大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初6577号原告（反诉被告）：大连亚米米餐饮服务有限公司，统一社会信用代码91210203MA0YCGC707，住所地辽宁省大连市西岗区风光街33号3层。法定代表人：徐云峰，该公司经理。委托诉讼代理人：宫艳朋，辽宁朋达律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫延成，辽宁朋达律师事务所律师。被告（反诉原告）：中青旅玉蜓山水酒店管理（大连）有限公司，统一社会信用代码91210200MA0TWPGX86，住所地辽宁省大连市西岗区风光街33号。法定代表人：徐新喜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔晓晨，辽宁华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨传君，辽宁华夏律师事务所律师。原告大连亚米米餐饮服务有限公司与被告中青旅玉蜓山水酒店管理（大连）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宫艳朋，被告委托诉讼代理人崔晓晨、杨传君，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告经济损失374万元。事实和理由：2017年12月1日，原告与被告签订《餐厅租赁协议》，原告承租被告位于大连鞍钢大厦三楼餐厅作为餐饮经营用房。协议约定：租赁期限为6年，从2017年12月1日起至2023年11月30日止，免租期为3个月，租金标准为人民币3元/天/平米，其中2.5元为现金支付，05元为抵被告在原告处消费，等等。被告在协议中承诺，在本合同有效期内，不再将其他面积自营或出租给其他同业态的商户。后，双方又签订了《补充协议书》，将免租期改为15个月。但被告违反协议约定又将酒店一楼的经营场所出租给两家餐饮商户，分别是九叶和猫舍居酒屋。且被告员工阻止原告员工、顾客及相关人员使用电梯，因不能提供正常经营的条件，导致原告无法正常经营，造成巨大经济损失。为此，原告曾于2019年6月18日委托律师所致函被告，敦促被告妥善解决，但被告未予解决。无奈，原告再次于2019年7月17日以律师函形式正式通知被告解除双方签订的《餐厅租赁协议》赔偿给原告造成的经济损失。被告收到律师函后一直未予解决。故原告诉至法院，请求依法裁决，以维护其合法权益。（装修损失907900元+两次漏水装修损失866540元+返还和赔偿保证金10万元+预付房租20万元+已经交纳和抵扣的物业费、煤气、水电等费用204713.71元+被告员工餐费169745元+全年租金的20%作为违约金即12万元+营业损失129万元=374万元。营业损失以鉴定为准，先按照129万元主张。）被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告无任何违约之处。不存在赔偿责任。被告提出反诉请求：1、判令解除《餐饮租赁协议》及《补充协议》；2、判令反诉被告支付拖欠的房屋租金358614元及水、电、供暖等相关费用68512元，合计427126元（暂计算自2019年7月1日至12月31日）；3、判令反诉被告承担自2019年7月1日至2019年12月31日期间违约赔偿金人民币142725元（59469元/月×12个月×20%）。事实和理由：2019年3月20日反诉原告的分公司与反诉被告签署的《餐饮租赁协议》及《补充协议》中明确约定：“反诉被告承租反诉原告位于大连鞍钢大厦三楼餐厅作为餐饮经营用房，租赁期限6年，自2017年12月1日至2023年11月30日。租金标准为3元/天/平方米，其中2.5元为现金支付，0.5元为抵反诉原告在反诉被告处消费，2018年3月1日至2021年2月28日，月租金59469元，其中现金租金49807元，签单租金9962元。3个月作为一个支付租金周期，先付款后使用，反诉被告在每季度租金缴纳期的最后一个月15日前向反诉原告支付下季度租金及每月5日前缴纳水电能相关费用，拖欠租金或其他费用每逾期一天，支付当月租金标准3‰滞纳金，逾期15日反诉原告可从履约保证金中扣除；逾期30日以上，反诉原告有权解除合同，扣除保证金，收回出租房屋，反诉被告赔偿反诉原告当年租金总额的20%，反诉被告无故解除合同，赔偿反诉原告因此产生的空置期间的租金损失等条款及双方的违约责任”。另查，反诉被告存在拖欠租金的事实，反诉原告在分别于2019年7月16日、8月2日发缴纳租金的通知函给反诉被告，告知其“依据合同约定应在2019年7月1日前缴纳第三季度租金149421元、能源费21891.58元，至今仍未缴纳支付，如在8月10日前仍未缴清则将按合同约定执行”。其次，反诉被告存在安全防火有隐患、卫生达标有死角、早餐品质未达标的事实。反诉原告于2019年5月9日向反诉被告发出了整改函，关于上述问题要求反诉被告在规定期限内整改，且反诉被告表示接受后确认签收。反诉被告的后厨地面多处漏水、渗水，严重影响二楼办公系统和燃点健身中心的正常运营。反诉原告于2019年4月16日发函告知反诉被告，要求反诉被告在4月30日前处理完毕，逾期造成损失追究反诉被告得赔偿责任。综上，反诉被告的违约行为严重侵害了反诉原告的合法权益，故诉至法院，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。原告对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。1、本案的租赁协议被告违反承诺，原告已于2019年7月17日通知被告解除协议，被告次日收到通知，此时租赁协议已经解除。原告无需请求法院裁判解除。2、原告并不拖欠被告房屋租金、水电费等各种费用，原告在合同签订时已经预付了20万元房屋租金，足以支付3、4、5、6四个月的房屋租金，7、8、9三个月的租金，被告已经通过原告的营业收入予以抵扣，所以原告并不拖欠租金等各项费用。3、被告违约在先，原告并不存在违约行为，因为被告违反了承诺将案涉房屋的一楼出租给同样经营餐饮行业的商户，违反了合同承诺，构成违约。原告曾在2019年6月18日、7月17日两次向被告发出律师函，要求被告赔偿损失解除合同，而被告拒绝支付赔偿金，一直没有赔偿。所以是被告违约，应当承担违约责任。经审理查明，2017年12月1日，案外人马英利以“大连亚米餐饮管理有限公司”（合同乙方）授权代表的身份与被告（合同甲方）签订《餐厅租赁协议》，甲方将位于大连鞍钢大厦三楼餐厅的房屋出租给乙方，面积655平方米，房屋仅作为餐饮使用；租赁期限6年自2017年12月1日至2023年11月30日止，2017年12月1日至2018年2月28日期间免交租金；租金标准为3元/天/平方米，其中2.5元现金支付，0.5元以甲方在乙方处的消费抵扣；租金每三年递增5%，2018年3月1日至2021年2月28日每月租金59769元，现金支付49807元，签单9962元；租金按季度提前支付；乙方每月5日前向甲方支付水电等费用；物业费标准为2元/平方米；租期内发生的水费（5元/吨）、电费（1.3元/度）、燃气费、取暖费（35元/平）、排污费、有线电视费等由乙方承担，甲方代为收取；乙方承租餐厅后承包酒店早餐、员工餐及宴会餐；乙方支付履约保证金100000元；甲方承诺，在本合同有效期内，不再将其他面积自营或出租给其他同业态的商户。2018年12月19日，原告公司登记成立。2019年3月20日，原告（合同乙方）与中青旅玉蜓山水酒店管理（大连）有限公司西岗区物业管理分公司（合同甲方，以下简称西岗分公司）签订《餐厅租赁协议》，具体内容与前述2017年12月1日《餐厅租赁协议》基本一致。同日，双方另签订《补充协议书》，将免租期变更为15个月即自2017年12月1日至2019年2月28日止，同时对早餐及员工餐的菜单及结算方法做出变更。在租赁期间，原告已支付西岗分公司保证金100000元，租金200000元，交纳物业、水、电、煤气费用204713.71元。被告在原告处产生员工餐费共计169745元。2019年4月24日、5月9日，被告分别向原告发出整改函，提出原告在用餐、服务品质、员工制度、安全防火、卫生、早餐品质、员工形象等方面存在问题，要求其进行整改。2019年6月18日，原告向被告发出律师函，称被告违反《餐厅租赁协议》，将经营场所出租给两家同业态商户，阻止原告员工、顾客使用电梯，不能提供正常经营条件，构成根本违约，要求被告终止与同业态商户的合作，提供正常经营条件，赔偿损失。2019年7月17日，原告再次向被告发出律师函，通知解除《餐厅租赁协议》，要求被告赔偿经济损失3740000元。2019年7月16日，西岗分公司向原告发出《关于缴纳房屋租金的通知》，通知原告缴纳2019年第三季度租金149421元。2019年8月2日，西岗分公司向原告发出《关于缴纳房屋租金及相关费用的通知》，通知原告于8月10日前缴纳2019年第三季度租金149421元及相关能源费用21891.58元。另查，2017年11月28日，徐云峰与大连家后装修装饰工程有限公司签订《亚米餐厅装修施工合同》，对承租房屋进行装修，计划施工日期自2017年11月28日至2018年3月1日，约定工程款720000元。后双方签订《合同补充》，将竣工日期延至2018年8月20日。根据原告提交的证据，其支付装修费用405000元。后原告又与大连华悦建筑工程有限公司签订《装修合同》，对案涉房屋进行装修，约定工程款866540元，原告实际支付295000元，双方签订《还款计划书》，原告承诺于2019年12月31日前还清。以上可确定的装修费用共计405000元+866540元=1271540元。又查，被告将鞍钢大厦一楼两处房屋出租给案外人，注册成立西岗区猫舍居酒屋（注册日期2018年8月1日）、西岗区九叶料理店（注册日期2018年10月23日），经营餐饮服务。本案审理期间，原告申请对其2018年9月1日之后的营业损失进行评估，因原告无法提供有关的数据和材料评估机构无法进行评估，将鉴定委托退回。原告至今尚在经营使用案涉房屋。本院确认的上述事实，有原告提交的《餐厅租赁协议》、《补充协议》、律师函、照片、装修施工合同及补充、收款收据、发票、员工用餐统计表，被告提交的《餐厅租赁协议》、《补充协议》、整改函、通知、工商登记信息，及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经当庭质证并经本院审查，可以采信。本院认为，原告和被告的西岗分公司于2019年3月20日签订的《餐厅租赁协议》和《补充协议书》是双方真实意思表示，合法有效，协议签订后2017年12月1日《餐厅租赁协议》即失效。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，西岗分公司不具有法人资格，民事责任应由被告承担。原告于2019年7月17日通知被告解除合同，理由是被告将经营场所出租给两家同业态商户，阻止原告员工、顾客使用电梯。原告称被告阻止原告员工、顾客使用电梯，根据被告2019年4月24日整改函的内容，不能认定被告阻止原告顾客使用电梯，而是禁止原告员工使用客用电梯，属于内部管理，不构成违约。因租赁协议中明确约定，在合同有效期内，被告不再将其他面积自营或出租给其他同业态的商户，被告将一楼房屋出租给他人经营餐饮服务，违反该条约定，应当承担违约责任。但原告不能证明被告该违约行为对原告经营产生影响的达到致使合同目的不能实现的程度，其解除合同通知不产生法律效力。现被告亦要求解除租赁协议，因双方均无继续履行的意愿，故本院对被告要求解除《餐饮租赁协议》及《补充协议书》的诉讼请求予以支持。被告应支付使用房屋期间的租金，根据约定自2019年3月1日起按每月59769元计算至被告主张的2019年12月31日止，共计59769×8=478152（元），扣除原告已支付保证金及租金300000元，被告在原告处产生员工餐费共计169745元根据约定应等额抵扣租金，故原告应支付被告租金478152-300000-169745=8407（元）。被告要求原告支付2019年7月1日至12月31日期间的水、电、供暖费用68512元，根据双方约定供暖费为655平方米×35元/平方米=22925元，原告应支付被告，其他水、电费用被告并未提供充分证据证明为实际发生数额，本院不予支持。被告将一楼房屋出租给他人经营餐饮服务，违反合同约定，原告有权要求被告赔偿其经营损失，但原告主张的损失数额没有依据，且不能通过司法鉴定确认损失数额，故本院酌定被告按20000元/月赔偿，自2019年9月1日至2019年12月31日共计80000元。原告对承租房屋的装修费用共计1271540元，因双方对合同解除的过错程度相当，应分别承担50%责任，故被告应赔偿原告635770元。以上各项费用抵销后，被告应赔偿原告684438元。对原告和被告的其他诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除原告大连亚米米餐饮服务有限公司与中青旅玉蜓山水酒店管理（大连）有限公司西岗区物业管理分公司签订的《餐厅租赁协议》和《补充协议书》；二、被告中青旅玉蜓山水酒店管理（大连）有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告大连亚米米餐饮服务有限公司684438元；三、驳回原告大连亚米米餐饮服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告中青旅玉蜓山水酒店管理（大连）有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36720元，财产保全费5000元，由原告负担30160元，被告负担11560元。反诉案件受理费4749元，由原告负担583元，被告负担4166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审 判 长  孙晓君人民陪审员  刘士宇人民陪审员  董国莉二〇二〇年八月二十八日书 记 员  刘頔一