上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6887号上诉人(原审被告)：上海乘易房地产营销策划有限公司，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路XXX号XXX-XXX室(上海横泰经济开发区)。法定代表人：肖明，执行董事。委托诉讼代理人：王鑫，上海乐邦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海嘉远房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区绿华镇富华路XXX号(上海绿华经济开发区)。法定代表人：石银娥。委托诉讼代理人：姚芳，该公司员工。原审第三人：沈一鸣，男，1958年9月4日出生，汉族，住上海市黄浦区北无锡路XXX号。上诉人上海乘易房地产营销策划有限公司(以下简称“乘易公司”)因与被上诉人上海嘉远房地产经纪有限公司(以下简称“嘉远公司”)、原审第三人沈一鸣委托合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2020)沪0151民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乘易公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回嘉远公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决关于是否存在《分销客户确认单》不影响佣金支付条件成就的认定，违反了双方合同约定，也不符合行业习惯。1．根据涉案《平湖八佰伴分销合同》(以下简称“《分销合同》”)第三条之约定，嘉远公司收取佣金需满足三个积极条件：嘉远公司需介绍客户并由其带客户首次看房；签署《分销客户确认单》；客户成功购买该物业。本案中，嘉远公司未将推介客户提前告知乘易公司，嘉远公司未能提供乘易公司签字确认的《分销客户确认单》，违反了双方的合同约定，导致乘易公司不能及时将客户推介给开发商，也就不能取得推介佣金。2．作为房地产项目代理销售方的房产中介，最重要的工作内容是作为居间方寻找潜在客户，为房地产公司与潜在客户提供交易机会、促成交易合作，以从中赚取佣金。而在房产中介行业，大多房源信息为行业内所共享，导致行业中存在诸多不良竞争及客户“飞单”情况，此时确认客户的最终成交应归为哪家中介机构、归为哪位中介人员尤为重要，这直接影响成交佣金的归属问题，《分销客户确认单》也正是嘉远公司完成合同义务并取得佣金的依据。因此，一审判决在没有《分销合同确认单》的情况下认定乘易公司需支付佣金，不符合行业习惯。二、一审判决在认定沈一鸣发生退房情形的前提下，判决乘易公司向嘉远公司支付佣金既不具有合法性，也不具有合理性。《分销合同》第五条约定：嘉远公司在已销售的房屋出现退房情况，已办理退房手续的，不计算在嘉远公司销售进度指标范围内，并且不需要支付销售佣金。本案中，沈一鸣在认购涉案商铺后又进行了退房，乘易公司依约无需向嘉远公司支付佣金。而且，乘易公司为涉案楼盘的委托销售方，并非开发商，乘易公司只有在通过其渠道销售成交房屋才可要求开发商向其支付销售佣金。本案中，嘉远公司履行合同存在严重瑕疵，导致沈一鸣未通过乘易公司和嘉远公司，直接与开发商签署《商品房买卖合同》，嘉远公司亦未获取任何收益。一审判决忽视《分销合同》订立的根本目的，不具有合理性。综上，一审判决事实认定错误、适用法律不当，请求依法改判。嘉远公司辩称：不同意乘易公司的上诉意见。《分销合同》约定嘉远公司通过自身渠道寻找合适的购房者并促成成交，只要该客户确认后最终利用嘉远公司提供的销售信息成交，就视为代理成功，乘易公司应按协议约定支付佣金。通过乘易公司员工张万胜与嘉远公司员工姚芳的聊天记录，可以确认沈一鸣为嘉远公司的客户，并实际认购房屋，而且沈一鸣最终所购房的房号与认购房屋信息吻合。嘉远公司作为分销商与开发商并无直接联系，嘉远公司仅提供客户，沈一鸣确认其确实购买了该房屋，所以乘易公司应与嘉远公司结算佣金。故请求维持原判。沈一鸣述称，嘉远公司业务员曾向其推介涉案房产并带其看房，但其未与嘉远公司、乘易公司签订任何协议。看房当天沈一鸣向开发商支付了定金人民币(以下币种同)1万元，认购商铺总价为46万元，但后来其听说该价格过高，便要求退房，开发商直接与其联系并协商后，退还了1万元定金，并按照底价将系争商铺卖给了沈一鸣。嘉远公司向一审法院起诉请求：判令乘易公司、沈一鸣向嘉远公司支付佣金、奖励66，500元(其中7，000元为税后支付金额)及违约损失，利息以66，500元为基数，按照日千分之五，自2019年8月1日计算至实际付款之日。一审审理中，嘉远公司申请变更诉讼请求为乘易公司承担上述付款义务，放弃对沈一鸣的诉讼请求，并将沈一鸣调整为第三人。一审法院认定事实：2019年6月1日，嘉远公司(乙方)与乘易公司(甲方)签订《平湖八佰伴分销合同》，双方约定就位于浙江省嘉兴市平湖三港路玉东方路交汇处“平湖八佰伴”房地产项目进行分销代理合作。合同第一条第七款约定：“甲方确认乙方客户后，甲方不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则，无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功……”合同第一条第八款约定：“经确认为乙方客户后，若该客户所属的企业或者组织，以及该客户的亲属、委托人、代理人或有关联的人，最终利用乙方提供的该项目的销售信息和甲方成交的，亦视为乙方代理成功，甲方仍应按本协议约定支付乙方佣金。”合同第三条第一款约定：“乙方及渠道推介之客户，需填写《分销客户确认单》以便乙方内部统计成交业绩，甲乙双方《分销客户确认单》为依据，该确认单经乙方介绍人员和甲方接待人员双方签字或盖章有效。”合同第四条约定：“1．公寓佣金标准：统一6万；商铺佣金标准：总价的17个点。2．佣金的支付条件：乙方配合完成现场报备制度，签订商品房购房合同及按揭贷款合同资料齐全后3日内可向甲方申请销售佣金。3．佣金结算日期：乙方符合上述条件后将《成交确认通知书》(复印件)、《分销客户确认单》(复印件)及佣金金额相等的发票……逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日千分之五(5‰)向乙方另行支付逾期违约金。”合同第五条第一款约定：“乙方在已销售的房屋出现退房情况，已办理退房手续的，不计算在乙方销售进度指标范围内，并且不需要支付销售佣金。”另，合同尾部双方约定报备对接人为张万胜。2019年7月10日，双方签订《平湖八佰伴》补充协议，双方约定：“除合同约定的佣金外，乙方每成交一套，甲方给予乙方额外现金奖励成交价的2％(税后)。”2019年3月1日，嘉兴瑞丰投资开发有限公司(以下简称“瑞丰公司”)委托乘易公司负责销售“中瑞国际商业广场”项目，并允许乘易公司在委托期限内对外签订分销代理合同。2019年6月22日，在嘉远公司工作人员带领之下，沈一鸣就瑞丰国际商业广场一商铺，同瑞丰公司签订《瑞丰国际商业广场商铺认购书》，并支付了1万元定金。认购书中“置业顾问”一栏签名为“俞杰”。同日嘉远公司进行报备，《客户报备单》中“案场接待”一栏签名也为“俞杰”。嗣后，沈一鸣认为自己遭受欺骗，便进行退房。一审审理中，乘易公司认为，乘易公司的对接人员为张万胜，然《瑞丰国际商业广场商铺认购书》、《客户报备单》中签名确认的均是俞杰，且俞杰并非其公司员工，故乘易公司对俞杰的对接行为不认可。对此，嘉远公司称，俞杰的身份是乘易公司派驻至售楼处所在地的顾问，俞杰系乘易公司员工。一审再查明，2019年7月10日，为购买位于平湖市当湖街道中瑞国际广场9幢512室商铺，沈一鸣同出卖人瑞丰公司签订商品房买卖合同，合同总价226，940元。根据发票记载，合同签订后，沈一鸣实际支付房屋的价款216，533.33元，税额10，826.67元，总计227，360元，并于2019年8月1日办理了产权登记。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力。嘉远公司与乘易公司签订的《平湖八佰伴分销合同》合法有效，不违反法律、行政法规规定，双方均应当依约履行。现乘易公司对俞杰的身份予以否认从而否定嘉远公司之报备行为，对此，结合嘉远公司提供的证据及沈一鸣庭审中陈述，可以确认2019年6月22日沈一鸣经嘉远公司工作人员带看之事实。尽管沈一鸣嗣后有过退房之行为，但从结果来看，沈一鸣最终与开发商协商后成功购房，故根据双方合同约定，沈一鸣当系“乙方及渠道推介之客户”，值得注意的是，根据嘉远公司与乘易公司之约定，嘉远公司应当基于《成交确认通知书》《分销客户确认单》等向乘易公司主张佣金，但从合同的实际履行来看，嘉远公司实质上已经完成双方约定的推介客户之义务，故而在嘉远公司缺少《成交确认通知书》《分销客户确认单》等形式要件之情形下，亦不影响其已履行推介客户之义务的认定。另，对于嘉远公司基于已向乘易公司履行推介客户之义务而主张佣金、奖金及逾期违约金之请求。一审法院认为，从查明的事实来看，沈一鸣与瑞丰公司签订商品房买卖合同的实际成交价应为216，533.33元，故佣金、奖金应分别为216，533.33＊17％元即36，810.67元、216，533.33＊2％元即4，330.67元。关于逾期违约金，嘉远公司主张根据约定按照每日千分之五计算，乘易公司认为则双方约定的逾期违约金过高，请求调整为按照年利率3％计算。对此，一审法院认为双方约定的违约金过高，应当予以调整。一审法院据此判决：乘易公司于判决生效之日起十日内支付嘉远公司佣金36，810.67元、奖金4，330.67元，合计41，141.34元及逾期违约金(计算方式：以216，533.33元为基数，按年利率24％，自2019年8月1日起计算至实际支付之日止)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费731元(已减半收取)，由嘉远公司负担317元，乘易公司公司负担414元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院认定一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，首先，关于嘉远公司推介客户的确认形式问题。虽然《分销合同》约定需填写《分销客户确认单》，但本院审理过程中，乘易公司亦认可涉案《客户报备单》即为《分销客户确认单》，故双方在实际履行过程中已对合同约定的具体形式予以变更，嘉远公司填写《客户报备单》并不违反双方约定。因此，乘易公司以双方未签订《分销客户确认单》为由主张不符合佣金支付条件，明显与双方合同实际履行情况不符，对该项上诉理由本院不予采纳。其次，关于沈一鸣是否应确认为嘉远公司推介的客户问题。乘易公司认可《客户报备单》的真实性，但认为《客户报备单》上并无乘易公司工作人员签字，对乘易公司不具有约束力。本院认为，通过嘉远公司提交的证据可见，2019年6月22日嘉远公司与乘易公司双方工作人员在微信聊天中确认“平湖八佰伴”项目成交，结合乘易公司工作人员有关“钱都刷了”“买的5楼35万。今天付了1万定金……”等陈述内容，可以看出相关信息与沈一鸣签署的《瑞丰国际商业广场商铺认购书》一致。因此，即便乘易公司工作人员未在《客户报备单》上签字，其也已通过微信向嘉远公司确认了推介客户的有效性。再次，关于各方争议的退房问题。乘易公司认为沈一鸣存在退房行为，根据《分销合同》的约定，无需向嘉远公司支付佣金。本院认为，其一，从沈一鸣2019年6月22日支付定金的签购单可以看出，商户名称为上海凯寓房地产经纪有限公司(以下简称“凯寓公司”)，工商登记资料显示凯寓公司与乘易公司的大股东均为夏玉泉，结合乘易公司工作人员在微信聊天记录中关于“我们凯寓的抬头”等相关陈述，可见乘易公司与凯寓公司之间存在关联。本案中，乘易公司明知沈一鸣系嘉远公司推介的客户，并由凯寓公司收取了定金，如出现客户要求退房并退还定金的情形，因涉及嘉远公司、乘易公司及瑞丰公司之间佣金结算的问题，乘易公司理应与瑞丰公司进行协商沟通，并及时通知嘉远公司，现并无证据显示乘易公司具有上述协商及告知行为，不符合一般常理。其二，从沈一鸣陈述的购房过程来看，其于2019年6月22日首次看房、认购并支付定金，后又与开发商协商退定金、降低房价，并于2019年7月10日签订正式《商品房买卖合同》，整个过程仅有十多天时间，而沈一鸣最终购买的商铺亦与涉案《瑞丰国际商业广场商铺认购书》载明的商铺号一致。根据前述认定，乘易公司确认沈一鸣为嘉远公司推介客户，并由凯寓公司收取定金，但对于向沈一鸣退还定金及办理退房手续并没有提供相应证据，而客观结果是沈一鸣以更低价格仍购买了原认购的商铺。综合上述事实，一审判决认定乘易公司应向嘉远公司支付相应佣金，并无不当；对于佣金、奖金数额按照实际成交价格予以计算，并对违约金予以调整，亦属合理。综上所述，乘易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费731元，由上诉人上海乘易房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 云审判员 李 蔚审判员 张明良二〇二〇年八月二十五日书记员 莫莉菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……