广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初4068号 原告:南宁绿地颖恺投资有限公司，住所地南宁市良庆区凯旋路15号，统一社会信用代码914501000811720571。 法定代表人：陈军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗杰，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢国才，广西东方意远律师事务所律师。 被告：广西南宁中董商贸有限公司，住所地南宁市良庆区凯旋路15号南宁绿地中心5号楼805号，统一社会信用代码914501033226296889。 法定代表人：杨道龙，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周益，广西金懿晟律师事务所律师。 第三人：上海盛高物业服务有限公司南宁分公司，住所地南宁市良庆区五象新区凯旋路15号绿地中心5号楼210号房，统一社会信用代码91450108090715930J。 法定代表人：胡大为，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨小玲，女，1989年1月7日出生，汉族，住广西河池市金城江区，系该公司员工。 原告南宁绿地颖恺投资有限公司与被告广西南宁中董商贸有限公司，第三人上海盛高物业服务有限公司南宁分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，适用简易程序进行审理，审理后因案情复杂依法转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告南宁绿地颖恺投资有限公司委托诉讼代理人罗杰、谢国才，被告广西南宁中董商贸有限公司法定代表人杨道龙及委托诉讼代理人周益，第三人上海盛高物业服务有限公司南宁分公司委托诉讼代理人杨小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁绿地颖恺投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方所签订的《绿地香港·南宁绿地中心项目之中厚家庭超市品牌租赁合同》（以下简称《租赁合同》）已于2019年6月1日解除；2、判令被告限期搬离其所承租原告位于南宁绿地中心5号楼1层的101-103号铺、111号铺（以下简称“案涉商铺”），原告收取的102897元租赁押金不予以退还；3、判令被告向原告支付因逾期支付102897元租赁押金所产生的6491.2元违约金（以前述102897元租赁押金中的50000元为基数，以每逾期一日应自逾期之日起按50000元的3‰计算违约金，自租赁合同约定的2018年6月12日支付之次日起至2018年7月2日被告已实际支付之日止，合计逾期20天；以前述102897元租赁押金中的52897元为基数，以每逾期一日应自逾期之日起按52897元的3‰计算违约金，自租赁合同约定的2018年6月12日支付之日起至2018年7月4日被告实际已支付之日止，合计逾期22天）；4、判令被告向原告支付因逾期支付装修优惠期（2018年6月10日-2018年9月9日）租金19935元所产生的3887.33元违约金（以前述19935元租赁押金为基数，以每逾期一日应自逾期之日起按19935元的3‰计算违约金，自租赁合同约定的2018年7月15日支付之次日起至2018年9月18日被告已实际支付之日止，合计逾期65天）；5、判令被告向原告支付试营业优惠期（2018年9月10日-2019年8月9日）租金19935元及因逾期支付所产生的7116.8元违约金（以前述租金19935元为基数，以每逾期一日应自逾期之日起按19935元的3‰的标准计算违约金，自租赁合同约定的2019年6月15日支付之次日起暂计至2019年10月12日止，合计逾期119天，以后应续计至被告实际支付之日止）；6、请求判令被告向原告支付因逾期交还案涉商铺所产生的83284元租金（以20821元/月为被告因逾期交还案涉商铺所产生的租金标准计算租金，自2019年6月1日《租赁合同》解除之日起暂计至2019年10月1日止，以后应续计至被告实际清铺并将案涉商铺交付给原告之日止）；7、请求判令被告向原告支付因逾期交还案涉商铺所产生的138453元违约金（以每逾期一日应自逾期之日起按2019年6月1日租赁合同终止前最后一个月日基本租金的1.5倍即20821元/30天*1.5=1041元标准计算违约金，自2019年6月1日租赁合同解除之日起起暂计至2019年10月12日起诉之日止，合计逾期133天，以后应续计至被告实际清铺并将案涉商铺交付给原告之日止）；8、请求判令被告向原告支付35073元物业费及因逾期支付所产生的24592.13元违约金（具体详见原告提交的《广西南宁中董商贸有限公司物业费支付情况明细》）；9、请求判令被告向原告支付128元生活垃圾处置费及因逾期支付所产生的5.82元违约金（具体详见原告提交的《广西南宁中董商贸有限公司生活垃圾处置费支付情况明细》）；10、请求判令被告向原告支付3170.29元公摊水电费及因逾期支付所产生的27.09元违约金（具体详见原告提交的《广西南宁中董商贸有限公司公摊水电费支付情况明细》）；11、请求判令被告向原告支付3015.07元电费及因逾期支付所产生的2793.71元违约金（具体详见原告提交的《广西南宁中董商贸有限公司电费支付情况明细》）；12、请求判令被告向原告支付14.95元水费及因逾期支付所产生的1.29元违约金（具体详见原告提交的《广西南宁中董商贸有限公司水费支付情况明细》）；13、请求判令被告向原告支付因其原因致使双方所签署的《租赁合同》解除而给原告造成的装修优惠期（2018年6月10日-2018年8月9日）及试营业优惠期（2018年8月10日-2019年6月9日）的租金损失合计251624元（已扣除被告依约在装修优惠期及试营业期租金所应支付的合计39870元）；14、请求判令被告因解除租赁合同而需向原告支付83284元违约金；15、请求判令被告承担原告因提起本案所产生的6000元律师费；16、请求判令被告承担本案的案件受理费及其他诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年6月10日签订了《租赁合同》，但被告均未依约向原告按时或根本不支付《租赁合同》中的相关费用，原告于2019年6月1日向被告送达了《合同解除函》，并要求其2019年6月8日前及时进行清铺、搬离铺内的有关物品，并及时将案涉商铺交还给原告，但被告至今既未向法院对《合同解除函》提出异议，也未在指定期限内将案涉商铺清铺交还给原告，鉴于被告不依约按时或根本不支付相关费用、违约金及逾期仍未交还涉案商铺给原告的行为已严重违反了租赁合同的约定和损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，同时为避免自身损失进一步扩大，现特法院提起诉讼，请求判如所请。 被告广西南宁中董商贸有限公司辩称：1、被告认为《租赁合同》解除了，现在商铺在被告控制之下，被告也同意交还商铺给原告。合同解除的时间是原告提起诉讼的时间，解除原因是因为原告违约解除；2、原告收取的102897元押金应退还给被告，或抵充租金；3、本案涉及到原告计算的违约金，均过高，每日千分之三超过了法律规定的界限；4、第6项诉讼请求，因为原告违约导致双方在履行过程中的矛盾，2019年10月12日之前不存在逾期交还涉案商铺的情况；5、第7项诉请，因2019年10月12日之前不存在逾期交还涉案商铺的情况，所以没有逾期交还商铺的违约金；6、第8项诉请，违约金过高；7；第9、10、11、12项诉请，违约金计算方式没有依据；8、第13项诉请，导致合同无法履行是因为原告违约，该项诉请没有依据；9、第14项诉请，本案中违约方是原告，所以被告不应承担违约金；10、第15项诉请，本案中违约方是原告，由原告自己的责任产生的律师费应由原告自行承担；11、第16项按照相关法律规定承担；12、合同履行过程中，原告的违约行为给被告造成了大量损失，被告提起反诉，以庭后提交的反诉状为准。案涉商铺在被告租赁期间已出售，因此原告便授意第三人故意遗漏统计物业费造成被告表面上构成违约，以及多次断电的行为逼迫被告解除《租赁合同》。 本案的争议焦点：1、本案合同解除的时间是何时，原因是什么；2、原告是否应退还被告102897元押金；3、原告主张的违约金是否过高，其主张的各项违约金有何依据；4、本案是谁违约，被告是否应向原告支付因解除《租赁合同》产生的违约金，具体数额是多少；5、被告是否应向原告支付欠付的租金及各项费用，具体数额是多少；6、被告是否应向原告支付因提起本案诉讼所产生的律师费6000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院于下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年6月10日签订一份《绿地香港·南宁绿地中心项目之中厚家庭超市品牌租赁合同》，约定原告将位于广西壮族自治区南宁市良庆区凯旋路15号南宁绿地中心5号楼1层的101、102、103、111号铺出租给被告，租赁期限为60个月（含装修期），即5个租赁年度，第一年度租金分为装修优惠期（2018年6月10日至2018年9月9日）和试营业优惠期(2018年9月10日至2019年8月9日)，装修优惠期租金及试营业优惠期租金均为19935元，装修优惠期租金支付时间为2018年7月15日，试营业优惠期租金支付时间为2019年6月15日，第二年度租金为每月20821元，第三年度租金为22150元，第四年度租金为23257.5元，第五年度租金为24365元。被告需在本协议签署后三个工作日内向原告支付租赁押金102897元（合同附件五第1条），物业费由原告代为收取，每月8860元（合同第五条5.3.1），首个付款周期于起租日当日支付，其余付款周期于前一个付款周期第25日之前支付。自起租日起，被告应按月支付与该商铺有关的公共事业费用，包括水费、电费和其他公共事业费用，公共事业费用由原告指定的第三方物业公司统一代收代缴。在租赁期内，承租方逾期支付或补缴租金、物业费、租赁押金的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金（合同第十八条18.3），逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用的，每逾期一日，按上述费用的2‰支付滞纳金（合同第十八条18.4）。同时，双方还在合同中约定了其他事项。 2018年7月2日，被告向原告支付租赁押金中的50000元，2018年7月4日，支付剩余租赁押金52897元。 2018年9月18日，被告向原告支付装修优惠期租金19935元。 2019年4月，第三人出具给被告的缴费通知中遗漏了被告承租的5-111商铺物业费。 2019年4月1日，原告委派案外人陈亮同向案外人广西中厚教育咨询有限公司追讨欠款，陈亮同在微信朋友圈及群聊“飞云联盟”、QQ群发表了“欺行霸市、恶贯满盈，妄为人师表和谐社会巨大毒瘤，扫黑除恶对象”的内容，并在微信群聊“飞云联盟”及“中厚清大总裁”中发表了《声明》的内容。 2019年5月28日，被告的法定代表人杨道龙前往南宁市公安局蟠龙派出所报案称：从2019年3月31日开始至2019年5月28日，被告承租的商铺被恶意拉闸断电多达25次，造成了被告经营的超市冰柜中冰激凌、人参损坏，价值约33500元。在寻找多日后，被告的员工终于在2019年5月28日14时40分当场拦下了第三人工程部的电工，据电工交代，拉闸是其领导指示的。而第三人工程部电工周智振及工程部主管张海滨均称：拉闸断电是因为电路检修的需要，并非恶意停电。 2019年6月1日，原告向被告送达了《合同解除函》，通知被告双方签订的租赁合同于2019年6月1日解除，并要求其于解除合同之日起7日内及时进行清铺、搬离铺内的有关物品。 2019年6月6日，原告向被告送达了《关于限期交还房屋的催告函》，要求被告于2017年6月8日前与原告办理房屋退还手续，并将房屋内的所有物品搬离，恢复原状。 2019年6月27日，原告再次向被告送达《关于再次重申立即交还商铺的催告函》，要求被告与原告办理房屋退还手续，并将房屋内的所有物品搬离，恢复原状。 2019年4月2日至6月3日期间，原告在被告经营的中厚同学超市门上的玻璃、外墙及周边张贴《声明》，内容为：“中厚公司承租绿地颖恺公司南宁绿地中心5号楼的房屋，未按合同约定时限履行支付租金及其他费用的义务，绿地颖恺公司于2018年9月9日与中厚公司解除《租赁合同》，并要求中厚公司搬离场地。”并在周边拉横幅，内容为：“中厚还钱，中厚恶意欠租，中厚老赖，还钱！” 另查明，《租赁合同》约定被告应于2018年6月12日向原告支付押金102897元，被告则于2018年7月2日通过银行汇款的方式支付了50000元，2018年7月4日支付了52897元。《租赁合同》约定被告应于2018年7月15日支付租金19935元（2018年6月10日至2018年9月9日），被告则于2018年9月18日支付了19935元租金。《租赁合同》约定被告应于2019年6月15日支付租金19935元（2018年9月10日至2019年8月9日），被告至今未交。 上述事实，均有原、被告提交的证据予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《绿地香港·南宁绿地中心项目之中厚家庭超市品牌租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于《租赁合同》是否解除。原告主张解除《租赁合同》，被告对解除合同亦予以同意，故原告请求解除合同，本院予以支持。 关于被告迟延支付押金的违约金问题。双方对支付押金的具体日期及违约责任进行了约定，被告迟延支付，应支付逾期违约金。但原告主张的违约金过高，本院依法调整为以未付金额为本金，按同期银行贷款利率上浮30%计付迟延支付押金期间的利息，具体为：以102897元为基数，从2018年6月13日至2018年7月1日，以52897元为基数，从2018年7月2日至2018年7月3日，按同期银行贷款利率上浮30%计付。 关于被告迟延支付装修优惠期租金的违约金问题。双方对支付装修优惠期租金的具体日期及违约责任进行了约定，被告迟延支付，应支付逾期违约金。但原告主张的违约金过高，本院依法调整为以未付金额为基数，按同期银行贷款利率上浮30%计付迟延支付装修优惠期租金期间的利息，具体为：以19935元为基数，从2018年7月16日至2018年9月17日，按同期银行贷款利率上浮30%计付。 关于被告是否应向原告支付2018年9月10日以后租金及违约金的问题。被告主张原告停电、拉横幅、贴《声明》并在社交媒体诋毁被告声誉，是原告违约。首先，原告的工作人员在蟠龙派出所的询问笔录中主张是因线路老化导致被告承租商铺停电，而在本案庭审中却主张是因地铁三号线施工停电，前后陈述不一致，且未能在本院规定的期限内提交地铁施工停电通知，故本院对原告的主张不予采纳，原告作为出租人，有义务向承租人提供一个可以正常经营的环境，被告在经营期间多次遭停电，不能正常经营，原告应对此承担违约责任。原告在被告的经营场所周边及门口张贴《声明》及拉横幅，认为欠款的广西中厚教育咨询有限公司与被告是同一法定代表人，其张贴《声明》及拉横幅的行为并未违反《租赁合同》的约定。但《声明》中的“广西中厚教育咨询有限公司”与被告经营的“中厚同学超市”在名称上同有“中厚”二字，根据生活经验，很容易让人联想“中厚同学超市”与“广西中厚教育咨询有限公司”有关联，且《声明》和横幅均布置在“中厚同学超市”周边，必然影响“中厚同学超市”的正常经营，因此，被告以此为由拒交租金是其合法行使抗辩权，不应为此承担违约责任。故被告不交租金的时间应从其有证据证明不能正常经营之日（即2019年3月31日）起计算。被告称2019年6月1日收到原告的《关于限期交还房屋的催告函》即搬离，但从原告2019年6月27日，原告再次向被告送达《关于再次重申立即交还商铺的催告函》可以看出，被告在该时尚未搬离。原告主张被告至今尚继续占用承租商铺，但未提交证据证明，对该事实本院无法查明。从被告提交的证据来看，其不能正常经营的时间是持续的，从生活经验及常理判断，在原告张贴《声明》、拉横幅、发催告函的情况下，被告不存在恢复正常经营的可能，故对原告主张被告支付2019年6月1日以后的租金本院不予支持。被告应向原告支付的租金为2018年9月10日至2019年3月30日，即19935元÷365日×202日＝11032.52元。被告主张的违约金过高，本院依法调整为以欠付租金为本金，按同期银行贷款利率上浮30%计付迟延支付租金期间的利息，具体为：以11032.52元为基数，从2019年6月16日至2019年8月19日，按同期银行贷款利率上浮30%计付，2019年8月20日后按LPR上浮30%计付。 关于《租赁合同》解除的具体时间。因原告违约，合同的解除应以双方合意为准，原告于2019年6月1日提出解除合同，被告认为解除时间以原告起诉为准，应以后者确认时间作为解除合同的时间，故合同解除时间应为被告确认的解除时间2019年11月4日。 关于被告缴纳的102897元押金是否退还的问题。由于押金系为保证合同履行而发生，现导致案涉租赁合同最终不能履行而解除的责任系原告的单方违约所致，故原告主张不退还被告押金的诉讼请求本院不予支持。因被告在本案中未提出反诉，本案对此不作处理。被告可另行起诉。 因原告违约在先，故其要求原告支付逾期交房的租金、违约金及解除合同的违约金，本院不予支持。 关于被告是否应向原告缴纳物业费、生活垃圾处置费、公摊水电费、电费、水费的问题。从原、被告提交的证据来看，上述费用均系被告缴纳给第三人物业公司，原告亦未证明其代被告缴纳了上述费用，故对原告主张被告缴纳上述费用，本院不予支持。 关于被告是否应支付原告律师费的问题。本案的违约责任在原告，故对该诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第八条、第九十三条、第一百一十四、第二百一十二、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告南宁绿地颖恺投资有限公司与被告广西南宁中董商贸有限公司签订的《绿地香港·南宁绿地中心项目之中厚家庭超市品牌租赁合同》于2019年11月4日解除； 二、被告广西南宁中董商贸有限公司自本判决生效之日起五日内向原告南宁绿地颖恺投资有限公司支付2018年9月10日至2019年3月30日租金11032.52元； 三、被告广西南宁中董商贸有限公司自本判决生效之日起五日内向原告南宁绿地颖恺投资有限公司支付迟延支付押金违约金（以102897元为基数，从2018年6月13日至2018年7月1日，以52897元为基数，从2018年7月2日至2018年7月3日，按同期银行贷款利率上浮30%计付）； 四、被告广西南宁中董商贸有限公司自本判决生效之日起五日内向原告南宁绿地颖恺投资有限公司支付迟延支付装修优惠期（2018年6月10日至2018年9月9日）租金违约金（以19935元为基数，从2018年7月16日至2018年9月17日，按同期银行贷款利率上浮30%计付）； 五、被告广西南宁中董商贸有限公司自本判决生效之日起五日内向原告南宁绿地颖恺投资有限公司支付迟延支付2018年9月10日至2019年3月30日期间租金违约金（以11032.52元为基数，从2019年6月16日至2019年8月19日，按同期银行贷款利率上浮30%计付，2019年8月20日后按LPR上浮30%计付）； 六、驳回原告南宁绿地颖恺投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11604元（原告已预交），由原告南宁绿地颖恺投资有限公司负担10000元，被告广西南宁中董商贸有限公司1604元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  马宇清 人民陪审员  陈柳彬 人民陪审员  赖启布 二〇二〇年八月十九日 法官 助理  罗旭幸 书 记 员  薛银兰