天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初3486号原告：靳文杰，男，1960年1月15日出生，汉族，住天津市南开区。被告：吴秀荣，女，1957年10月19日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：张金星，天津景元律师事务所律师。第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区新开路巨福新园1-3-102。法定代表人：李绪宏，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张立平，女，该公司职员。原告靳文杰与被告吴秀荣及第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案，本院于2019年9月16日作出（2019）津0104民初8769号民事判决书，因被告吴秀荣不服，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2020年1月13日作出（2019）津01民终6736号民事裁定书，裁定将该案发回重审。本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。公开开庭进行了审理。原告靳文杰、被告吴秀荣及其委托诉讼代理人张金星、第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳文杰向本院提出诉讼请求:1.判令原、被告之间签订的《房屋置换合同》、《补充协议》解除；2.判令被告向原告支付违约金62000元；3.本案诉讼费用由被告承担，由被告直接给付原告。事实和理由:原、被告系房屋买卖合同关系，双方于2019年5月29日签订了《房屋置换合同》，约定由被告出资620000元购买承租人为原告的坐落在天津市南开区××东里××号××房屋，产别为企业产，计租面积22.56平方米，定金为20000元，原告应于2019年6月22日前取得出售该房屋所需公证书，并于2019年6月29日将过户手续材料提交给相关过户机构，如任何一方未按照该合同约定履行相应义务，则由违约方向守约方支付成交价的10%作为违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，对该房屋交易过程中所产生的物业交接、户籍关系、欠付租金、房屋拆改等相关问题进行了补充约定。另，原告与第三人于2019年5月29日签订了《天津市房地产经纪服务合同（房产出售）》，约定由第三人对上述房屋交易提供居间服务，被告于当日与第三人签订《经纪服务费确认书》，对经纪服务费进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定如约履行了相应义务，但被告明确表示拒绝按照合同约定支付相应款项和办理相关交易手续，故起诉。吴秀荣辩称，同意解除双方签订的《房屋置换合同》和《补充协议》，不同意支付违约金，不同意承担诉讼费。对原告所述的签订合同的过程存有异议，2019年5月29日被告买房时很犹豫，第三人和被告讲只付3000元定金，不买可以不要，就损失3000元。剩余17000元签订了房产定金欠条，欠条写的非常明确，被告在2019年6月2日之前交付定金，如果不交，卖方承担签订合同的一切费用。并没有说不交17000元，由被告承担违约合同条款。因此，基于欠条，被告才签订了房屋置换合同。同年5月29日付定金和签房产定金欠条在先，在有先决条件下签订的房屋置换合同。天津市我爱我家房地产经纪有限公司述称，对原告的诉请无异议。2019年5月29日，第三人介绍原、被告签订《房屋置换合同》，合同中约定房屋的成交价格为620000元，定金为20000元。由于当时合同签订时，被告称其没有富余的钱交纳定金和中介费，约定6月3日交纳中介费，并补足剩余的定金，所以被告当场只交纳了3000元定金。签订合同时第三人也问过被告，其家里人是否同意购买房屋，被告说其可以做主，所以就签了合同。后被告称其女儿不同意购买，被告就不再购买房屋了，被告女儿也曾联系过第三人的经纪人告知不同意购买。本院经审理认定事实如下：2019年5月29日，原告与被告通过第三人居间介绍签订《房屋置换合同》，约定被告购买原告承租的坐落于天津市南开区××东里××号××房屋；产别为企业产；计租面积为22.56平方米；承租人为原告；房屋成交价格为620000元；被告应在合同签订之日向原告交付定金20000元，定金不超过总房款的20%，此笔款项将按照过户机构评估之需要存入资金监管指定账户；原告应于2019年6月22日前取得出售该物业所需的公证书，并于2019年6月29日前将物业过户手续材料提交给相关过户机构；双方签订置换合同后柒日内，被告将该物业剩余房款600000元筹齐并按照房屋过户机构规存入资金监管指定账户后，办理过户手续。同时，该合同第四条违约责任第一项约定，原、被告双方任何一方未按合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任，给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。同日，原告与被告签订《补充协议》，双方对该房屋交易过程中所产生的物业交接、屋内物品设施、户籍迁移、欠付租金、房屋拆改等相关问题进行了补充约定。另，原、被告及第三人对经纪服务费亦进行了确认。上述合同和协议签订后，因被告当时没有足够的款项支付定金和经纪服务费，当日被告仅向原告支付定金3000元，同时被告向原告出具“房产定金欠条”。被告承诺于2019年6月2日19:00之前向原告支付剩余定金并向第三人支付经纪服务费。但到期后，被告未向原告支付剩余的定金，也未向第三人支付经纪服务费。后因被告女儿不同意购买涉诉房屋，故被告拒绝继续履行合同。在本院审理的（2019）津0104民初8769号案件中，被告该期间的抗辩中表示，即便被告存在违约，违约金的标准也过高，根据合同法及有关规定，被告可以要求减少违约金的数额，最高不超过被告已交付的定金3000元，且违约金要以原告的实际损失为依据，被告没有给原告造成任何损失。另查，原告于案件诉讼期间以价款635000元，将涉诉房屋卖予案外人，并于2019年7-8月份办理了房屋过户手续并交付给了买方。本院认为，原告与被告签订的《房屋置换合同》及《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依合同约定行使权利、履行义务，而且当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同及协议签订后，原告如约履行了相应义务，但被告仅向原告支付定金3000元，并未依约支付剩余定金和房款，后被告明确提出拒绝履行合同义务，致使合同无法履行，被告的行为已构成根本性违约，应承担违约责任。现原告主张解除《房屋置换合同》和《补充协议》，被告亦同意解除，故本院予以确认。关于原告要求被告支付违约金一节，《房屋置换合同》中第四条违约责任明确约定，违约方给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%，现被告的违约行为已经导致原告不能实现合同目的，理应承担违约责任。关于支付的标准，依据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案的实际情况，原告在案件审理期间已将讼争房出卖，且卖房款高于原、被告之间约定的价格，因此从损失角度分析原告不存在实际损失情况，参考双方对定金的约定及合同的履行情况，本院对双方的违约金约定标准予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告靳文杰与被告吴秀荣签订的编号为ZH0006556ZY《房屋置换合同》和《补充协议》；二、本判决生效后十五日内，被告吴秀荣支付原告靳文杰违约金20000元（包含已付的3000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由被告吴秀荣负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告靳文杰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘建伟人民陪审员  张革新人民陪审员  张永红二〇二〇年八月六日书 记 员  杨金莉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。