湖北省宜昌市点军区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0504民初161号原告：宜昌市青少年综合实践学校，住所地宜昌市点军区一中路2号，统一社会信用代码1242050000707930934。法定代表人：邱望清，该校校长、党支部书记。委托诉讼代理人：杨倩，湖北民基律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹娥，湖北民基律师事务所律师。被告：宜昌山木制衣有限公司，住所地宜昌市西陵区体育场路31号，统一社会信用代码91420500788189610N。法定代表人：蔡清山，该公司总经理。原告宜昌市青少年综合实践学校（以下简称青少年实践学校）与被告宜昌山木制衣有限公司（以下简称山木制衣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告青少年实践学校的委托诉讼代理人杨倩、曹娥，被告山木制衣公司的法定代表人蔡清山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青少年实践学校向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月24日解除；2.判令山木制衣公司立即腾退租赁房屋，并按日租金3倍的标准向青少年实践学校支付自2019年12月25日至实际退完成之日期间的租赁费用（截止2020年5月11日，该费用达190791.78元）；3.判令山木制衣公司立即向青少年实践学校支付欠缴租金共计123797.26元；4.判令山木制衣公司立即向青少年实践学校支付逾期支付租金的违约金共计34018.99元。事实及理由：青少年实践学校与山木制衣公司于2017年11月13日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日，租赁房屋面积为51平方米。合同约定年租金标准为167000元/年，山木制衣公司未按合同约定支付2019年度租金，至起诉之日，共拖欠租金合计123797.26元，经多番催要，仍未交纳，故青少年实践学校诉至法院。山木制衣公司辩称，1.本合同为青少年实践学校提供格式合同，双方订立之时存在显失公平、地位不等的情形；2.青少年实践学校违反诚实信用原则在先、没有履行兑现招标承诺义务在先，故不能主张违约赔偿金，其不履行承诺义务给答辩人造成损失应予以赔偿（不作为反诉提出，主要为反驳理由）；3、合同有关违约责任的约定中，甲、乙双方承担违约责任极不对等且违反法律规定，也应视为无效条款；4、同意解除双方签订的合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，同时认定如下事实：2017年10月13日，青少年实践学校对外进行挂牌公开招租。根据公告内容显示，租赁期限为3年；重大事项及其他批露内容为：1.委托标的位于点军区桥边镇××青少年综合××学校××楼部分食堂及一楼架空层停车场部分场地。2.委托标的面积是根据宜昌红峡资产评估有限公司出具的评估报告中提供。3.委托标的为现状出租，出租标的实际移交面积与公告中公示面积存在差异的，以实际移交面积为准，面积误差不调整成交租金。（出租标的无装修，需自行装修，且需要对使用部分自行进行隔断）4.学校承担宜昌城区中小学综合实践课教学任务。（2018年9月前为试运行阶段，在校学生600人以内，2018年9月后学校正式运行，在校集训学生上限为1200人）。公告发出后，山木制衣公司通过竞价的方式（出租出借底价为年租金8900元，招标底价为15000元，中标价格为167000元）取得一楼架空层停车场部分场地的承租权。2017年11月13日，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：青少年实践学校（甲方）将其所属的少儿活动中心架空层（部分）面积51平方米租赁给山木制衣公司（乙方）从事服装租赁经营，租赁房屋的门窗需自行隔断，地板及墙壁无装修，甲方提供水电接入，费用自担；租赁期限自2018年元月1日起至2020年12月31日止；年租金为167000元，租金总额为501000元；租金支付方式为：按年支付，先交租金后使用，租金支付时间为合同生效之日起5日内，之后每年1月5日；乙方每年向甲方支付设施设备等使用保证金10000元，保证金不计利息，合同期满，甲方验收确认房屋后，有权直接从保证金中扣除乙方未交付的租金或毁损的费用；甲方于乙方支付首年的保证金及首期租金167000元后，于5日内将房屋交付乙方，租赁期限从房屋交付之日起算。合同同时约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：……5.拖欠租金累计3个月以上的。租赁期间，乙方不按时交付租金及水电费用、物业管理等费用的，除应如数补交外，还应按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金。如乙方存在欠缴房租等行为，甲方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金、保证金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿相应差额部分的损失。租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系。月租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还为止。合同签订后，山木制衣公司向青少年实践学校交纳了2018年度的租金，但对2019年的租金仅支付了40000元，剩余127000元一直未付。青少年实践学校称多次向山木制衣公司发出租金催收通知书，但山木制衣公司表示其只收到2019年9月20日的催缴通知以及2019年12月2日《律师函》，并未收到2019年12月19日的《合同解除通知书》，青少年实践学校亦无证据显示其曾就合同解除的内容向山木制衣公司进行送达。同时查明，青少年实践学校自2019年12月20日开始放寒假，因受新冠××疫情影响，至本案诉讼，学校一直处于关闭状态，山木制衣公司亦未进行正常租赁经营。本院认为，一、关于双方的租赁合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条同时规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。”本案中山木制衣公司拖欠租金累计3个月以上，按照双方合同约定，青少年实践学校有权单方行使合同解除权。但从青少年实践学校提供的证据来看，并不能证明已于2019年12月19日将《解除合同通知书》送达给山木制衣公司，故本案合同的解除时间应认定为本院向山木制衣公司送达起诉状之日即2020年6月16日。二、关于本案中青少年实践学校在招租公告的“重大事项及其他批露内容”中提到的在校学生上限是否构成对在校学校人数的承诺的问题。本案与普通的房屋租赁合同的不同在于，承租人对于标的物的取得是通过招标竞价的形式取得的。青少年实践学校的招标行为实质上是一种要约邀请，山木制衣公司的投标行为是发出要约，中标则是承诺，在双方正式签订房屋租赁合同时合同成立。如果合同与招标公告没有实质性的违反，当事人的权利义务以合同为准。具体到本案中，青少年实践学校在招标公告的“重大事项及其他批露内容”中关于人数的表述是“600人以内”、“上限为1200人”，可以理解为对学校最大接待学生承载能力的一个预估。也就是说，青少年实践学校并未保证必须要达到上述人数。同时，招标公告中“出租要求”的第9项注明“其他未尽事宜详见所附《房屋租赁合同》，说明合同的内容在招标时已经对投标方进行了公示，山木制衣公司对双方在合同中的权利义务是明知的，合同并未对在校人数的下限作出特别约定，不能以此认定青少年实践学校未兑现招标承诺。至于山木制衣公司提到因学校在校人数不够而导致其经营亏损的问题，只能认定是为一种投资商业风险，而不能作为其欠付租金的理由。同时，本案中双方租赁合同虽然于2020年6月16日才解除，但山木制衣公司因受疫情影响并未也不可能使用租赁房屋进行经营，继续计算在此期间的房屋租金对其并不公平，故对其租金只应计算到2019年12月31日，现青少年实践学校主张山木制衣公司支付欠缴租金123797.26元，本院予以支持。双方在合同中对欠付租金的违约责任进行了约定，且不违反法律规定，应遵照合同进行履行。三、关于青少年实践学校主张按月租金3倍标准支付合同到期后至实际腾退之日租赁费用的问题。根据合同约定，在双方租赁期满，乙方逾期不归还房屋，双方处于不定期租赁关系的状态下才适用该条约定。而本案中双方合同约定租赁期限至2020年12月31日才届满，且虽然合同已于2020年6月16日解除，但因青少年实践学校一直处于放假关闭状态，山木公司未腾退房屋有其客观原因，故对该项主张本院不予支持，但山木制衣公司应立即腾退租赁房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告宜昌市青少年综合实践学校与被告宜昌山木制衣有限公司之间的《房屋租赁合同》已于2020年6月16日解除；二、被告宜昌山木制衣公司在本判决生效后2日内立即腾退租赁房屋；三、被告宜昌山木制衣有限公司于本判决生效后十日内向原告宜昌市青少年综合实践学校支付欠缴2019年度租金共计123797.26元；四、被告宜昌山木制衣有限公司于本判决生效后十日内向原告宜昌市青少年综合实践学校支付逾期支付租金的违约金34018.99元；五、驳回原告宜昌市青少年综合实践学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3009元，本院决定由原告宜昌市青少年综合实践学校负担1500元，被告宜昌山木制衣有限公司负担1509元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  鄢裴培二〇二〇年八月十九日书记员  望鹏飞