浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终850号 上诉人（原审被告）：邹琴芬，女，1972年1月13日出生，汉族，住湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：陈女，浙江朗镜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕剑玲，女，1967年7月20日出生，汉族，住湖州市南浔区。 被上诉人（原审原告）：宣雄峰，男，1990年9月13日出生，汉族，住湖州市南浔区。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：沈国强，浙江浔昂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宣卫国，男，1964年9月14日出生，汉族，住湖州市南浔区。 上诉人邹琴芬因与被上诉人吕剑玲、宣雄峰，被上诉人宣卫国确认合同无效纠纷一案，不服浙江省湖州市南浔区人民法院（2019）浙0503民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹琴芬上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回吕剑玲、宣雄峰一审诉讼请求；2.本案诉讼费由吕剑玲、宣雄峰、宣卫国承担。事实和理由：一、一审判决认定吕剑玲、宣雄峰为涉案房屋共有权人，没有事实和法律依据。1.土地管理法第六十二条第三款规定，“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准”；吕剑玲、宣雄峰提供的《南浔镇联谊村农村拆迁协议》中并无乡镇及县级人民政府的公章，该证明不是农村住宅的建房审批表，不具备物权证明的效力。一审法院以此来确定吕剑玲、宣雄峰为共有权人没有法律依据；2.吕剑玲、宣雄峰从未取得过联谊村村民的资格，是无权获得拆迁安置的。一审法院既然认为《南浔镇联谊村农村拆迁协议》是物权证明，自然要审查物权来源的合法性，即吕剑玲、宣雄峰用于证明其共有权的这份协议是否违反了土地管理法的禁止性规定。我国没有任何一部农村建房法律或政策允许非本村的家属获得农村建房资格。农民建房资格是根据户口取得，而不是家庭人口。并且，在一审中已经查明吕剑玲在其户口所在村浔东村获得过拆迁安置房，吕剑玲解释为出嫁女而分得的，根据土地管理法规定，农村村民只能获得一处宅基地，《南浔区中心城区规划范围内征用土地农房拆迁补偿安置办法》也明确规定“被拆迁范围内有下列情况之一的，不得作为安置对象：③己分配住房的人员（包括已享受单位自建房、房改房、拆迁安置房）等”，吕剑玲不能成为联谊村拆迁安置对象。吕剑玲、宣雄峰在庭审中辩称其是因为浔东村和联谊村存在土地置换因此才分得联谊村房产，也被一审法院调取的不存在土地置换的事实所否定。因此，吕剑玲、宣雄峰没有安置资格是已经有证据证实的，《南浔镇联谊村农村拆迁协议》违反了土地管理法的禁止性规定，将本村宅基地分给外村人员，是无效的协议，不能作为认定吕剑玲、宣雄峰为共有权人的依据。一审法院无视上述证据，导致认定事实错误。3.联谊村房子在2011年开始拆迁，宣卫国获得的拆迁安置房是别墅。吕剑玲和宣卫国2013年离婚时在离婚协议中约定：“联谊村所分的（在建）联墅一幢约400平方左右和乡下厂房离婚后归宣卫国所有，跟吕剑玲无关”，吕剑玲所谓的别墅是另外向村里申请，不是拆迁安置所分的别墅与事实不符。因为既然统一安排拆迁安置，就不存在另外申请建房的可能性。“联谊村所分的（在建）联墅”只能是拆迁安置房。两个出庭作证的证人也证明联谊村原来分给宣卫国的是别墅，在2016年房子造好后宣卫国认为独栋5层可以分割出售，比别墅容易卖，才进行了调换。因此吕剑玲放弃了别墅也就是放弃了涉案房屋。一审判决反而采信了吕剑玲的牵强解释，属于认定事实错误。二、一审判决认定涉案房屋的转让违反土地管理法第六十三条之规定，适用法律错误。首先，涉案房屋是拆迁安置房，不是单纯的农村宅基地建房。该拆迁地块己经有50亩转为国有土地，因此吕剑玲和宣卫国在协议中明确约定了产权证要在政府允许办理的时候先办在宣卫国名下，然后再转让给吕剑玲。农村拆迁安置房的土地转为国有土地是普遍现象，因此双方的这种约定并不违反任何法律。在产权完成过户登记之前，即约定的条件成就之前，吕剑玲是因协议获得的房屋使用权，在法律性质上和因租房合同获得的房屋使用权是相同的，这种房屋使用权是因合同的债权行为产生，而不是物权行为。并且，物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，吕剑玲和宣卫国的协议并未经物权登记，尚未发生物权转让的效力，因此，吕剑玲和宣卫国的协议不涉及宅基地的转让，宅基地使用权仍属于宣卫国，等到实际可以办证时也只能先办给宣卫国，双方的协议未违反任何法律禁止性规定，是有效的合同。第二，土地管理法第六十三条为“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该条文并不适用与本案，涉案房地产转让并不属于非农业建设，否则按此逻辑，农村房屋也不能出租给非本村人员了。事实上，我国并没有任何法律禁止农村房屋使用权转让给非本村人员，目前所有认定农村房屋无效的判决书都无法引用明确的禁止性规定，在人民政府或者国土部门的法规、政策性文件里也只有禁止转让给城镇人员的规定，而吕剑玲是农业户口，不属于城镇人口的限制范围。最高院的相关纪要意见不是司法解释，不属于合同法第五十二条第（五）项规定的违反法律、行政法规强制性规定的情形。三、一审法院将宣卫国追加为被告违反法定程序。本案为发回重审的案件，发回重审的理由是宣卫国与本案处理结果存在法律上的利害关系，故应追加宣卫国参加诉讼，以便查明本案的事实。发回重审后，吕剑玲、宣雄峰并未要求将宣卫国追加为被告，邹琴芬向法院提出如合同无效则涉及返还问题，宣卫国为合同当事人，应当将宣卫国列为原告，有利于将本案一次性解决，也符合最高院九民纪要无效合同处理的精神。但是一审法院坚持将宣卫国列为被告，导致吕剑玲的反诉不被受理，增加了当事人的诉累。并且，在宣卫国到庭且可以联系的情况下，未向宣卫国查明吕剑玲、宣雄峰是否有共有权等关键事实，使发回重审流于形式，严重违反法定程序。四、一审法院对诉讼费的承担判决错误。一审法院将吕剑玲和宣卫国列为被告，则诉讼费应当由吕剑玲和宣卫国共同承担而非吕剑玲一人承担。 吕剑玲、宣雄峰答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，应当予以维持。一审中充分听取了各方当事人意见，还向宣卫国单独做了调查并形成笔录。一审法院对本案进行了详细的审理，并没有剥夺任何一方的诉讼权利。有大量证据可以证明吕剑玲、宣雄峰是涉案房屋的共有人，一审查明的事实是正确的。本案涉案的房屋确属农村拆迁安置房，在2016年年底时，涉案房屋的市场价远远超出了成交价格。这显然是宣卫国为了达到个人目的、偿还个人债务，从而匆匆转让。吕剑玲、宣雄峰作为涉案房屋的共有人，在完全不知情的情况下，所有房屋都被以极低的价格转让，且二人未获得任何购房款。法院应当平衡各方利益，让吕剑玲、宣雄峰的权利也得到保护。涉案房屋是农村拆迁安置房，不能在非同村村民之间进行转让，况且转让的价格过低，也没有经得共有人的同意，所以一审判决确认合同无效是正确的。 宣卫国二审未作答辩。 吕剑玲、宣雄峰向一审法院起诉请求：1.判令确认宣卫国与邹琴芬于2017年2月16日签订的《房屋转让协议》无效；2.判令本案诉讼费由邹琴芬承担。 一审法院认定事实：2011年11月26日，宣卫国（乙方）与湖州市南浔镇联谊村村民委员会（甲方）签订《南浔镇联谊村农房拆迁协议》一份，甲方对乙方坐落于唐家兜自然村的农房进行拆迁，协议如下：补偿金额295521元，乙方家庭人口吕剑玲、宣雄峰；安置面积，乙方家庭实际人口叁人，照顾人口为壹人，共肆人，根据联谊村拆迁实施办法，乙方可享受区内房125平方米壹幢；施工单位确定后，由乙方与施工单位双方签订建筑协议（其中造价、工期、付款方式等具体内容在建筑协议签订前另行商定）。2013年7月30日，宣卫国与吕剑玲在湖州市南浔区民政局登记离婚，达成如下协议内容：南浔联谊村所分的（在建）联墅一幢约400平方左右和乡下厂房离婚后归宣卫国所有，跟吕剑玲无关，儿子结婚别墅装修一切由男方负责，车子归男方所有，现有积蓄80万，全部归吕剑玲所有。双方在农村信用社银行贷款10万元，由宣卫国负责归还，今后双方债权债务各归各承担。2016年4月15日，宣卫国与湖州市东迁建筑工程有限公司签订《南浔镇联谊村拆迁安置房建筑协议》一份，约定：宣卫国主体安置房幢号为南区23-1-东，建筑面积767.89平方米，造价为504964元；宣卫国旧房拆迁款（包括附属物）207541元，用于支付安置房建筑款，宣卫国支付现金297423元。2016年9月28日，宣卫国与邹琴芬签订《房屋转让协议》一份，约定：宣卫国将其所分的南浔联谊拆迁安置房23幢1单元301室一套建筑面积约134平方米及所带底楼北面车库一间（南东起3号）建筑面积25.6平方米转让给邹琴芬所有永远使用，总价款为35万元，在双方签订本协议时，邹琴芬已经一次性支付购房款35万元；因该房系联建房，暂时还没有办理房产权证，在房屋交付后，依照政府有关规定对该房屋进行房屋产权登记时，由邹琴芬负责办理房屋登记手续，宣卫国协助办理，也不得索要任何费用，再次转让时无须征得宣卫国的同意，应同样协助办理，产生的费用、税金等全部由邹琴芬承担；自本协议签订后，该房因政府制定新的政策、拆迁或其他变更产生的优惠政策和补偿利益全部归邹琴芬所有，产权归邹琴芬所有，任何一方不得反悔。宣卫国、邹琴芬在协议尾部签字并按印，证明单位为南浔联谊村三毛中介服务部盖章并由王必洪签字。2017年2月16日，宣卫国与邹琴芬又重新签订了《房屋转让协议》一份，约定：宣卫国将其所分的南浔联谊农民新村南区23幢1单元东户301室拆迁房一套建筑面积约134平方米及所带底楼北面车库一间（南东起3号）建筑面积25.6平方米转让给邹琴芬所有永久使用，总价款为35万元；因该房系联建房，暂时还没有办理房产权证，在房屋交付后，依照政府有关规定对该房屋进行房屋产权登记时，由邹琴芬负责办理房屋登记手续，宣卫国协助办理，也不得索要任何费用，再次转让时无须征得宣卫国的同意，应同样协助办理，产生的费用、税金等全部由邹琴芬承担；宣卫国保证在转让房屋时不存在产权和其他纠纷，已经征得其他家庭成员（配偶、父母、子女）同意对该房的转让，并已经征得联谊农民新村同意对该房的转让。如因宣卫国原因造成该转让协议无效（包括司法机关对所转让房屋进行查封等）或宣卫国要求收回房屋时候，宣卫国应双倍退还邹琴芬所交购房款；自本协议签订后，该房因政府制定新的政策、拆迁或其他变更产生的优惠政策和补偿利益全部归邹琴芬所有，产权归邹琴芬所有，任何一方不得反悔；宣卫国、邹琴芬在协议尾部签字并按印，中介机构为南浔联谊村三毛中介服务部，见证人为高红生律师。同时宣卫国出具了收到邹琴芬35万元购房款的收据一份。后在宣雄峰、吕剑玲得知宣卫国将案涉房屋转让后，与邹琴芬多次交涉无果，以致纠纷成讼。另查明，宣卫国为还债务将所分得的南浔镇联谊农民新村南区23幢1单元东户1－5层五套房屋均转让给了他人，涉案房屋为其中之一的拆迁安置房，坐落土地的性质为集体建设用地。 一审法院认为，邹琴芬与宣卫国于2016年曾签订过《房屋转让协议》，后至2017年2月16日又重新签订了一份，两份合同内容相近，应以双方最后签订的为准，《房屋转让协议》中虽名义上为房屋永久使用权的转让，但根据合同条款的内容分析，实际系为房屋所有权的转让条款。案涉房屋为拆迁安置房，该房屋是因城镇建设的需要，对农村集体经济组织成员房屋拆迁的定向安置，南浔镇联谊农民新村南区23幢1单元东户1-5层五套房屋定向安置人为宣卫国、宣雄峰、吕剑玲。对于五套房屋系三人共同共有，未予以明确分割，宣卫国私自转让侵害了其他共有人的合法权益，宣雄峰、吕剑玲有权提起确认合同无效之诉。案涉房屋土地的性质至今为联谊村集体建设用地，该房屋只能在同一经济组织成员内进行置换、转让和变卖，邹琴芬并非联谊村的村民，与宣卫国也不是同一经济组织的成员，双方签订的房屋转让协议违反法律的强制性规定，所签订的协议为无效合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：确认宣卫国与邹琴芬于2017年2月16日签订的《房屋转让协议》无效。一审案件受理费100元，由邹琴芬负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、吕剑玲、宣雄峰是否为案涉房屋的共有权人；二、宣卫国与邹琴芬签订的《房屋转让协议》的效力应如何认定；三、一审程序是否合法。 关于争议焦点一，根据2011年11月26日宣卫国与湖州市南浔镇联谊村村民委员会签订的《南浔镇联谊村农房拆迁协议》，联谊村村委会对宣卫国坐落于唐家兜自然村的农房进行拆迁，并补偿相应金额和安置房屋。虽然吕剑玲、宣雄峰不是联谊村村民，但从该农房的建造时间来看，其应系宣卫国及其家庭成员吕剑玲、宣雄峰的家庭共有财产。因此在该农房被拆迁的情况下，拆迁协议将吕剑玲、宣雄峰列为安置人口进行补偿并无不当。拆迁协议系签约双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，本院对邹琴芬关于拆迁协议无效的上诉理由不予采信。拆迁安置房屋应当属于吕剑玲、宣雄峰、宣卫国的共同财产。邹琴芬又主张，宣卫国与吕建玲离婚时约定联谊村所分的在建联墅归宣卫国所有，也即案涉5层拆迁安置房的所有权人系宣卫国，与吕建玲、宣雄峰无关。对此本院认为，当事人对自己的主张应提供充分的证据予以证明，否则应承担相应的不利后果。邹琴芬提供的离婚协议中载明的联墅面积为400平方米，但本案涉及的5层房屋建筑面积为767.89平方米，也并非联墅，两者相差较大，因此本院对邹琴芬的该项上诉理由难以采信。即使离婚协议中的房屋确系案涉5层房屋，但因该房屋原本应属于宣卫国、宣雄峰、吕剑玲的家庭共同财产，也即三人对该房屋应系共同共有，处分共同共有的财产应当经全体共同共有人同意，宣卫国、吕剑玲直接对该房屋进行分割、处分并排除宣雄峰的权利，该条约定亦属无效。综上，吕建玲、宣雄峰系案涉房屋的共有权人，在本案中具备原告的诉讼主体资格。 关于争议焦点二，从宣卫国和邹琴芬于2017年签订的《房屋转让协议》的内容来看，宣卫国将案涉房屋转让给邹琴芬永久使用，邹琴芬在签订协议时一次性付清购房款，房屋如遇拆迁等获得的优惠政策及补偿利益均归邹琴芬所有，因此该协议的本质是房屋买卖协议，而办理产权登记仅是其中的一项合同内容。截止一审判决前，案涉房屋所在土地仍属于联谊村集体建设用地，而非国有土地。因此，该房屋只能在同一集体经济组织的成员之间进行转让、置换。邹琴芬并非宣卫国原先所在的集体经济组织的成员，一审认定该房屋买卖合同为无效合同并无不当。 关于争议焦点三，宣卫国未经其他共有人同意，自行处分共有财产，损害了宣雄峰和吕建玲的合法权益。因房屋转让协议系宣卫国和邹琴芬签订，一审依法将宣卫国列为本案被告并追加宣卫国参加一审诉讼，程序并无不当。邹琴芬主张合同无效后产生的返还问题，各方可以通过另案予以处理，宣卫国作为被告参加诉讼并未影响邹琴芬的实体权利。至于邹琴芬主张一审未向宣卫国查明宣雄峰、吕建玲是否有共有权的意见，经查，一审法院曾向宣卫国调查了解案涉房屋的所有权情况，并制作相应谈话笔录，宣卫国亦主张案涉房屋系其与宣雄峰、吕建玲共有。因此，一审程序并未违反法律规定，本院对邹琴芬的该项上诉意见亦不予支持。另外，一审判决邹琴芬承担一审全部诉讼费用，邹琴芬对此亦提出上诉。本院认为，诉讼费用由败诉方负担，因邹琴芬、宣卫国共同作为房屋转让协议的签订主体，在本案中同属被告方，一审诉讼费用应由二人共同负担。一审确定由邹琴芬一人负担存在不当，本院对此予以调整。但诉讼费用的负担不影响一审实体处理结果，因此本院对一审判决结果不作调整。 综上所述，邹琴芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费100元，由邹琴芬负担50元，宣卫国负担50元；二审案件受理费100元，由邹琴芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  周辰晨 审判员  赵哨兵 审判员  朱惠明 二〇二〇年八月十八日 书记员  谢敏飞