云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初1168号原告：周丽华，女，1965年6月12日出生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。被告：昆明林海云霄房地产开发有限公司。住所地：安宁市太平新城街道办事处和平路8号。法定代表人：姜中云，执行董事。委托诉讼代理人：毛孝旭，云南睿震律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李姜，云南睿震律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。原告周丽华诉被告昆明林海云霄房地产开发有限公司（以下简称“林海云霄公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨文雁独任审判，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告周丽华，被告林海云霄公司的委托诉讼代理人毛孝旭、李姜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周丽华向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，配合原告完成房屋权属登记手续。2、判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金及逾期办理土地使用权证违约金人民币135680.87元（按中国人民银行同期贷款利率，自2017年6月11日起计算至2019年8月20日，为1035984×4.75／365×810＝109353.87元，按中国人民银行同业拆借利率，自2019年8月20日起计算至2020年3月31日止为26327元，共计135680.87元）。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年4月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：林海云霄ＴＧ-0002），合同约定原告购买被告开发的位于安宁市。合同第七条约定被告应当于2011年7月31日向原告交付房屋；同时合同第十二条约定被告应当在以下五条件均具备之日起180天内为原告代办房屋权属登记手续：1、原告已付清全部房款、设施配套费、契税、住宅专项维修资金、印花税及办证等相关税费；2、原被告双方已办理完房屋交接手续；3、原告向甲方出具办理产权证的书面委托；4、原告已提供办理产权所需的全部书面文件和材料；5、交房时，原告按《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》交纳住宅专项维修资金。在合同签订后，原告已按照合同约定按时于2010年4月9日交纳完首付款，2016年9月12日足额付清剩余贷款。且原告已于2012年5月2日完成了房屋的交接，并于2016年12月13日完成了相关税费、住宅专项维修资金的交纳，同时向被告提供了办理产权手续所需的全部书面文件和材料，己满足了双方在合同第十二条中约定的所有条件。依照合同约定被告应当于2017年6月11日前为原告办理相关房屋权属登记手续。但至今被告尚未为原告进行房屋产权登记的相关手续办理。被告的行为明显违反了合同约定，原告为维护自己的合法权益，现提起诉讼。被告林海云霄公司辩称：第一、关于原告要求被告配合其完成房屋权属登记手续的诉讼请求，因为被告开发的林海云霄小区所属的建设项目国有建设用地存在客观上的问题，本案所涉的房屋目前不具备办理不动产权证的条件。第二，关于违约金的问题，双方在合同中对违约金没有进行约定。违约金是为了补偿损失，本案中涉案房屋虽然没有办理房屋权属登记，但并没有给原告造成实际经济损失，也没有影响原告房屋的使用价值。归纳原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、涉案房屋是否具备办理房屋权属登记手续的条件，被告是否未履行为原告办理不动产权证的义务？2、被告是否应该赔偿原告逾期办理不动产权证的损失？本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的所有证件均予以认可。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：原告、被告于2010年4月9日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于安宁市，交房时间为2011年7月31日前。并针对产权登记事项约定：“有以下五个条件均具备之日起180日内，甲方（即本案被告）为乙方（即本案原告）代办房屋权属登记手续。一、乙方已付清全部房款、设施配套费、契税、公共设施维修基金、印花税及办证等相关税费。二、甲乙双方已办理完房屋交接手续。三、乙方向甲方出具代理产权的书面委托。四、乙方提供办理产权所需的全部书面文件和材料。五、交房时，乙方按《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》交纳住宅专项维修资金。合同订立后，原告按约定于2010年4月9日向被告支付了购房首付款835984元，于2010年5月7日支付了尾款200000元。2012年5月2日原、被告双方办理了涉诉房屋交房手续。2016年12月13日原告向被告交纳了契税、土地登记代理费、印花税、配套设施费等费用。原告接房至今未取得涉案房屋的不动产权证。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于涉案房屋是否具备办理房屋权属登记手续的条件，被告是否未履行为原告办理不动产权证的义务的问题。在《商品房购销合同》中，原、被告双方明确约定了办证所需的条件，根据本案查明的事实，在双方合同履行过程中，被告并没有按照合同约定协助原告办理房屋所有权证和办理土地使用权证。在国务院出台《不动产登记暂行条例》之后，该行政法规第四款规定：“国家实行不动产统一登记制度，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”被告仍应当依据《不动产登记暂行条例》的规定协助原告办理不动产权证登记手续。原告已按约定交纳了办理房屋产权证及土地证的相关费用，且完备了办证所需的基础材料，履行了买受人应尽的基本义务。被告作为出卖人虽然于2012年5月2日将涉案商品房交付给原告使用，但因交付原告使用的涉案房屋所属的建设项目国有建设用地被多家法院查封、轮候查封、续封，致使相关房屋不具备进行不动产权证首登的条件，故本院对原告要求被告配合原告完成房屋权属登记手续的诉讼请求不予支持，待办证条件具备后被告仍然不履行办证义务时原告可再行主张权利。关于被告是否应该赔偿原告逾期办理不动产权证的损失？如上所述，原告已按约定支付了购房款，并交纳了办理房屋产权证及土地证的相关费用，并完备办证所需的基础材料，履行了买受人应尽的基本义务，涉案房屋未能进行不动产权证首登系被告的违约行为所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，被告应对逾期办证给原告造成的经济损失承担违约责任。原、被告签订的《商品房购销合同》中未对逾期办证的违约金计算方式进行约定，本院认为，本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，依据上述法律规范和本案中被告房屋的交付及办证情况，本案涉案交易房屋已实际交付原告使用，已体现买受人交易的使用利益，故本院酌情确定按照交易房屋总价款每日0.05‰的标准计算违约金。关于违约金起止时间，根据《商品房购销合同》关于产权登记的约定，在五个条件均具备之日起180日内被告为原告代办房屋权属登记手续，原告于2016年12月13日向被告交纳了契税、土地登记代理费、印花税、配套设施费等费用，故违约金应从2016年12月13日起180天之后即2017年6月11日开始计算至原告主张的2020年3月31日止，为1035984×0.05‰×1025天=53094元。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告昆明林海云霄房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告周丽华逾期办理不动产权证的损失53094元。二、驳回原告周丽华对被告昆明林海云霄房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3014元，减半收取1507元，由原告周丽华承担917元，被告昆明林海云霄房地产开发有限公司承担590元（并入上述第一款执行）。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  杨文雁二〇二〇年八月二十八日书记员  唐丽慧