河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4371号 上诉人（原审被告、反诉原告）：沧州新鸿汽车装备有限公司。住所地：沧州市沧县风化店凤凰工业园区。 法定代表人：李伟龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈健英，河北衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：河北晶鑫家具有限公司。住所地：沧州市沧县风化店乡凤凰工业园区南8号。 法定代表人：李文新，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴志彪，河北榆轩律师事务所律师。 原审第三人：彭志强，男，1977年4月14日出生，汉族，住沧州市运河区。 委托诉讼代理人：崔博，河北衡泰律师事务所律师。 上诉人沧州新鸿汽车装备有限公司（以下简称沧州新鸿）与被上诉人河北晶鑫家具有限公司（以下简称河北晶鑫）、原审第三人彭志强房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沧州新鸿的委托诉讼代理人陈健英，被上诉人河北晶鑫的法定代理人李文新及其委托诉讼代理人吴志彪，原审第三人彭志强的委托诉讼代理人崔博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沧州新鸿上诉请求：一、依法撤销河北省沧州市新华区人民法院(2019)冀0902民初68号民事判决书；二、依法撤销一审判决书第一项，改判决上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》有效；三、依法撤销一审判决书第二项，改判上诉人不承担赔偿损失10万元并返还保证金2万元；四、维持一审判决书第三项、第四项；五、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，是认定事实不清，程序违法。(一)被上诉人一审诉讼请求，并没有主张确认合同效力，只要求赔偿损失。一审法院判决第一项确认合同无效，超出诉讼请求，程序违法。（二）上诉人一方经沧县政府招商引资，在政府牵头下与河北华奥公司孙更利签订协议，华奥公司以土地出资入股，上诉人成立公司并建设厂房。上诉人一审己向法院提交了沧县风化店乡人民政府盖章确认的陈述材料、环保局的审批表、发改局的备案证，证明涉案房屋建设的合法性，以及上诉人具有房屋所有权。上诉人有出租权。一审法院认定不具备出租的合法条件，是认定事实不清。（三）涉案房屋所占土地被运河区人民法院查封，2017年9月10日签订《房屋租赁合同》之前，上诉人并不知情。在得知土地被法院査封之后，一直在通过法律途径寻求救济，没有违反诚实信用原则。一审法院据此认定《房屋租赁合同》无效，认定事实错误，适用法律错误。二、一审法院判决上诉人赔偿10万元损失并返还2万元保证金，是认定事实不清，证据不足。（一）上诉人在签订和履行《房屋租赁合同》过程中不存在过错，合同解除的原因是至2018年9月1日被上诉人应当支付租金而未付，根据《房屋租赁合同》第七条第5项，上诉人有权解除合同，本案是被上诉人存在违约行为，一审认定上诉人存在过错。（二）一审判决上诉人赔偿10万元没有证据和依据，《房屋租赁合同》已经约定了违约责任及违约金的数额，即使上诉人根据《房屋租赁合同》第八条第1项，上诉人也仅赔偿三个月租金，即57500元，而不是10万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定,上诉人如果认为违约金数额过低，可以要求增加，一审法院在被上诉人没有要求增加的情况下，酌定判决上诉人赔偿10万元没有任何证据和依据，是认定事实不清，证据不足，违反法律规定。（三）一审判决上诉人返还2万元保证金错误。被上诉人违约没有按时支付租金，并至今占用上诉人涉案房屋，保证金不应返还。三、被上诉人应当向上诉人支付房屋占用费95835元（计算至2019年2月1日）。被上诉人自2017年9月10日签订合同开始，至今仍有设备在涉案房屋存放，占用涉案房屋，被上诉人仅支付自2017年10月1日至2018年9月30日租金23万元，自2018年9月1日应付租金日起，没再支付任何费用。本案一审上诉人提起反诉，要求被上诉人支付房屋占用费95835元（计算至2019年2月1日），一审法院没有支持。理由是自2018年8月27日以后，涉案土地产权已归冀美林公司所有。涉案土地产权虽然归冀美林所有，但房屋所有权仍然属于上诉人，被上诉人占用的是上诉人的房屋，应当向上诉人支付房屋占用费。一审法院认定土地产权归冀美林所有，因此不支付房屋占用费，判决第四项判决被上诉人向上诉人返还房屋，自相矛盾。综上所述，一审法院认定《房屋租赁合同》无效，判决上诉人赔偿被上诉人10万元损失是认定事实不清，证据不足。判决被上诉人不向上诉人支付房屋占用费是认定事实错误，适用法律错误，望二审法院依法查明事实，支持上诉请求。 河北晶鑫答辩称，原审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求维持原判决。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。1、上诉人的房屋在建设过程中没有取得建设主管部门的批准，且房屋建成后没有取得房屋产权证书，一审中对房屋的性质认定为违法建筑。2、案涉房屋被法院查封后，在被上诉人没有违反租赁合同的前提下，上诉人要求被上诉人搬出案涉房屋，因赔偿问题没有达成协议，房屋上锁，导致被上诉人无法正常经营。3、原审判决上诉人赔偿10万元和2万元保证金属于认定事实和适用法律正确，实际上给被上诉人造成的损失远远不止10万元，但被上诉人因经济条件有限，不愿意过多的进行诉讼，因此一审判决后没有就数额进行上诉，不能代表被上诉人的损失仅仅是10万元。4、上诉人无权要求被上诉人支付房屋占地费，在合同履行过程中，被上诉人没有任何过错，是上诉人单方通知被上诉人解除合同，且不让被上诉人将相关设备拉走，致使被上诉人尚有大部分设备仍然在案涉房屋，且在房屋到期后，被上诉人与上诉人以及第三人就房屋支付问题进行过协商，双方都要求被上诉人支付给其房租，致使被上诉人在三方没有达成协议的情况下不能支付房租。因此被上诉人没有义务支付房屋代理费。 河北晶鑫向一审法院起诉请求：1、依法判令被告因违约给原告所造成的经济损失50万元（暂定，待审计评估后再行追加）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月10日，原告与被告签订厂房租赁合同，合同约定原告租赁被告的厂房，期限从2017年10月1日至2022年9月1日，期限5年，租赁期间，被告保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。之后，第三人彭志强以厂房所使用的土地被其拍卖所得为由多次要求原告搬出所租赁的厂房（原告租赁的厂房并未拍卖给第三人），但双方就各项事宜没有达成协议，2018年12月29日被告在厂房门口贴出解除合同通知书，并强行断掉原告所使用的电源，致使原告无法正常经营。原告认为，原告与被告签订的合同系双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按合同约定履行，被告单方面解除合同违反合同的约定和法律规定。同时，无论被告的拍卖行为是否合法有效，均不影响原、被告之间合同的履行，根据合同法中关于“买卖不破租赁”的司法原则，即使被告的拍卖行为有效，被告也无权在原告没有违约的情况下，单方解除合同并强行断电，现因被告的违约行为造成原告无法正常经营，给原告造成巨大的经济损失，损失包括原告先期的投入、押金、电费以及搬迁的费用等，因案件的处理结果与第三人有利害关系，故诉至法院，请求依法判决。 沧州新鸿向一审法院反诉请求：1、依法判决解除反诉人与被反诉人签订的厂房租赁合同；2、判决被反诉人支付欠付租金95835元（自2018年9月1日至2019年2月1日），并支付到实际返还房屋日止。事实与理由：2017年9月10日，反诉人与被反诉人签订厂房租赁合同一份，约定被反诉人承租反诉人所有的，位于沧县的钢结构厂房3500平方米，租赁期限自2017年10月1日起，至2022年9月1日止，租期5年，年租金23万元，租金应预付一年，支付日期为支付月10日前向反诉人支付租金，租赁期间，如被反诉人拖欠不付满一个月，反诉人有权终止租赁协议。但被反诉人于2018年9月1日应付租金日起，至今未付租金，并一直占有使用租赁厂房，根据合同约定，反诉人有权终止合同。为依法维护自己的合法权益，反诉人提起反诉，望依法支持反诉请求，维护其合法权益。 一审法院认定事实：2015年3月31日，沧州市华奥不锈钢精密铸造有限公司（甲方，以下简称“华奥公司”）与于庆方（乙方）签订《合作协议书》，约定华奥公司以50年使用权的10亩工业用地出资，乙方以现金和设备出资，共同成立沧州五环汽车装备有限公司，即今被告沧州新鸿。后华奥公司涉案借款纠纷，其上述出资的工业用地被沧州市运河区人民法院查封，并于2017年7月4日被进行第一次拍卖，第一次拍卖流拍。2017年9月10日，被告沧州新鸿（甲方）与原告河北晶鑫（乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定河北晶鑫承租沧州新鸿座落在沧县的厂房，面积3500平方米，租赁日期自2017年10月1日起至2022年9月1日，租赁期5年，租金人民币23万元／年，收款银行卡卡号62×××84，持卡人于强，保证金2万元，租金应预付一年，支付日期在支付月10日前向甲方支付，合同第五条第四款约定“乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则应由甲方报请有关部门批准后，方可进行”，合同第七条第三款约定“厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成合同无法履行，双方互不承担责任。甲方退还乙方已交的但未租期间的租金和保证金”，第四款约定“厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负”，第五款约定“厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议”，合同第八条第一款还约定“厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金”。后原告河北晶鑫依约向沧州新鸿交纳一年厂房租金23万元和2万元保证金，沧州新鸿出具收据，原告搬入厂房进行生产设备安装、环保设备安装、环保测评等事宜。2018年1月22日，运河区人民法院对上述工业用地进行第二次拍卖，次日由买受人河北冀美林泡塑制品有限公司（以下简称“冀美林公司”）竞得。2018年4月19日，沧州市运河区人民法院作出（2017）冀0903执恢11号之三执行裁定书，裁定华奥公司位于沧县的土地【证号沧国用（2009）008号】、厂房建筑（证号23927号、24423号、24425号）的所有权自本裁定书送达买受人冀美林公司时转移，并裁定解除上述土地及厂房建筑的查封。同时，沧州市运河区人民法院于2018年5月15日对上诉拍卖事宜及结果对还在使用土地、厂房的人员、单位发出公告：限其在该公告发布后一个月内自行搬出占用的该土地、厂房，或与买受人冀美林公司联系是否续用，并在公告中明确“逾期不执行，本院将依法强制执行”。冀美林公司于2018年8月27日取得其拍卖所得的土地、厂房建筑（包括门房、宿舍、厂房）的不动产权证书，但案涉租赁厂房并未在该不动产权证书显示登记。2018年10月26日，沧县风化店乡土地城建管理办向冀美林公司经理李丹发出告知书，告知案涉厂房系擅自建设的违法建筑。河北晶鑫法定代表人李文新称2018年12月份曾多次向租金收款人于强、华奥公司投资人于庆方、彭志强要求继续承租厂房给付租金，未得对方同意，并提交了微信聊天截图。2018年12月24日，冀美林公司派员工陈涛给河北晶鑫断电，河北晶鑫法定代表人李文新报警。2018年12月26日，冀美林公司经理李丹在沧县公安局风化店派出所的询问笔录中，承认冀美林公司给河北晶鑫停电并要求其搬迁。2018年12月29日，沧州新鸿向河北晶鑫发出《解除合同通知书》，通知河北晶鑫收到通知后三日内完成搬迁，腾空厂房交回沧州新鸿。另查明，2018年10月27日，河北晶鑫的环保设备测评合格，合格保证期限为一年。2018年11月5日，河北晶鑫同任丘市优视声扬文化传播有限公司签订《2019年第四届中国（河北）厨房、卫浴及相关配件博览交易会参展合同》，河北晶鑫承租展位49平米，花费租赁费17640元，原告河北晶鑫法定代表人李文新称因被告强行要求其搬离厂房，影响了生产进度，无法如期参展。另外，原告河北晶鑫还称，原安装在案涉厂房内的ＵＶ涂装生产线、6090挂板双头雕刻机、边缘滚边机已搬走，环保检测系统和废气处理设备尚在案涉厂房内，因被告方锁门未及时搬走，并称环保检测系统为定位安装，如搬迁环保设备须重新安装，环保测评报告需重新出具，为证明自身损失，原告河北晶鑫提交了生产、环保等设备的购销合同和打款明细、搬迁人员的证词和产生的搬迁费用4700元的打款记录。河北晶鑫于2020年3月13日向本院提交了撤回对损失进行鉴定的申请。以上事实有当事人陈述、《合作协议书》、《厂房租赁合同》、案涉土地不动产权证书2份（附宗地图、房产总平面图）、被告出具的租金和保证金收据、沧州市运河区人民法院作出的（2017）冀0903执恢11号之三执行裁定书、网络拍卖成交确认书、沧州市运河区人民法院公告、沧县风化店乡土地城建管理办告知书、沧县公安局风化店派出所的询问笔录、原告为证明损失提交的合同七份和银行打款明细、质证笔录、询问笔录、开庭笔录等证据予以证实。 一审法院认为：案涉土地在原、被告2017年9月10日签订《房屋租赁合同》之前，已被运河区人民法院查封。双方签订租赁合同前，被告向原告出具土地产权证、审批手续等材料，原告有理由基于合理信赖与被告签订《房屋租赁合同》，且原告依约交纳了第一年租金和保证金共计25万元，对合同的签订和履行并无过错。被告沧州新鸿在与原告河北晶鑫签订租赁合同前，未告知原告案涉土地已被查封的事实，且案涉厂房在一审法庭辩论终结前仍系未取得审批手续的临时建筑，不具备出租的合法条件，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，案涉《房屋租赁合同》应为无效合同。被告沧州新鸿严重违反诚实信用原则，应赔偿原告的合理损失并返还保证金。因被告隐瞒租赁物实情，过错在先，直接导致合同无效，依照公平原则，一审法院对被告反诉要求原告支付自2018年9月1日至2019年2月1日的租金的请求不予支持。但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，合同无效，原告应支付房屋占用使用费，因原告已依约给付被告2017年10月1日至2018年9月30日的租金23万元，且2018年8月27日后案涉土地产权已归冀美林公司所有，原告起诉日为2019年1月10日，综合考虑，一审法院认为原告已给付的23万元应作为房屋占用使用费，原告不再负给付房屋占用使用费的义务。关于被告赔偿原告损失的金额，原告提交了厂房内安装的各项设备的购销合同，欲证明UV生产线花费538000元、雕刻机花费15000元、环保监测系统设备花费62720元、废气处理设备花费102650元、边缘滚边机花费180000元、废物处理预交费用5000元，原告还提交了搬迁设备已支出的费用4700元的微信打款记录3份和租赁展位花费17640元的参展合同（原告称因本案纠纷未能如期参展），原告河北晶鑫提交的证据不足以证实其实际损失，且主动放弃了鉴定申请。一审法院认为，被告方过错在先，严重违反诚实信用原则，原告方基于合理信赖投入生产设备并无过错，因被告方原因合同不能履行，原告方面临搬迁设备、重新安装、重新检测环保设备等各项费用损失严重，另鉴于案涉合同第八条第一款约定的违约责任为承担三个月租金即（23万元÷12个月）×3个月=57500元，综上，一审法院依照诚实信用原则和公平原则，酌定被告沧州新鸿共赔偿原告河北晶鑫各项损失10万元并返还原告保证金2万元。关于原告河北晶鑫与第三人彭志强的纠纷应属侵权纠纷，不属本案审理范围，原告河北晶鑫应另行起诉。第三人彭志强经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参见诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告沧州新鸿汽车装备有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告各项损失10万元并返还原告保证金2万元，以上共计12万元；三、原告河北晶鑫家具有限公司于被告履行本判决第二项内容后五日内腾空案涉厂房，并恢复原状交付被告。四、驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4400元，反诉诉讼费2195.88元，保全费3020元，由原告承担5936元，由被告承担3679.88元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院经审理查明，与原审法院查明一致。 本院认为，确认合同效力是审理合同纠纷案件要解决的首要问题，法院对合同效力的认定是依职权主动审查的内容。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案所涉租赁合同的房屋在一审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证，原审据此认定本案所涉租赁合同为无效合同符合以上法律规定，本院予以确认。上诉人与被上诉人之间的签订的租赁合同无效不能履行，系上诉人交付的房屋未取得合法手续，且土地被查封拍卖所致，故上诉人应当对被上诉人的损失承担赔偿责任。由于租赁合同签订后，被上诉人投入了大量人力物力，且面临搬迁重新安装等各项费用支出，原审法院基于以上情况，结合双方关于违约责任的约定，酌定上诉人赔偿被上诉人各项损失10万元并返还保证金2万元，符合本案实际情况，本院对此不持异议。另外，关于上诉人主张的房屋占用费，因被上诉人已按合同约定给付了2017年10月1日至2018年9月30日的租金，而案涉土地自2018年5月15日就已被公告拍卖并要求被上诉人搬出，2018年8月27日土地过户冀美林公司，2019年12月冀美林公司给被上诉人停电并要求搬出，后被上诉人于2019年1月10日提起诉讼要求解除租赁合同，基于以上情况，原审驳回上诉人要求支付房屋占用费的请求符合公平原则，本院对此亦不持异议。综上所述，沧州新鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人沧州新鸿汽车装备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘晓莉 审判员  张友僧 审判员  穆庆伟 二〇二〇年八月三十一日 书记员  孙 伟