吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0102民初2233号 原告（反诉被告）：马艳玲，女，1971年5月31日生，汉族，住吉林省长春市二道区万通A区26栋7单元603。 委托诉讼代理人：邓广辉,北京市京师(长春)律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙力达，男，1982年2月13日生，满族，住吉林省长春市南关区亚泰大街国税小区25栋3门706室。 委托诉讼代理人：黄亮，吉林良佐律师事务所律师。 第三人：刘君，女，1975年8月10日出生，汉族，住吉林省长春市南关区亚泰大街好景山庄22栋403室。 原告（反诉被告）马艳玲与被告（反诉原告）孙力达、第三人刘君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马艳玲及其委托诉讼代理人邓广辉、被告（反诉原告）孙力达及其委托诉讼代理人黄亮、第三人刘君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马艳玲（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告及第三人之间签订的对被告所有的位于南关区民康路与平阳街交汇处的壹克拉壹克拉[幢]1521号房屋[产权证号：长房权字第0837864号、丘地号3-29/401-3（1521）]买卖合同和三方协议合法有效；2、请求法院依法判令被告履行房屋出卖协议的义务，协助原告办理买卖的房屋及壹克拉公馆负二层212车位的更名过户手续；3、请求法院判令被告向原告支付违约金60000元；4、诉讼中产生的一切费用由被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为判令被告向原告支付违约金144000元。事实和理由：2019年12月6日被告与第三人在案外人长春市安业咨询服务有限公司提供居间服务的情况下签订了房屋买卖合同,合同约定被告将自有的位于长春市民康路与平阳街交汇处的壹克拉壹克拉[幢]1521号房屋(房产证号:长房权字第0837864号、丘地号：3-29/401-3（1521）、建筑面积45.65平方米)出售给第三人,包括被告持有的壹克拉公馆负二层212号车位,总价款480000元,付款方式为首付款加银行贷款,合同签订时第三人支付150000元定金和10000元履约保证金,在银行贷款手续审批通过时支付首付款,余款由银行支付给被告。合同签订后第三人向被告支付了150000元定金和10000元履约保证金。在被告与第三人的房屋买卖合同履行过程中,原告、被告及第三人通过协商达成一致,并在2020年3月30日签订三方协议,协议约定将被告与第三人签订的房屋买卖合同的第三人变更为原告,房屋总价款仍然是48万元,包括被告持有的车位,付款方式还是首付款加银行贷款,原告支付首付款150000元,履约保证金10000元,自签订三方协议之日起,原告在民生银行做二手房按揭贷款,该贷款直接由银行支付给被告,被告将实际收到的银行发放的贷款减去原告实际应当支付的二期购房款的差额返还给原告,原、被告在银行贷款批复日期五日内去办理买卖的房屋产权登记过户手续和车位的更名过户手续。如果任何一方不配合办理,则按照总房款(480000元)的日千分之五赔偿对方违约金。如果协议履行过程中发生争议,协商不成向房屋所在地法院诉讼解决。三方协议签订后,原告按照约定履行了合同,向被告支付了15万元的定金及10000元的履约保证金,定金在应当支付首付款时变更为首付款。民生银行在2020年3月27日通知房屋贷款审批通过,在原告及第三人告知被告并要求被告协助办理房屋更名过户手续后,被告拒绝办理。致使到起诉时房产证仍然没有变更为原告,为此原告特诉至法院,望法院依法保护原告的合法权益,支持原告的诉讼请求。 孙力达（反诉原告）辩称，1、答辩人与第三人签订的房屋买卖合同已经协议解除。答辩人于2019年12月6日与第三人通过长春市安业咨询服务有限公司签订《房屋买卖合同》,约定答辩人将本案涉案房屋以48万元的价格出卖给第三人,答辩人于当日向第三人出具购房定金15万元的《收条》并收到履约保证金1万元。2020年3月10日,答辩人、被答辩人、第三人三方达成协议,约定答辩人与第三人签订的《房屋买卖合同》解除,房屋买受人变更为被答辩人,答辩人与被答辩人的协议自2020年3月10日生效。答辩人认为答辩人与第三人签订的房屋买卖合同已经协议解除,第三人刘君已经退出房屋买卖合同法律关系。2、《三方协议》对本案涉案房屋及车位的买卖合同中关于违约金和变更登记的程序做出实质变更。2020年3月10日,答辩人、被答辩人、第三人三方达成协议,对被答辩人购买本案涉案房屋及车位的事项重新作出约定,同时对违约金和变更登记的程序也做出实质变更。3、答辩人与被答辩人关于本案涉案房屋的买卖协议关于价款、首付等约定应当按照2020年3月11日达成的《二手住房买卖合同》履行。2020年3月11日,答辩人与被答辩人就本案涉案房屋达成《二手住房买卖合同》,将原协议中的总房款由48万元变更为55万元,将原协议中的标的物由本案涉案房屋和车位变更为本案涉案房屋,将原协议中被答辩人交付的16万元(定金15万元和履约保证金1万元)的性质变更为首付款,且首付款约定为16.5万元。答辩人认为答辩人与被答辩人于2020年3月11日达成的《二手住房买卖合同》是对2020年3月10日的《三方协议》中关于买卖标的物、总价款、定金和违约金转为首付款及首付款的数额等事项做出实质变更。答辩人与被答辩人之间的房屋的买卖合同中关于交易的标的物、总价款、首付等事项应当按照2020年3月11日达成的《房屋买卖合同》履行。4、本案中违约方应为被答辩人,被答辩人应对答辩人承担违约责任。如第三项答辩意见所述,2020年3月11日,答辩人与被答辩人就本案涉案房屋达成《二手住房买卖合同》,将原协议中的总房款由48万元变更为55万元,如被答辩人在起诉书中诉称,将原协议中被答辩人交付的16万元(定金15万元和履约保证金1万元)的性质变更为首付款,但《二手住房买卖合同》中约定首付款为165000元,结合被答辩人起诉书中所述,其向答辩人支付16万元,尚有5000元首付款未予支付,本案中违约的过错方应为被答辩人,被答辩人应对答辩人承担违约责任。5、被答辩人起诉书中关于答辩人将实际收到的银行发放的贷款减去原告实际应当支付的二期购房款的差额返给被答辩人的事实不存在,系被答辩人单方认为,与答辩人无关。综上所述，被答辩人请求人民法院依法支持答辩人的答辩意见。 孙力达（反诉原告）提出反诉请求：1、依法判令确认反诉原告与反诉被告于2020年3月11日签订的《房屋买卖合同》有效。2、判令反诉被告向反诉原告支付5000元首付款,并继续履行反诉人与反诉被告于2020年3月11日签订的《房屋买卖合同》。3、判令反诉被告支付违约金60000元。4、本案诉讼费、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2019年12月6日,反诉原告与第三人签订《房屋买卖合同》,约定反诉原告将自有的位于长春市民康路与平阳街交汇处的壹克拉壹克拉[幢]1521号房屋(房产证号:长房权字第0837864号、丘地号3-29/401-3（1521）、建筑面积45.65平方米)出售给第三人,包括反诉原告持有的壹克拉公馆负二层212号车位,总价款480000元,付款方式为首付款加银行贷款,合同签订时第三人支付150000元定金和10000元履约保证金,在银行贷款手续审批通过时支付首付款,余款由银行支付给反诉原告。合同签订后第三人向反诉原告支付了150000元定金和10000元履约保证金。2020年3月10日签订三方协议,协议约定将反诉原告与第三人签订的房屋买卖合同的买受人变更为反诉被告,房屋总价款仍然是48万元,标的物为本案涉案房屋及反诉原告持有的车位,付款方式还是首付款加银行贷款,反诉被告支付定金150000元,履约保证金10000元,自签订三方协议之日起,反诉被告在民生银行做二手房按揭贷款,该贷款直接由银行支付给反诉原告,双方在银行贷款批复日期五日内去办理买卖的房屋产权登记过户手续和车位的更名过户手续。如果任何一方不配合办理,则按照总房款(480000元)的日千分之五赔偿对方违约金。当日,反诉原告以现金方式将收取第三人刘君的16万元予以返还。2020年3月11日,反诉原告与反诉被告重新签订《二手住房买卖合同》,约定反诉原告将自有的位于长春市民康路与平阳街交汇处的壹克拉壹克拉[幢]1521号房屋(不含车位)出售给反诉被告,总房款为550000元。反诉被告支付首付款为165000元,其余款项由中国民生银行在乙方(马艳玲)取得他项权证后将贷款金额人民币385000元整支付给甲方(孙力达)账户。《二手住房买卖合同》签订后,反诉被告从未联系过反诉原告、未将剩余的5000元首付款支付给反诉原告,也未主动要求过反诉原告履行房屋买卖合同中约定的义务。反诉原告认为2020年3月10日签订的《三方协议》,已经明确将反诉原告与第三人刘君签订的《房屋买卖合同》中的买受人变更为反诉被告,且反诉原告与第三人刘君签订的《房屋买卖合同》已经解除,2019年12月6日签订的《房屋买卖合同》中的约定约束反诉被告。反诉原告与反诉被告通过《三方协议》对本案涉案房屋及车位的买卖合同中关于贷款程序及违约金重新做出约定。2020年3月11日反诉原告与反诉被告达成的《二手住房买卖合同》将先前的《房屋买卖合同》、《三方协议》中关于房屋总价款由480000元变更为550000元,买卖的标的物只有本案涉案房屋,不含有车位,并将先前约定的定金及履约保证金的性质转换为购房款(首付),且将首付款金额约定为165000元。反诉被告只支付160000万元的首付款,尚欠5000元首付拒绝缴纳,故双方签订的《二手住房买卖合同》至今未履行的过错在于反诉被告,反诉被告应当按照《三方协议》约定向反诉原告承担违约责任。综上所述,反诉原告为维护自己的合法权益,特在本案中依法提起反诉,请求人民法院依法支持反诉原告的反诉请求。 马艳玲（反诉被告）针对孙力达的反诉请求辩称，1、答辩人与被答辩人2020年3月11曰签订的房屋买卖合同的目的是为了能从银行多贷一些款,缓解一下答辩人在买房及后续装修过程中的资金压力,因此该房屋买卖合同中的首付款、房屋价格等与2020年3月10日签订的三方协议中不一致的条款,不是双方买卖房屋的真实意思表示,因此2020年3月11日签订的合同的上述条款应当无效。2、被答辩人要求答辩人支付5000元首付款及履行2020年3月11日为贷款而签订的房屋买卖合同,因该合同的首付款、总房款不是双方真实的意思表示,因此无事实及法律依据。3、答辩人与被答辩人之间没有履行完毕2020年3月10日签订的三方协议,没有履行完房屋买卖合同是因为被答辩人的过错造成的,因此答辩人不应当承担违约金。事实及理由：2019年12月6日被答辩人与第三人签订了《房屋买卖合同》,合同对房屋的具体信息、购房总价款、首付款及各方履行的相关义务都做了明确约定,2020年3月10日答辩人、被答辩人及第三人签订了三方协议,约定将案涉及房屋以原价款及条件出售给答辩人,并约定了违约责任,三方协议签订后,答辩人按照协议支付了15万元的定金和1万元的履约保证金。为了履行房屋买卖合同,答辩人与被答辩人在2020年3月11日又签订用于在银行贷款使用的房屋买卖合同,答辩人为了能够缓解购买房屋及后期装修房屋的资金压力,多贷出一部分款项,结合银行对案涉房屋对价值的评估,征得被答辩人的同意,将用于办理房屋贷款的合同的首付款及房屋总价款等进行了变更。但该变更只是用于贷款使用,并不是双方真正变更了购买房屋的首付款及总价款,关于这点在双方之间2020年3月24日签订的房屋付款协议中也可以明确得到证实。为此被答辩人的反诉请求与事实不符合,应当依法予以驳回反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2019年12月6日，孙力达（甲方）与刘君（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定由刘君购买孙力达名下的位于长春市南关区民康路与平阳街交汇处壹克拉壹克拉栋1521号房，建筑面积45.65平方米，产权证号为长房权字第2060187353号，丘地号3-29/401-3（1521）房屋；成交价为480000元整，定金150000元，由刘君支付居间方长春市安业咨询服务有限公司（丙方）中介费用及其他更名过户税费。此外补充协议约定，乙方支付甲方6000元房屋租金，房款480000元，甲方持有壹克拉公馆负2层212号车位，甲方需更名至乙方名下。2020年3月10日，孙力达（甲方）与刘君（乙方）、马艳玲（丙方）签订《三方协议》，内容为：“经甲、乙、丙三方友好协商，就2019年12月6日在安业地产处签署的房屋居间买卖合同，达成如下协议（合同编号1800308）。乙方变更房产买受人为马艳玲，截止到2020年3月10日为准，在此之间合同所有进展的程度三方全部认可。自今日起甲方与乙方解除房屋买卖合同（合同编号1800308）。甲方与丙方自2020年3月10日起本协议生效，丙方在民生银行长春分行做二手房按揭贷款，双方均以银行贷款批复日期五日内去办理房权证长房权字第2060187353号及壹克拉公馆负二层212车位房屋产权更名过户及抵押手续，如甲方、丙方任何一方不配合办理房屋产权更名过户及抵押手续，将按总房款肆拾捌万元（480000.00元）的日千分之五赔偿对方作为违约金。本协议在履行中发生争议，双方协商解决，未达成一致，任何一方可向房屋所管辖法院诉讼解决。甲、乙双方权利义务结清，再无其他纠纷。”本院依双方申请调取了马艳玲、孙力达在中国民生银行办理银行贷款的手续，其中另有《二手住房买卖合同》一份，为孙力达（转让方）与马艳玲（受让方）于2020年3月11日签订，除约定由马艳玲购买孙力达名下的案涉房屋外，另约定房屋总价款为550000元，首付款165000元，贷款金额385000元。2020年3月24日，孙力达（甲方）与马艳玲（乙方）签订《房屋付款协议》，约定因银行政策调整，现该房产经银行审核可在银行贷款人民币叁拾捌万伍仟元整（¥385000.00）。因房屋交易总房款为人民币肆拾捌万元整（¥480000.00）。在此前其首付款乙方以定金方式提前支付给甲方壹拾伍万元整（¥150000.00），待甲方收到银行转账叁拾捌万伍仟元整（¥385000.00）时需当天内返还乙方人民币伍万伍仟元整（¥55000.00），以此保证房产交易总价不变。孙力达与刘君的履约保证金壹万元整转给马艳玲，待孙力达收到房屋尾款后返还马艳玲履约保证金壹万元整。2020年3月30日，马艳玲通过手机银行向孙力达分别转款30000元、30000元、50000元、60000元，共计首付款150000元，另有10000元履约保证金，孙力达自认收到该160000元款项。 另查，孙力达与吉林鑫桥房地产置业有限公司于2009年7月10日签订《壹克拉公馆地下车位购买协议书》，约定由孙力达购买长春市南关区民康路855号壹克拉公馆地下车位-212号，位于壹克拉地下二层，建筑面积共13.2平方米，车位款总计9万元，该车位仅享有终身使用权，但没有产权证。 本院认为，孙力达与刘君于2019年12月9日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，应当认定合法、有效。该合同约定由刘君购买孙力达名下的位于长春市南关区民康路与平阳街交汇处壹克拉壹克拉栋1521号房，补充协议约定总房款480000元，孙力达将持有的壹克拉公馆负2层212车位更名至刘君名下。后孙力达与马艳玲、刘君签订《三方协议》，约定于2020年3月10日解除孙力达、刘君签订的《房屋买卖合同》，买受人变更为马艳玲，该约定是双方的意思自治范围，亦符合法律规定，本院予以确认。《三方协议》是三方真实意思表示，应当认定合法、有效，双方应当据此履行，孙力达负有合同约定的在贷款批复日后五日内协助马艳玲办理银行贷款及房屋和车位更名过户的义务。马艳玲主张孙力达不配合办理更名手续，构成违约，孙力达应当对该主张的抗辩负有举证义务，其未提交相关证据证明履行了更名过户义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故孙力达应承担举证不能的不利后果，应当认定孙力达未履行合同义务，构成违约。马艳玲主张按照总房款48万元的日千分之五计算违约金，因被告抗辩该违约金约定明显过高，秉承公平原则，兼顾其实际损失，违约金的计算可调整为从2020年4月2日（贷款批复日2020年3月27日的五日后）起至实际更名过户之日止，以总房款48万元为基数，按照按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。 关于孙力达请求确认与马艳玲于2020年3月11日签订的《房屋买卖合同》有效一节，该合同系双方在银行贷款时签订，目的系马艳玲为案涉房屋办理贷款，签订时双方对合同内容明知且认可，中国民生银行已依据该合同审批通过银行贷款，应当认定该合同合法、有效。结合2020年3月24日双方签订的《房屋付款协议》可以认定，该协议系对双方于2020年3月11日签订的《房屋买卖合同》的补充约定，双方实际履行合同价款为48万元，故孙力达请求马艳玲支付首付款5000元并继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。孙力达请求马艳玲支付违约金60000元亦无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）马艳玲与被告（反诉原告）孙力达、第三人刘君于2020年3月10日签订的《三方协议》有效； 二、被告（反诉原告）孙力达于本判决生效后立即协助原告（反诉被告）马艳玲办理位于长春市南关区民康路与平阳街交汇处的壹克拉壹克拉[幢]1521号[产权证号：房权字第2060187353号、丘地号3-29/401-3（1521）、建筑面积45.65平方米]房屋以及壹克拉公馆负二层212车位使用权的更名过户手续； 三、被告（反诉原告）孙力达于本判决生效后立即向原告（反诉被告）马艳玲支付违约金（以480000元为基数，自2020年4月2日起至实际更名过户之日止，按照按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告（反诉原告）孙力达与原告（反诉被告）马艳玲于2020年3月11日签订的《房屋买卖合同》有效； 五、驳回原告（反诉被告）马艳玲的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）孙力达的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5020元，由原告（反诉被告）马艳玲负担627元，由被告（反诉原告）孙力达负担4393元（原告已垫付），反诉费4975元，由被告（反诉原告）孙力达负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  丁文怡 二〇二〇年八月十七日 书记员  王 放