江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初2220号原告:江苏凯盛置业有限公司,统一社会信用代码：91321311694454495N，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道118号。法定代表人：周永雪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李菁，江苏河滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张盼，江苏河滨律师事务所律师。被告：刘志红，女，1977年1月1日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：徐宗华，江苏律鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵爽，江苏律鼎律师事务所律师。原告江苏凯盛置业有限公司（下称凯盛公司）与被告刘志红商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序分别于2020年6月17日、2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告凯盛公司的委托诉讼代理人李菁，被告刘志红及其委托诉讼代理人徐宗华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯盛公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付购房款180000元及违约金（以180000元为基数，按照日万分之三的标准自2015年9月24日起计算到实际给付之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告自愿将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付购房款180000元及违约金（以180000元为基数，按照日万分之一点五的标准自2015年9月24日起计算到实际给付之日止）事实和理由：2015年9月16日，原告凯盛公司和被告签订商品房买卖合同。合同约定被告购买原告开发的宿迁市宿豫区红星凯盛建材批发市场15幢1层113号商铺，合同总价款380000元，合同约定按按揭贷款的方式支付房款。在被告支付房款200000元后，在被告申请下，原告将房屋交付与被告使用，但是被告下欠房款180000元未能按照合同约定的方式履行付款义务。依据合同约定，如买房人逾期付款，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告刘志红辩称，根据原被告签订的商品房买卖合同约定，被告购买涉案房屋的剩余购房款应当通过银行按揭贷款方式支付，被告在签过购房合同的三四天内就向原告提交了办理按揭所需要的各项资料，按揭贷款未成的原因系原告过错造成的，是因为原告保证金不足造成的，故请求法庭驳回要求被告承担违约金的诉讼请求。欠付款项请求法庭依法裁判，一次性还款没有能力，可以分期给付。本院经审理认定事实如下：2014年3月6日，被告就购买案涉房屋事宜向原告支付购房款200000元。2015年9月16日，原、被告间签订商品房买卖合同一份，合同约定：刘志红购买原告开发建设的位于宿迁市宿豫区商铺，房屋总价款380000元。合同第六条付款方式及期限为分期付款：已付首期房款200000元，余下房款180000元，自合同签订之日起7日内办理完毕银行按揭手续，节假日顺延。合同第七条买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金”。另查明，原告刘志红（又称甲方、委托方）与宿迁红星凯盛建材批发市场管理有限公司（又称乙方、受托方）签订红星凯盛建材装饰批发市场商铺委托统一经营管理合同，合同约定：甲方委托乙方统一经营管理该商铺。该商铺的委托经营期自2015年9月16日起计算，共计10年（即自2015年9月16日起至2025年9月15日）。甲方应于本合同签订之日起即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成商铺不能交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。因开发商导致的上述情形，甲方不负任何责任。后案涉商铺按揭贷款未办理下来，至此被告尚欠原告购房款180000元。庭审中，原告陈述按揭贷款未办成系被告原因，被告对此予以否认，自述其已按原告要求提供按揭贷款手续，且2015年12月被告购买水韵城房屋，在民丰银行办理成功了房屋按揭贷款，被告征信没有问题，是原告的原因造成按揭贷款办不下来。2017年8、9月份，原告公司姚某联系被告，要求被告一次性付清，给120000元，被告同意给100000元，未协商成功。之后也未联系过被告，事情就拖到今年。再查明，2020年6月17日，刘志红向本院提起诉讼，要求凯盛公司、宿迁市红星凯盛建材批发市场管理有限公司支付房屋租金64600元（2018年、2019年两年），本院已立案，该案正在审理中。本院认为，原、被告间签订的房屋买卖合同合法有效，合同自签订之日起对双方当事人均具有法律约束力。被告向原告购买房屋且按合同约定支付原告购房首付款，余款为银行按揭贷款，也即意味着原告应为被告的按揭贷款提供阶段性担保。本案的争议问题如下：首先，案涉按揭贷款未成的原因。就本案被告有无向原缴纳办理按揭资料以及如缴纳资料、原告有无告知被告按揭进度，当事人均负有证明义务，但原告的主要合作银行（建设银行）称因按揭经办人员辞职，就客户的按揭资料建设银行未能查询到，因此就上述问题目前本院无法查明。但从本院与原告的合作银行的谈话笔录中可以证实，纯商业贷款在2015年左右进行收紧，银行一般不再发放此类型的贷款，原告在徐某的案件中也陈述自2013年之后两年银行政策收紧、就此类的贷款不再办理，因此本案商品房担保贷款合同未能订立、造成被告无法获得银行贷款责任本院认定不在于本案原被告方。其次，案涉被告应承担的责任。1.本案中，案涉房屋确实无法办理按揭，被告依法可行使退房、要求原告返还购房款、赔偿利息等相关权利，但被告未举证证实在法定期限内行使上述权利，且被告事实上就案涉房屋享有收益的权利，因此本案被告应负有给付原告剩余购房款的义务。2.对于被告应履行付购房款尾款义务的起始时间。从正常的房地产交易习惯而言，购房款正常在房屋交付时即应付清，但原告未能举证其曾向被告索款证据，因此就案涉尾款应履行时间，本院结合被告自认的“2017年8、9月份原告公司姚某联系被告，要求被告一次性付清……”陈述，确定本院的尾款支付时间不应晚于2017年9月30日。3.违约金的标准，对于原告主张的违约金，因案涉按揭贷款未成的原因不在于本案原被告，因此就《商品房买卖合同》约定的违约金的计算标准不适用于本案，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告刘志红于本判决生效后十日内给付原告江苏凯盛置业有限公司款180000元及违约金（以180000元为基数，自2017年9月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告江苏凯盛置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取2297元，由原告负担497元，被告负担1800元（原告已预付，原告同意被告履行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年八月十九日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。