湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民再2号二审上诉人（一审原告）：湖南君天物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼。法定代表人：何坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：方晓，男，1968年7月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。二审上诉人（一审被告）：湖南万隆房地产置业有限公司，住所地湘乡市望春门办事处东风路3号万隆中央广场27楼。法定代表人：杨学宁，董事长。委托诉讼代理人：万广云，湖南法至律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭建潮，男，1972年1月9日出生，汉族，住湖南省湘乡市。二审被上诉人（一审被告）：湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司，住所地中方县生态城南湖路。负责人：杨学宁，经理。委托诉讼代理人：谢续斌，男，1976年9月6日出生，汉族，住湖南省洞口县。二审上诉人湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）、湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称万隆公司）之间及被上诉人湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司（以下简称万隆怀化分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日作出(2019)湘12民终391号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年12月2日作出（2019）湘12民监13号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人君天物业公司委托诉讼代理人刘湘华、方晓，二审上诉人万隆公司委托诉讼代理人万广云、彭建潮，二审被上诉人万隆怀化分公司委托诉讼代理人谢续斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万隆公司及万隆怀化分公司（申请人）称，原判处理错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定，请求立案再审撤销原判，依法作出新的正确判决。事实和理由：程序违法；适用法律错误。一、在重复收费、虚假诉讼问题上，原审明显失职且程序违法。1、被申请人是故意重复收费，故意隐瞒已收费的事实。被申请人向法院提交了需要申请人代交物业费的业主名册，申请人发现有重复收费问题，被申请人当庭表示不能排除有重复收费现象，并声称无主动查对和承认的义务，足以说明被申请人可能故意隐瞒存在大量重复收费的事实。2、被申请人隐瞒已向业主收费的事实而起诉申请重复收费，明显涉嫌虚假诉讼，不仅是损害申请人的合法权益，更是涉嫌妨碍司法的虚假诉讼犯罪。诉讼中，申请人已明确向一、二审法院提出请求，要求责令被申请人提交财务资料核对，并对可能涉嫌虚假诉讼的问题依法移送公安机关立案侦查，但原审法院均未作出任何回复或处理。二、原判适用法律错误，导致错误的判决结果。商品房买卖合同约定的通知交房方式与前期物业管理合同第七条的约定是相互呼应的，构成了完整的物业收费、交费合同条款链，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原判也认定两个合同有效，却在判决时选择性地适用合同条款和适用法律，违背双方合同约定，离开事实下判，适用法律错误；同时，申请人在所有业主的商品房买卖合同补充协议第十条、申请人与被申请人于2012年12月26日所签订的前四期《工作备忘录》第二条、及2014年3月19日双方签订的《万隆维也纳森林五、六期物业服务补充协议》第二条第二款均明确约定了前期物业费交纳条件，条款清楚地表明向主业追缴物业管理费的主体是且只能是被申请人。三、关于空置房物业管理费标准。主合同即前期物业服务合同明确约定“补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准”，主合同约定空置房物业管理费为60%，工作备忘录约定为90%，两者存在明显冲突，90%的约定系申请人工作人员疏忽笔误所致，应以前期物业服务合同为准，原判错误理解主合同条文，明显错误，显失公平。四、原判在适用《物业管理条例》第四十一条的规定时存在片面性，对交房的理解、交房的业务流程、交房的适用条件存在误读，没有考虑到出卖人按商品房买卖合同约定发出交房通知，买受人为逃避物业管理费而延期接收房屋的情形及所应承担的法律后果。君天物业公司（被申请人）辩称，首先，关于重复收费和虚假诉讼问题。1、申请人称君天物业公司在向业主收费困难的情况下转移矛盾，物业公司不认可，从2014年开始小区入住率不到四成，业主资料缺失，为追缴物业费才陆续通过法院起诉，上百的案例，包括怀化中院与中方县法院的均显示，查明涉案小区没有书面的交房手续，法院最终通过审理实践得出以业主签署结算单的时间作为交房时间，据此观点交房之前的物业服务费应该是由申请人缴纳，我们是在2014年经过两年的诉讼业主之后，多次对于未交房的空置房物业费与申请人协商无果的情况下，才在2016年对申请人提起的诉讼，不是转移矛盾。2、对于申请人提到重复收费虚假诉讼的问题。一是重复收费由申请人开发商进行举证，但是我们要说明，如果涉案的户主主动缴纳物业费，我们还是收取了，因为四年的时间不排除业主来缴纳物业费卖房，我们会在诉讼当中予以扣除；二是所谓虚假诉讼，申请人在发回重审后的诉讼阶段一直提到这个问题，我方认为涉及虚假诉讼属于刑事案件，希望建设单位向有关机关投诉举报，本案作为民事案件争议，对于对方的说法不加评议。第二，适用法律是否错误的问题。我们认为原判事实认定清楚，适用法律正确。申请人认为通知即交房，从通知后次月就缴费，这个观点最开始我们起诉业主的时候用到了，但均被人民法院否定，有怀化中级人民法院（2016）湘12民终77号及（2018）湘12民终407号、852号民事判决佐证，可以看出房屋交付是由两方面组成，一是开发商通知业主验收房屋，二是业主查验验收房屋，只有买卖双方达成交付的合意才能视为交房，申请人强调通知即交房显然不能成立，而且所谓交房程序漏洞百出，根据几次庭审申请人提交的业主资料，更是印证申请人没有实际交付房屋，主要表现以下四点：1，申请人通知业主交房手续并不完善，245户当中有30多户没有交房通知单；2，即便有交房通知单，绝大部分都没有邮件邮寄的回执单，也就是说交房通知单是否真发给业主不得而知；3，即便有回执单，也没有证据核实邮寄的是交房通知单；4，没有业主确认或收到后的相关资料，通知是否到位没有证据支持。我们起诉追缴物业费的业主没有一户有收房通知书、入住通知书等交房必备资料，也都没有入住、装修，到现在都是空置的。依照湘价服（2010）76号《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条第二款规定，业主即便收到通知书也有权查验房屋，即使业主无正当理由不收房，物业费是由业主承担，但也是由开发商先垫付，垫付之后向业主追缴。结合上述事实和规定，我们认为通知交房不能视为交房。第三，原判以业主签署的结算书时间作为交房时间，不是我们公司定的，是法院在大量的案例中得出来的，也弥补了开发商交房手续的严重缺失及物业费用的大额追缴。第四，时至今日，小区入住仍然不足四成，我们起诉的业主大部分都有结算书，按照结算书的时间确定了交房的时间，但是也有部分连结算书都没有，业主现在是失联状态，开发商收取了房款但没办交房手续，才造成物业公司收费困难的困境，开发商应当做的是补充完善交房手续，而不是逃避应缴纳的物业费。第五，本案小区几乎都是以结算书的时间作为交房时间，如果打破衡量标准，势必涉及的物业管理费再追索，空置房物业费由开发商转移到业主身上，这样的法律效果和社会效果不是双方想看到的。最后，我们起诉的业主当中不是全部都有交房争议，有近六成是空置房，是房屋交付给业主，但是质量存在一些瑕疵，开发商承诺给业主减免物业费，这个物业费是由开发商自己承担的，开发商也没有争议，我们要说的是没有争议的是交房时间也是按照结算书上签署的时间。申请人提到的六折还是九折的问题，原来已提交代理词和答辩状，不再赘述。君天物业公司向一审法院起诉请求：1、判令万隆公司、万隆怀化分公司向原告君天物业公司支付物业服务费1985245.1元；2、本案的诉讼费用由万隆公司、万隆怀化分公司承担。一审法院认定的事实：万隆怀化分公司系万隆公司在怀化设立的分公司。君天物业公司系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人，并经物价行政管理机关登记准许对“万隆＆维也纳森林”小区物业服务收费。2007年9月12日，君天物业公司（乙方）与被告万隆怀化分公司（甲方）签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对服务内容与质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其他事项等做了约定，其中第七条约定：“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按60%交纳……。”第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金。”第三十三条约定：“乙方早期介入（含销售和施工方面早期介入），甲方提出要求并根据乙方实际发生的费用按月支付（包括乙方服务人员的工资、福利待遇、相关的保险等相关费用）。”第三十四条约定：“本合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止。”第三十七条约定：“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对本合同内容的接受。”第四十条约定：“本合同未尽事宜，双方可以另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。”同日，双方就针对《前期物业服务合同》第三十三条，签订《补充协议》。2008年12月12日，万隆公司与君天物业公司为确保项目平稳过渡，签订了《补充协议》，对自2008年12月1日起至项目前三期开发完成期间过渡模式付费方式，工作人员管理、物业服务费等费用收取、物业管理设施添置等作出了约定。2010年12月15日，双方签订《补充协议（二）》，在承认2007年和2008年签订的《前期物业合同》和补充协议有效的前提下，就“万隆＆维也纳森林”小区物业管理的相关事宜达成补充协议，约定：“合作期限为：至该项目1-4期房屋全部竣工验收，达到交房条件时，由双方共同对现场公共区域、公共设施、设备进行逐项查验。查验合格后，甲方将项目移交乙方，由乙方实行自负盈亏的前期物业管理经营工作。双方还对服务范围、双方的权利和义务及其他事项作了约定。”2011年6月24日，万隆公司（甲方）与君天物业公司（乙方）签订了《补充协议》，约定：“经甲乙双方友好协商，为确保万隆维也纳森林1-4期顺利移交接管，特签订如下协议：一、关于物资采购：开办费由甲方一次性支付给乙方肆万元，用于乙方进驻的办公用品、生产资料等采购费用。乙方与甲方办理物品入库、领用手续，物资产权归甲方所有……。四、关于财务交接：交接项目为物业管理费、装修管理费、装修押金、垃圾清运费，该四项费用均以2011年7月1日为起止日。2011年4月1日前报装的装修管理费甲方不移交，垃圾清运费以实际支付票据为依据核算。……七、关于费用补贴：鉴于双方友好合作和互利共赢，甲方每月给予乙方物业管理费差价补贴叁仟陆佰元。……”。“同年12月26日，双方又签订《关于“万隆＆维也纳森林”物业管理事宜的工作备忘录》，备忘录的主要内容为：“1、2011年7月1日前甲方物业管理费债权的处置。现已入伙报装的61户（2012年11月19日前）业主欠物管费（2011.7.1前）共计约7万元，甲方提供账目明细和票据，现委托乙方向业主补收。对2012年11月19日以后1-4期已入伙未报装业主欠缴的物管费（2011.7.1前），甲方提供账目明细和票据，乙方在业主报装时应及时收回物业管理费。……2、乙方对空置房物管费的收取。涉及2011年6月30日后，甲方未销售的物业，其物管费计算截止至正式销售时止，由甲方按单价的90%向乙方支付。如确系房屋质量问题或甲方其他原因，业主延期收房，凭甲方物业费免收通知单核减，乙方凭通知单由甲方按单价90%向乙方支付。如业主无正当理由不按时收房，乙方按《商品房买卖合同》约定向业主追缴。3、甲方涉及2011年6月30日后对业主的物管费优惠承诺。如业主向乙方提供甲方开具的物业管理费优惠凭证，其优惠部分，由甲方按单价的90%向乙方支付。”2014年3月19日，万隆公司（甲方）与君天物业公司（乙方）又签订《万隆＆维也纳森林五、六期物业服务补充协议》，约定：“2007年9月12日，甲、乙双方签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》（1-4）期，在此合同的基础上，双方就‘万隆＆维也纳森林’五、六期物业管理服务合作过成协议如下：一、六期电梯洋房物管费收费标准的操作。……电梯洋房物管费单价：自2014年4月1日起至2015年3月31日止，乙方暂定按1.0元/月/㎡标准向业主收取物管费：自2015年4月1日起，乙方按照当地物价部门批复的价格标准（1.2元/月/㎡）向业主收取物管费。届时如达不到1.2元/月/㎡标准，则由甲方按0.1元/月/㎡补给乙方，时间至2015年12月31日止。……二、五、六期空置房物管费收取办法。1、涉及2014年3月30日以后，甲方未销售的房屋（附件一附后），乙方给予甲方减免空置房物管费至2014年12月31日止。从2015年1月1日起，甲方存量空置房物管费计算截止至正式销售时止，由甲方按房屋类型的物业服务费标准价的60%向乙方支付（税后），甲方支付时间为每月的28日前以现金或转账方式支付给乙方……。”该协议有附件：《万隆5-6期未售别墅明细表（单价1.2元）》、《万隆6期未售洋房明细表（单价1.2元）》、《万隆6期未售商铺明细表（单价2.00元）》、《万隆6期未售洋房明细表（单价1.00元）》、《万隆6期未售商铺明细表（单价2.00元）》、《万隆5-6期未售别墅明细表（单价1.2元）》。2014年3月28日，君天物业公司与万隆公司就部分费用进行了结算。2014年4月16日，君天物业公司中方分公司向万隆怀化分公司发出《关于万隆维也纳森林小区电梯洋房物业优惠的函》，内容为“贵司为了保障在2014年4月向怀化万隆维也纳森林小区电梯洋房首批153户业主顺利交房，特向业主赠送2014年4、5月两个月的物业费。我司也将积极配合贵司向业主交房，同时我司对贵司向业主赠送物业费方案尚有不明白之处，主要有3点：1、贵司是否对首批153户业主全部赠送物业费？2、贵司向业主赠送物业费方案，在什么期限内有效？3、我司如何与贵司结算贵司赠送的物业费？”2014年5月10日，万隆公司批示：原则上同意赠送首批153户物业管理费（2014.4-5月），如因客户长期拖延办理交房，我公司有权收回该赠送权力，其结算方式建议按照交房后再行结算的方式结算，另请贵公司对电梯洋房全面接管，加强日常管理工作。在君天物业公司对“万隆＆维也纳森林”小区管理过程中，对小区业主房产存在的遗留问题进行了汇总，并交给万隆公司、万隆怀化分公司。此后，君天物业公司多次向万隆公司、万隆怀化分公司催收物业服务费未果。2016年12月27日，中方县公证处出具《公证书》，对中方县生态城“万隆＆维也纳森林”小区部分住宅外观实况及公共设施状况进行了现场查看，并形成了照片，显示：该小区部分业主房屋存在花园、露台加建、外观改变，装修垃圾堆放等状况。君天物业公司在履行物业管理服务过程中，君天物业公司向私搭、私建的业主发出整改通知，并向行政主管部门出具了情况报告。另查明，在万隆公司与物业买受人签订的《商品房买卖合同》约定：“经协商，买受人同意将所购房屋委托出卖人选定的物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费及水电等费用。”案件审理过程中，部分业主已交纳了物业服务费，具体见物业服务费附表。一审法院判决：一、万隆公司于判决生效之日起十日内支付君天物业公司物业服务费1498231元；二、驳回君天物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22672元，财产保全费5000元，合计27672元，由君天物业公司负担5972元，万隆公司负担21700元。君天物业公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销中方县人民法院(2018)湘1221民初337号民事判决，改判万隆公司、万隆怀化分公司支付物业服务费1665472元；2.本案诉讼费由万隆公司、万隆怀化分公司承担。事实与理由：对于“1-4期空置房、业主延期收房的房屋”的物业服务费，一审法院依据《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）第七条第二款“纳入物业范围的已竣工但尚未出售、或者因万隆公司、万隆怀化分公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由万隆公司、万隆怀化分公司按60%交纳”、第四十条“补充协议与本合同存在冲突的以本合同为准”的约定进行判决，认定事实错误。理由是：当事人双方于2012年12月26日签署《关于“万隆＆维也纳森林”物业管理事宜的工作备忘录》（以下简称《备忘录》）第二条“涉及2011年6月30日后万隆公司、万隆怀化分公司未销售的物业，其物管费计算截止至正式销售时止，由万隆公司、万隆公司怀化分公司按单价的90%向君天物业公司支付；如确系房屋质量问题或万隆公司、万隆怀化分公司其他原因，业主延期收房，凭万隆公司、万隆怀化分公司物业管理费免收通知单核减，由万隆公司、万隆怀化分公司凭通知单按单价的90%向君天物业公司支付。”《备忘录》与《前期物业合同》均是针对万隆＆维也纳森林物业项目的物业管理服务工作，签署时间在后的《备忘录》是对前期合同的修改及调整，其效力应当优于《前期物业合同》，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，故应以《备忘录》确定物业服务费的价格。根据《万隆＆维也纳森林五、六期物业服务补充协议》第一条第二款约定：“五、六期电梯洋房物业服务费自2014年4月1日起至2015年3月31日止，君天物业公司暂按每月1元/m2标准向业主收取物管费；自2015年4月1日起，君天物业公司按照当地物价部门批复的价格标准每月1.2元/m2向业主收取物业服务费；届时如达不到每月1.2元/m2标准，则由万隆公司、万隆怀化分公司按每月0.1元/m2补给君天物业公司，时间至2015年12月31日止。”君天物业公司提交了《住宅前期公共性物业服务费收取申报审批表》，证实2015年4月1日后，物价部门对五、六期电梯洋房物业服务费批复的标准为每月1.0元/m2，不能达到约定的每月1.2元/m2标准，五、六期电梯洋房面积29995.89m2，故万隆公司、万隆怀化分公司应当支付君天物业2015年4月1日至2015年12月31日止的物业服务费补贴26996元（9个月×29995.89m2×每月0.1元/m2）。此外，一审判决对部分物业费计算错误，应当于以更正。万隆公司不服一审判决，上诉请求：撤销中方县人民法院(2018)湘1221民初337号民事判决，改判驳回君天物业公司的诉讼请求。事实与理由：万隆公司通知业主交房时起，物业服务费应由业主交纳，故应在一审判决的基础上减少1144817元物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，万隆公司与君天物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主有约束力，即业主应当认可《前期物业服务合同》。万隆公司已通知业主交房而业主未收房的，物业费应由君天公司向业主收取，万隆公司不再承担支付物业费的义务。一审诉讼期间，万隆公司查到君天物业公司向多名业主收取了物业服务费，君天物业公司还要求万隆公司交纳上述业主房屋的物业费，属重复收费，明显为虚假诉讼。一审法院对万隆公司提交的房屋销售合同及交房通知视而不见，仍判决万隆公司承担空置房的物业服务费，违反合同约定和法律规定。《湖南省物业服务收费管理办法》规定买受人不及时收房的，由建设单位先行垫付物业服务费，再向买受人追缴，超出行政机关职权范围，不能作为本案的审理依据。二审期间，当事人双方未提交新证据。本院二审确认一审法院查明的案件事实。本院二审认为：本案系物业服务合同纠纷。争议焦点如下：一、未销售的空置房物业服务费交纳的问题。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”因此，对于“万隆＆维也纳森林”小区未销售的房屋，物业服务费应当由万隆公司交纳。二、对于万隆公司通知交房但未交钥匙前物业服务费交纳的问题。本案所涉物业服务合同为前期物业服务合同，由建设单位万隆公司与物业服务企业君天物业公司签订。虽然《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。但“对业主具有约束力”规定是指前期物业合同的效力及于购房业主，不需业主与物业服务企业重新签订物业服务合同。建设单位与购房业主在商品房买卖合同中约定的“通知”交房方式，目的是确定商品房买卖合同违约责任及风险转移时间节点，对第三方物业服务企业没有约束力。《物业管理条例》第四十一条第二款中“交给物业买受人”，“交给”是指不动产的实际交付，通常指房屋钥匙移交给购房业主，购房业主取得对房屋的实际占有、使用权，因此，在房屋钥匙未交付购房业主前，物业服务费应由建设方承担。本案中，万隆公司通知业主交房但房屋钥匙未交给业主的，物业服务费由万隆公司交纳；业主延期收房给万隆公司造成损失的，万隆公司应向购房业主主张权利。三、关于1-4期空置房（包括未出售和未实际交付）物业服务费是否调整按90%交纳的问题。《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》第七条第二款约定“已约定竣工但尚未销售、或因万隆公司原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费由万隆公司按60%交纳。”第四十条约定：“未尽事宜，双方可以另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。”未尽事宜是指未提及到的其他事项，万隆公司与君天物业公司签署备忘录，将上述房屋物业服务费调整按90%交纳，不是对未尽事宜达成一致意见，而是对已约定明确的合同条款变更，属《中华人民共和国合同法》第七十七条规定当事人协商一致，变更合同的情形。因此，对于“万隆＆维也纳森林”小区，1-4期未出售和未实际交付前房屋的物业服务费，自2011年7月1日起，按应收物业服务费90%标准收取。其中：①1-4期美景宫、V007、V010、V011、V012房屋物业服务费应为24968元（按一审判决附表一换算：16646元÷60%×90%）；②1-4期B007、B093、B198、V1006、V1012、V1035、V2039、V2047、V8035、V8038、V8039、V8048、V8049、V9027、百水屋、V9011、V9019、V9073、V9075、V9082、V9080、V9091、V9099、V9100、V5001房屋物业服务费应为131640元[按一审判决附表二换算：（99967元-9171元-1568元-11290元-6318元-901元-850元-1213元-1363元-962元-1481元-1505元）÷60%×90%）+9171元+1568元+11290元+6318元+901+850元+1213元+1363元+962元+1481元+1505元]。③1-4期的B096、B132、B138、B170、V2051、V2052、V4005、V7006、V8050、V9016、V9068、V2026、V3009、V3010、V3016、V7007、V9029、V9032、V9086、V9015、V3005、V9001、V9002、B040、B043、B083、V8037、V9018、B182、V9039、V9050、V8015、V8016房屋物业服务费应为290580元（按一审判决附表三换算：193720元÷60%×90%）。一审法院对上述房屋物业服务认定不当，本院原审予以纠正。四、关于“万隆＆维也纳森林”小区6期洋房2015年4月1日至2015年12月31日期间，万隆公司是否按每月0.1元/㎡补偿君天物业公司的问题。虽然中方县物价局2015年5月13日已审核确定“万隆＆维也纳森林”小区电梯洋房物业服务费价格为每月1元/㎡，但君天物业公司并未就实际收取的物业服务费进行举证，一审认定原告证据不足，不予支持并无不当。五、关于未实际交付钥匙君天物业已收业主物业费的问题。案件审理过程，君天物业公司已收取两套未交钥匙房屋的物业服务费，一审判决已予以抵扣。如还有其他类似情况，君天物业公司存在重复收取物业服务费的情形，因万隆公司未提交相关证据，万隆公司应在履行本判决确定的义务后，要求君天物业公司抵扣或返还。此外，君天物业公司上诉提出减少计算部分物业服务时间，遗漏部分物业服务费，是对一审认定君天物业公司实际提供物业服务时间提出的异议。因涉及“万隆＆维也纳森林”业主众多，交房延续时间长，没有规范的交房确认程序，存在万隆公司、业主结算确认及君天物业公司、业主、万隆公司代表三方确认情形，一审判决以万隆公司与业主结算时间确定君天物业公司提供物业服务时间合理，君天物业公司提出遗漏部分物业服务费上诉主张，本院原审不予采纳。一审已阐述的其他问题，本院二审不再赘述。综上所述，万隆公司应支付君天物业公司“万隆＆维也纳森林”小区物业服务费1635086元[按一审判决结果换算：1498231元+(24968元-16646元)+(131640元-99967元)+(290580元-193720元]。万隆公司的上诉请求不成立，君天物业公司的上诉请求部分成立。本院二审判决：一、变更中方县人民法院(2018)湘1221民初337号民事判决第（一）项为：“湖南万隆房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖南君天物业管理有限公司物业服务费1635086元；”二、驳回湖南君天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22672元，财产保全费5000元，合计27672元，由湖南君天物业管理有限公司负担5000元，湖南万隆房地产置业有限公司负担22672元；二审案件受理费22672元，由湖南君天物业管理有限公司负担2883元，湖南万隆房地产置业有限公司负担19789元。再审开庭，万隆公司向法庭提交了下列证据：1、交房公告，拟证明在怀化市边城晚报有八次交房公告，涉及到当时已售期房400余户，其中原判中有92户，已判物业费462222元应核减；2、竣工验收合格备案表，拟证明1-6期竣工验收时间，竣工验收后销售的是现房，属即买即交，无需交房通知或公告；3、商品房买卖合同64份，拟证明现房销售合同约定即买即交，无需通知或公告，在原判决对应的64套已判物业费214312元应核减；4、中方法院判决（裁定）书25份，拟证明君天物业重复起诉，在判决中有25户，已判物业费221464.6元应核减；5、物业费交费凭证12份，拟证明君天物业已收取物业费，又重复起诉，在判决中有12户，已判决的物业费64215元应核减；6、关于323、325、326、327栋二楼的相关文件，拟证明这四栋二楼面积及收费依据不足；7、君天物业已收取原判附表六54号V1206、55号V1207两户物业费17632元应核减。君天物业公司向法庭提交了下列证据：1、君天物业与万隆1-4期的部分空置房结算单、物业管理费（含洋房优惠）明细表等，拟证明1-4期空置房履行过90%结算；2、商品房买卖合同4份，拟证明申请人在诉讼中提供了虚假证据；3-5号证据：五六期补充协议、物业收费审批表（2014、2015年）、六户业主结算书及付款凭证，拟共同证明申请人应向我公司支付2015年4月1日至2015年12月31日止每平方米0.1元/月的补差价26996元；6、关于向连开的（2018）湘1221民终38号（撤销273号）民事判决书，拟证明该户物业费由申请人承担；7、交房清单，拟证明申请人与业主办理了交房手续，且民事裁定书（2018）12民终407号确认了其效力；8、原审计算错误及漏算表，拟证明再审需要更正的部分。经质证，君天物业公司对万隆公司提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，一是报纸公告统计的户数只有九十户，不是九十二户，二是公告通知业主收房不代表也不意味房屋已经交付；对证据2、证据3，认为不是民事诉讼法规定的新的证据；对证据4的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，判决或裁定所涉及的物业费与本案没有关联也不重复，对于原判附表6-74房号V1550重复物业收费一个月189.5元、附表6-1房号B311的物业费1175.5元、附表3-9房号V8050的物业费11629元、附表3-27房号V8037的物业费12245元，同意核减；对证据5中原判附表8-29栋号327房号701的物业费1743元、附表5-22房号B418重复物业收费一个月210元，同意核减；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，我公司收取商业用房的物业费有物价部门物业费收取的审批表、物业服务合同等合法依据。万隆公司怀化分公司对万隆公司提交的所有证据均无异议。万隆公司及万隆公司怀化分公司对君天物业公司提交的证据的质证意见为：对所有8组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不认可。经本院核对上述证据及在案证据，案涉房号B007、V1035、V9027、V5001、V8050、V8037、B418、B311、V1550、327栋701存在重复收费。本院认证：对于各方当事人无争议的证据及本院核实的证据予以认定；双方所举其他证据，均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十七条规定的新的证据的规定之情形，且不能证实待证事实，均不予采信。再审根据庭审采信及本院核实的证据查明：1、一审附表2-1房号B007，业主与万隆公司于2009年8月21日进行了结算，2011年7月1日至2012年4月30日的物业费不应由万隆公司承担，本案认定的2729元物业费（本院调整为90%的计费）应核减；2、一审附表2-6房号V1035，业主与万隆公司于2011年8月1日进行了结算，2011年9月1日至2012年4月30日的物业费不应由万隆公司承担，本案认定的1386元物业费（本院调整为90%的计费）应核减；3、一审附表2-14房号V9027，中方县人民法院（2017）湘1221民初891号民事裁定以业主已交清物业费而准许撤诉，本案认定的2709元物业费（本院调整为90%的计费）应核减；4、一审附表2-25房号V5001的物业费在中方县人民法院（2015）方民二初字第140号判决中已收取（业主吴明霞、原名徐凤华），本案认定的2079元物业费应核减（本院调整为90%的计费）；5、一审附表3-9房号V8050的物业费，在中方县人民法院（2016）湘1221民初775号民事判决中已收取，本案认定的17443.5元物业费应核减（本院调整为90%的计费）；6、一审附表3-27房号V8037的物业费，业主已交，本案认定的18367元物业费应核减（本院调整为90%的计费）；7、一审附表5-22房号B418重复物业收费一个月计210元，应予核减；8、一审附表6-1房号B311的物业费，业主已交，本案认定的1176元物业费应核减；9、一审附表6-74房号V1550物业费重复收费一个月计189.5元应予核减；10、一审附表8-29-327房号701的物业费，业主已交，本案认定的1743元物业费应核减。以上共计48032元的物业费应予核减。对于其他案件事实，本院再审对原二审认定的事实予以确认。本院再审认为，本案系物业服务合同纠纷，涉及的物业共分一至六期开发，项目开发期间，万隆公司与君天物业公司签订了前期物业服务合同，按双方约定，君天物业公司分期接管已竣工已售、未售物业并提供物业管理服务，期间，双方根据物业实际情况，先后签订了多份补充协议及物业管理事宜工作备忘录，上述合同、补充协议及物业管理事宜工作备忘录均是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方均应依约履行。再审阶段的主要焦点：一、本案是否存在物业虚假诉讼或重复收费、原审程序是否违法；二、案涉房屋物业费应由谁承担及如何确定物业服务时间。关于第一个焦点问题。1、所谓虚假诉讼，是指以捏造的事实提起民事诉讼，妨碍司法秩序或者严重侵害他人合法权益的行为。是否构成虚假诉讼犯罪，属公安机关立案侦查的范围，本案并无公安机关的刑事立案决定，万隆公司及其分公司也未能举证证明，因此，万隆公司主张该案涉嫌虚假诉讼，本院不予采信。2、重复收费问题。万隆公司提交的交房公告、商品房买卖合同、中方县人民法院的判决（裁定）及业主交费凭证等证据，主张君天物业公司重复起诉或重复收费897998.6元，应予核减。首先，万隆公司在怀化边城晚报上对相关业主刊登的收房公告的主要内容是告知业主房屋经验收合格准予交房，请业主在一定期间内来办理交房手续，这属万隆公司怀化分公司与业主签订商品房买卖合同补充协议第十三条约定的通知送达方式，并不是向业主交付房屋的方式，房屋的交接在业主与万隆公司的商品房买卖合同第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担…”有明确约定，因此，万隆公司主张公告通知收房即交房与事实不符，本院不予支持。其次，万隆公司提交了64份商品房买卖合同，主张是现房销售无需通知或公告，原判对应的64套物业费应予核减，但万隆公司并没有提供对应业主一次性交纳购房款凭证，也未提交业主交接房屋的手续，不能证明万隆公司的待证事实，本院不予采信。第三，万隆公司提交的25份判决（裁定），君天物业公司认可及本院核实重复收费的部分，应予核减，另无充分证据证明其他判决（裁定）在原判中存在重复的，不予采纳。第四，万隆公司提交的物业费交费凭证，君天物业公司认可及本院核实存在重复收费的部分，应予核减，其他凭证无充分证据印证存在重复，本院不予采信。3、万隆公司以原审法院未对其要求责令君天物业公司提交财务资料核对是否存在重复收费的请求作出回复或处理为由，认为原审程序违法。民事纠纷案件的当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条的规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集，本案中万隆公司未在举证期限届满前向法庭提交书面申请，举证期限届满也没有提交申请，其自述在原审开庭中提出了请求，已超过举证期限，不符合上述解释的规定，据此，万隆公司认为原审程序违法不是事实。关于第二个焦点问题。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”的规定，以及《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条第二款“物业验收合格后，已办理交付手续的物业，物业服务费由物业买受人交纳；物业验收合格后，建设单位根据购房合同要求，书面通知买受人办理交付手续，物业买受人无正当理由，拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴”的规定，本案双方签订的前期物业服务合同、物业管理事宜工作备忘也作了符合上述规定的明确约定。虽然万隆公司提交了相关公告、补充协议，提出应按购房合同补充协议约定，从公告通知业主收房起，物业费由业主交纳的主张，但公告仅是通知业主前去办理交房手续，并没有证据证明业主已实际收取房屋；前期物业服务合同第七条约定“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用”及购房合同补充协议第十条约定“双方办理交房手续时，由乙方（业主）与物业管理公司签约并向物业管理公司交纳物业管理费”，万隆公司未举证证明与案涉房屋业主办理了入住手续或交房手续及业主与物业公司签订了物业管理合同。因此，依照《物业管理条例》、《湖南省物业服务收费管理办法》的相关规定，案涉空置房、未交付房及质量争议房的物业费交费主体应是万隆公司而不是业主。另外，案涉“万隆＆维也纳森林”分一至六期开发，建设周期较长，小区业主众多，交房延续时间长，万隆公司没有统一规范的交房确认程序，存在万隆公司、业主结算确认及君天物业公司、业主、万隆公司代表三方确认情形，原一、二审判决以万隆公司与业主结算时间确定君天物业公司提供物业服务时间合理。至于一至四期空置房等物业管理费标准及其他问题，原二审已充分阐述，本院不再赘述。综上所述，除再审查明部分业主的物业费48032元属重复收取应予核减纠正以外，本院二审判决认定的其他基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持本院（2019）湘12民终391号民事判决的第二项及案件受理费的负担；二、变更本院（2019）湘12民终391号民事判决的第一项为：湖南万隆房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖南君天物业管理有限公司物业服务费1587054元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  付元成审判员  吴荣华审判员  向淑莉二〇二〇年八月十一日法官助理张喜华书记员段锦雯附：法律法规条款1、中华人民共和国民事诉讼法第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。