广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初5344号原告：东莞市垒泰五金制品有限公司，住所地：广东省东莞市****************面。法定代表人：张家浪，执行董事、经理。委托诉讼代理人：刘井生，广东大洲律师事务所律师。被告：深圳市卓业投资股份有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区******************。法定代表人：郑少东，总经理。委托诉讼代理人：陈金发，男，1984年5月20日出生，汉族，住广东省东莞市************************，公民身份号码：445************039。被告：深圳市卓业投资股份有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市****************。负责人：陈金发，总经理。被告：徐路，男，1982年7月4日出生，汉族，住河南省淮滨县*********，公民身份号码：411************039。委托诉讼代理人：卢创新，广东泰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦平，广东泰旭律师事务所实习律师。原告东莞市垒泰五金制品有限公司（以下简称垒泰公司）诉被告徐路、被告深圳市卓业投资股份有限公司（以下简称卓业公司）、深圳市卓业投资股份有限公司东莞分公司（以下简称卓业公司东莞分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年5月26日、2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告垒泰公司的法定代表人张家浪及其委托诉讼代理人刘井生，被告卓业公司的委托诉讼代理人及被告卓业公司东莞分公司负责人陈金发、被告徐路的委托诉讼代理人卢创新均到庭参加了两次庭审，被告徐路的委托诉讼代理人陈锦平参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告垒泰公司向本院提出诉讼请求：1.原告与被告徐路于2018年9月5日签订的厂房租赁合同无效；2.三被告返还租赁保证金82500元；3.三被告赔偿装饰装修现值损失100000元；4.三被告承担本案诉讼费用。后原告变更第三项诉讼请求装饰装修现值损失为149732元。事实和理由：2018年9月15日，原告与徐路签订厂房租赁合同，约定被告徐路将位于东莞市*****************面厂房物业租赁给原告作生产用途使用，其中厂房面积1300平方米，宿舍面积4间。租赁期限为六年。签订合同时原告支付保证金82500元，每月租金27500元，水费按5.04元/方、电费按1.2元/度标准计算。被告徐路须保证对此物业拥有所有权或出租权。上述合同签订后，原告依约定向被告徐路缴纳押金82500元、装修厂房宿舍。每月足额付清租金、水电费，完全履行了合同约定的义务。被告卓业公司及卓业公司东莞分公司将案涉物业出租给被告徐路使用，被告徐路再转租给原告使用，现三被告均以案涉租赁物无合法报建手续为由，诉请确认双方之间的租赁合同无效，故原告与徐路签订的转租合同必然无效。原告诚实信用履行合同，但三被告因其间的诉讼案件（2019）粤1973民初2814号持续一年之久，严重影响了原告正常的生产经营秩序。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告徐路答辩称，被告徐路与张家浪签订案涉厂房租赁合同，并非与本案原告签订，故原告的诉讼主体不适格，法院应驳回原告起诉。被告卓业公司、卓业公司东莞分公司答辩称，卓业公司、卓业公司东莞分公司没有与原告签订租赁合同，是被告徐路与张家浪之间签订的，水、电费也是缴纳给徐路。经本院审理查明认定事实如下：一、合同签订情况。2018年9月15日，被告徐路作为甲方，张家浪作为乙方签订一份厂房租赁合同，约定甲方将东莞市****************（靠东门一半八格）物业租赁给乙方使用，租赁期间为2018年10月1日至2024年9月30日止，每月租金27500元，含基本电费。甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金82500元，合同期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额退还乙方。张家浪向被告徐路支付了押金82500元。被告徐路在庭审中主张案涉合同的相对方应为张家浪，而非垒泰公司。张家浪到庭表示签订租赁合同是履行职务行为，合同权利义务由原告承接。二、案涉厂房的取得。东莞市横沥镇隔坑股份经济联合社于2015年10月1日将案涉位于东莞市横沥镇隔坑工业区（智谷科技园）的厂房出租给原告卓业公司东莞分公司。2016年4月9日，被告卓业公司东莞分公司作为甲方，与被告徐路作为乙方签订一份房屋租赁合同，约定甲方将位于东莞市横沥镇隔坑工业区*********、2楼、宿舍C5-2栋2楼出租给乙方使用，租赁期自2016年4月8日起至2030年9月30日止。东莞市横沥镇隔坑工业区**********分为东、西厂房，被告徐路将1楼东厂房转租给原告垒泰公司使用。三、另案情况。卓业公司、卓业公司东莞分公司于2019年1月17日起诉至本院，要求徐路腾退厂房，徐路反诉要求返还押金、赔偿装修装饰现值损失、搬迁费。案号为（2019）粤1973民初2814号。在该案中，东莞市自然资源局复函回复案涉租赁物未办理建设工程规划许可证。本院已于（2019）粤1973民初2814号案件中认定卓业公司、卓业公司东莞分公司与徐路签订的租赁合同无效合同。四、装修损失。原告主张对厂房进行装修装饰，支出费用共计178863元。对此提供了收款收据、厂房装修费用总计一览表为证。三被告对该证据均不予确认。被告徐路在另案中已申请对案涉厂房已形成附合装饰装修物的现存价值进行评估。（2019）粤1973民初2814号案件审理过程中，为查清厂房、宿舍的装修情况及确定鉴定范围，本院于2019年10月8日、2019年10月11日到案涉厂房进行现场勘验，并组织双方于2019年11月8日制作鉴定笔录。结合东厂房勘验结果及各方当事人陈述，本院依法认定卓业公司及卓业公司东莞分公司装修范围为厂房水泥金刚砂（其中徐路支付20000元）、铝合金窗、墙面粉刷工程、厂房正门卷闸；徐路装修范围为一楼绿色地板胶、一楼天花吊顶；垒泰公司装修范围为卫生间（被告徐路支付款项5000元）、办公室、东西厂房间隔墙（垒泰公司、徐路各支付8000元）。另，垒泰公司及徐路均确认徐路支付了东厂房卫生间装修款5000元，结合评估结论显示，重置费用低于5000元，且垒泰公司未能举证具体的造价情况，故本院依法认定东厂房卫生间为徐路所装修装饰。本院组织各方当事人通过摇珠方式选定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估。广州市华盟价格事务所于2020年6月2日作出鉴定报告书，按照已使用年限3.417年计算成新率。为案件审理需要，本院要求广州市华盟价格事务所有限公司对附表2、3中序号6、7项进行分拆说明。该事务所于2020年7月23日向法院复函，并明确东厂房卷闸的操作方式为手动。鉴于徐路于2018年9月15日将案涉厂房转租给垒泰公司，垒泰公司装饰装修时间应为此之后，故隔墙及东厂房由垒泰公司所装修装饰的部分的成新率应以84%计算。经本院核算，一楼东厂房即附表2项目清单与计价表中剔除由卓业公司及卓业公司东莞分公司装修装饰的铝合金窗12套、金属卷闸门、徐路装修装饰的地坪涂料、吊顶天棚、洗手间后的装修现值为45145.96元；东、西厂房隔墙装修现值18788.28元，徐路、垒泰公司各占9394.14元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。张家浪作为原告垒泰公司的法定代表人，与被告徐路签订案涉租赁合同，垒泰公司为本案的适格原告。卓业公司东莞分公司系卓业公司设立的分公司，卓业公司应与卓业公司东莞分公司共同承担责任。案涉租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原告垒泰公司应立即腾退案涉厂房，同理，被告徐路已收取的押金82500元应向原告垒泰公司予以返还。本案的争议焦点为：三被告应如何承担案涉厂房的装修损失及金额。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。结合广州市华盟价格事务所报告、复函及双方陈述，本院酌情认定原告垒泰公司的装修损失为54540.10元。被告徐路作为出租人，应负有交付合法租赁物的义务，原告作为承租人，在订约、交付时对租赁物是否取得建设工程规划许可证亦有审查义务，故本院认定原告与被告徐路对租赁合同的无效均存在过错，对合同无效造成的损失，应由双方承担同等责任。因此，被告徐路应向垒泰公司赔偿装修损失27270.05元。对原告超出上述标准的诉讼请求，本院不予支持。此外，原告要求被告卓业公司、卓业公司东莞分公司共同承担责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院依照依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市垒泰五金制品有限公司、被告徐路于2018年9月15日签订的房屋租赁合同无效；二、被告徐路应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市垒泰五金制品有限公司返还租赁保证金82500元；三、被告徐路应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市垒泰五金制品有限公司赔偿装修损失27270.05元；四、驳回原告东莞市垒泰五金制品有限公司对被告深圳市卓业投资股份有限公司、深圳市卓业投资股份有限公司东莞分公司的诉讼请求；五、驳回原告东莞市垒泰五金制品有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2392元、保全费1682元（已由原告预交），由原告东莞市垒泰五金制品有限公司负担2176元，被告徐路负担1898元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谭艳婷二〇二〇年七月二十九日书记员  李科龙吕惠萍附本案适用法律法规：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。