浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初7836号原告：张金娟，女，1965年1月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：张苏丰，浙江之江律师事务所律师。被告：刘熙媛，女，1988年3月10日出生，汉族，住贵州省凯里市。原告张金娟（下称原告）为与被告刘熙媛（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月2日诉至本院。本院立案受理后，依法由审判员钟其炳独任审判，于2020年8月4日、8月21日二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张苏丰，被告刘熙媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2017年5月底，原告（甲方）与被告（乙方）订立《房屋租赁合约》一份，合同约定：甲方位于杭州市余杭区××幢××号房屋出租给乙方，租金每月2600元，每季度1日前支付当季租金，支付方式付三押一；租赁期间水电、煤气、物业费、网络费、电视费由乙方自行缴纳；房屋租赁期限2017年6月1日至2021年5月31日，自2019年6月1日起每月租金2700元。合同签订后，甲方将约定房屋交付给被告使用。自2019年7月至今，被告以各种理由拖欠租金未付，原告亦多次向被告催收租金未果。依据双方订立的《房屋租赁合约》第二项第一点约定：乙方超过3日未支付房屋租金时，甲方有权要求乙方在2曰内搬出该房屋。乙方逾期未付租金行为已经构成根本违约，甲方依法可以解除与乙方订立的《房屋租赁合约》。为保护自身的合法权益，故起诉请求判令：一、原、被告于2017年5月签订的《房屋租赁合约》于2020年1月20日解除。二、被告支付原告房屋租金20700元（以约定的每月房租2700元为标准，自2019年6月1日起计算至2020年1月20日止）。三、被告向原告立即腾退案涉房屋。四、被告向原告支付自2020年1月21日起暂计算至2020年8月4日的房屋占用费暂计17460元，以及自2020年8月5日始计算至被告实际腾退之日为止的房屋占用费（均以每月租金2700元为标准计算）。五、被告支付原告资金占用费1048.76元（自2019年6月1日起，以每季度租金8100元为基数，按全国银行业间同业拆解中心公布的ＬＰＲ年利率3.85%，暂计算至2020年8月4日止，直至费用付清为止）。六、被告支付原告相关费用暂计1000元（暂计算至2020年8月4日，其中水费、电费、煤气费、物业费以实际出账为准）。七、本案诉讼费由被告承担。原告提交房屋租赁合约、银行活期账户交易明细、支付宝转账明细、微信截图、（2020）浙0110民初231号民事判决书、（2020）浙01民终3904号民事判决书、解除合同通知书、EMS快递电子回单等证据材料，拟证明其主张。被告答辩称：一、原告入住案涉租赁房屋后，发现房屋装修极差，存在大面积损坏的质量问题，后原告来修理20几天只修了一小半，耽误被告一、二个月正常居住以及工作，最后故意不铺设地板，留下一大截坑坑洼洼水泥地就不管了，并直接叫被告提前搬家，给被告造成非常大的损失。二、由于原告没有保证案涉房屋能正常居住，出现几十多处大大小小损坏问题，由被告出钱出力购买材料并请人修理。在大修期间，经原告同意被告购买了材料请人来修理马桶以及管道的费用800多元，说好从房租中抵扣，但原告不承认。前次诉讼，因原告维修对被告确实造成影响，法院判决其赔偿被告损失2600元，但是热水器费用，以及购买维修材料、维修费用、维修后的大扫除费用并没有获得赔偿。三、2019年3月，房屋大漏水把楼下淹了，被告故意拖时间，维修一、两个月也不给修好，搞得乱七八糟，让被告毁约搬家。前次诉讼后，案涉房屋又有多处存在需要维修。综上，现同意原告解除案涉租赁合同，但租赁房屋漏水并非被告造成，原告也不修好，所以不可能仍旧按照每月租金2700元计算；因原告对房屋没有维修到位，毁约在先，对被告造成误工损失，以及被告自行修理部位的费用等损失，原告也没有向被告赔偿。原告解除合同的行为，造成被告多搬一次家，也应该承担被告的搬家费用。被告提交微信聊天记录截图、通话录音光盘、房屋租赁合约、转账记录截图、账单详情、原被告在2019年3-5月期间的微信聊天记录等证据材料，拟证明其抗辩意见。本院经审理查明：2017年5月31日，原告与被告签订了《房屋租赁合约》1份，主要约定：乙方（被告）承租甲方（原告）位于杭州市余杭区××号房屋，付款方式为付三押一，租金为每月2600元，乙方在每季度1日前向甲方支付当季租金。2019年6月1日交纳房屋租赁押金2600元，并交纳三个月房屋租金7800元，合计10400元；租期自2017年6月1日至2021年5月31日止，2019年6月1日起，每月租金2700元；租赁期间的水电、煤气、物业费、网络、电视费用自行交纳；如乙方提前退租，其租赁押金不予退还，如属于甲方提前终止本合约，退回乙方租金；乙方自愿租用甲方该房屋内的物品（详见家私家电清单）、设施。乙方对所租用的物品、设施须妥善保管、使用，并承担相应的维修保养费用。租赁期满，双方对租赁房屋和附属物品、设施等须办理交接、验收、清算手续，如有损坏、缺少等造成甲方损失，由乙方负责维修或者照价赔偿，否则甲方有权没收乙方的租赁押金，同时乙方须将房屋打扫干净，否则，乙方须支付350元家政服务费。乙方超过3日未支付房屋租金，甲方有权要求乙方在2日内搬出该房屋，关闭其门禁系统，乙方的房屋租赁押金不予退还。上述合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了租房押金2600元，并陆续支付租金至2019年5月31日止。期间，因被告发现多处设施存在问题而不能正常使用，经双方沟通后，被告叫人进行了修理并更换了部分配件，并因此支付部分费用。2019年3月，案涉租赁房屋的卫生间发生渗漏水，原告雇人维修，由于双方沟通不畅发生矛盾，施工不顺利，至2019年5月才维修完毕。因双方协商未成，被告于2019年7月30日诉至本院，要求出租人即本案原告：赔偿其因多次施工造成的两个月误工费68700元，退还押金2600元；赔偿其搬家造成的雇请家政支出的费用5000元，以及支付搬家公司的费用2200元；支付其垫付的修理费、材料费合计2554元；赔偿其因漏水多支付的二年水费共1400元；赔偿其置换新热水器费1849元以及安装费244元；赔偿其因清运垃圾支付钟点工360元；承担逾期还款利息（以85000元为基数，按银行同期贷款利率，自起诉之日起至判决之日止）；支付律师费3500元；减免房屋租金自2019年3月20日漏水维修之日起至判决合同解除之日止。因调解未成，本院于2020年1月6日立案审理。经审理，本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合约》，系当事人自愿真实的意思表示，符合法律的规定，应属有效，双方应当按约定履行各自义务。根据双方合同的约定，“乙方对所租用的物品、设施须妥善保管、使用、并承担相应的维修保养费用”，该约定中的维修保养费用通常是修理过程中发生的人工工时费用。承租人（即本案被告）租用房屋后，对发现多处设施存在问题负责进行了维修，故其维修发生的人工工时费应由其承担。承租人在维修所购买的配件、材料而支付的款项，因双方未在合同中约定，根据租赁合同相关法律规定由出租人履行租赁物维修义务的一般规定，应当由出租人承担配件、材料款。本案中，出租人答辩中认可承租人在支付房租时已扣除维修费，现承租人主张由对方支付因维修支出的配件、材料款，但其提供的支付宝转账凭证，并不足以认定属于由出租人承担的配件、材料款，故对该项请求，本院不予支持。本案的租赁合同关系，双方并未解除，承租人主张由对方退还押金、赔偿搬家费，本院不予支持。承租人并没有提供证据因施工维修造成其误工，另外主张漏水多支付了水费也依据不足，故其要求由出租人赔偿误工费、水费，本院也不予支持。承租人主张置换了热水器，出租人当庭否认同意承租人更换热水器，承租人也未能对此提供充分证据支持，故其请求出租人支付购买热水器款及安装费的诉请，本院不予支持。承租人主张由出租人承担清运垃圾支付的钟点工工资、逾期还款利息、律师费，缺乏相关事实与法律依据。自2019年3月20日始，因租赁房屋的卫生间发生渗漏水的维修，确实影响了承租人对房屋部分部位的正常使用，对此本院考虑到未能及时修复完成系由于双方沟通中发生矛盾所致，责任在于原、被告双方，故酌情确认减少承租人支付2019年3月至5月间的租金2600元。因承租人在2019年6月1日前的租金已付清，因此，本院确认由出租人向承租人返还该部分金额的租金，遂于2020年3月10日作出（2020）浙0110民初231号民事判决：出租人减免承租人在2019年3-5月期间内的租金2600元；驳回承租人的其他诉讼请求。本案被告不服，上诉至杭州市中级人民法院，该院于2020年7月17日作出（2020）浙01民终3904号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年6月1日始，被告未按合同约定向原告交纳房屋租金。2019年12月11日，原告向被告寄送解除合同通知书，内容为：“本人与贵方订立的位于新湖果岭山庭2-1704号租赁合同一份，鉴于你至2019年12月11日已逾期六个月零十一天未付租金，已经严重违约。现正式通知自收到本通知书七日内交纳拖欠租金。满七日未付，租赁合同解除。由此引起相应的法律责任，由贵方承担”。次日，被告收到了上述解除合同通知，后被告一直也未支付房屋租金。本院认为：原、被告之间的房屋租赁关系合法有效，依法应予以保护。关于原告主张的案涉合同的解除，因双方就房屋维修以及费用结算、租赁费用扣减等问题产生矛盾，在原告发出解除合同通知前，被告已向本院提起诉讼，要求原告赔偿损失并减免租金，而原告提起本次诉讼时前次诉讼尚在二审阶段，即谁违约以及违约责任的承担等尚处于不确定状态，且原、被告在前次诉讼过程中均未请求解除合同，故原告依据2019年12月11日通知请求确认案涉合同已解除，无事实和法律依据，本院不予支持。因2020年8月4日本案第一次庭审时，被告同意解除合同，故本院确认案涉《房屋租赁合约》基于双方一致意见而于2020年8月4日解除。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽被告辩称案涉租赁房屋存在影响居住的情形，因其实际使用居住至今，且被告提出的证据不足以证明案涉租赁房屋自前次诉讼后尚存在应扣减租金的情形，故原告有权要求其承担租赁费用。关于被告提出原告对案涉租赁房屋发生装修、漏水等问题没有维修到位而造成误工损失、修理的费用，被告已在前次诉讼中主张，本院已作出了裁判，被告再以此为由抗辩不当，本院不予采信。在前次诉讼未曾主张的或前次诉讼后新发生的利益受损，因被告未在本案中反诉，本院不予处理。因双方之间的租赁合同关系已确认解除，被告理应腾退房屋，故对原告要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。自2019年6月1日始至合同解除日的租金、以及随后至被告实际腾退案涉房屋之日为止的房屋占用费，按原合同约定的租金标准应当由被告支付。原告主张由被告承担资金占用费，考虑到案涉租赁房屋曾多处设施存在问题，未及时修复的责任在于双方沟通不畅，故对该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付水费、电费、煤气费、物业费等，因其未提供证据予以证实，故该项请求本院不予支持，双方可在房屋腾退时在押金中据实结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张金娟与被告刘熙媛于2017年5月31日签订的《房屋租赁合约》，于2020年8月4日解除。二、被告刘熙媛于本判决生效后十五日内向原告张金娟腾退位于杭州市余杭区××室房屋。三、被告刘熙媛于本判决生效后十日内支付原告张金娟房屋租金38148.39元（自2019年6月1日起至2020年8月4日止，以月租金2700元为基数按月计算，如不足一个月的按当月天数据实计算）。四、被告刘熙媛于本判决生效后十日内支付原告张金娟自2020年8月5日起至上述第二项履行之日止的房屋占有使用费（按上述第三项标准据实计算）。五、驳回原告张金娟其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取403元，由原告张金娟负担38元，被告刘熙媛负担365元。原告张金娟于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告刘熙媛于本判决生效后七日内，向本院交纳应承担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员  钟其炳二〇二〇年八月三十日书记员  孙 瑛