广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15151号原告：广州诚力起重安装工程有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇太和北路120号房（部位：2栋1120-1125）。法定代表人：王建伟。被告：广州乾中物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区北太路1633号广州民营科技园科盛路1、3、5号自编4栋1401房1408室。法定代表人：周丹华，执行董事。委托诉讼代理人：梁家东，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州诚力起重安装工程有限公司与被告广州乾中物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州诚力起重安装工程有限公司（以下简称诚力公司）的法定代表人王建伟、被告广州乾中物业管理有限公司（以下简称乾中公司）的委托诉讼代理人梁家东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诚力公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告押金34000元并按照合同约定进行等额赔偿，减去原告应付租金17000元，被告还应支付原告51000元；2.判决被告赔偿原告违约导致的损失118915.2元，双方合同解除；3.判决被告承担本案诉讼费用；4.判决被告在谢永权、谢志平房屋租赁合同纠纷一案中伪造原告签名证据的行为向原告书面道歉。事实和理由：2018年9月20日，被告隐瞒涉案建筑物为违建，与原告签订《物业租赁合同》和《物业管理合同》，约定将广州市白云区太和镇太和北路120号太和华正道物流市场内B120-125首层、B123-125二层共8间商铺租赁给原告经营使用，原告名下两家公司已经迁入上述地址经营。合同从2018年9月20日至2023年9月19日止，押金34000元，租金17000元/月，有递增。合同中约定如果甲方违约、单方终止合同需要退还保证金还需要支付等额赔偿金，同时应赔偿对方全部损失。合同签订后，原告花费约200000元装修及公司证照迁入，按时交纳租金，但2019年5月，经法院判决被告需从6月起将场地交还原业主。由于被告的原因导致原业主拒绝按照原租金继续履行合同，要求租金上涨至22500元/月，且每年递增5%。合同未交接的情况下，被告擅自撤离，迫使原告从2019年5月起无法正常交租，原业主多次试图停水停电阻止原告车辆进出，严重影响原告正常经营，在该案审理过程中被告还出具了伪造王建伟签名的证据。至2020年3月，原告与原业主重新签订合同至2023年9月，2019年6-12月案原合同17000元/月收取租金，自2020年1月起租金为19350元/月，每年递增5%，至合同结束总金总额比原合同增加了118915.2元。被告乾中公司答辩称，不同意原告的诉讼请求，请法庭依法驳回。理由如下：一、关于保证金，鉴于我司在（2020）粤0111民初1499号案件已经主张要求没收涉案租赁保证金34000元，理由主要是原告未能缴纳2019年4月20日至腾空场地期间的占用费和物业管理费，构成违约并给我司造成损失，因此应当没收保证金。二、原告主张造成了经济损失没有事实和法律依据。首先涉案的场地原告清楚是违建，但原告仍然与案外人签订场地租赁合同和物业管理合同，对其所造成的损失增加应当自行承担责任，与我司没有直接的法律关系，且原告与案外人签订的物业管理合同和租赁合同是不受法律保护的。三、原告要求伪造证据道歉一事与本案非同一个法律关系，我司也未伪造证据。经审理查明：2019年3月15日，本院作出（2019）粤0111民初124号民事判决书，查明案涉广州市白云区太和镇太和北路120号物业因无合法的报建手续，涉嫌违法建设，故认定乾中公司与案外人谢永权、谢志平就上述物业于2011年3月10日签订的《租赁合同》及补充协议无效。2019年12月6日，本院作出（2019）粤0111民初20646号民事判决书，判令：“一、于本判决生效之日起十五日内，被告广州乾中物业管理有限公司将涉案场地腾空并交付原告谢永权、谢志平，第三人广州诚力起重安装工程有限公司负有协助腾空、交付的义务；二、于本判决生效之日起七日内，被告广州乾中物业管理有限公司给付原告谢永权、谢志平2019年1月1日至2019年5月31日期间的场地占有使用费1706072.6元。2019年6月1日起至场地完全交付之日止的占有使用费，被告广州乾中物业管理有限公司按照4500元/月的标准给付原告谢永权、谢志平；三、于本判决生效之日起七日内，被告广州乾中物业管理有限公司给付原告谢永权、谢志平场地占有使用费利息。利息以1706072.6元为本金自2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金清偿之日止。2019年6月1日起至场地完全交付之日止的占有使用费利息应以每个月应付占有使用费为本金自2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金清偿之日止；四、于本判决生效之日起七日内，被告广州乾中物业管理有限公司给付原告谢永权、谢志平2019年5月份电费65017.92元；五、被告广东华正道集团有限公司对上述判决第二项、第三项承担连带清偿责任；六、驳回原告谢永权、谢志平的其他诉讼请求”。上述民事判决书均已发生法律效力。2020年5月26日，乾中公司向本院提起民事诉讼，要求确认与诚力公司于2018年9月20日签订的《物业租赁合同》无效；诚力公司立即腾空位于广州市白云区太和镇太和北路120号物流市场内B120-125首层、B123-125二层的商铺，支付自2019年4月20日起至腾空租赁物业之日止的房屋占有使用费和管理服务费（暂计至2020年4月19日，房屋占有使用费共为61200元、管理服务费共为142800元）；没收诚力公司租赁保证金10200元、管理服务保证金23800元。该案审理后认为，涉案物业系无合法报建手续的违法建筑，乾中公司向案外人租赁该物业的合同已被生效民事判决认定为无效合同，故乾中公司与诚力公司于2018年9月20日签订的《物业租赁合同》亦为无效合同。因乾中公司与诚力公司均确认，诚力公司仅向乾中公司交纳租赁及管理服务费用至2019年4月20日，2019年5月的费用尚未交纳，而双方确认每月费用起算时间为当月20日至次月19日，故诚力公司应按原合同约定标准向乾中公司交纳2019年4月20日起的案涉物业占有使用费及管理服务费。但因乾中公司与案外人谢永权、谢志平签署的“关于太和北路120号场地接管事宜的情况说明”，乾中公司仅能收取场地内租户/占用方2019年5月31日及之前的租金（占用费）、管理费、水电费等费用，而诚力公司也提交收据证实了2019年6月1日之后的占有使用费及管理服务费其已向案外人交纳，故本院认为诚力公司仅需向乾中公司支付2019年4月20日至2019年5月31日期间的占有使用费、管理服务费。按照原合同约定标准，诚力公司应向乾中公司支付该期间的占有使用费7074.19元（5100元+5100元/月÷31天×12天）、管理服务费16506.45元（11900元+11900元/月÷31天×12天），合计23580.64元。但因诚力公司已向乾中公司交纳了租赁保证金10200元、管理服务保证金23800元，在案涉租赁合同无效且乾中公司与案外人谢永权、谢志平以签署情况说明的方式确认在2019年6月1日交接案涉物业的情况下，乾中公司应当向诚力公司返还上述保证金34000元。而该应当返还保证金，诚力公司同意抵扣其需向乾中公司交纳的占有使用费、管理服务费，但经抵扣后保证金尚有结余10419.36元，故本院对乾中公司要求诚力公司支付占有使用费、管理服务费的请求不再予以支持，同时乾中公司应将保证金结余款10419.36元退还给诚力公司。并判决如下：“一、确认原告广州乾中物业管理有限公司与被告广州诚力起重安装工程有限公司于2018年9月20日签订的《物业租赁合同》无效；二、驳回原告广州乾中物业管理有限公司的其他诉讼请求”。上述事实，有民事判决书、《物业租赁合同》《物业管理合同》、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效”，涉案物业系无合法报建手续的违法建筑，故双方当事人于2018年9月20日签订的《物业租赁合同》无效。无效合同自始没有法律约束力，故诚力公司要求按照《物业租赁合同》的约定赔偿34000元及解除涉案合同，于法无据，本院不予支持。对于诚力公司主张的租金损失赔偿，诚力公司明知涉案物业涉嫌违法建筑且已生效判决亦于2019年12月6日判令诚力公司协助腾空、交付B120-125首层、B123-125二层共8间商铺给谢永权、谢志平，诚力公司却依旧于2020年1月1日与案外人重新签订租赁合同，由此导致的租金增加是诚力公司自愿行为，该损失即使真实存在亦与乾中公司无关，应由诚力公司自行承担。对于诚力公司主张的书面道歉一事，与本案非同一法律关系，且无相关证据证实，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告广州乾中物业管理有限公司退还原告广州诚力起重安装工程有限公司保证金10419.36元；二、驳回原告广州诚力起重安装工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1849元，由原告广州诚力起重安装工程有限公司负担1736元，被告广州乾中物业管理有限公司负担113元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 周 蕾二〇二〇年八月二十六日书记员 何丽欣