成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初6943号 原告：成都市鑫强物业服务有限公司，住所地成都市成华区建设北路一段76号8层808号。 法定代表人：田华。 委托诉讼代理人：李文娇，四川得邦律师事务所律师，特别授权。 被告：余孝群，女，汉族，1961年3月11日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：徐建华，男，汉族，系被告丈夫，特别授权。 原告成都市鑫强物业服务有限公司（以下简称：鑫强物业公司）与被告余孝群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫强物业公司的委托诉讼代理人李文娇，被告余孝群及其委托诉讼代理人徐建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫强物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付自2019年1月1日起至2019年12月31止，被告欠付原告物业服务费997.65元，被告欠付原告从2019年1月1日至2019年12月31日代付生活垃圾处理费96元，被告欠付原告2019年1月1日至2019年12月31日代付生活用水费509.04元，以上共计人民币1602.69元，并承担延期付款的违约责任。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：根据《前期物业服务合同》，原告为被告购买房屋的圣地名居小区提供物业服务，被告也签订了《商品房买卖合同补充物议及附件》之附件七《前期物业服务》，《圣地名居管理规约》、《物业服务合同》。上述物业服务合同约定物业服务费的收费标准住宅为0.75元/月.平方米。违约金约定：欠费金额的千分之三每日。被告购买房屋的面积为110.85平方米，每月应交物业服务费为83.14元。自2019年1月1日起至2019年12月31日止，被告欠付原告物业服务费997.65元。欠付原告从2019年1月1日至2019年12月31日代收生活垃圾处理费96元，欠付原告代付生活用水费509.04元以上共计人民币1602.69元依约应按千分之三每日的违约责任。尽管原告多次当面告知，书面通知等方式向被告催收，被告均拒绝支付所欠物业服务费。原告认为，原告依法、依约履行了服务义务被告理应按约定支付物业费，由于物业服务的受众性，被告拖欠物业服务费的行为不仅不利于物业服务，也严重影响了原告的正常经营，被告的拖欠行为应该承担约定的违约责任。基于上述事实及理由，依据原告与成都市成华区香木林路98号圣地名居小区业主委员会签订的《物业服务合同》及《合同法》、《物业管理条例》、《民事诉讼法》等法律、法规的相关条款的规定，为维护原告的合法权益，特诉来贵院，请贵院依法支持原告的合法诉请。 被告余孝群辩称：第一，原告所述的欠付物业费，事出有因，原告捆绑缴费，我是按照原始合同的费用缴费。合同终止以后，小区召开了表决会议，是续签合同，那就应该是合同内容的延续，那么就应该是0.6元的标准。而且在表决的时候原告方人员并没有进行回避。第二，原告提供的服务并不完善，且经常会有电瓶车在单元门口充电，是经物业公司同意的，有极大的火灾隐患。业委会提供的物业用房，物业公司对外进行租赁。第三，我们小区的绿化问题严重，物业公司栽种的花草具有毒性。严重违反小区公共安全，保安并不是在保安亭内看监控工作，而是在小区外面进行巡视，是为了收停车费，保安不作为，导致我8000多元的宝马自行车被盗。业委会写的是续签合同，就不应该存在涨价的问题，如果存在涨价的那就应该是新签合同。 经审理查明，2019年1月10日，原告鑫强物业公司与成华区圣地名居业主大会签订了《物业服务合同》，约定鑫强物业公司为成都市成华区香木林路98号“圣地名居”小区提供物业服务，住宅用房的物业管理费用为0.75元/每月.平方米，按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，每逾期一日，按业主逾期缴纳金额0.3%计收违约金。该合同为期3年，自2019年1月10日起至2021年1月9日止。 另查明，被告系“圣地名居”小区业主，截止2019年12月31日，被告共拖欠原告物业管理费997.65元、生活垃圾处理费96元、代付生活用水费509.04元。 本院认定上述事实，依法采信了原、被告身份信息、《物业服务合同》、欠费清单及当事人的当庭陈述等。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。成华区圣地名居业主大会与原告鑫强物业公司签订《物业服务合同》，委托鑫强物业公司对“圣地名居”小区进行物业管理服务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，在上述物业服务合同未被撤销之前，对业主余孝群有约束力。所以，关于被告余孝群抗辩的续签及涨价违反法律程序等问题，可根据法律规定另行主张。 关于被告余孝群抗辩的其未缴纳物业费的原因系原告履行物业服务存在重大瑕疵，达不到合同约定的标准，本院认为物业管理公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业管理费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。被告余孝群若认为原告并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促原告加强物业服务，被告采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可许。故本院对原告要求被告按照约定支付物业管理费的诉讼请求予以支持。 关于物业服务费违约金问题，因被告存在逾期缴纳物业管理费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但案涉合同约定的违约金计算标准过高，且原告诉讼请求的违约金也偏高，考虑到被告逾期缴纳物业费的主观恶意较小，且原告在处理与被告之间的物业服务和物业费收取的沟通方面亦存在一定过错，故本院根据双方的主观过错程度、违约事实兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定为：自2020年1月1日起至实际缴清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告余孝群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市鑫强物业服务有限公司支付物业管理费997.65元（2019年1月1日起至2019年12月31止）及违约金（自2020年1月1日起至实际缴清之日止，以997.65元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）。 二、被告余孝群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市鑫强物业服务有限公司支付生活垃圾处理费96元以及生活用水费509.04元。 三、驳回原告成都市鑫强物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告余孝群承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川 省成都市中级人民法院。 审判员 徐 佐 二〇二〇年八月四日 书记员 范明雪