云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初1031号原告：肖某4，男，1976年7月23日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告：陈某某，男，1948年3月10日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。原告：张某某，女，1951年9月5日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。原告：肖某1（曾用名肖某3），女，2003年8月26日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告：肖某2，女，2016年4月23日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。肖某1、肖某2的法定代理人：肖某4，系肖某1、肖某2父亲。五原告共同委托诉讼代理人：杨小平，云南荣楚律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南乾泰投资有限公司。住所地：安宁市连然街229号。法定代表人：吴国江，执行董事。委托诉讼代理人：莫卫斌，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈慧娟，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。原告肖某4、陈某某、张某某、肖某1、肖某2与被告云南乾泰投资有限公司（以下简称“乾泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案，依法适用简易程序，于2020年6月29日、2020年7月30日公开开庭进行了审理，原告肖某4以及肖某4、陈某某、张某某、肖某1、肖某2的委托诉讼代理人杨小平，被告乾泰公司的委托诉讼代理人莫卫斌、陈慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖某4诉称：2015年5月，原告肖某4与被告乾泰公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同登记号为ＡＮ2015052802454，合同约定：原告向被告购买安宁乾泰世贸广场商住区；被告应于2015年10月31日前交房；被告应于交房后360日内办理产权登记；如被告逾期交房，被告应当按日向原告支付已交房价款1‰的违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告至今没有向原告交付房屋，也没有办理产权登记。根据合同约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告还应当向原告支付逾期办证违约金，故请求人民法院判令：1.被告乾泰公司继续履行其与原告肖某4之间签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记号：ＡＮ2015052802454）；2.被告乾泰公司支付原告肖某4逾期交房违约金（截止至2019年10月29日为379549.92元，并向原告支付2019年10月30日起至被告交房之日止以1581458元为本金，以8%为年利率计算的逾期交房违约金）；3.被告乾泰公司支付原告肖某4逾期办证违约金（截止至2019年10月29日的逾期办证违约金338036.65元，并向原告支付2019年10月29日起至被告交房之日止以1581458元为本金以中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算）；4.案件受理费由被告承担。陈某某、张某某、肖某1、肖某2于2020年7月10日申请作为共同原告参加诉讼。被告乾泰公司答辩称：我方对原、被告双方签订的《商品房购销合同》予以认可，但是原告主张的以购房款为本金按照日1‰计算逾期交房违约金或以8%为年利率计算逾期交房违约金计算利率过高，请求法庭予以调整；合同约定的办证条件尚未成就，故被告方不存在逾期办证违约行为。经审理查明：原告肖某4、陈丽江（已亡故）与被告乾泰公司于2015年5月签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，在住房登记机关备案的合同登记号为ＡＮ2015052802454，合同约定：乙方（肖某4、陈丽江）向甲方（乾泰公司）认购安宁乾泰世贸广场商住区（一期）8幢1单元3层8-3-13号房（非住宅），房屋建筑面积为51.49平方米，单价为30713.89元／㎡，房屋总价为1581458元。合同第七条交付期限约定，被告应当于2015年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合该合同约定的商品房交付原告；合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定，甲方如未按合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起，至实际交房之日止九十天内，甲方按每天已付房价款的1‰向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期九十天后甲方按补充协议履行（补充协议第七条：甲方逾期交房超过90日后，乙方有权解除合同…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款1‰的违约金）。合同第十二条关于产权登记的约定，见合同补充协议（补充协议第十条第三款：乙方以银行按揭贷款方式付款的，乙方授权甲方全权办理《房屋所有权证》的登记领取手续，甲方承诺在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记）。合同签订后，原告依约支付了首付款791458元，剩余房款770000元已向银行按揭贷款，但被告至今未能交付合同约定的商品房。另，陈丽江与原告肖某4系夫妻关系，原告陈某某为陈丽江生父，张某某为陈丽江生母，原告肖某1、肖某2为陈丽江与肖某4女儿，陈丽江于2016年4月23日难产死亡。认定上述事实，除原、被告的当庭陈述外，还有原告提交的：1.《商品房购销合同》；2.《合同补充协议》；3.商品房买卖合同登记备案表；4.陈丽江火化证；5.曲靖市麒麟区茨营镇杨家村民委员会（张某某、陈某某生育情况）证明；6.肖某2、肖某1户籍证明等证据在卷佐证。本院认为：一、原告肖某4与被告乾泰公司签订的《商品房购销合同》，系当事人真实意思表示，权利义务关系明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，合同双方应按约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因被告于2015年10月31日前未按约定交付房屋，至今仍未履行交房义务，已构成违约且处于持续状态，故原告要求被告继续履行合同的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。二、关于原告主张按照年利率8%计算逾期交房违约金，该计算方式已经低于双方签订的《商品房购销合同》中第七条第一款约定的1‰/天（1‰/天×365天=36.5%年利率）的计算标准，被告以年利率8%仍过高为由请求对违约金予以调整。违约金的功能在于弥补守约方的经济损失，原告未能举证证明其实际损失的情况下，应当认定当事人约定的违约金过高，本院酌情予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，原告的实际损失实为利息损失，故本院认为按照中国人民银行利率政策计算违约金较为合理。被告乾泰公司虽自2015年11月1日开始违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年6月3日起诉，由于违约行为在起诉时仍在继续，部分期间超过《中华人民共和国民法总则》向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，故法院保护自起诉之日倒推三年的违约金（即自2017年6月4日起算）。综上，本院酌情调整逾期交房违约金为：以1581458元为本金，自2017年6月4日起至2019年8月19日止参照中国人民银行同期人民币贷款基准利率计和自2019年8月20日起至被告实际交房之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定。三、关于逾期办证损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，双方约定交房日为2015年10月31日，同时约定交房360日内办理产权登记，因此双方约定办证的期限至2016年10月25日已届满，即自2016年10月25日被告未按约代理办证构成合同违约。被告提出因未实际交房故该办证期限尚未届满主张，无事实及法律依据，本院不予采信。因双方未在《商品房购销合同》就迟延办证约定违约金计算方式，本院认为，本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。依据上述法律规范和本案房屋的建设情况，兼顾本案因合同违约的实际损失，酌情以交易房屋总价款按日0.05‰的标准计算逾期办证损失。起算时间与逾期交房违约金一致，即自2017年6月4日起计。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告云南乾泰投资有限公司继续履行其与原告肖某4签订的《商品房购销合同》（合同登记号为ＡＮ2015052802454）及《合同补充协议》；二、被告云南乾泰投资有限公司于判决书生效后30日内向原告肖某4、陈某某、张某某、肖某1、肖某2支付逾期交房违约金（以1581458元为本金，自2017年6月4日起至2019年8月19日，参照中国人民银行同期人民币贷款基准利率计和自2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告实际交房之日止）；三、被告云南乾泰投资有限公司于本判决生效后30日内向原告肖某4、陈某某、张某某、肖某1、肖某2支付逾期办理不动产权证的损失（以1581458元为本金，自2017年6月4日起按每日0.05‰计算，直至云南乾泰投资有限公司向不动产登记部门提交涉案房屋不动产登记申请所需材料，不动产登记部门出具收件凭据时止）；四、驳回原告肖某4、陈某某、张某某、肖某1、肖某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25192元，减半收取12596元，由被告云南乾泰投资有限公司承担（并入第二款执行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判或逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的期限内，向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  冯琳琳二〇二〇年八月二十六日书记员  徐婉君