贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6309号上诉人（原审原告）：姚红梅，女，1979年6月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人（原审原告）：彭家军，男，1982年10月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。二上诉人共同委托诉讼代理人：罗镐昌，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201210779127。被上诉人（原审被告）：贵阳泉湖上城房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区沙文镇四方坡村白洞组29号，统一社会信用代码：91520113NA6H4K2C0H。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：许正海，贵州存正律师事务所律师。上诉人姚红梅、彭家军因与被上诉人贵阳泉湖上城房地产开发有限公司（以下简称：泉湖上城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0113民初8829号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姚红梅、彭家军上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初8829号民事判决，并依法改判支持上诉人的诉求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是：1.合同约定的房屋结构、建筑面积与上诉人期待的结构、建筑面积差距甚大，系上诉人对所购房屋状态产生的重大误解。根据合同及备案登记表、房屋分层分户平面图所记载的内容，上诉人所购房屋仅为第一层60.77平方米，而且合同附件二中没有该房屋共用部分及设施具体情况说明，使得共用部分的名称、用途、所在位置、面积无法确定。上诉人将来收房、进行初始登记时，第二层、夹层、花园、车位等不动产物权不会得到全面记载，不动产所有权益完全不可期待，属于上诉人购买房屋时的重大误解，请求撤销合同。2.被上诉人隐瞒其擅自改变案涉地产土地使用权性质，使上诉人对房屋土地使用权年限产生重大误解，从而与被上诉人签订《房屋买卖合同》，从被上诉人提交的“黔2018白云区0015581不动产权证书”可以看出，其取得该宗土地的用途为“商务金融用地”，土地使用权年限为40年，而住宅的土地使用权年限为70年，上诉人购买的是住宅而非商业用房，被上诉人称“叠院”为商业用房不符合生活常理，被上诉人改变土地使用权性质导致上诉人产生的重大误解，合同应当撤销。3.上诉人对改扩建房屋的法律规定存在重大误解，被上诉人在宣传时称购买一层可以得到两层使用，但夹层需要由业主自行改造，但是被上诉人并没有提供可以进行夹层的许可手续，擅自施工可能被行政主管部门责令整改，上诉人期待利益无法实现。4.被上诉人未明确、细致告知上诉人商品住宅与商业房的区别，导致上诉人产生重大误解。上诉人购买房屋的目的是用于解决家庭居住条件，而不是用于商业活动，但房屋备案登记表载明房屋性质为商业，违背了上诉人购房的初衷和交易目的。5.私家花园和车位才是“叠院”的标配，但合同中并没有约定私家花园和车位，使上诉人享受高档生活的愿望处于不可期待、不能实现的状态。6.被上诉人开发的楼盘是否违反生态红线，其未告知上诉人，上诉人购买房屋存在法律风险。7.被上诉人宣称其为北京大学旗下公司，系虚假宣传，诱使上诉人与之签订合同，表意不实。8.上诉人现居住59平方米经济适用房，再购买房屋受政策限制，本案合同应当撤销。9.被上诉人预售房屋时不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款“（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”的规定。并明确表示不再履行合同。被上诉人泉湖上城公司答辩称，一、《轩三厅五室二院》在法律性质上属于要约邀请，双方后续基于真实合意签订了商品房买卖合同，上诉人主张以重大误解为由撤销合同无事实及法律依据。要约，作为一种缔约的意思表示，在内容上必须是明确而具体的，需具备合同的主要条款。《轩三厅五室二院》作为宣传资料，主要内容是几幅“装修改造意向图”，没有详细的文字说明；关于面积的说明有“约”字的字样；没有写明房屋的坐落位置、栋数、层号、房号等等房屋的具体情况，因此不符合“要约”的要件，且在该宣传资料中明显位置标注了“本户型图纸中建筑面积、实得面积、花园面积均为预估值，具体情况根据每一户位置不同，存在一定差异，以政府相关部门最终批复文件为准，本户型图纸均为装修、改造后的效果展示，仅供参考，具体以实物为准”、“此区域由客户改造”等字样；双方在正式合同的补充协议中亦约定“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视…或其他方式发布的广告、宣传资料…凡未列入买卖合同和附件的、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力……”。综上，足以驳斥宣传资料是要约的主张。其次，重大误解，是一种“无意”不真实的意思表示，主张重大误解必须证明实际追求的法律效果与发生的法律效果存在差异。然而，本案上诉人出示的认购协议、销售通知书、《校对用商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》等证据完整而全面的证明了上诉人对所交易的房屋位置、面积、结构、价款、性质、规划用途、土地使用年限等相关信息是非常清楚的，能够证明上诉人实际追求的法律效果与合同约定产生的法律效果是一致的，因此上诉人对房屋的整个情况是完全知情的，不符合“无意”这一重大误解的构成要件。三、被上诉人在双方正式合同签订前就已取得商品房预售许可证，故本案的合同效力当属有效。四、案涉房屋确实修建有花园，但即使没有，也不应认定上诉人对此存在民法意义上的重大误解。经核实，案涉房屋确实修建有花园；《轩三厅五室二院》宣传手册不是要约；如果配置花园作为被上诉人的一项合同义务，那么就应该像赠送车位一样写入主合同中，而不是单凭一本宣传资料就给被上诉人强行设置义务；如果花园的存在与否对上诉人而言确实很重要，直接影响其购买的想法，那么在合同中对花园的约定不可能不体现；上诉人是出于对案涉房屋商业地理区位优越、未来升值潜力大等还是出于房屋内部空间大、赠送车位、赠送花园等动机购买案涉房屋并不重要，动机不是重大误解这一民事制度规制的对象。五、被上诉人对合同项下房屋的商业性质及40年土地使用年限明确告知了上诉人，在合同中也有明确约定，至于上诉人是将其作为商业用房还是具有居住功能的公寓，属于上诉人的合法权利，法律法规没有明确禁止，故不存在重大误解的情形。六、重大误解是指行为人对行为的性质、标的物的品种、质量、规格和数量等发生意思表示错误，对法律理解错误不构成重大误解。上诉人声称的“购买三层得六层”，这仅说明该房每层高度6米改造空间大，而且在房屋内部进行加层并不受《城乡规划法》的规制，无需办理相关手续。七、一审证据足以表明被上诉人已经全面履行了房屋用途（商业）的告知义务，上诉人将其作为商业用房还是用作其他，属于上诉人的自由选择，法律并没有明令禁止，合同亦是上诉人仔细审阅后签订的，备案登记表也是由此而产生的，故上诉人以“违背购房的初衷、违反交易目的”理由不能成立。八、被上诉人赠与上诉人车位的使用权符合法律规定，法律并没有限制赠与的财产权内容，且对法律的无知也不能构成民事行为的重大误解。九、案涉房屋是否违反住建部的文件规定，是相关部门的审批问题，被上诉人没有接到相关部门的通知当然不清楚其中的交易风险，故也不涉及告知义务的问题。十、被上诉人不存在虚假宣传，被上诉人确实属于北京大学的控股公司，更何况该问题与重大误解无关，且上诉人也无法证明该信息对于其购买房屋具有主观上或客观上的重要性，故该理由不能成立。对于上诉人所称我方2016年6月取得《商品房预售许可证》时不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的第四十五条的规定的问题，该条规定是针对房屋转让时适用。原审原告姚红梅、彭家军一审诉讼请求：1、依法判令撤销原、被告于2019年6月29日签订的《商品房买卖合同》（预售）；2、依法判令被告于本判决生效之日起五日内返还原告购房款2341040元并支付利息（自2019年6月29日起按银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；3、依法判令被告于本判决生效之日起五日内赔偿原告住宅专项维修基金10063元；4、本案诉讼费由被告承担。理由是，2019年6月29日，二原告与被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由二原告（买受人）向被告（出卖人）购买其开发的位于贵阳市白云区泉湖公馆编号为（黔）2018白云区不动产权第0015581地块上的“泉湖公馆”第15栋6号商业房一套，商品房预售许可证号为筑商房预字第××号，土地使用权年限自2018年10月8日起至2058年10月8日止，为40年。房屋属于钢和钢筋混凝土结构，建筑层数为地上2层、地下1层，原告所购房屋为地上第1层，名义楼层为第1层，层高6米，建筑面积154.83平方米，其中套内建筑面积为139.12平方米，房屋按套内建筑面积计算每平方米售价为33575.62元，房屋总价款4671040元，房款分三次付清，2019年6月29日前支付2341040元，2019年10月1日前支付140万元，2019年12月1日前支付93万元。房屋于2021年6月30日前交付，被告向原告附赠2个车位，但所有权归被告所有，合同尚有其他约定。合同签订后，原告于2019年6月29日交纳首付款2341040元，于2019年7月17日交纳住宅专项维修基金10063元。合同于2019年7月25日预售备案登记，预售合同登记号为19052888。原告对交易房屋的结构、用途、附赠财产状态等产生重大误解而为交易，表意不实，故请求准予撤销其与被告签订的商品房买卖合同。原审被告泉湖上城公司答辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》对房屋的基本情况、面积、价款、规划用途、土地使用年限等做了明确约定，且在双方签订正式《商品房买卖合同》之前，被告对公司相关信息、基本情况例如营业执照、规划许可、预售许可等均在售楼部进行公示。其次，在双方签订正式商品房买卖合同之前，双方多次就交易的房屋相关信息进行了多次确认，从最初的认购协议、销售通知书、先前的《校对用商品房买卖合同》、正式的《商品房买卖合同》等均对所交易的房屋位置、面积、价款、规划用途、土地使用年限等相关信息进行多次确认，被告在销售过程中均如实告知了房屋相关信息，未曾隐瞒，在交易过程中，被告也未在《商品房买卖合同》及其《补充协议》之外做出任何承诺。最后，原告所提供的相关宣传资料认为被告在对项目进行宣传中虚假宣传，认为宣传资料构成邀约，但相关宣传资料已明确标明为“装修改造意向图”，也在相关明显位置标注了备注等信息标明该宣传册中的“本户型图纸中建筑面积、实得面积、花园面积均为估值，具体情况根据每户的位置不同，存在一定的差异，以政府相关部门最终批复文件为准；本户型图纸均为装修、改造后的效果展示，仅供参考，具体以实物为准”，且明确约定宣传资料等凡未列入合同和补充协议的均对出卖人没有约束力、赠送的空间没有产权。综上，双方本着平等自愿协商达成的交易合法有效，请求驳回原告的诉请。原审经审理查明，原告与被告签署销售通知书、紫境府（泉湖公馆）商品房认购协议书、校对用商品房买卖合同对欲购买的房屋位置、面积、房号、房款及付款方式、房屋性质等进行确认后，于2019年6月29日与被告签订正式《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于贵阳市白云区，除车位外，合同约定的内容同原告陈述。《商品房买卖合同》第二十四条第6项约定，被告附赠2个车位给原告，所赠送的车位原告享有使用权、不享有所有权，不具备办理产权登记的条件，同时还对车位的其他情况进行了约定。另外，庭审中原告认为被告的宣传资料为要约邀请，其宣传资料与所售房屋不相符，售房时未如实告知房屋的性质（所售房屋为商业而非住宅）、结构、面积等信息以至原告产生重大误解签订了合同，应当撤销。原告提交的宣传资料记载的内容如被告陈述。原审认为，本案的争议焦点是被告销售房屋时是否如实告知原告所售房屋的相关信息，原告主张被告虚假宣传导致原告重大误解是否成立。对此，一审分析认为，原告提交的被告的宣传资料已经对“装修改造意向图”中需要改造的部分标注“此区域需由客户改造”，并附有“交付示意图”，加之庭审中原告已明确被告的宣传资料为要约邀请，因此原告主张被告虚假宣传导致其重大误解没有事实依据。原、被告签订的紫境府（泉湖公馆）商品房认购协议书对被告所售房屋的房号、房屋性质（商业）、面积、价格及付款方式等内容通过手写的方式进行了确认；销售通知书对所售房屋房号、面积、房价、付款方式等通过手写的方式进行了确认；此后双方签订的校对用商品房买卖合同又对所交易房屋的位置、面积、房号、房款及付款方式、房屋性质等内容进行全面确认，经原告核对无误后才签订了正式的《商品房买卖合同》并进行了预售备案登记，因此原告认为售房时被告未如实告知房屋的性质（所售房屋为商业而非住宅）、结构、面积等信息以至其产生重大误解签订了合同与客观事实不符。关于赠送车位和花园，双方签订的认购协议、《商品房买卖合同》等均未约定赠送花园，赠送的车位为使用权并非所有权，因此原告主张附赠财产状态不明与客观事实不符。综上，原告诉请撤销合同没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告姚红梅、彭家军的诉讼请求。案件受理费12804元（已减半，原告已预交），由原告姚红梅、彭家军负担。二审中，上诉人代理人向本院申请《律师调查令》，调取了案涉楼盘2019年4月25日、5月24日、6月6日、7月11日、9月3日、11月14日的《贵阳市商品房屋预售许可证》正副本，拟证明泉湖上城公司销售房屋是为达到《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的销售条件。其余事实与一审认定一致。本案事实，有《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、购房款及维修基金收据、宣传资料和《认购协议》、销售通知书、校对用《商品房买卖合同》、《规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。本案中，上诉人姚红梅、彭家军主张撤销合同的理由，是其在签订合同时，对房屋机构、建筑面积、房屋土地使用权年限、改扩建房屋的法律规定、商业住房与商业用房的区别、房屋没有私家花园和车位、案涉楼盘存在违反生态红线的法律风险、被上诉人与北京大学的关系以及上诉人对房屋交易政策等方面存在重大误解。重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。同时在这种情况下，虽然同行为人原来的真实意思不相符合，但这种情况的出现，并不是由于行为人受到对方的欺诈、胁迫或者对方乘人之危而被迫订立的合同，使自己的利益受损，而是由于行为人自己的大意，缺乏经验或者信息不通而造成的。本案中，上诉人与被上诉人签订的紫境府（泉湖公馆）商品房认购协议书对被上诉人所售房屋的房号、房屋性质（商业）、面积、价格及付款方式等内容通过手写的方式进行了第一次确认，上诉人姚红梅、彭家军在合同落款处亲笔签名并捺印。之后，被上诉人向上诉人送达了《销售通知书》，销售通知书中双方对所售房屋房号、面积、房价、付款方式等通过手写的方式进行了确认。其后，双方又签订了一份校对用《商品房买卖合同》其对所交易房屋的位置、面积、房号、房款及付款方式、房屋规划用途、土地使用年限等双方的权利义务内容进行了全面具体的约定，并经上诉人校对无误后方才与被上诉人签订正式的《商品房买卖合同》并进行了预售备案登记，且正式的《商品房买卖合同》中亦对上述事项再次进行了确认。另外，被上诉人在房屋预售过程中亦对在建房屋的相关手续、证照、地块用地规划红线图纸以及双方的权利义务特别提示事项等可能影响买房人实体权利的内容通过公告栏的形式进行了充分说明和公示，上诉人作为完全民事行为能力人，其出资几百万元购买重要的家庭财产，对合同内容历经数次审查，应当对合同内容充分知晓并理解。现其却称对房屋机构、建筑面积、房屋土地使用权年限、改扩建房屋的法律规定、商业住房与商业用房的区别等存在重大误解，与生活常理不符，显非其大意、缺乏经验或者信息不通而造成的。因此，上诉人提出的对以上信息存在重大误解的主张，不能成立。其次，关于上诉人提及的附赠车位、私家花园的问题，虽然被上诉人提供的宣传册中呈现有相关图纸字样，但图纸中已明显标注为“装修改造意向图”，且每张图片下方均备注“本户型图纸……仅供参考，具体以实物为准。”的字样；并且，双方在买卖合同附件十二补充协议第一段内容中就明确约定“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视广播、户外路牌……凡未列入买卖合同和附件、本补充协议中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中的任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求；双方确认，出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力……有关商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在买卖合同及附件、本补充协议中的约定为准”。因此，该宣传资料仅视为一种要约邀请，根据《合同法》第十五条规定可知，“要约邀请，是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”，故上述内容对被上诉人无法律约束力。再者，双方签订的认购协议、《商品房买卖合同》等亦均未对赠送花园及车位进行约定，另外，案涉房屋目前尚未交付，房屋是否修建有车位、是否修建有花园上诉人亦不清楚；如果被上诉人修建了花园和车位，是否会拒绝交付亦不确定；而附赠的财产，是否必须为所有权，法律无明文规定，从双方合同约定看，上诉人享有附赠车位、花园的专有使用权的意思表示是明确的，符合法律规定，现上诉人以合同文本中附赠财产状态不明主张撤销合同，无事实依据，本院不予采信。关于生态红线问题，案涉楼盘取得了政府主管部门颁发的建设工程规划许可和建设许可，就目前而言，项目完全合法，上诉人所称存在触及法律红线的风险，无事实依据。上诉人提出的其已享有一套经济适用房，被上诉人未告知其购房受相关政策限制的情况，造成其对于国家保障性住房政策产生误解的问题。根据我国建设部、发展改革委、监察部等关于印发《经济适用住房管理办法的通知》第三十一条“已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难”的规定，上诉人于2015年7月1日签订的保障性住房买卖合同附件十二《申购保障性住房承诺书》第四条第一项中就明确约定“签订《商品房买卖合同》未满5年，申购人通过购买、继承或受赠等方式获得其他住房，应当向市住房保障部门书面申报……”。上诉人签署的承诺书说明其对经济适用房的相关购房政策和限制规定应当明悉，而且，被上诉人商业用房开发商，面对的是不特定购房主体，购买商品房是根据购房人的自主意愿决定，购房人已经享有几套住房、住房的性质如何表示出卖人审查的内容，出卖人没有告知其买受人购买房屋的政策规定的义务，现上诉人涉及的是退购其已经享受的经济适用房的问题，与其现在所购房屋及合同无关。关于被上诉人是否北京大学旗下公司的问题，不管泉湖上城公司的宣传是否真实，与双方签订《商品房买卖合同》的目的不存在任何影响，且上诉人亦未提举泉湖上城公司非北京大学旗下公司的证据，不构成撤销合同的合法理由。就上诉人提出泉湖上城公司销售房屋时不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定的问题，本院认为，开发商销售房屋的前提条件是取得政府职能部门颁发的《商品房预售许可证》，而开发商能否取得《商品房预售许可证》系行政职能部门的审查范围，泉湖上城公司在取得《商品房预售许可证》的情况下具有预售房屋的资格，其与上诉人签订《商品房买卖合同》的行为合法。现上诉人认为双方签订合同时，泉湖上城公司资金未达到工程建设总投资的百分之二十五以上无事实依据，其以此要求撤销合同无法律依据。综上所述,上诉人姚红梅、彭家军与被上诉人泉湖上城公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意义表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人具有法律约束力，不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定的可撤销事由，上诉人姚红梅、彭家军上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25608元，由上诉人姚红梅、彭家军负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月十二日书记员 唐正艳