内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2020）内22民终978号上诉人（原审被告）：马某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：李某，内蒙古矩成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘某，自由职业，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：乌兰浩特市园丁小区业主委员会。委托诉讼代理人：金某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：麻某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。上诉人马某、刘某因与被上诉人乌兰浩特市园丁小区业主委员会（以下简称园丁小区业主委员会）排除妨害纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2020）内2201民初1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马某、刘某上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回园丁小区业主委员会的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由园丁小区业主委员会承担。事实和理由：1.园丁小区业主委员会原告主体身份不合法，没有业主的授权委托，且业主委员会共有五人，没有委托书；2.园丁小区业主委员会没有任何车棚和住房的合法手续，也没有进行确权。教育局的文件是根据《中华人民共和国物权法》第70条、第73条规定，在建筑区划内归业主委员会管，在建筑区划外不归业主委员会管。马某、刘某购买乌兰浩特市园丁小区东侧房屋并经营至今。原审判决审理认定事实不清，证据不足。园丁小区业主委员会辩称，不同意马某、刘某上诉请求。根据《中华人民共和国物权法》规定，业主委员会有权代表小区全体业主的委托，且园丁小区业主委员会的公章也是通过相关部门备案的。园丁小区3号楼、4号楼之间的车棚是园丁小区建筑区域内的建筑物，涉及国有资产，马某称车棚是购买的不属实。园丁小区业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令马某、刘某撤离非法占有的车棚及车棚管理用房；2.判令马某、刘某拆除贴靠车棚管理用房西大墙的私搭乱建物并将建筑垃圾清理干净；3.判令马某、刘某对车棚管理用房和车棚东墙裂缝、倾斜的底座进行修缮如初；4.判令马某、刘某交纳自2016年5月18日至判决生效之日的车棚及车棚管理用房的租赁费捌仟元整（2000每年）；5.本案诉讼费由马某、刘某承担。一审法院认定事实：2005年马某、刘某经乌兰浩特市教育局工作人员介绍在乌兰浩特市××区、4号楼管理车棚至今，自负盈亏。2015年6月23日，乌兰浩特地区住宅小区物业管理委员会办公室出具乌兰浩特市园丁小区业主委员会换届备案证明。2018年1月5日，乌兰浩特市教育局作出乌教字（2018）3号文件，关于将园丁小区车棚、市教育局家属楼物业用房移交业主委员会使用的意见。乌兰浩特市红光园丁小区位于乌兰浩特市山城路，始建于1995年，1997年竣工，共4栋，以上两个小区均由乌兰浩特市教育局集资组织建设。经研究决定，即日起，将园丁小区车棚等附属设施、市教育局家属楼物业用房移交给园丁小区业主委员会，产权归全体业主所有。2018年8月1日，乌兰浩特市房产局出具关于园丁小区车棚产权所属问题的解释，园丁小区全体业主对物业管理用房及部分公共设施享有所有权和使用权。另查明，2016年，双方因车棚管理问题发生纠纷，协商未果，园丁小区业主委员会诉至该院。一审法院认为，小区全体业主对物业管理用房及部分公共设施享有所有权和使用权。业主委员会提供的相应证据，可以证明乌兰浩特市园丁小区全体业主对园丁小区车棚享有所有权和使用权。业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主，可以作为诉讼主体参加诉讼，系适格的民事主体。马某、刘某经人介绍到乌兰浩特市园丁小区管理车棚及车棚管理用房，园丁小区业主委员会代表全体业主对乌兰浩特市园丁小区管理车棚及车棚管理用房具有所有权和使用权，马某、刘某应当服从园丁小区业主委员会的管理。双方未约定确定的时限，现园丁小区业主委员会要求马某、刘某停止使用，撤离车棚及车棚管理用房，即表示终止双方的合同关系，园丁小区业主委员会的该请求合理，该院予以维护；关于园丁小区业主委员会主张马某、刘某拆除贴靠车棚管理用房西大墙的私搭乱建物并将建筑垃圾清理干净及要求马某、刘某对车棚管理用房和车棚东墙裂缝、倾斜的底座进行修缮如初的主张，违建物归属行政管理范畴，不属于人民法院的民事审理范围。关于园丁小区业主委员会要求马某、刘某修缮东墙裂缝、底座倾斜的主张，未提供充分的证据予以证明，且该请求不明确，故对上述主张，该院不予维护；关于园丁小区业主委员会要求马某、刘某交纳租赁费，因租赁费的标准，并非双方的合意，系园丁小区业主委员会单方作出，故对园丁小区业主委员会的该项主张，该院不予维护。另马某、刘某若有其他损失可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、第七十条、第七十三条之规定，判决：一、马某、刘某于判决生效后十日内撤离乌兰浩特市园丁小区车棚及车棚管理用房；二、驳回园丁小区业主委员会其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马某提交证据如下：1.乌兰浩特市国土资源局打印的园丁小区规划图复印件一张及照片八张，证明案涉车棚不在园丁小区范围内。2.转让合同一份（转让人为刘某），证明案涉车棚是从刘某处购买的；3.离婚协议一份，证明案涉车棚为马某与刘某离婚后由马某从刘某处购买。园丁小区业主委员会经质证认为：对证据1的真实性不予认可，规划图为复印件并且没有开具单位的名称及加盖的公章，不能确定该证据的真实性。照片并不能证明车棚是否在园丁小区范围内；对证据2的证明目的不予认可，因该转让合同的当事人马某及刘某为本案当事人，其二人之间的转让无效；对证据3的证明目的不予认可，离婚协议与本案诉争事实无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.园丁小区业主委员会作为原告主体身份是否适格；2.案涉车棚所有权的归属问题。焦点1，关于园丁小区业主委员会作为原告主体身份是否适格问题。依据《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”，业主委员会代表物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。马某、刘某上诉主张园丁小区业主委员会没有业主的授权委托主体不适格无法律依据，其上诉理由本院不予认可。焦点2，关于案涉车棚所有权的归属问题。经查，案涉车棚由乌兰浩特市教育局于1995年至1997年集资组织建设。2018年1月5日乌兰浩特市教育局下发乌教字（2018）3号文件，文件载明将园丁小区车棚、市教育局家属楼物业用房移交业主委员会使用。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。案涉车棚系乌兰浩特市园丁小区公共设施，其所有权应属于乌兰浩特市园丁小区业主所有。马某、刘某主张案涉车棚不在乌兰浩特市××区规划范围内，马某主张该车棚系从刘某处购买，并提交乌兰浩特市国土资源局规划图复印件及马某、刘某二人之间关于车棚的转让合同等证据加以证明。经查，示意图为复印件且未经专门机关加盖有效印章及负责人签字，不符合证据规则，本院不予采信。另，马某、刘某作为当事人其二人之间签订的转让合同的证明力小于乌兰浩特市教育局作出乌教字（2018）3号文件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因马某、刘某对其主张的事实不能向本院提交有效证据加以证明，对其上诉请求，本院不予认可。乌兰浩特市园丁小区全体业主对案涉车棚享有排他性的所有权，一审法院判决马某、刘某撤离乌兰浩特市园丁小区车棚及车棚管理用房正确。综上所述，马某、刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马某、刘某负担。本判决为终审判决。审判长 罗延红审判员 高 岩审判员 高铁英 二〇二〇年八月二十六日（法官助理 唐诗雨书记员 李 健