广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0126民初1908号 原告：李福贵，男，1992年6月27日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：古秋生，广西金狮律师事务所律师。 被告：马邦胜，男，1986年6月20日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 原告李福贵与被告马邦胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告李福贵的委托诉讼代理人古秋生，被告马邦胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李福贵向本院提出诉讼请求：1、确认原告李福贵与被告马邦胜签订的《商铺租赁合同》无效；2、判决被告退还原告租金50000元、押金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月，原告计划在宾阳县城做饮食生意。后来，经人介绍原告认识被告，被告称其本人有经营餐饮的商铺，原告因妻子失业而迫切想让其有一份工作，在了解的情况下，与被告签订1份《商铺租赁合同》，合同签订当日，原告支付了第1年租金50000元、押金20000元。合同签订后，原告为了办理营业证照等，多次要求被告提供商铺的《房屋所有权证书》或者《不动产权证书》等产权证明材料，但被告一直未能提供。经了解原告才知道该房屋并未取得合法报建手续，属于违法建筑。为此，原告向被告多次提出要求解除合同并退还所交款项，但均未有结果，现提起诉讼，并提出如上请求。 李福贵就其主张，在举证期限内提供以下证据：1、《商铺租赁合同》，证明双方订立租赁合同及合同相关约定的事实；2、转账凭证，证明原告已支付租金、押金、冰箱转让款的事实；3、涉案商铺图片，证明原告从2020年6月3日向被告邮寄商铺钥匙后该商铺处于关门状态；4、快递单、快递装箱图，证明原告已寄送出租商铺钥匙，被告已签收；5、聊天记录，证明原告要求解除租赁合同的事实。 马邦胜辩称，1、原告起诉的事实和理由与实际不符，双方在2015年6月已认识。被告因近期想要结婚，欲停止自营的“皇室炖品”店铺，原告知道后想接手做，双方经过协商而签订合同。原告学到被告的核心技术后，就提出租赁合同无效，被告认为原告存在欺诈行为，其目的是学会“皇室炖品”的食品制作技术。原告将钥匙寄给被告，被告是在不知情的情况下签收的；2、原告认为承租的房屋属于违法建筑不能办理营业执照，这是虚构事实。该房屋是被告向宾州镇陆村村委马二村村民马祖通、马祖亮、马祖贤承租的房屋，陆村村委会证明了房屋的权属，并且有关产权手续正在申办中。在宾阳县房屋中，还有两间店铺用来经营烧烤，已办得营业执照，水电使用合法；3、出租房屋未取得权属证书不足以认定租赁合同无效，被告转租的房屋产权无争议，租赁合同不因该房屋未取得所有权证而无效。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 马邦胜就其辩解，在举证期限内向本院提供的证据有：1、供电发票三张，证明本案商铺是国家认可缴费使用的商铺，可合法经营；2、商铺租赁合同，证明在租赁合同中约定有技术转让等内容；3、毛坯砖瓦房租赁合同，证明被告有转租权利；4、村委证明，证明涉案房屋产权归属马祖贤、马祖亮、马祖通；5、云姐烧烤店营业执照，证明涉案房屋可办理工商营业执照，可合法经营；6、聊天记录，证明原、被告早已认识及订立合同过程。 综合诉辩双方的分歧意见，本案的争议焦点有：1、《商铺租赁合同》是否合法有效？2、原告请求返还租金、押金是否有事实和法律依据？ 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2无异议，原告对被告提交的证据2的真实性无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、快递单、快递装箱图，能证实被告已于2020年6月4日收该铺面的钥匙，可认定该铺面此时已处于被告控制当中；2、供电发票，不能证明涉案房屋的合法性；3、陆村村委证明，陆村村委不具有城市建设规划或者土地建设规划职能，无权确定不动产权的归属，该证明不具证明效力。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2020年5月8日，李福贵（承租人、乙方）与马邦胜（转租人、甲方）签订1份《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于宾阳县房屋正西方向以南的商铺一、二楼以带技术转让、设备转让和商铺转租的方式转租给乙方经营使用。租赁期限为8年，自2020年5月8日起至2028年5月8日止,租赁期间的押金为2万元，第一年租金为5万元；从第二年起每年的租金递增3000元；乙方以13万元承接该商铺经营使用，该13万元包含：第1年租金5万元、店内设备3万元、部分食品制作技术转让费4万元、部分半成品供货端信息1万元；付款方式：签订合同时，乙方交7万元（当年租金5万元、押金2万元），甲方将商铺交给乙方使用；2020年5月18日前又交付3万元，余下3万元于2020年11月1日前交清。逾期付款，甲方有权单方终止合同，并没收乙方店内的所有设施设备和店内所有物品，也不退还乙方交付的押金和剩余租期的租金，并收回该商铺的使用权；部分食品制作技术转让费4万元不包括炖汤的汤底制作技术和汤底秘方；乙方在经营过程中所需的炖汤汤底，乙方不能擅自熬制和自主研制使用以及向第三方取用，该汤底必须由甲方有偿专供；甲方专供给乙方的炖汤汤底按每25升收取300元；部分食品制作技术的教学时间从2020年5月8日起至2020年5月18日止，教学时间结束视为甲方完成向乙方转让制作技术或视为乙方已完全掌握制作技术。双方还约定了“部分食品的制作技术”菜品制作的种类、炖汤制作种类、部分半成品食品制作种类；双方就供货渠道及经营方式、范围以及违约责任等作了相关的约定。合同签订后，原告向被告支付了当年的租金5万元，押金2万元,原告也进驻该店开展了经营活动，由于原告要求被告提供该商铺的《房屋所有权证书》或者《不动产权证书》等产权证明材料，被告未能提供。后来，原告要求解除合同并请求被告退还已付款项，未有结果，原告遂于2020年6月3日将该商铺的钥匙通过快递公司寄出，被告已于同月4日签收了该商铺的钥匙，目前该商铺处在被告控制之中。 另查明，马邦胜（合同乙方）于2018年11月29日与马祖通、马祖亮、马祖贤（合同甲方）签订有1份《毛坯砖瓦房租赁合同》，合同约定：甲方将位于宾阳县房屋后半部分的3间毛坯砖瓦房和瓦房门前数10米过道的使用权出租给乙方使用；租期为10年，自2018年12月1日起至2028年12月1日止，前5年每年租金为1.2万元，后5年每年递增20%；甲方同意乙方租用后可将3间毛坯砖瓦房全部拆除，拆除后乙方有权重新自主构建或者根据乙方所需进行改造；在租赁期间，乙方有权转租，甲方不得干扰。 又查明，至法庭辩论终结前，被告未能提供涉案商铺建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关手续。 本院认为，关于合同效力问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告与被告于2020年5月8日签订的《商铺租赁合同》，至法庭辩论终结时止，被告未能提供租赁房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关手续，故本院认为，在双方签订的《商铺租赁合同》中，有关房屋租赁的条款违反了上述相关规定，涉及房屋租赁部分的条款无效。 关于双方的责任问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，而将该房屋出租给原告，其行为存在过错；而原告在签订租赁合同时也负有审慎注意义务，其本人也有一定过错，综合双方的过错程度，本院认为，双方过错程度相当，应当各自承担相应的责任。 关于原告请求返还租金、押金的金额，根据无效合同的处理原则，被告因合同取得原告交付的租金5万元、押金2万元，应予返还给原告，但是由于签订合同后，原告自2020年5月8日开始进行经营活动，至被告于同年6月4日签收原告寄出的该商铺的钥匙止，原告已经实际占用了该商铺27天，占用期间的费用应当扣减，本院计算为3699元（5万元÷365天×27天），确定被告应返还给原告租金为4.6301万元、押金2万元。 综上所述，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告李福贵与被告马邦胜于2020年5月8日签订的《商铺租赁合同》中涉及房屋租赁部分的条款无效； 二、被告马邦胜返还原告李福贵租金4.6301万元、押金2万元。 上述款项，义务人应自本判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8840元，减半收取计4420元，由原告李福贵负担2210元，由被告马邦胜负担2210元（该费用原告已预交，被告在履行付款义务时一并支付给原告）。原告李福贵实际预交受理费9640元，应退还原告李福贵受理费5220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  王忠贤 二〇二〇年八月十九日 书记员  陆仁宾