上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初8850号原告：刘畅，男，1990年3月10日生，汉族。委托诉讼代理人：苏秀萍，上海昌鑫律师事务所律师。被告：江苏银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区世纪大道1128号1-2层。负责人：周宏，行长。委托诉讼代理人：李健勇，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告：彭燕玉，女，1975年8月15日生，汉族，户籍地福建省宁德市。被告：何安胜，男，1973年3月19日生，汉族，户籍地福建省宁德市。原告刘畅与被告江苏银行股份有限公司上海分行、彭燕玉、何安胜案外人执行异某之诉纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏秀萍、被告江苏银行股份有限公司上海分行委托诉讼代理人李健勇到庭参加诉讼。被告彭燕玉、何安胜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘畅向本院提出诉讼请求：要求依法判决原告对于上海市宝山区锦秋路XXX弄XXX号三楼(送四阁楼)(以下简称“系争房屋”)的租赁关系自2009年7月26日确立，并且判决带租约拍卖系争房屋。事实和理由：原告刘畅与被告彭燕玉于2009年7月26日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告承租系争房屋，面积50平方米，租赁期限18年，自2009年8月1日至2027年7月31日。合同约定该房屋年租金3.6万元，合同签订后支付21.6万元；以后租金需在到期日前一个月支付。合同签订后，原告已支付租金238000元，并支付了水电煤等费用。原告于2014年12月5日申请到上海市居住证，有效期为2014年12月5日到2019年12月5日。2019年11月1日，法院在系争房屋张贴拍卖公告，原告认为，原告与被告彭燕玉的租赁关系确立于该房屋设立的抵押之前，故提出案外人异某，被驳回了异某请求，故依法提起案外人异某之诉。被告江苏银行股份有限公司上海分行辩称：不认可原告与被告彭燕玉的租赁关系自2009年7月26日确立，法院驳回原告刘畅案外人异某的裁定正确，故不同意原告刘畅的诉讼请求，要求依法驳回原告的诉讼请求。被告彭燕玉、何安胜未作答辩。原告为证明其诉称，向本院提交以下证据：1、(2020)沪0113执异4号执行裁定书，证明原告是在2020年3月21日签收该裁定书，证明宝山法院驳回了原告的异某请求。2、执行异某申请书，证明原告于2019年11月13日向宝山法院提出执行异某申请。3、房屋租赁合同，证明原告与被告彭燕玉于2009年7月26日签订房屋租赁合同，租赁关系同日确立。4、刘畅身份证复印件、居住证复印件、结婚证复印件，证明原告在系争房屋办理居住证的事实情况及原告身份情况。5、租金付款凭证7张，证明原告支付被告彭燕玉房租的事实。6、2015年、2016年、2017年、2018年、2019年水、电、燃气费付款凭证，证明原告实际占有使用涉案房屋的情况。被告江苏银行股份有限公司上海分行经庭审质证，对证据1无异某；对证据2、6真实性无异某，认为与本案无关；对证据3的真实性不予认可；对证据4的真实性无异某，认为该证据只能证明原告2014年取得居住证，无法证明从2009年实际入住系争房屋；对证据5，无法证明原告从2009年实际入住系争房屋。经审核，本院认为，关于证据1、2，系原告提出执行异某申请情况及法院对执行异某作出的裁定，可以认定；关于证据3，租赁合同落款日期虽然是2009年7月26日，但原告无其他证据证明合同签署后的履行情况，难以达到原告与被告彭燕玉租赁合同关系于2009年7月26日成立的证明目的；关于证据4，居住证的有效日期为2014年12月5日至2019年12月5日，仅能证明原告经公安机关许可，在2014年12月5日至2019年12月5日期间，可在系争房屋居住，不能证明原告于2009年入住系争房屋；关于证据5、6，原告提供的租金付款凭证(2018年12月至2019年6月)、水电煤等费用的付款凭证(2015年2月至2019年11月)，仅能证明原告2018年12月-2019年6月租金支付情况以及2015年2月至2019年11月水电煤等费用的支付情况，不能证明2009年-2014年12月合同履行情况。庭审中，本院要求原告庭后七日内提供关于2009年7月26日至2014年12月支付租金、入住系争房屋等实际履行租赁合同的证据，原告未能提供相关证据。基于上述证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：1、上海市宝山区锦秋路XXX弄XXX号的权利人登记为被执行人彭燕玉，房屋类型为联列住宅，建筑面积为138.08平方米，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，核准日期2004年10月8日；申请执行人江苏银行股份有限公司上海分行于2010年3月17日经核准在系争房屋上设立了抵押权，登记证明号宝XXXXXXXXXXXX，最高额抵押，最高债权限额150万元。2、江苏银行股份有限公司上海分行与彭燕玉、何安胜之间系公证债权文书纠纷，上海市静安公证处于2014年10月9日出具(2014)沪静证执字第23号执行证书，确定申请执行人江苏银行股份有限公司上海分行，被申请执行人(借款人、抵押人)彭燕玉，被申请执行人(借款人)何安胜；执行标的为：本金1,330,908.54元，利息22,807.93元，罚息378.82元(截止2014年8月28日)，及申请执行人为实现债权所支付的合理费用和至实际清偿之日止应付的利息、违约金；抵押人愿为上述债务设立抵押担保并承诺接受强制执行的财产为坐落于上海市锦秋路XXX弄XXX号全幢的房产。之后，江苏银行股份有限公司上海分行于2014年10月20日持该执行证书向本院申请执行，本院以(2014)宝执字第5672号予以立案执行，被执行人彭燕玉、何安胜至今未能履行全部付款义务。3、2009年7月26日，原告与被告彭燕玉签订《房屋租赁合同》，合同约定原告承租系争房屋，面积50平方米，租赁期限18年，自2009年8月1日至2027年7月31日。合同第三条约定：“租金分三次支付，该房屋租金每年3.6万元整，六年一付，先付后用，即：合同签订后首次支付六年租金21.6万元，后每次租金须在到期日的前1个月支付。乙方另须向甲方支付租房押金2万元，作为租金及相关费用的保证，该押金与首期租金同时支付。”合同第五条约定：“租赁期间发生的水电、通讯、物业等费用由乙方负责。”合同签订后，原告于2018年12月至2019年6月，共支付被告彭燕玉租金38000元，并于2015年2月至2019年11月缴纳了水电煤等费用。2014年12月5日，原告办理了上海市居住证，有效期为2014年12月5日至2019年12月5日。本院认为，本案系案外人执行异某之诉，案外人提起执行异某之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据相关法律规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，被告江苏银行股份有限公司上海分行于2010年3月17日经核准在系争房屋上设立了抵押权，原告刘畅虽主张其于2009年7月26日即与被告彭燕玉就上述房屋三楼签订了房屋租赁合同，但原告提交的租金付款凭证(2018年12月至2019年6月)、水电煤等费用的付款凭证(2015年2月至2019年11月)、上海市居住证(2014年12月至2019年12月)，均无法证明原告刘畅与被告彭燕玉之间房屋租赁关系的形成先于被告江苏银行股份有限公司上海分行在上述房屋上设立抵押权的时间，也未能提供2009年至2014年间实际履行租赁合同的证据，故原告刘畅与被告彭燕玉之间的房屋租赁关系不得对抗之前被告江苏银行股份有限公司上海分行已在上述房屋上设立的抵押权。其次，对于租赁权的特殊保护，是为避免由于出租人处分租赁物的行为导致承租人被迫搬离租赁物，危及承租人基本的居住权，而在承租人尚未占有租赁物时，承租人对于租赁物的依赖尚未建立，无法以此对抗已登记的抵押权，就本案而言，原告未能提交其与出租人间签订的租赁房屋交接书、原告作为承租人在上述房屋所在地物业办理的装修或者入住手续证明等相关依据用以证明其已占有、使用上述房屋三楼的事实。原告要求确认与被告彭燕玉租赁关系于2009年7月26日成立并带租约拍卖的诉讼请求，本院难以支持，被告彭燕玉、何安胜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告刘畅的诉讼请求。案件受理费17,130.33元(原告刘畅已预缴)，由原告刘畅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  须桃根人民陪审员  张 莉人民陪审员  寿立新二〇二〇年八月七日法官 助理  史雅丽书 记 员  周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》……第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。……三、《最高人民法院关于适用的解释》……第三百一十二条……对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……