重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初20687号原告：重庆新东原物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪镇白鹤路108号负1层商业201室，统一社会信用代码91500108753082098Q。法定代表人：范东，执行董事。委托诉讼代理人：商文财，四川沱江律师事务所律师。被告：王梅，女，1989年3月16日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：李庚源，男，1957年4月16日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆新东原物业管理有限公司（以下简称新东原公司）与被告王梅、李庚源物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月13日、2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告新东原公司的委托代理人商文财到庭参加诉讼。被告王梅、李庚源经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。新东原公司向本院提出诉讼请求：1.判令王梅向该公司支付2017年3月1日至2017年3月31日期间拖欠的物业管理费9005.15元（257.29㎡×35元/㎡）以及2016年12月（2016年11月17日至2016年12月17日）、2017年2月（2017年1月17日至2017年2月18日）、2017年3月（2017年2月18日至2017年3月22日）拖欠的水费2000.90元[952.30元（178吨×5.35元/吨）+995.10元（186吨×5.35元/吨）+53.50元（10吨×5.35元/吨）]、电费21692元[（246度+233度+14度）×1.1元/度×40倍]；2.判令王梅向该公司支付逾期利息4414.20元（含所欠物业管理费利息1215.70元、水费和电费的利息3198.50元，计算期间从2017年3月1日至2019年6月30日，参照银行同期借款利率计算）；3.判令李庚源就王梅的上述债务向该公司承担连带保证责任。事实和理由：2014年9月1日，王梅与我公司签订《东原·新新PARK购物中心前期物业服务协议》，双方就物业费的缴费办法、水电费的支付办法进行了约定，王梅也履行了大部分的义务，只是拖欠我公司2017年3月期间的物业管理费以及2016年12月、2017年2月、3月的水电费。2013年11月13日，李庚源与案外人重庆同原房地产开发有限公司（以下简称同原公司）签订了商铺租赁合同，其中亦对物业费有明确的约定。2014年6月15日，李庚源、王梅与同原公司签订了租赁合同的变更协议，该协议明确李庚源就租赁合同项下的物业费承担连带保证责任，并明确李庚源、王梅为合作关系。故诉至人民法院，请求判如所请。王梅未作答辩。李庚源未作答辩。本院经审理认定事实如下：同原公司为东原·新新PARK商场的开发建设单位。新东原公司为东原·新新PARK商场的物业服务单位，服务期间从2013年11月18日起至2021年11月16日止。该商场商业的物业服务费标准为35元/㎡/月。2013年11月13日，李庚源与同原公司签订了《商铺租赁合同》，约定同原公司将东原·新新PARK商场X层的X、X、X号商铺出租给李庚源经营“港轩茶餐厅”使用，商铺套内建筑面积为397.71㎡，租赁期限从2014年12月19日起至2019年12月18日止。该合同还约定该合同项下的物业服务公司为新东原公司。2014年6月15日，同原公司、王梅、李庚源三方签订《关于的变更协议》，约定将东原·新新PARK商场LG层的LGA37、44、45号商铺的承租人由李庚源变更为王梅，李庚源对王梅履行租赁合同项下义务承担连带保证责任。该协议所附《变更说明》载明李庚源和王梅是合作关系。之后，王梅与同原公司签订《商铺租赁补充协议》，约定租赁面积变更为257.29㎡。2014年9月1日，新东原公司与王梅签订《东原·新新PARK购物中心前期物业服务协议》，约定：1.王梅接受新东原公司对东原·新新PARK购物中心提供物业服务，王梅应向新东原公司缴纳物业服务费、代收代缴的水电费；2.服务费标准为35元/㎡/月，按建筑面积计收；3.王梅应当在每月15日前（遇节假日需提前）缴纳次月物业服务费、上月水电费，逾期将按每天3‰向新东原公司缴纳违约金；4.商铺内自用水、电费按月抄表，随东原·新新PARK购物中心服务费一起缴纳。庭审中，新东原公司还举示了如下证据：1.物业费和水电费的缴费明细、《东原物业集团D7区三期新新PARK项目专用收据》，拟证明王梅履行了部分合同义务，缴纳了物管费、水电费；2.《项目商铺用水、电计量抄表记录》，拟证明王梅拖欠物业管理费、水电费用的情况；3.增值税发票，拟证明该公司已经代王梅缴纳了2016年12月、2017年2月、2017年3月期间的水电费。其中：1.在《项目商铺用水、电计量抄表记录》中载明“港轩茶餐厅”电表在2016年11月的读数是4970,12月的读数是5216,2017年1月读数是5461,2月的读数是5694,3月的读数是5708，水表在2016年11月的读数是4655,12月的读数是4833,2017年1月读数是5010,2月读数是5196,3月读数是5206，其中在“商家签字”一栏中，2019年11月至2020年2月期间分别由“王雪”、“黄*（无法辨认）菁”、“张国英”的签字，2020年3月对应的“商家签字”一栏空白，此后2017年4月至7月的水电费读数均与2017年3月的读数一致；2.物业费和水电费的缴费明细上载明“港轩茶餐厅”在2016年11月28日、2016年12月27日、2017年1月26日缴纳了费用。庭审中，新东原公司还陈述：1.电费之所以需要乘以40倍，是因为王梅所租赁的商铺用电量大，需要增容，进而根据王梅所租赁商铺的用电量确定的倍率为40倍，且王梅一直都是按照该费率支付的电费，电费是该公司代收代缴，最终是由电力公司收取的；2.该公司所主张的利息实际上是资金占用损失，按照年利率6%计算；3.2016年12月27日缴纳的费用包括了2016年10月17日至2016年11月17日期间的水费、电费以及2016年8月18日至2016年9月17日期间的电费，2017年1月26日缴纳的费用包括了2017年1月物业管理费、2016年12月17日至2017年1月17日期间的水费、电费；4.在《项目商铺用水、电计量抄表记录》中“商家一行”签字的是“港轩茶餐厅”的店长，2017年3月的抄表记录上之所以没有商家的签字是因为当时商家已经撤场；5.其所代缴的水电费包括了东原·D7三期的商业和写字楼的水电费，该公司每个月都会去缴费，缴费的期间为上个月17日至本月的17日。另，新东原公司的委托诉讼代理人的代理权限是一般代理。上述事实，有经过庭审举证、质证，本院予以确认的《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》、《关于延长的期限的协议》、《商铺租赁合同》、《关于的变更协议》、《商铺租赁补充协议》、《东原·新新PARK购物中心前期物业服务协议》、物业费和水电费的缴费明细、《东原物业集团D7区三期新新PARK项目专用收据》、.《项目商铺用水、电计量抄表记录》、增值税发票等书面证据及当事人陈述予以证实。庭审中，新东原公司还举示了《欠费明细》，拟证明王梅的欠费情况。对于该证据，由于为新东原公司单方面制作，故本院对该证据不予采信。本院认为，王梅承租了东原·新新PARK商场LG层的LGA37、44、45号商铺，并自愿与新东原公司签订了物业服务合同，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务，王梅应当依约支付新东原公司物业管理费以及由新东原公司代扣代缴的水电费。现新东原公司主张王梅欠费2017年3月的物业管理费、2016年12月、2017年2月、2017年3月的水电费，因王梅未举示证据证明其已经履行了缴纳上述费用的义务，故本院对新东原公司关于王梅存在欠费行为的主张予以采纳。至于王梅应支付给新东原公司的物业管理费、水电费各是多少，本院评判如下：第一，物业管理费部分。双方签订的《东原·新新PARK购物中心前期物业服务协议》约定物业服务费标准为35元/㎡/月，按建筑面积计收，根据王梅和同原公司签订的《商铺租赁补充协议》，可以确定王梅应支付的2017年3月1日至2017年3月31日期间的物业服务费为9005.15元（35元/㎡×257.29㎡）。第二，水费和电费部分。第一，新东原公司举示了《项目商铺用水、电计量抄表记录》拟证明“港轩茶餐厅”的用水、用电记录，对于该证据，本院予以采信，理由如下：1.虽然新东原公司没有举证证明在抄表记录上代表商家签字确认的人员与“港轩茶餐厅”或者王梅之间的关系，但根据“港轩茶餐厅”之前的缴费情况，本院采纳新东原公司对签字人员身份的主张；2.虽然2017年3月对应的“商家签字”一栏空白，但根据之后的抄表记录所记载的读数以及王梅未缴纳2017年3月的物业管理费的情况，本院采纳新东原公司关于商家在2017年3月已经撤场的主张；第二，对于新东原公司关于水、电费收费标准以及该公司已经实际代缴了相应的费用的主张，由于王梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，故本院视为其放弃抗辩权利，结合新东原公司所举示的缴费明细、增值税发票和双方之间的合同履行情况，本院采纳新东原公司的主张；第三，根据抄表记录，本院确认王梅所承租商铺在2016年12月用水178吨、用电246度，在2017年2月用水186吨、用电233度，2017年3月用水10吨、用电14度；第四，王梅没有举证证明其已经向新东原公司支付了上述月份的水电费，应当自行承担不利的法律后果。综上，王梅应当支付新东原公司2016年12月水费952.30元（178吨×5.35元/吨）、2017年2月的水费995.10元（186吨×5.35元/吨）、2017年3月的水费53.50元（10吨×5.35元/吨），上述金额共计2000.90元；2016年12月的电费10824元（246度×1.1元/度×40倍）、2017年2月的电费10252元（233度×1.1元/度×40倍）、2017年3月的电费616元（14度×1.1元/度×40倍），上述费用共计21692元。对于新东原公司所主张的资金占用损失的问题。第一，王梅未依约按时支付新东原公司物业管理费、水电费，应当承担相应的违约责任，故本院对新东原公司要求王梅承担资金占用损失的主张予以支持；第二，双方合同约定物业管理费、水电费在每月15日前缴纳次月物业管理费、上月水电费，故王梅应当在2017年2月15日前缴纳2017年3月的物业管理费，在2017年1月15日前、3月15日前、4月15日前缴纳2016年12月、2017年2月、2017年3月的水电费，现王梅未依约缴费，应当自2017年2月16日起承担逾期支付物业管理费的违约责任，自2017年1月16日起、3月16日起、4月16日起承担逾期支付2016年12月、2017年2月、2017年3月的水电费的违约责任，新东原公司主张王梅从2017年3月1日起支付物业管理费、2016年12月的水电费，系其对自身权利的处分，本院予以确认；同时，新东原公司主张资金占用损失计算至2019年6月30日，也是其对自身权利的处分，本院予以确认；第三，双方在合同中约定的违约责任标准过高，新东原公司主动予以调低，是其对自身权利的处分，本院予以确认，虽然新东原公司的委托诉讼代理人在庭审中陈述主张按照年利率6%计算资金占用损失，但鉴于该代理人为一般授权代理人，故本院对该代理人的主张不予采纳，新东原公司主张的是同期银行借款利率，此处的“借款利率”应为贷款利率，综合实际情况，本院确认按照法庭辩论终结前全国银行间同业拆借中心公布的最新贷款市场报价利率来计算资金占用损失，即全国银行间同业拆借中心于2020年7月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%予以计算。综上，王梅应当：（1）从2017年3月1日起，以9005.15元为基数，按照年利率3.85%计付新东原公司物业管理费的资金占用损失至2019年6月30日，即819.56元（9005.15元×3.85%÷360天×851天）；（2）从2017年3月1日起，以11776.30元（2016年12月的水费952.30元+2016年12月的电费10824元）为基数，按照年利率3.85%计付新东原公司2016年12月水电费的资金占用损失至2019年6月30日，即1070.30元（11776.30元×3.85%÷360天×851天）；（3）从2017年3月16日起，以11247.10元（2017年2月的水费995.10元+2017年2月的电费10252元）为基数，按照年利率3.85%计付新东原公司2017年2月水电费的资金占用损失至2019年6月30日，即1005.55元（11247.10元×3.85%÷360天×836天）；（4）从2017年4月16日起，以669.50元（2017年3月的水费53.50元+2017年3月的电费616元）为基数，按照年利率3.85%计付新东原公司2017年3月水电费的资金占用损失至2019年6月30日，即57.64元（669.50元×3.85%÷360天×805天）。上述损失共计2953.05元。对于新东原公司超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。对于新东原公司要求李庚源对王梅的上述债务承担连带保证责任的问题。本案中，第一，虽然在《关于的变更协议》上载明李庚源对王梅履行租赁合同项下义务承担连带保证责任，但从该协议的签订主体以及内容上看，李庚源是对王梅履行与同原公司租赁合同项下的义务承担连带保证责任，而李庚源与同原公司签订的租赁合同也只是载明新东原公司为物业服务方，这并不当然表示李庚源需要对王梅履行与新东原公司之间的物业服务合同承担连带保证责任；第二，虽然在《关于的变更协议》所附《变更说明》载明李庚源和王梅是合作关系，但这属于李庚源和王梅内部的关系区分，并不必然导致李庚源对外需要承担连带保证责任；第三，王梅与新东原公司之间重新签订了物业服务合同，李庚源并未在该合同上以连带保证人的身份签字，也没有证据证明李庚源另外向新东原公司表示要承担连带保证责任；第四，李庚源并非王梅所承租的商铺的业主。据此，新东原公司要求李庚源对王梅的上述债务承担连带保证责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王梅于本判决生效之日起七日内支付原告重庆新东原物业管理有限公司2017年3月1日至2017年3月31日期间的物业管理费9005.15元；二、被告王梅于本判决生效之日起七日内支付原告重庆新东原物业管理有限公司2016年12月、2017年2月、2017年3月期间的水费2000.90元、电费21692元；三、被告王梅于本判决生效之日起七日内支付原告重庆新东原物业管理有限公司逾期支付物业管理费、水电费的资金占用损失2953.05元；四、驳回原告重庆新东原物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费727.81元，公告费560元，共计1287.81元，由原告重庆新东原物业管理有限公司负担36.53元，由被告王梅负担1251.28元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判长  施荣鑫审判员  文 莲审判员  李 韶二〇二〇年八月二十七日书记员  罗 静