河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0423民初2610号原告：刘红，男，1968年2月8日生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：王治东，河北昌宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胜刚，河北昌宁律师事务所律师。被告：鲁山县上宅置业有限公司，住所地鲁山县南阳路南段西侧，统一社会信用代码：91410423596285851Y。法定代表人：刘彦山，系该公司总经理。委托诉讼代理人：韩婉婉，女，1990年6月26日生，汉族，住河南省鲁山县。系该公司员工。原告刘红诉被告鲁山县上宅置业有限公司（以下简称上宅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘红的委托诉讼代理人王治东、被告上宅公司的委托诉讼代理人韩婉婉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘红向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金217717.0128元（按照每逾期一天违约金为已付购房款1277682元的万分之一标准，暂计自2015年11月1日至2020年6月30日，共计1704天），后期违约金按照上述标准给付至房屋实际交付之日；2、判令被告按购房合同补充协议的约定一次性向原告返款1086029.7元，利息暂计32580.9元（利息按照本金1086029.7元，年化率6%计息，自2020年1月1日始至2020年6月30日），后续利息直至欠款付清之日；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2014年底至2015年初，被告公司开展购房特惠促销活动，原被告双方于2015年1月8日签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的鲁山上宅公园世纪2号楼1层106号商铺和2号楼2层206号商铺，约定出卖人应当在2015年10月31日前交付房屋。同时双方按照被告公司的特惠活动的优惠政策签订了补充协议，约定被告自2015年1月1日起至2019年12月31日止，以季度为单位，每季度向原告返还购房款的二十分之一。依据合同，原告一次性支付购房款1277682元后，被告公司仅向原告返还了三个季度的购房款。现被告所售房屋尚未建设完成，不具备交付条件，并且被告拒不向原告返还购房款，原告无奈提起本案诉讼。上宅公司辩称，第一，客观原因导致的延期交房，被告不应当承担违约责任，即便被告应当承担违约责任，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少，原、被告双方签订完商品房买卖合同后，政府愈加重视大气污染防治，导致工程停工，被告客观上无法按期完成合同约定的任务，从而导致逾期交房，逾期交房原因不应归责于被告，本案存在情势变更情形，请求法院变更或者解除双方签订的合同。同时原告请求违约金过高，应当以原告实际损失为基础，在兼顾公平原则的基础上予以减少违约金数额。第二，原告要求支付1086029.7元及利息的理由不能成立，缺乏事实、合同和法律依据，双方签订的购房合同补充协议违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，该补充协议为无效协议。综上，请求驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年12月28日，刘红与上宅公司达成商品房买卖协议，约定刘红向上宅公司购买其开发的2号楼20号商铺，价值共计1277682元。当日，刘红又与上宅公司签订《上宅·公园世纪购房合同补充协议》一份，该协议鉴于在出卖人的销售促销活动中，买受人积极参与并获得了出卖人的返本及回购特惠，双方约定：“一、买受人同时享受五年返本和回购政策1、五年返本返本期限（2015年1月1日起至2019年12月31日止，共计5年），返款日从2015年1月1日开始计算。返款以季度为单位，每季度返本金额为合同总房款1277682的二十分之一，即63884.1元；从购房合同签订之日开始，出卖人保证在第二季度起7日内，将上一季度返本金额返还给买受人，每季度返还一次。……”。上述两份协议达成后，刘红向上宅公司转账1277682元，上宅公司向其出具收款收据一份。2015年1月8日，刘红与上宅公司重新签订两份《商品房买卖合同》（合同备案编号为第410423201501080003号、第410423201501080004号），约定刘红以每平方米6460.12元的价格购买上宅公司开发的鲁山县上宅公园世纪2号楼1层106号铺和2号楼2层206号铺两套商品房，两处房屋价值共计1277682元。两份合同均载明：“……第九条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工验收合格。2.取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。3.用水，用电，用气，道路等，具备商品房正常使用的基本条件。4.买卖双方同意按照补充协议附件八第十四条约定的交付条件执行，上述第1、2、3项不作为交房的必要条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因市政公用设施配套和重大市政工程影响工程施工造成的延期。……第十条出卖人逾期交房的违约责任。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”。合同附件八第十四条载明：“十四、房屋交付和验收1.该商品房经五大责任主体验收合格。……”。购房合同和补充协议签订后，上宅公司仅向刘红返还购房款191652.3元，并且也未能按合同约定日期交付房屋。双方协商未果，引发诉讼。另查明，1、截止开庭时，涉案房屋尚未经设计单位、施工单位、建设单位、勘察单位和监理单位五大主体验收。本院认为，当事人双方应当依照协议约定，充分全面的履行约定义务。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定行使权利、履行义务。刘红已经按照约定将购房款交付给上宅公司，上宅公司理应按照约定于2015年10月31日前向刘红交付合格房屋，但上宅公司至今未能依照约定向刘红交付房屋，已经构成违约，应当依约承担违约责任。刘红请求以已付购房款1277682元为本金，以日万分之一为标准，自2015年11月1日起计算违约金至实际交房之日止，符合双方合同约定，本院予以支持。上宅公司辩称的延期交付的理由不属于法律规定的不可抗力，本院对此不予采信。关于刘红要求上宅公司按照双方间补充协议的约定一次性返还购房款1086029.7元的问题。本院认为该补充协议亦系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。刘红要求上宅公司返还剩余购房款1086029.7元，符合该协议约定，本院予以支持。对于上宅公司辩称“补充协议违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，属于无效协议”的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，《商品房销售管理办法》属于部门规章，不属于法律法规，因此上宅公司的该项辩解理由不能成立，本院不予采信。关于刘红要求上宅公司支付购房款利息的问题。因上宅公司未按照双方签订的补充协议履行义务，存在违约行为，应当承担不利后果。刘红要求按照年利率6%，自2020年1月1日起计算利息至实际还款之日止的主张符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告鲁山县上宅置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘红支付逾期交房违约金（违约金以1277682元为本金，以日利率万分之一为标准，自2015年11月1日起计算至房屋实际交付之日止）；二、被告鲁山县上宅置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘红返还购房款1086029.7元并支付利息（利息以1086029.7元为本金，以年利率6%为标准，自2020年1月1日起计算至实际清偿完毕之日止）；三、驳回原告刘红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8413.48元，由被告鲁山县上宅置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨晓楠二〇二〇年八月三十一日书记员  徐跃丹