湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民初14号 原告：益阳市大通湖盛世华都房地产开发有限公司，住所地大通湖区河坝镇。 法定代表人：杨钢炜，系公司董事长。 委托诉讼代理人：许定胜，湖南万维律师事务所律师。 被告：益阳大通湖投资发展（集团）有限公司，住所地益阳市大通湖区。 法定代表人：罗伟红，系公司董事长。 委托诉讼代理人：江云辉，湖南万维律师事务所律师。 原告益阳市大通湖盛世华都房地产开发有限公司（以下简称盛世华都公司）与被告益阳大通湖投资发展（集团）有限公司（以下简称大通湖投资公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛世华都公司的委托诉讼代理人许定胜、被告大通湖投资公司的委托诉讼代理人江云辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 盛世华都公司起诉请求：判令大通湖投资公司继续履行《房地产开发项目招商投资合同书》约定的义务，将85.81亩项目用地的《土地使用证》依法定程序出让至盛世华都公司名下，并承担所有费用（含土地出让金和税费、办证费用）。事实和理由：益阳市大通湖区盛世华都住宅小区项目是大通湖区管委2009年重点招商引资项目。2009年9月28日，经区管委第9次区长办公会议纪要同意，授权大通湖区城市建设投资开发有限公司[现更名为益阳大通湖投资发展（集团）有限公司]与益阳市盛世华都房地产开发有限公司签订《房地产开发项目招商投资合同书》，选址河坝镇三广村生态公园北侧用地开发房产，项目总规模用地170亩，开发净用地140亩。合同签订后，盛世华都公司依约按时按量向大通湖公司支付了土地出让价款1564.3239万元（按合同应付价款为1561.98万元）。盛世华都住宅小区项目于2009年11月12日正式签约，2010年11月正式动工。在2013年前已建成住宅42栋，1021套，建筑面积141544平方米。大通湖投资公司仅于2012年2月为盛世华都公司办理了一期供地39.59亩的《土地使用证》，2016年12月办理南院14.98亩的《土地使用证》。因盛世华都公司二期104亩农转非土地直至2015年8月才获得湖南省国土资源厅批准，致使盛世华都公司项目二期用地57212.86平方米（约85.81亩，最少需缴纳土地出让金3150万元），至今没能办理挂牌出让手续，盛世华都公司因此也未能取得该57212.86平方米土地的《土地使用证》，导致小区内400多购房户不能取得《不动产登记证》，已引发不稳定群体事件。根据《房地产开发项目招商投资合同书》第5.1条约定，大通湖投资公司逾期未为盛世华都公司办理全部项目用地的行为已构成“严重违约”。另根据合同约定，本案原告盛世华都公司系益阳市盛世房地产开发有限公司因履行《房地产开发项目招商投资合同书》而专门设立的项目公司，因该项目而产生的权利义务由本案盛世华都公司承担。 大通湖投资公司辩称，大通湖投资公司未履行《房地产开发项目招商投资合同书》第三条义务，系因为盛世华都二期104亩农转非入地直至2015年8月才获得湖南省国土资源厅批准，致使该项目57212.86平方米（约85.81亩）用地直至2015年底才可以在国土部门进行招、拍、挂手续，而此时因国家向上大幅两次调高了基准地价，大通湖投资公司至少需缴纳土地出让金3150元以上才能履行合同义务，比合同第三条约定的11万元/亩需超额增加出让金约2200元万元。对于因国家政策调整而造成的巨额履约费用，大通湖投资公司实无法承受。故请求法院依法判决由大通湖投资公司和盛世华都公司共同合理分担办理85.81亩土地的出让金费用。 盛世华都为证明其诉讼请求，向本院提交了以下四组证据： 证据一、《房地产开发项目招商投资合同书》，拟证明：1、大通湖投资公司未按时交地并办证；2、盛世华都公司已严重违约；3、本案原告盛世华都公司具有诉讼主体资格，并有权依合同约定主张权利。 证据二、大通湖区管委《会议纪要》等文件六份，拟证明：1、本案合同的签订得到了政府的批准，合同合法有效；2、本案应由益阳市中级人民法院管辖。 证据三、大通湖区自然资源局出具的关于盛世华都公司在大通湖区河坝镇开发“盛世华都”住宅小区用地情况的证明材料，拟证明大通湖投资公司未履行完合同约定的义务。 证据四、收款收据7份，拟证明盛世华都公司已缴纳土地出让金，已履行完合同义务。 大通湖投资公司未向本院提交证据。 本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。大通湖投资公司对盛世华都公司提供的证据质证如下：对盛世华都公司提交的四组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认证如下，盛世华都公司提交的证据，大通湖投资公司均无异议，该四组证据的客观性、真实性、与本案的关联性本院予以确认。 经审理查明：2009年11月12日，甲方大通湖区城市建设投资开发有限公司与乙方益阳市华盛房地产开发有限公司签订《房地产开发项目招商投资合同书》，合同约定：第二条、2.1.2.项目总用地约171亩，开发净用地月140亩（最终以《土地使用权证》载明的为准），性质为商住出让地。第三条、3.1.1.甲方在本合同订立后三十日对项目用地依法依规挂牌，乙方依挂牌规定摘牌。3.1.2.土地挂牌价格由国土部门确定，不论挂牌价格多少，乙方摘牌后均以11万/亩的包干价（包含土地出让金和税费及办证费等）向甲方实缴土地价款，挂牌价与包干价的差额部分由甲方返还给乙方用于小区基础设施建设。在签订本合同后二十日内，乙方向甲方支付800万元首期地价款，甲方在收款后三个月内为乙方相应划块办理首期计划用地土地使用权证，剩余土地的使用权证在乙方交清土地价款后办理。项目分摊的市政基础配套设施用地乙方按3万元/亩上交土地费用，但不办理土地使用权证。甲方应在土地出让合同签订后两个月内根据乙方开发要求移交项目建设用地。第四条、4.1.甲方应在本合同订立后30日内协调完成项目土地报批并就项目用地挂牌，双方按本合同第三条3.1款的约定进行土地出让操作。与此同时，乙方在甲方所在地银行开户，以资本金方式打入800万元在当地工商部门登记注册项目公司，进入项目实际操作。第五条、5.1.凡属违反本合同约定条款但不足以影响合同继续履行的情形为一般违约行为，凡属违反本合同约定条款导致合同无法继续履行的情形为严重违约行为。严重违约情形主要是指：甲方未按本合同约定的时限、方式为乙方办理土地出让手续并腾地交地，导致乙方无法按约定计划实施项目开发；乙方未按合同约定到位资金，致使项目资金短缺而停工。严重违反其他约定条款致使合同无法继续履行同样视为严重违约。5.2.发生严重违约致使合同无法继续履行，则双方按实结清经济往来后，按合同法相关规定处理。第六条、6.1.本合同双方签署并在乙方支付800万元土地款后即生效。6.8.乙方依本合同约定在甲方所在地注册项目公司后，本合同中的乙方主体由益阳市华盛房地产开发公司自然转换为在甲方所在地设立的独立法人项目公司。2020年6月3日，益阳市大通湖区自然资源局出具《关于益阳大通湖盛世华都房地产开发有限公司在大通湖区河坝镇开发“盛世华都”住宅小区用地情况的证明材料》，载明：2012年2月盛世华都一期供地39.59亩，已发证。2015年8月盛世华都二期用地104亩才获批，2016年12月挂牌供地（南院）14.98亩，已发证。盛世华都项目二期57212.86平方米（约85.81亩）至今没有办理供地手续，按2017年基准地价计算，预计最少需交纳土地出让金3150万元（税费另计）。 2009年12月8日，盛世华都公司向大通湖投资公司支付土地出让价款800万元；2011年8月17日，盛世华都公司支付1037925.6元；2012年12月25日，盛世华都公司支付30万元；2014年8月25日，盛世华都公司支付82万元；2015年3月10日，盛世华都公司支付5256960元；2015年4月23日，盛世华都公司支付212400元；2015年4月23日，盛世华都公司支付款15954.4元。盛世华都公司共计七次向大通湖投资公司支付土地出让价款15643240元。 庭审中，经盛世华都公司与大通湖投资公司核对，盛世华都住宅小区项目总规模用地为165.21亩，其中基础设施用地29.54亩，净用地面积135.67亩。基础设施用地无需办理土地使用权证，尚余81.1亩净用地面积未办理土地使用权证。盛世华都公司总计应向大通湖投资公司支付土地出让价款1581万元，扣除已支付的15643240元，尚余166760元未支付。 另查明，大通湖区城市建设投资开发有限公司后更名为益阳大通湖投资发展（集团）有限公司。大通湖投资公司类型为有限责任公司（国有独资）。 本院认为，大通湖区城市建设投资开发有限公司与益阳市华盛房地产开发有限公司签订《房地产开发项目招商投资合同书》，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。双方在合同中约定了合同生效要件为益阳市华盛房地产开发有限公司支付800万元土地款。益阳市华盛房地产开发有限公司依约履行，案涉合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。盛世华都公司共计七次向大通湖投资公司支付土地出让价款15643240元，其合同主要义务已基本履行完毕。但大通湖投资公司仅为盛世华都公司办理54.57亩土地的土地使用权证，尚余81.1亩地未依约按期办理土地使用权证。大通湖投资公司的行为已构成违约。盛世华都公司主张大通湖投资公司继续履行合同约定义务，将81.1亩项目用地的土地使用权证依法定程序出让至盛世华都公司名下，并承担所有费用（含土地出让金和税费、办证费用）。大通湖投资公司对盛世华都主张的继续履行合同义务无异议，但认为因国家政策调整导致出现了巨额履约费用，要求盛世华都公司合理分担继续履约的部分费用。本院审查认为，大通湖投资公司的主张不能成立。理由如下：一、大通湖投资公司系大通湖区为对外招商引资而专门成立的公司，具有一定的专业性，应当对案涉合同履行过程中可能存在的办证周期长等风险有一定预判能力，但大通湖投资公司未在合同中提及风险问题。且合同中双方的权利义务明确，盛世华都公司系以11万元/亩的包干价格向大通湖公司缴纳土地款。故盛世华都公司不应再对合同履行过程中出现的风险承担责任。二、双方于2009年11月12日签订合同，直至盛世华都公司起诉至法院，中间间隔十余年，大通湖投资公司仅在2012年办理第一期土地39.59亩的土地使用权证，2016年办理第二期土地14.98亩的土地使用权证。至今仍余81.1亩土地未办理土地使用权证。大通湖投资公司未提供证据证明其采取积极措施应对处理或与盛世华都公司协调。现非因盛世华都公司的原因，出现履约费用过高的情况，应由大通湖投资公司自负。故对大通湖投资公司的主张，本院不予支持；盛世华都公司的主张，本院予以支持。关于本案主体资格问题。盛世华都公司系益阳市盛世房地产开发有限公司履行《房地产开发项目招商投资合同书》而专门设立的项目公司，依据合同约定，由盛世华都公司继受合同的权利义务。益阳大通湖投资发展（集团）有限公司（简称大通湖投资公司）系大通湖区城市建设投资开发有限公司更名而来，不影响大通湖投资公司对案涉合同权利义务的继续承担履行。故盛世华都公司与大通湖投资公司系本案适格原、被告。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 由益阳大通湖投资发展（集团）有限公司继续履行《房地产开发项目招商投资合同书》约定的义务，将81.1亩项目用地的土地使用证依法定程序于本判决书生效之日起60日内出让至益阳市大通湖盛世华都房地产开发有限公司名下，并承担所有费用（含土地出让金和税费、办证费用）。 案件受理费199300元，由益阳大通湖投资发展（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长 刘 建 军 审 判 员 陈 运 泉 审 判 员 昌  丹 二〇二〇年八月二十二日 法官助理 朱 玉 姣 书 记 员 欧阳帅祺