贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民终1462号上诉人（原审原告）：黔南州佳和房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市金海岸丽阳居16层D号。法定代表人：刘水波，该公司董事长。委托代理人：王仲，贵州北斗星律师事务所律师。委托代理人：李娟，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：荔波县山水锦城小区业主委员会，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道办事处二环西路。代表人：胡贵明。被上诉人（原审被告）：荔波雷霆物业管理有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道办事处建设中路152号。法定代表人：吴文忠，该公司经理。上诉人黔南州佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和房开公司）、荔波县山水锦城小区业主委员会（以下简称山水小区业委会）因与被上诉人荔波雷霆物业管理有限公司（以下简称雷霆物管公司）侵权责任纠纷一案，不服贵州省荔波县人民法院（2019）黔2722民初1388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳和房开公司上诉请求：1、撤销贵州省荔波县人民法院（2019）黔2722民初1388号民事判决；2、改判被上诉人山水小区业委会、雷霆物管公司将占用的荔波山水锦城住宅小区地下停车场和地面停车位128个返还给上诉人佳和房开公司；3、改判被上诉人山水小区业委会、雷霆物管公司退还侵占上诉人佳和房开公司地下车库和地面车位进行收费所得的固定收益524780元和临时停车所得的收益（暂计算至2019年8月9日）；4、本案一、二审案件受理费由荔波县山水锦城小区业主委员会、荔波雷霆物业管理有限公司承担。主要事实及理由：一、一审判决让山水小区业委会、雷霆物管公司将占用的地面停车位50个返还给佳和房开公司是错误的。根据佳和房开公司一审提交的《建设工程竣工规划认可证》和《测绘报告》，可以证明佳和房开公司实际建设的地下停车场面积为5970.76平方米，根据一审法院依职权调取的《贵州省荔波县山水锦城住宅小区详细规划方案》，可以证明地下车库的规划面积为7824平方米，总车位240个，其中地面50个，地下190个。原因是在山水锦城项目建设过程中，缩小了地下车库的面积1853.24平方米，改为建设成地面停车位，所以地面停车位从50个增加到128个。山水小区业委会、雷霆物管公司张贴的《山水锦城小区车辆停放管理方案（公告）》载明的“根据设计单位设计地面停车位仅有128个，地下停车位共有150个车位”也可证明山水小区业委会、雷霆物管公司是认可地面停车位是128个的事实。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，地下停车场和地面停车位的所有权应当属于佳和房开公司所有。从《山水锦城小区车辆停放管理方案（公告）》正式启用的时间2018年1月10日起计算至2019年8月9日共计19个月，地面停车位收益为：40元每车/月×128个车位×19个月=97280元，地下停车位收益为：150元每车/月×150个车位×19=427500元，合计收益524780元。2019年6月25日，佳和房开公司到山水锦城住宅小区调查取证时，并未在小区公告栏找到该通知，反而佳和房开公司举证的《山水锦城小区车辆停放管理方案（公告）》还完好无损的张贴在小区公告栏。一审法院仅依据《关于山水锦城小区停车收费调整的通知》（2018年8月18日），就认定地下停车场和地面停车场的收费标准统一为每车位每月60元，并认定收费时间从2018年8月至2019年8月，判决有失公正。二、雷霆物管公司证明自己投资了182865元证据仅仅是依据自己单方面制作的《山水锦城小区停车场收支明细表》、《荔波雷霆物业管理有限公司工资表》和一些没有原件核对的复印件，不能证实其已实际出资对地下停车位进行投资。山水小区业委会、雷霆物管公司侵占佳和房开公司的地下停车位和地面停车位的行为是违法行为，并且利用该车位进行经营活动获取利益，即使其真的投资建设了停车场，其投资部分也不应当从收益中扣除，其获得的收益应当全部退还给佳和房开公司。山水小区业委会、雷霆物管公司二审未作答辩。山水小区业委会上诉请求：1、撤销贵州省荔波县人民法院（2019）黔2722民初1388号民事判决第一项，依法改判山水锦城地面停车位归被上诉人山水小区业委会。2、一审、二审诉讼费由佳和房开公司承担。主要事实及理由，一、小区地面停车位属于全体业主所有。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，小区地面车位不能办理产权登记，而且随着小区内房屋的出售，建筑区划内的土地使用权也随之转移；其次，小区案涉的地面停车位使用的是全体业主共有土地，佳和房开公司在给小区办理房屋初始登记及转移登记后，业主共同享有小区全部土地的使用权；再次，山水小区业委会报批本小区的规划地面停车场只是报批备案50个车位，是一个规划数据，实际占用了小区的绿化面积，且并未按规划要求建成。小区地面停车位性质与其他公共附属设施一样，应作为附属设施权益归全体业主，佳和房开公司有义务按照规划修建小区附属设施；最后，小区案涉地面停车位未计入容积率，也不参与规划建设地面积分摊。综上，小区地面停车位属于全体业主所有。二、50个停车位具体位置不清，山水小区业委会恳请二审法院实地调查，查清佳和房开公司应按规划建设的50个有明显标记的停车场地区域。佳和房开公司、雷霆物管公司二审未作答辩。佳和房开公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告停止对山水锦城小区地下车库及地面车位的侵占；2、判令被告退还侵占车位收费所得收益524780元。一审法院认定事实：2009年，佳和房开公司取得开发建设荔波县山水锦城住宅小区的项目，办理了相关建设规划许可。2010年10月8日，荔波县人民政府向佳和房开公司颁发了荔国用（2010）第××号国有土地使用证，使用权面积为32127.07平方米。用途为商住用地。经建设规划主管部门核准，山水锦城住宅小区建设地面停车位50个，地下停车位150个。佳和房开公司在出售商品房以及商铺时，未对小区地面停车位的归属作出约定。该小区建设竣工后，经有关部门核准同意予以备案，小区业主也相继办理了产权证书。佳和房开公司建设的地下停车位因消防问题未能通过验收，仍处于整改状态，故一直封闭未启用。山水锦城小区依法成立了山水小区业委会，聘请雷霆物管公司为小区提供物业服务，因地面停车位较少，不能满足绝大多数业主停放车辆的需求，山水小区业委会、雷霆物管公司经协商一致，决定启用已封闭的地下停车位。雷霆物管公司出资了182865元，对地下停车位进行改造，安装了照明、监控、门禁系统以及部分消防设施，并对出口予以扩建整改。2018年1月5日，山水小区业委会、雷霆物管公司在小区张贴《山水锦城小区车辆停放管理方案》，主要规定：地面停车位收费标准为每车／月40元、地下停车位收费标准为每车／月150元。因业主反映停车收费较高，未能收取停车费。2018年8月18日，山水小区业委会、雷霆物管公司在小区公布《关于山水锦城小区停车收费调整的通知》，主要规定：地面停车位和地下停车位收费标准统一为每车／月60元。业主从2018年8月起依照该通知的标准缴纳停放车费用至今。佳和房开公司认为山水小区业委会、雷霆物管公司的行为已侵犯其合法权益，故诉至荔波县人民法院。一审法院认为，停车位的权属依法应当通过约定确认。佳和房开公司在与业主签订《商品房买卖合同》时，除对商品房的价款、交付、办证作出约定外，未同时就小区地面停车位的权属作出约定。地下停车位系佳和房开公司根据规划利用地下空间出资建设，其不属于小区的公共设施，地下空间虽包含在土地使用权内，但业主并未随专有部分的购买而当然取得，所以，地下空间利用权的归属应根据谁出资，谁受益的原则确定。因佳和房开公司并未对外出售或者赠予地下停车位，山水小区业委会、雷霆物管公司也未能举证证明停车位的使用权归属于业主。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”的规定，小区地面停车位以及地下停车位仍属于佳和房开公司。依照规划设计，地面停车位仅为50个，山水小区业委会、雷霆物管公司在张贴的公告载明：为128个停车位，与规划不相一致，超出规划的78个停车位，应视为系山水小区业委会、雷霆物管公司占用业主共有部分所设置。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的规定，佳和房开公司主张按照128个停车位计算费用部分，于法无据，不予支持。山水小区业委会、雷霆物管公司未征得佳和房开公司的同意，共同实施了占用地面和地下停车位进行有偿收费的行为，侵犯了佳和房开公司的合法权益，已构成对佳和房开公司财产的侵权，故佳和房开公司诉请山水小区业委会、雷霆物管公司停止侵权的诉讼主张事实和法律依据，应予支持。因佳和房开公司未能对地下停车位及时整改验收，导致小区停车位严重不足，影响了业主的生活和出行，佳和房开公司对此也有过错，故可适当减轻山水小区业委会、雷霆物管公司的责任。鉴于山水小区业委会、雷霆物管公司对地下停车位进行改造的行为系为了全体业主的公共利益，且有利于社会的稳定，故被告雷霆物管公司投资182865元系合理支出，应在所收费用中优先扣除，超出部分予以退还佳和房开公司。佳和房开公司关于退还侵占车位收费所得收益524780元的主张。因停车所得收益的证据（收据）在山水小区业委会、雷霆物管公司处，该证据能够证明山水小区业委会、雷霆物管公司的实际所得收益，但山水小区业委会、雷霆物管公司在庭审中未予提供对其不利的证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人。可以推定该主张成立。”的规定，推定山水小区业委会、雷霆物管公司每月停车均满位。因被告于2018年8月开始实际按照每车/月60元收取停车费，故应从该时间起算所得收益至佳和房开公司主张的2019年8月9日止。佳和房开公司仅对地面停车位主张每车/月40元，系对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，尊重佳和房开公司的意愿。佳和房开公司主张地下停车位按照每车每月150元计算，与查明的事实不符，应按照山水小区业委会、雷霆物管公司最后一次公布的收费标准即每车每月60元计算。根据上述，地面停车位收益为：每车/月40元×50个车位×12个月（2018年8月至2019年8月）=24000元；地下停车位收益为：每车/月60元×150个车位×12个月（2018年8月至2019年8月）=108000元，收费所得合计132000元，因山水小区业委会、雷霆物管公司合理支出超过所得收益，故可不退还车位收费所得收益。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第三款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，判决：一、被告荔波县山水锦城小区业主委员会、荔波雷霆物业管理有限公司于本判决生效之日起六十日内将占用的地面停车位50个、地下停车场返还给原告黔南州佳和房地产开发有限公司；二、驳回原告黔南州佳和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9048元，由原告黔南州佳和房地产开发有限公司负担6000元。被告荔波县山水锦城小区业主委员会、荔波雷霆物业管理有限公司共同负担3048元。二审中，双方当事人均未向本院提交证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于涉案山水锦城住宅小区建设地面停车位是50个？还是128个？以及使用权归属问题。根据一审法院从荔波县住建局调取的证据来看，《贵州省荔波县山水锦城详细规划》中载明：总车位数240个，其中：地上50个，地下190个。《山水锦城规划竣工平面实测图》中亦载明：车位240个，其中：地上50个，地下190个。故本案的地面停车位是50个，地下停车位190个。佳和房开公司提出在山水锦城项目建设过程中，由于缩小了地下车库的面积1853.24平方米，改建增加地面停车位，所以地面停车位从50个增加到了128个，山水小区业委会、雷霆物管公司将占用的荔波山水锦城住宅小区地下停车场和地面停车位128个返还给佳和房开公司的上诉理由。本院认为，地上、地下车位面积的调整涉及到小区规划调整，应当得到城市规划部门的同意，但佳和房开公司所举证据不能证明该事实，故该项上诉理由不成立，不予支持。又由于业主在与佳和房开公司签订《商品房买卖合同》时，合同约定的公推面积并未包括地面停车位，同时，佳和房开公司也未作出赠予业主的表示，故山水小区业委会提出地面停车位的使用权归全体业主所用的理由，缺乏事实与依据，本院不予以采纳。至于地面50个停车位的具体位置，属城市规划部门的职责范围，不属于人民法院职责范围，故对山水小区业委会的该项上诉理由，本院不作审理。关于停车位收费是依据《山水锦城小区车辆停放管理方案（公告）》的规定，还是根据《关于山水锦城小区停车收费调整的通知》的规定处理本案的问题。本院认为，佳和房开公司作为建设单位，在向业主移交房屋后，由于未能对地下停车位及时整改验收，导致小区地面停车位严重不足，不能满足入住业主正常生活的需要，是存在过错的。为了不影响业主的生活出行，山水小区业委会、雷霆物管公司对地下停车位进行改造使用，其行为虽未经得佳和房开公司同意，确存在侵害了佳和房开公司的权益，但山水小区业委会、雷霆物管公司是为全体入住业主的公共利益出发而所为，亦应减轻其侵权责任。佳和房开公司主张按照2018年1月5日在小区张贴《山水锦城小区车辆停放管理方案（公告）》，即地面停车位收费标准为每车/月40元、地下停车位收费标准为每车/月150元处理本案，其有责任提供证据证明山水小区业委会或雷霆物管公司已经按照该方案向小区业主收取了车位停车费，但其所提供证据不能证明该事实，应当承担举证不能的法律后果。因入住业主反映停车位收费较高，山水小区业委会、雷霆物管公司未能收取停车费，山水小区业委会、雷霆物管公司于2018年8月18日在小区公布《关于山水锦城小区停车收费调整的通知》，即规定地面停车位和地下停车位收费标准统一为每车/月60元的理由，亦符合常理，本院予以采信。又由于山水小区业委会、雷霆物管公司在本案未提供证据证明其所收取停车位的停车费收支情况，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，作出不利于山水小区业委会、雷霆物管公司处理方案，于法有据。关于雷霆物管公司对地下停车位进行整改投入资金182865元是否真实的问题。本院认为，雷霆物管公司在一审中提供相关证据予以证明投入资金整改情况，虽然个别证据形式上存在瑕疵，但结合本案所整改的内容项目，对雷霆物管公司整改投入资金，故本院予以采信。综上所述，佳和房开公司与山水小区业委会的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9108元，由上诉人黔南州佳和房地产开发有限公司负担9048元，由上诉人荔波县山水锦城小区业主委员会负担60元。本判决为终审判决。审判长  陆育义审判员  彭 浩审判员  莫玉魁二〇二〇年八月二十一日法官助理吴美岭书记员罗文媛