江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0211民初2946号原告：无锡融创城投资有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区楝泽路9号。法定代表人：顾国华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈彩萍、任莉，该公司员工。被告：吕孝笑，女，1991年7月17日生，汉族，户籍地江苏省南京市溧水区，现住江苏省南京市溧水区。原告无锡融创城投资有限公司（以下简称融创公司）与被告吕孝笑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行审理。原告融创公司的委托诉讼代理人任莉，被告吕孝笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融创公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签署的线下《商品房买卖合同(现售)》；2、判令吕孝笑立即向其支付总房款20%的违约金140000元；3、判令吕孝笑立即配合其至房产登记部门办理《商品房买卖合同(现售)》注销登记手续，迟延不予配合的，应每日按照总房款千分之一的标准支付违约金；4、判令吕孝笑立即腾退涉案房屋，解除涉案房屋所设定的任何权利负担，并交还给其，如迟延不予配合的应每日按照总房款千分之一的标准支付违约金，如吕孝笑不予配合交还房屋的，其自行腾空房屋及恢复原样的费用及责任均由吕孝笑承担；5、确认上述违约金、恢复费用及诉讼费用，其有权从吕孝笑已支付的款项中直接抵扣，余款将在办理完毕房屋注销手续、涉案房屋腾退、恢复原样并交还其后，无息退还至吕孝笑指定账户；6、判令吕孝笑承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年4月12日，融创公司与吕孝笑签订《商品房买卖合同(现售)》，吕孝笑向融创公司购买无锡市万达文化旅游城A3-11-1810室商品房，房屋总价款人民币700000元，该房屋已于2020年1月17日网签备案。根据买卖合同约定，吕孝笑应于2019年4月12日前支付首期房价款140000元，于2019年5月25日前支付第二期房价款210000元，余款350000元申请贷款支付。但因吕孝笑原因，尚有房屋余款人民币350000元未支付。融创公司曾多次向吕孝笑进行催告，并于2020年3月11日向吕孝笑寄发《催办通知书》，但吕孝笑仍未履行付款义务，已构成违约，故而成讼。被告吕孝笑辩称：1、同意解除双方的《商品房买卖合同(现售)》，由融创公司退款，其退还案涉房屋；2、融创公司逾期办理备案才导致银行流水失效审批失败，此外，案涉房屋存在质量问题，一是外立面维修近四、五个月无法使用，二是卫生间渗水，案涉房屋实际维修时间三个月，整栋楼维修长达半年，故违约责任不在我方；3、违约金的主张过高，建议按照实际交付的房款计算，我方最多同意支付首付款的10%即35000元。经审理查明：2019年4月12日，出卖人融创公司（甲方）与买受人吕孝笑（乙方）双方签订《商品房买卖合同(现售)》，由吕孝笑以总价700000元购买无锡市万达文化旅游城A3-11-1810室房屋，还约定吕孝笑应于2019年4月12日前支付首期房价款140000元，于2019年5月25日前支付第二期房价款210000元，余款350000元申请贷款支付。现售合同补充协议第四条第4款约定，乙方选择按揭贷款付款的，如乙方不符合按揭银行的按揭贷款要求，或未能按照按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，或因其他任何原因（含银行额度不足无法放款）导致未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部房款的，乙方构成违约，乙方应按本协议约定承担违约责任。第5条第1款、第3款约定，若乙方未按约定期限付清购房款的，逾期超过30日，甲方有权解除合同……自本合同的规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。第十四条第1款约定，如因乙方原因导致合同解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿；第4款约定，除上述违约金外，如乙方逾期履行上述注销/撤销手续或迁出户口义务导致甲方通过司法途径强制乙方履行的，自甲方提起诉讼之日起，乙方还应另行按日向甲方支付购房款总额千分之一的赔偿金，直至该房屋备案、登记注销/撤销手续办理完毕为止；第5款约定，关于乙方退房的约定以本补充协议为准。后吕孝笑支付了房款350000元，未付剩余房款350000元。融创公司于2019年7月10日向吕孝笑交付了案涉房屋。2020年1月17日，融创公司成功办理了《商品房买卖合同(现售)》的网签备案登记，合同备案号为202001170151。另查明，2020年3月13日，融创公司向吕孝笑邮寄了《催办通知书》，要求吕孝笑在通知发出之日起3日内到公司签订网签版本的购房合同，否则将按照合同约定及法律规定追究其违约责任，包括但不限于解除《商品房买卖合同》，收取总房价款的20%的违约金，并要求赔偿因此造成的损失等。该邮件于2020年3月25日被退回，改退批条显示“人不在无锡,要求退回”。庭审中，吕孝笑称案涉房屋存在质量问题，在2019年11月3日至2020年1月15日期间，融创公司对外立墙和案涉房屋内的卫生间进行维修。融创公司称其在2019年11月3日至2020年1月初确实进行了卫生间提升工程和外立墙的维修。2020年8月21日，融创公司通过吕孝笑提供的案涉房屋钥匙至现场就房屋现况进行了检查，确认该房屋现状满足退房条件，双方一致同意吕孝笑于当日将案涉房屋退还至融创公司。上述事实，有《商品房买卖合同(现售)》、《催办通知书》EMS邮寄凭证、网签备案合同及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。融创公司与吕孝笑签订的《商品房买卖合同(现售)》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方一致同意上述合同于2020年7月1日解除，故合同解除；融创公司要求吕孝笑立即配合其至房产登记部门办理注销备案登记手续，不违反法律规定，本院应予支持。关于吕孝笑的抗辩，其作为买受人应按约支付购房款，其认为系因融创公司办理备案时间过长导致贷款材料逾期失效，但未提供证据证明是融创公司的过错，况且贷款材料可以重新准备，故最终合同无法继续履行的过错在吕孝笑，而不在融创公司。且合同中规定了吕孝笑无法贷款时应以现金等其他方式补足房款，吕孝笑也未补足。故对于吕孝笑的上述抗辩意见，本院不予采纳。吕孝笑未按照合同约定履行付款义务，应承担违约金。关于违约金的具体数额，吕孝笑辩称按照合同总房价20%的标准过高，考虑到吕孝笑对合同的履行程度和过错，本院酌定调整违约金为70000元。关于融创公司要求吕孝笑腾空房屋以及承担恢复原状的费用，吕孝笑已将案涉房屋退还给融创公司，故该主张不再支持。关于融创公司要求吕孝笑承担迟延退还房屋的违约金，不具有事实依据，且已在违约金部分作出了调整，该主张本院不再支持。现双方一致确认吕孝笑已付购房款350000元，融创公司主张在购房款中扣除违约金予以退还，具有事实和法律依据，予以支持，诉讼费用本院依法判决分担；对于吕孝笑的其他抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款，第一百一十四之规定，判决如下：一、吕孝笑与无锡融创城投资有限公司于2019年4月12日签订的无锡市万达文化旅游城A3-11-1810室房屋《商品房买卖合同(现售)》于2020年7月1日解除；二、吕孝笑于本判决生效之日起立即配合无锡融创城投资有限公司办理注销无锡市万达文化旅游城A3-11-1810室房屋《商品房买卖合同(现售)》网签备案（备案号202001170151）；三、无锡融创城投资有限公司于本判决生效之日起立即退还吕孝笑购房款280000元；四、驳回无锡融创城投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4325元，由吕孝笑负担3707元，由无锡融创城投资有限公司负担618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  郁 松二〇二〇年八月二十六日法官助理  周蔚然书 记 员  唐 洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。