河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9458号上诉人(原审原告、反诉被告):杜睿，女，1973年7月27日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：杜超（杜睿之兄），男，住郑州市，系郑州铁路运通有限公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：李林玉，男，1988年7月25日出生，汉族，住河南省林州市。被上诉人（原审被告）：河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道53号1号楼19楼53号。法定代表人:付秀云，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗诗顺，男，该公司员工。上诉人杜睿与上诉人李林玉、被上诉人河南真二房产经纪有限公司（以下简称真二公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人杜睿与上诉人李林玉均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2020）豫0191民初4400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。杜睿上诉请求：1、维持原审判决第一项,撤销一审民事判决第二项,依法改判或发回重审;2、依法判令李林玉支付逾期付款违约金21608元;3、依法判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定“杜睿未及时进行公证书查验导致房产证不能及时办理,进而导致的银行贷款放款延迟”,缺乏事实依据及法律依据。1、上诉人杜睿已及时配合办理公证书查验,李林玉、真二公司在原审中主张的事实,并未提供有效有力的证据,原审法院认定事实错误;鉴于办理不动产登记申请时,上诉人杜睿提交了一份由深圳公证处作出的《公证书》,内容系“委托杜超全权处置涉诉房产,用于交易办理过程中提供给房管局、土地局、银行、税局等相关单位”。国土局办理手续时查验《公证书》的真实性。据李林玉、真二公司称,国土局工作人员先尝试采取电话方式查验,因找到的公证处电话繁忙音未打通,后根据自身工作流程及谨慎性要求,采用快递函证至深圳公证处方式查验。上诉人杜睿认为,以现有技术条件,两种查验方式所用时间通常会仅差几天,且均不违反相关行政法律法规。根据《郑州市房屋登记条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条之相关规定,房屋登记机构受理申请时应当查验相关申请登记材料。关于公证书查验问题,并非本案的争议焦点,公证书查验系行政机构办理房屋登记手续的程序之一，且电话查验并非唯一必须方式,也可通过函证方式。该《公证书》查验义务系行政部门履行,上诉人根据相关部门的要求,已积极履行完毕相关申请及配合义务。后房屋登记机构并未通知和要求上诉人杜睿补充材料。李林玉、真二房产在原审中所述“杜睿拒绝配合查验”内容不实,并未提供相关证据予以佐证。原审法院在李林玉、真二公司没有提供证据的情况下,即认定“由于杜睿未及时进行公证书查验,导致房产证不能及时办理”,系事实认定不清,应依法予以改判。2、原审法院事实认定不清,并非上诉人原因导致银行贷款放款迟延,银行放款进度是多方面因素导致的,原审法院认定内容显失公平,应依法予以改判;李林玉在原审中确认,银行已于2016年9月30日通过贷款审批,后李林玉于2016年11月25日取得不动产权证书,成为涉案房屋的权利人。但其在此后的近4个月时间内没有积极督促银行方放款,存在违约行为,银行放款相比期待最快状态延期,系李林玉、真二公司过错导致。根据《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。2016年新政策施行,为适应新规,在一定程度上也会延长办理时间,审核周期延长,并非上诉人杜睿原因导致,且并不会直接导致银行放款长时间延期。银行系周期性放款,并没有固定时间,且银行资金情况、申请人信誉情况等均有会影响银行放款速度。原审中李林玉主张内容,仅根据个人主观臆测推断,并未提供相关证据佐证,导致原审法院所认定结论与实际情况严重不符,应依法查清事实后予以改判。二、原审法院驳回杜睿的第一项诉讼请求,认为李林玉不应承担逾期支付贷款的违约金,缺乏事实和法律依据,应予以纠正。房产证是否延期办理,以及贷款放款是否迟延,不应作为本案争议焦点。原审法院应基于合同条款审查各方权利义务履行情况,及违约情况。房产证办理时间及贷款放款进度是多方面因素导致的,原审法院法律适用错误,不应以此免除李林玉按时给付全部房款的合同义务。上诉人杜睿与李林玉在《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》之外又签订了案涉《补充协议》,《补充协议》中明确约定,李林玉保证在2016年12月31日前向上诉人杜睿支付除物业交割保证金之外的房款,每逾期一日,应向上诉人杜睿支付贷款金额万分之四的违约金。上诉人杜睿系因急于用钱出售案涉房屋,才进行该补充约定,李林玉知晓该情形,且同意该条款内容,并承诺无论在什么情况下,均同意在2016年12月31日前向杜睿支付全部房款;且案涉《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》第十七条约定“本合同如有内容变更。可签订补充协议”,根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定,当事人协商一致,可以变更合同。因此,当补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时,应当以补充协议为准。案涉《补充协议》是双方的真实意思表示,均应共同遵守,诚信履行。即使贷款未下,李林玉应以其他方式自筹资金用于支付上诉人杜睿的房款,否则应承担违约责任。李林玉应按照《补充协议》的约定向上诉人杜睿支付违约金21608元【贷款金额74万元×万分之4/日×73天(2017.1.1-2017.3.14)=21608元】。综上所述,原审判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院查明事实后依法改判或发回重审。李林玉辩称，一、一审法院认定的杜睿未及时配合公证书查验事实清楚,理由充分。1、此次房屋交易中,房屋实际所有人杜睿未出席,而是出具公证书委托杜超代为办理,公证书不仅明确代理人的权利范围,还证明代理人杜超的身份,所以公证书的查验至关重要,影响到能否办理不动产登记。不动产登记中心工作人员对公证书进行查验既是权利也是义务,而出具公证书的当事人有义务协助工作人员进行查验,这一点在《不动产登记暂行条例》第三章第十六条、第十八条以及《不动产登记暂行条例实施细则》第三章第十二条、第十五条中都有规定。2、当工作人员要求杜超配合查验公证书时,杜超则以公证书不可能出错以及查验公证书是行政部门办理房屋登记手续的程序,是行政部门的义务,与己无关为由拒绝配合。在工作人员多次拨打深圳公证处电话无果后,请求杜超联系房屋实际所有人杜睿亲自去公证处说明情况,但杜超以杜睿工作忙为由拒绝听取工作人员的建议,以至于公证书长时间得不到查验,不动产登记无法进行。3、在李林玉与杜超的电话通话中,杜超也曾表明“他们(不动产登记中心工作人员)证明我不配合,我为什么要配合?这里面没我啥事。”，这也充分说明杜超内心真实的想法就是查验公证书这事与他无关,他不配合办理此事。4、真二网房产公司作为居间服务方,参与了整个房屋交易过程,对整件事情的经过都很清楚。真二网房产公司也真实的阐述了这件事件的经过,证明了杜超不配合查验公证书的事实。二、一审法院对银行贷款放款延迟原因的认定公平公正。不动产登记政策的实施在一定程度上影响房产证办理的周期,使房屋交易时间增加了很多不确定性,希望法院判决时能考虑当时的特殊情况,但最终一审判决时法院并没有把这种不确定性因素考虑在内,而是认定杜睿未及时配合查验公证书才是导致银行贷款放款延退的直接原因。三、一审法院认定李林玉不存在违约行为,不应承担逾期支付贷款的违约金,事实清楚。1、李林玉与杜睿于2016年9月12日签订了一份《补充协议》,约定在双方配合的情况下12月31日之前,确保杜睿收到除物业交割保证金之外的房款。协议成立的前提是双方配合,任何一方不配合都属于违约,将承担违约责任。杜睿上诉表明“无论在什么情况下,均同意在2016年12月31日前向杜睿支付全部房款”,显然与《补充协议》的约定不相符。2、杜睿上诉中表明“房产证是否延期办理,以及贷款放款是否延迟不应该作为本案争议的焦点。原审法院应基于合同条款审查各方权利义务履行情况,及违约情况”,此说法不妥。杜睿以银行贷款放款延迟为由起诉李林玉,而银行贷款放款延迟的根本原因是房产证办理延迟,房产证办理延迟的直接原因是杜睿不配合查验公证书,杜睿未履行合同相关义务,违约在先,由此造成的后果不应由李林玉承担,所以说一审法院认定李林玉不存在违约行为的事实清楚,理由充分。真二公司辩称，三方签的居间服务合同已经履行，并且在2016年手续复杂的情况下，真二公司已经为双方办理完手续，所以说本案的诉讼费用与真二公司无关。当时电话无法核实公证书的真伪，导致过户时间有所延长。李林玉上诉请求：1、撤销一审判决中第一、第三项判决,依法改判杜睿支付上诉人违约金30000元并驳回杜睿索要物业交割保证金的诉求;2、判令杜睿承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由:一、一审判定杜睿于2017年3月14日拿到购房尾款后与上诉人协商违约事宜未果而未办理物业交割手续,此与事实不符,理由如下:根据《郑州市存量房买卖居间合同》第十条第三款规定:李林玉于2016年11月25日领到新房产证,按照合同约定,杜睿应该在2016年12月1日前配合上诉人李林玉完成水、电、气、暖等相关设施的更名手续,实际上杜睿并没有按照约定配合上诉人办理相关业务,直至2017年10月9日才完成相关更名手续,中间拖延了10个月之久。而2016年11月25日至2016年12月1日这个时间段,上诉人李林玉与杜睿之间并没有发生违约金相关的纠纷,而是处在正常的房屋交易阶段,所以说杜睿此时已违反合同约定,应按照合同第十三条约定对上诉人李林玉进行违约赔付。二、一审判决认定杜睿未进行物业交割并没有给上诉人李林玉造成实际损失,故对杜睿应支付违约金的诉求不予支持,此与事实不符。1、根据《郑州市存量房买卖居间合同》第十条第一款规定:甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起3日内向乙方完整有效的交付本合同下之房屋及其他相关配套附属设施。2017年3月14日杜睿已拿到除物业交割保证金之外的全部房款,按照约定,杜睿应该在2017年3月17日之前向上诉人李林玉交房屋钥匙、清理房屋内物品及垃圾、去物业核对水、电、气、暖以及物业费等费用,但杜睿借违约金纠纷拒不办理相关事宜。根据《郑州市存量房买卖居间合同》说明,本次房屋交易总房款为935000元,违约金并不在总房款范畴之内,补充协议并不影响主合同的效力,更何况当时违约责任并不清楚(据一审判决,实为杜睿违约)。2017年3月份,上诉人李林玉还在外租房子生活,每月的租金加物业费高达2000余元,但杜睿迟迟不交钥匙,致使上诉人李林玉一直不能入住房屋,这在一定程度上增加了上诉人李林玉的生活成本。2、一审过程中,杜睿提交了一份上诉人李林玉向物业交纳装修清运费的票据,此票据上没有上诉人李林玉的任何签字,而且还有“作废”标志,不应作为有效证据,即便此事属实,在违约金纠纷协商期间,杜睿委托他人拆除破坏房屋电表水表等设施,上诉人李林玉肯本没办法对该房屋进行装修。杜睿此行为也为后续上诉人李林玉办理相关设施的更名手续增加了时间及金钱成本。3、自始至终,杜睿都没有到物业结清该房屋的物业费,最后也是上诉人李林玉自行垫付后才得以入住该房屋。综上三点,杜睿的所作所为确实给上诉人造成了一定的损失,其按合同约定应该对上诉人李林玉进行违约赔付。三、一审判决真二房产公司应该支付杜睿物业交割保证金的缘由不当,理由如下:物业交割保证金只是暂由真二房产公司保管,待房屋交易双方顺利完成物业交割后交给杜睿,且需经上诉人李林玉签字确认。按照合同约定,杜睿在2017年3月14日拿到除物业交割保证金除外的全部房款后应在3日内完成物业交割,但杜睿以违约金纠纷为由拒绝进行物业交割,2017年3月23日上诉人李林玉书写《履约催促函》告知杜睿进行物业交割,10日后,杜睿任未进行物业交割,按照《郑州市存量房买卖居间合同》第十条第二款、第十二条的约定，视为杜睿自动放弃物业交割保证金,所以真二房产公司不应退还杜睿物业交割保证金。综上所述,请求二审法院查明本案全部事实,依法进行改判。杜睿辩称，一、双方约定李林玉领到新房产证7日内，向有关部门申请办理水电气暖更名手续，杜睿已经积极地配合了对方。二、杜睿于3月14日收到银行房款短信，当日就打电话约定李林玉第二天物业交割。晚上10点李林玉打电话说要出差，没有时间来交割。3月16日约到了李林玉，中午双方在房屋所在的地方办理物业交割手续，当时电费及水费均全部结清，物业费也是多付了3-4个月。李林玉当时说只有在减免全部违约金以后，收房手续才签字。杜睿已经积极履行了交房义务，但是李林玉拒绝收房不签字导致交割无法进行。关于2017年3月份上诉人还在外租房子生活，每月的租金加物业费高达2000元损失，增加了上诉人的生活成本。杜睿收到房款是2017年3月份，按照合同约定，因为房款没有到，他不能收房，当然应该租房子。关于垃圾清运费物业是不退的。虽然杜睿让物业先把水电表进行拆除，但是之后还是产生了水电费，由此可见水电表是没有进行拆除的。关于履约催促函，杜睿并没有收到，并且查询邮寄信息时显示是没有邮寄的，李林玉也没有相关的证据证明杜睿收到了履约催促函，杜睿不应该将物业交割保证金交给李林玉。真二公司述称，上诉人双方未按房屋买卖合同要求进行正常物业交割，所以合同约定物业交割保证金由真二公司保管，待案件结束按照法院判决退还给相应的一方当事人。杜睿向一审法院起诉请求：1．被告李林玉支付逾期付款违约金21608元；2．二被告支付原告物业交割保证金5000元；3．诉讼费用由被告承担。李林玉向一审法院提起反诉请求：1.杜睿支付支付李林玉违约金3万元；2.反诉费用由杜睿承担一审法院认定事实：2016年9月12日，杜睿（甲方）、李林玉（乙方）与河南真二房产经纪有限公司（丙方）签订郑州市存量范（二手房）买卖居间合同（合同编号：010004523），合同约定将杜睿位于高新技术区五龙口南路9号院30号楼1单元1层1号（房屋所有权证书：郑房权证字第××号）建筑面积为91.41的成套住宅卖于李林玉，双方约定总房价为人民币93.5万元，合同第五条约定，双方同意本合同签订时，乙方支付定金5万元，作为履行本合同的担保，甲方同意该定金在办理完立契过户手续前由丙方代为无息保管，过户时此定金冲抵首付房款，过户完成后转化为物业交割保证金，仍有丙方代为无息保管，直至本合同履行完毕。合同第六条约定，双方于签订合同7个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续……乙方在立契时，将首付款交付甲方，剩余房款由银行放贷后向甲方支付，乙方需在取得《房屋所有权证》且于产权归档后的七个工作日内办理银行贷款抵押登记手续，否则承担相应的违约金责任。合同第十条约定，甲方应在收到物业交割保证金之外的房款之日起3日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套附属设施；乙方应在接受房屋的同时进行物业交割验收，如果甲方未按约定办理物业交割，经乙方书面通知后十日内仍不办理的，则视为甲方放弃全部物业交割保证金，乙方有权获得全部物业交割保证金，同时甲方应按照第十二条的约定承担违约责任；双方约定领到新房产证7日内，向有关部门申请办理水电气暖有线电视通讯等相关附属设施、设备和相关权益的更名手续；双方物业交割完毕且甲方将该房屋名下所有户口全部迁出后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单或者乙方拿到新房屋产权证且甲方将户口全部迁出一个月后，甲方可向丙方领取物业交割保证金。合同第十三条约定，双方中的任何一方未按本合同第六条和第十条约定履行义务的，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付合同约定成交价格千分之一的违约金；房屋过户后，如甲方未按本合同约定履行物业交割义务，每逾期一日，甲方应当向乙方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金；甲乙任何一方违反上述约定且经书面催告后仍然未履行义务时，丙方有权按照合同约定对定金、物业交割保证金进行处理。合同第十六条补充条款约定，定金5万元，其中4.5万元充当首付款，留5000元作为物业交割保证金。当天，杜睿与李林玉签订补充协议约定，乙方（李林玉）承诺在双方配合的情况下12月31日之前，保证甲方收到除物业交割保证金之外的房款，每逾期一日，乙方应本合同甲方支付贷款金额万分之四的违约金（如因甲方提供资料不全或甲方不配合，甲方耽误多少时间，乙方所承诺时间自动往后顺延）。郑州市存量房买卖合同（合同编号：2016160236号）显示，2016年10月11日，甲方（杜睿）自愿将其房屋出售给乙方（李林玉），房屋具体情况如下：1、房屋坐落于郑州市高新技术区五龙口××院××楼××单元××号，房屋建筑面积91.41平方米；2、房屋的所有权证号为郑房权证字第××号。同日，汇款收据显示，杜超收到李林玉汇款金额14.5万元。个人购房抵押借款合同（合同编号：461644975101000）显示，2016年9月30日，李林玉借款74万元整用于房屋贷款，还款账户户名为李林玉，收款人名称为杜睿。一本通交易明细显示，2017年3月14日，户名为杜睿的活期账户收到他行来账74万元。豫（2016）郑州市不动产权第0023498号不动产权证书（编号：41000562124）显示，2016年11月25日，高新技术区五龙口南路9号院30号楼1单元1层1号房屋权利人为李林玉。另查明，委托书显示，委托人（杜睿、许华）委托受托人（杜超）办理位于郑州市高新技术区五龙口××院××楼××单元××号房屋（郑房权证字第××号）房屋出售事宜。（2014）深证字第45784号公证书显示，“许华、杜睿于2014年4月1日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺右手食指指印”。再查明，通话录音显示，2017年3月14日，杜超跟李林玉说，“关键是这利息，你把利息准备好，那是大头”，2017年3月15日，真二公司跟杜超说，“咱这个好像是公证有点问题，所以耽误了一个多月”。郑州至远物业管理有限公司西湖春天管理处出具的收据（编号：5022995）显示，2017年4月22日，收到30-1-1东李林玉装修清运费500元。居民用户供用气合同显示，2017年10月9日，用气方为李林玉，供气方为郑州华润燃气股份有限公司。以上案件事实由郑州市存量房（二手房）买卖居间合同、补充协议、郑州市存量房买卖合同、个人购房抵押借款合同、委托书、公证书、不动产权证书、交易明细、居民用户供用气合同、收据及庭审笔录予以证明。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先，关于杜睿诉请李林玉逾期付款违约金21608元，经查，双方签订补充协议约定李林玉支付物业交割保证金之外的房款的时间为2016年12月31日之前，据李林玉及真二公司称，在办理不动产登记时，杜睿未及时配合不动产登记中心进行公证书查验，导致房产证不能及时办理，后，李林玉于2016年11月25日办理不动产登记，导致银行贷款放款迟延，杜睿收到李林玉74万元购房尾款的时间为2017年3月14日。根据补充协议约定，如因甲方（杜睿）提供资料不全或甲方不配合，甲方耽误多少时间，乙方（李林玉）所承诺时间自动往后顺延，本案中，由于杜睿未及时进行公证书查验导致房产证不能及时办理，进而导致的银行贷款放款迟延，李林玉不应承担逾期支付贷款的违约金，故对杜睿的该项诉请，原审法院不予支持。其次，关于李林玉诉请杜睿支付违约金30000元，杜睿于2017年3月14日收到李林玉购房贷款74万元后，于2017年3月15日跟李林玉商谈违约金事宜，因未谈妥，杜睿未与李林玉办理物业交割等手续，根据不动产权证书，李林玉在2016年11月25日已是涉案房屋的权利人，且收据显示2017年4月22日李林玉向物业交纳装修清运费，李林玉也称其通过换锁芯的方式实际进入房屋，结合本案的具体情况，李林玉可以自行办理相关物业更名手续，杜睿未进行物业交割并没有给李林玉造成实际损失，故对李林玉的该项诉请，原审法院不予支持。最后，关于杜睿诉请真二公司交付物业交割保证金5000元，本案中，李林玉已完成相关物业更名，且真二公司称，愿意退还物业交割保证金5000元，故真二公司应当支付杜睿物业交割保证金5000元，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南真二房产经纪有限公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）杜睿支付物业交割保证金5000元；二、驳回原告（反诉被告）杜睿的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李林玉的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费466元，减半收取233元由原告（反诉被告）杜睿承担；反诉案件受理费466元，减半收取233元由被告（反诉原告）李林玉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审查明的相一致。本院认为，依法订立的合同应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于李林玉是否逾期支付购房款构成违约。双方签订补充协议约定李林玉支付物业交割保证金之外的房款的时间为2016年12月31日之前，如因甲方（杜睿）提供资料不全或甲方不配合，甲方耽误多少时间，乙方（李林玉）所承诺时间自动往后顺延。虽然杜睿收到李林玉74万元购房尾款的时间为2017年3月14日，因在办理不动产登记时，不动产登记中心需要进行公证书查验，杜睿未能及时配合，导致房产证不能及时办理，银行贷款放款迟延,故此，李林玉逾期支付购房款不构成违约。关于杜睿是否拖延办理物业交割手续。杜睿于2017年3月14日收到李林玉购房贷款74万元，3月16日办理物业交割手续时，杜睿认为李林玉逾期支付购房款构成违约，应支付违约金，双方对此事宜未达成一致意见，杜睿与李林玉未能办理物业交割等手续。结合本案的具体情况，因李林玉逾期支付购房款是否违约问题影响双方进行物业交割，而李林玉已自行办理相关物业更名手续，故此，对李林玉诉请杜睿支付违约金30000元，原审法院不予支持，并无不当。李林玉已完成相关物业更名，原审法院为妥善解决纠纷，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，判决真二公司将物业交割保证金5000元支付给杜睿，并无不当。综上所述，杜睿、李林玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由杜睿、李林玉各负担233元。本判决为终审判决。审判员 丁 亮二〇二〇年八月十九日书记员 陈明真