湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初2422号原告：雅美嘉（武汉）环保科技有限公司。住所地：武汉市江夏区经济开发区庙山火炬北路武汉茅店实业集团有限公司3号办公楼。法定代表人：冯莉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王芬，湖北维勒律师事务所律师。被告：武汉宝力方体育发展有限公司。住所地：武汉市汉阳区四新南路199号居然之家商铺负一楼、七层。法定代表人：彭滔。委托诉讼代理人：吴梦麒，湖北共合律师事务所律师。委托诉讼代理人：高希成，女，1995年4月4日出生，汉族，该公司职员，住湖北省监利县。原告雅美嘉（武汉）环保科技有限公司诉被告武汉宝力方体育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王飞独任审判。原告雅美嘉（武汉）环保科技有限公司的委托诉讼代理人王**、被告武汉宝力方体育发展有限公司的委托诉讼代理人吴梦麒、高希成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅美嘉（武汉）环保科技有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2019年1月15日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付原告租金785000元（暂计算至2019年10月31日，之后租金以528000元为标准计算至被告实际腾退房屋之日止）；三、判令被告支付迟延支付租金的违约金（以628000元为本金，以日万分之七为标准，从2019年8月1日开始计算至被告付清租金之日止；以157000元为本金，以日万分之七为计算标准，从2019年8月31日开始计算至被告付清租金之日止）；四、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“租赁期限从2018年8月1日起至2031年7月31日止；租金采取先付款后使用的原则，于2019年8月1日前支付628000元，2019年8月31日前支付本年租金及管理费314000元，以此类推计算后期的租金支付时间；被告逾期支付租金的，按日万分之七为标准，向原告支付违约金。若被告逾期支付租金，经原告催收无果，原告有权提前解除合同”。合同签订后，被告未能依约履行义务，对应当支付的租金分文未付，经原告方多次催讨，至今共支付租金785000元。就被告拖欠租金事宜，原告已分别在2019年8月1日、10月15日书面发出了催讨函，但催收无果。故原告诉至法院。被告武汉宝力方体育发展有限公司辩称：2017年上半年，因居然之家商铺招租，承诺可以在其商铺内开设健身房并修建游泳池。后经协商，被告才在2017年5月30日与居然之家的物业方武汉泓圆成工贸有限公司签订了房屋租赁协议，约定房屋用于开办健身房使用，地点为居然之家负一楼。被告于2017年7月开始对健身房进行前期投入、装修及进行会员预售，主打恒温泳池。在被告已经进行巨大投入的情况下，泓圆成公司却告知被告不能在负一楼开设商用门店，导致负一楼健身房前期投入全部白费，且宣传的开业时间无法兑现。后经被告与物业方多次协商，最后被告只能同意将健身房开设在七楼，并与原告另行签订了房屋租赁合同。合同签订前，原告也承诺可以修建游泳池。在房屋交付时，该租赁面店电缆电线处于不能使用状态，不能正常使用。为了尽快投入使用，被告聘请相关单位进行了电缆铺设和电箱安装，支付工程款12.8万元。该笔工程款原告承诺由被告先行垫付，然后返还。原告交付的房屋不符合合同约定，属违约行为。因没有泳池，大量会员提出退费致使被告经营困难，损失重大。经审理查明：2018年7月5日，武汉泓圆成工贸集团有限公司将其所有的位于江城大道与××路交汇处的商业综合体第七层出租给原告使用。租赁期限二十年，自2018年8月1日至2038年7月31日，原告在承租期限内可与他人合作经营或转租他人经营。2018年8月1日起，被告开始向原告承租该商业综合体的第七层开设健身房。但双方当时并未签订书面合同。2019年1月15日，原、被告补签房屋租赁合同，合同约定：租赁期限十三年，从2018年8月1日至2031年7月31日，因原告不能提供被告装修游泳池的场地，故租赁期内房屋租赁单价优惠为20元/㎡/月，每年租赁费用为528000元，额外支付原告管理费每年10万元；付款方式为先付款，后使用，2019年8月1日前付清2018年8月1日至2019年7月31日的房租和管理费628000元，2019年8月31日前支付半年租金及半年管理费314000元，每年的2月7日前支付第二个半年租金及管理费314000元；本合同签订后15日内，被告向原告支付履约保证金50000元。合同终止后，若原告无违约，无损坏房屋，且按时腾退，无租金欠款，原告将保证金无息退还被告；停车费、物业管理费以物业公司协商后确定的标准为准，并由被告与物业公司签订《物业管理服务协议》；被告未按约定期限交付租金，并经原告书面催收仍拒绝支付超过三个月的，原告有权随时解除本合同，且对被告装修不给予任何补偿，已收取的租金、管理费、保证金不予退还；被告逾期付款，按应付金额日万分之七承担逾期付款的违约金。合同签订后，被告于2019年2月2日向原告转账5万元；2019年8月8日向原告转账9万元；2019年9月4日向原告转账5万元。因被告未能按照合同约定按期支付租赁费及管理费，原告于2019年8月1日、2019年10月15日向被告发送催缴通知函，要求被告在接到通知七日内向原告缴纳租金及管理费。另查明：被告因经营需要：于2018年5月5日签订了一份装饰装修工程施工合同，合同约定价款为180万元；于2018年5月14日与湖南现代德雷工程有限公司武汉分公司签订消防设施装修工程改造合同，合同约定价款为148000元；于2018年7月11日与湖北凌云电力建设有限公司签订供电工程施工合同，进行低压电缆敷设工程。支付工程款128000元。另被告向本院出示一份武汉聚宝力体育发展有限公司与武汉泓圆成工贸有限公司签订的房屋租赁协议，合同中约定的租金为90000元每月。再查明：被告于2020年1月17日起暂停营业。现被告同意解除房屋租赁合同，但尚未腾退出租赁房屋。以上事实有房屋租赁协议、房屋租赁合同、催缴通知书、微信记录、付款明细、装修施工改造合同及双方陈述予以证明。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护。原告按照合同约定将租赁房屋交付给被告，被告应当按照合同约定向原告支付房屋租赁及管理费。被告对租赁房屋所进行的消防及电力改造系其因自身经营需要，对租赁房屋进行的整改，并非因原告所提供的房屋无法达到出租要求。且被告签署上述改造合同的时间均在其实际承租之前，故被告系是在知晓租赁房屋的实际状况并知道其因经营需要要进行部分整改的情况下与原告订立的租赁合同。故被告辩称原告出租房屋存在瑕疵的抗病观点，本院不予采信。对于泳池问题，双方合同中明确约定有无法建造游泳池的条款，被告辩称因原告无法提供泳池致其损失的抗辩理由，本院不予采信。因被告确未按期支付租赁及管理费，在原告催告后仍未支付。现原告依据合同约定要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。对于租赁费用，依据合同约定，被告应于2019年8月1日支付2018年8月1日至2019年7月31日的租赁及管理费628000元，于2019年8月31日再支付半年租金及管理费。现被告仅在2019年8月8日向被告支付9万元，在2019年9月4日支付5万元（被告于2019年2月2日支付的5万元系履约保证金）。原告称被告支付的9万元系办理消防证件费用，但并无证据予以证明，本院对此观点不予采信。被告应向原告支付截至2019年10月31日的房屋租赁及管理费645000元（628000元+628000元÷12×3-140000元）。对于2019年11月1日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋租赁、占用费，因上述时间段存在客观因素影响，依据公平原则，本院酌定分段计算，从2019年11月1日至2020年1月22日，被告应按照每年房屋租赁费528000元计算，共计金额为120065元（528000÷365×83）；从2020年1月23日起，因客观因素影响，被告无法正常经营，且现已造成被告实际经营困难，并已停止营业的情况，本院酌定，被告按房屋占有、租赁费每年264000元标准从2020年1月23日计算至实际腾退租赁房屋之日止（腾退时间不得晚于2020年8月31日）；若被告的腾退租赁房屋时间晚于2020年8月31日，则须按房屋占用费每年528000元标准，从2020年9月1日计算至实际腾退之日止。对于原告主张的违约金，结合被告的实际情况及对原告造成的损失，合同所约定的违约金过高，本院酌定按日万分之二计算。对于被告支付的履约保证金5万元，因该租赁房屋尚未实际腾退，不具备返还条件，待被告实际腾退租赁房屋时，若未出现损坏房屋的情况，原告应向被告退还履约保证金5万元。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告雅美嘉（武汉）环保科技有限公司与被告武汉宝力方体育发展有限公司于2019年1月15日签订的房屋租赁合同；二、被告武汉宝力方体育发展有限公司向原告雅美嘉（武汉）环保科技有限公司支付截至2020年1月22日的房屋租赁费及管理费共计765065元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、被告武汉宝力方体育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅美嘉（武汉）环保科技有限公司支付从2020年1月23日起至房屋实际腾退之日止的房屋租赁占有费：若被告武汉宝力方体育发展有限公司在2020年8月31日前履行完毕腾退义务，则按每年房屋占有、租赁费264000元的标准，从2020年1月23日计算至实际腾退完毕之日止；若被告武汉宝力方体育发展有限公司未在2020年8月31日前履行完毕腾退义务，则在2020年1月23日至2020年8月31日期间，按每年房屋占有、租赁费264000元的标准支付，从2020年9月1日起至实际腾退完毕之日止，按每年房屋占有、租赁费528000元的标准支付；四、被告武汉宝力方体育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅美嘉（武汉）环保科技有限公司支付逾期付款违约金：以628000元为本金，按日利率万分之二，从2019年8月2日计算至2019年8月7日；以538000元为本金，按日利率万分之二，从2019年8月8日计算至2019年8月31日；以695000元为本金，按日利率万分之二，从2019年9月1日计算至2019年9月3日；以645000元为本金，按日利率万分之二，从2019年9月4日计算至本金付清之日止；五、驳回原告雅美嘉（武汉）环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取5825元，此款原告雅美嘉（武汉）环保科技有限公司已预交，由原告雅美嘉（武汉）环保科技有限公司负担700元，由被告武汉宝力方体育发展有限公司负担5125元。被告武汉宝力方体育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将该款（5125元）直接支付给原告雅美嘉（武汉）环保科技有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 王 飞二〇二〇年八月六日书记员 彭梦凌