012年8月31日签订的《东方水岸住宅小区物业服务合同》基本一致。据原告提交的欠费明细表，其中2016年5月、2016年7月的欠缴公共分摊费用分别为55.07元、55.69元。据佛山市自然资源局的回复函，上载：“经查，根据佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法执字第4910号协助执行通知书及（2015）佛城法执字第4910号之三执行裁定书，将曾绍锦名下的位于佛山市禅城区港口路33号2区******的土地使用权及房屋所有权转归刘奕逊、周佳所有。刘奕逊、周佳于2016年9月30日申请办理生效法律文书转移登记，已核发不动产权证。”本院立案受理的（2015）佛城法执字第4910号执行案件中，本院依法裁定拍卖被执行人曾绍锦所有的位于佛山市禅城区港口路33号2区******产，并于2016年4月29日上传淘宝网司法拍卖平台。本院于2016年7月27日作出执行裁定书，查明2016年6月17日由买受人周佳、刘奕逊以最高价共同竞得上述房产，裁定解除该房产的查封，注销原房地产权证及抵押权登记，该房产的所有权及相应的其他权利转归买受人周佳、刘奕逊共同所有。诉讼中，原告陈述：原告主张被告拖欠2016年4月至2019年5月的住宅物业管理费、公共分摊电费。因2019年查册显示被告仍系涉案房屋的所有人，故应由被告承担上述期间拖欠的费用。被告陈述：因涉案房屋于2016年6月17日拍卖成交，故被告同意承担在此日期之前的物业管理费及水电费，此后的费用不应由被告承担。另查明：涉案佛山市禅城区港口路33号2区******的建筑面积为128.09平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案《东方水岸住宅小区物业服务合同》均系各方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力。原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付住宅物业管理费的诉请。根据合同约定，被告负有依约向原告支付物业管理费的义务。现原告主张被告拖欠2016年4月至2019年5月的物业管理费未支付，被告则抗辩认为，涉案房屋已于2016年6月17日通过法院拍卖的形式由案外人竞得，在此之前的物业管理费被告同意支付，但超出部分被告无需承担。根据查明的事实，本院于2016年7月27日作出执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利转归买受人周佳、刘奕逊共同所有。由此，原告向被告主张2016年7月27日及之后的物业管理费缺乏依据，被告应向原告支付2016年4月至2016年7月26日的物业管理费688.4元（1.4元/平方米/月×128.09平方米×3个月+1.4元/平方米/月×128.09平方米÷31×26天）。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付公共分摊电费的诉请。原告主张被告支付2016年4月至2019年5月期间的公共分摊电费，被告提出与上述物业管理费相同的抗辩意见。同理，原告向被告主张2016年7月27日及之后的公共分摊电费缺乏依据，被告应向原告支付2016年4月至2016年7月26日的公共分摊电费110.76元。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案合同约定：“业主未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，应从逾期之日起每日按应交纳费用金额的1‰的标准支付违约金。”因被告未能按期交纳物业管理费，原告依法依约有权向被告主张计收违约金。因合同未明确公共分摊电费的履行期限，且原告未有证据证明向被告告知每期公共分摊电费的数额，故原告主张计收公共分摊电费的违约金缺乏理据，本院不予支持。对于上述合同约定的违约金计收标准，超过法律规定，故本院酌定违约金标准调整为日万分之六。故，被告应以每月欠交物业管理费为本金（即179.33元/月），分别自欠费当月11日起按照日万分之六的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告曾绍锦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付2016年4月至2016年7月26日的物业管理费688.4元及违约金（以每月欠交物业管理费为本金，分别自欠费当月11日起按照日万分之六的标准计算至被告曾绍锦实际清偿之日止）；二、被告曾绍锦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付公共分摊电费110.76元；三、驳回原告佛山市谦和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告曾绍锦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费108元，由原告佛山市谦和物业管理有限公司负担86元，被告曾绍锦负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郑泽霞人民陪审员  赵伟球人民陪审员  马凤颜二〇二〇年八月二十一日书 记 员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。