上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2903号上诉人（原审原告、反诉被告）:上海车谊佰汽车服务有限公司，住所地上海市浦东新区浦建路1496号1-2层。法定代表人：陆宇宁，总经理。委托诉讼代理人：吕淑琴，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：董美根，上海普世律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海广衡物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区菊园新区树屏路606号一层。法定代表人：张冬燕，执行董事。委托诉讼代理人：彭旭，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：封晓骏，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人上海车谊佰汽车服务有限公司（以下简称车谊佰公司）因与被上诉人上海广衡物业管理有限公司（以下简称广衡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初12247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人车谊佰公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判广衡公司赔偿其实际损失人民币（以下币种相同）1,030,724.73元；2.撤销原审判决第四、五项，改判驳回广衡公司要求其支付租金及滞纳金、水电费及滞纳金的诉讼请求。事实和理由：1.双方于2016年7月13日就上海市闵行区XX路XX号XX商务广场地下B3层停车场B110-B115、B123-B128、B129-B134共计十八个车位（以下简称系争租赁车位）签订《租赁合同》，广衡公司明知其承租系争租赁车位用于汽车美容需要办理营业执照，而系争租赁车位实际不能用于经营汽车美容、亦无法办理相关营业执照，导致其租赁目的从一开始就无法实现，故其对该合同享有法定解除权，一审判决认为其无法律依据解除合同不当；2.双方于2016年7月13日签订《租赁合同》，而相关物业的业主于2017年1月才取得产权证，故签约时广衡公司并未提供产权证，也未出示竣工验收证明，其直至本案诉讼后第一次庭审中才见到产权证，一审认为其没有证据证明曾多次要求广衡公司提供产权证，并由此推定广衡公司提供产权证没有障碍缺乏依据；因其对于系争租赁车位是否可以用于汽车美容事实上并不明知，故对于合同的解除其不应承担主要责任，广衡公司应承担主要责任甚至全部责任；一审对合同解除后双方对其损失的承担比例确定有误，确定广衡公司的过错责任比例仅为30%过低；3.一审认定其损失仅评估了系争租赁车位上的装修、装潢费用，但其为开办“车辆美容护理中心”的全部损失还包括投入人力物力进行店面、服务标识、产品介绍等各项设计及线上、线下广告宣传、购买办公家具和用品、车辆美容等需要的耗材和人工开支以及无法继续经营的商誉损失等（具体见一审中其提供证据的第5至18项），广衡公司在未通知其的情况下擅自搬离了其物品，故一审确定其损失总数额有误；4.一审鉴定结论以不是装修的必须项目为由将洗车位上方吊顶装潢列为不确定部分，但其开办的是高档“车辆美容护理中心”，其装潢、装修都注重客人的舒适度以及技术专业度和服务细致度，故洗车位上方不做吊顶是不可能的，因此一审未将该项费用列入其损失相应数额有误。被上诉人广衡公司辩称，1.涉案物业的业主于2012年就取得有关房屋的建筑规划许可证，于2017年1月取得上海市XX路XX号房屋的产权证，车谊佰公司在与其签订《租赁合同》时对租赁物所在的上述房屋尚未取得产权证的事实明知且同意，但之后车谊佰公司从未向其要求提供产权证；根据双方在《租赁合同》第13.8条约定，“乙方（指车谊佰公司）已明确知晓甲方（指广衡公司）出租的物业规划核定为汽车库使用性质，乙方自行办理相关经营许可（若需），甲方不承担任何责任。”现车谊佰公司称其对租赁物业的车库性质不清楚不是事实；2.车谊佰公司自装修后正常营业至2017年8月，当月水电费高于7月且两个月的水电费均在10,000元以上，故车谊佰公司称其没有正常经营不是事实；3.车谊佰公司自2017年8月1日起欠付租金及物业费、水电费，其于同年9月4日向车谊佰公司发出《告知函》，告知欠费情况及相应后果，时任车谊佰公司经理、股东任某签字确认，在车谊佰公司仍不履行付款义务的前提下，其于9月4日向车谊佰公司发出《律师函》，通知车谊佰公司解除《租赁合同》，故解除合同的过错责任在于车谊佰公司，其本不应对车谊佰公司的损失承担赔偿责任，但鉴于一审法院以平衡双方利益损失为出发点，故尊重一审法院判决。据此，其请求二审驳回上诉，维持原判。车谊佰公司诉至一审法院，请求：1.判令其与广衡公司之间的租赁合同于2017年8月20日解除；2.判令广衡公司赔偿其实际损失1,030,724.73元；3.判令广衡公司支付其违约金88,200元；4.判令广衡公司返还其租赁保证金88,200元、装修保证金10,000元、能耗押金3,000元。广衡公司提起反诉，请求：1.判令车谊佰公司向其支付自2017年8月1日起至2017年9月8日止的租金16,990元（计算方式：租金14,400元/月，加上抵扣的2017年8月份代金券1,250元）；2.判令车谊佰公司向其支付自2017年9月9日起至2017年9月13日止的占有使用费（计算方式：14,400元/月÷30天×5天=2,400元）；3.判令车谊佰公司向其支付以上述欠付的租金及占有使用费19,390元为基数、以日千分之五的标准计算的自2017年8月1日起至实际支付之日止的滞纳金；4.判令车谊佰公司向其支付自2017年7月1日起至2017年8月31日止的水电费21,332元；5.判令车谊佰公司向其支付水电费滞纳金（计算方式：2017年7月的水电费为10,427.50元，其于2017年8月3日向车谊佰送达缴纳水电费通知，故该段滞纳金以10,427.50元为基数、以日千分之二为标准，自2017年8月4日起计算至实际支付之日止；2017年8月的水电费为10,904.50元，故该段滞纳金以10,904.50元基数、以日千分之二为标准，自2017年9月3日起计算至实际支付之日止）；6.判令车谊佰公司向其支付相当于三个月租金及物业费标准的违约金88,200元；7.判令车谊佰公司向其支付恢复原状费用154,195元。一审法院认定：上海A有限公司（以下简称A公司）为系争租赁车位的产权人。2011年11月17日，A公司取得XX商务广场的《建筑工程施工许可证》。2012年5月18日，A公司取得XX商务广场的《建筑用地规划许可证》。2016年5月18日，A公司取得《建设工程竣工规划验收合格证》，并于2017年向上海市闵行区房地产交易中心申请办理不动产登记，其中地下3层及地下4层均为车位，于当年1月7日已取得《不动产权证》。2016年6月10日，A公司就上海市闵行区XX路XX号部分物业进行租赁经营和服务管理向广衡公司出具《委托书》，委托物业范围为：该大楼地下3-4层（均为整层）、地面停车、权属范围内广告位。委托权限为：委托物业的租赁、签署合同及相关文件、办理相关手续、收取费用、日常服务管理，以及与此相关的其他事宜。2016年7月13日，广衡公司（出租方、甲方）与车谊佰公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将系争租赁车位出租给乙方使用；2016年7月29日前办理进场手续及缴纳相关费用、验房、交装修图进行审核，租期自2016年8月1日起至2021年9月30日止共五年，自房屋交付日2016年8月1日至2016年9月30日为免租期；免租期内乙方不需要支付租金，但须支付该单元内实际发生的水、电、通讯、设备及空调供应等公共事业费用，甲方可以根据合同约定调整交付日及开业日从而调整免租期；车位仅限于汽车美容店用途，乙方须以“×××车辆清洁美容护理中心”之类的商业名称经营前述业务，店招上不得出现XX的LOGO或文字；前三年租金不变，第四年开始环比递增12%，2016年8月1日起至2019年9月30日期间，每月/车位/800元（含税），每月14,400元；2019年10月1日起至2021年9月30日期间，每月/车位/896元（含税），每月16,128元；从交付之日起计算，在租赁期内单独安装水表、电表计量，租赁期间该单元所发生的水、电等相关费用由乙方按照电费1.25元/度，水费5.50元/立方米（含排污费）支付。因使用公用设施所引起的一切费用均由乙方承担，乙方应于每月10日或之前按照管理单位通知账单将上月水费和电费支付给甲方，甲方向乙方收取水电费后，向乙方开具水电费发票；此外，乙方应在该房屋交付前办理入住手续时支付能耗押金3,000元；前三年物业费不变，第四年开始环比递增12%，2016年8月1日起至2019年9月30日，每月15,000元（含税），2019年10月1日起至2021年9月30日期间，每月16,800元（含税）；装修押金10,000元，乙方应在该房屋交付时支付，甲方于乙方装修结束后验收合格后将装修押金全额返还乙方；甲、乙双方约定，于签署本合同后五个工作日内，乙方须向甲方支付租赁保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定，租赁保证金为首期三个月的租金和三个月的物业管理费之和，保证金为88,200元，甲方收取租赁保证金后应向乙方开具收款凭证，在整个租赁期内保证金由甲方保管；租赁期内租金按月支付，能源保证金为3,000元，租赁期届满或本合同提前终止时，若乙方未发生本合同规定的违约事件，且乙方已按本合同约定的标准交还了该场地、付清租赁期内应付的一切费用，甲方应在租赁期届满或本合同提前终止后的二十个工作日内将履约保证金无息返还乙方；甲方有权对乙方的装修标准、品质或风格向乙方提出其装修应符合本项目作为5A物业形象的要求，管理单位亦保留制订、修改其认为维持该物业作为一流物业所需要的一切规章制度的权力，乙方应该遵守上述规章制度及甲方的要求。乙方确认收到并知悉该区域平面图及相关技术资料，乙方应按该物业租户手册、装修要求及甲方装修要求的规定设计装修方案、进行装修，并按照甲方要求及管理规定承担相应责任；一切有关消防系统、空调系统、用电增容以及给排水系统等工程之改造，乙方必须事先经甲方书面同意方可进行该有关工程，费用由乙方承担，乙方应自己负责消防验收，并承担相关费用，甲方给予必要的协助。乙方消防验收时应认真负责，如因消防问题在合同期内发生任何安全事故的，视为乙方严重违约，并由乙方承担全部责任，如因消防等问题延误开业时间甲方不承担责任；乙方不交付租金迟延一个月以上，乙方所欠物业费或者其他各项费用达一个月以上，甲方有权解除合同，收回出租区域；租赁期满合同自然终止，乙方恢复原样；乙方拖欠租金或者物业费累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该租赁区域，乙方应按照三个月租金和物业费总额向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，同时本合同第八条约定的租赁保证金不予退还；租赁期内，如乙方逾期支付租金或本合同约定的其他各项费用，每逾期一日，乙方需按日租金的千分之五向甲方支付滞纳金，滞纳金不支付的，按日应付款向甲方支付千分之五的违约金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金（含物业费）两倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；乙方应于洗车房租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方并恢复原样；乙方已明确知晓甲方出租的物业规划核定为汽车库使用性质，乙方自行办理相关经营许可（若需），甲方不承担任何责任等。该合同后还附停车场平面图、公用部位设备设施配备和使用要求、交房标准附属设施及设备状况、保险要求。合同签订后，广衡公司将系争租赁车位交付车谊佰公司，车谊佰公司进行了装修后对外经营使用。车谊佰公司于2016年7月21日支付租赁保证金88,200元，于2016年8月3日支付装修保证金10,000元、能耗押金3,000元。租赁过程中，车谊佰公司支付了至2017年7月31日止的租金、物业费。2016年7月29日，车谊佰公司当时的法定代表人黄宇于广衡公司处签署《租户信息登记表》，上载：任某为车谊佰公司经理，系公司物业事务授权代表。2016年8月1日，车谊佰公司出具《委托书》，载明：兹有我单位任某同志前往贵处，全权办理入户手续、装修手续事宜，请予接洽为盼。2016年12月27日，车谊佰公司经理任某与广衡公司员工龚某进行装修验收，签署《二次装修工程验收表》。广衡公司提出部分装修问题。2017年8月3日，车谊佰公司签收了2017年7月份的水电费清单，其中，电费为9,877.50元、水费为550元，共计10,427.50元；2017年9月2日，任某签收了2017年8月份的水电费清单，其中，电费为10,327元、水费为577.50元，共计10,904.50元。2017年9月4日，XX广场物业管理中心向车谊佰公司发送《告知函》，该函件载明：车谊佰公司自2017年8月1日起开始欠付2017年8月份的租金13,150元、2017年7月份的水电费10,427.50元、2017年8月份的水电费10,904.50元及滞纳金。物业公司多次上门沟通催缴以及连发两次催缴函均未果，故要求车谊佰公司于2017年9月6日前缴纳上述款项，逾期仍未缴纳的，将停止供电、水和其他物业服务，并依据租赁协议主张解除合同，收回出租区域。该函件由任某签收。2017年9月7日，广衡公司向车谊佰公司发送律师函，该函件载明：因车谊佰公司拖欠租金及相关费用已严重违约，故广衡公司主张解除合同并收回出租区域。要求车谊佰公司支付拖欠费用，并于2017年9月10日之前，到物业办理恢复原状施工手续，并于2017年9月13日前依合同要求返还租赁场地。车谊佰公司表示未收悉该函件。广衡公司于2017年9月13日将系争租赁区域收回，并于2017年9月14日另租他人使用。上述事实，由车谊佰公司提交的《租赁合同》、转账凭证一组，由广衡公司提交的《建筑工程施工许可证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》、不动产登记申请书、《委托书》、《租赁合同》、《租户信息登记表》、《委托书》、《二次装修工程验收表》、《缴费清单》两份、《告知函》、《律师函》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，一审法院确认其证据效力。车谊佰公司提交的证据5-18均用于证明其相关损失，广衡公司对此均不予认可，一审法院认为，该组证据均无对应的支付凭证，一审法院亦无法核实车谊佰公司购买的物品系用于系争租赁车位，故对该组证据均难以采信。车谊佰公司提交的证据19-20，广衡公司均不予认可，一审法院亦无法核实，故对该组证据，一审法院亦难以采信。广衡公司提交的反诉证据《拆除&复原费用明细表》，车谊佰公司不予认可，广衡公司亦未提交相应的支付凭证，无法证明该笔费用实际发生，故对该份证据，一审法院不予采信。一审审理中，就系争租赁车位能否用于经营汽车美容、能否在该址办理营业执照事项，一审法院于2019年6月28日走访了上海市闵行区证照办理中心。上海市闵行区证照办理中心工作人员告知：系争租赁车位产权登记性质为停车位，其用途只能用于停车，不能用于经营汽车美容，该址也不可能办理出经营汽车美容的营业执照。一审审理中，车谊佰公司申请对本案系争租赁车位装修损失进行评估。一审法院经审核后予以准许，并经上海市高级人民法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对车谊佰公司的申请进行司法鉴定。车谊佰公司为此次鉴定垫付司法鉴定费13,680元。2019年11月1日，上海市建设工程监理咨询有限公司向一审法院出具了《工程造价鉴定意见书》，上载鉴定结论意见为：本案所涉“上海市闵行区XX路XX号汽车美容店装修工程”的总造价为349,254.27元，其中，确定部分的造价为321,444.39元，不确定部分的造价为27,809.88元。2019年11月28日，经庭审质证，车谊佰公司对《工程造价鉴定意见书》的意见为：对评估方法认可，但认为鉴定结论所确定的造价金额偏低。广衡公司对《工程造价鉴定意见书》的真实性无异议，但对鉴定依据、鉴定过程及鉴定结论均不认可。鉴定部门派员出庭，对《工程造价鉴定意见书》中的相关问题答复如下：鉴定过程中，鉴定部门以车谊佰公司提交的装修合同作为参考，实际鉴定过程中以现场看到的装修内容而进行；鉴定结论所确定的造价金额均未进行折旧，如果进行折旧，一般按照租赁合同约定的租赁期限进行，本案租赁合同期限是五年，如使用一年，折旧20%，使用两年，折旧40%，以此类推。不确定部分的造价包括两部分：1、洗车位的吊顶造价13,312.02元（吊顶基层4,865.76元、格栅吊顶8,446.26元），对应的税费为（税费计算方式：13,312.02元×27,809.88元÷21,720.38元-13,312.02元=3,732.14元），该部分造价之所以不确定，是因为现场无法看到吊顶，鉴定部门系根据车谊佰公司的描述及现场面积估算，车位吊顶装修非装修的必须项目；2、洗车位的防水造价8,408.36元，对应的税费为2,357.35元（税费计算方式：8,408.36元×27,809.88元÷21,720.38元-8,408.36元=2,357.35元），防水工程属于隐蔽工程，该金额系鉴定部门根据现场面积及施工工艺进行估算，如果经营洗车业务，该防水工程系装修的必须工程。一审法院认为，系争租赁车位装修工程总造价除了确定部分的造价321,444.39元外，还应包含洗车位的防水工程造价8,408.36元及对应的税费2,357.35元，故一审法院确认，系争租赁车位装修工程总造价为332,210.10元。双方的租赁合同期限自2016年8月1日起至2021年9月30日止，车谊佰公司实际使用期限为一年，故系争租赁车位装修残值为265,768.08元（332,210.1元×80%）。一审法院认为，车谊佰公司与广衡公司就系争租赁车位签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，于法无悖，应属合法有效。本案争议焦点一：双方的租赁合同何时解除？本案争议焦点二：合同解除后的责任分担？针对第一个争议焦点，车谊佰公司认为，双方的租赁合同于车谊佰公司向广衡公司发送解除函而广衡公司拒绝签收之日，即2017年8月20日解除，车谊佰公司行使合同解除权的理由为：广衡公司无法提供系争租赁车位产权证，车谊佰公司遂无法办理营业执照无法实现租赁目的，致使合同解除。广衡公司认为，双方的租赁合同于广衡公司向车谊佰公司发送解除函之日，即2017年9月8日解除，广衡公司行使合同解除权的理由为：车谊佰公司未按约支付租金等费用。对此，一审法院认为，系争租赁车位登记的使用性质为停车位，双方在合同中亦明确记载：车谊佰公司已明确知晓广衡公司出租的物业规划核定为汽车车库使用性质，即车谊佰公司在签约时对系争租赁车位的使用性质是明知的，对系争租赁车位无法办理营业执照的风险亦属明知。且车谊佰公司诉称其多次要求广衡公司出具产权证明均未果。但根据本案查明的事实，A公司于2012年取得该房屋的建设规划许可，于2017年1月取得XX路XX号房屋的不动产权证，A公司将地下3-4层交于广衡公司管理，在已取得产权证且无提供之障碍的情况下，车谊佰公司并无证据证明其向广衡公司主张过办理营业执照的相关要求。且车谊佰公司主张其曾经申请办理营业执照并因无证经营被口头责令改正，均无证据予以证明。故车谊佰公司在明知系争租赁车位存在无法办理营业执照的风险，又无证据证明其曾要求广衡公司提供系争租赁车位产权证以办理营业执照以及其在经营过程中被相关部门责令整改的情况下，其单方行使合同解除权，无事实和法律依据。广衡公司因车谊佰公司未按约支付租金于2017年9月7日发送解除函，但因该解除函未实际送达车谊佰公司，故未能产生合同解除的效力。又因广衡公司已于2017年9月13日收回系争租赁车位并于2017年9月14日将系争租赁车位另行出租给他人，故一审法院确认，双方的租赁合同实际已于2017年9月13日解除。针对第二个争议焦点，车谊佰公司认为，系广衡公司出租的车位无法办理营业执照致使其合同目的无法实现，导致合同解除。广衡公司认为，系车谊佰公司未按约支付租金及其他相关费用致使合同解除。一审法院认为，根据上海市闵行区证照办理中心的反馈意见，系争租赁车位不能用于经营汽车美容，亦无法办理经营汽车美容的营业执照。广衡公司作为出租方，将明知是作停车位使用的系争租赁车位出租给车谊佰公司用于经营与租赁物用途不符的汽车美容，置车谊佰公司于无法正常办理营业执照之风险，显有过错。而车谊佰公司作为经营者明知系争租赁车位用途为停车位，仍租赁其用于经营汽车美容，亦存在过错。故一审法院根据双方在本案中的过错程度及原因力大小，酌定车谊佰公司的过错责任为70%，广衡公司的过错责任为30%。综上，关于车谊佰公司要求赔偿损失之诉讼请求，一审法院核定的系争租赁车位装修残值损失265,768.08元，由车谊佰公司承担装修残值损失的70%，广衡公司承担装修残值损失的30%，计79,730.42元；车谊佰公司主张的设计费损失、装修材料损失、办公用品损失、美容工具耗材损失、美容产品采购损失、设备与配件损失均无支付凭证，亦无法证明相关材料系用于系争租赁车位的营业，且所涉物品均为可移动用品，故对车谊佰公司主张的相关损失，一审法院难以支持；车谊佰公司主张的实际经营损失130,000元、商誉费损失50,000元、商标许可使用费50,000元、广告费3,000元，均无事实和法律依据，一审法院难以支持。关于车谊佰公司主张的违约金，因双方对合同解除均有过错，故对车谊佰公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。同理，广衡公司反诉主张的违约金，一审法院亦不予支持。关于车谊佰公司要求返还的租赁保证金、装修保证金、能耗押金，因案涉租赁合同已解除且广衡公司就合同解除亦存在过错，车谊佰公司已支付的租赁保证金88,200元、装修保证金10,000元、能耗押金3,000元，广衡公司应予返还。关于广衡公司主张的自2017年8月1日起至2017年9月8日的租金及2017年9月8日至2017年9月13日的占有使用费，因一审法院确认双方租赁合同于9月13日解除，且广衡公司自认其于2017年9月1日对系争租赁车位进行停水停电，故一审法院认为，2017年8月1日至2017年8月31日的租金14,400元，车谊佰公司应予以支付；2019年9月1日至2017年9月13日期间的租金6,240元，由双方各半负担。故车谊佰公司应支付广衡公司自2017年8月1日至2017年9月13日期间的租金16,270元（14,400元+14,400元/月÷30天×13天×50%-1,250元代金券=16,270元）。关于广衡公司主张的水、电费21,332元，鉴于车谊佰公司对2017年7月份的水电费无异议，2017年8月份的水电费单据亦已由时任车谊佰公司经理的任某签收确认，故车谊佰公司对该21,332元的水电费应予以支付。关于广衡公司主张的逾期支付租金违约金，依据双方合同约定租金为先付后用，且若车谊佰公司逾期支付，每逾期一日需按日租金的千分之五（即14,400元/月÷30天×5‰=2.40元/天）支付违约金。依据双方合同约定之租金支付方式，车谊佰公司应于2017年7月15日前支付8月1日至8月31日期间的租金，但车谊佰公司未按约支付。对于广衡公司的该反诉诉讼请求，一审法院予以支持。关于广衡公司主张的逾期支付水电费滞纳金，如前所述车谊佰公司未能按期支付应承担相应违约责任。车谊佰公司于2017年8月3日签收2017年7月电费缴费通知、于2017年9月2日签收2017年8月电费缴费通知，故应于次日开始计算逾期付款滞纳金。至于滞纳金的计算标准，一审法院根据广衡公司的损失情况，酌情调整为日万分之五。关于广衡公司主张的恢复原状费用，一审法院认为，广衡公司于2017年9月13日收回系争租赁车位，2017年9月14日即出租给案外人使用，实际无需恢复原状，广衡公司亦未举证证明该项费用实际产生，故对广衡公司的该项反诉诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，作出判决：一、确认上海车谊佰汽车服务有限公司与上海广衡物业管理有限公司于2016年7月13日签订的《租赁合同》于2017年9月13日解除；二、上海广衡物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海车谊佰汽车服务有限公司装修损失79,730.42元；三、上海广衡物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海车谊佰汽车服务有限公司租赁保证金88,200元、装修保证金10,000元、能耗押金3,000元；四、上海车谊佰汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海广衡物业管理有限公司租金16,270元以及以2.40元/天为标准计算的自2017年8月1日起至实际支付之日止的滞纳金；五、上海车谊佰汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海广衡物业管理有限公司水电费21,332元及滞纳金（滞纳金的计算方式：以10,427.50元为基数、以日万分之五为标准计算的自2017年8月4日起至实际付款之日止的滞纳金；以10,904.50元为基数、以日万分之五为标准计算的自2017年9月3日起至实际付款之日止的滞纳金）；六、驳回上海车谊佰汽车服务有限公司的其余诉讼请求；七、驳回上海广衡物业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15,781.1元，由上海车谊佰汽车服务有限公司负担11,862.5元，由上海广衡物业管理有限公司负担3,918.6元。反诉案件受理费减半收取计2,839.58元，由上海车谊佰汽车服务有限公司负担639元，由上海广衡物业管理有限公司负担2,200.58元。司法鉴定费13,680元，由上海车谊佰汽车服务有限公司负担9,576元，由上海广衡物业管理有限公司负担4,104元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院已经认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方的争议焦点在于：（一）一审确认解除合同的事实及理由是否有误？（二）一审认定解除合同后车谊佰公司损失的数额及确定双方对损失的分担比例是否有误？关于争议焦点（一），本院认为，车谊佰公司行使合同解除权，理由是广衡公司无法提供系争租赁车位产权证致其无法办理营业执照及无法实现租赁目的。对此本院认为，双方签约时，系争租赁车位所在楼幢尚未取得房地产权证，双方在合同中约定“乙方（指车谊佰公司）已明确知晓甲方（指广衡公司）出租的物业规划核定为汽车库使用性质，乙方自行办理相关经营许可（若需），甲方不承担任何责任。”由此可见，车谊佰公司在签约时对系争租赁车位规划核定为汽车库使用性质是明知的，故其对系争租赁车位可能最终无法办理营业执照的风险应有所预估，因此一审法院对车谊佰公司以上述解约理由行使解除权并主张解除函被广衡公司拒绝签收之日即2017年8月20日合同已经解除不予支持并无不当。车谊佰公司称一审认为其无法律依据解除合同不当，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点（二），1.车谊佰公司主张一审确定其损失数额有误。对此本院认为，车谊佰公司所称其开办“车辆美容护理中心”还另有店面、服务标识、产品介绍等设计投入损失、广告宣传投入损失、办公家具和办公用品购置损失、车辆美容所需耗材及人工开支损失、无法继续经营的商誉损失，但对此并未提供确凿证据予以证实，且其中办公家具、办公用品等属于可移动物品，车辆美容所需耗材及人工开支系用于其经营活动，其要求作为解约损失，亦缺乏依据，故一审法院综合实际情况并根据法律规定对车谊佰公司要求将其证据清单所列第5至18项计入其解约损失总额的主张未予支持并无不当。2.车谊佰公司另称一审鉴定结论将洗车位上方吊顶装潢损失列为不确定部分，且一审未将该费用列入其解约损失总额有误。对此本院认为，该部分造价之所以不确定，是因为现场无法看到吊顶，鉴定部门系根据车谊佰公司的描述及现场面积估算，而车位吊顶装修非装修的必须项目，故一审未计入车谊佰公司解约损失总额并无不当。现车谊佰公司称其“洗车位上方不做吊顶是不可能的”，仍缺乏依据，故本院亦难以支持。3.车谊佰公司主张一审确定双方对损失的分担比例有误，判令广衡公司仅承担30%的赔偿责任，比例过低。对此本院认为，广衡公司虽以车谊佰公司未按约支付租金、水电费等为由行使合同约定的单方解除权，但其于2017年9月7日发送的解除合同通知函件未实际送达车谊佰公司，一审系根据双方均有解约意思表示，而广衡公司已于2017年9月14日收回系争租赁车位另行出给租他人的实际情况而确认双方于2017年9月13日解除合同。双方虽在合同中约定“乙方（指车谊佰公司）已明确知晓甲方（指广衡公司）出租的物业规划核定为汽车库使用性质，乙方自行办理相关经营许可（若需），甲方不承担任何责任”，但双方签约时，已明确约定车谊佰公司承租系争租赁车位仅限于汽车美容店用途，而当时系争租赁车位所在的楼宇尚未取得房屋产权证。现根据所查明的事实，系争租赁车位产权登记性质为停车位，其用途只能用于停车，不能用于经营汽车美容，该址也不能办出经营汽车美容的营业执照，故双方在《租赁合同》中约定的车谊佰公司承租系争租赁车位仅限于汽车美容店用途的租赁目的从一开始就无法实现。车谊佰公司在没有看到有关产权证、未了解清楚系争租赁车位是否能办理营业执照的情况下就贸然签约，对解约后果的产生固然应自担一定责任，而广衡公司明知车谊佰公司承租系争租赁车位将用于经营汽车美容，在系争租赁车位所在的楼宇尚未取得房屋产权证、系争租赁车位是否可以实现车谊佰公司经营汽车美容店用途的租赁目的尚无定论的情况下与车谊佰公司签订《租赁合同》，对合同的最终解约以及车谊佰公司有关装修装潢损失的产生亦应承担同等责任。一审法院认为车谊佰公司应承担主要责任，理由和依据并不充分，故本院对双方承担责任的比例予以调整，酌定双方各承担50%的责任，对于一审确定的车谊佰公司的装修损失，广衡公司亦应承担50%的赔偿责任，由此，本院对一审判决第二项主文作相应变更。车谊佰公司在上诉请求中另要求撤销一审判决第四、五项，对此本院认为，车谊佰公司继续使用所承租的部位至广衡公司收回该租赁部位，对于所欠2017年7月和8月的水电费清单均进行了签收，广衡公司自认其于2017年9月1日至13日之间停水停电，但车谊佰公司并无依据证明在此期间已将所承租部位交还广衡公司，故一审判令其按约定标准支付2017年8月份租金、按约定标准的一半支付2017年9月1日至13日所欠租金，并减去代金券价值，支付2017年7月和8月的水电费及上述各项应付费用经调低计算标准的滞纳金，均合法有据，并无不当之处，而车谊佰公司要求撤销一审判决第三、四项主文，并未陈述相应理由及提供相应证据，故本院不予支持。综上所述，车谊佰公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初12247号民事判决第一、三、四、五、六、七项；二、变更上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初12247号民事判决第二项为被上诉人上海广衡物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人上海车谊佰汽车服务有限公司装修损失132,884.04元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币15,781.10元，由上海车谊佰汽车服务有限公司负担10,969.84元，由上海广衡物业管理有限公司负担4,811.26元。反诉案件受理费减半收取计2,839.58元，由上海车谊佰汽车服务有限公司负担639元，由上海广衡物业管理有限公司负担2,200.58元。司法鉴定费13,680元，由上海车谊佰汽车服务有限公司负担6,840元，由上海广衡物业管理有限公司负担6,840元。二审案件受理费人民币13,685.96元，由上诉人上海车谊佰汽车服务有限公司负担10,728.28元，被上诉人上海广衡物业管理有限公司负担2,957.68元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年八月二十六日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……