河北省黄骅市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0983民初4144号 原告：沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司，住所地：河北省沧州渤海新区北海宜城尚苑小区2号楼1单元103室。 法定代表人：于文涛，总经理。 委托诉讼代理人：王金英，女，1958年9月15日出生，汉族，该公司员工，住河北省沧州渤海新区。 被告：刘金山，男，汉族，1960年11月5日出生，初中文化，工人。 原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司（以下简称图瑞公司）与被告刘金山物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告图瑞公司的委托诉讼代理人王金英、被告刘金山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 图瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业费1270元，滞纳金695元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：自2018年7月起，原告图瑞公司受聘于港务小区业主委员会，对港务小区实施物业服务。被告系原告服务港务小区12-2-1101的业主。面积95.44平方米，2018.7.1-2019.6.30拖欠物业费1270元，截至2019年12月31日，滞纳金累计695元。经原告多次催要，被告一直未能支付物业服务费，被告拖欠物业服务费，导致原告正常经营困难，严重损害原告及其他业主的权益。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等法律规定，原告请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告刘金山辩称，我们物业费没有交的原因是因为我们跟前期的物业公司之间有合同，当时双方口头约定，用开发商应该给我们的违约金抵顶前期物业公司的物业费，抵顶的金额尚未抵清，在没有抵清的情况下，业主委员会在业主不知情的情况下，把前期物业辞退，业主跟前期物业是有服务合同的，现在业主与前期物业的合同无法进行，业主的损失，由谁来负责。我们没有参加业主委员会的选举，我们与新的物业公司没有任何的书面文字。 经审理查明：2017年3月，沧州渤海新区港务小区业主委员会成立。2018年7月25日，渤海新区港务小区业主委员会作为“甲方”，原告作为“乙方”，签订《物业管理合同》，原告提供的合同主要内容为：第一部分物业项目基本情况第一条中物业管理服务费：由乙方按建筑面积向业主收取，具体情况如下：1、业主缴纳物业费每年一次，时间为每年的1月5日至1月31日；2、物业费收费时间段是每年的7月1日-下年的6月30日；3、物业费每平方米每月0.7元；4、电梯费按不同楼层收取：（2）8-11层每平方米每月0.38元；6、照明费每户三年收取100元；10、规定时间内不缴纳物业费的业主或住户，每超出一天加收千分之三的滞纳金。第二部分物业服务内容第二条1、甲乙双方在物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点，时点前责任由甲方承担，时点后责任由乙方承担。第三条乙方应当提供的物业服务包括：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案并竣工验收资料等；2、物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4、公共绿地、景观的养护；5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案等；10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；11、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；13、设立服务监督电话，并在物业区域内告示；14、其他服务事项。第四部分物业服务期限第五条物业服务期限为三年，自2018年7月1日至2021年6月30日。 另查明，刘金山系渤海新区港务小区12-2-1101的业主，房屋面积为95.44平方米，被告在该小区居住，但未交纳2018年7月1日至2019年6月30日的物业费。因被告不缴纳物业费，原告于2019年9月13日、2020年3月25日在小区内、被告房门分别张贴通知书对其进行催缴，但至今被告未缴纳物业费，故原告诉至法院要求被告缴纳物业费用及滞纳金共计1965元，实际具体计算应为：物业费1270.24元【物业费0.7元/月/平方米×95.44平方米×12个月（801.70元）+电梯费0.38元/月/平方米×95.44平方米×12个月（435.21元）+照明费100元/年÷3年（33.33元）】，原告主张1270元；滞纳金701.17元【3‰/日×1270.24元×天数184天（2019年7月1日至2019年12月31日）】，原告主张695元。 庭审中，刘金山不同意交纳物业费，其提交与沧州市爱民物业管理有限公司于2013年8月12日签订的前期物业管理服务协议书一份，证实刘金山与前期物业还没有履行完合同，让业委会把前期物业给解除了。另外刘金山主张，因开发商沧州华凯集团房地产开发有限公司延期交房每平米赔偿111元，前期物业与开发商是一个单位，所以当时开发商同意由物业费抵顶赔偿金（从2014年8月12日顺延抵顶了5年），但刘金山与开发商或沧州市爱民物业管理有限公司关于物业费抵顶赔偿金没有书面协议。图瑞公司认为该协议及抵顶事宜与其无关。 再查，庭审中原告图瑞公司提交港务小区业主委员会向全体业主发放的通知及关于港务小区消防设施设备和资料没有交接的说明各一份，证实消防问题系爱民物业未与业主委员会进行交接；前期遗留问题以及违约金折抵物业费应与爱民物业进行协商。被告刘金山质证意见：对原告提交证据的证明目的不予认可，物业之间要进行交接，另外因欠物业费，原告给欠物业费的业主多次停电梯。原告对被告的主张不予认可。 上述事实，有当事人的陈述及原告提交的居委会证明、物业管理合同、催缴通知单照片、通知、说明及被告提交的港务局住宅小区前期物业管理服务协议书等在案佐证。 本院认为，2018年7月25日，原告与渤海新区港务小区业主委员会签订的《沧州市住宅物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示，除滞纳金约定过高外，其他部分合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，案涉《物业管理合同》对沧州渤海新区港务小区全体业主具有约束力。 根据《物业管理合同》，原告提供了相关的物业服务，被告理应支付物业费用，庭审中被告未提交证据证实原告的物业服务存在瑕疵。关于被告辩称其与开发商协商违约金抵扣物业费，庭审中被告并未提交相关证据予以证实，且与本案并非同一法律关系，故对被告的抗辩本院不予支持，被告与开发商之间的纠纷可另案主张权利。不及时交纳物业费不仅损害物业公司利益，也损害了合法交纳物业费的其他业主的合法权益，故被告应按照合同约定交纳物业费用共计1270元。关于违约金，被告未按约定交纳物业费，存在违约行为，理应支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告与渤海新区港务小区业主委员会签订的《物业管理合同》第10条约定的按每日千分之三，即万分之三十支付滞纳金，明显过高，应予适当减少。因原告未提交其因被告未按时交纳物业服务费造成实际损失的充分证据，结合本案庭审实际，本院酌情确认滞纳金的数额按立案时贷款市场报价利率（LPR）年利率3.85%计算，自2019年7月1日开始计算至2019年12月31日共计24.45元（1270元×3.85%÷2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告刘金山于本判决生效之日起五日内给付原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司物业费1270元、滞纳金24.45元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告刘金山承担（限判决生效之日交至黄骅市人民法院,开户行：中国工商银行黄骅支行，户名：黄骅市人民法院，账号：04×××23）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 员 许淑月 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 许延敏 书 记 员 刘艳荆