重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初2331号 原告（反诉被告）：李双双，女，1997年7月7日出生，汉族，住重庆市云阳县南溪镇石渠村6组68号，公民身份号码500235199707075226。 委托诉讼代理人：舒伦杰，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗熙，重庆钜沃律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陶克志，男，1976年1月23日出生，汉族，住重庆市垫江县白家镇乡云山村4组，公民身份号码512322197601237256。 委托诉讼代理人：陶莹，女，1998年7月15日出生，系陶克志女儿。 原告（反诉被告）李双双与被告（反诉原告）陶克志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李双双及其委托诉讼代理人舒伦杰、罗熙，被告（反诉原告）陶克志及其委托诉讼代理人陶莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告李双双向本院提出诉讼请求：1.判决陶克志退还李双双押金2500元；2.判决陶克志支付李双双违约金5000元；3.本案诉讼费由陶克志承担。事实和理由：2019年2月19日，李双双与陶克志签订了一份房屋租赁合同，合同约定：陶克志将其位于重庆市九龙坡区杨家坪西郊路68号海缘阁10-7的房屋出租给李双双居住，租赁期限自2019年2月20日至2020年2月29日，租金为每月1600元，并约定了租金的支付方式及期限，支付押金的数额及时间、押金的退还条件及时间，合同还约定了双方任意一方违背合同的约定违约方应向守约方支付违约金5000元。合同签订后，李双双按约向陶克志支付押金3000元，并支付房屋租金。租赁期限满后，受疫情影响，李双双未能在2020年2月19日之前搬离陶克志房屋，但双方达成一致，约定超过的期限，李双双按照之前约定的每月1600元的月租金计算出的日租金支付给陶克志，李双双于2020年2月27日搬离房屋，超出合同约定期限8天，因此，由李双双支付陶克志500元作为超出约定期限的租金，在押金中扣除，所以陶克志还需退还李双双的押金2500元。李双双在搬离房屋时，已经交清租赁期间产生的所有费用，且房屋中家具家电以及所有装修设施（包括墙面、地板砖、门窗）等并无损坏，按照合同约定，陶克志应向李双双退还押金，但陶克志却以各种理由拒绝退还。综上所述，李双双认为，陶克志的行为已严重违约，为维护李双双的合法权益，李双双特诉至法院，请求法院依法判决。 本诉被告陶克志辩称，1.2019年2月19日，陶克志与李双双经协商签订了房屋租赁合同，且合同内容如李双双所述。但该合同规定租赁结束时，李双双必须缴清租赁期间产生的所有费用。然而，李双双于2020年2月27日搬离陶克志所属房屋时，并未缴清水费、电费、燃气费等共计172.97元。2020年1月、2月的电费68.64元由陶克志于2020年3月31日缴清；2020年2月的水费38.5元由陶克志于2020年4月28日缴清；2020年1月、2月的燃气费65.83元由陶克志于2020年4月1日缴清。李双双已违背该合同第五项第一款规定；2.李双双在租赁期间损坏陶克志所属房屋内客厅餐桌一套，主次卧的木地板两套，按合同第五项第二款规定，若损坏出租屋任何家具设施需要依照原价赔偿，并且陶克志有权不退李双双押金3000元；3.合同明确约定一年起租，陶克志不认可李双双以天数为计量单位支付逾期房费并且并未与李双双达成一致意见，另李双双提及的要以500元支付逾期房费，陶克志至今未收到；4.李双双损坏了出租房内的设施设备且并未在租赁结束时缴清水费等情况下，却起诉陶克志称已缴清租赁期间产生的所有费用且未损害屋内所有的装修设施，李双双已经严重违反了诚实信用原则；5.当陶克志与李双双发生纠纷时，李双双并未先友好协商，而是直接起诉至法院。综上，李双双的行为违反了合同约定，其应向陶克志支付违约金5000元，在支付完租赁期产生的水电气费172.97元等相关费用的同时还应赔偿陶克志屋内损坏的设施设备费用3000元，且陶克志不退还押金3000元。此外，因房屋系一年起租，李双双逾期交房8日，陶克志有权要求李双双至少支付陶克志1个月房费1600元。 反诉原告陶克志向本院提出诉讼请求：1.判令李双双赔偿损害设备损坏费3000元;2.判令陶克志不退还押金3000元；3、判令李双双支付其租赁期间产生的费用172.97元和逾期交房损失1600元；4.判令李双双支付陶克志违约金5000元；5.反诉诉讼费用李双双承担。事实和理由：2019年2月19日，陶克志与李双双双方协商一致签订房屋租赁合同，合同约定李双双应爱惜房屋内的所有设施设备，若有损害需修复或按照原价赔偿，并不退押金。李双双在租赁期间先后破坏出租房内客厅餐桌一套，主次卧的木地板两套，按合同规定李双双现需赔偿损害设施设备费用3000元且陶克志有权不退还押金3000元。双方于2020年2月27日结束租赁关系时，李双双并未缴清租赁期间产生的水电燃气等费用共计172.97元，后由陶克志缴清，故李双双违背租赁合同第五项第一款，实属违约行为，应按合同约定支付陶克志5000元违约金。此外，合同约定租期为一年，若不续租需提前一个月告知陶克志，但李双双在搬离房屋当日告知陶克志不续租，致使陶克志错失招租机会以致2020年5月9日才将房屋出租，由此带来了租赁损失，鉴于李双双在合同期间未履行好保护房屋设施设备以及缴纳租赁期间相关费用的义务，在发生纠纷时未先友好沟通反而诬告陶克志，故陶克志要求李双双按约支付逾期房费1600元。 反诉被告李双双辩称，1.李双双并未破坏设备，不应赔偿。陶克志无证据证明李双双破坏设备，即使设备有损坏，陶克志主张赔偿的价格没有依据且明显过高；2.租赁终止后，李双双结清了所有费用且无设备损害陶克志应退还押金3000元；3.1、2月未交的水电气费，同意在押金中扣除；4.逾期交房损失没有依据。合同到期前，李双双因疫情原因不能按时搬离与陶克志进行了协商，希望延期数日搬离且搬离前的租金按日计算，陶克志对此表示了同意；双方租赁终止时间是2月19日，陶克志称5月9日才出租，这期间并不受李双双控制，陶克志何时出租房屋等均与李双双无关；陶克志并无证据证明因李双双逾期导致房屋未出租；陶克志举示的水费单据可知，4月2号抄表显示有63元的水费，远超一个月正常使用的水费，应早已有人入住，故与其称5月9日才再次出租的说法不符；陶克志要求支付1600元的计算标准无依据；5.李双双无违约行为，陶克志要求支付违约金5000元没有依据。 本院经审理，认定事实如下：2019年2月19日，李双双与陶克志签订《个人租房合同》，主要约定：1.陶克志将其位于重庆市九龙坡区杨家坪西郊路68号10-7的房屋租给李双双使用；2.租赁期限为2019年2月20日至2020年2月19日，共计12个月；3.租金以及其缴纳时间，每月1600元，李双双应三个月一付，先付后住；4.李双双应爱惜屋内的所有设施设备，李双双应与陶克志签合同的同时交付陶克志人民币3000元作为房屋的押金；5.李双双租赁期间，水费、电费、燃气费、电视费……以及其他由李双双居住产生的费用由李双双承担。租赁结束时，李双双必须缴清所有欠费；6.李双双租赁期间，不得破坏房屋内设施，不得改造装修房屋原本设施，否则照原价赔偿，并且陶克志不退押金；7.违约责任：双方中任意一方违背协议约定，违背方应向守约方支付违约金，违约金为5000元，若损失超过违约金时须另外追加赔偿金；若违约方为李双双，李双双在支付违约金的同时，陶克志也将无论缘由收回房屋，且不退还押金。 再查明，双方签订合同后，李双双按约向陶克志支付了押金3000元并搬入房屋居住。2020年1月15日，陶克志通过微信向李双双询问是否续租，李双双当日明确表示不再续租。后因疫情影响，李双双并未在2020年2月19日之前搬出房屋，最终于2月27日搬离房屋。另，李双双搬离时未结的水电气费用共计172.97元。 庭审中，陶克志举示了16张照片以及情况说明一份，16张照片上显示桌椅的凳脚上有明显的磨损痕迹以及卧室木地板有少许起泡的状况，情况说明系由房屋所在的小区物业工作人员出具，主要载明该工作人员见过房屋租户带狗出行的事实，拟证明李双双在房屋内养狗造成了部分家具的损害。 以上事实，有原被告陈述，有照片、微信聊天记录、视频、情况说明，个人租房合同、缴费明细等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 关于双方是否存在违约的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一方面，本案中李双双认为陶克志到期未退还押金存在违约情形，但依据李双双搬离房屋确未缴清水电气费的事实以及陶克志举示的拟证明屋内设施存在部分损害的照片，本院认为陶克志未退还押金的情形属双方产生纠纷后的持续争议状态，不属违约情形；另一方面，陶克志认为李双双未按时缴纳水电气费、对屋内家具设施存在损害情形以及未按时告知是否续租属于违约情形，但据双方举示的证据以及社会常识来看，李双双于2020年2月底搬离房屋，而水电气费的费用清单往往存在滞后出账的情形，屋内的相关设施出现的磨损情况亦尚不足以达到损坏以至于无法使用的程度，且双方确认的2020年1月15日的微信聊天记录中亦有李双双明确不续租的答复，故本院认定李双双亦不存在违约行为。 基于以上论述，针对李双双提出的本诉诉讼请求，因陶克志并未存在违约情形，故对要求陶克志支付违约金的请求不予支持，同时因确已退房，陶克志应退还李双双押金，具体金额在下文中并阐述。针对陶克志提出的反诉请求，1.本案中，陶克志举示的桌椅照片以及物业工作人员出具的情况说明，能够形成证据锁链证明屋内桌椅腿上的磨损痕迹系动物啃咬所致，而陶克志举示的其他木地板照片可见起泡的面积并不大，同时结合生活常识，普通正常的拖地行为并不会必然引起木地板气泡等情形，故本院对陶克志主张李双双对屋内木地板造成损害的陈述不予采信，进而本院酌情判定李双双赔偿陶克志桌椅腿磨损损失500元；2.本案中，双方约定退房时间是2月19日，最后李双双退房时间系2月27日，鉴于2020年上半年确存在新冠疫情的实际情况，本院对李双双关于支付8天房租费500元的自认予以支持。同时因李双双确未缴纳租赁期间水电气费，故本院对陶克志要求李双双支付该笔费用172.97元予以支持；3.因李双双并未出现违约行为，故本院对陶克志主张的违约金不予支持；4.押金的目的在于担保承租人因租赁所产生的债务履行，如上所述李双双未有违约行为，故应在扣除损失赔偿、房租费用以及水电气费之后予以退还。综上，陶克志需退还李双双1827.03元（3000-500-500-172.97）。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条第一款之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、陶克志于本判决生效之日起三日内支付李双双1827.03元； 二、驳回李双双的其他诉讼请求； 三、驳回陶克志的其他反诉请求。 如果陶克志未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费减半收取25元，共计50元，由李双双承担25元，陶克志承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员  谭 红 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  刘冰颖 书 记 员  陈 智