四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初1038号 原告：刘晓华，女，1982年12月20日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：马娉，四川文典律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：曾瑞，四川文典律师事务所律师。一般授权代理人。 被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：巨投实业股份有限公司。住所地：成都高新区九兴大道9号2栋1单元11楼1102号。 法定代表人：杨镇榕，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜天荣，四川法典律师事务所律师。特别授权代理人。 原告刘晓华与被告四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）、巨投实业股份有限公司（以下简称巨投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓华的委托诉讼代理人剡鹏多后变更为马娉、曾瑞、被告东华公司的委托诉讼代理人张强、被告巨投公司的委托诉讼代理人杜天荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘晓华向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效；2、二被告向原告返还购房款500000元并赔偿资金占用损失37750元（计算方式为：以购房款500000元为基数从2018年8月21日起计算至实际返还之日为止，按照年利率6%标准计算，暂计算至起诉之日），共计537750元；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2018年8月21日，原告与被告签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定购买被告位于成都市高新区房屋，建筑面积54.14平方米，楼面单价7000元／平方米，总价款378980元。分两期由原告向被告东华公司支付购房款，2018年8月21日支付购房款188980元，2019年8月11日支付购房款190000元。合同签订后，原告向被告东华公司支付总购房款500000元，由被告巨投公司出具收条。双方约定于2018年11月30日前交付涉案房屋，后被告东华公司以仅收到被告巨投公司转账188980元，剩余购房款因被告巨投公司未支付给被告东华公司为由拒绝交付房屋，双方协商未果。另在出售涉案房屋前，被告对外宣称该房屋为公寓性质房屋，可以为原告办理不动产权及分户手续，2019年11月，原告到成都市国土局查询得知，涉案房屋所在土地规划系工业用地，在工业用地上建设科研用房的不得向不特定的社会主体以商品房的形式出售，被告违反土地规划用途建设酒店精装公寓并对外出售，违反了法律法规的强制性规定，应当认定双方签订的买卖合同无效。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告东华公司辩称：案涉合同为双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合同效力应为有效，基于合同有效，原告对东华公司所有的诉讼请求均没有事实和法律依据，不应当得到支持。即使合同无效，根据合同法的相关规定，东华公司仅就合同取得的财产予以返还。原告请求的资金占用损失没有事实和法律依据。 被告巨投公司辩称：巨投公司与东华公司是一个委托销售代理关系，巨投公司与原告之间不存在任何法律关系，原告起诉被告巨投公司主体错误，请求驳回原告对巨投公司的起诉。 经审理查明，东华公司与巨投公司系委托代理销售关系，巨投公司在东华公司投资开发的东华虹湾中心项目销售中心以东华公司名义销售房屋。 2018年8月21日，东华公司（出卖方、甲方）与刘晓华（买受方、乙方）签订了《房屋买卖合同》（编号：ＨＷ010717），约定：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规之规定，在乙方对甲方投资开发的“东华虹湾中心”（推广名东华•虹湾1号）项目予以考察并对项目开发现状有充分了解后，乙方自愿购买甲方投资开发的“东华虹湾中心”项目的房屋，甲方亦同意将其开发的非自用部分物业转让给乙方。甲方以出让方式取得位于成都市高新区九兴大道9号地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为ＧＸ1-6-10号，土地使用权面积34541.52平方米。经国家相关部门批准，甲方在位于成都市高新区项目。该项目的建设工程规划许可证号为510107201339027，建筑工程施工许可证号为：ＣＧＧＪ（2013）-Ｊ200。经政府相关部门批准，上述地块的规划用途为工业用地，物业性质为科研办公楼。投资开发单位：东华公司。乙方受让的物业位于“东华虹湾中心”项目1栋7楼17号房屋，建筑层数17，其中地上15层，地下2层。销售单价为7000元／㎡，总价款为378980元。乙方采取分期付款，乙方应在签订本房屋买卖合同之日起当日内向甲方支付房屋价款188980元，于2019年8月11日前向甲方支付房屋价款190000元。甲方向乙方交付物业的交房标准为清水房。甲方应于2018年11月30日前向乙方交付物业，如甲方逾期交房，则每逾期一天应按乙方已付房款的万分之三承担违约金。甲方保证在房屋正式交付后二年内根据国家相关政策办理完项目房屋初始登记（即甲方取得科研用途的房屋大产权证或权属证明），并协助乙方根据国家政策办理完毕相关分户权属手续（办理分户权属登记时该物业须由乙方指定的公司作为登记权利人）。附件六①前期物业管理服务合同，载明物业名称东华虹湾中心1幢7楼17号，类型勾选为酒店精装公寓，甲方刘晓华，乙方为成都虹湾豪生酒店管理有限公司。附件六②业主临时管理规约。载明建筑区划名称东华虹湾中心，类型勾选为酒店精装公寓。 同日，东华公司（甲方）与刘晓华（乙方）签订了《〈房屋买卖合同〉补充协议》，对房屋基本情况、共有权益、逾期付款、面积差异等事宜进行补充约定。 2018年8月21日，巨投公司向刘晓华出具收据，载明已收虹湾一号工程抵款房号1幢7楼717号金额314012元；2018年8月21日，巨投公司向刘晓华出具收据，载明已收虹湾一号1幢7楼717号房款（分期）185988元。 2018年11月16日，东华公司（甲方）与巨投公司（乙方）签订《终止协议》，约定针对甲乙双方于2018年7月18日签订的所有合同，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：自本协议签订之日起，之前双方所有签署的合同予以解除；乙方所销售的32套房屋所产生的权利和义务全部由东华公司负责。由于乙方出资11516546.94元给甲方进行收尾工作，现经双方品迭计算后，甲方还需退还乙方上述款项中的1479796.34元（上述剩余款项已品迭），此1479796.34元支付以后，本协议生效。 宗地登记信息查询结果：权利人东华公司，产权证号：成高国用（2011）第2904号，发证日期2011年4月1日，土地坐落：成都高新区九兴大道9号，权利类型：工业用地，土地用途：国有建设用地使用权，使用权面积34541.52。 另查明，2011年3月3日，东华公司取得成都高新区九兴大道9号地块的《国有土地使用权证书》，地号为GX1-6-10；地类（用途）为工业用地；使用权类型为出让。东华公司于2013年取得《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》【编号CGGJ（2013）-J200】，在该两份许可证上载明的建设项目名称均为“四川东华机械集团有限公司研发楼”。东华公司在建设过程中，以“东华虹湾中心”项目面向社会公开出售。案涉房屋尚未交付。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、房屋买卖合同、银行流水、收据、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、终止协议等证据予以证明。 本院认为，东华公司取得案涉地块工业用地的国有土地使用权，也取得了在该土地上建设研发楼项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，其建设研发楼符合相关规划要求，建设项目合法。东华公司在该项目实施过程中，将在工业用地上修建的研发楼以居住为目的的酒店式公寓对外分割出售，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条的规定，刘晓华与东华公司签订的《房屋买卖合同》所涉房屋因系合法建筑，且作为《房屋买卖合同》的缔约主体、内容均不违反法律法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应当认定刘晓华与东华公司签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议有效。但因案涉房屋至今未按约交付，且因案涉房屋国土性质为工业用地，案涉房屋不具备办理房屋分户不动产权证的条件，故案涉合同存在履行障碍，刘晓华取得房屋权属的合同目的必然无法实现。在本院向刘晓华释明后，刘晓华表示若合同被认定有效，刘晓华即主张因合同目的无法实现要求解除合同，返还购房款及资金占用损失，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项的规定，案涉合同应当予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，东华公司应向刘晓华退还房款，对东华公司应向刘晓华退还房款的金额问题，本院认为，东华公司与巨投公司之间系委托代理销售关系，巨投公司作为受托人其销售代理行为实际代表的是东华公司的行为，巨投公司收取购房款185988元的行为也应依法代表东华公司的收款行为，应当由东华公司向刘晓华予以返还，对巨投公司收取收据上载明为工程抵款的314012元，本院认为，虽该收据上载明为工程抵款，但刘晓华与巨投公司之间无工程款项往来关系，与刘晓华建立房屋买卖合同关系的是东华公司，该款项的实质是巨投公司代东华公司向刘晓华收取的房款，也应当由东华公司予以退还。对东华公司辩称其未授权巨投公司收取房款，东华公司也未收到巨投公司的该款项，本院认为，东华公司是否授权巨投公司收取房款、巨投公司收取的款项是否交付东华公司，系双方内部委托代理关系，不能约束刘晓华，刘晓华在案涉房屋销售中心购买案涉房屋，巨投公司代表东华公司进行销售，东华公司未提供证据证明其告知刘晓华巨投公司无权代为收取房款，故刘晓华有理由相信巨投公司收取的房款即代东华公司收取，该款应由东华公司予以返还，对东华公司的辩解意见，本院不予采纳，故东华公司应向刘晓华返还购房款500000元，且应向刘晓华支付以500000元为基数自2018年8月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率、自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失，对刘晓华按年利率6%主张资金占用损失，本院部分予以支持。 对刘晓华主张巨投公司共同返还购房款及支付资金占用损失的诉讼请求，刘晓华主张巨投公司系实际收款人，应承担共同返还责任，本院认为，东华公司与巨投公司之间系委托代理销售关系，巨投公司实施的代理行为的法律后果应由东华公司承担，刘晓华要求巨投公司承担共同返还责任，无法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘晓华购房款500000元并支付资金占用损失（资金占用损失的计算方法为：以500000元为基数、自2018年8月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回刘晓华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4589元，由四川东华机械集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李荣芳 二〇二〇年八月十二日 书记员  韩金利