云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9113号上诉人（原审原告）：昆明御馨阁母婴护理有限公司。住所：云南省昆明市滇池度假区滇池湖岸花园（一期住宅）2-6地块61幢-1-3层5室。统一社会信用代码：91530100MA6K8B0L15。法定代表人：叶威。委托诉讼代理人：王志理、高学敏，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：左云峰，男，1983年6月25日生，汉族，户籍登记地址：云南省昆明市西山区。被上诉人（原审被告）：张娅琳，女，1976年1月12日生，汉族，居民身份证登记住址：成都市青羊区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张力，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘燕，云南天外天律师事务所实习律师，一般诉讼代理。原审第三人：叶威，男，1966年9月16日生，汉族，居民身份证登记住址：北京市朝阳区。上诉人昆明御馨阁母婴护理有限公司（以下简称：御馨阁母婴公司）诉被上诉人左云峰、张娅琳及原审第三人叶威房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初8828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因新冠疫情影响，本案依法报请延长了审限。本案现已审理终结。上诉人向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2016年10月28日签订的《房屋租赁合同》；2、判令两被告返还剩余租金75735元，并支付起诉之日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、判令两被告赔偿原告装修损失546300元；4、判令两被告赔偿原告经营用固定资产损失300000元；5、判令两被告赔偿原告家具定制、广告制作费9200元；6、判令两被告赔偿原告经营损失42160元；7、判令两被告返还已经支付的物管费10142.08元；8、判令两被告返还已经支付的电信费1406.67元；9、判令两被告承担诉讼费、保全费。一审判决认定以下法律事实：一、原告御馨阁母婴公司于2016年11月24日成立，法定代表人为叶威，位于滇池国家旅游度假区住宅）2-6地块61幢-1-3层5室房屋（建筑面积516.8平方米）登记所有权人为被告左云峰，共有人为被告张娅琳。2016年10月28日《房屋租赁合同》中记载，甲方（左云峰、张娅琳）将上述房屋出租给乙方（叶威），租用期限3年，自2016年10月28日起至2019年10月27日，租金每月5000元，面积485平方米，付款方式为现金支付。被告左云峰、张娅琳认可其在上述合同中签字的真实性，同时向一审法院提出鉴定申请，要求就上述合同中叶威签名和手印的真实性进行鉴定。2019年10月18日，云南鼎丰司法鉴定中心作出云鼎鉴文痕字（2018）第1496号鉴定意见书，鉴定意见为：“签约日期为2016年10月28日的《房屋租赁合同》上叶威签字及指印不是本人书写所留”。就该份合同相关事实，证人郭某1陈述：张娅琳安排我去办理御馨阁母婴公司的工商登记手续，办理手续时工商局要求提交租赁合同以明确公司营业地址，张娅琳安排我在百度上下载一个模板，把相应内容填写进去，她说涉及到租赁税，要把租金填低一点，就填，我就这样填了。2016年12月21日，原告御馨阁母婴公司通过银行向被告左云峰转账264000元，交易附言为：房租。原告及第三人叶威对此陈述：与被告口头协商房屋租金为每月5000元，所支付的264000元中有180000元是用于支付房屋3年租金，剩余部分系被告张娅琳经办，原告不清楚情况。被告左云峰、张娅琳陈述：与原告口头协商房屋租金为每月22000元，支付的264000元系诉争房屋一年租金。被告张娅琳担任原告出纳，故经手支付了该笔费用。经被告左云峰委托，云南驰佳房地产土地评估有限公司于2019年1月16日作出《房地产估价报告》，其中明确，位于滇池国家旅游度假区住宅）2-6地块61幢-1-3层5室房屋在价值时点2018年11月23日的市场租金单价为每月每平方米64.3元，总价为每月33230元。二、被告张娅琳、左云峰提交的证据显示，诉争房屋于2016年11月14日进行了装修施工备案，明确将于2016年11月16日开工。2017年6月23日，由业主、施工单位代表、物业工程代表共同填写了《住户装修竣工复验表》，对房屋装修进行了复验。三、庭审中，原、被告及第三人对以下事实无异议：1、与左云峰、张娅琳建立房屋租赁合同关系的是原告御馨阁母婴公司；2、除诉争房屋外，原告还租用了两被告的车库，原告陈述车库可停放两辆轿车，两被告陈述车库面积为183.56平方米；3、两被告于2016年11月1日将房屋移交给原告，由原告进行装修后用于开办月子中心，2018年7月25日，原告搬离诉争房屋，现房屋已出租他人；4、御馨阁母婴公司实际投入费用：装修费700000元、固定资产投入365767.73元、家具定制及广告费9200元、物管费24341元、电信费1668元，共计1100976.73元。一审法院认为：庭审中，原、被告及第三人一致确认了原告与被告左云峰、张娅琳于2016年11月1日至2018年7月25日期间针对诉争房屋建立了房屋租赁关系的事实，故对该事实，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”以及第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，原告御馨阁母婴公司与被告左云峰、张娅琳之间建立的房屋租赁关系系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的效力性、禁止性规定，房屋租赁合同关系合法有效，各方当事人均应全面履行合同义务。现原告认为两被告违约导致合同目的无法实现，故诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》。对此一审法院认为，原告提交了2016年10月28日《房屋租赁合同》，但该合同经鉴定并非原告法定代表人书写，且对于该合同的形成原因及记载内容，两被告也申请了经办人出庭作证；另一方面，从租赁房屋所处地理位置及租赁面积来看，合同中记载的每月5000元租金也明显与市场普遍价格不符，原告就此也没有提出合理解释，故原告提交的《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，不能作为认定原、被告权利义务的依据，在此情况下，原告诉请解除该份合同缺乏基础条件，客观上没有必要，一审法院不予支持。对于原告主张两被告返还租金的诉请，庭审中，原、被告对租金支付标准持有异议，原告关于租金每月5000元的主张一审法院上文已作出评述，不再赘述。被告主张租金为每月22000元，并就此提交了租金支付凭证及鉴定意见佐证，一审法院认为，在没有特别约定的情况下，租金支付一般而言都是一年一付，原告于房屋实际交付后向被告支付一年租金比较符合常理；从租赁物位置及面积来看，两被告主张的租金金额也没有明显超出市场价格。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”之规定，本案原告就其主张负有举证责任，但一审法院经审查后认为，原告待证事实不具有高度可能性，另一方面，两被告为反驳原告主张事实而提供的证据相较盖然性更高，具有高度可能性，结合原、被告各自提交证据、所作陈述及本案实际情况综合分析，一审法院认定，诉争房屋租金标准为每月22000元，原告实际支付了一年租金即264000元，而使用租赁房屋时间为2016年11月1日至2018年7月25日，故两被告现无需再向原告退还租金。原告另诉请两被告赔偿装修损失、固定资产损失、家具定制及广告费、物管费、电信费以及经营损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿…”原告在承租诉争房屋期间未足额支付租金构成违约，且房屋现已另租他人，没有证据证实两被告同意或实际利用，原告基于自身违约行为导致的损失应由其自行承担，故对原告上述诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告昆明御馨阁母婴护理有限公司的全部诉讼请求。一审宣判后，上诉人御馨阁母婴公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销(2018)云0112民初8828号民事判决书，发回重审或依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一二审诉讼费、保全费用均由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：本案的基本事实是：上诉人于2016年11月24日成立，公司股东为张娅琳，李莎，赵李池，叶威，公司经营范围为母婴护理，美容美体服务等。2016年，经各股东商量，同意设立昆明御馨阁母婴护理有限公司经营母婴护理等。2016年10月28日因公司尚未设立，第三人叶威代表公司与两被告(其中张娅琳既是公司股东也是出租方之一)签订《房屋租赁合同》，约定承租两被告房屋用于公司经营，经营期限为自2016年10月28日至2019年10月27日，租金为5000元/月。上述合同签订后，两被上诉人将房屋交付上诉人进行装修，并于2017年10月投入使用。承租期间，两被上诉人决定将上诉人承租的房屋进行转租，后两被上诉人就不认可《房屋租赁合同》，并于2018年7月25日强行将上诉人赶出租赁房屋，将承租房屋内的全部设施设备均占为己有，重新出租给了同样做母婴护理的第三方。上诉人相当于支付了装修等在内的将近130多万的成本，换来的就是被“扫地出门”。承租后，由被上诉人找人装修了将近一年，最终实际经营了8个月就草草了事，这样的结果是上诉人无法接受的，也不符合市场理性经济人的行为。一、一审判决程序错误，对上诉人提出的诉讼请求，一审法院未作审理，判决。上诉人在一审中提出9项诉讼请求，包括装修损失、固定资产损失、家具定制、广告制作费、经营损失，返还已经支付的物管费、电信费等诉求。庭审中，双方一致认可装修费70万元，固定资产投入365767.73元，家具定制及广告费9200元，物管费24341元，电信费1668元。对于上述费用一审法院仅就装修损失进行了审理并判决，对于其他诉讼请求未审理。一审法院认定上诉人是违约方，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条驳回了上诉人对装修损失的诉求，但对于其他诉讼，包括物管费，电信费等事项并没有说理也不知结论。上诉人认为一审法院遗漏诉讼请求，违反了《最高人民法院关于适用二、一审判决事实认定重大错误导致判决结果严重失衡，不公。一审判决中确认的事实均是对上诉人做了不利陈述，该陈述违背了客观事实，看似符合逻辑实则漏洞百出。一审法院以双方存在租赁合同关系事实及（2018）第1496号鉴定意见书来否定叶威在《房屋租赁合同》签字的效力，在否认该合同效力时，将证人郭某2的证人证言作为辅证，彻底将《房屋租赁合同》剥离出本案审理核心，最终留下了一个双方存在租赁关系的事实状态。在这样的事实状态下，一审法院充分发挥了自由心证，以上诉人支付被上诉人左云峰264000元（交易附言：房租），再结合两被上诉人单方委托的鉴定机构对涉案房屋以现在的市场标准对2016年该房屋的租金进行了评估为参照标准，适当按照22000元／月的标准做出了本案判决。这样的结果就是判决严重失衡，不但没有解决双方的争议，反而让主张权利的一方在主动起诉后被法院确认成了违约的一方，不仅没有公平合理的解决矛盾，反而加深了双方的矛盾。具体上诉理由如下：（一）2016年10月28日签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有拘束力。一审中，两被上诉人以《房屋租赁合同》中叶威签字不是本人签署为由要求推翻上述合同，要求以22000元／月支付租金。上诉人认为上述协议中两被上诉人签字均是真实的，叶威签字虽不是本人签署，但事后通过双方的履行，已经确认按照上述协议履行了《房屋租赁合同》，并且也是基于此才投入了大量资金进行装修并投入运营，因此，《房屋租赁合同》是双方实际履行的基础，应以此作为各方权利义务的履行标准。首先，根据第三人叶威的陈述，《房屋租赁合同》第三人叶威是亲自签署过的，签署的版本内容与现有工商局留存的是完全一致的，不需要通过询问证人郭某2代替叶威签字。证人郭某2在询问笔录中说的叶威之前给过一个模板，明显是有刻意描述的痕迹，既然都同意代签了，为何还要给个模板？按照两被上诉人的逻辑，因工商需要为了避免租赁税将金额写成5000元，实际并没有缴纳税费。双方实际的情况是，各个股东协商一致同意经营母婴护理，刚好两被上诉人有闲置房屋，于是才租赁。2016年正是房地产低迷时期，这么大面积的别墅整体出租使用其实是很困难的。并且还要整栋楼装修，是一笔不小的投入。市场又存在不确定性，为此，各方协商一致租赁涉案房屋，并将租金确定为5000元／月。在房屋租金可控范围内，又是熟人合作的情况下，上诉人才敢投入百万资金进行装修，这就是本案租赁的真实情况。其次，证人郭某2的证人证言不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及《民事诉讼法》的规定，证人应当出庭作证，接受双方的质询。本案中证人郭某2仅仅是单方在法庭做了询问笔录，未接受我方质询，并且其证人证言明显不符合事实。证人郭某2陈述之前办理过工商对此比较熟悉，于是张娅琳安排他去办理御馨阁的工商登记，对此叶威是知情的。证人郭某2应该是非常清楚办理工商的步骤及需要的资料的，通过其陈述可以确认其完全受张娅琳操控，在租赁合同这么重要的事情也仅仅单方听取了张娅琳的安排，所有的内容均是听从张娅琳，这样的证人证言怎么能成为认定本案案件事实的依据之一？最后，2016年12月21日担任上诉人出纳的张娅琳未经上诉人同意，擅自将账户中的264000元划至被上诉人左云峰账户，交易附言为房租。该笔款项是双方矛盾点，上诉人是于2017年10月才接收了公司的会计凭证，被上诉人提供给我方的是现金日记账，而银行转账并未在现金日记账本中，也就意味着上诉人在2017年10月之前根本不知晓该笔款项已经支付及支付用途。上诉人在拿到会计凭证后才知晓该笔款项，并且对此多次提出了异议，要求两被上诉人返还。因此，对于该笔所谓的租金本来就是存在争议的，一审法院径直使用不当。综上，一审法院仅以《房屋租赁合同》中不是叶威本人签字推翻该份证据的依据不足，该份合同是双方实际履行的依据，叶威虽不是本人签字但在后续履行中已经认可签字行为，并且按照合同约定实际履行，《房屋租赁合同》是双方确立租赁关系的重要证据，约束双方的权利义务。（二）被上诉人单方委托的涉案房屋租金价格不应作为判定依据。一审中，上诉人、被上诉人分别向法院提出鉴定申请，其中两被上诉人要求对涉案房屋2016年10月至2019年10月期间的租金价格（房屋状态为毛坯房）进行鉴定。双方协商一致，同意找鼎丰司法鉴定中心进行鉴定。后该鉴定机构向一审法院做出工作终止函，认为鉴定不具备条件于是做了退件处理。在这样的情况下，一审法院还能将被上诉人单方委托评估的结果作为认定案件事实的依据，上诉人无法理解。上述鉴定报告中存在诸多问题，并且假设了各种条件，在质证环节上诉人已经一一说明，一审法院完全忽略这些重大瑕疵，采纳了鉴定结果，导致一审判决失衡。请求二审法院查明，依法改判或发回重审。（三）一审法院认定的装修期存在错误被上诉人向一审法庭提交了《装修施工备案证》、《住户装修或竣工复验表》，用于证明涉案房屋于2016年11月16日开工，于2017年6月23日完成房屋装修复验。对于该事实上诉人已经向一审法院说明上述两份证据均没有物业盖章，我方无法确认真实性，但一审法院仍旧以此认定装修期，严重损害了上诉人的权益。（四）上诉人是被动搬离承租房屋双方基于房屋租金关系起诉至法院时，已经经过多次协商。在所有的协商过程中，两被上诉人均认可租金5000元/月，并且同意给予上诉人租金补偿，只是补偿金额各方无法达成一致，后两被上诉人与第三方签订了租赁合同，强行将上诉人赶出了承租房屋，对此上诉人还发函要求被上诉人就租金、装修等事宜进行商定。因此，该撤离不是原告自愿的。二、一审法院法律适用错误对于上诉人主张的装修损失，由于一审法院事实认定错误得出上诉人违约的表象，然后依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条驳回了装修损失的诉求。需要提请二审法院注意的是：一审法院认为《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，不能作为认定双方权利义务的依据，因此一审法院在确定双方法律关系时，用的是“建立房屋租赁关系事实”这一描述。但在说理部分引用的条款规定的是双方存在书面的合同关系，对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照规定处理。而本案中一审法院认为双方之间没有合同依据，仅有租赁事实行为引起的法律关系，并且一审法院自己确认解除该份合同缺乏条件，客观没有必要，但在引用条款时又确定是解除合同为前提，因此，上诉人认为一审法院法律适用错误，并且就装修损失中未附合的部分也按照此规定一并适用，明显欠妥。请求二审法院依法查明发回重审或依法改判。被上诉人辩称：一审判决事实清楚、论述准确，证据也比较充分，适用法律得当。因此请求二审法院驳回上诉方的上诉请求，维持原判。第三人辩称：同意上诉人的意见。在二审审理中，被上诉人及第三人未向本院提交新的证据。上诉人提交通话录音一份，欲证明上诉人装修的租赁物，被上诉人在实际使用，被上诉人与上诉人就房屋装修部分赔偿或补偿做过协商。被上诉人对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明内容有异议，认为该录音是双方为解决纠纷进行协商的行为，不能证明被上诉人认可上诉人主张的装修损失，不能作为定案的依据。本院认为，被上诉人对该证据的真实性、合法性予以确认，但该证据不能证明双方就补偿达成一致。在二审审理中，上诉人认为一审判决将证人证言作为案件事实予以确认有异议。对2016年12月21日上诉人向左云峰转账264000元为租金的事实有异议，认为系张娅琳的个人行为。本院认为，证人证言并非案件事实本身，应当在证据评判部分处理，一审判决将证人证言的内容作为查明的案件事实予以确认，并不妥当，故“证人郭某1陈述：张娅琳安排我去办理御馨阁母婴公司的工商登记手续，办理手续时工商局要求提交租赁合同以明确公司营业地址，张娅琳安排我在百度上下载一个模板，把相应内容填写进去，她说涉及到租赁税，要把租金填低一点，就填，我就这样填了”“原告及第三人叶威对此陈述：与被告口头协商房屋租金为每月5000元，所支付的264000元中有180000元是用于支付房屋3年租金，剩余部分系被告张娅琳经办，原告不清楚情况。被告左云峰、张娅琳陈述：与原告口头协商房屋租金为每月22000元，支付的264000元系诉争房屋一年租金。被告张娅琳担任原告出纳，故经手支付了该笔费用”等内容本身双方存在较大争议，需要人民法院审理查明，不能作为一审判决审理认定的事实予以确认。根据本案一、二审审理情况，本院重新认定本案事实如下：本案各方当事人对以下事实无异议：1、与左云峰、张娅琳建立房屋租赁合同关系的是原告御馨阁母婴公司；2、除诉争房屋外，原告还租用了两被告的车库，原告陈述车库可停放两辆轿车，两被告陈述车库面积为183.56平方米；3、两被告于2016年11月1日将房屋移交给原告，由原告进行装修后用于开办月子中心，2018年7月25日，原告搬离诉争房屋，现房屋已出租他人；4、御馨阁母婴公司实际投入费用：装修费700000元、固定资产投入365767.73元、家具定制及广告费9200元、物管费24341元、电信费1668元，共计1100976.73元。原告御馨阁母婴公司于2016年11月24日成立，法定代表人为叶威，位于滇池国家旅游度假区住宅）2-6地块61幢-1-3层5室房屋（建筑面积516.8平方米）登记所有权人为被告左云峰，共有人为被告张娅琳。2016年10月28日《房屋租赁合同》中记载，甲方（左云峰、张娅琳）将上述房屋出租给乙方（叶威），租用期限3年，自2016年10月28日起至2019年10月27日，租金每月5000元，面积485平方米，付款方式为现金支付。被告左云峰、张娅琳认可其在上述合同中签字的真实性，同时向本院提出鉴定申请，要求就上述合同中叶威签名和手印的真实性进行鉴定。2019年10月18日，云南鼎丰司法鉴定中心作出云鼎鉴文痕字（2018）第1496号鉴定意见书，鉴定意见为：“签约日期为2016年10月28日的《房屋租赁合同》上叶威签字及指印不是本人书写所留”。诉争房屋于2016年11月14日进行了装修施工备案，明确将于2016年11月16日开工。2017年6月23日，由业主、施工单位代表、物业工程代表共同填写了《住户装修竣工复验表》，对房屋装修进行了复验。2016年12月21日，被告张娅琳经手通过原告御馨阁母婴公司银行账号向被告左云峰转账264000元，交易附言为：房租。经被告左云峰委托，云南驰佳房地产土地评估有限公司于2019年1月16日作出《房地产估价报告》，其中明确，位于滇池国家旅游度假区住宅）2-6地块61幢-1-3层5室房屋在价值时点2018年11月23日的市场租金单价为每月每平方米64.3元，总价为每月33230元。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：本案租赁合同是否应当解除？被上诉人是否应当返还未到期租金并赔偿各项损失？被上诉人是否应当返还物管费、电信费？本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力。关于本案是否应当发回重审的问题。上诉人认为一审法院遗漏处理上诉人的诉请，要求发回重审。本院二审审理中，发现一审判决对上诉人的各项诉请均进行分析，并不存在漏判问题，故不符合发回重审的规定。关于本案合同是否应当解除的问题。上诉人认为其与被上诉人之间构成租赁合同关系，合同文本以工商部门备案的为准。就本案查明的事实来看，工商部门备案的合同文本仅为登记公司使用，双方并未按照该文本内容履行。因双方相互之间存在紧密关系，租赁合同系以口头约定方式确定履行内容，在庭审中双方均确认口头的租赁合同因无法履行，同意该合同于2018年7月25日解除，故本院予以确认。关于被上诉人是否应当返还未到期租金并赔偿各项损失的问题。上诉人认为因公司业务无法继续经营，经营场所已经交还被上诉人，但已经支付的租金尚有部分未到期，未到期部分应当返还。被上诉人认为，上诉人欠付租金构成违约，不存在未到期租金。本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。就已付租金问题。上诉人认为每月租金为5000元，结合租赁物为700多平方米的状况来看，该主张显然与客观情况不符。其次，上诉人认为本案支付租金的行为为张娅琳个人行为。但张娅琳作为公司会计，所作的支付行为应当认定为上诉人公司的自身行为。从履行情况来看，上诉人以其银行账户向被上诉人转账264000元，并注明租金，该数额与被上诉人主张每月租金22000元向吻合。故本院可以据此确定合同租金为每月22000元。故在本案一、二审审理中，上诉人提交的证据不能证明本案存在未到期租金。上诉人主张退还租金没有事实依据，不应得到支持。对于装修损失的问题。上诉人认为其对租赁物进行了装修，租赁期限未届满双方解除了合同，被上诉人应当赔偿装修损失。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案上诉人经营困难，违约解除本案租赁合同，双方口头对合同进行解除后，对装修残值如何分配没有约定。则本案应当按照上述司法解释第二项的规定处理。根据本案查明的事实，被上诉人收回租赁房屋后，继续使用相应装修，对外出租使用，故应当对上诉人作出一定补偿，结合本案实际情况，酌情由被上诉人补偿上诉人20万元。对于固定资产投入问题。因被上诉人系上诉人股东，双方对固定资产尚未进行盘点清算，在本案一、二审审理中，上诉人不能向人民法院明确哪些资产由上诉人利用、哪些资产可以返还，故在本案中尚不能处理，待双方盘点交接后另案处理。对于家具定制及广告制作费用问题。在庭审中，双方认可家具制作费用为7200元，因被上诉人在另行出租时，未向上诉人返还该家具，则本院酌情确定由被上诉人返还3000元。因上诉人未提交证据证明被上诉人使用其出资制作的广告，故对2000元广告费不予支持。对于经营损失问题。上诉人在本案一二审审理过程中，并未提交证据证明被上诉人对其经营造成损失，故该项主张本院不予支持。关于物管费及电信费的问题。根据本院查明的事实，上诉人支付相关费用后，即解除了本案租赁合同。相关费用未使用部分，应当由被上诉人予以返还。故被上诉人应当返还未使用的物管费10142.67元、电信费1406元。被上诉人应当返还上诉人装修费20万元、家具费3000元、物管费10142.67元、电信费1406元共计214548.67元。综上，上诉人的上诉主张有部分事实及法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实不当，适用法律错误，本院依法予以纠正。据此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项及一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初8828号民事判决；二、上诉人昆明御馨阁母婴护理有限公司与被上诉人左云峰、张娅琳之间的房屋租赁合同于2018年7月25日解除；三、被上诉人左云峰、张娅琳于本判决生效之日起十日内返还上诉人昆明御馨阁母婴护理有限公司各项费用共计214548.67元；四、驳回上诉人昆明御馨阁母婴护理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13710元由上诉人昆明御馨阁母婴护理有限公司负担10694元，被上诉人左云峰、张娅琳共同负担3016元；二审案件受理费13710元由上诉人昆明御馨阁母婴护理有限公司负担10694元，被上诉人左云峰、张娅琳共同负担3016元。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  白昱审判员  李蕊二〇二〇年八月三日法官助理陈志远书记员汪雪媛