安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初3124号 原告:安徽省景盛物业服务管理有限公司,住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路与天长路交口华建汽配城综合楼14号,现联系地址:六安市大别山路舒怡花园小区安徽省景盛物业服务管理有限公司物业服务办公室。统一社会信用代码：91340100MA2MYUC30(1-1)。 法定代表人:曹成威,总经理。 委托代理人：李文定，安徽皖西律师事务所律师。 被告：六安市振宇房地产开发有限公司,住所地安徽省六安市裕安区小华山街道文汇中央广场21层15、17室。统一社会信用代码：913415006629489843。 法定代表人:王祥中,总经理。 特别授权代理人：秦文革，安徽天爱律师事务所律师。 第三人:六安市裕安区城乡建设投资集团有限公司,住所地安徽省六安市龙河西路裕安区政府四楼,统一社会信用代码：9134150079359328XQ。 法定代表人:李文生,董事长。 特别授权代理人：胡宗宝，何如国，安徽皋陶律师事务所律师。 原告安徽省景盛物业服务管理有限公司（下称景盛公司）与被告六安市振宇房地产开发有限公司（下称振宇公司）、第三人六安市裕安区城乡建设投资集团有限公司（下称裕安城投）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告景盛公司法定代表人及其代理人李文定，被告振宇公司特别授权搭理人秦文革，第三人裕安城投特别授权代理人何如国，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景盛公司向本院提出的诉讼请求：一、判决被告向原告支付六安市裕安区分路口镇裕龙星城大市场项目物业服务费343184.9元(物业服务费计算起止时间为2018年8月1日至2019年11月26日)。二、本案案件受理费等费用由被告承担。 事实与理由：六安市裕安区分路口镇裕龙星城大市场项目系被告开发建设。原被告于2018年8月1日签订《物业管理协议》,被告委托原告为裕龙星城大市场提供物业服务,自2018年8月1日原告入驻裕龙星城大市场提供物业服务管理。裕龙星城大市场项目建设完毕投入使用后,47幢108、109、110、207、209、210、308、309、409、1110、1306、1309、1406、1407、1408、1409、1410、1508、1605、1606、1607、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811室房屋，46幢1807、1808、1809、1810、1811、603、606、609、702、703、705、706、707、708、709、711、803、805、806、807、808、809、903、905、906、907、908、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1308、1309、1310、1401、1404、1408、1409、1410、1508、1509、1603、1610、1701、1702、1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1801、1802、1803、1804、1805、1806、1008、1009、1010、1011、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1202、1203、1204、1205、1206、1207、1208、1210、1302、1303、1304、1305、1306、1307室房屋,38幢502、507、601、602、603、604、605、606、607、608、609室房屋,39幢506、507、509、601、602、603、604、605、606、607、608、609、610室房屋,40幢107、108、109、601、602、603、605、606、607、608、609、610室房屋,43幢901、902、903、904、905、906、907、908、909、910室房屋,42幢901、902、903、904、905、906室房屋一直未出售,一直未交付给他人,直至2019年11月上述房屋(除42幢901、902、903、904、905、906室房屋)才交付给本案第三人,根据《物业管理条例》及相关法律规定,从原告入住裕龙星城大市场提供物业服务始至上述房屋交付给本案第三人止期间的上述房屋(含42幢901、902、903、904、905、906室房屋)物业服务费,被告有法定义务向原告缴纳,原告为此多次与被告协商沟通要求解决上述事宜,被告均以各种理由推诿回避,原告无奈诉至法院,望法院在查明事实的基础上公正适用法律,支持原告的诉请。 被告振宇公司辩称：1、案涉房屋在2016年底至2017年已陆续出售给第三人，并进行了网上备案，振宇公司在引进景盛公司时对该事项进行了口头告知并约定该部分房屋在交付给第三人后方收取物业管理费，在该房屋交付前一直仍由振宇公司管理，相关物业移交手续也不含该部分房屋；2、双方在签订物业管理协议时，对物业费的收费标准并未约定，原告主张的物业费用无分项清单，该费用明显过高，不符合一般住宅小区物业收费指导价格。 第三人裕安城投述称：第三人裕安城投不是本案适格主体，裕安城投没有景盛公司所诉物业费诉请的付款义务。1.裕安城投不是《物业管理协议》的合同主体，不是案涉物业服务费的支付义务；2.裕安城投未与景盛公司签订《业主物业服务合同》，裕安城投也未要求景盛公司向其提供物业管理服务；3.景盛公司提供的2018年8月1日《物业管理协议》中未对物业费标准进行约定，其所要求支付物业费343184.9元无依据；4.裕安城投不是案涉房屋购房居住的业主，只是因振宇公司欠缴税款等造成项目停工、证件无法办理，因政府安排振宇公司向裕安城投借款，振宇公司无力还款取得案涉房屋产权，案涉房屋后期第三人将出售给他人，应由购房户购房后再支付物业费；5、该小区1297套房屋，未售房屋400余套，原告仅选择诉讼与第三人相关的房屋进行诉讼，不合理。 原告举证如下： 一、原告营业执照、被告组织机构代码证，证明原被告身份信息及主体适格。 二、物业管理协议，证明被告系案涉项目建设单位，原告为该项目物业服务单位，原告自2018年8月1日入驻开始提供物业服务。 三、裕龙星城大市场城投公司房源明细表，证明裕龙星城大市场系被告开发建设，案涉房屋的具体房号楼层及面积。 四、物业价格登记证、六安市裕安区物价局裕价业函（2018）72号文件，证明原告物业服务收费依据及标准。 五、六安市裕安区城乡建设投资集团有限公司裕城投（2019）67号文件，证明案涉房屋在2019年11月26日移交给本案第三人，在此之前由被告留存使用。 六、六安市裕安区分路口镇裕龙星城大市场项目空置房物业费清单，证明被告应缴纳2018年8月1日至2019年11月26日物业费用343184.9元。 被告振宇公司质证意见：对证据一无异议；证据二真实性无异议，合法性有异议，物业价格登记证有效期是2019年10月始，物业服务协议价格是原告举证系后填上；对证据三真实性、关联性无异议；对证据四，原告享有收费资格是2019年10月始；对证据五无异议；对证据六合法性有异议，收费起始点应从2019年10月开始，每月每平方米0.9元的价格无合同约定，在服务价格中也无此价格，且本案房屋均为空置房屋，物业服务价格只应为0.45元，对其收费价格不予认可。 第三人裕安城投质证意见：对证据一真实性无异议，第三人不是本案适格主体；对证据二第三人不是该协议相对人，且价格是由原告自行添加，案涉房屋均为空置房屋，原告应举证证明案涉房屋何时入住，并由原告提供物业服务。案涉房屋如后期出售需要物业管理服务，第三人将另行招标；对证据三，法院予以核实；对证据四在取得物业价格登记证之前，原告对案涉房屋不具有收费资质；对证据五真实性无异议，同时也证明第三人陈述事实；对证据六，该证据由原告单方制作，物业服务收费标准无任何依据，达不到原告证明目的。 经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提供的证据，被告和第三人对证据一无异议，本院予以采信；对证据二真实无异议，但对其合法性有异议，认为价格是后填写的，本院将结合案件事实予以考虑；对证据三真实性无异议，本院予以采信；对证据四认为原告收费应以核定时间为准，证据五真实性无异议，本院予以采信；对证据六认为是单方制作，本院将结合案件事实予以考虑。 经审理查明：2018年8月1日，被告振宇公司（甲方）与原告景盛公司（乙方）签订《关于六安市振宇开发有限公司委托安徽省景盛物业服务管理有限公司在管项目（舒怡花园、裕龙星城大市场）物业服务的协议》（下称物业服务协议），甲方委托乙方对甲方在管项目提供物业服务事宜订立本协议。该协议约定：一、甲方委托乙方服务的时间自2018年8月1日至2023年7月30日。二、服务内容与质量……。三、物业服务费用物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：（1）多层住宅：0.45元/月㎡；共计98760㎡；（2）高层住宅：1.10元/月㎡；共计65630㎡；（3）商业用房：1.2元/月㎡，共计14910㎡。（上述价格庭审时原告景盛公司陈述：在签订合同时价格栏是空白，在物业价格登记证办理下来后添加）。（4）……。四、物业承接验收（1）乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业公共部位、公共设施设备进行查验；（2）甲、乙方双方确认查验过的物业公共部位、公共设施设备存在的问题，双方交接前存在的问题，双方交接物业管理公共部位时，甲方要解决交接前存在的问题，双方认可后由乙方出具合格的报告书给予甲方。（3）竣工平面图……。 2018年10月22日六安市裕安区物价局出具《关于分路口镇裕龙星城大市场住宅小区前期物业服务收费备案的函》，函复原告景盛公司：一、住宅物业综合服务费：1.多层住宅物业综合服务费按每月每平方米建筑面积不高于0.45元收取；2.高层住宅物业综合服务费按每月每平方米建筑面积不高于0.5元收取，电梯运行维修检测费按每月每平方米建筑面积不高于0.4元收取、二次供水运行维护费每月每平方米建筑面积不高于0.2元收取。使用电梯和需二次加压供水的，方可收取电梯运行维护检测费和二次供水运行维护费。 2019年11月21日，第三人裕安城投《关于分路口镇裕龙星城房源收购及结算情况的报告》显示：“今日，我司安排人员对分路口证裕龙星城小区抵押收购的169套房屋进行验收，现169套房屋钥匙已移交给我司……；3.将接收的169套面积20632.19平方米，按价值46252514元房屋入账，核销该企业所欠的本金和利息”。 裕龙星城大市场小区房屋（单位㎡）：47幢108（126.81）、109（108.69）、110（108.69）、207（122.29）、209（108.69）、210（108.69）、308（126.81）、309（108.69）、409（108.69）、1110（108.69）、1306（105.74）、1309（108.69）、1406（105.74）、1407（122.29）、1408（126.81）、1409（108.69）、1410（108.69）、1508（126.81）、1605（122.29）、1606（105.74）、1607（122.29）、1705（122.29）、1706（105.74）、1707（122.29）、1708（126.81）、1709（108.69）、1710（108.69）、1805（122.29）、1806（105.74）、1807（122.29）、1808（126.81）、1809（108.69）、1810（108.69）、1811（126.84）室房屋。46幢1807（127.17）、1808（129.38）、1809（110.91）、1810（110.91）、1811（129.41）、603（110.91）、606（109.95）、609（110.91）、702（110.91）、703（110.91）、705（127.17）、706（109.95）、707（127.17）、708（129.38）、709（110.91）、711（129.41）、803（110.91）、805（127.17）、806（109.95）、807（127.17）、808（129.38）、809（110.91）、903（110.91）、905（127.17）、906（109.95）、907（127.17）、908（129.38）、1002（110.91）、1003（110.91）、1004（129.38）、1005（127.17）、1006（109.95）、1007（127.17）、1308（129.38）、1309（110.91）、1310（110.91）、1401（129.41）、1404（129.38）、1408（129.38）、1409（110.91）、1410（110.91）、1508（129.38）、1509（110.91）、1603（110.91）、1610（110.91）、1701（129.41）、1702（110.91）、1703（110.91）、1704（129.38）、1705（127.17）、1706（109.95）、1707（127.17）、1708（129.38）、1709（110.91）、1710（110.91）、1801（129.41）、1802（110.91）、1803（110.91）、1804（129.38）、1805（127.17）、1806（109.95）、1008（129.38）、1009（110.91）、1010(110.91)、1011(129.41)、1102(110.91)、1103（110.91）、1104（129.38）、1105（127.17）、1106（109.95）、1107（127.17）、1108（129.38）、1109（110.91）、1110（110.91）、1111（129.41）、1202（110.91）、1203（110.91）、1204（129.38）、1205（127.17）、1206（109.95）、1207（127.17）、1208（129.38）、1210（110.91）、1302（110.91）、1303（110.91）、1304（129.38）、1305（127.17）、1306（109.95）、1307（127.17）室房屋。38幢502（103.37）、507（103.37）、601（128.8）、602（103.37）、603（103.37）、604（128.8）、605（128.8）、606（103.37）、607（103.37）、608（128.8）、609（97.99）室房屋。39幢506（103.37）、507（103.37）、509（97.99）、601（128.8）、602（103.37）、603（103.37）、604（128.8）、605（128.8）、606（103.37）、607（103.37）、608（128.8）、609（97.99）、610（97.99）室房屋。40幢107（103.37）、108（128.8）、109（97.99）、601（128.8）、602（103.37）、603（103.37）、605（128.8）、606（103.37）、607（103.37）、608（128.8）、609（97.99）、610（97.99）室房屋。43幢901（195.44）、902（220.55）、903（220.55）、904（195.44）、905（195.44）、906（220.55）、907（220.55）、908（195.44）、909（195.44）、910（220.55）室房屋。 本院认为：本案第三人裕安城投于2019年11月21日收购被告振宇公司房产并完成移交，即在2019年11月21日前该房屋属于被告振宇公司。原告景盛公司提供其与被告振宇公司签订的物业服务协议，向振宇公司主张物业费。本案焦点是物业服务合同的主体问题，即业主问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“依法登记取得或根据物权法第二章第三节取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。本案被告振宇公司当时系案涉房产的产权人，但不享有建筑物区分所有人的成员权，不是业主。关于原告景盛公司与被告振宇签订《物业服务协议》问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合上述，被告振宇公司不是业主，原告景盛公司依据《物业服务协议》向被告振宇公司主张物业费，无法律依据。据此，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告安徽省景盛物业服务管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费6450元，减半收取3225元，由原告安徽省景盛物业服务管理有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  程峰 二〇二〇年八月十一日 法官助理刘宝晨 书记员张玲玉 附相关法条： 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。