天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初2877号原告（反诉被告）：满春明，男，1971年6月12日出生，回族，无职业，住天津市南开区。被告（反诉原告）：周萌，女，1988年4月12日出生，汉族，住天津市北辰区。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层，现办公地天津市和平区福安大街与禄安大街交口天汇中心写字楼5号楼六层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：林晶，女，该公司法务。原告（反诉被告，以下简称原告）满春明与被告（反诉原告，以下简称被告）周萌、第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告满春明、被告周萌、中原物业公司的委托诉讼代理人林晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。满春明向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年11月14日解除；2.被告返还原告房屋押金3800元；3.被告返还原告房屋租金8472元；4.被告赔偿原告中介费1900元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年7月11日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将坐落于天津市南开区的房屋出租给原告，租赁期限为一年，自2019年7月20日至2020年7月19日，租金为每月3800元，租金支付方式为按季度支付，合同还约定原告应向被告支付租房押金3800元。合同签订后原告按约向被告支付了3800元房屋押金以及两个季度租金22800元，也向中介公司支付了中介费1900元。租赁合同在履行过程中出现了诸多问题，导致原告无法正常使用租赁房屋，原告在与被告沟通无果的情况下，于2019年11月13日向被告邮寄了解除《房屋租赁合同》通知书，根据邮寄记录被告于2019年11月14日签收了通知书。由于被告的违约行为导致《房屋租赁合同》无法履行，因此，被告应向原告返还已交纳的3800元押金，以及原告未使用租赁房屋期间的租金8472元，并赔偿原告中介费1900元。对周萌提出反诉的答辩意见：1.2019年7月因电梯故障造成当时房屋租赁条件发生改变，使原告的租房目的无法实现，被告答应支付（免除）电梯故障期间41天房租5108元，凑整为5110元。故合同约定原告支付2019年10月13日第二期租金时，被告手中还有原告5110元未消耗，不存在逾期交纳租金问题，原告无赔偿第二期租金支付违约金的义务；2.同意归还被告2019年1月至7月的物业费1113元；3.被告未如实告知原告电梯坏过的事实，且租赁房屋存在厨房、卫生间瓷砖脱落情况，成为原告人身安全的巨大隐患，原告通过中介多次与被告沟通解约事宜，被告均未解决上述问题，原告2019年11月13日被迫搬离此房，并邮寄了解除合同通知及房屋钥匙、门禁卡，因此，原告不存在违约，也不同意支付违约金；4.原告没有违约，也不同意支付被告交纳的中介费；5.2019年11月13日原告腾空房屋，未使用暖气，不同意支付暖气费及滞纳金，被告无权扣押原告的房屋押金，更谈不上违约金；6.原告于2019年11月13日腾空房屋，只同意承担2019年8月至11月已发生的物业费，未发生部分不同承担；7.同意支付已发生的水、电、煤气费共计88.52元；8.不同意支付反诉费；9.保留对被告给原告造成的名誉及人身伤害，保留向被告追偿2019年7月26日至8月2日电梯损坏的房租996.72元及为解决此案件原告个人的时间成本。周萌辩称，驳回原告的全部诉讼请求，确认原被告签订的《房屋租赁合同》至2020年1月23日有效，诉讼费用由原告承担。理由如下：1.原告所述合同签订过程不全面，支付方式为微信支付；2.原告所述租金情况不符合实际，被告出于同情，承诺免除电梯故障期间41天房租5110元，实际故障日期从2019年7月27日至2019年9月12日，共计48天，2019年10月20日原告向被告支付第二期租金6290元，致此，原告共支付租金17690元，并非22800元；3.原告基于瓷砖修复问题认定被告存在违约行为不成立，应驳回原告确认2019年11月14日解除合同的诉讼请求；4.原告违约提前退租，在未告知被告的情况下，于2019年11月13日搬离租赁房屋，14日被告收到原告邮寄的《解除通知书》，16日被告针对该通知做出了回复，明确声明被告不愿提前结束租赁合同，并在被告常用的社交平台发表，17日给原告寄出回复及《违约声明》，29日原告签收，但未回复被告。因此，原告不能擅自提前终止合同；5.原告租房原因是为就近照顾老人，其在本市自有其他住房。周萌提出反诉请求：1.原告赔偿被告第二期租金逾期支付违约金1744.26元；2.原告返还2019年1月至2019年7月物业费1113元；3.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年1月25日解除，原告赔偿被告违约金3800元；4.原告赔偿被告中介费1900元；5.原告赔偿被告由于拖欠房屋押金造成的违约金1993.44元；6.原告支付被告房屋租赁期间2019年8月至2020年1月的物业费1051.5元；7.原告支付被告房屋租赁期间的水、电、煤气费共计88.52元。（以上各项合计11690.72元，扣除房屋押金剩余金额2906.14元，共计8784.58元）；8.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：1.按合同约定，原告支付第二期房屋租金时，已逾期7日，应支付两倍日租金1744.26元作为违约金；2.原告2019年1月至2019年7月物业费1113元被告已给付原告，但原告未交给物业公司，要求原告返还；3.原告应于2020年1月13日交付租金，但直至2020年1月24日仍未交付，被告即向原告发出解除《房屋租赁合同》通知书，被告有权要求原告支付一个月租金3800元作为违约金；4.原告拖欠租金10日的行为已构成违约，依合同约定，被告作为守约方，有权向原告要求赔偿被告支付的中介费1900元；5.2019年10月20日被告提醒原告交纳暖气费，2020年1月1日原告仍未缴纳，被告于2020年1月5日交纳暖气费1663.25元、违约金16.65元，共计1679.9元，此笔款项从房屋押金中扣除，并于当日已短信告知原告。2020年1月15日原告并未补足押金，被告有权要求原告支付2020年1月15日至2020年1月23日房屋租赁解除合同之日为止的押金逾期违约金1993.44元；6.原告应结清2019年7月20日至2020年1月23日六个月的物业费1051.5元；7.原告租赁期间应支付水、电、煤气费共计88.52元。押金剩余2906.14元。第三人中原物业公司陈述，因原告诉请未针对第三人，故不发表意见。第三人的经办人讲原、被告找第三人沟通过，但未沟通成功。原告所述房屋诸多问题是窗户漏风、瓷砖问题。本院经审理认定事实如下：2019年7月11日原告作为乙方、被告作为甲方，通过第三人居间服务签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将位于天津市南开区房屋出租给乙方，作为居住使用，租赁期限为一年，自2019年7月20日至2020年7月19日，每月租金为3800元，乙方支付租房押金3800元，租金支付以3个月为一期。”合同签订后，原告按约定向被告支付了3800元房屋押金以及一个季度租金11400元，双方向第三人各支付了中介费1900元。上述合同第7.1条约定：甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修；甲方应于通知到达后的七日内进行维修。逾期不维修，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。上述合同违约责任一节第8.7条约定：本合同签订后，未经对方书面同意，甲乙双方任何一方不得擅自提前终止本合同，否则视为违约，守约方有权单方解除房屋租赁关系或要求违约方继续履行本合同，并有权要求违约方支付一个月的租金作为违约金。合同履行中，原告更换防盗门、锁、油烟机和花洒，被告向原告支付3300元，后原告又因房屋卫生间及厨房瓷砖脱落、窗户漏风等问题于2019年11月13日向被告发出《解除通知书》及房屋钥匙两把（其余钥匙放于出租屋内），同时搬出租赁房屋。被告收到解除通知书后，于2019年11月16日向原告发出《关于解除通知书的回复及违约责任声明》，表示“不愿提前结束租赁合同，如果原告想提前结束合同，按合同约定的违约条款进行赔偿，房屋押金3800元不退还等。未办理正式退租手续前，合同依然有效，需正常支付租金”。2020年1月24日被告再次向原告发出《解除通知书》，表示“单方面解除租赁合同，继续追究原告的法律责任”。另查，依合同约定，双方确认原告已支付给被告2019年7月20日至10月19日的三个月租金11400元，2019年10月20日至2020年1月19日的租金原告已支付给被告6290元，余款5110元（11400元-6290元）为双方确认因电梯故障问题予以减免。本院认为，原、被告经第三人居间服务自愿签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，本院予以确认。原告虽以租赁房屋存在诸多问题无法正常使用为由，于2019年11月13日向被告发出《解除通知书》，但依合同第7.1条约定，其应及时通知原告维修，被告应于通知到达后的七日内进行维修，逾期不维修，原告可以代为维修，费用由被告承担。依照该条款约定，该情形不符合双方约定解除合同的条件，原告并未依约取得合同解除权，且依合同第8.7条约定，原告未经被告同意，双方任何一方不得擅自提前终止合同，否则视为违约。在被告于2019年11月16日向原告发出《关于解除通知书的回复及违约责任声明》时，亦未明确表示同意解除合同，故原告应承担违约责任，依约继续履行合同，并支付一个月的违约金，原告的房屋押金3800元可折抵一个月的租金支付给被告违约金。被告至2020年1月24日向原告发出单方解除合同的通知书，故本院认定于2020年1月24日解除合同。因此，原告要求被告返还房屋租金8472元的诉讼请求，本院不予支持。关于原被告互相诉请要求对方赔偿中介费1900元一节，该中介费双方已交付给第三人，第三人也已促成合同的签订及履行，但合同并未就此款对原被告作出相互赔偿的相关约定，故对双方的该项诉讼请求，本院均不予支持。关于被告要求原告赔偿第二期租金逾期支付违约金1744.26元的诉讼请求一节，因原告已支付给被告2019年10月20日至2020年1月19日的租金6290元，余款5110元已因电梯故障问题予以减免，故不存在迟延交付租金的情形，被告该项诉讼请求本院不予支持。对于被告诉请原告的其他损失8045.74元（11690元-1900元-1744.26元）一节，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告明知原告已于2019年11月13日搬出，即应及时止损，其亦负有减少损失扩大的义务。原告所承担的违约金及租金足以弥补被告的损失，故被告诉请原告的其他损失8045.74元，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、驳回原告满春明（反诉被告）的全部诉讼请求；二、驳回被告周萌（反诉原告）的全部诉讼请求。案件受理费154元，减半收取计77元，由原告满春明负担。反诉费50元，减半收取计25元，由被告周萌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  马艳二〇二〇年八月十二日书记员  李婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。