河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10002号上诉人（原审原告、反诉被告）：李静，男，1982年4月11日出生，汉族，住河南省获嘉县。委托诉讼代理人：闵林森，河南荣望律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵素，河南荣望律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：乔梦茜，女，1991年1月19日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王静琦，上海段（郑州）律师事务所律师。上诉人李静因与被上诉乔梦茜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李静上诉请求：1.撤销原判决第三项内容，查清事实后改判支持李静的一审诉讼请求或发回一审法院重审；2.本案一审、二审诉讼费由乔梦茜承担。事实和理由:一、一审法院判决认定事实不清，判决解除双方签订的《郑州市存量房买卖合同》的理由不足，缺乏事实依据，不能使李静信服，侵害了李静的合法权益。首先，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约東力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李静与乔梦茜所签订的《郑州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。一审法院没有查明乔梦茜根本违约的真实原因，就判决双方解除买卖合同，难以使李静信服。李静在一审庭审中曾多次强调乔梦茜拒绝继续履行房屋买卖合同的真实原因是自2019年中旬开始的房地产行业的萧条行情，乔梦茜为保全自身利益才恶意毁约，其动机极其卑劣，其行为有悖于诚信。同时，2019年10月12日，李静、乔梦茜以及房屋中介三方的谈话录音中，乔梦茜希望李静将房屋降价至160万元，就全款购买。因此，可以佐证乔梦茜因房地产行情萧条为保全自身利益而恶意违约的事实。其次，一审法院没有查明乔梦茜是否有能力继续履行合同的客观事实。民法保护意思自治，法律应当尊重合同的稳定性和保护契约精神。在房屋买卖合同有可能继续履行的情况下，应促成合同的继续履行，以维护交易的稳定性。李静在一审中向法庭提交了乔梦茜能够继续履行房屋买卖合同的相关证据，一审法院对此也作出了认定。同时，一审法院所认定的事实中对于乔梦茜征信未通过时，乔梦茜以自行筹集剩余房价款的方式购买李静的房屋也有明确约定。综合李静在一审中提交的证据，可以清楚看到乔梦茜在郑州市区名下有两套商品房，完全可以通过抵押贷款后履行与李静签订的房屋买卖合同。此外，乔梦茜在一审庭审中提供的一个银行账户明细打印单，显示余额70多万元。另外，乔梦茜还拥有一家公司占股比例100％，注册资金100万元（一审中李静已作为证据提交，但未被一审法院认定）。因此，可以表明房屋买卖合同并非不能履行，而是乔梦茜不愿履行。一审判决书第六页第二段中，一审法院仅依据“乔梦茜所明确表示不再继续履行合同”，便以此为由解除李静与乔梦茜所签订的房屋买卖合同，太过轻率，故不能使李静信服。最后，李静在一审庭审中举证的第九组证据列明了自身各项损失并提供了相应证据予以佐证，而一审法院仅一句“综合全部案情”就作出了第二项判决，完全是没有认真查明李静所列举的各项损失的客观事实，李静不能信服。李静在一审庭审中提交的第九组证据中能够证明李静的各项损失经初步估算在35万元左右，因此李静在一审中主张乔梦茜人按照房屋总价款177万的20％承担违约责任并无不妥。综上所述，李静认为一审法院认定案件基本事实不清，一审判决侵犯了李静的合法权益，不能使李静信服。且李静有新证据能够证明乔梦茜目前征信已具备贷款条件。因此，请求二审法院查明案件事实予以改判，并判令乔梦茜继续履行买卖合同，支付剩余全部房款176万元。二、一审法院适用法律错误，一审判决中未适用《民法通则》第11、《合同法》第113、114、116条等相关条文，所作判决明显不公，难以使李静信服。首先，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。审庭审中乔梦茜并未提供证据能证明其享有单方解除权，故其拒不履行合同应认定为根本违约，应承担违约责任。乔梦茜亦并未能提供相关证据能证明李静所主张的违约金有何不合理。其次，李静与乔梦茜系自愿签订房屋买卖合同，双方对违约情形、解除条件、违约金的计算方式已自愿达成合意。双方在签字确认时，对于因违约行为可能产生的法律后果均清楚的知悉并愿意承担相应后果，故二审法院若判决双方依照合同约定支付李静违约金，不仅没有违背双方真实意愿，更是对意思自治的充分保护。合同中对于违约条款的约定双方对等，合同条款对双方均是公平的也是同等的，故不存在孰重孰轻之分。因此，李静诉求乔梦茜按照合同约定房价款的20％承担违约责任，在合同中有明确的约定，有事实和法律依据，理应得到支持。最后，一审法院应当适用《民法通则》第111条、《合同法》第113、114、116条等相关条文而未适用，适用《合同法》第107条时适用不准确，本应先予考虑让违约方继续履行合同，却没有考虑，导致判决不公，难以使李静信服。综合全案可以看到，李静在整个房屋买卖合同签订及履行过程中无任何过错，皆因房地产市场的萧条行情促使乔梦茜为保全自身利益而故意违约，将各种风险和损失转嫁于李静，致使李静遭受重大损失。一审法院未查明案件基本事实并适用法律错误，导致所作判决完全是李静所不能接受和理解的。乔梦茜辩称，一、银行基于乔梦茜的还款能力考量，未批准贷款不是乔梦茜的原因导致此种情形系因不可归责于双方当事人的事由，未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同长期无法继续履行，要求乔梦茜继续履行合同，对其显失公平。根据相关司法解释，乔梦茜有权请求解除合同。二、乔梦茜签订合同的目的为以按揭方式购房，并向居间方支付了贷款服务费。乔梦茜的合同目的无法实现，依法应当解除合同。三、李静主张的违约金没有事实和法律依据。双方签订的郑州市存量房买卖合同为居间方提供的格式合同，贷款审批不通过，则全款购房条款加重了被上诉人的责任。居间方在签订合同时未作提示说明，也不是乔梦茜的真实意思表示，该条款无效。四、乔梦茜在得知无法办理按揭贷款后及时告知李静，让其继续售卖涉案房屋，李静坚持不采取措施给其造成的损失,乔梦茜不应赔偿。李静向一审法院起诉请求：1.依法判令乔梦茜继续履行双方签订的《郑州市存量房买卖合同》(合同编号为:100004296709)；2.依法判令乔梦茜向李静支付违约金人民币354000元整;3.本案的诉讼费、保全费等相关费用由乔梦茜承担。乔梦茜向一审法院反诉请求：1.依法解除双方于2019年9月11日签订的《郑州市存量房买卖合同》；2.判令李静退还收取乔梦茜的定金1万元；3.本案本诉及反诉的费用由李静承担。一审法院认定事实：2019年9月11日，李静、乔梦茜双方在郑州恒兴房地产营销策划有限公司（以下简称“居间方”)居间介绍下签署了《郑州市存量房买卖合同》（以下简称“买卖合同”)，合同编号为:100004296709。同时，李静、乔梦茜双方及居间方共同签署了《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》。合同主要约定：乔梦茜购买李静位于郑州市二七区××院××楼××号房屋，该房屋有抵押登记，李静应于2019年11月30日前办理完毕注销抵押登记手续。李静解押的资金来源为乔梦茜的第一笔购房款。房屋成交价为177万元，付款方式为定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金。定金总额为5万元，乔梦茜于合同签订2天内支付。乔梦茜于银行贷款审批通过且确认李静解押还钱日提前一天将首付款55万元支付给李静。第五条第二款第3项约定:乔梦茜拟贷款金额为人民币117000元……乔梦茜因自身原因未获得贷款机构批准的(包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的)，双方同意按照以下第二种方式解决:乔梦茜在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乔梦茜自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。如仍未获得批准的，乔梦茜在接到贷款机构或者居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以自行划转的方式支付给李静。合同第十条约定：乔梦茜有违约行为的，李静有权没收乔梦茜支付的定金或要求乔梦茜支付房屋总价款20%的违约金；李静有违约行为的，乔梦茜有权要求李静双倍返还定金或要求李静支付房屋总价款20%的违约金。合同签订当日，乔梦茜向李静支付定金1万元。因乔梦茜个人征信问题，贷款未能获得批准。李静要求乔梦茜按照合同约定支付剩余定金和购房款未果，依法提起本案诉讼。另查明，乔梦茜名下现有两处房产登记。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，李静、乔梦茜签订的房屋买卖合同双方意思表示真实一致，不违反法律法规的规定，为有效合同。合同各方当事人均应当按照合同约定严格履行自己的义务。根据本案房屋买卖合同的实际履行情况，乔梦茜作为买方仅支付了1万元定金，剩余款项均未支付，乔梦茜现已经明确表示不再继续履行合同，双方继续履行合同显然不符合客观实际情况，所以，双方签订的合同应当予以解除。乔梦茜未按照合同约定数额和时间支付定金和购房款，系违约行为，应当承担违约责任。双方约定“乔梦茜有违约行为的，李静有权没收乔梦茜支付的定金或要求乔梦茜支付房屋总价款20%的违约金”，因双方约定的违约金过高，乔梦茜也对此提出抗辩，该院综合全部案情，确定乔梦茜按照双方约定的定金数额承担违约责任，乔梦茜应当再向李静支付4万元。李静的其他诉讼请求和乔梦茜的其他反诉请求没有法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告李静与被告乔梦茜于2019年9月11日签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、被告乔梦茜于判决生效之日起十日内支付原告李静4万元；三、驳回原告李静的其他诉讼请求；四、驳回被告乔梦茜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6610元，反诉费25元，全部由被告负担。二审中，李静共提交三组证据。第一组证据为2019年10月12日谈话录音一份，李静拟以该份证据证明，录音中乔梦茜明确表示是能够全款买房的，并提出将房价调整到160万元的无理要求。在双方所签买卖合同中，有关于乔梦茜不能贷款时承诺全款买房的明确约定，且在签合同前中介已对征信问题向乔梦茜作出明确提醒，乔梦茜作为成年人，具有完全民事行为能力，对自己的法律行为应当承担相应法律责任。第二组证据为周某出具的情况说明及其身份证复印件、工牌、名片各一份，李静拟以该份证据证明，乔梦茜最近一次征信逾期是2018年6月，按照银行的一般要求是2年内连续逾期不超过3次，累计不超过10次。因此乔梦茜目前征信方面已符合向银行贷款的条件，李静与乔梦茜之间的房屋买卖合同有继续履行之可能，法院依法应判决买卖合同继续履行。第三组证据为损失汇总清单一份，李静拟以该份证据证明，李静各项实际损失之和现已超过房屋总价款的20%，因此应根据李静实际损失增加违约金数额以维护李静的合法权益。针对李静提交的证据，乔梦茜经质证认为，对第一组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。由于乔梦茜无法办理案涉房屋按揭贷款，李静要求乔梦茜继续履行合同，并要求乔梦茜进行现房抵押办理贷款。由于现房抵押的贷款利息远高于按揭贷款，并且还款的时间较短，因此在双方协商时，乔梦茜提出如果办理现房按揭贷款需要将该部分多出利息的损失进行弥补，才要求房屋降价。在签订房屋买卖合同前，中介并未要求乔梦茜查询个人征信，故乔梦茜并不清楚其征信不能办理房屋按揭贷款，且中介提供的房屋买卖合同为格式合同，并未告知乔梦茜如果其不能办理房屋按揭贷款，需要全款购买。乔梦茜在购房的过程中一直表示的是其要以住房按揭贷款的形式购房。对第二组证据的真实性有异议，对其证明目的有异议。经乔梦茜向中介李阳咨询，乔梦茜的征信记录，目前仍然不能办理住房按揭贷款。李静提供的该情况说明中办理的贷款为全款房抵押贷款。李静与乔梦茜之间的房屋买卖合同没有继续履行的可能，法院应当判决解除。对第三组证据的真实性及证明目的均有异议。李静一审提交的证据可知涉案房屋上有房屋售价相近的贷款，但李静于签订合同时并未将此情况告知乔梦茜和中介，李静隐瞒该事实亦存在过错。李静应当支付的利息是其办理贷款必须应支付的，且乔梦茜在得知无法办理抵押贷款后，及时告知李静，让其继续销售该房屋。李静坚持不采取措施给其造成的损失，乔梦茜不应当赔偿。针对李静提交的证据，本院经审查认为，由于乔梦茜对于李静提交的第一组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。但结合李静提出的违约责任系解除合同的违约责任，因此，对于李静主张本案应当判决继续履行合同，本院不予支持。李静提交的第二组证据实质为证人证言，而证人周某并未出庭接受询问，且乔梦茜对该份证据的真实性不予认可，因此，本院对该份证据不予采信。李静提交的第三组证据不能证明乔梦茜后合理时点时李静的具体损失情况，因此，对该组证据本院不予采信。本院经审理查明李静于2020年1月8日提起本案诉讼。一审过程中，李静提交《房地产咨询估价报告》一份，载明“价值时点：2020年4月7日……估价对象在价值时点的总价为158.47万元”。本院查明的其他案件事实与一审查明相同。本院认为，乔梦茜与李静签订《郑州市存量房买卖合同》后，双方均应当诚信履行合同，但乔梦茜并未按照合同约定履行支付购房款的义务，从而致使双方签订的合同未再继续履行。同时，乔梦茜没有提供充分的证据证明在案涉合同履行过程中李静存在违约行为。据上，乔梦茜存在违约行为，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。据上可知，违约金既具有补偿性，同时还具有一定的惩罚性，且在确定损失金额时应当综合各方因素予以考察。本案中，由于乔梦茜违约行为造成案涉合同无法继续履行，乔梦茜应当承担相应的违约责任。但该违约责任应当以李静的实际损失为基础，综合合同的履行情况、预期利益等作出裁决。诉讼中，乔梦茜并未提供充分的证据证明乔梦茜于何时明确提出过解除双方签订的合同，而李静提起本案诉讼的时间为2020年1月8日。因此，应当以李静提起本案诉讼的2020年1月8日作为确认因乔梦茜违约造成李静损失的基本时点。李静在一审过程中虽然提交了《房地产咨询估价报告》以确定其所受的案涉房屋降价损失，且乔梦茜没有提供证据否定李静提交的《房地产咨询估价报告》所确定的案涉房屋价格的合理性，但该《房地产咨询估价报告》载明“价值时点：2020年4月7日……估价对象在价值时点的总价为158.47万元”，即该《房地产咨询估价报告》所确定的案涉房屋价值的时点距李静提起本案诉讼的期限为三个月，距双方签订合同的期限为七个月。因此，该《房地产咨询估价报告》能够证明案涉房屋存在降价的事实，但完全按照案涉房屋于2020年4月7日该时点的评估价值认定乔梦茜违约造成李静的合理损失金额过高，应于适当调整。由于乔梦茜对于案涉房屋适当时点的价值没有提供证据予以证明，因此，综合案涉合同对于违约金的约定，案涉合同的履行情况以及双方对于案涉房屋降价损失的举证情况，本院酌定乔梦茜应向李静支付违约金140000元。鉴于乔梦茜已经支付李静10000元定金，因此，乔梦茜应再向李静支付130000元。一审认定乔梦茜应承担的违约金数额明显过低，本院予以纠正。本案审理过程中，李静明确述称其要求乔梦茜承担总房款20%的违约金是基于解除合同，且在上诉中李静仍坚持该项主张，同时结合双方继续履行合同显然不符合客观实际的情况，一审未支持李静继续履行合同的诉请并无不当。综上，李静的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初383号民事判决；二、解除李静与乔梦茜于2019年9月11日签订的《郑州市存量房买卖合同》；三、乔梦茜于判决生效之日起十日内支付李静130000元；四、驳回李静的其他诉讼请求；五、驳回乔梦茜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6610元，反诉费25元，由李静负担4011元，由乔梦茜负担2624元；二审案件受理费6610元，由李静负担3996元，由乔梦茜负担2614元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 张晶晶审判员 黄智勇二〇二〇年八月三十一日书记员 毕 然