山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终2777号上诉人（原审被告）：滨州鲁盟房地产营销策划有限公司，住所地山东省滨州经济技术开发区黄河六路以南。法定代表人：商希强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李小旭，山东民颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张新建，男，1981年11月22日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：尹振辉，山东志城律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩允良，山东志城律师事务所实习律师。上诉人滨州鲁盟房地产营销策划有限公司（以下简称鲁盟公司）因与被上诉人张新建房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁盟公司上诉请求：1.撤销滨州市滨城区人民法院作出的(2020)鲁1602民初82号民事判决；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、因涉案房产部分被查封，致使涉案销售代理协议不具备继续履行的可能，故一审法院判决支持被上诉人继续履行涉案协议的诉讼请求错误。涉案部分房产因王立华与张新建(被执行人)民间借贷纠纷执行一案被滨州经济技术开发区人民法院查封，该执行一案尚未终结。故在该部分房产被解除查封之前，被上诉人无法向上诉人交付该部分房产，因此被上诉人亦无权要求上诉人向其支付该部分购房款。故一审法院判决支持被上诉人继续履行涉案协议的诉求、要求上诉人向被上诉人支付购房款1890万元错误。二、在涉案销售代理协议履行过程中，被上诉人亦存在严重的违约行为，但一审法院并未对此作出评价及认定。被上诉人并未按照涉案协议第三条约定的义务向上诉人提供项目销售所需的有关资料(包括规划图、平面图、面积等)，也未给上诉人提供项目销售现场及基本办公家具，被上诉人的该违约行为严重影响了涉案房产的销售，导致上诉人无法按约履行涉案协议。但是一审法院并未对被上诉人存在的违约行为进行评价和认定，属于明显的判决不公。且因被上诉人存在违约行为在先，其无权要求上诉人继续履行涉案协议。三、一审判决上诉人支付自2019年3月31日起的逾期利息缺乏事实及法律依据。一审法院判决上诉人向被上诉人支付自2019年3月31日起的逾期利息，即一审法院认为上诉人应当向被上诉人支付1890万元购房款的时间是2019年3月31日。但是，涉案房产一直被出租使用，相应的租金收益也交给了被上诉人。若一审判决认定上诉人应于2019年3月31日起向被上诉人支付逾期付款利息，相应的，一审法院也应当认定被上诉人应于2019年3月31日将涉案房产交付给上诉人，即自2019年3月31日起的租金，应当归上诉人所有。另外，一审法院认定被上诉人“主张的逾期利息计算方法符合法律规定”，但并未载明是何法律规定，一审法院判决上诉人支付逾期利息缺乏相应的法律依据。张新建辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。张新建向一审法院起诉请求：1.判令鲁盟公司继续履行与张新建签订的“销售代理协议”；2.判令鲁盟公司赔偿张新建损失200万元；3.诉讼费用由鲁盟公司负担。一审法院认定事实，2018年11月5日，张新建（甲方）与鲁盟公司（乙方）签订“销售代理协议”，约定甲方委托乙方独家代理销售其甲方所有的位于滨州市物资建材小区商务综合楼的公寓楼事宜。项目面积约2700平方米，装修情况为酒店式公寓，销售底价为7000元/平方米；本合同期限自签订本合同之日起至2019年3月31日止，到期后剩余所有房源由乙方按照7000元每平方米价格全部购买；销售方式为底价包销；双方并约定了其他相关权利、义务。合同签订后，鲁盟公司在约定期限内未能将上述房屋售出。2019年5月29日，鲁盟公司诉至一审法院，诉讼请求为：1.确认鲁盟公司与张新建于2018年11月5日签订的“销售代理协议”为无效协议；2.张新建赔偿鲁盟公司各项经济损失共计10万元；3.诉讼费用由张新建负担。诉讼过程中，鲁盟公司将诉讼请求第一项变更为：依法撤销鲁盟公司与张新建于2018年11月5日签订的“销售代理协议”。事实和理由：2018年11月5日，张新建故意隐瞒物资建材小区商务综合楼所占土地为滨州物资协会名下的划拨土地，该房产也无相关建设、销售手续，不能办理网签等事实情况，欺骗鲁盟公司签订“销售代理协议”，致使鲁盟公司为此投入大量的人力财力。张新建故意隐瞒涉案项目土地并非其名下的划拨土地以及建设、销售手续不全、不能办理网签的事实，双方签订的“销售代理协议”应属无效，对于由此给鲁盟公司造成的损失应予赔偿。因双方就赔偿协商未果诉至人民法院。另外，鲁盟公司得知张新建并非是涉案合同所涉项目的合法所有人，该案起诉后至开庭前，鲁盟公司才了解到涉案房产所有权人为滨州超凡城建置业有限公司（以下简称超凡公司），鲁盟公司经到滨州市不动产交易登记中心查询，张新建名下无任何房产。一审法院对上述案件立案后经审理，于2019年8月28日作出（2019）鲁1602民初2617号民事判决，认为鲁盟公司自愿与张新建签订“销售代理协议”，系当事人双方真实意思表示，该协议合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利并履行义务。认定鲁盟公司请求撤销“销售代理协议”的理由不充足，不予支持。判决驳回鲁盟公司的诉讼请求。该判决已发生法律效力。另查明，“绿都风景”商务楼系超凡公司所有，《房屋所有权证》（房屋所有权证编号：房权证滨字第××号）持有人为该公司，房屋总层数为5层，建筑面积为4772.20平方米，套内建筑面积为3529.60平方米，房屋占用的土地使用权取得方式为“出让”，地号为“滨国用2009第8091号”。规划用途为“商业”。此后，超凡公司将该商务楼的2、3、4层出售给张新建，但未将出卖的上述房屋办理过户手续。2017年6月24日，超凡公司（甲方）与张新建（乙方）签订“商品房买卖合同补充协议”，主要内容为：2、3、4层为标准层，每层889.33平方米，总面积2700平方米；乙方已于2017年6月24日全部交清购房款，享有该房屋的买卖权；乙方对该房屋进行买卖时，甲方有义务配合乙方提供该房屋相关手续等事宜，并为乙方办理网签等一切手续。根据滨州市房地测绘大队出具的滨州市黄河六路508-2号物资建材小区8号楼2-4层面积测算统计表，能够证实本案诉争房屋产权面积共计2702.33平方米。一审法院认为，张新建与鲁盟公司签订的“销售代理协议”已经该院发生法律效力的（2019）鲁1602民初2617号民事判决认定合法有效。鲁盟公司的答辩意见因无新的证据支持，不予采纳。鲁盟公司未能按约定期限将诉争房屋出售，根据其与张新建签订的“销售代理协议”约定，鲁盟公司应当按照7000元/平方米的价格将诉争房屋全部购买，对张新建要求鲁盟公司继续履行“销售代理协议”的诉讼请求，予以支持。张新建实际主张按2700平方米计算诉争房屋面积，因未加重鲁盟公司的负担，予以支持。张新建主张的逾期利息计算方法符合法律规定，亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、滨州鲁盟房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向张新建支付购房款1890万元及逾期利息（逾期利息自2019年3月31日起至2019年8月20日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、张新建在收到以上款项后七日内将坐落于滨州市黄河六路508-2号物资建材小区8号楼（房屋所有权证编号：房权证滨字第××号）的2、3、4层房屋交付滨州鲁盟房地产营销策划有限公司，并协助滨州鲁盟房地产营销策划有限公司办理产权交易手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140700元，由滨州鲁盟房地产营销策划有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，张新建与鲁盟公司签订的“销售代理协议”已经（2019）鲁1602民初2617号生效民事判决认定合法有效，双方均负依约履行义务。双方协议约定，如鲁盟公司未能在2019年3月31日前将涉案房屋出售，则应当按照7000元/平方米的价格将涉案房屋全部购买。现鲁盟公司未在上述期限内将涉案房屋出售，应按协议约定以7000元/平方米的价格购买全部房屋。故一审支持张新建要求鲁盟公司继续履行“销售代理协议”的诉讼请求并无不当。本案中，鲁盟公司未能按期交付购房款，已构成违约，应承担违约责任。双方协议未对逾期付款违约金或损失赔偿方式进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》根据第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一审支持张新建要求鲁盟公司承担逾期付款利息的诉讼请求并无不当。关于鲁盟公司上诉主张涉案房屋被查封，涉案销售代理协议不具备继续履行的客观可能性的问题。本院认为，鲁盟公司自2019年3月31日起负有支付全部购房款的合同义务，本案原审判决日为2020年6月12日，滨州经济技术开发区法院对涉案部分房屋的查封起始日期为2020年6月30日。涉案部分房屋被查封并未改变其权属性质，上诉人提出的不具备继续履行仅是可能性，而非必然性，且可在执行阶段进行处理。故鲁盟公司的该上诉理由亦不能成立。综上，原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费147000元，由上诉人鲁盟公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  张魁海审判员  张 珊二〇二〇年八月四日法官助理徐丽萍书记员王楠