江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5968号上诉人（原审被告）：苏州市旭冠精密金属制品有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇裴圩村社区居民委员会院内6号。法定代表人：邹建庭，总经理。被上诉人（原审原告）：苏州市相城区黄埭镇裴圩村经济合作社，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇裴圩村。负责人：唐建忠，社长。委托诉讼代理人：陈敏慧，江苏苏诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑梦圆，江苏苏诚律师事务所实习律师。上诉人苏州市旭冠精密金属制品有限公司因与被上诉人苏州市相城区黄埭镇裴圩村经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初6340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。苏州市旭冠精密金属制品有限公司的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。1、苏州市相城区经济合作社的名称在2013年1月18日已经变更为苏州市相城区裴圩社区股份合作社，相关的权利义务依法应当由变更后的法人享有和承担，被上诉人苏州市相城区经济合作社作为原告提起本案诉讼主体不适格。2、根据苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司于2018年6月28日出具的《房屋搬迁补偿价值评估表》，涉案房屋的产权属于苏州市相城区裴圩社区居民委员会所有，对方起诉时我公司正在和苏州市相城区裴圩社区居民委员会协商拆迁事宜，同样说明被上诉人苏州市相城区经济合作社并非本案适格主体。苏州市相城区经济合作社辩称:我方的名字并没有发生过变更，也没有进行过注销，因此我方的主体适格。苏州市相城区社区股份合作社是2013年1月18日新设立的，而苏州市相城区裴圩社区居民委员会是2016年11月26日设立的，两者是独立的主体。虽然评估报告书上写的所有权人是苏州市相城区裴圩社区居民委员会，但是签订租赁合同的主体是苏州市相城区经济合作社，且上诉人苏州市旭冠精密金属制品有限公司在2013年之前就已经开始租赁涉案房屋，当时不管是苏州市相城区社区股份合作社，还是苏州市相城区裴圩社区居民委员会均未成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。苏州市相城区经济合作社向一审法院起诉请求：1、判令原审被告立即从位于苏州市相城区社区居民委员会院内的厂房和土地迁出，并对土地上的违章建筑进行拆除恢复原状；2、判令原审被告立即支付租金17800元以及迟延支付的滞纳金(自2018年1月1日起，按每日万分之三计算，暂计至2019年8月31日，为610天，滞纳金为3257.4元)；3、判令原审被告立即支付房屋占有使用费暂计54280元(计算标准为2714元/月，自2018年1月1日起计算至实际搬离之日止，暂算至2019年8月31日，共计20个月，为54280元)。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2017年3月28日，裴圩经济合作社作为出租方甲方、庄建发作为承租方乙方，签订《土地、厂房租赁合同》一份，约定甲方将座落在村院内厂房227.04平方米，土地0.163亩租赁给乙方使用，承租方不得将土地、厂房改变用途，如若改变，另行按国土部门标准收取；租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，合同期满，在同等条件下，乙方享有续租的优先权；在租赁期间乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同收还租赁物（不承担任何损失费的赔偿），并且限期乙方在十日内搬走，如不搬走视为自动放弃，也可以向法院诉讼：1、乙方擅自转租、转让和转借租赁物给第三人，2、乙方在租赁范围内进行非法经营或损害社会公益事业；全年乙方应向甲方交纳租赁费等人民币32569元（其中厂房租赁面积为227.04平方米、标准为132、金额为29969元，土地租赁面积为0.163亩，标准为16000、金额为2600元），对上述交纳款，乙方应在每季度末付，一年分四期全部付清，否则视为违约；租赁费甲方将出具收据，如需发票，产生的税费由乙方承担；乙方在取得租赁物后，自行装饰，并每年要进行修缮一次，以保持租赁物原状和安全正常使用，装饰费、修理费由乙方承担（租赁期满，装饰由乙方自行拆除，损失自负）；在租赁期间内，双方如将收还或转让给第三方，必须提前三个月通知对方（以书面通知为准）；自签订该合同之日起，甲方必须按本合同第一条规定将租赁物提供给乙方使用，否则视为违约；乙方在租赁期内必须按照该合同第四条规定对租赁物的装饰、修缮和安全正常使用，否则视为违约；对旧欠款（春节过后10天之前的），自春节过后11天之后，加收每天万分之三的滞纳金计算，并可终止本合同；本合同履行期满乙方必须在十日内全部搬出，否则视为放弃，归甲方所有；在租赁期内如遇不可抗力的自然灾害、涉及政府规划征用及拆迁双方必须服从，不作违约，也不承担赔偿责任；为保证该合同的履行，乙方投资人、股东必须承担清偿的连带责任。原审原告在甲方处加盖公章，旭冠公司的法定代表人在乙方处签名。涉案厂房及土地自2013年已由原审原告实际交付给原审被告，双方曾在2013年1月1日、2014年1月23日、2015年2月12日、2016年1月1日就涉案厂房及土地分别签订了《土地、厂房租赁合同》四份，期限均为签订合同当年度的1月1日至12月31日，租金标准及其他内容与2017年度租赁合同一致。审理中，双方一致确认，涉案厂房及土地均位于苏州市相城区裴圩社区居民委员会院落内，涉案土地位于涉案厂房西侧；2017年之前的租金原审被告已经支付完毕，截止至2017年12月31日原审被告仍结欠原审原告租金17800元。原审原告明确，无法提供涉案厂房的建设工程规划许可证及相应权属登记。原审原告也未能提供涉案土地的权属登记材料。以上事实有原审原告提供的厂房、土地租赁合同、内部往来辅助明细账册、记帐凭证，原审被告提供的收据及当事人陈述等证据予以证实，原审法院予以认定。原审原告认为，裴圩社区居民委员会代表原审原告于2017年4月18日在租赁厂房上张贴通知，内容为告知原审被告法定代表人邹建庭，因发现承租方在裴圩村部出租厂房场地上有违章建筑，通知承租户在2017年4月18日接到该通知后立即停工，并在两日内自行拆除，如不停工该村委会将组织人员对不符合规定的地方进行拆除，造成的经济损失由邹建庭自行承担。原审原告另陈述，裴圩社区又于2017年10月11日在租赁厂房上张贴通知，内容为“各企业承租户，根据政府要求，自2018年1月1日起，本社区对各企业租赁的集体厂房不再续租，望各企业自行安排，如在规定时间内不能搬离者，本社区将统一集中清理，造成的经济损失由企业自行承担”。2017年度租赁合同期限届满后，原审被告并未搬离租赁厂房及土地，占用至今。对此原审原告提供照片打印件一组予以证明。经质证，旭冠公司认为，对原审原告提交的2017年4月18日、2017年10月11日的照片未见到过，不予认可，对于厂房现状的照片真实性无异议，租赁土地上的简易厂房系冯小伟搭建的，其从冯小伟处购买了简易厂房，该厂房层高5米多，彩钢瓦顶，西面借用了涉案租赁厂房的墙壁，其余三面墙为砖砌。原审原告在将涉案土地租赁给原审被告之前就已经知晓搭建的事实，且若不是原审被告受让了简易厂房，也没有租赁涉案土地的必要。原审被告陈述，未再缴纳2017年12月31日之前的租金17800元，系因为其发现先前租金的收据上记载的收款单位为苏州市相城区裴圩社区居民委员会，其认为将租金交给社区居民委员会不合适，但又找不到原审原告这个主体，所以没有缴纳。原审原告是个形同虚设的单位，签合同是由村里的会计刘文兰过来，盖个章就签好的，之前的租金也是交给刘文兰的，刘文兰出具的收据加盖的是裴圩社区居民委员会的章。原审被告另陈述，其先前与裴圩社区居民委员会协商有偿搬迁事宜，当时原审原告说是镇政府项目专用，2018年3月5日，一家评估公司对涉案厂房、机器设备、简易房和装修价值搬迁综合补贴进行了评估，并于2018年6月29日出具了评估报告，后来跟原审原告没有协商成功。到2018年7月17日，裴圩社区居民委员会喊人来厂房断水断电，原审被告无法继续使用涉案房屋、土地，且看见周围其他租户搬走，遂于2018年10月5日左右，将涉案厂房内的东西都搬走了，厂房钥匙原审原告没派人来取，其也没有还给原审原告，但其是愿意归还钥匙的。关于涉案土地上的简易厂房，系其从冯小伟处买的，不属于原审原告的厂房，故不同意从简易厂房中搬离。鉴于原审原告或裴圩社区断水断电给其造成的损失，还有有偿搬迁的事宜，原审被告欲提起反诉，经原审法院释明并非属于同一法律关系后，未再提起反诉。原审被告提供转让协议一份，证明涉案土地上的简易厂房及其从冯小伟处购买；提供照片打印件一组以证明2019年4月24日涉案厂房已经腾空。经质证，原审原告陈述，对于转让协议真实性无法确认，关联性不认可，其经核实，简易厂房原审被告确实是从冯小伟处买的，冯小伟之前搭了违章建筑，后来原审被告2017年又进行了搭建；对于照片真实性无异议，对于原审被告有无腾空不清楚，原审被告并未向原审原告交付涉案厂房的钥匙，即使原审被告当庭交付涉案厂房的钥匙，原审原告也不予接收，因为本案合同是将厂房及土地一并出租的，只有原审被告一并返还厂房和土地，原审原告才愿意接收。原审原告又陈述，原审原告与裴圩社区居民委员会均是裴圩村的，并非同一主体，但存在人员、财务混同，之前因原审原告的抬头用的较少，故由裴圩社区居民委员会在出具给原审被告的收据上盖章，但租金最后是给原审原告的。原审原告另陈述，因原审被告系散乱污企业，故裴圩社区居民委员会给原审被告发通知、要采取断电、断水措施。原审法院认为：鉴于原审原告自述涉案出租的227.04平方米的厂房缺乏建设工程规划许可证，在本案中亦未能提供厂房、土地的权属登记信息，故双方签订的《土地、厂房租赁合同》应属无效，原审被告应向原审原告返还租赁的面积为227.04平方米的厂房、0.163亩土地，并支付相应的占有使用费。关于占有使用费，涉案《土地、厂房租赁合同》虽归于无效，但原审被告方仍长期占有使用涉案厂房、土地，故涉案厂房、土地的占有使用费可参照合同约定的租金标准支付。根据双方的陈述，截止至2017年12月31日原审被告结欠的占有使用费为17800元。原审被告在第一次庭审时明确愿意归还原审原告227.04平方米的厂房，原审原告则表示原审被告单独归还涉案厂房不予接收。综合本案案情，原审被告陈述在2018年10月左右将物品搬离了承租的厂房，但未向原审原告交还钥匙。而原审原告作为出租方，亦负有避免损失扩大的义务，其明确知晓原审被告在2018年7月已经无法正常使用涉案厂房，在原审被告明确愿意返还涉案厂房时以必须同时返还厂房及土地的理由予以拒绝，该理由并不充分，即便双方对涉案土地的返还存在争议，原审原告仍应及时接收涉案厂房。综上，原审法院酌情认定涉案房屋的占有使用费计算至本案第一次庭审之日即2019年11月7日止较为合理。经核算，2018年1月1日起至2019年11月7日止涉案厂房的占有使用费为55504.23（29969+29969/365天*311天）元。关于滞纳金，因合同无效，且原审被告迟延缴纳厂房租金的行为给原审原告造成的损失主要为利息损失，故原审法院相应调整为原审被告应承担17800元自2018年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率年利率4.75%计算的利息1397.42元及该款自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至原审被告实际付款之日止的利息。关于涉案租赁的0.163亩土地上搭建的简易厂房，原审原告认为其出租土地时并无该建筑物，系由冯小伟及原审被告先后搭建。原审被告虽否认简易厂房系其建造，但认可该简易厂房系冯小伟租赁涉案土地期间所建造，亦认可其从冯小伟处受让了该简易厂房，其目前为该简易厂房的实际权利人。鉴于该简易厂房附着于涉案租赁的土地上，西面还借用了涉案厂房的墙壁，如不移除，则原审被告无法将涉案土地实际归还给原审原告，现原审原告主张原审被告将租赁土地上的简易厂房拆除、恢复原状，原审被告作为前述简易厂房的权利人，又负有将建筑物所附着土地返还给原审原告的责任，应将该0.163亩土地上搭建的建筑物即简易厂房予以拆除。鉴于原审被告至今未归还涉案土地，故土地的占有使用费参照合同约定的支付标准即2600元/年自2018年1月1日起计算至原审被告实际归还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款的规定及相关法律法规的规定，判决：一、苏州市相城区经济合作社与苏州市旭冠精密金属制品有限公司于2013年1月1日、2014年1月23日、2015年2月12日、2016年1月1日、2017年3月28日签订的《土地、厂房租赁合同》无效。二、苏州市旭冠精密金属制品有限公司应于本判决生效之日起三十日内自苏州市相城区裴圩社区居民委员会院落内227.04平方米的厂房及该厂房西侧的0.163亩土地迁出，并将该0.163亩土地上建造的简易厂房予以拆除。三、苏州市旭冠精密金属制品有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付苏州市相城区经济合作社截止至2017年12月31日的占有使用费17800元及该款的逾期付款利息（自2018年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率年利率4.75%计算的利息1397.42元及17800元自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际付款之日止的利息）、2018年1月1日起至2019年11月7日止的厂房占有使用费55504.23元、自2018年1月1日起的土地占有使用费（按照2600元/年的标准计算至实际归还之日止）。（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户；或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019474）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为1683元，由苏州市旭冠精密金属制品有限公司负担（苏州市相城区经济合作社预交的诉讼费用，由原审法院退还，苏州市旭冠精密金属制品有限公司应负担的诉讼费用1683元，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331041104）。上诉人苏州市旭冠精密金属制品有限公司二审中提供的证据材料有：1、苏州市相城区裴圩社区股份合作社的企业信息查询打印件一份；2、苏州市相城区裴圩社区股份合作社名称牌匾的照片一份；3、苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司出具的《房屋搬迁补偿价值评估表》一份。证明苏州市相城区经济合作社的名称已经变更，及涉案房屋的产权人为苏州市相城区裴圩社区居民委员会。被上诉人苏州市相城区经济合作社对于前述证据的真实性、关联性均不认可，认为其才是租赁合同的主体。本院认为前述证据1、证据2虽然属实，但是不能证明苏州市相城区裴圩社区股份合作社是由苏州市相城区经济合作社变更而来。证据3只是复印件，真实性无法核实，也无法达到上诉人苏州市旭冠精密金属制品有限公司的证明目的。本院经审理查明：苏州市相城区裴圩社区股份合作社于2013年1月18日新设成立，并非由苏州市相城区经济合作社变更名称而来。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《土地、厂房租赁合同》因违反法律、法规的强制性规定，依法应当被认定为无效。合同无效的情况下，当事人因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，则应当折价补偿。本案中被上诉人苏州市相城区经济合作社系《土地、厂房租赁合同》的当事人和出租方，原审法院在合同无效的前提下，判决苏州市旭冠精密金属制品有限公司向苏州市相城区经济合作社腾空、交还土地、房屋，并拆除0.163亩土地上搭建的简易厂房符合法律规定。上诉人苏州市旭冠精密金属制品有限公司主张苏州市相城区经济合作社的名称已经变更为苏州市相城区裴圩社区股份合作社，并无合法、有效的证据证明，亦与事实不符，对其相关上诉主张本院碍难支持。另苏州市旭冠精密金属制品有限公司二审主张的拆迁补偿事宜，与本案并非同一法律关系，也不影响其应当承担的返还租赁土地、房屋和赔偿占有使用费等法律义务，二审同样不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1683元，由上诉人苏州市旭冠精密金属制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年八月二十六日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。