苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3772号原告：吴中区郭巷苏好婆卤菜店，住所地苏州市吴中区郭巷街道谷香路108号2号楼1-25、26。经营者：尹晓峰，男，1979年9月8日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：胡理存，苏州市姑苏区平诚法律服务所法律工作者。被告：苏州市盛旺市场管理服务有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道谷香路108号2号楼。法定代表人：刘玉新，董事长。委托诉讼代理人：陈亚众，该公司员工。原告吴中区郭巷苏好婆卤菜店（以下简称为苏好婆卤菜店）诉被告苏州市盛旺市场管理服务有限公司（以下简称为盛旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告苏好婆卤菜店委托诉讼代理人胡理存，被告盛旺公司委托诉讼代理人陈亚众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏好婆卤菜店向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿装修损失110000元。事实和理由：2019年12月，受新冠疫情影响，苏州市制定严格的隔离措施，不能外出走动。为遵守隔离规定，其被迫于2020年元旦停业，无法处理各类事项。趁此期间，被告以租赁合同到期为名，将其装修设施拆除后堆放在屋外。新冠疫情属于不可抗力，被告应免除全部合同责任，顺延合同期限到解除封闭之日止。但被告未能按此履行，应赔偿各项装修损失。被告盛旺公司辩称，2019年11月，原告在合同期限内就停止经营，与疫情无关。疫情期间，市场一直保持经营，其他租户都在营业。原告自行决定不再经营，想要利用疫情拖延签订续租合同，拒不缴纳租金，并不合理。合同到期后，其多次催促原告前来续租，原告人员来到市场后，不办理续租手续。原告所称其从未通知，不进行协商，没有事实依据。经多次通知无果，其于2020年4月4日才按合同到期不再续租处理。合同到期后，原告于4月8日提出续租声明，但其于4月5日就将涉案摊位出租给他人。按合同约定，原告主张的店面装修损失不应由其承担。经审理查明，2019年2月23日，原告经营者尹晓峰（乙方）与被告（甲方）签订租赁管理合同，约定甲方将吴中区郭巷街道谷香路108号2号楼1-25、26#出租给乙方经营使用，用作经营卤菜；租赁期限1年，即从2019年2月23日起至2020年2月22日，该经营摊位租金75000元，甲方向乙方收取综合管理费2400元，乙方签订合同之日向甲方支付保证金10000元；租金、综合管理费、保证金均于签订合同之日一次性支付；乙方如对铺位进行装修、改建、扩建或增设负荷，必须书面征得甲方同意后方可施工；租赁期满或乙方中途违约致使合同解除时，乙方增设的设施不能拆除，无偿归甲方所有，乙方如将租赁物及设施（含增设设施）损坏、毁坏，必须照价赔偿或恢复原状；合同期满或合同解除后，乙方必须2天内将所有物品全部搬出，如乙方逾期未搬出物品，视为放弃物品所有权，自愿由甲方处理；租赁期满如乙方有意续租，应提前三个月以书面形式提出续租申请，甲方同意后，双方另行签订新的租赁合同，如甲方不同意，应于合同到期前一个月以书面形式告知乙方。合同落款处由尹晓峰签字，盖有被告公章，并写有“延期至2019年3月22日”。苏好婆卤菜店是由尹晓峰与李某某合伙经营。庭审中，原告及李某某表示，2019年2月，其与被告签订合同，4月完成装修，5月开始营业，该租赁合同原本于2020年3月22日到期，已延期至3月22日；2020年1月1日起，其就未再使用涉案摊位，其聘用的营业员是湖北黄冈人，营业员母亲生病赶回老家，其才停止经营，后来发生新冠疫情，营业员无法赶回，卤菜店未再恢复营业；合同到期后，被告将摊位内的物品全部拆除，堆放在市场外的棚子里，被告拆除前并未向其发出通知，只是口头询问是否继续做，其回复找到营业员就做，3月下旬找到外地人做营业员，但需要隔离半个月，4月份再过去时，发现店铺已被拆除；3月20日，其人员到过市场，但未找到被告负责人，就没有续签合同，经营水产的租户说合同到期以后，稍晚一点续租没事的，并说大家都没有续租；4月3日，有个经营户打电话问其是否不再经营，店为何拆掉，其过去查看，才知道被告将其租用的摊位拆除。被告则称，其一直提醒原告前来交钱，原告来过市场，但未找其协商，未再支付租金，其明确对原告说要将店内物品拆除放到外面，原告过来查看，并进行报警，出警人员建议有争议到法院解决，其还提醒原告赶紧将东西搬走，但原告未理睬；2020年4月5日，其与他人签订租赁合同，之前就有人看中该摊位，其对原告提过，但原告一直不来续租，其才搬出物品再次出租；租赁合同约定要提前3个月提出续租申请，其一般都会提前半个月通知租户交钱续租。为此，被告提供通话记录，显示其人员于3月16日、19日、20日多次联系153××××1851。被告称，合同到期前，其多次联系原告，要求原告前来交费续签合同，但原告不过来，原告来过市场也不办理手续。原告及李某某表示，电话号码确由其人员使用，合同到期前，被告确实与其进行过联系，3月19日系其主动联系被告，其余两次都是被告与其联系；3月20日，其来到市场，未找到被告的人员，其他租户说被告暂时不收租金，其就搁置下来未再关注；营业员离开时，正好将要过年，不好找新的营业员，并且原来的营业员说可能马上回来，其自己人不懂切卤菜，听不懂本地人讲话，才关掉摊位；租期届满前，其没有以书面形式提出续租，仅是口头说明，但被告亦未书面告知不同意续租，3月20日来到市场，有个经营水产的租户说晚点续租没关系，其就未再联系被告进行续租。为证明实际产生的装修损失，原告提供以下证据：1、苏好婆店铺装修合同及装修清单，合同系原告与上海徽适标识有限公司（以下简称为徽适公司）签订，日期为2019年3月8日，工程价款110214.60元。装修清单列明装修项目、数量、单价、金额等，具体包括红外夜视摄像机、操作台、墙体效果图、门头包边广告、地板砖、墙面砖、瓷砖美缝、台柜、空调、广告TCL电视、天花板吊顶、水电灯具。2、照片，显示摄像机、地板砖、墙面砖、空调、广告、墙体效果图、电视等仍在摊位内部，部分物品如柜子、操作台等已被放置到室外棚子里。3、续租声明，系原告于2020年4月8日向被告发送，续租理由写明3月22日租赁合同终止，是因受疫情影响停业90天，隔离期间不能外出洽谈合同，无法支付租金，未拿回10000元保证金，租赁合同必须顺延，其已电话联系缓交租金；出租方擅自将店铺转租他人，其不予认可，出租方未通知其停止租赁，就将摊位进行转租；3月22日，其亲自到租赁处面谈，租赁方未提到将要转租，剥夺其继续租赁的优先权，出租户以合同到期为名不顾实际情况，拒绝接受协商，其进行装修花费80000多元，应由出租方赔偿。经质证，被告表示，装修合同及清单无异议，其将店铺出租给原告，原告确实进行过装修，其只是将店铺内可移动物品搬出，不可移动的物品如监控、吊顶、空调、广告牌、灯具等仍在店内，原告装修的设备、广告牌、空调均可搬走，但墙砖、地砖、吊顶最好不要拆除，因别人已经使用该摊位进行经营；照片无异议，现在的租户未动用原告的东西，进行过再次装修；续租声明无异议，其将物品拆除搬走，原告于4月7日报警，4月8日出具续租声明，其于4月底收到该声明，10000元保证金需要原告将物品搬走，并注销营业执照，就可以退还，原告使用店铺申请的营业执照，如不注销，新的租户无法重新办理营业执照。对于合同就装修部分所作约定，被告表示，合同明确，租期届满，原告增设的设施不能拆除，无偿归其所有；除地砖、墙砖、吊顶，摊位中可移动物品应由原告搬走。原告称，其对店铺进行装修，如续租有优先权，被告不同意续租应提前向其发出通知，店内物品已由被告拆除，造成损失，才由被告赔偿，现场遗留的物品，其无法使用，就留在店内，110000元就是根据装修清单计算得出的。以上事实，由原告提供的装修合同、装修清单、照片、续租声明，被告提供的租赁合同、通话记录及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，原、被告就涉案摊位签订的租赁管理合同合法有效，均应恪守履行。该合同约定租期至2020年3月22日，合同到期后，双方可协商续租。从实际履行情况看，原告表示，因无法找到新的营业员，自2020年1月起未再实际使用该摊位，其与被告进行多次联系，但未能办理续租手续，其于4月3日得知被告将其物品拆除搬出。被告则称，原告自2019年11月起未再经营，其通知原告前来交费续租，但原告未能前来处理，其于4月4日搬出摊位物品前已告知原告。起诉状中，原告提及，其受疫情影响才被迫停业，与庭审所述不符，不予采信。从通话记录看，被告多次联系原告，双方具备沟通续租事宜的条件。原告自认，其于3月20日到过市场，未找到被告人员办理续租。但是，续租声明中，原告表示，与被告进行过面谈，前后陈述存在矛盾。由此可以确定，原告有充足时间进行续租，但其并未积极主动办理，与被告无关。被告在租期届满后，原告未能续租的情况下才将被告租用摊位的部分物品搬离。租赁合同到期后，原告作为承租人应当返还租赁物，返还的租赁物必须符合按照合同约定或租赁物的性质使用后的状态。原告未就摊位续租与被告达成合意，合同租期届满后就应当将店铺内物品搬离，将租赁物返还给被告，该部分未形成附合的物品如操作台、台柜、空调等无权要求被告赔偿。至于形成附合的装饰装修部分，原告租用摊位后进行装修改造，虽未按合同约定书面征得被告同意，但被告已知悉，并默许原告的装修行为，应视为原告同意被告进行装饰装修。合同约定，租赁期满，原告增设的设施不能拆除，无偿归被告所有。可见，租赁期满后，双方就租赁物添附的装饰装修如何处理已作出约定，原告无权要求被告赔偿形成附合的装饰装修费用。因此，对于原告按其装修清单要求被告赔偿损失的诉讼请求，难以支持。另，原告在本案中未主张保证金，故不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：驳回原告吴中区郭巷苏好婆卤菜店的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1250元，由原告吴中区郭巷苏好婆卤菜店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王辉二〇二〇年八月三十一日书记员  孔宇