甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2020）甘10民终837号上诉人（原审原告、反诉被告）：李某，正宁县人。上诉人（原审被告、反诉原告）：任某，住正宁县。上诉人李某与任某房屋租赁合同纠纷一案，不服正宁县人民法院（2020）甘1025民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某、任某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某上诉请求：撤销正宁县人民法院作出的（2020）甘1025民初542号民事判决，并发回重审或改判支持上诉人一审诉请。2、一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院部分事实认定错误。上诉人与被上诉人于2020年4月6日协商一致解除《租房合同》，上诉人腾房后，双方又于2020年4月7日就租赁物等交接签订了《交接清单》，冰箱等亦是经过被上诉人的允许暂存。上诉人认为双方即已解除合同，被上诉人理应即可退还房租，但被上诉人却在上诉人腾房后提出以租赁物再次出租作为退付租费为前提，上诉人未同意。基于此，上诉人便于2020年4月7日向正宁县人民法院提起诉讼。一审法院对于上述事实仅认定了被上诉人的单方意思表示，而未载明上诉人之所以起诉的缘由，由此导致判决结果错误。二、一审法院适用《合同法》第45条，显属法律适用错误。根据《合同法》第93条的规定，上诉人与被上诉人协商一致解除合同，合同的权利义务终止。被上诉人理应根据诚实信用原则退还上诉人剩余租赁费20137元(70000元／天：365天X105天），并根据不可抗力因素免除上诉人2个月的房屋租赁费。但事实上，上诉人之所以在一审时仅主张被上诉人返还15000元租赁费，是因为上诉人主动扣减了本不应由上诉人负担的5000元违约金，而被上诉人仍不给付，其行为显然至法律于枉然，请求二审法院予以查明。任某上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人所有请求。1．违约金5000元，2.恢复原貌所需费用24330元，3．一、二审诉讼及其它所有费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人10000元转让关俊才早餐店，被上诉人和上诉人又重新签订房屋租赁合同，即2019年7月20日至2020年7月20日，被上诉人将房费直接交给关俊才，没有直接交到上诉人，因关俊才之前就将房费交给了上诉人。合同第七条明确约定：“合同期满后，乙方恢复原貌，完整交给甲方”。合同第八条又约定，若有一方违约，给对方付违约金5000元，而被上诉人本合同未到期，由于生意不好和疫情提前退房。上诉人表示同意，主动承诺待被上诉人房子租出后退房费。但是被上诉人，在上诉人不在家的时候、在上诉人还没验收房子的情况下，于2020年4月6日把钥匙甩到上诉人家中，当时上诉人老婆在家，被上诉人根本没有叫上诉人验收房子，也没有直接把钥匙直接交到上诉人手中，被上诉人至今还占着上诉人的房子，这能说是把房子交了吗？奇怪的是4月7日短短一夜时间，上诉人就收到被上诉人的起诉状，而且被上诉人至今还有部分大型设备占着上诉人的房子，迫使上诉人的房子至今租不出去，也不知道被上诉人准备把上诉人的房子占到何时才能交房子呢？真是不可预测。李某向一审法院诉讼请求：1.判令任某返还李某房屋租赁费15000元；2.诉讼费用由任某承担。任某向一审法院反诉请求：1.反诉任某支付反诉李某违约金5000元；2.一切诉讼费用由反诉任某承担；3.反诉任某支付反诉李某恢复原貌共计19330元：（1）改变原房子部分结构恢复原貌需资金500元；（2）损坏通风道恢复原貌需资金500元；（3）油烟熏黑房子墙壁、屋顶等需资金5000元；（4）用换气扇将自己操作间的油、烟、气排放到后面三层楼的公用楼梯道，污染三层楼楼道恢复原貌需资金10000元；（5）损坏玻璃门把手，更换需资金50元；（6）清除玻璃门上的字、画、污染物等需资金100元；（7）原有智能水表改换成数字水表需资金480元，工时费50元；（8）原来的拖把池子、洗手池子现在没有了，连买带安装需资金300元；（9）部分电路损坏，整理线路需资金1000元。一审法院认定事实：2019年7月20日任某和关俊才签订了房屋租赁合同，租赁期限一年，租赁费70000元，关俊才向任某交纳租赁费70000元，准备经营餐饮业，但关俊才因病未经营，随后李某和关俊才达成转租协议，李某给付关俊才转让费10000元，租赁费70000元，8月8日李某的阳光早餐店开始营业，后来李某为了办理营业执照，同年8月15日李某、任某及关俊才三人协商，任某和关俊才解除了房屋租赁合同，并和李某重新签订了房屋租赁合同，但任某未向关俊才退付租赁费，李某亦再未向任某交纳租赁费，李某经营餐馆到2020年1月20日因过春节李某歇业，春节后因“新冠疫情”爆发，李某未营业，3月18日李某开始营业，到同年4月6日李某因生意萧条，和任某协商解除合同，当天原、任某一同对租赁物进行了查看，李某于当天下午搬完租赁物内东西，剩余四开门冰箱一个、甲醇灶一个、油烟机罩子一个存放于租赁物内，对于租赁费任某承诺在租赁物出租后向李某退付，但4月7日李某在任某未在家的情况下将房子钥匙交给任某之妻，随后提起诉讼。另查明,涉案租赁物至一审审理结束未出租。一审法院认为：李某、任某签订的房屋租赁合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。李某在经营餐馆期间，因生意萧条和任某协商解除合同，李某于4月7日将租赁物钥匙交给任某之妻，应当视为租赁物交付，李某、任某之间的租赁合同解除，但租赁费的退付任某附条件即在租赁物出租后，任某向李某退付租赁费，但本案中该条件未成就，故李某要求任某退付租赁费的请求不予支持；任某的反诉请求，因原、任某协商解除合同时任某查看了租赁物，同时任某亦未提交证据支持其反诉请求，故对任某的反诉请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、驳回李某的诉讼请求；二、驳回任某的全部反诉请求。案件受理费170元，减半收取计85元，由李某负担；反诉案件受理费400元，减半收取计200元，由任某负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李某提交原所租房屋状况照片六张，用于证明：任某2020年5月25日其原租赁房屋另租给他人。任某提交其与马某磊《租赁合同》一份，用于证明：其于2020年6月1日才将该房屋另租。任某对李某提交照片的真实性无异议，但称实际租赁费起算时间为2020年6月1日。李某对任某提交的《租赁合同》所载租赁时间的真实性不认可。本院认证认为：双方当事人对任某将争议房屋另租他人的事实无异议，对租赁费起算时间有争议，但争议不大，任某提交《租赁合同》，对任某将争议房屋另租赁的时间以该合同为准。一审法院认定的事实当事人无异议，二审予以认定。二审另查明:2020年6月1日任某将争议房屋另租赁。本院认为，李某承接关俊才租赁任某房屋，后李某与任某自愿协商解除租赁合同，李某2020年4月7日交回房屋，因此双方不存在相互赔偿违约金的问题。双方另协议，待任某将房屋转租后，退还李某租赁费，此事实双方无异议。2020年6月1日任某将房屋另租赁给他人，原合同约定年70000元，2020年6月1日至2020年7月20日至49天，按照双方约定及任某另租赁的事实，任某应当退还该期间李某房屋租赁费9397元（70000元÷365×49天=9397元）。李某2020年4月7日将房屋交还至6月1日前，房屋空置，但租赁费实际由李某承担，是否应由任某退还租赁费，双方无约定，李某请求任某退还该期间租赁费的请求不予支持。任某已将房屋另租赁，其要求李某恢复房屋恢复原貌李某已无必要，且不符合情理。李某交还房屋时，任某对房屋状况及是否改动或者损伤等未提出异议，且李某的租赁也并未影响任某后另租，任某也无证据证明李某对原租赁房屋有损伤，任某要求李某赔偿其损失不能成立。综上所述，李某的上诉理由部分成立，应予以支持。任某的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持正宁县人民法院（2020）甘1025民初542号民事判决判决第二项（即维持：驳回任某的全部反诉请求）；。二、变更正宁县人民法院（2020）甘1025民初542号民事判决判决第一项为：任某退还李某房屋租赁费9397元。限本判决生效后10日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回任某的其他诉讼请求。一审案件受理费170元，减半收取计85元，由李某负担；反诉案件受理费400元，减半收取计200元，由任某负担。二审案件受理费170元，由李某负担；反诉案件受理费400元，由任某负担。本判决为终审判决。审判长 张责逆审判员 樊 欣审判员 常雪峰二○二○年八月十二日书记员 王博文