广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初1730号 原告：杨洋，男，1989年5月25日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：李巧巧，广西胜涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏千禄，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 被告：南宁毓智美房屋租赁有限公司，住所地南宁市长凯路。 法定代表人：王俊峰。 被告：南宁市江南区沙井街道同乐村黎坡30组，住所地南宁市江南区沙井街道同乐村。 组代表：黎万芳。 原告杨洋与被告南宁毓智美房屋租赁有限公司、南宁市江南区沙井街道同乐村黎坡30组房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告杨洋及其委托诉讼代理人苏千禄到庭参加诉讼，被告南宁毓智美房屋租赁有限公司（以下简称毓智美公司）、南宁市江南区沙井街道同乐村黎坡30组（以下简称黎坡30组）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨洋向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与二被告于2018年3月16日签订的《智美家园合作建房合同》无效；2.判令被告毓智美公司返还原告购房款237096元；3.判令被告毓智美公司向原告支付资金占用期间的利息13896.55元（以237096元为基数，按同期同类银行贷款利率计算：其中118064元，自2018年3月17日起，暂算至2019年11月27日止，直至法院生效判决完全履行之日止；其中59032元，自2018年11月13日起，暂算至2019年11月27日止，直至法院生效判决完全履行之日止；其中60000元，自2019年6月3日起，暂算至2019年11月27日止，直至法院生效判决完全履行之日止）；4.判令被告黎坡30组对上述第二至第三项请求承担连带责任；5.本案诉讼费由被告承担。当庭变更第三项诉讼请求：判令被告毓智美公司向原告支付资金占用期间的利息13896.55元（以237096元为基数：1.其中118064元，自2018年3月17日至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付；2.其中59032元，自2018年11月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付；3.其中60000元，自2019年6月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付，利息暂计至2019年11月27日止）。事实和理由：2018年3月16日，原告在被告毓智美公司销售员的推销下，与两被告签订《智美家园合作建房合同》，约定：两被告将位于南宁市同乐大道和智和路交汇处的“智美家园”2号楼X单元X层X号，建筑面积78.71㎡的房产售予原告，同时约定了购房总价款为295160元。合同签订后，原告严格依据合同约定，已支付被告前期购房款237096元。后因被告未严格依据合同约定时间及时建设房产，原告并未继续支付剩余购房进度款。另，根据合同约定，被告应在2019年6月30日前将通过竣工验收的房屋交予原告，但至今为止，该楼房始终未能竣工交付。原告在合同签订并支付相关购房款后发现，被告所售房产并未取得相关的预售许可证明，被告方也不具备相关的建筑资质，且被告销售房屋时也并未向原告出示相关批准文件，原告是在被告销售人员的误导下签订的合同。因此，原告要求被告解除合同，并退还相应购房款，但被告均消极回应。综上，被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，特向法院起诉，望判如所请。 被告毓智美公司、黎坡30组未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见及证据。 根据原告的起诉，归纳本案调查重点：1.原被告之间签订的《智美家园合作建房合同》是什么性质的合同？该合同的效力应如何认定？2.原告要求被告返还购房款及支付相应的资金占用利息是否有依据？两被告是否均应当承担责任？应如何承担责任？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告毓智美公司、黎坡30组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2018年3月16日，原告作为丙方，被告毓智美公司作为乙方，被告黎坡30组作为甲方，三方签订《智美家园合作建房合同》，约定：项目位置在南宁市同乐大道与智和路交汇处，项目备案名称：南宁市沙井街道同乐村30组拆迁回建安置小区（推广名：智美家园），土地使用权期限55年；原告所得房屋位于“智美家园”2号楼X单元X层X号房，建筑面积78.71平方米，房屋折合单价每平方米3749.97元，总价295160元。原告签署合同时，首期支付合作建房总款的40%，即118064元；在该楼栋建到8层时交纳总合作建房的20%，即59032元；在该楼栋建到封顶时，交纳总合作建房款30%，即88548元；被告毓智美公司交付房屋时，原告交纳总合作建房款10%，即29516元。依据相关政策，如该项目所占国有划拨用地的房屋可以办理分户不动产证的，原告应承担土地出让金和其他税费的情况下，被告毓智美公司应为原告办理相关手续，具体手续和费用事宜以届时相关部门规定为准交纳。合同还约定了当事人的其他权利义务。 2018年3月16日，原告向被告毓智美公司交纳首付款118064元；2018年11月12日，原告向被告毓智美公司交纳二期款59032元；2019年6月2日，原告向被告毓智美公司交纳三期款60000元。原告共交款237096元。 被告毓智美公司未举证证明南宁市沙井街道同乐村30组拆迁回建安置小区（推广名：智美家园）取得商品房预售许可证或现售备案证书。 本院认为：当事人的合法权益受法律保护。 关于原告与被告签订的《智美家园合作建房合同》的性质。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同，由《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，明文解释。原告和被告签订的合同虽冠以“合作建房合同”的名义，但根据该合同约定的内容、当事人的权利义务看，合同约定了房屋的基本情况、原告向被告付款的时间、方式、被告为原告办理房屋所有权登记等内容，符合房屋买卖合同的特征；且合同约定原告无需承担合作建房项目的经营风险，不符合合作建房各方当事人共同出资、共享利润、共担风险的主要特点，合同约定原告在合作建房中以出资形式最终分配得到1间约78.71平方米的房屋，符合上述司法解释规定的“只分配固定数量房屋”的条件。故原告和被告签订的《智美家园合作建房合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。 关于原告与被告签订的《智美家园合作建房合同》的效力。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。本案中，至本案原告起诉前，“智美家园”的房地产项目并未取得商品房预售许可证，根据上述司法解释的规定，原告和被告签订的《智美家园合作建房合同》应当认定为无效合同。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。《智美家园合作建房合同》无效的，被告毓智美公司因《智美家园合作建房合同》所取得的合作建房款237096元，应当返还给原告；自交款的次日起，被告毓智美公司向原告赔偿利息损失。 本案属房屋买卖合同纠纷，实际的房屋出卖人是被告毓智美公司，收取原告款项的是被告毓智美公司，应由被告毓智美公司向原告承担责任。被告黎坡30组并非房屋出卖人，原告要求其承担责任，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南宁毓智美房屋租赁有限公司向原告杨洋返还房款237096元； 二、被告南宁毓智美房屋租赁有限公司向原告杨洋赔偿房款的利息（以118064元为基数，自2018年3月17日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率，计算至被告清偿之日止）； 三、被告南宁毓智美房屋租赁有限公司向原告杨洋赔偿房款的利息（以59032元为基数，自2018年11月13日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率，计算至被告清偿之日止）； 四、被告南宁毓智美房屋租赁有限公司向原告杨洋赔偿房款的利息（以60000为基数，自2019年6月3日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率，计算至被告清偿之日止）； 五、驳回原告杨洋的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级之被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5665元，由被告南宁毓智美房屋租赁有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  陆 敏 人民陪审员  陈红娟 二〇二〇年八月二十七日 书 记 员  周 微