浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初8458号 原告:义乌市佛堂镇恒安里小区二期业主委员会，住所:义乌市佛堂镇恒安里小区二期。 负责人：王瑞依,该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：许乐、陈超,浙江嘉图律师事务所律师。 被告：义乌市文礼物业服务有限公司，住所：义乌市稠江街道凤凰社区香山新区17幢2单元202室。 法定代表人：陈文礼。 委托诉讼代理人：刘追平，浙江大平律师事务所律师。 原告义乌市佛堂镇恒安里小区二期业主委员会为与被告义乌市文礼物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，于2020年6月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序组成合议庭，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告义乌市佛堂镇恒安里小区二期业主委员会主任王瑞依及其委托诉讼代理人；被告义乌市文礼物业服务有限公司的法定代表人陈文礼及其委托诉讼代理人刘追平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市佛堂镇恒安里小区二期业主委员会向本院提出诉讼请求：确认原、被告之间2019年8月《物业合同》无效。事实与理由：2019年7月23日，原告完成新一届业主委员会选举。傅效法继续担任业主委员会主任。2019年9月，因傅效法其他以权谋私事情被揭露，傅效法辞职。2019年9月4日，傅效法将部分资料移交给原告。因移交资料中缺少物业管理合同，原告向傅效法索要，傅效法在2019年9月10日左右把签订时间为2018年8月8日《恒安里二期物业合同》交付给原告。 根据2018年8月8日《恒安里二期物业合同》，物业服务合同期限为2018年8月8日0时至2020年8月7日24时。由于被告不能有效完成物业服务内容，原告在2020年6月11日向被告发出《通知》，决定在合同到期后不再与被告续签物业服务合同。 被告收到原告通知3天后，向原告提交了一份2019年8月《物业合同》。被告声称，按照2019年8月《物业合同》规定，物业服务合同期限是2019年8月8日0时至2021年8月7日24时。物业服务合同期限尚未届满。对于被告说法，原告不予认同。原告认为，在2018年8月8日合同约定的物业服务期限尚未届满情况下，根本不存在签订2019年8月《物业合同》的必要。原告此后调查发现，早在2018年8月7日，原告原业委会主任傅效法即与被告签订了《合伙经营协议》，傅效法占有被告14%股份。原告认为，被告与傅效法存在巨大利益输送，2019年8月《物业合同》完全是被告与傅效法恶意串通的产物，严重损害了原告即恒安二期全体业主的利益，依法属于无效合同。因物业服务合同期限即将届满，为保障全体业主利益，原告现根据我国法律规定，特向贵院提起诉讼。 被告义乌市文礼物业服务有限公司辩称；1、两份物业管理合同的形成2018年8月份恒安里二期之前的物业公司严重不负责，然后被解聘，原告邀请被告入驻管理，被告入驻后发现之前遗留的问题很严重，故双方约定了一年的代管期，该代管期不算做正式的物业合同期限，期满后由双方视具体情况再行签订物业合同。2019年6月份的时候，一年的代管期届满前，双方议定签订了第二份合同，期限是两年，该份合同除管理期限外其余的主要内容和前一份是一致的，是双方真实意思表示，合法有效。2、被告与原告之前的业委会主任傅效法之间并不存在任何的串通行为，原告也无法律依据指认其前一任的主任与被告串通而导致物业合同无效主张。3、假使物业合同侵犯了业主权利，根据物权法第78条第2款的规定，业主有权提起撤销而非由原告主张无效。综上，被告认为原告诉请不符合法律规定，请求依法驳回。 针对被告的答辩，原告补充陈述：1、在2018年8月7日，傅效法当时是原告的业委会主任，原告在今年的6月份向被告发出通知后被告把2019年8月签订的物业合同复印件提供给了原告，原告认为这是由傅效法和被告串通签订的一个合同，也去寻找了相应的证据，后面发现在2018年8月7日晚上合伙人傅效法和被告的法人陈文礼签订了一份合伙经营协议，约定被告物业公司有6位合伙人，各占14%，共计84%。傅效法是拥有股份并参与分配的，之后才有了2018年8月份的物业合同，由此可见，在第一份物业合同的时候，傅效法和被告有了业务关联，因此被告答辩的第一点把问题都推到之前的物业公司上去，被告说法的真实性、合理性是存疑的。2、2018年8月份的物业合同期限是两年，是从2018年8月8日至2020年8月7日，而按照2019年8月份的合同是2019年8月份至2021年的8月份，对比合同期限可以看出被告所称第二份合同签订的时间是2019年6月份，事实是第一份合同期限没有到期，这时签订第二份合同不符合情理。另外第二份合同垃圾清理的费用是从之前的600元调整到了1000元，这明显加重了业主的负担，就我们后来的了解，目前为止垃圾清理的费用一直是按600元收的，第二份合同根本没有履行过的。3、关于傅效法和被告的串通，在2018年8月7日的合伙经营协议已经充分体现。 原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下： 1、2018年8月8日《恒安里二期物业合同》（简称18物业合同）复印件一份，证明物业服务合同期限为2018年8月8日至2020年8月7日。 2、通知复印件一份，证明因被告没有有效完成合同约定服务内容，原告在2020年6月11日发出通知，并上报给社区。 3、2019年8月《物业合同》（简称19物业合同）复印件一份，证明1、19物业合同与18物业合同期限存在重叠；2、19物业合同擅自提高部分费用，损害业主利益；3、19物业合同是恶意串通签订的合同，损害业主利益。这个合同的落款是2019年8月8日，这与被告陈述2019年6月份签订的时间相矛盾。 4、2019年7月23日会议记录原件一份，证明1、2019年7月23日新业委会成立；2、会议纪要明确，物业公司等事项由业委会集体决定；3、19物业合同违反业委会纪要规定程序，是傅效法私自和被告恶意串通签订。2019年7月23日，傅效法本来是担任业委会主任的，但在2019年9月份因傅效法其他以权谋私的事情被揭露，傅效法辞职，王瑞依成为业委会主任。 傅效法移交清单原件一份，证明2019年9月4日，18物业合同及19物业合同，傅效法均未移交给原告。原告拿到18物业合同是在2019年9月份以后。 合伙经营协议照片打印件一份，证明1、2018年8月7日晚，被告与傅效法等人达成《合伙经营协议》，傅效法占股14%；2、被告与傅效法之间存在巨大利益输送，双方之间具有恶意串通基础。 清单原件一份，被告为节省成本，人员配备不到位，小区物业管理混乱。2020年3月25日，原告要求被告整改。 8、恒安二期物业工作查验记录原件一份 9、部分照片打印件一份27张 证据8、9均证明被告没有尽到物业公司职责，小区物业存在多种问题，包括小区地面损坏、门禁瘫痪、车闸损坏且无人管理、电梯渗水、电梯故障、物业人员缺岗等多种情况。 10、2020年7月业主对被告物业服务满意度调查原件一份，证明绝大部分业主对被告物业服务不满意。其中不满意的有82户，不满意率达到了80%多。 被告质证：对证据1，真实性无异议，证明对象也无异议，该份合同已被证据3的19年的协议所覆盖。 对证据2，对真实性有异议，该通知形式也不符合双方在合同第14条约定的通知条件和通知方式。 对证据3，真实性无异议，对于证明目的首先两份合同存在重叠，我方在答辩时已阐述形成原因，其次对于提高收费的项目只有一项是装修垃圾清运费，该项目只有在装修时会产生，并不具有普遍性，且两份合同后面均注明该项费用仅为暂收，不足的后面补足，故变更这项内容并未加重的业主的责任和义务，提高合同约定的收费也符合当时的市场行情。仅凭该份协议无法证明是恶意串通签订的合同。 对证据4，真实性有异议，对于原告业委会内部的操作规范是原告方对内的行为约束，被告没有义务也无法遵循其内部的业务规范进行操作，傅效法仅作为原告的负责人与被告签订协议无法证明是串通。 对证据5，真实性有异议，我们并没有参与经手。 对证据6，真实性有异议，陈文礼并没有签订过该份协议，如果原告坚持该份协议是由陈文礼签字的，应当提供原件，必要时我方申请法庭对笔迹进行鉴定。 对证据7，真实性无异议，该份清单仅是原告对被告管理人员的要求，通过该份清单无法证明物业管理存在混乱情况，也并不是原告下发的整改通知，事实上被告相应的岗位均有人员安排。 对证据8，真实性有异议，原告单方制作的记录。 对证据9，对照片的内容显示是恒安里二期是没有异议的，但仅凭照片无法证实是什么时候存在的情况。证据8、9所阐述的问题并不是被告不尽职责产生的，其中路面的破损小范围的维修是由物业负责，我们也在做，大范围的维修就是要由原告出面动用专项维修基金进行维修。房屋的漏水也是开发商的工程质量的原因，被告仅有安排维修的义务。车辆的停放情况每个小区都会产生，被告也会按照业主的要求及时要求车主挪车。人员缺岗的情况并不存在，原告只是趁保安员走开的一个间隙进行拍照无法证明长期不在岗的情况。 对证据10，对于真实性有异议，近期有业主向被告反映原告业委会人员上门要求其签字满意度调查，向业主谎称说签不满意可以免交下一年度的物业费，所以很多业主在不明事理的情况下被欺骗，该份调查无法真实体现业主的意思。 被告为支持自己的辩解，提供证据如下： 文礼物业合同说明原件一份，证明原被告签订的第一份合同中，2018年8月8日至2019年8月7日为代管期，代管期满前双方签订了第二份合同。 工作纪录打印件一份，证明被告在代管期间就恒安里二期物业管理投入了大量人力、物力，工作效果明显，得到原告业主的认可，因此代管期后双方签订了第二份合同。 业主满意度调查表原件一份，证明恒安里二期业主对被告的服务评价“满意的”达绝大多数，达到80%多，物业服务工作是到位的。 恒安里二期业主群群聊记录打印件一份，证明业主有问题,被告会及时派人解决，业主对被告的服务是满意的，并且在群里给了很多赞许，其次业主对本届业委会是有较大意见的，且强烈要求进行重选，群聊中都有体现。 原告质证：对证据1，对证据上的公章真实性无异议，对关联性和被告的证明目的有异议，这份说明恰恰说明了物业服务合同是签订两年的，从2018年的8月8日到2020年的8月7日，在18物业合同没有到期的情况下，又在19年再次签订物业合同不符合这份说明载明的意思也不符合情理，间接也证明了19年的物业合同是虚假的是无效的。 对证据2，被告所提供的工作记录中真实性有异议，不能够说明是18年的9月10日形成，对于工作记录中所体现的内容到目前为止被告也没有任何的改善和解决，小区路面仍然存在大量破损，车辆道闸门禁还是坏的，地面地下车辆乱停乱放的情况到今天依然没有解决，小区停车仍然混乱，小区的垃圾还是存在的，地下室负一、二楼漏水的情况依然存在，房屋顶层的杂草没有进行任何的清理，被告项目经理长期不在，大量的兼职人员来从事保洁。因此被告的证明目的是不能成立的，被告称是在代管期后签订的第二份合同，这与被告之前的陈述又存在矛盾，被告之前说第二份合同是在2019年6月份签的，代管期满是在2019年9月份。 对证据3，这份满意度的抬头是2019年的，签字有2019年也有2020年签的，我们核实了一下里面的签字人员还存在造假的情况，包括第一页的王春、第四页的王忠庆、第二页的陆发燕还有大量的人员涂改的情况，因此对满意度的调查真实性、合法性存在异议。另外只有76户是签的，所占比例只有50%，在物业合同中被告承诺达到70%的满意率也是远远没有做到的。 对证据4，微信证据有异议，业委会的成员不在这个群里面，这个群的群主是傅效法的弟弟，他是有目的的，煽动一部分人来改选业委会。我们认为只要公平公正随时同意。因此我们对证据的三性有异议，不能证明被告的证明目的。 对原告提供的证据1、3、4、7、8、9，被告对真实性无异议，本院予以确认。对原、被告提供的其他证据，双方对真实性均有异议，上述证据需要结合本案予以综合认定。 经审理查明：案外人傅效法原系第一届原告义乌市佛堂镇恒安里小区二期业主委员会主任。 2018年8月8日，傅效法作为义乌市佛堂镇恒安里小区二期业主委员会的代表，与被告义乌市文礼物业服务有限公司签订物业服务合同一份，约定合同期限为2018年8月8日0时至2020年8月7日24时。 2019年7月23日，原告完成第二届业主委员会选举，傅效法继续担任业主委员会主任。2019年9月初，傅效法因故辞去业委会主任，现任主任王瑞依。 2020年6月11日，原告向被告发出通知：贵公司与我恒安二期小区签订物业服务合同期限为：2018年8月8日0时-2020年8月7日24时，鉴于贵公司在此期间未有效完成合同规定的服务内容，故经业委会全体委员开会决定待合同到期后不与贵公司续签物业服务合同，并将此决定上报社区。 被告收到通知后，向原告提交了一份落款时间为2019年8月8日的物业服务合同，合同期限为2019年8月8日-2021年8月7日，垃圾清理费用从600元调整为1000元，其余内容与2018年8月合同一致。 2018年8月7日，在原、被告签订物业服务合同前一晚，傅效法、陈思盛、陆保（被告经理）等人签订合伙经营协议一份，约定各占股份14%共同经营被告义乌市文礼物业服务有限公司项下的业务。 本院认为：本案的争议焦点是傅效法与被告文礼公司签订的2019年8月的物业合同对原告是否有效。被告称在2019年6月份，被告就与原业委会主任傅效法在业委会办公室签订了该份合同，因为文礼物业入驻是签两年合同的，第一年是上家留下来的代管期，不算正式的合同时间。结合庭审情况及证据材料来看，首先，在2018年8月8日签订的第一份合同中，合同期限为两年，并未有关代管期的约定。其次，2019年8月8日的合同，被告称系在2019年6月份签订，但没有证据可以佐证，因此无法确认签订时间为2019年6月。再次，2019年7月23日，原告完成新一届业主委员会选举，选出委员5名，除傅效法继续担任业主委员会主任外，另4名委员均为新成员。签订物业服务合同涉及全体业主的利益，属于小区的重大事项。因此，在未经过业主委员会全体成员表决并通过的情况下，傅效法与被告签订的2019年8月的物业合同属于行为人没有代理权、超越代理权以被代理人的名义签订的合同。结合合伙经营协议等证据材料看，被告并非善意相对人。现原告以提起诉讼的行为表明对该份合同不予追认的意思表示，综上，2019年8月8日签订的物业合同对被代理人原告并不发生效力。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下： 确认原告义乌市佛堂镇恒安里小区二期业主委员会与被告义乌市文礼物业服务有限公司间2019年8月8日签订的物业合同无效。 案件受理费40元，由被告义乌市文礼物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  陆笑笑 二〇二〇年八月六日 书记员  张诗婕 ? ?