河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1943号上诉人（原审原告）：王奇文，男，1991年3月5日出生，汉族，住河南省焦作市马村区。被上诉人（原审被告）：焦作鸿运置业有限公司。住所地：河南省焦作市马村区人民路3888号。法定代表人：陈彬彬，董事长。委托诉讼代理人：曹阳，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：宰晶晶，河南达成律师事务所实习律师。上诉人王奇文因与被上诉人焦作鸿运置业有限公司（以下简称：鸿运置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市马村区人民法院于2020年6月8日作出的（2020）豫0804民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王奇文上诉请求：撤销河南省焦作市马村区人民法院（2020）豫0804民初400号民事判决书，改判：一、判令解除上诉人与被上诉人之间于2017年10月5日签订的商品房买卖合同和补充协议。二、判令被上诉人退还上诉人支付的购房款325000元。三、判令被上诉人赔偿上诉人损失46800元。四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决错误。被上诉人存在违约行为，上诉人与被上诉人解除商品房买卖合同理由成立。2017年10月5日，上诉人与被上诉人之间就位于焦作市鸿运国际商城第P组团P-5号楼1-2层102房签订的商品房买卖合同第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》，则需付清应付房款，申请按揭贷款的足额放贷并与出卖人签订《委托办证协议》，缴纳办证费用并提供办理《房屋所有权证》的全部资料，在买受人满足上述条件后，出卖人在360个工作日内将资料报登记机关备案，如因出卖人责任在360个工作日内不能办理备案的，按第1项或第2项处理。（1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金）。该商品房买卖合同是出卖人提供的格式内容，合同中的十五条内容也是出卖人已经打印好的内容，根据合同法第四十一条之规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。按照上诉人对该条的理解，上诉人购买的是商品房，房产证是该商品房所有权的唯一证书。被上诉人应当在360个工作日内为上诉人办理房屋所有权证，而被上诉人既没有为上诉人办理房屋所有权证，也未通知上诉人需要提供办证的相关手续，被上诉人的行为明显存在违约行为，上诉人要求与被上诉人解除商品房买卖合同合情、合理、合法。二、被上诉人应退还上诉人支付的购房款325000元，并赔偿上诉人损失46800元。上诉人已经按照合同约定支付了房款325000元。而被上诉人自合同签订至今两年多时间，未给上诉人办理房产权属证书，严重违反了合同约定。且根据双方签订的《商铺委托经营管理协议》第三条第1项：“在委托经营管理期间，为保障前期市场的培育和发展，甲方（上诉人）自愿放弃委托商铺前两年（自2018年4月1日起至2020年3月31日止）的使用权、租赁权、经营权等，放弃向乙方（被上诉人）收取任何形式的经营收益”。上诉人在商品房购买后的两年多内未产生任何收益，且每月还需向银行支付贷款及利息（因购买该商品房而签订的银行贷款合同），严重损害了上诉人的利益。故被上诉人应退还上诉人支付的购房款325000元，并赔偿上诉人损失46800元。鸿运置业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人未违反合同约定，上诉人要求解除商品房买卖合同无事实及法律依据。被上诉人向产权登记机构递交出卖人提供材料的时间是在合同约定的时间范围内，并未超出商品房买卖合同第15条中关于产权登记的约定。上诉人要求被上诉人赔偿其损失46800元无事实及法律依据，且其并未提供损失的相关证据，不应当予以支持。王奇文向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告于2017年10月5日签订的商品房买卖合同和补充协议；2、判令被告退还原告支付的购房款325,000元；3、判令被告赔偿原告损失46,800元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，2017年10月5日，原、被告就位于焦作市鸿运国际商城P-5号楼1-2层102号房屋签订了商品房买卖合同及补充协议，合同第十五条对办理产权登记进行了特别约定，原告按照协议约定支付了325,000元房款；2017年12月19日原、被告签订《焦作鸿运国际商城商铺委托经营管理协议》，约定焦作市鸿运国际商城P-5号楼1-2层102号房屋委托被告管理，期限从2018年4月1日至2028年3月31日止，2019年8月29日焦作市自然资源和规划局向被告颁发不动产权第0023538号证书，后原、被告双方因办理个人不动产权证书事宜沟通不畅，导致原告未补缴面积差价、缴纳契税及办证费用，从而纠纷成诉。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，原、被告双方就位于焦作市鸿运国际商城P-5号楼1-2层102号房屋自愿签订《商品房买卖合同》和补充协议，不违反有关法律规定，依法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。关于原告请求解除合同的诉请，不符合法定解除和约定解除的条件，原、被告双方应加强沟通，互相理解，原告认为办证时间过长既有原告对合同约定内容理解的偏差，比如对360个工作日和360日的理解，对委托办证和协助办证的理解，也有被告基于3700余商户办理小证需要一定时间的告知宣传不到位有关，故原告应尽快补缴面积差价、缴纳契税及办证费用，由被告协助办理产权登记的个人证书。关于原告请求被告赔偿其损失的诉请，因原告选择的是投资模式，房屋交付后双方直接按《焦作鸿运国际商城商铺委托经营管理协议》由被告经营管理，期限十年，原告本身并未产生实际损失，同时被告在360个工作日内完成了登记备案，导致原告未能办理个人权属证书原因并非出卖人违约行为所致，故对原告的该项诉请该院不予支持。一审法院判决：驳回原告王奇文的诉讼请求。案件受理费3439元，由原告王奇文负担。二审中，王奇文提供如下证据：1、照片1页2张。证明：案涉房屋在购买时已经具备装修、经营的条件。2、上诉人与被上诉人销售人员曹晶晶的微信聊天记录。证明：被上诉人没有履行合同第15条的约定，在360个工作日内为上诉人办理商品房权属证书及其他过错。鸿运置业质证称，对证据一照片两张上面无法显示照片的形成时间，不能证明上诉人的证明指向。另外对于商铺的交付时间是在双方的商品房买卖合同第八条中明确约定的。另外双方还签订了商铺委托经营管理协议，该协议中上诉人将其商铺的管理经营权委托给焦作鸿运市场运营有限公司，委托管理期限是2018年4月1日到2028年3月31日，因此，其所主张该商铺的交付时间应当提前没有事实及法律依据。对于证据二微信聊天记录，首先在双方签订的商品房买卖合同第15条，出卖人的义务是在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人已经将出卖人应提供的资料报送产权机关备案。该备案的时间在一审的证据中已经予以提交，是在360个工作日范围内的，被上诉人并没有违反合同约定。对于双方之间沟通办理商品房权属的变更手续费，这个是由第15条第三项进行约定的，上诉人并未委托被上诉人办理房产变更手续，而且办理房产变更手续的主要义务是由于上诉人所承担的，包括缴纳办证费用、补面积差价、缴纳契税等，被上诉人所承担的仅仅是协助义务。根据双方的沟通，可以体现被上诉人一直在推进房屋产权变更手续的办理，因为整个项目总共有3600多余商户，且房管局等行政部门它的接纳的条件有限，所以在办理变更手续的过程中时间较长，但并不违反双方的合同约定。本院对当事人提供的证据认证如下：上诉人王奇文提交的证据一不能显示照片的拍摄时间，对其主张，本院不予采信。对于证据二，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限为2018年3月31日前，《商铺认购协议》附带约定中第五条约定，买方承诺在本期交房之日起算起，自愿将其名下商铺交由卖方统一管理，再结合双方后续签订的《商铺委托经营管理协议》，能够认定房屋交付时间为2018年3月31日，上诉人主张交房时间应是签订委托经营管理协议的时间无依据，该证据不能证明其指向，依法不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，上诉人王奇文与被上诉人鸿运置业签订《商品房买卖合同》、补充协议及《商铺委托经营管理协议》，系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人鸿运置业的义务是在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而非为上诉人办理房屋产权证书，且上诉人也并未委托被上诉人办理房屋产权证书，被上诉人承担的仅是协助办理义务，其已在360个工作日内完成了登记备案，故上诉人请求解除合同的诉请，不符合法定和约定的解除条件，一审未予支持，认定正确。关于上诉人王奇文请求被上诉人赔偿损失的诉请，被上诉人已按照合同约定完成了备案登记的协助义务，上诉人未能办理个人权属证书并非被上诉人造成，且上诉人也未提供相关证据证明其损失，故上诉人的该项请求不能成立。综上所述，上诉人王奇文的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6878元，由上诉人王奇文负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年八月二十五日书记员 张艳娇