吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3481号上诉人（原审原告、案外人）：王昌波，男，1973年9月24日生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：王晓路，吉林创融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芳，吉林创融律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：徐景艳，女，1965年2月10日生，汉族，住吉林省磐石市。被上诉人（原审被告、被执行人）：刘聪，男，1988年6月11日生，汉族，原住吉林省长春市南关区，现羁押于XX看守所。委托诉讼代理人：曹阳（系刘聪配偶），女，1991年5月4日生，汉族，住吉林省九台市。上诉人王昌波因与被上诉人徐景艳、刘聪案外人执行异议之诉一案，不服长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）（2019）吉0102民初4833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王昌波上诉请求：1.请求二审法院依法撤销南关法院作出的(2019)吉0102民初4833号民事判决书，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一审诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实和适用法律错误。一、本案查封的位于长春市净月经济技术开发区华友•华城国际一期8幢3单元1006号房屋（以下简称涉案房屋）应属上诉人所有，双方已经完成了房屋买卖的交易行为。第一，上诉人夫妻与被上诉人刘聪夫妻之间的买卖协议合法有效。双方签订的房屋买卖协议意思表示真实，内容合法。上诉人与被上诉人曹阳爱人刘聪间的《房屋买卖协议》系2018年9月14日签订，协议内容对房屋基本情况、房屋价款及相关费用承担、付款方式、房屋交付、产权过户等的约定不违反法律法规的强制性规定。第二，上诉人已支付了合同约定的大部分房款，余下房款按银行月供金额支付到银行帐户。第三，按照房屋买卖的约定刘聪已交付了房屋，上诉人占有使用至今，上诉人实际占有并取得房屋的权益应该予以保护。至于支付房款的方式问题，是按照双方合同约定方式支付购房款。上诉人与被上诉人刘聪进行房屋买卖是合法合规的市场交易行为，法律没有规定贷款房屋不能进行交易，不违反法律的禁止性规定。由上诉人与被上诉人刘聪签订的《房屋买卖协议》及上诉人与被上诉人刘聪间的转账记录可知，案涉房屋在双方签订协议时为贷款房。上诉人定期向被上诉人刘聪账户转款用于偿还剩余房贷的支付行为是双方购买房屋的交易方式确定，并且此种方式是很普遍的购买贷款房屋的支付方式。并不影响购房行为的法律效力。二、刘聪和曹阳为案涉房屋的合法所有权人。被上诉人刘聪于2018年9月13日前往长春市房产档案馆查询案涉房屋信息，显示预告登记人为刘聪、权利证号为Y201510230143。并办理了以刘聪名义为所有权的贷款抵押手续，如果所有权不为刘聪，怎么能办理按此房屋抵押的贷款手续呢？房屋的预告登记已经显示刘聪为该房屋的权利人，并不仅仅是债权权利人。根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，没有房产证的房屋可以订立合同进行买卖，但是不能办理过户转让。三、一审判决没有对上诉人确认合同效力的诉请进行评判错误。一审法院认为“案涉《房屋买卖协议》的签订主体为刘聪、曹阳（刘聪妻子）与王昌波、孙某某（王昌波妻子），而本案诉讼主体并不涉及曹阳及孙某某，故上诉人要求确认案涉《房屋买实协议》有效，不宜在本案中一并处理，其可另行主张解决”的法律评判错误。一方面虽然本案诉讼主体并不涉及案涉《房屋买卖协议》签订主体中的曹阳及孙某某，因房屋即是合同签订的房屋，主体又都是婚姻夫妻关系，对房屋及房屋的购买行为均有等同的相关权利，此因素并不影响一审法院就案涉《房屋买卖协议》的法律效力做出认定。四、本案房屋买卖产权变更过程中，上诉人无任何过错。一审法院认定“案涉房屋没有办理产权过户登记，系上诉人自身原因”错误。案涉房屋没有办理产权过户登记是因为该房屋的地产商华友华城国际开发商在交易时因客观原因不能提供协助义务，是客观原因不能更名。在当时房屋交易的时候，是因该房屋的地产商开发时有统一进度等一些因素，一直不能办理产权更名手续，并不是上诉人的原因导致不能更名。上诉人与被上诉人刘聪间签订的《房屋买卖协议》是在一审法院对案涉房屋进行查封前已签订。双方的买卖房屋事实真实有效，充分的事实依据能够排除他人对房屋的执行行为。五、另案执行为金钱债权执行，在案涉房屋在被法院查封前，上诉人已完成了房屋买卖的交易行为，协议内容不违反法律法规的强制性规定，且支付了房屋并因刘聪的交付行为而占有了房屋，因开发商的原因导致不能办理产权，上诉人并无过错。王昌波向南关法院提出诉讼请求：1．判决确认原告与被告刘聪于2018年9月14日签订的《房屋买卖协议》合法有效；确认涉案房屋为原告所有；2．判决立即停止对原告购买的涉案房屋的强制执行，并解除对上述涉案房屋的查封；3．本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年9月14日，原告王昌波与被告刘聪签订了《房屋买卖协议》，以83万元购买刘聪名下的涉案房屋。协议签订后，因该房屋为贷款房屋，原告给付被告刘聪45万元，并一直以刘聪名义向银行偿还贷款，刘聪也将房屋交付王昌波并居住至今。南关法院对徐景艳与刘聪、李某某保证合同纠纷一案件出（2019）吉0102民初163号民事调解书。调解书生效后由于刘聪、李某某未能按照生效的法律文书履行义务，徐景艳向南关法院申请执行，立执行案号为（2019）吉0102执1201号。执行过程中，南关法院对刘聪名下位于长春市净月经济技术开发区百顺街华友•花城国际一期8幢3单元1006号，权利证号：XXX，丘地号XXX房屋进行查封。王昌波对执行标的提出书面异议。南关法院于2019年11月19日作出（2019）吉0102执异299号执行裁定书，裁定驳回王昌波的异议申请。原告认为，原告与被告刘聪的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，该协议合法有效；在该房屋被人民法院查封前，原告已对其合法占有：原告履行了买卖协议中约定的义务，向被告刘聪交付购房款，并依约定按期足额偿还贷款；未能办理房屋过户登记的原因是由于开发商尚不具备办理房屋产权登记的条件，不能归责于原告。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，应当排除对该房屋的执行，并对该房屋解除查封。原告为维护自身的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请人民法院依法判决支持原告的各项诉讼请求。徐景艳辩称，对原告诉状有异议，不同意原告的诉讼请求。我认为原告购房真实意思表示不对，原告只交45万就以刘聪的名义还贷不正常，案涉房屋是刘聪的房子，原告不应该给刘聪还贷。原告属于案外人，现在房屋还没更名，仍登记在刘聪名下。刘聪辩称，原告的诉状内容属实，同意原告的诉讼请求。当时我们想给原告过户，但是由于开发商的原因未过户。南关法院经审理可以认定如下事实：徐景艳与刘聪、李某某保证合同纠纷一案，南关法院作出（2019）吉0102民初163号民事调解书，调解确认：刘聪、李某某于2019年5月31日前给付徐景艳10万元及利息。调解书生效后，由于刘聪、李某某未能按照生效的法律文书履行义务，徐景艳向南关法院申请执行，法院立执行案号为（2019）吉0102执1201号。在执行过程中，南关法院于2019年6月26日查封刘聪名下位于长春市净月经济技术开发区百顺街华友•华城国际一期8幢3单元1006号（权利证号：XXX、丘地号XXX）房屋产籍。案外人王昌波向法院提出异议，称其购买了争议房屋，请求解除对案涉房屋的查封。法院作出（2019）吉0102执异299号执行裁定书，裁定驳回案外人王昌波的异议请求。另查明，2018年9月14日，刘聪、曹阳（甲方）与王昌波、孙某某（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定第一条房屋基本情况：1.甲方于2014年10月24日通过购买方式取得坐落于长春市净月经济技术开发区华友•华城国际一期第8幢3单元1006号房屋一套，该房屋性质为住宅，建筑面积92.75平方米，该房屋暂无产权，尚有贷款未清偿。2.甲方保证有权处分该房屋，且双方交易的房屋无产权争议。3.甲方保证该房屋的相关购房手续真实有效，因甲方原因，导致该房屋不能办理产权过户（身故，重大伤病，人身自由法律受限等原因除外），由甲方承担全部责任，并赔偿乙方的相应损失。4.甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相邻关系等内容。甲方应当保证自本协议签订之日起至该房屋交付完成之日止，对该房屋各项附属设施设备保持良好的状况。第二条房屋价款及相关费用承担：1.甲乙双方协商同意该房屋总价款为￥830000.00圆整。2.甲方承担该房屋交付之日前所产生的所有水费、电费、煤气费、垃圾清运费及物业管理费等相关费用；交付之日后的相关费用由乙方承担。第三条付款方式：1.甲乙双方经协商同意分期交付该房屋价款。2.乙方已于2018年8月15日向甲方交付定金￥50000.00圆整，协议生效之日，该笔定金直接折抵购房款。3.乙方于本合同签订之日交付第一笔购房款￥400000.00圆整。4.乙方押付尾款￥50000.00圆整待甲乙双方办理产权过户登记手续当日，乙方一次性支付。5.甲方银行剩余贷款￥330000.00圆整由乙方偿还，该笔银行贷款折抵购房款；乙方偿还该房屋剩余贷款（包含所产生贷款利息）需先将相应款项支付到甲方还贷银行卡账户中，由贷款银行通过甲方银行卡扣款偿还，乙方保证每月按时将所还贷款转账至甲方账户，如乙方还款不及时导致还款逾期，甲方征信受到影响造成甲方以后不能贷款或利息增高所产生的经济损失由乙方承担。甲乙双方不得擅自挪用该笔款项，并保证按时还贷；甲乙双方专卡专用甲方还贷银行卡开户行：中国工商银行，账号：XXX。6.甲方收到以上购房款时，均应当出具收条。第四条房屋交付：1.甲方自本协议签订之日后于2018年9月30日前向乙方实际交付该房屋，同时将该房屋的购房合同、入住手续、购房票据等一切有关该房屋的有效证照原件一并交付给乙方。甲方保证将所有有效证照均交付给乙方保管，甲方擅自留存视为无效；甲方应配合乙方将在物业、开发商等相关单位留存的电话号码变更为乙方的电话号码，以保证本协议顺利履行。2.甲乙双方共同对该房屋及附属设施设备、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续。3.甲方在交付该房屋时，应将附随的水费、电费、煤气费、物业管理服务费、垃圾清运费等相关费用结清，单据交于乙方确认。第五条违约责任：任何一方违反、不履行或者不当履行本合同中约定的内容，即构成违约，双方需严格按照本协议之约定履行各项义务，任何一方违反本协议之约定，违约方除应向守约方赔偿全部经济损失之外，还需承担守约方维权成本（包括但不限于诉讼费、鉴定费、公证费、律师费等），并由违约方向守约方支付该房屋市值30%的违约金。第六条产权过户：1.由于该房屋暂时不具备办理不动产权证书条件，待甲方符合办理产权登记条件时，应配合乙方尽快将该房屋登记在自身名下，相关手续费等费用由乙方承担（乙方购买本房产价格以内所产生的个人所得税由甲方承担，超出购房价款八十三万元金额以外金额产生的个人所得税由乙方承担）；待乙方提出办理产权过户要求后，甲方应当无条件配合乙方将该房屋产权变更至乙方或乙方指定的第三人名下，甲乙双方办理过户手续所需的相关税费、手续费等由乙方承担。2.待甲乙双方办理产权过户登记手续时，甲方应无条件配合乙方办理商业贷款手续，如乙方在三个月内贷款手续未办理成功，则甲方需配合乙方进行公证后，乙方将剩余￥50000.00元尾款一次性支付甲方，所产生的公证等费用由乙方承担。3.因甲方原因（身故，重大伤病，人身自由法律受限等原因除外），造成乙方无法办理该房屋产权登记的，则乙方可以单方面解除协议，甲方应当自乙方解除协议通知到达之日起15日内退还全部已付购房款及利息（利息按同期银行贷款利率计算），并按本协议第五条的规定承担违约责任。第七条其他权利义务：4.甲方保证本协议签订前，该房屋仅在人民大街中国工商银行设立抵押贷款，除此之外未设立任何他项权利；本协议签订后，甲方不得对该房屋设立任何他项权利（包括但不限于抵押、担保等），若甲方违反本条约定，未经乙方允许同任何第三方签署的抵押、担保等有关该房屋的他项权利均属无效，应由甲方独立对外承担法律责任。此外，合同对不可抗力、争议解决、其他事实等条款进行了约定。2018年8月16日，刘聪、曹阳出具《定金收条》一份，载明：今收到王昌波购买昆玉府8栋3单元1006室房屋买卖定金50000元整，总房款金额830000元整。经双方协商买方王昌波在2018年9月15日之前将尾款400000元交付于卖方刘聪、曹阳，如未按约定期限交付尾款，视为买方违约，交易终止，卖方不予退还定金。2018年9月13日，刘聪到长春市房产档案馆查询案涉房屋信息，显示预告登记权利人为刘聪、权利证号为XXX、未他项、未查封、未冻结。2018年9月14日，刘聪、曹阳出具《收条》一份，载明：今收到王昌波购房款（昆玉府8栋3单元1006室）400000元整，通过中国银行转账方式付款，转入卡号XXX曹阳户名。同日，王昌波向上述曹阳银行账户存款400000元。2019年11月12日，昆玉府物业服务中心出具《证明》一份，证明王昌波于2019年6月30日缴纳昆玉府小区8栋3单元1006室2018年11月1日至2019年12月31日物业费。南关法院认为，案涉《房屋买卖协议》的签订主体为刘聪、曹阳与王昌波、孙某某，而本案诉讼主体并不涉及曹阳及孙某某，故王昌波要求确认案涉《房屋买卖协议》有效，不宜在本案中一并处理，其可另行主张解决。关于王昌波要求确认案涉房屋归其所有的问题，因案涉房屋尚未取得不动产权证书，其享有的是依据合同要求合同相对人履行合同约定的债权义务，其直接要求确认物权，于法无据，不予支持。关于王昌波就案涉房屋是否享有足以排除执行民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中王昌波提供的物业证明、租赁合同等现有证据，不足以认定其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋；另双方签订《房屋买卖协议》时，刘聪尚未取得案涉房屋的不动产权证书，截至本案诉讼，刘聪仍未取得不动产权证书，故王昌波在签订房屋买卖协议时就应当预见到刘聪向其办理房屋过户登记存在障碍，可以认定系王昌波自身原因未办理过户登记。综上，王昌波提交的现有证据不足以证明其就案涉执行标的享有足以排除执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决驳回王昌波的诉讼请求。案件受理费12100.00元，由王昌波负担。本院经二审查明的事实除《房屋买卖协议》的签订主体不一致外，其他的事实和一审法院查明的事实一致。另查明，2018年9月14日，刘聪作为出卖人（甲方）与王昌波作为买受人（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，协议尾部甲方处有刘聪、曹阳签名，乙方处有王昌波、孙某某签名。刘聪和曹阳于2015年12月4日登记结婚。在本次二审程序中，曹阳和孙某某均表示2018年9月14日签订的《房屋买卖协议》系其二人的真实意思表示。再查明，2018年9月14日中国工商银行股份有限公司长春仙台大街支行出具《中国工商银行还款计划表》，记载：借款人户名为刘聪，还款账户：XXX,贷款金额为38万元，贷款余额为331444.24元，贷款发放日为2014年10月27日，贷款到期日为2044年10月27日，贷款总期数360个月。王昌波从2018年12月24日起通过其名下中国建设银行股份有限公司长春北海公园支行账号为XXX的账户向上述刘聪贷款账户内转款，月转款额为2200元-2500元不等，直至2020年4月20日。上诉人王昌波已于2020年8月28日将剩余5万元房款交付南关法院用于执行。又查明，上诉人王昌波在二审期间向法院提供其通过财付通支付科技有限公司调取的其于2018年8月16日至2020年3月30日期间以微信支付涉案房屋水费、电费、物业费及收取租户租金的交易流水，还提供租户孙杨于2019年1月16日向王昌波转账涉案房屋半年租金15400元的交易流水。还查明，涉案房屋于2019年12月9日后才具备办理产权登记的条件。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的买卖协议，本院对其效力予以认定。二、通过上诉人王昌波所提供的微信交易流水、转账凭证、王昌波中国建设银行股份有限公司长春北海公园支行的交易流水以及已向南关法院交付剩余房款的事实，可以认定上诉人王昌波已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。三、根据上诉人王昌波二审期间提交的其于2018年8月16日至2020年3月30日期间交纳涉案房屋水费、电费、物业费的微信交易明细以及提供的租户孙杨于2019年1月16日向王昌波转账涉案房屋半年租金15400元的银行交易流水，结合上诉人王昌波在一审提交的手机微信截屏信息和房屋租赁合同，可以认定上诉人王昌波在法院查封前即已实际占有使用涉案房屋。四、根据现有房屋交易习惯，开发商在已经将和被执行人签订的房屋买卖合同备案至房产部门的情况下，在所涉房屋不具备办理产权登记之前，一般不会将备案合同变更至新的买受人名下，而涉案房屋是在2019年12月9日之后才能办理产权登记手续的，故上诉人王昌波在2018年9月14日购买涉案房屋时，该涉案房屋不具备产权变更的条件，故上诉人对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人王昌波请求确认合同效力及请求停止执行涉案房屋的请求成立，本院予以支持。但因为涉案房屋现登记在刘聪名下，根据《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案涉案房屋登记在刘聪名下，故上诉人王昌波请求法院确认涉案房屋归其所有的主张不符合上述规定，本院不予支持。综上，一审法院认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初4833号民事判决；二、确认被上诉人刘聪与上诉人王昌波于2018年9月14日签订的《房屋买卖协议》有效；三、不得在（2019）吉0102执1201号执行案件中执行位于长春市净月经济技术开发区百顺街华友•华城国际一期8幢3单元1006号房屋；四、驳回上诉人王昌波的其他诉讼请求。一审案件受理费12100.00元，由刘聪负担；二审案件受理费12100.00元，由刘聪负担。本判决为终审判决。审判长  张东宇审判员  周翠翠审判员  邢春鹤二〇二〇年八月三十一日书记员  王玉博