安徽省芜湖市镜湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0202执异20号 案外人:安徽新英能节能科技发展有限公司，住所地安徽省芜湖市高新技术开发区。 法定代表人：郭春磊。 申请执行人：×区盈灿投资管理合伙企业，住所地浙江省宁波市北仑区. 被执行人：芜湖国力电器有限公司，住所地安徽省芜湖市高新技术开发区，组织机构代码75487317－4。 法定代表人：成国全，董事长。 被执行人：成国全，男，1963年3月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市。 被执行人：方向阳，男，1967年12月20日出生，汉族，国力公司总经理，住安徽省芜湖市。 被执行人：成国琳，女，1968年7月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市。 本院在执行××××区盈灿投资管理合伙企业（以下简称盈灿投资管理合伙企业）与芜湖国力电器有限公司（以下简称国力公司）、成国全、方向阳、成国琳借款合同纠纷一案中，案外人安徽新英能节能科技发展有限公司（以下简称安徽新英能公司）于2020年8月3日对执行被执行人国力公司名下位于芜湖市高新技术开发区×工业用房房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人安徽新英能公司称，案外人的法定代表人郭春磊与被执行人国力公司法定代表人成国全之间有债权债务关系。成国全分别于2003年3月5日至2006年7月5日止分多次以现金的形式从郭春磊处共借款960万元。2009年12月30日双方进行对账确认。同时双方签订了《还款协议书》，确定了包括但不限于安徽新英能公司对权属于国力公司位于芜湖市高新技术开发区××路××（××高新技术开发区××路天子港工业园区）工业厂房的租赁权。而被执行人在2013年12月2日将上述房屋办理了抵押权登记，案外人作为承租人并不知情。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百九十条的规定，案外人对案涉房屋的租赁权优先得到保护，它不受抵押权的实际影响，故请求停止对国力公司名下位于芜湖市高新技术开发区××路××（××高新技术开发区××路）工业厂房采取执行处分措施。 经查明认定事实：2016年6月3日，徽商银行芜湖新市口支行（徽商银行新市口支行）因与国力公司、成国全、方向阳、成国琳之间存在借款合同纠纷诉至本院。2016年7月7日，双方达成调解意见，本院作出（2016）皖0202民初2724号民事调解书，其中第五项协议约定“如果被告国力公司有一期未按上述约定的期限履行，则原告徽商银行芜湖新市口支行有权就未到期的全部款项一并申请强制执行，并对被告国力公司名下的位于芜湖高新技术开发区××路×工业用房（权证字号：房地权芜弋江区字第××号）、被告方向阳、成国琳名下的位于芜湖市长江长现代城×楼×单元×室的房屋（权证字号：房地权芜弋江区字第××号）折价、拍卖、变卖的价款以及被告国力公司位于芜湖市××区××街道办事处龙华村的土地使用权【权证号：芜集用（×）第×号】转让的价款享有优先受偿权”。因被告未能按照调解书约定的内容履行义务，徽商银行新市口支行于2016年9月23日向本院申请执行。本院受理后依法向被执行发出了执行通知，要求国力电器、成国全、方向阳、成国琳立即履行义务，由于上述人员在收到执行通知之后仍未能履行，本院于2016年10月8日张贴腾房公告，责令国力电器于2016年10月23日前腾空并迁出位于芜湖市高新技术开发区×工业用房（产权证字号：房地权芜弋江区字第××号）。逾期不履行的，本院将依法强制执行。 案外人安徽新英能公司对此不服，提出如上执行异议，并提交了证据材料。证据材料的内容为：第一、案外人安徽新英能公司为证实其与国力公司存在租赁关系，向本院提交了签订时间为2010年1月1日和2018年9月8日的《办公场所、仓库租赁协议》和《补偿协议》各一份（均为复印件），协议记载的内容为国力公司将位于芜湖市高新技术开发区××路××面积5585.57平方米（厂房3171.30平方米、办公楼2414.27平方米）房屋出租给安徽徽正电力建设有限公司芜湖分公司使用，租赁期限自2010年1月1日至2029年12月31日；原安徽徽正电力建设有限公司芜湖分公司（已注销）所租赁的场所全部由安徽新英能公司承租；2010年1月1日国力公司与原安徽徽正电力建设有限公司芜湖分公司达成的租赁协议内容全部有效，国力公司、安徽新英能公司继续履行。第二，对于以借款冲抵租金的情况。安徽新英能公司提供了国力公司与郭春磊签订的一份《还款协议》及八张成国全向郭春磊借款的借条（复印件）。 另查明：（一）在案件执行过程中，盈灿投资管理合伙企业以其受让了（2016）皖0202民初2724号民事调解书确定的债权为由，向本院申请变更其为该案的申请执行人。2019年1月22日本院作出（2016）皖0202执1565号执行裁定书，裁定变更×区盈灿投资管理合伙企业（有限合伙）为本案申请执行人。（二）国力公司于2013年12月2日与徽商银行新市口支行签订一份《最高额抵押合同》，用其所有的位于芜湖高新技术开发区××路的工业用房（权证字号：房地权芜弋江区字第××号）及土地使用权【权证号：芜集用（×）第×号】为国力公司与徽商银行自2013年12月2日至2018年12月2日期间签订的借款合同的履行提供担保，双方办理了抵押权登记。（三）案外人提供的《办公场所、仓库租赁协议》及《补充协议》中均无相关支付租金的约定。 本院认为：首先，根据法律规定发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。（2016）皖0202民初2724号民事调解书现已生效，徽商银行新市口支行向本院申请执行，本院予以受理，符合法律规定。在执行过程中，经本院裁定变更盈灿投资管理合伙企业为本案申请执行人，现盈灿投资管理合伙企业作为申请人主张债权，符合法律规定，主体适格。 一、根据法律规定，房屋所有权人可以在不转移房屋占有的情况下，将该房屋作为相应债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权对抵押房屋以折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。国力公司将案涉房屋为其与徽商银行新市口支行之间的债务提供担保，并办理了抵押权，徽商银行新市口支行在国力公司未能清偿债务的情况下，有权就案涉房屋折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。故本院对案涉房屋进行腾空，符合法律规定。 二、房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的协议，故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，新英能公司虽与国力公司签订了租赁合同，但从新英能公司与国力公司签订的协议内容来看，国力公司是以让渡芜湖市高新技术开发区××路××（××高新技术开发区××路）厂房及办公楼19年使用权的方式抵偿所欠郭春磊的借款，而作为租赁合同承租人一方的安徽新英能公司与国力公司之间并无债权、债务关系，安徽新英能公司也未实际支付房屋租金，而租金的有效支付，是租赁权实现的最大特征。该租赁合同实为房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。综上，安徽新英能公司以其是承租人，并据此要求停止对芜湖市新技术开发区×厂房采取执行处分措施的异议申请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）款的规定，裁定如下： 驳回安徽新英能节能科技发展有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  何 媛 人民陪审员  杨晓云 人民陪审员  许云峰 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  姚 婉