北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终1809号上诉人(原审被告)：魏乃迁，男，1986年2月7日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：洪晔，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：马骋，北京市易行律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：冯立华，女，1963年10月14日出生，汉族，户籍地北京市密云县，住北京市密云区。委托诉讼代理人：田浩坤，北京市久瑞律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：霍猛，男，1982年1月5日出生，汉族，户籍地北京市密云区。上诉人魏乃迁因与被上诉人冯立华、霍猛案外人执行异议之诉一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初24958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。魏乃迁上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或驳回冯立华的诉讼请求。2、冯立华、霍猛承担本案的诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定事实、适用法律均有误，冯立华、霍猛之间签订的《无证房屋买卖合同》系无效合同。霍猛将涉案房产转让给冯立华的行为属于无权处分，冯立华不构成善意取得。二、一审判决认定事实、适用法律均有误，冯立华、霍猛、证人李某及王某存在伪造证据及虚构事实的情形，冯立华未在涉案房屋被查封前支付绝大部分购房款。三、一审判决认定事实、适用法律均有误，冯立华出示的证据不能证明其已在涉案房产被查封前实际、合法占有该房产。四、一审判决认定事实、适用法律均有误，已有生效裁定书针对本案中被上诉人冯立华的诉讼请求作出了认定。五、一审法院未尽审慎职责，一审判决显失公平，不利于起到良好的社会引导作用。六、一审判决认定事实有误，冯立华对未办理过户登记存在过错。七、冯立华、霍猛及证人李某、王某因存在妨害司法行为，理应被追究相应的法律责任。八、冯立华辩称，同意一审判决，不同意魏乃迁的上诉请求。霍猛未到庭亦未提交书面答辩意见。冯立华向一审法院起诉请求：1立即停止对冯立华购买的位于北京市密云区××号房屋的查封；2．确认冯立华与霍猛签订的《房屋买卖合同》有效，霍猛协助冯立华办理位于北京市密云区××号房产过户手续（庭审中冯立华撤回了该项请求）；3．本案诉讼费由霍猛负担。一审法院认定事实：魏乃迁与霍猛民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年4月17日作出（2019）京0113民初2512号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：1．霍猛向魏乃迁偿还借款本金70万元，于2019年5月31日前付清；2．案件受理费5400元，由魏乃迁承担2700元（已交纳），由霍猛承担2700元，于2019年5月31日前支付给魏乃迁；3．双方针对本案再无其他争议，双方均放弃一切可能向对方主张的民事权利。霍猛未履行生效法律文书确定的义务，魏乃迁向一审法院提出强制执行申请，一审法院依法予以立案执行。执行过程中，一审法院于2019年7月10日作出（2019）京0113执5120号执行裁定书，裁定：预查封被执行人霍猛所有的北京市密云区××房产，查封期限为三年。预查封的效力等同于正式查封。冯立华作为案外人，以所查封的房屋其已经购买，因房屋产权证书尚未办理，未能办理过户，但房屋归其所有为由，向一审法院提出案外人异议，请求解除对涉案房屋的查封。2019年8月26日，一审法院作出（2019）京0113执异293号执行裁定书，裁定驳回案外人冯立华的异议申请。冯立华不服该裁定，向一审法院提起本案诉讼。冯立华主张（2019）京0113执5120号执行裁定书裁定预查封被执行人霍猛所有的北京市密云区××房产，实际为冯立华所有，并提交了以下证据予以证明：1．无证房屋买卖合同、补充协议一份，拟证明2018年3月3日冯立华与霍猛在北京龙筑房地产经纪有限公司的见证下签订了针对涉案房屋的买卖合同，成交价格为3230000元，补充协议对付款时间进行了约定；2．付款凭证及收条一组，显示2018年3月3日、2018年3月13日冯立华共支付李某定金20万元（2万元现金，18万元转账）；2018年3月22日冯立华向李某转账50万元，2018年4月4日冯立华向李某转账30万元；2018年6月5日冯立华向李某转账80万元；2018年8月2日冯立华向李某转账123万元；2018年10月12日冯立华向李某转账10万元，上述款项共计313万元。拟证明冯立华按照霍猛要求将313万元购房款打入霍猛指定的李某账户，霍猛向冯立华出具收条；3．收据四张、天燃气合同、装修合同一份，合同签订人和付款人均是冯立华，拟证明冯立华自2018年3月22日支付50万元之后，就开始测量涉案房屋并着手装修，于2018年4月份左右开始装修涉案房屋，2018年5月底装修完毕，2018年7月份就搬到涉案房屋居住并实际控制占有涉案房屋；4．（2018）京0118民初12678号案件卷宗档案材料，显示冯立华曾因房屋买卖合同纠纷于2018年10月30日在密云法院起诉霍猛、李某，拟证明其与霍猛不存在串通情况。魏乃迁不认可房屋买卖合同和补充协议的真实性，称随时可以做出来；认可转账记录真实性认可，称购房款正常应该转给霍猛；认可其他证据的真实性，但认为这些证据都是冯立华和霍猛串通所做，且密云法院开庭的时候霍猛没有出庭，都是李某出庭。庭审中，冯立华申请证人王某和李某出庭作证。王某发表证言称：“我是北京市密云区龙筑房地产经纪有限公司房地产经纪人，2018年3月3日冯立华到我们店洽谈购买涉案房屋，当时有我们店长、我跟另外一个经纪人。李某作为代理人当时也在现场。双方对涉案房屋交易条件达成了一致意见，并签订了房屋买卖合同及补充协议，第二天霍猛就到现场在房屋买卖合同上签了字。双方签订合同时，双方约定2018年5月付完100万元之后由冯立华到涉案房屋装修居住，这期间，办理物业交割、转账汇款、装修过程等我都参与并见证了。霍猛每次给冯立华出收据时我都是见证人。房子之所以没有过户到冯立华名下，是因为当时（2018年3月份）办不了房本，就说能办房本的时候再办理。2018年10月左右开发商说可以办理房本了。冯立华当时已经支付310多万元了，我就给霍猛打电话，催促霍猛办理涉案房屋的房本，然后就打不通了。后来冯立华到密云区人民法院提起了诉讼，我也作为证人出庭作证。根据我方审查的情况，冯立华具有购房资格，她名下没有其他房产。冯立华与霍猛签订房屋买卖合同是真实存在的。如果霍猛配合的情况下，冯立华是能够办理房本的。”李某发表证言称：“冯立华与霍猛之间存在真实的房屋交易，2018年3月份双方签订了合同交了定金，2018年5月交的房屋钥匙，2018年10月冯立华支付了涉案房屋购房款，这些购房款全都转到了我名下，因为霍猛欠我钱。另外在2018年10月份可以办理房本的时候，联系不上霍猛，冯立华还把我跟霍猛起诉了。我收的这些购房款没有给霍猛打收条，因为霍猛还差我欠款。”冯立华认可证人所做的证言，并称自己购买涉案房屋之前不认识李某、霍猛、王某。2018年春节过后，其卖了两处房，卖完后到处看房。其觉得涉案房屋位置好就购买了。魏乃迁不认可李某的证言，认为证人李某与原告和霍猛之间提前有过沟通，可能存在串通，并质疑冯立华为何要买没有房本的房子；对王某的证言没有异议，但还是认为冯立华与霍猛之间的交易是虚假的。庭审中，冯立华表示，剩余尾款10万元本应是办理房屋过户的时候才支付，但如果法院要求其将该10万元交至法院，其同意交付。但因为涉案房屋上还有霍猛从银行贷款设立的抵押权100万元，该100万元应该是优先受偿的，即使交至法院10万元，也应该偿还银行用于解押。另查，冯立华于2019年12月17日将剩余房款10万元交至本院案款账户。一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告霍猛经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，结合无证房屋买卖合同、补充协议、转账记录、收条、证人王某、李某的陈述、天燃气合同、装修合同，已形成完整的证据链，能够佐证涉案房屋被查封前，冯立华已经与霍猛签订了合法有效的书面买卖合同、支付了绝大部分价款并合法占有涉案房屋的事实。本案审理中，冯立华亦已按照法院的要求将剩余价款交付执行。且根据已查明的事实，涉案房屋未能办理过户手续，非因冯立华自身原因所致。魏乃迁虽主张冯立华与霍猛、李某之间存在串通，但未提交证据证明其主张，一审法院不予采信。现冯立华请求停止对涉案房屋的查封，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。判决如下：停止对位于北京市密云区××号房产的查封。案件受理费70元，由原告冯立华负担（已交纳）。本院二审期间，魏乃迁提交民事调解书、微信聊天记录和汇款记录。调解书是证明霍猛与魏乃迁的姐姐李双之间也有200多万元的借贷关系。微信聊天记录都是霍猛与魏乃迁与其姐姐的，李某知道他们之间的借贷关系，李某也一直在为霍猛偿还款项。我们认为李某、冯立华之前存在恶意串通，使霍猛逃避债务。冯立华发表质证意见称：对于调解书的真实性认可，证明目的不认可。对于聊天记录，霍猛欠魏乃迁及其姐姐多少钱，冯立华是不知情的，所以对于聊天记录的真实性及证明目的均不认可。本院认为，本案二审争议的焦点被执行人已出售但是尚未办理过户登记的房屋，买受人能否提出异议排除执行的问题。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，根据查明的事实，涉案合同签订于法院查封之前，并已经支付绝大部分房款且将剩余房款（合同约定办理过户时支付）10万元交至人民法院，并已经实际占有涉案房屋，涉案房屋未过户并非由于冯立华的原因。基于上述情形，冯立华请求停止对涉案房屋的查封，具有相应的事实和法律依据。魏乃迁所主张冯立华与霍猛存在恶意串通签订虚假合同的主张，依照目前证据尚无法存在认定上述事实，对此主张本院无法采信。综上所述，魏乃迁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由魏乃迁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 张印龙审 判 员 赵 霞二〇二〇年八月二十八日法官助理 眭 立法官助理 陈亢睿书 记 员 李月明