湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终937号上诉人（原审原告）：荆州市城南开发区云祥网络服务中心（普通合伙），住所地荆州市城南开发区御河路。执行事务合伙人：李军。委托诉讼代理人：胡强，湖北昭信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：荆州市诚实物资贸易有限公司，住所地荆州市城南开发区御河路187号。法定代表人：候福平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈万军，湖北居正律师事务所律师。上诉人荆州市城南开发区云祥网络服务中心（普通合伙）（以下简称云祥网络中心）与上诉人荆州市诚实物资贸易有限公司（以下简称诚实公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省荆州市荆州区人民法院（2019）鄂1003民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。云祥网络中心的执行事务合伙人李军及委托诉讼代理人胡强，诚实公司的委托诉讼代理人陈万军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。云祥网络中心的上诉请求：一、撤销荆州区人民法院(2019)鄂1003民初945号民事判决，改判认定补偿上诉人经营补助300613元;二、改判增加上诉人装修补偿109551元;三、改判增加上诉人搬迁费补偿8000元;四、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由:一、上诉人可得部分经营补助,而一审法院未予认定。被上诉人租给上诉人时的房屋是仓库。房屋所有权人将房屋用于经营性租赁,承租人再将租赁房屋用于经营商业,共同形成将仓库改为经营门面的模式。被上诉人该两间仓库经营性租赁的年租金为5万元,上诉人两个网吧每年的营业额有500万元左右,利润有二、三百万元,征收协议上经营补助超过100万元,如果将该经营补助全部认定为补偿给房屋所有权人明显畸高,也是对上诉人极大的不公平,因为上诉人为响应政府拆迁号召也遭受了很大的经营损失,因此有理由认为该补助是对租赁与商业经营一并的补偿。一审判决书中荆州区城南荆职片区项目部的工作人员陈述,经营补助是补偿给所有权人的,但上诉人并没有见到项目部工作人员有相关证据证明。考虑到所有权的性质和其对仓库租赁的长期性,仓库被征收后对租赁的损失比承租人经营商业的损失要大,上诉人认为酌情将该补助确定为上诉人补偿30%,即1002042×30%=300613元,被上诉人补偿为70%。二、一审对上诉人装修补偿酌情认定比例过低。上诉人租赁该房屋前是仓库,没有任何内部装修,上诉人对其屋顶吊顶、墙面粉刷、地面铺瓷砖，进行精装修才形成现在的局面。一审认定给上诉人装修补偿为50%过低,应为90%较为合理,即273878×90%=246490元。三、一审对上诉人搬迁费补偿酌情认定比例过低。上诉人租赁的两个仓库面积最大、设备众多,其他的多是一、二十平方的小门面,多为小餐饮或是杂物间,一审将上诉人搬迁费补偿酌定为2000元过低,至少应酌定为1万元才合理。综上,请二审法院查明事实,依法判决。诚实公司辩称，一、被答辩人上诉主张补偿经营补助、增加装修补偿、增加搬迁费补偿,无事实和法律依据。首先,从法律依据上来讲，2011年新征收条例颁布实施,国家从法律层面上废除了拆迁制度,实行房屋征收制度,明确只有房屋所有权人才可以作为被征收人并享有签订补偿协议的权利,从形式及实质上彻底将承租人剔除出被征收人的范围。租赁合同履行过程中,出租的房屋被国家征收,其征收补偿的对象是房屋所有权人,承租人并非属于征收补偿的对象。且一审法院在审理本案中,通过向荆州区城南荆职片区项目部工作人员了解到,对于房屋经营性补助是补偿给房屋产权人的,并非属于补偿给承租人的补偿项目。事实上,上诉人在一审中也并未提供有效证据证明其存在经营损失的证据。据此,足以说明上诉人主张补偿经营补助无法律依据。其次,从本案事实上来讲,被答辩人主张增加装修补偿和搬迁费补偿,无事实依据。如前所述,房屋征收补偿对象为产权人,《房屋租赁合同》中未约定终止合同所涉及的装修补偿和搬迁费补偿的归属问题,而合同中反而约定“租赁期间,若因不可抗力……导致不能使用租赁仓库。本合同可自然终止。互不承担责任”。本案租赁房屋属于被政府征收拆迁,双方对该事件均无法预见,应当被认定为不可抗力事件。基于此,在《房屋租赁合同》终止后,被上诉人更不应对终止合同所造成经营损失、装修损失和搬迁费向上诉人承担补偿责任。所以说,上诉人主张增加装修补偿和搬迁费补偿的上诉请求,无事实依据。二、鉴于上诉人的上诉请求既无事实依据又无法律依据,其上诉请求和一审诉讼请求均不应得到法庭的支持。请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。诚实公司的上诉请求：一、撤销荆州区人民法院(2019)鄂1003民初945号民事判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由:一审法院认定部分事实不清,适用法律错误。2014年9月1日上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同,租赁期限为5年,即从2014年9月1日起至2019年9月1日止。2018年9月13日供水管道破损停水,被上诉人经营的网吧与停水并没有很大关系,且上诉人采取其他供水措施,2019年2月底被上诉人才搬离。但一审法院认定,根据原告经营到2018年9月13日、2019年1月19日搬离的陈述和原审原、被告所签订合同租赁期限至2019年9月1日止的事实,双方所签订租赁合同的租赁期间未届满，原审原告确有一定的损失发生与事实不符，并以此为由判令终止合同损失94149元、酌情支持装修补偿136939元、对补偿水电开户费酌定12000元,搬迁费酌定为2000元、酌定返还押金8000元,无事实及法律依据。本案为房屋租赁合同纠纷，《房屋租赁合同》当中约定终止合同的损失、装修损失、水电开户费用、搬迁费等费用归属的,即按合同约定处理,如果没有约定，那么承租人的装饰装修损失、停产停业损失、搬迁费等损失,即不能得到补偿。上诉人与被上诉人2014年9月1日签订的《仓库租赁合同》未约定终止合同的损失、装修损失、水电开户费用、搬迁费的归属,且合同第六条约定:“租赁期间,若因不可抗力自然灾害(水灾、火灾等)导致不能使用租赁仓库。本合同可自然终止、互不承担责任。”此次国家征收属于突发事件,协议双方不能预见,同时不可避免和改变,应当认为是不可抗力,基于此,上诉人与被上诉人所签《仓库租赁合同》应予终止,且上诉人依据租赁合同的约定不应承担终止合同的损失、装修损失、水电开户费用、搬迁费。关于押金10000元,经双方协商,该押金已抵付了2018年12月1日后的租金。被上诉人并无证据证明交纳了2018年12月1日至2019年2月底的租金,一审法院酌定返还押金8000元,无事实及法律依据。综上所述,一审法院认定部分事实不清,适用法律错误，请求二审法院依法查明事实,判如所请。云祥网络中心辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，对于双方观点不同的地方以上诉状意见为准。云祥网络中心向一审法院提出诉讼请求：判令被告向原告支付各项补偿款及押金共计1348690元（其中：传奇网吧补偿款630364元，九龙网吧补偿款644186元，押金10000元，房屋修缮费用20140元，水电开户24000元，搬迁费20000元）；原告第二次庭审时增加诉讼请求：1.增加装修补偿1370元；2.增加停产停业损失补偿15560元；3.增加终止合同损失补偿94149元；4.增加搬迁奖金补偿7000元；前后诉讼请求数额合计1466769元。本案诉讼费用由被告承担。一审查明事实：2014年9月1日，原告云祥网络中心（乙方）与荆州市棉短绒加工厂（甲方）签订了《仓库租赁合同》一份。该合同约定，经甲、乙双方友好协商，甲方将位于荆州城××开发区××路棉花加工厂仓库的第右手两大间门面租给乙方使用，特定如下合同条款：一、租赁期限五年，即从2014年9月1日起至2019年9月1日止。二、租金。年租金伍万元。乙方租房时，将该年租金一次性付清给甲方。三、乙方自行装修，不得超出仓库面积外的装修，乙方向甲方交纳壹万元装修押金。四、乙方自行负责租赁期物业管理、水电、市政经营类的相关费用。……六、租赁期内，若因不可抗力自然灾害导致不能使用租赁仓库，本合同可自然终止。互不承担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁仓库无法正常使用，甲方须将押金及所剩预付租金无息退还乙方。七、合同期间，甲方无权中途要求乙方退还房租。合同期满后，乙方要求续租提前三个月续签合同。在同等条件下，乙方可享受优先承租权，租金依市场情况而适当调整。2019年3月26日，荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室（甲方）与被告诚实公司（乙方）签订了企业征收补偿协议一份。该协议约定，第二条、房屋及相关附属物、不可移动设备补偿。乙方建筑物建筑面积2406.14平方米，根据黄石市房天房地产估价有限公司于2018年12月17日出具的评估报告，房屋建筑物的评估价值222.2844万元，房屋装修评估价值73.0299万元，地面附属物评估价值15.5393万元，经营性补助价值为347.9944万元。第三条、搬迁费等其他补偿。1、搬迁费2.8874万元；2、终止合同损失67.2494万元；3、停产停业损失11.1142万元；4、隐蔽工程5.1087万元；5、水电开户费4万元；6、企业搬迁奖励5万元。诚实公司评估价值明细表载明：房号14分序号14ｂ（云祥网吧）经营性补助价值510026元（502592元、7434元）、装修评估价值134160元（131930元、2230元）；房号16、17杂物间装修评估价值1370元（837元、533元）；房号19（云祥网吧）经营性补助价值492016元（278024元、213992元）、装修评估价值138348元（73600元、64748元）；以上经营性补助价值合计1002042元、装修评估价值合计273878元。该明细表载明的云祥网吧建筑面积共计674.43㎡（314.12㎡、5.31㎡、5.58㎡、3.55㎡、184㎡、161.87㎡）。本院根据原告的诉讼请求结合本案事实将原告的诉讼请求1466769元整理为：1、经营性补助1002042元（502592元＋7434元＋278024元＋213992元），2、停产停业损失15560元，3、终止合同损失94149元，4、装修补偿273878元（131930元＋2230元＋73600元＋64748元＋1370元），5、房屋修缮费20140元，6、水电开户费24000元，7、搬迁费20000元，8、搬迁奖励7000元，9、押金10000元。原告庭审时陈述，2018年9月13日停水，我们经营到这个时间，2019年1月19日搬离。两个网吧修缮费用总计40000元，我们协商各承担一半，其中20000元冲抵租金。我们网吧有八块电表，依据拆迁补偿文件标准一块表3000元，主张24000元。我们主张搬迁费20000元是依据补偿协议补偿了28000元，两个网吧面积较大，只主张20000元。最后一年即2018年12月1日至2019年2月的租金被告用押金10000元冲抵我们不认可。九龙网吧装修花了15万多，传奇网吧装修花了14.8万元，租给我们时是仓库，里面没有装修，后面的装修都是我们装的，进行了屋顶修缮、铺地板、粉墙、贴墙纸、吊顶、水电、网线，他们只做了外墙油漆。停产停业损失补偿15560元、终止合同损失补偿94149元、搬迁奖金补偿7000元是根据补偿协议中相对应的明细按照租赁的两个网吧和两个杂物间总面积674.43㎡占整个面积2406.14㎡的28％再除以2计算得来。补偿协议上有终止合同损失、停产停业损失、经营损失三项，上面有我们就都主张了，两个网吧毛收入500万元，除去开支纯收入大概300万元。被告庭审时陈述，诚实公司通过法院拍卖取得荆州市棉短绒加工厂资产，我们公司对原告与荆州市棉短绒加工厂签订的租赁合同是认可的，我们也收取了租金。2018年9月停水，经营网吧与停水没有很大关系，2019年2月底原告搬离。两个网吧修缮费用总计40000元，我们协商各承担一半。对水电开户费24000元有异议，我们租户有20家，水电开户总计补偿40000元。原告主张搬迁费20000元不予认可，补偿协议补偿了28000元，我们承租户有近20家，该补偿与承租户无关。2018年12月1日至2019年2月的租金用原告的押金10000元冲抵。租给原告的仓库我们装修花了5万多，租赁期间漏水又花了2万多，上面的领子是我们弄的，里面我们也装修了。对原告的经营情况我们不清楚，原告如果想证明网吧的盈亏状态应有规范、由会计制作的账目表，只是凭口说，我们不认可。荆州区城南荆职片区项目部工作人员陈述，经营补助是补偿给所有权人的；底装修是所有权人的，二次装修是商户的，在评估中分不开，装修补偿是整体评估；终止合同损失原则上补偿给业主，委托业主给商户，由他们根据内部合同进行协商；停产停业损失是按房屋价值的5％补偿给业主；水电开户费、搬迁费补偿给业主后由业主和商户进行协商。一审法院认为，原告云祥网络中心与荆州市棉短绒加工厂于2014年9月1日签订的《仓库租赁合同》，根据本院审理认定的事实和双方当事人的陈述，履行合同的双方实际上是原告云祥网络中心和被告诚实公司。关于原告提出的经营性补助1002042元、停产停业损失15560元、终止合同损失94149元。本院认为，根据原告经营到2018年9月13日、2019年1月19日搬离的陈述和原、被告所签订合同租赁期限至2019年9月1日止的事实，双方所签订租赁合同的租赁期间未届满原告确有一定的损失发生，但原告既提出经营性补助，又提出停产停业损失，还提出了终止合同损失补偿，结合荆州区城南荆职片区项目部工作人员关于房屋经营性补助是补偿给房屋产权人，停产停业损失是补偿给房屋产权人，终止合同损失是补偿给承租人的陈述，原告提出的由被告支付经营性补助、停产停业损失的诉讼请求，不符合本案事实，本院不予支持；原告提出的终止合同损失94149元是根据企业征收补偿协议中终止合同损失67.2494万元按照租赁的两个网吧和两个杂物间总面积674.43㎡占整个面积2406.14㎡的28％再除以2计算得来，符合本案事实，本院予以支持。关于原告提出的装修补偿273878元。本院认为，结合原、被告双方关于网吧装修的陈述和原、被告双方所签订租赁合同的租赁期间未届满的事实，依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，本院对原告主张的装修补偿273878元，酌情予以支持50％即136939元。关于原告提出的房屋修缮费20140元。本院认为，根据原、被告关于两个网吧修缮费用总计40000元，协商各承担一半，其中20000元已冲抵了租金的陈述，原、被告双方已对该费用协商做出了处理，原告再次提出由被告支付该费用，没有事实依据，本院不予支持。关于原告提出的水电开户费24000元。本院认为，原告陈述网吧有八块电表，依据拆迁补偿文件标准一块表3000元，主张24000元；被告陈述对水电开户费24000元有异议，我们租户有20家，水电开户总计补偿40000元；荆州区城南荆职片区项目部工作人员陈述水电开户费是补偿给业主后由业主和商户进行协商；根据上述陈述和补偿协议载明的总计补偿水电开户费4万元的事实，本院酌定为12000元。关于原告提出的搬迁费20000元。本院认为，原告陈述我们主张搬迁费20000元是依据补偿协议补偿了28000元，两个网吧面积较大，只主张20000元；被告陈述原告主张搬迁费20000元不予认可，补偿协议补偿了28000元，我们承租户有近20家，该补偿与承租户无关；荆州区城南荆职片区项目部工作人员陈述搬迁费是补偿给业主后由业主和商户进行协商；根据上述陈述和补偿协议载明的总计搬迁费2.8874万元的事实，本院酌定为2000元。关于原告提出的搬迁奖励7000元。本院认为，搬迁奖励是对房屋所有权人的奖励，对原告提出的由被告支付搬迁奖励7000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出的押金10000元。本院认为，原告陈述2018年9月13日停水，我们经营到这个时间，2019年1月19日搬离。最后一年即2018年12月1日至2019年2月的租金被告用押金10000元冲抵我们不认可；被告陈述，2018年9月停水，经营网吧与停水没有很大关系，2019年2月底原告搬离。2018年12月1日至2019年2月的租金用原告的押金10000元冲抵。结合原、被告双方的上述陈述和年租金5万元的事实，本院酌定为被告返还押金8000元。综上，被告诚实公司应向原告云祥网络中心支付的款项为终止合同损失94149元、装修损失136939元、水电开户费12000元、搬迁费2000元、押金8000元，共计253088元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告荆州市诚实物资贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告荆州市城南开发区云祥网络服务中心（普通合伙）支付各项损失共计253088元。二、驳回原告荆州市城南开发区云祥网络服务中心（普通合伙）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18000元，由原告荆州市城南开发区云祥网络服务中心（普通合伙）负担15723，被告荆州市诚实物资贸易有限公司负担2277元；财产保全费5000元，由原告荆州市城南开发区云祥网络服务中心（普通合伙）负担1304元，由被告荆州市诚实物资贸易有限公司负担3696元。二审中，云祥网络中心与诚实公司均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，案涉《仓库租赁合同》于2014年9月1日签订，租期为五年，租赁期限至2019年9月1日止。云祥网络中心称2018年9月13日停水，其经营到该时间，2019年1月19日搬离；诚实公司称2018年9月停水，经营网吧与停水没有很大关系，2019年2月底搬离。诚实公司对租赁房屋于2018年9月停水的事实不持异议，鉴于停水影响到云祥网络中心的正常经营，云祥网络中心搬离时双方签订的租赁合同期限尚未届满，云祥网络中心存在一定损失，且云祥网络中心交纳了1万元押金，双方对是否协商一致抵付2018年12月至2019年2月的租金各执一词，搬迁费所涉及的承租户有多家，一审支持由诚实公司向云祥网络中心支付水电开户费12000元、搬迁费2000元、押金8000元并无不当。云祥网络中心上诉称诚实公司还应补偿经营补助300613元，增加装修补偿109551元。经营补助、装修补偿等均系征收部门对房屋产权人的补偿，且案涉《仓库租赁合同》中约定：“六、租赁期内，若因不可抗力自然灾害（水灾，火灾等）导致不能使用租赁仓库。本合同可自然终止。互不承担责任，双方协商解决”,合同并未对经营补助、装修补偿等补偿费进行约定，一审根据荆州区城南荆职片区项目部工作人员的陈述、云祥网络中心对房屋进行装修的情况，不予支持经营性补助而支持案涉房屋的全部终止合同损失94149元、酌定装修补偿符合本案事实，但因剩余租赁期限不到一年，一审酌定装修补偿为136939元（273878元×50％）偏高，本院确定诚实公司应支付的装修补偿为109551元（273878元×40％），诚实公司应支付云祥网络服务中心各项损失共计225700元（终止合同损失94149元+装修损失109551元+水电开户费12000元+搬迁费2000元+押金8000元）。综上所述，上诉人荆州市诚实物资贸易有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，变更判决如下：一、荆州市诚实物资贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向荆州市城南开发区云祥网络服务中心（普通合伙）支付各项损失共计225700元。二、驳回荆州市城南开发区云祥网络服务中心（普通合伙）的其他诉讼请求。一审案件受理费18000元，由荆州市城南开发区云祥网络服务中心（普通合伙）负担15723元，荆州市诚实物资贸易有限公司负担2277元；财产保全费5000元，由荆州市城南开发区云祥网络服务中心（普通合伙）负担1304元，由荆州市诚实物资贸易有限公司负担3696元。二审案件受理费由荆州市城南开发区云祥网络服务中心（普通合伙）负担8123元，由荆州市诚实物资贸易有限公司负担4545元。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  全 华二〇二〇年八月二十八日法官助理江媛书记员邱爽