上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初11765号原告：沈纪仁，男，1969年11月10日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：沈翀涛，上海理帅律师事务所律师。被告：吴岳林，男，1947年10月12日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：唐桂华，上海市九鼎律师事务所律师。原告沈纪仁诉被告吴岳林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，并于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈翀涛、被告委托诉讼代理人唐桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈纪仁向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年9月5日签订的《房地产居间合同》；2、判令被告立即返还原告已支付房款1,052,500元；3、判令被告立即支付原告以1,052,500元为基数,自2012年12月8日起至实际清偿之日止的逾期付款利息,2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告因遇宅基地动迁,可获得四套安置房。原、被告于2012年9月5日签订《房地产居间合同》(实为房屋买卖合同),约定被告将动迁所得金吴苑约91.54平米的一套安置房(后登记为：上海市奉贤区南桥镇光吴路218弄金昊苑17幢10号501室)出售给原告,约定房价为1,373,100元。合同签订后,原告陆续支付给被告购房款1,052,500元。等到房屋可以办理交房手续时,原告得知上述房屋已由被告家庭内部协商分配至案外人吴某名下,原告因此无法取得房屋所有权。原告与被告多次交涉无果,无奈提起诉讼。原告认为：原、被告签订的《房地产居间合同》实为期房买卖合同,不违反法律法规规定,合法有效。被告作为户主将房屋分配至案外人名下,致使原告无法取得房屋,已经构成根本违约。由于被告原因致使合同无法继续履行,依法应当解除,被告对合同解除负有过错,应当赔偿原告损失。故原告的诉请合法、有据,请求依法裁决支持。被告吴岳林辩称，2012年9月5日双方签订的《房地产居间合同》是无效合同，原因是被告未经共有人同意就出卖房屋，也未经共有人追认，侵犯共有人利益，应当认定合同无效。第二项诉请，与事实不符，被告直接收到原告支付的房款只有160,000元，应当返还160,000元，不是1,052,500元，差额是原告付给被告儿子吴忠余的工程款，原告欺骗被告其儿子吴忠余欠多少工程款，逼着被告写了收条，实际应当由原告与吴忠余结算，与本案无关。对于诉请利息，应该按照160,000元为本金计算，因合同无效，双方都有责任，被告责任更大一点，利息被告多承担一点。本院经审理认定事实如下：2011年1月6日，被告代表全家与拆迁人奉贤区南桥镇动拆迁管理办公室签订征用集体所有土地房屋拆迁补偿协议，约定拆迁人拆除被告吴岳林家的农村宅基地房屋，由拆迁人进行安置。2011年1月26日，被拆迁人吴某、吴岳林、朱国萍、吴忠余、吴咏梅、洪国华、洪旖清确认订房四套，其中一套为上海市奉贤区南桥镇光昊路218弄金昊苑17幢10号501室房屋(即涉案房屋)。2012年9月5日，原告与被告吴岳林签订《房地产居间合同》，约定被告将涉案房屋以1,373,100元价格出售给原告，2012年9月10日前支付房款1,373,100元等。涉案房屋至今未交付原告。2016年4月13日，吴某、吴岳林、朱国萍、吴忠余、吴咏梅、洪国华、洪旖清经奉贤区联合人民调解委员会调解达成协议，本院出具(2016)沪0120民初6374号民事调解书，调解书主文为：一、确认2016年3月11日签订的《家庭分房单》合法有效：座落于上海市奉贤区南桥镇光昊路218弄金昊苑17幢10号501室归吴某所有，座落于上海市奉贤区南桥镇光昊路218弄金昊苑13幢9号901室归吴咏梅、洪国华和洪旖清共同所有，座落于上海市奉贤区南桥镇光昊路398弄金海苑27幢23梯1403室归吴忠余所有，座落于上海市奉贤区南桥镇光昊路398弄金海苑19幢17梯501室归吴岳林和朱国萍共同所有；二、各方无其他争议。2016年5月19日，原告起诉被告吴岳林，案号(2016)沪0120民初8806号，诉请判决被告继续履行房屋买卖义务，将座落于上海市奉贤区金昊苑17幢10号501室房屋交付原告。该案庭审中，双方确认买卖的房屋为上海市奉贤区南桥镇光昊路218弄金昊苑17幢10号501室，被告对原告主张的一笔334,000元款项不认可作为被告已经收取的购房款，对其余款项718,500元作为被告收到的购房款无异议。因为被告主张涉案房屋已经在家庭内部分配给吴某，涉案房屋上又有查封等原因，原告于2016年7月14日向本院申请撤回起诉，本院裁定准予撤诉。2016年9月8日，原告诉至本院，诉请撤销上海市奉贤区人民法院(2016)沪0120民初6374号民事调解书的全部内容。本院作出(2016)沪0120民撤1号民事判决：驳回原告沈纪仁的诉讼请求。该案审理中，吴忠余未到庭参加诉讼与答辩，而吴某、吴岳林、朱国萍、吴咏梅、洪国华、洪旖清共同辩称，涉案的民事调解书在程序和内容上均合法有效，不应当被撤销；原告与被告吴岳林签订的房地产居间合同是被告吴岳林一人的行为，是不合法的，而涉案房屋是家庭共同财产，其他家庭成员均不同意追认原告与被告吴岳林签订的《房地产居间合同》的效力，不同意履行该合同。另查明，涉案房屋产权现登记于开发商上海达贤实业有限公司名下。因他案即(2012)奉民一(民)初字第3199号民间借贷纠纷一案，涉案房屋被本院预查封，执行案号(2012)奉执字第3823号。本案诉状副本于2020年7月10日送达被告。双方争议原告已经支付多少购房款的事实。为此，原告提供了被告出具的收条六份、案外人证明一份、银行流水两页、吴忠余出具的收条和欠条各一份。2012年9月20日被告出具收条，载明：收到原告房款(金昊苑)2012年9月15日100,000元(汇款)、2012年9月20日50,000元(现金)，合计150,000元。被告质证认为，该汇款100,000元系汇给吴忠余的工程款，不能计算为购房款，另50,000元系购房款无异议。2012年10月13日被告出具收条，载明：今收到原告房款(金昊苑)现金50,000元。被告对该收条无异议。2012年11月9日被告出具收条，载明：今收到原告房款(现金)10,000元。被告对该收条无异议。2012年11月27日被告出具收条，载明：由原告代为归还的两笔借款作为房款收取，(一)2012年11月9日代为归还高正明的2012年4月20日借的350,000元(支票一张及其他借据资料已收回)，(二)2012年8月22日借的雷强、黄维武铝合金工程款8,500元(支票一张及收条已收回)，合计两笔金额358,500元。被告质证认为，直至本案开庭前，被告与儿子吴忠余联系上，才知道该358,500元系工程款，在写收条时不清楚系工程款。2012年11月27日被告另外出具收条，载明：今收到原告房款(现金)10,000元(由原告直接解入忠余银行卡上)。被告对该收条无异议。2012年12月7日收条，载明：①2012年11月30日汇款给忠余60,000元，②2012年12月3日汇款给忠余40,000元，③2012年12月6日收现金30,000元，④2012年12月7日收现金10,000元，四笔合计140,000元(房款)。被告质证认为，对第三、四笔为购房款无异议，但第一、二笔系原告支付吴忠余的工程款，原告均是利用被告不清楚原告和吴忠余的经济往来而让被告写的收条。2012年11月28日证明，载明：兹证明沈纪仁已于2012年11月27日代吴忠余还款334,000元，证明人胡亚章。下面有“认可还款。吴忠余2013年1月26日”字样。被告质证认为，被告对该证明不清楚，也不认可，该笔钱款系原告与吴忠余之间的经济纠纷，与本案无关。银行流水两页，主要内容，原告通过银行账户转付吴忠余钱款：2012年9月15日100,000元、2012年11月30日40,000元、2012年12月3日60,000元。被告对真实性无异议。2012年1月13日吴忠余出具收条，载明：今收到高正明现金20,000元。沈纪仁作为见证人签名。2012年4月28日吴忠余出具欠条，载明：今欠到高正明现金150,000元，以本单位支票作抵押，此欠款于2012年7月20日归还，前面一次200,000元整，今支票金额合计350,000元。被告质证认为，对收条和欠条真实性无异议，但是借款本金200,000元，其余为利息，借款为支付工程款。本院就上述原告提供的证据认为，第一，相关收条明确被告收到购房款718,500元，系对收到的钱款以及相关款项转化为购房款的确认，并且在前案庭审中也认可作为收到的购房款，该种约定并不违反法律规定；第二，被告主张在不知情和被逼情况下才写的收条，但没有证据证明收条为被告被逼而写，被告为成年人，与吴忠余关系特殊，被告主张不知情的情况写所写收条，不符合情理，同时在前案庭审中认可又在本案庭审中否定，不能被采信;第三，时至今日，被告也没有向法院或仲裁机构申请撤销上述相关收条。所以，本院认定718,500元作为被告已经收取的购房款。其余334,000元，相关证据证明一份如果是真实的，在内容上只能证明原告代被告儿子吴忠余还款，并没有约定转化为收取的购房款，所以本院采纳被告意见。被告提供吴忠余信件一份、情况说明一份，为证明吴忠余与原告有800,000元的工程款纠纷，被告收取的相应款项不是购房款，应当与被告无关。原告对该组证据三性均不认可。被告提供吴忠余与原告于2012年9月5日签订《房地产居间合同》，证明原告与吴忠余另外签了一份合同，本案原告只起诉解除一份合同，问题没有解决。原告质证认为，对该份居间合同三性均不认可，该份合同中甲方签名为被告代吴忠余所签，因被告为户主，最后以被告为出售方签订了《房地产居间合同》，从被告出具的收条以及被告在另案中的陈述可以反映原、被告买卖合同的真实意思表示。本院就上述被告提供的证据认为，吴忠余信件虽在形式上是写给原告的信件，但只是吴忠余书面形式的单方陈述；情况说明是吴忠余单方陈述，原告对证明力均不认可，本院采纳原告的意见，认为没有证明力；即使原告与吴忠余之间有工程款或者借款等的经济往来，被告将原告支付给吴忠余的钱款约定为涉案买卖合同的购房款，也并不违反法律规定，如果原告与吴忠余之间确有工程款或借款等经济纠纷，可以在结算的时候扣减作为购房款的那部分，现被告未提供证据证明约定为购房款的那部分款项已经作为工程款或借款由吴忠余负担和结清，构成重复处理。对于被告提供的吴忠余与原告的《房地产居间合同》，与本案没有关联性，本案原告诉请的不是继续履行合同，而是解除合同，该《房地产居间合同》是否真实，后果怎样，均与本案的处理无关。本院认为，原、被告签订的《房地产居间合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。买卖合同司法解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案被告主张涉案房屋为家庭共有房屋，被告未经共有人同意就出卖房屋，也未经共有人追认，合同应为无效，不符合上述法律规定，本院不予采纳。原、被告双方签订的《房地产居间合同》有效，但因为之后在被告家庭内部将涉案房屋分配给了吴某，且吴某以及其他共有人均不同意履行合同，同时涉案房屋上存在查封等权利限制，导致该合同不能继续履行，原告依法可以解除合同。合同解除时间以本案诉状副本送达被告之日为准。合同解除后，被告收取的购房款718,500元应当全额返还。买卖合同司法解除规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，所以解除合同后，被告还应赔偿被告相应利息损失。综上所述，原告的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、原告沈纪仁与吴岳林于2012年9月5日签订的《房地产居间合同》于2020年7月10日解除；二、被告吴岳林于本判决生效之日起十日内退还原告沈纪仁购房款718,500元；三、被告吴岳林于本判决生效之日起十日内支付原告沈纪仁以718,500元为基数，自2012年12月8日起至实际清偿之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,272元，减半收取计7,136元，由被告吴岳林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇二〇年八月二十八日书记员  夏 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。