广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1275号上诉人（原审原告）：黄什赛，男，汉族，1972年11月9日出生，住广东省电白县**************。上诉人（原审原告）：陶冬丽，女，汉族，1983年2月8日出生，住山东省鱼台县**********。两上诉人共同委托诉讼代理人：李武俊，广东正平天成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：清远市银湖城投资有限公司。住所地：广东省清远市清城区。法定代表人：薛某1。委托诉讼代理人：卢杰恩，公司员工。委托诉讼代理人：李洪波，公司员工。上诉人黄什赛、陶冬丽因与上诉人清远市银湖城投资有限公司（以下简称银湖城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初3318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黄什赛、陶冬丽上诉请求：1、撤销一审判决第一项并发回重审；2、一、二审案件受理费由银湖城公司负担。事实和理由：一、关于因层高不够导致的房屋价值损失，黄什赛、陶冬丽有按一审法院要求提交《评估申请书》，但一审法院未对该评估申请进行审理并回应，有违民事诉讼程序。在一审法院开庭时，经办法官释明，要求黄什赛、陶冬丽就层高不够造成的房屋价值损失申请评估，黄什赛、陶冬丽在通过EMS向一审法院提交了《评估申请书》，一审法院违反民事诉讼程序。二、一审法院认定黄什赛、陶冬丽未提交相应的证据证明房屋价值损失，事实认定有误。理由如下：（一）按合同第三条约定，银湖城公司交付的房屋层高应为3.6米，但黄什赛、陶冬丽提交的《层高测绘报告》测得涉案房屋层高平均值为3.414米，银湖城公司未依约交付符合合同规定层高的房屋，黄什赛、陶冬丽有权要求银湖城公司赔偿因层高不够造成的房屋价值损失。（二）就层高不够造成的房屋价值损失，一审法官有释明要申请评估，黄什赛、陶冬丽当庭也回复要申请评估，并庭后及时提交《评估申请书》。一审法官在判决书通篇均未分析是否同意该评估申请，直接认定黄什赛、陶冬丽未提交相应证据证明房屋价值损失，也不公正合理。三、一审法院参照合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定计算房屋价值损失赔偿，也不合理。理由如下：（一）合同第五条面积确认及面积差异处理约定产权登记面积与合同约定差异值为±0，6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该条约定的意思是，在房屋面积存在差异情况下，按差异面积乘以房屋单价进行多退少补。（二）一审法院的计算方式为6693.34元/㎡×（3.411m÷3.6m），黄什赛、陶冬丽不明白一审法官为何会这样计算，涉案房屋层高不够并不是一平米层高不够，整个涉案房屋层高均不够。这样计算层高不够造成的房屋价值损失的赔偿额，明显不合理。银湖城公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回黄什赛、陶冬丽的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由黄什赛、陶冬丽负担。事实与理由：一、本案中关于层高与净高的区别。在本案中，一审法院及黄什赛、陶冬丽混淆了房屋层高与房屋净高的定义，将涉案的房屋净高视为层高，这是一个明显的事实认定错误。根据《住宅设计规范》中对层高及净高的定义有明确区分，层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离；室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。两者关系用公示表示：层高=室内净高+楼板厚度。涉案房屋是一楼，而《住宅设计规范》对层高有“楼面与地面之间的垂直距离”这样的定义，一楼房屋的层高不应包含楼板的厚度。但事实上这是黄什赛、陶冬丽缺乏常识的一种错误理解，楼面是建筑专业术语，特指楼层的地上表面，即楼房楼的上一层。所以即使涉案房屋为一楼住宅，但其层高应包含楼板的厚度，这是法律对层高的一个法定定义，不能随意改变。二、黄什赛、陶冬丽提交的《层高测绘技术报告》明显有误，一审法院不应采纳。根据民事诉讼法的规定，一项证据要在法庭上被采纳，应具备“三性”，即真实性、合法性、关联性。《层高测绘技术报告》是明显错误的一份测量报告，即不具备证据的“真实性”。从该报告的第二页可以看出，测量机构将涉案房屋净高的平均值当作层高，并没有测量楼板的厚度，这是明显违反《住宅设计规范》中关于层高的规定，是一个明显的事实错误，二审法院应予以纠正。三、银湖城公司提交的证据广东国政土地房地产评估测绘有限公司作出的《恒大银湖城四十七号楼1层03房房屋层高测绘技术报告》显示房屋的真实层高。根据证据规则，对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。从上述法条中可以看出，若因逾期缴费导致承担举证不能的后果，应具备一大前提，即致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的。现银湖城公司也通过委托手续聘请具备资质的鉴定机构对涉案房屋进行鉴定，并且银湖城公司提交的测绘报告更符合法律的规定，即银湖城公司并没有导致案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，所以银湖城公司不应因此承担举证不能的后果。另外，从举证程序上来，黄什赛、陶冬丽的测绘报告是单方委托，银湖城公司的测绘报告也是单方委托，在举证的程序上是一致的，法院应结合法律对层高的定义及证据内容来判断。即使一审法院认为银湖城公司逾期举证，现黄什赛、陶冬丽提交的测绘报告是明显错误的，也应承担举证不能的责任。四、虽然涉案合同附件三有约定装修标准，但实际上是由于销售人员操作失误用错了合同版本，涉案的房屋是不带装修出售的。黄什赛、陶冬丽在起诉状中及庭审过程中，承认涉案房屋用于做复式，但房屋实际上是只有一层，若银湖城公司出售带装修的复式设计房屋，交付的房屋内必然有复式夹层和楼梯设计，现合同中并没有约定交付的房屋须附带夹层和楼梯。另外，合同的附件三装修标准也没有约定房屋有夹层及楼梯装修，明显与黄什赛、陶冬丽确认的复式房设计矛盾，能证明涉案房屋是不带装修出售的。五、银湖城公司在一审庭审过程中已举证通知黄什赛、陶冬丽收楼的书面证据及录音，一审法院认为银湖城公司无法举证已通知黄什赛、陶冬丽收楼是错误的认定，应予以纠正。黄什赛、陶冬丽向一审法院起诉请求：1、银湖城公司向黄什赛、陶冬丽支付因银湖城公司交付的房屋层高不符合合同约定造成的房屋价值损失386004元（135.44㎡×9500元/㎡×30%）；2、银湖城公司向黄什赛、陶冬丽支付逾期交房违约金人民币14662元（违约金按总房价的2％计收）；3、银湖城公司继续按《商品房买卖合同》附件三约定的豪华装修标准向黄什赛、陶冬丽履行装修义务并在三个月内完成。4、银湖城公司赔偿因其未履行装修义务造成的损失（以2200元/月的租金计算暂计至2019年6月30日为79200元）；5、银湖城公司承担案件的全部诉讼费。一审法院认定的事实：2015年5月5日，黄什赛、陶冬丽与银湖城公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定由黄什赛、陶冬丽购买银湖城公司开发的位于清远市经济开发区银盏林场银中工区金碧大道001号恒大银湖城四十七号楼1层03号房屋。合同第三条约定房屋的层高3.6米，建筑面积135.44㎡，套内面积109.53㎡，6693.34元/㎡，总价为733121元。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按一下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数），买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已取的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，银湖城公司应当书面通知黄什赛、陶冬丽办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的正面文件，并签署房屋交接单。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2及3种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；2、买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；3、买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。《商品房买卖合同》附件四第四条约定，双方同意本合同第八条补充如下：1、“该商品房经验收合同”是指：由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》……第五条约定双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。作为《商品房买卖合同》附件三的装饰、设备标准，约定涉案房屋为豪华装修交楼标准，经银湖城公司确认，若按此标准进行装修，装修单价为1000元/㎡。另查明，恒大银湖城工程44-47#住宅工程于2016年11月25日竣工验收，2016年11月28日通过竣工验收备案。庭审中，银湖城公司向一审法院提出调查取证申请，请求一审法院调取其于2016年6月28日投寄的EMS邮件记录（单号1036188966818），同时向一审法院提出鉴定申请，申请对涉案房屋的层高进行鉴定。一审法院准予银湖城公司的鉴定申请，并委托广东国政土地房地产评估测绘有限公司（下称国政公司）进行测绘。因银湖城公司在一审法院指定期限内无缴纳鉴定费用，一审法院依法通知鉴定机构撤回该鉴定项目。此后，银湖城公司自行委托国政公司于2019年11月14日测绘并出具测绘报告，测绘报告显示涉案房屋的实际层高为3.587m。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。对于《商品房买卖合同》及其附件效力的问题。虽银湖城公司抗辩附件三因销售人员失误，而将精装标准作为交付标准，故附件三重大误解情形，符合可撤销合同的条件。但银湖城公司就其抗辩，并无提交证据佐证，同时附件三加盖有银湖城公司公章，且在黄什赛、陶冬丽与银湖城公司多次协商的过程中及至今银湖城公司均无行使其撤销权，银湖城公司此抗辩，依据不足，故一审法院不予采纳。黄什赛、陶冬丽与银湖城公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依合同约定享有权利和承担义务。故对于黄什赛、陶冬丽要求银湖城公司按《商品房买卖合同》附件三约定的豪华装修标准履行装修义务并在三个月内完成的诉讼请求，一审法院予以支持。对于黄什赛、陶冬丽要求银湖城公司赔偿层高不足而造成的房屋价值损失386004元的请求。黄什赛、陶冬丽为佐证涉案房屋的层高，提供了广东孛特勘测设计有限公司出具的《恒大银湖城四十七号楼1层03号房屋层高测绘技术报告》（以下简称《层高测绘报告》）佐证，据《层高测绘报告》测绘，涉案房屋换算至门口±0米层高平均值为3.414米。银湖城公司对《层高测绘报告》真实性有异议，并提出重新鉴定申请。一审法院依法委托广东国政土地房地产评估测绘有限公司就涉案房屋的层高问题重新测绘，但银湖城公司在一审法院发出缴费通知后的指定期限内无按要求缴纳鉴定费用，故一审法院对银湖城公司提交的重新鉴定申请予以驳回，相应的举证不能的法律后果，由银湖城公司自行承担，对《层高测绘报告》的测绘结论予以认可。银湖城公司在此后自行委托国政公司作出的测绘报告，因其为非经法定程序由法院委托进行测绘，故一审法院对该测绘报告不予认可，相应的不利法律后果，由银湖城公司自行承担。按《商品房买卖合同》第三条的约定，银湖城公司交付的房屋层高应为3.6米，但现涉案房屋的高平均值为3.414米，银湖城公司无依约交付符合合同规定层高的房屋，已属违约，故黄什赛、陶冬丽要求银湖城公司赔偿相应损失，依据充分，一审法院予以支持。具体赔偿标准的问题，《商品房买卖合同》对层高不足的赔偿问题并无进行约定，黄什赛、陶冬丽要求按自认为的房屋现值9500元/㎡的30%计付损失，但就其主张赔偿标准并无提交证据佐证，故一审法院酌情参照《商品房买卖合同》第五条中关于面积确认及面积差异处理的第二款的约定计付相应的赔偿，赔偿金额应为6347.52元[6693.34元/㎡×（3.414m÷3.6m）]。对于黄什赛、陶冬丽超出此范围的诉讼请求，因其依据不足，一审法院不予支持。对于黄什赛、陶冬丽要求银湖城公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。黄什赛、陶冬丽已依约向银湖城公司付清购房款，按约定银湖城公司应于2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付给黄什赛、陶冬丽，而涉案房屋至2016年11月25日通过竣工验收，2016年11月28日才通过竣工验收备案，已超过《商品房买卖合同》约定的交付期限，银湖城公司不能依约向黄什赛、陶冬丽交付房屋，已构成违约，黄什赛、陶冬丽有权要求银湖城公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。银湖城公司抗辩已向黄什赛、陶冬丽发出书面的收楼通知，但银湖城公司就其抗辩并无提交证据佐证；对于银湖城公司提交的调查取证申请，银湖城公司拟将相应的快递投寄记录作为证据佐证其抗辩，证据的保全及举证责任在于银湖城公司方，因其无妥善保全相应的证据而向法院申请调查取证，于法无据，同时亦不在一审法院调查取证的范围内，故一审法院对银湖城公司的调查取证申请不予准许，相应的举证不能的法律后果，应由银湖城公司自行承担。黄什赛、陶冬丽自认于2018年3月底有查看过涉案房屋，但因装修及层高问题而拒绝收楼。根据《商品房买卖合同》第十三条约定，即使银湖城公司交付的房屋因装饰、设备标准达不到约定标准，黄什赛、陶冬丽可向银湖城公司提出异议，主张权利，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续，黄什赛、陶冬丽亦不得以银湖城公司交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收涉案房屋，故银湖城公司在2018年3月底查看房屋后，仍应履行接收房屋的义务。因双方均无举证黄什赛、陶冬丽查看房屋的具体日期，一审法院依法认定为2018年3月31日。此后，银湖城公司不应再承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条及附件四第五条约定，银湖城公司须向黄什赛、陶冬丽支付违约金14662元，故黄什赛、陶冬丽此诉求，依据充分，一审法院予以支持。对于黄什赛、陶冬丽要求银湖城公司赔偿因其未履行装修义务而造成的损失的诉讼请求。《商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，黄什赛、陶冬丽有权要求银湖城公司按双方约定的标准进行修理、更换重做。一审法院已判令银湖城公司在指定期内履行装修义务，且黄什赛、陶冬丽亦无举证证据其实际遭受的损失，故现黄什赛、陶冬丽要求银湖城公司按2200元/月的租金标准赔偿损失，依据不足，一审法院不予支持。判决：一、清远市银湖城投资有限公司应在判决生效之日起3日内向黄什赛、陶冬丽支付赔偿款6347.52元；二、清远市银湖城投资有限公司应在判决生效之日起3日内向黄什赛、陶冬丽支付逾期交房违约金14662元；三、限清远市银湖城投资有限公司应在判决生效之日起三个月内依《商品房买卖合同》附件三约定的豪华装修交楼标准（2013年版）履行装修义务；四、驳回黄什赛、陶冬丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9090元，由黄什赛、陶冬丽负担8700元，由清远市银湖城投资有限公司负担390元。本院二审期间，银湖城公司提交五份另案的生效判决，拟证明层高应当包含楼板的厚度。本院依法组织双方当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，黄什赛、陶冬丽未在法院指定的期限内预交二审案件受理费。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。黄什赛、陶冬丽未在法院指定的期限内预交二审案件受理费，本院按其自动撤回上诉处理，对其上诉请求不予审查。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、涉案房屋的层高如何认定；2、银湖城公司应否承担逾期交房违约责任；3、涉案房屋是否带装修出售。关于第一个争议焦点。涉案双方各提交一份测绘报告用以证明房屋的层高，经审查两份测绘报告并结合双方的意见，可以看出双方的分歧主要在于层高的认定标准。两份报告都是依据《住宅设计规范》作出，而该规范对于层高的标准作出了明确的界定。根据该规范2.0.9条的规定，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。该规范第2.0.10条同时对室内净高的含义作出了规定，即净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。从两个条款的表述可以看出，层高和净高的主要区别在于是否包含楼板的厚度。涉案房屋为一层，根据以上规定，其层高应当是指上层楼面至本层地面之间的垂直距离。广东孛特勘测设计有限公司在测量时首先测量出一层地面至二层楼板底面的垂直距离，再以该标准减去毛坯底面低于门口±0位置的垂直距离，测量方式完全不符合《住宅设计规范》对于层高的定义。相反，广东国政土地房地产评估测绘有限公司出具的测绘报告是先测量出一层净高数值，再加上二层楼板的厚度得出的结论，完全符合《住宅设计规范》的要求，故本院对该份测绘报告予以采信，并据此认定涉案房屋的层高为3.587米。虽然该高度比合同约定的3.6米略低，但由于差距较小，在合同对此没有明确约定的情况下，本院对于黄什赛、陶冬丽主张的层高损失不予支持，原判对此认定及处理不当，本院予以纠正。关于第二个争议焦点。涉案合同约定的交付期限是在2016年6月30日前，但截止该期限涉案房屋尚未具备交付条件。故即使银湖城公司在2016年6月28日向黄什赛、陶冬丽邮寄收楼通知书，亦不能视为其已经履行交付义务。银湖城公司并未提交证明其在房屋具备交付条件后通知收房的证据，故一审判决按照业主自认的时间确定收房日期，并无不妥，本院对其该节处理予以维持。关于第三个争议焦点。涉案合同明确约定了装修标准，银湖城公司主张是由于工作失误拿错合同版本，但未进行举证，故本院对其该节上诉理由不予支持。银湖城公司上诉拟从装修标准中是否有关于复式的设计反推拿错合同版本的主张，依据不足。综上，银湖城公司的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定部分事实不清，实体处理有不妥之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初3318号民事判决第二项、第三项。二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初3318号民事判决第一项、第四项。三、驳回黄什赛、陶冬丽的其他诉讼请求。一审案件受理费的负担，按一审判决执行；二审案件受理费390元，由上诉人清远市银湖城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年八月七日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。