四川省绵阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川07执异91号 异议人（被保全人）：陕西省汉中堂宏投资有限责任公司，住所地陕西省汉中市汉台区关正街800号，统一社会信用代码91610700586975306P。 法定代表人：陈宏超，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：刘禾，四川睿桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王江，四川睿桥律师事务所律师。 申请保全人：绵阳富临实业集团有限公司，住所地绵阳市涪城区安昌路17号，统一社会信用代码915107032054595010。 法定代表人：安治富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨小林，四川科通信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹志勇，该公司行政法务部总监助理。 本院在执行绵阳富临实业集团有限公司（简称：富临公司）与陕西省汉中堂宏投资有限责任公司（简称：汉中堂宏公司）财产保全一案中，被保全人汉中堂宏公司认为本院因保全对其名下的资产查封严重超标的，对其正常经营造成重大影响，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人汉中堂宏公司称，本院在审理富临公司与高堂宏、四川堂宏实业集团有限公司（简称：四川堂宏集团）、汉中堂宏公司与公司有关的纠纷一案中，于2020年5月21日作出（2020）川07民初91号民事裁定书，裁定“以人民币3.5亿为限查封、扣押、冻结被申请人高堂宏、汉中堂宏公司的现金，或与之价值相当的（预售）房屋、土地使用权等股东资产，或股票、股权、有价证券等其他财产，或应收账款等债权和收益”。本院在执行过程中，对登记在汉中堂宏公司名下738套住宅以及面积为33842.76㎡的土地进行了查封。上述查封财产价值远超3.5亿元，严重超过保全裁定确定的金额，在查封的房屋已经满足保全标的的前提下，不应再对案涉土地进行查封。且本次保全案件本身系富临公司恶意诉讼，申请重复查封，导致同一债权由广元中院及本院分别查封两家公司超额资产。上述保全行为对整块项目所涉土地的查封，严重影响异议人正常经营，除已查封的住宅外该土地上的其他房屋因查封也无法正常销售，异议人丧失大量交易机会，资金无法回笼，甚至已售房屋因无法办理网签或过户登记，可能导致群体性事件。故请求：依法解除对异议人汉中堂宏公司名下位于陕西省汉中市汉台区西关正街800号33842.76㎡【土地使用证号：汉市国用（2014）第00XX号】土地使用权的查封。 申请保全人富临公司辩称，根据房地一体原则，人民法院在查封房屋所有权时，应当一并查封土地使用权。法院在对案涉738套公寓和住宅查封的同时，对上述房屋相对应的不可分割的土地使用权进行查封并无不当。根据异议人汉中堂宏公司公开宣传的房屋销售价格和富临公司委托的价值咨询报告，本次查封的房屋价值（包含对应的土地价值）约在3.2亿元之内，未超过保全裁定金额。考虑到本案主债权、利息、违约金和实现债权费用，结合本案所查封的房地资产尚未竣工验收、国有土地使用权已经抵押给第三人、汉中堂宏公司是否欠缴相关税费以及应依据评估拍卖相关规定将流拍后的降价价格作为查封标的价值认定等因素，本案中已查封的房产尚不足以覆盖债权本息及费用，不存在超额查封情形。同时本案诉讼保全金额不能与另案执行保全金额进行叠加计算。法院采取的保全措施仅影响被保全人销售之后的备案登记，异议人可用销售收入对保全财产进行置换，法院查封行为更不可能影响其收取房屋租金。故请求依法驳回异议人的异议请求。 本院查明，本院受理富临公司与高堂宏、汉中堂宏公司、四川堂宏集团与公司有关的纠纷一案，并根据富临公司的财产保全申请，于2020年5月11日作出（2020）川07民初91号民事裁定书，裁定：以人民币3.5亿为限查封、扣押、冻结被申请人高堂宏、汉中堂宏公司的现金，或与之价值相当的（预售）房屋、土地使用权等股东资产，或股票、股权、有价证券等其他财产，或应收账款等债权和收益。本院遂向相关主管部门发出（2020）川07执保51号协助执行通知书，对汉中堂宏公司名下预售许可证号为(汉市)房预售字[2020]XX号，面积为64526.72㎡的住宅进行预查封，具体预查封的房屋为：堂宏广场C区X号楼X室-X室，共计368套，面积为20365.58㎡；堂宏广场C区X号X室X室，共计18套，面积为2246.56㎡；堂宏广场C区X号楼X室X室、X室X室，共计34套，面积为5046.5㎡；堂宏广场C区X号楼X室X室，共计106套，面积为15460.58㎡；堂宏广场C区X号楼X室X室，共计212套，面积为21407.5㎡。同时，本院还查封了登记在汉中堂宏公司名下【土地使用证号为汉市国用（2014）第00XX号，土地面积为33842.76㎡】的土地使用权。 本案异议审查中，异议人汉中堂宏公司向本院提交《房地产抵押估价报告》(堂宏广场C区2号楼）一份，该报告载明对于汉中堂宏公司名下的在建工程房地产的堂宏广场C区X号楼的在建工程用房及分摊占用的国有土地出让住宅用地使用权，在价值时点为2020年1月7日，采用假设开发法的评估方法的结果为：假设未设立法定优先受偿权下的市场价值为人民币110701万元。汉中堂宏公司还向本院提交《预评估报告》一页，载明其名下土地使用证号为汉市国用（2014）第00XX号的出让土地在2020年6月14日的评估价值为35328.96万元。同时，富临公司向本院提交《房地产价值咨询报告》一份，载明汉中堂宏公司拥有的位于堂宏广场C区X至X号楼共计738套住宅房地产（建筑面积共计64526.72㎡,相应分摊国有出让土地使用权面积）在价值时点为2020年5月18日，采用比较法的评估方法，估价结果为32857.01万元。 本案审查过程中，经组织异议人与申请保全人协商，申请保全人富临公司认为现查封房屋及对应土地之外的土地价值无法核算，本院之前所实施的保全行为并无不当，但表示如法院对超出已查封房屋对应土地之外的土地予以解封是符合相关法律规定的。 本院认为，本院保全裁定执行过程中，已依法预查封了异议人开发的房屋738套，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款之规定，本院对上述房屋的查封效力及于相关房屋使用范围内的土地使用权,故本院对预查封的房屋相应范围内的土地使用权予以查封并无不当。虽对于上述查封土地、房屋的价值双方各执一词，且所提供证据均不能充分反映所查封财产的准确价值，对于所查封财产的抵押权范围或法定优先受偿权亦无任何证据证明，本院对于查封资产明显超标的的情形无法判断。但申请保全人根据其自行委托的评估报告认可已预查封的房屋（包括相应土地）价值约为3.2亿元，与保全裁定金额相差不多。同时，其表示对查封房屋对应土地之外的土地予以解封不持异议。考虑到对于异议人名下【土地使用证号为汉市国用（2014）第00XX号，土地面积为33842.76㎡】的土地使用权的查封确有可能影响其所开发的其他商品房预售，资金回收，损害其偿债能力。并且，上述土地使用权范围土地上已形成建筑物，所查封的土地并不具备单独处置的条件，对除本案查封房屋相应土地之外的土地保全查封可能损害其他案外人（如其他本案未查封房屋的购房人等）的合法权益且实际上并无益于保全申请人。故本案保全执行中对于除本院已查封的738套房屋相对应的土地外，土地使用证号为汉市国用（2014）第00XX号，土地面积为33842.76㎡的其他土地使用权的查封应予以解除。 综上所述，汉中堂宏公司所提出的异议理由、请求部分成立，本院（2020）川07执保51号案件实施中对于汉中堂宏公司名下【土地使用证号为汉市国用（2014）第00XX号，土地面积为33842.76㎡】的土地使用权的查封行为应当予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第七条第一款第一项及第十七条第一款第三项之规定，裁定如下： 一、查封陕西省汉中堂宏投资有限责任公司名下【土地使用证号为汉市国用（2014）第0008号，土地面积为33842.76㎡】的土地使用权中，预售许可证号为(汉市)房预售字[2020]XX号，面积为64526.72㎡的住宅（堂宏广场C区X号楼X室X室，共计368套，面积为20365.58㎡；堂宏广场C区X号楼X室X室，共计18套，面积为2246.56㎡；堂宏广场C区X号楼X室X室、X室X室，共计34套，面积为5046.5㎡；堂宏广场C区X号楼X室X室，共计106套，面积为15460.58㎡；堂宏广场C区X号楼X室X室，共计212套，面积为21407.5㎡）房屋使用范围内的土地使用权； 二、解除对陕西省汉中堂宏投资有限责任公司名下【土地使用证号为汉市国用（2014）第0008号，土地面积为33842.76㎡】前述第一条范围之外土地使用权的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日向四川省高级人民法院申请复议。 审 判 长 汪      炜 审 判 员 陈      江 审 判 员 刘   立   冬 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 邹琴丽书记员吴魁