苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初333号 原告：汪换桂，男，1968年5月11日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：许王瑜，江苏虎丘律师事务所律师。 被告：吴松，男，1991年3月26日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告：叶和芳，女，1989年10月10日生，汉族，住安徽省当涂县。 委托诉讼代理人：倪晓敏（代理以上二被告），江苏苏站律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李绍一（代理以上二被告），江苏苏站律师事务所律师。 原告汪换桂与被告吴松、叶和芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序审理。审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序独任制审理，公开开庭审理了本案。原告汪换桂及其委托诉讼代理人许王瑜和被告吴松及两被告的委托诉讼代理人李绍一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪换桂向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》于2019年12月20日解除，并判令被告吴松、叶和芳退还房租金、定金合计55833元；2.本案诉讼费用由两被告负担。审理中，原告汪换桂表示即便其发出的解除通知无效，其仍坚持要求解除合同。事实和理由：原告为经营早餐的需要，并经苏州占点餐饮管理服务有限公司（以下简称占点公司）协调，与两被告自愿协商，于2019年12月5日签订《商铺租赁合同》，约定两被告将其所有的位于苏州市姑苏区xx路xx号xx区xx幢xx室商铺出租给原告，租期自2019年12月5日起至2022年12月4日止；第一年年租金11万元，每年递增5%，保证金1万元，租金每半年支付一次，第一次租金及保证金在签订合同时即时支付；合同特别约定免租期为1个月。合同生效后，原告依约支付了上半年5个月租金及保证金合计55833元，也接受了被告交付的租赁商铺，被告签订合同时保证商铺能满足原告经营“占点”早餐的需要。但就在原告向市场监督管理部门申领相关餐饮经营执照时发现，早在2011年租赁商铺就被苏州市平江区环保局列为“不得设置餐饮娱乐项目”用房，并在2013年7月5日由苏州市环境监察支队、苏州市姑苏区环境保护局再次重申。现租赁商铺已不符合租赁约定的使用条件，根本无法经营“占点”早餐连锁店。为此，原告多次找被告协商，但始终未果。2019年12月15日，原告通过微信向被告发出了中止合同的《告知函》，被告仍是搪塞，原告遂委托律师向两被告发出解除租赁合同的《律师函》，被告收函后却未予回复。原告认为，被告逾期未予回复，视为同意解除租赁合同，为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉请。 被告吴松、叶和芳辩称，1.请求依法驳回原告全部诉讼请求，被告保留追究原告违约赔偿责任的诉讼权利；2.原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方具有约束力；合同条款并未记载租赁用途为早餐店，被告也没有承诺该商铺可以用于早餐经营，双方在沟通租赁事项时从未将做餐饮作为签约前提，合同目的并不以早餐店的登记注册为实现条件，涉案商铺不存在任何权属或者质量瑕疵，能够实现承租经营的合同目的，无论是基于法律还是契约，租赁合同均不符合可解除的情形；3.被告对原告提交的房地产建设项目环境影响报告书的审批意见合法性、有效性、关联性均不予认可，该证据不能成为原告解除合同的合法理由，原告解除合同的原因系其自身反悔违约；4.原告在占点公司的指导下完成商铺选址，经过实地调研和慎重考虑后签订租赁合同，占点公司作为专业从事餐饮行业的品牌连锁企业，对基本的行政许可手续应当具备常识性的知悉与了解，更加应当尽到签约前的审查或注意义务，而不是盲目签约后随意毁约；5.作为出租人也是守约方，被告在合同履行过程中不存在任何过错，原告无故单方解除合同，被告有权追究其违约责任。审理中，被告吴松、叶和芳表示，原告无权行使合同解除权，被告不认可原告提出的合同解除的时间和理由，在原告坚持要求解除合同的前提下，可以同意解除合同，不强求继续履行。关于原告应承担的违约责任问题，不在本案中提出反诉，但保留另行追究的权利。 围绕诉讼请求，双方当事人依法向本院提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；结合当事人的陈述，本院查明以上事实： 苏州市xx路xx号xx区xx幢xx室房屋（建筑面积25.25平方米）用途为批发零售用地、商业服务，由吴松、叶和芳共同共有。2011年3月15日，苏州市环境保护局曾作出《关于对苏州金梁置业有限公司“苏地2010-B-34（1-3）号地块”房地产建设项目环境影响报告书的审批意见》（以下简称环评意见），该审批意见第八条内容为“本项目商业用房不得设置餐饮娱乐项目，其边界噪声执行《社会生活噪声排放标准》（GB22337-2008）2类区标准，白天≤60分贝，夜间≤50分贝。具体进驻的项目须另行向环保部门申报”。 占点公司系“占点”商标的持有人，汪换桂有意向投资加盟经营“占点”品牌连锁店，经与占点公司协商后，由占点公司为其选址经营。占点公司为其挑选并确定了苏州市xx路xx号xx区xx幢xx室商铺作为经营场所，并与房屋所有权人吴松就租赁房屋事宜进行了协商，告知了经营早餐包子店的经营用途，并确定房屋可以使用且已经着手开始办理相关许可手续。2019年12月5日，吴松、叶和芳（甲方）与汪换桂（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将苏州市xx路xx号xx区xx幢xx室商铺（建筑面积25.25平方米）出租给乙方，租期自2019年12月5日起至2022年12月4日止，免租期1个月；第一年年租金11万元，每年递增5%，保证金1万元，租金每半年支付一次，第一次租金及保证金在签订合同时即时支付。合同签订当日，汪换桂向合同指定的吴松账户支付了首期租金（扣除1个月免租期后的5个月租金45833元）及保证金（1万元）合计55833元，吴松、叶和芳于次日将租赁房屋交付给占点公司的工作人员。签订租赁合同当日，汪换桂另与占点公司签订《占点早餐及特许经营合同》，约定占点公司授权汪换桂使用公司技术资产、品牌商标设立“占点”品牌连锁店，经营地址即为上述租赁合同标的房屋，经营期限与上述租赁合同一致。 接收房屋后，汪换桂与占点公司工作人员开始至相关部门办理营业执照等行政许可手续未能获得批准，其称被相关部门告知因环评意见确定该房屋不能用于餐饮经营而未能获得经营许可。2019年12月15日，汪换桂通过微信向吴松发出《告知函》，以租赁房屋不能用于餐饮经营为由，要求中止双方之间的租赁合同并要求退还已付租金。2019年12月19日，汪换桂委托律师向吴松、叶和芳发出律师函，认为租赁商铺不符合租赁合同约定的使用条件，无法使用和严重影响承租人早餐经营，故函告对方解除双方之间的《商铺租赁合同》，并要求对方在三日之内接收商铺并协商处理，按承租人实际使用商铺日计算收取相应租金，返还剩余租金和保证金。吴松、叶和芳于次日签收该函件后未予回复。之后，汪换桂要求交还房屋，吴松、叶和芳表示拒绝。 2020年初，新型冠状病毒××疫情在全国范围内爆发，江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起启动公共卫生事件一级应急响应以应对该疫情，自2月24日24时起响应级别调整为二级，自3月27日24时起响应级别调整为三级。 本案审理过程中，经本院主持调解，汪换桂于2020年5月10日将租赁房屋的钥匙交还吴松、叶和芳。 本院认为，吴松、叶和芳与汪换桂于2019年12月5日签订的关于苏州市xx路xx号xx区xx幢xx室房屋的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。汪换桂确认委托从事餐饮经营的占点公司工作人员进行前期选址并洽谈租赁事宜，应当承担由此产生的相应后果。占点公司工作人员在与吴松进行磋商时，确实告知了房屋系用于经营早餐包子店的用途，且已经开始着手办理相关手续，但《商铺租赁合同》中并未明确约定房屋具体的经营项目，出租方也未确保房屋可以用于相应项目的经营，汪换桂仅以对方知晓其要开设早餐店而认为对方不能提供适用房屋构成违约的观点，本院不予采纳。相反，汪换桂作为早餐店的投资人，在选择经营场所时应当根据自己的实际需求考察房屋是否适用，其委托的占点公司亦应明确知晓进行行政审批所需要符合的相关条件，在确定承租房屋时应尽必要的审查义务。现汪换桂提交的环评意见形成于房屋开发建设过程中，不足以证明其在获取经营许可时受阻，即便相关机关因该环评意见不予许可其在该场所开设早餐经营店铺，也系其未尽审查义务所致，而不应归咎于吴松、叶和芳。故本院认为汪换桂以吴松、叶和芳违约导致合同目的无法实现而要求解除合同的理由不能成立，其发出的解除通知不产生解除合同的效力。为避免损失扩大，汪换桂在本案审理中表示坚持要求解除合同，吴松、叶和芳也不再强求履行，并于2020年5月10日接收了房屋，本院确定双方《商铺租赁合同》自该日期解除。合同解除后，双方应当进行结算。自2019年12月5日起至2020年5月10日止，共计5个月零5天，考虑到合同关于免租期的约定和新冠××疫情及疫情防控措施对双方交接房屋等事宜的影响，本院酌情对汪换桂应承担的租金金额予以调整，确定由其承担3.5个月的租金计32083元，吴松、叶和芳应向其返还13750元。鉴于汪换桂已经交还房屋，吴松、叶和芳应当向其返还保证金1万元。 综上，本院确定吴松、叶和芳与汪换桂于2019年12月5日签订的关于苏州市xx路xx号xx区xx幢xx室房屋的《商铺租赁合同》于2020年5月10日解除，吴松、叶和芳应向汪换桂返还租金13750元、保证金1万元，合计23750元。汪换桂超出此范围的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认被告吴松、叶和芳与原告汪换桂于2019年12月5日签订的关于苏州市xx路xx号xx区xx幢xx室房屋的《商铺租赁合同》于2020年5月10日解除； 二、被告吴松、叶和芳于本判决生效之日起十日内向汪换桂返还租金13750元、保证金1万元，合计23750元； 三、驳回原告汪换桂其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1196元，由原告汪换桂负担687元，被告吴松、叶和芳负担509元；被告吴松、叶和芳负担部分，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  潘宇容 二〇二〇年八月十一日 书记员  朱琰华