河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4212号上诉人（原审被告、反诉原告）：侯虎伟，男，汉族，1971年7月5日出生，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：庞少伟，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：武阳阳，河南中冶律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳英和房地产开发有限公司。住所地洛阳市新区开元大道17号开元时代小区1-1-101。法定代表人：杨林波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张松涛，河南伊洛律师事务所律师。上诉人侯虎伟因与被上诉人洛阳英和房地产开发有限公司（以下简称英和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初248号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人侯虎伟及其委托诉讼代理人庞少伟、武阳阳，被上诉人英和公司的委托诉讼代理人张松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯虎伟上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判为：驳回英和公司的诉讼请求；确认双方在洛阳市房产行政管理网站上签约的《商品房买卖合同》（预售）有效；判令英和公司向侯虎伟交付长厦门项目47幢2单元1101号房屋（位于洛阳市经济技术开发区××以南、××东路××、长夏西路××、磨坊街以东）或发回重审。2.一、二审诉讼费用由英和公司承担。事实与理由：一、一审法院错误认定侯虎伟同意首付款原路返还，以至于作出解除《紫悦府认购协议书》的错误判决。1.一审认定侯虎伟同意“原路退还”首付款没有事实依据。2016年8月7日双方签订了《紫悦府认购协议书》，侯虎伟已于2018年9月15日按照英和公司的要求完全履行了支付1180105元购房款的义务。侯虎伟不可能在刚把尾款支付完毕不到十日内就同意英和公司以原路退回方式退款。英和公司通过截取部分通话录音、发诱导信息方式，故意让侯虎伟入圈套，还故意编造了应侯虎伟要求退款的事实。该录音不能完整的反映双方沟通的整个事实，而且英和公司退还首付款的行为是其单方行为，侯虎伟无法制止。况且房管局的回复显示，侯虎伟支付的第二笔款项英和公司并未申请退回。2.一审法院对基本事实认定错误，错误判决解除《紫悦府认购协议书》。侯虎伟因预售合同记载的首付款比例不符合事实和英和公司发生争执，根据房管部门的相关规定，英和公司应据实予以更正。英和公司不但不改正，还违反《紫悦府认购协议书》约定的一次性付款十日期限，逼迫侯虎伟一日之内支付剩余一半房款，侯虎伟为维护合法权益，坚持将尾款汇入监管账户，英和公司在没有核实是否收到剩余房款情形下，误认为侯虎伟没有支付余款，违反常规没有发书面函件，采取录音通话、改发诱导信息等方式，不能据此确认侯虎伟同意退款。侯虎伟说“你能原路退回就退吧”不是侯虎伟的真实意思表示，且英和公司并未原路退回，其从未提出过监管资金退款申请。二、一审法院超出英和公司诉讼请求判决，没有事实与法律依据。英和公司的诉讼请求系确认之诉，一审法院判决解除双方之间的《紫悦府认购协议书》是形成之诉的判决，依职权解除《紫悦府认购协议书》，一审判决超出诉讼请求。三、英和公司提起本案诉讼严重违反了诚实信用原则，《商品房买卖合同》（预售）的继续签订，符合合同法规定的鼓励交易原则，二审法院应依法改判，驳回英和公司的诉求，以维护社会公平正义。1.英和公司提起本案诉讼严重违反了诚实信用原则，给侯虎伟带来了巨大损失。英和公司隐瞒案涉房屋已抵押的事实与侯虎伟签订《紫悦府认购协议书》违反诚信原则。英和公司在房价大涨后单方退款并主张注销登记的行为，同样违反诚信原则。英和公司提起本案诉讼是为获取超出合同利益的恶意违约行为。2.《商品房买卖合同》（预售）的继续签订，符合合同法规定的鼓励交易原则，也是引导市场交易主体诚信经营、严守契约的需要。英和公司辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律适当，判决结果正确，请求依法予以维持。2.认购协议是预约合同，商品房买卖合同是本约合同。预约合同约定了预约合同的解除条款，侯虎伟不履行预约合同的约定，预约合同自然解除。3.英和公司不存在欺诈。侯虎伟要求退回购房款是侯虎伟与英和公司的销售人员相互沟通的结果。2018年9月英和公司将第一笔购房款退还侯虎伟，后来在查询中才知道2018年9月侯虎伟将剩余购房款已打入监管账户。因为双方沟通不畅，2018年11月英和公司将剩余的房款退给侯虎伟。预约合同已经解除，不存在本约合同继续签订履行的问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。英和公司向一审法院起诉请求：1.请求依法确认英和公司、侯虎伟于2016年8月7日签订的《紫悦府认购协议》已经解除，判令侯虎伟配合英和公司办理《商品房买卖合同》在洛阳市房产行政管理网站上的注销登记；2.诉讼费及其他费用由侯虎伟承担。侯虎伟向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的《紫悦府认购协议书》有效；请求确认双方在洛阳市房产行政管理网站上签约的《商品房买卖合同》（预售）有效；请求判令英和公司向侯虎伟交付长厦门项目47幢2单元1101号房屋（位于洛阳市经济技术开发区××以南、××东路××、长夏西路××、××以东）；2.反诉受理费由英和公司承担。一审法院认定事实：2016年8月7日，侯虎伟作为乙方与作为甲方的英和公司签订了一份《紫悦府认购协议书》，协议约定侯虎伟认购英和公司开发的位于洛阳市××区××东路小区名称为“紫悦府”47幢2单元1101号房屋，交定金5万元，总房款为1180105元，双方约定的付款方式为按揭贷款。协议约定侯虎伟在该《紫悦府认购协议书》签订之日起7日内，签订正式的《商品房买卖合同》前向英和公司支付首付款590105元（定金转为房款）。协议约定，房屋最终面积以有关主管部门核准为准。该《紫悦府认购协议书》双方签订后，侯虎伟当日向英和公司支付了4万元，加上认筹金1万元，共支付定金5万元，2016年8月16日，侯虎伟向英和公司支付了首付款540105元，定金5万元转为房款后，侯虎伟共计向英和公司支付首付款590105元。2018年9月，英和公司以侯虎伟为买受人在洛阳市房产行政管理网站上下载并签约的《商品房买卖合同》（预售），合同编号为：YS0466936，房屋代码：1189126，该房屋以期房网上签约，买受人为侯虎伟。2018年9月12日，英和公司向侯虎伟发出催告函，限期在2018年9月15日下午17：00之前一次性付清剩余房款，侯虎伟在规定的时间，向英和公司监管账户中支付了剩余房款590000元。另外，英和公司销售人员和侯虎伟联系，侯虎伟同意首付款原路退还，在2018年11月份，英和公司将侯虎伟所支付的全部款项全部退还给侯虎伟。现英和公司诉至法院，诉讼请求：1.请求依法确认英和公司、侯虎伟于2016年8月7日签订的紫悦府认购协议已经解除，判令侯虎伟配合英和公司办理《商品房买卖合同》在洛阳市房产行政管理网站上的注销登记；2.诉讼费及其他费用由侯虎伟承担。侯虎伟反诉请求：1.请求确认双方签订的《紫悦府认购协议书》有效；请求确认双方在洛阳市房产行政管理网站上签约的《商品房买卖合同》（预售）有效；请求判令英和公司交付长厦门项目47幢2单元1101号房屋（位于洛阳市经济技术开发区××以南、××东路××、长夏西路××、××以东）；2.请求法院判决反诉受理费由英和公司承担。由于英和公司、侯虎伟双方意见分歧较大，使一审法院调解无法达成。一审法院认为，依法订立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。英和公司、侯虎伟双方于2016年8月7日签订的《紫悦府认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，协议合法有效，英和公司、侯虎伟之间买卖合同关系依法成立，协议对双方当事人均有法律约束力。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。英和公司、侯虎伟双方在履行《紫悦府认购协议书》中，对该协议中的主要条款即付款方式条款实际进行了变更，且侯虎伟也认同英和公司的退款。现英和公司要求解除该《紫悦府认购协议书》，一审法院予以支持。在该《紫悦府认购协议书》解除后，双方按该协议后续在洛阳市房产行政管理网站上对本案涉案房屋洛阳市经济技术开发区××以南、××东路××、长夏西路××、××以东长厦门项目47幢2单元1101号房屋进行的网签，侯虎伟应配合英和公司变更登记。英和公司、侯虎伟之间的《紫悦府认购协议书》属于预约合同，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不构成正式商品房买卖合同。依据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强行加给另一方”和第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，且双方在洛阳市房产行政管理网站上签约的《商品房买卖合同》（预售）未经过双方签字确认。故此，侯虎伟要求确认英和公司、侯虎伟双方在洛阳市房产行政管理网站上签约的《商品房买卖合同》（预售）有效及要求英和公司交付位于洛阳市经济技术开发区××以南、××东路××、长夏西路××、××以东长厦门项目47幢2单元1101号房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六十条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认英和公司与侯虎伟在2016年8月7日签订的《紫悦府认购协议书》合法有效；二、解除英和公司与侯虎伟在2016年8月7日签订的《紫悦府认购协议书》；三、侯虎伟于本判决书生效后十五日配合英和公司位于洛阳市经济技术开发区××以南、××东路××、长夏西路××、××以东长厦门项目47幢2单元1101号房屋的注销登记；四、驳回英和公司的其他诉讼请求；五、驳回侯虎伟的其他反诉请求。案件诉讼费100元，减半收取50元，由侯虎伟承担；反诉费7710元（已经减半收取）、保全费5000元，共计12710元，侯虎伟承担10000元，英和公司承担2710元。本院二审期间，侯虎伟提交证据一，信访处理意见书，拟证明英和公司向房管局回复的是侯虎伟违反协议约定，这与侯虎伟接到英和公司的催告函后按要求向英和公司提供的监管账户支付了尾款严重不符，侯虎伟已履行了合同义务，英和公司未提交侯虎伟违约的证据。英和公司提供的预售合同中首付款比例与侯虎伟交款事实严重不符。证据二，2018年9月29日侯虎伟向房管局反映英和公司违规操作的录音及房管局工作人员与英和公司工作人员通话录音各一份，拟证明侯虎伟在得知首付款590105元被退回后，第二天就找到房管局反映英和公司的违规操作情况，没有退款合意。房管局工作人员明确告知英和公司工人员“侯虎伟按英和公司催告函要求将590000元支付至英和公司在房管局的监管账户”，不是英和公司所称在2018年11月对账时才发现侯虎伟支付了尾款。英和公司质证称，证据一真实性无异议，证明方向有异议。因为侯虎伟没有按合同约定如期办理按揭手续，也未按期全款支付购房款。证据二不予认可。侯虎伟将尾款打入监管账户，英和公司不知情。购房款全部退回，认购协议书已经解除。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：侯虎伟与英和公司于2016年8月7日签订的《紫悦府认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”在《紫悦府认购协议书》履行过程中，侯虎伟交纳了首付款，在双方对尾款付款方式及首付款比例发生争议时，侯虎伟在接到英和公司催告函后向英和公司指定的监管账户交纳了协议书约定的尾款，侯虎伟实际履行了交纳全部购房款的义务，英和公司实际收受了全部购房款，双方之间形成了事实上的商品房买卖合同关系。双方履行《紫悦府认购协议书》的行为并不符合合同法定解除的条件，英和公司主张因侯虎伟的违约行为，《紫悦府认购协议书》已经解除的意见于法无据，不应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”关于侯虎伟同意英和公司退回首付款能否视为认可解除合同的问题，经查，侯虎伟作出该意思表示时，其已向英和公司指定的监管账户交纳了尾款，退回首付款的行为不能等同于解除合同的意思表示，且侯虎伟知道首付款退回后的第二天即通过向房管局反映问题要求在变更首付款比例后继续签订《商品房买卖合同》（预售）的行为亦表明其不具有解除协议书的意思表示，因此，双方之间签订的《紫悦府认购协议书》亦因双方未达成合意不符合协议解除合同的条件。综上，一审法院判决解除双方签订的《紫悦府认购协议书》属适用法律错误，本院予以纠正。因英和公司与侯虎伟之间形成了事实房屋买卖关系，且案涉房屋不存在其他权利限制，侯虎伟亦同意继续向英和公司交纳购房款，侯虎伟要求英和公司交付案涉房屋的意见应予支持。英和公司应在侯虎伟交纳1180105元购房款后向侯虎伟交付长厦门项目47幢2单元1101号房屋（位于洛阳市经济技术开发区××以南、××东路××、长夏西路××、磨坊街以东）。关于侯虎伟上诉主张确认双方在洛阳市房产行政管理网站上签约的《商品房买卖合同》（预售）有效的意见，因英和公司在洛阳市房产行政管理网站上下载并签约的《商品房买卖合同》（预售）未经过双方签字确认，侯虎伟该意见于法无据，本院不予支持。综上，侯虎伟的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初248号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初248号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、侯虎伟于本判决生效后十五日内向洛阳英和房地产开发有限公司交纳购房款1180105元，洛阳英和房地产开发有限公司接收该款项后五日内向侯虎伟交付长厦门项目47幢2单元1101号房屋（位于洛阳市经济技术开发区古城路以南、宜人东路以北、长夏西路以西、磨坊街以东）；四、驳回洛阳英和房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回侯虎伟的其他诉讼请求；六、驳回侯虎伟的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持，二审案件受理费200元（含反诉100元），由洛阳英和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇二〇年八月二十一日书记员  麻琳娜