广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初35078号原告（反诉被告）：江桂珠，女，1966年6月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：陈清华、朱彦宁，分别系广东启源律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：广州市图富物业管理有限公司，住所地广州市白云区江高镇小塘北路自编152号首层之三（仅限办公用途）。法定代表人：陈锦炎。委托诉讼代理人：丁震锋、吴文灿，均系国信信扬律师事务所律师。被告：广州学府名城房地产开发有限公司，住所地广州市白云区江高镇秋鹿路2号自编B栋6319号房。法定代表人：蔡佩贤。被告：广州壹壹物业管理有限公司，住所地广州市白云区江高镇松岗街一横47号101铺2层201（自主申报）。法定代表人：周庆校。委托诉讼代理人：谢玮键，系广东永航律师事务所律师。原告（反诉被告）江桂珠与被告（反诉原告）广州市图富物业管理有限公司，被告广州学府名城房地产开发有限公司、广州壹壹物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员许航飞适用普通程序独任审理，并分别于2020年6月8日、7月10日公开开庭进行了审理。其中：于2020年6月8日开庭审理时，原告（反诉被告）江桂珠及其委托诉讼代理人陈清华、朱彦宁，被告（反诉原告）广州市图富物业管理有限公司的委托诉讼代理人丁震锋到庭参加了诉讼。被告广州学府名城房地产开发有限公司、广州壹壹物业管理有限公司经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。于2020年7月10日开庭审理时，原告（反诉被告）江桂珠及其委托诉讼代理人陈清华、朱彦宁，被告（反诉原告）广州市图富物业管理有限公司的委托诉讼代理人丁震锋，被告广州壹壹物业管理有限公司的委托诉讼代理人谢玮键到庭参加了诉讼。被告广州学府名城房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）江桂珠向本院提出本诉诉讼请求：1、广州市图富物业管理有限公司、广州学府名城房地产开发有限公司退回多收租金158330元及利息1980元（自2019年8月1日起暂计至2019年11月1日止，按银行贷款年利率5%计算，实际计至款项全部退还之日止）。2、广州市图富物业管理有限公司、广州学府名城房地产开发有限公司、广州壹壹物业管理有限公司共同赔偿江桂珠经济损失158330元。3、案件受理费由广州市图富物业管理有限公司、广州学府名城房地产开发有限公司、广州壹壹物业管理有限公司承担。事实和理由：2017年1月8日，原告与被告1广州市图富物业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：1、原告承租广技师步行街项目K07铺位；2、租赁期限12年，自2017年2月1日至2029年1月31日；3、原告一次性支付12年租金20万元；4、租赁期限内，如被告1不能履行本合同的相关约定，乙方有权解除合同并索要赔偿，赔偿额根据合同解除日起合同所剩期限，按租金标准计算，并退回保证金。5、双方还约定了其他条款。原告一次性向被告1支付了12年的租金20万元，被告1将承租商铺交付给原告使用。2019年6月24日，被告2广州学府名城房地产开发有限公司向原告在内的广技师步行街全体商户发出通知，要求终止原商户签订的租赁合同，并与被告3广州壹壹物业管理有限公司重新签订租赁合同。2019年7月31日，被告3广州壹壹物业管理有限公司在未与原告协商一致的情况下，向原告发出商铺收回通知书，并单方强行清理了原告商铺内的所有物品，对原告租赁商铺进行了封锁，致使原告无法继续使用租赁的商铺。原告认为，原告与被告1签订的租赁合同合法有效，被告1未能依约履行《商铺租赁合同》，应按合同约定向原告承担违约责任。被告2、3以与被告1协商一致为由，在未征得原告同意的情况，强行侵占原告租赁的商铺，致使原告与被告1的租赁合同无法履行，应与被告1共同承担违约责任。为了维护原告的合法利益，特诉至法院，恳请法院依法查明事实，判如诉请！被告（反诉原告）广州市图富物业管理有限公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实依据，请求驳回原告的诉请。理由包括几个方面。第一个方面，原告与被告在租赁期间并未向被告交付合同约定的租金，其中原告提交的租金收据及转账凭证，与本案合同明显不相对应。租金支付时间为原告所主张的转账时间2016年4月26日，租赁合同签署日期为2017年1月8日。这是第一点对应不上的。第二点，租金收取的凭证，所收取的主体肖瑞亨，而非被告收取。第三个无法对应的点是原告提交的收据中所载明的承租商铺是C01与租赁合同中所载的商铺K07铺位不对应，而且图富公司经过数次股权转让，本案发生之后，图富公司对于之前的财务账户进行调查，并没有发现账户中载有原告缴纳租金的凭证以及记录，因此图富公司也于本案提起了反诉。第二个方面，由于原告未及时缴纳租金及管理费，已构成根本违约，图富公司有权解除合同，收回场地，因此原告并没有合法依据可继续占有使用租赁场地，场地被依法收回，不存在图富公司侵害原告权利的情形。第三方面，原告于诉讼请求中所主张的损失并非实际的损失。第一点，本案在案由上属于租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，如原告认为其合同权益受到侵害，应当起诉要求图富公司退回租金，赔偿实际损失或者赔偿违约金。而本案诉讼请求中退回租金的主体包括被告2，赔偿损失包括被告2、3，这些请求属于侵权纠纷的请求，在合同案件中不应处理，且原告也没有证据证明本案存在混同或者其他突破合同相对性的法定事由。第二，根据原告补充的派出所笔录，其提到的原告因场地被收回而遭受的损失，是其出租的档口，现场的物品被搬走，包括冰箱空调柜子餐台等这些现场物品，而原告并未证明这些现场的物品的损失价值为158330元。因此第二项诉讼请求的实际损失来源不充分。第四个方面，本案实际收回场地的行为，并非图富公司指示的或者委托收回的，相关的责任不应由图富公司承担。第五个方面，原告在合同履行的过程中存在违法转租的行为。结合反诉原告的证据两份租赁合同，可以看出原告承租相关的场地后立即转租出去，其中的租金差额达到三倍，而原告在转租过程中的获利，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的第16条的规定，如果承租人未经同意擅自进行转租的，转租合同无效，其收取的租金属于不当得利，应当返还给出租人。那么从合同的签署及履行的过程看，原告存在未及时缴纳租金管理费，以及擅自转租的行为，均构成根本违约。因此本案的违约责任应由原告承担，而非被告。被告广州学府名城房地产开发有限公司未有答辩意见。被告广州壹壹物业管理有限公司辩称，不同意原告要求我方赔偿其经济损失158330元的诉讼请求，具体理由如下：一、我方从未收取过原告的任何费用，原告也并未举证证明该经济损失从何而来、如何计算。我方对原告与图富公司之间的关系不清楚、不了解。二、我方是根据与学府名城公司签订的《租赁合同》取得涉案场地的出租权的，并且根据原告提交的证据五《通知》，学府名城公司已明确告知各租户，我方为涉案场地的合法出租人。三、我方在签订《租赁合同》后正式接管涉案场地前，已经通过在被原告租赁场地张贴告示的方式，明确告知原告现涉案场地已由我方管理，原告须将其个人财物清理并搬离场地，否则将追究其相应的法律责任。四、原告在我方依法接收涉案场地后仍然无理占有该场地。我方保留通过另行提起诉讼的方式追究原告的法律责任。被告（反诉原告）广州市图富物业管理有限公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉原被告之间的《商铺租赁合同》；2、反诉被告向反诉原告支付租金47222.22元（按每月1388.89元计算，从2017年2月1日计算至2019年11月30日）；3、反诉被告向反诉原告支付管理费13600元（按每月400元计算，从2017年2月1日计算至2019年11月30日）；4、反诉被告向反诉原告赔偿违约金6082元；5、反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年1月8日签订《商铺租赁合同》，约定反诉原告将位于广技师步行街K07商铺（下称案涉商铺）出租给反诉被告，反诉被告应一次性支付租金20万元整，未经反诉原告同意，反诉被告不得擅自将商铺出租给其他方。《商铺租赁合同》签订后，反诉被告至今未向反诉原告支付租金及管理费，且反诉被告擅自将案涉商铺转租给案外人黄秋旭，已严重违反了合同约定。反诉被告未按约一次性支付租金20万元，按月支付管理费，根据《商铺租赁合同》第七条第4款的约定，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告补足租金及管理费、违约金。反诉被告未经反诉原告许可擅自将商铺转租给案外人黄秋旭，根据《商铺租赁合同》第七条第3款的约定，反诉原告同样有权解除合同。综上，反诉原告特提起本诉，请求法院判如所请，依法维护合法权益！庭审中，被告（反诉原告）广州市图富物业管理有限公司自愿向本院申请撤回第3项诉讼请求。原告（反诉被告）江桂珠辩称，第一，由于被告的强行违约，租赁合同已经实际解除。第二，根据合同约定，原告已经全额支付了租金，本案收款人肖瑞亨为图富公司当时的法定代表人，且图富公司也出具了收款发票，证明原告方已经全面履行了合同约定。第三，根据鉴定结果证明图富公司出具的收款收据与双方签订合同的用印是一致的。反诉人主张未查明账户，无法证明收款事实，属于其内部管理原因，与原告没有关联。第四，反诉人恶意违约，应当承担赔偿责任，其诉请的相关费用，没有提供任何法律事实的依据，请求法院驳回。经审理查明，广州市图富物业管理有限公司（甲方）与江桂珠（乙方）于2017年1月8日签订《商铺租赁合同》，约定载明：经甲乙双方协商一致，取消原《商铺租赁合同》关于广技师步行街K07铺位的租赁关系，甲方将广技师步行街项目K07铺位出租给乙方经营餐饮，建筑面积为80平方米；租赁期限自2017年2月1日起至2029年1月31日止；总租金20万元，管理费400元/月；乙方一次性支付十二年租金共人民币20万元整；交房日期2016年1月8日交付，租金起计日期2017年2月1日；商铺内砌墙、装修等费用由乙方承担；甲方有权按合同约定收取租金、综合管理费及合同约定的其他费用，有义务按合同约定向乙方如期提供完好的商铺及设施，并保证乙方的商铺使用期限；乙方未经甲方书面同意擅自将商铺分租、转让、出借，不按照约定使用或者擅自改变商铺用途，在商铺内进行非法活动等，甲方有权单方面解除合同并没收商铺租赁保证金，不作赔偿提前收回商铺；乙方未按合同约定时间、金额缴纳租金、综合管理费及其他应缴费用的，除补交拖欠款外，还须以每逾期一天按拖欠款总额的5%向甲方支付违约金，逾期十五天，视作乙方单方面违约，甲方有权单方面解除合同，没收商铺租赁保证金，不作赔偿提前收回商铺，并有权处理铺内所有物品；租赁期间，乙方同意接受甲方统一的专业市场管理，共同维护广东技术师范学院步行街良好的商业信誉，同意自愿履行与甲方签订的《广东技术师范学院步行街管理规定》及其附件，保证守约经营，如违反《广东技术师范学院步行街管理规定》及其附件约定的经营制度，视为乙方单方面违约不履行租赁经营义务导致全部合同无法履行，甲方可解除本租赁合同及其全部从属合同；甲乙双方签订本协议同时，原关于广技师步行街K07铺位签订的《商铺租赁合同》解除，双方不再履行该合同的任何条款；《广东技术师范学院步行街管理规定》及其附件与本合同的有效组成部分，一经乙方签字确定即与本合同具同等的法律效力，乙方必须按等同于本合同遵守履行；本合同附件有：附件一广东技术师范学院步行街不经销假冒伪劣产品责任书。附件二广东技术师范学院步行街管理规定章程。附件三广东技术师范学院步行街消防治安责任书。本合同的附件内容作为本合同不可分割的部分，与本合同同时生效，乙方应严格遵守，如有违反按有关规定处理。等等。该合同的落款处除了广州市图富物业管理有限公司（以下简称“图富公司”）的盖章及江桂珠的签名外，同时有图富公司的法定代表人肖瑞亨签名。该合同同时附随有《广技师步街C01商铺边界附图》。关于上述涉案商铺租赁合同所约定“经甲乙双方协商一致，取消原《商铺租赁合同》关于广技师步行街K07铺位的租赁关系及甲乙双方签订本协议同时，原关于广技师步行街K07铺位签订的《商铺租赁合同》解除，双方不再履行该合同的任何条款”，应做如何理解的问题。庭审中，江桂珠认为应理解为双方取消的是原图富公司与杨泓奔签订的关于C01铺位商铺租赁合同关系，由C01铺位替换为K07铺位；图富公司则表示无法理解。另查，2016年4月26日，江桂珠通过其账户向肖瑞亨账户62×××14转账人民币200000元。2017年1月8日，图富公司向江桂珠出具《收款收据》，载明“今收到江桂珠交来广技师步行街C01商铺2017年至2028年共12年的租金共20万元整（2017年2月1日-2028年1月31日）”。对于转账款200000元的转账时间，庭审中，江桂珠表示，其儿子杨泓奔于2016年4月26日与图富公司曾签订商铺租赁合同约定租赁广技师步行街C01铺位，后因该铺位处于电梯口旁属于消防通道，故图富公司将C01铺位替换为K07铺位，K07铺位增加面积部分就当作原C01铺位的装修补偿，故于2016年4月26日一次性向图富公司转账，后在其要求下图富公司才于2017年1月8日出具收据。江桂珠同时表示，C01铺位替换为K07铺位及其收到图富公司交付K07铺位的时间均为2017年2月1日。图富公司不确认K07铺位系从C01铺位替换而来，但未就此提供反证证明。2017年3月20日，江桂珠与案外人黄秋旭签订《商铺租赁合同》，约定由江桂珠将K07铺位出租给案外人黄秋旭使用。江桂珠确认K07铺位的装修及铺内财产（包括被搬走的物品）均是案外人黄秋旭投入购置、装修，与其无关。庭审中，江桂珠与图富公司一致确认K07铺位属于广技师步行街学生公寓楼其中的一个铺位。图富公司确认在其对外出租涉案商铺所在楼盘的物业时，所签订的租赁合同后面均附有相关承租商铺的边界图，用于确认承租的商铺位置。2019年6月24日，广州学府名城房地产开发有限公司（以下简称“学府名城公司”）向“学生公寓楼商业街各位商户”发出《通知》，该通知其中载明：为了公司能更好地经营管理，2019年6月16日前，学生公寓楼商业街商铺租金支付给原来所签合同出租方，押金同时结清。于2019年6月17日起，学生公寓楼商业街商铺与广州壹壹物业管理有限公司重新签订合同，租金（含水电费等各项费用）由广州壹壹物业管理有限公司收取。特此函告，并望各商户做好内部沟通、协调和准备，配合我司工作。等等。2019年7月31日，广州壹壹物业管理有限公司（以下简称“壹壹公司”）向“《牛犇》租户”即K07铺位租户张贴《商铺收回通知书》，该通知书其中载明：现广州市广技师步行街内的所有场地已全权交接于我司管理，现我司要收回商铺，升级改造场地。现通知你务必在2019年08月02日至2019年08月08日之前将租赁场所内的所属于你方及你方带来的一切财物清理搬走，将场所恢复原状（或恢复干净整洁）。逾期不清理的，视为你方放弃对场所内财物的所有权及处置权，我方有权自行处理而不承担任何责任。同时，因你方拒绝搬离对我方造成包含租金、清场、处置、起诉等一切损失，将由你方承担。庭审中，壹壹公司陈述称，由于K07铺位未在上述通知规定的时间内自觉腾空搬离并交付给其管业，故于2019年9月5日正式进场将该商铺内的东西基本上全部搬离至其仓库存放。庭审中，江桂珠、图富公司一致同意双方涉案合同的终止履行时间为2019年9月5日；江桂珠主张图富公司共赔偿经济损失158330元包括两部分的损失：1、C01铺位装修损失；2、转租涉案商铺可得利益损失。2020年7月9日，本院依职权向广州市白云区江高镇小塘村经济联合社调查，根据该联合社提供的《土地合作开发协议书》、《补充协议》、《终止合作协议》、《合作协议》等五份协议约定，涉案商铺K07铺位所处的学生公寓楼项目系广州市白云区江高镇小塘村经济联合社与广州市图富投资管理有限公司合作开发的项目。后学府名城公司根据其与广州市白云区江高镇小塘村经济联合社于2019年1月2日签订的《合作协议》，取得学生公寓楼首层8323平方米在内等的有偿使用权。2019年6月13日，学府名城公司与壹壹公司签订《租赁合同》，约定学府名城公司将学生公寓一层8323平方米出租给壹壹公司作为商业使用。庭审中，图富公司陈述称，包括K07铺位在内的物业，自2016年4月至2018年12月系其自己进行物业管理，后因与小塘村终止了合同，村里按照合同约定收回了整栋物业并自行委托第三方进行管理，其自2019年1月起将上述物业的出租权、管理权等权益全部移交给小塘村管业收益。2020年6月11日、7月8日，本院依法向案外人杨泓奔询问。杨泓奔作如下陈述：2016年4月26日，我与广州市图富物业管理有限公司签订位于广技师步行街C01铺位租赁合同，租赁5个月左右，刚装修完，暑假准备开张时，广技师过来与我说，该铺位影响消防通道，不能使用，于是，我就找图富公司协商，该怎么处理，图富公司就说置换一个铺位给我。我就说，换铺位可以，但装修投入的装修损失如何处理，该司就说，给我换一间面积比C01铺位大一点面积的商铺给我用，租金不变，置换的商铺多出来的面积抵作我的装修损失。后来，我同意置换商铺，双方并商谈好由C01铺位置换为K07铺位。图富公司过了一个多月快两个月时候，就通知我去他那重新签订合同，当时我已去河北我朋友所承包的一间餐厅里做事，回不来广州，我就让我妈去该司那签合同，也就是置换为K07铺位的合同，该合同是我妈江桂珠与图富公司签订的。合同约定一次性交租20万元，当作12年租期租金。在我与图富公司的签订租赁合同的当天，即2016年4月26日，租金20万元，是通过我妈江桂珠的银行账户转账一次性向图富公司的法定代表人肖瑞亨支付的。该笔已支付的20万租金的所有权属于我妈，我同意由我妈江桂珠来追索2016年4月26日支付的20万元租金K07铺位剩余租期的差额158330元，并愿意承担法律后果。我承租C01铺位后有进行过装修，装修花费大概30000多元，但暂无证据证实，我同意由江桂珠向图富公司等被告追索上述装修损失。从C01铺位置换到K07铺位后，图富公司就收回C01铺位租赁合同，故无法提交。C01铺位建筑面积60平方米左右。庭审中，图富公司对案外人杨泓奔所述C01铺位装修费用表示系其单方陈述，无法确认。江桂珠则表示30000元仅是材料款项，不包括另行支付的人工款，装修总费用约40000元至50000元，但暂无证据证实。2020年6月18日，本院依法向案外人黄秋旭询问。黄秋旭作如下陈述：确认江桂珠向法院提供我与她签订于2017年3月20日签订的《商铺租赁合同》是真实的，我是向她承租广技师步行街K07铺位，没有门牌号，商铺号是图富公司自编的。后我对该铺位进行装修，共花装修费用20万元左右，另购买设备冰柜、空调等电器又用了10万元左右。装修好后，就做饭店投入经营。2017年5月5日开张，至2018年10月自行停业关门。K07铺位的装修、冰柜等物品，所有权是我，我不同意江桂珠在本案中直接主张K07铺位的装修损失及冰柜、空调等存放物品的损失。2018年10月商铺关门后，我就一直没有过来现场，不清楚后来发生的一切事情。2020年7月8日，经本院组织对江桂珠、杨泓奔指认的广技师步行街C01铺位进行现场勘查，该铺位确实处在楼梯、电梯通道位置，对消防安全存在影响，目前该铺位已被一分为二间开，存在已铺设地板、墙砖、天花及安装LED灯等装修情况。对上述现场勘查情况，江桂珠、图富公司、壹壹公司现场均确认属实。再查，经本院函询，广州市规划和自然资源局于2020年6月6日复函称，涉案K07商铺在内的整栋物业无相关《建设工程规划许可证》及产权登记记录。庭审中，经本院释明，若涉案合同无效，相关当事人是否需要变更诉讼请求。江桂珠表示，若涉案合同无效，则增加请求确认原被告间签订的《商铺租赁合同》无效，其他诉请与诉状一致。图富公司表示，若涉案合同无效，则撤回第一项反诉请求，变更诉讼请求为：一、反诉被告向反诉原告支付房屋使用占用费合计47222.22元（按每月1388.89元计算，从2017年2月1日起计算至2019年互11月30日止）；二、反诉被告向反诉原告赔偿损失6082元；三、反诉被告承担本案诉讼费。江桂珠确认本案适用租赁合同法律关系处理相关诉求。需要说明的是，诉讼中，图富公司曾对《收款收据》上的印章的真实性提出质疑并向本院提交鉴定申请。经本院按相关规定委托广东天正司法鉴定中心对收款收据上的印章进行鉴定，鉴定意见为：检材日期为“2017年1月8日”的《收款收据》客户联上的“广州市图富物业管理有限公司”印文与样本上的供比对同名印文是同一印章盖印形成。图富公司为此已先行垫付鉴定费4383元。庭审中，图富公司对《司法鉴定意见书》的真实性、合法性及关联性均表示无异议。上述事实，有商铺租赁合同、转账交易明细、收款收据、通知、通知书、土地合作开发协议书、合作协议、现场勘查笔录、现场勘查照片、司法鉴定意见书、复函、询问笔录及原被告双方陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，对出租人未取得建设工程规划许可证或未经批准建设的房屋或临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，图富公司、江桂珠一致确认涉案商铺K07铺位属于广技师步行街学生公寓楼其中的一个铺位。而经本院发函相关行政管理部门查核该公寓楼并未取得建设工程规划许可证，故双方就未取得合法规划报建的K07铺位所订立的《商铺租赁合同》，因违反法律的强制性规定而无效。本案的焦点问题有以下两点：1、案外人杨泓奔是否存在原向图富公司租赁C01铺位的事实、涉案商铺K07铺位是否系从C01铺位置换而来？2、C01铺位原缴纳的租金是否自动转化抵作K07铺位租金使用？一、关于第一个焦点问题。对该问题，江桂珠是持确认的态度，而图富公司则是持有否认或不确认的态度。对此，本院分析如下：1、根据涉案商铺租赁合同约定，涉案租赁商铺为K07铺位，江桂珠应一次性向图富公司支付12年租金20万元。若图富公司否认K07铺位系从C01铺位置换而来的事实存在，应提供K07铺位另有收取租金的证据，但未能提供，且结合双方约定K07铺位系从2017年2月1日起计租，至双方确认合同终止履行时间2019年9月5日止已有长达两年多的时间，图富公司亦未举证证实其在该期间内曾经有向江桂珠催收租金的主张，可见，C01铺位置换为K07铺位的事实，较为可信。2、从图富公司所出具的《收款收据》来看，可表明图富公司应已将C01铺位出租给江桂珠或与江桂珠有关联关系的人使用，但图富公司并未举证证实C01铺位目前仍正在由江桂珠或与江桂珠有关联关系的人使用，应依法承担举证不能的不利后果。结合《收款收据》载明的“今收到江桂珠交来广技师步行街C01商铺2017年至2018年共12年的租金共20万元整”及该租金款实际支付的时间为2016年4月26日的事实以及案外人杨泓奔的陈述来看，C01铺位置换为K07铺位的事实，更具有合理性，可信度较高。3、涉案商铺租赁合同第一条约定：经甲乙双方协商一致，取消原《商铺租赁合同》关于广技师步行街K07铺位的租赁关系。第十二条第3点约定：甲乙双方签订本协议同时，原关于广技师步行街K07铺位签订的《商铺租赁合同》解除，双方不再履行该合同的任何条款。庭审中，江桂珠表示在签订涉案合同之前并未存在与图富公司就K07铺位另外签订商铺租赁合同的事实，双方取消的是原图富公司与杨泓奔签订的关于C01铺位商铺租赁合同关系，由C01铺位替换为K07铺位。图富公司就上述约定并未作出合理的解释（庭审中表示对该约定无法理解），对与江桂珠是否存在签订涉案商铺租赁合同之前另外有签订K07铺位商铺租赁合同的事实表示不清楚。本院认为，首先，涉案商铺租赁合同指向的租赁物是K07铺位，在租赁物不变的情况下，若合同相同主体对双方权利义务需要进一步明确或补充，通常做法是通过签订补充协议加以解决，针对同一租赁物，不可能解除原租赁合同取消双方的原合同关系，再行另重新签订一份租赁合同，上述约定与惯常做法明显不符，图富公司也未就此作出合理的解释，甚至自身也表示“无法理解”；其次，图富公司并未举证证实其与江桂珠在签订涉案商铺租赁合同之前存在另外有签订K07铺位商铺租赁合同的事实，对此应承担举证不能的不利后果。因此，结合《收款收据》及江桂珠实际支付租金的时间点来看，上述约定解除双方的合同及合同关系，针对的应是C01铺位商铺租赁合同较为合理，约定针对的是K07铺位，应是笔误所致。据此，K07铺位系从C01铺位置换而来的事实更具有可信性。4、庭审中，图富公司确认在其对外出租涉案商铺所在楼盘的物业时，所签订的租赁合同后面均附有相关承租商铺的边界图，用于确认承租的商铺位置。而涉案商铺租赁合同附有“广技师步街C01商铺边界图”，图富公司在该平面图上经本院现场勘查实际为K07铺位所处位置处标注“C01”字样并盖章确认，从涉案合同附有C01铺位边界图的事实及上述标注情况来看，亦可反映出K07铺位系从C01铺位置换而来的事实应是真实存在的。5、根据《收款收据》载明的内容，可表明江桂珠是一次性向图富公司缴纳C01铺位12年租金20万元，江桂珠没有必要虚构C01铺位原系其儿子杨泓奔承租后置换为K07铺位的事实，完全可以绕开杨泓奔先行承租C01铺位的事实并直接向本院陈述该铺位系其承租后置换为K07铺位，故从这点来看，江桂珠的陈述是较为可信的。6、涉案商铺租赁合同系图富公司的格式合同，根据该合同约定，签订合同的同时尚需签订《广东技术师范学院步行街管理规定》，江桂珠于庭审中也出示了该规定，该规定签署日期与江桂珠所述的签订C01铺位合同时间点一致，也与租金转账时间一致，从侧面也可印证案外人杨泓奔与图富公司曾存在租赁关系的事实。综上分析，本院采信江桂珠所述，确认案外人杨泓奔曾存在原向图富公司租赁C01铺位的事实以及K07铺位系从C01铺位置换而来的事实均真实存在。二、关于第二个焦点问题。江桂珠原已向图富公司一次性缴纳C01铺位12年租金20万元，根据江桂珠的诉讼事实及请求，江桂珠是认为C01铺位置换为K07铺位后原上述缴纳的租金是自动转化抵作K07铺位租金使用的。但结合图富公司的辩称及反诉意见，图富公司则认为收款收据载明的是C01铺位租金，与K07铺位对应不上，且查无K07铺位租金缴纳记录，据此认为江桂珠并无缴纳K07铺位租金，并提出反诉请求要求支付拖欠租金。根据前述认定，C01铺位，系案外人杨泓奔原向图富公司租赁的，后江桂珠向图富公司缴纳该铺位12年租金20万元，因江桂珠非该合同主体一方，该行为实际上是江桂珠代为缴纳租金的行为。后发生C01铺位需置换为K07铺位，江桂珠以其名义与图富公司签订涉案商铺租赁合同，虽然签订的合同主体不同，但杨泓奔与江桂珠双方系母子关系，杨泓奔也确认原缴纳C01铺位的租金的所有权归江桂珠所有，事实上该租金也是通过江桂珠的个人账户上支付的，在置换为K07铺位后，江桂珠亦无重新缴纳租金，杨泓奔也未曾向图富公司主张应先退还C01铺位的租金，图富公司也未提供其有退付租金给案外人杨泓奔或在长达两年多的时间里曾有向江桂珠催收缴纳K07铺位租金的证据，可见，三方是同意C01铺位的原缴纳租金自动转化抵作K07铺位租金使用的，对此，本院予以确认。现图富公司以江桂珠未缴纳租金为由反诉要求江桂珠支付拖欠的租金或房屋使用占用费47222.22元的主张欠理，本院不予支持。庭审中，案外人杨泓奔同意由江桂珠向图富公司追索剩余租期差额的租金，据此，江桂珠有权就剩余租期差额的租金向图富公司进行追索。关于江桂珠主张剩余租期差额的租金及利息损失的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案商铺租赁合同无效，依法图富公司理应向江桂珠返还原已缴纳的租金200000元，但双方在涉案商铺租赁合同中约定计租时间自2017年2月1日起，并在庭审中一致同意以2019年9月5日为双方合同的终止履行日，故2017年2月1日起至2019年9月5日止共计947天的房屋占有使用费43242元〔200000元÷（12×365天）×947天〕，江桂珠应向图富公司支付。为避免讼累，应先行相互抵扣，经扣减后，图富公司尚应向江桂珠返还剩余租期差额租金156758元（200000元-43242元）。江桂珠主张图富公司返还租金158330元，对超出部分，本院不予支持。图富公司依据无效合同占有租金资金，确实造成租金利息损失，且因向图富公司支付租金的时间为2016年4月26日，故江桂珠要求图富公司支付自2019年8月1日起至清偿之日止的利息损失合理，本院予以支持，但主张按年利率5%标准计算于法无据，2019年8月1日起至2019年8月19日止的利息损失应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至清偿之日止的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于江桂珠主张其他经济损失的问题。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，江桂珠确认其所主张的共赔偿经济损失158330元，包括两部分的损失：1、C01铺位装修损失；2、转租涉案商铺可得利益损失。导致合同无效，江桂珠与图富公司均存在一定的过错责任，江桂珠应承担30%的责任，图富公司应承担70%的责任。虽然双方均未提供C01铺位相关租赁合同，导致难于确定对C01铺位的装修需否先应征得出租方图富公司的同意，但依前述认定涉案商铺租赁合同为格式合同，除租金标准、租期等主要约定外，包括“商铺内砌墙、装修等费用由乙方承担”等其他约定应与C01商铺租赁合同一致，况且，图富公司亦未提供其并未同意C01铺位装修的相关反驳证据，据此，本院推定对C01铺位的装修是业经图富公司同意的。C01铺位后置换为K07铺位，因合同无效，图富公司理应对置换前的C01铺位装修现值损失承担赔偿责任。江桂珠虽然表示C01铺位装修费用共约4至5万元，但并未举证证实，故本院不予采信。经本院现场勘查，C01铺位确实存在装修过的事实，但目前已一分为二被间开，装修原貌业已遭到毁损，图富公司也不可能得以充分利用，故双方依法应按照导致合同无效的过错分担现值损失。诉讼中，江桂珠未向本院提出对C01铺位装修现值的鉴定申请，因此，难于确定C01铺位装修现值。但即使江桂珠提出该鉴定申请，依前述装修原貌已遭到毁损，装修现值也难以通过鉴定得到公平客观的结论。结合C01铺位承租合同主体杨泓奔关于C01铺位装修费用合计3万多元及同意江桂珠代为追索C01铺位装修费用损失的陈述，以及前述关于江桂珠、图富公司双方因导致合同无效的过错程度认定，本院酌定图富公司赔偿江桂珠C01铺位装修损失10000元。至于江桂珠主张图富公司赔偿转租涉案商铺可得利益损失，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于图富公司主张违约金或损失的问题。依前述认定，涉案商铺租赁合同无效，图富公司主张江桂珠赔偿违约金6082元于法无据，本院不予支持。涉案商铺租赁合同无效，承担缔约过错的主要责任在于图富公司，图富公司据此要求江桂珠赔偿损失6082元欠缺理据，本院亦不予支持。关于学府名城公司、壹壹公司的责任问题。江桂珠在庭审中明确本案适用租赁合同法律关系处理本案。经查，签订涉案商铺租赁合同的主体为江桂珠、图富公司，学府名城公司、壹壹公司均非涉案商铺租赁合同主体，依合同相对原则，江桂珠以学府名城公司、壹壹公司违约为由主张学府名城公司承担返还租金、利息及学府名城公司、壹壹公司共同承担赔偿经济损失的诉求，缺乏事实与法律依据，本院概不予支持。江桂珠若认为学府名城公司、壹壹公司存在侵权并导致利益受损的事实，可另寻法律途径予以解决，本案不作处理。学府名城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）江桂珠与被告（反诉原告）广州市图富物业管理有限公司于2017年1月8日签订的《商铺租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）广州市图富物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）江桂珠返还租金156758元及支付利息损失（利息以156758元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日止的利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告（反诉原告）广州市图富物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）江桂珠赔偿损失10000元。四、驳回原告（反诉被告）江桂珠的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）广州市图富物业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6080元（江桂珠已预交），由广州市图富物业管理有限公司负担3469.90元，江桂珠负担2610.10元；反诉案件受理费1132.60元（广州市图富物业管理有限公司已预交），由广州市图富物业管理有限公司负担。鉴定费4393元（广州市图富物业管理有限公司已垫付），由广州市图富物业管理有限公司负担。广州市图富物业管理有限公司负担的本诉案件受理费3469.90元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给江桂珠。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  许航飞二〇二〇年八月十九日书记员  叶东琳