上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初8342号原告：上海久良企业投资发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：蔡斌周，总经理。委托诉讼代理人：郝怡，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，上海市朝华律师事务所律师。被告：上海蓝曼足部保健有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：赵宝龙，总经理。委托诉讼代理人：何玮俊，上海宇钧律师事务所律师。被告：房燕萍，女，1970年10月14日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告：李明，男，1979年8月25日出生，汉族，户籍地内蒙古自治区通辽市。两被告共同委托诉讼代理人：黄佳蕾，上海宇钧律师事务所律师。原告上海久良企业投资发展有限公司(以下简称“久良公司”)与被告上海蓝曼足部保健有限公司(以下简称“蓝曼公司”)、房燕萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法由审判员于凯独任审判。审理中，本院应久良公司的申请，依法追加李明为本案共同被告，并于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告久良公司的委托诉讼代理人郝怡、陆嘉敏，被告蓝曼公司的委托诉讼代理人何玮俊，被告房燕萍、李明的共同委托诉讼代理人黄佳蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告久良公司提出诉讼请求：一、判令蓝曼公司、房燕萍、李明共同将上海市普陀区桃浦路1150-1198(双)号1楼及2楼房屋腾空并返还久良公司；二、判令蓝曼公司、房燕萍、李明共同支付久良公司逾期腾房占有使用费，按照每月45,580元的标准，自2020年1月1日起支付至实际搬离之日止；三、本案诉讼费由蓝曼公司、房燕萍、李明共同承担。事实与理由：久良公司为上海市普陀区桃浦路1150-1198(双)号、1200、1202号房屋的所有权人。2017年7月1日，久良公司将部分房屋出租给上海仰瞻实业有限公司(以下简称“仰瞻公司”)。2019年8月2日，经法院生效判决，久良公司与仰瞻公司之间的租赁关系于2018年2月9日解除，仰瞻公司应当于十日内搬离。久良公司于2019年10月12日申请强制执行，上海市普陀区人民法院据此张贴公告，要求仰瞻公司于2019年12月31日前必须搬离。但在执行过程中发现房屋实际由仰瞻公司转租给房燕萍开设足浴店，经查询工商信息发现蓝曼公司在该处登记设立。经久良公司催告后，房燕萍及蓝曼公司拒不向久良公司返还房屋，李明在久良公司对房屋进行清退的过程中多加阻挠，故久良公司诉至法院，请求判如诉请。被告蓝曼公司辩称，其经久良公司同意，从仰瞻公司处承租房屋，并不清楚久良公司与仰瞻公司的诉讼情况，直至久良公司于2019年12月5日对房屋采取断水断电措施才获悉诉讼情况，现至今仍未恢复正常营业，蓝曼公司对房屋进行了装饰装修，存在相应损失。房燕萍与仰瞻公司签订租赁合同时，蓝曼公司尚未设立，故房燕萍系代表蓝曼公司承租房屋，房屋内的物品和设施设备均属于蓝曼公司所有。另外，房燕萍与仰瞻公司签订的租赁合同中记载的租赁面积包含了部分违章面积，实际交付的面积约400平方米左右，故久良公司主张的占有使用费标准缺乏依据。被告房燕萍辩称，房燕萍系蓝曼公司的员工，代表蓝曼公司承租房屋。房燕萍并非房屋的承租方，亦不是实际使用人，没有腾退房屋并支付占有使用费的义务。被告李明辩称，因房燕萍无法签约，故委托李明代表蓝曼公司签订租赁合同，且李明并非房屋的实际使用人，不同意久良公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：久良公司为上海市普陀区桃浦路1150-1198(双)号、1200、1202号房屋权利人。2015年11月27日，久良公司与仰瞻公司签订《租赁合同》，主要约定：久良公司向仰瞻公司出租上海市普陀区桃浦路XXX-XXX号1至3楼(部分)房屋；实测建筑面积为1529平方米；租赁期限自2015年12月1日至2025年11月30日；其中上海市普陀区桃浦路XXX-XXX号一楼已出租给郭宏海，且协议期限未满，在铺位到期后，久良公司应按照上述商户的原合同价格交付仰瞻公司使用。2016年1月30日，仰瞻公司与房燕萍签订《租赁合同》，主要约定：仰瞻公司向房燕萍出租上海市普陀区桃浦路XXX-XXX号XXX楼，一楼1172号店铺；房屋实测建筑面积约620平方米；房屋用途为足浴会所；租赁期限自2016年2月1日至2022年1月28日；房屋每月租金43,000元，每两年在上一年基础上递增百分之六。上述合同签订后，蓝曼公司于2016年6月2日注册成立，注册地址为上海市普陀区桃浦路1170、1172、1174号2楼。2017年6月28日，久良公司与仰瞻公司签订《租赁合同》，主要约定：仰瞻公司向久良公司承租上海市普陀区桃浦路XXX-XXX号(双号)房屋；实测建筑面积1624平方米；租期自2017年7月1日起至2025年11月30日止；其中久良公司已出租给房燕萍的上海市普陀区桃浦路XXX-XXX号一楼商铺，久良公司应当在2017年7月24日前交付给仰瞻公司，仰瞻公司应当在2017年8月1日将上述商铺出租于房燕萍。2017年6月28日，久良公司与仰瞻公司签署《同意转租确认书》，主要载明：久良公司同意仰瞻公司将上海市普陀区桃浦路XXX-XXX号房屋转租给房燕萍，以作为经营足浴会所、棋牌娱乐使用。落款日期为2017年7月25日的《租赁合同》载明：出租方(甲方)为仰瞻公司，(承租方)乙方为房燕萍、李明。该合同约定：甲方向乙方出租上海市普陀区桃浦路1174、1176号1层；房屋实测建筑面积为100平方米；用途为商业；租赁期限自2017年7月25日至2022年7月24日。该合同甲方落款处由仰瞻公司盖章，乙方落款处由李明签字。上述合同签订后，房燕萍将承租房屋中的一层部分部位转租给赵仁军用于经营“新大洲电动车”，剩余部位由蓝曼公司经营“蓝曼养生足道、棋牌”，即一层中两侧分别紧邻“新大洲电动车”及“荣华基”的接待大厅以及由此联通的二层部分。2018年1月31日，久良公司起诉仰瞻公司至本院。本院于2018年11月30日作出(2018)沪0107民初3218号民事判决，其中判决：一、确认久良公司与仰瞻公司就上海市普陀区桃浦路XXX-XXX号(双号)房屋签订的《租赁合同》于2018年2月9日解除；二、仰瞻公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区桃浦路XXX-XXX号(双号)房屋。后仰瞻公司不服一审判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2019年8月2日作出(2019)沪02民终4437号民事判决，其中判决维持本院(2018)沪0107民初3218号民事判决第一、二、四项。该案生效后，久良公司向本院申请强制执行，本院于2019年12月14日在包含上海市普陀区桃浦路XXX号等房屋门口张贴公告，责令仰瞻公司在2019年12月31日前迁出上海市普陀区桃浦路XXX-XXX号(双号)房屋。2019年6月5日，久良公司起诉仰瞻公司至本院，要求仰瞻公司支付自2018年2月10日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。本院于2019年11月22日作出(2019)沪0107民初11928号民事判决，其中判决：仰瞻公司应于本判决生效之日起十日内支付久良公司就上海市普陀区桃浦路XXX-XXX号(双号)房屋的占有使用费888,191元(按每月118,000元为标准，自2018年2月10日起计算至2019年8月12日止，仰瞻公司向久良公司支付的1,247,609元已予抵扣)。该案现已生效。2019年9月，上海市普陀区桃浦路1150-1198(双)号、1200、1202号房屋因存在擅自搭建建筑物的情况，上海市普陀区桃浦镇人民政府予以拆除整治。以上事实，有不动产权证、《租赁合同》、《同意转租确认书》、(2019)沪02民终4437号民事判决书、(2020)沪02民终3177号民事判决书及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，本院向上海市普陀区桃浦镇城市管理行政执法中队了解涉案房屋情况，该中队工作人员表示，蓝曼公司所承租的二层中部分存在擅自搭建建筑物的情况，并于2019年9月予以拆除，拆除面积约为56平方米。本院认为，民事主体的合法权利受法律保护。久良公司为上海市普陀区桃浦路1150-1198(双)号房屋权利人，享有对该房屋占有、使用、收益、处分的权利，其合法权益应受法律保护。本案中，久良公司主张排除妨害的部位系蓝曼公司所经营的“蓝曼养生足道、棋牌”，虽然各方对该商铺所对应的门牌号码存在争议，但对该商铺的四至范围及相对位置并无争议，且均认可该商铺处于上海市普陀区桃浦路1150-1198(双)号房屋的范围内。关于涉案房屋实际占有人的认定，久良公司称房燕萍、李明为涉案房屋实际承租人，而蓝曼公司在涉案房屋内登记设立，故要求房燕萍、李明、蓝曼公司共同承担腾空房屋并支付占有使用费的责任；蓝曼公司辩称，房燕萍与仰瞻公司签订租赁合同时，蓝曼公司尚未设立，房燕萍系代表蓝曼公司承租房屋，房屋内的物品和设施设备均属于蓝曼公司所有。对此，本院认为，虽然与仰瞻公司就涉案房屋订立《租赁合同》的签约人为房燕萍，但该房屋作为蓝曼公司工商登记的住所地，实际由蓝曼公司作为对外从事经营活动之用，蓝曼公司亦表示房屋内的物品及设施设备均归其所有，故应当认定涉案房屋实际由蓝曼公司占有、使用、管理，蓝曼公司为实际占有人。而即使认定房燕萍为涉案房屋的次承租人，亦并无证据表明房燕萍、李明存在以个人身份直接占有房屋的行为，故蓝曼公司要求房燕萍、李明承担责任，并无法律依据，本院对此难以支持。蓝曼公司另辩称，其经久良公司同意，从仰瞻公司处转租取得房屋承租权；但蓝曼公司通过租赁关系受让取得房屋占有、使用的权利，以仰瞻公司合法取得房屋承租权及转租权为前提，现另案生效判决已确认久良公司与仰瞻公司就上海市普陀区桃浦路XXX-XXX号(双号)房屋签订的《租赁合同》于2018年2月9日解除，仰瞻公司已丧失继续承租该房屋的权利，且蓝曼公司通过法院强制执行过程中张贴的公告已获悉另案诉讼情况，故蓝曼公司以房燕萍与仰瞻公司之间签订的租赁合同对抗久良公司依法享有的物权，并无法律依据，本院对此难以采纳。关于占有使用费的标准，结合本院已查明的事实，涉案房屋确实存在涉及擅自搭建建筑物的违章部分，且已于2019年9月予以拆除，久良公司亦同意在考虑上述情况的基础上由法庭酌情认定占有使用费的标准。蓝曼公司辩称，仰瞻公司实际交付的房屋面积与租赁合同中记载的面积不符，但对此并未提供证据予以证明，且自承租房屋至今均未就租赁面积与租金标准向仰瞻公司提出过异议，故本院认为仰瞻公司与房燕萍约定的租金价格基本可反映市场租金情况，故本院结合仰瞻公司与房燕萍签订的《租赁合同》以及本案实际情况，酌情确定占用使用费标准为每月40,000元。久良公司主张的占有使用费起算时间，合法有据，本院对此予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条及《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告上海蓝曼足部保健有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市普陀区桃浦路1150-1198(双)号、1200、1202号房屋,并将其占有的经营“蓝曼养生足道、棋牌”的部位返还原告上海久良企业投资发展有限公司；二、被告上海蓝曼足部保健有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海久良企业投资发展有限公司逾期腾房占有使用费(按照每月40,000元的标准，自2020年1月1日起计算至被告上海蓝曼足部保健有限公司实际迁出上述房屋之日止)。三、对原告上海久良企业投资发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3,034元，减半收取，计1,517元，由被告上海蓝曼足部保健有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇二〇年八月三十一日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。