湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0105民初2462号原告（反诉被告）：刘慧，女，1985年8月19日出生，汉族，住武汉市青山区。原告（反诉被告）：芦美娥，女，1961年9月25日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被告（反诉原告）：杨俊芳，女，1970年3月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被告：武汉亿美源房地产经纪有限公司，住所地武汉市汉阳区江城大道388号金城010、011商业栋1层1商室。法定代表人：华伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐言清，系武汉亿美源房地产经纪有限公司员工。特别授权代理。刘慧、芦美娥与杨俊芳、武汉亿美源房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王侃独任审判，于同年7月22日公开开庭进行了审理。庭审前，杨俊芳向本院提交反诉状，本院经审查后予以合并审理。刘慧、芦美娥，杨俊芳，武汉亿美源房地产经纪有限公司法定代表人华伟及委托诉讼代理人徐言清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘慧、芦美娥向本院提出诉讼请求：1.请求杨俊芳归还涉案房屋内刘慧、芦美娥所有的家私电器，包括新风机、电视柜、玄关柜、相框、洗衣机架子、窗帘、床垫（2个）、椅子（1把）。2.请求武汉亿美源房地产经纪有限公司退还保证金10,000元。3.由杨俊芳、武汉亿美源房地产经纪有限公司承担诉讼费。事实及理由：2019年10月18日，刘慧、芦美娥与杨俊芳、武汉亿美源房地产经纪有限公司签订了一份房屋买卖居间合同，合同约定了该房屋以现状售卖，现状是指附带房屋物品清单所列的家私电器，且合同约定了为确保刘慧、芦美娥在房屋正式交付使用前已结清房屋下的所有欠款、欠费，刘慧、芦美娥预留10,000元交楼保证金交由武汉亿美源房地产经纪有限公司托管。双方已按约定履行了合同，但因疫情原因，刘慧、芦美娥未来得及将房屋中物品搬完，在杨俊芳的请求下，刘慧、芦美娥在封城期间提前将房屋交付其使用。现解封后，刘慧、芦美娥欲将自己所有物品搬出，但杨俊芳拒绝配合。刘慧、芦美娥早已交完房屋所有欠款、欠费，武汉亿美源房地产经纪有限公司应当退还保证金。为维护原告合法利益，故起诉至法院。杨俊芳辩称：第一，刘慧、芦美娥起诉我侵占她的物品无事实理由，我买房子的时候刘慧、芦美娥承诺只拿走2件物品，那其余物品都应该是我的；第二，房屋保证金不退还是因为刘慧、芦美娥拿走我的麻将桌和电视机，我认为刘慧、芦美娥应该赔钱，所以不退还保证金。武汉亿美源房地产经纪有限公司辩称：我公司是中介，不应该是被告。物品清单都是格式化的，由我公司填写。双方沟通留下的物品后，我公司只会写下相关的大的物品，基本上交房的时候都是这样，不会因为一些小物件发生纠纷。交房保证金由我公司暂时收取，双方没有争议的情况下我公司会立即退还。杨俊芳向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判决刘慧、芦美娥赔偿电视机、麻将机等物品的经济损失壹万元；2.由于刘慧、芦美娥严重违约，私自拿走合同约定物品，请求法院依法判决刘慧、芦美娥赔偿违约金10,000元；3.依合同刘慧、芦美娥应该在2020年2月13日之前交房，实际交房为2月29日，延迟了26天，按照合同约定赔偿杨俊芳32,800元整。4.本案本诉及反诉费用均由刘慧、芦美娥承担。事实及理由：2019年10月18日，杨俊芳与刘慧签订房屋买卖合同，约定除了麻将桌、冰箱及刘慧的私人物品外，剩下的所有家具家电都归杨俊芳所有。中途我办理贷款期间，芦美娥提出要把主卧的大木床及两个床头柜拿走，当时我没同意，最后刘慧从中协商说留下麻将桌，搬走主卧的床及两个床头柜，我同意了，三方在银行达成了一致。2020年1月3日我已付清全款，1月6日刘慧、芦美娥开始搬家并告诉我过年前搬完。2月29日我打电话问刘慧搬完没有，她说早就搬完了。因刘慧钥匙丢失，我联系物业开门，发现她搬走了麻将桌，把沙发套子、电视机也拿走了，我当时非常气愤告诉她壹万元保证金不退了，她说解封后再协商。4月17日刘慧发微信说麻将桌愿赔偿我壹仟元，我没有同意。4月18日刘慧突然说她还有私人物品没有拿走。我方认为刘慧不诚信，拿走我的电视机、麻将桌等财物，要求刘慧、芦美娥赔偿，并赔偿延迟交房的违约金。刘慧、芦美娥辩称：第一，杨俊芳买房的时候，我在外地她要看房，我陪她看房，看完她就要买。在签合同的时候，我和武汉亿美源房地产经纪有限公司几次核实物品清单，中介公司说现在先写以后再说。我认为买房都不是一次性的事，后续肯定还会沟通。当时谈的很快，在写清单的时候，也是一边写一边去拿。第二，房屋的私人物品是属于我的。我根本没有提过给杨俊芳沙发套子，我是出于友好态度愿意给她，但是没有给出承诺，我愿意给就给不愿意她不能强迫。第三，我们说的是钱到账40日之内搬走，结果账户冻结了，实际交款日期与合同不符。武汉亿美源房地产经纪有限公司辩称：签合同的时候双方很爽快，刘慧说要拿走麻将桌和冰箱，那其它的物品她就不应该拿走，要拿东西交房前刘慧就应该拿走。经审理查明：2019年10月18日，刘慧、芦美娥与杨俊芳在武汉亿美源房地产经纪有限公司居间下，签订《存量房居间（买卖）合同》。合同约定，由刘慧、芦美娥将位于汉阳区××大道××城××地××室的房屋作价2,050,000元卖予杨俊芳；双方约定，案涉房屋以现状售卖，现状是指“附带家私电器（详见家私电器清单或备注）”，房屋的交付时间为“卖方收齐房款40天内”。合同签订当日，刘慧与杨俊芳在《房屋物品清单》上签字，确认房屋附带家私电器。同日，刘慧向武汉亿美源房地产经纪有限公司交付物业押金10,000元，以保证案涉房屋已结清所有欠款、欠费。刘慧述称，合同签订后，2020年1月3日杨俊芳支付的购房款到达其账户，但是账户冻结，到2月份款项才可使用。杨俊芳对于交付购房款的时间无异议，并表示其于2020年2月29日和刘慧电话沟通，刘慧同意交房。刘慧对此无异议，本院予以确认，案涉房屋的实际交房时间为2020年2月29日。刘慧述称，案涉房屋的物业费、水电费等费用已缴清，但武汉亿美源房地产经纪有限公司没有退还押金10,000元。杨俊芳、武汉亿美源房地产经纪有限公司对此均无异议，本院予以认定。房屋买卖合同签订后，刘慧和杨俊芳曾以微信方式就房屋交付时间、屋内家私电器进行沟通。杨俊芳认为双方原约定除了麻将桌、冰箱及刘慧的私人物品外，剩下的所有家具家电都归杨俊芳所有，但因芦美娥要求，双方经再次协商由芦美娥拿走主卧的大木床及两个床头柜留下麻将桌，但是交房时发现刘慧搬走了麻将桌，并将承诺的沙发套子、电视机（杨俊芳陈述系电视机品牌、尺寸与看房时不一致）也拿走了，即微信要求扣留刘慧保证金10000元。4月17日刘慧发微信表示麻将桌愿补贴1000元，但对杨俊芳所述事实不予认可，杨俊芳不同意刘慧意见，双方未达成一致意见。4月18日刘慧表示其还有私人物品没有拿走。因双方未能就案涉房屋内家私电器应当交付的品种、数量达成一致，遂引起本次诉讼。上述事实有原被告陈述、房屋买卖合同、收条、房屋物品清单、物业缴费记录单、视频截图、微信截图、照片在卷证实，足以认定。本院认为：刘慧、芦美娥与杨俊芳在武汉亿美源房地产经纪有限公司居间下，于2019年10月18日签订的《存量房居间（买卖）合同》，系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格遵守并切实履行。杨俊芳于2020年1月3日结清购房款，双方虽在合同中约定房屋的交付时间为“卖方收齐房款40天内”，但该交付日期处于武汉市疫情防控期间，因疫情防控措施不可抗力导致双方无法按照约定的期限交付房屋，其后刘慧与杨俊芳电话协商变更履行期限为2020年2月29日，即双方在履约过程中以实际发生的交房行为改变合同所作交房约定，则该项交房行为应视为双方就交房期限达成新的合意，双方按照新合意实施的房屋交付行为不构成违约，故杨俊芳要求刘慧、芦美娥支付延期交房违约金的诉请，本院不予支持。关于刘慧、芦美娥与杨俊芳互相要求对方返还案涉房屋内物品的诉请。因双方系经过沟通后于2020年2月29日交接房屋，双方虽签署《房屋物品清单》，但首先，该清单未对家具、电器等的品牌、规格一一列举，亦未能穷尽案涉房屋内所有应当交付物品；其次，部分物品如取走会影响房屋使用亦不具备较高的价值，在双方无特别约定的情形下应当认定双方一致同意以房屋交付之时的状态交付房屋，已及时结清；最后，刘慧虽在微信中表示愿补贴1,000元给杨俊芳，但并未认可杨俊芳所主张的相关事实，仅为其解决纠纷的调解意见，因双方最后并未达成协议，故不应作为本案实体处理的相关依据。故刘慧、芦美娥与杨俊芳所提供的证据均不足以证明其所主张的应由对方返还物品的事实，故本院对刘慧、芦美娥与杨俊芳互相要求对方返还案涉房屋内物品的诉请均不予支持。关于杨俊芳要求刘慧、芦美娥支付私拿物品违约金的诉请。如前所述，双方举证均不能证明对方拿走案涉房屋内属于自己的物品，故杨俊芳基于对方拿走物品而要求支付违约金的诉请，本院不予支持。关于刘慧、芦美娥要求武汉亿美源房地产经纪有限公司返还押金的诉请。因刘慧、芦美娥已按房屋买卖合同的约定结清房屋物业费等款项，故武汉亿美源房地产经纪有限公司应当按约退还押金10,000元。综上，双方在上述核准范围内的诉讼请求，本院予以支持；过高或不合理的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、武汉亿美源房地产经纪有限公司返还刘慧、芦美娥押金10,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回刘慧、芦美娥的其他诉讼请求；三、驳回杨俊芳的全部反诉请求。如果武汉亿美源房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，刘慧、芦美娥已预交,由刘慧、芦美娥负担。本案反诉费用减半收取425元，杨俊芳已预交，由杨俊芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王侃二〇二〇年八月十一日法官助理杨昀晅书记员杨娜