呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1694号上诉人（原审原告）：呼和浩特市沃华商业管理有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州南路49号鹏欣金游城4号楼4层。法定代表人：彭毅敏，该公司执行总裁。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王晓燕，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：戴岩欣，内蒙古上都律师事务所律师。上诉人呼和浩特市沃华商业管理有限公司（以下简称沃华公司）因与被上诉人王晓燕房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初9942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。沃华公司上诉请求：一、依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院作出的（2019）内0105民初9942号民事判决书，发回重审或依法改判支持沃华公司的全部一审诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由王晓燕承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。第一，沃华公司与王晓燕签订的《房地产租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，沃华公司与王晓燕应严格执行合同约定的义务。一审法院对王晓燕单方面陈述的2016年4月2日闭店主张予以采信，并以此日期作为解除房屋租赁合同的时间点，既无事实依据，也无法律依据。2014年9月2日，双方签订租赁合同后，沃华公司按照合同约定履行了交付房屋的义务，王晓燕应按照合同约定按期交纳租金，从而享受承租房屋带来的权益。依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。沃华公司与王晓燕在签订合同后，应严格按照合同约定的内容履行义务，各方当事人均有义务保证合同的有效性、延续性及稳定性，法律未赋予合同各方在无正当理由下的任意解除权。王晓燕承租沃华公司房屋后，进行了装修、装饰，但由于自身及其他原因未取得相应收益，属于自身经营及投资风险。在客观情况发生变化后，王晓燕完全可以与沃华公司协商变更合同内容，而不是放任不管，致使租金费用不断累加。一审法院不能将王晓燕自身的投资风险转嫁沃华公司，而应该在完全了解客观情况下作出公正的认定。王晓燕提出于2016年4月2日闭店后未再占有、使用房屋，据此一审法院在王晓燕无任何有效证据予以佐证的前提下，依据此日期对双方合同的解除时间作出认定，完全无视事实及法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条约定了解除合同的五种情形，纵观本案，王晓燕无任何法定的正当理由可以解除双方签订的《房地产租赁合同》。退一万步讲，即便是一审法院认定王晓燕2016年4月2日的单方解除行为有效，那么王晓燕是不是应该对沃华公司在单方解除行为上形成有效的通知，这样沃华公司也可以依据法律规定及时止损。然而王晓燕未举出有效证据证明通知的事实，故本案一审法院认定的解除行为及解除时间点不符合事实及法律规定。第二，王晓燕对其抗辩的主张负有举证责任，一审法院将举证责任倒置，不符合法律规定。沃华公司依据《房地产租赁合同》及催款函、解除函等足以证明王晓燕占有、使用及经营房屋的事实。双方在签订租赁合同及交付房屋后，对于承租方王晓燕如何占有、使用及经营租赁物并无实质审查的义务，恰恰是王晓燕应该对其无法占用房屋或者解除合同的事实加以证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”。王晓燕在整个庭审过程中都未举证证明2016年4月2日闭店的主张，仅仅是单方的口头陈述且其陈述时间也具有很大的模糊性。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条：“证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据”。在王晓燕无证据且证据无法查证属实的情况下，一审法院将不确定的事实作为作出判决的依据，不符合法律规定，也不符合民法公平正义的原则。第三，沃华公司对王晓燕送达的催款函、解除函、告知函等，依据《房地产租赁合同》的约定形成了有效送达。沃华公司诉请要求截止解除时间的租金及之后的房屋占用费符合事实及法律依据。双方签订的《房地产租赁合同》第十七条约定了有效的送达地址，其中17.2条明确约定在合同履行期间，如一方当事人变更收件人或者联络地址，未通知对方的，则本合同约定的收件人或者联络地址仍为有效的送达，故一审法院作出的未提供物流信息及单方解除的证据不足的认定不符合案件的实际情况。第四，沃华公司要求王晓燕支付租金的诉讼请求未超过法定的诉讼时效期间。王晓燕拖欠沃华公司的房屋租金及房屋占用费截止到2018年6月14日，双方签订的《房地产租赁合同》项下的租金是持续定期发生的债务，是在《房地产租赁合同》项下约定的同一性质的债务分期履行。连续性债务具有整体性、关联性，基于保护合理信赖利益的角度，诉讼时效期间应从最后履行期限届满之日起算。根据沃华公司提供的证据显示王晓燕实际占有房屋截止到2018年6月14日，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，沃华公司向王晓燕主张租金及房屋占用费的诉讼请求在法定的诉讼时效期间内，应得到支持。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求贵院在查明事实及正确适用法律的基础上，发回重审或直接改判支持沃华公司的全部一审诉讼请求。王晓燕辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回沃华公司的上诉请求，维持原判。一、沃华公司与王晓燕签订的《房地产租赁合同》并未履行，沃华公司利用格式条款的优势，起诉王晓燕要求王晓燕缴纳房租至其房屋出租的前一天（即：起诉书中列明的止付日期为沃华公司处房屋出租的前一天），确实无事实及法律依据。沃华公司与王晓燕之间签订的租赁合同并未履行，因沃华公司2016年4月消防改造，导致王晓燕无法经营。因此，王晓燕于2016年4月便停业等待沃华公司消防改造。在此期间，沃华公司也没有跟王晓燕说过任何解除事宜，王晓燕也没有要解除合同的意思表示。但是，王晓燕的商铺在王晓燕不知情的情况下，已经另租他人，且王晓燕店内所有商品、办公用品等均没有了。王晓燕多次找沃华公司协商无果，现王晓燕要求沃华公司返还商铺，并赔偿店内所有商品、办公用品损失，以及自2016年4月开始至今的全部营业损失。因王晓燕于2016年4月之后便不再使用商铺，且商铺在王晓燕毫不知情的情况下，已经另租他人，商铺、办公用品均没有了，该情况属于沃华公司严重违约，因此，沃华公司主张的2016年4月之后房屋租金、占用费是没有事实及法律依据的。根据民事诉讼法谁主张谁举证的原则，应当由沃华公司举证证明其第二、三项诉讼请求是否为事实，否则举证不能的后果应当由沃华公司承担。二、沃华公司与王晓燕签订的《房地产租赁合同》并未履行，除非沃华公司履行租赁合同约定向王晓燕原样返还商铺、商品、办公用品等，并赔偿王晓燕全部损失，否则，沃华公司无法单方行使解除权。三、沃华公司诉讼请求已超过诉讼时效。即便沃华公司按照租赁合同的约定来向王晓燕主张2016年4月前的租金也已经超过诉讼时效，不应得到支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。沃华公司诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，沃华公司不应向王晓燕收取任何租金、占用费，王晓燕也不存在违约行为，不应支付违约金、案件受理费、律师费等费用，恳请二审法院依法驳回沃华公司的上诉请求，维持原判。沃华公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决解除沃华公司与王晓燕签订的《房地产租赁合同》。2.请求法院依法判决王晓燕向沃华公司支付拖欠的房屋租金156842.21元（从2014年11月18日暂计算至2017年5月31日）。3.请求法院依法判决王晓燕向沃华公司支付房屋占用费71186.73元（2017年6月1日至2018年6月14日）。4.请求法院依法判决王晓燕向沃华公司支付迟延支付违约金11830.14元。5.案件的诉讼费用（诉讼费、律师费）由王晓燕承担。第2-4项合239859.08元。一审法院认定事实：2014年9月2日，沃华公司（出租方、甲方）与王晓燕（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，合同就以下事项进行了约定：第一条、甲方出租给乙方的房屋坐落在呼和浩特市××区，建筑面积66.69平方米。第三条、合同租赁期限五年，自2014年11月18日起至2019年11月17日止，甲方在2014年9月18日前向乙方交付该房屋。自房屋交付之日算起，乙方享有60日的免租期；免租期包括装修免租期和经营免租期；装修免租期自2014年9月18日至2014年11月17日；租金自免租期届满之后次日起计算。在上述免租期内，乙方无需缴纳租金，但在该期间内乙方需要向甲方或者甲方指定的管理公司缴纳物业管理费……以及其他相关费用（包括但不限于实际发生的通讯、水电、燃气费等）。第四条、自2014年11月18日至2016年11月17止，每月固定租金为5071.22元，2016年11月18日至2017年11月17日的每月租金为5476.92元，2017年11月18日至2018年11月17日的每月租金为5915.07元……；乙方应在签署本合同当日或之前向甲方支付首期租金10142.44元，首期租金是指在2014年11月18日至2015年1月17日期间所应交纳的租金；租金每两个月支付一次…。第五条、乙方应于签署本合同时向甲方支付保证金10142.44元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁期限内，乙方不得主张将上述保证金冲抵乙方应付之租金、物业管理费或其他费用；租赁期限内，甲方有权从上述保证金中抵扣任何乙方应付而未付的租金、物业管理费及其他费用……；租赁期届满或发生本合同提前解除的情形，上述保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用或由甲方先行支付的乙方对第三方损害赔偿外，甲方应在乙方交还该房屋并且提交了乙方之前注册于该房屋的各类证照的注销或变更证明之后30日内，将保证金或尚未退还的保证金（如有）一次性无息退还乙方。……第六条、租赁期限内，乙方应向甲方指定的管理公司支付物业管理费，物业管理费定为每平方米租赁面积每月15元。自2014年11月18日至2019年11月17日止，每月物业管理费为1014.24元。乙方应在签署本合同时支付两个月物业管理费2028.48元作为首期物业管理费……。第十条10.6款约定，在租赁期内，除本合同约定外，乙方不得擅自提前迁出该房屋……。第十二条、解除本合同的条件，12.2甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方支付相当于两个月租金的违约金，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；12.2.1租赁期限内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的；12.2.2租赁期限内，乙方中途擅自退租的……。第十四条、违约责任，……擅自解除、撤销本合同或提前终止本合同的，应向对方支付违约金，违约金按违约行为发生时当月租金的两倍计算支付……。合同还对通知送达地址、房屋租赁的返还、提前解除合同时房屋的返还、争议解决等进行了约定。另查明，沃华公司于2017年5月8日形成“催款函”一份，要求王晓燕支付截至2017年5月31日的租金、物业管理费、采暖费等；2017年5月23日，沃华公司形成“合同解除函”，告知王晓燕已拖欠各项费用共计189739.81元，其中租金156842.21元……，如王晓燕拒不支付，沃华公司将依法行使单方解除权，解除双方之间的租赁合同。2017年6月1日，沃华公司形成一份“告知函”，告知王晓燕合同已解除，限期搬离店铺。为此，沃华公司提交了EMS快递单及催款函，快递单未载明日期，同时沃华公司未提交该快递单的跟踪查询单。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。沃华公司与王晓燕签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效，双方均应恪守履行。现沃华公司主张解除《房地产租赁合同》，王晓燕主张于2016年4月2日停业等待后未再经营。沃华公司提交EMS快递单证明其当时向王晓燕邮寄过催款函，以证明《房地产租赁合同》一直未解除，王晓燕表示从未收到该快递函件。经核实，沃华公司提交的快递单未记载寄件日期，其实际邮寄日期与催款函是否相符及是否于2017年5月妥投至王晓燕，沃华公司均不能提供物流信息予以证明，故沃华公司依据该函件主张单方解除权证据不足，一审法院不能采信。王晓燕主张从2016年4月2日开始闭店后未再占有、经营，而沃华公司不能举出有效证据证明该店铺一直由王晓燕占有、使用、经营，一审法院对王晓燕的上述抗辩予以采信。故涉案房屋自2016年4月2日已由沃华公司实际控制，沃华公司作为出租方有义务及时止损，向王晓燕主张欠付的租金及违约金。沃华公司既不积极向王晓燕主张上述权利，也不及时寻求新的承租方，而是以其另租他人的时间作为其行使单方解除权的时间，证据不足，一审法院不予支持。因此一审法院认定2016年4月2日双方已经实际解除《房地产租赁合同》，之后产生的租金及其他费用不应由王晓燕承担。对于自交房之日至2016年4月2日期间产生的租金费用，按照合同约定应当由王晓燕承担。对于该期间产生的租金及违约金等问题，王晓燕以“合同未实际履行，商场一直消防改造，之后沃华公司私自将店铺另租他人，店中物品全部被清理，且沃华公司请求已超过诉讼时效”作为抗辩。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付房屋租金的诉讼时效期间为一年。而现有证据证明，沃华公司一直未积极有效地主张权利，直到2019年11月1日向一审法院提起诉讼主张房屋租金及违约金，且未举证证明其该项主张曾发生诉讼时效中止或中断的事由。故一审法院认为，沃华公司主张的截至2016年4月2日以前产生的租金以及相应违约金请求已超过诉讼时效，一审法院不予支持。对于沃华公司主张的律师费，沃华公司当庭不能予以明确，且其主张无合同依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、沃华公司与王晓燕签订的《房地产租赁合同》于2016年4月2日解除；二、驳回沃华公司的其他诉讼请求。案件受理费2449元（沃华公司已预交），由沃华公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，经二审审理，本院另查明涉案房产所在的赛罕区鹏欣金游城项目自2015年5月8日至2018年11月7日多次因消防问题被消防部门责令限期整改，其中金游城项目物业公司于2017年5月27日向所在商场各商户发出通知，载明自2017年5月6日起进行商场升级改造，并自2017年5月28日起因消防改造进行全场停业，相关宣传广告载明了开业时间为2017年7月29日。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院认定涉案房产租赁合同解除日期是否正确；二、王晓燕主张的租金、违约金及房屋占有使用费诉讼时效抗辩是否成立；三、沃华公司主张律师费有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，本案中，王晓燕作为承租人，其基于涉案合同行使权利的方式为占有、使用涉案房屋进行商业经营。王晓燕主张其2016年4月2日已因沃华公司消防改造而停业，此后沃华公司将商铺另租他人；沃华公司主张该停业时间无任何证据证明，双方解除合同时间应以其发出合同解除函之日为准。鉴于沃华公司提供的证据不足以证明2016年4月2日后王晓燕仍使用涉案房屋，故一审法院以王晓燕主张的闭店时间即2016年4月2日作为涉案合同解除时间并无不当，本院予以确认。针对第二个争议焦点，如上所述，因王晓燕与沃华公司于2016年4月2日实际解除涉案房屋租赁合同，沃华公司作为出租方有义务及时止损，向王晓燕主张欠付的租金及违约金。沃华公司既不积极向王晓燕主张上述权利，也不及时寻求新的承租方，而是以其另租他人的时间作为其行使单方解除权的时间，并以此主张权利不当，故沃华公司主张2016年4月2日之后基于涉案房屋租赁合同履行而产生的租金及房屋占有使用费没有事实和法律依据。至于2016年4月2日之前的租金，因《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定了延付或者拒付房屋租金的诉讼时效期间为一年，且沃华公司提交的物流信息的底单未载明签收日期，亦没有就邮寄材料为《催款函》的主张提交公证书或现场录像等材料予以佐证，故一审法院认定沃华公司于2019年11月1日起诉时已超诉讼时效正确，本院予以确认。鉴于沃华公司就2016年4月2日之前的租金未及时主张权利，其2019年11月1日请求租金已过诉讼时效，故其主张王晓燕支付迟延支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。针对第三个争议焦点，因二审中沃华公司仍未能明确律师费金额，且涉案《房地产租赁合同》中未明确约定律师费的承担，故对于沃华公司主张律师费的诉讼请求不予支持。综上所述，沃华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2449元，由呼和浩特市沃华商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年八月十三日（法官助理 董 丽书记员 解海波