贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0628民初1425号 原告：熊某，女，1990年6月11日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。 委托诉讼代理人：龙建锋，贵州正歌律师事务所律师。 被告：贵州泰元房地产开发有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县七星大道。 法定代表人：罗显兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁吕，贵州锦江河律师事务所律师。 原告熊某与被告贵州泰元房地产开发有限公司（以下简称泰元房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊某的委托诉讼代理人龙建锋、被告泰元房开公司的委托诉讼代理人梁吕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金从2017年10月1日起计算至实际交房之日止，暂时计算至2017年10月1日起至2020年5月18日的违约金28896元。之后以已付购房款301000元为基数按照合同约定的每日万分之一向原告支付违约金；2.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金从2018年12月30日起计算至实际办理之日的违约金，暂计算至2020年5月18日违约金为15200.50元，之后按照已付购房款301000.00元为基数按照合同约定的每日万分之一向原告支付违约金；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月8日，熊某与泰元房开公司双方签订了《商品房买卖合同》（合同备案号XXXXXXX）约定，泰元房开公司将位于松桃县住房出售给熊某。熊某通过与重庆丰标商务信息咨询有限公司的团购平台与其签订了《客户居间服务合同书》，获得以建筑面积3255／平方米的价格和72779元的购房补贴优惠。熊某支付了团购费10000元、公积金账户汇入14000元、办理公积金贷款277000元。熊某已经足额支付了购房款301000元。按照合同补充协议约定，泰元房开公司应当在2017年9月30日前向熊某支付涉案商品房。现泰元房开公司逾期交房已达961日且逾期办证也达505日，根据双方当事人合同的约定，泰元房开公司应当按照已付房屋总价款的万分之一承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 泰元房开公司辩称，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的时间，熊某主张逾期交房违约金的权利已经超过诉讼时效。因不能归责于被告的原因不能办理商品房转移登记，所以我公司不应当支付逾期办证违约金。 对于双方当事人无异议的证据本院予以认定，有争议的证据为熊某举证的《客服居间服务合同书》、刷卡小票、收款收据，拟证明熊某已经交纳团购费10000元，并获得购房补贴72779元。泰元房开公司的质证意见为收据和《客服居间服务合同书》的印章都不是其公司，故收据和《客服居间服务合同书》对其没有约束力。本院经分析认为收据和《客服居间服务合同书》仅能表明熊某与重庆丰标商务信息咨询有限公司的关系，仅凭现有证据不能证明熊某交纳服务费10000元是交付给泰元房开公司购房款。 本院经审理认定事实如下：2016年10月8日，熊某（买受人）与泰元房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同备案号XXXXXXX），《商品房买卖合同》约定泰元房开公司将位于松桃县出售给熊某。《商品房买卖合同》约定:“第十一条第一款、出卖人应当在2017年5月22日前向买受人交付该商品房”、第十三条：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并向该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”、第二十二条第三款中约定：“（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款ｘ的违约金”。同时查明，2016年11月14日，熊某通过铜仁市住房公积金管理中心松桃管理部公积金账户将14000元汇入泰元房开公司账户（账户号XX×××XX）。2016年12月20日，熊某通过住房公积金向中国建设银行贷款277000元，中国建设银行受熊某委托将贷款277000元汇入泰元房开公司账户（账户号XXXXXX）。 认定上述事实,有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、《住房公积金借款合同》等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点如下：一、熊某的诉请逾期交房违约金是否已经超过三年诉讼时效；二、熊某诉请泰元房开公司支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金是否有事实及法律依据；三、熊某诉请泰元房开公司逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金是否有事实及法律依据。 关于焦点一，熊某的诉请逾期交房违约金是否已经超过三年诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护的民事权利诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，熊某与泰元房开公司在《商品房买卖合同》中约定交付涉案商品房的时间是2017年5月22日，逾期交房违约金诉讼时效从2017年5月22日起计算，至原告起诉之日即2020年5月19日并未超过三年的诉讼时效，对泰元房开公司提出逾期交房违约金的诉讼时效抗辩意见，本院不予采信。 关于争议焦点二，熊某诉请泰元房开公司逾期交付涉案商品房的违约金是否有事实及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，熊某与泰元房开公司在《商品房买卖合同》中约定交付涉案商品房的时间是2017年5月22日，如违约，泰元房开公司按日计算向熊某支付已交付房价款万分之一的违约金。泰元房开公司并没按照约定的时间交付商品房，已经构成违约，故本院支持泰元房开公司从2017年10月1日起按照支付房款291000元为基数按照日万分之一支付逾期交房违约金至实际交房之日止。 关于争议焦点三，熊某诉请泰元房开公司逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金是否有事实及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的的原因，买受人在下列期限届满未能取得权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，泰元房开公司未在双方约定的时间将办理商品房转移登记的有关文书交付给熊某，应当承担相应的违约责任，但是双方在合同中对于违约金的具体计算没有作出明确约定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准和综合考虑泰元房开公司已经承担逾期交房违约金且考虑新型冠状病毒疫情对房产开发销售影响较大，办证不能的客观情况，兼顾合同的履行情况、预期利益，本院酌定泰元房开公司支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金5000元较为适宜。 综上所述，熊某的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、贵州泰元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付熊某自2017年10月1日起至2020年5月18日的违约金28896元，并自2020年5月19日起以291000元为基数按每日万分之一的标准向熊某计付违约金至交付涉案房屋之日止； 二、贵州泰元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付熊某逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金5000元； 三、驳回熊某其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费902元，减半收取451元，由贵州泰元房地产开发有限公司负担323元、熊某负担128元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员  刘成进 二〇二〇年八月十九日 法官助理谭荣庆 代理书记员  谭荣庆