甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终766号 上诉人（原审被告）：未某1，甘肃省临泽县人，住临泽县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：未某2，甘肃省临泽县人，住甘肃省酒泉市，公民身份号码：×××。系上诉人未某1弟弟。 被上诉人（原审原告）：临泽县海峰物业管理有限责任公司。统一社会信用代码：916207230531152587。 法定代表人：宋某。 委托诉讼代理人：李某。 上诉人未某1因与被上诉人临泽县海峰物业管理有限责任公司（以下简称：海峰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省临泽县人民法院(2020)甘0723民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人未某1委托诉讼代理人未某2，被上诉人海峰物业公司法定代表人宋某、委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 未某1上诉请求：1、撤销甘肃省临泽县人民法院（2020）甘0723民初619号民事判决，将本案依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、2016年4月10日，上诉人与张掖金华房地产开发有限公司(以下简称：金华公司)签订《店面租赁合同》，约定金华公司将临泽县清水湾9号楼1层10号、2层9号商铺租赁给上诉人，承租涉案商铺的面积应为222平方米，而非一审认定的290平方米；2、上诉人承租的房屋至2019年4月9日到期，故2019年度的物业费上诉人只应交纳1月1日至4月9日期间的，一审法院判决上诉人按290平方米计算2019年全年度物业管理服务费无事实依据；3、根据《物业管理条例》第四十五条规定，业主不及时缴纳物业费，物业公司有权要求业主缴纳物业费，但被上诉人无权采取断电的措施，被上诉人曾在2018年4月-6月拒绝给上诉人充电费，给上诉人造成了损失，应予赔偿；二、一审程序违法。上诉人全权委托亲属杨国峰参加诉讼，5月28日开庭时，杨国峰带着《授权委托书》到一审法院参加了庭审，但一审法院却认为上诉人未参加庭审，缺席判决。 海峰物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判，理由如下：1、开发商金华公司给物业公司提供的商铺面积就是290平方米，调取的测绘图纸上载明的面积是291.42平方米，一审按290平方米计算物业费是正确的；2、不存在我公司拒充电费的情形。 海峰物业公司向一审法院起诉请求：1、被告立即支付原告2018年1月至12月的物业管理服务费3132元；2019年1月至12月的物业管理服务费3132元，共计6264元；2、被告承担逾期交纳物业管理服务费的违约金1879.2元；3.案件受理费由被告承担。 一审法院认定的事实：临泽县清水湾小区8-9号楼商铺由被告未某1经营使用，建筑面积290平方米。2016年4月6日原告与被告签订物业管理服务合同，约定由原告为被告提供物业管理服务，其中物业服务的范围包括小区房屋建筑共用部分的正常维修、养护和管理服务，公用设施设备及附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，绿化养护管理服务，公共秩序维护及安全防范服务，消防管理服务，维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆有序停放进行管理；物业服务费以物价部门核定的标准按照非住宅建筑面积收取，交纳全年物业管理服务费的时间为每年1月1日至30日，逾期交纳物业管理服务费从逾期之日起每日交纳滞纳金千分之三，另外对双方的其他权利义务进行了详细约定。合同签订后，原告依据合同约定向被告未某1提供了物业服务，自2018年、2019年被告均未按期交纳物业管理服务费，后经原告催收，被告至今没有交纳，因而成讼。 一审法院认为：原告与被告签订物业服务委托合同，系原被告双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。该合同明确约定由原告为被告提供物业管理服务，其中原告提供物业服务的范围包括小区房屋建筑共用部分的正常维修、养护和管理服务，公用设施设备及附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，绿化养护管理服务，公共秩序维护及安全防范服务，消防管理服务，维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆有序停放进行管理。在履行合同过程中，原告按照合同约定提供了物业服务，被告理应按照合同约定按期交纳物业管理服务费，原告要求被告交纳2018年度、2019年度的物业管理服务费于法有据，依法予以支持。对于原告主张的违约金，因被告没有按期交纳物业管理服务费，按照合同约定被告应承担相应的违约责任，原告依据合同约定要求被告承担违约金符合法律规定，但物业服务委托合同约定的违约金比例明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，其违约金的数额以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告逾期支付物业管理服务费给原告造成的损失，即逾期付款资金占用利息，应按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，综合各商业银行贷款利率不同的因素和本案实际，被告承担的违约金按照年利率7.2%调整较为适宜，以约定被告交纳物业管理服务费的最后期限为起算点，被告拖欠2018年度物业管理服务费3132元的利息自2018年1月30日起算至2020年4月28日（法庭辩论终结之日），计算为506元，被告拖欠2019年度物业管理服务费3132元的利息自2019年1月30日起算至2020年4月28日（法庭辩论终结之日），计算为281元，违约金合计787元。被告未某1经本院传票合法传唤无故未到庭，视为放弃对原告诉讼请求的抗辩，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告未某1给付原告临泽县海峰物业管理有限责任公司2018年度、2019年度的物业管理服务费共计6264元，违约金787元，合计7051元，限于本判决生效后五日内履行。案件受理费50元，减半收取25元，由原告临泽县海峰物业管理有限责任公司负担4元，被告未某1负担21元。 二审中，上诉人提交金华公司通知一份、金华公司与未某1签订的《商铺出租合同书》，经审查，上述证据与本案无关联性，本院不予采信。被上诉人提交了从临泽县不动产登记事务中心调取的涉案商铺所在的清水湾国际社区8号楼房屋分层平面图及分户分摊共有土地使用权面积计算表，拟证明上诉人承租109商铺面积为114.39平方米,207商铺为161.79平方米，合计276.18平方米。上诉人经质证认为，上述面积包含了楼梯的公摊面积，扣除后，上诉人承租的面积就是222平方米。经审查，涉案商铺的面积应以不动产登记为准，本院对上述证据予以采信。本院依职权就商铺的租赁使用情况进行了现场勘查，并向金华公司进行调查，形成询问笔录一份，调取了金华公司作为出租人与未某1签订的《店面租赁合同》。上诉人质证认为，在租赁期限届满后，其已明确表示不再续租，关于租赁期限届满后的租赁事宜应由金华公司和实际承租人佳飞公司协商。被上诉人对该份笔录无异议，认为上诉人并未交回承租房屋，应承担2019年全年的物业费。经审查，上述证据能够证明上诉人承租金华公司的商铺，租赁期限截止于2019年4月9日的事实。 二审另查明，上诉人承租金华公司所属的临泽县清水湾小区商铺面积为276.18平方米，合同约定的租赁期限截止于2019年4月9日。其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，物业服务企业应当与业主订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。本案中，上诉人与被上诉人虽签订了《物业服务委托合同》，由被上诉人为上诉人承租的商铺提供物业服务，上诉人应向被上诉人交纳物业管理费用，交纳数额应以计费单价、商铺面积、租赁期限为基数计算。上诉人对每平方米每月按0.9元计收无异议，但不认可被上诉人主张的交费面积和交费期限。经审查，临泽县不动产登记事务中心登记的上诉人承租的房屋面积为276.18平方米，根据上诉人与金华公司签订的《店面租赁合同》，上诉人租赁期限截止于2019年4月9日，故上诉人应交纳2018年1月1日至2019年4月9日的物业费3844元（276.18平方米×0.9元/月·㎡÷30天×464天）。上诉人逾期交费，其对一审法院违约金计算标准并未提出异议，故上诉人应支付违约金561元（3024元×7.2%÷365天×818天）＋（820元×7.2%÷365天×453天）。 因上诉人与金华公司在租赁期限届满后，是否还存在租赁合同关系，租赁期限和承租主体均不属于本案审查范围，待上述事实确定后，被上诉人可向相关责任主体另行主张，被上诉人在本案中要求上诉人承担2019年4月9日之后的物业费，本院不予支持。 上诉人在收到一审法院送达的开庭传票后，不能按时到庭参加诉讼，一审缺席审理并无不当。其认为在一审中委托亲属杨国锋参加诉讼，但未提交证据证明，其认为一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人未某1的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决认定部分事实不清，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销临泽县人民法院(2020)甘0723民初619号民事判决； 二、上诉人未某1向被上诉人临泽县海峰物业管理有限责任公司支付2018年度、2019年1月1月至4月9日物业管理服务费共计3844元，违约金561元，合计4405元于本判决生效后五日内付清。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人未某1负担13元，被上诉人临泽县海峰物业管理有限责任公司负担12元。 二审案件受理费50元，由上诉人未某1负担26元，被上诉人临泽县海峰物业管理有限责任公司负担24元。 本判决为终审判决。 审判长 宋 睿 审判员 陈建武 审判员 刘曙光 二〇二〇年八月六日 书记员 张孜瑾 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。