陕西省岐山县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0323民初1116号原告:桑某某，女，生于1968年6月6日，汉族。被告：某某公司。负责人：杨某，任该公司总经理。委托诉讼代理人：雷某某，该公司员工。委托诉讼代理人：陈某某，甘肃赛莱律师事务所律师。被告：某某甲公司。法定代表人：李某某，任该公司董事长。委托诉讼代理人：醋某某，该公司员工。委托诉讼代理人：陈某某，甘肃赛莱律师事务所律师。原告桑某某与被告某某公司（以下简称某某公司）、某某甲公司(以下简称某某甲公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告桑某某，被告某某公司委托诉讼代理人雷某某、陈某某，被告某某甲公司委托诉讼代理人醋某某、陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年5月9日，原告与被告就坐落于岐山县蔡家坡镇创业路东段水城三国小镇项目商铺，双方达成了协议，签订了《商铺认购合同》。对认购商铺号、建筑面积、优惠价格及合同约定内容达成一致，并约定总房款为522120元。原告按照约定时间向被告支付了商铺定金人民币20000元，并按照合同约定的第二条第2款于2018年5月16日缴纳了房款人民币242120元，签订了《商铺委托经营管理合同》，说《商品房买卖合同》今天不签了。在原告问为何不签时，被告一拖再拖，说很快或者下个月就签。后原告多次联系置业顾问，要求签订《商品房买卖合同》，直到负责联系原告的田姓置业顾问辞职不干了，也没有人通知原告，被告以各种理由往后推脱。原告已经履行了自己的付款义务，二被告的行为给原告造成了经济损失。故提起诉讼，请求：1、依法解除与被告2018年5月9日签订的《商铺认购合同》；2、依法退还原告所缴纳的购房款本金242120元及利息（利息从2018年5月16日起每天按照万分之三计算至被告付清为止）；3、依法判决被告向原告按合同约定，双倍返还认购金20000元×2倍＝40000元；4、本案诉讼费由被告承担。二被告辩称：1、原、被告双方签订的合同是双方真实意思的表示，该合同合法有效；2、涉案三国小镇项目房屋五证齐全，被告所销售的房屋具有商品房预售许可证；3、经政府审批三国小镇项目至今规划未变更；4、原告在诉状中行使合同解除权的依据不明确，前面说是违反合同约定，后面称合同根本目的无法实现，到底是约定解除权还是法定解除权不明确；5、原告在诉状中称投资目的不能实现，被告认为投资目的能实现，按照原告与第三方签订的委托经营协议，原告在持有该房期间每年有6%的保底收益，前三年免租期除外；6、原告行使单方解除权依法不成立，返还购房款、支付违约金等请求的前提不存在；7、原告起诉坤大岐山分公司不适格，某某甲公司并非签订合同的一方，如涉及分公司收款，总公司认可总公司已收取上述款项。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人各方举证、质证情况：一、原告为证实自己的主张，向法庭提供的证据有：1、《水城三国小镇商铺认购合同》一份；2、《水城三国小镇商铺委托经营管理合同》一份；3、收款收据二张；4、通话记录一份。二、二被告为反驳原告主张，向本院提供以下几组证据：1、商品房预售许可证一份；2、《水城·三国小镇委托经营管理合同》一份；3、《水城·三国小镇商铺交房确认单》一份。针对原告提供的证据，二被告质证意见为：对原告提供的1、2、3号证据真实性认可，认购合同的证明目的不认可，认购合同签订后，原告需在七日内到被告处签订商品房买卖合同，被告方有置业顾问告知原告来签订网签协议，但原告本人没有来签订；对4号证据真实性、证明目的不认可，原告的置业顾问名叫蔡某某，原告去问的并非其真实的置业顾问，原告拨打的电话也不是0917-2963333电话，不具有效力。针对二被告提出的上述证据，原告发表质证意见为：对被告提供的1号证据、2号证据的真实性无异议。对证据3交房确认单不认可，即使原告委托第三方代为收房，原告也应当有知情权，现在原告本人都不知道房子在什么地方；被告某某甲公司与三国文化旅游发展有限公司是关联公司，该证据属于欺骗性质；商铺委托经营管理合同是在原告不知情的情况下签订的，对于该合同原告不认可。针对原告提供的上述证据，本院经审查认为：二被告对原告提供的上述证据1、2、3的真实性予以认可，故对上述证据予以认定，作为本案的定案依据。对于原告提交的证据4，因二被告提出异议，原告亦无其他证据进行佐证，对于原告提交的该份证据不予认定。针对二被告提供的上述证据，本院经审查认为：原告对被告提供的1、2号证据真实性无异议，上述两份证据可相互印证，证明原、被告签订认购合同后，原告委托的第三方实际接收房屋，故对此证据予以认定，作为本案的定案依据。对被告提供的证据3，原告虽提出异议，但该确认单可证明涉案房屋目前已实际交付于第三人，故对此证据证明目的予以认定。综合原、被告的陈述及上述证据，本院经审理认定的事实如下：2018年5月9日，原告桑某某（乙方）与被告坤大岐山分公司（甲方）签订《水城·三国小镇商铺认购合同》一份，该合同约定：原告认购的房屋为位于岐山县蔡家坡创业路东段水城三国小镇项目W-7B号房屋，建筑面积51.43平方米，优惠后合同总价为522120元。该认购合同第二条第2项约定“签订本合同后，乙方须于7日内（2018年5月16日前）携本认购合同、购铺定金收据、身份证、户口本、婚姻证明，到水城·三国小镇销售中心按照约定缴纳足额购铺款，并签订《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》。选择按揭付款的客户需携带银行贷款所需的相关材料”。第二·5项约定“水城·三国小镇采用实名制销售，乙方已确认所买商铺铺号，不得换铺或退铺……”。第二·6项约定“如因乙方自身原因造成无法购铺或者没在约定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除该认购合同，乙方所缴纳的定金不予退还。乙方所获的优惠取消且甲方有权将该商品房另行出卖给第三方”。第二·8项约定“乙方签订本合同前，甲方就乙方购买的水城·三国小镇商铺情况及所涉及的全部合同文本内容对乙方进行了充分的解释及说明，乙方已对水城·三国小镇《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、本认购合同等相关文本内容充分了解、知晓后，同意签订本认购合同”。第二·11项约定“如双方出现争议，双方协商解决，协商不成，由甲方所在地人民法院裁决”。第二·13项约定“认购合同的效力自签订之日至双方签订《商品房买卖合同》之日为止。此后双方的权利义务以《商品房买卖合同》约定的内容为准”。2018年5月16日，原告桑某某（甲方）与陕西五丈原三国文化旅游发展有限公司（乙方）签订《水城·三国小镇商铺委托经营管理合同》一份，该合同约定，甲方将自己购买的商品委托给乙方经营，商铺位于宝鸡市蔡家坡创业路东段水城·三国小镇W-7B号；甲方同意本合同约定的上述商铺在交付验收时，由乙方可先行接收商铺并代表甲方办理交接手续，以便进行统一经营管理；本合同约定的委托经营期限为10年，时间从2018年10月1日至2028年10月1日止，若正式营业时间提前，则按正式营业时间起算；因市场需要培育期，为保障市场能顺利招商运营兴旺，甲方同意市场的第一年至第三年免收乙方商铺租金等。后案外人陕西五丈原三国文化旅游发展有限公司给被告某某甲公司出具交房确认单，认可其公司已接收涉案商品房。2018年5月9日，原告给被告坤大岐山分公司交纳定金20000元，同年5月16日交纳购房款242120元。另查，1、坤大岐山分公司于2016年通过土地出让的形式获得五丈原·三国小镇项目所在地土地的国有建设用地使用权，2016年2月1日，获得建设用地规划许可证。涉案房屋于2019年4月11日取得《商品房预售许可证》。2、2020年4月，水城·三国小镇景区部分建筑被拆除，涉案商品房未在拆除范围，故未拆除。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及提供证据的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）关于本案是否具备原告行使约定合同解除权的问题；（二）关于本案是否具备原告行使法定合同解除权的条件的问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现就本案主要争议焦点问题分析如下：（一）关于本案是否具备原告行使约定合同解除权的条件的问题。本院认为，2018年5月9日，被告坤大岐山分公司作为甲方与原告桑某某作为乙方签订《水城·三国小镇商铺认购合同》，该认购合同2·6约定“如因乙方自身原因造成无法购铺或者没在约定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除该认购合同，乙方所缴纳的定金不予退还。乙方所获得优惠取消且甲方有权将该商品房另行出卖给第三方”。这是本案解除购房合同的唯一书面约定，但解除权的享有者是被告，而不是原告，因此，本案原告不具备行使约定合同解除权的条件。（二）关于本案是否具备原告行使法定合同解除权的条件的问题。本院认为，首先，被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与原告签订《水城·三国小镇商铺认购合同》，原告能否解除合同？根据原、被告签订的《水城·三国小镇商铺认购合同》2.2约定：“签订本合同后，乙方须于7日内携本认购合同、购铺定金收据、身份证、户口本、婚姻证明，到水城·三国小镇销售中心按照约定缴纳足额购铺款，并签订《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》。选择按揭付款的客户需携带银行贷款所需的相关材料”。根据本案查明的事实，原告没有按照该认购合同约定的时间，即2018年5月16日前，携带相关资料到被告处签订《商品房买卖合同》。原告根据庭审中被告出具的《商品房预售许可证》证据，才提出被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与原告签订《水城·三国小镇商铺认购合同》，被告违约并以此要求解除合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原、被告在签订认购合同时被告虽未取得商品房预售许可证，但被告于2019年取得商品房预售许可证，故原、被告双方所签订的认购合同合法有效。原告以此理由要求解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。其次，水城·三国小镇景区部分房屋的拆除是否导致规划的变更和原告的合同目的无法实现？首先，涉案商品房所在的水城·三国小镇景区部分景观虽已拆除，但涉案商品房并未拆除且已交付使用，不存在设计变更的问题。同时，本案原、被告虽然只签订了一份认购合同，但是原告现已支付购房款，按照原告与第三人签订的委托经营合同，被告也已将涉案商品房交付第三人委托经营，原、被告之间已实际成立商品房买卖合同法律关系，且商品房买卖合同已实际履行。原、被告之间签订的《水城·三国小镇商铺认购合同》未对景区规划方面做出具体约定，水城·三国小镇景区属正在建设运营中的景区，原告提供的证据不能证明景区部分景观拆除后的影响，且原告在景区购买商铺，本身就是一种投资行为，故原告以合同目的无法实现为由要求解除合同，理由和证据不足，本院依法不予支持。对于原告主张的被告退还购房款241220元及利息，并双倍返还认购金40000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告桑某某的诉讼请求。案件受理费5530元，由原告桑某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长  梁 岐审 判 员  冯 蓉人民陪审员  王关贤二〇二〇年八月二十六日书 记 员  张 妮