上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7330号上诉人（原审被告）：顾志龙，男，1977年11月4日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：翁炎龙，上海关天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万丽凤，女，1978年1月26日生,汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：李国兵，安徽繁星律师事务所律师。上诉人顾志龙因与被上诉人万丽凤房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初4693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顾志龙上诉请求：撤销原判第三项，改判以每月人民币（下同）4,500元支付租金及房屋使用费，对支付期限无异议。事实与理由：一审未查明租赁房屋电容量是否符合正常厂房使用标准以及电容量不足的原因，上诉人发现电容量问题后，一直向被上诉人主张，被上诉人应当保证租赁房屋电力容量作为厂房正常使用，涉案厂房电力容量不足系由于被上诉人交付的房屋无产权证书所致，由于电容量问题，部分厂房处于空置状态，且被上诉人还自留了一个办公室使用，上诉人应当支付能够正常使用面积的相应租金，不应支付系被上诉人原因导致无法使用部分对应的房屋使用费。被上诉人万丽凤辩称：双方租赁合同已经履行一年多，上诉人用电不足系由于其转租造成，被上诉人提供的租赁物虽然部分无证，但不影响上诉人使用，上诉人以电容问题拒绝支付租金和使用费没有事实和法律依据，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。万丽凤向一审法院起诉请求：1.判令解除万丽凤与顾志龙签订的《厂房租赁合同》；2.判令顾志龙返还上海市奉贤区XX旅游区XX公路XX号厂房；3.判令顾志龙支付从2019年11月15日起至实际返还之日止、按25,000/月标准计算的租金；4.判令本案诉讼费由顾志龙承担。一审法院认定事实如下：2018年8月12日，万丽凤与顾志龙签订《厂房租赁协议》，约定由万丽凤将坐落于上海市奉贤区XX旅游区XX公路XX号的约1,800平方米的厂房出租给顾志龙，租赁期限自2018年11月15日至2030年11月14日，年租金为300,000元/年，自2021年起每三年年租金涨20,000元，首期支付四个月租金，另外支付一个月的租金作保证金，押金（保证金）最后无息返还给顾志龙，以后提前15天支付下四个月租金。顾志龙应按时缴纳租金，若顾志龙不能按时支付租金，按月租金的千分之五作为补偿，万丽凤有权解除合同并收回房屋。合同签订后，顾志龙按约支付相应的租金和押金，万丽凤交付了上述房屋给顾志龙，顾志龙除30平方米房屋作办公自用外，其余均转租四户次承租人作生产或仓库。嗣后，顾志龙亦正常履行支付租金的义务。2019年11月15日前，万丽凤向顾志龙催讨按约应支付的下一周期的四个月的租金时，顾志龙以万丽凤租赁房屋电容不够致租赁房屋的电路被烧坏、不能办理用电扩容手续、租赁房屋不能正常使用为由，拒绝支付，故涉讼。另查明，涉案房屋系案外人上海XX有限公司通过资产转让方式，从原奉贤县XX乡XX村XX社受让取得，其中324平方米房屋有相应产权登记。上海XX有限公司委托万丽凤处理涉案房屋出租事宜。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据一审法院查明的事实，涉案厂房部分有产权登记，其余部分无产权证明也无规划许可，故一审法院确认万丽凤与顾志龙双方签订的租赁合同部分有效、部分无效。现万丽凤主张解除合同，顾志龙表示同意，故合同有效部分以本案起诉状副本送达之日予以解除；合同无效部分，自始无效。因合同解除或无效，故顾志龙应返还万丽凤相关房屋。顾志龙称租赁房屋电容不够，万丽凤也不能协助办理扩容手续，致其受损，故拒绝支付租金。一审法院认为，签订合同后顾志龙按现状接收了涉案房屋，并正常使用了一段时间，即便存在电量不够的事实，也不能排除因顾志龙转租多人致用电量超标，造成电路被烧坏的可能，同时双方并未约定万丽凤有须为租赁房屋办理电量扩容手续的义务或承担不能办理电量扩容后果，故一审法院对顾志龙的辩解不予采信。相关司法解释规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故万丽凤主张顾志龙支付从2019年11月15日起至返还之日止的租金（占有使用费），一审法院予以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于二○二○年五月二十六日作出判决：一、确认万丽凤与顾志龙于2018年8月12日就上海市奉贤区XX旅游区XX公路XX号厂房签订《厂房租赁合同》部分无效，部分有效；其中有效部分于2020年4月8日解除；二、顾志龙于判决生效之日起十日内搬离并返还上海市奉贤区XX旅游区XX公路XX号厂房予万丽凤；三、顾志龙于判决生效之日起十日内支付万丽凤自2019年11月15日至实际返还上述房屋之日止、以25,000元/月为标准计算的租金及房屋占有使用费；四、万丽凤于判决生效之日起十日内返还顾志龙押金25,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,788元，减半收取计894元，由顾志龙负担。二审中，上诉人补充提供：1.用电业务办理告知书，证明扩容需要提供产证；2.低压用户用电申请表、用电统计表、电费支付证明，证明上诉人于2019年5月申请过用电扩容，但因无产证，未被电力公司受理；3.电力公司的说明及相关文件，证明涉案房屋自2018年11月5日至今的电力实际运行容量以及正常用电容量；4.厂房照片、视频，证明被上诉人自留了一间办公室使用，但未扣减租金；涉案厂房因无供电导致大面积空置，无法使用。被上诉人发表质证意见认为：对证据1真实性不认可，系上诉人自行打印，与本案无关；对证据2真实性、关联性均不认可；对证据3真实性认可、关联性不认可，认为电容量不够系上诉人自身原因导致；对证据4真实性认可、关联性不认可。本院经审查认为，上述证据均与本案争议事实缺乏直接关联性，本院不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的厂房租赁协议部分有效，部分无效。就有效部分，租金标准的约定对双方均具有法律约束力；就无效部分，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。2018年8月12日，双方签订厂房租赁协议，约定年租金为300,000元，合同签订后，被上诉人按约交付了涉案厂房，上诉人亦按约正常履行支付租金义务至2019年11月15日，在此期间，上诉人未能提供相关证据证明其就电容量问题向被上诉人提出过抗辩，此亦非上诉人拒付租金的合法抗辩理由，其也未能举证证明就被上诉人存在自留办公室而提出过租金异议等情形，故上诉人作为承租人及房屋使用人理应支付相关租金及占有使用费。据此，一审认定上诉人应按照每月25,000元的标准向被上诉人支付租金及占有使用费，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,788元，由上诉人顾志龙负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年八月三十一日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……