广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初685号原告：蒙汉强，男，1974年8月11日出生（身份证号码：452************712），汉族，住广西平南县************。委托诉讼代理人：宋朝政，广东展豪律师事务所律师。被告：孟远东，男，1993年8月27日出生（身份证号码：441************316），汉族，住广东省龙门县永汉镇振东埔尾19号。原告蒙汉强与被告孟远东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒙汉强的委托诉讼代理人宋朝政，被告孟远东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙汉强向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金及逾期违约金共41800元,2020年2月和3月份的租金26000元,计算至2020年3月30日的逾期违约金15800元;2.判令被告支付原告水电费及管理费20794.90元;3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告向原告租赁位于惠州市龙门县永汉镇南昆山富力养生谷H2区0502号的房屋,用于度假式公寓、别墅出租，双方约定租金为每月13000元，租赁期限自2018年9月1日至2020年9月1日。租赁合同第三条第3款的约定，被告应于每月的5号缴纳当月租金，否则根据租赁合同第七条第2款的规定，每逾期一天，被告应承担200元的违约金，被告未按合同约定支付2020年2月和3月租金共计26000元，因此被告应向原告支付26000元，并根据租赁合同第七条第2款的规定向原告支付逾期违约金，2020年2月的租金的违约金自2020年2月6日起按每天200元计算，暂计算至2020年3月30日为10800元，2020年3月的租金的违约金自2020年3月6日起按每天200元计算，暂计算至2020年3月30日违约金为5000元，上述违约金共为15800元。根据合同第四条第2款的约定，被告应承担租赁期限的一切费用，但自2019年5月起，被告开始拖欠水电费及管理费等费用，截止2020年3月共计20794.9元，因此被告应向原告支付水电费及管理费20794.9元，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，请求人民法院判如所请。被告孟远东辩称，一、被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据。1.关于2020年2月和3月的租金，租金在2019年11月起已变更为11000元/月。此事由被答辩人亲自来到永汉确认过，并且2019年11月、12月及2020年1月都是按照11000元交租，被答辩人收到后并马上确认，没有任何异议。此事实有微信记录证实。2.关于违约金，(1)租赁合同第三条第3点的原文是“每月的5号为当月交租金日，乙方当月租金最迟不得超出10号交给甲方。”只要不超出10号，即每月的10号或之前交租是合同约定允许的，不属于逾期或违约，不应该从6号起计算“逾期违约金”。(2)被答辩人计算2月违约金每日200元，同时计算3月违约金每日200元，对于重复计算的日期来说相当于每日400元，没有合同依据或法律依据。(3)按照每日200元计算违约金明显过高。按此计算，一个月30日计算即6000元/月，相对于月租11000元来说，6000/11000即是54.5%，明显过高。根据《合同法》第一百一十四条第二款，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被答辩人未提交证据证明其实际损失，且如此高额损失亦不符合常理。3.关于水电费以及管理费，(1)双方签定租赁合同后，有一段时间该合同并不是答辩人履行的，而是转由另一个人与被答辩人实际履行，被答辩人一直同意并向案外人收取了租金、实际履行了合同，直到2019年11月才再交回答辩人与被答辩人履行合同。这个事实，被答辩人应向法院如实全面地说明，被答辩人向法院提交的民事起诉状的陈述隐瞒了此情况。因此，对于案外人与被答辩人履行合同期间产生的费用，被答辩人不应向答辩人主张，请求法院驳回其诉讼请求。(2)据答辩人向物业公司了解，2019年的物业管理费已交，有拍照的票据证实，发票金额是4032元，日期是2019年11月25日，发票号码为99935978。(3)被答辩人提供的证据没有相关印章等，无法判断真实性，不具有确定性和证明效力，不能充分证明有拖欠费用的事实和准确金额，且其《物业缴费》单的下方提示避免重复缴费，说明即使已缴费仍可能会显示欠费，这样的资料不具有确定性，不能证明拖欠费用。(4)目前富力养生谷内的情况是水电费通常很迟出单，一般会迟二至三个月出单，正常迟几个月交费，物业公司会接受，不会提出异议。所以该小区下半年的水电费用，许多酒店管理(托管）公司或个人都可以过完年赚到钱一次过交清，一直相安无事，是托管和物业公司双方都接受并且实际执行的一种交易习惯，可视为双方对于交费期限已达成变更协议，不应视为违约欠费(所以一般托管方去单独交纳物业管理费而先不交水电费用，物业公司会接受，从不提出异议)。(5)合同没有约定答辩人必须将水电费用和物业管理费直接向被答辩人支付，即答辩人可以直接向物业公司等方直接交费，且实际上之前的水电及物业费一直是直接付给物业公司的，除非被答辩人已实际向物业支付了这笔费用并提供证据证明其“损失”，否则被答辩人没有依据请求答辩人向其直接支付此费用。二、答辩人无违约行为，新冠肺炎疫情及防控措施构成不可抗力。1.根据《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠疫情爆发后，2020年1月23日广东省卫生健康委员会决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，同日龙门县永汉镇政府通知取消全镇各类群体性活动，1月24日龙门县人民政府发布《关于切实做好龙门县防控新型冠状病毒肺炎疫情的公告》，禁止全县范围内旅游景点、景区和公共场所人群聚集活动。物业公司迅速反应，于2020年1月26日已封园，禁止答辩人的经营活动，禁止答辩人及其顾客进入。2020年2月5日再次正式发出通知公告禁止进入，至今仍未解除。(以上事实有县、镇政府及物业公司的相关通告文件为证)在此情况下，答辩人已于1月27日通过微信的方式通知了被答辩人，实际上已不能履行合同了。这种情形，是不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，构成不可抗力。答辩人也因此被很多客户取消了订单，本就依靠过年的黄金时间赚钱，答辩人的损失相比被答辩人的损失更大，对答辩人的利益造成了严重的影响。2.2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任戒铁伟在回答记者提问时明确指出:当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。所以答辩人的交租义务应予免除，更不应要求答辩人承担逾期违约责任。三、本案是被答辩人违约。1.根据租赁合同第一条约定，被答辩人出租房屋给答辩人，用途为出租经营。被答辩人作为房屋的出租方的主要义务是交付房屋给答辩人使用，答辩人得以享受使用权。2.事实在于，物业公司与被答辩人存在合同关系，被答辩人聘请的物业公司禁止了答辩人经营并禁止答辩人进入，此事实有物业管理公司发布的通告证实。由于被答辩人的原因，答辩人事实已不可能使用所承租的房屋，被答辩人根本无法提供合同约定的使用权，被答辩人无法履行合同的主要义务。即是说，被答辩人已根本违约，合同已无法再履行下去。3.基于上述的事实和理由，答辩人已于3月13日明确通知被答辩人解除了租赁合同，双方的合同权利义务已于当日终结。此事实有双方的微信聊天记录为证。被答辩人应立即返还押金39000元给答辩人(有押金收款收据为证)。4.综上所述，答辩人认为被答辩人提出的诉讼请求没有事实依据和法律依据。请求人民法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告是惠州市龙门县永汉镇南昆山富力养生谷H2区第5栋02号的房屋的权利人，2018年2月3日，被告向原告租赁上述房屋,用于度假式公寓/别墅出租，双方签订《租赁合同》，约定原告为甲方，被告为乙方，双方主要约定，1.租赁期，自2018年9月1日至2020年9月1日，甲方于2018年9月1日将约定的H2区0502号交付给乙方为租赁准备期；2.租金及支付方式，租金为每月13000元，从2018年9月1日起计收租金，每月的5号为当月交租金日，乙方当月租金最迟不得超出10号交给甲方，在租约合同期乙方所产生所有经营税金、租赁税，由乙方负责，签订本合同时，乙方需支付相当于三个月的租金39000元给甲方作为押金，合同期满退予乙方，如乙方未能履行两年的租赁期，押金不予退还，合同期内如甲方提前解约将赔偿乙方3倍租金和押金退回，每月乙方以银行转账或微信支付方式向甲方支付租金和费用款项；3.别墅标准相关费用承担，甲方提供现有家私设施，交由乙方维护及使用，其余消防设施的购置由乙方负责，水费、电费、燃气费、温泉水费、电信宽带网络费、有线电视费、花草护理费及其他在租赁期间所产生的一切费用由乙方承担；4.关于甲方免费入住权，甲方可享受H2区0502号每月3日，即每年共36日的非节假日免费入住的权利，在甲方免费入住期间，可免费享用乙方别墅内的一切设施、温泉水、管家式服务等；5.违约责任，双方签约后应严格执行合同（如有不可抗力的自然灾害造成合同无法执行的因素除外），如乙方逾期超出当月5天交租，甲方将按每天200元收取逾期滞纳金，如乙方超出当月10天未能交租金的，甲方有权终止合同，及收回别墅使用权，合约到期或乙方提前退约，乙方不能拆除搬走一切固定装置和装饰，归甲方所有，乙方提供的物品可自行处理；6.备注条款，甲方详看合同无误后，乙方将交付5000元作为订金给甲方，待甲方把H2-0502装修完可以营业乙方再把剩下的押金和租金交付给甲方。被告于2018年8月15日交付房屋押金39000元给原告，被告从2019年11月至2020年1月按照11000元/月向原告支付租金,从2020年2月起无支付租金。广东省卫生健康委员会于2020年1月23日发布广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，内容为根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新冠病毒感染的肺炎疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。龙门县人民政府于2020年1月24日发布龙府【2020】6号龙门县人民政府关于切实做好龙门县防控新型冠状病毒肺炎疫情的公告，采取的部分措施为全县范围内所有经营性旅游景点、景区（含非经营性）和公共场所的人群聚集活动一律取消，以上措施自1月24日起执行，直至广东省重大突发公共卫生事件一级响应解除后取消。2020年1月23日，龙门县永汉镇人民政府发布关于取消2020年春节期间各类大型活动的通知，要求2020年春节期间，全镇各类大型活动必须全部取消，镇内各村居、单位、企业未经批准不得举办群体性集会活动和大型宴席。富力物业于2020年1月26日向富力养生谷园区的业主、租户发布通知公告，主要倡议园区拟自1月27日开始实行封闭管理，非业主和租户车辆不得进入园区，快递及外卖车辆不得进入园区，恢复时间视疫情发展另行通知，提倡小区业主不邀请客人、不举办聚会、不串门拜年，尽量减少外出和对外接触，外卖与快递等配送服务业主自行到园区外领取。富力物业于2020年2月5日发布通知公告给各业户主、租户，为了新型肺炎疫情爆发期的防范工作，根据政府要求现于2020年2月5日起对所有新入园业主、租客暂停进入，恢复时间另行通告。2020年1月27日，被告通过微信向原告发送信息,主要内容为:广东省1月23日起已启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应公告,疫情期旅游产品将处于停业状态,居于上述原因,我们恳请业主在疫情没得到有效控制前,从2020年2月起，按托管分成形式进行，业主四，我方六，费用单结或月结，每入住一天我方及时上报，一切入住所产生的开支含温泉，水电，卫生，物管,管家，一次性用品等费用均由我方支付，国难当前，望业主理解并支持配合，好让我们能熬过这个严重的突发疫情期，直至广东省重大突发公共卫生事件一级响应解除。原告对上述经营方式的变更未表示同意。2020年3月13日，原告通过微信向被告发送信息，主要内容为：你要求减租也减给你，你答应我的减租后缴清水电费用，但你没有信守承诺去缴费，现在你拖欠水电费已经20122.9元了，房租也有两个月今年的2月、3月没交了，累计起来已经不小一笔钱了，这样拖欠应缴费用和毁约合同，给我方造成一定的经济压力和损失，限你五天内（即2020年3月18日内）将拖欠的水电费和租金全部清偿，否则我会解除合同，希望你能慎重考虑，望互相理解。当天被告通过微信回复原告，主要内容为：因疫情导致我方无法经营，从1月24日起为响应国家号召，我方从1月24日起已开始停止营业，因疫情导致不可抗力因素双方造成严重损失，目前富力养生谷还在封锁小区导致我方无法继续经营，我方决定将H2区0502交回业主，押金39000元将抵扣水电费，剩下的不予退还，给您造成生活的不便，敬请谅解。第二天原告通过微信回复被告，疫情期间经营会造成一定的影响，但并不是妨碍合同的继续履行，现在合同在有效期间内，仍要承担租金以及产生的水电物业费用。庭审中，被告认为解除《租赁合同》的时间为2020年3月13日，原告确认解除《租赁合同》的时间为2020年4月1日。被告对原告请求的水电费及管理费20794.9元无异议。原告认为原收取被告的押金不予退还，被告称押金可抵扣水电费。涉案房屋仍有被告的一些物品，原、被告双方确认自行处理。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成一致意见。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。一、关于《租赁合同》的解除，被告虽于2020年3月13日通过微信向原告提出解除租赁合同，但原告未表示同意，庭审中原告确认解除《租赁合同》的时间为2020年4月1日，故本院确认双方于2018年2月3日签订的《租赁合同》于2020年4月1日解除。二、关于房屋租金及违约金，虽合同约定租金每月为13000元，但被告从2019年11月至2020年1月均是按照11000元/月向原告支付租金，原告在微信聊天记录中亦陈述曾减租，故应视为双方于2019年11月起达成合意将租金变更为每月11000元。关于2020年2月和3月的租金是否适用不可抗力予以免除的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，第一百一十八条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明”。本案中,原、被告签订《租赁合同》后,爆发新型冠状病毒肺炎疫情。新型冠状病毒肺炎疫情属于突发公共卫生事件,被告在和原告签订《租赁合同》时,其主观上不可预见新型冠状病毒肺炎疫情的发生,客观上也无法避免和克服新型冠状病毒肺炎疫情带来的影响,该情形符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点,应当认定为不可抗力。富力物业于2020年2月5日起封锁小区导致被告方无法继续经营,根据上述规定,因疫情和疫情防控措施确实导致了被告关门停业,故被告主张2020年2月、3月的交租义务应予免除,本院予以支持。关于违约金,被告虽未按《租赁合同》约定的时间足额向原告支付租金，但因疫情和疫情防控措施导致被告方无法继续经营，同时结合被告在疫情期间积极与原告协商减免租金事宜,双方虽未能协商一致,但足以证明其并无恶意欠付租金的主观故意，故本院对于原告主张被告向其支付违约金15800元的诉讼请求不予支持。三、关于房屋水电费及管理费，被告在租赁涉案房屋期间产生水电费及管理费20794.90元，被告对此无异议，本院对原告请求被告支付上述费用予以支持。四、关于房屋押金39000元，涉案合同约定签订本合同时，被告需支付相当于三个月的租金39000元给原告作为押金，合同期满退予被告，如被告未能履行两年的租赁期，押金不予退还，虽2020年2月至3月被告不能营业，但从2020年5月起被告已经能够恢复正常营业，但被告提前提出解除合同，未能履行两年的租赁期，根据涉案合同约定，押金不予退还，故被告抗辩押金用于扣减水电费，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告孟远东于本判决发生法律效力之日起5日内向原告蒙汉强支付水电费及管理费20794.90元。二、驳回原告蒙汉强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费682元（原告已预缴），由原告蒙汉强负担456元，被告孟远东负担226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 罗秋燕二〇二〇年七月二十八日法官助理 梁丽丹书 记 员 丘明杰（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。