青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初1645号原告：陈增喜，男，1989年4月2日出生，土族，住青海省民和县。被告:艾馨华,男，1978年10月6日出生，汉族，公民身份号码：×××,住西宁市。被告：宋红，女，1978年10月8日出生，汉族，公民身份号码：×××，住西宁市。被告：青海康庆房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91630103MA758L9R3Q，住所地：西宁市城中区南川东路29号13号楼29-11室。法定代表人：陈勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小刚，青海鑫辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟玉洁，青海鑫辰律师事务所律师。原告陈增喜诉被告艾馨华、宋红、青海康庆房地产营销策划有限公司居间合同纠纷一案。本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告陈增喜、被告宋红、青海康庆房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人王小刚、翟玉洁到庭参加诉讼，被告艾馨华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告陈增喜向本院提出如下诉讼请求：一、依法判决解除原告与三被告签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》；二、依法判决三被告向原告支付违约金50000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月2日，原告与被告艾馨华、宋红夫妇两人及青海康庆房地产营销策划有限公司签订《西宁市存量房买卖居间服务合同》，约定被告艾馨华、宋红夫妇两人将其所有位于西宁市××区,建筑面积为87.72平方米的房屋出售给原告，售价为50万元。买卖双方需在该房屋过户当日各向青海康庆房地产营销策划有限公司支付居间服务费及权证过户代办费7500元。合同中还明确约定:买卖双方因一方违约或过错造成对方不能完成交易的，对方有权退房。过错方应自收到退房通知送达之日起三个工作日内到丙方(即,被告青海康庆房地产营销策划有限公司)工作地解除合同，并按该房屋成交总价的10%向无过错方支付违约金。丙方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害甲方(即,被告艾馨华、宋红夫妇)或乙方(即,原告)利益的，不得要求支付居间服务费，造成损失的，应当承担损害赔偿责任。该协议签订后，原告向房地产登记中心处查询得知，在三方签订案涉合同之前，该房屋已被当地人民法院依法查封。双方因此产生纠纷，现原告认为被告故意隐瞒案涉房屋有关的重要事实的行为，使得原告购买房屋的合同目的不能实现，已构成根本违约。为保障原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》及相关法律法规之规定诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告青海康庆房地产营销策划有限公司辩称，一、诉求第一项认可。二、被答辩人请求支付50000元违约金的主张既无事实依据也无法律依据，应予以驳回。综上所述，答辩人依据完全尽到义务，丝毫不存在过错，合同无法履行也不是答辩人所致，因此请求驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。被告宋红辩称：签订合同后，去办理过户的时候才知道。我也不知情，查了以后才知道被查封了，查封的法院也没有任何的书面通知。查封的时间不太清楚，牵扯的好像是工程款，被大通法院查封的。被告艾馨华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。原告陈增喜为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据、房屋买卖合同，证明：涉案房屋被查封，无法实现合同的目的，要求解除合同，按照合同约定支付违约金；被告青海康庆房地产营销策划有限公司质证认为：对于原告提交的证据的真实性、关联性、合法性认可，但对证明方向有异议，证明双方存在买卖关系，不能证明违约金的成立。被告宋红质证认为：对该份证据是真实的，我认可。经本院审查：对原告提交证据的真实性予以认可，能够证明合同约定的内容。被告青海康庆房地产营销策划有限公司为支持自己的抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一、居间服务合同，证明原、被告间存在居间合同法律关系的事实。原告质证意见：真实性、合法性、关联性无异议，认可。被告宋红质证认为：认可，无异议。经本院审查：与原告提交的证据一致。证据二、艾馨华、宋红户口簿复印件、艾馨华身份信息、不动产权证，证明被告公司针对涉案房屋所有权人艾馨华、宋红的身份及房屋所有权属已尽到核实义务的事实。原告质证意见：真实性、合法性、关联性无异议，认可。被告宋红质证认为：认可，无异议。经本院审查：能够证明被告青海康庆房地产营销策划有限公司的证明方向。证据三、录音，证明被告公司无权查询艾馨华、宋红所有房屋是否存在权利负担的事实。原告质证意见：有异议，取证的合法性存疑，只是单方面的，程序上是存在的问题的。被告宋红质证认为：认可，无异议。经本院审查：能够证明被告青海康庆房地产营销策划有限公司的证明方向。被告宋红未向本院提交相关的反驳证据。被告艾馨华未到庭质证，亦未向本院提交相关的反驳证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月2日，原告陈增喜（乙方）与被告艾馨华、宋红（甲方）、青海康庆房地产营销策划有限公司（丙方）签订《西宁市存量房买卖居间服务合同》，合同约定，将艾馨华、宋红名下位于××区的不动产以500000元的转让给原告，并约定了三方的权利、义务。签订《西宁市存量房买卖居间服务合同》前，涉案房屋因涉及诉讼已经被法院采取了查封的强制措施，被告艾馨华、宋红在签订时未主动告知原告涉案房屋被查封的事实。签订《西宁市存量房买卖居间服务合同》后，原告得知涉案房屋被查封后，没有交付房款，也未办理公积金贷款，亦未支付被告中介服务费。本院认为，原告陈增喜与被告艾馨华、宋红、青海康庆房地产营销策划有限公司签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应予全面履行。内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款,及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。一、被告艾馨华、宋红是否违约及是否承担违约金。《西宁市存量房买卖居间服务合同》签订前,涉案房产即已被法院查封,正常情况下,艾馨华、宋红作为涉案房产的权利人应知晓房产的查封情况,即使其对此不知悉,其在签订房屋买卖合同后,作为出卖人也应保证涉案房产适于交易和履行。属于被告艾馨华、宋红有丧失或者可能丧失履行合同能力的情形。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定,应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:……有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。原告在知晓讼涉房屋被查封后可以中止履行,即原告有权中止支付相应的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十九条规定,当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。被告艾馨华、宋红并未积极主动的采取措施消除查封,怠于履行合同义务,致使交易无法继续进行,原告签订合同的目的无法实现，构成违约。被告宋红认为其与被告艾馨华无过错,也不知晓房屋被查封,但未能举示证据加以证明,本院对此抗辩理由不予采纳。故对于原告要求解除原告与被告艾馨华、宋红之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求法院予以支持。合同解除后,原、被告双方之间的权利义务关系终止。根据《合同法》第九十八条的规定,合同权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。但合同第五条写明“甲方或乙方不履行本合同其他约定或违背诚信原则，导致合同目的不能实现的另一方有权解除合同，本合同解除的，参照本条第1.2款执行”，但该合同中无1.2款。故涉案违约金未约定。且原告未交付房款，亦未提交产生实际损失的证据，故原告主张被告承担违约金50000元没有事实及法律依据，本院不予支持。二、被告青海康庆房地产营销策划有限公司是否承担违约责任。《西宁市存量房买卖居间服务合同》的合同目的已无法实现，且被告青海康庆房地产营销策划有限公司对解除居间合同不持异议。原告主张与被告艾馨华、宋红、被告青海康庆房地产营销策划有限公司之间的居间合同关系的诉讼请求法院予以支持。涉案合同中约定：“甲、乙任何一方因提供资料不真实而导致交易不成功，丙方不承担任何责任”，且被告公司提供的证据能够证明被告公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，且原告未支付居间报酬，亦未提交产生实际损失的证据，故原告主张被告青海康庆房地产营销策划有限公司连带承担违约金50000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上,被告艾馨华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为自动放弃相应的诉讼权利。按照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定,判决如下：一、解除原告陈增喜与被告艾馨华、宋红、青海康庆房地产营销策划有限公司于2019年11月2日签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》；二、驳回原告陈增喜的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，公告费300元，由被告艾馨华、宋红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 南文红 二〇二〇年八月三十一日（法官助理 李文博书记员 李龙德 附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。