广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初1838号原告：龚妃，女，1981年11月1日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区******************。公民身份号码：522************224。被告：珠海市**百货发展有限公司，住所地：珠海市*********第二间。社会统一信用代码：914***********917T。法定代表人：汪某1。委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。原告龚妃诉被告珠海市**百货发展有限公司（以下简称花街百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚妃、被告花街百货公司的委托诉讼代理人朱光仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚妃向本院提出如下诉讼请求：1.解除原告与被告珠海花街百货发展有限公司于2019年9月1日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告返还原告所缴纳的押金22420元；3.判令被告返还原告续约费70000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2018年10月以110000元的价格受让了位于珠海市香洲区*****************位，用于经营服装。当时转让方为了转让商铺故意隐瞒了之后需要缴纳的一些隐形费用，花街公司作为出租方也并未做到告知义务，并且配合转让人隐瞒实情，以致于在合同到期续签合同时收到通知需要缴纳70000元的续约费。原告对此十分不解，这一笔续约费不是个小数目，原告也是普通家庭对于如此高额的续约费确实无法接受，但是被告的态度是要么续签，要么退铺走人。商铺投入了原告家庭所有的资金，经营时间一年不到，怎么可能说放弃就放弃，当时距离续约时间不足一个月才通知，根本没有思考的时间，当时原告措手不及，因为从进入商场直至合同到期被告都没有公平公正的如实告知过原告续签合同还有这么一大笔续约费，被告以每年收费都不一样，所以之前未说明为由搪塞。此笔所谓的续约费本来就是一笔不公开不透明的，一种所谓的潜规则收费。此时如果不缴纳续约费，花街公司告之就等同于放弃了负债累累才刚刚开始经营的商铺。但是对于这笔费用实在是压力巨大，并且转让商铺时也未告知有此隐形费用，觉得此收费很不合理，所以去找到了花街公司办公室，工作人员带领至花街公司办公室负责人柳经理办公室处，对方当面确认，明确说明了续约费金额，表明的确需要再缴纳70000元才能继续在该商场经营。在这之后有几家觉得费用太高的商铺主联系到原告，并且一起再次找到了花街公司柳经理，被带领至会议室商谈此事。多次协商无果，如若放弃商铺经营权，商铺所有投入的大量资金将付之一炬，与转入不足一年已支出的11万元转让费，如此多的资金投入也都还需要时间和努力才能收回成本。但被告方给的只有两个选择：1、交付这笔70000（柒万元）的续约费与原告签署为期短短只有一年三个月的合同；2、收拾打包走人。迫于无奈于2019年9月1日，原告与珠海花街百货发展有限公司续签了《商铺租赁合同》，合同期限从2019年9月1日至2020年12月31日，合同签定之时向花街公司缴纳了押金22420元，并缴纳了续约费70000元，重点是这70000元（此笔续约费商场每一户商铺主均被收取，被告为规避税收，且不留下凭证，交续约费必须去取现金支付，不接受转账，也不接受刷卡，按面积计算，大商铺金额更高，整个商场加起来所收取的续约费金额之巨大可想而知，且未有一家开具收据与发票等凭证。此笔续约费被收得不明不白，所以收款时原告也相继取证，有录音、照片、视频等证据，并且保留证据至今，以便有需要时可以维护自已的权益。在原告与被告签定的合同第八条约定：不可抗力一条约定，由于战争、水灾、火灾（电线短路引起的火灾）含消防栓、主供水管爆裂、主排污管道溢水等所有非人为引起的自然灾害和政府规划行为等不可抗力或其他不可归责于双方的因素，导致合同无法履行的，甲（被告）、乙（原告）双方互免承担责任。终止营业日即合同到期日。租金及其他费用由乙方（原告）按实际租赁时间向甲方计缴。甲方无息返还履约保证金给乙方。不可抗力是指，不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，不可抗力是独立于人的行为之外，不受当事人意志所支配的现象，是人力所不可抗拒的力量。新冠肺炎疫情作为一种突发事件，不仅当事人不能预见，而且通过现有的技术，医学专家也无法预见，从其爆发至今，还没有有效的措施能够避免和阻止其传播，以及研制出确切有效的治疗方法，因此属于不可预见，不可避免，不可克服的情况，构成不可抗力。疫情爆发以后，1月26、28、30日疫情爆发较严重的时期收到了被告发给原告的短信，通知原告避免外出等内容的信息，并且被告在2月8日连续发了4条短信，短信内容包括：通知受疫情影响，南屏政府已实施商业街全封闭管理，可凭花街开具的经营户证明，测体温可进入。之后又连续发3条短信通知：南屏村入口升级封闭，取消经营户证明，也就是被告开证明也进入不了商业街，必须要去居委会盖章身份证复印件，居委会确认此人在商业街里居住才可以进入，原告作为商铺主不在商业街居住已无法进入，更不用说让顾客进入正常购物了，种种迹象表明商铺已无法正常履行合同。原告与被告合同里已有约定，因不可抗力不能履行合同的，甲（被告）、乙（原告）双方互免承担责任。终止营业日即合同到期日。租金及其他费用由乙方（原告）按实际租赁时间向甲方计缴。甲方无息返还履约保证金给乙方。花街商业街不仅封路管控，就连铺主开门取物还并非经营就被花街村委穿着制服的工作人员前来追赶，要求关门停业。本案的租赁合同原本签署时间就很短，正常履行合同也只有几个月不足一年时间，现受疫情影响无法正常营业也有一个半月了，封路管控也一直在进行。2月24日片区派出所警官与花街村委一位负责人也表明关卡的撤除时间还是未知，如此已造成了合同履行艰难，继续履行合同对当事人明显不公平的现状。综上，新冠肺炎毋庸置疑已构成不可抗力，双方合同里也有约定，现受疫情影响营业终止已成事实，合同约定的经营目的无法实现，应按照约定解除合同。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告龚妃为其本诉向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件；2.被告企业登记查询资料复印件；3.商铺租赁合同；4.与花街公司负责人柳经理确定续约费与转铺时未尽到告知义务的录音；5.在2019年8月21日收到“如不在8月31日，9天时间内续签合同的，将立即清场，停水停电重新招商的通知，通知里并未提到“续约费”，但续约费是最终能否续签合同的强制收费与附加条件（证据17）”原告与花街几位商铺主就续约费找到被告方负责人的录音；6.原告与花街几位铺主就续约费一事商讨时拍下其中一位负责人照片；7.缴纳续约费时的照片（内容里有花街公司办公室logo背景，收款工作人员、现金、合同、原告身份证）；8.花街疫情期间各路口封路的照片；9.花街疫情期间各路口封路的视频；10.花街公司通知避免出门的短信内容凭证；11.花街百货公司通知南屏政府已实施商业街全封闭管理的短信通知；12.合同第4页，明确如遇不可抗力时，解除劳动合同，退返原告押金的条款；13.2020年1月最后停止营业前最后一次缴费转账记录凭证；14.花街百货公司所有负责人的名录卡，其中包括，所有录音凭证里的负责人柳先生的职位排名与身份信息确认；15.续约时通知如果不及时去续签合同缴纳续约费，将停水停电，清场另行招商的告知书；16.花街公司开具的押金收据；17.花街公司2020年1月份的缴费通知；18.花街公司开具的1月的租金管理及水电费的收据（每月10日缴租）；19.网上收集的其中一项证据《一个网友拍摄的花街现状》；20.A3原告接到税局通知去被告公司取发票，打电话给被告方办公室，询问“续约费”是否可以开发票了？得到了肯定并约定了取票时间的电话录音；21.V3第一次原告去到被告公司取“续约费”发票，对方承认收取了“续约费”但却转换明目，发票内容开成了“管理服务费”，与实际收费项目不符，原告拒收退回发票的视频证据；22.A2被告公司财务打电话通知原告，发票内容已修改好，原告也反复确认是否修改为“续约费”发票，得到肯定以后约定好时间取发票的电话录音；23.A1第二次去到被告公司取已修改好的“续约费”发票，但这一次被告方依然是以欺骗告终，原告再次拒收发票的手机录音；24.V1花街商业街铺主提供，商铺开门时工作人员前来驱赶，要求关门停业的视频；25.V2花街商业街因过管控设卡，过关卡手续问题发生冲突，被工作人员把顾客打倒在地的视频；26.聊天记录截图九张；27.聊天记录截图六张；28.告知书；29.商铺租赁合同；30.微信聊天记录。被告花街百货公司答辩称，一、龚妃请求确认双方租赁合同于2020年2月1日解除并要求花街百货公司退回其租赁押金，缺乏法律依据。花街百货公司认可，新冠肺炎疫情应认定为不可抗力事件。但发生不可抗力事件，并非解除合同的充分条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，才可要求解除合同。新冠肺炎疫情给广大企业经营带来影响是事实，不单影响原告经营，同样影响花街百货公司的经营。由于国家及珠海市积极应对，措施有力得当，新冠肺炎疫情对我们国家包括对珠海的影响是短时期的事情，并不导致租赁合同的完全不能履行，致不能实现合同目的情形。珠海市香洲区属于新冠肺炎疫情的低风险区，2020年2月8日，珠海市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室发布《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》，除对保障城乡运行必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的相关企业外的其他各类企业，由各区级疫情防控指挥部结合实际，组织企业开展报备工作，并在2月9日24时后有序安排复工复产。2020年2月19日珠海市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室发布《珠海市应对新冠肺炎疫情分级防控工作方案》，取消对企业复工复产的备案和审批，改为告知承诺。香洲区于2020年3月1日发布《香洲区关于餐饮服务单位有序提供限制性堂食餐饮服务的通告》，允许辖区餐饮服务单位有序提供限制性堂食餐饮服务。根据统计，2020年“五一”假期，全国共计接待国内游客1.15亿人次，实现国内旅游收入475.6亿元。全国除极个别地方外，生产、生活秩序已逐渐恢复正常。二、龚妃要求答辩人退回其优先承租权费70000元，缺乏依据。在原租赁合同到期后，花街百货公司本来有权将商铺另行对外出租，但为照顾原来的承租户，同时为弥补花街百货公司未能提价将商铺另行对外出租造成的损失，经花街百货公司与原承租户协商，有续租要求的原承租户向花街百货公司支付一定数额的补偿。这是双方意思自治的民事法律行为，不违反法律与行政法规的强制性规定。2018年9月龚妃在接手商铺时签署过《风险告知书》，里边就有合同期满续期将面临向被告缴纳续期费风险的告知，龚妃陈述其对有关事项不知情是虚假陈述。综上，请求法院依法驳回龚妃的全部诉讼请求。被告花街百货公司为其答辩向本院提交如下证据：风险告知书。经审理查明，2019年9月30日，原告龚妃作为乙方与甲方被告花街百货公司签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区******************位出租给乙方，双方认可租赁商铺面积70.65平方米；乙方同意在承租期限内，按照甲方的规划可经营服装，乙方如需要变更经营项目，须经甲方同意并报工商行政管理部门批准，违反上述规定，甲方无条件解除合同；租赁期限自2019年9月1日至2020年12月31日，承租期限届满二个月（承租期限届满60日）前，若乙方继续承租，应书面向甲方提出，并就承租条件重新达成一致签订续期合同，在同等条件下，乙方享有优先承租权，若乙方在承租期限届满二个月前，未作出继续承租的书面表示，视为乙方放弃商铺继续承租权，甲方有权对该铺位重新招商；自签订合同之日起至2019年9月30日商铺每月租金人民币10380元，从2019年10月1日起至2020年9月30日商铺每月租金人民币11210元，从2020年10月1日起至2020年12月31日商铺每月租金人民币12107元，从2019年9月1日起开始计租；合同签署后，乙方应交纳履约保证金人民币22420元，作为履行合同和提供商品服务质量的担保，甲方有权从履约保证金中扣除因乙方违约造成的赔偿损失或其他因乙方过失而造成的甲方损失，如履约保证金不足弥补损失，乙方保证立即补足予甲方，限期未补足的，甲方有权质押乙方商品及财产作抵，租赁期满，乙方将承租商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方且付清租金、物业管理费、水电费等有关费用后，甲方不计利息退回履约保证金给乙方，如因乙方违约、提供终止合同或造成甲方损失的，履约保证金不予退还，履约保证金不能用作冲抵租金；商铺的物业管理费与租金共同按月支付，每平方米8元，每月每间商铺代收代支100元垃圾处理费，上述物业管理费用包括：1.共用部位的管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.公用绿地、花木等的养护与管理；4.场外公共环境卫生；5.维护公共秩序；水电费：每间商铺已配置独立水电计量表，每月自用电费每度1.39元（含损耗），水费按每吨4.65元（含排污费）收取，由乙方每月底按实际抄表数向甲方缴交；甲方每月4日前派单到户，乙方必须每月10号前缴清当月租金、管理费及上月水、电费；逾期交纳除依约追缴外，甲方自到期日（每月10号）的次日起，每逾期一天，加收欠缴总金额10%的滞纳金，超期7天以上，视为乙方违约，解除合同，甲方有权随时停止供水、供电，收回商铺，并没收履约保证金，追缴欠付的费用总额；合同载明的权利和义务，非经双方一致同意，乙方不得转让、转租给任何第三方；商铺每次转让及转租，甲方收取人民币4000元手续费；未经甲方同意的转让无效，一经发现，甲方有权解除合同、收回商铺、没收履约保证金，非原租户无条件撤出商铺，铺内装修无偿归甲方，由此造成的损失，由乙方自行承担；合同期满后，甲方有权收回商铺并重新招租，乙方应如期交还，若乙方希望继续承租，应在合同期满前60日以书面形式通知甲方协商续租事宜，在同等条件下，并遵循市场经济原则，甲方随行就市向乙方收取相应的续期费，乙方享有优先承租权；未作出续租的书面表示的，视为乙方放弃商铺的继续承租权，甲方有权将商铺另行出租；租赁期限届满，乙方将商铺按装修后正常状态交还甲方，合同终止；租期届满当日，乙方必须即时离场，安装于场内固定设施均不得拆除，置放于商铺内可移动的设备才可搬迁；租期届满次日乙方不交出商铺的，除限期迁出和补交占用期间的租金、物业管理费、水电费等款项外，甲方有权按月租金额的50%收取违约金；双方任何一方因未履行合同约定或违反法律规定，另一方有权解除合同，给对方造成损失的，均由责任方承担责任，并赔偿对方造成的经济损失；未经甲方同意，乙方不得擅自将合同作为办理集体户口、抵押贷款等用途，否则，甲方有权即时解除合同、收回商铺并没收履约保证金；租赁期内，乙方提出解除合同、违约或自动放弃商铺，甲方有权没收履约保证金，铺内的装修、物品无偿归甲方所有，甲方不作任何赔偿；租赁期内，乙方歇业超过*天的，视为乙方自动毁约，甲方有权无条件终止合同、收回商铺，履约保证金不予退还，铺内的装修、物品无偿归属甲方；由于战争、水灾、火灾（电线短路引起的火灾）含消防栓、主供水管爆裂、主排污管道溢水等所有非人为引起的自然灾害和政府规划行为等不可抗力或其他不可归责于双方的因素，导致合同无法履行的，双方互免承担责任，终止营业日即为合同到期日，租金及其他费用由乙方按实际租赁时间向甲方计缴，甲方无息退还履约保证金，等等。合同还对双方责任、纠纷解决、几项具体规定、附则等进行了约定。另外，合同附件还包括：珠海市香洲区**************平面示意图、小档口防火安全公约、安全生产责任书。租赁合同履行过程中，2020年1月及之前的租金，原告均按时按约向被告支付，但是受到“新冠”疫情影响，原告自2020年1月底停止营业至今。案涉商铺2020年2月起至今的租金，原告尚未向被告支付，期间原告电话联系被告要求解除合同以及退还履约保证金、续期费，但是被告没有作出书面的回复，现原告尚未将案涉商铺及商铺钥匙交还被告。2019年9月20日，被告花街百货公司收到原告龚妃支付履约保证金人民币22420元，并向原告龚妃出具收据。原告在庭审中陈述其于2018年10月从他人处受让案涉铺位的租赁权，用于经营服装，当时被告及转让人均没有向其告知在租赁合同到期后需要缴纳续期费，但是原租赁合同到期后重新签订合同时，被告要求原告缴纳续期费人民币7万元，原告迫于无奈缴纳了续期费人民币7万元。被告认为，在原租赁合同到期后，其有权将商铺另行对外出租，但是为了照顾原承租人，同时为弥补公司没有另行对外出租造成的损失，经双方协商一致，有续租要求的租户向公司支付一定数额的费用作为补偿，是双方意思自治的民事行为。被告在庭审中认可收取原告续期费人民币7万元。在诉讼过程中，被告花街百货公司向本院提交一份告知投资者的《风险告知书》，内容为：1.经营投资商场（商铺）是有风险的，应当具备承受亏损风险能力；2.与原铺主做交易时，商铺的转让费市场价格自由议价公司不干涉，原合同剩余期限，注意考量，合同、押金单务必保管好；3.合同结束前60日，以书面形式向公司提出续约申请，获得公司同意后方有取得商铺续租权，未提出续约申请的，公司视为放弃商铺的经营权，合同期届满60日后未收到商铺的续约书，视为放弃商铺的续约，公司有权重新招商，每次续期将面临租金的递增8%-15%的风险或不递增；4.合同期满后60日前，应以书面形式向商场申请续期，在同等条件下，并遵循市场经济原则，将面临所租赁的商场（商铺）向公司缴纳相应续期费用的风险；5.在经营期间，小偷、窃贼有可能光顾您的商铺，请注意保管好贵重物品，自行投保，公司不承担任何商场（商铺）内遗失、被盗的物品、财物损失的承担；6.在经营期间，公司不承担商铺内的财产保险，请向保险公司自行投保，因天灾或自然灾害或不可抗力因素导致的火灾、水灾，公司不承担任何连带责任和赔偿责任。原告龚妃于2018年9月12日在上述风险告知书上签名按指模确认本院认为，原告龚妃与被告花街百货公司于2019年9月30日签订《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应恪守。在合同履行过程中，我国发生新冠肺炎疫情，国家针对疫情采取了相应的防控措施，虽然疫情或者疫情防控措施属于不可抗力的范畴，但是只有在因受其影响致使不能实现合同目的时，当事人才可以解除合同。目前，珠海作为疫情的低风险地区，已经逐步放开相应的疫情防控措施，生活、生产秩序已经基本恢复正常，特别是本案原告所经营服装行业，至本案审理终结时已经没有任何的限制性措施，且案涉租赁合同至2020年12月31日才履行期限届满，故疫情或者疫情防控措施并没有导致原告的合同目的无法实现，故原告请求解除双方签订的租赁合同、返还押金及续约费，理据不充分，本院不予支持。若因疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，双方可以通过协商方式根据公平原则变更合同履行期限、履行方式、价款数额等方式实现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告龚妃的诉讼请求。本诉受理费人民币4536元，由原告龚妃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张念波人民陪审员  胡朝阳人民陪审员  于连成二〇二〇年七月十六日书 记 员  周慧敏苏海婷