江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0902民初5851号原告：王宏，男，1963年7月4日出生，汉族，住宜春市袁州区。原告：袁州区城西踏浪电讯店，住所地：，统一社会信用代码：92360902Ｌ51168631Ｆ。经营者：徐慧，男，1971年9月23日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区翠林路81号15栋1单元2403室。两原告的委托诉讼代理人：周洪平，江西利元律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：黄璐，江西利元律师事务所实习律师。被告：况平元，男，1973年12月6日出生，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：谢黎青，江西百姓律师事务所律师。原告王宏、袁州区城西踏浪电讯店与被告况平元（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人周洪平、被告况平元及其委托诉讼代理人谢黎青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原告与被告之间签订的《店面租赁协议》自2019年7月1日起解除；2、请求依法判令被告向原告支付租金108000元及违约金20520元（违约金暂计算至2019年7月1日，违约金按每月租金的2%计算），支付欠付的水电费2587.16元；3、诉讼费及其他各项费用由被告承担。事实和理由：2005年，案外人江文彬与案外人宜春市城市建设投资开发有限公司签订租赁协议，由江文彬承租位于宜春市春台公园西门商业楼的房产（现产权证号为4-××4）。2008年9月9日，江文彬与两原告委托的代理人熊小平签订了《店面租赁合同》，租赁期限自2007年5月22日至2015年1月31日。此后案外人谢言龙购买下包括本案租赁房屋在内的整栋大楼，两原告继续租赁该房屋用以经营。此后却因谢言龙涉嫌犯罪，该财产被南昌市湾里区人民法院没收并予以拍卖。2015年，南昌市湾里区人民法院作出（2015）湾刑执字第1-1号执行裁定书，将该商铺收缴，租赁期限到期后，该院代管了该商铺，原告继续租赁使用该商铺，并将租金交给该院。2016年9月31日，由原告王宏为代表与被告之间签订了一份《店面租赁协议》，协议中约定，两原告将租赁的位于正在经营的门店“踏浪电讯”二楼东头向西开门的两间店面租赁给被告。租赁期间为2016年9月11日-2018年9月30日。2016年9月11日至2017年9月30日期间为6000元／月。被告需在每季度的前一周足额支付当季的租金及水电费，若延迟交款，每日需支付月租＋水电费的1%为滞纳金，若延迟缴纳30天，本协议终止，押金全额扣除，并需足额缴纳房屋及水电费。2017年10月29日，案外人刘春竞拍购得该商铺，成为该商铺合法所有人，2017年11月1日，刘春与原告王宏签订了《房屋租赁合同》，将该商铺租赁给王宏，原告依约向其缴纳租金，实际仍由两原告共同使用共同支付租金。原告与被告签订租赁合同后，被告仅支付租金至2017年12月31日，在2018年1月12日，原告曾发函向被告催缴当季度的租金，但是被告不予理睬。之后多次催促，后又在2019年7月1日，原告再次打电话与被告联系，要求支付租金并解除租赁合同，但是被告直接表示对租金不予支付。综上，两原告将部分店面转租给被告，被告却不按照合同的约定履行义务，拖欠数月的租金不予缴纳，且追讨未果。为维护原告的权益，故诉至法院。被告辩称：一、本案双方在《店面租赁协议》中约定的租赁物房屋已遇政府拆迁，不具备继续租赁的条件，按双方约定和法律规定均不存在继续履行。理由是：2017年政府拆迁部门已通知包括本案出租房屋在内及该房屋周边的所有房屋所有权人和经营人要拆迁事宜；2018年4月政府拆迁部门已经与被告签订《征收测量表》；到目前为止，本案出租房屋左右两边的房屋事实上已全部拆除，仅剩原告的出租房屋未拆除，该房屋的左右两侧的房屋已全部拆除，该房屋的前面是东风大街人行道、后面是春台公园的动物园（不存在拆迁问题）；原告出租房屋之所以未拆除主要是因为原告的房主拆迁要价过高等原因。因此，本案双方签订的《店面租赁协议》按双方约定及法律规定均不存在继续履行，双方已用实际行为解除和终止了《店面租赁协议》（被告已搬至他处经营，原告没有按约收取房租）。二、原告诉请要求被告支付租金及违约金与事实不符，且于法无据。本案并非被告租房违约拒付租金，而是本案租赁物房屋出现了双方签订《店面租赁协议》第8条所约定的“政府拆迁”类不可抗力除外条件，该《店面租赁协议》双方事实上已用行动提前终止和解除了（不存在要等原告诉请到法院来解除），且原告不仅不能向被告索要租金，更不能追究被告的违约责任。三、被告已按约付清了原告的租金，不存在要再付租金和承担违约责任。正如原告诉状中所述“被告支付租金至2017年12月31日”，这说明被告承租期间的房租已付清。2018年租赁物房屋遇政府拆迁，政府与被告进行《征收测量表》登记后已搬迁至“银泰广场”经营。没有再继续租赁和使用原告的出租房屋，依法不应再支付原告的房屋租金。另外，双方在《店面租赁协议》第5条也明确规定“若延迟达30天，本协议自动终止”，如果不是政府拆迁的话，为何原告不在延迟达30天当时就通知被告终止协议，而要拖到一年半后的2019年8月才来起诉被告呢？明显违背常理。且《租赁协议》第8条明确约定“政府拆迁”为“不可抗力”因素，原告无权再以此为由追究被告的违约责任，因为本案是政府拆迁后被告搬去他处经营，而不是被告租用原告房屋违约拒付租金。四、原告诉请解除双方签订的《店面租赁协议》已没有必要。因为双方《店面租赁协议》约定租赁的房屋已遇到政府拆迁为不可抗力的除外条件，被告也早已就装修等与政府拆迁部门进行了征收测量登记并搬迁至其他地方经营。该《店面租赁协议》早已名存实亡（被双方用实际行为解除和终止了），依法定和按约定均不存在要继续履行。根本不需要所谓的起诉来“解除”。事实上，被告租用原告房屋的左右两边其他人的房产早已签了拆迁协议（现已实际拆除，前后公共用地不存在拆除），原告因政府拆迁部门未满足其现房主高额的拆迁要价条件才产生至今未签订拆迁协议（过错在于原告的现房主），所以现在原告不应该再收租金（如果现在还有人要租该房屋的话，正好让租户支付被告的装修及转让费）。五、关于水电费的问题。按《店面租赁协议》约定，被告预付了10000元给原告（被告没有违约，原告无权如其诉状中所述扣除该押金），原告诉请的水电费可以直接用原告所收被告的押金去支付，之后再将剩余的押金归还给被告根本没有必要小题大做提起本案诉讼。因此，本案不是被告要求支付原告水电费，而是原告应退回被告押金（扣除原告主张的2000余元水电费之后，将剩余7000余元押金原告应归还给被告）。综上所述，原告出租给被告的房屋已遇政府拆迁（周边其他人的房产早已签订拆迁协议，现已全部拆除），被告也与政府就装修等损失进行了实际测量登记，双方的租赁关系无法按约再继续维系下去，被告也已另选地址（租赁“银泰广场”场地）经营。被告依法不应再支付原告的租金，更不需要支付原告的违约金等。相反原告还应退回被告押金，并赔偿被告的装修和停业损失（原告赔偿被告装修等损失之后，可再向其现房主索要违约赔偿）。恳请人民法院查明事实后依法驳回原告对被告的全部诉请以维护法律的尊严和保护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2008年9月9日，案外人江文彬与两原告委托的代理人熊小平签订了《店面租赁合同》，由熊小平租赁位于宜春市袁州区春台公园大门两层商业楼，租赁期限自2007年5月22日至2015年1月31日。此后案外人谢言龙购买了包括案涉租赁房屋在内的整栋大楼，两原告继续租赁该房屋用以经营。2015年，根据已发生法律效力的江西省南昌市中级人民法院2015年1月16日作出的（2014）洪刑二终字第136号刑事判决书，谢言龙名下该栋大楼被依法没收，并被南昌市湾里区人民法院依法拍卖，租赁期限到期后，该院代管了该商铺，原告继续租赁使用该商铺，并将租金交给该院。2016年9月31日，二原告与被告签订了一份《店面租赁协议》，约定两原告将位于正在经营的门店“踏浪电讯”二楼东头向西开门的两间店面租赁给被告；租赁期间为2016年9月11日-2018年9月30日，期间，若原告袁州区城西踏浪电讯店与房东整体续签了一、二楼的租赁合同，则被告的租赁时间视该续签合同的租赁期限进行顺延，追偿顺延续租期为三年，2016年9月11日-2017年9月30日的租金为5500元／月，之后至2017年9月30日租金为6000元／月，续租生效为前提的情况下租金为6800元／月；合同签订日，被告需向原告袁州区城西踏浪电讯店缴纳10000元作为租赁押金，在被告租赁协议期满、期间遵守协议、结清了水电费，并且未出现给原告袁州区城西踏浪电讯店带来损失的其他不良情形，上述押金无利息全额退还给被告，同时本协议终止；被告需在每季度的前一周足额支付当季的租金及前一季度的水电费，若延迟交款，每日需支付月租＋水电费的1%为滞纳金，若延迟缴纳30天，本协议自动终止，押金全额扣除，并需足额缴纳房屋及水电费；被告在本协议租场地的经营范围为青少年武术、跆拳道等培训；原告在基本租期若因己方原因提前解除协议，需提前一个月通知乙方，一个月后向乙方返还押金，并需另向乙方支付押金等额的金额作为赔偿金，不可抗力除外（地震、政府征用、政府拆迁等），本合同约定的续租期生效后，续租期间亦然；被告在基本租期或续租期间若因己方原因提前解除协议，需提前一个月与原告袁州区城西踏浪电讯店协商，协商一致后，结清房租、水电，一个月后门店交还原告袁州区城西踏浪电讯店，押金不予退还；还约定了双方的责任及原告袁州区城西踏浪电讯店的违约责任等其他事项。2017年10月29日，案外人刘春竞拍购得该商铺，成为该商铺的所有人，2017年11月1日，刘春与原告王宏签订了《房屋租赁合同》，将案涉商铺租赁给原告王宏，实际仍由两原告共同使用案涉店面、共同支付租金。2017年11月1日，案外人刘春与原告王宏签订《补充协议》，约定刘春位于宜春市的房产（产权证号4-××4）如遇政府拆迁，双方共同遵守以下约定：1、上述房产政府拆迁装修部分补偿款双方各得百分之五十，其他所有政府赔偿全部为刘春所有；2、刘春签署政府拆迁协议后，王宏搬离该房屋同时减免一个月租金。2019年7月1日，原告王宏与被告况平元通电话，况平元称拆迁赔款多，会考虑房租；王宏问去年况平元什么时候搬走，为何没有通知自己；况平元回答什么时候搬走，东西不都在这里？就拿了几块垫子走，拆了几个电风扇，并称只差一点房租。2019年9月10日，因被告仅支付租金至2017年12月31日，二原告诉至法院。另查明，2017年4月，涉案房屋因政府旧城改造于2017年4月被列入拆迁范围；2018年4月，涉案房屋被征收测量；之后，原告王宏要求被告况平元在测量完后交回钥匙，并称7、8月肯定会拆，被告况平元将钥匙交还原告王宏后，原告王宏于2019年更换了门锁。以上事实，有原告提供的江文彬与熊小平签订的《店面租赁合同》、刘春与原告王宏签订的《店面租赁合同》、南昌市湾里区人民法院于2017年10月10日及2017年11月7日发出的两份《通知》、《变卖公告》、二原告与被告签订的《店面租赁协议》、2019年7月1日的通话录音、被告提供的宜春市袁州区灵泉街道春台社区居民委员会的《证明》、《房屋征收测量表》、二原告与被告签订的《店面租赁协议》、2019年12月19日的谈话录音记录及庭审笔录，可以认定。本院认为：虽然被告向本院提交的《店面租赁协议》落款的签约日期为2016年9月30日，但是其庭审时对二原告主张的2016年9月31日签订案涉《店面租赁协议》并未有异议，且原、被告提交的两份落款时间不一致的《店面租赁协议》内容相同，应认定2016年9月31日为案涉《店面租赁协议》实际签订日。二原告与被告签订的案涉《店面租赁协议》，系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，当事人均应按照合同约定履行义务。一、关于案涉合同是否应予以解除、于何时解除的问题。原告主张案涉合同于2019年7月解除，被告辩称2017年底已解除合同，但未提供证据，本院对被告该辩称不予支持；被告逾期支付租金，作为违约方，其并未有合同解除权，亦不能以“延迟缴纳30天，本协议自动终止”为由主张合同已解除。根据查明的事实，被告租赁涉案房屋的经营范围系青少年武术和跆拳道等培训，需要相对稳定与安全的营业场所，2018年4月，涉案房屋被征收测量，屋内物业被详细清点及评估后，原告王宏明确告知被告涉案房屋7、8月会拆，且要求被告交回涉案房屋的钥匙，虽然被告仅向原告交回外大门钥匙，双方并未正式办理涉案房屋的交接手续，但综合考虑租赁房屋用途、涉案房屋的现状、面临拆迁征用的事实及交钥匙系双方认可的行为，且原告又未能就其主张的未解除合同就让被告交出钥匙作出合理解释，故按照常理，原告收到涉案房屋钥匙之日应视为双方已协商一致解除合同之日。但原、被告均未向法庭明确交钥匙的具体时间，结合原告认可的“告知被告案涉店铺7、8月会拆”，按照常理，交钥匙时间最晚应不超过7月，为便于计算租金，本院酌定涉案合同解除时间为2018年6月30日，原告要求被告按每月6000元支付租金，不违反事实和法律规定，本院予以支持，则被告还需支付原告租金（6000*6=）36000元。合同解除后，原、被告双方在电话中为了装修补偿金等拆迁利益而做的意思表示不能视为合同未解除，且被告在通话中亦未表示尚未解除合同，故原告以通话录音主张2019年7月前合同未解除，证据不足，本院不予支持。二、关于被告是否应支付违约金及其金额的问题。被告未按约定支付租金，应承担相应的违约责任。因双方约定的违约金过高，且双方对合同是否解除及合同解除具体时间一直有争议，本院酌定被告需支付原告以36000元为基数，按年利率6%自2018年1月1日计算至该款项付清之日止的违约金。三、关于被告是否需支付水电费2587.16元的问题。原告要求被告支付欠付的水电费2587.16元，其提供的水电表记录无法核对时间，提供的与收费人员的聊天记录无法证明该费用系被告承租案涉店铺时产生，故原告该证据缺乏事实和法律依据，本院不予支持。四、关于是否在本案中抵扣押金的问题。被告要求在本案中抵扣押金，因未有证据表明其已缴交押金且足额缴交水电费，按照涉案合同约定，本案中暂不予抵扣，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告王宏、袁州区城西踏浪电讯店与被告况平元于2016年9月31日签订的《店面租赁协议》于2018年6月30日解除；二、限被告况平元于本判决生效之日起五日内支付原告王宏、原告袁州区城西踏浪电讯店租金36000元及违约金（以36000元为基数，按年利率6%自2018年1月1日计算至该款项付清之日止）；三、驳回原告王宏、袁州区城西踏浪电讯店的其余诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2922元，减半收取计1461元，由原告王宏、袁州区城西踏浪电讯店负担1022元，被告况平元负担439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  谭 靓二〇二〇年八月二十七日代书记员  易成伟