上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5230号上诉人（原审原告）：王某1，男，1949年2月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：张某1，女，1952年2月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：韦娟，上海市海燕律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：马立国，上海市海燕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某2，女，1957年5月21日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：夏雷，上海胜杰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：冯某1，男，1957年12月1日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人（原审第三人）：冯某2，女，1990年1月18日出生，汉族，住上海市静安区。原审被告：王某3，男，1947年9月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。原审被告：王某4，男，1953年10月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人王某1、张某1因与被上诉人王某2、冯某1、冯某2与原审被告王某3、王某4分家析产、继承纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王某1、张某1上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实与理由：一、经适房政策实施时，上诉人王某1与母亲张某2户口均在被上诉人所有的北宝兴路住房内，共有5个户口且均他处无房，符合申请保障住房标准，但因王某1户口迁入未满三年、张某2超过80岁均不能单独申请，故家庭内部商定以王某2一户及张某2名义共同申请，房款由两上诉人全额出资，房屋产权归两上诉人，等张某2去世后王某2一家将产权过户给上诉人；实际取得上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室经适房（以下简称：系争房屋）后，两上诉人户口迁入并一直居住至今；此后为免争议，被上诉人一家出具证明上述事实，且承诺待母亲百年后房屋产权全部归两上诉人，现母亲张某2已去世，且系争房屋取得已满五年，符合过户条件，被上诉人应当履行承诺将系争房屋产权过户；二、当时申请经适房符合政策且上诉人出资购买，不存在损害公共利益的情形，也不是一审判决所称被上诉人违法擅自向上诉人转让购买资格；三、2016年《上海市共有产权保障住房法》不属于法律和行政法规的强制性规定，依法不能据以认定上诉人申请和买房行为无效；上诉人与被上诉人之间关于系争房屋产权的约定系家庭内部自由处分权利，系真实意思表示，应为有效。被上诉人王某2、冯某1、冯某2答辩意见：一审法院查明事实清楚，判决结论其也认可，但不认同一审认定的上诉人王某1借名买房，实际是被上诉人一家申请经适房，上诉人代为支付购房款，上诉人王某1并不具有申请资格，实际申请人中也没有两上诉人；被上诉人出具的证明内容也没有借名买房的意思，实则是王某2希望上诉人好好服侍张某2，也有意将系争房产份额在张某2过世后赠与上诉人，但上诉人赡养老人并不尽心，导致最后老人送至养老院不久即过世，因此王某2不能原谅上诉人王某1。原审被告王某3、王某4述称：接受一审判决的意见。王某1、张某1向一审法院起诉请求：1.确认系争房屋产权份额中属于王某2的份额和属于被继承人张某2的份额均归王某1、张某1所有；2.王某2和冯某1、冯某2协助王某1、张某1办理系争房屋的产权变更登记手续。一审法院查明事实：王某5、张某2夫妇生有子女王某1和王某3、王某4、王某2。王某1与张某1系夫妻。王某2系原审第三人冯某1的妻子、冯某2的母亲。王某5已于1992年3月报死亡。2011年3月28日，王某2、冯某1、冯某2、张某2以共同申请人身份（该四人为家庭成员，王某2为申请人代表）向原上海市闸北区共和新路街道住房保障工作办公室申请购买上海市经济适用住房。2011年11月24日，张某1向案外人上海XX有限公司付款365,095.04元。2012年1月1日，王某2、冯某1、冯某2三人共同向王某1、张某1出具《证明》一份，该证明载明“浦东新区XX路XX弄XX号XX室是以我家和母亲的名义购买，但购房全款及装修、家电的全部费用均有王某1、张某1全额支付，待母亲百年之后，此房产权全部归王某1、张某1所有，为避日后争议纠纷，特此证明。”2012年5月4日，上海XX有限公司出具入户通知书，明确系争房屋于同月17日交付张某2家庭、张某2家庭应付维修基金等费用共计7,942.27元。2012年5月9日，上海XX有限公司开具销售不动产发票，明确所售不动产为系争房屋、付款方为王某2、张某2、购房款为368,950.54元。2012年5月17日，张某1向上海XX有限公司付款7,942.27元。之后，系争房屋由两上诉人和张某2共同居住，两上诉人出资装修了系争房屋，各被上诉人、原审第三人均从未居住系争房屋。2012年12月13日，张某1向税务机关支付了办理系争房屋产权登记的契税费5,534.26元。2013年1月17日，系争房屋（建筑面积68.90平方米）办理了产权登记，登记内容为王某2、张某2共同共有，备注系争房屋为经济适用住房（有限产权）、5年内不得转让或者出租、取得房地产权证满5年转让房屋的可获得70%的转让总价款等，备注合同载明的同住人为冯某1、冯某2。上述购房款发票原件、契税费发票原件、上海市房地产权证原件等均由两上诉人持有。2013年2月27日，上海市东方公证处出具（2013）沪东证字第6047号公证书，载明张某2于2013年2月26日到上述公证处、在该处公证员刘某和公证人员陈某的面前在《遗嘱》上盖章、按捺右手食指指印，张某2表示知悉遗嘱的法律意义和法律后果，确认张某2的遗嘱行为符合法律规定。上述《遗嘱》的主要内容为“坐落于上海市XX镇XX路XX弄XX号XX室的房产现登记在我和王某2的名下。在我去世后，上述房产中属于我的产权份额归我的儿子王某1和儿媳张某1二人共同所有。”张某2于2019年6月15日死亡，其父母均先于其死亡。张某2死亡后，系争房屋由两上诉人居住至今。一审法院认为，民事法律行为不得违反公序良俗，物权的取得不得损害公共利益。根据上海市人民政府制定的自2016年5月起施行的《上海市共有产权保障住房管理办法》的规定，上海市共有产权保障住房是指符合国家住房保障有关规定，由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向上海市符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。根据上述规定以及上海市人民政府制定的自2009年6月起施行的《上海市经济适用住房管理试行办法》的规定，只有符合相关申请条件、经政府批准的家庭或者个人才有购买共有产权保障住房（经济适用住房）的资格，申请人不得擅自转让、赠与该购买资格；共有产权保障住房（经济适用住房）的购房人、同住人可以在取得房地产权证满5年后购买属于政府的产权份额，在取得完全产权前不得擅自转让、赠与共有产权保障住房（经济适用住房）。上述权利限制性规定旨在维护保障性住房的正常供应秩序，避免国家为符合条件的住房困难家庭或者个人提供的公共政策性资源被不符合条件的人员通过所谓转让、赠与等方式侵占，从而损害公共利益。因此，违反上述权利限制性规定的行为构成损害公共利益，当属无效。系争房屋系上海市共有产权保障住房（经济适用住房），其购买、转让、赠与等相关事项应当受上述规定的约束。首先，王某1、张某1并非政府批准的申请人，均不具有购买经济适用住房的资格，在政府批准的王某2等申请人购买经济适用住房时，上诉人不得通过借用王某2等申请人的名义购房，不得通过接受王某2等申请人的赠与等方式取得或者变相取得经济适用住房。由于上诉人系系争房屋购房款和契税、维修基金等相关费用的实际全额出资人，装修、居住系争房屋至今，上诉人持有系争房屋的房地产权证、购房款发票等材料，除张某2外的其他申请人均从未居住系争房屋，故可以认定上诉人实际借用王某2等申请人的名义购房，该借名购房行为的实质是王某2等申请人擅自向上诉人转让购房资格。上诉人与王某2等申请人之间的上述行为属于擅自处分政府提供的住房保障资源，导致不符合住房保障条件的上诉人实际占有保障性住房，损害了公共利益，属无效，不产生上诉人系系争房屋产权人的法律后果。上述无效行为产生的相关民事权利义务不属本案审理范围，当事人可以依法另案主张权利。其次，系争房屋产权登记虽已满5年，但由于登记产权人王某2、张某2和同住人冯某1、冯某2至今未购买属于政府的产权份额，未取得完全的产权，故王某2、冯某1、冯某2至今无权向他人转让、赠与系争房屋。王某2、冯某1、冯某2在购房过程中、产权登记前就向上诉人出具涉案《证明》，确认系争房屋的产权在张某2死亡后归上诉人所有，其实质是王某2、冯某1、冯某2向上诉人承诺其三人对系争房屋享有的权利在上诉人借名购房的基础上、在“张某2死亡”这一条件成就后归上诉人所有，该承诺的性质属于赠与财产，但上述经济适用住房的赠与不符合赠与人需取得完全产权后才可赠与的规定，损害了公共利益，属无效。再次，根据《上海市人民政府办公厅印发关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜处理意见的通知》的规定，经济适用住房的登记产权人死亡的，其享有的房地产权利按照继承法的规定继承，继承人不属于申请人家庭成员的，不享有经济适用住房的居住使用权，仅享有在经济适用住房按照规定发生回购或者转让后主张分割所得价款的权利。涉案公证《遗嘱》系张某2的真实意思表示，内容不违反法律规定，公证书符合公证文书的成立要件，故该遗嘱依法成立、合法有效。张某2对系争房屋享有的产权份额为其遗产，按照遗嘱内容，该遗产可以由王某1按照遗嘱继承取得、可以由张某1接受遗赠取得。由于两上诉人并非申请人王某2等人的家庭成员，不享有经济适用住房的居住使用权，故其对张某2上述遗产的继承、接受遗赠的权利不能通过分割系争房屋所有权的方式实现，该权利应当通过在今后分得相关价款的方式实现，上诉人可在系争房屋由政府回购或者王某2、冯某1、冯某2向政府购买产权份额后另行主张上述权利。综上，两上诉人不能基于涉案《证明》而取得王某2、冯某1、冯某2对系争房屋享有的权利，两上诉人虽可以通过继承、接受遗赠取得张某2在系争房屋产权份额中的全部遗产但目前尚不具备具体分割处理遗产的条件，故对两上诉人的诉讼请求，一审法院不予支持。王某3经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加第二次庭审，放弃行使诉讼权利，应当自负相应的诉讼后果。依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十六条、第二十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第三项、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决驳回王某1、张某1的全部诉讼请求。案件受理费22,170元，减半收取计11,085元，由王某1、张某1负担（已交纳）。二审中，各方当事人对一审认定的事实均未提出异议，亦均未提供新的证据。本院经审查，确认一审判决认定的事实属实。本院认为，本案上诉人王某1、张某1主张确认系争房屋的产权归其所有并要求被上诉人配合办理产权过户手续，是基于对张某2在系争房屋遗产份额的遗嘱继承，和被上诉人王某2等三人出具的《证明》中的关于待张某2去世后系争房屋产权归上诉人的承诺。对此本院分述如下。张某2生前立有有效公证遗嘱，明确其名下在系争房屋中的产权份额在其去世后由王某1、张某1共同共有。现被继承人张某2已去世，王某1、张某1作为继承人和受遗赠人主张遗产继承，应予支持。但张某2的遗产属于按照政府特殊政策取得的共有产权保障住房，其转让亦需要符合本市共有产权保障住房管理的相关规定。在本案中，上诉人王某1、张某1并非系争房屋的申请人，不符合现行的本市共有产权保障住房的管理规定及其配套政策中关于继承人可以申请取得房产的规定，因此两上诉人在本案诉讼中主张依继承取得系争房屋产权，缺乏相应法律依据，本院难以支持。两上诉人对于张某2在系争房屋中的继承份额，应当依照共有产权保障住房的管理规定处理。对于系争房屋的申请、使用及今后权属问题，被上诉人王某2、冯某1、冯某2曾出具过《证明》一份，写明“待母亲百年之后，此房产权全部归王某1、张某1所有，为避日后争议纠纷，特此证明”。根据现有证据证明的事实以及各方当事人在诉讼中的陈述，系争房屋虽由三被上诉人及张某2共同申请，但购房款及装修费用实际由上诉人王某1、张某1出资，取得系争房屋后，亦是由两上诉人与张某2实际居住，在张某2去世后，两上诉人仍居住系争房屋至今。一审判决根据上述事实，依照相关法律规定及本市共有产权保障住房管理规定，认定两上诉人与三被上诉人之间转让系争房屋购房资格属擅自处分保障住房资源，不产生两上诉人据此取得涉案房屋产权的法律后果，并无不当。两上诉人以其系系争房屋实际出资人和使用人，以及三被上诉人曾作出过产权归属的承诺等为由，主张系争房屋产权，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人王某1、张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,170元，由上诉人王某1、张某1共同负担。本判决为终审判决。审判长  郭海云审判员  单文林审判员  朱雁军二〇二〇年八月二十五日书记员  周仕颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……