浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终2383号上诉人（原审被告）：方小娜，女，1961年6月27日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：金浩然，浙江红太阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶露娜，女，1984年7月24日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。委托诉讼代理人：钱勇，浙江训和律师事务所律师。上诉人方小娜因与被上诉人叶露娜房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初4079号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方小娜上诉请求：发回重审或依法改判（撤销原判第二项中的房屋搬迁补偿2000元、停产停业损失22573元、房屋评估奖励费5000元、腾空奖励费30098元四项费用）。事实和理由：一、原审系适用简易程序，应当自立案之日起3个月内审结，即使可以依法延长审理期限，但延长后的审理期限累计也不得超过六个月。但一审从立案到判决，远超法定审限，如一审法院认为该案案件事实不清、权利义务关系不明确、争议较大的，则不能继续适用简易程序，而应当转为普通程序审理。故原审法院违反法定程序，二审法院应撤销原判，发回重审。二、原审判决没有事实和法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第十七条规定：“做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”可见，征收发生在方小娜与房屋征收部门之间，征收补偿明细系基于一定的标准得出，而本案纠纷虽因房屋征收而起，但方小娜与叶露娜之间的法律关系为房屋租赁合同法律关系，征收补偿与叶露娜的实际损失不具有同一性，一审法院应基于双方租赁合同法律关系及相关规定进行审理，而非将方小娜得到的补偿逐一酌定。（一）关于停产停业损失。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，叶露娜应基于实际损失向方小娜索要停产停业损失。本案中，方小娜早在2018年4月就将涉案房屋被列入征迁范围的消息告知了叶露娜，叶露娜有充足时间进行准备，也在2018年12月底安排了新的营业场所，涉案房屋的房租仅交至2018年12月，叶露娜并未停产停业，故不存在停产停业损失。（二）关于房屋搬迁奖励。房屋租赁合同法律关系中，在租赁合同解除或到期后，承租人有义务将承租房屋腾空交还给出租人。本案当事人系因政府征迁行为解除租赁合同，叶露娜的搬迁并非方小娜违约解除合同造成，方小娜在整个过程中没有过错，叶露娜无权向方小娜主张搬迁费。（三）关于房屋评估奖励、腾空奖励。征收过程中设置相关奖励的目的是鼓励被征收人积极签约。本案中，相关奖励的对象是方小娜而非叶露娜。一审法院以评估奖和腾空奖系因叶露娜配合，方小娜才得以领取为由，将其中的一半酌定给叶露娜错误。配合评估与腾空并不是叶露娜可以与方小娜平分奖励的理由。方小娜若未能按期腾空，需依据货币补偿协议向房屋征收部门承担违约责任，因此，若叶露娜不配合完成评估腾空，导致方小娜无法领取相应奖励或承担违约责任，则叶露娜的行为造成方小娜损失，应向方小娜承担赔偿责任。叶露娜答辩称：一、一审程序合法。一审开庭之后，双方自愿签署庭外和解申请书，庭外和解的期限不计入审限，故不存在超期问题。二、原判判决认定方小娜应当支付给叶露娜的款项有事实和法律依据。（一）关于停产停业损失。叶露娜原来是在经营餐饮，后来因为政府的征收被迫终止，给叶露娜带来了巨大的损失，包括营业损失人工损失、设备设施损失等等，根据有关法律规定及司法实践，叶露娜有权获得补偿。（二）关于搬迁费。根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，叶露娜系因为政府征收而无法继续经营，必然需要对所有的装修及其他设施进行搬迁重置，故叶露娜有权获得补偿。（三）关于评估和腾空奖。因为征收需要评估和腾空，没有叶露娜的配合则无法实现。本案政府征收作为发生在叶露娜的租赁经营期间，因为叶露娜配合腾空，才使方小娜获得了评估和腾空奖，叶露娜有权获得补偿。请求驳回上诉，维持原判。叶露娜向一审法院起诉请求：1.依法判令解除叶露娜与方小娜于2016年10月2日签订的租赁合同。2.依法判令方小娜支付叶露娜停产停业损失150300.3元、装修补偿款108563元（增加3748元）、搬迁费2000元、腾空奖60120.12元、评估奖5000元等共计322235.42元。3.依法判令方小娜赔偿因故意断电给叶露娜造成的经济损失1000元，退还水电费押金2000元。4.本案诉讼费用由方小娜承担。一审法院认定事实：2012年3月，叶露娜与方小娜签订租赁合同，承租方小娜所有的位于金华市××路××幢××室房屋（房屋所有权证号××）。合同签订后，叶露娜对承租营业房进行了投资装修，花去12万余元，于2012年4月正式开业经营“金华市婺城区三江街道李渔路活粥王餐饮店”。原租赁到期后，叶露娜又于2016年10月2日与方小娜续签了《营业房租赁协议书》，约定租赁期限自2016年10月2日至2019年10月2日，租金为第一年77000元，第二年78000元，第三年80000元。2018年11月，金华市婺城区人民政府发布《关于金义东市域轨道交通建设项目双龙南街至李渔路段隧道上方及通和苑2号楼国有土地上房屋征收决定的公告》，方小娜所有的涉案房屋在征收范围内。2019年1月3日，金义东城际轨道交通建设（开发区）房屋征收指挥部委托金华信立泰房地产评估代理有限公司对涉案房屋进行评估，评估装修补偿金额108563元，被征收房屋评估总额3009754元。2019年1月6日，金华市婺城区住房和城乡建设局、金义东城际轨道交通建设（开发区段）房屋征收指挥部与方小娜签订了《金义东市域轨道交通建设项目双龙南街至李渔路段隧道上方及通和苑2号楼国有土地上房屋征收货币补偿协议》，约定：对方小娜位于李渔路丹桂苑1幢南09室房屋由金华市婺城区住房和城乡建设局征收；被征收房屋建筑面积59.89平方米，非住宅59.89平方米；土地使用权面积10.4平方米；给与房屋价值补偿（含房屋装修价值）3009754元，搬迁补偿费3589元，其中包含搬家补偿费2000元、水电设置等补助费940元、电视电话等补助费658元，生产经营性非住宅房屋停产停业损失补偿150488元，房屋评估奖励费10000元，房屋签约奖励费90293元，房屋腾空奖励费60196元等。方小娜定于2019年2月22日前腾空。方小娜已领取货币补偿协议的全部款项。后，叶露娜要求方小娜支付叶露娜装修补偿、搬迁补偿、停产停业损失等款项，并委托律师发函，但双方未达成一致意见，叶露娜遂诉至法院。一审法院认为：叶露娜承租方小娜所有的营业房从事经营活动，双方已签订《营业房租赁协议书》，双方本应依约履行，但由于该房屋涉及政府征收而不得不终止。本案的争议焦点为终止租赁合同后给予叶露娜造成的损失如何认定和补偿的问题。因本案系涉及营业性房屋被征收，叶露娜以涉案房屋为经营场所办理了营业执照并在此实际经营，故政府征收给叶露娜带来的房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等与征收行为之间存在因果关系，叶露娜有权要求给与补偿。又因方小娜已实际全部受领政府补偿款，因此叶露娜有权向方小娜主张相应补偿，具体如下：1、关于装修补偿费问题。根据金华信立泰房地产评估代理有限公司出具的评估报告以及房屋现场勘查登记表，结合房屋实际情况和叶露娜提供的装修合同，同时考虑叶露娜投资装潢的使用年限和剩余租期，认定叶露娜的装修余值为装修补偿费的20%。因方小娜作为全部补偿款的受领人，已经受领了房屋装修价值108563元，应将属叶露娜享有利益的20%即21712元支付给叶露娜。2、关于停产停业损失补偿费问题。根据相关规定，涉案房屋被征收后至重新置业期间，房屋所有人存在租金损失，停产停业损失费的补偿主体应属房屋所有权人，而非承租人，但因政府征收导致租赁终止，确实给与叶露娜造成了停产停业损失。又叶露娜、方小娜双方未在合同中约定对方房屋征收导致合同终止情况下的补偿方案。根据本案租赁合同约定的租期为2016年10月2日至2019年10月2日，2019年1月6日方小娜签订征收补偿协议，确定剩余租期不足一年，酌定由方小娜支付叶露娜该部分费用的15%即22573元。3、关于搬迁费问题。叶露娜因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的装修及其他设施、物品进行腾空，方小娜也应支付叶露娜搬迁费。结合双方租赁事实、相关政策规定及方小娜签订的《货币补偿协议》，酌定由方小娜支付叶露娜搬迁费（搬家补偿费）2000元。4、关于评估奖问题。叶露娜租用方小娜房屋，因拆迁需评估，叶露娜作为房屋的实际使用人，该评估工作也需叶露娜的配合工作，涉案房屋已在规定时间内完成评估，故酌定方小娜支付叶露娜50%即5000元。5、关于腾空奖问题。该部分奖励的主体虽为方小娜，但依据《货币补偿协议》，方小娜仅在2019年2月22日前腾空房屋才享有该部分款项，叶露娜配合腾空才使方小娜获得了该部分奖励，酌定方小娜应支付叶露娜腾空奖励费50%即30098元。至于叶露娜主张的方小娜断水断电造成的经济损失10000元及要求方小娜退还的水电押金2000元，现有证据无法证明叶露娜该部分经济损失以及支付水电押金2000元的事实，不予支持。综上，对叶露娜诉请合理部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决：一、解除叶露娜与方小娜签订的《房屋租赁合同》；二、方小娜于判决生效之日起十日内支付叶露娜房屋装修补偿费21712元、房屋搬迁补偿2000元、停产停业损失补偿22573元、房屋评估奖励费5000元、腾空奖励费30098元，共计81383元；三、驳回叶露娜的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3157元（叶露娜已预交，已减半收取），由叶露娜负担1105元，方小娜负担2052元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案因政府征收导致合同不能继续履行，出租人和承租人对此均无过错。虽《货币补偿协议》约定的补偿对象为方小娜，但承租人已对案涉房屋进行装修并经营较长年限，客流相对已稳定，而解除合同导致承租人的租期未到却要进行搬迁，客观上会造成其一定损失，若不能得到适当补偿，显失公平。因承租人的损失数额在未经审计的情况下难以确定，而房屋征收部门向方小娜支付的房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿、房屋评估奖励费、腾空奖励费等均是根据案涉房屋的经营情况和搬迁腾空的需要确定，具有合理性和适当性，一审参照上述标准进行酌定，确定方小娜应支付叶露娜81383元，并无不当。经查，本案一审法院为妥善化解纠纷曾多次组织双方调解，虽审理期限较长，但一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6314元，由方小娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴翠丹审 判 员 盛 伟审 判 员 王玲雅二〇二〇年八月三十一日代书记员 戴晨璐