江苏省泰州市高港区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1203民初135号原告：刘树旺，男，1971年6月24日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区。委托诉讼代理人：韩四新，江苏华江律师事务所律师。被告：泰州市广信房地产开发有限公司，注册号321203000006835，住所地泰州市高港区义乌大市场五层E区。原告刘树旺与被告泰州市广信房地产开发有限公司（以下简称泰州广信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘树旺的委托代理人韩四新到庭参加诉讼，被告泰州广信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘树旺向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2011年7月13日签订的房屋买卖合同；2、判令被告立即退还房款320000元及办理房产证费用10400元、给付违约金186880元（自2011年8月4日起至实际给付之日止按年利率6%计算）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年7月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的泰州市义乌大市场1C05-2-1号卖于原告。同日双方签订商铺委托经营管理合同、补充协议各一份，约定将上述商铺交由被告经营管理。后原告依约付清房款，并缴纳办证款10400元。被告至今未交付房产，且一直未为原告办理产权手续，2019年7月原告得知其所购买的上述商铺已被法院拍卖归于他人，原告知悉后与被告多次磋商，被告未明确答复，被告行为已导致原告合同根本目的不能实现。被告泰州广信公司未应诉。经审理查明：2011年7月13日原告刘树旺与被告泰州广信公司签订合同编号为1C05-2-1的《商品房买卖合同》一份，合同载明：“买受人购买的商品房为【现房】……买受人购买的商品房为泰州义乌大市场1C05-2-1号房……该商品房总价款为人民币叁拾贰万零仟零佰零拾零元整。……买受人付完全部房款后30日内，出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。……出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失……”。同日，原、被告双方又签订一份补充协议，协议载明“如发生争议，甲乙双方应协商解决。协商不成时，可向项目所在地人民法院提起诉讼。”同日，原告刘树旺（甲方）与泰州市义乌小商品市场有限公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，合同载明“甲方将位于泰州市高港义务大市场第一层Ｃ区商铺委托给乙方使用或租赁，委托期限10年”。2011年8月4日被告出具了付款方名称为刘树旺的销售不动产统一发票，金额320000元，款项性质购房款。同日原告刘树旺向被告泰州广信公司支付维修基金与分时电表费用1380元。另泰州市广信房地产开发有限公司客户服务部出具收条载明收到刘树旺办证款10400元。自2014年5月15日起，被告名下的含案涉不动产在内的高港义乌大市场一层C区不动产（建筑面积2454.07平方米，不动产权证号泰房权证高字第××号）被南通市崇川区人民法院、泰州市中级人民法院等查封。2020年1月原告持上述诉请诉至本院。上述事实有原告提交的商品房买卖合同、补充协议、商铺委托经营管理合同、发票、收据、泰州市不动产登记簿证明、原告的陈述等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告刘树旺与被告泰州广信公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。本案中原告陈述被告至今未向其交房，但双方签订的买卖合同中明确约定涉案房屋性质为现房，且在原告与被告泰州市义乌小商品市场有限公司于2011年7月13日签订的《商铺委托经营管理合同》中约定由泰州市义乌小商品市场有限公司全权与被告办理商铺交接事宜，被告并无无法交付的客观因素；原告亦未提供有效证据证明其曾因未交房而向被告发出交房通知或解除通知，故对原告主张房屋未交付本院不予采信。原、被告双方在商品房买卖合同中约定出卖人保证在商品房交付买受人后协助买受人办理产权登记；出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能取得房地产权属证书的，买受人可以退房。本案中，因被告与他人经济纠纷致案涉房屋在内的高港义乌大市场一层C区不动产被查封，原告无法办理房屋权属登记，合同目的无法实现，现原告要求解除合同符合合同规定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同业已解除，原告要求被告泰州广信公司返还购房款320000元及办证款10400元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张违约金186880元，因双方合同约定因出卖人责任买受人不能取得房地产权属证书的，按已付房价款的1%赔偿买受人损失，原告认为上述违约金过低请求予以调整，本院认为被告上述违约行为确给原告造成一定的损失，但原告直至2020年1月方主张权利，未能及时采取措施防止损失扩大，结合合同履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，该违约金本院调整为已付房价款的10%为32000元。被告泰州广信公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，依法应自行承担相应的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘树旺与被告泰州市广信房地产开发有限公司2011年7月13日签订的合同编号为1C05-2-1的《商品房买卖合同》；二、被告泰州市广信房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告刘树旺缴纳的购房款320000元、办证款10400元，合计330400元；三、被告泰州市广信房地产开发有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告违约金32000元。四、驳回原告刘树旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4490元，由原告负担1120元，被告泰州广信公司负担3370元（此款原告已预交，本院退还其3370元，被告应负担的诉讼费用3370元由被告于本判决生效后十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费8980元。审 判 员 冀小燕二〇二〇年八月七日法官助理 邱嘉翊书 记 员 钱 琪附：判决所依据法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。