浙江省兰溪市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0781执异65号 案外人：方永洪，男，1970年5月18日出生，汉族，住兰溪市。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司兰溪支行，住所地浙江省兰溪市丹溪大道23号。 负责人：谢向军，行长。 委托代理人：朱晓方。 被执行人：郑志福，男，1980年1月25日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 被执行人：谢婷婷，女，1985年9月23日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司兰溪支行与被执行人郑志福、谢婷婷金融借款合同纠纷一案中，案外人方永洪向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人方永洪称，案外人方永洪与张云燕（郑志福母亲）于2015年11月21日签订《租房合同》，将位于兰溪市××街道××路××号北房产租赁给案外人方永洪用于开店,租期十年，租赁后案外人方永洪进行了装修，该房产系由被执行人授权其母亲代为出租并收取租金。现兰溪法院发出强制腾退公告要求腾退出该房产，根据《合同法》第229条及相关法律规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所以案外人方永洪提出执行异议，在案外人与被执行人关于提前腾退的补偿问题没协商好之前，停止对该房产的腾退，维护案外人的合法权益。 案外人方永洪提供了如下证据：身份证、租房合同、存款户名为张云燕的农业银行存款回单、户名为张云燕的水费用户台帐（2019年1月至2020年7月）、户名为丹溪小百货的历月电费明细（2019年1月至2020年7月）、户名为张云燕的水费缴费收据（交易日期为2020年4月16日）、户名为丹溪小百货电费缴费收据（交易日期为2020年4月16日）各一份（均为复印件）。 申请执行人中国工商银行股份有限公司兰溪支行称，案外人与被执行人的租赁关系缺乏充足有效的证据，有恶意串通阻扰法院执行的嫌疑，其租赁关系不应该得到保护，无权对抗法院的执行行为，理由如下:1、案外人与被执行人的租赁协议的真实性无法判断，存在恶意虚构的嫌疑。第一，该合同签订的落款时间为2015年11月21日，但未按照《城市房地产管理法》有关规定办理租赁合同登记备案手续。第二，案外人提供的租房合同系张云燕授权章建兴与案外人签订，而非与所有权人郑志福签订，证据中也没有郑志福委托张云燕签订租房合同的委托书及郑志福同意张云燕转委托给章建兴的同意书，租房合同的效力未知。第三，郑志福与其配偶谢婷婷曾于2017年9月8日出具过两份承诺书，表明人民南路38号北房屋已经出租给鲍振元、江丽云，并提供了相应的房屋租赁合同，说明案外人与郑志福当时根本不存在所谓的租赁关系。综上判断，答辩人有理由相信案外人与张云燕系恶意串通，虚构租赁关系来对抗法院的执行。2、从租金的支付上看，也没有足够的证据证明案外人曾支付过租金。第一，根据案外人提供的租房协议，每年11月31日前支付下一年租金，案外人提供的存款回单显示存款时间为2017年12月5日，支付时间与协议不符。第二，存款回单上未注明存款人名称、存款用途等信息，无法证明该笔存款系案外人所存，用途为支付租金，且案外人也未提供发票或者收据。概言之，案外人并未提供有效证据证明其在2016年至2020年间支付过租金。3、没有证据证明案外人在抵押之前就占有涉案房屋。案外人提供了两份水电费缴纳明细清单，时间从2019年1月至2020年7月，水电费明细清单上户名分别为张云燕、丹溪小百货，根本无法证明水电费系方永洪缴纳。退一步讲，即便在此期间水电费确系方永洪缴纳，也仅仅只能证明方永洪在2019年1月至2020年7月间占有该房屋，无法证明在抵押登记之前占有事实的存在。《根据合同法》第212条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而综合上述分析，本案承租人根本没有支付租金，租赁协议效力也存在问题，也没有明确的证据表明其在抵押登记前就占有租赁物，因此案外人与被执行人真实的租赁关系并不存在，其承租权不应该得到保护。为此，请求法院驳回案外人的异议请求。 申请执行人中国工商银行股份有限公司兰溪支行提供了如下证据：郑志福与谢婷婷出具的已出租抵押物抵押人承诺书二份、江丽云身份证一份、江丽云与郑志福签订的房屋租赁合同一份、江丽云出具的承诺书一份、鲍振元身份证一份、鲍振元与郑志福签订的房屋租赁合同一份、鲍振元出具的承诺书一份。（以上均为复印件） 被执行人郑志福、谢婷婷均未提供书面意见，亦未提供证据。 经审查查明，郑志福与谢婷婷所有的位于兰溪市××街道××路××号北房产于2017年9月9日抵押给申请执行人中国工商银行股份有限公司兰溪支行。本院于2019年10月17日立案受理了原告中国工商银行股份有限公司兰溪支行与被告郑志福、谢婷婷金融借款合同纠纷一案，于2019年10月25日查封了郑志福所有的兰溪市××街道××路××号北的不动产【房产证号：兰房权证兰字第0××4号，土地证号：兰国用（2012）第101-277号】，并于2020年1月2日作出（2019）浙0781民初5528号民事判决书，判决如下：“一、被告郑志福、谢婷婷于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司兰溪支行借款人民币本金300万元，利息77656.98元（利息暂算至2019年11月21日，此后利息按合同约定计算至借款清偿之日止）；二、原告中国工商银行股份有限公司兰溪支行就上述款项对登记在被告郑志福名下的兰溪市××街道××路××号北的不动产【房产证号：兰房权证兰字第0××4号，土地证号：兰国用（2012）第101-277号】折价或者拍卖、变卖所得价款在最高额546万元范围内享有优先受偿权；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31084元，减半收取15542元，保全费5000元，由被告郑志福、谢婷婷负担。” 判决生效后，郑志福、谢婷婷未履行，中国工商银行股份有限公司兰溪支行于2020年2月27日向本院申请强制执行，本院予以立案，执行案号为（2020）浙0781执478号，执行过程中，本院对涉案房产进行评估，并于2020年7月6日张贴公告责令被执行人郑志福、谢婷婷及相关人员于2020年7月16日前迁出兰溪市××街道××路××号北房产。 本院认为，申请执行人中国工商银行股份有限公司兰溪支行与被执行人郑志福、谢婷婷之间的债权债务关系合法有效。现案外人提出了涉案房屋的一部分在2015年11月21日已经租赁给其，租赁期限为2016年1月1日至2025年12月31日，其也支付了全部租金。本院认为，案外人虽提供了租赁合同，但该租赁合同的出租方签名为张云燕，又未能提供该房产所有权人郑志福、谢婷婷委托张云燕代为出租该房产的委托书，且也未办理相应的租赁备案手续，明显与常理不符；案外人虽提供存款户名为张云燕的农业银行存款回单，但不能证明存款人为案外人，对象也并非为被执行人郑志福、谢婷婷，且存款日期为2017年12月5日，与合同上的第一期房租应交付的日期2015年11月31日相去甚远，明显与常理不符；案外人提供的水电费台帐、收据，表明水电费发生日期在2019年1月至2020年7月，不能证明案外人在涉案房产抵押前案外人已实际占有该房产。故案外人方永洪的异议不足以阻却本院对涉案房屋的执行。综上，案外人方永洪的异议理由不能成立，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人方永洪的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  伍俊鸿 人民陪审员  何寄芸 人民陪审员  冯美琴 二〇二〇年八月五日 代书 记员  柴豪男