江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4945号 上诉人（原审原告）：南通天元数控设备制造有限公司，住所地江苏省海安市城东镇洋蛮河工业集中区2号。 法定代表人：冯加林，董事长。 委托诉讼代理人：张沁，北京市盈科（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐宏林，海安市角斜法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：上海久材实业有限公司，住所地上海市奉贤区远东路777弄28号1幢5楼B区。 法定代表人：朱秋霞，董事长。 委托诉讼代理人：瞿见宇，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：陈赟，江苏江花律师事务所律师。 原审第三人：木姚企业管理有限公司，住所地上海市崇明区堡镇堡镇南路58号15幢2楼219-3室。 法定代表人：何玉梅，执行董事。 委托诉讼代理人：周荆，上海市金贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汉京琳，上海市金贸律师事务所律师。 原审第三人：诺威诗家具（上海）有限公司，住所地上海市闵行区沪青平公路277号5楼A72室。 法定代表人：许建国，执行董事。 委托诉讼代理人：陈立青，江苏慧眼律师事务所律师。 上诉人南通天元数控设备制造有限公司（以下简称天元公司）、上海久材实业有限公司（以下简称久财公司）、原审第三人木姚企业管理有限公司（以下简称木姚公司）、诺威诗家具（上海）有限公司（以下简称诺威诗公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服海安市人民法院（2018）苏0621民初3579号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人天元公司上诉请求：请求二审法院撤销原判第三项，依法改判或者发回重审。理由如下：一、天元公司在履行合同中不存在实质性违约行为。关于变压器的配电量，天元公司在2017年10月份就取得了增容许可，因诺威诗公司与木姚公司未通过消防和环评验收，如果开通500KVA变压器，会增加每日500元的基础电费。天元公司为避免损失才没有扩容。诺威诗公司自2018年2月份开始生产到5月份，从未因电力不足影响生产，木姚公司于2018年下半年才完成装修和设备安装。关于酸水池的问题，合同约定租赁物按现状交付。久财公司明知酸水池的存在仍同意接受，天元公司不因此构成违约。而且酸水池不影响厂房的使用。对厂房结构图，虽然天元公司未提供，但对诺威诗公司和木姚公司的装修和消防验收没有任何影响。二、一审判决认定久财公司基于行使抗辩权而未按约支付承租费用的行为无须承担违约责任属适用法律错误。天元公司不存在违约行为，即使存在也是轻微的违约，对久财公司和第三人没有实质性影响。久财公司以此为由不缴纳租金和水电费是滥用抗辩权。而且久财公司纵容第三人破坏主体结构进行改建，按照一审法院的判决，同样无须承担违约责任，显然于法无据。合同法规定，双方当事人都违反合同的，各自承担相应的责任。法院应综合审查各自的行为，确定各自的违约责任。一审法院判决久财公司不违约，不仅与在审的其他案件矛盾，而且与一审法院以久财公司欠缴租金解除合同的判决结果相矛盾。综上，请求二审法院依法判决。 久财公司答辩称，一审法院已经认定天元公司是违约方，久财公司对此予以认可，具体理由已在上诉状中详述。 上诉人久财公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回天元公司要求久财公司支付租金和房屋占有使用费的诉讼请求；一二审诉讼费用由天元公司负担。事实和理由：一、久财公司未有违约行为，而是天元公司存在多处严重违约行为，导致久财公司不能实现合同目的。一审法院既然认定久财公司未按约支付承租费用是行使抗辩权，那么判决久财公司支付2018年3月16日到2018年7月24日期间的租金和占用费显然是矛盾的。天元公司未按约交付配电量为500KVA的变压器，造成第三人无法装修投产，只能自行出资增容。天元公司未按约清理5号厂房面积为206.55平方米的酸水池，给木姚公司的生产造成严重影响。天元公司未提供出租厂房的原始结构图纸，致使第三人无法结合图纸装修，无法办理消防、环保手续。天元公司交付的第12号厂房存在漏水等治疗问题导致整个装修处于停滞状态。天元公司具备配合办理生产经营证照等相关手续，反而多次恶意举报，造成第三人的重大损失。天元公司未按照合同约定的时间交付厂房，也未按照约定的面积交付，比约定交付的面积少739平方米。2018年3月16日到2018年7月24日期间的租金和占用费是天元公司违约造成的损失，应由天元公司自行承担。二、一审法院认定事实错误。根据合同约定的租金缴纳标准和天元公司实际交付的厂房面积、时间，久财公司支付的2445150元可以计算至2018年5月20日，而非一审法院认定的2018年3月15日。合同约定每年的免租期是一个月，一审法院未计算一个月的免除期是错误的。久财公司维修支出的防漏水费用18000元，酸水池隔墙13000元，安装电梯费用112900元应从租金中扣除。综上，请求二审法院支持久财公司的上诉请求。 天元公司答辩称，天元公司不存在违约行为。具体理由已在上诉状中阐述。久财公司不享有抗辩权，应当依法支付违约金。 原审第三人木姚公司述称，2019年9月3日，海安消防部门向木姚公司发出整改通知。因天元公司用泡沫板搭建消防通道，形成所谓的厂房二和厂房四，消防部门要求拆除，否则停工。木姚公司反复交涉无果后于2020年1月撤出租赁房屋。天元公司阻挠木姚公司设备的撤离，木姚公司已向法院另行起诉。另外，木姚公司自行电力增容支付费用25万元。 原审第三人诺威诗公司述称，诺威诗公司在2018年初已达到生产条件，但因天元公司不提供厂房设计图纸，导致诺威诗公司不能通过消防验收，而被消防部门多次通知整改和行政处罚。诺威诗公司被迫于2018年终止与久财公司终止租赁合同。根据合同约定，久财公司应当提供550KVA的变压器，但一直未能提供。天元公司在本次诉讼中称厂房结构图可以向消防部门调取，但此前一直未提供该信息，况且第三人也无权向消防部门申请调取厂房图纸。提供厂房图纸是久财公司应当履行的合同义务。 天元公司向一审法院诉讼请求：1.请求解除双方于2017年9月9日订立的《厂房租赁合同》；2.判令久财公司给付天元公司租金，以每日12490.6元，从2018年3月16日起至合同解除之日止；3.判令久财公司给付天元公司违约金2248320元（以2季度租金计算）；4.判令久财公司给付天元公司滞纳金（以2248320元为基数，自2018年3月16日起至合同解除之日止，按每日千分之三计算）。 一审法院查明事实如下：久财公司经招商人员介绍、引荐，与天元公司洽谈租赁厂房土地事宜，2017年9月，天元公司（甲方）与久财公司（乙方）签订厂房土地租赁合同。久财公司承租天元公司的土地厂房后，经天元公司允许将租赁物先后分别转租给第三人诺威诗公司和木姚公司，均分别签订了租赁合同，交至天元公司备案。 （一）关于租赁合同内容，约定如下：第一条，1.1甲方将位于江苏省海安县洋蛮河工业园区2号天元横机制造有限公司的厂房一、厂房二、厂房三、厂房四、厂房五、厂房九、厂房十、厂房十一、厂房十二、配电房、附属办公用房一、附属办公用房二、办公楼二、职工宿舍楼一、职工宿舍楼二、东门卫室（以下简称租赁物）租赁于乙方使用，租赁面积大约37472平方米（以实际测量面积为准）；1.2租赁物功能为工业厂房、仓储、加工等；1.3采取整体出租的方式给乙方，合同期内同意乙方对外分租或转租（双方按本合同的特别约定执行）。第二条，2.1租赁期限为15年，即从2017年9月16日至2032年9月15日；2.2租赁期满,甲方如继续出租厂房时乙方享有优先权……。第三条，3.1租赁物的免租期为四个月，免租期给予的方式为前四年每年给予一个月，免租期为每年的最后一个月；3.2……甲方将租赁物按现状交付给乙方使用，乙方同意按租赁物及设施的现状承租。第四条，4.1租赁保证金50万元；4.2年租金为120元/平米每年，租金第1年至第3年每年租金4496640元（实际租金以双方确认的面积为准），租金递增方式为每三年递增5%，租赁税由甲乙双方各承担50%，其他所有税费由甲方自行承担；4.3厂房变压器配电量为500KVA，甲方用电80KVA－100KVA,其余400KVA-420KVA用电容量供乙方使用；若乙方需增加用电量，则增加用电量的费用全部由乙方承担。配电房间由甲乙双方共同管理，甲方负责该变压器的维修，租赁期间乙方的水气电费（包括变压器的基础电费）由乙方承担，水气电费由乙方先预缴……。第五条，5.1乙方在合同签订三日内，向甲方支付保证金500000元，在合同生效后自动转为押金和租金，起租日起乙方向甲方支付一个月押金374720元，6个月的租金2248320元，合计2623040元；5.2乙方向甲方支付的押金在本合同租赁关系结束时，乙方向甲方结清全部所承担的费用并清理退场，在保证所租厂房及其相关设施完好的前提下，甲方将无息归还于乙方租赁押金；5.3乙方应于下一个房租付款周期前七天将六个月应付的房屋租金支付给甲方……；5.4乙方应依约定及时支付该房屋租金及相关费用，如产生拖欠，除补缴全部拖欠外，还应按照拖欠期限每日向甲方支付所拖欠租金的千分之三滞纳金，乙方如拖欠租金和其他费用超过30天视为乙方严重违约，甲方有权终止合同收回该房屋，并有权追缴全部欠款，并按本合同第十四条规定追究违约责任。第六条，租赁物的转让……。第七条，维护保养……。（八）防火安全……。（九）物业管理……。（十）10.1乙方不得擅自改变房屋的主体结构和用途，乙方在租赁物以外如需搭建各种建筑必须征得甲方书面同意；10.2租赁期间乙方根据自己的经营特点需要进行装修时，不能破坏主体结构（如墙、屋顶、地面、门窗），如需主体结构改变，必须征得甲方的书面同意，并报相关部门批准，并符合当地消防、安全、环保等条例，排放的污水必须符合环保标准。不得破坏原厂房的结构，不得影响消防和水电设施的使用……。第十一条，11.1在租期内，若乙方欠交租金超过一个月，甲方在书面通知乙方缴款之日起五日内，乙方未付相关款项，甲方有权停止乙方使用租赁屋内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；若乙方欠交租金1个月，甲方有权提前解除合同，在甲方以传真或信函方式通知之日，本合同自动终止；甲方有权留置乙方租赁物的财产并书面通知发出之日起五日后，甲方申请拍卖留置财产用于抵押乙方应付的因租赁行为所产生的全部费用；11.2未经双方书面同意，任何一方不得提前终止本合同，否则违约方须赔偿对方一切经济损失。第十二条，12.1乙方自行负责自己的和分租转租方的营业执照和税务登记证以及环评消防验收等经营所需证照的办理，如需要甲方提供有关出租方面的证明材料或者甲方的印章，甲方应积极配合，但甲方不承担任何费用和责任；12.2……；12.3……；12.4如果乙方未按时支付房租和水电气及其他费用外，甲方有权终止合同和有权追缴所欠款项，还有权直接向乙方的转租和分租方直接收取转租和分租费用；12.5……。第十三条，特别约定，乙方分租或转租给第三方时，与第三方签订的转租或分租合同必须交于甲方备案，同时该合同中必须约定：如果乙方未及时支付应缴的房租和水气电费和其他相关费用，业主（本协议中的甲方）出具书面说明后有权直接向分租或转租方收取房租和水电气费，如果转租或分租方不配合，拒缴上述费用，业主有权拉水电气，业主不承担由此引起的任何损失和责任，如果乙方与业主违约，业主有权要求转租或分租方继续履行与乙方签订的合同，并支付相关的费用给见证方，如不愿履行，业主有权要求转租或分租方无条件搬离业主厂区，并承担业主由此引起的全部损失。乙方与第三方签订的合同内必须体现特别约定内容及备案，否则乙方与第三方的合同视为无效合同……。第十四条，免责条款……。第十五条，合同的终止……。第十六条，承担违约责任的一方必须按照违约发生时的租金水平支付对方两个季度的租金，并承担其在违约前应承担关于本合同的所有责任和义务。第十七条，根据合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行……。第十八条，适用法律……。第十九条，其他条款……。第二十条，合同效力。 （二）关于租赁物的交付，租赁合同签订后，天元公司向久财公司交付了相关租赁物。天元公司向法庭提交了交接书和确认书共三份，分别是： 1.2017年9月22日交接书，载明根据2017年9月8日双方签订的厂房租赁合同，于2017年9月23日向乙方交接面积为34935平米，厂房三暂缓交接给乙方使用，双方签字确认无误均予盖章，天元公司许海民、久财公司彭勇签字。 2.2017年12月1日部分房屋交接确认书，双方确认甲方现使用的厂房三（面积2518平方米）在两个月内（即在2018年2月1日前），甲方承诺腾空后并交付给乙方使用；宿舍一东楼梯（包括楼梯）以东五层共十间房（面积720平方米）归甲方使用。双方均予盖章确认，久财公司彭勇签字。 3.2018年2月2日交接书，载明现将厂房三（2518平方）交于上海久财实业有限公司使用。双方代表签字。综上，天元公司主张先后向久财公司交付了36733平方米（包含厂房五内的酸水池）。 双方对交接书的内容意见一致，均予确认。关于酸水池，久财公司及第三人均提出至今仍在五号厂房内未作处理，面积206.55平米，天元公司当庭予以确认。关于变压器配电量，天元公司及第三人均提出未按约交付厂房变压器总配电量550KVA，天元公司当庭确认交付的是250KVA。 （三）关于租金的交付，租赁合同签订后，久财公司亦按约交付保证金及首期租金，有天元公司向其出具的收据条为证，天元公司于2017年9月8日收到久财公司厂房租赁保证金500000元，于9月19日收到久财公司厂房租金1000000元，于9月25日收到久财公司租金945450元。上述费用合计2445450元，保证金用于抵算租金。双方均确认截至2018年3月15日，此前的租金已结清。 （四）租赁物的权属 久财公司对天元公司交付的总面积数（含酸水池在内）予以确认，但其与第三人对租赁物的权属问题均提出异议，天元公司提交了以下证据： 1.南通市天元横机制造有限公司（以下简称天元横机）的授权书，特别授权天元公司以其公司名义将公司办公楼对外出租，天元横机与天元公司的法定代理人均系冯加林。 2.海安农村商业银行出具的证明一份，天元横机以天元公司房地产抵押借款，抵押物房产证及土地证原件均在银行统一保管，抵押物明细为：（1）位于洋蛮河村20组3、4、10、11、16幢工业房产14723.24平米、工业土地85562平米（产权证号：海安房权证城东镇字第××号、20××38号、20××41号、20××39号、20××82号、苏海国用2006第X80×××8号）；（2）位于城东镇洋蛮河村20组5－8幢工业房产12351.92平米，工业用地32890平米（产权证号：海安房权证城东镇字第××号、第××号、第××号、第××号、苏海国用（2007）第X80×××7号）。 3.土地登记信息表3份，分别是：（1）苏海国用（2005）第X204106号，土地使用权人为南通市天元横机制造公司，土地性质国有建设用地使用，坐落于城东洋蛮河村20组，权属类型国有（出让），宗地面积15044.45平米；（2）苏海国用（2006）第X80×××8号，土地使用权人为南通市天元数控设备制造有限公司，土地使用性质国有建设用地使用权，坐落于城东洋蛮河村20组，权属类型出让，宗地面积85562平米；（3）苏海国用（2007）第X80×××7号，土地使用权人为南通市天元数控设备制造有限公司，坐落于城东洋蛮河村20组，土地性质国有建设用地使用权，权属类型出让，宗地面积32890平米。 4.海安房权证城东镇字第××号房屋所有权证原件1份以及不动产权属证明10份，信息如下：（1）海安房权证城东镇字第××号，房屋所有权人南通市天元横机制造有限公司，房屋坐落于城东镇洋蛮河村20组2幢，钢混房屋1－3层，单独共有，建筑面积4388.58平米；（2）海安房权证城东镇字第××号，房屋所有权人系天元公司，坐落于城东镇洋蛮河村20组3幢，所在层1－5层，单独共有，建筑面积2285.20平米；（3）海安房权证城东镇字第××号，房屋所有权人系天元公司，坐落于城东镇洋蛮河村20组4幢，所在层1－5层，单独共有，建筑面积2285.20平米；（4）海安房权证城东镇字第××号，房屋所有权人系天元公司，坐落于城东镇洋蛮河村20组5幢，所在层1层，单独共有，建筑面积5739.50平米；（5）海安房权证城东镇字第××号，房屋所有权人系天元公司，坐落于城东镇洋蛮河村20组6幢，所在层1层，单独共有，建筑面积2204.14平米；（6）海安房权证城东镇字第××号，房屋所有权人系天元公司，坐落于城东镇洋蛮河村20组7幢，所在层1层，单独共有，建筑面积2204.14平米；（7）海安房权证城东镇字第××号，房屋所有权人系天元公司，坐落于城东镇洋蛮河村20组8幢，所在层1层，单独共有，建筑面积2204.14平米；（8）海安房权证城东镇字第××号，房屋所有权人系天元公司，坐落于城东镇洋蛮河村20组10幢，所在层1层，单独共有，建筑面积2204.14平米；（9）海安房权证城东镇字第××号，房屋所有权人系天元公司，坐落于城东镇洋蛮河村20组11幢，所在层1层，单独共有，建筑面积2204.14平米；（10）海安房权证城东镇字第××号，房屋所有权人系天元公司，坐落于城东镇洋蛮河村20组16幢，所在层1层，单独共有，建筑面积5744.56平米。 结合权属登记表、现场图以及当事人的陈述，天元公司当庭确认租赁物中厂房二、厂房四、厂房十、附属办公用房一、附属办公用房二、配电房和东门卫室均无产权证，久财公司对此进行质证，确认无异议。 天元公司另提交久财公司于第一次庭审时提交的反诉状，反诉请求为判令解除厂房土地租赁合同、反诉被告承担违约金2203900元、赔偿反诉原告损失5000000元、租金利益损失9000000元、反诉被告承担反诉费用。久财公司确实在第一次庭审时提出反诉，法院依法向天元公司送达反诉状，在第二次庭审时久财公司当庭撤回反诉，并明确对相关损失保留权利另行主张。 针对天元公司所举的证据，久财公司围绕抗辩主张及质证意见向法庭举证，提交光盘2张及通话记录1份、往来函件9份。光盘及通话内容涉及原始结构平面图、配电量和酸水池问题，天元公司当庭予以确认。往来函件：1.2018年1月25日联络函件，内容为久财公司要求天元公司提供厂房一、二、三、四、五的原始结构平面图；2.2018年3月1日沟通联系函，内容是久财公司与天元公司交涉，要求天元公司配合办理手续、提供结构平面图、配电量和处理酸水池问题；3.2018年3月5日天元公司出具给久财公司的复函，对配电量问题进行回应，认为久财公司应立即停产并及时办理消防、环评验收等手续，承诺消防、环评验收后按合同将厂房财产保险落实，具备开工条件后即开通500KVA，同时承诺已积极寻找资质单位安全清理酸水池；4.2018年3月11日久财公司出具给天元公司的业务联络函，反映厂房漏水，2018年3月17日后自行修补，所产生的费用从租金中扣除，再次提及配电量的问题；5.2018年3月13日久财公司向天元公司出具的告知函，要求提供厂房一、二、三、四、五厂房原始结构图；6.2018年3月19日久财公司向天元公司出具的业务联络件，再次交涉原始结构图、配电量、酸水池等问题，同时提出木姚公司和诺威诗公司因厂房装修及办理生产许可证、环评、消防整改报备方案、财产保险等所需，要求天元公司提交租赁区域的消防审核验收备案文书、建筑全套图纸、全厂总平面图、给排水分布总平面图、厂房原始图及各自的CAD板本；7.2018年4月8日久财公司出具给天元公司的联络函件，交涉由天元公司提交上述文件，并派人带公司公章到消防大队配合签字，如不配合导致手续无法办理，引起厂房不能正常使用，由天元公司承担责任；8.2018年5月10日诺威诗公司出具久财公给司的解除厂房租赁与管理合同的函件，内容如下：（1）诺威诗公司提出承租后按约履行各项义务，但久财公司未能提供合同约定的550KVA电量保障、不履行装修施工、设备安装、环保消防等办证投产的必要配合义务，尤其是天元公司屡次发函要求停止施工、且拒不提交厂房图纸以进行装修施工、环保消防验等投产必备程序；（2）天元公司另以（2018）苏0621民初532号、（2018）苏0621民初2295号两个诉讼要求解除与久财公司的合同，并要求停止装修、恢复原状以及排除妨害等，天元公司与久财公司履行合同存在争议，致使诺威诗公司进场后施工装修工作受到阻挠，久财公司虽承诺继续装修及安装，但天元公司未提供办理必要手续，且要求停止和拆除必要装修及设备；（3）诺威诗公司已投入巨大人力、物力和财力，久财公司与天元公司的诉讼尚在进行中，诺威诗公司与久财公司的合同履行存在诸多不确定因素，现实情况致使无法投产，为避免损失扩大进行撤离；（4）要求解除合同，造成的损失另行主张；9.2018年6月7日木姚公司出具给久财公司的工作联系函件，交涉要求久财公司原房主产权证、工商行政许可证、法人身份证复印件、房屋租赁协议（均需加天元公司印章）等材料，以确保工程验收和报检。天元公司对上述函件的真实性无异议，但称不存在不配合承租方办理相关证照手续的情形。关于租赁房屋漏水的问题，天元公司提交厂房屋面防水维修工程施工合同和付款凭证以证明确实维修过房屋；久财公司亦提交厂房屋面补漏施工合同及付款收据，因对租赁厂房和宿舍、食堂补漏防水施工而花费13000元。 针对天元公司和久财公司提交的证据，第三人木姚公司的质证意见同述称意见，并围绕述称意见向法庭举证。证据如下： 1.租赁合同一份，内容如下：2017年11月6日，久财公司（甲方）与第三人木姚公司（乙方）签订厂房租赁与管理合同。第一条，1.1甲方将位于江苏省海安县洋蛮河工业园区2号天元横机制造有限公司的厂房一、厂房二、厂房三、厂房四、厂房五，附属办公用房一、附属办公用房二、职工宿舍楼一的24间宿舍（以下简称租赁物）租赁于乙方使用，租赁面积经甲乙双方大约37472平方米（以实际面积为准），面积大约12900平方米（含公摊面积8%），甲方将租赁物按现状租赁于乙方使用。（A）租金单价为140元/平方/年，年租金人民币1806000元，即每月租金为人民币150500元；（B）管理费单价：1元/平方/月，年度管理费为154800元，即每月管理费为12900人民币，管理费与租金一并按本协议支付给甲方；1.2本租赁物的功能为工业厂房，甲方应如实告知乙方物业的现状，乙方已完全清楚并承诺按甲方物业实际效能进行使用；1.3租赁期限为10年，即从2017年11月1日至2027年11月10月31日止，甲方同意给予乙方两个月免租期，免租期给予的方式为前两年每年给予一个月，免租期为每年最后一个月；1.4签订合同之日即为甲方物业交付之日，甲乙双方不再另行办理交接手续；1.5租赁合同到期后，双方租约自动终止，若乙方有意续租，应在租赁期限届满前2个月以书面形式提出，在同等承租条件下，乙方有优先权。第二条，2.1租赁保证金163400元，租赁期间，乙方在任何情况下都不可主张保证金用于充抵租金、水电费等费用；2.2租赁期限内的第1至2年，即从2017年11月1日起至2019年10月31日，厂房租金（含管理费）为每月163400元，从租赁期限内第3年起，即2019年11月1日起，月租金按每两年每平方米递增7%收费，每隔两年的11月1日为租金递增日；……；第三条，双方责任；第四条，合同的终止；第五条，违约责任；第六条，其他相关条款。 2.收据，证明木姚公司在签订合同后先后支付租金等费用，即2017年11月30日支付首付6个月厂房租金（预付）789030元、一个月厂房租金押金131505元、厂房租赁用电电费押金30000元，2018年2月8日支付厂房三租金及管理费90368元、厂房三押金，2018年5月4日支付厂房租金、管理费796917元。 3.中国农业银行转账凭证，第三人木姚公司2018年11月8日，向法院执行款账户提存2018年11月份的租金150500元及物业管理费12900元；于2018年12月28日提存2019年1月份租金150500元；2019年1月23日补缴2018年12月租金150500元及物业管理费12900元。 4.久财公司的确认书、现场签证单照片，证明木姚公司在施工前对租赁物的改善方案得到久财公司的确认，且采取了加固措施处理。 5.建筑消防设施检测报告及检测单位营业执照、资质证书、告知函，证明承租的租赁物原先未经消防验收，木姚公司另花巨资进行消防安装施工及检测，多次具函与久财公司联系索要天元公司施工图、催促处理承租范围内的酸水池。 6.工作联系函件及快递凭证、天元公司的回复函，证明木姚公司办理消防、环评和电力增容等手续需要天元公司配合提供相关证照，天元公司明知木姚公司进行大量装修且投入较大，但一再拖延，久财公司未及时向木姚公司提供导致无法及时办理、较长时间停工，天元公司直至2018年6月14日才表示同意配合。 针对天元公司与久财公司提交的证据，第三人诺威诗公司的质证意见同述称意见，并围绕述称意见向法庭举证。证据如下： 1.租赁合同一份，合同内容如下：2017年9月27日，被告（甲方）与第三人诺威诗公司（乙方）签订厂房租赁与管理合同。第一条，1.1甲方将位于江苏省海安县洋蛮河工业园区2号园区内的厂房九、厂房十、厂房十一、厂房十二，办公楼二、宿舍一栋，面积大约24550平方米（以实际以测量为准），管理费单价：1元/平方/月，管理费年度租金为200000元，合计为人民币每月租金303083元，按现状租赁于乙方使用；1.2本租赁物的功能为工业厂房，甲方应如实告知乙方物业的现状，乙方已完全清楚甲方物业现状，并承诺按甲方物业实际效能进行使用；1.3租赁期限为10年，即从2017年9月16日至2027年11月15日止，甲方同意给予乙方60天装修免租期，即从2017年9月16日至2017年11月15日止；1.4签订合同之日即为甲方物业交付之日，甲乙双方不再另行办理交接手续；1.5租赁合同到期后，双方租约自动终止，若乙方有意续租，应在租赁期限届满前2个月以书面形式提出，在同等承租条件下，乙方有优先权。第二条，2.1租赁保证金303083元，租赁期间，乙方在任何情况下都不可主张保证金用于充抵租金、水电费等费用；2.2第1至第2年，即从即从2017年9月16日起至2019年11月15日，厂房租金（含管理费）为每月303083元，从第3年起，即2019年11月15日起，月租金按每两年每平方米递增8%收费，每隔两年的11月15日为租金递增日；2.3甲方提供550KV的电量给乙方使用……基本电费、水费、卫生清洁费……；2.4乙方在签订合同的当天，应向甲方缴纳为一个月的租赁保证金303083元，6个月的预付租金1818498元，电费预付30000元，合计为人民币2151581元；2.5租金的付款方式为每半年一付，于每半年的前一个月25号向甲方支付租金……；第三条，双方责任；第四条，合同的终止；第五条，违约责任；第六条，其他相关条款。当日，双方签订南通久财科技园管理公约。 2.收据三份，证明诺威诗公司在签订合同当天向被告久财公司缴纳租赁保证金303483元、6个月房租1818498元，电费预付押金30000元。 3.诺威诗公司与久财公司的往来电子邮件及附件材料、消防大队的通知书及行政处罚决定书，证明双方从厂房装修方案的议定到厂房装修直至最后合同解除期间的具体沟通情况，以及诺威诗公司被处罚、且因天元公司与久财公司之间存在纠纷导致无法实现合同目的而于2018年5月撤出搬离租处的事实。 庭审中，天元公司与久财公司对第三人木姚公司、诺威诗公司提交的上述证据进行质证。天元公司对于第三人与久财公司之间的租赁合同表示知晓，确认该两份合同均在天元公司备案。天元公司对与久财公司之间往来函件真实性无异议，同时作出解释说明；对久财公司与第三人的函件、第三人与他人间的函件表示不知情。关于久财公司及第三人均提及的配电量问题，天元公司通过回函及当庭陈述，表示在没有具备生产条件的前提下开通550KVA无形之中增加成本，对天元公司的该解释法院不予采信。关于酸水池至今未处理的问题，天元公司所称需要上级环保部门审批等解释，法院亦不予采信。关于天元公司是否存有不配合久财公司为第三人办理经营所需的各类证照问题，天元公司均予以否认，但从现有函件，结合庭审中各方的陈述，天元公司与久财公司及第三人确实因办理经营所需的各类证照事项发生过争议，久财公司与第三人的说法一致，各方的函件往来内容亦有所印证，法院对久财公司及第三人提交的涉及该证照办理事项函件的真实性均予以确认。 关于天元公司所提交的鉴定报告，经查，天元公司在法院（2018）苏0621民初532号房屋租赁合同纠纷案件中要求久财公司对破坏的厂房恢复原状并支付违约金，并在该案中申请对14幢房屋拆改及影响进行鉴定，拆改对宿舍一、办公楼、厂房一、厂房三、厂房五、厂房十、厂房十一、厂房十二、附属办公用房一、附属办公房二的安全性和抗震性有不利影响。该鉴定报告在（2018）苏0621民初532号案件审理中进行过举证质证，久财公司、诺威诗公司、木姚公司对此均提出异议，后天元公司提出撤诉申请，法院于2018年11月27日裁定准许撤回起诉。在本案中，天元公司又以此作为证据提交，久财公司及第三人对此均不予认可，本案中对该证据亦难以采信。 在法院审理过程中，天元公司及第三人木姚公司均表示，如果天元公司与久财公司的租赁合同被解除，双方均有发生租赁关系的合作意愿。对于久财公司认为天元公司的违约行为给其造成相关损失，其在庭审中明确表示保留权利另行主张，其亦已实际另行诉讼（案号为（2019）苏0621民初2083号），故在本案不予涉及。关于久财公司在庭审中所称，诺威诗公司撤出后其向天元公司表示过返还诺威诗租赁物的意见，但久财公司未向法庭提交相关证据证明，且久财公司在谈话笔录中确认诺威诗公司撤出时仅是给其发了一份函件，而未进行租赁物的返还交接。法院向第三人诺威诗公司询问承租后有无添附财产、撤出时如何处理承租物和添附物以及对解除合同如何考虑等问题，并进行释明，诺威诗公司明确表示本案涉及的是天元公司与久财公司合同相对方，对其承租后添附的财产、履行合同中造成的损失等另行主张或与对方协商处理，在本案不予理涉。鉴于此，法院对承租现场进行勘查，制作了影像资料和调查工作笔录，诺威诗公司承租后对厂房及办公楼进行了改造，并投入相关动产用以生产或办公，因办理相关证照等原因发生矛盾，2018年5月诺威诗公司撤出租处时，承租的厂房、宿舍及办公楼已搬空；木姚公司目前处于正常生产经营中。 一审法院认为，合法的租赁合同应受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 所有权人对自己的不动产或者动产、依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，双方当事人签订了《厂房土地租赁合同》，且已交付了租赁物，通过核实租赁物的权属情况，双方均确认厂房二、厂房四、厂房十、附属办公用房一、附属办公用房二、配电房及东门卫室无产权，根据相关法律规定，此系天元公司未取得相关权证而搭建，故合同中涉及上述租赁物的内容无效；有关厂房一、厂房三、厂房五、厂房九、厂房十一、厂房十二、办公楼二、职工宿舍楼一、职工宿舍楼二的合同内容没有违反法律法规的强制性规定，该部分约定内容合法有效，是双方当事人真实的意思表示，当事人双方均应按合同约定履行合同义务。 天元公司作为出租方，应按约交付合同约定的租赁物，但其未能按约交付变压器配电量、酸水池未予处理、未提交相关厂房平面图等，未全面履行交付义务；久财公司作为承租方，经天元公司同意，其已实际转租并有一定收益，其应当履行支付承租费用的义务。按照合同约定，久财公司欠交租金超过1个月，天元公司有权提前解除合同，在天元公司以传真或信函等书面方式通知久财公司之日起，合同自动终止。本案中，久财公司应按约缴纳自2018年3月16日起算的第二期租赁费用，天元公司未在诉前通过通知程序而行使解除权，而是在审理过程中于2018年7月24日向法院提交增加诉讼请求申请书，要求解除租赁合同，系其以诉讼方式提出解除合同，法院于当日向久财公司送达了增加诉讼请求申请书，即有关厂房一、厂房三、厂房五、厂房九、厂房十一、厂房十二、办公楼二、职工宿舍楼一、职工宿舍楼二的合同内容自送达至久财公司当日起解除。法院向天元公司释明解除合同会涉及到返还租赁物、恢复原状等情形，天元公司明确表示在本案中不主张返还租赁物、恢复原状，待法院就现行诉请判决后与久财公司、第三人协商处理或另行主张，此系天元公司自主处分权利，并无不妥。 天元公司与久财公司现均确认“租金”已交付至2018年3月15日，即合同约定的首期“租金”已结清，而按照合同约定，久财公司应于下一个房租付款周期前七天将六个月应付的该房屋“租金”支付给天元公司。天元公司现要求久财公司给付以每日12490.60元、从2018年3月16日起至合同解除之日止期间租金的主张，结合双方在庭审中确认的交付含酸水池（206.55平米）在内的实际面积36733平方米，酸水池的面积应予剔除，即认定交付的面积数为36526.45平方米。结合双方约定120元/平方米（实际租金以实际面积为准），计年承租费用为4383174元，即月承租费用为365264.50元。对于有产权的租赁物，久财公司应按实际面积、租金标准支付租金；对于无产权的租赁物，天元公司在庭审中要求参照合同约定的租金标准支付占有使用费至合同解除时止，法院予以支持。租赁期间，天元公司负有维修租赁物的义务，久财公司对租赁物进行维修所支出的费用13000元从租金及占用费中予以抵扣。 关于天元公司要求久财公司给付因拖欠租金而造成违约金、滞纳金的主张，法院认为，所谓滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性的特点，而违约金是补偿性，有限度地体现处罚性；根据诚实信用原则，当事人在友好自愿的情况下签订合同，均是对对方给予信任，其中一方违约会给另一方带来损失，违约金是对这种损失的补偿。本案中，租赁合同系互负义务且具有对价关系的双务合同，天元公司不按约全部履行交付义务，给久财公司造成一定程度上的影响，系天元公司违约，而久财公司对此行使抗辩权而引发的未按约支付承租费用的行为无需承担违约责任。 依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十四条、第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除南通市天元数控设备制造有限公司与上海久财实业有限公司签订的《厂房土地租赁合同》中涉及厂房一、厂房三、厂房五、厂房九、厂房十一、厂房十二、办公楼二、职工宿舍楼一、职工宿舍楼二的合同内容；二、上海久财实业有限公司给付南通市天元数控设备制造有限公司自2018年3月16日至2018年7月24日期间的租金和占用费合计1594163.80元（365264.50元/月*4.4月－13000元），于判决生效后十日内履行；三、驳回南通市天元数控设备制造有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25414元，由南通市天元数控设备制造有限公司负担6266元，由上海久财实业有限公司负担19148元。 二审中，久财公司向本院提供了双方因租赁关系发生多起诉讼的法律文件及安装电梯的合同、转账凭证，要求天元公司承担费用。木姚公司提供了变压器承包合同及支付凭证，责令整改通知书，证明厂房二、四无法正常使用。本院组织双方当事人质证，并审查证据认为，双方因租赁关系多次诉讼，与本案的处理无关联性。久财公司安装电梯的合同及支付的费用，在一审中并未主张，其在二审中提出，天元公司不同意一并处理，本院不予理涉。木姚公司与天元公司无直接的合同关系，其因转租合同造成的损失，不应在本案中处理。本院对其在二审中提供的证据不予认定。 经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，天元公司与久财公司签订的租赁合同，除部分房屋因无批建手续而无效外，其余主要部分均属有效。即使无效部分，因天元公司已实际交付给久财公司，久财公司仍应比照合同约定的租金标准支付租金。合同法第六十条第二款规定，当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。久财公司承租房屋后，再转租给他人，因生产及办理证照的需要，天元公司应当履行提供房屋平面图、协助申领证照等附随义务，而不能以合同无明确约定予以拒绝，否则亦构成违约。且合同有明文约定需提供550KVA变压器，天元公司仍借口其他理由拒不履行合同义务。一审法院认为天元公司在本案中存在违约行为合法有据。但在本案中，久财公司未以天元公司违约为由要求赔偿，而是另行提起诉讼，故本院对此不予审查。久财公司在一审中提出的因防水维修支出的费用，本属反诉的范围，一审法院已作抗辩处理，而予以扣减。久财公司在二审中主张酸水池隔离费用13000元及电梯安装费用112900元，不宜再作抗辩，否则有损对方当事人的程序权利，久财公司可另行主张。第三人木姚公司、诺威诗公司与天元公司无直接合同关系，其在本案中主张天元公司的违约行为，对本案的处理结果不具有关联性。 天元公司在2017年9月23日交付厂房面积34008.45平方米（34935-720-206.55），2018年2月2日交付厂房面积2518平方米。按照每月每平方米10元的租金标准计算，至2018年3月15日，久财公司应付的租金为1964076.50元。久财公司实际支付2445450元，按照合同约定的押一付六，提取一个月的押金365264.50元，久财公司支付了租金2080185.50元，多付租金116109元。合同约定的租金支付日期是下个房租付款周期前七天，即2018年3月9日，该部分租金计算自2018年3月16日至合同解除之日2018年7月24日为1570637元，扣减多付的租金116109元，实际应付1454528元。合同解除后，双方应当结算费用，故扣除防水费用13000元，押金365264.50元，久财公司还应给付1076263.50元。合同约定的免租期是每年最后一个月，应指每个租赁年度的最后一月。因合同于2018年7月24日解除，久财公司不能享受免租期。一审法院对久财公司已付租金对应的租赁期间认定错误，本院予以调整。 合同法规定的履行抗辩权应在当事人具有对应关系的义务之间，久财公司支付租金的义务相对于天元公司交付房屋的义务。天元公司已交付合同约定的房屋，久财公司即应支付租金。天元公司违反的合同义务主要是次要义务及附随义务，久财公司不能以此为由行使抗辩权，不履行给付租金的义务。一审法院认为久财公司不支付租金是依法行使抗辩权不符合法律规定，且与其判决久财公司给付租金及占有使用费相矛盾，本院予以纠正。久财公司构成违约，依法应承担违约责任。合同约定的滞纳金及违约金均属违约责任，两者数额过分高于天元公司的实际损失。综合考虑部分房屋租赁无效、各方当事人的过错、合同约定的违约金过高的事实，本院酌定按照同期银行贷款利率标准计算违约损失。 据此，天元公司、久财公司的上诉理由均部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款，第六十七条，第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项,判决如下： 一、维持海安市人民法院（2018）苏0621民初3579号民事判决第一项：解除南通市天元数控设备制造有限公司与上海久财实业有限公司签订的《厂房土地租赁合同》中涉及厂房一、厂房三、厂房五、厂房九、厂房十一、厂房十二、办公楼二、职工宿舍楼一、职工宿舍楼二的合同内容。 二、撤销海安市人民法院（2018）苏0621民初3579号民事判决第三项：驳回南通市天元数控设备制造有限公司的其他诉讼请求。 三、变更海安市人民法院（2018）苏0621民初3579号民事判决第二项为：上海久财实业有限公司判决生效后十日内给付南通市天元数控设备制造有限公司自2018年3月16日至2018年7月24日期间的租金和占用费合计1076263.50元及利息损失（自2018年3月9日至2018年7月24日以1454528元为基数，自2018年7月25日至实际履行之日以1076263.50元为基数，2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年8月20日期按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、驳回驳回南通市天元数控设备制造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费案件受理费25414元，由南通市天元数控设备制造有限公司负担13469元，上海久财实业有限公司负担11945元。二审案件受理费25414元，由南通市天元数控设备制造有限公司负担12707元，上海久财实业有限公司负担12707元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 罗 勇 审判员 季建波 二〇二〇年八月六日 书记员 施惠惠