江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0825民初1501号 原告：江西永丰农村商业银行股份有限公司，住所地：永丰县恩江镇新城区佐龙大道，统一社会信用代码91360800162234352K。 法定代表人：邹云龙，公司董事长。 委托诉讼代理人：邓洪生、黄军，该银行员工。 被告：梁明康，男，1973年12月13日生，汉族，江西赣州市人，住赣州市南康区。 被告：方贞，女，1974年11月16日生，汉族，江西赣州市人，住址同上。 原告江西永丰农村商业银行股份有限公司（以下简称永丰农商行）与被告梁明康、方贞金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告永丰农商行委托诉讼代理人邓洪生、黄军到庭参加诉讼，被告梁明康、方贞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永丰农商行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告梁明康、方贞于2018年3月签订的【2018】东路个购房借第032301号合同；2.判令被告梁明康、方贞偿还原告贷款本金2728936.44元及全部派生利息（截止到起诉之日利息为111756.34元）；3.原告就拍卖被告抵押物时有优先受偿权；4.本案诉讼费用及其他因诉讼产生的费用由两被告承担。事实和理由：2018年3月23日，被告梁明康以购房为由向原告东路支行借按揭抵押贷款295万元，合同约定借款年利率为5.39%，结息方式为按月等额本金，借款到期日为2038年3月20日，借款方式为抵押。借款后，被告只归还利息至2019年12月，系性质恶劣的违约行为。截止至2020年7月6日，尚欠原告借款本金2728936.44元及利息111756.34元。两被告系夫妻关系，被告方贞应共同偿还借款。经多次催收，被告拒不交息及归还本金。为维护债权人合法权益，特诉至法院。 被告梁明康、方贞未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了两被告身份证、户口本、结婚证复印件及商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、借款凭证、共同还款承诺书、不动产登记证明等证据，拟证明被告梁明康、方贞向原告购房按揭贷款295万元，抵押物已办理抵押登记等事实。被告梁明康、方贞未到庭，视为放弃举证质证权利，本院对原告提交的上述证据审查后认为具有真实性、合法性和关联性，依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案的法律事实如下： 2018年3月21日，被告梁明康因购买房屋按揭贷款需要，与原告签订《个人购房借款／担保合同》（编号：［2018］东路个购房借第032301号），约定借款金额295万元，用途为购置坐落于永丰县永叔大院房屋，借款期限20年，具体借款日期以借款凭证记载为准，贷款利率为年利率5.39%，采取按月等额本金还款法还款，每期还款日为实际放款日次月起的每期21日。同时，还约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同等事项，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，罚息利率按约定利率基础上加收50%确定。被告方贞与梁明康系夫妻关系，向原告出具了《共同还款承诺书》，自愿对前述贷款共同承担还款责任。被告梁明康、方贞自愿用永丰县永叔大院居住小区5幢Ｆ房产作为贷款抵押担保，并约定在合同签订之日起30天或贷款人另行要求的时间内办妥登记备案或预抵押登记手续。抵押人获得不动产权证书后30日或贷款人要求的时间内办妥正式抵押登记手续。2018年4月11日，原告（抵押权人）与被告梁明康、方贞（抵押人）就合同约定的抵押物（永叔大院居住小区5幢1单元Ｆ号房产）在永丰县不动产登记中心办理了预告抵押登记，证号：赣（2018）永丰县不动产证明第0001693号，但至今未办理抵押登记。 2018年3月23日，原告按照合同约定向被告梁明康发放了上述贷款295万元。《借款凭证》载明借款期限为2018年3月23日至2038年3月20日、借款年利率5.39%。借款后，被告陆续归还本金和利息至2019年12月19日，后开始不再归还，共计归还本金221063.56元、利息230709.18元，截止至2020年8月10日尚欠利息124445.09元。 本院认为，原告与被告梁明康签订《个人购房借款/担保合同》以及被告方贞出具《共同还款承诺书》，均系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效。被告取得贷款后未按合同约定还款，原告依约要求解除合同，并要求被告梁明康、方贞归还剩余本金2728936.44元和按合同约定支付利息，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告对案涉抵押物是否享有优先受偿权的问题。原告与被告签订了《个人购房借款/担保合同》后，仅对案涉房屋进行了抵押预告登记，而非正式抵押登记。抵押预告登记与抵押登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此原告作为系争房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。因此，在该抵押物未办理正式抵押登记的情况下，原告主张优先受偿权，本院不予支持。被告梁明康、方贞经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西永丰农村商业银行股份有限公司与被告梁明康、方贞于2018年3月21日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：[2018]东路个购房借第032301号）； 二、被告梁明康、方贞于本判决生效后十日内偿还原告江西永丰农村商业银行股份有限公司借款本金2728936.44元及利息（自2019年12月20日起至合同解除前按年利率5.39%计算，合同解除后至还清本金之日止按约定的罚息利率计算）； 三、驳回原告江西永丰农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29526元（原告已预交），由被告梁明康、方贞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  陈庆荣 人民陪审员  李长根 人民陪审员  陈慧秀 二〇二〇年八月十一日 法官助理阮妍满 书记员吴圣钦 附:相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。