云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终673号上诉人（原审原告）：陈锡，男，1961年10月20日出生，汉族，住文山市。上诉人（原审原告）：李敬晖，女，1967年12月28日出生，汉族，住文山市。共同委托诉讼代理人：张才恒，云南博引律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：文山市西华水韵小区业主委员会，住所地文山市西华水韵小区。负责人：刘成，业主委员会主任。委托诉讼代理人：范云松，云南壮乡苗岭律师事务所执业律师。上诉人陈锡、李敬晖因与被上诉人文山市西华水韵小区业主委员会（以下简称西华水韵业委会）业主撤销权纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2019）云2601民初5286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日受理后，依法组成合议庭审理。于2020年7月10日组织各方当事人进行法庭调查、调解，上诉人陈锡及其与李敬晖的共同委托诉讼代理人张才恒、被上诉人西华水韵业委会的委托诉讼代理人范云松到庭参与法庭调查、调解，调解未果。本案现已审理终结。陈锡、李敬晖上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈锡、李敬晖一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由西华水韵业委会承担。事实及理由：1.一审判决认定事实错误，导致裁判结果错误。西华水韵小区业主共有196户，业委会于2019年4月26日作出小区第三次业主大会决议。该决议未按照法律规定的程序召开业主大会进行表决。从业委会提供的书面征求意见看，同意决议内容并签字的业主只有41家，其余签字是在没有内容的空白纸上签字，不能反映业主意见。不符合《物权法》第七十六条规定，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，应当依法撤销。2.一审判决适用法律错误，业委会作出的决议内容违反法律规定，侵害了陈锡、李敬晖的合法权益。物业服务只能由具有独立法人资格的物业服务企业从事，业委会无权自营物业，无权收取物业服务费。同时业委会收取物业费未经物价部门批准备案。决议中收费采用两种方式：以土地使用权证面积计算或以土地面积和建设面积相加的平均数计算，业主可自主决定采取任何一种方式支付管理费。以维护土地面积小的住户权益为目的，侵犯了土地面积多的住户的合法权益。《云南省物业服务收费管理实施办法》第十四条规定：“物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的，以购房合同中房屋建筑面积或者房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。物业服务收费按每月每平方米建筑面积计算，……。”业委会所作决议确定的收费方式违反上述法律规定，损害了陈锡等人的合法权益，应当依法撤销。西华水韵业委会答辩称：《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》作为小区管理规约，制定程序合法，内容未违反国家法律规定，对小区全体业主具有约束力。2019年4月26日，小区通知全体业主196户召开了第三次全体业主大会，142户业主在上述决议上签字确认，该142户业主住房专有部分面积占小区建筑物总面积过半数，人数占小区业主总人数过半数，制定程序合法，且该决议内容与小区物业管理有关，不违反法律、法规，对全体业主具有约束力。决议对小区物业管理方式、物业管理费的收取方式是通过合法程序形成的。西华水韵业委会自行进行物业管理、自营物业是在履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决议，并不违反法律规定。陈锡、李敬晖的诉请无事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，恳请二审法院依法予以维持。陈锡、李敬晖向一审法院起诉请求：1.判决撤销西华水韵业委会于2019年4月26日作出的《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》；2.判决由西华水韵业委会承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陈锡居住于文山市西华水韵（文溪岭）小区79号，李敬晖居住于文山市西华水韵（文溪岭）小区76号，均系文山市西华水韵（文溪岭）小区业主。2019年4月26日，文山市西华水韵（文溪岭）小区召开了第三次业主大会，文山市西华水韵（文溪岭）小区业主大会作出了《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》，文山市西华水韵（文溪岭）小区业主共有142户，在该决议的“小区业主同意者签字”一栏处签字按印，该决议的主要内容：小区施行自营物业；物业管理服务费收取采用两种方式（1.继续以《土地使用权证》面积（未办理《土地使用权证》的按购地面积）计算，按每平方米0.9元/月支付物业管理费；2.已经办理房屋产权证的，以土地面积和建筑面积相加的平均数计算，按每平方米0.9元/月支付物业管理费），业主可自主决定采取任何一种方式支付物业管理费。之后，陈锡、李敬晖两户业主认为文山市西华水韵（文溪岭）小区业主大会作出的《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》违反强制性法律规定，侵害了其业主的合法权益，起诉要求撤销该决议。文山市西华水韵（文溪岭）小区业主现有196户。文山市西华水韵小区业主于2017年5月25日申报成立文山市西华水韵小区业主委员会，文山市开化街道西山社区居民委员会、文山市开化街道办事处于2017年5月26日同意申报，文山市住房管理中心于2017年6月2日同意设立。陈锡、李敬晖两户均未在《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》的“小区业主同意者签字”一栏处签字按印。一审法院认为，业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依法要求予以撤销而产生的纠纷，而业主委员会是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求的业主大会执行机构，不具备独立法人资格，具有民事诉讼主体资格。本案中，文山市西华水韵小区业主（196户）于2017年5月25日申报成立的西华水韵业委会，经文山市开化街道西山社区居民委员会、文山市开化街道办事处于2017年5月26日同意申报，由文山市住房管理中心于2017年6月2日同意设立并作备案登记，具有合法的民事诉讼主体资格。2019年4月26日，西华水韵业委会在其小区主持召开第三次业主大会，并由该小区业主大会作出的《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》，共有文山市西华水韵（文溪岭）小区业主142户在该决议的“小区业主同意者签字”一栏处签字按印，作出该决议的程序合法，且该决议的内容均与该小区的物业管理有关，不违反法律、法规，代表了该小区全体业主的意愿和要求，法律予以保护。关于陈锡、李敬晖认为作出《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》的程序、内容均违反法律规定，且侵犯了作为涉案小区业主的陈锡、李敬晖的合法权益，应当依法予以撤销的诉讼请求，因未提交合法、有效的证据予以证明，不予支持。关于陈锡、李敬晖认为物业服务只能由具有独立法人资格的物业服务企业从事，业主委员会无权自营物业的诉讼主张，因业主委员会可按法律规定代表全体业主选聘和解聘物业服务企业，也可依据中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年1月1日颁布施行的《业主大会和业主委员会指导规则》第62条规定“业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则”，就物业管理部分实行自营物业。因此陈锡、李敬晖的该主张不成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告陈锡、李敬晖的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈锡、李敬晖负担。本案二审中，陈锡、李敬晖对一审认定：2019年4月26日，文山市西华水韵（文溪岭）小区召开了第三次业主大会，文山市西华水韵（文溪岭）小区业主大会作出了《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》，文山市西华水韵（文溪岭）小区业主共有142户，在该决议的“小区业主同意者签字”一栏处签字按印等事实提出异议，对其余一审认定事实双方均无异议，对双方无异议的其余法律事实，本院予以确认。陈锡二审中提交民事起诉状一份及《物业管理实施办法》，以证明西华水韵业委会提起诉讼，请求陈锡、李敬晖支付物业费，业主大会决议侵害了二人的合法权益，所作决议违反法律规定。西华水韵业委会质证认为，对二份证据的真实性合法性无异议，但不属于新证据，民事起诉状是业委会正常行使职权，并没有侵犯陈锡等人权益，《物业管理实施办法》并没有明确禁止业委会自营物业，自行收取物业费，不能证明陈锡、李敬晖的举证观点。西华水韵业委会二审中补充提交在社区备案的《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》原件，以证明小区业主过半数同意大会决议，决议合法有效。陈锡质证认为该份决议不是当时会议上签订的，开会时签字有“同意”和“不同意”两种表格，本人及部分业方是在“不同意”的表格上签字的。该份表格第二页没有相关决议内容，只有签名，且与第一页不能形成衔接，不能证明第二页中业主的签字是“同意”还是“不同意”的意见。本院认为，陈锡二审提交的民事起诉状、《物业管理实施办法》与所主张事实异议无关联，民事起诉状是业委会根据本案争议决议提起的请求支付物业管理费诉讼，是否对陈锡的合法权益造成损害，有待本案审理结果，所主张证明观点尚不成立，本院不予采信。决议效力问题将在争议焦点部分详细阐述。西华水韵业委会提交的《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》原件共三张，虽只有前一页有会议决议内容，但三张均系双面打印文本，前后页内容衔接，不存在陈锡主张异议，本院予以采信。陈锡主张会议当天存在“同意”和“不同意”两种表决表格，但无任何证据证明，其提出的事实异议不能成立，本院不予采信。综合以上分析与认定，本院认定本案法律事实与一审一致。综合各方当事人诉辩主张，本案二审争议的焦点问题主要是：西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议程序是否符合法律规定；决议确定的物业管理服务费收取标准是否违反法律规定，是否损害陈锡、李敬晖合法权益；陈锡、李敬晖请求撤销会议决议应否支持。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”西华水韵（文溪岭）业主大会是该小区业主根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定成立的自治组织，有权根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，对规定事项共同行使决定权。本案双方争议的第三次业主大会决议是小区业主针对推选业主委员会委员、委托业主委员会收取物业管理费及收取物业管理费标准等事项进行的会议决议。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，以上决议事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，该小区业主共196户，共有142户业主在决议内容上签名确认，并且按决议确定的标准交纳了当年度物业管理费用，应当视为同意该决议表决内容，符合前述法律规定的业主大会决议的程序性规定，所决议事项也属于前述法律规定中可以由业主大会共同决定的事项，因此该次会议决议程序合法，陈锡、李敬晖主张会议决议程序不合法的理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”本案中，小区业主大会决议事项第2项、第4项明确，小区实行自营物业，由小区业主委员会按决议确定标准收取物业管理服务费，并委托小区业委会与保安保洁服务公司签订保安保洁合同，为小区提供服务。上述会议决议内容并不违反前述法律规定，并且按程序通过小区业主大会表决，得到大多数小区业主同意，应对小区所有业主产生约束力。陈锡、李敬晖关于物业服务只能由具有独立法人资格的物业服务企业从事，业委会无权自营物业的主张不成立。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”上述行政法规和规章仅只对物业服务收费标准进行了原则性规定，没有规定明确具体的标准，而是将具体定价形式交由各省、自治区、直辖市人民政府相应行政部门确定。《云南省物业服务收费管理实施办法》第十四条规定：“物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的，以购房合同中房屋建筑面积或者房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。”该条规定虽然明确指导物业服务收费按房屋建筑面积计算，但该办法仅属于地方规范性文件，西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议中关于收费标准采用土地面积和土地面积与建筑面积之和的平均数收费的方式，是小区业主根据小区自建房居多等特殊情形自主决定的，也得到大多数业主表决通过，并不违反法律法规的强制性规定，因此陈锡、李敬晖认为决议确定收费标准违反法律法规的强制性规定的理由不成立，本院不予支持。陈锡、李敬晖认为决议确定的收费标准有利于房屋面积多、土地面积少的业主，对于土地面积多、但建筑面积少的业主不公平的主张，虽有一定合理性，但因按房屋面积计收物业服务费仅只是规范文件的指导意见，并不是法律法规强制性规定，并且同类型住户多数也已在决议上签名确认，认可决议提出的收费标准，因此，陈锡、李敬晖以此主张决议损害二人的合法利益的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人陈锡、李敬晖的上诉理由不能成立，请求撤销西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定本案事实清楚，适用法律正确，判处适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈锡、李敬晖负担。本判决为终审判决。审判长  邹祖俊审判员  曾建宏审判员  曾志萍二〇二〇年八月二十五日书记员  夏 娟