广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1628号上诉人（一审被告）：杨金华，女，1971年10月10日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区*************10********，居民身份证号码：230************022。被上诉人（一审原告）：吴囝囡，女，1989年3月2日出生，藏族，住甘肃省天祝藏族自治县**************，居民身份证号码：622************023。委托诉讼代理人：周静，湖南人和（珠海）律师事务所律师。上诉人杨金华因与被上诉人吴囝囡房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨金华上诉请求：1、撤销（2019）粤0491民初970号民事判决第一、二、四项，将本案发回重审或依法改判驳回吴囝囡一审诉讼请求。2、一、二审案件受理费由吴囝囡承担。事实与理由：一、案件基本事实：2018年9月2日，杨金华承租吴囝囡的毛坯房屋，杨金华负责装修并添置家具。租赁房屋未取得消防竣工验收手续，故吴囝囡给予杨金华6个月免租期（免费装修期），2018年10月双方口头达成解除租赁合同事宜(吴囝囡提交的2019年2月23日微信记录及杨金华提交的2019年2月23日微信记录可以证实)，经吴囝囡同意，杨金华已经在租赁房屋楼下的房屋中介帮助吴囝囡登记出租，因吴囝囡的出租价格高于市场价10-40%，所以目前没有新的承租人能够接手继续租赁。但吴囝囡却告知租赁房屋的物业，不允许杨金华搬出家具等物品，物业不开通电梯，导致杨金华无法将屋内价值十几万元的物品搬走。从2018年10月末至今房屋一直处于停用状态，并未实际使用，杨金华缴纳租金至2019年2月25日。至今为止租赁房屋亦未取得消防竣工验收手续，不得使用、经营，亦不得出租实际使用牟利，吴囝囡存在过错。二、一审判决认定事实和适用法律错误，理由如下：1、遗漏关键事实：在双方已达成解除租赁合同的情况下，吴囝囡通知物业不准开电梯配合杨金华将租赁房屋内价值十几万元物品搬出，导致扩大损失。2、2019年2月26日至2019年4月25日的租金及滞纳金999.6元的产生系吴囝囡自行扩大损失，吴囝囡应自行承担。杨金华在已交纳租金届满（2019年2月25日）前三个月（2018年10月）提出了解除租赁合同，吴囝囡在三个月内并未提出异议，视为租赁合同已解除，吴囝囡无权主张解除后的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”杨金华在2018年10月告知吴囝囡和楼下中介案涉房屋重新对外出租，如果吴囝囡不同意杨金华于2018年10月份提出解除租赁合同，应该在3个月内提出反对意见，积极主张自己的权利。吴囝囡未在3个月内主张权利，说明吴囝囡已经认可杨金华的解约和折价转卖家具的行为，故吴囝囡无权向杨金华索要2019年2月25日以后的租金。如若双方在2018年10月未达成解除合同一致意见，杨金华的付款日期本应是2019年2月1日（提前25天付租金）支付2019年2月26日至3月25日的租金。杨金华已交纳租金截止日期是2019年2月25日，如果吴囝囡不同意将室内物品折价转卖新租户的方案，应该在2月25日租金到期日，通知租户立即搬家腾退房屋。吴囝囡在本案主张的2个月租金不能成立，该部分租金系吴囝囡不允许杨金华搬离物品而产生，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施防止损失的扩大的；不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，吴囝囡不得就扩大的损失即租金要求赔偿。杨金华与吴囝囡约定的滞纳金无效，因滞纳金有强制性,滞纳金非违约金。一审判决将押金与保证金视为同一内容存在错误，杨金华不同意押金25000元归吴囝囡所有，吴囝囡应返还杨金华押金。3、双方签订的房屋租赁合同约定：“合同到期，甲、乙双方结清水/电/物业费后，甲方当日退还全额押金给乙方。”说明押金的用途是为了实现结清水/电/物业费而使用，与终止合同后没收保证金，并非同一内容，双方无没收押金的约定。故一审判决将押金与保证金混为一谈，存在错误。一审判决以交易习惯将房屋押金视同保证金予以没收存在错误。一审判决以6个月免租期作为没收保证金的理由不成立，6个月免租期是双方自愿达成，且系租赁房屋未取得消防验收手续而形成的。本案吴囝囡在一审时主张的租金仅为23520元，一审判决却认为滞纳金不足以弥补实际损失并认定没收押金25000元，吴囝囡在一审时未提供任何证据证明其实际损失，一审判决的理由存在错误。杨金华已付的押金25000元系水、电、物业费的押金，2018年9月至11月是免收物业费期间，租赁合同约定物业公司给予的优惠政策，同样适用于杨金华。杨金华同意支付2018年12月至2019年2月份的物业费，电费按照实际发生的计算，均可在押金25000元中扣除，剩余款项应予以返还给杨金华。4、吴囝囡支出的律师费8000元应由其自行承担。吴囝囡无故扣留杨金华物品，杨金华不存在违约，故因此产生的律师费与杨金华无关。5、租赁房屋至今未取得消防竣工验收手续，法律规定禁止投入使用，吴囝囡不得出租租赁房屋进行牟利。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”*****广场消防报批设计图纸已经审批通过，但大楼整体装修施工后，并未取得消防竣工验收审批通过（2份附件中均有明确文字说明）。根据上述法律规定，案涉房屋的建设工程的消防验收的义务人应是房屋的所有权人或管理人或合法出租人。请吴囝囡提供消防竣工验收合格证明，如果不能提供消防竣工验收合格证明，吴囝囡无权出租，需要返还杨金华已经交纳的租金及装修损失。6、吴囝囡通知物业不允许杨金华搬家，却到法院起诉杨金华要求支付租金，吴囝囡违约，非杨金华违约，一审判决错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，侵害了杨金华的合法权益。7、租赁合同起租日期错误，根据租赁合同第一页表格的四项内容可以看出，本案合同签订日期为2018年9月2日，约定了7个工作日为办理装修许可的时间，即到2018年9月12日，加上5个月的装修期与1个月的空置期，起租日期应当是2019年4月12日。另合同约定2019年1月25日需要支付房租，与起算租金的日期是不同的概念，杨金华已经提前支付过租金了。吴囝囡于2019年4月25日起诉，合同关于乙方违约责任的第二条明确约定双方发生争议不能算乙方违约。综上所述，请求二审法院支持杨金华的上诉请求，租赁房屋至今未通过消防验收，吴囝囡将房屋出租给杨金华进行牟利，不应得到法院支持。吴囝囡辩称，一、一审法院认定事实清楚,杨金华提出的上诉理由没有事实与法律依据,应予以驳回。一审法院认定吴囝囡与杨金华签订《房屋租赁合同》依法成立生效,杨金华占用案涉房屋且逾期缴付租金的行为已构成违约的事实是正确的,且证据充分,根据吴囝囡在一审中所提供的租房合同、与杨金华微信聊天记录等证据,可以证实吴囝囡通过微信多次找杨金华催讨欠付的房屋租金,杨金华拒绝向吴囝囡支付租金,杨金华构成严重违约的事实,因此一审法院认定事实清楚。(一)杨金华主张租房合同已于2018年10月解除并因吴囝囡原因造成扩大损失的事实没有事实依据。杨金华在上诉状中所称“在双方2018年10月已达成解除租赁合同的情况下,吴囝囡通知物业不准开电梯配合杨金华将租赁房屋内价值十几万物品搬走导致扩大损失”为杨金华歪曲事实，颠倒黑白，并且没有任何证据可以证明。根据吴囝囡与杨金华2019年2月23日微信聊天记录内容,双方并没有在2018年10月达成口头解除房屋租赁合同，杨金华并没有向吴囝囡提出要解除租赁合同的意思表示，相反可以证实杨金华不仅拒绝支付房屋租金给吴囝囡，并且在没有经过吴囝囡同意的情况下擅自将房屋登记对外出租，其行为已经构成违约。吴囝囡一直通过微信多次要求杨金华支付租金，如果杨金华决定不租房屋就搬走家具，吴囝囡就收回房屋。但杨金华并没有向吴囝囡提出要解除合同，而是回复说自10月以来一直在老家休病假。(二)杨金华主张案涉房屋未经消防整体竣工验收,不得对外出租没有事实与法律依据。杨金华在上诉状中称“因案涉房屋尚未取得消防竣工验收手续，不具备出租条件，故吴囝囡给予六个月免租期”为虚假事实，吴囝囡给予杨金华六个月装修期是基于合同约定，并非是杨金华所言房屋没有取得消防竣工验收手续。对杨金华二审提供两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，消防设计合格证明只能证明案涉房屋所在的*****广场二期消防设计合格，微信网页内容与本案待证事实没有直接关联，两份证据均不能证实案涉房屋未经消防竣工验收的事实。根据谁主张谁举证的原则，应当由杨金华承担举证不能的不利后果。(三)一审法院认定杨金华向吴囝囡支付的房屋押金25000元归吴囝囡所有的判项有事实与法律依据，并非杨金华所说认定事实错误。根据一般交易习惯，承租人向出租人交付押金，既具有保证房屋租赁合同全面履行的作用，又具有补偿因承租人拒付租金、水电物业费、损坏租赁物等违约行为给出租人造成的损害作用。因此，本案杨金华出现违约情形，吴囝囡在受到损失又不足以弥补损失的情形下将杨金华支付的房屋押金归为己有作为补偿合情合理。另外，根据双方签订的《房屋租赁合同》，也明确约定杨金华未能按时支付租金时，吴囝囡可以没收杨金华保证金(即押金)。(四)一审法院认定杨金华向吴囝囡支付律师费8000元的判项有事实与法律依据。根据《房屋租赁合同》的约定，杨金华未能按时支付租金的，吴囝囡有权继续追讨杨金华应付而未付的全部费用及给吴囝囡造成的全部损失，包括因此产生的诉讼费、律师费等。该项约定不违反法律强制性规定，且系双方合意形成，因此是有效的。本案杨金华在吴囝囡向其多次追讨欠付租金时仍以各种理由拒绝支付租金的行为已违约在先,吴囝囡为追回损失，委托律师向法院提出诉讼向杨金华主张自己的损失属于吴囝囡合理的维权费用，符合双方合同约定的情形，理应由杨金华承担本案的律师费、诉讼费。二、一审法院适用法律准确。本案基础法律关系是房屋租赁合同关系，吴囝囡作为出租方将案涉房屋租给杨金华，已经全面履行完自己的义务，而杨金华以各种理由明确拒绝支付拖欠的房屋租金，其行为已构成违约，根据《合同法》的相关规定，杨金华依法应承担相应的违约责任。一审法院认定适用《合同法》第六十条、第一百零七条等法律规定，适用法律准确，依法应维持原判。三、吴囝囡不认同杨金华提出的租金起算时间，因为合同已明确约定租金的起算时间是2019年1月25日，2018年8月1日至2019年1月24日是装修期，装修期内不计算租金，尽管合同约定有空置期，但按合同约定应当从2019年1月25日起计算租金。综上所述,一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回杨金华的上诉请求，维持一审判决。吴囝囡向一审法院起诉请求：1、解除吴囝囡与杨金华2018年9月2日签订的房屋租赁合同，并要求杨金华立即腾退位于横琴新区琴政路466号*****广场主塔****室的房屋（市值约400万元）；2、杨金华向吴囝囡支付房屋租金共计23520元（租金从2019年2月1日起暂计算到起诉前一天）及滞纳金999.6元；3、杨金华向吴囝囡支付的房屋押金25000元归吴囝囡所有；4、杨金华向吴囝囡支付租赁期间的电费共计2941.35元；5、杨金华支付吴囝囡律师费8000元；6、本案诉讼费由杨金华承担。一审庭审中，吴囝囡撤回第一项诉讼请求。一审法院查明：2018年9月2日，吴囝囡（出租人）与杨金华（承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定吴囝囡将坐落于珠海市横琴新区************广场主塔****室的房屋租给杨金华，租赁期限10年，自2019年1月25日至2029年1月24日止；其中2018年8月1日至2019年1月24日为吴囝囡赠送给杨金华的免费装修期，自2019年1月25日起计算租期。合同约定首年每月租金为11760元，并约定房屋押金为25000元，并由杨金华承担水费、电费、物业费等。合同中杨金华保证每月1日按时交纳当月房屋租金，如不按时交租，经吴囝囡电话提醒后，五个工作日内，杨金华仍不缴纳房租，吴囝囡有权终止杨金华继续经营；每逾期一日，杨金华按未支付金额每日万分之五标准向吴囝囡支付滞纳金，直至缴清应付全部金额为止。另外，合同还约定若杨金华未能在应该支付租金的日期后15日内支付租金，吴囝囡有权在任何时间提前终止合同，没收杨金华的保证金，并有权继续追讨杨金华应付而未付的全部费用及给吴囝囡造成的全部损失，包括因此产生的诉讼费/保全费/鉴定评估费/律师费，截止到吴囝囡收回该房屋之日止。2019年4月24日，吴囝囡与湖南人和（珠海）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案并约定律师费为8000元。2019年4月26日，该所出具发票载明其收到吴囝囡支付法律服务费共计8000元。另查明，案涉房屋2018年11月至2019年5月电费总金额为245.41元。一审庭审中，吴囝囡与杨金华均认可杨金华已缴押金25000元，且杨金华已缴纳至2019年2月25日的租金。另，吴囝囡称第二项诉讼请求中租金计算期间系自2019年2月26日至2019年4月25日，杨金华辩称其并未实际使用案涉房屋，亦未将房屋交回吴囝囡使用。一审法院认为，吴囝囡与杨金华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故依法成立生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨金华占用案涉房屋且逾期缴付租金的行为已构成违约，故吴囝囡主张杨金华支付自2019年2月26日至2019年4月25日房屋租金23520元及滞纳金999.6元的诉讼请求，于法于理有据，一审法院予以支持。关于没收押金的问题。首先，杨金华所缴纳的押金与合同中约定的保证金，两者实质内容一致，仅是名称不同而已；其次，按照交易习惯，房屋租赁押金系为补偿因承租人拒付租金、拒付水电物业费、损坏租赁物等违约行为给出租人造成的损害，案涉合同约定的承租期为10年且吴囝囡给予杨金华近6个月免租期，而今杨金华仅支付两个月租金后违约，吴囝囡主张的滞纳金并不足以弥补吴囝囡的实际损失，故吴囝囡主张没收杨金华房屋押金25000元的诉讼请求，一审法院予以支持。另外，根据合同约定，案涉房屋承租期间的电费由杨金华承担，杨金华逾期支付租金因而产生的律师费亦由杨金华承担，故吴囝囡相应诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，一审法院判决如下：一、杨金华于判决生效之日起十日内向吴囝囡支付租金23520元及滞纳金999.6元；二、杨金华向吴囝囡支付的房屋押金25000元归吴囝囡所有；三、杨金华于判决生效之日起十日内向吴囝囡支付租赁期间电费245.41元；四、杨金华于判决生效之日起十日内向吴囝囡支付律师费8000元；五、驳回吴囝囡其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1311.52元，由吴囝囡负担58.48元，杨金华负担1253.04元。二审期间，杨金华向本院提交了如下证据：1、珠海市公安消防局《建设工程消防设计审核意见书》（珠公消审字[2017]第0709号），拟证明因杨金华没有找到案涉房屋消防验收合格的文件，故认为其没有通过消防验收；2、网络文章截图，拟证明案涉房屋消防不过关。吴囝囡提交了珠海市公安消防局《建设工程消防验收意见书》（珠公消验字[2017]第0876号），拟证明案涉房屋于2017年7月29日消防验收合格。本院查明，杨金华提交的珠海市公安消防局珠公消审字[2017]第0709号《建设工程消防设计审核意见书》载明，*****广场二期装修工程消防设计合格。吴囝囡提交的珠海市公安消防局珠公消审字[2017]第0876号《建设工程消防验收意见书》载明，*****广场二期建设工程和装修工程消防验收合格。另查明，《房屋租赁合同》中有一表格，表格中有关于准备期、装修期、计租期和空置期的描述，其后还有关于“租金/押金支付方式”的约定，内容为“乙方一次性缴纳押金为25000元整。自2019年1月25日起，乙方按月支付房屋租金给甲方。合同到期，甲乙双方结清水/电/物业费后，甲方当日退还全额押金给乙方。”再查明，根据吴囝囡一审提交的微信聊天记录，2019年2月22、23日吴囝囡向杨金华催收租金，杨金华回复“我无法决定到底租还是不租”、“如果我的老板到了，把所有项目都落实好了，我们就正常办公了”等。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、杨金华应否向吴囝囡支付2019年2月26日至2019年4月25日的租金和滞纳金。关于杨金华主张应从2019年3月12日开始计算租金的问题。经审查双方签订的《房屋租赁合同》文本，虽然《房屋租赁合同》的表格中有约定准备期、装修期、计租期和空置期，但其中并没有起租日的具体约定，反而在后面的合同条款“租金/押金支付方式”中约定了“自2019年1月25日起，乙方按月支付房屋租金给甲方。”按照文义解释，应当理解为自2019年1月25日起开始计算租金。而关于支付租金时间的约定则体现在“乙方的权利和义务5.乙方应按本协议规定及时限付款。乙方保证每月1号按时交纳当月房屋租金，如不按时交租，……”故杨金华关于2019年1月25日是付款时间而非计租时间的上诉意见不成立，本院不予采纳。另外，从双方的微信聊天记录来看，吴囝囡催交以及双方协商的正是2月份及之后的租金。因此，杨金华关于应从2019年3月12日开始计算租金，其已经支付了2019年3月12日至4月12日租金的上诉意见不成立，本院不予采纳。杨金华已支付的一个月租金应认定为2019年1月25日至2019年2月25日的租金。至于杨金华主张其于2018年10月已向吴囝囡提出解除合同，吴囝囡未提出异议并阻止其搬离物品，2019年2月26日至2019年4月25日期间的租金是吴囝囡自行扩大的损失，吴囝囡无权主张。对此本院认为，从双方的微信聊天记录来看，在吴囝囡向杨金华催交2月份及之后的租金时，杨金华并未提出要求解除合同，而是表示在等项目落实后就可以正常办公，即仍然与吴囝囡协商履行合同事宜，故杨金华主张其已于2018年10月向吴囝囡提出解除合同没有证据予以证明，本院不予采纳。吴囝囡一直向杨金华催收租金并于2019年4月26日提起本案诉讼，并未怠于行使自己的权利，故其在本案中请求杨金华支付2019年2月26日至2019年4月25日期间的租金和滞纳金依据充分，本院予以支持。二、关于案涉房屋押金25000元应否由吴囝囡没收。押金制度是房屋租赁合同关系中普遍存在的一种履约担保方式，在双方对于保证金并未另行约定的情况下，《房屋租赁合同》“乙方违约责任”第1条中规定的“保证金”指的就是该笔25000元押金。根据该条的约定，乙方未能按照合同的约定在应该支付租金的日期后15天内及时支付租金，甲方有权没收保证金，杨金华违反了该条约定，因此吴囝囡有权没收25000元保证金。鉴于吴囝囡因杨金华的违约丧失了长期的租金履行利益，且订立没收押金条款时也并未显失公平，一审法院按合同约定判决押金归吴囝囡所有并无不当，本院予以维持。三、关于杨金华应否向吴囝囡支付律师费的问题。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，因承租方逾期支付租金，吴囝囡予以追讨而产生的诉讼费、律师费等由承租方承担，因此一审法院认定律师费8000元由杨金华承担有合同依据，本院予以维持。综上所述，杨金华的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，实体处理无误，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费1238元，由杨金华负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年八月十二日书记员  梁 暐高培翔