安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2092号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某，男，2006年1月23日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 法定代理人：刘志强，男，1976年10月8日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：王建军、刘继猛，安徽永恒律师事务所律师。 上诉人(原审被告、反诉原告）：中农批（亳州）市场建设开发有限公司，住所地安徽省涡阳县南环西路北侧。 法定代表人：张寿颖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王岩，安徽王岩律师事务所律师。 上诉人刘某因与上诉人中农批（亳州）市场建设开发有限公司（以下简称中农批公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初3377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘某上诉请求:一审认定事实有误。本案不应按照一审认定的逾期日期，而应为2017年7月31日至今。中农批公司至今没有书面通知我方交房，我也没有签署房屋交接单，接收房屋，一审认定逾期交房483天，不符合合同约定。一审判决我方支付楼梯帽面积的款项事实不清，该部分面积完全是楼梯帽面积，我没有购买无任何用途的楼梯帽面积的意思表示。销售时售房人员称买房就送楼梯帽。中农批公司起诉该部分款项是为了减轻其应当承担的违约责任。综上，请二审法院改判违约赔偿数额并驳回中农批公司的反诉请求。 中农批公司辩称，1.2017年的7月18日应该认定为验收合格的时间。2.根据上诉人的上诉理由看出根据消防法，环境保护法、城乡规划法等法律，也认为专业管理部门的验收确认即为验收合格。且安徽省高级人民法院关于审理房地产指导意见的规定，该案2017年11月7日经专业部门最后予以确认，2017年7月18日为验收合格日，即使按照专业管理部门的最终验收时间也应当以2017年11月7日作为验收合格时间，该时间也为不动产登记证认可。3.交房时间，案涉房屋已于2017年7月20日向买受人发出EMS邮件通知收房，该时间应认定为收房时间。4.根据商品房买卖合同第五条第一项的双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积存在差异时，以产权登记面积为准，差异部分以实际面积据实结算，多退少补。根据该条约定，原审认定的面积差予以找补是正确的。 中农批公司上诉请求：撤销原审判决第一项,改判驳回刘某的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由刘某承担。事实和理由:一审认定案涉房屋验收合格日期是2018年11月26日是错误的。案涉工程的综合验收日期是2017年7月18日。2017年7月21日，我方已经发出交房通知，该日即为交房之日。刘某于2017年10月13日才与我公司办理收房手续，由于被上诉人故意违约，延期收房，依法不能确定我方逾期交房。即使我方存在违约，也仅是给刘某造成租金利益的损失，原判违约金过高，应当按照租金1.3倍支付。 刘某辩称，一、对于合同约定的“商品房验收合格”应如何界定，应结合相关法律规定来明确。根据我国《建筑法》第61条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《消防法》第10条第3款规定等等。从以上法律规定来看，消防、规划、环保等部门专项验收合格及工程质量监督机构监督审核认可也应该是建筑工程验收合格的一项内容。涉案“合同”第八条明确约定：“出卖人应当在2017年7月31日前，依规定将具备‘该商品房经验收合格’交付买受人使用”。同时第十一条又明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收时，出卖人应当出示‘商品房经验收合格’的证明文件，并签署房屋交接单…否则买受人有权拒绝交接…”。由此可见，被上诉人出具的由建设单位组织设计、施工、监理等“四部门”的建设工程竣工验收合格，只是按规定的“工程竣工验收报告”的一部分，是建筑工程质量（土建部分）竣工验收合格，是单项竣工验收记录的“合格”，而非法律规定的整体各方面的“商品房经验收合格”。因此，依据《消防法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《建设项目环境保护管理条例》、《建设项目竣工环境保护验收管理办法》的相关规定，商品房不仅要经过施工、监理部门、建设、勘察、设计部门的验收，要达到交付使用条件必须经过消防、规划、环保验收，方可进行交付使用。另外，本案被答辩人的2017年7月31日前的交房行为，已被涡阳县房地产管理局2017年10月24日作出的涡房罚字（2017）006号《行政处罚决定书》认定为未经验收或验收不合格的交付行为，并且案涉楼房被涡阳县住建委“责令整改”。再次，被答辩人在一审中故意隐瞒《工程竣工验收报告》中的2018年11月19日由施工、监理部门、勘察、设计、建设部门作出的工程竣工复验报告，系妨碍诉讼行为，请求二审法院予以处罚，并且该复验报告中明确了案涉所有的商品房包括本案的楼房的验收时间是2018年11月19日，而不是被答辩人上诉称的2017年7月18日。案涉的商品房所有的房屋房产证上载明的房屋竣工时间均为2017年11月7日，均在2017年7月18日之后，也在双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房日（2017年7月31日）之后。因此，原审法院认定案涉商品房的验收合格的日期是2018年11月26日是正确的。二、关于案涉房屋交付时间。涉案“合同”第11条明确约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收时，出卖人应当出示‘商品房经验收合格’的证明文件，并签署房屋交接单…否则买受人有权拒绝交接…”商品房达到交付使用条件后，不仅应书面通知买受人办理交付手续，而且交接房屋时，出卖人应出示“商品房达到交付使用条件”的证明文件，并签署交接单。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案合同约定的交房时间是2017年7月31日前，被答辩人依法在该期间是不能出具法律强制性的“商品房经验收合格”相关法定依据，买受人有权拒绝交接房屋。原审认定涉案商品房于2018年11月26日依法经各部门验收合格，为交付日期，判决被答辩人承担交房逾期违约金是合法，正确的。被答辩人称没有违反约定是没有任何依据的。三、本案不应超过上诉请求进行审理。被答辩人一审、二审始终不承认自己有逾期交房的违约责任，更不认可支付违约金。其上诉请求在上诉状中已明确，根本不存在认为逾期交房违约金过高的情形。为此，二审应在其上诉请求范围内进行审理。本案中被答辩人的逾期交房行为必然造成答辩人的既得利益损失，无论答辩人自用或者委托经营均能产生既得利益；即使没有实际损失，依照合同约定及法律规定，被答辩人也应当支付违约金，违约金的支付并不以有没有实际损失为前提；且答辩人案外人签订的《委托经营协议》并不能免除被答辩人支付违约金的责任。因此，被答辩人认为答辩人的利益没有损失并要求减少违约金没有任何事实和法律依据。并且被答辩人上诉状中根本没有上诉要求降低逾期交房违约金的诉请，二审不应超出被答辩人诉请范围进行审理。 刘某一审诉讼请求：1、判令被告履行房屋买卖合同；2、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金78177.846元（自2017年7月31日起至实际交房之日止按已付房款的日万分之三）3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月11日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于涡阳县铺号房，合同约定建筑面积90.33平方米，该商品房单价为每平方米4653.06元，总金额420311元。原告已支付全部购房款。该合同第八条约定：被告于2017年8月31日前将该经验收合格的商品房交付原告；第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。涡阳县质量监督站对涉案房屋出具验收意见的日期为2018年11月26日，竣工验收备案日期为2018年11月28日。本案房屋产权登记面积为97.98平方米。现原告以被告逾期交房为由诉至法院，请求判令被告履行房屋买卖合同，支付逾期交房违约金78177.846元，并要求本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，被告以房屋登记面积超出合同约定面积为由提起反诉，要求判令原告向被告支付房屋价款35596元，并要求本案诉讼费、保全费等全部费用由被反诉人承担。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。涡阳县质量监督站于2018年11月26日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格日期为2018年11月26日。被告向原告交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务，双方约定的交房时间为2017年8月31日前，现因案涉房屋至2018年11月26日才符合法定和约定的交付条件，被告未在约定日期向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，被告应支付自逾期之日起至房屋验收合格之日即2018年11月26日止的违约金。因双方对逾期交房违约金的计算方法已作约定，故对原告要求被告按已付房款的日万分之三支付违约金的诉讼请求，予以支持，逾期452日，计56994元。在产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理上，双方约定以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，是双方当事人真实的意思表示，故原告应按超出面积（7.65平方米）补交房款，计35596元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘某逾期交房违约56994元；二、原告刘某于本判决生效之日起十日内支付被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司房屋价款35596元；三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1754元，减半收取877元，由原告负担238元，被告负担639元；反诉案件受理费345元，由原告负担。 刘某二审补充新证据如下：视频光盘一份，证明中农批承诺把涡阳县西城农贸市场全部转到中农批市场，如果转不到中农批，愿意承担双倍违约金。中农批公司质证意见为：视频的来源不明确，对其真实性有异议。余智并不是中农批公司的法定代表人，其不能代表中农批公司，同时该视频中仅仅答应将城西大市场搬迁到现在中农批的位置，否则愿意支付双倍的违约金，与本案是否逾期交房没有关系。中农批公司二审补充新证据如下：皖中信房估字（2020）Ｓ-0288号评估报告一份，证明案涉房屋2017年8月1日至2018年11月26日16个月的房屋租金是7936元。刘某质证意见为：1.评估报告2020年6月18日作出的，评估人员陈述按照市场调查得出的结论，我们经询问中农批周围商户一般都没经过调查，得出的结论是不正确的。2.以现在市场萧条的情况来评估是不准确的。地理位置、评估报告调查情况比较单一。上述证据本院在以下论述中综合评判。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审认定逾期交房天数是否正确；一审判决支付超出约定房屋面积的价款适用法律是否正确；违约金是否应予调整。 关于逾期交房天数的问题。商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件。建设行政主管部门在审查备案资料时，对不符合备案要求的工程，有权责令建设单位重新组织竣工验收。因此，商品房质量的验收仅有开发商自行组织的验收是不够的，不仅公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。国家通过建设工程竣工验收备案制度加强政府对工程质量的监督管理，目的在于防止不合格工程流向社会。故，在合同约定“该商品房经验收合格”为交付标准的条件下，应以开发商是否取得当地建设管理机构发出的竣工验收备案证明为标准，中农批公司上诉要求按照建设单位自行验收时间作为符合合同约定的交付时间理据不足，不予支持。一审法院按照《专业管理部门验收意见》内容认定案涉房屋于2018年11月26日经验收合格符合约定交付使用条件并无不当。 关于案涉房屋交付时间的问题，房屋的交付以符合交付条件为前提，根据查明的事实，2017年7月21日涉案房屋尚未经验收合格，不符合房屋交付条件，中农批公司也没有举证证明购房人实际接收了案涉房屋，现上诉主张以该日为交房之日缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。 关于房屋面积差价的问题。案涉房屋买卖合同第五条约定“合同约定面积与产权登记面积存在差异时，以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，多退少补；”据此，就面积差找补问题的处理合同中已有明确约定，一审法院按照双方约定判决购房人支付超出约定面积部分的购房款并无不当，本院予以维持。 关于违约金是否应予调整的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。中农批公司认为案涉合同约定违约金过高，请求根据同地段房租予以调整。本案涉讼房屋系商铺，距离当地商业中心较远，规划用途为批发零售。审理中，中农批公司没有证据证明周边存在同类的批发零售市场，此时，单纯以该公司提交的评估报告中该商铺交房节点时的租金来认定案涉购房户的损失，在本案中并不适当。考虑到房屋买卖合同的有偿合同性质，购房户支付的房款与案涉房屋从双方的约定上讲具备等价性，故在房屋没有按期交付的情况下，案涉逾期交房期间购房户的实际损失参照已付购房款总额同期同类贷款利息予以确定较为符合实际。据此，依照上述法律规定，案涉违约金本院按照已付购房款总额的同期同类贷款利息上浮30%予以调整。本案房屋逾期已经超过一年，其时中国人民银行1-3年期贷款基准利率为年利率4.9%，上浮30%后为年利率6.37%。案涉购房款已付总额为420311元，自2017年9月1日至2018年11月26日按照年利率6.37%计算，违约金总额为33541.64元。 综上，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；中农批公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初3377号民事判决第三项； 二、维持安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初3377号民事判决第二项：刘某于本判决生效之日起十日内支付中农批（亳州）市场建设开发有限公司房屋价款35596元； 三、变更安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初3377号民事判决第一项为：中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘某逾期交房违约金33541.64元； 四、驳回刘某的其他诉讼请求； 五、驳回中农批（亳州）市场建设开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1915元，由刘某负担690元；中农批（亳州）市场建设开发有限公司负担1225元。 本判决为终审判决。 审判长  安翠香 审判员  孙浩杰 审判员  黄战营 二〇二〇年八月二十八日 法官助理孙曼 书记员张依隽