黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终592号上诉人（原审原告）：孙伟，女，1971年5月1日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区，现住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：程志平，男，1961年10月26日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区，现住黑龙江省牡丹江市爱民区，由牡丹江市爱民区新华街道圣林社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：黑龙江千惠房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。法定代表人：王鸿纯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秀，男，该公司工作人员。上诉人孙伟因与被上诉人黑龙江千惠房地产开发有限公司（以下简称千惠公司）商品房预约合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2020）黑1004民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。孙伟上诉请求：1.撤销牡丹江市爱民区人民法院（2020）黑1004民初108号民事判决书，发回重审或改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决对案件事实没有独立的认定，只是对双方陈述事实的叙述的记载;2.一审判决认定“仅于2016年12月15日向其出具欠条一份，对于车辆实际成交价格孙伟并未举示充分证据证实”错误，上诉人向法庭举示的王义军给上诉人丈夫出具的欠条，标明30万元的车款，证明上诉人与王义军之间存在标的为30万元的债权债务，一审判决对该部分事实认定错误。一审判决第9页上数第一行至下数第3行部分认定事实自相矛盾，该部分即认定朱传高向被上诉人出具了借条一份，被上诉人将包括本案诉争房屋在内的4套房屋交给朱传高作为抵押，并标明不许买卖。同时又认定被上诉人与上诉人于2018年4月28日签订了本案诉争房屋的商品房认购协议书，上诉人以263757元作为优先认购金，优先认购本案诉争房屋，被上诉人给上诉人出具了加盖被上诉人公章和法定代表人名单的收款票据。一审法院未查清认购协议书和收款票据是由被上诉人给上诉人开具的，还是由他人转开的事实，且认定的事实相互矛盾。一审判决认定孙伟与千惠公司均认可孙伟并未实际向千惠公司交付购房款是错误的，一审法院错误理解了上诉人所称未实际向千惠公司交付房款，是指没有以现金和转账的形式交付，并不能排除被上诉人通过债权、债务转让的方式取得了财产性利益，这种方式交付购房款也是成立的。二、一审判决事实不清、证据不足。一审判决所认定的事实及所持观点事实不清、证据不足，因为：1.一审判决即认定王义军与上诉人一同到被上诉人处开出商品房认购协议书，又认定朱传高开出商品房认购协议书后交给王义军，做出两种相互矛盾的认定，属于事实不清;2.朱传高在一审出庭作证时称，其借出4套房屋目的是为了融资借款、进行施工，否则没有办法开工，又证实在没有得到钱款的前提下，将用来融资的标明给上诉人出具的商品房认购协议书和收款票据交付给王义军。该证言内容违背朱传高融资的初衷，也未达到融资的目的，这种认定相互矛盾、不符合常理。一审法院也未查清朱传高为什么给王义军出具上述购房手续;3.一审判决第9页认定借条的内容为做抵押、不许买卖，而被上诉人给上诉人出具的商品房认购协议书和销售发票却明确记载为买卖;4.朱传高与被上诉人存在利害关系，本案判决结果对其利益产生直接的影响，故朱传高不应作为本案证人，且被上诉人在一审时申请该证人出庭作证，其证言内容单一，不能形成证据体系，不应以此认定案件事实。上诉人在一审时已向法庭举示被上诉人给上诉人开具的商品房认购协议书和销售发票，能够证实上诉人与被上诉人之间是买卖房屋的关系，如被上诉人否定该关系，被上诉人负举证责任。千惠公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分。上诉人无理纠缠、无理缠讼。上诉人对一审法院认定事实提出不同的观点和意见，但根据民事诉讼谁主张、谁举证的原则，当事人对其主张应该提供证据加以证明，故一审法院结合相关证据所认定的法律事实确实充分。孙伟向一审法院起诉请求：1.判令千惠公司与孙伟签订的商品房买卖协议合法有效；2.判令千惠公司与孙伟就悦翔名苑小区x栋x单元xxx室签订正式的商品房买卖合同并为孙伟办理交房手续；3.诉讼费用由千惠公司承担。一审过程中，孙伟变更诉讼请求为：1.要求确认千惠公司与孙伟签订的《商品房认购协议书》合法有效；2.解除《商品房认购协议书》，千惠公司返还孙伟购房款263757元；3.诉讼费由千惠承担。一审法院认定事实：千惠公司开发建设牡丹江市爱民区悦翔名苑小区，证人朱传高系负责该小区x号、x号、x号楼内外墙抹灰工程的施工人，施工方式为包工包料，千惠公司以预抵顶房屋的形式向朱传高预付工程款，双方均认可最后结算时，预抵顶的房屋价值不在结算款中扣除，以能够实际出具正式的商品房买卖合同的房屋价值为准。千惠公司称该小区系2012年、2013年许开工建设，2015年停工，2018年中旬复工，现仍未竣工验收。2015年4月2日，孙伟从案外人孙会忠处购买识别代码为xxxx的尼桑风雅牌轿车，二手车销售统一发票登记的车价为18万元，孙伟称孙会忠以该车辆抵顶欠款62万元。2016年4月11日，孙伟将该车辆过户给案外人王义军，二手车销售统一发票登记的车价为13万元，孙伟称双方实际买卖价格为30万元，王义军未实际支付购车款，仅于2016年12月15日向其出具欠条一份，对于车辆实际成交价格孙伟未举示充分证据证实。2017年1月25日，王义军又将该车辆过户给他人，二手车销售统一发票登记的车价为10万元。2018年4月21日，朱传高向千惠公司出具借条一张，内容为：“我朱传高向千惠公司借用肆套房票（x号楼x单元xxx室、面积：67.63平方米，x号楼x单元xxx室、面积：62.28平方米、x号楼x单元xxx室、面积：74.62平方米，x号楼x单元xxxx室、面积：81.44平方米）作为抵押用，不允许买卖，如出现一切后果由朱传高负责。”2018年4月28日，孙伟与千惠公司签订《商品房认购协议书》，主要内容为：孙伟自愿向千惠公司交付人民币263757元，作为优先认购金，有权优先认购悦翔名苑小区x栋x单元x层xxx号房，参考建筑面积67.63平方米，该商品房原价为3900元/平方米，总价款为263757元。协议下方有孙伟签名并盖有千惠公司公章，无其他经办人签字。同日，千惠公司出具房地产开发有限公司销售收款票据，票据载明交款人为孙伟、内容为悦翔名苑小区x号楼x单元xxx室购房款、数额为263757元，该票据下方盖有千惠公司财务专用章及法定代表人王鸿纯名章。对于上述房屋认购手续的形成情况，孙伟称系王义军以上述房屋抵顶购车款，王义军领着孙伟到千惠公司二楼办公室，千惠公司一名男性工作人员现场书写的认购书及收据并盖章。千惠公司提请的证人朱传高证实，上述房屋系千惠公司预抵顶其工程款，由其向王义军融资，并按王义军指示将上述认购手续开具到孙伟名下。孙伟和千惠公司对该认购手续的形成情况均未举证证实。孙伟和千惠公司均认可孙伟并未实际向千惠公司交付购房款。另查，案涉房屋已于2015年9月1日登记备案在案外人刘宏伟名下。2020年1月4日，孙伟撬开案涉房屋门锁，进入涉案房屋并居住几天后搬出。由于千惠公司报警，孙伟到牡丹江市公安局爱民分局向阳警务室说明情况，孙伟在询问笔录中称其预出售一台尼桑风雅牌轿车，王义军知道后向其购买，因王义军没钱，就为孙伟出具了一张30万元的欠条，孙伟将车辆过户到王义军名下。孙伟称其与千惠公司签订商品房认购协议后，将欠条返还给王义军。因案涉房屋迟迟不能交付，孙伟的丈夫赵刚找到王义军，王义军再次为赵刚出具了欠条。因孙伟所述与车辆过户时间、欠条出具时间以及认购协议签订时间不符，经法庭询问，孙伟又称王义军没有打欠条，其就为王义军办理了车辆过户手续，因当时有担保人，但王义军迟迟不能支付购车款，故孙伟丈夫赵刚和担保人找到王义军，让王义军出具了一份欠条，孙伟与王义军之间仅存在2016年12月15日欠条。孙伟称其所述的与王义军之间的车辆买卖以及担保情况均系口头约定，无书面协议。一审法院认为：一、关于孙伟与千惠公司之间是否系商品房销售合同关系的问题。千惠公司向朱传高出具认购书及购房收据的本意系预抵顶工程款，由朱传高进行融资，双方并未结算，故在千惠公司出具案涉房屋在内的房源时，与朱传高之间没有确定的到期债权，也没有以房抵债或商品房销售的意思表示。孙伟主张其取得涉案房屋认购手续，是因其对王义军享有债权（购车款），千惠公司对王义军负有债务而产生债权转让债务承担关系。对于王义军如何取得案涉房屋、孙伟与王义军之间的债权是否真实存在及债权数额、王义军与千惠公司之间是否存在债权债务关系，孙伟未举示充分证据加以证实，故对孙伟主张王义军将其对千惠公司的债权转让给孙伟的事实不予认定。因孙伟与千惠公司没有直接、确定、到期的债权，又未举示充分证据足以推定千惠公司存在真实的以房抵债或商品房销售的意思表示，应承担举证不能的法律后果，且案涉房屋在2015年9月1日已经登记备案在案外人名下，致使孙伟主张以房抵债中的抵顶行为不能完成，从而未能转化为孙伟主张的其与千惠公司之间的商品房销售合同关系。如前所述，因孙伟与千惠公司在签订《商品房认购协议书》时，千惠公司不具有真实的出售房屋的意思表示，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”孙伟与千惠公司于2018年4月28日签订的《商品房认购协议书》应为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因孙伟未实际向千惠公司交纳购房款，千惠公司亦未向孙伟交付涉案房屋，故双方不存在返还财产的情形。综上，判决：驳回孙伟的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，对于孙伟与千惠公司签订《商品房认购协议书》的经过，孙伟与千惠公司分别进行了陈述。孙伟主张王义军拖欠其购车款未还，王义军通过债权转让的方式，以千惠公司开发的案涉房屋抵顶其购车款，所以孙伟与千惠公司签订了《商品房认购协议书》。千惠公司主张朱传高承包该公司开发的悦翔名苑小区的外墙抹灰工程，千惠公司将包括案涉房屋在内的4套《商品房认购协议书》和收款票据交付给朱传高，用于抵押借款。朱传高意通过王义军向孙伟借款，所以将案涉房屋的《商品房认购协议书》和收款票据开具到孙伟名下并交付给王义军。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定事实一致。本院认为，孙伟虽取得了千惠公司出具的案涉房屋《商品房认购协议书》及收据，但孙伟认可与千惠公司之间并不存在直接的商品房买卖关系，没有通过现金或转账的方式向千惠公司交付案涉房屋购房款，而是通过王义军转让对千惠公司享有的债权，抵顶王义军应付孙伟购车款的方式，取得千惠公司出具的购房人为孙伟的案涉房屋《商品房认购协议书》及收据。千惠公司对此予以否认，并举示反驳证据予以证实。因此，孙伟对其上述主张应承担举证证明的责任。孙伟未举证证实王义军对千惠公司享有债权，亦未证实王义军向其转让对千惠公司享有的债权并向千惠公司履行告知的义务，故孙伟主张通过债权转让的方式取得案涉房屋不成立，一审判决确认孙伟未实际向千惠公司交纳购房款，驳回孙伟的诉讼请求并无不当。综上，孙伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5256元，由上诉人孙伟负担。本判决为终审判决。审判长 杜 敏审判员 贾海波审判员 杨大奎二〇二〇年八月三日书记员 刘 宇附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。