贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔04民终857号 上诉人（原审原告）：贵州福泽翔云企业管理有限公司，住所地：贵州省贵安新区黔中大道贵安国际数字文化产业园6号楼2-3.4.5.10.11.12号写字楼。 法定代表人：胡俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王正江，贵州天筑律师事务所律师。 代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：于力，贵州天筑律师事务所实习律师。 代理权限：一般授权代理。 被上诉人（原审被告）：贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司，住所地：贵州省贵安新区行政中心黔中大道中段贵安国际数字文化产业园一期（E时代）1号楼。 法定代表人：胡蓉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙正军，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。 代理权限：特别授权代理。 原审第三人：贵阳兴隆物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市小河区珠江路208号兴隆珠江湾畔诺丁山组团21栋负1层1号。 法定代表人：黄源，该公司董事长。 上诉人贵州福泽翔云企业管理有限公司（以下简称“福泽翔云公司”）因与被上诉人贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司（以下简称“创世纪公司”）、原审第三人贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称“兴隆公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初181号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福泽翔云公司上诉请求：1．撤销(2020)黔0403民初181号民事判决中错误驳回该公司诉讼请求的判决;2.发回重审或依法改判。3.本案一审、二审诉讼费用由创世纪公司负担。事实和理由：1.福泽翔云公司提交了充分的证据证明福泽翔云公司的损失,应当由创世纪公司承担相应的违约责任。双方2018年9月补充签订租赁合同,从而产生物管合同,租赁房屋自2018年5月起一直漏水处于创世纪公司维修状态中,直接导致了福泽翔云公司损失扩大。且租赁合同签订时,创世纪公司已预见违约会对福泽翔云公司造成的物业费损失,所以创世纪公司应当按照租赁合同约定对福泽翔云公司的损失进行赔偿。为避免浪费司法资源,故直接诉请创世纪公司向兴隆公司支付相关物业费用。2.福泽翔云公司的损失能够确定。在福泽翔云公司提供的与兴隆公司往来函件中已经证明了多次与兴隆公司协商处理物业管理费的问题,然而兴隆公司拒绝让步,并且在一审庭审中强烈要求福泽翔云公司承担2018年4月至2019年12月的全额物业费共计:65,758.17元,故该项损失已经能够确定。3.即使福泽翔云公司庭审中不认可兴隆公司提出的物业管理费金额,并不影响创世纪公司应当承担的违约责任。根据前述事实,一审法院是可以查明本案物业管理费用的具体金额,由于租赁合同目的无法实现,物管合同必然不能正常履行,故庭审中福泽翔云公司对物业服务管理费用数额不予认可是符合常理的,福泽翔云公司以创世纪公司违约造成物业服务无法正常履行,从而要求兴隆公司减少物业管理费用属于合理抗辩事由,因此基于创世纪公司违约,福泽翔云公司诉请创世纪公司承担该损失完全符合双方合同约定。 贵州创世纪公司二审辩称：1.一审对本案事实认定清楚；2.一审适用法律正确，针对事实部分一审法院认定福泽翔云公司与创世纪公司之间是租赁合同关系，福泽翔云公司与兴隆公司是物业服务合同关系，案涉几方对各自关系没有任何异议；3.福泽翔云公司并没有支付案涉物业管理费，而其诉求是赔偿，在其没有提供任何证据证明产生的损失的前提下，其无权向创世纪公司主张权利，根据民诉法及其司法解释，谁主张谁举证的原则，本案福泽翔云公司并没有任何证据证明其已经有损失的产生，因此，其主张没有证据支撑，一审法院驳回福泽翔云公司的诉讼请求适用法律正确。 福泽翔云公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令创世纪公司赔偿租赁房屋期间物业管理费62,522元；2.诉讼费由创世纪公司承担。 一审判决认定的事实：2017年12月31日，福泽翔云公司、创世纪公司签订《写字楼及园区房屋租赁合同》一份，约定由福泽翔云公司承租创世纪公司所有的位于贵州省贵安新区黔中大道贵安国际数字文化产业园6号楼2-3.4.5.10.11.12号写字楼。2018年1月11日，因福泽翔云公司尚未登记设立，故福泽翔云公司现法定代表人以其名义与兴隆公司签订《前期物业服务协议》一份，约定兴隆公司为福泽翔云公司租赁的上述写字楼提供物业管理服务，现福泽翔云公司与兴隆公司均认可《前期物业服务协议》的权利义务由福泽翔云公司与兴隆公司享有及承担。2019年12月4日，兴隆公司向福泽翔云公司发出交纳费用函一份，要求福泽翔云公司交纳2018年4月1日至2019年12月13日的物业服务费65,758.17元，但福泽翔云公司对该费用不予认可，也未缴纳。另查明，案涉租赁房屋于2018年5月开始长期、多次漏水，导致福泽翔云公司无法正常使用。2018年5月至2019年12月13日的物业管理费兴隆公司认为福泽翔云公司应缴纳62,522元，但福泽翔云公司对此不予认可，也未缴纳。 一审法院认为：合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当赔偿损失，但损失一方应当对损失予以举证。本案创世纪公司租赁给福泽翔云公司的房屋存在长期多次漏水的情况，福泽翔云公司以此认为创世纪公司提供的租赁房屋不符合租赁合同约定，贵州创世纪公司违约给其造成了租赁房屋物业管理费62,522元的损失。但福泽翔云公司当庭提出因兴隆公司未提供完整的物业服务，对上述62,522元物业管理费及兴隆公司提出的应缴物业管理费金额均不予认可，且至今也未缴纳物业管理费，故福泽翔云公司应当支付给兴隆公司的物业管理费金额目前尚不确定，即福泽翔云公司主张的损失金额无法确定。因此福泽翔云公司未对其认为的损失金额举证予以证明，应当由福泽翔云公司承担举证不能的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》之规定，判决：驳回贵州福泽翔云企业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1,364元，减半收取682元，由贵州福泽翔云企业管理有限公司负担。 二审期间，各方均未提交新的证据。 二审查明：福泽翔云公司提交的《民事起诉状》中，将62522元的物业服务费定性为创世纪公司违约给其造成的损失，要求创世纪公司直接将物业服务费支付给兴隆公司。 2019年9月10日，贵州省安顺市平坝区人民法院受理了创世纪公司诉福泽翔云公司租赁合同纠纷一案，该案中福泽翔云公司向创世纪公司提出反诉，要求解除双方之间的租赁合同，并要求创世纪公司赔偿损失（未包含本案的物业管理费用）。2019年12月8日贵州省安顺市平坝区人民法院作出（2019）黔0403民初2339号民事判决，判令解除创世纪公司与福泽翔云公司于201I年12月31日签订的《写字楼及园区房屋租赁合同》。福泽翔云公司向创世纪公司支付租赁费231875.28元。创世纪公司向福泽翔云公司赔偿损失172880.8元及退还履约保证金60666元。宣判后，福泽翔云公司不服，向本院提起上诉，目前该案正在二审审理中。 本案的争议焦点归纳为：福泽翔云公司是否有权要求创世纪公司直接向兴隆公司支付物业服务费。 本院认为：案涉租赁房屋于2018年5月开始长期、多次漏水，确已导致双方之间签订租赁合同的目的无法实现。但福泽翔云公司与创世纪公司之间系租赁合同关系，福泽翔云公司与兴隆公司之间系物业服务合同关系，两种法律关系原则上不涉及合同当事人之外的其他人。福泽翔云公司将案涉62522元的物业服务费定性为创世纪公司违约给其造成的损失，这是基于福泽翔云公司与创世纪公司之间的租赁合同关系而言，但在（2019）黔0403民初2339号民事案件中，福泽翔云公司并未将该物业服务费纳入其主张的损失赔偿范围，且损失应当是指实际发生的，但案涉62522元物业服务费对于福泽翔云公司而言并未实际发生。 福泽翔云公司要求创世纪公司直接将物业服务费支付给兴隆公司，包括两方面的内容：一是福泽翔云公司认可欠付兴隆公司62522元物业服务费；二是福泽翔云公司要求创世纪公司直接将其物业服务费损失支付给兴隆公司。首先，（2019）黔0403民初2339号民事判决虽判令解除福泽翔云公司与创世纪公司之间的租赁合同，但该判决因福泽翔云公司的上诉而未生效，故双方之间的租赁合同何时解除并不确定，这也就意味着福泽翔云公司与兴隆公司之间的物业服务费不确定，故福泽翔云公司单方认可的物业服务费金额不能要求兴隆公司必须接受。其次，在福泽翔云公司与兴隆公司的物业服务合同关系中，兴隆公司是债权人，福泽翔云公司是债务人，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，向兴隆公司履行物业服务费交纳义务的只能是福泽翔云公司，除非兴隆公司愿意接受创世纪公司代替福泽翔云公司向其履行物业服务费交纳义务。一审中兴隆公司明确表示向其交纳物业服务费的应当是福泽翔云公司。 综上所述，福泽翔云公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,364元，由贵州福泽翔云企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 虹 审判员 宋 颂 审判员 黄光美 二〇二〇年八月六日 法官助理赵强强 书记员冉宇仙（代）