贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初2252号原告罗某某，男，身份证住址贵州省贵阳市南明区。原告申某某，女，身份证住址贵州省贵阳市南明区。原告罗某1，女，身份证住址贵州省贵阳市南明区。三原告的共同委托代理人赵凯，贵州筑安黔起律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告贵州宏德置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道310号，统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人马海峰，系该公司董事兼总经理。委托代理人王某某，男，代理权限为特别代理。被告贵州林城泰格科技有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路贵银大厦1幢1单元20层2号，统一社会信用代码91520103MA6DNRP6T。法定代表人叶红，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人吴秀贤，贵州辅正律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路2号人民银行大道1楼，统一社会信用代码91520100714383621F。负责人陈志超，系该行行长。第三人重庆晟略企业管理有限公司贵州分公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区关山东路338号，统一社会信用代码91520115MA6H51TWXN。法定代表人李杰，公司经理。原告罗某某、申某某、罗某1诉被告贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）、中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行（以下简称为工商银行）、贵州林城泰格科技有限公司（以下简称为林城公司）及第三人重庆晟略企业管理有限公司贵州分公司（以下简称为重庆晟略贵州分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗某某、申某某、罗某1的共同委托代理人赵凯、被告宏德公司的委托代理人王某某、林城公司委托代理人吴秀贤第三人重庆晟略贵州分公司委托代理人高丝莹到庭参加诉讼，被告工商银行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告罗某某、申某某、罗某1向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原告与被告宏德公司签订的编号为Ｙ18098696的《商品房买卖合同》；2、判令被告贵州宏德公司向原告返还首期购房款人民币526563元及资金占用费人民币50374.53元（资金占用费以人民币526563元为基数，利率按年利率6%计算，从2018年9月30日起，暂计算至2020年4月25日，最终计算至实际退还时止）及违约金人民币17265.63元以及原告已向被告支付的相应贷款本金及利息人民币117562.82元（实际计算至被告付清时止）；3、判令被告一、二共同返还原告已支付的购房有回款人民币20000元；4、判令解除原告与被告三签订的《个人古方借款抵押担保合同》；5、判令被告宏德公司承担原告《个人购房借款及担保合同》项下剩余全部贷款及利息；6、本案诉讼费、律师费全部由被告负担。事实及理由：2018年8月17日，原告与被告一签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买乌当区，房屋建筑面积为161.03平方米，套内建筑面积为107.95平方米，单价15994.1元，按照套内面积计算总价款为1726563元，首付款526563元，余款1200000元以银行按揭支付，交房日期为2018年9月30日，并约定了逾期交房被告一应支付违约金，逾期超过90日原告可以退房。《商品房买卖合同》签订后，原告于2018年8月17日向被告一支付首付款526563元，2018年8月22日支付住宅专项维修资金34531元，并按照约定向被告三办理了按揭贷款。原告已按照何用履行了全部付款义务，被告一应于2018年9月30日向原告交付该商品房，但其至今仍未向原告交付房屋，已经严重逾期。根据合同第十三条第1（2）项规定，逾期交房超过90日的，买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。被告一实际已逾期交房超过90日，故原告有权解除合同，并要求被告一退还购房款及支付相应的利息、违约金。原告与被告三签订的《个人购房借款及抵押担保合同》是基于《商品房买卖合同》而签订的，若《商品房买卖合同》被解除，则原告已无继续履行《个人借款及担保合同》的必要，故原告请求一并解除《个人购房借款及担保合同》。因被告一的严重违约而解除合同，被告一应当承担因合同解除造成的全部损失，包括原告已支付的住宅专项维修资金，已支付的按揭款项本金、利息以剩余应支付给被告按的贷款本金及利息，而被告一和被告二应当共同返还购房优惠款人民币20000元。被告宏德公司辩称，1．双方合同约定交房日期为2018年9月30日，逾期交房超过90日的，买受人有权退房，出卖人应当自收到通知之日起90日内退还已付款，但是原告并未在合理期限内行使合同解除权，从未向我司发出退房的通知。解除权的处置期间为一年，是法律规定解除权预定存续期间，债权人在此期间不行使权利便可发生该权利消灭的法律后果，根据合同法第564条规定，法律没有规定或者当事人没有约定行使权解除期限的，自解除权人知道或者应当知道解除是由之日起一年内不行使的，该权利消灭，因此，本案中原告早已超过了解除权的行使期限，无权要求解除合同。2、违约金和资金占用费性质上均为了弥补守约方的损失，均属于违约金的范畴，在合同已经有明确约定的情况下，应当适用违约金的相关约定。3、原告要求支付购房优惠款并不成立，该款项并非我公司收取，与我公司无关。4、原告要求支付律师费，被告认为不合理，因为律师费并无发票等证据证明，真实性存异，并且没有法律规定由被告方承担律师费。被告林城公司辩称，1、原告与被告签署的团购费协议系属居间协议的范围，不应当在本案中进行审理。2、关于原告诉讼请求2表述不正确，应当驳回该项请求中对我公司的诉讼请求。3．贵州林城公司已经根据团购优惠服务合同的约定完成了全部居间服务内容，根据协议的约定，当甲方签订认购书或者合同确认单后视为甲方已经购房，所缴纳的服务费作为甲方支付乙方的有偿服务费，不冲抵房款，且不予退款，团购优惠服务协议第二条第二款约定，当甲方没有成功购房，或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，甲方可退款，但是实际情况甲方和房开商签订了商品房买卖合同，甲方已经成功购房，不再具有合同约定或法律规定可退费的依据。针对原告诉讼请求6，办理保全的费用、律师费、诉讼费等由被告承担，关于律师费费用和保全费用，既无合同约定，也无法律规定。且没有真实票据予以支撑，应当予以驳回。第三人重庆晟略贵州分公司陈述，我公司没有与原告产生任何法律关系，林城公司在追加第三人通知书中表示其受我公司委托收到款项后也交到了我公司，并无直接证明能够证明。且签约明细表中也并未明确证明该团购服务费为原告缴纳的费用。故我公司不应承担任何退款义务。被告工商银行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2018年8月17日原告罗某某、申某某、罗某1与被告宏德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号Ｙ18098696）及补充协议，合同约定：被告宏德公司将位于乌当区的房屋出售给原告罗某某、申某某、罗某1，该房屋规划用途为住宅，属框架结构。建筑面积161.03平方米，套内建筑面积107.95平方米。按照套内建筑面积计算，每平方米售价15994.1元，总价款1726563元。原告于签订合同当日向被告支付首期房款526563元，余款1200000元以按揭贷款方式支付。合同第十三条逾期交房责任第一条第二项约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”合同约定的交房时间为2018年9月30日。该房至今未交付使用。另查明，2017年12月12日原告罗某1作为借款人与被告工商银行签订了《个人购房借款/抵押担保合同》，该合同主要约定，罗某1向被告工商银行贷款1,200,000元，被告宏德公司作为担保人，抵押人为罗某某、申某某、罗某1，借款期限30年，二原告办理完银行按揭手续后，被告工商银行已将1,200,000元的余款转至被告宏德公司指定账户。原告罗某1从2018年12月1日开始偿还按揭贷款，截至本案审理过程中正常还贷。原告罗某某、申某某、罗某1与被告林城公司签订《团购优惠服务协议》并于2018年8月15日向被告林城公司交付团购费20,000元，2018年8月22日，原告罗某某、申某某、罗某1向贵阳市乌当区住建局交付住宅专项维修基金34,531元。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/抵押担保合同》、团购费收据、《团购优惠服务协议》、维修基金收据、按揭贷款收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。一、关于原告罗某某、申某某、罗某1与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y18098696）及补充协议是否解除的问题。在本案中，《商品房买卖合同》第十一条约定原告向被告宏德公司购买的房屋应于2018年9月30日前完成交付工作，但截至今日被告宏德公司仍未将案涉房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》第十三条第一点第二项“逾期超过90日，买受人有权退房。．．．．．．”，被告宏德公司逾期交房已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，本院对于原告罗某某、申某某、罗某1主张解除与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y18098696）及补充协议的诉请，本院予以支持。二、关于是否解除原告郭辉与被告工商银行签订的《个人借款/担保合同》的问题。本案中，因原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700778）及补充协议已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，予以支持。”的规定，罗某某、申某某、罗某1与被告工商银行签订担保合同的目的已无法实现，对原告主张要求解除原告罗某某、申某某、罗某1与被告工商银行签订的《个人购房借款/抵押担保合同》的请求，本院予以支持。三、关于返还购房首付款的问题。本案中，原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故本院对原告要求返还首付款526,563元的请求予以支持。四、关于返还已偿还银行的贷款本金、利息及未偿还部分的贷款本金、利息的问题。因《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/抵押担保合同》已经解除，被告工商银行已经将剩余贷款金额全额支付给被告宏德公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，由于本案中是因为被告宏德公司违约导致合同解除，因解除《个人购房借款/担保合同》产生的违约责任，应当由被告宏德公司负担。故本院认为，被告宏德公司应在本判决发生法律效力当月的30日前退还原告已经偿还的贷款本金、利息（以工商银行当月出具的金额为准）及退还被告工商银行未还贷款本金、利息及违约金（以工商银行当月出具的金额为准），但在判决生效前，原告需要继续履行偿还按揭贷款的义务。五、关于违约金及资金占用费的问题。原告与被告宏德公司已经在《商品房买卖合同》中约定逾期交房90日，出卖人应当以购房款的1%支付买受人违约金，即1,726,563元×1%=17,265.63元，故本院对原告要求被告宏德公司支付17,265.63元的请求予以支持。因原告已经就被告宏德公司的违约行为主张了违约金，对原告再就同一违约行为再行主张资金占用损失的请求，本院不予支持。六、关于退还维修基金及团购费的问题。原告缴纳的维修基金及团购费均是因为原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》而产生，虽然原告缴纳费用的主体并非被告宏德公司，但在本案中是因为被告宏德公司的违约行为导致原告的损失。作为违约过错方，被告宏德公司应积极协助原告办理退还维修基金及团购费相关事宜。故被告宏德公司应协助原告在乌当区住建局返还维修基金34,531元持。关于团购优惠费，因《团购优惠协议》系原告与被告林城公司签订且该费用也是林城公司收取，故被告林城公司应当原告返还团购费20,000元。七、关于律师费的问题。原告主张律师费由被告承担，但其并未提供相关的律师费凭证，且在合同中并未约定，故本院对原告主张律师费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告罗某某、申某某、罗某1与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y18098696）及补充协议；二、解除原告罗某某、申某某、罗某1与被告中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行签订的《个人购房借款/抵押担保合同》；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起15日内偿还原告罗某某、申某某、罗某1首期购房款人民币526,563元；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效当月30日前向被告中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行支付原告罗某某、申某某、罗某1在被告中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行支付剩余贷款本金、利息及违约金（以工商银行当日出具的金额为准）；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效当月30前支付原告罗某某、申某某、罗某1已偿还的银行按揭贷款本金、利息（以工商银行当日出具的金额为准）；六、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告罗某某、申某某、罗某1向乌当区住建局返还住房维修基金人民币34,531元的相关事宜；七、被告贵州林城泰格科技有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告罗某某、申某某、罗某1团购费人民币20,000元；八、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告罗某某、申某某、罗某1违约金人民币17,265.63元；九、驳回原告罗某某、申某某、罗某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,288元，被告贵州宏德置业有限公司负担人民币10,159元，被告贵州林城泰格科技有限公司负担人民币229元，原告罗某某、申某某、罗某1负担人民币900元（此款原告已预交，被告在履行付款义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  胡祯兰二〇二〇年八月七日书记员  邵 益