河北省涞源县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0630民初148号 原告（执行案外人）：邸艳云，男，汉族，住涞源县。 委托诉讼代理人：马雅杰，河北泉源律师事务所律师。 被告（申请执行人）：贾振永，男，汉族，住保定市清苑区。 委托诉讼代理人：徐学著，河北匡合律师事务所律师。 第三人（被执行人）：张小雷，男，汉族，住涞源县。 第三人（被执行人）：潘莹莹，女，汉族，住涞源县。 第三人（被执行人）：河北林凯房地产开发有限公司，住所地涞源县东关村东环路南。 法定代表人：张小雷，该公司经理。 委托诉讼代理人：张威，男，汉族，现住涞源县城区。 原告邸艳云与被告贾振永、第三人张小雷、潘莹莹、河北林凯房地产开发有限公司（以下简称林凯公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邸艳云的委托诉讼代理人马雅杰、被告贾振永及其委托诉讼代理人徐学著、第三人林凯公司的委托诉讼代理人张威到庭参加诉讼。第三人张小雷、潘莹莹经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告邸艳云向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2016）冀0630民初734号《民事裁定书》、（2016）冀0630执153号《执行裁定书》、（2020）冀0630执异5号《执行裁定书》，并停止对涞源县的执行；2.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系涞源县城区村民，2013年11月5日，第三人河北林凯房地产开发有限公司开发富兴小区需占用原告的家庭承包地、自留地，与原告签订《富兴小区置换协议》，协议第四条约定：甲方置换给乙方的房屋楼号为2号楼门脸一个（1-2层）。协议签订后，林凯公司遂开始施工建设，所占用东关村土地包括原告的承包地、自留地。楼房竣工后，林凯公司向原告交付了涉案房产。原告委托妻侄吴优将门脸房出租给张某用于经营超市。2019年12月底，原告去该门脸房查看时，才得知该房产被法院查封并强制执行，故于2020年1月8日即针对保全裁定及执行裁定提起案外人执行异议，但2020年1月16日，在原告证据尚未准备充分时，突然收到涞源县人民法院送达的（2020）冀0630执异5号《执行裁定书》，该裁定书驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定书尚未依法查明事实，导致原告以土地承包权置换所得的财产被查封执行，损害了原告的合法权益，应予撤销。另，被告对第三人享有的系一般的债权，并不享有优先受偿权，更不能对抗原告享有的物权。综上所述，为维护原告的合法权益，特在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告贾振永辩称，1、案外人诉称事实不客观，本案是法院在2016年7月7日下达的查封裁定，原告提出异议是在2020年1月8日，法院在查封时在房管部门登记并贴了封条，原告在这么长时间不应当不知道房屋被查封的事实，但没有主张权利与事实不符。2、假设案外人与第三人存在拆迁补偿问题，从房屋现有状态看，房屋至今没有办理产权登记，房屋目前登记在林凯公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项，法院判断不动产权利人关系时以不动产的登记为原则。本案涉及的房产实际没有进行登记。假设存在此问题，也不能对抗法院的查封和冻结。 第三人林凯公司述称，认可原告的主张，原告的房产是用自己的土地置换的。合同是在2013年11月5日签订的，当时还涉及其他几户。 第三人张小雷、潘莹莹未到庭亦未进行陈述。 经审理查明，被告贾振永在（2016）冀0630民初734号房屋买卖合同纠纷一案中向本院提出保全申请，本院于2016年7月7日作出（2016）冀0630民初734号民事裁定书查封了林凯公司名下的位于涞源县（以下简称涉案房屋）。本院于2016年12月6日作出（2016）冀0630民初734号民事判决书，判令张小雷偿还贾振永借款本金572.02万元和逾期利息113.85万元，以及自2016年10月28日计算至实际还款之日的逾期利息，林凯公司、潘莹莹对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，林凯公司、张小雷、潘莹莹未履行法律文书所确定的义务，贾振永遂向本院申请强制执行。原告邸艳云向本院提出执行异议，认为其已通过土地置换方式取得涉案房屋所有权，法院执行该房产损害了其权益，要求解除对该房产的查封。本院于2020年1月11日作出（2020）冀0630执异5号执行裁定书，驳回了邸艳云所提的执行异议。本院向原告送达上述裁定书后，原告对该裁定仍不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，第三人林凯公司在涞源县项目，原告邸艳云系东关村村民，林凯公司开发富兴小区占用了邸艳云位于东关村的承包地及自留地。原告邸艳云与第三人林凯公司于2013年11月5日签订两份《富兴小区置换协议》，其中一份协议约定，邸艳云所述土地4000平米，置换所得房屋面积为1700平米，置换房屋楼号为：1、多层楼为9＃楼1单元301-601、102-502、高层楼为11＃楼501-504、601-604。另一份协议约定，林凯公司置换给邸艳云房屋楼号为：多层楼2＃楼门脸一个（1-2层）。2020年1月12日，涞源县城区村民委员会出具《证明》，载明：我村村民邸艳（彦）云，身份证号：1324241971××××××××，其家庭在我村原有承包地、自留地，于2013年11月与河北林凯房地产开发有限公司置换门脸房。第三人林凯公司于2016年3月27日向原告交付了涉案房屋的钥匙，原告于2017年2月19日委托妻侄吴忧将涉案房屋出租给张某，由张某装修后经营涞源县众兴超市使用至今。由于第三人林凯公司的原因，导致涉案房屋至今未能办理产权分户登记，涉案房屋仍登记在林凯公司名下。 以上事实，有原告提交的身份证复印件、东关村村民委员会提交的《证明》两份、《富兴小区置换协议》复印件两份、证人证言、房屋租赁合同及营业执照、（2020）冀0630执异5号裁定书、（2016）冀0630民初734号民事判决书、（2016）冀0630民初734号民事裁定书在卷佐证，予以证实。 本院认为，虽然涞源县富兴小区多层楼2＃楼门脸房一处（1-2层）的房屋权属证书尚未办至原告名下，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，依据原告邸艳云与第三人林凯公司于2013年11月5日签订的《富兴小区置换协议》及东关村村民委员会出具的《证明》，可以确定原告邸艳云系涉案房屋的实际所有人。虽然第三人林凯公司提交的交房领钥匙收据原告邸艳云这一页为两支笔所书写但该收据为连号收据，同时第三人林凯公司交房时的工作人员祁苗苗的出庭作证对该情况进行了说明，可以确定该涉案房屋的交付时间为2016年3月27日，该时间早于法院查封时间。结合证人张某的证人证言及房屋租赁合同、营业执照等证据，亦可以认定原告邸艳云已实际占有该房屋至今。即在被告贾振永申请法院对涉案房屋进行查封之前，原告邸艳云已经取得对该房屋的实际控制即占有使用权，虽然未办理物权登记，但不影响原告对涉案房屋享有的物权期待权。由于第三人林凯公司的原因，导致涉案房屋未能办理产权分户登记，并非因原告自身原因未办理过户登记。 综上所述，原告邸艳云与第三人林凯公司之间签订的《置换协议》是双方真实意思表示且已经实际履行，涉案房屋的交付占有使用的时间要早于被告贾振永对房屋申请查封的时间，原告对涉案房屋享有物权期待权，被告贾振永申请查封涉案房屋的权利并不能优先于原告对涉案房屋享有的物权期待权,故原告邸艳云对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 据此,依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、不得执行登记在第三人河北林凯房地产开发有限公司名下位于涞源县。 二、驳回原告邸艳云的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告贾振永承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判长  赵小卫 审判员  张保云 审判员  卢 帅 二〇二〇年八月十二日 书记员  高 婧