山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终3700号上诉人（原审被告）：曲波，男，1966年6月24日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托代理人：张超，山东同济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台宏发实业有限公司。住所地：烟台市芝罘区幸福路188-1号。法定代表人：马文先，该公司经理。委托代理人：陈宗润、洪伟，山东智峰律师事务所律师。上诉人曲波因与被上诉人烟台宏发实业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人曲波上诉请求：撤销一审判决第三项，并依法改判支持上诉人主张的2018年4月18日至2020年4月28日间置换房屋租金300250元的诉讼请求。2、诉讼费、上诉费、保全费等全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2018年1月12日签订了《房屋置换协议》第二条第五款明确约定了：用于置换房屋已经出租的，乙方认可租赁效力，但租金按下列方式分配：乙方以交付被拆迁房屋的时间和面积计算，以实际交付的时间和面积为计算点，乙方交付前甲方已收取置换房的租金（含未收不收）归甲方所有；乙方交付后按交付的面积给乙方租金。租金的数额以甲方（含第三方）与租用人的合同为准。分期交付被拆除方（乙方），也以实际交付日之次日给付乙方同面积发生的租金。以上协议内容，明确了被上诉人在不能向给上诉人及时交付安置房屋的，应当自被拆迁房屋交付的时间开始计付租金，且计算租金按照拆迁房屋的面积（427平方米）计算。虽然《房屋置换协议》中并没有明确具体的置换房屋门牌号码，但上诉人与被上诉人对具体置换的房屋是明确的，置换房屋未向上诉人实际交付问题也已经被一审法院确认，关于所置换的房屋是否已经被出租并不影响上诉人依约取得租赁费用的权利。上诉人该部分的主张事实清楚，且按照一审诉讼中关于租金的计算方式，有理有据，依法应当得到支持。而一审法院仅凭涉案置换的房屋未明确具体门牌号，上诉人未实际取得置换房屋，是否对外出租无法确定为由驳回了该项诉讼请求，上诉人实在无法服判。被上诉人烟台宏发实业有限公司答辩称，上诉人请求被上诉人支付租金300250元，没有事实依据和证据支持。由于被上诉人没有将用于置换的房屋确定位置，出租第三人，所以合同约定用于置换的房屋已经出租的可以按照约定方式分配租金，没有出租的没有约定。一审判决事实清楚，请求维持原判。原审原告曲波向一审法院起诉请求：1、被告向原告交付位于烟台市芝罘区面积为427平方米的沿街商用房，并协助原告办理该房屋的产权过户手续；2、被告向原告支付置换房屋自2018年4月18日起至2020年4月28日间的租金300250元及被拆除房屋的补偿款630000元。3、诉讼费、保全费和担保费由被告负担。事实和理由：依据原、被告在2018年1月12日签订的《房屋置换协议》，被告以自有的、位于烟台市芝罘区南侧临街的商用临时用房置换原告需拆迁的房屋，现有房产证面积427平方米，被告负责给原告办理产权登记手续，并约定自原告交付所拆迁的房屋即2018年4月18日之后，置换房屋的租金归原告所有。但至今，被告未向原告交付上述置换的房屋。而自2018年4月18日起至2020年4月28日共两年的租金320250元[第1年按每平方米350元计算为149450元（350元/平方米×427平方米）、第2年按每平方米400元计算为170800元（400元/平方米×427平方米）]，被告只支付了20000元，尚欠300250元。另外，被告还欠付原告拆迁补偿款630000元。被告烟台宏发实业有限公司一审辩称，1、原告要求被告办理置换房屋的产权过户手续没有依据，因双方在《房屋置换协议》中明确约定被告交付的置换房屋无永久和临时不动产证书；2、原告要求被告支付租金300250元没有事实依据。根据《房屋置换协议》的约定，只有在置换房屋已经出租的情况下才对租金进行分与，但事实上置换房屋并未对外出租，被告也从未收取过租金。3、原告要求被告交付置换房屋的请求，被告没有异议，正在协调第三方解决。4、被告认可尚欠付原告被拆除房屋的补偿款630000元。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下:1996年5月20日，位于烟台市芝罘区幸福八村东侧、建筑面积为917.54平方米的房屋登记在幸福八村名下（产权证号为：烟芝房自证字第××号）。2002年4月17日，烟台市芝罘区幸福街道祥发居民委员会（原幸福八村）在向原告出具的证明中载明：本村烟芝房自证字第××号房产建筑面积917.54平方米，其中230平方米产权归村，其余新增加的建筑面积属原告个人出资，已经村委同意办证时由村统一办理，但该增加部分实际产权归原告。2018年1月12日，原告与被告在签订的《房屋置换协议》中约定：由于规划及城市建设的需要，被告以自己所有的、位于烟台市芝罘区南侧的临街商用临时用房（面积427平方米）置换原告需拆迁的房屋；双方互不找差价，被告不再给原告任何形式的补偿、补助，也不需要支付拆迁费、躲迁费等任何形式的费用；被告置换原告被拆除的房屋系临时性建筑物，无永久和临时不动产证书，对此原告明确并自愿同意置换；用于置换的房屋如有政策，被告负责给原告办理产权登记手续；（现有房产证面积427平方米）如果遇到国家占用拆迁时，由被告负责按有证面积根据置换的面积给予房屋补偿；用于置换的房屋已经出租的，原告认可租赁效力，但租金按下列方式分配：原告交付被拆迁的房屋前，被告已收取置换房的租金（含未收、不收）归被告所有；原告交付被拆迁的房屋后，被告按交付的面积给付原告租金，租金的数额以被告（含第三方）与租用人的合同为准；协议中还约定了其他权利义务。《房屋置换协议》签订后的2018年4月，原告将位于烟台市芝罘区无门牌号码的被拆迁房屋交付给了被告。2018年10月30日和2019年1月30日，被告分别向原告出具了单据，载明欠付原告拆迁补偿280000元、350000元，合计630000元。至今，被告未向原告交付位于烟台市芝罘区建筑面积为427平方米的临街商用临时用房。一审庭审中，原告自述被告应向原告交付的置换房屋并不具体和唯一，但置换房屋须具备的要件包括地址位于烟台市芝罘区南侧临街范围内、建筑面积为427平方米及能够办理产权证书。被告则表示除了办理产权证书的要求不能满足外，认可原告关于置换房屋的其他要求。针对原告诉请主张的置换房屋租金300250元。在置换房屋尚未确定和交付的情况下，原告依据同等位置的房屋租金价格主张2018年4月18日至2020年4月28日两年间的租金单价分别为350元/平方米/年（第1年）、400元/平方米/年（第2年）。被告不予认可，否认将置换房屋实际用于对外出租和收取租金。一审法院认为，（一）原告与被告在2018年1月12日签订的《房屋置换协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，依法认定有效，该协议对原、被告均具有法律约束力，双方当事人应当按照协议约定全面履行各自的义务。（二）履约中，原告向被告交付了原告需拆迁的房屋，被告至今未向原告交付置换房屋和拆迁补偿款630000元的事实清楚。现原告要求被告交付位于烟台市芝罘区面积为427平方米的沿街商用房及支付拆迁补偿款630000元的主张，证据充分，法院依法予以支持。因《房屋置换协议》未明确约定置换房屋的具体门牌号，原告也尚未实际取得置换房屋，故置换房屋是否具备办理产权证书的条件、是否已对外出租均无法确定；现原告要求被告协助办理置换房屋的产权过户手续并支付2018年4月18日至2020年4月28日间的置换房屋租金300250元的主张，没有事实依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年4月23日判决：一、限被告烟台宏发实业有限公司于判决生效之日起十日内向原告曲波支付拆迁补偿款630000元。二、限被告烟台宏发实业有限公司于判决生效之日起二十日内向原告曲波交付位于烟台市芝罘区面积为427平方米的沿街商用房屋。三、驳回原告曲波的其他诉讼请求。如烟台宏发实业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24490元，减半收取为12245元及财产保全费5000元，由原告曲波负担2902元，被告烟台宏发实业有限公司负担14343元。本院二审中，上诉人曲波提交烟台乾丰置业有限公司与王永梅2015年10月24日签订的商铺租赁合同，以此证明王永梅租用房屋84平方米，每平方米租金450元。被上诉人烟台宏发实业有限公司质证称，该证据不属于新证据，二审当中不应该审查。且该证据系复印件无法确定真实性。该证据不是被上诉人与第三方的租赁合同，对被上诉人没有参考价值，因为房屋置换合同第二条第五项约定租金应当以被上诉人与第三方的租赁合同为准。4、假定烟台乾丰置业有限公司与王永梅签订的租赁合同是真实的，根据被上诉人与烟台乾丰置业有限公司的合作协议约定，烟台乾丰置业有限公司对外出租必须经被上诉人确认、备案，否则不发生效力。上诉人曲波提交另提交承租方为胡艳明的房屋租赁合同，以此证明胡艳明承租相同地段房屋60平方米，年租金1.8万元。对此，被上诉人烟台宏发实业有限公司质证称，质证意见同烟台乾丰置业有限公司和王永梅的租赁合同。上诉人曲波提交再提交照片复印件三张，以此证明涉案房屋都在烟台市芝罘区，被上诉人烟台宏发实业有限公司质证称，对照片真实性没有意见，不能确定哪一部分属于用于置换的房屋，也没有证据证明被上诉人分得的2750平方米对外出租的事实，所以对本案没有证明力。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，从本案的事实看，上诉人曲波与被上诉人烟台宏发实业有限公司2018年1月12日签订《房屋置换协议》后，上诉人向被上诉人交付了其需拆迁的房屋，被上诉人至今未向上诉人交付置换房屋和拆迁补偿款630000元，上诉人要求被上诉人交付位于烟台市芝罘区面积为427平方米的沿街商用房及支付拆迁补偿款630000元的主张，一审法院予以支持是正确的。但从目前的情况看，因所置换房屋存在其他原因，暂时无法明确置换房屋的具体门号，上诉人也尚未实际取得置换房屋，上诉人请求被上诉人支付2018年4月18日至2020年4月28日期间的置换房屋租金，依据不足，相关数额也难以确定，一审对此主张未予支持，也无不当。综上，上诉人曲波的上诉请求，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5804元，由上诉人曲波负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  杨忠霞审判员  尹鹏亮二〇二〇年八月二十七日书记员  肖 婷