浙江省宁波市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）浙02行终142号上诉人（原审原告）宁波宁兴云外贸服务有限公司，住所地浙江省宁波市海曙区中山西路138号（14-15）室（暨天宁大厦1603室同址）。法定代表人张磊，董事长。委托代理人王裕发（特别授权代理），浙江王裕发律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宁波市自然资源和规划局（宁波市海洋局、宁波市林业局），住所地浙江省宁波市和济街9号（东部新城民安东路80-108号）。法定代表人孙义为，局长。委托代理人周博生（特别授权代理）。委托代理人张帅（特别授权代理），浙江共业律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）梁永辉，男，1986年11月10日出生，汉族，户籍所在地江西省瑞金市，现住浙江省宁波市鄞州区。被上诉人（原审第三人）付静，女，1989年10月18日出生，汉族，户籍所在地四川省大竹县，现住浙江省宁波市鄞州区。被上诉人（原审第三人）杨小明，男，1968年3月22日出生，汉族，住浙江省象山县。上诉人宁波宁兴云外贸服务有限公司（以下简称宁兴云公司）因诉宁波市自然资源和规划局（宁波市海洋局、宁波市林业局）（以下简称市自规局）不动产行政登记一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2019年12月26日作出的（2019）浙0212行初118号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。2018年1月2日，被上诉人市自规局根据被上诉人梁永辉、付静及杨小明的共同申请，将坐落于浙江省宁波市鄞州区的不动产从被上诉人杨小明转移登记至被上诉人梁永辉、付静名下，并向被上诉人梁永辉、付静颁发浙（2017）宁波市鄞州不动产权第0××6号《不动产权证》（以下简称《不动产权证》）。原审法院经审理认定，2015年12月30日，第三人杨小明与宁波景越置业有限公司签订合同编号为×××26的《商品房买卖合同》，约定杨小明向该公司购买位于宁波市鄞州区××镇××幢××号××期房，合同约定的交房期限为2017年10月30日前。因原告宁兴云公司与第三人杨小明存在债权债务纠纷，原告宁兴云公司以杨小明、杨静盛、宁波星海蓝食品有限公司（以下简称星海蓝公司）为被告向海曙法院提起民事诉讼，在该案的审理过程中，原告向宁波市海曙区人民法院（以下简称海曙法院）提出对杨小明、杨静盛、星海蓝公司进行财产保全的申请。为此，海曙法院于2017年11月14日作出（2017）浙0203民初4503号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人星海蓝公司、杨静盛、杨小明685140.79元银行存款或者查封其他等值财产。2017年11月16日，海曙法院向宁波市鄞州区房屋管理中心（以下简称房管中心）发出《协助执行通知书稿》，要求其协助执行下列事项：查封杨小明位于宁波市鄞州区××镇××幢××室的房地产（商品房买卖合同编号：×××26），查封期限为三年。同日，房管中心向海曙法院出具《协助执行通知书（回执）》，载明已按协助执行通知书的要求，已执行下列项目：查封被申请人杨小明位于宁波市××镇××幢××室的房地产（商品房买卖合同编号：×××26），查封期限为三年。2017年11月17日，海曙法院向原告发出《财产保全告知书》，告知已查封被申请人杨小明名下位于宁波市鄞州区××镇××幢××室的房地产（查封期限为三年）。该起民事案件审结后，海曙法院根据原告宁兴云公司的申请对该案进行强制执行，在执行过程中，发现上述房产已于2017年12月21日从第三人杨小明转移登记至第三人梁永辉、付静名下，且第三人梁永辉、付静已领取了该房屋的《不动产权证》。为此，原告向该院提起诉讼，要求撤销被告向第三人梁永辉、付静颁发《不动产权证》的行政行为。另查明：2017年5月30日，第三人杨小明（甲方）、第三人梁永辉和付静（乙方）、宁波市爱之家房产经纪有限公司（丙方）签订《存量房屋买卖中介合同》，双方约定涉案房屋从作价138万元出售给第三人梁永辉和付静，在本合同签订之日，乙方即付购房定金10万元交于甲方；乙方于2017年12月13日前支付房款46万元，乙方同意此款先用于甲方还款，甲方房产证做出交于甲方；剩余82万元由乙方在2018年1月15日前向丙方提供有效按揭资料，并委托丙方办理银行商业按揭。2017年5月31日，第三人梁永辉、付静向第三人杨小明支付购房定金10万元。而在海曙法院于2017年11月16日向房管中心发出《协助执行通知书稿》前，涉案房屋已于2017年10月10日办理了首次登记，登记于宁波景越置业有限公司名下，不动产权证号为浙（2017）宁波市鄞州不动产权证第0620128号。2017年12月13日，第三人杨小明取得该房屋的不动产权证，编号为浙（2017）宁波市鄞州不动产权证第0××9号。同日，第三人杨小明收取第三人梁永辉、付静支付的购房首付款46万元。双方于2017年12月21日向被告市自规局申请办理涉案房屋的转移登记手续，并向被告提交了《不动产登记申请书》、《存量房屋买卖合同》、浙（2017）宁波市鄞州不动产权证第0××9号不动产权证、购房发票、完税凭证等材料，经对三第三人进行询问后，被告于同日办理了该房屋的转移登记手续，并于2018年1月2日向第三人梁永辉、付静颁发了《不动产权证》。此后，第三人梁永辉、付静办理了涉案房屋的按揭抵押贷款手续，贷款金额82万元亦发放至杨小明的银行账户，现由第三人梁永辉、付静归还银行按揭款。又查明：《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，为落实该条例的相关规定，2015年9月29日，宁波市机构编制委员会发布甬编〔2015〕58号《关于整合不动产登记职责的通知》，其中关于房产交易与登记界限划分部分明确“房屋交易（含预售合同、网签备案等）仍由市住建委负责，其结果应与不动产登记机构实时共享。房屋登记（含测绘成果备案、申请、受理、审核、登簿、颁发证书、档案管理）由市国土资源局负责。与此相对应，因交易产生的信访、行政复议、行政诉讼、争议纠纷调处等工作由市住建委负责；因不动产登记产生的信访、行政复议、行政诉讼、争议纠纷调处等工作由市国土资源局负责”。2015年10月23日，原宁波市国土资源局下属宁波市不动产登记服务中心正式挂牌成立。此外，2019年1月因机构改革原宁波市国土资源局相关职责划归新组建的市自规局。原审法院认为，首先，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的”。海曙法院根据原告宁兴云公司在民事诉讼过程中提出的财产保全申请，作出对第三人杨小明名下的财产实施保全的裁定，且因第三人杨小明所购买的房屋为期房，在裁定作出时尚未登记至杨小明名下，故向房管中心发出协助执行通知书，且此后告知原告已对涉案房地产进行了查封，符合上述法条中第（三）项所规定的情形，故原告主体适格。其次，《不动产登记暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”该条例第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。而宁波市机构编制委员会于2015年9月29日发布的《关于整合不动产登记职责的通知》（甬编〔2015〕58号）亦明确房屋登记职能由市国土资源局负责，此后，原宁波市国土资源局的职能又划归被告市自规局，故被告具有作出被诉不动产转移登记的法定职责。最后，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”。三第三人作为买卖合同的双方共同向被告市自规局提出不动产转移登记申请，并向被告提交了三第三人的身份证明、浙（2017）宁波市鄞州不动产权证第0××9号不动产权证、业已经过房管中心备案的《存量房屋买卖合同》、购房发票、完税凭证等材料，申请材料符合《不动产登记暂行条例》第十六条以及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定。在程序方面，被告市自规局于2017年12月21日受理三第三人的不动产转移登记申请后，对申请材料进行了查验，并对三第三人进行了询问后作出被诉转移登记行为，并于2018年1月2日向第三人梁永辉、付静核发不动产权属证书，程序亦符合《不动产登记暂行条例》第二十条、第二十一条的规定。且就三第三人间的买卖合同关系而言，双方之间所确定的交易价格较为合理，第三人梁永辉、付静亦按约支付了全额购房款。在无证据证明第三人梁永辉、付静与第三人杨小明存在恶意串通等违法行为情况，或双方买卖合同存在其他无效、可撤销的情形下，认定被告市自规局所作的被诉转移登记行为认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。而原告宁兴云公司在起诉时称涉案房地产已被海曙法院查封，故被告所作的转移登记行为无效。对此，该院认为，因《不动产登记暂行条例实施细则》第九十条规定“人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：（一）人民法院工作人员的工作证；（二）协助执行通知书；（三）其他必要材料。”据此，人民法院所作的查封登记一般应向不动产登记机构提出。被告市自规局与宁波市鄞州区住房和城乡建设局（以下简称鄞州住建局）为不同的行政主体，两者间的行政职能亦存在差异，且根据宁波市机构编制委员会于2015年9月29日发布的《关于整合不动产登记职责的通知》（甬编〔2015〕58号）可知，在海曙法院于2017年11月16日发出协助执行通知书时，市自规局与鄞州住建局的行政职能已有清晰划分，即房屋登记职能由原宁波市国土资源局（现市自规局）行使，房屋交易（含预售合同、网签备案等）仍由鄞州住建局负责。尽管海曙法院向鄞州住建局下属房管中心发送过协助执行通知书，房管中心亦向海曙法院回复已协助办理以下事项：“查封被申请人杨小明位于宁波市××镇××幢××室的房地产（商品房买卖合同编号：×××26），查封期限为三年。”经该院调查，房管中心解释称其所协助海曙法院的查封对象仅为第三人杨小明与宁波景越置业有限公司所签订的合同编号为×××26的《商品房买卖合同》，对于不动产登记的查封仍需要到被告市自规局下属不动产登记中心办理，该解释亦能与上述甬编〔2015〕58号文件的内容相吻合。此外，涉案房地产于海曙法院向房管中心发出协助执行通知书之前已办理了首次登记，即于2017年10月10日登记于宁波景越置业有限公司名下，后于2017年12月13日转移登记至第三人杨小明名下，其中均未有司法机关设定过查封登记，在此情形下，被告根据三第三人的申请，将涉案不动产转移登记至第三人梁永辉、付静名下并无不当。综上，原告宁兴云公司要求撤销被告市自规局向第三人梁永辉、付静核发《不动产权证》的行政行为的诉讼请求不能成立，不予支持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告宁兴云公司要求撤销被告颁发给第三人梁永辉、付静《不动产权证》行政行为的诉讼请求。上诉人宁兴云公司上诉称：一、人民法院查封的财产被转卖，无论被上诉人梁永辉、付静和杨小明间的交易价格是否合理均不适用善意取得，其买卖合同无效。二、海曙法院向房管中心送达协助执行通知书对涉案房屋进行的是预查封，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定，该预查封登记自动转为查封登记。被上诉人市自规局与房管中心内部之间未能及时将涉案房屋已经被预查封的信息互相告知，也未在转移登记之前向房管中心进行核查，存在明显过错。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人市自规局辩称，原审判决事实查明清楚，适用法律正确。被上诉人市自规局作出被诉转移登记行政行为，事实查明清楚，办理程序合法。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人梁永辉、付静未作书面答辩，在审理时辩称，购买的房屋属于善意取得，且登记时并无查封。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人杨小明未作答辩。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，自2015年9月29日起，宁波市的不动产登记职责由原宁波市国土资源局（现市自规局）负责。且根据现有证据证明，海曙法院仅向鄞州住建局的下属单位房管中心送达协助执行通知，而未向原宁波市国土资源局或其下属单位不动产登记中心送达协助执行通知，且原宁波市国土资源局与鄞州住建局系不同的行政主体，故海曙法院并未向登记机构通知采取强制执行措施的情况。也无证据证明登记机构工作人员与债务人存在恶意串通，故上诉人的起诉不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第三项和第四项的规定。但基于海曙法院根据上诉人宁兴云公司在民事诉讼过程中提出的财产保全申请，作出对被上诉人杨小明名下的财产实施保全的裁定，且告知上诉人已对涉案房地产进行了查封。从一般认知出发，上诉人出于对法院的信任，认为对涉案房屋已经采取强制措施并通知登记机构，可从宽认定其对被诉登记行为具有初步的利害关系，上诉人具有原告主体资格。根据查明的事实，涉案房地产于海曙法院向房管中心发出协助执行通知书之前，已于2017年10月10日登记在宁波景越置业有限公司名下，故完全具备到不动产登记机构办理预查封的条件。而海曙法院虽作出查封裁定，但并未向不动产登记机构通知采取强制执行措施的情况，且并无相关法律规定不动产登记机构在办理相关登记时有向其他行政机关或组织核实信息的职责。故上诉人认为涉案房地产已经被查封或预查封的事实以及不动产登记机关存在未经核实信息过错的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据《不动产登记暂行条例》（2014年）第十四条第一款和第十六条第一款的规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，并提交法定材料和对申请材料的真实性负责。本案中，三被上诉人作为买卖合同的双方共同向原宁波市国土资源局的不动产登记中心提出不动产转移登记申请，并提交了符合《不动产登记暂行条例》（2014年）第十六条第一款以及《不动产登记暂行条例实施细则》（2016年）第三十八条规定的材料。原宁波市国土资源局于2017年12月21日受理三被上诉人的不动产转移登记申请后，查实涉案房地产未有司法机关设定过查封登记的情形下，对申请材料进行了查验，并对三被上诉人进行了询问后作出被诉转移登记行为，并于2018年1月2日向被上诉人梁永辉、付静核发不动产权属证书，相关事实清楚，程序亦符合《不动产登记暂行条例》第二十条、第二十一条的规定。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。上诉人上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人宁波宁兴云外贸服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈碧儿审判员  谭星光审判员  秦 峰二〇二〇年八月十三日书记员  王 鸿附本案适用的法律、法规及规范性文件：一、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：……（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。三、《不动产登记暂行条例》（2014年）第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。……第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。……第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。三、《不动产登记暂行条例实施细则》（2016年）第三十八条申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。