江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初2234号原告:江苏凯盛置业有限公司,统一社会信用代码：91321311694454495N，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道118号。法定代表人：周永雪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李菁，江苏河滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张盼，江苏河滨律师事务所律师。被告：叶敬沛，男，1979年8月6日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：叶元成，男，1957年11月14日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告江苏凯盛置业有限公司（以下简称：凯盛公司）与被告叶敬沛商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序分别于2020年6月22日、2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告凯盛公司的委托诉讼代理人李菁，被告叶敬沛的委托诉讼代理人叶元成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯盛公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款462000元及违约金（以345000元为基数，按日万分之三的标准自2013年12月17日起至实际付清之日止；以117000元为基数，按日万分之三标准自2014年4月22日起至实际付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月9日，原、被告分别签订三份《商品房买卖合同》，被告购买原告所有的位于红星凯盛建材批发市场商铺三套，三套商铺单价均为230368元。2014年4月14日，原、被告又签订一份《商品房买卖合同》，被告购买原告所有的位于红星凯盛建材批发市场商铺一套，商铺总价：234056元。双方签订的四份合同均约定以按揭贷款的方式支付房款，四个商铺被告均支付了部分款项，前三个商铺均支付了115368元，最后一套商铺支付了117056元。因被告急需使用商铺进行经营，在被告的申请下原告将商铺提前交付给被告使用，但是被告下欠房款合计462000元未能按照合同约定的方式履行付款义务。根据合同约定如买受人逾期付款，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告叶敬沛辩称，1.被告已按原告的要求提供全部按揭贷款手续，因原告信誉不好才导致按揭贷款放不下来，被告无过错，故不应承担违约金。2.对于原告提出的所欠房款无异议。3.所欠房款已超过诉讼时效，申请法院驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2013年12月9日，原告凯盛公司（又称出卖人）与被告叶敬沛（又称买受人）分别签订三份《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发建设的位于宿迁市宿豫区商铺，三套商铺单价均为230368元。2014年4月14日，原告凯盛公司（又称出卖人）与被告叶敬沛（又称买受人）又签订一份《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发建设的位于宿迁市宿豫区，商铺总价：234056元。前三份合同第六条付款方式及期限均约定，按揭（贷款）方式：已付首期房款115368元，余下房款115000元，自合同签订之日起7日内办理完毕银行按揭手续，节假日顺延。后一份合同第六条付款方式及期限约定，按揭（贷款）方式：已付首期房款117056元，余下房款117000元，自合同签订之日起7日内办理完毕银行按揭手续，节假日顺延。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，…买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同附件四补充协议内容第四条关于合同第六条约定：“1.买受人在合同签订之日起7日内向按揭银行提供符合按揭银行要求的资料，办妥银行按揭手续及交清相关费用，若因买受人原因而致使银行按揭手续逾期办理的，则视同买受人逾期付款，按购房合同第七条对按揭部分的房款承担违约责任。2.如因买受人原因造成按揭银行拒绝贷款、贷款额度不足或无法办理贷款等，买受人应在银行按揭贷款结果通知到达之日起30日内，将无法获得的贷款部分的房款一次性支付与出卖人，逾期未支付的视同该款项逾期付款，买受人按购房合同第七条承担违约责任”，合同同时对其他事项也作了约定。2014年1月，原告即将案涉商铺交付与被告使用，但案涉商铺的按揭贷款未办理下来。至此，被告尚欠原告购房款462000元。庭审中，原告陈述贷款未办理成功系被告信用问题，被告对此予以否认，自述不存在信用问题，被告名下有公司，其妻子有固定工资，家里又开宾馆，贷款办不下来不可能是被告的信用问题。被告于合同签订后五六天就把按揭贷款手续送到原告公司，原告告诉被告按揭贷款办不下来了，协商全额支付未果，后原告于2015年10月份组织人员找到被告，要求被告一次性付清余款。之后就未联系过被告，事情就拖到今年。本院认为，原、被告间签订的房屋买卖合同合法有效，合同自签订之日起对双方当事人均具有法律约束力。被告向原告购买房屋且按合同约定支付原告购房首付款，余款为银行按揭贷款，也即意味着原告应为被告的按揭贷款提供阶段性担保。本案的争议问题如下：首先，案涉按揭贷款未成的原因。就本案被告有无向原告缴纳办理按揭资料以及如缴纳资料、原告有无告知被告按揭进度，当事人均负有证明义务，但原告的主要合作银行（建设银行）称因按揭经办人员辞职，就客户的按揭资料建设银行未能查询到，因此就上述问题目前本院无法查明。但从本院与原告的合作银行的谈话笔录中可以证实，纯商业贷款在2015年左右进行收紧，银行一般不再发放此类型的贷款，原告在徐某的案件中也陈述自2013年之后两年银行政策收紧、就此类的贷款不再办理，因此本案商品房担保贷款合同未能订立、造成被告无法获得银行贷款责任本院认定不在于本案原被告双方。其次，案涉被告应承担的责任。1.本案中，案涉房屋确实无法办理按揭，被告依法可行使退房、要求原告返还购房款、赔偿利息等相关权利，但被告未举证证实在法定期限内行使上述权利，且被告事实上仍对案涉房屋进行使用，因此本案被告应负有给付原告剩余购房款的义务。2.对于被告应履行付购房款尾款义务的起始时间。根据当事人在《商品房买卖合同》附件四补充协议内容第四条内容可见，双方在签约时已经预见到可能发生无法取得银行按揭贷款的情况，并且约定了一次性还清尾款的替代性付款方式。同时，从正常的房地产交易习惯而言，购房款正常在房屋交付时即应付清，但原告未能举证其曾向被告索款证据，因此就案涉尾款应履行时间，本院结合被告自认的“2015年10月份要求一次性付款”陈述，确定本院的尾款支付时间不应晚于2015年10月31日。3.违约金的标准，对于原告主张的违约金，因案涉按揭贷款未成的原因不在于本案原被告，因此就《商品房买卖合同》约定的违约金的计算标准不适用于本案，本院参照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的标准计算。对于被告认为原告诉求已超过诉讼时效的答辩意见，原告不予认可。本院认为，案涉商铺一直由被告进行占有、使用、收益，且目前该商铺尚未办理不动产权属证书，双方对此仍互负合同义务，被告向原告支付剩余房款的义务未消除，故对被告上述答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告叶敬沛于本判决生效后十日内给付原告江苏凯盛置业有限公司款462000元及违约金（以462000元为基数，自2015年10月31日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告江苏凯盛置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取5653元，原告负担903元，被告负担4750元（原告已预付，原告同意被告于履行义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年八月十九日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。