贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初2777号原告：周遵辉，男，1963年8月25日生，汉族，户籍地福建省福清市，现住贵州省贵阳市花溪区。原告：刘清华，女，1966年12月10日生，汉族，住贵州省贵阳市小河区，公民身份码号：350127196612100540。委托诉讼代理人：康元超，贵州听威律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：肖健，贵州听威律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：贵州立祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路401号（凯福商住楼）8单元，统一社会信用代码：91520100798822678T。法定代表人：徐强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王道红，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：郎雄，贵州浩辩律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：清镇市繁华里商业管理有限公司，住所地贵州省清镇市云岭东路S2地块，统一社会信用代码：91520181MA6E94CX7K。法定代表人：杨毅，系该公司经理。原告周遵辉、刘清华与被告贵州立祥房地产开发有限公司（以下简称立祥房开）、清镇市繁华里商业管理有限公司（以下简称繁华里公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周遵辉、刘清华委托诉讼代理人康元超、肖健，被告立祥房开委托诉讼代理人王道红到庭参加诉讼，被告繁华里公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告周遵辉、刘清华向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告立祥房开于2019年1月22日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告与被告繁华里公司签订的《商铺委托经营管理合同》；三、判令被告立祥房开向被告繁华里公司承担原告就《商铺委托经营管理》解除后产生的违约金等（以合同约定为准）；四、判令被告立祥房开返还原告购房款及维修基金共计711137元及资金占用损失（损失以711137元为基数，自2018年11月15日起按月息2%计算至本息付清之日止）；五、判令被告立祥房开向原告支付违约金1408.2元；六、判令被告立祥房开向原告支付律师代理费20000元；七、本案诉讼费、保全费、保全担保费等实现债权产生的费用均由被告承担。事实及理由：二原告系夫妻关系，2018年11月4日，原告与被告立祥房开就清镇市云岭东路S2地块中央公园项目7号楼1层3号商铺签订《商铺认购合同》，原告依约向被告支付购铺定金20000元。2018年11月15日，原告与被告立祥房开就认购商铺签订《商铺合同确认单》，确认原告以售后包租方式冲抵涉案商铺购房款，租金冲抵后总房价为704097元，原告须于2018年11月15日一次性付清，并向被告另行支付维修基金7040元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款及维修基金共计691137元（其中原告已付定金20000元用于冲抵购房款）。2019年1月22日，原、被告双方就上述购铺事宜签订了《商品房买卖合同》，合同约定“…购房合同最终以网签合同为准”。上述合同签订后，被告至今仍未办理该商铺网签备案登记及过户手续，且商铺现已被有关部门采取查封措施，致使原告的合同目的不能实现。另，原告与被告繁华里公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定由立祥房开直接将商铺交由繁华里公司经营管理，立祥房开收取租金冲抵购房款。现原告要求解除与立祥房开的买卖合同后，与繁华里公司的租赁合同无法继续履行，综上所述，为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告立祥房开辩称，商品房买卖合同是原、被告双方真实意思表示，对双方具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务不得擅自变更。案涉商铺已经取得相应的证件，案涉房屋能正常进行销售，房屋被查封的时间是在原、被告签订合同之后，该行为并不能直接导致原告的合同目的不能实现。合同确认单签订后，原告与被告繁华里公司签订委托管理合同并委托繁华里公司进行管理，原告在过程中已经获得利益并未造成损失，被告并不存在违约行为，原告并无证据证明未办理网签对其造成损失。原告要求被告向繁华里公司承担违约责任无事实及法律依据，根据合同的相对性应当由原告自行支付给繁华里公司。综上，原告主张的诉请无事实依据及法律依据，应当予以驳回。被告繁华里公司未到庭答辩，也未向本院提交证据。围绕本案诉讼请求，原告向本院提交了《商铺认购合同书》《商铺合同确认单》《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理合同》、收款收据及转账凭证、房屋记载表、协助执行通知书、《情况说明》《委托代理合同》及代理费发票、保全裁定书及保全费票据、保全保险费发票，被告立祥房开提交了土地使用权证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、《场地租赁合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。根据当事人的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2018年11月4日，周遵辉（乙方）与立祥房开（甲方）签订《商铺认购合同书》，合同主要约定：乙方认购清镇市云岭东路中央公园项目7号楼1层3号房，建筑面积24.63平方米，建筑面积单价55800元/平方米，总价人民币1374354元；乙方向甲方缴纳定金20000元；乙方在2018年11月11日前携合同书、定金收据、身份证明原件到甲方营销中心签署《商品房买卖合同》，购房定金转为购房款，同时按合同约定的付款方式交付相应购房款项；若甲方在2018年11月11日前将乙方房屋另行出售，即构成违约，必须双倍返还乙方定金；若乙方在2018年11月18日前未与甲方签署《商品房买卖合同》，则视为乙方放弃认购权利，甲方无需通知乙方即可将认购房屋另行出售，定金不可退。《商铺合同确认单》载明，原告认购房屋享受折扣后总价1083227元，再将前五年租金379130元冲抵房款后，剩余应付房款704097元于2018年11月15日付清。认购书签订后，周遵辉于2018年11月4日向立祥房开交纳了20000元定金，2018年11月15日向立祥房开交纳了购房款684097元、维修基金7040元。2018年12月27日，周遵辉、刘清华（甲方）与繁华里公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，委托乙方对其认购的商铺进行管理，并委托乙方代为收房，委托期限为自合同签订之日至2023年12月30日，管理收益前五年的租金一次性抵扣给立祥房开冲抵购房款，委托合同签订时即视为甲方已经领取了前五年的租金收益，如甲方就该商铺与立祥房开达成的购房合同因无效、撤销或解除后甲方无权获得任何收益，已抵扣购房款的部分不予退还，已支付给甲方的收益甲方应予以退还，任何一方不得单方终止合同，否则视为违约，违约方应赔偿守约方全部损失，如守约方同意解除合同，则违约方按当年度12个月租金收益标准向守约方支付违约金，如违约金不足以弥补实际损失的，则违约方应按守约方实际经济损失总额赔偿守约方。繁华里公司已将原告认购房屋出租给了案外人成都屈臣氏个人用品商店有限公司使用。2019年1月22日，周遵辉、刘清华（买受人）与立祥房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买其认购的清镇市云岭东路中央公园项目7号楼1层3号商品房，房屋总价款为704097元，付款方式为买受人于2018年11月15日前一次性付清；出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2020年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之二承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按以下第(1)项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照当期银行活期利率支付利息。合同还对其他事项进行了约定，并特别注明“此合同用于证明本人周遵辉于2019年1月22日在清镇市中央公园已购买商铺号为（7）1-3，已付房款总额为704097元，实际全付款日期于2018年11月15日，购房合同最终以网签合同为准”。2019年10月25日，立祥房开出具《情况说明》，载明因立祥房开落宗手续尚在办理中导致无法网签备案，立祥房开正积极处理，如无法完成网签备案，客户要求退房，立祥房开将于2020年4月30日前退还购房款及维修基金。经查，原告认购的中央公园项目7号楼1层3号房屋已被本院于2019年7月2日裁定查封，查封期限为三年。2020年4月7日，原告与贵州听威律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师为本案提供法律服务，原告支付了代理费20000元。另，原告申请诉前财产保全，交纳了保全费4076元，为申请保全购买保全保险，支付了保全保险费2133.41元。另查明，原告购买的房屋立祥房开已取得预售许可证。审理中，原告自愿放弃要求解除与被告繁华里公司签订的《商铺委托经营管理合同》及要求被告立祥房开向被告繁华里公司承担原告就《商铺委托经营管理》解除后产生的违约金等（以合同约定为准）的诉讼请求。本院认为,本案原告与被告立祥房开签订的《商品房买卖合同》，以及2019年10月25日立祥房开出具《情况说明》所作出的承诺，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。现因立祥房开土地合宗、房屋被查封等自身原因导致双方签订的《商品房买卖合同》未能在房屋登记机关备案登记，立祥房开已构成违约，应按约定承担相应违约责任。根据立祥房开作出的承诺，现原告要求解除《商品房买卖合同》符合双方约定，予以支持。合同解除后，立祥房开应向原告返还购房款、维修基金。对于原告诉请的资金占用利息，因立祥房开出具的情况说明中对同期银行利息约定不明，本院酌情支持以711137元为基数，按照中国人民银行同类同期贷款基准利率标准，以立祥房开承诺的自2018年11月15日起计算至2019年8月19日，再自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项付清之日止。对于原告诉请的财产保全保险费2133.41元，因立祥房开违约导致原告起诉并申请财产保全，购买保全保险进而产生了该费用，该费用系原告支出的必要合理费用，属原告的损失部分，应由立祥房开赔偿。对于原告主张的律师费、违约金等诉请，于法无据不予支持。原告自愿放弃要求解除与繁华里公司签订的《商铺委托经营管理合同》及要求被告立祥房开向繁华里公司承担原告就《商铺委托经营管理》解除后产生的违约金的诉请，本院从其自愿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周遵辉、刘清华与被告贵州立祥房地产开发有限公司于2019年1月22日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州立祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告周遵辉、刘清华购房款704097元、维修基金7040元及资金占用利息（以711137元为基数，自2018年11月15日起按照中国人民银行同类同期贷款基准利率标准计算至2019年8月19日，再自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项付清之日止）；三、被告贵州立祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告周遵辉、刘清华财产保全保险费2133.41元；四、驳回原告周遵辉、刘清华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13562元，减半收取6781元，保全费4076元，合计10857元，由被告贵州立祥房地产开发有限公司负担9877元，由原告周遵辉、刘清华负担980元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  周宇二〇二〇年八月二十八日书记员  聂璇