广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初34909号原告：黄美强，男，1989年4月8日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：刘文敏，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟俊峰，广东金桥百信律师事务所律师。被告：陈泽伟，男，1990年10月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘志文，广东厚载律师事务所律师。第三人：陈骏，男，1990年8月29日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。原告黄美强与被告陈泽伟、第三人陈骏合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄美强委托诉讼代理人刘文敏、被告陈泽伟及其委托诉讼代理人刘志文、第三人陈骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄美强向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付售楼款、房屋收益差额人民币112840.32元（以下币种均为人民币）以及利息（以112840.32元为本金，自2019年4月13日按年利率4.35%计至付清之日止，暂计至2019年7月25日为1404.39元）。事实和理由：2017年3月12日，陈泽伟、陈骏、黄美强签订《关于花都镜湖大道18号豪利花园兰苑阁2栋1505房（以下简称1505房）三方股权协议》，协议确认、约定：2016年10月至2016年12月期间，陈泽伟、陈骏、黄美强共同出资购买1505房，房屋产权登记在陈泽伟名下，房屋产权份额由陈泽伟占34%、陈骏占33%、黄美强占33%；三方按照前述产权份额比例支付房屋首付款、月供、支出、享有房租等收益。陈泽伟与肖科签订《购房合同补充协议》。2018年7月16日，陈泽伟与肖科因房屋买卖合同纠纷诉至广州市花都区人民法院，2018年10月24日，广州市花都区人民法院作出民事判决书。收到该判决书后，陈泽伟与肖科达成协议书：陈泽伟与肖科签订的《房屋买卖合约》、《购房合同补充协议》中有关房屋买卖内容的条款于2018年7月13日解除；肖科在协议签订当天一次性支付78000元（含违约金、诚意金、案件受理费）给陈泽伟；肖科同意陈泽伟不予退还定金50000元。陈泽伟没收了肖科交付的定金50000元，该款项属于因1505房产生的收益，陈泽伟应当按50000元的33%即16500元向原告分配该收益，但是，陈泽伟拒绝分配该收益给原告。2019年2月，陈泽伟将1505房以1800000元的价格出售给梁顺邦。综上，被告应向原告支付1505房售楼款及房屋收益差额112840.32元。被告陈泽伟辩称：一、关于原告陈述被告未将没收的5万元定金按比例支付给原告，实际没收定金收益为4.5万元，被告应支付的定金收益为14850元（45000元×33%）而非16500元。2018年3月20日，被告将涉案房产出售于案外人肖科，收取了其5万元定金，后肖科因履行不能，被告与其签订《购房合同补充协议》同意肖科向第三人转售房屋，被告要求解除网签，并应案外人肖科要求支付诚意金5000元，相当于退还了5000元定金，案外人肖科也确认收取诚意金。案件生效后，肖科与被告协商一致，同意一次性支付被告78000元（含违约金、诚意金、案件受理费）给被告，同意不退还定金，双方就此协商并签订了协议，协议明确其中5000元诚意金包含在78000元中。在前述一系列事件中，被告均有与原告商量，得其同意后，以被告名义作出相关民事行为。二、关于原告要求被告应以涉案房产出售价180万按比例支付收益，系原告计算严重错误，被告已正确支付房屋收益，不存在未支付收益。肖科出现违约倾向时，被告与陈骏原希望与肖科以私下协商方式而非诉讼途径尽快解决房屋买卖合同纠纷，但原告看好楼市后期，坚持以诉讼途径解决，并以自己愿意以206万元总价接收房屋、购买被告与陈骏产权为条件，说服被告和陈骏打官司解决纠纷，被告与陈骏考虑到既然原告想要涉案房屋，且同意以206万的价格购入便答应打官司，三方也说好了,原告以206万购入房屋，房屋即使大幅涨价，被告与陈骏均不会反悔，即对超过206万的溢价不会进行主张分割。不料，官司胜诉，但花都房地产市场发生变化，房屋价格未如原告所预期升高反而回落下降至不如之前出售价格。原告以老婆不同意为由，拒绝履行三方之前的协议，并建议给中介加钱，将涉案房屋加快推出去卖掉。被告与陈骏对原告的做法并不同意，并要求原告继续履行之前的协议。后原告因不能以206万元的价格继续履行约定，自愿向被告与陈骏承诺如果涉案房屋出售价在200万以内，与200万的差价，原告愿意承担一半亏损（按原比例原告应承担的亏损为33%），被告与陈骏合计承担一半亏损（按原比例被告承担34%，陈骏承担33%，合计承担67%亏损），即原告愿意对被告与陈骏的亏损进行补偿，此外，原告无条件各再支付被告和陈骏每人3万元，合计6万元补偿款。在此基础上，三方以总房价180万元将涉案房屋出售给案外人梁顺邦。鉴于当时涉案房屋贷款未还余额为783680.76元，梁顺邦同意支付合计24万元赎楼款，被告、原告与陈骏各自支付18万元，合计筹款54万元的方式，共同偿还783680.76元贷款余额。按三方股权协议，为计算方便，原告应分得要回数额为【收益：（1800000-780000）×33%】+180000（自身垫付赎楼款）=516600元，原告以180万×33%=594000元是计算错误，双方计算差额约为8万元，原因在于原告将案外人梁顺邦支付的24万元赎楼款错误作为自己支付，实际上被告是对该赎楼款（24万×33%=79200元）应当支付而未实际支付，梁顺邦已代替原告支付，原告已经实际分得该笔款项。而被告的计算方式是重复计算了这部分，换言之，原告应分得、要回数额为【收益：（1800000-780000）×33%】+180000（自身垫付赎楼款）=516600元。另，根据原告的自愿补偿条件,房屋以180万元总价出售给第三人梁顺邦，与200万产生20万的亏损差额，原告自行承担一半亏损，即10万元，被告与陈骏各承担5万元、合计承担10万元亏损。按三方签订的股权协议，被告原应承担20万×34%=68000元，原告、陈骏承担20万×33%=66000元，现根据原告的承诺，原告须补偿被告68000-50000=18000元，补偿陈骏66000-50000=16000元，另加无条件补偿被告与陈骏各人3万元，原告在其516600元的收益和收回数额中，应扣减补偿款合计94000元,即516600-94000元=422600元。此外，在与梁顺邦的交易中，被告向中介支付了3000元的加快提前还款费用，原告应承担其中的33%即990元；原告未支付被告2018年4月、5月和9月的房贷3905.09元；涉案房屋贷款未还余额为783680.76元，但实际尾数3680.76元，原告未支付，而由被告代替承担，原告应支付33%即1214.65元,即原告最终能分得收益和要回的数额为422600-990-3905.09-1214.15=416490.26。被告最后支付了其411900元，与原告应分收益、要回金额差额为4590元。被告认为三人合作购房，被告作为提供购房资格人，房屋后期转手多番奔波，浪费了许多时间、精力，要请假处理事项，多次支出车费等杂费；在供楼期间，原告有多期物业管理费未向被告支付，后经计算，应作扣减，并最后支付原告411900元，也是原告实际应分收益或要回的数额，不存在被告未向原告支付的收益。综上所述，被告实际未向原告支付的收益总计为14850元，请求法院依法裁决，驳回原告不合理的诉讼请求。第三人陈骏述称：第三人和被告就涉案房产都有跟原告协商过，之前协商的意见在微信上统一了，即按照200万元以内，原告同意承担60000元的亏损，剩余的亏损94000元也应由原告承担。原告对此是明确的，三方已协商过，但是原告现在又不愿意承担，多次以自己妻子作借口，而一直拖延履行，迟迟没有兑现。第三人对利息没有意见。经审理查明：原被告及第三人系同学关系。2016年10月至12月期间，由被告提供购房资格及资金，原告及第三人提供技巧及资金，三人共同筹资购买位于广州市花都区镜湖大道18号豪利花园兰苑阁2栋1505房（以下简称1505房）房产，产权登记在被告名下。三方后于2017年3月12日签订《三方股权协议》确认前述筹资购买事实，约定1505房产权份额由被告占34%、第三人占33%、原告占33%，三方按照前述产权份额比例支付房屋首付款、月供、支出、溢价、房租等收益，以及出售条件、退转股要求等。2018年3月20日，被告与案外人肖科签订《房屋买卖合约》，约定将涉案房屋卖与肖科，成交价208万元、定金50000元。当日，肖科向被告支付定金50000元。同年5月16日，被告（甲方）、肖科（乙方）及中介方（丙方）签订《购房合同补充协议》，确认双方签署的合同中约定乙方应履行的义务，同时补充条款包括取消《存量房买卖合同》、甲方向乙方交纳诚意金5000元以及其他违约责任。签约后，被告向肖科支付诚意金5000元。同年7月13日，被告与原告通过微信聊天协商是否诉讼，原告问“你是不想卖给我了么”，被告称“我没啊肯定是给你啊”，另解释出于原告已经说买了的情况下需要提醒一下，问原告考虑无条件解约还是发律师函准备诉讼，原告回复先发解约函。同月26日，被告诉至法院，广州市花都区人民法院经审理就被告与肖科房屋买卖合同纠纷作出（2018）粤0114民初7925号民事判决，判决确认《房屋买卖合约》《购房合同补充协议》中有关房屋买卖内容的条款于2018年7月13日解除，肖科向被告返还诚意金5000元并支付违约金208000元。后被告与肖科达成协议确认双方《房屋买卖合约》《购房合同补充协议》中有关房屋买卖内容的条款于2018年7月13日解除，肖科同意被告不予退还定金50000元，并在协议签订当天一次性支付78000元（含违约金、诚意金、案件受理费）给被告。2018年11月27日，原告通过微信聊天跟被告说“我老婆现在都不同意买花都，说要卖了买其他地方”，被告回复“这是你自己要去沟通的吧，我们之前说好了啊”“不然我花都直接降价卖了算在你那里”“之前说了206你买，之后都说涨跌你自己负责啊”“不然当初就不会留着打官司直接卖了”；同月29日，原告回复称“12月前搞定，给1-2万佣金”“反正不低于206万就行啦”，主张给点钱给中介先推1505房。2018年12月1日起，三人在群聊中讨论1505房降价销售相关事宜。2019年1月30日，被告问“现在房子180也没人买，现在你们是几个意思”；同月31日，原告回复“关于这个房子的事情，你不要把责任都推到我身上，我觉得这个接受不了。首先，关于那个事情，我也和你们说了，我很抱歉没有处理好。我也愿意承担更多的损失，200万内的款，我包了。多的6万损失，我愿意承担。你们如果亏10万，我愿意亏16万。我也损失了很多，但是我也配合你，去快速降价变现。如果说，这样还要指责我，还要全部都算我的问题，这样无理过分的事情，我是不接受的。其次，关于房子处理的事情，是你提出来的，也是按照你的意思在走，我中间再也没有插手过了。……房子的事情，说你觉得需要三个人统一意见，在商量处理，我愿意提意见和去现场再整整。……最后这个钱按新的意见分回来，都可以再商谈。现在这个降价快30万了，又把原因归我。这个锅我不背。现在的市场是这样，年前这个成交很差，真的也意想不到，花都比较远郊的地方，市场的风险是比中心区高，这个真的要时间等。但是这个180万的价格是已经很笋的价格了，只不过年前的节点比较尴尬”，被告回复“当面说的就是协议，只怪我跟陈骏看错人，没有防范好”，原告回复“那就按照协议办事，你喜欢怎么说怎么说吧”；同年2月16日，原告说“尽量让他们给，我这里可以筹出10万。钱你们先拿，我多付6万给你们，账算清楚”，第三人回复“同意陈泽伟说的卖，我们一人出十万垫资吧我看看去跟人借”。后三方各支付18万元合计筹款54万元，加上买方垫付款项，共同偿还783680.76元贷款余额后，被告将1505房以180万元的价格出售给梁顺邦。同年4月13日，被告向原告支付款项411900元。庭审中，原告认为2019年1月31日回复方案仅为提议，并非承诺，且被告及第三人不接受该提议。对于2019年2月16日所称“钱你们先拿，我多付6万给你们”仅表示可以多垫付6万赎楼，并非原告愿意补偿6万元给被告及第三人。被告认为，虽然当时对原告方案没有明确表示同意或不同意，但原告于2019年2月16日又提出多分担6万元，且说“账算清楚”，系原告要多承担6万元的意思表示。第三人则认为，虽然当时对原告方案没有明确表示同意或不同意，但原告已多次在微信协商中承诺以206万元购买全部股份。原告确认其应承担但未支付的款项包括2018年4月、5月、9月的月供款3905.09元、提前还贷款78614.65元、物业管理费599.94元、提前还贷加急费990元（上述款项已按33%计算），共计84109.68元。1505房收入包括房款1800000元、没收肖科定金45000元，按33%计算应得608850元。上述差额减去被告已支付金额即112840.32元（608850元-84109.68元-411900元）。被告确认未向原告支付定金45000元的33%即14850元，称当时忘记支付。本院认为，原被告与第三人签订的《三方股权协议》是三方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，三方均应依约履行。1505房房产现已出售给案外人，被告当庭确认尚未向原告支付定金45000元的33%即14850元，对于该部分款项，本院予以确认。本案争议焦点即原告是否作出自行承担房产差价亏损的意思表示，该民事行为是否合法有效。对此本院综合评析如下：首先，现有证据可以证明原告曾有购买被告与第三人股权、愿意以206万元总价接收1505房房产的意思表示，该部分事实在肖科违约事件发生后原告向被告询问中可以得到确认，故被告及第三人主张属实，本院对此予以确认。但原告的上述意思表示，被告及第三人虽予以确认，对于原告不再购买的情况下如何承担违约责任等问题，三方并未协商一致。在起诉肖科之后，原告明确不再购买，三方就1505房降价销售问题发生了争议。在此情形下，原告提出“200万内的款，我包了。多的6万损失，我愿意承担。你们如果亏10万，我愿意亏16万”，该方案系原告在三方协议的基础上，向被告及第三人作出的为自己设定金钱补偿义务，使对方取得金钱补偿权利的意思表示，属于单方允诺。单方允诺并不允许随意撤回，但原告提出上述方案时亦表示“如果说，这样还要指责我，还要全部都算我的问题，这样无理过分的事情，我是不接受的”，可视为撤回设定条件。因被告对此指责、三方又开始争执的情形下，原告又立马表明“那就按照协议办事，你喜欢怎么说怎么说吧”，应视为原告已作撤回，该单方允诺并未生效，故被告现以原告补偿方案有效作为抗辩缺乏理据，本院对此不予采纳。其次，虽然原告撤回前述向被告及第三人作相应补偿的单方允诺，但1505房在降价销售过程中，原告就三方筹款还贷促成交易时，再次表示“尽量让他们给，我这里可以筹出10万。钱你们先拿，我多付6万给你们，账算清楚”。结合三方前后协商过程，可以认定原告再次明确作出向被告及第三人补偿6万元的单方允诺，该允诺与前述补偿方案中的部分内容一致。原告就此处分自己权利，并未违反法律的禁止性规定，该单方允诺成立并生效，故被告的该部分抗辩成立，本院予以采纳。原告对此解释称系多垫付6万用于赎楼并无合理之处，本院对此不予采信。综上，原告作出的单方允诺成立并生效，理应恪守信用，向被告及第三人共补偿6万元。经核算，原告可分得的收益金额为531450元（516600+14850），扣除上述补偿款6万元，再扣除原告应付未付的款项6709.68元（3905.09+990+599.94+1214.15），最后扣除被告已向原告支付的411900元，可得被告尚需向原告支付款项52840.32元。被告未足额支付前述款项，确会造成原告资金被占用的损失，原告另诉请计付利息及利率标准符合法律规定，但起算日期应以起诉之日即2019年8月16日为准，2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。对于原告超出数额部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条第一款、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈泽伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄美强支付款项人民币52840.32元及利息（以52840.32元为基数，自2019年8月16日起至2019年8月19日按年利率4.35%计付，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率至被告清偿之日止）；二、驳回原告黄美强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2585元，由原告黄美强负担1464元，被告陈泽伟负担1121元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳该费用）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  童宙轲人民陪审员  袁 芳人民陪审员  尹莉莉二〇二〇年八月十三日书 记 员  林 暖书 记 员  许志秋