浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初15854号 原告:李大康，男，1955年4月3日出生，汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 委托代理人：刘冬青，浙江甬泰律师事务所律师。 被告：宁波市鄞州区姜山镇奉先桥村股份经济合作社（统一社会信用代码：N2330212MF1619897J），住所地：宁波市鄞州区姜山镇奉先桥村。 法定代表人：胡立建，该合作社主任。 被告：宁波市鄞州区姜山镇奉先桥村村民委员会，住所地：宁波市鄞州区姜山镇奉先桥村。 诉讼代表人：冯玉成。 上述两被告委托代理人：高燕，浙江红邦律师事务所律师。 原告李大康为与被告宁波市鄞州区姜山镇奉先桥村股份经济合作社（以下简称“奉先桥村经济合作社”）、宁波市鄞州区姜山镇奉先桥村村民委员会（以下简称“奉先桥村村委会”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2019年11月4日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员张波萍适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行审理，原告李大康及其委托代理人刘冬青、被告奉先桥村经济合作社主任胡立建及两被告委托代理人高燕到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，并组成合议庭于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告李大康及其委托代理人刘冬青、被告奉先桥村经济合作社主任胡立建及两被告委托代理人高燕到庭参加诉讼。原、被告经庭外和解未果，本案现已审理终结。 原告李大康起诉称：因进行旧村改造新村建设，原告所有的位于宁波市鄞州区××镇××村××村改造规划范围内。2017年11月9日，原告签订了以被告奉先桥村经济合作社为甲方，被告奉先桥村村委会盖章的《鄞州区姜山镇奉先桥村房屋拆迁协议》（以下简称“《拆迁协议》”）。根据《拆迁协议》的约定，原告新房建筑面积计价方法为：面积内（拆迁旧房面积）1150元／平方米，扩展面积1450元／平方米，超扩展面积2500元／平方米。协议签订后，原告的房屋被拆除。现被告单方变更协议，要求安置房超扩展面积变更为8000元／平方米计价。原告认为，双方签订的《拆迁协议》具有法律效力，被告擅自变更协议，侵害了原告的合法权益。请求判令：一、确认原、被告于2017年11月9日签订的《拆迁协议》合法有效；二、被告继续按上述《拆迁协议》的约定履行合同。 被告奉先桥村经济合作社答辩称：《拆迁协议》系原告与被告奉先桥村村委会签订，新村建设系奉先桥村村委会的职责范围，故请求驳回原告对其的全部诉讼请求。 被告奉先桥村村委会答辩称：其对原告与被告奉先桥村村委会签订的《拆迁协议》合法性、有效性无异议。奉先桥村的新村建设事实上是以“联户自建”、“联拆联建”方式进行，资金一部分来源于政府补助，主要来源于村民。《拆迁协议》中虽载明超扩面积为2500元/平方米，但事实上计价时需要计算占地面积单价4000元/平方米[4000÷3（三层楼）+2500]，故应按照3850元/平方米计价。后因二期、三期建设中房源紧张，且近几年房价快速上涨，故经村民代表决议，新村建设分房新政策定为超扩面积单价8000元/平方米。且二期、三期涉及到超扩面积的村民已按8000元/平方米交纳了超扩面积房款并已取得房屋。现被告尚欠包括原告在内的部分村民安置房面积，需要通过四期建设后进行安置。即使通过向其他村民回购安置，现回购市场单价也已超过8000元/平方米。 原告为证明其诉称的事实，向本院提供如下证据： 证据1.土地证两份，拟证明原告所有的两处房屋已被拆迁的事实。经庭审质证，两被告对上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认定。 证据2.《拆迁协议》、《告村民书》各一份，拟证明原、被告已于2017年11月9日签订《拆迁协议》，原告已按约履行协议，被告未完全履行的事实。经庭审质证，两被告对上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认定。 证据3.《鄞州姜山镇奉先桥村联户改建新村建设》宣传报道网页打印件一份，拟证明涉案新村建设成本低，按照《拆迁协议》约定的价格可以覆盖新房的建设成本的事实。经庭审质证，两被告对上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认定。 证据4.《奉先桥村新村改造第一期分配分布表》一组，拟证明奉先桥村新村改造第一期的超扩面积按照2500元/平方米计价的事实。经庭审质证，两被告对上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认定。 两被告为证明其辩称的事实，向本院提供如下证据： 证据1.2015年9月2日奉先桥村经济合作社经济议案决议书一份、鄞州区新村建设办公室[2016]2号、[2016]8号、[2017]5号文件各一份、鄞三居办[2018]6号文件一份，拟证明奉先桥村以“联户自建”、“联拆联建”的形式分期进行新村建设，而非房屋征收或房地产开发建设，建设资金“依靠民资”原则的事实。经庭审质证，原告对上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认定。 证据2.2017年12月15日奉先桥村经济合作社经济议案决议书、奉先桥村整理式改造建设实施办法各一份，拟证明经村党员、村民代表大会表决通过，对旧房评估价格作了调整（调高），原告的旧房评估也相应予以调高的事实。经庭审质证，原告对上述证据不予认可，认为双方事实上是根据《拆迁协议》中约定金额193495元（事实上适用了调整后的评估标准）进行补偿。本院认为：原告提供的上述证据均系原件，本院对其真实性予以认定， 证据3.2018年7月1日奉先桥村经济合作社经济议案决议书、奉先桥村整理式改造建设实施办法（新村二期、三期补充条款）各一份，拟证明由于房屋市场价格上涨、新村房屋房源紧张等因素，经村党员、村民代表大会表决通过，对超扩面积价格调整为8000元/平方米的事实，经庭审质证，原告对上述证据真实性有异议，并提供2018年7月1日奉先桥村经济合作社经济议案决议书照片一份，拟证明上述决议并非大部分代表签字的事实。经庭审质证，两被告认为原告拍摄照片系决议签字中途拍摄，后部分代表继续在决议上签字。本院认为：原告提供的照片中签字与两被告提供的决议签字栏前半部分签字内容一致，本院对两被告对于签字的解释予以采信，且两被告提供决议原件，本院经核实，对上述证据真实性予以认定。 证据4.甬鄞自然资规罚告[2019]43号行政处罚（听证）告知书、甬鄞自然资规罚[2019]43号行政处罚决定书、甬鄞自然资规罚催[2019]43号催告书各一份，拟证明两被告已因非法占用土地被行政部门处罚的事实。经庭审质证，原告对上述证据真实性无异议，但认为系两被告未履行职责造成用地未经审批，应由两被告承担过错责任。本院对上述证据真实性予以认定。 证据5.奉先桥村第二期购房意向申报表一组，拟证明尚欠部分村民新房面积的事实。经庭审质证，原告对其在申报表中的签字无异议，但认为原告应按申报表上的B套标准分配新房，而非C套。本院对上述证据中原告签字栏真实性予以认定。 本院经审理，认定的事实如下： 原告系奉先桥村村民，其原有奉先桥村的住宅土地使用权面积83.6平方米、87.9平方米。2015年9月2日，经奉先桥村社员代表决议，进行村整理式改造建设。2016年2月2日，鄞州区新村建设办公室确定奉先桥村为“美丽镇村、幸福家园”启动村，同意进行旧村改造新村建设。2016年4月28日、2017年7月14日，鄞州区新村建设办公室对于奉先桥新村建设一期、二期建设予以批复。2018年7月16日，鄞州区农村安居宜居美居领导小组办公室对奉先桥新村建设三期建设予以批复。 2017年11月9日，原告与被告奉先桥村村委会签订《拆迁协议》一份，协议抬头甲方载明为奉先桥村经济合作社新村建设办公室。协议约定：原告愿意拆迁位于奉先桥村所有旧房及附属物，原告原房屋及附属物经评估核算，被告奉先桥村村委会应支付评估补偿金额为193495元；按照农村“一户一宅”原则，在拆迁协议签订后，原告可购置新住宅，原告可享受购置联排别墅或三层楼套房，房屋具体价格参照实施办法及补充意见，在新住宅交付时，按新房屋实际建筑面积结算差价；安置新房根据认定的合法建筑占地面积相近扩户置换，允许每户扩展建筑占地10平方米，超扩建筑面积按议价计算；对认定的合法建筑占地面积不足30平方米和无房户原则上以套房安置，建筑占地面积以4000元/平方米计算；新房建筑计价方法包括配套设施费：面积内1150元/平方米，扩展面积1450元/平方米，超扩展面积2500元/平方米；原告签订协议后，新房套型定下来，在交钥匙前，按结算价新房款一次性交付清，再进行房屋抽签。庭审中，原、被告均确认协议签订当时超扩展面积购房价格实际按超扩展面积价（2500元/平方米）加上建筑占地面积价（1350元/平方米）组成，为3850元/平方米。上述新房购置价格结算方式在《鄞州区姜山镇奉先桥村整理式改造建设实施办法》中也予以确认。 2017年12月15日，奉先桥村通过股份经济合作社经济议案决议书，对旧房拆迁赔偿补助标准予以明确。庭审中，原、被告均确认原告以《拆迁协议》约定的193495元获得旧房及附属物补偿款。 2018年12月1日，奉先桥村通过股份经济合作社经济议案决议书，对于奉先桥村新村建设分房新政策拟定如下：超扩面积单价为8000元/平方米，面积10平方米以下，村以8000元/平方米回购，村民可选择自主拼凑面积拿房，面积在10-20平方米内，允许拿小套间，面积在20-40平方米内，允许拿大套间，多余面积村以8000元/平方米回购，村民可选择自主拼凑面积拿房，面积在40-57平方米，允许拿小别墅，面积在57-72.2平方米，允许拿中别墅，面积在72.2平方米以上，允许拿大别墅，多余面积村以8000元/平方米回购，村民可选择自主拼凑面积拿房。原告系到会代表，但未在上述决议书中同意签字。奉先桥村出台《鄞州区姜山镇奉先桥村整理式改造建设实施办法（新村二期、三期补充条款）》，载明因宅基地面积紧张，二期、三期超扩户面积按8000元/平方米计算。在二期、三期新房分配安置中有超扩户面积需求的村民事实上均按8000元/平方米交付房款并取得房屋。 庭审中，本院查明原告新房安置情况如下：原告已取得占地面积72.2平方米别墅两套，尚有30余平方米未安置。原告主张其应按占地面积72.2平方米别墅安置，两被告表示原告可安置占地面积57平方米小别墅。原、被告均确认奉先桥村尚有部分村民遗留部分面积未安置。奉先桥村目前尚留存大别墅（占地面积80平方米）六套未予以分配。 另查明，奉先桥村新村改造第一期分配中，超扩建筑面积按2500元/平方米计算。 再查明，2019年6月3日，宁波市资源和规划局认为被告奉先桥村经济合作社未经批准，于2018年7月擅自占用奉先桥村土地建新村建设房屋，向其出具行政处罚决定书，处罚如下：责令退还非法占用的1033平方米土地（33平方米为基本农田，1000平方米为建设用地），罚款22772元。 奉先桥村新村改造四期工程已进行部分基础建设，目前处于停工状态，奉先桥村尚未取得建设许可批文。 本院认为：原告与被告奉先桥村村委会签订的《拆迁协议》系双方真实意思表示，庭审中两被告对《拆迁协议》的合法性和有效性未提出异议，经审查，《拆迁协议》未违反国家的强制性法律规定，故确认上述《拆迁协议》合法有效。 本案争议焦点为原告是否有权要求被告继续按《拆迁协议》中约定的超扩展面积单价履行合同。 本院认为：首先，《拆迁协议》中约定超扩展面积单价为2500元/平方米，根据原、被告的庭审陈述以及《鄞州区姜山镇奉先桥村整理式改造建设实施办法》的规定，可以认定超扩展面积的计价尚需增加建筑占地面积价，故《拆迁协议》约定的超扩展面积单价应按3850元/平方米计价。其次，原、被告均确认原告尚有30余平方米未安置，原告主张其应按占地面积72.2平方米中套别墅予以安置，两被告表示原告应按占地面积57平方米小套别墅予以安置，但奉先桥村目前留存的均为大套别墅，原告并不符合大套别墅安置条件。庭审中原告陈述称其可通过新村改造四期建设完成后安置房屋，本院已经查明新村改造四期工程目前处于停工状态，奉先桥村尚未取得建设许可批文，开工日期不明。故被告目前无法按《拆迁协议》约定提供符合安置条件的新房对原告进行安置。最后，即使被告通过向其他村民回购新房以安置原告，也存在如下情形：第一，被告奉先桥村村委会并非以营利为目的与原告签订《拆迁协议》，其作为农村基层组织在美丽乡村建设形势下对奉先桥村的新村改造进行规划、统筹、组织等；第二，自2017年11月9日签订《拆迁协议》后房屋造价成本上涨，目前姜山镇房屋市场价格涨幅明显；第三，奉先桥村确实存在非法占用1033平方米土地情形，但考虑到被告系以村民整体利益为出发点，为新村建设规划而非法占用，且现已被责令退还并罚款，而最终造成新村建设面积缩减。被告为妥善安置村民通过决议方式提高超扩展面积单价以应对上述重大变化，原告虽未在上述决议上签字，但大多数村民代表在上述决议上签字表示同意；第四，新村改造二期、三期安置中凡涉及超扩展面积的村民均以超扩展面积8000元/平方米计价，实际交付款项并取得房屋。故被告依目前市场价向其他村民回购新房并按《拆迁协议》约定安置原告对于被告明显不公平。综上，对于原告要求被告继续按《拆迁协议》的约定履行合同，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下： 一、确认原告李大康与被告宁波市鄞州区姜山镇奉先桥村村民委员会于2017年11月9日签订的《鄞州区奉先桥村房屋拆迁协议》合法有效； 二、驳回原告李大康的其他诉讼请求。 本案案件受理费2048元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  张波萍 人民陪审员  孙正海 人民陪审员  王奋明 二〇二〇年八月三十一日 代书 记员  金 珏