上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初21929号原告(反诉被告)：张仲英，女，1948年8月31日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：吕强，上海创言律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴芸，上海创言律师事务所律师。被告(反诉原告)：范同飞，男，1979年8月23日出生，汉族，住江苏省淮安市。委托诉讼代理人：齐风平，女，住址同被告。委托诉讼代理人：陈天新，上海沪盛律师事务所律师。原告张仲英与被告范同飞其他合同纠纷一案及被告范同飞反诉原告张仲英其他合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法将两诉合并审理，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戴芸律师，被告范同飞及其委托诉讼代理人齐风平、陈天新律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还原告位于上海市虹口区塘沽路XXX号店面房；2、要求被告支付原告按每月1,500元，自2017年10月16日至被告返还房屋之日止计算的房屋使用费。审理中，原告于2020年6月17日收回塘沽路XXX号店面房，故原告于2020年6月21日撤回其第一项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2010年10月15日签订《合同书》，约定原告把上海市虹口区塘沽路XXX号店面房出租给被告经营茶叶、土特产、奶茶食品，合同期限从2010年10月15日至2015年10月15日止，并约定被告在经营期间不得私自改行，不得从事餐饮，违者该合同自动解除。合同期限到期后，原、被告双方未续签《合同书》，被告自2017年10月16日起未再支付房屋租金。据了解，因被告私自改变了合同约定的经营范围，在租赁房屋进行油炸食品等餐饮的经营，已被市场监督管理等部门要求整改停业。为此，原告通知被告解除《合同书》，但被告拒绝返还租赁房屋。原告认为，原、被告之间系房屋租赁关系，《合同书》有效，被告不支付租金和改变经营范围的行为已构成根本违约，且原、被告于《合同书》期满后未续签合同，房屋租赁期限为不定期，原告有权随时解除合同，被告应支付原告自2017年10月16日起至被告返还房屋之日止、按每月1,500元计算的房屋使用费。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：原、被告签订的《合同书》约定被告可以经营食品，被告实际经营塘沽路XXX号店面期间所售卖的奶茶、手抓饼等也都属于食品的范畴，原告一直知晓被告的经营范围，从未提出异议，原告还在提篮桥街道联勤联动执法整治小组出具《告知承诺书》后一直口头承诺为被告办理营业执照变更手续，后原告未办理成功，原告的违约行为导致店面最终被执法部门砌了水泥墙封门，导致被告产生了经济损失，包括装修损失费以及店铺内设备折旧损失，经评估，被告的装修费为34,473元、三台冰柜以及一台雪花机的折旧损失为7,978元，故原告应向被告承担相应责任。此外，被告实际支付原告租金至2017年10月15日，但涉案店面于2017年5月即被封店，被告后未再实际经营，故被告已经支付原告的押金2,000元以及2017年5月1日至2017年10月15日期间的租金9,000元，原告应予返还，被告不应再支付原告房屋使用费。综上，被告向本院提出反诉请求：1、要求解除原、被告于2010年10月15日签订的《合同书》；2、要求原告赔偿被告装修损失34,473元；3、要求原告赔偿被告三台冰柜以及一台雪花机的折旧损失7,978元；4、要求原告返还被告租金9,000元及押金2,000元。审理中，被告认为其店铺装修成新率为80%，故变更其第二项反诉请求为：要求原告赔偿被告装修损失27,578.40元。原告对被告的辩称内容及反诉请求均不予认可，认为原告已于2019年1月21日向被告寄送《返还房屋通知》，《合同书》已于2019年1月21日解除，店铺被封门是因为被告超出经营范围经营，被告应对其违规行为承担相应责任，其所称的损失不应由原告承担，且店铺于2018年10月份已解封，被告有店铺的钥匙，控制店铺至今，冰柜和雪花机等物系动产，被告可以自行处理。被告始终占有房屋，给原告造成很大损失，故不同意返还房租和押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：2010年10月15日，原、被告签订《合同书》1份，约定以下内容：原告把塘沽路XXX号店面房13.80平方米出租给被告从事经营茶叶、土特产、奶茶、食品，租期从2010年10月15日至2015年10月15日止，月租金1,500元，押金2,000元；原告在被告经营期间提供营业执照、卫生许可证、税务登记证；被告在经营期中不得从事餐饮，违者本合同自动解除；被告在经营期中如对本店面进行装修，原告不承担任何费用；如被告5年以后续租，原告续租给被告。2017年4月，提篮桥街道联勤联动执法整治小组向塘沽路XXX号经营者齐风平出具《告知承诺书》1份，载明：根据《中华人民共和国食品安全法》、《无照经营查处取缔办法》、《上海市市容环境卫生管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市居住房屋租赁管理办法》等法律法规规定，任何单位和个人不得违反法律、法规的规定从事无证无照生产经营活动；不得违反规定造成环境污染事故；不得从事无证无照经营；不得违反规定设置户外设施；不得擅自改变物业使用性质等。凡有上述违法行为的，请在收到本告知书即日起，于2017年4月20日前自行整改关门停业。对整改不自觉、继续发生上述违法行为的，有关部门将依法予以查处取缔。原、被告一直确认，上海市虹口区塘沽路XXX号店铺于2017年5月被封，于2018年10月解封，2017年5月至原告收回房屋期间，原、被告均未实际经营。2019年1月21日，原告向被告寄送《返还房屋通知》1份，载明以下内容：“双方于2010年10月15日签订《合同书》，约定我方把塘沽路XXX号店面房13.80平方米出租给你方从事经营茶叶、土特产、奶茶食品，合同期限从2010年10月15日至2015年10月15日止，并约定你方在经营期间不得私自改行，不得从事餐饮，违者本合同自动解除。合同期限到期后双方亦未续签《合同书》，你方自2017年10月15日起未再支付房屋租金。据了解，因你方私自改变了合同约定的经营范围，在租赁房屋进行油炸食品等餐饮的经营，已被市场监督管理等部门要求整改停业。基于上述，我方现正式通知你方，双方签订的《合同书》已经终止/解除，你方应于收到本通知后的10日内向我方返还租赁房屋,并支付拖欠的租金和房屋使用费。”该通知于2019年1月22日被签收。另查明，上海市虹口区创业小百货店营业执照信息显示，其类型为个体工商户，经营者为张仲英，经营场所为上海市虹口区塘沽路XXX号，经营范围为预包装食品(含冷冻冷藏、不含熟食卤味)零售、日用百货零售。上海市虹口区创业小百货店食品经营许可证信息显示，其经营项目为预包装食品销售(含冷藏冷冻食品)。上海市虹口区创业小百货店税务登记证信息显示，其经营范围为日用小百货、食品(不含熟食)零售(涉及许可经营的凭许可证经营)。审理中，被告提出申请：1、对上海市虹口区塘沽路XXX号店铺的装修损失(2010年装修)进行鉴定；2、对位于上海市虹口区塘沽路XXX号店铺内三台冰柜及一台雪花机设备资产的现值进行价值评估。本院遂依法分别委托了上海正弘建设工程顾问有限公司、上海集联资产评估有限公司对上述内容进行鉴定、评估。上海正弘建设工程顾问有限公司于2020年5月17日作出档案号为ZH-LG202004-036-001的司法鉴定意见书，其中“鉴定意见”载明：涉案项目造价汇总合计34,473元(含装饰工程24,883元、安装工程9,590元)；“分析说明”载明：结合现场实际装修情况，建议成新率为30%。经质证，原告认为，被告未能出具相关店铺装修合同或发票，无法证明涉案店铺装修为被告装修。被告认为，店面是在2010年装修的，经营时周边人都觉得店铺很新，故成新率至少在80%以上。针对原、被告的异议，鉴定部门到庭陈述：对原告的异议，属法律问题，应由法院裁决；对被告的异议，司法鉴定意见书是根据2020年4月13日的现场情况出具，考虑到本案所涉店铺是2010年装修，建议成新率30%也是符合常情的，若装修系正常使用，2017年5月封店之时该装修成新率估计在35%至40%。上海集联资产评估有限公司于2020年4月26日作出沪集联评报字2020第J3018号评估报告书，其中“评估结论”载明：位于上海市虹口区塘沽路XXX号底楼门面房内的三台冰柜及一台雪花机设备资产的现值，在评估基准日2020年4月16日评估值为7,978元；“设备评估明细表”载明立式冰箱评估值510元，二门卧式冰柜评估值544元，冷藏、冷冻箱评估值1,024元，雪花机评估值5,900元，合计7,978元。经质证，原告对该评估报告书无异议，但认为冰柜和雪花机都是动产，不应由原告来承担损失。被告认为，对三台冰柜的评估值没有异议，但认为雪花机的评估值金额过低，该雪花机系2015年购买，成新率应该较高，评估报告中也未明确折旧比例。针对原、被告的异议，评估部门到庭陈述：对被告的异议，评估机构于2020年4月16日进行现场观察时，被告亦到场，并在《设备盘点明细表》上签名确认雪花机的使用日期为2010年11月。后经询价，该型号雪花机已不再生产，评估机构将取代该型号的新产品价格作为参照，并按照评估时的时间节点，结合使用年限、现场观察的情况进行换算，评估出设备现值。审理中，2020年6月15日，张仲英、卢俊(张仲英之子及委托代理人)作为申请人、范同飞作为被申请人，向虹口区旧改基地人民调解委员会提出调解，并签订(2020)沪虹(旧改4)民调(82)号《人民调解协议书》1份，达成如下协议：一、上海市虹口区塘沽路XXX号户籍在册人员卢俊同意于2020年6月16日前一次性补偿范同飞5万元，该款由卢俊负责打入范同飞银行账户，如将来范同飞与房东的法律纠纷判决结果下来，所需要补偿的金额高于上述5万元，则由征收事务所负责在保管的5万元中扣除部分，用于补足法院判决结果；二、范同飞承诺2020年6月17日中午11点前将上海市虹口区塘沽路XXX号空房交于征收事务所，逾期不交，范同飞同意将上海市虹口区塘沽路XXX号里面的物品作为垃圾处理。同日，被告手写《收条》1份，载明“收到塘沽路XXX号房东因征收民调(82号)协议一次性补偿费5万元”。审理中，关于涉案《合同书》效力问题，原告认为，原、被告之间系房屋租赁关系，《合同书》有效；被告认为，《合同书》中因涉及原告出租、出借其个体工商户的营业执照、卫生许可证、税务登记证，相关约定违反法律规定应属无效，故《合同书》系部分无效。本院认为，根据我国《民法总则》、《个体工商户条例》相关规定，自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户；个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记；个体工商户伪造、涂改、出租、出借、转让经营执照的，应责令改正。上述规定是为防止有字号的个体工商户将营业执照转包或出租给他人经营使用，破坏营业执照严肃性，扰乱正常经济秩序。本案原告系个体工商户经营者，被告为从事经营之目的与原告签订《合同书》，并约定原告在向被告出租店面房同时，还向被告提供营业执照、卫生许可证、税务登记证等，《合同书》的上述核心条款显然于法有悖，本案中，提篮桥街道联勤联动执法整治小组出具对《告知承诺书》中关于“无证无照经营”的表述也印证了原、被告行为的违法性，综上，涉案《合同书》应按无效合同处理。原告认为《合同书》有效、被告认为《合同书》仅部分无效的意见，本院均不予采信，被告要求解除《合同书》的第一项反诉请求，本院不予支持。根据相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告无视相关法律规定，合意签订《合同书》，应认定双方均有过错，鉴于该《合同书》双方已实际履行多年，故应根据实际履行情况处理本案纠纷为妥。根据本案已查明事实，被告实际经营涉案店铺至2017年5月，实际支付租金至2017年10月15日，故原告应将2017年5月至2017年10月15日间租金及押金2,000元返还被告，原告关于要求被告支付自2017年10月16日至返还房屋之日止房屋使用费的诉讼请求，于法无据，本院难以支持。关于被告反诉主张的装修损失及设备折旧损失，首先，该损失应根据双方过错程度各半承担，其次，原告已自愿补偿被告5万元，该款足以覆盖上述原告应返还被告的租金、押金以及原告应承担的被告装修损失、设备折旧损失，故被告第二至第四项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《个体工商户条例》第十条、第二十三条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)张仲英的全部本诉请求；二、驳回被告(反诉原告)范同飞的全部反诉请求。本诉案件受理费700元，由原告(反诉被告)张仲英负担；反诉案件受理费963.91元，鉴定费1,800元、评估费5,000元，均由被告(反诉原告)范同飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沈文宏审 判 员  顾 飞人民陪审员  王俊杰二〇二〇年八月六日书 记 员  夏璐颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第五十四条自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《个体工商户条例》第十条个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。家庭经营的个体工商户在家庭成员间变更经营者的，依照前款规定办理变更手续。第二十三条个体工商户提交虚假材料骗取注册登记，或者伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由登记机关责令改正，处4000元以下的罚款；情节严重的，撤销注册登记或者吊销营业执照。