广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初2633号原告：东莞市展硕实业投资有限公司，住所地广东省东莞市**********，统一社会信用代码为914***********044F。法定代表人：黄炼权，系该公司经理。委托诉讼代理人：李小平，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红军，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市大岭山镇农场上场股份经济合作社，住所地广东省东莞市大岭山镇农场社区*委会，组织机构代码为61832511-4。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：余磊，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德辉，该单位人员。原告东莞市展硕实业投资有限公司（以下称“展硕公司”）与被告东莞市大岭山镇农场上场股份经济合作社（以下称“上场经济合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，曾依法适用简易程序，后本案转为普通程序，于2020年4月6日和2020年7月9日公开开庭进行审理。原告展硕公司的委托诉讼代理人李小平（仅参加2020年7月9日庭审）、李红军（仅参加2020年4月6日庭审），被告上场经济合作社法定代表人李某1及委托诉讼代理人余磊、李德辉（仅参加2020年7月9日庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告展硕公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告返还租赁市场定金1000000元；2、请求依法判令被告向原告返还代收的2016年5月到2017年7月的租金共1716715元；3、请求依法判令被告向原告支付逾期付款利息295563元（以2716715元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2017年7月28日暂计至2019年11月11日，应计算至实际清偿之日止）；4。本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告作为承租方，被告作为出租方，就租赁位于东莞市**********上场综合市场的两栋楼房事宜，双方协商一致于2014年5月27日签订了《楼房租赁合同书》，合同第三条约定每月租金为305500元，原告在合同签订之日一次性向被告支付了定金1000000元。双方在履行合同的过程中产生纠纷，被告将原告诉至东莞市第二人民法院，案号为（2016）粤1972民初4554号，该案认定因案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证，《楼房租赁合同书》无效，该案已生效。依据《中华人民共和国合同法》第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因案涉合同无效，原告依照合同向被告支付的1000000元定金，被告应当予以返还，以及自2016年5月至2017年7月被告代原告收取的部分租户的租金共1716715元，总计2716715元，被告应当向原告一并返还。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条的法律规定，特依法向贵院提起诉讼，请依法判决。被告上场经济合作社答辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：一、双方之间的租赁关系。2014年5月27日，上场经济合作社与展硕公司签订《楼房租赁合同书》，约定上场经济合作社将位于东莞市**********上场综合市场的两栋楼房出租给展硕公司使用，用于经营市场、商场及酒店等，其中前栋为新建七层楼房，建筑面积16000平方米，后栋为二层市场旧楼，建筑面积7500平方米，两栋楼房合计建筑面积23500平方米；租赁期限15年，从2014年6月1日起至2029年5月31日止，前栋楼房装修免租期为11个月，从2014年6月1日起至2015年4月30日止，后栋楼房由展硕公司按镇中心市场标准进行升级改造，升级改造达标后才给予免租3个月，但该楼房第二层一位租户租赁期还没有期满，展硕公司必须按原合同接管该租户，直至该租户期满为止；上场经济合作社于2014年6月1日前将楼房交付展硕公司使用，租金按每月每平方米13元计算，每月共305500元，且每隔五年递增10%，于每月10日前支付当月租金；如展硕公司不按时缴交租金，按应缴租金每日加收1%的滞纳金，拖欠租金超过2个月的，上场经济合作社有权追回拖欠款项，收回楼房及解除合同，由此造成展硕公司经济损失的不予赔偿。展硕公司须于签订合同之日一次性向上场经济合作社支付1000000元定金及1000000元装修诚意金，装修诚意金在展硕公司装修进场3个月后无息退还。合同签订后，上场经济合作社交付租赁物给展硕公司使用。后双方就租赁关系发生争议，上场经济合作社向本院起诉，要求展硕公司支付2015年11月起至合同被确认为无效之日止的占有使用费及滞纳金等。本院于2017年6月15日作出（2016）粤1972民初4554号民事判决，该判决认定展硕公司与上场经济合作社之间的租赁合同无效，并判决如下：一、东莞市展硕实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内，按照每月305500元的标准，向东莞市大岭山镇农场上场股份经济合作社支付从2015年11月起计至合同被确认无效之日止（即本判决发生法律效力之日止）的占有使用费，其中暂计至2016年4月为1658500元；二、东莞市展硕实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向东莞市大岭山镇农场上场股份经济合作社支付律师费68899元和诉讼保全担保费25600元；三、驳回东莞市大岭山镇农场上场股份经济合作社的其他诉讼请求。（2016）粤1972民初4554号民事判决于2017年7月27日生效。二、上场经济合作社于2016年5月至2017年7月就案涉租赁物收取的租金。（2016）粤1972民初4554号一案审理期间，上场经济合作社曾申请财产保全，要求保全案涉租赁物自2016年6月起的租金，本院依法采取了保全措施。上场经济合作社称其从法院收取了1762545元，该部分应当是属于展硕公司的租金收益。展硕公司主张上场经济合作社在2016年5月至2017年7月就案涉租赁物除在法院领取了1762545元租金款外，还就案涉租赁物直接向租户收取了1716715元，该部分款项亦应返还给展硕公司。展硕公司主张，租户汇入法院保全账户的租金数额为1762545元，而2016年5月至2017年7月总计租金是3479260元，故上场经济合作社私自收取的租金为3479260元减去1762545元，为1716715元。展硕公司提交了盖有上场经济合作社公章的“上场综合市场收款收据”，该些收据载明上场经济合作社有直接向案涉租赁物的使用人收取租金，上场经济合作社确认部分收据真实性，但主张部分收据时间是2017年7月之后，部分收据内容不清晰，与原告主张的期间不符。诉讼过程中，本院要求上场经济合作社提交案涉租赁物2016年1月1日期间至2017年12月31日期间收取案涉费用收据的原始凭证，后展硕公司与上场经济合作社就上场经济合作社向案涉租赁物期间收取的租赁款项的票据进行了核对，展硕公司从上场经济合作社处复印了2016年1月1日期间至2017年12月31日期间收取案涉费用收据的原始凭证。上场经济合作社称，除法院保全的金额外，根据展硕公司复制的上场经济合作社认为是展硕公司租户的票据，是134万元。本院经查，展硕公司提交的从上场经济合作社复印的票据金额合计为1589260元，该些票据均载明为“市场代收租金”，上场经济合作社在庭审中亦认为前述票据属于展硕公司租户的票据。根据上述票据，前述1589260元中包括各租户2017年8月份的租金，剔除2017年8月份的租金数额，上场经济合作社在2016年6月至2017年7月代收的展硕公司租户的租金金额为1343980元。展硕公司提交了1343980元对应租户的租赁合同复印件，且原告在庭审中确认根据从被告处复印的相关票据核对的被告代收租金为134万元。但上场经济合作社认为，前述票据中，部分是有出入的，中间有展硕公司私自收费的问题，也有原告员工自行收费不开票的，另外从展硕公司提交的材料可以看出，展硕公司私自收取了49794元。另外，上场经济合作社认为，前述款项虽然是上场经济合作社收取的，但很大一部分没有合同支持，不清楚收取的对象在2016年5月至7月是否为展硕公司的租户，该票据仅能证明这些人就案涉租赁物的使用向上场经济合作社缴纳了费用。展硕公司主张，该部分租金是否属于上场经济合作社，上场经济合作社应承担举证责任，应当提供租户之间的租赁合同关系，而且租赁合同应当不在于查封期间的租金。况且上场经济合作社也承认租户将资金打入其账户是自述，既然租户已确认是租金，展硕公司无需承担举证责任。另在诉讼期间，租户有无离开或者有无签订新的合同，收取新的款项，根据合同相对性原则，会产生的法律责任也是租户与展硕公司间的关系，不会对上场经济合作社产生任何的影响，更不会对其带来不利的法律后果。更不能说明，上场经济合作社有权收取诉讼期间租户打入其账户的钱。根据法院的判决，该期间的租金由展硕公司承担，上场经济合作社不能享有双重权利。另展硕公司确认（2016）粤1972民初4554号一案执行没有完毕，展硕公司尚欠上场经济合作社本金1305491元，利息没有进行计算。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。另案生效判决已确认原、被告双方之间的租赁合同为无效合同，本院在本案中也予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方之间的租赁合同无效，展硕公司请求上场经济合作社返还1000000元定金，合法有据，本院予以支持。另，根据（2016）粤1972民初4554号一案生效判决，展硕公司须按照每月305500元的标准，向上场经济合作社支付从2015年11月起计至合同被确认无效之日止（即本判决发生法律效力之日止）的占有使用费，即展硕公司需要就案涉租赁物向上场经济合作社支付2015年11月至2017年7月27日期间的占有使用费。即虽然双方之间的租赁合同无效，但展硕公司就案涉租赁物在2015年11月至2017年7月27日期间的占有使用向上场经济合作社支付了对价，展硕公司将案涉租赁物对外出租收取占有使用费，符合双方之间的约定。上场经济合作社在收取了展硕公司支付的合同对价外，再向展硕公司的租户收取该期间的占有使用费，没有法律依据，构成不当得利。根据从上场经济合作社复印的收款票据反映，上场经济合作社亦自认，该些收款票据所载明的租户均系展硕公司的租户，且票据上载明的也为代收租金，因此，该部分票据载明的2016年5月至2017年7月期间的代收租金，上场经济合作社应当返还给展硕公司。根据从上场经济合作社复印的收款票据显示，前述期间代收金额为1343980元，该部分金额，未超出原告主张的根据被告处复印的票据核对的数额1340000元，对该1340000元上场经济合作社应返还给展硕公司，展硕公司主张超过部分，本院不予支持。至于展硕公司请求的利息，展硕公司尚欠上场经济合作社占有使用费未予付清，（2016）粤1972民初4554号一案判决亦并未判决展硕公司支付占有使用费的利息，展硕公司请求支付前述款项的利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市大岭山镇农场上场股份经济合作社于本判决生效之日起三日内返还原告东莞市展硕实业投资有限公司定金1000000元；二、限被告东莞市大岭山镇农场上场股份经济合作社于本判决生效之日起三日内返还原告东莞市展硕实业投资有限公司代收的租金1340000元；三、驳回原告东莞市展硕实业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30898.22元（原告已预缴），由原告承担6898.22元，被告承担24000元。如不服本判决，各方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河人民陪审员  黄莉环人民陪审员  李惠文二〇二〇年八月三十一日书 记 员  黄婉欣何思榆强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。