广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4942号原告：阳江市中集物业服务有限公司。住所：阳江市江城区****上东新城内。确认的送达地址：阳江市江城区***********。统一社会信用代码：914***********715Y。法定代表人：高阳，该公司经理。委托诉讼代理人：徐志坚，广东康凯律师事务所律师。被告：卢英松，男，1964年2月8日生，汉族，住广东省阳东区塘坪镇平山村委会石坳村五巷5号。公民身份号码：441************711。原告阳江市中集物业服务有限公司（以下简称中集物业公司）诉被告卢英松物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中集物业公司的委托诉讼代理人徐志坚到庭参加了诉讼，被告卢英松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中集物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2017年6月至2020年5月物业服务费4097.88元，2017年5月至2020年4月水费1227.91元、公摊电费760.62元、垃圾处理费183.6元、违约金5725.14元，合计拖欠费用为11995.15元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年，被告购买了位于阳江市江城区*****集国际城（上东新城）49幢1单元1002房（面积121.31平方米）。2011年7月8日，阳江市上东物业服务有限公司与被告签订《前期物业服务协议》，被告支付物业费管理费到2017年5月。根据《前期物业服务协议》第一条第二款第四项的约定：乙方依据本协议向甲方缴纳物业管理费用及其他合理应分摊费用。第四条一款约定：“乙方缴纳费用时间：自合同约定房屋交付使用次日起开始计收，办理收楼手续时可预交3个月的管理费；第四条第二款约定：物业管理服务费用高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米0.96元计收（不含水电费分摊）；第四条第五款约定“物业管理服务费用缴纳时间为每月5日前。”第九条第四款约定：乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金，并采取相应的催交措施。2013年10月29日，阳江市上东物业管理有限公司变更为阳江市中集物业服务有限公司。原告一直为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，但被告一直拖欠应交的费用。根据相关的法律法规的规定及合同约定，被告自2017年6月至2020年5月共拖欠应缴纳的物业服务费4097.88元（118.57平方米X0.96元／平方米X36个月）。2017年5月至2020年4月水费1227.91元、公摊电费760.62元、垃圾处理费183.6元、违约金5725.14元，合计拖欠费用为11995.15元。原告委托律师于2019年12月及2020年5月分别向被告发出催缴物业管理费等的律师函，但被告未予理睬。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特向法院提起诉讼，请求依法判令如上之诉请。被告卢英松没有答辩，在法定举证期限内亦没有向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2008年3月28日，阳江市上东物业管理有限公司注册成立，该公司经营范围为物业服务、房地产中介、咨询服务、家政服务、停车场服务、园林景观工程施工及养护。2013年10月29日，阳江市上东物业管理有限公司将机构名称变更登记为中集物业公司。2011年7月8日，原告中集物业公司（甲方）与被告卢英松（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，合同主要约定：乙方所购房屋基本情况为上东新城49幢1单元1002房，建筑面积为121.31㎡（以《房地产权证》确权面积为准）；乙方交纳物业管理服务费用时间为合同约定房屋交付使用次日起开始计收，办理收楼手续时可预交3个月的管理费；高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米0.96元计收（不合公共水电费分摊），公共水电分摊按实际发生进行；物业管理服务费用标准按物价局有关审批文件进行调整；在业主委员会未成立且未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金，并采取相应的催交措施。原告中集物业公司在合同上加盖公章，被告卢英松在合同上签字予以确认。庭审中，原告自认被告缴纳物业服务费至2017年5月，公摊电费、垃圾处理费及水费交至2017年4月，并主张物业服务费是根据前期物业协议的约定，每平方米每月按建筑面积0.96元（高层住宅带电梯）收取，违约金是按照拖欠的费用每日千分之三来收取，垃圾处理费是按照阳江市发改委2012号文每月5.10元计算，水费是按照阳江市物价局阳价（2014）31号文、阳发改（2017）12号文基准水价为每立方米1.8元，阳江市物价局阳价（2016）95号文污水处理费每立方米0.95元，共计每立方米2.75元来计算，由原告工作人员上门抄水表，公摊电费是因为原告在服务的过程中提供楼栋照明用电、园区照明、监控、消防用电、电梯用电、生活水泵等服务过程中产生的，按照被告房屋的建筑面积平均分摊。原告分别于2019年12月4日和2020年5月13日委托本案的代理律师向被告发律师函催缴，但被告仍未缴纳。为此，原告提供《阳江市中集国际城一期49栋1单位水表记录》、《费用金额表》（该表显示被告每月物业服务费为113.83元，2017年6月1日至2020年5月31日的物业服务费合共为4097.88元；2017年5月1日至2020年4月30日的分摊电费合共为760.62元、垃圾处理费合共为183.6元，水费合共为1227.91元）、《二期49栋1单元用电分摊情况表》、两份《广东康凯律师事务所律师函》等证据拟以证实。另查明，坐落阳江市江城区*******************的权利人为被告卢英松，房屋建筑面积为118.57㎡。再查明，据阳江市发展和改革局（物价局）阳发改[2012]5号《关于调整市区生活垃圾处理费价格的通知》文件规定，2012年2月1日起，阳江市物业小区*民住户生活垃圾处理费收费标准为5.10元/月/户。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》是合同双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，合同的约定对当事人具有约束力。原告作为物业管理者，对小区进行了物业管理。被告作为上东新城49幢1单元1002房的业主，享受了原告提供的物业管理服务，应承担支付物业服务费及相关费用的责任。被告涉案房屋登记的建筑面积为118.57平方米，按0.96元/㎡/月计算，每月的物业管理费为113.83元，原告请求被告支付2017年6月至2020年5月（共36个月）的物业服务费4097.88元（113.83元/月×36月），合法有据，本院予以支持。对于原告请求的分摊电费、水费、垃圾处理费的问题。《物业管理条例》第四十五条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取手续费等额外费用”，《阳江市物业服务收费管理实施细则》第十四条也明确了小区范围的路灯用电费用，住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施用水、电费用，由本楼住（用）户合理分摊。根据原告提供的《费用金额表》显示，被告尚欠原告2017年5月至2020年4月应缴的分摊电费760.62元、垃圾处理费183.6元、水费1227.91元，上述费用经原告催收后，被告仍不支付，原告已向有关部门垫付了上述费用，现原告向本院请求被告支付该三项费用合法有理，本院予以支持，被告应将上述三部分费用支付给原告。对于原告请求的违约金的问题。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》第九条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金，并采取相应的催交措施”，该违约金约定明显过高，本院酌情调整为以被告每月所欠的物业服务费、分摊电费、水费、垃圾处理费为基数，从次月的1日起按月利率2%计算至付清之日止。被告卢英松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告卢英松在本判决生效之日起十日内支付2017年6月至2020年5月的物业服务费4097.88元给原告阳江市中集物业服务有限公司；二、限被告卢英松在本判决生效之日起十日内支付2017年5月至2020年4月的分摊电费760.62元，垃圾处理费为183.6元，水费1227.91元，合共2172.13元给原告阳江市中集物业服务有限公司；三、限被告卢英松在本判决生效之日起十日内支付尚欠的物业服务费、分摊电费、水费及垃圾处理费的违约金（以被告每月所欠的物业服务费、分摊电费、水费及垃圾处理费为基数，从次月的1日起按月利率2%计算至付清之日止）给原告阳江市中集物业服务有限公司；四、驳回原告阳江市中集物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取49元（该款原告已预交），由被告卢英松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 张耀丹二〇二〇年八月十七日法官助理 陈蕴东书 记 员 陈泳渝附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。