浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3650号上诉人（原审原告）：高扬，男，1987年4月17日出生，汉族，住湖北省薪春县。上诉人（原审原告）：陈凯莉，女，1991年2月17日出生，汉族，住湖北省薪春县。委托诉讼代理人：高扬，系陈凯莉丈夫。被上诉人（原审被告）：永嘉嘉悦置业有限公司。住所地：浙江省永嘉县瓯北街道双塔路1034号1楼101室。法定代表人：柳海滨。委托诉讼代理人：陈静、高云，浙江人民联合律师事务所律师。上诉人高扬、陈凯莉因与被上诉人永嘉嘉悦置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2020）浙0324民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高扬、陈凯莉上诉请求：1.撤销原判，改判支持高扬、陈凯莉的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由永嘉嘉悦置业有限公司承担。事实和理由：在案涉《商品房买卖合同》履行中，永嘉嘉悦置业有限公司违反合同约定，应当承担相应后果，一审认定事实错误。一、高扬、陈凯莉未能如期收房，责任完全在于永嘉嘉悦置业有限公司。根据《商品房销售管理办法》第七条第（六）的规定，商品房现售应当符合以下条件：供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。直至2020年5月26日，涉案小区业主去办理燃气开户，仍无法开户，永嘉嘉悦置业有限公司交付的房屋未达到交付条件。二、永嘉县政府信息公开网显示，2017年12月20日涉案项目规划许可调整批前公示，确定了小区内非机动车停车位置，2019年10月23日涉案项目调整公示中，再一次明确了非机动车位置的存在，以及地面消防道路的施工要求、部分建筑的设立位置。竣工备案中没有提及与图纸不符合，可能存在竣工验收时没有实地检查及比对图纸的情况。根据永嘉县住房和域乡建设局建设工程消防验收意见书，7#、8#楼一层架空层的使用功能没有根据永嘉县信息公示网的内容及小区总平面图要求建设，一审以涉案工程已经竣工验收为由简单地认定应以验收文件为准，有失公正。涉案小区非机动车位缺失，不能用简单的瑕疵来掩盖功能性缺失；一审法院没有做到公平公正。三、高扬、陈凯莉没有向温州百佳装饰工程有限公司支付优化改造费用。永嘉嘉悦置业有限公司和温州百佳装饰工程有限公司相互勾结，欺诈业主，以达到延期交房的目的。一审在永嘉嘉悦置业有限公司提交证据的时候未要求其提供黄某的工作及社保证明，在温州百佳装饰工程有限公司的房屋验收表中无公章且无员工合同、社保证明等佐证的情况下对上述证据予以采纳，属不负责任的行为。四、一审要求永嘉嘉悦置业有限公司提供相关材料，但其拒绝提供，存在欺诈、恶意串通、故意隐瞒真实情况。五、永嘉嘉悦置业有限公司以擅自更改“人车分流”概念，用地面铁桩分离，占用消防登高面，与当初宣传和销售时的承诺不一致。开发商的合同不应该凌驾于法律之上，永嘉嘉悦置业有限公司应按宣传的承诺做好人车分流，而不是概念上的人车分流。一审基于永嘉嘉悦置业有限公司的单方陈述认定涉案商品房小区的屋面、墙面、公共景观花园、人车分流、边坡改造等问题非本案审查范围，错误。六、永嘉嘉悦置业有限公司夹杂在合同中让高扬、陈凯莉签署的改造委托书存在众多疑点：1、温州百佳装饰工程有限公司未提供相关投标资质，其经营范围是否包括公共景观园林，是否存在超范围经营的情形一审均未审查；2、因无单独业主特别授权委托书，这个改造委托书只能视为一般委托，温州百佳装饰工程有限公司不能单方面接收房屋；3、委托书中虽记载本委托为不可撤销之委托，委托合同系基于双方信赖关系而订立，如信赖关系不再存在，委托合同也便失去了存在的基础，故法律赋予当事人以任意解除权，基于公平原则，应当解除涉案百佳装饰公司的委托书，且2019年12月25日温州百佳装饰工程有限公司被瓯海市工商局列入异常经营名单，故涉案委托合同应属无效；4、永嘉嘉悦置业有限公司的房屋交接通知书和温州百佳装饰工程有限公司的鸿瑞臻园优化改造动工通知单两者时间冲突，疑点重重。高扬、陈凯莉无法按时收房的责任完全在永嘉嘉悦置业有限公司。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求支持高扬、陈凯莉的上诉请求。永嘉嘉悦置业有限公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋在合同约定的交付期限内达到交付条件，并且完成房屋的交付手续。永嘉嘉悦置业有限公司所提交的房屋建筑工程竣工验收立案表显示，涉案商品房于2019年11月21日竣工验收，2019年12月2日办理竣工验收备案，已经符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，并已于2019年12月6日与温州百佳装饰有限公司办理交接手续，永嘉嘉悦置业有限公司不存在逾期交房的情形。高扬、陈凯莉以2020年5月26日燃气无法开户为由主张涉案房屋未达到交付条件，理由不能成立。燃气开户需业主在接收房屋后携带相应手续自行办理，一审中永嘉县管道燃气经营有限公司出具的证明足以说明涉案房屋具备通气条件。二、涉案项目已经通过政府竣工验收，即使高扬、陈凯莉对竣工验收存在异议，也不属本案审理范围。三、永嘉嘉悦置业有限公司与温州百佳装饰有限公司在法律上系两个主体，永嘉嘉悦置业有限公司根据高扬、陈凯莉出具的改造委托书与温州百佳装饰有限公司办理房屋交接手续是完全合法的。四、高扬、陈凯莉应当针对其诉讼请求提供有关证据，并应当承担相应的举证责任。高扬、陈凯莉要求永嘉嘉悦置业有限公司提供的材料与其诉讼请求及本案审理不具有关联性。五、公共景观花园问题并非本案审理范围，一审认定该问题不属于本案审理范围，正确。六、涉案改造委托书系高扬、陈凯莉本人签署，且高扬、陈凯莉对其真实性没有异议，该份委托书不违反任何法律规定，属合法有效。永嘉嘉悦置业有限公司按照高扬、陈凯莉签署的改造委托书办理交付手续，不存在逾期交房。综上，高扬、陈凯莉要求永嘉嘉悦置业有限公司承担逾期交房违约金没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。高扬、陈凯莉向一审法院起诉，请求：1.判令永嘉嘉悦置业有限公司按照购房合同交付房屋；2.判令永嘉嘉悦置业有限公司从2019年12月9日起到交房日，每天赔偿总房价的万分之四违约金；3.本案诉讼费由永嘉嘉悦置业有限公司承担。一审法院认定事实：永嘉嘉悦置业有限公司是永嘉县瓯北街道清水埠社区编号为浙（2017）永嘉县不动产权第0005321号地块项目（即鸿瑞臻园楼盘）的开发商。2017年10月5日，高扬、陈凯莉与永嘉嘉悦置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：高扬、陈凯莉购买永嘉嘉悦置业有限公司开发的鸿瑞臻园第8幢802室商品房、建筑面积共89.63平方米，其中套内建筑面积64.93平方米，每平方米12852.49元，总房价1151969元，买受人采用按揭贷款支付房款。合同第九条约定：出卖人应当在2019年12月9日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件……第十条：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金……；第十二条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。同时，高扬、陈凯莉签署了一份《改造委托书》，约定：“一、本人自愿委托并同意温州百佳装饰工程有限公司代为与永嘉嘉悦置业有限公司办理该房屋交接手续并对房屋进行管理，该公司办理并完成的房屋交接手续视为本人完成办理。二、本人自愿委托并完全同意温州百佳装饰工程有限公司对该商品房洗手间及小区区域内的屋面、墙面、架空层、物业用房、地下室及公共景观花园等进行优化改造。三、本人同意温州百佳装饰工程有限公司优化改造完成截止日期为2020年6月9日，并在此截止日期前交付给本人。本委托书有效期为签订本委托书之日起至温州百佳装饰工程有限公司优化改造完并交付之日止。四、本委托书内容为本人真实意愿，本委托为不可撤销之委托。”签订合同后，高扬、陈凯莉已履行了支付房款义务。2019年9月11日，涉案楼盘工程经消防验收合格；2019年11月14日，涉案工程具备竣工规划确认条件；2019年12月2日，涉案工程办理竣工验收备案手续。同日，永嘉嘉悦置业有限公司通知温州百佳装饰工程有限公司前来鸿瑞臻园办理房屋验收交接手续。2019年12月4日、12月5日、12月6日，永嘉嘉悦置业有限公司连续在温州日报上刊登《鸿瑞臻园》具备交付条件的公告，说明为便于业主或委托单位前来查房验收，定于2019年12月6日至2019年12月7日限期给予查验，并开始办理不动产权证书工作，具体事宜请留意查收公司寄出的《鸿瑞臻园房屋交接通知书》。永嘉嘉悦置业有限公司向高扬、陈凯莉发出的《房屋交接通知书》载明：“您所购买的鸿瑞臻园项目已经通过政府竣工验收，按照您签订的《委托书》相关内容的规定，我司将于2019年12月6日向温州百佳装饰工程有限公司交接您所购买的房屋，具体交接事宜由温州百佳装饰工程有限公司另行通知。”2019年12月6日，永嘉嘉悦置业有限公司（甲方）与温州百佳装饰工程有限公司（乙方）签署《交接书》，表明经乙方验收后，认为甲方的交付行为符合甲方和相关业主签订的《商品房买卖合同》中所规定的交付条件及标准，乙方同意接受。温州百佳装饰工程有限公司已于交接同时向涉案楼盘业主发出《鸿瑞臻园优化改造动工通知单》，表明已按照《改造委托书》的要求，代表业主向永嘉嘉悦置业有限公司办理了房屋交接手续，已完成施工图纸设计、施工单位招标等准备工作，并已进行优化改造工作。改造完毕后，将请业主前来办理查验手续，具体时间以《优化改造完工通知单》为准。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法，系有效合同，原、永嘉嘉悦置业有限公司双方应按合同约定履行义务。本案的主要争议焦点为涉案商品房是否符合交付条件。通过审理查明，涉案商品房已通过竣工验收并取得验收备案证明等相关部门出具的认可文件，水、电、燃气、道路也具备使用条件，已经符合原、永嘉嘉悦置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，达到交付条件。永嘉嘉悦置业有限公司按照合同约定期限，在2019年12月9日前将达到交付条件的商品房交由高扬、陈凯莉委托的温州百佳装饰工程有限公司接收，已经履行了合同约定的义务。关于《改造委托书》，高扬、陈凯莉称自己在签订《商品房买卖合同》的时候根本不知道有该份协议，此外该委托书没有备案，不合法，是房开公司与百佳公司恶意串通，属欺诈行为。庭审中，高扬、陈凯莉对《改造委托书》中的签名系自己签署无异议。高扬、陈凯莉作为具有完全民事行为能力的成年人，应该对自己的行为承担责任，其以不知道进行开脱，与法、与理不符。综上，永嘉嘉悦置业有限公司已经按约定期限交付了符合约定条件的房屋，高扬、陈凯莉再要求永嘉嘉悦置业有限公司交房以及赔偿违约金，没有事实和法律依据，不予支持。至于高扬、陈凯莉提出的涉案商品房小区的屋面、墙面、公共景观花园、人车分流、边坡改造等问题，非本案审查范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回高扬、陈凯莉的诉讼请求。案件受理费1008元，由高扬、陈凯莉负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。二审中，高扬、陈凯莉陈述，温州百佳装饰工程有限公司完成二次改造后，其已经实际接收涉案房屋。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。本案的主要争议焦点在于永嘉嘉悦置业有限公司向温州百佳装饰工程有限公司交付涉案房屋是否构成合法交付。对此，本院认为，首先，涉案房屋已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，且已具备合同约定的用水、用电、用气、道路等条件，一审认定涉案房屋已具备交付条件，正确。高扬、陈凯莉主张涉案房屋至今不具备用气条件，未提供充分的证据予以证明，一审不予采信，正确。在涉案项目已经通过竣工验收的情况下，高扬、陈凯莉提出涉案项目竣工验收不符合原设计图纸等主张，一审不予审查，并无不当。双方并未在合同中就商品房交付时小区的屋面、墙面、公共景观花园、人车分流、边坡改造应达到何种状态作出明确约定，高扬、陈凯莉以上述事由主张涉案房屋未达到交付条件，理由不能成立。其次，二审中，高扬、陈凯莉主张涉案《改造委托书》无效，本院认为，高扬、陈凯莉对于该委托书委托书系其本人签署并无异议，该委托书系高扬、陈凯莉的真实意思表示，且不存在无效情形，应属合法、有效。永嘉嘉悦置业有限公司已在合同约定的期限内根据上述《改造委托书》向温州百佳装饰工程有限公司交付涉案房屋，视同已向高扬、陈凯莉交付。永嘉县嘉悦置业有限公司履行房屋交付义务符合合同约定，且高扬、陈凯莉在二次改造完成后也已接收房屋，现其要求永嘉县嘉悦置业有限公司再次交付房屋并支付逾期交房违约金，缺乏依据。另外，高扬、陈凯莉提出的永嘉嘉悦置业有限公司与温州百佳装饰工程有限公司存在恶意串通等上诉理由均缺乏依据，本院不予采信。综上，一审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确。高扬、陈凯莉的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1008元，由高扬、陈凯莉负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年八月十九日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮