湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7981号上诉人（原审原告）：符丽娟，女，汉族，1996年2月17日出生，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：肖娈，男，汉族，1980年2月9日出生，住湖南省祁东县。被上诉人（原审被告）：黄卓，男，汉族，1979年9月3日出生，住湖南省长沙市开福区。原审第三人：长沙友阿五一广场商业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道黄泥街社区黄兴中路92号。法定代表人：胡子敬，总经理。委托代理人：缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。上诉人符丽娟与被上诉人黄卓、第三人长沙友阿五一广场商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初11492号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月7日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人符丽娟的委托代理人肖娈，被上诉人黄卓，原审第三人长沙友阿五一广场商业有限公司的委托代理人缪先进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人符丽娟上诉请求：1.判令撤销长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初11492号案判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效；2.判令撤销符丽娟与黄卓签订的《租赁合同》；3.判令被上诉人退还已收取的租金30000元，押金20000元，共50000元；4.判令被上诉人承担装修费21345元，物业费物业押金4361.6元、秋季服装清理差额20000元（购入价格为40000元，卖出20000元）5.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：双方签订的《租赁合同》并非真实意思表示，被上诉人虚构了案件事实，导致上诉人租赁店铺。一审法院认定店铺收取35000元租金，没有明确租金的实际收取时间，实际上直至2019年1月16日房东承诺免收租金。综上一审法院认定事实有误，适用法律不当，请二审法院依法查明事实。被上诉人黄卓辩称，1、《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，不存在欺诈等情形，不应被撤销。2、上诉人应当约向我支付租金等费用，我不应赔偿上诉人所谓装修损失、服装清理差额款。原审第三人长沙友阿五一广场商业有限公司述称，涉案合同不存在欺诈的情形。涉案项目已经获得了规划许可，且经过了竣工验收和消防验收合格，不存在合同无效的情形。本案纠纷是因为商铺风格导致的，请法院驳回上诉人的上诉请求。符丽娟向一审法院起诉请求：1、判令撤销符丽娟与黄卓签订的《租赁合同》；2、判令被告退还已收取的租金、押金50000元；3、判令被告承担毛坯房硬装装修费21345元、物业费物业押金4361.6元、秋季服装清理差额20000元（购入价格为40000元，卖出为20000元）；4、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定以下事实：1、2016年12月28日，黄卓与第三人签订《2751友阿城市广场商铺经营权转让合同》，黄卓取得2751友阿城市广场项目负一层第1133号商铺30年的经营权。2、2018年9月3日，符丽娟（承租方、乙方）与黄卓（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有的座落于2751友阿城市广场负一层第1133号商铺出租乙方，每月租金为10000元。租金按季结算，第一季度租金签约之日支付，以后由乙方在每季度届满前5日将下季度租金支付给甲方。乙方必须按照约定向甲方支付租金，如乙方拖欠租金，每天按实欠租金0.5%加收违约金；合同租赁期为2年，自2018年10月1日至2020年9月30日；为保证合同履行，乙方于合同签订之日向甲方支付履约保证金（商铺押金）2万元，甲方在合同终止时全额零利息退还乙方。合同还约定了其他事宜。3、上述合同订立后，符丽娟向黄卓支付了租金3万元，租房押金2万元，另支付了物业费2616.96元、物业押金1744.64元。庭审中黄卓主张该2万元押金中，其仅收到1.5万元，另0.5万元支付了中介费用，但未提供相关证据予以证明。合同履行中，符丽娟以承租商铺未办理消防验收等手续、经营环境不佳等为由要求解除合同，并陈述其于2018年10月收到物业公司的闭店通知后再未营业。而黄卓主张符丽娟一直营业到2018年年底。但双方均未提供证据予以证明。符丽娟于2019年4月将钥匙交还给黄卓。另庭审中，双方均同意解除租赁合同。另符丽娟主张为经营此商铺装修费等21345元，并提供转账记录、微信聊天记录、收据等为证。4、涉案商铺所在的长沙市五一广场绿化用地地下空间开发工程建设项目于2017年6月9日取得建设用地规划许可证，于2018年4月24日取得建设工程规划许可证，于2018年6月10日通过建设工程消防设计审核，于2018年8月29日通过建设工程消防验收（不包含电影院2-1等2206平方米建筑），于2018年9月10日通过工程质量竣工验收。因商铺交付时间及商场开业时间等方面因素，第三人向黄卓支付了一定金额的货币补偿并延长了一定的租赁年限。一审法院认为：2751友阿城市广场项目于本案受理前已取了得建设工程规划许可，通过了建设工程消防验收（不包含电影院2-1等2206平方米建筑）。故符丽娟与黄卓订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。符丽娟请求撤销双方订立的租赁合同，但举出的证据不足以证明存在相应的法定情形，一审法院对其该项诉讼请求不予支持。庭审中双方均同意解除双方之间的租赁合同，一审法院予以确认。合同解除后，符丽娟所缴纳的租房押金2万元及物业押金1744.64元，黄卓理应返还。符丽娟已缴纳了三个月租金，双方未举证证明其退还门面的具体时间，但符丽娟于2019年4月才交还房屋钥匙，其应支付相应的租金。综合考虑其实际经营时间、占用商铺时间及黄卓从第三人所获补偿等情况，一审法院认定符丽娟需支付的租金为5000元。扣除此款后，黄卓应返还租房押金1.5万元。酿成此次纠纷的主要原因在于双方投资原始商铺所带来的商业风险。故对于符丽娟要求赔偿投入损失等诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款之规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审判决如下：一、解除原告符丽娟与被告黄卓于2018年9月3日订立的《租赁合同》；二、限被告黄卓于本判决生效后十日内退还原告符丽娟租房押金1.5万元及物业押金1744.64元；三、驳回原告符丽娟的其他诉讼请求。本案二审期间，上诉人提供了三份空调费、电费及物业费收据，拟证明被上诉人应该返还上诉人为其垫付的2019年8月空调费、电费及物业费。该份证据涉及的事实与上诉人的上诉请求无关，本院不予采信。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。本院补充查明,长沙市公安消防支队于2018年11月20日出具了长公消安检决字【2018】第W0087号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意友阿公司（即“五一广场绿化用地地下空间开发工程）投入使用、经营。鲲鹏物业于2018年8月21号、2018年8月27号、2018年10月14日、2018年10月18日发布关于消防检查，要求暂停装修作业及暂停营业的通知。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点主要是：第一、涉案合同是否可撤销，其中包括被上诉人是否存在虚假陈述。第二、被上诉人是否应退还租金及押金共计50000元、承担装修费21345元、物业费以及物业押金4361.6元、服装差额损失.关于第一个争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，上诉人与被上诉人签订了涉案合同，合同中约定将涉案门店出租给上诉人符丽娟，上诉人实际控制了店面并装修经营。上诉人也并未提供证据证明被上诉人虚假陈述，使用欺诈的手段致使其违背真实意思而订立合同。故本院认为，双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并无法定可撤销情形，合法有效。关于第二个争议焦点。一审法院认定双方签订的《租赁合同》已经解除，并未不当，本院予以维持。关于合同解除后责任的承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同既解除，上诉人所缴纳的租房押金2万元及物业押金1744.64元，被上诉人应当返还。关于租金、物业费和装修损失部分。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，黄卓作为出租人，有义务向承租人提供符合合同约定的能够用于正常商业经营的门面；符丽娟作为承租人，在签订合同时，应当对涉案房屋是否符合经营条件尽到基本的审查义务，并应依约缴纳租金。根据本案查明的事实，涉案合同签订时，涉案“2751友阿城市广场项目”并未通过消防验收，黄卓应知晓该情况。友阿公司自营的百货部分在一审审结时仍未通过投入使用、营业前消防安全检查，符丽娟承租的涉案门面与友阿公司自营的百货部分紧密关联，百货部分的商业氛围必然会对涉案门面的经营情况产生实质影响。而符丽娟签订涉案《商铺租赁合同》后，对涉案门面进行了装修，并开门经营。综上，《商铺租赁合同》的解除，涉案的门面无法继续经营，双方均存在过错。符丽娟实际使用了涉案门面，应当支付相应的费用，而黄卓对于房屋装修亦应承担相应的赔偿责任。故上诉人符丽娟要求被上诉人黄卓退还已经缴纳的租金和物业费，本院不予支持。上诉人符丽娟主张店铺的装修费用为21345元，并提供了转账记录、微信聊天记录，收据等为证。同时上诉人符丽娟交还涉案店铺的时间为2019年4月，产生了后续费用应予支付。综合实际使用店铺的时间与装修折旧因素，本院认为被上诉人应赔偿上诉人20000元的装修损失。关于服装清理差额损失，上诉人并未提供证明证明该项损失，且盈利与否属于投资店铺的商业风险，故对上诉人此项请求，本院不予支持。综上，上诉人符丽娟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、六十条、九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初11492号民事判决第一项。二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初11492号民事判决第二、三项。三、限被上诉人黄卓在本判决生效后十日内退还上诉人符丽娟租房押金2万元及物业押金1744.64元。五、限被上诉人黄卓在本判决生效后三日内赔偿上诉人符丽娟2万元的装修损失。六、驳回上诉人的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，限于本判决送达之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1097元，由黄卓负担549元，由符丽娟承担547元。二审案件受理费2193元，由黄卓负担1100元，由符丽娟负担1093元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年八月二十六日书记员  刘 洋《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。