江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初855号 原告：徐珲霞，女，1992年2月18日生，汉族，住江苏省东台市。 委托诉讼代理人：胡毅，江苏苏晟律师事务所律师。 被告：南京泓利湾房产经纪有限公司，住所地在南京市江宁区庄排路179号瑞鸿名邸1幢104室。 法定代表人：陈利，该公司执行董事。 原告徐珲霞诉被告南京泓利湾房产经纪有限公司（以下简称泓利湾公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐珲霞的委托诉讼代理人胡毅、被告泓利湾公司的法定代表人陈利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐珲霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告泓利湾公司退还其中介费31500元，并赔偿其损失38665元（违约金30000元、诉讼费2380元、反诉费1285元、贷款费5000元），共计70165元。2.由泓利湾公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年7月20日其与泓利湾公司签订《房地产买卖中介合同》，约定其委托泓利湾公司购买案外人高翎玮、洪爽名下位于南京市江宁区的房产（以下简称涉案房屋），泓利湾公司负责代办不动产权证书、房屋交付以及贷款事宜，中介费数额为31500元，在泓利湾公司完成约定的委托事项后支付。其当时并未取得购房资格，但是泓利湾公司承诺可以为其办理购房资格，不会影响合同的履行，基于对泓利湾公司的信任，其签订了合同并一次性支付了所有中介费。但合同签订后，泓利湾公司并未根据承诺及时为其办理合法的购房证明，导致其无法与案外人履行所签订购房合同。为此案外人将其起诉至法院，要求解除合同并要求其赔偿违约金，南京市江宁区人民法院（以下简称江宁法院）审理并作出（2019）苏0115民初8415号判决书，判决因其不具有购房资格导致购房合同无法继续履行，解除《房地产买卖中介合同》，判令其赔偿违约金30000元，并承担所有诉讼费用。泓利湾公司未根据合同约定提供中介服务，且虚假承诺造成其损失，故其诉至法院，提出上述诉请。 被告泓利湾公司辩称：原告徐珲霞的起诉没有依据，请求驳回徐珲霞的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年7月20日，案外人高翎玮、洪爽（均为甲方、出售方）、徐珲霞（乙方、买受方）与泓利湾公司（丙方、中介方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方委托丙方出售涉案房屋，乙方委托丙方购买涉案房屋并代办不动产权证书、房屋交付以及贷款事宜；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方支付中介费31500元，应于签约当日前支付。《房地产买卖中介合同》还约定：“乙方承诺本人单身外地户口，现家庭名下在南京无住房。符合南京市购房政策。”同年7月25日，徐珲霞向泓利湾公司支付中介费31500元。 2019年4月28日，高翎玮、洪爽将徐珲霞诉至江宁法院，要求确认《房地产买卖中介合同》于2019年4月18日解除；并要求徐珲霞赔偿违约金100000元；徐珲霞提起反诉，要求高翎玮、洪爽承担其已付购房款的资金占用利息。同年10月17日，江宁法院作出(2019)苏0115民初8415号民事判决书，认定徐珲霞未能在银行贷款审批通过和解押完成后提供有效的购房资格证明，致使涉案房屋无法完成过户手续，合同无法继续履行，构成违约，高翎玮、洪爽通过泓利湾公司催告后，向徐珲霞发送解除通知书要求解除《房地产买卖中介合同》，符合法律规定；判决《房地产买卖中介合同》于2019年4月18日解除，徐珲霞赔偿高翎玮、洪爽违约金30000元，驳回了徐珲霞的反诉请求，并判令徐珲霞承担该案本诉案件受理费2380元、反诉案件受理费1285元。 审理中，徐珲霞与泓利湾公司一致陈述《房地产买卖中介合同》解除时，泓利湾公司已为徐珲霞办理完成贷款审批手续，徐珲霞已向高翎玮、洪爽支付用于房屋解押的资金并解押完成。 徐珲霞提交了其与泓利湾公司工作人员陈瑶的微信聊天记录以证明泓利湾公司承诺为其办理南京市购房资格。根据聊天记录：2018年7月30日，徐珲霞在陈瑶的指导下通过“我的南京”app上查询到其具有购房资格，并将购房证明截图发送给陈瑶，购房证明的出具日期为2018年7月27日。2018年9月4日，陈瑶告知徐珲霞购房证明“已经被注销了，所以要重新弄一下”。徐珲霞多次询问陈瑶购房证明被注销会有什么影响，是否还能继续推进购房流程，陈瑶表示问题不大，正在通过其他途径办理开具购房证明的事宜，承诺肯定能解决好，并多次告知其继续等通知。 徐珲霞认为其作为普通人没有能力了解所有购房政策，而泓利湾公司是专业房产中介机构，因此对于其是否具有购房资格泓利湾公司具有审核的义务。《房地产买卖中介合同》是泓利湾公司提供的格式合同，并且没有特别标注和提醒。因泓利湾公司承诺为其办理南京市购房资格，其才基于对泓利湾公司的信任签订合同。泓利湾公司则认为，其作为居间方只提供信息，没有权利审核购房证明的真伪；在购房过程中要求徐珲霞提供购房证明的截图是因为审批贷款需要徐珲霞的购房证明，并不能说明其承诺过为徐珲霞办理购房证明；且合同已载明徐珲霞承诺其符合南京市购房政策。后徐珲霞无法提供购房证明，违约在先，其不应退还中介费。对于陈瑶多次要求徐珲霞等通知的事实，泓利湾公司表示陈瑶因违反公司规定已被开除，陈瑶对徐珲霞的承诺只是个人承诺，并不能代表其公司。 徐珲霞还提交了南京安小鋆网络科技有限公司（以下简称安小鋆公司）出具的收据一张以证明其向安小鋆公司支付了办理贷款的费用5000元。徐珲霞认为该笔费用系其损失，要求泓利湾公司赔偿。泓利湾公司对徐珲霞支付该笔费用的事实不持异议，但认为因徐珲霞银行流水不足，安小鋆公司为其制作流水并收取了该费用，既然银行并未放款，徐珲霞可要求安小鋆公司退还。 以上事实，有《房地产买卖中介合同》、微信聊天记录、收据、民事判决书及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告徐珲霞作为完全民事行为能力人，在购买涉案房屋时应当了解本地购房政策，其在不具备购房资格的情况下承诺“符合南京市购房政策”，对之后合同无法继续履行而被解除具有过错；被告泓利湾公司作为房产经纪公司，应当在促成买卖合同签订前提醒并告知购房所需条件，虽然并无直接证据证明泓利湾公司在《房地产买卖中介合同》签订前承诺徐珲霞可以为其办理购房资格，但在合同履行过程中泓利湾公司工作人员陈瑶多次表示可以通过其他途径为徐珲霞开具购房证明、不影响徐珲霞继续购房，最终导致徐珲霞因没有购房资格被解除合同，泓利湾公司对合同解除亦负有一定过错。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对徐珲霞要求退还的中介费31500元，因泓利湾公司实际为徐珲霞提供了部分中介服务，并完成了合同签订、贷款审批、解押等手续，未完成房屋交付、代办不动产权证书，故应由泓利湾公司部分退还，本院酌定由泓利湾公司退还其中的50%即15750元。对徐珲霞因合同解除产生的损失，本院结合双方过错酌定由徐珲霞、泓利湾公司各承担50%。对徐珲霞所主张的反诉案件受理费1285元，系徐珲霞主张权利所支出，并非其因合同解除所必然产生的费用，不应作为损失认定。故泓利湾公司应向徐珲霞赔偿损失18690元【（30000+2380+5000）×50%】。综上，泓利湾公司应返还徐珲霞中介费15750元并赔偿损失18690元，合计34440元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告南京泓利湾房产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告徐珲霞中介费15750元并赔偿损失18690元，合计34440元。 二、驳回原告徐珲霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取777元，由原告徐珲霞负担396元，被告南京泓利湾房产经纪有限公司负担381元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  张雨青 二〇二〇年八月三日 见习书记员  全 鑫