上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初4989号原告：何春娟，女，1967年3月10日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志辉，上海市中山律师事务所律师。被告：胡锦成，男，1953年10月23日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被告：胡启骏，男，2000年1月18日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：刘珍霞，女，1975年8月26日出生，汉族，户籍地上海普陀区竹柳路XXX弄XXX号XXX室。原告何春娟诉被告胡锦成、胡启骏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，原告申请财产保全，本院依法对两被告财产采取保全措施。本案于2020年5月12日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人薛勇、被告胡锦成、被告胡启骏及其委托诉讼代理人刘珍霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何春娟向本院提出诉讼请求判令：1.确认原告与两被告之间的《私有房屋买卖协议》有效；2.判令两被告配合原告办理上海市青浦区赵巷镇崧润路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续。事实和理由：2017年5月8日,原告与二被告签订了《私有房屋买卖协议》,由原告购买二被告位于青浦区赵巷镇崧润路XXX弄XXX号XXX室的房屋,房屋价款人民币180万元。房屋系动迁安置房，双方在协议中约定房款分期支付，最后一笔20万元待房屋过户时支付。协议签订后，原告按约履行付款义务，共计支付房款160万元，加上前期水电燃气开户费等费用5,000元,共计1,605,000元，被告于2017年5月将房屋交付给原告使用。2020年初涉案房屋即将符合过户条件，原告前往不动产登记中心咨询过户事宜，得知该房屋上存有司法查封。后原告查询是由于被告胡锦成未履行生效判决,上海市虹口区人民法院立(2019)沪0109执5491号案件,对目前登记在两被告名下的涉案房屋进行司法查封,执行标的为65,600元。2020年2月26日,原告向虹口法院提出执行异议,要求终结执行程序,解除对涉案房屋的查封。虹口法院于2020年3月16日举行听证会,承办法官审查案件事实后,提示原告应先向法院起诉确认房屋买卖协议有效，在此前提下，剩余20万元房款足够被告胡锦成支付执行款，原告需在诉讼过程中配合被告胡锦成及虹口法院执行庭在上述执行案件结案并解除查封后,涉案房屋办理过户手续便不再存在阻碍。原告认为,《私有房屋买卖协议》系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效，遂原告诉至法院作如上诉请。被告胡锦成辩称，涉案协议真实有效，是原告与两被告之间真实的房屋买卖合同关系，同意原告的诉请。被告胡启骏辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉案协议无效，被告胡启骏是受被告胡锦成的蒙骗才签订涉案协议，当时被告胡启骏在读高二，协议中签字日期是2017年5月8日，是之前写好的，被告胡启骏在暑假时候补签的字。补签字时，被告胡锦成及中介人员告知被告胡启骏是出租，而不是卖房。胡启骏补签字当天，有被告胡锦成及李思思在场。2020年2月17日，被告胡启骏询问李思思，被告胡锦成从未告知过被告胡启骏房屋要出售，2020年2月14日时胡锦成才告知胡启骏房屋出售，被告胡启骏去中介核实并要求与原告见面，但无原告联系方式。被告胡启骏不同意出售系争房屋，涉案协议在2017年签订，2018年办理的产证，如被告胡启骏知道已经出售，不可能配合被告胡锦成办理产证。目前被告胡启骏占房屋98%份额，被告胡锦成占2%，被告胡启骏未拿到购房款，直到2020年李思思出示发票才知道付款情况。中介知道房屋份额情况，未将原告的联系方式给胡启骏。涉案协议对被告胡启骏不发生效力，涉案协议签订时，被告胡启骏未成年，且被告胡锦成与胡启骏母亲离婚，被告胡锦成是胡启骏的第一监护人，涉案协议侵害被告胡启骏的利益。系争房屋是动迁安置房，三年内不得转让抵押买卖。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区赵巷镇崧润路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积69.95平方米，系动迁安置房。2014年12月23日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局(甲方)与案外人胡某1(乙方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，就乙方金田路XXX弄XXX号房屋拆迁事宜进行约定甲方提供乙方产权调换房屋3套，包括本案系争房屋在内。2015年4月11日，胡锦成(申请人)、案外人胡某2(申请人)、胡某1(被申请人)签订人民调解协议书，约定：被申请人胡某1安置胡锦成和胡启骏青浦区崧润路800弄1幢801室二室一厅房屋一套；安置胡某2青浦区崧润路800弄22幢901室二室一厅房屋一套。被申请人胡某1得青浦区崧润路800弄2幢804室二室一厅房屋一套。2017年5月8日，胡锦成、胡启骏(出卖人、甲方)、何春娟(买受人、乙方)与李珍娟、李淑芳、汪锡祥(共同作为见证人、丙方)签订私有房屋买卖协议，约定甲方自愿将系争房屋出售给乙方，建筑面积69.67平方米。上述房屋包括附属设备，双方议定房屋总价180万元，由甲方和甲方家属共同商量后同意卖给乙方。第一期，在双方签订买卖合同之日付定金10万元；第二期在2017年5月8日支付30万元；第三期在2017年5月30日前付60万元；第四期在2017年8月1日左右付50万元；第五期在房屋产权转移给乙方时(即过户时)付30万元整，其中10万元在2019年春节前支付。每期付款以银行转账凭条为准，甲方收到后出具收据。因为此交易房屋是甲方拆迁置换所得，故原始第一张产证由甲方在允许办理日起最迟不得超过15天内自行办理。办理第一张产证时的费用由胡锦成自理，其中拿房时费用5,000元由买受人何春娟负担。该房屋按政府规定要到动迁协议期满方可过户登记，所以甲方需在按政府规定该房屋到允许交易期后及时协助乙方办理房屋产权转移过户登记。如到时需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。第七条约定，本房屋如到了按政府规定能过户时不管到时房价涨跌多少，双方都不得反悔，都不能以任何理由向对方索取任何费用。到时甲方如不及时帮乙方过户登记且时间超过三个月的，甲方要赔偿违约款共计360万元给乙方，并赔偿乙方该房屋室内装修费折合15万元。如果乙方不愿办理产权转移手续的，要赔偿违约款360万元给甲方，并将该房屋归还房东，不得破坏已经装修的设施。第八条约定，本房屋所有权转移及过户登记发生税费及其他一切费用由何春娟负担(另见补充协议)。第十条约定，甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买售后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。该房屋产权由甲方转移给乙方时按产证上的实际面积计算，单价25,836元每平方米。协议尾部，甲方处签字日期显示为2017年5月8日，胡锦成本人签字，胡启骏签字系胡锦成代签。后胡启骏本人在协议上补签字；乙方处由何春娟签字；丙方处有李淑芳、李珍娟、汪锡祥签字。同日，上述各方签订补充协议，约定因该房屋是动迁所得，故出卖人胡锦成有多套房屋，按现在国家政策出卖人胡锦成在产权证转移给买受人何春娟时有国家规定的个人所得税和平方税，该税收已约定由买受人何春娟负担。如果出卖人胡锦成发生其他税收(如遗产税)或超过国家规定个人所得税，则出卖人其他税收(如遗产税)或超过国家规定个人所得税部分由出卖人自理，买受人何春娟概不负责。因出卖人该房屋拿到产证(或购房发票，预售合同)后存放在见证人李珍娟处，见证人妥善保管至出卖人胡锦成的该房屋产权转移到买受人何春娟处。协议尾款处，出卖人处由胡锦成签字，并代胡启骏签字，后胡启骏补签字。上述协议签订后，何春娟分别于2017年5月8日支付房款40.50万元、2017年5月26日支付60万元、2017年8月5日支付50万元、2018年4月2日支付2万元、2018年6月5日支付8万元。合计支付胡锦成房款1,605,000元。房屋已经交付何春娟使用至今。还查明，2006年5月23日，胡锦成与案外人刘珍霞达成自愿离婚协议书，约定婚生子胡启骏出生于2000年1月18日由男方抚养，女方刘珍霞每月给付胡启骏生活费三百元，教育费、医疗费双方各自承担50%，直至胡启骏工作止，共同财产已自行分割完毕。另查明，2017年2月27日，案外人上海中建八局投资发展有限公司取得房屋大产权证。2018年7月4日，系争房屋产权人经核准登记为胡锦成、胡启骏，胡锦成占2%，胡启骏占98%。在本案第一次庭审中，何春娟提供2020年3月6日的上海市不动产登记簿显示，系争房屋设有上海市虹口区人民法院(2019)沪0109执5491号司法查封。以上查明的事实，由当事人陈述、拆迁安置房买卖合同、承诺书、上海市不动产登记簿、拆迁安置协议、人民调解协议书、征收补偿协议、自愿离婚协议书、收据、支付凭证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，何春娟表示：胡锦成是胡启骏的监护人，胡锦成代胡启骏签字就是胡启骏的意思表示。何春娟看到调解协议，胡锦成与胡启骏对房屋都有份额，何春娟提出异议，要求胡启骏补签字。胡启骏签字时未提出异议，其有能力判断协议的内容。2020年2月14日之前，胡锦成、胡启骏均未提出过房屋出租，与出售的意思表示不一致。何春娟已经尽到审慎的注意义务，是善意第三人，胡锦成、胡启骏家庭内部关系与何春娟无关。房价符合2017年均价，是先签订的协议后办的产证。同意用尾款20万元涤除查封后过户。胡锦成表示：系争房屋出售是胡锦成的朋友介绍认识李思思，由李思思介绍给何春娟购买。是胡锦成朋友与李思思协商的价格，签约当天到李思思的中介处看到何春娟，其要求看拆迁协议。系争房屋目前是胡锦成、胡启骏唯一住房，签字当天胡锦成代胡启骏签字，胡锦成未告知过胡启骏房屋出售，胡启骏对此不知情。对于房屋均价没有异议，系争房屋上的查封是因胡锦成的个人债务，但无能力涤除该查封，同意尾款涤除查封后协助何春娟过户，尾款同意支付到胡启骏个人账户。胡启骏表示：1、是基于对胡锦成的信任，认为是出租房屋，就没有提出看合同，当时也没有给胡启骏合同，如果购房流程合理，应该将合同给胡启骏。胡启骏补签字当天，李思思应该说明房屋出售事宜，但其未说。李思思与何春娟一起欺骗胡启骏，李思思也未说过房屋要出租还是出售，是将全部资料准备好让被告胡启骏签字。系争房屋是胡锦成、胡启骏的唯一住房，胡启骏由胡锦成抚养，但胡启骏的母亲一同支付费用，对房屋处置有知情权。不清楚2017年系争房屋的市场价格，但产证上写了满三年才能买卖，要到2020年7月5日才能过户。何春娟支付剩余房款，同意收取剩余房款，但虹口法院的查封是胡锦成的个人债务，与胡启骏无关，不同意涤除上述查封。但因协议无效，故不同意过户。如果法院认定合同有效且继续履行，尾款要打入胡启骏账户。审理中，胡启骏提供了微信聊天记录、录音光盘及文字整理材料，证明直到2020年2月14日，被告胡启骏才知道房屋出售事宜。何春娟对真实性无异议，但不认可证明目的。刘珍霞不是合同当事人，李思思不给材料也是合理的。被告胡锦成对真实性无异议。审理中，何春娟已将房屋尾款20万元代管至本院。目前系争房屋上除本案查封(轮候查封)外，无其他司法查封等限制信息。根据庭审查明的事实，本院认为，本案的主要争议焦点为涉案协议是否有效。胡启骏的母亲与胡锦成离婚后，胡启骏由胡锦成抚养，胡锦成作为胡启骏的法定监护人，有权代理胡启骏签订涉案协议。另，无证据证明协议中约定的房屋出售价款不合理、明显低于当时市场价格，胡启骏也未提供证据证明是胡锦成与何春娟恶意串通损害其利益，且涉案协议签订后，何春娟已按约支付对价，房屋也交付何春娟使用。胡启骏在协议上补签字时已近成年，理应在签字时阅看协议内容并作出判断，现其表示对房屋出售不知情、未看内容即签字，但此并不能对抗何春娟作为善意购房人之地位，故胡启骏理应受协议之约束。综上，涉案协议系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守。系争房屋系动迁安置房，现已具备过户条件，胡锦成、胡启骏应配合何春娟办理过户手续。关于20万元尾款，本院一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告何春娟与被告胡锦成、胡启骏签署的《私有房屋买卖协议》有效；二、被告胡锦成、胡启骏应于本判决生效之日起十日内协助原告何春娟办理位于上海市青浦区赵巷镇崧润路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至原告何春娟名下(过户所需税费由原告何春娟承担)；三、原告何春娟应于双方办理上述房屋产权过户之日起十日内支付被告胡锦成、胡启骏房屋尾款20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，财产保全申请费5,000元，两项合计5,040元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年八月三十一日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。