河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初878号原告（执行案外人）：段淑静，女，汉族，1979年8月6日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人：赵树人、刘保杰（实习），河南英泰律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：南阳新亚投资担保有限公司。住所地：南阳市卧龙区北京大道泰康小区6号楼2楼201室。统一社会信用代码：91411300692175943Y。法定代表人：徐献奇，任公司董事长职务。委托代理人：王世豹，男，汉族，1965年3月20日生，住南阳市卧龙区。系公司业务经理。特别授权。委托代理人：章建梅，女，汉族，1973年12月1日出生，住河南省南阳市卧龙区。系公司业务经理。特别授权。第三人（被执行人）：南阳市泰康房地产开发有限公司。住所地：南阳市北京路中段泰康小区。机构代码号：67165220/2。工商注册号：41130010004641。法定代表人：蔡美荣，任公司总经理职务。委托代理人：勇亚伟，男，汉族，1972年3月29日生，住南阳市宛城区。系公司员工。特别授权。原告段淑静与被告南阳新亚投资担保有限公司（以下简称新亚公司）、第三人南阳市泰康房地产开发有限公司（以下简称泰康公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月14日公开开庭审理了此案。原告段淑静及其委托代理人赵树人、刘保杰、被告新亚公司委托代理人王世豹、章建梅、第三人泰康公司委托代理人勇亚伟到庭参加了审理。本案现已审理终结。原告段淑静诉称，一、事实经过。2012年10月16日，原告与第三人签订“购房协议”，购买第三人开发的位于南阳市××大道中段阳光大厦门面房共三层中的第二层208-214号门面房，建筑面积496.8平方米（准确面积以南阳市房管局测绘面积为准，据实结算）。该房屋单价为每平方米（人民币）4,810.79元，总金额（人民币大写）贰佰叁拾玖万元整（￥2,390,000元）。交款方式为首付捌拾玖万元整（人民币890,000元），剩余房款壹佰伍拾万元整（￥1,500,000元）于2012年11月15日前全部付清。约定第三人应于2012年12月31日前将该房屋交付给原告使用。协议第三条第5款约定：本楼盘商铺定位于商户自主经营，招商招租均有商户自行负责，与开发商无关。同日，原告与第三人又签订了“补充协议”。内容为：该房屋在交钥匙后，两年内由甲方（第三人）负责办理房产证，办证费用由乙方（原告）支付（总房价的4.5％含契税、杂费等）另外该房屋需向房管局交纳房屋维修基金，由乙方支付。甲方未在约定期限内按时办理房产证，甲方需向乙方支付房款5％的违约金。上述协议签订后，原告随即按照合同约定分别通过刷第三人的POSS机支付，现金支付以及银行转款等形式交付89万元后，又于2012年12月15日交纳了50万元。但第三人迟迟不能交付房屋，一直到2014年4月份，才具备交付条件。原告遂于2014年4月4日通过银行转账和部分现金的形式全部交纳了下余购房款项100万元整。全部支付了总价贰佰叁拾玖万元整（￥2,390,000元）的购房款，第三人分别出具了收款收据。随后第三人也按照合同约定，把房屋交付给原告。原告随即将房屋对外出租收益，至今，该房屋仍在出租使用中。二、房产不能办理房产证的原因。原告购买时，第三人提供的证件显示是五证齐全。把购房款全部交纳完毕并收到房屋后，因为不能按照协议约定及时拿到房产证，就多次向第三人的售房人员进行催问和交涉，第三人方一拖再拖不能办理。后向售楼人员及该公司询问，得知是因为其超规划建设商业用房的面积，没有及时缴纳相应的罚款和税费，因此无法及时办证。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四、宛城区人民法院（2020）豫1302执异40号执行裁定书枉顾事实，不深入进行事实的调查论证；也没有对房产不能办证的原因进行深入调查，是因为不能归责于原告的因素致使不能办理房产。就简单的推定原告具有过错，过错何来？完全是第三人的原因所致，不能不说明具体过错的理由，草率的推定不能办理产权证是原告的过错。据此认定其具备执行条件，而没有考虑到原告作为善意购买人，已经实际支付购房款项并实际使用，且因不可归责于原告的原因导致房屋不能办理房产证。综上，特起诉于人民法院，请求查明事实，准确适用法律，依法判令支持原告的诉讼请求。请求：一、请求不得对原告的房产进行执行；二、本案诉讼费由被告负担。被告新亚公司辩称，针对原告所提异议，依据河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初2198号民事判决书，被告蔡美荣、南阳泰康房地产开发有限公司、蔡丰均在判决生效后未履行还款义务，答辩人申请强制执行。2020年1月10日，宛城区人民法院作出（2019）豫1302执2943号执行裁定查封了位于北京路的泰康房地产开发有限公司的阳光公馆小区商用房1-3层面积1210平方。现案外人提出异议之诉，案外人提出异议时，南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302执异40号执行裁定，依法驳回。答辩人认为宛城区人民法院判决公正、执行有力，具体法律依据如下：第一、根据最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条第一款，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。从本案来看，双方签订的购房协议不属于合法有效。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得商品预售许可证明的，可以认定有效。结合本案泰康房地产开发有限公司的商品房至今没有取得预售许可证，应当认定为无效。第二、根据中华人民共和国商品房销售管理办法第七条，商品房销售应当符合以下条件，第一是有营业执照和企业法人资质。第二取得土地使用权证和土地的批准文件；第三，有建设工程规划许可证和施工许可证。第四，通过竣工验收。第八条，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目在房管部门备案。结合本案泰康公司的房子没有备案，因此和异议人签订的合同不受法律保护。综上所述，具体到本案泰康公司在和异议人签订购房协议时，未取得以上有关合法认证，在人民法院查封前仍未取得合法证件所签协议属于个人行为，不受法律保护，更不能对抗法院的执行。请求人民法院驳回原告的异议。第三人泰康公司辩称，一、房屋买卖合同及付款情况属实，也已经实际交付唐志华、段淑静，唐志华、段淑静购买房屋后委托公司法人蔡美荣对外出租给原御皇大鼎足浴店老板齐卫生。蔡美荣代表唐志华、段淑静、泰康公司（当时三楼还属于泰康公司，2015年元月以房抵债给段淑静）与齐卫生签订租赁协议，蔡美荣收到租金后分别转交给唐志华、段淑静，2015年初，齐卫生将足浴店打包转让给隋端阳后，隋端阳与一楼唐志华、二楼段淑静、三楼段淑静直接签订了租赁协议收取租金。二、关于房屋没有办理房产登记的原因，在建设过程中因房屋超建，容积率未达标无法竣工验收，一直未能办理不动产权证书，被卧龙区南阳市人民政府列为问题楼盘，需要补交土地出让金及罚款后才能办理产权证书。目前原告购买整栋整体楼盘都没有办理初始登记。原告段淑静为支持自己的主张向本院提交如下证据：第一组证据：一、购房协议一份，证明目的：段淑静与涉案房屋查封前签订了正式的购房合同。二、收据三张、银行转账流水三张，证明目的：于查封前支付了所有的房款。三、补充协议一份，其中签名人甫友芳与段淑静为母女关系，证明目的：因开发商南阳市康泰房地产开发有限公司缘故无法办理过户手续。第二组证据：一、房屋租赁协议一份，证明目的：段淑静已实际占有涉案房屋，且将该房屋向外出租给隋端阳使用。二、隋端阳证言一份、营业执照一张。证明目的：隋端阳在涉案房屋处经营南阳市卧龙区水芸轩足道北京路店。被告新亚公司对原告段淑静所举证据发表如下意见：第一组购房协议有异议。对于收款转款流水有异议。因为第一条错误这一条也是错误。对于补充协议也有异议。租赁合同也有异议，错上加错。对于第二组证据有异议，因为错误的购买，所以最后的租赁也是错误。第三人泰康公司对原告所举证据发表如下意见：无异议。被告新亚公司为支持自己的主张向本院提交如下证据：第一组：是御皇大鼎足道养生会所出具的一个承诺书，有工作人员的签字和公章，证明的方向是该房产由泰康公司和蔡美荣直接出租给该会所，与购房人无关。第二组：新亚公司的法定代表人徐献奇出具的视频证据和跟视频证据相关的蔡美荣亲笔签字的一个租赁协议。第三组：证人证言一份。宣读如下：我叫王旭。汉族，住南召县红阳厂家属院。我作为新亚公司维权小组成员，于2016年11月26日在北京路阳光公馆御皇大鼎会所看到该所负责人和老板通电话后，让该负责人给新亚公司出具承诺书一份，证明该房产属于南阳泰康公司所有，是该会所租赁蔡美荣房子，证明人王旭，2020年5月13日。另外一份是证人刘某的证言：我叫刘某，女，汉族，住南阳市××路××号，作为新亚公司维权客户代表，于2016年10月26日在北京路阳光公馆御皇大鼎养生会所看到，该负责人和老板通电话后让该负责人给新亚公司出具承诺书一份，证明该房产属于泰康公司所有，该会所是租赁泰康公司房子。证明人刘某，2020年5月13日。另外还有一份宛城区政府的一个文件。这个文件是宛城区政府处置非法集资领导小组办公室的文件，证明王旭的身份，是处非办认可的，因为他是政府维权小组的副组长，正组长是宛城区常务副区长。原告段淑静对被告新亚公司所举证据发表如下意见：第一、承诺书真实性有异议，现房屋承租人叫隋端阳，而非隋阳，二人并非一人，因此真实性有异议。第二、房屋租赁合同，该是复印件而非原件。且该协议与原告无关不予认可。视频中的人为新亚公司法定代表人，与新亚公司有直接的利害关系。根据证据规则，证人不得与出示证据方有直接利害关系，因此该视频不能作为证据使用。第三、证言无论是王旭还是刘某都是新亚公司客户代表，虽然说宛城区政府的文件将王旭任命为副组长但该文件上明确写道，王旭也是新亚公司客户代表。因此王旭和刘某二人与新亚公司有直接利害关系，不能作为证人使用。第三人泰康公司对被告新亚公司所举证据发表如下意见：意见和原告的意见基本上一样。同意原告的质证意见。对新亚公司提交蔡美荣与齐卫生租赁协议的质证意见：真实性、合法性、关联性均持异议，该合同已经解除失效并销毁，2015年3月1日已经由新的承租人隋端阳重新与业主唐志华、段淑静、李清晨签订租赁协议，不能证实该财产属于泰康公司或者蔡美荣所有的事实。其一，关于2014-2022年与齐卫生签订的合同，在2015年3月1日已经解除作废，承接齐卫生1-3楼生意的人叫隋端阳，隋端阳接盘后重新与一楼唐志华、二楼段淑静、三楼李清晨签订了新的租赁协议，原协议都已经撕毁，要求新亚公司提供租赁合同原件，并说明合同来源。其二、2013年下半年的时候，齐卫生通过施工方一个叫谢经理介绍找到时任公司法人的蔡美荣想帮忙租赁泰康公司阳光大厦1-3楼的房子，但是1-2楼的房子2012年10月已经卖出去了，3楼的房子还没有抵给李清晨，唐志华2012年10月1日卖的，二楼段淑静是2012年10月16日卖的，齐卫生就让我帮忙协调，唐志华是我公司员工吴亚娟的母亲，二楼业主对我也比较信任，让我帮忙看看往外租。其三、2013年11月，我代表唐志华、段淑静及公司三方与齐卫生签订租赁协议，让我帮忙收房租，经过协商以蔡美荣名义与齐卫生签订了租赁合同，约定租赁期限是2014年1月1日至2014年12月31日，约定租金总额24万，每五年递增24,000元，2013年11月20日缴纳第一年房租。其中每年给一楼唐志华14,580元，二楼房租137,117元每年。蔡美荣收到房租后，都分别交付唐志华、段淑静，二人写有收条。2015年将三楼以房抵债给李清晨后，因齐卫生于2015年3月将足浴生意打包转让给隋端阳，隋端阳就要求重新签订租赁协议，然后唐志华、段淑静、李清晨和隋端阳于2015年3月1日直接签订租赁协议。原告提供的证据不能证实该财产属于泰康公司或蔡美荣的事实。第三人泰康公司未向本院提交证据。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：新亚公司与泰康公司、蔡美荣、孔建鹏、蔡丰均、蔡梅军、张桂平借款担保追偿权纠纷一案，本院于2019年4月8日作出（2019）豫1302民初2198号民事判决书，判决：一、被告蔡美荣于判决生效后十日内，向原告南阳新亚投资担保有限公司清偿本金339万元代偿款。二、利息部分：1、借款合同期满的300万元为2015年4月19日起按月息1.5分计付至以房抵债的2016年12月10日止付给原告。2、借款合同期满的700万元为2015年5月19日起月息1.5分计付至以房抵债的2016年12月10日止付给原告。3、自2016年12月11日起以367万元按月息2分计付至2019年7月18日止。4、自2019年7月19日起以339万元按月息2分计付至款付清之日止。三、被告南阳市泰康房地产开发有限公司、被告蔡丰均对上述款项承担连带清偿责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。判决生效后，泰康公司、蔡美荣、蔡丰均未按期履行判决书所确定的给付义务，新亚公司于2019年11月11日申请法院强制执行。执行案号：（2018）豫1302执2943号。案件进入执行程序后，本院于2020年1月10日作出（2019）豫1302执2943号执行裁定书及查封公告，查封被执行人南阳市泰康房地产开发有限公司所有的位于南阳市××山大道中段阳光公馆小区，建筑结构为框架，商业用房二、三楼及一楼通道面积1210平方米的房产。案外人段淑静不服查封向本院提起执行异议，本院经审查后认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产登记在被执行人名下，案外人段淑静虽然向法院提供了其购买案涉房产的购房协议及交纳购房款项等相关凭证，但其对不能办理过户登记，自身有一定过错。因此，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。综上，案外人的异议理由不能成立，应予驳回，于2020年3月5日作出（2020）豫1302执异40号执行裁定书，驳回案外人段淑静的异议请求。段淑静不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2012年10月16日，段淑静与南阳市泰康房地产开发有限公司签订了《购房协议》，购买泰康公司开发的位于南阳市××大道中段阳光大厦门面房（共三层）中的第二层208-214号门面房，建筑面积为496.8平方米，合同约定房屋单价为每平方米人民币4,810.79元，总金额人民币239万元整，付款方式为：“首付：捌拾玖万元整（890,000元）剩余房款壹佰伍拾万元整（1,500,000元）于2012年11月15日前全部付清，逾期按5%收取违约金”，协议第二条约定出卖人应在2012年12月31日前将该房屋交付买受人段淑静使用。同一日，泰康公司作为甲方与乙方段淑静之母甫友芳签订了《补充协议》一份，协议约定：“该房屋在交钥匙后，两年内由甲方负责办理房产证，办证费用由乙方支付（总房价的4.5%含契税、杂费等）另外该房屋需向房管局缴纳房屋维修基金，由乙方支付。甲方如未在约定期限内按时办理房产证，甲方需向乙方支付房款5%的违约金。附：两年即2013年元月至2015年元月，若在约定期限内未能办理，乙方有权退房”。协议签订当日，泰康公司出具了收据，收到段淑静“门面房贰间自北向南第208-214号共7间”房款890,000元。2012年12月15日，泰康公司另出具收据一份，收到段淑静“门面房208-214”房款500,000元；2014年4月4日，泰康公司出具收据，收到段淑静“门面房208-214”房款1,000,000元。甫友芳中信银行交易流水显示，其于2012年10月16日分两笔通过“7397110126500000901间联POS资产清算专户”付款500,000元、310,000元，共计810,000元；2012年12月15日向上述同一账户付款500,000元；2014年4月4日，分两笔付款500,000元、362,883元，共862,883元，加上应付房租137,117元，共计100万元整；原告第一次交付房款时另交有部分现金。2020年4月20日，泰康公司出具证明一份“购房人段淑静分别于2012年10月16日、2012年12月15日、2014年4月4日向我公司指定的7397110126500000901账户汇入资金，以上资金为其购买阳光大厦门面房二楼496.8平方米房屋的购房款，7397110126500000901账户是我公司指定汇款账户”。2013年11月20日，蔡美荣作为出租方与承租方齐卫生签署了《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于北京××中段，建筑结构为框架，门面房二、三楼及一楼通道面积约1210平方米。约定租赁期限为8年，自2014年1月1日至2022年1月1日，租金为前五年每年240,000元整，第六年开始每年租金在第五年的基础上逐年递增24,000元；2015年3月1日，李清晨、唐志华、段淑静三人作为出租房与承租方隋端阳签订了房屋租赁合同，约定租赁房屋位于北京××中段，建筑结构为框架，门面房二、三楼及一楼通道面积约1210平方米。约定租赁期限为7年，自2015年3月1日至2022年1月1日，租金为前五年每年240,000元整，第六年开始每年租金在第五年的基础上逐年递增24,000元。其中，一楼唐志华房屋年租金为14,580元、二楼段淑静房屋年租金为137,117元、三楼李清晨房屋年租金为88,303元。2017年1月6日、2017年1月22日、2017年3月13日，段淑静银行账户分别收到账号为62×××50转款57,117元、40,000元、40,000元，共计137,117元；2018年12月29日、2019年1月30日、2019年3月21日，段淑静银行账户分别收到账号为62×××78转款40,000元、50,000元、47,117元，共计137,117元。又查明，2016年11月26日，御皇汇足道养生会所出具承诺书一份，内容为：“御皇汇足道养生会所租北京路阳光公馆蔡美荣房产1-3层1210平方，现租房人：隋阳，承诺如下：1、在房屋纠纷未解决前，不再支付原房东蔡美荣租金。2、在房屋纠纷未解决前，不转让或转卖给其他人。3、2016年11月29日下午约定到御皇汇与客户代表协商解决。以上如有违约，承担相关损失。188××××7533靳？代笔隋阳。加盖南阳市卧龙区御皇足道养生会所公章”。2020年5月8日，隋端阳出具证言一份，“本人于2015年3月1日从转让方齐卫生手中转接该店，自主经营并与一楼房东：唐志华、二楼房东：段淑静、三楼房东：李清晨签订了房屋租赁合同，详见复印件。以上所说属实，负法律责任”。再查明，泰康公司作为问题楼盘开发公司于2019年2月12日参加了全市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚会议。泰康公司建设销售的阳光大厦1号（1-26层）住宅楼已取得南阳市建设用地规划许可证、南阳市建设工程规划许可证、中华人民共和国建设工程施工许可证和商品房预售许可证。案涉房产位于1号楼东南侧。案涉楼盘在建设过程中因房屋超建，容积率未达标，无法竣工验收一直未能办理不动产权利证书，被南阳市及卧龙区人民政府列入问题楼盘，需要补交土地出让金及罚款后，才能办理产权证书。目前原告购买楼栋整体都没有办理初始登记。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案中：（一）关于异议人在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同？2012年10月16日，段淑静与南阳市泰康房地产开发有限公司签订了《购房协议》，双方买卖房屋的行为早于争议房产的查封时间即2020年1月10日。该房屋买卖合同合法有效。本案符合异议人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形。（二）异议人是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产？异议人在人民法院查封之前已将案涉房屋出租使用，异议人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）异议人是否已支付全部价款？异议人提交了其签订《购房协议》当日及后期的大部分付款凭证以及出卖方出具的收款收据，结合《购房协议》相关约定、泰康公司实际交房时间，原告的付款行为符合正常的交易习惯，异议人已按合同约定支付了全部价款。（四）是否因买受人自身原因未办理过户登记？案涉楼盘在建设过程中因房屋超建，容积率未达标，无法竣工验收一直未能办理不动产权利证书，被南阳市及卧龙区人民政府列入问题楼盘，需要补交土地出让金及罚款后，才能办理产权证书，目前异议人所购买的楼栋整体都没有办理初始登记，因此，买受人未办理过户登记并非因其个人原因所致。综上，买受人对被执行人泰康公司名下的不动产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四条情形且其权利能够排除执行，对原告的异议请求应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行泰康公司开发的位于南阳市北京大道中段阳光大厦门面房（共三层）中的第二层208-214号门面房，建筑面积为496.8平方米的房产一处。案件受理费25,920.00元，由原告段淑静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本院（2020）豫1302执异40号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘琳瑜审 判 员  丁心然人民陪审员  陈玉叶二〇二〇年八月十九日书 记 员  王冬丽