浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终94号 上诉人（原审原告）：陈曦，男，1980年8月21日出生，汉族，住玉环市。 上诉人（原审原告）：王雪芬，女，1982年8月5日出生，汉族，住玉环市。 两上诉人委托诉讼代理人：孙琦，浙江耀杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：玉环新华鸿房地产开发有限公司，住所地玉环市玉城街道北山村。 法定代表人：柳海滨，董事长。 委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高云，浙江人民联合律师事务所律师。 上诉人陈曦、王雪芬因与被上诉人玉环新华鸿房地产开发有限公司（以下简称“新华鸿公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初3990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈曦、王雪芬上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定事实错误，适用法律不当。1.双方于2018年4月25日签订的《商品房买卖合同》第九条对交付条件作了明确约定，一是建设工程经竣工合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；二是取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；三是用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件，且合同附件四还明确约定“水电到户”。但被上诉人一直未能举证证明环保部门已经出具了认可文件或者准许使用文件，同时在交付房屋时连商品房的电表亦未进行安装，故无法认定“水电到户”且“用电具备商品房正常使用的基本条件”。2.一审法院认为，物业专变2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，而且是正式用电，商业用电可以通过拉线到公变配电房为住宅和商铺供电，即可以通过正常线路供电，故而认定符合“用电具备商品房正常使用的基本条件”。此观点明显违反《电力供应与使用条例》中关于“不得擅自改变用电类别”的强制性规定，用外接拉线形式进行临时通电也不符合《供电营业规则》中临时用电的限制性规定和用户不得自行转供电的规定。3.一审法院认为，从被上诉人提交的用电发票来看，所使用的电量能够满足业主的正常用电需求，这一观点更不正确。根据《电力供应与使用条例》的规定，不同行业使用不同类别的变压器，华鸿嘉园小区有电源并不代表上诉人所购买的商品房就可以随时通电，上诉人商品房内电源必须由电力部门公用变变压器提供，实现一户一表，由用户直接向供电部门购电，而被上诉人的专用变压器是由被上诉人出资建造，为其小区内部的共同设施供电使用。如果说只要住宅小区有电可供，就不会影响业主的正常用电需求的观点成立，那么在双方签订的商品房买卖合同中就无必要约定“用电具备商品房正常使用的基本条件”的内容，谁都知道从该住宅大楼施工时就具备用电的条件。二、一审法院认为被上诉人因台风影响可以构成合同约定的延期条件，该理由不能成立。1.台风在沿海城市普遍存在，作为具有相应资质和专业技术人员的开发商，并非不能预见，其应当综合这些因素，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。在被上诉人和施工单位所签订的《台州市建设工程施工合同》中不可抗力的范围约定为“台风（12级以上）、地震（6级以上）”，根据风力的等级划定，12级以上为台风，10－11级为强热带风暴，8－9级为热带风暴。在双方签订的《商品房买卖合同》中约定的不可抗力范围包括地震、台风、洪灾等自然灾害，并没有将强热带风暴和热带风暴列为不可抗力。从被上诉人向一审法院提交的“台风影响正常生活一览表”中可知，只有1808号“玛利亚”台风在12级以上，其余的台风均不符合不可抗力的构成要件。2.退一步说即使受到台风的影响，被上诉人也未在不可抗力发生之日30日内告知上诉人。被上诉人提供的照片无法证实已经履行告知义务，无法证明是否确实贴过通知，无法证明这些通知足以让上诉人知晓。因为告知是被上诉人积极主动的义务，被上诉人应该采用足以让上诉人能够收到通知内容的积极方式，比如通过短信等形式进行通知，不是采用消极被动的方式。3.再退一步说，台风影响的时间是否足以影响到工期的拖延，还必须查明该工程的施工期限是否已经将台风的影响时间包含在内，一审法院在未查明该工程的实际开工时间和实际竣工时间的前提下，直接将2019年3月31日至2019年4月22日之间的时间认定为台风的延期显然不当。即使可以把台风的影响时间计算为不可抗力的延期时间，而上诉人是在2018年4月25日和被上诉人签订《商品房买卖合同》，要承担不能避免、不能预见的不可抗力也只能是出现在2018年4月25日以后的台风，总不能把签约之前已经发生的事件作为后期的不可抗力吧。三、被上诉人通过登报形式通知交房，不符合合同约定的书面通知要件。1.在双方签订的《商品房买卖合同》中，并没有约定可采登报的形式通知交房，根据我国《合同法》第六十条“当事人应该按照约定全面履行自己的义务”，被上诉人采用登报通知的形式不符合双方的约定，因此不具备履行通知交房的条件。2.上诉人张贴出租广告并不能证明已经收取了所购商品房，上诉人购买商品房的初衷是为了出租，上诉人也深知被上诉人能够交房，只是交房时间的早迟问题，故预先张贴出租广告并不表明上诉人已经接受了商品房。 被上诉人新华鸿公司辩称，一、本案一审法院认定事实和适用法律正确，案涉房屋通过了竣工备案验收，并且取得了竣工验收备案表，且具备商品房正常使用的条件。根据商品房买卖合同第九条的规定，用水、用电、用气、道路等具备基本条件，该条款约定，只要满足业主的正常用电基本要求就可认定为符合合同约定。二、关于上诉人提到的环保部门出具的认可和准许使用文件，被上诉人认为由于建设项目环境法律已经做了相应的修改，已经由审批制改为现在的备案制，现在无需进行审批，也就不存在条款中提到的要出具认可和准许使用文件。三、由于被上诉人受台风等不可抗力的影响造成工程延期，按照合同约定，被上诉人无需承担违约责任。根据法律规定，对于具体发生的时间和台风延续的强度和产生的后果都是不可避免且不能克服的。且根据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，该条款也是明确约定了台风属于不可抗力而且也是免责的。根据一审提交的证明以及被上诉人与施工单位之间的往来材料，都表明台风影响确实需要停工延期，被上诉人也履行了自己相应的告知义务。四、商品房达到了交付条件之后，被上诉人已经通知上诉人办理手续，已经履行了通知义务。房屋竣工验收合格之后，被上诉人已经在台州日报上连续刊登三天且告知业主。根据微信聊天记录，也表明被上诉人告知了上诉人，且上诉人知晓了交房的事宜，根据合同法第十一条的规定，微信聊天记录也属于书面形式的一种。上诉人也准备将房屋进行出租，也表明了被上诉人将房屋可以办理手续的信息告知了上诉人。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 陈曦、王雪芬向一审法院起诉请求：1.依法判令原、被告继续履行2018年4月25日签订的商品房买卖合同；2.依法判令被告支付给原告由于被告逾期交房的违约金计人民币30617.55元（计算办法暂算至2019年4月1日至2019年6月10日止）并继续从2019年6月11日起至房屋实际交房之日止的违约金，违约金按日万分之三计算，计算办法其中911951*0.0003*30天＝8207.56元，1821951*0.0003*41天＝22409.99元，合计人民币30617.55元；3.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2018年4月25日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，由俩原告以人民币1821951元的价格购买被告开发的坐落于玉城街道Ｃ－9－1（60号）24幢华鸿嘉园12号111铺一间，该合同约定被告于2019年3月31日前交付给原告（合同第九条对于交付条件作了明确约定，其中包括用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件），并在第十条对逾期交付的违约责任作了约定。该合同签订生效后，俩原告于2018年4月12日支付房款10万元，2018年4月22日支付房款811951元，2019年4月30日支付房款91万元，合计支付房款共计1821951元。被告实际交房时间为2019年8月12日。 一审法院认为，（一）合同约定的交付时间为2019年3月31日，而被告于2019年4月22日竣工验收，被告能否以不可抗力免责。首先，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。沿海地区虽然每年遭遇台风的几率较大，但是对于其具体发生的时间以及延续时间和强度是签订合同时无法预见的，对于台风产生的后果也是不能避免且不能克服的。即法律对于不可抗力的后果已经有了明确规定。其次，依照双方合同第九条第2款规定，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件”。即双方已经约定了台风属于不可抗力且免责。第三，监理机构及相关行政机关相对比较独立，其出具的台风影响新华鸿二期工地的相应材料具有真实性。第四，被告与施工单位之间的往来材料以及被告告知业主的通知等材料与监理机构、行政机关的材料相结合，可以认定因台风影响确实需要停工延期，且已经履行了告知义务。综上所述，2019年3月31日至2019年4月22日之间被告因台风影响可以认定为符合合同约定的延期。（二）被告有无尽到书面通知义务，原告于2019年8月12日才收房的责任在哪一方。该院认为，依照双方签订的商品房买卖合同第十二条的规定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。本案争议焦点就是被告以微信方式通知原告是否视为书面通知。首先，依照《中华人民共和国合同法》第十一条的规定，“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”，故微信也属于书面形式。其次，该微信通知已经到达原告方。第三，原告已经以张贴广告的实际行动表明其接收到了房屋即将交付的信息且准备进一步对房屋进行处分。综上，被告已经按照书面通知了原告交房，原告未及时进行交接应当自行承担相应后果。（三）新华鸿二期公变于2019年7月17日通电并接入电表能否认定为未按期交房。首先，依照双方签订的商品房买卖合同第九条的规定，交付条件之一是“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”。故该院根据该合同约定审查的是用电是否具备商品房正常使用的基本条件这个实质性问题，而非交付时是否接入公变这个未由当事人约定的形式性问题。其次，国网浙江玉环供电有限公司复函中载明玉环华鸿嘉园二期物业专变2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电。而通过审查高压客户用电登记表，其中载明的物业专变2100KVA(户号为6920085660)与集中商业专变4460KVA（户号为6920085661）与国网浙江玉环供电有限公司复函中载明的供电量和通过验收时间一致。而被告提供的用电发票上均载有户名，故可以认定被告提供的用电发票均为玉环华鸿嘉园二期的用电。第三，通过对业主入住率、总供电容量、实际用电量的数据分析，并结合因交房时间不长故装修、入住等原因产生的用电量较少的常识性判断，可以认定2019年4月22日至2019年7月17日之间玉环华鸿嘉园二期物业专变2100KVA(户号为6920085660)与集中商业专变4460KVA（户号为6920085661）的供电量可以满足入住业主（包括商铺和住宅）的正常用电需求。第四，本案原告在2019年7月17日之后接收房屋，即使认定交房前存在瑕疵，但是在原告接收房屋时已经恢复正常，原告也不能再以该已经修正的瑕疵要求赔偿。综上，该院对原告以被告二期公变于2019年7月17日通电并接入电表而应认定为逾期交房的主张不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效。被告已经按约履行了相应合同义务。原告的主张没有事实与法律依据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告陈曦、王雪芬的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人陈曦、王雪芬向本院提交了下列证据： 证据一，聊天记录，证明被上诉人承认是临时用电。 证据二，客户信息统一截图，证明被上诉人向电力部门申请开户的时间。 证据三，低压供用电合同，证明上诉人和电力部门签约的时间。 证据四，受台风影响一览表，证明被上诉人受台风影响的时间。 证据五，光盘，证明业主在装修时用的是外接电源。 被上诉人新华鸿公司对上诉人提交的证据二、三，认为与本案缺乏关联性，被上诉人交付房屋时电一直是可使用状态，业主都是需要自行申请开户。对其他证据，认为不属于二审新证据，未发表质证意见。 本院经审查，对上诉人陈曦、王雪芬提交的证据一、五的真实性、合法性不予确认，对证据二、三与本案的关联性不予确认，对证据四的真实性、合法性及关联性予以确认。 经审理，本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定全面履行。首先，涉案的商品房买卖合同第九条约定，“本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件”，可见，台风这一自然灾害已为双方当事人约定为属于不可抗力范畴。沿海地区虽然每年遭遇台风几率较大，但对于台风具体发生的时间、强度以及影响生产、生活的持续时间在签订合同时是无法预见的，对台风产生的破坏力也是不能避免并不能克服的，故依约依法台风都应被界定为不可抗力。依据监理机构及相关行政机关出具的台风影响新华鸿二期工地的相应材料可以认定因受台风影响确需停工，且参照玉环市气象服务中心出具的《玉环2015年5月至2019年6月受台风影响正常生活一览表》可知，自涉案商品房买卖合同签订后至实际交房之日即2019年8月12日止，共发生了4次台风，造成工程停工共计17天，且被上诉人新华鸿公司已经依照合同约定自发生之日起30日内履行了相应的告知义务，因此被上诉人因受台风影响可延期17天交房。同时，根据双方签订的商品房买卖合同第十二条第四款第4项的约定，交房期限届满，买受人应支付给出卖人的相关款项（购房款、物业专项维修基金、水电开户费等）未清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后15天内，顺延期限不视为交付逾期。本案中，虽然商品房买卖合同第九条约定，被上诉人应于2019年3月31日前将符合各项条件的商品房交付给上诉人，但上诉人陈曦、王雪芬于2019年4月30日才付清购房款，故交付日期相应地顺延至2019年5月15日。其次，依照《商品房买卖合同》第十二条的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被上诉人工作人员于2019年5月6日微信通知上诉人办理交房手续，应认定为符合合同约定的书面通知形式。再次，涉案商品房买卖合同第九条约定用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。现双方当事人对“正常使用的基本条件”在理解上存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。故此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋时室内是否通电，该电能否满足正常使用这一需求作为判断标准。本案中，根据电力设计规范，玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA、公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变用电2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，上述用电均为正式、合法用电。在公变通电并接入电表前，被上诉人新华鸿公司以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足上诉人正常用电需求，不构成交付条件的欠缺。因此，上诉人陈曦、王雪芬以被上诉人交付的商品房不具备正常使用条件为由拒绝收房所产生的后果应自行承担。被上诉人新华鸿公司不构成逾期交房，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费565元，由上诉人陈曦、王雪芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 王安安 审 判 员 胡精华 二〇二〇年八月七日 代书记员 应一娇