呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2543号上诉人（原审被告）：呼和浩特市三和大酒店有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街462号。法定代表人：刘治江，执行董事。委托诉讼代理人：云忠孝，内蒙古经纬天融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古自治区人民防空办公室，住所地呼和浩特市呼伦贝尔北路33号。负责人：许怀云，主任。委托诉讼代理人：马坤杰，爱德律师事务所律师。上诉人呼和浩特市三和大酒店有限责任公司（以下简称三和公司）因与内蒙古自治区人民防空办公室（以下简称人防办）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初7220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人三和公司的委托诉讼代理人刘建、云玉婷，人防办的委托诉讼代理人马坤杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三和公司上诉请求：1.请求依法撤销呼和浩特市新城区人民法院(2019)内0102民初7220号民事判决书一至四项判决内容,依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费用由人防办承担。本案开庭前，三和公司将原上诉请求第1项变更为依法判令撤销呼和浩特市新城区人民法院(2019)内0102民初7220号民事判决第一项判决内容,依法改判或发回重审。事实与理由：首先,对于房屋租赁来说,出租人有义务在租赁期间保证租赁物符合约定的用途,能够实现租赁目的。所以,承租人的支付租金和出租人能保证租赁物符合约定的用途都应是合同的主要条款,人防办在三和公司承租期间强行占用租赁物、维修围挡甚至导致发生火灾等行为,导致三和公司无法正常经营,已经导致合同目的不能实现,属于根本性违约,三和公司有权行使履行抗辩权,拒绝支付或延期支付剩余租金,要求人防办赔偿相关损失。而呼和浩特市中级人民法院(2019)内01民终4121号民事判决,虽确认人防办解除通知有效,双方租赁合同已经解除,但要注意的是,该案是变更之诉,仅变更了双方的租赁合同关系,并没有对损失和双方的赔偿部分进行审理,要求另行起诉。所以不能援用该判决的内容作为主张租金具体数额的证据。其次,原一审正是在审理损失的问题,三和公司已经在第一次开庭时提起反诉,虽然由于三和公司内部公章管理混乱,导致加盖的公司公章有误,但并不能否认三和公司提出反诉的真实意思表示,邮寄补正后的反诉状也是符合《最高人民法院关于人民法院受理纠纷案件中几个问题的复函》之规定:“......未加盖企业法人公章,或者法定代表人的公章,受诉法院应令其补正......。”三和公司在原审有权提起反诉,且也不存在主体不适格及已过法定期限的问题,原审合并审理有助于查清事实,解决损失问题,但原审错误适用法律剥夺了三和公司原审反诉的权利,给三和公司另诉带来了巨大的困难及经济压力。再次,因为2008-2009年人防办修建地下人防工程给三和公司造成了经济损失,经过人防办认可损失后,双方才签订《房屋租赁合同书补充协议二》顺延10年租期。协议中虽然约定顺延十年仍是有偿租赁,但这种做法是符合日常生活管理的,相当于以预期可得经济利益弥补三和公司损失。现在合同提前解除,对于人防办之前已经确定的损失赔偿方式显然无法起到赔偿的作用,对于该部分损失,人防办当然仍负有赔偿责任。另案的一、二审法院也并没有审理清楚进行解决,就判决双方合同已经解除,三和公司认为是错误的,三和公司已经向高院申请再审。综上,原审法院认定事实不清,适用法律错误,三和公司有理由不搬离,请求依法撤销呼和浩特市新城区人民法院(2019)内0102民初7220号民事判决书。将原上诉请求第一项变更为依法判令撤销呼和浩特市新城区人民法院(2019)内0102民初7220号民事判决书第一项判决内容,依法改判或发回重审。人防办辩称，一审法院认定事实清楚，三和公司所提上诉请求应当予以驳回。鉴于人防办与三和公司双方签订的房屋租赁合同已依法解除的事实已经由呼和浩特市中级人民法院通过（2019）内01民终4121号民事判决书以及呼和浩特市新城区人民法院做出的（2019）内0102民初2582号民事判决书予以确认，依据合同法第97条之规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定。鉴于本案房屋租赁合同书已经解除，双方在合同上的权利义务即告终止，三和公司作为承租人，再无权使用，案涉的租赁物承租人不及时返还租赁物，将构成不当得利，并且承担逾期返还期间租赁物意外灭失的赔偿责任。合同解除的法律效果就是使合同关系归于消灭，根据合同法第97条可见我国合同法承认合同的解除应向将来发生效力，对于尚未履行的，应当终止履行。同时，我国合同法又承认合同的解除可以产生溯及既往效果，也就是说已经履行的，可以要求恢复原状或采取其他措施。总之，根据合同法第97条的规定，合同解除后，人防办基于返还请求权，要求三和公司腾退房屋是实现恢复原状最直接最典型的方式，合同解除之后，合同双方的权利义务到此终止，因此本案三和公司作为承租人再也无权再使用本案的租赁物，因此，其应当在合同解除后及时返还租赁物。综上，一审法院判令三和公司搬离案涉房屋合法有据，请求驳回三和公司上诉，维持一审法院判决。人防办向一审法院起诉请求：1.请求判令三和公司立即搬离呼和浩特市呼伦贝尔北路33号人防办院;2.请求判令三和公司对案涉标的擅自改、扩建的部分恢复原状并赔偿损失;3.请求判令三和公司向人防办支付房屋租赁款830万元,并就上述款项自提起诉讼之日起按照年利率6%支付利息至其实际支付之日止;4.请求判令三和公司自签收《解除房屋租赁合同通知书》之日即2019年2月23日起按照日租金5694.3元/日向人防办支付占用房屋费用至其实际搬离之日止;暂计算至截至提起诉之日即2019年9月3日共计190天,占用房屋费用为1081917元;5.请求判令三和公司依据《房屋租赁合同书》第六条第(三)款之约定向人防办支付违约金,违约金数额为自三和公司签收《解除房屋租赁合同通知书》之日即2019年2月23日至《房屋租赁合同书》约定的租赁期2026年12月1日期限内的全部租金的30%即4953285元;6.请求判令由三和公司承担本案全部诉讼费用。五项请求合计14335202元。一审法院认定事实：对于证据中租赁合同、补充协议等证据各方均不持异议,真实性予以采信。1、2006年11月10日,人防办作为出租人与三和公司作为承租人双方签订一份《房屋租赁合同书》,合同主要约定的内容为:租赁房屋坐落于呼和浩特市××路主体和配套设施,共计建筑面积8617平方米及新建综合楼四周场地有偿租赁给承租方作为宾馆、酒店及其他商业用房的经营场所;出租方将锅炉房北侧占地130平方米和锅炉房南墙内侧20平方米有偿租赁给承租方作为新建综合楼地下室和地面1-14层供热源锅炉房所用;出租方将新建综合楼14层屋顶有偿租赁给承租方作为放置太阳能和空调设备所用;出租方无偿将新建综合楼1-8层外墙提供给承租方作为广告宣传所用,但广告宣传内容必须合法,需事先征得出租方同意并不得破坏外墙装修,否则,出租方有权收回1-8层的外墙广告权。承租方不得将1-8层外墙面广告权转租给他人,否则,出租方有权收回。租赁期限为20年,即从2007年1月1日至2026年12月31日。合同第二条第(二)款约定,三和公司存在下列情形之一的,人防办可以终止合同,收回标的物:3、不按约定交纳租金。合同还对双方权利义务,违约责任等作出约定。2007年4月2日,人防办、三和公司再次签订一份《房屋租赁合同书补充协议》,协议中增加了租赁的标的物,租金为每年50万元,并一次性交纳地下室租金40万元,租赁期限及付款方式同《房屋租赁合同书》。2011年3月24日,人防办、三和公司签订一份《房屋租赁合同书补充协议(二)》,约定顺延租赁期限至2036年12月31日,并对租赁及其他事项作出约定。人防办向本院提供三和公司支付从2006至2018年租金的付款凭证,三和公司共向人防办支付1825万元。双方对租金的支付金额不持异议。三和公司辩称,三和公司还支付过租金445万元,对此人防办不认可,三和公司在法庭向其释明的延长举证期限内未能提交任何有关转账或者支付的证据材料,其应承担举证不能的不利法律后果。2、2019年2月2日,人防办向三和公司发出了《租金催交通知书》,该通知书中载明,三和公司欠缴租金共计380万元,人防办要求三和公司于2019年2月28日之前向人防办缴纳租金380万元,如三和公司在2019年2月28日前,未交清所欠全部租金,人防办将依法维护正当权益。3、在上述合同履行期间,三和公司未经人防办许可,擅自拆改、扩建承租的架构、变动工程建筑主体和承重结构,擅自将租赁物中部分房屋转租给第三人等违约行为,同时三和公司长期拖欠租金导致人防办、三和公司双方发生争议,协商未能解决,人防办于2019年2月22日以邮寄的方式向三和公司发送了《解除房屋租赁合同通知书》,告知人防办解除与三和公司签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》,三和公司于2019年2月23日签收该通知书。一审法院认为，关于双方租赁合同效力问题。呼和浩特市中级人民法院通过(2019)内01民终4121号民事判决书认定人防办向三和公司发出的《解除房屋租赁合同通知书》有效,人防办、三和公司双方签订的《房屋租赁合同书》已经依法解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”规定,人防办、三和公司的合同上的权利义务即告终止,三和公司作为承租方从合同解除之日即无权再使用租赁物,应立即搬离并返还涉案租赁标的物,并承担从自签收《解除房屋租赁合同通知书》之日即2019年2月23日起按照日租金5694.3元/日(比照原租赁合同)向人防办支付占用房屋费用至其实际搬离之日止。关于租赁合同履行中的违约情况的问题。首先,对于双方履行合同是否存在违约情形。人防办、三和公司签订书面租赁合同后,三和公司在租赁期内应支付租金2655万元,但其仅支付1825万元,欠付830万元租金未能及时支付,三和公司辩称,三和公司还支付过租金445万元,对此人防办不认可,三和公司在法庭向其释明的延长举证期限内未能提交证据形成证据链条证明待证事实,其应承担举证不能的不利法律后果。三和公司未能按照合同约定支付租金存在合同违约情形,故三和公司应向人防办支付剩余欠付租金830万元。其次,在双方的租赁合同中明确约定承租方的义务:1、负责对承租的标的物及其设施设备进行维修、保养、保护、管理,保证其完好。三和公司擅自对涉案房屋地下指挥所代号为“501”工程的结构顶板开洞改为其传菜通道设施之处及拆除涉案房屋外墙巨幅广告牌后拒不对墙体受损的地方进行修复,明显违反上述合同约定,也系对人防工程的随意破坏,故三和公司应对上述拆改及受损墙体进行恢复原状,对于人防办主张的赔偿损失,本院在庭审中对人防办主张赔偿的部分,要求庭审后提交书面赔偿明细及依据,但人防办未在法庭向其释明的延长举证期限内未能提交,其应承担举证不能的不利法律后果,本院对其主张拆改及墙体破损的赔偿,不予支持。关于人防办主张欠付租金逾期损失问题,因该损失系货币利息损失,故本院支持人防办按照银行间同业拆借利率计算的从提起诉讼之日起至实际给付之日的逾期利息损失。关于人防办主张的解约违约金。本案中,三和公司欠付租金导致人防办行使法定解除权,解除了书面租赁合同,三和公司的违约行为系合同解除的主要原因,人防办根据双方约定的解约违约金条款主张违约金,有事实及法律依据,本院予以支持。违约金的数额问题,按照双方签订的《房屋租赁合同书》约定第六条第三款:“承租方未按本合同第三条第(一)款和第(二)款的约定向出租方交纳租金,出租方有权终止本合同,并由承租方承担违约金(违约金为终止合同时间至本合同约定的租赁期未到期限内的全部租金)”,现人防办主张请求三和公司支付全部租金的30%,对此三和公司提出了违约金极高抗辩,本院综合考虑人防办实际损失的性质、数额、双方履行合同的具体情况、可预期利息损失大小、止损可能性、已判令支付欠付租金利息等各方面因素,酌定三和公司应当支付的违约金数额为50万元。综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十七条之规定,判决如下:一、被告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司于判决生效后二十日内搬离呼和浩特市呼伦贝尔北路33号人防办院;二、被告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司于判决生效后十日内向原告内蒙古自治区人民防空办公室支付房屋租赁款830万元,并以此为基数,支付逾期利息从2019年9月9日至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算;三、被告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司于判决生效后十日内向原告内蒙古自治区人民防空办公室支付于2019年2月23日起按照日租金5694.3元/日占用房屋费用至实际搬离之日止;四、被告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司于判决生效后十日内向原告内蒙古自治区人民防空办公室支付违约金50万元;五、驳回原告内蒙古自治区人民防空办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费:案件受理费107811元,由被告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人均复举了一审部分证据，双方当事人的质证意见同一审一致。本院二审查明的事实同一审一致。本院认为，本案的争议焦点是三和公司是否应搬离呼和浩特市呼伦贝尔北路33号人防办院。本案中，根据本院作出的(2019)内01民终4121号民事判决，已经认定人防办向三合公司发出的《解除房屋租赁合同通知书》有效,双方签订的《房屋租赁合同书》已经依法解除。三合公司虽提出针对（2019)内01民终4121号民事判决已经向高院申请再审，但没有提交相应的证据证明该判决已经被撤销。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。人防办于2019年2月22日以邮寄方式向三和公司发出了《解除租赁房屋合同通知书》，以三和公司存在拖欠房屋租赁费、擅自转租、转让标的物、擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的情形,存在违约行为，通知三和公司收到本通知书7日内,全额交付贵公司所欠房屋租赁费用3800000.00元,并在收到本通知书之日起30日内搬离租赁房屋。三和公司于2019年2月23日签收该《解除租赁房屋合同通知书》，即在2019年2月23日双方签订的合同已经解除。在合同解除的基础上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定，人防办有权要求三和公司返还租赁房屋，即三和公司应当在合理期限内搬离该房屋。三合公司认为，三合公司与人防办之间产生的费用双方没有结算，并出具了《确认函》及《结算明细》等证据，欲证明三合公司应缴房租费与已交、垫付款项折抵后，人防办尚欠三合大酒店1189038.36元，且在承租期间人防办强行占用租赁物、维修围挡甚至导致发生火灾等行为,导致三合公司无法正常经营，造成了一定的营业损失，并出具了十一张照片复印件，欲证明造成了损失，三合公司认为双方没有在上述费用清算前其不应搬离。本院认为，三合公司提交的《确认函》及《结算明细》均系三合公司单方制作，且均没有人防办签字盖章予以认可，庭审中人防办亦不予认可，另十一张照片亦无法证明实际造成了多少损失，故三合公司的此项上诉理由不能成立。其次，三合公司认为一审剥夺了其反诉权利，属于程序违法。本院查明，三合公司在一审第一次开庭时提出了反诉请求，在恢复审理后开庭时三合公司提交的反诉状及授权材料并未按照法律要求加盖本公司公章,故一审法院以该行为违反法定程序对三合公司的反诉行为视为未提出反诉申请。虽三合公司在一审第二次开庭前邮寄新的反诉状，但一审法院认为该反诉请求未在法定期限内提出,故告知三合公司可依法另行提起诉讼。本院认为，三合公司第一次提交的反诉状因没有加盖该公司公章，不符合法律规定，三合公司在一审第二次开庭前邮寄新的反诉状，已超过法定期限，故一法院以三合公司没有在法律规定的期限内提交反诉状而不予受理其反诉请求程序合法，且三合公司并没有因该程序丧失诉讼权利，其可另案起诉，故三合公司的此项上诉理由亦不能成立。另三合公司根据《房屋租赁合同书补充协议（二）》，认为人防办在合同期内建设地下人防工程，导致三合公司无法正常经营并造成很大损失，人防办为免除其给三合公司造成的全部经济损失，才将租赁期限顺延十年，若解除合同，就无法实现人防办补偿三合公司经济损失的目的。本院认为，对于三合公司因无法正常经营造成经济损失的请求可另行主张，其不能以受到损失为由拒绝搬离涉案房屋，故三合公司的此项上诉理由不能成立。综上所述，呼和浩特市三和大酒店有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由呼和浩特市三和大酒店有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 鄂晓红审判员 戴玉英二〇二〇年八月二十四日法官助理 高海俊书记员 雎 洁