文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终2649号上诉人（原审被告）：徐连珍，女，1966年11月19日出生，汉族，住山东省无棣县。委托诉讼代理人：常景超，男，系上诉人之夫。被上诉人（原审原告）：王培臣，男，1967年7月1日出生，汉族，住山东省无棣县。委托诉讼代理人：刘俊儒，无棣恒威法律服务所法律工作者。上诉人徐连珍因与被上诉人王培臣宅基地使用权纠纷一案，不服山东省无棣县人民法院（2020）鲁1623民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐连珍上诉请求：1.撤销（2020）鲁1623民初744号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律不正确，判决错误，依法应当进行改判。1.2009年双方签订的《转让证明》具有历史原因和现实原因，应当认定为有效。历史原因：2009年双方签订的宅基地使用权《转让证明》是双方真实意思表示，且已完全履行完毕，至今已有11年。《转让证明》上有村书记丁宝柱及其他证明人的亲笔签字，表明村委会对王培臣无权转让行为的一种追认，转让后徐连珍经村委会及土管部门同意在宅基地上建设了自己的房屋并一直居住长达11年，转让后王培臣又取得了新的宅基地建设房屋并一直居住至今。（上诉人提交的第5份证据《前丁村搬迁协议签定表》可以证实王培臣系11—7组的房屋所有人，其已经有一处宅基地的事实。）将宅基地或者房屋转让给非本村村民的情况在前丁村及附近村还有很多，在当地已经形成了一种历史现象。现实原因：2019年前丁村及后丁村被划归为无棣县棚户区改造项目，前丁村集体所有的土地及全部房屋均由国家征收，并依法公示了《无棣县丁家片区棚户区改造项目房屋搬迁补偿安置方案》，该方案公示后被搬迁人均自愿签字表示同意，2020年4月8日徐连珍与指挥部签署了《房屋搬迁补偿协议书》，2020年4月10日徐连珍的房屋交付给指挥部并验收合格，到4月17日止协议搬迁期限到期，因此，根据地随房走的原则，涉案宅基地在被上诉人起诉立案之前已经被国家征收，已经由原来的集体所有转为国家所有，涉案宅基地的性质已经发生转变，2009年双方转让的标的物已经不存在了，因此王培臣主张《转让证明》无效并返还宅基地根本无法实现，亦无事实和法律依据，原审法院不应支持。依法经过公示并签字确认的《无棣县丁家片区棚户区改造项目房屋搬迁补偿安置方案》中第12条明确规定：“外来户”是指非本村村民，私自购买合法的农村房屋或者私自购买合法的农村集体土地建造房屋的家庭。在协议拆迁期限内，集体土地上“外来户”按照前述规定进行货币补偿后，本人可申请按申请安置房价格购买一套安置房。由此证实像徐连珍一样的非本村村民购买农村房屋或农村集体土地建房的家庭还有很多，已经是一种历史现象，《补偿安置方案》中统称为“外来户”，这些外来户“购买农村房屋或农村集体土地建造房屋”的行为被认定为“私自”购买而不是“违法”购买，这些外来户的合法权益得到了县指挥部的充分认可和保护。所以本案徐连珍购买涉案宅基地建造房屋的行为应依法予以保护；2.“宅基地使用权”是一种特殊的标的物，王培臣转让前对宅基地仅有使用权，并没有所有权，王培臣自愿转让后，对该宅基地不再享有任何权利，此后如果需要其应当通过申请并获得批准的方式取得另外宅基地使用权，所以王培臣已无权要求返还涉案宅基地，特别是涉案宅基地已经收归国家所有，2009年双方转让的标的物已经不存在了，因此根据现实情况来看也已经不可能返还。假如不顾历史原因和现实情况，机械地认定转让无效，无效后就返还，或折价补偿，那么无效后王培臣就会有两处宅基地（或者宅基地折价补偿的利益），其结果同样违反了《土地管理法》第62条一户一宅的法律规定，由此说明，本案不宜认定《转让证明》无效，应当尊重历史，照顾现实，维护双方交易安全，维护社会安定有序，认定《转让证明》有效；3.一审法院没有充分考虑本案的历史因素和现实情况，认定的事实不清，证据不足，上诉人提交的各项证据能够充分证实本案的历史因素和现实情况，所以一审法院认定双方《转让证明》无效是不正确的；4.一审法院在认定转让无效的情况下，对合同法第58条的适用存在错误，主要是合同无效后的处理结果不清，过错责任认定错误，被上诉人因此受到的损失未予认定和赔偿，所以一审法院由此作出的判决错误。综上所述，请求二审法院查清本案全部事实，认真核实双方提交的证据，综合考量本案的历史因素和现实因素，根据诚实信用原则、公序良俗的原则、公平合理的原则，撤销一审法院的判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求，依法对本案做出公正裁决。王培臣辩称，一审程序合法，判决结果公平公正，应维持一审判决，驳回上诉人的上诉，对于诉讼所产生的诉讼费由上诉人承担。王培臣向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告于2009年8月13日签订的《转让证明》无效（案值12000元）；2.判令被告返还原告位于无棣县宅基地使用权；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告王培臣系无棣县棣丰街道办事处前丁村村民，被告徐连珍非该村村民。2009年8月13日，原被告签订转让证明（转让协议）一份，约定：原告王培臣将从无棣县棣丰街道办事处前丁村分得的宅基地一处（四至为：南邻马洪岐、北邻王荣成、东邻谷传刚、西邻谷守新，东西长16.25米，南北长20米）转让给被告徐连珍，转让价款为12000元。协议签订后，被告徐连珍开始在上述宅基地上建设房屋，并于2010年建成后居住。2020年4月8日，被告徐连珍与棣丰街道丁家片区棚户区改造指挥部签订房屋搬迁补偿协议书一份，约定涉案宅基地及房屋、林木等地上附属物、事实营业补偿等合计金额385314元。2020年4月10日，被告徐连珍将涉案宅基地及地上房屋等附属物腾空到位，通过了棣丰街道丁家片区棚户区改造指挥部的验收。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。该案中，被告徐连珍在签订宅基地转让协议时，并非涉案宅基地所在的无棣县棣丰街道办事处前丁村的村民，且至今仍非该集体经济组织成员，故原被告签订的农村宅基地转让协议因违反土地管理法的强制性规定，应属无效。对于原告王培臣要求确认涉案宅基地转让证明即转让协议无效的诉讼请求，因有事实及法律依据，予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，原告王培臣应向被告徐连珍返还收取的宅基地价款12000元，因涉案宅基地及地上房屋等附属物已被棣丰街道丁家片区棚户区改造指挥部征收，并签订了房屋搬迁补偿协议书，故被告徐连珍已无法向原告王培臣返还涉案宅基地，原告王培臣可就涉案宅基地的搬迁补偿利益另行向棣丰街道丁家片区棚户区改造指挥部主张。原被告均应知道涉案宅基地的买卖违反法律的强制性规定，故双方对合同的无效负有同等过错责任，鉴于被告徐连珍早已在涉案宅基地上建造房屋并居住，获取了居住利益，与原告王培臣获取的涉案宅基地价款至今的期间孳息相互抵销，双方均不再赔偿对方为此造成的损失。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条之规定，判决如下：一、原告王培臣与被告徐连珍签订的宅基地转让证明（转让协议）无效；二、原告王培臣于本判决生效后十日内向被告徐连珍返还宅基地价款12000元。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告王培臣负担25元，被告徐连珍负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审认定的一致。本院认为，上诉人徐连珍与被上诉人王培臣签订的协议约定的转让标的系宅基地使用权。宅基地使用权具有社会保障性质,是基于“村民”的特定身份而无偿取得,具有排他性。关于宅基地使用权的转让,国家实施的是严格限制、有条件转让的政策,宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间转让。本案中,上诉人徐连珍与被上诉人王培臣并非同一集体经济组织成员,双方之间签订的宅基地转让协议,应依法认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力,因该合同而取得的财产,应当予以返还。故原审判决支持被上诉人要求确认转让协议无效的请求正确。原审判决认定双方过错责任分担及就涉案宅基地的搬迁补偿利益另行主张也无不当，应予维持。上诉人上诉主张协议有效的上诉理由不成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐连珍负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  唐顺江审判员  李海云            本件与原本核对无异      二〇二〇年八月七日书记员  盛 美