山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3483号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李桂莲，女，1982年2月6日出生，汉族，住安丘市。 委托诉讼代理人：曹晓东，山东鲁潍同心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔超，山东鲁潍同心律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：仕莲萍，女，1970年2月27日出生，汉族，住安丘市。 上诉人李桂莲因与被上诉人仕莲萍房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2020）鲁0784民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李桂莲上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人承担违约责任，上诉人不需向被上诉人承担任何费用。事实和理由：一、一审避开上诉人的诉求，只考虑被上诉人的反诉意见对合同中的约定置之不理。结合整个庭审过程，被上诉人并没有否认其没有逾期付款行为，而且提供的证据全都是在合同约定的付款时间之后；一审判决存在矛盾，既认可该合同为有效合同，又对被上诉人逾期付款的违约事实不予审理，认定事实错误，严重侵犯上诉人权利。二、上诉人与被上诉人订立的合同中明确约定被上诉人付清全款的时间为2018年1月30日之前，被上诉人时间最接近的一份证据为银行的审批证明，时间为2018年1月31日，即被上诉人违约逾期支付购房款，是被上诉人违约在先；且被上诉人所提交的证据中贷款人并不是合同中买房主体，贷款人的贷款用途是否与本案有关联，上诉人对此不明确。三、被上诉人违约不支付购房款，又长期占据涉案房屋拒不搬离，给上诉人造成了严重的财产损失；一审支持了被上诉人的诉求，包括所谓的代办费，判决该费用由上诉人支付，缺乏事实和法律依据。 被上诉人未提交书面答辩意见。 李桂莲向一审法院起诉请求：1、判令解除李桂莲与仕莲萍之间的房屋买卖合同；2、依照合同约定没收仕莲萍支付的定金15000元；3、案件受理费由仕莲萍承担。 仕莲萍向一审法院反诉请求：1、解除李桂莲与仕莲萍的房屋买卖合同；2、双倍返还仕莲萍定金200000元；3、承担代办费14300元；4、诉讼费由李桂莲承担。 一审法院认定事实：2017年11月7日，李桂莲与仕连萍经安丘市金居房地产营销策划有限公司介绍签订《房屋买卖契约（按揭）》一份。契约约定，仕连萍购买登记在李桂莲名下、坐落于安丘市××路西侧世纪××城××单元××室房产一处，成交价格510000元，2018年1月30日前付清价款，付款方式为现金+按揭。李桂莲已收到仕连萍定金15000元，仕连萍应在2017年11月20日前付李桂莲85000元作为定金。李桂莲应无偿协助仕连萍办理该房产的二手房购房贷款。在仕连萍所申请的该房产的二手房贷款审批后，并且李桂莲收到仕连萍除贷款外的购房款后、双方去办理该房产的过户手续(有土地证的要在过户完毕的3个工作日内办理土地证过户，否则视为李桂莲违约)。如非银行、房产管理部门的责任原因，仕连萍必须在过户完毕的3个工作日内办理完毕房产的抵押登记手续，否则视为仕连萍违约。如遇政策调整，造成该房贷无法按期付清给李桂莲，则双方均不算违约，付款日期顺延，要以实施的新政策为准。契约第五条约定，仕连萍毁约，李桂莲不退还定金；李桂莲毁约，自毁约之日起三日内将定金双倍返还给仕连萍，并承担仕连萍所缴纳的代办费。契约签订当日，仕连萍支付李桂莲购房定金15000元，李桂莲为仕连萍出具收到条一份，内容为：收到条今收到仕连萍370784197002277822购房定金壹万伍仟元整李桂莲2017、11、7号。2017年11月10日，仕连萍支付李桂莲房款85000元（其中80000元通过于晓林银行账户转账），当日，李桂莲为仕连萍出具收到条，内容为：今收到仕连萍购房款捌万伍仟元整85000元李桂莲2017、11、10。仕莲萍为此另行支付代办费14300元。 李桂莲委托安丘市仁祥房地产评估有限公司对上述房产价值进行评估，该公司于2017年10月31日出具房地产估价报告，确认该房产抵押价值总价为586000元。为向银行申请贷款，根据银行贷款的需要，于晓林（仕连萍之子）与李桂莲就上述房产出具房屋买卖协议，协议约定：李桂莲自愿将上述房产以总价586000元出售给于晓林，于晓林同意在协议签订当日向李桂莲支付首付款（包括定金）——元整，余额￥410000元，以银行贷款方式支付。 此后，李桂莲、仕莲萍及安丘市金居房地产营销策划有限公司到银行办理了贷款手续，贷款方式为见抵押证明放款，因李桂莲拒不协助办理房产过户手续，致使银行贷款无法发放。仕莲萍及房产中介公司为促进合同履行，曾筹足房款410000元告知李桂莲领取房款办理房产过户手续，李桂莲均以各种理由推拖。2018年6月27日，仕连萍与其子于晓林曾向法院起诉，要求李桂莲协助将涉案房产过户至于晓林名下，法院经审理以涉案合同系仕连萍与李桂莲签订为由，驳回了二人的诉讼请求。 一审法院认为，李桂莲与仕莲萍签订的房屋买卖契约，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应本着诚实信用原则全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。现因合同履行中双方当事人发生争议较大，李桂莲要求解除合同，仕莲萍表示同意，经法院协调未果，应依法予以解除。 本案争执的焦点有二个，一为李桂莲与仕莲萍何方构成违约；二为本案的定金为15000元还是100000元。 关于焦点一，根据双方房屋买卖契约第三条的约定，李桂莲（即甲方）应无偿协助乙方办理该房产的二手房购房贷款。在仕莲萍（即乙方）所申请的该房产的二手房贷款审批后，并且甲方收到乙方除贷款外的购房款后，甲乙双方去办理该房产的过户手续（有土地证的要在过户完毕的3个工作日内办理土地证过户，否则视为甲方违约）。如非银行、房产管理部门的责任原因，乙方必须在过户完毕的3个工作日内办理完毕房产的抵押登记手续，否则视为乙方违约。本案中，仕莲萍按照合同约定支付了前期款项后，李桂莲应当协助仕莲萍办理房产过户登记，此后才能办理抵押贷款，但仕莲萍履行了自己的合同义务后，李桂莲拒不办理房产过户登记，致使银行贷款无法发放。为了促进合同的履行，仕莲萍与中介公司筹足房款要求李桂莲领取，但李桂莲又以各种不当理由推拖。由此可见，系李桂莲的违约行为导致了合同的不能履行和解除，李桂莲应当承担相应的法律责任。 关于焦点二，首先，双方虽在房屋买卖契约第二条中约定仕莲萍（乙方）应在2017年11月20日前再付给甲方人民币85000元为定金，但李桂莲书写的收到条中明确注明为购房款，应依法认定15000元为定金，85000元为购房款。其次，安丘市人民法院（2018）鲁0784民初3145号民事判决书中已作出了与上相同的认定，而李桂莲与仕莲萍均未上诉，现已发生法律效力。因此，本案的定金数额应为15000元。 综上所述，李桂莲要求没收仕莲萍支付的定金85000元，缺乏事实根据和法律依据，依法不予支持。仕莲萍反诉要求双倍返还定金200000元，缺乏事实依据，但可返还定金30000元，返还购房款85000元。仕莲萍反诉要求李桂莲承担代办费14300元，符合合同约定和法律规定，依法应予支持。为依法维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除李桂莲与仕连萍的房屋买卖合同；二、李桂莲返还仕连萍定金30000元；三、李桂莲返还仕莲萍购房款85000元；四、李桂莲支付仕莲萍代办费14300元；五、驳回李桂莲的其他诉讼请求。上述二、三、四项均于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费963元（已减半），由李桂莲负担；反诉案件受理费2257元，由仕连萍负担814元，李桂莲负担1443元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，李桂莲与仕莲萍签订的房屋买卖契约，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行合同义务。因李桂莲要求解除合同，仕莲萍表示同意，一审判决解除该合同，符合法律规定，本院予以维持。 本案焦点是违约方是李桂莲还是仕莲萍。根据双方房屋买卖契约的约定：李桂莲（甲方）应无偿协助乙方办理该房产的二手房购房贷款；在仕莲萍（乙方）所申请的该房产的二手房贷款审批后，并且甲方收到乙方除贷款外的购房款后，甲乙双方去办理该房产的过户手续。根据查明的事实，仕莲萍按照合同约定支付了前期款项后，李桂莲应当协助仕莲萍办理房产过户登记，此后才能办理抵押贷款，但仕莲萍履行了自己的合同义务后，李桂莲拒不办理房产过户登记，致使银行贷款无法发放。虽经仕莲萍与中介公司努力促成合同履行，但李桂莲又以各种不当理由推拖，故一审认定李桂莲的违约行为导致了合同的不能履行和解除，并应承担相应的法律责任，有事实和法律依据。 综上所述，李桂莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6441元，由上诉人李桂莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年八月十八日 书记员  褚诗舒