河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0821民初256号原告：修武县厚德置业有限公司（反诉被告），统一社会信用代码：91410821699980160Q，住所地：修武县幸福路78号。法定代表人：苏兆鹏，总经理。委托诉讼代理人：崔德晗，河南苍穹律师事务所律师。被告：古磊磊（反诉原告），男，1987年3月1日生，汉族，住修武县。委托诉讼代理人：倪文祯，河南博苑律师事务所律师。原告修武县厚德置业有限公司诉被告古磊磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告修武县厚德置业有限公司委托诉讼代理人崔德晗、被告古磊磊委托诉讼代理人倪文祯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的购房款29160元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告古磊磊2013年10月25日与原告签订商品房买卖合同，购买原告开发的幸福花园小区16号楼2单元5层16209号房，房款共计294618元。双方签订的合同中第五条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以政府实测面积为准，房款多退少补。之后原告又与被告签订提醒函，提醒被告面积差以房管局实测面积为准实行多退少补。现经房屋管理部门实测的面积为139.68平方米，购房合同签订的房屋面积为127.1平方米，多出12.58平方米，每平方米2318元，被告还应补交29160元，经向被告多次讨要，但被告以种种理由拒绝补齐购房款。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，被告应交纳拖欠的购房款。针对原告诉称被告（反诉原告）辩称：根据我方被告调取的修武县众宇测绘公司测绘报告显示被告于2011年就已经知道案涉房屋的面积为139.68平方米，也就说原告在签订合同时故意隐瞒了情况属于典型的欺诈行为。该合同属于格式条款，原告免除了自己的责任加重了被告的责任应当视为无效条款。原告的起诉已经超过诉讼时效，原告本案主张的是对于超出合同约定面积12.58平方米的房价其至少在2013年测绘报告出具时就已经知道实测面积，但在2019年才向法院提起诉讼明显已经超过诉讼时效。被告反诉称：反诉请求：1、根据法律规定，一般合同的诉讼时效是三年，卖方在明知出现面积误差的情况下，在诉讼时效内没有提起诉讼，现在已经超过了诉讼时效，法院不应予以支持；2、根据购房合同中第十五条关于产权登记的约定，判令被反诉人支付反诉人逾期未办理房产证违约金4458元；3、因被反诉人对房屋配套设施疏于管理，造成反诉人房屋损坏，反诉人多次向被反诉人提出维修请求，被反诉人拒不理会，请求依法判令被反诉人立即为反诉人维修房屋；4、反诉费用由被反诉人承担。针对被告反诉原告（反诉被告）辩称：一、被反诉人主张房款不超过诉讼时效。诉讼时效期间起算点是从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，也就是被上诉人要求上诉人支付面积差房款而被拒绝时起算，上诉人所称的测绘报告出具时间不等于诉讼时效起算点。本案中反诉人在收到标的物房屋时，政府相关部门尚未实测房屋面积，房屋价款尚不确定，也就无法进行支付。本案中当实测房屋面积后双方多退或少补的义务才得以确定，而双方没有对支付时间进行约定，因此根据合同法第六十二条第四款的规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”，被反诉人可以随时要求反诉人支付价款，诉讼时效的起算点为反诉人收到诉状并明确拒绝付款之日起算，因此被反诉人的诉请没有超过诉讼时效。二、反诉人故意混淆政府实测面积和单方自测面积，本案的主要问题是案涉房屋何时进行政府实测。双方买卖合同中购房款的结算依据为政府部门实测面积，影响合同双方权利义务的是政府部门实测面积而不是被反诉人的自测面积，结合房产证后附的实测图纸显示，实测时间是2017年9月19日在双方商品房买卖合同签订后，而不是反诉人所说的合同签订前实测。反诉人提交的房产测绘成果报告书是被反诉人自测面积，与实测面积存在误差，也不是合同约定的结算依据，反诉人故意将反诉人自测面积和合同条款混淆掩盖案件事实。三、被反诉人不存在欺诈行为，欺诈是一种故意行为，被反诉人并未以主观故意去降低合同约定的房屋面积，也没有以“一口价”等方式诱导被告签订合同。本案为预售房屋，双方签订的合同是预售合同，在预售许可证下出卖的房屋，预售面积是以政府相关部门的计算为准，否则不给被反诉人与反诉人的房屋买卖合同备案。被反诉人一审提交了备案明细表，对反诉人的单元序号、楼层、房主姓名、身份证号、合同号、面积、预售单价、签订总价、签订时间等项目及时向修武县不动产管理部门进行了备案，加盖修武县商品房预售登记备案专用章。房屋管理部门对预售登记审核比较严格，尤其对预售面积的审核，不能超过规划面积，因此合同约定面积不是随意填写的，在预售房屋时，被反诉人不存在故意降低合同约定面积的情形。商品房买卖是特殊的买卖合同，属于行政职权干涉的范围，购房合同备案、办证等程序均是有本地房屋管理部门的行政程序约束，包括预售合同面积、现售房屋面积签多少等均经严格审核，这是不可变更的客观情形。其次，双方结算的房屋面积均是以政府实测面积为依据。反诉人故意混淆政府实测面积与单方自测面积。任何人包括反诉人均可以自行测量面积，但该面积并非权威面积，一旦与政府实测面积不符，更有可能使反诉人产生不满，产生各种社会矛盾。被反诉人自测面积与反诉人目测面积的效力一样，在合同中均无效。在本案合同中只存在两个面积，约定面积与政府实测面积，房屋作为不动产，其面积仅通过不动产登记簿、权属证书中的政府实测面积体现。在本案中仅有政府实测面积与被告权益相关，签订合同时被反诉人并未隐瞒政府实测面积，并未诱导反诉人房屋不存在面积差，也不存在欺诈的其他故意行为。对于存在面积差，被反诉人已明确告知反诉人最终结算不以约定面积，而以政府实测面积进行结算。双方签订的房屋买卖合同真实、有效，双方就面积差问题的处理达成了一致，双方均受该条款的约束。最后，反诉人变更合同的理由与变更合同的内容没有关联性，反诉人称被反诉人隐瞒自测面积是欺诈，但变更的条款合同第五条是对面积差处理方式的约定，而面积差处理的条款是被反诉人明确告知、多次提醒反诉人的，被反诉人并未隐瞒该条款。双方对合同第五条达成合意，除非反诉人证明该条款本身存在欺诈否则不得删除该条款。四、被反诉人不应支付违约金，（一）办理过户的程序存在顺序，需要材料齐全后双方一同到权属登记机构申请过户登记。被反诉人已将案涉房屋的房产证办理至被反诉人名下，而为反诉人所要求的办证实际上是将房产证过户到反诉人名下，而办理过户是在行政程序上是需要双方均携带材料到房管部门办理过户登记的，在程序上任一单方到权属登记部门办理过户均得不到受理。商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人在商品房交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”。根据该约定，是因出卖人的责任，被反诉人在期限内无法取得房地产权属证书，出卖人才承担活期银行利息。修武县不动产中心作为行政部门从收取当事人材料到给当事人办理过户有时间限制，该部门工作人员必须在收到材料一天内给当事人办理完毕过户，焦作市不动产中心要求县局最晚在收取材料三天之内为当事人办理完毕过户手续，因此出卖人如果单方提交单方材料，房屋管理部门不收取材料。故将申报资料报产权登记机关备案与办理过户是一件事情，申报资料提交当天过户手续就办理了，我国没有对申报材料备案的程序，商品房买卖合同第十五条是河南省建设厅拟定的合同条款，与我国的行政程序略有出入。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”因此，过户登记需要反诉人与被反诉人共同向房屋管理部门申请，申报过户登记的材料不仅出卖人需要提交，买受人也需要一并提交申报材料，合同第十五条中所称出卖人在商品房交付后365日内提交权属登记材料备案意味着提交材料当天就办理过户手续，因此合同第十五条需要反诉人的配合才能实现。反诉人的配合是指缴纳全部购房款，只有反诉人交纳全部购房款后，被反诉人才能为其开具增值税发票，以及反诉人才能缴纳全部税费并开具税票，将上述材料交与权属登记部门，同时修武县权属登记部门必须在一天内办理过户手续完毕，缺少任一材料均导致修武县权属登记部门不接收过户材料。根据办理过户的行政程序顺序和合同附件四第九条的约定，反诉人付清购房款是其先履行义务，否则反诉人客观上无法为其办理过户，更不用说向其交付房产证。而被反诉人对其单方所能进行的备案程序全部已履行，被反诉人所持有的商品房买卖合同已报房管部门预备案，备案表上有房管部门工作人员写的备案时间以及在时间上加盖备案章。申报过户的材料如增值税发票是购房款全部付清后才能开具全部发票，税票是反诉人补缴税款才有，故本案是因反诉人未付清购房款而无法过户，不属于被反诉人的原因无法过户。（二）应适用专门处理房屋办理房屋权属证书纠纷的法律规定，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是专门处理办理房屋权属证书纠纷的规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。也就是说在当事人有关于责任承担的特殊约定时适用特殊约定。在反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同中有责任承担的特殊约定，合同附件四第九条约定“在出卖人将产权证交付买受人之前，买受人应一次性付清因产权登记面积与合同约定面积差异而应补缴的房款”。以及第十二条第二款约定“因买受人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任”。因反诉人不缴纳购房款，由此产生的无法办理过户、以及反诉人要求被反诉人承担违约金的主张，实质是要求被反诉人承担违约责任，不能得到支持。至于反诉人所称的案涉房屋无法办理过户是因16号楼停止验收与事实不符，反诉人提交的焦作市委留言板截图只显示16号楼曾给予停止验收的决定，不能证明目前仍在停止验收。而反诉人在上诉状第一页最后一行称在双方签订商品房买卖合同时，案涉幸福花园小区16号楼就已竣工验收且已交付使用。上述人所提交的焦作市委留言板截图不能证明16号楼在签订合同后不能办理房产证是被反诉人的原因所致。被反诉人与反诉人长期沟通补缴房款的问题，为鼓励补缴房款也给予了业主较大的优惠和减免政策，其他业主早已补缴了房款并取得了房产证。对于未补缴房款的业主，经沟通无效后被反诉人才于2019年提起诉讼，而办理过户的前提是材料齐全，而被反诉人不缴纳房款无法开具发票导致过户材料不齐，反诉人为与被反诉人沟通才到2019年起诉，而不是没有提前起诉导致反诉人没有交费。五、因房屋配套设施疏于管理产生的侵权纠纷，与本案不是同一个法律关系，是否存在物业管理问题、侵权是否存在以及损害程度如何是另案应审理查明的问题，应当另行起诉。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、原被告2013年10月25日签订的《商品房买卖合同》一份。合同记载案涉房屋为16209号房，建筑面积127.1平方米，房款按建筑面积计算，每平方米2318元；第五条约定面积差“以政府相关部门实测面积为准，实测面积超出合同约定面积的部分由买受人按照合同约定的价款结算，实测面积少于合同约定面积的部分由出卖人按照合同约定的价款予以退款”，即实测面积超出合同约定面积的部分由买受人按合同约定的价款结算。证明原告与被告的房屋买卖关系，以及若产权登记面积超过合同约定面积，被告应当支付剩余购房款，原告可随时要求被告支付。证据二、被告签订的温馨提示。证明1、原告与被告对面积差的处理进行详细约定：销售面积依实测面积计算，房款多退少补，与房屋买卖合同第五条约定相一致。2、与证据三结合实测建筑面积为139.68平方米，超出合同约定的建筑面积12.58平方米，超出部分按合同约定价款结算，被告还应向原告支付29160元。证据三、修武县国土资源局2018年6与我22日颁发的豫（2018）修武县不动产权第××号房产证。证明1、案涉房屋实测建筑面积139.68平方米，按合同约定原被告之间应根据实测建筑面积结算。2、证明房屋已向相关部门备案，且房屋合法合规。3、房产证后附的测量平面图右下角测量日期为2017年9月19日，不是反诉人所称的在合同签订前原告就知道政府实测面积。被告质证认为：一、对买卖合同真实性无异，对证明目的有异议，该合同签订时间恰恰证明了原告在签订合同时明知实测面积而隐瞒。二、该证据对面积多退少补进行提示不符合常理，恰恰说明原告明知实测面积以合法形式掩盖欺诈目的。三、不动产证书，办理的大证并不意味着履行了合同约定的为被告办理房产证的义务。被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：本诉证据第一组2013年10月25日原、被告签订的商品房买卖合同一份证明合同签订时间以及欺诈条款内容。第二组16号楼其他住户《验房表》、《前期物业管理服务协议》、房产测绘成果报告书、人民网领导留言板截图1、证明原告在2011年12月9日（测绘报告书中的测绘时点）或者至少在2012年之前（16号楼交付业主房屋时间），即在与被告签订《商品房买卖合同》之前，16号楼就已经竣工验收且已交付使用，同时根据领导留言板回复可知，原告申请竣工验收时已经知道建筑面积超标即已知案涉房屋实测面积。但原告却为了销售房屋，故意隐瞒该事实，致使被告受到欺诈后误判了面积及房屋价值而选择购买了案涉房屋，其行为构成恶意欺诈。2、证明原告至少应当在2012后两年内即2015年之前主张权利，目前该案已经超过诉讼时效。反诉证据第一组：1.原、被告签订的商品房买卖合同一份。证明内容：（1）合同签订时间为2013年10月25日；（2）《商品房买卖合同》第五条第1项为应予变更的欺诈条款；（3）《商品房买卖合同》第十五条关于原告应为被告办理房产证的时间以及逾期办证违约条款。2.16号楼房屋房产测绘成果报告书一份。证明内容：原告委托河南众宇测绘有限公司在2011年12月9日就已经测绘出了案涉房屋的实测面积为139.68㎡的事实3.16号楼其他业主的《验房表》、《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》各一份。证明内容：（1）原告自认16号楼于2012年之前就已经竣工验收；（2）16号楼至少2012年之前就已交付使用，此时原告知道且应当知道案涉房屋实测面积为139.68㎡的事实。第一组证据证明目的：通过上述证据足以证明原告在签订《商品房买卖合同》之前就已经明知了房屋的实测面积为139.68㎡，但却为了销售房屋，故意隐瞒该事实，致使原告受到欺诈后误判了面积及房屋价值而选择购买了案涉房屋，其行为构成恶意欺诈，故《商品房买卖合同》第五条属于欺诈条款，按照法律规定原告有权要求变更。第二组：1.原、原告签订的《前期物业管理服务协议》一份。证明案涉房屋于2013年11月11日交付给原告，但其至今未为原告办理房屋过户登记，故按照《商品房买卖合同》第十五条约定，其应于2014年11月11日起向原告支付逾期办证违约金。2.税完税证一份、修武县预购商品房抵押合同一份。原告已经按照合同约定支付了全部购房款并缴纳了相应契税，已经履行了合同义务。3.人民网焦作市委领导留言板截图、《修武县城乡规划管理局业务会议纪要》一份。证明因原告实际建筑面积远超规划面积造成小区整体容积率超标被行政部门处罚，导致原告迟迟不能为原告办理房产手续，即因原告的过错导致无法办理房产手续，其应当承担违约责任。原告质证认为：对商品房卖买合同真实性无异议，证据指向有异议，不能证明合同存在欺诈行为，反而可以证明被告和原告就存在面积差时的处理进行了明确的约定，原告不存在故意隐瞒面积差的情形，被告签字表明双方达成一致意见合同真实有效，对测绘成果报告书真实性无异议，对证据指向有异议，报告书显示委托人为原告，原告自行委托测量的面积不等于政府实测面积，房产测绘管理办法第六条第二款规定，房产管理中需要的房产测绘由房产行政主管部门委托房管测绘单位进行测绘，该证据不能证明原告自行委托的测绘面积就是政府实测面积，而且该报告是2013年出具的于测绘时间2011年存在不一致，可以证明竣工验收时测绘报告并未产生。对证据三真实性无异议，反而证明被告在验房时已对房屋构造面积等客观情况已知晓并居住至今，现要求变更合同超过法定期间，该证据不能证明被告的证据指向交房时原告并不知道政府实测面积，政府实测面积是于房产证颁发之日，也就是2018年6月22日知晓，上述证据不能证明原告故意隐瞒政府实测面积也不能证明原告早已知晓房屋的政府实测面积，不能证明原告欺诈。对第二组证据，证据一物业管理协议真实性无异议，证据指向有异议，不能证明被告的证据指向。对收据、抵押合同真实性无异议，只能证明被告交付了已约定房产面积计算的契税，不能证明被告交付的面积差条款中的购房款。对留言板真实性有异议，属于电子证据不有显示链接，不能核对一致性，证据指向有异议，留言板第三项称16号楼曾给于停止验收的决定，但在2019豫0821民初2080号案件中被告已证明2012年就可以交房验收，因此该留言板的内容不能证明不能办理房产证的原因是原告所致，而且留言板第四项结合被告证据会议纪要可知是20号楼的问题，与11、16号楼无关，留言板第五项显示的是19号楼的问题，与11、16号楼无关，对于盖有原告公章的证据真实性无异议，请法庭核实。经审理查明，2013年10月25日，原被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的位于修武县幸福路78号第16幢2单元5楼16209号，面积127.1平方米，单价2318元/平方米，合同第五条双方当事人自行约定房屋面积以政府相关部门实测面积为准，实测面积超出合同约定面积的部分，由买受人按照合同约定的价款结算，实测面积少于合同约定面积的部分，由出卖人按照合同约定价款予以退款。2018年6月22日，修武县国土资源局下发豫（2018）修武县不动产权第××号不动产权证书，该房屋实际面积为139.68平方米。合同第十二条约定，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人承担全部责任，因买受人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务的由买受人承担全部责任。双方对该房屋12.58平方米的面积差额款支付及不动产权证书的办理期限发生纠纷为本案事实。本院认为，原被告之间的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示具有法律约束力。关于房屋面积确认及面积差异处理及不动产权属办理问题，双方当事人有约定，应履行双方约定。原告称双方在签订商品房买卖合同时被告存在欺诈行为，被告事先知晓商品房实际建筑面积与合同约定面积不符，本院认为本案是商品房买卖纠纷，本案的诉讼标的是涉案商品房，应按双方约定和等价交易原则处理，被告应按不动产登记机关实测面积按合同价款支付原告购房款。被告反诉要求原告赔偿因疏于管理造成反诉人入住该房屋后给房屋造成的损失，与本案不是同一个法律关系，且具体损失不清，可另案起诉处理。被告在向原告补缴购房款后原告应及时为被告办理产权证书，否则构成违约，被告可主张权利。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条的规定，判决如下：一、被告古磊磊于本判决生效之日起三十日内向原告修武县厚德置业有限公司补缴购房款29160元。二、驳回原告修武县厚德置业有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告古磊磊的反诉诉讼请求。被告古磊磊如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费529元，由原告承担。反诉费100元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  杨玉明人民陪审员  杨金成人民陪审员  王艳娟二〇二〇年八月十二日书 记 员  梁泽亚