福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3436号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建民主与法制传媒有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五凤街道湖景路1号溢景苑5＃楼07店面。 法定代表人：林进舟，经理。 委托诉讼代理人：康复，福建凯峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李道成，男，1990年11月7日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：江楠，福建亚太天正律师事务所律师。 上诉人福建民主与法制传媒有限公司（以下简称民主与法制公司）因与被上诉人李道成房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初3976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 民主与法制公司上诉请求:1.撤销一审判决第一、二、四、六项；2.驳回李道成的本诉请求，并支持民主与法制公司的反诉请求（除一审已判决支持）。事实与理由：一、一审判决认定的案涉《房屋租赁合同》的解除时间错误。《温馨提示》中已明确政府在的征收范围和具体面积，李道成的房屋已明确被划入该征收范围。李道成已承认目前拆迁工作已经停滞多时，李道成的房屋不在已拆迁范围内。双方已经在案涉《房屋租赁合同》中约定，如遇政府征用拆迁，双方不承担违约责任，合同解除。故合同已在2018年4月解除。双方最终商定，民主与法制公司再向李道成支付2个月房租，李道成同意按约向民主与法制公司返还属于其所有的物品，但为了争取装修补偿，特要求该物品暂不搬走，民主与法制公司据此向其交还了钥匙，并按约在6月20日支付了该2个月租金补偿款，现李道成非法扣押了民主与法制公司的全部物品，且在此期间，李道成也从未口头或书面要求其缴交租金。二、李道成已经占有并可随时使用该房屋，但一审判决认定没有完成交房手续的理由是“民主与法制公司向李道成交还钥匙是为了李道成维修天台漏水”，该认定并无证据证明，应当认定双方按约完成了交还房屋的事实。三、民主与法制公司在一审提交的证据可以证明在承租期间已交清了水电费，且已于2018年4月办理了腾退房屋手续，故一审判决承担该期间的水电费没有事实依据。四、根据案涉《房屋租赁合同》的约定，民主与法制公司主张政府补助的装修费用50%，依法有据。一审认为讼争租赁房产并未获得征收补偿款，而合同并非约定取得装修补偿款后各得50%,而是约定如遇政府征收,租期未满五年的,装修补偿款各得50%。五、李道成在合同解除后，再行起诉主张解除合同等请求，没有事实和法律依据。 李道成辩称，一、合同并未达到约定解除条件，双方也没有协商一致解除合同，民主与法制公司至今还占用李道成的房屋，并没有交付使用权。首先，《温馨提示》并非拆迁公告，无明确讼争房屋处于征收范围之内；其次，李道成及周围的邻居都没有收到过这个通知；再者，李道成也没有和拆迁办签订过拆迁安置补偿协议。民主与法制公司主张2018年4月合同达到约定解除条件，但不能提供证据证明该主张，应承担举证不能的不利后果。民主与法制公司在一审庭审中自认还留有讼争房屋的钥匙，而且其为了霸占李道成的房屋，还私自加门锁，李道成没有该门锁钥匙，故当时李道成并没有完整取得房屋的使用权。直到2019年10月李道成报警锯锁，才得以进入讼争房屋。至今房屋里面还遗留有民主与法制公司的十几件大型家具未搬离，导致无法再出租给他人，故双方并未协商一致解除合同且房屋使用权并未交付给李道成。二、2019年1月23日李道成向民主与法制公司送达了《解除房屋租赁合同通知书》，要求其结清合同解除前的未支付的房租和水电费，同时明示该《租赁合同》自通知书送达三日后解除。若民主与法制公司对此解除通知书的内容有异议，应该在接到通知的三个月内提出，但是民主与法制公司并未提出异议，故该租赁合同已经于2019年1月26日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，李道成要求民主与法制公司支付合同解除前欠缴的房租和水电费，于法有据。三、李道成的房屋并没有遭遇政府征用拆迁，民主与法制公司要求分割50%的拆迁补偿款的上诉请求没有事实和法律依据。 李道成向一审法院起诉请求:1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年1月26日解除；2.判令被告向原告支付拖欠的租金68500元（从2018年6月15日起至2019年1月26日以8500元/月为基数）；3.判令被告向原告支付拖欠水电费共计454.09元；4.本案的诉讼费用由被告承担。 民主与法制公司向一审法院提出反诉请求：1.反诉被告立即返还租房押金20000元；2.反诉被告应将房屋征收补偿款中的装修补偿部分的50%（约75000元）支付给反诉原告；3.反诉被告立即返还被其扣押的反诉原告的财产（详见清单），并依法追究其法律责任。 一审法院认定事实：2014年11月6日，原告李道成作为甲方与被告民主与法制公司作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于福州市新店镇面积约500平方米的房屋出租给乙方（福建民主与法制传媒有限公司）居住、办公使用。其中，合同第三条约定，每月租金7500元，每壹个月支付一次，先付租金后承租，乙方应于每月15日以前将租金付给甲方；签约之日乙方应支付承租押金20000元给甲方，甲方收款以出具的收据为准，租赁期满时经甲方验收后确认房屋及设施和电器设备等生活用品无人为损坏，如有损坏应照价赔偿；水、电等其他费用结算清楚，甲方应将押金全部无息退还乙方。第四条约定，乙方不得拖欠或拒缴租金，逾期五天未交租金视为违约，甲方有权终止合同，收回房屋另行处理，房屋内留存物作为遗弃物处理。第五条约定，双方均不得无故解除合同，因特殊情况退租应提前一个月告知甲方，原承租押金作为补偿。第八条约定，租赁期间水电费、电话费（网络费）闭路收视费、物业管理费用、垃处理等费用均由乙方负责支付。乙方租赁期间可自行更换门锁，但应留一把给甲方封存以防发生意外。第九条第一款约定，甲方原配完好分体式空调8部、电热水器4台、抽烟机、各房间门锁壹把供乙方使用，租赁期间甲方提供代缴水电费专用存折供乙方及时缴费；第二款约定，乙方退租后，应负责恢复原房屋构造及装修式样，租赁期间乙方在屋内设置固定物及装修部分归甲方所有；第三款约定，第三年开始至第六年间每年在原上年度租金基础上每月递增500元；第四款约定，如遇政府征用拆迁，双方不承担违约责任，合同解除，租期未满五年的，改付补助装修部分的费用双方各分得50%；第五款约定，合同期改为2015年1月1日至2020年12月31日止（装修期约2个月已扣除）等。 《房屋租赁合同》签订后，被告依约支付原告房屋租赁押金20000元。此后，原、被告双方履行合同至2018年4月时产生争议，但对争议的原因双方各执一词。2018年6月20日，被告向原告转账支付17000元（备注：其他合法款项2018.4-5月份租金），此后双方无款项往来。 2019年1月22日，原告以被告拖欠租金无法继续履行合同为由向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求被告在2019年2月1日前搬出、交还讼争租赁房屋，并支付所欠房租、水电费，如到期不支付将从押金扣除等；该通知书还载明原、被告双方的租赁合同自通知书送达三日后解除。2019年1月23日，该《解除房屋租赁合同通知书》邮件到达被告处，三日后即2019年1月26日。2019年2月1日原告在讼争房屋上另加了一把锁，2019年7月9日，被告到讼争房屋撬锁拆卸空调时，原告报警，双方发生纠纷，经新店派出所调解无果，原告遂诉至一审法院。 另查，2018年6月至2019年1月期间，讼争房屋内产生水、电费共计395.29元。被告仍有部分物品在讼争租赁房屋内未搬离。被告反诉要求的第三项要求原告立即返还其财产（详见清单），但被告并未提供该财产清单，庭审中也未明确陈述举证具体的财产。庭后被告于2020年3月25日提供讼争租赁房屋内物品清单一份，原告对清单中的物品予以确认的有：格力空调8台、监控设施1套、电视机（LG牌）1台、大办公桌1套、中办公桌3张、办公沙发1张、衣柜3个、组合式办公桌1套、单独办公桌2张、接待台1张、茶盘1个、铁质文件柜2个、木质牌匾1个、餐椅杂物等。 一审法院认为，本案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方当事人应当依约履行。现有证据不足以认定原、被告双方已就合同解除及善后事宜达成了一致意见，被告民主与法制公司主张本案《房屋租赁合同》于2018年4月已解除，缺乏依据，一审法院不予采纳。2018年6月起，被告民主与法制公司未再缴纳租金构成违约，《房屋租赁合同》约定的合同解除条件已成就，原告李道成于2019年1月22日向被告民主与法制公司发出《解除房屋租赁合同通知书》即依法行使了合同解除权，2019年1月23日，该《解除房屋租赁合同通知书》邮件到达被告处，依据该通知中载明的原、被告双方的租赁合同自通知书送达三日后解除，即2019年1月26日解除。现原告李道成请求确认其与被告民主与法制公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月26日解除，于法有据，一审法院予以支持。原告李道成主张被告民主与法制公司支付自2018年6月15日起到2019年1月26日的租金63750元（8500元/月×225天÷30天）及水电费395.29元的部分，有事实和合同依据，可以支持；超过的部分，一审法院不予支持。 原告称被告缴纳的押金20000元已抵扣此前的欠缴租金，没有事实依据，不予采纳。鉴于本案《房屋租赁合同》已于2019年1月26日解除，且原告一并主张了租金和水电费，因此被告反诉请求原告退还讼争租赁房屋的押金20000元，有合同依据，可以支持。被告反诉主张原告支付装修补偿款50%的部分费用75000元，但无证据表明本案讼争租赁房屋已被列入政府征收并获得征收补偿，故被告的该项反诉请求没有事实依据，一审法院不予支持。 被告反诉要求原告返还讼争租赁房屋内的物品，因原告在解除合同时未给予被告合理的搬迁物品期限，且在讼争租赁房屋上加锁，导致被告无法搬离其所有的物品，故原告无权将讼争租赁房屋内的留存物作为遗弃物处理，出于公平原则，原告应将被告在讼争租赁房屋内的留存物品返还被告，对双方共同确认的物品（格力空调8台、监控设施1套、电视机1台、大办公桌1套、中办公桌3张、办公沙发1张、衣柜3个、组合式办公桌1套、单独办公桌2张、接待台1张、茶盘1个、铁质文件柜2个、木质牌匾1个、餐椅杂物等），一审法院依法予以认定。被告清单中的其他物品，原告不予确认，被告未提供证据予以证明，一审法院依法不予确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认原告李道成与被告福建民主与法制传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月26日解除；二、被告福建民主与法制传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李道成支付租金63750元、水电费395.29元；三、驳回原告李道成的其他诉讼请求；四、被告福建民主与法制传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内将福州市晋安区新店镇租赁房屋内属于其所有的物品（详见附件一：物品清单）搬离，并将上述租赁房屋交还原告李道成，原告李道成应予以协助配合；五、反诉被告李道成应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告福建民主与法制传媒有限公司押金20000元；六、驳回反诉原告福建民主与法制传媒有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5529元，由原告李道成负担386元，被告福建民主与法制传媒有限公司负担5143元；反诉案件受理费2175元，减半收取1087.5元，由反诉原告福建民主与法制传媒有限公司负担858.5元，反诉被告李道成负担229元。 本院二审期间，双方没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，民主与法制公司主张案涉房屋已明确被划入该征收范围，讼争合同不能履行已于2018年4月解除。但根据及周边旧屋区改造项目房屋征收指挥部的《温馨提示》，并未明确讼争房屋已被划入该征收范围，在案证据亦不足以表明讼争房屋已被划入该征收范围，讼争房屋至今尚未被征收，故民主与法制公司关于讼争合同已于2018年4月解除的主张不能成立。民主与法制公司主张其已经交还讼争房屋，但根据二审庭审询问，民主与法制公司共持有讼争房屋两套钥匙，合计8把，但民主与法制公司仅交还了一把钥匙，且在讼争房屋中尚有物品未搬离，因此，对于民主与法制公司已经交还讼争房屋的主张，本院不予采信。因此，在讼争《房屋租赁合同》尚未解除的情况下，民主与法制公司自2018年6月开始未再缴纳租金构成违约，李道成有权解除讼争《房屋租赁合同》，一审法院认定讼争《房屋租赁合同》于2019年1月26日解除，并无不当。民主与法制公司应支付自2018年6月15日起到2019年1月26日的租金及水电费。民主与法制公司主张政府补助的装修费用50%，但根据在案证据，本院无法认定讼争租赁房产被列入政府征收并获得征收补偿，民主与法制公司的上述主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，民主与法制公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7204元，由福建民主与法制传媒有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 林 颖 书 记 员 吴 超