广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5236号原告（反诉被告）：尹炽威，男，1982年9月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：何倩文，广东乐信律师事务所律师。被告（反诉原告）：张青海，男，1991年10月9日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：黄国鹏、于春花，广东鹏吉律师事务所律师。原告（反诉被告）尹炽威诉被告（反诉原告）张青海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹炽威的委托诉讼代理人何倩文，被告（反诉原告）张青海的委托诉讼代理人黄国鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）尹炽威向本院提出诉讼请求：1.确认尹炽威和张青海于2017年8月1日的《商铺租赁合同》于2019年6月30日解除；2.张青海向尹炽威支付延迟支付租金所产生的罚金396元；3.张青海向尹炽威支付租赁税25464.16元；4.张青海向尹炽威支付物业费31710.18元；5.尹炽威没收张青海保证金33000元；6.张青海向尹炽威支付律师费10000元；7.张青海承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年11月1日，尹炽威与张青海签订《增城市商铺租赁合同》，约定尹炽威将其名下的位于增城区××城大道××城花园××号商铺出租给张青海。租期临近届满前，双方重新签订一份《商铺租赁合同》，并约定了张青海应承担物业费及税费等费用。2018年12月26日，双方签订一份《附加合同协议》，对租赁税的事宜进行了补充约定。自2019年6月1日起，张青海未依约支付租金，也未支付物业费及租赁费。为此，为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）张青海辩称：一、对于支付罚金的诉讼请求。涉案房屋因漏水导致无法使用，经多次协调后尹炽威仍未进行处理，张青海有充足理由止付租金，故不应交付罚金。二、即便法院确认张青海迟付租金属于违约，尹炽威主张的罚金明显偏高，最多仅能按每月百分之二计算。三、张青海对租赁税和物业管理费的金额是确认的，并同意支付，但是应当在张青海的反诉请求范围内扣除后再予以支付。四、对于保证金的诉讼请求。由于尹炽威提供的房屋漏水，而且擅自锁住涉案房屋的大门导致张青海无法经营，最终导致合同解除，尹炽威无权没收保证金。五、张青海不应承担尹炽威的律师费。六、对于尹炽威第一项诉讼请求，张青海在2019年6月20日已搬离涉案房屋，双方合同已经解除。被告（反诉原告）张青海向本院提起反诉请求：1.尹炽威向张青海返还押金33000元并退还2019年6月已付的租金5500元，赔偿律师费10000元；2.尹炽威向张青海赔偿维修费20370元、装修费80000元、搬迁费5000元、商品损失6000元及停业损失16500元；3.尹炽威承担本案反诉费用。事实和理由：2017年尹炽威和张青海签订《商铺租赁合同》，张青海进场后即发现涉案房屋上层漏水导致商铺不能合理利用，经反映给尹炽威后，尹炽威与物业公司协商未果后要求张青海自行处理。2018年5月起，张青海发现漏水点越来越多，张青海无法自行修复，再次反映后，尹炽威不予处理。后尹炽威以张青海拖欠租金、管理费为由，擅自对涉案房屋进行停电处理，还派人对大门上锁，导致张青海提前搬迁，造成各项损失。为此，提起反诉。原告（反诉被告）尹炽威辩称：一、对于押金，张青海一直拖欠物管费、租赁费、水电费等，其行为已造成违约，根据定金罚则，尹炽威有权没收保证金33000元。二、对于张青海提出的返还租金5500元，张青海在2019年内6月30日才正式将租赁房屋交接给尹炽威，因此不存在退还租金的情况。三、对于律师费，由于是张青海违约再先，因此不应由尹炽威承担。四、对于张青海提出的房屋漏水问题所主张的各项赔偿损失，张青海所主张的漏水并没有证据可以证明，以及相应的损失是由漏水所产生的。本院经审理认定事实如下：位于增城区××城大道××城花园××之五的权属人为尹炽威。2015年11月1日，尹炽威（出租方、甲方）和张青海（承租方、乙方）签订一份《增城市商铺租赁合同》，约定尹炽威向张青海出租位于增城区××城大道××城花园10铺房屋用于红木家私使用；租赁期限自2015年11月1日至2017年12月30日等内容。2017年8月1日，尹炽威（出租方、甲方）和张青海（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定“第一条1.1租赁地址增城区××城大道××城花园××号铺商铺租赁给乙方作商业经营用途。1.2……承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰。第二条租赁期限2.1自2017年8月1日至2023年7月30日止……2.3合同的中止2.3.1乙方有如下情形之一的，甲方有权提前中止合同，收回商铺。……拖欠租金超过15天的。2.3.2甲方有如下情形之一的，乙方有权提前中止合同。不能提供商铺，严重影响使用。第三条3.1租金按月计算，2017年8月1日至2020年7月30日，月租金16500元……3.2乙方需向甲方支付合同保证金33000元，合同期满或合同终止时，乙方需交清卫生费、电费……物业管理费，税费及经营活动产生的一切费用，按期迁出，甲方无息退回给乙方，此保证金不作租金使用。3.3双方同意，每月租金的支付时间为每月1号前，此租金不含税，不含发票，乙方逾期七天支付租金的，甲方按每月租金金额的百分之三收取逾期罚金，逾期十五天则视为违约，甲方有权收回商铺。……3.4水电费及其他经营性费用包括物业管理费，税费经营活动产生的一切费用由乙方负责。第四条4.1承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，承租期满，固定在租赁商铺内的装修及添附无偿归甲方所有，可移动的物件由乙方自行搬离……第七条7.1任何一方未履行合同规定的条款的，均视为违约，违约方需赔偿守约方由此造成的损失（包括守约方主张赔偿损失发生的律师费）。7.2若乙方提前退租的，视为乙方违约，甲方有权没收甲方保证金，并赔偿多一个月的租金损失，固定在租赁商铺内无法拆除的及添附无偿归甲方所有。……”。2018年12月26日，尹炽威（出租方、甲方）和张青海（承租方、乙方）签订一份《附加合同协议》，约定“座落于广州市增城区××城大道××城花园××号（之五）铺位的房屋租赁税，经双方协商以下方式交清款项……2015年11月至2018年12月的由承租方张青海承担支付。……”。张青海提供其与尹炽威的部分微信聊天记录如下，2016年1月15日，张青海向尹炽威发送照片，并表示“尹总店里漏水，天花板都坏了”。2016年1月18日，张青海表示“店里漏水把我好几件家具都弄坏了，我都退回厂里了，看看有没有办法解决，不然我损失太大了”并发送涉案房屋内部两张照片。2016年4月21日，张青海向尹炽威发送视频，表示“漏水漏的没办法了，到处都在漏水，现在好几处都在漏水”。2016年5月3日，尹炽威提出“把视频发给我”，张青海发送视频并表示“不单单是那个收缩缝”“好几处”，2017年8月25日，张青海发送照片，尹炽威回复“做了什么写个清单出来”“我叫谢先生过去”；张青海语音表示“现在门口一进门大厅也开始漏水，一滴一滴往下滴……”，尹炽威回复“你叫装修的留一份装修清单给我”；张青海表示“物业说漏水的话，等他们一天好了，物业费也是要交的，最多打个折”“你叫人尽快来看，拍些照片，我过两天要做处理的”；尹炽威回复“一分都不交，打官司”“等下去看”。2019年4月21日、22日、24日，张青海向尹炽威发送多份房屋室内视频，尹炽威未予回复。2019年5月4日，张青海发送“有时间过来一趟，店里多处漏水，你自己亲自过来”；2019年6月7日，张青海发送“怎么把我店里门锁了”“你什么时候过来”“什么意思电话怎么没人接”“尹总电话一直没人接，看到麻烦回个电话”。2019年6月8日，张青海表示“6月份租金我先给你交6500，剩余部分等你有时间过来面谈，店铺大厅漏水的地方维修好了我给你补交齐”，并向尹炽威转账6500元，备注内容6月份租金。张青海提供部分收据、建筑工程合同、送货单等证据，拟证明其因涉案房屋漏水而产生的维修费、材料费、商品损失费及搬迁费等。在本案的审理过程中，一、张青海向法庭提交了对涉案房屋装饰装修残值申请评估以及对涉案房屋漏水成因、形成时间申请鉴定，并为此支付了评估费8500元及勘验费3000元，且主张要求尹炽威承担该笔费用。（一）经摇珠选定的广州德高价格评估有限公司作出涉案房屋装饰装修残值评估报告书，该报告书载明，涉案房屋的在评估基准日2019年6月25日的装饰装修残值为108022.46元。尹炽威对该报告没有异议，但表示评估报告中的第1、4-10以及12、13项项目属未形成附合的装饰物，是可以拆除的，应由张青海自行拆除。张青海对该报告没有异议，不同意拆除尹炽威所述的上述项目。（二）经摇珠选定的广东稳固检测鉴定有限公司于2019年10月24日作出书面回复表示对漏水形成时间现科技无法鉴定，不受理本次鉴定委托。张青海对此书面同意由备选机构对涉案房屋漏水原因进行鉴定，并放弃对漏水形成时间的鉴定申请。备选机构广东建准检测技术有限公司于2020年3月24日到涉案房屋进行勘验。并于2020年5月18日向法院提交书面说明，表示现场鉴定时由于没有联系好与涉案房屋渗水位置对应的二层有关联的房屋业主，无法完成鉴定。下一次去现场鉴定时，需要双方及物业管理处协调好，联系好涉案房屋渗水位置对应的二层有关联的房屋业主，并约好时间，由该机构安排技术员到场检测鉴定。2020年6月2日，尹炽威书面答复表示涉案房屋二层关联房屋业主不同意对涉案房屋对应的二层进行检测鉴定。2020年7月13日，广东建准检测技术有限公司出具书面函件，表示因楼上业主不配合，现场条件限制，无法完成本次鉴定工作，并退案给法院；其收取3000元成本费后其余费用退回给原汇款账户。尹炽威对此表示，其已和物业管理处积极沟通，并请求物业管理处协调第二层关联业主予以配合进行鉴定，但由于客观原因，关联业主不予以配合。张青海表示，尹炽威作为涉案房屋的业主，未能协调好鉴定的相关工作，张青海无任何过错，不能鉴定的后果应由尹炽威承担；结合本案相关证据证明涉案房屋渗水属实，在尹炽威不能证实渗水系由张青海引起的情况下，其应承担相应责任。二、双方当事人均确认以下，（一）双方在2015年签署了《增城市商铺租赁合同》，2017年在该合同租赁期限届满前双方重新签订《商铺租赁合同》。张青海已交纳房屋押金33000元。张青海承租涉案房屋用于经营出售红木家具。（二）尹炽威同意张青海对涉案房屋进行装修。（三）张青海最后一次交租是在2019年6月25日交纳了6月的租金16500元。三、张青海陈述以下，（一）在签订《增城市商铺租赁合同》后一个月就发现房屋大厅有漏水情况，具体位置是楼顶的收缩缝漏水（二楼是平台），当时只有这一个地方漏水。后来漏水点越来越多，有五六处漏水，如大门口的正中间天花有水滴往下掉，其他地方也有漏水，都是往下滴水；大门处的漏水点让顾客产生不好的观感，漏水还影响了家具的摆放，且滴下的水是碱性的，把被告部分家私腐蚀了；反诉所主张的维修费就是尹炽威让张青海自行修复产生的费用。张青海没有对漏水修复完毕，只是做了接水槽，把天花的水导流到其他处。若要修复漏水，需要对房屋进行结构性修复。（二）2019年6月7日，尹炽威对房屋上锁，后来由张青海自行开锁，但过了几日尹炽威又上锁，张青海再次开锁，不久尹炽威再次上锁并断水断电。（三）其在2019年6月8日通过微信方式向尹炽威转账支付部分租金6500元，但尹炽威没有收取该款项；没有转账全额租金的原因是张青海要求尹炽威将房屋漏水事宜处理完毕后再支付剩余租金。（四）2019年6月20日，张青海搬离涉案房屋。其反诉请求中要求退还2019年6月已付的租金5500元，指的是2019年6月20日至30日的租金，原因是尹炽威的上锁行为导致涉案房屋无法继续使用。四、尹炽威陈述以下，（一）对张青海出示的微信聊天记录真实性予以确认，但认为双方对此有就漏水问题进行交涉，虽然存在漏水问题，但不能因此得出与张青海所主张的损失有关的结论。至于锁门行为，是尹炽威基于保障自身出租权益的短暂性的行为，以达到催促张青海交物业费和租金的目的。对张青海出示的收据、建筑工程合同、送货单等相关证据不予确认。（二）确认涉案房屋存在漏水问题，但是自签订合同至今已经有四、五年，若漏水严重影响张青海的使用，其不可能一直在使用租赁房屋而不向尹炽威提出终止合同的请求，可见漏水并不实质影响到经营，这只是张青海拖延支付物管费、水电费、租赁税的借口；另外对于漏水的原因，尹炽威并不排除是由于张青海使用不当造成的。如张青海安装的电灯是在门口位置，这可能是导致漏水的原因。另外张青海提供的装修建筑工程合同显示其装修涉及天花吊顶，这可能是导致天花漏水的原因之一。（三）在张青海反映漏水问题后，尹炽威有向物管处沟通协商，正因为张青海拖延支付物业服务费，才导致尹炽威与物管处对于漏水的问题一直在协商处理。尹炽威有去过房屋现场，一进大门门口的天花有一处漏水，其他的漏水点是在张青海搭建的二层阁楼的天花板处，具体位置和数量不清楚。2017年9月尹炽威有通知物业处进行维修。（四）尹炽威仅有两次房屋上锁行为，目的是让张青海支付相关费用。第一次是2019年6月6日下午五点左右，当时涉案房屋已经关门，次日由张青海自行撬锁开门。第二次上锁是几天后，张青海发现就立即撬锁。在2019年6月尹炽威有对涉案房屋断电一次，张青海当时联系尹炽威处理，尹炽威就恢复通电。（五）确认张青海在2019年6月8日有通过微信方式转账6500元，但合同有约定相应的租金收款账户，且尹炽威不清楚张青海转账该款项的意图，因此没有收取该款项。（六）2019年6月30日，其收回涉案房屋。本院认为：尹炽威与张青海于2017年8月1日签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性和效力性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。张青海在2019年6月25日缴纳了当月租金以及在2019年6月底搬离涉案房屋的事实，有双方出示的证据以及庭上陈述在案佐证，本院予以确认。基于尹炽威已于2019年6月30日收回涉案房屋，故尹炽威主张双方的《商铺租赁合同》已经解除，本院予以支持。本案的争议焦点在于张青海延迟支付租金以及其自行搬离涉案房屋的行为是否构成违约。首先关于交租。按照《商铺租赁合同》的相关约定，张青海确实存在逾期付租的行为，但从张青海出示的双方微信聊天记录来看，张青海在2019年6月8日向尹炽威提出涉案房屋漏水催促尹炽威维修，同时向尹炽威转账了部分租金并表示剩余租金在维修完毕后补缴。而在尹炽威对此并未积极回复以及处理的情况下，张青海在6月25日已缴纳完毕当月租金，可见张青海并非恶意拖欠租金，其逾期付租的行为不宜认定为违约。因此尹炽威主张要求张青海支付逾期付租的罚金396元，缺乏依据，本院不予支持。张青海未提交证据证明其已于2019年6月20日交还房屋给尹炽威，因此张青海主张要求尹炽威返还2019年6月20日至6月30日的租金5500元，无事实和法律依据，本院不予支持。至于张青海自行搬离涉案房屋的行为。从本案查明的事实来看，自2016年起张青海已就涉案房屋的漏水事宜与尹炽威沟通协商，后在2019年4月、5月期间仍有就此向尹炽威进行反映，但尹炽威并未能充分举证其作为房屋权属人及出租方，有与张青海积极联系处理房屋漏水修复的相关事宜，且尹炽威还于2019年6月初对房屋进行上锁、断电等影响张青海经营的行为。在此情形下，张青海搬离涉案房屋提前退租的行为属事出有因，同样不宜认定为违约。综上，在张青海的行为未构成违约，且涉案《商铺租赁合同》已经解除的前提下，张青海主张要求尹炽威返还保证金33000元，理据充分，本院予以支持。尹炽威主张没收保证金33000元，缺乏依据，本院不予支持。至于装修费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”。本案中，双方的履约行为均有不当，根据公平原则，本院酌定尹炽威和张青海对装修损失各承担一半的责任，即尹炽威应向张青海支付装修损失54011.23元（108022.46元/2）。张青海主张超出上述部分的装修损失，缺乏依据，本院不予支持。关于物业服务费以及租赁税。张青海对尹炽威主张的该两项费用的金额不持异议并同意支付，本院予以确认。即张青海应向尹炽威支付物业费31710.18元以及租赁税25464.16元。关于维修费、搬迁费、商品损失、停业损失。张青海提交的证据未足以证明其所主张的维修费、商品损失以及停业损失是由于尹炽威的原因造成，本院对其主张的维修费、商品损失以及停业损失的诉讼请求不予支持。张青海主张的搬迁费并无相关依据，本院不予支持。关于律师费。因张青海的行为不构成违约，故尹炽威主张要求张青海支付律师费，依据不足，本院不予支持。张青海主张要求尹炽威支付律师费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）尹炽威和被告（反诉原告）张青海于2017年8月1日签订的《商铺租赁合同》已解除；二、被告（反诉原告）张青海于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）尹炽威支付物业费31710.18元以及租赁税25464.16元；三、原告（反诉被告）尹炽威于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张青海支付装修损失54011.23元；四、原告（反诉被告）尹炽威于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张青海返还保证金33000元；五、驳回原告（反诉被告）尹炽威的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张青海的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2311元，由原告（反诉被告）尹炽威负担998元，被告（反诉原告）张青海负担1313元。案件反诉受理费1913元，由原告（反诉被告）尹炽威负担943元，被告（反诉原告）张青海负担970元。评估费8500元及勘验费3000元，由原告（反诉被告）尹炽威负担5750元，被告（反诉原告）张青海负担5750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  陈丽华人民陪审员  毛美清二〇二〇年八月十一日书 记 员  温晓迪