浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初717号 原告：李邢芳，女，1985年4月13日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：沈红飞，浙江罡乾律师事务所律师。 被告：海盐县新福房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道城东路399号。统一社会信用代码：9133042456441628XA。 法定代表人：张槿伟，该公司执行董事。 原委托诉讼代理人：鲁如生。 被告：湖州云家营销策划有限公司。住所地：湖州市吴兴区人民路58号苏宁电器广场2211室。统一社会信用代码：91330502MA2B397U1M。 法定代表人：胡国斌，该公司总经理。 原委托诉讼代理人：沈炳松、孙霞，浙江汉本律师事务所律师。 变更后委托诉讼代理人：吴华彦、王雪蕾，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。 原告李邢芳与被告海盐县新福房地产开发有限公司（以下简称“新福公司”）、湖州云家营销策划有限公司（以下简称“云家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月13日向本院提起诉讼，本院同日以（2020）浙0424引调144号受理，后于2020年2月13日转为正式立案后，依法适用简易程序于同年4月29日公开开庭进行审理。原告及委托诉讼代理人沈红飞、被告新福公司原委托诉讼代理人鲁如生、被告云家公司原委托诉讼代理人沈炳松、孙霞均到庭参加诉讼。后因本案案情疑难复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序公开审判，并于同年6月11日公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人沈红飞、被告新福公司原委托诉讼代理人鲁如生、被告云家公司委托诉讼代理人王雪蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李邢芳起诉称：被告新福公司在海盐县武原街道滨海新城D2地块开发房地产，并取得相应的建设工程规划许可证、施工许可证，盐售许字（2017)第015号商品房预售许可证，同时被告新福公司委托被告云家公司协助销售上述系列商品房。原告向被告新福公司购买第3幢1015室酒店式公寓，在与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》时，原告在被告新福公司售楼部向被告云家公司支付了120000元购房定金，该款项汇入被告云家公司指定的账户。后在办理商品房付款和交接手续时，原告另支付了总房价款458656元，二被告没有将120000元定金计算到总房价中，原告曾提出相应要求，二被告借口搪塞，至今未予返还定金120000元。原告为维护自身合法权益，诉请法院依法判令：1、二被告连带返还原告购房定金120000元；2、二被告承担本案诉讼费用。 被告新福公司答辩称：一、2018年6月30日，原告与该被告签订《浙江省商品房买卖合同一份》，约定：购房总金额为458656元，原告在合同签署之日支付首付款238656元，剩余房款220000元在合同签订之日起5日内与按揭银行签订按揭贷款合同，提供完备贷款资料，缴纳办理按揭贷款所需要的费用，办妥按揭贷款手续，确保按揭贷款足额付至该被告指定账户。因此，双方签订的合同中未约定收取购房定金，支付购房款的方式为按揭付款，也未见收取购房定金转为首期购房款的事实。二、原告在合同签订之日，支付该被告首付款238656元，在2019年5月23日，按揭贷款后支付剩余房款220000元，履行了支付房款的义务。该被告在2019年6月20日全额开具浙江增值税专用发票，对原告所购的商品房进行了结算，并办理了房屋产权的登记。三、就涉案的《浙江省商品房买卖合同》约定的义务，原告与该被告均各自履行完毕，原告在按时足额支付购房款时未主张购房定金的权利。实际上，该被告没有开具收取定金的发票，更没有收取定金。二被告在2018年5月14日签订《销售代理合同》一份，明确约定：被告云家公司私自收取定金、房款、违约金等行为的，应退还私自收取的款项。综上，该被告认为，原告的诉讼请求，无事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告对该被告的诉讼请求。 被告云家公司答辩称：一、原告与二被告之间的合同法律关系及客观事实。2018年5月14日，二被告签订《德信滨海广场项目销售代理合同》一份。被告新福公司委托被告云家公司代理销售其开发的海盐德信滨海广场的酒店式公寓、商铺等物业销售事务，并约定：被告新福公司需向被告云家公司支付代理费；被告云家公司有权向客户收取咨询服务费，便于被告云家公司快速对渠道分销合作公司快速结佣，进行激励；被告云家公司有权聘请第三方提供本项目的分销代理、渠道推广、客户推介等服务等相关权利义务。原告系经被告云家公司的分销代理商上海午阳投资管理有限公司（以下简称“午阳公司”）居间介绍至涉案项目销售现场欲购买涉案房屋。原告与被告新福公司签订《德信滨海广场房屋认购书》一份，原告未提交且被告云家公司无法获取该认购书，故无法对原告签署的认购书中的购房价格进行核算。但是与案外人范荣伟一样（该客户在认购书中以单价14126元、总价699395元认购滨海广场3幢513室房屋，并与二被告三方协商一致，由范荣伟支付被告云家公司咨询服务费120000元，由被告云家公司与被告新福公司再行协商房屋优惠事宜，并保证范荣伟届时签订商品房买卖合同时享受的优惠不低于120000元，后范荣伟按约定向被告云家公司支付120000元咨询服务费，被告云家公司向范荣伟出具收据一份。嗣后，经被告云家公司的协调服务，范荣伟于2018年6月30日与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，最终以单价9720.44元、总价481259元购买滨海商业广场3幢513室房屋。即，范荣伟以支付120000元服务费的代价，最终享受了218136元的购房优惠）。本案中，原告按约向被告云家公司支付了120000元咨询服务费，该被告向原告出具收据一份，经二被告协调服务，才以不低于120000元的购房优惠，最终以458656元的价格购得涉案房屋。综上，原告与被告新福公司的房屋买卖合同已经履行完毕，被告云家公司在代理销售过程中向原告提供的服务行为使原告最终享受了购房优惠，原告为此支付120000元的服务费，原告与被告云家公司的合同关系也履行完毕而消灭。二、原告支付的120000元款项的性质问题。有关收据中书写“认购定金”而非“咨询服务费”的原因及客观事实如下：被告云家公司在代理销售涉案楼盘初始，均是按照约定向购房客户出具收款事由为“咨询服务费”的收据，但后来由于听说其他楼盘在代理销售过程中出具的“咨询服务费”收据可能不是很妥当，所以被告新福公司、被告云家公司与购房客户协商一致后将收款事由书写为“认购定金”。所有的购房客户对此款项系咨询服务费而非认购定金这一事实都是明知。该款项应认定为咨询服务费而非认购定金的事实依据和法律依据如下：1、根据被告云家公司与被告新福公司签订的《德信滨海广场项目销售代理合同》约定，被告云家公司在签订该合同后，立即与分销公司及个人建立分销渠道，原告系通过被告云家公司的分销公司午阳公司的介绍以及被告云家公司向被告新福公司的对接，最终才能以比《房屋认购书》约定的房屋成交价优惠超过120000元的价格购买了涉案房屋。如果原告没有支付该咨询服务费，原告在之前的时候已经跟被告新福公司谈好价格签订了《房屋认购书》，最终成交价格也肯定是《房屋认购书》约定的价格成交。现原告却是以比《房屋认购书》约定的房屋成交价优惠超过120000元的价格成交，这是由于原告支付了服务费，被告云家公司提供了服务后，原告才得以享受该优惠。2、该款项系经原、被告三方协商后，是由被告云家公司向原告提供了咨询服务，故才由原告支付给被告云家公司的，而不是由原告支付给被告新福公司。如果该款项系购房定金的话，则应由原告支付给被告新福公司，才符合合同约定和常理。3、带原告到销售现场的午阳公司员工、被告云家公司、被告新福公司在现场的接待人员都是在与原告协商对接一致后，原告才付款，故原告在付款之前对该款项的性质系服务费的事实是明知的，现场接待原告的相关人员均可以出庭作证予以证明。4、2018年6月30日，原告与被告新福公司签订《商品房买卖合同》时，从未提及到其已经支付的120000元款项应在总购房款中予以扣除的事实，而是直接按《商品房买卖合同》约定的价格支付了购房款。5、被告云家公司在取得该咨询服务费后，也是按照其与分销公司或个人（独立经纪人）的约定，已经将该服务费按约支付给了分销公司或个人（独立经纪人）。因此，如果该款项是定金的话，被告云家公司也会第一时间将该款项交付给被告新福公司，而不会按分销合同的约定支付给分销公司或个人（独立经纪人）。6、从原告支付该款项到签订《商品房买卖合同》，再到起诉，在长达一年多的时间里，尤其是在原告签订《商品房买卖合同》时的这段时间，原告从未向二被告提出返还涉案款项的要求，因为原告心里清楚该款项的性质系服务费。7、被告云家公司在代理销售涉案楼盘房屋的过程中，总共销售了200多套房屋，每套房屋均收取了金额不等的咨询服务费，总共2000多万，除了向前期少部分客户出具了咨询服务费的收据，其余大部分均向客户出具了认购定金的收据。但是，尽管向案外其他客户出具了定金收据，但案外其他客户均是认可其支付给被告云家公司的款项系服务费而非购房定金。综上，无论从案件的客观事实来讲，还是从原告的行为表现去分析，涉案款项系咨询服务费而非购房定金。原告违背诚实信用原则，仅依据被告云家公司出具的收据上的证据瑕疵，捏造事实提起民事诉讼，其行为已经涉嫌犯罪，故请求法院在依法查明本案事实的基础上，裁定驳回原告的起诉，并将本案移送公安机关进行侦查，该被告也将向公安机关进行控告，要求依法追究原告的刑事责任。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、《浙江省商品房买卖合同》、不动产权证书、浙江增值税普通发票各一份，证明原告与被告新福公司之间存在房屋买卖合同关系的事实，原告已经支付房款且取得涉案房屋所有权证。 2、收据、交易明细各一份，证明被告云家公司向原告收取认购定金120000元。 3、石磊的名片一份，证明原告在购房过程中，由该工作人员接待。 被告新福公司质证认为，对证据1无异议。证据2，与其无关。证据3，石磊确实是该被告的工作人员，名片就放在售楼部。 被告云家公司质证认为，证据1中，合同及发票的真实性由法院核实，对不动产权证书无异议。证据2，仅能证明其收到涉案款项，但不能证明款项性质为“认购定金”，该款项实际为服务费。对证据3的真实性、合法性无法确认。 被告新福公司为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 1、POS签购单、中国建设银行客户专用回单各一份，证明原告已将购房款按约全额支付给该被告。 2、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明原告与该被告在买卖合同中未约定收取定金，明确购房款分期支付。 3、《德信滨海广场项目销售代理合同》一份，证明二被告约定的涉案楼盘销售代理中权利义务的内容。 4、情况说明一份，证明该被告将涉案楼盘交给被告云家公司分销代理，部分客户签订了认购书，部分客户没有签订认购书，但在签订《商品房买卖合同》后，该被告持有的认购书均已销毁，价格以买卖合同上的价格为准。 5、德信·滨海广场成交客户明细表二份，证明被告云家公司为该被告促销房屋共计257套的事实。 6、德信·滨海广场湖州云家营销策划有限公司业绩达标补贴申请二份、中国建设银行客户专用回单、中国建设银行网上银行电子回执各一份，证明该被告对被告云家公司促销的房屋进行了销售补贴结算的事实。 原告质证认为，对证据1无异议。对证据2无异议，该合同与被告云家公司无关。对证据3的真实性无异议，能证明被告云家公司向原告收取定金并理应返还定金的事实，同时，作为被告新福公司而言，其对被告云家公司负有监管义务，且对被告云家公司收取定金应该知情。对证据4、5、6的真实性无法确认，如属实，从二被告提供的证据来看，仅能证明被告云家公司为被告新福公司提供销售代理，被告新福公司已经向被告云家公司支付佣金，但均无法体现被告云家公司在销售过程中提供咨询服务的事实。 被告云家公司质证认为，对证据1、2、3、4、5均无异议，但证据3表明被告云家公司有权向客户收取咨询服务费。证据6，补贴申请系被告新福公司内部流转文件，对其真实性无法确认；对银行回单载明的时间、金额无异议，但对用途“代理费”或“代理服务费”不予认可，该款项系该被告完成或超过被告新福公司制定的销售业绩，由被告新福公司向该被告按照补贴机制支付的业绩达标补贴款。且双方未就补贴款结算完毕。 被告云家公司为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 1、《德信滨海广场项目销售代理合同》一份，证明二被告之间就涉案楼盘存在销售代理的合同关系。 2、《渠道推广合作协议》一份，证明被告云家公司按照其与被告新福公司的约定，与午阳公司签订协议，委托午阳公司进行分销。原告系午阳公司介绍至被告云家公司处。 3、涉及案外人范荣伟的《德信·滨海广场房屋认购书》、《浙江省商品房买卖合同》各一份（均为复印件），证明范荣伟购买涉案楼盘3幢513室房屋的经过。 4、德信滨海广场台账明细（2）（复印件）一份、中价结佣申请审批（复印件）二份、中价佣金请款审批（复印件）二份、《海盐德信滨海广场项目第八批9套午阳佣金申请表-湖州》（复印件）一份、《海盐德信滨海广场项目第八批签约明细午阳/系湛结佣申请表18套》一份、《海盐德信滨海广场项目特殊单销售请佣申请表4套》（复印件）一份、授权委托书（复印件）一份，证明被告云家公司在取得原告等客户支付的咨询服务费后，按照该被告与其分销公司或独立经纪人的约定，已经将相关佣金支付给午阳公司。 5、咨询服务费收据六份（涉及案外人刘晓晖、邓伟菖、唐红兵的收据各一份、涉及案外人刘立明等的收据三份）、德信滨海广场台账明细（1）一份（复印件）、《德信·滨海广场房屋认购书》十九份（复印件）、海盐德信滨海广场项目签约明细一组、滨海商业广场C幢备案价格表一份，证明被告云家公司在代理销售涉案楼盘过程中，存在收款事由先书写“咨询服务费”、后书写“认购定金”的情况；有关六位客户因向该被告支付了咨询服务费，被告云家公司与被告新福公司对接，成交的价格远低于认购书中确定的价格。该被告在收到客户支付的咨询服务费后，按照与午阳公司的约定，向该公司支付了佣金，该佣金系从客户支付的服务费中支付。 6、涉及案外人马金明的收据、浙江增值税普通发票各二份、收条及《浙江省商品房买卖合同》各一份（均为复印件），证明被告云家公司为马金明开具金额为120000元“认购定金”收据后，为其出具了等额“咨询服务费”发票，即被告云家公司收取款项的性质为咨询服务费。 7、涉及案外人唐红兵、刘晓晖、邓伟菖的收据、《德信滨海广场房屋认购书》（复印件）、《浙江省商品房买卖合同》（复印件）各一份，证明有关认购书中载明的购房定金金额与收据载明的咨询服务费金额一致，被告云家公司收取款项的性质为咨询服务费，该三位客户经被告云家公司提供咨询服务，最终享受到了高于咨询服务费的购房优惠。 8、涉及案外人周敬滨的收据、浙江增值税普通发票、《浙江省商品房买卖合同》（复印件）各一份，证明被告云家公司为周敬滨开具金额为85229元“认购定金”收据后，为其出具了等额“咨询服务费”发票，即被告云家公司收取款项的性质为咨询服务费。 9、上海公安局案（事）件接报回执单一份，证明该被告已就原告等涉嫌虚假诉讼罪向上海市公安局报案，目前案件已接报并正在进行审核。 原告质证认为，证据1的真实性由法院核实，即使属实，也不能证明该被告主张的待证事实，且该合同与本案无关。证据2、3与本案无关。对证据4的真实性无法确认，在涉案楼盘销售过程中，被告云家公司以被告新福公司的名义向原告收取定金。证据5与本案无关，虽然案外人认购书中的价格与买卖合同中的价格不一致，但原告与被告新福公司最终价格以备案价为准，无论哪个被告收取的定金或咨询服务费，均应返还给原告。证据6、7、8，对证据形式为复印件的证据三性均有异议，涉及周敬滨的收据载明为“认购定金”与原告主张的款项性质一致，对发票载明的“咨询服务费”的性质不予认可，同时收据、发票与本案无关。证据9未加盖公章，对真实性有异议，且该回执单载明“仅证明本公安机关已经接到报警人所报告的情况，不作其他任何证明。” 被告新福公司质证认为，对证据1、5无异议。证据2，与被告新福公司无关。证据3中的认购书没有履行，对合同无异议。证据4，对其中加盖被告新福公司公章的证据无异议，其余证据由法院认定。证据6、7、8与本案无关。对证据9的质证意见与原告的质证意见一致。 本院认证认为，原告提供的证据1，被告新福公司无异议，本院予以确认。证据2，被告云家公司对款项的收取无异议，对该事实本院予以确认。对证据3的真实性予以确认。 被告新福公司提供的证据1、2，原告无异议，本院予以确认。证据3、5，被告云家公司无异议，本院予以确认。证据4，属被告新福公司的当事人陈述。证据6，与本案无关。 被告云家公司提供的证据1，被告新福公司无异议，本院予以确认。证据2，系该被告与案外人之间签订的协议，对其真实性本院无法确认。证据3，虽为复印件，但与（2020）浙0424民初718号案件中范荣伟提供的证据一致，本院对真实性予以确认，但与本案无关。证据4、6、7、8，涉及案外人，对其真实性本院无法确认。证据5中，被告新福公司盖章的签约明细，该被告无异议，本院予以确认；备案价格表，经本院与海盐县房地产与住房保障管理服务中心查询核实，对涉案房屋的备案单价14000元予以确认；其余证据均涉及案外人，对其真实性本院无法确认。证据9，与本案无关。 本院经审理，确认案件相关事实如下： 2018年6月30日，原告与被告新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号为：2018330424ＹＳ0083588），约定：原告向该被告购买海盐县××街道××路××号××广场××幢××室，该商品房建筑面积43.2平方米。该商品房毛坯单价为每平方米10617.03元，总价款458656元。付款方式为于合同签署之日支付首付款238656元，余款220000元应在合同签订之日起5日内与按揭银行签订按揭贷款合同，提交完备的贷款资料，缴纳办理按揭贷款所需的费用，办妥按揭贷款手续，确保按揭贷款足额付至出卖人指定账户。合同签订后，原告于当日向被告新福公司支付238656元，于2019年5月23日支付220000元。2019年6月20日，被告新福公司向原告开具了金额为458656元的浙江增值税普通发票一份。同年10月12日，原告取得涉案房屋的不动产权证书。 在涉案房屋买卖过程中，被告云家公司于2018年6月25日收到原告支付的120000元。 审理过程中，原告就购房经过及款项交付情况作出如下陈述：原告是在看到广告的情况下，自行到被告新福公司的营销中心，工作人员要求付120000元定金，协商后的价格大概在588000多元，且定金可以折抵房款。当时看到合同中价款时，曾询问工作人员，工作人员称没有关系。 另查明：2018年5月14日，被告新福公司与被告云家公司签订《德信滨海广场项目销售代理合同》一份，约定的部分内容如下：被告新福公司委托被告云家公司独家代理其开发项目（海盐县滨海新城枣园东路与城东路交汇处，海盐德信滨海广场）的酒店式公寓、商铺物业销售事务；上述代理合同签订后，被告云家公司可根据项目实际情况聘请第三方提供项目的分销代理、渠道推广、客户推介等服务；被告云家公司私自收取定金、房款、违约金等行为的，该公司退还私自收取的款项；被告云家公司有权在实际销售过程中向客户收取咨询服务费，便于该公司快速对渠道合作公司快速结佣，进行激励；代理期限自合同签订之日起至2019年3月31日，双方经协商一致，可对本项目代理期限予以延长。合同对其余权利、义务亦进行了约定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定享有权利、履行义务。本案中，各方当事人争议的焦点为：涉案120000元属何种性质款项？对此，原告主张为购房定金，被告新福公司对此予以否认，被告云家公司主张为咨询服务费。本院认为，首先，根据二被告签订的《德信滨海广场项目销售代理合同》约定可知，二被告的合作方式为全案代理，即在合同代理期内，被告新福公司不得自行销售涉案楼盘。其次，原告主张款项性质为购房定金，但：1、原告陈述协商后的价款为合同价款加上该120000元，即原告明知涉案款项不可退还或折抵房款。2、根据原告的付款情况来看，2018年6月25日支付120000元，被告云家公司在相关的收据上盖章表明收款人身份，即，原告对款项接收人的身份是明知的，若为定金，应支付给被告新福公司，原告对此未提出异议；签订《浙江省商品房买卖合同》当天，原告在明知合同载明总价款为458656元情况下，一则未对该金额提出异议，二则也未主张120000元冲抵购房款，反而在按合同约定支付首付款238656元后，又按合同约定向被告新福公司支付了剩余房款220000元。也就是说，原告清楚知悉其向被告云家公司支付的涉案款项并不包含在购房款内。原告自身的付款行为与其现主张的款项性质自相矛盾，有违常理。3、原告在涉案款项交付后，特别是《浙江省商品房买卖合同》签订后长达一年半的时间之内，均未采取积极的方式向二被告主张返还，亦不符合常理。最后，被告云家公司作为涉案楼盘的分销商，原告向该被告支付了120000元后，原告与被告新福公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，最后成交价为458656元，而该涉案房屋的备案单价为14000元，即，原告事实上享受了一定的购房优惠。因此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”的规定，原告与被告云家公司之间成立事实上的居间服务合同关系，涉案款项应为咨询服务费，而该服务合同随着被告云家公司促成原告与被告新福公司之间商品房买卖合同的签订而履行完毕。综上所述，涉案款项应为原告支付给被告云家公司的咨询服务费，且原告与被告新福公司之间的商品房买卖合同亦已履行完毕。故，原告的诉讼请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。 另，一、原告在审理过程中向本院申请要求追加湖州市云家百货商行作为本案第三人参加诉讼，本院经审理认为，因被告云家公司对支付至该商行银行账户的款项予以确认，故，本院无需追加该公司作为第三人。二、至于二被告在涉案楼盘销售交易过程中，是否存在违规情形，应属相应有关主管部门的管理范畴，可依法另行处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告李邢芳的诉讼请求。 本案受理费2700元，由原告李邢芳负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  李晓炯 人民陪审员  吴神祥 人民陪审员  洪菊英 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  张宇豪