江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初1088号 原告（反诉被告）：仲宁，男，1957年9月18日出生，汉族，居民，住南京市沿江工业开发区。 原告（反诉被告）：陆翠华，女，1955年10月2日出生，汉族，居民，住南京市沿江工业开发区。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：胡国凡，江苏国成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：肖宁，男，1962年3月1日出生，汉族，居民，住南京市沿江工业开发区。 委托诉讼代理人：张新，南京市浦口区盘城法律服务所法律工作者。 第三人：南京爱如山房地产置业顾问有限公司第七分公司，住所地南京市江北新区大厂街道草芳路207号。 负责人：骆胜国，经理。 委托诉讼代理人：吴其雪，女，公司销售员。 原告（反诉被告）仲宁、陆翠华与被告（反诉原告）肖宁、第三人南京爱如山房地产置业顾问有限公司第七分公司（以下简称爱如山第七分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。仲宁及其与陆翠华的共同委托诉讼代理人胡国凡，肖宁及其委托诉讼代理人张新、爱如山第七分公司的委托诉讼代理人吴其雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告仲宁、陆翠华向本院提出诉讼请求：1.判令肖宁将位于南京市六合区XX村X幢XX室的房屋交付给仲宁、陆翠华，结清水、电、气、有线电视、电话、物管费用（暂计300元，以最终实际结算为准）；2.判令肖宁赔偿损失184000元（含合同违约金、代理费、中介费、房租损失、未按时迁出户口违约金等）；3.肖宁承担本案诉讼费。事实与理由：仲某系仲宁与陆翠华之子，2019年9月5日，仲某为父母购置坐落于六合区XX村X幢XX室的房屋，与肖宁、爱如山第七分公司共同签订了《房地产买卖中介合同》。根据合同约定，肖宁的义务包括:“按本合同约的交付日期腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修，如有损坏，应按市场价赔偿”“在房屋交付前，负责所有户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用”。同时，根据合同的其他约定第8项、第9项：肖宁应于过户当天内迁出该房屋内的所有户口，结清水、电、气，有线电视，通讯等相关费用，并将房屋交付给仲宁、陆翠华；若肖宁未能在规定期限内迁出户口，则需支付50000元违约金。合同的违约责任部分约定无正当理由不履行合同的违约行为方，应承担184000元的违约金；由违约方承担总房价2.4%的佣金，因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。合同签订后，仲宁、陆翠华及仲某按照合同约定履行了合同义务，目前己支付860000元的款项，案涉房屋也己于2019年10月31日办理了过户（为了将房屋过户到仲宁、陆翠华名下，仲宁、陆翠华与肖宁于2019年10月31日签订了《存量房买卖合同》)。但是肖宁至今未将该房屋交付给仲宁、陆翠华,也未将户口迁出,并结清相关费用，肖宁的上述违约行为给仲宁、陆翠华造成了巨大的损失。 本诉被告肖宁辩称：涉案房屋户口肖宁已经迁出，可以随时交付，但仲宁、陆翠华未支付剩余房款，肖宁在行使不安抗辩权；水、电费肖宁已经结清，仲宁、陆翠华违约在先，肖宁并未违约，肖宁都是按照中介要求交接，中介要求提供肖宁银行卡，肖宁要求按照其指令将房款打入儿子账户。 反诉原告肖宁向本院提出诉讼请求：1.判令仲宁、陆翠华支付房屋尾款60000元；2.判令仲宁、陆翠华支付违约金184000元；3.诉讼费由仲宁、陆翠华承担。事实与理由：2019年9月5日，双方签订房屋买卖合同，约定过户当日付清房款，肖宁依约于2019年10月31日将房产过户给仲宁、陆翠华，并指令仲宁、陆翠华将款项打入肖宁儿子肖某账户，仲宁、陆翠华接收银行卡后又反悔，要求打入肖宁本人账户，而肖宁当时并无银行卡，仲宁、陆翠华以此为由拒绝支付购房款。肖宁办理银行卡后，仲宁、陆翠华又以肖宁未按时交房为由，强行扣款60000元，并要求肖宁交房。肖宁在对方仅支付定金的情况下，配合其过户，足见肖宁的诚信，在合同未约定付款方式、房屋已经过户的情况下，仲宁、陆翠华应当按照肖宁要求将购房款打入肖某账户，其不履行该义务，肖宁可以行使不安抗辩权，拒绝交付房屋和迁出户口。 反诉被告仲宁、陆翠华辩称：1.仲宁、陆翠华没有任何违约行为，仲宁、陆翠华没有在过户当日支付余款的原因是肖宁提出要延迟2个月交付房屋，仲宁、陆翠华不同意，所以对方拒绝提供收款账号，直到2019年11月11日，仲宁、陆翠华从第三人处收到肖宁的账户信息，立即将810000元汇入该账户，仲宁、陆翠华不存在逾期付款的违约行为；2.仲宁、陆翠华同意在交房后按照合同约定支付尾款10000元；3.肖宁在合同履行中严重违约，给仲宁、陆翠华造成经济损失，应当承担赔偿责任。 第三人爱如山第七分公司述称：购房款肯定要打入产权人账户，其他账户不能打款。在过户之前，第三人提醒过产权人带全手续，但是当天没有办理起来，推迟再打款的。打了810000元，加上50000元定金，合计860000元。矛盾是因为交付房屋的时候，合同约定是过户当天户口迁出，但是过户时过户没有迁出，过户后，买方给了卖方10天期限迁出户口，卖方还是没有迁出，直到12月份才迁出户口，所以没有交接起来。买方认为卖方没有在规定时间交接房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：仲宁、陆翠华系夫妻关系，仲某系仲宁、陆翠华之子，肖宁、肖某系父子关系。2019年9月5日，肖宁（甲方）与仲某（乙方）及爱如山第七分公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：甲方将位于南京市六合区XX村X幢XX室房屋出售给乙方，房屋面积59.78㎡，房屋售价920000元。甲方应向丙方支付佣金11040元，乙方应向丙方支付佣金11040元。甲、乙方无正当理由不履行合同的，违约方按总房价20%支付违约金。守约方已向丙方支付的佣金等视为守约方的损失，由守约方直接向违约方主张，丙方不予退还。因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。乙方于2019年9月5日、9月6日前支付甲方购房定金20000元、30000元，该定金最后冲抵房款。乙方于2019年10月30日前支付甲方购房房款计860000元，并于当天甲乙双方办理产权交易过户抵押手续，过户当天甲方需迁出该房屋内的所有户口，尾款10000元在结清水、电、气，有线电视，通讯等相关所有费用后与乙方交接房屋时，由乙方支付给甲方。甲方最迟于交房前清空该房屋内所有户口，如甲方在规定期限内未能迁出该房屋内所有户口，则需支付50000元违约金给乙方。 合同签订后，仲某按约向肖宁支付定金50000元，向爱如山第七分公司支付佣金14000元。合同履行过程中，双方协商一致将户口迁出及交房期限延至2019年11月10日。 2019年10月31日，肖宁（甲方）与仲宁、陆翠华（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，双方办理过户登记手续，涉案房屋登记至仲宁、陆翠华名下。肖宁曾提出延期2个月交付房屋，仲宁、陆翠华未同意。肖宁提供其子肖某的银行卡，要求仲宁、陆翠华将剩余购房款打入该账号，爱如山第七分公司告知其提供产权人即肖宁本人的银行账号，并将此情况告知仲宁、陆翠华。 2019年11月11日，肖宁提供本人银行卡账号，仲某将购房款810000元汇至该账号，肖宁出具相应收条一张。 仲宁、陆翠华认为肖宁未在约定时间内将涉案房屋户口迁出及交付房屋，已构成违约，故扣减购房款50000元作为违约金未支付；肖宁认为仲宁、陆翠华未按约定足额支付购房款，故不同意交付房屋。双方各执己见，致房屋交接手续一直未办理。 2019年11月20日，仲某诉至南京市六合区人民法院要求肖宁交付房屋、结清相关费用，并支付违约金184000元，后于2020年1月22日撤回诉讼。因本案诉讼，仲某支付律师费20000元。 2019年12月初，肖宁将涉案房屋户口迁出。 2020年3月11日，仲宁、陆翠华诉至南京市六合区人民法院要求肖宁交付房屋、结清相关费用，并赔偿损失184000元。 庭审后，双方于2020年5月11日办理了房屋交接手续，仲宁支付肖宁房屋尾款10000元（该款扣减了2019年至2020年的暖气费）。 上述事实有当事人陈述，《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房买卖合同》、《不动产权证书》、收条、收款收据、POS签购单、《委托代理合同》、转账记录、发票、尾款收条等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照双方约定全面履行合同，遵守诚实信用的原则。肖宁与仲某签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性、强制性的规定，合同依法成立生效，本院予以确认。根据上述合同，肖宁与仲宁、陆翠华签订了《南京市存量房买卖合同》，并将涉案房屋过户至仲宁、陆翠华名下，可以证明涉案房屋系仲某代仲宁、陆翠华购买，仲宁、陆翠华予以认可，且肖宁未提出异议，故合同权利义务应当由仲宁、陆翠华承接。本案中，根据双方合同约定，仲宁、陆翠华应当于2019年10月30日前支付购房款860000元，当天双方办理产权交易过户手续，肖宁应当于过户当天迁出该房屋内的所有户口，结清水、电、气、有线电视、通讯等相关所有费用后交付房屋。 关于仲宁、陆翠华于2019年11月11日支付购房款的行为是否构成违约的问题。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。涉案房屋产权人及合同卖方均为肖宁，双方并未约定购房款汇至肖某名下，肖宁应当先提供本人的收款账户便于对方支付购房款，其于2019年11月11日提供本人账户，而仲宁、陆翠华在获取该账号后立即支付购房款，故本院认定仲宁、陆翠华的行为不构成违约。 关于仲宁、陆翠华扣减50000元购房款的行为是否构成违约的问题。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。根据合同约定，房屋交付前需要肖宁清空该房屋内所有户口，且结清水、电、气等相关费用，而户口迁出、清空房屋、结清费用需要一定时间，仲宁、陆翠华同意将迁出户口及交房期限延至2019年11月10日，但肖宁未提供证据证明其在该日期之前已做好交房准备并通知对方收房，结合肖宁曾提出延期两个月交房的要求、直至2019年12月初才将涉案房屋户口迁出的事实，而双方合同约定肖宁未能按期迁出户口需支付50000元违约金，本院认定仲宁、陆翠华的行为不构成违约。 肖宁未在双方约定期限内清空涉案房屋内的户口、结清相关费用及交付房屋，构成违约，仲宁、陆翠华主张其赔偿违约造成的损失，于法有据，本院予以支持。但其主张的损失金额184000元，明显过高，本院根据仲宁、陆翠华具体损失情况，兼顾合同履行的情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定肖宁赔偿损失50000元。 双方已完成房屋交接后，仲宁、陆翠华应当支付购房款60000元（920000元－50000元－810000元），扣减双方交接时已经支付购房款10000元，仲宁、陆翠华还应支付肖宁购房款50000元。肖宁主张仲宁、陆翠华支付购房款50000元，有事实及法律依据，本院予以支持。肖宁主张仲宁、陆翠华支付违约金184000元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、仲宁、陆翠华于本判决生效后十日内向肖宁支付购房款50000元； 二、肖宁于本判决生效后十日内赔偿仲宁、陆翠华违约损失50000元； 三、驳回仲宁、陆翠华的其他诉讼请求； 四、驳回肖宁的其他反诉请求。 上述判决一、二项相抵后，双方互不履行。 本诉案件受理费3986元，减半收取计1993元，由仲宁、陆翠华负担；反诉案件受理费2480元，由肖宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  徐传洋 二〇二〇年八月五日 书记员  聂湘萍