江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初2956号原告：张锦斌，男，1995年10月5日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：朱军、牛婷婷，江苏三法律师事务所律师。被告：南京利众置业投资集团有限公司，住所地在南京市玄武区北京东路24号3幢101室。法定代表人：李耿心，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡磊，男，该公司员工。第三人：李友松，男，1964年2月15日生，汉族，住浙江省。原告张锦斌与被告南京利众置业投资集团有限公司（以下简称利众置业公司）、第三人李友松居间合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法由审判员王剑锋适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告张锦斌的委托诉讼代理人朱军、牛婷婷，被告利众置业公司的委托诉讼代理人胡磊到庭参加了诉讼，第三人李友松经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张锦斌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人签订的《存量房买卖中介合同》；2、判令被告返还原告支付的中介服务费40000元及利息（2019年2月1日至2019年8月20日的利息按同期银行贷款利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息清偿之日止）；3、判令被告赔偿原告支出的诉讼费、保全费及鉴定费损失59922元；4、判令被告赔偿原告损失549900元及利息（自2018年9月14日至2019年8月20日的利息按同期银行贷款利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息清偿之日止）。事实与理由：2017年2月25日，原告张锦斌的父亲张健、被告利众置业公司及第三人李友松签订《存量房买卖中介合同》，约定被告指派胡磊、毛霞经纪人为张健购买第三人名下位于南京市雨花台区××的房屋提供居间服务。张健为此分两次向被告支付居间服务费4万元。后张健与原、被告及第三人协商将该中介合同中的购房人变更为本案原告张锦斌，由原、被告及第三人实际享有和承担合同项下的权利义务。2017年7月15日，原、被告及第三人签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》购买上述房屋，被告向原告提供居间服务，该合同约定被告协助办理银行贷款申请、抵押登记手续，协助办理不动产转移登记手续等事项。被告于2019年2月1日，向原告出具上述4万元居间服务费的收据。而张健与被告及第三人于2017年2月25日签订的《存量房买卖合同》经协商解除。在《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》签订后，原告委托被告代为办理银行贷款审批手续。2017年8月7日，贷款审批通过，原告获得南京银行城东支行的同贷书，但直到原告与第三人履行合同发生争议诉至法院，通过法庭调查，原告才得知上述贷款审批系被告违规提交伪造的银行流水所获得，因此造成原告与第三人签署房屋的交易履行不能，并导致原告在（2018）苏0114民初2519号、（2018）苏01民终4865号两案中产生诉讼费、保全费及鉴定费共计59922元损失。被告作为专业、合法的房地产经纪机构，在协助原告办理银行贷款申请时，故意向银行提供虚假资料，并收取原告的居间服务费用，构成严重违约。根据合同法的相关规定“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，被告应当退还已收取的4万元中介费报酬，同时应当赔偿原告房屋差价损失549900元。被告利众置业公司辩称：1、关于录音证据系原告私自录取，未经对方同意，亦不清楚录音是否存在剪辑等加工处理；2、向银行申请贷款并提供流水是原告自身的义务，本案的相关贷款银行系原告自己联系，贷款手续亦系原告自行提供，我司只负责协助，故与银行有关的事项均和我司无关。第三人李友松未应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了《存量房买卖中介合同》、《南京市存量房交易合同》、收款收据、民事判决书、微信聊天记录、电话录音等证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年2月25日，本案原告张锦斌父亲张健（乙方）与被告利众置业公司（丙方）及本案第三人李友松（甲方）签订《存量房买卖中介合同》，约定甲方将位于南京市××的房产售予乙方，房屋售价500万元（此价格为甲方净得价、乙方承担所有税费）。甲方委托丙方出售以上房地产，并代办产权转移、房款拨付等相关事宜；乙方委托丙方购买以上房地产，并代办不动产权证、房屋交付等相关事宜。丙方派胡磊、毛霞经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费5万元。当丙方因无正当理由不履行合同的，与他人串通损害甲乙方利益的，故意隐瞒提高委托标的利差的，其他过失影响甲乙方交易的等情形出现时，应承担违约责任；三方商定，上述违约行为方，应支付10万元作为违约金分别支付给各守约方；违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿等内容。当日，各方再签订补充协议明确，甲乙双方任何一方不履行合同的，由违约方承担丙方佣金；如守约方已支付，违约方直接支付给守约方等。2017年7月15日，原告张锦斌（乙方）与被告利众置业公司（丙方）、第三人李友松（甲方）就案涉房屋重新签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，合同约定由原告张锦斌购买甲方的上述房屋，总价为430万元，其中含定金5万元、尾款5万元。甲、乙双方同意将部分房款120万元不存入监管账户、在过户之前由双方自行给付；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为300万元用于支付房屋转让价款的余款等。丙方指定房产经纪人毛霞、潘峰协理负责该房经纪活动，在委托期限内办理甲乙方委托事项。丙方为甲乙双方提供房地产交易相关政策、登记支付、税费、市场行情咨询；丙方接受甲乙双方的委托，就房地产交易一事，促进甲乙双方签订合同。甲乙双方需要丙方提供的其他服务事项包括协助办理银行贷款申请、抵押登记手续等。当因当事人提供虚假证明材料、丙方未尽查看不动产权属证书材料及双方提供的身份资格证明材料义务，使本合同无法履行的，提供虚假证明材料的当事人未能足额赔偿另一方当事人的，丙方在赔偿总额的此处空白%范围内承担补充赔偿责任；丙方未如实地提醒双方注意房屋状况说明书涉及的该房地产权利瑕疵、质量瑕疵和其他影响交易的重大事项，造成合同无法履行的，不得收取佣金；丙方未完成约定服务事项或约定的服务事项没有履行的，不得全额收取佣金等。该合同有关佣金支付的具体数额处为空白。2019年2月1日，利众置业公司向张锦斌出具收款收据一份，收据载明：今收到张锦斌（中介费）4万元。2017年8月15日，南京市雨花台区人民法院（以下简称雨花法院）受理了原告张锦斌诉被告李友松、第三人利众置业公司暨反诉原告李友松反诉反诉被告张锦斌房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）苏0114民初4224号。张锦斌起诉要求判令被告李友松继续履行合同，并于判决生效后配合张锦斌办理房产过户手续。李友松反诉要求判令解除双方签订的房屋买卖合同。雨花法院经审理查明：2017年2月25日张健与李友松、利众置业公司签订《存量房买卖合同》之后，因张健无法筹齐全款，该合同无法继续履行，张健与李友松双方协商解除2017年2月25日签订的《存量房买卖合同》。就案涉房屋，张健后又提出以张锦斌名义再次购买，重新缔结房屋买卖合同。2017年7月15日，张锦斌与李友松、利众置业公司签订《存量房买卖中介合同》。后张锦斌向银行申请贷款，2017年8月7日，南京银行城东支行同意为张锦斌购买的案涉房屋提供购房按揭贷款，贷款金额300万元。雨花法院认为，因张锦斌无法保障作为购房人全面履行的付款义务，故判决解除张锦斌与李友松就案涉房屋签订的房屋买卖合同。该案诉讼费41200元、保全费5000元、合计46200元由张锦斌负担。宣判后，张锦斌提出上诉，二审期间申请撤回上诉。2018年6月5日，南京市中级人民法院裁定准许张锦斌撤回上诉，二审受理费减半收取20600元，由张锦斌负担。2018年5月18日，原告张锦斌再次就案涉房屋买卖合同在雨花法院起诉被告李友松，要求李友松赔偿损失1406800元及返还定金5万元，案号为（2018）苏0114民初2519号。雨花法院经审理查明：张健曾于2017年2月27日向李友松支付房款定金5万元。而张锦斌在申请银行贷款时提交的为中国银行南京龙蟠中路支行62×××77账户交易明细，但张锦斌自2016年1月至2017年7月期间根本未在中国银行龙蟠中路支行设立账户，该账号系案外人高原名下账号。审理中，张锦斌申请对案涉房产的价格变动情况进行鉴定。江苏华信土地房产地估价咨有限公司以2018年9月14日为评估节点，对案涉房屋的市场价值评估为5549900元。雨花法院认为：张健与李友松签订的合同、较之张锦斌与李友松签订的合同是两份独立的合同，张健虽可能缴纳定金5万元，但生效判决已认定张健无法筹齐全款而导致合同无法继续履行，其缴纳的定金多数情况下冲抵违约金而不会返还，故张锦斌不享有张健所给付定金5万元的权利。经对张锦斌申请银行贷款所提交的银行账户进行调查，结果显示张锦斌伪造书面材料骗取了贷款审批意见书，该行为有违诚信原则，并再次表明其无履行房屋买卖合同约定付款能力，该违法行为亦将导致涉案房屋买卖合同被宣告交易无效，李友松基于对李锦斌无能力支付购房款的合理怀疑而拒绝办理后续过户手续，审理中根据调查取得的新证据可以证明李友松的拒绝行为合理，不构成违约。据此，雨花法院判决驳回张锦斌的全部诉讼请求。该案案件受理费17461元、保全费5000元、鉴定费20000元，合计42461元，由张锦斌负担。一审判决后，张锦斌提出上诉，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终4865号民事判决书，法院认为：张锦斌在获取贷款审批意见书过程中提供虚假银行账户交易明细，其行为有违诚信原则，而李友松对张锦斌支付能力的合理怀疑也得到证据证实，故李友松并不构成违约；而关于定金的转化，张锦斌无证据提供，李友松亦不认可。故张锦斌要求李友松返还5万元定金缺乏事实依据。综上，南京市中级人民法院判决驳回上诉、维持原判。二审案件收费17461元，由张锦斌负担。审理中，原、被告双方对虚假银行账户交易明细是谁制作产生争议，张锦斌为证明上述虚假材料系由被告利众置业公司提供，提供下列证据：①本案被告利众置业公司的经纪人胡磊与李友松的微信聊天记录。李友松曾询问“到底能不能办到贷款啊？”，胡磊回复“我也想下午去审批贷款！那行长这么说，客户在时光好运家里等着呢”，李友松再问“银行贷款为什么要找朋友看看？”，胡磊回复“他朋友是南京银行行长，说在南京银行做。”李友松还曾询问“南京银行今天进展如何”，胡磊回复“都送过去了”。此外，胡磊还多次就银行贷款事宜描述到“正在和银行沟通”，“和银行沟通了，他和他老婆、他儿子3人一起贷款，能带到300万”，“办理二手房商业贷款，把所有材料交齐，最快要2周！要等到贷款审批通过，300万审批下来”，“昨天在南京银行办卡时候，他儿子把合同签了”，“中山门大街99-1号室南京银行地址”等内容。被告利众置业公司对该微信聊天记录真实性不持异议，但认为贷款银行是原告自己找的。②原告张锦斌父亲张健与被告利众置业公司经纪人胡磊于2019年8月26日的电话录音。该录音中，张健询问“4万元钱这个发票还是收据？”胡健表示“票据，公司盖的公章，财务盖的公章，是开的你儿子的名字”，“你说要开中介费嘛，需要一个公司的收据，财务收据，我说行，我给黄律师”。张健又问“现在中院判了，一分钱不赔，什么都没有。”胡健表示“我知道。”张健又说“他说你帮我办的流水是假的”。胡磊的回复为“今天我就问，说赔你多少钱，你都应该要啊。”张健又说“你给我开的那个流水，他又不是真的，搞的最后这个打官司，他说这个是假流水，你说怎么办。”胡磊回复“那这个本来就判的有问题。”其后，张健又问“那你上次办的那个流水在哪家银行办的？”胡磊表示“流水那不调到了吗？那不有吗？”后张健又表示“我说你们给我开个假证明导致我最后没买到房子，你还收我中介费…我反正花了6000元，你帮我做的流水，但是你找谁做，我不知道是不是你公司找人做的我也不太清楚，对吧，反正我就花了钱了，最后是假的，到时候房子也没买到，但你公司的人也不道德对不对。”胡建表示“你问一下黄律师到底在哪边，好吧”等内容。被告利众置业公司对该电话录音持有异议，认为系未经通话人许可所私下录制，且不清楚是否存在剪切或加工处理。对于该录音，本院认为，因该录音证据不是原告以侵犯他人的合法权益或违反法律禁止性规定方法获得，且该录音证据的内容能够客观反映双方就中介费收据、银行材料提供进行讨论的相关事宜，与本案的基本事实密切相关，应该予以采纳。被告虽主张电话录音可能存在剪切、加工等意见，因其未能提供证据，亦未申请鉴定，故本院对其辩解意见不予支持。本院认为，原、被告双方于2017年7月15日以签订《南京市存量房交易合同》方式达成的居间合同系当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。居间合同系指居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人的主要义务为促成合同的签订，同时根据合同的约定，可能还包括协助办理贷款、协助办理过户手续等其他次要义务。本案中，被告利众置业公司已履行了居间合同约定的主要义务，即协助办理贷款、促成本案原告与第三人签订房屋买卖合同。之后，案涉房屋买卖合同被雨花法院生效的（2017）苏0114民初4224号民事判决解除，被告根据居间合同约定负有的协助办理过户等义务已没有履行必要，双方间的居间合同已履行完毕。因此，现原告要求解除居间合同没有法律依据，本院不予支持。根据合同法规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据原告提供的张健与被告经纪人胡磊间的通话录音，张健在通话过程中多次提及中介公司提供的用于办理银行贷款的流水系假流水，胡磊均未否认。张健在该录音中还陈述“我反正花了6000元，你帮我做的流水，但是你找谁做，我不知道是不是你公司找人做的我也不太清楚”，上述录音内容能够证明虚假材料的提供系被告根据张健的要求制作。被告作为专业的房屋地产经纪机构，为促成交易，明知原告欠缺支付能力不具备购房条件，仍配合原告制作虚假银行流水用于原告向南京银行申请贷款，构成欺诈，应当丧失报酬请求权。对原告要求被告返还中介费4万元的请求，本院应予支持。但因虚假流水系被告根据原告方要求制作，原告在合同履行过程中亦存在违法行为，故对原告要求被告承担中介费利息的请求不予支持。对于原告要求被告赔偿诉讼费、保全费、鉴定费及房屋差价等损失的诉讼请求，因雨花法院生效判决认定，张锦斌与李友松之间的房屋买卖合同解除，系因为张锦斌无法保障其作为购房人全面履行付款义务所致，故张锦斌与李友松间房屋买卖合同解除的根本原因在于张锦斌欠缺付款能力，而非办理贷款时提供的虚假银行流水，且虚假银行流水也是被告根据原告要求制作提供，因此，原告主张的上述损失与被告的违约行为间没有直接因果关系，损失系张锦斌未能正确判断自己的支付能力情形下而径行购房所致，房屋买卖合同未能履行造成的损失应由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南京利众置业投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张锦斌中介费40000元；二、驳回原告张锦斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费5359元，由原告张锦斌负担5000元、被告利众置业公司负担359元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 王剑锋二〇二〇年八月十七日法官助理 朱 丹书 记 员 栾昕然