辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初6252号原告：交通银行股份有限公司沈阳金厦广场支行，住所沈阳市沈河区奉天街188号。负责人：周钢，该行行长。委托诉讼代理人：弭秉福，该行员工。委托诉讼代理人：顾芷萌，该行员工。被告：初庄，女，1953年8月21日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：郑天娥（被告初庄女儿），住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：郑天鹤（被告初庄女儿），住沈阳市沈河区。原告交通银行股份有限公司沈阳金厦广场支行与被告初庄申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司沈阳金厦广场支行的委托诉讼代理人顾芷萌，被告初庄及其委托诉讼代理人郑天鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司沈阳金厦广场支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告不具有排除我行查封保全行为的权利；2、判决撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103执异91号执行裁定书；3、判决恢复对位于沈阳市于洪区房屋的保全措施；4、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年9月21日，被申请执行人张仲弢与开发商沈阳靓马房屋开发有限公司(以下称“靓马公司”)签署《商品房买卖合同》,并约定以按揭贷款方式购买靓马公司开发建设的位于沈阳市于洪区房屋(以下称“案涉房屋”),并向原告申请按揭贷款。2004年11月5日，原告与张仲弢、方晓巍((以下称“被申请执行人”)靓马公司签署《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》,原告向被申请执行人提供借款38万元用于其购买案涉房屋，被申请执行人以购买的案涉房屋提供抵押担保，双方办理了抵押登记。原告向被申请执行人发放贷款后，被申请执行人不能按时还款，原告宣布已发放的贷款本金全部提前到期，要求被申请执行人立即偿还全部贷款本息，并已向贵院提起诉讼和保全申请。2020年4月24日，原告收到贵院送达的(2020)辽0103执异91号执行裁定书，以案外人初庄符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下称“执行异议规定》)第二十四条之规定，符合法定能够排除执行的事由为由，裁定解除对案涉房屋的保全行为。原告认为，案外人初庄不具有足以阻却对案涉房屋保全行为的民事权益：一、如上所述，靓马公司已于2004年9月21日将案涉房屋卖与被申请执行人张仲弢，并办理了买卖合同备案登记，同时张仲弢已将购买的案涉房屋抵押给原告，并于2004年11月办理登记。而被告提供的《商品房买卖合同》是在2011年7月21日签署，即便该买卖关系成立，其亦在靓马公司与被申请执行人张仲弢买卖关系成立，其亦在靓马公司与被申请执行人张仲弢买卖关系成立之后，且被申请执行人张仲弢与靓马公司签署的《商品房买卖合同》已办理合同备案登记、与原告签署的抵押合同已办理抵押登记。上述登记均均有对外公示的作用和效力，被告完全可以在与靓马公司签署案涉房屋买卖合同时查询到上述备案登记情况，因此，被告在明知或应该明知案涉房屋已销售给被申请执行人张仲弢并抵押给原告的情况下仍然购买案涉房屋，存在过错，不构成善意第三人，依法不应予以保护。二、执行裁定认定被告符合《执行异议规定》第二十四条规定之情形，该条规定“人民法院应当审查（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”原告认为被告并不符合该条规定之情形，理由如下：（一）张仲弢与靓马公司签订案涉房屋买卖合同在先并办理合同备案登记，案涉房屋一直备案登记在张仲弢名下，且案涉房屋通过按揭方式已将全款支付给靓马公司并作为抵押物抵押给原告，而被告与靓马公司签订的买卖合同在后且未办理合同备案登记，故张仲弢应为案涉房屋权利人。（二）被告出具购房收据底联上购房人为一叫“赫立”之人而非被告，被告以手写方式将赫立划去不具有效力，且被告承认当时并非将购房款交予靓马公司，而是转给了赫立，故被告与靓马公司虽签订了房屋买卖合同，但并未向靓马公司实际交付购房款，故其对案涉房屋不享有合法权利，不符合《执行异议规定》第二十四条第（二）款规定。（三）执行裁定以（2015）于民二初字第07487号民事调解书认定被告对案涉房屋享有权不成立。第一，该调解书系被告初庄与靓马公司之间以调解方式做出的，法院没有对案涉房屋其他相关事实进行调查，存在侵害第三人的情形，显失公平。第二，该调解书显示靓马公司虽在调解当时同意为被告办理登记手续，但过后并未实际履行，未以实际行动认可将案涉房屋卖与被告且将房屋权属办理给被告，且被申请执行人张仲弢当时未就案涉房屋权属事项与靓马公司产生纠纷，故原告认为调解书内容应为靓马公司在未考虑案涉房屋权利人张仲弢权益的情况下做出的“权宜”选择，法院不应以调解书认定被告对案涉房屋享有所有权，而应在靓马公司、张仲弢、被告及相关权利人共同在场下就案涉房屋权属进行认定；综上所述，原告认为，被告初庄不具有足以阻却对案涉房屋查封保全执行的民事权益，执行法院执行裁定书事实认定不清、法律适用错误，依法应予以撤销并恢复对位于沈阳市于洪区房屋的保全措施，呈请贵院依法查明本案事实，判准所请，以维权益。被告初庄辩称，首先请原告向法庭出示借款人张仲詜的购房合同、张仲詜购房时交首付款的原始凭证、张仲詜的收入证明。（按照商业银行个人贷款管理相关规定这些借款人资料属于永久保管的档案资料）。被告提出这项请求的理由：2015年至今，几次庭审被告没有看到张仲詜的购房合同，借款人购房时交首付款的原始凭证，及借款人办理贷款所需的收入证明，被告律师曾经去原告处调取张仲詜的贷款档案，并没有查到借款人购房时交首付款的凭证，个人收入证明，被告有理由怀疑张仲弢购房贷款行为的真实性。请原告向法庭提供！关于原告起诉书中的诉讼，答复见下：一、原告起诉书中第一项提出：被告在签订买卖合同时知道或应当知道房屋有在先的买卖合同且房屋已经抵押登记，不构成善意第三人。事实为：被告买房前，与沈阳靓马房屋开发有限公司（以下简称“靓马公司”）沟通过办理房证的事宜，在得到靓马公司总经理的承诺（即二个月之内办理完房证）的情况下，被告才买房的，而且靓马公司在购房合同中明确了为被告办理房证的时限；另，案涉房屋是被告倾毕生积蓄购买的唯一住房，装修入住至今近十年之久，请问原告：你还需要什么样的善意呢？被告还需要向原告怎样表达善意呢？二、原告起诉书中第二项提出：被告不是案涉房屋实际权利人？事实为：2011年7月被告和靓马公司签署购房合同，交纳全部购房款，办理入住手续，装修房屋；2015年6月沈阳市房产局解遗领导小组办公室权威发布文件（沈房解遗[2015]6号）《关于准予“小韩村”项目购房业主办理房屋权属登记的通知》，通知中登记的第259号房屋为本案诉争房屋，房屋业主明确写明是本人（初庄）。经查，张仲詜没有实际购买和占有案涉房屋，也不是贷款的实际还款人，靓马公司才是案涉房屋贷款的实际还款人，并履行还款义务至2015年12月。请问原告：如果像原告所说“张仲詜是房屋的权利人，为什么原告至今没有取得房屋的抵押权呢？”，既然原告坚称张仲詜是房屋的权利人，按照“谁主张谁举证”的原则，请原告向法庭出示张仲詜合法有效的房产证和抵押权证！另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，辽宁省沈阳市沈河法院下达的本案执行异议《裁定书》[（2020）辽0103执异91号]符合客观事实，准确运用法律规定，做到了依法办案，有效地维护了老百姓的合法权益，实现了“执法为民”的宗旨。三、原告起诉书中提到被告将购房款支付给赫立一事，当时支付房款前我找到靓马公司总经理问他房款给谁？总经理说“你给赫立就行，然后我把收款收据给你改了，再盖上我们的章就行了，咱俩再重新签合同”。我是通过银行转账的方式把房款支付给了赫立（银行原始转账单据已提交至法院），靓马公司在收款收据上更改为本人名字并加盖公司公章。靓马公司承认该事实真相。四、原告起诉书辩称案涉房屋抵押登记一事，被告认为原告涉嫌偷换法律概念，混淆法律规定，打法律的差边球，以达到自己的目的。现存房屋是抵押预告登记，不是抵押权登记。抵押预告登记是一种临时性登记行为，是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该房屋行使抵押权，故不能产生优先受偿的效力。因此抵押预告登记与抵押权设立登记具有完全不同的法律性质和法律效力，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，原告对案涉房屋的抵押预告登记的权利，并非对案涉房屋享有现实抵押权，不具有优先受偿权。原告明明清楚案涉房屋抵押预告登记的事实，却故意混淆抵押预告登记与抵押权登记这俩个法律概念的原则不同，无视法律规定，强词夺理，你们的善意在哪里呢？经查，案涉房屋《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》（沈发[2004]个贷押备字第31589号）日期和《抵押预告登记》日期均为2004年11月3日；而银行现存的《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》、《交通银行抵押物清单》的签署日期均是2004年11月5日，批复日期在合同签署日期之前，也就是说借款和抵押的合同还没有签署就得到了房产部门的批复，完全不符合客观规律和行政审批的规定，因此案涉房屋抵押预告登记行为不具备真实合法性，不具备法律效力。五、既然原告否认被告是善意第三人，且置被告年逾古稀仅有的唯一住房于不顾，那么被告就原告发放此笔住房贷款的行为说几句：1、案涉房屋抵押预告登记主体错误。案涉房屋抵押预告登记主体-抵押预告登记义务人是沈阳靓马房屋开发有限公司，不是张仲弢本人，靓马公司是贷款的实际还款人，并履行偿还贷款义务至2015年12月。2、《商业银行商品房按揭贷款管理办法》第九条规定：“贷款操作流程：贷前准备-受理-调查-审批-发放-贷后管理”。在工作实际中这一流程是不可能一天完成的，而借款人张仲詜在签署《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》的当天就拿到了巨额借款，请原告向法庭说明原因。3、《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》、《交通银行抵押物清单》填写时的笔迹字体与借款人，抵押人签字时的笔迹字体根本不一样，无法证明当事人的借款行为和抵押行为的真实性、合法性，请原告向法庭说明原因。4、《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》、《交通银行抵押物清单》三份文件规定：贷款人、抵押权人加盖“公章”，《个人住房借款合同》第九条第四款明确规定“本合同经三方当事人签字或盖章并加盖公章后生效”。而贷款人、抵押权人盖的是“个贷合同专用章”，而不是原告的公章，《交通银行抵押物清单》上无抵押经办人签字，无公证章，无公证经办人签字，请原告向法庭说明原因。5、《借款抵押合同》第三条第一款规定“自本合同签署之日起日内，抵押人应向有关登记机关办妥本合同项下抵押物的抵押登记手续，登记手续办妥后，抵押人应在三日内将（抵押权证）交抵押权人保管”；第三条第二款规定“本合同签署之日起日内，抵押人、回购人、抵押权人在抵押权人指定的公证机关办理具有强制执行效力的合同公证手续”，请原告向法庭出示（抵押权证）以及办理公证的相关纸质证明。6、原告和张仲詜签署的是《借款抵押合同》，合同中没有任何按揭贷款的内容，《借款抵押合同》绝不能等同于《按揭贷款合同》，《借款抵押合同》只在取得房屋抵押权之后才能发放贷款，没有取得房屋抵押权就向借款人发放住房抵押贷款很明显涉嫌违规放贷。最终陈述：尊敬的审判长、全体法官：五年的多次诉讼，无论是原审法院、沈阳市中级人民法院、到今天的执行异议的沈河区法院，在这个案子里被告都得到了法律的支持，让被告体会到司法公正的力量。原告身为四大国有商业银行之一，无论是权威性、经济实力、社会地位，强大专业的法律队伍，都是被告无法比拟的，今天原告利用自己的优势，妨碍被告行使其权利，被告认为原告的行为涉嫌恶意诉讼，浪费司法资源，被告怀疑其真实目的是为掩盖其涉嫌违规发放贷款的事实与真相。被告已年迈七旬，九年前倾其毕生所有积蓄买下了自己唯一的一套住房，被告的诉求是想得到自己唯一居所的所有权！打了五年官司，靠退休金维持晚年生活的我已经请不起律师，只能凭我微薄的法律常识和铁的事实，用已有的证据来争取和维护我的房屋所有权。走过漫长维权之路我仍然相信法律的力量，仍然相信法律的基本原则是以事实为依据，以法律为准绳，仍然相信法律会维护每个公民的合法权益！我相信我能够得到公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月17日，案外人沈阳靓马房屋开发有限公司为案外人赫立出具专用收款收据一份，收款事由为170号1-1-2房款，收款金额580000元。2011年，被告初庄从赫立处购买了本案诉争房屋。2011年7月21日，沈阳靓马房屋开发有限公司作为出卖人，被告初庄作为买受人，签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于于洪区房屋以每平方米3347.96元、总价为580000元的价格出售给被告。约定付款方式为一次性支付总房款580000元。同时，合同约定沈阳靓马房屋开发有限公司应当在2014年6月30日前为被告初庄办理产权登记。被告初庄交付房款后，沈阳靓马房屋开发有限公司在上述收款收据上将赫立的名字变更为被告初庄。被告初庄于2011年10月对该房屋装修并占有使用至今，并交纳采暖费、水费等。另查明，初庄诉沈阳靓马房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，沈阳市于洪区人民法院于2015年12月3日作出（2015）于民二初字第07484号民事调解书，内容为：“一、被告沈阳靓马房屋开发有限公司应于2016年6月30日前为原告初庄办理原告购买的本案涉诉房屋位于沈阳市于洪区的房屋所有权登记手续。原告初庄放弃就该房屋对被告逾期办证违约金的请求权及相应诉权；二、被告沈阳靓马房屋开发有限公司承诺如未在2016年6月30日前办理完毕，原告初庄涉诉房屋的所有权登记手续，应立即向原告初庄给付该房屋逾期办证违约金1000元，并继续为原告办理该房屋所有权登记手续，或原告另行行使退房及索赔诉权；三、原、被告双方无其他纠纷。”2017年10月13日，初庄与沈阳靓马房屋开发有限公司达成《执行和解协议》，约定沈阳靓马房屋开发有限公司于2018年3月31日前配合初庄办理诉争房屋的所有权登记手续（还清贷款、撤销银行抵押、撤销原合同备案、为初庄办理新的合同备案）等。另，2015年4月7日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室发布的《关于准予“小韩村”项目购房业主办理房屋权属登记的通知》（沈房解遗[2015]6号文件）决定准予对“小韩村”项目购房业主办理房屋权属登记，其中于洪区房屋购房人记载为“初庄”。再查，本院在审理交通银行股份有限公司沈阳金厦广场支行与张仲弢、方晓巍、沈阳靓马房屋开发有限公司（2019）辽0103民初16005号金融借款合同纠纷一案过程中，本院于2019年9月25日作出（2019）辽0103财保1423号民事裁定书，裁定预查封备案在张仲弢名下位于沈阳市于洪区房屋。案外人初庄对查封上述房产向本院提出书面异议，本院作出（2020）辽0103执异91号执行裁定书，裁定解除对位于沈阳市于洪区的保全行为。因不服该执行裁定，原告起诉至本院。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”，本案被告初庄与案外人沈阳靓马房屋开发有限公司就案涉房屋于2011年签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款并入住该房屋，并且占有、使用房屋多年，未办理过户登记非因被告初庄自身原因造成，故被告初庄作为商品房的真实购买人，对房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告交通银行股份有限公司沈阳金厦广场支行的诉讼请求。案件受理费5764元，由原告交通银行股份有限公司沈阳金厦广场支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 陈 明二〇二〇年八月四日书记员 范婧秋本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。