四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0192民初1242号 原告：四川功夫大咖文化传播有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区天府大道南段2039号天府菁蓉大厦16楼1609号。 法定代表人：张龙振，总经理。 委托诉讼代理人：张进，四川东烜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范倩兰，四川东烜律师事务所律师。 被告：成都森宇实业集团有限公司，住所地成都市双流区东升街道棠湖西路一段一号。 法定代表人：吴藤伟，总裁。 委托诉讼代理人：杨强，男，该公司员工。 原告四川功夫大咖文化传播有限公司（以下简称大咖公司）与被告成都森宇实业集团有限公司（以下简称森宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告大咖公司的法定代表人张龙振及其委托诉讼代理人张进，被告森宇公司的委托诉讼代理人杨强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 大咖公司向本院提出诉讼请求：1.判令森宇公司继续履行物业租赁合同，向大咖公司支付房屋维修费86465元；2.判令森宇公司赔偿大咖公司因房屋漏水造成的损失525816元。事实和理由：2017年8月，大咖公司与森宇公司双方签订《物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由大咖公司承租森宇公司位于成都市天府新区共计927.18平方米的房屋，用于经营搏击、健身项目，从2017年8月25日起至2022年8月24日。合同签订后，大咖公司按约支付房租，合理使用房屋。2018年6月，案涉房屋遇雨天便出现严重的漏水问题，房屋漏水造成大咖公司设备损毁、无法营业、学员退费等问题。大咖公司向森宇公司反映要求解决，但森宇公司未解决。大咖公司就漏水问题请第三方对房屋进行维修，发生费用86465元。2019年1月25日，森宇公司无理函告大咖公司，单方擅自终止租赁合同，要求大咖公司搬离房屋，森宇公司的行为已违反双方合同约定。综上，森宇公司所交付的租赁房屋存在严重漏水问题，给大咖公司造成损失，森宇公司擅自解除合同的行为无事实与法律依据，为维护大咖公司的合法权益，特诉至法院。 森宇公司辩称，第一，大咖公司要求承担房屋漏水造成的损失缺乏事实和法律依据。大咖公司于2017年9月6日与我公司签订的《补充协议》第二条明确约定房屋所有非主体结构问题都由大咖公司自行承担。大咖公司向我公司发函表明房屋漏水是在《补充协议》签订之后，按照协议的约定，房屋漏水不属于主体结构问题，应由大咖公司自行承担维修义务。第二，对于大咖公司因漏水造成的损失也不应当由森宇公司承担。房屋漏水维修应由大咖公司承担，大咖公司未及时维修应自担其果，故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年8月，大咖公司（乙方）与森宇公司（甲方）签订租赁合同，约定甲方将位于成都市天府新区平方米，负一层面积402.49平方米，共计927.18平方米的租赁物业出租给乙方，乙方承租租赁物业用于搏击、健身项目，未经甲方书面同意，乙方不得在租赁物业内从事合同约定以外的经营业态，且不得转租或转让给第三方经营。租赁期5年，从2017年8月25日起至2022年8月24日止。2017年9月6日，大咖公司（乙方）与森宇公司（甲方）签订《补充协议》，第二条约定：“由乙方自行完成除结构主体问题外的所有租赁房屋问题，在使用期间内由乙方自行负责，房屋所有非主体结构问题都不再另行处理，一次性交付”。 因房屋漏水，大咖公司向森宇公司反映，要求其维修，但森宇公司未理睬，大咖公司遂停止支付租金，双方发生纠纷。 2018年11月8日，大咖公司找森宇公司要求维修房屋。同月14日，大咖公司向森宇公司发出《功夫大咖房屋漏雨反应情况》。2019年1月17日，大咖公司向森宇公司送达《关于功夫大咖漏水情况说明》，载明：“我方于2018年7月2日、2018年8月22日、2018年9月5日、2018年11月12日分别4次向贵公司反映了我公司的因房屋主体造成漏水情况及所造成的损失（具体损失明细及图片见附页），但至今还未得到处理，给我公司经营造成很大的影响及损失，并伴有安全隐患，希望贵公司在7个工作日内给予处理，如贵公司继续不予处理我方将自行处理，所产生的费用和漏水造成我公司的损失将从房租里进行扣除”。 2019年1月25日，森宇公司向大咖公司出具《关于功夫大咖漏水情况的复函》，其中载明：“贵方所述房屋漏水问题，系房屋年久失修，屋顶老化，非房屋主体问题，根据协议内容贵方应自行处理，如贵方有异议，可通过专业机构进行认定。”同日，森宇公司向大咖公司送达《违约终止告知函》，要求大咖公司在2019年2月24日前提前退场。但双方事实上仍在履行合同。 2019年5月29日，大咖公司与成都市天回建筑工程有限公司（以下简称天回公司）签订《功夫大咖房屋漏水维修合同》，委托天回公司对案涉房屋进行维修，工程价款91000元。经结算，屋面漏水维修工程合计金额86465元。 以上事实，有租赁合同、《补充协议》《功夫大咖房屋漏雨反应情况》《关于功夫大咖漏水情况说明》《关于功夫大咖漏水情况的复函》、收据六张、案涉房屋漏水的图片视频、《违约终止告知函》《功夫大咖房屋漏水维修合同》、录音记录、法庭笔录及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点问题有三个，现分别评判如下： 一、关于双方应否继续履行租赁合同。2019年1月25日，被告曾以原告差欠租金为由，向原告送达《违约终止告知函》，提出双方终止租赁合同，但原告未腾退，被告也未向法院起诉确认租赁合同解除，且双方至今一直在正常履行租赁合同，故本院基于维护合同的稳定，有利于双方当事人利益，有利于经济发展的角度，确认租赁合同未解除，双方继续履行。 二、关于房屋维修费86465元。原告主张被告出租的案涉房屋遇雨天便出现严重的漏水问题，向被告反映要求维修，但被告未解决。原告只有自行委托天回公司对房屋进行维修，产生维修费用86465元，故应由被告承担。被告则认为，2017年9月6日双方签订的《补充协议》第二条明确约定房屋所有非主体结构问题都由原告自行承担，房屋漏水不属于主体结构问题，应由大咖公司负责维修。本院认为，首先，房屋租赁合同中，出租方最基本的义务是交付房屋、保证承租人能够正常使用房屋。当出租房漏水，影响到承租人的正常使用时，出租人负有维修义务。其次，补充协议是被告拟定的格式合同，第二条将租赁房屋结构主体以外的问题均由承租人负责，明显属于免除出租人责任、加重对方责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，应属无效。第三，房屋漏水发生后，原告亦多次要求被告维修，双方就案涉房屋漏水问题协商过程中，被告也表示愿意维修，但并未履行。故原告自行维修后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”之规定，该维修费用86465元应由被告承担。 三、关于原告主张因漏雨而造成的损失525816元。原告主张因房屋漏水而导致其电脑、地毯、护具、吊顶、灯具、墙面等财产损失246640元、学员退费279176元，两项损失合计525816元，要求被告赔偿。但被告对原告主张的金额不予认可，其代理人在2019年6月11日的庭审中仅表示向公司报告，双方对损失金额一直未能协商达成共识。本院认为，原告主张的损失，提交了图片、视频等证据，确有损失存在，但具体金额难以确定，本院基于漏雨的事实，结合原告的证据和生活常识，酌情认定3万元。对于原告主张学员退费的损失，因仅有收据，而无转账记录，尚不足以证明其主张，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、四川功夫大咖文化传播有限公司与成都森宇实业集团有限公司签订的《物业租赁合同》继续履行； 二、成都森宇实业集团有限公司向四川功夫大咖文化传播有限公司支付房屋维修费86465元，赔偿因漏雨而给四川功夫大咖文化传播有限公司造成的财产损失3万元，此款于于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回四川功夫大咖文化传播有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4529元，由四川功夫大咖文化传播有限公司负担3214元，成都森宇实业集团有限公司负担1315元，于本判决生效后十日内向本院付清。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王长军 二〇二〇年八月四日 书记员  王 琴