江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初1932号原告：吴杏芳。委托诉讼代理人：邢家家。被告：卜庆祥。委托诉讼代理人：周兰萍。被告：王国芳。委托诉讼代理人：周兰萍。原告吴杏芳与被告卜庆祥、王国芳房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行审理。原告吴杏芳及其委托诉讼代理人邢家家，被告卜庆祥，以及被告卜庆祥、王国芳的共同委托诉讼代理人周兰萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴杏芳向本院提出诉讼请求：1.被告履行与原告签订的房屋买卖合同，将位于镇江市房屋）过户至原告名下，过户产生的费用各自承担。2.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年8月9日，原、被告经镇江市金格林房产代理有限公司居间，签订房屋买卖合同。合同约定两被告将303室房屋以246800元出售于原告。原告依约于签订合同当日给付被告19万元，被告出具收条给原告并将钥匙及房产证交给原告。原告将房屋装修后居住至今。因房屋系定建房，按照规定需要证满5年才能办理过户手续。现已满五年可以办理过户手续，原告多次联系被告，但被告拒绝办理。被告卜庆祥、王国芳辩称：愿意配合原告办理房产过户手续，但在双方签订房屋买卖合同时，因不知303室房屋系定建房，并不知晓定建房在转让时需补缴费用。定建房产生的补缴费用标准是每平方600元总计34686元，房屋出售价格是二十多万，现要补缴的费用已达近35000元，按照公平原则原告应予以分摊，诉讼费由法院依法判决。经审理查明：2015年8月9日，原告吴杏芳（乙方）与被告卜庆祥、王国芳（甲方）经居间人镇江市金格林房产代理有限公司（丙方）中介，签订编号为20150809的《房地产买卖协议》一份，约定乙方向甲方购买303室房屋，建筑面积为57.81平方米，产权证号为镇字号0201030630100120号，房屋成交价为246800元，房屋为毛坯房、独立水电，签订本协议时乙方付给甲方购房定金10000元，交由丙方账户代为监管，2015年8月20日前预付甲方19万元，余款在过户后一次性付清给甲方，购房定金冲抵房款，由丙方转交甲方；产权转移手续由丙方协助甲、乙双方在签订本协议后去市房产交易所共同办理，交易费、契税、个税、营业税等由甲乙双方按国家规定各自承担，甲方必须提供乙方产权转移手续必要的证件材料；甲方应保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋转让出售条件，如该房屋时房改房且超标则由甲方自理，如不能上市交易视同违约，自本协议签订之日起，该房屋若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务以及甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方发生重大误解并造成损失的，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成损失的，由甲方赔偿；其他事项中约定经甲乙双方协商，甲方将303室房屋出售给乙方，乙方于2015年8月20日前预付给甲方19万元整，同时甲方将该套房屋的钥匙交给乙方，等双方到市产权交易所签字过户后，乙方将余款一次付清给甲方。2015年8月16日，原告吴杏芳（乙方）与被告卜庆祥、王国芳（甲方）签订补充协议一份，约定“甲方今借到乙方人民币壹拾玖万元（190000元整），同时甲方将303室房屋的钥匙交给乙方借住。因该套房屋的产权性质为定建房，按国家规定，必须满五年后才能到市产权交易所签字过户。在这五年内双方不得违约，否则承担违约金（总房价的百分之四十），如乙方将该套房屋装潢过（装潢费另计），其他条款按原合同不变，合同编号20150809”。当日，居间人镇江市金格林房产代理有限公司向吴杏芳出具收条，载明收到吴杏芳购303室房屋定金5000元，卜庆祥在该收条的左下方签写“同意”二字并签名。2015年8月17日，卜庆祥向原告出具收条一份，载明收到吴杏芳人民币19万元。同日，卜庆祥将303室房屋的钥匙交于原告。原告收到303室房屋钥匙即对房屋进行装修，并居住至今。双方在办理303室房屋过户登记时为如何补缴定建房的费用产生争执。原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，因原居住房屋被拆迁，卜庆祥于2009年4月1日向镇江市建设局提交《镇江市城市房屋拆迁购买小户型拆迁定建住房申请表》一份，以生活困难，无第二套住房为由申请购买小户型拆迁定建房。2009年4月22日，卜庆祥与拆迁人镇江市城市建设投资公司、拆迁实施单位京口区房屋拆迁安置事务所签订《镇江市市区房屋拆迁补偿安置协议（安置房）》一份，约定被拆迁房屋座落于京口区，产权证号镇四1572，建筑面积10.62平方米，拆迁人以小米山安置点安置房（定建房）一套，建筑面积约54平方米的房屋与被拆迁人实现产权调换；拆迁安置补偿款总额105000元，产权人得29200元，余款75800元转入安置房款小米山54㎡住房一套，按实结算。此后，303室房屋于2015年5月25日登记在卜庆祥、王国芳名下。上述事实，有房地产买卖协议、补充协议、收条、房屋所有权证、证人证言、镇江市市区房屋拆迁补偿安置协议（安置房）、镇江市城市房屋拆迁购买小户型拆迁定建住房申请表及当事人陈述等证据在案为凭。本院认为，原告吴杏芳、被告卜庆祥、王国芳签订的《房地产买卖协议》及《补充协议》，均属于当事人真实意思的体现，合同成立。结合两份协议来看，原、被告双方对于303室房屋属于定建房，均应当是明知的，正因为此，双方才通过补充协议的方式，以借款暂住的名义来规避定建房客观存在的五年内产权交易等限制。尽管当时双方存在一定的规避行为，但至本案诉讼时，该房已不再受交易年限的限制。特别是该房源于原告原有房屋拆迁而来，并非单纯的享受国家福利政策。双方也已实际交付房屋且被告已装修使用多年。因此，就303室房屋而言，现已具备了正常办理过户交易的条件，在办理房屋的交易并不违反法律法规效力性强制规定前提下，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。故原告要求被告协助过户的诉请，本院予以支持。本案的争议焦点在于过户时要补缴的关于定建房土地收益等费用由谁承担。虽然双方在协议中约定了房屋成交价为246800元及付款方式等，且双方还就房屋的交易费、契税、个税、营业税的负担作出了明确约定，但双方在买卖协议及补充协议中均未就定建房交易需补缴的土地收益等价款作出相应约定。因此，鉴于现有证据双方均无法证实曾就该补缴费用作出过具体负担的约定，而该补缴费用系售房交易的必要成本，应属于房屋价款的组成部分，买卖双方就此需补缴费用的负担约定不明，根据法律规定，合同生效后，当事人就价款约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，应按照合同有关条款或者交易习惯确定。但原、被告为补缴费用的负担发生争议后，未能达成补充协议，而303室房屋的成交价远低于协议签订时同期同地段的商品房售价，据此，根据公平原则，303室房屋过户登记时需补缴关于定建房的土地收益等费用，应由原、被告各半承担。从被告填写的《镇江市城市房屋拆迁购买小户型拆迁定建住房申请表》可见，被告对303室房屋系定建房是明知的，故本院对被告关于不知房屋属定建房的抗辩不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告卜庆祥、王国芳于本判决生效之日起三十日内协助原告吴杏芳办理303室房屋的过户登记手续；二、上述房屋办理过户时需补缴关于定建房的土地收益等费用，由原告吴杏芳与被告卜庆祥、王国芳各半承担。案件受理费减半收取2818元，由原告吴杏芳承担1409元，被告卜庆祥、王国芳承担1409元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本三份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审判员  明张玉二〇二〇年八月二十八日书记员  王智怡附：1、相关法律条文2、上诉须知附：1、相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。2、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。