贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9959号 原告：毕节康泰物业管理有限公司（统一社会信用代码：91520502063060342W），住所地：贵州省毕节市七星关区威西路53号。 法定代理人：王某2。 委托诉讼代理人：阳东海。 被告：李某，女，1982年8月10日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 被告：王某1，男，2010年12月30日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 法定代理人：李某，系被告王某1之母。 原告毕节康泰物业管理有限公司与被告李某、王某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毕节康泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人阳东海、被告王某1的法定代理人及被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毕节康泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告（监护人：李某）向原告支付第四、第五期物业费（2016年4月1日至2020年7月31日6451元），违约金部分原告按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）二十九条规定的不超过百分之三十请求1935元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计8386元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。二、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年3月7日，原告与被告（监护人：李某）签订《前期物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务费标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）：住宅：1.0元／平方米／月，被告应于每年4月1日前缴付当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。被告所购房屋面积：124.06平方米，被告方应于2020年4月1日前支付第四、第五期物业费。截至目前，经原告多次催收，被告未缴纳任何款项。原告认为，根据双方签订的《前期物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付义务并承担违约责任。原告现依法诉至贵院，请求判令如上所请为谢! 被告李某、王某1答辩称：起诉状所述“被告拒绝缴纳物业管理费”是因为原告没有全面履行完成《前期物业服务合同》约定的物业服务内容和达到约定的服务质量标准，已造成违约事实。以下是我的一个申诉证明材料。一、《前期物业服务合同》第二条写明原告（毕节康泰物业管理有限公司）的物业服务内容，包括：一）房屋公共部位的维护（包括：主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等），其中对门厅、楼梯间、走廊通道的维护工作没有开展，导致四栋单元门禁不可用，门厅的门与玻璃雨棚损坏未修理，楼梯间堆有杂物未清理影响通行（照片为证）。二）房屋公共设施设备及其运行的维护和管理（包括：共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯，沟渠、池、井、公益性文体设备和共用设施设备使用的房屋等），其中对地下车库下水管道、电梯前室照明、开关、消防设施、路灯、公益性文体设备和共用设施设备使用的房屋等的维护和管理工作没有开展，导致楼内公共部分（地下车库和楼层电梯前室以及室外道路）的污水管、照明、开关、消防风口、消防栓、消防疏散指示灯、楼宇监控设备、小区路灯、室外公益性建身器材、消防控制室等不能正常使用（照片为证）。三）环境卫生维护（包括：本物业公共区域的清洁、维护。本物业内生活垃圾的清理。本物业公共水景、水体的养护），楼层内每天定时清扫维护基本到位。四）秩序维护（包括：协助公安、治保等相关部门维护本物业区域内的公共秩序。秩序维护员提供安全监控、消防监控、巡视、门岗等服务。一旦发现可疑人员进入本物业区域，及时进行询问和盘查）。因没有开展该项工作，导致长期有外来人员进入小区和楼内乱贴、发放广告（照片为证），甚至敲门直接推销清洗油烟机等事项发生，给被告的生活带来长期困扰与不便（可现场询问调查了解为证）。五）交通秩序与车辆停放（包括：引导车辆行驶和停放。定期维护停车场各项设施。负责车辆行驶和停放秩序的维护。负责公共停车场各项设施的正常运行。甲方不承担乙方车辆及车内财物的保管、保险责任）。因没有开展该项工作，导致出现外来车辆停放经常占用被告私家车位，甚至占用公共车道停放影响小区通行秩序（照片为证）。因没有定期维护停车场各项设施，导致损坏的防火门至今未修复，污水管经常漏水影响卫生和空气环境（照片为证）。二、《前期物业服务合同》第三条写明原告（毕节康泰物业管理有限公司）的物业服务质量标准，包括：一）房屋外观：1、完好整洁，无违章违规搭建安装。2、室外招牌广告按规定设置。3、空调外机按设计位置统一安装。其中，屋面有违章违规搭建安装，影响小区外观且存在安全隐患（照片为证）。二）公用部位、公用设施设备的运行、维护和管理：1、运行、使用、维护由专业人员按规定操作，并留有记录。因无专人维护，导致公共部分的污水管、照明、开关、消防风口、消防栓、防火门、消防疏散指示灯、楼宇监控设备、小区路灯、室外公益性建身器材已坏至今未修复（照片为证）。2、公共设施设备完好，正常运行。至今公共部分的单元门、玻璃雨篷、门禁系统、照明、开关、消防风口、消防栓、消防疏散指示灯、防火门、楼宇监控设备、小区路灯、室外公益性建身器材已坏未修复，不能正常使用（照片为证）。3、管道通畅，无长期堵塞外溢现象。地下车库的污水管经常赌赛，导致污水污染车库环境，臭气熏天。污水泵控制箱已坏未修复不能排水（照片为证，也可现场调查了解）。4、道路通畅，路面平整。进入小区时，小区入口经常停放有车辆无人管理导致不畅通。离开小区时，地下停车场出口至小区口一段因商家经营，车辆占道不畅通（照片为证）。三）环境卫生：1、整体环境卫生良好。外墙构造线条上垃圾多，存在安全隐患。室外垃圾桶乱摆放。2、共用部位、共用设施定期保洁。3、化粪池、污水井、水沟清掏及时。四）绿化：1、整体环境优美舒适。2、绿化维护管理良好。五）交通秩序良好，车辆共用道路畅通，非机动车统一停放。商户经营车辆经常停放在共用道路导致不畅通（照片为证），非机动车辆经常停放在地下室单元入口处导致人员通行困难，小区内学校学生扰民且有破坏公共设施的情况无人管理（可现场询问调查了解为证）。六）治安防范：1、实行门岗护卫人员24小时在岗值勤，公共区域实行全天不定期巡查。原告仅在地下车库进、出口处设置门岗护卫人员，没有对公共区域实行全天不定期巡查（可现场调查了解为证）2、完善和维护园区安全设备设施。没有完善和维护安全设备设施（照片为证）。3、小区监控系统24小时专人值班，实时监控。监控系统无摄像头，无人监控（照片为证）。七）消防：1、设施设备完好，可随时启用。消防设施设备不完好（照片为证）。2、与商铺业主／住宅房屋使用人签订《消防安全责任书》，没有与住宅使用人签订过《消防安全责任书》。3、消防通道畅通。消防通道不畅通（照片为证）。4、对火灾等突发事件制定应急方案，事发时协助有关部门采取相应措施。八）公用部位、公用设施设备小修及时、合格。至今没有全面开展修理工作，何来合格（照片为证）。三、《前期物业服务合同》第十条写明广告牌设置及权益，第二款明确了广告收益用于补充物业服务经费的不足。原告没有向业主公示小区内的道路护栏广告、电梯轿厢广告的收入与开支情况（可调查了解）。四、答辩请求综上所述，被告拒绝暂时缴纳物业管理费是因原告没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合《前期物业服务合同》约定标准的服务，所以被告暂时拒绝交纳物业管理费是为了维护自身合法权益。根据《前期物业服务合同》约定的内容及质量标准，被告请求如下：1、请求毕节市七星关区人民法院调查了解小区的实际情况，要求原告在判决日后15天内逐条完善、整改小区存在的实质性问题与安全隐患，尤其是完善消防设施设备的修复与维护管理，确保小区2000余人的消防安全有保障，让广大的居民生活放心。2、请求毕节市七星关区人民法院要求原告在判决日后15天内在小区公布广告费用的收支情况，以后每6个月公布一次。3、请求毕节市七星关区人民法院要求原告增派保安人员，加强保安巡逻，提升物业服务质量。4、被告尊重事实求是的原则，拒绝全额支付原告请求的2016年4月1日至2020年7月31日物业服务费6451元。同意支付原告2016年4月1日至2020年7月31日的环境卫生维护费（按物业服务费30%计算为6451＊30%＝1935.3元）。5、因原告服务内容与服务质量达不到《前期物业服务合同》要求，属违约在先，被告拒绝支付违约金1935元。由原告承担本案诉讼费用。五、附件（照片一份）。 本院经审理认定事实如下：原告是毕节市七星关区草海大道创美世纪城一期小区的物业管理公司，被告是该小区业主。2015年3月7日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，于每年4月1日前缴纳，缴付当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三的滞纳金，标准为：住宅1.0元/平方米/月。被告房屋的建筑面积为124.06平方米。合同附属的《临时管理规约》还约定了物业管理中双方的义务。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方存在诸如消防设施不规范、杂物随意摆放、垃圾堆放不规范、个别设施设备不能使用、个别单元门禁系统不能使用等问题。针对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。合同履行过程中，被告2016年4月1日起未向原告交付物业服务费。为此，原告以前述诉讼请求诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有原被告的陈述及原被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定支付物业服务费，被告从2016年4月1日起未交付物业服务费，应按合同约定的交费标准计算，被告欠付2016年4月1日至2020年7月31日期间(52个月)的物业服务费为6451.12元（124.06平方米×1.00元×52个月=6451.12元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任。故对原告主张被告支付物业服务费6451元的诉请，本院支持5160.90元（6451.12元×80%=5160.90元）。原告未完全履行合同约定义务，存在违约行为是被告拒付物业服务费的原因。因此，原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李某、王某1于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节康泰物业管理有限公司支付2016年4月1日至2020年7月31日期间的物业服务费5160.90元； 二、驳回原告毕节康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元，由被告李某、王某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年八月二十九日 书记员 何梦思