河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10502号上诉人（原审原告）：王留武，男，1989年3月12日出生，汉族，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：崔盘根，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住所荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:李红朵，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人:冯玉洁，女，该公司工作人员。上诉人王留武因与被上诉人郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初2834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。王留武上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持王留武的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审案件受理费及上诉费由恒林公司负担。事实与理由：王留武与恒林公司签订《郑州恒大山水城商品房认购书》，双方对《商品房买卖合同》及补充协议和附件中关于办理产权登记的相关约定、违约责任等部分条款存在争议，虽多次协商仍无法达成一致意见，最终未能签订《商品房买卖合同》，双方对最终未能签订《商品房买卖合同》均不存在过错，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，恒林公司应当向王留武返还其收取的20000元定金。房屋认购书是商品房买卖合同双方在签署商品房买卖合同前所订立的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购合同时，真正的买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行的认购合同，仍需双方另行签订商品房买卖合同，故双方签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》系商品房买卖合同的预约合同。预约合同的意义是为在公平、诚信原则下进行协商，为最终订立正式的本约创造条件。在本案中，双方于2019年10月2日签订《郑州恒大山水城商品房认购书》后，后王留武多次到恒林公司售楼部与恒林公司协商关于《商品房买卖合同》及补充协议和附件的具体条款，但恒林公司要求必须按照其出具的格式合同条款进行签订，王留武同意，对《商品房买卖合同》及补充协议和附件中的关于办理产权登记、违约责任等部分条款提出意见，但恒林公司坚持要求签订其提供的格式条款合同，后又经多次协商，仍未达成一致意见。在庭审中，王留武同意继续履行《郑州恒大山水城商品房认购书》，但必须对《商品房买卖合同》及协议和附件的具体条款进行协商，但恒林公司仍坚持要求如继续履行《郑州恒大山水城商品房认购书》则签订由恒林公司提供的格式合同及条款，不存在协商的条件。恒林公司将自己的意志强加给王留武的行为违反了《中华人民共和国合同法》第二条:本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，第三条:合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方之规定，《商品房买卖合同》及补充协议和附件的具体条款已无法达成一致意见，故双方对最终未能签订《商品房买卖合同》均不存在过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条××通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理:因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，××应当将定金返还买受人之规定，恒林公司应当将其收取的定金返还王留武。双方在签订《郑州恒大山水城认购书》之前，恒林公司通过口头或宣传页、微信公众号等方式宣传无理由退房的政策并且恒大开发的楼盘无理由退房的政策为公众所知，故根据该承诺，王留武可要求解除《郑州恒大山水城认购书》并退还定金20000元。所谓“退房”实质是买卖双方之间的合同解除，在法律层面上，开发商和购房者均有解除合同的权利。开发商和购房人解除合同的方式有两种，即约定解除和法定解除，恒林公司宣称和执行的“无理由退房”系约定解除，从其文意可理解为若购房人不愿意完成本次交易，开发商有义务向购房人提供退房服务，但恒林公司以认购定金形式和格式条款对此政策作出限制购房人的解释，即违反一般性理解，又违反了公平原则和诚实信用原则属于我国合同法规定的“提供格式条款乙方排除对方权利的，条款无效”的情形，故恒林公司对“无理由退房”政策的解释及认购书定金条款对王留武不具有约束力。并且，因王留武认购的郑州恒大山水城项目在新闻媒体、公众号上多次宣传期“无理由退房”的优惠政策，即:恒林公司应当在购房人提出退房即解除合同时，恒林公司应当为购房人提供退房服务，同时，双方在签订《郑州恒大山水域商品房认购书》时，恒林公司应当与王留武签订《无理由退房协议书》，并明确约定的无理由退房的条件，以期能够让购房者了解无理由退房的情形，恒林公司在一审时并未提交相关证据证明王留武明知无理由退房适用条件及受限制的情形，且双方未能另行签订《无理由退房协议书》的责任并不在王留武，在本案中，王留武提出“无理由退房”的要求，即符合双方约定的解除条件，故双方签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》即应解除，恒林公司应当退还王留武缴纳的定金20000元。三、一审法院另查明在网络上可以看到恒大地产集团有限公司关于全国实施无理由退房的重大决定文件一份，王留武经网络查询并未找到恒大地产集团官方发布的该文件，并且恒林公司在新闻媒体及公众号宣称“无理由退房时”未明确告知对“无理由退房”存在适用条件及限制性条款。恒林公司亦称“无理由退房”王留武即按照一般性理解来理解该短语，并不清楚恒林公司对“无理由退房”这一短语作出适用条件及限制性条款，故一审法院认为王留武应当有能力获知恒大地产集团“无理由退房”存在限制性条款是错误的。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，依法支持王留武的上诉请求。恒林公司辩称，王留武作为完全民事行为能力人，在购买房屋这类交易价值较大的资产时，应当尽审慎的注意义务。王留武在网上搜一下，即能找到关于无理由退房的相关限制性条件，且恒林公司在售房时已明确公示王留武所购买楼盘不参与无理由退房，王留武在没有签订无理由退房协议书即无理由退房承诺书的情况下，是无法享受无理由退房的权利的。经恒林公司了解，王留武与恒林公司签订商品房买卖合同的真实原因是不想再购买该房屋，而非王留武所述因条款问题不能签订，并且商品房买卖合同为房管局所订模板，恒林公司也无法更改。商品房买卖合同及补充协议恒林公司已在售楼部进行了公示，王留武完全可以在签订认购书之前了解商品房买卖合同及补充协议的内容。在此种情况下，本案并不能适用商品房买卖关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条第二款的规定，而应当适用第一款规定，故王留武没有按照协议认购书约定的时间交纳首付款及签订商品房买卖合同的行为已经构成违约。根据定金法则，王留武所缴纳定金应当不予退还。王留武向一审法院起诉请求：1.判令解除王留武、恒林公司于2019年10月2日签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》；2.判令恒林公司返还王留武支付的定金2万元；3.由恒林公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月2日，王留武作为乙方（买受人）与作为甲方（××）的恒林公司签订郑州恒大山水城商品房认购书一份，主要内容为：“……乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大山水城楼盘118号2幢305单元，……该商品房建筑面积共120.04平方米……按建筑面积计算，单价为7045元/每平方米；按套内建筑面积计算，单价为8829元/每平方，总金额为845705元。一、乙方同意签署本认购书时，支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款……”。当日，王留武支付恒林公司定金2万元。后王留武诉至法院。另查明，从网络上可以看到恒大地产集团有限公司关于全面实施无理由退房的重大决定文件一份，主要内容为：“……一、执行时间：2015年4月16日8时起，二、楼宇范围：恒大全国所有楼盘住宅，三、实施原则：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。四、操作流程：……（二）、客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》……”。恒林公司在其售楼处公示有《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等文件及证书文本予以备查。一审法院认为：结合王留武、恒林公司陈述及本案情况，王留武与恒林公司签订的认购书系预约合同，且成立有效。关于王留武陈述王留武、恒林公司就《商品房买卖合同》及补充协议和附件中关于办理产权登记的相关约定、违约责任等部分条款在存在争议，无法达成一致意见的问题，王留武当庭陈述其于2019年10月3日到恒林公司处磋商相关条款内容，但王留武并未提供充分的证据予以证明，且恒林公司亦不予认可，故对该事实，该院不予认定。关于王留武认为认购书第九条内容系格式合同，加重王留武责任，亦未向王留武释明的问题，一是该认购书一共十条内容，且部分条款为空白内容，二是认购书第九条亦约定了“乙方已阅读并理解”内容，王留武对上述文件、合同条款应当是明知的，三是王留武未提供充分的证据证明该条款违反了法律法规的强制性规定，故王留武该理由并不成立。关于王留武认为恒林公司通过口头宣传等方式承诺恒大楼盘无理由退房的问题，一是本案所涉认购书系预约合同，本身并不涉及房屋的交付等问题，仅涉及是否签署本约问题，即使从“无理由退房”字面角度理解，亦要涉及房屋是否交付问题，即要涉及本约商品房买卖合同问题，二是纵使“无理由退房”这一短语可有其他理解，但作为理性的一般消费者来说，在购买相对较大价值的房屋时，应当尽到必要的审查义务即审查“无理由退房”这一短语被限定内涵与外延的相关文件，从网络上可以查得恒大地产集团有限公司关于全面实施无理由退房的重大决定文件所规定的相应条件，王留武亦应当有能力获知，三是从上述文件可以看出，业主权利被限制在商品房买卖合同签订之后、业主入住之前的期限，且双方要求签订书面无理由退房协议，而王留武未提供充分的证据证明其符合上述情形，故综上王留武行为构成违约，依据该认购书第五条关于附条件解除内容，该认购书于2019年10月5日已解除，恒林公司可不予退还王留武定金，因此对王留武的诉讼请求，该院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王留武的诉讼请求。案件受理费150元，由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审过程中，恒林公司并未对恒大地产集团有限公司关于全面实施无理由退房的重大决定文件的网上刊载情况举证证明。本院查明的其他案件事实与一审查明相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2019年10月2日王留武与恒林公司签订《郑州恒大山水城商品房认购书》一份，王留武向恒林公司认购案涉房屋，王留武向恒林公司支付定金20000元。因王留武认购的郑州恒大山水城项目在新闻媒体及其公众号上多次宣传其“无理由退房”的优惠政策，即恒林公司应当在购房人提出退房即解除合同时，为购房人提供退房服务，但王留武要求退房时，恒林公司认为按照《郑州恒大山水城商品房认购书》约定，王留武放弃购买该房，所付款项20000不予退还，同时恒林公司以适用无理由退房，双方还需另行签《无理由退房协议书》，并符合约定的无理由退房条件为由，拒绝退还王留武定金20000元，鉴于双方签订《郑州恒大山水城商品房认购书》时，恒林公司应当与王留武签订《无理由退房协议书》，并明确约定的无理由退房的条件，以期能够让购房者了解无理由退房的情形，恒林公司未能提交相关证据证明王留武明知无理由退房适用条件及受限制的情形，且双方未能另行签订《无理由退房协议书》的责任不在于王留武，故此，恒林公司对“无理由退房”政策的解释及认购书定金条款对王留武不具有约束力，恒林公司应退还房屋认购金20000元。综上，王留武的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初2834号民事判决；二、解除王留武与郑州恒林置业有限公司2019年10月2日签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》；三、郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还王留武房屋认购款20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付行期间的债务利息。一审案件受理费150元（已减半收取），由郑州恒林置业有限公司负担；二审案件受理费300元，由郑州恒林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年八月二十八日书记员  毕 然