天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1779号上诉人（原审被告）：天津北辰科技园区总公司，住所地天津市北辰区永进道88号。法定代表人：李文静，总经理。委托诉讼代理人：王凌竹，北京大成（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，北京大成（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市北辰区胜发保洁服务中心，住所地天津市北辰区大张庄镇张四庄村。经营者：王志胜，男，1969年3月9日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：陈宗跃，天津耀达律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾凡，天津耀达律师事务所实习律师。原审第三人：天津市莱福温科技发展有限公司，住所地天津市北辰区天津风电产业园。法定代表人：张良干，总经理。委托诉讼代理人：李涛，天津五君律师事务所律师。上诉人天津北辰科技园区总公司因与被上诉人天津市北辰区胜发保洁服务中心、原审第三人天津市莱福温科技发展有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初9097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津北辰科技园区总公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中针对上诉人作出的判决内容，改判驳回被上诉人对上诉人提出的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一审将天津市莱福温科技发展有限公司作为第三人有误，诉讼程序出现错误。上诉人与被上诉人之间未成立物业服务合同关系，被上诉人无权要求上诉人支付物业费。天津市北辰区胜发保洁服务中心辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。天津市莱福温科技发展有限公司述称，不同意上诉人的上诉请求。天津市北辰区胜发保洁服务中心向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告2016年7月1日至2019年10月31日期间物业管理服务费600,000元；2.判令被告以未付服务费金额为基数，按同期人民银行贷款利率标准，赔偿原告自2019年10月31日至实际支付之日的逾期付款利息损失；3.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2015年12月4日，被告与第三人签订了《厂房租赁合同》，约定由被告承租涉案厂区，租赁期10年，首次租期5年，自2016年1月1日至2020年12月31日。2016年1月1日原告与第三人签订《保洁服务合同》，约定原告为涉案厂区提供物业服务，服务费每月15,000元，后第三人将2016年1月1日至6月30日的物业服务费支付给原告，原、被告、第三人签订《莱福温租赁厂房交接协议》，约定自2016年7月6日，第三人将涉案厂房即北辰区风电产业园的厂房移交给被告承租，该期间的物业管理费由承租方承担。2017年12月31日，被告与第三人签订了《厂房租赁合同解除补充协议书》，约定双方之间的租赁合同截止到2017年12月31日。后被告与第三人就涉案厂区进行了买卖，2019年3月19日，涉案厂区的产权由第三人变更为被告所有。另查，2018年1月1日至12月31日，案外人天津百世康科技发展有限公司在租赁部分涉案厂区时，租金交给第三人。同时，至2019年3月19日电费均交由第三人代交。一审法院认为，本案的争议焦点为1．原告提供服务的履行期间及费用；2．原告主张的费用由谁承担。关于争议焦点1，原告提供服务的履行期间及费用。根据庭审中各方陈述意见，原告与第三人签订的《保洁服务合同》及原、被告、第三人签订的《莱福温租赁厂房交接协议》，具有法律约束力。原告依约提供了物业服务，相关权利人应向原告交纳物业服务费。原告自2016年1月1日开始在涉案的北辰区××提供物业服务，费用为每月15000元。其中2016年1月1日至6月30日的费用第三人天津市莱福温科技发展有限公司已支付原告。关于解除时间，原告认为其截至到法庭辩论终结前仍在提供物业服务，被告认为2019年3月就开始与原告协商离场时间，但并未采用书面协议形式。原告自认2019年9月29日收到被告工作人员通过微信要求双方签过协议后于2019年10月1日离场的通知，但双方因为就拖欠物业费用数额未达成一致未签协议，关于物业服务合同的解除方式双方未进行约定，被告自2019年3月19日作为涉案厂区实际的权益人，有权解除与原告的事实上的物业服务合同。根据合同法相关规定，当事人就有关履行期限约定不明确的，可要求随时履行，但应当给对方必要的准备时间。被告辩称其于2019年3月开始要求原告离场，但未提交证据。原告自认2019年9月29日收到被告工作人员通过微信要求双方签过协议后于2019年10月1日离场的通知。因双方就拖欠物业费用数额未达成一致未签协议，且被告未给原告必要的准备时间，综合考虑本案情况及法律规定，认定双方的物业服务合同关系于2019年10月31日解除。综上，原告主张的物业费用应为600000元（15000元／月×40个月）。关于争议焦点2，原告主张的费用由谁承担。涉案厂区原告提供物业服务的履行期间为2016年1月1日至2019年10月31日，其中2016年1月1日至2016年6月30日的物业服务费用第三人已支付。对于2016年7月6日至2017年12月31日期间的物业服务费用的承担问题，被告自认应由其承担，各方均无异议，予以确认。对于2018年1月1日至2019年3月18日期间的物业服务费，被告提交了天津市莱福温科技发展有限公司出具给天津百世康科技发展有限公司租金发票2张及供电发票4张，能够证实该期间涉案厂区的实际权利人系第三人，且涉案厂区的产权登记变更日期为2019年3月19日，故2018年1月1日至2019年3月18日期间的物业服务费应由第三人承担。关于2019年3月19日至10月31日的物业服务费，因涉案厂区的实际权利人已变更为被告，虽然被告主张该期间已与案外人天津信越兴辰企业管理有限公司签订物业管理合同，但因并未与原告解除合同直至2019年10月31日，且原告在该期间提供事实上的物业服务，故2019年3月19日至10月31日的物业服务费应由被告承担。综上，原告的物业服务费600,000元应由被告承担378,871元（2016年7月6日至2017年12月31日，2019年3月19日至10月31日），由第三人承担221,129元（2016年7月1日至7月5日，2018年1月1日至2019年3月18日）。关于原告主张利息损失的主张，双方并未约定，涉案厂区亦发生租赁、买卖等变更，双方因服务费用的数额及承担存在争议，在起诉前多次协商方案，对于该项主张，不予支持。关于被告及第三人之间就交接时间的争议，双方可另行解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、被告天津北辰科技园区总公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津市北辰区胜发保洁服务中心2016年7月6日至2017年12月31日及2019年3月19日至10月31日期间的物业服务费378,871元，第三人天津市莱福温科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津市北辰区胜发保洁服务中心2016年7月1日至7月5日及2018年1月1日至2019年3月18日期间的物业服务费221,129元；二、驳回原告天津市北辰区胜发保洁服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9,800元，减半收取计4,900元，由被告天津北辰科技园区总公司负担3,094元，由第三人天津市莱福温科技发展有限公司负担1,806元。（此款与上述款项同期给付）”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。天津北辰科技园区总公司提交了银行回单、发票。天津市北辰区胜发保洁服务中心提交了房屋、厂房及公用设施等移交交接单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，天津北辰科技园区总公司所提交证据不能达到其证明目的，本院不予采信；天津市北辰区胜发保洁服务中心所提交证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人与原审第三人签订的《保洁服务合同》及上诉人、被上诉人、原审第三人签订的《莱福温租赁厂房交接协议》，系各方当事人的真实意思表示，其内容合法有效。被上诉人已依约提供了物业服务，上诉人及原审被告应向被上诉人交纳相应的物业服务费。本案争议焦点为上诉人是否应给付被上诉人2016年7月6日至2017年12月31日及2019年3月19日至10月31日物业服务费378,871元。关于2016年7月6日至2017年12月31日物业服务费问题，上诉人、被上诉人及原审第三人签订的《莱福温租赁厂房交接协议》约定，自2016年7月6日，原审第三人将涉案厂房即北辰区风电产业园的厂房移交给上诉人承租，该期间的物业管理费由承租方承担。被上诉人作为物业管理公司已为承租方即上诉人提供了2016年7月6日至2017年12月31日期间的物业服务，上诉人应将上述期间的物业费交付被上诉人。关于2019年3月19日至10月31日物业服务费问题，上诉人与原审第三人就涉案厂区进行了买卖并于2019年3月19日取得涉案厂区的产权。上诉人称于2019年3月要求被上诉人离场，但未提供证据，被上诉人自认2019年9月29日收到上诉人要求离场的通知。一审法院结合双方陈述及在案证据，认定双方物业服务合同关系于2019年10月31日解除并判决上诉人给付被上诉人2019年3月19日至10月31日物业服务费并无不当，本院予以维持。综上，上诉人应给付被上诉人2016年7月6日至2017年12月31日及2019年3月19日至10月31日期间的物业服务费378,871元。关于上诉人主张一审诉讼程序出现错误问题，本院经审查，一审法院在审理本案过程中不存在违反法定程序的情形，对上诉人该项主张本院不予支持。综上所述，天津北辰科技园区总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7030元，由上诉人天津北辰科技园区总公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 辉审判员 刘 刚审判员 王志红二〇二〇年八月六日法官助理王兴哲书记员康文娟