河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初6451号原告中国银行股份有限公司信阳分行，统一社会信用代码9141150087688009XW。营业场所：信阳市东方红大道158号。法定代表人邢建卓，该分行行长。委托代理人查君舰，河南文赢（杭州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告郑加军，男，汉族，1974年3月20日出生，住河南省固始县。被告周世云，女，汉族，1976年7月13日出生，住河南省固始县。被告信阳市浉河区湖东房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码914115007067526939。住所：信阳市107国道998公里处。法定代表人曾幼全，该公司经理。原告中国银行股份有限公司信阳分行（以下简称中行信阳分行）与被告郑加军、周世云、信阳市浉河区湖东房地产开发有限责任公司（以下简称湖东房地产公司）因借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中行信阳分行的委托代理人查君舰与被告郑加军到庭参加了诉讼，被告湖东房地产公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行信阳分行诉称，应被告郑加军的申请，2017年3月10日，原告与被告郑加军及湖东房地产公司签订了编号为“2017年信中申房字××号”的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，贷款金额35万元，期限自2017年4月1日至2037年4月1日。被告郑加军以自己购买的位于浉河区××大道××单元××号房屋抵押，并办理了抵押登记，抵押登记编号“豫F（2017）信阳市不动产证明第0040869号”，被告湖东房地产公司自愿对该借款本息承担连带担保责任，原告按合同约定将贷款转到被告郑加军指定的账户。但被告违反合同的约定，截止2019年7月15日被告郑加军已逾期76天未偿还借款本息。被告周世云与郑加军是夫妻关系，也应承担还款责任。经原告多次催要，各被告拒不履行合同义务。为维护自身合法权益，特提出如下诉讼请求：1、请判令被告郑加军、周世云偿还借款余额327760.29万元及利息、罚息；2、请判令被告郑加军、周世云对上述借款本金及利息的房屋抵押有效，原告对抵押物有优先受偿权；3、请判令被告湖东房地产公司对上述借款本金及利息承担连带担保责任；4、本案诉讼费用及实现债权的费用由各被告承担。被告郑加军辩称，1、我和被告湖东房地产公司的法定代表人曾幼全经过熟人介绍认识，双方签订的商品房买卖合同不是我的真实意思，曾幼全以帮助我们为理由，引诱我与湖东房地产公司签订房屋买卖合同，不用交首付，我只需协助去银行签字，房屋办理完按揭手续后，也不用偿还银行贷款。我在签订商品房买卖合同后，湖东房地产公司并未向我提供房屋买卖合同及购房手续。我向中行信阳分行提供的偿还按揭贷款的账户，是我按房地产公司的要求在固始县蓼北路的中国银行办理的，我个人没有还过贷款，银行卡办理后直接邮寄给湖东房地产公司南湖林语销售部，涉案的房屋我从没有占有和使用。2、在接到银行向我催收贷款的信息后，我找曾幼全要求他把这些事处理好，在今年2月份我和湖东房地产公司签订了一份退房协议，内容大概是：湖东房地产公司为我办理退房手续并配合我到银行办理房屋买卖合同解除后的贷款手续。所以，双方的房屋买卖合同关系不真实，贷款应该由湖东房地产公司偿还。退房协议文本湖东房地产公司没有向我提供，我仅以个人名义办理还贷的银行卡，并交给了湖东房地产公司，这些事实有我和曾幼全的通话记录可以证实。3、被告周世云不应该承担还款责任，我与周世云在2011年8月17日离婚，且我向银行提交有离婚证，证明签订合同时我是单身。被告周世云、湖东房地产公司经本院合法传唤未说明理由，未到庭应诉及答辩。经审理查明，2017年3月10日，原告中行信阳分行作为贷款人，与被告郑加军（借款人）、被告湖东房地产公司【保证人（开发商）】签订了编号为“2017信中申房字××号”的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称《个人住房贷款合同》）。该《个人住房贷款合同》约定：被告郑加军因购买被告湖东房地产公司开发建设的坐落于浉河区××大道××单元××号房屋，向原告中行信阳分行申请贷款35万元，贷款用途仅限于借款人支付其购买合同约定房产的购房款，贷款期限自贷款人实际放款日起算总月数240期；贷款利率为浮动利率方式，首次定价日为实际放款日；还款方式为按月等额本息还款，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款支付方式为受托支付，放款账户户名为湖东房地产公司；如借款人存在未按期归还贷款本息或应支付的其他费用等违约情形，则贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，依法律规定或本合同约定行使担保物权及要求保证人承担保证责任。为保证合同履行，被告郑加军自愿以其购买的坐落于浉河区××大道××单元××号房屋作为抵押，并于2017年3月21日在信阳市国土资源局办理豫F（2017）信阳市不动产证明第0040869号不动产登记证明，该不动产登记证明载明的“证明权利或事项”为预告登记，“权利人（申请人）”为原告中行信阳分行下属的分支机构申城支行，“义务人”为被告郑加军；湖东房地产公司自愿提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。上述《个人住房贷款合同》签订及办理不动产登记证明后，原告中行信阳分行于2017年4月1日按合同约定向被告郑加军受托支付的湖东房地产公司账户交付借款35万元。合同履行初期，被告郑加军尚能按合同约定偿还借款本息，但至2019年12月20日，被告郑加军逾期未按约定还款，尚欠未到期本金319876.89元，拖欠本金余额321870.89元。为此酿成纠纷，原告中行信阳分行遂向本院起诉讼，并提出如上所请。本案审理工程中，原告中行信阳分行申请撤回对被告周世云的起诉，本院予以准许。本院认为，合同依法成立即具有法律约束力，当事人各方均应按照约定全面履行各自的合同义务。本案原、被告双方签订的《个人住房贷款合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，合法有效，本院予以确认。原告中行信阳分行按照《个人住房贷款合同》的约定，向被告郑加军等履行了发放贷款35万元的义务；被告郑加军未按约定偿还借款本息，构成违约，故原告中行信阳分行主张郑加军偿还借款本金321870.89元及利息（含罚息）2584.58元(暂计算至2019年12月23日，之后的借款利息及罚息按合同约定计算至借款本息实际清偿之日止)的诉讼请求，本院予以支持。被告郑加军以其购买的坐落于浉河区××大道××单元××号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为中行信阳分行，依照相关法律规定，“预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，故原告中行信阳分行享有当抵押登记条件成就或约定期限届满前对案涉房屋办理抵押权设立登记的请求权。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，即预购商品房抵押权预告登记不能等同于抵押权登记，抵押权属担保物权的范畴，而预购商品房抵押权预告登记的目的在于保护抵押权登记的顺位。原告与被告湖东房地产公司在双方签订的《个人住房贷款合同》中约定，湖东房地产公司自愿为上述债务提供阶段性连带责任保证，约定的保证责任期间为“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起”，因涉案房屋尚未办理抵押权登记及房屋他项权证等，合同约定的保证责任免除的条件尚未成就，故原告中行信阳分行要求被告湖东房地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。原告中行信阳分行以主体不适格为由撤回对被告周世云的起诉，符合相关法律规定，本院予以准许。被告郑加军辩称双方房屋买卖合同关系不真实，且其与湖东房地产公司已达成退房协议，贷款应该由湖东房地产公司偿还，但未提供证据证明其上述抗辩主张，故本院不予支持，且与被告湖东房地产公司的房屋买卖合同纠纷可另行处理。被告湖东房地产公司未到庭应诉及答辩，系怠于行使诉讼权利的行为，应承担举证不力的诉讼责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告郑加军应于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司信阳分行借款本金金额321870.89元及利息、罚息（从实际欠付之日起按照合同约定的期限及方式计算至借款本息实际清偿之日止）。二、被告信阳市浉河区湖东房地产开发有限责任公司对上述债务负连带清偿责任。三、驳回原告中国银行股份有限公司信阳分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6216元，由被告郑加军、信阳市浉河区湖东房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  胡海涛审判员  程 艳审判员  高海波二〇二〇年八月二十八日书记员  饶 静