重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初8825号原告：保利物业服务股份有限公司，住广州市海珠区阅江中路688号201-208房，统一社会信用代码914401012312453719。法定代表人：黄海，董事长。委托诉讼代理人：金川，男，重庆华栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹朦，男，重庆华栋律师事务所实习律师。被告：孟江，男，1987年8月22日出生，汉族，住重庆市江北区。原告保利物业服务股份有限公司与被告孟江物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业服务股份有限公司的委托代理人金川、曹朦到庭参加诉讼，被告孟江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业服务股份有限公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1．依法判令被告支付自2016年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业管理费共计6729.6元；2．被告向原告支付自2016年1月起至2019年11月止拖欠的公摊水电费368.01元。事实和理由：原告与被告建立物业服务合同关系，因被告拖欠物业费、公摊水电费、违约金等事实，经原告多次催要，被告不予交纳，特此诉讼。被告孟江辩称，原被告签订的《保利香雪花园前期物业管理服务协议》约定最终物业服务收费标准以物价局核定价格为准，请原告出示物价局核定文件，明确收费依据和金额。原告在日常操作保利香雪X-X-X楼底发电机的过程中，产生噪音、油烟，影响心情、睡眠、健康。经过整改，发电机安装了油烟管道，但在卧室、厕所能看到金属烟囱，影响美观、房价，发电时，金属烟囱发出噪音。搭建烟囱方案无被告签字。请求免去未缴纳的物管费及罚金。本院经审理查明：被告是江北区盘溪路150号31幢4-1号房屋（建筑面积77.87平方米，于2013年10月18日登记至被告名下）的业主。原告是被告案涉小区的物业服务企业，2011年8月4日由“保利广州物业管理有限公司”经工商登记更名为“保利物业管理有限公司”，2016年10月25日由“保利物业管理有限公司”经工商登记更名为“保利物业发展股份有限公司”，2020年6月30日，由“保利物业发展股份有限公司”经工商登记更名为“保利物业服务股份有限公司”。2010年10月1日，原告（乙方）与保利（重庆）投资实业有限公司（甲方）签订《保利香雪花园前期物业管理服务合同》，约定由原告为保利香雪小区提供物业管理服务。公共性物业服务内容主要有：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品的养护及管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料的管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行协商）；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：因甲方原因而发生上述各项之外的工作，经甲乙双方协商同意后可由乙方代为开展，所发生的费用在甲方认可的预算范围内由甲方支付。物业管理费用标准及交纳时间的约定如下：高层按1.8元/平方米·月，含电梯费；商业按4元/平方米/月收取；车位按100元/个/月；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月初前十日内履行交纳义务。采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《临时管理规约》及公众管理制度的行为。本合同期限为3年，自2010年10月12日起至2013年10月12日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日3‰的标准向乙方支付违约金。因物业本身固有的瑕疵造成的损害，构成对乙方的免责事由。前述合同签订后，原告进入涉讼小区提供物业服务；且截止本案法庭辩论终结前，原告仍为该小区物业服务企业，该小区尚未成立业主委员会。孟江（甲方）与保利广州物业管理有限公司（乙方）签订《保利香雪花园前期物业管理服务协议》，主要约定：建筑面积77.88平方米。乙方在保修期内负责对开发商、承建商的保修承诺进行协调，保修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修。物业服务质量：供电设备运行正常，配电设备运行正常……。物业管理服务费用标准按《保利香雪花园前期物业管理服务合同》约定标准执行：住宅1.8元/平方米·月，含电梯费；商业按4元/平方米/月收取；车位按100元/个/月；备注：最终物业服务收费标准以物价局核定价格为准。该管理服务费收费标准中不含共用设施的公共水电费，共用设备的公共水电费，小区范围内的路灯电费等。上述公共水电费按政府规定据实分摊。甲方在当月15日前（或物业管理公司通知时间为准）将费用金额缴清，逾期将按日向甲方加收应交纳费用的3‰的滞纳金。因本物业内设备或相关设施本身固有瑕疵所致的一切相关损害，不论其为直接或间接，构成对乙方的免责事由，乙方均不承担赔偿责任。保利（重庆）投资实业有限公司内部工作联系单载明：发单部门：物业公司；致：客户关系管理部。事由：因香雪服务中心接到大量业务投诉反映31栋新建的发电机烟道噪音，经现场观察，因烟道采用白铁皮为主要材质建造，加之无隔音措施，建议地产客服部协同相关部门到现场察看并研究补救措施整改。请客服关系管理部于2018年10月1日前处理完毕。客户关系管理部回复基于以上情况，同意于2018年8月21日前处理完毕以上事宜，并由周蜀雄配合处理。2018年8月28日，周蜀雄回复已通知保修中心及原整改单位现场查看报价并报公司审批。起诉前，原告多次向被告催收物业费。被告自2016年1月至2019年12月拖欠原告的物业管理费6729.6元。庭审中，被告对原告所主张的物业费6729.6元、公摊水电费368.01元的金额没有异议，但认为应当按照双方签订的前期服务协议由物价局核准。原告陈述，涉案发电机系开发商移交给原告的，为小区停电后给电梯发电用的，原告每半月给发电机保养一次。小区发电机每月在定期维护时确有噪音发出，但原告是为小区提供物业服务定期维护测试发电机，是为了小区全体业主利益，原告此举并未侵害被告合法权益，且原告积极联系开发商对被告反映的问题进行了整改，物业公司履行了联系沟通开发商的物业服务义务。发电机的排烟根据开发商的设计是散排的，原告收到小区业主反映之后，联系开发商修建，修建该烟道的整改方案经过31栋三分之二的业主同意，且该烟道是由开发商负责整改，也是开发商出资进行整改，原告只在开发商与业主之间起到沟通作用。原告向全体小区业主收物业费的依据为原告与开发商签订的前期物业服务合同，并非原告与被告签订的前期服务协议，且物价局对物业费标准进行备案，不是前期物业服务合同生效要件。本院认为，根据《物业管理条例》的规定以及涉讼物业服务协议的约定，业主负有交纳物业服务费用的义务。物业服务费收费标准物价局核定与否，不影响案涉《保利香雪花园前期物业管理服务合同》的效力。被告抗辩涉案发电机噪音、油烟问题及油烟管道影响美观、房价等问题，但被告未举证证明发电机、油烟管道安装主体为原告，亦未举证证明原告在物业服务过程中存在操作不当等情形，应承担举证不能的不利后果。被告如认为其权益受到侵害可依法另行主张权利，但不能以此为由拒绝履行物业服务合同义务。综上，被告应向原告支付自2016年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费6729.6元。关于公摊费问题，因《保利香雪花园前期物业管理服务协议》中明确约定公共水电费据实分摊。原告主张被告支付自2016年1月至2019年11月拖欠的公摊水电费368.01元，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孟江于本判决生效之日起五日内支付原告保利物业服务股份有限公司自2016年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业管理费6729.6元；二、被告孟江于本判决生效之日起五日内支付原告保利物业服务股份有限公司自2016年1月至2019年11月拖欠的公摊水电费368.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告孟江负担。本判决为终审判决。审 判 员 施芳群二〇二〇年八月三日法官助理 隆美香书 记 员 熊 林