广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复13号 复议申请人（案外人）：谢某，男，汉族，1969年12月15日出生，住广东省惠来县。 委托诉讼代理人：高军，广东莱恩律师事务所律师。 被执行人：袁某，男，1972年10月18日出生，现羁押于广东省乐昌监狱。 利害关系人：颜某，女，汉族，1980年1月15日出生，住广州市海珠区。 委托诉讼代理人：蒙日伟，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 移送执行单位：广东省珠海市中级人民法院刑事审判第二庭。 复议申请人谢某不服广东省珠海市中级人民法院（以下简称珠海中院）（2019）粤04执异155号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年3月17日公开进行执行听证审查。复议申请人、利害关系人的委托诉讼代理人到庭参加听证查。本案现已审查终结。 在珠海中院执行珠海中院刑事审判第二庭移送执行袁某犯走私普通货物罪并处罚金一案中，珠海中院作出（2015）珠中法执字第422号执行裁定书，裁定拍卖颜某（袁某前妻）名下位于广州市荔湾区站西路28号168单元（以下简称涉案房产），案外人谢某不服，向珠海中院提出书面异议称：一、2017年11月24日，谢某与袁某的妻子颜某签订了房屋租赁合同，约定谢某承租位于广州市荔湾区站西路28号168单元，合同期限自2017年11月24日至2037年11月23日，租金共人民币90万元，签约后，颜某向谢某交付了房屋。房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，现珠海中院拍卖上述房产时未对房屋的使用状态进行核实和未在拍卖公告中披露该房产还存在租约，没有披露租期和租金标准，更没有告知谢某享有优先购买权，其行为侵害了谢某的合法权益。综上，谢某请求：一、中止对涉案房产的拍卖；二、在拍卖公告中披露涉案房屋上有租约、并披露租赁期限和租金标准；三、确认谢某对涉案房屋的拍卖依法享有承租权和优先购买权。谢某当庭明确异议请求为：涉案房屋带租约拍卖。 谢某向珠海中院提交如下证据：1、拍卖公告；2、房屋租赁合同；3、谢某的身份证；4、转账汇款指令信息及建行个人活期账户交易明细、结婚证、房屋租赁登记备案证明。 珠海中院经审查查明，袁某犯走私普通货物罪一案，珠海中院作出（2014）珠中法刑二重字第1号刑事判决，其中判令袁某犯走私普通货物罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金人民币四千五百万元。广东省高级人民法院作出（2015）粤高法刑二终字第136号刑事裁定书已发生法律效力，维持对谢某的定罪和量刑部分。珠海中院于2015年10月15日立案执行，案号为（2015）珠中法执字第422号。 在执行过程中，珠海中院于2015年10月20日作出（2015）珠中法执字第422号执行裁定，查封、冻结、扣押、提取袁某名下的动产、不动产、银行存款及其他财产权益，以人民币4500万元为限。2017年12月18日珠海中院作出（2015）珠中法执字第422号之四执行裁定书，查封了颜某名下位于广州市天河区天河路592号711房、涉案房产、海珠区东沙街73号负二层63车位。颜某对此提出异议，经异议、复议，广东省高级人民法院以（2018）粤执复285号执行裁定书，驳回了颜某的异议。2019年1月18日，珠海中院作出（2015）珠中法执字第422号之八执行裁定书，裁定拍卖颜某名下的广州市天河区天河路592号711房、涉案房产、海珠区东沙街73号负二层63车位。谢某遂提出本案异议。 另查明，袁某与颜某于2003年12月9日登记结婚，2018年3月5日经广州市海珠区人民法院判决离婚。 再查明，谢某提供的其与颜某签订的租赁合同显示：租赁期自2017年11月24日至2037年11月23日。租金分二期，2017年11月24日前向颜某支付第一期租金40000元，2018年11月23日支付第二期租金860000元。合同签订当日谢某需支付押金20000元。谢某提供的转账记录显示，2018年8月20日转账435000元（无银行盖章），2018年11月22日汇款42×××00元（复印件）。房屋租赁登记备案证明显示的备案时间为2019年11月25日。在珠海中院组织的听证中，对未提供的押金及第一期租金收据原因，谢某称找不到。对于租金支付时间的约定，谢某称因颜某急需这笔款换肾。至于2018年8月23日提前支付租金的原因，谢某称不记得了。对于法庭询问案涉房屋的结构等情况，谢某未作出基本描述。 珠海中院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据上述规定，执行中对买卖不破租赁规则的适用需要有合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。谢某以其在珠海中院查封案涉房屋之前即与颜某签订租赁合同并实际占有案涉房屋，请求带租赁拍卖，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，谢某对其主张负有举证责任。从本案谢某提供的证据结合其陈述看：其一，谢某与颜某签订的租赁合同租期为20年，租金却在租期第二年即全部付清，不符合一般交易习惯。谢某所称因颜某急需这笔款换肾，与双方约定12个月后支付第二期租金的内容不吻合。其二，谢某提交的房屋租赁登记备案时间是2019年11月25日，不能证明其所主张的租赁时间。其三，谢某未提供押金、第一期租金的收据及符合证据形式要件的第二期付款凭据，且谢某未提供缴纳物业管理费、水电费等实际占有使用的相关证据材料，结合谢某对案涉房屋的情况不能作基本描述的情况，不能认定租赁合同已实际履行及谢某占有使用了案涉房屋。综上所述，谢某提供的证据不足以证明其在珠海中院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并实际占有使用案涉房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。谢某应承担举证不能的不利后果，珠海中院对其异议主张不予支持。据此，谢某请求珠海中院带租约拍卖，理据不足，珠海中院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，珠海中院作出（2020）粤04执异155号执行裁定，裁定驳回谢某的异议请求。 复议申请人谢某不服珠海中院上述异议裁定向本院申请复议，请求：l、撤销珠海中院(2019)粤04执异155号执行裁定书。2、依法确认涉案房产带租约拍卖。事实与理由：一、原裁定没有根据实际情况，认定复议申请人提供的证据不足以证明其在珠海中院查封之前已经签订合法有效的租赁合同并实际占有使用案涉房屋，属于脱离实际、主观臆断的认定结果。2017年11月24日，复议申请人与颜某签订了一份《房屋租赁合同》，约定复议申请人承租颜某涉案房产，承租期限为2017年11月24日至2037年11月23日。由于当时颜某称其身患重病，急需巨额医疗费进行换肾，在颜某同意房屋租金低于市场价且放弃今后要求租金逐年递增的权利后，复议申请人同意租金分两期进行支付，双方约定租赁期间的租金共计人民币90万元，具体支付期限为：2017年11月24目前向颜某支付第一期租金40000元，2018年11月23目前支付第二期租金860000元。合同签订后，复议申请人以现金方式向颜某交付了40000元的第一期租金后，颜某向复议申请人交付了案涉房屋，复议申请人随后对案涉房屋进行了使用并根据约定逐月按时交缴了租赁房屋的水电费和管理费。2018年8月，颜某告知复议申请人，其身患重病急需做换肾手术，希望复议申请人能提前支付租金，复议申请人了解到颜某的具体情况后，深表同情，遂于2018年8月20日及2018年11月22日共计向颜某转账860000元，至此，复议申请人的租金已经全部支付完毕。以上事实有颜某出具给复议申请人的收据以及银行转账作为凭证。同时，颜某患病需要换肾急需筹款的事实也可以向颜某核实。基于颜某的实际情况，换肾需要花费巨额资金，遂双方约定的租金低于市场价，且对租金的支付分两次及时付清用于其治病完全符合常理，珠海中院何以得出“不符合常理”之说。可见珠海中院完全脱离生活实际，用普通租赁交易的习惯来评判颜某的特殊情况，显然是不符合事实和缺乏依据的。二、复议申请人有证据证明本案的租赁房屋已经实际交付，并由复议申请人一直使用。复议申请人一直使用该租赁房屋，复议申请人自2017年8月租赁房屋后，即已入住，并于2017年9月开始缴纳该房屋的商铺水费、管理费、商场污水处理费、电费和管理等一系列费用，直到目前，上述费用均还是复议申请人在按时缴纳，该事实有复议申请人提交的费用明细可以佐证。由此可见，珠海中院认定复议申请人为实际占有该房屋实属事实认定上的错误。综上所述，复议申请人提供了双方签订的《房屋租赁合同》，提交了支付租金的银行转账凭证，以及缴纳相关物业管理费用和水电费用的凭证，以上证据已经足以形成了完整的证据链，即：出租人与承相人签订租赁合同后，承租人支付了租金，使用租赁物并缴纳使用租赁物的物业费及水电费。原裁定仅根据其主观臆断，无视双方的租赁合同及银行转账和相关费用明细等，就判断双方的租赁关系是虚假的，显然是认定事实不清，证据不足。三、原裁定适用法律错误，剥夺复议申请人提起行政复议之诉的权利。复议申请人作为案外人对拍卖房屋提出房屋带租约拍卖，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”之规定，以及根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条：“……人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。”之规定，原裁定适用《民事诉讼法》第二百二十五条显然是错误的，且剥夺了复议申请天提起执行异议之诉的权利。对于原裁定的该项错误，应当予以纠正。 2020年8月17日，谢某向本院提交了《撤回复议申请书》称，申请人因个人原因，向本院申请撤回复议申请，并请本院通知珠海中院尽快依法处理涉案商铺。 复议申请人谢某向本院提交了如下证据：1.房屋租赁合同；2.收据两张（编号NO.1050793、NO.1050794）;3.转账汇款指令信息（2018年8月20日）及中国建设银行个人活期账户交易明细（2018年11月22日）；4.情况说明及三期168单元2017年11月至2019年11月已缴费明细；5.卡号为62×××72号的工商银行借记卡账户历史明细清单。 经审查，本院对珠海中院查明的事实予以确认。另查明： 1.编号为S0322015023775（1-1）营业执照载明：广州洪恩皮革有限公司第一分公司的营业场所为广州市荔湾区站西路28号168单元，负责人为桂诗军，营业期限为2015年10月10日至长期。 2.2019年12月31日，颜某和谢某到广州雅宇物业管理有限公司环球国际商贸中心管理处将缴纳涉案房屋物业管理、水电费的人名由颜某变更为谢某。 3.广州雅宇物业管理有限公司环球国际商贸中心管理处于2019年12月28日出具的《情况说明》载明：谢某向该公司缴纳了广州市荔湾区站西路28号168单元2017年9月份至2019年11月份期间的商铺水费和商场污水处理费、2017年lO月份至2019年11月份期间的电费(包括单元表电费和商铺分摊电表费用)、2017年11月份至2019年11月份期间的管理费。 4.本院经查询调取相关银行账号的流水显示：2018年8月19日，颜某名下的建设银行卡号为62×××20的账户向彭坚伟名下建设银行卡号为62×××54的账户转入110000元，彭坚伟账户余额为449246.94元。2018年8月19日，彭坚伟名下建设银行卡号为62×××54的账户转出410000元到谢某名下工商银行卡号为62×××12的账户。2018年8月21日，彭坚伟名下建设银行卡号为62×××54的账户转出25000元到谢某名下工商银行卡号为62×××12的账户。2018年8月20日，谢某名下工商银行卡号为62×××12的账户转账435000元到谢某名下工商银行卡号为62×××72的账户。2018年8月20日，谢某名下工商银行卡号为62×××72的账户转出435000元到颜某名下的建设银行卡号为62×××20的账户。2018年8月20日，颜某名下的建设银行卡号为62×××20的账户转出400000元到彭坚伟名下建设银行卡号为62×××54的账户。2018年11月21日，彭坚伟名下建设银行卡号为62×××54的账户转出42×××00到谢某名下工商银行卡号为62×××72的账户。2018年11月22日，谢某名下工商银行卡号为62×××72的账户转出42×××00到颜某名下的建设银行卡号为62×××20的账户。2018年11月23日，颜某名下的建设银行卡号为62×××20的账户转出290000元到彭坚伟名下建设银行卡号为62×××54的账户。 5.本院于2020年6月11日前往广州雅宇物业管理有限公司环球国际商贸中心物业管理处调查时，该处工作人员陈述：广州市荔湾区站西路28号168单元一直是一位叫桂诗军的老板在使用，大概用了六年，但不知道跟业主签租赁合同的是谁。直到今天才知道谢某这个名字。 6.2016年11月24日，颜某（甲方，身份证号码）与桂诗军（乙方，身份证号码）签订房屋租赁合同，合同约定甲方将坐落在荔湾区站西路28号168房号的房地产（房地产权证号码穗字第××号）出租给乙方作商铺用途使用，建筑面积34.51平方米。租期2016年11月24日至2017年11月23日，租金每月4000元。 7.2020年8月17日，谢某在本院调查询问中陈述，其与颜某签订的涉案商铺的租赁合同是虚假的，并向本院提交了悔过书。在悔过书中，谢某确认其在本院现场调查、询问调查和电话调查中均作了虚假陈述，涉案商铺的租赁合同是虚假的。同时，谢某向本院书面申请撤回复议。 本院认为，本案主要有如下两个焦点问题： 首先，关于复议申请人谢某申请撤回复议的问题。在复议案件审查期间，本院多次对复议申请人谢某进行现场调查、现场询问、电话询问，复议申请人谢某均作出虚假陈述，直至本院依职权调取复议申请人谢某、利害关系人颜某名下银行账户流水后，复议申请人谢某才迫于压力承认其与颜某签订的涉案商铺租赁合同是虚假的。复议申请人提交虚假证据，陈述虚假案件事实，严重影响了人民法院对案件事实的调查，阻碍了人民法院对罪犯袁某财产的刑事强制执行，妨碍了人民法院对案件审理。故对于复议申请人谢某撤回复议的申请，本院不予准许。同时，本院对其妨碍民事诉讼的违法行为另行依法予以制裁。 其次，谢某带租拍卖涉案房产复议请求能否成立问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述规定，执行中对买卖不破租赁规则的适用需要有合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。本案中，谢某在异议复议时均主张其在珠海中院查封案涉房屋之前即与颜某签订租赁合同并实际占有案涉房屋，请求带租赁拍卖。首先，谢某在本院调查中已经承认其与颜某签订的房屋租赁合同是虚假的，目的是阻碍法院执行。其次，根据桂诗军提供的营业执照及本院到广州雅宇物业管理有限公司环球国际商贸中心管理处的调查，涉案商铺并非谢某占有使用。最后，从本院调取的谢某、颜某、彭坚伟名下银行账户的流水来看，谢某支付给颜某的租金来源于彭坚伟，颜某收到租金后又转给了彭坚伟。即谢某仅起到资金过桥的作用，并没有实际支付租金。综上所述，谢某与颜某在珠海中院查封涉案商铺之前既没有签订合法有效的书面租赁合同也没有实际占有使用案涉房屋。谢某请求珠海中院带租约拍卖，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，案外人谢某的复议理由不成立，复议请求本院不予支持，撤回复议的申请不予准许。珠海中院（2019）粤04执异155号执行裁定事实认定清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十三条、第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人谢某的复议请求，维持广东省珠海市中级人民法院（2019）粤04执异155号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇二〇年八月二十七日 书记员  温星麟