四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11100号 上诉人（原审原告、案外人）：张玉龙，男，1985年9月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。 委托诉讼代理人：马学军，宁夏众和众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区石嘴山市石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼二层）。 法定代表人：张航孝，职务不详。 上诉人张玉龙因与被上诉人中铁信托有限责任公司（以下简称中铁公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初2182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。 张玉龙上诉请求：撤销一审判决并依法改判停止对位于宁夏石嘴山市大武口区（以下简称案涉房屋）的执行。事实及理由：（1）2015年11月29日，张玉龙与潘犇签订《存量房买卖合同》购买了江峰公司抵偿给潘犇的案涉房屋，《存量房买卖合同》签订后，张玉龙与潘犇随即向江峰公司送达了《转让证明》，并由张玉龙和江峰公司签订商品房买卖合同，张玉龙取得案涉房屋发生于法院查封之前，一审法院认定签订买卖合同日期晚于查封日期错误。（2）中铁公司与江峰公司真实法律关系是借贷关系，并非房屋买卖关系，系名为买卖实为借贷的情形，双方买卖合同应当认定为无效，中铁公司对案涉房屋不享有物权期待权。案涉房屋备案在中铁公司名下系中铁公司为保障其债权不会落空而恶意将未实际购买的房屋进行备案，张玉龙对此不知情，且导致张玉龙无法进行备案，不能归于张玉龙的原因。（3）张玉龙已提交的证据足以证明张玉龙已经签订了合法有效的书面买卖合同，并已经实际入住，名下无其他可供居住的房屋，未办理产权登记非因张玉龙的原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的规定，张玉龙对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。 中铁公司辩称，张玉龙要求停止执行案涉房屋的依据不充分。（1）江峰公司与中铁公司已经于2013年签订了《商品房买卖合同》并办理了合同备案，将案涉房屋备案登记在中铁公司名下。案涉房屋现登记在中铁公司名下，并非被执行人江峰公司名下，不适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定。（2）张玉龙与江峰公司的合同签订的房价为110万元，但张玉龙只有将55万房款支付给潘犇的转账凭证，另外55万元房款是否支付不清楚；江峰公司没有履行会议纪要的约定，将房屋顶账或出售时没有告知中铁公司，也没有将房款的60%支付给中铁公司；张玉龙在查封前也未与江峰公司签订合法有效的买卖合同，没有办理合同备案，并且，张玉龙购买案涉房屋应该是在查封之后。（3）潘犇是江峰公司法定代表人张航孝的亲戚，江峰公司的工程部和浙江国本建设有限公司项目部均由张航孝及其亲戚控制，对江峰公司与潘犇之间的以房抵债不予认可。（4）潘犇明知案涉房屋已经备案给了中铁公司，仍然以房抵债，潘犇主观上是故意侵害中铁公司的利益；并且，对于已经备案在中铁公司名下的房屋，作为买受人有义务了解该情况，张玉龙购买已经备案到中铁公司名下的房屋，其本人有重大过错。 江峰公司未发表答辩意见。 张玉龙向一审法院提出诉讼请求：请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区案涉房屋的执行。 一审法院认定事实：2013年1月，中铁公司与宁夏国晟贸易有限公司（以下简称国晟公司）签订借款合同，约定国晟公司向中铁公司借款10000万元，借款期限18个月；同时，担保人张航孝与中铁公司签订《最高额保证合同》，由张航孝对前述借款本息承担连带保证责任。借款到期后，国晟公司逾期未偿还借款本息，经出借人、借款人、担保人三方协商后签订了《流动资金借款合同及担保补充协议》，中铁公司同意借款展期6个月，同时增加了江峰公司对国晟公司向中铁公司借款所产生的债务承担连带保证责任。2015年12月，中铁公司申请诉前财产保全，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保第264-1号和（2015）成执保第265-1号执行裁定，查封江峰公司开发的星海时代花园545套房屋（其中包括了案涉房屋），该查封于2015年12月17日实施。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号和（2016）川01民初121号民事判决，两案判决国晟公司需向中铁公司归还本金共10000万元，并支付相应利息；江峰公司、张航孝对国晟公司的前述债务承担连带还款责任。判决生效后，国晟公司逾期未履行债务，中铁公司申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行。在执行过程中，张玉龙向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年4月26日作出了（2019）川0180执恢44号执行裁定，驳回了张玉龙的异议请求，并于2019年5月5日向张玉龙送达了该执行裁定书，张玉龙于2019年5月20日向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院依法受理并立案。 2015年5月10日，江峰公司工程部出具《星海时代花园一期国本项目部（潘犇）抵房情况说明》，载明“星海时代花园一期国本建设项目部（潘犇）此项合约总价款内人民币110万元，工程款抵顶由甲方开发的星海时代花园16-3#别墅，房型、位置由乙方自选。” 潘犇委托中介机构大武口区乐园房屋信息部对外销售案涉房屋，乐园房屋信息部在网上将该房屋出售信息予以公开。张玉龙经过乐园房屋信息部，与潘犇签订了《存量房买卖合同》，合同复印件载明：“卖方（甲方）潘犇，买方（乙方）张玉龙，房地产地址：大武口区，第二条付款1.甲乙双方选择自行交割房款签订本合同时，乙方向甲方支付5万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照下列第2种方式按期付款：……（2）分期付款：第一期，乙方应于2016年1月31日前向甲方支付房款50万元；第二期，乙方应于2016年3月31日前支付房款25万元”。该《存量房买卖合同》的签订时间栏为空白。2015年11月29日，张玉龙向潘犇转账5万元。2016年2月3日，张玉龙向潘犇转账50万元。潘犇在一审庭审中陈述，潘犇以总价85万元将案涉房屋卖给张玉龙，张玉龙已将全部房款支付给了潘犇。 潘犇和张玉龙向江峰公司出具《转让证明》，载明“本人潘犇，自愿将公司名下的星海时代花园小区16号楼03室，房屋单价为5799.24元/㎡，面积为189.68㎡，总价110万元，转让给张玉龙。若本人和受让人因该房屋发生的一切相关责任，与江峰公司无关，由本人和张玉龙承担。转让人潘犇，受让人张玉龙。”该《转让证明》没有落款签署时间。江峰公司与张玉龙签订了《石嘴山市商品房买卖合同》，出卖人江峰公司，买受人张玉龙，房屋坐落：星海时代花园16幢03室，建筑面积189.68㎡,总价款110万元。该合同签订时间处为空白。 2016年2月3日，张玉龙向江峰公司缴纳了案涉房屋门牌号××元、2个月采暖费1442元，房屋专项维修基金1897元。张玉龙领取了案涉房屋的门牌号证。张玉龙接房后，对案涉房屋进行了装修并入住。 2016年3月29日，江峰公司向张玉龙开具了销售不动产统一发票，载明：销售的不动产楼牌号为星海时代花园16-03号，金额为100万元。2016年4月29日，江峰公司再次向张玉龙开具了销售不动产统一发票，载明：销售的不动产楼牌号为星海时代花园16-03号，金额为10万元。 2018年7月10日，张玉龙向石嘴山市宜禾物业缴纳了2016年6月至2018年12月的物业费和已产生的水电费。 一审另查明，案涉房屋仍登记在江峰公司名下。 2013年，为保障中铁公司的债权的实现，中铁公司在与国晟公司签订借款合同时，江峰公司与中铁公司签订了商品房买卖合同，将案涉房屋出售给中铁公司，并办理了合同备案，但没有办理预告登记和抵押登记。 一审法院认定上述事实，采信了当事人的陈述、（2016）川01民初120号民事判决书、（2016）川01民初121号民事判决书、续查封清单、（2019）川0180执异44号执行裁定书、《星海时代花园一期国本建设项目部（潘犇）抵顶房情况说明》《转让证明》、大武口区乐园房屋信息部《营业执照》复印件及案涉房屋出售信息、《存量房买卖合同》复印件、张玉龙与江峰公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》、张玉龙银行转账《业务凭证/客户回单》、《销售不动产统一发票》2张、江峰公司收据3张、案涉房屋门牌号证、石嘴山市宜禾物业公司收据2张、中铁公司与江峰公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》（备案合同）、《不动产登记信息》等证据。 一审法院认为，由于案涉房屋现仍登记在被执行人江峰公司的名下，江峰公司也是星海时代花园房产的开发商，案外人只要符合《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条的全部规定，即可享有足以排除强制执行的民事权益。在案外执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。从张玉龙提交的证据看，张玉龙于2016年2月3日领取星海时代花园门牌号证，于2018年7月10日缴纳了2016年6月至2018年12月的物管费，其证据显示张玉龙占有房屋的最早时间应为2016年2月3日，晚于查封时间，因此张玉龙不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项在查封之前已合法占有房屋的规定。虽张玉龙已入住案涉房屋，但张玉龙没有提交其在石嘴山市没有其他用于居住的房屋的证明，因此，张玉龙不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。 综上所述，张玉龙提交的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对张玉龙提出的停止对案涉房屋的执行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回张玉龙的诉讼请求。一审案件受理费14700元，由张玉龙负担。 二审查明的事实和采信的证据与一审查明的事实和采信证据一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人主张，本案二审争议的焦点为：张玉龙对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。对争议焦点，本院论述如下： 关于能否排除强制执行问题。案涉房屋登记在被执行人江峰公司名下，案外人主张排除强制执行需满足《执行异议和复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”或第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的构成要件。《执行异议和复议规定》第二十八条第一项、第二十九条第一项中的“查封之前”系法院对执行标的采取查封措施的日期之前，“签订合法有效的书面买卖合同”系执行标的的登记权利人即被执行人与不动产买受人或商品房消费者之间订立的要式合同。本院认为，张玉龙主张在查封前签订书面买卖合同的证据不足。一方面，虽然张玉龙与潘犇签订《存量房买卖合同》的日期早于查封日期，但潘犇并非执行标的的所有人，张玉龙与潘犇签订《存量房买卖合同》的日期不能作为《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条签订书面买卖合同的日期。另一方面，张玉龙与江峰公司签订《石嘴山市商品房买卖合同》无落款日期，《转让证明》上也不能证明该房屋买卖合同形成于法院查封之前，其他由江峰公司出具的收据、发票、门牌登记等时间均在查封日期之后。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”张玉龙提交的证据不足以证明其与江峰公司签订房屋书面买卖合同的日期早于查封的日期，应当承担举证不能的不利后果。 因不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项、第二十九条第一项规定的在法院查封前签订合法有效书面买卖合同的情形，张玉龙上诉主张排除的案涉房屋的执行，于法无据，本院不予支持。 综上所述，张玉龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14700元，由张玉龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  童庆勇 审判员  罗健文 审判员  谢 剑 二〇二〇年八月二十一日 书记员  张 霞 书记员  李 薇