广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3046号上诉人（原审原告）：冼明芳，女，1982年10月13日出生，汉族，住广东省高州市************。委托诉讼代理人：林文结，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁尧都，广东保信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘玉龙，男，1973年10月2日出生，汉族，住江西省赣州市于都县************。上诉人冼明芳因与被上诉人刘玉龙房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初15354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。冼明芳上诉请求：一、撤销一审判决；二、确认冼明芳与刘玉龙于2017年9月28日签订的《租赁合同》无效；三、刘玉龙返还冼明芳缴交的租赁保证金3万元及支付利息，利息按3万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2017年9月25日起算至实际付清之日止，暂计2019年10月20日利息为2988.54元；四、刘玉龙返还冼明芳交缴的水电费保证金1万元及支付利息，利息按1万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2017年11月16日计算至返还之日止，暂计2019年10月20日利息为1008.6元。事实和理由：相关政府主管部门向刘玉龙出具的非税收入普通票据、横栏镇违章建筑整治备案表、建设工程竣工验收消防备案表属于依职权出具的文书，不等同于政府部门批准建设涉案的厂房。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，根据该条款的规定，在合同签订前没有取得建设工程规划许可证，签订的租赁合同无效。“一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该规定所指的是合同签订后在辩论终结前符合该规定的条件，可以认定有效。本案的不属于该条规定情况，所签订的租赁合同无效。刘玉龙所提交的证据显示涉案厂房没有土地证，属于违章建筑，双方签订的合同无效，刘玉龙在2019年9月25日收取的租赁保证金3万元，在2017年11月16日收取的水电费保证金1万元，应当予以退还。综上所述，一审法院认定事实及法律适用存在错误，请求二审法院支持冼明芳的上诉请求。刘玉龙答辩称，厂房在2012年经过政府主管部门批准建设，2015年5月18日消防大队通过消防建设工程竣工验收，涉案厂房是合法使用，双方签订的租赁合同合法有效。按照合同约定，冼明芳违约在先，欠水电费至今未付，且擅自解除合同，冼明芳无权要求刘玉龙退还租赁保证金及水电保证金。冼明芳提出的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。冼明芳向一审法院起诉请求：一、确认冼明芳与刘玉龙于2017年9月28日签订的租赁合同无效；二、刘玉龙返还冼明芳缴交的租赁保证金30000元及支付利息（以30000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年9月25日计算至返还之日止）；三、刘玉龙返还冼明芳缴交的水电费保证金10000元及支付利息（按10000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年11月16日计算至返还之日止）。一审法院认定事实：2017年9月28日，刘玉龙（甲方）与冼明芳（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于横栏镇新茂村新茂工业区康龙六路6号厂房A栋二楼第一卡面积租赁给乙方做灯饰厂使用，租赁期限为3年（自2017年10月1日起至2020年9月30日止）。甲、乙双方约定租金每月9000元（不含税），厂房租赁税分摊每月300元。双方约定甲方以现有的设施和装修标准交付房屋给乙方使用。（2017年9月27日至10月20日为装修期，免租金）。签订本合同当日乙方须向甲方交纳30000元作为押金。另水电费押金为10000元整，以甲方出具的收款收据为标准。厂房押金不能抵扣房租和水电费，押金在履行合同租赁期满后，待乙方结清所有费用和租赁税，清理好通风管、通风槽、排水管道淤泥等垃圾杂物，甲方检查房屋没损坏收回租赁房屋钥匙后无息退回给乙方。甲乙双方约定每2个月付租金一次，先交租后使用，水电费必须在每月5号前缴清。若乙方超过15天不按规定时间缴清租金和水电费，甲方则有权解除合同收回房屋使用权和没收乙方押金，并起诉法院追索乙方拖欠的租金和水电费与每日千分之三滞纳金。甲乙双方不能以任何理由终止合同，若乙方擅自违约合同，甲方有权没收押金和收回房屋使用权，如甲方不肯租房给乙方造成违约，则按相同押金金额赔偿乙方。在租赁期间受国家政策因素、旧城改造、政府拆迁和地震、台风等自然灾害原因，本合同无条件终止，双方互不承担赔偿责任，甲方退回押金给乙方，乙方不得以任何理由向甲方索赔任何损失。2017年9月25日，刘玉龙向冼明芳出具收据，确认收到冼明芳租赁康龙六路二楼3卡厂房合同押金30000元整。2017年11月16日，刘玉龙向冼明芳出具收据，确认收到冼明芳租用厂房水电费押金10000元整，注：此押金只用于租赁期满或搬走时最后一个月的水电费抵扣。刘玉龙是涉案厂房的所有权人。中山市横栏公安消防大队于2012年5月18日就涉案厂房办理建设工程竣工验收消防备案表，工程简要说明部分反映该工程为刘玉龙工程，位于中山市******，分别有厂房和综合楼，符合消防文件设计要求，该工程竣工验收合格。2012年4月26日，中山市*********向刘玉龙出具广东省地方税收通用发票，收取其2294.62平方米*800的村镇设施配套综合楼（工业框架）税收金额99677.85元，以及12217.9平方米*600的村镇设施配套厂房（工业框架）税收金额398059.16元。上述税收包含营业税、企业所得税、城建税、教育附加、堤围费、地方教育附加、印花税。2012年5月4日，中山市横栏镇人民政府规划建设办公室向刘玉龙出具广东省其他非税收入普通票据，确认收到刘玉龙14512.51平方米的村镇设施配套费166893.87元。2012年6月11日，中山市整治违章建筑办公室向刘玉龙出具横栏镇违章建筑整治备案表，编号为Y00033,反映刘玉龙的厂房框架为三层，占地面积4033.44平方米，建筑面积12217.9平方米，综合楼层数为4层，占地面积为551.38平方米，建筑面积为2294.61建筑物建成年月及使用功能说明为：该工程建成于2011年5月，使用功能为工业用途。部门意见处为：此建筑物已交所需款项，相关手续已办理完备，同意送工商部门办理营业执照。备注部分为：该土地无土地证，档案袋编号为00076。冼明芳主张其已在2019年9月30日将涉案租赁物交还给刘玉龙，目前该厂房已由刘玉龙回收使用，冼明芳对其主张提交通知（照片打印件）、微信聊天记录、照片拟予证实。刘玉龙对通知及照片不确认，对微信聊天记录确认。通知内容为乙方冼明芳正式通知甲方刘玉龙厂房在2019年9月30日不在租甲方刘玉龙的厂房，落款日期为2019年9月30日，但通知（照片打印件）为打印件，无任何人签名，且未反映贴在何处。经一审法院核对，该通知是冼明芳于2019年10月8日的微信聊天记录中的图片。微信聊天记录反映2019年10月19日刘玉龙通知冼明芳其至2019年10月19日尚欠房东10月份房租水电费等费用共计28685元未缴已构成违约，限冼明芳三天内交清所欠款项。且冼明芳在租赁期间私自将厂房分租给他人做重污染的电镀厂、喷漆厂所造成的房屋损坏和喷漆厂火灾烧坏厂房的所有损失由冼明芳负责，限冼明芳在该月腾空清理干净喷漆厂厂房内的所有物品，把喷漆厂火灾烧黑的墙面天花批灰刮白翻新等后完好交回厂房给刘玉龙，喷漆厂火灾烧坏厂房结构损失暂不清楚，需等到房屋安全鉴定报告后再评估。照片未反映出拍摄地址。冼明芳主张涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故双方签订的涉案租赁合同无效，刘玉龙应返还租赁保证金和水电费押金。另如果法院认定租赁合同在本案有效，但在2019年9月22日涉案租赁物旁边建筑物着火引起本案租赁物着火，导致厂房不能实际使用，涉案合同已无法实际履行，且其方已于2019年9月30日交回涉案租赁物，故刘玉龙应返还其租赁保证金。冼明芳未提交依据证实涉案厂房因火灾而不能使用。刘玉龙对此不确认，主张火灾后涉案厂房仍可继续使用且冼明芳亦称愿意继续承租涉案厂房自己返修，故其未继续追究冼明芳火灾发生的责任；另外其方于2019年10月8日收到冼明芳发送给其的不再租赁其方厂房的通知，但其方不同意，且冼明芳一直占用其方厂房，且其方在2019年10月19日也通知冼明芳缴纳租金及水电费，但冼明芳一直未付，故其方也不同意返还水电费保证金。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划需可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。刘玉龙提交的中山市横栏镇人民政府规划建设办公室向其出具的广东省其他非税收入普通票据反映其已向规划部门缴纳相关费用，其提交的横栏镇违章建筑整治备案表、建设工程竣工验收消防备案表证实涉案房屋已经政府主管部门整治处理允许其继续使用，等同于经政府主管部门批准建设，故认定冼明芳、刘玉龙于2017年9月28日签订的房屋租赁合同有效，鉴此，驳回冼明芳的关于合同无效的诉讼请求。冼明芳主张涉案厂房于2019年9月22日发生火灾，导致厂房不能实际使用，依据双方租赁合同中“在租赁期间受国家政策因素、旧城改造、政府拆迁和地震、台风等自然灾害原因，本合同无条件终止，双方互不承担赔偿责任，甲方退回押金给乙方，乙方不得以任何理由向甲方索赔任何损失”的约定，刘玉龙应返还其租赁保证金。但冼明芳未提交依据证实涉案厂房发生火灾导致涉案厂房无法实际使用，刘玉龙对此亦不予确认，故对冼明芳的主张不予采信。另依据冼明芳提交的通知（照片打印件）、微信聊天记录以及其在起诉状中的陈述可知，冼明芳已提前单方提出解除合同，但其解除合同无事实和法律依据，已构成违约，依据租赁合同的约定“甲乙双方不能以任何理由终止合同，若乙方擅自违约合同，甲方有权没收押金和收回房屋使用权”，刘玉龙有权没收押金，另因冼明芳不具备合法的解除合同的权利，故双方合同尚未解除，故对冼明芳返还租赁保证金的诉求不予支持。关于水电费保证金。冼明芳主张返还水电费保证金的依据是双方签订的租赁合同无效，鉴于上述已认定双方签订的租赁合同有效，且认定涉案合同并未解除，故冼明芳主张刘玉龙返还其水电费保证金缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回冼明芳的诉讼请求。案件受理费900元，减半收取计450元，由冼明芳负担。本院二审期间，冼明芳没有提交新证据。刘玉龙提交横栏镇违章建筑安全鉴定备案表，证明涉案房屋是合法建筑物。冼明芳确认该证据的真实性，不确认合法性和关联性，其认为该备案表中显示涉案土地没有土地证，且涉案房屋安全鉴定报告有效期限为意见，该备案表出具时间是2012年5月7日，涉案租赁合同时间远远超过有效期限一年，该备案表显示的内容无效。刘玉龙提交了上述证据的原件予以核对，本院确认上述证据的真实性。本院于2020年6月17日向中山市住房和城乡建设局发出调查函，中山市住房和城乡建设局于2020年7月20日向本院复函。冼明芳对上述证据的真实性、合法性、关联性均予确认，并认为根据复函的内容，冼明芳与刘玉龙应签订的租赁合同应当认定无效。刘玉龙对复函的真实性确认，但不确认关联性。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，本院于2020年6月17日向中山市住房和城乡建设局发出调查函，调查建设单位：中山市横栏镇新茂经济联合社（刘玉龙）；产权人：中山市横栏镇新茂经济联合社（刘玉龙）；工程地址：中山市******（租赁合同约定地址为横栏镇新茂村新茂工业区康龙六路6号厂房）的建筑物已经具备横栏镇违章建筑整治备案表、横栏镇违章建筑安全鉴定备案表、中山市*********出具的税收通用发票、中山市横栏镇人民政府规划建设办公室出具的广东省其他非税收入普通票据，涉案相关建筑物能出具上述表格、票据（经过上述处理后），是否可以认定系经主管部门批准建设。中山市住房和城乡建设局经询中山市横栏镇住房和城乡建设局后，向本院复函：“位于中山市横栏镇新茂经济联合社（刘玉龙）厂房、综合楼未取得不动产权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，该综合楼、厂房未办理相关资料安全监督验收手续，性质属于违章建筑。”本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否有效；二、刘玉龙应否向冼明芳返还租赁保证金、水电保证金及相应的利息损失。争议焦点一，关于涉案租赁合同是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本院于2020年6月17日向中山市住房和城乡建设局发出调查函，中山市横栏镇住房和城乡建设局复函载明：“位于中山市横栏镇新茂经济联合社（刘玉龙）厂房、综合楼未取得不动产权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，该综合楼、厂房未办理相关资料安全监督验收手续，性质属于违章建筑”，故刘玉龙与冼明芳于2017年9月28日签订的房屋租赁合同无效。一审法院认定涉案租赁合同合法有效错误，本院予以纠正。争议焦点二，关于刘玉龙应否向冼明芳返还租赁保证金、水电保证金及相应的利息损失的问题。第一，关于租赁保证金及水电保证金的问题。冼明芳于2017年9月25日已支付刘玉龙租赁保证金3万元，于2017年11月16日已支付刘玉龙水电费保证金1万元。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于涉案租赁合同无效，故刘玉龙应返还冼明芳缴交的租赁保证金3万元、水电费保证金1万元，合计4万元。第二，关于保证金的利息问题。保证金的标的是货币，由于货币作为一般等价物具有流通的功能，一般实行占有货币即取得货币所有权的原则，故即使刘玉龙占有保证金期间产生了利息收益，该部分收益也应当归属于占有货币的刘玉龙，故冼明芳上诉主张刘玉龙向其支付保证金利息没有法律依据，本院不予支持。综上，刘玉龙应返还冼明芳缴交的租赁保证金3万元、水电费保证金1万元，合计4万元。综上所述，上诉人冼明芳的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初15354号民事判决；二、确认冼明芳与刘玉龙于2017年9月28日签订的租赁合同无效；三、刘玉龙于本判决生效之日起七日内向冼明芳返还保证金4万元；四、驳回冼明芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，减半收取450元，由刘玉龙承担400元，冼明芳承担50元。二审案件受理费900元（冼明芳已预交），由冼明芳负担100元，刘玉龙负担800元（刘玉龙于本判决发生法律效力之日起七日内迳付冼明芳）。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年八月四日书记员  古莉娟雷媛