上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6612号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区世博大道2500号。法定代表人：杨志凯，经理。委托诉讼代理人：吴琼，上海市亚太长城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海世博文化旅游发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路3588号1号楼6楼618室。法定代表人：陈竹，董事长。委托诉讼代理人：黄伟，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。上诉人上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司（以下简称老米卤水公司）因与被上诉人上海世博文化旅游发展有限公司（以下简称世博文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初89670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。老米卤水公司上诉请求：维持一审判决第四、第七项，撤销一审判决第一、第二、第三、第五、第六、第八项，改判驳回世博文化公司的全部诉讼请求，并支持老米卤水公司一审中的全部反诉请求。事实和理由：通过签订《花车大棚租赁合同》及《花车大棚续租协议》，老米卤水公司向世博文化公司租赁世博大道花车大棚及其西侧场地。租赁物中的花车大棚系临时建筑，至2016年9月23日使用期届满。世博文化公司虽然提供了上海市浦东新区世博地区开发管理委员会（以下简称世博管委会）出具的浦世博管〔2015〕47号《关于申请支持世博园区C01地块（原花车管理用房）装修改造工程设计方案函的复函》，将临时建筑的使用期限延续利用两年，但世博管委会并非有权机关，其延长花车大棚使用期限的回复无效。故双方之间的租赁协议应属无效。由此，世博文化公司要求老米卤水公司支付租金、违约金、律师费的诉讼请求，均不应得到支持。租赁合同无效的过错在于世博文化公司，故世博文化公司应赔偿老米卤水公司包括装修损失及搭建物损失在内的经济损失，老米卤水公司的反诉请求，依法应得到支持。无论合同有效与否，花车大棚的利用期限到期后，世博文化公司不再享有花车大棚及场地的出租权，无权要求老米卤水公司支付占有使用费及物业管理费，世博文化公司的该项诉讼请求，依法应予以驳回。退一步讲，即便租赁合同有效，2014年10月，上海A中心（以下简称A中心）与上海A有限公司（以下简称A公司）签订租赁合同，并由A公司对租赁物整体框架进行了改造。之后，A公司又将花车大棚及场地转租给上海B有限公司（以下简称B公司）。签订合同后，B公司投入大量人力、财力用于房屋内部装修及部分外部搭建，后却被告知A公司退出，由上海C有限公司（以下简称C公司）直接与B公司订立租赁合同。合同文本系C公司提供，如不同意其中条款就无法继续承租，B公司前期的大量投入就付诸东流，C公司正是利用其优势地位，迫使B公司与C公司签订了诸多不平等条款的租赁合同，其中，将租赁期限由原来的十五年更改为一年一签，合同第11.3条，排除了B公司在合同到期后主张装修物的权利，该条款明显不是B公司的真实意思。老米卤水公司概括取得了B公司作为承租人的权利义务，该条款同样不是老米卤水公司的真实意思。且上述条款提供方免除了自身责任，加重了对方责任、排除了对方主要的权利，则该条款应属无效。一审法院基于上述条款驳回了老米卤水公司的反诉请求，显属错误。被上诉人世博文化公司辩称，不同意老米卤水公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。世博文化公司向一审法院提出诉讼请求：1.老米卤水公司支付2017年4月1日至2017年7月19日租金665,098.63元（总额为1,665,098.63元，减去老米卤水公司已付100万元）；2.老米卤水公司支付2017年7月20日至2018年9月26日房屋使用费13,139,141.92元（按30,274.52元/天的标准计算）；3.老米卤水公司支付2017年4月1日至2018年9月26日物业管理费1,088,000元；4.老米卤水公司支付2017年1月至2018年6月电费1,273,499.85元；5.老米卤水公司支付各项违约金（其中租金违约金：以920,850元为基数，按0.1%的标准，自2017年3月26日计算至实际支付之日止，以741,725.75元为基数，按0.1%的标准，自2017年5月26日起计算至实际支付之日止。物业管理费违约金：均以12万元为基数，按0.1%的标准，自2017年3月26日计算至实际支付之日止；自2017年5月26日计算至实际支付之日止；自2017年7月26日计算至实际支付之日止；自2017年9月26日计算至实际支付之日止；自2017年11月26日计算至实际支付之日止；自2018年1月26日计算至实际支付之日止；自2018年3月26日计算至实际支付之日止；自2018年5月26日计算至实际支付之日止；自2018年7月26日计算至实际支付之日止。电费违约金：均按0.1%的标准，以110,040元为基数，自2017年1月6日起算，以94,164元为基数，自2017年2月6日起算，以85,092元为基数，自2017年3月6日起算，以61,530元为基数，自2017年4月6日起算，以82,950元为基数，自2017年5月6日起算，以87,990元为基数，自2017年6月6日起算，以307,641.60元为基数，自2017年10月6日起算，以65,563.05元为基数，自2017年11月6日起算，以65,563.10元为基数，自2017年12月6日起算，以76,890.20元为基数，自2018年1月6日起算，以49,297元为基数，自2018年2月6日起算，以50,993.80元为基数，自2018年3月6日起算，以43,348.10元为基数，自2018年4月6日起算，以56,760.90元为基数，自2018年5月6日起算，以35,676.10元为基数，自2018年6月6日起算，均计算至实际付清之日止。未履行完毕的租赁期限总金额的违约金，以年租金5,525,100元的标准，自2017年7月20日起计算至2018年9月30日止;6.老米卤水公司支付律师费7万元。老米卤水公司向一审法院提出反诉请求：1.世博文化公司赔偿承租场地装修费用7,161,741.50元；2.世博文化公司赔偿老米卤水公司搭建食堂、宿舍及大门费用1,490,300元。一审法院认定事实：2015年9月23日，C公司（甲方）与B公司(乙方）签订《花车大棚租赁合同》，其中约定甲方出租给乙方的房屋及场地是坐落于世博大道花车大棚及其西侧场地，花车大棚建筑面积3,242平方米，场地面积7,231平方米；乙方承诺租赁该房屋作为XX婚庆、餐饮及其配套之用，场地仅限于自有和顾客车辆停放用途；交付日定为2015年6月25日，租赁期限为1年，自2015年7月1日至2016年6月30日，租期届满后可续租，续租期1年1签，租金届时另行协商确定；装修免租期为实际交付日起的2个月；公用事业费中的水电费，甲方以代收代付形式，按月收取，乙方须与XX集团签订水电费支付协议，乙方在收到甲方发出的缴费通知单后5个工作日内付清；除甲方书面同意续租外，乙方应于租赁期限终止日或之前向甲方返还房屋；无论合同因任何原因终止，乙方返还房屋时，甲方有权要求乙方自行负担费用将该房屋内的所有物品搬离，并将房屋恢复至交付时的状态。乙方的装修物，除可移动设备外，均留归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方对其装修等一切添附的设施或设备给予补偿；一个租赁期年内乙方逾期支付任何应付款项连续达15天（含）或累计达30天（含）以上的，甲方可书面通知（至少提前15天）乙方解除本合同，乙方如有异议，应于收到甲方通知后15天内提出；乙方逾期支付应付的任何款项，每逾期一日，则乙方需按所欠付款项的1‰承担违约金；无论合同因任何原因而终止或解除，乙方不按合同约定或甲方要求返还而继续占用该房屋的，自占用之日起，每占用一天乙方应担按照最后一期日租金的2倍向甲方支付房屋占用费；甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费）及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担；花车大棚3,242平方米，日费用4元/平方米，场地面积7,231平方米，日费用0.3元/平方米，年费用5,525,100元，每双月920,850元，年物业管理费72万元，每双月12万元；续租期1年1签，租金另商，不低于前一期费用标准。租金等费用计算公式（参照）：月租金（元）=日租金×365天×租赁建筑面积÷12，未满月租金（元）=日租金×实际租用天数×租赁建筑面积；租金等费用按每双月结算、预付，即单月25日前，乙方一次性向甲方付清下一个双月的足额租金等费用；电费以1.2元单价按实结算；本项目为现状出租，甲乙双方按现状进行交接。同时，该合同附件十为B公司出具的《承诺书》，内容为：“C公司：在贵司与A中心之间的租赁关系解除后，相关的转租合同也因此失效，整个地块处于暂时冻结状态，我司原先租用后滩原花车管理用房改为XX婚庆用房的计划也因此搁置，由于之前已经接受大量婚宴预订，2015年10月1日起每天有八对新人的婚礼将在后滩XX举行。为解决这一难题，经双方友好协商，贵司同意直接与我司签订租赁合同，由我司负责恢复改建并过渡性临时使用原花车管理用房及周边区域作餐饮、婚庆之用。由于时间紧迫，审批手续繁多，又涉及诸多法律责任事项，为此，我司郑重作出以下承诺：一、我司将以最快的速度，恢复改建后滩原花车管理用房，全部费用由我司自行解决。相关行政许可文件，由我司负责取得，合法运作，请贵司予以相关协助。二、后滩原花车管理用房恢复改建后的房屋资产（不包括可移动设备、家具）归属XX（集团）有限公司（以下简称XX集团）。三、恢复改建和交付使用过程中发生的任何安全、质量事故，全部责任由我司承担。四、如果过程中有人对该项目的合法性提出质疑，我司将主动与政府相关部门沟通，并按政府相关部门的决定无条件执行。五、如遇政府使用该处土地要求拆除该建筑或世博发展（集团）有限公司为落实区域规划用途而需要提前进行场地整理时，我公司在接到贵司的书面通知后将积极配合响应，按规定时间节点要求，无条件撤离，归还场地房屋。六、租赁合同期限调整为一年一签，随时准备撤离，婚宴预订控制在半年以内，避免清退时遇到客户不能分流的情况发生。七、我公司对本项目的自主投资经营行为负责，不论经营期限长短，不论何种情况的提前撤离，有关的经济损失都由我司自己负责，不向政府部门或相关部门提出补偿诉求。”2015年9月28日，C公司（甲方）与B公司（乙方）签订《备忘录》，其中约定，鉴于双方于2015年9月签订《花车大棚租赁合同HTY-JY（2015）042》，甲方与A中心租赁关系解除后，乙方承租的花车大棚及所在区域还处在暂时冻结状态，双方经友好协商，同意以上海市浦东新区世博地区开发管理委员会浦世博管（2015）47号文为依据，将合同约定的计租日由2015年9月1日延期至2015年10月1日。2015年11月20日，C公司（甲方）、B公司（乙方）与上海D有限公司（以下简称D公司，丙方）签订《花车大棚租赁合同HTY-JY（2015）042主体变更协议》，其中约定丙方系乙方的关联公司，各方确认，自本协议签署之日起，乙方将原合同项下的权利义务概括转让给丙方，由丙方作为该合同一方享有该合同项下乙方原所有之权利，承担乙方原所有之义务。同时，乙方不再对原合同享有任何权利和承担任何义务。甲方同意上述合同转让，并接受丙方作为原合同的一方享有权利并承担义务。2016年9月27日，C公司（甲方）与D公司（乙方）签订《花车大棚租赁合同HTY-JY（2015）042续租协议》（以下简称《花车大棚续租协议》），其中约定原合同租赁期至2016年9月30日终止，乙方向甲方提出续租申请，双方经友好协商续租期限1年，自2016年10月1日至2017年9月30日，续租期年租金5,525,100元，即每双月租金920,850元，年物业管理费72万元，即每双月物业管理费12万元，水电等其他相关费用仍按原合同执行。2017年3月14日，世博文化公司（甲方）与D公司（乙方）、C公司（丙方）签订《合同主体变更事宜补充协议书》，其中约定因丙方上级母公司XX集团对集团下属子公司的业务进行调整，自2017年4月1日起丙方与乙方签署的《花车大棚租赁合同续租协议HTY-JY（2015）042-2》将由甲方世博文化公司继续履约，相关权利、义务与合同约定保持不变并由甲方继承，丙方对此承担连带责任。合同各方共同确认上述合同主体变更事宜，并将按本协议约定继续履行原协议。2017年4月，世博文化公司向D公司送达《有关园区腾地专题会议精神的通知》，其中载明后滩区域计划建设成大型文化公园，由XX集团负责该区域腾地交付工作，停止该区域所有租赁合同的新签及续签工作，请依法依约，所有活动预订应在合同期内，合同到期后不再续约，确保在腾地工作要求的时间节点前完成撤场。2017年9月28日，D公司向世博文化公司寄送《关于XX大道XX号XX婚礼会馆房租的情况说明》，其中载明，得知市委要求世博园区腾地的信息后，我司愿意配合市政府完成腾地工作。目前如提前结束营业，我司将承担巨大违约金，涉及合同300多个，违约金达2,000多万，恳请放宽还款期限。我司欠场地租金312万元，承诺2017年10月前还款50万元，2018年1月前还款50万元，2018年4月前还款50万元，2018年7月前还清剩余款项，关于水电费金额有误，愿意协商妥善解决。后老米卤水公司分两次合计支付100万元。2017年10月16日，D公司名称变更为老米卤水公司。2018年2月5日，世博文化公司向老米卤水公司寄送《通知函》，其中载明：1、根据合同约定，老米卤水公司承租位于世博大道花车大棚及其西侧场地，租赁期间已于2017年9月30日届满，截至本函发出之日，老米卤水公司无合同依据继续使用租赁区域。2、根据规划，租赁区域所在地块将被建设成世博文化公园，功能定位为以黄浦江核心滨水区域市民共享的开放式大型绿地。3、贵司于2017年9月28日向我司出具《关于XX大道XX号XX婚礼会馆房租的情况说明》，请求我司同意贵司继续使用租赁区域、放宽拖欠费用的还款期限，贵司愿意配合市政府完成腾地工作。鉴于此，考虑到世博文化公园的建设需要、租赁区域及贵司的实际情况，我司特此发函通知贵司：请贵司于2018年5月31日前返还租赁区域，完成腾地工作，并尽快支付租金、电费等费用。后老米卤水公司向世博文化公司发出回复函，言明收悉关于缩短房租还款期限的通知，因老米卤水公司从2017年初接到世博文化公司通知市委要求世博园区腾地的信息后，已不再接单婚宴销售，只是将未办婚宴妥善解决完毕，故资金周转十分困难。2018年9月26日，世博文化公司（甲方）与老米卤水公司（乙方）签订《物业返还交接单》，其中约定，1、双方就世博大道花车大棚及其西侧场地签署的租赁合同及相关续租、补充协议已于2017年9月30日租赁期限届满而终止。2、乙方已按《花车大棚租赁合同》第十一条11.3款之规定，将租赁区域内除“物品清单”中所记载的物品外的所有属于乙方的物品搬离，乙方未拆除或遗留的物品，视为乙方放弃对该物品的所有权，该物品由甲方处置。2018年12月，世博文化公司提起本案一审诉讼，因聘请律师，发生律师费7万元。关于电费。本案一审审理中，世博文化公司提供用电确认表，主张其中2017年11月、12月、2018年1-3月、5月确认表中有老米卤水公司郑姓工作人员签名。世博文化公司另提供客户缴费通知单，主张老米卤水公司已支付的电费中2016年1-3月部分电费104,569.90元，2016年3月-4月部分电费32,183.80元；2016年5月部分电费29,789.80元；2016年6月部分电费32,526.50元；2016年7月部分电费37,731.10元。对此，老米卤水公司不予认可，老米卤水公司确认其于2016年12月支付电费152,880元，自2017年1月起未支付电费，但认为根据双方和解过程确认的电费金额为336,745.93元。关于装修和搭建。老米卤水公司主张：1.世博文化公司、老米卤水公司签订租赁合同之时，XX大道XX号两层房屋已经建造完毕，该房屋由A公司建造;2.世博文化公司、老米卤水公司签订租赁合同之时，老米卤水公司对该房屋的装修及搭建也已完成，具体为：装修从2015年1月开始，9月中旬完成；搭建自2015年5、6月开始，9月完成。搭建物为：北面后门彩钢板搭建的一层食堂，食堂旁彩钢板搭建的二层宿舍，大门处搭建玻璃结构遮雨帘，并以遮雨帘为顶，用彩钢板封起，作为迎宾大厅。一审法院另查明：2011年7月21日，上海市世博土地储备中心（2011）5号《关于委托XX集团临时使用和管理世博园区相关土地的函》，其中载明：1、上海世博土地储备中心在世博会地区后续开发建设过渡期间，委托XX集团使用和管理世博园区内划转其使用和管理的资产涉及的全部土地。2、XX集团必须按照市政府及相关部门批准的园区开发用地计划，无条件按期拆除、处置相应土地上的临时建筑并腾地。2011年9月23日，上海市规划和国土资源管理局沪规土资建（2011）767号《关于同意世博会非永久性场馆及配套设施延续使用的批复》，其中载明同意世博会非永久性场馆及配套设施延续使用5年。2014年10月31日，A中心（甲方）与A公司（乙方）签订《空中花园、停车场及花车大棚租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋及场地是坐落于XX大道XX号的空中花园及花车大棚、XX大道XX号的19号停车场（除停车场北侧一排建筑物及该建筑物以北的场地甲方留用外），其中空中花园建筑面积900平方米、花车大棚建筑面积2,100平方米、19号停车场部分，面积18,000平方米，租赁期限暂定自2014年9月1日至2019年2月28日。同时，双方还签订《补充合同》，乙方同意从9月1日起计付租金。2015年1月8日，A公司（甲方）与B公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定租赁标的物位于上海市浦东新区XX大道XX号花车大棚，建筑面积2,400平方米，租赁使用期限5年，年租金838万元，甲方根据乙方要求对现有大棚进行免费初期改建，预计2015年5月底之前完成改建，甲方给予乙方2个月免租期，租金起算日为2015年8月1日左右。2015年6月20日，A公司（甲方）与B公司（乙方）签订《花车大棚租赁合同》，其中约定甲方出租给乙方坐落于世博大道花车大棚及西侧场地，花车大棚建筑面积10,000平方米，场地面积3,000平方米；乙方承诺租赁该房屋作为XX婚庆、餐饮及其配套之用；交付日定为2015年6月25日，租赁期限为15年，自2015年7月1日至2030年6月30日；第一至第五个租赁年花车大棚日费用7.2元/平方米，场地面积日费用0.5元/平方米，年租金26,280,000元，年物业管理费1,825,000元。2015年6月11日，A公司向C公司出具《承诺书》，言明，A公司与B公司签订关于XX大道XX号花车大棚的租赁协议，如果C公司可以直接与B公司签订租赁协议，A公司表示同意，并且可以中止前述与B公司的租赁协议，全力配合双方的合作促成。2015年8月19日，A中心向A公司发出《关于解除〈空中花园、花车大棚及停车场租赁合同〉的通知》，自2015年9月10日起解除双方签订的租赁合同及补充合同。2015年9月17日，世博管委会向XX集团发出浦世博管〔2015〕47号《关于申请支持世博园区C01地块（原花车管理用房）装修改造工程设计方案函的复函》，其中载明：经研究，一、根据XX集团专题会议纪要（2015-27）及相关资料，原则同意支持世博园区C01地块（原花车管理用房）装修改造工程设计方案，自2015年10月1日起后续利用两年。二、该项目位于XX大道XX号，为原世博园区花车管理用房，总建筑面积9,057平方米，建筑为2层。2015年9月17日，浦东新区人民法院受理（2015）浦民一(民)初字第34302号A中心诉A公司房屋租赁合同纠纷一案，并追加C公司为第三人参加诉讼。A公司亦提起反诉，要求A中心赔偿19号楼停车场独栋小楼及场地围墙的改建费用。浦东新区人民法院经审理认为，A公司对花车大棚等的改建并未得到A中心的认可，构成违约。同时，A公司存在逾期支付租金的违约行为，A中心享有合同解除权。鉴于花车大棚已由C公司收回，故浦东新区人民法院于2016年4月判决：一、A中心与A公司于2014年10月31日签订的《空中花园、停车场及花车大棚租赁合同》及《补充合同》于2015年9月10日解除；二、A公司于判决生效之日起十五日内返还A中心位于浦东新区XX大道XX号的19号停车场（除停车场北侧一排建筑物及该建筑物以北的场地之外；包括独栋小楼及围墙），为18,000平方米；三、A公司于判决生效之日起十五日内支付A中心拖欠的租金3,499,383元；四、A公司于判决生效之日起十五日内支付A中心逾期付款违约金（其中237.50万元，自2015年3月26日起算；其中1,124,383元，自2015年6月26日起算，均计算至判决生效日止，按照中国人民银行同期贷款利率4倍标准计算）；五、A公司于判决生效之日起十五日内支付A中心解约违约金350万元；六、A公司于判决生效之日起十五日内支付A中心实际占用费（其中2015年9月11日至17日的实际占用费为109,312元；自2015年9月18日至实际返还日止的实际占用费，按照每日20,822元标准计算）；七、驳回A公司的反诉请求；八、A中心返还A公司保证金250万元（该款可与上述判决第三项至第六项直接抵扣）。A公司不服上述判决，提起上诉。2016年10月8日，上海市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。本案一审审理中，老米卤水公司主张：1.A公司为租赁区域的实际改造方，且A公司与世博文化公司之间就租赁区域尚有纠纷未解决，故老米卤水公司请求追加A公司为本案第三人参加诉讼。2.老米卤水公司提供（2019）沪01民初205号原告A公司诉被告XX集团、第三人C公司合同纠纷一案的起诉状及应诉通知书，起诉状记载:花车大棚由XX集团出租给A中心，同时出租的还有空中花园、18号和19号停车场，XX集团委托后滩源管理，出租人变更为C公司。2014年10月，A公司与A中心签订租赁合同，之后，A公司对花车大棚进行改建，因拆卸失当造成框架松动、结构坍塌，故进行整体拆移。为此，C公司于2015年5月向A中心发函解除合同，并通知A公司停止建设而收回全部出租物。经C公司同意，A公司于2015年10月完成XX馆及附属建筑物建设，建筑面积约9,057平方米，投入资金7,100万元，期间，XX集团于2015年9月17日取得政府对建筑物项目的批复。A公司理应取得投资款及按年利率12%的适当回报，故诉请要求XX集团支付10,501万元（本金7,100万元，并按照年利率12%的标准支付自2015年6月30日起至实际付清之日止，暂计至2019年6月25日3,601万元）。基于此，老米卤水公司主张该案正在审理中，且已追加老米卤水公司为第三人，该案的审理结果对本案有影响，故请求本案中止审理。3.（2019）沪01民初205号案件对建筑物的改建费用进行了评估，而老米卤水公司在世博文化公司、老米卤水公司签订租赁合同之前已经完成装修和搭建，但没有在（2019）沪01民初205号的评估范围内，同时本案中老米卤水公司也就装修及搭建提起反诉，故老米卤水公司请求在本案中对装修及搭建予以评估。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。世博文化公司、老米卤水公司就世博大道花车大棚及其西侧场地签订租赁合同，花车大棚为临时建筑，根据相关部门于2011年9月23日作出的同意原世博会非永久性展馆及配套设施延续使用5年批复，其使用期至2016年9月23日届满。但在2015年9月17日，世博管委会出具复函，同意支持花车管理用房的装修改造工程设计方案，自2015年10月1日起后续利用两年。故案涉2015年9月23日签订的《花车大棚租赁合同》及2016年9月27日签订的《花车大棚续租协议》合法有效，对双方均具有约束力。其中《花车大棚租赁合同》于2016年6月30日租期届满而终止。关于《花车大棚续租协议》，世博文化公司主张由于老米卤水公司违约，世博文化公司已向老米卤水公司面交并邮寄解约函，故该续租协议已于2017年7月19日解除。对此，一审法院认为，首先，世博文化公司并未提供充分证据证明其于2019年7月向老米卤水公司送达解约函。其次，世博文化公司于2018年2月5日向老米卤水公司寄送的《通知函》中明确记载，双方之间的租赁合同于2017年9月30日租期届满。再者，2018年9月26日世博文化公司、老米卤水公司签订的《物业返还交接单》亦记载，双方之间的租赁合同及相关续租、补充协议于2017年9月30日租赁期限届满而终止。综上，世博文化公司的该项主张，缺乏事实依据，不予支持。一审法院确认双方之间的续租协议于2017年9月30日租期届满而终止。关于房屋租金及使用费。老米卤水公司作为承租方，应按照合同约定支付租金，故合同期内即2017年4月1日至2017年9月30日的租金应为2,762,550元，扣除老米卤水公司已支付100万元，尚需支付1,762,550元。租期届满之后，老米卤水公司实际使用租赁物，亦应支付使用费。老米卤水公司辩称租期届满后，世博文化公司同意老米卤水公司无偿使用租赁物，对此，老米卤水公司未能提供证据予以佐证，故不予采信。关于使用费的标准，2018年2月5日，世博文化公司向老米卤水公司寄送的《通知函》中明确考虑各方因素，要求老米卤水公司于2018年5月31日返还租赁物，故一审法院酌定2017年10月1日至2018年5月31日的使用费参照租金标准予以计算，金额为3,683,400元。2018年6月1日至2018年9月26日的使用费，世博文化公司主张按照合同约定日租金的2倍即每天30,274.52元的标准计算，老米卤水公司认为过高，一审法院结合案件实际情况酌情调整为按照日租金1.3倍计算，金额为2,322,062元。综上，2017年10月1日至2018年9月26日使用费合计6,005,462元。关于物业管理费。租赁合同约定老米卤水公司应支付物业管理费，租期届满后，老米卤水公司实际使用租赁物，也应承担相应的物业管理费。老米卤水公司已支付物业管理费至2017年3月31日，现世博文化公司主张2017年4月1日至2018年9月26日物业管理费，并无不当，予以支持。物业管理费数额，经计算，应为1,072,000元。关于电费。老米卤水公司实际使用租赁物，因此产生的电费应由老米卤水公司承担。老米卤水公司确认自2017年1月1日起未支付电费，但世博文化公司提供的证据尚不足以证明其主张的电费金额，同时老米卤水公司主张的电费金额，亦缺乏相应证据佐证，故本院结合案件实际情况酌定2017年1月至2018年6月电费为90万元。关于逾期支付租金及物业管理费的违约金。老米卤水公司未按约支付租金及物业管理费，世博文化公司主张相应的违约金，依约有据，予以支持。但世博文化公司主张的每日千分之一的计算标准过高，一审法院酌情调整为日万分之三。故关于世博文化公司诉请的2017年4月1日至2017年7月19日应付租金的逾期支付违约金，其中以920,850元为基数，自2017年3月26日起算，以741,725.75元为基数，自2017年5月26日起算，均按照日万分之三的标准计算至老米卤水公司实际支付之日止。关于2017年4月1日至2017年9月30日合同期内应付物业管理费的逾期支付违约金，应以12万元为基数，按照日万分之三的标准，分别自2017年3月26日、5月26日、7月26日起算，均计算老米卤水公司实际支付之日止。世博文化公司主张合同期满之后即2017年10月1日起的物业管理费逾期支付的违约金，因缺乏合同依据，不予支持。关于电费违约金，世博文化公司提供的部分用电确认表中并无老米卤水公司员工签名，世博文化公司、老米卤水公司就电费金额存有争议，故一审法院结合案件实际情况，对于世博文化公司主张的逾期支付电费违约金不予支持。关于世博文化公司主张的未履行完毕的租赁期限总金额的违约金，缺乏依据，不予支持。关于律师费，符合合同约定，且金额尚属合理，一审法院予以支持。关于反诉部分的装修损失。世博文化公司、老米卤水公司于2018年9月26日签订的《物业返还交接单》确认双方之间的租赁合同及相关续租、补充协议已于2017年9月30日租赁期限届满而终止。租赁期间已届满，老米卤水公司主张装修损失，缺乏法律依据，不予支持。故对老米卤水公司的装修损失评估，不予准许。关于搭建。根据老米卤水公司庭审所述，《花车大棚租赁合同》签订之时，老米卤水公司的搭建已经完成。合同第11.3条约定，合同终止，承租人的装修物，除可移动设备外，均留归出租人所有，承租人不得以任何理由要求出租人对其装修等一切添附的设施或设备给予补偿。同时合同中所附《承诺书》，亦明确恢复改建费用由承租人解决，承租人对自主投资经营行为负责，不论经营期限长短等，有关经济损失由承租人负责。另，2018年9月26日《物业返还交接单》中也明确老米卤水公司未拆除或遗留的物品，视为老米卤水公司放弃对该物品的所有权，由世博文化公司处理。综上，现老米卤水公司要求世博文化公司赔偿搭建损失，缺乏依据，不予支持。故对老米卤水公司的搭建损失评估申请，不予准许。关于老米卤水公司提出的追加第三人A公司。一审法院认为，世博文化公司基于世博文化公司、老米卤水公司之间的租赁合同主张相应的权利，A公司已经退出租赁物的租赁关系，故对老米卤水公司要求追加A公司为第三人的申请，不予准许。关于老米卤水公司提出的中止审理问题。一审法院认为，（2019）沪01民初205号一案，根据老米卤水公司提供的起诉状，A公司诉请要求XX集团支付花车管理用房的投资款及利息，因此本案并非必须以（2019）沪01民初205号一案的审理结果为依据，故对老米卤水公司要求中止审理的申请，不予准许。一审法院审理后于2020年1月2日作出判决：一、上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海世博文化旅游发展有限公司2017年4月1日至2017年9月30日欠付租金1,762,550元；二、上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海世博文化旅游发展有限公司2017年10月1日至2018年9月26日房屋使用费6,005,462元；三、上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海世博文化旅游发展有限公司2017年4月1日至2018年9月26日物业管理费1,072,000元；四、上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海世博文化旅游发展有限公司2017年1月至2018年6月电费90万元；五、上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海世博文化旅游发展有限公司违约金：以920,850元为基数，自2017年3月26日起算；以741,725.75元为基数，自2017年5月26日起算；以12万元为基数，自2017年3月26日起算；以12万元为基数，自2017年5月26日起算；以12万元为基数，自2017年7月26日起算；以上均按照日万分之三的标准计算至上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司实际支付之日止；六、上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海世博文化旅游发展有限公司律师费7万元；七、驳回上海世博文化旅游发展有限公司的其余诉讼请求；八、驳回上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费131,161元，由上海世博文化旅游发展有限公司负担50,031元，上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司负担81,130元。反诉案件受理费（减半收取）36,183元，由上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于上诉人与被上诉人间租赁合同关系效力之争议。双方就世博大道花车大棚及其西侧场地签订租赁合同，花车大棚为临时建筑，根据上海市规划和国土资源管理局于2011年9月23日作出的同意原世博会非永久性展馆及配套设施延续使用5年批复，其使用期至2016年9月23日届满。之后，承租人对花车大棚进行了改建。2015年9月17日，世博管委会出具复函，同意支持花车管理用房的装修改造工程设计方案，自2015年10月1日起后续利用两年。故上诉人与被上诉人之间的《花车大棚租赁合同》及《花车大棚续租协议》合法有效，对双方均具有约束力。上诉人关于上述两份协议无效的上诉意见，本院不予采纳。上诉人与被上诉人间的租赁合同期限届满前，被上诉人已明确告知上诉人不再续签租赁合同，也不同意上诉人继续利用租赁物。租赁合同到期后，上诉人仍占用租赁物的，应向被上诉人支付占有使用费。上诉人辩称合同到期后，花车大棚系案外人改建，又系违法建筑，故被上诉人无权继续收取占有使用费。本院认为，上诉人与被上诉人建立租赁合同关系时，花车大棚已届改建完毕，但双方仍按改建前的面积计算租金，租期届满后，被上诉人按改建前的面积向上诉人收取占用费，并无不当。同时，被上诉人系基于与上诉人间的租赁合同关系而向上诉人交付花车大棚及场地，基于租赁合同到期后的义务，上诉人亦应向出租人返还租赁物，逾期未返还的，应向合同相对方支付占有使用费。再次，退一步讲，即便花车大棚系案外人改建，但并无其他民事主体基于所有权而要求上诉人返还花车大棚及场地，被上诉人并未丧失要求上诉人支付占有使用费之权利。综合上述分析，上诉人关于其无需向被上诉人支付占有使用费的上诉意见，缺乏事实基础及法律依据，本院不予采纳。一审法院关于上诉人欠付的租金及占有使用费的计算标准、违约金的计算标准的认定，并无不当，本院予以维持。根据双方约定，应由上诉人负担物业服务费，故被上诉人有权要求上诉人支付约定之物业服务费。上诉人关于被上诉人无权收取物业服务费的抗辩意见，与事实相悖，本院不予采纳。关于律师费。根据租赁合同约定，被上诉人向上诉人催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费）及被上诉人因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由上诉人承担。故被上诉人要求上诉人承担7万元律师费支出的诉讼请求，本院予以支持。上诉人关于租赁合同无效故其无需承担被上诉人律师费支出的抗辩意见，本院不予采纳。关于上诉人的反诉主张。双方的租赁合同关系到期终止后，上诉人对租赁物进行的装饰装修已折旧完毕，故上诉人要求被上诉人赔偿装饰装修损失的反诉请求，缺乏法律依据，本院予以驳回。关于上诉人反诉主张的搭建物损失。根据租赁合同第11.3条关于添附物处理的约定，并结合合同所附《承诺书》中关于经济损失由上诉人负责的约定，合同解除或者到期终止的，上诉人均无权要求被上诉人赔偿其搭建物损失。上诉人抗辩称上述约定及承诺书系格式条款，限制了上诉人的主要权利，并非上诉人真实的意思表示，应属无效。本院认为，2015年9月23日，C公司与B公司签订租赁合同的背景是，C公司与A中心之间的租赁合同关系解除，A中心与A公司、A公司与B公司间的转租合同均因此而陷入无法继续履行之风险。经协商后，由B公司直接与C公司建立租赁合同关系，赋予B公司继续承租花车大棚及场地的权利，避免了花车大棚改建工程即将完工而B公司无法继续承租使用的风险。相较于与A公司中止履行租赁合同，与C公司直接建立租赁合同关系，对于B公司而言，并未带来不利益。租赁合同及其附件系与C公司协商一致的结果，对双方均具约束力，并不存在法律规定之无效情形。租赁合同主体变更为上诉人与被上诉人后，前述约定对上诉人与被上诉人仍具约束力。上诉人关于租赁合同第11.3条及承诺书无效的抗辩意见，本院不予采纳。至于是否应追加A公司为第三人参加诉讼及本案是否应中止审理的争议。一审法院的处理并无不当，本院予以认同，上诉人关于一审程序违法的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人老米卤水公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107,129元，由上海老米卤水烧腊餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年八月二十六日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……