广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终14166号 上诉人（原审被告）：林敦杰，男，汉族，1982年12月13日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：张海平，广东深鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹庆涌，男，汉族，1976年3月22日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。 被上诉人（原审原告）：刘忆瑶，女，汉族，1974年10月9日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗一青，广东盛唐律师事务所律师。 原审第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路52号安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码914403006837904509。 法定代表人：杜艳花，总经理。 上诉人林敦杰与被上诉人曹庆涌、刘忆瑶、原审第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粵0303民初32993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人林敦杰上诉请求判令：1.依法撤销原审民事判决书；2.依法改判驳回曹庆涌、刘忆瑶的全部诉讼请求。 被上诉人曹庆涌、刘忆瑶辩称，林敦杰上诉状中主张的上诉理由不符合事实和法律，一审判决认定事实无误，判决公正合法，请求二审法院驳回林敦杰的上诉请求，维持一审判决。 原审第三人乐有家公司未向本院提交书面意见。 曹庆涌、刘忆瑶向一审法院起诉请求：1.依法解除《二手房买卖及居间服务合同》及与之相关的协议；2.林敦杰双倍返还定金37万元，即74万元；3.林敦杰承担曹庆涌、刘忆瑶因本案支付的律师费4.5万元；4.林敦杰承担所有诉讼费用。 一审法院认定事实：一、房屋买卖合同及相关协议的签署情况。2019年3月10日，曹庆涌与林敦杰、乐有家公司签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：林敦杰作为出卖人将其名下所有的位于罗湖区XXX路X号XX大厦XX的房产（不动产证号：粵(2016)深圳市不动产权第003XXXX号），以463万元的价格转让给买受人曹庆涌；合同签订时，曹庆涌先支付定金7万元，合同签订后两个工作日支付定金30万元，上述定金由曹庆涌交由居间方乐有家公司托管；经曹庆涌书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后的五个工作日，乐有家公司将定金交付于林敦杰；如林敦杰未按照合同约定期限履行义务，曹庆涌有权要求林敦杰以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如林敦杰逾期履行超过十五个工作日，则曹庆涌有权解除合同并可要求林敦杰双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，曹庆涌因维权所支出的律师费、诉讼费由林敦杰负担。同日，三方签署《交易节点确认书》，载明林敦杰在《二手房买卖及居间服务合同》签订之日起88个工作日内与赎楼公司签订服务合同；曹庆涌于2019年7月31日前支付首期款（不含定金）310万元。同日三方签署的《信息告知书》中林敦杰确认案涉房产系其个人产权，供楼无逾期，户籍家庭名下有1套房产，房屋有抵押未查封；曹庆涌确认其深圳户籍家庭名下有1套房产，有购房资格。同日三方签署的《费用估算表》中以意向价格388万元为基数核算涉案房屋的相关交易税费及其他服务费用。 2019年7月17日，林敦杰、曹庆涌、刘忆瑶签署《主体变更确认书》，买方由曹庆涌变更为曹庆涌和刘忆瑶，两人履行原合同及其附件有关买方权利义务的约定。 二、定金交付情况。2019年3月10日，林敦杰向曹庆涌出具《收据》，载明其收到曹庆涌支付的涉案房产定金7万元。2019年3月13日，林敦杰向曹庆涌出具《收款收据》，载明其收到曹庆涌支付的涉案房产定金30万元。 三、案涉房产产权登记情况。林敦杰于2016年通过买卖方式取得涉案房产产权，同年2月4日，涉案房产办理银行贷款抵押登记。因林敦杰与案外人之间的金融借款纠纷，一审法院于2019年5月16日查封涉案房产，查封期限自2019年5月16日至2022年5月15日。 四、曹庆涌与刘忆瑶产权登记情况。截止到2019年12月5日，曹庆涌、刘忆瑶在深圳市暂无不动产，其中刘忆瑶于2019年7月12日转让其名下XXX大厦的房产与案外人，并于当月18日完成房产转移登记。2019年11月11日，曹庆涌与刘忆瑶将名下位于XX花园的共有房产转让。曹庆涌与刘忆瑶确认两人系夫妻关系。 五、案涉房产查封后，双方协商情况。林敦杰、曹庆涌、刘忆瑶均主张在2019年7月29日知晓案涉房产查封情况。2019年8月24日、8月29日、9月2日，曹庆涌、刘忆瑶先后三次向林敦杰发函，要求其解除房屋查封并如实告知债务，2019年8月26日，林敦杰亦向曹庆涌发函，要求其回复是否有能力继续履行合同。2019年9月7日，曹庆涌、刘忆瑶通过EMS邮件林敦杰致函决定解除《二手房买卖及居间服务合同》及相关协议，林敦杰于2019年9月8日收到上述邮件。2019年9月8日，林敦杰亦向曹庆涌发函主张解除合同，曹庆涌确认其于2019年9月9日收到该函件。 六、律师费支出情况。曹庆涌、刘忆瑶因本案向广东盛唐律师事务所支付律师费4.5万元。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《信息告知书》、《费用估算表》、《主体变更确认书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。 关于解除合同的问题，林敦杰抗辩主张曹庆涌、刘忆瑶在签订《二手房买卖及居间服务合同》时不具备购房资格，但曹庆涌在签订该合同时已告知林敦杰其需要出售一套房产以确定购房资格和筹集首付款，林敦杰对该事实亦予以确认，林敦杰的该项抗辩主张不成立。合同履行期间，因林敦杰的原因致使案涉房产被查封，林敦杰主张案涉房产被查封亦可履行首付款资金监管，曹庆涌、刘忆瑶未履行该项合同义务，解除合同的原因在于曹庆涌、刘忆瑶，但案涉房产存在不能办理产权转移登记的风险，曹庆涌、刘忆瑶中止履行合同有事实依据，且给予林敦杰合理宽限期解除案涉房产的查封，但林敦杰未消除上述风险，构成违约。因此，案涉房产不能办理产权变更登记，曹庆涌、刘忆瑶订立合同的目的不能实现，曹庆涌、刘忆瑶诉请解除《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《信息告知书》、《费用估算表》、《主体变更确认书》，符合法律规定，林敦杰亦于2019年9月8日向对方作出解除合同的意思表示，双方对解除上述合同的意见一致，一审法院予以确认。上述合同于通知到林敦杰时（2019年9月8日）解除。 关于定金的问题，《二手房买卖及居间服务合同》未就本案违约情形约定定金罚则，但根据《二手房买卖及居间服务合同》关于双倍返还定金的约定，定金罚则系对履行义务一方未在指定期间内履行义务时适用。林敦杰有义务消除合同履行障碍，但未履行，构成违约，曹庆涌、刘忆瑶主张林敦杰双方返还定金有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于律师费，《二手房买卖及居间服务合同》约定了因林敦杰违约，曹庆涌、刘忆瑶因维权的费用由林敦杰负担，故林敦杰应支付曹庆涌、刘忆瑶因本案支出的律师费4.5万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四款、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《信息告知书》、《费用估算表》、《主体变更确认书》于2019年9月8日解除；二、林敦杰应于判决生效之日起十日内向曹庆涌、刘忆瑶双倍返还定金740000元；三、林敦杰应于判决生效之日起十日内向曹庆涌、刘忆瑶曹庆涌、刘忆瑶支付律师费45000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5825元、保全费4445元，由林敦杰负担。上述费用曹庆涌、刘忆瑶已预付，由一审法院予以退回。林敦杰应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费5825元、保全费4445元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。 经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：一、曹庆勇和刘忆瑶是否享有合同解除权；二、林敦杰应否承担违约责任；三、林敦杰应否支付曹庆勇和刘忆瑶因本案支出的律师费。 关于焦点一，林敦杰主张，根据双方选择的交易方式，本案的房屋买卖合同是同时履行，不存在先后履行的问题。而且曹庆勇和刘忆瑶做资金监管，实际上只是做资金准备，而不是房款的交付。另外，虽然林敦杰的房屋被查封，只是欠银行信用卡未归还，资金仅26万，而涉案房产价格463万，林敦杰并没有丧失履行合同的能力。因此，曹庆勇和刘忆瑶并不享有合同解除权。本院认为，《二手范房买卖及居间服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按照约定，全面履行合同义务。曹庆勇和刘忆瑶作为涉案房屋的买方，依照合同的约定，按时足额支付定金，并约定于2019年7月30日去资金监管，并无任何违约行为。但由于林敦杰的原因导致涉案房屋被查封，存在不能办理产权转移登记的风险，属于《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项规定的“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情况”，曹庆勇和刘忆瑶据此履行不安抗辩权，中止履行资金托管的义务，有法律依据。其后，曹庆勇和刘忆瑶给与林敦杰合理宽限期，要求其排除履行不能的妨碍，但林敦杰并未消除上述风险，属于违约，且该违约行为导致合同的目的有可能不能实现，曹庆勇和刘忆瑶可根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款第（四）项的规定行使法定解除权，一审法院认定事实清楚，本院予以维持。 关于焦点二，林敦杰主张其不存在违约，因此无需承担违约责任。本院认为，如前所述，涉案交易无法完成系林敦杰违约，曹庆勇和刘忆瑶有权按照合同的约定，主张双倍返还定金。 关于律师费，林敦杰主张其无需支付曹庆勇和刘忆瑶的律师费。本院认为，由于林敦杰违约，导致曹庆勇和刘忆瑶支出了相应的维权费用，根据双方合同的约定，该费用应当由林敦杰负担。 综上，林敦杰的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11650元，由上诉人林敦杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 张    睿 审判员 聂    效 审判员 黄  玮  娜 二〇二〇年八月十三日 书记员 付红萍（兼）