广东省中山市第一人民法院行 政 判 决 书（2020）粤2071行初116号原告：梁金好，女，1972年2月14日出生，汉族，住广东省中山市**********，公民身份号码442************349。委托代理人：王林波，广东国融律师事务所律师。被告：中山市自然资源局，住所地广东省中山市石岐区*****，统一社会信用代码11442000MB2C940480。法定代表人：吴伟强，该局局长。委托代理人：岑影婕、张嘉敏，该局工作人员。原告梁金好不服被告中山市自然资源局（以下简称市自然资源局）自然资源行政行为，于2020年1月13日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，向被告市自然资源局送达了行政起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年4月26日公开开庭审理了本案。原告梁金好及其委托代理人王林波，被告市自然资源局的委托代理人岑影婕、张嘉敏到庭参加诉讼。诉讼中，被告市自然资源局向本院申请扣除两个月审限，本院予以准许。本案现已审理终结。被告市自然资源局于2019年7月17日作出《关于申请重新核定港口镇二马路旁地块出让金相关事宜的函》（以下简称《出让金相关事宜函》）。原告梁金好诉称，其于2017年2月17日通过淘宝网司法拍卖平台成功竞拍到原权利人梁初二坐落于中山市******旁的房地产，该网拍链接显示“估价对象土地使用证虽注明使用期限，但其土地使用权为国有划拨用地，依据目前相关政策及实际情况，国有划拨土地交易时需首先将国有划拨用地转为国有出让用地，同时补缴划拨用地转出让应交的地价款，该宗用地应补缴的出让金约1215000元”。而原中山市国土资源局（以下简称原市国土局）核定所需补缴的土地使用权出让金高达2338200元（即每平方3464元）。其在2017年4月12日缴纳完相关税款并递交申请办理过户手续。原市国土局也于当日出具《中山市国土资源局二手房业务收件回执》（业务编号B30－2017－113173），业务系统显示于2017年4月19日受理，审批过程中，于2017年5月15日通知其出具了《立保书》，于2017年6月1日办理国有划拨用地补办出让（业务编号为316－2017－100521），并出具了《中山市国土局港口分局收件回执》。经其多次电话催问，到2017年10月13日原市国土局出具了《港口不动产登记受理通知书》（业务编号201710130733），到2017年12月27日其才收到《土地出让金缴款通知书》。后其经过诉讼获取的《土地估价报告》才得知该核定结果系以2017年12月14日为基准日按市场价格来评估的报告金额来核定土地出让金，其认为该基准日距离2017年4月12日收件，被拖延达8个多月，被拖延的8个多月必然产生巨大的差额，遂提出重新核定的申请。2019年7月17日市自然资源局出具了《出让金相关事宜函》，仍核定出让金为每平方3464元。同时，市自然资源局采用了市场价格来要求补缴划拨土地的土地出让金。而涉案土地属于国有划拨用地，其认为应根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条的规定，在标定地价的基础上核定补缴的土地出让金，但涉案核定的应补缴金额直接采用了以2017年12月14日为基准日按市场价格来评估的报告金额，既不合理也不合法。为此，请求法院：1.撤销被告市自然资源局于2019年7月17日作出的《关于申请重新核定港口镇二马路旁地块出让金相关事宜的函》，并责令市自然资源局依法重新核定土地出让金。2.诉讼费由被告市自然资源局承担。被告市自然资源局辩称，1.梁金好于2019年6月向其邮寄《申请书》，要求其重新核定中山市***********（下称“涉案土地”）的转移登记应补缴的出让金。其受理后，因“涉案土地”的用地性质为国有划拨住宅土地，应先按程序办理补出让审批程序。其遂于2017年12月委托广东国信土地房地产估价咨询有限公司对“涉案土地”进行协议出让价格评估，经评估公司测算，以2017年12月14日为估价期日，“涉案土地”划拨协议出让单位地价为3464元每平方米，并出具《土地估价报告》。其要求原告履行补出让程序以及委托有资质的评估公司对“涉案土地”进行评估的行为，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以及《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（2006）第7.3.2以及7.3.3.1的相关规定。为此，其作出涉案《出让金相关事宜函》，回复梁金好，其上述复函行为事实清楚，程序合法，依据充分。2.其受理“涉案土地”的转移登记申请后，依法履行补出让审批及地籍调查职责，办理程序合法，不存在拖延出具《土地估价报告》的情形。梁金好于2017年4月12日向原市国土局港口分局申请办理坐落于中山市******旁房地产的转移登记，因涉案土地为国有划拨土地，按《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定应先办理补出让审批手续后再予以办理转移变更登记。同时，涉案地块初始登记的用地图纸为手画图，转移登记时应按相关规定重新测量并开展地籍调查。地籍调查程序完善后，其于2017年10月13日向原告出具《不动产登记受理通知书》，对涉案土地的补出及转移登记申请进行合并审核。其经审核后，于12月委托广东国信土地房地产估价咨询有限公司对涉案土地进行协议出让价格评估，程序合法，不存在评估时点上的拖延。综上，其作出《出让金相关事宜函》事实清楚，程序合法，依据充分。梁金好的诉求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。经审理查明，2019年6月29日，市自然资源局收到梁金好提交的申请书，申请书载明申请事项为“申请贵局按申请人不被延误的时点（申请人于2017年4月12日开始办理）依据《划拨土地使用权管理暂行办法》，参照《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》，重新核定坐落于中山市******旁的房产（划拨土地）应补缴的出让金。”市自然资源局接到申请并审核后，于2019年7月17日作出《出让金相关事宜函》，该函载明：“根据2006年8月开始实施的《协议出让国有土地使用权规范（试行）》规定：‘在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范。’我局根据上述文件规定，委托评估公司对港口镇二马路旁划拨用地的协议出让价格进行了评估，并根据估价结果确定该宗用地需补缴土地出让金3464元/平方米。”梁金好不服，向本院提起行政诉讼，主张前述诉讼请求。另查明，梁金好于2017年2月17日通过淘宝网司法拍卖平台成功竞拍到位于中山市******旁的房地产，该房地产土地面积为675平方米，土地使用权类型为国有划拨用地，批准用途为住宅，土地证发证日期为1995年3月24日，土地证号为12867311001573。本院于2017年3月10日作出（1999）中经执恢字第399－1－3号《执行裁定书》，该裁定书载明：“……裁定如下：一、中山市******傍[土地证号：12867311001573，建筑物未办理房产证]的房地产的所有权及相应的其他权利归买受人梁金好（公民身份号码442************349）所有，上述房地产过户应缴税金及所需费用均由买受人承担。……”。另，拍卖公告中的注载明：“上述评估价值不包含土地出让金，该宗土地为国有划拨用地，交易时需另补缴划拨用地转出让费用约1215000元（该费用为大概估算，实际数额以相关部门实际收取数为准）。”又查明，原市国土局港口分局于2017年4月12日受理了梁金好二手房地产转让业务（业务号：B30－2017－113173），于2017年6月1日受理了梁金好提交的国有划拨用地补办出让业务（业务编号为316－2017－100521），原市国土局于2017年10月13日作出港口不动产登记受理通知书，并于2017年12月12日委托中山市国信土地房地产估价咨询有限公司对“涉案土地”进行国有土地使用权价格评估，经评估机构评估“涉案土地”划拨协议出让单位地价为3464元每平方米，并出具《土地估价报告》。2017年12月26日，原市国土局出具《建设用地缴费通知书》，以3464元/平方米的收费标准，对“涉案土地”收取2338200元土地使用权出让金。再查明，原市国土局于2017年12月12日向中山市国信土地房地产估价咨询有限公司出具《中山市国有土地使用权价格评估委托函》（中土补估函[2017]1364号），该函载明“评估基准日：现场实勘之日”。中山市国信土地房地产估价咨询有限公司于2017年12月19日出具《土地估价报告》，该评估报告采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估，评估依据是《中山市2015年城镇基准地价》，且出具《关于协助提供估价说明的复函》回复，涉案估价对象于估价期日为2017年10月13日的划拨协议出让价格与估价期日为2017年12月14日的划拨协议出让价格相同。本院认为，本案属不服补缴土地出让金计算依据的行政纠纷。本案争议的焦点在于梁金好通过拍卖取得的房地产，涉及土地为国有划拨用地补办出让费用的计费依据问题。根据《协议出让国有土地使用权规范（试行）》第1适用范围规定“在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规范”。同时该规范的第7条针对提出划拨土地使用权转让的申请与受理，审查、确定协议出让方案，出让方案报批，公开交易，签订出让合同、公布出让结果，办理土地登记、资料归档等都作出了明确的规定。本案中，市自然资源局于2017年10月13日受理了梁金好国有建设用地使用权转移登记业务，将原国有划拨用地变更为出让用地，涉及的补缴土地出让金的计算等问题属于该规范所的调整范围。市自然资源局依据《协议出让国有土地使用权规范（试行）》作出涉案的《建设用地缴费通知书》，并无不当。梁金好申请重新核定应补缴的出让金，市自然资源局经审核后，作出涉案《出让金相关事宜函》，亦无不当，本院予以支持。关于梁金好主张其拍卖所得的房地产应按照《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条以及参照《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发[1999]31号）的计算标准计算应补交的土地出让金。对此，本院认为，首先，《划拨土地使用权管理暂行办法》（已于2019年7月废止）是1992年实施的，而《协议出让国有土地使用权规范（试行）》是2006年实施的，梁金好于2017年申请办理的国有建设用地转移登记，依据“新法优于旧法”的法律适用的基本原则，本案亦应适用2006年实施的《协议出让国有土地使用权规范（试行）》的规定来计算补交土地出让金。其次，国有建设用地转移登记的出让金的计算标准问题应适用参照《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发[1999]31号）于法无据，因此，对梁金好的上述主张本院不予采纳。关于梁金好主张于2017年4月已向原市国土局提交申请，由于原市国土局拖延8个月才进行评估，导致该宗用地应补缴的出让金由拍卖时约1215000元大幅上升至2338200元，对此，本院认为，第一，拍卖公告中已注明“有关需另补缴划拨用地转让费用只是大概估算，实际数额以相关部门实际收取数为准。”因此，拍卖公告中提及的约1215000元并不是涉案土地应补缴的实际数额。第二，根据《协议出让国有土地使用权规范（试行）》7.2.2的规定“市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。”本案中，虽然梁金好于2017年4月12日递交申请，但期间需补充和完善申请材料，故原市国土局在梁金好完善材料后，经审核于2017年10月13日决定受理符合规范要求，并无不当。第三，涉案划拨土地协议出让价格的《评估报告》是采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估，评估依据是中山市2015年城镇基准地价，并非2017年房地产市场价，在2017年时段依基准地价评估的划拨协议出让价格不会出现较大波动。而梁金好主张由于原市国土局拖延，导致土地应补缴的出让金大幅上升的主张是没有依据的。因此，对此主张本院不予采纳。但需指出的是，市自然资源局将评估基准日确定为“现场实勘之日”与《协议出让国有土地使用权规范（试行）》规定的“估价基准期日为拟出让时点”的提法不相符，应予纠正。综上所述，梁金好请求撤销涉案《出让金相关事宜函》的诉讼请求理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告梁金好的诉讼请求。案件受理费50元，由原告梁金好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李秀华人民陪审员  马伟灿人民陪审员  吴洁卿二〇二〇年八月二十七日书 记 员  郝晓燕李凯琳