浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初9482号 原告（反诉被告）：郝丽亚，女，1987年7月15日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：高箫鸣,浙江科资律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邦帮实业投资（杭州）有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道五常大道153号，统一社会信息代码：913301105687673431。 法定代表人：张建方，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张媛媛、何丽君，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）郝丽亚为与被告（反诉原告）邦帮实业投资（杭州）有限公司（下称邦帮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法由审判员周新宇独任审判，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人高箫鸣，被告的委托诉讼代理人张媛媛、何丽君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝丽亚起诉称：郝丽亚和邦帮公司于2018年4月28日签订《房屋租赁合同》，由郝丽亚承租邦帮公司位于杭州市余杭区××街道××幢××层××商铺（下称案涉房屋），用于经营“新记印象酸菜鱼”店铺。合同约定的租赁期限为2018年1月23日至2023年1月22日，实际租赁期限自2018年4月郝丽亚装修进场起算，且郝丽亚已按邦帮公司要求缴纳了58999.5元履约保证金、4731元装修保证金。《房屋租赁合同》第18.4条约定：“装修期加运营免租期半年，运营免租期3个月分摊于三年各一个月，前三年省一年首期租金减—个月，招商率达不到75%不计租”。 根据合同约定，郝丽亚于2018年4月至2018年6月享受了三个月的装修免租期。2018年6月，邦帮公司通知郝丽亚，由于乐天域未达到75%的招商率，当月不计租，然而至起诉之日，邦帮公司仍不能向郝丽亚提供招商率达到75%的有效证据。实际上，自郝丽亚搬入，由于乐天域运营管理不善，客流下滑严重，郝丽亚在此情形下难以维持经营，但还是在邦帮公司的催促下，向邦帮公司付清了2018年7月1日至2019年4月30日的房租。且在2019年3月21日，邦帮公司负责人赵一青、林泳西向郝丽亚承诺租金先暂停支付等通知。郝丽亚也没有收到邦帮公司的催交单。 在郝丽亚与邦帮公司枳极沟通的过程中，邦帮公司于2019年12月2日对郝丽亚承租商铺采取停水停电措施，导致郝丽亚店铺不能继续经营。邦帮公司严重违约，《房屋租赁合同》自此已实际不能履行，且给郝丽亚造成了巨大的营业损失。郝丽亚实际已于2020年1月3日将涉案房屋钥匙送还邦帮公司，但邦帮公司拒不接受，郝丽亚无奈之下，只能于2020年1月6日通过邮寄方式将钥匙送还给邦帮公司。根据合同第11.2条关于违约责任的约定，邦帮公司违反合同约定提前解除合同，应按当年租金的20%向郝丽亚支付违约金，同时全额无息退还郝丽亚所交纳的保证金。 综上，郝丽亚为维护自身合法权利，根据相关法律之规定提起诉讼，诉讼请求：1、确认郝丽亚与邦帮公司之间的《房屋租赁合同》已于2019年12月2日解除；2、判令邦帮公司全额退还郝丽亚履约保证金58999.5元，装修保证金4731元；3、判令邦帮公司支付郝丽亚违约金70799.4元；4、判令邦帮公司支付郝丽亚自2019年12月2日至2020年1月2日的营业损失36247元、承租房屋装修补偿168940元；5、判令邦帮公司承担全部诉讼费用。在本案审理过程中，郝丽亚变更第1项诉讼请求为确认郝丽亚与邦帮公司之间的《房屋租赁合同》已于2019年12月31日解除，其他诉讼请求不变。 邦帮公司答辩称：1、对郝丽亚主张确认双方的《房屋租赁合同》已于2019年12月31日解除的诉讼请求，邦帮公司认可。2、关于郝丽亚全额退还履约保证金58999.5元、装修保证金4731元的请求，缺乏合同依据。郝丽亚存在拖欠租金的违约行为，按合同约定保证金不予退还。而装修保证金郝丽亚是交给案涉房屋的物业管理方杭州道勤商业管理有限公司（下称道勤公司）的，不应由邦帮公司返还。3、关于郝丽亚判令被告支付原告违约金70799.4元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。郝丽亚的店铺被停水停电是因其不向道勤公司交纳物业费导致，非邦帮公司所为。诉讼过程中邦帮公司已经提交了西溪乐天域招商率达到75%的证据，且郝丽亚也支付了2018年7月1日至2019年4月30日的房租，说明其对招商工作是认可的，故邦帮公司不存在违约情况，而是郝丽亚拒不支付房租。4、关于郝丽亚支付2019年12月2日至2020年1月2日的营业损失36247元、承租房屋装修补偿168940元的诉讼请求，缺乏充分证据。邦帮公司并未违约，不应承担上述赔偿责任。且营业损失部分，郝丽亚计算的不合理；房屋装修损失部分，郝丽亚在2019年12月30日发出的《通知函》中已经自愿放弃商铺内所有可移动物品，邦帮公司不应赔偿。请法院查明事实，驳回郝丽亚的诉请。 邦帮公司反诉称：2018年4月28日，邦帮公司与郝丽亚签订了《房屋租赁合同》，约定邦帮公司将位于杭州市余杭区××街道××幢××层××商铺出租给郝丽亚，第一年租金为353997元，第二年租金为353997元……；房屋租金支付方式为：按3个月为一期支付一次，2018年3月1日前支付首期租金88499.25元；租赁期限为2018年1月23日至2023年1月22日（注：如开业时间做调整，则合同期限也做相应调整），后郝丽亚实际开业时间调整为2018年5月1日。合同签订后，邦帮公司按约定向郝丽亚交付商铺，但郝丽亚存在逾期支付租金的行为。邦帮公司认为，郝丽亚逾期支付租金的行为已经构成违约。为维护合法权益，特起诉至法院，诉讼请求：1、判令郝丽亚向邦帮公司支付拖欠的租金206498.25元，并承担相应的违约金70799.4元（租金自2019年5月1日起算至合同解除之日2019年12月31日止；违约金计算至被告实际支付上述租金之日止，暂计至2020年3月16日，计算方式详见清单）；2、判令本案诉讼费用由郝丽亚承担。 郝丽亚反诉答辩称：1、关于西溪乐天城的招商率邦帮公司未提交证据证明达到了75%以上，无权向郝丽亚收取租金。且邦帮公司负责人此前也同意郝丽亚暂不支付房租，故郝丽亚不存在违约行为。2、郝丽亚已经交纳的租金也是为了店铺经营需要，不愿意多起纠纷，不代表郝丽亚承认招商率达标。3、邦帮公司称停水停电是物业管理方道勤公司所为，但郝丽亚水电费已经交纳，不存在拖欠，且道勤公司和邦帮公司是关联公司，因此停水停电是受邦帮公司指示。请法院查明事实，驳回邦帮公司的反诉诉请。 郝丽亚为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料： 1、房屋租赁合同一份，证明郝丽亚承租邦帮公司房屋，双方对租期、租金、保证金、免租期、违约责任等进行了约定的事实。 2、收据一份，证明郝丽亚于2017年6月14日交纳58999.5元保证金的事实。 3、转账记录一份、收据二份，证明郝丽亚于2018年1月24日向邦帮公司支付8779元，其中4731元为装修保证金的事实。 4、寄送承租房屋钥匙的交寄单及送达凭证各一份，证明郝丽亚于2020年1月6日通过邮寄方式将承租房屋钥匙送还给邦帮公司的事实。 5、截图一份、郝丽亚2019年9月-2019年11月营业额清单一份，证明根据郝丽亚近三个月营业额平均值估算，郝丽亚店铺2019年12月的营业额大约达到181234元，郝丽亚据此计算营业损失的事实。 6、空调费用（53000元）转账记录两份、烟道费用（25800元）转账记录三份、新记酸菜鱼餐厅装饰装修工程报价单一份，证明郝丽亚因装修承租房屋花费了281565.99元的事实。 邦帮公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据材料： 1、通知函一份，证明郝丽亚于2019年12月30日发函通知邦帮公司，单方解除合同，以及郝丽亚在通知函中表明自愿房屋承租的案涉商铺内所有可移动物品的事实。 2、微信聊天记录一份，证明道勤公司员工因郝丽亚逾期缴纳合同约定的费用而于2019年12月3日微信告知郝丽亚，将采取停止能源供应的措施的事实。 3、西溪乐天城房屋租赁合同一份、杭州上岸文化传媒有限公司企业信用信息、消防安全监察合格证“上岸影城”CAD图纸一份，证明在郝丽亚承租案涉商铺期间，西溪乐天城的商铺出租面积的事实。 4、房屋测绘成果报告书一份、杭州市肯德基有限公司五常街道分店的国家企业信息一份，哆咪公寓图片一组，证明证据杭州市余杭区五常街道西溪乐天城的总建筑面积系55866.01平方米，杭州肯德基有限公司五常街道分店于2018年4月23日成立，营业场所是浙江省杭州市余杭区五常大道西溪乐天城6-14号，以及西溪乐天城哆咪公寓所在公寓楼6号楼4-7F、7号楼3-8F各分户的建筑面积的事实。 5、房屋预约转让协议一份、入住通知书一份、全季酒店百度地图搜索页一组，证明郝丽亚将案涉西溪乐天城中位于2号楼4、5、6层，建筑面积为5030平方米的房产已转让给他人经营全季酒店的事实。 6、乐天城商业总面积、招商率、哆咪公寓6号楼4-7F建筑面积分户、哆咪公寓7号楼3-8F建筑面积相关表格一组，证明乐天城招商率相关情况的事实。 7、杭州乐天城缴款通知单一份，证明邦帮公司曾向郝丽亚催收租金，郝丽亚的员工徐丽萍在通知单上签字的事实。 8、商铺事故处理单一份，证明徐丽萍曾代表郝丽亚经营的新记酸菜鱼商铺处理过商铺事故的事实。 经庭审质证，当事人对证据发表如下质证意见： 对郝丽亚提交的证据，邦帮实业投资（杭州）有限公司对证据1、2、4三性无异议；对证据3，关联性有异议；对证据5中营业清单三性均有异议，对截图真实性无法核实，且月报上的折扣额、损益等一些支出都没有计算；对证据6，三性有异议。经本院审查后认为，郝丽亚提供的证据1、2、4、5对本案事实有证明力，故本院予以认定；证据3、6无法确认与本案的关联，本院不予认定。 对邦帮公司提交的证据，郝丽亚对证据1三性无异议；对证据2，真实性合法性没有异议，关联性有异议；对证据3租赁合同三性予以认可，但该组证据仅能证明被告与商铺有签约，后来因为被告经营不善，导致大量商铺与被告相继解除了租赁合同；对证据4、5三性予以认可；对证据6真实性不予认可，系被告单方面制作不具有客观性；对证据7三性有异议，郝丽亚从未收到过该缴款通知单；对证据8对关联性有异议。经本院审查后认为，邦帮实业投资（杭州）有限公司提供的证据1-6符合有效证据的形式要件，故本院予以认定；证据7、8无法核实真实性，本院不予认定。 本院根据到庭当事人的庭审陈述和本院确认的有效证据，查明本案的事实如下： 2018年4月28日郝丽亚和邦帮公司签订《房屋租赁合同》，约定：1、郝丽亚承租案涉房屋用于经营“新记印象酸菜鱼”店铺，租赁期限为2018年1月23日至2023年1月22日；2、前两年租金均为一年353997元，郝丽亚应于2018年3月1日前支付首期三个月租金共计88499.25元，此后租金按3个月一期，每期租金提前一个月支付，先付后用；3、郝丽亚交纳履约保证金58999.5元，用于担保其在承租期间的租金、水电费交付义务和违约责任；4、邦帮公司指定道勤公司为乐天城运营管理单位，物业管理费应打入道勤公司账户；5、租赁期内如郝丽亚逾期交纳房租及其他费用的，则应按照未付租金或其他费用的每日万分之八向邦帮公司支付滞纳金；6、装修期加运营免租期半年，运营免租期3个月分摊于三年各一个月，前三年每一年首期租金减一个月，招商率达不到75%不计租。合同签订后，郝丽亚向邦帮公司支付履约保证金58999.5元及首期三个月租金88499.25元，并进场装修，期间向道勤公司支付4731元装修保证金。装修完毕后，郝丽亚经营的“新记印象酸菜鱼”店铺正式营业，并按约持续支付租金至2019年4月30日。此后，郝丽亚认为西溪乐天城未达到75%的招商率，故未再继续支付房屋租金及物业费。2019年12月3日，道勤公司工作人员微信通知郝丽亚下属员工徐丽平，因拖欠物业费用将于下午对店铺采取断电措施。当日，“新记印象酸菜鱼”店铺被停水停电。后经各方协商未果，郝丽亚于2019年12月30日向邦帮公司发出通知函，提出双方的《房屋租赁合同》于2019年12月2日解除，郝丽亚自愿放弃承租商铺内所有可移动物品，自2019年12月2日始将商铺交还。后，2020年1月6日郝丽亚将房屋钥匙寄送给邦帮公司。郝丽亚认为，邦帮公司未履行合同约定的招商目标，无权收取房租，更无权以拖欠租金为由对案涉房屋采取停水停电措施，导致合同无法继续履行，造成其经济损失。故其提起诉讼，请求上判。 另查明，因《房屋租赁合同》中约定租赁期前三年每年有一个月的免租期，故邦帮公司在反诉中主张的2019年5月1日至2019年12月31日止的房租系按照七个月进行计算。 本院认为，郝丽亚与邦帮公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应按约履行合同义务。现双方均同意上述合同于2019年12月31日解除，本院予以确认。针对双方争议问题，本院作如下认定： 其一，就案涉房屋停水停电的事实及原因问题。郝丽亚认为停水停电的时间为2019年12月2日，原因是其未按照邦帮公司的要求支付租金，但未提交相应证据。根据邦帮公司提交的微信记录材料，本院认定案涉房屋停水停电的时间为2019年12月3日，直接原因是郝丽亚未交纳物业费所致。郝丽亚主张邦帮公司违反合同约定、以停水停电方式提前解除合同，缺乏事实依据，本院不予采信。 其二，就2019年5月至12月的案涉房屋租金是否应当支付的问题。根据双方合同约定，如西溪乐天城招商率达不到75%，则不计租金。郝丽亚认为，在前述时间段内，西溪乐天城内实际经营的商铺面积未达到商场总面积的75%，不符合租金支付条件。本院认为，郝丽亚所主张的“招商率”释义，与其文字含义并不完全一致。此外，郝丽亚已经支付2019年4月30日前的租金，说明其认可商场整体招商情况符合租金支付标准。但其现在拒绝支付2019年5月至12月的租金，又未能举证说明该时间段商场招租情况相比之前发生何种变化。综合上述情况，郝丽亚拒付租金的理由缺乏事实依据，本院不予支持，其应当依合同向邦帮公司支付2019年5月至12月的房屋租金。 其三、就合同解除后双方责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据前述已查明事实，郝丽亚未按照合同约定支付租金，是造成本案纠纷的主要原因。郝丽亚在本诉中以邦帮公司违约为由要求其支付违约金、赔偿经营及装修损失的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。装修保证金部分，系郝丽亚与案外人道勤公司的经济往来，与本案纠纷无关，本院不予支持。履约保证金部分，双方在庭审中对处理方式存在争议。邦帮公司认为，根据房屋租赁合同第9.2条约定，郝丽亚逾期不付租金，履约保证金应当直接扣除不予退还。郝丽亚则认为，根据合同的5.3.2条约定，即使郝丽亚欠租金，也应当以保证金先行抵扣。本院认为，案涉房屋租赁合同文本系邦帮公司制作的格式合同，从公平角度出发，当合同条款出现冲突时，应当按照有利于承租人一方进行解释。故本院确认郝丽亚支付的履约保证金应当首先抵扣其未付房租。自2019年5月1日起至合同解除之日2019年12月31日止，郝丽亚应付租金为206498.25元，扣除前述履约保证金后，尚应支付租金147498.75元。故邦帮公司在反诉中要求郝丽亚支付租金147498.75元的诉讼请求，本院予以支持。超出部分，无事实及法律依据，本院不予支持。就邦帮公司在反诉中提出的违约金请求，本院认为，邦帮公司作为欢乐城招商工作的负责方，针对郝丽亚质疑的招商率情况，前期未进行有效沟通说明，在履行合同义务方面存在瑕疵；且现有证据也无法证明邦帮公司进行了有效的房租催收行为。结合上述因素，本院酌情支持违约金金额为10000元。超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）郝丽亚与被告（反诉原告）邦帮实业投资（杭州）有限公司签订的《房屋租赁合同》，于2019年12月31日解除。 二、原告（反诉被告）郝丽亚支付被告（反诉原告）邦帮实业投资（杭州）有限公司房屋租金147498.75元，于本判决生效后十日内履行。 三、原告（反诉被告）郝丽亚支付被告（反诉原告）邦帮实业投资（杭州）有限公司违约金10000元，于本判决生效后十日内履行。 四、驳回原告（反诉被告）郝丽亚的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）邦帮实业投资（杭州）有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取3198元，由原告（反诉被告）郝丽亚负担；反诉案件受理费减半收取2730元，由原告（反诉被告）郝丽亚负担1550元，由被告（反诉原告）邦帮实业投资（杭州）有限公司负担1180元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  周新宇 二〇二〇年八月十一日 书记员  吴佳佳