广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4335号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为广东省中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：胡爱思，女，1979年6月10日出生，汉族，住广东省中山市东区************。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人胡爱思商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为遵循当事人意思自治原则，就涉案商品房所签署的中山市商品房买卖合同（含补充协议）是双方协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈胁迫、显失公平等情形，故该买卖合同有效。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方对于逾期交楼违约责任条款的约定符合法律、法规规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，胡爱思亦未就此条款向权力机关申请变更或撤销。因此，该条款合法有效，双方均应按照其约定行使权利并履行义务。2.一审法院认定逾期交房违约金过高。有关逾期交房违约金应当以双方约定为准。通大公司承担的逾期交楼的违约金应以不超过胡爱思已付房价的1%为限。同时，在签订合同时双方已经对逾期交房违约金的数额进行了明确的约定，胡爱思亦未就其损失数额高于合同预定的违约金数额进行充分举证，故一审法院不支持逾期交楼违约金限额的约定，判决通大公司支付逾期交房违约金不设上限没有事实和法律依据。3.如通大公司逾期交房的时间过长，根据买卖合同的约定，通大公司逾期交房超过360日，买卖合同亦赋予了胡爱思解除买卖合同的权利。4.通大公司作为长期经营房地产开发的企业，逾期交付涉案商品房的时间越长，通大公司承担的成本越高。为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，通大公司争取早日将涉案商品房交付给胡爱思。现涉案商品房已经完工，仅相关的验收手续未完成。在涉案商品房价迅猛上涨、胡爱思获益，通大公司承担的开发成本上升的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金上限的约定，有违公平原则，双方权利义务不对等。胡爱思答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回通大公司的上诉请求。胡爱思于2020年1月19日向一审法院起诉请求：通大公司向胡爱思支付逾期交房违约金（以627000元为基数，自2017年12月30日起按每日0.01%的标准计至实际交房之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后于每月30日支付当月违约金，暂计至2019年12月29日为45771元）。一审诉讼中，胡爱思明确违约金计算方法为：以627000元为基数，自2017年12月30日起按日万分之一计至2020年4月30日。一审法院认定事实：2015年12月5日，胡爱思（买受人）与通大公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）及合同补充协议，约定:胡爱思以627000元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区***1*****的房屋；胡爱思应于2015年12月5日一次性付清房款627000元；若发生买受人选择一次性付款，而未能按照本合同的约定足额付清全部购房款等违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.出卖人在合理时间内已把申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理，或因市政配套之延误，或因政策法规发生变化，或因政府机关的其他行政行为，导致出卖人无法按时交付商品房的；除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。上述商品房买卖合同签订后，胡爱思依约支付了全部购房款，但通大公司未按期交房，胡爱思遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，通大公司确认涉案商品房整体已完工，剩余收尾工程未完工，但尚未取得验收备案登记证，尚未达到交付使用的条件，交楼时间尚不能确定。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与胡爱思签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定部分，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、疫情爆发能否减免逾期交房的违约责任;二、违约金是否需要调整，如果需要调整，如何调整的问题。关于焦点一。虽然涉案商品房买卖合同约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……”但是，我国的新型冠状病毒肺炎疫情是在2020年1月底才爆发，而涉案商品房买卖合同约定通大公司应于2017年12月30日前将符合约定的涉案商品房交付胡爱思使用，即通大公司的违约行为发生在疫情发生之前。通大公司亦未举证证实疫情发生对其履行涉案商品房买卖合同有何直接影响。因此，通大公司以疫情发生为由要求减免逾期交房的违约责任，理由不成立，一审法院不予采信。由于胡爱思已依约向通大公司全额交付了涉案购房款，但截至本案一审庭审辩论终结，通大公司确认涉案商品房所在工程尚未取得备案登记证，涉案商品房尚不具备交付条件，故通大公司应当自逾期交房的次日即2017年12月31日起向胡爱思承担相应的违约责任。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，涉案商品房买卖合同约定通大公司逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%，而胡爱思逾期付款，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，未设上限，且逾期超过30天的，胡爱思还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。很显然，胡爱思与通大公司违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，明显不符合法律关于公平原则的基本要求，明显不对等。而且，从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已两年有余，至今仍不能确定向胡爱思交付涉案商品房的时间。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不利于督促通大公司履行合同义务，亦不利于胡爱思实现对涉案商品房所享有的占有、使用、收益等合法权益。综上，一审法院认为，在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的胡爱思以约定违约金上限数额过低为由，请求在不变更逾期交房违约金计算标准的前提下，将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，一审法院予以支持。经核算，以涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准日万分之一为标准，通大公司应向胡爱思支付的2017年12月31日至2020年4月30日日期间的逾期交房违约金为53420.4元（627000元×0.01%×852天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起七日内向胡爱思支付2017年12月31日至2020年4日30日期间逾期交房违约金53420.4元;二、驳回胡爱思的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费944元，减半收取计472元（胡爱思已预交5035元），由胡爱思负担5元，由通大公司负担467元（通大公司负担的部分于一审判决生效之日起七日内迳付胡爱思）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审期间，胡爱思称其至今仍未办理收楼手续，通大公司对胡爱思未实际收楼的事实予以确认。除上述二审查明事实外，一审判决查明的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。胡爱思与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方对一审法院认定通大公司存在逾期交房行为、逾期交房违约金的计算期限为2017年12月31日至2020年4月30日均无提起上诉，本院予以确认。故本案二审争议焦点为：案涉逾期交房违约金的计算标准如何确定。对此，本院具体分析如下：虽然涉案商品房买卖合同约定通大公司逾期交房的，应按日支付已付购房款万分之一的违约金，总和不超过总房价款1%的封顶条款。但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系，即不论通大公司逾期交房的行为延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，通大公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的占有、使用、收益价值构成利益失衡。在通大公司逾期交房长达两年之久的情况下，封顶条款约定的违约金金额显然过低，不足以弥补胡爱思的经济损失。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，胡爱思有权主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，请求不以封顶条款为限,要求通大公司以其已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期交房期间的违约金，一审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，通大公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费944元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇二〇年八月十九日理孙翠红书记员李玉琴