云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7601-7606、7608、7610、7614号上诉人（原审被告）：云南京鹏房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市官南大道玫瑰湾一期33栋。法定代表人：徐宇光。委托诉讼代理人：毕志荣，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郭翠婷，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。7601号案被上诉人（原审原告）：杨继辉，男，1981年6月26日出生，汉族，住云南省玉溪市通海县。7602号案被上诉人（原审原告）：李德玉，男，1980年3月20日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。7602号案被上诉人（原审原告）：雷艳，女，1979年4月10日出生，仡佬族，住云南省昆明市西山区。7603号案被上诉人（原审原告）：李文才，男，1988年2月5日出生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州丘北县。7604号案被上诉人（原审原告）：吕艳华，女，1981年9月14日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。7604号案被上诉人（原审原告）：刘子华，男，1979年10月21日出生，汉族，住云南省宣威市。7605号案被上诉人（原审原告）：龚林华，女，1983年9月19日出生，汉族，住湖北省监利县。7606号案被上诉人（原审原告）：彭锦新，男，1988年11月6日出生，汉族，住湖北省天门市。7608号案被上诉人（原审原告）：苏应团，女，1977年2月1日出生，汉族，住重庆市垫江县。7610号案被上诉人（原审原告）：张金艳，女，1988年4月22日出生，住云南省昆明市西山区。7614号案被上诉人（原审原告）：徐孝，男，1983年9月8日出生，汉族，住武汉市黄陂区。7614号案被上诉人（原审原告）：陈丽，女，1982年7月5日出生，汉族，住武汉市东西湖区。以上被上诉人共同委托诉讼代理人：刘森，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。以上被上诉人共同委托诉讼代理人：马立，泰和泰（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。原审被告：云南京盛物业服务有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区官南大道玫瑰湾33栋5层。法定代表人：朱伟辉。委托诉讼代理人：张勇，男，特别授权代理。上诉人云南京鹏房地产开发有限公司（以下简称：“京鹏公司”）因与被上诉人杨继辉、李德玉、雷艳、李文才、吕艳华、刘子华、龚林华、彭锦新、苏应团、张金艳、徐孝、陈丽、原审被告云南京盛物业服务有限公司（以下简称：“京盛公司”）商品房销售合同纠纷共九案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初9209、9208、9218、9210、9206、9205、9204、9213、9216号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人京鹏公司上诉请求：撤销一审判决，维持驳回被上诉人对京盛公司的全部诉讼请求，依法改判驳回被上诉人对京鹏公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一、根据上诉人与被上诉人签署的《商品房购销合同》（以下简称“《合同》”）约定，上诉人不承担支付逾期办证的违约金，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应当予以改判。上诉人与被上诉人双方签署的《合同》中没有对逾期递交产权资料约定违约责任，本案所涉房屋已经交付被上诉人实际使用至今，被上诉人未产生任何实际损失。被上诉人未提交其缴纳契税、维修基金的证据，其提交的产权工本费没有相关签字盖章，无法证实是否缴纳该费用，也没有按照合同约定缴纳产权代办费。被上诉人未填写相关授权委托书给上诉人，其不符合同约定的办证条件，其向上诉人主张逾期办证违约金不应得到支持一审判决上诉人京鹏公司向被上诉人支付逾期办证违约金没有依据，属认定事实错误，适用法律错误，应当依法改判。二、本案所涉房屋无法办理产权证系综合因素导致，不是上诉人京鹏公司单方原因造成，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。本案所涉房屋因政策原因于2015年-2018年期间无法取得产权证书，在此期间不应当由被上诉人承担违约金。2015年-2016年期间，受昆明市实施不动产登记制度，房产证、土地证两证合一政策的影响，2015年-2018年期间，昆明市均无法正常办理产权登记，2018年年末-2019年才逐步恢复。即使上诉人京鹏公司向不动产登记中心报送资料，本案所涉房屋在该期间也无法取得产权证。根据双方签署《合同》第十二条约定乙方申请产权须以不存在产权部门限制产权登记为前提。因此，一审判决的违约金没有依据，一审判决认定事实错误。京鹏公司之前因资金断链处于停工、停业状态。2017年10月后经省房公司通过增资扩股形式加入后才逐步复工。本案所涉房屋因2018年消防验收标准变更导致无法进行消防验收，需要整改。但房屋于2016年即交付业主使用，且项目施工方、监理主不予配合，加大了小区消防验收通过的难度。本案所涉房屋无法办理；产权证系综合因素导致，不是上诉人京鹏公司单方原因造成，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审判决适用法律错误。被上诉人杨继辉等人答辩均表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。原审被告京盛公司述称，一审判决，事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院维持原判。被上诉人杨继辉等人在一审中起诉主张：一、请求判令京鹏公司在三个月内向产权登记机关递交涉案房屋办理产权登记资料；二、判令京鹏公司、京盛公司连带向原告支付逾期办理产权登记违约金；三、判令京鹏公司支付逾期交房违约金；四、诉讼费由京鹏公司、京盛公司负担。一审法院经审理后判决：一、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨继辉等人支付涉案房产逾期办证违约金，以所购房款为基数，按照每日0.005%的利率标准计算；二、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨继辉等人支付涉案房产逾期交房违约金；三、驳回原告杨继辉等人对被告云南京盛物业服务有限公司的全部诉讼请求；四、驳回原告杨继辉等人的其他诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人、原审被告均未向本院提交新证据。二审经审理确认的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担的违约金的标准是多少？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是因为该涉案建设项目至今未完成竣工验收备案、不符合房产登记部门办证的要求而无法办证，故京鹏公司应当向被上诉人承担逾期办证的违约责任。京鹏公司上诉认为被上诉人未提交其缴纳契税、维修基金的票据，其提交的产权工本费没有相关签字盖章，无法证实是否缴纳该费用，也没有按照合同约定缴纳产权代办费。根据查明的案件事实，京鹏公司委托京盛公司代收涉案房屋的契税和维修基金，被上诉人办理接房手续时已向京盛公司交纳了契税、维修基金等费用，并由京盛公司代收产权证工本费，虽有部分收据没有加盖公司印章，但被上诉人均已缴纳了上述款项，并办理了接房手续，通过京盛公司提交的《函》，也证明被上诉人交纳的契税、维修基金等费用已进入京鹏公司账户，故本院对京鹏公司的该主张不予支持。京鹏公司上诉认为涉案房屋无法办理产权证系由于项目施工方、监理方不予配合。本院认为，该事由是京鹏公司与施工方、监理方对涉案房屋建设项目的内部协调管理问题，并不是其作为地产开发企业需承担的协助办证义务的法定阻却事由，故不予支持。京鹏公司上诉认为涉案房屋无法办理产权证系由于国家两证合一政策的影响，其不应承担2015年至2018年期间无法办证的法律责任。本院认为，其并未在上述时间前或中向不动产登记部门递交办证资料，且涉案房屋建设项目至今尚未达到房产登记部门的办证要求，故本院对京鹏公司的上述主张不予支持。关于违约金标准的问题。一审法院依据涉案的房屋未办证对被上诉人造成的实际损失情况及京鹏公司的申请，将双方约定的逾期办证违约金依法进行了调整，本院予以维持。至于逾期交房违约金，一审法院已依法从被上诉人向法院提交立案材料进入诉前调解之日，依法保护之前三年，对于超过三年的已按超过诉讼时效进行了处理，有法律及事实依据，本院予以维持。综上所述，京鹏公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费，均由云南京鹏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 杨章亮审判员 金 馨二〇二〇年八月十九日法官助理蒋志平书记员李远健