广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂0481民初1751号 原告：程世津，男，1963年4月3日出生，汉族，住岑溪市。 委托诉讼代理人：罗荣其，广西文威律师事务所律师。 被告：徐振军，男，1960年10月4日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。 被告：徐振奋，男，1959年12月27日出生，汉族，住岑溪市。 被告：杨鉴钊，男，1963年5月10日出生，汉族，住岑溪市。 被告：赖丰锦，男，1962年1月10日出生，汉族，住岑溪市。 第三人：广西中小企业融资担保有限公司，住所地南宁市金浦路22号名都苑1号楼十三楼南面511号房，统一社会信用代码914500007420976657。 法定代表人：邱宗跃，董事长。 委托诉讼代理人：周杭，广西金融投资集团有限公司员工。 原告程世津诉被告徐振军、徐振奋、赖丰锦、杨鉴钊、第三人广西中小企业融资担保有限公司（以下简称“中小企业融资担保公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用普通程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告程世津及其委托诉讼代理人罗荣其、被告徐振军、徐振奋、赖丰锦、杨鉴钊、第三人中小企业融资担保公司委托诉讼代理人周杭到庭参加诉讼。第三人中小企业融资担保公司法定代表人邱宗跃经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程世津向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于岑溪市梨木镇梨木旧粮所的梨景商业区7号土地使用权过户给原告;2.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：四被告合伙开发位于岑溪市梨木镇梨木旧粮所的梨景商业区。2010年10月24日，原告与被告签订《转让协议书》，约定：被告将位于岑溪市梨木镇梨木旧粮所的梨景商业区7号土地使用权转让给原告；总价款278000元；在土地使用权转让后，乙方（原告）需办理土地使用证、房产证的，甲方（被告）协助办理并负责出具办证手续及证明。原告分别于2010年10月24日现金支付购地款10000元、2010年11月7日通过银行转账支付购地款268000元,并于2011年4月6日缴交了小城镇建设配套费、建筑材料临时堆放地摊费2567元。被告办理土地使用权证后，一直没有告诉原告。2018年11月9日，广西南宁市西乡塘区人民法院发布《公告》后，原告才知道被告以徐振军名义办理了土地使用权证，并将土地办理了抵押给第三人。被告转让土地使用权，没有履行合同义务，并将土地使用权抵押给第三人，严重损害原告合法权益。包括原告在内，梨景商业区共有22户购买被告开发的土地，土地购买人最早建房时间是2010年10月，最早入住时间是2012年2月，现在仅有2户没有建房，包括没有建房2户在内还有3户没有入住，涉及人口有167人。 综上所述，原、被告依法签订的土地使用权《转让协议书》，应受法律保护，被告不履行合同义务，损害了原告的合法权益。特向法院起诉，恳请法院依法判决支持原告的诉讼请求。 原告程世津向法庭提供的证据如下： 1.原告身份证，证明原告主体资格； 2.转让协议书、收据，证明原被告转让土地使用权的事实； 3.公告，证明被告转让土地使用权后，又将土地抵押给第三人的事实。 4.梨景商业区的建房图片打印件两幅、梨景商住区住户情况表，证明争议土地在抵押前基本都已经建房，抵押损害他人权利。 被告徐振军辩称，1.案涉所开发的土地是经过政府招拍挂转让，由四被告合伙购买取得，因政府原因，不能以合伙人名义共同办理取得土地使用权证，便以答辩人个人名义购买办理取得土地使用权证；2.原告购买土地一块并签订《土地转让协议书》，其事前不知情，其是在2018年经合伙人进行合伙结算后才知道原告购买土地的事情，并由答辩人补签名，在签协议书前，答辩人与原告根本不认识，也包括其他购地人，答辩人签字后便是追认和认可原告与其他三被告签订合同买卖土地的事实；3.按照《土地转让协议书》第三点约定，原告签订协议前是清楚当时该土地是无法分割的。按照原告诉求，土地办证过户需要一定时间，且需要得到政府部门许可，本案起诉前，梨木镇政府组织买卖双方去政府开会协商存在的问题；2014年，答辩人为借款公司提供反担保，将土地抵押给了第三人，当时本意是想借款偿还后便将土地证拿回来由徐振奋保管，造成今天的现状并非答辩人本意。目前，土地尚未分割且在抵押中，土地使用权暂时无法过户，原告的诉求暂时无法实现，请原告等购地人耐心等待，答辩人正与第三人协商解决抵押权问题。 被告徐振奋辩称，其对有关土地买卖、拍卖和抵押的事实均不知情，由法院依法处理。 被告杨鉴钊辩称，1.本案土地是2009年通过岑溪市国资委招拍挂转让形式拍卖取得，购买土地股份分成两份，答辩人和赖丰锦占一份，杨振军、杨振奋占一份。按照四合伙人口头协商，将购买取得的土地以开发成房地产铺地的方式进行销售，答辩人和赖丰锦长期在梨木镇居住，所以，答辩人和赖丰锦负责具体销售工作及与包括原告在内的购地人签订协议，但对土地用于抵押的事实，答辩人事前是不清楚的；2.土地抵押给第三人，第三人应该到现场考察过，明知土地上建有大量房屋还接受抵押，答辩人认为第三人和银行都有过错，存在违法放贷的行为；3.原告需要办理过户手续并承担办证费用，答辩人同意按照协议约定协助其办理过户手续。 被告赖丰锦辩称，其同意被告杨鉴钊的答辩意见。被告徐振军和徐振奋辩称不清楚土地买卖给原告以及不清楚抵押情况，答辩人不予认可。 第三人述称，广西安鑫建筑装饰防水工程有限公司（以下简称“安鑫公司”）于2014年5月19日与我公司签订《委托保证合同》，委托其（原名中小企业信用担保有限公司，简称“中小企业信用担保公司”）向广西北部湾银行南宁市江南支行（以下简称“北部湾银行江南支行”）等金融机构贷款提供担保。据此，第三人于2014年5月19日与北部湾银行江南支行签订了《保证合同》，为安鑫公司向银行借款3000000元提供担保。2014年2月25日，安鑫公司与北部湾银行江南支行签订《流动资金借款合同》，向银行借款3000000元，期限1年，2014年7月9日，北部湾银行江南支行向安鑫公司发放贷款人民币3000000元。为保障第三人担保债权的实现，第三人要求安鑫公司提供了以下反担保措施并签订了相应的反担保合同：（1）肖斌以位于（房产证编号：邕房权证字第××号）的一宗房产提供抵押反担保；（2）徐振军以位于岑溪市梨木镇梨木街[土地证编号：岑国用(2011)第××号]的一宗土地提供抵押反担保；（3）韦唯衣、肖斌、徐振军、陈绍华、吕建设、陆成将提供连带责任保证反担保。上述反担保措施项下的房产和土地已依法办理了登记手续，第三人为抵押权人，抵押权证号分别为：邕房他证字第××号和岑他项（2014）第××号。贷款发放后，2015年7月9日该笔贷款到期，安鑫公司未能偿还该笔贷款，经北部湾银行江南支行再次催收，安鑫公司仍未能偿还该笔贷款。北部湾银行江南支行于2015年9月21日向第三人发出《代偿通知书》，要求第三人履行保证责任，代安鑫公司偿还贷款。为此，第三人履行了代偿义务，并对安鑫公司及其保证人韦唯衣、肖斌、徐振军、陈绍华、吕建设、陆成将进行追偿，提起了民事诉讼，现该案已至执行阶段[案号：（2017）桂0107执2437号]。截至2020年7月15日，未清偿本金2916634.87元，利息2474975.33元。因此，第三人对案涉土地已合法取得了抵押权，享有优先受偿权。 第三人中小企业融资担保公司向法庭提供的证据有： 1.他项权证，证明徐振军将其名下土地抵押给中小企业信用担保公司。 2.生效判决书，证明中小企业信用担保公司对徐振军名下土地享有优先受偿权。 3.执行立案通知书，证明中小企业信用担保公司对徐振军申请强制执行行为合法。 经本院开庭审理并进行质证，对原告提供的证据，被告徐振军对证据1、2、3的三性无异议，对证据4的真实性无异议，但对证据2的证明事实有异议，认为其不否认转让事实，但是在转让时其本人不在场，也不知情，也没有见过购房者，其在协议上的签名是由被告赖丰锦和杨鉴钊在2019年让其补签的，才知道具体购买土地的户数，其也没有收到原告买卖土地的款项。被告徐振奋、赖丰锦、杨鉴钊对原告提供的证据的三性无异议。第三人中小企业融资担保公司对原告提供的证据1、3、4的三性无异议，对证据2中的收条无异议，但对证据2中的《转让协议书》，认为原告提供的《转让协议书》只有被告赖丰锦和杨鉴钊的签名，因原告提供证据的复印件和原件甲方（即四被告）签名不一致，不认可四被告在《转让协议书》签名的真实性。本院认为，各方对原告提供的证据1、3、4均无异议，本院予以确认其证据效力；对证据2《转让协议书》，原告提供的复印件有四被告共同签名，而庭审中提供的原件只有被告赖丰锦和杨鉴钊两人签名，但庭审中被告徐振军和徐振奋确认于2018年已在被告赖丰锦所持的转让协议书上补签名并对转让协议书的内容和效力予以认可，该原件已在庭上出示，且双方对原告已支付转让款无异议，该证据来源真实、合法，与案件事实有关联性，本院对其证据效力予以确认并附卷佐证。原告对第三人提供的证据1认为因没有原件，对证据真实性、关联性、合法性均有异议，不认可抵押的合法性，原、被告在庭审中均认可原告早在2012年12月已经建好房屋，2014年办理抵押，第三人抵押前没有到现场勘察实际情况，根据法律规定，这是无效抵押；对证据2、3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该案纠纷是在法院不知道原告等人已经建设了房屋的情况下进行的判决，被告徐振军也有出庭参加诉讼，其对土地买卖和建房事实都是知情的，但第三人和被告徐振军却没有向法院如实陈述涉案土地已经建房的事实，因而，该判决是错误的。被告对第三人的证据的三性均无异议。本院认为，第三人提供的证据2、3为生效裁判文书，依法可以作为认定事实的依据，证据1的证明效力已由证据2认定，可以作为认定事实的依据使用。 根据有效证据及当事人庭审陈述，本院审理认定的案件事实如下：2009年，被告徐振军、徐振奋、赖丰锦、杨鉴钊通过招拍挂出让土地，合伙购买取得了岑溪市梨木镇梨木旧粮所的地块，四人合伙对该地块定名为“梨景商业区”，经平整后便划分为若干住宅地块铺地进行转让销售。2010年10月24日，原告与被告赖丰锦、杨鉴钊协商买卖，以四被告为甲方，原告为乙方，共同签订了《转让协议书》，协议书约定甲方将梨景商住区铺地编号为7号的土地使用权转让给乙方，一楼用地面积为宽6米×深11米，总值款278000元；乙方在协商确定购买后的当日先付定金10000元，余下部分转让款在15天内交清；在土地使用权转让后，乙方需办土地使用证、房产证的，甲方协助并负责出具办证手续及证明，办证所有费用由乙方负责，因权属引起的纠纷由甲方负责理清。签订协议当天，原告支付了定金10000元。2010年11月6日，原告支付了转让款268000元。2011年4月6日，原告向梨木镇政府城建管理站支付了小城镇建设费及建筑材料临时堆放地摊费共计2567元，后原告在7号地块上建成房屋一幢。2011年10月9日，梨景商业区整体地块办理了国有土地使用权证，土地使用权人登记为徐振军，土地证号为岑国用（2011）第××号，土地用途为商业、住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积2407.28㎡。 另查明，第三人中小企业信用担保公司于2018年8月2日变更企业名称为广西中小企业融资担保有限公司。2014年5月19日，中小企业信用担保公司与北部湾银行江南支行签订了《保证合同》，为安鑫公司向银行借款3000000元提供担保。2014年2月25日，安鑫公司与北部湾银行江南支行签订《流动资金借款合同》，向银行借款3000000元，期限1年，2014年7月9日，北部湾银行江南支行向安鑫公司发放贷款人民币3000000元。为保障公司债权的实现，中小企业信用担保公司要求安鑫公司提供反担保，为此，被告徐振军以登记其名下的梨景商业区一土地提供抵押反担保，并依法办理了登记手续，第三人中小企业信用担保公司为抵押权人，抵押权证号为岑他项（2014）第××号，此外，肖斌还以位于（房产证编号：邕房权证字第××号）的房产提供抵押反担保，自然人韦唯衣、肖斌、徐振军、陈绍华、吕建设、陆成将也提供连带责任保证反担保。贷款发放后，安鑫公司未能按时还款，应北部湾银行江南支行的代偿要求，第三人中小企业信用担保公司履行了代偿义务，并对安鑫公司及其保证人韦唯衣、肖斌、徐振军、陈绍华、吕建设、陆成向南宁市西乡塘区人民法院提起追偿权之诉进行追偿。南宁市西乡塘区人民法院作出（2015）西民二初字第1737号民事判决，判决主文第三项为原告广西中小企业信用担保有限公司有权在反担保债权额3000000元的限度内，以被告徐振军抵押的位于岑溪市梨木镇梨木街的2407.28平方米土地使用权[土地证编号：岑国用(2011)第××号]超出顺序在先的抵押担保债权的部分折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿；该案经南宁市中级人民法院二审判决[案号：（2017）桂01民终2013号]维持原判，已生效；现该案已至执行阶段[案号：（2017）桂0107执2437号]。2018年11月9日，南宁市西乡塘区人民法院发出执行公告，裁定拍卖被执行人徐振军名下的位于岑溪市梨木镇梨木街的2407.28平方米土地使用权，并依法责令被告徐振军及该土地上所建房产业主于公告张贴之日起二十日内向法院提交产权证明书或者转让合同及相关凭证。原告看到公告后，认为被告没有履行合同义务，并将土地使用权抵押给第三人，严重损害了其的合法权益，要求被告将梨景商业区7号土地使用权过户给原告，此后，四被告曾与梨木镇政府沟通、协商土地分割事宜，但至今未有进展。2020年7月6日原告诉至本院，提起本诉。庭审中，第三人中小企业融资担保公司明确表示不放弃抵押权，抵押权现尚未涤除。 本院认为，根据本案查明事实，包括原告涉案土地在内的梨景商业区土地整体已抵押给了第三人中小企业融资担保公司，抵押权效力已经生效判决确认，且已被执行法院裁定拍卖执行。原告认为法院判决错误，对法院执行拍卖涉案土地使用权有异议，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第二百二十七条规定，向作出原判决的人民法院或执行法院，通过提出撤销之诉或执行异议的救济途径寻求解决，而不是向本院提起买卖合同纠纷诉讼。因此，原告对本案土地使用权提起的买卖合同纠纷诉讼，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释的相关规定，本院依法应予驳回起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百零九条、第一百五十四条第一款第三项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告程世津的起诉。 本案案件受理费5470元（原告已预交），予以退还给原告程世津。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  李 华 人民陪审员  胡盛浪 人民陪审员  候宗妮 二〇二〇年八月三十一日 法官 助理  雷汉良 书 记 员  钟江玲