内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0603民初338号 原告：鄂尔多斯市满世房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码911506917722069068。 法定代表人：刘某1，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘某2，内蒙古义盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨某，内蒙古义盟律师事务所律师。 被告：郝某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被告：郭某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告鄂尔多斯市满世房地产开发有限责任公司（以下简称满世房地产公司）诉被告郝某、郭某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告满世房地产公司的委托诉讼代理人刘某2、杨某，被告郝某、郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告满世房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付剩余房款212018元，并支付逾期付款利息31116.81元（第二笔购房款以181009元为基数计算至2018年1月11日，第二笔剩余购房款及第三笔购房款从2018年1月12日起算至2020年4月3止，2019年8月20日前年利率按照银行同期贷款利率计算；2019年8月20日后利率按照贷款市场报价利率计算)，违约金12110.45元(从2018年1月11日以日利率按照万分之0.5计算)。以上共计255245.26元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月30日，原告满世房地产公司与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于康巴什区×××房屋，房屋总价款为538876元，分三期付清全部房款。同时，《商品房买卖合同》附件五《补充合同》约定：“乙方(即被告)逾期付款的，应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外：乙方还应每日按商品房价款的万分之0.5向甲方(即原告)支付违约金”。2015年8月3日，双方签署《合同补充协议》，变更付款时间及金额为：“第一期付款：乙方应于签署《商品房买卖合同》之日前，一次性支付第一期商品房款150000元；第二期付款：于2016年12月30日前，支付181009元房款；第三期付款：剩余价款181009元，于2017年12月30日前付清。”合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。但被告仅于2015年6月26日、2018年1月11日分两笔向原告支付了300000元。现尚欠剩余房款212018元，原告多次向被告催要无果，现为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。 二被告辩称，《商品房买卖合同》是被告郝某与原告签订的，但是，因为案涉房屋房款并不是被告郝某支付，原告也未向二被告主张过房款。 原告满世房地产公司为证明其诉讼主张向本院提交的证据及二被告的质证意见如下： 第一组证据：《商品房买卖合同》《合同补充协议》各一份，拟证明1.原被告双方于2015年6月30日签订了《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于康巴什区×××房屋，房屋总价款为538876元，分三期付清全部房款。2015年8月3日，双方签署《合同补充协议》，变更付款时间及金额为：“第一期付款：乙方应于签署《商品房买卖合同》之日前，一次性支付第一期商品房款150000元；第二期付款：于2016年12月30日前，支付181009元房款；第三期付款：剩余价款181009元，于2017年12月30日前付清”；2.《商品房买卖合同》附件五《补充合同》约定：“乙方（即被告）逾期付款的，应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外：乙方还应每日按商品房价款的万分之0.5向甲方（即原告）支付违约金”。二被告质证称，对该组证据的真实性及证明的问题均认可。 第二组证据：收据两支、中国人民银行支付系统专用凭证、中国工商银行业务回单各一份，拟证明1.合同签订后，被告于2015年6月26日支付150000元，于2018年1月11日向原告支付了150000元，目前尚欠房款212018元；2.被告存在逾期付款情形。二被告质证称，对该组证据的真实性认可，但2015年6月26日和2018年1月11日已支付房款并非二被告办理手续，对支付房款及支付金额二被告亦不清楚。 第三组证据：内蒙古商品房销售管理系统2.0截图一份，拟证明案涉房屋已经网签且已经支付。二被告质证称，对该组证据的真实性及证明的问题均认可。 第四组证据：婚姻信息一份，拟证明案涉款项发生在二被告婚姻存续期间，属于夫妻共同债务，二被告应当承担共同还款责任。二被告质证称，对该组证据的真实性及证明的问题均认可。 二被告为支持其答辩理由向本院提交的证据及原告满世房地产公司的质证意见如下： 第一组证据：鄂尔多斯仲裁委员会作出的鄂仲裁字〔2012〕143号裁决书一份，拟证明案涉房屋由李某1向二被告顶账的时候没有贷款和欠款的事实。原告满世房地产公司质证称，对该组证据的真实性认可，对证明的问题、关联性均不认可，理由是：裁决书已经明确确认案涉房屋的商品房买卖合同上签订的合同相对人是李某2，该商品房买卖合同于2013年5月23日已经解除。 第二组证据：购房客户变更申请，拟证明房屋是原客户姓名为李某2的房屋于2015年2月2日变更至被告郝某名下的事实。原告满世房地产公司质证称，对该组证据的真实性认可，但对证明的问题不认可，理由是：该证据可以证明案涉房屋已由原告网签至被告郝某名下，郝某对上述事实也予以确认。 第三组证据：房屋协议书，借款单各一份，拟证明案外人李某1和刘某3欠郝某700000元，用案涉房屋抵顶上述债务的事实且在房屋协议中明确表明又抵顶了一辆价值200000元的车。原告满世房地产公司质证称，对该组证据的三性均不认可，与原告无关，原告不知情。 对上述证据，本院认证意见如下：二被告对原告满世房地产公司提供的第一、三、四组证据的真实性及证明的问题均认可，对第二组证据的真实性认可，对第二组证据的证明问题不认可，但是被告郝某在2015年6月26日收款收据交款人处已签字确认，且原告满世房地产公司认可已付购房款金额300000元，经本院审查认为，原告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案均具有关联性，故本院予以采信。原告满世房地产公司对二被告提供的第一、二组证据的真实性认可，对证明的问题均不认可，对第三组证据不认可，经本院审查，二被告提供的上述证据能够证明案涉房屋原购买人为案外人李某2，但通过仲裁委裁决案外人李某2与原告满世房地产公司之间的房屋买卖合同已经解除，后由被告郝某与原告满世房地产公司之间签订了《商品房买卖合同》，二被告提供的第三组证据与本案无关，故本院对第一、二组证据的真实性予以确认，对第三组证据不予采纳。 本院经审理认定事实如下：2015年6月30日，被告郝某作为买受人（乙方）与原告满世房地产公司作为出卖人（甲方）签订了一份合同编号为×××《商品房买卖合同》，双方约定：被告郝某购买原告满世房地产公司开发的位于康巴什区×××房屋，房屋建筑面积为207.26㎡，其中套内面积187.39㎡，公共部位分摊建筑面积19.87㎡，每平方米单价2600元，总价款为538876元，该商品房销售许可证号为（鄂）房预销售证第壹拾捌号；付款方式为买受人郝某采取分期付款的形式，分三期付清全部房款，第一期付房款时间及金额为签署《商品房买卖合同》之日前一次性支付150000元、第二期付房款时间及金额为2015年12月30日前支付194438元、第三期付房款时间及金额为2016年13月30日前支付194438元。《商品房买卖合同》附件五《补充合同》约定：“买受人逾期付款的，应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，买受人还应每日按商品房价款的万分之0.5向出卖人支付违约金”。2015年8月3日，双方签署了《合同补充协议》，变更付款时间及金额为：“第一期付款：买受人应于签署《商品房买卖合同》之日前，一次性支付第一期商品房款150000元；第二期付款：于2016年12月30日前，支付181009元房款；第三期付款：剩余价款181009元，于2017年12月30日前付清”，因此，案涉购房款538876元变更成为512018元。合同签订后，原告依约向二被告交付了案涉房屋，且二被告已入住至今。2015年6月26日从案外人李某3银行账户转账方式向原告满世房地产公司账户支付购房款150000元，2018年1月11日从案外人刘某4账户转账方式向原告满世房地产公司账户支付购房款150000元，共计300000元，对此原告满世房地产公司分别向被告郝某出具了收款收据，被告郝某在2015年6月26日收款收据收款人处本人签字，剩余购房款212018元至今未支付。 另查明，2012年，原告满世房地产公司申请以案外人李某2为被申请人向鄂尔多斯仲裁委员会申请仲裁，请求：1.依法裁决解除双方于2011年11月21日签订的《商品房买卖合同》，限期向满世房地产公司交付钥匙；2.依法裁决被申请人支付违约金13944元；3.因通知被申请人而实际发生的全部费用；4.依法裁决被申请人承担本案所有仲裁费用。鄂尔多斯仲裁委员会于2013年5月23日作出鄂仲字〔2012〕第143号裁决，裁决如下：一、解除申请人与被申请人于2011年11月21日签订的合同编号为×××《商品房买卖合同》，被申请人并在裁决书送达之日起一周内向申请人交付康巴什满世尚都住××区房的钥匙；二、裁决被申请人支付申请人因通知而实际发生的1000元公证费；三、驳回申请人其他仲裁请求。原告满世房地产公司于2015年2月2日将案涉房屋原客户姓名李某2变更为新客户姓名郝某。 本院认为，原告满世房地产公司与被告郝某签订的《商品房买卖合同》《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。原告满世房地产公司依约将房屋交付给了被告郝某，二被告系夫妻关系，二被告自交付房屋至今共同居住于案涉房屋，二被告应依约支付购房款。对支付案涉房屋购房款二被告提出，因案外人李某1、刘某3下欠二被告借款，所以将案涉房屋以物抵债给了其二人，并称案外人李某1、刘某3承诺案涉房屋不存在下欠购房款事宜，据此二被告才接手案涉房屋，案涉房屋已支付购房款300000元二被告不清楚，也不是二被告支付，剩余购房款亦不应由二被告支付，按照以物抵债约定应由案外人李某1、刘某3支付。本院认为，案涉房屋的合同相对方为原告满世房地产公司与被告郝某，而不是原告满世房地产公司与案外人李某1、刘某3。原告满世房地产公司于2015年2月2日将案涉房屋原客户姓名李某2变更为新客户姓名郝某，经本院查明，案涉房屋与案外人李某1、刘某3无关，且原告满世房地产公司与被告郝某在《商品房买卖合同》《合同补充协议》中明确约定了购房款付款方式及金额，原告满世房地产公司对已支付购房款300000元认可，据此，二被告提出的上述抗辩意见依法不能成立，二被告未依约向原告满世房地产公司支付剩余购房款属于其二人违约，故对原告满世房地产公司要求二被告支付剩余房款212018元，本院予以支持。对于原告满世房地产公司要求二被告支付逾期利息，双方在《合同补充协议》中进行了明确约定，按照合同约定的履行期限内支付了购房款150000元，剩余购房款应分期于2016年12月30日前和2017年12月30日前每期支付181009元，该剩余购房款二被告未按照约定支付，因此应向原告满世房地产公司承担逾期付款的利息。于2018年1月11日履行支付了购房款150000元，故二被告应对第二笔购房款181009元为基数承担从2016年12月31日起至2018年1月11日止按照中国人民银行同期贷款基准利率累计计算的利息11938.55元，第二笔剩余未付购房款31009元及第三笔未付购房款181009元，共计212018元为基数从2018年1月12日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率累计计算的利息为21748.34元、以212018元为基数从2019年8月20日起至2019年9月19日止参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算的利息为750.90元（212018元×4.25%/年利率÷12月÷30日×30天）、以212018元为基数从2019年9月20日起至2019年11月19日止参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%计算的利息为1459.39元（212018元×4.15%/年利率÷12月÷30日×59天）、以212018元为基数从2019年11月20日起至2020年2月19日止参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.20%计算的利息为2175.25元（212018元×4.20%/年利率÷12月÷30日×89天）、以212018元为基数从2020年2月20日起至2020年4月3日止参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.05%计算的利息为1001.79元（212018元×4.05%/年利率÷12月÷30日×42天），以上利息共计39074.22元，现原告满世房地产公司请求二被告支付31116.81元，是原告满世房地产公司对其权利的合法处分，且未损害二被告利益，故本院予以支持。对于原告满世房地产公司要求二被告支付违约12110.45元，双方在合同中约定了违约金条款，二被告从2018年1月12日开始违约，故二被告理应按照合同价款的的日万分之0.5向原告支付违约金至起诉之日之即2020年4月10日，违约金为11520.41（512018×日万分之0.5×450天），符合法律规定，故本院对原告满世房地产公司主张的违约金11520.41元予以支持，超出部分不予支持。综上，被告应向原告支付购房款212018元、逾期利息31116.81元、违约金11520.41元，合计254655.22元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郝某、郭某于本判决生效之日起十日内向原告鄂尔多斯市满世房地产开发有限责任公司支付购房款212018元、逾期利息31116.81元、违约金11520.41元，合计254655.22元； 二、驳回原告鄂尔多斯市满世房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5129元，由二被告负担5120元，由原告鄂尔多斯市满世房地产开发有限责任公司负担9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审 判 长 赛罕德力格尔 人民陪审员 王  丑  则 人民陪审员 贺    璐 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员 刘    静 书 记 员 史  艳  云 法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。