山西省临猗县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0821民初1459号原告（申请执行人）：王某某，男，1958年1月18日生，汉族，教师，住运城市盐湖区中条海岸5号楼3单元202室。委托诉讼代理人：贾世民，临猗县郇阳市场法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：山西晟哲鑫房地产开发有限公司，住所地：临猗县南环路东段。法定代表人：刘曙光，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晋华，该公司法务部负责人。被告（案外人）：裴某某，男，1959年11月27日生，汉族，住陕西省府谷县府谷镇大沙沟东路26号。委托诉讼代理人：崔皓，山西古郇律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴本立，男，1955年9月28日出生，汉族，住临猗县府西街861号，系被告裴某某姐夫。原告王某某与被告山西晟哲鑫房地产开发有限公司（以下简称晟哲鑫公司）、裴某某执行异议之诉一案，本院2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王某某及其委托诉讼代理人贾世民，被告晟哲鑫公司委托诉讼代理人王晋华、被告裴某某委托诉讼代理人崔皓、裴本立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某某向本院提出诉讼请求为:撤销（2019）晋0821执异48号执行裁定书，恢复对金汇广场小区南楼40501室，合同编号为JH-63号房产的执行。事实和理由：王某某诉晟哲鑫公司民间借贷纠纷一案,2015年6月9日法院作出的（2015）临民三初字第654号民事判决生效后,王某某于2015年10月13日申请执行，2019年2月25日法院作出（2015)临执字第443号执行裁定书,对被执行人提供抵押担保的位于金汇广场小区南楼40501室、合同编号JH-63的房产予以查封。裴某某以案外人身份提出执行异议,法院认为裴某某的40501室、合同编号GF-2000-0171房产与原告登记于临猗县房地产管理中心用作抵押的40501室、合同编号JH-63号房产为同一套房产,作出（2019）晋0821执异48号执行裁定书,裁定：裴某某异议成立,中止对案涉房产的执行。王某某认为,案涉房产依法合同备案登记，房产的编号及房号具有法律效力，是唯一的，（2019）晋0821执异48号执行裁定书认定理据不足,特提起执行异议之诉，要求支持其诉讼请求。晟哲鑫公司辩称：王某某所述与事实不符，晟哲鑫公司与裴某某签订《商品房买卖合同》，裴某某已交付房款且已居住，未办理过户是公司原因，与裴某某无关,二被告并未恶意串通。晟哲鑫公司与王某某签订《商品房买卖合同》后，根据王某某要求在临猗县房地产管理中心办理备案登记。裴某某辩称：晟哲鑫公司欠樊朝国的金汇广场商场装修款，将案涉房产顶账给樊朝国，价格为333706元。2013年9月25日，樊朝国将该房产出卖给裴某某，房产价格292725元、办证等费用11393元，共计304118元，抹去零头118元，为304000元，双方约定先付房款294000元，剩余10000元待房产证办理后支付。裴某某支付房款后，晟哲鑫公司与裴某某办理《商品房买卖合同》，晟哲鑫公司向裴某某出具了收据。之后，裴某某将房产进行装修并居住至今，故案涉房产属裴某某所有。法院（2019）晋0821执异48号执行裁定正确。另外原告所称的合同编号，只是房产买卖合同文本编号，不是合同的编号。为证实其主张，王某某向本庭递交以下证据：1、（2015）临民三初字第654号民事判决书一份，用以证明王某某与晟哲鑫公司之间债权债务判决情况。2、2013年5月15日，晟哲鑫公司与王某某签订《商品房买卖合同》一份，用以证明晟哲鑫公司以让与担保的形式将案涉房产在临猗县房地产管理中心进行预告登记。3、2015年10月13日，（2015）临执字第443号受理执行案件通知书、（2015）临执字第443号执行裁定书各一份，用以证明（2015）临民三初字第654号民事判决执行及案涉房产查封情况。4、（2019）晋0821执异48号执行裁定书一份，用以证明王某某对该裁定不服提起执行异议之诉。5、（2019）晋0821执异44号执行裁定书一份，用以证明陈建设与裴某某的房号均是40501号。晟哲鑫公司进行质证认为：对证据1-4无异议；对证据5有异议，认为即使房号相同，也不能证明是同一套房。裴某某进行质证认为：对证据1真实性无异议，该判决书仅显示王某某与晟哲鑫公司在临猗县房地产管理中心进行备案登记，但并未进行抵押登记；对证据2真实性有异议，该合同仅加盖合同备案章，但没有登记人签名，不能证明案涉房产进行了抵押登记；对证据3、4真实性无异议；对证据5真实性无异议，陈建设与裴某某的房号并不一致。裴某某向本庭递交以下证据:1、樊朝国证明、身份证复印件及房款明细单各一份、中国工商银行的转账票据两份、装修装饰管理补充协议一份、裴某某与晟哲鑫公司签订的《商品房买卖合同》及收据各一份，用以证明晟哲鑫公司欠案外人樊朝国的金汇广场商场装修款，将案涉房产顶账给樊朝国，房款为304000元。双方约定先付房款294000元，剩余10000元待房产证办理后支付。裴某某当日给付樊朝国294000元，之后晟哲鑫公司与裴某某签订了《商品房买卖合同》。2、金汇小区物业证明二份、水电费、物业费等收据七份、供热合同及取暖费票据一份，用以证明裴某某于2013年9月25日购买案涉房产后一直居住至今。3、金汇小区物业证明一份，用以证明“南楼（B幢）4单元501号房产含一至二层商铺，南楼（B幢）4单元301号房产不含一至二层商铺，是同一房产。王某某进行质证认为：对证据1有异议，认为证人樊朝国未到庭，真实性无法确认。不能证明裴某某所主张的房产与案涉房产是同一房产。裴某某交款时间是2013年9月25日，在王某某与晟哲鑫公司备案登记之后；对证据2、3有异议，不能证明裴某某合法购买、占有的事实。晟哲鑫公司进行质证认为：对证据均无异议。晟哲鑫公司未提供证据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下:王某某与晟哲鑫公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月9日作出（2015）临民三初字第654号民事判决书，判决：晟哲鑫公司于判决生效后立即给付王某某现金1200000元及利息（利息按月息2.5分计，从2015年1月15日起算至履行完毕止）。判决生效后，王某某向本院申请执行，2019年2月25日，本院作出（2015）临执字第443号执行裁定书，裁定：查封被执行人晟哲鑫公司向申请人王某某提供的担保房产七套。房号为：1、南楼41102室，合同编号JH－59；2、南楼41202室，合同编号JH-60；3、南楼40301室，合同编号JH-61；4、南楼40401室，合同编号JH-62；5、南楼40501室，合同编号JH-63；6、南楼40601室，合同编号JH-64；7、南楼40701室，合同编号JH-65。裴某某认为案涉房产即南楼40501室房产属其所有，向本院提出执行异议，本院作出（2019）晋0821执异48号执行裁定书，裁定：一、异议人裴某某请求解除对金汇广场南楼40501室房产查封措施的异议成立；二、中止对金汇广场的南楼40501室、合同编号JH-63房产的执行。王某某不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉，要求撤销（2019）晋0821执异48号执行裁定书，恢复对金汇广场小区南楼40501室、合同编号JH-63号房产的执行。同时查明：晟哲鑫公司欠樊朝国的金汇广场商场装修款，将案涉房产顶账给樊朝国，价格为333706元。2013年9月25日，樊朝国将房产出卖给裴某某，双方约定房产价格为304000元，先支付294000元，剩余10000元待房产证办理后支付。当天裴某某通过裴本立向樊朝国支付294000元。同时晟哲鑫公司与裴某某签订《商品房买卖合同》，晟哲鑫公司向裴某某出具收款收据（收款方式为顶帐）。裴某某将房产装修后进行居住，缴纳了水电费、车位费、取暖费等相关费用。裴某某居住的案涉房产为金汇广场小区南楼（B幢楼）4单元501号房产，一至二层为商铺，含商铺为501号房产，不含商铺为301号房产，属同一套房产。又查明：2013年5月15日，晟哲鑫公司向王某某出具了七份《商品房买卖合同》和收据。2014年11月15日，晟哲鑫公司与王某某签订《借款协议》一份，约定：王某某借给晟哲鑫公司1200000元，晟哲鑫公司以“金汇广场”七套商品房，办理合同备案及公园道壹号1套住宅楼作为抵押；晟哲鑫公司给王某某出具2515110元购房收据及七套《商品房买卖合同》，房号为南楼41102、41202、40301、40401、40501、40601、40701及公园道壹号2#7083《商品房买卖合同》和441525购房收据共计八套，作为抵押。临猗县房地产管理中心对七套房的合同进行备案登记，合同加盖临猗县房地产管理中心合同备案专用章。审理中，王某某认为其合同备案日期为2013年5月15日，裴某某合同签订日期为2013年9月25日，裴某某不能办理备案登记，故裴某某与晟哲鑫公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同。裴某某合同编号为GF-2000-0171，而案涉房产编号为JH-63，不是同一套房产，法院查封的房产与裴某某无关。裴某某认为，其对案涉房产已交付购房款并已实际居住，未办理过户原因系晟哲鑫公司原因，与裴某某无关。原告对案涉房产只是进行了备案登记，而非抵押登记。晟哲鑫公司认为，裴某某已经交付房款并居住，未办理过户是晟哲鑫公司原因，与裴某某无关。本院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，裴某某与晟哲鑫公司在法院查封之前签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，是有效合同；裴某某在物业处交纳的水电费等票据，能够证实其在法院查封之前已合法占有案涉房产；裴某某已按约定交付购房款，因晟哲鑫公司原因未办理过户，而非裴某某自身原因，故裴某某提供的证据能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。审理中，王某某认为其对案涉房产已进行备案登记，要求恢复执行案涉房产。王某某与晟哲鑫公司约定将八套房产为民间借贷作抵押，依法律规定，设立抵押权，应当采取书面形式订立抵押合同，不动产抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。王某某与晟哲鑫公司并未到相关部门办理抵押登记，故王某某主张的抵押权不成立，其要求恢复执行案涉房产的请求，应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告王某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审 判 长  武宝生审 判 员  金飞云人民陪审员  尚仰俊二〇二〇年八月二十八日书 记 员  董 璠