黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0822民初47号原告：王永光（曾用名王**光），男，1967年4月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县。委托诉讼代理人：董玉兰，黑龙江新时达律师事务所律师。被告：王志伟，男，1975年9月12日出生，汉族，职业个体，现羁押于黑龙江省七台河市监狱。被告：桦南县志伟房地产开发有限公司，住所地黑龙江省桦南县新建街。法定代表人：王志伟，职务执行董事兼总经理。共同委托诉讼代理人：杨兴杰，黑龙江君德律师事务所律师。原告王永光与被告王志伟、桦南县志伟房地产开发有限公司（以下简称“志伟公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月30日、8月20日两次公开开庭进行了审理。原告王永光及其委托诉讼代理人董玉兰、被告王志伟、志伟公司共同委托诉讼代理人杨兴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永光向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2012年6月1日签订的《拆迁安置协议书》；2.判令被告王志伟赔偿原告经济损失95万元、违约金25万元（庭审中经济损失变更为884084元，放弃违约金诉求）；3.判令被告志伟公司承担连带赔偿责任；4.案件受理费及其他费用由二被告负担。事实及理由：2012年6月1日，被告王志伟与原告签订《拆迁安置协议书》，协议约定“原告拆迁范围内有房照房屋面积29.4平方米，没有房照房屋面积23平方米，回迁安置楼层1层，回迁安置面积110平方米”。2015年4月2日，被告成立桦南县志伟房地产开发有限公司，2015年5月21日经工商行政管理局核准登记。原、被告签订《拆迁安置协议书》后，原告将房屋交付给被告，被告在原告拆迁房屋位置开工建设，在原告应回迁位置建设一带三层连体商服，于2016年完工。完工后，原告多次要求被告交给协议约定的房屋，但被告以楼房全部出售为由拒不交付。被告在原告被拆迁房屋范围内建设完工的一至三层连体商服已经于2019年1月份被桦南法院拍卖。原告认为，被告王志伟作为原告房屋所在区域的实际开发人与原告签订的《拆迁安置协议书》，同时属于被告公司与原告签订的合同，是双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应本着诚实信用原则全面履行。现被告王志伟未按约定建设110平方米1层回迁商服，其完工的一带三层连体房屋已被法院拍卖，导致拆迁协议目的不能实现，原告可以直接对拆迁利益要求被告王志伟赔偿损失，被告志伟公司作为开发建设单位应对原告经济损失承担连带赔偿责任。王志伟及志伟公司辩称，1.原告王永光因本案纠纷曾在2019年11月11日起诉二被告，但因该案原告为“王永光”而案涉《拆迁安置协议书》中签名是“王**光”，因其主体不适格而被法院驳回起诉，但原告未提起上诉。而本案中原告仍是“王永光”，基于相同理由，可以认定本案原告也不具有诉讼主体资格，应驳回其起诉；2.案涉被动迁房屋的产权人是王清良，原告不是被动迁房屋产权人，亦不能成为被动迁人，其无权向被告主张权利；3.即使法院认定原告具有诉讼主体资格，但王志伟与原告签订动迁安置协议书是王志伟的职务行为，回迁安置的责任应由负责拆迁的黑龙江晟永房地产开发有限公司来承担，与王志伟及志伟公司无关。且志伟公司是两名股东设立的有限公司，其资产独立于王志伟的个人财产，即使王志伟应承担责任，也不应由志伟公司来承担，故原告同时起诉王志伟和志伟公司是错误的；4.鉴定机构对房屋价值及租金估值过高，不应予以采信，且因动迁安置协议书未约定回迁时间，因此更不应支持房屋租金的诉请。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。即原告王永光系桦南县新建街新建派出所旧址对面平房的房主，被告王志伟以黑龙江晟永房地产开发有限公司名义取得原告居住区域的房屋拆迁许可。2012年6月1日，被告王志伟作为拆迁人与原告王永光作为被拆迁人签订了房屋拆迁安置协议书一份。约定内容为：原告王永光拆迁范围内有房照房屋面积29.4平方米，没有房照房屋23平方米，回迁安置楼层为一层，面积110平方米，统一拆迁及统一回迁。后因拆迁安置问题双方发生纠纷，原告诉至法院。另查明，2015年5月21日，被告王志伟注册成立了志伟公司，负责开发涉案房屋在内的阳光小区建设项目，现已基本完工尚未竣工验收，但涉案原位置房屋结构为一至三层通体商服楼。又查明，诉讼过程中原告王永光申请对桦南县阳光小区（新建派出所西北）的面积约为110平方米一层楼房价格及2016年至今的租金价格进行评估。经本院依法委托，黑龙江金世纪资产评估有限公司出具黑金（2020）评司鉴字27号司法鉴定意见书，结论为：桦南县阳光小区（新建派出所西北）的面积约为110平方米一层楼房（东侧门市）价格在鉴定基准日2020年4月21日的价值为730510元（单价6641元/㎡），自2016年至今的租金为153574元（4年3个月租金）。再查明，涉案动迁房屋位于桦南县××社区××号，面积29.54平方米，土地使用面积为42.35平方米，原产权人为王清良，其于2000年3月2日出售于崔某，崔某又于2011年7月29日出售于原告王永光。拆迁安置协议签订后，王永光将持有的王清良产权证交与王志伟。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据、事实，即本案的焦点问题，审查认定如下：一是原告王永光主体是否适格问题；二是案涉回迁安置房屋价值及租金认定问题；三是被告违约责任承担问题。关于原告王永光主体是否适格问题原告王永光为证明其作为本案适格主体，提供了辖区公安机关盖有公章及民警签名的材料，证明其曾用名王**光及其他身份信息，欲证实其与签订房屋拆迁安置协议书的王**光为同一人；二被告对此提出异议，认为公安机关的书证缺少相关依据，负责人未签名，且此前的诉讼曾因该事实被法院驳回，故原告主体不适格，应予驳回起诉；本院经审查认为，公安机关的证明材料尽管存在瑕疵，但被告对其真实性并不存在异议，且证人崔某出庭证实其将涉案动迁房屋出售王永光的事实，以上证据相互佐证，能够证明原告王永光主体适格的事实，故对被告的反驳意见不予支持。关于案涉回迁安置房屋价值及租金认定问题因阳光小区案涉安置房屋已经销售、安置或司法拍卖处置完毕，并且房屋结构均为一至三层通体商服楼，拆迁安置协议已无法履行，原告要求按评估机构的鉴定意见予以赔偿；二被告对此提出异议，认为合同不能履行只能采取货币补偿的方式进行，可按照房屋拆迁时的市场价格予以补偿，且评估机构的司法鉴定价格过高，与京东大数据评估询价平台的网询价格相差太多，鉴定结论不应采信；本院经审查认为，考虑到本案合同履行不能的事实，原告为主张权利申请司法鉴定机构对涉案类似房屋价值和租金进行评估并无不当，理由是因被告违约导致原告回迁房屋安置不能，应予赔偿；双方虽未约定回迁房屋安置具体时间，但协议中约定了统一安置的条款，故原告要求被告支付迟延安置所衍生的租金诉求符合情理。被告虽对鉴定机构的评估结论存有异议，但其提出要求鉴定人员出庭申请后又予撤回，出示的网络询价报告不符合相关要求，故对被告的意见不予支持。三、关于二被告违约责任承担问题原告诉求由被告王志伟承担赔偿责任、志伟公司承担连带责任，被告提出异议，认为拆迁安置协议是王志伟代表晟永公司签订，应由晟永公司承担回迁安置责任，另外虽然拆迁后由志伟公司进行开发建设，但原告要求其承担连带责任缺乏法律规定及合同约定的依据；本院经审查认为，被告王志伟作为实际投资人以晟永公司的名义进行涉案房屋的动迁，后又作为股东成立志伟公司进行开发建设及房屋销售属不争的事实，且有作为类案的桦南县人民法院（2017）黑0822民初2472号生效的民事判决书予以确认，故被告的异议不能成立。综上，原告王永光与被告王志伟签订的房屋动迁安置协议，实质上是拆迁户的被拆迁房屋与拆迁人将来建好的商品房进行互易的协议，并非产权的转换。根据物权变动与原因行为相区分原则，被告拆迁户在协议中体现的是一种债权，即要求拆迁人给付回迁房屋的权利。不动产权属证书虽有权利公示推定的证据效力，但未办理物权登记的不影响合同效力。本案中被拆迁房屋虽然登记在案外人王清良名下，但经过多次交易，最终原告王永光受让并占有使用该房屋，其作为实际权利人与王志伟签订的拆迁安置协议书，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，应认定有效，原告可以直接对拆迁利益要求确认其民事权利，被告负有按合同约定全面履行的义务。本案合同虽未约定回迁具体期限，但原告可在合理期限内随时要求履行，且被告未按合同约定建设独立商服，导致拆迁安置合同目的不能实现，构成违约应承担相应的民事责任，合同已不能履行应予解除，原告的诉讼请求依法成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告王永光与被告王志伟于2012年6月1日签订的房屋拆迁安置协议书；被告王志伟于本判决生效后十日内赔偿原告王永光房屋拆迁经济损失人民币884084元（包括安置房屋价值730510元及自2016年至今的租金153574元）；被告桦南县志伟房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12640元，减半收取6320元及保全费5000元、鉴定费8800元均由王志伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  吴艳文二〇二〇年八月二十六日书记员  郜 宇