河北省磁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0427民初1580号 原告：冯梅英，女，1950年7月19日出生，汉族，住邯郸冀南新区。 委托诉讼代理人：严清河，河北新择律师事务所律师。 被告：邯郸市元太商贸有限公司，住所地：邯郸冀南新区马头镇上西街（马头市场南侧）。 法定代表人：李志元，该公司经理。 委托诉讼代理人：张耀武，河北天汉律师事务所律师。 原告冯梅英与被告邯郸市元太商贸有限公司（以下简称元太公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人严清河、被告法定代表人李志元及委托诉讼代理人张耀武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯梅英向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告位于马头镇西村××国道东侧××楼房××栋（含地下室一层和顶楼）、厨房三间；2.判令被告赔偿原告自2020年2月15日起至返还房屋之日的损失，按每月11000元计算；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年5月15日，原告将位于马头镇西村××国道东侧××楼房××栋（含地下室一层和顶楼）、厨房三间租赁给被告。由于被告每年交租金时总是拖拖拉拉，经常逾期，故在2014年原告起诉被告要求与其解除合同，经邯郸市邯山区人民法院调解，双方达成协议同意继续履行合同，被告在每年2月15日前交纳当年租金10万元整，如逾期交纳租金视为违约，原合同自行终止。去年和今年被告又开始违约，故根据邯郸市邯山区人民法院（2014）邯山民初字第1483号民事调解书规定，租赁合同自行终止。原告通知被告返还房屋，被告置之不理。为维护原告合法权益提起诉讼。 元太公司辩称，1.原告诉称租赁合同自行终止是错误的。邯郸市邯山区人民法院（2014）邯山民初字第1483号民事调解书第一条约定“双方同意继续履行原合同，由被告租赁房屋经营马头新天地商务休闲会所”，表明双方同意继续履行原合同。双方2009年5月15日签订的房屋租赁合同第八条约定“乙方在租赁期内如不按时交纳租金达一个月以上或欠各项费用达五千元以上，甲方有权收回房屋及场地，终止合同”。2009年8月15日签订的房屋租赁合同关于甲方有权解除合同的情形第一项为：“乙方不交付或不按约定交付租金达2个月以上”。被告于4月2日支付房租，并未超过宽限期，不存在租赁合同自行终止的事实。2.双方租赁关系依然存续，被告已履行了支付房租义务，原告于2020年5月10日发出解除合同通知书，限期5日返还房屋，违反法律规定和双方约定。3.原告要求赔偿损失没有依据。被告于2020年4月2日、4月5日分两次向指定账户支付房租。被退回后又于4月8日再次向该账户支付房租，房租款已进入指定账户，所有权已转移，支付房租的义务已经完成，不存在赔偿损失的义务。原告要求的损失计算依据和方法不明。4.疫情影响属于不可抗力，是本案重要客观因素。2020年1月22日河北省因新冠疫情全省进入一级响应，有关部门采取了停工、停业、封闭社区、人员禁行等防控措施，被告租赁房屋无法正常经营，支付租金稍许迟延也属事出有因，不构成违约。原告也应适度减让和展期交纳租金。 本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告冯梅英系邯郸市邯山区马头东宇停车场业主（以下简称东宇停车场）。2009年5月15日，东宇停车场与元太公司签订房屋租赁合同。约定东宇停车场将自有坐落在107国道西村段东侧四层楼房一栋（含地下室一层和顶楼）、厨房三间、停车场内东屋十七间（东小院全部）、院内停车场地、门卫室及门搂、顶楼全部租赁给元太公司使用，租金为每年十二万元，第一年在8月15日前预交半年房租，以后每年2月15日前交6万元，8月15日前交6万元。合同还约定了其他内容。2011年11月15日，双方在原合同上写明经双方协商东宇停车场收回停车场及房屋，四层楼房及厨房三间仍按原合同执行（年租金十万元）。2009年8月15日，东宇停车场与马头生态工业城新天地商务休闲公馆股东李志元就上述房屋签订房屋租赁合同。其中约定乙方不交付或者不按约定交付租金达2个月以上，甲方有权解除本合同。后冯梅英与元太公司因上述租赁合同发生矛盾，冯梅英起诉至邯郸市邯山区人民法院，2014年4月24日，邯郸市邯山区人民法院出具（2014）邯山民初字第1483号民事调解书。约定：一、双方同意继续履行原合同，由被告（元太公司）租赁房屋经营马头新天地商务休闲会馆；二、每年2月15日前交纳当年租金10万元整，如逾期交纳租金，视为按违约论处，原合同自行终止。交纳租金卡号：62×××17，户名：王东（开户行：工商银行邯郸市中华丛西支行）。调解书还约定了其他条款。后双方一直按调解书履行。到2020年2月15日，元太公司按月交纳租金。2020年4月2日元太公司法定代表人李志元向约定银行卡转租金50000元，2020年4月5日李志元向约定银行卡转租金47000元，均被退回。2020年4月8日李志元再次向约定银行卡转租金100000元，亦被退回。2020年5月10日，东宇停车场向元太公司邮寄解除合同通知书，载明：因为你未在2020年2月15日前向我方交纳当年租金，所以双方合同自动解除，现通知你，限你于5日之内搬出所租房屋，将房屋归还于我方。2020年5月14日，李志元向东宇停车场邮寄对解除合同通知书的回复，载明：贵方无理提出解除房屋租赁合同，我方不能同意。1.因新冠疫情影响，政府有关部门采取各项防控措施，包括停工、停学、停业、限行等，租金短期迟延支付，事出有因，法律上属于不可抗力，不是违约时有；2.情势稍有好转，我方即二次支付房租，却被无理退回，贵方应对自己的拒收行为承担后果；3.双方签订的房屋租赁合同合法有效，应当继续履行，贵方提出解除合同，属于违约行为，侵害我方的合法权益，应当承担法律责任。后原告提起本次诉讼。上述事实有原、被告陈述及所提供房屋租赁合同、民事调解书、转账凭证、解除合同通知书、回复及邮寄凭证等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，2009年5月15日东宇停车场与元太公司签订的房屋租赁合同合法有效，2014年4月24日邯郸市邯山区人民法院出具（2014）邯山民初字第1483号民事调解书确定原、被告双方继续履行该合同，每年2月15日前交纳当年租金10万元整，如逾期交纳租金，视为按违约论处，原合同自行终止。该调解书对交纳租金的时间和方式以及合同解除条件进行了重新约定。依据该调解书元太公司应于每年2月15日前交纳当年租金，如逾期交纳租金，则原告有权解除合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。现被告未能在2月15日前交纳租金，依据调解书的约定，原告有权解除合同，但因新冠疫情我省于2020年1月24日启动疫情防控一级响应，确对元太公司的经营造成一定影响，且元太公司也在4月2日、4月5日、4月8日向原告交纳租金，虽被退回，但可以证明其并非拒不履行合同义务，为维护合同的稳定性，对原告解除合同的主张，本院不予支持，原告据此要求被告返还房屋并赔偿损失的诉讼请求，本院亦不予维护。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，判决如下： 驳回原告冯梅英的诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告冯梅英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  胡红勇 二〇二〇年八月二十七日 书记员  郝书珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。 ——