洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1084号原告：周云升，男，1967年6月2日出生，汉族，住洛阳市瀍河回族区，现住洛阳市老城区。被告：梁峰，女，1973年6月1日出生，汉族，住河南省洛宁县。被告：洛阳市天心文化旅游有限公司。住所地：洛阳市老城区中州路72号。法定代表人：**，该公司董事长。委托诉讼代理人：王新放，河南润合律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘永恒，河南润合律师事务所律师。原告周云升与被告梁峰、洛阳市天心文化旅游有限公司（以下简称天心文旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告周云升、被告梁峰、被告天心文旅公司的委托诉讼代理人潘永恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周云升向本院提出诉讼请求：1．要求被告梁峰退还原告剩余租金4039元（2019年12月1日到2020年1月17日）和押金5786元；2．要求二被告赔偿原告在奥菲规划区内建造的44.64平方米的半封装玻璃、钢木结构房的费用24222元。事实和理由：一、赔偿费用：1．退还押金5768元，以双方合同为证。2．退还剩余租金4039元，以补充协议中第一年房租使用时间至2020年1月17日为证。3．建造玻璃、钢木结构房费用24000元，可实地查看或视频为证。（1）玻璃墙22.6m×2.1m=47.46㎡×240元/㎡=11390.4元；（2）钢木阁楼3.0m×6.2m=18.6㎡×240元/㎡=4464元；（3）钢木隔墙7.2m×3.0m=21.6㎡×180元/㎡=3888元；（4）钢木门头13.4m×0.8m=10.72㎡×180元/㎡=1929.6元；（5）宠物浴池、工作台、墙裙等砖构基础设施材料费：砖、砂、水泥、地板砖合计1050元，人工费1500元，小计：2550元。五项合计：24222元。二、原告于2018年10月15日与洛阳市老城区奥菲花卉中心（以下简称奥菲）签订《奥菲商铺租赁合同》，合同期限自2018年11月11日起至2021年12月10日止。签约前原告做过一定考察，注册有《洛阳市老城区奥菲花卉中心》个体工商执照，团队主要由梁峰、吉江平、寇志强组成，并且奥菲与天心文旅公司签有14年的长期房屋租赁合同，而且有较大的基础设施投入。三、天心文旅公司以奥菲拖欠房租为由，于2019年11月30日强行拆除奥菲招牌，驱赶奥菲，并于12月4日强行停水、停电，关闭奥菲所有出入口，致使几十家商户无法正常经营，造成原告商店也无法正常营业，合同被迫终止。四、奥菲拖欠天心文旅公司租金完全可以通过法律途径解决，包括交滞纳金，不应强行驱赶几十家合法商户，奥菲与天心文旅公司签订的是长期租赁合同，基础投资大，需要市场培养，只是拖欠房租，并非恶意不交，应对迟交房租进行滞纳金处罚，不应单方强行解除合同，占有基础设施的巨大投入。因协商未果，原告诉至法院。被告梁峰辩称，梁峰认可原告的诉讼请求，但是奥菲在天心文旅公司租房系梁峰、寇志强、吉江平三人合伙经营，合伙过程中奥菲与天心文旅公司签订了从2018年6月10日起为期14年的合同。2018年11月18日开业，在此期间奥菲投资了1000万左右进行旧房改造等。奥菲首先开业，其后在图书城附近又投资了400多万元，共计1400多万元。当时与天心文旅公司签订的合同为房租一年一结。到2019年11月25日，因为欠天心文旅公司房租40多万元，天心文旅公司于2019年11月30日与奥菲解除了合同，并将其中商户驱赶出去。奥菲认为该事件属于奥菲与天心文旅公司之间的纠纷，不应由其他商户承担损失。并且在梁峰与天心文旅公司一案中，已申请法院对梁峰投资的基础建设等各项损失进行鉴定。被告天心文旅公司辩称，1．本案所涉纠纷为房屋租赁合同纠纷，被告天心文旅公司并非本案所涉合同的任何一方，根据合同的相对性原则，被告天心文旅公司不是本案适格被告，更与本案无任何关系。同时，被告天心文旅公司也从未收取过原告任何费用。2．关于原告所称的被告天心文旅公司与被告梁峰之间的纠纷，与本案无关，而且双方已诉至洛阳市老城区人民法院，现等待法院审理。综上所述，原告对被告天心文旅公司的诉求无任何事实和法律依据，应依法驳回原告对被告天心文旅公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：洛阳市老城区奥菲花卉中心（以下简称奥菲）企业类型为个体工商户，登记经营者为梁峰，经营场所为洛阳市老城区中州中路72号天心文化产业园7号厂房北侧区域，于2018年6月22日注册成立，2019年11月8日注销登记。2018年6月5日，天心文旅公司（出租方）向奥菲（承租方）出具《承租证明》，载明：承租房屋位置：洛阳市老城区中州中路72号天心文化产业园的7号厂房北侧区域；房屋租赁时间：2018年6月5日起至2032年6月5日止，房屋租赁期为14年；商铺用途：商业，经营范围：花卉、茶叶、工艺品专业市场等。2018年10月15日，奥菲（甲方，出租方）与周云升（乙方，承租方）签订《奥菲商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于洛阳市老城区天心文化产业园内奥菲B区B-1-1号商铺，面积为49.72平方米，乙方承租商铺只能用于经营宠物；租期自2018年11月11日（如开业时间晚于上述起租日的，以开业日为计租开始日）起至2021年12月10日止；每月每平方米租金为58元，年租金34605元；乙方须于签订合同时向甲方一次性交付相当于两个月租金的经营管理押金，共计5768元；如乙方违反本合同约定内的任何条款，甲方及其授权管理方均可分别扣留全部或部分经营管理押金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方及其授权管理方的直接和间接损失；本合同终止后，若乙方完全履行本合同款项下义务，或在甲方及其授权管理方直接折抵乙方未付的租金、管理费等应付款项后，甲方及其授权管理方应在乙方归还甲方商铺后十日内，将经营管理押金无息退还给乙方；乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任，装修或改造应当遵守奥菲装修管理制度和规定等内容。《奥菲商铺租赁合同》签订当日，周云升向奥菲交纳了第一年的租金34605元和经营管理押金5768元。此外，周云升在承租商铺位置上建造了44.64平方米的半封装玻璃、钢木结构房，经本院现场勘查，包含玻璃墙、钢木阁楼、钢木隔墙、钢木门头及宠物浴池、工作台、墙裙等砖构基础设施。2018年12月29日，奥菲（甲方，出租方）与周云升（乙方，承租方）签订《奥菲商铺租赁合同补充协议》，约定在原合同基础上变更了合同条款部分内容，对2018年11月18日前已签约并交清租金、管理费、入驻的商户，在合同上给予以下政策，原合同租金交一年送一个月租期（自2018年11月18日起至2019年12月17日止），在原合同上赠送一个月即自2019年12月18日至2020年1月17日等内容。后周云升依约经营涉案商铺至2019年11月底。因奥菲拖欠天心文旅公司房屋租金，天心文旅公司于2019年10月28日发出《催缴通知书》，要求奥菲于2019年11月25日中午12点之前将拖欠房租缴纳完毕，否则解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。后奥菲未能如期缴纳拖欠房租，致使天心文旅公司收回了包含涉案商铺在内的天心文化产业园7号厂房北侧区域。为此，周云升诉至本院。本院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。奥菲因自身原因未能在租赁期间按约定保持将商铺交付原告周云升使用，导致合同目的无法实现，已构成根本违约，应承担违约责任。因奥菲企业类型系个体工商户，且已注销，故该违约责任应由经营者被告梁峰承担。关于原告周云升要求被告梁峰退还剩余租金4039元的诉讼请求，按照其主张的计算方式，应为3872元（34605元÷14个月÷30天×1个月零17天），故被告梁峰应向原告周云升退还租金3872元，原告周云升诉讼请求超出部分本院不予支持。关于原告周云升要求被告梁峰退还经营管理押金5786元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告周云升要求被告梁峰赔偿其建造44.64平方米的半封装玻璃、钢木结构房的费用24222元的诉讼请求，实际为主张剩余租赁期内装饰装修残值损失，因被告梁峰已当庭认同原告周云升确花费24222元进行装饰装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项规定，参考原告周云升租赁期内已使用期限，本院酌定支持16148元（24222元-24222元÷36个月×12个月）。关于原告周云升要求被告天心文旅公司承担责任的诉讼请求，因被告天心文旅公司并非合同相对方，根据合同相对性原则，该诉讼请求本院依法不予支持。关于被告梁峰提出其与案外人系合伙关系的抗辩理由，不能对抗善意第三人原告周云升，故该抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款的规定，判决如下：一、被告梁峰于本判决生效之日起十日内退还原告周云升租金3872元、经营管理押金5786元，共计9658元；二、被告梁峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告周云升建造44.64平方米的半封装玻璃、钢木结构房的残值损失16148元；三、驳回原告周云升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，由原告周云升负担79元，被告梁峰负担247元。本判决为终审判决。审判员  余薇二〇二〇年八月十九日书记员  王鹤