湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初3363号 原告（反诉被告）：林峰，男，1974年3月18日出生，汉族。住温岭市。 原告（反诉被告）：潘君莉，女，1974年7月30日出生，汉族。住温岭市。 林峰、潘君莉的共同委托诉讼代理人：施云峰，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 林峰、潘君莉的共同委托诉讼代理人：江迦依，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李自彬，男，1975年9月13日出生，汉族。住湖州市吴兴区。 原告林峰、潘君莉与被告李自彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理，由审判员苏丹萍适用简易程序于2019年6月11日公开开庭审理。李自彬于6月11日提起反诉，本院予以受理，并与本诉合并审理。因工作关系，本案转由审判员李辉审理，于2019年8月5日第二次公开开庭审理。林峰、潘君莉的共同委托诉讼代理人施云峰、江迦依，李自彬，到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，后因分歧较大未达成一致的协议。本案现已审理终结。 原告林峰、潘君莉起诉称：林峰、潘君莉系夫妻关系，共同共有案涉房屋。2019年1月21日，李自彬因生产经营所需向林峰租赁位于湖州市××镇××路××号××路××号××祺龙工业园1Ａ幢502单元房屋，签订《房屋租赁协议》，约定租期自2019年1月30日起至农历2019年腊月20（2020年1月14日）止，租金138000元，物业管理费5000元，合计143000元，于正式使用前一次性付清。逾期支付的，承租人应向出租人支付欠缴租金总额日3%的滞纳金。同日，李自彬支付50000元，并承诺剩余租金于正月付清。但是李自彬使用租赁物至今仍尚欠93000元租金未付。原告催讨无果，故向法院起诉，请求判令：一、李自彬支付拖欠租金93000元；二、李自彬以欠付租金总额按日3%标准支付自2019年3月7日起至实际付款日止的逾期付款违约金（暂算至2019年3月21日为41850元）；三、本案诉讼费由李自彬承担。 被告李自彬答辩称：一、合同系林峰提供的格式合同，约定租期为350天，答辩人已支付押金5000元，预交租金和管理费50000元。因合同执行问题，答辩人2019年正月返厂后与林峰协商，于2019年3月7日按合同约定向其提交房屋租赁协议解除通知书，通知于2019年5月7日双方房屋租赁合同解除。并实际于2019年5月19日清空厂房，原样交付给林峰。答辩人实际使用房屋108天，实际产生的租金为44126元。答辩人无需支付合同解除后的租金。同时，厂房面积不准确，合同约定为475平方米，而实际产权面积为419.06平方米。二、合同未约定违约金及计算方式，约定的“日3%计”为滞纳金，收取滞纳金无法律依据，且金额超出法定范围。答辩人实际使用厂房产生的租金已足额支付，并按合同约定提前2个多月通知解除，林峰有足够时间再次出租，并未产生实际损失。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告李自彬诉称：2018年5月3日，反诉原告经人介绍与反诉被告林峰签订房屋租赁合同，租赁林峰位于湖州市××镇××路××号××路××号××祺龙工业园1Ａ5楼502和501单元，租期2018年5月1日至2019年1月30日。2019年1月21日，李自彬与林峰签订续租合同约定续租502单元，租赁期限自2019年1月30日起至农历腊月20（公历2020年1月14日），租金138000元，管理费5000元，共计143000元，另押金5000元。李自彬当日预付租金及管理费50000元，押金由上一年押金抵扣。2019年年后返厂李自彬因经营问题与林峰协商合同执行问题，未能解决，2019年3月7日，林峰未有任何通知，对案涉厂房突然拉电，3月9日也未通知就给电，使李自彬无法正常使用厂房并有重大安全隐患。房屋租赁合同系林峰提供，未提供产权证明，有意隐瞒产权面积，将实际419.06平方米厂房夸大到475平方米。3月7日李自彬按合同13.3第2款约定正式向林峰提出解除租赁合同，通知其合同于2019年5月7日按合同解除，于2019年5月19日将厂房清空并交还出租人，当日在反诉被告广州路店面当面提交退房通知和502单元钥匙给了潘君莉。反诉原告认为，双方签订的是无固定期限房屋租赁合同，约定合同可以提前解除，并约定了解除条件，条件达成时合同自然解除，反诉被告应退还多付的预付租金、管理费和押金。诉请判令：一、依法确认反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同已于2019年5月19日解除；二、反诉被告立即支付反诉原告多预付的款项11076元；三、反诉被告立即返还反诉原告支付的押金5000元；四、本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告林峰、潘君莉答辩称：一、出租给反诉原告的房屋面积合计为474.27平方米，符合合同约定。二、反诉原告不享有合同单方解除权，其欲单方解除合同的行为也不符合合同约定，不产生合同解除的法律后果。综上，反诉原告主张房屋租赁协议于2019年5月19日解除并要求反诉被告退还相应款项的诉求，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 林峰、潘君莉向本院提交如下证据： 证据1、湖州市不动产登记信息查询证明一份、不动产权证书二份，用于证明湖州市吴兴区织里镇祺龙工业园1A幢502号厂房所有权人为林峰、潘君莉，分为502号和502号库两张证，面积分别为419.06平方米和55.21平方米。 证据2、房屋租赁协议一份，用于证明双方2019年1月21日签订房屋租赁协议，约定租金、租期及逾期付款违约金等内容的事实。 李自彬质证认为：证据1,租赁的是502单元，不包括502号库。证据2，真实性没有异议。 李自彬向本院提交如下证据： 证据1、2019年3月7日拍摄的照片四份、视频及房屋租赁协议提前解除通知书复印件，用于证明2019年3月7日已提前通知林峰、潘君莉合同于2019年5月7日解除。 证据2、2019年5月19日拍摄的照片三份、视频，用于证明李自彬2019年5月19日清空厂房并已交还钥匙，交给林峰、潘君莉书面退房通知。 证据3、不动产权证书复印件，用于证明厂房面积与合同约定不符。 证据4、房屋租赁协议，用于证明李自彬已支付租金5万元及押金5000元。 证据5、李自彬分别于2019年8月7日和11月13日拍摄的视频三份、照片数份，用于证明案涉房屋已经重新出租，说明林峰认可2019年5月19日双方合同已经解除。 证据6、双方2018年5月3日签订的房屋租赁协议一份，用于证明2018年协议和2019年协议除租赁物面积和租金金额不一致外，其他均一致，说明属于重复使用的格式合同。 林峰、潘君莉质证认为：证据1和证据2，对照片、视频真实性、合法性均有异议，被告未征得原告同意私自摄影摄像，是否经过剪辑存在合理怀疑。从内容看，原告并未同意被告单方解除租赁协议，对钥匙并未表示接受。对房屋租赁协议解除通知书和退房通知书的三性无异议，但对证明目的有异议，只是被告单方的行为，被告未按约定履行完毕解除手续，合同并未解除。证据3，有异议，林峰、潘君莉提交的证据1能够证明出租给被告的房屋面积符合合同约定。证据4没有异议。证据5，照片和视频中呈现的厂房现场为案涉房屋相连通的隔壁1A幢501单元及五层公用过道走廊区域。1A幢501单元也系林峰、潘君莉所有，出租给他人。因501、502、503、504单元均属同一层，楼层电梯和公共通道相连且无法单独分割。李自彬自行搬走后，公共通道暂由501租户暂时占用。直至2019年12月，因501租户仓储面积不够且502单元长期空置以及租赁期限将至，林峰同意501租户暂予存放货物，直至2020年3月，其间共计收到2万元使用费。因此，该证据内容不真实且与本案不具有关联性，不能证明案涉房屋已重新出租，更不能证明案涉租赁合同已解除。证据6,与本案不具有关联性。 本院经审理查明：2018年5月3日，林峰（甲方）与李自彬、吴灵芝（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：甲方将位于湖州市吴兴区××镇××路××号××路××号××祺龙工业园1Ａ幢5层西边共两个单元约950平米（含公用面积）出租给乙方用于童装生产；租赁期限自2018年5月1日起至2019年1月30日止；租金165000元，物业管理费3750元，租赁保证金10000元，乙方于2018年5月7日向甲方支付178700元。 2019年1月21日，林峰（甲方）与李自彬（乙方）又签订房屋租赁协议一份，约定：甲方将位于湖州市吴兴区××镇××路××号××路××号××祺龙工业园1Ａ幢502单元约475平米（含公用面积）出租给乙方用于童装生产；租赁期限自2019年1月30日起至农历2019年12月20止；租赁保证金5000元（由前一期协议结转），租金140000元（签订合同时调整为138000元），物业管理费5000元；乙方应于正式使用租赁物前，向甲方一次性支付该年度租金，逾期支付租金的，应向甲方支付滞纳金（每拖欠一天支付欠缴租金总额的3%）；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本协议。如乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向甲方交回租赁物；交清承租期的租金及其它因本协议所产生的费用。协议签订后，李自彬向林峰支付50000元，承诺剩余款项于正月付清，嗣后未按时向林峰支付。 2019年3月7日，李自彬向林峰提交房屋租赁协议解除通知书，要求租期至2019年5月6日结束，要求退还多付部分租金、物业管理费和租赁保证金。2019年5月19日，李自彬向潘君莉提交退房通知，交还钥匙，并要求退还多收租金12412元。2019年11月，林峰、潘君莉将租赁物交由案外人使用，收取使用费2万元。 本院认为：本案主要有三个争议焦点：一、双方于2019年1月21日签订的房屋租赁协议是否已于2019年5月19日解除；二、李自彬尚应支付的租金金额；三、李自彬应否支付逾期付款违约金。 关于第一个争议焦点，李自彬认为其根据房屋租赁协议约定已于2019年3月7日书面通知林峰、潘君莉要求提前解除房屋租赁协议，并于2019年5月19日腾空交还租赁物，故认为2019年1月21日签订的房屋租赁协议已于2019年5月19日解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。从双方2019年1月21日签订的房屋租赁协议通用条款第13条第3款内容看，该条款首先明确了“未经甲方书面同意乙方不得提前终止本协议”的原则，接着明确了乙方提前解除协议需满足的两个条件，即：向甲方交回租赁物，交清承租期的租金及其它因本协议所产生的费用，而第3项关于退还租赁保证金的内容实际系甲方的义务。本案中，李自彬于2019年5月19日交还了租赁物，但未按约于正月（即2019年3月6日前）付清租金、物业管理费，故不符合单方提前解除房屋租赁协议的条件，李自彬要求确认房屋租赁协议已于2019年5月19日解除的诉请，本院不予支持。李自彬称该房屋租赁协议系无固定期限租赁合同，与事实不符，本院不予采纳。李自彬称该房屋租赁协议系林峰提供的格式合同，本院认为，双方于2018年5月3日签订了首份房屋租赁协议，2019年1月21日系续签，仅对租赁物、租赁期限、租金、物业费等进行了调整，关于双方权利义务的内容与2018年5月3日房屋租赁协议基本一致，系双方协商确定的内容，不属于格式合同。李自彬称租赁物面积比房屋租赁协议约定的面积少，林峰称祺龙工业园1A幢502单元包含502号和502号库，面积为419.06㎡和55.21㎡，合计474.27平方米，与房屋租赁协议约定一致，本院认为，结合双方2018年5月3日签订的房屋租赁协议约定的内容，林峰的陈述符合双方一致的意思表示，本院予以确认。 关于第二个争议焦点，按双方签订的房屋租赁协议，李自彬应于正月前付清全部租金，鉴于其2019年5月19日将案涉房屋交还林峰、潘君莉，林峰、潘君莉考虑减少双方损失，于2019年11月将案涉房屋交由他人使用，并收取使用费20000元，林峰、潘君莉同意该笔费用从李自彬应支付租金中扣除，故李自彬尚应支付租金73000元。李自彬要求林峰、潘君莉返还租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，房屋租赁协议通用条款第5条约定“逾期支付的，承租人应向出租人支付欠缴租金总额日3%的滞纳金”，李自彬认为房屋租赁协议未约定违约金及计算方式，约定的“日3%计”为滞纳金，收取滞纳金无法律依据，且金额超出法定范围。本院认为，滞纳金属行政法律体系中的概念，而非民事法律体系中的概念，李自彬关于不应支付滞纳金的辩称理由成立。违约金以双方有约定为前提，双方当事人在房屋租赁协议中未约定逾期付款违约金，故对林峰、潘君莉要求李自彬支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、李自彬于本判决生效之日起七日内支付林峰、潘君莉房屋租金73000元； 二、林峰、潘君莉于本判决生效之日起七日内返还李自彬租赁保证金5000元； 三、上述两项折抵后，李自彬尚应支付林峰、潘君莉68000元，定于本判决生效之日起七日内付清； 四、驳回原告林峰、潘君莉的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告李自彬的其他诉讼请求。 如果李自彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2230元，减半收取1115元，由林峰、潘君莉负担240元，李自彬负担875元。反诉受理费202元，减半收取101元，由李自彬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  李辉 二〇二〇年八月三十一日 书记员  汪颖