福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终858号 上诉人（原审被告）：黄金灏，男，1953年5月18日出生，汉族，退休职工,住上杭县。 委托诉讼代理人：李小强，福建杭川律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：曹开连，女，1963年7月4日出生，汉族，住上杭县。 上诉人（原审被告）：黄龙江，男，1990年5月30日出生，汉族，住上杭县。 上诉人（原审被告）：黄冬梅，女，1985年11月24日出生，汉族，住上杭县。 上诉人（原审被告）：黄雪梅，女，1984年11月19日出生，汉族，住上杭县。 委托诉讼代理人：黄龙江，男，1990年5月30日出生，汉族，住上杭县。 被上诉人（原审原告）：涂良英，男，1989年10月24日出生，汉族，幼儿园业主，住上杭县。 委托诉讼代理人：吴冬华，福建力涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁建斌，福建力涵律师事务所律师。 上诉人黄金灏、曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅因与被上诉人涂良英租赁合同纠纷一案，不服上杭县人民法院（2019）闽0823民初2153号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄金灏、曹开连、黄龙江、黄冬梅及黄金灏的委托诉讼代理人李小强、黄雪梅的委托诉讼代理人黄龙江，被上诉人涂良英及其委托诉讼代理人吴冬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄金灏、曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回原告一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误、判决错误。一审未认定被上诉人哪些物品被烧毁，被烧物品的归属，导致错误地认为上诉人出租的房屋毁损或灭失。1.涂良英添附、添置的物品因火灾出现毁损或灭失，与租赁标的物的损毁、灭失不能等同，除涂良英自身装修被烧或熏黑外，房屋的结构、承载能力仍完好无损，只要被上诉人冲洗装修即可恢复并满足其办学所需。一审错误把租赁房屋的添附部分毁损、灭失等同于出租房屋的损毁、灭失，是对事实认定不清。2.本案的出租物在未损毁、更未灭失的情况下，不符合合同法第二百三十一条规定的单方解除合同的法定要件，涂良英不能单方解除而应继续履行合同，一审判决解除租赁合同系适用法律错误。3.涉案《房屋租赁合同》依法成立对双方有约束力，若非法定的、合同约定的情形，任何一方无权单方解除合同，应全面履行合同义务。4.合同约定免一年租金是考虑之后五年可每年5万元收入为前提，现免租金期限才过不久就解除合同有违初衷，若解除合同，解除原因又并非上诉人造成，承租方则不应享受免租金一年的待遇，从公平合理、诚实信用原则考虑，也应按实际发生的承租期租金进行结算，多退少补。综上，本案应继续履行合同，驳回被上诉人的诉讼请求。 涂良英辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。1.答辩人承租的房屋因临近的张才辉店铺火灾，烧毁了答辩人所租赁经营的幼儿园场地。现场照片可看出房屋主体受损严重，楼面钢筋已经明显外露、水泥脱落、墙面地面严重起泡等受损烧毁，答辩人租赁房屋的目的是开办幼儿园，对场地安全性要求较高，租赁物现状已经不能满足安全性要求极高的幼儿园使用，租赁物即使重新装修显然不可能通过消防安全检查也达不到安全使用条件的。一审法院认定承租房屋开办幼儿园的目的不可能实现正确。2.鉴于答辩人租赁房屋作为开办幼儿园的合同目的已经无法实现，根据《合同法》第九十四条、第二百三十一条与上诉人解除租赁合同，一审法院判决合同在答辩人解除合同通知到达黄金灏等人的2019年8月14日解除，并返还租金77920元，适用法律正确。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请予驳回。 涂良英向一审法院起诉请求：1.确认涂良英与黄金灏、黄金培2017年11月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月9日解除；2.黄金灏、曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅向涂良英返还租金77920元（其中曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅在实际继承黄金培遗产范围内返还）。 一审法院认定事实：2017年11月14日，黄金灏、黄金培（现已去世）作为出租方与承租方涂良英签订房屋租赁合同，主要约定涂良英租用出租方自建房，坐落于上杭县，框架结构，一楼店面80平方米和二楼550平方米以及户外面积1000平方米；承租方用于创办民办幼儿园；承租方已在签订合同前对租用房屋的结构、功能、布局、设施等作了全面深入的了解，须自行完善相关安全配套设施；租赁期限6年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止；租金每年5万元，租赁期间不得调整租金；装修由承租方自负，免一年租金，2017年12月15日一次性付清2019-2020年度租金10万元，2021年起每年1月1日支付本年租金5万元；承租方如需改变房屋内部结构、装修或设置影响房屋结构的设备，投资由承租方自理；在房屋租赁期间，出租方应确保水、电到场，承租方支付水、电费。合同签订后，涂良英按约定于2017年12月12日向黄金培缴纳2019年-2020年度2年房屋租金10万元（定金1万元抵扣，另支付9万元）。涂良英对承租的房屋进行了装修，一楼店面作为晨检室和幼儿园厨房，二楼为教室和寝室，户外为运动场所。涂良英办理了幼儿园办学许可证，取得民办非企业单位登记证，开办的幼儿园名称为上杭县通贤星光兴贤幼儿园，法定代表人是涂良英，该幼儿园于2018年9月正式招生开学。2019年6月8日凌晨0时40分，上述幼儿园所在的房屋发生火灾，造成损失。2019年7月31日，上杭县公安消防大队对本次火灾作出事故认定书，载明消防大队于凌晨1时20分接到110转警，火灾烧毁两家店铺一间幼儿园的建材商品、生活用品、烘烤电器、厨房用品等，无人员伤亡，经统计直接损失35万元；起火部位为该栋房屋中张才辉所租的店铺中部西侧货架处，起火点为该店铺西侧由南向北第二根立柱上铺设的电线，起火原因可以排除雷击、纵火，可以排除生活用火不慎导致导致火灾，不能排除电器线路故障导致火灾的可能。2019年8月14日，涂良英通过手机向黄金灏发送短信，通知双方的房屋租赁合同于2019年6月8日解除，并要求返还2019年6月9日起的租金。2019年9月16日,涂良英提起本案诉讼。该院于2019年10月14日进行了开庭审理，黄金培委托律师为代理人到庭参加诉讼。2019年11月，黄金培去世，该院根据原告涂良英的申请，追加黄金培的配偶及子女曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅为本案被告，曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅未表示放弃继承黄金培的遗产。 一审法院认为，合同法规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。涂良英开办的上杭县通贤星光兴贤幼儿园，因他人店铺起火并火势蔓延，导致一楼大部分烧毁，二楼教室和寝室的混凝土地板经过一楼火烧、四周熏黑、部分教学用品等被烧毁。该幼儿园经过火灾后，受损较为严重，且幼儿园是儿童学习、休息场所，对场地安全性要求较高。火灾后的上杭县通贤星光兴贤幼儿园无法继续教学，承租房屋开办幼儿园的目的已不能实现。本次火灾不是承租人涂良英的原因造成，幼儿园的毁损不可归责于承租人。涂良英要求解除房屋租赁合同和返还已支付的火灾后2019年6月9日起租金77920元，有事实和法律依据，应予以支持。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。涂良英于2019年8月14日以手机短信通知承租方黄金灏解除合同，因此，涂良英与黄金灏等订立的房屋租赁合同于2019年8月14日解除。黄金培去世后，其配偶及子女曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅未表示放弃继承黄金培的遗产，视为接受继承。继承遗产应当在遗产实际价值范围内清偿被继承人债务。因此，涂良英要求曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅在实际继承黄金培的遗产范围内返还租金77920元，符合法律规定，应予以支持。被告曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅经该院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条规定，判决：一、涂良英与黄金灏、黄金培2017年11月14日签订的房屋租赁合同于2019年8月14日解除；二、黄金灏应在判决生效后十日内返还涂良英房屋租金77920元；三、曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅对上述黄金灏应返还租金77920元在继承黄金培遗产范围内承担共同返还责任；四、驳回涂良英的其余诉讼请求。案件受理费1748元，由黄金灏、曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅负担。 二审中，涂良英补充提供的证据有：证据一火灾现场勘验笔录复印件一份，证明火灾过后，幼儿园一层的厨房门厅被烧毁、二层电脑、空调、部分装修材料被烧毁，处于严重损毁的状态。证据二现场照片9张，证明租赁物经大火燃烧几个小时后，楼面钢筋已经明显外露、水泥脱落、墙面地面严重起泡、一楼大部分烧毁、二楼教室和寝室四周熏黑、大部分教学用品受损烧毁，租赁物的现状不能满足对场地安全性要求极高的幼儿园使用，涂良英承租房屋开办幼儿园的合同目的已经不可能实现。黄金灏、曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅质证认为，证据一、二不属于新证据，原来就存在；对证据一的“三性”没异议，但仅能证实出租房屋由承租人装修部分烧毁或灭失，出租的毛坯房还是完好无损的，被上诉人的财产被浓烟熏黑，只是表面，不是房屋主体出现问题，无法证实被上诉人主张的没办法创办幼儿园；对证据二，是否为现场照片无法评判，但是火灾现场一看就清楚，没办法证实被上诉人无法创办幼儿园的主张。本院对涂良英二审补充提供的证据将结合本案其他证据综合判断认定。 经审理查明，一审查明的事实清楚，证据充分，本院予以认定并作为二审对本案的事实认定。 本院认为，上诉人黄金灏等一方（甲方）与被上诉人方涂良英（乙方）签订房屋租赁合同，约定涂良英将租赁房用于办幼儿园，租赁期限自2018年1月1日起至2023年12月31日止，租金每年5万元，装修由承租方自负，免一年租金，涂良英于2017年12月15日一次性付清2019-2020年度租金10万元。合同签订后双方当事人均依约履行。现涂良英因火灾损害而提出解除合同，而双方的合同第十一条对合同的解除及违约责任的约定为：“因甲方违约导致合同解除，甲方须向乙方赔偿全部损失；因乙方违约导致合同解除，甲方不予退还乙方的费用。因双方当事人过错导致合同解除，应当分别承担相应的违约责任。”故涂良英提出案涉合同的解除事由属合同双方签约时未考虑约定的事宜，且涂良英仅凭租赁房屋火灾后的照片为据并以安全风险为由提出解除合同，举证存在瑕疵，但一审法院考虑租赁房屋须用于经营幼儿园的特别安全性要求，对涂良英中途解除合同并全额退还租金予以支持，却未充分平衡双方在合同解除中的过错及违约责任的分担，导致上诉人黄金灏等一方的合同利益完全落空，无法实现其对原合同履行的可期待利益，因此，从公平合理的原则考虑，解除本案合同的同时应兼顾涂良英使用房屋开办的幼儿园已于2018年9月正式招生开学、黄金灏等一方免租金一年及租期六年的租金损失等因素，涂良英除依约应向黄金灏等一方支付22080元的租金外，本院酌定因解除合同涂良英还相应地向黄金灏等一方支付原约定的免一年租金的一半即25000元作为解租损失。上诉人黄金灏等一方上诉主张解除合同应公平合理对待免租金一年待遇的理由部分有理，本院予以支持。 综上所述，黄金灏、曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅的部分上诉请求予以支持，本院予以采纳；一审判决认定事实清楚，但裁判不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持上杭县人民法院（2019）闽0823民初2153号民事判决第一、四项，即“涂良英与黄金灏、黄金培2017年11月14日签订的房屋租赁合同于2019年8月14日解除；”“驳回涂良英的其余诉讼请求。” 二、变更上杭县人民法院（2019）闽0823民初2153号民事判决第二项，即“黄金灏应在判决生效后十日内返还涂良英房屋租金77920元”为“黄金灏应在判决生效后十日内返还涂良英房屋租金52920元”； 三、变更上杭县人民法院（2019）闽0823民初2153号民事判决第三项，即“曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅对上述黄金灏应返还租金77920元在继承黄金培遗产范围内承担共同返还责任”为“曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅对上述黄金灏应返还租金52920元在继承黄金培遗产范围内承担共同返还责任”； 一审案件受理费1748元，由黄金灏、曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅负担1187元，涂良英负担561元。二审案件受理费1748元，由黄金灏、曹开连、黄龙江、黄冬梅、黄雪梅负担1187元，涂良英负担561元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 丁 斌 审判员 许虹菁 审判员 林 磊 二〇二〇年八月二十一日 书记员 林诗菁 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；