云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2926民初764号原告：赵建华，男，1972年9月25日生，汉族，云南省南涧县人，工人，住云南省南涧彝族自治县。委托诉讼代理人：周惠,云南昂拓律师事务所律师，特别授权。被告：李家华，男，1976年10月17日生，汉族，云南省南涧县人，居民，住云南省南涧彝族自治县。被告：徐军，男，1970年12月20日生，汉族，云南省南涧县人，居民，住云南省南涧彝族自治县。被告：谢俊，男，1964年10月7日生，汉族，云南省南涧县人，居民，住云南省南涧彝族自治县。被告：谢斌，男，1977年9月18日生，汉族，云南省南涧县人，居民，住云南省南涧彝族自治县。被告：谢燕，女，1978年2月27日生，汉族，云南省南涧县人，居民，住云南省南涧彝族自治县。被告：刘界淑，女，1965年11月4日生，汉族，云南省南涧县人，居民，住云南省南涧彝族自治县。被告：谢伟，男，1966年1月13日生，汉族，云南省南涧县人，居民，住云南省南涧彝族自治县。被告：李秀莲，女，1970年6月23日生，汉族，云南省南涧县人，居民，住云南省南涧彝族自治县。原告赵建华诉被告李家华、徐军、谢俊、谢斌、谢燕、刘界淑、谢伟、李秀莲确认合同无效纠纷一案，本院2020年6月11日受理后，依法适用简易程序，2020年8月4日公开开庭进行审理。原告赵建华及其委托诉讼代理人周惠、被告李家华、徐军、谢斌、谢燕、谢伟、李秀莲到庭参加诉讼，被告谢俊、刘界淑经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵建华向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2019年3月2日签订的土地使用权转让协议无效。2.返还原告土地转让金人民币220000.00元。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原被告双方于2018年11月初经人介绍认识后，达成初步意见：原告欲向被告流转“攀枝花树田”用于建盖住宅，并于2018年11月19日向被告支付定金50000.00元，收款人为被告李家华，被告徐军在收据“主管”栏上签字。2019年3月2日，双方签订了土地使用权转让协议。协议约定：被告将属于自己承包的位于“攀枝花树田”面积147平方米流转给原告，每平方米价款为3000.00元，合计441000.00元。已支付220000.00元，余款221000.00元定于2019年5月30日前付清。土地性质为“村内集体到户土地”，四至为：东至8米路以东9.8米；南至6米路边；西至8米路边；北至6米大路以北15米。原告于协议签订当日用银行转账的方式向被告李家华账户转账200000.00元，被告李家华向原告出具收据1份，收据载明的收款金额为220000.00元（包括已支付定金20000.00元），被告徐军在“主管”栏签字认可。事后，原告了解到类似的土地转让行为并不合法，也不能建盖住房，因此多次联系被告，要求退还已支付的220000.00元转让金。被告以“转让金已由8户人分配”为由，拒不退还原告土地转让金，原告无奈，只好向法院起诉。综上，原被告双方的上述土地转让行为违反了我国农村土地承包法第四条“承包地不得买卖”及土地管理法第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”等法律规定。根据民法总则第一百五十三条第一款，第一百五十五条，第一百五十七条等规定，双方于2019年3月2日所签订的土地使用权转让协议属于无效协议，被告应当归还原告所支付的土地转让金220000.00元。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请法院判如所请。被告李家华辩称：原告诉状上说的土地交易过程是事实，支付款项过程及数额符合事实，总的支付了220000.00元。卖给原告的土地属于七家被告和村集体共有，老村长写下给我一张凭据，我的面积大概有5.1分。原告支付款项后，我们按照老村长留下的凭据中各户土地百分比分割这笔款项，我分到了3万元，谢俊分到了4万左右，谢燕分到4万左右，刘界淑、谢伟、李秀莲每人分到几千元左右。他愿要，我们愿意卖，我们没有蒙骗过他，我认为我们所签的协议真实有效，不该返还转让金。被告徐军辩称：我是接老村长的班，关于本村土地的账目老村长装下给我一份的。我是代表村集体，交易土地我家没有份，村集体还没有分到款项。原告诉状上所说的土地买卖的过程符合事实，这个事情是由被告李家华负责，原告没有支付完全部款项，付过的部分我们只是大概划分一下。这块土地原来属于集体承包土地，有8亩多，2005年修祥临路时，沟渠被破坏，没有办法种植，出租给宝华的杨国才做木材加工厂，租期满后，部分农户将面积互相转让，剩着七家被告的面积。当时我们把地皮的属性清清楚楚的告诉了原告。我认为我们签的协议是有效的，不应该返还转让金。被告谢斌辩称：我同意被告李家华和徐军说的。钱是由李家华拿给我，我分到了1万2左右。老村长叫谢德龙，已经去世三年了，接老村长班的是徐军，当时写下的凭据我是有过的，现在被我弄丢了。我认为我们签的协议是有效的，不应该返还转让金。被告谢燕辩称：我同意上述其他被告所说的。我家分到4万，钱是李家华拿给我的，我认为我们签的协议是有效的，不应该返还转让金。被告谢伟辩称：我同意上述其他被告所说的。钱是李家华拿给我的，我家分到3000元，我认为我们签的协议是有效的，不应该返还转让金。被告李秀莲辩称：我同意上述其他被告所说的。钱是李家华拿给我的，我家分到5000元，我认为我们签的协议是有效的，不应该返还转让金。被告谢俊、刘界淑未递交答辩状。原告赵建华就其诉讼请求向本院提供如下证据：1.赵建华的身份证复印件（与原件核对无异），用以证明赵建华的诉讼主体资格。2.土地使用权转让协议一份，用以证明原被告双方于2019年3月2日签订了土地使用权转让协议的事实。3.收据两份，中国农业银行银行卡交易明细清单一份，用以证明原告已经向被告方支付了购买土地款220000.00元的事实。被告李家华、谢斌、徐军、谢燕、谢伟、李秀莲对原告提供的证据质证后无异议。被告李家华、徐军、谢斌、谢燕、谢伟、李秀莲就各自答辩主张向本院提供各自身份证复印件（与原件核对无异），用以证明各自的诉讼主体资格。原告赵建华质证后无异议。被告谢俊、刘界淑未提供证据。本院审查后认为，原、被告双方提供的证据客观真实，合法有效，予以采纳。根据原、被告双方陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：原被告双方于2019年3月2日签订土地使用权转让协议。协议甲方（出让方）徐军、谢俊、谢斌、李家华、谢伟、谢燕、刘界淑、李秀林，乙方（受让方）赵建华。协议内容为：甲乙双方本着平等自愿的原则，经协商一致，将该土地使用权一次性永久转让给乙方，根据双方意愿，特签订本转让协议，供双方共同遵守。一、土地性质：村内集体到户土地。二、转让土地位置：攀枝花树田。三、土地四至：东至8米路以东9.8米，南至6米路边，西至8米路边，北至6米大路以北15米。四、土地转让费组成：面积147平方米，单价3000.00元，合计44.1万元（肆拾肆万壹仟元）。五、付款方式：双方达成协议，首付订金人民币2万元（贰万元整），余款22.1万元（贰拾贰万壹仟元）2019年5月30日前付清，订金交付甲方后因乙方过错，甲方不予退还土地转让订金；因甲方原因造成乙方不能接受甲方转让条件，甲方按照乙方所交土地转让订金的3倍数额赔偿乙方。六、付款方式：由双方协商，可采取现金支付或转账支付。七、双方权利义务。（一）甲方隐瞒该土地权属争议、债权债务纠纷、土地四至界限不清等，造成乙方未能正常使用该土地的一切行为，都视为甲方违约，甲方须全额退还乙方全部土地转让金，并赔偿乙方该土地转让金总额30%的违约金。（二）该土地转让后在国家政策允许办理相关证件的情况下，甲方必须全力配合协助乙方办齐相关用地证件手续，办理用地证件所产生的费用由乙方承担，否则视为甲方违约，甲方须退还乙方全部土地转让金，并赔偿乙方该土地转让金总额30%的违约金。（三）土地转让协议生效后，甲方不得干涉乙方的土地使用性质和土地用途。（四）甲乙双方应本着互利互惠的原则，在乙方使用土地过程中，甲方必须处理好有碍于土地利用的一切因素，确保乙方用地正常进行。（五）甲方将土地使用权转让给乙方作为永久使用，因国家按照政策占用、征收等，给乙方产生的一切后果由乙方自行承担，甲方不负有任何责任。（六）本协议一式四份，双方签字加盖手印后生效。此协议如甲方反悔，按照土地转让总金额的三倍再追加乙方在该土地上的投入资金总合给予乙方赔偿；如乙方反悔，甲方不退还乙方所支付的土地转让金。（七）甲乙双方在履行协议中产生争议，由双方协商解决，协商未果，诉讼至南涧县人民法院解决。（八）该协议生效后，土地使用权归乙方所有，乙方对土地四至不清楚的，甲方有义务给予弄清，确保土地四至范围清楚明白，同时协助乙方架设好水电等基础设施，并且指导好乙方遵守甲方事先规划好的区内道路，最终实现不乱占、不超占、不乱建，保证小区统一整洁。（九）该协议转让的土地南边靠河挡墙，基础下基线由甲方划定，挡墙修建、墙内土方回填等投入由乙方负责，挡墙内增出的土地甲方赠给乙方作为补偿挡墙建设费用，甲方不再另收转让费。八、本协议一式七份，甲方代表人各存一份，乙方存二份备用，经双方认可签字加盖手印后生效。上述协议签订之前，原告曾于2018年11月19日给被告方支付20000.00元购地款。2019年3月2日协议签订当天又转入李家华的农业银行账户200000.00元。合计支付220000.00元。两笔款项均由被告方出具收据，收据载明李家华经手，主管徐军。被告李家华、谢俊、谢斌、谢燕、刘界淑、谢伟、李秀莲按照每户占地面积的多少对上述220000.00元进行了分配，由于原告还有剩余款项尚未支付，被告方分配款项时没有细算，没有书面分配方案，集体也没有预留。被告徐军仅以村民小组长身份参加，其户没有参与分配。本院认为：一、原告方诉请确认原被告双方于2019年3月2日签订的土地使用权转让协议无效的诉讼请求应当支持。理由如下：（一）原被告双方所签订的土地使用权转让协议属于非法转让土地的行为。1.双方约定的甲方“将该土地使用权一次性永久转让给乙方”违反了《中华人民共和国农村土地承包法》中农村承包土地流转“期限不得超过承包期的剩余期限”的规定。2.双方关于“土地转让协议生效后，甲方不得干涉乙方的土地使用性质和土地用途”的约定，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》中农村承包土地流转“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”的规定。3.《中华人民共和国农村土地承包法》第四条规定农村承包土地流转“受让方须有农业经营能力”，原农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》第九条规定，农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。本案原告既不是承包农户，也没有证据显示其属于“有农业经营能力并允许从事农业生产经营的个人”，其不具备受让取得案涉土地承包经营权的资格。（二）原被告双方非法转让土地的行为属于无效民事法律行为。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案双方签订的土地转让协议违反了前述《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，双方的民事法律行为无效，即双方签订的土地转让协议无效。二、被告李家华、谢俊、谢斌、谢燕、刘界淑、谢伟、李秀莲应当返还原告土地转让金人民币220000.00元。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的依照其规定。根据上述法律规定，上述七被告基于无效的土地转让协议所取得的土地转让金220000.00元应当返还原告。被告徐军并没有分配到土地转让金，也没有代表集体预留土地转让金，原告方诉请其返还土地转让金的请求本院不予支持。本案被告谢俊、刘界淑经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，此种情况下人民法院应当按期开庭，对到庭当事人的诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，判决如下：一、确认原告赵建华与被告李家华、徐军、谢俊、谢斌、谢燕、刘界淑、谢伟、李秀莲于2019年3月2日签订的土地使用权转让协议无效。二、由被告李家华、谢俊、谢斌、谢燕、刘界淑、谢伟、李秀莲返还原告赵建华土地转让金人民币220000.00元。限判决生效后10日内履行。三、驳回原告赵建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600.00元，减半收取2300.00元，由被告李家华、徐军、谢俊、谢斌、谢燕、刘界淑、谢伟、李秀莲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  龙进品二〇二〇年八月六日书记员  赵斯瑶