河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9591号上诉人（原审原告）：李巧兰，女，1979年7月2日出生，汉族，现住河南省郑州市惠济区。被上诉人（原审被告）：河南晨光正商置业有限公司，住所地郑州市惠济区迎宾路街道西黄刘村村民委员会2楼202。法定代表人：王金虎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张教法，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：樊俊杰，男，系该公司员工。上诉人李巧兰因与被上诉人河南晨光正商置业有限公司（以下简称晨光正商）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院作出的（2020）豫0108民初2712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李巧兰上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2020)豫0108民初2712号民事判决第二项；2、依法改判，支持上诉人要求被上诉人承担维修房屋裂缝全部损失的诉讼请求；3、依法改判，判令被上诉人依约更换国家供电部门专用电表，满足上诉人直接向电力公司缴纳电费的诉求；4、依法改判，判令被上诉人对整个小区更换符合约定标准的外墙保温层，取消地上非机动车停车位，恢复绿化，按约定增设地下非机动车停车位；5、依法改判，判令被上诉人承担本案一审律师费1000元；6、将河南省郑州市惠济区人民法院（2020)豫0108民初2712号民事判决第一项变更为赔偿上诉人供暖损失6048元；7、判令被上诉人按照约定提供水质达标的市政管网直接供给的供水设施并提供相关竣工验收合格证明文件。8、本案一、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院以证据不足为由驳回上诉人的诉讼请求系适用法律错误。涉案商品房买卖合同合法有效成立，合同对房屋交付条件及保修义务作出了明确约定，但被上诉人恶意违约，强制性地瑕疵交房，上诉人的合法权益遭受侵害。（一）关于上诉人诉请被上诉人承担维修房屋裂缝的全部损失的问题，一审法院认为证据不足驳回上诉人的诉讼请求于法无据。上诉人购买被上诉人开发建设的坐落于郑州市××路××号林语溪岸住宅房屋一套；合同约定商品房交付日期为2016年12月31日前，同时合同第十八条规定了保修责任：《住宅质量保证书》为本合同的附件，出卖人商品房交付使用之日起按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。上诉人在一审中提交了被上诉人交付的《住宅质量保证书》，根据该合同附件第7页保修处理第3条规定：“如本公司或本公司委托的物业服务企业等维修单位不履行保修责任或超过约定时限未进行保修的，商品房买受人可以另行委托具有相关资质的其他单位维修，由本公司承担全部维修费用和相关责任”。2016年12月31日，被上诉人向上诉人交付房屋，后不久上诉人发现涉案房屋出现多处裂缝，即将问题反映给了被上诉人和物业公司要求维修，但多次反映无果，上诉人遂委托第三方对维修裂缝所需费用进行报价。上诉人在一审中提交了涉案房屋的买卖合同、《住宅质量保证书》、房屋裂缝照片、在保修期内曾多次要求被上诉人及物业公司维修、裂缝维修所需费用的报价单等证明材料，以上证据足以证明被上诉人违反合同约定交付的房屋质量不合格及给上诉人造成了一定损失，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十三条第二款及《住宅质量保证书》中有关保修义务的规定，被上诉人应当承担房屋维修费用及维修期间上诉人在外租住房屋所需的全部费用。具体事实分析如下：首先，根据《城市房地产经营开发管理条例》第三十条及涉案合同第十一条的规定，被上诉人应当在商品房交付使用时，向上诉人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并提供涉案房屋竣工验收合格的证明材料。本案中，被上诉人自交房至今并未按法律规定以及合同约定提交能够证明其交付的房屋已经竣工经验收合格的证据，其已经交付的《住宅质量保证书》页内3-5页的文件并没有按照规定粘贴，无法证明其交付的房屋符合质量要求。被上诉人在交房时，连最基本的竣工验收合格证明都不能如约提供，基于涉案房屋空鼓裂缝问题的客观事实，上诉人有合理理由认为被上诉人交付的房屋质量不合格。被上诉人辩称涉案房屋已经国家相关部门竣工验收合格，其应当提供相关证据予以证明；另被上诉人辩称房屋裂缝不属于房屋结构性裂缝，也有可能是其他原因造成的裂缝，如果被上诉人认为质量问题系其他原因的话，其应当提供证据予以证明，一审中被上诉人并不能证明房屋裂缝问题是其他原因所致，其应当承担举证不能的不利后果。其次，同批次的其他案件合议庭法官对被上诉人交付的涉案小区的房屋进行了实地勘查，房屋裂缝问题客观存在，上诉人也已提交充分的证据证实涉案房屋亦存在裂缝质量问题，但原判决对此避而不谈。上诉人向一审法院申请对涉案房屋裂缝问题进行鉴定，一审法院以无法鉴定为由不予准许，却又以证据不足为由仓促作出原审判决，严重损害了上诉人的合法权益，更增加了双方当事人之间的诉累，浪费大量司法诉讼资源。再者，涉案房屋虽未经质量鉴定，但不管是主体结构的质量问题还是一般性的质量问题，裂缝问题对上诉人的正常居住都是有影响的，是不符合上诉人买卖涉案房屋的合同目的的。最后，根据《合同法》第一百五十五条、第一百一十一条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，受损害方根据标的物的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。房屋交付后，上诉人多次要求被上诉人维修裂缝，其均以各种理由推诿，故意拖延维修裂缝，未在其制定的《住宅质量保证书》格式合同中规定的保修期限内善意地完全地履行保修义务。另涉案房屋出现质量问题并不是个案，在同小区的系列案中，相继出现同样的房屋质量问题，按照《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，被上诉人应当依法依约承担开发商维修责任，尽快提供维修方案，同业主协商维修配合事宜，妥善化解与业主间的民事纠纷。但被上诉人一直故意拖延直至成诉，并恶意辩称其保修义务已过保修期，明知涉案房屋在保修期内就存在质量问题，却未予以修复。房屋保修期的功能在于在保修期内可以免除购房户证明房屋质量问题系开发商因素所致的举证责任，但并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。房屋质量问题轻则影响美观，重则影响安全，根据《解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。在被上诉人不能及时解决房屋裂缝质量问题的情况下，上诉人委托第三方对房屋裂缝所需费用进行报价，被上诉人应当依据法律及约定的义务赔偿上诉人维修房屋裂缝所需费用及相应损失。（二）关于被上诉人应当支付给上诉人的暖气补贴费用的问题，一审法院酌定数额不能够弥补被上诉人违约给上诉人带来的实际损失，不利于实现司法的公平公正。本案合同第十四条明确约定，2016年12月31日涉案小区应达到市政管网集中供暖。2016年12月31日涉案房屋交付，被上诉人在交房时未能同时交付符合约定条件的供暖配套设施，对房屋的正常使用产生重大影响，此行为构成违约，应当承担违约责任。根据《合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失；一审已经查明的事实是被上诉人于2016年12月31日向上诉人交付涉案房屋，2019年1月31日开始集中供暖，也就是说被上诉人共逾期三个供暖季，其间共270天的供暖时间，按照被上诉人公示的两房每日补贴40度电，每度电0.56元，其应向上诉人支付暖气补贴费用共计6048元；被上诉人辩称其在交房时已经与热力公司签订供暖合同，只是因为市政原因不能按时供暖，但并没有提供任何证据予以证明；且根据《合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。被上诉人因第三方的原因履行不能，并不能免除其给上诉人造成损失的违约责任，其应当承担自其违约之日起计算至其实际履行合同义务止，给上诉人带来的损失。一审法院酌定被上诉人赔偿上诉人1300元暖气补贴，并不能弥补上诉人的实际损失，反而是在鼓励不诚信履约的行为，实不足取。（三）关于上诉人要求被上诉人更换国家供电部门专用电表的问题，被上诉人未按照合同约定交付市政电力直供的供电设施构成违约，原判决以证据不足对此项诉讼请求予以驳回无事实和法律根据。根据合同第十四条第2款的规定，2016年12月31日交付房屋时，供配电设施应达到市政电力直接供给的正常使用条件。在2016年12月31日交付房屋时，被上诉人未按照合同约定提供市政电力直接供给的用电设施，其行为构成违约。上诉人无法直接向国家供电部门缴纳电费，需要向物业缴纳电费，被上诉人辩称其是合规用电，只是代收电费，其应当出示电力配套设施工程取得电力企业验收合同证明文件以及代收电费的委托手续。另根据涉案小区业主的用电度数暴涨、总是突然停电、送电不及时等已知客观事实和日常经验法则，足以推定被上诉人存在二次供电的行为，其行为侵犯了上诉人的合法权益，影响购房人的生活，上诉人要求被上诉人更换国家供电部门专用电表（一户一表），满足可以直接向电力公司缴纳电费的需求的诉讼请求，应当被支持。（四）有关涉案小区供水水质不达标的问题，一审法院简单地以“证据不足”四个大字驳回上诉人的诉请是不符合司法正义的。根据合同第十四条第1款的约定，2016年12月31日，供水设施应达到市政管网直接供给的条件，且供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。如果在规定日期内未达到供水使用条件，双方同意按照以下方式处理：买受人同意出卖人提供同等替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人负担。一审中，上诉人提供了2018年4月国家城市供水水质监测网郑州监测站出具的检测报告，报告显示菌类总数严重超标35%，根据国家饮用水相关规定，不适合饮用。被上诉人辩称其提供的水质合格，其应当提供城市公共供水企业出具的验收合格证明文件以及城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件；另在2018年4月23日，郑州市惠济区卫生和计划生育委员会卫生监督员宋志伟、马可（执法证件号：豫A06-477093、豫A06-276916）对河南正商物业管理有限公司（正商林语溪岸）进行现场检查后作出“没有卫生许可证不可供水”的监督意见，后河南正商物业管理有限公司于2018年7月12日才取得卫生许可证，以上事实足以说明被上诉人移交物业供水设施时并未取得相关资质，也并未提供同等的替代条件，被上诉人置业主们的身体健康于不顾，让业主们饮用不达标的水质，业主们还需要前往物业背桶装水，严重影响了业主的生活质量，不符合购房人买卖房屋的合同目的，故被上诉人应当按照约定提供水质达标的市政管网直接供给的供水设施。（五）关于上诉人要求被上诉人更换保温层、取消地上非机动车停车位，恢复绿化，增设地下非机动车停车位的问题。被上诉人违反合同约定的交付条件，擅自变更小区规划，一审法院却以此问题系业主共同管理权利而予以驳回。因涉案小区暂未成立业主委员会，上诉人以个人名义，以小区共有部分不符合房屋买卖合同约定为由提起诉讼，人民法院不应当对此种权利救济拒之门外，而需要考查介入纠纷的合理性和正当性。第一，根据正商林语溪岸商品住宅质量保证书第20页第六项住宅节能措施第1条墙体规定，墙体外保温燃烧性能为B1级。2018年12月21日，郑州市惠济区公安消防大队对林语溪岸3号院外墙保温进行抽查封样检测，经检验，判定样品未达到GB8624B1(C）级，一审中上诉人提供了确实充分的证据证明了其交付的保温层不符合合同约定，上诉人要求被上诉人进行更换符合约定条件的外墙保温的诉讼请求，应当被支持。第二，被上诉人在合同中承诺是非机动车停车位为地下方式，却以地上形式交付，现又辩称其是按照规范设计、不影响小区正常出行，其应当提供规划设计图以证明其是符合规划要求的。现在人买房子就是为了买舒适的园区环境，被上诉人却以虚假的承诺欺骗购房人，这已经不仅仅是违约的问题，已经涉嫌消费欺诈。被上诉人应当根据正商林语溪岸商品住宅质量保证书第19页第3大条第2条的约定，取消地上非机动车停车位，增设地下非机动车停车位及充电桩，恢复绿化。（六）关于上诉人要求被上诉人支付律师费的诉讼请求。本案成诉的原因在于被上诉人的违约，上诉人通过正当途径维护己方合法权益，由此产生的律师费应当由被上诉人承担，且上诉人在一审中提交了合法正规的律师费票据。合同中约定了合同履行中的争议协商不成应当依法向人民法院起诉，商品房买卖合同作为格式合同，已经变相地减轻了开发商应当承担的多项义务，在发生纠纷时，让守约方承担维权费用是不合理的，人民法院作为维护公正正义的司法机关，应当对无过错方依法提出的赔偿合理律师费的正当要求予以支持，这样可以充分发挥律师费调节当事人恶意违约行为的发生。二、一审适用简易程序错误。本案客观事实争议很大，不适宜用简易程序。一审适用简易程序对原被告提交的证据未予以认定且在判决书中也没公开证据采信与否的理由。另简易程序审限最长六个月，本案却前前后后经过了一年半之多。综上，请求二审法院维护上诉人的合法权益。晨光正商辩称：一、关于房屋裂缝问题。晨光正商将经国家相关部门竣工验收合格、符合设计规范和标准的房屋在《商品房买卖合同》约定的交房时间交付上诉人使用,房屋不存在任何质量问题;关于房屋裂缝属于房屋结构性裂缝,××,造成墙体裂缝原因有很多,常见的原因是地基不均的沉降引起的裂缝、温度变化引起的裂缝、特殊砖体引起的裂缝以及业主或楼上业主改造装修造成,其实截止上诉人起诉时,房屋维修已经超过了质保期,但晨光正商依旧积极努力解决涉诉裂缝问题,对业主房屋出现的裂缝等问题进行直接修复,包括维修后的装修修复。本案中，裂缝形成原因不明，上诉人没有发生实际维修的事实，也拒绝晨光正商对裂缝形成原因查明后进行维修，竟自要求赔偿损失没有事实与法律依据。二、关于供电问题。国网郑州电力公司与晨光正商签署的《高压供用电合同》，涉案小区为国网郑州供电公司直接供电，电表等相关设备设施安装使用均符合规定。电费按照国家电网电价统一收费，晨光正商并未向上诉人额外收取其他费用，上诉人要求赔偿电费损失没有任何依据。三、关于外墙保温层及非机动车等问题。晨光正商交房时经检测符合一级标准。交房已有三年之久,随着温度湿度阳光照射等外界条件变化，外墙保温材料的物理、化学特性也会变化,检测的是二级标准，虽未达到最高标准，但同样符合国家消防标准。同时，外保温层是整个楼栋的，涉及全体业主利益，上诉人要求更换无任何依据。该小区已经人车分流，完全取消地上非机动车停车位不符合规划和小区整体居民利益，也无事实及法律依据。四、律师费非诉讼必要支付费用，双方合同也没有约定，上诉人主张律师费没有依据。五、关于供暖问题晨光正商已按照合同约定做好小区内部管网铺设,并积极协商市政部门尽快落实小区外部管网的铺设,并于2018年供暖季供暖。且我方根据合同约定，暖气未开通期间，针对业主供暖问题已经提供了补贴和相应替代取暖措施，不应当再承担上诉人请求的支付责任。六、关于供水问题。经检测机构检测,供水符合饮用水的标准,且取得由卫生部门出具的卫生许可证，同时晨光正商为业主提供了免费桶装水，上诉人关于背水劳务费、物业费以及更换热水器、淋浴、水龙头的诉请无事实和法律依据。综上,上诉人诉请无事实及法律依据,请求依法驳回上诉人诉请。李巧兰向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿因未按时给原告提供基础设施、公共配套设施以及未提供同等替代条件而给原告造成的损失5000元；2.判令被告给原告修复有质量问题的房屋或者向原告支付维修费用10000元(暂计,以评估价值为准)；3.判令被告向原告支付律师费损失1000元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告承担维修裂缝的全部损失共计62810元；2.判令被告支付给原告暖气补贴费用6048元；3.判令被告向原告支付因未提供约定的基础设施、公共配套设施而导致原告需要到物业背水的劳务费用11186元(暂计至2019年11月12日)并免除期间的物业费、对堵塞损坏的热水器、淋浴、水龙头等设备进行原型号更换，被告偿还原告缴纳的水费134元；4.判令被告为原告更换国家供电部门专用电表,满足原告可以直接从网上给国家供电部门缴纳电费；5.判令被告对整个小区外墙保温层进行更换；6.判令被告按约定,人车分流,取消地上非机动车停车位,增设地下非机动车停车位,恢复绿化；7.判令被告立即整改3号院入口过窄问题,确保紧急情况下消防车辆能够无障碍通过；8.判令被告承担本案的律师费用1000元，以上总合计81178元；9.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年2月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买惠济区香山路西、金山路南正商林语溪岸3号院5幢1单元4层404号房屋，户型为三室二厅。另查明，原告提交了一张《公告》的照片，内容显示“2018年12月27日公示电费补贴方案后，小区用电骤增，给业主日常生活带来不便。经与业主代表协商确认，采取定额补贴方式进行补贴。具体方式如下：2018年23日至28日补贴仍按27日公示内容执行。2018年12月29日（含29日）至集中供暖日止，两房户型每日每户补贴电费30度，三房以上户型（含三房）每日每户补贴40度。补贴范围：3号院一期，2号院”。庭审中，原告称“实际供暖之日为2019年1月31日”。一审法院认为，民事主体的合法权益受法律保护，但当事人应当对自己的主张提供充分的证据予以证明。关于原告要求被告承担维修裂缝全部损失62810元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付暖气补贴费用6048元的诉讼请求，案涉房屋未依约供暖，被告亦未提供证据证明向原告发放了其承诺的供暖补贴，结合案涉证据，本院酌定被告赔偿原告供暖损失1300元。关于原告要求被告支付因未提供约定的基础设施、公共配套设施而导致原告需要到物业背水的劳务费用11186元并免除期间的物业费、对堵塞损坏的热水器、淋浴、水龙头等设备进行原型号更换及偿还原告缴纳的水费134元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告更换国家供电部门专用电表的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的权利”，原告所提起的要求被告更换整个小区外墙保温层、取消地上非机动车停车位并增设地下非机动车停车位、恢复绿化、整改3号院入口过窄问题的诉讼请求，关涉的权利系全体业主共同享有的共有和共同管理的权利，故，原告该部分诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南晨光正商置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李巧兰供暖损失1300元；二、驳回原告李巧兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1829元，减半收取计915元，由原告李巧兰负担890元，被告河南晨光正商置业有限公司负担25元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，一、关于李巧兰主张晨光正商承担维修房屋裂缝损失问题。案涉房屋存在裂缝，晨光正商同意为李巧兰进行维修，维修需要双方配合，现并无证据证明晨光正商拒不维修。晨光正商首先应当及时对李巧兰房屋的裂缝进行修复。如晨光正商在判决后的合理期间未对涉案房屋的裂缝进行修复，双方可另行解决。二、关于案涉房屋的基础设施问题。案涉房屋买卖合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定，供配电设施达到2016年12月31日：正常使用条件；市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。供水设施：2016年12月31日达到：供水条件；供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。暖供暖设施：2016年12月31日达到：供暖管道施工完成；运行方式为市政管网集中供暖……。如果在规定日期内未到使用条件，双方同意按照以下方式处理：1.买受人同意出卖人提供同等替代条件，使用费用按照地域行业标准由买受人承担，直至满足本合同约定的交付配套标准。1.关于李巧兰主张晨光正商依约更换国家供电部门专用电表，满足业主直接向电力公司缴纳电费的请求。晨光正商与国网河南省电力公司郑州供电公司签订了《高压供用电合同》，属于符合规定、正常的用电。关于供配电设施及运行方式，从涉案小区电力供给的方式来看，由国网河南省电力公司郑州供电公司向晨光正商电力配套设施供电，晨光正商向郑州供电公司缴纳电费。各业主分户计量电费，物业公司向业主代收电费，晨光正商能够保障业主正常用电，并不违反“市政电力直接供给”的约定。李巧兰要求晨光正商更换国家供电部门专用电表（一户一表）的依据不足，不予支持。若涉案小区业主大多认为应选择供电企业直接计费方式，涉及如何改变现有方式，可依法另行解决。2.关于上诉人主张晨光正商按照约定提供水质达标的市政管网直接供给的供水设施并提供相关竣工验收合格证明文件的请求。在合同约定的2016年12月31日，晨光正商虽暂不能按约定提供市政管网直接供水，但按照合同约定在交房后为业主提供了供水的同等替代条件。李巧兰主张晨光正商按照约定提供水质达标的市政管网直接供给的供水设施并提供相关竣工验收合格证明文件的请求，本院不予支持。3.关于李巧兰主张晨光正商赔偿供暖损失6048元的请求。涉案房屋未依约供暖，根据同类案件生效判决的相关认定，一审法院酌定晨光正商赔偿李巧兰供暖损失1300元并无不当。三、关于李巧兰主张晨光正商对整个小区更换符合约定标准的外墙保温层，取消地上非机动车停车位，恢复绿化，按约定增设地下非机动车停车位的请求。本案是房屋买卖合同纠纷法律关系，审查双方合同约定的相关内容，关于外墙保温层问题，虽然李巧兰提交了河南迅捷消防产品检验有限公司出具的检验报告，但该报告的检测时间是2018年12月24日，且不足以说明晨光正商向李巧兰交付案涉房屋时不符合合同约定。关于绿化、非机动车停车位问题，属于小区规划设计，李巧兰并未提供充分证据证明晨光正商违反房屋买卖合同的约定，本院不予支持。四、关于李巧兰主张晨光正商承担本案一审律师费1000元的请求，因双方房屋买卖合同并无明确约定，李巧兰的该主张依据不足，本院不予支持。综上所述，李巧兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1489元，由李巧兰负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年八月十七日书记员  刘佳辉