四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初928号 原告：方文静，女，1972年8月8日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：马娉，四川文典律师事务所律师。特别般授权代理人。 委托诉讼代理人：曾瑞，四川文典律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。 第三人：成都隆聚德房地产营销策划有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道海昌路68号3幢1楼26号。 法定代表人：刘艳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。特别授权代理人。 原告方文静与被告四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）、第三人成都隆聚德房地产营销策划有限公司（以下简称隆聚德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方文静的委托诉讼代理人剡鹏多后变更为马娉、曾瑞、被告东华公司的委托诉讼代理人张强、第三人隆聚德公司的委托诉讼代理人罗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方文静向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告东华公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效；2、被告向原告返还购房款533661元并赔偿资金占用损失17877.64元（计算方式为：以购房款533661元为基数从2019年4月30日起计算至实际返还之日为止，按照年利率6%标准计算，暂计算至起诉之日），共计551538.64元；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2019年4月30日，原告与被告签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定购买被告位于成都市高新区房屋，建筑面积54.93平方米，2019年4月30日，原告向被告支付购房款533661元，其中向被告账户支付426929元，向第三人隆聚德公司账户支付106732元，被告及第三人均向原告出具收条，双方约定于2019年9月30日交付涉案房屋，后被告拒绝交付房屋，双方多次协商未果。在出售涉案房屋前，被告对外宣称该房屋为公寓性质房屋，可以为原告办理不动产权及分户手续。2019年11月，原告到成都市国土局查询得知，涉案房屋所在土地规划系工业用地，在工业用地上建设科研用房，不得向不特定的社会主体以商品房的形式出售，被告违反土地规划用途建设酒店精装公寓并对外出售，违反了法律法规的强制性规定，应当认定双方签订的买卖合同无效。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告东华公司辩称：案涉合同为双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合同效力应为有效，基于合同有效，原告的所有诉讼请求均没有事实和法律依据，不应当得到支持。即使合同无效，根据合同法的相关规定，东华公司仅应就合同取得的财产予以返还。原告请求的利息没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人隆聚德公司述称：原告方文静与第三人签署了房屋认购合同书，并且由隆聚德公司向原告开具了收据收到了款项106732元，该款项属于隆聚德公司向东华公司收取的佣金部分，双方签订的房屋认购协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效。 经审理查明，东华公司与隆聚德公司系委托代理销售关系，隆聚德公司在东华公司投资开发的东华虹湾中心项目销售中心以东华公司名义销售房屋。 2019年4月30日，东华公司（甲方）与方文静（乙方）签订了《房屋买卖合同》（编号：ＨＷ011222），约定：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规之规定，在乙方对甲方投资开发的“东华虹湾中心”（推广名东华•虹湾1号）项目予以考察并对项目开发现状有充分了解后，乙方自愿购买甲方投资开发的“东华虹湾中心”项目的房屋，甲方亦同意将其开发的非自用部分物业转让给乙方。甲方以出让方式取得位于成都市高新区九兴大道9号地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为ＧＸ1-6-10号，土地使用权面积34541.52平方米。经国家相关部门批准，甲方在位于成都市高新区项目。该项目的建设工程规划许可证号为510107201339027，建筑工程施工许可证号为：ＣＧＧＪ（2013）-Ｊ200。经政府相关部门批准，上述土地的规划用地性质为科研设计用地。投资开发单位：东华公司、四川虹湾置业有限公司。乙方受让的物业位于“东华虹湾中心”项目1栋12楼22号房屋，建筑层数17，其中地上15层，地下2层。销售单价为7772元／㎡，总价款为426929元。乙方采取一次性付款，乙方应在签订本房屋买卖合同之日起当日内向甲方一次性支付房屋价款426929元（含已交定金50000元）。甲方向乙方交付物业的交房标准为清水房。甲方应于2019年9月30日前向乙方交付物业，如甲方逾期交房，则每逾期一天应按乙方已付房款的万分之三承担违约金。甲方保证在房屋正式交付后两年内根据国家相关政策办理完项目房屋初始登记（即甲方取得科研用途的房屋大产权证或权属证明），并协助乙方根据国家政策办理完毕相关分户权属手续（现行政策规定本物业需以高新区企业法人进行初始产权登记，后期实际办理产权证时以当时的国家政策规定为准）。 同日，东华公司（甲方）与方文静（乙方）签订了《房屋买卖合同》补充协议，对房屋基本情况、共有权益、逾期付款、面积差异等事宜进行补充约定。 2019年4月30日，隆聚德公司出具收据，载明收到方文静东华璞悦1-12-22房款106732元。 2019年4月30日，东华公司出具收据，载明收到方文静1-12-22，合同编号HW011222购房款426929元，附注：POS（包含定金50000元）。 宗地登记信息查询结果：权利人东华公司，产权证号：成高国用（2011）第2904号，发证日期2011年4月1日，土地坐落：成都高新区九兴大道9号，权利类型：工业用地，土地用途：国有建设用地使用权，使用权面积34541.52。 另查明，2011年3月3日，东华公司取得成都高新区九兴大道9号地块的《国有土地使用权证书》，地号为GX1-6-10；地类（用途）为工业用地；使用权类型为出让。东华公司于2013年取得《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》【编号CGGJ（2013）-J200】，在该两份许可证上载明的建设项目名称均为“四川东华机械集团有限公司研发楼”。东华公司在建设过程中，以“东华虹湾中心”项目面向社会公开出售。案涉房屋尚未交付。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、房屋买卖合同及补充协议、借记卡账户历史明细清单、收据、转账凭证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证据予以证明。 本院认为，东华公司取得案涉地块工业用地的国有土地使用权，也取得了在该土地上建设研发楼项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，其建设研发楼符合相关规划要求，建设项目合法。东华公司在该项目实施过程中，将在工业用地上修建的研发楼以作为投资开发的东华虹湾中心项目对外分割出售，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条的规定，方文静与东华公司签订的《房屋买卖合同》所涉房屋因系合法建筑，且作为《房屋买卖合同》的缔约主体、内容均不违反法律法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应当认定方文静与东华公司签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议有效。但因案涉房屋至今未按约交付，且因案涉房屋国土性质为工业用地，案涉房屋不具备办理房屋分户不动产权证的条件，故案涉合同存在履行障碍，方文静取得房屋权属的合同目的必然无法实现。在本院向方文静释明后，方文静表示若合同被认定有效，方文静即主张因合同目的无法实现要求解除合同，返还购房款及资金占用损失，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项的规定，案涉合同应当予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，东华公司应向方文静退还房款，对东华公司应向方文静退还房款的金额问题，本院认为，东华公司与隆聚德公司之间系委托代理销售关系，隆聚德公司作为受托人其销售代理行为实际代表的是东华公司的行为，隆聚德公司收取购房款106732元的行为也应依法代表东华公司的收款行为，应当由东华公司向方文静予以返还，对东华公司辩称其未授权隆聚德公司收取房款，即使要退还房款，仅对东华公司已收取的房款426929元予以退还，本院认为，东华公司是否授权隆聚德公司收取房款，系双方内部委托代理关系，不能约束方文静，方文静在案涉房屋销售中心购买案涉房屋，隆聚德公司代表东华公司进行销售，隆聚德公司销售的房价为533661元，东华公司未提供证据证明其告知方文静隆聚德公司无权代为收取房款，故方文静有理由相信隆聚德公司收取的房款即代东华公司收取，该款应由东华公司予以返还，对东华公司的辩解意见，本院不予采纳。另东华公司直接向方文静收取的购房款为426929元，故东华公司应向方文静返还购房款共计为533661元，且应向方文静支付以533661元为基数自2019年4月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止的资金占用利息损失，对方文静按年利率6%主张资金占用损失，本院部分予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还方文静购房款533661元及资金占用损失（资金占用损失的计算方法为：以533661元为基数、自2019年4月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回方文静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4658元，由四川东华机械集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李荣芳 二〇二〇年八月十二日 书记员  韩金利