山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁17民终2366号上诉人(原审被告）：山东伟居房地产开发有限公司。法定代表人：苗青。委托诉讼代理人：吴昱，山东九洲苑律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：康芳。上诉人山东伟居房地产开发有限公司因与被上诉人康芳房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初2244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东伟居房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初2244号民事判决书第一项，应改判扣除因不可抗力因素造成的逾期交房违约金13,000元；2、上诉费用由被上诉人康芳承担。事实和理由：一审判决关于山东伟居房地产开发有限公司开发建设的房屋符合交付条件的基本事实正确，但认定交房日期错误，计算逾期交房违约金期间错误。一审判决第一项认定山东伟居房地产开发有限公司应支付康芳逾期交房违约金27,040元，其计算的期间截止日期为2019年4月28日，但事实上山东伟居房地产开发有限公司已经在2019年3月6日通知包括康芳在内的业主交房，违约金计算截止日期应当为2019年3月7日止，一审判决多计算违约金为8320元。并且在2018年12月1日至2019年3月7日交房日期间，仍然存在因大气污染环境治理而导致涉案工地建设施工停止的不可抗力因素，因不可抗力因素所致停工日期仍应扣除，一审法院关于该期间的违约金多计算4000余元，因此该部分违约金应当予以扣除。被上诉人康芳辩称，一审判决认定违约交房的截止时间为被上诉人的起诉时间，逾期交房的违约金27040元，事实清楚，认定正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。康芳向一审法院起诉请求：要求被告支付违约金，主房从2018年6月1日至2018年11月30日止，以320000元为基数，按日万分之一计算交房违约金为3200元，从2018年12月1日至2019年4月26日止，以320000元为基数，按日万分之五计算交房违约金为23520元，共计26720元。从2019年4月27日至实际交房之日止，以320000元为基数，按日万分之五计算违约金。2、由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月25日，原告康芳购买了被告山东伟居房地产开发有限公司出售的位于菏泽市解放大街南段儿童公园东门北100米路东豪润书苑7号楼1单05007号房，双方签订了《商品房买卖合同》，房屋价款为320000元，原告已付清房款。原被告双方签订的《商品房买卖合同》其中合同第八条约定：“出卖人应当在2018年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。2、逾期交房的违约金最高金额为买受人已付房价款的1%”。2016年秋末冬初始，由于受到国家治理大气污染、环境治理等政策的影响，包括被告山东伟居房地产开发有限公司在内的所有建筑工地不断停工，一直持续到空气流动渐好的春初；至2019年春初，停工日期长达半年之久。2018年7月29日，被告山东伟居房地产开发有限公司为购房所有业主出具了《承诺书》一份，内容为“豪润书苑的购房业主：基于国家环境治理等因素影响，对于合同约定的交房日期未能如期交房深表歉意，对此我公司作出如下承诺：1、保证2018年11月30日之前达到单体验收的交房条件，如果因为单体交房所产生的问题由伟居房地产负责。若还不能交房，未交房违约金自合同约定日至2018年11月30日按合同执行违约金，从2018年11月30日起至实际交付日止按合同第九.1.（2）条约定的五倍计算并予以支付。2、对于合同约定交房日期至2018年11月30日期间的违约金按合同约定于实际交付日予以赔付。3、购房业主购买的车位、储藏室等附属设施的延期违约金比例同主房延期违约金约定相同。4、2018年8月5日前向购房业主提供一份施工进度计划表，以供业主监督施工进度。以上承诺为商品房买卖合同附属约定，与商品房买卖合同具有同等法律效力。山东伟居房地产开发有限公司，2018年7月29日”。被告山东伟居房地产开发有限公司开发建设的豪润书苑小区工程于2019年1月15日各分项工程验收合格、2019年3月5日进行综合验收合格，被告于2019年3月6日在《牡丹晚报》上刊登交房公告“于2019年3月7日开始办理交接手续”一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律及强制性行政法规规定，认定该合同为有效合同，双方应当按照合同约定履行其义务。原告按照合同约定将涉案房款交清，履行了合同约定的义务，双方也约定被告方于2018年6月1日前向原告交付房屋，届时被告方未能交房对原告方构成违约；在合同中双方约定了违约交房的处理方式，即按已付房款万分之一向原告方支付违约金至实际能够交房日止；被告方的工程于2019年3月5日前各分项工程验收及综合验收已完毕。双方合同约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，被告虽然在当地报纸发布了交房公告，但该公告并不能保证通知到原告，且与合同约定不符；被告称已电话通知原告交房，原告不予认可，且被告举证不足。被告支付违约金截止时间应计算到本案立案之日，即2019年4月28日。原告要求被告自2019年4月28日以后至实际交房日，按照已付款项320000元为基数以日万分之五计算违约金的诉讼请求，系原告自己扩大造成的损失，不予支持。2018年6月1日至2019年4月28日应为被告违约交房期间，该期间应当按照双方的约定以及被告对原告的承诺支付违约金，该违约金分为两个阶段：一、2018年6月1日至2018年11月30日期间的违约金。按照双方约定的已交房款的日万分之一标准计算，即使考虑大气污染、环境治理等政策所影响交房施工的客观因素，因其所计算的结果大于双方所约定的“逾期交房的违约金最高金额为买受人已付房价款的1%”，故该阶段的违约金应为320000元×1%=3200元。二、2018年12月1日至2019年4月28日期间的违约金。因被告方未能按约交房，2018年7月29日被告山东伟居房地产开发有限公司向包括原告在内的购房业主出具了《承诺书》，保证若2018年11月30日之前不能交房，则按合同第九.1.（2）条约定的“已交付房价款万分之1”的五倍计算支付，即按日万分之五的标准计算，320000元×日万分之五×149天=23840元。综上，两阶段的违约金数额合计为3200元+23840元=27040元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，一审判决：一、被告山东伟居房地产开发有限公司支付原告康芳逾期交房违约金27040元。限判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告康芳要求被告山东伟居房地产开发有限公司从2019年4月28日以后至实际交房之日，按照已付款项320000元为基数以日万分之五计算违约金的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1232元，由原告康芳承担756元，由被告山东伟居房地产开发有限公司承担476元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实相同，本院依法予以确认。本院认为，涉案商品房买卖合同为有效合同，双方应当按照合同约定履行其义务。被上诉人康芳按照合同约定将涉案房款交清，履行了合同约定的义务，上诉人山东伟居房地产开发有限公司未按照合同约定及其承诺交付房屋构成违约，依法应当承担违约责任。案涉房屋达到交付条件后，上诉人虽在当地报纸发布了交房公告，但该公告并不能保证通知到被上诉人，也与合同约定不符，上诉人另称已电话通知被上诉人交房收房，但举证不足，且被上诉人不予认可，一审据此认定上诉人支付违约金起止时间为2018年6月1日至2019年4月28日即本案立案之日，并无不当。上诉人2018年7月29日向包括被上诉人在内的购房业主出具了《承诺书》，保证若2018年11月30日之前不能交房，则按合同第九.1.（2）条约定的“已交付房价款万分之1”的五倍计算支付，即按日万分之五的标准计算。据此一审按照日万分之五的标准计算149天的违约金，具有事实和法律依据。上诉人关于2018年12月1日至2019年3月7日期间因不可抗力因素所致停工日期仍应扣除的主张，本院不予支持。综上所述，山东伟居房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费476元，由上诉人山东伟居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李学军审判员  陈尔森审判员  张秀云二〇二〇年八月六日书记员  刘翠芝