山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终2901号上诉人（原审被告）：邹平新纪元置业有限公司，住所地邹平市黛溪办南营村委。法定代表人：胡宝正，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜晓栋，山东振民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵秀娟，女，1978年11月25日出生，汉族，居民，住邹平市。委托诉讼代理人：杨惠美，山东文昂律师事务所律师。上诉人邹平新纪元置业有限公司（以下简称新纪元公司）因与被上诉人赵秀娟商品房销售合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院(2020)鲁1626民初1061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新纪元公司上诉请求:1.撤销（2020）鲁1626民初1061号判决，并依法改判新纪元公司支付赵秀娟自2018年11月6日至2020年1月17日期间逾期办证违约金，并调整减少逾期办证违约金；2.一、二审全部诉讼费用由赵秀娟承担。事实与理由：1.一审法院认定事实及适用法律错误。新纪元公司已于2020年1月17日取得涉案房屋的不动产权证书，即已具备为赵秀娟办证的条件。2019年10月份，新纪元公司就已经在涉案房屋的楼栋门口张贴通知，通知包括赵秀娟在内的业主准备相关材料，准备办理不动产权证书。在新纪元公司于2020年1月17日已具备为赵秀娟办理产权证书的条件下，因赵秀娟原因拒不办理，不能把其未办理产权证书的不利后果让新纪元公司承担。另新纪元公司已举证证实与赵秀娟同一幢楼的张晓已办理了产权证书，也可说明赵秀娟未办理产权证的原因不在于新纪元公司。因此，一审法院将逾期办证违约金计算到判决之日起于法无据。2.一审法院认定的逾期办证违约金标准过高。因新纪元公司与赵秀娟签订的《商品房买卖合同》系房屋主管部门提供的制式合同，合同中关于逾期办证的违约金计算标准并非是双方真实意思表示。自赵秀娟购买房屋后，房屋价格并未降低，也就是说新纪元公司因未办证的实际损失较少。因此，按照双方的合同约定的逾期办证违约金明显过高。在一审过程中，新纪元公司也明确提出双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。但一审法院并未予以调整。赵秀娟辩称，一审法院认定事实及适用法律正确，要求维持原判。理由如下:1.双方签订的《商品房预售合同》合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同约定新纪元公司应于2016年9月30日前交付房屋，而新纪元公司于同年11月15日交付，已经构成违约。且双方均认可涉案房屋于2016年11月15日交付，新纪元公司最迟应于2018年11月5日办理转移登记，新纪元公司于2020年1月17日取得原始登记，至今仍未协助赵秀娟办理房屋所有权转移登记，构成违约，但赵秀娟按照合同约定已经支付全部涉案房款以及支付了办证等相关费用，新纪元公司逾期办证属于违约行为，应支付逾期交房及逾期办理产权证书的违约金，一审法院认定事实清楚，证据充分，就此作出相应裁判无误。2.新纪元公司辩称双方约定的违约金过高。合同第十二条约定系双方真实意思表示，无法定可撤销或无效情形，且新纪元公司并未提交违约金过高的证据。双方之间的商品房买卖合同，是新纪元公司提供的，已在邹平市房管部门备案，新纪元公司主张违约金过高无事实和法律依据，不能成立。赵秀娟向一审法院起诉请求：1.新纪元公司履行合同义务即为赵秀娟办理房地产权证书；2.新纪元公司支付逾期交房违约金7082.50元；3.新纪元公司按393472元为基数，支付2018年9月30日至2020年3月11日的逾期办证违约金20736元；4.新纪元公司按393472元为基数，支付2020年3月11日起至实际判决之日止的逾期办证违约金；5.本案诉讼费用及相关费用由新纪元公司承担。一审法院认定事实：2014年12月20日，赵秀娟（买受人）与新纪元公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定由赵秀娟购买新纪元公司开发的邹平市黛溪街道办事处南营村黛溪湾9幢3单元3-601号房屋一套，建筑面积为117.89平方米；附属物为储藏室60号，建筑面积为8.01平方米；商品房总价款为393472元。合同第十条约定：出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人如未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：。逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同附件六约定供水、排水、供电、供暖、燃气由出卖人负责办理开通相关手续并承担相关费用。第二十一条房屋登记第三项初始登记约定出卖人应当在2018年9月30日前，办理完该商品房所在楼栋的房屋所有权登记，第四项转移登记约定商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。双方在合同附件四中约定，赵秀娟应在2014年12月17日前支付首付款123472元，剩余房款270000元于2015年1月2日前办理完毕银行按揭手续。2014年10月18日，赵秀娟依约支付了购房款100000元，2014年11月1日，赵秀娟支付房款23472元，2015年4月21日，赵秀娟通过中国建设银行股份有限公司按揭贷款支付购房款270000元。2016年11月15日，赵秀娟领取了涉案房屋入门户钥匙（装修钥匙）七把，涉案房屋已经交付赵秀娟使用。2020年1月17日，新纪元公司取得的涉案房屋所在楼栋（即黛溪湾小区9号楼）的不动产权证书。由于新纪元公司逾期交房及逾期办证，致赵秀娟向一审法院提起诉讼，要求新纪元公司协助办理房屋产权证书并支付违约金。新纪元公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。一审法院认为，赵秀娟与新纪元公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。赵秀娟支付了全部购房款，新纪元公司应当按照合同约定及时交付房屋并协助赵秀娟办理房屋产权登记。合同约定新纪元公司应于2016年9月30日前交付房屋，新纪元公司实际于2016年11月15日交付涉案房屋，其行为构成违约。新纪元公司抗辩称赵秀娟要求逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，一审法院认为商品房预售合同对交房时间约定明确，自2016年10月1日起，赵秀娟应当知道新纪元公司存在逾期交房行为，其未举证证明在合理期限内曾向新纪元公司主张该权利，故新纪元公司关于逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩理由成立，予以支持。关于逾期办证违约金，《商品房预售合同》第二十一条明确约定，新纪元公司应在2018年9月30日前办理完涉案商品房所在楼栋的房屋所有权登记。商品房交付后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，因新纪元公司责任导致赵秀娟未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，自赵秀娟应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，新纪元公司应按日向赵秀娟支付全部已付款万分之一的违约金。双方均认可涉案房屋于2016年11月15日交付使用，故新纪元公司最迟应于2018年11月5日办理转移登记，新纪元公司于2020年1月17日取得原始登记，至今尚未协助赵秀娟办理房屋所有权转移登记，构成违约，新纪元公司应当按照合同约定支付逾期办证违约金，以393472元为基数，按日万分之一，自2018年11月6日起计算逾期付款违约金，赵秀娟主张计算至实际判决之日的逾期办证违约金，系对自己权利的自由处分，未违反法律及行政法规的强制性规定，予以支持。截至2020年5月15日新纪元公司应付逾期办证违约金21877.04元（393472元×0.0001×556天）。新纪元公司辩称其公司已取得涉案房屋的原始登记，具备办理转移登记的条件，未办证责任在于赵秀娟。一审法院认为新纪元公司取得原始登记时间已远远超过合同约定期限，且新纪元公司未举证证明其已履行告知赵秀娟办理转移登记等协助义务，对新纪元公司该项辩称意见，不予采纳。新纪元公司辩称违约金过高，称曾在一审法院审理的（2019）鲁1626民初304号案件同小区业主诉新纪元公司房屋买卖合同纠纷中提出鉴定申请，对涉案房屋相同地段房屋租金进行鉴定，鉴定结果为2018年涉案房屋周边同地段、同类型房屋平均月租金为1100元或1000元，一审法院认为新纪元公司未提交违约金过高的初步证据，且按日万分之一的标准计算所得金额不高于依据该鉴定结论的计算结果，故对新纪元公司该抗辩意见不予支持。综上所述，赵秀娟部分诉讼请求符合法律规定，予以支持。赵秀娟其他诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邹平新纪元置业有限公司于本判决生效之日起五日内协助赵秀娟办理邹平市黛溪街道办事处黛溪湾9号楼3单元3-601室及附属60号储藏室的不动产权转移登记手续；二、邹平新纪元置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付赵秀娟2018年11月6日至2020年5月15日期间逾期办证违约金21877.04元；三、驳回赵秀娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取248元，财产保全费320元，共计568元，由赵秀娟负担142元，邹平新纪元置业有限公司负担426元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赵秀娟与新纪元公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。新纪元公司未在双方合同约定的期限内办理完涉案房屋的初始登记，导致赵秀娟至今未能取得房屋所有权登记，已构成违约，应承担违约责任。故一审法院根据双方合同约定，结合赵秀娟的诉请，判令新纪元公司支付赵秀娟自2018年11月6日至2020年5月15日期间的逾期办证违约金并无不当。新纪元公司虽于2020年1月17日取得涉案房屋原始登记，但其并未提交证据证明此后履行告知赵秀娟办理转移登记等协助义务，故其上诉主张赵秀娟因自身原因未能办理所有权登记手续缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金标准应否调整的问题。本案合同对违约金条款的约定，系双方真实意思表示，无法定可撤销或无效情形。本案合同第二十条约定按已交房款日万分之一计算违约金并不明显过高,且新纪元公司未举证证明该违约金过分高于实际损失,故对新纪元公司要求调低违约金的请求不予支持。综上所述，上诉人新纪元公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费495元，由上诉人邹平新纪元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  王正真审判员  张 珊二〇二〇年八月十三日法官助理徐丽萍书记员张真真