河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8884-5号上诉人（原审原告）：孙杨，男，1990年3月22日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。上诉人（原审原告）：张艺珂，女，1993年1月7日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南省美景之州地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区枫香街与紫竹路交叉口向南100米路西，统一社会信用代码91410100579210444T。法定代表人：梁俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洋洋，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：怯丹丹，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司郑州花园支行，住所地郑州市金水区花园路40号（1-4号），统一社会信用代码证号91410100719167135W。主要负责人：武超，行长。委托诉讼代理人：张盼盼，河南振山律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥亚萍，河南振山律师事务所律师。上诉人孙杨、张艺珂因与被上诉人河南省美景之州地产开发有限公司及原审第三人中国银行股份有限公司郑州花园支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初1574-18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法独任进行了审理。上诉人孙杨、张艺珂的委托诉讼代理人宋鹏帅，被上诉人河南省美景之州地产开发有限公司的委托诉讼代理人王洋洋、怯丹丹，原审第三人中国银行股份有限公司郑州花园支行的委托诉讼代理人胥亚萍、张盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙杨、张艺珂上诉请求：1、请求贵院依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）豫0191民初1574-18号民事判决书，发回重审或者依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实严重错误。1、一审过程中上诉人提供了充足证据，足以证明被上诉人存在严重欺诈消费者，严重违反房屋用途，导致上诉人合同目的无法实现。一审过程中上诉人提供了大量的证据，对于一般常人可以直接得出被上诉人通过多种方式宣传所购买房屋可以居住，明确宣传涉案房屋为公寓，具备居住功能，严重违反了高新区国土规划住建局等相关部门的规划和审批，严重违反了房屋的审批用途，严重误导消费者导致合同目的无法实现。上诉人提交的纸质证据材料超过100页（包括但不限于虚假宣传证据、相关政府部门批复、购买房屋资料等），电子证据将近1G（包括但不限于销毁证据的记录、维权记录、新闻报道等视频和图片），主要包括以下类别：（1）被上诉人提供的房屋认购单、购房发票、合同附件等材料原件中明确显示所购买房屋为“公寓”；（2）被上诉人官方公众号中关于公寓的大量虚假宣传；（3）被上诉人售楼部现场、置业顾问朋友圈、样板间等一系列关于公寓宜居的虚假误导宣传……以上证据能够相互印证，充分证明被上诉人长期、大范围的虚假宣传该楼盘为商住两用公寓直接误导消费者的事实。但是一审法院既未针对我方证据是否采纳进行说明，也未有相反证据证明以上事实的错误，而是直接否定了上诉人的主张，违背了“以事实为依据”的基本原则。2、关于涉案房屋为办公用途被上诉人并未尽到应有的提示说明义务。众所周知办公用途的商业用地与可居住公寓用地有着本质的区别，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，但是在被上诉人出售房屋过程中并未进行应有的提示说明，在宣传片广告、样板间以及小区内宣传等各个方面被上诉人都存在直接宣传为商住两用的公寓的方式。一审法院在被上诉人没有提供充足证据的情况下直接认定已经履行了相关提示义务，这是与事实严重不符的。3、关于郑州住宅楼盘的价格与办公楼楼盘价格存在很大的差距，而被上诉人通过宣传涉案房屋可居住，按照居住公寓价格售卖存在欺诈的故意。被上诉人自始至终都宣传涉案房屋可居住，而其真实的房屋性质为办公，办公房屋不论是消防，规划等都与可居住的公寓房屋有着本质的区别，因此价格也不一样。被上诉人在出售房屋时明知两者价格差距巨大，但是依然按照公寓的价格出售，属于明显欺诈的故意，而且因为被上诉人的欺诈行为，直接影响了房屋的价格和双方的成交。4、一审法院忽略被上诉人受到政府行政处罚的事实，法院应当结合大量证据以及行政机关作出的处罚决定，对被上诉人欺诈上诉人，导致合同目的无法实现做出公平判决。根据郑州市房地产市场集中整治情况通报、郑州市2019年下半年消防行政处罚情况公告等内容可知，被上诉人存在虚假宣传的事实，且被上诉人消防未通过竣工验收，法院直接无视以上证据，竟然直接在被上诉人未举证郑州市2019年下半年消防行政处罚对象的情况下，直接自行判断属于对底商的处罚，明显存在偏向，让上诉人对法院的裁判意见完全不能接受。二、除法定解除的理由外，本案存在大量合同约定解除的情形。1、被上诉人改变房屋结构形式、户型，私自变更房屋使用用途，严重违反合同约定，业主有权解除合同。根据《商品房买卖合同》第十条等规定，被上诉人的行为已经符合合同解除条件。2、被上诉人截至到目前依然未办理任何产权登记手续，而且已经交付过的业主也无法办理公寓相关的产权登记证书，已经交付过的业主无法办理居住证等相关证明材料。应当按照合同约定和相关法律规定支持解除合同的诉讼请求。3、被上诉人房屋不符合消防验收的要求，应当属于违规交房，被上诉人消防不符合条件应当视为逾期交房，根据《商品房买卖合同》第九条等规定，上诉人可以根据合同约定解除合同。三、一审法院适用法律严重错误。根据《房地产广告发布规定》、《郑州市房地产广告管理实施办法》等规定，被上诉人行为明显违反相关规定，构成欺诈消费者，属于严重虚假宣传。同时，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被上诉人关于公寓的宣传属于商品房开发规划范围内的宣传，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。而且以上宣传都在合同签订前进行的宣传，被上诉人不能通过补充协议免除相关法律责任，而且对于被上诉人关于“广告属于要约邀请”的相关约定明显违反了法律的强制性规定，应当属于无效的格式条款，不能作为抗辩的理由，更不能作为法院判决的依据。四、一审法院对证据认定存在严重的错误。根据上诉人提供的视频、照片、公证书、媒体报道等相关材料，被上诉人的虚假宣传事实已经十分明确，有各种照片、视频、文章、宣传资料的相互印证，足以说明被上诉人的虚假宣传行为。但是一审法院对上诉人所提供的所有证据在“事实认定”部分未进行任何法律阐述和释明，而且在“法院认为”部分面对如此大量证据竟然认为“未提供证据或者证据不足以证明事实主张”，法院在证据采纳过程中存在严重不公平，对上诉人的证据完全视而不见，对被上诉人提供的证据严重趋利避害，不符合证据相关法律法规规定。综上，被上诉人虚假宣传行为严重欺诈业主可以居住，而实际房屋仅能用于办公，导致上诉人购买目的无法实现，同时本案被上诉人行为严重违反了合同约定，符合法定解除、约定解除的相关规定。因一审法院认定的事实严重错误，适用的法律严重错误，证据认定存在严重错误，应当发回重审或者依法进行改判，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人上诉请求。河南省美景之州地产开发有限公司辩称：一、答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，答辩人不存在任何欺诈行为，合同已依法成立并生效。1、涉案房屋的土地性质为商业服务业，房屋规划用途为办公，答辩人在销售过程中营销中心公示的有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划证、施工许可证、商品房预售许可证，上述文件中对所售房屋的性质及使用年限均有明确记载，且答辩人在销售现场设置有声明册、合同样本、五证信息等展台，供所有意向客户翻阅、查看，明确告知所有意向客户所销售的小世界项目房产性质为办公，且房屋通常需要大量资金投入，上诉人作为一个完全民事行为能力人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，在销售现场及签订合同过程中不可能不查看并注意房屋性质及价款等信息，答辩人已履行告知义务，不存在任何故意隐瞒房屋性质或欺诈的情形;2、答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经在不动产登记部门进行备案，其中上诉人签字确认的合同信息备案摘要表中亦再次明确该房屋规划用途为办公;《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是住建部监制的合同文本，关于商品房买卖合同说明中，明确了合同生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。二、答辩人宣传公寓项目并不属于虚假宣传。1、根据《办公建筑设计规范》(JGJ67-2006)规定，公寓式办公楼apartment-officebuilding是由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成的房屋，即“公寓”亦指的是办公房屋的其中一类;答辩人在宣传时采用的“宜商、宜居”说辞，仅是参考市场上此类产品的普遍使用场景，为客户做的部分情景展示，旨在为客户提供装修参考。2、答辩人在宣传资料中均特别提示：“本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准”。针对此类产品，在政策法规允许的范围内，可自行选择所购房屋的使用形式。现行市场中房地产公司同类型房产均是以公寓形式进行宣传售卖，并不涉及虚假宣传。且房屋不同于一般的商品，其购置需投入大量资金，上诉人在购买时必定是慎之又慎，在涉案房屋各项权证予以公示的前提下，仅凭房屋中的装潢、设施、布局等就认定涉案房屋性质为住宅，与常理不符。三、涉案房屋已通过了竣工验收备案，答辩人已履行完毕合同义务，按合同约定的标准将房屋交付给上诉人。1、答辩人一审时已提供涉案房屋所在工程的消防验收意见书，涉案房屋均已通过消防验收，上诉人所称不符合消防验收要求，无事实依据；2、涉案房屋符合国家法律规定的建筑验收条件以及合同约定的条件，且已通过竣工验收。答辩人也已履行完毕合同义务，按合同约定、案场公示的标准将房屋交付给上诉人。3、关于涉案房屋的首次登记已办理完毕，在业主缴清相关税费后，准备材料至房管局面签后即可办理转移登记，且一期项目已为部分业主办理完毕转移登记。综上，上诉人作为完全民事行为能力人，基于对房屋规划用途、价款等各个方面充分了解的基础上与答辩人签署了正式的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。从案场公示涉案房屋的各项权证、买卖合同，到房屋使用说明书、房屋质量保证书等文件均明示了答辩人充分提示并向上诉人披露了房屋的规划用途，上诉人有太多的机会认识明了所购房屋性质，答辩人不存在任何隐瞒或欺诈，更不存在虚假宣传的情形，且答辩人已按合同约定将涉案房屋交付给上诉人。现上诉人要求解除合同，无事实及法律依据。故一审判决认定事实清楚，使用法律正确，上诉人的上诉请求依法应予以驳回。中国银行股份有限公司郑州花园支行述称，一、根据合同相对性原则，第3人并非涉案商品房买卖合同主体。原、被告之间因房因房屋本身产生的纠纷与第3人无关。本案涉商品房买卖合同是否应解除，应根据合同的约定和法律规定依法认定。二、根据上诉人与第3人签订的贷款合同的约定，上诉人向第3人借款用于购买涉案房屋，被上诉人承担连带责任保证。贷款合同是各方意思真实意思表示，已经成立并生效。贷款合同签订后，第3人已依约发放了贷款，上诉人与被上诉人应依约向第3人承担还款责任和担保责任。基于上述事实，判决上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同不解除，第3人与上诉人之间不存在约定或法定解除的情形，那么第3人不同意解除与上诉人之间签订的贷款合同，如判决涉案商品房买卖合同解除，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件，适用法律若干问题的解释第24条的规定，以及本着减少当事人诉累的精神，第3人同意解除与上诉人之间签订的贷款合同，但是前提是上诉人及借款人欠付第3人的贷款本息全部还清。三、负有向第3人偿还全部贷款义务，贷款本息的义务主体，包括上诉人和被上诉人双方即借款人和保证人，根据合同法规定和涉案贷款合同的约定，第3人与上诉人之间存在合法有效的借款合同关系，与被上诉人之间存在合法有效的担保合同关系，第3人也已依约发放了贷款，且对涉案商品房买卖合同、贷款合同的解除不存在任何过错，第3人有权依约要求上诉人返还欠付的全部贷款本息，被上诉人承担连带责任。孙杨、张艺珂向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令第三人在《商品房买卖合同》解除后配合完成《个人商业用房贷款合同》解除等银行贷款解除手续及返还手续等；3、判令被告赔偿原告向第三人已付的房屋银行贷款利息共计12280.33元（暂计算至2019年10月10日）；4、判令被告退还原告已经支付的契税、维修基金、产权登记费、按揭代理费等各项费用共计15466.92元；5、判令被告赔偿原告已经支付的首付款占用期间利息损失（以156247元为基数自2017年7月8日按银行同期贷款利率计算至2019年10月10日为1054.67元，实际计算至全部还清之日止）；6、判令被告赔偿原告因解除合同造成的装修房屋、家具家电等损失共计7800元；7、判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实，2017年7月8日，原告孙杨、张艺珂（××）同被告美景之州（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号为GX17003437674）一份，合同约定原告购买被告开发建设的位于高新技术产业开发区红叶路99号1号楼3单元7层1457号房屋一套，该商品房的用途为办公，建筑面积32.3平方米，按建筑面积计算该商品房每平方米9481.33元，房款总额为306247元，贷款总额150000元；出卖人以出让方式取得了地块的土地使用权，土地使用年限自2014年9月9日至2054年9月4日，土地规划用途为商业服务业。合同签订后，郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局在合同信息备案摘要中对房屋主要信息（房号、面积、总价、规划用途）等进行了备案，并加盖了合同备案专用章，原被告双方亦签字盖章确认。原告孙杨、被告美景之州与第三人中国银行签订了《个人商业用房贷款合同》，合同约定第三人同意向原告发放贷款150000元，用于购买坐落于高新技术产业开发区红叶路99号1号楼3单元7层1457号房屋，被告为该项贷款提供阶段性连带责任保证。一审法院另查明：涉案房屋所在项目分别于2014年9月9日、2014年8月27日、2017年1月23日、2017年3月1日、2014年9月9日、2017年7月13日取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。上述文件内容中多处显示涉案房屋用途为办公，被告销售涉案房屋过程中将上述文件在销售现场进行了公示。涉案房屋已取得建设工程消防验收意见书，并已竣工验收备案，具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件，被告在合同约定的交付时间前向原告通知并实际交付了涉案房屋。该院受理该案后，经调解未果。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及原被告与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》系各方当事人真实意思表示，由各方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对各方均具有法律约束力。本案各方争议的核心在于原告提出的因被告虚假广告宣传和欺诈行为，误导原告违背真实意思情况下签订房屋买卖，致使原告订立合同的目的无法实现，故要求解除《商品房买卖合同》的主张是否成立。经审查，该院认为：第一、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为邀约。被告的销售宣传资料中确实多次出现“公寓”、“宜商宜居宜租”等字眼，但从宣传资料上“本户型为要约邀请、仅供客户参考、非交付标准”等提示可以看出并非是被告对涉案房屋及相关设施所作出的具体确定的说明和允诺；宣传资料使用的“公寓”、“宜商宜居宜租”等内容凭一般人的日常经验即可判断与“住宅”存在明显区别，被告的宣传并不足以对原告签订房屋买卖合同、房屋价格产生重大影响，故被告关于涉案房屋的销售广告和宣传资料应视为要约邀请，而非要约。第二，原告称购买房屋的目的是为了居住，涉案房屋的用途为办公，无法实现购房目的，但原告作为具有完全民事行为能力的自然人，具备相应的阅读和理解能力，房屋用途是购买房屋的关键因素，原告在了解、协商、认购的过程中不可能忽略房屋的用途及包括使用年限在内的相关重要信息；被告在销售广告、宣传资料及在销售场所公示的五证中，亦明示了涉案房屋的土地使用权年限为40年，规划用途为办公，有原告签字确认的房屋买卖合同及合同信息备案摘要中也有多处显示涉案房屋用途为“办公”，明显与原告所述称的宣传内容不符，原告应该及时认识到其欲购买房屋的具体性质情形，但其仍选择与被告签订涉案合同，故应认定原告对于涉案房屋属于非住宅的用途是知道或者是应当知道，其在此情况下与被告所签订的房屋买卖合同属于其真实的意思表示，房屋买卖合同对原告发生法律效力。第三，不论何种用途的房屋，均具有避风雨、供人休憩之功能，其所相关者，唯在于房屋的装潢、设施布局等，但商品房不同于一般商品，其购置往往需要投入大量资金，原告在购买之前必定是慎之又慎，若仅凭房屋中的装潢、设施布局等就认定涉案房屋为住宅，则未免草率，有失常理；退一步讲，设若相关的房屋装潢、设施布局果然使原告误以为涉案房屋的用途为住宅，且基于该重大误解作出了有违真实意思的意思表示，原告亦应该在知道或应当知道撤销事由即《商品房买卖合同》签订之日起三个月内行使撤销权，逾期未行使的，该撤销权消灭，而非以此为由提出解除《商品房买卖合同》。第四，原告称被告在涉案房屋消防验收不通过的情况下交付房屋属违法交付，根据约定可以解除《商品房买卖合同》。被告提交的建设工程消防验收意见显示，涉案房屋所在U62-04地块于2018年6月14日通过消防验收，而原告提交的消防行政处罚情况所提及的问题是M67-02地块1#楼室内装修未经消防验收擅自投入使用，与本案所涉房屋无关，且涉案房屋已取得竣工验收备案，现有证据不足以说明涉案房屋未经过消防验收或是验收不合格，原告基于此提出解除《房屋买卖合同》的诉讼请求依据不足，该院不予支持。综上，原告请求解除《商品房买卖合同》的主张，不符合合同约定及法定解除条件，其基于此所提出的本案全部诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告孙杨、张艺珂的全部诉讼请求。案件受理费358元，由原告孙杨、张艺珂负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人签订的《合同补充协议》明确约定，广告宣传资料不构成要约，故上诉人主张被上诉人存在虚假宣传的依据不足。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中明确约定，案涉房屋规划用途为办公，上诉人作为完全民事行为能力人，应对案涉房屋性质有清醒认识，故上诉人主张被上诉人存在欺诈、未尽到应有的提示说明义务的上诉理由，不能成立。上诉人在购买案涉房屋时，签订有《房屋改造委托协议》，授权被上诉人对案涉房屋进行改造，故上诉人称被上诉人改变房屋结构形式、户型的上诉理由不能成立。案涉房屋已取得竣工验收备案，涉案房屋所在U62-04地块亦通过消防验收，上诉人提交的消防行政处罚情况所提及的问题是M67-02地块，与本案所涉房屋无关。综上所述，孙杨、张艺珂上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费358元，由上诉人孙杨、张艺珂负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年八月十二日书记员  汤俊蕊书记员  张怡冰