浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初5973号 原告（反诉被告）：宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司，住所地：宁波市鄞州区世纪东方商业广场70、72、76号，中山东路1083号世纪东方商业广场F2008、F2010商铺，统一社会信用代码为91330212MA2GR4J20A。 法定代表人：崔智敏，该公司经理。 委托诉讼代理人：何晓艳，浙江金汉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨黎明，该公司员工。 被告（反诉原告）：宁波格尔登物业管理有限公司，住所地：宁波市鄞州区百丈东路966-1号，统一社会信用代码为91330200750356436E。 法定代表人：李元吉，该公司经理。 委托诉讼代理人：施志坚，浙江导司律师事务所律师。 原告宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司（以下简称锦辉餐饮公司）与被告宁波格尔登物业管理有限公司（以下简称格尔登物业公司）、宁波格尔登物业管理有限公司世纪东方商业广场管理分公司（以下简称格尔登物业世纪东方分公司）物业服务合同纠纷一案，原告于2020年6月17日向本院提起诉讼，本院于同日立案后，依法适用简易程序审理。后因格尔登物业世纪东方分公司于2020年6月19日注销登记，原告撤回针对其诉请。同时，被告格尔登物业公司在答辩期限内提出反诉，本院经审查后决定本诉与反诉合并审理，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何晓艳、杨黎明，被告的委托诉讼代理人施志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告以受新型冠状病毒肺炎疫情影响，格尔登物业世纪东方分公司管理的案涉物业于2020年1月30日起停止营业，且原告员工基本来自湖北，致使双方签订的物业管理合同目的无法实现为由，诉请判令（变更后）：1.确认原告与格尔登物业世纪东方分公司签订的《商业管理及物业管理服务协议》于2020年3月15日解除；2.被告退还2020年1月30日至2020年3月14日期间的物业管理费25707元；3.被告退还物业管理费保证金52584元；4.被告退还宣传服务押金15000元、广告位押金5000元、发光字押金5000元、出入证押金1155元，合计26155元。 被告答辩并反诉称:一、确认合同于2020年3月15日因原告的单方解除违约行为而解除。根据合同约定，因原告单方解除合同的，被告无需返还物业管理费保证金。二、合同虽于2020年3月15日解除，但原告实际于2020年3月31日方才腾退交还物业，因原告仅支付至2020年3月14日止的物业管理费，故仍应支付2020年3月15日至2020年3月31期间的物业管理费9952元。三、原告仅支付至2020年1月31日止的水电费，被告同意在原告结清至2020年3月31日（其中广告位电费截至2020年4月29日）的水电费后，退还宣传服务押金15000元、广告位押金5000元、发光字押金5000元、出入证押金1155元，合计26155元。综上，反诉请求判令：1.原告支付2020年3月15日至2020年3月31日期间的物业管理费9952元；2.原告支付2020年2月1日至2020年3月31日期间的电费9421.25元、水费281.11元；3.原告支付2020年2月1日至2020年4月29日期间的广告位电费1230.83元。 原告答辩称：原告于2020年3月11日即发函通知被告及房屋所有权人宁波好阳光集团有限公司（以下简称好阳光公司）要求解除合同，同时要求对方告知是否需要恢复原状，但被告及好阳光公司迟迟未予答复。后合同于3月15日解除。原告于3月23日再次向被告及好阳光公司发送结算通知书，要求搬离物品。3月25日，好阳光公司才发函告知原告需要恢复至白坯。原告收函后于次日向被告及好阳光公司发送拆除通知书，承诺恢复原状，并要求对方指定人员配合拆除。但在3月30日，对方仍阻止原告搬离室内物品，当晚又答复需要恢复至白坯。次日，三方就无需恢复至白坯最终进行了确认。故合同解除后原告无法及时腾退的原因在于被告及好阳光公司，原告无需承担该期间的物业管理费。至于水电费用，原、被告于2020年3月20日共同签署的交接单上就水电度数进行了确认，原告同意按此度数进行结算。 对双方无争议的事实，本院认定如下： 2019年6月10日，原告（乙方）与格尔登物业世纪东方分公司（甲方）签订《商业管理及物业管理服务协议》，约定：基于乙方与好阳光公司签订租赁合同承租位于世纪东方商业广场的店铺号为F2008、F2010的租赁物业，甲方受托对广场进行商业管理及物业管理；乙方接受甲方提供的商业管理及物业管理服务，并承诺按约定向甲方支付各项费用；乙方应于本协议签署的同时向甲方支付相当于三个月物业管理费金额的物业管理费保证金52584元，租赁期限届满后甲方将物业管理费保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方；乙方应自2019年7月30日起至租赁期限届满日向甲方支付物业管理费，乙方应于2019年7月30日前向甲方支付2019年7月30日至2019年12月14日的物业管理费78893元，之后乙方应自2019年12月15日起每六个月为一个付款周期向甲方支付物业管理费，先付后用，物业管理费标准为50元/平方米/月，按租赁合同约定的租赁面积计算；如乙方与好阳光公司之间的租赁合同因乙方原因而解除时（包括乙方单方解除租赁合同或好阳光公司因乙方的违约行为而解除租赁合同），乙方的物业管理费保证金全部归甲方所有，不再退还。 2019年6月12日，原告交纳了物业管理费保证金52584元，格尔登物业世纪东方分公司开具了收据。庭审中，原、被告均确认原告已全额结清至2020年3月14日的物业管理费，并交纳了宣传服务押金15000元、广告位押金5000元、发光字押金5000元、出入证押金1155元。 2020年3月11日，原告收到格尔登物业世纪东方分公司要求其支付下一期物业管理费52584元、好阳光公司要求其支付下一期租金201522元的通知。 3月11日，原告以邮寄形式向格尔登物业世纪东方分公司发送《解除合同通知书》，载明：受疫情的不可抗力影响导致无法继续经营，已通知好阳光公司解除租赁合同，现通知格尔登物业世纪东方分公司于2020年3月15日解除《商业管理及物业管理服务协议》。格尔登物业世纪东方分公司于3月13日签收。 3月20日，原告与格尔登物业世纪东方分公司签订交接单一份，确认：原告于2020年3月15日提前闭店交还商铺全部钥匙二把，商铺内暂存设备、座椅一批；截至3月16日水表度数12969度、电表度数8456.4度。 3月23日，原告以邮寄形式向好阳光公司、格尔登物业世纪东方分公司发送《结算通知书》，载明：其根据租赁合同约定已通知贵司租赁合同于3月15日解除，并于3月20日办理了钥匙及店铺交接手续，但截至3月21日并未收到通知是否需将房屋恢复至毛胚。为避免给后续招租带来不便，要求在3月30日前搬离仍存放在商铺内的全部设备设施。格尔登物业世纪东方分公司于3月24日签收。 3月25日，好阳光公司以邮寄形式复函，认为原告构成单方违约解除，要求原告支付装修期租金、罚没保证金，并要求将房屋恢复至白坯状态。原告于次日签收。 3月26日，原告再次以邮寄形式向好阳光公司、格尔登物业世纪东方分公司发送《商铺拆除通知书》，载明：现贵司书面要求进行拆除，我司愿意履行合同义务，正式通知贵司，我司将于2020年3月30日上午10点安排人员进行现场铺内整理打包，待30日晚10点后对商铺内物品设备包括座椅板凳等所属我公司物品进行搬离，并进行毛坯恢复施工。预计拆除时间4天左右，望贵司指定联系人员，配合我司拆除工作。格尔登物业世纪东方分公司于3月30日签收。 3月31日，原告与好阳光公司签订确认书，确认案涉房屋于3月31日按房屋现状交还，无需拆除至白坯状态，房屋内装修及未搬离的遗留物品均无偿归好阳光公司。 另查明，2020年1月23日，因新型冠状病毒肺炎疫情，浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应。3月21日，宁波市开始全面恢复生产生活秩序。3月25日，武汉以外地区解除离鄂管控，4月8日武汉市解除离汉离鄂管控。在（2020）浙0212民初5971号案件中，原告与好阳光公司均确认被告于2020年2月6日起对案涉楼宇进行封闭管理。 以上事实有原告提供的《商业管理及物业管理服务协议》、交易凭证、收据、交接单、结算通知书、商铺拆除通知书、快递回单及查询凭证、收款通知、新闻报道，被告提供的函、确认书等，以及原、被告庭审陈述予以在卷佐证。 对双方有争议的证据和事实认定如下： 1.原告提供照片一组，拟证明被告在案涉房屋周边设置大花瓶，影响原告日常经营； 2.原告提供聊天记录、员工花名册、工资单各一份，拟证明原告员工大多来自湖北，因受疫情影响，合同目的不能实现； 3.原告提供资产负债表、利润表、现金流量表各一份，拟证明原告因疫情影响已无力继续履行合同； 4.被告提供自制抄表记录一份，拟证明原告拖欠自2020年2月1日起的水电费的事实。 经质证，被告对证据1、2、3的关联性均不予认可。原告对证据4真实性未表异议，但认为度数应按双方3月20日确认的度数计。 本院认为，证据1与本案缺乏关联性，原告并非以被告违约设置花瓶提出解除合同；证据2中员工身份信息不详，且无社保缴纳记录等佐证，本院对真实性不予认定，至于关联性及证明力将在下文一并阐述。证据3缺乏与本案的直接关联，企业经营利润受多种因素制约。原告未就证据4真实性表异议，本院予以确认。截至2020年1月底的水表度数为12925度，电表度数为8317度，本院对上述事实予以确认。 本院认为，被告确认案涉合同于2020年3月15日解除，且同意退还宣传服务押金15000元、广告位押金5000元、发光字押金5000元、出入证押金1155元，故本院对此予以确认。双方的争议焦点如下：一、原告是否有权行使法定解除权。案涉商铺因疫情防控需要短期停业，虽后续受此影响可能导致客流量、订单等减少，营业额降低，人员招聘困难，但这些都属于正常的商业风险范畴，对物业服务合同的履行并未构成不可克服的阻碍，故原告以不可抗力为由要求解除合同缺乏事实依据，本院不予采纳。因原告不符合行使法定解除权条件，故其在合同期限内单方解除构成违约解除，根据合同约定，被告有权不予退还保证金。二、关于疫情期间物业管理费的收费标准。2020年1月30日至3月14日正值疫情期间，且案涉房屋所在楼宇也于2月6日起封闭管理，故本院认为基于公平原则，原告主张的该期间的物业管理费可适当减免，本院酌情按原标准的60%计，即被告应向原告退还该期间物业管理费10517元。三、关于合同解除后的物业管理费。合同解除后，原告应及时向好阳光公司交还租赁标的，换言之，腾退交接的权利义务仅局限于承租人与出租人，原告以出租人迟延接收房屋作为对抗支付物业管理费的依据不足，故原告应向被告支付2020年3月15日至3月31日期间的物业管理费，其中3月15日至3月21日期间按原标准的60%计，经核算，该期间物业管理费为8029元。四、关于水电费。因原、被告已于3月20日对水电度数（除广告位外）进行了确认，视为交接，故水电费以此时度数为准进行结算，经核算，水费为269元、电费为8216元。广告位电费双方同意按1230.83元（自2020年2月1日至4月29日共89天）折算成天计。同上，因3月20日双方已进行交接，被告本可及时撤除广告位，故广告位电费计算至3月20日为678元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司与宁波格尔登物业管理有限公司世纪东方商业广场管理分公司于2019年6月10日签订的《商业管理及物业管理服务协议》于2020年3月15日解除； 二、被告（反诉原告）宁波格尔登物业管理有限公司退还原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司宣传服务押金15000元、广告位押金5000元、发光字押金5000元、出入证押金1155元，合计26155元； 三、被告（反诉原告）宁波格尔登物业管理有限公司退还原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司2020年1月30日至2020年3月14日期间物业管理费10517元； 四、原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司支付被告（反诉原告）宁波格尔登物业管理有限公司2020年3月15日至2020年3月31日期间物业管理费8029元； 五、原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司支付被告（反诉原告）宁波格尔登物业管理有限公司2020年2月1日至2020年3月16日期间的水费269元、电费8216元，合计8485元； 六、原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司支付被告（反诉原告）宁波格尔登物业管理有限公司2020年2月1日至2020年3月20日期间的广告位电费678元； 上述第二至六项折抵后，被告（反诉原告）宁波格尔登物业管理有限公司尚需支付原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司19480元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 七、驳回原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）宁波格尔登物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费2389元，减半收取1194.50元，由原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司负担477.50元，被告（反诉原告）宁波格尔登物业管理有限公司负担717元。反诉受理费161元，由原告（反诉被告）宁波市鄞州区锦辉餐饮管理有限公司负担115元，被告（反诉原告）宁波格尔登物业管理有限公司负担46元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  陈 奕 二〇二〇年八月十二日 代书记员  许玲燕