江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0116民初6817号 原告：中国邮政集团公司南京市分公司，住所地南京市玄武区龙蟠路121号。 负责人：莫志坚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：万吉，北京市中银（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙力群，男，该公司员工。 被告：李威，男，1971年7月5日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：刘维淋，江苏科腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨天，江苏科腾律师事务所律师。 第三人：中国邮政集团公司南京市新华路支局，住所地南京市江北新区新华六村。 负责人：王振民，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨顺民，男，该公司员工。 原告中国邮政集团公司南京市分公司（下称邮政公司南京分公司，原南京邮政局）与被告李威、第三人中国邮政集团公司南京市新华路支局（下称邮政公司新华路支局）合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邮政公司南京分公司委托诉讼代理人万吉、孙力群与被告李威委托诉讼代理人刘维淋、杨天、第三人邮政公司新华路支局委托诉讼代理人杨顺民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邮政公司南京分公司向本院提出诉讼请求：1、判令李威返还租赁土地和房屋（因该土地上有20余户次承租人，所以不能清退，只能在解除合同返还场地后，自行和次承租人谈）；2、判令李威给付租金97万元；3、判令李威支付自2017年11月1日至实际交付期间按照合同约定的标准计算的占用费；4、诉讼费由李威承担。事实与理由：2002年5月20日，邮政公司南京分公司、李威签订《联合建设承租协议》，约定邮政公司南京分公司以xx路xx号约3500平方米的闲置场地作为合作建房用地，李威进行项目建设投资，并对项目全面租用承包。合作租用期限为15年（2002年11月1日至2017年10月31日），租赁期限内前十年租金6万元/年，后五年租金8万元/年。5月24日，李威向邮政公司南京分公司支付协议约定的3万元，邮政公司南京分公司向李威出具收据，此后李威再未向邮政公司南京分公司支付任何费用。2019年4月2日，邮政公司南京分公司向李威催要过租金及占用期间的使用费，并明示要求收回房屋请其腾退房屋，李威一直置之不理，未支付任何费用。现诉至法院请求判如所请。 被告李威辩称，双方之间在2002年5月20日签订的合同，在2002年10月15日邮政公司新华路邮政支局另行签订合同，双方之间的权利、义务应该按照第二份合同履行。双方协议约定，涉案地块由李威出资建造，建成后李威无条件使用三十年，期间邮政公司新华路支局不得干涉李威的经营租赁活动，所以该地块上的房屋使用还在合同期内。 第三人邮政公司新华路支局称，对第二份合同不知情。 本院经审理查明后认定事实如下：2002年5月20日，甲方南京邮政局、乙方李威签订《联合建设承租协议》，约定双方就甲方所属南京市大厂区新华路邮局场地进行全面联营合作开发一事，达成如下协议。一、联合建设的方式和内容。1、甲方以新华路邮局空闲场地约3500平方米左右作为合作建房用地（具体地址为大厂区xx路xx号），乙方进行项目建设投资，并对其项目进行全面租用承包，其租用承包期间，甲方拥有产权，乙方有房产使用权，待承包期满后，乙方不再拥有房屋使用权，由甲方进驻使用，乙方应无条件协助处理善后事宜。2、全部建筑面积不低于2000平方米，西南面一层商业房为砖混结构，二层商业房为全框架结构，房顶为现浇板，房屋建成后经验收合格办理属于甲方所有的产权证。二、合作租用年限为15年（时间2002年11月1日至2017年10月31日）。三、房屋租用费缴纳形式。1、房屋租用费缴纳：前十年乙方每年向甲方交纳6万元，后五年每年为8万元，共计100万元。2、支付时间：签合同时乙方向甲方支付3万元，2002年11月1日前再向甲方支付3万元。以后每年11月1日前按约定预付下一年度租用费给甲方，甲方开据乙方普通收据。四、甲方责任和义务。1、联合开发建设房屋的房地产权属于甲方所有，办理房产权证费用由乙方支付，甲方配合乙方办理房地产权证相关手续。2、甲乙双方合作为紧密型，在联合建设中，如发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方负责清理并承担民事诉讼责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。3、新建商业房的用电应单独申请增容立户计量，乙方每次按总分表按月向甲方新华路邮局缴纳。如乙方连续三个月不缴清水费，甲方有权停止供水，所产生的后果由乙方承担。乙方在缴清水费和滞纳金每日万分之五后，甲方应恢复供水---。五、乙方责任和义务。1、积极配合甲方做好总体规划和项目开发的前期协调工作。2、负责办理工程开工前的相关手续，工程设计，筹集资金，优选施工单位等工作。确保工程质量和施工安全。3、乙方在2002年5月15日前将工程保证金叁拾万元整打入甲方提供的账号，待房屋验收合格后返还给乙方。4、在法律规定的经营范围内从事经营活动和物业管理，在十五年使用期内，乙方应合理、安全地使用好房产，如因经营不善或乙方自身原因造成的债权、债务均由乙方自负并承担民事赔偿责任，因此而造成的经济损失由乙方负责赔偿。乙方不得以联合建设的房产作为抵押品来抵偿债务等危害甲方合法权益的事情发生，乙方的所有债权债务均与乙方投资建成的房产（特指南京邮政局新华路邮局空置场地的新建商业用房）无关。5、乙方在十五年使用期内，如不按期缴纳房屋租用费，从不缴纳的当年开始，剩余年限内应给甲方的租用费按每二年折为一年使用权（即每二年不按期缴纳房屋租用费，少使用房屋一年），甲方按折扣后的实际使用年限提前接管房屋。6、乙方在十五年使用期内，承担与出租房屋有关的房产税、土地年租金等国家规定应缴纳的有关费用。7、乙方在规定使用期内出租房屋所签订的合同不得损坏到甲方的利益，如签订合同日期超过2017年10月31日，必须经甲方同意后方可签定，乙方预收承租户超过2017年10月31日以后部分的房租必须交给甲方。8、配合解决未尽事宜。六、其他条款。1、如遇国家建设需要拆迁，乙方除享受国家拆迁房屋赔偿外，且不交纳当年的租费，其它经济损失由乙方自理，甲方只有配合政府协调处理的义务，不承担乙方的任何经济损失。2、甲方因生产需求，使乙方拆迁所造成的经济损失，甲方应按剩余年限使用价值减去甲方应得租金后的实际费用赔偿---。5月24日，李威交付租金3万元。 10月15日，甲方南京邮政局新华路邮政支局、乙方李威签订《联合建设承租协议》，落款处南京邮政局新华路邮电支局盖章，但双方均不知具体盖章人，南京邮政局新华路邮政支局当时负责人刘某表示不知情。协议约定：一、联合建设的方式和内容。1、甲方以新华路邮局空闲场地约3500平方米左右为合作建房用地（具体地址为大厂区xx路xx号）乙方进行项目建设投资，并对其项目进行全面租用承包，其租用承包期间，甲方拥有产权、乙方有房产使用权，待承包期满后，乙方不再拥有房屋使用权，但拥有优先承租权。2、全部建筑面积不低于2000平方米，西南面一层商业房为砖混结构，二层商业房为全框架结构，房顶为现浇板，房屋建成后经验收合格办理属于甲方所有的产权证。二、合作租用时间及约定。1、房屋建成后乙方无条件使用三十年（时间从2002年11月1日至2032年10月31日）。2、乙方使用期间，甲方不得干涉乙方的经营、租赁活动（乙方需合法经营并遵守国家的法律法规从事经营活动）。3、乙方必须对经营期内水、电实行管理收费并按时上缴水电费用---。 后南京邮政局权限下放，将该土地的管理权限下放至南京市六合区邮政局。2014年1月11日，出租方甲方南京市六合区邮政局、承租方乙方李威签订《房屋租赁合同》，约定：第一条房屋座落、面积。甲方将座落在下列地址房屋出租给乙方使用。（1）六合区大厂xx路xx号，1-4层，房间40，建筑面积1200平方米，用于宾馆，备注出租。（2）六合区大厂xx路xx号，3-5层，房间13，建筑面积380平方米，用途宾馆，备注互为置换用房。第二条租赁用途。1、合同签订前，甲方已向乙方告知该房屋产权甲方所有，对此乙方已完全清楚。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为乙方经营宾馆使用，乙方不得将此房屋用于抵押、贷款、投资、担保，不得将此房屋用于处理债权、债务，损害甲方利益。3、在租赁期限内，乙方未事前征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋使用用途，不得转租、转借、转让、与他人合伙承租、分割承租使用。第三条租赁期限。本合同期限共1年，自2013年7月1日至2014年6月30日。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋，并要求乙方承担违约责任。1、乙方擅自将房屋改变用途、转租、转让或转借的；2、乙方利用承租房进行非法活动，损害公共利益的；3、乙方超过一个月不缴清房租的或连续两个月不缴清水电费的；4、乙方未经甲方书面同意，乙方对承租房屋进行装修改造。5、乙方未经甲方书面同意，乙方利用承租房屋进行广告发布和广告盈利。第四条租金及支付方式。租金标准：1、整幢附楼（1-4）层年租金共计人民币40万元。2、整幢主楼3-5层约380平方米（13间），交给乙方使用；乙方在xx路xx号后院内按原共建合同所建的房屋约240平方米（10间平房）交给甲方作为投递封发生产用房，前述互换房产时间截止2017年10月31日。3、上述房屋约240平方米（10间平房）所有权按原共建合同规定在2017年10月31日后自动归甲方所有。甲方的3-5层约380平方米（13间）按不低于当时市场价双方另行签订租用合同，租期不超过第1款1-4层的租赁期限。4、遵循先付款后用房的原则，房屋租金按年支付一次性付清。保证金及其他费用。1、乙方签订本合同之日应向甲方支付房屋租赁保证金六万七千元整，合同终止、解除时，经甲方对出租房屋查验完好无缺，乙方的房屋租金、水费、电费等任何与租赁相关的费用已全部缴清，且乙方使用本租赁地址领取所有营业执照全部迁走办理完变更手续后，甲方将保证金退还给乙方，甲方不支付利息。2、乙方经营所产生的一切税费及相应的房产税、土地税全部由乙方自行承担。3、水、电费、电话费、宽带上网费等其他费用由乙方按有关规定，自行承担，证照费用、门前三包、治安联防、垃圾清运、排污费等与乙方经营相关费用由乙方自理。以上费用乙方如有拖欠，甲方有权从保证金中直接扣除---。第六条乙方的权利义务。---5、租赁期内乙方退租或合同到期，则房屋装潢必须维持乙方经营时的原样，不得碰坏、拆除，并无偿移交给甲方，乙方添置的设施应自行处理，处理时不能影响房屋的正常使用，不得破坏房屋结构---。第八条违约责任。1、乙方逾期不腾空房屋或交付租金的，除仍应及时腾空房屋或补交外，应支付甲方每天千分之五违约金---。第十条其他约定事项。---3、乙方向甲方缴纳2012年10月至2013年6月（1-4层）租金，共计151980元（此价格不含任何租赁税费）。4、上述第3条房屋租用费151980元，在合同签订后3个工作日内付至甲方账户，否则视同乙方违约，本合同自动失效---。该《房屋租赁合同》中约定的房屋（1-4层、3-5层）系邮政公司新华路支局建设，10间平房240平米系李威建设，未取得建设规划许可。《房屋租赁合同》已经履行完毕，与《联合建设承租协议》并无交叉、重合，10间平房240平方米已在邮政公司新华路支局控制之下。 另认定：案涉土地土地使用证证号为宁大国用96字第XXXX号，土地使用权者为南京邮政局，土地座落大厂区，总面积6937.3平方米。庭审中，本院依法在南京市江北新区规划国土发展中心城建档案资料处调取相关建房材料。2002年10月22日，南京邮政局北区局出具《新华路邮局（后院）新建业务房立项报告》，内容为申请新建420平方米，用于业务用房，工程总投资定为40万元。2002年11月1日，江苏省南京邮政局新华路邮电支局向沿江开发区市政建设据出具《新华路邮局（后院）新建业务房申请报告》，内容为大厂区新华路邮局后院自1989年投入以来，一直人闲至今，多年下来留下大量废品，严重影响周边环境，同时浪费了现有的土地资源。大厂区市容委多次检查该院脏乱差。鉴于上述情况，为了繁荣市场经济和促进业务的发展，我局决定开发400平方米业务用房，投资40万元，所建房屋为2层楼房，高9.6米，长19米，宽12米，建成后作为邮局的新业务窗口。2002年11月11日，《南京市建设工程规划许可证申请表》记载申请单位名称江苏省南京邮政局新华路邮电支局印章，联系人李威，工程名称业务房，建筑物单幢面积462.08平方米，构筑物高度9.6米、长度19.2（16.9）米、宽度12米，结构性质框架。总造价40万元。2002年11月11日，《建设工程规划许可证申批表》中现场调查为其占地尺寸为[（19.2+16.9）/2*12*2]平方米。2003年2月28日，该支局再次申请开发800平方米业务用房，投资60万元，所建房为2层楼房，高6.6米，长48米，宽8米，建成后作为邮局的新业务窗口。南京邮政局对此予以同意。2003年3月3日，《建设工程规划许可证申批表》中现场调查为其占地尺寸为[12*6+36*8+（3+4）/2*8+3.14*8]平方米。 诉讼中，邮政公司南京分公司表示将与次承租人进行对接，不需要清场。李威表示应该履行第二份合同，不同意返还，如果返还还会另行主张损失。 以上事实有当事人陈述、《联合建设承租协议》、《房屋租赁合同》、土地使用权证书、《新华路邮局（后院）新建业务房立项报告》、《新华路邮局（后院）新建业务房申请报告》、《南京市建设工程规划许可证申批表》等证据证实。 本院认为，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。本案中，南京邮政局以划拨土地与李威签订第一份《联合建设承租协议》，实质系将国有划拨土地用以合作开发建房，且未经有批准权政府予以批准，违反了效力性强制性规定，本院依法予以确认无效。李威在庭审中提供与南京邮政局新华路邮政支局签订的第二份《联合建设承租协议》，认为双方另行签订合同，就本案双方当事人应以第二份合同为准，双方的《联合建设承租协议》履行期并未届满。本案中，李威提供的第二份《联合建设承租协议》虽盖有南京邮政局新华路支局的印章，但案涉土地使用权人为南京邮政局，南京邮政局新华路支局并无处分权，李威且未提供南京邮政局授权的相关手续的证据，亦未提供将第二份协议向南京邮政局报备的证据，缺少有权代理的证据。诉讼中，依法调取了建设规划的申请资料及南京邮政局同意申请建房的资料，该资料显示申请人为南京邮政局新华路支局，南京邮政局予以同意。但是，该证据中仅仅表示申请人主体及南京邮政局同意建房，不能表明南京邮政局同意对协议内容进行变更并对第二份协议知情，因此不构成南京邮政局新华路邮政支局的代理行为。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。法庭向李威委托诉讼代理人多次询问第二份协议的印章来源与操作流程，李威均未明确，理由为记不清楚。李威在签订第一份合同后，短短几个月时间与南京邮政局新华路邮政支局签订第二份合同，未提供与南京邮政局沟通协调的相关证据，自身对第二份合同的签订未尽到合理的审查义务。南京邮政局新华路邮政支局虽然也没有明确与李威的协议中的印章来源，但从第二份协议与第一份协议的内容比较，李威在第二份协议中的权利大为增加，义务大为减少，李威系第二份协议的最大受益方，对协议理应负有更大的审查义务，第二份协议不符合表见代理的法律特征，故本院不予认定南京邮政局新华路邮政支局有权签订《联合建设承租协议》。合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还。本案中，双方之间的《联合建设承租协议》无效，李威理应将承租的土地及地上建筑物（审批建筑规划许可证部分）予以返还。李威称现将地上建筑物已经出租给案外二十余位次承租人。邮政公司南京分公司在本案中仅主张将土地及建筑物返还，并明确表示对李威出租给案外人不予清场，由其自行协商。对此，本院予以支持邮政公司南京分公司主张交付土地和建筑物，对于与实际承租人的关系，由当事人自行处理。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。邮政公司南京分公司未举证证明其向李威索要过占用费，本案立案时间为2019年9月16日，起诉状副本送达时间为2019年9月23日，以此为基准日倒推3年。虽然双方签订的合同无效，但结合土地面积、李威实际建设使用情况，邮政公司南京分公司主张每年8万元的占有使用费，本院参照双方签订的第一份协议，该诉请标准具有合理性，故李威应给付24万元及自2019年9月24日至实际返还之日期间的占用费，对于超出部分已过诉讼时效，本院不予支持。本案中，李威对案涉土地有一定投入，不仅进行房产建设，也进行了相应装修对外出租，至今形成一定规模，庭审中，李威也明确表示如果判令返还，其也会另行主张损失赔偿，对此，可另行处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款规定，判决如下： 一、被告李威于本判决生效后三十日内将土地及房屋（两份建设规划申批记载范围）返还给原告中国邮政集团公司南京市分公司（因已被出租给案外人，对此不予清场，但自该时间点起土地及建筑物权利由原告中国邮政集团公司南京市分公司行使）； 二、被告李威于本判决生效后十日内给付原告中国邮政集团公司南京市分公司24万元及自2019年9月24日至实际返还之日期间按照每年8万元计算的款项； 三、驳回原告中国邮政集团公司南京市分公司的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14815元，由原告中国邮政集团公司南京市分公司负担9915元,被告李威负担4900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  薛俊卫 二〇二〇年八月二十八日 书记员  林丹萍