甘肃省泾川县人民法院   民事判决书   （2020）甘0821民初1179号   原告：平凉市永盛物业服务有限责任公司。统一社会信用代码91620800076759160N。   住所地：甘肃省平凉市崆峒区东三里塬聚苑路3号。   法定代表人：何某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：董某，1962年5月9日出生，住甘肃省灵台县什字镇梁家咀村董家社，该公司职工。代理权限为特别代理。   委托诉讼代理人：姜某，甘肃律杰律师事务所律师。代理权限为一般代理。   被告：刘某，甘肃省泾川县人，现住县。   被告：张某，男，汉族，住甘肃省泾川县。（未到庭）   原告平凉市永盛物业服务有限责任公司诉被告刘某、张某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，2020年7月31日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董某、姜某、被告刘某到庭参加诉讼，被告张某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。   原告向本院提出诉讼请求，1.请求判令两被告连带支付原告物业费2933.46元，垃圾清运费3274.56元，合计6208.02元；2.请求判令两被告按照1‰标准支付2020年5月31日以前应付物业费滞纳金2930.02元，垃圾清运费滞纳金3479.19元，合计6409.21元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告张某系泾川县美罗城A区商铺25号门店房主，被告刘某租用张某的门面房经营泾川县迷恋涮烤吧，原告通过与平凉市开盛房地产开发有限责任公司签订《物业管理委托合同书》，自2014年1月1日起取得美罗城小区物业服务管理权，为该小区提供物业服务，并有权向商户收取物业费等费用，被告自2015年6月1日至2018年12月31日共所欠物业费、垃圾清运费6208.02元。在被告欠费期间，原告完全履行了安全、卫生及维护等物业管理服务工作。但被告至今一直未按时缴纳上述费用。故起诉至法院，望公正裁决。   被告刘某辩称，张某是泾川县美罗城A区商铺25号门店所有人，我是该门店租户。签订物业服务合同合适，但我没有见合同。原告诉状中费用我没有交的事合适，但原告在催要时我没有推脱。没有交是因为下水管道、卫生间漏水造成地下室积水，原告没有清理。地下室原告处理过一次但没有处理干净。我租的房因积水致使房屋发臭。我现在没有经营但房东因房屋以上情况不收房。我要知道原告诉求中费用的计算依据是什么。   被告张某未到庭，也未提交书面答辩状。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。原告提交的证据第一组证据1平凉永盛物业有限公司营业执照复印件、证据2法定代表人身份证明原件1份、证据3法人身份证复印件1页，证明目的为证明原告具有为被告提供物业服务的主体资格；第二组证据4《物业管理委托合同》复印件1份、证据5《泾川美罗城小区建设和后期物业管理工作的情况说明》原件1份、证据6《商品房买卖合同》复印件1份、证据7《物业管理服务合同》原件1份，证明目的为证明原告根据合同约定为二被告提供物业服务，有权向二被告收取物业费、垃圾清理费、加收滞纳金的客观事实；第三组证据8泾川县物价局《关于规范县城垃圾处理费标准的批复》文件原件1份、证据9垃圾清运费缴纳票据原件13张、证据10拖欠物业费、垃圾清运费及滞纳金统计清单原件1份、证据11催缴公告照片打印件1份，证明目的为证明原告已代缴垃圾清运费、原告多次催要物业费等，截止起诉时二被告尚欠物业费2933.46元、垃圾清运费3274.56元、滞纳金6409.21元，共计12617.23元。经质证，被告刘某对第一组证据认可，对第二组和第三组证据内容不认可，物业合同是被告张某签的，被告刘某不负责任。被告刘某提交的证据房东收房通知书原件1页，证明目的为证明所租房屋地下室污水两年没有清理，房东拒收房屋的事实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现对案件事实认定如下：   案外人平凉市开盛房地产开发有限责任公司系泾川县美罗城住宅小区（含商铺）的开发商。2013年12月10日，案外人平凉市开盛房地产开发有限责任公司（委托方）与原告平凉市永盛物业服务有限责任公司（受托方）签订了《物业管理委托合同书》，约定将占地面积40亩（建筑面积27000平方米），位于平凉市泾川县农林路（自来水公司对面）的美罗城住宅小区（含商铺）由受托方实行物业管理。委托管理合同期限为自2014年1月1日时截止日期为泾川县美罗城小区经泾川县房管局或主管社区宣布成立业主委员会之日本合同有效期止。……商铺物业费按建筑面积1.0元按季（按年）由物业公司向业主或经营户收取。按国家法律法规代收相关单位的水费，电费，垃圾清运费。被告张某系泾川县美罗城A区商铺25号门店的房主，建筑面积68.22平方米。平凉市美盛物业管理有限责任公司于2010年7月3日与被告张某签订了《物业管理服务合同》，约定物业管理服务费以商铺门店按建筑面积每月每平方米0.8元收取。2015年至今由被告刘某租赁被告张某的该房屋经营烧烤店。2017年9月5日，泾川县物价局泾价发[2017]34号文件规定：县城垃圾处理收费标准为餐饮、娱乐、美发等1元/月（每平方米）。   以上事实有《物业委托管理合同书》复印件1份、《商品房买卖合同》复印件1份、《物业管理服务合同》复印件1份、泾川县物价局文件复印件1份、垃圾清运费票据复印件5页、拖欠物业费、垃圾清运费滞纳金明细清单复印件1份、庭审笔录在卷予以佐证。   本院认为，本案为物业管理服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，建设单位平凉市开盛房地产开发有限责任公司与原告平凉市永盛物业服务有限责任公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告在审理中辩解原告的物业服务存在严重瑕疵等问题拒绝支付，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案被告以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以采纳。当然，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。从原告提交的证据证实原告作为第三方已向泾川县环卫处支付了垃圾清运费，后向商户代为收取垃圾清运费，且原告与建设单位签订的委托管理合同中也明确规定了原告按国家法律法规代收相关单位的垃圾清运费。又据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。物业管理费收取对象为接受物业服务的物业业主或使用人。故对原告要求二被告支付物业费、垃圾清运费的诉求，本院予以支持。关于原告主张的物业费滞纳金，双方签订的合同中有约定，被告违反合同约定，原告有权要求被告支付滞纳金。本案中，原告虽按合同履行了义务，但其未完全尽到物业服务义务，故对其主张的滞纳金本院酌情确定为3000元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：   被告刘某在判决生效后10日内向原告平凉市永盛物业服务有限责任公司支付服务费共计9208.02元（其中包含物业管理费2933.46元、垃圾清运费3274.56元、滞纳金3000元），被告张某对上述费用承担连带清偿责任。   以上款项限本判决生效后10日内汇入泾川县人民法院账户：×××，账户名：泾川县人民法院，开户行：中国农业银行泾川县支行营业部。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费115元，减半收取57.50元，由被告刘某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。   审判员 蒋军义   二〇二○年八月十二日   （法官助理 王莹莹   书记员 杜金桥