包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初2999号原告：山东海恒物业服务有限公司包头分公司。法定代表人：付融冰。委托诉讼代理人：李庆峰，住包头市。被告：仝昭珍，1968年9月22日出生，住包头市。委托诉讼代理人：仝巧珍（系仝昭珍姐姐），女，住包头市。原告山东海恒物业服务有限公司包头分公司（以下简称海恒物业公司）诉被告仝昭珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李庆峰、被告委托诉讼代理人仝巧珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付欠付物业费22715.64元、及滞纳金5527.47元，共计28243.11元。（时间自2012年1月1日至2020年12月31日，共九年）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：包头市昆都仑区新星壹品小区是由大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司开发的项目，开发后，该小区的前期物业服务由包头市生生物业服务有限公司提供。被告购买了新星壹品小区瑞景7-1002号房屋，是小区业主。2010年6月11日，被告与包头市生生物业公司签订《物业管理协议书》一份，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三收取违约金。2016年5月，经原告与大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司以及包头市生生物业服务有限公司协商一致，由原告进驻新星壹品小区，为小区业主提供物业服务，并且包头市生生物业服务有限公司将其对欠缴物业费的业主所享有的债权全部转让给原告。经原告多次要求被告交纳拖欠的物业费，但被告总是推脱。故原告诉至法院。被告仝昭珍辩称，1、与物业公司多次反映楼上装修房子擅自改了主体结构，存在安全隐患，导致房屋内卧室与客厅交际处有漏水迹象，经与楼上业主协商，该业主已修复。要求物业让楼上业主恢复主体结构。2、楼道电梯被对门业主安装铁门妨碍我家开关门及进出人，要求物业协调拆除铁门。3、客厅窗户密封不严漏雨水，多次找物业反映，物业不给解决，本人自己修的。4、房屋没有配备门禁系统和可视电话，另房屋里安的灯全部不亮，不知道是不是线路问题。5、小区楼顶彩钢板私搭乱建，存在安全隐患。6、小区设置的广告费业主是否应该收益。综上物业公司服务不到位，所以申请减免部分物业费。原告为证明其主张向本院提交如下证据：证据1、《物业管理协议书》，欲证明2010年6月11日，被告与包头市生生物业管理有限公司签订《物业管理协议书》，约定被告占有使用的新星壹品小区瑞景7-1002号，建筑面积140.22平方米，包头市生生物业管理有限公司提供物业费的标准及实际进行了约定，同时第四条约定逾期缴纳物业费按照日千分之三缴纳违约金。证据2、公司名称核准变更登记通知书、《协议》及《补充协议》，欲证明2012年11月22日，经包头市工商局核准，包头市生生物业管理有限公司更名为包头市生生物业服务有限公司。证据3、结算业务申请书、《致业主的一封信》，欲证明2016年5月，经原告与大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司及包头市生生物业服务有限公司协商一致，由原告进驻新星壹品小区为业主提供物业服务。并且包头市生生物业服务有限公司将其对欠缴物业费的业主所享有的债权全部转让给原告，原告进驻小区后，投入40多万元对小区物业服务进行提升，改善了小区物业服务质量。证据4、照片一组，欲证明包头市生生物业服务有限公司在将债权转让给原告后，不仅电话通知了被告，而且也将该信息在小区门口进行了公示，通知了被告。证据5、《关于私搭乱建给政府的情况说明书》，欲证明原告已提交城管部门。被告对原告所举证据中对物业管理协议认可是其本人签字，对其他证据材料称不清楚。被告为反驳原告向本院提交如下证据：照片九张，视频三段，欲证明被告物业服务存在瑕疵。原告对被告所举证据中照片真实性认可，证明目的不认可；视频真实性和证明目的均不认可。本院经审理认定事实如下：查明，被告系包头市昆都仑区新星壹品瑞景7-1002号房屋的业主，该房屋建筑面积为140.22平方米。该小区建成后，开发单位“大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司”委托包头生生物业管理有限公司为物业管理服务企业。2010年10月包头生生物业管理有限公司作为甲方与被告作为乙方签订《物业管理协议书》，协议的第二条约定了“物业管理服务内容及质量”，包括九个方面：房屋外观、设备运行、共用部位及共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、安保、交通秩序及车辆停放、房屋装饰装修管理、房屋共用部位及共用设施设备日常维修。协议第三条约定了“物业管理服务费用（不包括房屋共用部分、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）”，物业服务费标准为，多层住宅按建筑面积每月每平方米1.0元，小高层按建筑面积每月每平方米1.5元，每次交纳费用的时间为费用到期的前一个月，预交一年的物业管理服务费用。协议第八条约定了违约责任，（1）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。（2）乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。（3）甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。（4）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。对于长期拖欠物业管理服务费用的业主，甲方有权采取包括在公共地方公布业主姓名在内等措施进行追讨。另查明，2012年11月22日包头生生物业管理有限公司更名为包头市生生物业服务有限公司。2016年5月8日原告作为甲方与包头市生生物业服务有限公司作为乙方、大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司作为丙方签订《协议》，约定将乙方所服务的新星壹品小区的物业管理服务业务由甲方接管。签订日之前业主所欠的物业费，由乙方将该权益转让由甲方收取，乙方有义务协助甲方将转让事项通知全体业主。又查明，2016年7月1日，原告与大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司、生生物业公司共同发布了《致业主的一封信》，张贴于小区公示栏，相关内容为：（1）大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司选聘原告接管新星壹品小区物业服务工作，原告于2016年5月10日进驻小区；（2）对存在的二十余项问题，表示要采取积极的改进措施；（3）生生物业公司将其服务期内业主欠缴物业费的债权转让给原告，原告有权向业主收取截止2016年5月10日之前的物业费；原告进驻之后的物业费暂时参照生生物业公司的收费标准执行。还查明，被告认可欠付2012年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费的事实。被告所述的对户安装铁门，原告已协助拆除，但拆除的铁门存放在楼道内。被告所述的小区楼顶彩钢板私搭乱建，原告已向居委会报备。本院认为，被告是包头市昆都仑区新星壹品瑞景7-1002号房屋的业主，原告为该小区提供了物业服务，对包括被告房屋在内的整个小区提供了安全保卫、公共用地的清洁、绿化以及公用设施设备的维修等服务工作，被告应缴纳物业服务费。根据被告提交的证据显示原告在物业服务方面存在瑕疵问题，对原告主张的滞纳金予以扣减，故对原告所主张的滞纳金本院不予支持。关于被告陈述的楼上房屋装修破坏主体结构、房屋内电路不通、违章建筑、小区广告收费等问题，其中房屋装修破坏主体结构、房屋内电路不通、小区广告收费等问题，与本案不属于同一法律关系，应另诉解决。违章建筑问题，原告已履行协助向相关部门反映问题，并对楼道内违章建筑予以拆除，虽存在未完全清理问题，但不足以构成原告提供物业服务严重瑕疵的情形，故对被告上述抗辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告仝昭珍于本判决生效之日起一次性支付原告山东海恒物业服务有限公司包头分公司物业管理服务费22715.64元（2012年1月1日至2020年12月31日，计算方式：140.22平方米×1.5元×108个月）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，减半计取253元（原告已预交），由被告仝昭珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 武瑞娟 二0二O年八月四日书记员 李彦臻附：本判决适用法律条文的具体内容《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。