本溪市溪湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0503民初976号原告：刘丽丽，女，1981年10月8日出生，满族，辽宁省本溪市人，无职业，现住辽宁省本溪市溪湖区。委托诉讼代理人：王辉，系本溪市明山区明程法律服务所法律工作者。被告：本溪和信置业有限公司，地址：本溪市溪湖区石桥子镇木兰路研发中心A1-2区三层。法定代表人：徐德昌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：崔俊歧，系本溪市溪湖区溪成法律服务所法律工作者。原告刘丽丽诉被告本溪和信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽丽及委托诉讼代理人王辉，被告本溪和信置业有限公司委托诉讼代理人崔俊歧已到庭。本案现已审理终结。原告刘丽丽向本院提出诉讼请求：1、解除房屋买卖合同；2、被告返还购房定金20万元;3、被告支付违约补偿金24万元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年3月22日原、被告签订《认购预定书》，协议约定原告认购被告开发的本溪市高新区木兰路溪城丽景网点楼6号，面积48.99平，每平8000元，总价391920元，原告签认购书时交定金20万元。但被告楼盘迟迟没有开工建设，在原告多次找被告催促返还购房定金下，2016年11月28日被告给原告出具承诺书，承诺给原告按照月息2.5%的利息予以补偿，补偿时间为2012年3月22日至2017年3月22日，补偿金额30万元，退购房款时间2017年8月18日。被告到约定期限没能履约，故起诉至法院。被告本溪和信置业有限公司辩称，同意解除房屋认购预定书，原告交纳的购房定金20万元，2015年6月8日被告已返还原告4万元，剩余16万元被告同意返还。关于原告主张诉求第二项请求法院依据房屋买卖司法解释支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘丽丽与被告本溪和信置业有限公司于2012年3月22日签订《认购预定书》，约定乙方（原告）刘丽丽认购甲方（本溪和信置业有限公司）本溪市高新区木兰路溪城丽景网点楼6号，建筑面积48.99m2，单价8000元/㎡，成交总价391920元。乙方签署本认购书时向甲方交纳定金20万元。原告于签订认购书当日即2012年3月22日向被告交纳购房定金200000元，被告给原告出具收款收据。被告于2016年11月28日给原告出具承诺书，内容为“一、公司决定同意给予补偿，按月息2.5%的利息计算予以补偿。二、补偿时间按交购房款日期2012年3月22日至2017年3月22日截止，补偿款金额共计叁拾万元整（300000元）。三、公司以门市房209-6栋1门，面积158.8平方米，作为补偿金300000元的抵押担保。如公司在2017年8月18日前不能一次性给予偿还，抵押担保门市房归刘丽丽所有。四、公司在四药厂开始动迁时，公司无条件的给予购房人刘丽丽一次性退还购房款贰拾万元整（200000）。五、退购房款时间2017年8月18日，如在承诺的时间内不能退购房款，购房人刘丽丽可到公司所在地本溪经济技术开发区法院提起诉讼，购房款以公司资产保全。”。现被告尚未依约履行，故原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的《认购预定书》系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效，双方应依约履行。关于原告要求与被告解除认购预定书的诉讼请求，被告表示同意，本院予以确认。关于原告要求被告返还购房定金200000元的诉讼请求，原告已按照约定的内容交付购房定金200000元，履行合同义务，但被告未能按协议书履行签订《商品房买卖合同》的义务，且原告购买的房屋至今未开工建设，使原告的购房目的不能实现，被告给原告出具承诺书，承诺于2017年8月18日退还原告购房定金200000元，但被告至今尚未退还，故对原告的该项诉求本院予以支持。关于被告提出已退还40000元购房定金的辩解，被告出示的情况说明及收款收据，情况说明系被告单方出具的陈述，不具备证明力，收款收据的收款人虽然是本案原告，但收款事由为还借款，收款收据上的出纳为沈洪波，原告出示沈洪波的证人证言，证明2015年6月8日的四万元收据是被告还刘锡强（刘丽丽父亲）个人借款，刘丽丽代其父亲签字，该款不是给刘丽丽的退房款。另外收款收据的时间为2015年6月8日，在承诺书出具之前，被告于2016年11月28日出具承诺书时承诺公司无条件的给予购房人刘丽丽一次性退还购房款贰拾万元整，并未提到已返还房款，故被告的该辩解缺乏证据支持，本院不予采信。关于原告要求被告支付违约补偿金240000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。依照被告出具的《承诺书》，按月息2.5%的利息计算予以补偿，补偿时间按交购房款日期2012年3月22日至2017年3月22日截止，补偿款300000元。从该内容看违约金约定数额明显过高，甚至高于房款本金，原、被告之间不是民间借贷关系，原告所主张的系违约金，而非利息，违约金不应过分高于实际造成的损失，被告占用原告资金期间给原告造成的损失可参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，故违约金本院予以适当调整，对原告诉求的合理部分本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘丽丽与被告本溪和信置业有限公司签订的《认购预定书》；二、被告本溪和信置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘丽丽购房定金200000元并承担自2012年3月22日起至本判决确定的给付之日止的违约金（以200000元为基数，自2012年3月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元减半收取3950元，保全费2770元，合计6720元由被告本溪和信置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  张源远二〇二〇年八月二十一日法官助理王一博书记员阚雅娟附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。