湖南省澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0723民初1404号 原告：徐银凤，女，1972年9月20日出生，汉族，湖南省临澧县人，住临澧县。 委托诉讼代理人：胡志辉，湖南悦凌律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：苏春风，女，1974年2月2日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县。 被告：龚道军，男，1970年6月2日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县。 二被告共同委托诉讼代理人：肖大喜，湖南城头山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告徐银凤与被告苏春风、龚道军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告徐银凤的委托诉讼代理人胡志辉，被告苏春风、龚道军的共同委托诉讼代理人肖大喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐银凤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年5月14日签订的《房屋买卖（居间）合同》，双方相互返还；2、判决两被告共同返还原告购房款500000元，支付违约金80000元；3、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：被告苏春风与龚道军系夫妻关系。2019年5月14日，原、被告在居间人常德市地产经纪有限公司的撮合下，签订《房屋买卖（居间）合同》。合同约定被告将位于澧县新河居委会的房屋（产权证号为澧房权证阳字第××号）出卖给原告，合同总价款为500000元。合同第三条第三款、第五条均约定，原告需在签署合同时向卖方支付定金20000元。原告依约通过微信转账方式向被告支付了定金20000元。后原告依约于2019年7月11日全额支付了购房款。两被告给原告出具了收条。根据合同第七条约定，双方应于2019年7月10日前办理房屋转移登记手续，但被告至今未履行配合办理房屋转移登记手续的合同义务。合同第十条第二款第一项约定，未按合同约定期限申请房地产转移登记造成房屋房屋转移登记不能正常进行的，每迟延一日，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金，逾期10日（含10日），买方有权单方解除本合同。原告认为，根据《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。现涉案房屋仍登记在王道祥名下，被告至今未取得产权证书，未在约定期限内协助原告办理房屋过户登记手续，合同约定的解除条件已经成就，原告可以行使合同解除权。被告应承担违约责任，向原告支付违约金。为此，原告向本院提起诉讼。 原告徐银凤为支持其诉讼主张，在举证时限内，向本院提交了下列证据： 1、徐银凤、苏春风、承龚道军身份证复印件各1份，拟证明原、被告的身份情况； 2、《房屋买卖（居间）合同》复印件1份，拟证明合同第7条、第10条第二款约定了合同解除权的事实； 3、微信转账记录截图复印件1份、收条复印件1份，拟证明原告按合同约定给被告支付了定金和全部购房款的事实； 4、不动产房地产情况证明1份、土地登记卡1份，拟证明涉案房屋至今仍登记在王道祥名下，涉案房屋土地使用权为划拨性质，被告未按约履行配合办证义务，合同约定解除条件已经成就的事实。 苏春风辩称：1、原、被告双方在房屋买卖合同第十二条以非格式条款的形式进行了特别约定，依合同法第四十一条规定该条款应优先适用；2、在履行房屋买卖合同过程中，被告方没有违约行为，合同解除的条件不成就；3、请求驳回原告对二被告的诉讼请求。 龚道军答辩意见与苏春风一致。 被告苏春风为支持其诉讼主张，在举证时限内，向本院提交了1份证据： 《房屋买卖（居间）合同》复印件1份，拟证明的事实⑴合同第12条以非格式条款的方式约定了由原告自己负责房产的过户手续及费用，被告方仅有配合办理的义务，⑵被告没有违约行为，解除合同的条件不成就。 龚道军未向本院提交证据。 对原告徐银凤提交的证据，本院认定如下： 原告徐银凤提交的证据1、3，被告苏春风、龚道军没有异议，本院对上述证据的证明效力予以认定。原告徐银凤提交的证据2、4，苏春风、龚道军对证据的合法性、真实性、关联性无异议，但认为不能证明原告主张的待证事实。因被告苏春风、龚道军无异议，本院对原告的证据2、4的证明效力予以认定。 对被告苏春风提交的证据，本院认定如下： 被告苏春风提交的证据即《房屋买卖（居间）合同》复印件1份，原告徐银凤对该证据无异议，但认为⑴本案合同文本由居间人提供，居间人已就合同条款的全部内容向原、被告双方进行了明确说明；⑵合同第12条手写部分，与合同第7条和第10条不存在冲突，约定内容为不同事项；⑶不能证明原告主张的待证事实。因徐银凤对苏春风提交的证据没有异议，且该证据与原告的证据2一致，本院对该证据的证明效力予以认定。 根据当事人的举证、相互质证、本院认证和庭审查明的情况，本院确认以下案件事实： 苏春风和龚道军系夫妻关系。2019年5月14日，原、被告在居间人常德市地产经纪有限公司的撮合下，签订《房屋买卖（居间）合同》。合同主要内容：1、被告（卖方）将位于澧县新河居委会的房屋出卖给原告（买方），购房价款为500000元，卖方应向买方支付定金20000元；2、房屋所有权人为王道祥，房屋所有权证号为澧房权证阳字第××号，国有土地使用证号为澧国用（96）字第××号，建筑面积258.17㎡；3、2019年5月15日前将该房产的《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》原件交至居间人；4、买方双方于2019年7月10日前共同到不动产部门及其他相关部门办理申请房屋产权转移登记等相关手续；5、卖方在收到全部房款的当日将房产交付买方；6、未按合同约定期限办理交付《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用权证》原件、申请房地产转让登记、支付房地产转让的税费，而造成房屋转移登记不能正常进行的，每迟延一日，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金。逾期10日，则买方有权单方书面解除合同，买方承担双倍返还定金的违约责任；7、因该物业产权人王道祥在2004年将该房屋出售给余华平，余华平在2006年转售给苏春风，但未办理房屋产权过户手续，现产权人王道祥已过世，由苏春风全权处理将房屋出售给徐银凤，买方对此情况知晓，无异议；8、居间方不负责该物业的过户手续，由买方自己负责该物业的过户手续及费用，卖方苏春风配合办理。原告徐银凤，被告苏春风、龚道军在合同书上签名捺印，常德市成邦房地产经纪有限公司以居间人身份在合同书上签章。原告徐银凤于合同签订当日给付被告定金20000元，并于2019年7月11日付清购房款500000元。被告将其持有的权利人登记为王道祥的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》交付给原告，并将涉案房屋交付给原告。原告认为被告未履行配合办理房屋转移登记手续的合同义务，按照合同约定应向原告支付违约金；而且涉案房屋仍登记在王道祥名下，被告至今未取得产权证书，未在约定期限内协助原告办理房屋过户登记手续，合同约定的解除条件已经成就。为此，原告向本院提起诉讼。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。原、被告签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立有效。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 原告徐银凤认为（一）按照合同第七条约定，双方应于2019年7月10日前共同到不动产部门办理申请房屋产权转移登记手续；按照合同第十条第二款第一项约定，未按合同约定期限申请房地产转移登记，造成房屋转移登记不能正常进行的，每迟延1日，卖方须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金，逾期10日，买方有权单方解除本合同；（二）被告至今未履行配合办理房屋转移登记手续的合同义务，应承担违约责任，向原告支付违约金；（三）被告未在约定期限内协助原告办理房屋过户登记手续，合同约定的解除条件已经成就，原告可以行使合同解除权。 被告苏春风、龚道军认为（一）《房屋买卖（居间）合同》打印部分属于格式条款，合同第十二条系手书，属非格式条款或者特别约定，根据《合同法》第四十一条“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”；（二）按照合同第十二条约定，原告自己负责该房产的过户手续及费用，只要求被告配合办理。上述约定改变了合同第七条、第十条的约定；（三）依据合同第十二条，双方没有约定合同解除的条件，二被告没有违约行为；（四）被告对涉案房屋的现状及产权登记情况向原告进行了充分告知，得到了原告的认可；（五）被告不存在违约行为，原告诉请解除合同没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在订立合同时，当事人为实现合同目的，双方在房屋买卖合同中约定在一定期限内“共同到不动产部门办理申请房屋产权转移登记手续”或者卖方配合买方办理房屋产权转移登记手续的现象较为普遍。根据原、被告签订的书面合同第七条、第十条第二款第一项，原、被告就办理房屋产权转移登记手续的时间、方式、违约责任等均有明确约定，并且约定了解除合同的条件。众所周知，房屋产权转移登记必须由买卖双方共同到不动产登记部门办理申请手续，并提交相关资料。本案房屋买卖合同第十二条约定“买方自己负责该物业的过户手续及费用，卖方苏春风配合办理”。本院认为“配合办理”应包括合同第七条约定的双方“共同到不动产部门办理申请房屋产权转移登记手续”。被告认为合同第十二条改变了合同第七条、第十条的约定，其观点缺乏依据和说服力，本院不予采纳。 买受人取得房屋所有权是房屋买卖合同的特点，是合同当事人订立合同的目的。只有办理了房屋产权登记手续，所有权才能发生转移，买受人才能取得房屋所有权。从本案房屋买卖合同第七条、第十条、第十二条看，买卖双方均明确表示将房屋产权进行转移登记，达到买受人取得房屋所有权的目的。“配合办理”抑或“共同办理”房屋产权转移登记手续，是房屋买卖合同出卖人的合同义务。就本案而言，尽管买受人徐银凤被告知房屋的登记所有权人为王道祥（已过世）、该房屋曾经有过1次买卖、被告苏春风和龚道军的前手为余华平，但不能因此免除作为房屋出卖人及合同相对人的配合办理房屋产权转移登记手续的合同义务。配合办理房屋产权转移登记手续的前提是房屋出卖人依法取得房屋所有权证。在本案辩论终结前，被告未取得案涉房屋所有权证。 综上，原告徐银凤与被告苏春风、龚道军签订的房屋买卖合同依法成立、有效。被告苏春风、龚道军未履行合同约定的配合办理及共同到不动产部门办理房屋产权转移登记手续，其行为构成违约，应承担约定的违约责任。由于被告的违约行为，造成房屋产权转移登记不能正常进行的，原告依照合同约定有权解除合同。因此，对于原告徐银凤请求解除原、被告签订的房屋买卖合同的诉讼主张，本院予以支持。原告徐银凤要求被告支付违约金80000元，本院认为相对其实际损失过高，应予适当减少。据此。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和［最高人民法院关于关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释］第二十六条之规定，判决如下： 一、解除徐银凤与苏春风、龚道军2019年5月14日签订的房屋买卖合同； 二、苏春风、龚道军于本判决生效之日起10日内共同返还徐银凤购房款500000元，支付违约金30000元； 三、徐银凤于本判决生效之日起10日内将位于澧县新河居委会登记所有权人为王道祥［房屋所有权证号为澧房权证阳字第××号，国有土地使用证号为澧国用（96）字第××号，建筑面积258.17㎡］的房屋及《房屋所有权证》和《国有土地使用证》返还给苏春风、龚道军。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9600元，减半收取4800元，由徐银凤交纳413元，苏春风、龚道军交纳4387元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员 李远量 二〇二〇年八月十二日 法官助理 陈雅云 书 记 员 王辉霞