湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初18940号原告：福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司，住所地武昌区徐家棚街三角路村福星惠誉水岸国际6﹟地块3﹟楼。负责人：夏珊，该公司经理。委托诉讼代理人：**、毛高文，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。被告：武汉星美影院管理有限公司，住所地武昌区徐家棚街三角路特一号。法定代表人：王纶熙。第三人：武汉三角集团股份有限公司，住所地武汉市武昌区友谊大道118号。法定代表人：胡清，董事长。委托诉讼代理人：熊炼，该公司部门经理。第三人：武汉福星惠誉置业有限公司，住所地武汉市武昌区友谊大道118号。法定代表人：谭少群，董事长。委托诉讼代理人：**、毛高文，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。原告福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司（以下简称福星惠誉漫时区分公司）与被告武汉星美影院管理有限公司（以下简称星美影院）、第三人武汉三角集团股份有限公司（以下简称三角集团）、武汉福星惠誉置业有限公司（以下简称置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，星美影院在答辩期内提出管辖权异议，本院于2019年11月18日作出（2019）鄂0106民初18940号民事裁定书，驳回星美影院对本案管辖权提出的异议，星美影院不服该裁定并上诉，武汉市中级人民法院于2020年1月14日作出（2020）鄂01民辖终32号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后依法由审判员杨世庆适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告福星惠誉漫时区分公司及第三人置业公司的委托诉讼代理人**、第三人三角集团的委托诉讼代理人熊炼到庭参加了诉讼，被告星美影院经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福星惠誉漫时区分公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已解除；2、判令被告立即将商铺恢复原状，并将商铺腾退后交还于原告；3、判令被告按照《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的租赁费用标准向原告支付截止至被告恢复原状、实际腾退并交还房屋之日期间的商铺占用费；4、判令被告以逾期支付欠缴款总额为基数，按照0.5%/日的标准向原告支付违约金508,250元；5、判令被告向原告支付3,800,000元违约金（12个月保底租金）；6、判令本案全部诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年4月6日，第三人武汉福星惠誉置业有限公司（以下简称为“置业公司”）与被告签订了《房屋租赁合同》（以下简称为《租赁合同》），约定被告承租“福星惠誉漫时区”项目3号楼3-301/401商铺、建筑面积为6768.42平方米的商业用房用于经营“星美国际影城”（以下简称“租赁标的”），租赁期限为10年，计租日自2017年5月1日起至2027年4月30日止。《租赁合同》签订后，被告依约接收租赁标的并实际使用。后因上述租赁标的产权发生变更，2017年12月31日，原被告与置业公司共同签订《补充协议》，约定自2018年1月1日起，置业公司将租赁合同中权利义务一并转让给原告，由原被告双方继续按原合同行使权利、履行义务。《租赁合同》及《补充协议》系合同各方真实意思表示，合法有效，且对租金的计算标准、缴纳时间、支付方式、合同解除及违约责任、商铺返还等均有约定，各方应当依照合同约定履行各自的义务。后由于被告未能依约履行合同义务，延迟支付2018年11月1日起至2019年4月30日止期间保底租金，原告于2018年11月30日向被告发出《解约通知》，函告被告解除租赁合同，并要求被告于2018年11月30日前办理解约手续、腾退商铺。截至目前，被告仍占用上述租赁标的，未对该租赁标的进行腾退、还原，严重损害了原告的合法权益。综上所述，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告星美影院未到庭，也未提交书面答辩意见。第三人三角集团、置业公司均表示，支持原告的诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：2017年4月6日，置业公司（甲方）与星美影院（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方开发建设的“福星惠誉漫时区”项目3号楼3-301/401区域，建筑面积6768.42平方米，层高为10.6米，用于经营“星美国际影城”，租赁期为10年，计租日自2017年5月1日起至2027年4月30日止。租金计算方式为“保底租金”与“年度净票房分成租金”，两者取高为实际租金标准。2017年5月1日至2020年4月30日，保底租金31.67万元/月，年度净票房分成租金13%；2020年5月1日至2023年4月30日，保底租金为35.83万元/月，年度净票房分成14%；2023年5月1日至2027年4月30日，保底租金为40万元/月，年度净票房分成15%，净票房抽成租金为年净票房乘以抽成比例。合同还约定，4.3保底租金支付方式：乙方保底租金支付方式为每半年度支付一次，且在每半年度保底租金缴费周期前30日内向甲方支付下半年保底租金，如乙方欠缴保底租金超过7日，甲方有权立即解除合同，且履约保证金不予退还。4.4履约保证金：乙方应向甲方支付210万元人民币作为本合同履约保证金，应于本协议签订之日起7个工作日内付至甲方指定账户。……违约责任9.2乙方应按本合同约定的时间及金额缴纳相关费用（包括但不限于履约保证金、首期租金、装修保证金等），如乙方逾期支付上述费用达7日的，甲方有权选择立即解除合同，同时，乙方除补缴拖欠的费用外，乙方向甲方支付的210万元履约保证金不予退还。每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.5%/日向甲方支付违约金，直至付清上述款项之日止。另乙方同意，甲方有权以停止能源供应的方式督促乙方履行合同义务。……9.4无论何种原因导致合同解除的，乙方应于合同解除当日起30日内腾退还原该商铺，否则乙方同意放弃商铺内物品的所有权，并交由甲方任意处置，相关损失及后果由乙方自行承担。如在上述时间撤场确有困难的，可向甲方书面申请适当延长，甲方认为确有困难的，可在合同范围内给予理解。……9.6本合同履行期间，除法律规定和本合同的约定外，甲、乙任何一方均不得擅自无故单方解除或终止合同，或有其他任何违约行为，否则违约方应当向守约方承担相当于12个月保底租金的违约金。《房屋租赁合同》订立后，星美影院于2017年4月20日向置业公司支付保证金210万元，2017年5月5日支付租金100万元，2017年5月9日支付租金280万元，租金付至2018年4月30日。2017年12月31日，置业公司（甲方）、星美影院（乙方）、福星惠誉漫时区分公司（丙方）共同签订《补充协议》一份，合同约定：一、自2018年1月1日起，甲方将2017年4月6日订立的《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给丙方，丙方取代甲方成为原合同的出租人，乙、丙方双方应继续按原合同行使权利、履行义务；二、甲乙丙三方一致确认，2017年12月31日之前依据原合同乙方应缴纳的各项费用仍由甲方收取，2018年1月1日之后乙方应缴纳的各项费用由丙方收取。三、乙方已向甲方缴纳的各项保证金，由甲方直接转给丙方，抵作乙方对丙方的保证金。四、丙方保证在原合同有效期内，严格履行原合同。《补充协议》签订后，星美影院按期向福星惠誉漫时区分公司支付租金1899999.77元，水电费28093.9元，合计1928093.67元，具体付款情况：2018年4月9日支付100万元，2018年5月7日支付50万元，2018年5月16日支付48093.67元，2018年5月18日支付7万元，2018年5月25日支付3万元，2018年6月1日支付5万元，2018年7月2日支付23万元。福星惠誉漫时区分公司认可星美影院租金支付至2018年10月30日止。2018年11月1日起，星美影院未按合同约定期限向福星惠誉漫时区分公司交纳租金。2018年11月1日，福星惠誉漫时区分公司向星美影院送达《租赁费用催缴通知书》，通知星美影院于2018年11月5前交纳拖欠租金1900000.2元（2018年11月1日至2019年4月30日）。2018年11月21日，星美影院向福星惠誉漫时区分公司交纳租金95万元。2018年11月30日，福星惠誉漫时区分公司向星美影院邮寄送达《解约通知》，并在湖北省武汉市黄鹤公证处对送达行为进行保全证据公证，《解约通知》主要内容:截至目前，贵司尚未缴纳以下租金及管理费用：1、自2018年11月1日起至2019年4月30日止，欠缴租金共计1900000元；贵司的欠缴行为已经构成违约，按照《房屋租赁合同》的相关约定，现我司郑重函告贵司解除上述《房屋租赁合同》，保证金及押金2100000元不予退还，用于充抵贵司所欠租金、违约金及商铺清退还原等费用，并按照合同约定追究贵司因拖欠上述费用所引发的违约责任。请贵司务必于2018年11月30日前将上述欠缴费用缴纳至我司，并办理相关解约手续、腾退商铺。逾期未办理，我司将视为贵司自愿放弃商铺内物品，相关损失由贵司自行承担。同时，请贵司于收到本通知之日起30日内办理上述商铺注册地址或营业地址的各类证书、执照的注销或变更，逾期未变更或注销的，我司将按照合同约定追究贵司的违约责任。2018年12月30日，福星惠誉漫时区分公司向星美影院邮寄送达《腾退告知函》，告知星美影院双方已于2018年12月3日解除房屋租赁合同关系，要求星美影院在2019年1月3日24:00前腾退并还原商铺，逾期未腾退还原的，福星惠誉漫时区分公司可自行处置店内物品，相关损失及后果由星美影院自行承担，星美影院于当日签收。2019年1月4日，福星惠誉漫时区分公司向星美影院邮寄送达《第二次腾退告知函》，再次告知星美影院双方已于2018年12月3日解除房屋租赁合同关系，要求星美影院在2019年1月31日24:00前腾退并还原商铺，逾期未腾退还原的，视同星美影院放弃商铺内物品所有权，福星惠誉漫时区分公司可自行处置店内物品，相关损失及后果由星美影院自行承担，星美影院于2019年1月5日签收。2019年1月7日，星美影院向福星惠誉漫时区分公司支付95万元。2019年4月1日，星美影院向福星惠誉漫时区分公司支付190万元。2019年4月25日，福星惠誉漫时区分公司向星美影院邮寄送达《工作联系函》一份，主要内容：鉴于贵司长期拖欠“福星惠誉漫时区”项目3号楼3-301、401商铺的租金，2018年12月3日，我公司已与贵公司解除了房屋租赁合同关系。……原租赁合同约定的30日腾退期到期后，我公司分别于2018年12月30日及2019年1月4日两次向贵公司发出并送达《腾退告知函》，但至今贵公司仍未腾退并还原商铺，由此产生的商铺占用费，我公司有权按原租赁合同约定的租赁费用标准收取，收取期间为自原《房屋租赁合同》解约次日，即2018年12月4日至2019年4月30日止，共计人民币1552688.14元整。关于商铺腾退事宜，现郑重致函贵公司，请贵公司收到函件后三个自然日内前来我公司现场沟通腾退事宜，以本联系函通过中国邮政EMS特快专递快递单发至公司后签收单上载明的时间为起算日期。逾期将视同贵公司自愿放弃商铺内物品所有权，可由我公司自行处置，且贵公司目前已缴纳的所有费用将不予退还，相关损失及后果由贵公司自行承担。另查明，三角集团享有位于武汉市武昌区徐家棚街三角路村福星惠誉水岸国际6号地块3栋3-设备层1室（房屋建筑面积6052.28平方米）、3栋3层2室（建筑面积716.14平方米）的所有权。2016年8月24日至2017年12月31日，三角集团将包含涉案房屋在内的建筑面积合计16419.67平方米的房屋出租于置业公司。合同到期后，2018年1月1日，三角集团又将包含涉案房屋在内的建筑面积合计14411.03平方米的房屋出租于福星惠誉漫时区分公司，约定租期20年，自2018年1月1日起至2037年12月31日止。因星美影院未腾退涉案商铺，现福星惠誉漫时区分公司诉至法院，诉请如前。上述事实，有房屋租赁合同，补充协议、租赁费用催缴通知书、解约通知书、公证书、EMS回单及查询信息、关于漫时区商户武汉星美影院管理有限公司的腾退告知函、关于武汉星美影院管理有限公司的第二次腾退告知函、工作联系函及双方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：福星惠誉漫时区分公司承租三角集团所有的商铺后转租给星美影院，三角集团对该转租行为认可，福星惠誉漫时区分公司系有权转租人。福星惠誉漫时区分公司与星美影院之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》依法成立，合法有效。福星惠誉漫时区分公司和星美影院均应按照《房屋租赁合同》及《补充协议》内容，全面履行各自义务。2018年11月1日起，星美影院未按合同约定期限向福星惠誉漫时区分公司交纳租金。2018年11月1日，福星惠誉漫时区分公司向星美影院送达《租赁费用催缴通知书》，通知星美影院于2018年11月5日前交纳拖欠租金1900000.2元，星美影院仍未按约交纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，及双方《房屋租赁合同》第4.3条“如乙方欠缴保底租金超过7日，甲方有权立即解除合同”的约定，福星惠誉漫时区分公司享有约定解除权。本案中，2018年11月30日，福星惠誉漫时区分公司向星美影院邮寄送达《解约通知》，并经湖北省武汉市黄鹤公证处对送达行为进行保全证据公证，且原告在两次腾退告知函中均告知被告双方房屋租赁合同关系已于2018年12月3日解除，两份腾退告知函被告均已收悉，但并未对解除时间提出异议，本院确认双方《房屋租赁合同》自2018年12月3日解除。关于违约责任，《房屋租赁合同》有三处约定：第一处，4.3条“如乙方欠缴保底租金超过7日，甲方有权立即解除合同，且履约保证金不予退还”；第二处，9.2条“乙方应按本合同约定的时间及金额缴纳相关费用（包括但不限于履约保证金、首期租金、装修保证金等），如乙方逾期支付上述费用达7日的，甲方有权选择立即解除合同，同时，乙方除补缴拖欠的费用外，乙方向甲方支付的210万元履约保证金不予退还。每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.5%/日向甲方支付违约金，直至付清上述款项之日止。另乙方同意，甲方有权以停止能源供应的方式督促乙方履行合同义务。”；第三处，9.6条“本合同履行期间，除法律规定和本合同的约定外，甲、乙任何一方均不得擅自无故单方解除或终止合同，或有其他任何违约行为，否则违约方应当向守约方承担相当于12个月保底租金的违约金。”本案中，原告主张以上三项违约责任并列适用。按照《房屋租赁合同》约定计算，被告若欠缴保底租金超过7日（租金约7.4万元），对应的违约责任为不退还210万元保证金、按欠缴总额的0.5%/日（年利率约182.5%）支付违约金、支付12个月保底租金380万元。即被告若欠缴7.4万元，将对应承担590（210+380）万元并按欠缴总额年利率182.5%计息的违约责任，差额近80倍[（590-7.4）÷7.4]。虽然《房屋租赁合同》对违约责任有惩罚性约定，但《合同法》第五条亦规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，两相比较，本案中，双方的权利义务严重失衡，有违公平原则。且根据福星惠誉漫时区分公司提交的证据材料，星美影院的违约行为主要因欠缴租金引起，并无其他违约行为，主要系金钱债务，被告迟延履行的时间也较短，过错较小，原告也未提交被告存在其他损失的证据，故从公平原则出发，结合双方合同中关于租金给付的约定及实际履行情况，考虑双方惩罚性约定的意思表示及被告的过错程度，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》年利率24%的利息保护上限，本院酌定合同期内违约责任统一以欠缴租金额为基数，按年利率24%计算。经核算，2018年11月21日向原告支付95万元，逾期20天，应承担违约金2.5万元（190×24%÷365×20天）；2018年11月22日至2018年12月3日，逾期12天，应承担违约金7500元[（190-95）×24%÷365×12天]，合计32500元（25000+7500）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方《房屋租赁合同》自2018年12月3日解除，星美影院应将涉案商铺腾退并返还原告。现被告继续占用涉案商铺，占用期间应比照合同约定的租金标准给付房屋占有使用费。参照《房屋租赁合同》约定，2018年11月1日至2018年12月3日租金标准为31.67万元/月，租期1个月零3天，应付租金348370元。2018年12月4日起，房屋占用费标准统一按照31.67万元/月计算。2019年11月21日，被告已向原告支付95万元，2019年1月7日支付95万元，2019年4月1日支付190万元，合计380万，加上被告前期已向原告支付的保证金210万，共计590万元，应折抵租金及占用费。经核算，2018年11月1日至2018年12月3日，应付租金348370元，与被告已支付款项及保证金590万元折抵后，余款5551630元（5900000-348370）可折抵2018年12月4日起的占用费，2018年12月4日起占用费标准为31.67万元/月，余款5551630元可折抵17个月19天的占用费，折抵后被告已实际支付占用费至2020年5月19日。通过上述计算可知，被告虽有违约行为，但自2018年12月3日双方合同解除后，被告仍陆续向原告支付款项285万元，加上前期保证金及租金余额足以抵扣房屋占用费至2020年5月19日。期间，因受新冠疫情影响，2020年1月23日至2020年4月8日武汉市封城76天，新冠疫情不可抗力的客观因素对被告腾退涉案商铺确有影响，且如前所述，本院已认定被告应承担合同期内的违约责任，根据公平原则，封城76天的占用费损失由双方平均分担为宜。故，被告可以抵扣38天的占用费，具体自2020年5月20日起顺延38天，即被告应自2020年6月27日起，按31.67万元/月的标准支付房屋占用费至实际清偿之日止。关于原告主张星美影院应将商铺恢复原状的请求，原告未举证证明被告存在未经原告同意违规装修、扩建，或造成涉案房屋损毁的情形，故对原告的该项主张，无事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司与被告武汉星美影院管理有限公司订立的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2018年12月3日解除；二、被告武汉星美影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于武汉市武昌区徐家棚街三角路村福星惠誉水岸国际6号地块3号楼3层3-301/401商铺（建筑面积6768.42平方米）返还原告福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司；三、被告武汉星美影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司支付房屋占有使用费（按保底租金31.67万元/月的标准，自2020年6月27日起计算至实际腾退房屋之日止）四、被告武汉星美影院管理有限公司本判决生效之日起十日内向原告福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司支付违约金32500元；五、驳回原告福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费41266元，减半收取20633元，由原告福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司自行负担20000元，被告武汉星美影院管理有限公司负担633元（此款福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司已垫付，被告连同上述款项一并支付给原告）。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇二〇年八月二十七日法官助理卓明艳书记员庞海丽