山东省泰安市岱岳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0911执异107号案外人：宗介芹，女，1974年1月28日出生，汉族，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：翟奇，山东金长虹律师事务所律师。申请执行人：任会萍，女，1972年10月15日出生，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：马家强，山东儒商律师事务所律师。被执行人：翟洪民，男，1990年1月13日出生，汉族，住泰安市岱岳区。本院在执行申请执行人任会萍申请执行被执行人翟洪民民间借贷纠纷一案中，案外人宗介芹对本院查封的泰安市灵山大街新兴时代国际4号楼2单元802户房产[不动产权证号：鲁（2019）泰安市不动产权第0026190号]（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人宗介芹称，请求停止对涉案房产的执行并解除查封。理由如下:任会萍与翟洪民民间借贷一案，贵院(2019)鲁0911民初6471号民事判决已发生法律效力。一审审理期间，任会萍申请财产保全，贵院于2019年10月17日查封了涉案房产。现任会萍已向贵院申请执行，案号为(2020)鲁0911执1127号。2017年6月14日，案外人与翟洪民、毛春博签订《房屋买卖合同》，约定案外人购买涉案房产，首付款20.2万元，剩余房贷由案外人偿还。案外人于签订合同当日和次日通过向翟洪民银行卡转账的形式支付了房屋首付款，翟洪民、毛春博出具《收据》一份。同时，自2017年7月1日开始，案外人以每月向翟洪民账户打款的形式支付剩余银行贷款。另外，在查封之前案外人已装修入住，实际占有涉案房产。案外人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律规定，涉案房产被查封之前《房屋买卖合同》已签订，案外人也已装修入住，案外人按照《房屋买卖合同》的约定支付了首付款并按期偿还银行贷款，并且查封之前涉案房产未达到办理产权登记的条件，案外人对未办理登记无过错。因此，贵院应当依法解除对涉案房产的查封，维护购房者的合法权益。综上，请贵院查清事实，停止对涉案房产的执行并依法解除查封。案外人宗介芹为证明其主张，向本院提交以下证据：证据一:《房屋买卖合同》一份。证明2017年6月14日案外人与翟洪民、毛春博签订购房协议，约定案外人购买涉案房产，面积为97.57平方米。其中首付款20.2万元，剩余房贷自2017年7月1日后由案外人承担。证据二:翟洪民、毛春博书写的《收据》一份、案外人向翟洪民转账记录一份、翟洪民书写的说明一份。证明案外人已向翟洪民支付首付款，其中转账19万元，剩余1.2万元用翟洪民欠案外人的借款抵顶。证据三:中国邮政储蓄银行股份有限公司、中国银行的银行流水各一份、中国工商银行的转账记录一份、支付宝转账记录一份。证明自2017年7月1日之后，案外人以每月向翟洪民转账的形式支付剩余贷款。证据四:《业主入住手册》一份、《前期物业服务协议》一份、案外人丈夫王珂代交物业费收据一份、新兴悦蓝山物业服务中心出具的《证明》一份、电费缴费记录一份。证明案外人已办理入住手续并实际装修入住，并且物业费等费用一直由案外人交纳。证据五：案外人结婚证一份。证明垫付物业费的王珂与案外人系夫妻关系。证据六:不动产代理费《收据》一份。证明涉案房产在达到办理产权证的条件时，是由案外人代交的不动产代理费。证据七：个人购房借款/担保合同一份、还款流水一份，证明房屋总价值504539元，贷款35万元。证据八：新兴悦蓝山物业服务中心出具的《证明》一份，证明新兴悦蓝山与新兴时代国际是同一小区。申请执行人任会萍称，对于案外人宗介芹提出的执行异议，任会萍认为应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”判定案外人是否系权利人；根据第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”判定是否能排除执行。从案外人提交的异议申请书来看，案外人陈述的事实是，房产查封之前已经签订了购房合同和入住，但至今也没有支付全部购房款，也没有将剩余价款交付法院，并且房产没有办理过户，没有办理过户的原因是案外人没有还清贷款，是案外人自身的原因，明显不符合以上法律规定。综上，根据第二十五条规定案外人不是权利人，因为本案不动产已经登记，登记的所有权人是翟洪民;根据第二十八条规定，只有同时符合该条四个条件才能排除强制执行，但案外人的情况明显不符合，因此法院应当驳回案外人的申请。至于案外人的损失，其应当基于债权，另行起诉买卖合同方翟洪民解决。被执行人翟洪民称，翟洪民于2017年6月14日把涉案房产出售给宗介芹，出售时房产没有被查封，共付款202000元，转账190000元，抵消个人债务12000元。涉案房产已经和我没有任何关系，只差办理房产过户手续。对于宗介芹提出的执行异议不反对，应立即解封。本院查明，任会萍与翟洪民、毛春博民间借贷纠纷一案，本院在审理中，于2019年10月17日以（2019）鲁0911民初6471号民事裁定书，查封了涉案房产。2019年12月11日，本院作出（2019）鲁0911民初6471号民事判决书，已发生法律效力。因翟洪民未履行判决书确定的义务，任会萍向本院申请执行，本院以（2020）鲁0911执1127号立案执行。执行中，案外人宗介芹向本院提出异议。另查明，涉案房产于2019年6月25日在不动产管理部门进行登记，不动产权证号：鲁（2019）泰安市不动产权第0026190号，权利人为翟洪民、毛春博，共有方式为共同共有。涉案房产已设定抵押，抵押权人中国工商银行股份有限公司泰安高新支行，抵押金额35万元，登记时间2016年7月26日。本院认为，本案争议的焦点为案外人宗介芹对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中宗介芹与翟洪民、毛春博签订涉案房产买卖合同的时间早于涉案房产被查封时间。综合案外人宗介芹提交的宗介芹向翟洪民转账的转账记录、翟洪民、毛春博收款收据、宗介芹偿还按揭贷款的证据、《业主入住手册》、《前期物业服务协议》、代交物业费收据、电费缴费凭证、新兴悦蓝山物业服务中心出具的《证明》等证据应认定案外人宗介芹主张的其在查封前已占有涉案房产的事实具有高度可能性。案外人宗介芹在向翟洪民、毛春博支付20.2万元转让款后，剩余银行按揭贷款由宗介芹实际偿还至今。根据宗介芹与翟洪民、毛春博的约定，系由宗介芹实际承担了翟洪民、毛春博对银行所负的还款义务。相对于翟洪民、毛春博而言，宗介芹已支付了全部房款，因此宗介芹按合同约定支付了部分价款，且按合同约定承担偿还剩余价款的义务，并不违反上述规定的实质要求。涉案房产银行按揭贷款尚未清偿完毕，办理房产过户登记的条件尚未成就，并非宗介芹自身原因未办理过户登记。综上，宗介芹对涉案房产享有足以排除强制执行的实体权利，其停止对涉案房产的执行的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定如下：中止对泰安市灵山大街新兴时代国际4号楼2单元802户房产[不动产权证号：鲁（2019）泰安市不动产权第0026190号]的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  苏雪娥人民陪审员  刘俊芳人民陪审员  张凌云二〇二〇年八月十九日书 记 员  赵 青