广西壮族自治区钟山县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂1122执异12号 异议人：莫文斌，男，1970年11月27出生，汉族，住广西贺州市八步区。 申请执行人：钟山县农村信用合作联社，住所地：广西钟山县钟山镇兴钟中路23号。 法定代表人：骆利华，该联社主任。 被执行人：钟山县海程贸易有限责任公司，住所地：广西钟山县钟山镇西路（幸福园小区2#住宅4号商铺）。 法定代表人：明润学，该公司股东。 被执行人：贺州市东方食品有限公司，住所地：广西贺州市建设中路5号。 法定代表人：谭玉宁，该公司股东。 本院在执行申请执行人钟山县农村信用合作联社与被执行人钟山县海程贸易有限责任公司、贺州市东方食品有限公司金融借款合同纠纷一案中。异议人莫文斌对本院通知其在2020年7月17日前将本院拍卖的贺州市建设中路5号第一层8号商铺腾空并交由我院处置的执行行为不服，向本院提出书面异议，要求撤销本院（2020）桂1122执恢28号限期腾房通知书，中止对贺州市建设中路5号第一层8号商铺的移交措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人莫文斌称，异议人从2015年1月1日起已经开始租赁被执行人贺州市东方食品有限公司位于贺州市建设中路5号第一层8号铺面，双方签订了书面租赁合同，合同期满后，双方于2017年12月再次签订《门面租赁合同》，租赁期限5年，自2018年1月1日至2023年12月31日止，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同约定未违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。合同签订后，异议人一直按合同约定支付租金，商铺也一直是异议人占有使用。2018年5月，钟山县人民法院向异议人下发履行通知书，要求申请人将租金交至钟山县人民法院，异议人接到通知后，从2018年9月起至2020年6月，每月将租金交至钟山县人民法院账户，说明法院对拍卖房产已经租赁的事实已经知晓。2020年7月6日，钟山县人民法院向异议人下发（2020)桂1122执恢28号限期腾房通知书，限异议人于2020年7月17日前将贺州市建设中路5号第一层8号铺面腾空并交由法院处置。法院下发限期腾房通知书的行为严重侵害了异议人的合法权益，因为异议人早在法院查封拍卖该房产前已经租赁该房产，对该商铺依法享有使用权。《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。虽然法院对该商铺进行了司法拍卖，但异议人租赁该商铺在先，根据法律规定，即使法院对该房产拍卖成功，房产的所有权发生变动，也不影响异议人与贺州市东方食品有限公司签订的租赁合同的效力，原租赁合同对申请人和买受人继续有效，买受人也应继续履行原租赁合同。现在法院要求异议人腾空该商铺并交付法院处理，违反了法律规定，严重侵害了异议人对商铺的使用权。 本院查明，原告钟山县农村信用合作联社与被告钟山县海程贸易有限责任公司、贺州市东方食品有限公司金融借款合同纠纷一案。2014年1月25日，被告钟山县海程贸易有限公司向原告钟山县农村信用合作联社申请借款。2014年2月25日，被告贺州市东方食品有限公司以其位于贺州市建设中路5号的国有土地使用权【证号：贺州国用（1996）字第0036号】及房产【房产证号：贺房权证八步字第（2005）00023483号】为被告钟山县海程贸易有限公司向原告钟山县农村信用合作联社借款提供抵押担保，并办理了抵押登记【他项权证号：贺房他证八步字第××号】。2016年4月15日，原告钟山县农村信用合作联社向本院提起诉讼。2016年9月5日，本院作出（2016）桂1122民初504号民事判决书，判决被告钟山县海程贸易有限公司偿还原告钟山县农村信用合作联社借款本金600万元及利息；原告对被告贺州市东方食品有限公司提供抵押的位于贺州市建设中路5号的国有土地使用权【证号：贺州国用（1996）字第0036号】及房产【房产证号：贺房权证八步字第（2005）00023483号】在拍卖、变卖所得价款内优先受偿。 2014年12月1日，异议人莫文斌与被执行人贺州市东方食品有限公司签订《门面租赁合同》，约定被执行人贺州市东方食品有限公司将位于贺州市建设中路5号第一层8号商铺出租给异议人经营使用，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日止，共三年。租赁期限到期后，异议人与被执行人贺州市东方食品有限公司继续签订《门面租赁合同》，租赁期限从2018年1月1日至2023年12月31日止。 在执行过程中，本院于2018年5月28日作出履行通知书，通知异议人莫文斌向本院缴纳应向被执行人贺州市东方食品有限公司支付的租金。2020年6月16日，本院依法拍卖被执行人贺州市东方食品有限公司提供抵押的位于贺州市建设中路5号第一层8号商铺，案外人谢庆都以人民币肆拾柒万肆仟捌佰伍拾元肆角的价格竞得。2020年7月6日，本院向异议人发出限期腾房通知书，责令异议人于2020年7月17日前将贺州市建设中路5号第一层8号商铺腾空交由法院处置。异议人不服，遂向本院提起执行异议。 本院认为，本案的争议焦点在于异议人莫文斌对案涉商铺是否享有能够排除执行的民事权利。《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被法院依法查封的”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担”。本案中，2014年2月15日，被执行人贺州市东方食品有限公司将案涉商铺抵押给申请执行人钟山县农村信用合作联社，并办理了抵押登记。2014年12月1日，被执行人贺州市东方食品有限公司与异议人签订门面租赁合同，约定将案涉商铺出租给异议人经营使用。故，申请执行人钟山县农村信用合作联社对案涉商铺依法享有抵押权，且该抵押权的设立早于异议人莫文斌与被执行人贺州市东方食品有限公司的租赁合同成立时间。另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，被执行人贺州市东方食品有限公司将已抵押给申请执行人钟山县农村信用合作联社的商铺出租，抵押权实现后，异议人与被执行人贺州市东方食品有限公司的《门面租赁合同》对买受人不具有约束力。故，异议人主张继续承租案涉商铺的要求不能对抗申请执行人钟山县农村信用合作联社先行设立的抵押权，不享有能够排除执行的民事权利，不能阻碍本院对争议房产的执行。 综上所述，异议人莫文斌的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人莫文斌的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向贺州市中级人民法院申请复议。 审判长  谭国平 审判员  欧 捷 审判员  廖保书 二〇二〇年八月四日 书记员  张 梁