贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初4674号原告：唐艳桂，女，汉族，1970年10月13日生，住贵阳市白云区。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，汉族，1986年11月21日出生，该公司员工，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘依，女，汉族，1989年11月6日出生，该公司员工，住贵阳市观山湖区。第三人：中国银行股份有限公司贵州省分行，住所地贵阳市南明区瑞金南路347号中银大厦。负责人：黄黎阳，分行行长。委托诉讼代理人：曾华东，男，汉族，1994年7月17日生，该分行员工，住贵阳市云岩区。原告唐艳桂诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、第三人中国银行股份有限公司贵州省分行（以下简称中行省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐艳桂、被告宏益公司的委托诉讼代理人王莉、刘依、第三人中行省分行的委托诉讼代理人曾华东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐艳桂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、告于2013年12月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：142931）；2.判令解除原告与第三人于2014年1月2日签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》（编号Ｐ122304）；3.判令被告立即返还原告首付款600000元，维修基金12092元、预告登记费550元、电表开户费677元、有限电视开户费250元，共计613569元；4.判令被告立即支付原告2014年3月1日起至《商品房买卖合同》解除之日止原告已归还第三人的借款本金及利息（以第三人还款对账单为准）；5.判令被告支付原告资金占用利息（利息以全部购房款609215元为基数，按银行同期存款利率，即5年定期存款利率支付利息，从2013年12月18日起计算至实际返还之日止）；请法院依职权调查相邻双子塔的房屋销售合同备案价，并判决被告补偿原告的同等面积价格差额部分的损失；6.判令被告向第三人支付贷款合同解除后原告尚欠第三人的剩余贷款本、利息和违约金（具体金额以第三人计算为准）；7.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年12月18日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南明区，总价款为1209215元。合同签订后。原告按约向被告支付了首付款609215元、维修基金12092元、预告登记费550元、电表开户费677元、有线电视开户费250元。后原告通过与第三人签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，以银行贷款方式向被告支付剩余购房款600000元。双方合同第二十二条约定被告于2017年12月31日前取得该房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告在约定期限内不能交付转移登记的，约定期限起180日后，仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。根据合同第十五条被告应当向原告公示实测面积，约定套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房。合同约定面积为173.24㎡，现办证实际面积167.52㎡，套内建筑面积误差比绝对值超出3%，达到退房的条件。至今为止，被告未按合同约定向原告交房办理商品房转移登记的有关文书，故原告享有合同解除权与被告解除所签《商品房买卖合同》。经原告多次与被告协商解除合同及退还各项费用时被告不予理睬。被告的违约行为，严重侵害了原告的合法权益。特提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告宏益公司辩称：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月31日前取得案涉房屋的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过约定期限180日后，原告有权退房。即自2018年6月30日起，原告享有《商品房买卖合同》约定的解除权。而截至2019年6月29日原告未以任何形式行使解除权，其解除权已消灭，应视为原告放弃行使解除权，选择继续履行合同。原告于2020年4月21日向法院提起解除之诉时，其依据合同约定所享有的解除权行使期限已经超过1年除斥期间，原告的解除权已经消灭，原告要求解除合同的诉请不应该得到支持。2.被告虽存在未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，但被告已于2019年5月15日取得案涉房屋的《商品房现房备案证明》，2019年5月24日取得案涉房屋首次登记的《不动产权属证书》，案涉房屋已可办理房屋权属转移登记。另原告已办理接房并通过委托贵州恒祥置业有限公司（以下简称恒祥公司）经营管理的方式将案涉房屋对外出租，并持续获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，故被告逾期交付转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求。3.如法院仍判决解除合同，则因按照合同约定计算退还购房款的违约金即按照同期银行存款利率支付利息。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获得的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为交房之日，且原告因将房屋恢复成交付状态还给被告。4.案涉房屋维修基金收费主体并非被告，如判决解除合同，被告不应承担返还责任，原告可凭相关票据到住建部门办理维修基金退还手续。又因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如判令解除合同，被告在依照合同约定承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的预告登记费、代收费等费用不应在违约金之外另行判决由被告承担。5.根据合同附件十二20.2条之规定，如判决解除合同，则原告因配合被告办理备案登记、预告登记等手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。第三人中行省分行述称：第三人于2014年1月2日与原告签订借款合同，借款金额600000元，共120期。第三人于2014年2月12日发放贷款，至今贷款已还77期，未还43期，已还贷款本金333731.36元，利息200568.10元，未到期本金266268.64元。截止答辩前，该笔贷款未出现逾期情况。关于应否解除商品房买卖合同及贷款合同，请法院依法判决。若法院支持原告诉请，请一并判决被告承担保证责任，履行代偿义务。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1.商品房买卖合同、房屋销售专用收据、备案登记表各1份，拟证明原、被告签订合同，购买被告修建位于贵阳市南明区房屋，建筑面积173.24平方米，套内建筑面积121.28平方米，总价款1209215元，首付609215元，余款600000元通过按揭方式贷款支付。合同对逾期交房、逾期办证及违约责任进行了约定，并办理了商品房预售备案登记。被告对该组证据的真实性无异议，但认为原告依照合同约定所取得是解除权已经超过一年除斥期间，解除权消灭，原告无权解除合同。第三人无异议；2.个人商业用房贷款合同、收据各1份，拟证明原告向第三人贷款600000元用于支付购房款。被告及第三人无异议；3.专项维修基金专用收据、代收费收据、预告登记费收据各1份，拟证明原告交纳了专项维修基金12092元、预告登记费550元、有限电视开户费250元及电表开户费677.35元，加上税额，共计支付983元。被告认为维修基金是交给住建部门，若判令解除合同，原告可凭该收据到住建部门办理退还，被告不承担该笔费用的返还责任。电表开户费、电视开户费的收费主体是贵州宏立城物业服务有限公司第六分公司，该两笔费用与预告登记费均是原告购买案涉房屋所产生的成本支出，被告无须返还或赔偿。第三人无异议；4.不动产登记查询单1份，拟证明合同约定面积为173.24平方米，登记的实际面积为167.52平方米，套内面积误差超过3%。被告对查询单的真实性无异议，对证明目的不予认可。认为该证据仅能证明建筑面积存在差异，并不能证明套内面积存在差异，且原告通过案涉房屋持续获取收益，其签署合同的目的已经实现，其无权解除合同。第三人无异议。被告围绕其主张提交如下证据：1.被告的营业执照副本、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告的诉讼主体适格。原告及第三人无异议；2.交房协议、房屋交付验收表、委托管理协议、情况说明各1份，拟证明原告已经实际占有涉案房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋占有、使用、收益等权利，并通过案涉房屋获取收益，就恒祥公司支付租金收益为374198.4元。原告对交房协议真实性无异议，但认为协议未盖章无效。对交房验收表的真实性无异议，但提出当时未交付钥匙，原告实际上未使用房子。对委托管理协议的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性，达不到被告证明目的。包租合同与商品房买卖合同是两份独立的合同，互不影响，且是销售时的一种手段，当时原告并没有实际收到案涉房屋，在此情况下与恒祥公司签订的委托管理协议，并不能证明原告实际占有并产生收益。租金收益374198.4元已经收到，但是租金收益与本案商品房买卖合同无关。第三人无异议；3.案涉房屋的商品房现房备案证明、不动产权属证书各1份，拟证明案涉房屋已经可以办理转移登记，被告逾期交付办理转移登记有关文书的违约行为已经终止。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性，达不到证明目的。该证据只能证明房屋已经竣工验收，不能证明可以办证，办证是需要消防验收等各种合格后才能办理。第三人无异议。第三人围绕其主张提交如下证据：贷款已还款明细清单1份，拟证明原告截止2020年7月8日已还本金333731.36元、利息200568.10元及未到期本金金额266268.64元。原、被告无异议。根据当事人提交的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2013年12月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区办公用房，合同约定建筑面积为173.24平方米，套内建筑面积121.28平方米。按照套内建筑面积计算总价款为1209215元；付款方式及期限为：贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订向出卖人交付首期房款609215元，余款600000元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十五条“面积差异处理”约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1.根据第七条按照套内面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：①套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。合同第二十二条“房屋登记”约定：双方约定申请预告登记。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。合同签订当日，原告向被告支付首期购房款609215元及预告登记费550元。2014年1月2日，原告与第三人签订《个人商业用房贷款合同》，通过向银行贷款于2014年2月12日向被告支付购房款600000元。2016年11月26日，原告与被告签订《交付协议》及《房屋交付验收表》，原告确认自2016年10月2日起涉案房屋被告交付给原告。同日，原告向贵州宏立城物业服务有限公司第六分公司交纳有限电视开户费、电表开户费共计983元，该公司在向原告出具的《代收费收据》上注明：此费用为代收代缴费用。2016年12月2日，原告向第三人交纳涉案房屋维修基金12092元。2019年5月15日，被告取得案涉房屋所在2栋第3-40层办公用房商品房现房备案证明。2019年5月24日，被告取得案涉房屋所在2栋第3-40层办公用房所有权属证书。另查明：原告与恒祥公司签订《委托管理协议》，将案涉房屋委托恒祥公司对外招租管理，管理期为《商品房买卖合同》约定的交付期限届满第二日起36个月，自2016年1月1日起算，恒祥公司确保原告在管理期限内的租赁收益。恒祥公司已支付原告36个月租金收益共计374198.4元。本院认为，首先，关于原告以涉案房屋面积误差比绝对值超过3%为由诉请解除双方所签《商品房买卖合同》的主张。因双方合同约定购房款按套内建筑面积计算，案涉房屋套内建筑面积为121.28平方米，而原告提交的证据未能证明实际套内建筑面积与合同约定套内建筑面积误差比绝对值超过3%。同时，2017年2月18日，被告与原告签订《房屋交付验收表》，原告确认自2017年1月20日起涉案房屋被告交付给原告时，原告未对涉案房屋面积误差提出异议并拒绝接收房屋，而是选择接收涉案房屋并委托恒祥公司对外招租管理收取租金收益，应视为原告按合同第十五条“面积差异处理”约定选择不退房。故对原告的该主张，本院不予支持。其次，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已将购房款1209215元支付给被告，履行了自身义务。被告未在约定的期限即2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，构成违约，本院予以确认。关于原告以被告逾期交付转移登记相关文书为由诉请解除双方所签《商品房买卖合同》的主张。本院认为，首先，被告超过180日仍不能将办理案涉房屋转移登记的有关文书交付给原告，按照合同约定，原告于2018年6月30日即取得解除《商品房买卖合同》的权利，但原告并未在取得解除权利后及时行使该解除权，而是依据与恒祥公司签订的为期36个月的《委托管理合同》继续获取案涉房屋产生的租金收益。其次，被告已分别于2019年5月15日、5月24日取得案涉房屋商品房现房备案证明及房屋所有权属证书，即案涉房屋已取得初始登记。办理案涉房屋权属转移登记的障碍已经消除，案涉房屋已具备办理产权登记至原告名下的条件。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方取得房屋所有权的合同目的已能够实现，故只要在一审辩论终结前被告已取得初始登记，具备办理产权转移登记至原告名下的条件，说明被告已采取了补救措施，使合同具备继续履行的条件，阻却原告合同目的实现的情形已消失，原告获得房屋所有权的合同目的已能够得到实现，原告受损害的权益可得到救济，不影响原告处分权的实现，原告如认为被告逾期办证造成其损失可另诉主张被告承担违约责任；故在合同完全具备履行条件的情况下，以原告的合同目的能够实现为前提，从维护合同稳定性的角度考虑，原告诉请解除合同不符合双方合同约定的“出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的”约定解除条件。再次，因被告已具备办证条件，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的法定解除条件。综上，对于原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告退还购房款、贷款本息、解除与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》、返还维修基金并支付资金占有利息等诉讼请求系基于解除合同的请求权而提出，现合同并未解除，本院亦不予支持。考虑到本案纠纷根本上系被告的违约行为引起，故本院酌情认定案件受理费由被告承担，本院在此予以说明。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告唐艳桂的诉讼请求。案件受理费9936元，减半收取4968元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告唐艳桂已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告唐艳桂）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年八月三十一日书记员  谭博文