湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1415号上诉人（原审被告、反诉原告）：屈中军，男，1973年12月21日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：李烈，湖南弘一（永州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：永州市农业科学研究所，住所地：永州市零陵区桃江路38号，统一社会信用代码1243110044774505XN。法定代表人：孙小成，系该所所长。委托诉讼代理人：陆文婷，湖南人和人（永州）律师事务所律师。原审被告：黄英，女，1976年12月16日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，职工，住湖南省永州市零陵区。上诉人屈中军因与被上诉人永州市农业科学研究所租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初3271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭于2020年5月26日在第八审判庭对本案进行了询问，上诉人屈中军委托诉讼代理人李烈、被上诉人永州市农业科学研究所委托诉讼代理人陆文婷到庭接受了询问。原审被告黄英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人屈中军上诉请求：1、请求依法撤销（2019）湘1102民初3271号民事判决书第一、二、五项判决，并依法支持上诉人原审反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决解除《永州市农科所土地经营权租赁合同》认定事实不清，适用法律错误。上诉人拒绝及时交纳租金系被上诉人在合同履行过程中存在重大违约，上诉人具有抗辩权。二、原审判决驳回上诉人反诉请求适用法律错误。首先，永州市零陵区交通建设投资有限公司占用土地补偿费3万元应当归上诉人所有，被上诉人领取后应当及时返还给上诉人。其次，上诉人要求被上诉人赔偿是因被上诉人签订合同及履行合同过程中存在严重违约情形，从而导致永州市零陵区交通建设投资有限公司在占用土地时给上诉人造成的损失，上诉人基于被上诉人合同违约情形要求其承担合同违约导致的损失，该诉求合法有据。被上诉人永州市农业科学研究所辩称：一、被答辩人不具备合同抗辩权。二、被答辩人以未进行补偿为由不予支付租金，缺乏依据。永州市农业科学研究所向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告黄英于2013年5月31日签订的《永州市农科所土地经营权租赁合同》；2、判令二被告立即将租赁土地上苗木移走，并将31亩果园土地恢复原状后交付给原告；3、判令二被告向原告连带支付截至2019年10月1日的租金44,000元，并按照协议约定计算至二被告实际交付租赁土地之日；4、判令被告黄英向原告支付违约金100,000元；5、判令二被告共同承担本案诉讼费用。屈中军向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还永州市零陵区交通建设投资有限公司因修便道给反诉原告造成的经济损失222,600元；2、判令反诉被告向反诉原告返还永州市零陵区交通建设投资有限公司因修便道占用、使用反诉原告租用土地的占用费4万；3、判令反诉被告立即恢复反诉原告租地的原状；4、本案的反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告永州市农业科学研究所与被告黄英于2013年5月31日签订了一份《永州市农科所土地经营权租赁合同》，将31亩果园土地承包经营权租赁给被告黄英，合同主要约定：租赁期限为20年，自2013年8月1日起至2033年7月31日止；租赁费共计261,000元，第一年不上交，第二年至第五年每年交1万元，第六年至第十年每年交12,000元，第十一年至第十五年每年交14,000元……，租金每年年底一次性交清；合同还约定国家因建设需要征用该地，土地上园林苗木、花卉等附着物及被告黄英所建的附属设施补偿款归被告黄英，土地补偿款归原告；一方违约应赔偿另一方一切经济损失，并另行承担违约金100,000元……。2013年9月4日，被告黄英与被告屈中军签订了一份《永州市农科所土地经营权转让合同》，将其所有权利与义务完整转让给被告屈中军，转让费为14,650元。后因永州市国道322线零陵段改线占用部分租赁土地设立临时便道，致使被告屈中军在租赁土地上种植的桂花树及树苗部分积水淹死。2015年4月10日，被告屈中军与共同经营者屈一民等向永州市零陵区人民政府及G322零陵段改线协调小组提交关于G322国道施工项目损毁苗圃园给予损失赔偿的请求报告，2015年11月26日，永州市国道322线零陵段改线工程建设指挥部作出关于屈一民信访事项办理情况汇报，明确对确因便道建设而造成的实际损失由改线指挥部与原告协商，依法进行处理。2015年4月9日，被告屈中军向原告支付2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金10,000元，之后就一直以因便道建设造成其损失未得到处理和赔偿为由未再向原告支付租金。原告经多次向被告黄英催收未果，遂于2019年1月8日以黄英为被告诉至法院。2019年3月20日，原告向一审法院申请撤回起诉，并已获法院裁定准许。2019年8月22日，原告再次诉至法院。一审法院认为：原告永州市农业科学研究所与被告黄英之间签订的《永州市农科所土地经营权租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应是合法有效的，应对双方均有法律约束力。在合同履行过程中，被告黄英与被告屈中军签订了《永州市农科所土地经营权转让合同》，把原合同的相关权利和义务全部转移给了被告屈中军，被告屈中军向其支付了转让费，并继受了原合同的相关权利和义务，原告永州市农业科学研究所虽然未在转让合同上签字书面表示同意，但事后已收取了被告屈中军交纳的一年租金，应视为原告永州市农业科学研究所不但知晓转让事宜，而且以自己的行为对转让的事实表示同意，因此在原告永州市农业科学研究所与被告屈中军之间产生了新的租赁关系。在新租赁关系履行过程中，由于被告屈中军未按合同约定及时交纳租金，未履行合同约定的主要义务，且在经原告永州市农业科学研究所多次发函催告后仍未履行主要义务，严重违反了合同的约定，因此对原告永州市农业科学研究所要求解除与被告黄英签订的租赁合同的诉请，予以支持，同时，也应相应解除原告永州市农业科学研究所与被告屈中军之间形成的新的租赁关系。租赁关系解除后，被告屈中军应将租赁物返还给原告永州市农业科学研究所，并将种植的苗木移走。租赁物31亩果园因国家建设322国道改道修建便道而存在被部分占用和损坏的情形，但不能归责于原告永州市农业科学研究所，可待损失确定后向实际的侵权人主张相关的权利，因此对被告屈中军据此提出的抗辩主张和反诉请求，不予采纳和支持。因被告屈中军实际使用的租赁土地存在被占用5-6亩的事实，原告永州市农业科学研究所交付的租赁物存在一定的瑕疵，可酌情相应减少应交纳的租金，具体数额以减少20%的标准计算为宜。合同或租赁关系被解除后，不能相应免除义务人交纳租金的义务，故对原告永州市农业科学研究所要求被告屈中军交纳所欠租金的诉请，部分予以支持。至于原告永州市农业科学研究所要求被告黄英支付违约金，因原告永州市农业科学研究所交付的租赁物存在瑕疵，且未能提供证据予以证实因被告黄英违约造成了其实际损失，故对该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）永州市农业科学研究所与被告黄英于2013年5月31日签订的《永州市农科所土地经营权租赁合同》，同时解除原告（反诉被告）永州市农业科学研究所与被告（反诉原告）屈中军之间形成的租赁关系；二、限被告（反诉原告）屈中军在本判决生效后一个月内将租赁土地上的苗木移走；三、限被告（反诉原告）屈中军在本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）永州市农业科学研究所拖欠的租金（时间从2015年8月1日起至租赁土地交付完毕之日止，租金数额按合同约定的80%的比例计算）；四、驳回原告（反诉被告）永州市农业科学研究所的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）屈中军的反诉请求。案件受理费3,180元，反诉费2,619元，共计5,799元，由原告（反诉被告）永州市农业科学研究所负担636元、被告（反诉原告）屈中军负担5,163元。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方当事人的争议焦点：上诉人与被上诉人的租赁关系是否应当解除。经查，被上诉人永州市农业科学研究所与原审被告黄英之间签订的《永州市农科所土地经营权租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应是合法有效的，应对双方均有法律约束力。在合同履行过程中，原审被告黄英与上诉人屈中军签订了《永州市农科所土地经营权转让合同》，把原合同的相关权利和义务全部转移给了屈中军，屈中军向其支付了转让费，并继受了原合同的相关权利和义务，被上诉人永州市农业科学研究所虽然未在转让合同上签字书面表示同意，但事后已收取了上诉人屈中军交纳的一年租金，应视为永州市农业科学研究所不但知晓转让事宜，而且以自己的行为对转让的事实表示同意，因此在被上诉人永州市农业科学研究所与上诉人屈中军之间产生了新的租赁关系。后因永州市国道322线零陵段改线占用部分租赁土地设立临时便道，致使上诉人屈中军在租赁土地上种植的桂花树及树苗部分积水淹死。2015年4月10日，上诉人屈中军与共同经营者屈一民等向永州市零陵区人民政府及G322零陵段改线协调小组提交关于G322国道施工项目损毁苗圃园给予损失赔偿的请求报告，2015年11月26日，永州市国道322线零陵段改线工程建设指挥部作出关于屈一民信访事项办理情况汇报，明确对确因便道建设而造成的实际损失由改线指挥部与被上诉人协商，依法进行处理。由此可见，上诉人屈中军实际使用的租赁土地存在部分被占用的事实，并不是无故拖欠租金。且上诉人屈中军在该租赁土地上种植的苗木已经长大，若解除合同，其损失必然扩大，故该租赁合同无法定解除的理由，应继续履行。上诉人屈中军应向被上诉人永州市农业科学研究所支付所欠租金，截至2019年7月31日，共欠租金42，000元，2019年8月1日以后的租金按合同约定给付。关于G322国道施工项目损毁苗圃园损失赔偿问题上诉人屈中军可与被上诉人协商另行找侵权人主张权利。关于上诉人屈中军的其他诉请，无法律事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人屈中军的部分上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初3271号民事判决；二、限上诉人屈中军在本判决送达之日起十日内给付被上诉人永州市农业科学研究所拖欠的租金42，000元，2019年8月1日以后的租金按合同约定给付；三、驳回上诉人屈中军的其他诉讼请求；四、驳回被上诉人永州市农业科学研究所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,180元，反诉费2,619元，共计5,799元，由被上诉人永州市农业科学研究所负担2,210元、上诉人屈中军负担3,589元；二审案件受理费5,239元，由上诉人屈中军负担4,269元，被上诉人永州市农业科学研究所负担970元。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年八月三日书记员  骆 源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。