山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终1236号上诉人（原审原告）：日照友巍实业开发有限公司，住所地日照市东港区泰安路北、枣庄路东丽水花园5号楼沿街，统一社会信用代码913711006138030688。法定代表人：迟聪聪，经理。委托诉讼代理人：李岩，山东文科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈洪，女，1973年1月31日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。被上诉人（原审被告）：刘昌友，男，1973年1月2日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。被上诉人（原审被告）：日照宴遇网络科技有限公司，住所地日照市东港区秦楼街道枣庄路516号丽水花园小区西沿街，统一社会信用代码91371102349007096K。法定代表人：刘昌友，总经理。以上三被上诉人委托诉讼代理人：王伯钊，山东锐境律师事务所律师。原审第三人：青岛亿论商贸有限公司，住所地青岛市市北区宁夏路9号14户，统一社会信用代码91370203783736339H。法定代表人：李文启，董事。委托诉讼代理人：殷学儒，男，该公司员工。上诉人日照友巍实业开发有限公司（以下简称友巍公司）因与被上诉人陈洪、刘昌友、日照宴遇网络科技有限公司（以下简称宴遇科技公司）、原审第三人青岛亿论商贸有限公司（以下简称青岛亿论公司）排除妨害纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初5105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。友巍公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判被上诉人支付房屋占用费6万元及利息；2.撤销一审判决第二项，改判被上诉人腾空返还房屋；3.一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实严重错误。1.涉案房屋属上诉人所有，至今未进行交付。上诉人因合法建造原始取得涉案房屋的所有权，一审法院亦认定涉案房屋系上诉人开发建设，登记在上诉人的名下。因此，上诉人自该房产建设完成之日便对涉案房产拥有实际控制的权利。2011年1月10日，上诉人委托厉翠玉策划、管理涉案房屋，委托期限自2011年1月10日至2019年1月9日。厉翠玉并未对涉案房屋进行策划、管理，只是根据《商业网点策划委托合同》进行转租。该份合同经生效判决于2018年5月3日解除，该判决证明了上诉人作为涉案房产的实际控制人依法对涉案房产进行了委托管理，上诉人从未将涉案房屋交付给青岛亿论公司，青岛亿论公司并未实际控制涉案房屋。2.青岛亿论公司未履行《商品房买卖合同》约定的付款义务，该事实已经生效判决认定，生效判决亦驳回了青岛亿论公司要求上诉人协助办理商品房产权变更登记手续的诉讼请求。3.一审法院判决所依据的债权转让协议，双方均未提交也未经庭审质证且与本案无关联性。一审法院根据该份未经庭审质证的、与本案并无关联性的协议进行判决毫无依据，且将股权转让与商品房买卖混为一谈，将股东行为与公司行为视为一体。青岛亿论公司无权与被上诉人签订《房屋租赁合同》，无权收取涉案房屋的租金，被上诉人也未与上诉人签订涉案房产的房屋租赁合同，被上诉人无权占有、使用上诉人的房产，上诉人有权要求被上诉人支付占有、使用涉案房产的占用费，有权要求被上诉人腾空返还房屋。二、一审法院适用法律错误。首先青岛亿论公司未履行付款义务，双方未进行涉案房产的交付，不应该认定为涉案房屋的合法占有人。其次，《物权法》所称的业主并不是《物权法》规定的所有权人，现涉案房产未交付，也未尚未办理房屋权属变更登记，青岛亿论公司尚未取得该房产的所有权。青岛亿论公司与刘昌友签订的《房屋租赁合同》系对涉案房产的无权处分。一审法院应该依法适用《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋依旧登记在上诉人名下，并未进行产权的变更登记。三、一审法院的判决与已生效的判决既判力的理解和适用严重错误。以往生效判决认定青岛亿论公司尚未取得该房产的所有权，未足额支付购房款，无权要求上诉人协助办理涉案商品房的产权过户手续，而此次判决作出相反的认定。一审判决未依据已生效判决进行事实的认定、且青岛亿论公司并未提供有效证据推翻生效判决认定的事实，损害了上诉人的利益。综上所述，青岛亿论公司并未全面履行商品房买卖合同约定的义务，上诉人与青岛亿论公司并未进行房屋的实际交付，青岛亿论公司并未实际控制涉案房屋，一审法院的判决违反了权利与义务相统一的原则。一审法院混淆“业主”与“物权人”的概念。上诉人作为涉案房屋合法的所有权人，有权向房屋的实际占有人主张占用费用，要求被上诉人腾空返还房屋。陈洪、刘昌友、宴遇科技公司辩称，青岛亿论公司依法享有涉案房屋的物权。上诉人与青岛亿论公司签订了商品房买卖合同并备案，上诉人已经将案涉房屋交付给青岛亿论公司使用，按照法律规定，青岛亿论公司已经成为案涉房产的业主并享有占有、使用、收益等权利。2、陈洪、刘昌友、宴遇科技公司基于上述原因承租青岛亿论公司出租的案涉房产合法有效，友巍公司的主张不能成立。青岛亿论公司未陈述意见。友巍公司向一审法院起诉请求：1.依法判令陈洪、刘昌友、宴遇科技公司向友巍公司支付房屋占用费6万元及利息；2.依法判令陈洪、刘昌友、宴遇科技公司腾空返还房屋；3.本案诉讼费等相关费用由陈洪、刘昌友、宴遇科技公司承担。一审法院认定事实：2017年7月1日，青岛亿论公司与刘昌友签订《房屋租赁合同》，约定：出租人（甲方）青岛亿论公司，联系人李文启，承租人（乙方）刘昌友。出租房屋情况：甲方出租给乙方的房屋为坐落在日照市户商业用房（以下简称“该房屋”），该房屋实测建筑面积约为186平方米；交付日期和租赁期限：甲乙双方约定，甲方于2017年7月1日向乙方交付该房屋。租金从8月1日开始，此一个月为装修期，该房屋租赁期限为三年，自2017年8月1日起至2020年7月31日；……。租金支付方式和限期：该房屋第一、二、三年每平方米每天1.10元合计租金每年人民币74680元（大写柒万肆仟陆佰捌拾元整）。第四年如继续租用，租金双方于2020年4月30日前根据本地市场情况另行商定并支付全年租金，协商不成时，本合同及时终止。乙方支付租金方式为每年一次预付下一年度的全年租金。乙方应于本合同签订当日支付首年租金。此后，乙方应于每年5月1日前向甲方支付下一年度的租金。合同还约定了其他内容。2017年10月27日，刘昌友向青岛亿论公司法定代表人李文启转账30万元；2018年7月14日，刘昌友向青岛亿论公司法定代表人李文启转账20万元。青岛亿论公司成立于2006年1月22日，注册资本为100万元，股东两名：李文启与郭公仁，各持50%的股份；李文启任执行董事并任法定代表人，郭公仁为监事；2014年6月30日变更为李文启持全部股份。友巍公司成立于1994年9月7日，注册资本为3000万元，在股权让给迟聪聪之前，有股东两名：股东青岛亿论公司持股53.3%；股东郭惠琴持股46.7%。股东郭惠琴任董事长，李文启任董事，郭公仁任监事。2013年8月15日，友巍公司（出卖人）与青岛亿论公司（买受人）签订共计八份房屋买卖合同，由青岛亿论公司购买包括涉案房产在内友巍公司方的房屋。本案涉案房屋商品房买卖合同（编号201308150012）及补充协议约定青岛亿论公司购买第005幢4单元（04）101号房，该商品房面积186平方米，套内建筑面积182.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.72平方米。后友巍公司与青岛亿论公司就该商品房买卖合同的履行产生争议，青岛亿论公司诉至一审法院要求友巍公司协助办理涉案的不动产登记手续，一审法院作出（2018）鲁1102民初801号民事判决，判决驳回青岛亿论公司的诉讼请求。2019年4月28日，日照市中级人民法院作出（2019）鲁11民终535号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该二审判决认定案涉《商品房买卖合同》依法成立并生效。另查明，2013年9月11日，青岛亿论公司（作为协议乙方）与迟聪聪（作为协议甲方）、郭惠琴（作为协议丙方）签订《日照友巍实业开发有限公司股权转让协议》，协议主要内容：“友巍公司注册资本人民币3000万元，其中乙方实际出资人民币1600万元，占公司注册资本的53.3%，丙方实际出资人民币1400万元，占公司注册资本的46.7%。一、股权转让的价格：乙方将持有公司53.3%的股权转让给甲方，转让价款13134175.34元，丙方将持有公司46.7%的股权转让给甲方，转让价款11507804.66元。公司目前剩余商品房面积2390.86平方米，剩余地下车位60个（其中车位号79号至86号降10000元），剩余地上车库68.2平方米，上述资产和权益同时转让给甲方。二、转让款的支付和股权转让时间：1.乙方丙方应于本协议签订之日起[60]日内将转让股权变更登记至甲方名下。2.本协议签订的当日，甲方支付全部股权转让款，向乙方支付人民币13134175.34元，向丙方支付人民币11507804.66元，本协议生效。”该三方还对其他权利义务及违约责任、争议解决方式等进行了约定。2013年10月25日，友巍公司的会计账目核算后形成《日照友巍公司2013年10月25日科目余额明细表》（以下简称余额明细表），李文启与迟聪聪在余额明细表上签名，友巍公司在余额明细表上加盖公司印章。在该余额明细表中预收账款科目中记载：丽水沿街房款104013298.00。2013年11月11日，友巍公司股东由青岛亿论公司及郭惠琴变更为迟聪聪，迟聪聪持股100%；法定代表人由郭惠琴变更为迟聪聪。青岛亿论公司、郭惠琴与迟聪聪签订《日照友巍实业开发有限公司股权转让协议》时，案涉房产不包括在友巍公司转让的资产之内。一审法院一审判决、日照市中级人民法院二审判决认定在签订上述《商品房买卖合同》时，青岛亿论公司是友巍公司的控股股东，青岛亿论公司的董事李文启同时担任友巍公司的董事，青岛亿论公司有能力对友巍公司的企业财务或经营决策进行控制或施加重大影响，其相互之间进行的交易应属关联方之间的交易。青岛亿论公司提供的证据虽能证明股权转让时新股东对于青岛亿论公司已经支付商品房价款的事实无异议，但根据《中华人民共和国公司法》第二十条、第二十一条之规定，公司的控股股东等不得利用其关联关系损害公司利益。青岛亿论公司诉求办理商品房产权变更登记手续，取得物权权利，系对友巍公司资产的处置，其应举证证明青岛亿论公司已经实际足额支付合理、公允对价。但综合青岛亿论公司提供的证据，其并未提供有效、直接证据证明已经发生业务款项的真实性和抵顶的合法性，也即无法证实其已经实际足额支付合理、公允对价，故无权要求办理商品房产权变更登记手续。案涉房屋系友巍公司开发建设的房产，登记在友巍公司名下，房产证（补发）号20140528025。关于涉案房屋，友巍公司（甲方）与案外人厉翠玉（乙方）曾于2011年1月签订《商业网点策划委托合同》，友巍公司委托厉翠玉对上述涉案房屋进行包装策划，代为管理，以达到房产保值、增值的目的，代管期内的相关收益（包括出租、转租等）。后经一审法院判决解除友巍公司与厉翠玉于2011年1月10日签订的《商业网点策划委托合同》，2018年5月3日日照市中级人民法院作出（2018）鲁11民终706号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案的争议焦点是友巍公司是否有权行使物权保护权利，是否有权要求陈洪、刘昌友、宴遇科技公司排除妨害并赔偿房屋占用的损失。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，也即友巍公司主张物权保护应当是基于侵权人侵害其物权行为的存在。友巍公司作为房地产开发企业，其和青岛亿论公司双方签订《商品房买卖合同》，约定将案涉争议房产出卖给青岛亿论公司，虽然生效判决认定该交易属关联方之间的交易，但合同经生效判决确认系有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，案涉《商品房买卖合同》依法成立并生效。案涉房屋由友巍公司开发建设，根据案涉《商品房买卖合同》、《股权转让协议》等签订的主体、时间及过程，股权转让协议在友巍公司与青岛亿论公司签订商品房买卖合同之后，虽然案涉房屋仍登记在友巍公司名下，但从友巍公司与青岛亿论公司财产交接来看，案涉房产并不包括在其中，即友巍公司并不控制案涉房产。友巍公司主张的其与厉翠玉解除合同的证据，仅能证明在友巍公司的老股东控制公司期间与厉翠玉有委托合同关系，友巍公司现在的股东在接手实际控制公司后解除了委托合同关系，但该证据并不能证明其仍然实际控制涉案房产的主张。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”现涉案房屋买卖合同被生效判决认定为有效合同，只是合同的履行问题尚存有争议，对于该争议双方可以另行解决。现商品房买卖合同未被解除，合同双方仍然负有履行合同的义务，青岛亿论公司正基于实际占用该房屋而与刘昌友就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，故刘昌友并非基于侵权行为占有涉案房屋，故友巍公司向刘昌友、陈洪、宴遇科技公司主张腾空返还房屋、赔偿房屋占用损失6万元及利息的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十一条，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定，判决：一、驳回友巍公司要求陈洪、刘昌友、宴遇科技公司支付房屋占用费6万元及利息的诉讼请求；二、驳回友巍公司要求陈洪、刘昌友、宴遇科技公司腾空返还房屋的诉讼请求。案件受理费1300元，由友巍公司负担。二审中，友巍公司提供山东省高级人民法院（2019）鲁民申7372、7373、7374、7378号民事裁定书，证实涉案房产物权一直归友巍公司所有，并未发生物权转移。陈洪、刘昌友、宴遇科技公司质证认为，对上述裁定书的真实性无异议，但上述裁定书并没有认定青岛亿论公司未交付房款，而只是认定缺乏证据证实足额交纳房款，且上述裁定书只是维持了日照市中级人民法院暂不予办证的判决结果，并没有否定青岛亿论公司依照物权法及解释的规定成为业主的资格，以及作为业主享有的占有使用受益的权利。本院审查认为，对友巍公司提供的上述裁定书的真实性予以确认，但上述裁定书并未认定青岛亿论公司对涉案房产的占有为非法占有。二审中友巍公司认可涉案房产自2013年由青岛亿论公司占有。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，涉案房产由友巍公司开发建设，2013年8月15日，青岛亿论公司与友巍公司签订商品房买卖合同，购买了涉案房产，青岛亿论公司由此实际占有涉案房产，且上述商品房买卖合同亦经生效判决认定合法有效。尽管青岛亿论公司关于请求友巍公司就涉案房产予以过户的诉讼请求被法院判决驳回，但这仅是友巍公司与青岛亿论公司因为商品房买卖合同履行问题产生争议，且法院判决驳回青岛亿论公司诉讼请求的主要理由系因为青岛亿论公司未提供充分证据证实其实际足额支付对价，并未对双方之间的商品房买卖合同予以解除，亦未认定青岛亿论公司对涉案房产的占有为非法占有。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”青岛亿论公司就基于合法有效的商品房买卖合同实际占有的涉案房产，与刘昌友签订租赁合同，由刘昌友租赁使用，刘昌友对涉案房产的占有使用并非基于侵权行为。因此，友巍公司诉请刘昌友、宴遇科技公司、陈洪腾空返还涉案房产、赔偿房屋占用损失无法律依据，一审法院判决驳回友巍公司的本案诉讼请求并无不当。此外，关于友巍公司上诉主张的股权转让的相关事实，已为本院生效的（2019）鲁11民终535民事判决认定，且友巍公司在一审中就该生效判决亦作为证据提交，故友巍公司关于股权转让协议并未提交证据亦未质证的上诉主张与事实不符。综上所述，友巍公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人日照友巍实业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨荣国审判员  苗自富审判员  王林林二〇二〇年八月三日书记员  裴凤文