湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初37号原告：徐造业。委托诉讼代理人：易玲燕。被告：湖北磊悦光电子有限公司。法定代表人：石磊。被告：石磊。原告徐造业诉被告湖北磊悦光电子有限公司（以下简称磊悦公司）、石磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐造业的委托诉讼代理人易玲燕、被告磊悦公司的法定代表人暨被告石磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐造业向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付拖欠的房租合计78600元。2.两被告向原告支付拖欠的物业费2577元。3.两被告向原告支付保证金17000元。4.两被告向原告支付违约金127112.4元（暂计算至立案时止），应当计算至实际还款之日。5.两被告立即腾空房屋，并向原告支付自合同期限届满起至腾空房屋之日止的房屋占用使用费(按照8500元/月的标准支付)。6.本案所有诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年10月20日，原告与两被告签订《私人房屋租赁合同》，将位于武汉市江夏区藏龙岛谭湖一路光谷8号工坊2栋4单元604的房屋（建筑面积429平方米〉出租给两被告使用，租期为2016年11月1日起至2019年10月31日止，共36个月。合同第四条约定：“该房屋月租金为人民币8500元整，每3个月支付一次。首次租金乙方于2016年10月19日交付给甲方。乙方若逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金”，另合同第七条第二项约定：“该房屋租赁期间，乙方支付以下费用：物业费、水电费”。原告同被告签订合同后将上述房屋交付给两被告使用，双方约定租金每3个月支付一次，被告自2016年10月20日支付首期租金后，后面多期租金都未按时足额支付，明显己经违约，至合同期限届满时，被告累计拖欠租金78600元。按照合同约定，两被告承租的上述房屋物业费应由两被告承担，至合同期限届满时拖欠的物业费合计2577元，应由两被告支付。合同约定，被告应于2016年10月19日向原告支付保证金17000元，两被告一直未支付且违约，应依约支付。两被告多次拖欠租金，构成违约，按照合同约定应向原告支付违约金127112.4元。合同约定如两被告需要续租，需提前60日书面向原告提出，两被告表示不续租，但截止合同届满之日两被告还遗留部分物品在原告上述房屋，导致原告至今无法将上述房屋出租，两被告应立即腾空房屋并向原告支付自合同期限届满起至腾空房屋之日止的房屋占用使用费(按照每月8500元的标准支付〉。综上，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告磊悦公司辩称：1.原告第1、2项诉讼请求与事实不符；2.第2项诉讼请求，是原告同意取消支付保证金；3、关于违约金我方不同意支付；4.关于原告第5项诉讼请求，现在房屋里的东西在我方租赁原告房屋的时候就已经存在，我方并未存放物品在原告房屋内，仅有当时租赁房屋时所装修的饰物。2016年10月石磊与原告签订租赁合同，租金8500元/月。合同履行期间，我方一直正常支付租金，在2017年6月我方发生一起安全事故，导致资金出现困难，出现拖延支付租金的情况，我方并非恶意拖欠原告租金。截止2019年5月30日我方欠付租金36100元，经双方协商，此笔未付租金将作为房屋租赁期未满原告违约补偿给被告的装修损失及转让费用。原告在租赁期未满期间，多次要求我方搬出租赁房屋，并多次带新的租户来看房屋，且承诺我方损失由新租户承担。我方于2019年5月30日就已经搬出了租赁房屋。经双方协商，已经口头解除了合同。我方不应承担2019年5月30日以后的租金。被告石磊辩称，我与磊悦公司意见一致，房屋租赁合同是我与原告签订的，租赁房屋是用于公司使用，租金也是我个人支付，相关欠款都由我个人承担责任，与磊悦公司无关。本院经审理认定事实如下：2016年10月20日，徐造业（出租方、甲方）与磊悦公司（承租方、乙方）签订《私人房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于武汉市江夏区藏龙岛谭湖一路光谷8号工坊2栋4单元604，面积429平方米。该房屋仅用作光电器件公司合法使用。租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日止，共36个月。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。该房屋月租金为8500元，每3个月支付一次。首次租金乙方于2016年10月19日交付给甲方，乙方若逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金。乙方于2016年10月19日向甲方支付保证金17000元整，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。乙方责任约定，乙方有拖欠租金累计达7日的情形，甲方有权解除合同并要求乙方在三日内退还房屋，同时没收保证金，保证金不足以弥补甲方的，甲方有权要求乙方赔偿。该房屋租赁期间，乙方支付物业管理费及水电费。关于合同变更及解除约定：租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前60日书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方17000元，另支付乙方装修费用（不可抗拒力除外）；乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还保证金。租赁期满后，若乙方要求续租，需提前60日书面向甲方提出，甲方应接到通知后十日内向乙方书面正式答复，甲方若无答复，是为不同意续租，乙方应退还房屋，如甲方同意继续租赁，则应续签租赁合同。在同等条件下，乙方有优先承租权。合同期满后，乙方装修设施应无条件归属甲方，乙方不应故意损坏装修设施。合同还约定了其他事项。石磊代表磊悦公司签署了合同。合同签订后，徐造业交付了房屋。截止2019年5月31日应付租金为263500元，磊悦公司及石磊共计向徐造业转账支付房屋租金227400元。案涉房屋每月物业费644元，磊悦公司缴纳物业费至2019年5月底后再未缴纳。2019年11月6日，徐造业通过微信向石磊催讨租金，石磊承诺先付一个月租金。2019年12月21日，徐造业要求石磊将公司桌椅柜子等搬出案涉房屋。2020年1月16日，石磊向徐造业发送了房租对账单。后双方因房租等问题协商未果，徐造业遂诉至法院。诉讼中，磊悦公司向本院提交其于2016年10月19日与案外人签订的《净化车间施工合同》，拟证明其租赁案涉房屋进行装修支出12万元，应由出租方承担部分装修损失；另提交2017年8月9日人民调解协议书一份，拟证明磊悦公司未按时支付房租是因为公司涉及事故纠纷导致资金困难。徐造业对《净化车间施工合同》不予认可，要求按照合同第13条约定执行。本院认为，关于合同主体问题，合同上载明的承租人即乙方为磊悦公司，磊悦公司虽未在合同落款处签章，但其公司法定代表人石磊作为代表签署了合同，租赁房屋是为公司经营使用，且在合同履行过程中，磊悦公司以其对公账户向徐造业支付过房租，故磊悦公司应当是本案合同当事人。石磊在诉讼中对相应义务以个人名义予以自认，徐造业亦未表示反对，故本院认定磊悦公司与石磊共同承担承担相应合同责任。关于欠付租金，双方争议焦点在于欠付期间。徐造业认为双方合同在约定租赁期满日即2019年10月31日前并未解除，磊悦公司辩称双方口头协商已解除合同，其于2019年5月30日退租即不再承担后期租金，对此，合同约定任何一方提前解除合同均需书面提出并经协商一致，磊悦公司辩称双方口头协商解除且办理了退房交接手续但未提交相关证据，而徐造业提交的照片视频等表明在2019年6月至2019年10月31日期间案涉房屋仍未腾退返还，且在2019年11月6日徐造业催租时石磊仍在补交房租，故磊悦公司辩称合同已提前解除的意见依据不足，本院不予支持。双方认可截止2019年5月底，磊悦公司欠付租金36100元，2019年6月至10月31日合同届满期间的租金为42500元（8500元/月*5个月），徐造业主张欠付租金78600元的诉请，有理合法，本院予以支持。2019年6月至10月期间欠缴物业费经核算为2577元，已由徐造业代缴，磊悦公司应当支付给徐造业。关于保证金，是承租人正常租赁的担保，双方签订合同时磊悦公司虽未按约交纳，但徐造业在合同履行期间未表示异议，现合同履行期限已届满，保证金不再能起到担保合同履行的目的，徐造业主张该费用亦失去依据，对其该项诉请，本院不予支持。关于违约金，合同约定标准为月租金的日千分之三即25.5元/日，欠付期间为2019年6月1日至2019年10月31日共152日，经核算违约金为3876元。合同到期后，磊悦公司并未表示继续租赁房屋，且未实际占有、使用该房屋，徐造业主张腾退房屋并支付占有使用费的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、由湖北磊悦光电子有限公司与石磊于本判决生效之日起十日内向徐造业支付租金78600元。二、由湖北磊悦光电子有限公司与石磊于本判决生效之日起十日内向徐造业支付物业管理费2577元。三、由湖北磊悦光电子有限公司与石磊于本判决生效之日起十日内向徐造业支付违约金3876元。四、驳回徐造业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4679元，减半收取2339.5元，由徐造业负担1456.5元，由湖北磊悦光电子有限公司和石磊共同负担883元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郑保民二〇二〇年八月六日法官助理王苑书记员慧琴梅