四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初14422号 原告：李诚，男，1972年12月23日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：李竹兵，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘江洋，四川明炬律师事务所律师。 被告：四川浩天实业投资有限责任公司，住所地：成都市金堂县三星镇橘香路73号。 法定代表人：张本华。 被告：张本华，男，1962年8月19日出生，汉族，住成都市锦江区。 二被告共同委托诉讼代理人：张桔荣，四川高扬律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：敬霖，四川高扬律师事务所律师。 原告李诚诉被告四川浩天实业投资有限责任公司（以下简称浩天实业）、张本华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李诚的委托诉讼代理人李竹兵，被告浩天实业、张本华的共同委托诉讼代理人张桔荣、敬霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李诚向本院提出诉讼请求：1.解除李诚与浩天实业签订的《房屋买卖合同》；2.浩天实业退还购房款300万元；3.浩天实业支付违约金15万元，并支付自2019年2月2日起至浩天实业实际退还全部房款之日止的资金占用利息（以300万元为基数，按月利率2%计算，计算至实际付清违约金及房款之日止）；4.张本华对浩天实业的上述给付义务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由浩天实业和张本华承担。事实和理由：2019年2月1日，李诚与浩天实业签订了《房屋买卖合同》，约定李诚以300万元向浩天实业购买位于成都市青羊区房屋；浩天实业在合同签订后6个月内将房屋过户给李诚，若未过户李诚有权解除合同，浩天实业应退回全款，并按月2%承担资金利息。李诚于2019年8月8日与张本华签订了《保证合同》，约定由张本华为浩天实业向李诚承担连带保证责任。李诚于2019年2月2日将价款以银行转账的方式转入案外人周某账户，履行了合同约定。但经李诚多次催告，浩天实业却未履行过户等合同义务。为维护自身权益，故诉至法院。 浩天实业、张本华共同辩称，1.合同系在李诚及案外人马颖胁迫下签订，双方无真实意思表示，合同应为无效，利息及违约金不应支付，张本华也不应承担保证责任。2.即便合同有效，利息与违约金不能同时主张，且违约金过--高应予调减，利息也应按照实际损失参照LPR标准计算，根据保证合同约定，张本华也仅对购房款承担连带保证责任。 李诚围绕诉讼请求依法向本院提交了房屋买卖合同、保证合同、银行业务受理单、收条等证据。浩天实业、张本华共同向本院提交了周某身份信息、借款协议、借款抵押合同、民事起诉状、应诉通知书、房屋买卖合同、证人证言等证据。浩天实业、张本华对李诚提交的房屋买卖合同、保证合同、收条的真实性、关联性无异议，合法性不予认可；对银行业务受理单不予认可。李诚对浩天实业、张本华提交的证人证言三性无异议；对周某身份信息、借款协议、借款抵押合同、民事起诉状、应诉通知书的证据三性均不认可；对房屋买卖合同真实性无异议。本院对上述无争议证据的真实性予以确认并在卷佐证，对有争议的证据将综合全案证据予以认定。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实：2019年2月1日，浩天实业（卖方）与李诚（买方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方所售房屋为成都市青羊区宁夏街191号，房屋性质为商务金融用地／办公，房屋已抵押给周某，房屋成交价格300万元。本合同签订后3日内，买方向卖方支付300万元，因卖方下欠周某借款本息，卖方委托买方将前述成交价款支付给周某作为卖方支付下欠周某的利息，买方转到该卡上后，即视为卖方已收到全部购房款。卖方应当在房屋过户到买方名下后2日内将房屋交付给买方，双方办理交接手续，房屋交付后，由买方向该房屋承租方收取租金。因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金。卖方承诺在本合同签订后6个月内还清周某的全部借款本息，解除房屋抵押登记，将房屋过户给买方，若未能办理房屋过户，买方有权解除合同，卖方退还买方全部购房款，并对买方支付的购房款按照月2%承担资金利息（自买方实际支付购房款之日起计算），卖方向买方支付完全购房款及资金利息后，买方将房屋退还给卖方。浩天实业在甲方（卖方）处加盖公章，李诚在乙方（买方）处签字并捺印。 2019年2月1日，李诚向周某转账50万元，摘要为购房款。2019年2月2日，李诚向周某转账两笔，共计250万元，摘要均为购房款。2019年2月2日，浩天实业出具《收条》，载明收到李诚购买浩天实业名下位于成都市青羊区的房屋款项300万元，已转入其指定账户（户名周某，开户行中国民生银行银行有限公司成都高新支行，账号62×××82）。浩天实业、张本华分别在收款人处盖章、签字。 2019年8月8日，买方李诚（甲方）与保证人张本华（乙方）签订《保证担保合同》（以下简称保证合同），约定乙方担保浩天实业按照上述房屋买卖合同约定将上述房屋交付、过户给甲方，并保证甲方每月按时收到房屋租金，如该房屋不能按照上述房屋买卖合同约定过户给甲方，乙方愿意代浩天实业退还甲方全部购房款。保证期间为上述房屋买卖合同约定的浩天实业履行期限届满之日起两年，保证担保方式为连带责任保证担保。李诚、张本华分别在合同落款处的甲方、乙方处签字并捺印。 另查明，位于成都市青羊区【不动产权证书号：川（2017）成都市不动产权第0270567号】房屋，现登记所有权利人为浩天实业。该房屋分别于2017年12月27日、12月29日办理了抵押登记，抵押登记权利人均为周某，被担保主债权为300万元、100万元。 审理中，1.李诚陈述，其是做批发生意的，并非职业放贷，其于2019年通过商会了解张本华有一套待拆迁房屋出售信息，当时张本华在商会口碑很好，且资产较多，张本华称房屋拆迁增值空间大，就与浩天实业签订了房屋买卖合同，并按照张本华要求付款给周某用于偿还借款，当时其与周某也认识，考虑大家都互相认识就更相信张本华。其购房款系自有资金以及向亲戚朋友借来的，现房屋未按约过户，故起诉浩天实业及张本华要求其承担违约责任。另，其主张的违约损失系利息损失及交易机会损失，但对于交易机会损失，无相应证据提交。 2.张本华申请证人周某出庭作证，周某陈述，其认识李诚和张本华，对于房屋买卖合同的签订，其并未参与，只是张本华告知房屋要拆迁，其想收回借款，就推动了张本华与李诚签订房屋买卖合同，但张本华想要出卖房屋的信息并非其散布的，是张本华自己在商会里面找的买方。确认自己为案涉房屋抵押权人，因想收回张本华的欠款，故同意其出卖房屋。张本华已偿还了自己400多万元，其中包含了李诚为购买案涉房屋转账的300万元，但因张本华尚未还清借款，故未解除案涉房屋的抵押登记。 3.浩天实业、张本华陈述，买卖双方并不认识，无中介推荐，合同约定一口价一次性付款，无定金约定，与房屋买卖交易习惯不符。且合同约定房款300万元与当时房屋市场价差额较大，月息2%的约定一般适用于借款等关系，与常理不符。对证人证言不予认可，认为部分内容不属实，实际上李诚与案外人周某、马颖都是商会成员，亦是职业放贷人。 本院认为，一、关于合同效力。浩天实业抗辩称《房屋买卖合同》系受胁迫签订，并非真实意识表示，应属无效。庭审中，浩天实业明确房屋买卖合同的真实性，但无相应证据证明其系出于受到胁迫而签订合同，根据“谁主张，谁举证”民事诉讼原则，浩天实业应承担举证不能的法律后果，故对其抗辩主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”和第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，案涉房屋买卖合同成立并生效。二、关于合同解除。按照《房屋买卖合同》约定，浩天实业应在合同签订之日起六个月内（即2019年8月1日）解除房屋抵押登记，并为李诚办理案涉房屋过户手续，但浩天实业未按约履行合同，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，现李诚主张解除合同，符合约定，且于法有据，本院予以支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，李诚已按照合同约定向收款账户支付购房款300万元，合同现已解除，李诚要求浩天实业退还购房款300万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。三、关于资金利息。庭审中，李诚明确其主张的违约损失为利息损失及交易机会损失，对此，浩天实业就利息过高作出根本抗辩。本院认为，虽然合同约定了违约金、资金利息为月利率2%，但本案系房屋买卖合同纠纷，其利息损失仅为资金占用期间的利息损失，其约定的月利率2%过高，本院予以调减，具体计算方式为，1.以购房款50万元为基数，自2019年2月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止；2.以购房款250万元为基数，自2019年2月2日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止；3.以购房款300万元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至购房款还清之日止。四、关于违约金。本院认为，违约金系以“补偿损失为主、惩罚为辅”为原则，本案中，李诚已经主张了资金利息，在其未举证证明除资金占用利息损失外，还有损失的情况下，该笔费用足以弥补其损失，故对李诚关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。五、关于连带责任。张本华与李诚签订的保证合同，系当事人自愿签订，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现浩天实业未按约履行合同，张本华作为连带保证人，在担保期限内，应按照保证合同约定就全部购房款向李诚承担连带担保责任。故本院对李诚要求张本华承担退还购房款300万元的担保责任的诉讼请求，予以支持。至于资金占用期间利息的担保责任，因双方无合同约定，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除四川浩天实业投资有限责任公司与李诚于2019年2月1日签订的《房屋买卖合同》； 二、四川浩天实业投资有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还李诚购房款300万元； 三、四川浩天实业投资有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付李诚资金占用期间利息（具体计算方式为：1.以购房款50万元为基数，自2019年2月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止；2.以购房款250万元为基数，自2019年2月2日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止；3.以购房款300万元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至购房款还清之日止）； 四、张本华就四川浩天实业投资有限责任公司的上述第二项支付义务承担连带清偿责任。张本华承担清偿责任后，有权向四川浩天实业投资有限责任公司追偿； 五、驳回李诚的其余诉讼请求。 若四川浩天实业投资有限责任公司、张本华未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35314元，减半收取17657元，保全费5000元，共计22657元，其中20280元由四川浩天实业投资有限责任公司、张本华负担，其中2377元由李诚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱克亚 二〇二〇年八月七日 法官助理 张予宸 书 记 员 刘 丽