福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1926号 上诉人（原审原告）：董锦永，男，1956年7月3日出生，汉族，农民，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：蔡志恩，男，1955年10月6日出生，汉族，居民，住福建省莆田市涵江区，系莆田市涵江区涵西街道办事处群英社区居民委员会推荐。 上诉人（原审被告）：莆田市华源房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区胜利路中段5号楼（水务局3楼），统一社会信用代码91350300749092904Y。 法定代表人：黄玉坤，董事长。 委托诉讼代理人：李超英，福建骁腾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈琼英，福建骁腾律师事务所实习律师。 上诉人董锦永与上诉人莆田市华源房地产开发有限公司（以下简称“华源公司”）商品房预售合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初5298号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董锦永上诉请求：依法撤销一审判决第二项、第三项，改判华源公司应支付自2016年5月27日起至办证完毕日止的逾期办证给董锦永造成的经济损失（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期借贷款利息的标准计算、2019年8月20日起按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：1.本案因华源公司的原因，导致董锦永无法在接收房屋之日（2016年2月28日）起90日内取得房屋权属证书，给董锦永造成了经济损失。一审没有适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项的规定判决，却酌定损失利率为日万分之一，违反法律规定，是错误的。2.一审混淆了违约金和实际损失，把实际经济损失都归属于违约金。本案没有违约金的约定。华源公司逾期办证，构成违约，应承担相应的违约责任。因违约给董锦永造成了经济损失，该损失应由违约方华源公司承担。一审认定房屋所有权初始登记，是华源公司未自己办理房屋初始登记，与董锦永请求的房屋办证没有关系。一审认定经济损失计算至房屋初始登记之日止，有悖于事实和法律规定，是错误的。3.一审判决限额赔偿损失，缺乏事实和法律依据，是错误的。董锦永的经济损失是法定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项的规定，经济损失是随逾期履行义务时间跨度而确定的，没有上限规定。 针对董锦永的上诉，华源公司辩称，按照其上诉请求及事实理由。 华源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回董锦永的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审以莆田市中级人民法院（2015）莆民终字第1972号民事判决书认定本案双方之间存在商品房买卖合同关系，明显不当。该判决书认定事实错误，程序严重违法，不能作为证据使用。2.一审认定华源公司负有协助董锦永办理涉案商品房权益转移登记义务，以华源公司没有将涉案商品房权属证书转移登记至董锦永名下为由，要求华源公司承担违约责任，于法无据。华源公司没有与董锦永成立商品房买卖合同关系，更没有对办理涉案房屋所有权证、初始登记等相关权利义务进行约定，不存在承担违约责任。3.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款的规定，违约金一般不超过实际损失的30%，并非不超过合同总标的的30%。一审在董锦永未举证证明实际损失的情况下径直认定逾期办证违约金为购房款总额的30%以内，系适用法律错误，依法应予纠正。 针对华源公司的上诉，董锦永辩称：1.莆田市中级人民法院（2015）莆民终字第1972号民事判决书是生效的终审法律文书，可以作为本案合法有效的证据使用。华源公司如果对该判决书有异议，可以通过其他救助程序解决。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，华源公司负有协助为董锦永办理房屋权属证书的义务。3.一审法院对董锦永的利息损失请求限制为购房款总额的30%，是错误的。该判决已经袒护华源公司的民事责任，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项的规定进行判决。 董锦永向一审法院起诉请求：1.华源公司应立即提供办证手续为董锦永办理坐落莆田市荔城区拱辰办学园北路西侧华源小区2号楼16层1601室套房的房地产所有权证；2.支付自2016年5月17日起至办证完毕日止，逾期办证给董锦永造成的经济损失（暂计至2019年11月5日为：524515.5元×5%/年×1.5×1268日÷365日/年=136661.44元)。一审诉讼过程中，董锦永变更第2项诉讼请求为：支付自2016年5月30日起至办证完毕日止以524515.5元为基数，按年利率5%的1.5倍计算逾期办证给董锦永造成的经济损失。 一审法院认定事实：2015年1月，董锦永向一审法院提起诉讼，请求判令确认其与华源公司之间存在房屋买卖合同关系及华源公司立即向其交付华源小区2号楼1601号房屋以及一个车位等。案件经过审理，一审法院于2015年8月17日作出（2015）荔民初字第632号《民事判决书》，审理查明：2006年11月2日，华源公司向董锦永出具《购房交款凭证》一份，确认董锦永于2001年6月16日交纳购买套房、商场款各3万元，于2002年8月10日交纳购买套房款3.5万元，于2003年2月18日交纳购买套房、商场款各5万元，共计19.5万元。2007年4月28日，华源公司向董锦永出具《购房交款凭证》一份，确认董锦永于2006年11月15日交纳购买套房款8.5万元、商场款10万元、车位款5万元。2008年6月15日，华源公司向董锦永出具《购房户确定单（副单）》（一式三联）一份，内容如下：“经抽签，董锦永购房户选定优惠房为华源小区2号楼16层A号（1601）。（在2号楼封顶时，若购房资金[含税收，每套每平方米预交500元，依法纳税，以实际核算为准，多还少补，由华源公司代收]不到位的本单无效；在2号楼封顶时，购房资金[含税收，每套每平方米预交500元，依法纳税，以实际核算为准，多还少补，由华源公司代收]按时100%到位的，持本副单到华源公司转换为正式合同，所有权利义务以合同为准）”，由购房户董锦永、第三人董荔伟签名，华源公司盖章，莆田市华源小区购房工作小组陈美沦签名，并附购房须知、购房户名单、2号楼方位图。购房户名单上确认董锦永的套房层次房号为16A，面积含预测公摊215.85㎡，层次差为+250元，朝向差为+100元，预计单价不含税为2430元，预计总金额不含税为524515.5元，并由董锦永、第三人董荔伟在该表的购房户处签名确认。该表中备注：1.同意《购房须知》的购房户在此表上签名；……《购房须知》内容如下：一、按认购优惠房规范交款的购房户享受购房优惠价（2号楼从11层起2020元/㎡，不含税）。……五、华源公司提供的优惠房预计在2008年6月30日前封顶。六、购房优惠户需要银行按揭贷款的，必须在期限内提供国家规定的相关自信、资料，按国家有关政策规定办理按揭贷款手续，若国家银行取消住房按揭贷款政策，购房优惠户在2号楼封顶时购房资金（含税收，每套每平方米预交500元，依法纳税，以实际核算为准，多还少补，由华源公司代收）必须100%到位；不需要银行按揭贷款的，在2号楼封顶时购房资金（含税收，每套每平方米预交500元，依法纳税，以实际核算为准，多还少补，由华源公司代收）也必须100%到位；若购房资金（含税收，每套每平方米预交500元，依法纳税，以实际核算为准，多还少补，由华源公司代收）不能及时到位的，视同放弃认购优惠房资格。该案一审法院经审理认为：双方在购房户确认单（副单）及购房户名单中就本案讼争房屋的房号（1601）、建筑面积（215.85㎡）、单价（2430元）等房屋买卖关系中主要内容作了明确约定，而且董锦永已经交付购房款20万元，根据法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，因此，本案中的购房户确认单（副单）及购房户名单应当认定为是双方间书面的房屋买卖合同，董锦永与华源公司就本案讼争的华源小区2号楼1601号房屋的买卖关系成立。……综上所述，根据购房户名单中约定，讼争房屋的预计总金额（不含税）为524515.5元，扣除董锦永已经支付的购房款20万元，董锦永尚需支付购房款余额324515.5元，董锦永请求华源公司交付讼争房屋，但其应先行支付购房余款，待其支付完该款后，华源公司应当将讼争房屋交付董锦永。据此，判决：董锦永应在该判决生效之日起10日内支付给华源公司购房余款人民币324515.5元（不含税金）；华源公司在董锦永交清上述购房余款起10日内将坐落于莆田市荔城区拱辰办学园北路西侧华源小区2号楼16层1601室套房交付给董锦永。…… 后董锦永、华源公司均不服上述判决，向莆田市中级人民法院提起上诉，莆田市中级人民法院经审理后，于2015年12月17日作出（2015）莆民终字第1972号《民事判决书》，认为：根据董锦永提供的购房户确认单（副单）及其附件中的购房户名单、2号楼方位图，可以认定其与华源公司就讼争1601号套房的位置、价格、面积达成了一致意见，故一审认定双方之间成立房屋买卖合同关系，并判决由董锦永支付购房余款324515.5元、华源公司交付讼争房屋，并无不当。华源公司主张购房客户确认单（副单）及其附件属于预约，并非正式合同，但在购房户确认单（副单）及其附件可以确定讼争套房面积、价格、位置的情况下，双方可以凭该购房户确认单（副单）及其附件确定合同的内容，故华源公司的该上诉理由不能成立，不予采信。华源公司另主张购房户确认单（副单）及其附件确定的内容因董锦永没有及时交付购房余款而失效。双方虽有约定购房款在2号楼封顶时应全部到位，但华源公司没有举证证明其有通知董锦永2号楼房屋的封顶时间、交纳购房余款或者结算购房款，应承担举证不能的责任，故对其该主张也不予采信。综上，判决维持一审法院（2015）荔民初字第632号民事判决中董锦永支付购房余款后华源公司将讼争房屋交付给董锦永的判决。 因在上述判决中，董锦永与华源公司之间互付金钱给付义务，华源公司于2016年2月19日向一审法院交纳了上述判决的相关款项，董锦永于2016年7月4日向一审法院领取了上述判决的相关款项，并于当日向一审法院出具了结案申请书。董锦永与华源公司均陈述，在华源公司向一审法院交纳上述款项时，涉案商品房的购房款即付清。现因涉案商品房的权属至今未转移登记至董锦永名下，致讼。案经审理，因华源公司不同意调解，致无法组织调解。 一审法院认为，董锦永与华源公司虽然没有签订《商品房买卖合同》，但经生效判决认定，董锦永与华源公司之间存在涉案商品房的房屋买卖合同关系；双方均陈述在华源公司交纳生效判决的款项时，涉案商品房的购房款即已付清，即2016年2月19日董锦永向华源公司付清了涉案商品房的购房款。对于涉案商品房的交付使用的日期问题，董锦永主张交房时间为2016年2月19日，华源公司辩称交房时间为2016年7月4日；一审法院经审查认为，根据上述生效判决，华源公司应当在董锦永付清购房余款10日内将涉案商品房交付给董锦永，现双方均陈述涉案购房款于2016年2月19日付清，那么根据上述判决涉案商品房应当在2016年2月28日前将涉案商品房交付给董锦永使用；现董锦永、华源公司均对涉案商品房已交付使用的事实均无异议，但均未提供证据证实涉案商品房的具体交付日期，综合考虑本案情况，一审法院酌情认定涉案商品房的交付日期为2016年2月28日。现董锦永已付清涉案商品房的购房款，华源公司已将涉案商品房交付给董锦永使用，根据相关法律法规的规定，华源公司负有办理涉案商品房初始登记的义务，现涉案商品房至今尚未办理初始登记，致使涉案商品房的权属至今尚未转移登记至董锦永名下，华源公司的行为已构成违约,华源公司应当承担相应的违约责任。董锦永尚未将涉案商品房的契税等办证费用预交给华源公司，也尚未书面委托华源公司代为申请办证，故董锦永与华源公司之间尚未形成委托代为申请办证的关系，但华源公司仍然负有申请办理涉案商品房的房屋所有权初始登记及协助董锦永办理涉案商品房权属证书转移登记的义务。现董锦永主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项的规定，自交付使用之日起90日后计算逾期办证的经济损失，具有事实和法律依据，予以支持。对于逾期办证造成的经济损失的计算标准的问题，因双方未约定逾期办证损失的计算方式，董锦永又未能举证证明逾期办证所造成的实际经济损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项的规定，一审法院酌定逾期办证的经济损失以总购房款为基数按日万分之一计算。因华源公司负有申请办理涉案商品房的房屋所有权初始登记的义务，董锦永也尚未书面委托华源公司代为申请办理涉案商品房的权属证书转移登记至其名下的房屋权属证书，故该违约金应计算至涉案商品房办理房屋所有权初始登记之日止。鉴于董锦永已支付全部购房款、华源公司已将商品房交付董锦永使用，且董锦永并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即524515.5元×30%＝157354.65元。综上，董锦永诉讼请求华源公司支付逾期办证经济损失，经核算：华源公司应以已付购房款524515.5元为基数自2016年5月30日起至涉案商品房办理房屋所有权初始登记之日止按日万分之一向董锦永支付违约金，该损失最高限额为157354.65元。华源公司的辩解意见没有事实和法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、莆田市华源房地产开发有限公司应在董锦永申请办理福建省莆田市荔城区商品房权属转移登记的《不动产权证书》之日起三十日内协助董锦永办理，并提供必要的证明文件；二、莆田市华源房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给董锦永以524515.5元为基数自2016年5月30日起至坐落于福建省莆田市荔城区商品房的房屋所有权初始登记之日止按日万分之一计算的逾期办证经济损失，该经济损失最高限额为157354.65元；三、驳回董锦永的其他诉讼请求。案件受理费3033元，由董锦永负担1208元，由莆田市华源房地产开发有限公司1825元。 本院二审期间，董锦永与华源公司均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，董锦永、华源公司均无异议，本院予以确认。 本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本案中，根据本院生效的（2015）莆民终字第1972号民事判决书，双方之间成立商品房买卖合同关系。华源公司主张该民事判决书认定事实错误，程序严重违法，不能作为本案定案依据，于法无据，本院不予采信。在董锦永已经履行支付购房款义务的情况下，办理房屋所有权初始登记，并协助办理房屋权属证书转移登记，是华源公司的义务。华源公司主张其没有协助办证义务，理由明显不能成立。在华源公司没有提供证据证明交房时间的情况下，一审以董锦永自认的交房时间作为定案依据，并无不当。对于经济损失，一审根据本案实际情况及本市审判实践，确定经济损失计算标准为总购房款的日万分之一，并将经济损失总额限制为总购房款的30%，合情合理，也符合公平原则，应予维持。董锦永要求按照贷款市场报价利率计算及不予限制总额，本院不予支持。因董锦永没有口头或书面委托华源公司代为办证，华源公司也没有收取办证费用，故双方之间没有成立委托办证关系，华源公司只负有办理房屋所有权初始登记和协助办理房屋权属证书转移登记的义务。董锦永要求经济损失计算至房屋权属证书转移登记至其名下之日止，没有事实和法律依据，本院也不予支持。 综上所述，董锦永、华源公司的上诉请求均不能成立，均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、驳回董锦永的上诉，维持原判； 二、驳回莆田市华源房地产开发有限公司的上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3033元，由董锦永负担1208元，由莆田市华源房地产开发有限公司1825元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈利强 审 判 员 许秋红 审 判 员 彭赵龙 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 林 逸 书 记 员 翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。