河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初9917号原告：章美云，女，汉族，1975年4月1日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：唐清友，河南精致律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐威，河南精致律师事务所律师。被告：胡勇，男，汉族，1965年11月1日出生，住四川省资阳市乐至县。被告：胡澜，男，汉族，1988年11月7日出生，住郑州市。被告：河南弘业房地产代理咨询有限公司，住所地：郑州市金水区红旗路南政七街东花园尊邸1幢2单元1层中户，统一社会信用代码：914101007355193480。法定代表人：王川，总经理。委托诉讼代理人：王长兴，河南德慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋春霞，河南德慧律师事务所律师。原告章美云与被告胡勇、胡澜、河南弘业房地产代理咨询有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章美云及委托诉讼代理人唐清友、被告胡澜、被告河南弘业房地产代理咨询有限公司委托诉讼代理人宋春霞到庭参加诉讼。被告胡勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《房屋买卖合同》《补充协议》；2.判令被告胡勇、胡澜已收取原告章美云购房人民币42万元立即退还外，另赔付利息（金额待定）及违约金7万元；3.判令被告河南弘业房地产代理咨询有限公司收取章美云中介费1.4万元立即退还；4.本案诉讼费、律师代理费等支出的实际费用均由三被告全额承担。事实与理由：2016年9月16日原告章美云经被告河南弘业房地产代理咨询有限公司中介与被告胡勇、胡澜签订《房屋买卖合同》，约定被告胡勇、胡澜位于郑州市，面积36.60平方米卖给原告章美云居住，价款为人民币70万元。2016年9月22日原告章美云与被告胡勇、胡澜再次对该房签订《借款协议》，并约定原告章美云先付被告胡勇、胡澜人民币42万元，下欠人民币28万元，待被告胡勇、胡澜将该房屋从银行解押后，将余款28万元付清。原告章美云为讲诚信，于2016年9月23日付给被告胡勇、胡澜人民币42万元。被告胡勇、胡澜收款后，将该房也交付给原告章美云占有、使用、居住至今。并多年督促被告胡勇、胡澜办妥银行的解押手续，将该房过户到原告章美云的名下，并将余款付完。可被告胡勇、胡澜以种种理由拒办，直到2017年4月9日原告章美云与被告胡勇、胡澜、河南弘业房地产代理咨询有限公司再次协议后，签订《补充协议》，约定2017年7月31日办清解押手续，否则除退还原告章美云支付的首付款人民币42万元外，另赔违约金人民币7万元。为此事原告章美云找被告胡勇、胡澜、河南弘业房地产代理咨询有限公司协商多年，至今无果。为此，诉诸法院，请人民法院依法裁决。被告胡澜辩称，对原告起诉的事实认可，同意解除房屋买卖合同及补充协议，同意退还房屋买卖金，同意支付利息（法律规定的合法利息），不同意支付违约金。被告河南弘业房地产代理咨询有限公司辩称，一、答辩人收取佣金合法有据。在答辩人的居间下，原告与案外人签订了合法有效的房屋买卖合同，根据《合同法》第426条的规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。答辩人没有出现理应退还佣金的法定情形。《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。结合本案，答辩人并未出现任何隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供任何虚假情况，不存在任何损坏委托人利益的实际行为或主观故意。同时，合同法也明确规定在合同未成立的情况下答辩人不得要求支付报酬，而本案中显然不适用。即便如此，合同法也明确约定在合同不成立的情况下，答辩人也可以要求原告支付从事居间活动所支出的必要费用，就更不用说合同成立并生效了。本案产生的根本原因为卖方违约所致，原告的佣金损失理应由违约方承担。原告作为买方，在向被告胡勇、胡澜履行了支付义务后，被告胡勇、胡澜理应按照合同约定履行解押义务，但由于其自身原因导致一直未如约解押，进而导致无法办理过户手续，违约事实清楚，根据合同法第113、114条等的相关规定，及案涉合同第六条、第十八条第2款约定，原告佣金损失应由合同的违约方也就是本案被告胡勇、胡澜承担。四、答辩人尽到了所有应尽居间义务。在合同签订后，履行过程中出现被告胡勇、胡澜违约的情形下，答辩人在长达近四年的时间内，店内多名经纪人及经理为协助原告解决该问题，无数次联系被告父子，付出了极大的精力；同时，在与原告沟通时，也多次建议原告走法律程序，尽早解决该问题，降低卖方违约所可能造成的经济损失。由此可知，答辩人已经完全尽到了在卖方违约时居间方所可能尽到的一切应尽义务，不应再有其他过多苛求。五、合同具备继续履行过户手续的可能，为了维护交易安全，答辩人建议买卖双方继续履行合同，答辩人愿意提供经纪人协助签订补充协议、权证办证人员协助办理解押过户手续等所有一切能够提供的资源，力促合同的继续履行。综上，1、合同法明确规定合同成立并生效后，居间人就有权收取佣金；2、合同签订前后及履行过程中，答辩人不存在任何欺骗、隐瞒等行为，没有出现需要退佣的任何情形；3、合同因卖方违约导致无法继续履行，根据法律规定及合同约定，应由合同违约方承担；4、答辩人尽到了所有居间方应尽义务；5、合同具有继续履行可能性，买卖双方可协商继续办理过户手续。基于上述理由，答辩人请求依法驳回原告对答辩人的诉请，维护答辩人的合法权益。被告胡勇未到庭未答辩。本院经审理查明：2016年9月16日，原告与被告胡勇、河南弘业房地产代理咨询有限公司签订《房屋买卖合同》（编号：1602762）一份，卖方（甲方）：胡勇，代理人：胡澜，买方（乙方）：章美云，居间方（丙方）：河南弘业房地产代理咨询有限公司，合同约定甲方将位于金水区燕庄一街62号1号楼1单元4层406号，面积为36.6平方米的房产以70万元的价款出让给乙方，定金五万元，含佣金1.4万元，由乙方负担税费。在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。房屋处于抵押状态，甲方保证合同签订后五个工作日内向贷款银行提出还款申请，乙方应于还款现场向甲方支付解押款20万元，专用于甲方办理解押事宜，剩下由甲方自行筹集。关于违约责任，约定甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金伍万元整；甲方违约致使《买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失；乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金和已交付的佣金，并承担甲方由此产生的其他经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费。原告选择按揭贷款方式，资金监管的过户办理采用第三种方式：需办理解押手续的，甲乙双方在解押注销手续办理完毕后的五个工作日内办理完毕网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户手续、维修基金过户等相关手续。2016年9月22日，原告（乙方）与被告胡勇（甲方）、代理人胡澜、河南弘业房地产代理咨询有限公司金林店孙旭明（丙方）签订《借款协议》一份，主要约定：甲乙双方于2019年9月16日签订《房屋买卖合同》（编号：1602762）一份，由于甲方不能完成解押，乙方帮甲方向银行解押，甲方在收到乙方肆拾万元整时将房屋交付乙方使用，并结清水、电、气、物业等费用，该肆拾万元整分别是（贰拾万元整为解押款即首付款，剩余贰拾万元整为首付款）。甲方保证协议签订后2个工作日内，向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，甲方应将乙方提前支付的首付款贰拾万元整向贷款银行还清购房贷款（也即解押款）。如双方未按照上述协议履行义务，导致该房屋买卖未进行到底（及产权变更），如乙方拒绝按照合同约定购买上述房产，甲方应在乙方书面通知拒绝购买上述房产后的2个工作日内退还除乙方应付违约金5万元整后的所有房款。如甲方拒绝出售上述房产，甲方应在乙方书面通知返还肆拾万元整的2个工作日内退还乙方首付款，并支付违约金7万元。双方协商一致交房时间为：2016年10月31日。2016年9月23日，被告胡勇出具收条一份，内容为：今收到章美云现金人民币肆拾万元整首付房款。2017年4月29日，原告（甲方）与被告胡勇（乙方）、代理人胡澜、见证方河南弘业房地产代理咨询有限公司金林店孙旭明签订《补充协议》一份，主要约定：甲乙双方于2016年9月16日签订房屋买卖合同（编号：1602762）一份，由于甲方所有拥有的上述房产存在抵押状况，甲方自己不能完成抵押，因此由乙方帮助甲方向低啊款银行解押，该肆拾贰万元整分别是二十万元整为解押款即首付款，剩余贰拾万元整为首付款。甲方在10个工作日已收到乙方支付的肆拾万元整，乙方已履行合同义务，但是因甲方单方面违约，未按合同约定日期履行房屋解押义务，将乙方支付的首付房款肆拾万元挪作他用，导致办理房屋过户手续延期，作出补充协议一份，乙方同意甲方在2017年3月1日至2017年7月31日这段时间将合同内房屋解押，并按合同（合同编号：1602762）约定事项积极办理房屋解押过户手续，如超过最后日期2017年7月31日甲方未将房屋解押，视为甲方违约，乙方有权利单方面解除买卖合同，甲方应在收到乙方书面通知拒绝购买上述房产后的贰个工作日内退还乙方已支付的首付房款肆拾贰万元整，支付违约金7万元。因甲乙双方任何一方原因导致房屋买卖合同解除，丙方佣金损失14000元由违约方支付。另查明，涉案房屋登记在被告胡勇名下，被告胡勇、胡澜系父子关系。被告胡勇于2016年9月22日将涉案房屋交付原告占有使用，至今未办理解押手续。原告向本院申请财产保全，本院于2020年7月16日作出（2020）豫0105财保1790号民事裁定书，裁定冻结被申请人胡勇银行存款49万元或者查封其相应价值的其他财产。原告交纳保全费2970元。本院认为，原告与被告胡勇、河南弘业房地产代理咨询有限公司签订的《房屋买卖合同》（编号：1602762）及2017年4月29日签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。各方均应按照合同约定内容全面履行各自义务。原告按约向被告胡勇支付了42万元首付款，被告胡勇未在约定的期限内办理房屋解押手续，构成违约，根据《补充协议》约定，原告有权利解除涉案房屋买卖合同，要求被告胡勇退还首付房款42万元并赔偿原告违约金7万元整，故原告诉请解除涉案《房屋买卖合同》，本院依法予以支持。2017年4月29日签订的《补充协议》是对《房屋买卖合同》的补充，原告诉请解除，本院予以支持。原告诉请被告胡勇返还购房款42万元及支付违约金7万元的诉讼请求，《补充协议》对此有明确约定，本院予以支持。关于原告要求被告河南弘业房地产代理咨询有限公司返还中介费1.4万元的诉讼请求，在涉案房屋买卖合同订立过程中，被告河南弘业房地产代理咨询有限公司履行了如实告知的义务并促成原告和被告胡勇订立房屋买卖合同，在合同履行过程中亦积极协调解决问题，履行了相应的居间服务义务，故原告该项诉请，本院予以驳回。被告胡澜系受胡勇委托签订相关协议，相应的法律后果依法应由被告胡勇承担，故原告要求被告胡澜承担责任的诉讼请求，本院不予支持。被告胡勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃答辩、质证的权利，不影响本院根据现有的证据及查明的事实依法作出裁判，且需承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告章美云与被告胡勇、被告河南弘业房地产代理咨询有限公司于2016年9月26日签订的《房屋买卖合同》（编号：1602762）及2017年4月29日签订的《补充协议》；二、被告胡勇于判决生效后十日内退还原告章美云购房款42万元及利息（利息以40万元为基数，从2020年6月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、被告胡勇于判决生效后十日内支付原告章美云违约金70000元；四、驳回原告章美云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4420元、保全费2970元，由被告胡勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郭喜珂二〇二〇年八月二十八日书记员  李 恒