江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5135号上诉人（原审被告）：苏州港龙茶城市场经营管理有限公司。法定代表人：周陈香，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：范齐英。被上诉人（原审原告）：陆嫣。委托诉讼代理人范齐英，即本案原告，系陆嫣婆婆。被上诉人（原审原告）：周国璋。委托诉讼代理人范齐英，即本案原告，系周国璋妻子。被上诉人（原审原告）：周恺锴。委托诉讼代理人范齐英，即本案原告，系周恺锴母亲。上诉人苏州港龙茶城市场经营管理有限公司（以下简称港龙茶城公司）因与被上诉人范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初2536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。港龙茶城公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴的诉讼请求或发回重审；2.二审诉讼费由范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴负担。事实和理由：港龙茶城公司已支付范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴案涉房屋2017年10月至2018年10月即第六年的应付租金。1069室第六年租金为10944.75元，港龙茶城公司2019年6月3日支付2188.95元、2019年7月3日支付1820.73元、2019年7月31日支付2188.95元、2019年11月15日支付2188.95元、2019年12月31日支付2691.81元，共计11079.39元，已超出该房屋第六年度应付租金。范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴辩称，港龙茶城公司主张1069室第六年租金109447.5元已付清，与事实不符。1.范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴实际收到第六年租金3笔，分别是2019年6月3日2188.95元、2019年8月1日2188.95元、2019年11月15日支付2188.95元，合计6566.85元。一审中范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴系为早日结案，才同意按照10944.75元计算第六年租金，现港龙茶城公司不讲事实，范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴要求按照14748.90元计算第六年度租金。2.港龙茶城公司应支付第四、五、六年度违约金4591.99元。第四、五年度违约金1017.99元，第六年度未付租金相对应的违约金2536.44元（8182.05元×0.0005×620天，暂算至2020年6月15日)，第六年度已付租金相对应的违约金1037.56元【2188.95元×0.0005×243天+2188.95元×0.0005×300天+2188.95元×0.0005×405天】。3.一、二审案件受理费均由港龙茶城公司承担。范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴向一审法院起诉请求：1.港龙茶城公司向范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴支付第六年即2017年10月1日起至2018年9月30日止的房屋租金人民币14748.90元；2.判令港龙茶城公司以每日万分之五为标准支付第四年、第五年、第六年租金的延迟支付违约金。一审法院认定事实：苏州市吴中区长桥街道财智商务广场1幢1069室登记在范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴名下，建筑面积23.91平方米。2011年4月5日，范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴（甲方、委托方）和港龙茶城公司（乙方、受托方）签订委托经营管理合同，约定：甲方将其购置的苏州港龙国际茶城1幢1069号房屋的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，乙方有权以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。乙方有权依据市场情况自行制定租金收入标准、收取经营收入、自行选择承租人而无需甲方认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行催收、追缴、直至清除出场并追究其法律责任。委托经营期限为10年，自该项目开业之日起算。开业之日暂定为项目交付使用后的第三个月底，自项目交付使用之日起至开业之日的三个月为免租装修期，甲方同意给予免租。甲方同意将所购商铺自开业之日起三年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理，免租期内因市场运营所产生的所有费用由乙方自行承担。委托期内，从开业之日起算第四年至第五年，乙方每年固定按64003.37元支付租金给甲方，租金半年一付，在每半年度的第一个月内支付，租金税费由甲方承担。委托期内，从开业之日起算第六年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同以预售面积23.37平方米为标准计算，如竣工实测建筑面积与预售面积有差异的，实际支付时以竣工实测建筑面积为准，租金按比例进行调整，多退少补。合同第七条第二款第7项约定：在无甲方违约在先等其他无抗辩事由的前提下，乙方应按本合同约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应按拖欠租金额的万分之五/天的标准承担违约金。乙方拖欠租金两个月以上的，甲方可解除合同。一审另查，2017年12月25日港龙茶城公司（管理方、丙方）与案外人俞梦甜（承租人、乙方）签订商铺租赁合同，计租面积50.3平方米（其中1068号26.39平方米，1069号23.91平方米），明确由乙方承租苏州港龙国际茶城1幢1层1068、1069商铺，租赁期限自2017年12月29日至2018年12月28日，租金单价每天每平方米1.69元，年租金为31028元。综合管理费单价为每天每平方米0.19元，年综合管理服务费为3488元。一审中，双方一致确认如下事项：1.港龙茶城于2012年6月30日开业，租期起始时间为2012年10月1日。2.租金支付情况：合同第四年、第五年支租金情况如下：2015年11月6日支付31103.95元、2016年6月7日支付31103.95元、2016年10月28日支付15590.95元，2016年11月14日支付15590.95元、2017年5月3日支付15590.95元，2017年6月1日支付15590.95元，第六年起的租金支付情况如下：2019年2月1日支付2731.1元、2019年4月3日支付1820.73元、2019年5月21日支付1820.73元、2019年6月3日支付2188.95元、2019年7月3日支付1820.73元、2019年8月1日支付2188.95元、2019年11月15日支付2188.95元、2019年12月31日支付2691.81元。其中港龙茶城公司自认2019年2月1日、2019年4月3日、2019年5月21日、2019年7月3日、2019年12月31日支付的款项对应合同第七年的租金，其余均系对合同第六年租金的支付。范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴认为港龙茶城公司未按约支付，且支付时其均不知支付的款项对应的租期。3.范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴同意由港龙茶城公司代扣税费后向其支付收益。为证明港龙茶城公司延迟支付租金已获得业主同意，港龙茶城公司提交了2019年3月21日、2019年4月9日和业主代表签订的“关于港龙茶城租金拖欠事宜的协议书”各一份，明确港龙茶城公司拖欠的540万元左右的租金由其代缴税款后实际支付租金5220700.68元，分别于2019年5月31日前、2019年6月30日前、2019年7月31日前、2019年8月31日前、2019年9月30日前各向业主支付其租金的20%并于2019年9月30日支付总欠款的违约利息。原告当庭表示不认可上述业主代表身份，不认可上述协议的内容。一审中，范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴认可港龙茶城公司计算的其第六年应收租金收益为10944.75元。以上事实，由范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴提供的委托经营管理合同、房屋所有权证、银行流水及被告提供的茶城返租明细表、付款回执、2份港龙茶城租金拖欠事宜协议书，一审法院制作的开庭笔录、调查笔录等证据予以证实。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴与港龙茶城公司于2011年4月5日签订的《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，未见违反效力性禁止性法律规定的情形，应认定合法有效，对双方均具有约束力，合同双方均应全面履行。依据合同所载及当事人陈述可知，第四年（2015年10月1日至2016年9月30日）、第五年（2016年10月1日至2017年9月30日）、第六年（2017年10月1日至2018年9月30日）港龙茶城公司应向范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴支付的房屋租金分别为64003.37元、64003.37元、10944.75元。第四年、第五年租金每半年支付一次，分别应于2015年11月1日前、2016年5月1日前、2016年11月1日前、2017年5月1日前分别支付合同约定的年租金64003.37元的一半，港龙茶城公司辩称上述期间租金已付，经查，分别系2015年11月6日支付31103.95元、2016年6月7日支付31103.95元、2016年10月28日支付15590.95元，2016年11月14日支付15590.95元、2017年5月3日支付15590.95元，2017年6月1日支付15590.95元，总额合计为124571.7元，现双方一致认可上述第四、第五年的租金已经全额支付，结合合同中双方约定上述期间段租金税费由原告承担，一审法院据此认定扣除税费后，港龙茶城公司分别应于2015年10月31日前、2016年4月30日前、2016年10月31日前、2017年4月30日前应分别向范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴支付31142.925元。港龙茶城公司存在延迟支付情况，双方约定的延迟支付违约金系双方当事人意思自治的结果，一审法院遵其自愿，经核算，上述第四年、第五年的延迟支付违约金金额为1017.99元。关于第六年租金，双方一致确认系10944.75元，依据合同约定，应于经营年度届满后的一个月内进行分配，即应于2018年10月31日前支付。现港龙茶城公司自认已支付6566.85元，因对租金的支付未见有双方明确约定，而港龙茶城公司又作出对其自己不利的自认，一审法院对此予以认定。由此，经核算，港龙茶城公司还应支付第六年度租金4377.9元。至于滞纳金，根据双方间的合同约定，应自2018年11月1日起分段计算。经核算，截至2019年11月15日的滞纳金共计1777.43元，此后以4377.9元为基数按每日万分之五计算至实际支付之日止。港龙茶城公司辩称第四、第五年租金其已缴纳完毕，无需支付违约金的辩称意见无事实依据，一审法院不予采纳。港龙茶城公司辩称以范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴起诉之日起计算违约金、违约金约定过高的辩称意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。港龙茶城公司辩称其已和业主代表达成分期付款约定，该协议中无范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴签名，范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴亦不认可业主代表身份，港龙茶城公司未能进一步举证证明，故该辩称意见一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、苏州港龙茶城市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴房屋租金4377.9元以及相应的滞纳金（截至2019年11月15日计2795.42元，此后以4377.9元为基数按每日万分之五计算至实际支付之日止）。二、驳回范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴的其他诉讼请求。一审案件受理费计208元，由苏州港龙茶城市场经营管理有限公司负担。二审中，港龙茶城公司提交中国建设银行流水回单5页分别为港龙茶城公司2019年6月3日、2019年7月3日、2019年7月31日、2019年11月15日、2019年12月31日付款记录，证明港龙茶城公司已支付上诉理由中所述款项。范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴质证称，5笔款项中2019年6月3日、2019年8月1日、2019年11月15日的三笔支付的是第六年度2017年10月1日至2018年9月30日的租金。2019年7月3日、2019年12月31日的两笔是第七年度租金，港龙茶城公司一审对此认可，现又出尔反尔。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于港龙茶城公司已支付范齐英、陆嫣、周国璋、周恺锴的2017年10月1日至2018年9月30日案涉房屋的租金数额。根据一审查明事实，港龙茶城公司分别于2019年2月1日支付2731.1元、2019年4月3日支付1820.73元、2019年5月21日支付1820.73元、2019年6月3日支付2188.95元、2019年7月3日支付1820.73元、2019年8月1日支付2188.95元、2019年11月15日支付2188.95元、2019年12月31日支付2691.81元。其中港龙茶城公司自认2019年2月1日、2019年4月3日、2019年5月21日、2019年7月3日、2019年12月31日支付的款项对应合同第七年的租金，其余均系对合同第六年租金的支付。现港龙茶城公司又上诉主张2019年7月3日、2019年12月31日支付的款项为第六年度租金，系对其一审陈述的否认，违背诚实信用原则，本院不予采信。综上所述，港龙茶城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费208元，由上诉人苏州港龙茶城市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年八月三日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。