广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初4748号原告：陈志光，男，1971年10月31日出生，住广州市南沙区。委托代理人：陈慕殷，广东凤图律师事务所律师。被告：陈凤颜，女，1972年4月20日出生，住广州市南沙区。被告：广州市臻贤贸易有限公司，住所地广州市南沙区。被告：张志文，男，1971年10月3日出生，住广州市番禺区。被告：何海峰，男，1971年10月31日出生，住广州市南沙区。原告陈志光诉被告陈凤颜、广州市臻贤贸易有限公司、张志文、何海峰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额）诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈志光的委托代理人陈慕殷，被告何海峰到庭参加诉讼。被告陈凤颜、张志文、广州市臻贤贸易有限公司（未提交法定代表人身份证明书）经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。案件事实2014年8月，陈志光与陈凤颜签订《租赁合同》，约定将坐落于广州市黄阁镇东湾村吸水脚山的面积为19980平方米由陈志光拥有代理权的物业出租给陈凤颜，租期13年，从2014年8月1日至2027年7月30日。陈志光提交了南沙区黄阁镇东湾村民委员会出具的《证明》材料用于证明其涉案合同范围位于其承包的地块范围及承包期间内。该合同中载明包含一百多平米建筑物和部分电器设备。何海峰当庭自认其从2015年9月份开始实际管理上述标的物，并直接向陈志光交纳租金直至2019年8月底，且自行加建了部分建筑物。陈志光对何海峰向其缴纳租金情况予以确认，但表示不知道实际经营者以及加建情况。何海峰主张在《租赁合同》签订时，陈凤颜是广州市臻贤贸易有限公司的法定代表人，其签约时代表广州市臻贤贸易有限公司。该公司法定代表人在2018年1月变更为何海峰，因此主张上述《租赁合同》实际为广州市臻贤贸易有限公司与陈志光签订，但未提交相关证据予以证实。2019年8月6日，广州市南沙区综合行政执法局向陈志光发出《责令限期改正通知书》，要求其对《租赁合同》中所涉地块上搭建的建筑物进行拆除，恢复土地原状。此后，何海峰未再继续缴纳2019年9月份之后的租金。何海峰主张因建筑物被拆除导致无法继续经营，此后一直与陈志光进行协商，口头约定等到全部建筑物拆除完毕后，根据情况决定重新签订合同；但是在2020年1月份全面拆除后双方没有达成重新签订合同，之后因为疫情封山不能经营，以及因为心脏病住院等情况一直没有重新签订合同。2020年3月2日，陈志光向陈凤颜邮寄发送《解除合同通知书》，以陈凤颜将场地转租给何海峰后，何海峰自2019年9月份起未缴纳租金为由，要求自本通知到达之日其解除《租赁合同》并没收保证金以及要求补交拖欠的租金。陈凤颜在2020年3月12日通过微信回复“已收到文件”。陈志光于2020年3月13日向何海峰邮寄发送《清场通知书》，要求何海峰在通知书到达之日起15日内清场搬迁。何海峰称未收到上述通知，并向本院提交《申诉书》及照片，用于主张涉案场地实际使用者是何海峰，且因清拆对其造成损失。要求陈志光赔偿损失及退还保证金，但对其主张的损失情况未提供证据予以证明。被告陈凤颜、张志文、广州市臻贤贸易有限公司未作答辩，亦未向本院提交证据。陈志光向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告与被告陈凤颜签订的《租赁合同》已于2020年3月12日解除；二、判令陈凤颜向原告支付租金20000元（从2019年9月1日起计算至2019年9月1日起计算至2019年12月10日，每月按6000元计算）；三、判令四被告将租赁场地物品搬离租赁场地，将上述租赁场地返还给原告；四、判令原告有权没收陈凤颜保证金30000元；五、判令本案诉讼费用由四被告承担。裁判理由与结果本院认为：本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证明。本案中，陈志光对其与陈凤颜存在租赁合同关系等事实已经完成举证责任。何海峰当庭对于实际使用租赁场地及缴纳租金等情况予以确认，辩称该合同实际为广州市臻贤贸易有限公司的行为，但未提供证据予以证实。本案的争议焦点在于陈志光与陈凤颜签订的《租赁合同》是否解除、解除原因以及各方所应承担的责任。首先，关于陈志光与陈凤颜签订的《租赁合同》是否解除以及解除原因的问题。陈志光向本院提交了涉案租赁物所有权人出具的《证明》，证实其具有合法的经营使用权，因此其与陈凤颜签订《租赁合同》的行为有效。而合同中明确约定“乙方已了解该租赁物并同意以现状承租”以及补充条款“山顶坪地约15亩、荔枝地15亩”、“原建筑物有42平方米红砖屋、厨房10平方米为钢筋混凝土，钢结构有95平方米”、“设备转让费6000元，包括空调1台、冷柜1台、冰箱1台”等，上述内容表明在《租赁合同》签订之时，双方均明确知悉涉案租赁场地的用途并不局限于农业种植且包含部分建筑物，且何海峰当庭表示在其经营期间曾加建部分建筑物。而在2019年8月6日，广州市南沙区综合行政执法局向陈志光发出《责令限期改正通知书》后，对租赁场地上的建筑物进行了拆除，导致对租赁物的使用造成一定影响。但此后双方均未主动提出要求解除《租赁合同》。从陈志光向陈凤颜发送的《解除合同通知书》可以看出其实际知晓经营管理者为何海峰，何海峰对此也予以确认，但亦未提供证据证明因无法经营而要求解除原《租赁合同》的情况。根据合同相对性的原则，陈志光在按照合同约定的时间内未收到租金的情况下，可以根据约定情况向合同向对方即陈凤颜要求解除合同。因此，陈志光以陈凤颜在2020年3月12日通过微信回复“已收到文件”时合同解除的主张成立，本院予以确认。该合同解除的原因系因陈凤颜未按照合同约定及时缴纳租金所导致，因此应当承担相应违约责任，陈志光可按照约定没收陈凤颜的保证金30000元。其次，对于各方所应承担责任的问题。何海峰主张陈凤颜是代表广州市臻贤贸易有限公司与陈志光签订《租赁合同》，但未提供任何证据予以证实，且《租赁合同》中亦无任何相关记载，本院不予采信。陈志光亦未提供证据证明张志文、何海峰与本案有任何关联，但何海峰自认其从2015年之后为涉案租赁物的实际经营者，并且当庭表示自愿就陈凤颜依据《租赁合同》所负有的权利义务共同享受权利、承担责任。故张志文与本案无关，何海峰可在其自认与经营范围内与陈凤颜共同承担责任。此外，陈志光作为合同签订方，也是租赁物的出租方，其应当明确知晓涉案租赁物在地上建筑物拆除的情况下可能会影响合同的履行，而陈凤颜或何海峰实际也是在此后没有继续缴纳租金，以其实际行为作出了不再继续履行合同的表示，但陈志光未按照合同约定及时提出解除合同并要求没收保证金。本院认为陈志光在明确知晓合同的履行存在障碍且被告已经未实际履行的情况下，怠于行使权力的行为导致了损失的扩大，其自身亦存在部分责任，因此仅支持合同约定的逾期15天没收保证金30000元，以及15日内的租金及滞纳金4800元（6000元/月÷30天×15天+6000元/月×3%×10天）。被告陈凤颜、张志文、广州市臻贤贸易有限公司经本院传票传唤，无正当理由未答辩、未到庭，应视为放弃对原告陈志光提交的证据、陈述进行质证及抗辩的权利，由此引起的法律后果由其自行承担，本院依法缺席判决。此外，何海峰主张因拆除建筑物导致其损失的情况，以及主张要求陈志光向其退回30000元保证金，但未向本院提供证据证明建筑物及名贵树木等财产构成情况和损失情况以及搬迁费、人工费等实际支出等证据材料，亦没有证据证明其向陈凤颜支付过该保证金，故其不具有合法的主体资格，本院不予采纳。何海峰应根据涉案租赁物的实际使用情况以及相关法律法规，依据实际法律关系另行对相关责任人提起诉讼，本案中不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈志光与被告陈凤颜签订的《租赁合同》于2020年3月12日解除二、被告陈凤颜在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈志光支付2019年9月1日至9月15日期间租金、滞纳金共计4800元；二、被告何海峰就上述第二项判决内容与陈凤颜承担连带责任；三、被告陈凤颜、何海峰在本判决发生法律效力之日起十五日内将《租赁合同》中所涉场地返还原告陈志光，逾期返还的将按照原租金标准按日计收占用费；四、驳回原告陈志光的其他诉讼请求。本案当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费525元，由被告陈凤颜负担（直接支付给原告陈志光）。本判决为终审判决。审判员  李羿盟二〇二〇年八月十七日法官助理刘迪雯书记员蔡颖欣