河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初1637号原告：文林强，男，汉族，1976年6月15日出生，住南阳市卧龙区。原告：暴利丽，女，汉族，1977年2月10日出生，住南阳市卧龙区。二原告委托诉讼代理人：秦曾睿，河南隆翔律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：河南恒顺达置业有限公司。统一社会信用代码91411300772185535C。住所地南阳市卧龙区工业路和红庙路口金汇城。法定代表人高扬。委托诉讼代理人岳建洲、**宾，河南汉冶律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告文林强、暴利丽诉被告河南恒顺达置业有限公司（以下简称：恒顺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中原告文林强以暴利丽为涉案房屋共有人为由申请追加暴利丽为本案共同原告，本院审查后依法将暴利丽追加为本案原告。庭审后恒顺达公司撤回其反诉请求，本案不再处理。原告文林强、暴利丽共同委托诉讼代理人秦曾睿、被告河南恒顺达置业有限公司委托诉讼代理人岳建洲、**宾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文林强、暴利丽向本院提出诉讼请求：1、要求被告承担延期交房的违约金34011.4元。2、要求被告赔偿房屋内无电线，厨房、卫生间无防水的费用4440元。3、要求被告按中国人民银行规定逾期贷款利率支付逾期办证违约金自2019年8月31日起至房产证取得之日止；并立即为买受人办理房屋产权证。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月买受人看到河南恒顺达置业有限公司开发的位于南阳市卧龙区红庙路与工业路口金汇城小区，在售楼部了解到5号楼五证齐全，因距离学校很近，方便接送学生。2016年6月16日原告文林强向河南恒顺达置业有限公司，购买位于卧龙区红庙路与工业路交叉口金汇城小区5号楼2单元3001室，合同建筑面积为55.34平方，总房款为人民币357734元，首期支付217734元。大修基金为人民币4289元，登记费120元，交易费42元。首付款及以上各项费用于当日交于河南恒顺达置业有限公司(详见2016年6月16日收据)，买受人购房尾款138500元于2018年1月19日交付完毕(详见2018年1月19日收据，因按揭付款转为一次性付款高总给予1500元优惠)。2016年6月16号签订了《商品房买卖合同》，按照合同之规定，2017年4月30号前该商品房经验收合格后应交付给买受人文林强使用，但河南恒顺达置业有限公司迟迟未能交付于买受人文林强。2019年5月30日河南恒顺达置业有限公司电话通知买受人再交人民币20789元(包含契税、装修押金、热力初装费、燃气初装费、卫生费、物业费、办证费等)，然后交钥匙，此时房子无消防、无燃气、无电表、无大门，更没有经过国家相关部门验收；因买受人考虑到此时河南恒顺达置业有限公司在法院的案子较多，害怕再牵扯到其它案件之中，还有孩子上学急需用房。就把人民币20789元交于河南恒顺达置业有限公司，河南恒顺达置业有限公司把该房钥匙交于买受人.1、虽然钥匙交了，但没达到合同约定收房条件(竣工验收合格，出卖人提供《住房质量保证书》和《住房使用说明书》)，违约金应计算至达到合同约定收房条件止。至今此房无消防验收，电用的是施工期间的临时电，经常跳闸，外墙防水涂层还未粉刷完；所以请求第一项金额是每日按房款万分之一赔付违约金，时间：自2017年4月30日开始至今日2020年3月16日(《商品房买卖合同》第八条之约定)。2、房屋买卖合同第十四条明确约定：商品房交付时，水电达到使用条件，但交钥匙时，室内没有一根电线；房屋买卖合同附件三中的6、7条明确规定厨房、卫生间地面聚氨酯防水，但交钥匙时厨房卫生间无任何防水。买受人文林强因此额外支出防水费用850元，基础水电铺设费用总计3590元，合计4440元整。3、商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，到产权登记机关备案，并在期间为买受人文林强办理房屋权属证书，但2019年5月30日交钥匙至今，经买受人文林强多次催要，至今商品房的购房发票都没给买受人，更无从办理房屋权属证书了。所以自2019年8月31日起至房屋权属证书实际出来期间的违约金，按照已付房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算至房屋权属证书为维护合法权益，故诉至法院。被告辩称：交房期限，合同约定是2017.4.30，但是如果存在双方补充协议，第五条约定的九种情形可以顺延交房。本案存在特殊原因的情形有:1.建筑物的体量法定工期850天，其中地下室工程110天，主体建筑650天，装机施工90天。2、主管单位批的施工时间是2016年3月15日，法定工期应从该日计算。3、施工日记，因风雨雪、大气污染治理、双创检查、中高召考试，工人秋收、工人过年放假等原因应当扣除的工期为299天。应该的交房日期为2019年6月。原告主张自2017.4.30至房屋验收合格之日止赔付毫无依据。原告已经实际居住，不存在自该房验收之日止。并按原告陈述，房屋已经装修改造，在此情形下，要求验收之日止没有道理。产权登记，被告已完成，已经登记备案。逾期办证违约金，本案没有合同依据，在买卖合同15条，补充协议第七条，对产权登记做出了约定，发生争议合同第15条第3款，约定双方协商。主张按利率支付没有依据。经审理查明，原、被告于2016年6月16日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南阳市卧龙区工业路以西、红庙路以南5幢2单元30层2-3××1号房屋，总价款357734元。该合同第八条约定，被告应当在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付二原告使用；如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、见补充协议。第九条约定，如被告逾期交房，逾期超过60日的，如买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原、被告双方签订商品房买卖合同的《补充协议》。该协议第五条约定“交付期限：合同第八条约定的特殊原因指以下情形:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的,按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素,如：施工方不配合及时办理工程竣工备案等”。另查明，本院在2019年审理的原告聂立用与被告河南恒顺达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的涉案房屋与本案涉案房屋在同一小区同一栋楼。该案做出的（2019）豫1303民初3249号民事判决书双方均未上诉，已生效。该生效判决认定：涉案房屋于2016年3月15日取得施工许可证，工期定额850天，被告在施工过程中属于因特殊原因导致停工共计238天。本案中，恒顺达房地产公司提出因特殊原因累计停工299天。另查明，二原告所交房屋首付款217734元被告于2016年6月16日向文林强出具收据，后二原告申请公积金贷款未批，于2018年1月19日向被告缴纳138500元（被告同意优惠1500元），被告向文林强出具收据，二原告缴纳购房款共计356234元。2019年5月30日，恒顺达公司将涉案房屋交付给二原告。上述事实由原被告陈述、商品房买卖合同、商品房买卖补充协议、合同信息备案摘要、发票、收据、清单、本院（2019）豫1303民初3249号民事判决书等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定及时、全面履行各自义务。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，原告已付清购房款，被告应履行按约定时间于2017年4月30日前交付房屋的义务，被告于2019年5月30日向原告交付钥匙，视为对房屋的实际交付。根据补充协议约定特殊原因导致工程延期天数应从逾期交付天数中扣除，按生效判决已查明为238天，被告辩称特殊原因导致工程延期299天，但其提交的证据不足以证实其主张，本院不予采信。因发生补充协议约定的特殊原因导致工程延期238天，应相应延长交付时间，故被告应于2017年12月24日前向二原告交付房屋。但恒顺达公司于2019年5月30日才向二原告交付房屋。恒顺达公司逾期交房应承担支付逾期交房违约金的违约责任，关于违约金数额，按照双方合同约定，被告逾期交房，原告有权要求被告支付已交付房款日万分之一的违约金，违约金金额为18199.7元（计算方法为：2017年12月24日至2018年1月19日，共26天，已交房款为217734元，应支付已交付房款日万分之一的违约金，共计566.1元；自2018年1月20日至实际交房之日2019年5月30日，共计495天，已交房款为356234元，违约金为17633.6元。）关于原告主张无电线、厨卫防水等费用4440元，双方合同第十四条仅约定“商品房交付时水电达使用条件”，但关于何为“水电使用条件”合同约定不明，双方对该条款理解存有分歧，被告称通水通电即为水电达到使用条件，原告也未提交证据证实曾与被告约定为其安装电线、厨卫防水，且原告在接收房屋时并未提出任何异议，故原告该请求本院不予支持。关于原告要求被告办理房产证的请求，原告足额支付了购房款，除了履行交付房屋的义务，被告还应当履行协助原告办理产权登记的义务，原告该请求于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据双方合同约定,出卖人应当在商品房交付使用后90个日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按第3项处理，第3项为双方协商。现双方协商不成，由于被告的原因，原告未能取得房屋权属证书，被告应当承担违约责任。关于违约金的计算，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应自房屋交付之日2019年5月30日再经过90日即2019年8月28日，原告主张自2019年8月31日起计算违约金，系其对自己权利的处分，本院予以支持，故被告应自2019年8月31日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿原告逾期办理房屋所有权证的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，河南恒顺达置业有限公司向原告文林强、暴利丽支付逾期交房违约金18199.7元；二、本判决生效后三十日内，由河南恒顺达置业有限公司协助原告文林强、暴利丽办理位于南阳市卧龙区工业路以西、红庙路以南金汇城小区5号楼2单元30层3××1号房屋产权登记手续；三、本判决生效后十日内，被告河南恒顺达置业有限公司向原告文林强、暴利丽支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以原告文林强、暴利丽已付购房款356234元为基数，自2019年8月31日起至房屋权属证书办理完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；四、驳回原告文林强、暴利丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1032元，反诉费1654元，由二原告负担300元，河南恒顺达置业有限公司负担2386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李 青审 判 员  常 丽人民陪审员  田书文二〇二〇年八月十三日书 记 员  王 骞