广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4900号原告：郑业良，男，汉族，1986年6月5日生，住阳江市江城区南恩三家店3号之二。确认的送达地址：阳江市江城区**************。公民身份号码：441************236。原告：陆月艮，女，汉族，1986年6月18日生，住阳江市江城区******。确认的送达地址：阳江市江城区**************。公民身份证号码：441************02X。两原告的委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所：阳江市******广场中源花园319房。确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所。统一社会信用代码：914***********836G。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告郑业良、陆月艮诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑业良、陆月艮的委托诉讼代理人黄斌斌到庭参加诉讼，被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑业良、陆月艮向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付逾期交楼的违约金136362元给两原告。2、判令被告立即返还收取的代缴办证税费26286元及利息（利息以26286元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年9月27日计至还清之日止）给两原告。3、判令本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于阳江市江城区********************屋，总购房款为564647元，原告早已付清涉案房屋的全部购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条的规定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付房屋，但被告却一推再推，直至2020年4月28日才将房屋交付给原告。被告逾期交楼的行为已构成严重违约，根据《商品房买卖合同》第十二条的规定，被告理应每天按总购房款的万分之五向原告支付违约金，计至2020年4月28日止的违约金为136362元（564647元×0.05%/天×483天=136362元）。且被告在与原告签订合同当天，收取了原告代缴办证税费26286元，根据《商品房买卖合同》第二十条的规定，被告理应在房屋交付之日起90日内取得所有权证，但被告至今仍无法成功办理不动产权证，故理应返还收取的代缴办证税费给原告。为了维护原告的合法权益，现根据《民事诉讼法》第119条的规定，特提起诉讼，希判如所请。被告丰怡房产公司辩称，一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在丰怡房产公司前任法定代表和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成丰怡房产公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。二、丰怡房产公司新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人变更登记手续。新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，丰怡房产公司在2018年12月15日已经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼己完成工程竣工验收备案手续。丰怡房产公司于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，包括已经通知原告，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。丰怡房产公司已经在2019年10月29日通过合同约定的送达地址向原告送达了《交付通知书》，但原告因自己原因直至2020年4月28日才来办理收楼手续。按照合同约定，通知书送达原告后，即使原告没有按期前来办理收楼手续，视为出售人已经交房。四、据原告提出的请求，丰怡房产公司意见如下：1、关于原告要求丰怡房产公司支付逾期交付房屋违约金问题，虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》，丰怡房产公司应在2018年12月31日前交付原告购买的丰怡豪庭55幢501号房。但，基于上述第一二条的原因，丰怡房产公司希望原告能够谅解答辩人迟延交楼的客观原因。同时，虽然买卖合同对逾期交楼违约金有规定，但丰怡房产公司认为原告诉请的逾期交楼违约金标准过高，请求法院予以调低，便于今后共同经营管理好丰怡豪庭。对于逾期交楼，答辩人正在考虑相关经济补偿方案，并愿意与业主协商解决。2、对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是丰怡房产公司为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费支付利息。因此，丰怡房产公司认为原告提出的该项请求没有依据，不同意按原告诉请支付办证费利息。本院经审理认定事实如下，2017年9月27日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区********************出售给原告，预测建筑面积共116.47平方米；该商品房为预售商品房，总价款为564647元；付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2017年9月24日前支付首期房价款364647元，余款20万元向出卖人指定按揭银行申请贷款支付。第九条关于商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条关于逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金。合同还约定了其他条款。两原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，两原告按合同约定付清全部购房款共564647元给被告，并于2017年9月27日支付了代收代缴办证税费26286元给被告。涉案商品房于2020年4月28日交付给两原告使用。至此，两原告认为被告逾期交房，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。被告提交了《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），拟证明涉案房屋于2019年10月28日竣工验收。被告提交两份快递单及两份《房屋交付通知书》为证明已通过快递形式通知两原告收楼。其中落款日期为2019年10月29日的《房屋交付通知书》载明：郑业良、陆月艮先生/女士惠鉴：承蒙购买丰怡豪庭55幢501房，该房屋已经具备合同约定的交付条件。请携带以下资料，于2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理交付手续。落款为丰怡房地产公司。落款日期为2020年2月18日的《房屋交付通知书》载明：郑业良、陆月艮先生/女士惠鉴：承蒙购买丰怡豪庭55幢501房，该房屋已竣工验收合格符合交付使用条件。我司已发函通知于2019年10月31日起接受收楼办理手续，但阁下至今仍未前来办理相关收楼手续，现再次通知，请阁下及早莅临【丰怡豪庭】物业管理处办理贵单位收楼手续，未如期前来办理的视为已交付使用。落款为丰怡房地产公司。庭审中，两原告主张收到上述两份《房屋交付通知书》，并于2020年4月28日接收涉案房屋，在《房屋交接确认书》上签名。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折和票据，拟证明其代两原告缴交了房屋维修基金9347元、抵押登记费80元，合共9427元，两原告对上述费用无异议。另查明，涉案的丰怡豪庭51-58栋尚未办理商品房初始登记。本院认为：两原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、被告是否构成逾期交房，逾期交房违约金应如何计算；二、被告应否返还办证税费并支付利息。关于争议焦点一。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告为证明涉案商品房已竣工验收合格所提交的《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》及《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），原告认为根据合同第九条约定，房屋交付条件为房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而被告于2020年1月20日才取得建设工程竣工验收同意备案通知书，即使被告通知业主收楼也是不符合合同约定的，被告仍要承担逾期交房的违约责任，本院对原告的质证意见予以采纳。被告主张其于2020年2月18日向原告邮寄送达《房屋交付通知书》，但未能举证证明涉案商品房于当时已取得房屋测绘报告，且至今房屋测绘报告被告亦无提供，应承担举证不能的法律后果。即使被告通知业主收楼也是不符合合同约定的，被告仍要承担逾期交房的违约责任。两原告在诉讼中确认涉案商品房于2020年4月28日交付使用，被告已构成逾期交房。根据合同约定，逾期交房违约金应按逾期时间分别处理（不作累加），逾期超过60日后，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之5的违约金。现两原告请求按日支付已支付房价款万分之五计算违约金，被告辩称该违约金过高请求予以调低，本院酌情调整为按日万分之2.5计算。逾期交房期间2019年1月1日起计至2020年4月28日止共484天，被告应支付逾期交房违约金68322.29元（564647×0.00025×484）给两原告。关于争议焦点二。原告于2020年4月28日接收涉案商品房，根据合同第二十条约定，原告应在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，即2020年7月27日前应取得该商品房的房屋所有权证书，但涉案商品房至今仍未办理初始登记，被告已构成违约。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2020年7月28日起向原告支付占用该款项的利息。本案扣减被告已支付的必要合理费用9472元，被告应返还剩余办证税费16859元（26286元-9427元）给原告，被告应以16859元为基数，自2020年7月28日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给原告。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，两原告请求被告支付逾期交房违约金、返还办证税费及支付利息，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金68322.29元给原告郑业良、陆月艮；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费16859元，并支付该款的利息（自2020年7月28日起至全部清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告郑业良、陆月艮；三、驳回原告郑业良、陆月艮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1776元（已减半收取，原告已预交），由原告郑业良、陆月艮负担846元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 张耀丹二〇二〇年八月三日法官助理 陈蕴东书 记 员 陈泳渝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。