江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初354号原告：黄竹生，女，1944年4月4日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王睿，系黄竹生儿子，1971年6月11日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区友谊北路300号（东方国际轻纺城内）。法定代表人：黄时平，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵静。被告：无锡东方国际轻纺城集团有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区工业园（友谊路）。法定代表人：黄永杰，该公司董事长。原告黄竹生与被告无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司（以下简称管理公司）、无锡东方国际轻纺城集团有限公司（以下简称集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序审理，后依法转入普通程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告黄竹生及其委托诉讼代理人王睿、被告管理公司的委托诉讼代理人赵静到庭参加诉讼。被告集团公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄竹生向本院提出诉讼请求：1.判令管理公司支付2014年11月28日至2019年11月27日期间租金166685元（税前），违约金28269元，合计194954元；2.判令管理公司支付租金和违约金延付期间的贷款利息；3.判令集团公司对上述诉讼请求承担连带支付责任；4.判令管理公司、集团公司承担本案诉讼费用。事实和理由详见诉状。审理中，黄竹生明确第1项诉讼请求中违约金按总房款的10%计算，明确第2项诉讼请求的计算方式为：租金33520.18元（税后）以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算10年，租金23520.18元（税后）以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算4.5年，违约金28269元以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算4.5年（2015年6月1日至2019年11月27日）。事实和理由：2009年11月28日，黄竹生与集团公司签订了《商品房买卖合同》，购买无锡东方国际轻纺城21号房328门牌3层商铺(现更名为无锡皮革城21号楼3楼328号商铺)，房款总额282697元，并在集团公司处与管理公司签订了《无锡皮革城商铺租赁合同》，合同就租期、租金和违约责任进行了约定。管理公司迟迟不付2015年剩余的租金25337元，黄竹生多次催讨，直至2019年都未收到过分文。集团公司是管理公司的实际出资人和母公司，是促成本案租赁合同形成的必要因素。集团公司在销售上述房产时，散发了大量“收租王中王”、“10年承租，年返10%租金”、“带租约产权旺铺”等类似广告，重点突出案涉商铺的销售模式为售后返租，且已明确租赁期限及租金，该广告应当视为要约，黄竹生在与集团公司签订商品房买卖合同时，双方同时达成广告中约定的租赁合同关系。集团公司在广告中表示将该商铺租赁后的经营事宜委托给管理公司，且在商品房买卖合同中的第十七条约定，该商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙使用权归管理公司所有，归管理公司管理。售房同一天集团公司就安排管理公司与黄竹生签订无锡皮革城商铺租赁合同且由同位售房的完成了二份合同的签订。由此说明，管理公司、集团公司是关联公司，二公司人格混同、工商注册地址混同、办公场所混同、主要股东混同、财务混同，管理公司是集团公司完成售后包租的道具，集团公司返本销售亦违反相关法律规定，集团公司须承担连带责任。被告管理公司辩称，结欠黄竹生2014年11月28日至2019年11月27日期间的租金166685元无异议，但该金额是税前的金额，税款是其统一交的，如果黄竹生主张税前的金额，在收到租金后应自行交税。黄竹生主张的违约金过高，其余诉讼请求由法院依法判决。被告集团公司未到庭陈述，但在其向本院提交的书面答辩意见中辩称，其仅为案涉商铺的出售方，并非承租方，本案系因租赁合同产生的纠纷，与其无关。管理公司与集团公司均为独立法人，不存在人格混同，集团公司仅为管理公司的股东之一，并非管理公司的母公司，管理公司与集团公司股东、人员独立，业务范围各自不同、财产独立，不存在混同情形，集团公司不应对管理公司的债务承担连带清偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄竹生提交了房屋所有权证、土地证、《商品房买卖合同》、《无锡皮革城商铺租赁合同》、购房发票，管理公司要求上述证据由法院依法认定，本院根据上述证据并结合当事人陈述、庭审笔录等认定事实如下：黄竹生与集团公司于2009年11月28日签订《商品房买卖合同》，由黄竹生向集团公司购买无锡市锡山区云林街道东方国际轻纺城21号房328室房屋（以下简称案涉商铺），房款总额为282697.2元。黄竹生与管理公司于2009年11月28日签订《无锡皮革城商铺租赁合同》，由管理公司向黄竹生承租案涉商铺，该合同中约定：租期为2009年11月28日至2019年11月27日，前二年为市场培育期，管理公司无需支付租金，后八年每年租金35337元，支付时间为每年12月28日前，管理公司未按约定时间支付租金的，自合同规定的最后支付期限的第二天起，管理公司每日向黄竹生支付逾期部分万分之五的违约金，若超过三个月仍未付清，管理公司应向黄竹生支付该商铺首次买卖合同（即与开发商签订的商品房买卖合同）总价款的10%作为违约金。现管理公司结欠黄竹生2014年11月28日至2019年11月27日期间的租金166685元。当事人对以下事实及证据存在争议：一、黄竹生提供了管理公司、集团公司的工商信息打印件，欲证明集团公司是管理公司的大股东，集团公司原董事黄阿棠在2015年之前就是管理公司的法定代表人，2015年法定代表人才变更为黄时平，集团公司与管理公司必须承担连带责任。管理公司对工商信息打印件的真实性无异议，管理公司认为，管理公司、集团公司为独立的法人，集团公司不应与管理公司承担连带责任。二、黄竹生提供了录音光盘及部分文字稿，黄竹生陈述：录音中人员为管理公司的经理吴正芳、业主陈向军，吴正芳在录音中称，2014年之前，管理公司将其所收的租金全部交给集团公司，再由集团公司付给管理公司，再由管理公司付给业主，因为管理公司收的租金不够支付给业主，所以由集团公司补足后交给管理公司，由管理公司付给业主。黄竹生提供该份证据欲证明2014年之前管理公司要靠集团公司拨款支付租金，因此管理公司、集团公司财务之间的人格是混同的，外部表现是十分明显的，管理公司应付的租金也是由无锡皮革城有限公司支付的，无锡皮革城有限公司的法定代表人也是黄永杰。管理公司认为录音的真实性无法确认，吴正芳的陈述并未由管理公司授权，吴正芳个人言论与管理公司无关。三、黄竹生提供了签约现场图片打印件、宣传广告复印件、信访事项处理意见书复印件（回复对象为陈向军）、集团公司在宁波做广告的客户回单复印件、集团公司打给宁波电视台广告费的打款记录复印件、集团公司支付广告费的发票复印件、集团公司出具给业主徐静的承诺书复印件（内容为：承诺在租赁期十年内乙方范守磊，徐静，房号9-331不需支付甲方物业管理费以及该商铺的装修费用），欲证明集团公司参与了销售和租金约定工作，管理公司只是集团公司的收租工具，要求集团公司承担连带责任。管理公司对该组证据的真实性不认可，管理公司认为，即使该组证据真实，也仅能证明开发公司在合理宣传房产出售事宜，并不能证明开发公司参与了管理公司的实际销售和租赁事宜，更无法得出开发公司应当为管理公司债务承担连带责任的结论。集团公司在书面答辩意见中陈述，对宣传广告复印件真实性不认可，集团公司认为，即使该宣传广告确由其发放，因广告内容并非对商品房开发规划方位内的房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，并不属于要约，黄竹生与管理公司签订租赁合同，是与管理公司达成租赁合同关系，与集团公司并未达成任何租赁合意。本院认为，黄竹生与管理公司签订的《无锡皮革城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。管理公司认可结欠黄竹生2014年11月28日至2019年11月27日期间的租金166685元，该款管理公司应予支付。因管理公司未按约支付租金，黄竹生有权要求管理公司承担支付违约金的违约责任，黄竹生根据案涉租赁合同约定按房款总额282697.2元的10%主张违约金28269元，本院予以支持，管理公司应向黄竹生支付违约金28269元。对于黄竹生主张的贷款利息，本院认为，违约金是对违约造成的损失的补偿，应当包含利息损失，黄竹生已主张违约金，故本院对黄竹生要求支付贷款利息的主张不予支持。对于黄竹生要求集团公司承担连带责任的主张，本院认为，即使黄竹生提供的宣传广告复印件属实，因广告内容并非是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，该宣传广告不属于要约，宣传广告的内容也不构成商品房买卖合同的内容，故黄竹生与集团公司间并未达成租赁合意，且黄竹生系商铺投资者，并非为生活所需而购房的普通消费者，因此其对合同可能存在的风险应有所判断，但其仍然签订售、租分离的两份合同，由此而产生的风险，应由其自行承担。此外，黄竹生要求并非租赁合同相对方的集团公司与承租人管理公司承担连带责任，其有义务提供证据证明两个公司存在人格混同，但本案中其提供的证据不足以证明两个公司存在人格混同，应承担举证不能的法律后果。综上，本院对黄竹生要求集团公司与管理公司承担连带责任的主张不予支持。当事人的其他意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向黄竹生支付租金166685元及违约金28269元，合计194954元；二、驳回黄竹生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元，由管理公司负担，于本判决生效之日起10日内履行（付款至户名：无锡市锡山区人民法院；开户账号：62×××60；开户银行：中国农业银行中国农业银行无锡锡山支行营业部）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴 坚人民陪审员  过建华人民陪审员  刘志良二〇二〇年八月五日法官 助理  高苑梦书 记 员  过 瑶