四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6670号 上诉人（原审原告）：李国锋，男，1974年12月14日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：张莉，四川元绪律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：钟小林，女，1980年3月29日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：张莉，四川元绪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都同森锦城投资有限公司。住所地：成都高新区天府大道中段1388号。 法定代表人：刘敏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：代倩，四川策耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊珊珊，四川策耀律师事务所律师。 上诉人李国锋、钟小林因与被上诉人成都同森锦城投资有限公司（以下简称同森锦城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初6968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员冯璐适用独任制公开开庭对本案进行了审理。李国锋、钟小林的委托诉讼代理人张莉，同森锦城公司的委托诉讼代理人熊珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李国锋、钟小林上诉请求：撤销一审判决，改判支持李国锋、钟小林一审全部诉讼请求，并由同森锦城公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.案涉房屋购房款2210376元是按照认购书中预测建筑面积55.4平方米计算而得出的价格，一审认定系按照商品房买卖合同中套内面积计算得出，系事实认定错误。李国锋、钟小林与同森锦城公司于2018年11月18日签订的认购书中第一条及第二条约定，李国锋、钟小林认购的案涉房屋按预测建筑面积55.4平方米计算，单价为51816.21元，总房款为2870618元，并在第三条约定，案涉房屋享受购房优惠折扣后价格为2210376元，故案涉房屋的购房款系按照预测建筑面积计价的。2.一审法院认定案涉房屋价款系按照商品房买卖合同约定计算的方式计算，忽略审查案涉房屋前后面积不一致的客观事实，系事实认定错误。首先，李国锋、钟小林的真实意思表示均是以2210376元的价款购买位于戛纳湾·金棕榈7幢1层9号，建筑面积为55.4平方米的商品房，但双方签订的商品房买卖合同中房屋建筑面积少了近1平方米，但价格未按照面积减少。一审法院仅以李国锋、钟小林在商品房合同中签字认定李国锋、钟小林同意面积减少1平方米且总价不变系事实认定错误。其次，按照法律规定，在建筑面积有误差时同森锦城公司应主动作出处理，即应在合同中约定面积与房产登记面积发生误差的处理方式以及在合同未作出约定的，误差面积在3%以内的，应据实计算房价款。再次，双方签订商品房买卖合同时，由于同森锦城公司拒绝更改合同价格，但口头承诺“多退少补”，李国锋、钟小林基于信任同意了该处理方式。双方于2018年11月18日签订认购协议时，案涉房屋就已经处于现房状态，案涉房屋的实际面积已经处于确定状态，在签订认购协议时，同森锦城公司故意隐瞒案涉房屋真实面积，以高于实际面积的价格计算房款，以获得额外的不正当利益，同森锦城公司涉嫌欺骗李国锋、钟小林，属于以合法形式掩盖非法目的。3.双方在签订认购协议时，明确约定了建筑面积为55.4,平方米，经过优惠23%后，总价为2210376元。一审中李国锋、钟小林提交了与同森锦城公司销售代表“王小红”的录音通话视频，证明在签订案涉合同时，同森锦城公司承诺“多退少补”后，李国锋、钟小林才同意按照2210376元支付房款并在案涉合同中签字的事实。 同森锦城公司辩称，1.同森锦城公司系严格按照双方签订的《商品房买卖合同》约定收取的购房款，不存在多收购房款的情形。双方合同中约定房屋总价2210376元，系按照套内面积46.58平方米及单价47453.33元计算所得，且案涉合同约定的房屋总价系清盘一口价，而根据李国锋、钟小林陈述，表明其在签订案涉合同时对房屋的面积、计价方式及总价款是明确知晓的，因此同森锦城公司在销售商品房时，不存在欺瞒情形，案涉合同约定的总价系真实有效。案涉合同补充协议约定双方的权利义务及责任均以案涉合同及补充协议为准，认购书仅是双方签订的预约合同，相对于案涉合同而言，具有预备性、不完备性的特征，当二者约定内容不一致时，应当以案涉合同内容为准，且认购书中约定，案涉合同签订后，认购书自动终止，故双方之间有关案涉房屋的权利义务，以及案涉房屋的具体情况、面积、计价方式、总价款等均应以案涉合同约定为准。2.同森锦城公司从未向李国锋、钟小林承诺过“多退少补”。李国锋、钟小林一审中举示的录音证据中，无法确定对方真实身份，且同森锦城公司也没有名为“王小红”的销售人员，且就录音内容看，也未提及同森锦城公司曾向李国锋、钟小林承诺“多退少补”，该录音不能达到其证明目的，李国锋、钟小林应当承担举证不能的责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李国锋、钟小林向一审法院起诉请求：1.判决同森锦城公司立即退还李国锋、钟小林多支付的购房款39898元；2.判决同森锦城公司从2019年3月29日起每天按照同期银行贷款利率向李国锋、钟小林支付资金占用利息至实际退还全部款项为止（现暂计算至2019年8月1日为607.45元）；3.判决同森锦城公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：李国锋、钟小林与同森锦城公司于2018年11月18日签订的《商品房认购协议》约定：李国锋、钟小林认购由同森锦城公司开发的位于商品房，包括公摊在内的预测建筑面积55.4平方米，优惠后总房款为2210376元，单价39898元。2018年12月30日李国锋、钟小林与同森锦城公司签订的商品房买卖合同约定：该商品房实测建筑面积共54.51平方米，套内建筑面积46.58平方米，分摊共有建筑面积7.93平方米。出卖人与买受人按照套内建筑面积计算商品房价款，商品房单价为每平方米人民币47453.33元，总价款为人民币2210376元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：总价款2210376元所购商品房是以套内建筑面积46.58平方米为计价依据，还是以建筑面积55.4平方米为计价依据。李国锋、钟小林与同森锦城公司在商品房认购协议中约定预测建筑面积为55.4平方米，但在之后李国锋、钟小林与同森锦城公司签订的商品房买卖合同中约定的却是按照套内建筑面积计算商品房价款，商品房单价为每平方米人民币47453.33元，总价款为人民币2210376元，且在商品房买卖合同补充协议中约定，出卖人与买受人的权利义务及责任均以商品房买卖合同及补充协议的约定为准。商品房认购协议只是李国锋、钟小林与同森锦城公司订立商品房买卖合同的预约，该预约相对于商品房买卖合同而言，具有预备性、不完备性的特征。当在先的商品房认购协议约定的内容与在后的商品房买卖合同约定的内容不一致时，应以商品房买卖合同约定的内容为准。根据商品房买卖合同的约定，商品房总价款按照套内建筑面积46.58平方米计算，商品房单价为每平方米人民币47453.33元，总价款为人民币2210376元。故对李国锋、钟小林提出的诉讼请求，不予支持。 据此，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回李国锋、钟小林的诉讼请求。案件受理费减半收取为406元，由李国锋、钟小林负担。 二审中，双方未提交新证据。本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 另查明：1.李国锋、钟小林与同森锦城公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第一款约定：“出卖人与买受人的权利义务及责任均以合同及本补充协议的约定为准……出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和本补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定，不构成合同内容”。该合同条款进行了加黑。 2.李国锋、钟小林签字的《金棕榈客户签约信息登记表》上折扣情况一栏写有“一口价清盘”字样，合同总价款与案涉认购书及商品房买卖合同上约定的房屋总价款一致。该信息登记表首部有关于业主真实完整填写信息的提示。 本院认为，根据李国锋、钟小林的上诉请求及同森锦城公司的答辩意见，本院将本案二审争议焦点问题分述如下： 关于本案中双方当事人权利义务的合同依据的确认及争议房屋计价依据的认定问题。本案中，李国锋、钟小林主张应以案涉商品房认购书约定作为案涉房屋的计价依据，而同森锦城公司主张应按照案涉商品房买卖合同约定作为计价依据，且该房屋总价系清盘一口价，李国锋、钟小林在签订《商品房买卖合同》时，对房屋的面积、计价方式及总价款均是明确知晓的。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，当事人在合同中明确约定在将来一定期限内订立房屋买卖合同的，该认购协议书为预约合同。本案双方当事人签订认购书后又签订了商品房买卖合同，结合商品房买卖合同关于“出卖人与买受人的权利义务及责任均以商品房买卖合同及补充协议的约定为准”的约定，故本案中双方当事人约定的权利义务确认的依据为案涉商品房买卖合同而非案涉认购书。 关于双方当事人是否已经达成“多退少补”的合意的认定问题。李国锋、钟小林上诉主张其在一审法院提交与销售代表“王小红”的录音通话可以证明存在签订合同时，同森锦城公司与李国锋、钟小林已经就面积差达成“多退少补”客观事实。同森锦城公司主张从未承诺过“多退少补”，且同森锦城公司也并没有叫“王小红”的销售人员，该录音无法确认通话对方的真实身份，录音内容也未提到曾承诺“多退少补”一事，该录音不能达到李国锋、钟小林的证明目的，应承担举证不能的责任。本院认为，首先，案涉合同已经约定双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息不构成合同内容，并进行了加黑提示，该约定对双方当事人均有拘束力，故李国锋、钟小林主张口头承诺“多退少补”合意与该约定不符。其次，本案中李国锋、钟小林提交录音证据的相对方的身份无法确认，录音证据的真实性无法核实。同时根据案涉合同关于“销售人员所出具或签署的与合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力”之约定，李国锋、钟小林并未举证证明其有理由相信“王小红”可在合同之外做出的退款承诺已得到同森锦城公司的书面授权或者确认，故本院对该上诉理由不予采纳。最后，本案中，李国锋、钟小林主张同森锦城公司行为涉嫌欺骗属于以合法形式掩盖非法目，同森公司主张根据李国锋、钟小林在诉讼中陈述表明其在签订案涉合同对房屋的面积、计价方式及总价款是明确知晓的。本院认为，李国锋、钟小林基于案涉买卖合同系有效合同提起诉讼，其关于以合法形式掩盖非法目的主张与其提起诉讼请求的请求权基础相互矛盾，本院依法不予采纳。故一审法院认定应根据商品房买卖合同的约定计价，对李国锋、钟小林提出的退款的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上，李国锋、钟小林的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费812元，由李国锋、钟小林负担。 本判决为终审判决。 审判员 冯 璐 二〇二〇年八月一日 书记员 何佳林