四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初2430号 原告：谢良武，男，1986年1月24日出生，汉族，四川省彭州市村民。 委托诉讼代理人：陈俊，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201210544296。 被告：熊祥凯，男，1974年12月6日出生，汉族，四川省攀枝花市东区居民。 原告谢良武诉被告熊祥凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢良武及其委托诉讼代理人陈俊，被告熊祥凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢良武向本院提出诉讼请求:1、判令被告返还购房款324000元，并按年利率6％给付自2019年10月20日起至清偿购房款日止的资金占用利息；2、判令被告支付违约金40000元；3、判令被告赔偿原告因实现债权而产生的律师费10000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月5日，原、被告及房产经纪方四川省攀枝花市安逸房地产经纪有限公司协商一致后签订《房地产买卖及居间合同》约定：被告将其位于攀枝花市东区房屋（建筑面积：79.93㎡；不动产登记证书号：攀不动产权第0010450号）以540000元的成交价出卖给原告，被告在合同中承诺出卖房屋权属清晰，无任何争议纠纷；原告在合同签订时支付被告定金40000元，2019年6月30日前支付首付款240000元；因原告需公积金贷款支付房款，双方约定在2019年10月20日之前办理过户，尾款220000元在原告办理公积金贷款并取得银行放款后支付给被告；如被告违约，应支付原告违约金40000元，并承担因违约造成原告实现债权而产生的诉讼费、律师费等费用的责任。合同签订后，原告按约于2019年4月5日支付被告定金40000元，2019年4月26日支付首付款280000元（其中240000元为银行转账，40000元为微信支付），随后，原告又陆续支付4000元，合计324000元。原告全面履行了自己的义务。而被告在履行合同过程中违约，导致合同不能履行，原告为保护自身权益向四川省攀枝花市东区人民法院提起对被告的诉讼，要求被告按合同约定在2019年10月20日前完成房屋的过户义务。该院审理后以双方买卖合同经协商一致解除。于2020年6月8日，判决驳回了原告的诉讼请求。原告认为，双方合同既已解除，被告不将购房款返还原告，造成的损失依法应当由被告赔偿。 原告对其诉请提交了下列证据： 1、《房地产买卖及居间合同》、《补充协议》、《定金收条》各一份，拟证实2019年4月5日，原、被告及攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司经协商一致后签署了合同及补充协议，原告按约向被告支付40000元定金的事实； 2、邮政储蓄卡明细表、对账单、收条、微信转账记录各一份，拟证实原告于2019年4月5日，支付被告定金40000元、2019年4月26日支付被告首付款280000元（其中银行转账240000元，微信转账40000元），随后又陆续支付4000元房款，合计324000元的事实； 3、催告记录一份，拟证实：原告、攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司分别于2019年10月15日、17日，催告被告履行合同约定的房屋过户义务的事实； 4、通知书、邮寄凭证、签收记录、录音资料，拟证实原告、攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司催告被告履行合同约定义务，原告于2020年4月22日、向攀枝花市兴家房地产经纪有限公司发函，撤回委托销售房屋的事实； 5、委托代理合同、律师费发票，拟证实原告为实现债权委托律师事务所产生的律师费10000元的事实； 6、房屋信息摘要，拟证实案涉房屋已于2016年7月25日抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司攀枝花东区支行的事实； 7、（2020）川0402民初965号民事判决书，拟证实原、被告签订的房屋买卖合同业经四川省攀枝花市东区人民法院确认解除的事实； 上列证据熊祥凯质证无异议。但提出4000元是按每月800元在每月1号支付的2019年11月至2020年3月共五个月的房屋租金。 熊祥凯辩称，原、被告签订《房地产买卖及居间合同》及收到原告房款320000元属实。双方已于2019年10月达成协议解除了合同，并约定在原、被告共同委托中介公司出卖案涉房屋后将房款320000元退还原告，案涉房屋原告继续使用，每月支付租金800元，且原告自2019年11月起在每月1日一直按800元支付房租至2020年3月，原告诉讼被告无理，依法应当驳回原告的诉讼请求。 熊祥凯对其辩解提交了下列证据： 1、（2020）川0402民初965号民事判决书，拟证实原、被告签订的房屋买卖合同业经四川省攀枝花市东区人民法院确认解除的事实； 2、原、被告于2020年4月17日与攀枝花兴家房产经纪有限公司签订的《租售委托书》，拟证实双方解除签订的房屋买卖合同，共同委托攀枝花兴家房产经纪有限公司对涉案房屋进行出售，出卖房款中的320000元返还原告，余款归被告所有的事实； 3、图片打印件3张及微信转款截图，拟证实2020年4月20日，购房人查看案涉房屋的事实和原告从2019年11月至2020年3月，在每月1日向被告支付案涉房屋房租800元的事实； 上列证据谢良武质证无异议，但提出2019年11月至2020年3月，向被告支付案涉房屋800元是支付房款，而非房屋租金； 本案经本院审理，认定事实如下：2019年4月5日，谢良武、熊祥凯、四川省攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司签订《房地产买卖及居间合同》约定：谢良武购买熊祥凯出卖的位于攀枝花市东区的房地产（建筑面积79.93㎡，套内面积63.5㎡，不动产登记证书号：攀不动产权第0010450号）；该房屋转让成交价为540000元；谢良武在签署本合同支付定金40000元，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款；第二笔房款为500000元，付款方式为公积金贷款支付，过户当日内，谢良武将首付款320000元支付给熊祥凯，剩余房款220000元在放款银行放款后次日由谢良武支付给熊祥凯，此期间由四川省攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司代为托管公积金放款银行卡直到放款当日。办理公积金贷款所产生的费用由谢良武自行承担；买房贷款金额、利率、贷款年限；放贷时间以银行审批为准；双方在2019年10月20日前到攀枝花市房地产管理部门办理该房屋的过户相关手续；熊祥凯须在2019年6月30日前负责将该房屋交予谢良武使用。同日，三方又签订《补充协议》约定：2019年4月5日定金40000元，约定在2019年6月30日前支付剩余首付款280000元，共计320000元；因谢良武公积金贷款，约定2019年10月20日前过户，剩余尾款220000元做公积金贷款，由银行直接放贷到熊祥凯账户。合同签订当日，谢良武支付购房定金40000元，熊祥凯收款后亦给谢良武出具了定金收条。2019年4月26日，谢良武经中国邮政储蓄银行和微信付款分别向熊祥凯共计转款240000元、40000元，熊祥凯收款后向谢良武出具了收到购房款280000元的收条。2019年6月30日，熊祥凯将案涉房屋交付谢良武使用至今。2019年11月1日、12月2日、2020年1月1日、2月1日、3月1日，谢良武采用微信转账方式向熊祥凯分别转款800元，五次转款合计4000元。 2020年4月17日，谢良武和熊祥凯与攀枝花兴家房地产经纪有限公司（经办人：张健存）签订《租售委托书》载明：谢良武、熊祥凯同意将金域阳光27栋26-3号房屋委托攀枝花兴家房地产经纪有限公司出售，在备注中载明“客户以交首付，现在双方解除约定，双方在卖此房”。2020年4月20日，攀枝花兴家房地产经纪有限公司带领购房人查看案涉房屋。2020年4月22日，谢良武向攀枝花兴家房地产经纪有限公司邮寄《关于终止租售委托书的通知书》称：本人现正式书面通知你公司，本人2020年4月17日在你处签订的《租售委托书》的委托关系自你公司收到本通知书时，本人委托你公司的事项予以终止履行。 同时查明，位于攀枝花市东区房屋登记所有权人为熊祥凯，该房屋已办理了抵押登记手续，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司攀枝花市东区支行，债务人为熊祥凯，权利价值为160000元，抵押期限自2016年7月25日起至2036年7月25日。2020年3月24日，谢良武与四川民慷律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费10000元。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2019年4月5日，谢良武、熊祥凯、四川省攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司签订《房地产买卖及居间合同》，熊祥凯以出卖人身份将案涉房屋出卖给买受人谢良武，未经抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司攀枝花市东区支行同意或追认，该合同属于效力待定。2020年4月17日，谢良武和熊祥凯明知案涉房屋抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司攀枝花市东区支行，而与攀枝花兴家房地产经纪有限公司（经办人：张健存）签订《租售委托书》，共同委托该公司出卖案涉房屋，且未提交证据证实取得了抵押权人同意或追认，其委托出售案涉房屋的行为侵害了抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司攀枝花市东区支行的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效的规定，谢良武和熊祥凯委托攀枝花兴家房地产经纪有限公司（经办人：张健存）租售案涉房屋的行为无效。双方提交的《房地产买卖及居间合同》、《补充协议》、《定金收条》、邮政储蓄卡明细表、对账单、收条、微信转账记录、（2020）川0402民初965号民事判决书能够证实谢良武、熊祥凯签订房屋买卖合同后，谢良武向熊祥凯支付320000元房款和合同效力尚未生效又自行解除的事实，且双方无异议，并经本院判决确认。谢良武要求熊祥凯返还购房款324000元的诉请，本院依据双方的转款明细和微信付款记录和当事人的陈述依法确认购房款为320000元，其诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，本院支持。谢良武要求熊祥凯按年利率6％给付自2019年10月20日起至清偿购房款日止的资金占用利息的诉请，依据双方2020年4月17日与中介机构的租售委托书和谢良武在2020年3月前逐月支付熊祥凯800元的事实，能够证实双方2020年4月17日解除房屋买卖合同的事实，本院认为谢良武主张损失日期应为2020年4月17日，其利息损失的利率应当比照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计取较公平合理。谢良武要求熊祥凯支付违约金40000元和赔偿因实现债权而产生的律师费10000元的诉请，因双方解除合同时无约定，本院依法不予支持。熊祥凯所提双方签订《房地产买卖及居间合同》及收到谢良武房款320000元房款的意见，与查明的事实相符，本院采信。所提双方已于2019年10月达成协议解除了合同，并约定共同委托中介公司出卖案涉房屋后将房款320000元退还谢良武的意见与《租售委托书》的内容不符，且未得谢良武当庭认可，本院不予采信。所提案涉房屋谢良武继续使用，每月支付租金800元，谢良武自2019年11月起在每月1日一直按800元支付房租至2020年3月的意见，与其提交的谢良武微信支付记录相符，本院已对谢良武支付房款作出认定。熊祥凯所提谢良武诉讼无理，依法应当驳回其诉讼请求的意见，与查明的事实不符，且与法律相悖，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十二条第一款第二项，第九十三条，第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、熊祥凯于本判决生效后十日内返还谢良武购房款320000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付自2020年4月17日始至购房款清偿日止的资金占用利息； 二、驳回谢良武的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7129元，保全费2370元，合计9499元。由谢良武承担（于本判决生效后三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  高文新 人民陪审员  邹元义 人民陪审员  周 婷 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  郑 川