浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初2253号 原告：胡春霞，女，1983年3月2日出生，汉族，住新昌县。 原告：刘旭波，男，1987年10月8日出生，汉族，住新昌县。 两原告委托诉讼代理人：马孙安，浙江近山律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：杜正江，浙江近山律师事务所律师。 被告：新昌县尚礼苑小区业主委员会，住浙江省新昌县七星街道尚礼苑业委会。 法定代表人：张森根，业委会主任。 委托诉讼代理人：黄兴波，浙江越州律师事务所律师。 被告：浙江**锐物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624MA288HMH77），住新昌县南明街道江南之星2-1（江南之星4幢二楼）。 法定代表人：梁丽莉，公司董事长。 委托诉讼代理人：张鸿萍，女，公司员工。 原告胡春霞、刘旭波与被告新昌县尚礼苑小区业主委员会（下称尚礼苑业委会）、浙江**锐物业管理有限公司（下称华锐物业）业主撤销权纠纷一案，于2020年6月17日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡春霞、刘旭波及委托诉讼代理人马孙安，被告尚礼苑业委会委托诉讼代理人黄兴波，被告华锐物业委托诉讼代理人张鸿萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡春霞、刘旭波向本院提出诉讼请求：一、撤销被告尚礼苑业委会与华锐物业2018年11月21日签订的《尚礼苑物业服务合同》。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告胡春霞系新昌县尚礼苑小区1幢1单元1173室的业主，原告刘旭波系该小区6幢219A3室的业主。被告尚礼苑业委会是小区2018年8月成立的业主委员会，被告华锐物业则系小区物业服务企业。2018年11月21日，尚礼苑业委会单方与华锐物业签订了《尚礼苑物业服务合同》。《物权法》第七十六规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应由小区业主共同决定，决定该项事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。尚礼苑小区前期物业服务企业是浙江众安物业服务有限公司，小区成立业主委员会后，前期物业服务协议应终止履行，转而由小区业主按照《物权法》第七十六的规定选聘新的物业服务企业。然而，被告尚礼苑业委会未按上述规定组织召开业主大会并由业主进行表决，单方与被告华锐物业签订了本案《尚礼苑物业服务合同》。签订上述物业服务合同严重侵害原告的权利，原告为维护自己合法的民事权利，现诉请撤销。 被告尚礼苑业委会答辩称：业委会2018年8月31日经选举成立后，于2018年9月8日完成业委会及业主代表成员名单备案。根据《尚礼苑小区业主大会议事规则》规定，业主大会采用集体讨论与书面征求意见的会议形式，集体讨论表决是由业主推选业主代表参加大会，业主代表以幢、单元为单位产生。2018年9月26日，小区业主代表会议讨论形成决定，更换前期物业服务企业，并以公开招标方式选聘新的物业企业。同年10月22日，业委会公开发布邀标公告，邀请具备条件的物业管理企业参与小区物业项目投标。10月28日，经小区业主代表投票，确定被告华锐物业为中标企业，并在11月13日公告向业主进行了公示。同年11月17日，业委会与业主代表、中标物业公司进行了三方会议，共同商讨了华锐物业入驻小区后的物业管理服务要求。其中原告刘旭波还作为业主代表参与了这次会议，现提起本案诉讼有失诚信。2018年11月21日，业委会与被告华锐物业签订了本案的《尚礼苑物业服务合同》。小区《业主委员会章程》第八条则规定，业主委员会经业主代表大会授权可以采用公开招标或其他方式聘请物业管理单位管理物业，并代表全体业主与之签订、变更或解除委托管理合同。原告主张被告业委会没有就聘请物业公司召开过业主大会，与事实不符，而且前期物业管理收费标准更高，所以不存在原告所谓的侵犯了其合法权益的事实。《尚礼苑物业服务合同》签订后，已经有过半数的业主按合同约定缴纳物业费，也说明了业主对此是认可的。根据法律相关解释，业主主张撤销权的，撤销权内容不应包括物业服务合同，而且撤销权的行使存在除斥期间，应当在一年内行使，原告现主张撤销已超过一年的除斥期间，不应得到支持。请求驳回原告诉请。 被告华锐物业答辩称：华锐物业2018年11月签订物业服务合同后为小区提供了物业服务，第一年度即2018年12月1日至2019年11月30日，小区业主已经缴费的有616户。物业服务合同签订至今已经超过一年半，现请求驳回原告诉请。 原告胡春霞、刘旭波为证明其本案中的事实主张，向本院提交了如下证据： 1、原告胡春霞《新昌县房屋买卖合同》、刘旭波新昌县不动产权证。证明原告刘旭波、胡春霞系尚礼苑小区业主，具备原告主体资格。 2、尚礼苑业委会与华锐物业2018年11月21日签订的《尚礼苑物业服务合同》。证明两被告2018年11月21日签订有期限为2018年12月1日至2020年11月30日的物业服务合同。 3、原告胡春霞为征询发起人的《致新昌县尚礼苑小区全体业主的一封公开信》、《新昌县尚礼苑业委会是否组织召开业主大会就选聘华锐物业作为本小区物业服务的提供方》的问卷调查表。原告胡春霞2020年6月4日向小区业主发起题为业委会是否曾就选聘华锐物业召开过业主大会的征询函，要求业主参与问卷调查；根据业主参与签名调查，认为业委会未就选聘华锐物业为小区物业企业召开过业主大会的票数为512户，占小区总户数952户的53.8﹪，即过半数业主认为被告签订物业服务合同时未召开过业主大会。 4、授权委托书、微信记录。上述问卷调查表有52户业主是授权原告胡春霞代为在调查表签名，原告胡春霞在调查表上的签名可以代表该部分业主。 被告尚礼苑业委会质证认为：证据1无异议，原告胡春霞产权证上反映其房产是与吴金杰共有，共有人意见应一致。证据2，无异议。证据3，真实性有异议，首先是调查表上的签名无法核实是否系相关业主本人所签；其次，调查表情况诸多不实之处：一，小区不存在表上反映的房号为1-11A1、2-113、5-158、7-213的商品房。二，4-132、6-223、9-1135商品房业主是本案物业服务合同签订后才购买，5-1193商品房业主是2020年3月才入住，且9-1135商品房业主经被告电话核实表示不清楚签名之事；三，7-2131号房屋已由签名业主转让他人，6-1161号商品房登记业主与签名人不一致，6-1161号与3-1171商品房业主签名重复等。此外，原告要求业主签名时存在诱导或误导行为，原告要求这些业主签名时曾明确承诺签名撤销物业服务合同后可以少缴物业费，证据合法性也存疑。小区过半数业主已经缴纳物业费的事实，可以证明这些业主是认可物业服务合同的。而且事实上小区业主大会采用的是业主代表表决的形式，原告该证据不能达到其所主张的举证目的。证据4，微信上表示同意原告胡春霞签字的业主身份无法核实，且内容仅是简单表示同意，无其他说明，被告无法得知其真实意思，此外原告胡春霞是否有权代签也有异议。 被告华锐物业质证认为：同意业委会的意见。 被告尚礼苑业委会为证明其事实主张，向本院提交了如下证据： 5、2018年8月3日尚礼苑小区业主委员会业主代表名单公示、2018年9月8日《业主委员会备案表》、新昌县七星街道凤山社区居民委员会《情况说明》。新昌县尚礼苑小区2018年8月在社区协助、监督下选举产生了第一届业主代表25名、业委会成员，并在2018年9月8日完成了房管部门的备案。 6、《尚礼苑小区业主大会议事规则》、《业主委员会章程》。尚礼苑小区业主大会会议的形式，根据小区业主大会议事规则采用的是集体讨论与书面征求意见的形式，采用集体讨论形式表决的，是由业主推选代表参加大会；《业主委员会章程》规定业委会有权代表全体业主与所选聘的物业企业签订物业管理委托合同。 7、《新昌尚礼苑小区邀标公告》、2018年9月26日与11月17日会议签到表及记录。被告业委会是根据2018年9月26日业主代表会议的决定，对小区物业服务企业进行招标，并确定华锐物业为小区物业服务企业，11月17日还曾召开业主代表、中标物业、业委会三方参加的会议，讨论了华锐入驻小区管理中的一些事项。 原告质证认为：证据5，《情况说明》与《业主委员会备案表》无异议，但业主代表名单公示的真实性、关联性有异议。证据6的真实性是认可的，但事实上被告业委会没有按照议事规则召开过业主代表大会，业委会也只能是在经业主大会授权下才可以行使签约的权利。证据7，邀标公告没有看到过，真实性也无法核实。对会议签到表真实性有异议，且与本案无关。 被告华锐物业为证明其事实主张，向本院提交了如下证据： 8、已缴物业费业主名录。《尚礼苑物业服务合同》签订后，小区多数业主认可华锐物业为小区物业服务企业，其中616户业主已经交清了第一年度的物业费。 原告质证认为：真实性无法核实，也与本案原告主张撤销无关联性。 本院认为：上述证据1、2，各方当事人均无异议，可以证明本案原告胡春霞、刘旭波系尚礼苑小区业主，以及小区业委会2018年11月21日与被告华锐物业签订有为期两年的物业服务合同的事实，本院予以认定。证据5、6，属于尚礼苑小区业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等业主自治范围内的事项，本院应予认定。证据7，能相互印证，可以证明尚礼苑小区业委会成立后于2018年9月26日召开了业主代表会议，形成了更换前期物业服务企业、以公开招标方式选聘新的物业公司的决议，并确定物业费的价格区间为1.8-2.0元；通过招标确定华锐物业为小区物业服务企业，同年11月17日因此召开了由业委会、中标物业企业及业主代表三方参与的会议，商讨了小区物业管理服务中的一些事宜。2018年9月26日的业主代表会议中，全体业主代表25人，其中到会22人。证据3、4，一方面，仅凭该问卷调查表，其上签名是否真实确无法核实；原告在公开信上直接表述“业主委员会在未召开业主大会及按法律规定的过半数业主同意的情况下，违反法定程序，侵害业主权利，擅自决定与浙江**锐物业管理有限公司签订的物业服务合同”，也确存在误导业主之嫌；部分业主将是否曾就选聘物业召开业主大会这一客观事实委托原告凭主观选择也属明显不当。此外，前述《尚礼苑小区业主大会议事规则》规定，“小区业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”；“采用集体讨论形式表决议事的，可由业主推选代表参加大会”。本案中被告尚礼苑小区更换前期物业企业、选聘新的物业公司是2018年9月26日由业主代表大会讨论形成决议，而不是书面征求每一业主意见。因此，证据3、4，本院不予认定。证据8，仅凭一名录，本院无法确定其真实性，业主有无交纳物业费也与本案关联性依据不足，在本案中亦不作认定。 综上，本院经审理认定如下事实：原告胡春霞、刘旭波分别在新昌县七星街道尚礼苑小区购买有1幢1173号、6幢219A3号商品房，系该小区业主。2018年8月，尚礼苑小区选举产生了业主代表25名，并在其中选举第一届业委会成员，同年9月8日完成了业委会成员备案。2018年9月26日，被告尚礼苑业委会召开了业主代表会议，形成了更换前期物业服务企业、以公开招标方式选聘新的物业公司的决议，并确定物业费的价格区间为1.8-2.0元。2018年11月21日，被告华锐物业通过公开竞标，与被告尚礼苑业委会签订了《尚礼苑物业服务合同》，由被告华锐物业为尚礼苑小区提供物业管理服务，合同期限为2018年12月1日起至2020年11月30日止二年。合同签订后，被告华锐物业按约进驻小区，并开始提供物业管理服务。2020年6月17日，两原告诉讼来院，要求撤销两被告之间签订的物业服务合同。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案原告以被告尚礼苑业委会未经业主大会授权与被告华锐物业签订《尚礼苑物业服务合同》，侵害了其合法权益为由诉请撤销该合同。一、尚礼苑小区《业主委员会章程》规定，“经业主代表大会授权，业委会可行使下列权利：1、采用公开招标或其他方式聘请物业管理单位管理物业，并代表全体业主与其签订、变更或解除委托管理合同；2、审议与物业管理单位服务费等费用的收取标准及使用方法；…”。《尚礼苑小区业主大会议事规则》第六条、第七条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；采用集体讨论表决形式议事的，可由业主推选代表参加大会，业主代表以幢、单元为代表产生。尚礼苑小区经2018年9月26日业主代表大会议，形成了选聘新的物业企业的决议，并确定了物业费收费区间。被告尚礼苑业委会作为小区业主大会决议的执行机构，根据上述业主代表大会决议经公开招标选聘被告华锐物业为小区物业服务企业，并与之签订本案《尚礼苑物业服务合同》，符合《尚礼苑小区业主大会议事规则》和《业主委员会章程》的规定，并无不当。二、原告主张撤销本案物业服务合同，理由是认为被告间签订的该合同侵害了其权益，但本案审理中原告自始未提供其合法权益受到侵害的相应事实与证据。如果说是合同约定的物业服务收费价格问题，也没有证据表明该价格与本地其他同等小区物业费标准相比显失公允。三、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案物业服务合同签订后，被告华锐物业即进驻小区并提供物业管理服务，两原告常住于小区，对于小区物业公司已更换的事实是应当知道，特别是原告刘旭波曾作为业主代表参与过华锐物业中标后的三方会议，对此更是知情，两原告在2020年6月17日提起本案诉讼，已超过了撤销权一年的除斥期间，被告该抗辩依法成立，本院应予采纳。因此，对于原告在本案中的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 驳回原告胡春霞、刘旭波的诉讼请求。 本案受理费80元，依法减半收取40元，由原告胡春霞、刘旭波负担（已缴）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇二〇年八月十二日 书记员  王 鑫