陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终988号 上诉人（原审原告）：谢辉，男，汉族，生于1978年7月8日，住陕西省宝鸡市渭滨区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审被告）:王海，男，汉族，生于1976年11月22日，住宝鸡市渭滨区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：胡雅梅，女，汉族，生于1977年10月21日，住陕西省宝鸡市陈仓区，系王海妻子，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 谢辉与王海房屋租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2020年4月28日作出(2019)陕0302民初4819号民事判决，谢辉不服该民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢辉上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人1500元保证金、3400元租金；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定被上诉人未予退还上诉人保证金1500元、未到期租赁费3400元，共计4900元，并无不妥。但一审法院认为应扣除被上诉人损失4498.9元是完全错误的，无事实及法律依据。上诉人对被上诉人造成的损失4489.9元不予认可，被上诉人也未提起反诉或另行诉讼，数额也未经认定，一审法院程序违法。请求撤销一审判决，依法改判。 王海辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 谢辉一审请求：1、判令被告退还保证金1500元、租赁费3400元；2、诉讼费由被告承担。 原审法院查明，原告谢辉与被告王海于2018年8月9日签订房屋租赁合同，载明“…第一条、甲方将位于宝鸡市高新一路水木清华小区28号楼2单元2602号房屋租赁给乙方用于居家生活（房屋产权证号：）。…第三条、该房屋月租金为1500元。乙方应于本合同生效之日向甲方支付保证金1500元整。租金每三个月支付一次。由乙方于每个支付周期的第一个月的15日前将三个月租金4500元支付给甲方，以此类推；乙方可通过微信或银行转账方式支付租金。…租赁期满后，双方均未提出终止合同，本合同继续有效…”被告将房屋及房屋物品交于原告，原被告在清单上签字认可。租赁期限届满后，被告于2018年8月8日起将租赁费提高到每月1700元，原告一次性支付房租5100元，再未签订书面租赁合同。2018年9月5日原告搬出房子，但未对房屋设施及物品进行清点核对，原告谢辉当庭承认床头柜是他损坏的。被告提出，原告违约在先，故应当依约承担总租金5%的违约金（1020元），且原告在租住期间没有及时缴纳水电物业费，并造成被告房屋内物品损坏，原告应当清偿租住期间卫生费300元、抽油烟机清理费200元、2018年7、8、9三个月水电卫生物业费418.9元、并按照物品价格赔偿损失（床头柜1000元、厨房灶台面1200元、阳台灯100元、客厅射灯60元、厨房门把手50元、门禁卡50元、卫生间窗台瓷砖100），共计4498.9元。一审法院认为，这是一起原告租赁被告房屋，原告搬离要求退还多付租金及押金，被告要求原告承担违约责任的的租赁合同纠纷。本案的租赁分两个阶段，一个是价格1500元的阶段，一个是价格1700元的阶段，按原告提供与被告一致的租赁合同，法庭认为原被告之间租赁，租赁价格有变化，其他条款没有变化，租赁期限顺延，只是出现原告终止合同履行，对预交租金及押金的处理，一审法院对租赁合同赋予效力，作为处理依据。考察原告作为出租人支付租金的方式，为押一付三，即先行支付一个月的押金和三个月的房租，再使用租赁物。在租赁价格1700元的租赁履行方式为原押金不动，一次支付三个月租金，承租一个月，原告终止了租赁合同履行，要求退还押金及预交未发生的租赁费。如果被告同意原告终止履行，原告将租赁物按正常性能使用，交还被告，被告就应当全部退还原告预交未发生的租赁费及押金；如果双方有违约行为，则应按合同约定处理，分清责任，确定双方的义务。本案中，被告在出租时，附有物品及设施清单，经过原被告签字确认，充分完成了租赁物交付，适当履行了合同义务，在原告向被告交还房屋时，应当就被告附有物品及设施清单上的物件双方检视，确认交付，方能证实原告是适当履行了交还租赁物的义务，原告没有向法庭提供租赁合同附件，及交还房屋双方签字的清单，而且承认有物品损坏，法庭只能确认原告交还的租赁物的义务没有完成，而交还租赁物是承租人的主义务，构成严重违约，依法应当承担责任。承担责任的方式包括，承担违约金、维修或更换损坏的物品，由于原告没有适当履行交换房屋及物品的义务，被告提交了详尽的证据，原告没有证据足以否认，应当按被告提供的证据，确定原告承担的责任，法庭确定被告损失为4498.9元。根据被告承认收到原告6600元，扣除原告已经发生的租赁费1700元，剩余4900元。本案中，没有证据显示被告违约，被告不应当承担违约责任，只是由于原告未完成交还租赁物，构成违约，原告应当承担必要的违约责任。尽管被告在答辩中称，原告自称是律师，经法庭询问，原告没有承认，可能是有一定法律知识的人员，并没有冒充律师招摇撞骗，形成优势地位，欺诈被告。按法律规定，合同履行终止，被告收取未发生的费用，就构成不当得利，依法应当返还，但是应当冲减原告违约给被告造成的损失，原告提及被告未诉不予处理的主张，并不符合法律规定，依法不能成立，一审法院不予采纳。按照损益相抵的原则，被告应当向原告返还不当得利401.1元，据此，原告请求部分理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条及《中华人民共和国合同法》一百一十二条之规定，判决如下：一、被告王海向原告谢辉返还不当得利401.1元，限本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告谢辉的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告谢辉承担45元，被告王海承担5元。 二审查明事实与一审一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”上诉人谢辉以被上诉人王海一审作为被告，并未提出反诉，原判却扣减了被上诉人王海损失4498.9元不当，且该损失认定有误。据此，上诉请求改判返还1500元保证金及多付租金3400元。本案就针对上诉人谢辉上诉请求进行审理并分析如下。 首先，本案应界定对于被上诉人王海损失能否一并处理的问题。合同当事人应当全面履行各自的义务，依法行使合同权利。合同效力决定着合同当事人权利义务的有效性，它是合同能否顺利履行的基础，决定着当事人能否实现基于合同而产生的法律救济。本案中双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，应作为解决双方纠纷的基本依据。双方《房屋租赁合同》第五条约定：“乙方不得损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，须征得甲方书面同意，由此给甲方造成经济损失的，由乙方负责赔偿。”同时，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”王海一审中答辩称，谢辉损坏房屋中的部分设施，应予赔偿，赔偿后可将多余款项退还谢辉，同时提供相应的证据。一审依据双方合同约定，法律规定，结合王海辩称及证据，在谢辉主张退还保证金及多付租金时一并作出认定处理并无不妥，上诉人谢辉以王海未提出反诉，不应一并处理理由不成立。 其次，对王海损失的认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”双方签订租赁合同期限已经届满，谢辉继续使用租赁物，房屋继续由谢辉使用的行为符合上述法律规定，双方租赁期限变为不定期.对于不定期租赁合同，任何一方均可以随时解除合同。也就是说，谢辉随时解除合同是符合法律规定，并不构成违约，王海所称的损失4498.9元中包括5%违约金即1020元，且承担违约金理由依据系双方合同约定的第二条：“...任何一方要求终止合同，需提前2个月通知对方，否则须向对方支付总租金百分之五的违约金”对此，不应认定由谢辉承担违约金1020元，王海该项抗辩理由是不能成立的。但一审对此并未围绕双方主张和抗辩去审理和认定，却认定谢辉未完成交还租赁物，构成违约，应承担必要的违约责任，明显不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百二十八条规定：“法庭审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行。”其他损失认定，上诉人谢辉未提供相关证据予以佐证反驳，本院对其上诉所称该项理由不予认定。所以，对王海损失应认定为4498.9-1020=3478.9元。 综上所述，一审在本案房屋租赁合同纠纷中一并处理租费和损失问题，不违反法律规定和涉案合同约定，但认定谢辉承担违约金1020元不当，本院予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初4819号民事判决； 二、王海向谢辉返还1421.1元（1500元+3400元-3478.9元）； 三、驳回谢辉的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，由谢辉负担30元，被上诉人王海负担20元。二审案件受理费50元，由上诉人谢辉负担30元，被上诉人王海负担20元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 邱有前 审 判 员 李宝萍 二〇二〇年八月三日 法官助理 谈佳华 书 记 员 杨 哲 1