浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终4280号 上诉人（原审原告）：吕平，女，1986年12月4日出生，汉族，户籍所在地：江西省上饶市玉山县。 委托代理人：王森，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州青城房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市临安区青山民主村。 法定代表人：何建梁，系该公司总经理。 委托代理人：胡开欣、陈瑶。 上诉人吕平因与被上诉人杭州青城房地产开发有限公司（以下简称青城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2020）浙0112民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年8月15日，以青城公司为出卖人，吕平为买受人，双方签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的临安××街道颐和山庄50（50幢102-202）房屋，面积148.79㎡，总价4166120元，第十三条约定：该商品房所在地块的土地使用权已办理抵押登记手续，抵押于昆仑信托有限责任公司，出卖人保证在买受人办理房产证之前解除抵押登记手续，买受人同意，出卖人在房屋权属初登记完成前有权对《浙江省商品房买卖合同》商品房有关的土地使用权及在建工程设定抵押且就抵押事项包括登记机关、债务人、抵押当事人、被担保的主债权的数额、登记时间等可进行变更或注销，并不再另行予以通知；第十六条：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年10月29日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限交付权属证书，自约定日期起90日内的，出卖人按已付房款万分之一承担违约责任；逾期超过90日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金；第二十三条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）；第二十四条本合同附件与本合同具有同等法律效力。附件八第一条出卖人（甲方）、买受人（乙方）确认：甲方有关该项目的销售广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料的相关描述均不构成甲方的承诺、要约，均以政府批准的规划文件为准；附件八第六条第二款：《浙江省商品房买卖合同》及本《补充协议》若有未尽事宜，甲乙双方可另行以书面协议形式约定；甲乙双方的全部权利义务以《浙江省商品房买卖合同》、《补充协议》的约定为准。该附件八尾部，双方签字、盖章。 在上述文本后，附有《浙江省商品房买卖合同》补充协议（二），记载出卖人（甲方）、买受人（乙方）双方就乙方购买甲方开发建设的商品房，双方签订了《浙江省商品房买卖合同》及补充协议。现双方就《浙江省商品房买卖合同》及补充协议的履行，经协商一致，双方达成本补充协议（二）。本补充协议（二）是《浙江省商品房买卖合同》及补充协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。如本补充协议（二）与《浙江省商品房买卖合同》及补充协议有冲突的，以本补充协议（二）的约定为履行依据；第十六条第三款：出卖人承诺在该商品房取得竣工验收备案表之日起180个工作日内办妥该商品房的所有权初始登记。出卖人未在约定的期限内办妥该商品房的所有权初始登记，双方同意继续履行本合同，买受人选择不退房，但自本款约定的期限届满次日起，出卖人每天按该商品房总价款的万分之一向买受人支付违约金，但违约金最高不超过该商品房总价款的2%；第十四条第二款：本补充协议（二）若有未尽事宜，甲乙双方可另行以书面协议形式约定。在签署《浙江省商品房买卖合同》及补充协议、本补充协议（二）前，出卖人已采取合理方式提请买受人注意《浙江省商品房买卖合同》及补充协议、本补充协议（二）中涉及加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任等内容的条款，且出卖人已经向买受人进行了充分的解释和说明，买受人对此无异议。买受人进一步确认双方所签的合同或协议非出卖人的格式条款，双方对合同及协议的所有条款内容的理解不存在异议，买受人自愿签订并依约履行双方所签合同或协议。在该条款下方即《补充协议》（二）结尾部分，双方签名、盖章。 上述协议签订后，青城公司于2018年8月向吕平交付取得竣工备案手续的房屋，该房屋项下宗地的土地使用权因抵押等原因，目前未按照房屋单元进行分割。 吕平的诉讼请求为：1、青城公司立即向办理房屋权属登记的主管部门提交临安区锦北街道颐和山庄50幢102-202号房屋不动产初始登记所需的应由青城公司方提供的办理产权权属登记的所有资料；2、青城公司支付逾期办理上述房产产权证的违约金（以已付房价款4466120元为基数，按日万分之一自2018年10月30日起计算至不动产权属证书交付日止）；3、青城公司因未履行签约时承诺的相关绿化、文体等社区配套及专属庭院绿化标准等义务支付吕平违约金200000元。 庭审中，吕平变更第1项诉讼请求为：判令青城公司立即办理房屋不动产初始登记，取得土地房屋权属证书，交付给买受人。 原审法院认为：青城公司至今没有办妥案涉商品房的所有权初始登记并将权属证书交付吕平，不论是按照《浙江省商品房买卖合同》第十六条规定的“2018年10月29日前”期限，还是按照补充协议（二）规定的“取得竣工验收备案表之日起180个工作日”内期限，均已逾期，构成违约。青城公司未办妥该事项系自身债务原因，应设法涤除抵押，完成本合同项下的义务，吕平诉请要求青城公司办理符合法律规定和合同约定，原审法院支持。但是需特别说明，原审法院支持吕平该诉请是指青城公司需设法消除阻碍分割办证的因素（如涤除抵押、清偿债务解除查封、补缴税费等），从而履行义务；并非要求不动产登记部门无条件协助办理，不动产登记部门仍根据法律、法规判断是否符合分割办证条件。 当前并无法律法规禁止开发商与购房人在范本合同或备案合同之外，另行签订协议，对于范本或备案合同之外的协议，一般系开发商事先拟定的格式条款，但格式条款并非一律无效，应区分具体情况对待。无效的情形应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条的规定判定，其中，是否属于加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任的格式条款，应以是否导致当事人主要权利义务失衡作为是否无效的判断标准，对一方当事人有利，但不至于主要权利义务严重失衡的，考虑是否属于可撤销、可变更情形更加适当。因此，对于不属于无效情形，但购房人认为开发商未尽说明、提示义务，存在重大误解、显失公平的，可以在法律规定的期限内主张撤销。本案双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》（二），系双方当事人真实意思表示，补充协议中关于“《浙江省商品房买卖合同》及补充协议有冲突的，以本补充协议（二）的约定为履行依据”的条款及补充协议中对办证期限的约定、逾期办证违约金的限定、约定解除条件的限定条款，确实对开发商有利，但以上条款涉及内容都属于可以协商的范围，并不足以导致当事人主要权利义务的失衡，对于违约金认为约定过低不足以弥补损失，诉讼中仍然可以主张调整；对于行使约定解除权存在障碍，仍然可以依照法律规定的条件和程序主张解除。故本案中涉及的补充协议（二）中逾期办证违约金条款有效，吕平也未在法定期限内主张撤销，庭审中经原审法院释明，吕平也不主张调整违约金，则青城公司逾期办证，应支付违约金83322.4元。 双方合同约定的房屋价款为4166120元，今后房屋过户时，当事人缴纳税款等也以此价格为依据，盖有“上海房雀信息技术有限公司财务专用章”的30万元收据，当前吕平并无证据证明该款项系青城公司收取或青城公司委托收取，结合双方当事人的合同及青城公司出具的发票，也不足以认定该30万元约定为房款的一部分而作为计算违约金的基数。吕平如认为青城公司在房款之外另行收取款项，系其他法律关系，与本案无关，故吕平要求将30万元纳入房款作为计算违约金基数的主张不予采纳。 《浙江省商品房买卖合同》附件八第一条约定：“甲方有关该项目的销售广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料的相关描述均不构成甲方的承诺、要约，均以政府批准的规划文件为准”，且吕平并无证据证明签订合同前青城公司关于相关绿化等方面的承诺内容，并据此进一步判定承诺是否视为合同内容。故吕平第3项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、青城公司应取得杭州市临安区锦北街道颐和山庄50（50幢102-202）房屋的不动产权属初始登记证书并交付吕平，限于判决生效后三十日内办理完毕；二、青城公司应支付吕平违约金83322.4元，限于判决生效后十日内支付；三、驳回吕平的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7240元，减半收取3620元，由吕平负担2858元，由青城公司负担762元（青城公司应负担部分限于判决生效后十日内缴纳）。 宣判后，吕平不服，向本院提起上诉称：原审法院对该案购房款金额认定、违约金计算、双方的邀约承诺等问题存在事实认定错误和法律适用错误。1.青城公司在合同金额外另行收取的30万元应作为购房款的一部分而作为计算违约金的依据。当时在购买涉房屋时，吕平与青城公司双方商定房屋总价为4466120元。吕平于2017年8月12日向青城公司支付了意向定金50万元，青城公司称因其财务方面管理需要，要求其中的30万元不在购房合同中显示，该30万元给吕平出具了盖有“上海房雀信息技术有限公司财务专用章”的收据。吕平至始至终未跟所谓的“上海房雀信息技术有限公司”以及其公司任何人员有过接触和沟通，一直都只是跟青城公司的销售人员及财务人员接触，是在青城公司的财务室支付钱款给青城公司的财务人员的。青城公司如此处理，应该是为了规避政府限价或是涉及税费处理问题。青城公司以“上海房雀信息技术有限公司”的名义收取部分售房款项，并非本案孤例。本案所涉房产项目“颐和山庄”的购房者中很多都有相同的情况，很多也已起诉至临安区人民法院，其中一些案件也同样是本案审判人员办理的。因而，结合相关情况，一审法院本完全可以做出符合事实的正确判断，但一审法院却认为该30万元购房款与本案无关，机械地以合同中体现的金额认定购房款数额，并以“今后房屋过户时，当事人缴纳税款等也以此价格为依据”这种毫无逻辑关联的“理由”进行说理。2.青城公司虚假宣传，未履行在签订合同时对案涉房产项目的绿化、配套等承诺，应予赔偿吕平损失。原审法院以“吕平提供的宣传页截图等，系吕平在签订合同后截屏”为由，称不足以证明青城公司“对相关绿化、周边环境等进行过承诺”。一审法院这样认定，难道是需要吕平在纠纷发生之前就截屏吗？在纠纷发生后对相关证据进行收集、整理是理所当然的，这些在青城公司网页、微信公众号、宣传楼书等宣传资料上对案涉项目的介绍，正是吕平当时在买房前和买房时所看到的，在洽谈合同的过程中也是青城公司的相关销售人员所反复强调和承诺的。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案青城公司在相关宣传资料中对案涉项目开发规划范围内关于高尔夫练习场、网球场、桃花园、私家园林等宣传均是具体确定的，并且对合同订立和房屋价款有重大影响（特别是考虑到案涉房屋为别墅项目，配套的影响更为显著），应当视为要约。现青城公司违反，应当承担违约责任。至于本案买卖合同附件八中第一条的约定：“甲方有关该项目的销售广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料的相关描述均不构成甲方的承诺、要约，均以政府批准的规划文件为准”。该条款违反法律强制性规定，应为无效：第一，该条款与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定相悖；第二，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条第一款规定，青城公司在经营活动中使用格式条款，应当以显著方式提请消费者注意，本案中青城公司并未对上述条款尽到以显著方式提请消费者注意该格式条款的义务，故该条款不能约束吕平；第三，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条第二款、第三款的规定，经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。该格式条款显然是青城公司为免除或减轻自身本应承担的责任而“量身定制”，属于对购房者而言不公平、不合理的规定，其内容无效。第四，在监管部门备案的购房合同中并不包含“附件八”，也就是说含有上述条款的“附件八”并未到监管部门备案，监管部门针对案涉项目合同附件问题也已经明确表态，未经备案的合同内容不受法律保护，即使备案，有损害消费者权益内容的也同样不受法律保护。退一步说，即使按一审法院所认为的，关于配套设施等双方之间哪怕不构成要约承诺的合同关系，那按照《消费者权益保护法》第四十五条的规定，消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。根据该条法律规定，青城公司因为虚假宣传，致使吕平的权益受到了损害，仍需予以赔偿。3，违约金的计算方式应以主合同的约定为准，而非依据附件八中的无效规定。首先，一审法院认为，合同是否无效应以《合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条的规定判定。《合同法》第四十条明确规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”一审法院认为是否属于加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任，应以导致当事人主要权利义务失衡作为是否无效的判断标准。即使按照一审法院的这种观点，那么附件八中关于违约金的规定，显然也是涉及主要权利的。合同的标的物、金额、违约责任等难道不是合同的主要权利义务吗？附件八中对违约金设置了2%的上限，难道不是减轻出卖人的责任吗？而且任何一个一般理性人都可以轻易看出，这种规定显然导致双方的权利义务极度失衡。试想，青城公司就是永远不交房产证，也只需承担购房款2%的违约金即可，这与吕平的实际利益损失相比，简直是天壤之别！像一审法院这样认定的话，实际上也必然会助长青城公司不去积极履行合同，助长社会不诚信的歪风邪气！违约责任及其轻微，且已永远不会再加重，还有何履行之动力？其次，一审法院认为补充协议中关于违约金的规定不属于无效情形的认定是错误的。一审法院一方面在判决书中明确认为应当按照《合同法》的五十二条等判定合同效力，可实际上却又不按相关规定判定，这种做法让人无法理解。《合同法》第五十二条第（五）项明确规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《消费者权益保护法》第二十六条第二款、第三款明确规定，“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。”“格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”补充协议中对违约金以购房款2%为限的规定，显然是“减轻经营者责任”的规定，法律明确规定是无效的。在一审诉讼程序中吕平也多次强调该法律规定，但不知何故，一审法院却“充耳不闻”，仍认为“条款内容都属于可协商的范围，并不足以导致当事人主要权利义务失衡”。如果连法律明确规定无效的情形都属于“可以协商的范围”，不知一审法院所谓的“不可协商的范围”究竟是指什么情形。再次，在本案一审诉讼过程中，吕平一直是主张补充协议的规定无效，应该按照主合同的规定履行。从未主张补充协议中关于违约金的规定是可撤销的，青城公司也从未以可撤销作为抗辩。可一审法院却不顾法律明确规定，不顾双方的争议焦点，在判决中几乎以青城公司抗辩的立场，“煞费苦心”去论证该条款属于可撤销条款，在没有任何调查和事实证明的情况下，判断“吕平未在法定期限内主张撤销”，有可能对吕平将来行使相关救济权利产生障碍。吕平一直主张应按主合同对违约金的约定履行，认为主合同的约定合法合理，谈何需要主张调整违约金？综上所述，青城公司存在明显的虚假宣传、违反承诺、利用格式条款减轻自身责任等过错和违约行为，极大地损害了吕平的合法权益。而在这种情况下，一审法院却错误认定事实，对于应当适用的法律不予适用，恣意解释法律条款，放纵违约方，漠视作为弱势的消费者的合法民事权益，明显违背法律的公平原则以及诚实信用原则。请求撤销原判，改判支持上吕平一审2、3项诉讼请求。 针对吕平的上诉，青城公司发表答辩意见称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，吕平的上诉理由不能成立，依法应予驳回，理由如下：一、原审法院关于30万元，不应作为购房款的认定是正确的。无论是从双方签订的商品房买卖合同中的约定，还是从吕平在一审中提交的房款收据，以及青城公司二审提交的发票来看，均显示总房款为4166120元。吕平所提交的30万元的收据，未显示是青城公司收取，以及与案涉房屋有任何的关联性。二、青城公司不存在虚假宣传，不应当赔偿吕平损失。青城公司在销售过程中没有承诺过涉案小区具有桃花源林、高尔夫练习场、网球场等小区内部配套。吕平也没有证据证明其在签订商品房买卖合同前，青城公司向其承诺过上述配套设施。另外，根据双方签订的商品房买卖合同附件八的一条约定：甲方有关该项目的销售广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料的相关描述，均不构成甲方的承诺、要约，均以政府批准的规划文件为准。吕平所述，只是其个人陈述没有证据支持。三、双方签订的商品房买卖合同及补充协议不是格式合同，是双方经过平等协商一致，自愿达成的合意，合法有效，应当受到法律的保护，原审法院的认定完全正确。根据青城公司在一审中提交的颐和山庄签约确认单显示：买受方签订本签约确认书前，出售方已公示五证，该房使用的商品房预（出）售合同以及附件补充条款，买受方对合同以及补充条款达成一致，无异议，买受方不仅有其亲笔签字，还加盖了手指指模，这说明双方在签订购房合同前，青城公司公示过所有合同条款，吕平完全同意以及接受，并且双方在签订了商品房买卖合同后，对于买卖合同中的条款进行了补充和变更，商品房买卖合同及相关补充协议，是经过双方充分理解合同条款的情况下签订的。在双方签订的商品房买卖合同补充协议（二）的第一条约定本补充协议（二）是商品房买卖合同及补充协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。如本补充协议（二）与商品房买卖合同及补充协议有冲突的以本补充协议（二）的约定为履行依据。在补充协议（二）的最后一条约定：在签署商品房买卖合同及补充协议、本补充协议（二）前出卖人已采取合理方式提请买受人注意商品房买卖合同及补充协议、本补充协议（二）中涉及加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任等内容的条款，且出卖人已经向买受人进行了充分的解释与说明，买受人对此无异议，买受人进一步确认双方所签订的合同及协议，非出卖人的格式条款，双方对合同及协议的所有条款内容的理解不存在异议，买受人自愿签订并依约履行双方所签订合同或协议。该条款正处于吕平签字的上方，如果说吕平没有注意到该约定完全是一种托词，是想推卸责任。四、双方对于逾期办证的违约责任有非常明确的约定，应当按双方的约定处理，原审法院的认定和判决无误。根据上述第三条所述，双方签订的商品房买卖合同合法有效，就应当按约定处理违约责任，况且吕平自合同和协议签订后，至今也没有向青城公司主张过撤销。双方在商品房买卖合同补充协议（二）第十一条对商品房买卖合同第16条进行了变更，约定如果存在迟延办证，出卖人每天按商品房总价款万分之一向买受人支付违约金，但违约金最高不超过总房款的2%。因此，原审法院的判决完全正确。同时，让房子回归居所属性是我们国家住房政策的导向，青城公司已经将房屋交付给吕平使用，目前也不影响吕平使用房屋。吕平购买房屋的合同主要目的已经得到实现，办理产权证只是时间问题，吕平并没有提供有力的证据证明，逾期办证给其造成的直接损失，更没有证据证明，损失高于补充协议约定的赔偿责任。综上，请求依法驳回其上诉请求。 二审举证期限内，吕平未提交属于二审程序的新的证据。青城公司向本院提交如下证据材料： 发票一份，证明：房款发票与合同约定的总房款、上诉人提交的收据金额一致。 上述证据材料经出示，吕平发表意见称：真实性、合法性无异议，但关联性有异议，30万发票是为了避税。 本院经审核认为，吕平对该证据的真实性、合法性不持异议，故对其真实性、合法性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院另查明：吕平一审中向法院提交收据一份，入账时间显示为2017年8月12日，交款单位为吕平，收款金额为三十万元人民币，收款方式为POS，收款事由为意向金，该收据上加盖有上海房雀信息技术有限公司财务专用章。对该收据，青城公司表示其未收到该30万元款项。 本院认为：案涉浙江省商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。出卖人负有按照合同约定向买受人交付该商品房的所有权初始登记的义务，出卖人未按约履行该项义务的，应承担违约责任。青城公司办理房屋不动产初始登记，取得土地房屋权属证书，是其履行交付权属证书的前提，但并非商品房买卖合同上约定的义务，亦即吕平虽有请求交付权属证书的请求权，但并无要求青城公司办理初始登记的请求权。根据原审法院审理查明的事实，因该房屋项下宗地的土地使用权因抵押等原因，目前未按照房屋单元进行分割，原审法院在此情况下，判决青城公司于三十日内办理案涉房屋的不动产权属初始登记证书并交付吕平，青城公司二审中对此明确表示无异议，故本院对原审法院该项判决予以维持。 因青城公司未按照合同约定履行交付权属证书的义务，构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算基数，吕平认为除了合同约定的4166120元之外，还应加上青城公司另行收取的30万元，而青城公司否认其另行收取吕平30万元，双方对此存有争议，吕平作为支付款项并提出该项主张的一方，依法应当举证证明其另行支付了青城公司30万元房屋价款。经审查，吕平提出该项请求的依据是其原审中提交的收据，但根据本院二审另查明的事实，从该收据载明的内容来看，既无法证明该收据款项与本案案涉房屋相关，也无法证明该款项系青城公司收取，因此吕平提交的证据尚不足以证实其主张，原审法院未将该30万元作为违约金的计算基数并无不当，吕平的该项上诉理由不能成立。 双方当事人在签订商品房买卖合同的同时，又签订有《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》，该补充协议（二）中第十一条对商品房买卖合同第十六条进行变更，对青城公司逾期交付权属证书的违约责任进行限额，即违约金最高不超过该商品房总价款的2%。吕平认为该补充协议（二）无效，本院认为，该补充协议为青城公司预先拟定，并重复使用，应认定为格式合同。但基于：首先，违约金系双方当事人对违约后可能产生的损失的预定，吕平签订的《颐和山庄签约确认单》中亦明确载明买受方签订本签约确认书前，出售方已公示五证，该房销售使用的《商品房预（出）售合同》以及附件补充条款。买受方对合同以及补充条款达成一致，无异议；其次，对当事人违约金的约定，人民法院可以依据当事人的意见根据实际损失情况进行调整，事实上，原审法院对此已经进行了明确的释明，但吕平明确表示“如果法院认定有效，请法院依法判决，我们不调整违约金”。根据以上所述，本院认为，双方关于违约金的最高额限定并不能归属于免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，吕平认为补充协议（二）无效的主张不能成立，本院对其该观点不予采纳。吕平经原审法院释明后仍表示“不调整违约金”，系其对自己权利的处分，原审法院基于其意见作出本案上述判决并无不当。 吕平另上诉认为青城公司对案涉房屋作出的绿化、配套等承诺，依照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当视为合同内容。本院认为，吕平应对青城公司作出过上述承诺承担举证义务。经核查原审中吕平提交的证据材料，其提交的网页截图，系“颐和地产”的官网，而非青城公司的官网，虽然青城公司原审中认可，“颐和地产”系其大股东，但并不能据此即推定青城公司作出了承诺，若吕平认为“颐和地产”存在虚假宣传等情形，可依法依规向行政主管部门举报、控告，但不属于民事案件审查的范围，本院不予审查。吕平提交的微信公众号的截图，青城公司不予确认，故亦难以以此作为青城公司作出承诺的认定依据。综上，吕平提交的证据尚不足以证实青城公司存在绿化、配套等承诺，故其要求青城公司承担其因未履行签约时的承诺的相关绿化、文体等社区配套及专属庭院绿化标准等义务的违约金，缺乏事实依据，本院亦难以支持。 综上，吕平的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3506元，由上诉人吕平负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年八月二十八日 书记员  姚丽萍