重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初13780号 原告：刘馨谣，女，1989年1月27日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：古东东，重庆尚润律师事务所律师。 被告：徐强，女，1986年9月24日出生，汉族，住重庆市璧山区。 被告：卿伟，男，1986年2月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告刘馨谣与被告徐强、卿伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘馨谣及其委托诉讼代理人古东东，被告卿伟到庭参加诉讼。被告徐强经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘馨谣向本院提出诉讼请求：1、二被告立即向原告支付人民币15000元；2、二被告向原告支付违约金100000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：两被告原本系夫妻关系，在将房屋出售给原告前已经离婚，案涉房屋登记在被告徐强名下，但是两被告的离婚协议约定房屋的产权归属于被告卿伟。2019年4月13日，两被告（被告徐强的签名系被告卿伟代签）与原告签订《房屋买卖合同》，合同约定两被告应当缴清房屋交付前所产生的燃气费及相关费用，以及两被告及时将户口迁出，每逾期一天的，应当按照房屋成交价格的千分之五承担违约责任。2019年6月10日，两被告配合原告办理了案涉房屋的权属变更登记，但截至原告起诉之日，两被告仍未交清2019年6月10日前的燃气费和滞纳金，也未将户口从案涉房屋迁出，两被告的违约行为给原告造成了重大损失。原告为维护自身合法权益，遂起诉至本院。 被告卿伟辩称：1、房屋买卖合同第五条第二款约定乙方交付首付款48万元用于房屋解押，但是原告没有支付给我，中途是我自行借款48万元，借款一个月产生利息1.5万元左右。房款总价150万元，由于我自行借款还贷产生了1.5万元利息，房屋交付前我将电费、水费、物管费全部缴纳完毕，因为原告没有将自行借款还贷产生的利息1.5万元支付给我，所以我就没有将燃气费结清。2、合同对逾期迁出户口违约金的约定不合理，违约金比较高。 被告徐强经本院依法传唤无正当理由未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告举示的《存量房交易文件》、收条、不动产登记证明、不动产权证、天燃气费专用收据、工商银行刷卡回执单、原告与被告徐强微信聊天记录4页、原告与被告卿伟微信聊天记录3页、户口证明，因卿伟对前述证据的真实性无异议，且被告徐强未到庭质证，视为放弃举证、质证的权利，本院对原告举示的证据予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月13日，以徐强为售房方（甲方），刘馨谣为购房方（乙方），签订了《存量房交易文件》，约定由刘馨谣购买徐强所有的房屋。其中，《房屋买卖合同》约定案涉房屋的成交总价为1500000元。第二条第（六）项约定：若该房屋已落户，甲方保证于过户之前，将户籍关系全部迁出。第五条付款方式约定：定金2万元于乙方签订合同当日交付给甲方，乙方交付首付款48万元用于案涉房屋的解押；乙方银行按揭贷款1000000元由放贷银行直接交付甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准。第六条权属解押约定：（一）若该房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行，甲方应于丙方通知15个工作日内办理完成解押手续、自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件。解押方式为：乙方资金解押。乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款（房款金额以本合同第五条第（一）款第2项第（2）小条或第五条第（二款）第2项第（2）小条约定的为准）用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过后再向甲方交付房款用于解押。乙方交付房款后，若甲方挪用房款、非因乙方原因造成不能取得解押后的权属证件、因司法查封等原因导致该房屋买卖交易无法进行时，甲方应立即退还乙方交付的房款，每逾期还款一日，甲方应向乙方支付房款总额5‰的赔偿金，且乙方有权解除合同，合同解除后，甲方应当自解除合同之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金。第九条房屋交付约定：（一）甲方应于2019年9月11日前将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付予乙方。若甲方未按照本合同约定的条件将房屋交付于乙方，甲方同意乙方从尾款中扣除相应的金额结清费用、维修或采购设备设施及家具家电、装饰装修该房屋以恢复该房屋原状，若尾款不足以抵扣的，则由甲方在交房后5个工作日内向乙方补足差额。（二）该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：......3、在房屋交付日以前发生的水、电、燃气、有线电视、网络、物业管理费及其他费用由甲方承担，房屋交付日后（含当日）发生的费用由乙方承担。房屋风险责任自该房屋交付之日起转移予乙方。该合同第十一条违约责任约定：（一）逾期付款违约责任......（二）逾期办理抵押登记违约责任......（三）逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任......（四）逾期解押或交付违约责任......（五）逾期迁出户口违约责任：甲方未按照约定时间迁出全部户口的，自约定的应迁出全部户口期限届满之次日起至实际办理迁出全部户口之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际迁出全部户口之日起3日内向乙方支付违约金。该房屋买卖合同的尾部甲方处有“徐强”字样，卿伟在甲方代理人处签字，乙方处刘馨谣签字。庭审中，刘馨谣陈述，合同上卿伟是作为徐强的代理人签字，且徐强也是知道卖房的事情，同时我方多次要求徐强缴清燃气费的时候，徐强也知情并表示会要求卿伟支付，因此二被告应当共同承担责任。 2019年6月6日，徐强、卿伟向刘馨谣出具收条一张，上载明：今徐强收到刘馨谣转账房屋房款48万元，到此，该房屋所有首付款已付齐，收款账号（623058000018232XXXX）户名周安俊。 2019年6月10日，刘馨谣取得案涉房屋的不动产权证。2019年6月12日，刘馨谣与华夏银行股份有限公司重庆分行在案涉房屋上设立土地房屋抵押权登记，担保债务金额为1000000元。庭审中，刘馨谣和卿伟均陈述，双方在2019年6月6日去办理房屋过户。 庭审中，刘馨谣举示了开票日期为2020年5月28日的《天然气费专用收据》4张，工商银行刷卡回执单，拟证明被告没有缴清所欠的燃气费共计13895.35元，原告刘馨谣进行了代缴。其中4张《天然气费专用收据》中，账期为201708、201710、201808的收据金额分别为10421.6元、286.64元、1751.76元，合计12460元；账期为201910的收据金额为859.35元。中国工商银行刷卡单显示2020年5月28日刷卡消费13036元。刘馨谣陈述，被告是在2019年9月28日将房屋交付我方，我方认为燃气费13895.35元都是2019年9月28日之前实际产生的。被告卿伟表示，认可原告刘馨谣代为缴纳燃气费13895.35元。 庭审中，原告刘馨谣举示了其与被告徐强微信聊天记录4页、与被告卿伟微信聊天记录3页、户口证明，拟证明刘馨谣在2019年10月正式入住房屋后，多次催促被告，要求被告缴清所欠的燃气费、将户口迁出，被告均置之不理，截至起诉之日，被告仍未将户口迁移。其中，刘馨谣与徐强的微信聊天记录显示：2019年10月28日至2020年4月24日期间，刘馨谣一直联系徐强，告知其卿伟没有缴清燃气费，希望徐强和卿伟协商好结清燃气费，徐强表示其和前夫卿伟已经解除婚姻关系，其尽量传达原告所说的信息。2019年11月20日，刘馨谣微信询问徐强“是你去处理还是卿伟去处理呀？他一直不接电话”，徐强回复“他不去处理我就处理了哈”。2019年12月3日，刘馨谣微信询问徐强“说的上个星期处理好，处理得怎么样了还是回个话撒”，徐强回复表示，卿伟在处理，卿伟称自己回去处理，不用徐强管。原告刘馨谣与卿伟的微信聊天记录显示：2019年10月22日至2020年4月24日期间，原告一直催促卿伟缴清燃气费，但是卿伟直到2019年12月5日才回复称“去了，在找关系减免”。2020年4月24日，原告告知卿伟其找了律师，到时候诉讼费和不迁户口的赔偿费加起来有好几万。 原告举示的户口证明显示：截止2020年6月16日，卿伟的现住址为案涉房屋。庭审中，卿伟陈述，因为现在我没有购买房屋，没有接受户籍的地方，并非我方不愿意迁出，不知道户口迁到哪里去。 关于解押。庭审中，原告刘馨谣陈述，买房时我方多次要求被告打印产调，但是在办理解押的过程中发现房屋被查封了，双方协商之后，由我方支付被告五千元款项之后由被告进行解押，所以我方首付款才在2019年6月6日当天支付给被告。对此，被告卿伟表示，原告没有支付五千元，双方并未约定2019年6月6日才支付首付款给我。 关于违约金，原告刘馨谣表示，违约金根据被告没有在交房前缴清燃气费及没有按约定将户口全部迁出，根据合同第十一条第四、五条违约责任，我方酌情主张了10万元。 本院认为：本案《房屋买卖合同》抬头处载明售房方（甲方）为被告徐强，合同尾部甲方签字处为徐强，被告卿伟在甲方代理人处签字，合同履行中被告徐强亦作为收款人出具收条载明徐强收到刘馨谣转账的房款48万元，结合原告所称的案涉房屋出售前登记在被告徐强名下、合同上卿伟作为徐强的代理人签字的陈述以及案涉房屋现已过户登记至原告名下的事实，可认定《房屋买卖合同》的相对方为原告刘馨谣与被告徐强，被告卿伟系被告徐强在签订《房屋买卖合同》时的代理人，其行使代理的法律后果应由被代理人徐强承担。原告刘馨谣与被告徐强在2019年4月13日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。因被告卿伟不是《房屋买卖合同》的合同相对方，原告刘馨谣基于《房屋买卖合同》要求被告卿伟承担共同支付责任无法律依据，本院不予支持。 《房屋买卖合同》第九条中明确约定“在房屋交付日以前发生的水、电、燃气、有线电视、网络、物业管理费及其他费用由甲方承担，房屋交付日后发生的费用由乙方承担”，即被告徐强应承担案涉房屋交付前发生的燃气费。对于案涉房屋的交付时间，因被告徐强未到庭参加诉讼，原告刘馨谣称被告是在2019年9月28日将案涉房屋交付的事实，本院予以采信，故被告徐强应承担案涉房屋在2019年9月28日交付之前产生的燃气费。原告虽主张要求被告徐强承担案涉房屋在2019年9月28日交付之前产生的燃气费13895.35元，但其举示的4张《天然气费专用收据》中仅有3张收据从气费账期看发生在案涉房屋交付之前，金额分别为10421.6元、286.64元、1751.76元，合计12460元。剩余一张金额为859.36元的收据气费账期显示为2019年10月，发生在原告自认的交房日期之后，根据合同约定不属于被告徐强承担的范围。被告卿伟虽表示认可原告代为缴纳燃气费13895.35元，但因卿伟并非《房屋买卖合同》的当事人，该自认对被告徐强不产生法律约束力。故原告刘馨谣要求被告徐强向其支付代缴的燃气费12460元，本院予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告卿伟辩称，原告未按合同约定支付解压款导致其自行借款还贷产生了1.5万元的利息，因原告没有向卿伟支付该1.5万元的利息，故卿伟没有将燃气费结清。本院认为，被告卿伟并未对其抗辩的上述事实举示相应的证据证明，本院不予采信。 关于违约金10万元。《房屋买卖合同》第二条第六项约定“若该房屋已落户，甲方保证于过户之前，将户籍关系全部迁出”，案涉房屋在2019年6月10日过户登记至原告刘馨谣名下，根据约定被告徐强应保证在2019年6月10日前将户籍关系全部迁出，但根据查明的事实，截至本案法庭辩论终结前，被告徐强前夫卿伟的户籍仍在案涉房屋上未迁出。故被告徐强未按合同约定将案涉房屋上的户籍关系迁出，构成违约，根据双方“甲方未按照约定时间迁出全部户口的，自约定的应迁出全部户口期限届满之次日起至实际办理迁出全部户口之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金”的约定，被告徐强每日应按房屋成交价的5‰即7500元（1500000元×5‰）的标准承担逾期迁出户口的违约金。被告卿伟辩称，合同对逾期迁出户口违约金的约定不合理，违约金比较高。本院认为，因被告徐强已履行案涉《房屋买卖合同》中的办理产权过户、交房等主要合同义务，而迁出户口属于附属义务，违反合同附属义务给对方当事人造成的损失显然不同于违反主合同义务所造成的损失，而双方约定的7500元每日的逾期迁出户口的违约金标准明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对被告卿伟的抗辩意见，本院予以采纳，考虑到被告徐强至今仍未按合同约定将案涉房屋上的户籍关系迁出，违约行为仍在持续的事实，本院酌情将违约金减少至3万元，故原告要求被告徐强向其支付违约金3万元，本院予以支持，对违约金超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐强在本判决生效后五日内向原告刘馨谣支付代缴的燃气费12460元； 二、被告徐强在本判决生效后五日内向原告刘馨谣支付违约金30000元； 三、驳回原告刘馨谣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2600元，已减半收取1300元，由原告刘馨谣负担25元，由被告徐强负担1275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 雷元亮 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 陈 源 书 记 员 龙 倩