沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初344号原告：王文龙，男，汉族，1994年2月2日出生，住址：辽宁省康平县。委托代理人：邹本生，系辽宁国奥律师事务所律师。被告：富力（沈阳）房地产开发有限公司，住所地：辽宁省沈阳市大东区轩兴四路18-4号。法定代表人：杨培军，职务：董事长。委托代理人：金亚光，男，满族，1970年12月7日出生，住址：辽宁省鞍山市铁东区。被告：沈阳红麦房产经纪有限公司，住所地：沈阳市和平区三好街100-4号27-07。法定代表人：周长颖，职务：执行董事兼总经理。委托代理人：张砚，系辽宁英泰律师事务所律师。委托代理人：景雪，系辽宁英泰律师事务所律师。原告王文龙与被告富力（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称富力地产）、沈阳红麦房产经纪有限公司（以下简称红麦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王文龙及其委托代理人邹本生、被告富力地产委托代理人金亚光、被告红麦公司委托代理人张砚、景雪到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告王文龙诉称：2016年，原告承租被告的门市房时，按被告的要求需参加QQ会员，并交纳了30000元的服务费，是由被告委托的中介公司（第二被告）收取的。当时的约定是“未成功购房或退房”，“全额退还相关款项”。原告在租期内未购房，租期已满后亦未购房，现租房已到期，已退还给被告。但这30000元被告至今未退还给原告。部分承租户用此3万元抵顶了租金，而原告不欠租金。另外原告还交了35510元押金。现诉至人民法院，请求法院判令：退还会员服务费30000元，返还租房押金35510元；被告承担诉讼费。被告富力地产辩称：我们没有收到3万元，请求法院驳回其对我公司的起诉。当时我们委托了一家房产销售策划代理公司给我们公司卖房子，包括销售、策划，销售成功以后我们给其按比例支付佣金。我们不太清楚是否和红麦经纪公司有过合作，我也问过其他工作人员，也不清楚。35510元押金确实没有退，因为原告没有结清取暖费和水费，应从押金里扣除。被告红麦公司辩称：答辩人与本案另一被告富力（沈阳）房地产开发有限公司（以下称“富力地产”）系委托代理关系，答辩人在服务期内为富力地产开发项目提供电商服务。答辩人在合同期内以自己的名义接受原告QQ会员申请并收取其服务费的行为系基于富力地产的授权委托，亦系履行合同义务的行为。根据原告起诉书所述，原告系按富力地产要求参加QQ会员并交纳服务费，并且明确知晓答辩人系受富力地产委托收取。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，应认定答辩人与原告关于QQ会员服务的相关内容直接约束原告和富力地产，原告据此享有在富力地产购房优惠权利，富力地产则据此向原告负有相对应的合同义务，原告放弃购买富力地产房源时，应由富力地产向其退还服务费。答辩人并非原告购房优惠权利对应的合同义务主体，答辩人无退还义务。原告在起诉状中均表明“部分承租户用此3万元抵顶了租金，而原告不欠租金”，故诉至法院要求退还。也即承租被告富力地产门市房的承租户在支付服务费后，在租期内未购买被告富力地产开发的相关房源的，可用已支付的服务费抵顶门市房租金。由此可知，被告富力地产系QQ会员服务相关内容的相对方，答辩人仅是受富力地产委托收取服务费，服务费收取后根据原告是否购房，确定是将上述服务费转为部分购房款还是转为原告承租富力地产门市房的租金，不论是购房还是租房，合同的相对方都是富力地产，与答辩人无关，故原告应向富力地产主张退还。关于原告王文龙主张的返还房屋押金35510元问题，租赁合同双方为王文龙与富力地产，承租物业是富力地产门市房，房屋押金亦由富力地产收取，与答辩人无关，答辩人无返还义务。综上所述，原告向答辩人主张退还服务费及房屋押金无事实依据及法律依据，为此恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护当事人合法权益。经审理查明：2016年7月29日，原告申请加入“富力尚悦居QQ会”，该申请书主要内容为：本次活动是由沈阳QQ会发起组织，与富力地产开发的富力尚悦居项目合作，旨在为会员提供更为及时准确的购房信息，拓展购房渠道，提供购房服务的会员组织。凡加入本次活动的购房者缴纳一定数额的会员服务费30000元。该申请书一式三份，QQ会，申请人和富力地产各留存一份。在该申请书温馨提示注明：购房者如参团后未成功购房或退房，需持申请书、缴费凭据、刷卡POS机小票及该项目开发商出具的退房回执单，到QQ会会员招募中心办理退款手续，经确认无误后20个工作日内全额退还相关款项。退款方式为原路返还，刷卡的退还至原卡里，现金退还现金；如不原路退还产生的所有费用由申请人承担。原告在签订申请书当日即2016年7月29日通过现金方式向被告红麦公司支付服务费30000元。2016年9月27日，原告与被告富力地产签订《商铺租赁合同》，原告承租被告富力地产开发的位于大东区商铺，租期自2016年5月1日起至2019年4月30日止，年租金48004元，租金不含物业服务费及能源费。同时合同约定承租方（原告）在租期内如发生水费、电费、燃气费、垃圾清运费、排污费、消杀费等实际产生的能源费用，均由承租方自行承担。合同终止后，由承租方向出租方（被告富力地产）和物业公司结清所有应付款项，包括但不限于租金、物业费和能源费。在承租方完全履行本合同项下约定义务后，出租方向承租方退还押金。合同签订后，原告支付租赁押金35510元，并开始使用涉案商铺，在租赁合同期届满后，原告搬出未购买所租赁的商铺。由于租赁合同到期，不再续约，原告在为被告富力地产出具的承诺书中申请退还押金35510元，并承诺已结清房屋的租金、物业费、水电费、采暖费、煤气费。经被告富力地产与沈阳惠涌供热有限责任公司核实，涉案商铺尚欠2016-2017年度采暖费8838元，目前被告富力地产已将上述欠费全部补缴。上述事实，有申请书、收款收据、商铺租赁合同、承诺书等证据及原被告当庭陈述，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，关于原告主张的返还租房押金35510元问题。原告与被告富力地产签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。在租赁合同期满后，被告富力地产应将原告支付的租房押金返还，但租赁合同约定租期内如发生水费、电费、燃气费、垃圾清运费、排污费、消杀费等实际产生的能源费用由原告支付，在合同终止后由原告结清，虽合同中未明确约定包括采暖费，但根据日常生活经验判断，该费用应属于能源费用，且原告在承诺书中亦明确其应结清的费用包括采暖费，故采暖费应由原告负责支付。由于被告富力地产将原告欠付的采暖费8838元已垫付，故应在原告缴纳的押金35510元中予以扣除，剩余押金26672元被告富力地产应予返还。关于原告主张的返还服务费30000元问题。在原告提供的申请书中表明原告在向红麦公司支付30000元服务费后，可以享受到购房优惠。在申请人未购房后，原告给付的服务费按原路返回。被告红麦公司在庭审中虽未确认是否收到原告支付的30000元服务费，但从被告红麦公司与被告富力地产之间的合作关系、交易惯例及本院同类案件庭审调查情况可以判断，原告已将上述服务费实际支付给被告红麦公司。而被告红麦公司主张的其与被告富力地产之间系委托关系，以及该笔会费用于抵顶购房款或租金问题，因无证据证明，本院不予支持。另外，被告红麦公司亦未能提供证据证明将该笔服务费支付给被告富力地产，因此被告红麦公司在原告未能购买租赁商铺后，应将该笔服务费返还给原告，故被告红麦公司应当返还原告服务费30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告富力（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告王文龙房屋租赁押金26672元；二、被告沈阳红麦房产经纪有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告王文龙服务费30000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1438元，由被告沈阳红麦房产经纪有限公司负担750元，被告富力（沈阳）房地产开发有限公司负担495元，由原告负担193元。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  贾雪艳审判员  雷 凯审判员  王岩妍二〇二〇年八月二十六日书记员  郭 爽