广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初15176号原告：蔡均雄，男，1985年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码440************25X。委托诉讼代理人：杨强伟，广东珙桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽华，系原告配偶。被告：黄俭，男，1988年8月26日出生，汉族，住广东省阳春市*************，公民身份号码441************215。原告蔡均雄与被告黄俭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序审理于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘丽华、杨强伟到庭参加诉讼。被告黄俭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方2018年9月27日签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房定金80000元；3.判令被告向原告支付违约金215000元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年9月27日，原、被告及佛山市****产中介有限公司签订《房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买位于佛山市顺德区龙江镇世埠社区*民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭九街6座104房屋（房地产权证号：粤（2017）顺德区不动产权第1117023666）。该合同第二条第六款约定“卖方在签署本合同后7日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷的出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，到账即视为卖方已收取该部分楼款……”。第三条约定“定金：人民币叁万元整，买方需在签署本合同当天支付给卖方。”2018年9月27日，原告依约将3万元定金交由经纪方暂管，由经纪方代收代付转交被告，经纪方向原告出具《收款收据》，显示收到原告交来的购房定金叁万元整。在原告按照合同约定准备为被告垫资赎契、办理提前还银行按揭贷款手续时，发现涉案房屋存在第二次抵押。迫于无奈，被告与原告通过协商达成一致意见，由原告再支付五万元定金给被告解二押。2018年12月7日，原告将50000元定金交由经纪方暂管，由经纪方代收代付转交被告，经纪方向原告出具《收款收据》。后来发现，涉案房屋还有第三次抵押和查封。涉案房屋因被告原因被法院查封，致使三方签订的《房地产买卖合同》无法履行，被告应承担违约责任。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。被告黄俭未作答辩。为证明其主张，原告提供了原告身份证复印件、被告身份证复印件、《房地产买卖合同》（编号：20180927001）、不动产登记信息查询结果、《收款收据》（30000元）、中国农业银行个人明细对账单、身份证（刘丽华）复印件、结婚证、《收款收据》（50000元）、中国银行流水明细清单、中国银行电子回单等证据。被告黄俭未提供证据，亦未到庭参加诉讼，视为其放弃庭审质证和抗辩的权利。原告提供的上述证据客观真实，且与本案待证事实相关，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案的事实认定如下：2018年9月27日，原告蔡均雄（买方）与被告黄俭（卖方）、佛山市****产中介有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于广东省佛山市顺德区龙江镇世埠社区*民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭九街6座104房的房屋（不动产权证号：1117023666）出售给原告，成交总价为2150000元。该物业现时之抵押状况为抵押中，欠款额约1800000元（以银行通知为准），涂销抵押的方式如下：卖方在签署本合同后7日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。提前还贷出资方式为卖方融资，融资费用由卖方承担。买卖双方同意银行按揭方式收付房款，买方需在签署合同当天向卖方支付定金30000元，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后10日内办理交易递件手续。首期房款（含定金）120000元买方在完税当天支付，余款2000000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给被告。签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：违约方逾期十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同，违约方必须承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，且违约方需承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书。《房地产买卖合同》还约定了其他事项。2018年9月27日、2018年12月7日，佛山市****产中介有限公司分别出具《收款收据》，确认收到原告交来的佛山市顺德区龙江镇世埠社区*民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭九街6座104房屋购房定金30000元、50000元，由佛山市****产中介有限公司代收代付转交业主。另查明，佛山市顺德区龙江镇世埠社区*民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭九街6座104房屋登记权利人为被告黄俭，该房产分别于2017年3月2号、2017年11月6日设立抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司广州天河支行及深圳瀚华小额贷款有限公司，并于2019年6月18日被佛山市顺德区人民法院查封。本院认为，原告蔡均雄与被告黄俭、案外人佛山市****产中介有限公司签订的《房地产买卖合同》，是各方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原被告及佛山市****产中介有限公司应按约定全面履行合同义务。被告未按合同约定办理房屋贷款还款手续，导致交易不能完成，其行为构成违约，应承担违约责任。按合同约定，原告有权解除本合同不再购买该房屋，且涉案房屋现已被法院查封，无法进行过户，故原告诉请解除《房地产买卖合同》于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告明确提出解除合同的诉讼请求，因此该起诉书可视为解除合同的通知，本院将起诉书副本送达被告时，案涉房屋买卖合同关系即已解除。《房地产买卖合同》约定经纪方有权代收代管买卖双方交易的定金，因此，佛山市****产中介有限公司出具的《收款收据》可证明原告已向被告支付定金80000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告诉请被告返还购房定金80000元于法有据，本院予以支持。原告请求被告支付违约金215000元，但原告并未提供证据证明因本次交易造成有其他损失，该违约金过高，本院根据本案的实际情况，酌定违约金应按定金的数额80000元确定，对超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告蔡均雄、被告黄俭及经纪方佛山市****产中介有限公司于2018年9月27日签订的《房地产买卖合同》已解除；二、被告黄俭应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡均雄支付定金80000元；三、被告黄俭应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡均雄支付违约金80000元；四、驳回原告蔡均雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2862.5元，由被告黄俭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄俞璇二〇二〇年七月三十日书记员  张捷云