河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1623民初3198号原告：王林，男，汉族，1969年2月18日生，住商水县。委托诉讼代理人：王军辉，河南碧轩律师事务所律师。被告：赵军娜，女，汉族，1977年9月15日生，住商水县。委托代理人：张上进，男，汉族，1977年2月13日生，住河南省商水县，系被告赵军娜的丈夫。原告王林与被告赵军娜确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王林委托诉讼代理人王军辉，被告赵军娜及其委托诉讼代理人张上进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王林向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方所签订的宅基房屋买卖协议无效；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方在2006年9月20日签订宅基地房屋转让协议，被告向原告交付五万元，原告将村集体分配给自己的宅基地和宅基地上的六间房屋转让给被告。该宅基地并非原告自己一人所有，而是村集体分配给原告一家人的宅基地，原告转让给被告时家人并不知情，知情后该房屋和宅基地已经交付给被告。在被告居住期间并未对该房屋进行翻修重建。现村集体通知，所有将宅基地出售给本集体组织成员以外的人的行为均为无效行为，请村民自己核实后自己解决，否则村委会将介入处理，并对村民做出相应处罚。原告起诉后被驳回起诉，让原告先把被告的房产证撤销然后再起诉，原告起诉仅是确认协议无效，在本案中协议是否有效与是否有房产证无关，因此再次向法院起诉。被告赵军娜辩称，1、2006年9月20日前，我们是想租赁原告房屋，原告不同意租赁，要求卖给我们，并且给我们说，如果这个地方以后遇到拆迁，我们可以得到两套房子。并且说以后我再建房出现问题，由原告负责解决。原告主动找村委会盖章，证明原告将房子卖给了我们。之后我们与原告签订了协议，并按照协议向原告支付了购房款。之后在原告多次催要下，我们分三次把房款付清，收房款时有的是原告收的，有时是原告妻子收的。我们入住后，多次对房屋进行了翻修。办理了用电过户手续，自来水安装，并对房屋进行了扩建。并于2010年4月1日经村委会同意办理了房产证。现我们一直在那居住，户口也迁到了北菜园4组。原、被告签订合同是双方真实意思的表示，并且办理了房产证，我们参与了北菜园村里集体组织的修路，为此出了钱。村干部也经常到我家慰问，看房屋是否有问题，我们已经是北菜园村民，村里的集体事务都会通知我们。村里进行宅基地确权登记时，问了我们的人员结构及宅基地面积，充分说明了村里对我们是认可的。我们只是在这村里居住，使用这片宅基地，并不妨碍村集体的利益。2、根据商水县政府的文件，北菜园村已经变更为商城居委会；3、被告也没有其他地方住所可居住，只是在商水县城打工，有个居住的地方；4、原、被告间的宅基地转让协议应当是有效的。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人双方进行了证据交换和质证。对于当事人提供的证据和本案事实，本院分析认定如下：原告王林向本院提供的证据材料有：1、宅基房屋转让协议1份。证明原告王林将房屋转让给非本集体组织成员，住址为城关镇××路东段的赵军娜，该份协议违反了集体宅基地不允许买卖的规定，应为无效的转让协议；2、商水县人民法院及周口市中级人民法院民事判决书一份。证明与本案相类似的转让集体宅基地协议经商水县及周口市法院两次审理都被确认为无效的转让协议，所以原、被告签订的协议也应被确认为无效。被告赵军娜向本院提供的证据材料有：1、宅基房屋转让协议1份、收到条3份。证明当时原、被告双方是自愿签订的协议，并且其中有一份收到条就是原告妻子陈霞出具的，原告所说其家属不知情是不属实的；2、房屋所有权证1份、产籍档案1份、北菜园村委会证明1份、原告现居住的房屋照片1张、及王林在他的其他两片宅基地开发的建房照片2张。证明王林不止一片宅基地，不属于一户一宅；3、商水县人民政府的两个文件。证明被告现在所居住的地方已经变更为居委会，归新城办事处商城社区管理，被告所购买的土地已不属于农村，不适用土地管理法第63条的规定；4、户口本1份，电业局各户用电信息卡1张，证明被告已经迁到所购买的地方居住，并且水电已过户；5、案例两份。证明原、被告所签订的合同有效。被告对于原告提供的证据的真实性无异议，对于原告提供的2份判决书，称被告方有层级较高的法院对类似案件作出的判决，判决的是合同有效。原告对于被告提供的证据1的真实性无异议，但认为签订协议时被告的户籍所在地为商水县××行政路，协议违反法律法规强制性规定；被告的妻子陈霞是在2007年收取的被告购房款，不代表在转让房屋时陈霞知情。对于被告提供的证据2的真实性无异议，但认为被告住址是城关镇××路东段，办理房产证的申请和证明均表明是规划宅基地一片，实际上该宅基地是买卖，双方买卖的是集体土地，违反法律法规。从被告居住房屋的照片可以看出，被告在购买房屋后并未翻修重建，仅仅进行了简单装修。商品房照片不显示在何处拍照，不能证明是建在原告的土地上，也不能说明是原告建造的。对于被告提供的证据3的真实性无异议，但认为文件只能证明北菜园村被规划到城镇规划区内，不能代表城镇规划区内不存在集体土地。对于被告提供的证据4，认为办理户口本的程序不合法，户口本上说明被告是从何处迁来；供水供电与本合同是否有效不具有关联性。对于被告提供的证据5，认为判例中显示的土地性质或案件事实与本案不同。对于原、被告均对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以采信。原、被告提供的案例均与本案案件事实不同，不适用本案。原、被告间是在2006年9月20日签订的宅基房屋转让协议，签订协议时被告已在涉案房屋居住，原告的妻子陈霞是在2007年2月15日向原告收取的其中一笔购房款，原告称其妻子对于房屋买卖不知情，本院不予采信。原告认为被告的户口本办理程序不合法，本院认为被告的户口本是由公安机关办理，具有既定效力，被告称其办理程序不合法无依据，本院不予采信。经审理查明，被告赵军娜原户籍地为商水县××行政路东段，2006年9月20日，原告王林（甲方）就其位于商水县××北菜园××房屋与被告赵军娜（乙方）签订了宅基房屋转让协议，约定：“一、甲方同意将本人的一处宅基及房屋转让给乙方（宅基地上有瓦房肆间，偏方两间）。二、乙方愿意付给甲方五万元（50000元）转让费。如果村委会收取一切费用由甲方承担。三、甲方转让后，所有宅基房屋产权永久性归乙方所有。四、甲方转让给乙方的宅基及房屋以后不得有任何争议和纠纷，否则一切后果由甲方负责，宅基及房屋一切手续由甲方办理。五、甲方转让给乙方的宅基地面积276.12平方米，宽15.6平方米。六、付款方式待协议签订后，乙方将款付给甲方，甲方需出据收款收据。七、本协议一式叁份，甲乙双方和见证人各一份。八、本协议从签订之日起生效，受法律保护。甲方签字：王林乙方签字：赵军娜见证人签订：乔劲松2006年9月20日”。在原、被告签订上述协议时，被告已经入住上述宅基房屋。关于原、被告协议约定的房屋宅基转让款50000元，被告方与2006年9月25日交付给原告王林30000元，于2007年2月15日交付给原告的妻子陈霞15000元，于2008年1月31日交付给原告王林5000元。2010年4月1日，被告赵军娜对上述四间瓦房向房产管理部门申请办理《房屋所有权证》，北菜园村委会并向房产管理部门出具了证明，商水县人民政府于2010年6月2日对于上述房产办理了房屋所有权人为赵军娜的《房屋所有权证》，产权证号为：房权证商房字第××号。被告赵军娜在上述院落居住期间，曾对房屋进行了整修，水电均立户在其丈夫张上进名下。商水县公安局城关派出所于2020年7月30日为被告赵军娜办理的户口本上显示，赵军娜的住址为：河南省商水县城关镇北菜园村四组。本院认为，虽然原、被告签订合同时被告并非北菜园四组集体经济组织成员，但被告后经公安机关审查登记已迁入北菜园四组，成为该集体经济组织的成员，原、被告签订的转让协议是双方的真实意思表示，并不损害第三人的利益，已履行完毕有十多年，且商水县人民政府已为被告办理了《房屋所有权证》，办理《房屋所有权证》时北菜园村委会又为被告出具了相关证明，说明北菜园村委会对此是认可的。原告诉请确认双方所签订的宅基房屋买卖协议无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王林的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元。由原告王林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  张天立二〇二〇年八月二十一日书记员  何 凯