河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2318号上诉人（原审原告）：李凯，男，汉族，1986年11月5日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：孙铁洲，河南明辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：史国辉，河南团结律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周口市新时代房地产开发有限公司，住所地：周口市五一路中段，统一社会信用代码：914116007805474609。法定代表人：郭建安，系该公司经理。委托诉讼代理人：樊国臣，河南陈州律师事务所律师。上诉人周口市新时代房地产开发有限公司与上诉人李凯商品房买卖合同纠纷一案，双方均不服河南省周口市川汇区人民法院（2018）豫1602民初5208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。李凯的委托诉讼代理人孙铁洲、史国辉，上诉人周口市新时代房地产开发有限公司的委托诉讼代理人樊国臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李凯的上诉请求：1．依法撤销（2018）豫1602民初5208号民事判决第三项内容；2．依法将（2018）豫1602民初5208号民事判决第三项内容改判为：被告周口市新时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告李凯不低于已付购房款一倍数额即人民币37万元的经济损失；3．本案全部诉讼费用由被上诉人承担。一、原审法院认定本案事实严重错误，依法应当撤销原判，依法予以改判。1、原审法院应当认定上诉人李凯与被上诉人周口市新时代房地产开发有限公司自2008年起存在商铺买卖合同关系。李凯通过周口市人民会堂时任经理李某（时任法定代表人、书记）了解到新时代公司开发了位于周口市××区××路××步行街，有底层临街商铺出售。李凯想购买一套，让李某经理从中沟通一下。当时市场低迷，为了培育市场，更好地促进市场发展，新时代公司采取返租【返还三年房租（三年期间：2008年至2011年，6万元/年）冲抵购房款（18万元）】方式对临街商铺予以出售。于是李某找到新时代公司的法人代表林景富和叶丽蓉商量，新时代公司同意将面积为22平方米，购房总价55万元的商铺一套出售给李凯。由于新时代公司正在搞活动，扣除三年商铺租金18万元后，李凯只需要支付37万元购房款。关于商铺购房款的支付方式，李某经理又与新时代公司的法定代表人林景富和叶丽蓉进行了协商，加上新时代公司拖欠着周口市人民会堂大量的拆迁赔偿款，新时代公司最终同意李凯购买案涉商铺所需要支付的37万元购房款直接支付给周口市人民会堂，由周口市人民会堂将该笔37万元的款项冲抵被告新时代公司拖欠的拆迁赔偿款，该部分事实由周口市人民会堂出具的2011年6月23日票号为0044553的收款收据、周口市新时代房地产开发有限公司出具的票号为0033939的收款收据以及李某出庭证言予以证实。2、原审法院应当认定新时代公司自2011年起至2015年止一直向李凯支付商铺租金，自2016年起未支付商铺租金。新时代公司代业主李凯出租商铺，在收取房租后及时将房租支付给了李凯提供的银行账户。新时代公司分别于2011年支付了（2011年至2014年）三年的商铺租金19.5万元、于2015年支付了当年的商铺租金8万元。2016年之后的商铺租金，新时代公司一直未支付。该部分事实由李凯提供的工商银行流水明细予以证实。3、原审法院应当认定双方的商铺买卖合同关系因新时代公司将案涉房屋另外出售给第三人而导致李凯购买商铺的合同目的无法实现，从而导致解除双方的合同关系。根据新时代公司经理和代理人的当庭陈述，案涉商铺及其他商铺已经全部出售给案外人，没法继续履行合同，从而导致合同被解除。二、原审法院审理本案适用法律错误，请二审法院依法予以纠正。原审法院审理本案应当依法适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条审理本案。原审法院只是适用《合同法》条款，无法满足本案的审理需要，根据本案查明的新时代公司将案涉商铺另行出售给第三人的客观事实，完全符合本解释第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的一房多卖的法定情形，即便是按照一审认定的37万元的购房款数额，新时代公司也应当依法向李凯赔偿不少于37万元的经济损失。因此，原审法院审理本案适用法律错误，导致审判结果严重错误，请二审法院依法予以纠正。综上所述，原审法院认定事实错误，使用法律错误，请二审法院依法撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。上诉人周口市新时代房地产开发有限公司的上诉理由：1．依法撤销河南省周口市川汇区人民法院（2018）豫1602民初5208号民事判决第一项、第二项及诉讼费用承担部分，并依法改判为确认上诉人与被上诉人不存在商品房买卖合同关系、驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或者发回原审人民法院重新审理；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：河南省周口市川汇区人民法院（2018）豫1602民初5208号民事判决认定事实错误，判决结果错误；一审漏列当事人，属于审判程序不合法。为此，在法定期间内依法提起上诉。具体事实和理由如下：一、原审判决认定事实错误，判决结果错误。首先向二审法院表明：上诉人没有与被上诉人订立《商品房买卖合同》，也没有收取被上诉人的房屋价款。1、虽然上诉人与周口市人民会堂订立了多功能影视城协议书，但是，人民会堂没有义务和权利代上诉人收取商品房价款；上诉人从未委托人民会堂代上诉人收取上诉人出售的房屋价款。被上诉人及其母亲无论将37万元是否交付给李某，均不能以此推定被上诉人向上诉人交付了房屋价款。2、如果人民会堂认为收取了上诉人母亲的款项，因此产生的权利义务关系仅存于被上诉人与周口市人民会堂之间。上诉人与人民会堂之间的债权债务关系由上诉人和人民会堂另行处理。这两个法律关系不可混同。3、被上诉人的母亲以下述称不是事实：该房屋总价款为55万元，因为房屋返租金年6万元，所以实际交37万元。她向人民会堂的法定代表人李某缴纳37万元，上诉人的原法定代表人向其支付了房屋租赁费（即返租费：2011年11月11日叶丽蓉向其汇款125,000元；2015年2月16日叶丽蓉向其汇款80,000元）。该述称不符合交易习惯和常理。因为：即便是按贾晓菊称该房屋年返租金6万元，那么当年也只能返回6万元，不可能返回125,000元。因为上诉人的原法定代表人于2011年2月30日贾晓菊出具收据。不可能在没有缴纳房屋价款的情况下就先于返还租金。事实上：叶丽蓉向贾晓菊汇款两笔共计205,000元系贾晓菊的丈夫李局长（时任周口市文化局的副局长，主管周口市人民会堂）向叶丽蓉的“借款”，因为不方便直接汇入李局长的银行账户，叶丽蓉才按李局长的要求汇入贾晓菊的银行账户。（见卷宗内对叶丽蓉的调查笔录）。4、从时间上讲：贾晓菊于2009年12月14日取款36.8万元，李某于当日存款37万元，到2011年2月30日上诉人原法定代表人在李某的安排下向被上诉人出具收据，到2011年6月20日李某向人民会堂的会计交付37万元，也能认定被上诉人和原审证人李某所述不是事实。因为：从2009年12月14日贾晓菊取款，李某存款，到李某于2011年6月20日向人民会堂的会计缴纳37万元，时间上已经过去近二年，该款为什么没有交付人民会堂的会计入账?为什么没有与上诉人的原法定代表人对账?5、上诉人的原法定代表人向被上诉人出具的收款收据标明的时间是2011年2月30日，事实上，2月份就没有30日，出具该收据时，上诉人的原法定代表人李保李某行安排下不得已的才出具的。实际出具收据在2015年而不是2011年。以上事实还说明：上诉人的原法定代表人向被上诉人出具收款收据的时间早于李保李某民会堂的会计交付37万元的时间。在没有与人民会堂结算拆迁补偿款前，上诉人的原法定代表人向被上诉人出具收款收据也不符合交易习惯。如果被上诉人认为商品房买卖合同成立。那么，这么多年，被上诉人不可能不知道其房屋的具体位置。故此，上诉人认为：一审判决认定事实错误，判决结果错误。二、虽然法律规定公司不因法定代表人的变更而产生权利义务的变更，但是，事实上，上诉人的法定代表人已经变更。上诉人现法定代表人与前任法定代表人之间存在协议，即原公司债权债务由原法定代表人承担。该证据已经提交给法庭。该案涉及原法定代表人，上诉人的现法定代表人已经向一审法院提出了追加原法定代表人参加诉讼的意见，但一审法院对此未予准许。此为审判程序错误。针对上诉人李凯的上诉，周口市新时代房地产开发有限公司辩称，李凯请求改判为被告周口市新时代房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内，赔偿李凯不低于已付购房款一倍数额即人民币37万元的经济损失，该请求属于新的请求，其在一审中没有提出，人民法院对于该项请求在二审中应不予审理。关于上诉人和被上诉人之间是否存在真实的商品房买卖合同，是否存在真实的商品房买卖行为，上诉人新时代公司在上诉状中已经做了明确的说明，上诉意见同时也是对于李凯在上诉状中所叙述的答辩意见。针对周口市新时代房地产开发有限公司的上诉，李凯辩称，请二审法院驳回新时代公司的上诉支持李凯的诉讼请求；原审法院认定李凯与新时代公司存在合法的商铺买卖合同关系是正确的，新时代公司已经实际收取案涉商铺的购房款，该部分事实是明确的，新时代公司的法定代表人林景富，叶丽蓉承诺房屋使用面积是22平方，按当时25,000元每平方米的价格，共计50万元，原审法院根据李凯的母亲所提供的银行账户以及叶丽蓉通过其本人银行账户支付商铺租金认定双方之间存在真实合法有效的房屋买卖合同关系是正确的；原审法院未采纳新时代公司所提交的原法定代表人叶丽蓉与新时代公司签订的转让协议是正确的，根据公司法规定，变更法定代表人并不当然免除新时代公司作为独立法人承担相应民事责任的义务，因此原审法院依法判决新时代公司承担本案的责任是正确的，程序并不违法。李凯向一审法院起诉请求：解除双方的商品房买卖合同，返还购房款55万元，并赔偿造成的损失，损失包括购房款的利息及商铺的现市场价共计55万元，诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年7月5日，被告与周口市人民会堂签订周口市人民会堂多功能影视城协议书一份,协议约定，多功能影视城地点位于周口周口市××东头、市人民会堂广场北侧,土地产权属周口市人民会堂。该多功能影视城由被告全额出资建设，建成后被告使用期限40年,被告赔付周口市人民会堂房屋拆迁款2,471,588.46元。原告母亲贾晓菊于2009年12月14日在中国工商银行股份有限公司周口铁路支行取款368,000元，中国工商银行股份有限公司周口铁路支行出具有取款凭证,凭证载明:“户名贾晓菊，卡号4545×××33额368，000.00”,同一时间,贾晓菊将该款加上现金共计37万元以李保李某口市人民会堂法人代表)的名字，以三个月定期方式存于该行,该行出具有个人业务凭证一份，该凭证载明:“户名李保李某号1717×××67额370,000.00”。被告周口市新时代房地产开发有限公司于2011年2月30日向原告李凯出具的收款收据一份，该收款收据载明“客户名称：李凯，项目名称：房款，楼层：门面房、数量：1、金额：伍拾伍万元”。周口市人民会堂于2011年6月23日向被告周口市新时代房地产开发有限公司出具了收款收据，该收据载明：“今收到周口市新时代房地产开发有限公司交来的门面房拆迁补偿款叁拾柒万元整”。另查明：庭审中，原告向本院提供了案外人贾晓菊工商银行信用卡交易明细2份，证明被告于2011年11月11日向其支付门面房租金125,000元、2015年2月16日向其支付租金8万元，被告不予认可。经本院查询，2011年11月11日，被告原法人代表叶丽蓉通过工商银行向原告支付125,000元。经原告申请，本院对涉案房屋经办人叶丽蓉进行调查，叶丽蓉证明周口市新时代房地产开发有限公司出具的2011年2月30日收款收据，是李保李某具的，当时李保李某向周口市新时代房地产开发有限公司交纳任何款项，周口市新时代房地产开发有限公司所建门面房最小面积也是30多平，没有22平方的，还证明因周口市新时代房地产开发有限公司未收到购房款，未与原告签订商品房买卖合同，也未向原告交付房屋。一审法院认为，原告通过其母亲向周口市人民会堂交付37万元，周口市人民会堂收到此款后，折抵了被告门面房拆迁补偿款，且向被告出具了收款收据，被告又向原告出具有购买门房的收款收据，这些证据在时间上虽存在瑕疵，但可以形成证据链条，证明原告向被告交付37万元的事实，且被告原法人代表叶丽蓉通过工商银行于2011年11月11日向原告支付房租金125,000元，以上事实足以证明原告购买被告门面房的事实。但原、被告双方未签订书面买卖合同，被告向原告出具的收据上对房屋的具体位置未约定，房屋未交付，收据载明的房屋也无产权登记，被告房屋现已全部出售他人，故原告要求解除房屋买卖合同，予以支持。庭审中，原告也不能举出其他证据，证实收款收据上另外18万元是被告返还的房租的优惠政策，依据原告支付凭证，认定原告向被告交付购房款37万元，故原告要求被告退还购房款的合理部分，予以支持。因被告向原告支付租金时间截止到2015年2月16日，故原告要求被告支付房款利息，时间应从2015年2月17日起计算利息。原告的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，经审委会研究决定，判决如下一、解除原告李凯与被告周口市新时代房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同。二、被告周口市新时代房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内退还原告李凯购房款37万元及利息（自2015年2月17日起至2019年8月20日，按同期银行贷款利率计算；2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。三、驳回原告李凯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,850元,由被告周口市新时代房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，周口市新时代房地产开发有限公司提交的证据达不到其证明目的，本院不予采信。本院查明，2011年11月11日，叶丽蓉向贾小菊账户存款125,000元，一审法院查明的其他事实与本院查明的事实一致，本院予以认定。本院认为，李凯母亲取款368,000元日期为2009年12月14日11时16分11秒，周口人民会堂时任总经理李保李某370,000元的日期为2009年12月14日11时27分40秒，且两笔交易的网点号、柜员号相同，可以认定两笔款项系同一款项，周口市人民会堂时任总经理李保李某述、周口市新时代房地产开发有限公司于2011年2月30日向李凯出具的收据、周口市人民会堂向周口市新时代房地产开发有限公司出具的收据等证据虽然在时间上存有瑕疵，但可以形成证据链条。一审认定李凯向周口市新时代房地产开发有限公司缴纳购房款370,000元并无不当。周口市新时代房地产开发有限公司法定代表人的变更，并不影响公司对外承担责任，周口市新时代房地产开发有限公司原法定代表人与现法定代表人之间的转让协议，不能约束周口市新时代房地产开发有限公司的债权人，故一审未追加周口市新时代房地产开发有限公司的原法定代表人叶丽蓉参加诉讼，程序并无不当。因双方未签订书面买卖合同,周口市新时代房地产开发有限公司向李凯出具的收据上对房屋的具体位置未约定,房屋未交付，故李凯要求周口市新时代房地产开发有限公司返还一倍购房款的诉讼请求本院不予支持。综上所述，上诉人周口市新时代房地产开发有限公司、李凯的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,850元，上诉人李凯负担3,425元，上诉人周口市新时代房地产开发有限公司负担3,425元。本判决为终审判决。审判长 王红飞审判员胡体兵审判员杜文杰二〇二〇年八月十七日法官助理方贝贝书记员李琮