安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1503民初3952号 原告：合肥华邦物业服务有限公司六安分公司，住所地六安市佛子岭路与解放路交叉口，统一社会信用代码:91341500799805052C。 负责人:宣礼凤,经理 委托诉讼代理人：张军，系公司法务。 被告：刘瑞华,男,汉族,六安市佛子岭路与解放路交叉口华邦.锦绣华府Ｂ2-Ｂ4幢111室、211室、112室、212室,现住。 委托诉讼代理人：张宏，安徽皋兴律师事务所律师。 原告合肥华邦物业服务有限公司六安分公司（以下简称华邦物业）与被告刘瑞华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告华邦物业的诉讼代理人张军，被告刘瑞华及其诉讼代理人张宏到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告华邦物业诉讼请求：1、判令被告支付2015年9月1日至2020年6月30日所欠物业服务费20159.88元（58月×1.6元/m2×217.24m2）,违约金500元,共计20659.88元;2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:六安市华邦.锦绣华府小区业主委员会与原告签订《华邦.锦绣华府物业服务合同》,约定华邦.锦绣华府小区聘用原告为华邦.锦绣华府小区提供物业管理服务,按照合同约定,物业服务标准为:商铺每月每平方米1.6元。被告系华邦.锦绣华府B2-B4幢111室、211室、112室、212室商铺业主,建筑面积为111室46.67m2、112室46.67m2、211室61.95m2、212室61.95m2,合计217.24m2。被告自2015年9月1日至2020年6月30日共计欠缴物业服务费20159.88元。根据合同约定被告应支付因拖欠物业费产生的违约金。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。 被告刘瑞华辩称：1、2014年9月，原告以影响市容为名，将被告经营的店铺广告牌拆下至今未归还。原告的侵权行为给被告造成的损失应从物业费中予以比除；2、自2014年9月至今，原告一直未向被告催缴过物业费用。故原告主张的2015年度、2016年度的物业费用已超诉讼时效期间，应当予以驳回；3、原告未按合同约定为案涉小区业主提供符合物业服务标准的服务。原告无权要求被告按照物业合同约定的标准支付物业服务费用；4、原告主张的物业服务费用是2015年9月1日至2020年6月30日期间的物业费，原告提起诉讼时间是2020年6月29日，其要求被告缴纳物业服务费至2020年6月30日没有事实依据。综上，原告诉请不符合双方约定，请求法庭予以驳回。 原告华邦物业向法庭提交以下证据： 证据一:华邦物业营业执照复印件、负责人身份证明书、负责人身份证复印件、业主营业信息复印件。证明原、被告具有诉讼主体资格。 证据二:物业服务企业资质证书复印件、物价局收费备案函复印件、收费标准公示照片复印件。证明原告具有合法的收费资质,收费标准经物价部门备案并在小区物业管理处公示。 证据三:《华邦.锦绣华府物业服务合同》复印件。证明:1、原告与华邦.锦绣华府业主委员会签订合同,根据合同约定原告为华邦.锦绣华府提供物业服务,该合同对小区每一位业主都具有法律约束力。2、合同第三十二条明确约定,业主或物业使用人未能足额交纳物业服务费用的,有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。 证据四:光盘一份:物业服务工作照片,物业服务费催缴函照片。证明原告已按照合同约定提供了相应的物业服务内容,并履行了书面催告交费通知义务,但被告至今未支付物业费和违约金。 被告刘瑞华质证：对证据一无异议；对证据二中物价局收费备案函复印件、收费标准公示照片复印件有异议，物价局物业收费备案函明确别墅和非住宅物业户费用由公司和业主另行约定并公示，本案中原告未与被告就商业房屋的物业服务费用进行协商和约定，其与业主委员会签订的物业服务合同不能对抗涉案房屋的实际业主，因此其收费标准不符合物业费收费规定；收费标准公示照片复印件三性均有异议，原告应提供原始的拍摄照片的载体，否则该组照片的复印达不到证明目的；对证据三真实性无异议，合法性、关联性有异议；对证据四三性均有异议，原告在提供物业服务的过程中没有按照其合同约定的标准提供相应的物业服务，存在严重的瑕疵，业主也不应按照合同的约定足额缴纳物业服务费用；物业公司从未催缴过物业费，催缴函照片复印件不能反映已经向被告进行催缴，被告应当提供原始的载体予以佐证该照片的真实性，涉案的2015年、2016年的物业费用主张超出了诉讼时效。 被告刘瑞华向法庭举证。 证据一：营业执照、录音。证明原告于2014年9月左右私自将被告经营的宾馆店铺广告牌拆除，至今未返还，原告的侵权行为给被告造成12000元的经济损失，应当在物业费用中予以比除。 证据二：图片若干，证明1、原告在物业服务管理过程中，对小区卫生的维护不到位，未及时对被告经营的店铺商业街内照明故障等问题进行维修已经长达五年之久，未按时对消防设施进行维护等，故原告未按照合同约定为案涉小区业主提供符合物业服务标准的服务；2、原告违反《物业服务合同》约定，私自将被告及其他业主门前的公共使用部分划为停车位进行收费。 原告华邦物业质证：对证据一无异议，对录音、证明三性有异议，不能达到被告拒交物业费的理由；被告认为原告侵权应属于另外的法律关系，不属于本案审查范围；对证据二的三性均有异议，拍摄图片中不能反映拍摄时间、地点、以及拍摄人，也不能反映小区整体服务实情，不能达到被告的证明目的。 本院对原、被告所举证据真实性、合法性予以认定，有关证据的关联性及证明目的将结合案件事实予以评判。 经审理查明，2013年，原告华邦物业与六安市华邦.锦绣华府小区业主委员会签订《华邦.锦绣华府物业服务合同》,约定由原告为华邦˙锦绣华府小区提供物业管理服务。物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。合同对物业服务收费明确了具体标准，同时约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，原告有权要求业主或物业使用人自逾期之日交纳违约金。 另查明，被告刘瑞华系华邦.锦绣华府B2-B4幢111室、211室、112室、212室商铺业主,建筑面积分别为111室46.67m2、112室46.67m2、211室61.95m2、212室61.95m2,合计217.24m2。按照合同约定,商铺物业服务收费标准为每平方米每月1.6元。被告自2015年9月1日至2020年6月30日,欠缴物业服务费总计20159.87元（217.24m2×58×1.6元/m2）。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告刘瑞华作为华邦˙锦绣华府小区业主，应当按照原告与业主委员会签订的《华邦.锦绣华府物业服务合同》履行相应的义务。原告要求被告按约支付物业服务费，应予支持。被告以对原告的物业服务不尽满意为由拒交全部的物业费用，势必会导致无法保障物业服务质量的恶性循环，并由此影响到全体业主的利益，故被告以拒交物业管理费的方式来对抗，显然不当。至于被告庭审中提出原告拆除其广告牌系侵权行为可另行主张权益。关于被告提出诉讼时效问题因与查明的事实不符，不予支持。考虑原告提供物业服务确有瑕疵，物业费予以适当扣减为宜，原告主张违约金的意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、被告刘瑞华应予本判决生效之日起十日给付原告合肥华邦物业服务有限公司六安分公司物业费16127.9元（217.24m2×58×1.6元/m2×80%）； 二、驳回原告合肥华邦物业服务有限公司六安分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费320元，减半收取160元，由被告刘瑞华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  李朝平 二〇二〇年八月二十六日 书记员  李伟伟 附本判决相关法律条文 《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。