河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4534号上诉人（原审原告、反诉被告）：裴战迎，男，汉族，1989年5月15日生，住洛阳市嵩县。上诉人（原审原告、反诉被告）：席战峰，男，汉族，1988年2月23日生，住焦作市中站区。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙书强，河南洛河畔律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳稳鑫置业有限公司，住所地：洛阳市瀍河区洛常路5号。法定代表人：吴晓龙，系公司总经理。委托诉讼代理人：李宪洛，男，系公司员工。被上诉人（原审被告）：洛阳巨龙通信设备集团有限公司，住所地：洛阳市瀍河区大庆路。法定代表人：杨宁，系公司董事长。上诉人裴战迎、席战峰因与上诉人洛阳稳鑫置业有限公司（以下简称稳鑫公司）、被上诉人洛阳巨龙通信设备集团有限公司（以下简称巨龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人裴战迎及其与席战峰委托诉讼代理人孙书强，上诉人稳鑫公司的委托诉讼代理人李宪洛到庭参加诉讼。被上诉人巨龙公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴战迎、席战峰共同上诉请求：1、维持原判第一、二、五项；2、撤销原判第三项，改判为：被告（反诉原告）洛阳稳鑫置业有限公司与被告洛阳巨龙通信设备集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）裴战迎、席战峰支付延期交房违约金（违约金以313576元本金按年利率18.25％自2019年12月31日起计算至二被告实际交房之日）；3、撤销原判第四项，改判为：被告（反诉原告）洛阳稳鑫置业有限公司与被告洛阳巨龙通信设备集团有限公司于本判决生效之日起十日内将原被告于2019年3月20日签订的、合同编号为YS0491981的《商品房买卖合同》原件二份交付原告裴战迎、席战峰；4、由稳鑫公司和巨龙公司承担本案一审、二审诉讼费等相关费用。事实与理由：1、于2019年3月20日签订合同编号为YS0491981的《商品房买卖合同》第十二条约定了逾期交房责任约定，第八条约定了逾期付款责任，虽然第十一条约定的逾期交房中违约金支付的有关比例为日万分之0.5，但双方在该比例后面特别强调违约金比例应当不低于日万分之5。案涉格式合同对同一内容的约定出现前后不一的情况，应使用对出卖人不利的内容，双方对有关内容做了特别约定，以避免、禁止不一致的情况出现。因此，本案出卖人逾期交房支付的违约金应按日万分之5，即年18.25%计算；2、2019年3月20日签订的、合同编号为YS0491981的《商品房买卖合同》后，稳鑫公司、巨龙公司以到不动产登记中心备案为由将应由裴战迎、席战峰保存的两份合同拿走至今未还。原审法院对裴战迎、席战峰要求稳鑫公司和巨龙公司返还合同的请求未予处理。此举明显属于遗漏诉讼请求。关于裴战迎、席战峰的上诉，稳鑫公司辩称，1、稳鑫公司没有逾期交房不应该承担违约金；2、如果裴战迎和席战峰将钱交齐，可以把合同原件给裴战迎和席战峰。巨龙公司未到庭，未作答辩。稳鑫公司上诉请求：1、请求撤销原判第二、三、五项；2、请求依法改判支持稳鑫公司的反诉请求；3、请求依法判令裴战迎、席战峰承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、购房合同系双方当事人真实意思表示，对双方具有同等约束力，截至一审起诉时仍在购房合同约定的房屋交付日之后90日内，不存在逾期交房的事实。在案涉商品房项目施工期间，应洛阳市政府停工管控文件要求，巨龙家园项目停工作业天数达100多天。根据《商品房买卖合同》约定，《合同法》第一百一十七条规定，稳鑫公司仍然尽力在约定交房日期履行合同。因此，基于公平原则和合同约定，稳鑫公司不应承担逾期交房的违约责任。并且，案涉房屋交付期限恰逢肺炎疫情爆发期间，严格按照购房同约定履行交房手续存在现实困难。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》（一），稳鑫公司不应承担逾期交房的违约责任；2、稳鑫公司与裴战迎、席战峰签订的《订购合同》约定的交付条件不包含暖气、燃气、有线电视初装设备。稳鑫公司与裴战迎、席战峰签订的《商品房买卖合同》案涉房屋单价中并未包含暖气设备初装费、燃气设备初装费、有线电视初装费、土地出让金；稳鑫公司代裴战迎、席战峰向燃气公司、暖气公司及政府相关部门垫付，裴战迎、席战峰应在房屋交接之前向稳鑫公司缴清上述费用。双方签订《订购合同》时，案涉房屋土地为划拨用地，房屋单价中并未包含土地出让金。巨龙公司于2018年11月16日补交土地出让金变更案涉房屋土地性质为出让用地，因此裴战迎、席战峰应补缴房屋单价以外的土地出让金及契税。裴战迎、席战峰向一审法院起诉请求：1、判决稳鑫公司、巨龙公司将与裴战迎、席战峰2019年3月20日签订的关于巨龙家园7号楼1单元301室的《商品买卖合同房（预售）》二份交付裴战迎、席战峰；2、判令稳鑫公司、巨龙公司将巨龙家园7号楼1单元301室的房屋钥匙交付裴战迎、席战峰并办理交房手续；3、判令稳鑫公司、巨龙公司以313576元为基数，自2019年12年31日起按日向裴战迎、席战峰支付万分之0.5的违约金至交付房钥匙之日；4、由稳鑫公司、巨龙公司承担本案的诉讼费等相关费用。稳鑫公司向一审法院反诉请求：1、请求判令裴战迎、席战峰支付燃气设备初装费3100元、有线电视设备安装费220元、暖气设备安装费23956元、土地出让金及契税7934元，共计35210元；2、请求依法判令裴战迎、席战峰支付利息（利息以35210元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月30日起计算至实际履行完毕之日止的利息）；3、请求依法判令裴战迎、席战峰承担本的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月25日裴战迎、席战峰（买受方）与稳鑫公司（出卖方）签订《巨龙家园订购合同》一份，该合同约定“买受方自愿定购出卖方开发的“巨龙家园”住宅小区7号楼1单元301室，建筑面积为89.62平方米。该房屋交房时间为2018年5月31日，××接到卖受人通知后办理完该房屋手续即可初交房屋。该房屋单价￥3403.26元／㎡；总价305000元。以上楼价计算如有误差，出卖方保留权利以正式《房屋买卖合同》为准。”2019年3月20日裴战迎、席战峰（××）与稳鑫公司、巨龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同包含但不限于以下内容：“出卖人以出让方式取得坐落于瀍河区××路××巨龙家园××区地块的建设用地使用权。该商品房为第一条规定项目中的7幢1单元3层1-301号，预测建筑面积92.14平方米，其中套内建筑面积72.69平方米。该商品房单价为每平方米3403.26元，总价款为313576元。贷款方式公积金贷款，××应当于2018年12月21日前支付首期房价款163576元。第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1、供水、排水；2、供电；3、供暖交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要××自行办理开通手续。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年12月30日前向××交付该商品房。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照第1种方式处理：1．逾期在30日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。”该合同尾部××处有裴战迎、席战峰签名字样及签章并有捺印，出卖人处加盖有稳鑫公司和巨龙公司印章。合同签订之后，裴战迎、席战峰向稳鑫公司交纳首付款163576元，稳鑫公司于2019年4月9日向裴战迎、席战峰出具首付款发票。裴战迎、席战峰办理公积金贷款之后按月偿还房贷。稳鑫公司并未按合同约定时间向裴战迎、席战峰交房。裴战迎、席战峰陈述合同签订后并未拿到合同原件。2012年12月25日稳鑫公司（乙方）与巨龙公司（甲方）签订委托开发协议，该协议约定项目内容以规划批准的“巨龙家园”B区棚户区改造设计方案（包括住宅、商业、幼儿园、综合娱乐中心、物业管理用房等，且主要经济技术指标以政府有关部门最终核定为准）为准，甲方以自身名义取得项目的规划立项，甲方委托乙方负责项目全部开发建设工作，乙方以自身名义进行项目施工和销售，项目建成后乙方以本协议确定的价格作为向甲方职工销售建成房产的最高销售限价，此外应向甲方交付项目中相应的公建建筑面积。乙方自行承担项目建设过程中全部资金，并应向甲方支付拆迁补偿款项。甲乙双方约定以核定该项目开发的总成本和乙方的合理利润为依据，确定房屋最高销售限价。乙方保证对甲方职工的房屋销售价格不高于甲乙双方确认的最高限价。房屋销售11.1本项目开发的房产由乙方负责销售，销售方案需经甲方同意（甲方按程序要通过职代会的必经程序），如甲方职工购买结束后项目仍有剩余面积，由双方共同商议解决等。一审法院认为，裴战迎、席战峰与稳鑫公司及巨龙公司双方签订的商品房买卖合同均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，且该合同已经不动产登记中心备案，各方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同中约定稳鑫公司及巨龙公司为出卖人，交房时间是2019年12月30日，现裴战迎、席战峰要求稳鑫公司及巨龙公司向其交付房屋及支付延期交房违约金，依法应予以支持。稳鑫公司反诉裴战迎、席战峰应支付燃气设备初装费、有线电视初装费、暖气设备初装费、土地出让金及契税，因上述费用应当由谁缴纳在合同中并未明确约定，故对稳鑫公司反诉不予支持。巨龙公司作为商品房买卖合同相对方出卖人之一，且与稳鑫公司签订有委托开发协议，故对巨龙公司辩称其与裴战迎、席战峰不存在实质上的房屋买卖关系，不应负连带责任及承担违约责任不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认裴战迎、席战峰与稳鑫公司、巨龙公司于2019年3月20日签订的合同编号YS0491981《商品房买卖合同》合法有效；二、稳鑫公司与巨龙公司于本判决生效之日起十日内共同向裴战迎、席战峰办理位于瀍河××区××路××巨龙家园××区××单元××号房屋的交接手续（包括交付房屋钥匙）；三、稳鑫公司与巨龙公司于本判决生效之日起十日内向裴战迎、席战峰支付延期交房违约金（违约金以313576元本金按年利率1.825％自2019年12月31日起计算至裴战迎、席战峰实际交房之日）；四、驳回裴战迎、席战峰的其他诉讼请求；五、驳回稳鑫公司的诉讼请求。本案本诉受理费3073元，反诉费340元，合计3413元，由稳鑫公司与巨龙公司共同承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，既然案涉双方已签订《商品房买卖合同》，就应当以该合同而不是《订购合同》作为认定双方权利义务的依据。该合同对房屋的价款、房屋应有的设施都有明确约定。故，稳鑫公司上诉要求裴战迎、席战峰支付合同约定房款之外的费用没有事实根据和法律依据。分析本案事实，稳鑫公司逾期交房的根本原因是其要求裴战迎、席战峰交纳房款之外的费用未得到满足而不交付房屋所致，与其上诉所称环境治理、疫情误工无因果关系，其不构成逾期交房的抗辩理由不能成立。双方签订的《房屋买卖合同》对逾期交房的违约金计算标准已有明确约定，不应再通过其他解释方法予以改变。关于裴战迎、席战峰上诉所称漏判稳鑫公司交付《商品房买卖合同》原件问题，应包含在一审判决第二项稳鑫公司、巨龙公司办理房屋交接手续中，不存在漏判问题。综上所述，裴战迎、席战峰、稳鑫公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费930元，由裴战迎、席战峰负担150元，洛阳稳鑫置业有限公司负担780元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇二〇年八月二十七日书记员  周 青