四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9958号 上诉人（原审原告、案外人）：潘犇，男，1985年7月16日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区石嘴山市石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼二层）。 法定代表人：张航孝，职务不详。 上诉人潘犇因与被上诉人中铁信托有限责任公司（以下简称中铁公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。 潘犇上诉请求：撤销一审判决并依法改判停止对位于宁夏石嘴山市大武口区房屋（以下简称案涉房屋）的执行。事实及理由：（1）江峰公司将案涉项目发包给了浙江国本建设有限公司（以下简称国本公司）、中太建设集团股份有限公司（以下简称中太公司），国本公司与中太公司又将部分工程分包给了潘犇实际施工，潘犇为江峰公司施工的时间早于案涉房屋被查封的时间，也早于案涉房屋备案到中铁公司名下的时间。潘犇与江峰公司确认以房抵债的时间为2015年5月，签订房屋买卖合同的日期为2015年11月15日，早于案涉房屋查封的日期，因此潘犇对案涉房屋享有的物权早于中铁公司。（2）中铁公司与江峰公司真实法律关系是借贷关系，并非房屋买卖关系，系名为买卖实为借贷的情形，双方买卖合同应当认定为无效，中铁公司对案涉房屋不享有物权期待权。案涉房屋备案在中铁公司名下系中铁公司为保障其债权不会落空而恶意将未实际购买的房屋进行备案，潘犇对此不知情，且导致潘犇无法进行备案，不能归于潘犇的原因。（3）根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》的规定，潘犇作为实际施工人对案涉房屋的优先受偿权，该权利优于抵押权和其他债权。（4）潘犇已提交的证据足以证明潘犇已经签订了合法有效的书面买卖合同，并已经实际入住，名下无其他可供居住的房屋，未办理产权登记非因潘犇的原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的规定，潘犇对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。 中铁公司辩称，（1）案涉房屋已备案到中铁公司名下，中铁公司享有优先权。潘犇是江峰公司法定代表人张航孝的亲戚，江峰公司工程部和国本公司项目部均由其控制，导致以房顶债的真实性存疑，且潘犇在明知房屋已经抵给了中铁公司，仍然以案涉房屋来抵工程款，是一种串通侵害中铁公司利益的行为。（2）抵债的房屋不是在查封之前签订且没有办理备案。潘犇没有证据证明案涉房屋是用于居住，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条可以排除执行的规定。 江峰公司未发表答辩意见。 潘犇向一审法院提出诉讼请求：请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区案涉房屋的执行。 一审法院认定事实：2013年1月，中铁公司与宁夏国晟贸易有限公司（以下简称国晟公司）签订借款合同，约定国晟公司向中铁公司借款10000万元，借款期限18个月；同时，担保人张航孝与中铁公司签订《最高额保证合同》，由张航孝对前述借款本息承担连带保证责任。借款到期后，国晟公司逾期未偿还借款本息，经出借人、借款人、担保人三方协商后签订了《流动资金借款合同及担保补充协议》，中铁公司同意借款展期6个月，同时增加了江峰公司对国晟公司向中铁公司借款所产生的债务承担连带保证责任。2015年12月，中铁公司申请诉前财产保全，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保第264-1号和（2015）成执保第265-1号执行裁定，查封江峰公司开发的星海时代花园545套房屋（其中包括了案涉房屋），该查封于2015年12月17日实施。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号和（2016）川01民初121号民事判决，两案判决国晟公司需向中铁公司归还本金共10000万元，并支付相应利息；江峰公司、张航孝对国晟公司的前述债务承担连带还款责任。判决生效后，国晟公司逾期未履行债务，中铁公司申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行。在执行过程中，潘犇向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年4月26日作出（2019）川0180执异50号执行裁定，驳回了潘犇的异议请求。一审法院于2019年5月5日向潘犇送达了该执行裁定书，潘犇于2019年5月20日向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院依法受理并立案。 江峰公司在开发修建星海时代花园时，潘犇担任项目经理。2011年至2013年期间，潘犇分别借用国本公司、中太公司、平罗县鑫龙建筑有限公司（以下简称鑫龙公司）的施工资质承揽了星海时代花园3号楼、15号楼、16号、19号楼的大部分工程，并签订了《建设工程施工合同》。 潘犇作为实际施工人和项目经理对相应的工程进行了施工，施工过程中潘犇按照其内部约定领取了部分工程款。 2014年，潘犇在所承揽的所有工程施工结束后，又到星海时代花园售楼部工作。 2015年5月10日，潘犇与江峰公司协商以星海时代花园23幢1号别墅抵顶其工程款360万元，江峰公司工程部出具了《星海时代花园一期国本建设项目部（潘犇）抵房情况说明》，载明“星海时代花园一期国本建设项目部（潘犇）360万元工程款抵顶甲方开发的星海时代花园23-1号别墅，房型、位置由乙方自选”。 潘犇在一审庭审中陈述，潘犇在承揽星海时代花园工程期间至以房抵顶工程款时，潘犇与江峰公司法定代表人张航孝的侄女系夫妻关系（现已离婚）。因工作关系，潘犇在以房抵工程款时已经知道案涉房屋已经备案给了中铁公司。 2015年5月11日，潘犇与石嘴山市立昌物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，缴纳了2015年6月至2016年5月的物业费7307.25元和装修服务费974.3元，共计8281.55元，并领取了门牌号登记证。 2015年10月15日，江峰公司向潘犇出具了360万元的房款收据，备注“工程款抵顶”。 2015年11月5日，江峰公司与潘犇签订了《石嘴山市商品房买卖合同》，出卖人江峰公司，买受人潘犇，买卖房屋坐落星海时代花园23幢1号，面积487.15㎡，总价款360万元。 2015年11月，潘犇通过中介将出售案涉房屋的信息对外发布，但未能销售成功。 2013年，为保障中铁公司的债权的实现，中铁公司在与国晟公司签订借款合同时，与中铁公司与江峰公司签订了商品房买卖合同，将案涉房屋出售给中铁公司，并办理了合同备案，但没有办理预告登记和抵押登记。 一审另查明，案涉房屋现仍登记的江峰公司名下。潘犇在石嘴山市无其他用于居住的房屋。 一审法院认定上述事实，采信了当事人的陈述、（2016）川01民初120号民事判决书、（2016）川01民初121号民事判决书、续查封清单、（2019）川0180执异50号执行裁定书、《建设工程施工合同》《星海时代花园一期国本建设项目部（潘犇）抵顶房情况说明》、大武口区乐园房屋信息部网页中案涉房屋的出售信息、潘犇与江峰公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》、房款收据、《前期物业服务合同》、石嘴山市立昌物业费收据、案涉房屋门牌号证、中铁公司与江峰公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》（备案合同）、《不动产登记信息》《无房证明》等证据。 一审法院认为，由于案涉房屋现在仍登记在被执行人江峰公司的名下，江峰公司也是案涉房屋的开发商，案外人只要符合《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条的全部规定，即可享有足以排除强制执行的民事权益。 第一，潘犇作为星海时代花园工程的项目经理和江峰公司法定代表人张航孝的亲戚，应当知道江峰公司星海时代花园项目的运营状况，潘犇与江峰公司协商以房抵顶工程款时已明知案涉房屋已经备案给了中铁公司作为债的担保。虽江峰公司将房屋合同备案给中铁公司不具有优先权和对抗案外人的效力，但潘犇在明知房屋已合同备案给中铁公司的情况下，其仍然与江峰公司以已合同备案在他人名下的房屋顶抵江峰公司欠付自己的工程款，其主观上具有损害债权人利益的恶意；同时，作为销售部的工作人员，潘犇应当知道备案在他人名下的房屋在前述备案尚未解除的情况下无法办理过户登记，因此潘犇对案涉房屋未能办理过户登记具有重大过失，其情形不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。 第二，虽然潘犇在石嘴山市大武口区没有其他房屋，但潘犇本人户籍地在浙江，其并未经常居住在宁夏，潘犇在接房后，也并未打算将案涉房屋用于居住，而是准备通过中介出售变现。多年来，潘犇也一直未对该房屋进行装修，而是将房屋闲置至今，故潘犇不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。 综上所述，潘犇不符合《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条的规定，潘犇对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，对其提出的停止对案涉房屋的执行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决：驳回潘犇的诉讼请求。一审案件受理费35600元，由潘犇负担。 双方当事人在二审中未提交新证据。 二审查明的事实和采信的证据与一审查明的事实和采信证据一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人主张，本案二审争议的焦点为：潘犇对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。对争议焦点，本院论述如下： 关于能否排除强制执行问题。案涉房屋登记在被执行人江峰公司名下，案外人主张排除强制执行需满足《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条规定的构成要件。本案中，潘犇在庭审中自述江峰公司欠付其工程款高达千万，并抵顶了多套房产，足以说明潘犇系以实现债权为目的并非系以居住为目的购买案涉房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的商品房消费者的身份。同时，本院认为，潘犇也不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。潘犇在参与案涉项目过程中，同时代表多个单位负责人的身份，如江峰公司星海时代售楼部负责人、国本公司（项目总承包单位）的负责人、中太公司（国本公司代理人）负责人，潘犇甚至以自然人身份直接与江峰公司签订了建筑工程施工合同，特别是作为江峰公司星海时代售楼部负责人的身份，其理应对包括案涉房屋在内的房产已经备案到中铁公司名下明知，在此情况下，其应当预见到案涉房屋不能变更登记到其名下，潘犇对于不能办理变更登记存在过错，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项规定的买受人对于未能办理变更登记无过错的情形，不能排除法院对案涉房屋的执行。 对于潘犇主张的已取得案涉房屋物权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”物权的取得分为原始取得和继受取得，案涉房屋系江峰公司合法建造，江峰公司取得案涉房屋所有权系原始取得，也即案涉房屋自建造完成自始归江峰公司所有，案涉房屋现仍登记在江峰公司名下，期间未发生过所有权变更登记，因此，潘犇主张已通过折价方式取得了案涉房屋物权，无事实和法律依据，本院不予采纳。 对于潘犇主张的就案涉房屋拍卖的价款享有优先受偿的权利的问题。本院认为，潘犇的该主张实质系其对案涉房屋享有建设工程价款优先权，因其主张的建设工程价款优先权是否存在以及建设工程价款的金额均未经过司法确认，其主张的就案涉房屋拍卖的价款享有优先受偿的权利，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，潘犇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35600元，由潘犇负担。 本判决为终审判决。 审判长  童庆勇 审判员  罗健文 审判员  谢 剑 二〇二〇年八月二十一日 书记员  张 霞 书记员  李 薇