广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1359号上诉人（原审被告）：曾国雄，男，汉族，1957年12月27日出生，现住珠海市香洲区*****************，公民身份号码440************315。委托诉讼代理人：朱琼华，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：周滢，广东伯方律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林锦燕，女，汉族，1972年3月3日出生，住珠海市香洲区****************，公民身份号码440************125。委托诉讼代理人：刘今朝，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张书瑀，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。上诉人曾国雄因与被上诉人林锦燕物权保护纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初15304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，上诉人曾国雄及其委托诉讼代理人朱琼华、周滢，被上诉人林锦燕及其委托诉讼代理人刘今朝、张书瑀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾国雄上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、四项，改判驳回林锦燕的全部诉讼请求。事实和理由：一、曾国雄未妨碍林锦燕对案涉房产权利的行使，原审判决认定事实和适用法律错误。（一）（2018）粤0402执恢26号之三执行裁定在本案中送达给曾国雄，即使对曾国雄发生法律效力，也应以本案中送达时间作为该裁定书对曾国雄发生法律效力的时间。（2018）粤0402执恢26号之三执行裁定没有送达给曾国雄，曾国雄不知道案涉房屋已被拍卖成交的事实，不知道买受人是谁，不知道何时何日拍卖成交。原审判决认为，该裁定在本案中已经送达曾国雄，因此执行裁定书已经生效。本案不是执行程序，在本案中送达并不合适，即使合适，该执行裁定对曾国雄发生法律效力的时间也应该是以本案中送达的时间为准。本案一审立案时间是2019年10月18日。（二）案涉房产是带租约拍卖，在拍卖成交后、产权登记前，林锦燕上门宣示权利、要求交接的行为都操之过急，甚至违法。2019年3月13日法院强制清场前，执行法官未通知曾国雄或承租人办理房屋交接，本案不存在非法侵害的事实。原审法院认为曾国雄实际能够控制案涉房产，缺乏依据。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中，林锦燕没有将案涉房产的产权证作为证据提交，曾国雄至今不知其获得案涉房产物权的时间。根据（2018）粤0402执恢26号之三执行裁定第二项，涉案房产财产权自裁定送达买受人林锦燕时起转移，林锦燕于2018年11月15日收到该裁定后，取得案涉房产的财产权，而不是物权。原审判决认定林锦燕自2018年11月15日取得案涉房产的物权是错误的。根据“买卖不破租赁”原则，即使林锦燕成为新的产权人，承租人也有权要求继续履行租赁合同。对于带租约的物业拍卖，在拍卖成交后，必须要有合理的期限以及合理的方式办理交接。执行是国家司法机关依法实施的公权力，本案中，在2019年3月13日法院强制清场前，执行法官既未告知曾国雄案涉房产的拍卖成交情况，也未通知曾国雄或承租人办理房屋交接，何来曾国雄侵害林锦燕的物权？承租人于2018年12月15日搬出涉案房屋后自行上锁，并未将钥匙交给曾国雄。曾国雄在2018年12月15日至2019年3月13日期间对案涉房屋不存在占有、使用、收益等行为，不存在曾国雄侵害林锦燕的物权。（三）办理房产证与办理收楼是两回事。办理房产证与办理收楼是二个不同的法律行为。林锦燕取得房产证，不等于收楼，不等于收到房屋。林锦燕收楼，应由执行法院办理移交手续。移交拍卖房屋属于执行法院的权责范围，曾国雄无权无责办理移交手续。林锦燕在收楼后，才有权主张房屋占用费等物权所有人的权益。二、原审判决对本案损失赔偿问题的认定过于草率，前后矛盾，确有错误，应予纠正。（一）原审判决对租金标准的认定过于草率。即使原审法院认为曾国雄侵害了林锦燕的物权应当赔偿林锦燕的损失，计算占用费损失时，可以参照《写字楼租赁合同》中约定的租金标准。原审法院不走评估流程，直接采纳林锦燕提出的“以58同城网页截图来主张2018年11月15日至2019年3月13日期间，案涉房产的市场租赁价格为2.28元/平方米/天”，并得出占用费为34183.61元，过于草率，网页价格没有公允性。（二）本案中，支付案涉房屋占用费与支付管理费是自相矛盾的。林锦燕原审中一方面主张其在2018年11月15日取得涉案房屋的所有权，另一方面又要求曾国雄支付案涉房屋2018年11月15日至2019年3月13日期间的管理费，自相矛盾。缴纳管理费是业主的责任，原《写字楼租赁合同》约定了管理费由业主负责向物业公司支付，即租金中包含了管理费。房屋占用费与房屋租金虽不同名，但同理。林锦燕既然主张已在2018年11月15日取得案涉房屋的所有权，就应自己承担2018年11月15日后的物业管理费；若林锦燕主张应由曾国雄承担案涉房屋2018年11月15日至2019年3月13日期间的管理费，则意味着林锦燕确认自己于2019年3月13日之后才是案涉房产的业主，其不能主张该期间的房屋占用费。此外，司法拍卖房的交接和交付问题上由法院执行，不是由买受人林锦燕宣示权利。法拍房竞买成交后至交付交接前，水电费管理费等损失风险由买受人承担。本案法拍房交付交接日期为2019年3月13日，该日前不存在林锦燕所称的占用房屋的损失，即使有也应当由林锦燕承担。该案执行的依据所涉及的债务是非法的，该案判决第二项是曾国雄（保证人）对假冒伪劣产品的货款承担担保责任，违反法律和公序良俗。林锦燕答辩称：一、林锦燕自2018年11月25日依法取得案涉房产的所有权，享有占有、使用、收益和处分的权利。2018年10月25日珠海市香洲区人民法院作出（2018）粤0402执恢26号之三执行裁定，明确表述案涉房产的所有权及相应的其他权利归买受人（林锦燕）所有，上述财产权自裁定送达林锦燕时起转移。该裁定已于2018年11月15日送达林锦燕，根据（2018）粤0402执恢26号之三执行裁定及《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，林锦燕依法于2018年11月15日取得案涉房屋的所有权及相关权利。林锦燕取得案涉房产的所有权及相关权利不需要其他条件成就，不需要曾国雄所称的（2018）粤0402执恢26号之三执行裁定送达给曾国雄、办理产权证、应由执行法院办理移交手续等理由。对于曾国雄所称的买卖不破租赁原则，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人无权要求继续履行原租赁合同，2018年3月12日法院裁定拍卖案涉房屋时，该房屋已处于被查封的状态，案外人与曾国雄的《写字楼租赁合同》签订时间为2018年7月8日，因此本案不适用买卖不破租赁原则，该原则重点在于承租人和新的所有权人之间履行租赁合同，与原所有权人曾国雄无关。二、曾国雄在明知林锦燕取得房产所有权时，仍收取2018年11月25日至2018年12月15日的租金，且在2018年12月15日之后恶意锁住房屋的行为具有明显过错，严重侵害了林锦燕的权益。首先，曾国雄在针对案涉房产的执行提过执行异议被驳回、申请过检察监督等，曾国雄对案涉房屋的执行程序施以了特别关注。其次，曾国雄作为案涉房屋的原权利人，在执行程序中必然知晓案涉房屋的查封及拍卖状况。最后，林锦燕于2018年10月8日、2018年11月16日等多次前往案涉房屋，要求案外人吴奕武、珠海市四季商务咨询有限公司（以下简称四季公司）向林锦燕交还房屋，但案外人均以已与曾国雄签订租赁合同为由拒绝，曾国雄通过案外人也应知晓案涉房屋所有权转移的有关事实。综上，曾国雄显然明知案涉房屋被人民法院查封、拍卖、所有权的转移及林锦燕主张权利的各项情况。在明知被查封后随时可能通过法院裁定的方式发生所有权转移的情况下，2018年7月8日曾国雄仍与案外人以明显低于市场价的价格签订了长达五年的《写字楼租赁合同》，其行为存在明显过错。2018年11月15日林锦燕取得案涉房屋所有权后，曾国雄仍收取了房屋租金，且在2018年12月15日后以锁门的方式持续控制案涉房屋直至2019年3月13日林锦燕通过法院强制清场、取得案涉房屋的控制权。曾国雄在林锦燕取得案涉房屋所有权后仍恶意占有案涉房屋，对林锦燕无法及时对案涉房屋进行占有、使用、收益具有重大过错，侵害了林锦燕对案涉房屋享有的权益。三、曾国雄应赔偿林锦燕的损失，原审法院对租金、物管费等费用的认定正确。案涉房屋在租赁合同订立时就已被法院查封，曾国雄出租时租金远低于市场价格。曾国雄与承租人间达成的租赁价格是每月12000元（含物业管理费），每天每平方米实际房屋租金=（租金÷面积-每月每平方米的物业管理费）÷每月天数，即（12000÷218-14.7）÷30=1.34元/天/平方米，该价格仅为市场价格2.28元/天/平方米的59%。曾国雄作为完全民事行为能力人，应当了解此价格是基于房屋遭查封的客观情况产生，不能要求正常拥有房屋的林锦燕依此价格承担损失，原审法院按照市场价格确定物权占有使用费公平合理。案涉房产自2018年10月起便未缴纳物业管理费，按照曾国雄与案外人签订的《写字楼租赁合同》，2018年12月15日前的物业费应由曾国雄承担。2018年12月15日至2019年3月13日，曾国雄仍实际占有案涉房屋、理应支付在此期间产生的管理费。林锦燕于2019年5月24日垫付了曾国雄占有涉案房产期间的管理费6913.2元，应由曾国雄返还。此外，林锦燕取得案涉房屋的所有权依照物权法享有占有使用收益的权利，无须通过法院交接或交付，并没有相关依据表示物权所有人取得房屋的相关权利需要先经法院交付交接。林锦燕主张的管理费并不是在案涉房屋成交前的费用，而是在林锦燕取得房屋所有权之后，曾国雄非法侵害其权益期间的费用。林锦燕向原审法院起诉请求：一、判决曾国雄向林锦燕赔偿损失34183.61元（自执行裁定送达之日2018年11月15日起计至执行局清场交付房屋之日2019年3月13日止，按市场价格2.28元/平方米/天计算）；二、判决曾国雄向林锦燕支付管理费6913.2元；三、判决曾国雄向林锦燕支付拖欠占有使用费的利息521.87元（按交易习惯以每月月底为占有使用费的应付款日，自每月应付款之日起暂计至2019年6月1日，实际应计至本息全部偿清之日止，利息按银行同期贷款利率计算）；四、判决曾国雄向林锦燕支付管理费的利息7.52元（自林锦燕向管理处垫付之日即2019年5月24日起暂计至2019年6月1日，实际应计至本息全部偿清之日止，利息按银行同期贷款利率计算）；五、判决曾国雄承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：2018年10月25日，原审法院就申请执行人广东登峰物资贸易有限公司（以下简称登峰公司）与被执行人曾国雄执行案件作出(2018)粤0402执恢26号之三执行裁定，载明原审法院在2018年10月8日在京东网络司法拍卖平台上对原属于曾国雄的珠海市***********（名门大厦）1201房（权证号码0100036354）进行拍卖，林锦燕以981233.92元的最高价竞得，裁定书裁定解封案涉1201房，原属于曾国雄1201房的所有权及相应的其他权利归买受人林锦燕所有，该房产财产权自该裁定送达买受人林锦燕时转移。2018年11月15日，原审法院将（2018）粤0402执恢26号之三执行裁定送达给林锦燕，2018年12月6日，该院向林锦燕办理案涉1201房的房地产权证，房地产权证记载房产地址坐落于珠海市香洲区***********（名门大厦）1201房，用途为商务金融用地办公，面积为共有宗地面积3340.8000平方米，房屋建筑面积125.99平方米。林锦燕陈述，在收到执行裁定后，因曾国雄于2018年7月8日与案外人吴奕武签订了案涉房产的《写字楼租赁合同》，致使林锦燕未能实际占有案涉房产，经多次要求未果。林锦燕向原审法院执行局申请强制清场，2019年3月13日，该了院执行局清场完毕将房屋交付林锦燕。林锦燕提交的原审法院执行局所作执行笔录显示，2019年3月13日下午，原审法院执行局到案涉1201房进行强制清场，由林锦燕接收1201房。原审庭审时，曾国雄表示林锦燕不能将签收该裁定的日期2018年11月15日作为林锦燕取得房屋的时间。曾国雄至今未收到该裁定，根据裁定书所述要送达才生效，该裁定对于曾国雄未生效。裁定书中所涉及的债权债务不合法，债权人登峰公司所享有的债权是假冒伪劣产品获得的货款，该内容在曾国雄提交广州仲裁委员会裁决书有认定。另查明，2019年2月25日，林锦燕向原审法院提起诉四季公司、吴奕武、曾国雄物权保护纠纷一案，案号（2019）粤0402民初3056号。林锦燕诉请要求四季公司、吴奕武支付2018年11月15日至2019年3月13日的占有使用费、管理费以及相关利息。2019年8月20日，原审法院作出民事判决，认定因林锦燕主张权利的主体应为曾国雄而非四季公司、吴奕武，驳回了林锦燕的诉讼请求。林锦燕和曾国雄均确认各方在该案一审后均未上诉。（2019）粤0402民初3056号案中查明，2018年10月8日林锦燕向吴奕武表示其已购买了案涉房产，2018年11月16日，林锦燕携带了法院的裁定书给吴奕武看。2018年7月，曾国雄（出租方、甲方）与吴奕武（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将位于珠海市香洲区***********（名门大厦）1201房和1211部分房出租给乙方商业使用，写字楼为6房1厅，建筑面积为218平方米；租赁期为60个月，从2018年7月25日至2023年7月24日；房屋租金为12000元/月，押金24000元；乙方必须在每月25日前将租金交付给甲方。合同备注栏手写约定：“本合同租金含管理费，不含税费发票”。合同还对其他事项进行了约定。（2019）粤0402民初3056号案庭审中，吴奕武与曾国雄确认吴奕武已于2018年12月15日交还房屋，搬到名门大厦1607房办公。吴奕武向曾国雄支付租金至2018年12月15日，最后一个月的租金抵扣曾国雄收取的押金。双方的租金费用已结清。本案一审庭审时，曾国雄确认已经收取2018年11月15日至2018年12月15日的租金，曾国雄认为其有权出租，法院只发布了拍卖公告，但是没有强行查封和强行执行清场案涉房屋，曾国雄也没有收到原审法院执行局的搬迁通知。林锦燕陈述，2018年7月之前，法院已在涉案房屋的门口张贴了拍卖公告，但是吴奕武和四季公司在该房产内办公，林锦燕在2018年10月、11月、12月多次前往涉案房屋交涉，要求案外人返还房屋，案外人也无法联系到曾国雄。基于此情况，林锦燕申请强制清场并提起了（2019）粤0402民初3056号案，经该案审理，林锦燕才得知是曾国雄收取了2018年11月15日至2018年12月15日租金，并在2018年12月15日后一直锁住房屋。关于双方对案涉房屋的交接情况。林锦燕陈述，2018年10月8日拍卖完毕后，2018年10月9日，林锦燕与同事到案涉房屋找到吴奕武并出示了拍卖通知书，告知该物业已经拍卖成功，提前通知不要再交租金和管理费给曾国雄，提前做好准备要搬走。直到2018年11月获得了法院的裁定书后，林锦燕再次和哥哥上门要求租客把租金和管理费交给林锦燕，但吴奕武以林锦燕未取得房产证为由，拒绝交付。2018年12月6日取得房产证后，林锦燕和哥哥于2018年12月8日上门要求租客交租金和管理费，吴奕武以已经交了给原业主为由拒绝交付，林锦燕告知租客如果不交租金就会锁门，吴奕武回复“那你就锁吧”，当晚下班后林锦燕就锁了门。第二天2019年12月9日租客报警，林锦燕哥哥将案涉房屋门打开，警察上门通知曾国雄和林锦燕一起到公安局，吴奕武说需要几天时间搬离。在派出所，林锦燕告知吴奕武搬离时需要与林锦燕交接。直到2018年12月17日林锦燕哥哥到案涉房屋门前发现房门被电子锁上锁，人去楼空。在此期间多次联系吴奕武，并到管理处尝试断电开门，也无法打开，当时门外还有另外一把普通锁。之后由于多次追讨无效，无奈下申请法院清场。2019年3月13日法院清场后当天，曾国雄来到案涉房屋，曾国雄把林锦燕推到门外，把房门锁上并拨打电话给法官，说林锦燕非法侵占案涉房屋。曾国雄陈述知道案涉房屋已经被拍卖了，但是买受人是谁、多少钱成交的曾国雄不清楚，执行是必须由法官进行，林锦燕没有执行权。案涉房产的电子锁密码和普通锁都是吴奕武的，吴奕武撤场时告知了曾国雄电子锁的密码，但另外普通锁的钥匙没有给曾国雄，曾国雄让吴奕武把钥匙交给房屋中介。2019年12月15日后，吴奕武搬到名门大厦的17楼，每次去都让吴奕武帮曾国雄开门。关于案涉房产是否为带租约拍卖。曾国雄陈述，涉案房屋在拍卖时是有租约的，拍卖须知里已写明。林锦燕陈述，拍卖公告中写明“存在租赁，但承租人未向法院提出异议”。林锦燕提交58同城网页截图，主张2018年11月15日至2019年3月13日期间，案涉房产的市场平均租赁价格为2.28元／平方米／天，如林锦燕及时取得案涉房产的占有、使用及收益权利，林锦燕可通过出租房屋取得价款34183．61元。一审庭审中，原审法院要求双方明确是否就案涉房产租金水平进行评估，双方均未申请评估租金水平。林锦燕提交名门大厦缴费通知单及缴费电子回单，主张2019年5月24日林锦燕代曾国雄垫付了自2018年11月16日至2019年3月13日曾国雄拖欠的物业管理费共计6913.2元。原审法院认为，根据双方当事人的举证及庭审陈述，原审法院归纳本案的争议焦点为：一、林锦燕取得案涉房产权利的时间；二、曾国雄是否妨碍林锦燕对案涉房产权利的行使；三、如果曾国雄妨碍林锦燕物权的行使，损失赔偿问题。首先，林锦燕取得案涉房产权利的时间。原审法院于2018年10月25日作出（2018)粤0402执恢26号之三执行裁定书，裁定案涉房产的所有权及相应的其他权利归买受人林锦燕所有，该房产财产权自裁定送达买受人时起转移，该裁定已于2018年11月15日送达林锦燕，因此林锦燕取得案涉房产的权利时间为2018年11月15日。即使按照曾国雄的答辩陈述，其确认在本案中已收到（2018）粤0402执恢26号之三执行裁定，该裁定在本案中已经送达给曾国雄，因此执行裁定书已经生效。曾国雄认为其未收到该执行裁定书，该裁定书对曾国雄不发生法律效力的主张，自相矛盾，不能成立，原审法院不予采纳。其次，曾国雄是否妨碍林锦燕对案涉房产权利的行使。林锦燕自2018年11月15日取得案涉房产的物权，曾国雄在2018年11月15日至2018年12月15日期间仍然收取了案外人吴奕武支付的案涉房产的租金。根据双方庭审中的陈述，结合林锦燕提供的视频，2018年12月8日林锦燕曾对案涉房产上锁宣示权利未果，在吴奕武撤场时曾国雄仍指示吴奕武把钥匙交给房屋中介，2018年12月15日之后曾国雄能够通过与其曾存在租赁关系的吴奕武的帮忙开锁进入案涉房产，上述情况表明曾国雄仍能够实际控制案涉房产。在2019年3月13日原审法院执行局强制清场后，曾国雄仍坚持进入案涉房产并反锁房门，与林锦燕发生冲突，视频也反映了曾国雄在案涉房产内打电话的情况。综上，2018年11月15日至2019年3月13日期间，曾国雄在对案涉房产没有所有权的情况下收取案外人租金并实际能够控制案涉房产的行为，构成对林锦燕物权的侵害。再次，关于损失赔偿问题。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。因曾国雄的行为构成对林锦燕物权的侵害，造成林锦燕在取得物权后无法正常占有使用案涉房产，依据上述规定，曾国雄应当赔偿林锦燕损失。林锦燕损失体现为无法实际占有使用案涉房产的损失，在双方均未申请对案涉房产租金水平进行评估的情况下，原审法院对林锦燕主张市场平均租金水平标准予以采纳。曾国雄应向林锦燕赔偿占用费损失34183.61元及利息，林锦燕主张利息按交易习惯以每月月底为占有使用费的应付款日，自每月应付款之日起息的意见，理据充分，原审法院予以支持。关于管理费，按照曾国雄与案外人吴奕武签订的《写字楼租赁合同》约定租金包含管理费，即管理费由曾国雄负责向物业公司支付，因曾国雄收取2018年12月15日之前的租金，并且在2019年3月13日之前曾国雄无权占有案涉房产，故曾国雄应向支付林锦燕已付2018年11月15日至2019年3月13日期间管理费6913.2元及利息，利息自2019年5月24日起算。最后，关于曾国雄主张执行依据及执行程序存在的问题。本案系因曾国雄侵害林锦燕物权引发的物权保护纠纷，而不是相关案件的再审程序，也不是执行监督程序，因此对于曾国雄答辩主张的关于执行依据及执行程序存在的问题，不属于本案审理范围，不予审查。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、曾国雄于判决发生法律效力之日起十日内向林锦燕支付2018年11月15日至2019年3月13日的占用费34183.61元；二、曾国雄于判决发生法律效力之日起十日内向林锦燕支付2018年11月15日至2019年3月13日的管理费6913.2元；三、曾国雄于判决发生法律效力之日起十日内向林锦燕支付拖欠的占用费利息，其中2018年11月15日至2018年11月30日占用费利息以4596.12元为基数自2018年11月30日起算，2018年12月1日至2018年12月31日占用费利息以8904.97元为基数自2018年12月31日起算,2019年1月1日至2019年1月31日的占用费利息以8904.97元为基数自2019年1月31日起算,2019年2月1日至2019年2月28日的占用费利息以8043.20元为基数自2019年2月28日起算,2019年3月1日至2019年3月13日的占用费利息以3743.34元为基数自2019年3月13日起算,上述各期占用费利息自对应的起算之日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清全部款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、曾国雄于判决发生法律效力之日起十日内向林锦燕支付管理费利息，利息以6913.2元为基数，自2019年5月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清全部款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取420元，由曾国雄负担。二审期间，曾国雄提交了新证据，林锦燕未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曾国雄二审提交新证据：一、（2018）粤0402执恢26号拍卖公告，拟证明涉案房产为带租赁拍卖，有关水、电、气、管理费等欠费均由买受人承担；二、《写字楼租赁合同》，拟证明租金合同面积包括但不限于涉案房产面积，合同对租金数额作了约定。林锦燕质证称，对证据一的真实性和合法性无异议，但涉案房屋在2018年3月12日裁定拍卖，曾国雄与吴奕武签订租赁合同时，涉案房屋是第一次拍卖期间，处于查封状态，林锦燕主张的管理费不是成交前的费用，而是曾国雄侵权行为所应承担的赔偿责任；对证据二的真实性和合法性无异议，但该合同签订时涉案房屋处于查封拍卖期间，租金价格低于市场价格，曾国雄与吴奕武签订该合同的租金标准具有随意性，仅有市场价格的59%，远低于林锦燕所能获得的正常租金标准。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”涉案房产为法院司法拍卖标的物，对于司法拍卖程序中此类房产所有权的转移，上述法律和司法解释作了明确规定。（2018）粤0402执恢26号之三执行裁定第二项亦确认原属于被执行人曾国雄名下的涉案房屋的所有权及相应其他权利归买受人林锦燕所有，房产财产权自该裁定送达林锦燕时转移。因此，林锦燕取得涉案房产的所有权时间是由法律规定的。原审法院认定（2018）粤0402执恢26号之三执行裁定送达给林锦燕的时间（2018年11月15日）为林锦燕取得涉案房产所有权的时间，适用法律正确。曾国雄以执行部门未向其送达该裁定书为由，主张原审判决的上述认定错误，没有法律依据，本院不予采纳。本案二审争议的焦点是：一、曾国雄在法院拍卖成交后未及时将涉案房屋腾退交付给林锦燕是否侵害了林锦燕的物权；二、曾国雄是否应当承担相应侵权赔偿责任；三、原审判决认定的赔偿范围及赔偿标准是否合理合法。本院评析如下：一、曾国雄在法院拍卖成交后未及时将涉案房屋腾退交付给林锦燕是否侵害了林锦燕的物权。第一，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”林锦燕在取得涉案房屋所有权之后，有权向房屋占有人主张自己的权利。第二，虽然涉案房屋是在法院强制执行程序中通过拍卖方式转移所有权，但不妨碍权利人自行主张权利。在林锦燕持法院拍卖成交裁定书主张所有权时，该法律文书具有公示效力，相对人应当依法向林锦燕移交房产。曾国雄以“法拍房须由法院主持移交”为由认为林锦燕无权自行主张所有权，没有法律依据，本院不予采纳。第三，曾国雄于2018年11月15日至同年12月15日收取吴奕武租金、吴奕武退场时曾国雄要求吴奕武把钥匙交给房屋中介、2018年12月15日之后曾国雄通过吴奕武开锁进入涉案房屋的事实可以证明，曾国雄实际控制涉案房产未移交给林锦燕。第四，原审法院执行部门于2019年3月13日对涉案房产强制清场，曾国雄仍进入该房并将房门反锁，亦证明曾国雄占据该房拒绝移交给林锦燕的事实。由此可见，2018年11月15日至2019年3月13日期间，曾国雄侵害了林锦燕享有的对涉案房屋占有、使用、收益的权利。二、曾国雄是否应当承担相应侵权赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，曾国雄在林锦燕在取得涉案房屋所有权之后，占据或者控制该房拒绝移交给林锦燕，致使林锦燕无法及时通过占有、使用、收益涉案房屋获得经济利益，侵害了林锦燕的所有权。因此，曾国雄理应向林锦燕承担侵权赔偿责任。三、原审判决认定的赔偿范围及赔偿标准是否合理合法。第一，关于因涉案房屋被曾国雄占有或者控制给林锦燕造成的租金损失。曾国雄无权占有涉案房屋，林锦燕主张按涉案房屋的市场租金价格认定其损失，理据充分。曾国雄迟延向林锦燕赔偿该租金损失，理应向林锦燕赔偿相应利息损失。曾国雄上诉主张原审法院未对租金标准进行评估，根据林锦燕提供的网页信息认定租金价格有失公允。本院认为，林锦燕提供的网页信息反映了涉案房屋所处地段同类用途房产市场租金报价为2.28元/日/平方米，曾国雄与吴奕武签订的租赁合同约定218平方米的涉案房产月租金为12000元（含物业费），即该合同约定租金标准为1.83元/日/平方米（含物业费），显著低于林锦燕举证证明的市场租金标准。原审法院询问双方是否申请对租金标准进行司法鉴定，双方均未申请。在此情况下，林锦燕提供的租金标准更能反映市场价格，而曾国雄如果认为该价格过高，曾国雄与吴奕武签订的租赁合同约定的租金标准更符合市场价格，应当就此进一步举证证明或者申请鉴定，但曾国雄并未进一步举证及申请鉴定。原审法院根据具体案情，采信林锦燕举证证明的市场租金标准，并无不当。由此，原审法院根据该租金标准及租赁合同的一般交易习惯，以每月月底为租金损失应付款时间，以每月应付款时间为计算利息损失的起算时间，适用法律正确，本院对原审判决第一项和第三项予以维持。第二，关于林锦燕支付的管理费用。根据曾国雄与吴奕武签订的租赁合同之约定，出租期间的管理费应由曾国雄负担，即曾国雄承担管理费用系其取得租金的必要支出。如前所述，2018年12月15日至2019年3月13日，涉案房屋的所有权已属林锦燕，但曾国雄仍占有该房屋，林锦燕未能实现对涉案房屋的占有、使用、收益，在此期间产生的管理费属于林锦燕的损失，应由曾国雄予以赔偿。因此，曾国雄应当向林锦燕返还该费用并为迟延返还而承担相应利息损失。原审法院对林锦燕的此项诉讼请求予以支持，适用法律正确，本院对原审判决第二项和第四项予以维持。关于曾国雄提出的执行依据及执行程序等诸多问题，并非本案所能解决，本院不予置评。综上所述，本院认为，曾国雄上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费827元，由上诉人曾国雄负担。本判决为终审判决。审判长  徐素平审判员  廖世娟审判员  朱 玮二〇二〇年八月五日书记员  吴健豪