湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初2718号原告：刘昭，男，1984年9月26日出生，汉族，住湖北省随县。委托诉讼代理人：张俊（一般授权代理），湖北创智律师事务所律师。被告：黄世民，男，1952年11月2日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：闵天舒（特别授权代理），湖北申简通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张好奇（特别授权代理），湖北申简通律师事务所律师。原告刘昭诉被告黄世民房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘昭及其委托诉讼代理人张俊，被告黄世民的委托诉讼代理人闵天舒、张好奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘昭向本院提出诉讼请求：1、解除原告刘昭与被告黄世民在2019年9月25日签订的《铺位租赁协议》；2、被告黄世民向原告刘昭返还已收取的铺位租赁履约保证金600,000元；3、被告黄世民向原告刘昭返还2020年2月9日以后已付的租金合计466,667元；4、本案诉讼费由被告黄世民承担。事实和理由：刘昭与黄世民于2019年9月25日签订《铺位租赁协议》，协议约定黄世民将位于武汉市江岸区京汉大道江汉路206号世纪大厦的B0109铺位租赁给刘昭，承租房屋的建筑面积为117.6平方米，刘昭将铺位用来经营吉田三上品牌的烘焙面包蛋糕店。双方约定房屋租赁从2019年9月25日起至2021年10月20日止，计付租金自2019年10月21日起至2021年10月20日止。租金为每月200,000元人民币，第二年度起租金在上一年度的租金基础上递增5%。支付方式为租期第一、二季度为季度支付，以后每半年支付一次租金，在协议签订之日一次性支付首期租金，以后租金支付时间为上一期租金到期前一个月。为保证合同履行，黄世民向刘昭收取600,000元履约保证金。协议签订后，刘昭并通过他人账户分别于2019年9月25日和9月29日向黄世民支付租金600,000元和履约保证金600,000元，黄世民向刘昭出具相应收据。第二季度刘昭通过自己个人账户和“武汉市江岸区吉田三上烘焙坊”个体商户账户分别在2020年1月20日、1月21日，2020年1月22日、23日合计支付完第二季度（2020年1月20日-2020年4月19日）租金600,000元。在协议履行过程中，突发新型冠状病毒疫情，武汉市政府于2020年1月23日通过《市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通告（第1号）》宣布对武汉进行“封城”，随后要求对小区进行封闭管理、关闭商铺由政府统一配送物资等一系列政府措施。刘昭在发生上述情况后经营停止，无法继续生产经营。刘昭在与黄世民签订《铺位租赁协议》时并不能预见疫情的发生，在发生疫情后不能避免且不能克服，并造成了刘昭承租铺位进行生产经营的目的不能实现。刘昭于2020年2月9日通过微信明确告知被告黄世民负责租赁事务的相关人员，承租的铺位现无法经营，要求解除《铺位租赁协议》。此外，2020年4月，武汉市政府对江汉路进行改造，导致经营环境发生重大改变，当地人流量急剧下降，影响刘昭进行蛋糕生产经营。刘昭认为本次突发新型冠状病毒疫情和武汉市政府采取的一些政府措施，属于不可抗力，且造成承租被告黄世民铺位进行生产经营的目的不能实现。综上，依据《合同法》第九十四条“【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，并结合最高人民法院于2020年4月20日发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中的“三、依法妥善审理合同纠纷案件。（二）……因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”，原告刘昭认为其符合上述法律规定的情况，故起诉来院。被告黄世民辩称：一、刘昭无权解除《铺位租赁协议》。二、刘昭请求黄世民返还已收取的租赁履约保证金和已付租金没有事实和法律依据。事实及理由如下：（一）、疫情并未导致《铺位租赁协议》（以下简称“租赁合同”）之合同目的不能实现。新冠××疫情防控措施作为不可抗力，是否构成合同解除免责事由，应从合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度等方面进行综合考量。就本案而言，不可抗力导致租赁合同不能履行的影响仅仅是一时的，在2020年4月8日，不可抗力情形消失后，租赁合同仍能继续履行：第一，《铺位租赁协议》租期为2年，自2019年9月25日起至2021年10月20日止（其中2019年9月25日至10月20日为装修期，不计租），而因疫情导致的不可抗力期间仅为2020年1月23日至4月7日，共计76天，仅占总租期的十分之一；第二，2020年4月8日封城解除后，各行各业都已陆续复工，截至刘昭起诉之日，复工率已接近九成，不可抗力的影响早已消除，刘昭仍可继续经营；第三，即便是在不可抗力期间，诸多商户仍采用线上交易、配送的形式继续经营，而刘昭所经营的系烘焙面包蛋糕店（临街门面），并非以堂食为主的餐厅，相较而言，新冠××疫情防控措施对其店铺的影响更小，远未达到导致合同目的不能实现的程度。第四，刘昭所承租的店铺在循礼门轻轨J出口，不在江汉路改造区，江汉路改造对其店铺经营并无影响。(二)、刘昭解除合同的真实原因系其公司内部部分股东退出，与疫情无关。如刘昭在微信聊天中所述，其解除合同的真实原因系其公司内部部分股东退出。事实上，早在新冠××疫情爆发之前，刘昭即已口头告知黄世民，其内部股东矛盾重重，部分股东意欲撤资，其可能无力再继续经营，恰逢此次新冠××疫情，其便以此为由，要求解除租赁合同，此等行为明显违背了诚信原则，不应得到法院支持。综上，刘昭不仅无权解除《铺位租赁协议》，要求黄世民返还已收取的租赁履约保证金和已付租金，并且，其还应按照《铺位租赁协议》的约定，向黄世民支付应于2020年3月20日支付的，2020年4月21日至10月20日期间的铺位租金人民币120万元整。由此，黄世民恳请法院依法判决驳回刘昭的全部诉讼请求。本院查明：一、租赁合同约定的主要内容：1、合同名称：《铺位租赁协议》。2、出租方（甲方）：黄世民；承租方（乙方）：刘昭。3、合同签订时间：2019年9月25日。4、租赁房屋地址：武汉市江岸区京汉大道江汉路206号世纪大厦的B0109铺位。5、租赁房屋建筑面积：117.6平方米。6、租赁房屋用途：经营吉田三上品牌的烘焙面包蛋糕店。7、合同约定的租赁及计租期限：房屋租赁期自2019年9月25日起至2021年10月20日止，计付租金期自2019年10月21日起至2021年10月20日止。8、合同约定的租金标准：每月200,000元，第二年度起的租金在上一年度的租金基础上递增5%。9、合同约定的租金支付方式：租期第一、二季度为季度支付，以后每半年支付一次租金，支付时间为协议签订之日一次性支付首期租金，以后租金支付时间为上一期租金到期前一个月。10、履约保证金：600,000元。11、合同中关于提前退租的约定：租赁期限内，乙方中途退租的，乙方同意甲方有权没收履约保证金，且乙方已付未到期租金作为违约金甲方不予退还。二、租赁合同履行情况：1、履约保证金支付情况：已支付600,000元。2、租金支付情况：已支付2019年10月21日至2020年1月20日期间的租金600,000元；2020年1月21日至2020年4月20日期间的租金600,000元。3、拖欠租金期间及数额：尚欠截至自2020年4月21日起至今的租金。三、需要说明的其他事项：1、刘昭认为，案涉房屋是经营吉田三上品牌的烘焙面包蛋糕店，还未开始经营就发生疫情，刘昭为经营准备的相应原材料在封城期间，对经营造成了较大损失，现已没有能力重新组织生产经营。加上武汉市政府自2020年4月起对江汉路进行改造，导致经营环境发生重大改变，当地人流量急剧下降，影响刘昭进行蛋糕生产经营。现刘昭租赁房屋进行蛋糕生产经营的合同目的已经无法实现，故刘昭请求解除合同并退还相应履约保证金及租金。2、刘昭于2020年2月9日通过微信要求解除《铺位租赁协议》。3、根据《武汉江汉××步行街改造提升方案》，2019年规划提升集中在江汉××步行街现状范围内，总面积12.1公顷，北至自治街，南抵沿江大道，包含步行街两侧建筑；2020年将扩大范围从江汉××步行街现状延伸北至京汉大道，西至前进五路；同时叠加中山大道段前进二路——南京路范围，总面积约55.7公顷。以上事项中，双方有争议的事项为第三项，其他事项双方无争议。本院认为：刘昭与黄世民之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于原告刘昭能否解除案涉房屋租赁合同，本院评判如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…….”。本案中，原告刘昭认为疫情暴发，案涉店铺经营停滞导致巨大亏损，属于不可抗力致使不能实现合同目的。另武汉市政府对江汉路进行改造，导致经营环境发生重大改变，当地人流量急剧下降，影响刘昭进行蛋糕生产经营。对此，本院认为，虽然疫情属于不可抗力，导致原告刘昭经营案涉店铺停滞了一段时间，但是现阶段各行业均已复工复产，案涉店铺也已经可以恢复经营。《铺位租赁协议》约定的租期为二年，而因疫情导致的不可抗力期间仅为76天，仅占总租期的十分之一，可见，疫情仅为合同不能履行的部分原因之一，且占比极小。现复工复产后，刘昭所述疫情原因已经消除。此外，原告刘昭所述江汉路进行改造对其经营环境造成影响，但其经营的店铺并不在江汉路改造区域，江汉路的改造不影响其经营受到。因此，本次疫情及江汉路改造事件并未达到导致原告刘昭合同目的不能实现的程度，其仍可以继续使用案涉房屋用于经营案涉店铺，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同的规定。二、案涉店铺经营亏损系由多方面原因造成，既有疫情原因也有刘昭自身经营原因，其中因自身经营导致案涉店铺亏损，是刘昭在签订房屋租赁合同时及履行合同过程中应当预见并承担的风险，刘昭以案涉店铺经营亏损为由要求解除双方房屋租赁合同，系转嫁该风险于黄世民一方，不符合《中华人民共和国合同法》关于公平原则的规定。综上，本院认为原告刘昭要求解除案涉房屋租赁合同的主张不符合合同解除的约定及法定情形，虽然刘昭向黄世民发出了要求解除租赁协议的微信信息，但并不具有解除合同的效力，且黄世民亦表示不同意解除案涉房屋租赁合同，故对原告刘昭要求解除案涉《铺位租赁协议》的诉讼请求，本院不予支持。因案涉《铺位租赁协议》未解除，原告刘昭要求被告黄世民退还履约保证金及租金的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告刘昭的全部诉讼请求。案件受理费14,400元，减半收取7,200元，由原告刘昭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王雪涛二〇二〇年八月三日书记员  胡心慧