浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初7916号 原告（反诉被告）：宁波市江东房产物业有限公司（统一社会信用代码：913302041442057938）。住所地宁波市鄞州区东方商务中心5幢34号（10-4）-（10-8）。 法定代表人：徐峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚海峰，浙江共业律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱崇虎，男，1981年7月20日出生，汉族，户籍所在地临海市。 原告宁波市江东房产物业有限公司（以下简称江东房产）与被告朱崇虎房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月16日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，依法适用简易程序。审理中，被告朱崇虎提出反诉，经审查，被告朱崇虎的反诉符合受理条件，本院依法将本诉与反诉合并审理，并于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚海峰，被告朱崇虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）江东房产向本院提出诉讼请求：1.被告朱崇虎支付拖欠的租金18837.14元及2019年5月16日至2020年4月22日期间的房屋占用使用费67653.32元（实际计算至腾退之日）；2.被告朱崇虎立即腾退原告所有的宁波市鄞州区××路××号××房屋。事实和理由：原告江东房产系宁波市鄞州区××路××号××房屋的所有权人，被告朱崇虎系房屋的实际使用人。2019年3月18日，被告朱崇虎以案外人“王纪兵”的名义与原告签订了《房屋租赁合同》一份，约定：“王纪兵”承租位于××路××路××号××房屋，建筑面积40平方米；租赁期限自2018年6月1日至2019年5月15日止；租赁期限内房屋租金为68837.14元；等等。2019年4月1日，被告朱崇虎仅向原告支付了租金50000元，剩余租金18837.14元未支付。2019年5月15日，涉案房屋租赁期限届满，原告告知被告朱崇虎涉案房屋不再出租，要求其期满腾退，但经原告多次催告，被告朱崇虎至今未腾退。 被告（反诉原告）朱崇虎答辩并反诉称：2018年12月4日，被告朱崇虎从案外人王纪兵处转租到了涉案房屋。2019年1月，被告朱崇虎得知涉案房屋由原告江东房产负责管理，立即与江东房产工作人员联系，要求签订房屋租赁合同，以办理烟草专卖许可证，江东房产工作人员表示同意。但直至2019年3月18日，江东房产才找到原告，要求签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁届满期限为2019年5月15日。被告对该份合同租赁期限有异议，但鉴于原告工作人员称后续会重新签订新的租赁合同，房屋将会继续出租给被告朱崇虎，故签订了该份合同。后《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满，原告通知被告涉案房屋将不再租赁给被告，并要求被告腾退。原告的行为严重侵害了被告的权益，给被告带来了巨大损失，具体为：房屋转让费损失213000元，房屋装修损失81200元，未办理烟草专卖许可证造成的可得利润损失132000元。对于原告要求被告腾退的主张，被告认为房屋搬迁，原告需支付被告搬迁费20000元。关于房屋租赁费用和占有使用费，认可尚欠租赁期内房屋租金18837.14元，占用使用费根据国家政策及被告实际经营情况，申请减免4个月。综上，被告提出反诉请求：原告（反诉被告）江东房产赔偿被告（反诉原告）朱崇虎各项损失426200元。 原告（反诉被告）江东房产针对反诉答辩称，被告朱崇虎的各项损失均与原告江东房产无关，故原告对被告朱崇虎的损失无需承担责任。 本院经审理认定以下事实：原告江东房产系涉案《房屋租赁合同》所载的宁波市鄞州区××路××号××房屋（实际不动产权登记门牌号为宁波市鄞州区桑田路797号全部［不动产登记证书编号为浙（2019）宁波市鄞州不动产权第0××4号］）的所有权人，被告朱崇虎目前实际使用该房屋。2019年3月18日，原告江东房产（甲方）与王纪兵（乙方）、案外人宁波远恒房地产投资管理有限公司（丙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方原将宁波市鄞州区××路××号××房屋整体出租给丙方，丙方与乙方签订了房屋租赁合同，原租赁合同对该房屋的出租时间租赁期限及租金标准等内容都均有明确约定；现甲方与丙方解除了整体租赁合同，为保护第三方实际承租方即乙方的合法权益，甲方根据原合同内容重新与乙方签订租赁合同，房屋租赁时间为2018年6月1日至2019年5月15日，应收租金为68837.14元，租金一次性付清，先付后用，具体结算方式为乙方向甲方支付68837.14元；等等。原、被告均认可《房屋租赁合同》上乙方“王纪兵”签名系被告朱崇虎所签，乙方联系电话为被告朱崇虎的电话。2019年4月1日，被告朱崇虎按照《房屋租赁合同》约定向原告江东房产支付了房屋租金50000元，剩余租金18837.14元未支付。2019年4月28日，原告江东房产工作人员通知被告朱崇虎涉案房屋租赁期限届满后不再对外出租，要求其限期搬离。2019年10月30日，原告江东房产再次发函要求被告被告朱崇虎搬离涉案房屋。直至开庭当日，被告朱崇虎尚未从涉案房屋中搬离。 另查明，2018年12月4日，被告朱崇虎与案外人王纪兵签订《房屋转让协议》一份，约定王纪兵将涉案房屋转租给被告朱崇虎，转让费为213000元。2019年1月，被告朱崇虎对涉案租赁房屋进行了装修。2019年1月至2019年3月期间，被告朱崇虎与原告江东房产工作人员沈龙多次微信联系，称希望双方能够签订房屋租赁合同以便于办理工商登记及烟草专卖许可证。但直至庭审当日，被告朱崇虎尚未获得烟草专卖许可证。 再查明，《浙江省新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组关于进一步助力市场主体纾困促进高质量发展的若干意见》规定：在对承租国有房屋的非国有市场主体减免2个月房租的基础上，继续对各级科技企业孵化器（众创空间）在孵企业和经营困难的服务业小微企业、个体工商户房租减免展期至3个月；鼓励非国有企业房租减免或延期。原告系国有企业，涉案房屋为国有房屋。 以上事实由原告提供的《江东房管处部分房产整体租赁合同》、银行转账凭证、房产证、《关于桑田路788号-B房屋的函》、现场照片、情况说明，被告提供的《房屋租赁合同》、《房屋转让协议》、《家庭装饰装修施工合同》、微信聊天记录、《房屋转让协议》，以及双方当事人的陈述予以证明。 本院认为，原告江东房产与被告朱崇虎之间存在事实的房屋租赁关系，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，各方均应按约履行。关于房屋腾退问题，租赁期限届满，原告江东房产有权要求被告朱崇虎立即腾退房屋，被告朱崇虎反诉要求原告支付房屋搬迁费，该主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于房屋租金，被告朱崇虎认可2018年6月1日至2019年5月15日期间尚有租金18837.14元未支付，其应及时向原告支付，故对原告主张的房屋租金18837.14元，本院予以支持。关于房屋占用使用费，原告要求被告按197.24元/天的标准予以支付，被告朱崇虎对该计算标准无异议，本院对该标准予以认可；对于占用使用费计算天数，被告朱崇虎答辩称应减免4个月，参考疫情期间国有房屋租金减免政策和房屋实际情况，本院确定减免天数为90天。被告朱崇虎要求原告江东房产赔偿其各项损失共计426200元，根据法律规定，当事人应当对自己的主张提供证据予以证明，本案中，被告朱崇虎提供的证据并不足以证明其主张的损失系原告造成，故本院对被告朱崇虎的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）朱崇虎于本判决生效之日起十日内腾退位于宁波市鄞州区××路××号××的租赁房屋； 二、被告（反诉原告）朱崇虎支付原告（反诉被告）宁波市江东房产物业有限公司租金18837.14元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告（反诉原告）朱崇虎支付原告（反诉被告）宁波市江东房产物业有限公司自2019年5月16日起至2020年7月16日止的房屋占用使用费66667.12元，并以197.24元/天为基数支付自2020年7月17日起至实际履行之日止的房屋占用使用费，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告（反诉被告）宁波市江东房产物业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）朱崇虎的全部诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉案件受理费1962元，减半收取981元，由原告（反诉被告）宁波市江东房产物业有限公司负担203.50元，被告（反诉原告）朱崇虎负担777.50元；反诉案件受理费3846.50元，由被告（反诉原告）朱崇虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  朱 琼 二〇二〇年八月二十六日 代书记员  李雪琼