江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1495号上诉人（原审被告）：淮安市慧普人力资源管理咨询有限公司，住所地淮安市健康西路140号五九双创产业园。法定代表人：王一川，职务总经理。委托诉讼代理人：纪蓉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：淮安市大学科技园管理有限公司，住所地淮安市北京北路83号清河工业设计园7号楼108室。法定代表人：陈境，职务执行董事。委托诉讼代理人：隋秀娟，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。上诉人淮安市慧普人力资源管理咨询有限公司（以下简称慧普公司）因与被上诉人淮安市大学科技园管理有限公司（以下简称大学科技园）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初10676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人慧普公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决上诉人给付租金及违约金无事实和法律依据。上诉人从2015年9月1日至2019年12月31日期间租用B楼102室，租金合计99600元。从2016年1月1日至2018年12月31日另外租用B楼3楼，三年租金合计为158760元，减去补充协议中约定减免的50%租金后为105840元，2019年租金为86400元，2019年10月31日的补充协议约定B楼309室1-3月租金为5400元，因此三楼租金合计为105840元+86400元+5400元=197640元。故所有租金总额为99600元+197640元=297240元。上诉人在一审中提交的缴纳租金及物业汇款明细及被上诉人出具的发票证明其已收到租金297240元，上诉人的租金已全部付清，物业费还多缴了1800.4元。二、淮阴工学院商学院出具的证明应作为减免50%租金的依据。上诉人提供的淮阴工学院商学院出具的上诉人完成共建平台的“证明”、“淮阴工学院横向项目结题证书”、“技术服务合同”、补充协议等足以证明上诉人已完成了共建项目，依据补充协议应享有减免50%租金。被上诉人没有参与共同考核不能作为不减免50%租金的理由，考核时上诉人通知被上诉人一起共同对研发成果进行考核，但被上诉人置之不理不愿参加，视为其放弃权利。对于时间前后问题，虽然技术服务合同、横向项目结题证书在补充协议签订前已完成，但对于共建项目完成后签订的补充协议是适用的，否则淮阴工学院也不可能出具证明给上诉人作为减免租金的依据。三、一审法院判决上诉人承担诉讼费3185元有误。本案诉讼标的为233885.2元，缴纳诉讼费4808元，法院判决上诉人支付租金及违约金是54578.6元，上诉人应当承担的诉讼费应当是1164.47元。被上诉人大学科技园辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉请求。1、上诉人应付租金为350160元，应付物业费44331.6元，共计394491.6元，已支付343372元，尚欠51119.6元，一审法院计算正确；2、上诉人不符合减半收取租金条件。减半的条件是共建成功需经淮阴工学院和被上诉人共同参与考核，通过后才能减免，但上诉人没有任何关于共同考核通过的证据。上诉人提交的材料是2015年与淮阴工学院商学院的合同，租赁合同签订于2016年1月，与本案无关；3、上诉人迟延支付租金，应当按合同承担违约金。大学科技园向一审法院起诉请求：1、判令被告支付租金212563.6元、物业费8568元、违约金12753.6元（以所欠租金212563.6元为基数，按年利率6%计算至给付之日），合计233885.2元；2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于淮安市××××号淮安工业设计园内的房屋所有权人系案外人淮阴工学院，淮阴工学院委托原告大学科技园对该场地进行管理。2015年8月31日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于淮安市××××号淮安工业设计园B幢102室房屋出租给乙方用于办公场所，房屋建筑面积为83平方米；租赁期自2015年9月1日至2016年8月31日，乙方应于房屋租赁期满时，将租赁房屋及附属设施、设备交还甲方；合同租赁期限届满后，乙方愿意续租的，在同等条件下享有续租优先权；房屋租金20元/平方米/月，本着先交后用的原则，乙方在本合同签字生效后五天内，向甲方支付12个月的租金，共计19920元；租赁期间，该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用，以及公共部分的水、电等公摊费用等，按物业公司或服务提供商测算的标准计算，由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；甲方或甲方聘用的物业管理公司负责日常的物业管理，并负责提供各项设施及相关服务，本合同签订后，乙方应与物业管理公司签订物业公约，签订《物业管理合同》，约定相关的物业管理事项。乙方应交租金未按本合同约定的日期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付租金之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付租金1%的违约金。合同到期后，双方分别于2016年8月31日、2017年9月续签合同，租赁期限至2018年8月31日。2018年9月、2019年1月，原、被告双方续签合同，但将租金标准调整为30元/平方米/月。2016年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定：B幢305、306、307、308室面积为141平方米，房屋租金按20元/平方米/月收取，每年共计33840元；B幢301室面积为159平方米，房屋租金按10元/平方米/月收取，每年共计19080元；房租费被告预缴，若乙方每年完成校企共建合作（乙方与淮阴工学院商学院共建研发平台、创新创业平台、社会培训平台），上一年房租费可享受减免50%，共建成果由淮阴工学院商学院和淮安市大学科技园管理有限公司共同参与考核，考核通过后方可减免；租金收取方式为先交租金后使用，合同签订后按年支付。2019年11月4日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于淮安市清江浦区××、××、××、××、××室房屋出租给乙方用于办公场所，房屋建筑面积为240平方米；租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日，乙方应于房屋租赁期满时，将租赁房屋及附属设施、设备交还甲方；合同租赁期限届满后，乙方愿意续租的，在同等条件下享有续租优先权；房屋租金7200元/月，本着先交后用的原则，乙方在本合同签字生效后五天内，向甲方支付12个月的租金，共计86400元；租赁期间，该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用，以及公共部分的水、电等公摊费用等，按物业公司或服务提供商测算的标准计算，由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；甲方或甲方聘用的物业管理公司负责日常的物业管理，并负责提供各项设施及相关服务，本合同签订后，乙方每月按2.8元/平方米标准收取，全年物业费总额为8064元，于入住园区当天缴纳一年的物业费，下一年度物业费于于上一年度届满的当天维纳，逾期不缴纳按年息24%承担违约金。乙方应交租金未按本合同约定的日期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付租金之日止，乙方应按年向甲方支付逾期应付租金24%的违约金。当日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订补充协议一份，约定：乙方所租赁的B幢309室已于2019年3月31日前将房屋及钥匙交于甲方，故B栋309室租赁期为2019年1月1日至2019年3月31日；经甲方实地测量得出B幢309室面积为60平方米，故B幢309室所租赁的3个月租金为5400元，物业费为504元，合计5904元；乙方需将B幢309室费用与2019年房租一并缴纳至甲方账户。以上房屋租赁合同及补充协议签订后，原告按约将涉案房屋交付被告办公使用。一审法院另查明，2015年8月31日，原、被告签订了物业管理服务合同，约定由原告为被告所在的B幢102室办公区提供物业服务（房屋建筑面积83平方米），物业管理服务期限自2015年9月1日至2016年8月31日，收费标准为2.3元/平方米。合同到期后，双方续签，最后一份物业管理合同期限至2019年12月31日，但自2018年1月1日起，物业费收取标准调整为2.8元/平方米。2016年1月，原、被告签订了物业管理服务合同，约定由原告为被告所在的B幢301、305、306、307、308室办公区提供物业服务（房屋建筑面积300平方米），物业管理服务期限自2016年1月1日至2018年12月31日，收费标准为2.3元/平方米。还查明，2015年11月6日，被告（委托方，甲方）与案外人淮阴工学院（受托方，乙方）签订了技术服务合同，项目名称为：营销渠道结构优化方案咨询，甲方委托乙方进行技术服务的内容为：为甲方构建科学合理的渠道体系，设计优化渠道体系方案，集聚渠道商加盟的吸引力，为慧普人力资源管理咨询公司员工开展渠道知识培训。2015年12月30日，淮阴工学院出具该项目结题证书。2017年4月28日，淮阴工学院商学院出具证明：“兹证明淮安市慧普人力资源管理咨询有限公司与我院大学生创新创业训练基地合作平台运行期间，已按照合同约定完成了横向课题经费、学生创业实习实训等相关任务。”在原告提起本案诉讼前，被告共向原告支付房屋租金205440元，物业费26993元；向案外人扬州爱涛物业公司支付物业费10571元。2019年12月5日，被告向原告支付B301、302、303、301、308、309室房屋2019年的租金91800元，物业费8568元。原、被告一致认可，被告向扬州爱涛物业公司支付的物业费为2017年度的物业费，2017年的物业服务外包给该物业公司，由被告直接向物业公司支付。原告向被告主张的违约金为以起诉时欠付租金数额为基数，按年利率6%计算1年（2019年），其余不再主张。庭审中，被告辩称其不存在违约行为，其迟延支付租金得到了原告的同意，并提交了其与原告工作人员的微信聊天记录；原告经质证认为，该证据不能证明原、被告就迟延支付租金达成了一致意见。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定支付租金。根据原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议，B102室房屋2015年9月1日至2019年12月31日期间的租金应为99600元，B301、305、306、307、308室房屋2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金应为158760元，B301、302、303、307、308室房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的房屋租金应为86400元，B309室房屋2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金应为5400元，上述租金合计为350160元，扣除被告已付租金297240元，被告尚欠付原告租金52920元。根据原、被告签订的物业服务合同及房屋租赁合同、补充协议，B102室房屋2015年9月1日至2019年12月31日期间的物业费应为10923.6元，B301、305、306、307、308室房屋2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费应为24840元，B301、302、303、307、308室2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费应为8064元，B309室房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费应为504元，上述物业费合计44331.6元。其中2017年度的物业费应为10571元，被告已直接向外包的物业公司支付，扣除该支付外包物业费用后被告还应向原告支付物业费33760.6元，而被告在租赁期间实际已向原告支付物业费35561元，多支付了1800.4元，与被告欠付的房屋租金52920元抵充后，被告还应向原告支付租金51119.6元。被告辩称其与原告的补充协议约定，若被告完成校企共建合作，上一年房租费可减免50%，并提交了其与淮阴工学院签订的技术服务合同、横向项目结题证书、淮阴工学院商学院出具的证明，一审法院认为，依据补充协议，被告每年完成校企共建合作的内容包括：与淮阴工学院商学院共建研发平台、创新创业平台、社会培训平台，而淮阴工学院商学院出具的证明只有关于大学生创新创业训练基地合作平台运行的内容；且根据补充协议，共建成果须经淮阴工学院商学院及原告共同参与考核，考核通过后才能减免，而被告未能提交关于两方共同考核的充分证据；另外，技术服务合同、横向项目结题证书在本案租赁合同的补充协议签订前均已完成，从被告提交的证据来看，无法看出补充协议约定的租金减免是针对上述技术服务合同。综上，被告辩称房租费减免50%的意见，证据不充分，不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按约支付租金，根据合同约定，承租人未按约定时间支付租金的，自逾期之日次日起应按日向出租人支付逾期应付租金1%的违约金，现原告自愿调整为以欠付租金数额按年利率6%计算1年的违约金，不违反法律规定，但本案中，被告于2019年12月5日支付的91800元系B301、302、303、307、308、309室房屋2019年的租金，上述房屋的租赁合同于2019年11月4日才签订，根据合同约定，被告应在合同签字生效后五天内支付租金，故违约金不应计算1年，而应从2019年11月10月计算至2019年12月5日，为392元；另，被告尚欠付的租金51119.6元按年利率6%计算1年的违约金为3067元。综上，被告应向原告支付违约金3459元，对原告主张超出部分，不予支持。被告辩称其迟延支付租金得到了原告的同意，证据不充分，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安市慧普人力资源管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告淮安市大学科技园管理有限公司房屋租金51119.6元，并支付违约金3459元，合计54578.6元；二、驳回原告淮安市大学科技园管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4808元，由原告淮安市大学科技园管理有限公司负担1623元，被告淮安市慧普人力资源管理咨询有限公司负担3185元。本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人慧普公司是否可以依据补充协议的约定减免50%租金的问题。双方当事人于2016年1月1日签订的《补充协议》第3条约定：房租费按本协议条款1实行预缴，若乙方每年完成校企共建合作（乙方与淮阴工学院商学院共建研发平台、创新创业平台、社会培训平台），上一年房租费可享受减免50%，共建成果由淮阴工学院商学院和淮安市大学科技园管理有限公司共同参与考核，考核通过后方可减免。从本案审理来看，双方当事人对于上述三个平台的具体内容及考核的程序未进行详细约定，即便如此，双方对享受减免50%租金的适用条件作了明确约定，即考核通过方可减免。上诉人慧普公司虽然提交了淮阴工学院横向项目结题证书、技术服务合同、淮阴工学院商学院出具的证明等材料旨在证明其符合减免50%租金的条件，但上述材料无法证明共建成果通过了淮阴工学院商学院与被上诉人大学科技园的共同考核。上诉人慧普公司提供微信聊天记录证明是被上诉人大学科技园怠于对共建项目进行考核致使无法通过考核，对此，本院认为，从微信聊天记录中无法反映出上述内容。故本院对上诉人慧普公司的该项上诉理由不予支持。关于本案诉讼费用的问题。被上诉人大学科技园在一审中的诉讼请求是233885.2元，一审判决支持54578.6元。一审中，在大学科技园起诉后，上诉人慧普公司向被上诉人大学科技园支付了租金91800元，物业费8568元，合计100368元，该部分款项已被一审法院从欠款总额中予以扣除。根据案件受理费分担比例，一审法院判决上诉人慧普公司负担3185元案件受理费并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人慧普公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1161元，由上诉人淮安市慧普人力资源管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侍 刚审 判 员  许玉虎审 判 员  孙 洁二〇二〇年八月六日法官助理  董 杰书 记 员  徐 海