河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初12997号原告李永海，男，汉族，1976年4月22日出生，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人赵雨民，河南天新律师事务所律师。被告王名知，男，汉族，1979年9月25日出生，住址湖南省湘潭县。委托诉讼代理人李建伟，河南博颂律师事务所律师。原告李永海诉被告王名知房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永海及其委托诉讼代理人赵雨民、被告委托诉讼代理人李建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年6月3日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金及下欠租金共计416249.95元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，将位于郑州市金水区凤台路1号院5号楼28号的房屋出租给被告经营使用，租赁期限两年，每年租金227952元，自2020年4月18日开始递增，每三个月交纳一次租金，每逾期一天，按应交金额的5%向原告支付违约金。截至2020年6月17日，被告共有三期逾期交纳租金的情形，产生违约金395354.95元，另仍欠付2020年4月18日至2020年6月17日的租金20895元。原告于2020年7月3日向被告发出律师函催促被告解决上述问题，但被告在收到律师函后拒绝交纳上述款项。原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称：原告所依据的事实和法律依据均不存在。被告于2020年4月份左右收到李君、张海黎通知，告知被告原告与李君、张海黎签订的租赁合同要终止，也即对案涉租赁房屋的租金交付有可能在当时要向李君、张海黎交付，因为案涉租赁房屋其实是原告租赁李君、张海黎的房屋，原告又将房屋转租给被告，现原告与李君、张海黎的租赁合同已经解除。原、被告合同履行期间，被告向原告足额支付了房屋租金，房屋租金有时候分次支付也是征得原告同意的，特别是在疫情期间。同时，原告在疫情期间给予了被告一个月的免租期。原告向法院起诉的原因是，原告与李君、张海黎的租赁合同纠纷出现后，逼迫被告向原告交付下一季度房屋租金，被告未向原告交付，特别是被告要与李君、张海黎签订合同时，原告提起本案诉讼，违背自己的良心扣算被告的违约金，同时拒绝返还被告交纳的保证金。本案中，原告违约金的计算方法荒唐可笑，违约金过高。同时，违约是由原告造成的，原告作为出租方，一个租赁期限为两年的合同，为何不要求终止合同。原告在没有任何损失的情况下，拒不归还被告的保证金，还提出高额违约金，在事实上、法律上逻辑混乱。经审理查明：金水区凤台路1号院5号楼1-2层28号房屋的登记所有权人为李君。2009年5月3日，原告（承租方）、李君（出租方，张海黎代签）签订《租赁协议》一份，主要约定：原告承租位于金水区××号的铺位，用于经营餐饮、商业等，租赁期限自2009年5月3日起至2021年5月2日，免租期为2009年5月3日起至2009年6月18日等。2019年6月3日原告（出租方）、被告（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：原告将位于金水区凤台路1号院5号楼28号出租给被告经营使用，租赁期限自2019年4月18日起算至2021年5月2日止，共两年；双方约定每年的租金为227952元，每月18996元，自2020年4月18日开始递增，每一年递增上年总租金的5%，直至合同期满；租金交纳办法为每三个月交一次，下一次提前30日交纳；为保证本合同的履行，在合同签订时，被告同意向原告交付18996元房屋履约保证金；被告逾期交付租金，除应全额补齐外，每逾期一天，按应交金额的5%向原告支付违约金等。当日，被告向原告支付房屋履约保证金18996元，并支付三个月房屋租金56988元（2019年7月18日至2019年10月17日）。2019年9月19日，被告向原告支付房租27000元；2019年10月16日，被告向原告支付房租25000元；2019年10月23日，被告向原告支付房租4988元；2020年1月2日，被告向原告支付房租18996元；2020年3月10日，被告向原告支付房租10000元；2020年3月19日，被告向原告支付房租10000元；2020年4月10日，被告向原告支付房租17992元；2020年5月19日，被告向原告支付房租9000元；2020年5月25日，被告向原告支付房租7000元；2020年5月29日，被告向原告支付房租2996元。被告提交房东李君向其发送的信息“第一我已同意给你们二房东免租一个月了，第二如果本月10号之前还没有支付余下的2个月租金，我与二房东的合同自动解除，怕影响你，提前告诉你一声”。2020年6月29日，李君与原告签订《解约协议》，显示：经协商双方同意就2009年5月3日原告承租李君的位于郑州市××××号商铺提前解除协议，租赁期限自2020年6月18日提前终止，李君同意退还原告押金10000元。2020年6月29日，被告的合伙人崔娜（承租方）与张海黎（出租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：张海黎将位于郑州市金水区××号的商铺租给崔娜，租赁期限自2020年6月18日至2021年5月2日，租金标准为16000元每月等。庭审中，原告认可其与李君、张海黎的租赁合同已经于2020年6月18日提前终止，原告向李君支付房屋租金至2020年6月18日，并认可李君给原告减免了一个月房租，但称不是因为疫情减免。原告称原告与被告的房屋租赁合同于2020年6月17日解除，被告表示同意解除合同，但要求原告返还保证金。原告称被告向其支付房屋租金至2020年5月16日，并称起诉状中书写支付至2020年4月17日系书写错误，被告称其实际向原告支付房租至2020年6月18日，因为中间减免了一个月租金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告诉请要求解除原、被告于2019年6月3日签订的《房屋租赁合同》，但依据双方举证、质证及庭审情况可知，原、被告之间的房屋租赁合同已经于2020年6月17日解除，被告方与房东李君、张海黎的房屋租赁合同的起算日期亦为2020年6月18日，原告提起本案诉讼为2020年7月份，故原告的该项请求，本院已无必要处理。原告要求被告支付欠付的租金20895元，并认可被告向其支付房租至2020年5月16日。被告最近一次向原告支付房租的日期为2020年5月29日，涉案房屋的登记所有权人给原告减免了一个月房租，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定并结合本案的实际情况，本院根据公平原则酌定原告应给被告减免一个月房屋租金，故被告已经实际向原告支付房租至2020年6月17日，且此时双方租赁合同已经解除，被告不欠付原告房租，原告的该项请求，没有依据，本院不予支持。关于违约金，原、被告之间的租赁合同自2019年4月份开始履行，虽然期间被告数次出现逾期支付租金的情形，但原告对此均未提出异议，视为被告的行为已经征得原告同意，现在在双方合同已经解除且被告并不欠付原告房租的情况下，原告却要求被告支付期间因被告逾期支付房租而产生的违约金，且该违约金的计算数额高达近40万元，原告的行为有违诚实信用原则，对此要求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李永海的诉讼请求。案件受理费3772元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 嫣二〇二〇年八月十二日书记员 朱晴晴