广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3457号上诉人（原审原告）:冯亮，男，汉族，1982年2月28日出生，户籍地址广东省深圳市福田区,委托诉讼代理人：代鹏，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯永庆，男，汉族，1992年3月19日出生，户籍地址广东省梅州市梅县区，上诉人冯亮因与被上诉人冯永庆房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初31446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。冯亮上诉请求：1、请求撤销（2019)粵0304民初31446号民事判决书第一项，依法改判冯永庆向冯亮支付未腾退房屋的租金147900元(按每月51000元自2019年1月5日计算至2019年3月31日），及违约金6507.6元（以租金147900元按每日万分之5自2019年1月5日计算至2019年3月31日）。2、请求撤销（2019)粵0304民初31446号民事判决书第二项，依法改判冯永庆向冯亮支付管理费15901.2元（按每月5483.2元自2019年1月5日计算至2019年3月31日）。3、请求撤销（2019)粵0304民初31446号民事判决书第三项，依法改判冯永庆向冯亮支付垫付的水电费、空调费32875.63元。上诉理由：一、一审法院对合同解除的时间和实际占用的期限认定错误。1、冯亮发出通知书的时间并非实际解除时间。冯永庆在收到冯亮发出的《解除合同通知函》后，没有提出同意解除合同，也没有置之不理，而是多次与冯亮通过电话、微信和面谈的方式沟通是否继续承租事宜。直至2019年2月15日，冯永庆才通过微信表示“不租了吧”。因此，虽然冯亮向冯永庆发出了解除函，但实际合同并没有在当天解除，一审法院的认定过于简单片面。2、冯永庆拖延搬离物品，造成双方的损失扩大，并非冯亮的过错。冯永庆提出不再承租后，冯亮让其过来腾退房屋并补缴拖欠的物业公司的物业管理费，同时签一份解除合同的协议。冯永庆也一直承诺要来搬离物品，从未说过不要了随冯亮处理，也没有置之不理，冯亮没道理不等他，非要强行腾退。尽管冯永庆违约了，但冯亮也从未向其提过要违约金，只希望冯永庆尽快腾退，大家继续做生意。是冯永庆一直出尔反尔，承诺要腾退又一直拖着不处理。如果，冯永庆一开始就说不要了，或直接置之不理，冯亮绝不会放任损失扩大。在冯永庆提出要来处理的情况下，冯亮如果还按一审法院所说的，一意孤行的将其物品当垃圾处理掉，不仅不近人情，势必还会造成新的纠纷甚至是争吵（因强行腾退造成承租人索要贵重物品赔偿的案子屡见不鲜）。这不仅不符合生意人以和为贵的原则，更有悖构建文明、和谐社会的核心价值观。二、一审法院对冯永庆拖欠的电费认定错误。1、冯永庆在承租期间的水电费是直接交给物业公司的，冯亮无权收取。在一审法庭调查阶段，冯亮就明确表示过，冯永庆在2019年1月16日之前共拖欠物业公司水电费等共计3万多元。物业公司也委托律师向其发函追讨。因为按照约定,水电费不是由冯亮代收，所以冯永庆并不欠冯亮水电费，而是欠物业公司水电费。所以冯亮一审代理人表述的是“冯永庆的水电费是直接向物业公司缴纳，截至1月5日，冯永庆不欠冯亮水电费”。这一事实有冯亮提交的物业公司的律师函和物业公司的发票为证。冯亮是在2019年4月份才代为缴纳拖欠的水电费的。在一审庭审阶段，一审法官要求冯亮庭后提交冯亮代为缴纳水电费的证据，冯亮也提交了发票佐证。然而，一审法院罔顾书面证据，断章取义，曲解冯亮一审代理人的表述，简单粗暴的认定冯永庆在1月5日前不欠冯亮水电费。对此冯亮觉得完全无法理解。2、冯永庆拖欠水电费后，冯亮为了重新出租，代冯永庆垫付了其拖欠的水电费。因为冯永庆拖欠水电费，导致冯亮必须解决这一问题，才能重新招租，新的租客才能跟物业公司重新办理托收手续。为避免损失扩大，冯亮一边起诉冯永庆追究其违约责任，一边于2019年4月代其垫付了拖欠的物业费，以保证涉案物业可以重新出租。冯亮垫付的水电费，冯永庆于请于理于法都应当返还给冯亮，一审法院驳回冯亮的这一请求与事实不符，于法不合。综上，在本次纠纷的整个过程中，冯亮一直都是友好、诚信的去解决。冯永庆因经营困难无法继续承租这也不是冯永庆的错,冯亮并没有得理不饶人的去向其索要赔偿，反而处处为其着想，希望其快点腾退减少损失。然而，冯永庆一边承诺，一边又多次食言，才造成双方的损失都扩大。一审法院查明、认定事实太过简单粗糙,纵容了冯永庆这样不诚信的行为，反而让冯亮这样友善、诚信的生意人遭受损失。因此，冯亮特向贵院提起上诉，望查明案情，依法改判。冯永庆答辩称，一、冯永庆1月26日的时候就已经和冯亮解除合同了。二、冯亮称冯永庆占用房屋没有搬东西，冯永庆确实是没有搬，因为搬东西是需要物业开放行条的，在冯永庆没有结清费用之前冯永庆是无法搬走的。三、关于水电费的问题，如果合同已经结束了，那么1月份开始就已经结清了，1月26日之后的费用不应计算在内。冯亮一审起诉请求：一、判令冯永庆向冯亮支付自2019年1月5日起至腾退房屋之日止的租金（51000元/月，暂计至2019年3月5日为153000元；2019年6月5日起租金为54060元/月）；二、判令冯永庆向冯亮支付逾期支付租金的违约金（从2019年1月6日起，每日按拖欠租金总额的万分之五计至实际付清之日止，暂计至2019年3月5日为4513.5元）；三、判令冯永庆向冯亮支付自2019年1月5日起至腾退房屋之日止的管理费（5483.2元/月，暂计至2019年3月5日为16449.6元）；四、判令冯永庆向冯亮支付逾期支付管理费的违约金（从2019年1月6日起，每日按拖欠管理费总额的万分之五计至实际付清之日止，暂计至2019年3月5日为485.26元）；五、判令冯永庆向冯亮支付拖欠的水电费、空调费及逾期违约金，暂计至2019年3月5日为36232.52元，实际计至腾退房屋之日止；六、本案诉讼费由冯永庆承担。庭审中，冯亮明确第一项诉讼请求中租金计算的起止时间为2019年1月5日至2019年3月31日；第二项诉讼请求中违约金计算的起止时间为2019年1月6日至2019年3月31日；第三项诉讼请求中管理费计算的起止时间为2019年1月5日至2019年3月31日；第五项诉讼请求中水电费、空调费计算的起止时间为2019年1月5日至2019年3月31日。一审法院查明以下事实：一、涉案租赁合同的签订时间：2018年6月4日，冯亮（出租方、甲方）与冯永庆（承租方、乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》。二、涉案租赁房屋情况：位于深圳市××区××中心广场（××）第1栋12层1206B。三、租赁用途：办公。四、租赁期间：2018年6月5日至2020年6月4日。五、租金金额：月租金为51000元/月；2019年6月5日起递增6%，即54060元/月（补充协议第七条）；合约期内该房屋管理费由乙方支付给甲方，每月金额为5483.2元（补充协议第二条）。六、租金的支付：乙方应于2018年6月5日前交付首期租金51000元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金。七、租赁期间各类费用的承担：甲方负责房屋租赁相关的税费，乙方负责支付因使用租赁房屋产生的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、租赁备案所产生的所有费用等。八、租赁保证金的支付以及退还/没收条件：甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁押金即102000元；甲方向乙方返还租赁押金的条件：1.乙方租赁期满；2.乙方无拖欠费用；3.房屋无损坏；出现下列情形之一的，甲方可不予返还押金：1.乙方租期未满；2.乙方有拖欠费用；3.房屋有损坏。承租期内乙方应及时、足额向甲方支付租金，乙方所交租赁保证金不能作租金和其它费用抵扣（补充协议第三条）。九、违约责任：租赁期内，乙方拖欠租金的，每逾期一天，乙方应按合同租金总额的万分之五向甲方偿付违约金。逾期超过30天，则视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，押金不退；乙方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。承租期内乙方应及时、足额向甲方支付租金，乙方所交租赁保证金不能当作租金和其他费用抵扣；如乙方拖欠房租达5天甲方有权断电并锁门，超过7天未支付租金或拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5000元以上时，甲方有权单方面终止合同（补充协议第三条）。双方协议解除合同或合同自然终止的，乙方应在合同解除当日内将其物品搬离该物业并向甲方交还该物业；逾期不搬离其物品的，则视为乙方已抛弃未搬离物品，甲方有权按照废品处理，处理未搬离物品的费用由乙方承担（补充协议第六条）。十、合同履行情况：冯亮已将房屋交付给冯永庆。双方确认冯永庆已付清2019年1月4日前的租金、管理费、水电费、空调费，从2019年1月5日起未再支付费用。冯亮在庭后提交的《情况说明》中称，冯永庆自2018年8月开始拖欠电费，截至2019年3月，冯亮替冯永庆垫付电费34319.43元，并提供了相应的增值税发票。2019年1月17日，物业公司向冯永庆发《律师函》，催收管理费水电费32977.24元。经电话询问，冯亮解释《情况说明》中的电费即第五项诉讼请求中主张的水电费、空调费，该部分费用系由管理处收取的，冯亮起诉时与管理处进行结算，替冯永庆垫付了该部分费用，管理处当时只向冯亮告知了冯永庆所拖欠费用的数额，并未向冯亮出具相关明细，冯亮系庭审后获取了上述费用的增值税发票，才知道冯永庆从2018年8月开始拖欠该部分费用。十一、涉案租赁合同解除时间：2019年1月21日，冯亮通过EMS向冯永庆发出《解除租赁合同通知函》，要求冯永庆在签收函件的3个自然日内，补齐租赁押金、补交拖欠的租金和物业相关费用，如冯永庆未在3日内缴纳上述费用，冯亮将依照合同约定行使合同解除权，单方终止租赁合同，函件签收日3日后为租赁合同终止日；冯永庆应于合同解除日当日搬离室内所有物品并交付租赁物业，并保证交付房屋后该室内所有固定设施完好。逾期未搬离的，按补充协议第六条约定我方有权对室内物品进行搬离并处理，所有搬离的费用及责任由冯永庆承担。冯永庆于2019年1月22日收到该函件，冯亮、冯永庆一致确认涉案租赁合同于2019年1月26日解除。十二、合同终止后的房屋交接情况：冯永庆自认涉案房屋内的物品至今未搬离。冯永庆称，冯亮要求冯永庆交付拖欠费用后才能搬离场地，冯永庆认为根据补充协议第六条约定，冯亮可自行处理未搬离的物品，因此冯永庆一直未搬离物品。冯亮称其一直希望能与冯永庆协商处理，不希望有其他纠纷，故未对涉案房屋内物品进行搬离。十三、其它情况：庭审中，冯亮、冯永庆一致确认冯永庆尚有70000元租赁保证金在冯亮处。冯永庆认为，涉案租赁合同已于2019年1月26日解除，合同解除后冯永庆未再使用涉案房屋，其亦以实际行动表明其放弃了涉案房屋内物品的所有权，其向冯亮缴纳的租赁保证金应当用于抵扣未缴纳的租金。冯亮于庭后提交的深圳增值税普通发票显示，涉案房屋2019年1月的电费为492.53元，空调电费为20.55元，合计513.08元。一审法院认为，冯亮、冯永庆签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系，冯亮依约交付房屋后，冯永庆从2019年1月5日开始拖欠租金、管理费、水电费、空调费超过了7日，达到了合同约定的解除条件，冯亮有权解除合同，冯永庆应承担相应的违约责任。（1）关于租金及逾期支付租金的违约金：庭审时，冯亮、冯永庆均确认冯永庆已支付租金、管理费、水电费、空调费至2019年1月4日，且涉案租赁合同于2019年1月26日解除。现冯亮主张冯永庆应支付自2019年1月5日起至2019年3月31日的租金、2019年1月6日起至2019年3月31日的违约金。对此，一审法院认为，《补充协议》第六条约定，冯永庆应在合同解除当日内将其物品搬离该物业并向冯亮交还该物业，逾期不搬离其物品的，则视为冯永庆已抛弃未搬离物品，冯亮有权按照废品处理，处理未搬离物品的费用由冯永庆承担。涉案合同已于2019年1月26日解除，冯亮发给冯永庆的《解除租赁合同通知函》中已明确冯永庆未在合同解除当日搬离房屋的，冯亮将根据《补充协议》第六条处理。现冯永庆实际上未在2019年1月26日搬离涉案房屋，冯亮应根据函件上自己的声明和《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，及时收回房屋，防止损失的扩大。冯亮因自身原因未收回房屋，因此产生的扩大损失，冯亮不得向冯永庆要求赔偿，故冯亮主张冯永庆应支付自2019年1月5日起至2019年3月31日的租金、2019年1月6日起至2019年3月31日的违约金，一审法院不予支持。冯亮、冯永庆在涉案租赁合同中约定，冯永庆拖欠租金的，每逾期一天，冯永庆应按合同租金总额的万分之五向冯亮偿付违约金，该约定不违反法律相关规定，一审法院依法予以支持。故冯永庆应向冯亮支付从2019年1月5日起至2019年1月26日止的租金37400元，相应的违约金应从2019年1月6日起计至2019年1月26日止，金额为392.7元（37400元×万分之五/日×21天）。冯永庆抗辩其已向冯亮交纳的70000元租赁保证金应当用于抵扣未缴纳的租金，与合同约定不符，一审法院予以驳回。（2）关于管理费及逾期支付管理费的违约金：冯亮、冯永庆在《补充协议》中约定，合约期内该房屋管理费由冯永庆支付给冯亮，每月金额为5483.2元。现冯亮主张冯永庆应支付自2019年1月5日起至2019年3月31日止的管理费及相应的违约金。一审法院认为，冯永庆应向冯亮支付的管理费同理于租金，即从2019年1月5日起计至2019年1月26日止，金额为4021.01元。冯亮主张的逾期支付管理费的违约金，缺乏合同依据，一审法院不予支持。（3）关于水电费、空调费及逾期违约金：经电话询问，冯亮解释《情况说明》中的电费即第五项诉讼请求中主张的水电费、空调费。庭审中，冯亮自认涉案房屋2019年1月4日前的水电费、空调费冯永庆已付清，根据冯亮于庭后提交的深圳增值税普通发票显示，涉案房屋2019年1月的电费为492.53元，空调电费为20.55元，合计513.08元。因水电费、空调费一般系实际使用才会产生的费用，而涉案租赁合同于2019年1月26日解除，冯永庆在2019年1月实际使用涉案房屋不满一个月，故冯永庆应向冯亮支付的水电费、空调费一审法院酌定为500元。冯亮主张的逾期违约金，缺乏合同依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、冯永庆应于判决发生法律效力之日起十日内向冯亮支付租金37400元、违约金392.7元；二、冯永庆应于判决发生法律效力之日起十日内向冯亮支付管理费4021.01元；三、冯永庆应于判决发生法律效力之日起十日内向冯亮支付水电费、空调费500元；四、驳回冯亮的其它诉讼请求。案件受理费4460元（冯亮已预交），由冯亮负担3564元，冯永庆负担896元。本院经审理查明:一、冯亮二审时提交了以下证据：证据1，微信聊天记录，主要内容有，冯亮于2019年2月3日发信息“冯总，如果你们不租了，尽快把东西搬走”，冯永庆回复“我那个朋友后面和你联系了吗”，之后冯亮告知联系过一次冯永庆所说的朋友，后来打电话发信息没有接，并告知“如果不是要租的话，就跟我们说把东西搬走，把那个账目结清……如果你们东西都留在我们那里的话，都是会算房租的，有人搬走的话就不算了哈”，冯永庆回复“明白了”、“我现在联系不上他，手机关机了，我也回老家了，可能要等春节回来再处理可以吗”。2019年2月15日，冯亮再次询问“小冯，你有决定了吗？”，冯永庆回复“不租了吧”，2019年2月16日，冯永庆向冯亮告知门锁密码，并于第二日询问，“房子现在可以打开了是吧”。冯亮主张上述记录证明，冯亮一直在与冯永庆协商解决拖欠租金和解除合同事宜，冯永庆没有要求解除合同，而是要求等其回深圳再处理，冯永庆直到2019年2月15日才微信回复不租。证据2，深圳市卓越物业管理股份有限公司卓越梅林中心广场管理处出具的《证明》，证明冯永庆自2018年8月至2019年1月16日期间，拖欠物业公司电费和空调费共计32875.63元。证据3，平安银行交易明细，证明冯亮于2019年4月30日向管理处缴纳涉案房产水电费共计36496.35元。冯永庆对上述证据的真实性均予以认可，仅是认为微信记录的意思并不是合同没有解除，只是合同在2019年1月26日解除后，解决关于赔偿方面还有一些拖欠的费用。二、原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：冯永庆应向冯亮支付租金的期间及违约金计算期间，冯永庆是否应向冯亮支付2018年8月至2019年1月16日期间拖欠的管理费、水电费、空调费等费用。关于租金的计算期间问题。本院认为，第一，关于合同解除的时间。冯永庆向冯亮发出的解除合同通知书，虽然明确写明合同解除的时间为2019年1月26日，但冯永庆并未腾空房屋，也未提交证据证明与冯亮就涉案房屋进行了交接，并且在此之后，冯亮向冯永庆询问搬离物品事宜时，冯永庆也并未明确放弃房屋物品，反而回复“可能要等春节回来再处理”，最终在2019年2月15日明确“不租了吧”，并在2019年2月16日才向冯亮告知密码锁密码。上述事实，表明冯永庆发出解除合同通知后，对于涉案物业内的物品搬离及是否继续承租，仍在与冯亮沟通，因此，本院认定涉案租赁合同解除之日为，冯永庆告知密码锁密码之日，即2019年2月16日。第二，关于租金支付的期限。冯亮主张，因处理冯永庆拖欠电费问题以及寻找仓库搬离家具并对房屋损坏进行维修，直至2019年4月1日才重新出租，故冯永庆应当支付租金至2019年3月31日。本院认为，本院已认定双方合同解除时间为2019年2月16日，冯永庆依据合同应当支付租金至合同解除之日。至于冯亮主张解决后续问题所需要的时间内的租金，并无合同及法律依据，故对于冯亮主张的2019年2月17日至3月31日期间的租金，本院不予支持。综上，冯永庆应向冯亮支付2019年1月5日至2月16日期间的租金71400元（51000÷30×42），并依据合同约定，向冯亮支付2019年1月6日至2019年2月16日期间的违约金1499.4元（71400×万分之五/日×42天）。关于管理费、水电费问题，依据本院认定的合同解除时间，冯永庆应向冯亮支付2019年1月5日至2月16日期间的管理费7676.5元（5483.2÷30×42）。关于水电费、空调费，依据冯永庆确认真实性的《证明》及平安银行交易明细，冯永庆应向冯亮支付垫付的水电费、空调费共计32875.63元。综上，上诉人冯亮的上诉请求，理由部分成立，本院部分予以支持。因冯亮二审提交了新的证据，导致原审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，判决如下：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初31446号民事判决第四项；二、变更广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初31446号民事判决第一项为：被上诉人冯永庆应于本判决生效之日起十日内向上诉人冯亮支付租金71400元、违约金1499.4元；三、变更深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初31446号民事判决第二项为：被上诉人冯永庆应于本判决生效之日起十日内向上诉人冯亮支付管理费7676.5元；四、变更深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初31446号民事判决第三项为：被上诉人冯永庆应于本判决生效之日起十日内向上诉人冯亮支付水电费、空调费32875.63元；五、驳回上诉人冯亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4460元，由上诉人冯亮负担2051.6元，被上诉人冯永庆负担2408.4元，二审案件受理费3517元，由上诉人冯亮负担1617.82元，被上诉人冯永庆负担1899.18元。（上述费用上诉人冯亮均已预交，一审案件受理费2408.4元、二审案件受理费1899.18元由人民法院退回给上诉人冯亮。被上诉人冯永庆应在收到本判决之日七日内分别向一审法院及本院缴费诉讼费2408.4元、1899.18元，拒不缴纳的，人民法院依法强制执行）。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 彭  安  明审判员 邓  亚  玲二〇二〇年八月二十七日书记员 陈娱芬(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。