安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初1396号 原告：淮南民生新城物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区，办公地址安徽省淮南市田家庵区，统一社会信用代码91340400670917686X。 法定代表人：汪浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。 被告：安庆忠,男,1978年5月13日出生,汉族,住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：安庆亮，男，1971年7月23日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区，系被告安庆忠哥哥。 原告淮南民生新城物业服务有限公司(以下简称：民生物业公司)与被告安庆忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民生物业公司的委托诉讼代理人周宗辉、被告安庆忠到庭参加诉讼，原告民生物业公司的法定代表人汪浩及被告安庆忠委托诉讼代理人安庆亮经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民生物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费6779元(1.1元/月/平米×62月零10天×98.92平米＝6779元,自2015年1月20日起至2020年6月30日止),并支付逾期违约金3221元(附违约金计算明细),合计10000元。2、诉讼费被告承担。事实和理由：原告系本市田家庵区民生淮河新城小区合法的前期物业服务企业。被告作为业主于2013年4月19日签订《商品房买卖合同》,购买了淮河新城X栋XX室,并于2014年6月27日签订《淮河新城业主临时规约》《承诺书》,同意按照原告与该小区开发商签订的《民生淮河新城四期前期物业服务合同》内容履行相应业主义务。根据该前期物业服务合同第十条约定,物业服务费按房屋建筑面积向业主收取,具体标准约定:多层住宅:0.5元/月/平米;高层住宅:1.2元/月/平米;独立住宅(别墅):1.8元/月/平米;小高层1.1元/月/平米;沿街商铺:2元/月/平米;第十二条约定,物业费按半年交纳,服务费可以预收,但预收期限不得超过6个月。被告收房入住后,自2015年1月20日起,便无理拖欠物业服务费,经多次催缴,至今仍拒不缴纳,不但侵犯了物业服务企业的合法权益,同时也侵害了广大缴费业主的利益,更不利于我市政府倡导小区文明创建的开展。为此诉至法院，请求判如所请。 安庆忠辩称，1、2013年4月13日与淮南民生置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买了涉案房屋，按照合同约定需缴纳一年物业费后拿房屋钥匙，我缴纳了一年物业费后工作人员却推脱敷衍不出具发票；2、淮南民生置业有限公司未能在房屋交付使用后90天内为我办理房屋权属证书，经在小区张贴通知要求业主与其协商解决关于逾期办证违约金抵折物业费的事项，后双方口头约定，淮南民生置业有限公司愿意将逾期办证的违约金抵折我的物业管理管理费，故本人自2015年起未交过物业管理费，双方按照口头约定实际履行了各自的权利与义务，现原告出尔反尔，违反诚实信用原则；3、本人未交物业费的行为没有给原告造成实际损失，只是物业费本金存入银行可获得的利息损失，违约金的计算方式应以实际造成的损失为限，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；4、本人于2015年至2019年期间，从未收到原告的《催费交款通知书》，小区一样的楼形和房屋很多，不知道原告在那栋楼拍的照片，即使贴在我家门上，没有加盖法人印章不能说明催交款的行为系法人行为；5、2014年至2016年初，原告没有进入本小区履行物业服务义务，只是淮南民生置业有限公司雇佣的几个农民工在小区提供一定的物业服务，小区的物业收费和物业服务由淮南民生置业有限公司一人管理处置，形成公司人事混同、财产混同、业务合一的公司模式；6、原告主张的事实已超过诉讼时效，不能成为诉讼的依据，依据《民法通则》规定：权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年；7、淮南民生置业有限公司交付存在质量问题的房屋，淮南民生置业有限公司按照约定的时间将房屋交付给我后我对房屋进行了全面装修，装修不到一年发现屋内管道漏水，多次找淮南民生置业有限公司解决均不予理睬，只好自行雇人维修，因此原告应当承担因维修管道造成的经济损失1070元；8、淮南民生置业有限公司与原告的法律关系复杂，首先，淮南民生置业有限公司对原告形成了债务转移权，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意；第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。其次，淮南民生置业有限公司对原告形成了代理权，代理逾期办证违约金抵折原告的物业费问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。依据《民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。依据《中华人民共和国公司法》第四条规定：公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。因此股东以自己的资产收益或物业费，抵折逾期办证违约金的行为符合法律法规的规定，淮南民生置业有限公司与本人的债务转移或者债务抵消是当事人真实意思表示，口头约定应当合法有效。综上，淮南民生置业有限公司与原告系母子公司关系，人事、财产、业务都有母公司管理处置，淮南民生置业有限公司作为原告的法人独资股东，有权利支配其的债权债务，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、2014年12月1日签订的《民生淮河新城四期前期物业服务合同》、商品房网上备案确认单，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交的《淮河新城业主临时规约》、《承诺书》。证明被告同意按照前期物业服务合同内容履行相应义务。被告对该组证据有异议，认为临时规约没有原件，当时也没有给过我们。本院认为，《淮河新城业主临时规约》与《承诺书》从内容看系一组材料，且《承诺书》中有被告安庆忠签字，即表示对《淮河新城业主临时规约》内容的认可，故对该组证据的真实性及原告的证明观点予以确认。 2、原告提交的2015年6月2日至2019年9月5日费用交款通知书照片。证明被告自2015年1月20日起拖欠原告物业费事实。被告称有异议，与事实不符，那不是我家门，欠物业费事实不认可，我们与原告相约定物业费与逾期交房违约金相抵消。本院认为，被告在庭审中认可自2015年起一直未予缴纳物业费，故对原告的证明观点予以确认。 3、被告提交的淮仲裁字【2015】538号《仲裁裁决书》，证明淮南民生置业有限公司欠我违约金。原告称无异议，但与本案无关。本院对该份证据真实性予以确认。 4、被告提交的民生新城镇发展有限公司、淮南民生置业有限公司、淮南民生新城物业服务有限公司的企业网上公示信息。证明以上三公司主要负责人，其中两公司系母子公司。原告称有异议，现在公司法人不是王亮、王翔了，是独立的公司，不存在人事、财务、管理混同。本院认为，淮南民生置业有限公司与淮南民生新城物业服务有限公司的住所地、统一社会信用代码以及法定代表人均不同，为两个完全独立的公司，故该份证据不予认可。 5、被告提交的家门照片。证明被告家门口没有催缴通知。原告称对该组证据无异议，物业人员在张贴时，存在张贴后被人为撕毁或者破坏，所以物业人员进行拍照来证明向业主催缴了物业费。本院认为，被告提供的照片无法证明其证明观点，故与不予认可。 6、被告提交的光盘、票据。证明因房屋存在漏水，房屋维修造成损失。原告称漏水原因不清，漏水是原告房屋质量问题，应当向房屋开发单位主张权利，与原告无关。本院对该组证据的真实性予以确认。 7、被告提交的小区照片。证明没有物业公司，仅有雇佣的几个民工，小区一片狼藉。原告称真实性及证明观点有异议，反映不出地点是不是涉案小区，不能否认原告是小区进驻企业。本院对该组证据的真实性予以认可。 8、被告提交的微信截图。证明商定用违约金抵物业费。原告称物业公司没有相关资料，有的是冲抵了但必须签订书面三方协议，但就本案原告与被告未签订。本院认为，微信截图无法证明物业公司与本案被告有该约定，故不予确认。 9、被告提交的安庆忠与物业公司员工微信语音。证明当时口头达成约定冲抵物业费。原告称对方录音身份信息不明确，是不是原告员工及冲抵物业费事情是不清楚的。本院认为，语音对方的真实性谂分不清，无法核实对话内容真实性，故对该组证据不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安庆忠系安徽省淮南市田家庵区房屋业主，该房屋建筑面积98.92平方米。淮南民生置业有限公司与淮南民生新城物业服务有限公司签订了《民生·淮河新城前期物业服务合同》一份，约定：“淮南民生新城物业服务有限公司提供淮河新城X期小区前期物业管理服务，物业服务管理费小小高层为1.1元∕月∕平方米。合同第十二条约定物业服务费按半年交纳，业主应在半年（每月、季度、半年）交纳，业主应在1月10日，7月10日履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之五收取滞纳金。如单个业主与乙方另有约定的，从其约定。物业服务费可以预收，但预售期限不得超过6个月。”合同生效后，淮南民生新城物业服务有限公司已对淮河新城X期小区提供了前期物业管理服务，但从2015年1月20日起安庆忠未按时交纳物业管理服务费，遂成讼。 另查明，2020年6月1日被告安庆忠向本院提交民事反诉状，向本院提出诉讼请求：1、依法否认被反诉人法人人格，判决被反诉人对淮南民生置业有限公司的27083元债务承担连带责任。2、判决反诉受理费由被反诉人承担。本院于2020年6月2日作出（2020）皖0403民初1396号民事裁定书，裁定对安庆忠的反诉，本院不予受理。安庆忠对该裁定不服，提起上诉，淮南市中级人民法院于2020年7月10日作出（2020）皖04民终1010号民事裁定书，裁定“驳回上诉，维持原裁定”。 本院归纳争议焦点为：一、原告是否具有主体资格；二、本案是否已过诉讼时效；三、原告有无履行管理服务职责其诉讼请求应否得以支持。针对争议焦点，本院评判如下： 本院认为，淮南民生置业有限公司与淮南民生新城物业服务有限公司签订的《民生·淮河新城（X期）前期物业服务合同》第十二条约定：“物业服务费按半年交纳，业主应在半年（每月、季度、半年）交纳，业主应在1月10日、7日、10日履行交纳义务……物业服务费可以预收，但预售期限不得超过6个月”。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告安庆忠辩称已与原告协商用逾期办证违约金折抵物业费，但未能提交相关证据予以佐证，故该答辩意见不予采纳。关于原告是否具有主体资格，原告在庭审过程中提交了2014年12月1日淮南民生置业有限公司与本案原告签订的《民生·淮河新城（X期）前期物业服务合同》，且被告在庭审中予以认可，故可以认定原告具备在该小区的物业服务资格，原告具有提起诉讼的权利。关于被告提到的原告起诉超过诉讼时效问题，由于有原告提交了2015年6月2日至2019年9月5日的物业费催缴通知函，能够证明原告一直在主张要求被告支付拖欠的物业费，应视为诉讼时效中断，故原告起诉并未超过诉讼时效。 本案中，原告要求被告支付2015年1月20日至2020年6月30日拖欠的物业费6779元，违约金3221元，合计10000元。本院认为，因安庆忠当庭认可其未支付2015年起的物业服务费，且民生物业公司主张按照每月每平方米1.1元的标准计收物业费也未超过服务价格登记证的约定，故民生物业公司要求安庆忠支付自2015年1月20日至2020年6月30日物业服务费6779元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。 对于原告要求被告安庆忠支付违约金3221元的诉讼请求，本院认为，原告虽然给小区有保安、保洁等基本配备，但通过参照安庆忠同小区业主在同类案件中提供的证据看，民生物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故本院对该项诉讼请求不予支持。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。本院需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告民生物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告安庆忠于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南民生新城物业服务有限公司2015年1月20日至2020年6月30日期间的物业服务费6779元。 二、驳回原告淮南民生新城物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告淮南民生新城物业服务有限公司负担16元，被告安庆忠负34元（于本判决书生效之日起十日内一次性交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  崔化冰 人民陪审员  董凤鸣 人民陪审员  李 林 二〇二〇年八月十三日 法官助理王丽梦 书记员陶梦梦 附１：本案证据目录 一、原告淮南民生新城物业服务有限公司提交证据： 1、营业执照、法定代表身份证明。证明原告诉讼主体资格； 2、被告身份证复印件。证明被告诉讼主体资格； 3、《民生淮河新城X期前期物业服务合同》。证明原告系涉案小区合法物业服务企业； 4、《商品房买卖合同》商品房网上备案确认单。证明被告系原告服务小区业主； 5、《淮河新城业主临时规约》、《承诺书》。证明被告同意按照前期物业服务合同内容履行相应义务； 6、费用交款通知书。证明被告自2015.1.20日起,拖欠原告物业费事实。 二、被告安庆忠提交证据： 1、仲裁裁决书。证明置业公司欠我们违约金； 2、企业网上公示信息。证明公司主要负责人，三公司系母子公司； 3、被告家门照片。证明被告家门口没有催缴通知 4、光盘、票据（原件庭后2个工作日提交）。证明因房屋存在漏水，房屋维修造成损失； 5、小区照片。证明没有物业公司，仅有雇佣的几个民工，小区一片狼藉； 6、微信截图。证明商定用违约金抵物业费； 7、被告与物业公司员工微信语音。证明当时口头达成约定冲抵物业费。 附２：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 一、法律文书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号18×××89，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 二、申请执行履行提示 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。