上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初9888号原告(案外人)：张晖，男，1973年5月31日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：马尹悦夫，上海沪紫律师事务所律师。被告(申请执行人)：兴业银行股份有限公司上海淮海支行，住所地上海市黄浦区。负责人：陈志康，支行行长。委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶明锴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。第三人(被执行人)：上海可可庄进出口有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX号XXX室。法定代表人：庄翠群。第三人(被执行人)：庄孔迎，男，1949年10月29日出生，汉族，住浙江省平阳县水头镇龙洋公寓5幢101室。第三人(被执行人)：陈素琴，女，1956年2月28日出生，汉族，住浙江省平阳县水头镇龙洋公寓5幢101室。第三人(被执行人)：庄翠群，女，1978年10月23日出生，汉族，现羁押于浙江省第二女子监狱。原告张晖与被告兴业银行股份有限公司上海淮海支行(以下简称兴业银行淮海支行)、第三人上海可可庄进出口有限公司(以下简称可可庄公司)、庄孔迎、陈素琴、庄翠群案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告张晖委托诉讼代理人马尹悦夫、被告兴业银行淮海支行委托诉讼代理人叶明锴到庭参加诉讼，第三人可可庄公司、庄孔迎、陈素琴、庄翠群经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晖向本院提出诉讼请求：对位于上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)带租约拍卖。事实和理由：(2018)沪0106民初15743号兴业银行淮海支行与可可庄公司、庄孔迎、陈素琴、庄翠群金融借款合同纠纷一案，上海市静安区人民法院(以下简称静安法院)一审判决如下：一、可可庄公司应于本判决生效之日起十日内归还兴业银行淮海支行借款本金1,600,000元及利息、逾期利息；二、可可庄公司应于本判决生效之日起十日内支付兴业银行淮海支行律师费25,000元；三、可可庄公司届期未履行上述付款义务的，兴业银行淮海支行可就系争房屋折价，或申请以拍卖、变卖所得价款在最高本金限额1,800,000元的范围内优先受偿；四、庄孔迎、陈素琴、庄翠群对可可庄公司前述第一、二项应付款在最高本金限额1,800,000元的范围内承担连带清偿责任。后案件进入执行程序，静安法院依法裁定拍卖系争房屋，原告遂提出书面异议，请求带租约拍卖，但被法院驳回。原告认为，其自2017年1月25日起开始承租系争房屋，租期十年，且已支付相应对价，现被告兴业银行淮海支行申请执行系争房屋，影响原告对系争房屋正常使用的权利，故提起诉讼。兴业银行淮海支行辩称，不同意原告的诉讼请求。原告开始承租系争房屋的时间在被告的抵押权登记之后，无权请求带租约拍卖。庄孔迎、陈素琴、庄翠群均未到庭应诉，亦未陈述意见及举证。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，系争房屋于2003年8月26日核准登记至第三人庄孔迎名下。2015年12月8日，兴业银行淮海支行与可可庄公司签订《基本额度授信合同》，给予可可庄公司授信额度1,800,000元。同日，庄孔迎与兴业银行淮海支行签订《最高额抵押合同》，将其名下的系争房屋为前述《基本额度授信合同》及其项下所有分合同提供抵押担保，并约定最高本金限额1,800,000元。当日，庄孔迎、陈素琴及庄翠群分别与兴业银行淮海支行签订《个人最高额保证合同》，为可可庄公司在前述授信合同及其分合同项下的全部债务承担连带保证责任。2015年12月18日，兴业银行淮海支行被登记为系争房屋的抵押权人，登记最高债权限额1,800,000元。2015年12月21日，可可庄公司与兴业银行淮海支行基于前述《基本额度授信合同》签订《流动资金借款合同》。合同约定：可可庄公司向兴业银行淮海支行借款1,800,000元，借期1年。2016年12月20日，可可庄公司与兴业银行淮海支行又签订《借款展期合同》，约定将《流动资金借款合同》展期至2017年12月19日。届期，可可庄公司未按约还款，担保人亦未履行相应的担保责任。后兴业银行淮海支行诉至本院，本院于2018年5月4日受理兴业银行淮海支行与可可庄公司、庄孔迎、陈素琴、庄翠群金融借款合同纠纷一案。同日，兴业银行淮海支行向本院提出财产保全申请，本院依法裁定冻结可可庄公司、庄孔迎、陈素琴、庄翠群名下银行存款1,699,884.14元或查封、扣押上述第三人相等价值的财产或财产性权益，并于2018年5月10日轮候查封系争房屋。2018年9月29日，本院作出(2018)沪0106民初15743号民事判决，内容如下：“一、被告可可庄公司应于本判决生效之日起十日内归还原告兴业银行淮海支行借款本金1,600,000元，截至2018年3月20日止的期内利息16,739.59元和逾期利息57,573.97元，并以本息合计1,616,739.59元为基数，按照《借款展期合同》、《流动资金借款合同》约定的利率支付原告自2018年3月21日起至实际清偿日止的逾期利息；二、被告可可庄公司应于本判决生效之日起十日内支付原告兴业银行淮海支行律师费25,000元；三、被告可可庄公司届期未履行上述付款义务的，原告兴业银行淮海支行可与被告庄孔迎协议，以座落于上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高本金限额1,800,000元范围内受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押物所有权人所有，不足部分由被告可可庄公司继续清偿；四、被告庄孔迎、陈素琴、庄翠群对被告可可庄公司前述第一、二项应付款在最高本金限额1,800,000元范围内承担连带清偿责任；被告庄孔迎、陈素琴、庄翠群承担保证责任后，有权向被告可可庄公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,098元，保全费5,000元，均由四被告共同负担。”判决后，双方当事人均未上诉。兴业银行淮海支行依法向本院申请执行，执行案号为(2019)沪0106执1334号。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院于2019年4月依法裁定拍卖系争房屋，以清偿债务。2019年10月，原告向本院提出书面执行异议，要求对系争房屋带租约拍卖。同年10月30日，本院作出(2019)沪0106执异238号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告遂提出执行异议之诉。另查明，2017年1月25日，原告(承租方、乙方)与第三人庄孔迎(出租方、甲方)签订一份《个人租赁合同》，合同载明：甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期10年，自2017年4月1日至2027年3月31日；前五年的使用费为700,000元，后五年的使用费为700,000元，甲方承诺租赁期间房价不变动；自合同签订之日，乙方一次性支付2017年4月1日至2022年3月31日的租金700,000元，其余租金5年到期提前一个月支付，其中2017年1月25日至2017年3月31日为免租期。2017年1月25日，原告通过手机银行分两笔向第三人庄孔迎的银行账户转账700,000元。本院认为，本案的争议焦点在于原告对系争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。”本案中，原告签订租赁合同、承租系争房屋的时间在被告兴业银行淮海支行对系争房屋设定抵押之后，故原告要求保护其租赁权，对系争房屋带租约拍卖的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告张晖的诉讼请求。案件受理费13,716.66元，由原告张晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陆 峻审 判 员  唐星芝人民陪审员  邵桂英二〇二〇年八月十三日书 记 员  邹家乐附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……