湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1202民初848号原告:叶彤，女，1982年7月10日出生，汉族，住赤壁市。委托诉讼代理人：杨涛，湖北文喆律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：咸宁市锦华置业有限公司（以下简称锦华公司）。统一社会信用代码：914212006856422082。法定代表人：林仁贵，锦华公司董事长。委托诉讼代理人：杨祥胜，锦华公司法律顾问。代理权限：一般授权。被告：湖北向往房地产开发有限公司（以下简称向往公司）。统一社会信用代码：91421281576991847F。法定代表人：谢水花，向往公司执行董事。原告叶彤诉被告锦华公司、向往公司执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶彤的委托诉讼代理人杨涛，被告锦华公司的委托诉讼代理人杨祥胜到庭参加诉讼，被告向往公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶彤向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销咸安区人民法院作出的（2019）鄂1202号执异5号执行裁定书，并停止对赤壁市河北大道领秀城项目1栋903号、1栋1403号房产的执行，并解除对该房产的查封；2、请求判令本案诉讼费用及相关费用由被告承担。事实和理由,2016年1月26日，原告与向往公司签订了《商品房买卖合同》，购买向往公司领秀城项目1栋903号、1栋1403号的商品房，并于同日支付了全部房款。原告在购买该商品房时，向往公司并没有告知原告，2014年8月20日，向往公司与武汉市农村商业银行股份有限公司咸宁分行（以下简称咸宁分行）签订《固定资产借款合同》和《抵押合同》，向往公司以领秀城项目二期部分在建工程作为抵押，向咸宁分行借款1400万元并办理了相关抵押手续的事实，导致一直未与原告办理房产登记手续。向往公司向原告隐瞒该房产已经抵押的事实，于2016年1月26日将该房产卖给原告，同年11月21日，咸宁分行与锦华公司签订《信贷资产转让协议》，将向往公司所欠贷款本息的债权及相关担保权益一并转让给锦华公司，并书面告知向往公司。后因向往公司未将剩余贷款本息支付给锦华公司，锦华公司诉至咸安区人民法院（以下简称咸安法院），咸安法院于2017年7月25日作出（2017）鄂1202民初37号民事判决，锦华公司于2017年1月10日向咸安法院申请财产保全，2017年1月12日，咸安法院向赤壁市房产局及赤壁市不动产登记中心送达（2017）鄂1202民初37-1号民事裁定书及（2017）鄂1202民初37号协助执行通知书，查封了向往公司在赤壁市××大道××期部分建筑物1号楼1栋903号、1栋1403号等房产。原告认为自己在法院查封之前已经与向往公司签订合法有效的书面买卖合同并且合法占有该不动产，咸安法院不能对该房产予以执行，遂于2019年1月14日向咸安法院提出书面的执行异议，咸安法院于2019年1月28日作出（2019）鄂1202执异5号执行裁定书，认为向往公司在该抵押物未解除他项权利前且未经抵押人同意，是不能处置抵押财产的，进而裁定驳回原告的异议，并告知原告如不服该裁定，可以自该裁定送达之日起十五日内向咸安法院提起执行异议之诉。原告认为，根据《合同法》第六十条、第一百三十条，《物权法》第十五条、第一百零六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，咸安法院作出的（2019）鄂1202执异5号执行裁定书在事实认定和法律适用上错误，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告锦华公司辩称，一、根据原告起诉状事实部分，原告应起诉被告向往公司返还其购房款，而不是提起执行异议之诉。二、被告向往公司与咸宁分行签订的借款抵押合同时间在前，也就是说原告与被告向往公司签订《商品房买卖合同》前该房屋已经进行了抵押，按照物权法的规定，抵押物未经抵押权人同意是不得进行处置的。被告向往公司既未答辩，也未向本院提交证据。因被告向往公司未到庭参加诉讼，本院推定被告向往公司放弃举证、质证权利。本院认定事实如下：2014年8月20日，被告向往公司与咸宁分行签订一份《固定资产借款合同》和《抵押合同》，被告向往公司在咸宁分行借款1400万元，被告向往公司以其位于赤壁市××办事处××大道××期部分在建工程建筑物作为抵押，并在相关部门办理了抵押登记手续。2016年1月26日，原告叶彤与被告向往公司签订了二份《商品房买卖合同》，原告叶彤购买被告向往公司领秀城项目1栋903号商品房，房屋总价款338975元；1栋1403号商品房，房屋总价款338975元。同日，原告叶彤支付了全部购房款。2016年5月18日，被告向往公司向原告叶彤交付了上述两套商品房，但未办理房地产权属登记手续。2016年11月21日，被告锦华公司与咸宁分行签订《信贷资产转让协议》，咸宁分行将被告向往公司所欠贷款本息及相关担保权益一并转让给被告锦华公司，并书面告知被告向往公司。后因被告向往公司未将下欠贷款本息支付给被告锦华公司。2017年1月10日，咸安法院受理了锦华公司诉向往公司及第三人咸宁分行债权转让合同纠纷一案，同年7月25日，咸安法院作出（2017）鄂1202民初37号民事判决书，判决向往公司支付锦华公司借款本金745.8万元及利息损失。该民事判决书生效后，锦华公司向咸安法院申请执行。同时查明，咸安法院在审理锦华公司诉向往公司及第三人咸宁分行债权转让合同纠纷一案中，锦华公司于2017年1月10日向咸安法院提出财产保全申请，同年1月10日，咸安法院作出（2017）鄂1202民初37-1号民事裁定书及（2017）鄂1202民初37号协助执行通知书。同年1月12日，咸安法院在赤壁市房产局及赤壁市不动产登记中心查封了向往公司位于赤壁市××大道××期部分建筑物1栋903号、1栋1403号等房产。2019年1月14日，原告叶彤向咸安法院提出执行异议，2019年1月28日，咸安法院作出（2019）鄂1202执异5号执行裁定书，裁定驳回案外人叶彤的异议请求。为此，原告叶彤向本院提起执行异议之诉，请求判如所请。本院认为，被告向往公司在咸宁分行借款时，以案涉房屋作为借款抵押，并办理了抵押登记手续，合法有效。咸宁分行将被告向往公司下欠借款本息及相关担保权益一并转让给被告锦华公司，被告锦华公司合法取得了债权和抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。被告锦华公司对案涉房屋享有优先受偿权。被告向往公司将案涉商品房抵押给咸宁分行,后被告向往公司又与原告签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给原告。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。被告向往公司未经抵押权人同意，不得擅自处置抵押财产。原告诉称，其与被告向往公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了购房款，并实际占有了该案涉房屋，请求解除对案涉房产的查封，并停止执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案原告所购商品房明显不符合“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定的情形，其权利不能排除执行。由于被告向往公司不履行偿还借款本息，被告锦华公司向咸安法院起诉，同时申请财产保全，咸安法院依法对登记在被告向往公司名下的房屋进行查封，符合相关法律规定，并无不当。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。根据中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告叶彤的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告叶彤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  陈 钢人民陪审员  余劲松人民陪审员  李卫生二〇二〇年八月十三日书 记 员  王 丽