广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1994号 上诉人（原审被告）：付庆华，女，1975年11月18日出生，瑶族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 被上诉人（原审原告）：汤杰，男，1965年5月30日出生，汉族，桂林市疾病预防控制中心职工，现住广西壮族自治区桂林市。 原审第三人：桂林市南北房地产经纪有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市七星区辅星路8号旺城苑小区48栋1-5号铺面。 法定代表人：李克男，该公司执行董事。 上诉人付庆华因与被上诉人汤杰及原审第三人桂林市南北房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限一个月。本案现已审理终结。 付庆华上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1657号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定《补充协议书》为上诉人真实意愿证据不足，该《补充协议书》是上诉人受被上诉人的胁迫，违背上诉人的真实意愿而签订的；2、原审第三人一审时的证词不实；3、《补充协议书》不应认定为产权转让合同的变更，《补充协议书》中没有提及替代及原产权转让合同作废的任何内容；4、上诉人的独立处分权被剥夺。综上，被上诉人单方面撕毁产权转让合同违背诚实信用原则，在2017至2018年中，被上诉人有充足的时间对产权转让合同依法提出变更要约，一审判决仅凭《补充协议书》认定双方协商一致变更产权转让合同不符合常理且缺乏事实和法律依据，该协议是上诉人处于危急时刻签署，并非上诉人的真实意思表示。 汤杰辩称，1、上诉人拒不履行桂林市中级人民法院（2014）桂03民终388号判决书判决的产权变更义务及按份额给付房屋租金的义务，非法侵占汤杰30%的租金权益；2、经咨询，案涉房屋的过户条件是将该房产解除抵押，上诉人以无钱偿还贷款进行解押、不能承担风险、房屋价值不足100万元为由拒绝进行解押；3、上诉人要求解除2015年5月22日签署的合同，双方约定各自撕毁手中的合同，因该合同未经公正、未在2017年5月28日前将过户材料递交房产局、未进行解押，故此该合同未生效，但双方仍约定按原中院判决书3∶7之比例分配该房屋出售后的收益，由被上诉人完成土地测绘等事项，被上诉人于2017年9月26日向市国土局递交了测绘材料并缴纳了全部费用；4、上诉人在2017年向案外人张波发放贷款69万元，证明其完全有能力对案涉房屋进行解押；5、2018年3月14日上诉人得知案涉房屋170万元的售价后，欲取得不法利益，持废弃的房产证绕开被上诉人，以100%产权的名义向案外人钟朝云及本案第三人南北房地产中介签订房屋买卖合同，在收到购房款后，未能办理房屋过户手续；6、2018年5月28日，房屋中介、买家、上诉人与被上诉人四方在信义路南北置业公司门面签订补充协议，同意将70%与30%的占比写入补充协议，被上诉人同意在其份额51万元在买家贷款转入上诉人账户当天转给被上诉人；7、被上诉人极力促成交易尽快完成，但上诉人拒不履行给付义务，至今仍欠被上诉人49.8万元房款拒不偿还，严重侵害了被上诉人的合法权益。 汤杰向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告出售桂林市秀峰区东华路9号王府西组1-2-2房屋的售房款49.8万元；2、判决被告支付原告因迟延支付产生的违约金，按日息万分之五计算，从2019年10月13日起至被告支付售房款49.8万元日止；3、本案涉及的所有法律诉讼等费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告原为夫妻，2014年9月1日判决准予离婚。双方婚姻纠纷案件，即（2014）桂市民一终字第386号民事判决书中判项第三条载明：“桂林市秀峰区东华路9号王府花园西组1-2-2号房30%的产权份额归上诉人汤杰所有，70%的产权份额归被上诉人付庆华所有；该房屋尚未清偿的银行贷款本息由被上诉人付庆华负责偿还。”2017年5月22日原告在起诉被告侵权责任纠纷一案中，因双方达成和解协议，原告申请撤诉被准许；当日，双方还签订了一份《合同》，该《合同》载明：“甲方（汤杰）同意将桂林市秀峰区东华路9号王府花园西组1-2-2号房屋30%的产权给乙方（付庆华）。乙方必须在2019年5月22日前给付甲方房屋产权款人民币叁拾陆万元整。逾期按万分之五的比例支付利息按天计算。甲方放弃2018年3月31日后的租金收益，产权30%过户费由双方各承担50%。先公证后过户，过户在2017年5月28日前递交材料。”《合同》签订后，双方未完成给付房款、公证或递交材料等事宜。2018年3月14日付庆华为甲方，岳毅刚为乙方，第三人桂林市南北房地产经纪有限公司为丙方，三方签订一份《房地产买卖合同》，约定将桂林市秀峰区东华路9号王府花园西组1-2-2号房屋以170万元价格出让给岳毅刚，因该房屋所有权人登记在原告汤杰名下，无法过户；2018年5月28日原告汤杰、被告付庆华为甲方与买受人钟朝云（岳毅刚之妻）为乙方，第三人桂林市南北房地产经纪有限公司为丙方，三方又签订了一个《补充协议书》。该协议书载明：“一、房屋成交总价为人民币壹佰柒拾万元整（￥：1700000.00）。此房屋交易汤杰占有总成交价的30%，付庆华占有总成交价的70%，甲乙双方网签后乙方支付给甲方（付庆华）为伍拾伍万元整（￥：550000.00）元整（其中壹万元整压在房屋托管中心）。剩余伍拾肆万元整（￥：540000.00）元整支付给甲方付庆华。二、总房款还剩余捌拾万元整（￥：800000.00）元整由乙方贷款支付给付庆华。（其中此款项汤杰占有伍拾壹万元整（￥：510000.00）元整，剩余归付庆华所有。付庆华收到的银行转账的当日支付给汤杰，需要减去总房款甲方所支付的所有房屋交易费用30%，30%的房屋交易费用定为壹万贰仟元整（￥：12000.00）元整，实际由付庆华支付给汤杰的款项为肆拾玖万捌仟元整（498000.00）。三……；四、……。”2019年10月12日买受人将170万元房款分批全部给付被告付庆华后，被告未按《补充协议书》约定给付原告汤杰相应房款，在沟通未果的情况下，原告向该院起诉。 一审法院认为，本案的焦点：被告付庆华是应按《补充协议书》向原告汤杰支付房款49.8万元，还是按《合同》给付36万元。 依法成立的合同，受法律保护。原告汤杰与被告付庆华签订的《合同》，以及原、被告与第三人桂林市南北房地产经纪有限公司、案外人钟朝云签订的《补充协议书》，系各方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，为有效合同，对各方当事人均具有约束力。就房屋出售价款所占份额的约定，原告与被告先后签订了两份合同，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同，为此，后签订的《补充协议书》应视为对前《合同》的变更。被告应当按照《补充协议书》的约定向原告支付房屋款。故原告诉请被告向其支付出售桂林市秀峰区东华路9号王府花园西组1-2-2房屋的售房款49.8万元，符合法律规定，该院予以支持。被告主张原、被告在签订《合同》时，被告以36万元买断了原告产权份额和《补充协议书》中对涉案房屋出售款双方各占份额的内容是受原告要挟强行添加的，因无证据证实，该院不予采信。被告逾期支付房款，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，被告应按《合同》约定支付违约金，原告要求从2019年10月13日按日息万分之五计算违约金，符合法律规定，该院亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决： 一、被告付庆华给付原告汤杰桂林市秀峰区东华路9号王府花园西组1-2-2房屋出让款49.8万元；二、被告付庆华给付原告汤杰违约金（违约金的计算：以剩余未给付的房款为基数，从2019年10月13日起按日息万分之五计至实际付清之日止）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。付庆华提交证据：1、照片，拟证明2017年9月25日双方递交办理2017年5月21日签订的《合同》将被上诉人名下产权过户到上诉人名下之事宜；2、上诉人与中介雷周经理之间的微信聊天记录，拟证明上诉人在2018年3月14日签订《售房合同》之前特意告知此房30%、70%产权事宜；3、上诉人与中介办证员微信聊天记录，拟证明2018年3月22日下午中介拿被上诉人名下30%产权、上诉人70%产权交不动产局办理查档业务；4、上诉人与中介陈洁杏聊天记录，拟证明2018年3月22日被上诉人汤杰将自己的身份证复印件及判决书交给上诉人转交中介办理过户手续，知情并同意上诉人将该房屋出售；5、上诉人与中介办证员的微信记录，拟证明2018年5月2日约上诉人去过网签了。因此，2017年5月28日是没有必要签补充协议的；6、录音光碟，拟证明2018年5月28日签署的《补充协议》非上诉人真实意思表示，是被迫无奈下签订的合同；7、录音光碟内容文字版，证明内容同上；8、不动产登记申请表，拟证明2018年4月11日中介拿上诉人房产证号30××56、被上诉人30004057去办理不动产登记申请；9、不动产权证001150，拟证明2018年4月23日拿到了将原30××56、30449057合为一本不动产权证第001150号。被上诉人汤杰对上诉证据的质证意见为：因当时几个证件都在上诉人手上，故上诉人现在虽提供了已经变更后的产权证，但不代表当时出具的是变更后的证件。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人汤杰作为涉案房屋的共有人及产权登记人，在得知上诉人付庆华以个人名义与他人签订合同出售涉案房屋时提出自己的意见并无不当。因此，上诉人付庆华二审期间提交的证据不足以证明其提出的《补充协议书》是受汤杰胁迫而签订的事实主张。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，一、关于上诉人付庆华给付被上诉人汤杰的房屋款应当是49.8万元还是36万元的问题。 汤杰与付庆华于2017年5月22日签订的《合同》中虽约定付庆华必须在2019年5月22日前付给汤杰房屋产权款36万元，但双方后来并没有依照该合同内容履行。在双方于2018年5月28日为了出售共有的桂林市秀峰区东华路9号王府花园西组1-2-2房屋而签订的《补充协议书》中明确约定胡庆华应当支付给汤杰的房屋转让款为51万元，减去汤杰应当承担的房屋交易费用1.2万元后，胡庆华实际应当支付汤杰49.8万元。从两份协议的内容看，后来签订的补充协议书已对双方的权利义务重新进行了约定，现付庆华要求以双方在此之前签订但没有实际履行的合同来确认自己应当给付汤杰的款项为36万元不符合本案事实及法律规定，本院不予支持。对付庆华提出的《补充协议书》系受汤杰胁迫，违背付庆华真实意愿所签订的主张，本院认为，付庆华二审期间提交的证据不足以证明该主张，且依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条及《中华人民共和国合同法》第五十四条的相关规定，受胁迫所实施的民事法律行为并不当然无效，法律只是赋予当事人在法定期限内申请撤销的权利，且从本案事实看，涉案房屋已依据《房地产买卖合同》及《补充协议书》进行了转让。因此，付庆华提出的该上诉理由亦不成立。 关于上诉人付庆华是否应当按日万分之五支付被上诉人汤杰违约金的问题。 汤杰在向一审法院起诉时，是要求按照《补充协议书》中的相关违约条款，由付庆华按日万分之五支付自己违约金，但从该《补充协议书》的内容看，按日万分之五的违约金是房屋出卖方付庆华、汤杰与房屋购买人及中介方就房屋转让过程中产生的违约行为而应当承担的违约责任，并不适用于作为房屋共同出卖人的付庆华与汤杰之间。双方在2017年5月22日签订的《合同》中虽约定按日万分之五计算违约金，但该《合同》后来并没有实际履行。从《合同》及《补充协议书》的内容看，《合同》是关于汤杰将自己所占房屋的30%份额给付庆华，付庆华给付汤杰房屋产权款36万元的约定，而《补充协议书》是针对《房地产买卖合同》而补充签订的，是关于付庆华、汤杰作为房屋出卖方将涉案房屋出卖给购房人岳毅刚及付庆华在收取的房屋出售款中应当给付汤杰51万元的约定。因此，《补充协议书》明显不是对双方原签订的《合同》的变更，而是针对《房地产买卖合同》而签订的一份补充协议。一审关于《补充协议书》视为对前《合同》的变更的认定不当。综上分析，汤杰要求付庆华按日万分之五支付违约金的主张缺乏合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 维持广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1657号民事判决第一项； 撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1657号民事判决第二项； 驳回被上诉人汤杰的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费8770元，由上诉人付庆华负担7000元，被上诉人汤杰负担1770元；二审案件受理费8770元，由上诉人付庆华负担7000元，被上诉人汤杰负担1770元。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  陆建华 审 判 员  唐 勇 二〇二〇年八月二十八日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  朱银燕