江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初6015号 原告:李毅恒，女，1972年7月29日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：耿海军，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。 被告：蔡学青，女，1968年12月9日出生，汉族，个体工商户，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：王灿，江苏非圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苗敬柱，男，1945年11月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。 第三人：黄计龙，男，1970年8月20日出生，汉族，住徐州市。 第三人：欧林艳，女，1971年1月10日生，汉族，住徐州市。 原告李毅恒与被告蔡学青、第三人黄计龙及欧林艳执行异议之诉一案，本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李毅恒的委托诉讼代理人耿海军，被告蔡学青的委托诉讼代理人王灿、苗敬柱到庭参加诉讼，第三人黄计龙及欧林艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李毅恒向本院提出诉讼请求：1、请求判令排除对徐州市经济技术开发区尚东花园B12-1-104室房屋的执行；2、请求判令徐州市经济技术开发区尚东花园B12-1-104室房屋归原告所有（价值75万）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月4日，黄计龙与徐州城置有限公司签订商品房买卖合同，约定黄计龙购买徐州城置有限公司开发的位于徐州房屋，总价610877元。2011年3月7日，黄计龙及欧林艳与原告签订房地产买卖合同，约定将上述房屋出卖给李毅恒，约定价款630000元，因该房屋为期房，双方无法确定具体交付房屋时间，合同约定了2011年3月7日为交房日期，2011年9月8日一次性支付房款，同时约定2011年9月8日办理委托公证，黄计龙、欧阳艳配合办理过户。后李毅恒按约定及时支付了房款681000元，包括双方原先约定各种本应由黄计龙支付的费用，支付完房款后，黄计龙、欧阳艳将涉案房屋的所有手续交付李毅恒，并于2011年9月8日办理了委托公证。因开发商交付问题，涉案房屋于2012年6月30日交付，原告办理了上房手续，根据通常常识，开发商不可能在一上房就办理房证，且被告早在2012年4月6日就查封了上述房屋。基于原告同第三人签订了合法有效的书面合同，且原告也按约定支付了全部房款，合同签订后，第三人交付了房屋的所有证件、购房合同等所有案涉房屋的材料。原告履约占有房屋期间，缴纳水电费等费用；原告在开发商通知后办理了上房手续，签订合同后办理了委托公证，尽到占有义务；关于过户问题，被告早在上房前就查封了案涉房屋，导致原告无法办理产权证书。 被告蔡学青辩称，1、（2019）苏0303执异71号裁定书事实清楚，适用法律准确，云龙区法院查封涉案房屋前涉案房屋并未交付原告，且也未办理受让物权预告登记，故原告所提异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条规定的情形，原告的权利不能排除执行；2、根据原告的诉状，原告认可云龙法院2012年4月6日查封涉案房屋，认可涉案房屋于2016年6月30日交付原告；3、根据原告提供的房地产买卖合同，该合同关键内容，比如房款63万元系由30万元变造所致，包括大写和小写，日期2011年3月7日变造为2011年9月8日，上述变造和修改处并无黄计龙本人签名，也不能证明系黄计龙在该处按手印，涉案房屋系变造合同，系虚假合同，根据转款记录共计款项68.1万元与上述合同款项不一致，且其中转入董斌账户44.1万元，原告并无证据证明与上述房屋买卖合同有关联性，因此上述房屋买卖合同属于变造虚假合同。综上，原告所提执行异议之诉缺乏事实根据和法律依据，请求法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2010年12月4日黄计龙与徐州城置有限公司签订《商品房买卖合同》，约定黄计龙购买徐州城置有限公司开发的位于徐州市房屋，总金额610877元，交付期限为2012年6月30日前。2011年3月7日（有涂改痕迹），黄计龙、欧林艳（甲方）与李毅恒（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定将上述房屋出卖给李毅恒。第二条约定，乙方付甲方定金30万元；第三条约定，甲乙双方议定的上述房地产成交价陆拾叁万元（有涂改痕迹），乙方于2011年9月8日（有涂改痕迹）前一次付清给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵；第四条约定，双方同意于2011年3月7日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方，上述房地产价格包括附属设施一并交付乙方；第八条约定，上述房地产办理过户手续所需交纳的税费由甲方承担。双方还约定2011年9月8日办理委托公证书，房产证办理下来，黄计龙、欧林艳配合办理过户手续。2011年9月8日，李毅恒向黄计龙账户支付240000元，向案外人董彬账户支付441000元，合计681000元。黄计龙、欧林艳于2011年9月7日就案涉房屋向李毅恒出具委托书，委托权限如下：1、代为办理上述房屋的土地分割证、产权证书、土地证，并代为领取相关书证；2、代为签订出售该房屋的买卖合同等相关文书、文件。代为查阅、调取该房产档案；3、代为到房产管理局与国土资源局办理上述房屋的过户手续，签收相关文书、文件，代为办理网上备案及资金监管手续；4、代为办理上房手续、水电等过户手续；6、代收售房款。徐州市鼓楼公证处于2011年9月8日对黄计龙、欧林艳在上述委托书上的签名、捺指印出具公证书。 另查明，涉案房屋于2012年6月30日由徐州城置有限公司交付业主使用，李毅恒未办理过户登记。 蔡学青诉黄计龙、徐州龙宇牧业有限公司、徐州百隆远翔投资管理有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月15日作出（2014）云民初字第3355号民事判决书。2012年4月6日，经蔡学青申请本院查封了登记在黄计龙名下的涉案房屋。 李毅恒对本院执行案涉房屋不服，向本院提出书面异议，本院于2019年7月19日作出（2019）苏0303执异71号执行裁定书，驳回李毅恒的异议请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告虽提交了《房地产买卖合同》，但在合同总价、支付款项日期、签订日期等关键内容上均有涂改，虽然在涂改处捺手印，但由于黄计龙、欧林艳未到庭，该涂改是否是黄计龙、欧林艳真实意思表示，无法确定。合同约定定金30万元，合同涂改后的签订日期为2011年3月7日，原告主张的购房款全部在2011年9月8日支付，约定定金却未支付不符合交易常理。原告提交的公证书可以证明黄计龙、欧林艳委托原告办理上房、办证及出售等手续，并不能证明案涉合同合法有效；本院2012年4月6日查封案涉房屋，涉案房屋于2012年6月30日由开发商交付业主使用，即使原告占有案涉房屋，也在本院查封之后；原告于2011年9月8日分别向黄计龙支付240000元，向案外人董彬支付441000元，因原告未提交黄计龙的收条，合同上也无指示交付的约定，原告提交的证据不足以证明该441000元是向黄计龙支付的购房款。综上，原告既不能证明案涉合同合法有效，也不能证明已经支付全部款项，主张的占有时间亦在本院查封之后，其主张对案涉房屋排除执行及确权的请求，无事实和法律依据，本院均不予支持。 根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告李毅恒的诉讼请求； 案件受理费11300元，公告费560元，由原告李毅恒负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  姜方平 人民陪审员  史永刚 人民陪审员  严玉英 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  张 伟