上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8098号上诉人（原审原告）：上海普发绘图仪器总厂，住所地上海市徐汇区桂林路400号。法定代表人：姚欢喜，厂长。委托诉讼代理人：赵登云，京衡律师集团上海事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海紫景汽车服务有限公司，住所地上海市徐汇区桂林路400号第2幢102室。法定代表人：张圣鹤，总经理。委托诉讼代理人：李伟锋，上海七方律师事务所律师。上诉人上海普发绘图仪器总厂（以下简称普发总厂）因与被上诉人上海紫景汽车服务有限公司（以下简称紫景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初3523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普发总厂上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：普发总厂与紫景公司于2012年6月25日签订的《场地租赁合同》及附件中约定，未经同意，紫景公司不得擅自改变停车场用途和委托他人管理；任何时候违约必须向对方支付违约金，违约金按年物业管理费20%计算，并不得提出其他权利和主张。同日双方签订补充合同，约定经普发总厂同意，紫景公司在承租场地处投资建造一处房屋，作为工作场所，并作为合同的一部分。但该新建房屋在实际使用中发生转租行为，门面挂牌四家公司，分别为上海A有限公司、上海B有限公司、上海C有限公司和上海市D有限公司。紫景公司不是该四家公司的股东，新建房屋作为停车场的一部分，紫景公司擅自转移使用权，是一种转租行为，违反双方合同约定，根据合同法第二百二十四条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。另外，门卫室并非《场地租赁合同》范围，但紫景公司一直霸占使用，且签订合同之日至今，紫景公司一直拒绝向普发总厂支付门卫室租金，严重侵害普发总厂权益。紫景公司辩称，普发总厂并未对一审判决提出事实及法律上的异议，说明其认可一审判决。现普发总厂上诉提出的理由超出一审范围，不符合法律程序，故不同意普发总厂的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。普发总厂向一审法院起诉请求：1.双方之间的《场地租赁合同》及其附件于2019年11月28日解除；2.紫景公司搬离停车场地及停车场地内配套用房,并将停车场地及配套用房交还给普发总厂；3.紫景公司按照双方合同约定的租金标准向普发总厂支付自合同解除之日起至紫景公司实际搬离之日止的场地占有使用费；4.紫景公司注销其营业执照中以系争停车场地为注册地址的工商登记；5.本案的诉讼费由紫景公司承担。事实与理由：在租赁期间,由于市政道路工程建设,周边道路与停车场地高差连年增加,停车场地存在严重积水及相关安全隐患,不再具备社会停车条件,如果继续履行《场地租赁合同》,将严重影响园区租户与社会公众的人身和财产安全。由于市政道路建设这一不可抗力,合同目的已无法实现,普发总厂于2019年11月27日发函紫景公司,通知其即日解除《场地租赁合同》,紫景公司于2019年11月28日签收,但是就《场地租赁合同》解除事宜,双方未能达成一致。根据《场地租赁合同》第十一条“任何一方发生不可抗力事件,本协议自然终止,双方均无需承担违约责任”的约定及合同法第九十四条第一款、第九十六条的规定,双方之间的《场地租赁合同》及其附件应于2019年11月28日解除。一审法院认定事实：普发总厂是上海市XX路XX号房屋的不动产权利人，土地状况为宗地面积12,355平方米，独用面积3,573.90平方米，分摊面积为3,331.70平方米，房屋建筑面积为9,159平方米。2012年6月25日，普发总厂（甲方）与紫景公司（乙方）签订场地租赁合同，约定，甲方将上海普发绘图仪器总厂XX路XX号厂区的停车场地（以下简称系争场地）租赁给乙方，乙方全权管理停车场地，租赁期限为2012年7月1日至2027年6月30日，管理费用为乙方每年向甲方缴纳物业管理费8万元(人民币,下同)，以后每隔五年管理费递增2%；付款时间为物业管理费每季度缴纳一次，每次缴纳2万元，以后每季度的前一个星期内支付下三个月的物业管理费，如乙方逾期支付物业管理费，除必须如期补交物业管理费外，还需向甲方支付滞纳金，滞纳金的支付标准为每逾期一天按所交欠物业管理费的2%计算。甲乙双方在2007年12月26日签约的协议中押金事宜，因本期合同已履行结束，押金275,000元在此合同签订履行后的十日内退回给乙方。合同第六条同时约定，甲方：1.甲方向乙方提供水、电，同时配备相应的水表、电表，其费用包括损耗费按月由甲方向乙方收取；2.甲方规定乙方的管理范围；3.甲方配合乙方办理停车管理的相应手续；4.甲方有权监督停车场地的收费标准及范围，以防止乱收费等情况发生；5.甲方有权对乙方的工作进行指导，并提出相应要求，督促落实；乙方:1.按国家的有关规定办理相关手续；2.按时支付物业管理费及水、电费等；3.按照甲方的要求，合理设置停车场地和指示牌等；4.停车场地收取的费用归乙方所有。但甲方的车辆包括甲方的上级单位和业务单位的车辆进入厂区，停车场提供免费服务；5.在厂区及停车场内不准随意搭建临时设施和开展汽车修理业务；6.做好安全防范工作，合理停车和管理。对于意外事故(撞、擦、偷盗等)乙方负全部责任，并负责做好善后工作；7.未经甲方同意，乙方不得擅自改变停车场用途和委托他人管理。合同第七条同时约定，任何时候违约必须向对方支付违约金，违约金按年物业管理费20%计算，并不得提出其他任何权利和主张；合同第八条同时约定，如发生道路施工等其他因数，影响乙方经营，双方通过协商减免物业管理费。合同第十条同时约定，任何一方发生不可抗力事件，本协议自然终止，双方均无需承担违约责任。当天，双方签订合同补充(附件)，约定，甲方应乙方提出在承租停车场场地处建造一处房屋，经甲方同意后，乙方在承租场地处投资建造一处房屋，作为工作场所，并作为合同的一部分，建房款有乙方承担。合同签订后，双方各自履行合同义务。2019年11月27日，普发总厂委托律师向紫景公司发出律师函，内容为，由于市政道路工程建设，周边道路与停车场高差连年增加，停车场存在严重积水及相关安全隐患，不再具备社会停车条件，如果继续履行《场地租赁合同》及其附件，将严重影响园区租户与社会公众的人身和财产安全。现本律师接受普发厂的委托，根据《场地租赁合同》第十一条“任何一方发生不可抗力事件，本协议自然终止，双方均无需承担违约责任”、《合同法》第九十四条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，正式函告贵司:1.自即日起解除与贵司的《场地租赁合同》；2.请贵司务必于接函后7日内搬离承租物业，且将承租物业交还普发厂。该函于2019年11月28日由他人签收。2019年11月30日，紫景公司向普发总厂发出回复函，内容为，1.函所称周边道路与停车场之高差连年增加导致不具备社会停车条件，该说法与事实不符，本场地自租赁至今，相关道路高差情况并未改变；2.函中称存在不可抗力说法不成立，普发总厂所谓解除场地租赁合同的要求，没有事实和法律依据，违背合同约定，属于违约行为，我司不予认可，并保留追究其法律责任的权利。另查明，紫景公司于2006年12月18日注册成立，住所地在上海市XX路XX号XX幢XX室，经营范围为停车收费、汽车装饰、汽配件、办公文化用品、食用农产品等。2019年8月10日，屈某因送外卖至上海市XX路XX号院内时摔倒在积水中，送至上海市第六人民医院抢救无效死亡。经复旦大学上海医学院司法鉴定中心司法鉴定，鉴定意见为被鉴定人屈某死因符合电击致急性呼吸循环衰竭死亡。2020年3月10日，上海市徐汇区应急管理局出具紫景公司8.10触电一般事故调查报告，事故单位为紫景公司，事故直接原因，电气线路错误，死亡1人，事故现场概况，事发区域为XX路XX号普发总厂创意园内门卫室弧形墙角处……，死亡原因触电；责任认定与处理建议，紫景公司本次事故负有主要责任，建议徐汇区应急管理局按照相关法律法规对其进行处理；普发总厂本次事故负有次要责任，建议徐汇区应急管理局按照相关法律法规对其进行处理等。双方确认，紫景公司使用上海市XX路XX号门卫室，普发总厂不收取租金。一审法院认为，普发总厂、紫景公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。然本案的损害虽系当晚的特大暴雨所致，但该损害结果的发生并非不能预见、不能避免且不能克服。虽然普发总厂、紫景公司合同履行过程中，周边道路有进行施工，但未导致紫景公司无法正常进行停车场的经营活动，且紫景公司方自2007年使用系争场地从未提出上述情况之异议，至于2019年8月10日发生意外事故，系暴雨引起系争场地积水问题，属于偶发事件，现紫景公司表示，在暴雨天气可停止停车场的经营，现普发总厂也并未将此作为租赁合同解除事由提出，故系争场地暴雨天气积水深，未达到不能实现合同目的的程度，不属于合同约定以及法律规定的可以单方解除合同的事由。普发总厂要求确认双方之间的《场地租赁合同》及其附件于2019年11月28日解除、紫景公司搬离停车场地及停车场地内配套用房,并将停车场地及配套用房交还给普发总厂之诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于紫景公司向普发总厂支付租金至2020年3月，2020年4月至5月为合同约定的免租期，故紫景公司按照双方合同约定的租金标准向普发总厂支付自合同解除之日起至紫景公司实际搬离之日止的场地占有使用费之诉讼请求，一审法院难以支持。至于普发总厂主张要求紫景公司注销其营业执照中以系争停车场地为注册地址的工商登记，不属于民事法律范畴，本案不予处理。一审法院审理后于2020年6月3日作出判决：一、驳回上海普发绘图仪器总厂要求确认上海普发绘图仪器总厂与上海紫景汽车服务有限公司之间的《场地租赁合同》及其附件于2019年11月28日解除之诉讼请求；二、驳回上海普发绘图仪器总厂要求上海紫景汽车服务有限公司搬离停车场地及停车场地内配套用房,并将停车场地及配套用房交还给上海普发绘图仪器总厂之诉讼请求；三、驳回上海普发绘图仪器总厂要求上海紫景汽车服务有限公司按照双方合同约定的租金标准支付自合同解除之日起至实际搬离之日止的场地占有使用费之诉讼请求。受理费210元，减半收取计105元，由上海普发绘图仪器总厂负担。二审中，当事人未提供新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，普发总厂于2019年11月27日向紫景公司发出解除函，以合同约定及法律规定的不可抗力为由提出解除《场地租赁合同》及附件。紫景公司于2019年11月28日收到该解除函，并于2019年11月30日回函表示解除函中所称的不可抗力不成立，其不认可解除合同。普发总厂遂向一审法院提起诉讼，要求确认双方签订的《场地租赁合同》及附件于2019年11月28日解除。故本案审理的范围在于审查普发总厂是否有权以不可抗力为由行使合同约定解除权或法定解除权。一审法院对此进行了审查，并在判决书中做了充分阐述，本院予以认同，并不再赘述。现普发总厂对不可抗力这一解除事由未提出上诉，而是认为紫景公司存在违法转租等违约行为，并依据合同法第二百二十四条解除《场地租赁合同》及附件。由于普发总厂在二审中提出了新的解除事由和解除依据，已构成新的解除的意思表示，故不属于本案的审理范围，普发总厂可另行主张。综上所述，普发总厂的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审法院所做判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上海普发绘图仪器总厂负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年八月二十六日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……