浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初105号 原告（反诉被告）：杭州天狗科技有限公司。住所地：杭州市拱墅区新文路33号3幢（2号楼）505室。 法定代表人：吴战梅，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘佳跃，浙江汉普律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州永立工贸有限公司。住所地：杭州市余杭区仁和街道栅庄桥村莫家门9号。 法定代表人：李福根，系公司总经理。 原告（反诉被告）杭州天狗科技有限公司（以下简称天狗公司）与被告（反诉原告）杭州永立工贸有限公司（以下简称永立公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月12日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理，永立公司于2019年4月15日向本院提起反诉，本院审查后决定与本诉合并审理。本院经审理后于2019年5月28日作出一审判决，双方均提出上诉，二审于2019年11月1日裁定撤销判决，发回本院重审。本院于2020年1月3日另立案号，并依法组成合议庭，于2020年3月18日、4月21日二次公开开庭进行了审理。天狗公司的委托诉讼代理人刘佳跃、永立公司法定代表人李福根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天狗公司起诉称：2018年3月19日，天狗公司向永立公司租赁仓库用于食品的存储和经营，双方签订了《食品仓库租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：租赁范围为永立公司3号厂房二楼层及东面二层办公楼全部，建筑面积合计2070平方米左右；租期自2018年3月25日至2020年3月24日止；租金费用为第一年仓库租金按照21元/平方米/月左右，合计优惠至52万元/年，半年支付一次；合同押金4万元，签订合同支付押金。合同另对违约责任、其他事项及争议解决等进行了约定。合同签订后，天狗公司依约交付押金和租金。合同履行过程中，永立公司无故堵塞一侧消防通道并出租给他人，涉嫌违法；擅自浇筑设备平台（如不用则货物无法进出），强行向天狗公司收费；在2018年10月至12月，仓库周边修路，永立公司未提前通知，且拒绝配合采取措施让车辆通行，导致天狗公司在双11、双12期间损失巨大。永立公司的种种行为已经严重损害了天狗公司的合法权益。为此，天狗公司于2018年12月24日提前三个月提出解除合同，并通知了永立公司。2019年3月21日，天狗公司腾空了仓库，并于2019年3月23日送达永立公司《仓库返还通知函》和仓库钥匙。天狗公司已履行了交还房屋的手续，永立公司应当返还全部押金，但永立公司拒不返还。为维护合法权益，天狗公司诉至法院，请求判令：一、确认双方于2018年3月19日签订的《食品仓库租赁合同》于2019年3月23日解除；二、永立公司返还天狗公司押金40000元；三、本案全部诉讼费由永立公司承担。庭审中，天狗公司变更第一项诉讼请求为：判令天狗公司与永立公司于2018年3月19日签订的《食品仓库租赁合同》无效。 永立公司答辩称：永立公司认为天狗公司改变了关键的诉请，案由变成了确认合同无效之诉，这是两个不同的诉请，质的改变。这是两个诉讼，虽然可以合并审理，但是永立公司觉得这个诉讼与本案是另外的法律关系。 永立公司反诉称：1.关于涉案厂房的合法性和永立公司出租厂房的主体资格。上诉发回重审天狗公司不能对原诉请进行质的变更，否则是另诉；关于涉案厂房仓库的合法性（建设工程规划核实证书）问题，即便合同无效但不等于所有条款都无效，法律还是支持追究相应损失。2.租赁合同未经协商或法定解除，天狗公司应支付租金。案涉厂房建设合法有效，产权虽在“志合公司”名下，但永立公司有合法出租管理权限；只要双方的租赁合同有效，则天狗公司理应支付租金；因天狗公司逾期付款而付滞纳金（违约金）是双方约定，该条款并未违反法律规定；维权费用是双方在合同中的约定，没有违反法律禁止性条款，理应得到法院支持。3.天狗公司解除合同的理由不成立，租赁合同至今合法有效；针对天狗公司的解除理由一是无故堵塞消防童傲的问题，解除理由二是擅自浇筑设备平台收费的问题，解除理由三是修路未通知及双11、双12经营的问题；天狗公司断章取义通知解除合同的条款，所以单方通知解除合同无效。4.解除合同需满足法定解除条件或双方协商一致。综上所述，由于天狗公司为了达到擅自搬迁的目的，寻找了终止合同的所谓的理由，上述理由均不成立，或不足以影响合同的继续履行。若天狗公司一定要解除合同，则天狗公司需要承担单方违约责任。由于涉案合同至今有效且未解除，天狗公司应该按期支付租金等费用及逾期支付所产生的滞纳金。综上，永立公司要求驳回天狗公司的所有诉请，支持永立公司的所有诉请。反诉请求：一、驳回天狗公司全部诉请，认定双方签订的食品仓库租赁合同至今有效；二、天狗公司支付第二租赁年度上半年（2019年3月25日-2019年9月24日）的租赁费用273000元；三、天狗公司支付应迟付租金的滞纳金（违约金）273元/天，从2019年2月25日至本租金履行完毕之日止；四、天狗公司支付3-4月份水电费369.7元，公共费用分摊600元；五、天狗公司支付公共费用（分摊每月600元）合计3000元及应付未付费用的滞纳金（违约金）每天4元（包含水电费违约金）至本案判决生效之日止；六、天狗公司承担反诉的（包括原审的）所有费用及两次维权费用9890元。 天狗公司针对永立公司的反诉答辩称：1.在合同的履约过程中，永立公司存在违约行为，因为永立公司违约导致合同无法履行，所以天狗公司提前三个月于2018年12月24日通知永立公司终止合同，于2019年3月21日腾空房屋，3月23日向永立公司交还钥匙，房屋租赁合同事实上不再履行了，天狗公司不存在任何拖欠租金的行为。2.永立公司反诉所主张的滞纳金也没有任何事实合法和法律依据，而且标准也过高。3.天狗公司水电费均已支付完毕，永立公司主张了3-4月水电费，公共费用没有依据。4.永立公司至今没有取得3号厂房2层的规划手续，所以涉案合同是无效合同，天狗公司早已腾空场地并交还钥匙，永立公司应该返还全部押金。合同无效自然就不存在违约，损失等问题，本案合同无效是永立公司的原因造成，即便有损失应该是永立公司赔偿天狗公司的损失。 天狗公司为支持其主张向本院提供了如下证据： 1.食品仓库租赁合同1份（复印件），用以证明2018年3月19日双方签订仓库租赁合同的事实； 2.转账凭证2份（复印件），用以证明天狗公司按约交付押金和租金的事实； 3.视频（光盘）1张，用以证明永立公司单方堵塞一侧消防通道并岀租给他人（西北角）的事实； 4.微信记录3页（复印件），用以证明永立公司擅自浇筑设备平台（如不用则货物无法进出），强行向天狗公司收费的事实； 5.短信（高旭明发给被告法定代表人）1页（复印件），用以证明天狗公司提前三个月向永立公司发出终止合同的通知，永立公司确认收到通知及对修路及额外收费的事实均予以确认的事实； 6.视频（光盘）1张，用以证明天狗公司于2019年3月21日腾空仓库并对门窗进行检查没有任何破损，符合返还条件的事实； 7.仓库返回通知函1份（复印件），EMS快递面单2份（复印件），用以证明天狗公司已向永立公司送达仓库返还通知和钥匙，但永立公司拒不接收（拒收钥匙是不影响收回房屋、使用房屋的，钥匙是永立公司提供的，其还有一套备用的）的事实； 8.中国电信业务回执客户联1份（复印件），企业信用信息公示报告1份（打印件），用以证明李福根系永立公司的法定代表人，担任被告执行董事兼总经理，电信手机号码180××××4510系李福根所有的事实； 9.浙江省建设工程规划核实确认书1份（复印件），用以证明案涉食品仓库所在厂房规划建设为二层，但永立公司违法加建一层作为第二层，原规划的第二层变为第三层，本案所设的仓库位于违法加建的第二层，未取得规划许可的事实； 10.余杭市志合养殖联合公司企业信用信息公示1份（打印件），用以证明余杭市志合养殖联合公司与永立公司系关联企业，法定代表人均为李福根，案涉三号厂房为余杭市志合养殖联合公司所有，但由永立公司向外出租的事实； 11.杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初17227号判决书1份（复印件），用以证明该案涉及的租赁厂房与本案厂房为同一幢，该判决认定厂房是加层后变为三层的。永立公司隐瞒了加建两层的事实，都需要规划审批，本案的加建层未审批的事实； 12.租赁合同1份（复印件），付款凭证1份（复印件），用以证明天狗公司从本案仓库搬到新仓库，本案租赁合同事实上无法履行的事实。 永立公司为支持其主张向本院提供了如下证据： 1.租赁合同1份（复印件），用以证明双方的权利义务及合同解除条件，违约金标准等事实； 2.催告函、再次告知函各1份（复印件），用以证明永立公司催告对方支付费用的事实； 3.房屋租赁回复函1份（复印件），用以证明永立公司不同意终止合同的事实； 4.答复意见、EMS寄件人存面单各1份（复印件），用以证明永立公司不同意终止合同的事实； 5.3-4月水电费用收款收据5份（复印件），用以证明3月10日到4月10日水电费的事实； 6.短信、微信各1份（复印件），用以证明双方沟通记录的事实； 7.租赁钢板费用证明1份（复印件），用以证明为了在建道路的畅通，园区额外出资铺设钢板，以供道路畅通无阻的事实； 8.维权费用清单1份（打印件），用以证明永立公司为了维护自身权益不受侵害，依法维护所产生的最低必要费用，是因为天狗公司违约而产生损失费用的事实； 9.杭政复决（2012）62号行政复议决定书1份（复印件），用以证明永立公司完全可以代表志合公司的事实； 10.建设工程规划许可证1份（复印件），用以证明3#厂房是依法批准建设的事实； 11.浙江省建设工程规划核实确认书1份（复印件），用以证明3#厂房建设合法的事实； 12.隔层申请及批复9份（复印件），用以证明永立公司在法定时间内提出了隔层申请，由于政府的原因久拖不决而造成同意补办的批复在最近才核发，说明补办手续正在进行中的事实； 13.房产证、土地证各1份（复印件），用以证明永立公司所持有的产权证明既合理又合法的事实； 14.租金催告函、诉状各1份（复印件），用以证明出租房已履行催告租金程序，若不主动履行，则依法追究的事实。 对天狗公司提供的证据，永立公司的质证意见如下：证据1，租赁合同的真实性无异议，对待证的事实有异议；天狗公司在租赁厂房的时知道是加层，但其为发快递方便，所以坚持要2层。证据2，转账凭证真实性无异议，这是部分的押金和租金。证据3，对真实性有异议，视频光盘不能说明问题，是其单方制作，消防通道是不允许电瓶车停着充电的，这个是为了防止天狗公司说了不听才弄的；拍摄的地址没有错，但是谁锁的就分不清了，消防通道天狗公司提出后，其只要保证不再那里充电，永立公司也可以打开。证据4，真实性无异议，这是设备平台，不是装货平台，平台是之前就有的，只要付钱就可使用。证据5，对短信真实性无异议，但其未提前3个月通知，永立公司对修路及额外收费的事实均没有确认。证据6，视频系原告单方制作，其拍摄的只是局部，对真实性不予认可。证据7，仓库返回通知函永立公司直接退回了，未收。证据8无异议。证据9，对浙江省建设工程规划核实确认书真实性、合法性、关联性均有异议。证据10，志合公司现在是吊销未注销状态。证据11，判决书已经生效并已执行，对其待证的事实有异议。证据12，天狗公司并未搬到该地址，且该证据与本案无关。 本院审查后对证据1、2、3、4、5、6、7、8、10、11的真实性予以确认；证据9系复印件，本院不予确认。 对永立公司提供的证据，天狗公司的质证意见如下：证据1的真实性无异议；证据2，催告函和再次催告函是永立公司单方打印，形式真实性无异议，但未收到。证据3，对房屋租赁回复函真实性无异议。证据4，答复意见没有收到，对内容有异议，与事实不符。证据5，真实性、合法性、关联性均有异议，系永立公司单方提供，未经天狗公司确认，也未产生水电费用。证据6，对真实性无异议。证据7，真实性、合法性、关联性均有异议，不符合证据的有效要件，如果证言的话证人应该出庭作证；收据的真实性、合法性、关联性无法确认。证据8，真实性、合法性、关联性均有异议，系永立公司单方制作，无任何凭证，法律也无规定需要支付该笔费用。证据9，真实性无异议，关联性有异议，无法证明其证明目的。证据10、11，对真实性无异议。证据12，对征求意见联系抄告函真实性无异议，证明对象有异议，不能证明其取得了规划许可，恰好说明厂房未取得规划许可；对审批的报告有异议，系复印件，而且是单方打印，不能证据要证明的事实；对情况说明有异议，是复印件，而且跟本案无关；对现场勘查图有异议，与本案无关；对行政处罚决定书的真实性无异议，证明对象有异议，恰好可以说明厂房存在未取得规划许可的情况，是违法建筑的事实；对于余杭规划分局的答复形式真实性无异议，证明对象有异议，实际是对之前的处罚决定书的回复，是同意处罚决定书的内容，但是并没有给办理规划许可；对答复意见的真实性无异议，但与本案无关，从侧面说明了未取得规划许可。证据13，房产证、土地证真实性无异议，跟本案无关。证据14，催告函及诉状有异议，跟本案无关，也没有邮寄给天狗公司，不能证明待证的事实。 本院审查后对证据1、3、6、9、10、11、12、13的真实性予以确认；证据2、4、5、7、8、14系永立公司单方制作，无证据证实已交付天狗公司或经其确认，故本院不予确认。 根据到庭当事人的陈述和本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2018年3月19日，天狗公司（承租方、乙方）与永立公司（出租方、甲方）签订《食品仓库租赁合同》一份，载明：一、租赁范围属于甲方的3号厂房二楼层及东面二层办公楼全部，合计2070平方米左右建筑面积和公共道路、用水、公共卫生等设施；二、租赁时间，自2018年3月25日至2020年3月24日止；三、租金费用，第一年租金按照21元/平方米/月左右，合计优惠至52万/年（不含税），租金半年一付，先付后用（租金须提前一个月支付），以后每年租金（在上一年总价的基础上）递增5%，本合同押金4万元，签订合同支付押金，进场前付清前半年租金等费用，租金费用过期不缴则按照每日增加千分之一加收滞纳金；五、违约责任。1.若乙方未能按时支付租金等造成甲方损失，或乙方提前终止合同（找到第三方出租履约除外），则属于乙方违约，甲方有权直接扣除剩余房租，并且扣除押金80%作为违约偿款，若甲方无故终止合同履行，也同样需要赔偿乙方等额的违约金，凡单方违约，则违约方赔偿非违约方的一切损失；2.若遇到不可抗拒的原因需（提前3个月通知）终止合同履行，则双方应该通过友好协商处理，如乙方提前搬走，在本合同条件内找到其他第三方出租后，甲方应退还保证金及剩余房租；6.如因甲方房屋原因造成乙方货物损失，甲方需赔偿乙方损失，损失金额以实际情况为准；六、其他事项。2.因出租仓库为新造框架、钢结构混合结构标准厂房/仓库，甲方虽有义务协调修理，但小动小修由乙方自行负责，大动大修由甲方负责，东面二层办公楼及卫生间全部做好水泥光面，设备平台窗口需安装好卷闸门、其他设施按照现状交付使用；3.甲方负责提供仓储用电及用水，水电费用按照国家规定的费用由甲方代收代缴，并在每月15日前缴清费用，过期不缴，甲方有权停止供电、供水（并每日增收千分之一滞纳金），电费1千度以下按1.3元/度，1千度以上按1.1元/度计算，用水费每度5元，若有关部门调整水、电价格则相应调整，公共卫生费用300元/月；5.甲方提供三个园区内免费停车位的标准提供停车位，其他占用园区内场地停车的将适时收费。合同还就其他事项进行了约定。 2018年3月26日，天狗公司向永立公司支付半年租金及押金共计300000元；2018年8月23日，天狗公司转账支付剩余半年租金260000元。 2018年3月10日，天狗公司员工与永立公司法定代表人等就设备平台收费问题进行沟通。2018年12月24日，天狗公司员工向永立公司法定代表人发送短信称“合作期间因你方各种无端事由，（如1.拥堵消防通道，致使我公司只能有一个出入口，无备用消防通道；2.未经协商浇筑设备平台，额外收费，使我公司增加运营成本；3.不合理管理园区，增加我公司以及合作方机动车辆和电动车成本，致使我公司业务被第三方公司以及下属员工排斥，业务受阻；4.10月至12月期间修路，且无任何提前通知和协商，致使我司活动期间无法大量出货），由于你方不确定的因素太多，我们无法安心再租下去，所以因你方造成对于我司的诸多不便，我司按照合同约定，提早三个月提出合作终止，希望房东能够配合我们，因为你方未能及时配合我司的工作，导致的合作终止，我们不承担押金的承担”。永立公司法定代表人回复称“修路是暂时的”“这几天是因为道闸坏了，厂家未来修理所致，也不是理由”“至于车辆部分外单位收费也是合同所定。最后终止合同不是不可以，但在合同期内只要一方不同意解除，单方违约者将承担他方损失（除非有后续者）”。 2019年2月27日，永立公司向天狗公司发送《催告函》，告知第二年度前半年租金应为273000元，支付租金截止时间为2019年2月24日，逾期付款将额外承担滞纳金等责任。2019年3月19日，永立公司再次发送《再次告知函》，表示其不同意天狗公司单方终止合同，且根据合同约定，不管天狗公司是否实际使用仓库，均需支付租金和违约金及给永立公司造成的一切损失。同日，天狗公司发送《房屋租赁回复函》表示因永立公司未能履行房屋出租方基本道路通行保障及仓库日常消防安全保障，造成房屋实际用途丧失，天狗公司已提前3个月与永立公司解约。2019年3月21日，永立公司寄送《针对〈房屋租赁回复函〉的答复意见》，再次表示不同意天狗公司的单方终止合同，除非天狗公司另行转租或与永立公司协商一致终止合同。 后，天狗公司于2019年3月21日腾空案涉仓库，并分别于2019年3月22日、2019年3月25日向永立公司邮寄《仓库返还通知函》及案涉仓库钥匙，永立公司均拒收。 2019年12月2日，杭州市余杭区综合行政执法局向杭州市规划和自然资源局余杭分局出具征求意见联系（抄告）函一份，就案涉厂房3号建筑物未经审批扩建（隔层），将原第一层用钢架隔成两层等情况征求如下意见：1.上述建设行为是否办理过建设工程规划许可证。2.若未办理过建设工程规划许可证，可否采取改正措施消除对规划实施的影响。杭州市规划和自然资源局余杭分局回复意见：上述建设行为均未办理过建设工程规划许可证，我局就以上建筑征询了消防部门的意见，考虑到其可以通过相应的措施消除相关消防安全隐患，原则同意采取改正措施消除影响。 2020年4月20日，杭州市余杭区综合行政执法局出具余综执罚字﹝2020﹞第1011042004200017号行政处罚决定书一份，决定书载明：由于当事人未经规划部门审批对3号建筑物进行了扩建（隔层），将原第一层用钢架隔成两层，另1号、2号、4号、5号、6号、7号建筑物未能提供审批手续，但经征求规划部门意见，原则同意采取改正措施消除对规划的影响。故责令15日内补办1号、2号、3号（增加部分）、4号、5号、6号、7号建筑物的相关规划手续并处建设工程造价10%的罚款，计63500元。 同日，杭州市规划和自然资源局余杭分局出具《关于余杭市报批的答复》一份，其中载明：你司目前提交的申请书中要求补办的3号厂的隔层和雨棚等建（构）筑物符合处罚决定书（余综执罚字﹝2020﹞第1011042004200017号）中同意补办的内容。 另查明：1.案涉仓库系钢结构厂房，西北及东南角各有一消防通道，其中二楼出租仓库通往厂区的西北角通道已由永立公司上锁封闭；西南角有一电梯；东北角原有门洞，现连一60平方米左右的设备平台，系案涉租赁合同签订后，由永立公司浇筑，相连处装有卷闸门。2.案涉厂房系余杭市志合养殖联合公司所有，其法定代表人为李福根。 本院认为，本诉部分：关于租赁合同的效力。案涉厂房加层未取得规划审批手续是事实，虽然杭州市余杭区综合行政执法局、杭州市规划和自然资源局余杭分局均同意补办相关审批手续，但截至本案法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，其时间已远远超过行政处罚决定书中规定的15天内补办的期限，且同意补办并非批准建设，是否补办成功亦存在不确定性，故本院认定双方的租赁合同无效。 关于押金的返还。天狗公司于2018年12月24日向永立公司要求解除合同，并于2019年3月21日腾空案涉厂房，还分别于2019年3月22日、3月25日向永立公司邮寄《仓库返还通知函》及案涉厂房钥匙，虽永立公司拒收，但天狗公司实际占用厂房的截止时间为2019年3月21日，天狗公司已付清其实际使用期间的占用使用费，现合同无效，永立公司应返还押金40000元。 反诉部分：经本院释明后，永立公司不变更反诉请求，故对其第一、二、三、五、六项反诉请求不予支持；对其第四项诉讼请求，考虑到天狗公司于2019年3月21日才腾空案涉厂房的事实，本院酌情予以支持水电费、公共卫生费600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、杭州永立工贸有限公司与杭州天狗科技有限公司于2018年3月19日签订的《食品仓库租赁合同》无效； 二、杭州永立工贸有限公司返还杭州天狗科技有限公司押金40000元； 三、杭州天狗科技有限公司支付杭州永立工贸有限公司水电费、公共卫生费600元； 四、以上第二、三项相抵，杭州永立工贸有限公司于本判决生效后十日内返还杭州天狗科技有限公司押金39400元； 五、驳回杭州天狗科技有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回杭州永立工贸有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费800元、反诉案件受理费5435元，由杭州永立工贸有限公司负担6185元，由杭州天狗科技有限公司负担50元。 杭州永立工贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州天狗科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  王国仕 人民陪审员  郑月华 人民陪审员  沈珍珠 二〇二〇年八月七日 书 记 员  王 钦 ?*ArabicDash?-16-? 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