呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1210号上诉人（原审原告）：内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区团结小区社区服务网综合楼1-3-1302，1304。法定代表人：张玲杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：高桂芝，内蒙恒羽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉霞，女，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：贾立平，男，住呼和浩特市回民区海西路海西名筑小区5号楼1单元1301号。上诉人内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰公司）因与被上诉人张玉霞、贾立平房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人高桂芝到庭参加诉讼，被上诉人张玉霞、贾立平经本院依法公告送达未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。尖峰公司上诉请求：撤销呼和浩特市回民区人民法院(2019)内0103民初1259号民事判决之内容,重新审理此案并改判支持尖峰公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决事实不清,适用法律不当,应当予以撤销。一、2015年11月17日尖峰公司与上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行(以下简称上海浦发银行)签订了《房屋按揭贷款合作合同》,合同约定上海浦发银行为尖峰公司开发的“滨海阳光A区”项目提供相关的按揭贷款业务,尖峰公司为借款人提供阶段性连带担保责任。该合同第七条第(八)项约定“甲方(尖峰公司)必须主动协助乙方(上海浦发银行)收回贷款本息及处理贷款人违约事件。在担保期限内,当乙方因贷款人连续3期或累计6期未按时足额偿还贷款本息而行使抵押权时,甲方将以不低于借款人所欠乙方借款本息(含逾期罚息)及乙方行使债权所发生的相关费用等的价格回购借款人房屋,偿还借款人在借款合同项下所有债务。甲方回购、偿清借款人所欠乙方全部债务后,乙方可将该借款人享有的债权转让给甲方”。尖峰公司与上海浦发银行签订的《房屋按揭贷款合作合同》是为了促进尖峰公司开发的上述项目下的住房及商业用房的销售,也是为了方便各购房户能够办理银行按揭贷款业务,而且尖峰公司与张玉霞、贾立平及上海浦发银行三方签订的《个人购房担保借款合同》也是在该《房屋按揭贷款合作合同》基础上签订的。二、2016年7月19日尖峰公司与张玉霞、贾立平及上海浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》第十一条11.1约定“下列任一事件均构成借款人在本合同项下的违约:11.1.2约定:借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用。11.2约定下列任一事件均构成担保人各自在本合同项下违约:11.2.8约定:借款人构成本合同项下的违约的”。因此,依据三方签订的《个人购房担保借款合同》的约定,如果借款人不按时足额偿还银行贷款本息时,担保人就应当承担相应的担保责任。由于张玉霞、贾立平未按《个人购房担保借款合同》约定按时足额向上海浦发银行偿还借款,上海浦发银行从尖峰公司的保证金帐户中扣除了张玉霞、贾立平所欠银行借款本息及罚息等,尖峰公司履行了合同约定的回购义务后上海浦发银行已将借款人所享有的债权全部转让给尖峰公司。三、2018年4月9日尖峰公司登报声明,要求张玉霞、贾立平将尖峰公司垫付的银行贷款本息等及时偿还给尖峰公司或将涉案房屋交还尖峰公司,张玉霞、贾立平一直未予履行。2019年4月3日尖峰公司再次登报要求与张玉霞、贾立平解除双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》,而且按照法律规定在合理期限内张玉霞、贾立平也未提出任何异议,依照法律规定尖峰公司与张玉霞、贾立平之间的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经解除,然而一审法院却未对上述合同及补充协议的解除予以认定,属事实不清。因此,尖峰公司认为应当依法予以撤销。张玉霞、贾立平未到庭，亦未提交书面答辩意见。尖峰公司向一审法院起诉请求：1、判令解除尖峰公司与张玉霞、贾立平于2017年3月28日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》;2、判令张玉霞、贾立平立即将位于呼市××区滨海阳光一期(海西名筑5号楼1单元1301号房屋交还尖峰公司所有,并且协助尖峰公司向相关部门办理注销涉案房屋的备案登记手续;3、判令张玉霞、贾立平立即给付尖峰公司代张玉霞、贾立平偿还给银行的房屋贷款本息492934.51元;4、判令张玉霞、贾立平赔偿尖峰公司代其偿还房屋贷款金额的利息损失(自2018年3月8日起以492934.51元为基数,按2017年中国人民银行同期贷款标准利率为标准计算至实际给付之日,现暂计算至起诉之日,金额为25467元);5、判令张玉霞、贾立平支付尖峰公司违约金105826元;6、由张玉霞、贾立平承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:尖峰公司与张玉霞、贾立平于2016年3月28日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》,张玉霞、贾立平共同购买了尖峰公司开发建设的位于呼和浩特市回民区滨海阳光一期(海西名筑)5号楼1单元1301号房屋一套。2016年6月27日尖峰公司、张玉霞、贾立平及上海浦发银行呼和浩特分行共同签订了《个人购房担保借款合同》,张玉霞、贾立平向浦发银行贷款490000元,尖峰公司作为借款的担保人,承担连带保证责任。因张玉霞、贾立平未按期偿还贷款本息,依照相关约定,尖峰公司代张玉霞、贾立平向浦发银行支付了全额贷款本息492934.51元(包括本金、利息、罚息)。另外,目前该涉案房屋己在房产部门办理了房屋备案登记手续(网签手续)。尖峰公司多次向张玉霞、贾立平催要代付款项,但张玉霞、贾立平迟迟不予支付,而且张玉霞、贾立平的行为己经表明不再履行合同义务,致使合同的目的无法实现。张玉霞、贾立平的行为给尖峰公司造成了较大的经济损失,为了维护尖峰公司的合法权益,现尖峰公司向人民法院提起诉讼,请求人民法院依法裁决。一审法院认定事实：2015年10月16日尖峰公司与内三建安装分公司第十四水暖项目部签订抵顶房屋协议,尖峰公司将涉案房屋以806009元的价格抵顶(抵顶工程款)给内三建安装分公司第十四水暖项目部,2016年4月20日尖峰公司与内三建安装分公司第十四水暖项目部、贾立平三方共同签订抵顶房屋转让协议,内三建安装分公司第十四水暖项目部将尖峰公司抵顶其的涉案房屋转让给贾立平,三方共同约定尖峰公司抵顶乙方内三建安装分公司第十四水暖项目部涉案房屋总额806009元。后尖峰公司为帮助贾立平向银行办理按揭贷款,于2017年3月28日签订书面商品房买卖合同,该合同约定涉案房屋总价705509元,首付款215509元,余款490000元由张玉霞、贾立平向银行贷款。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。经审理查明,本案尖峰公司据以向贾立平交付房屋的合同并非尖峰公司诉请解除的商品房买卖合同,而是与贾立平,案外第三人内三建安装分公司第十四水暖项目部三方共同签订的抵顶房屋转让协议,涉案房屋价款也并非705509元,而是806009元,并且该806009元系折抵尖峰公司拖欠第三人内三建安装分公司第十四水暖项目部工程款。尖峰公司既然已经以涉案房屋折抵拖欠工程款,其是否再次收取了与贾立平之间商品房买卖合同约定的705509元房屋价款,是否构成恶意诉讼,值得商榷。综上,贾立平取得房屋实际是基于其与第三人内三建安装分公司第十四水暖项目部之间的房屋转让行为,而非与尖峰公司之间的房屋买卖合同关系,故尖峰公司此次诉讼要求解除与贾立平、张玉霞之间的房屋买卖合同及合同补充协议,收回涉案房屋等诉讼请求于法无据,与事实不符,本院不予支持。关于尖峰公司为贾立平、张玉霞垫付银行贷款的损失,尖峰公司可另案行使法定追偿权。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:驳回原告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费16760元,由原告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司负担。公告费260元,由原告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，尖峰公司没有提交新证据。本院二审查明的事实同一审一致。本院认为，本案的争议焦点是一审判决驳回尖峰公司的诉讼请求是否正确，尖峰公司的一审诉讼请求是否成立。本案中，尖峰公司与内三建安装分公司第十四水暖项目部于2015年10月16日签订《抵顶房屋协议》,约定尖峰公司将涉案房屋以806009元的价格抵顶给内三建安装分公司第十四水暖项目部,明确该房屋是抵顶内三建安装分公司第十四水暖项目部的工程款，并注明该协议双方签章生效。2016年4月20日尖峰公司与内三建安装分公司第十四水暖项目部、贾立平三方共同签订抵顶房屋转让协议,约定内三建安装分公司第十四水暖项目部将尖峰公司抵顶其的涉案房屋转让给贾立平,三方当事人均在合同中签字盖章。后尖峰公司于2017年3月28日签订书面《商品房买卖合同》及《合同补充协议》,该合同约定涉案房屋总价705509元,首付款215509元,余款490000元由贾立平向银行贷款。2016年7月19日贾立平、张玉霞与尖峰公司及上海浦发银行签订了《个人购房担保借款合同》，由尖峰公司为贾立平向银行办理按揭贷款提供担保。本院认为，2015年10月16日尖峰公司与内三建安装分公司第十四水暖项目部签订了《抵顶房屋协议》，约定尖峰公司将涉案房屋以806009元的价格给内三建安装分公司第十四水暖项目部抵顶工程款。经庭审核实，尖峰公司与内三建安装分公司第十四水暖项目部之间的工程已经结算完毕，其中包含该806009元，即该涉案房屋已经以抵顶工程款的形式转让至内三建安装分公司第十四水暖项目部。2016年4月20日尖峰公司、内三建安装分公司第十四水暖项目部、贾立平三方共同签订《抵顶房屋转让协议》,明确了内三建安装分公司第十四水暖项目部将涉案房屋转让给贾立平,但协议约定贾立平与内三建安装分公司第十四水暖项目部关于转让费及相关事宜已由双方另行确定，故本院无法核实贾立平与内三建安装分公司第十四水暖项目部的转让价款是否履行，履行了多少。在上述两份协议的基础上，尖峰公司与贾立平签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，以及贾立平、张玉霞与尖峰公司及上海浦发银行签订了《个人购房担保借款合同》，由尖峰公司为贾立平向银行办理按揭贷款提供担保。因贾立平取得房屋是基于尖峰公司与内三建安装分公司第十四水暖项目部签订的《抵顶房屋协议》及贾立平、尖峰公司、内三建安装分公司第十四水暖项目部之间的《抵顶房屋转让协议》，而非尖峰公司直接将房屋出售给贾立平。根据《抵顶房屋协议》与《抵顶房屋转让协议》的约定，虽无法核实贾立平与内三建安装分公司第十四水暖项目部的转让价款履行情况，但可以确定贾立平受让房屋的价款理应交付给内三建安装分公司第十四水暖项目部而非尖峰公司。现尖峰公司在签订《个人购房担保借款合同》后，已经从银行取得了贾立平所贷款项，在贾立平、内三建安装分公司第十四水暖项目部未参与一、二审诉讼的情况下，本院无法核实贾立平、尖峰公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《个人购房担保借款合同》的真实意图。故尖峰公司请求解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、请求张玉霞、贾立平将涉案房屋交还尖峰公司、并且协助尖峰公司向相关部门办理注销涉案房屋的备案登记手续，以及请求张玉霞、贾立平给付尖峰公司代其偿还给银行的房屋贷款本息492934.51元及相应的利息损失的诉讼请求因证据不足，本院不予以支持。综上所述，内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16760元，由内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 鄂晓红审判员 戴玉英二〇二〇年八月二十六日（法官助理 高海俊书记员 雎 洁