广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6062号原告（反诉被告）：曹秀芳，女，1973年3月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。诉讼委托代理人：杨帆，是北京市东元（广州）律师事务所律师。诉讼委托代理人：曾剑凌，是北京市东元（广州）律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：徐湛霞，女，1987年6月28日出生，汉族，住广东省东莞市。诉讼委托代理人：简朗峻，男，1986年11月6日出生，汉族，住广东省东莞市。原告（反诉被告）曹秀芳诉被告（反诉原告）徐湛霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，由审判员侯炜邦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹秀芳及诉讼委托代理人杨帆，被告徐湛霞及诉讼委托代理人简朗峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹秀芳向本院提出诉讼请求：一、确认曹秀芳与徐湛霞2020年1月12日签订的《租赁合同》已于2020年4月16日解除；二、徐湛霞向曹秀芳退还押金20000元；三、徐湛霞赔偿曹秀芳的损失14564.5元；四、徐湛霞返还扣押曹秀芳的全部物品（价值约30000元）。五、本案诉讼费用由徐湛霞承担。事实和理由：2019年2月25日，曹秀芳与徐湛霞签订《租赁合同》，约定：甲方（徐湛霞）将位于荔湖大厦南座三楼XXX档口租给乙方（曹秀芳）使用，每月租金10000元；租用时间从2019年3月1日起至2020年2月28日止；合同签订后，乙方向甲方缴纳20000元押金。上述《租赁合同》签订当日，曹秀芳向徐湛霞支付了30000元作为押金及首月租金。此后，曹秀芳一直依照徐湛霞的指示支付租金。2020年1月12日，由于租期即将届满，曹秀芳与徐湛霞再次签订《租赁合同》，除租赁期限在原《租赁合同》期限的基础上向后延续一年之外，其他内容与原《租赁合同》一致。2020年1月14日，曹秀芳向徐湛霞支付了2019年12月的电费、2020年1月、2月的租金共计20513元。2020年1月23日，广东省因疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，曹秀芳承租的商铺所在的广州市荔湾区荔湖大厦童装妇婴用品商场停止对外营业。2020年2月27日，荔湖大厦商场通过微信公众号发布通知称：2020年2月免租，3月、4月租金均以七五折计算。2020年3月2日，荔湖大厦商场方恢复营业。因疫情期间承租户的生意经营受到了巨大的影响，荔湖大厦商场商场的租金减免政策遭到了大量租户的反对，曹秀芳、徐湛霞双方对以何标准缴纳租金的问题也一直无法达成一致意见，故双方一直在协商租金减免的问题。2020年4月14日，徐湛霞迳行锁住曹秀芳承租的商铺，阻止曹秀芳正常经营。2020年4月16日，曹秀芳通过微信通知徐湛霞解除《租赁合同》。徐湛霞迳行锁门，导致曹秀芳无法正常使用承租物，已经构成了根本违约，曹秀芳有权解除合同、要求徐湛霞返还押金、返还扣押的全部物品。曹秀芳已于2020年4月16日向徐湛霞发出解除合同的通知，故《租赁合同》解除日期为4月16日。因徐湛霞的违约行为导致曹秀芳需另寻店铺进行经营，由此给曹秀芳造成了巨大的经济损失，特提起本案诉讼。被告徐湛霞答辩暨反诉称：对于原告单方提出以微信发出解除租赁关系，被告不同意。原告要求赔偿损失没有依据，营业执照是用被告的，经营人员只有一人，货品货物没有任何损失。被告不同意退还押金。原告从4月份开始逾期支付被告租金、水电费、管理费。反诉请求：一、请求法院判决确认原被告双方于2020年1月12日签署的《租赁合同》于反诉被告收到本反诉状之日予以解除。二、判令反诉被告腾空租赁物并交还反诉原告管理使用。三、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付2020年3月至合同解除之日止的租金、管理费、水电费及逾期付款违约金（详见《欠费计算表》，暂计至2020年6月30日为84335元）。四、判决确认反诉原告无需向反诉被告退还押金20000元。五、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付从合同解除之日至租赁物交还之日止的占用费、管理费及逾期付款违约金（占用费按10000元/月从2020年7月1日起计至实际交还物业之日止，管理费按639元/月从2020年7月1日起计至实际交还物业之日止，占用费违约金以10000元/月为基数按每日10%从当期月度届满次日计算至实际付款日止且以基数为限额）。六、本案诉讼费用由反诉被告承担。原告曹秀芳答辩称：一、原告自2019年2月25日起承租案涉租赁物，2020年1月12日与被告续签《租赁合同》，于2020年1月14日向被告支付了2019年12月的电费513元、2020年1月的租金10000元，并预交了2月的租金10000元，共计20513元。后国内爆发疫情。2020年2月27日，荔湖大厦商场在微信公众号上发布了租金优惠通知，宣布荔湖大厦“2020年2月免租、3月、4月租金均以七五折计算”。被告不愿意按荔湖大厦的优惠政策给予原告对应优惠，于2020年3月11日通过微信告知原告“返还已收取的2月份纯租金的50%给租户。3月及4月租金按签订合同的8.5折计算”。对被告发“疫情财”的行为，原告感到不满，遂与被告展开协商。2020年4月5日，被告再次通过微信向原告索要租金、管理费，但其仍旧没有执行荔湖大厦的优惠政策（2020年2月免租、3月、4月租金均以七五折计算）,居然直接以原告预交的2月份租金10000元全部抵扣3月份租金，4月份租金还要收8500元，另外还要求原告支付2、3月份的管理费1278元。2020年4月8日，被告声称2020年5-7月份的租金将按照8.5折计收。2020年4月10日，被告通过微信告知原告，其可以按照荔湖商场的优惠政策收取2020年2-4月的租金，但2020年5-7月份的租金要“按商场原租金收费”，即2020年5-7月份原告每月要向被告支付10000元租金。2020年4月13日，荔湖大厦商场在微信公众号上发布了优惠力度更大的通知，宣布5月、6月租金以五折计算，7月、8月租金以七五折计算。被告恐于利益受损，遂于2020年4月14日，在未经过原告同意的情况下，就擅自对原告承租的商铺上锁，阻止原告正常营业，逼迫原告按照被告之前自行确定的标准计付租金。鉴于被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告遂于2020年4月16日通过微信向被告发送解除《租赁合同》的通知，且已有效送达给被告。2020年4月17日，原告在《租赁合同》已解除的情况下，要求撤出租赁物，搬离商铺中的物品，但被告以原告未缴清费用为由一直阻挠原告撤出商铺。双方争执不下，遂成本案。二、关于被告的反诉请求：1.双方在2020年1月12日签订的《租赁合同》已于2020年4月16日正式解除。2020年4月14日，被告在未经原告同意的情况下，迳行对原告承租的商铺上锁，使原告无法正常经营开业。鉴于被告擅自对租赁物上锁的行为严重侵害了原告的合法权益，已构成重大违约，原告遂于2020年4月16日通过微信告知被告正式解除《租赁合同》，且该解除通知已到达被告，故双方之间的租赁关系已于2020年4月16日正式解除。2.被告阻挠原告腾空租赁物，应由被告自行承担相应责任。原告在《租赁合同》已解除的情况下，多次要求撤出租赁物，搬离商铺中的物品，将租赁物交还被告，但被告以原告未缴清费用为由一直阻挠原告撤出商铺。因此，并非原告不愿腾空租赁物，而系被告不让原告腾空租赁物，应由被告自行承担相应责任。3.原告无需支付2020年4月14日之后的租金、水电费；每月租金中已包含管理费，无需另行支付；被告主张的高额逾期付款违约金没有事实及法律依据，应予驳回。(1)关于3-4月租金、水电费,首先，原告已向被告预交了10000元租金，按照荔湖大厦的租金优惠政策，无需再额外支付租金。其次，2020年4月14日被告擅自对案涉租赁物上锁，导致原告无法使用租赁物，被迫停业，故原告无需向被告支付2020年4月14日之后的任何费用（包括但不限于租金、水电费等）。(2)关于管理费,首先，自原告承租案涉租赁物之日起，每月向被告支付的费用仅为租金加水电费，租金中即已包含了管理费等一应费用。且双方签订的《租赁合同》中亦未约定管理费由原告另行单独支付。其次，被告言辞反复，刻意隐瞒事实。被告3月11日称2-4月都要收管理费；4月5日向原告索要2-3月的管理费共1278元，到4月10日又变成只收取2月份的管理费639元，3月份的管理费不用收了，可见3月份的租金7500元中已包含了相应管理费。被告强行索要管理费系不诚信的行为。最后，被告未提交证据证明荔湖大厦商场存在所谓的“管理费”，亦未提交证据证明“管理费”的具体数额，应当自行承担举证不能的不利后果。故被告要求原告另行支付管理费既没有事实依据，也没有法律依据，应予驳回。(3)关于逾期付款违约金,首先，原告已向被告预交了10000元租金，不存在逾期付款的情形。其次，2020年4月14日案涉租赁物被上锁之后产生的任何费用（包括但不限于租金、水电费等）均应由被告自行承担，与原告无关。4.被告应向原告返还押金20000元。2020年4月14日，因被告擅自对租赁物上锁，使原告无法正常使用租赁物，严重侵害了原告的合法权益，构成重大违约，原告才提出解除《租赁合同》。解除《租赁合同》系由被告重大违约导致，应由被告承担相应责任，故被告应当退还原告缴纳的20000元押金。5.被告主张的占用费、管理费、逾期付款违约金没有事实及法律依据，应予驳回。如前文所述，因被告违约锁门，原告自2020年4月14日起即无法使用涉案租赁物，原告多次要求撤出案涉租赁物均遭被告阻止，故无论案涉《租赁合同》于何时解除，原告均无需向被告支付任何费用。被告向原告主张自2020年7月1日起的占用费、管理费及对应的违约金没有任何事实及法律依据，应予驳回。补充，另疫情期间，由于不可抗力，违约责任不应当履行。综上所述，恳请贵院查清本案事实，依法驳回被告的全部反诉请求，保障原告的合法权益不受侵犯。经审理查明：2019年2月25日被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于荔湖大厦南座三楼XXX号档口租给乙方使用。租赁期限自2019年3月1日起至2020年2月28日止，甲方每月收租金10000元，乙方必须在每月5号前缴交当月租金和商场的一切费用给甲方。凡不按时缴交，除应缴交租金外，每超过一天按总额加罚滞纳金10%，逐日累计，直罚到缴清所欠租金为止，加罚金全部归甲方所有。合同签订后，乙方向甲方缴交20000元作押金，等合同期满后经甲乙双方检查铺位无问题后，甲方即退回押金给乙方。合同签订后，原告向被告交纳押金20000元及10000元租金，被告将上述商铺交原告使用。2020年1月12日被告（甲方）与原告（乙方）续签订《租赁合同》，约定：甲方将位于荔湖大厦南座三楼XXX号档口继续租给乙方使用。租赁期限自2020年3月1日起至2021年2月28日止，甲方每月收租金10000元，乙方必须在每月5号前缴交当月租金和商场的一切费用给甲方。凡不按时缴交，除应缴交租金外，每超过一天按总额加罚滞纳金10%，逐日累计，直罚到缴清所欠租金为止，加罚金全部归甲方所有。租用后乙方如不按时缴交租金，超过一个月的作乙方违约处理，甲方除要乙方缴清所欠租金和加罚租金外，甲方有权终止合同，收回铺位不作违约，乙方应即清场退铺不得有异议，保证金不退，归甲方所有。合同未满乙方退出前（包违约退出）乙方必需缴清经营中所欠的一切费用。铺位所有费用包括：电费、通道照费等一切杂费用由乙方承担。合同签订后，原告继续使用上述商铺。2020年1月14日原告向被告支付1-2月租金及电费共20513元。2020年1月24日至2月2日为春节假期。2020年2月27日荔湖大厦管理处通过公众号通知：由于发生新型冠状病毒重大疫情，为响应国家号召防止疫情，导致童装市场延期开市，疫情期间对商场及各商户造成较大影响…，荔湖大厦租金作如下优惠：2020年2月免租、3月、4月租金均以七五折计算；2020年2月-4月份的物业管理费及其他水电费用按正常计算。因新冠疫情商铺所在的荔湖大厦通过公众号通知复市时间为3月2日。2020年3月11日被告提出返还2月份纯租金50%给租户。3月及4月租金按签订合同的8.5折计算。对于2月、3月及4月的管理费及水电费，需要正常缴交给商场。被告对此提出异议。2020年4月14日因原、被告双方就疫情期间的租金未能达成一致意见。被告迳行对商铺进行加锁，后被告于4月16日将门锁除去。原告在4月16日下午15：02分通过微信通知被告：1、自锁门之日解除协议，并要求赔偿本月损失；2、立即开门，搬出存货物品，进行接交手续；3、退回2万元预付押金等。被告在当日下午16：15分微信回复原告：第一，你方如需提出中途停止合同提前退场，请缴清使用店铺撤场前产生的费用。第二，如需继续合作，请按合同期及时缴交费用。第三，你方撤场前，如没得到房东允许撤场通知书，商场管理处有权不给你撤场。2020年7月30日原告、被告双方办理退场交接手续，原告将店铺内的物品搬离后，将店铺交还给被告。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年1月30日，广东省疫情防控指挥部办公室发布《省疫情防控指挥部办公室关于实施企业提前复工报备制度的通知》，载明：本省行政区域范围内，属于粤府明电[2020]6号文第一条明确的涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的企业，申请在2月9日24时前复工的应符合的条件有防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位等。申请提前复工的企业，须至少提前2日向企业所在地县级指挥部备案并提供相应材料；等等。2020年2月7日，广州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部办公室发布《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》[穗防控办（2020）13号]，载明：对批发市场（不含农产品批发市场）、影院、剧场等娱乐场所，各类博物馆等企业，要审慎核实复工复产。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年4月13日荔湖大厦对商户发出《荔湖大厦租金优惠通知》，其中对2020年5月-6月租金按50%计算；7月租金按75%计算；2020年2月-8月份的管理费及其他水电费用按正常计算。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。庭审中，被告为证明其提出反诉的事实还提供如下证据：1月-6月份水电管理费单据（1-3月铺表电费150元、空调分摊费177元、通道照明费70元、服务费117元；4月铺表电费22元、空调分摊费139元、通道照明费36元、服务费17元；5月铺表电费0元、空调分摊费370元、通道照明费42元；）及4月16日、4月17日反诉被告擅自撤场视频、6月14日反诉被告自由进出商店，自行撤走物品视频。原告认为4月16日、4月17日的撤场视频真实性确认，但不确认其证明内容，该视频内容恰恰显示被告阻止原告搬离自己的物品。6月14日原告自由进出商店，自行撤走物品视频，原告对该视频真实性确认，该证据无法证明原告能够自行出入商店，也与原告还有货物在租赁商铺的事实不符。水电管理费单据，原告三性不予确认，无法核实收费专用章的真实性，该证据显示2020年1-3月份的服务费为147元，4月份服务费为17元，并没有被告主张的每月有639元。本院认为：原告与被告续签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。在2020年1月23日因发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情。2020年2月27日荔湖大厦管理处通过公众号通知因疫情影响商铺租金给予优惠政策出台后，原告与被告就协商涉案商铺的租金是否调整以及是否继续承租及退押金的问题，原、被告双方仍未能协商一致。原告也没有支付租金给被告的情况下，被告于2020年4月14日以原告欠租为由，在涉案商铺加锁阻止原告使用涉案商铺。原告于2020年4月16日在微信中以被告在涉案商铺加锁阻止原告使用涉案商铺为由，提出解除与被告签订的《租赁合同》及要求取回物品、赔偿损失、退回押金并办理涉案商铺的交接手续搬离。被告于同日将加装的门锁拆除，并在微信中明确原告不支付拖欠租金不同意开具放行条，让原告将物品搬离荔湖大厦。由于该时点为我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别为省重大突发公共卫生事件二级响应，合同可以继续履行。由于被告以加锁的方式阻止原告经营以达到催收租金的目的，导致原、被告双方的抵触情绪加剧。原告在被告解除加锁后，可以继续使用商铺，但仍坚持解除合同退铺，合同无法协商继续履行。原告与被告签订的《租赁合同》的解除时间应确定在2020年4月16日。本案的合同解除原、被告双方均有过错，鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，故依据公平原则酌定被告需退还的押金为原告已付押金总额的50%(即10000元)。被告反诉要求没收押金及逾期支付租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告已于2020年7月30日自行搬离涉案商铺将商铺交还给被告，原告要求被告返还物品的诉讼请求及被告反诉要求原告腾空租赁物并交还被告管理使用的诉讼请求，本院不再重复处理。关于租金及占用费、电费如何计算问题。根据荔湖大厦管理处通过公众号租金优惠通知：2020年2月免租、3月、4月租金均以七五折计算。原告在2020年1月已经向被告支付2月份租金，根据上述通知2月为免租，3月、4月（1日-16日）的租金七五折共计11500元。折抵后，原告应向被告补支付租金1500元。2020年4月17日至2020年7月30日止的占用费。根据上述论述同理，对于《租赁合同》的不能履行原被告双方均有过错。该时段的占用费由原、被告双方各承担50%（即原告需向被告支付10500元）。根据上述计算方式，2020年1月-4月16日为原告使用期间，原告也不能提供证据证明其已缴交用电费用，故该时段的产生的用电费用共594元由原告支付给被告。2020年5月所产生的空调分摊费370元、通道照明费42元，由于原、被告双方均有过错，该时段的用电费用（空调分摊费、通道照明费）由原、被告双方各承担50%（即原告需向被告支付206元）。关于电费的违约金问题。根据租赁合同约定每月5号前需要缴清商铺包括电费在内的费用，原告没有缴交2020年1月-4月16日商铺电费已经构成违约。被告反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。但租赁合同约定的违约金按欠缴总额每天10%计算明显过高，应予调整。违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至原告付清之日止。对于被告反诉要求原告支付管理费问题。在《租赁合同》中并没有对商铺的管理费进行单独约定，且合同履行过程中，原告也没有向被告支付商铺的管理费。被告自行将管理费在租金中划分出来，要求原告缴交也不符合合同约定。故被告反诉要求原告支付管理费没有合同依据，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿损失问题。原、被告作为《租赁合同》的主体，对履行合同过程中引起的纷争均有义务付出相应的时间与精神去解决问题。鉴于本案是因疫情引起，原、被告双方未能就疫情期间的租金计算达成一致意见，双方对此均有过错，且原告的证据均不能证明存在诉请的损失。故原告要求被告赔偿损失诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告曹秀芳与被告徐湛霞2020年1月12日签订的《租赁合同》已于2020年4月16日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告徐湛霞返还押金10000元给原告曹秀芳。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告曹秀芳支付2020年3月、4月（1日-16日）租金1500元及2020年4月17日至2020年7月30日止的占用费10500元给被告徐湛霞。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告曹秀芳支付2020年1月-4月16日商铺的用电费用共594元，及2020年5月商铺的用电费用的50%（206元）给被告徐湛霞。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告曹秀芳支付2020年1月-4月16日商铺的用电费用共594元的违约金（违约金分段计算：其中1-3月以397元为本金，自4月6日起计算；4月以197元为本金，自5月6日起计算；上述违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至原告付清之日止）给被告徐湛霞。六、驳回原告曹秀芳其它诉讼请求。七、驳回被告徐湛霞其它反诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费707元，由原告曹秀芳负担262元，被告徐湛霞负担445元。反诉费1493元由原告曹秀芳负担238元，被告徐湛霞负担837元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年八月二十七日书记员  谢绮雯黄嘉琪