广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1226民初300号 原告：韦诚，男，1985年9月6日出生，毛南族，居民，住环江毛南族自治县。 特别授权委托代理人：覃健保，广西协约律师事务所律师。 被告：蒙盛宇，男，1982年9月15日出生，壮簇，居民，住环江毛南族自治县。 原告韦诚与被告蒙盛宇合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月13日公开开庭进行审理。原告韦诚的特别授权委托代理人覃健保到庭参加诉讼，被告蒙盛宇经本院合法传唤无故不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告韦诚向本院提出诉讼请求：1、确认2018年5月23日原、被告签订《住宅基地转让协议书》为有效合同；2、判令被告协助原告将国有建设用地使用权635平方米（证号：桂（2018）环江县不动产权第0001223号）办理到原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月22日，原、被告签订《住宅基地转让协议书》，约定将被告名下位于环江毛南族自治县集贸商住小区东北面（原红茂三中现洛阳中学南面），面积613.74平方米（含代征道路912.5平方米）的国有建设用地使用权（不动产单元号为：451226102003GB00445W00000000）转让给原告，约定转让价400万元，办理转让更名费用由被告承担，并另行书面承诺保证转让土地使用权无权属纠纷。协议书签订当天，原告由韦永华（系原告之父亲）代向被告支付了100万元转让费（其中50万元现金通过筹集原告购房客户现金给付，50万元通过环江信用社转账）；2018年4月4日，又由韦永华通过环江信用社转账给被告支付了20万元转让费；2018年4月19日，又以韦永华名义通过环江信用社转账向被告支付了10万元转让费；三次支付转让费用共130万元。2018年5月23日，由于被告急需资金，原、被告再次协商重新签订《住宅基地转让协议书》，重新约定该地转让价为300万元，由原告负责支付办理转让更名费用，并约定土地使用权更名前，被告同意原告用该宗地作为抵押贷款，并约定双方2018年3月22日签订的《住宅基地转让协议书》作废。2018年5月23日，原、被告重新签订协议书当天，原告通过韦永华代付转让款30万元给被告（其中现金12万元，由环江县信用社转账支付18万元）。2018年6月12日，原告由韦永华经环江县信用社支付转让款40万元；2018年7月30日，原告与环江县信用联社签订《个人借款合同》，向信用社借款185万元，并用该地作为原告135万元借款的抵押担保，以被告的名义与环江县信用社签订《抵押担保合同》，原告获得借款。2018年8月1日，原告由韦永华经环江县信用社支付转让款80万元；2018年10月23日，原告由韦永华再支付20万元转让款给被告。重新签订土地使用权转让协议后，原告向被告支付转让款170万元，至此，300万元不动产转让款已付清。原告向被告付清转让款后，原告即委托韦永华对转让的土地开始入场清理，已经对转让的土地前期投入资金数百万元。然而，原告向被告请求协商如何解除抵押，协助原告办理转让不动产到原告名下时，被告不予配合，致使涉案土地使用权至今还没有办理到原告名下。原告认为，2018年5月23日，原、被告双方签订《住宅基地转让协议书》后，原告已经支付了合同约定的全部土地使用权转让价款300万元，被告对此无异议，该协议系双方真实意思表示，并没有违反法律、法规的强制性规定，应当合法、有效，被告应当全面适当履行。特提起诉讼，请求依法判决。 被告蒙盛宇未出庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据材料，但在庭后向本院承认购地交易属实，原告已全部收取300万元的土地转让款，愿意配合原告方办理土地过户事宜。 经过法庭举证、质证，本院认为原告韦诚提供的1-7组证据形式合法，虽然证据中存在瑕疵，但无相反证据予以反驳，故本院认为这些证据内容客观真实，与本案有关，可以作为认定案件客观事实的依据；对原告提供的证据8即转让土地投资的相关合同，本院认为需有其他证据佐证才能证明这些合同的实际履行及履行情况，对这部分证据的证明力本院不予认可；对原告庭后补充证据即原告建房开支情况及银行流水等，本院认为这些证据中有部分为自行记录或列表的单方证据，而银行流水无法充分反映建房实际开支的流向、数额等具体情况，本院对这些证据的证明力均不予认可。 综合本案有效证据，本院确认如下案件事实： 2006年10月11日，蒙盛宇受让了河池市土地开发整理中心的一块位于环江县商住小区东北面（红茂三中南面）2.3213亩的国有建设用地使用权，之后由于该地部分拟被政府征收，故蒙盛宇办理的不动产权证书确认的土地面积为613.74m2。2018年3月22日，原告韦诚与蒙盛宇签订了一份《住宅基地转让协议书》，由蒙盛宇将该不动产登记证书下的613.74m2国有建设用地使用权连同“代征道路912.50m2”一同转让给原告韦诚，转让价格400万元，约定协议当天支付首付订金50万元，两个月期间支付100万元，留5个月时间房屋起到第一、二层经住建局验收后过户至原告名下，原告付清余款。协议签订当日，蒙盛宇以《收条》确认收到韦诚之父韦永华支付的购地订金100万元，经查其中50万元为银行转账（银行备注为“货款”）。2018年4月4日、4月19日，蒙盛宇分别以两张《收条》确认收到韦永华支付的土地转让款20万元、10万元，经查其中20万元为银行转账（银行备注为“货款”）。2018年5月23日，原、被告重新签订了一份《住宅基地转让协议书》，并手写附注原2018年3月22日签订的合同作废；新的合同中约定转让的土地面积为635m2（含代征道路912.5m2），转让价为300万元，并约定了交易流程，即分三期付完300万元的购地款，在第四程序中约定：“因受空地皮不能转让的政策限制，所以甲方让乙方以甲方的名誉申办报建手续、地质钻探、绘制图纸、打桩等到起好第一或第二层，然后经过住建局验收后到达具备转让条件时，甲方把地房的权属过户到乙方的名下，过户费由乙方负责”，同时约定了相关的违约责任等。2018年6月13日，国土部门就该地对蒙盛宇重新颁证，其桂（2018）环江县不动产权第0001223号不动产权证中载明土地面积为635m2。之后，蒙盛宇分别于2018年5月23日、6月12日、8月1日、10月23日向韦诚出具了4张《收条》，载明分别收到韦永华交来的购地款30万元、40万元、80万元、20万元，并在最后一张《收条》中注明购地款已全部付清，愿意配合过户等字样；经查其中5月23日支付的18万元、6月12日支付的40万元、8月1日支付的80万元均为韦永华通过银行转账给蒙盛宇的朋友蓝波，且均在银行票据上备注用途为“货款”。期间的2018年7月30日，韦诚向环江农信信用联社借款185万元用于建房，其中的135万元由蒙盛宇以其名下的该地作为抵押担保，韦诚于2020年5月8日还清贷款后注销了该抵押登记。现原告韦诚以被告蒙盛宇未如约协助原告办理该地的土地使用权变更过户手续，而诉至本院，请求确认双方合同有效并由被告将该地过户登记至自己名下而引起本案诉讼。 据查，至本案庭审辩论终结时，该地上已建房至第六层，尚未全部完工，相关报建手续均以蒙盛宇之名办理。 另查明，本院在执行案外人覃仁义与蒙盛宇借款合同纠纷一案中，于2019年10月15日对蒙盛宇名下的该涉案土地进行查封，而本案原告韦诚于2019年12月28日向本院提出执行异议，本院于2020年3月16日驳回其异议请求，后韦诚又于2020年4月8日向本院提起执行异议之诉，请求终止对本案涉案不动产的执行，本院已于2020年6月18日判决驳回其诉讼请求。 本案的争议焦点为：1、原、被告于2018年5月23日签订的《住宅基地转让协议书》是否合法、有效；2、原告请求将涉案不动产变更过户至自己名下是否有事实和法律依据。 本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。本案中，虽然原、被告转让土地时未满足《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项规定的“完成开发投资总额的百分之二十五以上”等条件，但该规定为行政管理性的强制性规定，而非效力性强制性规定，违反该规定并不当然致合同无效。另外，从原告提供的合同及被告出具的《收条》等证据来看，原、被告确就涉案土地达成了有价转让土地的合意，没有证据证明存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益或以合法形式掩盖非法目的或损害社会公共利益等情形，故本院认定原、被告于2018年5月23日签订的《住宅基地转让协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，未损害国家、集体或第三人的合法权益，是合法、有效的合同。 关于是否应将涉案不动产变更登记至原告名下的问题，本院认为，一、根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款（二）项规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”，以及最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条规定：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照”，第二十二条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”，从上述条文可看出，法律、行政法规禁止已被人民法院查封的不动产办理权属变更、转移登记手续，而涉案不动产在本案诉讼前即已被本院执行查封；二、原、被告双方对原告已付清300万元的土地转让款这一事实均无异议，且被告亦多次表示愿意配合原告办理土地变更登记手续相关事宜，也就是说原、被告双方之间并不存在诉讼对抗，原告实质上是以本案诉讼解决物权转移并排除法院对涉案不动产的执行等问题，亦涉及到被告蒙盛宇在相关执行案件中的财产利益及第三人覃仁义的财产权益，故本院不能仅凭原、被告双方的合意即支持原告的变更登记请求。经审查，涉案合同约定300万元的土地款，有208万元为银行转账但银行回单备注用途均为“货款”，而余下92万元原、被告自述为现金支付，本院认为，鉴于本案的特殊性，虽有原、被告两人认可，但不能充分证明这些来往款项与涉案土地有关，也不能证明在本院执行查封前原告已支付完全部土地价款；涉案土地上虽已建房，但报建手续均以蒙盛宇之名办理，原告提交的现有证据无法充分证明其已实际占有、使用该土地建房且支付全部价款及对土地的占有、使用发生在本院查封之前，对此原告应自担举证不力的不利后果。综上所述，本院认为，原告请求对已被人民法院依法查封的不动产进行变更登记的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。至于涉案合同的处理问题，可由合同当事人就双方过错或违约程度另行诉讼请求合同义务一方承担合同无法继续履行的合同责任。 根据《中华人民共和国合同法》第七条、第一百一十条第一款第（一）项，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告韦诚与被告蒙盛宇于2018年5月23日签订的《住宅基地转让协议书》为有效合同； 二、驳回原告韦诚的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告韦诚承担50元，被告蒙盛宇承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  李冬萍 审 判 员  李志文 人民陪审员  罗海渊 二〇二〇年八月七日 书 记 员  蒙媛媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 《中华人民共和国房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。