北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9306号上诉人（原审被告）：马铁柱，男，1981年10月14日出生，住北京市平谷区。上诉人（原审被告）：徐波，男，1987年7月17日出生，住陕西省安康市汉阴县。被上诉人（原审原告）：贾桂敏，女，1962年8月30日出生，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：董海业（贾桂敏之夫），1961年11月12日出生，住北京市平谷区。上诉人马铁柱、徐波因与被上诉人贾桂敏租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。上诉人马铁柱、徐波及被上诉人贾桂敏之委托诉讼代理人董海业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马铁柱、徐波上诉请求：1.改判马铁柱、徐波不需支付贾桂敏租金、装修造成的损失和违约金；2.一、二审诉讼费由贾桂敏承担。事实和理由：1.马铁柱、徐波支付55000元租金是2019年9月10日至2020年1月10日的，不包括10000元保证金，而贾桂敏在2019年12月2日便锁门不让经营，2019年12月2日并未达到双方协商的应该支付租金的期限，贾桂敏的行为属于违约；2.马铁柱、徐波并未给贾桂敏房屋造成损失，马铁柱、徐波书写20000元欠条是为了与贾桂敏继续合作，被逼无奈；3.双方合同不能继续履行的根本原因是贾桂敏擅自锁门，属于贾桂敏违约，马铁柱、徐波不应支付违约金。贾桂敏辩称，不同意马铁柱、徐波上诉意见，也不同意一审判决，但是没有上诉。5.5万元的租金中包括一万元保证金，租金只有4.5万，贾桂敏多次向马铁柱、徐波催要房屋租金，马铁柱、徐波理应向贾桂敏支付租金、违约金、损失赔偿和取暖费等。贾桂敏向一审法院起诉请求：1．依法解除贾桂敏与马铁柱、徐波之间的租赁合同关系；2．马铁柱、徐波将租赁贾桂敏的房屋恢复原状并腾退返还，并按照合同约定的租金支付标准向贾桂敏支付至房屋实际腾退返还之日止的房屋占用费；3．马铁柱、徐波给付拖欠贾桂敏2019年上半年的租金35000元；4．马铁柱、徐波赔偿贾桂敏因对涉案房屋装饰装修产生损坏所造成的损失20000元；5．马铁柱、徐波支付贾桂敏违约金19200元；6．支付取暖费8300元。一审庭审中，贾桂敏放弃诉讼请求的第1、2项。一审法院认定事实：2019年9月1日，马铁柱、徐波协商合伙开饭馆，经营陕西小吃、炒菜，马铁柱负责出资，徐波负责餐厅人员招录，盈亏平分。9月3日，马铁柱（乙方）与贾桂敏（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于北京市平谷区城关镇新平东路×号的底商（二层）出租给乙方，租赁期限为2019年9月10日至2024年9月31日；年租金为16万元，乙方应于2019年9月10日前交付年度租金，以后每年租金为18万元整，直至合同结束；在租赁期间，乙方对该房屋的所有装修改造费用全部由乙方承担，但乙方的故意或过失造成的房屋损毁的，由乙方承担赔偿责任；在租赁期间，在乙方使用期间所发生的水、电费、取暖费、物业管理费等一切费用均由乙方承担；甲方要求乙方交保证金1万元，即合同终止时，乙方把地上物品、墙体装饰清理干净并清运走，经甲方同意把保证金如数返还给乙方；未按合同约定，迟延交付租金超过七日的，甲方有权解除合同；任何一方违反合同的约定并且对方可以单方解除合同的，应该按照年租金的百分之十向对方承担违约责任，乙方违反合同约定的房屋租金交付期限的，除承担约定的违约责任外，还应当按照年房屋租金的百分之二向甲方支付迟延履行赔偿金及利息。同日，马铁柱书写房租支付协议，载明：本人马铁柱因经营饭店，租用贾桂敏位于平谷区城关镇新平东路×号门面房一处，租金支付为2019年9月3日支付55000元，2019年11月10日支付35000元，2020年3月10日支付房租80000元。合同签订后，马铁柱、徐波给付贾桂敏租金55000元后，对承租房屋进行装修，在装修过程中，造成房屋的阳台下沉、开裂。后因马铁柱、徐波未按合同约定的期限给付年度租金，2019年12月2日，徐波出具欠条，载明：今欠贾桂敏2019年上半年房租35000元，2019年12月8日付清。2019年12月28日，马铁柱书写的字条载明：本人马铁柱租用贾桂敏北京市平谷区新平东路×号门面房，面积约200平米，因经营不善，现达成如下协议：2020年1月5日前腾空房内所有物品，承担2019年、2020年取暖费8300元整，并承担装修损失复原费用人民币20000元。2020年3月12日，经贾桂敏同意，涉案房屋被马铁柱转租给案外人，双方签订的租赁合同解除。3月20日，马铁柱、徐波散伙，但对本案债务的承担问题未协商一致。庭审中，马铁柱、徐波辩解称，因拖欠房租，在2019年12月2日至4日贾桂敏锁门二天，12月8日至2020年3月12日转租时，贾桂敏锁门致使无法经营，该期间不应给付租金。而贾桂敏主张在2020年1月20日锁门。对于贾桂敏锁门时间，马铁柱、徐波均未提供证据证明。一审法院认为，贾桂敏、马铁柱、徐波均认可在2020年3月12日，因涉案房屋被马铁柱转租给案外人，房屋中的所有物品也一并转让，双方签订的房屋租赁合同书已解除，为此，贾桂敏放弃要求解除与马铁柱、徐波之间的租赁合同关系，马铁柱、徐波将涉案房屋恢复原状并腾退返还，并按照合同约定的租金标准支付至房屋实际腾退之日的房屋占用费的诉讼请求，一审法院准许。贾桂敏与马铁柱签订的房屋租赁合同合法有效。该合同虽没有徐波的签字，但马铁柱、徐波在庭审中均承认为合伙关系，订立合同的目的是马铁柱、徐波合伙经营饭店，故租赁合同实际相对方为贾桂敏与马铁柱、徐波，双方应按照合同的约定行使权利、履行义务。徐波关于租赁合同与自己无关的辩解，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳，马铁柱、徐波作为合伙人，现虽已散伙，但对本案债务的承担问题未协商一致，故应对合伙期间的债务承担连带责任。关于贾桂敏要求马铁柱、徐波支付拖欠的2019年上半年的租金35000元的诉讼请求，马铁柱、徐波辩称，从承租房屋到贾桂敏锁门之日止，其经营饭馆的时间为4个多月，贾桂敏锁门期间，无法经营饭店，已向贾桂敏支付了租金55000元，已不欠贾桂敏租金。根据双方当事人的陈述和证据表明，马铁柱、徐波对承租的房屋使用的时间为2019年9月10日至该房屋于2020年3月12日经贾桂敏同意后转租给案外人止，租赁期限实际为六个月零两天，该期间虽有马铁柱、徐波不能经营的情况，但马铁柱、徐波依然占用。现贾桂敏自认于2020年1月20日锁门，必然导致马铁柱、徐波不能经营，已经从根本上影响了承租人对房屋的使用，贾桂敏的锁门的起因是马铁柱、徐波拖欠租金，且经过合理催告后仍不给付租金，其属于行使不安抗辩权，但该行为已经超出合理限度，对于马铁柱、徐波现应给付贾桂敏租金的数额，因双方均未提供证据证明贾桂敏锁门的期间，故综合考虑双方当事人约定的租金数额、贾桂敏自认锁门的事实、马铁柱、徐波的占用及涉案房屋的转租情况，酌情确定为8000元。关于贾桂敏要求马铁柱、徐波赔偿因装修房屋造成的损失20000元，给付取暖费8300元的诉讼请求，因马铁柱于2019年12月28日给贾桂敏书写了字条，载明其愿意承担2019年、2020年取暖费8300元，并承担装修损失复原费用20000元，现其辩称装修造成的损失属于合理使用房屋的范畴，因缺乏事实及法律根据，一审法院不予采纳。关于贾桂敏要求马铁柱、徐波支付违约金的诉讼请求，马铁柱、徐波均承认有延付租金的违约行为，另在租赁合同中，双方对违约金的计付标准进行了约定，虽马铁柱、徐波称违约金过高，但贾桂敏要求按房屋年租金的2％计算，符合法律规定，一审法院予以支持。判决如下：一、马铁柱、徐波于判决生效后十日内连带向贾桂敏支付2019年9月10日至2020年3月12日的租金8000元；二、马铁柱、徐波于判决生效后十日内连带向贾桂敏支付因房屋装饰装修造成的经济损失20000元；三、马铁柱、徐波于判决生效后十日内连带向原告贾桂敏支付违约金3200元；四、马铁柱、徐波于判决生效后十日内连带向原告贾桂敏支付取暖费8300元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费931元，由贾桂敏负担537元（已交纳），由马铁柱、徐波连带负担394元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，各方当事人均没有证据提交。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，贾桂敏与马铁柱签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。一审法院结合马铁柱和徐波认可的合伙关系及涉案房屋的实际使用情况，认定徐波对合伙期间的债务承担连带责任并无不当。关于马铁柱、徐波是否存在违约行为，根据2019年9月3日马铁柱书写的房租支付协议及2019年12月2日徐波出具的欠条显示，马铁柱和徐波先后承诺于2019年11月10日、2019年12月8日支付租金35000元，但实际上在马铁柱和徐波占用涉案房屋期间，其并未支付该笔租金，故一审认定马铁柱和徐波拖欠租金构成违约，并依据房屋租赁合同约定认定违约金金额，并无不当。根据双方签订的《房屋租赁合同书》中有关保证金1万元的约定及房租支付协议书中约定，根据一般的交易习惯，保证金应先行支付。故本院认定涉案55000元中包含保证金1万元。马铁柱、徐波称55000元中不包含保证金的意见本院不予支持。关于马铁柱、徐波应付租金的计算，马铁柱、徐波上诉主张贾桂敏于2019年12月2日锁门，但未能提供充分的证据予以证明，本院难以采信。贾桂敏自认于2010年1月20日锁门，尽管锁门对于马铁柱、徐波的经营活动有所影响，但锁门后马铁柱、徐波并未完成负有的腾退义务，仍视为对涉案房屋继续占用至涉案房屋被转租给案外人之日止，故马铁柱、徐波占用涉案房屋期间系2019年9月10日至2020年3月12日至。一审法院认定贾桂敏采取锁门方式行使不安抗辩权系超过合理限度，并综合考虑贾桂敏的行为、双方约定的租金标准以及马铁柱、徐波的占用及涉案房屋转租情况，在折抵1万元保证金基础上酌定马铁柱、徐波另行支付8000元租金，在合理范围之内，本院予以维持。关于马铁柱、徐波是否应当支付其装修造成的经济损失，马铁柱于2019年12月28日书写的字条载明其愿意承担装修损失复原费用人民币20000元，一审法院据此判决亦无不当。综上所述，马铁柱、徐波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由马铁柱、徐波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙 妍二〇二〇年八月二十八日法官助理  何 平法官助理  王永基