甘肃省环县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1022民初449号 原告：赵文有，男，1935年1月9日出生，甘肃省环县人。 原告：赵银霞，女，1981年9月29日出生，甘肃省环县人。 原告：赵春霞，女，1990年1月17日出生，甘肃省环县人。 委托诉讼代理人：刘廷锋，甘肃环江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莉丹，甘肃环江律师事务所律师。 原告：赵富军，男，1998年2月1日出生，甘肃省环县人。 法定代理人：赵银霞（原告赵富军胞姐）。 被告：张闯平，男，1982年3月15日出生，甘肃省环县人。 原告赵文有、赵银霞、赵春霞、赵富军与被告张闯平确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，以（2019）甘1022民初2174号民事判决书判决后，原告不服提起上诉。经庆阳市中级人民法院（2019）甘10民终1441号民事裁定书裁定，以原判认定基本事实不清，撤销环县人民法院（2019）甘1022民初2174号民事判决书，发回环县人民法院重审。本院于2020年2月20日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵文有、赵富军经合法传唤未到庭，原告赵银霞、赵春霞及赵文有、赵银霞、赵春霞的委托诉讼代理人刘廷锋、张莉丹与被告张闯平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 四原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认被告与赵某戊签订的房屋买卖合同无效；2.要求被告返还位于环县洪德街道丁字街57号坐南向北的二顶二两层商业门面房征收补偿款379538元；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2008年5月8日，四原告近亲属赵某己（系原告赵文有之子，原告赵银霞、赵春霞、赵富军之父）与原洪德乡人民政府签订（2008）洪政房屋买卖合同字052号《房屋买卖合同》，取得位于环县洪德街道丁字街57号坐南向北的二顶二两层商业门面房70年的用益物权。2010年赵某己、王某某夫妇相继去世，遗产继承人有四原告和赵某戊五人，该套门面房的物权归五人共同共有，由赵某戊负责出租经营管理，收益归家庭共同生活开支。2016年原告赵富军被确诊患有精神分裂症，2018年原告赵富军因家庭矛盾与胞兄赵某戊发生矛盾，赵富军将赵某戊杀害，被环县人民法院判处有期徒刑七年，现在平凉监狱服刑。赵某戊去世、赵富军服刑后，赵文有、赵银霞找到被告要求收回房屋，未料被告却告知原告，该房屋已从赵某戊处购买，拒绝向原告交付，原告要求被告出示有关房屋买卖合同和付款凭据，亦遭被告拒绝。原告通过亲友家门多次与被告交涉无果，遂即申请洪德司法所调查处理，根据调查原告才知，赵某戊生前与2016年1月11日，在未经四原告同意且在四原告不知情的情况下私自与被告签订了一份房屋买卖合同，将房屋交被告使用。原告明确提出赵某戊的私自卖房行为无效，请求洪德司法所责成被告向原告退还房屋，但洪德司法所最终调解无效，建议原告依法诉讼处理。2016年6月，上述房屋被政府列入征收拆迁范围，9月，被告领取了征收的土地房屋和附着物及装修评估款375938元。 综上，四原告认为，涉案房产系四原告近亲属赵某己生前购置并享有用益物权，赵某己去世后，该房产的用益物权作为遗产归全体继承人共有，对该房产权益的处分应当由全体共有人共同决定，其中某一继承人的处分行为是无效的，被告明知赵某戊一人无处分权，却仍然与赵某戊私下达成协议，明显侵犯了四原告的合法权益，合同应当无效。合同无效被告继续占有案涉房产显然没有合法根据，应当向四原告返还该房屋征收后的价款。 张闯平辩称，2016年初，经人介绍，被告与赵某戊在洪德镇洪德街道刘某某麻辣烫店协商一致签订了买卖合同，以248888元购买位于环县洪德街道丁字街57号坐南向北的二顶二两层商业门面房，合同约定房款分三次付清。合同签订后当场支付8888元；2016年1月24日，被告驾车载赵某戊去岳父家借现金180000元，到洪德街一早餐店内，在张闯平的见证下向赵某戊支付房款180000元；2016年2月4日，被告向李某某借现金10000元，并在其见证下支付了下余60000元，赵某戊将《房屋买卖合同》交付给被告。被告让赵某戊出具收据，赵某戊声称是同村人，又是熟人，且每次付房款均有见证人，没必要书写收据。购买房屋时，被告询问赵某戊该房屋的权属，赵某戊表示房屋是赵某己所购买，赵某己去世后，该房屋现归赵某戊所有。被告对该房屋系各原告与赵某戊共同继承并不知情，已支付了相应价款，且房屋已交付，被告属于善意取得该房屋。据上，请求人民法院确认合同有效，驳回四原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告对赵某戊与被告签订的《房屋买卖合同》，认为赵某戊无权处分房屋，合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适应法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，《房屋买卖合同》应当有效。 2.对征收补偿安置协议，原告认为不合法。政府的征收属于行政行为，本案不能对行政行为作出评判认定。 3.原告对张闯平、李某某的证言，认为是伪证。被告提供的证人张闯平、李某某的证言，分别证明被告已向赵某戊支付现金180000元和60000元，无其他证据相印证，属于孤证；且赵某戊与被告签订的《房屋买卖合同》中明确约定“楼房及后院地基价格和付款方式：大写：贰拾肆万捌仟捌佰捌拾捌元整，（¥：248888.00元），以收据为准，…。”故以上两人的证言不予认定。 4.被告对徐某某的证言有异议，陈述已付清全部房款，未曾说过房款未给清，已付的房款抵顶房租。徐某某听被告陈述，现被告予以否认，再无其他证据证明的情况下，徐某某关于“未付清房款，已付房款抵顶房租”的说法不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赵文有系赵某己父亲，赵某己与王某某夫妇生育四个子女，即原告赵银霞、赵春霞、赵富军和赵某戊。2008年，赵某己与原洪德乡人民政府签订《房屋买卖合同》，以80000元购买了位于洪德镇街道丁字街坐南向北的三等二顶二（伍拾柒号）二层商业门店。2010年农历1月赵某己去世，同年农历11月赵某己妻子王某某去世。赵某己夫妇去世后，位于洪德镇街道丁字街坐南向北的三等二顶二二层商业门店一直由赵某戊经营管理。2016年1月11日(农历2015年腊月初二)，赵某戊与被告张闯平签订《房屋买卖合同》，将赵某己生前购买的位于洪德镇街道丁字街坐南向北的三等二顶二二层商业门店出售给被告张闯平，合同第二条约定：楼房及后院地基价格和付款方式：大写：贰拾肆万捌仟捌佰捌拾捌元整，（¥：248888.00元），以收据为准，2016年1月11日付捌仟捌佰捌拾捌元（¥：8888元：），赵某戊应出具收据，第二次付款壹拾捌萬元（¥：180000元），第三次2016年2月4日付清下余陆万元整（¥：60000元），房款全清。本合同一式两份，赵某戊张闯平各执一份，自签字之日起生效，未尽事宜，可协商解决。本合同具有同等法律效力。张某甲、徐某某、刘某某作为证明人，在合同尾部签名并按指印。当场被告张闯平向赵某戊支付房款8888元。合同签订后，赵某戊向原告交付了房屋。 2018年6月19日，原告赵富军因故将赵某戊杀害，同年6月25日，兰州大学第二医院司法精神鉴定所对原告赵富军的精神状态及刑事责任能力进行了鉴定，鉴定意见为：赵富军作案时及目前患有精神分裂症，辨认能力及控制能力受损，为限制性刑事责任能力。环县人民法院于2019年4月16日以故意杀人罪判处赵富军有期徒刑7年。赵某戊死亡前，原告赵文有曾到被告门市上催要过房屋；死亡后，原告赵文有、赵银霞、赵春霞到被告门市催要房屋未果。2019年6月4日，原告赵银霞申请环县洪德镇司法所进行调解，经该司法所调解，亦无结果。 为了加快环县洪德镇城中村改造步伐，改善城中村居民居住条件和生活环境，根据省市县相关文件精神，环县政府决定对洪德镇洪德街村南门部分土地房屋实施征收，并于2019年6月5日发布征收公告，征收期限为2019年6月5日至2019年7月15日，被征收人应在上述期限内签订征收补偿协议并完成搬迁，本案争议的房屋在此次征收范围内。环县旧城与棚户区改造领导小组办公室委托甘肃金诚信房地产估价有限责任公司，对被征收人张闯平位于环县洪德镇面积为108.50㎡砖混二顶二商业门面楼房（本案争议的房屋）、附属物及装修进行评估，评估价值为人民币375938元。2019年7月16日，被告与环县旧城与棚户区改造领导小组办公室签订征收补偿安置协议，安置方式为产权调换。2019年9月9日，庆阳市环县棚户区改造（城中村）2019年建设项目——环县洪德镇棚户区改造片区拆迁安置花名册记载：张闯平安置方式为异地安置，房屋补偿费356300元，附属设施安置补偿费19638元，搬家补助费3000元，奖励费20000元，补偿总额398938元，产权兑换356300元，本次支付金额42638元。同年9月20日，庆阳市环县棚户区改造（城中村）2019年建设项目——环县洪德镇棚户区改造片区拆迁安置花名册记载：张闯平安置方式为回迁安置，房屋补偿费356300元，附属设施安置补偿费19638元，搬家补助费3000元，奖励费20000元，补偿总额398938元，产权兑换79788元，第一次付款42638元，本次支付金额276512元。 原告在法庭辩论阶段认为，赵某戊与被告签订的《房屋买卖合同》属无效合同，被告应返征收款375938元；如若合同有效，被告应支付尚未支付的房屋价款240000元。 本院认为，本案争议的焦点，一是赵某戊与被告签订的《房屋买卖合同》是否有效；二是被告是否支付了争议房屋的全部价款。 关于赵某戊与被告签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。争议的房产系2008年5月8日，赵某己以80000元价格向原洪德乡人民政府购得的，2010年赵某己、王某某夫妇相继去世，在没有遗嘱的情况下，争议房屋应按法定继承执行，四原告与赵某戊作为法定继承人，对争议房屋均由所有权，属共同共有。赵某戊作为共有人，在未征得其他共有人同意的情况下，将共有人的财产出卖给被告，赵某戊无处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适应法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。出卖人的无权处分行为，并不影响买卖合同的效力，按照物权变动原因与物权变动结果的区别原则，无权代理人处分他人财产属于物权变动的原因产生的合同，为债权合同，合同有效。且不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。因此，原告要求确认买卖合同无效的理由不能成立，亦无权要求被告返还房屋征收款。 被告是否支付了争议房屋的全部价款。赵某戊与被告签订《房屋买卖合同》时，当场支付第一笔房款8888元，有合同三位证明人证实，足以认定。第二笔房款，被告陈述2016年1月24日（农历2015年腊月十五），自己驾车载赵某戊去岳父家借现金180000元，到洪德街早餐店内，在张闯平的见证下向赵某戊支付房款180000元。张闯平证明，2015年腊月赵某戊向被告出卖门面房，第二年农历正月，在被告饭馆支付给赵某戊180000元现金。张闯平证明的付款时间和被告陈述的时间相矛盾；双方大额付款如此之随意，即不符合常情，亦不符合合同约定；且无其他证据证明被告已支付房款180000元。第三笔房款，被告第一次开庭陈述其借李某某10000元，父母20000元，自己店里攒放30000元，共60000元，交给了赵某戊；第二次开庭陈述其借李某某10000元，自己店里50000元，共60000元交付给赵某戊。证人李某某出庭证明在被告早餐店里，被告借自己10000元后向赵某戊支付60000元，没有出具收条。李某某的证言无其他证据印证，被告陈述的款项来源又先后矛盾。因此，被告陈述已支付第二笔和第三笔房款证据不充分，应承担举证不能的法律后果，继续履行合同义务，支付房屋相应价款。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适应法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下： 一、被告张闯平与赵某戊签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告张闯平于本判决生效后三十日内支付原告赵文有、赵银霞、赵春霞、赵富军房款240000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6400元，原、被告各承担3200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 长  韩清江 审 判 员  李 杨 人民陪审员  唐 珍 二〇二〇年八月七日 法官 助理  赵 蕾 书 记 员  黄 帅