广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终727号上诉人（原审原告）：龙洁，女，1986年8月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区******海康大厦1513房。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市广达纤维有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*************1卡，统一社会信用代码914***********239T。法定代表人：黄继雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：林凯川，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓馨，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人龙洁因与被上诉人中山市广达纤维有限公司（以下简称广达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。龙洁上诉请求：撤销一审判决，改判广达公司向龙洁支付逾期交房违约金（以购房款1079800元为基数，自2019年1月1日起按照每日万分之一计至广达公司将涉案商品房交付给龙洁止）。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。龙洁一审提供的现场对话录音显示，龙洁前往广达公司处办理收楼手续，广达公司以龙洁未支付公共维修资金和预缴3个月物业管理费为由拒绝向龙洁交付商品房，即使龙洁已缴纳公共维修资金也无法完成收楼，逾期交房违约金计算期间应自2019年1月1日起计至实际交房之日止。二、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十三条规定：“商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修资金、前期物业管理费为由拒绝交付商品房的，不予支持。”三、交付商品房是广达公司的主要合同义务。是否缴纳公共维修资金和支付物业管理费，与本案商品房买卖合同并非同一法律关系，不能构成广达公司拒绝交付的正当事由。四、合同和补充协议均未对公共维修资金和物业管理费的支付金额、支付时间等作出具体明确的约定，广达公司以龙洁未履行非主要合同义务为由主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件。五、公共维修资金的代管机关为建设主管部门，收取物业管理费的权利人是物业公司，广达公司不能用他人的权利来免除自己的义务。实践中，业主也通常于收房后缴纳公共维修资金和物业管理费。六、涉案合同第十一条排除了龙洁的主要权利，约定无效。七、《住宅专项维修资金管理办法》系部门规章，一审认定为是行政法规的强制性规定，明显错误。八、大雨、暴雨等天气在涉案商品房所在地区普遍存在，并非不能预见，对施工进度没有造成影响。根据合同约定，遭遇不可抗力须在发生之日起60日内告知买受人。九、广达公司未提供证据证明其履行了上述告知义务，故对于其关于遭遇暴雨涉案商品房交付期限可延期39天的主张，应不予采信。十、一审期间广达公司称未委托物业公司收楼，但其一审庭审后提交的收楼证明书可知物业公司负责办理收楼手续，而且部分业主在一审庭审后再次前往办理收楼手续并已缴纳维修资金，物业公司仍以未缴纳物业管理费拒绝交楼，称系开发商给的流程要预交3个月物业费。实际上，龙洁已缴纳了维修资金，但物业公司均以未预交物业费为由拒绝交楼。广达公司辩称，龙洁的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一、交纳专项维修资金是作为业主的法定义务，也是开发建设单位的法定监督义务。故合同约定的专项维修资金条款不属于无效格式条款。龙洁因自身行为导致的迟延交楼期间无权要求广达公司支付逾期交房违约金。二、免责条款不同于不可抗力条款。根据合同约定，因暴雨等恶劣天气造成施工单位无法正常施工的，广达公司有权据实予以延期，该约定未违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效的免责条款。三、涉案合同附件6第5条第2款明确约定买受人不得以商品房未妥善之处为由拒绝收楼，或者拒绝缴纳物业费、专项维修资金等相关费用。龙洁向一审法院起诉请求：判令广达公司向龙洁支付逾期交房违约金（以购房款1079800元为基数，自2019年1月1日起按照每日万分之一计至广达公司取得竣工验收备案登记证并将涉案商品房交付给龙洁止）。一审法院认定事实：2016年10月13日，龙洁（买受人）与广达公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，主要约定：龙洁向广达公司购买位于火炬开发区火炬路8号新达花园20幢2501房的预售商品房，总价为1079800元；合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清全部房款或未付清其他应付款项（违约金、税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的；3.因罢工或雨天（一天下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法施工的；如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……2、如买受人未付清全部房款或未付清其他应付款项（税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的，出卖人有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任，但自出卖人在收楼通知（商品房交付通知）中指定收楼时间届满之日起，开始计算房屋物业管理费及质量保修期。合同签订后，龙洁向广达公司足额支付了房款。2019年6月19日，涉案商品房所在小区建设工程的中山市建设工程竣工验收备案登记证办出。2019年6月21日，广达公司向龙洁邮寄收楼通知书，通知龙洁于2019年6月26日办理收楼手续,该通知书于次日送达。龙洁于2019年6月26日前往广达公司处办理收楼手续，广达公司以龙洁未支付维修基金为由拒绝向龙洁交付商品房。龙洁主张物业管理公司同时要求其缴纳物业管理费才愿意交楼。广达公司庭审称前述要求只是物业管理公司提出，不是收楼的必要条件，若龙洁已经缴纳专项维修资金而无法办理收楼手续，广达公司会与物业公司协调解决。另查：中山气象局预报科出具的中山气象站晴雨表记载:2015年本市共有7天的降雨量超过50毫米；2016年本市共有13天的降雨量超过50毫米;2017年共有10天的降雨量超过50毫米;2018年共有9天的降雨量超过50毫米；截至2019年5月，2019年共有1天降雨量超过50毫米。以上降雨量超过50毫米的日期，广达公司均提供了监理日志显示施工情况为“雨天未施工”。2017年12月26日至2017年12月31日，为应对污染天气，根据中山市环境保护局要求，涉案工程未施工，进行道路喷淋、黄土覆盖等防尘工作；2018年1月17日至2018年1月20日，根据中山市大气污染防治联席会议办公室《关于启动污染天气应对措施的通知》要求，涉案工程未施工，进行道路喷淋、黄土覆盖等防尘工作。以上停工日期，均有相应政府文件、监理单位停工通知和监理日志予以证实。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。广达公司与龙洁签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，广达公司应于2018年12月31日前将办理工程竣工验收备案手续并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付龙洁使用。龙洁按约交付房款后，广达公司未按照合同约定的时间向龙洁交付涉案房地产，已构成违约，故广达公司应自2019年1月1日起，向龙洁承担逾期交房的违约责任。合同约定的违约金计算标准为日万分之一，双方均无异议，一审法院予以确认。结合双方的诉辩意见,本案的争议焦点在于:一、逾期交房违约金的截止时间；二、能否因暴雨、政府等原因造成停工而延期交房。焦点一，关于逾期交房违约金的截止时间。涉案合同约定,广达公司应当在2018年12月31日前向龙洁交付取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房。涉案商品房于2019年6月19日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，广达公司于2019年6月21日向龙洁寄送收楼通知书，通知龙洁于2019年6月26日前往广达公司处办理收楼手续，龙洁于2019年6月26日前往广达公司处拟办理收楼手续，此时涉案商品房已具备交付条件。中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”龙洁作为涉案房屋的业主，应当在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户，否则开发建设单位有权不予交付涉案房屋。在涉案房屋达到交付条件后，龙洁拒绝交纳专项维修资金不符合行政法规的强制性规定，在此情形下，广达公司有权按照法律规定不予交付涉案房屋。此外，根据涉案合同第十一条约定，“如买受人未付清全部房款或未付清其他应付款项（税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的，出卖人有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任”，龙洁未缴纳专项维修基金，广达公司亦有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任。综上，龙洁对因自身行为导致的延迟交楼期间无权要求广达公司支付逾期交房违约金，广达公司主张逾期交房违约金的截止日计算至广达公司通知收楼之日止即2019年6月26日止，一审法院予以采纳,即自2019年1月1日起至2019年6月26日止，广达公司共逾期交房177天。焦点二。涉案合同约定，广达公司可以据实予以延期的情形为：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……3.因罢工或雨天（一天下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法施工的。本案中，广达公司已举证证明截至2018年12月31日，涉案工程施工期间，中山的暴雨天气（一天下雨量达50毫米以上）有39天，且监理日志记载广达公司在相应的暴雨日因雨天未施工，根据合同约定，广达公司可以据实延期交房39天；至于2019年因暴雨造成停工一天，因已超过合同约定的交付时间，应由广达公司自行承担停工的风险。此外，广达公司主张因环境保护需要，政府部门要求停工的期间属于因恶劣天气造成无法施工的情形,一审法院认为，广达公司作为专业的房地产开发商、格式合同提供方，应当对可能影响工期的各种因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付的期限，对于确需延期交房的情形，亦应有充分的预判，并在合同中向购房者作出明确清晰的告知。故一审法院认为，对于环境污染天气是否属于合同约定的恶劣天气,应作出不利于格式条款提供方的解释，政府部门因环境污染天气要求停工的情形不符合合同约定的可以据实延期的情形,故该期间不应予以延期。综上所述，广达公司应向龙洁承担逾期交房违约金的天数为138天，需向龙洁承担逾期交房违约金14901.24元（1079800元×0.0001×138天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决：广达公司于一审判决生效之日起十日内向龙洁支付逾期交房违约金14901.24元。本院二审期间，龙洁提交以下证据：1.维修资金缴纳证明，拟证明其在收楼时已缴纳维修资金，广达公司以业主未缴纳3个月物业费为由拒绝交楼；2.收楼缴费清单、收楼通知书，显示广达公司要求业主预交3个月物业管理费以及专项维修资金，并由物业公司负责办理物业移交手续。广达公司确认证据的真实性、合法性，不确认其关联性，称业主提供缴费凭证时公司才知晓其已缴纳并办理收楼手续，但业主当时并未出具相关凭证，且主张装修质量问题拒绝收楼，故该缴费凭证不能证明广达公司存在拒绝交楼的行为，而且从未要求业主收楼时缴纳物业费。广达公司二审期间提交收楼异议通知书、中山市商品房买卖合同、收楼通知书，拟证明业主在已于2019年6月26日缴纳专项维修资金的情况下隐瞒已缴费的事实并于2019年6月27日寄出收楼异议通知书，可见其未办理收楼并非广达公司原因，而是业主认为房屋存在质量问题、拒绝缴纳专项维修资金及办理收楼手续，也承认了是由广达公司负责办理收楼事宜，且买受人已实际办理收楼手续。龙洁对证据的真实性予以确认，对其关联性与证明内容不予确认，认为在办理收楼手续时广达公司确以未缴纳专项维修资金为由拒绝交楼，龙洁在缴费后再次前往办理手续，物业管理处仍回复称物业费未预交的也不能办理收楼手续，一审期间龙洁已提交视频证据，故广达公司应承担逾期交楼责任。对当事人二审争议事实，本院查明如下：一、广达公司与龙洁签订的商品房买卖合同及补充协议一均系广达公司为了重复使用而预先拟定的格式合同。二、一审庭审（2019年9月9日）中，龙洁述称，其未办理收楼及缴纳专项维修资金，应收楼后再办理该手续，物业费也是公司强制要求业主必须预交3个月。广达公司称，其没有委托吉泰物业管理有限公司（以下简称吉泰公司）收楼，是由开发商售楼中心自行进行收楼；对业主提交的收楼流程确认单不予确认，而且该流程单也没有载明不交物业费就不予收楼；预交3个月物业费是物业公司提出的要求，并非收楼的必要条件，只要交了专项维修资金，没交物业费也可以收楼；如果业主缴纳了专项维修资金，其愿意负担不能收楼产生的责任，包括协商物业公司的阻挠。一审法院向双方释明，如业主具备收楼条件即交纳了专项维修资金，仍无法完成收楼手续的，视为开发商违约。双方表示清楚。三、本系列案共十件，原审原告为周浩、古华鹏、李小双、侯英梅、龙洁、刘芳、龙烽、张远辉、熊方霞、郭鹏、刘辉。其中古华鹏、刘芳、张远辉、刘辉、熊方霞、郭鹏一审期间提交的录音证据显示，广达公司称交了专项维修资金就可以收楼，但业主在物业管理处询问是否没有交专项维修资金和物业费就不能收楼时，吉泰公司回复称“是”。刘芳、郭鹏于一审期间提交的视频证据显示，业主在一审开庭后前往吉泰公司办理收楼手续，该公司工作人员仍称，业主缴纳了专项维修资金之后还要缴清物业费方可办理收楼手续。对此，广达公司回应称，其是要求业主缴纳2019年7月1日通知交楼起至业主实际收楼期间的物业费，但从未要求业主预交物业费。四、二审期间，双方当事人确认龙洁已于2019年6月26日缴纳专项维修资金，并于2020年4月25日办理收楼手续。除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。二审期间，双方当事人向本院申请两周时间用于庭外调解。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，二审争议焦点为：一、广达公司是否有权因暴雨原因延期交付涉案商品房；二、广达公司是否有权以龙洁没有交纳专项维修资金、物业费为由拒绝交付涉案商品房。关于争议焦点一，即广达公司是否有权因暴雨原因延期交付涉案商品房的问题。因大雨、暴雨等天气在涉案商品房所在地区普遍存在，并非不能预见。广达公司作为专业的房地产开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。故根据双方合同的有关条款，双方在合同中约定的雨天影响，应当是与双方在合同中约定的遭遇不可抗力等原因类似的，双方在订立合同时无法预见的，对涉案商品房施工进度造成重大影响的暴雨灾害。本案中广达公司虽然提交了中山市气象台提供的气象资料，但该气象资料不能证明涉案商品房在施工期间遭遇了双方在订立合同时无法预见的，对施工进度造成重大影响的暴雨灾害，不属于合同约定的迟延交付事由。广达公司认为其遭遇的雨天可延长涉案商品房交付期限，缺乏依据，本院不予采纳。广达公司应当按照合同约定于2018年12月31日之前向龙洁交付涉案商品房。该公司未能在合同约定的履行期限内交付涉案商品房，应当按照合同约定于2019年1月1日起每日按已付房款日万分之一的标准向龙洁支付逾期交房违约金。关于争议焦点二，即广达公司是否有权以龙洁没有交纳专项维修资金为由拒绝交付涉案商品房的问题。本院认为，广达公司以龙洁未交纳专项维修资金为由，拒绝履行交付义务，系主张先履行抗辩。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故主张先履行抗辩，当事人之间应当就同一法律关系相互负担对等义务，一方当事人保留的给付必须相对于另一个给付具有足够的对等意义。本案系商品房预售合同关系，龙洁已足额向广达公司支付了购房款，履行了主合同义务；广达公司应当向龙洁交付符合合同约定的商品房。住宅专项维修资金，系由政府部门代管的，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。该资金交纳与本案商品房预售合同关系显然不属于同一法律关系，广达公司以龙洁未交纳专项维修资金为由，拒绝按照合同约定向其交付涉案商品房，显然不具有关联性和对等性。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”广达公司利用其制定的格式合同条款，将与本案合同关系不具有关联性、对等性的给付作为其履行交房义务的前提，加重了对方责任，免除了其责任，应属无效合同条款。因此，广达公司无权以买受人未交纳专项维修资金为由，拒绝履行其负担的交房义务。另，根据本系列案中买受人提交的相关证据可知，广达公司已委托涉案商品房所在小区的物业公司即吉泰公司代为办理收楼手续并要求买受人预交物业费。如前所述，物业费涉及买受人与物业公司之间的权利义务，与本案商品房预售合同关系并非同一法律关系，且买受人是否预存或清缴物业费亦与其接收涉案商品房的合同权利显然不具有关联性和对等性，广达公司不得以此作为拒绝向买受人履行交楼义务的抗辩。吉泰公司作为广达公司的代理人，亦应恪守职责、为买受人办理收楼手续提供便利，不得以其自身的物业合同权利主张作为买受人实现商品房合同权利的障碍。现有证据足以认定，吉泰公司在买受人办理收楼手续时将缴清物业费作为交房的附加条件，故由此导致双方发生纠纷以及涉案商品房未能及时交付的责任应由委托人广达公司承担。广达公司辩称买受人在办理收楼手续时未与广达公司的工作人员进行沟通、物业公司的行为与其无关，缺乏理据，本院不予采纳，并认定涉案商品房不能视为交付，广达公司应当继续承担逾期交房违约责任至涉案商品房实际交付或视为交付之日止。二审期间，双方确认龙洁已于2020年4月25日办理收楼手续，故本案逾期交房违约金应自2019年1月1日起以已付购房款1079800元为基数按每日万分之一标准计算480天为51830.4元（1079800元×0.0001×480天）。综上所述，龙洁的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18287号民事判决；二、中山市广达纤维有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向龙洁支付逾期交房违约金51830.4元；三、驳回龙洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为147元，二审案件受理费294元，共计441元（龙洁均已预交），由中山市广达纤维有限公司负担并于本判决发生法律效力之日起七日内径付龙洁。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清二〇二〇年七月二十九日书记员  高 丽