安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖15民终2004号上诉人（原审原告）:王道荣，男，1949年10月10日出生，汉族，户籍地安徽省六安市裕安区，现住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：房后平，男，1965年3月15日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：王德训，男，1979年10月29日出生，汉族，住安徽省六安市金安区，系王道荣之子。上诉人（原审被告）：安徽省六安市裕安区博恩派特灵销售服务中心，住所地安徽省六安市裕安区南门塔四期10栋10-20门面，统一社会信用代码92341503MA2T4H3COU。经营者：孙青。委托诉讼代理人：江山，安徽皋德律师事务所律师。原审被告：张红，女，1980年8月30日出生，汉族，住河北省保定市北市区。上诉人王道荣因与被上诉人安徽省六安市裕安区博恩派特灵销售服务中心（以下简称博恩服务中心）、原审被告张红房屋租赁合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初2635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王道荣上诉请求：一、撤销原审判决第二、三、四、五向；二、改判被上诉人迟延交出租赁房屋钥匙造成的损失赔偿上诉人32500元（参照三个月房租计算）；三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人如果不承租上诉人的门面房屋，应当在2020年4月5日交出钥匙，但被上诉人在2020年4月5日没有交出，于是上诉人于2020年4月14日给被上诉人发短信要求上诉人于2020年4月18日之前将房屋钥匙交付给上诉人，由于被上诉人要求上诉人退押金5000元及装潢费用，上诉人要求被上诉人将缴纳的水电费清单，以及将房屋根据合同约定恢复原装，但是被上诉人拒绝，也不交出钥匙，合同未解除。上诉人被迫起诉，2020年6月23日一审庭审后被上诉人才交出钥匙，交房时间已经过了将近3个月，被上诉人非法扣留钥匙给上诉人造成的损失应当赔偿。二、一审法院判决上诉人返还被上诉人押金5000元、物业费904元，退还租金10833元缺乏事实和法律依据。1.被上诉人一审并未反诉，一审判决违反不告不理原则。2.被上诉人未履行合同约定将房屋恢复原状义务，房屋内有漏水现象，要求返还押金违背合同约定。3.被上诉人提交2份物业费收据，是2019年7月11日至2020年7月10日，一审被告交钥匙时间是2020年6月23日，此日期之前上诉人没有使用房屋，哪来返还物业费904元事实依据，且距离物业费到期仅有17天。4.一审法院判决退还租金没有依据，案涉租赁房屋并非国有资产房屋，且有法律纠纷，一审判决缺乏法律支持。博恩服务中心答辩：一审认定的返还押金以及按照最高院关于审理疫情期间的司法解释认定的事实清楚，适用法律正确，对所支持的被上诉人相关款项应予以维持。博恩服务中心上诉请求：一、撤销原判第一项，改判上诉人不承担违约金26000元；二、判令被上诉人返还装修押金3000元；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人并无违约行为，不承担违约责任，被上诉人未能重新出租房屋不可归责于上诉人。2020年3月30日，上诉人清空了承租房屋并按被上诉人要求将留有被上诉人手机号码的《门面出租》告示张贴在门口醒目位置，U型锁的钥匙交由隔壁李某保管，得到了被上诉人现场认可，期间被上诉人也三次利用李某保管钥匙的便利为有意承租的人开门看房。2020年3月30日合同终止之后，上诉人清空、返还承租房屋的行为没有给被上诉人出租房屋造成障碍或经济损失。被上诉人对外进行招租，成功与否受市场因素影响，与上诉人无关。现实中没有法律规定，前一任租户搬离后，房屋未能及时出租的，由前一任承租人承担违约责任。二、被上诉人收取装修押金3000元应予以返还。被上诉人在上诉人装修时以物业公司收取装修押金为由，要求上诉人向其缴纳装修押金3000元。事实上，物业公司收取装修押金的标准仅为2000元。一审中被上诉人对于这一事实矢口否认，违背诚信原则，应对其采取罚款措施。王道荣答辩：1.博恩公司认为是2020年3月30日腾空房屋并贴出门面出租告示，一审法院认为租赁合同已解除明显不符合事实，上诉人王道荣在2020年4月14日给博恩公司发出信息要求博恩公司在4月18日之前腾空房屋并交出钥匙，后博恩公司给王道荣回信息，4月16日下面见面再谈，由于博恩公司过分的要求没有谈成，博恩公司将房屋钥匙带走没有交付给王道荣，显然合同解除是不成立的；2、博恩公司要求王道荣返还3000元装修押金没有事实依据，该押金是交给物业公司的，他需要返还应当向物业公司主张，因此博恩公司上诉理由不能成立。王道荣向一审法院起诉请求：1.判令两被告支付原告王道荣2019-2020年度6个月房租65000元整；2.判令两被告支付原告王道荣违约金26000元整(130000*20%)；3.本案诉讼费用由两被告承担。一审法院审理查明：被告博恩服务中心因经营业务需要,于2018年9月15日与原告签订《房屋租赁合同》,根据合同约定,租赁期限为三年,自2018年10月6日起至2021年10月5日止,每年房租130000元,租金一年一付,次年房租须提前一个月支付，另付押金5000元。然博恩服务中心第二年支付房租6个月,即房租付至2020年4月5日。因受新冠疫情影响，2020年3月下旬博恩服务中心通知王道荣，要求解除合同，并于2020年3月30日自行腾空房屋。经王道荣同意，在租赁房屋门上张贴门面招租告示，告示上登记的联系方式为原告本人的手机号码。原告要求博恩服务中心在2020年4月18日之前将房屋清空并交回钥匙。2020年4月16日下午，博恩服务中心与原告在案涉租赁房屋内见面，因租房押金、装修等问题未谈妥，双方未能完成交接。后博恩服务中心将钥匙交给隔壁李某保管，李某即承租方申请到庭作证的证人。其证实，在保管钥匙期间，三次为打算承租涉案房屋的人开门看房，其中一次是在接听原告电话后帮忙开门的。庭审后，博恩服务中心交付王道荣租赁房屋钥匙三把，该锁具由博恩服务中心更换，原告不持有钥匙。另查明，博恩服务中心缴纳租赁房屋2019年7月11日至2020年7月10日的物业管理费计3267元。一审法院认为：博恩服务中心不具有约定或法定合同解除权，但其在2020年3月22日向原告发出解除合同的通知，明确表示2020年4月5日后不再租赁房屋，并于2020年3月30日清空房屋并要求交接事宜。原告在收到博恩服务中心解除合同的要求后，同意其对外张贴招租告示，故双方租赁合同已经实际解除，原告要求继续履行合同的诉请，依法不应得到支持。关于违约责任，双方在合同中已经约定，且自被告清空房屋至今，原告房屋未能重新出租，其损失是显而易见的。原告依据合同约定，主张房租的20%违约金即26000元，与法有据，应予支持。被告博恩服务中心以受疫情影响，致使经营陷入困境，请求减免2020年2个月房租21667元，其抗辩理由合法，但其不能将全部损失转嫁原告，经综合考虑，一审法院支持其减免一个月的房租即10833元。原告收取的押金5000元、物业公司收取的租赁期限外物业服务费904元，原告应予返还博恩服务中心。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告安徽省六安市裕安区博恩派特灵销售服务中心于本判决生效之日起五日内支付原告王道荣违约金26000元；二、原告王道荣于本判决生效之日起五日内返还被告安徽省六安市裕安区博恩派特灵销售服务中心押金5000元；三、原告王道荣于本判决生效之日起五日内返还被告安徽省六安市裕安区博恩派特灵销售服务中心物业管理服务费904元；四、原告王道荣于本判决生效之日起五日内退还被告安徽省六安市裕安区博恩派特灵销售服务中心租金10833元；五、驳回原告王道荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1040元，由原告王道荣负担520元，由被告安徽省六安市裕安区博恩派特灵销售服务中心负担520元。二审期间，当事人向法庭提交了新证据，本院依法组织当事人进行了质证。王道荣举证：证据一：行政判决书二份，（2018）皖15行终28号、30号。证明上诉人取得二间门面房是分二户，分别是王道荣和王德训（王道荣之子），其中二间门面房中间有隔墙，但被上诉人装修时已拆除，至今未按合同约定恢复原状。证据二：电话信息。证明上诉人于2020年4月14日发信息给被上诉人要求被上诉人在4月18日之前把东西拉走，把钥匙交回来，否则后果自负，但被上诉人回信息讲好4月16日见面结算清楚，由于被上诉人过份要求未谈好，未交出钥匙。被上诉人于2020年6月23日才将钥匙交到裕安区人民法院，因此一审法院认定2020年4月5日被上诉人要求解除合同已解除是错误的，因不符合合同约定和法定解除合同条件。证据三：照片三张。证明上诉人在一审法院开庭前（2020年6月23日）用手机拍得照片，被上诉人仍然在承租房屋内堆放物品。证据四：照片18张。证明上诉人收到房屋钥匙后，发现房屋内有积水，向物业公司反映，物业公司派人员检查，现已将20号门面水路总阀关闭。证明五：证明。证明物业公司派人员检查发现是被上诉人装修时，将20号门面房的水路不用没有堵死造成漏水，现需要返修。博恩服务中心质证：对于行政判决书，虽然系复印件，但基于是人民法院的判决书，对真实性、合法性不持异议，但该行政判决书与本案审理的租赁合同不具有关联性，判决书的内容也达不到上诉人王道荣主张的证明目的；对于证据二，在一审中被上诉人已经提交并经过质证，不属于新证据且电话信息的内容与上诉人主张的证明目的之间并不具有关联性，体现不出上诉人所主张证明的内容；对于证据三，形成于本案一审开庭前，不属于新证据，且通过一审法庭查明照片所显示的电动车是证人李某的物品，因为在上诉人张贴出租公示期间曾委托证人李某帮忙其开门招待有意向承租的潜在客户；对于证据四，三性均不予认可，照片的本身并不能反映上诉人所主张的证明目的；对于证据五，根据证明内容来看是上诉人王道荣拿到钥匙后打开水阀造成的漏水，因此与博恩服务中心无关，系自身原因导致，另外证据的形式上并不符合民事诉讼法规定的单位出具证明的形式要件即没有相关经办人签字及联系方式。本院认证：对于王道荣所举新证据的真实性予以认可，对其证明目的将结合案件审理查明事实综合予以认定。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案经审理查明，事实清楚，各方当事人均应充分履行其合同义务，承担相应责任。本案争议焦点一、王道荣要求博恩服务中心赔偿延迟交出房屋钥匙造成损失是否有依据的问题。从审理查明的事实看，案涉房屋在2020年3月份即贴出招租告示，所留联系手机号码也是王道荣本人号码，但是通过王道荣和孙青通过短信联系可以看出至2020年4月份双方仍然就结算问题有争议，未能完成出租房屋返还交付，但是博恩服务中心一方举证证明已经委托他人管理房屋以配合王道荣再次租赁房屋，房屋未能出租的损失不能全部要求由博恩服务中心负担，一审判决博恩服务中心承担合同约定的违约责任26000元符合客观实际，本院予以支持。本案争议焦点二、王道荣是否应当退还押金和物业费问题。王道荣已经接收案涉租赁房屋，其认为博恩服务中心改造了房屋并且导致房屋内有漏水的情况，但是未提供充分证据证明房屋具体改造情况以及漏水成因，鉴于案涉房屋在2020年3月已经贴出转让公示，一审判决王道荣返还押金及物业费并无不当。本案争议焦点三、关于一审判决王道荣退还一个月租金10833元是否适当的问题。鉴于疫情影响的客观原因，一审认定博恩服务中心陷入经营困境，酌情减免其一个月房租符合公平原则，本院予以支持。至于博恩服务中心提出要求王道荣返还装修押金3000元，其未提出相应证据予以证明，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费897元，由王道荣负担372元，由安徽省六安市裕安区博恩派特灵销售服务中心负担525元。本判决为终审判决。审判长  赵应军审判员  王 芸审判员  马 龙二〇二〇年八月三十一日法官助理郝先春书记员刘静附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。