福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初1890号 原告（反诉被告）：李吾端，男，1986年7月21日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告（反诉被告）：王文军，女，1987年12月4日出生，汉族，住福建省永泰县。 两原告共同委托诉讼代理人：张春萍，福建学恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼），统一社会信用代码913501255509856093。 法定代表人：阮孝木,董事长。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告（反诉被告）李吾端、王文军与被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称“上一公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李吾端、王文军共同委托诉讼代理人张春萍，被告（反诉原告）上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李吾端、王文军向本院提出诉讼请求：1.判令上一公司向李吾端、王文军支付以购房款812072元为基数按每日0.01％的标准自2017年3月30日计至2019年1月8日止（共计649天）逾期办理房屋权属证书的违约金52703.47元；2.判令上一公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月6日，李吾端、王文军与上一公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定，李吾端、王文军购买上一公司所开发的福建省永泰县××房屋，该商品房建筑面积123.48平方米，每平方米6577.08元，总价款为812138元（后期退66元）。合同签订后，李吾端、王文军按约定向上一公司支付了购房款。2016年3月30日上一公司将房屋交付给李吾端、王文军使用，直到2019年1月8日上一公司才通知李吾端、王文军办理不动产权证，上一公司的行为已构成违约，按照《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按：买受人不退房，上一公司自逾期之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向向买受人支付违约金。”的约定，上一公司应当向李吾端、王文军支付2017年3月30日计至2019年1月8日止每日按已付购房款812072元×0.01%计算的违约金52703.47元。 上一公司辩称，1.本案中上一公司逾期协助办理产权备案登记的截止时间应依法认定为2019年1月8日。上一公司于2019年1月8日已将讼争房屋所在楼宇办理权属首次登记备案事宜办妥，已履行完毕了讼争《商品房买卖合同》补充协议第八条第2款中关于“出卖人产权登记中的全部合同责任和义务”。因此，上一公司逾期协助办理产权备案登记的状态截止于2019年1月8日；2.本案李吾端、王文军向上一公司主张办证违约金已部分超过诉讼时效，已丧失胜诉权，依法应当驳回其诉请；3.李吾端、王文军逾期未办妥房屋按揭贷款用于支付剩余购房款的行为，事实上已构成违约，其亦需承担相应的逾期办结银行按揭贷款之违约责任，且违约金过高，望人民法院予以调整。 上一公司向本院提出反诉请求：1.判令李吾端、王文军向上一公司支付违约金840元（从2016年1月5日起计至2016年1月8日止）；2.判令本案全部诉讼费用由李吾端、王文军承担。事实和理由：2015年11月6日，上一公司与李吾端、王文军就购买上一公司开发的永泰“日出东方”项目××房屋事宜签订了一份《商品房买卖合同》，购房款总额为812138元，李吾端、王文军于签订合同当日支付了首付款252138元，并约定余款560000元李吾端、王文军必须在补充协议约定的时限内以按揭贷款方式向上一公司支付。《商品房买卖合同》附件6合同补充协议第二条明确约定，买受人（即李吾端、王文军）已对按揭可能存在的风险有充分的认识和了解，并愿承担其中的风险；并且，李吾端、王文军已详细了解办理银行按揭贷款的有关规定及所需提供材料和所需费用，并应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向上一公司支付购房款。李吾端、王文军由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为已构成违约，即以李吾端、王文军申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若李吾端、王文军逾期超过30日的，上一公司有权解除合同，李吾端、王文军应在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向上一公司支付违约金，上一公司在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向李吾端、王文军退还已付购房款余额。《商品房买卖合同》及其附件签订后，上一公司已依约完成对《商品房买卖合同》的备案及预告登记，李吾端、王文军依约应于2016年1月5日之前办妥贷款事宜以向上一公司支付剩余购房款。而后上一公司也多次催促李吾端、王文军依照合同的约定履行义务，但是李吾端、王文军直至2016年1月8日才办理好按揭贷款用于支付上一公司的剩余购房款。李吾端、王文军逾期向上一公司支付剩余购房款之行为已构成违约，依照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款之相关约定，上一公司有权向李吾端、王文军计收逾期付款3日之违约金840元。 李吾端、王文军辩称，关于事实没有异议，关于上一公司违约金计算按照0.05%有异议，根据《中华人民共和国合同法》的规定，本案的《商品房买卖合同》是由上一公司拟定，而关于李吾端、王文军与上一公司的违约责任，上一公司的违约责任约定是0.01%，而李吾端、王文军的违约责任约定是0.05%，明显不对等，因此恳请人民法院按照0.01%进行调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2015年11月6日，李吾端、王文军与上一公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20140030111）及《合同补充协议》等相关附件。《商品房买卖合同》约定李吾端、王文军向上一公司购买位于永泰县××房，建筑面积为123.48平方米，其中，套内建筑面积101.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积22.4平方米，每平方米6577.08元，总价为812138元；签约当日李吾端、王文军应支付首付款款252138元，剩余购房款560000元向银行办理按揭贷款。第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择［2］：［2］因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；第二十条约定文书送达“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”、第二条约定“买受人选择银行按揭贷款方式（包括公积金贷款付款方式）支付房价款的特别约定：1.买受人确认在选择公积金／银行按揭贷款方式时，已经对按揭可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。2.买受人已详细了解办理银行按揭贷款和公积金贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料清单和买受人所需交纳的保险费、抵押见证费、印花税等相关税、费，买受人应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人支付购房款。3.买受人承诺在如下约定期限内履行下列义务：（1）买受人同意于签订《商品房买卖合同》之日起7日内将办理贷款所需的材料送交出卖人。（2）如银行审查中要求买受人补充贷款所需材料，买受人应于收到出卖人发出的补充材料通知书之日起7日内补齐，送交出卖人。（3）买受人同意于出卖人发出贷款签约通知书之日起7日内，携产权共有权人及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件。出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续，银行根据买受人的资信状况批准贷款额度，如由于银行批准的贷款额度不足以支付《商品房买卖合同》中约定的贷款额度，差额部分买受人应自收到出卖人书面通知书之日起7日内补足。（4）买受人保证向出卖人提交的材料真实可靠，如因材料不实影响办理贷款，买受人按逾期付款承担相应违约责任。（5）买受人不在上述约定期限内履行上述义务，即构成根本违约；有下述不及时送贷款材料，不及时补交贷款材料，不及时签署贷款文件，不及时补足贷款额度不足部分情形之一的，买受人以申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向出卖人支付违约金，在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向买受人退还已付购房款余额”；第八条约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。签约当日，李吾端、王文军向上一公司支付首付款252138元。同日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00212237），金额为252138元。后李吾端、王文军办理按揭贷款支付剩余购房款560000元。2016年1月8日贷款银行放款560000元。2016年1月15日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00666038），金额为560000元。后上一公司向李吾端、王文军退还购房款66元。2016年3月31日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00667986），金额为-66元。李吾端、王文军向上一公司共支付购房款812072元。上一公司于2016年3月30日将讼争房屋交付李吾端、王文军使用。2018年7月16日，上一公司作出《支付违约金催告函》，并于2018年7月18日按王文军在《商品房买卖合同》确定的联系地址向王文军寄送上述催告函，要求其于2018年7月31日前向上一公司支付逾期贷款违约金840元。2019年1月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。同日，上一公司作出《不动产权证办理通知书》。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李吾端、王文军与上一公司签订了《商品房买卖合同》及合同附件，是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。依照约定上一公司应当在讼争房屋交付使用后365日内办理讼争房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。故上一公司逾期协助办理房屋产权备案登记的起算时间为2017年3月31日，截止时间为2019年1月8日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，李吾端、王文军诉请的2017年3月31日至2017年7月19日的逾期协助办理房屋权属证书违约金应于2020年3月31日至2020年7月19日前向法院提起诉讼，李吾端、王文军于2020年7月20日才向本院递交起诉状及证据材料，且未提供诉讼时效中止、中断或延长的相关证据，已超过诉讼时效，故本院不予支持。上一公司承担2017年7月20日至2019年1月8日的逾期协助办理房屋权属证书的违约金为43608元（812072元×537天×0.01％四舍五入后取整），超出部分不予支持。关于上一公司提出反诉请求一节，按照约定李吾端、王文军应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内，即2016年1月5日前办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向出卖人支付剩余购房款，而李吾端、王文军实际于2016年1月8日办理好按揭贷款，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》附件六约定，李吾端、王文军应支付的逾期贷款违约金为560元（560000元×2天×0.05％），上一公司诉求的超出部分不予支持。对双方当事人请求调整逾期办证与逾期贷款违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对双方当事人未提供证据佐证的此主张均不予支持。 综上，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向李吾端、王文军支付逾期办理房屋权属证书违约金43608元； 二、李吾端、王文军于本判决生效之日起十五日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付逾期办结银行按揭贷款违约金560元； 三、上述第一、二项相抵扣，永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付李吾端、王文军款项43048元； 四、驳回李吾端、王文军的其他诉讼请求； 五、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1117元，减半收取计558.5元，由李吾端、王文军负担96元，永泰县上一房地产开发有限公司负担462.5元；反诉案件受理费25元，永泰县上一房地产开发有限公司负担8元，李吾端、王文军负担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  林 霞 二〇二〇年八月二十二日 法官助理  李 霞 书 记 员  郑贞萍 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。