江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1181民再1号 原审原告：王凤梅，女，1981年6月20日生，汉族，住常州市新北区。 原审被告：孙云祥，男，1970年6月10日生，汉族，住丹阳市。 原审被告：王玉花，女，1974年1月17日生，汉族，住丹阳市。 原审原告王凤梅与原审被告孙云祥、王玉花房屋买卖合同纠纷一案，本院(2018)苏1181民初8936号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年12月25日作出(2019)苏1181民监66号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告王凤梅到庭参加诉讼。原审被告孙云祥、王玉花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告王凤梅称，由于孙云祥已将卖给本人的房屋卖给他人，请求变更原诉讼请求，要求孙云祥、王玉花退还房款并承担违约金和利息。 原审被告孙云祥未应诉答辩，亦未提供证据材料。 原审被告王玉花未应诉答辩，亦未提供证据材料。 王凤梅在原审向本院起诉请求：1.要求孙云祥、王玉花继续履行合同，将位于丹阳市城河北路西侧荣城国际2-1-804室的房产过户给本人，并承担办理房产过户的一切费用；2.要求孙云祥、王玉花承担未协助办理过户的违约金10万元。 本院原审认定事实：2013年7月1日，丹阳市人民政府房屋征收办公室与孙敖庚签订了一份《房屋征收补偿协议》，丹阳市人民政府房屋征收办公室对坐落于丹阳市北草巷25号的房屋进行征收，孙敖庚选择城河北路西侧2-1-804（建筑面积为93.21㎡、毛坯期房实行房屋产权调换，孙敖庚应支付调换差价191307元。 2017年5月29日，孙云祥、王玉花作为甲方、王凤梅作为乙方签订了一份《房屋买卖合同》，合同主要内容：1.甲方将丹阳市城河北路西侧2-1-804（荣城国际）的房产（建筑面积约93.21㎡，毛坯）平方米转让给乙方；2.房屋总价款为70万元，合同签订日乙方支付定金5000元，余款由乙方咨询律师后商量付款方式及数额，并将房款交予甲方，乙方应自接到开发商公司办理房产证当日起五个工作日内配合办理，尾款于房屋交接办理过户时一并付清；3.甲方负责承担将房产证办出的所有费用，并负责将房屋过户给乙方，所有过户费用也全部由甲方承担，乙方共出资70万元将房屋过户到名下，其它费用均由甲方承担等。合同签订当日，王凤梅支付给孙云祥5000元定金。 2017年6月3日，孙云祥作为甲方、王玉花作为甲方的配偶、王凤梅作为乙方签订了一份《购房合同》，在上述《房屋买卖合同》的基础下进行了补充，补充的主要内容是：1.首付款40万元，并预留尾款30万元，待房屋产权证办下来过户完毕后当日内付清；2.甲方在乙方付清首付款起即刻将上述房屋交付给乙方，该房屋占用范围内所有权、使用权等权利同时转让；3.甲方收到乙方房屋首付款后，直接将房屋所有人更改为乙方名字，如不能直接改名字则在办理产权证书过程中，甲方支付产权证书办理所产生的一切费用，甲方另承担过户费用，不承担一切其他费用；4.甲方应无条件协助乙方办理各种手续，提供一切有关资料，不得以任何理由借故要挟推辞，否则视甲方违约，并承担交易总金额50%的赔偿金；合同签订当日，王凤梅转账支付给孙云祥40万元。孙云祥与江苏元龙房地产开发有限公司对案涉房屋签订了商品房买卖合同并进行了登记，登记日期为2018年7月25日，合同编号为2470261，房屋代码为21015803020020804，网签号为21015803020020804。 本院原审认为，双方签订的《房屋买卖合同》、《购房合同》均是当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按协议履行各自的义务，并有权按协议行使权利。王凤梅已按两份合同的约定向孙云祥支付了首付款405000元，孙云祥、王玉花应当协助王凤梅办理房产过户等手续。原告要求被告继续履行合同，将位于丹阳市城河北路西侧荣城国际2-1-804室的房产过户给原告，符合法律规定，予以支持。双方约定办理房产过户过程中的费用均由被告承担，故对原告要求被告承担办理房产过户的一切费用的诉讼请求，予以支持。原、被告约定被告应无条件协助原告办理各种手续，否则视为甲方违约，并承担交易总金额50%的赔偿金，现被告未能及时协助原告办理过户手续，原告主动调整违约金为10万元。综合考虑本案案情，本院酌情调整违约金为原告已付款的15%即60750元。因原告尚有29.5万元尾款未付，故两被告应承担的各项费用可从原告应付的房款中直接扣减。孙云祥、王玉花经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院于2019年5月15日作出判决：一、孙云祥、王玉花继续履行与王凤梅签订的《房屋买卖合同》，将丹阳市荣城国际第2幢08层0804号房（房屋代码为21015803020020804）协助登记至原告王凤梅名下，该过程中产生的交易税费等由两被告承担，并从原告王凤梅尚未支付给两被告的房款中予以扣减；二、孙云祥、王玉花应向王凤梅承担违约金60750元，此款从原告王凤梅尚未支付给两被告的房款中予以扣减；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2300元、财产保全费1620元、公告费600元，合计4520元，由王凤梅负担981元，由孙云祥、王玉花负担3539元。 本院再审查明了原审认定的事实，还补充查明：孙敖庚系孙云祥的父亲，2010年5月，孙敖庚夫妇立遗嘱将北草巷的故居分归孙云祥继承。2013年7月1日，孙云祥、王玉花作为被征收人与丹阳市人民政府房屋征收办公室就北草巷25号房屋的征收签订了征收补偿协议，双方于2017年3月16日协议离婚，约定北草巷25号拆迁的回迁房归王玉花所有，但2017年6月签订购房合同时，王玉花仍以孙云祥配偶的名义签字。2018年9月26日，北草巷25号被征收的回迁房荣成国际2幢804室登记到原审被告孙云祥名下，为其单独所有，其通过房产中介将该房以总价85.2万元卖给了冷建军、周锁芳，双方合同网签日期为2018年9月26日，网签号为011169051809260001，2018年9月27日该房产过户登记到冷建军、周锁芳名下。2018年9月30日，原审被告孙云祥向周锁芳出具已结清85.2万元房款的收条，案涉房产已交付给冷建军、周锁芳入住使用至今。目前暂没有证据认定孙云祥与冷建军、周锁芳之间存在恶意串通。 本院再审认为，因诉讼标的物已发生变化，原审原告要求原审被告继续履行合同、协助办理过户手续的诉讼请求已事实上不能实现，原审认定事实有遗漏，所作出的由原审被告继续履行合同、协助办理过户手续等内容的判决不当，依法应予撤销。原审原告在再审中变更诉讼请求，超出了原诉讼请求范围，本案不予审理，符合另案诉讼条件的，可以另行起诉。原审被告孙云祥、王玉花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款、第四百零七条第二款的规定，判决如下： 一、撤销本院(2018)苏1181民初8936号民事判决； 二、驳回原审原告王凤梅的诉讼请求。 原审案件受理费2300元、公告费600元，合计2900元，由原审原告王凤梅负担。财产保全费1620元退还给原审原告王凤梅。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判长  徐文元 审判员  张智慧 审判员  薛文婷 二〇二〇年八月三十一日 书记员  田 莉 附本判决所适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零五条人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。 被申请人及原审其他当事人在庭审辩论结束前提出的再审请求，符合民事诉讼法第二百零五条规定的，人民法院应当一并审理。 人民法院经再审，发现已经发生法律效力的判决、裁定损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，应当一并审理。 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。