河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初5784号原告：寇卫刚，男，汉族，1990年3月12日出生，户籍地河南省许昌县。委托诉讼代理人：李亚娜，女，汉族，1989年2月11日出生，户籍地河南省鄢陵县（系原告之妻）。被告：河南绿地新城置业有限公司，住所地郑州市二七区灵山路60号附9号。法定代表人：方东兴，董事长。委托诉讼代理人：吉娟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。原告寇卫刚与被告河南绿地新城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寇卫刚及委托诉讼代理人李亚娜，被告河南绿地新城置业有限公司的委托诉讼代理人吉娟、王仁江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告寇卫刚向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判决被告退还原告已付购房款人民币262488元、房屋专项维修基金3537元；3.请求被告配合返还原告已支付的房屋贷款本金29441.20元以及与依据银行同期贷款利率所产生的利息30352.18元，按揭费用1826元，配合原告办理与银行解除商业贷款的相关事宜，承担因与银行解除商业贷款可能造成的损失；4.请求被告依照《商品房买卖合同》第九条之约定支付原告累计已付款的5%的违约金共计14972.06元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月21日，原告与被告订立了《商品房买卖合同》（合同编号为：180××××3629）及补充协议1份，约定原告购买被告开发的位于二七区芳仪路南、望桥路东的绿地滨湖国际城六区小区1幢21层2116号预售商品房一套，建筑面积54.42平方米，每平方米9582.65元，总价款为521488元整。约定付款方式及期限为：首付以现金方式支付首付房款262488元，约定付款时间为2018年7月21日，交付比例为50.33%，剩余部分房款259000元系商业银行贷款，约定付款时间为2018年10月21日。合同签订当日，即2018年7月21日，原告向被告绿地公司支付首付款262488元，并且缴纳了该房屋的房产契税3537元，提交了不动产预告登记申请审批表。首付款交纳后，原告也依照合同约定，将办理贷款的相关材料交于被告，由被告向银行申请该房屋的贷款手续。2018年10月21日，银行贷款获批后，原告开始按月偿还房屋贷款2988.55元/月，迄今为止共偿还本息合计67305.38元。然而，自2018年7月份开始至今，原告多次到所购买商品房施工地勘察，一直未见被告施工建设该楼盘，致使该楼盘停工长达2年之久，已经处于烂尾状态。且，按照《商品房买卖合同》第八条“交付期限”的约定，被告应于2020年5月30日前向原告交付经过建设工程竣工验收合格，并向建筑行政主管部门报送备案，取得建筑行政主管部门竣工备案表的商品房，但该商品房交付期限届满后，被告逾期并未交付房屋，亦不具备向原告交付所购商品房的可能性。2020年6月3日，原告本着诚实信用、友好协商、避免事态扩大的原则，向被告出示书面的《催告履行合同通知书》，催告被告及时施工，早期交房，减少违约损失，但被告对于我方意见敷衍了事，对于停工不施、延期交房的事实未给出合理解释，反而态度强硬，拒绝原告的合理提议。关于被告停工不施、延期交房的事实，原告认为：一、被告不存在《商品房买卖合同》第八条约定的可以予以延期交房的情形和理由。《商品房买卖合同》第八条虽约定了三种被告可以延期交房的情形，但原告不存在该合同第八条之2约定的“买受人逾期交款的，则出卖人交房期可相应推迟”的行为，被告延期交房亦不符合该条之1、之3约定的可以延期交房的情况：虽然自2020年1月底发生的新冠肺炎疫情已经构成法律意义上的不可抗力行为，但有证据表明，自2018年7月份开始至今一直未见被告施工建设该楼盘。故即使政府不要求施工方停工，被告也无法按期交房。新冠疫情显然不是逾期交付的原因，由于新冠疫情造成交房延期的理由不成立，被告不存在可以延期交房的理由。二、被告未依约向原告交付所购商品房，已经构成违约，应承担相应的违约责任。三、原告曾于2020年6月3日向被告出示书面的《催告履行合同通知书》，告知其在2020年7月30日前不能履行交房义务的，我方将依据《商品房买卖合同》第九条关于“约定解除权”的相关约定解除合同，并追究相应的违约责任。但被告对于原告的催告行为敷衍了事，严重违反了民事法律行为的诚实信用原则，其行为已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形：依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…。本案中，被告自2018年7月份开始至今未施工建设该楼盘致使该楼盘已经处于烂尾状态的行为，以及被告在履行期限届满后迟延履行交付商品房、致使原告无法如期使用商品房的行为，已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项规定的法定解除合同的情形。故请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告承担给原告带来的损失及相应的违约责任。被告河南绿地新城置业有限公司辩称：一、本案《商品房买卖合同》不应当予以解除。涉案项目虽然未按合同约定日期交房，但系因受环保政策、疫情影响及政府规划调整等原因影响，本案合同能够继续履行，原告的合同目的可以实现，从鼓励交易、减少损失的角度出发本案合同也不应予以解除，请法院对前述情形进行充分考虑。二、如法院判决解除商品房买卖合同，原告的部分诉讼请求也不应当予以支持《商品房买卖合同》解除，合同约定违约金为累计已付款的5%，原告实际支付的首付款为基数计算违约金，并考虑扬尘治理导致交房逾期的客观情况对违约金予以降低。三、原告遗漏重要诉讼请求，如《商品房买卖合同》解除的，请求法院判决原告协助被告办理案涉商品房买卖合同备案注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续。四、本案应追加贷款银行为第三人参加诉讼。经审理查明：原、被告于2018年7月21日签订了合同编号为180××××3629的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于二七区××、××东××号房××套，建筑面积54.42平方米，总价款为521488元，分别于2018年7月21日以现金方式交纳262488元、于2018年10月21日以商业贷款方式交纳259000元；被告应当在2020年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实的商品房交付给原告；被告如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。上述买卖合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款。2020年5月20日，被告向原告发出《延期交房通知书》，该通知书载明原告在被告处购买的涉案商品房预计将在2021年10月31日前交付，具体交付时间以被告发出的房屋交付通知为准。涉案房屋至今仍处于未完工状态。另查明，被告认可收到商业贷款银行交纳的购房款。截至2020年6月1日原告已偿还还购房贷款本金36953.2元。被告收原告房屋专项维修基金3537元，被告自认其代收的房屋专项维修基金至今尚未缴纳至郑州市物业维修基金管理中心。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人均应依约履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同中约定有买受人行使约定解除权的情形，即出卖人逾期交房超过60日，现依该项解除合同的条件已成就，故原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，合法有据，予以支持；合同解除后，已履行的部分可以恢复原状，采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案因被告逾期交房而解除合同，构成违约，故原告要求被告返还原告购房款262488元、房屋专项维修基金3537元并支付违约金14972.06元的诉讼请求，合法有据，予以支持；原告的其他诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告寇卫刚与被告河南绿地新城置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告河南绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告寇卫刚购房款262488元、房屋专项维修基金3537元并支付违约金14972.06元；三、驳回原告寇卫刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5515元，减半收取2757.5元，由被告河南绿地新城置业有限公司负担。余额3794.5元（原告预交6552元），退还原告寇卫刚。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李世明二〇二〇年八月十八日书记员  李曌欣