福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初5464号 原告：中国建设银行股份有限公司南安水头支行，住所地南安市水头镇荷楼片区首期星鞍桥安置区（东星荷景园）3#C段101-108号店面，统一社会信用代码：91350583856318112X。 代表人：郑炎林，该支行行长。 委托诉讼代理人：王志刚，该支行职员。 被告：付乐珍，女，1988年5月15日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 被告：徐锋，男，1987年6月18日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 被告：泉州泽祥置业有限公司，住所地南安市水头镇海联创业园，统一社会信用代码：913505835831083030。 法定代表人：陈明明，该公司执行董事兼总经理。 原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行（简称：建设银行南安水头支行）与被告付乐珍、徐锋、泉州泽祥置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法由审判员张朝新进行审理。原告委托诉讼代理人王志刚到庭参加诉讼，被告付乐珍、徐锋、泉州泽祥置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告建设银行南安水头支行向本院提出诉讼请求：1、请求解除350655209-2012-20150536364号《个人住房借款合同》。2、请求依法判令付乐珍、徐锋立即清偿原告借款本金147250.25元及相应利息（含复利及罚息）5472.82元（暂计至2020年4月28日，其后按合同约定及人行有关规定以实际欠款本息为基数计至实际还款日止）。3、请求依法判令原告对被告付乐珍、徐锋提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。4、请求依法判令被告泉州泽祥置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。事实和理由：2014年9月被告付乐珍、徐锋因购买南安市的房产资金不足向原告申请个人住房贷款人民币19万元，期限20年（240个月），自2014年12月30日起至2034年12月30日止，以其所购房产提供抵押担保，同时泉州泽祥置业有限公司为其贷款提供连带责任担保。借款年利率为基准利率上上浮10%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本息的归还方式采用等额本金还款方法，每1个月归还本息金额约为人民币791.67元，利息逐期结算还清。经审查认可，双方于2014年12月30日签订了350655209-2012-20150536364号《个人住房借款合同》，合同签订后借款双方于2015年1月20日向法定登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记审批手续，其后原告于2015年5月2日如约将合同款项交付被告付乐珍、徐锋使用，同时被告泉州泽祥置业有限公司为被告付乐珍、徐锋贷款提供连带责任担保。但合同签订至今，被告付乐珍、徐锋曾多次拖欠原告贷款本息，虽经我行多次催告仍有部分未归还，现该贷款仍拖欠本息11806.1元，严重违反贷款合同的规定。鉴于被告的上述违约情形严重侵犯了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，保障国家信贷资产的安全，原告特依《民事诉讼法》的有关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决。 被告付乐珍、徐锋、泉州泽祥置业有限公司均未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2012年12月1日，泉州泽祥置业有限公司（保证人、甲方）与建设银行南安水头支行（债权人、乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同约定：本合同的债务人是指因购置坐落于南安市地块项目所属之泽祥·曼哈顿房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2012年11月1日至2042年11月1日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币1亿元；保证方式为连带责任保证；该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。 2014年12月30日，建设银行南安水头支行（贷款人）与付乐珍（借款人、抵押人）、徐锋（借款人、抵押人）签订350655209-2012-20150536364号《个人住房借款合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为19万元；本合同项下贷款用于购买位于南安市，借款期限为期限20年（240个月），自2014年12月30日起至2034年12月30日止；贷款利率为基准利率上浮10%；还款方式为按月等额本金还款法；本合同项下借款，贷款逾期的，罚息利率为贷款利率水平上上浮50%；对于借款人未按时还清的任意一期借款本息和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；保证方式为阶段性连带责任保证担保＋抵押；泉州泽祥置业有限公司为上述借款提供阶段性连带责任保证；泉州泽祥置业有限公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；付乐珍、徐锋以其购买的南安市为上述借款提供抵押担保；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的贷款关系。 2015年1月21日，建设银行南安水头支行与付乐珍就上述抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记。 贷款发放后，付乐珍自2019年9月起未能按约足额偿还借款本息，截至2020年8月11日尚欠借款本金147250.25元及利息、罚息、复利8590.88元。 另查明，付乐珍与徐锋于2012年2月1日办理结婚登记。 以上事实，有建设银行南安水头支行提供的《个人住房借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房贷款支付凭证》、《中国建设银行个人贷款对账单》以及本案庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，付乐珍、徐锋向建设银行南安水头支行借款，之后自2019年9月起未能依约偿还借款，根据合同约定，建设银行南安水头支行有权解除合同、提前收回贷款。截止到2020年8月11日，尚欠建设银行南安水头支行借款本金147250.25元及利息、罚息、复利8590.88元，应当偿还。上述债务发生于付乐珍与徐锋婚姻关系存续期间，且徐锋在合同中共同借款人处签字，因此建设银行南安水头支行要求付乐珍与徐锋共同偿还上述款项，本院予以支持。根据合同约定，该笔借款由保证人泉州泽祥置业有限公司提供阶段性连带责任保证，抵押人付乐珍、徐锋以其购买的房产提供抵押担保。在抵押登记手续办理完毕，且建设银行南安水头支行收到房屋他项权权证之前，由阶段性保证人泉州泽祥置业有限公司提供连带责任保证。本案讼争房产至今仅办理预购商品房抵押权预告登记，未办妥抵押登记手续，建设银行南安水头支行尚未收到房屋他项权证，其作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人付乐珍、徐锋办理抵押登记手续，并对抗未经建设银行南安水头支行同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但抵押权预告登记不直接产生抵押登记的效力。目前建设银行南安水头支行的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人泉州泽祥置业有限公司对付乐珍、徐锋的上述债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权尚未设立，建设银行南安水头支行请求行使抵押权不能成立，依法予以驳回。本案款项仍然在泉州泽祥置业有限公司的保证期间和保证范围内，因此泉州泽祥置业有限公司应对上述款项承担连带清偿保证责任。泉州泽祥置业有限公司承担保证责任后，有权向付乐珍、徐锋追偿。付乐珍、徐锋、泉州泽祥置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行与被告付乐珍、徐锋于2014年12月30日签订的350655209-2012-20150536364号《个人住房借款合同》； 二、被告付乐珍、徐锋应于本判决生效后十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行借款本金147250.25元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与本案合同的约定计算）； 三、被告泉州泽祥置业有限公司应对被告付乐珍、徐锋所欠的上述债务承担连带清偿保证责任，被告泉州泽祥置业有限公司承担保证责任后，有权向被告付乐珍、徐锋追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行的其他诉讼请求。 本案受理费3354元，减半收取计1677元，由被告付乐珍、徐锋、泉州泽祥置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长 张朝新 二〇二〇年八月十二日 法官助理 周雪芳 书 记 员 吴桂菊 速 录 员 陈佳凤 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； 第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； （四）担保的范围。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。