浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1693号 上诉人（原审被告）：王美芬，女，1963年4月15日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：孟鲁峰，浙江应东峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋亨明，男，1963年8月23日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：赵卫俊，浙江安州律师事务所律师。 上诉人王美芬因与被上诉人蒋亨明房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院（2020）浙1024民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人王美芬上诉请求：一、撤销浙江省仙居县人民法院（2020）浙1024民初1290号民事判决，发回重审或者直接改判支持上诉人的诉求：2016年11月签订的落款时间为2020年4月1日《房屋租赁合同》合法有效继续履行，驳回被上诉人（原审原告）诉讼请求。二、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人认为，一审法院认定事实错误。（一）上诉人与被上诉人的儿子蒋建俊之间签订的两份《房屋租赁合同》有效，蒋建俊属于表见代理行为。（二）被上诉人在本案中虽然未授权蒋建俊签订《房屋租赁合同》，但是在合同履行过程中即上诉人于2015年装修房屋时被上诉人本人也是参与和了解知悉涉案房屋出租的全部情况的。被上诉人并未做出否定表示，实际是默认蒋建俊有权处分，也应当视为其默认了第二份《房屋租赁合同》的效力。2016年期间，蒋建俊作为实际管理人实际上是代理被上诉人行使了涉案房屋的出租，属于表见代理的有权处分行为。结合2015年2月6日仙居县福应街道县前社区居民委员会依法出具的产权证明，当时，上诉人无任何过错，有理由相信房屋的所有人为蒋建俊或相信蒋建俊有权处分。因此，第二份落款时间为2020年4月1日的《房屋租赁合同》依法应当认定为有效。（三）虽然蒋建俊2015年-2016年期间长期以来均是无权处分、没有代理权限的处分涉案房产，但是被上诉人的行为表现实际默认了蒋建俊的有权处分，让蒋建俊充分行使了涉案房屋的处分权。上诉人有理由相信其属于有权处分，其行为在法律上构成表见代理。结合本案租金收取情况的证据即2015年-2016年期间收条证据可知均是蒋建俊收房租并签字，本案《房屋租赁合同》的租金收取人、合同权利享有者、签字主体及责任承担主体均为被上诉人儿子蒋建俊。2015年间上诉人装修房屋时，被上诉人到过现场了解情况，也知悉涉案《房屋租赁合同》。（四）一审法院剥夺了上诉人的权利，上诉人在庭审中曾经要求对第二份《房屋租赁合同》进行鉴定，鉴定是否为蒋建俊本人书写以及书写时间2016年11月，但是一审法院并未针对此要求进行相关的鉴定。造成了第二份《房屋租赁合同》的真实性和有效性被忽略，影响到了本案上诉人实体权利的认定，导致一审法院错误地认定第二份《房屋租赁合同》签订时间为2020年4月1日。被上诉人本人知悉其儿子蒋建俊可能或者己经以其代理人身份在市场中与上诉人进行交易而采取放任态度，没有通知上诉人，没有采取合理的手段防止产生新的损害发生，没有采取措施杜绝损害的进一步扩大，这样的不利后果不应当归责于上诉人，双方于2016年11月签订的落款为2020年4月的第二份《房屋租赁合同》应当有效，应继续履行。二、一审判决适用法律错误。被上诉人在一审的诉讼请求中主张的是占用期间的租金，因为第一份《房屋租赁合同》已经履行期满合同终止，再依据第一份《房屋租赁合同》缺少事实依据。若认定第二份《房屋租赁合同》无效，双方均无法按照第二份《房屋租赁合同》的约定计算租金，上诉人也不应当承担支付租金的义务。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定进行判决，属于法律适用错误。 被上诉人蒋亨明辩称：一、上诉人上诉所陈述的观点与其在一审时所陈述的观点是完全不一致的。其一审抗辩的理由认为讼争的房屋系蒋建俊所有，从未提到过蒋建俊的行为是表见代理。事实上，被上诉人认为本案蒋建俊不构成表见代理。理由如下：（一）本案蒋建俊没有以蒋亨明的名义进行活动，蒋建俊以自己名义与上诉人之间形成的民事法律关系不及于被上诉人。（二）表见代理人是第三人相信或认为行为人有代理权。本案上诉人明知蒋建俊没有代理权还与其签订第二份合同，不构成表见代理。2015年4月1日签订的第一份合同租期至2020年3月31日，而据上诉人所述，上诉人在2016年11月份又与蒋建俊签订了第二份合同，将租期延长到2025年3月31日，明显侵害了被上诉人合法利益。在签第一份合同时，上诉人都是找蒋亨明本人的，事前事后蒋亨明都是知情的。而第二份合同，直至开庭被上诉人都是不知情的。（三）如果构成表见代理，上诉人主观上必须为善意而且没有过失。从本案来看，上诉人主观明显存在恶意串通和乘人之危，损害了被上诉人的利益。两间店面的年租金起码要2-3万元，续租的合同年租金还是1万元，而且没有将租金交给被上诉人手里。上诉人明知蒋建俊没有职业，而且是赌博欠债的。所以上诉人主观上为了自己的私利，并不是善意取得的。（四）作为蒋建俊他是为了用钱，故意损害了被上诉人的利益，也就是第二份合同2016年11月份签订的合同落款的时间写到2020年4月1日，明显是两人恶意串通的，也不是蒋建俊真实意思表示，合同也是无效的。二、一审期间，上诉人从来没有提出过书面的鉴定申请，所以不存在认定事实错误。上诉人在第一次租期到后还占用房屋，被上诉人要求上诉人支付2020年3月31日之后至实际归还房屋止的租金，也是合理合法的，这并不属于适用法律错误。综上，原审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原告蒋亨明向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬出租赁房屋仙居县门面房；2、判令被告按年租金10000元的标准向原告支付从2020年3月31日至被告归还房产之日的租金；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：讼争的房屋坐落仙居县。原系仙居县县前大队第十四生产队的保管屋。1984年4月26日，原仙居县县前大队第十四生产队将上述四间房屋作价21000元，出卖给吕仕满、李天景二人。1985年1月10日，原告的岳父应金来向吕仕满购的其中东首一间（即讼争的房屋）。2000年6月15日，应金来作出《立分户协议书》，将上述所购的房屋分给女儿应丽飞所有。2009年3月31日，原告与妻子应丽飞离婚时，双方约定将涉案房屋归原告蒋亨明所有。2015年4月1日，被告与原告儿子蒋建俊签订《房屋租赁合同》，将讼争房屋中两间门面房出租给被告。双方约定租期自2015年4月1日至2020年3月31日，年租金为10000元。尔后，在征得原告同意后，被告对房屋进行了装修，并开办了仙居县潘先进副食店。被告依约支付给蒋建俊租金。2020年4月1日，未经原告蒋亨明同意，被告王美芬又与蒋建俊签订了一份《房屋租赁合同》，蒋建俊将房屋续租给被告。双方约定租期自2020年4月1日至2025年3月31日，年租金为10000元。另查明，2017年2月12日，原告与蒋娇、翁贤星（系原告的侄女、侄女婿）签订《房屋买卖合同》，将讼争的房屋作价600000元，出卖给蒋娇、翁贤星。2017年2月17日，翁贤星在国网浙江仙居县供电有限公司办理了用电的过户手续。 一审法院认为，从原告提供有关涉案的房屋来历的相关证据看，涉案房屋应属原告蒋亨明所有。2015年4月1日，被告与原告儿子蒋建俊签订《房屋租赁合同》，原告虽未在该合同上签字同意，但事后得到原告的同意，该《房屋租赁合同》应当认定合法有效。被告应当依照合同约定的租期届满后将所租赁的房屋腾空后交付原告方。2020年4月1日，未经原告同意，被告又与原告的儿子签订房屋续租合同，该续租合同对原告没有约束力。2017年2月17日，原告虽与案外人蒋娇、翁贤星签订《房屋买卖合同》，但双方并未办理产权的过户登记手续，原告蒋亨明仍是讼争房屋的权利人，蒋亨明是本案适格的原告。综上，原告要求被告搬出租赁房屋并要求被告按年租金10000元的标准支付占用房屋期间的租金的诉讼请求，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：限被告王美芬在本判决生效之日起三个月内腾空仙居县所租赁的门面房，并支付原告蒋亨明自2020年4月1日起至房屋腾空之日的租金（按年租金10000元的标准计付）。案件受理费80元，减半收取40元，由被告王美芬负担。 本院二审查明，上诉人二审期间自认签订落款时间为2020年4月1日的《房屋租赁合同》实际签约时间为2016年11月，其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人儿子蒋建俊于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》，虽然被上诉人未在该合同上签字，但事后已追认同意，故该《房屋租赁合同》应当合法有效。上诉人自认自己在2016年11月与被上诉人儿子蒋建俊签订了第二份房屋租赁合同，但双方落款时间却设定为2020年4月1日，在上诉人不能解释真实原因的情况下，明显属于有违诚实信用原则的行为。由于不动产权属于判断依据是不动产权的登记，上诉人在签订的第二份协议时应当审查权利人的权属依据，上诉人未审查权属来源，故难以认定上诉人在签订第二份租赁合同时是善意的。因此，上诉人与蒋建俊签订的第二份租赁合同对被上诉人不具有合同约束力，上诉人主张本案构成表见代理的理由不足。综上，上诉人上诉理由不足，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人王美芬承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年八月二十八日 代书记员 赵灵仙