广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1424民初1494号原告:钟旭墩，男，1964年1月20日出生，汉族，住广东省五华县******衍庆楼，公民身份号码441************29X。委托诉讼代理人：李海浪，广东长乐律师事务所律师。被告：五华县**食品站，住所五华县******，统一社会信用代码914***********595L。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：廖秀妮，广东诚优律师事务所律师。原告钟旭墩诉被告五华县**食品站房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟旭墩及其委托诉讼代理人李海浪、被告五华县**食品站的委托诉讼代理人廖秀妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟旭墩在本案诉讼中向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行双方于1993年5月21日订立的《合同》法定附随义务立即为原告办理位于五华县**镇原塘湖分站不动产的过户手续；2、依法判令被告立即退回《合同》的押金叁万元给原告；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：在一九九三年期间，由于被告在五华县******有一间三卡的分站已成危房，被告与原告自愿协商，于1993年5月21日订立了一份《合同》，约定由原告出资兴建，其中44平方米的一间两层店铺给被告，其余的两层店铺给原告，并由原告交纳人民币叁万元给被告，作为基建工程押金，后由原告兴建工程完工验收后，并交付给被告使用，经丈量实际交付给被告使用的店铺占地面积45.31平方米，其余的产权归原告所有，被告以书面形式明确表态由被告负责办理国有土地使用权和房产证，可是被告不但没有退还押金三万元给原告，而且被告收取原告的办证费用2960元。原告居住了该处房屋二十多年期间，每年向被告提出尽快办理过户手续，但是被告敷衍了事，以及被告的负责人更替交换，一直至今没有实际行动为原告办理过户手续。被告五华县**食品站答辩称：一、被告五华县**食品站是五华县****局下属五华县食品公司的全民所有制企业，其所有的财产属于国有资产。涉案土地及房屋是国有资产，被告持有国有土地使用证（华府国用总字第0001744号）。涉案合同私自转让国有土地使用权及国有房产，违反了国家的法律与行政法规的强制性规定，损害社会公共利益；涉案土地及房产交易未履行报批、评估、披露、公示等法定转让程序，所以办不了国有土地使用权证的过户。请法院驳回原告起诉或诉求。二、涉案的相关合同并没有约定要为原告办理相关的国有土地使用证的过户手续。三、原告已私自办理了涉案地的集体土地使用权，现在原告的诉求就是要求集体土地使用证再变更为国有土地使用证，但现有的《土地管理法》没办法支持。四、法院应该驳回原告的第二个诉请，1、已超过诉讼时效，2、根据原告提供的第6页证据，被告并没有收取原告的现金押金，该押金三万元存折（户名原告）是存放在龙村信用社，而且根据原告提供的第10页证据第六条款，该三万元押金（龙村信用社存的存折一本）已交还给原告。本案在诉讼中，原告提供的证据有：1.原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.被告工商登记信息，证明被告诉讼主体资格；3.广东省乡（镇）村建筑许可证，证明塘湖分站依法拆旧建新店铺；4.合同、收条、通知、店铺划分依据、工程完工验收结算协议、被告收取原告办理费用清单、被告承诺书，证明被告应依法为原告办理不动产过户手续，收取原告押金及办证费用等。本案在诉讼中，被告提交了一份国土局调取的原告办理涉案集体土地使用证的申请表，证明原告现在再要求把集体土地使用证变更为国有土地使用证的事实。本院经审理认定如下事实：五华县**食品站在五华县**镇塘湖村设有分站（塘湖分站），塘湖分站有一间三卡门店，门店因年久失修，低洼积水，变成危房，需要新改造。1993年5月21日，以被告五华县**食品站为甲方，原告钟旭墩为乙方，签订了一份《合同》商定拆建分站事宜。合同主要约定有：甲方现有店面积132平方米旧店三卡（不含猪舍）由乙方负责承拆，一切材料归乙方所有，但乙方应补材料，拆旧费壹仟贰佰元给甲方；拆除旧店后的地迹，其中三分之二的店迹转让给乙方使用，而乙方负责在剩下三分之一店迹（即四十四平方米的面积），建成两层钢筋水泥结构的店铺一间给甲方，作为向甲方转让使用权的费用；为保证建筑工程质量，按时交付使用，乙方应在签订合同之日起，交纳人民币叁万元给甲方，作为基建工程押金。押金归还时间分二期。第一期归还时间在建好后装修前还15000元，第二期归还时间，店铺验收交付使用时，即还清剩下押金。……附则：押金三万元存放龙村信用社，六个月内凭双方支取。六个月后乙方若迟迟不交付店铺给甲方使用，由甲方有权支取此笔押金三万元，作为建店损失费用。1993年5月23日，被告出具一份《收条》确认收到建房保证金30000元（存执一本），载明六个月内归还清。被告将该30000元存放在龙村信用社存折作为基建工程押金。签订合同后，原告在拆除龙村食品站塘湖分站的原址上施工建成一间三卡两层钢筋水泥结构的店铺。1994年4月14日，以被告为甲方，以原告父亲钟欧泉为乙方签订了《龙村食品站塘湖分站拆旧更新工程完工验收结算协议》，主要载明：“……四、甲方验收该工程，底层房产长12.2米，宽4.25米，合计为45.31平方米分产权权属归甲方所有，其余的产权归乙方所有。……六、此结算后，原甲方收乙方叁万元押金（龙村信用社存的存折一本），一并结算清楚，如数交还给乙方。乙方委托其父钟欧泉全权代表丈量结算，此协议一式二份，双方各执一份。此协议书签字后即生效。”诉讼中，原告认可上述结算协议。另查，1989年3月8日，涉案土地办理了国有土地使用证，土地使用者为五华县******食品站塘湖站，用地总面积133㎡。1996年12月间，原告为户主又以拆旧建新为由申请办理了集体土地使用证，诉讼中原告否认知道办理集体土地使用证事实，但又认可与其前妻温玉凤在婚后财产纠纷案件中对涉案土地上的房屋进行了处置（房屋归原告所有，由原告补偿300000元给其前妻）。再查，1993年7月2日、7月21日、8月8日，龙村信用社户名“龙村食品站”的账户里分别被支款5000元、20000元、5000元，取款凭条上分别有原告或原告的父亲（钟欧泉）签名确认。本院认为，原、被告于1993年5月21日订立的《合同》虽是双方真实意思表示，但根据《合同》约定的内容，被告将原有的五华县**食品站塘湖站办公楼拆除，拆除后将其中的三分之二土地使用权给原告，另外三分之一的土地由被告出资建成两层新房交给被告使用。本案争议合同有合作建房的意思，但实际涉及土地使用权转让，且涉及国有资产处置问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”被告于1989年以划拨方式取得国有土地使用证，双方签订合同转让土地使用权未经相关部门批准，也未办理土地使用权出让手续，违反了法律的禁止性规定，故该合同为无效合同。案涉土地属于国用土地，已经办理了被告为使用者的国有土地使用权证。1996年间，已办的国用土地使用权证未被注销前，又批准办理原告为户主的集体土地使用证。诉讼中，虽然原告虽否认知道案涉土地又办理了集体土地使用证的事实，但又认可与其前妻温玉凤在婚后财产纠纷案中已经对案涉土地上的房屋进行了处置（房屋归原告，由原告补偿300000元给其前妻），说明原告清楚案涉土地又办理集体土地使用证的事实。1996年间对案涉土地办理集体使用证的程序是否合法有效，本案不作评判。但原告明知案涉土地登记在自己名下，仍然要求被告办理不动产的过户手续于法相悖，本院不予支持。关于原告要求被告返还订立合同时交付的押金30000元的问题。根据《合同》的约定及1993年5月23日《收条》载明的内容，被告收取的押金30000元是收到原告存放在龙村信用社的存执，凭双方共同才能取款，且约定六个月内归还清。根据1994年4月14日被告与原告的父亲钟欧泉签订的《龙村食品站塘湖分站拆旧更新工程完工验收结算协议》第六条关于“此结算后，原甲方收乙方叁万元押金（龙村信用社存执一本），一并结算清楚，如数交还给乙方。”的约定，结合原告提交的三张取款凭上显示该款已经在1993年7、8月间被支取，且取款凭条上均有原告或其父亲的签名的事实，可以说明原告明知取款的事实，也可以推定该款已经由原告或原告的父亲支取。因此，原告否认知道取款事实理据不足，不能采信。另，取款时间经过了二十多年，案涉土地上的房产也由原告实际管理多年，原告一直未提出押金问题，在知道取款的当事人（原告的父亲）已经去世后才提出，有悖常理。另根据合同的约定的押金返还时间以及《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效期间的规定，原告要求被告返还押金的诉讼时效期间已经完成，故原告请求被告返还押金30000元，本院也不予支持。鉴于原告在案涉土地上实际出资兴建了房屋，被告应如何返还或补偿给原告，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告钟旭墩的全部诉讼请求。本案受理费977.5元，减半收取计488.75元，由原告钟旭墩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  刘振苍二〇二〇年八月二十四日书记员  孔剑文