贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0525民初2304号 原告：肖某某，男，某年某月某日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人（特别授权）：简忠贵（系社区推荐），男，某年某月某日出生，仡佬族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘耀文（系原告内弟），男，某年某月某日出生，汉族，住贵州省织金县。 被告：蔡某，男，某年某月某日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 被告：张某，女，某年某月某日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被告：肖某某2，男，某年某月某日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 被告：郝某，女，某年某月某日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 被告：肖某3，男，某年某月某日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 被告：陈某，女，某年某月某日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 原告肖某某与被告蔡某、张某、肖某某2、郝某、肖某3、陈某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序于同年8月12日公开开庭进行审理，原告肖某某及其委托诉讼代理人简忠贵、刘耀文，被告蔡某、肖某某2到庭参加了诉讼，被告张某、郝某、肖某3、陈某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖某某向本院提出诉讼请求：1．判决确认六被告于2014年9月25日签订的《投资建房分房协议书》无效；2．本案诉讼费用由六被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为确认《投资建房分房协议书》中“一、甲方出地基，乙方出资金已修好的房子七层，占地面积以纳国用（2014）第0204号土地使用证为准。总面积183.56平方米，办理土地出让金43402.00元。及有关房产手续费用均属乙方出资。二、房屋分配：三、四楼产权属蔡某所有，产权划分后，任何人不得侵权霸权。四、产权证各层一证。均是蔡某名字，蔡某应出示本人身份证复印件，本人委托书给乙方肖某某2，以便以后转房公正使用。五、屋顶产权本属乙方（肖某某2）使用，但乙方让甲方（蔡某）搭建半层活动板房，不准砖垒，否则后果由甲方负责”无效。同时，原告对《投资建房分房协议书》第二条中“第一、二、五、七楼产权属肖某某2所有，六楼产权属肖某某所有”进行追认。事实和理由：1、2009年4月30日，原告与被告肖某某2作为乙方与被告蔡某、张某作为甲方签订《建房协议书》，协议签订后，被告蔡某、张某按约定提供其位于纳雍县雍熙街道办事处城南安置区五小背后包包80平方米的地基，该地基由纳雍县园方规划技术服务中心放线后，原告和被告肖某某2即全额出资建房并履行了协议书中的相关义务。在修建房屋时，原告和被告肖某某2修建房子的地基面积比被告蔡某、张某提供的地基面积多出了105.86平方米。房子修建完工后，按《建房协议书》第一条约定，原告与被告肖某某2分三次共计交给被告蔡某138000元，被告蔡某将这笔钱用于交纳多出的105.86平方米的地基出让金等费用。2、2014年9月25日，六被告恶意串通签订的《投资建房分房协议书》，损害原告的合法权益，具体表现为：（1）《投资建房分房协议书》第一条约定“甲方出地基，乙方出资金已修好的房子七层，占地面积以‘纳国用（2014）第0204号’土地使用证为准。总面积183.56平方米”，将原告与被告肖某某2出钱购买的多出的105.86平方米地基土地使用权强行剥夺，损害了原告对多出的地基土地使用权的共同共有权。（2）按《建房协议书》第一条和第四条约定，被告蔡某、张某对原告和被告肖某某2修建完工的房子，只能对以不超过80平方米的地基修建的房子计算两层的面积享有所有权，而多出的108.56平方米地基以及多出的105.86平方米地基修建的房子应属于原告和被告肖某某2共同所有，但《投资建房分房协议书》第二条约定的房屋分配方式，明显损害原告对房屋的共同共有权。再者，房子楼层如何分配，原告同样有权参与，但六被告却私自分配房子的楼层，损害了原告选择房子楼层的权利。（3）《投资建房分房协议书》第三条约定把原告排除在外，违反了《建房协议书》第五条，损害了原告依照约定要求被告蔡某、张某协助办理不动产登记证的权利。（4）根据《建房协议书》第四条“第三层、第四层给甲方，其余上下的楼层均属于乙方”和第九条“在建房满6Ｆ＋1后，把总产权证办好的前提下，乙方有权在屋顶建半层房子，甲方无权干涉”的约定，在屋顶建房子的权利由原告和被告肖某某2共同所有，被告蔡某、张某放弃了在屋顶建房等权利，而根据《投资建房分房协议书》第四条“屋顶产权本属于乙方（肖某某2）使用，但乙方让甲方（蔡某）搭建半层活动板房，不准砖垒，否则后果由甲方负责”约定，原告对屋顶享有的权利被六被告合谋侵占，损害了原告的共同共有权。（5）六被告签订《投资建房分房协议书》时，未与原告协商、未经过原告签字按手印确认，协议是在未取得原告同意的情况下签订的。（6）被告郝某、肖某3、陈某未参与签订《建房协议书》，更没有参与出资及修建房屋，当然无权参与签订《投资建房分房协议书》，更无权过问与修建完工的房屋的分配等有关事宜。3、原告于2017年1月8日将涉案房屋的第六层卖给肖某，被告肖某某2于2019年12月29日又将涉案房屋的第七层卖给肖某。2020年3月16日，因肖某在六楼处安装防盗门，被告蔡某称影响其对楼顶的使用，并向肖某之子肖燚松出具《投资建房分房协议书》，肖某告知原告《投资建房分房协议书》的情况，原告说自己没有《投资建房分房协议书》，于是原告找到被告肖某某2，被告肖某某2拿出《投资建房分房协议书》后，原告才知道《投资建房分房协议书》的存在。现诉至法院，望判如诉请。 被告蔡某辩称，《投资建房分房协议书》上原告的签字不是原告签的，手印也不是原告捺的。但当时是我与原告、肖某某2口头约定好分房协议书的内容，我按约定的内容打印出来叫原告来签字，原告称在上班没时间，让肖某某2代签。当时怕扯皮，我还叫肖某某2的二儿子肖某3、大儿媳郝某、二儿媳陈某在上面签字。所以，我认为《投资建房分房协议书》是有效的。 被告肖某某2辩称，《投资建房分房协议书》上原告的名字是我签的，手印也是我帮盖的，当时蔡某给我说如果不签该份协议，我的房产证办了的，但是蔡某不给我，当时我没有得到原告的授权签字和盖手印，蔡某给我说，原告肖某某叫我帮他代签，我也没有打电话给肖某某核实就帮他签了。《投资建房分房协议书》的内容是在我家协商的，当时原告没有在，原告也不知道《投资建房分房协议书》的内容，当然，对一、二、五、七楼归我，六楼归原告，原告是知道的，三、四楼归蔡某在原来的《建房协议书》中约定得有，按照法律规定，原告要求确认的部分应该是无效的。 被告张某、郝某、肖某3、陈某未应诉答辩，亦未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月30日，被告蔡某、张某作为甲方与原告肖某某、被告肖某某2为乙方签订《建房协议书》，该份协议书约定，甲方因城市建设被拆迁，政府从五小背后包包（城南安置区）划给地基80㎡，准许建房6F+1层，因资金困难，由甲方出地基，乙方出钱建设，双方达成协议如下：一、地基及手续的办理：建房地基由甲方按照县建设局放线的面积平场交给乙方，因平整地基堆放在其他土地上的泥巴，如今后需要运出，由甲方负责，办理相关建房的手续，由乙方协助，并先以甲方名誉办理，涉及的有关一切费用由乙方承担。四、房屋的分配方式：不管如何设计，乙方修出来的房子，分配第三层、第四层给甲方，其余上下的楼层均属于乙方，在分配给甲方的这两层房屋中，乙方负责两套房子的第一道门为防盗门，房内的其他门只负责一层的，两层房子的窗子，乙方负责用铝合金装好，除此而外，乙方另行补偿给甲方1万元现金。五、在修建之前以甲方名誉办理的一切相关手续，由乙方负责保管，如今后需各人办理房屋产权时，甲方夫妻应积极配合办理。九、在建房满6F+1后，把总产权证办好的前提下，乙方有权在屋顶建半层房子，甲方无权干涉。协议还约定了双方其他权利和义务。协议签订后，2009年年底，根据《建房协议书》约定，案涉房屋修建完工，房屋总共为七层，原告居住在第六层，第一、二、五、七层归被告肖某某2使用，被告蔡某居住在第三层。 2014年9月25日，被告蔡某、张某作为甲方与被告肖某某2、肖某3、郝某、陈某作为乙方签订《投资建房分房协议书》，协议载明“甲方因城市建设，已被拆迁多年，因各方面原因，于2008年政府在五小背后包包上（城南开发区）划拨地基安置住宅，甲方因资金困难，与乙方共同协商，甲、乙双方达成协议如下：一、甲方出地基，乙方出资金已修好的房子七层，占地面积以‘纳国用（2014）第0204号’土地使用证为准，总面积183.56平方米，办理土地出让金43402.00元。及有关房产手续费均属乙方出资。二、房屋分配：第一、二、五、七楼产权属肖某某2所有，三、四楼产权属蔡某所有，六楼产权属肖某某所有，产权划分后，任何人不得侵权霸权。三、产权证各层一证，均是蔡某名字，蔡某应出示本人身份证复印件，本人委托书给乙方肖某某2，便于以后转房公正使用。四、屋顶产权本属于乙方（肖某某2）使用，但乙方让甲方（蔡某）搭建半层活动板房，不准砖垒，否则后果由甲方负责。五、本协议自双方签字之日起即生法律效益。”该份协议书乙方肖某某的签字是被告肖某某2代签，手印也是肖某某2所捺，肖某某2并未得到肖某某的授权。2017年1月8日，原告肖某某将案涉房屋六楼出售给案外人肖某，双方签订《房屋交易合同》。2019年12月29日，被告肖某某2将案涉房屋第七层出售给案外人王莉（王莉系肖某之妻），双方签订《房屋交易合同》。2020年3月16日，因案外人肖某在六楼处安装防盗门，被告蔡某称影响其对楼顶的使用，并向肖某之子肖燚松出具《投资建房分房协议书》，肖某告知原告《投资建房分房协议书》的情况，原告找到被告肖某某2，被告肖某某2拿出《投资建房分房协议书》后，原告才知道《投资建房分房协议书》的存在。 另查明，2017年1月25日，肖某某2将蔡某、张某诉至本院，要求判决蔡某、张某将案涉房屋第一、二、五、七层的不动产产权变更登记至肖某某2名下。2017年3月27日，本院作出（2017）黔0525民初328民事判决书，判决书载明“判决如下：被告蔡某、张某在本判决生效之日起十五日内将位于纳雍县雍熙街道办事处城南安置区（纳雍县五小包包上）的原、被告联建房屋按《投资建房分房协议书》明确归原告肖某某2所有的第一、二、五、七层产权变更登记至原告肖某某2名下”，上述判决已经生效。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的《建房协议书》、《投资建房分房协议书》、《房屋交易合同》、结婚证、证人肖某证言，被告蔡某、肖某某2共同提供的（2017）黔0525民初328号民事判决书等在卷作证，这些证据已经庭审举证、质证和审查属实，本院予以采信。 根据当事人的诉辩理由和本院查明认定的事实，本案的争议焦点是：原告主张《投资建房分房协议书》部分无效的诉讼请求能否得到支持。 关于原告主张《投资建房分房协议书》部分无效的诉讼请求能否得到支持的问题。经查，《投资建房分房协议书》上“肖某某”签字和捺印系被告肖某某2代原告签字和捺印，而被告肖某某2并未得到原告肖某某授权。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定,原告主张《投资建房分房协议书》中“一、甲方出地基，乙方出资金已修好的房子七层，占地面积以‘纳国用（2014）第0204号’土地使用证为准。总面积183.56平方米，办理土地出让金43402.00元。及有关房产手续费用均属乙方出资。二、房屋分配：三、四楼产权属蔡某所有，产权划分后，任何人不得侵权霸权。三、产权证各层一证。均是蔡某名字，蔡某应出示本人身份证复印件，本人委托书给乙方肖某某2，以便以后转房公正使用。四、屋顶产权本属乙方（肖某某2）使用，但乙方让甲方（蔡某）搭建半层活动板房，不准砖垒，否则后果由甲方负责”无效，上述协议内容并未得到原告追认，故对原告要求确认《投资建房分房协议书》部分无效的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条,《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下： 确认被告蔡某、张某、肖某某2、郝某、肖某3、陈某于2014年9月25日签订的《投资建房分房协议书》中以下内容：“一、甲方出地基，乙方出资金已修好的房子七层，占地面积以‘纳国用（2014）第0204号’土地使用证为准。总面积183.56平方米，办理土地出让金43402.00元。及有关房产手续费用均属乙方出资。二、房屋分配：三、四楼产权属蔡某所有，产权划分后，任何人不得侵权霸权。三、产权证各层一证。均是蔡某名字，蔡某应出示本人身份证复印件，本人委托书给乙方肖某某2，以便以后转房公正使用。四、屋顶产权本属乙方（肖某某2）使用，但乙方让甲方（蔡某）搭建半层活动板房，不准砖垒，否则后果由甲方负责”无效。 案件受理费100元，适用简易程序审理减半收取50元，由被告蔡某、张某、肖某某2、郝某、肖某3、陈某共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王懿 二〇二〇年八月二十六日 法官助理郭鹏 书记员岑佳佳