云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云08民终557号上诉人（原审被告）：普洱浙商资产管理有限公司。住所地云南省普洱市思茅区五一步行街F区1层10号。法定代表人：何燕，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高小林，云南乾楷律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：余舒婷，云南乾楷律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：毛凤丽，女，生于1988年11月11日，彝族，高中文化，普洱市宁洱县人，个体户，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：孙千凯，系毛凤丽丈夫，男，汉族，1981年1月5日，云南省普洱市思茅区，代理权限为特别授权代理。上诉人普洱浙商资产管理有限公司（以下简称浙商公司）因与被上诉人毛凤丽租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浙商公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，改判为驳回毛凤丽诉讼请求；2.一、二审案件受理费由毛凤丽承担。事实及理由：一、2018年10月26日，双方当事人签订《租赁合同》，明确约定了租赁地点、面积、用途、预计交付商铺时间等内容。2019年1月，浙商公司即通过电话方式通知毛凤丽接受商铺，并告知毛凤丽应按照合同第二条第四项约定，尽快完成相关登记手续并向浙商公司提供其经营品牌须提交的相关手续，但毛凤丽称家中有事，无法办理相关手续，要求延期办理。后浙商公司多次通知毛凤丽办理交付手续，毛凤丽均以各种理由拖延。在此期间，毛凤丽多次向浙商公司提出要将商铺转租他人。且毛凤丽亦将该商铺上锁，并在商铺门上张贴门面转租的告知。二、毛凤丽各项诉求不应得到支持。1.关于第一年租金14317元。虽浙商公司、毛凤丽未办理相关的商铺交付手续，但系因毛凤丽原因未能办理交付手续。且毛凤丽将其承租的商铺上锁、张贴转租告示、微信告知浙商公司已将商铺转租他人的行为，足以表明毛凤丽已实际接收商铺，对商铺进行实际的占有、支配。2.关于履约保证金10000元。根据《租赁合同》第二条第四项约定，毛凤丽并未按合同约定向浙商公司提交上述合同约定的相关材料，据此，毛凤丽丧失履约保证金的根本原因是毛凤丽未按照合同约定提交相关材料，并非浙商公司因为所致，毛凤丽要求退还保证金违反了合同的约定。3.关于物业费2035元及保险费500元。理由同上述1。4.关于违约金，浙商公司认为，毛凤丽系违约方，违约金的主张不应得到支持。毛凤丽辩称，第一，浙商公司认为2019年1月打电话通知接受商铺，我方并未接到电话；第二，接收商铺流程在合同第八条8.1.1规定交付日期以书面通知为准，我方从未收到书面通知书；第三，2019年5月至6月经再次询问商铺事宜，公司管理人员说等待消防安全整改，如实在不能等，可另行再找商铺，这个商铺由公司再租，现在公司没钱，租出去再给你钱。根据调查2019年10月到12月间该商铺已经被浙商公司出租并进行了装修。毛凤丽没有给商铺上锁，也没有实际接收过商铺，浙商公司的违约事实清楚，恳请法院查清事实真相，维持原判。毛凤丽向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年10月26日签订的《租赁合同》；2.由浙商公司向毛凤丽退还租金14317元、租赁保证金10000元、物业费2035元、租赁保险费500，合计26852元，并由浙商公司以26852元为基数按100元/天计算向其支付自2018年10月26日起至2020年1月14日止的资金占用费36500元；3.本案诉讼费由浙商公司承担。一审法院认定事实：毛凤丽与浙商公司于2018年10月26日签订《租赁合同》，毛凤丽为乙方，浙商公司为甲方，约定：“甲方向乙方出租位于思茅区，租赁期限为5个租约年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。甲方预计于2018年12月1日前向乙方交付商铺，具体交付日期以甲方书面通知为准。第一个租约年的年租金为14317元，支付方式为按年付款，第一个租金缴纳期的租金，乙方应于签订本合同三日内缴纳。物业管理费按建筑面积5元／平方米／月收取，乙方应在每个物业管理费缴纳期结束前30天内向甲方支付下一个缴纳期的物业管理费。乙方应承担其商品在甲方的一切风险，乙方必须参加甲方统一投保公共责任险承担保险费500元／年／户。合同签订后三日内，乙方需向甲方支付10000元履约保证金，开业后转为合同保证金。乙方应于甲方通知的交付日期到甲方办理该商铺的交接手续并按本合同及相关合同约定支付所有相关费用，甲方根据该商铺的现状向乙方交付该商铺且双方签署《商铺交验单》，即视为甲方已履行将该商铺合格地交付给乙方的义务”。合同签订当日，毛凤丽向被告支付租赁商铺2019年1月1日至2019年12月31日的租金14317元、租赁保证金10000元、物业管理费2035元、租赁保险费500元，合计26852元。自毛凤丽、浙商公司签订《租赁合同》至今，浙商公司未向毛凤丽交付《租赁合同》中约定的商铺。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，毛凤丽、浙商公司在平等、自愿的基础上签订《租赁合同》，内容未违反法律规定，《租赁合同》自成立时生效，毛凤丽、浙商公司均应按照合同的约定履行义务。毛凤丽作为承租人，其于合同签订之日即按照《租赁合同》中的约定向被告足额支付了商铺的租金、租赁保证金、物业管理费、租赁保险费，已全面履行了自己的义务。被告作为出租人，其应按照合同的约定将租赁商铺交付毛凤丽使用、收益，毛凤丽诉称自双方签订合同至今，毛凤丽未收到被告关于接收商铺的通知，也未向毛凤丽交付商铺，浙商公司抗辩其于2019年1月通知毛凤丽接收商铺，因毛凤丽个人原因未办理交付手续，后毛凤丽将商铺上锁、转租，已实际使用商铺，但浙商公司未提交证据予以证明，一审法院对其辩称不予采信。一审法院认为，毛凤丽、浙商公司明确约定租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止，浙商公司承诺预计于2018年12月1日前向毛凤丽交付商铺，现租赁期限已起算一年有余，浙商公司仍未将合同约定的商铺交付毛凤丽使用、收益，其违约行为致使毛凤丽租赁商铺的合同目的无法实现，毛凤丽有权解除双方于2018年10月26日签订的《租赁合同》，故对毛凤丽的此项诉请，一审法院予以支持。关于毛凤丽要求浙商公司退还各项费用并支付资金占用费的主张能否得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，毛凤丽于合同签订之日按照《租赁合同》中的约定向被告足额支付了租赁商铺2019年1月1日至2019年12月31日的租金14317元、租赁保证金10000元、物业管理费2035元、租赁保险费500元，合计26852元，因《租赁合同》依法解除，毛凤丽有权要求浙商公司退还其已支付的各项费用，故对毛凤丽的此项诉请，一审法院予以支持。关于资金占用费的问题，本案中，《租赁合同》的解除系因浙商公司的违约行为导致，毛凤丽作为非违约方，其有权要求浙商公司赔偿损失，毛凤丽主张由浙商公司以26852元为基数按100元/天计算向其支付自2018年10月26日起至2020年1月14日止的资金占用费36500元，因《租赁合同》中未对因浙商公司违约致使合同解除的赔偿责任进行约定，毛凤丽亦未提交证据证明其损失为100元/天，故对其主张的计算标准，一审法院不予支持。一审法院认为，毛凤丽于合同订立之时即2018年10月26日向浙商公司支付各项费用合计26852元，因浙商公司的违约行为致合同解除，已实际造成毛凤丽已付款项的资金占用损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”因双方于《租赁合同》中未约定资金占用期间的利息，故一审法院支持由浙商公司以毛凤丽已付款项26852元为基数按照年利率6%计算向毛凤丽支付该款自2018年10月26日起至2020年1月14日止的资金占用费1965元（26852元×439天×6%÷360天），超过部分不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告毛凤丽与被告普洱浙商资产管理有限公司于2018年10月26日签订的《租赁合同》依法解除；二、由被告普洱浙商资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告毛凤丽退还租金14317元、租赁保证金10000元、物业管理费2035元、租赁保险费500元，共26852元，并以26852元为基数按照年利率6%计算向原告毛凤丽支付该款自2018年10月26日起至2020年1月14日止的资金占用费1965元，合计28817元；三、驳回原告毛凤丽的其他诉讼请求。案件受理费1384元，减半收取692元，由原告毛凤丽负担377元（多诉部分），由被告普洱浙商资产管理有限公司负担315元。二审中，毛凤丽依法向本院提交了证据一组:照片两张，欲证明2020年6月2日商铺周边环境达不到交付条件及商铺内部已经被人进行了装修，但不是毛凤丽所做。浙商公司认为，对证据的真实性、关联性、合法性不予认可，两张照片没有拍照时间，商铺内部照片不能证明是本案所涉商铺。本院认为，该组证据的拍摄的时间、地点不明确，不能证明与本案有关联性，本院不予采信。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，浙商公司与毛凤丽在《租赁合同》中约定商铺具体交付日期以浙商公司书面通知为准。二审中，浙商公司自认商铺交付并未进行书面通知，依其所提供的证据亦不足以证明毛凤丽已经实际接收了商铺。根据举证责任分配应由浙商公司承担举证不能的不利后果。因浙商公司未按合同约定交付商铺，致使租赁合同目的不能实现，一审法院判决双方解除合同，并由浙商公司退还毛凤丽租金14317元、物业管理费2035元、租赁保险费500元并无不当，本院予以维持。关于履约保证金10000元，是否应予退还的问题。根据双方合同约定，浙商公司没收履约保证金的情形为，毛凤丽改变商铺租赁用途时，未经浙商公司同意且未向有关部门办理变更登记手续，同时未在变更后30日内向浙商公司提供变更后的营业执照复印件。本案中，浙商公司不能证明向毛凤丽交付本案所涉房屋，没收履约保证金的情形尚未发生。故浙商公司主张对毛凤丽履约保证金10000元不予退还的上诉请求，本院不予支持。关于违约金，毛凤丽在签订合同后支付了相关款项，浙商公司未交付租赁房屋，浙商公司系本案所涉合同的违约方。一审法院基于浙商公司的违约行为致使毛凤丽已付款项产生占用损失，判决由浙商公司向毛凤丽支付资金占用费1965元，并无不当，本院予以维持。综上所述，浙商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由普洱浙商资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 付学华二〇二〇年八月三日书记员 李专政