福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终896号 上诉人（原审原告）：方美华，男，1969年8月20日出生，汉族，住建瓯市。 委托诉讼代理人：黄家灿，福建启新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱宗荣，男，1975年11月21日出生，汉族，住建瓯市。 被上诉人（原审被告）：叶彩珍，女，1976年4月1日出生，汉族，住建瓯市。 共同委托诉讼代理人：谢乐辉，福建建达（南平）律师事务所律师。 上诉人方美华因与被上诉人朱宗荣、叶彩珍房屋买卖合同纠纷一案，不服建瓯市人民法院（2020）闽0783民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方美华上诉请求：1.一审判决适用法律错误。一审已查明，涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效。现由于朱宗荣、叶彩珍拒不依约履行义务，致使合同继续履行受阻，朱宗荣、叶彩珍系违约。方美华要求继续履行合同义务符合法律规定，应予以支持。本案应适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和第一百零七条，有朱宗荣、叶彩珍承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条错误。2.方美华系合同的守约方，合法权益应受法律的保护。 朱宗荣、叶彩珍辩称，1.涉案房产没有完成首次登记，且有证据证明朱宗荣、叶彩珍无权享有涉案房产。2.在案证据可对精神残疾的朱宗荣收到60万元购房款的事实产生质疑，为进一步查实，有必要调取方美华的关联人林颖平与陈建钦的存款单或银行流水。朱宗荣、叶彩珍交的60万元极可能是被方美华变相转至林颖平、陈建钦账户。请求依法驳回方美华的上诉请求。 方美华向一审法院提出诉讼请求：判令朱宗荣、叶彩珍继续履行双方所签订的《房屋买卖合同》所约定的事项，于判决生效后十日内协助将位于建瓯市的房屋产权变更登记给方美华。 一审法院认定事实：2018年7月18日，方美华作为买方与朱宗荣、叶彩珍作为卖方、建瓯市瓯房房地产经纪有限公司作为居间方签订一份《房屋买卖合同》，约定卖方房产坐落于建瓯市，面积130.37平方米，房权证及土地证待办。第四条房产总价为1040000元；定金200000元；付款时间为2018年7月18日付200000元作为定金，2018年7月18日付400000元，第三期于过户交税收件当天付清440000元；第八条约定双方同意，自本合同签订之日起在安置房可办证时30个工作日内前共同到房产、土地部门办理签字过户手续，买方有权决定该房产，土地的所有权人，卖方不得干涉；第十条房屋于2018年8月3日前交付并约定了部分电器及家具留下；合同还约定了其他内容。当日，朱宗荣、叶彩珍向方美华出具收条，载明收到方美华买卖上述房屋定金200000元及购房款400000元。 另查明，朱宗荣、叶彩珍系夫妻关系。涉案房产系建瓯市七里街村黄墩尾小组因土地被案外人征收，协议的回拨地性质安置房，至今未办理不动产权首次登记。 一审法院认为，涉案《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同。朱宗荣、叶彩珍提出其不享有房屋全部所有权导致合同无效，对此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故对朱宗荣、叶彩珍的抗辩不予采纳。朱宗荣、叶彩珍辩称，《房屋买卖合同》存在以合法形式掩盖非法利益的情形，证据不足，理由不充分，不予采纳。涉案房产未办理不动产首次登记，根据《不动产登记条例》第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”及《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”方美华诉请协助办理转移登记至其名下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行”，属于上列第一种情形，故不予支持。方美华如有其他诉求可另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,判决:驳回方美华的全部诉讼请求。 本院二审期间，方美华提交书面证据二份，证据1：《闽（2019）建瓯市不动产权第0004070号》复印件，拟证明：讼争房产已经具备“首次登记”条件；证据2：《闽（2020）建瓯市不动产权第0000610号》复印件，拟证明讼争房产已经具备买卖过户登记条件。朱宗荣、叶彩珍质证认为提交的二份证据与涉案房产没有直接关系，不能证实涉案房产已具备办证条件。朱宗荣、叶彩珍提交书面证据三组，证据1：《七里街村黄墩村民小组在新区规划内征地10%回拨地分配协议》，拟证明朱宗荣无权享有案涉房产权利。证据2：《绿卡通交易明细》《入账业务凭单》《邮政储蓄逻辑集中系统—10万》，拟共同证明方美华与案外人林颖平、陈建钦具有利益关联性。证据3：《残疾评定表》《疾病证明书》《证明》《卡马西平片说明书》，拟共同证明朱宗荣长期患精神残疾四级（癫痫），房屋买卖及收款过程，朱宗荣处于精神残疾的状态。方美华质证对证据真实性、关联性、合法性均有异议,认为方美华支付的定金和购房款，朱宗荣、叶彩珍都是签字确认的，其与其他债权人的关系与本案无关，方美华已实际支付购房款。《疾病证明书》是建瓯市立医院收费处盖章，证据内容不规范。本院认为，方美华提交的二组证据均非涉案房产权利登记的凭据，与本案无关联，本院不予采信。朱宗荣、叶彩珍提交的三组证据均与本案《房屋买卖合同》的继续履行无关联性，本院亦不予采信。朱宗荣、叶彩珍对一审认定其收到购房款60万元提出异议，申请调取在邮政银行建瓯瓯宁营业所涉及陈建钦、林颖平名下银行流水或纸质存款单，拟证明朱宗荣没有实际收到方美华的购房款60万元。本院认为，方美华一审提交其向朱宗荣中国邮政储蓄银行尾号8280的账户转账60万元的转账凭证及朱宗荣、叶彩珍2018年7月18日共同签名确认收到60万元的两张《收条》，一审中朱宗荣、叶彩珍对上述证据的真实性亦予以认可，朱宗荣、叶彩珍二审申请调取的证据系朱宗荣收到购房款60万元后的处分问题，与本案审理无关联，本院不予准许。朱宗荣、叶彩珍申请追加林颖平、陈建钦为第三人，拟查明购房款60万元的去向。本院认为林颖平、陈建钦不属于本案无独立请求权的第三人，不符合追加第三人的法律规定，对该追加申请亦不予准许。本院依职权从建瓯市不动产登记中心处调取涉案房产建瓯市的登记情况，查询结果为涉案房产占用范围的土地为国有出让建设用地及房屋所有权首次登记权利人为建瓯市万春房地产开发有限公司，房屋性质为动迁房。方美华质证认为该证据可以证实朱宗荣、叶彩珍有权处分涉案房产，合同有效；朱宗荣、叶彩珍质证认为房产登记显示的权利人不是朱宗荣、叶彩珍，该证据与本案审理无关联性。本院认为，该查询结果真实、合法，证明该房屋已完成房屋所有权首次登记，现登记于建瓯市万春房地产开发有限公司名下，房屋性质为动迁房。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 另查明，涉案房产建瓯市占用范围的土地为国有出让建设用地及房屋所有权首次登记权利人为建瓯市万春房地产开发有限公司，房屋性质为动迁房。 本院认为，涉案《房屋买卖合同》真实合法，是双方当事人真实意思表示，应依约履行。方美华上诉认为其系守约方，要求朱宗荣、叶彩珍继续履行合同，办理房屋产权转移登记。经查明，涉案房产属于回拨地性质安置房，首次登记在建瓯市万春房地产开发有限公司名下。朱宗荣系因土地被征收而回迁安置涉案房产，但尚未经物权登记，并不是涉案房产的所有权人，方美华诉请要求朱宗荣、叶彩珍协助转移登记至其名下不具备转移登记条件，一审法院不予支持并无不当。但一审法院以《中华人民共和国合同法》第一百一十条“法律上或事实上履行不能”的规定为由驳回方美华的诉讼请求，适用法律不当。经查，建瓯市人民政府瓯宁街道办事处、建瓯市瓯宁街道七里街村民委员会、建瓯市新区开发建设有限责任公司三方确认的《万春一品1#楼七里街村黄墩尾小组住宅安置房确权名单》显示涉案房产安置在朱宗荣名下，朱宗荣具备办理产权登记的条件，方美华可在办理产权转移登记条件成就时再行主张或另行诉请处理。 综上所述，方美华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，均由上诉人方美华负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年八月二十一日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。