天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0102民初4313号原告：天津市发展改革干部培训中心，住所地天津市河东区津塘路42号。法定代表人：李春潮，副主任。委托诉讼代理人：张伊瑶，天津昭元律师事务所律师。被告：天津优泰投资管理有限公司，住所地天津市武清区大碱厂镇幸福道8号302-060（集中办公区），实际办公地天津市河西区南京路20号4511。法定代表人：李虹，董事长。委托诉讼代理人：毕惠杰，男，该公司职工。原告天津市发展改革干部培训中心（以下简称发改培训中心）诉被告天津优泰投资管理有限公司（以下简称优泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告发改培训中心的委托诉讼代理人张伊瑶，被告优泰公司的委托诉讼代理人毕惠杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。发改培训中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年2月21日至2020年2月20日欠付租金208382元、违约金62514.6元；2.判令被告向原告支付租赁期间租赁房屋所发生的水、电、暖等使用费51571.7元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月，被告与天津市发展改革干部培训中心签订《房屋租赁合同》，约定被告承租天津市发展改革干部培训中心位于天津市河东区津塘路42号建筑面积约1300平方米的房屋,租赁期限自2011年11月20日起至2020年2月20日止。上述合同签订后,天津市发展改革干部培训中心已交付涉案房屋,优泰公司使用房屋后多次未按合同约定期限履行付款义务,且未依约缴纳涉案房屋所产生的水、电、暖等使用费。《房屋租赁合同》第九条第3款第(1)项约定，乙方(被告)未按预定的时间和数额向对方履行给付钱款的合同义务，每逾期一天，（按相应款项数额千分之五比例按日向对方支付违约金)按中国人民银行当日利息牌价，按日累计向甲方（原告）支付滞纳金。《房屋租赁合同》第四条约定,被告应于2019年8月21日前支付第八租赁年度后半年租金438700元。2019年11月29日原、被告就涉案租赁合同签署两份《补充协议》,约定自2019年10月21日起被告将部分承租房屋退还原告,相应应付租金予以扣除,扣除后被告尚欠原告租金208382元,经原告方多次催要未果,现被告已构成严重违约。综上,按照《中华人民共和国合同法》的相关规定,被告应当履行自己的义务,按照合同约定的期限支付房屋租金、违约金、水电暖使用费等费用。逾期未支付的，应承担相应的违约责任。原告特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。优泰公司辩称，对原告所讲事实认可。现在公司基本上不运营了，确实没有钱了。本院经审理认定事实如下：发改培训中心与优泰公司系房屋租赁合同关系，发改培训中心系出租人、优泰公司系承租人。2011年11月，双方签订《房屋租赁合同》，约定：发改培训中心将名下位于天津市河东区津塘路42号建筑面积约1300平方米的房屋出租给优泰公司经营餐饮使用；租赁期限为8年，自2011年11月20日起至2020年2月20日止，前3个月（2011年11月20日至2012年2月20日）为免租期，实际计租期为实际交房后免租期满第1日即2012年2月21日；租金标准为：第一年820000元、第二年828200元、第三年836400元、第四年844600元、第五年852800元、第六年861000元、第七年869200元、第八年877400元；支付方式为：前四年按季度支付，分别在每季度租期开始前足额支付，后四年按半年支付，分别在上、下半年租期开始前足额支付；电、气、暖等配套设施的增（扩）容、施工、材料及日后的维护保养和使用费用，均由优泰公司承担；优泰公司在合同约定的时间内未足额支付当前租金，经发改培训中心书面催告后30日内仍未足额付清的，发改培训中心有权解除合同并要求优泰公司支付相当于违约当年一年租金的违约金。以上事实经本院（2020）津0102民初3229号民事判决书认定。另，2019年11月29日，原、被告签订《补充协议》（一），约定自2019年8月21日起，被告将承租房屋中的422.26平米退还原告，该退还部分自2019年8月21日退还之日至2020年2月20日应支付的该房租金额为149246元。同日，原、被告签订《补充协议》（二），约定自2019年10月21日起，被告将承租房屋中的360.36平米退还原告，该退还部分自2019年10月21日退还之日至2020年2月20日应支付的该房租金额为81072元。2020年2月20日，原、被告签订《补充协议》，约定经双方协商一致同意将被告因原合同支付的保证金200000元，冲抵租赁期间租赁房屋所发生的部分水、电费，截至2019年12月31日止，上述费用共计：206557.8元，冲抵完成后被告仍欠上述费用6557.8元。本院认为，关于原告主张被告给付自2019年2月21日至2020年2月20日租金一节，庭审中，原告提供证据予以证明，且被告认可欠付事实，故被告应当给付原告自2019年2月21日至2020年2月20日租金208382元。关于违约金一节，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案中，优泰公司未按合同约定期限支付租金，系违约行为，应承担本案的民事责任。关于数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。发改培训中心主张按欠付租金金额30%计算违约金，实际已远低于合同约定的计算标准，故无须再行减少。同时，被告认可原告主张，故被告应当支付原告违约金62514.6元。关于原告主张水、电、暖等使用费51571.7元，其中包括2020年1月份到2020年5月份期间水费一共884.8元，2020年1月份到2020年5月份期间电费23660元，2019年至2020年度采暖费20469.1元，2019年12月尚欠水、电费共计6557.8元，对此，原告提供证据证明，且被告认可，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津优泰投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津市发展改革干部培训中心支付自2019年2月21日至2020年2月20日的租金208382元；二、天津优泰投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津市发展改革干部培训中心支付违约金62514.5元；三、天津优泰投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津市发展改革干部培训中心支付自2020年1月至2020年5月的水、电、暖费用共计45013.9元；四、天津优泰投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津市发展改革干部培训中心支付自2019年12月的水、电费用共计6557.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6137元，减半收取计3068.5元，由天津优泰投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  侯春亮二〇二〇年八月三十一日书记员  朱 越本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。