广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1316号原告：中国农业银行股份有限公司佛冈县支行，住所地:广东省佛冈县***********，统一社会信用代码：914************054。负责人：黄展明，该行行长。委托诉讼代理人：郑志艺，该行职员。委托诉讼代理人：刘伟坚，该行职员。被告：李志明，男，1988年8月13日出生，汉族，住广东省佛冈县***************，身份证号码：441************479。被告：邝文佩，女，1989年4月12日出生，汉族，住广东省佛冈县***************，身份证号码：441************625。被告：佛冈县美林房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县**************，统一社会信用代码：914************399。法定代表人：李思文，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎惠怡，该公司法务专员。原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行与被告李志明、邝文佩、佛冈县美林房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行的委托诉讼代理人郑志艺、刘伟坚，被告佛冈县美林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎惠怡到庭参加了诉讼，被告李志明、邝文佩经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告偿还贷款本息共542923.33元，其中本金535788.42元以及利息7134.91元（利息暂计至2020年5月20日止，从2020年5月21日起，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计至款项全部还清之日止）；2、请求解除原告与被告签订的合同编号为：NO440***********272号的《个人购房担保借款合同》；3、请求判令被告邝文佩对以上借款本金及利息承担抵押担保和共同还款责任；4、请求判令被告佛冈县美林房地产开发有限公司对以上借款本金及利息承担连带责任保证还款责任；5、请求判令上述被告共同承担本案诉讼费用及财产保全费；6、请求确认原告与被告之间的抵押关系有效，原告对抵押物享有优先受偿权。事实和理由：被告李志明、邝文佩因购买房屋的需要，于2019年03月13日向中国农业银行股份有限公司佛冈县支行借款人民币549000元，借款合同约定还款期限为240个月，个人借款凭证到期日为2039年03月12日，并以李志明、邝文佩购买的房地产作抵押，房屋地址佛冈县***********************房，上述房产已在佛冈县*******办妥《房地产预告登记权证》，证号为：粤（20**）佛冈县不动产证明第000****号。贷款发放后，被告曾经按约归还本金13211.58元，之后被告并未按合同约定按时还款，至2020年5月22日已拖欠我行贷款3期本息，经我行多次向李志明、邝文佩催收无效。至2020年5月22日尚欠我行人民币贷款本金535788.42元以及利息7134.91元，共542923.33元，为维护债权人权益，特向贵院提起诉讼，请依法作出判决。被告佛冈县美林房地产开发有限公司辩称，1、被告李志明、被告邝文佩的逾期期数较小，不足以解除合同；2、原告对涉案房屋拍卖有优先受偿权，应该免去美林公司的担保责任；3、如需美林公司承担连带清偿责任，请求法院在判决中明确美林公司对被告李志明、邝文佩有追偿权。被告李志明、邝文佩未到庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交证据。原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、被告李志明、邝文佩夫妻身份证；2、被告李志明、邝文佩的夫妻户口簿、结婚证；3、商品房买卖合同（预售）；4、共同还款责任承诺书；5、个人信贷业务申请表；6、个人购房担保借款合同；7、不动产登记证明；8、借款凭证；9、李志明还款明细。被告佛冈县美林房地产开发有限公司在举证期限内未向本院提交证据。被告李志明、邝文佩经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对证据辩证、质证的权利。上列证据来源合法，内容真实，与本案相关联，证据之间能相互印证，形成证据链条，本院予以采信，并作为本案定案的依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院经审理认定事实如下：2019年2月15日，原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行与被告李志明签订了《个人购房担保借款合同》，被告佛冈县美林房地产开发有限公司以保证人身份加盖了印章。该合同约定“1、借款用途为购买住房，购买的房产位于佛冈县***********************；2、借款金额549000元，借款期限240个月；*、还款方式为每月等额本息还款；4、以所购买的佛冈县***********************提供抵押，保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止承担阶段性保证担保+抵押；5、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，按借款执行利率上浮50%计收罚息，对应付未付利息计收复利，贷款人有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保金措施、并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿……”。合同签订后，案涉房屋于2019年2月27日以中国农业银行股份有限公司佛冈县支行为权利人（申请人）、李志明为义务人办理了粤（20**）佛冈县不动产证明第000****号预告登记，但至今未办理抵押登记，2019年3月13日原告发放贷款549000元给被告李志明。被告李志明自2019年7月开始未按合同约定依时偿还借款本息，直至2020年5月22日归还了5期的借款本息，现尚欠本金535788.42元、利息7134.91元未还。另查明：被告李志明与被告邝文佩于2010年8月19日登记结婚。2018年3月9日被告李志明（买受人）与被告佛冈县美林房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》以733000元以商业贷款的方式购买了佛冈县***********************。2018年3月12日被告李志明为购买上述房屋而向原告提交了《个人信贷业务申请表》，被告邝文佩在该申请表上的“共同申请人及配偶签字”和“抵/质押人（共有人）签字”栏签名确认，并于同一天签署了《共同还款责任承诺书》给原告。本院认为：本案系金融借款合同纠纷。原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行与被告李志明、被告佛冈县美林房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效受法律保护，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应当依约履行，否则，应依合同约定承担违约责任。被告邝文佩签署给原告的《个人信贷业务申请表》和《共同还款责任承诺书》是借款合同的组成部分，被告邝文佩应依此承担相应责任，本院予以确认。合同签订后，原告已依合同约定发放了贷款给被告李志明，已履行了合同义务，依法享有依合同约定逐月收回等额贷款本息的权利，被告李志明自2019年7月开始便未依合同约定分期归还借款本息，至今仍欠到期的等额借款本息3期未还，属违约，依法应当承担违约责任，原告要求提前解除《个人购房担保借款合同》、要求被告李志明偿还尚欠的借款本金535788.42元、利息7134.91元及从2020年5月21日起至还清全部款项之日止按合同约定的方式计算的利息、要求被告邝文佩对被告李志明的上述欠款承担共同偿还责任、要求被告佛冈县美林房地产开发有限公司对被告李志明的上述欠款承担连带保证还款责任的请求，事实依据合同依据充分，本院依法予以支持。案涉房屋虽然已经办理了不动产预告登记，但至今仍未办理抵押登记，抵押合同、抵押关系尚未成立，原告要求确认抵押关系有效果并对抵押物即房屋的价款享有优先受偿权的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。被告佛冈县美林房地产开发有限公司提出的被告李志明、邝文佩逾期未还款期数较小，不足以解除合同、原告对案涉房屋拍卖价款有优先受偿权的辩论意见，与事实证据不符，本院不予采信；至于其提出在其承担了连带清偿责任后要求判决中明确其对被告李志明、邝文佩有追偿权的意见，因追偿权是在履行了连带清偿责任之后才能产生，其何时产生尚无法确定，且产生后是否追偿是其自主决定的权利，应另行主张为宜，因此，对其意见不予采纳。被告李志明、邝文佩经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对本案放弃抗辩的权利，本院依法可以缺席裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行与被告李志明、被告佛冈县美林房地产开发有限公司于2019年2月15日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号为440***********272）；二、被告李志明、被告邝文佩在本判决生效后十五日内，偿还借款本金535788.42元、利息7134.91元，合计542923.33元及从2020年5月21日起按本金535788.42元为基数按《个人购房担保借款合同》约定的方式计算至还清全部款项之日止的利息给原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行；三、被告佛冈县美林房地产开发有限公司在案涉房产取得他项权证前对被告李志明、邝文佩的上述借款欠下的本金、利息承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司清远佛冈支行的其他诉讼请求。案件受理费9230元，减半收取计4615元，保全费3235元，合共7850元，由被告李志明、邝文佩、佛冈县美林房地产开发有限公司负担。原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费4615元，保全费3235元，合共7850元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。审判员  蓝茂荣二〇二〇年八月五日书记员  吴丽仪附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。