云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初5764号原告：吴志敏，男，1978年9月22日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。原告：张锐，男，1979年1月10日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。原告：金家俊，男，1974年5月9日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。原告：罗彤，女，1968年9月30日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。原告：沈阳，男，1969年9月27日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。以上五原告共同委托诉讼代理人：张江、何开进，云南锦业律师事务所律师，特别授权代理。被告：陶姣余，女，1982年8月19日出生，汉族，四川省广安市人，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：杨承波，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。原告沈阳、吴志敏、张锐、金家俊、罗彤诉被告陶姣余房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴志敏及沈阳、吴志敏、张锐、金家俊、罗彤的委托诉讼代理人何开进到庭参加诉讼，被告陶姣余的委托诉讼代理人杨承波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳、吴志敏、张锐、金家俊、罗彤向本院提出诉讼请求：1、被告向五原告支付欠付租金人民币123672元（2020年2月15日-5月14日）；2、被告向五原告支付的履约保证金人民币41224元不予退还；3、被告向五原告支付自2020年1月14日起，每逾期一日按应缴总额247344元为本金的千分之三计算的违约金（暂计至起诉之日为142天，计人民币105368.54元）4、被告向五原告支付物业管理费21438元，并自行结清水电费;5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：五原告与被告于2019年6月14日签订《房屋租赁合同》一份，合同中约定了如下内容：1、五原告将坐落于昆明市盘龙区房屋出租给被告；2、本合同租赁期限共计五年，自2019年8月15日起至2024年8月15日止；3、第二次租赁期（2020年2月15日起至2020年8月14日）租金为每月人民币41224元，半年合计人民币247344元；4、被告应在每年年度租期届满前提前30日向五原告预交付下半年度的租金，直至合同租赁期届满为止；5、被告未能向五原告按时支付下一年度租金的，逾期一日，被告须按应缴总额的千分之三支付滞纳金。乙方拖欠租金15天以上的，则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金。合同签订后，被告向五原告支付了第一次租赁期的租金，五原告将合同所涉房屋交付被告使用。按合同约定，被告应于2020年1月14日向五原告支付第二次租赁期的租金合计人民币247344元。然截至起诉之日，被告均未支付该笔租金，且累计拖欠物业管理费人民币21438元，使用期间的水电费也未结清。五原告认为，被告的行为已构成违约，按上述合同约定内容，被告理应按如下方式支付拖欠款项并承担违约责任：1、被告向五原告支付欠付租金人民币123672元（2020年2月15日-5月14日）；2、被告向五原告支付的履约保证金人民币41224元不予退还；3、被告向五原告支付自2020年1月14日起，每逾期一日按应缴总额247344元为本金的千分之三计算的违约金（暂计至起诉之日为142天，计人民币105368.54元）；4、被告向五原告支付拖欠的物业管理费21438元，并自行结清水电费。然经多次商谈，被告均以各种理由拒绝支付拖欠款项并承担违约责任。被告陶姣余辩称：第一，双方租赁合同已于2020年4月21日已经协商解除；第二，租赁人对欠付租金计算错误；第三，受疫情影响，依据疫情相关政策，2020年2、3月的租金应予免除；第四，违约金计算错误，请求法院予以调整，因涉案房屋没有消防验收手续，致使被告一直处于无证经营状态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年6月14日，原告吴志敏与被告陶姣余签订《房屋租赁合同》，约定五原告将昆明市盘龙区房屋出租给被告，租赁期为五年，合同期限自2019年8月15日起至2024年8月15日止，2019年8月15日起至2020年2月14日租金为每月41224元，2020年2月15日起至2020年8月14日租金为每月41224元，2020年8月15日起至2021年2月14日租金为每月41224元。双方签订租赁合同后，被告应于三日内向原告支付履约保证金41224元。被告未能向原告按时支付下一年度租金的，逾期一日，被告须按应缴总额的千分之三支付滞纳金。被告拖欠租金15天以上的，则原告有权当方面解除合同，收回房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金。物业管理费、停车费、网络费等费用由被告承担。双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。原告认为被告未按时支付租金，侵犯了自己的合法权益，故诉至本院主张权利。五原告庭审中对原告吴志敏代为与被告协商房屋租赁事宜予以认可。另查明，盘龙区联盟街道办事处天宇康苑3-A幢4层AB404号房屋买受人为罗彤，盘龙区联盟街道办事处天宇康苑3-A幢4层AB403号房屋买受人为金家俊，盘龙区联盟街道办事处天宇康苑3-A幢4层AB405号房屋买受人为沈阳，盘龙区联盟街道办事处天宇康苑3-A幢4层AB402号房屋买受人为张锐，盘龙区联盟街道办事处天宇康苑3-A幢4层AB401号房屋买受人为吴志敏。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告与被告签订的《房屋租赁合同》，形式合法，内容真实，原、被告双方均应当恪守履行，原告将房屋交付给被告，被告在租赁期限内从2020年2月15日起拖欠租金，其行为本身已然构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案被告于2020年3月26日向原告发出解除租赁合同协商书，2020年4月1日原告向被告发出复函，同意解除租赁合同，故双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房屋租赁合同》解除后，被告应当向原告支付从2020年2月15日起至2020年4月1日止的拖欠租金61836元，庭审中，原、被告双方均认可2020年1月21日被告向原告支付了40000元租金，原告陈述该笔租金并未在原告的诉讼请求中予以扣除，故被告应当向原告支付从2020年2月15日起至2020年4月1日止的拖欠租金21386元（61386元-40000元）。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。被告主张因新冠肺炎疫情影响导致没有营业收入，向本院提出要求法庭酌情减免租金，并明确不同意与原告调解，考虑到新冠肺炎疫情对被告的经营必然会造成一定损失，要求被告按照欠付的租金全额进行支付明显对被告不公平，故本院酌情考虑对被告欠付原告2020年2月15日起至2020年4月1日止的拖欠租金21386元减免10000元，故被告应向五原告支付2020年2月15日起至2020年4月1日止的拖欠租金11386元（21386元-10000元）。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从上述法条看，违约金仅限于实际损失，现原告主张被告支付自2020年1月14日起，每逾期一日按应缴总额247344元为本金的千分之三计算的违约金（暂计至起诉之日为142天，计人民币105368.54元）的诉讼请求，原告的主张明显过高，故本院酌情支持以欠付租金11386元为本金，自合同解除之日即2020年4月1日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。原告同时主张履约保证金41224元不予退还，履约保证金与违约金都是针对逾期付款违约行为的补偿，性质与目的一致，且本院已经支持了违约金，已足以弥补被告的违约行为给原告造成的损失，本院认为被告交付的保证金41224元五原告应当向被告退还，故本院对五原告主张不予退还被告向其支付履约保证金41224元的诉讼请求不予支持。五原告主张由被告向原告支付物业管理费21438元的诉讼请求，根据双方合同约定，物业管理费应由被告支付，且双方在庭审中对物业管理费21438元均予以认可，故对五原告该项诉请本院予以支持，对于五原告主张水电费的诉讼请求，因五原告并未提出该项费用的具体金额且五原告也并未交纳，也没有相应票据，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：一、被告陶姣余于本判决生效之日起十日内向原告沈阳、吴志敏、张锐、金家俊、罗彤支付自2020年2月15日起至2020年4月1日止拖欠的租金11386元；二、被告陶姣余于本判决生效之日起十日内向原告沈阳、吴志敏、张锐、金家俊、罗彤支付以欠付租金11386元为本金，自2020年4月1日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、被告陶姣余于本判决生效之日起十日内向原告沈阳、吴志敏、张锐、金家俊、罗彤支付物业管理费21438元；四、原告沈阳、吴志敏、张锐、金家俊、罗彤于本判决生效之日起十日内向被告陶姣余返还履约保证金41224元；五、驳回原告沈阳、吴志敏、张锐、金家俊、罗彤的其他诉讼请求。案件受理费人民币5676元，减半收取计2838元由原告沈阳、吴志敏、张锐、金家俊、罗彤承担元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李娜二〇二〇年八月二十六日书记员  杨璐书记员  王涛