云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5917号上诉人（原审被告、反诉原告）：张超，男，1982年4月21日出生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。上诉人（原审被告）：岳娟，女，1986年9月16日出生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。两上诉人共同委托的诉讼代理人：段乃勇，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。两上诉人共同委托的诉讼代理人：朱晨，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：康天勇，男，1972年10月29日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：肖冰，云南康思律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：杨军，男，1972年9月10日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。上诉人张超、岳娟因与被上诉人康天勇及原审第三人杨军房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初3669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后依法组成合议庭，于2020年8月5日进行公开审理，上诉人张超及两上诉人共同委托的诉讼代理人段乃勇，被上诉人康天勇委托的诉讼代理人肖冰，原审第三人杨军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张超、岳娟上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人一审本诉的诉讼请求，支持上诉人一审反诉的诉讼请求；3、由被上诉人承担本案一、二审的案件受理费。事实和理由：一、因被上诉人违约未按期偿还房屋按揭贷款，导致合同目的不能实现，合同无法继续履行，属于合同法规定的法定解除情形。二、上诉人与被上诉人未就面积差达成一致的处理意见。被上诉人并无有效证据证实其有关涉案房屋存在面积差故双方协商以面积差抵扣2018年4月至2018年8月相应贷款的主张。即便存在面积差，上诉人与被上诉人订立合同时的涉案房屋总价已高于90万元，则是否存在面积差与三方抵债目的并不相关，面积差是否用于支付或者抵扣房屋贷款也无再商议的必要性。三、上诉人已收的租金22800元不应从2018年4月至2019年11月上诉人已付的房屋贷款中扣除。因本案属于法定解除，上诉人与被上诉人的权利义务终止，上诉人有权收回房屋用于出租，所收取的租金系基于合法占有，不应扣除。四、被上诉人应向上诉人承担2015年9月7日至2018年12月7日占用房屋期间给上诉人造成的损失。综上，请求二审改判支持其上诉请求。被上诉人康天勇辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由：一、被上诉人未偿还2018年4月至2018年8月期间的按揭贷款，是因上诉人未如实告知房屋面积，被上诉人在发现房屋面积差后与上诉人协商扣减相应房款差价、以相应按揭贷款折抵房屋差价。2018年12月后，因上诉人已违约收回房屋，被上诉人行使不安抗辩权，故未继续偿还按揭贷款。二、上诉人违约在先，其无权强行收回房屋用于出租，上诉人所收取的租金22800元应当在其2018年4月至2019年11月所付的按揭贷款中扣除。三、被上诉人对房屋的占有系基于房屋买卖合同的合法占有，上诉人主张房屋占用损失无合法依据。综上，上诉人的上诉请求均不能成立。原审第三人杨军述称，其无意见发表。康天勇向一审法院起诉请求：1、判令被告张超、岳娟继续履行《房屋买卖协议书》，将昆明市盘龙区房屋、地下室—3层0239车位交付原告，并配合原告办理房屋过户手续；2、判令被告张超、岳娟承担原告本案律师费15000元；3、判令本案诉讼费由被告张超、岳娟承担。张超、岳娟向一审法院反诉请求：1、依法判决解除其与康天勇于2015年9月7日签订的《房屋买卖协议书》；2、依法判决康天勇支付2015年9月7日起至2018年12月7日占用其房屋期间致其的损失共计156000元（计算方式：按每月租金4000元计算39个月）；3、依法判决康天勇承担本案的诉讼费。一审法院经审理确认以下事实：2015年9月7日，原告康天勇与被告张超、岳娟签订《房屋买卖协议书》，约定：1、被告将其所有的、位于昆明市盘龙区（建筑面积173.21平方米）、地下室—3层Ｃ239车位转让出售给原告，房价款总计1547619元；2、原告于本合同签订之日向被告支付900000元，待被告再付银行按揭213166元后，剩余尾款647619元转由原告支付；3、被告应于协议签订当日将房屋交付原告使用，交付后房屋的占有权、使用权、处分权和拥有权归属原告；4、被告保证上述房产合法，权属清楚，土地所有权合法，未用作抵押和担保，未被查封且共有人对出售无异议，若交易后发生该房屋交易前即存在产权纠纷和财务纠纷，被告承担全部责任。由此给原告造成的全部经济损失，由被告负责赔偿。5、房屋一旦交付原告，原告即拥有对上述房屋、车库的永久所有权和使用权，并且原告有权转让他人，被告不得以任何理由收回和阻止。房屋交付后，被告应协助原告办理房产证。6、房屋交付后，被告应协助原告办理房产证，当需要被告出示相关证件或证明时，被告不得以任何理由拒绝，办理房产证的一切费用由被告承担。7、连带担保责任，本合同由杨军负责担保执行，如在买卖房屋的过程中发生纠纷，致使房产证不能及时办理或房屋不能正常移交，杨军将承担连带保证赔款责任。签订该协议后，被告向原告出具90万元的收条并将房屋钥匙交给原告。经查，原告系第三人杨军的债权人，第三人杨军系被告的债权人，经三方协商后，签订上述《房屋买卖协议书》，原告康天勇应向被告张超、岳娟支付的900000元，第三人杨军用其对被告的债权代原告予以冲抵，则原告将第三人杨军写给原告的100万元欠条还给第三人，协议签订之日视为原告向被告支付了90万元购房款，原告与第三人杨军之间的债务归于消灭。以上事实，一审庭审中，各方当事人均认可。另查明，2013年9月17日、2014年9月30日原告康天勇向第三人杨军银行卡转款400000元、500000元。一审审理中还查明：案涉房屋华宏鑫世界中心ＩＩＡ幢10层1003室、地下室—3层Ｃ239车位系被告于2014年10月25日向云南九泰华宏置业有限责任公司购买，两份《商品房购销合同》载明：华宏鑫世界中心ＩＩＡ幢10层1003室登记套内面积141.52平方米（建筑面积173.21平方米，房价款1387620元）、地下室—3层Ｃ239登记套内面积12平方米（建筑面积31.74平方米，房价款160000元，一次性付款）。被告向云南九泰华宏置业有限责任公司支付ＩＩＡ幢10层1003室的房价首付款后，剩下房款通过银行按揭贷款支付。2014年11月15日办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号分别为：ＫＭ2014111582180、ＫＭ2014111582181。2014年12月20日案涉房屋华宏鑫世界中心ＩＩＡ幢10层1003室在办理的《云南九泰华宏置业有限责任公司商品房销售结算清单》上载明案涉房屋华宏鑫世界中心ＩＩＡ幢10层1003室的房屋建筑面积169.56平方米，房价金额为1358379.07元。2015年9月至2018年3月共计31个月的按揭贷款212297.46元（合同约定被告承担213166元后原告承担银行按揭贷款，相差868.54元），被告已履行。被告认为在2018年原告只承担了9月、10月、11月三个月的按揭贷款19296.2元，已构成违约，遂在2018年12月6日被告收回房屋，现已将房屋出租他人使用。原告称其没有违约，因房屋实际面积与合同有误，相差3.65平方米，导致原告多付房款29240.88元，原告称与被告口头协商，让被告多承担三个月的贷款予以冲抵，原告支付9月、10月、11月三个月的房贷款后，因原告在2018年12月6日被告收回房屋，原告便没有再承担银行房贷，庭审中被告对此不予认可用每月房贷冲抵房屋误差面积款。原告称每月还银行贷款金额由被告告知，2018年4—8月的房贷金额被告没有告知，由此证明其陈述的上述意见成立。被告没有向法庭提交其向原告催收2018年4—8月的房贷的相关证据。一审审理中，康天勇于2019年11月5日向一审法院申请财产保全，请求对被告名下价值1562620元的财产采取保全措施。一审法院2019年11月5日作出（2019）云0103民初3669号《民事裁定书》，裁定：查封、扣押、冻结被申请人张超、岳娟名下的财产，限额1562620元。2019年11月4日昆明市房屋交易产权管理处的查档信息载明，2015年8月12日一审法院对案涉房屋华宏鑫世界中心ＩＩＡ幢10层1003室、地下室—3层Ｃ239车位进行司法查封，查封案号（2015）盘法执保字第263号，查封状态：查封。2019年11月8日、18日、31日一审法院通知原告、被告到庭，经询问，双方认可以下案件事实：1、案涉房屋ＩＩＡ幢10层1003室由被告出租给云南小湖酒店管理有限公司使用，租期36个月，自2019年6月24日—2022年6月23日止，每月租金3800元，租金按半年支付，承租方需在下个付款期限到期前提前25日向出租方支付租金，承租方向出租方交纳3800元作为押金，被告已收租金至2019年12月23日，被告已收租金22800元，案涉地下室—3层Ｃ239车位没有出租；2、自2018年4月15日—2019年11月15日被告偿还贷款金额108460.98元（已扣除原告偿还的2018年9月、10月、11月的银行贷款金额）；3、案涉房屋、车位暂不具备办理不动产权证的条件。一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告作为买受人、被告作为出卖人、第三人作为担保人签订的《房屋买卖协议书》系各方当事人真实意思表示，合法有效，对各方均有约束力，各方当事人应当恪守履行。本案中原告要求继续履行合同，被告反诉要求解除合同并要求赔偿损失，从一审法院查明的事实看，被告在明知案涉房屋华宏鑫世界中心IIA幢10层1003室的建筑面积为169.56平方米(房价金额为1358379.07元)的情况下，与原告签订的《房屋买卖协议书》中约定面积173.21平方米(房价金额为1358379.07元)，被告没有履行如实告知义务，被告存在有过错，在原告知晓面积相差3.65平方米(房价款为29240.88元=3.65平方米×8011.20元)后，提出用其每月应承担的按揭贷款折抵房屋差价款，便没有支付2018年4—8月的银行还贷款，其处理方法有一定的合理性，被告称其不同意此处理方法但没有证据证明其向原告要求支付2018年4—8月的银行还贷款，故一审法院依公平原则和诚实信用原则予以衡量，根据现有证据，认定原告在合同履行中没有构成根本违约，仅是一般违约；在原告支付2018年9月、10月、11月三个月房屋银行贷款的情况下，2018年12月6日被告自行收回案涉房屋后，亦构成违约，原告、被告先后违约的，由各自承担相应的违约责任。故被告反诉要求解除合同并要求赔偿损失，不予支持，原告要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院予以支持，关于原告主张将案涉房屋、车位交付原告，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告的该项请求，一审法院酌情按以下方式支持，车位及时交付，房屋目前不能交付，根据《房屋买卖协议书》约定及本案目前的实际履行情况，截至2019年11月18日，原告应向被告支付84791元[108460元(2018年4月—2019年11月被告已支付贷款金额)—22800元（房屋租金）—868.54元（被告应履行的还贷款）]，2019年12月后的还贷款由原告继续承担并尽早涤除银行贷款，案涉房屋2020年后的租金由原告收取，案涉《房屋买卖协议书》、《房屋租赁合同》继续履行。关于房屋面积的差价款，为避免诉累，在原告应向被告支付的84791元中予以扣除29241元。关于原告主张被告配合原告在条件具备时办理房屋过户手续，这既是合同约定的被告义务，也是法律法规确认房屋出卖人应尽的法定义务，一审法院予以确认，因案涉房屋目前不具备办证过户的条件，故一审法院不宜径行判决。关于律师费，因原告、被告在《房屋买卖协议书》中没有约定，一审法院不予支持。案件受理费、保全费依法判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决：一、原告（反诉被告）康天勇与被告（反诉原告）张超、岳娟于2015年9月7日签订的《房屋买卖协议》继续履行；二、被告（反诉原告）张超、岳娟于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）康天勇交付位于华宏鑫世界中心地下室—3层C239车位一个；三、驳回被告（反诉原告）张超、岳娟的反诉请求；四、驳回原告（反诉被告）康天勇的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费18864元、反诉费1710元，共计20574元，由原告（反诉被告）康天勇承担175元，由被告（反诉原告）张超、岳娟承担20399元。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实相符，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：两上诉人张超、岳娟是否有权解除2015年9月7日其与被上诉人康天勇所签订的《房屋买卖协议书》？相应法律后果是什么？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据上诉人与被上诉人所签《房屋买卖协议书》第一条“甲方所卖房屋位于……建筑面积173.21平方米，所卖房屋附属设施有：地下车位一个，车位号A幢—3层C239”以及第二条“经甲、乙双方协商一致，甲方自愿将上述房屋及附属设施以人民币共计1547619元（大写：壹佰伍拾肆万柒仟陆佰壹拾玖元整）转让跟乙方永久使用和拥有……”之约定，可以看出被上诉人支付1547619元的对价为建筑面积为173.21平方米的房屋及附属车位。在房屋买卖交易惯例中，房屋成交价的确定与房屋建筑面积密切相关。两上诉人作为房屋所有权人，在与被上诉人签订《房屋买卖协议书》时明知房屋建筑面积实为169.56平方米，却未如实告知被上诉人，其行为已经违反了《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，构成违约，涉案房屋的价款应当按照实际面积计算，上诉人应返还被上诉人多支付的购房款。本案中，被上诉人在发现房屋实际面积与合同约定面积不符后，选择继续履行合同并要求由两上诉人承担房屋面积差异部分的房价，其要求有一定合理性，但被上诉人在无证据证实经双方协商一致的情况下，径行以不支付2018年4月至8月房屋按揭贷款的方式维权，其行为亦构成违约，但被上诉人此后偿还了2018年9月至11月的按揭贷款并表示愿意继续归还2018年12月后的房屋贷款，从上述情况看，被上诉人的违约行为并未导致双方合同目的不能实现，被上诉人的违约行为为一般性违约。在此情形下，两上诉人主张解除《房屋买卖协议书》并支付占用房屋期间的损失，无事实和法律依据，不能成立。双方当事人均应继续履行涉案《房屋买卖协议书》，上诉人应履行交付房屋及车位并协助办理房屋过户手续的义务，一审法院考虑合同实际履行情况，判决由上诉人向被上诉人交付车位，由被上诉人收取房屋租金并无不当，本院予以维持。综上，上诉人张超、岳娟的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20574元，由两上诉人张超、岳娟负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年八月十七日法官助理仝倩华书记员刘雯