广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3666号上诉人（原审原告）：叶育明，男，1994年2月2日出生，汉族，住广东省龙川县****************。委托诉讼代理人：林文结，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁尧都，广东保信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赵声南，男，1973年11月15日出生，瑶族，住广东省阳春市春城***。委托诉讼代理人：贡丽思，广东保衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家晓，广东保衡律师事务所律师。上诉人叶育明因与被上诉人赵声南房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。叶育明上诉请求：撤销一审判决，改判赵声南向叶育明双倍返还购房定金340000元及利息（利息以340000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月14日计至实际付清之日，暂计至2020年4月29日利息为4395.92元）。事实与理由：一审法院认定的案件基本事实及适用法律错误，本案中三方签订的房地产权买卖三方合同是各方的真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，叶育明已经按照合同约定支付了购房定金170000元，已经积极履行了合同义务。虽然在赵声南多次催促下叶育明未能及时与赵声南一同办理银行贷款及过户手续构成违约，但是案涉合同并未解除，赵声南在合同并未解除的情况下擅自于2020年1月14日将案涉房产另行出售给案外人吴敏仪，该行为已经构成违约，因此，赵声南应当承当相应的违约责任。赵声南答辩称：一、赵声南不存在一房多卖的行为，案涉合同已于2019年11月6日解除，赵声南是在案涉合同解除后才将房屋另售他人。叶育明一直拖延办理过户手续，拒绝履行合同义务。2019年11月6日，中介公司工作人员吴伟娟通知叶育明等人前来处理案涉合同事宜，但叶育明拒不现身，叶育明两位搭档同意按没收定金处理，并同意赵声南收回案涉房屋的权属证书，吴伟娟将现场拍摄成视频并通过微信发送给叶育明。自此，案涉合同已经解除。后赵声南于2019年12月22日再次通知叶育明案涉合同已于2019年11月6日解除，且叶育明收到该通知。二、赵声南无一房二卖的动机。赵声南因急需资金周转才将自有房屋出售给叶育明。赵声南希望叶育明按合同履行，以便尽快收回资金，以解燃眉之急。但叶育明一直拖延履行合同，赵声南迫于无奈才解除合同。赵声南另行出售房屋，并未获得更多的利益，相比案涉合同反而损失了150000元。三、赵声南没收叶育明已交定金仍不足以弥补损失。叶育明于2020年1月19日向一审法院起诉请求：赵声南双倍返还叶育明定金340000元及利息（利息以340000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月8日计至实际清偿之日止）。一审庭审中，叶育明增加一项诉讼请求，要求解除双方签订的房地产权三方买卖合同。一审法院认定事实：2019年5月23日，叶育明（买方）与赵声南（卖方）及中山市三乡镇鸿湾房地产中介服务部（见证方，以下简称鸿湾中介）签订一份房地产权买卖三方合同，约定：1.叶育明购买赵声南位于中山市*******仔的房屋（该房屋的登记地址为：中山市*******林路园林北区*****），价款为人民币212万元；2.到国土部门办理过户手续的预定时间为2019年9月30日前，签订合同之日起4个月内正常过户，如3个月内叶育明未能顺利办理过户手续，应再支付10万元给赵声南；3.定金为17万元，在2019年5月22日前支付定金7万元，在2019年5月23日前支付定金10万元，首期款为55万元（含定金），余款由叶育明通过办理银行按揭贷款的方式支付，办理银行按揭或过户手续需由双方提供资料或签字的，双方必须积极配合，如其中一方故意拖延的，按违约处理；4.如叶育明单方违约导致合同不能顺利履行的，其已支付的定金由赵声南没收，其余购房款退回给叶育明，如赵声南单方违约的，应双倍返还定金及其余购房款给叶育明。合同还约定了其他条款。叶育明、赵声南在上述合同上签名确认，鸿湾中介作为见证人在合同上盖章，吴伟娟作为鸿湾中介的代表在合同上签名确认。上述合同签订后，叶育明分别于2019年5月22日和2019年5月23日向赵声南支付定金7万元和10万元，共计17万元，赵声南收款后向叶育明出具了定金收据，并将房产证交给见证人鸿湾中介保管。后叶育明认为赵声南一直未履行协助办理涉案房屋的过户义务，于2020年1月19日诉至一审法院，提出前述诉讼请求。诉讼中，赵声南主张签订合同后，赵声南一直通过见证人代表吴伟娟催促叶育明办理贷款手续及过户手续，但叶育明一直未予配合。根据赵声南提供的其与吴伟娟的微信聊天记录反映，赵声南从2019年8月30日起至2019年10月23日期间多次要求吴伟娟催促叶育明尽快办理过户手续，并支付购房款。根据赵声南提供的吴伟娟与叶育明的微信聊天记录反映，吴伟娟从2019年9月18日起至2019年12月20日期间多次反复催促叶育明尽快办理涉案房屋的过户手续，但叶育明一直在拖延，称“在想办法”、“过点时间”、“在沟通中”，并要求吴伟娟与“邓公子”联系。同样根据吴伟娟与叶育明的微信聊天记录反映，2019年11月6日，吴伟娟拟召集叶育明、赵声南双方到场协商解决纠纷，赵声南到场，叶育明未到场，吴伟娟拍摄了现场视频发给叶育明，吴伟娟在视频里明确告知叶育明，由于叶育明不来处理此事，现将房产证交回给赵声南，叶育明收到视频后也一直未提出异议。2019年12月22日，叶育明发信息给赵声南，称此前多次口头通知赵声南协助办理按揭贷款手续均未与叶育明前往银行办理，现再次催促赵声南办理按揭贷款手续，如逾期不办，按违约处理。赵声南收到叶育明的信息后，回信息称，在履行合同过程中，叶育明已违约在先，中介一直催促叶育明办理相关手续，但叶育明一直没有理会，赵声南已于2019年11月6日与叶育明终止合同，拿回房产证，鉴于叶育明违约在先，由此产生的不利后果由叶育明承担。2020年1月14日，赵声南将涉案房屋另行出售给案外人吴敏仪。一审庭审中，经赵声南申请，一审法院传唤吴伟娟出庭作证。吴伟娟证实：1.叶育明、赵声南签订合同后，赵声南由于急着等钱用，多次反复通过证人通知叶育明尽快办理贷款及过户手续，但叶育明一直拖延没有办理，赵声南并不存在不配合办理贷款、过户手续的事实；2.确认上述2019年11月6日视频的真实性，该视频是证人发给叶育明的。一审法院认为：叶育明与赵声南及鸿湾中介签订房地产权买卖三方合同是各方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行。叶育明向赵声南支付了定金17万元的事实，双方对此均无异议，一审法院予以认定。一审诉讼中，叶育明、赵声南均同意解除合同，一审法院予以准许。现双方争议的焦点为赵声南是否存在故意迟延履行合同，是否存在违约行为。本案双方约定剩余购房款采取按揭贷款的方式支付，故无论是办理按揭贷款手续还是办理过户手续，均需双方积极配合才能使合同得以顺利履行。双方在合同中也明确约定“办理按揭贷款手续或过户手续需由双方提供资料或签字的，双方必须积极配合，如其中一方故意拖延的，按违约处理”。根据赵声南提供的其与吴伟娟的微信聊天记录、吴伟娟与叶育明的微信聊天记录以及吴伟娟的证人证言，赵声南在签订合同后多次催促叶育明尽快履行合同办理贷款及过户手续，但叶育明一直拖延办理，导致合同一直未能继续履行。由此可见，赵声南并不存在故意迟延履行合同的违约行为，合同不能履行的责任不在赵声南。相反，叶育明在赵声南及证人多次催促的情况下，仍迟延履行合同，最终导致双方签订合同的目的无法实现，责任在于叶育明。根据双方签订的合同“办理按揭贷款手续或过户手续需由双方提供资料或签字的，双方必须积极配合，如其中一方故意拖延的，按违约处理”的约定，叶育明的行为已构成违约。在叶育明迟延履行合同导致合同目的无法实现的情况下，赵声南另行将涉案房屋出售给案外人，也不构成违约。因此，叶育明请求赵声南双倍返还定金340000元及利息的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。综上，叶育明的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除叶育明与赵声南于2019年5月23日签订的房地产权买卖三方合同中关于房地产买卖的内容；二、驳回叶育明的其他诉讼请求。案件受理费6458元，减半收取为3229元（叶育明已预付），由叶育明自行负担。二审期间，赵声南提交中山市********服务合同一份，拟证明赵声南在2020年1月6日才将案涉房屋另售他人，房屋总价款为2000000元，且赵声南作为卖方需要支付中介服务费30000元。即相比案涉合同，赵声南损失150000元。叶育明对此质证称，对该证据的真实性无法确认，该证据是赵声南与案外人签订，叶育明没有参与，对关联性也不确认。如果赵声南要证明该事实，除了提交合同外，还应当提交相应的付款凭证。叶育明于2019年12月18日已经向赵声南提出要求继续履行合同，办理过户手续，但赵声南竟然以低于原合同价款将案涉房屋转让给案外人，不符合常理，所以赵声南提交的证据不能证明其主张的事实。另，叶育明二审期间未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。叶育明、赵声南及鸿湾中介三方签订的房地产权买卖三方合同是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案中，叶育明上诉主张其多次要求赵声南配合办理银行贷款手续，但赵声南不但不予配合，且于2020年1月份在案涉合同未解除的情况下将案涉房屋另售他人的行为构成违约，据此要求赵声南双倍返还定金340000元及支付利息，并提交2019年12月21日的短信记录、2019年12月18日、20日向赵声南发出的通知书、2020年1月2日出具律师函等证据予以证明。赵声南对此不予确认，其主张因叶育明故意迟延不配合办理过户及贷款手续，案涉合同已解除，其迫于无奈才将房屋另售他人，并提交2019年8月30日至2019年12月20日期间的微信聊天记录、手机短信及中介工作人员吴伟娟的证人证言予以证实。根据赵声南提交的证据可以反映，双方在签订合同后，叶育明虽然按照合同约定支付了定金170000元。但在接下来的合同履行过程中，赵声南曾多次联系叶育明本人、中介工作人员吴伟娟及叶育明指定联系人“邓公子”，催促叶育明尽快支付购房款、办理过户及银行按揭手续。但叶育明对于赵声南及吴伟娟的催告一直拖延，声称“在想办法”、“过点时间”、“在沟通中”或甚至直接不予回复，导致双方未能按合同约定的期限办理过户。2019年11月6日，中介工作人员吴伟娟组织双方进行协商，但叶育明并未到场，只有叶育明的两位拍档到场与赵声南进行协商。中介公司于当天将保管的案涉房地产权属证书返还给赵声南，并在对协商过程拍摄视频后通过微信发送给叶育明，叶育明确认收到该视频，但未对视频提出异议。即赵声南于2019年11月6日已要求终止案涉合同，并已通知叶育明。本院认为，叶育明多次对赵声南要求办理过户及银行贷款手续的催告予以消极应对，甚至在中介公司约谈双方解决合同履行中存在的问题时不予出现，亦对中介公司将案涉房屋权属证书返还赵声南的行为亦不提异议。叶育明的行为显然已经违反了合同关于“办理按揭贷款手续或过户手续需由双方提供资料或签字时，双方必须积极配合，如其中一方故意拖延，按违约处理”的约定，赵声南有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，案涉房地产权买卖三方合同中关于买卖合同部分的内容已于2019年11月6日解除。在叶育明违约导致合同解除的情况下，依照案涉合同的约定，赵声南可没收叶育明已付定金、收回房产另行出售。故一审法院认定赵声南在叶育明迟延履行合同导致合同目的无法实现的情况下，于2020年1月将案涉房屋另售他人的行为不构成违约，对叶育明要求赵声南双倍返还定金及支付利息的诉求不予支持，处理并无不当，本院予以维持。叶育明于本案中虽主张其曾多次口头通知赵声南要求其配合办理银行贷款手续而赵声南拒不予配合，为此，叶育明亦提交了相应证据，但叶育明提交的证据形成时间均在赵声南于2019年11月6日明确表示终止案涉合同的行为之后，且此时距离双方合同约定办理过户及银行贷款手续的期限（2019年9月30日）已逾将近三个月。赵声南否认叶育明于2019年11月6日前曾要求赵声南配合叶育明办理银行按揭手续。叶育明于本案中亦未能提供充分有效的证据证明赵声南在合同履行期限内存在不配合叶育明办理银行按揭贷款手续的违约行为，即目前未有证据证明赵声南违约在先，为此，叶育明应承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予采纳。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，上诉人叶育明的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元（叶育明已预交），由上诉人叶育明负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年八月六日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘