河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2143号 上诉人（原审原告）：周某，女，1977年9月15日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：牟汉伟，河北正邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云，河北正邦律师事务所实习律师。 上诉人（原审原告）：贾某，男，2010年8月9日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 法定代理人：周某，系贾某母亲。 委托诉讼代理人：牟汉伟，河北正邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云，河北正邦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：河北天久房地产开发有限公司，住所地邢台市桥东区团结东大街163号。 法定代表人：王飞，该公司经理。 委托诉讼代理人：柴旭辉，河北齐心律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邢台盛世房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区曼哈顿商业街6号楼。 法定代表人：刘伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柴旭辉，河北齐心律师事务所律师。 上诉人周某、贾某因与被上诉人河北天久房地产开发有限公司（以下简称河北天久公司）、邢台盛世房地产开发有限公司（以下简称邢台盛世公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周某、贾某的委托诉讼代理人牟汉伟、张云，被上诉人河北天久公司、邢台盛世公司的委托诉讼代理人柴旭辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 周某、贾某上诉请求：上诉请求：1、依法撤销邢台市桥东区人民法院做出的（2019）冀0502民初2806号民事判决，发回重审或改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由，一、一审认定邢台盛世公司不承担逾期交房违约责任属于事实认定错误。在2014年3月26日，上诉人与河北天久公司签订商品房预售合同，购买左岸春天小区16-1-401号房屋，预售合同中约定，在2014年12月31日前向上诉人交付房屋，上诉人也按合同约定履行了付款的义务，但直至2018年2月5日，该房屋才有邢台盛世公司向上诉人进行了交付。经上诉人了解左岸春天项目自2013年7月以来，由于河北天久公司资金不到位，项目一直处于停工状态，后经众多业主维权，桥东区政府议定由邢台盛世公司接盘。一审中，上诉人与审判员向被上诉人询问二公司之间关于左岸春天项目承接的详情，但被上诉人并未出示二公司之间任何有关该项目的书面协议。邢台盛世公司投入了大量资金建设左岸春天项目，其绝不可能只是一个受托人的身份，邢台盛世公司在承接这个楼盘项目应当同时承接商品房预售合同中约定的全部权利与义务，包括了向购房者交付房屋，也包括赔偿购房者逾期交房的损失。并且在房屋交付时，邢台盛世公司又令上诉人交纳了多笔款项，若邢台盛世公司并非是承担交房义务的主体，有何权利收取上诉人的钱款。因此，邢台盛世公司应当依照商品房预售合同中约定与河北天久公司一同承担逾期交房的违约责任。二、原审法院认定的逾期交房违约天数与违约金额存在错误，本案的诉讼时效应当自2018年2月5日实际交房之日起开始起算，上诉人的请求并没有超过诉讼时效，原审法院支持被上诉人时效抗辩的做法违背了民法的公平原则，会产生不良的社会效应，二审法院应当予以纠正。首先购房者因开发商交房违约而产生的损失，是会随着逾期时间的增加而增加。原审法院仅支持购房者从起诉之日往往前推3年计算违约金，其余损失由购房者自行承担的做法，明显违背公平原则。其次，原审法院的判决会产生不良的社会示范效应。最后，从法理上看，逾期交房违约金属于继续性债务，开发商逾期交房违约责任应理解为因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。由于被上诉人逾期交房的行为持续存在，诉讼时效也应当从该行为终结之日起开始起算，即从实际交房的2018年2月5日起算诉讼时效，故上诉人的诉讼请求并不存在部分超过诉讼时效的情形。原审法院未支持上诉人调整违约金数额的请求，违反法律规定。上诉人在一审中提交三份房屋租赁合同，以证明因上诉人逾期交房而产生的63400元损失，并提出商品房预售合同中约定违约金过低，应当予以调整的请求。原审法院应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，以违约造成的损失确定违约金数额，退一步讲，即便原审法院不能全额支持上诉人的租金损失请求，也应当按照该解释第17条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段、同类房屋租金标准确定，但原审法院直接驳回了上诉人的该项请求，违反了法律规定。综上所述，原审法院的判决存在事实认定错误，违反法律规定的情形，为维护上诉人合法权益，请依法支持上诉人的上诉请求。 河北天久公司答辩称，一、原判决认定上诉人主张2016年10月23日之前已超诉讼时效，事实清楚，适用法律正确。根据民法总则的相关规定，民事诉讼时效保护期限为3年，2016年10月23日以前，上诉人从未向答辩人提出延期交房违约金的主张，因此原判决认定上诉人主张2016年10月23日之前已超诉讼时效，事实清楚，适用法律正确。二、上诉人主张租金损失没有事实依据，上诉人不存在租赁事实，另双方签订的房屋买卖合同，对逾期交房的违约金有明确约定。综上意见，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 邢台盛世公司答辩称，我公司与河北天久公司均为独立的法人，既未持有河北天久公司股权，也未以承债式方式兼并河北天久公司，只是根据政府的要求，以河北天久公司的名义续建。上述事实说明，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉、维持原判。 贾某、周某向一审法院起诉请求：原告周某、贾某向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告交付左岸春天住宅小区16号楼1单元401号房屋产权证书、房屋竣工验收合格证明；2、判令二被告按合同约定支付违约金28473.70元，并承担逾期交房给原告造成的在外租房租金损失63400元。 一审法院认定事实：位于邢台市桥东区是由被告河北天久公司开发建设。2013年6月至10月，原告周某、贾某母子向被告河北天久公司交付购房款677945元，双方于2014年3月26日签订一份商品房预售合同，合同约定：买受人原告以677945元的价格购买出卖人被告河北天久公司开发的左岸春天住宅小区16号楼1单元401号房屋；出卖人于2014年12月31日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如遇政府政策性因素、经相关单位确定的因气候原因等导致无法正常施工的，出卖人可据实予以延期；出卖人未在合同约定的期限内交房，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按月向买受人支付已交付房价款千分之一的违约金（折抵物业费）；出卖人在商品房交付使用后90日内买受人不能取得房屋产权证书，如果买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之五向买受人支付违约金。合同签订后，被告河北天久公司未能按照合同约定在2014年12月31日之前向原告交付房屋，一直推迟到2018年2月5日才将房屋交付原告使用。至今原告购买的房屋所在的整栋楼座尚未办理大产权证，买受人也无法办理分户产权证。 另查明，2016年初，因被告河北天久公司无力继续开发建设左岸春天住宅小区，该被告河北天久公司的印章已经交由邢台市桥东区西门里办事处代管；经政府协调，左岸春天住宅小区项目由被告邢台盛世公司继续以河北天久公司的审批手续续建，2018年2月5日被告河北天久公司向原告交付房屋也是由邢台盛世公司代为交付。被告邢台盛世公司续建期间，自2016年10月24日至2018年2月4日，因重污染天气原因，邢台市政府重污染天气应急指挥部办公室通知停工171天。2018年3月22日，原告从盛世左岸春天项目部认购车位一个，在该车位认购合同中，被告邢台盛世公司对盛世左岸春天项目部的合同义务承担连带担保责任。庭审中，原告主张其自2014年5月至2018年2月5日在外租赁房屋居住，并提交了租房合同三份，主张支付的房屋租金63400元应由二被告赔偿损失。但二被对该三份租房合同的真实性提出异议，也不认可原告实际支付了合同租金。 以上事实，有原告提交的商品房预售合同、交购房款收据、现场交房照片、车位认购书，被告提交的邢台市区重污染天气统计表和相关公告等证据庭审质证证实。原告提交的证据租房合同三份，二被告不予认可，且原告未能同时提交房主出具的房租收据和居住需要交纳的物业费、水费、电费、取暖费票据；原告提交的前期物业服务合同、物业费收据，与本案不具有关联性；本院均不予认证。 一审法院认为，原告周某、贾某母子与被告河北天久公司2014年3月26日签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同全面履行。现原告已经履行付款义务，被告河北天久公司未能在合同约定的交房期限2014年12月31日前交房，迟延到2018年2月5日才向原告交房，应当承担迟延交房的违约责任，按合同约定自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按月向原告支付已交付房价款千分之一的违约金。但违约金属于一般债权，原告自2019年10月24日向本院起诉主张被告河北天久公司支付2016年10月23日之前的该项违约金，因被告河北天久公司提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。原告主张被告河北天久公司支付2016年10月24日以后至2018年2月5日实际交房之日期间的该项违约金，本院予以支持；被告河北天久公司应在实际迟延交房天数的760天、扣除因政府政策性因素导致无法正常施工的可延期的171天后，按自身原因迟延交房589天（19.63个月）计算支付违约金。原告主张的租房损失，证据不足，本院不予支持。被告河北天久公司向原告交付房屋后，原告并没有委托被告为其办理产权证，被告河北天久公司也没有代收原告任何办证税费；同时法律也没有规定交房时须向买受人交付房屋竣工验收合格证明；因此原告要求被告河北天久公司交付产权证书和房屋竣工验收合格证明的诉讼请求，本院不予支持。因原告购买的房屋所在的整栋楼座被告河北天久公司至今尚未办理大产权证，造成原告也无法办理分户产权证，为此，被告河北天久公司应当按合同约定承担迟延办证违约金；原告要求被告河北天久公司按已付房价款的千分之五向原告支付此项违约金，本院予以支持。合同约定迟延交房违约金是可以折抵物业费而非必须折抵物业费，被告河北天久公司提出违约金应当折抵物业费意见，不符合合同约定，本院不予采纳。被告邢台盛世公司只是在经政府协调下使用河北天久公司的审批手续续建完成左岸春天住宅小区项目的单位，原告没有提交证据证明被告邢台盛世公司承接了被告河北天久公司的全部权利和义务，要求被告邢台盛世公司与被告河北天久公司共同承担责任，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告河北天久房地产开发有限公司支付原告周某、贾某迟延交房违约金13111.76元（677945元×1‰×19.63个月）；支付原告周某、贾某迟延办证违约金3389.73元（677945元×5‰）。二、驳回原告周某、贾某的其他诉讼请求。案件受理费2097元，减半收取1048.50元。原告周某、贾某负担548.50元，被告河北天久房地产开发有限公司负担500元。 本院二审期间，上诉人提交邢台搜狐焦点网页一张及邢台123网页一张。邢台盛世公司提交河北天久公司国家企业信用信息三张。二被上诉人对上诉人提交的证据不予认可。上诉人对邢台盛世公司提交的企业信息无异议。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与河北天久公司于2014年3月26日签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，合法有效。上诉人已经履行付款义务，河北天久公司未能在合同约定的2014年12月31日前交房，河北天久公司2018年2月5日才向上诉人履行了交房义务，已构成违约。河北天久公司应按合同约定向上诉人支付违约金。由于河北天久公司逾期交房的行为一直处于持续状态，故上诉人要求河北天久公司自应交房之日起开始计算违约金未超过诉讼时效。河北天久公司认为上诉人主张的2016年10月24日之前的违约金已超过诉讼时效的理由，本院不予采信。河北天久公司实际迟延交房天数1131天，扣除因政府政策性因素导致无法正常施工的可延期的171天后，河北天久公司迟延交房960天（32个月），因此，河北天久公司应向上诉人支付违约金21694.24元（677945元×1‰×32个月）。上诉人主张的租房损失，证据不足，本院不予支持。由于上诉人提交的现有证据不足以证明邢台盛世公司承接河北天久公司全部权利和义务。因此，上诉人要求邢台盛世公司与河北天久公司共同承担责任的主张证据不足，本院不予支持。 综上所述，周某、贾某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初2806号民事判决； 二、河北天久房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付周某、贾某迟延交房违约金21694.24元，并给付周某、贾某迟延办证违约金3389.73元； 三、驳回贾某、周某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2097元，减半收取1048.50元，由河北天久房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1550元，由贾某、周某负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年八月十二日 书记员  刘 静