河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1328民初1528号原告：杨海勇，男，1982年4月7日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：杨海银，女，1977年4月23日出生，汉族，住河南省唐河县，系杨海勇姐姐。被告：唐河县中信置业有限公司。住所地：河南省唐河县城关镇北京大道与滨河路交汇处。法定代表人：赵长生，该公司经理。委托诉讼代理人：王博源，河南通天路律师事务所律师。原告杨海勇与被告唐河县中信置业有限公司（以下简称中信置业）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨海勇的委托诉讼代理人杨海银、被告中信置业的委托诉讼代理人王博源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨海勇向本院提出诉讼请求：1.延期办证违约金381.8元；2.面积差9807.5元及利息5649.1元；3.多交的住房大修基金196元及利息87.8元；5.多交的住房办证费13249.5元及利息8055.6元；6.保险费2033元及利息1236元；7.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年3月6日，原、被告签署《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的房屋一处，并支付了购房首付款，办理了银行按揭贷款手续。但是被告延迟办证，多收取原告相关费用，占用原告资金，损害原告合法权益，故提出以上诉讼请求。被告中信置业辩称，原告部分诉请缺乏事实根据和法律依据，应当判决驳回诉讼请求。面积差问题，根据合同约定按房管部门实地测量的产权面积为准，按照协议价格多退少补，双方对此并未约定利息；根据合同约定被告并不存在逾期办证违约责任；被告按规定收取住宅专项维修金、办证费用，因技术原因致使房屋约定面积与产权测绘面积发生差异，而收据上明确注明多退少补，并未约定利息，故被告在退还上述费用时，不应向原告支付利息；原告系按揭贷款购房，按揭保险系办理房屋抵押贷款时，银行要求贷款人必须投保的险种，被告代原告缴纳了按揭保险费，因此该项费用不应退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月6日，原告杨海勇作为买受方，被告中信置业作为出卖方，双方签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告中信置业开发的河南省南阳市唐河县滨河街道办事处大唐中央城48幢1单元904，该商品房合同约定建筑面积共168.19㎡，该商品房单价为人民币2270.27元/平方米，总金额381836元。付款方式为银行按揭贷款，首付114836元，余款267000元，申请办理15年银行按揭。合同约定，面积误差以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补；出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2011年3月6日，原告向被告交纳房屋首付款114836元；2010年10月27日、10月28日分别向被告交纳办证按揭费14131元、4699元共计18830元；2010年10月27日向被告交纳保险费2033元；2013年5月8日，原告又向被告交纳房屋大修基金7637元。2019年7月29日，被告将涉案房屋不动产所有权证办出，该证上显示房屋建筑面积为163.87㎡。原告向唐河县房产开发管理局查询涉案房屋登记信息显示，被告代原告缴纳契税5580.44元；被告向相关部门预交大修基金7637元。另查明，被告中信置业向唐河县房管局代交涉案房屋登记费、抵押服务费等房屋办证费共计200元。本院认为，原告与被告中信置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。多收取的房屋办证费、面积误差款、大修基金等违反法律规定，应予退还。1、原告请求被告中信置业承担延期办证违约金381.8元，根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金……”双方仅对逾期办理房屋所有权登记的违约金进行了约定但并未对办证期限进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，涉案房屋不动产所有权证于2019年7月29日出证，被告中信置业未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，原告请求被告中信置业承担迟延办证违约金，本院予以支持，数额为381.8元（381836元×0.1%=381.8元）。2、原告请求被告中信置业退还面积差款9807.5元及利息，本案中，原、被告签订的买卖合同上明确注明了房屋建筑面积为168.19㎡，房管部门测绘面积为163.87㎡，面积误差4.32㎡，因双方在合同中明确约定了以“房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补”，故双方应按约定处理。面积差价款为9807.5元（4.32㎡×房屋单价2270.27元／㎡=9807.5元），被告中信置业对该款应予以退还；原告要求被告中信置业承担利息，本院亦予以支持。3、原告请求被告中信置业退还多收取的住房大修基金196元及利息，根据有关规定，买受人应当向房地产开发企业缴纳维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。被告中信置业收取原告大修基金7637元，根据原告提供的《大唐中央维修资金明细表》及被告提交的《大唐中央办理期房抵押收费明细》可以看出，案涉房屋应交维修基金7441元，但被告中信置业预交房产部门也为7637元，并不存在被告多收少交的情况，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。4、原告请求被告中信置业退还多收取的办证按揭费13249.5元及利息，被告中信置业向原告收取办证按揭费18830元，而被告中信置业代原告交纳契税5580.44元，代交办证费用为200元，18830元减去办证费用、契税剩余13049.56元，被告中信置业对此应予退还；原告请求支付利息，本院亦予以支持。5、原告请求被告中信置业退还收取的保险费2033元及利息，因被告并未提交相关证据证实涉案房屋投保情况，应视为涉案房屋未办理保险，对原告的该项请求予以支持；原告请求支付利息，本院亦予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨海勇延期办证违约金381.8元；二、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨海勇面积误差款9807.5元及利息（自2011年3月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨海勇房屋办证按揭费13049.56元及利息（自2010年10月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨海勇按揭保险费2033元及利息（自2010年10月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告杨海勇的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，原告杨海勇负担28元、被告唐河县中信置业有限公司负担380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  周启印二〇二〇年八月五日书记员  张誉芳