广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0881民初1603号 原告：桂平市西江通达建材市场有限公司，住所地：桂平市航运枢纽二线船闸旁南侧，统一社会信用代码：91450881MA5KBYE06R。 法定代表人：卢冬泉，总经理。 委托诉讼代理人：张成，广西贵诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐毓阳，广西贵诚律师事务所律师。 被告：甘燕周，男，1986年1月4日出生，汉族，住贵港市覃塘区。 委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力(贵港)律师事务所律师。 原告桂平市西江通达建材市场有限公司与被告甘燕周租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2020年7月16日裁定转为普通程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐毓阳，被告的委托诉讼代理人陈柏良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂平市西江通达建材市场有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告桂平市西江通达建材市场有限公司与被告甘燕周于2019年6月27日签订的《租赁合同》已经解除；二、判令被告支付尚欠租金43465.34元给原告，（计至2020年5月3日）；三、判令被告向原告支付违约金，违约金计算方式：自2020年4月1日起至租金完全清偿之日止，以尚欠租金43465.34为基数，按日利率2%支付，暂计至2020年5月13日违约金为2868.71元；四、本案诉讼费用(含购买财产保全险费用)由被告承担。 事实与理由： 2019年6月27日，经原、被告协商一致，签订了《桂平市西江通达市场租赁合同》一份。合同约定原告将其所管理的“西江通达建材市场”项目内A4区11-22号商铺/仓库租赁租赁给被告作为经营不锈钢加工项目使用。约定租赁期限为3年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止。租赁物业总面积为423平方米，月租金25元/平方米，每月租金合计10575元。租金从2019年7月11日起算，租金月结，每月5号前支付。双方在合同中明确约定，如被告迟延缴纳租金，从迟延交付之日起按拖欠租金为基数，按日2%利率支付违约金给原告。同时逾期交租达20日的，原告有权单方解除合同。合同履行后，被告仅支付了首期租金（2019年7月11日至2019年9月30日租金）28200元给原告，2019年10月份开始被告未按约定支付租金给原告。经原告不断催收，被告才分别在2020年1月20日和23日补支付27000元，2020年3月2日补支付5000元，2020年3月12日补支付5000元，2020年4月1日补支付3000元。截至2020年4月1日，被告应付2019年10月至2020年4月期间租金为74025元，逾期支付租金违约金为9440.34元。原告认为，原、被告双方签订的《租赁合同》是原、被告双方真实的意思表示，没有违反相关法律法规规定，合同合法有效。被告未按合同约定按时、足额向原告支付租金，其行为已经构成严重违约。原告有权解除合同，且原告已经提前将解除合同的通知进行张贴和邮寄的方式送达被告，合同已于2020年5月3日依约解除。而合同解除后，原告仍然有权要求被告继续补缴缴租及支付违约金的责任。截至2020年4月1日被告最后一次付款日，其尚欠租金43465.34元。而截至2020年5月13日，新增违约金2868.71元。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，特依法起诉，请人民法院秉公判决。 原告对其陈述向本院提供的证据有： 1.原告《营业执照》复印件1页、《法人代表身份证明书》复印件1页、法人代表证明原件，证明原告的身份情况，同时证明原告取得工商管理部门颁发的营业执照,证明原告属于合法经营。 2.被告身份证照复印件共1页，证明被告的身份情况。 3.《租赁合同》复印件7页，证明原、被告存在租赁合同关系、租赁期限、租金缴纳、违约责任等具体约定。 4.①《国有土地使用证》复印件1份，证明案涉商铺所在土地使用权人是广西西江开发投资集团有限公司的事实；②桂平市城乡规划委员会浔规阅〔2014〕6号（桂平市城乡规划委员会2014年第六次理会纪要）1份，证明案涉的商铺所在的范围是属于政府规划建设为仓储市场用地的范围；③《证明》1份，证明广西贵港西江投资有限公司已经将土地证号为浔国用2013第1170号土地申办为仓储物流市场建设项目；④桂平市发展和改革局文件浔发改备案〔2015〕7号（关于桂平家居建材仓储物流中心建设项目登记备案的通知）1份，证明广西贵港市西江投资有限公司已经将案涉商铺所在的土地予以开发为仓储、店铺、卖场等请求事项依法报备，且文件的第五项明确表示两年内未能开工建设的需重新登记备案，证明了桂平市发展和改革局是同意广西贵港市西江投资有限公司的工程投资项目；⑤《土地使用租赁合同补充协议》复印件1份，证明自2014年8月15日开始，桂平市通达投资有限公司已经成为案涉的土地的承租人；⑥《证明》复印件1份，证明广西贵港市西江投资有限公司已经将桂平市西江通达建材市场用于运营；⑦《授权委托书》复印件1份，证明自2016年4月25日开始桂平市通达投资有限公司将之前取得的西江建材市场项目授权予原告作为经营主体，代为管理实施以确保相关的工作,其中包含与商铺的租户签订的合同。 5.《催收通知》、《聊天记录》复印件3页，证明被告迟延交付租金及拖欠租金的事实。 6.《交租凭证》复印件2页，证明被告仅缴纳了部分租金及违约金,尚拖欠部分租金、逾期付款违约金。 7.《解除合同通知书》复印件1份,证明《租赁合同》于2020年5月3日解除。 8.《邮寄凭证》1份，证实原告已经依法邮寄解除合同通知书邮寄给被告的事实。 9.解除合同书张贴《照片》1份，证实原告已经将解除合同通知书张贴在被告承租的店面的门口，已告知被告正式解除合同的事实。 被告甘燕周辩称，原、被告双方于2019年6月27日签订的《桂平市西江通达建材市场租赁合同》因违反法律的强制性规定,应当认定为无效合同。 经审理查明：2019年6月27日，原、被告签订了《桂平市西江通达市场租赁合同》。合同约定原告将其所管理的“西江通达建材市场”项目内A4区11-22号商铺租赁给被告作为经营不锈钢加工项目使用。约定租赁期限为3年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止。每月租金10575元。原告依约交付房屋给被告，被告除支付了2019年7月11日至2019年9月30日的租金28200元，2019年10月至2020年4月期间的租金只支付了40000元，其余部分没有支付，原告经追讨未果，为了维护自身的权益，现向本院提起诉讼。 本案审理过程中，根据原告的申请，本院于2020年5月15日作出（2020）桂0881民初1603号民事裁定书，查封或冻结被申请人甘燕周名下价值50000元的财产。原告为申请财产保全而向中国平安财产保险股份有限公司购买了担保保险。 本院认为，原、被告签订的《桂平市西江通达市场租赁合同》，约定原告将其所管理的“西江通达建材市场”项目内A4区11-22号商铺租赁给被告作为经营不锈钢加工项目使用。至一审辩论终结前，原告仍然未能提供上述商铺的建设工程规划许可证或不动产登记证明，以证实用以出租的“西江通达建材市场”项目内A4区11-22号商铺属于合法建筑，原告亦自认标的物没有办理有建设规划许可证，且没有办理不动产登记。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原、被告双方就没有合法审批手续所建造的房屋订立的《桂平市西江通达市场租赁合同》属无效合同，故原告的诉请于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告桂平市西江通达建材市场有限公司的诉讼请求。 案件受理费958元（原告桂平市西江通达建材市场有限公司已预交），由原告桂平市西江通达建材市场有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费958元。款汇至户名为贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农信志 人民陪审员  莫 海 人民陪审员  赖 军 二〇二〇年八月三日 书 记 员  梁翠娟