湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初3413号原告：曹雪琴，女，汉族，1979年9月出生，住湖北省十堰市。原告：曹本本，男，汉族，1981年9月出生，住湖北省十堰市。被告：十堰新百强房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市天津路30号。法定代表人：张经建，该公司董事长。委托代理人：乐永山，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人：张智豪，该公司销售经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。原告曹雪琴、曹本本诉被告十堰新百强房地产开发有限公司（下称新百强房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹雪琴、曹本本和被告新百强房地产公司的委托代理人乐永山、张智豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹雪琴、曹本本提出以下诉讼请求：1.判令新百强房地产公司立即为曹雪琴、曹本本办理位于十堰市天津路9号泰安国际小区1单元2901号房屋产权证书；2.判令新百强房地产公司向曹雪琴、曹本本支付违约金97650.63元；3.新百强房地产公司承担诉讼费用。事实与理由：2016年7月31日，曹雪琴、曹本本向新百强房地产公司支付132145元（合同外的145元是后期补缴）购房款，余款20万元以银行按揭方式支付，按揭手续在签订合同之日起30个工作日办理完毕，并在2016年12月29日付清。由于该小区是现房，新百强房地产公司在付款当日便将房屋交付与曹雪琴、曹本本。2016年9月4日，曹雪琴、曹本本向新百强房地产公司缴纳房屋契税3321元、住房维修基金4120元，并敦促其早日办理不动产权证。但时至今日，新百强房地产公司一直拖延时间，不给曹雪琴、曹本本办理不动产证。经网上问政，答复为“新百强房地产公司开发的泰安国际小区项目存在用地性质变更、容积率调整情况，新百强房地产公司一直未按要求补缴容积率调整后的土地出让金”；另外，曹雪琴、曹本本交纳的契税和住房维修基金，新百强房地产公司也一直未向房管局相关部门缴纳，按揭款的发票也未开具，造成曹雪琴、曹本本无法办理不动产证。新百强房地产公司作为出卖人，在曹雪琴、曹本本支付购房款后，应在合同订立之日起90日内按约定办理房屋不动产证书。根据双方签订的合同约定，截止2019年7月11日，出卖人应支付曹雪琴、曹本本违约金为97650.63元。被告新百强房地产公司辩称：1.双方签订的合同是商品房预售合同而不是商品房销售合同，根据法律规定，新百强房地产公司应该在取得销售备案证才能办理曹雪琴、曹本本的房屋产权证；根据合同约定，新百强房地产公司应该在商品房取得销售备案证12个月内办理权属登记，截止目前，因为施工方未向新百强房地产公司办理竣工备案证，导致新百强房地产公司不能办理销售备案证；新百强房地产公司已经起诉施工方，要求办理竣工备案证，法院已经受理。曹雪琴、曹本本现主张办理产权证书条件不成熟，不能成立。2.既然办证条件不成立，新百强房地产公司就不存在违约行为，不应支付违约金。综上，请求依法驳回曹雪琴、曹本本的诉讼请求。对双方没有争议的以下事实，本院予以确认:2016年7月31日，新百强房地产公司和曹雪琴、曹本本签订《商品房预售合同》。双方约定：曹雪琴、曹本本购买新百强房地产公司开发的“泰安国际商住楼”1幢1-29-1号房屋，建筑面积预测68.64平方米，单价每平方米4836.83元，总价33.2万元；该商品房为预售商品房，已取得十堰市房地产管理局核发的《十堰市商品房预售许可证》，编号为十房预售字2014-××号；买受人于2016年7月31日支付13.2万元，余款20万元以银行按揭方式支付。双方还约定：出卖人应在房款付清3日内将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续的商品房交给买受人使用；出卖人应当在商品房取得销售备案证起12个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日以已付房价款的万分之三向买受人支付违约金；由于买受人一方的原因造成产权办理时间延误或不能办理的，由买受人承担全部责任，若买受人房款、税费等未付清即办按揭贷款不配合办理和证资料不及时提供，出卖人不承担办证延期责任。合同签订后，曹雪琴、曹本本按约支付了首付款，并向中国银行十堰分行办理按揭贷款支付了剩余购房款。2016年9月4日，曹雪琴到新百强房地产公司处办理了房屋交接手续，补交房款145元及契税、维修基金、产权登记等费用9926元。因办证手续未完善，新百强房地产公司未将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。曹雪琴、曹本本至今未取得不动产权证书。根据双方诉辩意见，本院归纳双方的争议焦点为：新百强房地产公司是否应承担逾期办理权属登记手续的违约责任。本院认为：评判上述争议问题，关键在于认定《商品房预售合同》中关于“出卖人应当在商品房取得销售备案证起12个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定对双方是否有约束力。《商品房销售管理办法》中规定有商品房预售许可和商品房现售备案制度，案涉《商品房预售合同》中的“商品房销售备案证”是房地产开发企业在现售商品房前应向房地产主管部门申请办理备案的行为。而案涉商品房是预售的期房，不是现售的商品房，只需房地产开发企业取得预售许可即可，不适用销售前进行备案的规定。上述办证义务履行期限的条款是格式条款，作为格式条款提供的一方，新百强房地产公司应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，新百强房地产公司未能证明已提请对方注意该条款；商品房现售备案是由房地产开发企业负责办理，办理该手续所需的条件也由房地产开发企业负责成就，买受人对此没有义务，也不能控制办理备案的进度，上述条款将新百强房地产公司应申办的现售备案之日设定为计算其履行办证义务期限的起算时间，可以理解为出卖人只要不办理现售备案即无需对买受人承担办证的责任，实质是免除提供格式条款一方逾期办理权属登记应承担的责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，上述条款应认定为无效。综上所述，双方签订的《商品房预售合同》中关于“出卖人应当在商品房取得销售备案证起12个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定对双方没有约束力。《商品房预售合同》的其他内容不违反法律规定，应认定为有效。案涉合同的标的是预售的商品房，根据法律规定，由于新百强房地产公司的原因，曹雪琴、曹本本在房屋交付使用之日起九十日内未能取得不动产权属证书的，新百强房地产公司应当承担违约责任。双方在2016年9月4日办理房屋交付手续，结合曹雪琴、曹本本的诉讼主张，新百强房地产公司应当以332145元为本金，按日万分之三的标准向曹雪琴、曹本本计付自2016年12月4日起至2019年7月11日的逾期办证的违约金，即94561.68元（332145×0.0003×949）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告十堰新百强房地产开发有限公司在判决生效之日起三十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告曹雪琴、曹本本办理位于十堰市天津路9号“泰安国际商住楼”1幢1-29-1号房屋的不动产权证书；二、被告十堰新百强房地产开发有限公司支付原告曹雪琴、曹本本违约金94561.68元；三、驳回原告曹雪琴、曹本本的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2241元，减半收取1120.5元，原告曹雪琴、曹本本负担38.5元，被告十堰新百强房地产开发有限公司负担1082元，退还原告曹雪琴、曹本本1120.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇二〇年八月六日书记员  彭 苗