江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终193号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘成。委托诉讼代理人：白广武，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵福来。委托诉讼代理人：田竹，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瑞梅，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。上诉人刘成因与被上诉人赵福来房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初6335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘成上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人退还押金20000元、租金25000元，合计45000元；被上诉人承担一、二审案件诉讼费用。事实和理由：1、本案应确定为租赁合同纠纷，而不是房屋租赁合同纠纷，理由是上诉人承租的是被上诉人KTV用于经营，而不是承租被上诉人的房屋后开设KTV；2、被上诉人将办公用途的租赁物作为KTV用房出租给上诉人，且未办理改变租赁物用途的规划、消防等审批手续，导致清江浦区凯撒歌舞厅不能办理娱乐经营许可证。2019年5月16日，凯撒歌舞厅被文化主管部门取缔，一审判决认为是上诉人搬离涉案房屋，以自己的行为表明不再履行合同，存在违约认定错误。2017年4月22日，涉案合同签订时，凯撒歌舞厅由案外人张千经营，4月30日，上诉人开始承租，此时，上诉人根本无法预见到歌舞厅无法办理娱乐经营许可证。赵福来辩称：上诉人承租的是涉案房屋及房屋内的设备，经营KTV，租赁的标的不是经营权，故一审法院将本案定为房屋租赁合同案由并无不当。此外，从提交的押金、租金收条中也可以反映，被上诉人出租的是房屋及房屋内的设备。上诉人要依法经营，应该到主管部门咨询了解办证事宜，如果认为无法办证，完全可以不租涉案房屋。被上诉人出租的标的物中没有“经营权证”，双方签订的合同中也没有约定被上诉人要为上诉人办理相关证件，上诉人能否办到证件，与被上诉人没有任何关系。另外，租赁合同签订之后，上诉人实际经营了两年多时间，再强调合同目的无法实现不符合事实。刘成向一审法院起诉请求：1、依法解除刘成与赵福来签订的《KTV房屋、装潢及设备租赁合同》；2、赵福来退还押金20000元、租金25000元，合计45000元；3、诉讼费由赵福来承担。赵福来向一审法院反诉请求：判决刘成给付租金10000元；刘成承担反诉费用。一审法院认定事实：赵福来为本市港口新征地1幢1室按份共有人之一，规划用途为办公。2017年4月22日，赵福来（出租方、甲方）与刘成（承租方、乙方）签订《KTV房屋、装潢及设备承租合同》，载明：“一、甲方将位于承租给乙方使用，用于经营。二、承租期限。1、本合同期限为三年，即从2017年5月1日至2020年5月1日止。三、承租及支付时间：1、本合同第一年租金9万元，第二年10万元，第三年11万元，每次租金提前一个月支付。2、押金2万元。四、合同约定：1、如在承租期内乙方不租或违约，之前已交款、押金不退。2、所有KTV、消防及电路、设备维修由乙方自理。3、KTV等设备承租给乙方使用（见列表）。合同到期后如数交还给甲方，如有丢失或损坏，乙方负责赔偿。4、KTV装潢及设备归甲方所有，乙方不得私自改造破坏，如遇拆迁，一切和乙方无关。六、双方的权利、义务：2、乙方的权利、义务：（一）按国家法律、法规和商业公司规定的经营范围进行合法经营。七、违约责任：以上条款甲、乙双方共同遵守，如一方违约，违约方应向守约方赔偿实际发生的各种经济损失。承租期内如因国家政策、城市规划和甲方不可抗拒的因素致使合同不能履行，本合同自行终止，双方均不承担违约责任。八、乙方有下列情形的，甲方有权解除合同：1、乙方不交付或者延迟交付租金超过30天的。2、因不可抵抗力因素导致房屋严重受损，致使本合同不能继续履行的。3、在承租期间，乙方承租的房屋被征收、征用或者拆迁的。”2017年4月25日，赵福来出具收条两份，载明收到刘成承租KTV房租及设备押金贰万元整、租金壹年玖万元整。2017年6月1日，涉案租赁房屋下面的一楼发生液化气爆炸。2018年5月2日，赵福来出具收条，载明：“今收到刘成房屋租金计贰万叁仟伍佰元整。”2018年5月28日，赵福来出具收条，载明：“今收到刘成房屋租金计壹仟伍佰元整。”2018年9月1日，赵福来出具收条，载明：“今收到刘成房租叁万元整。”2019年1月31日，赵福来出具收条，载明：“今收到刘成KTV租金计肆万元整。（2018年4月30日—2019年4月30日）总计玖万伍仟元整已结清。”2019年5月1日，赵福来出具收条，载明：“今收到刘成房屋租金计叁万元整。”在该收条的同一张纸的上半部分，赵福来写明：“关于港口路63号三楼KTV，2019年5月1日至2020年4月30日的房租问题，双方商议好交款顺序：2019年5月交30000元、2019年10月交35000元、2020年2月1日前交30000元，双方无异议。同意。”并签署落款时间为2019年5月2日。2019年5月15日，淮安市清江浦区文化广电和旅游局向凯撒歌舞厅发出告知书，告知凯撒歌舞厅未办理《娱乐经营许可证》，应在接到告知书后立即停止经营娱乐场所歌舞厅项目。次日，凯撒歌舞厅即被文化主管部门依法取缔。2019年5月底，刘成从涉案房屋搬出，但所租赁设备等并未与赵福来交接。双方争议事实：一、刘成要求解除合同原因。刘成陈述称，未能办理娱乐经营许可证是因为涉案房屋规划用途为办公，而非商用，故文化主管部门不批准办证，后公安、文化部门等为了落实扫黑除恶斗争及安全生产工作任务，对其经营的凯撒歌舞厅进行了取缔，按照租赁合同第七条约定，承租期内因国家政策、城市规划和甲方不可抗拒的因素致使合同不能履行，本合同自行终止，双方均不承担违约责任，故要求解除合同，刘成提供了相关新闻报道。赵福来辩称，其只是提供经营用房和设备，其在履行合同过程中不存在任何过错，刘成在经营之初就应该办理相关手续，新闻报道中的内容不属于国家政策范畴，不能依此作为解除合同的理由，如要解除合同，则刘成属于违约。刘成对未能办理娱乐经营许可证的原因未举证。二、2018年4月30日至2019年4月30日年度的租金是否已调整为95000元。刘成述称，租赁房屋一个月后，涉案租赁房屋下面的一楼发生液化气爆炸，停业一个月，故其和赵福来口头约定第二年度租金变更为90000元，后因其又租用了赵福来的十平方左右的仓库，仓库租金为一年5000元，故第二年租金为95000元，有2019年1月31日赵福来出具的收条为证。赵福来辩称，租赁仓库且租金为5000元一年是事实。但并没有变更第二年租金，刘成尚欠第二年租金10000元。一审法院认为，本案争议焦点一：涉案承租合同应否解除；争议焦点二：第二年度的租金是否已变更；争议焦点三、双方之间的租金及保证金如何处理。关于焦点一，本案中，赵福来为涉案房屋的按份共有人之一，其出租房屋，其他按份共有人不表异议，刘成与赵福来签订的承租合同合法有效。合同在履行过程中，刘成经营的凯撒歌舞厅因未取得娱乐经营许可证而被文化主管部门取缔，刘成在凯撒歌舞厅被取缔后，已于2019年5月底搬离涉案房屋，刘成以自己的行为表明不再履行合同义务，存在违约，现双方租赁合同的目的已不能实现，故刘成请求解除涉案承租合同，予以支持。对于刘成关于未能办理娱乐经营许可证系涉案房屋为办公而非商用的主张，一审法院认为，从刘成所提交的相关证据看，不足以证明该主张，刘成作为娱乐行业的经营者，在租赁房屋时就应当知晓租赁房屋是否具备经营娱乐场所的条件，同时其应当对租赁房屋能否办理娱乐经营许可证的风险具备防范能力，故对其主张，不予采纳。关于焦点二，赵福来于2019年1月31日出具收条显示“2018年4月30日—2019年4月30日总计玖万伍仟元整已结清”，结合涉案租赁房屋下面的一楼发生液化气爆炸的事实，刘成主张双方曾在爆炸事故发生后口头协商第二年度的房租调整为95000元，能够与前述事实相互印证，予以采信。关于焦点三，因刘成违约导致承租合同提前解除，刘成应承担违约责任。根据涉案《KTV房屋、装潢及设备承租合同》第四条第1项约定，如刘成在承租期内不租或违约，之前已交款和押金不退，刘成已交纳的2019年5月至11月的租金和租房押金，应不予退还，故对刘成要求返还租金25000元、租房押金20000元的诉讼请求，不予支持。第二年租金为95000年，刘成已结清，对赵福来要求刘成再支付第二年度租金10000元的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告刘成与被告赵福来于2017年4月22日签订的关于位于间房屋的《KTV房屋、装潢及设备承租合同》；二、驳回本诉原告刘成的其他请求；三、驳回反诉原告赵福来的反诉请求。本诉案件受理费2050元，由本诉原告刘成负担；反诉案件受理费25元（已减半），由反诉被告赵福来负担。二审中，上诉人刘成提交了：1、公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证复印件一份，证明被上诉人将办公用途的租赁物作为KTV用房出租给上诉人，未依法办理改变租赁物用途的规划、消防等审批手续，导致凯撒歌舞厅无法办理娱乐经营许可证；2、2017年4月30日张千出具的收条一份，证明2017年4月22日涉案合同签订时，凯撒歌舞厅由案外人张千经营，2017年4月30日张千承租期满后，上诉人于2017年5月1日起开始承租，涉案合同签订时，被上诉人并未向上诉人提供房屋产权证，上诉人无法预见到凯撒歌舞厅无法办理娱乐经营许可证。被上诉人赵福来质证认为，证据1是复印件，对其真实性不予认可，对其证明目的也不予认可，上诉人作为KTV的经营者，应当自主办理相关证件。对证据2的关联性不予认可，本案是上诉人与被上诉人之间房屋子租赁合同纠纷，张千是案外人与本案无关，即便张千确实作为上一个承租人经营了KTV，也并不能免除上诉人经营KTV自主办理相关许可证的义务。本院认为，本案双方签订的《KTV房屋、装潢及设备承租合同》明确租赁的是房屋、装潢及设备，并不涉及KTV的经营权；在合同履行过程中，上诉人交纳的也是房屋和设备租金，并不涉及经营权费用，故一审判决认定双方之间为房屋租赁法律关系并无不当，上诉人称是租赁法律关系依据不足。二审中，上诉人刘成提交的“公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”复印件，仅能反映2013年“清浦区凯撒歌舞厅”曾有消防安全检查合格证，并不能证明被上诉人将办公用途的租赁物作为KTV用房出租给上诉人，有依法办理改变租赁物用途的规划、消防等审批手续的义务。双方合同中也没有约定被上诉人有办理规划、消防审批手续的义务。相反,双方合同中明确约定“所有KTV、消防及电路、设备维修由乙方（上诉人）自理”。2019年5月16日，是由于文化主管部门取缔了涉案歌舞厅，上诉人搬离涉案房屋，并没有证据证明是由于被上诉人的过错导致合同终止履行。上诉人承租涉案房屋经营KTV已达两年时间，现上诉人主张是由被上诉人过错导致其无法办理娱乐经营许可证依据不足。上诉人二审提交的案外人张千的收条与本案无关联性。综上，上诉人刘成的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人刘成负担。本判决为终审判决。审判长  陈加雷审判员  孙 洁审判员  蒋其举二〇二〇年八月十二日书记员  徐 海