福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初2924号 原告：泛诚(福州)物业管理有限公司，住所地福州市晋安区三八路10号丽景东方2号楼01店面。统一社会信用代码：91350111770671361L。 法定代表人：严学榜，董事长。 委托诉讼代理人：黄书俭，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：朱世珍，女，该公司工作人员。 被告：林光，男，汉族，住福州市晋安区。 原告泛诚(福州)物业管理有限公司与被告林光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泛诚(福州)物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄书俭、朱世珍、被告林光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泛诚（福州）物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告立即向原告支付自2018年1月1日起至2020年3月31日止共计27个月的物业服务费1380.51元，并按每日千分之三计算支付各笔服务费自应付之日起至实际支付之日止的逾期违约金（计至2020年3月31日逾期违约金为1739元）；2.被告立即向原告支付自2018年1月1日起至2020年3月31日止共27个月的公共水电公摊费712.17元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系经福州市房地产主管部门审批、福州市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业,资质等级为二级。2014年4月1日，原告与福建世欧投资发展有限公司就世欧王庄城乐东地块的高层住宅安置房的物业服务事宜签订《福建省前期物业服务合同》,约定由原告为世欧王庄城乐东地块的高层住宅安置房提供物业服务，服务期限至2017年3月31日止；物业服务费标准:高层住宅1.10元／月／平方米,商业物业3.00元／月／平方米；物业服务费应于每月10日前向原告交纳,逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按照欠费总额的千分之三向原告支付违约金。2014年6月20日，被告入住XXX单元时与原告签订了前期物业管理服务协议，协议约定原告为被告位于（建筑面积46.48平方米）房屋提供物业服务，业主或物业使用人应于每月15日之前交纳当月物业服务费，当月最后一日未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；公共用水、用电费用由全体业主按实分摊。合同订立后，原告依约为世欧王庄城乐东地块提供物业服务，但被告拒绝依合同约定缴纳物业服务费和公共水电分摊费,截至2020年3月31日止累计拖欠原告27个月（2018年1月1日起至2020年3月31日止）的物业服务费1380.51元、公共水电分摊费712.17元。原告多次口头、电话及函件催缴,但被告至今不履行付款义务，请求支持原告的诉讼请求。 林光辩称，其并非无故不缴纳物业服务费，因原告未依物业服务合同约定履行“负责本物业共用部位的日常维护、养护和管理”职责，违反了合同约定在先。其在收房入住伊始即发现从底楼贯穿室内上屋顶平台的大烟囱周边显现出裂缝，以至于室内周边墙体及天花板严重渗水，当时即报原告维修。但维修的施工人员未作防水工序仅用水泥浆涂抹在裂缝上应付了事。维修后，其即投入资金进行装修，装修完毕后因通风需要未马上入住，经过一个雨季后发现烟囱周边的墙面水泥漆又因为漏水大面积霉斑，且板材被泡湿后膨胀变形，才发现原先修补的水泥又开裂渗漏，其当即用手机拍照将室内受损情况发送视频给当时的楼管员。原告未尽管理职责导致屋顶二次漏水，造成被告新装修好的房屋严重受损，其重新处理墙面、更换受损的吊柜支出3000元。2018年6月物业经理推说维修事宜是由开发商的工程部承担，由他负责召集各方进行协商处理，会上工程部人员同意赔偿，但要求被告提交书面报告及费用清单及凭证。其将上述材料递交后，至今未收到赔偿款。其已于2020年7月8日起诉融信(投资)集团有限公司请求赔偿。由于原告未尽管理职责，违约在先，其不得已才暂时拒缴物业服务费来维护自身权益，不同意支付逾期付款违约金，请求准许其在收到赔偿金后再交纳物业服务费、公共水电分摊费。 综上事实，本院认为：原被告签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律有关规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行。被告作为小区的业主、物业使用人，在接受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务。被告对原告主张的欠费事实不持异议，但认为其并非无故不交纳，系因原告未尽管理及修缮义务，致其房屋受损，在未获赔偿之前暂不交纳物业服务费及相关费用。对此本院认为，虽然被告因房屋渗漏致其财产受损，但原告已积极协调开发商为被告解决维修及赔偿事宜，被告也已起诉开发商请求赔偿损失，故被告不得以赔偿款尚未到位为由拒绝履行支付物业服务费的义务。原告请求被告依前期物业服务合同的约定按每月每平方米1.1元的标准向原告支付自2018年1月1日起至2020年3月31日止每月51.13元的物业服务费1380.51元(51.13元／月×27月)，本院予以支持。 根据前期物业管理服务协议的约定，公共用水、用电费用由全体业主每月按实分摊，原告虽提供了各月公共水电分摊费的分摊方式及计算方法，但未提供其向供水、供电单位代缴公用水电费的发票，不能证明该物业服务小区内每月公用水电的实际用量及金额，但被告对原告主张的公用水电分摊费及金额未提出异议，故对原告支付公共水电分摊费712.17元的诉讼请求，可予支持。考虑到被告未交纳物业服务费、水电公摊费，事出有因，并非恶意拖欠，故原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定,判决如下： 一、被告林光应于本判决生效之日起十日内支付原告泛诚(福州)物业管理有限公司自2018年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费1380.51元、公共水电分摊费712.17元，合计2092.68元。 二、驳回原告泛诚(福州)物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告泛诚(福州)物业管理有限公司负担10元，由被告林光负担15元。 本判决为终审判决。 审判员  吴仕红 二〇二〇年八月十七日 书记员  林 熠 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 …… 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。