安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1523民初3138号原告：安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司，住所地：安徽省舒城县城关镇梅河路，统一社会信用代码：913415236726175993。法定代表人：陈正华，总经理。委托诉讼代理人：祝延兵，安徽继宏律师事务所律师。被告:叶庆玉，女，1968年07月18日出生，汉族，安徽省舒城县人，居民，住安徽省舒城县。被告：汪宏文，男，1968年08月08日出生，汉族，安徽省舒城县人，居民，住安徽省舒城县。原告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司（以下简称华鹏公司）与被告叶庆玉、汪宏文商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年07月06日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华鹏公司法定代表人陈正华、委托诉讼代理人祝延兵到庭参加诉讼。被告叶庆玉、汪宏文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华鹏公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的商品房买卖合同继续履行（位于舒城县河棚镇街道舒城县河棚农贸商城1幢401室）；2.判令被告及时支付未付购房款180000元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告自2015年01月01日起以未付购房款为基数按照中国人民银行同期贷款年利率承担利息。事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告其所有的位于舒城县河棚镇街道河棚农贸商城1幢401室的商品房（建筑面积108.6平方米，总价款362500元出售给被告，合同还就其他事项进行了约定，原告于2020年04月24日将该房屋向舒城县房管部门进行了备案（备案号20151842，预售许可证号：舒房售字第2012021号，完成了报备手续。合同签订后，被告已支付购房款182500元，尚欠购房款180000元未付，原告多次催要，被告均以种种理由拒付，原告现诉请判令支持诉请。被告叶庆玉、汪宏文未到庭，亦未向本院提交书面答辩状。本院经审理认定本案事实如下：安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司（作为甲方、出卖方）与叶庆玉、汪宏文（作为乙方、认购方）签订《认购预定书》一份，约定如下：1.乙方自愿认购甲方投资开发的“河棚商贸城”项目1#楼401室，建筑面积约108.6平方米；2.按套（单元）计算，该商品房单价为（人民币）叁拾陆万陆仟捌佰元整（362500元）；3.乙方在签订本协议当日须预付认购房总房款60%的认购金，剩余认购款在签订《商品房买卖合同》时一次付清；4.乙方在签订本认购预定书后，待甲方项目取得房屋预售许可证时，应在甲方通知的七日内到售房部签订《商品房买卖合同》。如乙方未按甲方通知的规定时间内来签订《商品房买卖合同》，视为放弃认购权利，本认购协议自行失效，所交房屋认购金的20%作为违约金不予退还。甲方有权对所认购的房屋进行处置，无需再另行通知。后被告支付房款182500元。2020年04月20日，华鹏公司对位于河棚镇街道舒城县河棚农贸商城1-401室以出卖人安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司、买受人汪宏文、共有人叶庆玉名义办理了舒城县商品房合同备案申请（审批）表（备案号：20151842）。另查明，被告叶庆玉与被告汪宏文系夫妻关系。以上事实，原告营业执照、被告身份信息、舒城县商品房备案申请（审批表）表（上列证据均为复印件）、庭审笔录在卷佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无证理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。原告华鹏公司与被告叶庆玉、汪宏文签订的《认购协议书》，是当事人双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且华鹏公司已取得商品房预售许可证，华鹏公司也当庭认可该协议的效力，并办理了合同备案手续，故本院对该《认购协议书》的效力本院予以确认。双方均应恪守履行。本案的争议焦点为：1.《认购协议书》是预约合同还是本约合同？2.叶庆玉、汪宏文是否存在违约？应否承担违约责任？关于本案原告华鹏公司与被告叶庆玉、汪宏文签订的《认购协议》的法律性质问题。本案中，原告与两被告签订《认购预定书》中虽然明确约定了双方拟进行买卖的房屋位置、面积、价款等等，但对办证时间、房屋具体交付时间违约责任等等诸多直接影响是否权利义务的重要条款并无在案涉《认购协议书》中明确约定，故案涉《认购协议书》虽已具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，但是，双方当事人同时在该协议书中约定：“……第四条乙方在签订本认购协议书后，待甲方项目取得房屋预售许可证时，应在甲方通知的七日内到售房部签订《商品房买卖合同》……第八条本认购协议书在双方签订《商品房买卖合同》后失效，乙方所交房屋认购金自动转入购房款。”可见，双方当事人还在协议中进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，案涉《认购预定书》的性质因为预约合同。故本案案由应为商品房预约合同纠纷。关于叶庆玉、汪宏文是否存在违约，应否承担违约责任问题。双方没有签订《商品房买卖合同》的归责问题。《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规则处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同无法未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对于商品房买卖合同来说，认购协议是本约订立前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立之前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续协商的其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。本案是因为叶庆玉、汪宏文没有交付剩余房款而引发纠纷。华鹏公司认为叶庆玉、汪宏文没有交付剩余房款，但并未就叶庆玉、汪宏文是否存在违约行为提供充分证据予以证明。故对于原告的利息请求依法不予支持。同时，虽然预约合同不能适用强制履行，但鉴于原告都同意在原认购协议基础上继续签订《商品房买卖合同》不违反法律规定，本院予以支持。被告未举证证明其除原告自认已付款项182500元外曾向原告支付过其他款项的事实，故现原告请求被告支付180000元的请求，依据充分，本院予以支持。被告叶庆玉、汪宏文经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司与被告叶庆玉、汪宏文签订的《认购预定书》有效；被告叶庆玉、汪宏文应于本判决生效后六十日内，在原《认购预定书》的基础上与安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并交付剩余尚欠房款180000元；二、驳回原告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3900元，减半收取1950元，由被告叶庆玉、汪宏文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款户名：安徽省六安市中级人民法院计划财务装备处，开户银行：徽商银行六安政务区支行，账号000000601003400000414，立案查询号码：0564-12368）。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 何 流二〇二〇年八月三十日书记员 马学良