文书内容江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初14631号原告：张则义，男，1956年6月7日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：张海鹏，上海申浩（张家港）律师事务所律师。被告：张家港华东投资开发有限公司，住所地江苏省张家港经济开发区（高新技术创业服务中心）。法定代表人：陈连英，执行董事。被告：周劲波，男，1972年11月2日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上述两被告共同委托诉讼代理人：龚震岐，江苏国之泰律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈扬，江苏国之泰律师事务所律师。被告：范滨涛，女，1974年3月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：沈京培，男，1960年3月15日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。上述两被告共同委托诉讼代理人：龚震岐，江苏国之泰律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：朱蒙霜，江苏国之泰律师事务所律师。原告张则义与被告张家港华东投资开发有限公司（以下简称华东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，根据原告的申请，依法追加周劲波、范滨涛、沈京培为本案被告，并适用普通程序，于2020年6月19日、7月13日公开开庭进行了审理。原告张则义及其委托诉讼代理人张海鹏、被告华东公司、周劲波、范滨涛、沈京培的共同委托诉讼代理人龚震岐及被告范滨涛、沈京培的共同委托诉讼代理人朱蒙霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张则义向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告华东公司于2017年6月7日签订的两份《房屋转让协议》；2、判令被告华东公司返还购房款10748805元；3、判令被告华东公司退还原告房租款1041391元；4、判令被告华东公司按日息万分之三向原告支付违约金自2019年1月1日起直至实际清偿之日止；5、判令被告华东公司按日息万分之六向原告支付赔偿金自2019年7月1日起直至清偿之日止；6、判令被告华东公司赔偿原告损失5000000元；7、被告周劲波、范滨涛、沈京培承担连带责任；8、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月7日，原告和被告华东公司签订《房屋转让协议》两份，协议约定被告华东公司将其开发的位于张家港市河滨路2号华东国际大厦12层1205号及7层701-711号共12套办公用房转让给原告，总价款13991660元，双方约定于2018年12月31日前办理房屋过户手续，协议还对付款时间、交房时间、违约责任等做了明确约定。原告合计转账支付购房款10748805元，被告华东公司向原告出具收条三份。后被告华东公司无法按期办理房屋过户手续，故于2018年12月27日向原告出具《同意延期付款函》，允诺原告不需要按照原协议按期支付剩余房款2507993元。2019年1月1日，原告和被告华东公司签订《房屋转让补充协议》，被告华东公司承诺于2019年6月30日前为原告办理房屋过户登记手续，否则同意原告以原价退房，并承诺在2019年6月30日届满后十个工作日内退还原告实际支付的购房款10748805元和根据付款比例代收的房租款702648元，2019年代收的租金则根据实际退款的时间结算。从2019年1月1日起按合同总额向原告支付万分之三的违约金，从2019年7月1日起除了向原告支付未退清房款金额日万分之三的违约金外另向原告支付未退清房款金额日万分之六的赔偿金。被告华东公司并未依约履行义务。2019年6月30日，原告致函被告华东公司要求退房退款，但至今未能如愿。另华东公司原股东周劲波、现股东范滨涛、沈京培存在股东抽逃注册资金、公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任及公司账户与实际控制人账户混同、资本显著不足的情况，应当对公司债务承担连带责任。故具状诉讼，请求法院依法判决。被告华东公司辩称：一、对原告的第一、第二、第三项诉请无异议。二、原告的第四、第五项诉请有违合同约定和法理，不应得到全部支持。主要理由如下：1、根据《房屋转让补充协议》第二条和第四条之约定，第二条适用于具备办理产权过户条件的情形，第六条则适用于截止到2019年3月30日华东公司仍未具备办理产权过户条件的情形。该二条约定只可适用其一，才能符合协议约定本意，而就本案目前的事实，公平而言应当适用第六条之约定。2、在《房屋转让补充协议》第六条中，在约定日万分之三违约金和日万分之六赔偿金的情况下，因为支付违约金的本意是赔偿损失，且根据相关司法解释精神，衡量违约金畸高或过低的标准是实际损失，故第六条约定的违约金和赔偿金只可适用其一，不可对二者均予主张，如果均予以主张则是畸高了。3、根据《房屋转让补充协议》第六条之约定，不论违约金还是赔偿金，其约定的计算基数均为“未退清房款金额”、起算日期均为2019年7月1日。此外，根据第六条中约定的“……最终结清日为2019年9月30日前。……”，不论依法适用违约金或是赔偿金，计算截止日均为2019年9月30日。三、原告第六项诉请要求赔偿损失5000000元，无事实和法律依据，不应予以支持。四、华东公司并不否认已收到原告相应款项的事实，并对于到现在未能为原告办理产权过户表示歉意。五、华东公司原股东周劲波、现股东范滨涛、沈京培，事实上均已实缴出资到位，且无原告诉称的情形，不应作为本案被告，更不应承担任何法律责任。综上，请求法院依法公正裁判。被告周劲波辩称：一、本人在任华东公司股东期间，已完全履行了实缴出资义务。本人自华东公司设立至2016年2月将股权比例55%转让给范滨涛之前，已实缴全部出资共计1100万元，实缴出资比例为100%。以上实缴出资均有出资凭据，且经会计师事务所《验资报告》及附件加以证明。二、华东公司的注册资本为2000万元，这与华东国际大厦过亿的建造成本相比，仅靠注册资金不足以满足建造所需资金，怎么还谈得上股东抽逃注册资金。除了注册资金，华东公司各股东为了华东国际大厦的建设不得不举债筹措。三、原告并未有任何证据证明华东公司股东抽逃注册资金，当然各股东也并未抽逃注册资金。四、根据公司法的相关规定，有限公司股东的责任，以其认缴出资额为限。本人已履行了全部出资义务，故不应再承担其他任何责任。五、退一万步而言，本人最迟自股权变更登记后的次日即2016年2月26日起已非华东公司股东，而本案相关的《房屋转让协议》的签订日期是2017年6月7日，故本人与本案完全无涉，不应承担任何责任。六、如果查明被告华东公司应承担相应法律责任的，请法院依法裁判，但不应牵连到公司股东，更不应牵连到非公司现股东的本人。本人保留要求原告赔偿诉累成本及错误保全申请造成损失的权利。综上，请求法院驳回原告对本人的起诉或诉讼请求。被告范滨涛辩称：一、本人受让华东公司原股东周劲波的股权而成为华东公司现股东，股权比例为55%。本人受让股权前，查明了原股东周劲波已实缴出资1100万元，实缴出资比例为100%。二、华东公司的注册资本为2000万元，这与华东国际大厦过亿的建造成本相比，仅靠注册资金不足以满足建造所需资金，怎么还谈得上股东抽逃注册资金。除了注册资金，华东公司各股东为了华东国际大厦的建设不得不举债筹措。三、原告并未有任何证据证明华东公司股东抽逃注册资金，当然各股东也并未抽逃注册资金。四、根据公司法的相关规定，有限公司股东的责任，以其认缴出资额为限。原股东周劲波已实缴出资比例为100%，故本人不应再承担其他任何责任。五、如果查明被告华东公司应承担相应法律责任的，请法院依法裁判，但不应牵连到公司股东。本人保留要求原告赔偿诉累成本及错误保全申请造成损失的权利。请求法院驳回原告对本人的诉讼请求。被告沈京培辩称：一、本人作为华东公司股东，已完全履行了实缴出资义务。本人自华东公司设立至今，已实缴出资共计900万元，实缴出资比例为100%。以上实缴出资均有出资凭据，且经会计师事务所《验资报告》及附件加以证明。二、华东公司的注册资本为2000万元，这与华东国际大厦过亿的建造成本相比，仅靠注册资金不足以满足建造所需资金，怎么还谈得上股东抽逃注册资金。除了注册资金，华东公司各股东为了华东国际大厦的建设不得不举债筹措。三、原告并未有任何证据证明华东公司股东抽逃注册资金，当然各股东也并未抽逃注册资金。四、根据公司法的相关规定，有限公司股东的责任，以其认缴出资额为限。本人作为华东公司股东实缴出资比例为100%，故本人不应再承担其他任何责任。五、如果查明被告华东公司应承担相应法律责任的，请法院依法裁判，但不应牵连到公司股东。本人保留要求原告赔偿诉累成本及错误保全申请造成损失的权利。请求法院驳回原告对本人的诉讼请求。经审理，本院查明以下事实：2017年6月7日，华东公司（转让方、甲方）和张则义（受让方、乙方）签订《房屋转让协议》，甲、乙双方根据国家有关法律、法规、政策规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方将自己合法拥有的办公用房转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜，达成以下协议，以资共同遵守：第一条：甲方取得位于张家港市地块土地使用权，土地使用证号：张国用(2013)第0630002号，规划用途为商业(办公)。甲方经相关行政部门批准，在上述地块建设商务办公楼，其名称经民政部门核准为“华东国际大厦”。甲方已取得本协议项下转让给乙方的办公用房的土地使用权和房屋所有权，但现因抵押而设定了他项权，甲方承诺在过户前解除该房屋的前述权利瑕疵。乙方对所转让的办公用房现状已充分知情并经现场察看无误。第二条：所转让办公用房的位置及面积：甲方向乙方转让的办公用房位于张家港市滨河路2号华东国际大厦中12层1205号，面积152.81平方米(详见相应房产证记载)；第三条：在乙方按第四条付款进度要求等约定履行的前提下，优惠后的转让单价为：人民币每平方米9500元，房屋总价款为壹佰肆拾伍万壹仟陆佰玖拾伍元整(￥1451695元)；第四条：乙方以自备资金方式【非银行贷款方式】向甲方付清全部房款。双方约定在2017年6月7日，乙方向甲方一次性支付1451695元现金。第五条：办公用房交付：甲方应于全部房款到账后的三天内，将上述办公用房的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该办公用房符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。第六条：办公用房过户：甲方应于乙方2018年12月31日前(具体办证时间以甲方通知为准，乙方应给予积极配合)办理该房屋的过户手续，如果乙方未付清房款但经甲方同意的，办理过户手续的时间仍相应顺延……。第七条：违约责任：如甲方不按合同规定的日期交付房屋或不按合同规定的日期给乙方办理过户手续且经乙方书面催促给予一个月宽限期后仍不办理的，每逾期一天按已收房款总额的万分之三计算违约金给乙方。如乙方全部或一部分不履行合同第四条规定的日期给付房款时，乙方应按照逾期总额的万分之三每天计算违约金给乙方。第八条：甲方仅需证明其已向本协议首部载明的乙方书面通知地址发出了某份书面通知，即视为送达。第九条：以上商品房单价和总价款中不包括印花税、契税、维修基金、物业管理费等其它各项税、费。第十条：本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，一经双方签字或盖章后即生效。同日，华东公司（转让方、甲方）和张则义（受让方、乙方）签订第二份《房屋转让协议》，约定甲方向乙方转让华东国际大厦7层701-711号，面积1475.29平方米(详见相应房产证记载)，转让单价为每平方8500元，房屋总价款壹仟贰佰伍拾叁万玖仟玖佰陆拾伍元整(￥12539965元)，双方约定在2017年6月30日之前，乙方向甲方支付总房款的60%即7523979元(2017年7楼全年租金扣除六个点税金后的60%即200417元可冲抵相应房款)，实际应付款7323562元，乙方应于2017年12月31日前向甲方支付总房款的20%即2507993元(2018年7楼全年租金扣除六个点税金后的80%即534445可冲抵相应房款)，实际应付款为1973548元，在2018年12月31日前付清剩余房款2507993元。如甲方不按合同规定的日期交付房屋或不按合同规定的日期给乙方办理过户手续且经乙方书面催促给予一个月宽限期后仍不办理的，每逾期一天按已收房款总额的万分之三计算违约金给乙方。如乙方全部或一部分不履行合同第四条规定的日期给付房款时，乙方应按照逾期总额的万分之三每天计算违约金给乙方。上述二份《房屋转让协议》签订后，张则义分三次共向华东公司支付购房款10748805元。2018年12月27日，华东公司向张则义出具《同意延期付款函》，内容为：由于华东公司未能在2018年12月31日之前给张则义办理1205室及7楼整层的房屋过户手续，故华东公司同意张则义不需要根据双方签订的《房屋转让协议》第四条中第二点约定，在2018年12月31日前支付剩余房款2507993元人民币。具体付款时间以双方下一步签定的《补充协议》为准。2019年1月1日，华东公司（转让方、甲方）和张则义（受让方、乙方）签订《房屋转让补充协议》，甲、乙双方于2017年6月7日签订了《房屋转让协议》，现经双方友好协商，就上述协议所涉的转让华东国际大厦7楼701-711室以及1205室共12套房屋的相关事宜进行补充约定，双方达成本协议，以资共同遵守：一、由于甲方未如期履行《房屋转让协议》中的产权过户约定，责任完全在甲方，经甲乙双方再次协商，乙方同意宽限甲方于2019年6月30日前给乙方办理701-711室以及1205室共12套的房屋过户登记手续，乙方应给予积极配合。二、从2019年1月1日起至甲方具备办理产权过户的条件并经乙方认可向乙方发出办理过户登记手续的通知之日止，甲方每天按合同总额的万分之三计算日违约金给乙方，该违约金于2019年7月15日前据实际天数结算后付清。三、乙方应在办理完产权过户手续后十个工作日之内向甲方付清购房尾款。乙方已购房屋如由甲方代为出租且租金由甲方代收的，则扣除6%税金后转为购房尾款。四、如乙方未能在规定的期限内向甲方付清购房尾款的，应按照按未付清部分的日万分之三计算违约金给甲方。另向甲方支付未付清款项的日万分之六的赔偿金。五、考虑到乙方有将上述房屋转售给他方的意向，在甲方就上述房屋未为乙方办好过户登记手续前，如乙方物色到该他方并及时通知甲方的，甲方同意配合乙方将相应房屋直接登记在乙方指定的他方名下；如甲方物色到该他方并通知乙方的，甲乙双方可就部分或全部解除上述房屋的买卖关系事宜另行签订协议。乙方享有优先租售的权利。六、如截止到2019年6月30日甲方仍然未具备办理产权过户的条件并通知乙方办理过户登记手续，甲方同意乙方以原价退房。乙方同意甲方在2019年6月30日届满后十个工作日内退还乙方实际支付的购房款10748805元和根据付款比例代收的房租款702648元，2019年代收的租金则根据实际退款的时间结算。甲方按本协议约定计算违约金给乙方。如果上述十个工作日到期甲方未退清房款的，甲方从2019年7月1日起除了向乙方支付未退清房款金额日万分之三的违约金外，另向乙方支付未退清房款金额日万分之六的赔偿金。最终结清日为2019年9月30日前。如果甲方预计在2019年6月30日前无法为乙方办理过户登记手续的，可通知乙方解除《房屋转让协议》，并向乙方退还乙方实际支付的购房款及向乙方依照本协议约定支付违约金。七、如按本协议约定发生退房情形的，因甲方未按照约定办理房屋过户手续，产权仍为甲方所有。故乙方所购但未转租或转售的房屋产生的水、电、通讯、装潢、物业管理等相关的一切费用仍由甲方支付。甲方所收的房款和租金明细详见本协议附件一《7楼整层及1205室收款明细表》，由双方签字确认或盖章。八、本协议作为《房屋转让协议》的补充协议，与《房屋转让协议》具有同等法律效力，但如甲乙双方此次签订的本补充协议和《房屋转让协议》有冲突的，以本补充协议约定为准。本协议未尽事宜，由双方协商解决。九、本协议一式贰份，双方各持壹份。本协议自双方签订日起生效。补充协议签订后，华东公司未能在2019年6月30日前为张则义办理案涉房屋过户登记手续。张则义向华东公司提出退房退款申请，华东公司未能按约向张则义退回购房款。为此，张则义提起本案诉讼。以上事实，有《房屋转让协议》、收据、《同意延期付款函》、《房屋转让补充协议》及庭审笔录等予以证实。审理中，原告另外提供工商登记资料八份、被告华东公司的实际控制人之一SHENJAMESJINGFU在张家港农村商业银行的账号流水、华东公司开设在张家港农村商业银行的账号流水，认为江苏德本低碳科技发展有限公司、江苏辉航国际贸易有限公司股东都是本案的被告之一沈京培，住所地均为华东国际大厦，其中江苏辉航国际贸易有限公司另一股东是**，从SHENJAMESJINGFU的银行流水看，原告的购房款全部转至其个人卡上。SHENJAMESJINGFU在收到数笔购房款后，也并未交给华东公司，并且SHENJAMESJINGFU个人与王文娟（华东公司财务）、蔡国良、华东公司之间银行流水繁多，个人账户与公司账户混用。华东公司于2012年7月6日转账给周劲波220万，同日转给SHENJAMESJINGFU180万，占各自出资比例20%。从华东公司注册及经营时间来看，该时间点并未产生任何效益，只能认定为该笔款项是抽逃注册资金行为。2018年11月20日，周劲波已经不是被告华东公司的股东。但是华东公司依旧转账给其15万。2012年10月7日转给关联公司股东**279万不知是何款项。华东公司与SHENJAMESJINGFU多个银行账户之间往来资金上亿。2018年9月30日，华东公司贷款400万，随后被转入SHENJAMESJINGFU个人账户。华东公司与关联公司江苏德本低碳科技发展有限公司、江苏辉航国际贸易有限公司之间流水往来繁多，少则数万，多则数百万。其中2017年12月27日流水200万，2018年1月3日到4日，华东公司转给江苏德本低碳科技发展有限公司550万，同日又转回，这明显不符合常理。说明被告华东公司与不相关的关联公司存在不正当的流水，个人账户与公司账户应当承担连带责任。被告周劲波、范滨涛、沈京培均提供了验资报告及附件，证明周劲波、沈京培实缴出资100%。另外周劲波提供银行凭证二份，证明华东公司转给其的235万元，已全部归还给华东公司。对原告提供的其他证据，四被告均认为与本案无涉。本院认为，原告和被告华东公司签订的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》是双方之间的真实意思表示且不违反有关法律规定，协议合法有效。被告华东公司未按约履行办理房屋过户登记手续的义务，原告要求解除协议、退还购房款、支付约定的房租款并承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。双方约定的违约金过高，本院予以调整。原告另外要求被告华东公司赔偿损失5000000元，无事实和法律依据，本院不予支持。根据原告提供的证据，本院无法认定被告周劲波、范滨涛、沈京培有抽逃注册资金及个人账户与公司账户混同等情形，故对原告要求被告周劲波、范滨涛、沈京培承担连带责任的诉请，本院难予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告张则义和被告张家港华东投资开发有限公司于2017年6月7日签订的两份《房屋转让协议》解除。二、被告张家港华东投资开发有限公司应于本判决生效后10日内退还原告张则义购房款10748805元，并承担自2019年1月1日起至2019年6月30日止按每日万分之三计算、自2019年7月1日起至清偿之日止按年利率11.7%计算的违约金。三、被告张家港华东投资开发有限公司应于本判决生效后10日内退还原告张则义房租款1041391元。四、驳回原告张则义的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135083元、财产保全费5000元，合计140083元，由原告张则义负担30000元，由被告张家港华东投资开发有限公司负担110083元。被告张家港华东投资开发有限公司应负担部分限其于本判决生效后10日内交至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  季新宏人民陪审员  季惠惠人民陪审员  唐亚芳二〇二〇年八月三日书 记 员  高天士张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××69；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××65。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。