湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初2651号原告：罗海军，男，汉族，1983年1月出生，住湖北省十堰市张湾区。委托代理人：黄军，十堰市郧阳区汉江法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告：十堰新百强房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市天津路30号。法定代表人：张经建，该公司董事长。委托代理人：乐永山，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人：张智豪，该公司销售经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。原告罗海军诉被告十堰新百强房地产开发有限公司（下称新百强房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗海军及其委托代理人黄军和被告新百强房地产公司的委托代理人乐永山、张智豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗海军提出以下诉讼请求：1.判令新百强房地产公司协助罗海军办理不动产权证书；2.判令新百强房地产公司向罗海军支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（自2016年2月1日起，按购房款47万元日万分之三计付至房屋产权证书办理完毕并交付之日止）；3.新百强房地产公司承担诉讼费用。事实与理由：2014年11月30日，罗海军和新百强房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定罗海军购买新百强房地产公司开发的位于××箭区××街办××路××号房屋1套，建筑面积为90.13平方米。罗海军已于2015年10月20日前支付全部购房款47万元，并于2015年11月9日付清办证费用，新百强房地产公司也于2015年10月30日将房屋钥匙交付给罗海军。双方签订的合同约定，买受人购买的商品房为预售商品房，已取得十堰市房地产管理局核发的《十堰市商品房预售许可证》；出卖人应当2015年10月31日前，将验收合格的商品房交付罗海军使用；出卖人应当在商品房取得销售备案证起12个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任造成买受人不能办理产权证书的，买受人不退房，出卖人按日以已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。法律规定，商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内，由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。因此，新百强房地产公司逾期拒不为罗海军办理房屋所有权证书属违约，应当承担违约责任。被告新百强房地产公司辩称：新百强房地产公司没有取得合同约定的销售备案证，所有不存在违约，请求依法驳回罗海军的诉讼请求。对双方没有争议的以下事实，本院予以确认:2014年11月30日，新百强房地产公司和罗海军签订《商品房预售合同》。双方约定：罗海军购买新百强房地产公司开发的“泰安国际商住楼”1幢2-7-5号房屋，建筑面积预测90.13平方米，单价每平方米5214.69元，总价47万元；该商品房为预售商品房，已取得十堰市房地产管理局核发的《十堰市商品房预售许可证》，编号为十房预售字2014-××号；买受人于2014年11月30日支付37万元，2015年2月8日前付4万元，2015年5月1日前付4万元，余款2万元于2015年9月28日前付清。双方还约定：出卖人应在2015年10月31日前将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续的商品房交给买受人使用；出卖人应当在商品房取得销售备案证起12个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日以已付房价款的万分之三向买受人支付违约金；由于买受人一方的原因造成产权办理时间延误或不能办理的，由买受人承担全部责任，若买受人房款、税费等未付清即办按揭贷款不配合办理和证资料不及时提供，出卖人不承担办证延期责任。双方同日还签订《补充协议》，就余款10万元的支付进行约定。在该协议中，双方约定最后2万元应在2015年9月28日前或甲方（出卖人）发出交房通知之日起七天内还清，欠款还清后甲方为乙方（买受人）办理交付手续，乙方逾期办理还款手续的，所定房屋按原价每平方米5400元重新计价，乙方补缴全部差价后办理交房手续。截止2015年10月20日，罗海军付清47万元购房款。2015年10月30日，新百强房地产公司通知罗海军收房。2015年11月9日，罗海军到新百强房地产公司处办理了房屋交接手续，补交房款261元及契税、维修基金、产权登记等费用17206元。因办证手续未完善，新百强房地产公司未将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。罗海军至今未取得不动产权证书。根据双方诉辩意见，本院归纳双方的争议焦点为：新百强房地产公司是否应承担逾期办理权属登记手续的违约责任。本院认为：评判该争议问题，关键在于认定《商品房预售合同》中关于“出卖人应当在商品房取得销售备案证起12个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定对双方是否有约束力。《商品房销售管理办法》中规定有商品房预售许可和商品房现售备案制度，案涉《商品房预售合同》中的“商品房销售备案证”是房地产开发企业在现售商品房前应向房地产主管部门申请办理备案的行为。而案涉商品房是预售的期房，不是现售的商品房，只需房地产开发企业取得预售许可即可，不适用销售前进行备案的规定。上述办证义务履行期限的条款是格式条款，作为格式条款提供的一方，新百强房地产公司应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，新百强房地产公司未能证明已提请对方注意该条款；商品房现售备案是由房地产开发企业负责办理，办理该手续所需的条件也由房地产开发企业负责成就，买受人对此没有义务，也不能控制办理备案的进度，上述条款将新百强房地产公司应申办的现售备案之日设定为计算其履行办证义务期限的起算时间，可以理解为出卖人只要不办理现售备案即无需对买受人承担办证的责任，实质是免除提供格式条款一方逾期办理权属登记应承担的责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，上述条款应认定为无效。综上所述，双方签订的《商品房预售合同》中关于“出卖人应当在商品房取得销售备案证起12个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定对双方没有约束力。《商品房预售合同》的其他内容不违反法律规定，应认定为有效。根据法律规定，由于新百强房地产公司的原因，罗海军在房屋交付使用之日起九十日内未能取得不动产权属证书的，新百强房地产公司应当承担违约责任。双方在2015年11月9日办理房屋交付手续，结合罗海军的诉讼主张，新百强房地产公司应当自2016年2月8日起，以47万元为本金，按日万分之三向罗海军计付逾期办证的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告十堰新百强房地产开发有限公司在判决生效之日起三十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告罗海军办理位于十堰市茅箭区五堰街办天津路9号“泰安国际商住楼”1幢2-7-5号房屋的不动产权证书；二、被告十堰新百强房地产开发有限公司以470000元为本金，按日万分之三的标准向原告罗海军计付自2016年2月8日起至上述义务履行完毕之日止的违约金。案件受理费3143元，减半收取1571.5元，由被告十堰新百强房地产开发有限公司负担，退还原告罗海军1571.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇二〇年八月六日书记员  彭 苗