福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3935号 上诉人（原审被告）：林秀珍，女，1983年7月25日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：沈荔融，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹木灵，福建国富律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄友恒，男，1949年9月20日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：杨华栋，福建新世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于贤和，福建新世通律师事务所律师。 原审被告：庄裕汉，男，1976年8月19日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 原审被告：柯香玉，女，1977年8月10日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 上诉人林秀珍因与被上诉人黄友恒，原审被告庄裕汉、柯香玉案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初13351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林秀珍上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回黄友恒一审诉讼请求；2.二审诉讼费用由黄友恒承担。事实与理由：一、庄裕汉、柯香玉在背负巨额债务且黄友恒也明知案涉房产已被司法查封的情况下，恶意串通为庄裕汉逃避债务签订一系列协议，其行为严重损害林秀珍的合法权益，一审法院认定《房地产经纪合同》、《补充协议》合法有效属事实认定错误。在另案｛案号：（2017）闽0102民初8521号、（2019）闽01民再229号｝林秀珍与庄裕汉民间借贷纠纷案中，鼓楼法院与福州中院根据查明的事实，均认定自2013年9月13日至2016年9月12日庄裕汉欠林秀珍借款本金958605元，算上应付利息截至林秀珍2017年提起民间借贷纠纷一审诉讼时多达180多万元，庄裕汉、柯香玉在背负巨额债务的情况下，于2017年8月12日通过福州大伟房地产经纪服务有限公司居间介绍签定《房地产经纪合同》，约定黄友恒以人民币425万元向庄裕汉、柯香玉购买讼争房产，协议签订后至2018年2月21日止黄友恒共计支付购房款2292962元，庄裕汉、柯香玉收取此巨款后却未向林秀珍偿还任何借款。另从《补充协议》相关约定条款可以看出，作为买受人应当知道案涉房产是在司法查封状态或者有可能被司法查封而仍然选择积极达成购买房产意愿，这种行为不符合普通人的认知，双方明显存在恶意串通、转移财产的行为，该行为严重损害林秀珍的合法权益，根据《合同法》第五十二条相关规定黄友恒与庄裕汉、柯香玉签订的《房地产经纪合同》、《补充协议》应认定为无效合同。二、林秀珍向法院申请查封诉争房产符合法律规定，且该房产属于可供执行的财产，依法应予执行。庄裕汉负有履行法院生效判决偿还林秀珍借款的法定义务，不动产物权的归属以登记为准，现诉争房产尚未过户至黄友恒名下，案涉房产的所有权仍属于庄裕汉、柯香玉所有，对案涉房产的执行足以履行庄裕汉所欠的债务，案涉房产依法应予执行以维护林秀珍的合法权益。 黄友恒辩称，一、黄友恒与庄裕汉、柯香玉签订《房地产经纪合同》《补充协议》（2017.9.1）时，案涉房屋不存在司法查封，其关于《补充协议》（2018.2.11）系在发现司法查封且查封已经解除的情况下做的补充约定，案涉房产对价合理，不存在黄友恒和庄裕汉、柯香玉恶意串通的情形，一审法院认定《房产买卖协议书》有效，事实认定清楚。（一）案涉《房地产经纪合同》《补充协议》（2017.9.1）系经专业房产中介机构居间介绍下签订，不存在恶意串通情形。（二）《补充协议》就部分价款约定由大伟经纪公司代收，林秀珍据此主张黄友恒和庄裕汉、柯香玉恶意串通，没有依据。（三）案涉房屋对价合理，黄友恒依约支付银行按揭等款项，不存在恶意串通、转移财产的行为。二、执行异议之诉的目的在于审查案外人的权利是否足以排除执行，黄友恒对案涉房产的权利足以排除林秀珍的执行，一审法院适用法律准确。黄友恒签订合同时间和合法占有时间均在一审法院查封之前，并已按照合同约定支付部分价款且愿意将剩余尾款按照法院的要求交付执行，未办理案涉房屋过户登记手续系开发商原因，自身不存在任何过错，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。三、黄友恒仅有案涉房屋一套住房，购买案涉房屋系为了生活居住需要，故从时间先后和债务的性质及购房的目的考量，对案涉房屋的物权期待权应当优先于林秀珍的金钱债务请求权。 庄裕汉、柯香玉未作陈述。 黄友恒向一审法院起诉请求:一、判令不得执行福州市鼓楼区旧屋区改造（蓝海·国际）6＃楼601单元房屋；二、判令确认原告与被告庄裕汉、被告柯香玉于2017年8月12日签订的《房地产经纪合同》及分别于2017年9月1日、2018年2月11日签订的《补充协议》合法有效，坐落于福州市鼓楼区旧屋区改造（蓝海·国际）6＃楼601单元房产归原告所有，并判令被告庄裕汉、被告柯香玉协助原告将该房产变更过户登记至原告名下；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年11月2日，庄裕汉、柯香玉向福建蓝海房地产开发有限公司购买鼓楼区旧屋区改造（蓝海国际）6＃楼601单元，并办理了预告登记（榕房预ＹＲ字第××号）。2017年8月12日，庄裕汉、柯香玉与黄友恒签订《房地产经纪合同》，约定原告以人民币425万元向庄裕汉、柯香玉购买坐落于福州市鼓楼区旧屋区改造（蓝海·国际）6＃楼601单元房产，由大伟经纪公司提供中介服务并向原告收取佣金。《房地产经纪合同》第十二条约定，签订本合同时，原告交付定金100万元（可抵作同等金额的购房款），合同第十九条（5）约定，为保证交易手续能顺利实施,签订本合同后庄裕汉、柯香玉同意预留人民币100万元的交易保证金在原告处，待上述房产可办理《不动产权证书》后再按本合同交易程序约定将该交易保证金支付庄裕汉、柯香玉。合同第二十条第（3）约定，在原告支付庄裕汉、柯香玉购房定金后，庄裕汉、柯香玉为结清贷款需缴纳的银行月供由原告负责还款直至上述房产办理完解押手续。 2017年9月1日，柯香玉与原告、大伟经纪公司签订《补充协议》，约定柯香玉同意原告在2017年9月8日支付购房款30万元,当日将房屋钥匙移交原告,柯香玉同意原告入户装修.若因原告原因,在以下约定的两笔款未在约定的时间内支付柯香玉,柯香玉有权要求原告将房屋恢复至交房时的状态。双方约定原告应在2017年11月30日支付柯香玉20万元，柯香玉出具收款收据，剩余部分房款792962元于2017年12月31日支付柯香玉，柯香玉出具收款收据。 2018年2月11日，柯香玉与原告及大伟经纪公司签订《补充协议》，约定：一、若再次发生因卖方原因导致人民法院查封上述房产等可能影响《房地产经纪合同》履行的情形，卖方应积极妥善处理，避免卖方由此遭受损失。二、┈；三、《房地产经纪合同》约定原告于2017年12月31日向柯香玉交付792962元整，现原告与柯香玉双方协商重新约定，由原告在2018年2月13日前直接支付柯香玉人民币40万元，由柯香玉出具收款收据；在2018年2月23日转入大伟经纪公司账户392962元，大伟经纪公司出具代收款收据。原告同意，若截止2018年4月20日，柯香玉上述房产无查封、冻结情况，则大伟经纪公司应该一次性将代收的房款392962元划入柯香玉指定的银行账户。柯香玉收款后应出具收款收据。若房产出现查封，冻结情况，则大伟经纪公司应在2018年4月23日前将上述房款392962元退还至原告指定的银行账户中。 《房地产经纪合同》及《补充协议》签订后，原告向大伟经纪公司支付佣金5万元，并分别于2017年9月1日、2017年9月8日、2017年11月30日、2018年2月11日、2018年2月21日支付购房款100万元、30万元、20万元、40万元、392962元，共计支付购房款2292962元。此外，原告还依约代庄裕汉、柯香玉支付房屋银行按揭款共计177300元（23个月）。庭审中，原告承诺愿将最后一笔购房款100万元交付法院执行，并依约继续按月偿还按揭款878374.57元。 另查，柯香玉、庄裕汉于2017年8月17日办理公证委托书，委托上官琼珍（大伟经纪公司工作人员）、陈姝彦（原告儿媳）代为办理诉争房产到相关部门开具发票、缴纳微信基金、领取契约单据、代为办理领取抵押银行的《抵押他项权证》及开具《抵押登记申请报告》、房地产交易中心申请办理《不动产权证书》等相关手续，代为申请上述房产在原抵押银行的提前还款手续、办理银行的解押还款手续、签署解押相关的合同文件、抵押注销申请手续、抵押注销受理手续、领取抵押注销受理单、领取结清证明、打印余额证明、领取解押注销后的《商品房买卖合同》或《不动产权证书》等相关事项；代为办理上述房产出售转让、交易过户、领取交易税单等事项。 本案的争议焦点：1、原告与庄裕汉、柯香玉签订的《房屋买卖协议书》是否有效 一审法院认为，《房屋买卖协议书》系原告与庄裕汉、柯香玉所签，意思表示真实，不违反法律有关规定，一审法院依法予以确认。 2、原告是否已经按照合同约定支付部分价款 一审法院认为，根据合同约定房屋总价款合计425万元，根据合同约定及补充协议的约定，原告分别于2017年9月1日、2017年9月8日、2017年11月30日、2018年2月11日、2018年2月21日支付购房款100万元、30万元、20万元、40万元、392962元，共计支付购房款2292962元。另外，原告由其儿子黄凡向庄裕汉银行贷款账户汇入23个月的月供，每个月7708.59元。 对此，一审法院认为，原告已经按约定支付柯香玉部分购房款，款项已超过房产总价款的二分之一。 原告查封前是否合法占有案涉房屋 一审法院认为，案涉房屋查封时间为2018年12月7日，根据原告提供的物业费收费发票，原告于2018年4月开始缴纳诉争房产物业费用。因此，可以认定原告在人民法院查封之前已实际占有案涉房屋。 案涉房产未办理过户登记是否系原告自身原因 一审法院认为，案涉房产系庄裕汉、柯香玉向蓝海房地产公司购买，庄裕汉、柯香玉在尚未取得房屋权属证书的情况下转让案涉房产，但该转让行为并不违反法律有关规定，属合法有效的合同。蓝海房地产公司未及时办理商品房销售总登2019年1月才可以开始办理产权相关手续，无法及时办理过户，原告自身对此无过错。根据物权法有关规定，不动产物权的归属以登记为准，现诉争房产尚未过户至原告名下，原告主张确认诉争房产归其所有没有法律依据，一审法院对该项诉讼请求不予支持。柯香玉辩称其于庄裕汉离婚，诉争房产归其个人所有但未提供证据，一审法院不予采信。综上，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定，判决：一、不得执行坐落于福州市鼓楼区旧屋区改造（蓝海·国际）6＃601单元（宜发得贵城）房产；二、确认原告和庄裕汉、柯香玉签订的《房地产经纪合同》、《补充协议》合法有效，诉争房产在还清银行按揭贷款后，被告庄裕汉、柯香玉英配合原告办理解押手续，并协助办理上述房产变更过户登记至原告名下；三、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费40800元，适用简易程序减半收取20400元，由被告庄裕汉、柯香玉承担。 本院二审期间，经本院责令，林秀珍提交证据：1、（2017）闽0102民初8521号民事判决书。2、（2019）闽01闽再229号民事判决书，证明林秀珍与庄裕汉之间的债权债务关系。黄友恒对上述证据的真实性没有异议，证明对象有异议。首先，林秀珍提起本案执行是基于鼓楼法院的（2017）闽0102民初8521号民事判决。而根据（2019）闽01民再229号民事判决，原来的生效判决已经被撤销了。林秀珍提起执行缺乏法律依据。本院认为，黄友恒对林秀珍提供证据的真实性没有异议，本院对上述证据予以确认。 二审经审理查明，2017年11月15日,林秀珍以民间借贷纠纷为由,将庄裕汉诉至一审法院,要求庄裕汉偿还借款本金958605元并支付利息,一审法院于2018年5月11日作出（2017）闽0102民初8521号民事判决书,判决:“1.庄裕汉于判决生效后十日内偿还林秀珍借款本金总计958605元，并按月利率2%支付利息(自2014年11月1日起计算庄裕汉实际还清款项之日止);2.庄裕汉于判决生效之日起十日内向林秀珍支付律师代理费15000元。”庄裕汉不服该判决,向本院申请再审,本院于2019年12月27日作出（2019）闽01民再229号民事判决书,判决:“1、维持福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初8521号民事判决第一项；二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初8521号民事判决第二项；三、庄裕汉于判决生效之日起十日内向林秀珍支付律师代理费3599元。判决生效后,庄裕汉未履行债务,林秀珍向该院申请强制执行,在执行过程中,一审法院于2018年12月7日作出（2018）闽0102执5551号《执行裁定书》，裁定查封案涉房屋。黄友恒对查封该房屋提出执行异议,一审法院于2019年8月23日作出(2019)闽0102执异字192号执行裁定书,裁定驳回黄友恒的异议。 除此之外，根据本案现有证据，本院对一审法院查明的其他基本事实予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,庄裕汉、柯香玉与黄友恒于2017年8月12日签订了《房地产经纪合同》,系在林秀珍起诉之前，并办理了入户手续,根据黄友恒提供的物业费收费发票，黄友恒于2018年4月开始缴纳诉争房产物业费用，早于案涉房屋的查封时间2018年12月7日，因此，黄友恒在人民法院查封之前已合法占有房屋,并居住至今。黄友恒依据《房地产经纪合同》约定支付了房屋价款,现虽尚余部分按揭贷款,但黄友恒始终依据协议约定按时足额还贷。本案争议房屋所在小区因蓝海房地产公司未及时办理商品房销售总登，2019年1月才可以开始办理产权相关手续，无法及时办理过户，故黄友恒非因其自身原因无法办理产权登记手续。黄友恒之行为完全符合法律规定,其权利能够排除执行,故黄友恒关于停止执行坐落于福州市鼓楼区旧屋区改造（蓝海·国际）6＃楼601单元（宜发得贵城）房产的诉讼请求,应予以支持。黄友恒请求确认其与庄裕汉、被告柯香玉于2017年8月12日签订的《房地产经纪合同》及分别于2017年9月1日、2018年2月11日签订的《补充协议》合法有效,本院予以支持。林秀珍主张庄裕汉、柯香玉与黄友恒恶意串通、转移财产的行为，缺乏事实依据，本院不予支持。 本案为案外人执行异议之诉,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案仅对黄友恒就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益及确认其权利进行审理。黄友恒要求庄裕汉、柯香玉协助过户,因其与庄裕汉、柯香玉之间属于房屋买卖合同关系,黄友恒可以以房屋买卖合同纠纷要求庄裕汉、柯香玉协助过户，故黄友恒的确权请求以及协助办理过户的诉讼请求,不属于本案审理范围,黄友恒应当另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初13351号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初13351号民事判决第二项、第三项； 三、确认黄友恒和庄裕汉、柯香玉签订的《房地产经纪合同》、《补充协议》合法有效； 四、驳回黄友恒的其他诉讼请求； 五、驳回林秀珍的其他诉讼请求。 二审案件受理费40800元，由林秀珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超