湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终191号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：虞大斌，男，1966年10月5日出生，汉族，住随州市曾都区。上诉人（原审原告、原审反诉被告）：周梅，女，1968年1月21日出生，汉族，住随州市曾都区，系虞大斌之妻。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：何仁铭，男，1952年4月22日出生，汉族，住随县。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：随州红奕商业管理有限公司，住所地随州高新技术产业园区熊家村。法定代表人：李雷，该公司总经理。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张婉，女，1991年6月26日出生，汉族，住随州市。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：姚凯，湖北神农律师事务所律师。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈思语，湖北神农律师事务所实习律师。上诉人虞大斌、周梅因与被上诉人随州红奕商业管理有限公司（以下简称红奕公司）、张婉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人虞大斌、周梅及其委托诉讼代理人何仁铭，被上诉人红奕公司、张婉及其共同委托诉讼代理人姚凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。虞大斌、周梅上诉请求：1.撤销原判；2.改判红奕公司、张婉赔偿损失446663.83元；3.诉讼费用由红奕公司、张婉负担。事实和理由：2016年12月，虞大斌与红奕公司、张婉达成协议，约定张婉将其所有的位于随州市红星国际广场建材博览中心的5-8、5-9号门面179.04平方米出租给虞大斌经营，租赁期限为60个月，自2016年12月30日起至2021年12月30日止。2017年4月17日，虞大斌与张婉、红奕公司达成协议，约定：张婉将其所有的位于随州市××新区红星国际广场建材博览中心5-8、5-9门面出租给虞大斌，租期不限，租房268.56平方米，履约保证金10000元，从2016年12月30日起至2017年12月30日免除12个月的房租，从2018年1月1日起按每平方米收房租费40元。虞大斌交了10个月房租后，发现房屋订立两个租房合同，认为被欺骗，遂向红奕公司、张婉理论。张婉将门面非法上锁十个月（自2018年10月20日至2019年7月），造成直接经济损失10万余元。红奕公司、张婉于2018年10月15日解除合同，造成了虞大斌的巨大经济损失。红奕公司、张婉欺骗虞大斌签订两份合同，应当赔偿虞大斌的经济损失。红奕公司、张婉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。虞大斌、周梅向一审法院起诉请求：要求红奕公司、张婉赔偿经济损失计100000元。红奕公司、张婉向一审法院反诉请求：虞大斌、周梅返还租赁的房屋并支付拖欠的租金、管理费和违约金计204929.1元。一审法院认定事实：虞大斌、周梅系夫妻关系，2017年4月17日，虞大斌与张婉、红奕公司签订了二份条款完全相同的《商铺租赁及管理服务合同》，合同均约定：甲方为张婉、乙方为虞大斌、丙方为红奕公司；甲方将其所有的位于随州市××新区红星国际广场建材博览中心5-8、5-9二间商铺，租赁期限为60个月（从2016年12月31日起至2021年12月30日止），每间商铺租金按2387.2元/月计算，甲方将商铺交由丙方管理，乙方每月向丙方支付经营管理费447.6元/间，租赁期第一年免收乙方经营管理费，第二年减半征收，第三年由双方协商确定；租赁及经营管理费以三个月为一个交租期，在每个交租期前10个工作日内支付，租金由乙方支付到甲方指定账户，管理费由乙方支付至丙方指定账户。履约保证金为10000元，由乙方在签订合同的当日支付给丙方。乙方在该商铺经营品类为瓷砖，品牌为金牌亚洲；乙方延迟交纳租金及其他费用的，每延迟一日，应当向甲方支付欠费金额3%的违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；合同因乙方违约而提前解除或终止的，丙方有权没收履约保证金，乙方并按十二个月租金总额作为提前解除合同违约金等等。张婉实际在双方签订合同前的2016年8月1日已将二间商铺交由虞大斌，虞大斌在验收后即进行了装修。并于2017年1月开始营业。虞大斌在经营期间仅于2018年5月8日、6月27日、10月13日分三笔向张婉支付租金共计51970元（21485元+21485元+9000元），后经张婉、红奕公司催收租金和管理费未果。张婉和红奕公司于2018年10月15日联名向虞大斌下达了解除合同通知书，虞大斌自2018年10月起停止了经营。2019年3月6日，虞大斌、周梅诉至一审法院，要求红奕公司、张婉赔偿经济损失100000元。本案审理过程中，虞大斌、周梅申请对其租赁房屋装修部分进行了鉴定评估，一审法院遂委托随州正兴工程造价事务有限公司对案涉房屋装修造价进行鉴定评估，该公司于2019年6月30日作出了随正鉴字[2019]第006号工程造价鉴定书，鉴定意见为：5-8、5-9二间二层房屋装饰工程造价为317921.43元，虞大斌、周梅交纳鉴定费5000元。一审庭审中，虞大斌、周梅将其诉讼请求变更为422921.43元（100000元+317921.43元+5000元），但未在规定的期限内交纳增加诉讼请求的诉讼费用。红奕公司、张婉在审理过程中提起反诉，要求虞大斌除返还租赁物外并向张婉支付租金100262.4元，违约金24062.90元，自2018年10月31日起按2387.2元/月至交付房屋之日止租赁物占用费，向红奕公司支付管理费18799.20元，逾期付款违约金4511.8元，解除合同违约金57292.8元。虞大斌在签订本案合同的同时，另外与李福林、红奕公司签订了一份《商铺租赁及管理服务合同》，共计在建材博览中心租赁商铺三间，共向红奕公司交纳履约保证金10000元，平均每间商铺交纳履约保证金3333.33元，本案二间商铺计6666.67元（3333.33元/间×2间）。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.双方当事人签订的合同效力问题；2.双方当事人谁应当承担违约责任的问题；3.本案合同是否已解除的问题；4.损失的计算问题。关于合同效力的问题。在本案中，虞大斌、周梅提交了2017年4月17日虞大斌与项目负责人签字的《随州红星建材博览中心合同签订审核程序表》的复印件，要求以该《审核程序表》为合同的依据，确认其当天与红奕公司、张婉签订的《商铺租赁及管理服务合同》无效。一审法院认为，首先，该复印件上无红奕公司、张婉的签字认可；其次，该《审核程序表》不符合合同形式要件；其三，虞大斌、周梅既要求按该表中免租一年执行，又不按该表中约定的40元/平方米/月的价格交纳租金，要求按三方签订的《商铺租赁及管理服务合同》中约定的26.6元/平方米/月计算租金，属自相矛盾。故虞大斌、周梅要求以《审核程序表》为合同依据，确认三方签订的《商铺租赁及管理服务合同》无效的请求，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。经审查，本案三方所签订的《商铺租赁及管理服务合同》从合同的主体、形式、格式、内容均符合合同的要件，内容不违反法律、行政法规的规定，属有效合同。关于违约责任的问题。虞大斌实际接收租赁房屋的时间是2016年8月1日，而正式签订合同的时间是2017年4月17日。虞大斌在签订合同之日起就应当知道其自2016年12月31日起每月应支付张婉二间房屋租金共4774.4元（2387.2元/间×2间）及自2018年1月起应向红奕公司每月交纳相应的管理费，并按合同的约定，每三个月交纳一次，在每个交租期的前十个工作日内支付。但虞大斌未按合同约定的时间和数额支付租金及管理费。根据双方合同的约定，虞大斌、周梅自2017年1月经营至2018年9月应向张婉支付租金100262.4元（4774.4元/月×21个月），但其仅向张婉支付租金51970元，未向红奕公司支付管理费，其行为构成违约。虞大斌、周梅诉称系因张婉擅自提高租金、锁门及解除合同违约在先的主张。首先，根据双方在合同中的约定，虞大斌、周梅应当从2017年1月开始每月应按26.6元/平方米交纳租金，但其2017年一直未交纳，张婉要求自2018年起每月按40元/平方米交纳租金，逐渐弥补虞大斌、周梅2017年未交纳的租金并无过错，张婉收取租金的数额并未超出双方在合同中约定的总数额，故双方虽然在合同中约定了虞大斌、周梅每月应交纳租金的数额，但张婉实际收取的租金数额并未超过双方在合同中的约定；其次，虞大斌、周梅在一审庭审中提交了锁门的照片二张，但不能从照片中确定锁门的时间、地点、人员，不能仅凭此照片判定红奕公司、张婉存在违约行为；其三，红奕公司、张婉于2018年10月15日向虞大斌、周梅送达解除合同通知，系因虞大斌、周梅未按合同约定交纳租金、管理费违约在先，已达到合同约定解除条件。故可以认定红奕公司、张婉在本案中已履行了全部义务，且无违约行为，虞大斌、周梅因未按合同约定按期交纳租金和管理费已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，双方在合同中约定了合同解除条件，红奕公司、张婉根据合同约定于2018年10月向虞大斌、周梅下达了解除合同通知书，虞大斌、周梅在本案中并未要求确认解除合同的效力，故双方所签订的合同于2018年10月已解除。关于损失计算的问题。虞大斌、周梅在本案中要求红奕公司、张婉赔偿损失分两部分构成，一是经营损失，二是装修损失及造价鉴定费用。首先，因虞大斌、周梅违约在先，其要求红奕公司、张婉赔偿损失缺乏相应的事实与法律依据；其次，双方所签订的合同期限为五年，虞大斌、周梅装修后至今已达近三年，如果虞大斌、周梅认为其装饰装修工程材料尚有利用价值，可以返还租赁物时保持该房屋原状对装饰材料拆除，或者由双方协商处理。故对虞大斌、周梅要求红奕公司、张婉赔偿的诉讼请求不予支持。红奕公司、张婉在本案中提起反诉，要求虞大斌支付租金、占用费、违约金、管理费等，因双方在合同中约定按日3%计算违约金，红奕公司、张婉自认为该约定过高，要求按年利率24%计算违约金，符合法律规定，故虞大斌应向张婉支付2017年1月至2018年9月的租金，为100262.4元（2387.2元/月×2间×21个月），扣减已支付51970元，尚欠48292.4元；延期履行违约金自2018年10月1日起至支付之日止按年利率24%计算，并应自2018年10月1日起至租赁物返还之日止每月按2387.2元支付租赁房屋的占用费。红奕公司要求支付管理费18799.2元（447.6元/月×21个月×2间）及违约金4511.8元的反诉请求，因双方在合同中约定第一年免收、第二年减半收取管理费，故其管理费只应从2018年1月至9月减半计算，应付管理费4028.4元（447.6元/月÷2×9个月×2间），逾期付款违约金按年利率24%计算。红奕公司要求按12个月租金支付解除合同违约金57292.8元的诉讼请求，因租金与红奕公司无关，故双方在合同中约定以12个月租金为依据向其支付解除合同违约金不对等，红奕公司只有收取管理费的权利。故应以12个月的管理费为依据向其支付解除合同违约金10742.4元（447.6元×2间×12个月）。本案中，双方在合同中既约定了延期支付违约金、解除合同违约金，又约定了履约保证金，而红奕公司、张婉在反诉中选择了违约金，不能同时主张履约保证金，故红奕公司在本案中收取的履约保证金6666.67元应从中扣减。综上，一审法院认为，虞大斌与张婉、红奕公司签订的《商铺租赁及管理服务合同》系合同三方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，周梅虽未在合同上签字，但其与虞大斌系夫妻关系，虞大斌在租赁房屋后与其共同经营，故其在本案中具有诉讼主体资格。虞大斌、周梅在经营过程中，未按合同约定按期交纳房屋租金和管理费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故虞大斌、周梅要求红奕公司、张婉赔偿损失的诉讼请求不予支持。红奕公司、张婉在本案中同时提起反诉，其反诉部分成立，予以支持；其反诉尚有部分缺乏相应事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决：一、驳回虞大斌、周梅的诉讼请求；二、虞大斌于判决生效之日起十日内向张婉返还其租赁的位于随州市××新区红星国际广场建材博览中心5-8、5-9商铺；三、虞大斌于判决生效之日起十日内向张婉支付拖欠的房屋租金48292.40元及延期支付违约金（自2018年10月1日起至支付之日止，按年利率24%计算），并自2018年11月1日起至返还租赁房屋之日止，按4774.40元/月支付房屋占用费；四、虞大斌于判决生效之日起十日内向随州红奕商业管理有限公司支付管理费4028.40元及延期支付违约金（自2018年10月1日起至支付之日止，按年利率24%计算）、解除合同违约金10742.40元。虞大斌已交付的履约保证金6666.67元可从中扣减；五、驳回张婉、随州红奕商业管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费2300元，由虞大斌、周梅负担。反诉费1175元，由虞大斌负担500元，张婉负担375元，随州红奕商业管理有限公司负担300元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：虞大斌、周梅主张红奕公司、张婉应当赔偿强制锁住涉案房屋长达十个月的损失，为此提交了出具时间为2018年10月28日的报警回执以证明其主张，但该报警回执只能证明周梅于2018年10月28日上午向公安机关报警的事实，无法证明红奕公司、张婉于2018年10月27日晚上强行对涉案房屋进行锁门，而虞大斌、周梅要证明的是红奕公司、虞大斌强制锁门导致其停止经营十个月的事实。一审中虞大斌、周梅提交的照片亦未显示相应的拍摄时间，且二审中虞大斌陈述涉案房屋现在只有自己的锁控制，另一个锁不知何时已被取下，与其提交的上述证据不能相互印证，故对虞大斌、周梅主张停业十个月及其损失的事实，不予确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，针对二审争议焦点，本院综合评判如下：关于双方租赁合同的内容和效力。首先，虞大斌、周梅称，虞大斌与项目负责人于2017年4月17日签字的《随州红星建材博览中心合同签订审核程序表》应作为合同的依据，并确认其与红奕公司、张婉签订的《商铺租赁及管理服务合同》无效。本院认为，该复印件上无红奕公司、张婉的签字认可，与三方后来签订的《商铺租赁及管理服务合同》内容矛盾。有关合同的内容，应以三方签订的《商铺租赁及管理服务合同》为准。其次，根据虞大斌与张婉、红奕公司于2017年4月17日签订的《商铺租赁及管理服务合同》约定租期自2016年12月31日起算的内容来看，虞大斌与张婉、红奕公司三方于2016年12月31日即达成了口头协议，由虞大斌于2016年12月31日租赁诉争商铺并支付租金、管理费。《商铺租赁及管理服务合同》是对2016年12月31日至2017年4月16日之间双方租赁合同关系的事后确认，经双方签字，合法有效，双方在此期间的合同权利义务，应以该书面合同为准。关于合同是否应予解除的问题。按合同约定，虞大斌于2016年12月31日开始按每月租金4774.4元承租诉争两间房屋，每月支付管理费895.2元，以三个月作为一个交租期，应在交租期前十个工作日支付；虞大斌迟延履行超过30日，张婉有权解除合同。据此，虞大斌按合同约定，应于2018年9月30日前支付21个月的租金即100262.40元，但期间其仅支付51970元。据此，按合同约定，虞大斌迟延履行租金已超过三十日，红奕公司、张婉于2018年10月15日联名向虞大斌下达了解除合同通知书符合合同约定。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，虞大斌、周梅一审提供的解除合同通知书载明经红奕公司多次向虞大斌催交租金和管理费虞大斌仍不缴纳，故可以认定本案经出租人的房屋管理人多次催缴租金，承租人逾期不支付，出租人可以解除合同，本案符合法定解除的情形。关于虞大斌、周梅的损失。因虞大斌、周梅逾期不支付租金和管理费长达10个月，已构成违约，达到合同解除条件，张婉和红奕公司于2018年10月15日向虞大斌、周梅下达解除合同通知后，双方租赁关系已经解除。虞大斌和周梅未在合理期限内履行搬迁义务，虞大斌和周梅继续占用案涉房屋进行经营已失去合法依据，其主张的损失与张婉和红奕公司之间并不存在法律上的因果关系。因此，虞大斌、周梅主张赔偿因此所受的停业损失及装修损失无事实与法律依据，不予支持。综上所述，虞大斌、周梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8785元，由虞大斌、周梅负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  刘 莹审判员  李 超二〇二〇年八月十四日书记员  朱玉玲