山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民再142号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：于福河，男，1961年11月9日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：刘占先，山东理证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王来成，山东理证律师事务所律师 被申请人（一审被告、二审上诉人）:青岛保利广惠置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区东岳东路（原泰山东路32-65号）。 法定代表人：程璞，总经理。 委托诉讼代理人：朱红娟，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雅洁，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 再审申请人于福河因与被申请人青岛保利广惠置业有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）鲁02民终4602号民事裁定，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年5月8日作出（2020）鲁民申2135号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人于福河的委托诉讼代理人王来成，保利公司的委托诉讼代理人朱红娟、刘雅洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于福河申请再审请求：1.撤销二审裁定，改判保利公司支付于福河自2014年5月1日起至2019年3月9日止逾期交房违约金3949935.47元；2.诉讼费用由保利公司承担。事实和理由：1.二审裁定驳回于福河的诉求没有事实和法律依据。二审开始前，保利公司已经交付了房屋，二审法院对该事实没有查清。2.一审将逾期交房违约金由万分之五调整至万分之一没有法律依据。该条款是保利公司制作的格式条款，且符合法律规定，应予以支持。3.对2017年9月1日之后的违约金，应在本案一并支持。 保利公司辩称，于福河的再审请求没有事实和法律依据，应予驳回。1.于福河逾期交纳房款且未支付逾期交款违约金，因此双方合同约定的交房条件并未成就，保利公司有权不交房，且不应因此承担任何违约责任。2.一审证人郭某的证言不实，于福河逾期付款系其怠于办理贷款手续所致。3.于福河的再审请求超出了再审范围，应予驳回。 于福河向一审法院起诉请求：1.判令保利公司给付于福河自2014年5月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（暂计算至2017年8月31日，为2696525.40元）；2.诉讼费用由保利公司负担。 一审法院认定事实：2012年8月7日，于福河（乙方）与保利公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定于福河购买位于青岛市黄岛区户房屋，房屋暂测建筑面积268.16平方米，单价每平方米16843.65元，总房价款暂定为4516793元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按照逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过10天后，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋已取得竣工验收备案证明，且乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。合同第十一条约定，甲方定于2014年4月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列方式追究甲方责任：双方应继续履行合同，但自逾期后的第61天起至实际交付之日止，甲方每日按乙方已付房款的万分之五向乙方支付违约金。 合同附件一付款方式和付款期限中约定，付款方式为按揭贷款支付，乙方于2012年7月22日前付定金80000元，于2012年8月7日付首付款1266793元，于2012年10月30日前应支付房款10000元，于2012年11月10日前应支付房款3160000元。附件一备注中注明：……2、乙方申请贷款需由甲方提供的证件材料甲方已交付给贷款机构，无需再向乙方或乙方指定的第三人交付。3、乙方通过银行按揭贷款方式支付房款的，签署本合同时应同按揭银行签订《按揭合同》、向按揭银行提供办理按揭手续所需全部资料及费用；乙方自行负责办理按揭贷款手续，甲方可提供必要协助，但相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。如乙方自签署本合同10个工作日内，尚未提供前述资料或缴清相关费用，或未签署《按揭合同》，或由于其他乙方的原因导致按揭银行尚未发放按揭贷款且乙方也未在该期限内将相应款项支付给甲方的，甲方有权解除合同，将该房屋另行出售，乙方应按总房价的20%向甲方支付违约金，因合同解除而产生的费用由乙方承担。……6、乙方承诺签订合同前已向贷款机构确认贷款的可行性；且合同签订时，其已具备贷款条件。无论何种原因导致贷款机构最终未能批准乙方贷款申请的，则乙方应及时将贷款机构未批准贷款的事宜书面通知甲方，甲方在收到乙方书面通知后5个工作日内与乙方协商签署变更付款方式协议。……8、无论何种原因导致乙方未按期支付任何一笔购房款及履行与付款有关的各项义务，从而导致甲方按照法律规定或合同约定有权单方解除合同时，若甲方同意继续履行合同，则自上述约定的应付款期限届满之第二天起至实际付款之日止的整个迟延付款期间，乙方应按逾期未付款额的日万分之五向甲方支付违约金。合同补充条款第四条约定，甲乙双方对乙方收楼条件及甲方交付的补充约定如下：1、无论合同中如何约定，在该房屋具备了合同约定的交房条件的情况下，甲方可（但无义务）发出交房通知，乙方必须在甲方发出房屋交付通知书确定的交付开始时间5日内或合同约定的房屋交付时间的最后一天（仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形），到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交接手续，包括签署《收楼确认书》、支付合同附件一约定的应付清房产价款、支付该房产的各类费用。乙方须按照本合同约定支付全部房款、有关税费、专项维修基金、合同约定的违约金（如有）及《保利海上罗兰小区前期物业管理服务协议》所述全部费用后才具备收楼条件。如乙方未按照约定支付前述款项，则甲方有权顺延办理交楼及产权登记手续的时间。2、由于乙方原因（包括但不限于本条第一款所约定乙方迟延付款的原因）导致甲方无法按期为乙方办理房屋交接手续及产权登记手续的，则甲方无须另行书面告知乙方且甲方无需承担任何责任。同时延期交房期间，乙方每日按照房价款总额的万分之三向甲方支付违约金。 另查明，涉案房屋于2013年12月24日通过竣工验收,取得竣工验收备案证。合同签订后，于福河向保利公司支付了首付款1356793元，余款3160000元通过银行按揭方式支付，银行贷款的到账时间为2014年2月27日。 一审法院认为，于福河与保利公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，于福河、保利公司应当按照合同约定和法律规定履行各自的义务。本案中，保利公司至今未交付房屋，其未交付房屋的行为一直处于持续状态，于福河要求保利公司支付逾期交房违约金未超过诉讼时效。本案争议的焦点是，于福河主张的逾期交房违约金应否予以支持。一审法院结合本案事实和相关法律规定作如下分析认定：1.保利公司应否承担逾期交房违约责任。根据预售合同，保利公司定于2014年4月30日前将该房屋交付给于福河，但至今未交付，构成逾期交房。保利公司拒不交房的主要理由是，根据合同补充条款，于福河付清房款、违约金等后才具备收楼条件，但于福河未交纳逾期付款违约金，保利公司交房的条件尚未成就。一审法院认为，本案中，合同约定的付款方式是银行按揭贷款支付，售楼顾问郭某提供的证人证言，可以证实于福河根据保利公司的要求积极办理了银行贷款手续，因为政策调整，银行额度不够，第一家银行未能及时放款，更换第二家银行后仍无法及时放款，又再次更换银行，最终导致银行贷款放款时间晚于合同约定的时间。根据一般的行业惯例，在商品房预售合同法律关系中，购房人需要在开发商指定的银行才能办理银行按揭贷款，银行贷款要通过审批及顺利放款需要具备以下条件：一是要求购房人征信和还款能力等符合金融机构规定的相关条件，二是要求所购房屋符合办理和发放按揭贷款的条件，其中需要开发商配合办理预抵押等相关手续，三是金融机构在审批通过的前提下有充足的信贷额度。因此开发商在按揭贷款办理过程中仍然发挥重要作用。本案中，根据证人证言等证据，可以证实于福河积极提供了相关贷款资料，但因银行信贷额度等原因，不得不多次更换银行，于福河对于银行贷款放款时间无法控制，保利公司也无证据证明于福河对于贷款迟延放款存在过错，因此于福河不应承担逾期付款违约责任。综上，在于福河已经于合同约定的交房时间之前付清全部房款的前提下，保利公司以于福河未支付逾期付款违约金为由主张交房条件尚未成就，拒不向于福河交房，一审法院不予支持。保利公司未按合同预定期限交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。2.逾期交房违约金如何计算。于福河主张违约金按照合同约定方式计算：前60天，按已支付的房价款日万分之3计算，逾期超过60天，自逾期后的第61天起至实际交付之日止，按已付房款的日万分之五支付违约金。保利公司认为不应承担逾期交房违约金，即使承担，于福河请求的违约金数额也过高。一审法院认为，保利公司未能按期交付房屋应承担违约责任，但保利公司拒绝交房是基于于福河的贷款到账时间晚于合同约定的付款时间这一客观事实，双方对于于福河应否承担逾期付款违约金产生争议，并争议至今，导致房屋至今未能交付。同时，鉴于涉案房屋在合同约定的交付时间已经具备交付条件，于福河在涉案争议发生后，也应及时主张权利，以避免损失扩大，但至于福河起诉，双方争议已经发生三年多的时间。综合上述情形，对于保利公司提出的于福河主张的违约金过高的抗辩意见，一审法院予以采纳，参考同地段、同类型房屋的租金情况，一审法院酌定逾期交房违约金的计算标准以已付房款为基数，按照日万分一计算为宜。保利公司应支付于福河自2014年5月1日至2017年8月31日的逾期交房违约金550597.07元（4516793×0.0001×1219）。2017年8月31日之后的违约金，于福河可另行主张。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、保利公司于判决生效后十日内支付于福河2014年5月1日至2017年8月31日的逾期交房违约金550597.07元；二、驳回于福河的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28372元（于福河已预交），由于福河负担20372元，由保利公司负担8000元。 保利公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回于福河的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由于福河承担。 本院二审认为，本案系商品房预售合同纠纷，于福河作为商品房买卖合同的买受人，其主要目的是取得房地产建筑物本身，其提起本案诉讼的主要理由亦为保利公司未按商品房买卖合同的约定及时交付涉案房屋。但于福河在本案中仅要求保利公司支付逾期交房违约金而没有要求保利公司交付涉案房屋，于福河的该种诉讼行为既不利于合同目的的完全实现，也不利于本案商品房预售合同纠纷的彻底解决。故，为彻底解决涉案纠纷，于福河在本案中的诉讼请求本院暂不予处理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初14080号民事判决；二、驳回于福河的起诉。一审案件受理费28372元，退还于福河；二审案件受理费28372元,退还保利公司。 本院再审查明，一审判决后，保利公司于2019年3月9日将涉案房屋交付给于福河。本院再审查明的其他事实与原审一致。 本院再审认为，本案的争议焦点是：1.保利公司逾期交房是否构成违约；2.违约金数额的确定；3.于福河再审请求支付自2014年5月1日起至2019年3月9日止逾期交房违约金3949935.47元，是否超过原审诉讼请求。 关于焦点1，保利公司抗辩称，合同补充条款第四条第1款、第2款已作出明确约定，在于福河未支付逾期付款违约金的情况下，保利公司有权顺延办理交房手续的时间且无需另行通知于福河，也无需承担任何责任，双方均应遵照执行。对此，本院认为，首先，涉案房屋合同价值451万余元，在贷款之前于福河已经按约支付了首付款、定金等计135万余元，且316万元贷款最终于合同约定的交房之日前发放成功至保利公司账户，至此，于福河已经履行了自己在合同中的主要义务即支付房款。其次，郭某的证言证实于福河及时向保利公司指定的银行提交了贷款材料，保利公司提供的银行说明只能证明于福河未能成功贷款的事实，不能证明贷款失败系于福河个人原因导致，因此，于福河对于贷款逾期不存在过错。最后，保利公司虽主张未交房的责任在于福河，但未举证证明曾向于福河主张过逾期付款违约金。保利公司在于福河未构成根本违约的情况下，怠于履行交房的主要合同义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。 关于焦点2，双方在合同中约定了违约金的计算方式，一审法院参照合同约定，对过高的违约金予以调整，酌定违约金为550597.07元，无明显不当，本院再审予以确认。 关于焦点3，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一项规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。于福河在一审起诉时明确诉求为要求保利公司给付于福河自2014年5月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金，计算至2017年8月31日，一审判决中亦明确自2017年9月1日至2019年3月9日的逾期违约金可另行主张。因此，于福河在再审过程中主张2017年9月1日之后的逾期违约金已经超出了原审的诉讼请求，本院再审不予审理。 综上所述，于福河的再审请求部分成立，本院予以部分支持本院二审裁定有误，应予纠正；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）鲁02民终4602号民事裁定； 二、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初14080号民事判决。 一审案件受理费28372元，由于福河负担20372元，由青岛保利广惠置业有限公司负担8000元；二审案件受理费9306元，由青岛保利广惠置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 志 审判员 薛维红 审判员 张 锐 二〇二〇年八月二十八日 书记员 张鲁滨 书记员 司文雯