安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2587号 上诉人（原审被告）：泗县一洋置业有限公司，住所地安徽省泗县泗城上海商贸综合楼城，统一社会信用代码913413240907641342（1-1）。 法定代表人：杨智超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏喻磊，安徽天禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚彬，男，汉族，1979年10月8日出生，住安徽省泗县。 被上诉人（原审原告）：张娟，女，汉族，1978年2月5日出生，住安徽省泗县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李李，安徽郑良付律师事务所律师。 上诉人泗县一洋置业有限公司（以下简称泗县一洋公司）因与被上诉人姚彬、张娟商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泗县一洋公司上诉请求：撤销一审判决，驳回姚彬、张娟的诉讼请求。事实与理由：1.办理房产所有权证书系泗县一洋公司与姚彬、张娟的共同义务，在申请办证过程中，姚彬、张娟为主要义务主体，泗县一洋公司仅有配合义务，但姚彬、张娟未提供证据证明其已按照合同约定提供了办证所需的材料及未取得房屋所有权证书系因泗县一洋公司的过错导致。因此并非因泗县一洋公司的原因导致姚彬、张娟未能在交房后90日内取得房屋所有权证，故应由姚彬、张娟自行承担责任。2.泗县一洋公司应当承担的义务仅仅为在姚彬、张娟提交办证所需的基础材料后，按约向不动产登记部门报送材料。《商品房买卖合同》第二十条第二款约定的90日实际是指在公司取得办证所需的基础材料后向不动产登记中心递交材料的时间限制，只要公司在合同约定时限内递交了办证的申请材料，即履行了配合义务。3.系姚彬、张娟收房后，迟迟未能提交办证所需的基础材料，经公司催告，姚彬、张娟至今未能签署办证必须提交的《不动产登记申请书》及《询问笔录》等材料，导致未能在约定的时间内办证。泗县一洋公司不应承担违约责任。 姚彬、张娟共同辩称，1.关于办理房屋权属证书的义务主体问题。泗县一洋公司交付房屋的主给付义务包括两方面：一是交付房屋给买受人占有和使用；二是将房屋所有权转移给买受人。根据《合同法》第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第一条均规定出卖人有义务转移标的物所有权给买受人；2.关于泗县一洋公司是否存在过错及逾期办证违约责任的问题。办理房产证需要提供以下材料：作为出卖人的开发商取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋竣工验收材料及其他有关证明文件，买受人应提供身份证、户口本、结婚证、商品房买卖合同、购房发票及支付一定数额的契税和相关费用。本案中，姚彬、张娟依据合同约定支付了相关税费，没有理由不提供上述基础材料，即便未提交，泗县一洋公司也负有告知义务，但其未履行。泗县一洋公司对是否完成房屋初始登记及提供了相关证明材料的事实负有举证义务，但其一审未对该事实提供任何证据，应承担举证不能的法律后果。 姚彬、张娟向一审法院起诉请求：1.判令泗县一洋公司继续履行商品房买卖合同并协助姚彬、张娟办理产权登记；2.泗县一洋公司支付违约金26752.78元（违约金暂计算至起诉之日，要求计算至实际完成房屋所有权登记之日止）；3.诉讼费由泗县一洋公司承担。 一审法院认定事实：泗县一洋公司作为开发商开发建设了泗洲名城·观景苑房地产项目，2017年9月7日姚彬、张娟姚彬、张娟与泗县一洋公司签订了商品房买卖合同，合同约定泗县一洋公司将其开发的位于泗洲名城·观景苑2#楼113号、114房产出售给姚彬、张娟，房屋价款分别为289299元和296097元，交付期限为2018年9月30日。合同第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之一的违约金”。合同签订后姚彬、张娟依约于2017年9月7日支付了全部购房款585396元，2018年9月30日泗县一洋公司将涉案房产交付于姚彬、张娟，但至今未能按照《商品房买卖合同》第二十条的约定协助姚彬、张娟办理商品房所有权证书。 一审法院认为，姚彬、张娟与泗县一洋公司依据真实意思表示签订了合法有效的《商品房买卖合同》，姚彬、张娟依约支付了购房款及相关费用，泗县一洋公司未按照合同约定按期协助办理不动产权证书，构成违约。姚彬、张娟要求泗县一洋公司继续履行合同并协助办理不动产权登记的诉请予以支持；姚彬、张娟要求泗县一洋公司支付违约金的诉讼请求符合双方合同约定，符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、泗县一洋公司于判决生效后十日内协助姚彬、张娟办理泗洲名城·观景苑2#楼113号、114房产不动产权登记；二、泗县一洋公司于判决生效后十日内支付姚彬、张娟违约金26752.78元，并按总房价585396元的日万分之一自2020年4月2日起计算至实际完成房屋不动产登记之日止。案件受理费4960元，由泗县一洋公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。泗县一洋公司提供其工作人员与张娟的微信及短信聊天记录，证明经催告，姚彬、张娟至今未到泗县一洋公司签署办理不动产权证的询问笔录等材料，姚彬、张娟无法取得不动产权证系自身原因导致，泗县一洋公司无需承担违约责任。姚彬、张娟质证认为，对聊天记录的真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据能证明泗县一洋公司在2020年3月13日首次向姚彬、张娟发出要求其到公司现场签署办证所需相关材料通知的事实，本案予以认定。姚彬、张娟提交2020年3月18日泗县一洋公司出具的承诺书一份，证明泗县一洋公司根据逾期办证的客观情况要求给予40天缓冲期；泗县一洋公司质证认为，该承诺书未加盖公司公章，亦没有工作人员签字，对其真实性不予认可。本院认为，该承诺书未加盖泗县一洋公司公章，且公司不予认可，本案不予认定。 经审理查明，一审查明的买受人与泗县一洋公司订立商品房买卖合同的事实属实，二审予以确认。另查明，泗县一洋公司于2018年11月23日将涉案房产交付于姚彬、张娟，并于2020年3月13日通过微信首次通知姚彬、张娟应提交办理不动产权证书所需材料及到现场签署相关文件。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。案已查明，案涉《商品房买卖合同》中约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金”。案涉合同为双务合同，买受人已经履行付款的主要合同义务，出卖人负有的主要合同义务为应当如期交付房屋并办理产权登记手续。本案中，姚彬、张娟自2018年11月23日收房后，泗县一洋公司未能在90日内为其办理房屋所有权证书，构成违约，泗县一洋公司应按合同约定承担违约责任，一审判决泗县一洋公司为姚彬、张娟办理泗洲名城·观景苑2#楼113号、114号房产不动产权登记正确，予以维持。 泗县一洋公司上诉主张否认办证为其主要合同义务且其仅有配合办证义务，与合同约定内容不符，本院对其此节上诉意见不予采纳。但依据商业惯例及生活常识，买受人在泗县一洋公司办理产权登记手续过程中负有协助、配合及提供相应材料、签署相关文件的附随义务。根据泗县一洋公司二审中举证，该公司于2020年3月13日通知姚彬、张娟到现场签署相关文件材料，此系该公司为处理逾期办证问题，以微信通知的形式，对买受人发出的通知，系该公司为履行主要合同义务的积极行为，而姚彬、张娟未到现场签署办证必需的文件材料，对收到通知不置可否、不予处理，应负有一定的责任。因此，综合考虑案件具体案情，自买受人收房之日至收到微信通知办证事宜之日止，扣除合同约定的90日办证期限，泗县一洋公司应向姚彬、张娟支付违约金22420元【585396元×0.0001×（473-90）天=22420元】，一审判决泗县一洋公司支付违约金至实际完成房屋不动产登记之日不当，本院予以纠正。 综上所述，泗县一洋公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初1718号民事判决第一项，即“泗县一洋置业有限公司于本判决生效后十日内协助姚彬、张娟办理泗洲名城·观景苑2#楼113号、114房产不动产权登记”； 二、变更安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初1718号民事判决第二项“泗县一洋置业有限公司于本判决生效后十日内支付姚彬、张娟违约金26752.78元，并按总房价585396元的日万分之一自2020年4月2日起计算至实际完成房屋不动产登记之日止”为“泗县一洋置业有限公司于本判决生效后十日内支付姚彬、张娟违约金22420元”； 三、驳回姚彬、张娟的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4960元，由泗县一洋置业有限公司负担4385元，由姚彬、张娟负担575元；二审案件受理费469元，由泗县一洋置业有限公司负担415元，由姚彬、张娟负担54元。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  赵 路 审判员  朱珊珊 二〇二〇年八月二十九日 法官助理刘敏 书记员张婉莹 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。