湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0106执异61号案外人：易光富，男，1974年3月2日生，汉族，住河南省潢川县。委托代理人：侯华晴，湖北诚明律师事务所律师。诉讼保全申请人：甘延政，男，1964年2月24日出生，汉族，住武汉市武昌区梅苑小区二期波光园211栋1单元302号,公民身份号码:413028196402241951。委托代理人：王铂，湖北法辉律师事务所律师。被申请人：王家全，男，1990年8月5日出生，汉族，住湖南省潢川县。诉讼保全申请人甘延政为与被申请人王家全民间借贷纠纷一案，向本院申请诉讼财产保全。本院于2019年8月6日作出（2019）鄂0106民初13045号民事裁定，裁定：查封、冻结被申请人王家全名下价值945266.67元的财产（银行存款或其他财产、财产权益）。于2019年8月12日查封王家全所有的坐落于武汉市汉阳区梅林六街11号广电.兰亭时代二期1、2栋1号楼21层1号房屋｛建筑面积111.61㎡，不动产权证号：鄂（2017）武汉市汉阳不动产权第0009091号，以下简称涉案房屋｝，查封期限三年。案外人易光富向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人易光富请求：解除对涉案房屋的查封。事实与理由：涉案房屋系本人所有。本人在2016年11月24日与该房屋备案所有权人王家全夫妇二人签订了买卖合同，以83.8万元价格购买上述查封房屋，支付购买全款。王家全夫妇二人向本人出具了收条，本人实际占有使用该房屋至今。因登记所有权人未在房产部门办理产权证，本人按照合同约定自行出资缴纳了房屋登记所需要的不动产登记费、契税、维修基金及房屋装修、使用期间的装修保证金、物业管理费等全部项目费用。因王家全夫妇二人违约，至今未予办理过户登记，导致法院查封错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求解除查封。易光富为支持其异议主张，向本院提供的主要证据有：1、易光富与王家全、刘霞于2016年11月24日就涉案房屋签订的《买卖合同》；2、王家全、刘霞于2016年11月24日向易光富出具的收到“购房款838005元”的收条；3、武汉市地方税务局于2017年6月8日就涉案房屋开具的《税收完税证明》，金额为：16660.08元，及易光富当日支付16660.08元税金的银行交易记录；4、武汉天宇弘物业公司汉阳分公司（以下简称天宇弘汉阳公司）于2016年11月25日就涉案房屋开具的物业费增值税发票（纳税金额为1674元，应纳税额为48.76元，价税合计1674元；该税票备注部分载明缴费期间为2017年1月1日至2017年6月）；5、天宇弘汉阳公司于2018年1月23日就涉案房屋开具的物业费增值税发票（纳税金额为2275.34元，应纳税额为68.26元，价税合计2343.6元；该税票备注部分载明缴费期间为2018年1月1日至2018年12月31日），及易光富当日支付2343.6元物业费银行交易记录；6、天宇弘汉阳公司于2019年10月29日开具的物业费增值税发票（纳税金额为3158.49元，应纳税额为189.51元，价税合计3348元；该税票备注部分载明缴费期间为2019年1月1日至2019年12月31日），及易光富当日支付3348元物业费银行交易记录；7、2016年9月6日，“王家全”为涉案房屋向国网湖北电力公司支付100元预收电费发票；8、2016年11月25日，天宇弘汉阳公司就涉案房屋向“王家全”出具的669.70元垃圾清运费、3000元装修保证金的收款收据各一张；9、2016年11月25日，“王家全”交存8148元“住宅专项维修资金”票据；10、2017年6月6日，武汉市财政局向“王家全”收取80元不动产登记费收据；11、2016年11月25日，天宇弘汉阳公司就涉案房屋向“王家全”收取200元水费保证金出具的收据；保全申请人甘延政抗辩称，易光富对涉案房屋不享有实体权利,其异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,请求驳回其异议申请。一、易光富是王家全的近亲属,二人存在利害关系,易光富提交的“买卖合同”是为了抗辩财产保全裁定而制作的虚假房屋买卖合同。1、易光富与王家全同为河南省潢川县付店镇人,他是王家全的亲舅舅。从2015年起二人合伙在武汉与本人做生意,易光富知道王家全拖欠本人大额货款至今未还,易光富并非是毫不知情的善意第三人。2、王家全几乎是原价将涉案房屋卖给易光富,严重低于市场价不符合常理,房屋买卖合同明显是虚假的。根据“武汉市房屋交易信息查询结果告知单”显示,王家全是2015年4月5日与开发商签订的购房合同,2015年时房屋成交价是83.3万元。假设一年半之后王家全将房屋卖给易光富,卖房的价格肯定要参考2016年的市场价,但是易光富提交的“买卖合同”中约定的卖房价格为83.8万元,房屋仅溢价5000元,如果将物价上涨、房屋升值、利息损失等因素考虑进去,王家全根本是亏血本把房子卖给易光富的,这明显不符合常理。二、假设易光富与王家全的交易是真实的,易光富作为买受人也对房屋至今没有办理过户登记存在重大过错,应承担过错责任,因而其异议申请不能对抗财产保全裁定。假设易光富陈述属实,那么易光富应该从2017年6月8日就明知可以办理涉案房屋过户登记了,截至2019年1O月法院保全涉案房屋并通知王家全开庭,易光富足足有两年多的时间可以办理房屋过户登记,但是易光富却消极不行使登记权利,才导致涉案房屋被法院保全无法过户。为什么说易光富从2017年6月8日就明知可以办理房屋过户登记,因易光富在“异议申请书”中自认其为王家全缴纳了房屋登记所需的费用,且根据“武汉市房屋交易信息查询结果告知单”显示涉案房屋不动产证号为“鄂(2017)武汉市汉阳不动产权第0009091号”,申请办理不动产证的时间为2017年6月8日,这与易光富替王家全缴纳契税的时间对应。所以涉案房屋不动产证在2017年就办好了,完全可以在当年过户登记给易光富。易光富参与了涉案房屋办理不动产证的整个过程,理应从2017年起就明知可以办理房屋过户登记了。易光富还在异议申请书中主张是因为王家全夫妻二人违反合同约定导致至今未办理过户登记手续。这一理由是站不住脚的,假如王家全夫妻违约不办理过户,在这两年多的时间内易光富完全可以通过法院判决涉案房屋直接过户并追究王家全夫妻的违约责任,无需王家全夫妻的配合。但易光富不仅没有起诉王家全,甚至没有提供对王家全主张过权利的证据。由此可见,要么是易光富消极不行使登记权利,一切咎由自取；要么是易光富与王家全串通一气制造虚假交易对抗财产保全裁定。三、易光富提交的“买卖合同”并未实际履行,易光富并未支付购房款。易光富提交的“买卖合同”根本没有实际履行。易光富没有提供支付购房款的银行转账记录,仅有一张“收条”不足以证明其向王家全实际支付了83.8万元的购房款。83万元数额巨大用现金交易不现实,况且“收条”上也没有注明收的是现金。这张“收条”是王家全为制造虚假的交易才出具给易光富的,易光富并未实际付款,王家全也没有将房屋过户给易光富。四、易光富主张实际占有使用涉案房屋没有事实和法律依据。1、本人亲自到涉案房屋去做了调查,发现涉案房屋不仅无人居住,甚至没有装修,根本就是毛坯房,易光富所言不实。2、缴纳物业管理费不能证明易光富证明实际占有居住涉案房屋，根据《武汉市物业管理条例》的规定,业主就算没有居住房屋也有缴纳物业管理费的法定义务。况且易光富作为王家全的亲舅舅帮外甥代缴一两年的物业管理费也不能证明他就实际占有房屋了。3、易光富仅提供了2016年的一张电费发票和一张物业出具的水费保证金,这明显是交房时预交的费用,没有时间跨度,没有连续性,所以不能证明易光富实际占有居住涉案房屋。4、易光富提供的其他票据都不是易光富实际支付的,而且账户的名字全部是王家全,由于易光富与王家全存在利害夫系,所以易光富提供的所有票据都可能是王家全提供给他的,因而这些票据不具备证明易光富占有涉案房屋的效力。综上所述,易光富的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,请求驳回其异议申请。审查查明，《武汉市房屋交易信息查询结果告知单》载明：涉案房屋系武汉广泓房地产开发有限公司（以下简称广泓房地产公司）所开发的商品房。被申请人王家全于2015年4月5日与该公司签订商品房买卖合同,合同备案号为：阳140320684。成交申报价为83.3万元，于2017年6月8日办理产权转移登记，登记至被申请人王家全名下。此后，涉案房屋未再次办理转移登记。根据异议人易光富提交的证据，可证明以下事实成立：1、2016年11月10日，广泓房地产公司开具金额为83.3万元，购买方为王家全的普通增值税发票；2、武汉天宇弘物业管理公司汉阳分公司（以下简称天宇弘物业汉阳分公司）于2016年11月25日开具的三张金额分别为669.7元、3000元、200元的收款收据，收费项目分别为垃圾清运费、装修保证金、水费保证金。收据载明的住户均为王家全；3、2016年11月25日，“王家全”交纳的金额为8148元的住宅专项维修资金；4、2017年6月6日，武汉市不动产登记中心开具的《湖北省非税收入一般缴款书》，载明付款人为王家全，金额为80元不动产登记费；5、武汉市汉阳区地税局于2017年6月8日开具了一张金额为16660.08元的税收完税证明，该证明备注处载明：房源编号为P……的房屋坐落位置：汉阳区梅林六街11号广电.兰亭时代二期1、2栋1号楼21层1号，房屋面积111.61㎡。合同签订时间：2015-4-5。当日，异议人易光富尾数为*679698的银行卡发生一笔金额亦为16660.08元的交易；6、天宇弘物业汉阳分公司于2016年11月25日开具的金额为1674元的增值税发票，发票载明应税名称为物业管理费。备注部门载明：物业管理面积111.61平方，单价2.5元。2017.1-2017.6；7、天宇弘物业汉阳分公司于2018年1月23日开具金额为2343元的增值税发票，发票载明应税名称为物业管理费。备注部门载明：物业管理面积111.61平方，单价2.5元。2018.1.1-2018.12.31，7折减免1004.4元。当日，易光富尾数为*788345的建行信用卡发生一笔金额为2343元的交易，收款方为天宇弘物业汉阳分公司；8、天宇弘物业汉阳分公司于2019年10月29日开具日金额为3348元的增值税发票，发票载明应税名称为物业管理费。备注部门载明：物业管理面积111.61平方，单价2.5元。2019.1.1-2019.12.31。当日，易光富尾数为406381的银行卡发生一笔金额为3348元的交易，收款人为天宇弘物业汉阳分公司。另查明，案外人易光富与被执行人王家全系舅甥关系，王家全系易光富二姐之子，涉案房屋目前仍系毛坯房。关于易光富与王家全之间是否就涉案房屋存在真实的交易，易光富是否向王家全支付了约定的“购房款”，及易光富是否实际占有了涉案房屋等问题，本院询问了易光富。一、易光富是否支付购房款的问题。易光富提出异议时，提交了一份与王家全就涉案房屋交易签订的《买卖合同》，落款时间为2016年11月24日，并主张向王家全支付了全部购房款。就购房款的支付方式，易光富称：本人用王家全所欠债务抵付了应支付的83.8万元购买款，其中有借款45万元，另38万元为双方交易中产生的货款。45万元的借款中，有15万元是本人在2012年提供给王家全，另30万元是在2012年至2015年期间王家全通过本人向老家亲戚邻居借的。该这30万元中，有8万元是向老家邻居借的，其余的是向本人大姐、三姐借的。关于38万元的货款。易光富称：王家全所欠38万元货款发生在2013年至2015年期间，所谓货款实际应是分红款，本人与王家全在此期间合伙做柴油生意，该38万元是王家全应支付给我的分红款。二、关于房屋是否交付占有的问题。易光富称，房屋已交付本人占有使用，该房屋现为毛坯房，本人主要是在该房屋内堆放一些装修材料。案外人就其上述陈述未提供相应的证据证明。审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。就本案而言，首先，案外人易光富虽然提供了一份就涉案房屋与王家全签订的落款时间为2016年11月24日的《买卖合同》，但就购房款的支付未提供相应的证据，也不能作出合理的说明；其次，就房屋是否转移占有，易光富虽主张已实际占有涉案房屋，但涉案房屋至今为毛坯房屋，不具备居住使用条件。易光富通过自己银行账户向物业管理公司支付了2016年以后的物业管理费及其他费用，但该事实不足以说明王家全已将涉案房屋转移至易光富占有；其三，根据易光富所提供的证据，“王家全”在2017年6月8日即办理了产权证，所有办证费用均为易光富所支付。根据该事实可确定，易光富在2017年6月8日至2019年8月12日本院查封涉案房屋的这一段期间内完成能够依据双方所签订的“买卖合同”办理涉案房屋的转移登记，但易光富未在此期间办理涉案房屋的转移登记。综合上述事实，并结合案外人易光富与被执行人王家全之间的亲属关系，及易光富所称二人间曾经合伙经营柴油买卖的事实，本院认定易光富与王家全之间就涉案房屋不存在真实的交易。易光富也不能提供向王家全支付了83.8万元购买款，及实际占有涉案房屋的证据。易光富对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其异议主张事实及法律依据不足。对其异议请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回易光富的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  万文沙审判员  韩 野审判员  彭 夙二〇二〇年八月三日书记员  金 菁