江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初874号原告：肖某1，男，1973年11月5日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。委托诉讼代理人：黄某1，系江西赣信律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘某1，系江西赣信律师事务所实习律师，特别授权。被告：信丰某实业有限公司，统一社会信用代码：913607227788****。住所：江西省赣州市。法定代表人：康某1，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴某1，系江西明理律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：陈某1，系江西明理律师事务所律师，一般授权。原告肖某1与被告信丰某实业有限公司（以下简称“某公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用普通程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告肖某1及其委托诉讼代理人黄某1、刘某1，被告“某公司”的委托诉讼代理人吴某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令确认原告肖某1与被告信丰某实业有限公司签订的购房意向书无效；2、判令被告信丰某实业有限公司返还原告购房意向金157992元;3、判令被告信丰某实业有限公司赔偿原告肖某1157992元;4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年初，原告看中鑫泉天际项目商品房，并于2017年8月初交纳定金50000元。2017年8月16日，原告与被告“某公司”签订《购房意向书》，约定:乙方(原告)自愿预购甲方(被告“某公司”)承建的鑫泉天际1栋1单元301房，房屋面积为116.07㎡、销售价格为4537.26元/㎡、总房款为526640元，甲方(被告“某公司”)在2018年10月前交房，同时还约定了签订《商品房买卖合同》、违约责任等事项。同日，原告通过银行转账向被告支付了购房款107992元，被告“某公司”向原告出具了收据，确认收到原告房款157992元，收据注明“房款30%、1号楼一单元301房，出纳:裘亚强”。此后，被告未依约另签订《商品房买卖合同》，也未依约交房。原告经了解得知房屋至今未完成主体建设且已停工，同时还了解鑫泉天际项目并未取得商品房预售许可证，因案涉房屋的的土地至今仍未消除抵押权，案涉房屋实际仍无法取得商品房预售许可证。原告认为，原、被告双方签订的《购房意向书》对预购房屋的位置、面积、价款等有明确的约定，且被告已收取了原告的意向金157992元，该购房意向书实际为房屋买卖合同。被告在签订该购房意向书时并未取得商品房预售许可证，且未向原告告知该事实，故该购房意向书无效。因被告未取得商品房预售许可证导致购房意向书无效，已对原告造成了巨大的损失，被告应承担赔偿责任。原告为证明其主张向法庭提供如下证据：一、原告身份证复印件；二、被告信息公示截图一份；三、购房意向书一份；四、收据一份；五、现场照片4张；六、信丰房价走势图2份。被告“某公司”辩称：一、原告购买的房屋不是被告开发的，是案外人张冬平代建的，房屋的建设开发销售都是张冬平操办，2017年原告买房就是张冬平销售给原告，当时被告的股东康某1、谢小军因涉嫌非法吸收公众存款已被刑拘，“某公司”早已停止经营，公司的资产已被执法机关查封、冻结，“某公司”当时也不具备销售该房屋的条件。二、原告在签订购房意向书时已经知晓该房没有办理预售许可证，在购房意向书的第5条已经载明，所以不应当双倍赔偿原告的损失。被告为证明其主张向法庭提供如下证据：一、营业执照复印件；二、（2017）赣0722刑初14*号《刑事判决书》；三、《合作建房协议》。本院经审理认定事实如下：2017年8月16日，被告信丰某实业有限公司作为出售人（甲方）与原告肖某1（乙方）签订《购房意向书》一份，主要内容：1、乙方自愿预购甲方承建的鑫泉天际1栋1单元301室，预购面积约为116.07㎡，销售价格为4537.26元/㎡，总价款为526640元。2、乙方于本协议签订之日自愿向甲方缴纳意向金总房款的30%计人民币157992元。3、本意向书签订后，甲方应在2018年10月前交房。4、房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时通知乙方签署《商品房买卖合同》，乙方应于接到通知后15天内与甲方签订合同。同日，原告通过银行转账向被告支付了购房款107992元，在此之前，原告支付50000元，共支付157992元，被告“某公司”向原告出具了收据一张。收据注明“房款30%、1号楼一单元301房，出纳:裘亚强”。案涉房屋主体工程至今未竣工，被告就其销售的房屋至今尚未取得商品房预售许可证，双方至今仍未签订《商品房买卖合同》。上述事实，有原、被告的陈述及其提供的上述证据予以证实，证据经法庭质证，本院予以认定。本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（十二）违约责任；（十三）……。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。依据上述法律规定，原、被告双方于2017年8月16日签订的《购房意向书》，虽然名义上不是“商品房买卖合同”，但因该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定之条件，因此该《购房意向书》应当认定为商品房买卖合同。因被告就其销售给原告的房屋至今未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告之间签订的商品房买卖合同即《购房意向书》应认定为无效合同。根据双方签订的《购房意向书》第4条“房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时通知乙方签署《商品房买卖合同》，乙方应于接到通知后15天内与甲方签订合同。”之规定，原告明知被告不具备签订商品房预售合同的条件仍与被告签订合同，故导致双方签订的《购房意向书》无效的后果，双方都有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，原告因该《购房意向书》认定无效所导致的损失，原、被告双方都负有责任。原告主张的诉求，本院予以部分支持。被告的抗辩意见与法庭查明的事实不符，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告肖某1与被告信丰某实业有限公司于2017年8月16日签订的《购房意向书》无效；二、被告信丰某实业有限公司应返还原告肖某1购房款157992元并承担利息，自2017年8月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际返还之日止，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、驳回原告肖某1的其他诉讼请求。（信丰县人民法院标的款账号：1、用户名：信丰县人民法院；2、账号：14×××47；3、开户银行：中国农业银行信丰县支行营业部）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费6040元，由被告信丰某实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审 判 长  兰雨虹人民陪审员  吴忠华人民陪审员  田勇生二〇二〇年八月十二日书 记 员  邱 璐书 记 员  肖婷婷