湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初451号原告：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。统一社会信用代码：91430103788014597W。法定代表人：曹丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴幻，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被告：张程凯，男，苗族，1986年8月3日出生，湖南省吉首市人，住湖南省吉首市。原告湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称“天环公司”）与被告张程凯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人鲍宇辉、吴幻、被告张程凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天环物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付其拖欠的物业管理费5832.36元及违约金918.6元（违约金暂计至2019年10月31日），合计6750.96元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告接受中铁金桥世纪山水置业有限公司委托为世纪山水全体业主提供前期物业服务，并与被告签订了《中铁置业?世纪山水前期物业管理服务协议》。原告积极按约定履行义务，被告怠于履行缴纳物业管理费的义务，至今仍未缴纳2017年1月1日至2019年10月31日的物业管理费共计5832.36元。经原告多次催收，被告至今未履行缴纳义务。根据合同约定，被告应支付欠缴物业费的违约金918.6元（暂计算至2019年10月31日止），合计6750.96元。张程凯辩称，其亲属汽车停放在小区楼下，该车玻璃被砸损失修车费19520元。其汽车停放在住房楼下被剐蹭，损失修车费3000元。原告无法提供其车辆被砸、被剐蹭的视频证据，没有尽到物业管理责任。原告赔偿其修车费后其再交纳物业管理费，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对天环公司提交的证据：1、收楼会签单、吉首市不动产权信息查询证明；2、《中铁置业?世纪山水前期物业服务协议》；3、天环公司委托律师事务所向被告书面催收物业费的送达照片；4、高空抛物温馨提示；5、保安交接班记录表；6、接待中心记录表；7、派工单；8、湘西自治州社会单位消防安全培训签到表、湘西自治州消防安全培训活动情况反馈表、湘西自治州社会单位灭火实操演练核准表、湘西自治州社会单位消防安全综合巡查情况表及消防巡查照片；9、保洁工作检查记录表；10、世纪山水消杀记录表；11、绿化养护检查记录表；12、电梯使用标志；13、使用单位基本情况、电梯基本情况、维保单位基本情况；14、电梯半月维护保养情况记录、月维护保养情况记录；15、3栋115门面处疏通下水道和管道图片及收据；16、装修违章整改通知书、违章整改通知书；17、关于申请拆除违章搭建的报告；18：到两违办、房产局送报告图片；19、客户走、回访记录表；20、费用报销单；21、关于监控系统质保期内维修的函。以上证据符合证据的真实性、合法性、及关联性，本院予以认定。对张程凯提交的书证：吉首市方圆进口汽车修配厂材料明细表（复印件），该书证系复印件，又没有其他证据佐证，缺乏真实性，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张程凯购买了中铁世纪山水置业有限公司开发建设的坐落于吉首市，面积171.53㎡，并于2014年4月15日办理了房屋产权证，权证号码为714001470。2014年1月1日，原告与中铁世纪山水置业有限公司签订了《中铁置业?世纪山水物业服务合同》。该协议主要约定：物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；保洁、绿化管理；公共秩序管理（包括门卫、值班巡逻、车辆交通、消防、防盗、安全保卫等）等。服务费用暂定收费标准：别墅按1.50元／㎡／月，洋房按1.20元／㎡／月，高层按1.20元／㎡／月，商业按2.00元／㎡／月。物业服务合同签订后，原告提供了公共秩序、公共设施设备、公共环境等绿化、安保、消杀、电梯保养、维修、消防等公共物业服务。但原告提供的物业管理有时效果欠佳，如小区出现个别业主违规搭建，楼梯间有时堆放杂物等。原告请求物业服务费标准为：1.00元/㎡/月，因此，从2017年1月1日起至2019年10月31日止，被告张程凯所欠物业管理费5832.02元（171.53㎡×1.00元/㎡/月×34个月）。2019年11月9日，原告委托广东诚公（长沙）律师事务所律师发函催收物业费，但被告一直未交。原告请求违约金按日万分之3计算，即按月0.9%计算。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告天环公司与中铁世纪山水置业有限公司（建设单位）签订的《中铁置业?世纪山水物业服务合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告天环公司与建设单位中铁世纪山水置业有限公司签订的《中铁置业?世纪山水物业服务合同》，对业主即被告张程凯具有约束力，原告以及被告均应当遵守诚实信用原则，严格履行物业服务合同约定的义务。被告张程凯至今未履行交纳物业管理服务费用义务已构成违约，应承担继续履行交纳物业费及违约金的违约义务。关于原告请求被告张程凯支付拖欠物业管理费5832.36元的诉讼请求，物业管理费计算有误，本院予以部分支持。关于违约金的问题。因为原告天环公司与中铁世纪山水置业有限公司（建设单位）签订的《中铁置业?世纪山水物业服务合同》对于业主延迟交纳物业管理费的违约金没有约定，所以原告要求被告支付延迟交纳物业管理费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。物业服务是有综合性、长期性等特点，不能仅因为某一次服务不到位就拒绝缴纳物业费用。被告张程凯提出的原告无法提供其车辆被砸、被剐蹭的视频证据，没有尽到物业管理责任，请求驳回原告的诉讼请求的辩称意见，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告张程凯在本判决生效后三日内向原告湖南天环物业管理有限责任公司支付物业管理费5832.02元；二、驳回原告湖南天环物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张程凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  蒋卫清人民陪审员  龙菊英人民陪审员  杨国平二〇二〇年八月二十一日代理书记员  王 维附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。