四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终1118号 上诉人（原审原告）：潘宇，女，汉族，1977年8月15日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：周丽娜，四川理光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓基田，四川理光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市滨江路四段七号，统一社会信用代码91510500689915090U。 法定代表人：刘文，董事长。 委托诉讼代理人：罗莎，女，汉族，住四川省成都市高新区，该公司员工。 上诉人潘宇因与被上诉人四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称：同汇房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人潘宇不服四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初5300号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月16日立案受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人潘宇的上诉请求:撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；诉讼费用由同汇房地产公司承担。主要事实和理由:一审认定案涉房屋符合交房标准，其证据不足，房屋不能正常排污、排烟，不符合房屋的基本功能，在一审诉讼中，2019年12月11日被上诉人同汇房地产公司才提到安装了污水提升设备，同汇房地产公司因自身原因延迟交房，应当承担违约责任。一审判决既认可房屋存在瑕疵正在整改，又认定房屋符合交房标准，判决自相矛盾。 被上诉人同汇房地产公司辩称：在房屋交付时，房屋已经经过竣工验收合格，双方应当共同参与收房，如房屋存在问题，属于保修范围的，可以保修，不能视为逾期交房。污水提升设备没有约定在交房标准中，房屋内的坑是预留安装排污设备的，现在已经将房屋地面填平。排烟也已经整改完成。 潘宇向一审法院提出诉讼请求：1.同汇房地产公司支付潘宇逾期交房违约金149748.9元；2.本案诉讼费用由同汇房地产公司承担。 一审法院认定事实：潘宇与同汇房地产公司于2016年8月30日签订合同编号为：YS198499的《四川省商品房买卖合同》及《补充协议》，合同预测建筑面积403.16㎡，房款总价1497489元，交房时间为2017年12月30日。合同对付款方式、逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任面积差异、房屋质量、装饰、设备标准、解决争议方式等均进行了约定。该合同含附件一至八，其中附件六第12条约定，关于装饰和设备标准的约定以合同附件八补充协议附录四为准。附件八为《补充协议书》，含附录一至附录四，附录四为交付标准，双方在《补充协议书》附录四对交付标准（毛坯）房屋装饰、设备交付标准的房屋结构、外墙、内墙、屋面、阳台、楼梯、地面、户门、天花、窗户、厨房设施、电话、电缆、给气、给水进行了约定，潘宇签订确认。 2017年12月29日，泸州市住房和城乡建设局出具泸住建备【2017】070号《竣工验收备案书》，竣工验收备案部门意见：同意碧桂园.生态城HR1-HR3区5-8#，13-16#楼竣工验收备案，备案面积：181967㎡。 2017年12月30日，同汇房地产公司通知潘宇办理交房手续，潘宇于2018年1月5日前往收房时认为该房屋存在水桶杂物等物品随意堆放、窗户不洁净、屋内卫生不达标、未安装污水提升设备等事由，房屋存在质量问题，未达到房屋交付标准，故拒绝接房。 一审法院认为，潘宇与同汇房地产公司订立的《四川省商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，合同双方均应依法履行相关义务，《商品房买卖合同》以及《补充协议书》、附件、附录上约定的内容对双方均具有约束力。潘宇按约支付房款后，同汇房地产公司按照约定时间2017年12月30日通知潘宇办理交房手续，履行了合同义务。由于潘宇认为房屋未安装完毕污水提升设备等问题未达到交付标准为由，拒绝接房。根据双方在《补充协议书》附录四中仅对房屋装饰、设备标准的结构、外墙、内墙、屋面、阳台、楼梯、地面、户门、天花、窗户、厨房设施、电话、电缆、给气、给水进行了约定，附录四中并无安装污水提升设备的约定，现同汇房地产公司按照附录四的交付标准交付房屋并无不当，潘宇诉称未安装完毕污水提升设备无合同的约定，诉讼中已经由同汇房地产公司安装污水提升设备系双方协商一致的结果，且同汇房地产公司交付的房屋经过了竣工验收，潘宇并未举证证明房屋存在其他质量问题，故同汇房地产公司系按照合同约定的期限如期交房，潘宇要求同汇房地产公司承担逾期交房违约责任缺乏事实依据，其主张不成立，一审法院不予支持。关于潘宇所主张的延期交房的损失问题，一审法院认为，同汇房地产公司在合同约定的期限内通知潘宇接房，潘宇未按期接房的行为与同汇房地产公司无关，故对潘宇的此项诉请，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回潘宇的诉讼请求。案件受理费一审法院减半收取1647元，由潘宇负担。 本院二审期间，上诉人潘宇向本院提交新证据照片一张，拟证明同汇房地产公司烟道整改有瑕疵，不是烟道预留接口，被上诉人同汇房地产公司质证认为该照片缺乏证据的客观性。本院认为，经诉讼中现场核实，同汇房地产公司已经完成了烟道接口预留，该证据不能达到上诉人潘宇的证明目的，本院不予采信。 二审诉讼中，经双方当事人到案涉房屋现场核实，同汇房地产公司已经完成烟道接口预留，安装了污水提升设备，对案涉房屋内的地面预留坑洞已经填平。 本院二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。 本院认为，潘宇与同汇房地产公司订立的《四川省商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，签约双方当事人具有完全民事行为能力，合同和协议应当认定为有效，合同双方均应依法履行相关义务，《商品房买卖合同》以及《补充协议书》、附件、附录上约定的内容对双方均具有约束力。同汇房地产公司通知潘宇交房后，潘宇认为房屋未安装完毕污水提升设备、房屋内有一坑洞，没有烟道预留接口等问题未达到交付标准为由，拒绝接房。本院认为，住宅商品房，应当具备排污、排烟等系统，否则，缺乏房屋的基本功能，同汇房地产公司作为房地产开发公司，在交房时移交给购房业主的房屋应当有排污、排烟等系统，潘宇在接房时发现案涉房屋没有排烟接口，没有排污系统、房屋内有坑，拒接房屋，并无不当，应由同汇房地产公司承担不能按期交房的违约责任。诉讼中，同汇房地产公司没有举证证明案涉房屋整改完排烟接口，排污系统以及填平房屋坑洞的具体时间，对上述房屋问题整改后，同汇房地产公司没有通知潘宇接房，直至2019年12月11日，一审庭审中，同汇房地产公司才主张已经对污水提升设备安装完毕，故本院认定2019年12月11日案涉房屋达到交房标准，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第1款第（2）项：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金……”和第十三条第2款：“……买受人根据本条第1种第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需要向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的10%”之约定，本案中双方在合同中约定的交房时间为2017年12月30日，故逾期交房违约金应从2017年12月31日起起算，计算至2019年12月11日，共计逾期710天，如按已付房款的万分之三，逾期交房违约金应为149×××××710×0.0003＝318965.16元，但根据双方在合同中“逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的10%”之约定，故本案的逾期交房违约金应当计算为149748.90元。一审法院认定同汇房地产公司没有违约，明显不当，依法应予纠正。上诉人潘宇的上诉理由成立，本院予以支持。 综上所述，被上诉人同汇房地产公司交付房屋存在瑕疵，整改后，已经构成逾期交房，上诉人潘宇的上诉理由成立，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，判决结果错误，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初5300号民事判决； 二、被上诉人四川省同汇房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付上诉人潘宇逾期交房违约金149748.90元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1647元（潘宇已经预交），由四川省同汇房地产开发有限公司负担。二审案件受理费3294元（潘宇已经预交），由四川省同汇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹天全 审判员  刘 静 审判员  李慧至 二〇二〇年八月二十六日 书记员  银 宇