浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初8464号 原告（反诉被告）杭州深南实业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区尊宝大厦地下一层C—055。 法定代表人沈蔚琦。 委托代理人张洋、李敏，浙江泽大律师事务所律师。 被告（反诉原告）杭州埃克盛商业管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区万银大厦2806室。 法定代表人赵芬。 委托代理人魏飞舟、张珏,浙江六和律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州深南实业有限公司（以下简称深南公司）诉被告（反诉原告）杭州埃克盛商业管理有限公司（以下简称埃克盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，被告（反诉原告）埃克盛公司向本院提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）的委托代理人张洋、被告（反诉原告）的委托代理人张珏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2018年7月10日，原告与被告签订了一份《关于尊宝大厦物业之物业租赁合同》，约定将被告位于杭州市江干区××路××号××大厦××楼××层的租赁区块（总面积6000平方米）出租给原告使用。合同第11.4条约定：甲方有义务向乙方提供相关资料，并积极配合乙方办理相关证照、工程报批等各项手续；第11.10条约定：甲方负责在乙方的免租期结束前开通杭州××号××路站的Ａ2出入口，以及与航空大厦地下的出入口联通，若不能如期开通的甲方应相应延长乙方的免租期；第13.2条约定：甲方有以下行为时视为其严重违约，乙方有权单方面解除合同及追究甲方违约责任，情节严重时乙方不放弃法律追讨权利。（1）合同生效后两月内一直未能提供完整的产权证明文件；（2）乙方接收物业后发现重大的缺陷或安全隐患；（3）物业已被相关部门列入征收、拆迁范围，但甲方没有告知乙方；合同第13.5条约定：双方约定的违约金为租赁年限总计租金及物业使用综合费等合同金额总额的10％。任何一方擅自中止合同或不履行协议，造成对方重大损失的，双方均有权向对方追究本项违约金。根据合同的约定，乙方在租赁期限内应付的租金及物业费的合计金额为131049600元。 在合同签订后，双方开始履行。但被告存在违约行为，未能按照合同约定在两个月内提供完整的产权证明；并且应在2019年1月14日前开通杭州地铁4号线城星路站的A2出入口，并与航空大厦的出入口联通，如未能如期开通，应相应延长原告的免租期。而实际上杭州地铁4号线城星路站的A2出入口直至2019年8月3日才开通部分出入口，严重影响了原告进行正常的租赁房屋的备案登记以及分租商户的工商登记、正常经营，造成了原告极大的经济损失。据此原告诉请： 一、判令被告按照合同承担违约责任，向原告支付原告违约金13104960元； 二、判令被告承担原告为本案支付的律师代理费300000元； 三、本案诉讼费、保全费由被告承担。 被告辩称，一、正在本案所涉的租赁合同履行过程中，深南公司违约在先，姑且不论埃克盛公司是否存在未按约提供产权证明的违约行为，埃克盛公司均依法享有先履行抗辩权。二、在本案中，深南公司据以索赔的主要理由系其认为埃克盛公司存在未按合同约定在合同生效后两个月内提供完整的产权证明文件、未按约开通相关地铁出入口的违约行为，导致其产生实际损失。但事实上，埃克盛公司并不存在前述违约事实。三、深南公司在本诉中所主张的违约金不仅无合同及法律依据，而且在实际合同履行过程中也不存在实际损失。假设深南公司主张的违约行为成立，深南公司据此以合同总额的10%主张违约金也明显过高，深南公司仅仅支付第一期300余万元的租金，在享受过免租期顺延优惠的情况下却主张埃克盛公司承担近1300万余元的违约金显然过于苛刻，也不符合司法实践中人民法院对违约金适用的标准。综上，深南公司的诉请没有事实和法律依据，请合议庭依法予以驳回。 反诉原告诉称，2018年7月10日反诉原告与反诉被告签订了一份《关于尊宝大厦物业之物业租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定反诉原告将其位于杭州市江干区××路××号××大厦××楼××层物业租赁给反诉被告使用，租赁期为15年，自2018年7月15日起至2033年7月14日止，其中装修免租期为半年，且双方确认不因免租而减免对方的违约责任及因承担的义务；前述租赁合同还明确约定自计租之日起首个租赁年度的租金及商业管理费用等总费用为3.5元／平方米／天，每三年递增8%，且双方对租期内各阶段应付的租金及物业费标准作了具体约定，同时前述租赁合同第13.4条还明确约定，如乙方（即反诉被告）违反合同约定无故连续15个工作日未按期支付租金及物业使用综合费及物业费等，甲方（即反诉原告）有权解除本合同，没收租房押金，同时反诉被告需赔偿反诉原告因此遭受的所有相关损失。此外，该租赁合同第13.6条还约定，如因反诉被告原因经营未满1年终止合同的，反诉被告承担该年全部免租期租金、物业使用综合费及物业费等。 前述租赁合同签订后，反诉被告本应依约向反诉原告交付租房押金100万元及首期租金3832500元，但事实上反诉被告仅向反诉原告交付了租房押金100万元及首期租金部分租金(含物业使用综合费，下同)300万元，尚欠交832500元。因种种原因，反诉原告实际于2018年11月10日将前述租赁物业交付给反诉被告，且双方签订了相应的房屋交接书。同时，根据双方租赁合同5.1条的明确约定，反诉被告尚应于2019年6月15日支付第二期租金3832500元，退一步而言即便因房屋实际延后交付的原因根据合同约定可相应顺延，反诉被告至迟亦应在2019年10月10日前支付第二期租金，但反诉被告却一直未能按约足额支付，而仅仅只是在2019年10月15日即反诉原告另案起诉要求其支付后续租金期间支付了首期欠付的832500元租金，远远超过了15个工作日。据此，反诉原告完全有权依据双方租赁合同的约定要求解除本合同。特向贵院提起反诉，请求： 一、判令解除反诉原告与反诉被告间于2018年7月10日签订的《关于尊宝大厦物业之物业租赁合同》； 二、判令反诉被告腾退《关于尊宝大厦物业之物业租赁合同》项下杭州市江干区××路××号××大厦××楼××层的租赁物业并返还给反诉原告； 三、判令反诉被告支付反诉原告《关于尊宝大厦物业之物业租赁合同》项下免租期内的租金及物业使用综合费3832500元； 四、判令反诉原告有权没收反诉被告已支付的租房押金100万元； 五、判令反诉被告支付反诉原告自2019年11月10日起至实际腾退之日止按3.5元/平方米/天标准计算的房屋使用费； 六、判令反诉被告赔偿反诉原告因本案支出的律师费用30万元； 七、判令由反诉被告承担本案反诉费用。 反诉被告辩称，一、埃克盛公司的反诉行为滥用诉权，浪费司法资源。二、深南公司履行合同符合约定，不存在埃克盛公司所主张的违约行为。三、在本案的合同履行过程中，埃克盛公司存在违约行为，应被追究违约责任。四、违约方起诉要求解除合同需要同时具备三个条件：第一，违约方不存在恶意违约的情形；第二，违约方继续履行合同对其显失公平；第三，守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则。埃克盛公司是合同履行过程中的违约方，其不具备要求解除合同需同时具备的三个条件。五、埃克盛公司作为违约方起诉请求解除合同并不影响其承担违约责任。 经审理本案事实认定如下： 2018年7月10日，埃克盛公司（甲方）与深南公司（乙方）签订物业租赁合同，约定：甲方将杭州市江干区××路××号尊宝大厦裙楼地下1层出租给乙方使用，租赁总面积约6000平方米；租赁期限15年，自2018年7月15日至2033年7月14日，自免租装修期终止之日的次日起算租金（第4.1条）；免租装修期为2018年7月15日至2019年1月14日；自计租之日起，第1个租赁年度的租金及商业管理费等总费用为3.50元／平方米／天（按6000平方米计算租赁面积，租金2元／平方米／天，商管公司管理费、设备使用费等费用以下简称物业使用综合费为1.5元／平方米／天），租金从第4年起开始递增，乙方分别应于2018年7月15日、2019年6月15日支付半年租金各3832500元（第5.1条）；乙方的年租金及物业使用综合费等费用的支付方式为按半年支付，每半年期支付时间为当年度6月15日前和12月15日前（第5.2条）；乙方应在合同签订当日支付租房押金100万元（第6.1条）；甲方应在2018年7月15日前将物业交给乙方，因甲方原因导致租赁物业未能如期交付时甲方应提前3个工作日书面通知乙方并征得乙方书面同意，同时免租装修期相应顺延（第8.1、8.4条）；甲方负责在乙方的免租期结束前开通杭州××号××路站的Ａ2出入口，以及与航空大厦地下的出入口联通，若不能如期开通的，甲方应相应延长乙方的免租期限（第11.10条）；甲方在合同生效后两月内一直未能提供完整的产权证明文件视为其严重违约，乙方有权单方面解除合同及追究甲方违约责任，情节严重时乙方不放弃法律追讨权利【第13.2条第（1）项】；如乙方违反本合同约定没有按期支付租金、物业使用综合费及物业费等，除按本合同约定的相应条款处理外，7个工作日内仍无改正时，则违约情形每持续一日，乙方应按照当年年度租金、物业使用综合费及物业费等的千分之三向甲方支付违约金，如乙方违反本合同约定无故连续15个工作日未支付租金、物业使用综合费及物业费等，甲方有权解除本协议，没收租房押金，同时乙方需赔偿甲方因此遭受的所有相关损失（第13.4条）；双方约定的违约金为租赁年限总计租金及物业使用综合费等合同金额总额的10%，任何一方擅自中止合同或不履行协议，造成对方重大损失的，双方均有权向对方追究本项违约金（第13.5条）；因乙方原因经营未满1年终止合同的，乙方承担该年全部免租期租金、物业使用综合费及物业费等，未满2年的承担80%，未满三年的承担60%，以此类推（第13.6条）；任何一方因对方违约提起仲裁或诉讼程序所产生的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用均由违约方承担（第16.3条）；等等。 上述租赁合同签订后，深南公司向埃克盛公司支付押金100万元及首期部分租金（包含物业使用综合费）300万元，2019年10月15日，深南公司向埃克盛公司支付首期剩余租金（包含物业使用综合费）832500元。第二期租金（包含物业使用综合费）深南公司至今尚未支付。 埃克盛公司于2018年11月10日将上述租赁物业交付给深南公司。深南公司于2019年1月24日，将公司住所地变更至租赁物业所在地，即杭州市江干区××路××号××大厦××楼××层Ｃ-055。埃克盛公司于2019年2月28日取得上述租赁物业的不动产权证书。杭州地铁4号线城站Ａ2出入口与尊宝大厦的接口于2019年8月3日开通。涉案租赁物业与航空大厦地下的出入口于2019年5月联通。 上述事实，有原告提交的《关于尊宝大厦物业之物业租赁合同》、尊宝大厦房屋交接书、不动产权利证书、法律服务委托合同书、律师服务收费管理办法、律师代理费发票、律师费支付凭证，被告提交的《关于尊宝大厦物业之物业租赁合同》、尊宝大厦房屋交接书、（2019）浙0104民初6371号判决书、深南公司企业信息、法律服务委托合同、浙江增值税专用发票、网上银行电子回单及原、被告的陈述等证据予以证明。 本院认为，深南公司与埃克盛公司签订的物业租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。 关于埃克盛公司是否按约提供完整产权证明的问题。本案中埃克盛公司与深南公司约定,埃克盛公司在合同生效后两月内一直未能提供完整的产权证明文件视为其严重违约,案涉合同于2018年7月10日成立并生效,埃克盛公司于2019年2月28日取得案涉合同项下租赁物业的不动产权证书已超过合同约定期限,构成违约。埃克盛公司在未出具已在约定期限内向深南公司提供其他相应产权证明文件的情形下,仅以深南公司注册地址变更至案涉租赁场所从而推定已向深南公司提供完整产权证明的抗辩理由,本院不予采纳。 关于埃克盛公司是否按约开通杭州地铁4号线城星路站的A2出入口，并与航空大厦的出入口联通问题。双方在合同中就上述开通及联通时间约定为深南公司免租期结束前，即2019年1月14日前，而本院（2019）浙0104民初6371号生效民事判决认定：“杭州地铁4号线城站A2出入口与尊宝大厦的接口于2019年8月3日开通。涉案租赁物业与航空大厦地下的出入口于2019年5月联通。”故埃克盛公司未按约开通出入口及出入口联通，构成违约。 先履行抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，深南公司履行支付第一期租金义务的时间明确约定为2018年7月15日，而埃克盛公司根据约定应在2018年7月15日前将物业交付给深南公司，即交付物业在先，支付第一期租金在交付之后；再根据双方约定，埃克盛公司提供完整产权证明文件的义务应在合同生效后两月内履行，即应在2018年9月10日前履行提供完整产权证明文件的义务；埃克盛公司于2018年11月10日才将案涉租赁物业交付给深南公司，而深南公司支付第一期租金义务的履行时间应在交付物业之后，即2018年11月10日之后，晚于埃克盛公司应履行提供完整产权证明文件义务的时间，故埃克盛公司所提其享有先履行抗辩权的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。 违约责任的承担问题。深南公司主张埃克盛公司支付违约金13104960元的依据为合同第13.5条的约定，该条约定向对方追究本项违约金的前提条件为“任何一方擅自中止合同或不履行协议，造成对方重大损失的”，而本案中，首先埃克盛公司并未擅自中止合同；其次，深南公司要求埃克盛公司提供产权证明文件的目的是深南公司工商登记住所地变更至案涉租赁物业地址所需，而实际上深南公司在未获得产权证明文件的情况下，已完成工商登记住所地的变更，埃克盛公司迟延提供产权证明文件的违约行为未对深南公司造成重大损失，双方就迟延提供产权证明文件应承担的具体违约责任也并无约定；最后，就迟延开通地铁出入口及出入口联通的违约责任，双方约定为相应延长免租期限。综上，埃克盛公司的违约行为并不符合该条约定，故深南公司根据该条约定主张埃克盛公司支付违约金13104960元的诉请，本院不予支持，相应主张支付律师费的诉请，本院亦不予支持。 解除合同的主体问题。埃克盛公司基于深南公司未按约支付租金等费用构成违约，依据合同第13.4条主张解除合同，系双方约定的解除合同的条件成就时提出，并不属于违约方提出解除合同的范畴，故深南公司所提埃克盛公司不具备要求解除合同条件的抗辩理由，本院不予采纳。 本案租金支付时间及免租期期限的确定问题。根据双方合同约定，首期租金及商业管理费等费用共计3832500元（3.5元/平方米/天，6个月租金）深南公司应于2018年7月15日支付，而深南公司按约支付部分首期租金（包含物业使用综合费）300万元后，首期剩余租金（包含物业使用综合费）832500元延迟至2019年10月15日才向埃克盛公司支付完毕，扣除埃克盛公司迟延交付租赁物业的时间，深南公司无故未支付租金及物业使用综合费的时间也已超过连续15个工作日，构成违约；第二期租金及物业使用综合费共计3832500元，按合同约定，深南公司应于2019年6月15日支付，因埃克盛公司迟延交付租赁物业、迟延开通地铁出入口及出入口联通，按合同约定相应延长免租期后，深南公司应于2020年1月4日支付第二期租金及物业使用综合费共计3832500元，但深南公司亦超过连续15个工作日未向埃克盛公司支付第二期租金及物业使用综合费，构成违约。基于上述违约情形，按双方合同约定，埃克盛公司有权解除合同并没收租房押金。合同解除后，深南公司应将案涉租赁物业腾退并返还给埃克盛公司，合同解除后至案涉租赁物业实际腾退返还给埃克盛公司期间，埃克盛公司有权按租赁期间的租金及物业使用综合费的收费标准即21000元/天主张房屋占有使用费。 根据双方合同约定，租赁期限自2018年7月15日至2033年7月14日，自免租装修期终止之日的次日起算租金，免租装修期为2018年7月15日至2019年1月14日。因埃克盛公司迟延交付租赁物业（约定2018年7月15日交房延迟至2018年11月10日交房）、迟延开通地铁出入口及出入口联通（约定免租期结束前即2019年1月14日前开通杭州地铁4号线城星路站的A2出入口，并与航空大厦的出入口联通，实际与航空大厦出入口联通时间为2019年5月，开通上述地铁站出入口时间为2019年8月3日），按合同约定相应延长免租期后，免租装修期终止之日应为2019年8月3日，故自2019年8月4日起算租金（包含物业使用综合费）。因深南公司已支付第一期半年的租金（包含物业使用综合费），故第二期租金（包含物业使用综合费）起算日期应为2020年2月4日。埃克盛公司反诉主张解除双方租赁合同的同时，还主张深南公司支付自2019年11月10日起至实际腾退之日止按3.5元/平方米/天标准计算的房屋使用费不当，本院调整为深南公司按21000元/天的标准自2020年2月4日起至实际腾退之日止向埃克盛公司支付租金（包含物业使用综合费）、房屋占有使用费。 埃克盛公司于2018年11月10日将案涉租赁物业交付给深南公司，于2019年11月10日提出解除合同的反诉请求，并以合同第13.6条为由主张深南公司支付免租期内租金及物业使用综合费3832500元，经查，合同第13.6条约定“因乙方原因经营未满1年终止合同的，乙方承担该年全部免租期租金、物业使用综合费及物业费等，未满2年的承担80%，未满三年的承担60%，以此类推”，适用该条主张支付免租期租金等费用需考虑三个因素：终止合同的原因、经营时间及合同终止。本案埃克盛公司因深南公司违约主张解除合同的反诉请求本院予以支持；深南公司具体经营时间的确定应以深南公司接收案涉租赁物业之日起至合同解除之日止；因本案埃克盛公司反诉主张解除合同，故双方合同解除时间暂无法确定，由此导致深南公司具体经营时间暂无法确定，结合深南公司已经营时间,本院酌情确定深南公司经营未满三年,故深南公司按约应向埃克盛公司支付免租期内租金及物业使用综合费总金额的60%,即2299500元。 反诉律师费承担问题。双方在合同中约定，任何一方因对方违约提起仲裁或诉讼程序所产生的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用均由违约方承担，因深南公司存在违约行为，故埃克盛公司主张深南公司承担律师费30万元的诉请，本院根据深南公司违约责任的承担情况，酌情支持13万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、驳回杭州深南实业有限公司的本诉请求； 二、解除杭州埃克盛商业管理有限公司与杭州深南实业有限公司于2018年7月10日签订的《关于尊宝大厦物业之物业租赁合同》； 三、杭州深南实业有限公司将《关于尊宝大厦物业之物业租赁合同》项下位于杭州市江干区××路××号××大厦××楼××层的租赁物业腾退并返还给杭州埃克盛商业管理有限公司，于本判决生效后一个月内履行完毕； 四、杭州深南实业有限公司向杭州埃克盛商业管理有限公司支付免租期内的租金及物业使用综合费共计人民币2299500元，于本判决生效后十日内付清； 五、杭州深南实业有限公司已支付的租房押金人民币100万元，杭州埃克盛商业管理有限公司不予退还； 六、杭州深南实业有限公司按21000元/天的标准自2020年2月4日起至实际腾退之日止向杭州埃克盛商业管理有限公司支付租金（包含物业使用综合费）、房屋占有使用费，于本判决生效后一个月内付清； 七、杭州深南实业有限公司向杭州埃克盛商业管理有限公司支付律师费人民币13万元，于本判决生效后十日内付清； 八、驳回杭州埃克盛商业管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费人民币102230元，由原告杭州深南实业有限公司负担。案件反诉受理费人民币23864元，由反诉被告杭州深南实业有限公司负担人民币17118元，由反诉原告杭州埃克盛商业管理有限公司负担人民币6746元。原告杭州深南实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王**辰 人民陪审员  王建民 人民陪审员  王炳福 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  金 鑫