山西省阳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0522民初842号 原告（反诉被告）：侯晋霞。 委托诉讼代理人：张佐绪，山西亚圣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵海云。 被告（反诉原告）：宁晋波，系赵海云丈夫。 原告（反诉被告）侯晋霞与被告（反诉原告）赵海云、宁晋波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，原告侯晋霞及其诉讼代理人张佐绪，被告赵海云、宁晋波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）侯晋霞向本院提出诉讼请求：1.依法责令二被告退还原告两个月租金11666元，合同保证金20000元，共计31666元，并按照每年6%的利率承担从起诉之日起，至执行完毕期间的利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年6月23日经协商一致后，二被告将其租赁阳城县信峰建筑有限公司位于阳城县南关步行街10号楼三层的一间房屋转租给原告，当天原告两次向被告赵海云银行卡转款90000元，当日被告宁晋波给原告出具收据两支，一支记载收到合同保证金20000元，一支记载收到承租三楼租金70000元。2019年6月25日在原告的坚持下双方补签了租赁合同。合同约定：租赁期为三年，从2019年6月25日至2022年6月24日止；每年租金为7万元，在签订合同时一次缴纳租赁期限当年全部租金，合同保证金20000元，到期无息退回；同时双方在合同第九条对双方解除、终止合同作了约定。合同签订后，被告于2019年6月25日将房屋钥匙交付原告。合同履行期间，因新型冠状病毒，自2020年1月23日起各地纷纷启动一级响应机制。因严格管控措施，原告无法经营，只好歇业。2020年4月3日阳城县住建局发布公告，阳城县政府决定对南关步行街进行机动车通行道路改造，实施凤凰路-新建路贯通工程，施工期间为2020年4月8日至8月10日，公告发布后，步行街于4月8日被封闭。因疫情和道路改造致原告歇业，为减少自己损失，原告于2020年4月6日向被告提出终止合同，并于当日从所租房内搬出，2020年4月26日，原告派人将钥匙交给被告。后原告多次与被告交涉，要求被告退还发生不可抗力事件期间的租金和合同保证金未果，故提起前列诉请。 被告（反诉原告）赵海云辩称：2019年6月23日，我和侯晋霞讲，咱们的承租期是三年，年租金是柒万元，另有两万元违约保证金，每年的房租是提前两月交清。如果干不了三年，两万元是不退的，如果三年内我不让你干了，我退你四万元，这是我们的口头协议。九月份，为配合原告办理营业手续，我们匆匆草率补签了一份合同。原告未继续履行合同，属于单方面违约，未继续交下年度租金，4月份之前水电费也未交，合同未履行，保证金不予退还。 被告（反诉原告）宁晋波辩称：原告单方搬走属于违约；步行街道路施工两侧商户都正常营业；新冠肺炎影响全国，国家正通过各种途径来努力克服所带来的损失，其达不到“不可抗力”；乙方作为培训机构，在疫情防控的大形势下，应无条件配合国家复工复产的相关政策，由此造成的损失与甲方无关；原告是觉得这里租金贵，但双方有合同、保证金约束，其私自搬离侵害了被告的合法权益；合同不是不能履行，是其主观不想履行；私自搬离，后果严重，不退还保证金。综上所述，认为应继续履行合同，合同正常结束后，无息退还保证金。 被告（反诉原告）赵海云、宁晋波提出反诉请求：原告搬离时将我个人财产（会议桌陆仟元、5米长水磨石大理石台面办公桌及普通办公桌壹万元，共合计壹万陆仟元）搬离，请求赔偿16000元及1至4月水电费2900元共计18900元。 原告（反诉被告）针对反诉答辩称：1.原告搬家时，被告在场拦住了，原告也确实没有将被告财产搬走。2.水磨石和玻璃会议桌还在房子里放着。原来清点时桌子是什么情况，现在是什么情况无法说清。 经审理查明：案涉租赁房屋位于本县步行街10号楼三层，由被告从房屋所有权人阳城县信峰建筑有限公司处承租。2019年5月18日，房屋所有权人同意案涉房屋转租。2019年6月23日，原告侯晋霞与被告赵海云签订房屋租赁合同。原被告双方签订合同第三条租赁期限约定，租期从2019年6月25日至2022年6月24日止。第四条租赁金额及付款方式约定：1.该房屋年租金柒万元。2.乙方在签合同时一次缴纳租赁期限当年全部租金。合同保证金为贰万元，到期无息退回。3.下年度租金，市场价的情况下，可优先乙方承租，如续租需提前2个月交租。第五条关于租赁期间的有关费用约定：租赁期间乙方必须每月足额上交以下费用，若不交甲方在乙方保证金中扣除。1.水费2.电费3.暖气费4.其它费。当日侯晋霞分两笔支付给赵海云6万元和3万元，共计9万元。被告宁晋波给原告出具收据两支：一支记载，今收到侯晋霞承租三楼合同保证金20000元；一支记载，今收到侯晋霞承租三楼合同租金70000元。因新型冠状病毒肺炎，2020年1月25日18时起，山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，同时阳城县也立即启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月3日，阳城县住房和城乡建设管理局发布公告，县政府决定对南关步行街进行机动车通行道路改造施工，施工期间为2020年4月8日至8月10日。2020年4月26日，原告将案涉房屋钥匙交付被告。 另查明，2019年12月24日，被告宁晋波给原告侯晋霞出具了收款收据：2019年6月10至2019年12月24日电费3608元，2019年7月至12月水费300元，共计3908元。2020年1月3日，原告侯晋霞通过微信将上述款项付给被告宁晋波。 2017年12月18日，被告赵海云与阳城县新世界大爱家居有限公司签订买卖高档玻璃大会议桌1张；2018年3月23日，赵海云与阳城县新世界大爱家居有限公司签订买卖订制高档大理石柜台1张。 以上事实，有原被告陈述，租赁合同，转账记录及收款收据，信峰建筑有限公司所有权证书复印件，阳城县住房和城乡建设管理局和阳城县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导组办公室公告网页复制件，买卖合同及收据等证据予以证实。 原被告的争议焦点：（一）退还2月租金及利息。原告主张，2020年4月6日，依据案涉合同主张因城镇规划建设或不可抗力因素使合同不能履行时，有权终止合同的约定，向被告提出终止合同，并于2020年4月26日将房屋钥匙交付被告，双方之间的合同终止。本院认为，2019年6月23日原告交付租金后，被告将案涉房屋交付原告使用，双方已履行合同的主要义务。而山西省于2020年1月25日，启动重大突发公共卫生事件一级响应，该不可抗力因素发生于双方履行合同主要义务之后，因此不存在因不可抗力致使合同不能履行、合同目的不能实现的情况。故原告主张案涉合同已于2020年4月26日终止，要求退还2个月租金及利息的事实依据不足。（二）退还合同保证金及利息。原告主张保证金系保证不损坏房屋结构，不拖欠水电费。被告主张保证金系保证原告承租三年，如果原告干不了三年，2万元不退，如果三年内被告不让原告干，被告退原告4万元。原被告双方对合同中保证金性质有争议。案涉租赁合同第四条租赁金额及付款方式约定：1.该房屋年租金柒万元。2.乙方在签合同时一次缴纳租赁期限当年全部租金。合同保证金为贰万元，到期无息退回。第五条关于租赁期间的有关费用中约定，租赁期间乙方必须每月足额上交以下费用，若不交甲方在乙方保证金中扣除。1.水费2.电费3.暖气费4.其它费。本院认为，案涉合同中保证金是承租人交给出租人一定数额的金钱，以确保在租赁关系终止或提前解除时，出租人可抵扣承租人欠付租金或其他费用，而不是具有定金性质，用于保证双方之间合同履行三年。贰万元保证金，双方约定无息退还。（三）关于被告反诉原告损害赔偿问题。被告反诉主张原告应赔偿其水磨石办公桌10350元和玻璃会议桌6000元，共计16350元，并向法庭提交了原告购买前述两个办公桌的买卖合同和付款凭证，但其提供的证明其主张的证据不足。（四）关于水电费。被告反诉原告应支付电费2591元、水费300元，共计2891元，并提交了自书的水电费使用量情况。原告认为被告未提供水电费的正规票据，对被告主张的数额不予认可。法庭根据2019年6月至12月间，原告水电费使用情况，酌情认定水电费为1800元。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告双方在自愿的基础上签订的房屋租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方应按约履行。合同履行过程中，原告（反诉被告）侯晋霞以不可抗力致使合同目的不能实现为由主张解除房屋租赁合同及退还未履行部分租金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。依照法律规定，当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同有关条款等，确定该条款的真实意思。案涉合同第三条与第四条约定存在冲突，即案涉合同期限为三年及年租金为柒万元与第四条第2、3项下乙方在签合同时一次缴纳租赁期当年全部租金；下年度租金市场价的情况下，可优先乙方承租，如续期需提前2个月交租的约定冲突。结合案涉合同第四条租赁金额及付款方式的约定，合同第三条租赁期限三年系双方关于优先承租权期间的约定，而不是合同履行期限的约定。原告侯晋霞在合同到期前2个月未交下一年度房租，并搬离案涉房屋，表明其不再续租，合同到一年期后，双方权利义务关系终止。原告要求被告退还保证金的请求，本院予以支持。被告（反诉原告）赵海云、宁晋波反诉主张的水电费，本院酌情支持1800元。被告（反诉原告）赵海云、宁晋波未能举证证明房屋出租前其反诉财产的原始状况，该项反诉请求，无事实和法律依据，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）赵海云、宁晋波于本判决生效十日内退还原告（反诉被告）侯晋霞保证金20000元； 二、原告（反诉被告）侯晋霞于本判决生效十日内支付被告（反诉原告）赵海云、宁晋波水电费1800元； 三、驳回原告（反诉被告）侯晋霞、被告（反诉原告）赵海云、宁晋波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费592元，减半收取296元，由原告（反诉被告）侯晋霞负担；反诉费136元，由被告（反诉原告）赵海云、宁晋波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。 审 判 员 陈里会 二〇二〇年八月十二日 法官助理 赵凯雷 书 记 员 李霞平