河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初14943号原告（反诉被告）孙超，男，汉族，1972年8月13日出生，住址河南省淮阳县。委托诉讼代理人曹荣荣，河南华融律师事务所律师。被告（反诉原告）王相儒，男，汉族，1993年12月8日出生，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人王明亮，男，汉族，1970年12月22日出生，住址河南省淮阳县，系被告父亲。委托诉讼代理人张晶磊，河南陆达律师事务所律师。原告（反诉被告）孙超诉被告（反诉原告）王相儒房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙超及其委托诉讼代理人曹荣荣，被告（反诉原告）王相儒委托诉讼代理人张晶磊、王明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告赔偿原告租金损失285280元；3、判令被告赔偿原告装修损失228000元；4、判令被告支付原告违约金106980元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月6日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由原告租赁被告位于郑州市金水区商城东路236号5号楼8号1-2层房屋，月租金35660元。原告承租案涉房屋系用于开设教育培训机构，合同签订后，原告开始对案涉房屋进行装修，装修花费约38万元。2018年9月21日，郑州市公安局未来路分局给原告下发责令限期停业整改通知书，要求原告停业整顿，此时原告才得知案涉房屋被告没有整体消防验收合格证。此后原告多次要求被告配合提供整体消防验收合格证的相关材料，被告均表示无法提供。从2018年7月至2019年3月期间，原告租赁的案涉房屋共计空置8个月，造成原告租金损失285280元。后由于多方面的压力，原告在没有消防许可证情况下强行开业，原告仅仅经营约10个半月时间。2020年因为疫情影响，2020年6月15日开学，但开学仅一周时间，就再次被下发责令限期整改通知书。此后，被告在未与原告协商的情况下，收回案涉房屋，重新对外出租，案涉合同无法履行，导致原告装修损失。原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：一、基于原告主动提出解除、并且原告在与被告解除合同之前已自行寻找受让方、将涉案房屋的租赁权及其开办的儿童教育机构一并转让给受让方张伟玲，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》因原告的原因已实际解除。原告的第1项诉讼请求不能成立。二、原告要求被告赔偿租金损失、装修损失、支付违约金的诉讼请求不能成立。1、原告未能取得消防证系其自身原因造成，不是被告及房屋本身原因造成。被告在与原告签订合同时，已向其全面告知房屋状况，原告对房屋全面了解后签署的租赁合同。合同第五条约定“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关”。涉案房屋整体工程经竣工验收合格并经消防验收合格备案。原告所开设儿童教育机构系人员密集场所、公众聚集场所，其房屋装修后因灭火器数量不足、消防栓圈占遮挡、监控视频未按规定保存90天以上、没有营业执照等自身违法行为，2018年9月21日收到郑州市公安局未来路分局出具的责令限期停业整改通知书，2020年6月23日同样因原告开设的儿童教育机构灭火器数量不足、消防栓圈占等自身违法行为收到郑州市公安局未来路分局出具的责令限期整改通知书。上述两份通知书被要求整改的对象为北京金字轩教育培训中心，该中心系原告开设的教育机构。原告未能取得消防证系其自身原因造成，不是被告以及房屋本身的原因。2、被告不存在强行收回案涉房屋重新对外出租的行为。被告与原告签订商铺租赁合同后，日常沟通均由被告父亲王明亮与原告进行沟通。2020年6月原告明确向王明亮表示因经营不善无能力支付所欠半年租金而主动提出将商铺租赁权转让，后经原告自行寻找，原告将房屋租赁权连同其开办的幼教机构一并转让给张伟玲，且在张伟玲向原告支付转让金办理完各项交割手续且原告将案涉房屋钥匙交付给张伟玲之后，被告才委托王明亮与张伟玲重新签订商铺租赁合同。三、本案中的违约方是原告。原告应按照合同约定向被告支付拖欠的租金143960元，并支付违约金10000元。双方签订的商铺租赁合同第三条第3款、第四条第2款明确约定支付租金的时间及延期支付的违约责任。2019年11月26日被告委托王明亮向原告催要2020年上半年度租金，截止目前原告尚欠被告租金143960元，原告的行为已构成违约。根据合同约定除向被告支付租金143960元外，还应向被告支付违约金10000元。综上所述，本案系因原告违约、不遵守诚实信用的原则而引发的纠纷，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷司法解释》第11条第2款、《中华人民共和国合同法》第226条之规定，原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付租金143960元，违约金10000元，共计153960元；2、诉讼费用由原告承担。事实与理由：原告与被告签订的商铺租金合同，约定了租金标准及租金支付时间。2019年12月被告通知原告支付2020年上半年度租金213960元，原告以经济不宽裕为由仅向被告支付7万元，经被告多次催促至今原告仍未向被告支付。在双方签订合同时，已全面告知房屋状况，原告在对房屋全面了解后签署租赁合同，涉案房屋整体工程经竣工验收合格并经竣工验收消防备案。原告未取得消防验收合格证的原因在原告，不是被告的原因。2020年6月原告主动向被告提出想把商铺租赁权转让。被告在履行合同期间，不存在任何违约行为。原告拖欠被告的租金143960元及违约金10000元，应依法向被告支付。原告针对被告的反诉辩称：被告主张原告向其支付租金及违约金的诉请无事实及法律依据，不应予以支持。本案中，受疫情影响原告与被告就租金问题已经沟通一致，被告承诺为原告减免两个月租金，双方就租金问题已经协商一致，原告不存在违约行为。被告主张的签订合同时，涉案房屋整体工程经竣工验收合格并经竣工验收消防备案系虚假陈述、虚构事实，无事实依据无证据支持。被告与第三方签订房屋租赁合同导致原告无法继续租赁，以至于原告合同目的无法实现，应当对原告损失承担赔偿责任。经审理查明：2018年6月6日，原告（承租方）、被告（出租方）签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：被告将其所有的位于金水区商城东路236号5号楼8号1-2层的商铺出租给原告，租期为5年，自2018年6月6日至2023年6月5日，被告提供装修期为2018年6月6日至2018年6月30日；承租方拖欠租金累计达5天的，需赔偿违约金10000元；每月租金为35660元，2019年7月1日起租金每年递增5%；2018年7月1日至2018年9月30日租金按季度支付，2018年10月1日起租金按半年度支付，并必须提前一个月时间交至出租方；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责等。原告提交的装修合同显示：2018年6月16日，原告（××）与案外人韩争光（承包人）签订《装修合同》，主要内容为，双方商定对金水区商城东路236号5号楼8号1-2层装修，工程期限90天，合同工程造价38万元。2018年9月21日，郑州市公安局未来路分局对北京金字轩教育培训中心作出《责令限期停业整改通知书》，主要内容为：因该培训中心存在1、灭火器数量不足；2、消防栓圈占遮挡；3、没有消防证；4、监控视频未按规定保存90天以上；5、没有营业执照的违法行为，责令其在2018年10月21日前整改完毕。2020年6月23日，郑州市公安局未来路分局对北京金字轩教育培训中心作出《责令限期停业整改通知书》，主要内容为：因该培训中心存在1、没有消防证；2、灭火器数量不足；3、消防栓圈占的违法行为，责令其在2020年6月30日前整改完毕。2020年7月11日，被告的父亲王明亮与案外人张伟玲签订《商铺租赁合同》一份，约定将涉案商铺出租给张伟玲，每月租金28751元等。原告提交的电话录音显示：2020年6月8日，原告与被告通过电话协商原告搬离房屋，将房屋另行转租等事宜，原告同意搬离涉案房屋，被告同意原告从半年交一次房租变为三个月交一次房租及房屋租金不再递增，并曾表示因疫情减免原告两个月房租，但原告仍欠付被告部分房租未支付。被告告知原告应按照消防队的要求整改，直到整改合格。被告提交的2006年6月27日郑州市公安消防支队出具的《关于同意郑州滨河绿苑1-5#楼工程消防设计的审批意见》复印件显示，河南英特科技发展有限公司提交的位于郑州市商城东路的郑州滨河绿苑1-5#楼工程消防设计图纸及《建筑工程施工图消防设计文件审查合格书》等资料，经形式审查，符合审批要求。2010年3月24日，郑州滨河绿苑小区工程竣工验收消防备案合格。2019年11月26日，被告方向原告发信息催促原告交纳租金，原告于2019年11月27日回复“三月一日把欠的租金和下次的租金一块转给你”。被告提交的银行流水显示：2019年11月27日收到转账7万元。庭审中，原告称涉案房屋的租金交到了2020年3月1日，被告承诺疫情期间减免两个月租金，等于交到了2020年5月1日。被告认可收到原告转来的房租7万元，并称原告还差1000多元租金就交到了2020年3月1日。被告提交的工商信息打印件显示：在金水区商城东路236号5号楼8号上登记的企业名称为郑州孙之氏餐饮管理有限公司，原告实际经营的是北京金字轩教育培训中心。被告提交的其与原告的微信聊天记录显示：2020年7月4日，被告向原告发消息“转让费给对方说好没”，原告回复“我要求把电费、欠老师工资归他，还没同意”。庭审中，原告称因被告一直不配合向原告提供整栋楼的消防验收合格相关材料，导致原告无法办理符合要求的消防合格证，原告经营的教育培训中心无法正常经营，2020年6月6日被告将案涉房屋挂到网上开始对外出租，原告无法正常经营，此时合同已经解除。被告同意解除合同，称2020年7月11日事实上已经解除。原告称于2020年7月12日将房屋钥匙交给了张伟玲，被告称不知道原告是什么时候交的钥匙，听张伟玲说2020年7月初原告就把钥匙交给张伟玲了，因张伟玲生病，在2020年7月11日被告才与张伟玲签订商铺租赁合同。原告称现在涉案房屋由张伟玲使用，张伟玲用涉案房屋办理培训机构，现在在运营。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，各方均应依约全面履行各自的义务。合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告称涉案合同在2020年6月6日已经解除，原告与被告虽然于2020年6月8日电话协商过原告搬离房屋及另行转租等事宜，但根据原告提交的《责令限期停业整改通知书》显示其在此之后仍在占有使用涉案房屋，至2020年7月12日原告将涉案房屋钥匙交给张伟玲，而被告认可原告在2020年7月初原告已经将涉案房屋钥匙交给张伟玲，综合双方举证、质证及庭审情况，本院确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除。关于原告应交纳的房屋租金，根据原、被告提交的证据，被告曾表示过因疫情愿意减免原告两个月房租，考虑到新冠肺炎疫情对经营性房屋出租产生的影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，结合本案的实际情况，本院对被告减免原告两个月房租的事实予以认定，按照合同约定及原告提交的录音，原告应于2019年12月1日交纳2020年1月1日至2020年3月1日的房租，原告仅向被告转账7万元，截止至合同解除之日即2020年6月30日，原告应向被告交纳房屋租金72640元（35660元×4个月-7万元）；被告反诉主张原告支付房屋租金超出部分，依据不足，本院不予支持。原告仅提交其与案外人签订的《装修合同》，并未提交转账凭证等证明其已经实际支付装修费用，故原告主张的装修损失，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的租金损失，虽然被告在涉案合同履行过程中，未完全配合原告办理消防合格证，但原告作为北京金字轩教育培训中心的开办者，应当清楚其从事经营所需要的条件，应慎重选择符合相关规定的合适商铺。被告作为出租方没有义务保证其出租的房屋符合教育培训的经营条件，原告应当在签订租赁合同之前审核教育部门所需的房屋产权证、消防验收证明等，并在开展业务之前取得办学许可。原告在签订租赁合同之前未审核涉案房屋是否能办理消防许可证，合同中也未约定被告应提供哪些证件材料，原告在未取得办学许可之前就开始经营儿童教育培训，以致因消防证、营业执照等原因被相关部门停业整改，在经营失败后将过错完全归责于被告，没有合同及法律依据，故原告主张的停业期间的租金损失，依据不足，本院不予支持。原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，故原告本诉及被告反诉主张的违约金，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告孙超与被告王相儒之间的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除；二、原告孙超于本判决生效后十日内支付被告王相儒房屋租金72640元；三、驳回原告孙超的其他诉讼请求；四、驳回被告王相儒的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5001元，由原告负担；反诉费1690元，由原告负担797元，被告负担893元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 嫣二〇二〇年八月三十一日书记员 朱晴晴