贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初1143号 原告：沈聪冲，男，汉族，1992年1月28日生，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：刘海，贵州大局律师事务所律师。 被告：遵义市恒润房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区北京路四巷七号，统一社会信用代码91520300780158262P。 法定代表人：史永利，总经理。 委托诉讼代理人：史云霞。 委托诉讼代理人：舒亚莉。 原告沈聪冲与被告遵义市恒润房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日作出(2019)黔0302民初6965号民事判决。被告遵义市恒润房地产开发有限公司不服向遵义市中级人民法院提起上诉。遵义市中级人民法院经过审理后于2019年12月18日作出(2019)黔03民终7431号民事裁定将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈聪冲的委托诉讼代理人刘海、被告遵义市恒润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人史云霞、舒亚莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈聪冲向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房转移登记手续；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记文书违约金63479元（以330618.18元为基数，按同期银行贷款利率计算，从2016年6月30日起至2019年6月29日），并从2019年6月30日计算至被告协助办理登记完毕时止；3、要求被告支付逾期交付违约金1845元；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告取得长征镇民政村朱家湾“东城百合公寓”的商品房预售许可。2013年10月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于红花岗区，面积100.97㎡，价款为331340.12元，交付时间为2015年12月31日，被告承诺在2016年3月31日前取得该房初始登记，并将办理产权转移登记相关文书交付原告，并约定了其他内容，后确认原告所购房屋面积为100.75㎡价款为330618.18元，被告向原告出具了不动产统一发票，但被告至今未交付房屋亦未将办理商品房转移登记的相关文书交付原告，也未协助原告办理转移登记。被告未履行合同义务，已构成违约，应当承担违约责任，故请求法院支持原告诉讼请求。重审过程中，因现在原告可以自行办理房屋产权登记，所以放弃第一项诉讼请求，现在仅主张二、三、四项请求。 被告代理人辩称，我公司未逾期交房不应承担相应的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2009年11月24日，遵义市发改委以遵市发改投资（2009）251号文件核准被告“东城.百合”公寓经济适用住房建设项目的开发，并划拨了位于长征镇朱家湾××一宗用于该项目的建设。2012年10月16日，遵义市经济适用住房发展中心在遵义晚报发布了经济适用住房销售公告，向社会公开销售的相关事项：一、项目概况，“东城˙百合”公寓经济适用住房项目位于红花岗区，已具备（预）销售条件，一期工程可销售房源679套、基准价正在审计核定；二、优先销售给2010和2011年度取得资格的轮候家庭；三、轮候期限为2年；四、登记地点为汇川区遵义市经济适用住房发展中心，并于2012年10月18日核准一期销售基准价格为2925.40元，上浮比例不超过2%，2013年8月9日，该中心又发布了二期工程经济适用住房销售公告，同年8月16日，遵义市住房和城乡建设局核准二期销售基准价格为3185.99元，上浮比例不超过3%。 2012年2月10日，原告沈聪冲以受经济限制，至今尚未购买房屋，长期租用房屋等为由申请购买经济适用住房一套，并申领填写了相关资料。2013年10月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将位于遵义市红花岗区经适住房二期3幢24层24-5号经济适用住房一套出售给原告，价格为331340.12元；被告承诺在2015年12月31日前向原告交付涉案房屋，若被告不能在规定的时间内交付房屋，逾期在60日之内，自交付期限届满之日次日起至实际交付之日为止，按日计算向原告支付已交付房价款万分之0.3的违约金，逾期超过60日，原告有权退房，原告退房的，应当书面通知被告。被告收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按已付款的0.3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之日次日起至实际交付之日为止，按日向原告支付全部已付款万分之0.3的违约金。被告承诺于2016年3月31日前取得初始登记，并将办理所有权转移登记的有关文书交付原告，若被告不能在规定期限内向原告交付办理所有权转移登记的有关文书的，在90日内交付房屋登记有关文书的按已付房价款0.01%承担违约金，超过90日以后原告选择退房的，被告应自收到退房通知日起60日内退还原告已付款，并按照银行同期存款活期利率支付利息，选择不退房的则未约定违约金；合同附件《补充协议》约定，该项目合同采用遵义市住房和城乡建设局网上通用格式，因本项目为经济适用房项目，故合同中涉及的商品房应理解为经济适用房，还对逾期交房条款作出特别约定，如遇以下特殊情况，出卖人可据实予以延期：政府制定政策所致；政府主管部门对经济适用房的规划、设计调整造成延期交房；小区外市政配套设施原因所致；不可抗力造成延期交房的。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告于2015年8月19日向原告出具了销售不动产统一发票，载明该房面积为100.75㎡，单价为3281.57元／㎡，总价为330618.18元。因被告未能在约定期限交付相关文件，原告遂诉至本院。 另查明，《遵义市经济适用住房管理暂行规定》第九条的规定经济适用住房项目外的基础建设费用由政府负担，并协调水电气等部门做好配套建设工作；该项目在建设过程中，由于项目所在片区市政供电容量不足，由政府出资于2015年8月完成了该项目外线工程建设验收后交供电局管理。市政供电接通后，消防部门根据《高层民用建筑设计防火规范》（ＧＢ50045-95）进行验收，并出具了《消防验收意见书》，针对一期、二期各号楼存在问题要求被告整改，被告进行部分整改后，大部分楼号消防验收合格，但因部分业主反对规划调整设计，一期6号楼、二期4号楼未能完成整改措施通过消防验收，后在遵义市工作组多方协调下，项目一期6号楼、二期4号楼于2019年1月通过消防验收。在完成各分项验收后，该项目一期1、2、3号楼于2015年2月完成初始登记，5、7、8于2018年4月完成初始登记，一期4号楼和二期1、2、3号楼于2018年3月完成初始登记，一期6号楼于2019年5月、二期4号楼于2019年7月完成初始登记，可办理产权登记手续，小区部分业主已于2018年办理了不动产登记。 还查明，被告于2016年4月12日在遵义晚报上刊登了催办接房公告，2016年5月11日在遵义晚报刊登了《关于换领购房发票的通知》，原告于2016年9月2日接房。本市经济适用住房购买人拥有有限产权，购买不满5年的不得上市交易，具备购房已满5年且缴清购房款及银行按揭贷款，补缴土地收益金和政府优惠费用等条件允许上市交易。 上述事实有原被告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《商品房预购登记证》、《销售不动产统一发票》、申请购买经济适用房的审批手续、市政府会议纪要、遵义市经济适用房发展中心、遵义市住房和城乡建设局、供电局关于配套供电项目的函关于配套供电项目文件、遵义市消防支队消防验收意见书、长征街道办事处成立东城百合经济适用住房工作组文件、照片、经济适用住房中心文件、照片、问题房开办文件及文件说明、遵义晚报经济适用房销售公告、遵义市基准价格的批复、不动产登记中心关于东城百合公寓项目初始登记情况说明等书证及双方当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，案涉房屋是经济适用住房，经济适用房具有社会保障性和社会福利性，不属于商品房的范畴，并非上述司法解释中规定的面向社会公众销售的商品房。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示、合法有效，因该项目立项为经济适用住房建设项目，土地使用权由国家划拨，遵义市经济适用房发展中心等管理部门履行了对购买人资格进行审查、对该项目房屋基准售价予以审计核定的监督管理职责，且原告也在申领经济适用住房认购资料，取得购买资格后方与被告签订了合同，虽然被告出售价格超出了基准售价允许的上浮上限，违反了经济适用住房管理部门的规定，相关部门可根据规定对其予以处罚，但并不影响双方合同涉及房屋的性质，故原告主张其购买房屋为商品房并非经济适用住房与客观事实不符，不予采信。 被告未按约定期限完成初始登记，违反了合同约定义务，但庭审查明市政配套用电设施安装的迟延在客观上影响了项目部分楼号的验收进而导致初始登记延后及交房时间的延后，因市政配套用电设施安装并非被告承担的义务，同时，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第（五）条“如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）因各级政府或者政府相关部门制定的政策、规范性文件所致；（2）合同签订后，由政府主管部门对经济适用房的规划、设计调整造成延期交房；（3）小区外市政配套设施原因造成的延期交房；（4）不可抗力造成的延期交房。”的约定，原告主张逾期交房违约金1845元的诉求，本院不予支持。 虽案涉项目虽出现逾期办证的事实，但并无证据证明该事实系由被告原因所致，由此造成的办证延迟不应归责于被告。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，原告主张逾期办理商品房转移登记违约金，应当以逾期办证导致原告所受实际损失确认被告的责任，由于案涉房屋为经济适用住房，原告申请购买经济适用住房的根本目的也是为了居住，虽然被告未按约定期限交付相关文件，但原告已实际接收该房并入住，其签订合同的目的已实现，且原告未提交其因逾期办证致其遭受损失的相关证据，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告沈聪冲的诉讼请求。 案件受理费1390元，由原告沈聪冲承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  何应昌 人民陪审员  刘伟康 人民陪审员  王成忠 二〇二〇年八月七日 法官 助理  李诗雨 书 记 员  刘贵亮