河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初8679号 原告：石家庄北国人百集团有限责任公司商务分公司，住所地石家庄市桥西区槐安西路27号。 负责人：杨月，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄帅，北京市炜衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董梅，北京市炜衡律师事务所律师。 被告：石家庄市普瑞房地产经纪中心，住所地石家庄市桥西区槐安西路27号。 法定代表人：王增魁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高和平，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓晶，北京市盈科（石家庄）律师事务所实习律师。 原告石家庄北国人百集团有限责任公司商务分公司与被告石家庄市普瑞房地产经纪中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄北国人百集团有限责任公司商务分公司之委托诉讼代理人黄帅，被告石家庄市普瑞房地产经纪中心之委托诉讼代理人高和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 被告于2009年11月20日由石家庄市普瑞房地产经营中心更名为石家庄市普瑞房地产经纪中心。2005年12月25日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将华都大厦XX，建筑面积约9630平方米的经营场地,出租给被告。租赁期限为20年9个月，合同签定之日起，9个月为免租期。计租期20年，自2006年10月1日起至2026年9月30日止。前三年每个租赁年度租金和费用为145万元，其中租金65万元、物业费24万元、工资（含各种保险）56万元。第四年到第七年，每个租赁年度租金和费用为155万元，其中的工资和物业费仍按上述数额为准，其余为租金（同理下同）。第八年到第十三年，每个租赁年度租金和费用为165万元，第十三年到第二十年，每个租赁年度租金和费用为175万元。租金和费用首付时间为计租时间前二十日（2006年9月11日），交付半个年度租金和费用即70万元，以后租金和费用交纳时间按下款执行。租金和费用每租赁年度分两次付清，从2006年10月1日开始，分别于每年9月11日前与次年3月11日前交付下个半年度的租金和费用。 原告石家庄北国人百集团有限责任公司商务分公司与被告石家庄市普瑞房地产经纪中心房屋租赁合同纠纷一案，本院曾作出（2018）冀0104民初1002号民事判决书，被告不服上诉至石家庄市中级人民法院，该院于2019年10月9日作出（2018）冀01民终12867号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。根据上述两份判决书可以确认以下事实：1、涉案房屋所有权归石家庄北国人百集团有限责任公司所有，原告作为石家庄北国人百集团有限责任公司的分公司与被告签订《房屋租赁合同》、《补充协议》及《备忘录》行为构成表见代理，故原告有权向被告主张案涉房屋的租赁费用；2、虽然原被告于2008年4月17日签订了《备忘录》，但该备忘录并不涉及涉案房屋租金的抵顶问题，且该备忘录的履行情况如何，双方并未提交充分的证据予以证实，原被告亦未协商一致解除《房屋租赁合同》，故该备忘录的签订不能必然导致原告与被告之间房屋租赁关系的自然终止；3、被告向原告支付自2007年10月12日至2018年3月31日止的租金和工资（含各种保险）共计13969243.7元；4、原被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年10月9日已解除。 另查，2018年6月1日，石家庄市普瑞房产经纪中心与河北景泰物业服务有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋另行转租给河北景泰物业服务有限公司管理使用。 原告称，（2018）冀0104民初1002号判决书生效后，被告仍占用房屋至今，现诉至本院，诉讼请求：1、判令被告腾空并返还华都大厦XX；2、判令被告支付2018年4月1日起至2019年1月9日止的租金和工资（含各种保险）1093232.88元；3、判令被告按照每年141万元的标准支付自2019年1月10日起至返还房屋之日止的占用费；4、判令被告承担本案诉讼费。 被告辩称，1、我方不应返还涉案房屋，因为我方收楼时是依据于2008年4月17日与石家庄北国人百集团有限责任公司、石家庄市华都大厦签署的《备忘录》中涉及到资产置换等基本框架项下的有关约定交于我方的，备忘录签署后，我方积极实际履行备忘录协议内容，具体履行为：①解除对华都大厦XX的查封，让石家庄北国人百集团有限责任公司获得XX租赁的权利，我方放弃了执行拍卖XX的权益；②按双方约定，我方债权向法院申请终止执行，因此14年没有实际执行石家庄北国人百集团有限责任公司的华都大厦欠款，石家庄北国人百集团有限责任公司及华都大厦也积极履行备忘录，并以《关于华都大厦资产置换有关情况的请示》向石家庄市人民政府国资委申请批准，市国资委于2009年5月27日出具关于同意华都大厦与我方资产置换的批复；石家庄北国人百集团有限责任公司14年来未向我方收取租金，综上充分证明双方积极履行备忘录项下的有关约定，我方得到涉案房屋是由石家庄北国人百集团有限责任公司及华都大厦交付给我方的，我方才进行大的投入，如华都大厦整楼消防、更换电梯等，即涉案房屋并不是因为租赁合同交付的；2、石家庄北国人百集团有限责任公司将交楼通告张贴于华都大厦后，我方已停止一切经营活动，并与石家庄北国人百集团有限责任公司及第三方承租人进行多次商谈，对大楼事宜进行谈判沟通，我方多次给石家庄北国人百集团有限责任公司发律师函，等待对方回复，一切经营活动已停止，停止经营活动后，我方与石家庄北国人百集团有限责任公司、第三方承租人多次商谈大楼有关事宜，通告张贴后，该楼无法经营，不应再支付占用费；3、在合法期间内，我方已将涉案房屋正常转租给第三方河北景泰物业服务有限公司，由该企业负责对涉案房屋维护、招商、管理，因为该企业是善意取得，并已实际管理，已无法将涉案房屋交付原告；4、河北景泰物业服务公司承租后，华都大厦将原判决、交楼通知等张贴至涉案房屋大厅中，多次刻意阻扰河北景泰物业服务公司招租，目前已造成该企业全部停止招商，已招商进驻涉案房屋的企业，也因此停工、停业，给我方带来不可估量的损失；5、我方本着实事求是的情况，请法庭允许我方诉讼备忘录的执行，他方应按双方合同约定第五条第三款向我方进行赔偿。 裁判理由与结果 本院认为,原告为案涉房屋的实际权利人，有权主张租赁关系下的法定权利，具体理由在（2018）冀0104民初1002号生效民事判决书中已详细论述，现不再赘述。 本案，在原被告房屋租赁合同被依法解除之前，双方所签租赁合同代表原有的租赁关系，被告与河北景泰物业服务有限公司以及该物业公司与其他次承租人均是转租关系，原告与次承租人之间不存在直接的租赁关系，故租赁合同解除之前的租金应由被告向原告支付。（2018）冀01民终12867号生效民事判决书确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年1月9日已解除，被告仅向原告支付租金和工资（含各种保险）至2018年3月31日止，故被告应向原告支付2018年4月1日起至2019年1月9日止的租金和工资（含各种保险）1093232.88元。 在存在转租的租赁关系下，房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用租赁房屋的合法依据。出租人与承租人之间的租赁合同无效、履行期限届满或者解除的，次承租人不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，形成了对出租人所有的租赁房屋的无权占有。出租人作为权利人，可以直接基于《物权法》第三十四条的规定向次承租人主张返还租赁物。次承租人返还租赁物而丧失占有的，可以基于转租事实向承租人主张相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持”之规定，即是上述理念的直接体现。结合本案，由于被告石家庄市普瑞房地产经纪中心转租给河北景泰物业服务有限公司是以其租赁权的存在为基础的，当原被告租赁关系归于消灭时，被告及河北景泰物业服务有限公司的转租关系也归于消灭，之后租赁房屋的实际占用人即次承租人主张租赁权利就没有了依据，次承租人继续占有使用租赁房屋就构成了侵权，故原告应当向实际占用涉案房屋的次承租人主张腾房，并要求其支付原被告租赁合同解除之后的房屋占有使用费。次承租人如因支付租金问题使其利益受损的，可依据合同相对性向其出租人请求赔偿。综合以上理由，原告要求被告腾房并支付自2019年1月10日起至返还房屋之日止的占用费之诉求，本院不予支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定,判决如下: 被告石家庄市普瑞房产经纪中心于本判决生效之日起十日内向原告石家庄北国人百集团有限责任公司商务分公司支付自2018年4月1日起至2019年1月9日止的租金和工资（含各种保险）1093232.88元； 驳回原告石家庄北国人百集团有限责任公司商务分公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14640元，由被告石家庄市普瑞房产经纪中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王素青 人民陪审员  李 静 人民陪审员  李秀云 二〇二〇年八月六日 书 记 员  王天文