福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初2417号 原告：厦门市万科物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区xxx。统一社会信用代码xxx。 法定代表人：项凌云，总经理。 委托诉讼代理人：黄清荣，男，1988年6月8日出生，汉族，公司员工，住所福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：林岚，女，1985年12月1日出生，汉族，公司员工，住所福建省莆田市荔城区。 被告：林峰，男，1971年6月18日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 原告厦门市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告林峰因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人黄清荣、林岚、被告林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.林峰向万科物业公司支付拖欠的物业服务费14342.44元（从2018年2月起至2020年5月）；2.林峰向万科物业公司支付物业服务费违约金暂计为18716.88元（违约金按日千分之三的标准暂计至2020年5月止，最后计算至林峰支付完拖欠的物业服务费等费用之日止）；3.林峰向万科物业公司支付拖欠的公摊水电费合计为676.36元(从2018年1月起至2020年5月）；4.林峰承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年12月2日，万科物业公司与莆田市万科置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：1.万科物业公司为莆田玉湖新城提供物业服务，规定了万科物业公司有权收取物业服务费用及收取标准；2.物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期物业服务费、停车服务费以及水电公摊费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交费，每逾期一日应按照欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。林峰购买莆田市万科城一期18号楼102室，且万科物业公司已出具交付通知书证明林峰已实际接收该房屋。林峰应当按《前期物业服务合同》的约定缴纳物业服务费用。但2018年1月份以后林峰以各种理由不予缴纳物业服务费、违约金、水电公摊。 林峰辩称，一、万科物业公司的物业服务未完全履行。未履行合同内容如下：1.公共区域保洁严重不到位，反映的卫生问题都是三天以上才处理；2.公共设施维护严重不到位，反映的排水沟一下雨就积水的问题两年多没人处理，外墙渗漏也不配合催促开发商修补；3.车辆管理严重不到位，路边、车库无划线区域经常乱停车，多次投诉都无法解决，摩托车占道问题常年存在，造成安全隐患；4.装修管理严重未履行，19号楼5户合并装修完全不履行管理，管理完全流于形式，虚假履行合同，造成楼顶、楼体、楼内、地下室、围墙全面违章。二、万科物业公司放任“两违”帮助违章直接损害业主利益，造成财产严重损失。1.对违章搞双标，对弱势业主违规装修采取禁止装修材料入小区或者停电停水暴力手段强行制止，对有关系业主采取放任，制造不公平，违规期间不制止违章行为、不上报有关部门，要求提供上报材料也不给，不尊重知情权；2.装修管理缺失造成严重财产损失，严重侵害林峰用差价购买获得的采光、通风、视野优势等，造成房产贬值，损失达50多万元。三、绑架法律，制造社会不公。万科物业公司服务意识极差，从不主动沟通，不去起诉妨碍管理业主，反而起诉受害业主。四、林峰与万科物业公司不存在合同关系。1.林峰系二手房购入溪园小区房产，与万科物业公司没有合同关系，也与开发单位无合同关系；2.即使存在事实服务，万科物业公司应当提供林峰入住以来事实提供的服务依据，并双方约定服务价格。 万科物业公司、林峰围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 《前期物业服务合同》1份、房屋所有权证1份、物业费欠费明细1份、水电费公摊明细1份、违规行为整改通知单6份及执法照片打印件3份、万科服务平台投诉记录打印件4份、《装修管理服务协议》1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对万科物业公司提供的催费通知书及EMS快递面单1份，因林峰否认其有收到该邮件，且经查询该邮件投递记录显示为他人代收，故本院不予认定。对林峰提供的一车辆停放照片打印件1份，因无其他证据佐证，无法形成完整的证据链，故本院不予认定。 根据万科物业公司、林峰的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年12月2日，万科物业公司与莆田市万科置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：莆田市万科置业有限公司委托万科物业公司对莆田玉湖新城（莆田万科城xx地块）提供前期物业服务事宜，合同期限自2011年12月2日起至成立业主大会及业主委员会代表业主签订物业服务合同生效时止；万科物业公司提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理等；高层住宅收费标准：2.68元/月·平方米……以上费用标准不包含小区公共区域、公共设备、园区绿化用水和电、装修垃圾清运费、垃圾费、维修基金等运行费用，公共水、电费用按建筑面积分摊并由万科物业公司代（提供水、电资源第三方）收取；业主在首次交付之日起预交三个月物业服务费，并办理银行托收手续，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费、停车服务费以及水电公摊费；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向万科物业公司支付违约金。 2015年6月16日，位于莆田市荔城区xxxx的房产登记至林峰名下，用途为成套住宅，建筑面积161.08平方米。 2015年10月23日，林峰与万科物业公司签订《装修管理服务协议》，合同约定：如在装饰装修过程中，出现本协议或《（临时）管理规约》中所约定的禁止行为和违规行为，万科物业公司有权禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域。 林峰因万科物业公司未妥善解决小区公共位置违章搭建等问题，其未支付2018年2月至2020年5月的物业服务费14342.44元、2018年1月至2020年5月的公摊水电费676.36元。经万科物业公司催讨，林峰仍未向万科物业公司支付物业服务费、公摊水电费等，致讼。庭审中，林峰自认对拖欠物业服务费、公摊水电费的时间及金额无异议。万科物业公司自认小区公共位置仍存在违章搭建未拆除。 本院认为，万科物业公司接受莆田市万科置业有限公司的委托，为莆田玉湖新城（莆田万科城项目xx地块）提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力。林峰与万科物业公司签订的《装修管理服务协议》中约定如在装饰装修过程中出现禁止行为和违规行为，万科物业公司有权禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域，但在万科物业公司提供物业服务期间却存在业主于小区公共位置违章搭建围墙等问题，万科物业公司未尽到《前期物业服务合同》中约定的“物业共用部位的维修、养护和管理”等义务，故林峰拒交物业费具有一定的正当性，但此尚不足以构成免除林峰交费义务的抗辩事由。万科物业公司为林峰提供了物业管理服务，林峰理应支付物业服务相关费用，万科物业公司要求林峰交纳其拖欠的2018年2月至2020年5月的物业服务费14342.44元、2018年1月至2020年5月的公摊水电费676.36元，符合该合同约定，本院予以支持。鉴于万科物业公司对物业共用部位疏于管理，未能按照合同约定提供相应服务，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，其要求林峰支付欠交物业费违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林峰应在本判决生效之日起十日内向厦门市万科物业服务有限公司支付莆田市荔城区xx号楼102室2018年2月至2020年5月的物业服务费14342.44元； 二、林峰应在本判决生效之日起十日内向厦门市万科物业服务有限公司支付莆田市荔城区xx号楼102室2018年1月至2020年5月的公摊水电费676.36元； 三、驳回厦门市万科物业服务有限公司对林峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费643元，减半收取321.5元，由林峰负担176元，由厦门市万科物业服务有限公司负担145.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇二〇年八月二十一日 书记员  关嘉兴 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。