广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初335号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司,住所地:韶关市浈江区*************韶关碧桂园凤凰商业广场1层办公综合区。法定代表人：张艳芝，该司区域总经理。委托诉讼代理人：马艳，该司职员。被告：张伶，女，1978年1月23日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区凤凰山8街49号。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司与被告张伶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的委托诉讼代理人马艳到庭参加诉讼。被告张伶经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付韶关市***凤凰山8街49号房屋的物业服务费暂计至2019年12月共计10784.4元；2、被告以每月拖欠物业费为基数，按所欠物业费每日5‰为标准，向原告支付至被告交付全部拖欠物业费之日止的违约金，暂计至2020年2月3日的违约金为17625.1元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年7月10日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务，合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2015年5月9日购买韶关市***凤凰山8街49号房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费485.75元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金，被告于2018年2月开始拖欠物业服务费，至2019年9月拖欠的款项已经达28409.5元，原告于2019年6月3日向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费，但被告未予交纳。被告张伶未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告未提交证据，未到庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月9日，被告（买受人）与韶关市顺宏房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买的商品房为位于广东省韶关市*************韶关市***凤凰山8街49联体住宅一幢。该商品房的套内预测建筑面积228.97平方米，花园面积133平方米。出卖人应当在2015年12月30日前，将取得工程验收备案证明、测绘报告的商品房交付买受人使用；本合同约定的交付日期届满之日为交付时间，买受人如逾期办理交接房手续，视为出卖人按期交房。同日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，约定甲方同意开发公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。本园区的物业服务费采取包干制方式。乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业套内建筑面积及与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.5元计收。该物业的房屋建筑面积为228.97平方米；该物业的花园面积为133平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按478.65元/月向乙方缴交物业服务费。甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。同时，双方还就物业管理服务内容、甲、乙方的权利义务等内容进行了约定。上述合同签订后，因被告未依约缴纳物业服务费，原告经催收未果于2019年6月3日向被告发出《律师函》，但被告仍未予交纳物业服务费，原告遂提起本案诉讼。另查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关波江分公司于2019年6月20日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司。此外，经核实，被告涉案房屋建筑面积229.03平方米，花园面积147平方米，按月485.75元计算物业服务费，被告自2018年2月（未交97.9元）起至2019年12月未缴物业服务费10784.4元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《韶关碧桂园前期物业服务协议》的约定，被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，故被告应自《商品房买卖合同》约定的商品房交付的次月起，全额向原告交纳物业服务费。被告自签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》至今，未履行向碧桂园物业公司交纳物业服务费义务，即便是原告向其发出催缴函后，仍未履行该义务，被告的行为已经构成违约。原告履行了物业服务义务，其主张被告支付2018年2月至2019年12月的物业服务费及违约金理由成立。经核实，被告应支付物业服务费10784.4元，关于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业服务费给碧桂园物业公司造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”现原告诉求被告按所欠物业费每日千分之五计付违约金，明显过高。因此，本院适当调整为被告支付的违约金金额应以每月拖欠物业服务费金额为基数，从逾期支付之日(次月1日)起以不超过人民银行同期贷款利率x(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率x(1+30%)计算为宜。被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院依据现有证据和查明的事实作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告张伶于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司2018年2月至2019年12月的物业服务费合计10784.4元及逾期支付期间的违约金（违约金以2018年2月97.9元拖欠物业服务费为基数，此后以每月拖欠物业服务费485.75元为基数，从逾期支付的次月1日起按中国人民银行同期贷款利率x(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率x(1+30%)计算）；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费510元、公告费260元，合计770元，由被告张伶负担600元、原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司负担170元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘桂全人民陪审员  龙官爱人民陪审员  杨洁文二〇二〇年七月三十日法官 助理  邹叶凤书 记 员  丘美英