北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初10674号原告：刘英梅，女，1973年3月28日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：北京爱屋置业有限公司，住所地北京市大兴区兴华大街三段67号院1号楼4层418。法定代表人：李然，经理。原告刘英梅与被告北京爱屋置业有限公司（以下简称爱屋置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘英梅、被告爱屋置业公司的法定代表人李然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘英梅向本院提出诉讼请求：1.爱屋置业公司逾期未支付房租，刘英梅有权收回房屋，爱屋置业公司须积极配合刘英梅进行收房验收，并对于室内损毁的设备设施进行赔偿；2.爱屋置业公司需支付双倍违约金12600元；3.爱屋置业公司退还刘英梅预先支付的45天空置期的费用9150元；4.本案诉讼费由爱屋置业公司承担。事实和理由：刘英梅与爱屋置业公司于2019年7月16日正式签署了自2019年7月17日至2022年7月16日有效期为三年的房屋委托代理合同。爱屋置业公司应于2020年4月13日支付刘英梅下个季度房租。直到4月17日刘英梅还未收到房租，和爱屋置业公司的经纪人电话沟通，提醒其应该马上支付下个季度的房租，但爱屋置业公司始终找理由推脱，最后经纪人让刘英梅直接联系该公司的李老板。刘英梅于4月21日12：32给李老板发了一条短信，对方没有回复。后发现爱屋置业公司已搬离原经营地址。刘英梅现场查看房屋，经向租户询问，租户表示系爱屋置业公司工作人员居住，并损坏了防盗门，刘英梅多次尝试与爱屋置业公司联系，均未得到回复，故起诉。爱屋置业公司辩称，认可合同解除日期为2020年4月17日。刘英梅已经强行收回房屋，屋内损毁的设施设备是其收回房屋后另行出租造成的，不应由爱屋置业公司承担赔偿责任。不同意承担双倍违约金，爱屋置业公司认为合同是因为疫情原因解除的，属于不可抗力。45天空置期是公司的工作时间，不同意给付该期间的费用。爱屋置业公司有自己的员工宿舍，并未在刘英梅房屋居住。铁门的损害不是爱屋置业公司造成的，不同意赔偿设备损失。爱屋置业公司为节约成本，故变更了经营地址，但仍在营业。爱屋置业公司收到房屋租户的租金，资金是由公司统一调配的。因为疫情，租户办不了出入证，无法返京，所以才跟刘英梅解除的合同。双倍违约金也不认可，因为疫情影响，很多租户回不到北京，很多租户没有钱交房租，导致资金周转不开，都是协商解决的。爱屋置业公司并未违约，如果爱屋置业公司的行为算作违约，刘英梅与租户私下签订合同也是违约行为。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月16日，刘英梅（委托人，甲方）与爱屋置业公司（代理人，乙方）签订了《房屋委托代理合同》，该合同载明：甲方将位于XX房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积111.24平方米，委托乙方代理对外出租。委托期限自2019年7月17日至2022年7月16日，时间共计36个月。甲方同意共计预留出45日，作为乙方接洽承租、寻找适合客户的工作期。期满后从2019年9月2日起开始计算租金，工作期内若产生租金收入归乙方所有。甲方委托乙方代理的房屋租金为人民币6100元/月，租金的支付方式为每季度支付一次，支付至刘英梅的中国工商银行账户，乙方提前三个工作日向甲方支付应付款项（遇法定节、假日顺延，不再另行通知）。第一年租金标准为6100元/月，按季度支付。具体付款日期：第一次于2019年7月17日支付9150元，第二次于2019年10月17日支付18300元，第三次于2020年1月17日支付18300元，第四次于2020年4月17日支付18300元。为方便出租，如乙方对房屋进行改善维修或添置设备，甲方允许乙方适当浮动出租价格，超出约定价格部分归属乙方，同样，低于约定价格部分也由乙方承担。委托代理期内及合同终止后一年内，甲方不得与乙方所介绍承租的客户另行成交，否则甲方支付乙方原定两个月租金作为赔偿金。违约责任：甲方无论自用、转租或转卖，均属毁约。甲方应向乙方支付补偿金为本合同规定的房屋违约金的两倍。乙方逾期15个工作日仍未支付甲方房租，甲方有权解除合同。甲方要求解除本合同的，乙方应于接到甲方解除合同通知的十日内，按照本合同规定月租金额的一倍向甲方支付违约金（因银行系统故障或者甲方账号本身的问题所造成的迟付不属于乙方的违约责任）。补充规定：1.租期内房屋内的维修均由乙方承担及维修费用；2.违约金标准按月租金标准计算，乙方违约金为双倍；3.乙方逾期三日未支付甲方房租，甲方有权解除合同，乙方需支付甲方双倍违约金；4.乙方不得擅自打隔断进行出租。爱屋置业公司自2020年4月17日起未向刘英梅支付房租。庭审中，刘英梅称由于涉案房屋已经腾空，房屋已经收回，故不要求爱屋置业公司腾退涉案房屋。关于损害设备赔偿一节，刘英梅表示要求爱屋置业公司折价赔偿，赔偿金额为3000元。关于房屋腾退时间，爱屋置业公司表示无法提供房屋交接手续，因房屋系刘英梅强行自行收回，该公司将涉案房屋以4000元的价格出租，于2020年4月收取的租户房租，因为疫情原因，其他卧室无法出租，故无法筹集足额资金支付给刘英梅，并向刘英梅申请延期支付房租，刘英梅表示拒绝，刘英梅要求按照合同约定以逾期支付房租为由解除合同，并收回房屋，后租户在2020年4月20日左右与刘英梅签订了合同，将房租交给刘英梅，爱屋置业公司将剩余房屋租金退还给租户，故爱屋置业公司认为腾退时间应当是2020年4月。刘英梅表示其与爱屋置业公司协商未果的情况下，找到租户，但租户不同意搬走，并与刘英梅达成了和解，后租户离开时未缴纳水电费，刘英梅报警。庭审中，刘英梅提交其与爱屋置业公司工作人员的微信聊天记录截屏及短信息截屏，2020年4月17日，爱屋置业公司工作人员针对刘英梅催促支付租金表示“周一，如果您收不到钱，公司会把房子还给你”。2020年5月30日，爱屋置业公司工作人员在微信聊天中表示“我意思也不少说损失全由您来承担，这个情况确实是特殊情况，谁也不愿意这样，现在整体行情是这样，大兴这边严查群租房，基本上都不让住了，我们在继续租的话也只能整租……但是现在因为疫情，损失特别大，公司资金十分困难……主要是现在真租不到那么高价格，现在我们要租，只能把里面的清走了从新整租……现在不让分租，分租是这价，整租要低多了”。上述事实，有房屋委托代理合同、手机短信记录截图、微信截图、转账记录等以及当事人当庭陈述等证据予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘英梅与爱屋置业公司签订的《房屋委托代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。双方均认可因爱屋置业公司延期支付租金，导致双方2020年4月17日解除合同，本院不持异议。本案中，刘英梅已经实际收回房屋，且未提交证据证明其实际的损失情况，故本院对其要求爱屋置业公司积极配合进行收房验收，并对于室内损毁的设备设施进行赔偿的诉讼请求，不予支持。双方签订的《房屋委托代理合同》对于违约金明确约定为月租金额的一倍，爱屋置业公司自2020年4月17日起未向刘英梅支付租金，应向刘英梅支付违约金，刘英梅主张爱屋置业公司支付违约金12600元的诉讼请求，因双方约定的租金为每月6100元，故对该项诉讼请求，本院确认为12200元，爱屋置业公司主张因疫情原因导致涉案房屋无法出租而无法按期交纳租金，通过在案证据可以确认，爱屋置业公司实际无法将房屋按照预期价格出租的主要原因是相关行政部门对群租行为加大了查处力度，且爱屋置业公司未能提供证据证明其在应交纳租金前向刘英梅主张过因疫情原因缓交租金，故对爱屋置业公司的抗辩意见，本院不予采信。因双方在合同中关于空置期有明确约定，故对于刘英梅主张爱屋置业公司退还其预先支付的45天空置期的费用9150元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京爱屋置业有限公司于本判决生效后十日内向刘英梅支付违约金12200元；二、驳回刘英梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172元，由北京爱屋置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年八月十九日法官助理  刘 微法官助理  赵新兰书 记 员  张海利