浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0604民初4056号 原告：绍兴市上虞越嘉置业有限公司，住所地绍兴市上虞区崧厦街道章家村（联兴），统一社会信用代码9133060407163908XB。 法定代表人：沈兰珍，总经理。 委托诉讼代理人：王鹏森，浙江泽厚（绍兴）律师事务所律师。 被告：罗飞煜，男，1993年4月1日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 原告绍兴市上虞越嘉置业有限公司诉被告罗飞煜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年7月3日、7月16日两次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人和被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绍兴市上虞越嘉置业有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，要求被告腾退并清理租赁物内物品，并将租赁物恢复原状，并支付自2020年5月13日起至实际清偿之日止的场地使用费（按每日251元计算）；2.被告支付截至2020年3月31日止的租金81696元和2020年4月1日至2020年5月12日按每日251元计算的租金，并支付以81696元为基数自2020年4月1日起至租金实际清偿之日止的按年利率6%计算的滞纳金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于上虞区××路××号××商铺出租给被告使用，租期为2年。合同对于租金及违约责任作了详细约定。被告在承租上述商铺之后，对商铺进行装修改变。被告自2019年5月15日起拖欠租金。截至到2020年3月31日，被告共欠租金81696元，原告多次催讨未果。原告认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，应当合法有效。被告在承租商铺进行装修经营后，未能按照合同约定支付相应的租金属于违约行为，应当承担相应的付款及违约责任，并应当对商铺恢复原状。 被告罗飞煜辩称：第一，被告同意解除合同。被告认为商铺腾退的义务在原告方，租赁物内的物品交由原告进行处置，原告在第一次庭审的时候也同意由原告方自行进行腾空。第二，原告没有按照合同的约定向被告提供广告位，房屋漏水导致被告无法正常办公，被告多次向原告工作人员反映之后未能解决问题，还把被告租赁房屋的消防通道的门拆除，属于原告违约在先。被告要求减免全部租金，滞纳金不应当支付，且原告明知有瑕疵的租赁物按照原价租赁给被告，并造成被告损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证（见附1：证据目录）。原告提供的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，至于证据6被告所待证的事实能够成为其不履行支付租金或者要求免除全部租金的抗辩事由，本院具体将在下文中予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，原告将坐落于绍兴市上虞区高铁新城峰山北路9号帝景现代城三楼（F3220、F3221、F3225、F3227、F3228、F3229、F3230）号商铺出租给被告，房屋建筑面积为298.43㎡，原告同意被告租赁房产用于开设浙江舜立装饰品牌。合同就租赁期限、租金支付方式、双方权利义务等作出如下约定（原告为甲方，被告为乙方）： 1.合同租赁期限为24个月，开业日即为计租日，即2018年11月1日起至2020年10月30日止，装修期（2018年7月1日至2018年10月30日）不计入正式租约年。 2.该房屋的租金按计租面积计付。自2018年11月1日至2019年10月30日的年租金为87141.56元；自2019年11月1日至2020年10月30日的年租金为91498.64元。 3.租金支付方式：首期租金为计租日起至第6个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为年租金标准/365日）的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每6个月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。 4.乙方超过交款期限而未付清全部资金，每逾期一日，乙方按照需缴纳的租金总费用的3‰滞纳金补偿给甲方，并按日累加。乙方超过交款期限30天而未付清约定时间的全部租金，甲方有权立即终止合同，乙方愿意将保证金补偿给甲方，除可以移动的乙方物品由乙方自行处理，其余附在建筑物上的固定物归甲方所有，甲方无须对乙方作任何赔偿。乙方保证及时支付租金，且不会以其他理由作为延期支付的说辞，并承担全部经济责任。 5.本合同签署当日，乙方应当向甲方支付履约保证金14524元。甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金，但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。 6.租赁期间，乙方发现该房屋主体结构及甲方提供的附属设施非乙方原因损坏或发生故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的五个工作日内进行维修，逾期不维修不修复影响乙方使用的，乙方可代为维修，费用由甲方承担并从房租中直接扣除。 7.租赁期间，甲方向乙方提供顶楼广告位一块，该广告位的设置应遵循相关法律的规定和甲方及物业公司的规章制度，因为该立面的产权为甲方，所以乙方同意无条件配合甲方以后统一规划。且该广告位的尺寸、工艺、材质、效果等需事先报甲方书面同意（现尺寸暂定为5m×2.8m），甲方不因同意而承担任何责任。注：当甲方（业主方）在广告完成后的某一天决定对整个立面进行改造时，鉴于该立面的所有产权仍然是业主方。乙方（租用方）同意无条件服从业主方对商铺立面上的广告的调整方案，积极无条件配合。 8.本合同如提前终止、解除或届满15天内，如果租期届满10个工作日内乙方仍未归还房屋的，乙方应按照每日租金至贰倍支付房租，甲方也有权要求强制腾出房屋，附在建筑物上的固定物品不作拆除，如有发生乙方照价赔偿，乙方只能将可移动的物品移走。如在20个工作日内，不作退场，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。 签订合同后，被告支付履约保证金14524元，装修保证金12000元。因被告未能按约足额支付自2019年5月起的租金，截至2020年3月31日，被告尚欠原告租金81696元。原告于2020年5月13日发送律师函至被告，要求解除合同。 2020年4月11日，被告以微信文件的方式向原告的工作人员发送申请表一份，内容载明如下：“尊敬的贵公司领导：我是帝景现代城三楼租户舜立装饰。因为今年疫情原因没有开工，而且我们的项目都在外地，前年杭州做的项目至今没结款。办公室装修好租用至今还未使用过。房租一开始带押金付了8.8万元。装修带办公用品和广告材料花费30余万元。2018年11月1日起租到现在应该付租金带物业费14万元，还欠大概5万元左右。办公室也存在一定问题，比如一直漏水，通道开始租之前给我们内部使用，后来把我们门锁敲了，说是消防通道，导致我们2台电脑被偷。还有广告位合同写的是顶楼，又因为挡住阳光把我们移到下面。所以我们打算不租了，望贵公司领导能慎重考虑能够减免租金，谢谢。申请人：舜立装饰。” 另查明，自2020年4月1日起至2020年5月12日止（共计42天）的租金为10528.61元（91498.64元/365*42）。2020年5月13日起至2020年7月2日止（共计51天）的房屋占有使用费为12784.74元（91498.64元/365*51）。 再查明，被告在诉讼过程中自愿放弃在承租房屋内的物品，原告认可被告已履行返还租赁物的义务。 本院认为，原告绍兴市上虞越嘉置业有限公司与被告罗飞煜所签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务，被告未按照约定的期限支付租金，已属违约。 关于房屋租赁合同解除时间界定的问题。双方对于案涉合同解除并无异议，只是针对解除时间存在不同的意见。原告以被告未按约支付租金为由，主张合同解除，并于2020年5月13日通知被告。被告辩称其以租赁物未使用、存在漏水、未按约提供广告位及消防通道的使用问题，主张解除合同，并于2020年4月11日通知原告。针对被告在2020年4月11日的申请函中陈述解除合同的事由，本院逐一进行分析。其一，关于广告位的设置问题。被告所经营品牌的广告位已设置于商铺三楼北侧的外立面，原告已实际提供了广告位。原告提供广告位系履行《商铺租赁合同》的附随义务，退一步说即使原告违反该附随义务，在双方未特殊约定的情况下，被告不能以此为由拒绝支付租金甚至解除合同。其二，关于被告辩称消防通道的门拆除导致财物损失的问题。本院认为，首先，该节事实是否存在尚存在争议。其次，根据《商铺租赁合同》的约定，公共通道部分系归属原告方，若被告占用消防通道会影响通行与安全。被告以此为由拒绝支付租金甚至解除合同，不符合合同法定的解除事由。其三，关于房屋漏水的问题。根据被告提供的证据，被告曾于2019年7、8月份向原告的工作人员反映房屋存在漏水的情形，被告又自认原告在2019年8月之后进行了维修。结合双方在《商铺租赁合同》中就房屋修缮问题的约定，现被告并未举证证明漏水的程度、范围已达到了租赁物无法使用之程度，被告以此为由主张解除合同，理据尚未充分。考虑到案件的情况，本院确认案涉《商铺租赁合同》的解除时间为2020年5月13日。 关于被告返还租赁物时间的界定问题。案涉租赁合同解除之后，被告作为承租人应当返还租赁物，且返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告诉请被告履行房屋腾退义务，符合法律和双方的约定，合理有据。案涉房屋租赁合同无法继续履行，双方均应该采取合理的措施避免双方损失的扩大，并及时办理房屋的交接手续。在案件审理过程中，被告自愿放弃房屋内的物品，原告认可被告已履行返还租赁物的义务，结合原告第一次庭审的陈述，本院确认被告返还租赁物的时间为2020年7月3日。 关于被告减免全部租金的辩称意见是否采信以及履约保证金是否予以退还的问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告以租赁物存在瑕疵为由辩称免除全部租金，但未能充分举证证明房屋漏水已使其完全不能对租赁房屋继续使用、收益。但鉴于租赁物的确存在漏水之情形和被告通过微信聊天记录多次向原告反映漏水的情况，本院酌情减免2019年7月至8月期间的租金2000元。考虑到新冠疫情的因素和双方曾在诉讼之前就履约保证金退还协商之情形，本院本着互谅互让的原则，确认被告已交纳的履约保证金予以扣减被告应当支付的租金。 综上，被告应支付原告租金共计63700.61元【截至2020年5月12日止的租金共计90224.61元（81696-2000+10528.61），扣除被告支付履约保证金14524元和装修保证金12000元】，故本院对原告诉请主张的该期间的租金予以调整。因被告存在延迟支付租金之情形，原告主张被告支付以81696元为基数自2020年4月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算的滞纳金（违约金），因原告主张的违约金基数系截止至2020年3月31日的租金，结合本院已认定的事实，本院酌情将该基数调整至53172元（81696-2000-14524-12000），其余关于起算点和利率标准并未违反合同的约定，本院予以照准。关于房屋占有使用费的问题，本院认为，合同解除之后至实际返还之日止的房屋占有使用费可按合同约定租金计算的方法（即年租金91498.64除以365天计算）计付，并无不妥，故被告应支付原告房屋占有使用费为12784.74元。 综上所述，本院对于原告合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 原告绍兴市上虞越嘉置业有限公司与被告罗飞煜签订的《商铺租赁合同》【涉及绍兴市上虞区高铁新城峰山北路9号帝景现代城三楼（F3220、F3221、F3225、F3227、F3228、F3229、F3230）号商铺】于2020年5月13日解除； 被告罗飞煜应于本判决生效之日起十日内支付原告绍兴市上虞越嘉置业有限公司租金63700.61元，并支付以53172元为基数自2020年4月1日起至款项付清日止按年利率6%计算的违约金； 被告罗飞煜应于本判决生效之日起十日内支付原告绍兴市上虞越嘉置业有限公司自2020年5月13日起至2020年7月2日止的房屋占有使用费为12784.74元； 驳回原告绍兴市上虞越嘉置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1842元，减半收取计921元，由原告绍兴市上虞越嘉置业有限公司负担65元，由被告罗飞煜负担856元（应于本判决生效之日起七日内履行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 王 丽 二〇二〇年八月二十六日 书记员 金佳思 ? 附1：证据目录 一、原告提供的证据及证明目的： 1.《帝景·幸福里商铺租赁合同》一份，以证明原、被告之间存在租赁法律关系，并约定相关权利义务的事实。 被告对真实性无异议。 2.律师函及EMS客户联各一份，以证明原告于2020年5月8日向被告发送律师函要求解除合同并要求被告支付相应租金的事实。 被告承认收到律师函。 3.舜立装饰租金欠款清单一份，以证明截至2020年3月31日，被告共欠原告租金81696元的事实。 被告对真实性的无异议。 4.照片四份，以证明被告场地仍在使用的事实。 被告对真实性无异议。 二、被告提供的证据及证明目的： 5.舜立装饰应交租金物业费情况一份（由原告的财务向被告提供），以证明原告同意与被告于2020年3月31日解除合同，租金是计算到2020年3月31日为止的事实。 原告对真实性没有异议，该清单中包含租金和物业费。当时被告提出解除合同，在协商的过程中计算了一下费用，但也没有明确表示同意解除合同。 6.微信聊天记录截图和照片共计十二份及视频一份，以证明原告向被告提供的租赁物存在瑕疵，原告未按照合同约定提供广告位，物业公司私自将被告的东西拆除并打破瓷砖，原告违约在先的事实。 原告对真实性没有异议。关于房屋漏水的问题，根据原告的员工反映，租赁物确实存在漏水的情况，但是在台风天产生的，属于不可抗力的情形。平时房屋也不存在漏水的情况，并且在上次漏水之后，原告已经进行了维修，漏水问题已经解决。关于合同解除的问题，被告于4月11日向原告提出要求解除合同，但是原告认为其提供解除合同的理由不成立，不同意解除合同，合同解除的时间应当以被告收到律师函之日起计算。关于广告牌的问题，根据被告提供的证据来看，被告已经将广告牌安置，不存在原告不同意安置广告牌的情形，而且根据租赁合同约定，广告位的设置应遵循相关法律的规定和甲方及物业公司的规章制度，因为该立面的产权为原告，被告同意无条件配合原告以后统一规划。 ? 附2：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。