广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初5643号原告：广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司，住所地清远市*****有限公司一号区***面102房。负责人：姚捍芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵芷然，广东汇棋律师事务所律师。被告：陈伟南，男，1991年1月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区********，公民身份号码440************219。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司与被告陈伟南物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司的委托诉讼代理人邵芷然、被告陈伟南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年9月1日至2018年1月31日和2019年9月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费6595.94元及违约金（违约金以每月欠付的物业管理费253.69元为基数，从每期逾期之日起按每日万分之五计算至付清之日止）；2、请求判令被告向原告支付原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊320.97元及利息（利息以320.97元为本金，从起诉之日起按照年利率6%计至付清之日止）；3、请求判令被告承担原告支付的律师费1800元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与清远市*****有限公司（下称“后花园公司”）于2015年11月27日签订的《广东省商品房买卖合同》约定，被告向后花园公司购买美林湖国际社区内天汇半岛恒景湾5栋1305房，建筑面积为140.94平方米，房屋交付时间为2016年4月30日前。房屋达到法定和约定的交付条件后，被告迟迟不愿办理收楼手续。直至2017年11月14日被告才前来办理收楼手续，仍拒绝缴清物业管理费、水电费等相关费用。现被告在2016年9月1日至2017年12月31日期间和2018年1月1日开始拖欠物业管理费和代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊，暂计至2020年5月31日共拖欠物业管理服务费6595.94元（253.69元/月，共26个月）和由原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊共320.97元（计费期间为2016年11月1日至2017年12月31日期间和2019年9月1日至2020年3月29日期间）。基于原、被告双方约定的物业管理服务费违约金标准较高，原告自愿调整为从每期逾期之日起按每日万分之五计算至付清之日止（详见欠费明细表）。虽经原告多次以电话、短信、催费函、律师函等方式催收，但被告仍拒绝支付，已明显违约。被告陈伟南辩称，对2019年10月后的物业管理费、水电费等欠费认可，对违约金不认可，因为是原告不让被告交物业费的。本院经审理认定如下：被告陈伟南是清远美林湖·国际社区内天汇半岛恒景湾5幢13层05号单元的业主，涉案房屋建筑面积140.94平方米。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业，经营范围包括物业管理。2015年11月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由原告为清远美林湖·国际社区内天汇半岛恒景湾5幢13层05号单元提供前期物业服务，该协议第四条约定，联体/独立式住宅物业管理服务费用按建筑面积1.80元/月/平方米的标准于当月15日（银行转账）或当月31日前（现金缴付）交纳；第十条约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付违约金。被告与清远市*****有限公司签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应在2016年4月30日前将取得工程竣工验收备案表的商品房交付给买受人使用；商品房符合交楼标准的，只存在属工程保修范围的质量问题或出卖人有义务处理的其他问题，该等问题应视为出卖人的保修责任范围内的问题，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人就该等问题提出异议不产生合同及本补充协议约定的验收异议效力，买受人仍需按通知时间办理收楼手续，不得籍词拒绝收楼。在收到收楼通知书后，被告于2016年4月30日前往收楼，但其称因涉案房屋存在“窗锁拉不下来、吊顶要补缝、补胶”等装修问题，故其未实际收楼。被告于2017年11月14日办理涉案房屋收楼手续。诉讼中，原、被告确认，被告共交纳了23个月的物业服务管理费用。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、清远市不动产登记资料查询结果证明、前期物业服务协议、资料领取签收、单位钥匙签收，以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》，是当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应按协议全面履行各自的义务。被告作为小区业主，依法负有按时向原告支付物业服务费的义务。对于被告提出关于拒绝收楼的抗辩理由，并不符合商品房买卖合同的约定，因此，本院不予采纳。被告在合同约定的收楼时间之前已收到收楼通知书，但未办理收楼手续，按约定，应从约定的商品房交付使用之次日即2016年5月1日起交纳物业服务费。扣减被告已支付了23个月的物业服务费，截止至2020年5月，被告还有26个月的物业服务费未交纳，即6595.99元（140.94平方米×1.80元/月/平方米×26个月）。原告诉请物业服务费6595.94元，未超出上述费用，本院予以准许。至于原告主张被告未交纳2016年11月1日至2017年12月31日以及2019年9月1日至2020年3月29日期间的水费、电费、污水处理费和电费分摊320.97元，被告未举证已交纳上述费用，故本院对原告该主张予以采信，故被告应向原告交纳上述费用。原告诉请被告支付物业服务费6595.94元，未超出该期间原告应交纳的数额，本院予以准照。对于物业服务费的违约金，原告履行了物业服务义务，被告未缴纳物业服务费已构成违约，前期物业服务协议约定以欠费总额的每日千分之三计付逾期交纳物业服务费的违约金，现原告主张按欠费总额的每日万分之五计付，属于当事人对自己权利的自由处分，未违反法律规定，本院予以准许。对于计算物业服务费违约金的起止时间，前期物业服务协议约定从次月首日起计算，因此，应以上述约定为准，并计至付清之日止。原告主张从欠费之日起计付违约金，缺乏依据，本院不予支持。对于原告主张的水电费即公摊费用的利息，合同对此并无约定，原告该主张缺乏依据，本院不予支持。对于原告主张的律师费，该费用并非是必然产生的费用，且合同对此并无约定，故原告该主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四，以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：一、被告陈伟南于本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付物业服务费6595.94元及违约金（违约金从欠费之次月首日起以每月累计所欠物业服务费金额为基数按每日万分之五计至付清之日止）；二、被告陈伟南于本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付水费、电费、污水处理费和电费分摊320.97元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计52元，由被告陈伟南负担。本判决为终审判决。审判员  杨丽燕二〇二〇年八月二十八日书记员  李小曼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。