江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1404号上诉人（原审原告）：江苏爱家物业服务有限公司。法定代表人：高丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨海明，江苏昊震翰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：翟春艳。上诉人（原审被告）：徐凯。上诉人江苏爱家物业服务有限公司（以下至判决主文部分简称爱家物业）因与上诉人翟春艳、徐凯物业服务合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初4316号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。爱家物业上诉请求：1、撤销一审判决，改判翟春艳、徐凯承担全额物业费3584元（2018年4月一2020年4月共两个年度）；2、翟春艳、徐凯承担本案诉讼费用。事实与理由：1、上诉人已经提供了合格的物业服务，翟春艳、徐凯作为业主，享有了权利，应当按约定履行全额支付物业费的义务；2、即便上诉人的物业服务存在部分不到位的情况，但要求物业公司24小时保持路面整洁，人人满意，要求太苛刻，根本也不可能做到。一审法院仅凭几张上诉人亦未认可的照片就认定服务有瑕疵，打折物业费，无事实与法律依据；3、一审判决必将让本来就难收的物业费更加难收，也会有更多物业纠纷案件进入法院。翟春艳、徐凯辩称：爱家物业上诉无任何依据，小区收费应该与他们的服务标准、内容密切相关，提供多少服务我们就应当缴纳多少费用，这是符合社会主义公平原则，没有提供或者长期提供不合格的服务，甚至侵犯业主权利的服务，业主不但不应当缴纳物业费，物业公司还应当对他们侵犯的部分进行赔偿。翟春艳、徐凯上诉请求：1、撤销(2019)苏0891民初4316号民事判决书；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定爱家物业的服务是合格的没有事实依据，属于认定事实错误；2、一审法院判决上诉人支付2508元物业费，存在计算错误。爱家物业未提供合格的服务，上诉人只能支付25%的日常卫生保洁费用。另外上诉人并未实际居住，只应交0.4元每平方的高层代收代缴费用；3、一审法院判决上诉人支付45元停车费明显错误。被上诉人收取停车费没有经过合法审批，共有部位的停车场属于全体业主所有，被上诉人无权收费，物业协议中关于汽车临时停放5元/辆/次（两小时内免费）等内容只能是针对业主以外的人员收取，而且只能以次为计费周期。上诉人徐凯没有在物业服务协议上签字，徐凯对被上诉人强制停车收费的行为不认可；4、一审法院适用法律错误。爱家物业辩称：物业服务公司提供的服务基本合格，对物业费及停车费的收取是根据双方签订的物业服务协议按照标准收取的。即便有地面保洁之类的服务瑕疵，我公司也及时进行了整改，增加了服务的内容和次数，所以翟春艳、徐凯应该全额支付物业费。爱家物业向一审法院起诉请求：1、支付2018年4月至2020年4月期间物业费3584元、停车费45元，合计3629元；2、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告翟春艳与被告徐凯系夫妻关系，双方系淮安市生态新城涌翠路6号九华学府小区3幢1404室业主。原告公司系受江苏九华房地产有限公司委托对九华学府小区进行物业管理服务，系该小区物业服务企业。2016年2月1日，原告爱家物业与被告翟春艳签订了《前期物业服务协议》一份，协议约定了双方的权利义务，被告房屋为3号楼1404室，建筑面积为99.55平方米；协议第三条第一款约定物业费交纳时间：第一年物业服务费在房屋交接时一次性交清，以后在每年度的前5天交清本年度的物业服务费；第三条第二款约定高层住宅物业服务费按照1.5元/月/平方米计算；汽车临时停放：5元/辆/次（2小时内免费）等内容。原告将停车服务费收费标准在小区进行了公示。另查明，被告未向原告交纳2018年4月至2020年4月期间的物业费。被告的苏Ｈ×××××号车辆于2019年1月1日至2019年1月2日、2019年1月3日至2019年1月4日、2019年1月4日至2019年1月10日、2019年1月16日至2019年1月17日临时在小区停放，被告未向原告交纳临时停车服务费。审理中，被告提交所在小区部分区域的照片，显示原告存在部分服务不到位的情况，如小区卫生未及时打扫、路面存在车辆乱停现象、保安上班时间休息等。原告认为物业公司的保洁、绿化等都是动态的，不可能一直处于最佳状态，原告整体的服务还是合格的。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告翟春艳签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方均应按约履行合同义务。原告作为小区的管理人，其主要义务是对小区整体公共卫生、绿化养护、秩序管理、公共部位维护等。被告作为小区业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。被告未向原告交纳2018年4月至2020年4月期间物业费，对原告请求被告支付该期间物业费的诉请，一审法院予以支持。考虑到原告存在部分服务不到位情况，原告对此应及时检查并进行整改，以提高小区整体服务质量，一审法院酌定被告按总费用的70%向原告交纳物业费用即2508元。根据协议约定，案涉小区临时停放车辆的服务费用为5元/辆/次，根据被告停车的时间与次数，对原告主张被告支付停车费45元的诉请，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告翟春艳、徐凯于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏爱家物业服务有限公司物业费2508元、停车费45元；二、驳回原告江苏爱家物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告江苏爱家物业服务有限公司负担15元、被告翟春艳、徐凯负担35元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人翟春艳、徐凯为证明其主张提交下列证据：1、九华学府地下室工程平面图两张，证明我停车的位置是小区共有的配套设施里面，是属于业主的，不应该交纳停车费；2、小区业主微信群聊天部分截图，业主反映物业情况，物业将反映的业主踢出群，证明日常物业服务不好，不到位；3、九华学府物业收费公示，其中收费的文号不对，证明物业收费没有合法依据。爱家物业质证称：1、平面图的真实性认可，证明目的不认可；2、对微信聊天截图的证明目的不予认可，恰恰说明了物业对突发的情况都是及时作出了服务处理；3、公示是我公司的收费标准，物业收费是依据政府的指导价及服务合同的约定按标准收费。二审经审理查明的其他事实与原审法院认定事实相同。本院认为，上诉人翟春艳、徐凯应全额缴纳物业费，理由如下：1、翟春艳、徐凯系夫妻关系，翟春艳与爱家物业2016年2月1日签订的《前期物业服务协议》合法有效，对徐凯发生效力，双方应按协议约定履行自己的义务。在爱家物业实际提供物业服务后，上诉人负有按照合同约定的物业费用标准全额支付物业费用的义务；2、根据《前期物业服务协议》第四条第一款约定，违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（业主）有权要求甲方（爱家物业）限期改正，逾期未改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。该条款就爱家物业公司未达到管理服务质量的相关责任进行约定，但是本案中，翟春艳、徐凯并无证据证明爱家物业在收到业主要求整改的请求后没有及时整改，也无证据证明爱家物业逾期未改给其造成损失，故对爱家物业存在管理服务质量不合格的事实本院不予认定；3、翟春艳、徐凯主张爱家物业提供的物业服务不到位，其有权拒付物业费，对此，本院认为，对于物业服务质量的审查认定应从爱家物业服务期内的整体服务情况综合权衡考量，上诉人提供的照片并不足以证明爱家物业存在持续多次且情节严重的恶意不履行物业服务义务的事实，故对其该主张本院不予支持；4、翟春艳、徐凯主张其并未实际居住，只应交0.4元每平方的高层代收代缴费用，对此，本院认为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故对上诉人该主张本院不予支持。关于停车费，本院认为，翟春艳、徐凯应缴纳临时停车费45元，理由如下：1、物业收取的临时停车费其实是看管责任费用，它不包括在物业管理费用范围内，这是一项单项约定费用；2、爱家物业前期物业服务收费已经在物价局登记备案，且向小区所有业主进行公示；3、翟春艳与爱家物业签订的《前期物业服务协议》第三条第二款第六项明确约定汽车临时停放5元/辆/次；4、公共区域的临时占道停车位属于全体业主共同所有，物业公司收取的停车费属于公共收益，扣除合理成本之外的部分应属于全体业主共同所有。物业企业虽然没有收益权，但有代收权。综上所述，翟春艳、徐凯的上诉请求不能成立，应予驳回；爱家物业的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定部分事实不清导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初4316号民事判决；二、上诉人翟春艳、徐凯于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人江苏爱家物业服务有限公司物业费3584元、停车费45元；三、驳回上诉人翟春艳、徐凯的上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由翟春艳、徐凯负担；翟春艳、徐凯交纳的上诉案件受理费25元，由翟春艳、徐凯负担，江苏爱家物业服务有限公司交纳的上诉案件受理费50元，由翟春艳、徐凯负担。本判决为终审判决。审 判 长 许玉虎审 判 员 孙 艳审 判 员 丁 然二〇二〇年八月六日法官助理 骆康璐书 记 员 唐小捷