广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初1412号原告：韶关市悦华金地物业服务有限公司。住所地：韶关市浈江区法定代表人：李志勇，该公司经理。委托诉讼代理人：唐黔生，广东韶信律师事务所律师。被告：叶德清，男，1970年8月14日出生，汉族，住韶关市浈江区原告韶关市悦华金地物业服务有限公司（以下简称悦华金地物业公司）与被告叶德清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐黔生、被告叶德清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告悦华金地物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付拖欠的物业服务费、水费、水电公摊费共计52629.04元，并按合同约定支付违约金。2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告是被告小区的物业服务公司，被告是小区房的业主。原告按合同约定提供了物业服务，但被告未支付物业服务等费用。现被告共欠2016年1月至2020年5月期间的相关费用共52629.04元，原告多次催促，被告拒不支付。为维护原告权益，提起本案诉讼。被告叶德清答辩称：龙洲岛的业主不止被告一人拖欠物业费，还有很多业主拖欠物业费。大家不交物业费是有原因的，如果原告的物业服务做到位了，被告肯定会交，并且被告之前很少在龙洲岛住。原告从未联系过被告催交物业费，就贴了张纸，被告根本不知道。换了新的物业公司还涨价后，被告从2020年6月1日已经开始交物业费。被告是2012年买的房，从2012年到2016年1月份的物业费被告都按时交，包括被告和其他很多业主从2016年2月份开始因为对物业管理不满意，没有交。被告的房屋是别墅，故电梯公摊的电费与被告无关，被告也很少在家住，根本用不到什么水电。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告悦华金地物业公司是具备物业管理资质的物业服务企业。2006年11月10日，韶关市悦华房地产开发有限公司选聘原告对韶关龙洲岛提供物业管理服务，双方签订了《龙洲岛前期物业管理合同》。该合同约定：物业管理服务期限自2006年11月28日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理公司止。本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：熙园（暂定）每平方米每月1.8元，开发商有权根据现状进行相应调整。业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费应于每月5日前向乙方缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，缴纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。水电费拖欠，则按供电部门及自来水公司有关规定执行。同时，双方还就物业管理服务内容，甲、乙方的权利义务等内容进行了约定。被告叶德清所有的熙园房的房屋建筑面积为459.32平方米，按每平方米每月1.8元计算物业费，每月物业服务费为826.78元。被告从2016年2月起至2020年5月的未缴物业服务费为42992.56元。2007年11月25日，悦华金地物业公司发布《关于调整共用水电费计费方式的通知》，载明：拟将《前期物业服务合同》中约定：“住宅区域内共用路灯电费、梯间灯电费、大堂灯电费、二次抽水所耗电费、消费水电费及共用部位所用电费、水耗损，按实际发生的数额有物业区域内的使用业主承担，并按照每月一次分摊测算，遂物业费一并缴纳”之条款修改为“住宅区域内共用路灯电费、梯间灯电费、大堂灯电费、二次抽水所耗电费、消费水电费及共用部位所用电费、水耗损，由物业区域内的使用业主按照每月3吨水、5度电进行费用分摊（水、电收费价格按照当年度物价部门核定的收费标准执行），随物业费一并缴纳，不足部分由地产予以补贴”。该调整方案拟定于2008年1月1日起施行。根据上述通知，被告自2016年2月至2020年5月需负担的水电公摊费用共计为652.73元。被告称其不在该小区居住，也不知道有上述通知存在，故不应该负担水电公摊。此外，被告叶德清共拖欠水费为8983.75元。以上被告欠缴的物业费、水电公摊费、水费合计为52629.04元，被告以对原告的物业服务管理不满意，原告的物业管理不到位为由，故从2016年2月起至2020年5月未依约缴纳上述费用，但被告未提供证据予以证明其主张。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告悦华金地物业公司与韶关市悦华房地产开发有限公司签订的《龙洲岛前期物业管理合同》是当事人真实的意思表示，合法有效。原告根据该合同约定对韶关龙洲岛提供物业管理服务，被告作为熙园房的业主，该物业管理合同对其具有约束力。根据《龙洲岛前期物业管理合同》约定：“业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用。”被告应按向原告交纳物业服务费。被告自2016年2月起至2020年5月止，未履行向原告交纳物业服务费义务，已经构成违约。故原告请求被告支付从2016年2月起至2020年5月的未缴物业服务费为42992.56元，本院依法予以支持。对于原告请求的水电公摊费652.73元，该收费方案已实施多年，且各业主应承担物业公共部分的水电费用，故对原告的此请求，本院依法予以支持。对于原告请求被告支付的水费8983.75元，由于原告是根据被告的水表计数按同时期的政府定价标准计算收取，故本院依法予以支持。上述物业费、水电公摊费、水费，合计52629.04元。对于原告请求被告支付逾期交纳物业服务费所产生的违约金，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业服务费给悦华金地物业公司造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的’过分高于造成的损失。”规定，现原告请求被告按所欠物业费每日万分之五计付违约金，明显过高。因此，本院适当调整为被告支付的违约金金额应以每月拖欠物业服务费金额为基数，从逾期支付之日(次月1日)起以不超过中国人民银行同期贷款利率×(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×(1+30%)计算为宜。对于被告提出，原告管理不到位，业主不满意造成其不交费用的抗辩理由，由于原告否认，被告又无提供合法有效证据证实。同时，业主不满意也不是拒交物业服务等费用的合法依据，故本院对被告的抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告叶德清应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年2月至2020年5月的物业服务费、水费、水电公摊共计52629.04元及逾期支付期间的违约金（其中2016年4月1日起至2019年8月19日止的违约金以实欠物业服务费金额按中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算，自2019年8月20日起至付清之日止以实欠物业服务费金额按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算）给原告韶关市悦华金地物业服务有限公司；二、驳回原告韶关市悦华金地物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计557.87元，由原告韶关市悦华金地物业服务有限公司负担157.87元,由被告叶德清负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 罗方灵二〇二〇年八月五日法官助理 邓发英书 记 员 刘 娟