福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终810号 上诉人（原审原告）：翁顾芳，男，1976年9月4日出生，汉族，住福建省莆田县荔城区。 委托诉讼代理人：陈光伟，福建瀛光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林淑贞，福建瀛光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州建发实业有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区五一北路153号正祥商务中心2#楼和格大厦5层A单元。 法定代表人：林茂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱逸航，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈宏达，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：福建省海天房地产开发有限公司，住所地：福建省莆田市秀屿区笏石工业园区。 法定代表人：吴金良，该公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：吴金良，男，1953年6月15日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 上诉人翁顾芳因与被上诉人福州建发实业有限公司（以下简称建发公司）、福建省海天房地产开发有限公司（以下简称海天公司）、吴金良案外人执行异议之诉一案，不服福建省屏南县人民法院（2019）闽0923民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人翁顾芳上诉请求：1.撤销（2019）闽0923民初2171号民事判决，支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，应予纠正。（一）翁顾芳已于2015年11月初对14套房屋和7个车位提起诉讼，福建省莆田市秀屿区人民法院（以下简称秀屿区法院）作出（2015）秀民初字第2995号民事判决支持了翁顾芳的诉讼请求，海天公司没有提出上诉。秀屿区法院于2016年6月11日向出具了生效证明书，翁顾芳申请强制执行。2017年间翁顾芳才发现本属自己诉讼执行标的物却已在2017年10月10日被福建省福州市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼区法院）查封了，秀屿区法院于2018年9月1日致函鼓楼区法院认为该诉讼标的物因在该院查封前，已由秀屿区法院执行，鼓楼区法院应该协助解除。（二）翁顾芳申请执行后，理应由秀屿区法院执行庭去实现执行标的物，现或因秀屿区法院原因，致执行不能及时到位，显然与翁顾芳无关，必须得到法院支持。翁顾芳全额给付的事实，不但海天公司、吴金良认可，更得到生效判决的支持。3.一审法院认为《执行异议和复议规定》第二十八条以及第二十九条中一项不行，就可以完全予以推翻，这一理解令人不解。二、翁顾芳持生效判决书主张自己的执行标的物，一审法院全盘推翻秀屿区法院（2015）秀民初字第2995号民事判决认定的事实，于法无据。 被上诉人建发公司辩称：1.（2015）秀民初字第2995号民事判决书已进入执行阶段与被答辩人的主张无关。2.被答辩人对案涉房屋至今仍未办理过户登记存在过错，即便案涉房屋未能办理过户非因被答辩人原因，被答辩人的主张亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条及第二十九条的其他规定。3.《执行异议和复议规定》第二十八条及第二十九条均明确规定，仅在满足特定条件时，执行异议方能成立，而本案项下被执行人的主张并不符合该等规定。4.根据九民会议纪要第一百二十四条规定，即便是缔结了商品房买卖合同，相应的生效判决属于债权请求权，不得排除执行，（2015）秀民初字第2995号民事判决书仅判决被答辩人与海天公司签订商品房买卖合同，是债权请求权，不得排除执行。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回翁顾芳的上诉请求，维持一审判决。 被上诉人海天公司、吴金良未作答辩。 翁顾芳向一审法院起诉请求：1.依法解除对坐落于莆田市秀屿区的【海天首府】（推广名为【海天·锦上】）楼盘7栋3单元203、303、403、503、603、703、803、1003、1103、1303号共14套房产的查封；2.本案诉讼费用由各被告负担。 一审法院认定事实：2013年6月6日，翁顾芳与海天公司签订《房屋预售协议书》，该协议约定由海天公司开发的【海天首府】（推广名为【海天·锦上】）楼盘，预计将不晚于2014年4月30日取得房屋预售许可证，在海天公司取得预售许可证后，翁顾芳向海天公司购买的预售房屋为：7栋3单元203、303、403、503、603、703、803、903、1003、1103、1203、1303、1403、1503号共14套房屋，7个车位。本次购房款车位款共计8610700元由莆田市国货精品商贸有限公司全额代付，因此，翁顾芳与海天公司签订《商品房买卖合同》时，翁顾芳不再支付购房款及车位款。海天公司取得房屋预售许可证后应当一周之内通知翁顾芳，翁顾芳在接到通知后应当尽快和海天公司签订《商品房买卖合同》，并向政府管理部门办理备案手续。同日，海天公司出具收款收据，收款收据载明翁顾芳与2013年6月6日与其签订的《房屋预售协议书》项下的购房款和车位款总金额8610700元已收讫。2014年6月11日，翁顾芳与海天公司签订《房屋代销协议书》，协议约定翁顾芳就其拥有的【海天首府】（推广名为【海天·锦上】）7#203-1503单元共14套房产全权委托海天公司销售。后翁顾芳因与海天公司商品房预售合同纠纷，于2015年11月3日诉至秀屿区法院。请求判令海天公司立即与其签订【海天首府】（推广名为【海天·锦上】）7#203-1503单元共14套房产、7个车位的《商品房买卖合同》，并向政府管理部门办理备案登记手续。秀屿区法院于2016年4月26日作出（2015）秀民初字第2995号民事判决，判定海天公司应在判决生效之日起五日内与翁顾芳签订【海天首府】（推广名为【海天·锦上】）7#203-1503单元共14套房产，车位7个的《商品房买卖合同》，并向政府管理部门办理备案登记手续。 福建省莆田市贝阿士木业有限公司因欠建发公司代垫货款，向建发公司出具《欠款情况说明及还款计划》，海天公司、吴金良作为担保人。后因代垫货款未全部受偿，建发公司诉至鼓楼区法院，要求海天公司、吴金良承担担保责任。鼓楼区法院于2017年5月16日作出（2016）闽0102民初4006号民事判决：海天公司、吴金良对（2015）鼓民初字第1981号民事判决中判令的福建省莆田市贝阿士木业有限公司向建发公司支付的货款4045054.36元及其资金占用费与违约金，律师费损失48508元，以及迟延履行期间的债务利息等承担连带清偿责任。 鼓楼区法院（2016）闽0102民初4006号民事判决书生效后，建发公司向鼓楼区法院申请强制执行，鼓楼区法院于2017年9月1日立案执行，执行案号为（2017）闽0102执4272号。鼓楼区法院于2017年10月10日查封了如下财产：一、海天公司位于莆田市秀屿区国税局南侧[土地证号：莆国用（2011）第N2011360号]的土地使用权、预售许可证（二期）：201454；二、海天公司位于莆田市秀屿区国税局南侧房产7#（楼盘编号：2584）：203单元、303单元、403单元、503单元、603单元、703单元、803单元、903单元、1003单元、1103单元、1303单元等房产。查封期限三年。 2018年8月16日，为统一调配使用执行力量，提高执行工作效率，福建省高级人民法院作出（2018）闽执协1171号民事裁定，将鼓楼区法院作出的（2016）闽0102民初4006号民事判决交由该院执行。 2019年10月24日，在该院执行建发公司与海天公司、吴金良保证合同纠纷一案中，翁顾芳对执行海天公司名下坐落于福建省莆田市秀屿区【海天首府】（推广名为【海天·锦上】）楼盘7栋3单元203-1303单元共10套房产提出书面异议，该院经审查后认为，翁顾芳提出的执行异议不满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，不享有足以排除强制执行的权益，于2019年11月6日作出（2019）闽0923执异34号执行裁定，驳回翁顾芳的异议请求。 一审法院认为，案涉房产登记在海天公司名下，翁顾芳作为案外人必须对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益才得以排除强制执行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案海天公司预计于2014年4月30日才取得商品房预售许可证，翁顾芳与海天公司签订《房屋预售协议书》的时间是2013年6月6日，此时，海天公司还未取得商品房预售许可，不具备签署商品房预售合同或商品房销售合同的条件。翁顾芳与海天公司在《房屋预售协议书》中仅约定了预售房号、付款方式、建筑面积、单价，对商品房的交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜，供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有约定，案涉《房屋预售协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。双方当事人在《房屋预售协议书》中约定:“海天公司取得房屋预售许可证后应当一周之内通知翁顾芳，翁顾芳在接到通知后应当尽快和海天公司签订《商品房买卖合同》，并向政府管理部门办理备案手续。”由此可见，双方当事人虽然约定了预售房号、付款方式、建筑面积、单价，但仍一致明确还需在将来一定期限内另行签署《商品房买卖合同》，最终确定双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容，以致于翁顾芳曾以商品房预售合同纠纷向秀屿区法院提起诉讼，求得秀屿区法院判令海天公司在指定期限内与其签订涉案房产的买卖合同，但该判决至今仍未履行。因此，涉案《房屋预售协议书》的性质为商品房购销的预约合同，并非合法有效的书面买卖合同。据此，翁顾芳请求涉案房产排除强制执行，并不具备针对这一请求可予以支持的《执行异议和复议规定》第二十八条以及第二十九条第一项作出的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的同一规定。此外，案涉房产是否交付与接收并由翁顾芳合法占有，是否用于居住，购房款是否实际交付，根据现有到案证据，亦无法确定。综上，翁顾芳对涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，请求解除对涉案标的的查封，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第二项规定，判决：驳回翁顾芳的诉讼请求。案件受理费52754元，由翁顾芳负担。 本院二审期间，翁顾芳提交了申请执行书、受理执行案件通知书，用以证明其向秀屿区法院申请执行及受理情况。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院分析认定如下：申请执行书、受理执行案件通知书真实性、合法性予以认可，但与本案待证事实没有关联，不予采信。 一审认定的事实有相关证据证明，本院予以确认。 本院认为，翁顾芳就案涉房产提出的执行异议之诉能否成立应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定进行判断。首先，案涉《房屋预售协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，《房屋预售协议书》亦明确约定在取得房屋预售许可证后，双方应当签订《商品房买卖合同》，据此，案涉协议应认定为预约合同。其次，翁顾芳一次性购买多达14套房产和7个车位，且未举证证明其在莆田无其他用于居住的房屋，亦不能证明所购房产和车位系用于居住。再次，合法占有房产，应当包括对案涉房产的管理和支配，现有证据不能证明翁顾芳已对案涉房屋有管理和支配行为，同时案涉房产在被查封时仍未经有关部门竣工验收，亦不具备交付条件，不能认定其已对案涉房屋合法占有。最后，翁顾芳认为案涉购房款已由案外人莆田市国货精品商贸有限公司代为支付，但该购房款是否实际支付仅有海天公司出具的《收款收据》复印件，翁顾芳既未向法院提交相应款项的转款凭证，也无案外人莆田市国货精品商贸有限公司对款项用途及代付法律后果的确认，无法认定其已支付相应购房款。综上，翁顾芳对案涉房产提出的异议既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，也不符合第二十九条规定，其上诉理由依据不足，本院不予采纳。 综上所述，上诉人翁顾芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费52754元，由上诉人翁顾芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  马孝斌 审判员  陈潇婷 审判员  韦晓菁 二〇二〇年八月十八日 书记员  陈 铮 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……