贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终502号上诉人（一审被告）：贵州福泽翔云企业管理有限公司，住所地：贵州省贵安新区黔中大道贵安国际数字文化产业园6号楼2-3.4.5.10.11.12号写字楼。统一社会信用代码：91520900MA6GR2G15Q。法定代表人：胡俊，系该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：王正江，系贵州天筑律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：于力，系贵州天筑律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（一审原告）：贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司，住所地：贵州省贵安新区黔中大道中段贵安国际数字文化产业园一期（E时代）1号楼。统一社会信用代码：91520900356337667W。法定代表人：胡蓉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈育义，系北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨千愚，代理权限为一般授权代理。上诉人贵州福泽翔云企业管理有限公司因与被上诉人贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司房屋租赁合同纠纷一案,不服安顺市平坝区人民法院2019年12月8日作出的(2019）黔0403民初2339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州福泽翔云企业管理有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销安顺市平坝区人民法院所作出的(2019)黔0403民初2339号民事判决中第二、第四、第五项判决;发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案系被上诉人的违约行为，导致租赁目的无法实现，一审法院虽然对合同解除作了认定,但未依法认定《写字楼及园区房屋租赁合同》的签订时间及背景，从而导致认定事实及法律适用错误,错误驳回上诉人实际经营损失诉讼请求。根据《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”一审认定被上诉人在签订涉案合同时不能预见违约会对上诉人造成的损失,该认定与事实不符。上诉人成立于2018年1月19日,不存在未办理工商注册前的2017年12月31日与被上诉人签订《写字楼及园区房屋租赁合同》并盖章,该涉案合同实际签订于2018年10月之后,且在该合同签订时间之前，上诉人己经就漏水维修造成的经营损失多次以索赔单的形式向被上诉人进行反馈和告知,且双方已进行过磋商,故在签订《写字楼及园区房屋租赁合同》时，被上诉人不可能对上诉人的损失无法预见，但一审法院未对上诉人提交的该组证据予以审查，从而以“被上诉人在签订合同时不能预见违约时可能造成的损失”的认定，而错误适用《合同法》第113条的部分规定，属于法律适用错误。根据《写字楼及园区房屋租赁合同》8.1条约定:“除本合同条款已约定的违约责任和赔偿以外,对未约定或未告知造成的损失,违约方须向守约方据实进行赔偿。”由于被上诉人违约行为,导致案涉租赁合同的解除，在我国《合同法》第八条所规定的精神原则下,上诉人所主张的赔偿理应按照双方合同约定得到支持,但一审人民法院行使自由裁量权仅支持上诉人80%装修及地板维修损失，对于上诉人实际经营损失及其他损失错误驳回，有违双方合同约定及案件事实,未正确公平的适用法律对本案予以判决。二、一审法院在正确认定系被上诉人原因导致合同目的无法实现的情况下,支持其租金的诉讼请求,认定事实及适用法律错误。根据《合同法》第221条规定:“因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。”之规定,根据上诉人提交的证据充分显示，2018年5月至2019年9月期间,上诉人虽系占有该房屋部分,但是涉案租赁房屋因长期、大面积漏水等其他原因一直处于与被上诉人共同维修状态,上诉人一直无法使用房屋进行主要经营工作,仅局限于为入驻的56家企业办理了工商登记手续,被上诉人长期的违约行为且其无法解决,合同目的无法一直实现。2019年9月至2019年12月双方已经进入起诉阶段,更无法实行合同签订目的。但一审人民法院并未对该事实继续论证，上诉人在承担高额租金的情形下,且被上诉人同意，从而继续引进入驻企业，但仅凭办理工商登记手续即认定上诉人并非完全无法使用租赁房屋的事实认定错误,从而不合理的判决上诉人承担租金的60%，显然违背客观事实也违反上述相关法律规定。综上,本案在《写字楼及园区房屋租赁合同》前,被上诉人明知上诉人的租赁目的及经营方式,已经能够预见违约后会对上诉人造成的损失。在被上诉人长期违约的情形下，被上诉人造成如今损失负有不可推卸的责任,因当按照双方合同约定据实对上诉人的实际经营损失进行赔偿，另外,房屋租金不应当由守约的上诉人承担绝大部分,恳请二审法院依法查明事实,保护合同缔约方合理信赖利益,维护上诉人合法权益。被上诉人贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司二审未答辩称。一审法院认定事实：2017年12月31日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《写字楼及园区房屋租赁合同》一份，约定：原告（反诉被告）将贵安国际数字文化产业园项目6号楼2层3、4、5、10、11、12室（面积共计808.91平方米）及配套设施租赁给被告（反诉原告）。租赁期限为3年，从2017年12月31日起至2020年12月30日止。租金按建筑面积平方米计算，标准为26.25元/平方米/月，即每月21234元，被告（反诉原告）每次支付3个月租金，共计63702元；租赁期内第二年起租金在上一年的租金基础上递增10%；被告（反诉原告）在合同签订后5个工作日内支付履约保证金60666元；若被告（反诉原告）未能在当期租金到期前提前1个月向原告（反诉被告）按时支付应当支付的当期全额租金，逾期1日被告（反诉原告）应按应付款总额的每日5‰支付滞纳金，如被告（反诉原告）逾期超过应付租金日5个工作日仍未支付所欠租金及滞纳金，原告（反诉被告）除有权收回标的物外，被告（反诉原告）还需支付应付租金日至退回标的物日止的租金、滞纳金，同时按所欠租金加收每日5‰的违约金。如因原告（反诉被告）原因致使被告（反诉原告）无法正常使用租赁房屋的，被告（反诉原告）有权单方解除合同；被告（反诉原告）不按照合同约定支付租金逾期超过5日的，原告（反诉被告）有权单方解除合同，收回房屋。合同签订后，原告（反诉被告）将租赁房屋交付给被告（反诉原告），双方还达成约定免除被告（反诉原告）2018年1月至4月的租金。被告（反诉原告）于2018年1月8日及9日向原告（反诉被告）交纳了2018年5月至2018年7月的租金60666元及履约保证金60666元。另查明，从2018年5月开始案涉租赁房屋出现多次长期漏水情况，经原告（反诉被告）整修后仍然漏水，影响了被告（反诉原告）对租赁房屋的使用。被告（反诉原告）租赁案涉房屋后用于构建众创空间平台吸引其他企业入住并为企业提供登记注册、咨询、培训、投融资等服务。从2018年1月24日至2019年8月21日，被告（反诉原告）共计引进56家企业，并与56家企业分别签订了《孵化协议书》，该协议书约定被告（反诉原告）需向引进企业提供1个工位的办公场地，还需提供咨询、公司注册、项目申报咨询、培训、投融资、商务方面的服务。孵化服务费合计25000元，孵化合同签订后预付5000元，正式入驻被告（反诉原告）提供的办公、经营场地后于2020年9月30日前支付尾款。现被告（反诉原告）已为56家企业提供了公司注册等服务，但因案涉租赁房屋漏水，至今未能向56家企业提供办公场地。因无法提供办公场地，被告（反诉原告）与56家企业签订补充协议及委托书一份，约定1、被告（反诉原告）免收56家企业无法入驻期间租金及服务费，从2018年5月1日起至被告（反诉原告）维修完毕租赁房屋56家企业正式入驻之日起重新计算租金及服务费；2、56家企业委托被告（反诉原告）为其办理市场监督管理局注册地址变更手续至新的办公场地及公司搬迁其他事宜，搬迁及变更注册地址需支出的费用由被告（反诉原告）承担。再查明，被告（反诉原告）租赁案涉房屋（毛坯）后委托贵州自立装饰工程有限公司对房屋进行装修，被告（反诉原告）支付装修费207386元。因租赁房屋漏水被告（反诉原告）对被损坏的地板进行维修，支出6972元。上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的证据及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）陈述，并经庭审举证、认证，足以采信。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。现本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均起诉要求解除双方于2017年12月31日签订的《写字楼及园区房屋租赁合同》，即双方均同意解除合同，故本院对双方要求解除合同的请求予以支持。对于因何方存在违约行为导致合同解除的问题。案涉租赁合同已明确约定被告（反诉原告）租赁案涉房屋用于办公，故原告（反诉被告）提供的租赁房屋应当满足办公及一般租赁房屋的质量要求，但原告（反诉被告）提供的租赁房屋从2018年5月起就处于长期、多次漏水状况，经整修后仍无法改善，严重影响了被告（反诉原告）对租赁房屋的使用。根据租赁房屋的漏水情况，一审法院认定该房屋已不适宜租赁，导致案涉租赁合同无法继续履行，故原告（反诉被告）存在违约并导致案涉租赁合同解除。虽然被告（反诉原告）至今未交纳2018年8月至今的租赁费，但是因租赁房屋漏水且无法完全使用租赁房屋所致，被告（反诉原告）未按期支付租赁费不属于违约。对于从2018年8月1日至合同解除之日期间的房屋租赁费如何认定的问题。根据合同约定，正常履行租赁合同的情况下被告（反诉原告）应支付的租赁费为：21234元/月×5个月+21234元/月×1.1×12个月（被告（反诉原告）认可租赁房屋至今由其管理使用，故本院根据实际情况酌定其使用租赁房屋的时间至2019年12月）=386458.8元。虽然案涉租赁房屋存在漏水情况，但并未导致被告（反诉原告）完全无法使用租赁房屋（1、通过被告（反诉原告）所举证据不能认定其完全无法使用租赁房屋，2、被告（反诉原告）实际也在该租赁房屋中开展了办公活动，如为56家引进企业办理了工商登记手续等），本院结合租赁房屋的漏水情况、时间长短等因素，认定被告（反诉原告）应按照应付租赁费60%的比例向原告（反诉被告）支付租赁费，即231875.28元。另根据上文陈述，被告（反诉原告）未支付租赁费不属于违约，故本院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的请求不予支持。对于被告（反诉原告）所提出的反诉请求。一、根据《中华人民共和国合同法》第一百十一三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”对于被告（反诉原告）主张的56家企业注册地址搬离的损失22400元及56户企业无法入住且拒绝支付服务费的损失639329元。首先，该费用不属于原告（反诉被告）订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因为根据现有证据，并不能认定原告（反诉被告）在签订案涉租赁合同时已知晓原告（反诉被告）将把租赁房屋用于构建众创空间平台吸引其他企业入住，且租赁房屋面积仅为808.91平方米，也无法预见被告（反诉原告）将引进56家企业。其次，被告（反诉原告）也未提交证据证明上述损失确实产生或产生的数额。被告（反诉原告）主张56家企业搬家及办理注册地迁移每家需400元，但并未对此标准进行举证，且被告（反诉原告）诉称56家企业未入住，也认可在登记部门办理注册地迁移不需要缴纳费用。另对于56家企业拒付服务费的损失。根据被告（反诉原告）自己提供的补充协议，该协议载明56户企业并未解除与被告（反诉原告）签订的孵化协议，也未表示不再支付服务费，而是协商为正式入驻后重新计算服务费，故该损失并非确定产生。因此，本院对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付56家企业注册地址搬离的损失22400元及56户企业无法入住且拒绝支付服务费的损失639329元的请求不予支持。二、对于被告（反诉原告）要求返还履约保证金60666元的请求。因解除合同系原告（反诉被告）违约导致，根据案涉租赁合同的约定及履约保证金的性质，原告（反诉被告）应当予以返还，但案涉租赁合同中并未对逾期返还约定责任，故本院对被告（反诉原告）要求支付该部分金额的资金占用利息的请求不予支持。三、对于被告（反诉原告）提出的其他损失。1、职工窝工损失，被告（反诉原告）并未提供证据证明该损失确已产生，且被告（反诉原告）使用案涉租赁房屋开展了办公业务，不存在窝工情况。2、装修损失，被告（反诉原告）租赁案涉房屋后因办公需要对房屋进行装修确实支出207386元装修费，现因原告（反诉被告）违约导致合同解除，被告（反诉原告）无法继续使用已装修的租赁房屋，属于原告（反诉被告）违约造成的损失，结合被告（反诉原告）已实际使用装修后的房屋1年多的情况，本院酌情认定原告（反诉被告）赔偿装修款的80%，即165908.8元。3、房屋维修费，被告（反诉原告）因房屋漏水自行对因漏水受损的地板进行更换支出维修费6972元，该费用因原告（反诉被告）违约所致，应予赔偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司与被告（反诉原告）贵州福泽翔云企业管理有限公司于2017年12月31日签订的《写字楼及园区房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）贵州福泽翔云企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司支付租赁费231875.28元。三、驳回原告（反诉被告）贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司的其余诉讼请求。四、原告（反诉被告）贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）贵州福泽翔云企业管理有限公司赔偿损失172880.8元及退还履约保证金60666元，共计233546.8元。五、驳回被告（反诉原告）贵州福泽翔云企业管理有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费7587元，减半收取3793.5元，由原告（反诉被告）贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司负担1293.5元，被告（反诉原告）贵州福泽翔云企业管理有限公司负担2500元。反诉案件受理费13883元，减半收取6941.5元，由被告（反诉原告）贵州福泽翔云企业管理有限公司负担5000元，原告（反诉被告）贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司1941.5元。双方当事人二审均未提交新的证据。二审确认一审查明的事实。本案二审争议焦点归纳为：1、上诉人是否应向被上诉人支付租金，如果应该支付，该支付多少；2、上诉人要求被上诉人赔偿上诉人实际经营损失有无事实与法律依据。关于争议焦点一：上诉人与被上诉人于2017年12月31日签订《写字楼及园区房屋租赁合同》，案涉合同签订后，被上诉人将租赁房屋交付上诉人使用，被上诉人提供的租赁房屋从2018年5月起就处于长期、多次漏水状态，使上诉人无法正常使用租赁物，被上诉人已经构成违约。经整修之后仍无法改善，严重影响合同目的的实现。一审中经双方同意案涉合同已解除。本院认为，纵使出租人存在违约行为使租赁物处于瑕疵状态而影响承租人使用，只要租期内承租人仍然继续使用租赁物，承租人就应当履行给付租金的义务。本案中，虽然被上诉人交付给上诉人使用的房屋长期存在漏水瑕疵，但是被上诉人履行了维修义务，在合同解除之前，上诉人也仍然继续使用该房屋开展办公活动。根据《中华人民共同和合同法》第二百二十一条、第二百二十二条的规定，一审法院结合案件具体事实认定上诉人承担从2018年8月1日至合同解除之日期间的房屋租金及滞纳金60%并无不当。关于争议焦点二：在二审中，上诉人主张其与被上诉人签订《写字楼及园区房屋租赁合同》实际是在2018年1月之后，而不是2017年12月31日。且在双方签订合同之前，上诉人已就漏水维修造成的经营损失多次以索赔单的形式向被上诉人进行反馈和告知，双方已进行相应磋商，因此，被上诉人应当知道上诉人使用租赁物的目的，并可能遇见上诉人的损失，但本院认为，第一、纵使案涉合同的实际签订是在2018年1月之后，被上诉人已于2017年12月31日后将租赁物交付给上诉人使用，上诉人亦已支付三个月租金并开始实际使用租赁物，应当视为上诉人与被上诉人之间已就房屋租赁的内容达成合意并实际履行，双方之间租赁合同已事实上成立并生效；第二、在一审质证中，双方对2017年12月31日签订《写字楼及园区房屋租赁合同》这一举证事实均无异议，二审上诉人也并未提交相应证据证明其主张，应当承担举证不能的相应后果。被上诉人在签订案涉合同时并不能预见违约时可能造成的损失。第三、上诉人与被上诉人签订案涉合同后，上诉人因办公需要对房屋进行装修支付了207386元装修费，由于房屋漏水导致上诉人无法继续使用已装修好的该房屋，系被上诉人提供的租赁物存在质量问题违约导致，但是在案涉房屋装修后，上诉人也实际使用了长达1年之久，上诉人在明知租赁物存在瑕疵时还依然坚持使用租赁物，因此双方都存在过错问题，被上诉人在提供瑕疵租赁物上违约责任较大一些，因此一审法院酌情认定被上诉人向上诉人赔偿80%装修费，并无不当。故对上诉人的上诉请求本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费用13883元由上诉人贵州福泽翔云企业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  卜吉康审判员  宋 颂审判员  黄光美二〇二〇年八月二十八日书记员  陈秋君附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。