青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初2674号原告：中房集团西宁振业有限公司（统一社会信用代码：916301002266714216（1-1）），住所地：西宁市城中区南山路16号。以下简称中房振业公司。法定代表人：苗晓震，该公司董事长。委托诉讼代理人：马俊德，海南昌宇律师事务所律师。被告：韩宏明，男，1969年10月11日生，汉族，现住西宁市。原告中房集团西宁振业有限公司与被告韩宏明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告中房集团西宁振业有限公司的委托诉讼代理人马俊德,被告韩宏明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中房集团西宁振业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除与被告的房屋租赁合同关系;2、依法判令被告立即腾退位于西宁市××区（建筑面积77.6m2)的房屋;3、依法判令被告立即支付期间的租金992元（2019年12月31日至2020年6月30日）并承担违约金595元;4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年12月12日，与被告父亲韩得贵（被告代签）签订了《房屋租赁合同》一式二份，依据该租赁合同的约定，原告向被告提供位于西宁市××区(建筑面积77.6m2)的房屋供其租住。根据合同约定，该租赁合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日共计3年,双方合同约定实行“先付款后使用”的租赁原则。同时约定:任一方违约则应向对方支付违约金,违约金为年租金的30%。合同签订后，原告依约向被告等交付租赁房屋供其实际占用至今。由于该书面合同租赁期限已于2019年12月31日届满，且因租赁期限届满后原告亦未与被告继续签订书面合同，根据我国《合同法》第215条的规定，双方目前属不定期租赁合同关系。为维护双方利益，原告于2019年10月31日和12月31日分别向被告发布了通告,要求其在2020年2月15日前签订书面合同，逾期将不再签订租赁合同的通知。但迟至起诉之日未见被告前来签订合同，更未按“先付款后使用”的租赁原则向原告支付实际占用期间的租赁费。基于上述因素和在双方所签订的《房屋租赁合同》期满后的合理期限内未再续签合同之事实。依据我国《合同法》的相关规定，原告有权随时解除该租赁合同关系，并要求被告将租赁房屋腾空交付给原告为了维护原告的合法权益，原告曾于2020年3月26日向贵院提起了诉讼,但在审理过程中被告向法院递交了被告父亲韩得贵死亡的证明,经贵院释明，原告撤回了对韩得贵的诉讼。根据我国《合同法》第234条的规定，期间如承租人死亡的，与其生前共同居住的人可以按照合同租赁房屋之规定,现原告依据上述事实向贵院提起诉讼,望判如所请！被告韩宏明辩称，我们不是不交房租，我们每年都交了，但是因为原告上涨房租和疫情的原因，所以大家都没有交。我们不是不交钱，我是一个下岗职工，让我交一万多我也交不动，到月底之后我们自动去交钱，有时候我们是直接交给物业，就是从2019年从1280一下子涨到了九千多，我生活也比较困难，我也交不动。同样的房子你同样的三个价钱卖，人家的房子都买的很便宜，合理的要求我愿意承担，给我一个合适的价格，我们签合同，我也不会赖账，但是要有合理的要求，人家家里面很困难的人都比我们住的房子大，不能欺负我们老实。所以原告主张的违约金被告不能承担。原告中房集团西宁振业有限公司围绕其本诉请求向本院提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同》（2016年12月12日签订），意在证明2019年12月31日租赁期满后，双方未再签订租赁合同，形成不定期租赁合同关系，合同对租金标准及交付方式有约定，原告本次起诉的租金截至2020年6月30日，是按照原来租赁合同的租金标准计算的。证据二、《关于“鸣翠柳公园世家”租赁房屋合同续签及相关事项的通告》，意在证明原告于2019年12月31日发出通告，提醒被告交付租金并签订租赁合同，告知被告不续签合同的后果，向有购买意愿的人告知了购买标准，并给予被告45天的准备时间，该通告在单元门口予以张贴，并向每户都进行了送达；证据三、图片，证明2019年12月31日当天在小区单元张贴此份《通知》，履行了告知义务。并附《西宁晚报》，意在证明原告于2019年12月31日发出证据二中的通告；证据四、短视频、照片，意在证明原告于2019年12月31日对上述公告进行了张贴。证据五、房屋所有权证（宁房权证城东区字第XXXX号）复印件一份、情况说明一份，意在证明案涉房屋所有权属于原告。被告韩宏明经质证，对上述五组证据的真实性不持异议，认可收到了上述通告，对张贴时间也予以认可，但认为当时处于疫情期间，所以一直没有和原告协商成功。本院对上述证据的真实性予以确认。被告韩宏明没有证据可以提交。根据原、被告陈述及提交的证据，以下事实可以认定：经审理查明，被告原居住的房屋在1995年前后被西宁市城市建设开发总公司（以下简称城建开发总公司）拆迁后，该公司将被告安置到了该公司所属的滨河路综合楼，城建开发总公司与被告签订了《房屋租赁合同》。2014年，原告在拆迁该综合楼过程中，将被告安置到涉案房屋中，并与被告重新签订了《房屋租赁合同》。2019年12月31日，原告向被告等租赁户发出《关于“鸣翠柳·公园世家”租赁房屋合同续签及相关事项的通告》（以下简称《通告》），提出参照西宁市政府办公厅[2013]150号《关于同意西宁市公共租赁住房租金标准的批复》，自2020年1月1日起，租金按新标准建筑面积12元/平方米执行，并要求被告等各承租人自《通告》发出之日起45日内与原告签订租赁合同，逾期，原告将按不定期租赁关系对待，并随时主张解除租赁关系，被告不同意解除合同，并提出按成本价购买涉案房屋。双方遂争议成诉。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》已经到期，原、被告之间现已形成不定期房屋租赁合同，因原、被告未能在原告发出《通告》后重新签订租赁合同，原告要求解除合同并腾退房屋及支付租金的理由成立，本院予以支持；对原告主张的租金被告没有异议，应予支持；对原告主张的违约金，被告提出，因对被告调整租金的做法持有异议，加之受疫情影响未能按期向原告缴纳租金，并非故意违约，故不应承担原告主张的违约金，被告此项抗辩意见合理，本院予以采纳；被告提出按双方此前签订的协议价格购买涉案房屋的要求属于双方另行缔约的事项，在本案中无法一并处理；据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告中房集团西宁振业有限公司与被告韩宏明的《房屋租赁合同》依法予以解除；二、被告韩宏明于本判决生效后三个月内向原告中房集团西宁振业有限公司腾退位于西宁市××区（建筑面积77.6m2)的房屋；三、被告韩宏明于本判决生效后立即向被告中房集团西宁振业有限公司支付欠付的租金992元（2019年12月31日至2020年6月30日）；四、驳回原告中房集团西宁振业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由被告韩宏明承担，随上述款项一并支付给原告原告中房集团西宁振业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 霍金德 二〇二〇年八月二十八日（法官助理 冯美鑫书记员 刘亚楠附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。