山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7040号 上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司胶州分公司，住所地胶州市新城区北京东路271号。 主要负责人：张怀林，经理。 委托诉讼代理人：冷延平、李鑫，山东海康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:张丕礼，男，汉族，1967年12月15日出生，住所地胶州市。 委托诉讼代理人：魏淑玲，系张丕礼配偶。 上诉人绿城物业服务集团有限公司胶州分公司（以下简称绿城物业公司）因与被上诉人张丕礼物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初2374号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人绿城物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，自由裁量过重。上诉人、被上诉人双方于2016年3月28日签订《前期物业服务协议》，约定由上诉人为被上诉人位于丽园6-2-801的房屋提供物业服务，上诉人已经根据协议约定提供了物业服务，被上诉人应按照协议约定向绿城物业公司支付服物业务费，一审法院认为该单元的电梯存在质量问题，物业负有管理义务，酌情减免四个月物业费，上诉人认为该自由裁量过重，没有法律依据。首先，物业服务包含小区共用部位的绿化、养护管理、清洁卫生、管道疏通、秩序维护、安保、共用设施设备的运行保养维修等等很多方面。但是电梯的质量不是物业能决定的，电梯属于特种设备，需要专门的维保单位，电梯出现故障后，物业只能联系维保单位进行维修，电梯质量问题出现故障不应所有责任由物业承担。物业费包含多种物业服务，不能因为一部电梯的质量问题减免四个月全部物业费；其次，该单元有两部电梯，其中一部电梯出现故障，另外一部正常运行，对业主的日常出行影响不大。请求撤销一审判决，依法改判。 被上诉人张丕礼辩称：一、上诉人物业公司对电梯质量安全负有管理义务。二、上诉人履约存在重大瑕疵，减免物业费有理有据。三、另一部电梯运行不能成为上诉人免责的理由。一审判决合法，应予维持。 绿城物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令张丕礼支付物业费4645.5元，车位管理费1350元，逾期支付滞纳金849.2元，共计6844.7元；2、判令张丕礼支付自起诉之日起至付清上述款项之日止按同期中国人民银行贷款利率计算的利息；3、本案诉讼费由张丕礼承担。事实与理由：双方于2016年3月28日签订前期物业服务协议，约定由绿城物业公司为张丕礼位于丽园6-2-801的房屋提供物业服务，绿城物业公司已依约提供服务，张丕礼应按照协议约定支付服务费，但截止2020年3月31日，经绿城物业公司多次催要，张丕礼尚欠物业费、车位管理费未支付。 张丕礼在一审中辩称，欠付物业费属实，因单元电梯频繁出现故障，并被胶州市市场监督管理局查封，要求作出减免。 一审法院认定事实如下：2016年3月28日，双方签订《绿城.紫薇广场.丽园前期物业服务协议》，张丕礼系绿城丽园6栋2单元801户房屋业主，由绿城物业公司为其提供物业服务，张丕礼房屋建筑面积为154.85平方米，有一处地下车位S330，高层住宅物业服务费为2元/月/平方米，地下车位的物业管理费为50元/月/个。合同第二十条约定，物业服务费每3个月预缴一次，缴纳费用时间为每3个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。2020年2月28日，绿城物业公司向张丕礼发送催缴物业费函。 张丕礼自2019年1月1日起未缴纳物业费，自2018年1月1日起未缴纳车位管理费。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：张丕礼提交特种设备安全监察指令书、胶州市市场监督管理局行政处罚决定书等证据，用以证明电梯故障实际存在且给业主造成很大影响，绿城物业公司因此被行政处罚。绿城物业公司质证称监察指令是要求绿城物业公司对电梯进行彻底排查，与本案物业费无关，处罚决定内容是违反特种设备安全法的相关规定而进行处罚，与本案不属同一法律关系，不能因为一部电梯出现故障要求减免全部物业费。该院认为，绿城物业公司认可因电梯故障被行政机关处罚的事实，该院对王欣提交证据的真实性予以确认，根据该两份证据可以看出，孙红华所在单元的东电梯连续三年多次发生坠梯、急停、应急键失灵等故障，而绿城物业公司虽协调人员现场查看并排除故障，但该部电梯故障仍频繁发生，绿城物业公司在该部电梯的安全隐患未完全排除的情况下，继续让居民使用，不仅给业主的日常出行和生活带来不便，还存在事故隐患，对业主的人身和财产安全构成极大威胁，绿城物业公司作为物业服务者，对电梯负有管理义务，在该案涉电梯的管理方面存在较大服务瑕疵，故对绿城物业公司的质证意见该院不予认可。 一审法院认为，绿城物业公司与张丕礼签订前期物业服务协议，绿城物业公司为张丕礼提供物业服务，张丕礼应缴纳物业服务费。张丕礼自2019年1月1日至2020年3月31日欠缴物业费4645.5元、自2018年1月1日至2020年3月31日欠车位管理费1350元属实，但因绿城物业公司对张丕礼所在单元的电梯管理存在较大瑕疵，故该院酌情减免四个月物业费，2019年1月1日至2020年3月31日期间物业费计收3406.7元，车位管理费不变。 张丕礼因电梯问题要求减免相应物业费未果，拒交物业费，并非恶意拖欠，本着公平原则，对绿城物业公司关于滞纳金及利息的主张该院不予支持。张丕礼主张的电梯及车位赔偿问题，与本案不属同一法律关系，张丕礼可另案主张。 电梯安全直接影响业主的生命财产安全，物业服务者是连接电梯与维保公司的桥梁，仅协调维修不足以认定为全面履行合同义务，物业服务者应监督、督促维保公司彻底排除安全隐患，以保障业主安全使用。而物业费的及时足额收取，直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，业主采取拒交物业费用的方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十条之规定判决：一、张丕礼支付绿城物业公司物业费3406.7元（自2019年1月1日至2020年3月31日止）、车位管理费1350元（自2018年1月1日至2020年3月31日止），共计4756.7元，于判决生效之日起十日内付清的。二、驳回绿城物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由绿城物业公司负担。 二审中，上诉人绿城物业公司提交证据一、胶州紫薇广场丽园（小区）电梯维修、保养合同两份，证明：电梯维修、保养不在物业服务合同范围之内，上诉人将电梯的维修、管理义务委托给青岛菱业电梯工程有限公司。根据合同约定，电梯事故引起的所有责任，由菱业电梯公司承担，上诉人不承担任何责任。证据二、特种设备使用标志、电梯年检报告、电梯检查维护记录表、电梯日常保养维护记录各一份，证明：上诉人已经尽到相应的管理义务，尽量维护电梯的质量安全。被上诉人张丕礼质证认为：对证据一真实性无异议，对证明事项有异议，证明不了上诉人的证明事项。政府的处罚决定处罚的是上诉人，并非菱业公司，上诉人对电梯应该承担责任。这是上诉人和菱业公司之间的关系，与被上诉人无关。对证据二真实性无异议，对证明事项有异议。电梯长期存在问题，而且存在坠梯的危险，其多次与上诉人协商，均未解决问题。 经本院审理查明，一审法院（2020）鲁0281民初5976号张丕礼诉绿城物业公司身体权纠纷一案，按张丕礼撤回起诉处理。本案一审中，一审法院进行调解，上诉人绿城物业公司同意减免物业费500元，并送礼品；被上诉人张丕礼同意上诉人减免四个月物业费。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，上诉人绿城物业公司与被上诉人张丕礼签订的《绿城.紫薇广场.丽园前期物业服务协议》合法有效，对双方具有约束力。上诉人绿城物业公司为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的被上诉人张丕礼应当依约缴纳物业服务费。一审法院综合本案案情，根据双方的调解情况，对上诉人绿城物业公司主张的物业费酌情予以减免并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人绿城物业服务集团有限公司胶州分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  李 蕾 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 张雅彬 书记员方高海