广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4032号上诉人（原审被告）：钱满华，男，1989年6月15日出生，汉族，住广东省云浮市云城区****。委托诉讼代理人：车维，广东悦盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁海燕，女，1991年12月25日出生，汉族，住广东省中山市*****。委托诉讼代理人：谢福金，广东帅毅律师事务所律师。原审被告：周雪，女，1988年1月8日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区****。上诉人钱满华因与被上诉人梁海燕、原审被告周雪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初2855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。钱满华上诉请求：一、撤销一审判决，改判钱满华无需向梁海燕清偿和解款及利息；二、钱满华无需向梁海燕清偿执行费及律师费。事实和理由：一、梁海燕与钱满华、周雪三方于2017年9月1日签订的《协议书》是以梁海燕与钱满华于2017年7月30日签订的《协议书》为基础，梁海燕与钱满华签订的《协议书》是一份无效合同，在此无效合同基上签订的三方协议也是无效合同。1.梁海燕与钱满华于2017年7月30日签订的《协议书》是一份无效合同。梁海燕于2016年10月24日与中山市润昌置业管理有限公司(以下简称润昌公司)签订《百汇时代广场商铺租赁合同》，该合同约定由梁海燕从润昌公司处承租中山市****百汇时代广场二区3号楼第一层1F055-***号商铺，租赁期限为四年五个月，该合同的第十三条第四项约定，梁海燕不得将商铺的部分或全部以转租或出借或调换等形式给第三者经营或使用。梁海燕于2017年7月30日与钱满华签订《协议书》，约定梁海燕将其在涉案商铺开设的店铺转让给钱满华，并由钱满华代替梁海燕履行该租赁合同。梁海燕与钱满华于2017年7月30日签订《协议书》时，梁海燕对润昌公司出租给其的商铺并不享有转租权，且润昌公司事后也并未以任何明示或是暗示的方式追认梁海燕与钱满华的转租合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。由此反推，无处分权的人处分他人财产，权利人没有追认或者无处分权的人订立合同后没有取得处分权的，该合同无效。另外，根据住房和城乡建设部《商品房屋租货管理办法》第十条，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。本案当中，梁海燕将涉案房屋转租给钱满华之前，并未取得润昌公司的书面同意，且梁海燕与钱满华签订转租合同后，润昌公司也没有追认梁海燕与钱满华的转租合同的效力，因此，梁海燕与钱满华于2017年7月30日签订的《协议书》为无效合同。2.梁海燕与钱满华、周雪三方于2017年9月1日签订的《协议书》也是一份无效合同。如上所述，梁海燕在将涉案房屋转租给钱满华前没有取得润昌公司的书面同意，且润昌公司也没有追认梁海燕与钱满华的转租合同效力，钱满华在与梁海燕及周雪于2017年9月1日签订三方《协议书》时对于涉案房屋也没有转租权。根据该三方协议第五条，钱满华是在经过梁海燕同意后，将其从梁海燕处承租的涉案商铺转租给了周雪。如前所述，梁海燕与钱满华再将涉案房转让给周雪前没有取得润昌公司的书面同意，且在与周雪签订三方协议后润昌公司也没有追认钱满华于周雪之间的转租合同的效力，因此，梁海燕与钱满华及周雪三方签订的《协议书》为无效合同。二、润昌公司、中山市创汇物业管理有限公司（以下简称创汇公司）与梁海燕及周雪签订的《补充协议2》是独立的合同，不能视为是对梁海燕与钱满华于2017年7月30日签订的《协议书》及梁海燕与钱满华及周雪三方于2017年9月1日签订的《协议书》效力的追认。根据润昌公司、创汇公可与梁海燕及周雪签订的《补充协议2》，润昌公司同意上述协议作为《百汇时代广场商铺租赁合同》的补充协议，同意将承租合同的承租方由梁海燕变更为周雪，原承租合同中梁海燕的权利义务均由周雪承受，该协议签订后如周雪存在任何欠费/违约的或该协议签订前梁海燕有欠费未缴清的，梁海燕与周雪承担连带清偿责任。也就是《补充协议2》将《百汇时代广场铺租赁合同》的承租人变更为周雪，而梁海燕成了该合同的担保人。《补充协议2》已经明确上述内容是对《百汇时代广场商铺租赁合同》的变更，而不是对梁海燕与钱满华的转租合同(梁海燕与钱满华于2017年7月30日签订的《协议书》)的追认，更不是对钱满华与周雪之间的转租合同(梁海燕与钱满华及周雪三方于2017年9月1日签订的《协议书》)的追认。因此，润昌公司、创汇公司与梁海燕及周雪签订的《补充协议2》是一个独立的合同，不能视为是对梁海燕与钱满华于2017年7月30日签订的《协议书》及梁海燕与钱满华及周雪三方于2017年9月1日签订的《协议书》效力的追认。三、根据润昌公司、创汇公司与梁海燕及周雪签订的《补充协议2》润昌公司同意上述协议作为《百汇时代广场商铺租赁合同》的补充协议，同意将合同的承租方由梁海燕变更为周雪，原合同中梁海燕的权利义务均由周雪承受，该协议签订后如周雪存在任何欠费/违约的或该协议签订前梁海燕有欠费未缴清的，梁海燕与周雪承担连带清偿责任。即《补充协议2》将《百汇时代广场商铺租赁合同》的承租人变更为周雪，而梁海燕成了该合同的担保人。《补充协议2》已经明确上述内容是对《百汇时代广场商铺租赁合同》的变更，而不是对梁海燕与钱满华的转租合同(梁海燕与钱满华于2017年7月30日签订的《协议书》)的追认，更不是对钱满华与周雪之间的转租合同(梁海燕与钱满华及周雪三方于2017年9月1日签订的《协议书》)的追认。因此，润昌公司、创汇公司与梁海燕及周雪签订的《补充协议2》是一个独立的合同，不能视为是对梁海燕与钱满华于2017年7月30日签订的《协议书》及梁海燕与钱满华及周雪三方于2017年9月1日签订的《协议书》效力的追认。四、《补充协议2》是润昌公司与梁海燕及周雪三方签订的，钱满华并没有参与签订《补充协议2》，如上所述，润昌公司与梁海燕、周雪签订《补充协议2》是将承租人变更为周雪，将原来的承租人变更为担保人，《补充协议2》不是润昌公司对梁海燕、周雪与钱满华三方《协议书》的追认。五、根据《中华人民共和国担保法》第五条，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。本案中，梁海燕与钱满华之间的转租合同(梁海燕与钱满华于2017年7月30日签订的《协议书》)及钱满华与周雪之间的转租合同(梁海燕与钱满华及周雪三方于2017年9月1日签订的《协议书》)均为无效合同，主合同无效的情况下，梁海燕无权要求钱满华就无效合同对其承担担保责任。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持钱满华的全部上诉请求。梁海燕答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回钱满华的上诉请求。二、2017年7月30日签订的协议书是双方真实意思表示，合法有效。三、钱满华与梁海燕就转让事宜协议书是三方当事人真实意思表示，与润昌公司、创汇公司、梁海燕、周雪的《补充协议2》同时生效。综上所述，7月30日协议书及三方签订协议是当事人真实意思表示，当事人应按真实意思履行。一审法院判决正确，请求二审法院驳回钱满华的上诉请求。周雪未陈述意见。梁海燕向一审法院起诉请求：一、钱满华、周雪返还梁海燕和解款35000元及逾期返还利息损失（从立案之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、钱满华、周雪承担梁海燕因被法院强制执行（2019）粤2072民初8814号执行通知书所产生的执行费879元；三、钱满华、周雪承担梁海燕因实现债权所产生的律师费3000元。一审法院认定事实：2016年10月24日，梁海燕向润昌公司承租位于中山市北区****号商铺，租赁期限为4年5个月。于2017年7月30日梁海燕与钱满华签订协议书，梁海燕将上述商铺转租给钱满华。2017年9月1日，梁海燕与钱满华、周雪签订三方协议书，梁海燕同意钱满华将商铺转让给周雪，协议约定钱满华对周雪的违约责任承担连带赔偿责任，梁海燕因实现债权所产生的律师费、诉讼费由钱满华、周雪承担。同日，润昌公司与梁海燕、周雪签订《补充协议2》，同意将商铺的承租方由梁海燕变更为周雪。之后由于周雪没有按时交租金，被润昌公司起诉至中山市第二人民法院，法院判决梁海燕与周雪向润昌公司支付租金28156.02元、外摆区租金519.33元和违约金35147.35元，合计63822.7元。判决生效后，润昌公司向法院申请强制执行，梁海燕和润昌公司达成和解协议，由梁海燕向润昌公司支付和解款35000元，润昌公司同意向法院办理结案手续。梁海燕已经向润昌公司支付和解款，钱满华、周雪应当根据当时三方签订的协议赔偿梁海燕的损失，并承担梁海燕因此所产生的律师费。梁海燕提起诉讼，请求依法判决。钱满华承认梁海燕在本案中所主张的事实，但认为梁海燕与钱满华、周雪签订的协议书为无效合同，钱满华、周雪无需对梁海燕承担连带赔偿责任。润昌公司与梁海燕、周雪签订的《补充协议2》是独立合同，该合同不能视为对梁海燕与钱满华于2017年7月30日签订的协议书及梁海燕与钱满华、周雪于2017年9月1日签订的协议书的追认。根据担保法第5条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效担保合同无效。梁海燕无权要求钱满华就无效合同对其承担担保责任。周雪承认梁海燕在本案中所主张的事实，但认为其没有享有涉案商铺免租期，应扣减相应租金。周雪与钱满华签订了协议书，两者之间应承担连带赔偿责任。一审法院认为：梁海燕与钱满华、周雪就涉案商铺转让事宜签订的《协议书》，是当事人的真实意思表示，约定生效时间为润昌公司与梁海燕、钱满华、周雪签订《补充协议2》生效的同时，《补充协议2》于2017年9月1日生效，本协议书即时生效。因周雪拖欠租金的违约行为，导致润昌公司提起民事诉讼，判决生效后，润昌公司申请强制执行，梁海燕和润昌公司达成和解协议，由梁海燕向润昌公司支付和解款35000元了结纠纷。根据《协议书》约定，因周雪未履行支付租金，钱满华向梁海燕承担连带赔偿责任，梁海燕有权向钱满华、周雪追究相关经济赔偿以及律师费、诉讼费等相关损失。故梁海燕提出的要求钱满华、周雪返还梁海燕和解款35000元及逾期返还利息损失、执行费879元、律师费3000元的诉讼请求，理据充分，予以支持。钱满华、周雪提出的抗辩意见，理据不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条的规定，判决：一、周雪、钱满华于判决生效之日起七日内向梁海燕连带清偿和解款35000元及利息（计算方法：以35000元为基数，从起诉之日即2020年1月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、周雪、钱满华于判决生效之日起七日内向梁海燕连带清偿执行费879元；三、周雪、钱满华于判决生效之日起七日内向梁海燕连带清偿律师费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取386元，由钱满华、周雪负担（该款梁海燕已预付，钱满华、周雪于判决生效之日起七日内迳付给梁海燕）。本院二审期间，梁海燕、钱满华、周雪均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，2016年10月24日润昌公司与梁海燕签订《百汇时代广场商铺租赁合同》，约定润昌公司将位于中山市****百汇时代广场二区3号楼第一层1F055-***号商铺出租给梁海燕。2017年7月30日梁海燕与钱满华签订协议书，约定梁海燕同意将中山市***百汇时代广场二区3号楼第一层1F055-***号商铺给钱满华经营使用。2017年9月1日，梁海燕、钱满华、周雪签订协议书，约定梁海燕于2017年7月30日与钱满华签订协议书，将位于中山市***百汇时代广场二区3号楼第一层1F055-***号商铺转让给钱满华经营使用。现经梁海燕同意，钱满华向周雪转让该商铺。该协议书第六条第4点约定：“如因周雪欠费、被罚款或违反商铺租赁合同等违约行为导致梁海燕承担赔偿损失的，梁海燕有权按本协议约定追究钱满华、周雪违约责任”，第七条第2点约定：“若周雪未履行以上协议及其附件内容，钱满华向梁海燕承担连带赔偿责任，梁海燕有权向钱满华、周雪追究相关经济赔偿以及律师费、诉讼费等相关损失”；第八条约定：“本协议生效时间为：于中山市润昌置业管理有限公司、中山市创汇物业管理有限公司、梁海燕、周雪三方签订的《百汇时代广场商铺租赁合同-补充协议2》生效的同时，本协议生效。”2017年9月1日润昌公司、创汇公司与梁海燕、周雪签订《补充协议2》，约定润昌公司、创汇公司分别就位于中山市****百汇时代广场二区3号楼第一层1F055-***号商铺签订《百汇时代广场商铺租赁合同》《中山百汇时代广场物业服务合同》及补充协议（以下简称“原合同”），现三方经友好、平等协商一致后，达成如下补充协议：润昌公司、创汇公司同意自本协议签订之日起原合同承租方由梁海燕变更为周雪，原合同中梁海燕的权利义务均由周雪承受。因在周雪经营期间拖欠了2018年4月1日至2018年5月11日租金的违约行为，导致润昌公司于2018年8月17日对梁海燕、周雪提起民事诉讼【案号：（2018）粤2072民初10448号】，中山市第二人民法院于2019年4月30日作出判决，判令梁海燕和周雪在判决发生法律效力之日起五日内向润昌公司支付租金28156.02元、外摆区租金519.33元和违约金35147.35元，合计63822.7元。判决生效后，润昌公司申请强制执行，梁海燕和润昌公司达成和解协议，由梁海燕向润昌公司支付和解款35000元了结纠纷。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、2017年7月30日及2017年9月1日签订的两份《协议书》是否有效；二、钱满华需否向梁海燕清偿和解款及利息、执行费、律师费、诉讼费等损失。争议焦点一，关于2017年7月30日及2017年9月1日签订的两份《协议书》是否有效的问题。钱满华上诉称梁海燕将涉案房屋转租给钱满华之前，并未取得润昌公司的书面同意，其后也没有得到润昌公司的追认，因此，梁海燕与钱满华签订于2017年7月30日的《协议书》为无效合同，在此无效合同的基础上，2017年9月1日签订的三方协议也无效。对此本院认为，第一、擅自转租的合同并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的几种情形。第二、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，对承租人未经出租人同意转租的，出租人的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效，且仅限出租人主张。第三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，2017年7月30梁海燕与钱满华签订《协议书》，将涉案租赁物转租给钱满华；2017年9月1日，梁海燕、钱满华、周雪签订协议，约定经梁海燕同意，钱满华向周雪转让该商铺，并约定生效时间为：于中山市润昌置业管理有限公司、中山市创汇物业管理有限公司、梁海燕、周雪三方签订的《百汇时代广场商铺租赁合同-补充协议2》生效的同时生效；同日，润昌公司与梁海燕、周雪签订《补充协议2》，润昌公司同意将涉案商铺的承租方由梁海燕变更为周雪。此时润昌公司应当知道梁海燕曾将涉案租赁物转租给钱满华，至现时早已超六个月，未有证据显示润昌公司对此有异议，且上述司法解释亦规定有主张转租合同无效权利的仅是出租人润昌公司，而非次承租人钱满华。综上，出租人是否同意不影响转租合同的效力，次承租人钱满华主张原租赁合同无效，本院不予支持。争议焦点二，关于钱满华需否向梁海燕清偿和解款及利息、执行费、律师费、诉讼费等损失的问题。2017年9月1日，梁海燕、钱满华、周雪签订协议书，该协议书第六条第4点约定：“如因周雪欠费、被罚款或违反商铺租赁合同等违约行为导致梁海燕承担赔偿损失的，梁海燕有权按本协议约定追究钱满华、周雪违约责任”，第七条第2点约定：“若周雪未履行以上协议及其附件内容，钱满华向梁海燕承担连带赔偿责任，梁海燕有权向钱满华、周雪追究相关经济赔偿以及律师费、诉讼费等相关损失”，根据上述约定，周雪在经营期间拖欠了润昌公司的租金，梁海燕根据连带责任向润昌公司支付和解款35000元后，有权向钱满华、周雪追偿和解款及利息、执行费、律师费、诉讼费等相关损失，一审对此认定正确，应予维持。综上所述，上诉人钱满华的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费772元，由上诉人钱满华负担。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二○二○年八月二十五书记员古莉娟雷媛