广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2594号上诉人（原审被告）：惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区************。法定代表人：刘卓，该公司经理。委托诉讼代理人：姚瑛瑛，广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刨，广东瑞霆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市大数云房网络科技有限公司，住所地：深圳市福田区*************深圳国际创新中心B栋6楼602室。法定代表人：钟岩，执行董事。委托诉讼代理人：韦金凤，该公司法务。上诉人惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司（以下简称诚杰公司）与被上诉人深圳市大数云房网络科技有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4156号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司不服一审判决，上诉请求：1、请求依法撤销一审法院作出的（2019）粤1303民初4156号民事判决第一项内容，即“被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市大数云房网络科技有限公司支付佣金195200元及利息”，改判为“上诉人仅需向被上诉人支付佣金165200元”【注：对一审判决确定的金额不服部分为30000元】；2、请求依法驳回被上诉人一审其他全部诉讼请求；3、本案一审、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误，二审法院应当在查清案件事实后依法予以改判。关于推介服务佣金结算方式应当以上诉人于2018年11月1日单独向被上诉人发出的《诚杰壹天地分销代理续约函》为依据，即房屋成交总金额的6%，而非按照上诉人于2018年10月16日向所有联动合作公司发出的《佣金调整函》的内容来结算（房屋成交总金额的8%）。2018年5月24日，上诉人与被上诉人签订《诚杰壹天地商业代理销售合同》（以下简称销售合同），约定的合作期限为2018年5月1日至2018年10月31日。《销售合同》第八条对“推介服务佣金结算方式”进行了明确约定，即“凡乙方（被上诉人）客户，在2018年10月31日前成交，佣金点数统一按房屋实际成交金额的6%标准结算。”2018年10月16日，针对目前市场商业佣金条件，结合项目近期的成交情况，上诉人向诚杰壹天地商业中心所有联动合作公司发出《佣金调整函》，将原有的佣金结算方式调整为“2018年10月16日至2018年11月30日渠道佣金调整为8%+60000元（现金奖励）。”在此提醒二审合议庭注意：上述《佣金调整函》系上诉人向所有联动合作公司做出的，佣金的结算适用于所有的合作公司。但是，针对与被上诉人于2018年5月24日签订的《销售合同》的实际履行情况，上诉人于2018年11月1日单独向被上诉人发出《诚杰壹天地分销代理续约函》，约定：“除对原合同第二条约定分销期限进行了变更外，其他未作修改的内容均以原合同为准，双方权利义务仍按该合同相关约定执行”，也就是说，上诉人与被上诉人在2018年11月1日至2019年1月30日之间的佣金点数仍统一按房屋实际成交金额的6%标准结算。统一主体就同一事项作出的前后两份文件中关于佣金的结算标准不一致，应当视为后一份对前一份文件的内容进行了变更。因为，根据意思表示最新最近原则：“除另有特别约定外，如果前后两份合同（协议）对同一内容有不同约定产生冲突时，在不违反合同（协议）目的的前提下，可根据合同（协议）成立的时间先后，确定以后一合同（协议）确定的内容为准。”具体到本案中，2018年11月1日，上诉人单独向被上诉人发出的《诚杰壹天地分销代理续约函》中对佣金结算方式的约定，应当视为对2018年10月16日向所有联动合作公司（包含被上诉人）发出《佣金调整函》中关于佣金结算方式的变更。那么，关于被上诉人推介客户邱爱仪签约的佣金应当是按照90000元（150万×6%），而非一审判决认定的120000（150万×8%）。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，导致在没有事实和法律依据的前提下，上诉人要向被上诉人多支付30000元佣金。因此，为了维护上诉人的合法权益，现依法提起上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人深圳市大数云房网络科技有限公司辩称，被上诉人在一审庭审时曾向一审法院陈述，2019年1月9日被上诉人按照上诉人与被上诉人签署的《诚杰壹天地商业代理销售合同》第八条的约定，以及上诉人与被上诉人以往的佣金结算惯例，上诉人与被上诉人确认了成交确认单，上诉人通知被上诉人开具12万元的佣金发票NO,14713699。一审的时候被上诉人财务一直没有找到原件，所以我们没有作为证据提交，现在被上诉人找出了发票原件作为新证据提交，证明2019年1月9日前对1栋A022的佣金结算标准，上诉人与被上诉人是一直同意按照8%计算的，因为本案中，被上诉人仅起诉追讨1栋A022，B栋B088这两套物业的佣金，其中B栋B088成交时间是2019年4月5日，故此发票的佣金金额并不涉及B栋B088，另外，被上诉人查明被上诉人接受上诉人的委托销售，被上诉人仅仅成功推荐了以上这两套物业，综上，该发票对应的是1栋A022的佣金，而且按照代理合同的约定、佣金结算惯例（佣金支付前所有开发商与中介公司进行成交确认后，开发商才会通知中介开具等额发票，开发商才支付佣金），所以上诉人才有理由相信2018年11月3日被上诉人推荐成交的1栋A022结算标准应按照“佣金调整函”的标准计算。因此，我方认为一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回上诉人的所有请求。原审原告深圳市大数云房网络科技有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付佣金人民币195200元及利息（以12万元为基数，自2019年1月14日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际支付完毕为止，以75200元为基数，自2019年4月5日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际支付完毕为止）。2、请求判令被告承担本案诉讼费、查档费、保全费等费用。一审法院认定事实：2018年5月24日，原告大数云房公司作为乙方与被告诚杰公司作为甲方签订《诚杰壹天地商业代理销售合同》，约定原告就被告开发经营或拥有的“诚杰壹天地”项目向被告推荐购买客户，合作期限自2018年5月1日至2018年10月30日，凡由原告销售团队接待的客户前往被告销售场所了解该项目相关情形或者实地察看该项目的，均确认为原告客户；凡原告客户，在2018年10月31日前成交，佣金点数统一按房屋实际成交总金额的6%标准结算，另计算考核佣金采取跳点方式进行结算，即开售之日起至2018年10月31日止，销售套数达到10套（含）以上20套（不含）以下，佣金按照商业实际成交金额的基础佣金标准增加1%进行结算；销售套数达到20套（含）及以上，佣金按照商业实际成交金额的基础佣金标准增加2%进行结算；转介成功的客户且完成顺利认购的，奖励现金40000元/套；在原告客户成功购买的情况下，被告向原告付该套成交物业的服务佣金（合同另有约定的除外），客户成功购买的界定标准为：①一次性付款的，购房者支付全部房价款，购房者签署《商品房买卖合同》；②一次性分期付款的，购房者支付50%房价款，购房者签署《商品房买卖合同》；③购房者做按揭的，购房者支付首期房价款（须符合按揭银行的首付要求），签署《商品房买卖合同》，收齐购房者贷款所需资料，同时与相关银行签订《银行按揭合同》获得银行贷款批准。被告应于收到经双方确认的成交结算单及原告提供的同代理佣金业务一致的合法有效发票后的5个工作日内支付服务佣金。合同附件一中确认被告指定确认人为张国勇。2018年10月16日，被告向诚杰壹天地商业中心所有联动合作公司发出《佣金调整函》，载明：“…2018年10月16日至2018年11月30日渠道佣金调整为8%+60000元（现金奖励）。以上结算条件与原签署的联动合同结算条件一致，在原签署联动合同的规定时间内，分月度到达相应的档位的，原成交的单位就全部按照相应档位进行结算。已经在低档位进行过结算的部分在达到相应高一档位时7个工作日内进行补差计算…”。2018年11月1日，被告向原告发出《诚杰壹天地分销代理续约函》，载明：“…由于约定分销期限自2018年5月1日起至2018年10月30日止，现合同已到期，经公司研究决定，延长与贵司的合同，对原合同续约达成协议如下：1、原合同中第二条约定分销期限‘自2018年5月1日起至2018年10月30日止’，该分销合同所涉分销事项延续时间为：2018年11月1日起至2019年1月30日止。2、本协议未作修改的内容均以原合同为准，双方权利义务仍按该合同相关约定执行。”2019年4月1日，被告再次向原告发出《诚杰壹天地分销代理续约函》，其上载明延长与原告的合同，延续时间为：2019年2月1日起至2019年3月31日止，佣金为成交总金额×8%，现金奖为60000元/套现金奖；2019年4月1日起至2019年5月31日止，佣金为成交总金额×8%，现金奖为成交总金额×2%，其他内容以原合同为准。合同签订后，原告依约为被告销售涉案楼盘，但被告未按时足额支付代理佣金，原告经催收未果，遂向法院提起诉讼，希判如所请。再查明，2018年11月3日，原告推介客户邱爱仪到涉案楼盘购买房产，并填写了客户来访确认单，被告指定确认人张国勇在确认单上签名确认，同日，被告诚杰公司与客户邱爱仪签订《诚杰壹天地商业中心商品房认购书》,认购涉案楼盘A-022号商铺。2018年12月18日，被告诚杰公司与客户邱爱仪签订《商品房买卖合同》，约定客户邱爱仪购买被告星运绿洲嘉园一期鲸鱼座A-022号商铺，商铺实际成交总价为150万元，签订合同时已付购房款75万元，剩余75万元分期1年4个季度还清。2019年3月10日和2019年6月10日，邱爱仪向被告支付了两期购房款，共375000元。2019年4月5日，原告推介客户叶颂梅到涉案楼盘购买房产，填写客户来访确认单，被告指定确认人张国勇在确认单上签名确认，同日，被告诚杰公司与客户叶颂梅签订《诚杰壹天地商业中心商品房认购书》,认购涉案楼盘B-088号商铺。2019年5月12日，被告诚杰公司与客户叶颂梅签订《商品房买卖合同》，约定客户叶颂梅购买被告星运绿洲嘉园悦景阁一层B-088号商铺，商铺实际成交总价为94万元，签订合同时已付购房款47万元，剩余47万元分18期还清。2019年6月10日，叶颂梅向被告支付了第一期购房款26000元。庭审过程中，原告确认被告已经向其结算了两名推介客户的现金奖。一审法院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原被告双方签订的《诚杰壹天地商业代理销售合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行义务。后被告向原告发出《佣金调整函》及两份《诚杰壹天地分销代理续约函》，原告接收后并未提出异议，应视为原告接受上述函件的内容，对《诚杰壹天地商业代理销售合同》中的分销期限及佣金结算进行重新约定。现原告在续约函约定的分销期限内向被告推介了客户邱爱仪及叶颂梅，被告指定确认人张国勇也在客户来访确认单上签字确认，且两名客户与被告之间已经签订《商品房买卖合同》并均约定分期付款，付款金额也都达到实际成交购房款的50%，符合《诚杰壹天地商业代理销售合同》中关于客户一次性分期付款的结佣条件，被告应向原告支付推介上述两名客户购买房产的佣金。鉴于《佣金调整函》中约定了2018年10月16日至2018年11月30日渠道佣金调整为8%，而客户邱爱仪确认时间为2018年11月3日，在上述期限内；被告2019年4月1日发出的《诚杰壹天地分销代理续约函》中约定了2019年4月1日起至2019年5月31日至的佣金为成交总金额的8%，而客户叶颂梅确认时间为2019年4月5日，在上述期限内，因此，两名客户的佣金结算标准均为房屋成交总金额的8%，被告应向原告支付佣金195200元（150万元×8%+94万元×8%），原告要求被告支付佣金195200元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于利息，被告拖欠佣金的行为确实给原告造成了资金占用期间的损失，原告要求被告支付逾期未付佣金的利息，不违反法律法规的相关规定，本院予以支持，但考虑到本案无法确定被告收到经双方确认的成交结算单及原告提供发票的确切时间，因此，利息的计算应从起诉之日（即是2019年8月23日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告要求利息以12万元为基数从2019年1月14日起计算，及以75200元为基数从2019年4月5日起计算的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。被告诚杰公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，以缺席论处。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市大数云房网络科技有限公司支付佣金195200元及利息（利息的计算：以195200元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月23日起计算至本判决清偿之日止）。二、驳回原告深圳市大数云房网络科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4204元减半收取为2102元，由被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司负担（原告已预交诉讼费2102元）。二审中，被上诉人深圳市大数云房网络科技有限公司提交以下新证据：证据1：发票一张，拟证明：2019年1月9日原告按照被告签署的《诚杰壹天地商业代理销售合同》中第八条的约定以及原被告的佣金结算惯例，原被告双方确认了成交结算单后，被告通知原告开具12万元的佣金发票，本案中，原告仅起诉追讨1栋A022、B栋B088折2套物业的佣金即原告确认针对诚杰壹天地项目被告仅有这套物业未向原告支付佣金。其中，B栋B088成交的时间是2019年4月5日，故此发票的佣金金额并不涉及B栋B088，只能是1栋A022的佣金。原告开具此发票后，便递交给被告，被告对此并无异议，由此可见，针对1栋A022的佣金结算标准，原被告是一致同意按“8%”计算的。上诉人惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司针对上述证据发表质证意见：真实性合法性认可，关联性及证明目的不认可。该份发票载明的金额并没有明确说明是被上诉人成交的哪一套商铺的佣金，上诉人与被上诉人自2018年5月24日签订《诚杰壹天地商业代理销售合同》，合作期限一直到2019年4月份，在此期间，被上诉人成交了多套房屋，无法确认该份发票对应的佣金与诉请的1栋A022的关系。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2018年5月24日，大数云房公司与诚杰公司签订了《诚杰壹天地商业代理销售合同》，其中第八条约定：“1、1.1凡乙方客户，在2018年10月31日前成交，佣金点数统一按房屋实际成交总金额的6%标准结算。……1.2现金奖励：转介成功的客户且完成认筹并顺利认购的，奖励现金¥40000.00元/套。2、现金奖励在客户足额支付定金并签订《认购书》进行结算；服务佣金以一个月为一个结算周期，每月5号为上月佣金结算日，双方在十个工作日内结算，在乙方客户成功购买的情况下，甲方向乙方付该套成交物业的服务佣金（本合同另有约定的除外），客户成功购买的界定标准为：①一次性付款的，购房者支付全部房价款，购房者签署《商品房买卖合同》；②一次性分期付款的，购房者支付50%房价款，购房者签署《商品房买卖合同》；③购房者做按揭的，购房者支付首期房价款（须符合按揭银行的首付要求），签署《商品房买卖合同》，收齐购房者贷款所需资料，同时与相关银行签订《银行按揭合同》获得银行贷款批准。乙方可依本合同的约定向甲方就成功销售的房屋进行款项结算。甲方应予收到经双方确认的成交结算单及乙方提供的同代理佣金业务一致的合法有效发票后的5个工作日内支付服务佣金。……”另查二，2018年12月18日，邱爱仪与诚杰公司签订《商品房买卖合同》，其中第六条约定：“2、分期付款。总成交价2307700元，前5年租金807700元（不扣税）已从总成交价抵扣，实际成交总价为150万，2018年11月3日付5万，2018年11月4日付5万，2018年11月9日付10万元，2018年11月27日付18万，2018年12月18日付37万，剩余75万元余款分1年4个季度还清，……”另查三，涉案房产项目诚杰公司公司委托了多家公司代理销售。诚杰公司于2018年10月16日发出《佣金调整函》“致：诚杰壹天地商业中心所有联动合作公司”，载明：“针对目前市场商业佣金条件，结合本项目近期成交的情况。2018年10月16日至2018年11月30日渠道佣金调整为8%+6000元（现金奖励）以上结算条件跟原签署的联动合同结算条件一致，在原签署联动合同的规定时间内，分月度到达相应的档位的，原成交的单位就全部按照相应档案进行结算。已经在低档位进行过结算的部分在达到相应高一档位时7个工作日内进行补差结算。同时原签署的佣金跳点模式在规定时间内完成同样有效。”另查四，被上诉人称其就案涉项目仅成功推荐两套物业，分别为A022和B088。有争议的A022房上诉人于2018年11月3日开始陆续收取购房者定金和购房款，与购房者于2018年12月18日签订《商品房买卖合同》，约定总成交价2307700元，前五年租金807700元从总成交价抵扣，实际成交总价为150万元，签合同时已付购房款75万元，剩余75万元一年四个季度还清。二审期间，被上诉人提供一份其2019年1月9日开具给诚杰公司的增值税发票，载明“经纪代理服务佣金”价税合计12万元（150万元*8%）。被上诉人以此主张此发票正是当时双方按8%结算A022房的佣金。B088是此后2019年4月5日与购房方签订合同收取定金，2019年5月12日签订《商品房买卖合同》。上诉人主张被上诉人另有推荐成功的房源，但未在法庭给予的延长举证期内提交证据。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：A-022商铺的佣金标准应当是6%还是8%？具体评述如下：2018年12月18日，邱爱仪与诚杰公司签订《商品房买卖合同》，约定邱爱仪购买涉案A-022号商铺，商铺实际成交总价150万元，签订合同时邱爱仪已支付50%购房款75万元。根据大数云房公司与诚杰公司签订的《诚杰壹天地商业代理销售合同》第八条：“客户成功购买的界定标准为：……②一次性分期付款的，购房者支付50%房价款，购房者签署《商品房买卖合同》；……”的约定，邱爱仪已支付50%购房款，即符合客户成功购买的标准，诚杰公司应向大数云房公司支付该套成交物业的服务佣金。关于服务佣金的标准，诚杰公司认为应按成交总金额的6%标准计算，而大数云房公司则主张按照成交总金额的8%标准计算，双方各执一词。按照双方2018年5月24日签订的《诚杰壹天地商业代理销售合同》，双方原先约定佣金点数统一按房屋实际成交总金额的6%标准结算，以及按销售套数增加跳点结算。而后诚杰公司向诚杰壹天地商业中心所有联动合作公司发出《佣金调整函》，将2018年10月16日至2018年11月30日的渠道佣金点数从6%调整为8%，这是对原合同的变更。2018年11月1日诚杰公司又向大数云房公司发出《诚杰壹天地分销代理续约函》，约定2018年11月1日起至2019年1月30日止双方未作修改的内容以“原合同”为准，而原《诚杰壹天地商业代理销售合同》已由《佣金调整函》进行了部分内容的变更。故此，2018年11月1日起至2019年1月30日止的佣金标准应为成交总金额的8%，而邱爱仪签订合同的时间为2018年12月18日，在上述期限内，应按照房屋成交总金额的8%计算佣金。被上诉人大数云房公司提交的开具给上诉人的12万元佣金发票，金额也恰好是A-202号商铺总价150万元按8%结算的数额。故此，结合现有证据，一审认定诚杰公司应按照房屋成交总金额8%的标准向大数云房公司支付佣金，并无不当，本院予以维持。上诉人主张A-202号商铺应按6%结算佣金，没有充分的事实依据，二审不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费550元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年八月三日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。