浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初2311号 原告：张鑫，男，1972年6月20日出生，汉族，住浙江省天台县。 原告：许燕平，女，1977年3月11日出生，汉族，住浙江省天台县。 被告：**，男，1983年7月2日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：张海兵，北京市法大律师事务所律师。 被告：杨国平，男，1957年5月27日出生，汉族，住浙江省天台县，现住浙江省天台县。 被告：齐金芳，女，1959年2月9日出生，汉族，住浙江省天台县，现住浙江省天台县。 原告张鑫、许燕平与被告**、杨国平、齐金芳物权保护纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张鑫和许燕平、被告**及其委托诉讼代理人张海兵、被告齐金芳到庭参加诉讼。被告杨国平经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告张鑫、许燕平向本院提出诉讼请求：1、依法判决三被告停止侵害，立即搬离天台县××街道××单元××室；2、依法判决三被告共同支付原告房屋占用费及水电、煤气费共计人民币34027.07元及利息（利息从起诉日始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决实际履行日止）；3、本案诉讼费由三被告共同承担。案件在审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为：依法判决三被告共同支付原告水费481.11元、电费1138.35元、2020年1-8月的物业管理费2326元等共计人民币3945.46元。事实与理由：两原告在2019年10月11日与案外人戴莉签订了《房地产买卖合同》，约定将戴莉个人所有坐落在天台县××街道××单元××室以1690000元价格出售给原告，双方在2019年10月17日办理了房产过户手续，原告至2019年12月7日向戴莉支付了全部房款。戴莉在2019年10月19日向原告交付的上述房产，10月20日原告将房屋门锁进行了更换，10月21日三被告将门锁撬开并另行换上门锁居住在此，原告多次劝说三被告搬离，三被告拒不答应并向天台县城西派出所报警。另被告**就该房产在2019年10月30日向天台县人民法院起诉要求确认合同无效一案，现经台州市中级人民法院（2020）浙10民终1159号民事判决维持原判驳回**的诉讼请求。三被告从2019年10月21日占用原告所有合法房屋使用至今，共造成原告损失房屋占用费31500元（起诉时按7个月计算）、电费817.13元（庭审中变更为1138.35元），水费383.94元（庭审中变更为481.11元），煤气费1326元，物业费3490元，合计人民币34027.07元。综上，为维护原告合法财产权益，根据《侵权责任法》之相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判准诉求。 被告**辩称，答辩人不同意原告的全部诉讼请求，请求予以驳回。1、二原告是与案外人戴莉签订房屋买卖合同，二原告应当依据合同向案外人戴莉主张相关权利。2、案涉房屋系答辩人与戴莉的夫妻共同财产，房屋从装修至今一直是由三被告带着三个孩子共同居住的，答辩人对案涉房屋的居住是合法的、正当的。3、二原告购房的房屋从未实际占有，依据合同是付清尾款后才交付，但是案涉房屋在尚未到交接之日，关于该房屋就发生纠纷，房屋的尾款是在双方发生纠纷提起诉讼后才交付的，而且答辩人对二原告支付尾款的行为也不认可，支付的对象有异议。4、二原告对案涉房屋自始没有占有使用，2019年8月20日下午，案外人戴莉将三个孩子交给第三被告，三个孩子说戴莉把房子卖了，第三被告就入住房屋，房屋从未交付。综上，答辩人及另外的被告对案涉房屋的占有是合法正当的，原告的诉讼请求不成立，二原告应当按照合同向案外人戴莉主张相关权利。原告第2项请求中如果确实是二原告支付的，答辩人愿意支付。 被告齐晶芳辩称，1、案涉房屋是2016年5月1日入住的，从未离开过。案涉房屋是案外人戴莉借口房屋需要打扫叫答辩人换地方暂住后偷偷卖掉的。2019年8月20日，三个孩子和答辩人说房子卖掉之后，答辩人当即回去案涉房屋查看情况，发现房屋钥匙换掉了，答辩人便经由楼下用梯子爬进房子，发现房内有些东西都搬掉了，答辩人后带三个孩子住在该房屋内。第二天早上，答辩人叫物业开锁，物业还说戴莉昨天刚把钥匙换掉今天又换锁，问我们家是否发生矛盾了，并打电话给戴莉。之后大概不到两个小时，原告许燕平带着三个人来了，许燕平说给她表妹看房子，答辩人跟许燕平说房子不卖，我们自己要住。许燕平说房子已经卖给她了，房产证都过户了，要求我们两天之内搬出去，否则要采取强制措施。24号晚上，两原告再次来到答辩人处要求答辩人一天内搬出房屋。25号原告带了几个人过好，答辩人便报警了。报警后，也处理过。答辩人认为案涉房屋有纠纷，房子是答辩人一家的，也不卖，答辩人不愿意搬走。2、案涉房屋的天然气费用是被告方支付的，有支付票据。3、其他答辩意见同被告**的意见。 被告杨国平未答辩。 二原告向本院提交如下证据：1、身份证复印件，证明原告主体资格。2、案涉房屋的不动产权证复印件、（2019）浙1023民初5139号民事判决书、（2020）浙10民终1159号民事判决书，证明坐落在天台县××街道××单元××室系原告合法取得，权属系原告所有。3、报警记录（受案登记表、询问笔录），证明被告在2019年10月20日将原告房屋门锁撬开并另行换上门锁居住。4、水费、电费、燃气费账单以及物业费交付凭证，证明二原告支付相关费用的事实。5、天台房产网租赁信息，证明原告主张的房屋占用费3500元／月系合理主张。 被告**对二原告提交的证据质证如下：1、对第1组证据的真实性、合法性无异议，但是对其证明目的不认可；2、对第2组证据中的不动产权证复印件的真实性无异议，但是不认可其证明目的，办理该证只是为了办理按揭贷款，符合按揭购房先过户的交易惯例；对第2组证据中的两份民事判决的真实性无异议，但是不认可其证明目的，根据前面案件的审理情况，戴莉承认从同居之日起，其就没有工作和经济收入，从案涉房屋的首付到贷款按揭贷款全部是由**支付的。3、对第3组证据的真实性无异议，不认可其证明目的，刚好可以证明二原告一直未占用案涉房屋。4、对第4组证据，如果是二原告支付的，被告认可，但是燃气费是被告支付的；5、对第5组证据不予认可，被告是合法占用案涉房屋。 被告齐晶芳对二原告提交的证据的质证意见同被告**的意见。 被告杨国平经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证与抗辩的权利。 三被告向本院提交如下证据：1、收据及现金解款单复印件，证明案涉房屋首付款是**支付；2、房价确认单复印件，证明案涉房屋的基本信息，房屋首付175600元，贷款380000元。3、尾号为3012号银行卡明细，证明案涉房屋按揭款全部为**交纳，至2013年2月付清，戴莉在另案中认可。4、户口簿，证明**与戴莉于2005年8月订婚同居，于2006年10月11日生育女儿杨静怡。5、结婚登记表复印件，证明**和戴莉于2009年1月24日登记结婚。6、房产证复印件，证明2010年3月26日取得房产证。7、民事起诉状复印件，证明戴莉于2019年9月2日起诉离婚。8、（2019）浙1023民初5139号民事判决复印件，证明案涉房屋的交割时间、**与戴莉同居时间。9、房地产买卖合同复印件，证明案涉房屋交割时间为尾款交清之日，即2019年12月15日。10、燃气缴费凭据复印件，证明**交纳801号房产燃气费。11、通话录音（**母亲与原告许燕平的通话），证明原告知道案涉房屋有纠纷，原告在买房的时候也未核实案涉房屋是否属于夫妻共同财产，案涉房屋实际也未交付给原告占有。12、公安的笔录复印件，证明案涉房屋占用使用情况，房子未交割。 二原告对被告**和齐金芳提交的证据质证如下：第1、2、3、4、5、6、7组证据的真实性无异议，但是与本案无关；第8组证据的真实性无异议，但是被告就该证据所要证明的对象与本案无关；第9组证据真实性无异议，但是案涉房屋实际在转户之后就交给原告了；第10组证据无异议；第11组证据与本案无关，通话对象不是许燕平，手机号码不是许燕平的；第12组证据的真实性无异议，但是对其证明对象不认可。 对二原告提交的证据，本院认定如下：1、第1、2、3组证据，经审查，符合证据真实性、合法性、关联性的要求。2、第4组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，但是因燃气费已经由被告方支付，故该费用不应重复计算。3、第5组证据与本案争议焦点无关，本院不予认定。 对被告提交的证据，本院认定如下：1、第1组证据的真实性本院予以认定，但不能证明购房首付款均系**个人出资。2、第2、4、5、6、8、9、10、12组证据，经审查，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信。3、第3组证据的真实性予以确认，结合案外人戴莉在另案中的陈述，能够证明戴莉与**结婚生完孩子后的按揭款由**支付。4、第7组证据的真实性，本院予以确认，但是该证据与本案争议焦点缺乏关联。5、第11组证据，因难以确认通话对象的身份，本院对该证据与原告所主张的证明对象之间的关联性不予认定。 经审理，本院查明事实如下：**与案外人戴莉于2005年经人介绍认识，同年7月订婚，同年8月开始同居生活，2006年10月11日生育女儿杨静怡，2009年1月24日办理结婚登记，2011年2月26日生育女儿杨静雯，2012年10月25日生育儿子杨浩宇。 2008年2月3日，案外人戴莉与浙江杨帆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了本案讼争的坐落于天台县××街道××单元××室房地产。2010年3月26日，戴莉办理了房屋所有权证，证号为天房权证天台字第0××2号，登记为戴莉个人单独所有。2010年5月5日，戴莉办理了国有土地使用权证，证号为天台国用（2010）第01921号，登记的国有土地所有权人为被告戴莉。 2019年8月20日，戴莉与天台步步高房产中介所（个体工商户）签订《出售房地产居间合同》，约定戴莉委托天台步步高中介所作为居间方提供天台县××街道××单元××室房地产购买方的信息，该房地产售价180万元左右，具体面商。2019年10月11日，戴莉与原告张鑫、许燕平及居间方天台步步高房产中介所签订《房地产买卖合同》，约定：戴莉将坐落于天台县××街道××单元××室的房地产转让给张鑫、许燕平；转让总价为169万元，该合同签订时已收取定金5万元，2019年10月25日前预付65万元，2019年12月15日前支付99万元，定金在最后一次付款中抵作购房款；戴莉在收到首付房款后当日交出房产证、土地使用证等一切相关证件，与原告一起到天台县便民中心相关部门办理过户手续，上述房地产办理过户手续时涉及的一切费用由原告负责承担（戴莉购房时遗留的税收自行补缴），戴莉及其共有人无条件协助原告办理过户、银行按揭手续及提供一切相关资料；戴莉在收到剩余房款时当即交出钥匙出屋，并迁出户口；房屋内保持原状，包含出售，出屋时应保留原房屋装饰、灯、水、电灯等固定设施；合同并对其他事项作了约定。 2019年10月11日，戴莉收取张鑫、许燕平支付的购房款30万元，该款由许燕平转账至天台步步高房产中介所经营者金春菊银行账户，同日，金春菊银行账户转账27万元至被告戴莉母亲戴卫萍银行账户，金春菊将1万元以现金方式交给被告戴莉，另外2万元作为佣金保证金。2019年10月15日，戴莉收取原告张鑫、许燕平购房款11万元。2019年10月17日，戴莉收取张鑫、许燕平购房款29万元，其中4万元由许燕平转账至戴莉银行账户，21万元由许燕平转账至戴莉母亲戴卫萍银行账户，另4万元由许燕平于2019年10月16日转账至金春菊银行账户，后由金春菊于2019年10月17日以现金方式交给戴莉。2019年11月10日，戴莉收取张鑫、许燕平购房款50万元，该款由原告许燕平转账至金春菊银行账户，同日，金春菊转账50万元至戴莉母亲戴卫萍银行账户。2019年12月7日，戴莉收取张鑫、许燕平购房款49万元，该款由许燕平转账至金春菊银行账户，同日，金春菊取现交给被告戴莉。截至2019年12月7日，戴莉已收取张鑫、许燕平购房款共计169万元。 2019年10月17日，戴莉与张鑫、许燕平签订《房地产买卖合同》，约定将登记在戴莉名下坐落于天台县××街道××单元××室房地产转让给张鑫、许燕平，转让总价为158万元。该158万元转让总价不包括家具装修装饰等在内。同日，该合同在天台县自然资源规划局备案，双方就本案讼争房地产办理了过户登记手续。之后，案涉房屋的门锁被更换。2019年10月20日，本案被告齐金芳回来发现房屋门锁被更换后，借用梯子经由楼下住户爬进案涉房屋并带三个孩子入住，其他被告亦入住案涉房屋。 2019年10月30日，被告**向本院提起诉讼要求确认戴莉与原告张鑫、许燕平签订的上述《房地产买卖合同》无效。本院审理后，依法作出（2019）浙1023民初5139号民事判决，判决驳回**的诉讼请求。**不服本院（2019）浙1023民初5139号民事判决，提起上诉。台州市中级人民法院审理后，依法作出（2020）浙10民终1159号民事判决，驳回上诉，维持原判。 另查明，因案涉房屋转户后，该房屋内的水电等亦转至原告名下，原告目前已为此支付水费481.11元、电费1138.35元、2020年整年的物业管理费3490元。 本院认为，本案原告张鑫、许燕平与戴莉签订的房屋买卖合同合法有效，已经人民法院生效判决所确认，且两原告已经取得案涉房屋的所有权证，本案原告作为案涉房屋的物权人的身份应得以确认。两原告作为案涉房屋的物权人依法享有对案涉房屋占有、使用、收益、处分的完整所有权权能，在其合法物权受到侵害的情况下，其有权要求侵权人停止侵害、赔偿损失。现因案涉房屋由三被告在无明确权属依据以及其他法律依据的情况下私自占用使用，原告要求三被告立即搬离案涉房屋，合理合法，本院予以支持。此外，因三被告占有使用案涉房屋期间产生的水电费以及物业费等已经由原告支付，该部分损失原告亦可以要求三被告予以支付。被告辩称其系案涉房屋的共有权人，对案涉房屋的占有具有合法性、正当性，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳，具体理由如下：1、案涉房屋系由戴莉以个人名义在其与**结婚前签订不动产买卖合同并支付首付（首付款缴款凭证载明的交款人为戴莉，被告并无有效证据证明首付款系其支付），且**与戴莉在结婚后办理案涉房屋的产权证时对该房屋所有权归属也无争议，已经将案涉房屋产权证登记在戴莉一人名下，明确为戴莉单独所有，**并未取得案涉房屋的共有权人身份。2、根据本案有效证据可以确认的一个事实是在戴莉与被告**结婚生育孩子后，按揭系由**一个支付（实际上**在婚后支付的按揭款项在无明确约定的情况下也系其与戴莉的夫妻共同财产），也即**对案涉房屋产权的完全取得存在巨大的经济贡献，但是**并不能以此对抗原先合法的物权登记的效力，非经法定程序也不能取得案涉房屋共有权人身份。3、占有和使用作为物权的权能，非物权人或其他依约享有该权利的人无权享有和行使，本案被告既然未依法取得案涉房屋共有权人的身份也无其他占有使用案涉房屋的合法依据，其占有并使用案涉房屋的行为并无合法性和正当性可言。即使戴莉将案涉房屋出卖并独自处分了卖房所得款项，被告认为其利益受损，其可以基于共同支付按揭的事实向戴莉主张损害赔偿，而不能直接对抗本案已经履行合理的审查义务、支付合理对价且已经取得物权的原告。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、限被告**、杨国平、齐金芳在本判决生效之日起十日内搬离天台县××街道××单元××室。 二、限被告**、杨国平、齐金芳在本判决生效之日起十日内支付原告张鑫、许燕平水费481.11元、电费1138.35元、2020年1-8月的物业管理费2326元等共计人民币3945.46元。 如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半计取25元，由被告**、杨国平、齐金芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 张修峰 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 张格莱 代书记员 许璐瑶