苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初2471号 原告：徐润生，男，1983年8月14日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：黄莹，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨柳，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 被告：苏州银楼黄金珠宝有限公司，住所地苏州市姑苏区人民路1404-1428号。 法定代表人：张炜忠。 被告：张炜忠，男，1956年11月29日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告徐润生与被告苏州银楼黄金珠宝有限公司（以下简称银楼公司）、张炜忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告徐润生及其委托诉讼代理人杨柳到庭参加诉讼，被告银楼公司、张炜忠经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告徐润生向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《房屋租赁合同》；2.判令两被告返还房租及保证金400万元；3.判令两被告返还办理施工、消防等相关手续的费用35万元；4.判令两被告赔偿酒店前期指导费和筹建指导费33万元、酒店设计费15万元、装饰装修费235万元；5.判令两被告支付违约金300万元；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年10月29日，原告与两被告签署《房屋租赁合同》，约定两被告将位于苏州市xx路1x04-1x28号房屋的地上3、4、5层楼和北面圆弧大堂入口约80平方米房屋出租给原告用于酒店经营。双方约定，被告方保证标的房屋的土地使用权来源、土地用途、房屋产权和房屋用途（性质）等问题不影响原告租赁该房屋用于酒店经营，若因该问题导致乙方的租赁使用受到限制或乙方无法办理酒店正常所需的消防、卫生、环保、特种行业许可证等证照的，被告方应负责解决土地及房屋用途变更等问题并承担一切费用；酒店装修报建所需要的施工许可证及酒店消防工程施工费用和消防验收合格证及所有有关消防的手续和资料统一由被告方包办，被告方承诺在房屋交付日起7个月（即2019年6月1日前）办理好酒店消防验收合格证。合同签订后，原告向被告支付了租房保证金及首期租金，并就酒店项目签署了《喆啡酒店管理合同》、《喆啡酒店技术咨询服务协议》、《喆啡酒店苏州观前街项目装修工程施工合同》等协议，进行了大量的资金、人力及物力投入。原告一直催促两被告办理施工、消防等相关手续，两被告均回复在办理。2019年11月25日，原告收到租赁房屋产权人的告知函，载明两被告拖欠产权人巨额房租并随时解除租赁关系的情况，同时产权人声明房屋产权用途为批发零售用地，不可用作其他用途。2019年11月26日，原告收到苏州市住房和城乡建设局《停工（核查）通知书》，要求原告停止酒店装修。原告联系两被告解决上述障碍，两被告不予答复。后经了解，原告得知两被告根本未履行租赁合同约定义务，未帮助原告办理酒店所需的施工、消防等相关手续，构成严重违约。两被告的违约行为给原告造成了巨大的损失，酒店项目无法推进，《房屋租赁合同》之根本目的无法实现。 被告银楼公司、张炜忠未作答辩。 围绕诉讼请求，原告徐润生向本院提交了《房屋租赁合同》、《喆啡酒店管理合同》及补充协议、《喆啡酒店技术咨询服务协议》、《喆啡酒店苏州观前街项目装修工程施工合同》及项目预算书、银行交易明细、收据、承诺书、告知函、《停工（核查）通知书》、现场照片、（2019）苏05民终8496号民事判决书等证据，被告银楼公司、张炜忠未提出异议，本院予以确认并在卷佐证；结合当事人的陈述，本院查明以下事实： 苏州市姑苏区xx路1x04-1x28号房屋为地上5层、地下2层建筑，土地用途为批发零售用地，所有权人为苏州糖烟酒有限公司（以下简称糖烟酒公司）。银楼公司系张炜忠一人独资设立的有限公司，自2016年11月起承租该房屋用作经营场所。2018年10月29日，银楼公司、张炜忠（甲方）与徐润生（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将苏州市xx路1x04-1x28号房屋的地上3、4、5层楼和北面圆弧大堂入口约80平方米房屋（总建筑面积3500平方米）出租给乙方使用，租赁期限自起租日起至结束日止共计13年，起诉日为酒店经营所需的消防验收合格证（公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证）颁发日期，甲方于2018年11月1日向乙方交付房屋，交付日至起租日期间为免租期，乙方可无偿使用房屋。合同同时约定，甲方保证标的房屋的土地使用权来源、土地用途、房屋产权和房屋用途（性质）等问题不影响原告租赁该房屋用于酒店经营，若因该问题导致乙方的租赁使用受到限制或乙方无法办理酒店正常所需的消防、卫生、环保、特种行业许可证等证照的，被告方应负责解决土地及房屋用途变更等问题并承担一切费用；因前述原因致使乙方无法正常经营或无法正常使用该房屋之期间，乙方无需支付租金，若因上述问题致使乙方产生其他损失的，甲方负责赔偿。酒店装修报建所需要的施工许可证及酒店消防工程施工费用和消防验收合格证（公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证）及所有有关消防的手续和资料统一由甲方包办，约定费用为70万元，签订合同后先付35万元，尾款35万元在起租日乙方收到70万元发票后当天支付；甲方承诺在房屋交付日起7个月（即2019年6月1日前）办理好酒店消防验收合格证。自起租日起，年租金为300万元（含物业费），每三年递增6%，押金100万元。甲方同意乙方为实际经营需要，在装修改造完毕后注册成立酒店、取得法定名称后，由该公司继续履行合同。“合同解除及违约责任”条款中，7-3条约定，甲方保证其在合同中的一切承诺、保证及陈述的真实性、准确性和完整性，否则乙方有权解除合同，甲方承担违约责任，具体为：在乙方进行装修改造之前，甲方向乙方支付合同首年租金的30%作为违约金，在乙方进行装修改造之后，甲方按7-5条的赔偿标准向乙方进行违约赔偿。7-5条约定，除协议另有约定外，甲方违约造成乙方不能正常经营或使用该房屋的，甲方除须退还乙方已经预付的租金等一切款项和补偿乙方的装修损失（标准按装修发票总额除12年均摊值乘以未履行合同年数）外，还需按照以下两款中金额大者向乙方进行违约赔偿：全部租赁年限合同租金总额的30%、剩余租赁年限合同租金总额的50%。合同附件一为租赁房屋交付条件及配套设施备注约定，附件二至七应为房屋红线图、建筑平面图、权属证书复印件、转租同意书、产权人营业执照等、出租方与房屋产权人租赁合同，实际均为空白。 上述租赁合同签订前，徐润生于2018年9月30日向张炜忠支付定金20万元；合同签订后，徐润生于2018年10月30日向张炜忠个人账户支付80万元，于2018年11月9日、11月30日向同一账户各付款150万元；以上合计400万元，即为首年租金300万元及保证金100万元。徐润生另于2018年11月3日向张炜忠转账支付办理手续费用35万元。银楼公司分别出具收据对以上费用予以确认。银楼公司和张炜忠于2018年11月8日向徐润生交付了标的房屋。 2018年10月29日，任安庆（投资人）与喆啡酒店管理（深圳）有限公司（管理人，以下简称喆啡公司）签订管理合同1份，约定在租赁房屋内开设喆啡酒店苏州观前街店，约定应向酒店品牌拥有人支付前期指导费用50万元及筹建指导费5万元；双方后签署补充协议1份，将前期指导费用变更为28万元。徐润生（甲方）与广州芦苇林装饰设计工程有限公司（乙方）签订《铂涛集团喆啡酒店技术咨询服务协议》，约定甲方向乙方支付酒店项目室内装修设计出图费15万元，乙方出具室内装修施工设计图纸。2018年10月31日，徐润生向喆啡公司转账支付上述前期指导费和筹建指导费合计33万元，向设计方指定的收款账户支付设计出图费15万元。2018年11月15日，徐润生、任安庆、陈冲以租赁房屋为经营场所，设立苏州苏朋酒店管理有限公司（以下简称苏朋公司）。 因银楼公司、张炜忠未能向徐润生及苏朋公司提供房屋进行装修需取得的相关备案审批手续，2019年8月12日，张炜忠向苏朋公司出具承诺书1份，承诺负责与房屋管理部门做好协调工作，可安排施工方进场对喆啡酒店进行正常装修，且表示如酒店装修或经营过程中假如遇到阻力，导致喆啡酒店不能继续，双方可根据喆啡酒店装修实际支付的费用进行协商由张炜忠买下自行经营。2019年9月24日，苏朋公司（甲方）与**军（乙方）签订《喆啡酒店苏州观前街项目装修工程施工合同》，约定将喆啡酒店苏州观前街项目土建、装修及分项采购工程发包给乙方实施，开工日期为2019年10月10日，工期95天，总造价为888万元，其中装修工程造价450万元，按进度付款，工程进场后7天内支付45万元，项目拆除、墙体砌筑、墙面抹灰完成支付90万元，楼层水管、线管、底盒、客房电线穿管穿线安装完成，支付90万元，楼层天花板吊顶封板、卫生间墙地砖安装全部完毕，支付90万元，表面装修部分完成支付67.5万元，装修及安装工程完工交付甲方后一个月内，支付45万元，工程完工12个月通过质保期，支付22.5万元。合同签订后，**军按约安排人员进场施工。施工期间，徐润生共向**军支付三次工程款，分别为：2019年10月15日支付45万元，11月7日支付100万元，11月21日支付90万元。 2019年11月25日，糖烟酒公司向房屋承租人发出告知函，作为房屋所有权人告知了如下事项：银楼公司自2018年11月18日起拖欠租金，所有权人已就部分金额起诉至法院，案件正在审理过程中；因银楼公司已经严重违约，所有权人随时可能解除与其签订的租赁合同，不认同银楼公司、张炜忠与第三方签订的涉及此房屋的租赁合同；房屋用途为批发零售用地/非居住，不得用作其他用途；不得改变房屋结构。同日，苏州市城建监察支队向苏朋酒店发出通知单1份，以酒店室内装修工程项目现场未见有关建设手续为由，要求接受调查。之后，酒店装修停止施工。 徐润生在诉前未向银楼公司及张炜忠发出过解除合同通知书，本院受理后，向银楼公司及张炜忠邮寄送达的诉状副本于2020年7月3日被签收。 本院认为，银楼公司向糖烟酒公司承租苏州市xx路1x04-1x28号房屋后，将部分房屋转租给徐润生，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应当遵照执行。张炜忠系银楼公司的唯一股东及法定代表人，与银楼公司共同签署租赁合同，且在合同履行过程中收取租金、出具承诺，应与银楼公司共同承担合同义务。双方在合同中该约定，出租方提供的房屋应符合徐润生开办酒店经营的约定用途，且由出租方为徐润生办理酒店装修报建所需要的施工许可证及酒店消防工程施工费用和消防验收合格证及所有有关消防的手续和资料，但银楼公司、张炜忠依约收取相关费用后，始终未能向徐润生提供相关备案审批资料，同时因银楼公司与糖烟酒公司的租赁纠纷，徐润生无法继续使用租赁房屋用于酒店经营，其有权按照合同第7-3条的约定行使合同解除权并要求银楼公司及张炜忠承担违约责任。徐润生在诉前未向出租方发出过解除通知，其提起诉讼后，银楼公司、张炜忠于2020年7月3日签收诉状副本，收到解除合同的意思表示，本院确定双方于2018年10月29日签订的关于苏州市xx路1x04-1x28号房屋的地上3、4、5层楼和北面圆弧大堂入口约80平方米房屋的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除。合同解除后，双方应当进行结算。合同7-5条约定，甲方违约造成乙方不能正常经营或使用该房屋的，甲方应退还乙方已付租金等费用并补偿装修损失及支付违约金。徐润生据此条款提出了退还返还租金300万元、保证金100万元、办理手续费用35万元、赔偿装修损失235万元、设计费15万元、酒店前期投入损失33万元及支付违约金300万元的主张，本院审查后，分别确定如下： 1.返还费用。徐润生依约向银楼公司、张炜忠支付了首年租金300万元、保证金100万元及办理手续费用35万元，合同约定，无法办理酒店正常所需的消防、卫生、环保、特种行业许可证等证照的，致使乙方无法正常经营或无法正常使用该房屋之期间，乙方无需支付租金，且甲方违约造成乙方无法正常经营使用房屋的，甲方应当返还租金及其他费用，现本院确定双方合同已经解除，银楼公司、张炜忠也未举证证明办理相关手续的材料，应当向徐润生返还上述三项费用合计435万元。 2.损失赔偿。徐润生提供的装修合同及设计合同证明其为租赁场所的装修共支出费用235万元，付款凭证与合同所约定的付款内容、进度基本一致，本院据此确定徐润生的装修损失（含设计费）共计250万元。该损失虽与其未进行相关备案审批手续即开始装修活动有关，但双方合同中明确约定了此种情况下损失的承担和计算方式，装修开始前也获得了张炜忠的书面承诺，故本院确定该项损失应由银楼公司、张炜忠负担。至于徐润生提出的前期筹备指导费用等损失，合同中并未明确约定承担的方式，在其已经提出了较此金额更高的违约金主张后，本院不再重复支持。 3.违约金。合同约定，银楼公司在返还已付费用及承担装修损失之外，还应当承担违约金，根据合同约定的违约金计算方法和合同履行的情况，约定违约金可高达2000余万元，徐润生自愿调低，按300万元主张。本院审查后认为，违约金兼具补偿性、惩罚性功能，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行衡量。本案双方租赁合同虽因银楼公司、张炜忠的违约而解除，但徐润生在签约过程中对房屋是否适租未尽必要的审查义务，也存在一定的过错。故虽银楼公司、张炜忠未到庭提出抗辩，本院根据双方的过错程度、守约方的实际损失等进行衡量，仍认定违约金过高。本院以徐润生遭受的装修损失之外的实际损失为基础，综合考虑合同的实际履行、违约方的过错等因素，根据公平和诚实信用原则，酌请将违约金金额调整为150万元，对于徐润生主张的超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认被告苏州银楼黄金珠宝有限公司、张炜忠与原告徐润生于2018年10月29日签订的关于苏州市xx路1x04-1x28号房屋的地上3、4、5层楼和北面圆弧大堂入口约80平方米房屋的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除； 二、被告苏州银楼黄金珠宝有限公司、张炜忠于本判决生效之日起十日内向原告徐润生返还租金300万元、保证金100万元、办理手续费用35万元，合计435万元； 三、被告苏州银楼黄金珠宝有限公司、张炜忠于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐润生装修及设计费损失250万元； 四、被告苏州银楼黄金珠宝有限公司、张炜忠于本判决生效之日起十日内赔偿向原告徐润生支付违约金150万元； 五、驳回原告徐润生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费293495元，减半收取146748元，由原告徐润生负担5335元，被告苏州银楼黄金珠宝有限公司、张炜忠负担141413元；被告苏州银楼黄金珠宝有限公司、张炜忠负担部分，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  潘宇容 二〇二〇年八月十一日 书记员  邓 琴