浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5114号 上诉人（原审被告）：杭州港龙置业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区港龙城2区5023室。 法定代表人：罗杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张志斌。 被上诉人（原审原告）：董皓杰，男，1997年8月29日出生，汉族，户籍地杭州市江干区。 委托诉讼代理人：姚海梅，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人董皓杰商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初4470号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2018年5月8日，港龙公司（出卖人）与董皓杰（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018预1139331），双方约定：“买受人购买的商品房位于杭州市江干区××室，该房屋设计用途为商业营业用房，建筑面积170.3平方米，总价为285万元。买受人于2018年5月8日支付171万元，2018年9月20日支付114万元。出卖人应于2018年1月1日前将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用。出卖人承诺于2019年1月1日前取得合同规定的土地、房屋权属证书交付给买受人，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按照买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况（登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等）告知如下：无。”合同签订后，董皓杰支付全部购房款285万元。根据杭州市住房保障和房产管理局相关房屋产权信息查询记录显示，案涉房屋于2018年1月18日设立在建工程抵押登记，抵押权人为中国民生银行股份有限公司杭州分行，债权数额为45943万元，约定期限2015年6月30日至2019年6月30日。 现董皓杰起诉至原审法院，诉讼请求为：1、判令解除董皓杰与港龙公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》。2、判令港龙公司返还购房款285万元并支付利息121153.5元（按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月8日暂计算至2019年3月31日，要求计算至付清为止）。3、判令港龙公司以所付购房款一倍即285万元向董皓杰承担赔偿责任。 原审法院认为：合同一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，合同相对方有权解除合同。由于港龙公司在签订合同之时故意隐瞒销售房屋已经存在在建工程抵押的事实，并且至今仍然无法注销抵押登记导致买受人不能办理产权转移登记手续。董皓杰作为案涉房屋的买受人，其合同目的已无法实现，故有权要求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。港龙公司故意隐瞒案涉房屋存在抵押的事实致使本案合同被解除，董皓杰有权要求港龙公司返还购房款及利息并赔偿不超过已付购房款一倍的价款。关于损失赔偿数额，该院综合考虑案件实际情况酌情确定为已付购房款的50%，即142.5万元。购房款利息应当按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。经计算2018年5月8日至2019年4月30日的利息为122941.9元。董皓杰主张利息数额有误，该院予以调整。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、董皓杰与港龙公司于2018年5月8日签订的《浙江省商品房买卖合同》于判决生效之日解除。二、港龙公司于判决生效之日起十日内返还董皓杰购房款2850000元。三、港龙公司于判决生效之日起十日内支付董皓杰利息损失122941.9元（2019年5月1日至2019年8月19日的利息以未付购房款为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准计算，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至上述第二项购房款还清之日止）。四、港龙公司于判决生效之日起十日内赔偿董皓杰款项1425000元。五、驳回董皓杰其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52548元，财产保全费5000元，合计57548元，由董皓杰负担10564元，港龙公司负担46984元。 宣判后，港龙公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，本案的《浙江省商品房买卖合同》应继续履行，不适用合同解除的情形。合同系合同双方经过自由协商后双方意思表示的合意，根据约定优先原则，在不违反法律法规的前提下，合同双方有明确约定的应当依照约定履行。本案中，根据董朕昊、吴林艳在一审期间提交的证据即《浙江省商品房买卖合同》第16条的约定，2019年1月1日后，若港龙公司不能交付房屋权属证书，董皓杰不退房，港龙公司按日向董皓杰支付已交付房款万分之一的违约金。董皓杰、港龙公司双方的上述约定并不违反法律法规，系双方真实的意思表示，故本案的商品房买卖合同应继续履行，港龙公司愿意承担相应的违约责任。综上，请求：驳回董皓杰的原审诉讼请求。 针对港龙公司的上诉，董皓杰答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应于维持。1、根据董皓杰与港龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条之约定，港龙公司应在2018年1月1日前将符合约定的商品房交付给董皓杰使用。董皓杰等多名业主后多次催促港龙公司搬离备案登记、交付合同约定房屋。然时至今日，港龙公司依然无法搬离合同备案登记，更未依约交付房屋。港龙公司的行为导致董皓杰购买目的无法实现，董皓杰可依法行使解除权，要求解除董皓杰与港龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及相关补充协议。2、港龙公司在《浙江省商品房买卖合同》第十六条明确承诺于2019年1月1日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付买受人，至今依然未能兑现。董皓杰向港龙公司所购商品房，已办理了土地和在建工程抵押，属于限制性销售房产，在限制解除前，根本无法办理商品房预售备案登记，更遑论办理产权证书。港龙公司违背诚实信用原则，故意隐瞒抵押情况，在合同签订过程中作出无法抵押的虚假承诺，导致双方签订的合同，至今无法办理备案登记，更无法按期取得房屋及相关产权证书。二、原审法院适用法律正确，程序合法，港龙公司的上诉理由不能成立。原审法院在判决中适用了我国《合同法》第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定是正确的。本案中港龙公司将设有抵押权的案涉房屋出售给董皓杰，导致合同目的无法实现，董皓杰依法行使解除权，要求解除合同，港龙公司返还房款，赔偿利息损失，于法有据。此外，港龙公司故意隐瞒抵押情况，理应依法返还购房款及利息、赔偿损失，董皓杰依法可要求按已付房款一倍赔偿，原审法院依法判决港龙公司以已付房款的一边进行赔偿亦符合法律规定。综上，请求二审法院驳回港龙公司的上诉请求，依法维持原判。 二审中，双方均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院另查明：双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定内容包括：出卖人不能按前款约定的期限内交付权属证书，双方同意按照下列页顶处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 本院再查明：二审中，港龙公司陈述，案涉房屋现仍不能确定何时能办理过户手续。 本院认为：案涉合同第十六条约定出卖人于约定日期起90日以后，仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付违约金，该约定对双方均有约束力。合同虽有上述约定，但不能过户的原因系港龙公司故意隐瞒案涉销售房屋所属在建工程已经抵押的事实，该事实已经原审法院审理查明，港龙公司对此亦未提出异议。二审中，港龙公司表示目前仍无法确定何时可以办理过户手续，且根据本案的现有证据，亦不能确定港龙公司何时可消除房屋过户的障碍，故应对该合同条款作限缩解释，即不包括因港龙公司故意隐瞒抵押的事实，无法交付权属证书或登记证明文件的情形，从而避免港龙公司因其故意隐瞒行为反而获利。综合以上，原审法院斟酌本案情形，判决支持董朕昊、吴林艳解除合同的请求并无不当。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费41984元，由上诉人杭州港龙置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  睢晓鹏 审判员  陈 艳 二〇二〇年八月二十六日 书记员  张诗雯