上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初11212号原告：上海拓佳物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：丁维斌，董事长。委托诉讼代理人：周笑迎。被告：上海市黄浦区申升公寓业主委员会，住所地上海市。负责人：陈华，主任。委托诉讼代理人：莫远皞。原告上海拓佳物业管理有限公司诉被告上海市黄浦区申升公寓业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年6月10日、2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告上海拓佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人周笑迎，被告上海市黄浦区申升公寓业主委员会负责人陈华及委托诉讼代理人莫远皞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海拓佳物业管理有限公司诉称：原、被告双方于2017年7月21日就申升公寓物业管理服务事宜签订《物业服务合同》，约定由原告为系争小区提供物业管理服务，服务期限自2017年7月1日至2018年12月31日止，采取包干制的收费模式，住宅每月每平方米人民币1.80元，商业用房每月每平方米人民币3元，露天机动车车位每月每个人民币300元，车库机动车车位每月每个人民币350元；补充条款约定由于物业管理成本提高，为弥补物业管理上的亏损，原被告商定物业服务合同服务期限暂定一年半，2019年1月1日起物业管理费调整后再予续签。但在续签合同协商过程中，被告于2019年3月8日向原告发函表示终止双方的物业服务合同，并于同年4月1日与其他物业公司签订物业服务合同，原告最终于2019年9月10日撤离小区。被告的行为违反合同约定，并给原告造成损失，故原告起诉要求：1、被告偿付原告经济损失人民币50,000元；2、确认原告在2019年4月1日至2019年8月31日对申升公寓进行物业服务，并要求被告支付2019年4月1日至2019年8月31日的物业管理费人民币96,992元、停车费人民币48,550元；3、被告支付原告公共部位维修费人民币20,675元(包含：评估服务费人民币15,000元、零星项目修理费人民币515元、电梯修理费人民币3,500元、地下室、大堂防盗门修理费人民币1,060元、防汛防台沙包及补修费人民币600元)；4、案件受理费由被告负担。被告上海市黄浦区申升公寓业主委员会辩称：首先，原、被告之间的物业服务合同已于2018年12月31日自然到期终止，双方曾对续约进行协商，原告提出增加物业管理费并且合同相对方变更为另一家物业服务企业，对此小区召开业主大会，表决决定不再与原告续签合同，故被告并未违约，不同意赔偿原告损失。其次，被告确认原告实际提供物业服务至2019年3月31日。被告已于2019年4月1日与新的物业服务企业签订《物业服务合同》，新的物业服务企业已于2019年4月1日入驻系争小区提供物业服务，被告不认可原告提供物业服务至2019年8月31日，原告也不应向被告主张物业管理费及停车费。第三，对原告主张的电梯修理费人民币3,500元、地下室大堂防盗门修理费人民币1,060元、防汛防台沙包及补修费人民币600元均认可并同意支付。关于评估服务费，因原告提供的发票内容与协议不符，且金额较大，故不予认可。零星项目修理费系原告购买工具的费用，应由原告自行承担。原告上海拓佳物业管理有限公司提供的证据如下：1、原、被告签订的《物业服务合同》，证明双方建立物业服务关系，合同期限暂定一年半，期限届满前三个月可以就续约进行协商；2、原告与案外人签订的申升公寓管理权转让协议、转账凭证，证明因原、被告之间有长期合作的意向，故原告为受让白漾弄停车场管理权而支出了人民币70,000元；3、申升公寓业主大会议事规则、管理规约，证明被告未按规定履行更换物业公司的法定程序；4、2019年3月20日告示及函告、2019年5月10日告示，证明原告在小区张贴告示告知业主诉讼期间将继续履行物业管理职责，并函告业委会、街道房管办、居委会，若诉讼期间选聘新的物业服务企业，会造成矛盾激化；5、申升公寓考勤表(2019年4-6月)、申升公寓员工工资银行提现及社保转账清单及相关凭证，证明2019年4-6月原告的员工正常出勤，原告按时发放工资、为员工缴纳社保，故原告仍继续为系争小区提供物业服务；6、2019年4-6月申升公寓固定电话费、水费、电费账单，证明原告按时缴纳小区的公共事业费用；7、增值税专用发票、转账凭证，证明申升公寓三楼业主于2019年6月24日向原告缴纳了2019年1-6月的物业管理费，可见原告仍在小区提供物业服务；8、照片、空调外机支架安全使用告知书、通知，证明原告仍在小区内提供物业服务；9、商品住宅维修资金使用支取汇总表、申升公寓维修项目汇总，证明被告未付的公共部位维修费；10、电梯改造评估报告协议、发票2张(金额总计人民币15,000元)、转账凭证、函告；11、公共设施设备维修费发票(金额人民币515元)；12、修理发票(金额人民币3,500元)及转账凭证；13、电梯保养合同、发票；14、电梯修理报价表及发票3张(金额总计人民币25,000元，该笔费用原告未垫付)；15、地下室防盗门维修发票(金额人民币1,060元)；16、防汛沙包、公共水管修理发票(金额人民币600元)，证据10-16证明原告已垫付或待付的小区公共部位维修费用；17、申升公寓2019年4-6月物业管理费统计表，证明总共应收取的物业管理费为人民币48,620元；18、2019年4-6月停车费明细，证明应收取的停车费；19、微信聊天记录，证明2019年2月19日被告业主委员会主任陈华向原告方人员表明物业服务合同到期不再续签；20、2019年3月8日原告给被告的回函及附件，证明原告认为被告解聘物业管理公司未召开业主大会；21、2019年7、8月申升公寓物业管理费统计表、停车费统计表；22、2019年7、8月员工考勤表、通知2份、2019年7-9月员工工资银行提现及社保转账清单及相关凭证；23、电话费、水费、电费账单；24、特种设备使用单位安全隐患排查表；25、消防安全约谈单；26、申升公寓日常维护记录本，证据22-26证明原告为系争小区提供物业服务至2019年8月底；27、员工季学好的证明、费用报销单、收据，证明原告主张零星项目修理费人民币515元、地下室、大堂防盗门修理费人民币1,060元及防汛防台沙包及补修费人民币600元三项费用的依据；28、签收单，证明诉讼期间的相关函告、法院通知书，原告均通过书面形式向街道房管办及居委会进行了报备。被告上海市黄浦区申升公寓业主委员会对原告上海拓佳物业管理有限公司提供的证据1真实性无异议，双方就续签事宜未达成一致，合同到期自然终止，不认可原告的证明内容；对证据2系原告与案外人之间的协议，与被告无关，被告也从未认可，其中人民币15,000元系2015年、2016年的停车场公共收益；对证据3真实性有异议，亦不认可证明内容；对证据4无法证明原告仍在小区内继续提供物业服务；对证据5原告仅为这些员工缴纳了2019年5-7月的社保，之前从未缴纳过，故该证据不足以证明原告的观点；对证据6真实性无异议，被告并未将公共事业费账单给原告，是原告自行去缴纳的，故无法证明原告的观点；对证据7真实性认可，但不认可证明内容；对证据8不认可；对证据9不认可；对证据10-16电梯改造评估报告协议的真实性认可，但出具评估报告的单位并非开具发票的单位，故对评估费人民币15,000元有异议,对公共设施设备维修费人民币515元不认可，对电梯修理费人民币3,500元、地下室大堂防盗门修理费人民币1,060元、防汛防台沙包及补修费人民币600元均认可；对证据17－18认为原告提供物业服务至2019年3月31日，对之后的物业管理费、停车费无权主张，即便要主张，也不应向被告主张；对证据19真实性无异议，双方签订的物业服务合同自然到期终止，并非提前解聘；对证据20真实性无异议，不认可原告的观点；对证据21的质证意见同证据17、18一致；对证据22-26不认可，无法证明原告为小区服务至2019年8月底；对证据27中的零星项目修理费人民币515元不认可，对其他两项费用认可；对证据28不清楚。被告上海市黄浦区申升公寓业主委员会提供的证据如下：1、2019年2月10日《通告》；2、2019年2月11日《上海市黄浦区申升公寓关于不与上海拓昕物业管理有限公司新签合同、上海拓佳物业管理有限公司合同期已满不再续签的业主大会会议公告》；3、2019年3月2日《公告》，证据1-3证明因原物业服务合同到期，上海拓佳物业管理有限公司要更名为上海拓昕物业管理有限公司并上调物业管理费，为此小区按规定召开业主大会会议，就相关事宜进行投票，征询结果为决定不与上海拓昕物业管理有限公司新签合同，与上海拓佳物业管理有限公司的合同按规定顺延至2019年3月31日；4、2019年3月5日被告发送给原告的《关于终止物业服务合同事宜的函》，证明被告将业主大会的征询结果告知原告；5、2018年12月12日原告发送给被告的《关于申升公寓物业管理费调整的申请报告》及附件，证明原告要求以上海拓昕物业管理有限公司名义与被告签订物业服务合同并以物业管理成本增高为由申请调整物业管理费；6、2019年4月1日被告与案外人上海海城物业有限公司签订的《物业服务合同》，证明自2019年4月1日起被告与新的物业管理公司建立物业服务合同关系；7、借用收益款说明，证明被告从未认可原告与案外人上海旭程物业管理有限公司之间的转让关系，且本案原告代理人曾作为上海旭程物业管理有限公司的代表在该证据上签名；8、2016年10月27日原、被告签订的《物业服务合同》，证明原告自2016年7月1日起为系争小区提供物业服务，该合同约定的服务期限为1年，自2016年7月1日至2017年6月30日；9、《业主大会议事规则》，证明原告提供的证据3并非系争小区的业主大会议事规则；10、《征询》、员工潘春荣的说明、劳动合同、劳务协议、考勤表、工资发放单，证明被告向原物业管理和保安等人员征询意见，是否愿意继续在系争小区工作，案外人上海海城物业有限公司同意接纳，部分员工表示愿意，并与上海海城物业有限公司签订劳动合同或劳务协议；11、参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况，证明两位留用员工之前原告从未为他们缴纳社保，却于2019年5月突然为这两位员工缴纳了社保；12、选聘物业服务公司表决票，证明申升公寓三楼业主曾投票表示同意选聘上海海城物业公司；13、《工程(维修)项目报告》、《电梯改造评估报告协议》、发票、转账凭证，证明发票内容与合同不一致，故被告对该笔费用不认可；14、零星(维修)项目报告，证明该笔费用系原告购买工具的费用，经业委会讨论，不予认可；15、2019年3月20日案外人上海三意楼宇实业有限公司给被告的函件、商品住宅维修资金收益资金使用支取汇总表，证明案外人对原告不信任，要求被告停止将相关费用支付给原告，并建议通过新的物业公司进行转账。原告上海拓佳物业管理有限公司对被告上海市黄浦区申升公寓业主委员会提供的证据1-3真实性不认可，原告认为该证据系为本案诉讼而后补的；对证据4真实性认可；对证据5真实性认可；对证据6未核对原件，故真实性无法核实；对证据7真实性无异议；对证据8真实性无异议；对证据9认为解聘物业公司，必须经业主大会表决，但实际并未进行征询；对证据10不认可；对证据11真实性无异议；对证据12与本案无关；对证据13真实性无异议；对证据14真实性无异议，但不同意被告的证明内容；对证据15真实性无异议。经审理查明：2017年7月21日，原、被告双方签订《物业服务合同》，约定由原告为上海市河南南路XXX号申升公寓提供物业管理服务；采取包干制的收费模式，住宅物业每月每平方米人民币1.80元，商业用房每月每平方米人民币3元，物业服务费按季缴纳，业主应于每季度中间一个月内履行缴纳义务；露天机动车车位每月每个人民币300元，车库机动车车位每月每个人民币350元；合同服务期限自2017年7月1日至2018年12月31日止，合同届满前3个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经协商未能达成协议的，原告应于合同期限届满后1个月内继续履行本合同，被告应于该期间选聘新的物业管理企业；由于最低工资不断调整、物业管理成本提高，为弥补物业管理上的亏损，原、被告商定合同服务期限暂定一年半，2019年1月1日起物业管理费调整后再予续签。合同签订后，双方均按约履行。2018年12月12日，原告向被告提交申请报告，就自2019年1月1日起调整物业管理费的相关事宜提出申请，并提出变更物业企业为上海拓昕物业管理有限公司。2019年2月11日，被告发布了业主大会会议公告，本次业主大会采用书面征求意见的形式，讨论议程为“不与上海拓昕物业管理有限公司新签合同，上海拓佳物业管理有限公司合同期已届满不再续签”，以投票形式表决，并定于2019年3月2日8时进行开箱唱票。2019年3月2日，上海市黄浦区申升公寓业主大会及业主委员会发布公告，根据征询结果决定不与上海拓昕物业管理有限公司新签合同，原物业服务合同顺延至2019年3月31日。2019年3月5日，被告将相关征询结果书面告知原告，并抄送街道、居委会。之后，被告与案外人上海海城物业有限公司于2019年4月1日签订《物业服务合同》。原告对此提出异议，并以被告解聘原告违反双方合同约定，且程序不合法，并给原告造成损失为由起诉来院，请求判如所请。审理中，被告确认原告垫付了电梯修理费人民币3,500元、地下室大堂防盗门修理费人民币1,060元、防汛防台沙包及补修费人民币600元，但不认可电梯评估服务费人民币15,000元、零星项目修理费人民币515元。此外，针对原告提出的现服务于系争小区的员工在2019年4月至8月期间的工资均由原告支付一节，本院要求原告提供相应证据(工资签收单等)，但原告未提供。本院认为：原、被告双方签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。根据合同约定，服务期限至2018年12月31日到期，到期前双方可就续约及物业费调整等事宜进行协商，若经协商未能达成协议的，原告应于合同期限届满后1个月内继续履行本合同，被告应于该期间选聘新的物业管理企业。实际履行中，双方未能就续约事宜达成一致，被告与案外人签某某的物业管理服务合同，并于2019年4月1日起由新的物业管理服务企业对小区提供物业管理，被告亦于2019年3月5日提前告知原告相关情况，故原告的物业管理服务至2019年3月31日已终止。原告提出其实际提供物业管理服务至2019年8月31日的主张，其提供的工资提现、考勤表等均不能证明其员工在为系争小区服务，对其主张的现物业服务企业的职工实际在原告处领取工资的事实，亦未进一步提供证据，故对原告提出的其服务至2019年8月31日的主张，本院不予采信。原告提出被告聘用新物业管理服务企业未经法定程序的主张，被告提供了选聘物业的通告、公告，故原告的上述意见，本院不予采信。原告要求被告偿付经济损失人民币50,000元之诉讼请求，亦缺乏依据，故不予支持。原告主张其提供服务期间垫付的涉及公共部位维护而支出的电梯修理费、地下室大堂防盗门修理费、防汛防台沙包及补修费、电梯评估服务费等相关费用，因被告未予支付，显属不当，对原告上述诉讼请求本院予以支持，因原告在物业管理服务期间采用的包干制，故对物业服务方为工作所需而支出的相关费用，应由其自行承担。至于原告主张2019年4月1日至同年8月31日期间拖欠的物业服务费及停车费，因本院已确认原告在系争小区的服务期限至2019年3月31日止，故上述期间的物业管理费、停车费，原告无权主张，且物业管理费、停车费的支付主体应为小区业主，而非被告，原告要求被告承担，亦属主体不当，故对该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第五十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海市黄浦区申升公寓业主委员会应于本判决生效之日起十日内支付原告上海拓佳物业管理有限公司电梯评估服务费人民币15,000元、电梯修理费人民币3,500元、地下室大堂防盗门修理费人民币1,060元、防汛防台沙包及补修费人民币600元；二、原告上海拓佳物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,888.90元，由原告上海拓佳物业管理有限公司负担人民币2,572元，由被告上海市黄浦区申升公寓业主委员会负担人民币316.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  李金萍二〇二〇年八月二十八日书 记 员  周 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《物业管理条例》第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。