浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初7128号原告：何兰生，男，1963年5月15日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：陆东明，浙江诺力亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄云祥，浙江诺力亚律师事务所律师。被告：杭州余杭华权口腔门诊部，住所地：杭州市余杭区余杭街道山西园路242号。法定代表人：朱天宝。被告：朱天宝，男，1963年10月14日出生，汉族，住浙江省东阳市。二被告共同委托诉讼代理人：傅德法，浙江思源昆仑律师事务所律师。原告何兰生（下称原告）为与被告杭州余杭华权口腔门诊部（下称华权门诊部）、朱天宝（下称二被告）排除妨碍纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法由审判员陈自勇适用简易程序独任审判，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆东明，华权门诊部法定代表人朱天宝及其二被告共同委托诉讼代理人傅德法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2018年12月11日和2018年12月13日，原告分别与浙江贝利建设集团有限公司（下称贝利公司）签订了《杭州市房屋转让合同》二份，由原告向贝利公司购买位于杭州市余杭区余杭街道山西园路1幢2单元501室和杭州市××街道××路××号的二处房产。二处房产分别于2018年12月18日和2018年12月21日办理了过户手续。上述房屋在2013年11月27日，由贝利公司出租给王颖蔚、马锐，2018年11月30日租赁期限届满，但目前该二处房屋由二被告占有使用。原告多次口头通知二被告搬离房屋，但二被告均未搬离。2019年1月8日，原告将案涉房屋出租给了杭州鑫通电器有限公司并签订了房屋租赁协议，期限为2019年3月1日至2024年2月28日，租金为每年35万元。2019年1月11日，原告正式书面通知二被告要求二被告在2019年1月20日前与原告签订至2019年2月28日的短租合同或立即搬离房屋，但二被告至今未搬离案涉房屋。故二被告占有使用案涉房屋没有任何的事实及法律依据，严重侵害了房屋所有权人原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告诉至法院，诉讼请求：1、判令二被告停止侵害立即搬离杭州市余杭区余杭街道山西园路242号和杭州市余杭区余杭街道山西园路1幢2单元501室的房屋；2、判令二被告共同向原告赔偿损失暂计35万元（自2018年12月14日起至2019年12月13日止，共计365天，按房租每年租金35万元计算），损失赔偿计算至华权门诊部的执业资质证书及工商登记地址变更迁出之日止；3、判令二被告向原告支付水电费7611.13元；4、判令华权门诊部立即将执业资质证书登记地址变更迁出杭州市余杭区余杭街道山西园路242号。本案诉讼费由二被告承担。为证明以上事实，原告向本院提供如下证据材料：1、《杭州市房屋转让合同》2份，用以证明原告购买案涉房屋的事实。2、《不动产权证》（浙2018余杭区不动产权第0××4号、浙2018余杭区不动产权第0××2号）2份，用以证明案涉房屋办理了过户手续，原告为案涉房屋的产权人的事实。3、2013年11月27日签订的《房屋租赁协议》及承租人身份证（复印件）各1份，用以证明案涉房屋租赁期满，且承租人并非二被告的事实。4、《通知函》1份，用以证明原告书面通知二被告搬离案涉房屋的事实。5、医疗机构执业许可证1份，用以证明二被告侵占案涉房屋的事实。6、2019年1月8日签订的《房屋租赁协议》1份，用以证明原告已将案涉房屋出租的事实。7、承诺书1份，用以证明二被告在2019年9月25日尚未搬离案涉房屋的事实。8、电费明细、用户用水清单4份，用以证明二被告占用房屋期间的水电费用为7611.13元的事实。二被告共同答辩称：原告与贝利公司签订的房屋买卖合同违法，侵害了朱天宝作为承租人的优先购买权，现朱天宝还在诉讼中。朱天宝是合法承租人，而并非私自占有。原告所说的情况也与事实不符。2013年，朱天宝等三人合伙承租并创办了华权门诊部，后另外二人退出，朱天宝接手。这其中法院判决书已认定另外二人的权利义务转移给了朱天宝，当时各方的当事人均无异议。2015年1月12日，原告突然给朱天宝发送了一份函，要么搬离，要么续约。但事实上朱天宝此前并非收到通知，与原告所说多次催促搬离不符。当时双方的租金是10万元不到一年，租金35万元与事实不符。案涉房屋在2019年3月3日被原告封堵，之后，华权门诊部已经无法营业，原告直到当年9月才开始打开门。期间，产生的水电费完全是原告的行为产生的费用，应当由原告负责。原告要求排除妨害，没有请求权的事实基础，且在2019年9月二被告就搬离了。原告要求赔偿损失没有依据，因为二被告已经搬离案涉房屋，不再占有使用房屋。2019年3月至9月期间，是原告封堵了案涉房屋，其自行占有，与被告无关。关于华权门诊部营业地址的变更问题，搬走之后一直在申请变更，现在也即将完成，这对原告也不会产生任何经济损失。综上，应当驳回原告的诉讼请求。为证明以上辩称事由，二被告共同向本院提供如下证据材料：1、朱天宝手机拍摄的照片4页，用以证明2019年3月3日案涉营业房被原告封堵，之后华权门诊部已无法使用该房并无法营业的事实。2、《房屋租赁协议》1份，用以证明被告方与贝利公司的房屋租赁情况及房屋租金约定等事实。3、杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初3432号民事判决书1份，用以证明朱天宝是案涉房屋的承租人，而非擅自占有使用；2019年1月12日，原告突然给朱天宝一份通知函，此前贝利公司和原告均没有通知朱天宝搬离房屋的事实。4、二被告为证明案涉房屋在2019年3月3日被原告工程车堵住、后又被原告枷锁和砖石封堵，华权门诊部一直不能营业和使用房屋；2019年9月原告对案涉房屋进行评估事才打开房门，二被告得以将被原告封锁在房屋内的牙科设备以及Ｘ光设备拆除、搬离等相关事实，申请证人郭某（女，1961年3月30日出生，汉族，住杭州市余杭区××街道××村××组××号。公民身份证号码：330125196103××××）、俞某（女，1956年11月8日出生，汉族，住杭州市余杭区××街道××路××号××幢××单元××室。公民身份证号33012519561108412Ｘ）、周某（女，1972年11月27日出生，汉族，住浙江省东阳市。公民身份证号码：330727197211××××）、温某（男，1999年10月10日出生，汉族，住江苏省灌南县××镇××村××组××号。公民身份证号码：320724199910××××）出庭作证。证人郭某陈述如下事实：2018年至2019年期间，郭某在华权门诊部从事餐饮。2019年3月3日那天，郭某去上班时，发现华权门诊部门口堵住了。之后，就不在该门诊部工作了。证人俞某陈述如下事实：2019年3月3日那天，单位的门堵住了进不去而不能上班，后面几天单位说门堵住了，故一直没有上班。单位工资是支付的，至于门什么时候打开，不记得了。在门堵住之后，电脑设备和机器都开着。证人周某陈述如下事实：周某与朱天宝系夫妻关系。那天，华权门诊部外面站了很多人，后来驶来了一辆很大的推土机停着，门诊部没能营业。至于之后推土机时候搬走、门诊部何时开门并不清楚。证人温某陈述如下事实：2019年9月14日，温某第一次去老诊所（华权门诊部）把机器拆除移到新的营业诊所，在2019年9月22日去安装机器，对在此前3月堵大门的事并不清楚。（一）二被告对原告提供证据的质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2，系违法侵权的结果。对证据3，虽然协议中承租人是王颖蔚和马锐，但是事实上还有朱天宝这三个人合伙创办华权门诊部，后王颖蔚、马锐二人退出，承租人是朱天宝。对证据4，该通知函确实收到了，但内容不真实，在2019年1月12日之前，原告和贝利公司从来没有告知二被告要求搬离，且该通知函也没有附上买卖合同和房屋产权证，因此，二被告也不清楚原告是否有权利通知搬离。对证据5的真实性无异议，但对证明对象有异议。在2019年3月3日之前是合法承租房屋，之后二被告也没有使用过该房屋。对证据6的真实性有异议，不能证明待证事实。对证据7的真实性无异议，当时承诺在2019年9月25日搬离。对证据8，2019年3月3日之后二被告就没有使用房屋，因为当时大门被封堵，设备还在运转，该笔费用应当由原告承担。本院审查认为，上述证据1、2、4、7、8，符合有效证据要件，确认具有证明力；对尚余证据3、5、6的真实性予以确认。（二）原告对二被告提供证据的质证意见：对证据1中2019年3月3日的照片真实性无异议，但对关联性和证明对象有异议，原告在2019年1月通知二被告搬离，后二被告一直未搬离，这也是原告为了维护自身权利的行为。当天，报警之后，车辆也马上驶离了。对2019年3月22日的二份照片的三性均有异议。对证据2的真实性有异议，在此前朱天宝与贝利公司的诉讼案中，租赁协议中没有朱天宝的签字。对证据3的真实性无异议，但对证明对象有异议，该判决书认定朱天宝租赁期限到期后未腾退，并未确认朱天宝享有优先购买权。对证据4，因为这些证人与二被告均有利害关系，对证明力有异议，房屋一直到2019年9月底前均由二被告占有使用。本院认为，上述证据1-4真实，本院根据证据内容认定相关事实。根据以上证据以及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：2018年12月11日和2018年12月13日，原告分别与贝利公司签订了《杭州市房屋转让合同》二份，由原告向贝利公司购买位于杭州市余杭区余杭街道山西园路1幢2单元501室和杭州市××街道××路××号的二处房产。该二处房产分别于2018年12月18日和2018年12月21日完成了过户登记至原告名下的手续。此前的2013年，朱天宝与案外人王颖蔚、马锐三人因合伙经营需要筹建口腔诊所，由王颖蔚、马锐出面租赁房屋，朱天宝负责申请许可证等相关手续。故在2013年11月27日，由贝利公司（甲方）与马锐、王颖瑞（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定甲方将坐落于杭州市余杭区××镇××路××号××房××路××幢××单元××室××房，租赁给乙方经营使用，租期自2013年12月1日起至2018年11月30日止，另对租金标准、交纳租金时间、装修等条款进行了约定。不久，王颖蔚、马锐因故退出合伙，为此三人协商签订《协议》，约定由朱天宝承接上述房屋租赁合同，朱天宝按合同约定向贝利公司支付租金。2014年3月30日后，王颖蔚、马锐未再介入任何事宜。后朱天宝将上述租赁房屋用于开设口腔诊所，持续使用房屋并向贝利公司支付了五年的租金。上述《房屋租赁协议》在2018年11月30日期限届满后，二被告未向贝利公司腾退租赁房屋，亦未向贝利公司支付租金。2019年1月12日，原告向二被告发送通知函一份，内容为：要求二被告于2019年1月20日前与原告签订短期租赁合同（如推诿或拒不签订，则将随时收回）；如签订协议，则租期至2019年2月28日止；如未按上述时间签订协议或清空搬离的，将收回房屋并清理，遗留在现场的所有物品视为放弃所有权。事后，二被告未与原告签订短期租赁合同，也未清空搬离案涉房屋。2019年2月20日，朱天宝向本院起诉请求确认原告与贝利公司买卖案涉租赁房屋侵害了朱天宝作为承租人的优先购买权，由贝利公司赔偿其损失300万元，后由本院审理依法判决驳回了其全部诉讼请求。2019年3月3日，原告用推土机把华权门诊部大门堵住，朱天宝随即向警方报案。不久，堵门的推土机开走，但案涉房屋的钥匙，二被告未交付原告。2019年9月25日，二被告将案涉房屋清空搬离。另查明：1、2019年7月29日，华权门诊部向杭州市余杭区卫生健康局提交了查勘医疗机构选址的申请，并于2020年5月27日提交了迁址至杭州市余杭区××街道××路××号××号的申请材料，杭州市余杭区卫生健康局予以了公示。2、2019年1月至9月期间案涉房屋产生水、电费用合计7611.13元。3、2019年1月8日原告与杭州鑫通电器有限公司签订了《房屋租赁协议》1份，约定原告将案涉房屋出租给杭州鑫通电器有限公司，租赁期限为2019年3月1日至2024年2月28日，每年租金35万元。本院认为：一、关于原告主张二被告停止侵害立即搬离案涉二处房屋。根据查明的事实，在本案起诉之前二被告已经搬离案涉房屋，故该主张缺乏请求权的事实基础，本院予以驳回。二、关于原告主张二被告共同赔偿损失（自2018年12月14日至华权门诊部的执业资质证书及工商登记地址变更迁出之日止）。本院认为，朱天宝原系案涉房屋的承租人，贝利公司在租赁房屋期届满后，双方之间的租赁合同关系已经终止，二被告与贝利公司也不存在不定期房屋租赁，故贝利公司行使处分权将出租房屋转让给本案原告，并不存在侵害朱天宝的优先购买权。因此，朱天宝以贝利公司将出租的房屋转让给本案原告侵害了其作为承租人的优先购买权的抗辩，并不成立。原告从贝利公司购买了案涉房屋，依法取得了不动产所有权，有权对房屋行使占有、使用、处分、收益的权利。为此，原告在2019年1月12日向二被告发送通知函要求二被告于2019年1月20日前与原告签订短期租赁合同，如未按上述时间签订协议或清空搬离的，将收回房屋并清理。但二被告在通知期限到期时，未与原告签订短期合同，也未清空搬离，仍旧占有使用房屋，侵害了原告的财产权利。故原告要求二被告赔偿占有房屋造成的损失，理由成立，本院予以支持。对于具体损失金额的确认。本院审查认为，原告在2019年1月12日已经主张案涉房屋的权利“要求朱天宝于2019年1月20日前与原告签订短期租赁合同，如未按上述时间签订协议或清空搬离的，将收回房屋并清理”，二被告在与贝利公司的租赁合同约定的期限即2018年11月30日届满后，即应当向贝利公司履行腾退案涉房屋，由于二被告逾期未向贝利公司腾退，造成贝利公司也未能向原告交付房屋。故原告主张要求二被告赔偿占有房屋造成的损失计算起始之日，应当从2019年1月20日始计算至2019年9月25日腾退完毕之日止。原告主张受让案涉房屋权利采取了用推土机堵住案涉房屋大门的措施，加深了双方之间的矛盾，不利于及时解决房屋腾空，存在行为不当过错。综上，对具体损失的认定，根据二被告占用房屋的时间，参照被告方与贝利公司的租赁合同约定的租金标准以及同期同地段的租金行情状况，结合原告在主张腾退房屋中也存在不当的堵门措施的过错，本院酌情认定二被告因占有案涉房屋赔偿原告损失金额为65000元。另外，二被告占用案涉房屋期间，产生的水电费，应由二被告承担。三、关于华权门诊部执业资质许可证登记地址，杭州市余杭区卫生健康局部门已经根据二被告提交的迁址至杭州市余杭区××街道××路××号××号的申请材料，予以了公示，故原告无须主张华权门诊部将执业资质许可证地址变更迁出杭州市余杭街道山西园路242号。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第三十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州余杭华权口腔门诊部、朱天宝华共同赔偿原告何兰生经济损失65000元，于本判决生效后十日内付清。二、被告杭州余杭华权口腔门诊部、朱天宝共同支付原告何兰生水电费7611.13元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告何兰生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告何兰生负担2620元，由被告杭州余杭华权口腔门诊部、朱天宝共同负担655元。原告何兰生于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告杭州余杭华权口腔门诊部、朱天宝于本判决生效后七日内，向本院交纳应承担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 员 陈自勇二〇二〇年八月六日法官助理 谈建明书 记 员 马鑫彬