江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终742号上诉人（原审被告）：黄目盼，女，1997年8月26日生，汉族，住泰兴市。上诉人（原审被告）：黄莲，男，1968年12月3日生，汉族，住泰兴市。上诉人（原审被告）：周子芳，女，1969年1月20日生，汉族，住泰兴市。三上诉人共同委托诉讼代理人：季伟，江苏星月城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祁亚峰，男，1957年10月26日生，汉族，住泰州市高港区。被上诉人（原审原告）：蔡苏华，女，1960年9月10日生，汉族，住泰州市高港区。上诉人黄目盼、黄莲、周子芳因与被上诉人祁亚峰、蔡苏华房屋买卖合同纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2019）苏1283民初7909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2020年5月12日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人周子芳及其与黄目盼、黄莲的共同委托诉讼代理人季伟，被上诉人祁亚峰、蔡苏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄目盼、黄莲、周子芳的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审认定争议的40万元是支付逾期付款利息错误。双方系买卖合同关系，仅约定未按期付款应承担违约责任，未约定房款和违约金的顺序，不能将担保人黄莲与祁亚峰的短信记录作为主合同债务人黄目盼的意思表示，故按惯例应认定该40万元为支付的房款而非利息。2.一审认定按月利率2%计算违约金错误。双方签订的房屋买卖合同第三条第二款约定：如乙方逾期支付则应以欠款金额为基数自2017年4月25日起按月利率2%计息，直至付清之日止。该条款实质是对违约责任违约金的约定，一审中上诉人已对该约定的合法性合理性提出抗辩认为违约金约定过高，请求予以调低。约定违约金目的是为了促进合同当事人履行合同义务，违约金的数额是对守约人在履行合同义务中取得的利益的补偿，而不是鼓励当事人通过此方法获得高额回报，更不是让当事人以此作为发放民间借贷的手段。根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条的规定，认定违约金是否过高，一般应当以合同法第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。故本案中违约金的计算标准依照民事诉讼法第二百五十三条规定的加倍支付迟延履行期间的债务利息进行调整。3.一审应将被上诉人收取的租金抵消部分房款。黄目盼购买的案涉房屋是周子芳原租赁的房屋，租期自2016年11月20日至2021年11月19日，年租金4.5万元，周子芳已付一年租金，而购房时未租满一年，被上诉人应将多收的房租退还而未退，故应在房款中扣除。4.一审认定黄莲与祁亚峰的短信记录是上诉人表示同意先支付违约金且按2%的利率标准计算错误。本案购房人是黄目盼，房屋买卖合同是主合同，黄莲和周子芳是担保人，担保合同是从合同，黄莲不具备变更主合同条款的资格，黄莲与祁亚峰的短信记录不能作为变更主合同条款的依据，且每次给付的房款也不是黄莲给付的。一审未能正确分清涉案当事人的法律地位，造成事实认定错误。5.房屋买卖协议第三条约定显失公平。因为还款时间为2017年5月10日前，而计息时间为2017年4月25日起，有失公平，如要约定违约责任，也只能从约定的还款时间以后开始计算利息。双方所约定的违约金明显过高，显失公平，应当撤销。6.被上诉人在主债权期满后6个月内未向周子芳主张保证责任，故对周子芳的保证责任应予免除。后上诉人在二审庭审补充称：一审中被上诉人提交了2017年4月25日房屋买卖协议中甲方蔡苏华的签名非本人所签。上诉人黄目盼与祁亚峰、蔡苏华重新签订了不动产转让协议，约定房屋的价款为150万元，交付房款期限为2017年4月25日前交付50万元，余款在4月28日付清。该协议中没有黄莲、周子芳进行担保。该协议在一审期限没有找到，故没有向一审法院提交。该协议是在最近找到的。该协议同时也是用于买卖双方交易过户的协议，其中甲方出卖人蔡苏华的签名是本人所签。上诉人认为双方对房屋买卖的相关约定条款应以该协议为准，而一审中被上诉人提交的协议不能作为本案定案依据。被上诉人祁亚峰、蔡苏华辩称，上诉人二审庭审中出示的所谓协议是上诉人提出办房屋过户手续，如果按1938000元还要多给几万元，为了过户少缴税要重新搞一个协议，其中祁亚峰、蔡苏华的签名都不是本人所签，是虚假的。这份协议是提交给过户登记部门的，不是我们真实的协议。针对上诉状答辩如下：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.一审认定黄莲于2017年11月至2019年2月分四次给付祁亚峰的40万元为逾期付款的利息，是有事实依据的。虽然双方是房屋买卖关系，但在交房后，三上诉人均未能按约给付房款构成违约，在被上诉人催款后黄目盼的父母及担保人按合同约定就未付款以年息24%给付利息，且在微信中确认了已付利息和未付利息的数额，故该40万元应认定为未付房款的利息。2.一审按照月息2%计算利息是综合了本案的实际情况作出的，符合法律规定。本案为房屋买卖合同，但买受人购买房屋后仅支付少量房款，接收房屋后即用于抵押贷款，贷款所得款项未按照合同约定的期限给付被上诉人，而是用于经营。上诉人拖延付款导致被上诉人购房用于子女结婚的计划一再延迟，期间商品房价格一直上涨，无奈只得借款购房，承担房屋价格上涨带来的差价损失及借款的利息损失，故上诉人故意拖延付款，过错较大，其给被上诉人造成的损失是能够预期的，按月利率2%给付违约金不应认定为过高。3.关于上诉人说的租金问题，实际只付了41000元租金，从10月份租到第二年4月卖给上诉人，本来房屋买给别人说好198万元，后来考虑到承租人优先购买权，考虑租金的因素才降到193.8万元。故该租金不应退还，且租金跟本案的房屋买卖合同非同一法律关系。4.房屋买卖的主合同中约定逾期付款的责任为按月息2%计算利息，黄莲与祁亚峰的微信中对此又予以约定，周子芳则按照黄莲与祁亚峰计算的利息进行给付，故三上诉人均应承担按月利率2%给付利息的责任。祁亚峰在保证期间内多次向连带责任担保人黄莲催款，根据最高人民法院关于诉讼时效司法解释的规定，催款行为的法律效力及于其他连带责任人，故周子芳的担保责任无论被上诉人是否向其主张均不能免除。祁亚峰、蔡苏华向一审法院起诉请求：1.判令黄目盼支付祁亚峰、蔡苏华购房款130万元及逾期付款利息（自2018年8月10日起按月息2%计算至实际付清之日止）；2.判令黄莲、周子芳承担连带给付责任；3.判令黄目盼、黄莲、周子芳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：祁亚峰、蔡苏华系夫妻关系，黄莲、周子芳系夫妻关系，黄目盼系黄莲、周子芳的女儿。2016年11月17日，祁亚峰、蔡苏华与周子芳签订协议书1份，约定将位于泰兴市房屋出租给周子芳办公使用。租期五年，自2016年11月20日至2021年11月19日止，租金45000元/年，周子芳同意留一房间给祁亚峰、蔡苏华使用。协议签订后，祁亚峰、蔡苏华收取40000元租金及1000元定金。后祁亚峰、蔡苏华欲将上述房屋出售，2017年4月25日，祁亚峰、蔡苏华作为出卖人（甲方）与黄目盼作为买受人（乙方）签订房屋买卖协议书1份，约定祁亚峰、蔡苏华将案涉房屋出售给黄目盼，转让价格为祁亚峰、蔡苏华净得房款193.8万元，全部税费由黄目盼缴纳。黄目盼于协议订立前已交付定金13.8万元，应于2017年4月28日前支付房款50万元。黄目盼支付此款后，祁亚峰、蔡苏华配合黄目盼办理房屋转移登记；剩余130万元房款，黄目盼于2017年5月10日前一次性付清。如逾期支付，应以欠款金额为基数自2017年4月25日起按月利率2%计息，直到付清为止。协议第五条还约定，黄目盼的付款义务由黄莲、周子芳提供连带担保。黄莲、周子芳作为乙方担保人在协议上签字。上述房屋买卖协议书签订前，黄目盼一方已付13.8万元定金；协议签订后次日即2017年4月26日，支付50万元房款，后祁亚峰、蔡苏华配合黄目盼办理房产过户登记手续。此后，黄目盼一方于2017年11月28日、2018年7月23日、2018年10月15日及2019年2月3日先后付给祁亚峰、蔡苏华一方10万元、20万元、5万元、5万元。在祁亚峰与黄莲的短信聊天记录中，1.黄莲对祁亚峰所主张的按月利率2%计息并未提出异议，双方均认可已付款作为逾期付款利息；2.祁亚峰确认截至2019年7月25日，黄目盼一方结欠逾期付款利息为22.2万元。2019年8月26日，祁亚峰、蔡苏华持诉称理由致讼一审法院，要求黄目盼、黄莲、周子芳连带支付剩余购房款130万元及逾期付款利息。审理过程中，根据祁亚峰、蔡苏华的申请，一审法院依法作出（2019）苏1283民初7909号民事裁定书，裁定查封、冻结黄目盼、黄莲、周子芳名下价值170万元的财产。一审法院认为，双方当事人间房屋买卖合同依法成立，黄目盼作为买受人，应当按照约定的时间、数额支付价款。黄目盼尚欠祁亚峰、蔡苏华130万元购房款未付，故对祁亚峰、蔡苏华要求黄目盼支付130万元购房款的诉讼请求，一审法院依法予以支持。黄莲、周子芳应对黄目盼的付款义务承担连带责任。因黄目盼、黄莲、周子芳未能按期付款，应当承担相应的违约责任。关于2017年11月28日后支付的40万元，双方在短信聊天中均认可是支付的逾期付款利息，此系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，一审法院予以确认。祁亚峰在与黄莲的短信聊天记录中，确认截至2019年7月25日应付的逾期付款利息为22.2万元，不超过合同约定的计息标准，对此予以确认。自2019年7月26日起的逾期付款利息，根据合同约定，仍按月利率2%计算至实际还清之日止。黄目盼、黄莲、周子芳辩称月利率2%计息即违约金标准过高，但案涉房屋买卖协议书中详细约定了逾期付款的违约责任，其对此应有明确预见，且该违约金也未超出一般民间借贷利息的合法保护限度；另外，黄莲在与祁亚峰短信聊天记录中，从未对计息标准提出异议，并且按此支付了部分逾期付款利息，故对该辩称意见，依法不予采纳。黄目盼、黄莲、周子芳还辩称售房款中包括了其对房屋装修的添付价值，但未能举证证明，祁亚峰、蔡苏华亦予否认，故亦不予采信。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、黄目盼于本判决生效之日起二十日内支付祁亚峰、蔡苏华购房款130万元及逾期付款利息（其中截至2019年7月25日的利息为22.2万元，自2019年7月26日起按月利率2%计算至实际还清之日止），黄莲、周子芳承担连带给付责任；二、驳回祁亚峰、蔡苏华的其他诉讼请求。案件受理费19542元，减半收取9771元，保全费5000元，合计14771元，由祁亚峰、蔡苏华负担436元，由黄目盼、黄莲、周子芳连带负担14335元。二审庭审中，上诉人提交《不动产转让协议书》一份，载明“……二、乙方在2017年4月25日前交付50万元，余款100万元2017年4月28日前付清。……”，证明：黄目盼是买房人，出卖人是祁亚峰、蔡苏华；一审中被上诉人提交的房屋买卖协议中蔡苏华的签名并不是其本人所签，属于无效协议，而上诉人所提交的协议上蔡苏华的签名是本人所签，故本案应当以该协议作为判案的依据。如果对方否认，申请对协议中蔡苏华是否是本人所签进行司法鉴定。被上诉人质证认为，上诉人提交的协议书上祁亚峰、蔡苏华不是本人所签，是上诉人为了房屋过户少缴税而弄的；该协议上黄目盼还是个小姑娘，没有担保人，被上诉人不可能跟她签协议；在2017年4月25日前周子芳共汇款63.8万元，与上诉人提交的上述协议中写的50万元不符。二审庭审后，上诉人提交书面申请一份，申请对二审中提交的不动产转让协议书中蔡苏华签名的真实性进行司法鉴定。后又提交加盖有泰兴市不动产登记中心档案查阅专用章的《房产转让协议书》及发票复印件一份，协议书载明“……二、乙方在2017年4月25日前交付60万元，余款100万元2015年4月25日前付清……”。被上诉人质证认为，该协议上的签名不是其所签，也不是真实的情况，因为上面写2017年4月25日前交60万，而当天之前才交了13.8万元，根本不是50万元或60万元，而且协议上标注日期是2015年4月25日。总之上诉人二审中提供的两份协议都不是真实履行的协议，不是其真实意思表示，真实客观的协议就是其一审提供的协议。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、双方实际履行的协议如何认定，是被上诉人一审中提交的协议还是上诉人二审中提交的协议；二、双方争议的已给付的40万元性质如何认定，是购房款还是逾期付款利息；三、双方约定的逾期付款违约金以月利率2%计息是否过高，应否调整；四、上诉人诉称的租金问题如何处理；五、上诉人周子芳对案涉债务的保证责任如何认定。现分别阐述如下：一、双方当事人实际履行的协议应为被上诉人一审中提交的《房屋买卖协议书》。首先，上诉人在一审中对被上诉人所提交的《房屋买卖协议书》的真实性和实际履行情况表示认可而未提出过任何异议，且称房屋的实际购房人是黄莲、周子芳，黄目盼是其女儿只是名义上的购房人；其次，从上诉人实际付款情况来看，2017年4月26日前分别付13.8万元和50万元共63.8万元，与其二审中所提交的两份协议中约定的付款内容即“2017年4月25日前交付50万元”或“2017年4月25日前交付60万元”明显不符，而与被上诉人一审中所提交协议约定的付款内容“乙方于本协议订立前已交付定金13.8万元，乙方应于2017年4月28日前另付房款50万元”基本相符；再次，对比双方分别在一二审提交的协议内容及形式来看，被上诉人提交的协议内容除签名为手写外其余均系打印，说明相关内容系双方经过充分协商基础上确定形成的，而上诉人提交的协议的主要内容均系在格式合同中手写添加形成，再结合上诉人称该协议系过户登记时备案合同的事实，更能说明上诉人提交的协议是在过户现场形成的可能性大，故被上诉人称上诉人提交的协议仅为过户登记使用更为可信；最后，上诉人陈述其二审庭审中所提交的协议与房屋过户备案的协议一致，而其在二审庭审后提交的加盖有泰兴市不动产登记中心档案查阅专用章的协议与二审庭审中提交的协议并不一致，可见其陈述与事实不符，可信度较低。而且根据上诉人陈述，其在一审中即明知房屋登记部门存在备案协议却未调取，却称上诉后才发现此协议并作为新证据提交，显然不符合常理。因此，综合分析来看，应认定被上诉人一审中提交的协议系代表双方真实意思且实际履行的协议。上诉人上诉称一审中被上诉人提交的房屋买卖协议中蔡苏华的签名并不是其本人所签，属于无效协议，而上诉人所提交的协议上蔡苏华的签名是本人所签，本案应当以该协议作为判案的依据一节，明显与查明的案件事实不符，且陈述前后不一致，故本院不予采信。至于上诉人申请对其提交的协议中签名的真实性进行鉴定一节，因其申请鉴定事项对证明本案待证事实已无意义，故对其鉴定申请，本院不予准许。二、双方争议的40万元的款项性质应认定为逾期付款利息。首先，根据祁亚峰与黄莲的短信聊天记录，黄莲多次主动提出先付利息并确认已付40万元均为利息；其次，根据上述聊天记录，上诉人黄莲在陆续支付上述40万元的过程中对欠付购房款总额为130万元从未提出任何异议或要求将上述款项充抵购房款；再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十一条规定，债务人除主债务外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。本案中，双方当事人并未约定逾期后先付利息还是先付房款，且上诉人支付的40万元不足以清偿全部债务，故被上诉人要求将上诉人支付的40万元先抵充利息符合上述规定。因此，综合上述分析，上诉人支付的案涉40万元的性质应认定为逾期付款利息。上诉人主张该40万元为购房款，与案件事实明显不符，于法无据，本院不予采信。至于上诉人辩称黄莲系保证人而非主合同债务人，黄莲无法代表黄目盼对已付款的性质作为自认一节，因黄莲系黄目盼的父亲，亦系案涉债务的保证人，且一审中其陈述实际购房人就是黄莲夫妻，故其作为实际付款人对所付款性质的自认应及于黄目盼，对其该项辩解，本院亦不予采信。三、对双方约定的月息2%的逾期付款违约金应不予调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”最高人民法院2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定：“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”本案中，首先，双方约定的月息2%逾期付款违约金计算标准并不违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思，且该标准不超过民间借贷保护的最高标准。虽然逾期付款造成的损失一般为利息损失，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，但因上诉人并未就月息2%的逾期付款违约金的约定是否过分高于造成的损失提供任何证据加以证明，依法应承担举证不能的法律后果；其次，从合同履行情况来看，被上诉人方早在2017年收到小部分购房款的情况下即将案涉房屋办理过户变更登记到上诉人黄目盼名下，其全部合同义务均已履行完毕，不存在任何违约情形，相反，上诉人方却在仅支付小部分购房款后迟迟未依约履行支付其余大部分购房款的义务，在被上诉人多次催告仍未履行，且其违约状态一直持续存在长达两年多；再次，根据案件查明的事实，合同未能完全履行完毕的过错完全系上诉人方恶意违约造成的，被上诉人方并无任何过错；最后，从被上诉人提供的聊天记录来看，上诉人方在履行支付部分逾期付款违约金的过程中，从未对双方约定的逾期付款违约金的计算标准提出过任何异议，这在一定程度上表明上诉人方系认可该标准的。因此，综合分析上述情况，再根据公平原则和诚实信用原则，难以认定双方约定的月利率2%的逾期付款违约金过高，故宜不予调整为妥。上诉人上诉主张双方约定的违约金过高应予调整，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。四、对上诉人提出的租金抵房款主张不予支持。一方面，租赁关系与本案房屋买卖关系属于不同的法律关系，上诉人主张要求在本案中一并处理租金问题没有法律依据；另一方面，双方签订的案涉房屋买卖协议中并未对租金问题作出约定，且被上诉人主张房屋总价已考虑了租金因素不同意再抵扣，故上诉人提出的租金抵房款的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。五、上诉人周子芳应当依法对案涉债务承担保证责任。一方面，上诉人周子芳在一审中并未对其保证责任问题提出过任何异议；另一方面，根据《中华人民共和国担保法》及其司法解释的相关规定，债权人可以向其中一个保证人主张保证责任，也可以向其中一部分或全部保证人同时主张保证，债权人向其中一个保证人或者一部分保证人主张保证责任的，其效力及于其他保证人。本案中周子芳与黄莲作为夫妻共同为其女儿黄目盼的案涉债务提供保证，且未约定保证方式，应认定为连带责任保证。而根据黄莲与祁亚峰的聊天记录，祁亚峰在保证期间向连带保证人之一的黄莲主张过权利，其效力应及于另一保证人周子芳。因此，周子芳应对案涉债务承担保证责任。上诉人周子芳主张应免除其保证责任，与案件事实不符，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人黄目盼、黄莲、周子芳的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19542元，由上诉人黄目盼、黄莲、周子芳负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  顾春旺二〇二〇年八月十二日书记员  季 萍