湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终641号上诉人（原审被告）：湖北超洁汽车用品有限公司，住所地随州市曾都区蒋家岗工业园。法定代表人：张高勤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁太友，湖北神农律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾都区东城办事处蒋家岗社区居民委员会，住所地随州市青年路李家巷特8号。法定代表人：蒋霖，该社区主任。委托代理人：张小平，该社区工作人员。委托诉讼代理人：肖艳波，随州市曾都区曾都法律服务所法律工作者。上诉人湖北超洁汽车用品有限公司（以下简称超洁公司）因与被上诉人曾都区东城办事处蒋家岗社区居民委员会（以下简称蒋家岗居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2020）鄂1381民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。超洁公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回蒋家岗居委会的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由蒋家岗居委会承担。事实和理由：1、蒋家岗居委会未按照合同约定在2014年12月底安装630KVA变压器，建设工业园大门，完善配套设施。蒋家岗居委会虽向超洁公司移交了1号、3号钢构房及两层楼房，但蒋家岗居委会未按合同约定安装630KVA变压器，导致租用的1号钢构房不能正常生产经营，给超洁公司造成巨大损失。由此规定可知，超洁公司享有先履行抗辩权，在蒋家岗居委会未全部履行合同义务时，超洁公司可以不支付租金，也不构成违约。2、蒋家岗居委会未履行合同义务的前提下，超洁公司有理由拒付部分租金。超洁公司拒付部分租金的行为不构成违约，更不能成为解除合同的理由，案涉合同应当继续履行。蒋家岗居委会并未以“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”作为合同解除的事由，一审违背了不告不理的民事诉讼原则。超洁公司自2018年起至2020年4月，将承租的房屋转租给他人使用，蒋家岗居委会知晓房屋转租的事实，一审法院以“承租人未经出租人同意转租”为由解除合同的诉讼请求，没有事实和法律依据。2019年8月23日，蒋家岗居委会向超洁公司送达《解除合同通知书》，但超洁公司并未认可。超洁公司在蒋家岗投资巨大，腾退房屋将会造成不必要的经济损失，超洁公司请求继续履行合同，并就合同履行与蒋家岗居委会进行协商处理。蒋家岗居委会基于超洁公司未及时足额支付租金为由，提出诉讼请求，要求解除双方签订的租赁合同，该诉讼请求不应得到支持。蒋家岗居委会辩称，超洁公司应当按照合同约定支付租金，其未依约支付租金，蒋家岗居委会解除合同合法有据。超洁公司承租期间，蒋家岗居委会提供的变压器能够满足生产需要，超洁公司并未要求蒋家岗居委会安装630KVA变压器。而且，蒋家岗居委会为保障超洁公司的生产经营，投资61.6万元安装了桥式起重机五台。超洁公司的反诉请求已经随州市曾都区人民法院另案受理。蒋家岗居委会向一审法院起诉请求：1、判决解除双方于2014年7月15日签订的租赁合同及2015年6月24日签订的租赁合同补充协议，超洁公司立即向蒋家岗居委会返还房屋；2、判决超洁公司支付至2019年10月31日前拖欠的房屋租赁费1091783元及2019年11月1日至2020年3月31日的房屋占用费576125元（此项为诉讼中追加），并承担逾期支付房屋租赁费的违约金500000元；3、判决超洁公司承担蒋家岗居委会支付的案件代理费用25000元；4、判决超洁公司承担财产保全费、保全保险费及诉讼费。一审法院认定事实：2014年7月15日，蒋家岗居委会与超洁公司签订了《厂房租赁合同》，约定：超洁公司租赁属蒋家岗居委会所有的、位于曾都区××大道北蒋家岗工业园钢结构厂房两栋（1号、3号车间）用于扩大生产，厂房面积为14501平方米。租赁期限10年，自2014年8月1日起至2024年7月31日止。2014年8月1日至2017年7月31日月租赁费7.5元/平方米，年租赁费1305090元；2017年8月1日至2020年7月31日月租赁费9元/平方米，年租赁费1566108元；后四年租赁费结合市场因素协商确定后，签订补充合同，如因后四年租赁费不能达成协议，双方均可解除合同。采取先交租金后使用原则，合同签订时超洁公司交清半年租金，下半年租金在次年2月1日前十日内结清；超洁公司不按时交纳租金，视为违约，蒋家岗居委会有权终止租赁合同收回厂房。蒋家岗居委会的责任：安装315KVA（注：超洁公司租赁厂房前已经安装使用）、630KVA变压器各一台（注：合同签订时未安装，约定2014年12月底确保630KVA变压器安装供电），以保证超洁公司生产用电需要，保证水、电、路畅通；建好工业园大门，完善配套设施，逐年植树种草增绿；协调处理群众与企业之间的矛盾，力所能及地为企业排忧解难，努力创造良好的外部环境，推动企业快速发展。超洁公司的责任：必须将企业注册地址、税务登记地址变更到曾都区东城办事处蒋家岗工业园，缴纳的税费作为东城办事处的财政收入；按规程使用配电等设施，如有损坏，必须维修或者赔偿，水电费用由乙方承担；租赁期间，不得改变房屋结构，不得在承租范围内新建厂房、车间等；租赁期满后，投资的各种设施（包括但不限于出资所建的厂房、车间等）应无条件拆除，如不拆除视同违约；归还厂房时，应当保证厂房、附属设施及各种设备完好无损。租赁期满后，蒋家岗居委会如继续出租厂房，超洁公司在同等条件下享有优先权。除城市规划建设需要拆除厂房和不可抗力自然灾害因素以外，双方不得终止合同。如一方违约，违约方向守约方支付违约金500000元，并赔偿守约方的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等一切相关费用）等。2015年6月24日，蒋家岗居委会与超洁公司又签订了工业园内一栋两层楼房的《房屋租赁补充协议》，约定：蒋家岗居委会将位于工业园内的两层楼房出租给超洁公司，租赁时间与《厂房租赁合同》时间同步，租赁房屋使用面积524平方米，年租赁费108元/平方米（即月租赁费9元/平方米）。第一年自2014年11月1日至2015年7月31日止，租赁费42444元；后两年（即2015年8月1日至2017年7月31日）年租赁费56592元。签订协议时结清第一年租金，下一年度租金在当年的7月31日前结清。其他条款以《厂房租赁合同》为准。上述合同签订前后，蒋家岗居委会依约定的时间移交了1号、3号钢结构厂房及两层楼房，超洁公司投入生产经营使用。合同签订后至今，蒋家岗居委会没有在工业园内安装630KVA的变压器。超洁公司依合同约定向蒋家岗居委会支付了工业园1号、3号厂房2018年7月31日前的租赁费。2018年8月1日至2019年1月31日的1号、3号厂房租赁费应为783054元，经蒋家岗居委会催要，超洁公司分别在2019年4月12日、4月30日各支付400000元、380000元，即实际欠付工业园1号、3号厂房2018年8月1日起至2019年1月31日止的租赁费3054元。超洁公司对承租的工业园两层楼房租赁费依约定56592元/年的标准支付至2019年7月31日止。因超洁公司没有及时支付租赁费。蒋家岗居委会于2019年8月23日向超洁公司送达了两份《解除合同通知书》，通知载明：超洁公司迟延支付厂房和楼房租赁费，经社区多次催收，贵公司仍拒不支付，已构成根本违约，我社区解除与贵公司2014年7月15日、2015年6月24日的厂房、楼房租赁合同，解除日期为2019年8月31日；贵公司收到本通知书之日起3日内支付下欠的租赁费、5日内与我社区联系办理移交相关手续，并于9月10日完成移交；贵公司如未能在2019年9月10前完成移交，我社区将依法要求承担占用厂房、楼房期间的占用费（按租赁费标准计算）至房屋交接完成之日止；本通知送达之日生效，若贵公司未能在上述期间支付下欠的租赁费，我社区依法追究违约责任要求按合同约定承担违约金500000元。超洁公司在当日收到《解除合同通知书》后，于2019年10月25日、12月24日分别支付租赁费各100000元，此后没有支付租赁费。自2018年起至2020年4月止，超洁公司未经蒋家岗居委会同意将承租的厂房以9元/平方米、10元/平方米等单价转租给他人使用，合计转租厂房面积7000余平方米。2019年12月2日，蒋家岗居委会在工业园厂房区域张贴了对租赁超洁公司使用的厂房租户的《告知函》，载明：超洁公司厂区内的所有建筑设施属蒋家岗居委会所有，因该公司长期不按租赁协议缴纳租金，且违反双方的租赁协议转租厂房，我社区已将此事诉至法院。请已签订、将签订厂房转租协议的租户自主防范风险。2019年10月23日，蒋家岗居委会向曾都区曾都法律服务所转账预支付了诉讼费、代理费等，随州市曾都区曾都法律服务所于2020年3月31日向蒋家岗居委会出具收取诉讼代理费用25000元的票据。2014年7月31日晚，随州市境内出现了10.4毫米的降水，雨水导致超洁公司存放在厂房内的原材料及产品淋湿。2017年2月17日，当事人双方因租赁费发生争议，蒋家岗居委会断开了超洁公司的供电。2017年7月9日随州市境内出现了105.5毫米的降水过程，蒋家岗工业园区内雨水倒灌，超洁公司车间仓库被雨水浸泡。本案审理中，超洁公司在答辩期后才向本院提出反诉请求，超出了法定期间，一审法院没有受理。一审审理期间，随州市境内在2020年1月发生了新冠××疫情。一审庭审后，超洁公司在2020年4月16日向一审法院提出中止本案审理的请求。蒋家岗居委会向法院提起诉讼时，虽然提出了财产保全的申请，但没有提供财产担保，也未交纳财产保全费，因此本案没有采取财产保全措施。一审法院认为：一、合同的效力。本案是房屋所有权人蒋家岗居委会将享有所有权的房屋提供给承租人超洁公司使用、收益，承租人超洁公司定期给付约定租金，并于合同终止时完好地将房屋归还给蒋家岗居委会的合同，为房屋租赁合同法律关系。该行为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故蒋家岗居委会与超洁公司签订的房屋租赁合同合法有效。二、蒋家岗居委会与超洁公司的房屋租赁合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的出租人可以解除合同”。第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案的事实和证据证明，超洁公司在合同约定的期限内未支付或者迟延支付租金，经蒋家岗居委会催告，仍没有在合理的期间内支付房屋租金，且在本案审理期间，未经出租人同意，仍擅自将承租的房屋转租给他人使用，违反了法律规定。因此，蒋家岗居委会享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。超洁公司迟延支付租金的行为违约，导致房屋租赁合同解除的条件成就，且蒋家岗居委会在2019年8月23日向超洁公司送达了《解除合同通知书》，并载明合同解除时间为2019年8月31日，超洁公司也在陈述中已经自认。故蒋家岗居委会与超洁公司的房屋租赁合同于2019年8月31日解除。三、合同双方是否存在违约行为及违约金问题？工业园1号、3号厂房租赁合同约定，蒋家岗居委会应在2014年12月底另行安装供电设备630KVA变压器一台，以保证超洁公司生产用电需要，建设工业园大门，完善配套设施等，但是，蒋家岗居委会没有在约定的时间内履行合同约定的义务；超洁公司应依合同约定支付房屋租赁费而没有按时支付。双方均存在违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的违约责任”及合同约定，应当向相对方支付违约金500000元。因违约金系互负、同类、性质相同的债务，依《中华人民共和国合同法》第九十一条第三项的规定，蒋家岗居委会、超洁公司向相对方负担的违约金相互抵销。四、超洁公司欠付的租金及合同解除后的房屋占用费问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。经查明，1号、3号厂房租赁费，2019年1月31日前超洁公司欠付3054元，2019年2月1日起至同年8月31日的七个月租金计14501平方米×7个月×9元/平方米/月＝913563元，但是超洁公司在2019年10月25日、12月24日各支付的100000元租赁费应从中扣除，超洁公司实际欠付1号、3号厂房2018年2月1日至2019年8月31日止的租金913563元－200000元＝713563元。2019年9月1日起至2020年3月31日止的厂房占用费14501平方米×7个月×9元/平方米/月＝913563元，即超洁公司承租的1号、3号厂房至2020年3月31日止欠付租金或者占用费3054元＋713563元＋913563元＝1630180元。超洁公司承租的工业园两层楼房自2019年8月1日至同月31日没有支付租金，租金额为524平方米×1个月×9元/平方米/月＝4716元，解除合同后的2019年9月1日到2020年3月31日占用费为524平方米×7个月×9元/平方米/月＝33012元，即超洁公司承租的两层楼房至2020年3月31日止欠付租金或者占用费4716元＋33012元＝37728元。超洁公司至2020年3月31日止合计欠蒋家岗居委会房屋租金或者占用房屋的费用1630180元＋37728元＝1667908元，超洁公司依法应予支付；此后至本判决生效后确定之履行之日的房屋占用费依前述标准计算。五、案涉房屋租金或者占用费用可否减少的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。”该原则的表现之一为在极个别情况下，因客观情势发生异常变化，履行合同使当事人之间的利益重大失衡，人民法院公平地调整当事人之间的利益。本案审理正值新冠××疫情期间，该疫情给中小微企业的生存带来重大困难。纠纷所在地的湖北省各级政府、企事业单位和个人都以不同的措施和手段为中小微企业的发展减轻负担，且相关政策规定，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，给予房租免收等，鼓励疫情期间各类中小微企业发展载体减免承租人企业租金等相关费用。因案涉房屋属蒋家岗居委会集体财产，参考湖北省政府的规范性文件，确定减免超洁公司房屋租金或占用费三个月，即：（1号、3号厂房面积14501平方米＋两层楼房面积524平方米）×9元/平方米/月×3个月=405675元。超洁公司实际支付蒋家岗居委会2020年3月31日前的租金或占用费1667908元－405675元＝1262233元。六、本案代理费用问题。双方在租赁合同中约定，如一方违约，除支付违约金外，还应赔偿守约方的全部经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等一切相关费用）。如前所述，双方均存在违约行为，蒋家岗居委会支付的代理费用25000元，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，确定各承担代理费用百分之五十的损失，即超洁公司赔偿蒋家岗居委会经济损失12500元，其余损失由蒋家岗居委会自负。七、超洁公司辩称的损失及申请中止本案的审理问题。诉讼中，超洁公司提出，在租赁厂房经营期间，因蒋家岗居委会提供的厂房不符合要求或者管理问题，造成超洁公司的生产原材料及产品受损，蒋家岗居委会应该赔偿。一审法院认为，超洁公司超过法律规定的期间提出反诉，且辩称的损失系侵权法律关系产生，当事人可另行依法主张权利，故本案中不予审理。超洁公司在庭审后提出申请，要求本案中止审理，理由为超洁公司履行合同过程中的财产损失已经向随州市曾都区人民法院提起诉讼。一审法院认为，超洁公司另行提起诉讼的性质属财产损害的侵权之诉，而本案为合同违约的给付之诉，两者法律关系性质不同，且本案不以另一案件的审理结果为依据，另案也无需以本案的审理结果为依据。因此，超洁公司中止审理的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的情形，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十一条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、蒋家岗居委会与超洁公司之间关于蒋家岗工业园1号、3号厂房和两层楼房的《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2019年8月31日解除；二、超洁公司返还蒋家岗居委会所有的蒋家岗工业园1号、3号厂房及两层楼房；三、超洁公司支付蒋家岗居委会至2020年3月31日的租金或者房屋占用费1262233元，2020年3月31日后至判决生效后的房屋占用费依面积15025平方米、月单价9元/平方米和实际占用房屋时间据实计算；四、超洁公司赔偿蒋家岗居委会诉讼损失12500元；五、驳回蒋家岗居委会的其他诉讼请求。上述履行内容于判决生效之日起十五日内履行。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19381元，由超洁公司负担。二审期间，超洁公司为支持其上诉请求，向本院提交了购买机械设备的发票60张，固定资产折旧测算表9张，拟证明超洁公司租赁蒋家岗居委会厂房期间投资2000余万元，购买机械设备用于生产经营，解除合同将给超洁公司造成巨大的损失。经庭审质证，蒋家岗居委会认为，证据或为复印件或为单方制作，真实性存疑，超洁公司投资与本案处理没有关联性。本院审查认为，超洁公司的证据或为复印件，或为单方制作，蒋家岗居委会对证据的真实性有异议，其购买机械设备与本案无直接关联性，不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2020年7月16日，超洁公司以另案诉讼为由，向本院书面申请撤回对一审未受理反诉请求程序违法的上诉请求。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。超洁公司在二审庭审中提交了撤回部分上诉请求申请书，属于自由处分诉讼权利，故对其撤回的上诉请求，予以准许。关于超洁公司主张逾期交付租金系行使先履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。根据《房屋租赁合同》约定，蒋家岗居委会应向超洁公司按约交付租赁标的物即涉案房屋，上述交付应为蒋家岗居委会的主要合同义务，超洁公司已实际使用涉案房屋，故超洁公司据此也应向蒋家岗居委会履行按约支付租金的主要合同义务。超洁公司主张“该租赁房屋应于2014年12月底安装供电设备630KVA变压器，建设工业园大门，完善配套设施等”的约定，系蒋家岗居委会在签订《房屋租赁合同》后应当先履行的合同义务。本院认为，房屋租赁法律关系中，未履行合同安装配套设施与迟延支付租金的行为之间不具有对价性，超洁公司在涉案房屋租赁合同履行过程中行使先履行抗辩权的前提，应为蒋家岗居委会履行义务不符合合同约定，导致其不能正常生产经营。对此，超洁公司自2015年起连续三年均按合同约定支付了租金，超洁公司未能证明蒋家岗居委会的违约行为影响租赁房屋的使用、收益，不能因此而免除其支付租金的义务。超洁公司不具备行使先履行抗辩权的条件，其未依约按期足额缴纳租金，在蒋家岗居委会催要后仍拒不履行所签房屋租赁合同约定的主要义务，构成根本违约。关于超洁公司主张房屋租赁合同应当继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”。根据《房屋租赁合同》第三条第二款约定，租赁厂房遵循先交租金后使用的原则。合同签订时超洁公司交清半年租金，下半年租金在次年2月1日前十日内结清；超洁公司不按时交纳租金视为违约，蒋家岗居委会有权终止租赁合同收回厂房。对于租金的支付，双方签订的租赁合同中对超洁公司逾期支付租金的后果作出了约定，超洁公司未能于2019年2月1前支付1号厂房、3号厂房下半年的租金，未能于2019年7月31日支付两层楼房下一年租金，至2020年3月31日逾期未付租金1630180元，构成根本违约。超洁公司主张蒋家岗居委会未履行合同约定义务系行使先履行抗辩权，与合同约定和本案查明的事实不符，其拒付租金对蒋家岗居委会正常获取租金造成重大影响，显属构成根本违约。本院认为，蒋家岗居委会有权行使合同约定解除权，其于2019年8月23日向超洁公司送达了《解除合同通知书》，双方合同即告解除。超洁公司是否同意解除，并不影响蒋家岗居委会解除权的行使。超洁公司上诉主张继续履行合同，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，超洁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16160元，由湖北超洁汽车用品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  李 超审判员  周 鑫二〇二〇年八月五日书记员  何沛俊