上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初30624号原告：李雨朋，男，1971年3月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴蒙跃，上海勤周律师事务所律师。委托诉讼代理人：张清涛，上海勤周律师事务所律师。被告：刘劲，男，1973年2月15日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：徐传富，上海金钻律师事务所律师。原告李雨朋与被告刘劲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告李雨朋的委托诉讼代理人吴蒙跃，被告刘劲的委托诉讼代理人徐传富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李雨朋向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告押金人民币(以下币种同)40,314元；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年5月29日，原、被告签订《房屋合作租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区上南路XXX号-2一层房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告，租赁期限为2019年6月10日至2021年12月31日，月租金为20,157元，租赁保证金为40,314元。合同签订后，经原、被告与原承租人协商一致，原承租人已支付被告的押金变更为原告向被告支付的押金(租赁保证金)，且被告于合同签订当日向原告出具了40,314元的押金收据，原告另向被告支付租金至2020年3月10日。2020年1月24日，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。因受新冠疫情影响无法正常营业，2020年2月22日，原告与被告协商解除双方之间的租赁合同，经过协商，原、被告之间的租赁合同于2020年3月10日解除，原告于当日返还了涉案房屋，但被告明确表示押金不予返还。上海市高级人民法院课题组于2020年2月17日发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答(二)》中明确将新冠肺炎的发生认定属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。原告认为其承租涉案房屋的用途为经营餐饮，受疫情影响，原告无法正常经营，合同目的无法实现。租赁合同第八条约定双方均可解除合同，互不承担违约责任，且疫情发生后，原告以口头或电话方式向被告主张减免疫情期间的租金，但被告予以拒绝，故原告无奈才提前解除合同，根据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七规定，被告理应返还原告押金，为维护原告合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。刘劲辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：1.租赁合同第七条第3款约定了提前解除合同押金不退，原告提前解除合同，被告理应没收押金。为了避免损失进一步扩大，被告同意解除合同，愿意收回涉案房屋，但不免除原告的违约责任。2.租赁合同第八条的适用条件为不可抗力导致无法使用涉案房屋，但疫情并未导致涉案房屋不能使用，原告从未提出减免租金，而是直接解除合同，且解除合同并非因为疫情，而是无法继续经营下去。3.在双方协商过程中，被告也明确告知押金不予退还，也表示过可以考虑减免租金，但原告还是坚持提前解除合同，返还涉案房屋。4.原告提前解除合同后，涉案房屋三个月未租出去，被告损失了三个月租金。本院经审理认定事实如下：被告系涉案房屋的权利人。2019年5月29日，以被告为出租方(甲方)，原告为承租方(乙方)签订《房屋合作租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给原告使用，租赁期限为2019年6月10日至2021年12月31日，月租金为20,157元，从2020年3月10日起月租金上涨百分之三，以后每年月租金比上年上涨百分之三，租金三个月一付，乙方首期应付款项(租金和租赁保证金等)应于本合同签订之日起三日内支付到账，以后每次应提前7日前向甲方支付租金。租赁保证金为40,314元。合同第七条第3款约定“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方没收乙方的租赁保证金及相应损失。”合同第八条约定“若租赁房屋因不可抗力因素(战争、地震、自然灾害、市政动迁等)导致无法继续使用，双方均有权提前终止合同，互不承担违约责任。租赁期间，若因不可抗力的因素导致租赁房屋不能使用，乙方须立即书面通知甲方。”租赁合同尾部出租方由被告受托人何某某代被告签名署期，承租方由原告签名署期。租赁合同签订后，原告开始使用涉案房屋。2020年3月10日，原告将涉案房屋返还被告，解除了双方之间的租赁合同，并付清了使用期间的租金。因原告认为原、被告提前解除租赁合同的原因为不可抗力，被告理应返还原告押金，然被告予以拒绝，故原告诉至本院，要求判如所请。另查明，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将近期新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市将本市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。审理中，1.原告提供《店铺转让合同》及收条各一份，证明原告与涉案房屋的原承租人陈燕泉于2019年5月30日就涉案房屋签订《店铺转让合同》，约定转让费为173,000元，其中包含原承租人押金40,314元，陈燕泉于当日向原告出具了转让费收条。经质证，被告表示对该组证据的真实性无异议，确认收到押金40,314元，但认为与本案无关，当时原告从案外人处某让涉案房屋的时候，被告也曾告知，如果不善于经营的话，不要接手，因为转让费和租金都挺高。因被告对真实性不持异议，本院对《店铺转让合同》及收条的真实性予以确认。2.原告提交其分别与案外人何某某(即被告受托人)、被告合伙人“威哥”的微信聊天记录截屏打印件一组(以下简称微信聊天记录)，涉及时间为2020年2月22日、2020年3月8日、2020年3月9日，证明原、被告双方于2020年3月10日解除了租赁合同，原告也将涉案房屋腾空并将钥匙返还被告，但被告拒绝返还押金的事实，在聊天记录中原告明确表示因为天灾原因导致合同解除。经质证，被告表示对该组证据的真实性无异议，在聊天记录中被告明确告知押金不予退还，但原告还是坚持解除合同。另外，原告所称天灾原因不正确，原告租赁涉案房屋不久就经营不好，并非因疫情原因才导致经营不好。因被告对真实性不持异议，本院对微信聊天记录的真实性予以确认。3.原、被告双方确认涉案房屋已于2020年3月10日交接，被告表示已于2020年6月16日将涉案房屋另行出租。4.关于合同解除后需要本院处理的其余事项。原告表示其过完春节，物业即将涉案房屋封锁，不允许营业。自2020年2月起直至原告搬离涉案房屋之日止，原告没有进行过经营，没有任何营业额收入，搬离涉案房屋时系直接撕掉封条办理的交接，故请求法院减免疫情期间的租金，原告认为减免数额为押金的一半，具体数额由法院酌定。对此，被告表示不同意减免，认为原告解除合同系本身经营不下去，非疫情原因，确认涉案房屋存在封锁的情况，但据其了解，2020年2月底就可以撕掉封条重新经营了，但客户确实很少。另，双方协商解除合同时明确了押金不予返还，且被告损失大于三个月租金，押金不足以弥补损失。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋合作租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。原告起诉要求被告按照租赁合同关于不可抗力的约定返还押金。被告辩称双方解除合同系因原告经营不善故不同意返还押金。根据庭审查明的事实，本案租赁合同约定，在被告没有违反合同的情况下提前解除合同，视为原告违约，被告有权没收原告的租赁保证金及相应损失。租赁合同又约定，若租赁房屋因不可抗力因素(战争、地震、自然灾害、市政动迁等)导致无法继续使用，双方均有权提前终止合同，互不承担违约责任。租赁期间，若因不可抗力的因素导致租赁房屋不能使用，原告须立即书面通知被告。原告承租涉案房屋用于经营餐饮，在疫情期间确受到新冠疫情的影响，但并未达到双方约定的房屋无法使用的程度，在被告方强调押金不予退还的情况下即于2020年3月10日将涉案房屋返还了被告，原告不能仅因新冠疫情影响其餐饮生意即单方解除合同。现原告提前解除了租赁合同，已构成违约，被告可以按照合同约定不予返还押金，故对于原告要求被告返还押金的诉讼请求，本院不予支持。原告承租涉案房屋用于经营餐饮，考虑新冠肺炎疫情对餐饮行业的影响，本院酌情减免原告租金15,000元，该款由被告返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告刘劲于本判决生效之日起十日内返还原告李雨朋租金15,000元；二、驳回原告李雨朋其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费807元，减半收取计403.50元，由原告李雨朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年八月六日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。